De woonruimteverdeling op koers

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

KOERSNOTITIE

De woonruimteverdeling op koers Doelen en uitgangspunten in Hengelo

De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of teksten als toelichting of ondersteuning in artikelen, scripties en boeken is toegestaan mits de bron duidelijk wordt vermeld. Vermenigvuldiging en/of openbaarmaking in welke vorm ook, alsmede opslag in een retrieval system, is uitsluitend toegestaan na schriftelijke toestemming van RIGO Research en Advies. RIGO Research en Advies aanvaardt geen aansprakelijkheid voor drukfouten en/of andere onvolkomenheden.

RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl

KOERSNOTITIE

De woonruimteverdeling op koers Doelen en uitgangspunten in Hengelo

Opdrachtgever

Welbions, Twinta Wonen

Auteurs

Sjoerd Zeelenberg Thierry Wever m.m.v. Steven Kromhout

Uitgave

augustus 2010

Rapportnummer

P15650

RIGO Research en Advies BV ∙ De Ruyterkade 139 ∙ 1011 AC Amsterdam Telefoon 020 522 11 11 ∙ Fax 020 627 68 40 ∙ E -mail [email protected] ∙ www.rigo.nl

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Een koersnotitie over de woonruimteverdeling

1

1.1

Naar een koersnotitie

1

Hoofdstuk 2

De wereld van de woonruimteverdeling

3

2.1

Introductie in de woonruimteverdeling

3

2.2

Kernwaarden van de woonruimteverdeling

3

2.3

Rollen en bevoegdheden

4

2.4

Woonruimteverdelingssystemen

5

2.5

Enkele trends

7

Hoofdstuk 3

Woonruimteverdeling in Hengelo

10

3.1

De woonruimteverdeling in retrospectief

10

3.2

Recente ontwikkelingen

11

3.3

Het huidige systeem: WooninfoHengelo

13

Hoofdstuk 4

Van goed naar beter

17

4.1

Uitgangspunten van de woonruimteverdeling

17

4.2

Opgaven

18

4.3

Naar nieuwe bakens

20

Hoofdstuk 5

De bakens verzetten

21

5.1

Blijf in gesprek over doelen en uitgangspunten

21

5.2

Scheer je woningzoekenden niet over één kam

22

5.3

Maak van ‘snelle verhuur’ een volwaardig onderdeel van het systeem

23

5.4

Houd de urgentieregeling tegen het licht

23

5.5

Maak tijdig afspraken over de herstructureringsopgaven

25

5.6

Labels en criteria alleen waar en wanneer nodig

26

5.7

Verbeter de informatievoorziening over de woonruimteverdeling

26

5.8

Leg afspraken vast

28

Inhoudsopgave

1

Hoofdstuk 1 Een koersnotitie over de woonruimteverdeling Ligt de woonruimteverdeling in Hengelo nog wel op koers? Die vraag stelden de gemeente Hengelo, Welbions en Twinta Wonen zichzelf eind 2009. Door middel van een gezamenlijk traject zijn ze op zoek gegaan naar het antwoord. Het resultaat van die zoektocht is terug te vinden in deze notitie, evenals de nieuwe bakens voor de woonruimteverdeling. Met die bakens is de koers voor de woonruimteverdeling voor de komende jaren bepaald en kunnen Welbions, Twinta Wonen en de gemeente de actualisering uitvoeren. Sinds de fusie van St. Joseph Wonen en HBS Ons Belang in 2008 tot Welbions is Welbions de grootste woningcorporatie in Hengelo met ruim 12.000 woningen. Naast Welbi ons biedt Twinta Wonen een klein aantal woningen met zorg aan in Hengelo. Beide aanbieders werken samen bij het aanbieden van de woningen; hiervoor wordt gebruikgemaakt van WooninfoHengelo. In een convenant uit 2008 hebben corporaties en gemeente afgesproken dat een actualisering van de woonruimteverdeling zal plaatsvinden. Deze koersnotitie is de basis hiervoor. De koersbepaling is ingegeven door de wens om de huidige woonruimteverdeling vanuit een breder perspectief te bezien: hoe gaat het nu eigenlijk met de woonruimteverdeling in Hengelo, zitten we nog op de goede weg? De woonruimteverdeling in Hengelo is al een keer eerder geëvalueerd. Dit heeft geleid tot een paar kleine aanpassingen in het aanbodsysteem. Nu is er behoefte aan een bredere actualisering van de woonruimteverdeling. Daarbij moet niet de huidige werkwijze het uitgangspunt zijn maar de doelen die met de woonruimteverdeling worden beoogd. Naast deze algemene vraag is er een aantal concrete ontwikkelingen in Hengelo, die aanleiding geven om de koers te herijken: oplopende inschrijftijden, toenemend aantal woningzoekenden, de toekomstige sloop- en nieuwbouwopgaven, de urgentieregeling en de komst van de nieuwe Huisvestingswet.

