Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen

Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen


Februari 2014

Inhoud Samenvatting

1

1. Inleiding

2

2. Woningzoekenden 2.1 Ontwikkeling woningzoekenden 2.2 Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst 2.3 Voorkeuren 2.4 Woningzoekenden 2.5 Zittende huurders

3 3 3 4 5 7

3. Verhuringen 3.1 Aantal verhuringen 3.2 Doelgroep verhuringen

8 8 9

4. Kansen op de woningmarkt 4.1 Inschrijfduur & zoektijd 4.2 Slaagkans

11 11 12

5. Reacties & aanbiedingen 5.1 Reactiegraad 5.2 Nieuwbouw 5.3 Manier van reageren 5.4 Aanbiedingen

13 13 14 14 14

6. Betaalbaarheid 6.1 Zorg over betaalbaarheid 6.2 Huurprijs 6.3 Energielabel 6.4 Inkomensgroepen

15 15 15 16

7. Conclusies

17

Bijlagen Bijlage 1: verklarende woordenlijst Bijlage 2: actief woningzoekenden naar kern Bijlage 3: reacties, zoektijd en inschrijfduur 2013

SAMENVATTING BEWEGING OP DE HUURMARKT MEER WONINGZOEKENDEN GEHOLPEN VEEL WEIGERINGEN

TABEL 1: KENGETALLEN 2010/2013

2010

2011

2012

2013

Verhuringen (woningen, incl. nieuwbouw)

373

369

475

690

Aantal verhuringen excl. nieuwbouw

326

339

357

456

Aantal verhuringen in % bezit (excl. nieuwbouw/bedrijfsonroerend goed)

6.2

6.5

6.8

8.7

Aantal reguliere verhuringen

220

252

380

518

58

67

78

72

989

946

1.055

1.096

% actief van totaal aantal inschrijvingen

13

12

13

13

Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren)

4,2

5

4,5

4,5

3,8

3,5

% reguliere verhuringen Aantal actief woningzoekenden

Mediaan inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddeld aantal reacties % verhuisgeneigdheid

10 39

32

26

20

5

5

5

4

Acceptatiegraad Slaagkanspercentage

45 29

29

Inschrijvingen en woningzoekenden  Eind 2013 kennen wij 1.096 woningzoekenden (ingeschreven en reagerend op aanbod in 2013).  71% van de woningzoekenden is woonachtig in het werkgebied van SallandWonen. De groep woningzoekenden van buiten de gemeenten is groeiend. 1  Totaal staan eind 2013 8.434 huishoudens ingeschreven bij SallandWonen . 7.338 geregistreerde huishoudens hebben in 2013 niet gereageerd op het woningaanbod. Verhuringen  In 2013 hebben we 690 nieuwe huurders aan woonruimte geholpen, een stijging van 45% ten opzichte van 2012 (exclusief nieuwbouw bedraagt de stijging 28%).  Het aantal reguliere verhuringen is gegroeid. Procentueel zien we hier wel een daling: in 2013 is veel nieuwbouw verhuurd aan cliënten van zorginstellingen, deze verhuringen gaan niet via het aanbodmodel.  Het aantal gehuisveste urgenten is gedaald van 39 naar 25 (gevolg aanscherpen voorwaarden).  In 2013 zien we een groei van het aantal gehuisveste jongeren en gezinnen. Kansen op de woningmarkt  De gemiddelde zoektijd bedraagt in 2013 10 maanden.  Kijken we naar de inschrijfduur bij woningtoewijzing, dan is de mediaan (de middelste waarneming bij rangschikking naar grootte) gedaald van 3,8 naar 3,5 jaar.  De inschrijfduur bij toewijzing kent een sterke variatie (0 tot 428 maanden).  De senior heeft door toewijzing op basis van inschrijfduur een sterke positie. Populariteit  Het gemiddeld aantal reacties is gedaald van 26 in 2012 naar 20 in 2013.  De daling van het aantal reacties vindt met name in de gemeente Raalte plaats.  De acceptatiegraad bedraagt 45: 55% van de woningzoekenden weigert de aangeboden woning.

1

Vanaf medio 2013 wordt het bestand met inschrijvers niet langer benaderd met de vraag of ze geregistreerd willen blijven staan.


1

1. INLEIDING JAARLIJKSE RAPPORTAGE WOONRUIMTEVERDELING RESULTATEN WOONRUIMTEVERDELING 2013

Voor het tweede jaar op rij presenteren we de belangrijkste gegevens met betrekking tot de woonruimteverdeling. SallandWonen heeft in 2013 opnieuw een grote nieuwbouwproductie kunnen leveren en heeft per 1 april 2013 aanpassingen doorgevoerd in de toewijzingstabel en urgentieregeling. In deze rapportage kijken we naar de effecten hiervan op de woningmarkt, brengen we de ontwikkeling van het woningzoekendenbestand in beeld en analyseren we de nieuwe verhuringen. Naast cijfers over 2013 rapporteren we waar mogelijk ook over de ontwikkeling ten opzichte van voorgaande jaren. Bij SallandWonen wordt gewerkt met het zogenaamde aanbodmodel. De woningen die te huur zijn, verschijnen wekelijks op de website www.sallandwonen.nl en in de huis aan huis verspreide krant ‘Weekblad voor Salland’. Toewijzing gebeurt op basis van inschrijfduur, tenzij sprake is van urgentie. De rapportage begint met informatie over het aantal woningzoekenden en er wordt ingezoomd op de samenstelling van deze groep. Vervolgens worden de verhuringen over 2013 in kaart gebracht, waarna in hoofdstuk 4 naar inschrijfduur en slaagkans gekeken wordt. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de populariteit van het woningbezit (reactiegraad). Nieuw dit jaar zijn gegevens over zoektijd (hoofdstuk 4) en betaalbaarheid (hoofdstuk 6). Het rapport wordt afgerond met een conclusie.


