Toekomst Jaarverslag 2014 SallandWonen
Naam toegelaten instelling: Stichting SallandWonen, Buiten Gewoon Thuis ■ Gevestigd in: Gemeente Raalte ■ Werkzaam in: Regio IJssel-Vecht, in het bijzonder in de gemeente Raalte en gemeente Olst-Wijhe ■ Adres: Domineeskamp 1 8102 CC RAALTE Postbus 180 8100 AD Raalte Telefoonnummer : 0572-348 348 E-mailadres :
[email protected] Website : www.sallandwonen.nl ■ Datum en nummer van het Koninklijk Besluit, waarbij de toelating is gehandhaafd: 5 december 2007, nr. SR2007119531 ■ Datum en nummer van de inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken in Zwolle: 28 december 2007, nummer 38013279 ■
Lidmaatschap branchevereniging: Aedes VTW
Jaarverslag 2014
SallandWonen
3
Jaarverslag 2014
SallandWonen
4
Inhoud Inhoud
5
Samenvatting
9
Doelen waarmaken
9
Resultaat 2014
10
Inleiding
11
Legitimatie
11
Invloeden van buiten
11
Visie op de toekomst
11
Verantwoording afleggen
12
Volkshuisvestelijk ondernemen
13
Strategie
13
De organisatie
15
100% organisatie
15
Samenwerken
15
De duurzame organisatie
16
SallandWonen als werkgever
16
Integriteit
17
Ondernemingsraad
18
Strategisch betrokken
21
In gesprek met belanghouders
21
Huurdersvereniging Salland
22
Borgen participatie
22
Prestatieafspraken 2011-2015
23
Bouwen aan relaties
23
Klantgedreven
27
De klant
27
Klanttevredenheid
28
Huurders in het zonnetje
28
Woonruimteverdeling
28
Betaalbaar verhuren
30
Participatie
32
Regionale klachtenadviescommissie
32
Jaarverslag 2014
SallandWonen
5
Duurzame voorraad
37
Investeren in bestaand bezit
37
Nieuwbouw
37
Aanbestedingsbeleid
38
Duurzaamheid
38
Onderhoud en verbeteringen
40
Strategisch voorraadbeleid
41
Grondposities
43
Vitale kernen
45
Maatschappelijk bestemmingsplan
47
Maatschappelijk vastgoed
47
Langer zelfstandig wonen
47
Regie bij de huurder
48
Maatschappelijk betrokken
50
Bedrijfsmatige organisatie
55
Excellente bedrijfsvoering
55
ICT-omgeving
55
Risico’s
55
Benchmark
56
Financiële verantwoording
59
Jaarresultaat
59
Bedrijfswaarde
59
Activa in ontwikkeling
59
Onrendabele investeringen
59
Risicomanagement
60
Onderhanden werk
61
Resultaat verkopen
61
Vermogen
61
Ontwikkeling huurachterstand
61
Geactiveerde productie
62
Lasten onderhoud
62
Financieel perspectief
62
Fiscaliteiten
62
Nevenstructuur SallandWonen
63
Vereniging van Eigenaren
64
Van de directeur-bestuurder
65
Toezicht in 2014
67
Jaarverslag 2014
SallandWonen
6
Bijlagen Volkshuisvestingsverslag
73
Verklaring van het bestuur
79
(BBSH, artikel 26, lid 2b)
79
Verklaring van de Raad van Commissarissen
81
(BBSH, artikel 26, lid 5)
81
Kengetallen 2014
Jaarverslag 2014
83
SallandWonen
7
Tabel 1: Factsheet Volkshuisvestelijke prestaties 2014 5.688
Aantal woongelegenheden Nieuwbouw woongelegenheden voor huur Nieuwbouw koopwoningen Aandeel nieuwbouw koopwoningen verkocht met korting (in %) Sloop woongelegenheden Verkoop bestaande woongelegenheden aan particuliere huishoudens Aandeel bestaande woongelegenheden verkocht met korting (in %) Aantal ingrijpend verbeterde woongelegenheden (> € 20.000,- per woongelegenheid)
54 11* 0 9 33 12 104
Uitgaven aan leefbaarheid per woongelegenheid (x € 1,-) Uitgaven aan onderhoud per woongelegenheid (x € 1,-)
12 1.023
Maandhuur per woongelegenheid (x € 1,-) Huurprijs als percentage van de maximaal toegestane huur DAEB (in %) Huurprijs als percentage van de maximaal toegestane huur Niet DAEB (in %) WOZ-waarde per corporatiewoningen (x € 1.000,-) Huur in percentage van de WOZ-waarde (huurwoningen) Aandeel toegankelijke woningen (in %) Gemiddelde huurverhoging per woongelegenheid (in %)
524 61,6 88,6 152 3,7 26 4,1
Mutatiegraad van huurwoningen (in %)
7,5
Actieve woningzoekenden
876
Aandeel toewijzingen aan doelgroep van lage inkomens conform EU-norm (in %)
95
Aandeel woongelegenheden met groen energielabel (in %) Uitgaven aan duurzaamheid per woongelegenheid (x € 1,-)
77 379
* Alleen gronden verkocht door SW
Jaarverslag 2014
SallandWonen
8
Samenvatting In 2014 heeft SallandWonen de basis gelegd om duurzaam wonen ook voor de toekomst bereikbaar te houden. Wij hebben ons ingezet op de vier speerpunten verwoord in ons ondernemingsplan: klantgedreven, duurzaam wonen, vitale kernen en bedrijfsmatige organisatie.
Gedurende het verslagjaar hebben wij onze koers aangescherpt door onze inzet op betaalbaar huren, duurzaam wonen en een gezonde financiële positie verder uit te werken.
Doelen waarmaken De doelen uit het ondernemingsplan zijn de basis voor het jaarplan van SallandWonen. De belangrijkste prestaties per speerpunt in het verslagjaar zijn: Klantgedreven Voor de klant is er in 2014 veel veranderd. Wij hebben ons in het verslagjaar gefocust op een efficiëntere inrichting van de klantprocessen en het besparen van kosten. De dienstverlening is anders ingericht en diverse klantprocessen zijn aangepast. Ook is kritisch gekeken naar de kosten die wij voor onze rekening namen. Het resultaat is efficiëntere werkwijzen, kortere afhandelingstermijnen en directer contact met de klant. De klantwaardering is gelijk gebleven met een 8-. In 2014 hebben wij 461 woningen verhuurd aan woningzoekenden, waarvan 95% aan huurders met een jaarinkomen lager dan € 34.678,-. Van de verhuringen had 62% een huurprijs tot maximaal de tweede aftoppingsgrens. Helaas hebben wij 14 woningen moeten ontruimen, meestal doordat huurbetaling uitbleef. Wij hebben actief onze klanten betrokken bij zaken die hun woning en woonomgeving aangaan. Naast overleggen over groot onderhoud zijn wij gestart met het organiseren van bewonersoverleggen in nieuwbouw appartementencomplexen. Er is twee keer overleg geweest met het klantenpanel. Ook is een begin gemaakt met het zoeken naar verbindingen met huurders, woningeigenaren en andere belanghouders op het gebied van duurzaamheid. Hiervoor is het project ‘Bottom based verduurzamen’ ontwikkeld. Hierin staat het samen optrekken met belanghouders in de wijk centraal om doelstellingen op het gebied van duurzaamheid te realiseren. Duurzame voorraad Er is in het verslagjaar € 11,6 miljoen geïnvesteerd in het bestaande bezit. Hiervoor zijn bij 104 woningen groot onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd, is een kantoorpand getransformeerd naar 15 zelfstandige wooneenheden en is bij 270 woningen geïnvesteerd in het verlagen van de woonlasten. Binnen het project Wijhezicht in Wijhe zijn 37 nieuwbouw huurwoningen opgeleverd en verhuurd, zijn de laatste negen seniorenwoningen gesloopt en is gestart met de verkoop van zeven vrije kavels. Het project Aardehuizen heeft landelijke aandacht gekregen door de officiële oplevering in het bijzijn van de heer Blok, minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Wij hebben in 2014 € 2,1 miljoen uitgegeven aan duurzaamheid. Dit heeft geresulteerd in 8% meer huurwoningen met een groen energielabel. Eind 2014 heeft 77% van ons woningbezit een groen energielabel. Van alle verhuurde woningen in het verslagjaar had 91% een groen energielabel. Vitale kernen In 2014 hebben de belanghouders in Salland die een rol hebben in het vitaal en leefbaar houden van kernen, de onderwerpen benoemd die op korte termijn aandacht nodig hebben. SallandWonen voelt zich verantwoordelijk voor twee onderwerpen: maatschappelijk vastgoed en verduurzamen wonen. Met de onderwerpen digitaal netwerk en vrijwilligers training en ondersteuning denken we mee. Op het gebied van maatschappelijk vastgoed hebben wij ons in Broekland en Raalte actief ingezet om leegstand van panden die ons eigendom zijn op te lossen. Dit heeft geresulteerd in verhuur van een pand, behoud van de kulturhusvoorziening in Broekland en het op korte termijn transformeren van ruimten naar wonen. Vanuit de opgave om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen zijn wij betrokken bij diverse woonservicegebieden. In het verslagjaar lag het accent bij de planontwikkeling om het woonzorgcentrum Swaenewoerd gereed te maken voor de toekomst. Daarnaast hebben wij bij diverse complexen in beide gemeenten oppluswerkzaamheden uitgevoerd. Het maken van een leefbare omgeving doe je samen. Huurders zijn actief betrokken bij buurtschouwen en hebben een eigen verantwoordelijkheid in het oplossen van geschillen met buurtbewoners. SallandWonen faciliteert samen met de gemeente OlstWijhe het project Buurtbemiddeling. Huurders kunnen, ter ondersteuning van het zelf oplossen, onafhankelijke vrijwillige buurtbemiddelaars inzetten voor huis-, tuin- en keukengeschillen.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
9
Bedrijfsmatige organisatie Het realiseren van een bedrijfsmatige organisatie stond in 2014 prominent op de agenda. Wij willen de kosten voor bedrijfsvoering verlagen en hebben de klantprocessen aangepast aan de principes van de excellente bedrijfsvoering. Wij verwachten met deze aanpassingen jaarlijks € 1,3 miljoen te besparen op de klantprocessen. In het verslagjaar zijn wij gestart om het verbeterpotentieel en de besparingsmogelijkheden van de overige bedrijfsonderdelen in kaart te brengen. Samen met woningstichting Hellendoorn en Stichting Enter Wierden hebben wij de mogelijkheden onderzocht voor de aanschaf van een gezamenlijk ICT-systeem, waarbij het behalen van bedrijfsmatige voordelen voorwaarde was. Besloten is om voorlopig af te zien van samenwerking. Een bedrijfsvoering kent risico’s. In het verslagjaar heeft SallandWonen op verschillende terreinen stappen gezet om de risico’s te beperken. Zo hebben wij onze opgaven op vastgoedgebied voor de toekomst verwoord en hebben wij de toetsingscriteria voor het beoordelen van investeringen geoptimaliseerd. Dit om te borgen dat onze investeringen maatschappelijk verantwoord zijn. Tabel 2: Waar gaat uw huur naar toe? Stel de huur van uw woning is Rentekosten Onderhoudskosten Kosten organisatie SallandWonen Verhuurderheffing en saneringssteun Belasting en verzekering Aflossing Saldo
2014 555 -/- 115 -/- 80 -/- 64 -/- 61 -/- 25 -/- 210 0
Opbrengsten totaal Rentekosten Onderhoudskosten Kosten organisatie SallandWonen Verhuurderheffing en saneringssteun Belasting en verzekering Aflossing Saldo
2014 37.697 x 1.000 -/- 7.806 -/- 5.404 -/- 4.371 -/- 4.172 -/- 1.687 -/- 14.257 0
Resultaat 2014 SallandWonen heeft 2014 afgesloten met een positieve operationele kasstroom van € 8,6 miljoen. Deze kasstroom wordt gevormd door de ontvangsten en uitgaven in verband met het uitvoeren van dagelijkse activiteiten. Het behaalde nettoresultaat na belastingen over 2014 bedraagt € 3,8 miljoen negatief. Dit negatieve resultaat wordt vooral veroorzaakt door de waardeverandering van de materiële vaste activa. Mutaties in het Eigen Vermogen Gedurende het verslagjaar lopen alle transacties normaal gesproken via de resultaatrekening. Sinds de stelselwijziging van 2012 lopen een aantal zaken niet via de resultaatrekening, maar worden rechtstreeks in het Eigen Vermogen op de balans gemuteerd. Een bedrag van € 7,1 miljoen aan waardeverandering van de materiële vaste activa is rechtstreeks in het Eigen Vermogen geboekt, waardoor er een waardeverandering van de materiële vaste activa is verantwoord van bijna € 0,5 miljoen. Een overzicht van alle mutaties in het Eigen Vermogen staat op pagina 95 weergegeven. Vennootschapsbelasting Voorzichtigheidshalve heeft SallandWonen bij het opstellen van de jaarrekening 2014, gelijk aan de jaarrekening 2013, besloten om niet af te waarderen naar lagere WOZ-waarde. Dit omdat het onzeker is of in de toekomst voldoende fiscale winsten worden behaald en de fiscale strategie van SallandWonen nog bepaald moet worden. Door dit besluit moet een fiscale last over 2014 worden ingerekend. Over 2014 bedraagt de vennootschapsbelastinglast € 1,3 miljoen.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
10
Inleiding Het thema van dit jaarverslag is ‘Toekomst’. Met alle veranderingen in wet- en regelgeving en de maatschappelijke discussie over de volkshuisvesting is de corporatiesector veranderd. Er zijn nieuwe inzichten in de volkshuisvestelijke opgaven voor Salland. In 2014 is de basis gelegd om duurzaam wonen ook voor de toekomst bereikbaar te houden. Wij blijven ons inzetten op de vier speerpunten verwoord in ons ondernemingsplan, waarbij de focus ligt op betaalbaar huren, duurzaam wonen en een gezonde financiële positie. Om de aangescherpte opgaven te realiseren zet SallandWonen in op een excellente bedrijfsvoering waarbij tegen zo laag mogelijke kosten maximaal maatschappelijk rendement wordt behaald.
Legitimatie De tussentijdse evaluatie in 2013 gaf geen urgentie tot veranderen aan, terwijl vanuit de maatschappij wel een urgentie voor veranderen werd gevoeld. In het verslagjaar werd duidelijk dat het wonen in Salland voor delen van de primaire doelgroep in de toekomst onbetaalbaar wordt als de koers niet aangescherpt wordt. SallandWonen heeft haar inzet op betaalbaar huren en duurzaam wonen verder uitgewerkt, daarbij rekening houdend met een financieel gezonde positie voor de langere termijn. Om deze aanscherping van de koers te financieren gaat SallandWonen anders ondernemen. Volkshuisvesting Een belangrijke basis voor ons volkshuisvestelijk ondernemen is het portefeuilleplan. In 2014 is gewerkt aan het vernieuwen van het portefeuilleplan. In dit portefeuilleplan verwoorden wij hoe wij voor de periode 2015-2025 via ons vastgoed invulling willen geven aan onze missie ‘SallandWonen: maatschappelijk gedreven plattelandscorporatie voor goed wonen én leven!’. Mede op basis van een omgevingsanalyse en een verdiepend onderzoek naar de woonlastenproblematiek in Salland zijn opgaven geformuleerd waar SallandWonen voor staat. De belangrijkste maatschappelijke opgaven zijn het betaalbaar houden van de woonlasten en het huisvesten van de toenemende groep senioren en zorgvragers. SallandWonen heeft de opgaven vertaald naar doelen. Na afstemming met de Huurdersvereniging Salland worden de doelen vastgesteld. Ondernemen Wij kunnen deze opgave alleen invullen als er sprake is van financiële continuïteit. De uitdaging voor de komende jaren is om tot een duurzaam financiële bedrijfsvoering te komen en oog te houden voor de omgeving. Dit betekent dat we ons blijven inzetten op de leefbaarheid in wijken en complexen en ondernemen vanuit een maatschappelijk verantwoord oogpunt. We zijn ons ervan bewust dat dit niet gemakkelijk is. De maatschappelijke opgave is groot, terwijl de overheid een groot beslag legt op de financiën van corporaties. Samen met demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zorgt dit ervoor dat het maken van duidelijke keuzes nodig is. De duurzaam financiële bedrijfsvoering wil SallandWonen realiseren door inzet op bedrijfsmatig werken. SallandWonen zet in op een excellente bedrijfsvoering. Kernwoorden bij excellente bedrijfsvoering zijn: het efficiënt inrichten van bedrijfsprocessen, het besparen van kosten, behoud van de klantwaardering en het behalen van maximaal maatschappelijk rendement. In 2014 zijn de klantprocessen volgens de principes van excellente bedrijfsvoering ingericht. Door de aanpassingen in de klantprocessen is een jaarlijkse besparing van € 1,3 miljoen mogelijk. In 2015 worden ook de overige bedrijfsprocessen ingericht volgens de principes van excellente bedrijfsvoering.
Invloeden van buiten Sinds 2012 wordt er gewerkt aan de hervorming van de woningmarkt. In 2013 is een Woonakkoord gesloten die richtinggevend is voor deze hervorming. Met de Wet maatregelen woningmarkt 2014 is de verhuurdersheffing vanaf 2014 een voldongen feit. De door minister Blok in het verslagjaar gepresenteerde hervormingsagenda legt de nadruk op de legitimatie van de sector, mede in relatie met de bedrijfslasten. Het toezichtkader is aangescherpt en via de herziene woningwet wordt het werkdomein verkleind. De Herziene woningwet wordt naar verwachting per 1 juli 2015 van kracht en zal grote invloed hebben op de sector. In deze wet wordt het werkterrein afgebakend tot de diensten van algemeen economisch belang (Daeb), waarbij onder voorwaarden een breder werkterrein mogelijk is. De gemeenten en huurdersverenigingen krijgen meer invloed op de opgaven van een corporatie. Daarnaast bieden de uitwerkingen van de wet in algemene maatregelen van bestuur (AMvB) de wetgever ruimte voor verdere beïnvloeding. Corporaties krijgen 2,5 jaar om de nieuwe wet te implementeren.
Visie op de toekomst Het betaalbaar houden van het wonen is een belangrijke opgave voor de toekomst. Nu al merken wij het spanningsveld tussen de betaalbaarheidsopgave en het opvangen van de extra lasten via de huurverhoging. Er zit een grens aan betaalbaar wonen, maar willen wij duurzaam wonen voor de toekomst borgen dan is het hebben van voldoende investeringsruimte noodzakelijk. Wij zien een uitdaging om dit spanningsveld te vertalen naar beleidsuitvoering en zien kansen om invulling te blijven geven aan onze volkshuisvestelijke opgave. Inleveren op deze opgaven? Alleen waar het niet anders kan omdat wet- en regelgeving ons daartoe dwingen!
Jaarverslag 2014
SallandWonen
11
Verantwoording afleggen Wij leggen met dit jaarverslag verantwoording af aan u, de belanghouders van SallandWonen. U leest in dit jaarverslag over onze lokale prestaties in 2014. Het verslag bevat alle benodigde informatie, zowel tekstueel als cijfermatig, om inzicht te geven in de werkzaamheden van SallandWonen. Wij willen ons niet alleen op een heldere en transparante manier verantwoorden over het afgelopen boekjaar, maar onze blik ook richten op de toekomst. Zo gaan wij in op onze missie, strategische thema’s, gestelde jaardoelen, de veranderende omgeving en onze uitdagingen nu én in de toekomst.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
12
Volkshuisvestelijk ondernemen SallandWonen is al vele decennia actief in de plattelandsgemeenten Raalte en Olst-Wijhe. Wij zijn voor velen een betrouwbare partner en hebben een duurzame relatie met dit gebied en de mensen die er wonen. Dat is de basis geweest voor het bepalen van onze strategie voor de toekomst. Een toekomst waarin onze focus niet alleen bij de klant ligt, maar ook bij een efficiënte bedrijfsvoering. Het belang van ons werk is niet veranderd. Dit geldt ook voor de gedrevenheid waarmee we onze maatschappelijke taak vervullen. Wél veranderd zijn de invulling die we eraan geven en de manier waarop we dat doen. Onze taak en onze meerwaarde zitten nog steeds in het onderdak bieden aan mensen die daarin niet (eenvoudig) zelf kunnen voorzien. Het ondernemingsplan voor de periode 2012-2016, aangescherpt met de conclusies uit het rapport ‘ondernemingsplan SallandWonen’1, is voor 2014 ons uitgangspunt geweest.
Strategie Met het aanscherpen van onze ambities op betaalbaar huren, duurzaam wonen en financieel gezonde organisatie is anders ondernemen noodzakelijk. SallandWonen heeft dit anders ondernemen vertaald in doelen op het gebied van excellente bedrijfsvoering. De ambitie blijft om de klant centraal te zetten, maar de bedrijfsmatige organisatie heeft een prominentere rol gekregen. Onze visie luidt: Ruimte voor wonen en leven op het platteland … … in de vitale gemeenten Raalte en Olst-Wijhe, die zich mede kenmerken door goede en betaalbare woningen en een woonmilieu dat leefbaar is en kansrijk voor verschillende doelgroepen. Onze missie luidt: SallandWonen: Maatschappelijk gedreven plattelandscorporatie voor goed wonen én leven! SallandWonen is een maatschappelijk gedreven plattelandscorporatie in Raalte en Olst-Wijhe. Wij leveren goede, betaalbare woningen en dragen bij aan plezierige woonmilieus. Daartoe bieden wij innovatieve en duurzame oplossingen en werken we graag samen met andere partijen. Wij zijn er speciaal voor mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. Onze doelgroepen Wie zijn de ‘mensen’ voor wie wij werken? Onze doelgroepen beschrijven wij als volgt: SallandWonen is er speciaal en in eerste instantie voor de lage inkomens, waaronder aandachtgroepen zoals senioren, mindervaliden en jonge starters, daarnaast hebben wij een zorg voor de middeninkomens. Om de opgaven op het gebied van ‘vitale kernen’ te realiseren, zijn we aanvullend actief voor andere doelgroepen. Producten en diensten voor deze groepen zijn tenminste kostenneutraal. Per kern bepalen we de opgave voor de verschillende doelgroepen. De strategische koers hebben wij verwoord in vier speerpunten, waarmee wij de volgende langere termijn doelen willen realiseren: - Klantgedreven: onze klanten waarderen onze dienstverlening met gemiddeld een acht of hoger. - Duurzame voorraad: wij streven op energiegebied binnen onze bestaande voorraad naar 100% groen. - Vitale kernen: vergroten van het initiatief en betrokkenheid onder de huurders van SallandWonen. - Bedrijfsmatige organisatie: een financieel gezonde organisatie blijven. Ook in 2014 zijn deze doelen de drijfveer geweest voor onze inzet. In dit jaarverslag leest u welke resultaten wij hebben bereikt.
1
Tussentijdse evaluatie in 2013 van het ondernemingsplan, het rapport staat op www.sallandwonen.nl/over-ons/onze-missie
Jaarverslag 2014
SallandWonen
13
Tabel 3: Overzicht realisatie van doelen De Organisatie Doel Doelstelling 2014 Slagvaardige organisatie Samenwerken met collega-corporaties
Vervolg project 100% SamenWerken Tijdelijke aanstellingen bij nieuw personeel Bedrijfsmatige organisatie
Focus op bedrijfsmatig werken
Klantgedreven organisatie
Focus op klantgedreven werken
Versmalling formatie
Formatieplan van 59,7 fte Sturen op strategische personeelsplanning
Bij natuurlijk verloop geen automatische opvulling van de vrijkomende functie
Extra investering van € 278.000,Verwachte besparing vanaf 2015 van € 250.000,- per jaar
Benutten van de kwaliteiten van medewerkers die zich continu door ontwikkelen
Inzetten van gerichte trainingen
Vervolg Management development traject Personeelslasten (excl. overige personeelskosten) Corporate Communicatie
Begroot € 4,6 miljoen aan personeelslasten Communicatiestrategie Evalueren huisstijl Opstellen communicatiekalender
Jaarverslag 2014
SallandWonen
Prestatie HRM, control en treasury voortzetten, samenwerking gestart voor opleidingen en communicatie Project 100% Samenwerken afgerond 100% Zie hoofdstuk Bedrijfsmatige organisatie Zie hoofdstuk Klantgedreven
Formatie per 31 december 2014 van 56,28 fte Herinrichting processen vertaald naar strategische personeelsplanning Functie projectopzichter, opzichter planmatig, programmamanager duurzaamheid, vakman niet opgevuld Extra investering: € 320.770,Begrote besparing vanaf 2015: € 0,8 miljoen per jaar
Vervolgstap 2015 Voortzetten samenwerking
Voortzetten beleid tijdelijk aanstellen Focus handhaven Nieuwe manier van werken voortzetten, uitbreiden en versterken Verdere daling met 0,9 fte Going concern
Werkzaamheden projectleider duurzaamheid intern belegd Extra investering: € 135.000,- aan begeleidingskosten 100% traject
Van de trainingen was: 75% verdere professionalisering 15 % gewijzigde wet- en regelgeving 10 % persoonlijke ontwikkeling/coaching Afgerond, positie teamleiders geformaliseerd Uitgegeven: € 4,5 miljoen
Vervolg inzet van gerichte trainingen
Plan uitgewerkt om in 2015 dit onderwerp te effectueren Idem idem
Vervolg corporate communicatie
Begroot: € 4,5 miljoen
14
De organisatie Voor SallandWonen was 2014 het jaar van focus op de interne bedrijfsvoering en het behalen van de eerste resultaten op het gebied van excellente bedrijfsvoering. Door inzet op efficiency ziet SallandWonen kansen om de dienstverlening aan de klanten te verbeteren en kosten te besparen.
Op dit moment bestaat de organisatie uit drie bedrijfsonderdelen: Wonen, Bedrijfsvoering en Vastgoed Ontwikkeling. Daaronder functioneren diverse teams, aangestuurd door teamleiders. In grafiek 1 is het organogram van SallandWonen weergegeven zoals deze geldt per 1 januari 2015. Grafiek 1: Organogram SallandWonen
100% organisatie In het verslagjaar zijn de werkprocessen op de afdeling Wonen anders ingericht. Dit veranderingsproces is aangekondigd in 2013 en na een intensieve voorbereiding eind 2014 ingevoerd. De doelstellingen zijn: - een forse afname van de huurderving; - versterkte focus van het klantencentrum op hun primaire taak; - verbeterde processen en de daarmee samenhangende bezetting; - optimalisatie van de inzet van opzichters Wonen en de vaklieden; - minimaliseren van de exploitatiekosten van de eigen vakmannen; - optimalisatie van de ‘span of control’ van de afdeling Wonen. Om verder invulling te geven aan een excellente bedrijfsvoering is een plan opgesteld voor de andere bedrijfsonderdelen. Een excellente bedrijfsvoering is alleen te realiseren als alle organisatieprocessen goed op elkaar zijn afgestemd waardoor er optimaal wordt samengewerkt. In 2014 is voor de overige bedrijfsonderdelen een scan uitgevoerd om het verbeterpotentieel in kaart te brengen. In het najaar is gestart met het ophalen van de verbeterpunten voor de bedrijfsonderdelen die vallen onder Vastgoed Ontwikkeling en te vertalen naar een verbeterplan. In 2015 wordt dit verbeterplan geïmplementeerd en start het verbetertraject voor de bedrijfsonderdelen Bedrijfsvoering en Support Bestuur.
Samenwerken Interne samenwerking is noodzakelijk voor een succesvolle organisatie. SallandWonen beseft dit, maar realiseert zich ook dat samenwerken meer is dan het afstemmen van processen op elkaar. Het succesvol samenwerken stelt eisen aan de houding en het gedrag van medewerkers. Binnen het cultuurtraject staat daarom het thema samenwerken centraal. Ook in 2014 heeft het thema samenwerken aandacht gekregen met als doel een tevreden klant, zowel intern als extern. In 2013 heeft SallandWonen onderdelen van Het Nieuwe Werken ingevoerd. Binnen Het Nieuwe Werken zijn thema’s als leiderschap, vertrouwen geven, loslaten, kwetsbaar opstellen, sturen op resultaat en kennis delen belangrijk. Het gaat vooral om een andere manier van samenwerken. In het verslagjaar is hier aandacht aan besteed tijdens het opleidingsprogramma voor managers en teamleiders.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
15
De duurzame organisatie SallandWonen wil duurzaamheid graag breed in de organisatie oppakken. Op basis van de missie en visie uit het ondernemingsplan, is een visie op een duurzame organisatie beschreven. Visie SallandWonen staat midden in de maatschappij en dicht bij de mensen. Wij nemen verantwoordelijkheid voor die samenleving en streven voortdurend naar een juiste balans tussen mens, milieu en bedrijfsvoering (people, planet, profit). We willen goed zijn voor de mensen binnen het bedrijf én voor de wereld om ons heen. Wij uiten dit via onze kernwaarden uit het ondernemingsplan: klantgedreven, duurzame voorraad, vitale kernen en bedrijfsmatige organisatie. Doel 2016 Op 1 januari 2016 moet de zorg voor de juiste balans tussen mens, milieu en bedrijfsvoering bij SallandWonen in het bloed zitten: 1. De medewerkers zijn ambassadeurs van ons eigen duurzaamheidsbeleid. 2. Binnen onze kernwaarden staat maatschappelijk verantwoord ondernemen hoog op de agenda. In het verslagjaar zijn in combinatie met de inzet op excellente bedrijfsvoering keuzes gemaakt die een bijdrage leveren aan de doelstellingen voor een duurzame organisatie. Door het digitaliseren van werkzaamheden wordt meer per mail afgehandeld en wordt informatie digitaal aangeboden. Het inplannen van medewerkers op locatie is aangepast om onnodig werkverkeer te voorkomen. Het aantal printers is teruggebracht, waarbij er alleen nog maar follow-me printers zijn. Door het invoeren van het nieuwe werken is het woon-werkverkeer afgenomen. Ook is er een pilot geweest met het toepassen van duurzame verf, waarbij de plaatselijke schilder de opdracht heeft gekregen. Intern is uitgebreid gesproken over duurzaamheid en de manier waarop wij anderen hierbij kunnen betrekken. Belangrijke conclusie was dat wij die investeringen moeten doen waar behoefte aan is. Met het project bottom-based verduurzamen2 is SallandWonen het gesprek aangegaan met de belanghouders van wijken om de behoefte aan verduurzamen te inventariseren.
SallandWonen als werkgever Op 31 december 2014 waren 65 medewerkers in dienst bij SallandWonen. De formatie aan contractuele verplichtingen bestond uit 56,3 formatieplaatsen (exclusief ingehuurd personeel). Het aantal formatieplaatsen is vergeleken met 2013 (61,5 fte) afgenomen met 5,2 fte. Dit komt door de pensionering van 4 medewerkers en afbouw van tijdelijke contracten. Van de totale formatie bestaat 4,6 fte (8%) uit tijdelijke contracten. De formatie daling komt overeen met de wens om te komen tot een versmalling van de organisatie. In 2015 verwachten wij een verdere versmalling door het niet opvullen van een tijdelijke aanstelling. Komend jaar verwachten wij grote stappen te zetten op het terrein van digitale dienstverlening en met het aanpassen van procedures. Het doel is winst op het gebied van efficiency. Iedere medewerker heeft jaarlijks drie persoonlijke gesprekken met zijn leidinggevende: een plannings-, een functionerings- en een beoordelingsgesprek. Tijdens deze gesprekscyclus ligt de focus op de persoonlijke ontwikkeling van de medewerker en welke bijdrage de medewerker levert aan de ontwikkeling van de organisatie. Alle medewerkers hebben in 2014 de gesprekscyclus doorlopen. Ontwikkeling van medewerkers SallandWonen stimuleert haar medewerkers om zich via opleidingen te blijven ontwikkelen. In 2014 zijn zowel individuele wensen gehonoreerd als collectieve trainingen aangeboden. In het verslagjaar was € 230.000,- gereserveerd voor opleidingen. Collectieve trainingen die zijn aangeboden: - klantgericht schrijven (16 medewerkers); - beleidsstukken schrijven (20 medewerkers), samen met woningstichting Hellendoorn; - webteksten schrijven (2 medewerkers); - management development traject (7 medewerkers); - mediatraining (4 medewerkers) samen met Woningstichting Hellendoorn; - Excel voor beginners (6 medewerkers); - Politie Keurmerk. (2 medewerkers); - Wet Ketenaansprakelijkheid (8 medewerkers) samen met Woningstichting Hellendoorn; - werkkostenregeling (3 medewerkers) samen met Woningstichting Hellendoorn. SallandWonen vindt het belangrijk om studenten een stageplek te bieden. In 2014 hebben een HBO en negen MBO-stagiaires in onze organisatie werkervaring op kunnen doen op de afdelingen Financiën, Bedrijfsbureau en Wonen. Werving en selectie In 2014 zijn twee vacatures opengesteld en ingevuld: - medewerker Planning en Verslaglegging; - medewerker Klantencentrum.