1.1

Naar een koersnotitie Welbions, Twinta Wonen en de gemeente Hengelo hebben een gezamenlijke projectgroep gevormd die de actualisering in opdracht van de respectievelijke bestuurders uitvoert. Met RIGO Research en Advies als penvoerder en voorzitter van deze projectgroep is de voorliggende koersnotitie opgesteld. Aan de hand hiervan kan de actualisering daadwerkelijk plaatsvinden. Het opstellen van de koersnotitie bestond uit een aantal stappen. Op basis van een inventariserende gespreksronde en een korte documentstudie zijn de doelen en belangrijkste opgaven voor de woonruimteverdeling in kaart gebracht, samen met de visie van de drie partijen op de onderlinge rolverdeling en de gezamenlijke ambities. Deze ambities zijn besproken met de projectgroep. Daarbij is concreet ingegaan op de doelen en opgaven voor de woonruimteverd eling in Hengelo en de mate van overeenstemming hierover. Dit leidde tot de eerste versie van de koersnotitie. Tijdens een werkconferentie, die plaatsvond op woensdag 26 mei 2010, is in breder verband gediscussieerd over de belangrijkste onderwerpen in de woonruimteverdeling en de werking van het huidige systeem. Voor die werkconferentie was een breed publiek uitgenodigd: een vertegenwoordiging vanuit de corporaties en gemeente (bestuurlijk en ambtelijk), raadsleden

Een koersnotitie over de woonruimteverdeling

2

en vertegenwoordigers van de huurders en de samenwerkende maatschappelijke partijen. Tijdens die avond is inzicht verkregen in de posities van de verschillende betrokkenen en in de haalbaarheid en wenselijkheid van mogelijke aanpassingen. De uitkomsten van de conferentie zijn verwerkt in de hie r voorliggende koersnotitie. De koersnotitie bestaat uit vijf hoofdstukken. In het volgende hoofdstuk wordt het geheugen opgefrist : wat is woonruimteverdeling, waaruit bestaan woonruimteverdel ingssystemen en welke ontwikkelingen zien we? Na deze spoedcursus volgt in hoofdstuk 3 een beschrijving van de werking van het huidige systeem in Hengelo en de ontstaansgeschiedenis ervan. Hoofdstuk 4, genaamd ‘Van goed naar beter’ is gewijd aan de uitgangspunten van en onderwerpen binnen de woonruimteverdeling die om aandacht vragen. Die worden in het slothoofdstuk, hoofdstuk 5, uitgewerkt tot een achttal bakens waarop Welbions, Twinta Wonen en de gemeente kunnen varen. Met de voltooiing van deze koersnotitie is de woonruimteverdeling in Hengelo nog niet geact ualiseerd maar is wel een belangrijke eerste stap gezet. Want wanneer de koers bepaald is, kan met de implementatie ervan begonnen worden. Het is nu aan Welbions, Twinta Wonen en de gemeente om dit voortvarend, gezamenlijk, op te pakken.

De woonruimteverdeling op koers

3

Hoofdstuk 2 De wereld van de woonruimteverdeling Dit hoofdstuk staat in het teken van de woonruimteverdeling in het algemeen. Wat is woonruimteverdeling precies, hoe werkt het en welke trends zien we?

2.1

Introductie in de woonruimteverdeling Woonruimteverdeling gaat over het bij elkaar brengen van woningen en woningzoekenden. Meestal, en zo ook in het kader van deze notitie, gaat het om de verdeling van sociale huurw oningen: huurwoningen van corporaties dus. Voor deze woningen geldt dat de vraag het aanbod overstijgt, de uitzonderingsgebieden in Nederland daargelaten. Er zijn meer woningzoekenden dan er woningen vrijkomen. In essentie gaat het dus om een verdelingvraagstuk: wie komt in aanmerking voor welke woning, en wie komt het eerst aan de beurt? Hier komt de woonrui mteverdeling om de hoek kijken. De discussie over woonruimteverdeling gaat vaak over instrumenten. Bijvoorbeeld over de keuze tussen een aanbodmodel of optiemodel, of over het gebruik van passen dheidscriteria. Het is goed te beseffen dat hier een belangrijke stap vóór hoort, nam elijk het bepalen van de doelen van de woonruimteverdeling. Wat willen we eigenlijk bereiken? In dit hoofdstuk staan we eerst stil bij deze vraag. We benoemen de belangrijkste kernwaarden in de woonruimteverdeling. Vervolgens kijken we naar de systemen va n woonruimteverdeling. Het gaat dan zowel om het beleid (de regels) als de uitvoering ervan. Idealiter is het woonrui mteverdelingssysteem een afgeleide van de gestelde doelen. Het systeem van regels en uitvo ering beoogt immers de doelen te realiseren. Voordat we verder ingaan op de wereld van de woonruimteverdeling is het goed te beseffen dat de woonruimteverdeling functioneert binnen de context van de (regionale) woningmarkt. Die is mede bepalend voor keuze van doelen en instrumenten in de woonruimteverde ling en het presteren ervan.