2

2. WONINGZOEKENDEN 1.096 WONINGZOEKENDEN EENPERSOONSHUISHOUDEN DOMINEERT

2.1 Ontwikkeling woningzoekenden Om in aanmerking te komen voor een huurwoning kunnen huishoudens zich inschrijven bij SallandWonen. Eind 2013 staan 8.434 huishoudens geregistreerd. Een geregistreerd huishouden is pas woningzoekend op het moment dat ze actief zijn op de woningmarkt. Van de ruim 8.000 inschrijvers zijn er 1.096 actief op zoek naar woonruimte (1 of meerdere reacties in het afgelopen jaar), een stijging van 4% ten opzichte van 2012. Jaarlijkse opschoning zorgt voor het actueel houden het registratiesysteem. In afwachting van de e evaluatie woonruimteverdeling (afronding 1 kwartaal 2014) is dit arbeidsintensieve proces met ingang van juli 2013 tijdelijk stopgezet. De cijfers over het totaal aantal inschrijvers zijn daarmee slechts tot halverwege 2013 actueel. De teller stond toen op 8.036 registraties. Trekken we het cijfer van het eerste half jaar trendmatig door naar eind 2013, dan kom je uit op circa 8.200 inschrijvingen.

Grafiek 2: ontwikkeling woningzoekenden

ontwikkeling aantal woningzoekenden periode 2008-2013

1200 1000 800 600 400 200 0 2009

2010

2011

2012

jun-13

dec-13

2.2 Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst 81% van de ingeschreven huishoudens komt uit het werkgebied van SallandWonen. Bij de actief woningzoekenden is deze groep minder sterk vertegenwoordigd (71%). Hieruit kunnen we concluderen dat ook dit jaar de woningzoekenden van buiten de gemeenten in verhouding actiever zijn in de zoektocht naar een woning. In bijlage 2 is een overzicht terug te vinden van de actief woningzoekenden per kern over de jaren 2010 t/m 2013.


3

Tabel 3: inschrijvingen en woningzoekenden naar gemeente Inschrijvingen 8434 4722 2141 1571

Totaal Gemeente Raalte Gemeente Olst-Wijhe Overige gemeenten

Woningzoekend 1096 513 263 320

% Actief 13 11 12 20

Tabel 4 geeft per woonplaats aan waar in 2013 de woningzoekenden vandaan komen (plaatsen met meer dan 5 actief woningzoekenden). 10% van de woningzoekenden komt uit de steden Deventer of Zwolle. Tabel 4: plaatsen > 5 inwoners ‘actief’ Huidige woonplaats Raalte Wijhe Olst Heino Deventer Zwolle Heeten Lemelerveld Broekland

Aantal actief 2013 356 138 115 70 68 47 34 17 17

Huidige woonplaats Luttenberg Enschede Marienheem Dalfsen Apeldoorn Wesepe Diepenveen Holten

Aantal actief 2013 13 12 11 8 7 7 7 7

2.3 Voorkeuren Bij inschrijving en de jaarlijkse opschoning kan men zijn of haar voorkeur voor woonplaats en woningtype aangeven. Tabel 5 laat zien dat vooral de grote kernen in trek zijn. Bij meerdere kernen gaat de eerste voorkeur niet uit naar de eigen woonplaats, maar naar de veelal nabijgelegen grote kern.

Gemeente Raalte

Olst-Wijhe

Overig

Kern Raalte Heino Heeten Luttenberg Marienheem Broekland Nieuw Heeten Lierderhotlhuis Laag Zuthem Wijhe Olst Wesepe Boskamp Welsum Den Nul Herxen Overig

Tabel 5: voorkeur kern Eerste voorkeur Raalte (88%) Heino (70%) Heeten (53%) Luttenberg (55%) Raalte (72%) Raalte (61%) Raalte (41%) Heino (39%) Heino (35%) Wijhe (67%) Olst (69%) Raalte (35%) Olst (47%) Welsum (38%) Olst (32%) Wijhe (44%) Raalte (48%)

Voorkeur eigen kern 88% 70% 53% 55% 11% 28% 21% 8% 21% 67% 69% 24% 16% 38% 5% 8%

De meerderheid van de huishoudens geeft bij inschrijving voorkeur aan een eengezinswoning. Diagram 6 geeft weer de voorkeur van de actief woningzoekenden, diagram 7 van de passief ingeschrevenen. Hieruit blijkt dat de wensen van beide groepen grotendeels overeenkomen.