2
In het hoofdstuk Duurzame voorraad wordt een inhoudelijke toelichting gegeven over dit project.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
16
Ziekteverzuim Samen met de Arbodienst voert SallandWonen een actief en adequaat beleid om zieke medewerkers zo goed mogelijk te (laten) begeleiden en zo een voorspoedige terugkeer naar het arbeidsproces te bevorderen. Het ziekteverzuim was in het verslagjaar 5 %, in 2013 was het 4,3%. We zien dat de afgelopen drie jaar het aantal meldingen is afgenomen, maar de duur van het verzuim is toegenomen. Medewerkers melden zich dus minder vaak ziek, maar zijn wel langer ziek. In het verslagjaar zijn acht medewerkers langer dan twee maanden arbeidsongeschikt geweest, van wie vijf medewerkers met fysieke klachten en drie met psychische/werk gerelateerde klachten. Aan het eind van het verslagjaar waren er geen langdurig zieken meer. Tabel 4: Organisatie en personeel in cijfers per 31 december 2014 Totaal Aantal medewerkers 65 Personeel bezetting in fte 56,28 Gemiddelde leeftijd in jaren 45 Gemiddelde diensttijd in jaren 12 Aantal instromers 1 Aantal doorstromers 0 Aantal uittreders 7 Ziekteverzuimpercentage 5,0 Meldingsfrequentiepercentage 1,1 Gemiddelde dagen verzuimduur 19 Opleidingskosten in euro’s 102.402 Opleidingskosten in euro’s per medewerker 1.575 Opleidingskosten in procenten van de loonsom 3%
Mannen 29 45%
Vrouwen 36 55%
Arbo SallandWonen hecht veel waarde aan goede arbeidsomstandigheden. Jaarlijks actualiseren wij de risico-inventarisatie en evaluatie met betrekking tot de arbeidsomstandigheden. Aandachtspunt voor SallandWonen is onze eigen huisvesting. Gedurende het verslagjaar hebben zich geen calamiteiten voorgedaan waarbij ontruiming nodig was. Wel zijn de aanwezige communicatiemiddelen getest tijdens een oefening met de bedrijfshulpverleners. Eind 2013 heeft er opnieuw een medewerkers tevredenheidsonderzoek (MTO) plaatsgevonden. Doel van dit onderzoek was om inzicht te krijgen of de inspanningen die wij sinds 2011 leveren ook effect hebben. Binnen het MTO zijn de onderwerpen onderlinge communicatie, werkdruk, managementstijl, eigen rol en toekomstverwachtingen aan bod gekomen. De uitkomsten van 2011 hebben een aanzet gegeven om een aantal zaken anders te organiseren. SallandWonen heeft bewust geïnvesteerd in deze thema’s door onder andere het aanstellen van teamleiders, het organiseren van vaardigheidstrainingen zoals feedback en beïnvloedingsvaardigheden, het invoeren gesprekscyclus, meer aandacht voor efficiëntie van het werk, et cetera. De resultaten van het nieuwe onderzoek zijn in 2014 gepresenteerd. De respons van het MTO onderzoek in 2013 was lager dan in 2011 namelijk 64% ten opzichte van 93%. De resultaten waren daarentegen positiever. Uit de resultaten blijkt dat er een hogere mate van tevredenheid is bij medewerkers dan in 2011. Vooral op de onderwerpen communicatie, kwaliteit van dienstverlening, eigen competenties/ vaardigheden, stijl van leidinggeven en plezier in het werk wordt hoger/positiever gescoord. Conclusie uit het MTO onderzoek is dat er sprake is van een goede sfeer en tevreden en betrokken medewerkers. Vanwege alle veranderingen die eind 2014 en 2015 worden doorgevoerd is de intentie uitgesproken om in 2015 het MTO te herhalen. In het verslagjaar zijn er drie agressiemeldingen geweest. Bij de voorbereidingen van de planningsgesprekken is agressie benoemd als één van de te bespreken onderwerpen met de medewerkers met de mogelijkheid voor een vervolgtraining.
Integriteit SallandWonen speelt een actieve rol in de lokale samenleving en wil zich ontwikkelen tot een klantgedreven, open en betrouwbare onderneming. Dit vraagt om professionaliteit en integriteit. Zeker voor een maatschappelijke organisatie die de ogen van de samenleving op zich gericht weet, is integriteit een basisvoorwaarde om goed te kunnen functioneren. Om te voorkomen dat iemand vraagtekens bij onze integriteit kan zetten, hebben we de uitgangspunten en regels formeel vastgelegd in ons integriteitsbeleid. In 2014 hebben wij ons integriteitsbeleid geëvalueerd en opnieuw vastgesteld. Het beleid bevat naast een integriteitscode ook een klokkenluidersregeling en een regeling in geval van belangenverstrengeling. Daarnaast is er een vertrouwenspersoon benoemd. In 2014 hebben wij volgens dit beleid gehandeld. In breder verband is het onderwerp integriteit zowel bij de Raad van Commissarissen als bij het bestuur aan de orde geweest. Dit in het kader van de Governance code. In het verslagjaar is er een interne melding ontvangen over mogelijke schending van de integriteit. Tijdens de jaarlijkse functioneringsgesprekken is integriteit onderwerp van gesprek. Bij de evaluatie van het integriteitsbeleid in 2015 bekijken we of integer handelen voldoende aandacht heeft gehad of dat aanpassingen gewenst zijn. Naast het integriteitsbeleid heeft SallandWonen een procuratiereglement. Hierin is vastgelegd welke besluiten de bestuurder mag nemen met en zonder voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Ook is in dit reglement vastgelegd tot welke bedragen diverse medewerkers tekenbevoegd zijn. In 2014 is dit reglement herzien en opnieuw vastgesteld.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
17
Ondernemingsraad Een ondernemingsraad (OR) komt op voor de belangen van de werknemers binnen een bedrijf. De OR heeft een aantal rechten, zoals: - adviesrecht bij grote besluiten en maatregelen; - instemmingsrecht bij bepaalde veranderingen op het gebied van arbeidsvoorwaarden. Gedurende het verslagjaar zijn er verkiezingen geweest en is de samenstelling gewijzigd door het vertrek van een lid. Op basis van het OR reglement en de uitslag van de verkiezingen is de eerstvolgende kandidaat gevraagd om zitting te nemen in de OR. De OR van SallandWonen bestaat op 31 december 2014 uit: - Jos Wolfkamp, voorzitter (Vastgoed Ontwikkeling); - Annemieke Wippert, vice voorzitter (Wonen); - Martin Wichers Schreur, secretaris (Bedrijfsbureau); - Niels Veldhuis, lid (Wonen); - Ellen Jansen, lid (Wonen). De OR neemt deel aan het OR platform regio Overijssel. In 2014 is dit platform twee keer bijeen geweest. De OR is in het verslagjaar elf keer bij elkaar geweest. Zes keer voor een formeel overleg met de directeur-bestuurder en vijf keer voor een informeel overleg. Ter voorbereiding op de officiële overleggen is er telkens een vooroverleg geweest. De samenwerking, zowel onderling als met de directeur-bestuurder, was goed. Het contact met de achterban is ingevuld door actief te vragen naar onderwerpen, door de OR standaard op de agenda van de werkoverleggen te zetten en het houden van een werknemerspeiling. Het afgelopen jaar kende enkele onderwerpen die gedurende het jaar meerdere keren op de agenda stonden. De belangrijkste zijn: - 100% Wonen; - 100% Vastgoed Ontwikkeling, Bedrijfsvoering en Support Bestuur; - medewerkers tevredenheidonderzoek; - eindejaarsuitkering; - werkkostenregeling. De OR laat zich voor het 100% traject ondersteunen door een externe adviseur.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
18
Jaarverslag 2014
SallandWonen
19
Tabel 5: De belangrijkste gesprekspartners van 2014 op een rij Belangrijkste gesprekspartners Belanghouder Overlegvorm Frequentie Huurders Klantenpanel 2x Huurdersvereniging Salland
Verantwoordelijk Wonen
Belangrijkste onderwerpen Betaalbaarheid Veiligheid Relatie HVS en SW Taken en verantwoordelijkheden Groot Onderhoud
Bestuurlijk
5x
Manager Wonen
Regulier
Diverse keren
Manager Wonen
Huurbeleid, individuele klachten
Thema
Manager Wonen Manager Wonen Directeur-bestuurder Strategie & beleid
Portefeuilleplan Woonruimteverdeling Ontwikkeling woningmarkt en corporatiesector Prestatieafspraken Beleidszaken Huisvesten statushouders WMO Buurtbemiddeling Woonservicegebieden Ontwikkeling woningmarkt en corporatiesector Prestatieafspraken Beleidszaken Huisvesten statushouders WMO Woonservicegebieden Delen kennis/ervaringen Marktontwikkelingen Samenwerking
Gemeente Olst-Wijhe
Bestuurlijk Ambtelijk
2x 1x 2x per jaar Regelmatig
Gemeente Raalte
Bestuurlijk Ambtelijk
4x per jaar Regelmatig
Directeur-bestuurder Strategie & beleid
Vertegenwoordiging makelaars/aannemers/ ontwikkelaars/ financiers
Marktpartijenoverleg Raalte
1x per jaar
Directeur-bestuurder
VAC en ouderenbonden
Ambtelijk
Minimaal 1x per jaar
Programmamanager Wonen, zorg en welzijn
Platform WWZ Raalte
Ambtelijk
3x per jaar
Programmamanager Wonen, zorg en welzijn
Platform WZW Olst-Wijhe
Ambtelijk
4x per jaar
Programmamanager Wonen, zorg en welzijn
Zorggroep Raalte
Bestuurlijk Projecten-overleg
Afhankelijk van onderwerp
Directeur-bestuurder Vastgoed Ontwikkeling
Plaatselijk Belangen
Ambtelijk
Vaste bewonerscommissies Multidisciplinair overleg Raalte Multidisciplinair overleg Olst-Wijhe
Periodiek overleg
Afhankelijk van onderwerp Jaarlijks
Strategie en Beleid Wonen Wonen
Casuïstiek overleg
Maandelijks
Wonen
Senioren voorbereiden op toekomstige huisvesting Toetsen van nieuwbouwplannen Woonservicegebieden Lang zult u wonen Afstemmen beleid WZW met centraal thema woonservicegebieden Decentralisaties sociaal domein Afstemmen beleid WZW met centraal thema woonservicegebieden en masterplan WZW Decentralisaties sociaal domein Exploitatie vastgoed Woonservicegebieden Herontwikkeling Swaenewoerd Woonruimteverdeling Woonruimteverdeling leefbaarheid Leefbaarheid Complexbeheer Afstemmen plan van aanpak
Casuïstiek overleg
1x per 6 weken
Wonen
Afstemmen plan van aanpak
Jaarverslag 2014
SallandWonen
20
Strategisch betrokken SallandWonen is een maatschappelijk gedreven corporatie die goede, betaalbare woningen levert en bijdraagt aan een plezierig woonmilieu. Om hieraan invulling te geven hebben wij samen met belanghouders een opgave verwoord op de speerpunten klantgedreven werken, duurzame voorraad, vitale kernen en een bedrijfsmatige organisatie. Samenwerking met andere partijen is een voorwaarde om invulling te geven aan deze opgave. In dit hoofdstuk geven wij een toelichting hoe wij onze belanghouders in 2014 betrokken hebben. Een overzicht van de belangrijkste gesprekspartners in 2014 vindt u in tabel 4.
In gesprek met belanghouders In 2014 hebben wij een vervolg gegeven aan onze gesprekken over strategische zaken met onze klanten: de huurders en andere belanghouders. Verslagen en een overzicht van onze belanghouders vindt u op de website www.sallandwonen.nl. Maatschappelijk bestemmingsplan De bijdrage van SallandWonen aan het vitaal houden van de dorpen, wijken en kernen waar wij bezit hebben, moet terug naar de kerntaak. Voor SallandWonen een belangrijke reden om in gesprek met belanghouders vast te stellen welke diensten in Salland door alle partners als belangrijk wordt ervaren en wie waarvoor verantwoordelijk is. In 2013 is samen met belanghouders een overzicht gemaakt van diensten en is bekeken aan welke waarden die verschillende diensten tegemoet komen. In 2014 is met behulp van een ‘Functionele Concept Analyse’ inzichtelijk gemaakt welke diensten bijdragen aan welke waarden. Aan de hand van deze analyse wordt beoordeeld welke diensten moeten blijven en welke eventueel kunnen vervallen. Daarnaast is het een hulpmiddel om te bekijken welke diensten door meerdere partijen worden geleverd en waar samenwerking dit kan optimaliseren. De resultaten van dit traject zijn gepresenteerd tijdens de belanghoudersbijeenkomst op 6 maart 2014. In het verslagjaar zijn door de betrokken partijen zes onderwerpen benoemd waaraan in Salland extra aandacht moet worden besteed om de vitaliteit van de kernen te borgen: - platform om alles te delen; - maatschappelijk vastgoed; - verduurzamen wonen; - digitaal netwerk; - vrijwilligers training en ondersteuning; - mobiliteitsvoorzieningen. De betrokkenen hebben daar waar men een belang heeft, geparticipeerd in de werkgroepen. SallandWonen participeert in de werkgroepen over maatschappelijk vastgoed, verduurzamen wonen, digitaal netwerk en vrijwilligerstraining en ondersteuning. Op onze website www.sallandwonen.nl kunt u lezen wat de ontwikkelingen per werkgroep zijn. Belanghouders bijeenkomst 6 maart 2014 Op 6 maart 2014 is een brede belanghoudersbijeenkomst gehouden. Zoals onder maatschappelijk bestemmingsplan is verwoord, zijn tijdens deze bijeenkomst de resultaten van het traject Maatschappelijk bestemmingsplan gepresenteerd middels een film3 en met het boekje ‘Naar een maatschappelijk bestemmingsplan’. Eveneens zijn de uitkomsten van de tussentijdse evaluatie inzake het ondernemingsplan gepresenteerd. Het huidige ondernemingsplan is eind 2011 tot stand gekomen. Door de sterk veranderende omgeving was het belangrijk het ondernemingsplan te toetsen op inhoud en houdbaarheid. De uitkomsten daarvan zijn in het boekje ‘Ondernemingsplan SallandWonen’ weer gegeven. Dat boekje is samen met het boekje ‘Naar een maatschappelijk bestemmingsplan’ gebundeld tot de uitgave ‘Volkshuisvestelijk ondernemen 2.0’ en aan alle belanghouders uitgereikt. Plaatselijk belangen In het verslagjaar is er gesproken met de Plaatselijk Belangen Broekland en Mariënheem. In Broekland gingen de gesprekken over de herbestemming van het kulturhus, waarbij het aspect leefbaarheid de boventoon voerde. SallandWonen werkt een plan uit waarbij de eerste verdieping van het voormalig kulturhus wordt verbouwd tot wooneenheden. De begane grond blijft kulturhus. In Mariënheem is gesproken over het uitbreiden van het voorzieningenniveau rond de buurtwinkel/bakkerij van De Parabool. Plaatselijk Belang werkt de gezamenlijke visie uit en is opdrachtgever voor de bouw. Klantenpanel Onze klanten zijn een belangrijke bron van informatie. Wij horen graag hoe onze huurders of medebewoners denken over (actuele) kwesties die voor henzelf van belang zijn, waar wij mee bezig zijn of mee bezig gaan. In de zomer van 2013 is een oproep gedaan aan alle huurders in (Be)leven. Dat heeft een respons opgeleverd van bijna 60 deelnemers. In het verslagjaar zijn twee bijeenkomsten voor het klantenpanel georganiseerd over de onderwerpen betaalbaarheid en veiligheid. In totaal hebben 37 huurders meegepraat: 13 huurders over betaalbaarheid en 24 huurders over veiligheid.
3
Kijk op www.sallandwonen.nl/over-ons/maatschappelijk-ondernemen voor een directe link naar de film en het boekje ‘Naar een maatschappelijk bestemmingsplan’ Jaarverslag 2014
SallandWonen
21
Huurdersvereniging Salland In 2014 is gewerkt aan het verbeteren van de relatie tussen SallandWonen en Huurdersvereniging Salland (HVS). Met behulp van adviseurs proberen wij op basis van nieuwe afspraken invulling te geven aan een constructieve samenwerking conform de Overlegwet. De HVS is betrokken bij de herijking van het portefeuilleplan. De manager Wonen heeft gedurende het verslagjaar diverse keren met HVS gesproken. Een belangrijk onderwerp in 2014 was de betaalbaarheid van het wonen. HVS heeft een ‘Huuractie” gevoerd onder alle huurders. Over lopende zaken en adviesaanvragen die zijn ingediend (zie tabel 5) is overleg geweest. Tabel 6: Overzicht advies aanvragen en beleidsonderwerpen 2014 Onderwerp Status Reactie HVS Rapportage Ter informatie Woonruimteverdeling 2013 Huurbeleid 2014 Voor advies Negatief advies
Prestatieafspraken
Verzoek vanuit HVS
Portefeuilleplan
Gesprekspartner in het herijken van het portefeuilleplan Voor advies
Lopend traject
Voor instemming
Positief
Ter informatie
Inhoudelijke reactie
Woonruimteverdeling
Wijziging reglement klachtenadviescommissie Aanpassingen Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte Compensatie De Wieken Herinrichting klantprocessen Groot onderhoud Olstdorp
Geen onderbouwd advies mogelijk
Verzoek aanpassen besluit vanuit HVS Ter informatie
Besluit SallandWonen
Gemotiveerd afgeweken van advies HVS Gemotiveerd afgeweken
Uitvoering waarbij HVS wordt betrokken bij verdere uitwerking
Geaccepteerd
Gemotiveerd afgeweken
Ter informatie
SallandWonen ondersteunt HVS financieel. De vaste bijdrage in 2014 was in totaal € 39.378,-. Naast deze bijdrage heeft HVS een aanvullende bijdrage ontvangen van € 2.640,- om extra capaciteit in te huren van de beleidsmedewerker voor hun rol bij het portefeuilleplan.
Borgen participatie In 2014 is de participatie van belanghouders verder vorm gegeven. De in 2013 geformuleerde beleidsvisie over de samenwerking met belanghouders is geformaliseerd. Doel is om jaarlijks aan de hand van een thema belanghouders te betrekken en om het jaar een bijeenkomst te beleggen. Tijdens deze bijeenkomst wordt naast verantwoording afleggen, ook de resultaten van de besproken thema’s teruggegeven, nieuwe ontwikkelingen gepresenteerd en de agenda opgehaald. Concreet heeft SallandWonen in 2014 tijdens een belanghoudersbijeenkomst de eerste resultaten op het gebied van het maatschappelijk bestemmingsplan gepresenteerd en is verantwoording afgelegd over de geleverde prestaties met betrekking tot het ondernemingsplan. Daarnaast zijn met een deel van de belanghouders de onderwerpen die voortkwamen uit het maatschappelijk bestemmingsplan verder uitgewerkt. Voor 2015 staat de visitatie op de agenda waarbij onze belanghouders worden betrokken. Informele contacten De Open-Huisdagen en startbijeenkomsten van projecten geven de mogelijkheid om op een informele manier het gesprek aan te gaan met onze klanten. Deze momenten zijn belangrijk omdat we op deze manier bekendheid geven aan onze werkzaamheden, de samenwerking met onze partners stimuleren en een impuls geven aan de onderlinge binding van onze huurders en hun binding met SallandWonen. Op deze manier weten we of wij de juiste dingen doen en of we ze goed doen.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
22
Prestatieafspraken 2011-2015 De huidige prestatieafspraken met de gemeenten Olst-Wijhe en Raalte lopen tot en met 2015. In het verslagjaar is via een midterm in kaart gebracht of de geformuleerde afspraken binnen de gemeente Raalte nog stand houden. De midterm heeft geen noemenswaardige wijzigingen tot gevolg gehad. Voor de gemeente Olst-Wijhe vindt deze midterm in 2015 plaats. In elk bestuurlijk overleg bespreken we de stand van zaken van de afspraken. Hierdoor blijven afspraken realistisch en realiseerbaar en kunnen we snel inspelen op ontwikkelingen op de woningmarkt. De afspraken zijn eind 2014 gerealiseerd of liggen op schema. Dit is door de Colleges van B&W van beide gemeenten bevestigd. Tabel 7: Stand van zaken prestatieafspraken Doel Gemeente Raalte Groen energielabel 70% in 2015 Kernvoorraad > 3.075 Middeninkomens optimaal benutten 10% (>90/<95%) Nieuwbouw 359 woningen 2012 t/m 2015 (waarvan 80 in Ontwikkel BV) Sociale voorraad geen doelstelling Taakstelling vergunninghouders 29 in 2014 Gemeente Olst-Wijhe Groen energielabel 70% in 2015 Kernvoorraad > 1.300 Middeninkomens optimaal benutten 10% (> 90/<95%) Nieuwbouw 169 woningen (2012 t/m 2015) Sociale voorraad 1.682 woningen Taakstelling vergunninghouders 14 in 2014
Prestatie eind 2014 72% 3.155 95% 94% 3.664 > 100% 83% 1.429 95% 96% 1.750 > 100%
Bouwen aan relaties Wij realiseren ons dat we ons werk niet alleen kunnen doen en vinden versterking in onze relaties. Relaties van SallandWonen zijn: - Aedes: SallandWonen is lid van Aedes, de branchevereniging van woningcorporaties waarbij bijna alle toegelaten instellingen in Nederland zijn aangesloten. - Vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties: deze vereniging streeft naar versterking en professionalisering van de leden van de Raad van Commissarissen. SallandWonen is lid van deze vereniging. - Vereniging voor Kleine Kernen in Overijssel (OVKK): SallandWonen is vriend van deze vereniging. Samen met haar leden maakt de OVKK zich sterk voor een kansrijk en leefbaar platteland. SallandWonen en OVKK hebben een gezamenlijke ambitie. Door samenwerking versterken wij elkaar. - Stichting De Herberg in Zwolle: SallandWonen neemt samen met haar collega-corporaties in de regio deel in deze stichting die thuis- en daklozen opvangt. - Platform MKW: dit is een platform voor middelgrote en kleine corporaties. SallandWonen neemt deel aan dit platform. - Regio Noord West Zuid Overijssel (Nowozo): dit is een samenwerkingsverband van corporaties in deze regio. Doel is het delen van kennis, het gezamenlijk behartigen van de regionale belangen en het ontplooien van regionale initiatieven, zoals een regionale geschillencommissie. - Woningstichting Hellendoorn en Stichting Wonen Wierden Enter: wij hebben met de beide corporaties in 2012 de intentie uitgesproken om het contact te intensiveren over kennisoverdracht en samenwerken. In 2014 is daar een vervolg aan gegeven met als rode draad het onderzoeken van de mogelijkheden om samen een nieuw primair ICT-systeem aan te schaffen.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
23
Jaarverslag 2014
SallandWonen
24
Jaarverslag 2014
SallandWonen
25
Tabel 8: Overzicht realisatie van doelen Klantgedreven Doel Doelstelling 2014 Prestatie Huisvesten van de doelgroep Effectieve en Keuze voor nieuwe manier van Naast aanbodmodel, wordt loting efficiënte woonruimteverdeling inclusief toegevoegd. Implementatie gelijk met woonruimteverdeimplementatie nieuwe website in 2015 ling Effectief en Terugbrengen van het aantal Van 2 naar 1 efficiënt woningopnames mutatieproces Afname mutatiebudget Van gemiddeld € 2351,- mutatiekosten naar gemiddeld € 1789,- gegaan Afname van de huurderving met Frictie huurderving met 35 % 75% vergeleken met 2013 afgenomen vergeleken met 2013 Efficiënte Verbeteren logistiek, waardoor Keuze gemaakt om vakmensen in te afhandeling minder reparaties uitbesteed zetten op mutatie in plaats van repartieverzoeken worden reparatieverzoeken. Na aanpassen werkwijze wordt 13% meer uitbesteed Besparen van € 100.000,- op Implementatie nieuwe werkwijze, jaarbasis verwachte besparing van vanaf 2015 € 200.000,- op jaarbasis Klantwaardering: 8+ Klantwaardering: 8+ Actiever de wijk in Medewerkers met een Door interne focus op buitenfunctie 60% van de proceswijzigingen is dit doel nog niet werktijd in de wijk actief bij alle functies gehaald Optimaliseren Meer op afspraak werken Openingstijden aangepast: ’s ochtends dienstverlening vrije inloop, ’s middags op afspraak Voortzetten werven emailadressen huurders Meer digitaal afhandelen
Voortzetten aangepaste werkwijze Budget met 53% verlaagd ten opzichte van 2014 Totale huurderving maximaal 1,5% van de huren en vergoedingen Voortzetten aangepaste werkwijze
Optimaliseren nieuwe werkwijze en borgen besparing Klantwaardering: 8 Handhaven doelstelling
Voortzetten werkwijze Voortzetten actie
Voortzetten KWH-Huurlabel (2013: 7,7)
KWH-huurlabel gehaald met gemiddeld een 7,8
Inzet op klantwaardering: doel in 2015 is gemiddeld een 8
Vervolg opgehaalde agenda: 1. Proces woningonderhoud verbeteren 2. Koopgarant inzetten 3. Actief luisteren naar huurders en hen opzoeken
1. Implementatie vernieuwd proces afhandelen reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. In kaart brengen verbetermogelijkheden planmatig onderhoud 2. Evaluatie Pilot Koopgarant uitgevoerd 3. Via klantenpanel invulling aan gegeven 2 onderwerpen ter advisering voorgelegd 1 onderwerp ter instemming 4 ter informatie Zie tabel 6 voor meer informatie Klantenpanel over betaalbaarheid en veiligheid op verzoek van huurders.
1. Monitoren veranderingen en implementatie verbeterplan planmatig onderhoud 2. Jaarlijks beoordelen of inzet van Koopgarant een toegevoegde waarde heeft 3. Voortzetten klantenpanel, uitbreiden methoden
PB Broekland: Kulturhus Broekland PB Mariënheem: uitbreiden voorzieningenniveau
Voortzetten werkwijze
Zichtbaar naar de klant toe
Dienstverlening bij de klant thuis
Inzet Social Media
Participatie Huurders betrekken bij beleid
Inventariseren effect op slaagkans en optimaliseren lotingsmodule
Van 32% van de huurders eind 2014 emailadres bekend (2013 was 21%) Aanbieden digitale reparatieboom, ontwikkelen van nieuwe website ter ondersteuning van digitaal afhandelen Visie KC aangescherpt: verantwoordelijk voor inhoudelijke afhandeling van vragen over woonruimteverdeling en het melden en inplannen van reparatieverzoeken Ruim 400 uur inzet elektrische bedrijfsauto, 21% van de beschikbare tijd Voorinspectie en opname staat woning: administratieve afhandeling in woning Sleuteluitgifte in de woning Woningaanbod via Facebook Projectinformatie via Facebook
Klantencentrum (KC) is eerste aanspreekpunt voor klanten. Minimaal 70% van de vragen wordt door het KC afgehandeld
Tevreden klant
Vervolgstap 2015
HVS om advies vragen bij beleidswijzigingen
Inzet klantenpanel op: Woonruimteverdeling Openingstijden Interactieve dienstverlening Plaatselijk belang (PB) gesprekspartner voor die onderwerpen die een specifieke kern raken
Jaarverslag 2014
SallandWonen
Implementatie nieuwe website met klantenportaal Voortzetten werkwijze
Uitbreiden inzet
Voortzetten
Voortzetten
Voortzetten werkwijze
Klantenpanel voor testen nieuwe woonruimtemodules
26
Klantgedreven SallandWonen staat voor kwaliteit van dienstverlening. In 2013 is daarbij de voorwaarde gesteld dat dit op een bedrijfsmatige manier ingevuld moet worden. Wij doen dit door voortdurend onze dienstverlening en onze producten te verbeteren en door in te spelen op de klantwensen van de verschillende doelgroepen. Het doel is een dienstverlening waarbij de klant ons niet alleen 24/7 kan bereiken, maar waarbij de klant vooral ervaart dat zij centraal staat. Wij willen op termijn uitgroeien tot een klantgedreven organisatie.
In 2014 zijn de klantprocessen aangepast op efficiency en kostenbesparing met behoud van de klanttevredenheid en is digitale dienstverlening geïntroduceerd. In 2015 zetten wij de nieuwe manier van werken voort, breiden wij de digitalisering verder uit en versterken wij de positie van de klant.