2.2

Kernwaarden van de woonruimteverdeling De verdeling van woonruimte gebeurt altijd met een doel. In algemene zin verdelen we woo nruimte omdat, om welke reden dan ook, bepaalde groepen woningzoekenden niet zelfstandig in hun huisvestingbehoefte kunnen voorzien. De beoogde effecten van woonruimteverdel ingssystemen zijn vaak terug te vinden in de verordeningen of convenanten. Je vindt er zinsneden als ‘het huisvesten van zoveel mogelijk huishoudens van de doelgroep’, ‘het bevordere n van doorstroming op de woningmarkt’, ‘het creëren van een open, regiona le woningmarkt’ et cetera. Welke doelen ook gekozen worden, bij elk woonruimteverdel ingssysteem spelen drie kernwaarden een rol: keuzevrijheid, transparantie en rechtvaardigheid. De eerste twee waarden zijn gebaat bij zo min mogelijk regels. Om woningzoekenden zelf te kunnen laten bepalen waar zij willen wonen, hebben ze inzicht nodig in het woningaanbod en de regelgeving. Hoe minder regels, hoe beter woningzoekenden zelf in staat zi jn om hun woningkeuze en hun zoekstrategie te bepalen. Uit het oogpunt van rechtvaardigheid en om te voorkomen dat bepaalde groepen woningzoekenden buiten de boot vallen, kan het wenselijk zijn om wel extra regels, zoals passendheidscriteria en voorrangbepalingen, te hanteren.


4

Elk woonruimteverdelingssysteem vormt een compromis tussen deze drie kernwaarden. Daa rnaast kunnen echter ook andere doelstellingen een rol spelen, zoals het bevorderen van de doorstroming. De verschillende kernwaarden en doelstellingen vormen als het ware communicerende vaten (zie figuur 2-1): wanneer de regelgeving ten gunste van een van de doelstellingen aangepast wordt, kan dit tegengestelde effecten hebben op de andere doelstellingen. Een goed voorbeeld hiervan is het gebruik van passendheidscriteria. Uit oogpunt van rechtvaardigheid kan ervoor gekozen worden grote woningen alleen aan gezinnen toe te wijzen. Dit betekent echter wel een verminderde keuzevrijheid voor de woningzoekenden. figuur 2-1 vaten

K e r n w a a r d e n e n d o e l e n v a n d e w o o n ru im t e v e rd e l in g a ls c o m m u n ic e re n d e

RechtvaardigKeuzevrijheid

heid

Doorstroming Transparantie

Overigens is het niet per definitie zo dat verschillende doelstellingen van een woonruimteve rdelingssysteem zich moeilijk tot elkaar verhouden. Integendeel: versc hillende doelen kunnen goed samengaan. Dit is afhankelijk van de precieze doelen en de uitwerking van de gestelde regels Bij iedere verandering van de regelgeving of evaluatie is het van belang de verhouding tussen de regels en de doelen en de verschillend e doelen onderling scherp in de gaten te houden. Is er nog wel sprake van keuzevrijheid als senioren alleen voor gelabelde woningen in aanmerking komen, en weegt dit op tegen hun verbeterde slaagkansen? Het is maar één voorbeeld. Om de juiste keuzes te maken met betrekking tot de regels en de wijze van woonruimteverdeling is het van belang heldere doelen en prioriteiten te stellen.

2.3

Rollen en bevoegdheden De bevoegdheden van de overheid op het gebied van woonruimteverdeling zijn geregeld in de Huisvestingswet. Volgens de Huisvestingswet zijn gemeenten bevoegd om regels te stellen over de verdeling van woonruimte. De gemeenteraad kan een huisvestingsverordening opstellen, waarin regels worden gesteld over de woonruimteverdeling. In plaats van een verordening op te stellen kan een gemeente ook besluiten om de woonruimteverdeling bij overeenkomst (convenant) met de verhuurders te regelen. De afspraken in deze overeenkomst hebben dan dezel fde status als de regels in een verordening.


5

Lang niet alle gemeenten hebben een huisvestingsverordening. In 2003 had 51% van de g e1 meenten er geen. Ook als de gemeente wel een verordening heeft, is de woonruimteverdeling vaak via een overeenkomst gemandateerd aan de sociale verhuurders. Dan gaat het meestal niet alleen om de uitvoering maar ook om het bepalen van de regels. Een aanzienlijk deel van de gemeenten in de noordelijke en zuidelijke provincies heeft overigens een verordening noch overeenkomst met de sociale verhuurders. In West -Nederland komt dit nauwelijks meer voor. Dit betekent overigens niet dat er in Noord- en Zuid-Nederland geen regels zijn voor de woonruimteverdeling. Ook daar kennen de meeste gemeenten een aanbodsysteem waarin onder meer huur-inkomensnormen worden gehanteerd en diverse criteria worden gebruikt om de volgorde voor een woning te bepalen. Er zijn zelfs gemeenten waar sociale verhuurders op e igen initiatief bindingseisen hanteren, zonder dat dit in een huisvestingsverordening of ove reenkomst met de gemeente is opgenomen. Het is dus een misverstand om te denken dat alleen de overheid verantwoordelijk is voor de regels in de woonruimteverdeling. Ook wanneer de woonruimteverdeling formeel wordt ove rgelaten aan marktpartijen vindt regulering plaats. In de meeste gevallen worden de regels in samenspraak met de in het gebied werkzame woningcorporaties opgesteld.

2.4

Woonruimteverdelingssystemen Voor de praktische uitvoering van de woonruimteverdeling wordt doorgaans een systeem gebouwd en beheerd. Verdelingssystemen zijn opgebouwd uit een aantal samenstellende d elen. We onderscheiden daarbij vijf delen: 

de toelatingscriteria;



de passendheidscriteria;



de volgordecriteria;



de voorrangscriteria; en



de modelkeuze.