4

Tabel /diagram 6: wensen actief woningzoekenden 6.1 Gewenst type 2013 actief woningzoekenden

Eengezinswoning

32%

34%

Eengezinswoning 0-treden Appartement met lift Appartement zonder lift Zorgwoning/aanleunwoning

2%

Geen voorkeur 4%

3% 25%

6.2 Ontwikkeling wensen actief woningzoekenden

2010 453 32 143 19 30 312

Eengezinswoning Eengezinswoning 0-treden Appartement met lift Appartement zonder lift Zorgwoning/aanleunwoning Geen voorkeur

2012 340 28 247 38 32 370

2013 368 40 278 31 27 352

Ontwikkeling 2012/2013 +8% +43% +13% -18% -16% -5%

Tabel /diagram 7: wensen passief ingeschrevenen Gewenst type 2013 passief ingeschrevenen

Eengezinswoning 30%

32%

Eengezinswoning 0-treden Appartement met lift Appartement zonder lift

6% 2%

9% 21%

Zorgwoning/aanleunwoning Geen voorkeur

2.4 Woningzoekenden In deze paragraaf kijken we naar de groep inschrijvers die actief is op de huurmarkt. In welke leeftijdscategorie vallen de 1.096 actieve huishoudens en hoe ziet de samenstelling van het huishouden er uit.


5

Huishoudsamenstelling Tabel/diagram 8: actief woningzoekenden naar huishouden

4%

15%

16% Eenoudergezin Eenpersoonshuishouden Gezin met kinderen

9%

Gezin zonder kinderen Meerpersoonshuishouden

56%

8.2 Ontwikkeling actief woningzoekenden

2010

2012

2013

Ontwikkeling 2012/2013

Eenoudergezin Eenpersoonshuishouden

119 529

143 636

159 608

+11% -4%

Gezin met kinderen Gezin zonder kinderen

95 183

85 158

103 179

+21% +13%

11 52

33

47

+42%

Meerpersoonshuishouden Onbekend

Alle groepen laten een groei zien, met uitzondering van de groep eenpersoonshuishoudens. Wel blijft deze groep de huursector domineren. 56% van de actief woningzoekenden is alleenstaand. Leeftijd Tabel/diagram 9: actief woningzoekenden naar leeftijd

6% 1% 6%

14%

< 23

6%

23 t/m 30 31 t/m 54 55 t/m 64

31%

65 t/m 74

36%

> 74 onbekend

9.2 Ontwikkeling actief woningzoekenden

2010

2012

2013


< 23 23 t/m 30

114 327

143 398

153 393

+7% -1%

31 t/m 54 55 t/m 64

350 71

302 62

340 69

+13% +11%

65 t/m 74 > 74

46 79

71 78

65 67

-9% -14%

onbekend

2

1

9

De groep 23 t/m 30 jaar is sterk vertegenwoordigd en zal naar verwachting grotendeels bestaan uit starters op de woningmarkt. Zoals tabel 10 laat zien bestaat de populatie actief woningzoekenden voor 45% uit starters en 55% uit doorstromers. Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen

6

Tabel 10: actief woningzoekenden naar type 2010

2012

2013


Starter

461

521

495

-5%

Doorstromer

528

534

601

+13%

Vergelijking passieve inschrijvers Vergelijken we de ‘actief’ en ‘passief’ ingeschreven huishoudens, dan zien we:  Dat het eenoudergezin bij de groep actief woningzoekenden sterker vertegenwoordigd is (15% tegenover 8% van de passief woningzoekenden). De vraag van deze groep huishoudens is ook vaak urgenter.  Bij de passief woningzoekenden een grotere groep senioren (45% is 55 jaar of ouder tegenover 18% bij de actief woningzoekenden). Deze groep schrijft zich vooral uit voorzorg in. De groep van ‘buiten’ 29% van de actief woningzoekenden woont niet in het werkgebied van SallandWonen. Deze groep bestaat grotendeels uit huishoudens in de leeftijd van 23 tot 55 jaar. Maken we een vergelijking met de actief woningzoekenden afkomstig uit het werkgebied, dan zijn de gezinnen met kinderen en eenoudergezinnen iets sterker vertegenwoordigd, toch betreft het ook hier in bijna de helft van de situaties een eenpersoonshuishouden. Diagram 11: actief naar huishoudtype

Diagram 12: actief naar leeftijd Eenoudergezin

5% 16%

17%

Eenpersoonshuishouden

< 23

8%

6%2%11%

23 t/m 30 31 t/m 54

Gezin met kinderen

13% 49%

Gezin zonder kinderen

35% 38%

55 t/m 64 65 t/m 74 > 74

Meerpersoonshuishouden

2.5 Zittende huurders Van de huidige huurders meten wij de verhuisgeneigdheid. 4% van de zittende huurders reageerde in 2013 op het aanbod huurwoningen (een kleine daling ten opzichte van vorig jaar). Hierbij moet opgemerkt worden dat alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen gemeten wordt.