De klant In 2014 is er veel veranderd voor de klant. Door onze focus op efficiency en het besparen op kosten, hebben wij onze dienstverlening anders ingericht en diverse klantprocessen aangepast. Het resultaat is efficiëntere werkwijzen, kortere afhandelingstermijnen en directer contact. Veel kosten namen wij eerder voor onze rekening, terwijl dit anders was afgesproken. Die berekenen wij nu door aan de huurder. Want als wij ook in de toekomst duurzaam wonen willen bieden, dan is het belangrijk om bedrijfsmatig te werken. Dit betekent ook: vooral die zaken doen waar de klant naar vraagt. Het wordt dus steeds belangrijker dat de regie over het wonen meer bij de klant wordt gelegd. Dienstverlening In 2014 is onze dienstverlening op verschillende terreinen gewijzigd. De openingstijden van het klantencentrum zijn gewijzigd. Klanten kunnen ’s ochtends vrij binnen lopen, ’s middags is iedereen op afspraak welkom. De telefonische bereikbaarheid is aangepast. Klanten krijgen als ze bellen eerst een keuzemenu te horen. Voor reparatieverzoeken zijn wij alleen ‘s ochtends telefonisch bereikbaar, daarnaast kan men 24/7 reparatieverzoeken digitaal indienen. Met de introductie van de digitale dienstverlening worden steeds meer contacten via e-mail afgehandeld. Kortere doorlooptijden Waar mogelijk zijn in de processen de doorlooptijd ingekort. Alle woningen die vrijkomen voor verhuur worden alleen nog digitaal aangeboden en niet meer in de krant. Hierdoor kan er elke werkdag nieuw aanbod zijn voor woningzoekenden. Bij bepaalde minder populaire woningen die te huur staan worden groepsbezichtigingen gehouden. Niet alleen weten woningzoekenden snel of ze in aanmerking komen voor de woning, maar voor ons betekent dit ook meer kans op aaneengesloten verhuren en dus geen onnodige leegstand. Als de huur van een woning is opgezegd, volgt een voorinspectie waarbij in overleg met de huurder de einddatum definitief wordt gemaakt. Eventuele mutatiewerkzaamheden plannen we in op de einddatum, waardoor de woning de eerstvolgende werkdag beschikbaar is voor verhuur. Bij het adverteren van de woning vermelden wij de datum waarop de woning beschikbaar is en wanneer de bezichtiging is. De correspondentie met de potentiele nieuwe huurder gaat zoveel mogelijk per e-mail. Voor het ondertekenen van de huurovereenkomst lopen wij samen met de huurder de woning door en maken eventueel afspraken over aanpassingen. Hierna vindt in de woning het ondertekenen van het huurcontract plaats en ontvangt de huurder de sleutels. Voor de huurder betekent dit één moment waarop we alles regelen. Directer communiceren Wij stimuleren het communiceren per e-mail omdat we dan sneller kunnen handelen. Om het woningaanbod makkelijk toegankelijk te maken bieden wij de beschikbare woningen naast de website ook via facebook aan. Door informatie voornamelijk digitaal aan te bieden heeft de klant de beschikking over de meest recente informatie. Persoonlijk contact Ook in het persoonlijk contact investeren wij. Als klanten geen beschikking hebben over een computer zoeken wij het persoonlijk contact op via het klantencentrum waar wij klanten helpen aan de balie of via de telefoon. Beschikt een klant niet over een e-mail adres dan communiceren wij per brief. Ook stellen wij een computer beschikbaar in onze hal voor die zaken die alleen digitaal kunnen. Heeft een klant hulp nodig bij het digitaal afhandelen, dan bieden de collega’s van het klantencentrum ondersteuning. Om de klant goed van dienst te zijn, maken wij bij voorkeur een afspraak. Dit kan zowel bij ons op kantoor of indien gewenst bij de klant thuis. Kosten besparen Een aantal keuzes is gemaakt om kosten te besparen. Zo worden medewerkers efficiënter ingezet door de wijzigingen in de dienstverlening en bespaart het zoveel mogelijk digitaliseren kosten. De vergrote kans op aaneengesloten verhuren door het aanpassen van het woningzoekendenproces en efficiënter inplannen van mutatiewerkzaamheden zorgt voor minder huurderving. Ook bij het afhandelen van reparatieverzoeken besparen wij door inzet op efficiency. Daarnaast hebben wij kritisch gekeken naar de kosten die wij voor onze rekening nemen bij mutatie en het afhandelen van reparatieverzoeken. In het Onderhouds ABC ligt vast welke kosten voor rekening zijn van de huurder en welke voor SallandWonen. In de huurovereenkomst staat hoe de huurder een woning moet opleveren. Deze afspraken volgen wij nu, terwijl SallandWonen in het verleden vaak kosten voor haar rekening nam.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
27
Klanttevredenheid Belangrijk uitgangspunt bij alle aanpassingen is dat de klant tevreden blijft over onze dienstverlening. Via het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) meten wij de kwaliteit van onze dienstverlening. Zowel bij de start van dit verslagjaar als aan het eind van dit jaar waardeerden onze klanten onze dienstverlening met een 8-. Uiteraard levert de meting aandachtspunten op die bijdragen aan de verdere verbetering van onze dienstverlening. Die nemen we vanzelfsprekend ter harte. Klachten en complimentenregistratie Bij klantgedreven werken hoort ook leren van gemaakte fouten en weten wat goed gaat. SallandWonen houdt om deze reden een klachten- en complimentenregistratie bij. In 2014 zijn 55 klachten en 19 complimenten ontvangen. Bijna evenveel klachten komen binnen via de enquêtes over de kwaliteit van onze dienstverlening (40%) als persoonlijk per mail (38%). Vergeleken met 2013 is dit een verandering: toen kwam 74% van de klachten via de enquêtes binnen. De complimenten worden meestal per mail of persoonlijk aan de balie gegeven. De complimenten gaan over de prettige manier waarop medewerkers klanten hebben geholpen, onze manier van werken rond woning zoeken en betrekken, het oppakken van bepaalde werkzaamheden en de wijze van uitvoeren van werkzaamheden. De klachten gaan over onderhoud, de dienstverlening in het algemeen, maar ook over specifieke medewerkers en de staat van oplevering van woningen. De afhandeling van twee klachten liep op 31 december nog. Via het KWH-huurlabel wordt gemeten hoe onze klanten ons beoordelen op het behandelen van klachten. In het verslagjaar waardeerden klanten ons met een 6,5.
Huurders in het zonnetje Een grote groep huurders woont al een groot deel van hun leven zonder zorgen in een huurwoning. Soms wel vijftig jaar of nog langer. SallandWonen heeft in 2014 deze groep trouwe bewoners beloond met een bezoek aan het Infocentrum IJssel in Den Nul. Via ons computersysteem was niet meer te achterhalen hoe lang iedereen al aaneengesloten bij ons huurt. Om deze reden is een oproep geplaatst in het bewonersblad (Be)leven. Bijna vijftig huurders hebben hierop gereageerd en zijn getrakteerd op een rondleiding en lunch.
Woonruimteverdeling Om in aanmerking te komen voor een huurwoning moeten woningzoekenden zich inschrijven bij SallandWonen. Iedereen vanaf 18 jaar kan zich kosteloos inschrijven als woningzoekende, leeftijd is de enige regel die gesteld wordt bij inschrijven. Veel mensen schrijven zich uit voorzorg in voor een eventuele huurwoning in de toekomst. De inschrijving wordt sinds 2013 tijdelijk stilzwijgend verlengd. Op zoek naar een woning Met behulp van het aanbodmodel worden woningen verdeeld onder de woningzoekenden. Dit houdt in dat woningzoekenden reageren op het aanbod van huurwoningen en de woning wordt toegewezen aan de langst ingeschrevene. Alleen urgent woningzoekenden hebben voorrang. In het verslagjaar is besloten om naast deze manier van woningtoewijzing ook loting te introduceren. Dit om jongeren en spoedzoekers zonder urgentie meer kansen te geven op de huurwoningmarkt. Daarnaast is besloten om het inschrijven uit voorzorg af te remmen door bij inschrijving en jaarlijkse verlenging een bijdrage te vragen. In 2015 worden deze wijzigingen ingevoerd. Van alle ingeschreven personen is slechts 9% (876 personen) actief woningzoekend4. Grafiek 2: Aantal woningzoekenden aanbodmodel 10000
5
8000 6000 4000 2000
Aantal inschrijvers Actieve woningzoekenden
0 2011
2012
2013
2014
4
Een actief woningzoekende is iemand die in 2014 heeft gereageerd op het woningaanbod en per 31-12-2014 nog ingeschreven staat als woningzoekende 5 Voor 2013 is het aantal ingeschreven woningzoekenden door het stopzetten van de schoning niet meer te vergelijken met de voorgaande jaren. Om deze reden hebben wij het aantal inschrijvers niet meer opgenomen in de grafiek. Jaarverslag 2014
SallandWonen
28
In 2014 is de wijze waarop de woningen worden aangeboden aangepast. Het aanbod wordt alleen nog digitaal gepresenteerd via de website, Facebook en narrow casting. Woningzoekenden die reageren op een woning zijn er zelf verantwoordelijk voor dat wij beschikken over de juiste inkomensgegevens op het moment van selectie. Bij het aanbod worden meer foto's getoond, ook van de binnenzijde van de woning, zodat de woningzoekende bewuster de keuze kan maken om wel of niet te reageren. Alle correspondentie met kandidaat-huurders gaat via e-mail. Voor de woningzoekenden die niet werken met een computer en daarbij ook geen hulp hebben van anderen zoeken we naar een oplossing op maat. Verdeling huurwoningen De woningvoorraad van SallandWonen bestaat uit 5.688 wooneenheden, waarvan 5.433 zelfstandige wooneenheden en 255 onzelfstandige wooneenheden. De verdeling van de zelfstandige wooneenheden over de kernen is als volgt: Grafiek 3: Verdeling zelfstandige wooneenheden 14%
Raalte Heino Kleine kernen gemeente Raalte Wijhe Olst Kleine kernen Olst-Wijhe
4% 50%
14% 9% 9%
Woningtoewijzing In het verslagjaar zijn 470 panden verhuurd waarvan 461 woningen die zijn toegewezen aan woningzoekenden. In 2013 was er een piek met 696 verhuurde woningen, veroorzaakt door de oplevering van het grote aantal nieuwbouwwoningen. Was in 2013 nog veel inspanning nodig om de nieuwbouwwoningen te verhuren, in het verslagjaar zijn zowel de resterende nieuwbouwwoningen uit 2013 als de nieuwbouw opgeleverd in 2014 verhuurd. Het grootste deel van de woningzoekenden, 94%, reageert via internet. Om de woningen te verhuren moeten wij veel kandidaten per woning benaderen: 55% van de aanbiedingen werd geweigerd. Meestal weigert de huurder, maar in 7% van de gevallen hebben wij de kandidaat-huurder geweigerd omdat het inkomen niet passend of bekend was of omdat de woning niet passend was. Het groepsgewijs aanbieden van woningen is in 2014 vaker toegepast. Hierdoor is het voor de woningzoekenden snel duidelijk of zij in aanmerking komen voor de woning en worden woningen sneller verhuurd, wat een gunstig effect heeft op de huurderving. Sinds 2011 is SallandWonen gehouden aan de Europese regelgeving. Dat betekent dat wij ten minste 90% van onze woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens moeten toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 34.678,-. Van de 461 verhuringen vallen 457 onder deze Europese regelgeving. Het percentage toewijzingen van huurders met een jaarinkomen lager dan € 34.678,- is 94,8%. Huisvesting statushouders Het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA) heeft de gemeenten Olst-Wijhe en Raalte een taakstelling opgelegd om in het verslagjaar 43 personen met een verblijfsvergunning te huisvesten. SallandWonen regelt voor de gemeenten deze huisvesting. In 2014 zijn in totaal 65 personen gehuisvest, waarvan 18 in de gemeente Olst-Wijhe en 47 in de gemeente Raalte. Wij hebben hiervoor 19 woningen beschikbaar gesteld. Over de jaren heen zijn er in de gemeente Olst-Wijhe acht personen meer gehuisvest dan de totale taakstelling. In de gemeente Raalte zijn dit er negen. Tabel 9: Overzicht verhuringen 2014 Reden 2013 Aantal Aanbodmodel Regulier 518 Medisch urgent 8 Sociaal urgent 17 Overig MT besluit 2 6 5 Bijzondere verhuringen Herstructurering 0 Statushouders 14 Vrouwenopvang 1 Woningruil 6 Zorginstelling woningen 119 Totaal woningen 690 Zorginstelling huiskamer 10 Garages en BOG 22 Totaal panden 722
6
Procent
2014 Aantal
Procent
72 1 2
415 2 7
88 0,5 1
0 0 0 2 0 1 16
0 2 2 19 0 6 8 461 0 9 470
0 0,5 0,5 4 0 1 2
2 3
0 2
De bijzondere verhuringen betreffen twee woningen waarvan een kandidaat via een samenwerkingspartner is aangedragen en een verhuizing binnen een complex.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
29
Mutaties De mutatiegraad in 2014 is afgenomen van 8,7% in 2013 naar 7,5% in 2014. Reden voor de hogere mutatiegraad in 2013 was de doorstroom veroorzaakt door de opleverde nieuwbouw in dat jaar. De mutatiegraad is gebaseerd op het aantal verhuringen binnen het bestaand bezit ten opzichte van het totale aantal huurwoningen van SallandWonen aan het begin van de meetperiode. In 2014 zijn 409 bestaande woningen verhuurd. De overige 52 verhuringen betreffen nieuwbouw huurwoningen die in 2014 zijn opgeleverd: - Park Wijhezicht in Wijhe: 37 woningen; - Kiezebrink in Olst: 15 woningen.
Betaalbaar verhuren Om meer inzicht te krijgen in de betaalbaarheidsproblematiek in Salland heeft SallandWonen, samen met collega corporaties, 7 een onderzoek laten uitvoeren . Conclusie van dit onderzoek is dat betaalbaarheidsproblemen vooral voor komen bij samenwonenden tot de AOW-leeftijd en gezinnen. De problemen komen het meest voor bij huurtoeslaggerechtigden en bij gezinnen met een laag inkomen zonder huurtoeslag. Middeninkomens hebben bij een woning met een huur tot de liberalisatiegrens over het algemeen geen betaalbaarheidsproblemen. De huurprijsgrenzen binnen SallandWonen zijn afgeleid van de norm zoals die in de Huurtoeslagregeling staat. Alle woningen met een huur tot € 699,48 (prijspeil 2014) zijn bereikbaar voor de primaire doelgroep. Dat betekent dat 99% van de totale voorraad van SallandWonen voor deze doelgroep bereikbaar is: 29 appartementen en 4 eengezinswoningen hebben een huur boven deze grens. Huurbeleid SallandWonen vindt dat de huurprijs van een woning in relatie moet staan tot de geboden kwaliteit. De mogelijkheden voor een huurverhoging waren in het verleden altijd beperkt, omdat woningcorporaties gebonden zijn aan de maximale huurverhoging voorgeschreven door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. Alleen bij mutatie waren er mogelijkheden om de huur in lijn te brengen met de geboden kwaliteit. Sinds 2013 heeft de sector de mogelijkheid om een huurverhoging boven inflatie door te voeren, waarbij de hoogte afhankelijk is van het inkomen. In 2013 heeft SallandWonen besloten af te zien van de inkomensafhankelijke deel omdat het niet mogelijk was om op tijd te beschikken over de correcte inkomensgegevens. Voor 2014 heeft SallandWonen gekozen voor een huurverhoging boven inflatie, waarbij de hoogte afhangt van het inkomen van de huurder. Daarnaast zijn twee doelgroepen gedefinieerd die in het kader van betaalbaarheid beschermd worden voor te hoge huren: - huurders met een laag inkomen in combinatie met een hoge huurprijs; - huurders met een middeninkomen waarbij de huurprijs door de huurverhoging boven de grens van betaalbaar komt. Wij hebben de huurprijs van alle woningen per 1 juli 2014 met gemiddeld 4,1% verhoogd. Bij 57 huurders met een midden of hoger inkomen is de basishuurverhoging naar beneden aangepast om te voorkomen dat de huur hoger werd dan € 699,48, bij 14 huurders is er geen huurverhoging opgelegd omdat de huur al maximaal is. Tabel 10: Resultaat huurverhoging woningen 2014 Doelgroep Huurders met een laag inkomen en een huur tot en met € 573,Huurders met een laag inkomen en een huur hoger dan € 573,Huurders met een middeninkomen Huurders met een hoog inkomen Overig (inkomen onbekend)
7
Percentage van totaal aantal woningen 61 8 13 15 3
Percentage huurverhoging 4 2,5 4,5 6,5 4
Onderzoek betaalbaarheid Noordwest-Overijssel, Atrivé, 2014.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
30
Het doorvoeren van een inkomensafhankelijke huurverhoging heeft tot de nodige bezwaren geleid. Van de 145 bezwaarschriften die voor 1 juli bij SallandWonen zijn ingediend, hebben 105 huurders bezwaar ingediend tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging omdat het inkomen niet correct was. Twee derde kon aantonen dat het inkomen lager was dan het bedrag dat wij van de Belastingdienst hadden doorgekregen en daarvan is de huurverhoging aangepast. Daarnaast heeft de HVS een protestactie uitgevoerd waarin huurders zijn opgeroepen om de huurverhoging per 1 juli niet te betalen. Door deze actie hebben veel huurders geen bezwaar gemaakt, maar de huurverhoging niet betaald. In totaal zijn 555 aangetekende brieven verstuurd met opnieuw de huuraanzegging. Uiteindelijk hebben 277 huurders hun bezwaar voorgelegd aan de Huurcommissie. Een deel van deze bezwaren (32) zijn niet ontvankelijk verklaard en de bezwaren die inhoudelijk zijn afgerond, zijn door SallandWonen gewonnen. Ruim 200 bezwaren zijn nog in behandeling bij de Huurcommissie. SallandWonen heeft haar zorg geuit dat door de actie van de HVS huurders mogelijk geen gebruik maken van de juridische mogelijkheden. Wij hebben de huurders opgeroepen om bij vragen vooral contact met ons op te nemen en gewezen op de bezwaarmogelijkheden. Het huurbeleid wordt ingegeven door de taakstelling vanuit de regering, waarbij wij keuzes hebben gemaakt om onze doelgroepen van beleid te beschermen. De huur van de aangeboden woningen was in 2014 gemiddeld € 33,- hoger dan in 2013. Van de nieuwe verhuringen had 62% van de woningen een huurprijs tot maximaal de tweede aftoppingsgrens van de huurtoeslag (€ 596,75). Tabel 11: Nieuwe verhuringen via aanbodmodel naar huurklasse Huurklasse in euro’s Aantal verhuringen % naar huurklasse (prijspeil 2014) 2013 (incl. 2013 nieuwbouw) t/m 389,05 53 10 389,06 t/m 556,82 221 40 556,83 t/m 596,75 72 13 596,76 t/m 699,48 195 36 > 699,48 2 1 Gemiddelde huur € 529,Totaal 543
Aantal verhuringen 2014 (incl. nieuwbouw) 36 159 66 159 4
% naar huurklasse 2014 8 38 16 37 1 € 562,-
424
Incasso SallandWonen hanteert een strakke procedure om de huur op tijd te incasseren. De focus is in het verslagjaar meer verlegd naar het begin van het ontstaan van een achterstand. Geprobeerd wordt om in een zo vroeg mogelijk stadium persoonlijk in contact te komen met de huurder. Dit doen wij telefonisch of door een bezoek aan huis. Dit werkt vaak beter dan een brief. Ook het corresponderen per mail levert vaker contact op. Huurachterstanden Wij merken dat steeds meer huurders moeite hebben met het voldoen van de maandelijkse huur. Meer huurders zien wij vaker in de problemen komen. Eind 2014 bedroeg de huurachterstand onder zowel de actieve als vertrokken huurders € 812.482,-. Van de actieve huurders hadden 561 huurders een achterstand van meer dan € 50,- opgelopen. Goed overleg leidt voor veel ‘wanbetalers’ tot een regeling. Helaas zijn niet alle huurders in staat geweest om de achterstand in te lopen. Ontruimingen SallandWonen zet zich in om ontruimingen te voorkomen. Al in de eerste maand van achterstand proberen wij persoonlijk in contact te komen met huurders om te voorkomen dat de achterstanden groter worden. Daar waar betaling uitblijft en de huurder geen afspraken met ons maakt, geven wij vorderingen uit handen aan de deurwaarder. De huurder krijgt dan nog een kans om de achterstand volledig te betalen. Blijft betaling uit dan vervolgen wij de juridische procedure om te komen tot een ontruiming. Naast huurschuld is hennepteelt de meest voorkomende reden om een juridische procedure tot ontruiming op te starten. In het verslagjaar deden wij 69 aanzeggingen tot ontruiming. Ondanks onze inzet om tot een oplossing te komen met de huurder was dit 73% meer dan in 2013. Uiteindelijk hebben 14 ontruimingen plaatsgevonden. Merendeel is ontruimd doordat er een huurschuld is, drie in verband met de aanwezigheid van hennepteelt en één door overlast. Het aantal ontruimingen neemt toe, maar de verhouding aanzeggingen versus ontruimingen is de afgelopen jaren gelijk gebleven: ongeveer 20%. Voordat we tot ontruiming overgaan, moet de kantonrechter een uitspraak doen. Het beleid is erop gericht ontruiming te voorkomen, zeker als er kinderen in het spel zijn. Voor alleenstaanden of samenwonenden met een langdurig slecht betaalgedrag, voeren wij het vonnis van de kantonrechter uit. Met de gemeenten Raalte en Olst-Wijhe is afgesproken dat we slecht betalende huurders doorverwijzen naar de schuldsanering. Tabel 12: Aantal ontruimingen
2012 2013 2014
Aantal aanzeggingen 43 40 69
Aantal regelingen 29 27 44
Aantal voldaan 6 6 11
Aantal uitzettingen 8 7 14
In dertien gevallen was de huurder een alleenstaande, in één geval betrof het een eenoudergezin. Twaalf huurders waren al vertrokken voor de datum van ontruiming. SallandWonen probeert te voorkomen dat woningen waarin gezinnen wonen, ontruimd worden. In goed overleg met het betrokken netwerk rond het gezin is in één geval toch besloten over te gaan tot ontruiming, waarbij opvang voor de kinderen uit het gezin op voorhand geregeld was.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
31
Afboeken van vorderingen Jaarlijks zijn er vorderingen op zittende en vertrokken huurders die oninbaar zijn. Dit kan doordat: - erfgenamen de erfenis van de overleden huurder niet aanvaarden; - de deurwaarder na onderzoek concludeert dat de vordering oninbaar is; - de rechtbank een uitspraak in het kader van de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) heeft gedaan, waarbij het openstaande bedrag niet meer inbaar is; - SallandWonen akkoord is gegaan met het voorstel van een schuldsaneringsbureau om een percentage van de schuld te ontvangen tegen finale kwijting. Gedurende het verslagjaar heeft SallandWonen ruim € 36.000,- aan vorderingen afgeboekt.
Participatie SallandWonen verstaat onder participatie het betrekken van klanten bij zaken die hun woning en woonomgeving aangaan. In het verslagjaar hebben wij bij diverse projecten overlegd met de bewoners. Als afstemming met hen gewenst is voor de voortgang van het project, vragen wij aan huurders of zij willen plaatsnemen in een bewonerscommissie. Daarnaast zijn wij in 2014 gestart met gesprekken met bewoners van nieuwbouwcomplexen en met belanghouders in het kader van duurzaamheid. Olykampen in Raalte De planontwikkeling voor groot onderhoud bij 92 woningen in de wijk Olykampen in Raalte heeft in 2014 een vervolg gekregen. Er is veel overleg geweest met de bewonerscommissie en HVS. In het voorjaar is het groot onderhoud gestart en de oplevering was eind 2014. Het project is een groot succes geworden: alle bewoners zijn enthousiast en vol lof over SallandWonen en de aannemer Oude Wolbers. Ter afronding van het project heeft de bewonerscommissie een budget gekregen om een eindbijeenkomst voor de wijkbewoners te organiseren. De wijk krijgt een kunstwerk aangeboden namens de gemeente, de aannemer en SallandWonen. De Wieken in Raalte SallandWonen heeft in 2014 groot onderhoudsplannen uitgevoerd voor De Wieken. In 2014 hebben diverse overleggen plaatsgevonden met de bewonerscommissie en HVS om de voortgang te bewaken. Het project is naar tevredenheid van de bewoners uitgevoerd. Nieuwbouwcomplexen In 2014 zijn wij gestart met het organiseren van overleggen voor bewoners in nieuwbouwcomplexen. Zodra de huurders er een jaar wonen, vindt de eerste bijeenkomst plaats. Tijdens deze bijeenkomst bespreken wij samen met de bewoners de afgesloten contracten voor schoonmaak, tuinonderhoud en dergelijke, geven wij een toelichting op de servicekosten en bespreken het huishoudelijk reglement. Waar nodig maken wij afspraken om zaken aan te passen. We inventariseren samen met de bewoners de zaken die spelen en de behoefte aan een bewonerscommissie. Voor de complexen De Haere in Heino en Oosterveen en Schuilenburg in Raalte zijn deze overleggen in 2014 georganiseerd. De huurders waardeerden deze overleggen. De opkomst bij De Haere en Schuilenburg was hoog en bij beide complexen is een bewonerscommissie opgericht. Voor het overleg over Oosterveen was minder belangstelling en de aanwezige bewoners hadden geen behoefte aan een bewonerscommissie. Project bottom based verduurzamen In 2014 is een begin gemaakt om samen met belanghouders verbinding te leggen op het gebied van duurzaamheid. Samen met belanghouders, huurders en woningeigenaren in Olst is de ambitie om te komen tot een energie neutrale wijk verwoord. Een eerste initiatief is het plaatsen van zonnepanelen. Met betrokkenen werkt SallandWonen dit initiatief verder uit. Met de gemeente Raalte is contact gelegd om een eerste bijeenkomst te plannen voor de wijken Hartkamp en Langkamp.
Regionale klachtenadviescommissie Vanaf 2013 maakt SallandWonen deel uit van de Regionale Klachtenadviescommissie. De deelnemende corporaties zijn de Zwolse corporaties Stichting DeltaWonen, Woningstichting SWZ en Woningstichting Openbaar Belang, Stichting Beter Wonen IJsselmuiden en SallandWonen. Toetreding In 2014 hebben Woonstichting Vechthorst te Nieuwleusen en Stichting Beter Wonen Vechtdal te Hardenberg een verzoek tot toetreding ingediend. Medio 2014 is hier de procedure voor opgestart met als resultaat dat zowel alle huurdersorganisaties als alle bestuurders akkoord zijn gegaan met de toetreding per 1 januari 2015. Het reglement is in verband met deze toetreding aangepast. Benoeming en herbenoeming leden De commissie bestaat uit zes leden die worden benoemd, herbenoemd en ontslagen door de besturen van de deelnemende corporaties. De vicevoorzitter van de commissie, mevrouw C. Bos, is per 1 januari 2015 herbenoemd voor drie jaar. Algemeen secretaris Elke deelnemende corporatie levert een ambtelijk secretaris die in eerste instantie de ingediende klachten over de eigen corporatie afwikkelt. Eén van de secretarissen is jaarlijks verantwoordelijk voor het algemeen secretariaat. Om de onafhankelijkheid nog beter te waarborgen, door de toename van het aantal klachten en de uitbreiding van de deelnemende corporaties is in 2014 de wens uitgesproken om een extern ambtelijk secretaris aan te stellen. Begin 2015 wordt daar een besluit over genomen door de bestuurders van de deelnemende corporaties.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
32
Ontvangen klachten In 2014 heeft de commissie in totaal twee klachten van huurders van SallandWonen ontvangen. Eén klacht is ongegrond verklaard. Het betrof de klacht van de bewonerscommissie De Wieken over de vastgestelde hoogte van de vergoeding voor huurders van De Wieken in Raalte. Deze vergoeding werd verstrekt ter compensatie van het door hen ervaren ongerief als gevolg van het langdurig uitblijven van het toegezegde grootonderhoud. De commissie heeft SallandWonen geadviseerd om beleid op te stellen over het toekennen van een bewonersvergoeding of een vergoeding ten behoeve van geleden ongerief. De andere klacht is eind 2014 ontvangen en gaat over een keukenblok dat volgens de huurder aan vervanging toe is en SallandWonen niet wil vervangen. De commissie heeft SallandWonen verzocht eerst met de huurder in contact te treden, voordat zij de klacht in behandeling neemt. De afhandeling van deze klacht liep op 31 december 2014 nog.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
33
Jaarverslag 2014
SallandWonen
34
Jaarverslag 2014
SallandWonen
35
Tabel 13: Overzicht realisatie van doelen Duurzame voorraad Doel Doelstelling 2014 Prestatie Kwaliteit van de woning Verduurzamen Investeren van € 2,5 miljoen € 2,1 miljoen aan woningbezit duurzaamheid uitgegeven 104 woningen bij groot 100% onderhoud naar minstens energielabel B 122 bij mutatie naar 74 woningen energielabel C
Bouwen voor de toekomst
Volgens planning Olst Dorp: 71 woningen naar B
145 cv-ketels vervangen
146 ketels
125 woningen via planmatig onderhoud naar een groener energielabel Ontwikkelen nieuw concept verduurzamen 24% woningen met energielabel D t/m G verduurzamen Oplevering van 64 huurwoningen, allen nultreden
Is vraaggestuurd uitgevoerd bij 89 woningen Project bottom based verduurzamen gestart 26 %
Uitvoeren project bottom based verduurzamen 20%
52 woningen opgeleverd, 100% nultreden Uitstel start bouw 12 woningen Concept portefeuilleplan 2015-2025 gereed Uitgangspunten grotendeels meegenomen in meerjarenraming 2015-2019 en jaarbegroting 2015 Verkoopaanwijzing uitgesteld naar 2015 Verkoopaanwijzing uitgesteld naar 2015
Oplevering van 11 woningen, waarvan 90% nultreden Start bouw van 85 woningen
Resultaten uit verkoopaanwijzing 2013 Nieuwe verkoopaanwijzing van 100 woningen en aanbieden aan zittende huurder Verkoop van 17 huurwoningen bij mutatie Evaluatie startproject 5 woningen verkopen met Koopgarant Verkoop van twee van de zes strategisch aangekochte panden Swaenewoerd: getekende samenwerkingsovereenkomst over aanpassen woonzorgcentrum en ontwikkeling dienstencentrum tot buurtcentrum
Scheiden van wonen en zorg
€ 1,3 miljoen gereserveerd
Afhankelijk van mutatiegraad in niet groene woningen. Verwachting 90 woningen Volgens vervangingscyclus cv-ketels (18 jr.) Deze post aanwenden voor vraaggestuurd verduurzamen
Vaststellen herijkt portefeuilleplan en starten met uitvoering
Eigen woningbezit starters en woningzoekenden met middeninkomen bevorderen
Vervolgstap 2015
26 huurwoningen verkocht bij mutatie Evaluatie uitgevoerd 5 woningen verkocht met Koopgarant Twee panden verkocht
Samenwerkingsovereenkomst aanpassen woonzorgcentrum getekend, visie ontwikkeling buurtcentrum
Vaststellen herijkt portefeuilleplan en starten met uitvoering
Aanbieden van 100 huurwoningen aan de zittende huurders Aanbieden van 100 woningen aan de zittende huurders Extra aanwijzing en aanbieding van 100 woningen 29 verkopen bij mutatie Eén verkoop koopgarant uit aanwijzing 2013, geen nieuwe verkoopaanwijzing via Koopgarant in 2015, jaarlijks opnieuw vaststellen Nog vier strategische panden te verkopen Start uitvoering woonzorgcentrum Vaststellen visie buurtcentrum
-
Jaarverslag 2014
SallandWonen
36
Duurzame voorraad SallandWonen staat voor duurzaam wonen. Dit betekent onder meer dat wij onze woningen kwalitatief goed onderhouden. Wij streven naar energiezuinige en betaalbare woningen. Wij willen een woningvoorraad creëren die duurzaam aansluit op de toekomstige marktvraag. Het accent ligt op aanpassen en vervangen, niet op uitbreiden. Het hebben van de juiste kernvoorraad naar aard, omvang en locatie is van belang. Stond 2013 in het teken van het afronden van een ambitieus nieuwbouwprogramma met partners, in 2014 is de focus verlegd naar investeren in bestaand bezit. Naast het groot onderhoud bij 104 woningen, is een kantoorgebouw getransformeerd naar wonen en is in 270 huurwoningen geïnvesteerd in het verlagen van de woonlasten. Qua nieuwbouw hebben wij 37 huurwoningen toegevoegd aan ons bezit.
Investeren in bestaand bezit In het verslagjaar zijn bij twee complexen groot onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd en zijn appartementen gerealiseerd in het voormalige gemeentehuis in Olst. Groot onderhoud Olykampen in Raalte 92 Woningen in de wijk Olykampen in Raalte zijn aangepakt in het kader van groot onderhoud. De werkzaamheden waren gericht op het verbeteren van het wooncomfort en de uitstraling van de woningen. De meeste woningen hadden energielabel E. Bewoners klaagden over tocht en vocht in de woning en een hoge energierekening. Na het groot onderhoud heeft de helft van de woningen energielabel B en de andere helft energielabel A. Dit verschil komt door de oriëntatie van de woningen. De doelstelling was voor alle woningen minimaal energielabel B. De gemiddelde huurverhoging is € 25,85 per maand, de verwachte besparing op energielasten voor de bewoners hoger. De huurders hebben richting de aannemer en SallandWonen hun tevredenheid geuit over de aanpak en het resultaat. De kosten voor dit project zijn binnen de begroting gebleven. Groot onderhoud De Wieken in Raalte In de Wieken is bij 12 woningen aan de oneven kant groot onderhoud uitgevoerd. De woningen zijn geïsoleerd en voorzien van een nieuw dak, waarbij het asbest verwijderd is. De woningen zijn van gemiddeld energielabel E naar B gebracht. De woningen aan de even kant van de Wieken zijn aan de buitenkant opgeknapt om de straat een beter aanzien te geven. Transformatie In Olst is in 2014 het project Kiezenbrink opgeleverd. In het voormalige gemeentehuis van Olst zijn 15 appartementen gerealiseerd voor één- en twee persoonshuishoudens. Twee appartementen hebben het energielabel A+, de andere dertien energielabel A. Alle appartementen zijn verhuurd naar volle tevredenheid van de huurders. Voor dit project is een provinciale subsidie toegekend van € 68.000,-.