De eerste vier elementen hebben betrekking op het beleid en zijn idealiter zodanig vormgeg even dat de doelen die worden gesteld aan de woonruimteverdeling worden gehaald. Deze beleidskant van het schema bestaat uit de (publiekrechtelijke) regels die bepalen wie wanneer voor een bepaalde woning in aanmerking komt. Ze vinden hun basis in verordening of conv enant en uiteindelijk de Huisvestingswet. Bij de uitvoeringskant gaat het met name om de modelkeuze: de manier waarop vraag en aanbod elkaar ontmoeten. Een en ander is in figuur 2 -2 weergegeven. De toelatingscriteria bepalen of men überhaupt in aanmerking komt. Het duidelijkste voorbeeld hiervan zijn de bindingseisen, die soms nog lokaal en veelvuldig op regionaal niveau worden toegepast. Ze houden kortweg in dat men maatschappelijk of economisch aan de betreffende gemeente of regio moet zijn gebonden: geen b inding = geen woning. We zien hier twee uiteenlopende bewegingen. Al een aantal jaren wordt er ‘vanuit Den Haag’ gestreefd naar het terugdringen van deze bindingseisen. Vrije vestiging is het credo, dat zelfs vanuit Brussel te horen is. Met name in het Westen van Nederland spelen de provincies hierbij een voortrekker srol. Op lokaal niveau horen we, als reactie op de alsmaar uitdijende verdeling ssystemen, een steeds luider wordende roep om voorrangregelingen voor lokale woningzoekenden, bijvoo rbeeld starters.

1

Evaluatie Huisvestingswet. Verslag van enquête onder gemeenten en provincies , Companen in opdracht van Ministerie van VROM, DG Wonen, mei 2003.


6

figuur 2-2

E l e m e n t e n v a n w o o n ru i m t e v e rd e l in g s s y s t e m e n BELEID TOELATING

TOEGANKELIJK

UITVOERING

TOEWIJZING

Modellen:

Toegangsvereis- Passendheidscrite- Volgordebepaling Voorrangscriteria ten ria Wie is het eerst Wie krijgt absoluWie mag meeWie mag in welke aan de beurt? te voorrang? doen? woning?

* Aanbodmodel

* Sociale of economische bindingseisen

* Krant, internet, woonwinkel enz.

* Regionaal, soms lokaal * Vrijstelling voor o.a. gepensioneerden, invaliden en werklozen * Maximale inkomensgrenzen

* Verhouding huur * Volgorde o.b.v. / inkomen woonduur, leeftijd, zoek* Verhouding duur, loting, enz. huishoudens / woninggrootte * Labeling van woningen voor bijv. senioren of jongeren * Labeling van woningen met specifieke voorzieningen, bijv. woningen voor gehandicapten

* Urgenten * Statushouders * Herhuisvesting

* Indicatiestelling * Verschillende regels voor doorstromers, starters, vestigers * Doorstromers vóór starters (vóór vestigers)

* Optiemodel * Directe bemiddeling Presentatie aanbod: TRANSPARANT

* Reikwijdte verspreiding, kwaliteit informatie Reactie op aanbod: * Via het web of langskomen * Aantal reactiemogelijkheden enz. * Spelregels, kosten

EERLIJK EN RECHTVAARDIG

De passendheidscriteria bepalen voor welke woning een woningzoekende in aanmer king kan komen. Voorbeelden hiervan zijn woningbezettingsnormen en huur/inkomensnormen. Ook de labeling van woningen valt onder deze categorie: op een woning wordt een etiketje geplakt dat er voor zorgt dat men er wel of juist niet voor in aanmerking komt. De algemene tendens is dat 2 de passendheidscriteria steeds verder worden afgezwakt of zelfs afgeschaft . Woningzoekenden weten immers zelf het beste hoe ze willen wonen: keuzevrijheid. Wat betreft de huur/in komensnormen lijkt een golfbeweging zichtbaar. Onder Heerma was een uit financieel oogpunt ‘passende’ woonruimteverdeling speerpunt van beleid: het tegengaan van dure en goedkope scheefheid. Dit beleid werd eind jaren negentig verlaten, vooral vanwege het belang van een gevarieerde wijkopbouw zonder ‘segregatie naar inkomen’. Recent wordt de term scheefheid steeds vaker weer gehoord. Er is (de huurtoeslagregeling uitgezonderd) echter geen objectieve meetlat om vast te stellen of iemand ‘te duur’ of ‘te goedkoop’ woont. Je kunt het zowel een groot probleem als een groot goed vinden. De volgordecriteria bepalen wie er als eerste aan de beurt is, als er meerdere belangstellenden voor een woning zijn. Voorbeelden hiervan zijn woonduur en inschrijfduur, maar ook verloting komt voor. De wijze van volgordebepaling is eigenlijk het belangrijkste van het hele rijtje. Ook al schaf je alle andere regels af, dan heb je nog steeds behoefte aan een manier om te bepalen wie de woning krijgt als er meer dan één gegadigde is. Bovendien bepalen ze of doorstromers voor starters gaan, en beïnvloeden ze zodoende de lengte van de verhuisketens. De trend lijkt

2

Dit geldt met name voor de criteria die betrekking hebben op huur en inkomen en woningen huishoudengrootte. Voor woningen met specifieke voorzieningen, die voor doelgroepen als gehandicapten of andere zorgbehoevenden worden gebouwd, geldt dat deze in de regel met passen dheidscriteria (zoals labels) worden aangeboden.