7

3. VERHURINGEN OPNIEUW MEER WONINGZOEKENDEN GEHOLPEN BEWEGING OP DE BESTAANDE HUURMARKT

3.1 Aantal verhuringen In 2013 hebben wij wederom meer woningzoekenden aan woonruimte kunnen helpen. Dit is mede te danken aan de oplevering van 236 nieuwbouwwoningen, maar ook op de bestaande markt zien we beweging ontstaan. Tabel 13: nieuwbouw

Nieuwbouwwoningen Opgeleverd 2013 Opgeleverd voor 2013, in 2013 in verhuur Totaal te verhuren nieuwbouw Verhuurd 2013 Nog te verhuren (eind 2013)

236 10 246 234 (waarvan 112 aan een zorginstelling) 12

Het aantal verhuringen in de bestaande markt is toegenomen van 357 naar 456 (+28%). De groep overige verhuringen is sterk gestegen. Dit komt door oplevering van een tweetal nieuwbouwcomplexen bestemd voor zorgcliënten (zie tabel 15). Tabel 14: verhuringen naar jaartal en type 2010

2011

2012

2013

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

220

58

252

67

380

78

518

72

Urgent

42

11

42

12

39

8

25

3

Overig2

120

31

82

21

70

14

1793

25

Totaal

382

376

489

722

9

7

14

17

Regulier

Waarvan garages en bog Waarvan garages en bog nieuwbouw (incl. huiskamers) Totaal woningen Waarvan nieuwbouw Waarvan bestaande voorraad Aantal verhuringen bestaand in % bezit (= mutatiegraad)

15 373

369

475

690

47

30

118

234

326

339

357

456

6.2

6.5

6.8

8.7

Per 1 april 2013 is het urgentiebeleid gewijzigd. Door het aanscherpen van de voorwaarden vallen enkel nog mensen die op zeer korte termijn een woning nodig hebben onder de regeling. De kansen voor regulier woningzoekenden worden hierdoor niet langer onnodig ingeperkt. De gevolgen van de nieuwe voorwaarden zijn ook zichtbaar in tabel 14, het percentage verhuringen aan urgenten is gedaald naar 3%. De implementatie van de nieuwe regels is soepel verlopen, er zijn weinig vragen of klachten over ontvangen. Verhuringen ‘overig’ De groep ‘overig’ is dit jaar sterk gegroeid. Naast verhuringen aan bijzondere doelgroepen als

2

Onder de categorie ‘overig’ vallen naast verhuringen aan zorginstellingen ook verhuringen aan bijzondere doelgroepen (denk aan statushouders, vrouwenopvang etc.). 3

Zie tabel 15


8

statushouders en vrouwenopvang, vallen hier ook verhuringen onder die via directie bemiddeling aan zorgvragers worden verhuurd, zie tabel 15. Tabel 15: overige verhuringen naar categorie

Overige verhuringen Zorgvragers (via zorgorganisatie) Statushouders en vrouwenopvang Woningruil Garage en bedrijfsonroerend goed Overig Totaal

119 15 6 32 7 179

3.2 Doelgroep verhuringen In hoofdstuk 2 hebben we gekeken naar de samenstelling van de populatie ‘actief woningzoekenden’. In deze paragraaf kijken we naar de nieuwe huurders: hoe ziet het huishouden er uit qua samenstelling, leeftijd en inkomen. De cijfers in de tabellen geven het aandeel/percentage weer van het totaal aantal verhuringen in het betreffende jaar. Hierbij is alleen gekeken naar de reguliere verhuringen via het aanbodmodel (518 in 2013). Grafieken 16 t/m 19: percentage verhuringen naar huishouden/inkomen/leeftijd/type

verhuringen naar huishoudtype

verhuringen naar inkomen

70

70

60

60

50

50

1 persoons

40

2 persoons

30

meerpersoons

40

grens huurtoeslag grens EU

30

20

20

10

10

0

onder grens huurtoeslag

> grens EU

0 2010

2011

2012

2013

2010

verhuringen naar leeftijd

2011

2012

2013

verhuringen naar woningtype

40

50

35

45 40

30 25 20 15

35

2011

30

2011

2012

25

2012

2013

10

2010

2010

20

2013

15 10

5

5

0

0 tot 23 23 t/m 31 t/m 55 t/m 65 tm 75 en jaar 30 54 64 74 ouder


9

Bij de verhuringen zien we een daling van de groep eenpersoonshuishoudens, maar ook hier blijft deze groep de huursector domineren. In 2013 hebben we meer jongeren en gezinnen aan woonruimte geholpen, wat samenhangt met het grotere aanbod appartementen zonder lift en eengezinswoningen. Het aantal nieuw verhuurde eengezinswoningen is gegroeid, maar in verhouding tot het bezit in dit segment komen er weinig woningen vrij (grafiek 20).

Grafiek 20: % bezit en % verhuringen naar woningtype

Verhuringen naar type

Bezit SallandWonen Aanleunwoning Of Zorgwoning Appartement Met Lift Appartement Zonder Lift Eengezinswoning Eengezinswoning 0 Treden Woonwagens/Standplaatsen


10

4. KANSEN OP DE WONINGMARKT ZOEKTIJD 10 MAANDEN ALS SENIOR MEESTE KANS

4.1 Inschrijfduur en zoektijd Het toewijzingssysteem waarbij wordt toegewezen op basis van inschrijfduur maakt dat veel huishoudens al jaren ingeschreven staan voordat ze op zoek gaan naar een woning. De inschrijfduur laat een grote spreiding zien (van 0 tot 428 maanden). Gemiddeld staat men bij toewijzing 4,5 jaar ingeschreven. Dit cijfer geeft echter geen beeld van de periode die de woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Daarom rapporteren we dit jaar ook over de daadwerkelijke zoektijd (moment eerste reactie tot woningtoewijzing). Gemiddeld bedraagt deze zoektijd 10 maanden. Een gemiddelde kan vertekenend werken. Daarom is ook de mediaan (middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte) en de modus (waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend) weergegeven.