Nieuwbouw Het nieuwbouwproject Park Wijhezicht is afgerond en de drie huur aardehuizen in Olst zijn officieel opgeleverd door minister Blok. Besloten is om de uitvoering van een project van 12 woningen uit te stellen. Voor acht projecten zijn de voorbereidingen getroffen om in 2015 tot uitvoering over te gaan. Park Wijhezicht in Wijhe Binnen dit project is een gevarieerd aanbod aan woningen gerealiseerd. In 2014 zijn 37 huurwoningen opgeleverd en verhuurd: - 4 woningen met het energielabel A; - 31 woningen met een label A+; - 2 woningen het label A++. De huurders zijn tevreden met hun nieuwe woning. Naast de huurwoningen die SallandWonen heeft gerealiseerd, bestaat dit project uit 11 koopwoningen en 7 vrije kavels. In het kader van risicobeheersing was SallandWonen bij de koopwoningen alleen eigenaar van de gronden. Kopers kochten de grond van SallandWonen waarbij zij een aannemingsovereenkomst zijn aangegaan met de aannemer voor de bouw van de woning. Hiervoor zijn wij een samenwerking aangegaan met Bouwbedrijf Hemeltjen en Jansman Bouw. De gekozen constructie bood ook voordelen voor de koper: zij communiceerden direct met de aannemer. In het voorjaar zijn de laatste 9 seniorenwoningen gesloopt. De vrijgekomen grond wordt verkocht als kavels. Het MT heeft besloten om de verkoopprijzen van de bouwkavels te verlagen om beter aan te sluiten bij de markt. Eind 2014 was één kavel verkocht, zijn vier intentieovereenkomsten getekend en zijn de andere drie kavels in optie. Met dit project is een inbreidingslocatie herontwikkeld waarbij de locatie een kwaliteitsimpuls heeft gekregen en huurders de kans krijgen om (opnieuw) op deze mooie locatie te wonen. SallandWonen heeft € 8,4 miljoen geïnvesteerd in dit project.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
37
Aardehuizen in Olst In 2014 zijn de drie huur aardehuizen in Olst officieel opgeleverd in het bijzijn van de heer Blok, minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. Samen met de minister, de bewoners en relaties is ter plekke gekeken hoe samenwerking zorgt voor een succesvol project. Bij het realiseren van de aardehuizen spelen participatie, duurzaamheid en zelfredzaamheid een grote rol. In Olst wordt een van de meest ecologische wijken van Europa gerealiseerd. De ecologische wijk bestaat uit zelfvoorzienende aardehuizen (gebaseerd op Earthships), waarbij alle aspecten van duurzaamheid in onderlinge samenhang met elkaar in balans zijn. Dit wilden wij graag onder de aandacht brengen bij de minister. In dit project realiseert vereniging Aardehuis Oost Nederland een wijk van 23 aardehuizen en een bezoekerscentrum. Twintig aardehuizen worden gebouwd en bekostigd door particulieren. De overige drie zijn in opdracht van SallandWonen gebouwd door de vereniging voor de verhuur. Hiermee wordt ecologisch verantwoord wonen mogelijk gemaakt voor mensen met een krappe beurs. De bouwers zijn de toekomstige bewoners, waaronder de huurders, en vrijwilligers uit binnen- en buitenland. Met dit initiatief heeft Olst de prijs van duurzaamste dorp van Overijssel gewonnen. De partners voor dit project zijn de Europese Unie, de provincie Overijssel, de gemeente Olst-Wijhe, BAM Woningbouw Noordoost en SallandWonen. De Europese Unie en de provincie Overijssel hebben gesubsidieerd, de gemeente Olst-Wijhe heeft middels het bestemmingsplan dit project mogelijk gemaakt, de BAM denkt mee over bouw en organisatie. SallandWonen heeft dit initiatief actief ondersteund door het laten realiseren van drie betaalbare huurwoningen. Deze woningen zijn net zo gebouwd als de andere woningen met gebruik van gerecyclede en natuurlijke materialen. De rol van de corporatie als opdrachtgever typeert de transitie waarin de corporatiesector verkeert: ondersteunen en faciliteren waar mogelijk, zelf bouwen waar nodig. Sallandse Poort in Raalte Wij hadden het voornemen om in het verslagjaar 12 grondgebonden huurwoningen in de wijk Sallandse Poort in Raalte te realiseren. Door de marktontwikkelingen is de start bouw van dit project uitgesteld. Projecten in voorbereiding In het verslagjaar waren de volgende projecten in voorbereiding: - verbouw gemeentehuis Heino in 13 appartementen; - groot onderhoud 93 woningen in Olst; - inbreidingslocatie Burgemeesterkwartier in Raalte; - herontwikkeling zorgcentrum Swaenewoerd in Raalte; - opplussen appartementen complexen in Raalte; - transformatie kulturhus Broekland naar wonen; - transformatie kantoorgebouw Marktstraat in Raalte naar wonen.
Aanbestedingsbeleid SallandWonen verstrekt jaarlijks een groot aantal opdrachten aan derden. Dit zijn opdrachten voor werken, leveringen en diensten. Voor een goede prijs/kwaliteitverhouding en transparantie van het inkoopproces is het zinvol om opdrachten aan te besteden. Onder aanbesteden verstaan we dat we bij verschillende bedrijven offertes aanvragen om de concurrentie te bevorderen. Aanbesteden draagt bij aan integriteit, doelmatigheid, transparantie en kostenbeheersing. Sinds 1 januari 2011 zijn woningcorporaties verplicht om opdrachten met betrekking tot hun maatschappelijk vastgoed aan te besteden. In 2014 is SallandWonen als volgt omgegaan met de aanbestedingsplicht: - Het project Swaenewoerd in Raalte bestaat uit het verbouwen van een traditioneel verzorgingshuis naar zorgappartementen die individueel verhuurd kunnen worden. Dit moet gebeuren rekening houdend met de bewoners. Dit project omvat ook het verbouwen of aanpassen van het aan het gebouw gekoppelde dienstencentrum. Dat is de reden dat het oorspronkelijke plan, om het in bouwteam uitvoeren van het project, niet mogelijk maakte. Om zo optimaal mogelijk gebruik te maken van de kennis en kunde uit de markt is het project aanbesteed op de Design en Built methode. Door het stellen van de randvoorwaarden worden de aanbestedingspartijen uitgedaagd om met de beste oplossing te komen. Het plan dat de meeste punten scoort, wordt de partij waarmee wij de samenwerking aangaan. - Het plan Kiezenbrink in Olst (transformatie van het gemeentekantoor naar 15 appartementen) is in bouwteam met aannemingsbedrijf Valk uitgevoerd. - In de voorbereiding van het project Burgemeesterkwartier in Raalte (nieuwbouw huurwoningen) wordt uitgegaan van Design en Built met inspraak van de toekomstige huurder.
Duurzaamheid Onderdeel van onze maatschappelijke doelstelling is het toepassen van duurzame energiebronnen en het zuinig omgaan met de schaarste. Investeren in energiebesparing en duurzaamheid levert niet alleen lagere energiekosten op, maar ook meer comfort, veiligheid en gezondheid voor de huurder. In 2014 hebben wij diverse prestaties geleverd op dit gebied. Provinciale lening Op 28 juni 2012 heeft SallandWonen het ‘Convenant Energiebesparing Woningcorporaties Overijssel’ ondertekend. In 2013 hebben wij in het kader van de stimuleringsregeling van de Provincie Overijssel een laagrentende lening ontvangen van € 3,8 miljoen. Deze lening is verstrekt op basis van het projectplan Projectmatig isoleren. In dit plan is omschreven welke energiebesparende maatregelen SallandWonen tot en met 2018 van plan is uit te voeren om het woningbestand op te waarderen in energetische kwaliteit. Het totale investeringsbedrag is geraamd op € 11,1 miljoen inclusief aanverwante uitgaven zoals onderhoud. In 2014 heeft SallandWonen € 2,1 miljoen uitgegeven aan duurzaamheid, dit is 85% van het begrote budget. Onze inspanning op duurzaamheid heeft 8% meer groene energielabels opgeleverd. Ook is er een reductie gerealiseerd op CO2- en gas-uitstoot en is het aantal m2 geïsoleerde oppervlakte uitgebreid:
Jaarverslag 2014
SallandWonen
38
-
de gemiddelde CO2 uitstoot per woning is met 4% gereduceerd; over het gehele bezit wordt jaarlijks 280.000 m3 gas bespaard; per huishouden is een gemiddelde gasreductie van 4% gerealiseerd; oppervlak geïsoleerde vloer is met 5% gestegen; oppervlak geïsoleerde daken is met 5% gestegen; oppervlak geïsoleerd glas in met 24% gestegen.
Tabel 14: Overzicht energieprestatie SallandWonen
Aantal woningen met energielabel
Eind 2010
Eind 2011
Eind 2012
Eind 2013
Eind 2014
Resultaat ten opzichte van eind 2013
5.064
5.098
5.105
5.134
5.227
93
<1%
<1%
In procenten van het aantal woningen
Energielabel A++ A+
<1%
2%
3%
+1%
A
2%
3%
3%
4%
6%
+2%
B
13%
18%
18%
20%
25%
+5%
C
39%
37%
40%
43%
43%
<1%
D
28%
27%
24%
20%
17%
-3%
E
14%
12%
11%
9%
5%
-4%
F
3%
2%
2%
1%
1%
<-1%
G
1%
1%
1%
<1%
<1%
<-1%
54%
58%
61%
69%
77%
+8%
% groen
SallandWonen geeft in haar energiebeleid prioriteit aan het opwaarderen van de woningvoorraad naar een zogenoemd groen energielabel. Daaraan voldoen we door de isolatiewaarde van de buitenschil van de woningen te verbeteren. Eind 2014 heeft 77% van de gelabelde woningen een groen energielabel. Dit is gerealiseerd door te investeren in duurzaamheid bij groot onderhoud en mutatie, het aanbrengen van isolatieglas tijdens schilderwerkzaamheden en het aanbrengen van energie beperkende maatregelen via ons geriefverbeteringenbeleid. Ook het slopen of verkopen van niet groene woningen en het toevoegen van nieuwbouw aan ons bezit heeft het percentage beïnvloed. Aan onze doelstelling verwoord in het ondernemingsplan om circa 200 groene woningen per jaar toe te voegen is in 2014, met een toename van 506, voldaan. Het projectmatig aanpakken bij groot onderhoud en de opgeleverde nieuwbouw heeft een extra impuls gegeven. Bottom-based verduurzamen In samenwerking met een adviseur is een vernieuwde aanpak van duurzaamheid uitgewerkt conform het principe van bottombased aanpak: stap over je eigen schaduw heen en kijk over de schutting naar andere belanghouders in de wijk om samen op te trekken in de doelstellingen van duurzaamheid. In 2014 is samen met de belanghouders die een rol spelen in Olst en de wijken Hartkamp en Langkamp in Raalte verbindingen gelegd op het gebied van duurzaamheid. Dit heeft geresulteerd in een actieplan om duurzaamheid op de agenda van de bewoners te krijgen. In 2015 moet dit resulteren in het uitvoeren van duurzaamheidswerkzaamheden in Olst en de twee wijken in Raalte. Betaalbaar wonen De energieprestatie van de woning maakt onderdeel uit van de betaalbaarheid van een woning. Sinds 2012 brengt SallandWonen woningen met de strategie doorexploiteren in combinatie met een niet groen energielabel (D, E, F en G) bij mutatie naar een groen energielabel. Dit heeft erin geresulteerd dat in het verslagjaar 91% van de verhuringen ‘groen’ is (A, B of C label), in 2012 en 2013 was dit 84%.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
39
Tabel 15: Verhuringen met energielabel Energielabel Aantal A of A+ B C D E F G Onbekend
141 89 233 37 22 6 0 15
2013 % met energielabel 26 16 43 7 4 1 0 4
Aantal 96 110 177 24 10 0 0 7
2014 % met energielabel 22,5 26 42 6 2 0 0 1,5
Innovaties SallandWonen staat voor innovatie en waar mogelijk passen wij bij nieuwbouwprojecten een innovatieve vorm van energiebesparing toe. In 2014 is SallandWonen terughoudend geweest met het toepassen van innovatieve vormen van energiebesparing. De innovatieve toepassingen van de afgelopen jaren worden in 2015 eerst geëvalueerd, waarna we keuzes maken over het verder toepassen van innovatieve besparingsvormen. Wel zijn in het project Kiezenbrink in Olst in de glazen kap van het atrium zonnepanelen geïntegreerd die zowel voor vermindering van het energieverbruik op de algemene meter zorgen als voor zonwering en te hoge temperatuur in het atrium. Ook zijn in alle woningen in het project Wijhezicht een CO2-gestuurde ventilatiesysteem toegepast die per vertrek de ventilatie regelt. Het systeem heeft een warmte terugwinpercentage van 95%.
Onderhoud en verbeteringen In 2014 is € 6 miljoen geboekt op onderhoud. Binnen SallandWonen is er sprake van planmatig en niet-planmatig onderhoud. Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud voeren wij uit om de woningen kwalitatief op het huidige niveau te houden, een sterke stijging van reparatieverzoeken voor te zijn en bedrijfszekerheid te garanderen door het afsluiten van prestatiecontracten. Voor planmatig onderhoud is vooraf een taakstellend budget vastgesteld. In 2014 is bij circa 1000 woningen planmatig onderhoud uitgevoerd voor een totaal van € 3,7 miljoen. De huurders waarderen onze inzet op planmatig onderhoud met een 8,4. Grafiek 4: Overzicht planmatig onderhoud naar werksoort (aantal woningen/kosten)
Jaarverslag 2014
SallandWonen
40
Niet-planmatig onderhoud Hieronder verstaan wij reparatieverzoeken, mutatieonderhoud en verzoeken van huurders, al dan niet tegen huurverhoging of met een eigen bijdrage. Vraag gestuurd duurzaamheid (energielabel-sprongen) valt hier ook onder. De uitgaven voor nietplanmatig onderhoud bedraagt in het verslagjaar in totaal € 2,3 miljoen en zijn opgebouwd uit: - zuivere (on)kosten voor SallandWonen zoals de kosten voor reparatie en mutatie; - teruggevorderde kosten: kosten die verhaald zijn/worden op de vertrokken huurder, of die een huurder als éénmalige afkoop heeft betaald. Grafiek 5: Overzicht uitgaven niet planmatig onderhoud 1% 35%
17%
Duurzaam Geriefverbetering Mutatie Reparatieverzoeken overig
19% 28%
Comfort SallandWonen biedt verbeteringen aan tegen een huurverhoging zodat huurders hun wooncomfort kunnen verbeteren. In 2014 hebben we 257 aanvragen voor geriefverbetering tegen huurverhoging in behandeling genomen voor een bedrag van € 628.000,-. Deze investering wordt voor 100% terugverdiend via een huurverhoging. Het meest worden doucherenovaties aangevraagd (19%), gevolgd door toiletrenovatie (17%), het plaatsen van een dakraam (14%), een tweede toilet en vloerisolatie (beide 9%).
Strategisch voorraadbeleid SallandWonen werkt aan een betaalbare en duurzame woningportefeuille. Met het strategisch voorraadbeleid sturen we op een woningportefeuille die aansluit bij de woningvraag van nu en in de toekomst. Om mensen ook in de toekomst goed te kunnen huisvesten, kijken en luisteren wij naar wat er in de omgeving gebeurt en vertalen dit naar de toekomst. Portefeuilleplan In 2014 hebben we op basis van de omgevingsanalyse (2013) en het woonlastenonderzoek 8 het portefeuilleplan geactualiseerd. Het portefeuilleplan geeft antwoord op de vraag hoe de wensportefeuille van SallandWonen er in de toekomst uit moet zien. De belangrijkste maatschappelijke opgaven die wij hierbij zien zijn: - het betaalbaar houden van huren, - duurzaam wonen en - het huisvesten van de toenemende groep senioren en zorgvragers. Wij kunnen deze opgave alleen invullen als er sprake is van financiële continuïteit. De uitdaging voor de komende jaren is om tot een duurzaam financiële bedrijfsvoering te komen. We houden hierbij oog voor de omgeving. Dit betekent dat we ons blijven inzetten op de leefbaarheid in wijken en complexen en ondernemen vanuit een maatschappelijk verantwoord oogpunt. We zijn ons ervan bewust dat dit niet gemakkelijk is. De maatschappelijke opgave is groot, terwijl de overheid een groot beslag legt op de financiën van corporaties. Samen met demografische en maatschappelijke ontwikkelingen zorgt dit ervoor dat het maken van duidelijke keuzes nodig is. In de eerste helft van 2015 verwachten wij het portefeuilleplan 2015-2025 vast te stellen. Doelen Ons huidig strategisch voorraadbeleid hebben wij vertaald in doelen die wij gedurende de periode 2010-2020 willen realiseren. In tabel 16 staat de voortgang van deze doelen. Op basis van het nieuwe portefeuilleplan worden deze doelen in 2015 waar nodig geactualiseerd en aangescherpt.
8
Onderzoek betaalbaarheid Noordwest-Overijssel, Atrivé, 2014
Jaarverslag 2014
SallandWonen
41
Tabel 16: Voortgang doelen Strategisch voorraadbeleid Thema Doelstelling Portefeuillesamenstelling Omvang woningportefeuille 5.300 woningen (exclusief woonwagens) ≥ 3.260 Raalte ≥ 1.710 Olst-Wijhe Kernvoorraad 75% van de voorraad huurprijs < € 596,76 ≥ 2.750 Raalte ≥ 1.350 Olst-Wijhe 75% van de nieuwbouwwoningen in de huursector huurprijs < 2e aftoppingsgrens huurtoeslag Percentage 33% seniorenhuisvesting9 Verkopen huurwoningen 2013: 16 woningen 2014: 20 woningen Dynamiek portefeuille Vernieuwing 2% per jaar
Kwaliteit Renovatie woningen
Gerealiseerd in 2014
5.420 Raalte: 3.704 Olst-Wijhe: 1.716 86% Raalte: 3.250 Olst-Wijhe: 1.421 59%
5.433 Raalte: 3.680 Olst-Wijhe: 1.753 84% Raalte: 3.149 Olst-Wijhe: 1.420 42%
25,6%
26,3%
49 33 4,5%
1,1% exclusief renovatie 3% inclusief renovatie
Koop Huur
9 246
13 bouwkavels 52
>95% wijken met bezit een zeer tot uiterst positieve score
95%
95%
Minimaal energielabel C
n.v.t.
100% minimaal energielabel B
Nieuwbouw
Leefbaarheid Leefbaarheidsbarometer
2013
Ontwikkeling woningbezit Doelstelling van ons nieuwbouw- en verkoopbeleid is om blijvend te werken aan de samenstelling van onze woningportefeuille. Door toevoeging van nieuwe woningen en gedeeltelijke verkoop en sloop van bestaande woningen werken wij aan verjonging van ons woningbestand. Ook zorgen wij zo voor meer differentiatie in onze portefeuille. In het verslagjaar hebben wij 52 nieuwbouwhuurwoningen toegevoegd aan ons woningbezit. Daarnaast hebben wij 31 voormalige huurwoningen verkocht, waarvan 5 met Koopgarant, zijn 2 strategische aankopen verkocht en 9 woningen gesloopt. Verkoop In 2014 zijn 33 panden verkocht, waarvan 7 aan de zittende huurder en 26 op de vrije markt. Totaal heeft dit een verkoopopbrengst van € 3 miljoen opgeleverd (begroot was € 2 miljoen). Onderdeel van de verkoop waren twee woningen die in het verleden om strategische redenen waren aangekocht voor het project Burgemeesterkwartier in Raalte. Deze woningen vallen buiten de uiteindelijke projectontwikkeling en zijn daarom verkocht op de vrije markt. In het plan Park Wijhezicht zijn dit jaar 11 koopwoningen verkocht, overgedragen en opgeleverd. SallandWonen heeft hier alleen de gronden (bouwkavels) verkocht. De kopers hebben zelf een aannemingsovereenkomst met de aannemer gesloten. Er was hierbij wel sprake van projectbouw. De verkoop van de laatste bouwkavels in het plan Noorder Koeslag woonveld E is in zicht. Afgelopen jaar zijn er twee bouwkavels verkocht, resteert nog één bouwkavel bestemd voor een vrijstaande woning. Koopgarant Afgelopen jaar zijn er van het 'startproject 2013' vijf woningen overgedragen met Koopgarant. Deze woningen zijn aan de zittende huurders verkocht die bij de start hun interesse hiervoor hadden getoond. Het startproject is nog niet afgerond, wel heeft er afgelopen jaar een evaluatie plaatsgevonden. De conclusie van deze evaluatie is dat verkopen met Koopgarant bijdraagt aan het volkshuisvestelijke doel om starters en middeninkomens te bereiken op de koopmarkt. Dit doel is nog steeds actueel, maar wij zien in de huidige markt geen noodzaak om Koopgarant ook in 2015 in te zetten. De portefeuille van Koopgarant wordt wel aangehouden en wordt in de toekomst kleinschalig en projectmatig ingezet. Van verkoop naar verhuur Twee nieuwbouw energieneutrale koopwoningen aan Venebrugge 28 en 30 in Raalte Noord zijn omgezet van verkoop naar verhuur. De vraagprijzen kwamen niet overeen met prijzen die in de huidige markt gevraagd worden wat de verkoop bemoeilijkte. SallandWonen heeft besloten de koopprijzen niet te verlagen, maar de woningen in de verhuur te doen met een geliberaliseerde huurprijs. Op het moment dat de koopmarkt voldoende aantrekt, bekijkt SallandWonen of de woningen weer voor verkoop beschikbaar komen.
9 Bedoeld wordt het percentage van het bezit dat qua type geschikt is voor de doelgroep senioren en waarbij de doelgroep
senioren wat betreft doelgroeplabeling niet wordt uitgesloten. Jaarverslag 2014
SallandWonen
42
De voorraad in cijfers Grafiek 6: Woningbezit naar huurprijsklasse 14%
2%
9% goedkoop (tot € 389,06) betaalbaar (€ 389,06 t/m € 596,75) middelduur (€ 596,75 t/m € 699,48) duur (> € 699,48)
75%
Grafiek 7: Woningbezit naar type 10%
1% 17% 9% 63%
Aanleun-/zorgwoning Appartement met lift Appartement zonder lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 treden
Grafiek 8: Woningbezit naar doelgroep 8%
1% 3% 11% 0%
16% 61%
Jongeren tot 23 jaar 1 en 2 persoonshuishouden Gezinnen Senioren Zorgvragers Overig
Grondposities SallandWonen heeft de afgelopen jaren diverse aankopen gedaan voor het realiseren van woningen. Het gaat om zowel gronden als strategische aankopen. Grondposities Binnen het project Park Wijhezicht bezitten wij gronden die in het voorjaar van 2014 actief in de verkoop zijn gezet als vrije bouwkavel. Eind 2014 was één kavel onder voorbehoud verkocht, zijn vier intentieovereenkomsten getekend en zijn de andere drie kavels in optie. In het plan Noorder Koeslag woonveld E, ook in Wijhe, bezitten wij nog één bouwkavel bestemd voor een vrijstaande woning. In voorbereiding is de ontwikkeling van gronden in het uitbreidingsplan Sallandse Poort in Raalte en rond de strategische aankopen voormalige bibliotheek in Raalte aan de Westdorplaan. SallandWonen is eigenaar van gronden rond de werkplaats in Olst en is voornemens deze percelen te verkopen inclusief werkplaats. SallandWonen kent een nevenstructuur10 waarbij de entiteiten Het Saalien Ontwikkeling BV en VOF Olst Oost gronden in bezit hebben. Strategische aankopen Voor de strategische aankopen van de voormalige gemeentehuizen in Heino en Olst is de planontwikkeling gestart. In Olst betrokken de nieuwe bewoners op 18 december het complex 'Kiezebrink'. In Heino heeft besluitvorming plaatsgevonden waarbij de het voormalige gemeentehuis wordt getransformeerd naar wonen en niet meer ingezet zal worden met een maatschappelijk bestemming. De omgevingsvergunning is aangevraagd. In het verleden hebben wij strategische aankopen gedaan voor diverse planontwikkelingen. Deze aankopen maken geen onderdeel uit van de definitieve planontwikkelingen en worden verkocht. Twee objecten zijn in 2014 verkocht, resteert nog vier objecten. Ook voor deze objecten zijn er ontwikkelingen: twee zijn er onder voorbehoud verkocht waarbij we verwachten in 2015 deze over te dragen. De laatste twee zijn in optie genomen.
10
Zie paragraaf nevenstructuur onder Financiële verantwoording voor een verdere toelichting
Jaarverslag 2014
SallandWonen
43
Jaarverslag 2014
SallandWonen
44
Jaarverslag 2014
SallandWonen
45
Tabel 17: Overzicht realisatie van doelen Vitale kernen Doel Doelstelling 2014 Leefbaarheid Ontwikkelen Maatschappelijk maatschappelijk bestemmingsplan nader bestemmingsplannen uitwerken als kapstok voor enerzijds participatie van huurders en woningzoekenden en anderzijds voor relatie met stakeholders. Beleid voor structureel overleg met belanghouders vaststellen
Prestatie
Vervolgstap 2015
In uitvoering in samenwerking met 14 partners
Regierol voor SallandWonen bij maatschappelijk vastgoed en duurzaam wonen.
Beleid geformaliseerd in 2014
Betrekken van belanghouders bij visitatie
Uitgesteld door prioritering op inzet excellente bedrijfsvoering klantprocessen Alle ruimten verhuurt, nog wel capaciteit beschikbaar
Afronden beleidsplan en in uitvoering brengen
Herontwikkeling met behoud van centrale ontmoetingsfunctie € 165.000,- bijgedragen
Transformatie overige ruimten naar wonen Ambitie bijgesteld
Woonservicegebied Schuilenburg .
Onderzoek met partijen op het terrein van zorg en welzijn hoe wijkbewoners naar het centrum zijn te bewegen
Woonzorgzone Swaenewoerd: opstellen toekomstvisie buurthuis Pilot Domotica en opplussen: uitvoeren pilot, waarbij SallandWonen ervaring opdoet in het geschikt maken van woningen voor zorg op afstand
Inventarisatie van wensen onder huidige en mogelijk toekomstige huurders en gebruikers Bij 6 woningen vormen van zorg- en comfort domotica aangebracht
Verdere acties om van Schuilenburg een centrale ontmoetingsplek voor de wijk te maken Opstellen toekomstvisie
Opplussen van vier wooncomplexen met een totale investering van € 145.500,-
Bij vier complexen de toegankelijkheid verbeterd tegen een totale investering van € 100.000,Bij 9 woningen aan de Wieken toilet op eerste verdieping geplaatst
Regie bij huurder
Leefbaarheidsbeleid vaststellen en uitdragen naar de huurders
Op peil houden van voorzieningen in de buurten, wijken en dorpen
Invulling geven aan eerste verdieping Kulturhus Raalte
Kulturhus Broekland Maatschappelijk betrokken ondernemen Wonen en Zorg Langer zelfstandig wonen
Jaarverslag 2014
€ 101.275,- bijdragen aan maatschappelijk betrokken ondernemen
SallandWonen
Going concern
Vervolg project met toepassing van andere technieken
Uitvoering opplussen twee wooncomplexen in Raalte. Investering over 2015 en 2016 van € 195.000,-
46
Vitale kernen Wij zien het vitaal en leefbaar houden van kernen als een belangrijke taak die gezamenlijk met belanghouders wordt uitgevoerd. Het bepalen van de juiste rolverdeling is daarbij van groot belang. In 2013 scherpten wij onze taak aan: wij nemen onze verantwoordelijkheid op het gebied van wonen en de directe woonomgeving en zijn aanspreekbaar op het gebied van langer zelfstandig wonen. Met het opstellen van het Maatschappelijk bestemmingsplan is invulling gegeven aan de juiste rolverdeling onder de belanghouders. Maar een vitale kern is meer dan afspraken met belanghouders. Andere belangrijke elementen zijn het voorkomen van langdurig leegstand, het verleggen van de regie over het wonen naar de huurders en het faciliteren van het langer zelfstandig wonen. In 2014 hebben wij op al deze terreinen actie ondernomen.
Maatschappelijk bestemmingsplan In 2013 is SallandWonen gestart om samen met belanghouders een richtinggevend kader op te stellen waarin vastgelegd wordt welke maatschappelijke voorzieningen in Salland de komende periode extra aandacht nodig hebben. Dit heeft geresulteerd in het benoemen van zes onderwerpen11 die verder uitgewerkt zijn. Had SallandWonen in 2014 nog de regierol, in 2015 moet deze zijn afgebouwd en pakken alle belanghouders hun eigen rol op. De vitaliteit van de kernen is dan de verantwoordelijkheid van alle belanghouders. SallandWonen heeft een belang bij het exploitabel houden van het maatschappelijk vastgoed en investeert in haar ambitie op duurzaam wonen. Voor de overige onderwerpen waarbij SallandWonen betrokken is, zijn wij gesprekspartner.
Maatschappelijk vastgoed Een onderdeel van een vitale kern is een goede bezetting van het maatschappelijk vastgoed. Leegstand heeft een negatief effect op de leefbaarheid. SallandWonen heeft zich in het verslagjaar actief ingezet om leegstand van panden te voorkomen door het gesprek aan te gaan met belanghebbenden en mogelijkheden tot aanpassing of transformatie te onderzoeken. In 2014 is veel aandacht geweest voor het Kulturhus in Broekland, de Marktstraat 65 in Raalte en Kerkstraat 3 in Raalte. Kulturhus Broekland Stichting Kulturhus Broekland heeft medio 2014 de huur beëindigd aan het Bouwhuisplein in Broekland. Zij konden de exploitatie niet meer rond krijgen. Plaatselijk Belang Broekland heeft zich ingezet om op deze locatie een centrale ontmoetingsplek te behouden. Zij huren vanaf oktober 2014 een kleinere ruimte om dit te realiseren. Daarmee is ook de jeugden hobbyclub in de kelder behouden. De resterende ruimtes worden getransformeerd naar wonen. Marktstraat 65 Voor dit complex is vastgesteld dat transformatie naar wonen mogelijk is. Op dit moment staat het merendeel van het pand leeg. In 2014 zijn er gesprekken geweest om de dagbesteding van de RIBW tijdelijk te huisvesten in de Marktstraat. De RIBW heeft andere keuzes gemaakt. Met de recente berichtgevingen over het moeten huisvesten van veel statushouders zien wij kansen voor dit pand door versneld te starten met het transformeren naar wonen. In 2015 verwachten wij de verbouw te starten. Kerkstraat 3 Het voormalig kantoorpand van SallandWonen stond leeg in afwachting van kopers of huurders. In 2014 is het pand verhuurd als kantoorruimte aan Zorggroep Raalte.
Langer zelfstandig wonen Vanuit de samen met gemeenten en zorgpartijen in 2011 opgestelde visie over woonservicegebieden is SallandWonen één van de partners om uitvoering te geven aan deze visie. Doel is om mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. In de afgelopen jaren zijn initiatieven ontwikkeld rond het woonservicegebied Schuilenburg en is gestart met het opplussen van de toegankelijkheid van wooncomplexen. Daarnaast zijn in beide gemeenten voorlichtingscampagnes gestart en is ervaring opgedaan met het inzetten van domotica. Woonservicegebied Schuilenburg Als centraal ontmoetingspunt binnen het woonservicegebied Schuilenburg fungeert het in 2013 opgeleverde complex Schuilenburg. Buiten wonen is op de begane grond een algemene ruimte gecreëerd van 500 m 2 voor maatschappelijke invulling voor zowel de bewoners als voor alle inwoners van de wijk Raalte-Noord. In 2014 is met vele partijen op het terrein van zorg en welzijn onderzocht hoe de wijkbewoners naar het centrum zijn te bewegen. Ook SallandWonen is bij dat traject betrokken. Dit traject krijgt in 2015 een vervolg.