7

hier echter dat volgorderegels die doorstromers bevoordelen steeds vaker worden afgeschaft, 3 onder verwijzing naar de lage kansen van starters. De voorrangscriteria bepalen welke woningzoekenden een ‘bijzonder geval’ zijn en vanuit die hoedanigheid voorrang krijgen op de reguliere woningzoekenden. De urgentiecriteria vormen hiervan het duidelijkste voorbeeld. Vaak worden ze door een onafhankelijke indicatiecommissie toegepast, vaak is tegelijk sprake van een afwijkende verdeelsystematiek (zoals directe bemi ddeling). Een onderwerp van debat is de vraag hoe groot het aandeel van deze ‘bijzondere w oningzoekenden’ ten opzichte van de reguliere woningzoekenden zou mogen zijn. In de praktijk kunnen het aantal urgenten dat wordt gehuisvest en de criteria flink uiteenlopen – ook als we gemeenten binnen eenzelfde regio vergelijken. De uitvoeringskant van het woonruimteverdeling ssysteem heeft betrekking op de wijze waarop vraag en aanbod elkaar ontmoeten. Hiervoor zijn verschillende modellen denkbaar. We hanteren een strikte invulling van het begrip model: het model is de wijze waarop vrijkomende w oningen worden aangeboden. Dit staat in beginsel los van de regels en de doelen van de wo on4 ruimteverdeling, maar ook van de rolverdeling tussen corporaties in gemeenten . Op de keper beschouwd zijn er twee hoofdmodellen: het aanbodmodel en het optiemodel. In het aanbodmodel wordt het vrijkomende woningaanbod door de verhuurder(s) gepubliceerd . Vervolgens zoeken en reageren de woningzoekenden zelf. Dit model is sinds zijn start begin jaren negentig in verreweg de meeste gemeenten gemeengoed geworden. Het optiemodel werkt andersom. Hier maakt de woningzoekende eerst op complexniveau zijn of haar woonwensen bekend, en als er een woning vrijkomt die daaraan voldoet worden vraag en aanbod gekoppeld. Eigenlijk is het de moderne opvolger van het distributiemodel. Systemen die werken volgens hetzelfde model kunnen in de uitwerking nog aanzienlijk van elkaar verschillen. Soms moet de woningzoekende zich bijvoorbeeld ieder jaar opnieuw inschrijven, i nclusief inschrijfkosten. Er zijn ook systemen waarbij dat geen vereiste is. Die inschrijving kan soms met een paar drukken op de knop via internet gebeuren, soms moet je ter plekke langskomen. Ook de wijze waarop het woningaanbod wordt gepresenteerd kan verschillen. Dat g ebeurt soms op internet, soms per krant, al dan niet via een betaald abonnement. Al deze ke nmerken hebben een zekere selecterende invloed, telkens met zowel voor- als nadelen. De laatste jaren heeft een ander model ook aan populariteit gewonnen, namelijk het lotingm odel, waarbij simpelweg het lot bepaalt welke belangstellende in aanmerking komt voor de w oning. De meest opvallende ontwikkeling aan het front van de modellen is dat er veel experimenten plaatsvinden: er is sprake van voortdurende vernieuwing.

2.5

Enkele trends De wereld van de woonruimteverdeling is volop in beweging. We zien hierin een aantal trends. Eén van de belangrijkste ontwikkelingen is regionalisering van de woonruimteverdeling. Vanuit gemeenten en corporaties (en het rijk!) klinkt steeds vaker de roep om op regionaal niveau afspraken te maken over de verdeling van woonruimte. Een regionaal systeem betekent meer keuzevrijheid voor woningzoekenden, omdat lokale voorrangsregels in de regel vervallen. B o-

3

4

Voor een uiteenzetting over de verschillende typen volgordecriteria (te weten beleidsvrije, beleidsm atige en marktconforme volgordecriteria): zie Woonruimteverdeling opnieuw bekeken, bouwstenen voor discussie, RIGO Research en Advies en OTB, december 2006. Enkele voorbeelden vooruitlopend op de volgende alinea: een aanbodmodel kan met passen dheidscriteria vergezeld gaan, maar dat hoeft niet; een aanbodmodel kan in een verordening of convenant vas tgelegd zijn, maar dat hoeft niet; een aanbodmodel kan door de (samenwerkende) gemeenten, de co rporatie(s) of een derde organisatie uitgevoerd en beheerd worden.