Inschrijfduur Tabel 21: inschrijfduur nader uitgewerkt Inschrijfduur bij toewijzing (jaren) Gemiddeld

Mediaan

Modus

2013

4,5

3,5

1,0

2012

4,5

3,8

4,0

Zoektijd Tabel 22: zoektijd nader uitgewerkt Zoektijd (in maanden) Gemiddeld

Mediaan

Modus

SallandWonen

10

7

1

Raalte

11

7

1

8

5

1

Olst-Wijhe

Zoektijd en inschrijfduur naar woningtype en wijk In grafiek 23 zien we de gemiddelde inschrijfduur en zoektijd naar woningtype. Deze twee zijn binnen het huidige toewijzingssysteem onlosmakelijk met elkaar verbonden, immers: zonder opgebouwde inschrijfduur zal de zoektijd veelal langer zijn. De groep woningzoekenden die met spoed een woning zoekt en niet (langer) in aanmerking komt voor urgentie heeft met de huidige toewijzingssystematiek beperkte kans op een woning. Daarnaast vormt de hoge inschrijfduur bij toewijzing voor jongeren een aandachtspunt.


11

Grafiek 23: inschrijfduur en zoektijd naar woningtype (beide in jaren)

12 10 Inschrijfduur SallandWonen

8

Inschrijfduur Raalte

6

Inschrijfduur Olst-Wijhe Zoektijd SallandWonen

4

Zoektijd Raalte Zoektijd Olst-Wijhe

2 0 Eengezinswoning

Eengezinswoning nultreden

Appartement met Appartement zonder lift lift

De inschrijfduur en zoektijd varieert niet alleen per woningtype, maar ook per wijk (in bijlage 3 een overzicht van de gemiddelde zoektijd per hoofdkern). 4.2 Slaagkans Bij de slaagkans zetten we het aantal verhuringen af tegen het totaal aantal reagerenden. De gemiddelde slaagkans bedraagt in 2013 29%. Zowel het aantal verhuringen als het aantal reagerenden is toegenomen, met als gevolg een gelijkblijvende slaagkans voor de regulier woningzoekende ten opzichte van 2012. Hierbij moet opgemerkt worden dat er voor sommige doelgroepen regelmatig aanbod per direct te huur is; het reactiegedrag van de woningzoekenden is echter erg bepalend voor de kans van slagen. Inschrijfduur bepaalt de volgorde van toewijzing van een woning. Omdat men vanaf 18 jaar kan inschrijven, hebben jongeren een achterstand ten opzichte van andere leeftijdsgroepen. Dit zien we ook terug in de slaagkansen per leeftijdscategorie. Deze kansen stijgen naarmate men ouder is, de senior heeft daarmee een sterke positie op de woningmarkt. Grafiek 24: slaagkans naar leeftijdscategorie 60% 40% 20%


75 en ouder

65 t/m 74 jaar

55 t/m 64 jaar

31 t/m 54 jaar

23 t/m 30 jaar

< 23 jaar

0%

12

5. REACTIES & AANBIEDINGEN AANTAL REACTIES DAALT VEEL WEIGERINGEN

5.1 Reactiegraad Aan de hand van de reactiegraad bepalen we hoe populair een bepaald woningtype of plaats is. We veronderstellen hierbij dat een gewilde woning meer reacties oplevert. Kanttekening die hierbij vooraf gemaakt moet worden is dat de reactiegraad samenhangt met het aanbod: minder aanbod, betekent vaak meer reacties. Daarnaast zal een deel van de woningzoekenden, die op voorhand al inschat dat hij/zij geen kans maakt, een reactie achterwege laten. Voor het derde jaar op rij zien we een daling van de reactiegraad. In 2013 hebben per advertentie (exclusief nieuwbouw) gemiddeld 20 woningzoekenden gereageerd. Tabel 25: reactiegraad

Reactiegraad

2010

2011

2012

2013

39

32

26

20

Het aantal reacties varieert sterk per type en gemeente. De reactiegraad in de gemeente Olst-Wijhe ligt al drie jaar rond hetzelfde niveau (dit jaar gemiddeld 16 reacties, de jaren ervoor gemiddeld 15). In Raalte zien we het aantal reacties afnemen, van 44 in 2011 naar 23 in 2013. De eengezinswoningen laten in beide gemeenten een daling zien. De reactiegraad voor appartementen met en zonder lift in Olst-Wijhe is gestegen. Grafiek 26: reactiegraad naar woningtype