11
Zie hoofdstuk Strategisch betrokken voor meer informatie
Jaarverslag 2014
SallandWonen
47
Woonservicegebied Swaenewoerd Om het woonzorgcentrum Swaenewoerd gereed te maken voor de toekomst heeft SallandWonen als eigenaar met Zorggroep Raalte in 2013 een intentieovereenkomst getekend voor de herontwikkeling van Swaenewoerd. In 2014 is gewerkt aan de planontwikkeling. Er is gekozen voor een transformatie van het hoofdgebouw met als resultaat dat het huidige aantal wooneenheden wordt gewijzigd in 24 (zorg) appartementen en 6 serviceappartementen. Deels worden de appartementen de eerste jaren ingezet voor intramurale zorg, deels direct voor zelfstandig wonen in kader van het scheiden van wonen en zorg. Naast het woongebouw wordt het huidige dienstencentrum getransformeerd tot een buurtcentrum als onderdeel van de woonservicegebieden. Het moet dan het centrale ontmoetingspunt worden voor de inwoners uit de wijken Centrum en Blekkerhoek. In 2014 is bij de huidige gebruikers van het dienstencentrum, bij diverse zorg- en welzijnspartijen en bij de inwoners uit de beide wijken geïnventariseerd hoe het toekomstige buurtcentrum het beste vorm kan krijgen. De opbrengst wordt vertaald naar een visie. Overige woonservicegebieden Ook in Raalte-zuid en in Heino moeten woonservicegebieden tot ontwikkeling komen. Gesprekken daarover zijn in 2014 gestart. SallandWonen is hierbij betrokken vanuit het onderdeel wonen. Voorlichting Binnen de gemeente Raalte is de campagne ‘Kr8 van Raalte’ opgezet. Onderdeel van het programma is het vergroten van de bewustwording dat men langer zelfstandig moet blijven wonen. Voor dit onderdeel werkt SallandWonen samen met de gemeente Raalte. In 2014 zijn de inwoners via nieuwsbrieven op de hoogte gehouden van de laatste ontwikkelingen. De gemeente Olst-Wijhe heeft zich aangesloten bij de provinciale campagne ‘Lang zult u wonen’. Het is een bewustwordingscampagne om mensen te stimuleren hun woning op te plussen, oftewel levensloopbestendig te maken, zodat men er langer kan blijven wonen. In 2014 zijn in de gemeente Olst-Wijhe in dat kader twee infomarkten gehouden. Ook SallandWonen was met een stand aanwezig. Techniek inzetten In 2014 is een vervolg gegeven aan het startproject thuistechnologie. Doel van dit project is om de regie terug te leggen bij de bewoners. In samenwerking met Zorggroep Raalte wordt binnen het woonservicegebied Swaenewoerd in Raalte ervaring opgedaan met het vergroten van de zelfstandigheid van bewoners. Dit door het toepassen van techniek in combinatie met een aangepast zorgpakket. In 2014 is door SallandWonen bij zes woningen vormen van zorg- en comfort domotica aangebracht. Het gaat hier om het plaatsen van een elektrische deuropener met afstandsbediening en het aanbrengen van een systeem van automatische gordijnsluiter met afstandsbediening. De zorg die de bewoners nodig hebben en de voorlichting over de domotica verzorgt Zorggroep Raalte. In 2015 krijgt dit project een vervolg, maar is dan gericht op andere technieken. Opplussen In het kader van de gemeentelijke visies over woonzorgzones heeft SallandWonen een opplusprogramma voorbereid. De definitie voor opplussen binnen de gemeenten Raalte en Olst-Wijhe is het vergroten van de toegankelijkheid van woongebouwen. Het accent wordt gelegd op het vergroten van de toegankelijkheid van woongebouwen voor minder validen. In dit verslagjaar is het verhogen van de galerijen van het woongebouw Marktstraat in Raalte gerealiseerd evenals het afsluitbaar maken van dit gebouw. In Olst zijn in het woongebouw Aletta Jacobsplein stalplekken voor scootmobiels gerealiseerd en in Wijhe zijn die gerealiseerd bij de woongebouwen Rambonnetstraat en Havenpoort. In 2015 krijgt dit een vervolg. Voor de uitvoering van het opplusprogramma 2014-2016 in de gemeente Raalte is een subsidie van € 115.000,- toegekend, dit is 33% van de totale investering. In 2014 hebben wij een voorschot ontvangen van € 50.000,- met als verplichting dat voor 1 maart 2015 de werkzaamheden bij de woongebouwen Marktstraat en Dahliastraat afgerond moeten zijn. Hierover moet voor 1 mei 2015 verantwoording worden afgelegd aan de gemeente. De overige subsidie wordt uitgekeerd als het totale project is afgerond. De gemeente Olst-Wijhe heeft een subsidie toegekend van € 27.000,-. Dit is 50% van de totale investering voor het opplussen van woongebouwen binnen de gemeente Olst-Wijhe in 2014. Als onderdeel van het groot-onderhoud aan de woningen aan De Wieken in Raalte is bij negen woningen op de bovenverdieping een toilet gerealiseerd. In kader van het langer zelfstandig blijven wonen, zien wij dit als een belangrijke voorziening. Medisch urgenten Naast alle inzet om mensen langer zelfstandig in de huidige woning te laten wonen hebben de ontwikkelingen in de zorg ook nog andere gevolgen. De gemeenten hebben meer zorgtaken gekregen met een lager budget. Dit is goed merkbaar bij de aanvragen van aanpassingen in woningen die op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) worden gedaan. De gemeenten hebben een groot deel van de WMO voorzieningen afgeschaft en vergoeden steeds minder WMO aanpassingen. Voor SallandWonen wordt dit zichtbaar in het aantal medische urgenties die worden aangevraagd: 14 aanvragen in 2014.
Regie bij de huurder Het maken van een leefbare woonomgeving doe je niet alleen. Het is belangrijk om hiervoor de samenwerking te zoeken met andere partijen. Dit zijn huurders, omwonenden, gemeenten, zorgpartijen, welzijnsorganisaties en andere partners. Via ons leefbaarheidsbudget en het deelnemen aan buurtschouwen zoeken wij de samenwerking op.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
48
In 2014 zijn diverse veranderingen doorgevoerd om de zelfredzaamheid van de huurder te vergroten. De gedachte hierachter is om de verantwoordelijkheid daar neer te leggen waar die hoort. Een huurder is zelf verantwoordelijk voor de basis onderhoudswerkzaamheden en hoort de woning als goed huurder te bewonen. Het is ook aan de huurder om in contact te komen met de omwonenden en samen tot afspraken te komen waar men zich prettig bij voelt. Daar hoort ook bij dat huurders met elkaar in gesprek gaan als het woongenot door omwonenden wordt verstoord. Een woningcorporatie zorgt voor een kwalitatief goede woning, onderhoudt deze goed voor de onderdelen waar de verhuurder voor verantwoordelijk is en heeft zorg voor de directe woonomgeving qua inrichting en onderhoud. Tuinactie Eén van de ergernissen onder huurders is het tuinonderhoud van buurtgenoten. In 2012 zijn wij gestart met gerichte acties. In 2014 is een oproep gedaan aan de huurders om de tuin van de buurman, kennis of straatgenoot te nomineren als mooiste tuin. Wij hebben negen aanmeldingen ontvangen, waaruit de drie prijswinnaars zijn gekozen. Het aantal overlastmeldingen over verwaarloosde tuinen is in 2014 met 26% afgenomen. Buurtschouw Vanuit de gemeente Olst-Wijhe worden jaarlijks buurtschouwen georganiseerd. Wij nemen deel aan de buurtschouwen in alle kernen waar woningen van SallandWonen staan. Daarnaast zijn ook de politie, medewerkers van de afdeling openbare werken van de gemeente en betrokken inwoners aanwezig. SallandWonen krijgt tijdens deze schouwen vooral vragen over de woningen die wij te koop aanbieden, het tuinonderhoud van onze huurwoningen, de leefbaarheid in de buurt en ons verhuurbeleid. Ook veiligheid in de buurt komt regelmatig ter sprake. In 2014 zijn er twaalf buurtschouwen geweest. In afwachting van het opstellen van een integrale visie over openbare ruimten is met de gemeente Raalte gesproken over manieren om de leefbaarheid in wijken en buurten in stand te houden en te verbeteren. Vanuit de gemeente Raalte wordt gedacht aan een innovatieve manier om de bewonersinbreng bij openbare ruimten vorm te geven. In 2015 kijkt de gemeente hoe hier invulling aan kan worden gegeven. Overige leefbaarheidsinitiatieven Buurtbemiddeling, de tuinwedstrijd en de bewonerscommissies zijn allemaal initiatieven die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid. Hieronder vallen ook de vrijwilligers die onderhoudswerkzaamheden voor ons uitvoeren in onze wooncomplexen of die tijd nemen om met ons via het klantpanel in gesprek te gaan. Ter verbetering van de informatievoorziening en de bewegwijzering zijn in 2014 diverse borden bij verschillende complexen geplaatst. De kosten voor al deze leefbaarheidsinitiatieven bedroeg in 2014 € 30.743,-. Overlast SallandWonen zet zich in om overlast waar mogelijk te voorkomen of te beperken. Dit doen wij door actief zelf de wijk in te gaan en in gesprek te gaan met onze huurders. Hierdoor signaleren wij overlastsituaties ook zelf en ondernemen wij proactief actie. De bewoners waarderen onze inzet en dragen ideeën aan om zelf meer de regie te nemen. In het verslagjaar hebben wij stappen gezet om de verantwoordelijkheid van het wonen meer bij de huurder neer te leggen. Bij overlast verwachten wij dat huurders elkaar aanspreken en eerst onderling proberen tot een oplossing te komen. Voor advies hoe men dat het beste kan aanpakken kan men bij ons terecht. Pas als de eigen aanpak geen positief resultaat heeft, kan een huurder zich tot ons wenden voor bemiddeling door een schriftelijke melding te doen van de overlast en van zijn inzet om met de overlastgever tot een oplossing te komen. Wij beoordelen dan of de overlastmelding een zaak is voor SallandWonen of juist voor een andere instantie, zoals buurtbemiddeling. Tabel 18: Overzicht overlastmeldingen
Tuinonderhoud Problematisch woongedrag Geluidsoverlast Huisdieren Drank/drugs Vervuiling Overig Totaal
Aantal 152 104 115 45 12 20 63 511
2013 Percentage 30 20 23 9 2 4 12
Aantal 112 102 97 57 11 35 60 474
2014 Percentage 24 22 20 12 2 7 13
Vergeleken met 2013 is er geen groot verschil in aantal en type klachten. De lichte daling van klachten komt ook doordat er minder inzet vanuit SallandWonen is geweest op het controleren van het tuinonderhoud en door de verantwoordelijkheid bij overlast meer bij de huurder neer te leggen. In 2014 zijn zeven juridische trajecten geweest voor de volgende overlastsituaties: - achterstallig tuinonderhoud (2): in voortraject zijn via een advocaat afspraken gemaakt; - psychiatrische problematiek (1): via de rechter is een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst gekomen; - weigeren noodzakelijk onderhoud (1): in voortraject is via een advocaat afspraken gemaakt; - hennepteelt (3): via de rechter zijn er vonnissen gekomen tot ontbinding van de huurovereenkomst. De vonnissen van de rechter tot ontbinding van de huurovereenkomst hebben wij uitgevoerd.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
49
Buurtbemiddeling Sinds 2012 is het project Buurtbemiddeling actief in de gemeente Olst-Wijhe. Na een pilotfase hebben gemeente Olst-Wijhe en SallandWonen besloten om ieder te zorgen voor 50% van de financiering voor dit project voor de periode 2014 tot en met 2018. In 2014 bedroeg de bijdrage van SallandWonen € 9.275,-. Samen met politie IJsselland en Raster Welzijn worden in het project Buurtbemiddeling onafhankelijke vrijwillige buurtbemiddelaars ingezet voor huis-, tuin- en keukengeschillen. Deze bemiddelaars ondersteunen de huurders bij het zelf oplossen van deze geschillen. Hierdoor krijgt SallandWonen de handen vrij voor zwaardere overlastsituaties. Bovendien kan een onafhankelijk bemiddelaar soms meer bereiken dan SallandWonen omdat wij toch vaak als belanghebbende worden gezien. In 2014 zijn 23 zaken in behandeling genomen, waarvan 19 zijn afgesloten in het verslagjaar. De andere 4 zaken lopen door in 2015. Van de 19 zaken zijn er 14 opgelost. Bijna 70% van de zaken betroffen huurders van SallandWonen. De gestelde doelen voor 2014 zijn behaald: - 74% van het aantal afgesloten zaken is in positieve zin opgelost, waarmee het gestelde doel van 60% is gehaald. In 2013 was dit 75%. - 100% van het aantal bemiddelingen is geslaagd, waardoor het gestelde doel van 75% ook is gehaald. In 2013 was dit 88%. Dak- en thuislozen In het verleden trokken dak- en thuislozen vanuit ons werkgebied regelmatig naar Zwolle. Om deze reden zijn wij deelnemer in het project De Herberg in Zwolle. Dit project is een initiatief van de Zwolse corporaties en regelt de opvang van dak- en thuislozen. De regiocorporaties, waaronder SallandWonen, hebben zich hierbij aangesloten. In 2010 is een overeenkomst ondertekend waarin alle betrokken corporaties een financiële bijdrage voor de exploitatie van De Herberg toezeggen voor een periode van tien jaar. De gemeenten Raalte en Olst-Wijhe behoren tot de regio Midden IJssel, waarbij Deventer de centrum gemeente is. Dit houdt in dat Deventer de rijksgelden ontvangt voor de maatschappelijke opvang van inwoners uit Lochem, Zutphen, Raalte en OlstWijhe. Alleen cliënten die vanuit de centrum gemeente huisvesting krijgen in de gemeenten Raalte en Olst-Wijhe ontvangen financiële ondersteuning vanuit de gemeenten. In 2014 hebben wij, op basis van onze overeenkomt met De Herberg, een bewoner van De Herberg geplaatst in Raalte. Doordat Zwolle niet valt onder de regie Midden IJssel is budget voor begeleiding vanuit de gemeente Raalte niet mogelijk. Wij hebben besloten om ons op termijn terug te trekken uit De Herberg nu de gemeenten Raalte en Olst-Wijhe geen deel uitmaken van de regio waar Zwolle de centrum gemeente van is. SallandWonen heeft in 2014 in totaal € 43.116,- bijgedragen aan de exploitatie van De Herberg in Zwolle. Dit is 8% van de jaarlijkse financiële bijdrage die de negen deelnemende corporaties ten behoeve van de exploitatie van De Herberg ter beschikking stellen.
Maatschappelijk betrokken SallandWonen is een maatschappelijk betrokken organisatie. Dit laten wij op verschillende manieren zien: door financiële steun aan de lokale samenleving of door de inzet van de vier m’s: mensen, middelen, massa en media. Naast de al beschreven onderwerpen in dit hoofdstuk hebben wij ook via kleine initiatieven onze betrokkenheid getoond. Leren en werken De samenwerking met Carmel College Salland, afdeling Praktijkonderwijs en schoonmaakbedrijf DJM is voortgezet. Leerlingen krijgen een praktijkgerichte situatie aangeboden, waarin zij hun vaardigheden kunnen oefenen. Dit gebeurt in leegstaande huurwoningen die bestemd zijn voor verkoop en binnen een woongebouw. Jaarlijks krijgen leerlingen via opleidingsinstituut Fundeon de mogelijkheid werkervaring op te doen zowel binnen onze organisatie als op de bouwplaats van nieuwbouwprojecten. In de huidige moeilijke tijden voor de bouw lukt het niet altijd deze afspraak gerealiseerd te krijgen. Bouwondernemingen geven namelijk aan dat dit ten koste gaat van de eigen medewerkers. In 2014 hebben vier leerlingen werkervaring opgedaan bij de transformatie van het voormalig gemeentehuis in Olst naar wonen. Sponsoring SallandWonen sponsort jaarlijks een beperkt aantal activiteiten. In ons sponsorbeleid ligt vast waaraan verzoeken moeten voldoen. Door de aangescherpte voorwaarden van het ministerie hebben wij besloten om in 2014 nieuwe verzoeken alleen nog toe te staan als de activiteit gericht is op onze huurders of de directe leefbaarheid van huurdersgroepen. Daarnaast hebben wij de organisaties die jaarlijks een sponsorverzoek indienen geïnformeerd dat wij onze bijdragen gaan afbouwen. Dit om te anticiperen op de nieuwe wetgeving waarin sponsoring door woningcorporaties vanaf inwerkingtreding van de wet niet meer mogelijk is. Door de aanvullende voorwaarden en het afbouwen van de jaarlijks terugkerende sponsoring is de sponsorbijdrage beperkt gebleven tot nog geen € 5.000,-. Hiervoor hebben wij verschillende lokale initiatieven door en voor de bewoners met symbolische bijdragen gestimuleerd (totaal € 350,-) . Huurders van twee wijken waar groot onderhoud is uitgevoerd, hebben de mogelijkheid gekregen om gratis naar het Salland Festival te gaan (sponsorbijdrage van € 1.250,-). Daarnaast konden huurders met korting naar het theater (kosten 2014 € 1.532,-). De bijdragen voor de Stoppelhaene, het jaarlijks terugkerend feest voor Salland, en het wandelevenement Sallandse wandel 4daagse worden afgebouwd. De bijdrage bedroeg over 2014 € 1.045,-. Excursie basisschool De Bolster De leerlingen van groep 4 van de basisschool de Bolster zijn op bezoek geweest bij het groot onderhoud project in de wijk Olykampen. Deze school staat midden in deze wijk en de kinderen hebben de werkzaamheden van dichtbij meegemaakt. Regelmatig stond er een kraan en soms moesten de leerlingen omfietsen omdat de weg afgesloten was.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
50
Als onderdeel van het schoolproject over wonen is door SallandWonen een excursie georganiseerd voor deze leerlingen. Tijdens deze excursie hebben de leerlingen een bezoek gebracht aan de modelwoning. Zij kregen uitleg hoe het bouwen van een woning in zijn werk gaat, welke beroepen hier bij komen kijken en welke regels gelden om een woning te kunnen bouwen. Tijdens de rondleiding in de modelwoning is er over duurzaamheid gesproken: wat is een spouwmuur en hoe belangrijk is daken vloerisolatie. Enkele vragen van de leerlingen waren: hoe wordt cement gemaakt, waar blijft het water uit de wc. Tot slot zagen de kinderen hoe een gevel werd geplaatst in een woning. Na afloop ontvingen de leerlingen een kladblok en een zandloper van 5 minuten voor het douchen. Maatschappelijk ondernemen in de toekomst De totale kosten voor maatschappelijk ondernemen bedroeg over 2014 € 165.000,- opgebouwd uit leefbaarheids- en andere maatschappelijke initiatieven. In ons ondernemingsplan hadden wij al onderkend dat maatschappelijk betrokken ondernemen een gezamenlijke taak van alle belanghouders is. Naast wonen zagen wij een rol voor SallandWonen op het gebied van leren, zorg, welzijn en leefbaarheid. In de tussentijdse evaluatie hebben wij onze taak al aangescherpt en zien naast wonen en de directe omgeving alleen nog een rol inzake het langer zelfstandig wonen. De herziene woningwet bevestigt deze andere rol. In 2014 hebben wij nog de regierol op ons genomen om samen met de belanghouders te bepalen wat de juiste rolverdeling is. Resultaat is dat voor de belanghouders duidelijk is welke belanghouders waarvoor verantwoordelijk is en zijn de onderwerpen vastgesteld die in Salland extra aandacht nodig hebben. Samen met de belanghouders zijn de resultaten gepresenteerd aan de omgeving. Voor dit traject hebben wij ons laten begeleiden via een extern bureau. Vanaf 2015 beperken wij ons tot inzet op maatschappelijk ondernemen conform de herziene woningwet.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
51
Jaarverslag 2014
SallandWonen
52
Jaarverslag 2014
SallandWonen
53
Tabel 19: Overzicht realisatie van doelen Bedrijfsmatige organisatie Doel Doelstelling 2014 Prestatie Financiële continuïteit Resultaatgericht Voortzetten gesprekscyclus Gesprekscyclus uitgevoerd werken Sturen op output Kpi’s opgesteld voor klantprocessen
Bewustzijn van kosten en opbrengsten
Activiteiten normeren en kwantificeren
Klantactiviteiten genormeerd en gekwantificeerd
Processen aanpassen aan de vastgestelde resultaten Monitoren en sturen via sturingsindicatoren
Klantprocessen aangepast
Organisatiescan vastgoedprocessen: verbeterpotentieel in kaart brengen
Aanpassen klantprocessen: klant centraal zetten en efficiëntere inrichting
Permanentie binnen verslaglegging: op elk moment inzicht hebben in de financiële situatie en de sturingsmogelijkheden
Kwaliteit
Uitwerken budgetverantwoordelijk werken door budgethouders meer verantwoordelijkheid te geven over eigen budget Uitvoeren van interne audits op klachtenmanagement, koopgarant en duurzaamheid. Steekproef vastgoedprojecten Meer aandacht voor analyseren van rapportages Sturen op indicatoren
Organisatie
Nieuwe werkwijzen geïmplementeerd, verwachte besparing vanaf 2015 van jaarlijks € 1 miljoen Maandrapportages Wonen en Vastgoedontwikkeling zijn opgesteld en worden maandelijks gedraaid In ontwikkeling is de maandrapportage Verkopen Teamleiders budgetverantwoordelijk
Digitaliseren: kostenbesparing door procesoptimalisatie
Onderdeel van reguliere aansturing Kpi’s opstellen voor overige bedrijfsonderdelen Vervolg voor ondersteunende diensten Vervolg bij backoffice Door ontwikkeling van monitoren en sturen via sturingsindicatoren
Verbeterpotentieel vertaald naar verbeterplan, start implementatie Monitoren uitvoering en waar nodig bijstellen
Optimalisatie van de kwartaalrapportages
Door vertalen naar medewerker niveau
Geplande audits zijn uitgevoerd
Op basis van intern controleplan
Maandrapportages opgesteld
Kpi’s helder en duidelijk formuleren
Zie resultaatgericht werken/monitoren en sturen via indicatoren Afhandelen klantprocessen binnen de huidige mogelijkheden maximaal digitaal Voorbereidingen ‘mijn pagina’ getroffen Digitaliseren servicekosten met de juiste specificaties Inrichting digitaal factuurverwerking aangepast
Strategische meerjarenplanning personeelsformatie: inzicht krijgen in gevolgen excellente bedrijfsvoering Vervanging bij natuurlijk verloop: uitgangspunt is invulling binnen de bestaande bezetting Gesprekscyclus koppelen aan beloning
Jaarverslag 2014
Kpi’s klantprocessen opgesteld Sturingsindicatoren op strategisch niveau opgesteld Jaarbegroting 2015 vertaald naar sturingsindicatoren Uitgevoerd, plan van aanpak verbeteracties vastgoedprocessen gereed
Vervolgstap 2015
Inzicht in personeelsformatie klantprocessen 5 uittreders niet vervangen, 2 (gedeeltelijk) vervangen via tijdelijke contracten Verschillende scenario’s zijn besproken. Besloten is om voorlopig af te zien van koppeling
SallandWonen
Uitbreiden digitale mogelijkheden Implementeren ‘mijn pagina’ Borgen en evaluatie in 2015 Optimaliseren en uitbreiden mogelijkheden Inzicht in personeelsformatie Voortzetten uitgangspunt
54
Bedrijfsmatige organisatie De corporatie van de toekomst werkt op een innovatieve en bedrijfsmatige manier aan haar maatschappelijke opgave: het huisvesten van de primaire doelgroep. Dit vraagt om een organisatie waarbij de kosten voor bedrijfsvoering zijn geminimaliseerd en transparant is welke bijdrage wordt geleverd aan de maatschappij. In ons ondernemingsplan hadden wij al het accent gelegd op de bedrijfsmatige organisatie. Door de veranderende omgeving is dit speerpunt nog prominenter op de agenda gekomen. In 2013 is een start gemaakt met het optimaliseren van de klantprocessen. In 2014 zijn de klantprocessen aangepast en is het verbeterpotentieel voor de overige bedrijfsprocessen in kaart gebracht.
Excellente bedrijfsvoering In het verslagjaar is verwoord dat SallandWonen staat voor betaalbaar huren, duurzaam wonen en een financieel gezonde organisatie. Om dit te realiseren wordt er kritisch gekeken naar de bedrijfsvoering. Inzet is om tegen minimale kosten een maximale bijdrage aan de volkshuisvestelijke opgave te leveren. SallandWonen wil in ieder geval de kosten voor bedrijfsvoering verminderen. Een eerste stap is gezet met het opnieuw inrichten van de klantprocessen volgens het principe van de excellente bedrijfsvoering12. Behaalde bezuinigingen In 2014 zijn sprekende resultaten gerealiseerd. In plaats van de verwachte bezuiniging van € 300.000,- op jaarbasis is na implementatie de verwachting dat jaarlijks bijna € 1,3 miljoen bezuinigd kan worden op de klantprocessen. Deze bezuinigingen komen voort uit: - een afname van de leegstand en daarmee een daling van de leegstandskosten door efficiëntere inrichting van verhuurproces; - digitaliseren waar mogelijk; - geclusterd aanbesteden; - werk- en prijsafspraken met geselecteerde groep leveranciers; - optimaliseren uitvraag en inplannen reparatieverzoeken; - opzeggen werkplaatsen; - minder woningopnames bij huur opzeggen; - aanpassen dienstverlening: openingstijden vrije inloop en persoonlijk aannemen reparatieverzoeken beperkt; - niet vervangen van personeel dat met pensioen is gegaan. Hierdoor zijn niet alleen de interne bedrijfskosten verlaagd, maar zijn ook de kosten bij het uitbesteden van werk verlaagd. Daarnaast is de klantwaardering met een 8- gelijk gebleven. Organisatiescan overige bedrijfsonderdelen Naast de klantprocessen zijn er diverse ondersteunende afdelingen binnen SallandWonen. In 2014 is een scan gemaakt van deze bedrijfsonderdelen om het verbeterpotentieel en de besparingsmogelijkheden in kaart te brengen. Naast de voordelen per afdeling, verwachten wij door betere afstemming van en samenwerking met alle bedrijfsonderdelen nog een besparing te realiseren. In 2014 is gestart met het in beeld brengen van de verbeterpunten binnen de processen rond vastgoedontwikkeling en planmatig onderhoud. Deze opbrengst wordt vertaald naar een verbeterplan, waarna implementatie volgt. In 2015 worden de verbeterpunten van de overige organisatieonderdelen in kaart gebracht.
ICT-omgeving SallandWonen heeft een ICT-omgeving waarvan de leverancier heeft aangegeven deze niet verder te gaan ontwikkelen. Dit houdt in dat wij op termijn een nieuwe ICT-omgeving nodig hebben. Samen met woningstichting Hellendoorn en Woningstichting Enter Wierden zijn de ICT-mogelijkheden verkend en de mogelijkheden om samen te werken onderzocht. Besloten is om voorlopig af te zien van samenwerking. Voor de betrokken partijen is nog niet duidelijk wat de meerwaarde is voor de afzonderlijke organisaties om vergaande samenwerking op te zoeken.
Risico’s Binnen de bedrijfsvoering zijn risico’s te benoemen die gevolgen hebben voor SallandWonen. Op de volgende terreinen heeft SallandWonen actie ondernomen in het verslagjaar. Interne risicoanalyse Bij het opstellen van de meerjarenraming 2015-2019 zijn verschillende risico’s onderkend. SallandWonen gaat een structurele risicoanalyse op strategisch niveau invoeren. Deze analyse moet inzicht geven in de risico’s voor SallandWonen en de manier waarop wij hierop anticiperen. In 2015 starten wij hiermee. Vooruitlopend op deze analyse zijn bij de jaarbegroting 2015 en meerjarenraming 2015-2019 eigen normen geformuleerd voor de vijf financiële ratio’s die het WSW hanteert. Deze normen zijn scherper dan de normen van het WSW.
12
Een excellente bedrijfsvoering volgens SallandWonen betekent dat bedrijfsprocessen efficiënt en kostenbesparend zijn ingericht en dat die activiteiten worden ondernomen waar de klant behoefte aan heeft. Een belangrijk element bij excellente organisatie is dat de inzet niet ten koste gaat van de klantwaardering. Jaarverslag 2014
SallandWonen
55
Strategisch voorraadbeleid In 2014 is een vervolg gegeven aan het vernieuwen van het portefeuilleplan. Samen met de collega’s uit het NOWOZOsamenwerkingsverband hebben wij Atrivé opdracht gegeven voor een woonlastenonderzoek. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek en de omgevingsanalyse opgesteld in 2013 is het portefeuilleplan geactualiseerd voor de periode 2015-2025. Het portefeuilleplan geeft antwoord op de vraag hoe de wensportefeuille van SallandWonen er in de toekomst uit moet zien en verwoord de belangrijkste maatschappelijke opgaven die wij hierbij zien. In de eerste helft van 2015 verwachten wij het portefeuilleplan 2015-2025 vast te stellen, waarna de strategische doelen worden vertaald naar acties. Rapportering In 2014 is de interne informatievoorziening verder verbeterd. Door het invoeren van principes van permanentie is er sneller inzicht in de bedrijfsresultaten. De kwaliteit van de verslaglegging is voortdurend een aandachtspunt. In het verslagjaar zijn voor de klantprocessen de kritische prestatie indicatoren (kpi’s) benoemd waarop operationeel gestuurd wordt. Op strategisch niveau zijn sturingsindicatoren benoemd die in 2015 vertaald worden naar tactisch en operationeel niveau. Projecten In 2014 is het investeringsstatuut geoptimaliseerd. Het investeringsstatuut heeft als doel het investeringsbeslissingsproces te formaliseren en de criteria vast te leggen op basis waarvan SallandWonen haar investeringen beoordeelt. De toetsingscriteria die gehanteerd worden, zijn een concrete vertaling van de statutaire doelstelling en de strategie, zijn altijd gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie en passen bij de huidige marktomstandigheden. Het investeringsstatuut borgt dat onze investeringen maatschappelijk verantwoord zijn. Fiscaal De vennootschapsbelasting (vpb) is een risico voor woningcorporaties. Tot en met 2011 heeft SallandWonen gebruik gemaakt van de ANBI-status, een fiscale strategie om heffing van vpb uit te stellen naar de toekomst. Vanaf 2012 dient een nieuwe fiscale strategie te worden uitgewerkt. Een fiscale strategie kan zijn om te kiezen voor een van een fiscale waardedaling van het woningbezit. Echter een fiscale waardedaling heeft ook een risico. Omdat de fiscale strategie nog niet uitgewerkt is, is bij het berekenen van de fiscale positie 2013 besloten om niet af te waarderen naar lagere WOZ-waarde om (eventuele) verdamping van fiscaal verrekenbare verliezen te voorkomen. Het gevolg van deze keuze is dat SallandWonen in de meerjarenraming vooralsnog jaarlijks een fiscale last inrekent, waarbij wij ervan uit gaan dat wij deze plicht niet hoeven te betalen. Met de Belastingdienst zijn wij het convenant Horizontaal Toezicht aangegaan. Eén van de afspraken in dit convenant is dat wij een fiscale strategie moeten bepalen. In deze fiscale strategie gaat SallandWonen aangeven hoe zij fiscaal haar aangifte vennootschapsbelasting opstelt en indient. De fiscale strategie wordt in 2015 bepaald Interne controle Op basis van het interne controleplan zijn in 2014 diverse processen gecontroleerd. Het gaat hierbij om een controle op: - de verkoop van bestaand bezit; - de huuropzegging van bedrijfsruimten; - de factuurbehandeling; - jaarlijkse huurprijswijziging; - begrotingsproces; - initiatief- en haalbaarheidsfase Vastgoedontwikkeling; - koopgarant; - kasontvangsten, -uitgaven en –controle; - klachtenmanagement. Uit de controles kwamen diverse verbeteringen naar voren die besproken zijn met de proceseigenaars en zijn actieplannen opgesteld om de processen of manier van werken aan te passen. Mandatering Door toevoeging van het middenmanagement (teamleiders) moest het oude Procuratiereglement aangepast worden. In 2014 is dit gerealiseerd en is aansluiting gezocht met het investeringsstatuut. Het doel van het Procuratiereglement is borging van de mandatering. Treasury Jaarlijks stelt SallandWonen een treasuryjaarplan op. In 2014 is gewerkt op basis van het Treasuryjaarplan 2014 en is het Treasuryjaarplan 2015 opgesteld en goedgekeurd. Nieuw is het bewaken dat structureel voldaan wordt aan de door het WSW gehanteerde normen voor de vijf Financial Risk ratio’s en de ‘6 maand forward’ regeling13. Verkopen Binnen de begroting is in 2014 rekening gehouden met een verkoopaantal en -opbrengst gebaseerd op een behoudend scenario. Dit als reactie op de ontwikkelingen in de koopmarkt. Het aantal is ruim behaald en de opbrengst is 50 % hoger dan begroot. Eventuele risico's zijn het afgelopen jaar beperkt door woningen niet te lang leeg te laten staan voor verkoop en door alleen die woningen in de verkoop te zetten waarbij de makelaar verwacht dat verkoop binnen afzienbare tijd mogelijk is. Bij nieuwbouw zijn de risico's beperkt door alleen gronden (bouwkavels) te verkopen. Bij de bouwkavels waarop projectwoningen zijn ontwikkeld, is pas bij 100% verkoop gestart door de aannemer.