8

vendien komt het tegemoet aan het vaak regionale karakter van de woningmarkt. Vooral in West-Nederland zijn regionale systemen van woonruimteverdeling inmiddels eerder regel dan uitzondering. Overigens gaan die vaak gepaard met lokaal maatwerk, zodat gemeenten enige ruimte houden om bij lokale problemen of andere gevallen een oplossing te bieden. In het kielzog van de regionalisering, maar zeker niet uitsluitend bij regionale system en, wordt steeds vaker het mes gezet in de toelatingscriteria. Dit geldt in het bijzonder voor de binding seisen, die simpelweg in strijd zijn met het recht van vrije vestiging. De praktijk leert overigens dat het afschaffen van toelatingscriteria wel tot m eer keuzevrijheid maar niet tot de – soms gevreesde – volksverhuizingen leidt. Ook de passendheidscriteria worden versoepeld of zelfs afgeschaft. Het gaat dan om zowel de criteria met betrekking tot de woningen huishoudengrootte als financiële passendhe id. De KAN-regio geldt hierbij als een van de aansprekende voorbeelden. Mensen blijken in de praktijk goed in staat zelf te bepalen welke woning bij hen past. Ook hiervoor geldt dat massaal optr edende ongewenste effecten (over- of juist onderbewoning, huurschulden) zich nog niet hebben voorgedaan. Volgordecriteria zullen altijd nodig blijven. Traditionele criteria als woonduur en leeftijd wo rden minder populair. Inschrijfduur is daarentegen aan een ware opmars bezig: hoe langer je staat ingeschreven, des te meer kans maak je op een woning. Ook het onderscheid tussen doorstromers en starters (vaak is hierbij de kerngedachte dat door doorstromers een betere positie te geven er langere verhuisketens ontstaan) lijkt op zijn retour. Daarentegen wordt steeds vaker geëxperimenteerd met zogenaamde marktconforme volgordecriteria. Een goed voorbeeld hiervan is de ‘woonwaarde’ in Holland Rijnland: de populariteit van je huidige w oning bepaalt hoeveel extra inschrijfwaarde je krijgt, en daarmee een grotere kans op een w oning. Voor wat betreft de modelkeuze geldt dat het aanbodmodel onverminderd populair is; het di stributie- en het optiemodel worden in toenemende mate als ondoorzichtig ervaren. Wel zien we steeds vaker combinaties van verschillende modellen ontstaan, zoa ls Woongaard.com. Om bijvoorbeeld de kansen voor jongeren te vergroten wordt geëxperimenteerd met het verloten van een deel van het woningaanbod, terwijl het overige aanbod door middel van een aanbo dmodel wordt verdeeld. Een combinatie van aanbodmodel en o ptiemodel wordt bijvoorbeeld gebruikt om ouderen, die voor een specifiek woningtype in aanmerking willen komen, te b edienen.

2.5.1 De nieuwe Huisvestingswet De Huisvestingswet biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de verdeling van woonruimte. Belangrijkste instrument hierin is de huisvestingsverordening. Deze verordening wordt door de gemeenteraad vastgesteld, of, zoals in het geval van Hengelo, door de Regioraad van de Regio Twente. Eind 2009 diende Minister Van der Laan het wetsvoorstel voor de nieuwe Huisvestingswet in bij de Tweede Kamer. Beoogd werd dat de nieuwe wet medio 2010 of januari 2011 van kracht zou worden. Door de val van het Kabinet is behandeling in de Kamer vertraagd en is onzeker g eworden of, hoe en wanneer de nieuwe Huisvestingswet van kracht zal worden. Ondanks deze 5 onzekerheid blikken we toch vooruit op de inhoud van de nieuwe wet . De onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte kunnen volgens de nieuwe wet reden zijn voor een gemeente om re gels te stellen. Schaarste op

5

Zie de wettekst en de MvT via www.huisvestingsbeleid.nl.


9

zich is dus niet voldoende; het gaat om de negatieve gevolgen ervan. Dit is logisch. Schaarste los je immers niet op met woonruimteverdeling. Wel kun je de ongewenste verdringingseffe cten van schaarste proberen te beperken. Het wetsvoorstel is daarmee strenger dan de vigerende wet, waarin wordt gesproken over sturing in het belang van een evenwichtige en rechtvaa rdige verdeling van woonruimte. Naast schaarste mag een gemeente regels stellen indien sprake is van overlast die de leefbaarheid aantast. Het gaat dan om sturen op sociale kenmerken (niet inkomen of etniciteit), op complex- of straatniveau. Bindingeisen mogen alleen worden gesteld indien als gevolg van bovengemeentelijk ruimtelijk beleid sprake is van geringe uitbreidingsmogelijkheden. Volgordecriteria mogen in geen geval werken als verkapte bindingseis: het verbeteren van de positie van doorstr omers uit de eigen gemeente (bijvoorbeeld door woonduur) is dus niet toegestaan. De MvT van de nieuwe wet stelt expliciet dat de urgentieregeling en sturing op basis van leefbaarheid in de praktijk niet mogen leiden tot het stellen van bindingseisen. Met de nieuwe wet vervallen de vaste huur- en koopprijsgrenzen. Gemeenten krijgen dus zelf de mogelijkheid te bepalen in welk deel van de woningmarkt zij willen ingrijpen. Zij dienen dit precies aan te geven in de verordening. Overigens wijst de Minister erop dat het voor de hand ligt bij de afbakening van de goedkope woonruimte aansluiting te zoeken bij de huurprijs waa rbij bewoners in aanmerking komen voor huurtoeslag en bij de koopprijs bij de prijsgrenzen uit de Wet bevordering eigenwoningbezit. Biedt de vigerende wet gemeenten de ruimte om regels over de woonruimteverdeling in een verordening of een convenant vast te leggen, de nieuwe wet schrapt de laatste mogelijkheid. De huisvestingsverordening wordt het enige instrument. Dit betekent dat besluitvorming altijd gebeurt door gemeenteraad. Hiermee wordt beoogd de democratische legitimiteit en transp arantie te vergroten. Bovendien geldt de verordening maar voor een beperkte periode: max imaal 4 jaar. Ingrijpen krijgt dus een tijdelijk karakter. Na die periode zal de gemeente opnieuw moeten onderbouwen waarom en waar regels worden gesteld aan de woonruimteverdeling. In de huidige wet is niets opgenomen over de levensduur van de huisvestingverordening. De voorgaande punten ademen dezelfde sfeer: de wetgever legt de nadruk op de lokale onde rbouwing voor tijdelijk ingrijpen. Alleen indien zorgvuldig onderbouwd hebben gemeenten de mogelijkheid regels aan de verdeling van woonruimte te stellen. En dat ingrijpen beperkt zich vervolgens tot een beperkte periode en tot die delen van de voorraad waar schaarste heerst.