70 60 50 40 30

Gemeente Olst-Wijhe


Eengezinswoning 0 Treden

Eengezinswoning

Appartement Zonder Lift

2012

Appartement Met Lift

0

Eengezinswoning 0 Treden

2011 Eengezinswoning

10 Appartement Zonder Lift

2010

Appartement Met Lift

20

2013

Gemeente Raalte

13

Moeilijk te verhuren In 2013 was bij 17 woningen het aantal reacties 1 of zelfs kleiner (dit betekent dus dat er meerdere keren geadverteerd moest worden om de woning te verhuren). Net als vorig jaar zijn dit vooral seniorenwoningen, in zowel de gemeente Raalte (10) als Olst-Wijhe (7). 80 of meer reacties Het aantal advertenties met meer dan 80 reacties is gedaald van 16 in 2012 naar 2 in 2013. Het betreft een tweetal eengezinswoningen in de gemeente Raalte (wijk Blekkerhoek). 5.2 Nieuwbouw De werving voor de in 2013 verhuurde nieuwbouw is veelal al in 2012 gestart. Bij een groot aantal projecten voor senioren is het nodig gebleken ook nog in 2013 te adverteren. Twee projecten zijn pas in 2014 volledig verhuurd of moeten nog verhuurd worden. 5.3 Manier van reageren Het aanbod woningen wordt zowel op internet als het Weekblad van Salland geadverteerd. Woningzoekenden kunnen kiezen of ze via de bon uit de krant of digitaal hun belangstelling kenbaar maken. In 2013 heeft 94% via internet gereageerd. Slechts 6% reageert door het invullen van de woonbond. 5.4 Aanbiedingen Zodra de reactietermijn is gesloten wordt de woning aangeboden aan de kandidaat met de hoogste inschrijfduur. De woningzoekende kan vervolgens de woning bezichtigen en krijgt de keus de woning te accepteren of te weigeren. Aan het weigeren van een woning zijn geen sancties verbonden. In 2013 is meer dan 600 keer een woning geweigerd. In meer dan 50% van de gevallen wordt als reden opgegeven dat de reactie niet serieus is of zijn er persoonlijke omstandigheden waarom men de woning afwijst (5% weigert in verband met de staat van onderhoud van de woning). De acceptatiegraad bedroeg in 2013 45: 45% van de woningzoekenden die een woning aangeboden krijgt accepteert deze.


14

6. BETAALBAARHEID GEMIDDELDE HUUR 5% HOGER 84% GROENE VERHURINGEN

6.1 Zorg over betaalbaarheid Betaalbaarheid is een thema waar veel over gesproken is in 2013. Ook bij SallandWonen maken wij ons zorgen over dit thema, een zorg die wij delen met onze huurders en verschillende belanghouders. In dit hoofdstuk verkennen we enkele items uit de woonruimteverdeling die een relatie hebben met de betaalbaarheid. We kijken hierbij naar de 518 reguliere verhuringen (inclusief nieuwbouw). 6.2 Huurprijs De huur van de aangeboden woningen bedroeg in 2013 gemiddeld € 528. In 2012 was dit € 504. Tabel 27 geeft een overzicht van het aantal verhuringen naar huurklasse over 2012 en 2013. Tabel 27: verhuringen naar huurklasse Huurklasse in euro’s Aantal 2012 (prijspeil 2013) t/m 374,44 39 374,45 t/m 535,91 176 535,92 t/m 574,35 54 574,36 t/m 681,02 109 > 681,02 2 Gemiddelde huur

% naar huurklasse 2012 10% 46% 14% 29% 1% € 504

aantal 2013 53 208 69 186 2

% naar huurklasse 2013 10% 40% 13% 36% 1% € 528

6.3 Energielabel Naast de huurprijs is de energieprestatie van de woning een betaalbaarheidselement waar wij als corporatie invloed op hebben. Sinds medio 2012 brengt SallandWonen de woningen bij mutatie (nieuwe verhuring) naar een groen energielabel. Dit heeft er in geresulteerd dat voor het tweede jaar op rij 84% van de verhuringen ‘groen’ is (A, B of C label). In tabel 28 een overzicht van de verhuringen in 2012 en 2013 naar energielabel. Tabel 28: verhuringen naar energielabel Energielabel

Aantal 2012

A of A+ B C D E F Onbekend Indicatie gemiddelde woonlasten per maand (huur en woongebonden energieverbruik)4

103 73 143 33 19 1 8

% naar energielabel 2012 27% 19% 38% 9% 5% 0% 2% € 576

Aantal 2013 135 85 219 36 22 6 15

% naar energielabel 2013 26% 16% 42% 7% 4% 1% 4% € 599

4

Huur bij aanvang overeenkomst, energielasten op basis gegevens VABI (verbruik op basis huishoudomvang van 2,2 personen = gemiddelde nederlandse huishoudgrootte 2013). Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen

15

Het energielabel is met name van invloed op het gasverbruik. In tabel 29 worden de gemiddelde kosten van het gasverbruik per energielabel gepresenteerd. Uiteraard variëren de daadwerkelijke kosten per woningen huishoudtype. Tabel 29: Gemiddeld gasverbruik woningen SallandWonen naar energielabel % woningen van Gemiddeld gasverbruik per SallandWonen naar jaar in m3 energielabel A+ 1% 345 A 4% 660 B 20% 855 C 42% 1260 D 21% 1605 E 10% 2025 F 1% 2350 G 0% 3025 Bron: VABI, SallandWonen november 2013 (bedragen afgerond op vijftallen)