Benchmark Corporaties werken hard aan efficiëntie en willen hun financiële middelen op de juiste wijze inzetten; een voorwaarde om onze maatschappelijke doelstelling goed te kunnen blijven vervullen en om aan de verwachtingen van de maatschappij en de politiek te kunnen voldoen. Een hulpmiddel om te leren en te verbeteren is benchmarken. De grote verschillen in definities stond tot nu toe het vergelijken en van elkaar in leren in de weg.
13
De door het WSW geborgde leningen kunnen alleen worden aangetrokken met een stortingsdatum die maximaal zes maanden in de toekomst ligt en die passen binnen het borgingsplafond van het jaar van storting van de lening. Jaarverslag 2014
SallandWonen
56
In 2014 is, als onderdeel van het Corporatie Benchmark Centrum (CBC), de Aedes-benchmark gepresenteerd. In de Aedesbenchmark zijn eenduidige definities en het harmoniseren van gegevens het uitgangspunt. De positie van SallandWonen op de Aedes-benchmark is voor zowel het onderdeel kwaliteit als bedrijfsvoering B. Naast het CBC en de Aedes-benchmark neemt SallandWonen deel aan IPD/aeDex.
Tabel 20: Overzicht realisatie doelen Financiële verantwoording Doel Doelstelling 2014 Prestatie Financiële resultaten Jaarresultaat Jaarresultaat: € 3.824.788,- negatief € 728.000,- negatief Onderhoudsuitgaven: € 5.492.946,€ 6.577.000,Planmatig onderhoud: € 3.734.711,€ 4.656.000,Huurderving 2,0% van de jaarhuur 1,3% Huurbeleid 1,5% boven inflatie en Conform doelstelling, gemiddelde inkomensafhankelijk huurverhoging was 4% Huurachterstand 1,5% van de jaarhuur 2,22% Verkoop Totale verkoopopbrengst Gerealiseerde verkoopopbrengst € 2 miljoen € 4,9 miljoen
Jaarverslag 2014
SallandWonen
Vervolgstap 2015 € 1.320.000,- positief € 6.069.000,€ 4.720.000,1,5% Gemiddeld 1% boven inflatie 1,5% Begroot € 3,6 miljoen
57
Jaarverslag 2014
SallandWonen
58
Financiële verantwoording SallandWonen houdt haar financiële resultaten stabiel door de juiste verhouding tussen opbrengsten en kosten niet uit het oog te verliezen. Hiermee borgen we de financiële continuïteit van SallandWonen. Om zicht te krijgen op het financiële perspectief zorgen we ervoor dat onze financiële verantwoording en rapportage op orde zijn. In de jaarrekening zijn een geconsolideerde evenals een enkelvoudige balans en Winst- & Verliesrekening opgenomen. De geconsolideerde balans en Winst- & Verliesrekening zijn uitgangspunt voor de jaarrekening en de toelichting daarop.
Jaarresultaat SallandWonen heeft 2014 afgesloten met een jaarresultaat uit normale bedrijfsuitoefening van € 3,8 miljoen negatief na belastingen. Eind 2014 maakte het Eigen Vermogen 32,9% uit van het totale vermogen, tegen 32% eind 2013.
Bedrijfswaarde De onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor de verhuur en gekwalificeerd als sociaal bezit, zijn gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze reële waarde drukken we uit in de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit toekomstige inkomsten en uitgaven over de verwachte levensduur. Er bestaan risico's met betrekking tot de wettelijke regelgeving die de overheid oplegt (BTWpercentage, huurontwikkeling en verhuurdersheffing). Deze zijn lastig in te schatten en vormen daarmee een risico voor de berekening van de bedrijfswaarde. Het berekenen van de bedrijfswaarde vindt jaarlijks plaats. In de geschatte bedrijfswaarde is een restwaarde opgenomen van € 5.000,- per woning (bedrijf onroerend goed naar verhouding). De gehanteerde uitgangspunten zijn conform de in de begroting 2014 vastgestelde uitgangspunten. Tabel 21: Uitgangspunten en parameters bedrijfswaardeberekening (in procenten) 2015 2016 2017 14
Jaarlijkse huurstijging - huursombenadering Huurderving Prijsindex Prijsontwikkeling onderhoud Rente (her)financiering en beleggingen Marktindex (verkoop bestaand bezit) Index WOZ waarde Loonindex Prijsontwikkeling bouw Mutatiegraad
1,25 0,85 1,50 1,75 3,00 5,00 0,75 0,50 1,75 3,00 7,50
1,50 0,79 1,50 2,13 3,00 5,00 2,00 0,75 2,13 3,00 7,00
2,00 0,69 1,50 2,39 3,00 5,00 2,00 2,00 2,39 3,00 7,00
2018
2019
2020 e.v.
2,00 0,82 1,50 2,57 3,00 5,00 2,00 2,00 2,57 3,00 7,00
2,00 0,82 1,50 3,00 3,00 5,00 2,00 2,00 3,00 3,00 7,00
2,00 0,00 1,50 3,00 3,00 5,00 2,00 2,00 3,00 3,00 7,00
Vergeleken met 2013 is de bedrijfswaarde in 2014 voor ons totale bezit gestegen met € 7 miljoen tot een bedrag van € 333 miljoen. Belangrijke wijzigingen in het jaar 2014 zijn: - autonome ontwikkelingen, ook wel het verschil in bedrijfswaarde ultimo 2014 en de bedrijfswaarde ultimo 2013. Dit heeft een verhogend effect van € 4,7 miljoen; - voorraadmutaties: dit heeft een verhogend effect van € 2,4 miljoen; - parameterwijziging, die indexaties, levensduur en mutatiegraad bevatten. Dit heeft een verlagend effect van € 6,3 miljoen; - het exploitatiebeleid van SallandWonen: dit heeft een verlagend effect van € 4,9 miljoen; - het investeringsbeleid van SallandWonen: dit heeft een verhogend effect van € 4,7 miljoen.
Activa in ontwikkeling De activa in ontwikkeling worden gewaardeerd op basis van reële waarde. Dit betreft voor sociale ontwikkeling de bedrijfswaarde en voor commerciële ontwikkeling de marktwaarde. Het verschil tussen de reële waarde en de historische kostprijs worden voor wat betreft sociaal bezit geboekt onder overige waardeverandering en voor wat betreft commercieel bezit onder de niet gerealiseerde waardeverandering.
Onrendabele investeringen In de jaarrekening is voor vier lopende projecten een bedrag van € 8,8 miljoen aan onrendabele investeringen opgenomen: - Project Sallandse Poort in Raalte voor € 1,8 miljoen; - Project Burgemeester kwartier in Raalte voor € 3,8 miljoen; - Project Transformatie Swaenewoerd in Raalte voor € 1,8 miljoen; - Project Transformatie Hart van Heino in Heino voor € 1,4 miljoen.
14
Exclusief de eventuele extra stijging boven inflatie en de inkomensafhankelijke huurverhoging
Jaarverslag 2014
SallandWonen
59
Van deze onrendabele investering komt € 1,2 miljoen ten laste van de post onroerende zaken in ontwikkeling. Voor het restant van bijna € 7,6 miljoen is een voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw opgenomen. De berekening van het onrendabele deel van de investering in sociaal bezit heeft plaatsgevonden door middel van de bedrijfswaardeberekening. De berekening van het onrendabele deel van de investering in commercieel bezit heeft plaatsgevonden door middel van de marktwaarde. In 2014 zijn twee projecten opgeleverd, waarvoor € 8,1 miljoen aan onrendabele top is genomen in de afgelopen jaren. Tabel 22: Overzicht huurprojecten in exploitatie Plaats Plan Type woning Wijhe Wijhe Wijhe Wijhe Olst Totaal
Park Wijhezicht Park Wijhezicht Park Wijhezicht Park Wijhezicht Kiezenbrink
Aantal
Appartementen plein Appartementen park Levensloopbestendig Patiowoningen Appartementen
14 10 5 8 15 52
Onrendabele top (x € 1 miljoen) 2,0 1,8 0,5 1,0 2,8 8,1
Risicomanagement SallandWonen heeft als woningcorporatie te maken met veel externe invloeden. Deze brengen de nodige risico’s met zich mee voor de (financiële) huishouding van SallandWonen. Uiteraard doet SallandWonen aan risicomanagement waarmee we de externe invloeden zoveel mogelijk beperken. Financiën De financiële prestaties en liquiditeitspositie worden binnen SallandWonen beheerst door middel van de begroting, de meerjarenraming en periodieke rapportages. Daarnaast kent SallandWonen een treasurycommissie die een accurate prognose voor toekomstige kasstromen kan opstellen, analyseert en de gevolgen hiervan in kaart brengt. Om de risico’s op de kapitaalmarkt te beperken blijft SallandWonen een terughoudend beleid voeren met betrekking tot financiële producten. SallandWonen maakt geen gebruik van derivaten of soortgelijke financiële producten. Ook probeert SallandWonen adequaat te reageren op renteschommelingen op de kapitaalmarkt en tijdig en zo optimaal mogelijk te profiteren van rentefluctuaties bij het aantrekken van nieuw vreemd vermogen. Woningmarkt De ontwikkelingen binnen de woningmarkt zijn dynamisch gezien het huidige overheidsbeleid, de samenstelling van het bezit van SallandWonen en de gewijzigde behoefte van de huurder. SallandWonen probeert het woningmarktrisico zoveel mogelijk te beperken door de verhuurbaarheid van haar bezit te bewaken via het strategisch voorraadbeheerplan. Hierbij houdt SallandWonen rekening met de verwachte effecten van de demografische ontwikkelingen. SallandWonen speelt hier de laatste jaren op in door het aantal nultredenwoningen op termijn uit te breiden. Daarnaast blijft betaalbaarheid een belangrijk onderwerp maar ook het thema scheiden van wonen en zorg. De koopwoningmarkt laat na een dieptepunt in 2013 landelijk een herstel zien. Het aantal transacties neemt toe en de prijsdaling lijkt achter ons te liggen. In regio Salland zien wij bij de verkoop van corporatiewoningen de laatste twee jaar nog een ander beeld. Doordat de prijzen en rente zijn gedaald, trekt vooral vanuit de doelgroep starters de vraag naar koopwoningen aan. De corporatiewoningen zijn voor deze doelgroep aantrekkelijk, waardoor de verkoopaantallen in 2013 gestegen zijn en in 2014 weer op het gemiddeld niveau van voor de crisis ligt. Het consumentenvertrouwen neemt weer toe, maar het beperken van de leencapaciteit kan het in de toekomst weer lastiger maken voor met name starters om woningen te kopen. Externe toets Ook van buitenaf wordt SallandWonen getoetst op haar financiële continuïteit en haar risicobeheersing. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vragen halfjaarlijks gegevens op waarmee ze SallandWonen toetsen. Op basis van de beoordeling van het CFV van de jaarlijkse financiële continuïteit van woningcorporaties heeft SallandWonen te horen gekregen dat de beoordeling van het CFV geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. Verder toetst de accountant op de interne beheersmaatregelen van SallandWonen zodat zij meer zekerheid krijgen over de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de jaarrekening. Herziening aangiften vennootschapsbelasting jaren 2008 tot en met 2011 Medio 2012 is het convenant Horizontaal Toezicht ondertekend door SallandWonen en de Belastingdienst. In het kader van dit convenant worden de aangiften 2008 tot en met 2011 opnieuw opgesteld in samenwerking met onze belastingadviseur, Deloitte Belastingadviseurs. In het eerste kwartaal van 2015 worden de herziene aangiften met de Belastingdienst besproken.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
60
Onderhanden werk Het werk in aanbouw waarderen we op basis van historische kostprijs. De gemaakte kosten verrekenen we met de verzonden termijnen aan de kopers. Ook nemen we een deel van het verwachte resultaat als projectwinst mee op basis van de voortgang van het werk. In 2014 is dit resultaat gesteld op € 674.000,-.
Resultaat verkopen In 2014 zijn 26 huurpanden regulier en 5 woningen onder koopgarant verkocht. Daarnaast zijn 2 strategische aankopen verkocht. Voor de panden is € 3 miljoen aan verkoopresultaat ten gunste van het resultaat gebracht. Voor de koopwoningen die in het verslagjaar zijn opgeleverd, is € 1 ton aan winst ten gunste van het resultaat gebracht. Het verkoopresultaat is opgenomen onder de post verkoop onroerende goederen. Alle nieuwbouw koopwoningen zijn verkocht, nog niet verkochte kavels zijn opgenomen onder de voorraad opgeleverde koopwoningen op basis van de oorspronkelijke kosten. De nog niet verkochte huurwoningen worden op basis van de bedrijfswaarde verantwoord onder de voorraad onverkochte huurwoningen.
Vermogen Eigen vermogen Het groepsvermogen van SallandWonen is in 2014 met € 3,6 miljoen toegenomen tot € 115 miljoen. De solvabiliteit bedraagt 32,9%. Lang vreemd vermogen en financieringspositie SallandWonen heeft een totale langlopende schuld van € 200,5 miljoen met een gemiddeld rentepercentage van 3,62%. De financieringspositie van SallandWonen is positief. De stijging van het netto werkkapitaal zetten we zoveel mogelijk in voor interne financiering en vervroegde aflossing van leningen om de kapitaallasten te verlagen of de stijging beperkt te houden. In de meerjarenprognose is rekening gehouden met herfinanciering van bestaande leningen en het aangaan van nieuwe leningen in verband met investeringen. In 2014 heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) de financiële positie van SallandWonen beoordeeld. Het WSW heeft verklaard dat SallandWonen, conform artikel 8 van het reglement van deelneming van het Waarborgfonds, voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid. Tabel 23: Vervalkalender leningen 2014 gespecificeerd (Bedragen x 1.000 euro)
conversie 2014
aflossing 2014
totaal
Te muteren leningbedrag in euro Aantal leningen huidig jaar Aantal leningen geweest Aantal leningen resterend Percentage van leningportefeuille van 2013 dat muteert
366 1 1 2,5
17.639 7 7 4,7
18.005 8 8 7,2
Tabel 24: Vervalkalender leningen toekomst (Bedragen x 1.000 euro) Leningen met een renteconversie Leningen met complete aflossing Aantal leningen met renteconversie Aantal leningen met complete aflossing Percentage van mutaties in lening portefeuille van 2013
2015 2.656 5.000 6 1 3,85
2016 2.030 10.000 1 2 5,89
Tabel 25: Totaal nieuw aangetrokken leningen met storting in 2014 Leningnummer Contractdatum Geldgever Rentepercentage 110 114 115 118
7-8-2012 19-10-2012 10-4-2013 16-4-2014
NWB NWB BNG NWB
3,20 0,42 0,42 2,20
2017 10.000 5.980 1 5 7,62
2018 10.000 6.140 1 4 7,70
Hoofdsom 10.000.000 4.800.000 2.000.000 5.000.000
2019 11.667 5.000 2 1 7,70
Datum eerste renteherziening 2-3-2020 17-11-2014 1-7-2015 3-7-2023
Looptijd (in jaren) 35 20 15 19
Kort vreemd vermogen De kortlopende schulden zijn in het verslagjaar 2014 afgenomen. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de aflossingsverplichting van de langlopende schulden voor het komende jaar circa 10 miljoen lager is als in 2013.
Ontwikkeling huurachterstand De huurachterstand in procenten van de jaarhuur is ten opzichte van 2013 verhoogd. Bij debiteuren waar niets meer op verhaald kan worden, zijn de openstaande vorderingen afgeboekt in het resultaat.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
61
Tabel 26: Overzicht huurachterstand in procenten van de jaarhuur van de afgelopen vier jaar Jaar 2014 2013 2012 2011 Huurachterstand
2,22%
1,14%
1,05%
0,76%
Geactiveerde productie In het verslagjaar 2014 is er voor € 0,9 miljoen aan eigen productie geactiveerd onder de activa in ontwikkeling en het onderhanden werk.
Lasten onderhoud De lasten onderhoud zijn ten opzichte van vorig jaar gedaald. Deze daling is vooral veroorzaakt door een daling van de uitgaven aan het planmatig onderhoud en uitgaven aan mutatieonderhoud. De uiteindelijke uitgaven aan het onderhoud onderschrijden de begroting over 2014.
Financieel perspectief Bij de financiële verantwoording moeten we rekening houden met de eisen zoals het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Woningbouw en de richtlijnen van de Raad voor de Jaarverslaglegging die stellen. Het financiële perspectief hebben we voor de komende jaren in beeld gebracht in de jaarbegroting 2015 en de daarbij behorende meerjarenplanning. Financiële meerjarenplanning 2015-2029 We hebben de financiële meerjarenplanning voor de komende jaren in beeld gebracht. Met het opstellen van deze planning krijgen we inzicht in de ontwikkeling van de balansposten en de winst-en-verliesrekening. Aan de hand van de cijfers bepalen we de continuïteit van SallandWonen. Het financiële beleid van SallandWonen is erop gericht om via sturing de financiële risico’s die samenhangen met het primaire bedrijfsproces te beheersen en de financieringskosten te minimaliseren. In 2014 is aan de hand van de begroting 2015 en de meerjarenraming, in samenwerking met Thésor, een Treasuryjaarplan voor 2015 opgesteld. Uit de meerjarenprognose blijkt dat SallandWonen op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen en haar voorgenomen investeringen kan uitvoeren.
Fiscaliteiten Zoals genoemd onder Financieel perspectief, zijn externe ontwikkelingen van invloed op onze verantwoording en verslaglegging. Op het gebied van fiscaliteiten is al een aantal ontwikkelingen gaande. Deze ontwikkelingen betreffen de vennootschapsbelasting en BTW. Vennootschapsbelasting De schatting voor 2014 is gereed en verwerkt in de jaarrekening over 2014. Met behulp van Deloitte Belastingadviseurs is een inschatting gemaakt van de fiscale winst over 2014. SallandWonen moet haar fiscale strategie nog bepalen. Kiest SallandWonen voor de mogelijkheid om af te waarderen naar lagere WOZ-waarde, ontstaat voor haar fiscaal verrekenbare verliezen. Deze verrekenbare verliezen moeten binnen negen jaren verrekend worden. Vindt verrekening niet plaats binnen deze periode, dan verdampen de verrekenbare verliezen. Verdamping van verliezen kan vervolgens leiden tot extra heffing van vennootschapsbelasting. De in het verleden genomen afwaardering is een fiscale bate, waarover vennootschapsbelasting verschuldigd is. Vanwege de onzekerheid of in de toekomst voldoende fiscale winsten worden behaald voor verrekening van fiscale verliezen en het feit dat SallandWonen haar fiscale strategie nog moet bepalen, is niet afgewaardeerd naar lagere WOZ-waarde. Dit heeft tot gevolg dat een fiscale last wordt ingerekend over 2014.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
62
Nevenstructuur SallandWonen SallandWonen kent een nevenstructuur. Tabel 27: Nevenstructuur SallandWonen
SallandWonen, Buiten Gewoon Thuis 100 procent BWS Koopwoningen BV
100 procent Het Saalien Ontwikkeling BV
100 procent Het Saalien Holding BV
100 procent Het Saalien ONTABE BV
100 procent Het Saalien Belegging BV
100 procent Het Saalien Exploitatie BV
50 procent VOF III
VOF Olst Oost
Rechtstreeks onder de toegelaten instelling vallen: - BWS Koopwoningen BV; - Het Saalien Holding BV; - Het Saalien Belegging BV. Onder Het Saalien Holding BV vallen: - Het Saalien Ontwikkeling BV; - Het Saalien Ontabe BV (met een 50% belang in VOF Olst Oost); - Het Saalien Exploitatie BV. Er is sprake van een concernmodel waarbij de Raad van Commissarissen op het niveau van de toegelaten instelling besluiten van de deelnemingen goedkeurt. In het verslagjaar hebben in de nevenstructuur in beperkte mate activiteiten plaatsgevonden. Per balansdatum hebben de deelnemingen een vermogen van € 16.159,- negatief. Deze is gedeeltelijk verantwoord onder de voorziening deelnemingen (negatief deel) en gedeeltelijk onder deelnemingen (positief deel). De activiteiten die in de deelnemingen plaatsvinden, zijn investeringen in vastgoed, vastgoedontwikkeling en het exploiteren van vastgoed passend binnen het kader van de BBSHregelgeving. Deelnemingen verantwoorden we op basis van het evenredige aandeel in de nettovermogenswaarde, berekend volgens de grondslagen van dit jaarverslag. In de geconsolideerde balans en winst-en-verliesrekening komen bovenstaande posten te vervallen. De deelnemingen waar activiteiten in plaats vinden zijn: Het Saalien Holding BV Opgericht op 4 januari 2005, enige aandeelhouder is SallandWonen. Het Saalien Holding BV is bedoeld als koepel voor de onderliggende BV's. Het doel is meer commerciële activiteiten in de nevenstructuur onder te brengen en de risico's van projectontwikkeling te beperken. Het Saalien Holding heeft diverse geldleningen bij SallandWonen en uitgeleend aan haar dochterondernemingen. In 2013 is ten behoeve van Het Saalien Ontwikkeling BV een lening aangetrokken van SallandWonen en uitgeleend. Het Saalien Ontwikkeling BV Opgericht op 4 januari 2005, enig aandeelhouder is Het Saalien Holding BV. Het Saalien Ontwikkeling BV is opgericht met als doel er commerciële projectontwikkeling of projecten met een verhoogd risico in onder te brengen. Conform de oordeelsbrief 2012 van de minister is de ontvangen lening van SallandWonen afgelost en is een nieuwe lening aangetrokken van Het Saalien Holding BV. Door de situatie op de woningmarkt is het verantwoorde resultaat in voorgaande jaren voorzichtig geweest. Na de beoordeling van het aantal verkopen in 2014 en voorgaande jaren is besloten om in het boekjaar 2014 een hoger Percentage Of Completion resultaat te presenteren. De beoordeling van de verkoopmutaties tot en met 2014 heeft ook gezorgd voor een aanpassing van de balanswaardering van het onderhanden werk. De stand van het onderhanden werk eind 2014 ligt in lijn met de verwachting: nog twee twee-onder-één kapwoningen en 10 kavels staan te koop. Besloten is om niet het volledige resultaat te verantwoorden omdat voor acht nog te verkopen woningen/kavels een afnameverplichting naar de gemeente bestaat. De afnameplicht bedraagt maximaal € 466.328,-15, dit is 30% van de verkoopprijs. Door de afspraken met de gemeente over de afnameplicht is het risico voor de BV klein.
15
Prijspeil 1 januari 2015
Jaarverslag 2014
SallandWonen
63
Het Saalien Ontabe BV Opgericht op 14 februari 2005, enige aandeelhouder is Het Saalien Holding BV. Het Saalien Ontabe BV is opgericht om samen met Firma Nikkels in Twello de voormalige opstallen van Aberson in Olst te ontwikkelen. In verband met risicobeperking verloopt de deelname in de ontwikkeling via de VOF Olst Oost. Inmiddels heeft de gemeente Olst-Wijhe dit perceel opgenomen in haar meerjarenplanning voor woningbouw. Het Saalien Ontabe BV heeft één geldlening afgesloten met haar moedermaatschappij, Het Saalien Holding BV. Het Saalien Ontabe BV heeft een 50% belang in de Vof Olst Oost. De Firma Nikkels is de andere vennoot. In januari 2015 heeft een vennotenoverleg plaatsgevonden over de voortgang van de ontwikkeling van de voormalige opstallen van Aberson en over de waardering van de diverse locaties. Hiervoor is afstemming gezocht met de gemeente en de provincie. In overleg met Nikkels is besloten dat er geen afwaardering van de locatie Aberson hoeft plaats te vinden. VOF Olst Oost De enige activiteit betreft de beperkte exploitatie en ontwikkeling van de voormalige opstallen van Aberson. Deze activiteiten worden samen met Bouwbedrijf Nikkels uitgevoerd. Leningen SallandWonen heeft de nevenstructuur met dochterondernemingen ingericht deels in het kader van de vennootschapsbelasting en deels om te kunnen participeren in grondposities. De grondposities zijn ten behoeve van het ontwikkelen van koopwoningen. Om de grondposities te kunnen financieren worden binnen de nevenstructuur onderling leningen aan elkaar verstrekt. Tabel 28: Overzicht verstrekte leningen aan dochterondernemingen Geldgever Geldnemer Rente percentage SallandWonen Het Saalien Holding BV 5,0% SallandWonen Het Saalien Holding BV 5,0% SallandWonen Het Saalien Holding BV 5,0% Het Saalien Holding BV Het Saalien Ontwikkeling BV 5,0% Het Saalien Holding BV Het Saalien Ontwikkeling BV 5,0% Het Saalien Holding BV Het Saalien Ontabe BV 5,0% Het Saalien Ontabe BV Vof Olst Oost
Ingangsdatum
Einddatum
1-3-2011 1-1-2012 30-12-2013 30-12-2013 1-1-2012 1-3-2011
1-3-2016 1-1-2016 31-12-2015 31-12-2015 1-1-2016 1-3-2016
Hoofdsom in euro 1.500.000 450.000 410.000 410.000 450.000 1.500.000
Vereniging van Eigenaren SallandWonen doet de administratie en het beheer van zes Verenigingen van Eigenaren (VvE) en bij drie VvE’s zijn wij deelnemer. Participatie Vereniging van Eigenaren In het verslagjaar hebben voor de volgende Vereniging van Eigenaren (VvE) de reguliere vergaderingen plaatsgevonden. : - VvE Haverakker in Heino; - VvE Westervoorde in Olst; - VvE Kortricklaan 54 – 72 (even nummers) in Olst; - VvE Kortricklaan 130 – 148 (even nummers) in Olst. Naast deze VvE’s heeft SallandWonen nog twee VvE’s die actief zijn: - VvE Jan Schamhartstraat 1-3 in Olst; - VvE Jan Schamhartstraat 2 in Olst. Bij deze zes VvE’s heeft SallandWonen een meerderheidsbelang. Door dit meerderheidsbelang heeft SallandWonen bij de oprichting besloten dat zowel het administratief als het technisch beheer door SallandWonen wordt verricht. Daarnaast vervult SallandWonen een bestuursfunctie in de hiervoor genoemde VvE’s. Deze bestuursfunctie wordt bij de volgende VvE’s samen met andere leden van de VvE verricht: - VvE Haverakker in Heino; - VvE Westervoorde in Olst; - VvE Kortricklaan 54 – 72 (even nummers) in Olst; - VvE Kortricklaan 130 – 148 (even nummers) in Olst. SallandWonen neemt tevens deel in drie andere VvE’s, te weten: - VvE Olsterhof, gebouw C in Olst; - VvE Koningsspil in Raalte; - VvE Aardehuizen in Olst. SallandWonen is bij deze VvE’s lid. Onderhoud binnen de VvE SallandWonen heeft een meerjarenraming onderhoud (hierna: meerjarenraming) opgesteld voor de VvE’s waar SallandWonen het technische beheer voor verricht. Op basis van de meerjarenraming is bij de verschillende VvE’s een individuele onderhoudsvoorziening gecreëerd. Via de servicekosten wordt jaarlijks door de leden van de VvE’s gedoteerd aan deze onderhoudsvoorziening. Vanwege de onderhoudsvoorzieningen en de dotatie hieraan is het risico dat SallandWonen loopt voor onderhoud even groot als bij haar overige bezit. Een meerjarenraming is immers een schatting van te verwachten onderhoudskosten. Door jaarlijks de appartementencomplexen te toetsen op onderhoud en de meerjarenraming te actualiseren, is de onderhoudsvoorziening vooralsnog voldoende.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
64
Van de directeur-bestuurder Met het formuleren van onze wensportefeuille hebben wij in 2014 een belangrijke stap gezet richting de toekomst. De doelgroepen van beleid zijn aangescherpt en als organisatie hebben wij een duidelijke legitimatie geformuleerd voor het doorvoeren van veranderingen. Betaalbaar huren en duurzaam wonen met een gezonde bedrijfsvoering zijn hierbij de uitgangspunten. Dit om duurzaam wonen ook in de toekomst blijvend te realiseren. 2014 was voor mij het jaar waarin de eerste wijzigingen in de bedrijfsvoering zichtbaar zijn geworden. Voortvarend zijn de principes van excellente bedrijfsvoering opgepakt met behoud van de klantwaardering. Met een potentiele jaarlijkse besparing van € 1,3 miljoen binnen de klantprocessen, kunnen wij van een succes spreken. Maar ook was dit het jaar waarin SallandWonen veelvuldig in het nieuws is geweest. Hieronder noem ik een aantal voor mij bijzondere zaken. Betaalbaarheid Als organisatie hebben wij onze zorg uitgesproken of het wonen in Salland betaalbaar blijft. Uit het woonlastenonderzoek is bevestigd welke doelgroepen binnen ons werkgebied het financieel zwaar hebben of op termijn zwaar krijgen. Onze inzet en zorg treffen dan ook deze groep mensen. In de jaarlijkse huurverhoging hebben wij deze zorg vertaald naar het beschermen van de huurders met een laag inkomen in combinatie met een hoge huur. Niet iedereen was het eens met onze werkwijze en dat hebben wij gemerkt met meer dan 250 huurders die de huurverhoging niet hebben betaald. Wij staan voor de kwetsbaren onder ons en blijven ook in de toekomst ons hiervoor inzetten. Aardehuizen in Olst Door het uitnodigen van minister Blok hebben wij de aandacht getrokken van de landelijke media. Het project Aardehuizen in Olst kreeg hiermee de aandacht die het verdiende. Ik kijk terug op een mooie dag waarin in dialoog met de minister de bevestiging is ontvangen dat dit initiatieven zijn om als woningcorporatie te ondersteunen, mits op kleine schaal. Transformatie Met de opgave dat betaalbaar wonen ook op centrumlocaties mogelijk moet zijn, hebben wij het voormalige gemeentehuis in Olst getransformeerd naar wonen. In 2014 is deze locatie terug gegeven aan de inwoners door de realisatie van 15 appartementen. Ook het voormalig gemeentehuis in Heino wordt verbouwd tot wonen. De plannen hiervoor zijn in 2014 uitgewerkt en worden naar verwachting in 2015 gerealiseerd. Park Wijhezicht Een ander groot project was de vervangende nieuwbouw op de inbreidingslocatie Wijhezicht in Wijhe. Door sloop van het voormalige gemeentehuis en de woningen op deze locatie is door de vervangende nieuwbouw en het betrekken van het park een unieke woonlocatie gerealiseerd in het hart van Wijhe. Een locatie als deze vraagt om een kwalitatief goed product. SallandWonen is zich hier bewust van en kiest voor haar locaties voor passende architectuur en kwaliteit. Wij realiseren ons dat dit een uitdaging is in combinatie met de opgaven voor betaalbaarheid, maar weten dat uitstraling van een wooncomplex invloed heeft op de woonbeleving. Een bewuste keuze die wij op zichtlocaties nastreven. Samenwerking gemeenten In 2014 is een twintigjarige samenwerking met twee wethouders in de gemeente Olst-Wijhe tot een eind gekomen door hun vertrek. Een samenwerking die heeft geresulteerd in goede afspraken die smart te volgen zijn en vastgelegd zijn in prestatieafspraken. Sinds 2007 worden met beide gemeenten prestatieafspraken gemaakt. Op basis van deze afspraken wordt het overleg met de gemeenten vol- en met vertrouwen gevoerd. Tijdens de midterm review bij beide gemeenten hebben de Colleges van B&W en SallandWonen zich positief uitgesproken over de samenwerking Toekomst Voor mij als bestuurder geeft onze adequate aanpak en de prestaties over 2014 aan dat SallandWonen toekomst heeft. Ik verwacht een goede afronding van het eerste ondernemingsplan van SallandWonen. Wel is er een spanningsveld tussen volkshuisvesting en rijksbeleid. De beschikbare financiële middelen nemen af door alle maatregelen, terwijl de betaalbaarheid van wonen onder druk komt te staan. Wij moeten ons voortdurend bewust zijn voor wie wij ons inzetten en onze inzet vertalen naar betaalbaar huren en duurzaam wonen. Bestuursgegevens Drs. E.W.M. Penninks (man, 1950). Benoemd voor onbepaalde tijd. Sinds 1 januari 2008 in functie als directeur-bestuurder van SallandWonen. Nevenfuncties: - voorzitter Commissie Beeldende Kunst, gemeente Raalte; - voorzitter Steunstichting SCOS; - lid Rotary Salland; - voorzitter Raad van Toezicht Humanitas, Deventer; - lid Culturele Raad, gemeente Raalte; - lid comité van aanbeveling Kostbaar Salland.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
65
Bezoldiging directie Het bezoldigingsbeleid is vastgesteld met inachtneming van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en 16 semipublieke sector (WNT) en met inachtneming van de toepasselijke wet- en regelgeving. De directeur-bestuurder maakt gebruik van een auto van de zaak. Werkgeverslasten en vergoedingen waren conform de CAO Woondiensten. De bezoldiging valt binnen de overgangsregeling volgens de WNT. Functie directeur-bestuurder Drs. Ed Penninks, directeur-bestuurder, stuurt SallandWonen aan. Gedurende het verslagjaar gaf hij leiding aan drie managers en een stafafdeling. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor de continuïteit van de organisatie, dus voor het realiseren van de doelstellingen, de strategie, het beleid en de resultaten daarvan. Als bestuurder draagt hij de verantwoording voor de financiering van de corporatie, de naleving van wet- en regelgeving en het beheersen van de risico’s. Hij rapporteert en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Tegenstrijdige belangen In 2014 is geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen dan wel transacties waarin tegenstrijdige belangen zouden kunnen spelen met betrekking tot de directeur-bestuurder. Verklaring besteding gelden Zoals van ons mag worden verwacht, heeft SallandWonen in 2014 haar capaciteit en beschikbaar vermogen ingezet voor de volkshuisvesting in Salland, specifiek in de gemeente Raalte en de gemeente Olst-Wijhe en voor de opvang van daklozen in Zwolle. Tot slot Al onze resultaten hebben wij kunnen behalen door de inzet en medewerking van velen. In het bijzonder wil ik de medewerkers van SallandWonen hier noemen. De druk om te presteren en te blijven vernieuwen, vraagt een grote inzet. Ook de Raad van Commissarissen heeft met inzet en betrokkenheid zijn taak vervuld. Alleen door deze wijze van samenwerken, begrip voor elkaar en het focussen op de juiste doelen, hebben wij dit resultaat kunnen bereiken.