2.5.2 De 90%-regeling Eind 2009 bereikte Minister Van der Laan overeenstemming met Br ussel over het ´staatssteundossier´: de vraag onder welke voorwaarden corporaties aanspraak kunnen maken op enige vorm van steun door de overheid. Dit ging met name om het Waarborgfonds Sociale Wonin gbouw (WSW). Deze afspraak wordt ook wel de 90%-regeling genoemd. Kern van de regeling is dat corporaties ten minste 90% van de woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tot modaal (€33.000 in 2010). Slagen zij hier niet in, dan lopen zij het risico niet langer aan spraak te kun6 nen maken op de borging van het WSW. In diverse regio’s wordt, vooruitlopend hierop, gekeken in hoeverre dit noopt tot aanpassingen in de woonruimteverdeling. De Tweede Kamer nam 1 juli 2010 een motie aan waarin de Minister wordt verzocht de invoering van de regeling uit te stellen. De regeling zal hierdoor niet eerder dan 1 januari 2011 van kracht worden. 6

Zie de Kamerbrief van 15 december 2009 over het staatssteundossier woningcorporaties: Tweede K amer, vergaderjaar 2009-2010, 29453 nr. 143.


10

Hoofdstuk 3 Woonruimteverdeling in Hengelo Na de introductie in de wereld van de woonruimteverdeling in het vorige hoofdstuk, is dit hoofdstuk gewijd aan de woonruimteverdeling in Hengelo. Het hoofdstuk b estaat uit een terugblik en een beschrijving van het huidige systeem. De basis van de huidige wijze van woonruimteverdeling wordt gelegd in een aantal docume nten. In het eerste deel van dit hoofdstuk staan we hierbij stil. In paragraaf 3.3 staat de werking van het huidige systeem centraal.

3.1

De woonruimteverdeling in retrospectief Terugkijkend in de tijd is een aantal momenten en documenten aan te wijzen die bepalend zijn voor de woonruimteverdeling in Hengelo. De basis van het Hengelose systeem voor woonruimteverdeling is gelegen in de keuzes zoals terug te vinden in de Huisvestingsverordening van de gemeente uit 1994 en de Overeenkomst Woonruimteverdeling uit 1995. In 2005 en 2006 zijn het woonruimteverdeelsysteem en het urgentiebeleid tegen het licht gehouden, leidend tot verschillende verbeterpunten en afspraken. In 2008 sloten de gemeente Hengelo, HBS Ons Belang en St Joseph Wonen een convenant Wonen voor de periode 2008-2013. Medio 2009 is een regionale huisvestingsverordening voor de gemeenten Hengelo en Enschede tot stand gekomen . Hieronder gaan we kort in op de inhoud van deze documenten.

3.1.1 De Huisvestingsverordening 1994 en Overeenkomst Woonruimteverdeling 1995 In 1994 is door de gemeente een Huisvestingsverordening vastgesteld, waarin regels werden opgesteld over de woonruimteverdeling. Met deze verordening ontwikkelde de gemeente een 7 publiekrechtelijk instrumentarium voor een praktijk die daarvoor al b estond. In de Huisvestingverordening werd een aantal doelstellingen van de woonruimteverdeling genoemd: 

rechtvaardige en doelmatige verdeling van schaarse woningen ;



zorgen voor passende huisvesting voor urgent woningzoekenden ;



inspelen op de voorkeuren van woonwenszoekers;



optimaal gebruik bestaande woningvoorraad ;



efficiëntie en effectiviteit: minder regels en alleen indien nodig.

Vanwege het feit dat Hengelo, binnen het landelijke ruimtelijke ordeningsbeleid (VINEX) , een belangrijke opvangfunctie vervulde werden in de verordening geen bindingseisen aan woningzoekenden gesteld. Wel werden passendheidscriteria gehanteerd; zowel huur-inkomensnormen als criteria met betrekking tot de relatie tussen woninggrootte en huishoudensamenstelling.