Indicatie prijs per maand in euro’s 15 30 40 60 80 100 115 145

6.4 Inkomensgroepen en reactiegedrag Het gemiddelde inkomen van de nieuwe huurders bedroeg in 2013 € 20.500 (in 2012 € 20.000). In 2013 zijn meer verhuringen gedaan aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.229, maar zonder recht op huurtoeslag. Het aanpassen van de toewijzingstabel vergroot de kansen voor deze groep. Reactiegedrag SallandWonen wil klantgedreven zijn en waar mogelijk keuzevrijheid bieden aan de verschillende inkomensgroepen. In april 2013 hebben we de toewijzingstabel gewijzigd, met als gevolg dat de 5 groep woningzoekenden met een inkomen tot € 34.229 op het gehele woningaanbod kan reageren . De huur loopt over het algemeen op met het inkomen. Tabel 30 laat zien dat 61% van de huurtoeslagontvangers kiest voor een woning met een huur tot de eerste aftoppingsgrens van € 535,91. Sinds april 2013 mag deze groep ook reageren op het aanbod met een huur boven de € 574,36. 29% van de huurtoeslagontvangers heeft hier gebruik van gemaakt. De betaalbaarheid hangt naast huur ook af van het energielabel en het bestedingspatroon van de huurder. Middels informatieverstrekking ondersteunen wij woningzoekenden in het maken van keuzes. Als wij signaleren dat een kandidaat huurder met een laag inkomen kiest voor een woning met hoge woonlasten, dan wijzen wij daar de huurder op. De uiteindelijke keus ligt bij de huurder zelf. Tabel 30: verhuringen per inkomensgroep naar huurklasse Huurgroep in euro’s Inkomen in euro’s Huurtoeslagontvangers > huurtoeslag / < 34.229 > 34.229 / >43.000 > 43.000

5

t/m 374,44 15% 3% 0% 0%

374,45 t/m 535,91 46% 36% 8% 0%

535,92 t/m 574,35 10% 26% 0% 9%

574,36 t/m 681,02 29% 35% 92% 73%

> 681,02

Totaal

0% 0% 0% 18%

336 135 36 11

Voor huishoudens tot 23 jaar gelden andere voorwaarden


16

7. CONCLUSIES BEWEGING OP DE WONINGMARKT ZORG OVER BETAALBAARHEID TOEWIJZINGSMODEL AAN VERNIEUWING TOE

Beweging op de huurmarkt De in 2012 en 2013 gerealiseerde nieuwbouw zorgt voor beweging op de woningmarkt. Het aantal verhuringen in de bestaande markt is met ruim een kwart toegenomen. Deze verruiming van aanbod heeft tot gevolg dat het gemiddeld aantal reacties daalt. Met name in Raalte zien we het aantal reacties per advertentie afnemen. Effecten demografische ontwikkelingen De eengezinswoning lijkt aan populariteit te verliezen. Het feit dat we in 2013 meer eengezinswoningen te huur aanboden, speelt hierbij een rol. Ook demografische ontwikkelingen hebben hier invloed op, denk hierbij aan de groeiende groep alleenstaanden. De veranderende samenstelling van huishoudens is zichtbaar in de woningmarktcijfers, de vergrijzing daarentegen niet. Seniorenwoningen blijven vaak moeilijk verhuurbaar. Zorg betaalbaarheid In 2013 hebben we aanpassingen doorgevoerd in de toewijzingstabel. Deze aanpassingen vergroten de keuzemogelijkheden voor de doelgroep met een inkomen tot € 34.229. Uit de cijfers blijkt dat huishoudens met een laag inkomen vaker kiezen voor een duurdere woning. Zolang dit een energiezuinige woning is en de woonlasten in verhouding staan tot het besteedbaar inkomen is dit geen probleem. Hoewel wij woningzoekenden hierover zo goed mogelijk informeren, blijft dit een punt van aandacht. Toewijzingsmodel De uitkomsten van de rapportage bevestigen het belang om het woonruimteverdeelsysteem te vernieuwen. In 2013 zijn we gestart met het evalueren van de processen rondom dit thema. In 2014 vervolgen we dit door de toewijzingssystematiek nader te bekijken. Aandachtspunten uit deze rapportage worden daarin meegenomen.