Raalte, mei 2015
drs. Ed Penninks, directeur-bestuurder
16
De bezoldiging over 2012 is vastgesteld met inachtneming van de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Jaarverslag 2014
SallandWonen
66
Van de Raad van Commissarissen
Toezicht in 2014 Inleiding De kwaliteit en de effectiviteit van het interne toezicht stonden in het verslagjaar hoog op de agenda. Het nieuwe toezichtkader vanuit het ministerie is bekend en gaf een nieuwe impuls. De organisatie heeft duidelijke kaders geformuleerd voor het doen van investeringen en voor het sturen op vastgoed via een portefeuilleplan. Allemaal belangrijke uitgangspunten voor de Raad om adequaat toezicht te kunnen houden. Op de veranderende inzichten in de sector is adequaat gereageerd. Het accent is nadrukkelijker gelegd op beheer en verhuur van het bezit. Vanuit de ambitie om een excellente bedrijfsvoering te voeren, heeft de organisatie sprekende resultaten bereikt in het eerste jaar van implementatie. De Raad is vooral content dat de efficiencyslag en kostenbesparing wordt gerealiseerd met behoudt van de klanttevredenheid. Tegelijkertijd professionaliseert de organisatie haar sturingskader. De informatiestroom vanuit de organisatie is verder geprofessionaliseerd. Door de toegang tot het intranet beschikt de Raad direct over relevante informatie. De Raad wordt op deze wijze goed door de organisatie meegenomen in haar standpunten. Ook is de Raad content met de externe orientatie van de organisatie. Een sprekend voorbeeld zijn de resultaten die bereikt zijn met de maatschappelijke partners op het gebied van vitaal platteland en het tussentijds afleggen van verantwoording aan de belanghouders over de voortgang van het ondernemingsplan. Ook de toekomst van de organisatie heeft aandacht gehad. In 2015 vindt er binnen de organisatie een directiewisseling plaats, vanwege de pensionering van de huidige bestuurder, de heer Penninks. De Raad heeft gesprekken gevoerd met het managementteam over de toekomst van de organisatie. Voor het aantrekken van een nieuwe directeur-bestuurder is een plan van aanpak opgesteld. De primaire belanghouders zijn hier ook bij betrokken. Daartoe zijn door een afvaardiging van de Raad gesprekken gevoerd met de Colleges van de gemeenten Olst-Wijhe en Raalte en met de huurdesvereniging HVS. De samenstelling van de Raad is in het verslagjaar gewijzigd. Voor het borgen van de continuiteit hebben de voorzitter en vicevoorzitter van functie gewisseld. Dit omdat de voormalige voorzitter, de heer Van Veen, in 2015 niet kan worden herbenoemd door het bereiken van het einde van zijn zittingstermijn. Eén commissaris, mevrouw Lozeman, is conform het reglement na twee benoemingsperioden in 2014 uitgetreden. Daarnaast heeft de heer Weggemans op eigen initiatief zijn lidmaatschap per 31 december 2014 beëindigd. Wij bedanken mevrouw Lozeman en de heer Weggemans voor hun jarenlange inzet. Algemeen De Raad houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie. Dit toezicht richt zich op: - het realiseren van de doelstellingen van de stichting; - de strategie van en de risico’s verbonden met de ondernemingsactiviteiten; - de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen; - het financiële verslaggevingsproces en de naleving van de wet- en regelgeving; - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; - risicomanagment en de interne beheersing van de verbindingen; - de kwaliteit van dienstverlening. Naast toezicht is de Raad werkgever voor het bestuur en staat de Raad het bestuur ter zijde. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad staan omschreven in de statuten van SallandWonen en in het ‘Reglement voor de Raad van Commissarissen’. In dit reglement is ook een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de leden van de Raad wordt omschreven. In het verslagjaar is dit reglement geactualiseerd en getoetst op wet- en regelgeving. Begin 2015 wordt het aangepaste reglement vastgesteld in de vergadering van de Raad. In dit jaarverslag legt de Raad verantwoording af over de wijze waarop invulling is gegeven aan de uitvoering van de taken in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitvoeren van de taken hanteert de Raad: - het Besluit Beheer Sociale Huurwoningen (BBSH); - ondernemingsplan SallandWonen, Volkshuisvestelijk Ondernemen 2012-2016, aangescherpt in 2014; - begroting 2014; - meerjarenramingen 2014-2018; - investeringsstatuut 2012, aangescherpt in 2014; - oordeelsbrief 2014 Centraal Fonds Volkshuisvesting; - kwartaalrapportages; - toetsingskader Centraal Fonds Volkshuisvesting en financiële ruimte WSW; - prestatieafspraken met de gemeenten Raalte en Olst-Wijhe. Dit toezichtkader is door de Raad gebruikt bij het goedkeuren van besluiten van het bestuur, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de strategie in realisatie tot de corporatiedoelstellingen. Invulling Governancecode Corporaties houden zich aan de spelregels van de Governancecode Woningbouwcorporaties, zoals opgesteld door Aedes en de VTW (Vereniging van Toezichthouders voor Woningcorporaties). Deze code regelt het goed besturen van de corporatie door de directeur-bestuurder, het betrekken van belanghouders en het afleggen van verantwoording aan de Raad en externe toezichthouders. SallandWonen onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code en past de voorschriften toe. De leden van de Raad hebben zich formeel gecommitteerd aan de van toepassing zijnde regelingen waaronder de Governance Code.
Jaarverslag 2014
SallandWonen
67
De verdeling van taken en bevoegdheden tussen de Raad en directie/management is binnen SallandWonen vormgegeven via het zogenaamde ‘toezichthoudend bestuur’. De Raad laat de gehele beleidsvorming over aan de directeur-bestuurder en managementteam. Zij zijn belast met zowel de constituerende als de dirigerende leiding (beleidsvorming) van de stichting. De Raad vervult primair de toezichthoudende en adviserende functie (beleidstoetsing). De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in de statuten omschreven en uitgewerkt in het bestuursreglement. De diverse statuten en reglementen zijn in te zien op onze website www.sallandwonen.nl. De reglementen en statuten zijn eind 2014 aangescherpt, zijn waar nodig herzien en worden in 2015 opnieuw vastgesteld. Risicobeheersing Een belangrijk onderwerp voor de Raad is risicomanagement. Gedurende het verslagjaar is er aandacht geweest voor: - het investeringsstatuut; - sturingsindicatoren; - het treasurystatuut en -jaarplan; - de projecten; - de managementletter en controleverslag accountant; - de meerjarenraming 2015-2019; - portefeuilleplan 2015-2025; - procuratiereglement. Het verder professionaliseren van het toezicht middels het ontwikkelen van een toezicht- en toetsingskader heeft continu de aandacht. Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen laat de Raad zich regelmatig informeren over de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad heeft in het afgelopen verslagjaar periodiek overleg gevoerd met de directeur-bestuurder om zich op de hoogte te houden van wat er gaande is in het speelveld van SallandWonen. Een delegatie van de Raad heeft begin en eind 2014 gesproken met de ondernemingsraad. Sinds 2013 is de externe accountant BDO actief. Evaluatie van de accountant vindt jaarlijks plaats. BDO Audit&Assurance BV is aangesteld als de externe accountant van SallandWonen voor de controle van de boekjaren 2013 tot en met 2015. De leden van de Raad hebben kennisgenomen van de belangrijkste publicaties van Aedes en VTW. Bij wijze van permanente educatie woont de Raad workshops bij georganiseerd door de VTW en andere aanbieders en is zij vertegenwoordigd bij de belanghoudersbijeenkomst en bij de start van de bouw of de oplevering van projecten. In het afgelopen jaar heeft de Raad vijf maal een reguliere vergadering gehad. In de vergadering waarin de jaarrekening 2013 is goedgekeurd was de accountant aanwezig. Ter voorbereiding van de vergadering ontvangt de Raad naast de vergaderstukken een stand van zaken van de directeur-bestuurder over alle belangrijke ontwikkelingen binnen de organisatie en de sector. Tussentijds ontvangt de Raad via intranet informatie over relevante onderwerpen. Er zijn vier extra vergaderingen ingelast, waarvan een over de samenwerking met Huurdersvereniging Salland, twee over de actualisatie van het portefeuilleplan en één over de toekomstige organisatie van SallandWonen. Het functioneren van de Raad is besproken tijdens een separate bijeenkomst. De focus van de evaluatie lag op een terugblik om het verleden af te sluiten, waarna de vereisten voor de toekomst in beeld zijn gebracht. Dit om de leden individueel, maar ook als collectief in staat te stellen zo optimaal mogelijk te functioneren.Het functioneren van de directeur-bestuurder is tijdens deze bijeenkomsten ook besproken. De Governance Code Woningcorporaties en de procedure van de VTW zijn het uitgangspunt voor de zelfevaluatie. De Raad onderschrijft het belang van een goede samenwerking met de huurdersvertegenwoordiging. De twee leden die op voordracht van de huurdersvertegenwoordiging zijn benoemd nemen hun rol in deze. De leden van de Raad zijn betrokken. Geen van de leden is in het verslagjaar frequent afwezig geweest bij vergaderingen. De Raad heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten goedgekeurd: - vaststellen honorarium commissarissen op grond van de WNT; - jaarverslag en jaarrekening 2013; - herbenoeming G.W. Nijman; - benoeming mevrouw Buys tot lid remuneratiecommissie; - benoeming voorzitter en vice-voorzitter per 1 juli 2014; - begroting 2015; - procuratieregeling 2015; - treasurystatuut 2015; - treasuryjaarplan 2015. Daarnaast zijn de volgende onderwerpen aan bod gekomen: - volkshuisvestelijke ontwikkelingen; - stand van zaken organisatie; - Huurdersvereniging Salland; - rapport woonruimteverdeling; - portefeuilleplan 2015-2025; - meerjarenraming 2015-2019; - procesoptimalisatie organisatie; - samenwerking in de regio;
Jaarverslag 2014
SallandWonen
68
-
projecten; voorzitterschap auditcommissie; de kwartaalrapportages; urenregistratie leden Raad; draaiboek werving en selectie nieuwe directeur-bestuurder; toekomstvisie organisatie SallandWonen; intern controleplan 2014-2016; visitatie 2015; investeringsstatuut 2015.
Onafhankelijkheid De Raad waakt ervoor dat de leden onafhankelijk zijn in de zin van de in de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Er bestaat binnen de Raad geen overlap met andere bestuursfuncties. Geen van de leden is of was in het verleden in dienst van de corporatie, onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers. Ook worden geen andere diensten verleend dan die welke voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad of worden banden onderhouden met SallandWonen, hetzij direct, hetzij indirect, buiten het commissariaat. In het verslagjaar is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad of de directeur-bestuurder betrokken waren. Het Reglement van de Raad van Commissarissen bevat bepalingen betreffende mogelijk tegenstrijdige belangen. Alle leden functioneren onafhankelijk. De Raad kent geen eigen, afzonderlijke gedragscode. De Raad is van mening dat het bestaande ‘Reglement van de Raad van Commissarissen’ in voldoende mate hierin voorziet. Deskundigheid en samenstelling De Raad ambieert een samenstelling van vijf leden. Per 31 december 2014 is de Raad samengesteld uit vier leden, dit door het beëindigen op eigen initiatief van het lidmaatschap door de heer Weggemans per 31 december 2014. Twee raadsleden zijn op voordracht van de huurdersvereniging aangesteld. De reguliere zittingstermijn bedraagt vier jaar, met als uitgangspunt dat toezichthouders één keer herbenoemd kunnen worden. Begin 2015 evalueert de Raad haar functioneren met behulp van een externe adviseur, waarna een profielschets wordt opgesteld van de omvang en gewenste samenstelling van de Raad. Op basis van deze profielschets worden vacatures opgesteld ter vervanging van een regulier vertrekkend lid en het vertrokken lid. Het voornemen is om medio 2015 over een Raad te beschikken bestaande uit vijf leden. De samenstelling van de Raad gedurende het verslagjaar was evenwichtig. Gekeken is naar kennis, deskundigheid en achtergrond van de leden op het gebied van de politiek-bestuurlijke context en de corporatiesector. Een aantal leden beschikt over deskundigheid met betrekking tot financiële, volkshuisvestelijke, bestuurlijke en procesmatige aspecten van vastgoed. Daarnaast zijn kwaliteiten aanwezig inzake rechten en gemeentelijke overheden.Ten slotte beschikken de leden van de Raad over een adequaat netwerk. De Raad heeft in het verslagjaar gebruik gemaakt van de diensten van de remuneratiecommissie en de auditcommissie. Remuneratiecommissie De Raad is verantwoordelijk voor de eigen continuïteit. Het garanderen van een evenwichtige samenstelling qua profielen is van groot belang. Daarnaast heeft de Raad ook een werkgeversrol. De hiervoor te verrichten werkzaamheden worden uitgevoerd door de remuneratiecommissie. De samenstelling van de remuneratiecommissie per 31 december 2014 is als volgt: - de heer Van Veen, voorzitter; - de heer Nijman, lid; - mevrouw Buijs, lid; - de heer Penninks, adviseur; - mevrouw Veenhuis, ambtelijk secretaris; Het Reglement Remuneratiecommissie is in 2014 geactualiseerd. De herziene versie wordt in 2015 in de Raad vastgesteld. De remuneratiecommissie heeft onder meer de volgende taken: - zorgdragen voor de continuïteit van een evenwichtig samengestelde Raad door het doen van voorstellen inzake de vereiste profielen van nieuwe leden voorafgaand aan het vertrek van leden van de Raad conform het rooster van aftreden; - het doen van een voorstel betreffende het te voeren bezoldingingsbeleid voor de RvC en bestuur; - het doen van een voorstel aan de Raad betreffende het salaris en de overige arbeidsvoorwaarden van de directeurbestuurder van SallandWonen, ter vaststelling door de Raad. In 2014 is gehandeld conform het overgangsrecht van de WNT. Aanpassing van het salaris heeft, conform de vigerende overeenkomst, plaatsgevonden aan de hand van het prijsindexcijfer 2013 van het CBS; - het voorbereiden van het functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder welke worden gevoerd door de voorzitter en vice-voorzitter van de Raad; - het voorbereiden van het jaarlijkse evaluatiegesprek inzake het functioneren van de Raad en de afzonderlijke leden; - het opmaken van een remuneratierapport. De remuneratiecommissie is in het verslagjaar drie maal regulier bij elkaar geweest en heeft de volgende onderwerpen besproken: - notitie honorering leden van de RvC conform de WNT; - visitatie; - benoeming mevrouw Buijs tot lid remuneratiecommissie; - bezetting Raad 2014, herbenoeming de heer Nijman en vertrek mevrouw Lozeman; - bezetting Raad 2015, vertrek van twee raadsleden; - wisseling voorzitterschap;
Jaarverslag 2014
SallandWonen
69
- zelfevaluatie 2014 en 2015; - werving nieuwe directeur-bestuurder; - herzien en actualiseren van reglementen en statuten. Audit Commissie Bij het uitvoeren van de financiële verantwoordelijkheden in het toezicht ondersteunt de auditcommissie van SallandWonen de Raad. De auditcommissie wordt hierbij gezien als de voorbereidingscommissie voor de Raad. Het Reglement Audit Commissie is in 2014 geactualiseerd. De herziene versie wordt in 2014 in de Raad vastgesteld. De auditcommissie beoordeelt de financiële verslaglegging, het systeem van risicobeheersing en de interne controle. Daarnaast houdt de auditcommissie toezicht op de werkzaamheden van de externe accountant. De samenstelling van de auditcommissie per 31 december 2014 is als volgt. Namens de Raad is de heer Niehof voorzitter van de auditcommissie en maakt de heer Nijman tijdelijk deel uit van deze commissie. Dit vanwege het vertrek van de heer Weggemans die in 2014 lid was van de Audit Commissie. Naast deze commissarissen maken de directeur-bestuurder, de heer Penninks, uit hoofde van zijn functie, manager Bedrijfsvoering, de heer Bosscha, als financieel deskundige en teamleider Planning en Verslaglegging, de heer Waidijk, ambtelijk secretaris, deel uit van deze commissie. De auditcommissie is in 2014 vijf keer bijeengekomen, waarvan vier reguliere vergaderingen. De volgende onderwerpen zijn besproken: - managementletter interim controle 2013; - kwartaalrapportages 2014 (tot en met het derde kwartaal) en laatste kwartaal 2013; - controleplan interne audits 2014; - projecten; - bedrijfslasten SallandWonen; - begroting 2015; - treasurystatuut 2015; - kwartaalrapportages; - evaluatie koopgarant; - investeringsstatuut 2015; - procuratiereglement 2015 - intern controleplan; - portefeuilleplan 2015 – 2025; - jaarrekening 2013. Daarnaast is er een besloten bijeenkomst geweest met de accountant. Verbindingen SallandWonen kent een aantal verbindingen (BV’s en VvE’s). De directeur-bestuurder heeft gedurende het verslagjaar hierover verslag uitgebracht. De Raad heeft de jaarstukken van de verbindingen goedgekeurd. De Raad onderkent de risico’s die kunnen voortvloeien uit de diverse verbindingen. Honorering Raad van Commissarissen De honorering van de Raad is gekoppeld aan de zwaarte van de functies van de afzonderlijke leden van de Raad en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De hoogte van deze honorering blijft binnen de kaders van de geldende code, vastgesteld door de VTW en waar nodig aangepast aan de WNT. Ten slotte Met de geleverde prestaties in het verslagjaar kijkt de Raad terug op een goed jaar. Samen met het bestuur en belanghouders is gewerkt aan realisatie van het ondernemingsplan door uitvoering van projecten en inhoud gegeven aan diverse plannen. Het implementeren van de principes van excellente bedrijfsvoering heeft een meerjarig positief effect op de begroting. De wijze waarop de organisatie invulling geeft aan risicomanagement ervaart de Raad als zorgvuldig. Er is voortvarend gewerkt om het toezicht- en toetsingskader verder te professionaliseren. De manier waarop de organisatie anticipeert op de veranderingen binnen de sector geeft de Raad vertrouwen voor de toekomst. Er zijn volkshuisvestelijk goede prestaties geleverd. SallandWonen is een financieel solide organisatie, die de omgeving op vele wijzen betrekt bij haar activiteiten. De Raad spreekt zijn waardering uit voor de bestuurder en de organisatie en heeft vertrouwen in een gezonde toekomst voor SallandWonen.
Raalte, mei 2015
Jaarverslag 2014
SallandWonen
70
Samenstelling Raad van Commissarissen SallandWonen De Raad bestaat in 2014 uit de volgende personen: Ing. G.W. Nijman (man, 1951) voorzitter per 1 juli 2014 In functie sinds 1 juli 2010 Huidige zittingstermijn eindigt op 1 juli 2018, niet herbenoembaar Lid van de Remuneratiecommissie, vanaf 1 juli 2012 Lid van de Auditcommissie, vanaf 31 december 2014 Profiel: volkshuisvesting en ruimtelijke ordening Functie: directeur van Nijman Vastgoed BV Nevenbetrekking: lid Raad van Commissarissen Woningstichting Brummen, lid Raad van Toezicht Stichting Zorg-Samen Het Zand in Zwolle, lid Raad van Toezicht Stichting Openbare Scholengemeenschap Erasmus in Almelo Drs. L. van Veen (man, 1949) vice-voorzitter per 1 juli 2014 In functie sinds 2004 Huidige zittingstermijn eindigt op 1 juli 2015, niet herbenoembaar Voorzitter van de Remuneratiecommissie Profiel: bestuurlijk en bedrijfskundig Functie: directeur van Van Veen-Verstegen management consultancy BV Nevenbetrekkingen: geen T.J. Lozeman (vrouw, 1961) lid In functie sinds 2002 tot 1 juli 2014 Voorzitter van de Auditcommissie Profiel: financieel economisch Functie: beleidsadviseur bedrijfsvoering, financiën en control bij gemeente Raalte Nevenbetrekkingen: bestuurslid van de FAMO, vakgroep informatiebeleid, INK kwaliteitsauditor Bestuursacademie Nederland Drs. J.A. Weggemans (man, 1947) lid In functie sinds 1 mei 2011 tot 31 december 2014 Lid van de Auditcommissie Profiel: volkshuisvestelijk en financieel economisch Functie: adviseur volkshuisvesting (part-time) Nevenbetrekkingen: lid Raad van Commissarissen Stichting Woningbedrijf Warnsveld, penningmeester Groei en Bloei Deventer e.o., lid van de financiele commissie van VTW Drs. H.W.J. Buijs (vrouw, 1954) lid In functie sinds 1 november 2013 Huidige zittingstermijn eindigt op 1 november 2017, herbenoembaar Profiel: juridisch Functie: directeur Museum voor Communicatie Den Haag Nevenbetrekkingen: lid commissie sponsorwerving Toonkunstkoor Zutphen, Lid Bestuur Stichting Museumregistratie, het kwaliteitsregister van musea, lid Raad van Commissarissen IJsseldal Wonen Twello. Drs. R. Niehof RA (man, 1972) lid In functie sinds 1 november 2013 Huidige zittingstermijn eindigt op 1 november 2017, herbenoembaar Voorzitter van de Auditcommissie per 1 juli 2014 Profiel: financieel economisch Functie: manager Vastgoed a.i., woningcorporatie De Woonplaats in Enschede Nevenbetrekkingen: docent Bestuurlijke Informatie Voorziening Universiteit Nijenrode
Jaarverslag 2014
SallandWonen
71
Jaarverslag 2014
SallandWonen
72
Bijlagen Volkshuisvestingsverslag
Jaarverslag 2014
SallandWonen
73
Saalien Exploitatie BV
VOF Olst Oost
BWS Koopwoningen BV
BV Raalte Dochtermij. Ontwikkeling Olst oost
BV Raalte Dochtermij. Projectontwikkeling
BV Raalte Dochtermij. Exploitatie panden
VOF Wilp Ontwikkeling Olst Oost
BV Raalte Exploitatie panden conform FBI status
Deelname VOF Olst-Oost
Ontwikkeling en verkoop koopwoningen
Geen
Beheer en ontwikkeling
Geen
Integrale consolidatie
BV Raalte Houdstermij. met inachtneming van het BBSH Deelname Ontwikkeling BV Integrale consolidatie
Integrale consolidatie
Integrale consolidatie
Integrale consolidatie
Integrale consolidatie
Integrale consolidatie
17 17 0 100%
-/- 50 2809 0 100%
369 1496 0 Via Saalien Holding BV 100%
Bestuur wordt gevormd door Stichting SallandWonen welke 100% zeggenschap heeft. Intern toezicht door SW.
17 17 0 Via Saalien Holding BV 100% Bestuur wordt gevormd door Saalien Holding BV, welke 100% zeggenschap heeft. Intern toezicht vindt plaats door SW.
14 1687 0 Via Holding/ Ontabe BV, 50% Bestuur wordt gevormd door Saalien Ontabe BV en Nimasol BV, welke elk 50% zeggenschap hebben. Intern toezicht vindt plaats via Nimasol BV.
17 17 0 100%
Bestuur wordt gevormd door Stichting SallandWonen (SW) welke 100% zeggenschap heeft. Intern toezicht door SW.
-/- 430 1132 0 Via Saalien Holding BV 100% Bestuur wordt gevormd door de Holding BV, welke 100% zeggenschap heeft. Intern toezicht vindt plaats door SW.
Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling
BV Raalte Exploitatie panden conform FBI status
Activiteiten verslagjaar
Geen
Consolidatie met corporatie Financiële gegevens (*€ 1.000) Eigen vermogen Balanstotaal Jaaromzet Corporatiebelang
Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap
Jaarverslag 2014
SallandWonen
Saalien Ontwikkeling BV
Saalien Ontabe BV
Naam van de verbinding
Saalien Holding BV
Overzicht nevenstructuur Saalien Belegging BV
Bijlage 1
Bestuur wordt gevormd door Saalien Holding BV, welke 100% zeggenschap heeft. Intern toezicht vindt plaats door SW.
74
Bestuur wordt gevormd door Stichting SallandWonen welke 100% zeggenschap heeft. Intern toezicht door SW.
Jaarverslag 2014
Saalien Ontabe BV
Saalien Ontwikkeling BV
Saalien Exploitatie BV
VOF Olst Oost
BWS Koopwoningen BV
Afgegeven zekerheden Van verbinding naar corporatie Winstuitkering door verbinding Aan corporatie verstrekte zekerheden Opgeleverde projecten Risicobeheersing
Saalien Holding BV
Geldstromen van corporatie naar verbinding (*€ 1.000) Doorberekende kosten aan de verbinding Overgedragen rechten Waarde verstrekte leningen
Saalien Belegging BV
Naam van de verbinding
0
0
0
0
0
0
0
--
--
--
--
--
--
--
0
2.360 vanuit Salland Wonen --
1500 vanuit Holding
860 vanuit Holding
0
0
0
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
--
Maand/ kwartaal rapportage
Maand/ kwartaal rapportage
Maand/ kwartaal rapportage
Maand/ kwartaal rapportage
Maand/ kwartaal rapportage
Periodieke rapportage
Maand/kwartaal rapportage
SallandWonen
75
--
Bijlage 2
Overzicht Vereniging van Eigenaren
Overzicht VvE
Naam van de verbinding VvE app.complex Haverakker
VvE Het Landhuis te Olst
VvE Jan Schamhartstraat 1-3
VvE Jan Schamhartstraat 2
Vereniging Heino Regelen onderhoud appartementengebouw en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren Beheer app.complex Nee
Vereniging Olst Regelen onderhoud appartementengebouw en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren Statutair opgericht in 2007 Nee
Vereniging Olst Regelen onderhoud appartementengebouw en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren Statutair opgericht in 2007 Nee
Vereniging Olst Regelen onderhoud appartementengebouw en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren Statutair opgericht in 2007 Nee
2013: 43 2013: 47 2013: 18 53% Bestuur wordt gevormd door SallandWonen en 6 eigenaren. SW heeft 53% zeggenschap in de VVE. Intern toezicht vindt plaats door SallandWonen.
2013: 25 2013: 26 2013: 28 82% Bestuur wordt gevormd door SallandWonen en één eigenaar. Het zeggenschap van SallandWonen is 80%. Intern toezicht vindt plaats door SallandWonen
2013: 57 2013: 57 2013: 32 75% Bestuur wordt gevormd door SallandWonen. Het zeggenschap van SallandWonen is 79%. Intern toezicht vindt plaats door SallandWonen.
2013: 70 2013: 70 2013: 42 60% Bestuur wordt gevormd door SallandWonen. Het zeggenschap van SallandWonen is 82%. Intern toezicht vindt plaats door SallandWonen.
Geldstromen van corporatie naar verbinding (x € 1.000,-) Doorberekende kosten aan de verbinding Overgedragen rechten Waarde verstrekte leningen Afgegeven zekerheden
2 ----
3 ----
2 ----
2 ----
Van verbinding naar corporatie Winstuitkering door verbinding Aan corporatie verstrekte zekerheden Opgeleverde projecten Maximale risico-exposure Risico beheersing
-----Begroting en jaarrekening
-----Begroting en jaarrekening
-----Begroting en jaarrekening
-----Begroting en jaarrekening
Jaarverslag 2014
SallandWonen
Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling
Activiteiten verslagjaar Consolidatie met corporatie Financiële gegevens (x € 1.000,-) Eigen vermogen Balanstotaal jaaromzet Corporatiebelang Wijze van en mate van bestuurlijk zeggenschap
76
Naam van de verbinding
VvE Kortricklaan 54 t/m 72 (even nrs.) te Olst
VvE Kortricklaan 130 t/m 148 (even nrs.) te Olst
Vereniging Olst Regelen onderhoud appartementengebouw en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren Statutair opgericht in 2007. Nee
Vereniging Olst Regelen onderhoud appartementengebouw en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren
VvE gebouw Olsterhof 2, 4 en 6 te Olst
Rechtsvorm Vestigingsplaats Statutaire doelstelling
Activiteiten verslagjaar Consolidatie met corporatie Financiële gegevens (x € 1.000,-) Eigen vermogen Balanstotaal jaaromzet Corporatiebelang Wijze van en mate van bestuurlijk zeggenschap
Geldstromen van corporatie naar verbinding (x € 1.000,-) Doorberekende kosten aan de verbinding Overgedragen rechten Waarde verstrekte leningen Afgegeven zekerheden Van verbinding naar corporatie Winstuitkering door verbinding Aan corporatie verstrekte zekerheden Opgeleverde projecten Maximale risico-exposure Risico beheersing
Jaarverslag 2014
VvE Koningsspil-carports
VvE Aardehuizen
Vereniging Olst Regelen onderhoud appartementengebouw en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren
Vereniging Raalte Regelen van onderhoud parkeerplaatsen van de huurders
Vereniging Olst Regelen onderhoud appartementengebouw en andere gemeenschappelijke belangen van de eigenaren
Statutair opgericht in 2008
Statutair opgericht in 2008
Statutair opgericht in 2012
Nee
Nee
Beheer van de parkeerplaatsen Nee
2014: 16 2014: 17 2014: 8 33% SallandWonen heeft 33% zeggenschap en is alleen lid van deze VvE.
2013: 30 2013: 32 2013: 11 60% Bestuur wordt gevormd door SallandWonen. Het zeggenschap van SallandWonen is 60%. Intern toezicht vindt plaats door SallandWonen.
2013: 26 2013: 29 2013: 8 60% Bestuur wordt gevormd door SallandWonen. Het zeggenschap van SallandWonen is 67%. Intern toezicht vindt plaats door SallandWonen.
2013: 23 2013: 23 2013: 6 14% SallandWonen heeft 18% zeggenschap. Alleen lid van deze VvE.
2013: 8 2013: 8 2013: 8 13% SallandWonen heeft 13% zeggenschap. Alleen lid van deze VvE.
0 ----
2 ----
2 ----
0 ----
0 ----
----Begroting en jaarrekening
----Begroting en jaarrekening
----Begroting en jaarrekening
----Begroting en jaarrekening
----Begroting en jaarrekening
SallandWonen
77
Nee
Jaarverslag 2014
SallandWonen
78
Verklaring van het bestuur (BBSH, artikel 26, lid 2b)
Het bestuur van de stichting SallandWonen, Buiten Gewoon Thuis, verklaart dat zij in het verslagjaar de middelen van de stichting uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting.
Datum: ____ mei 2015
Drs. E.W.M. Penninks, directeur-bestuurder
Jaarverslag 2014
SallandWonen
79
Jaarverslag 2014
SallandWonen
80
Verklaring van de Raad van Commissarissen (BBSH, artikel 26, lid 5)
(Goedkeuring conform artikel 11d van de statuten) De Raad heeft kennisgenomen van de jaarrekening, evenals van de daarover afgegeven controleverklaring door BDO Audit & Assurance B.V.. Deze verklaring is opgenomen in de jaarrekening. De Raad kan zich met de jaarrekening verenigen.
Raad van Commissarissen
Handtekening
De heer ing. G.W. Nijman, voorzitter
De heer drs. L. van Veen, vice-voorzitter
Mevrouw drs. H.W.J. Buijs
De heer drs. R. Niehof RA
Raalte, De Raad van Commissarissen,
Datum: ___________________________mei 2015
Jaarverslag 2014
SallandWonen
81
Jaarverslag 2014
SallandWonen
82
Kengetallen 2014
Jaarverslag 2014
SallandWonen
83
KENGETALLEN - Aantal verhuureenheden BOEKJAAR A. Zelfstandige wooneenheden in exploitatie A.1. Wooneenheden - Goedkoop A.2. Wooneenheden - Betaalbaar A.3. Wooneenheden - Duur tot huurtoeslaggrens A.4. Wooneenheden - Duur boven huurtoeslaggrens A.5. Wooneenheden - Leegstaand bestemd voor verkoop
B. Onzelfstandige wooneenheden in exploitatie B.1. Onzelfstandige wooneenheden B.2. Onelfstandige wooneenheden - Leegstaand bestemd voor verkoop
Totaal woongelegenheden C. Niet woongelegenheden C.1. Overig Parkeervoorzieningen C.2. Overig Bedrijfsruimten / Winkels C.3. Overige bedrijfsruimten - Leegstaand voor verkoop
2014
2013
2012
2011 5148
2010
507 4.057 770 76 23 5.433
550 4.107 697 31 35 5.420
613 4.049 474 56 60 5.252
56 5.204
-
252 3 255
258
258
258
-
5.688
5.678
5.510
5.462
104 22 126
104 21 1 126
104 14 1 119
104 13 1 118
-
7 6 27 2 1
7 5 25 2 1
7 5 20 2 1
-
D. Niet woongelegenheden D.1. Maatschappelijk Gezondheid en Zorg D.2. Maatschappelijk Onderwijs en Opvoeding D.3. Maatschappelijk Cultuur D.4. Maatschappelijk Sport en Recreatie D.5. Maatschappelijk Wijk- en Buurtvoorzieningen D.6. Maatschappelijk Overig
5.251
43
40
35
6 10 17 2 1 3 39
Totaal niet woongelegenheden
169
166
154
157
182
Totaal aantal verhuureenheden
5.857
5.844
5.664
5.619
5.433
18 8
18 23
18 55
18 46
583.269 322.733 307.597 878.137
559.730 325.416 294.528 868.600
537.000 306.578 255.399 887.186
583.800 304.398 234.168 880.601
611.900 272.157 229.247 895.795
2012
2011
2010
-
Standplaatsen in beheer voor derden Voorraad onverkochte koopwoningen en kavels vanuit nieuwbouw Totale marktwaarde gehele bezit (x € 1.000) Totale bedrijfswaarde gehele bezit (x € 1.000) Totale historische kostprijs gehele bezit (x € 1.000) Totale WOZ-waarde gehele bezit (x € 1.000)
-
-
18 -
KENGETALLEN - Overig BOEKJAAR 1. Woningzoekenden* 2. Nieuwe verhuringen exclusief nieuwbouw 3. Huurachterstand huurders uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 4. Huurachterstand huurders(inclusief vertrokken huurders) uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen 5. Huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen Balans en Winst- en Verliesrekening (1 t/m 8: x €. 1000,-, 10 t/m 16 per woning) 1. Eigen vermogen 2. Voorzieningen 3. Langlopende schulden 4. Materiële vaste activa 5. Onderhanden projecten 6. Huren 7. Vergoedingen 8. Jaarresultaat 9. Overige reserves einde boekjaar uitgedrukt in een percentage van de huren en overheidsbijdragen Per zelfstandige wooneenheid in exploitatie 10. Totaal opbrengsten per zelfstandige wooneenheid in exploitatie 11. Overige bedrijfslasten per zelfstandige wooneenheid in exploitatie 12. Onderhoudlasten per zelfstandige wooneenheid in exploitatie 13. Renteresultaat per zelfstandige wooneenheid in exploitatie 14. Personeelslasten per zelfstandige wooneenheid in exploitatie 15. Overige reserves per zelfstandige wooneenheid in exploitatie 16. Bedrijfswaarde per zelfstandige wooneenheid in exploitatie
2014
2013
9.508 417
8.434 495
7.857 489
7.728 376
7.836 398
1,14%
1,14%
1,05%
0,76%
0,83%
2,22%
1,42%
1,75%
1,45%
1,54%
1,17%
2,17%
2,31%
1,46%
1,13%
115.004 7.590 202.543 331.756 950 35.775 783 3.825-
111.378 8.730 190.739 325.933 894 32.873 665 14.722-
112.120 6.783 185.149 309.040 1.081 30.815 635 2.679
112.335 27.649 173.529 304.895 1.041 30.539 641 -23.495
91.621 23.962 171.448 288.379 7.422 30.040 628 14.286
315%
332%
357%
360%
299%
7.505 1.882 1.011 1.295845 21.168 59.361
7.051 1.181 1.199 1.091791 20.550 58.333
6.488 1.046 1.074 -1.091 822 20.686 55.274
7.184 1.188 1.351 1.316 791 21.586 57.089
6.586 1.177 1.066 1.307 738 17.448 49.064
* Hiervan zijn er 876 woningzoekenden actief
Jaarrekening 2014
SallandWonen
84
KENGETALLEN - Overig (vervolg) BOEKJAAR
2014
Financiële continuïteit 1. Liquiditeit (current ratio) 2. Solvabiliteit a. Eigen Vermogen als % van het totale vermogen b. Eigen Vermogen als % van de lange termijn schuld 3. Rentabiliteit a. Jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen b. Jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het vreemd vermogen (excl. voorziening) c. Jaarresultaat en de rentelast op vreemd vermogen uitgedrukt in een percentage van het totaal vermogen 4. Rente vreemd vermogen; a. Totaal rentelasten uitgedrukt in een percentage van het vreemde vermogen (excl.voorzieningen) b. ICR (Interest Coverage Ratio) 5. Renteresultaat in % Eigen Vermogen
0,2
2013
2012
0,3
0,4
2011
0,2
2010
0,1
32,9% 56,8%
32,0% 58,4%
34,1% 60,6%
30,2% 53,4%
26,9% 46,2%
-3,3%
-13,2%
2,4%
15,6%
3,2%
-1,7%
-6,5%
1,3%
7,6%
1,3%
1,1%
-2,0%
3,2%
7,2%
3,4%
3,4% 2,1 -6,1%
3,5% 3,1 -5,4%
3,7% 2,2 -5,4%
4,1% 2,0 7,5%
4,0% 1,7 8,7%
ONTWIKKELING KENGETALLEN Jaarrekening SallandWonen
2014 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.
Mat. vaste activa en vastgoedbelegingen Financiële vaste activa Vlottende activa Liquide middelen Eigen Vermogen (mjr obv bedrijfswaarde) Voorzieningen Langlopende schulden Kortlopende schulden
9. 10. 11. 12.
Jaarresultaat Lasten onderhoud Rentelasten Huuropbrengsten
13. 14. 15. 16.
Aantal VHE Operationele kassstromen Aflossingsfictie 2% Operationele kasstromen na aflossingsfictie
17. Duration 18. Hoofdsom per (gewogen) vge 19. 20. 21. 22. 23.
Interest Coverage Ratio Debt Service Coverage Ratio Loan to Value Solvabiliteit Dekkingsratio
Financiële MJP SallandWonen (Enkelvoudig) *
2015
342.179 4.857 3.055 570 115.004 7.639 202.543 25.474
343.370 4.247 1.817 115.929 4.315 198.554 30.635
2016
2017
2018
2019
349.270 3.799 1.228 127.097 1.584 199.856 25.761
356.750 3.801 1.049 140.422 263 195.283 25.633
360.192 3.803 1.061 152.045 273 186.341 26.397
360.193 3.805 1.837 163.095 284 175.331 27.127
3.8255.493 7.823 35.775
1.942 6.1447.75936.793
8.785 6.4287.77237.727
11.643 6.4817.79338.857
11.262 6.2517.68040.075
11.104 7.0497.42341.029
5.857 8.591 3.815 4.776
5.766 8.050 4.212 3.838
5.787 8.681 4.207 4.474
5.781 9.115 4.134 4.981
5.777 10.235 4.039 6.196
5.724 10.125 3.876 6.249
8,5 35.927
8,0 34.435
7,8 34.535
7,4 33.780
7,4 32.256
7,4 30.631
2,1 1,2 63% 33% 21%
2,0 1,3 65% 33% 25%
2,1 1,3 63% 36% 24%
2,2 1,3 61% 39% 23%
2,3 1,4 58% 42% 21%
2,4 1,4 55% 45% 20%
(1 t/m 12, 14 t/m 16: x € 1000,-) * Bron: Meerjarenraming 2015-2019
Toelichting financiële meerjarenprognose 2015-2019 Bij het samenstellen van de meerjarenprognose hebben de volgende stukken als uitgangspunt gediend: Jaarrekening 2014 Laatst bekende cijfers 2014, inclusief voorgenomen investeringen en verkopen Meerjarenraming 2015-2019 Meerjarenraming onderhoud vanaf 2015 Meerjarenraming Strategisch Voorraadbeleid (SVB) 2015-2023 Financiële meerjarenprognose 2015-2019 (FMP)
Jaarrekening 2014
SallandWonen
85
Jaarrekening 2014
SallandWonen
86
GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 2014
`
Jaarrekening 2014
SallandWonen
87
BALANS PER
GECONSOLIDEERDE
ACTIVA
31-12-2014
31-12-2013
€
€
Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
1.1 1.2 1.3
322.919.145 8.331.590 505.647 331.756.382
314.529.110 8.881.051 2.522.874 325.933.035
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.1 2.2
8.411.701 2.011.125 10.422.826
9.119.262 1.735.125 10.854.387
Financiële vaste activa Latente belastingvordering
3.1
2.463.471 2.463.471
1.529.130 1.529.130
Voorraden Voorraad materialen Voorraad opgeleverde kooplocaties Voorraad te verkopen huurpanden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
4.1 4.2 4.3 4.4
28.160 850.623 1.225.047 12.770 2.116.600
30.509 1.836.160 1.633.398 936.441 4.436.508
Onderhanden projecten
5.1
950.342 950.342
893.916 893.916
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa
6.1 6.2 6.3 6.4
523.071 1.775 14.165 315.119 854.130
475.194 3.021 45.607 517.274 1.041.096
Liquide middelen
7.1
1.463.490 1.463.490
3.367.926 3.367.926
350.027.241
348.055.998
Vlottende activa
Totaal
Jaarrekening 2014
SallandWonen
88
31 DECEMBER 2014 na resultaatbestemming PASSIVA
31-12-2014
31-12-2013
€
€
Groepsvermogen Eigen vermogen Eigen vermogen
8.1
115.004.431 115.004.431
111.378.474 111.378.474
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening voor belastingen
9.1 9.2
7.589.787 7.589.787
8.626.879 103.127 8.730.006
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VoV
10.1 10.2
200.480.243 2.062.750 202.542.993
189.004.028 1.735.125 190.739.153
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
11.1 11.2 11.3 11.4 11.5
9.105.750 1.815.792 8.782.425 180.505 5.005.558 24.890.030
20.704.840 2.525.969 8.960.384 576.729 4.440.443 37.208.365
350.027.241
348.055.998
Vreemd Vermogen
Totaal
Jaarrekening 2014
SallandWonen
89
Jaarrekening 2014
SallandWonen
90
GECONSOLIDEERDE
WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2014
na resultaatbestemming
Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
€
€
€
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Netto verkoop resultaat Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Som der bedrijfsopbrengsten (a)
35.775.060 783.195 3.112.652 949.189 153.658
35.698.000 700.000 2.005.000 1.043.000 617.000
32.872.846 664.756 3.368.290 759.227 553.369
40.773.754
40.063.000
38.218.488
14.231.660 1.162.202 18.182 3.470.204 538.972 579.827 5.492.946 69.071 10.226.614
12.808.000 2.919.000 17.000 3.494.000 510.000 615.000 6.172.000 145.000 10.782.499
16.198.165 8.253.840 20.928 3.204.287 502.212 581.293 6.500.729 67.938 6.400.740
35.789.678
37.462.499
41.730.132
4.984.076
2.600.501
3.511.644-
802.000
591.858-
Bedrijfslasten Afschrijvingen op MVA Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9
Som der bedrijfslasten (b)
Bedrijfsresultaat (a-b) 3.1
218.359-
4.1 4.2
551.674 7.823.309-
681.000 8.279.000-
1.623.897 7.901.681-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
2.505.918-
4.195.499-
10.381.286-
Belastingen
1.318.870-
3.467.000
4.340.399-
3.824.788-
728.499-
14.721.685-
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten
Resultaat na belastingen
Jaarrekening 2014
5.1
SallandWonen
91
Jaarrekening 2014
SallandWonen
92
KASSTROOMOVERZICHT DIRECTE METHODE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING Totaal 2014
Kasstroom operationele activiteiten Ontvangsten 1.1. Huur 1.2. Vergoedingen 1.3. Overheidsontvangsten 1.4. Overige Bedrijfsontvangsten
Totaal 2013
35.681.225 850.484 69.247
Totaal ontvangsten
32.690.345 732.379 304.450 36.600.956
Uitgaven 1.5. Erfpacht 1.6. Personeel (loon, sociale lasten en pensioenlasten) 1.7. Onderhoudsuitgaven (activeerbaar OH onder investeringen) 1.8. Overige bedrijfsuitgaven 1.9. Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 1.10. Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden
18.182 4.328.169 5.639.861 5.866.543 4.172.424 1.828
Totaal uitgaven Kasstroom uit bedrijfsoperaties
33.727.174
17.968 4.602.096 6.617.075 3.979.039 1.323.035 20.027.007 16.573.949
Ontvangsten 1.11. Renteontvangsten
948
Totaal ontvangsten
16.539.213 17.187.961
22.508 948
Uitgaven 1.12. Renteuitgaven 1.13. Vennootschapsbelasting
7.984.312 -
Totaal uitgaven
Kasstroom operationele activiteiten
22.508
6.283.630 713.0007.984.312
5.570.630
8.590.585
11.639.839
Kasstroom (des-)investeringsactiviteiten Ontvangsten 2.1. Verkoopontvangsten bestaande huur-, woon- en niet woongelegenheden 2.2. Verkoopontvangsten woongelegenheden (VoV) na inkoop 2.3. Verkoopontvangsten nieuwbouw woon- en niet woongelegenheden 2.4. Verkoopontvangsten grond 2.5. (Des)investeringsontvangsten overig
4.313.448 586.858 1.967.108 -
Totaal ontvangsten
5.358.174 1.689.026 2.946.823 6.867.415
Uitgaven 2.6. Nieuwbouw huur-, woon- en niet woongelegenheden 2.7. Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden (geriefverb/ + duurz.) 2.8. Leefbaarheid externe uitgaven projectgebonden 2.9. Aankoop woon- en niet woongelegenheden 2.10. Nieuwbouw verkoop woon- en niet woongelegenheden 2.11. Aankoop woongelegenheden (VoV) voor doorverkoop 2.12. Sloopuitgaven woon- en niet woongelegenheden 2.13. Aankoop grond 2.14. Investeringen overig (incl. investeringen activa t.d.v. exploitatie) 2.15. Externe kosten bij verkoop 2.16. BTW Investeringsactiviteiten
8.952.498 6.951.539 38.499 781.332 3.051 189.067 131.539 355.371
9.994.023
22.614.105 2.133.363 446.342 1.146.491 148.752 24.858 557.406 193.384 1.795.165
Totaal uitgaven
17.402.897
29.059.866
Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA
10.535.482-
19.065.843-
FVA Ontvangsten 2.17. FVA Ontvangsten
502.951
Totaal ontvangsten
1.485.089 502.951
Uitgaven 2.18. FVA Uitgaven
502.951-
Totaal uitgaven
1.485.089
1.485.089 502.951-
Saldo in- en uitgaande kasstroom FVA
Kasstroom (des-)investeringsactiviteiten
1.485.089
0
-
10.535.481-
19.065.843-
Kasstroom Financiële Activiteiten Ontvangsten 3.1. Storting nieuwe leningen o/g
21.800.000
Totaal ontvangsten
21.800.000
Uitgaven 3.2. Aflossing leningen o/g
21.759.539-
Totaal uitgaven
40.461
SallandWonen
24.560.000
11.681.001 21.759.539-
Kasstroom financieringsactiviteiten
Saldo liquide middelen begin jaar Kasstroom operationele activiteiten Kasstroom (des-)investeringsactiviteiten Jaarrekening 2014 Kasstroom financieringsactiviteiten Saldo liquide middelen einde jaar
24.560.000
3.367.926 8.590.585 10.535.48140.461 1.463.490
11.681.001
12.878.999
2.085.07011.639.839 19.065.84312.878.999 3.367.926
93
Jaarrekening 2014
SallandWonen
94
Geconsolideerd overzicht totaalresultaat 2014
2013
Overzicht van het totaalresultaat Geconsolideerde nettoresultaat na belastingen
3.824.788-
14.721.686-
Initiële Verkoop onder Voorwaarden Terugname herwaardering MVA via EV / Herwaardering MVA
265.420 7.185.325
876.829 13.103.627
3.625.957
741.230-
Totaalresultaat
SallandWonen dient een overzicht van het totaalresultaat op te nemen. Door de RJ wordt aanbevolen het overzicht van het totaalresultaat afzonderlijk te presenteren. Normaliter lopen alle transacties gedurende het verslagjaar via de resultaatrekening. Sinds de stelselwijziging van 2012 zijn er echter een aantal zaken die niet via de resultaatrekening lopen maar die rechtstreeks in het Eigen Vermogen op de balans worden gemuteerd. Hierboven staat weergegeven welke posten rechtstreeks in het Eigen Vermogen staan geboekt en dus buiten de resultaatrekening blijven.
Jaarrekening 2014
SallandWonen
95
Jaarrekening 2014
SallandWonen
96
Grondslagen jaarrekening Toegepaste standaarden Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Deze jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepaalde richtlijnen 645 toegelaten instelling volkshuisvesting zoals van kracht voor boekjaren vanaf 1 januari 2011. De balans van SallandWonen is gewaardeerd tegen nominale waarde. Een uitzondering hierop is het vastgoed.
Consolidatie Naast de toegelaten instelling zijn de volgende entiteiten in de consolidatie begrepen: - BWS Koopwoningen BV (100%) te Raalte - Het Saalien Ontabe BV (100%) te Raalte - Het Saalien Exploitatie BV (100%) te Raalte - Het Saalien Holding BV (100%) te Raalte - VOF Olst Oost (50%) te Twello - Het Saalien Belegging BV (100%) te Raalte - Het Saalien Ontwikkeling BV (100%) te Raalte
Waardering vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde (= marktwaarde).
Fiscale waardering Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. SallandWonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Woningcorporatie SallandWonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2014 en het fiscale resultaat 2014 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. De opgenomen belastinglatenties hebben betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de commerciële jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde.
Resultaat Winsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Verliezen worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn.
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.
Jaarrekening 2013
SallandWonen
97
Jaarrekening 2013
SallandWonen
98
TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 GECONSOLIDEERDE JAARREKENING na resultaatbestemming 31-12-2014
31-12-2013
€
€
ACTIVA
Groepsvermogen 8.1 Eigen Vermogen Saldo per 1 januari Overige waardeverandering Sociaal Bezit Vermogensmutatie a.g.v. initiële verkoop onder voorwaarden Bij: Jaarresultaat Totaal overige reserves
111.378.474 7.185.325 265.420 3.824.788-
112.119.704 13.103.627 876.829 14.721.686-
115.004.431
111.378.474
5.000.000
10.000.000
7.322.801
7.858.620
118.894
145.150
364.301
3.752.000
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot sociaal vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot sociaal vastgoed) bedraagt € 119.282.459 positief (2013: € 105.187.078 positief).
Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijging met betrekking tot commercieel vastgoed in exploitatie en vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (met betrekking tot commercieel vastgoed) bedraagt € 1.790.267 positief (2013: € 1.839.681 positief). Het cumulatief bedrag van de ongerealiseerde waardestijgingen met betrekking tot vastgoed verkocht onder voorwaarden bedraagt € 1.142.249 positief (2013: nihil).
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen P.M. Nog te ontvangen leningen In 2014 is een contract afgesloten met de NWB inzake een langlopende lening welke in 2015 zal worden gestort. Het betreft een lening van 5 miljoen euro tegen een rentetarief van 2,565%.
Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het obligo aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, welke opeisbaar wordt, indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio en de achtergestelde leningen tezamen niet voldoende zijn om de aanspraken op het WSW te dekken. Obligo per 31 december
Verplichtingen onderhoud Contracten die in het kader van het dagelijks onderhoud in 2014 met een derde zijn afgesloten maar waarvan de werkzaamheden pas in 2015 worden uitgevoerd vertegenwoordigen een materiële waarde. Verplichting dagelijks onderhoud per 31 december
Verplichtingen projecten Contracten die in het kader van de projectontwikkeling / planmatig onderhoud in 2014 met een derde zijn afgesloten maar waarvan de werkzaamheden pas in 2015 worden uitgevoerd vertegenwoordigen een materiële waarde. Verplichting Projecten / Planmatig onderhoud per 31 december
Wet Ketenaansprakelijkheid In het kader van de Wet ketenaansprakelijkheid, wordt met het oog op risico- beperking voor alle betreffende aannemers (nieuwbouw, planmatig- / mutatie- / dagelijks onderhoud zowel de G-rekening constructie als de BTW-verleggings- regeling toegepast. Hierdoor is het risico vrijwel nihil.
Vennootschappen onder Firma Groepsmaatschappijen zijn hoofdelijk aansprakelijk voor schulden van vennootschappen onder firma waarin zij als firmant deelnemen.
Fiscale eenheid SallandWonen vormt samen met haar dochterondernemingen een fiscale eenheid voor de heffing van vennootschapsbelasting. Elk der vennootschappen en de toegelaten instelling SallandWonen is aansprakelijk voor te betalen belasting van alle bij de fiscale eenheid betrokken vennootschappen.
Faillissementen bouwbedrijven In 2008 werd bekend dat er voor het bouwbedrijf DDG faillissement is aangevraagd. De mogelijke financiële schade voor DDG is thans nog niet bekend. De financiële schade van het faillissement van bouwbedrijf Bosch te Olst in 2007 is nog niet bekend. Ook is in 2012 bouwbedrijf Loohuis failliet gegaan. Aangezien dit bedrijf een doorstart heeft gemaakt en de opdrachten zijn overgenomen heeft dit geen financiële consequenties.
STEP subsidie In 2014 is er een aanvraag gedaan in het kader van de Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP). Deze aanvraag is gedaan voor 240 woningen en bedraagt in de komende 2 jaar maximaal € 600.400,-
Bouwclaims Vanuit het verleden bestaan er nog verplichtingen richting twee aannemers. Deze bouwclaims zijn ontstaan door het verminderen van de opdracht in het project Sallandse Poort, en doordat de bouw van het project Salland II niet is doorgegaan. De verplichtingen zijn moeilijk kwantificeerbaar en daarom niet gewaardeerd. Getracht wordt de bouwclaims in 2015 af te wikkelen door het aanbieden vanSallandWonen een aantal compensatieprojecten. Jaarrekening 2014
99
Jaarrekening 2014
SallandWonen
100
ENKELVOUDIGE JAARREKENING 2014
`
Jaarrekening 2013
SallandWonen
101
BALANS PER
ENKELVOUDIGE
ACTIVA
31-12-2014
31-12-2013
€
€
Vaste Activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
1.1 1.2 1.3
322.919.145 8.331.590 505.647 331.756.382
314.529.110 8.881.051 2.522.874 325.933.035
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed verkocht onder voorwaarden
2.1 2.2
8.411.701 2.011.125 10.422.826
9.119.262 1.735.125 10.854.387
Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering Overige
3.1 3.2 3.3
33.542 2.463.471 2.360.000 4.857.013
33.477 1.529.130 2.360.000 3.922.607
Voorraden Voorraad materialen Voorraad opgeleverde kooplocaties Voorraad te verkopen huurpanden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
4.1 4.2 4.3 4.4
28.160 850.623 1.225.047 12.770 2.116.600
30.509 1.012.475 1.633.398 936.441 3.612.823
Onderhanden projecten
5.1
-
53.916 53.916
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
523.071 1.775 84.102 14.165 314.959 938.072
475.194 3.021 264.671 29.989 517.278 1.290.153
Liquide middelen
7.1
569.563 569.563
1.971.756 1.971.756
350.660.456
347.638.677
Vlottende activa
Totaal
Jaarrekening 2014
SallandWonen
102
31 DECEMBER 2014 na resultaatbestemming PASSIVA
31-12-2014
31-12-2013
€
€
Eigen Vermogen Eigen vermogen Overige reserves
8.1
115.004.431 115.004.431
111.378.474 111.378.474
9.1 9.2 9.3
7.589.787 49.701 7.639.488
8.626.879 103.127 137.915 8.867.921
10.1
200.480.243 2.062.750 202.542.993
189.004.028 1.735.125 190.739.153
9.943.058 1.787.298 8.621.551 180.505 4.941.132 25.473.544
20.704.840 2.494.920 8.891.431 180.000 4.381.938 36.653.129
350.660.456
347.638.677
Vreemd Vermogen Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening voor belastingen Voorziening voor deelnemingen
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken VoV
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
10.2
11.1 11.2 11.3 11.4 11.5
Totaal
Jaarrekening 2014
SallandWonen
103
Jaarrekening 2014
SallandWonen
104
ENKELVOUDIGE
WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2014
na resultaatbestemming
Jaarrekening 2014
Begroting 2014
Jaarrekening 2013
€
€
€
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Netto verkoop resultaat Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Som der bedrijfsopbrengsten (a)
35.775.060 783.195 2.883.852 949.189 153.658
35.698.000 700.000 2.005.000 888.000 256.000
32.872.846 664.757 3.218.290 759.227 551.258
40.544.954
39.547.000
38.066.378
14.231.660 1.162.202 18.182 3.470.204 538.972 579.827 5.492.946 69.071 10.226.078
12.808.000 2.919.000 17.000 3.494.000 510.000 615.000 6.172.000 145.000 10.782.499
16.198.165 8.253.840 20.928 3.204.287 502.212 581.293 6.500.731 67.938 6.417.202
35.789.142
37.462.499
41.746.596
4.755.812
2.084.501
3.680.218-
802.000
591.859-
Bedrijfslasten Afschrijvingen op MVA Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Overige bedrijfslasten
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9
Som der bedrijfslasten (b)
Bedrijfsresultaat (a-b) Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed
3.1
218.359-
4.1 4.2 4.3
531.702 118.000 7.823.942-
575.000 8.279.000-
1.623.592 134.916 7.884.040-
2.636.787-
4.817.499-
10.397.609-
1.276.281-
3.467.000
Financiële baten en lasten Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen
5.1
Resultaat deelnemingen
6.1
Resultaat na belastingen
Jaarrekening 2014
4.340.399-
88.280
622.000
16.322
3.824.788-
728.499-
14.721.685-
SallandWonen
105
Jaarrekening 2014
SallandWonen
106
Grondslagen jaarrekening Toelichting op de vennootschappelijke gegevens Algemeen Onderstaand zijn alleen de posten toegelicht voor zover deze afwijken van de geconsolideerde gegevens.
Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Voor de grondslagen van waardering en resultaatbepaling wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.
Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde worden de waarderingsgrondslagen van SallandWonen gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer SallandWonen garant staat voor de schulden van de betreffende deelneming wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming gevormd en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door SallandWonen ten behoeve van deze deelneming.
Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij SallandWonen geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten.
Jaarrekening 2013
SallandWonen
107
Jaarrekening 2013
SallandWonen
108
TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 ENKELVOUDIGE JAARREKENING na resultaatbestemming ACTIVA
31-12-2014
31-12-2013
€
€
Eigen vermogen
Stand per 31 december
Algemene bedrijfsreserve
Saldo per 1 januari Overige waardeverandering Sociaal Bezit Vermogensmutatie a.g.v. initiële verkoop onder voorwaarden Bij: Jaarresultaat
111.378.474 7.185.325 265.420 3.824.788-
115.004.431
Saldo per 31 december
Jaarrekening 2014
SallandWonen
112.119.704 13.103.627 876.829 14.721.686-
111.378.474
109
SallandWonen Postbus 180 8100 AD Raalte Domineeskamp 1 8102 CC Raalte T: 0572 348 348
[email protected] www.sallandwonen.nl