17

BIJLAGEN 1. VERKLARENDE WOORDENLIJST 2. ACTIEF WONINGZOEKENDEN NAAR KERN 3. REACTIES, ZOEKTIJD EN INSCHRIJFDUUR 2013


18

Bijlage 1: Verklarende woordenlijst Aanbodmodel: Model voor woonruimteverdeling waarbij de verhuurder adverteert met de vrijkomende woningen, woningzoekenden kunnen (na inschrijving) reageren op de advertenties. De toewijzing gebeurd vervolgens op basis van inschrijfduur. Aandachtsgroep: Tot de beleidsmatige doelgroep (aandachtsgroep) worden huishoudens gerekend die op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. BOG: Bedrijfsonroerend goed Doorstromer: Doorstromers wonen al in een zelfstandige woning en zijn of gaan op zoek naar een andere zelfstandige woning. Na verhuizing komt hun woning vrij voor een ander huishouden. Ingeschrevenen: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven. Inkomenscategorieën (prijspeil 2013): Onder grens huurtoeslag: Eenpersoonshuishouden < 65 jaar < € 21.025 Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar < € 21.100 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar < € 28.550 Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar <€ 28.725 Grens huurtoeslag – grens EU Eenpersoonshuishouden < 65 jaar > € 21.025 en < € 34.229 Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 21.100 en < € 34.229 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar € 28.550 < € 34.229 Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 28.725 < € 34.229 > grens EU Inkomen groter dan € 34.229 (ongeacht leeftijd/huishoudsamenstelling) Inschrijfduur: Aantal maanden (jaren) dat men ingeschreven staat als woningzoekende bij SallandWonen (en haar rechtsvoorgangers). Mediaan: Middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte. Modus: Waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend. Mutatiegraad: Aantal verhuringen (exclusief nieuwbouw) in percentage van het bezit (aan begin periode) Passief ingeschreven: Ingeschrevenen die in het afgelopen jaar niet gereageerd hebben op het woningaanbod. Reactiegraad: Bij de reactiegraad wordt gekeken naar het aantal reacties dat binnenkomt op de advertenties van vrijkomende woningen. De reactiegraad zegt iets over de populariteit van het complex bij de huidige woningzoekenden. Reactiegraad: aantal reacties in betreffende periode / aantal advertenties in betreffende periode. Reguliere verhuring: verhuring gedaan aan regulier woningzoekenden (exclusief urgenten en bijzondere doelgroepen). Slaagkans: Aantal woningzoekenden dat in de betreffende periode een woning heeft verkregen via het aanbodmodel of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd, uitgedrukt als een %. Starter: Starters bewonen geen zelfstandige woning en zijn op zoek naar de eerste zelfstandige huisvesting. Starters laten geen zelfstandige woonruimte achter voor een ander huishouden. Verhuisgeneigdheid: De verhuisgeneigdheid geeft aan in hoeverre de huidige huurders uit een complex geneigd zijn te verhuizen. Deze indicator is niet volledig, aangezien alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen gemeten kan worden (uitstroom naar particuliere huur, huur buiten werkgebied SallandWonen en uitstroom naar de koopsector wordt hiermee niet gemeten). Verhuisgeneigdheid: (aantal actief verhuisgeneigde doorstromers / aantal VHE) * 100. Woningzoekenden: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven en in betreffend jaar 1 of meerdere keren gereageerd hebben op het woningaanbod. Zoektijd: Verschil (in maanden) tussen moment eerste reactie en ingangsdatum huurcontract. Afkortingen Egw: eengezinswoning 0-treden: eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op begane grond AML: appartement met lift AZL: appartement zonder lift


19

Bijlage 2: Aantal actief woningzoekenden naar kern Gemeente

Kern

Raalte

Raalte

379

356

394

356

Heino

78

66

105

70

Heeten

30

33

31

34

Luttenberg

13

8

14

13

Marienheem

11

9

18

11

Broekland

12

13

10

17

Nieuw Heeten

6

7

8

3

Lierderhotlhuis

4

6

1

4

Laag Zuthem

4

3

7

5

Wijhe

75

95

98

132

Olst

68

78

74

89

Wesepe

4

2

6

7

Boskamp

5

8

7

11

Welsum

2

3

1

2

Den Nul

9

7

6

15

Herxen

4

1

5

7

Olst-Wijhe


actief 2010

actief 2011

actief 2012

actief 2013

20

6

Bijlage 3: Reacties, zoektijd en inschrijfduur 2013 nb: reactiegraad is exclusief nieuwbouw / zoektijd en inschrijfduur inclusief nieuwbouw.

Raalte (kern) Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning

Gemiddeld aantal reacties 30

Gemiddelde zoektijd (in maanden) 7

Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) 3.1

Minimale inschrijfduur (in jaren) 2.0

nieuwbouw

11

5.0

3.7

16

13

3.5

0.3

32

11

4.9

0.4

Seniorenappartement

5

8

5.4

0.1

Grondgebonden seniorenwoning

7

6

9.5

0.2

Appartement alle leeftijden Eengezinswoning

Heino Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning Appartement alle leeftijden Eengezinswoning

Gemiddeld aantal reacties geen verhuringen geen verhuringen 37

Gemiddelde zoektijd (in maanden)

Gemiddelde inschrijfduur (in jaren)

Minimale inschrijfduur (in jaren)

9

3.7

1.6

22

10

4.0

1.3

Seniorenappartement

1

9

4.1

0.1


3

1

0.9

0.1

Wijhe Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning





11

3

1.2

0.4

23

3

3.1

0.3

18

12

3.5

0.5

Seniorenappartement

3

7

4.6

0.9


9

8

12.3

1.5


6

reactiegraad is exclusief nieuwbouw, overige indicatoren inclusief nieuwbouw


21

Olst Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning





10

12

1.1

0.6

16

8

2.9

0.2

21

10

3.5

1.0

Seniorenappartement

3

1

9.7

6.5


7

10

11.7

8.7


Kleine kernen Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning

Gemiddeld aantal reacties Geen verhuringen 15

Appartement alle leeftijden Eengezinswoning Seniorenappartement Grondgebonden seniorenwoning

Gemiddelde zoektijd (in maanden)

Gemiddelde inschrijfduur (in jaren)

Minimale inschrijfduur (in jaren)

10

1.2

0.8

Geen verhuringen 15

8

2.7

0.3

5*

13

7.1

0.1

2

6

3.1

0.3

*exclusief de aanleunwoningen Stevenskamp bedraagt het gemiddeld aantal reacties bij seniorenappartementen in de kleine kernen 1.


22

Woonruimteverdeling 2013 SallandWonen

Recommend Documents