7

Zo valt te lezen in de toelichting op de Huisvestingsverordening.


11

Met beide werd beoogd scheefheid tegen te gaan en een evenwichtige woningmarkt te bevo rderen. Als volgordecriterium werd inschrijfduur gehanteerd, waarbij geen onderscheid werd gemaakt tussen starters en doorstromers. Wanneer een vrijmelding ogenblikkelijk leidde tot een zeer groot aantal mogelijke en passende voordrachten, kon de gemeente voor deze woningen aanvullende passendheidseisen stellen. Voor de uitvoering van de woonruimteverdeling en dus de regels in de verordening werden afspraken gemaakt met de corporaties. Ten tijde van het opstellen van de Huisvestingsverord ening 1994 waren er tussen de gemeente en de (sociale)verhuurders gesprekken gaande over samenwerking in een ‘Wooninfopunt’ en het oprichten van een stichting als toekomstig mandaathouder. Dit Wooninfopunt is gerealiseerd. Op basis van de Overeenkomst Woonruimteverdeling heeft in 1995 mandatering van de woonruimteverdeling plaatsgehad naar Stichting Woonruimteverdeling Hengelo en is een urgentiecommissie ingesteld.

3.1.2 Evaluaties 2005 en 2006 Het woonruimteverdelingssysteem, zoals hierboven beschreven, is in 2005 en 2006 geëvalueerd. Door de toenmalige verhuurders St. Joseph Wonen, Ons Belang, Carint Wonen en de g emeente Hengelo is op dat moment een viertal algemene uitgangspunten ten aanzien van de woonruimteverdeling geformuleerd: 

samen verder met betrekking tot de woonruimteverdeling;



inzichtelijkheid, transparantie en eenvoud van het systeem staan voorop ;



de keuzevrijheid van woningzoekenden staat centraal;



er moeten meer mogelijkheden komen tot maatwerk (vrije toewijzing deel vrijkomend woningbezit en verantwoording hierover).

Deze uitgangspunten lijken een bevestiging van de ideeën ten tijde van de verordening uit 1994. Naar aanleiding van de evaluatie hebben de partijen geadviseerd het aanbodmodel te continueren. Verder is geadviseerd: 

inschrijftijd als volgordecriterium te blijven gebruiken;



de huur-inkomensnorm te blijven hanteren;



een jongerenlabel (voor bepaalde complexen) en een 55+label te hanteren;



alleen bij grote eengezinswoningen eisen aan de huishoudengrootte te stellen;



‘snelle verhuur’ te continueren;



lokale beleidsruimte (maximaal 10% van de verhuringen) mogelijk te maken.

Aanpassing van de Huisvestingsverordening van 1994 was niet aan de orde. Wel zijn verbetervoorstellen gedaan voor de informatieverstrekking ten aanzien van woningmarktgegevens, de presentatie van het aanbod en de regels en uitvoering van het urgentiebeleid. Wat betreft dit laatste heeft de ‘werkgroep woonruimteverdeling ’ samen met de urgentiecommissie gekeken naar het urgentiebeleid, waarbij men zich vooral richtte op efficiëntieverbetering. De hoofdconclusie luidde dat het urgentiebeleid als zodanig kon blijven bestaan, maar dat er in de uitvoering verbeterpunten zijn.

3.2

Recente ontwikkelingen In het recente verleden zijn twee ontwikkelingen van belang voor de woonruimteverdeling: het Convenant Wonen uit 2008 en de regionale Huisvestingsverordening uit 2009.


12

3.2.1 Convenant Wonen April 2008 hebben de toenmalige corporaties HBS Ons Belang en St. Joseph Wonen en de gemeente Hengelo een convenant afgesloten over het wonen in de gemeente voor de periode 2008-2013. Het lijkt erop dat hierin een aantal adviezen uit de evaluatie van 2006 is teruggekomen. De betrokken partijen zijn van mening dat het aanbodmodel op zich voldoet, zij het dat dit model niet op alle vraagstukken een antwoord biedt. Geconstateerd wordt dat veel administratieve eisen aan de uitvoering van de woonruimteve rdeling worden gesteld, voortkomend uit het publiekrechtelijk kader (huisvestingsverordening 1994) en de daaraan verbonden administratieve verplichtingen (vergunningenstelsel). Deze eisen zouden zich niet meer verhouden met de decentrale uitvoering van de woonruimteverd eling. In het convenant zijn de volgende uitgangspunten van de woonruimteverdeling vastgelegd: 

continuering onderlinge samenwerking;



handhaven inzichtelijkheid, transparantie en eenvoud binnen het systeem staat centraal;



inspelen op voorkeuren van woningzoekenden en waar mogelijk verruimen keuzevri jheid;



rechtvaardige en doelmatige verdeling van schaarse woningen;



passende huisvesting voor urgent woningzoekenden;



optimaal gebruik bestaande voorraad;



efficiency en effectiviteit: eenvoud van regels en regels alleen indien nodig .

In het convenant is verder afgesproken dat: 

de woonruimteverdeling jaarlijks wordt geëvalueerd;



overgestapt wordt van het woonvergunningstelsel naar een overeenkomst onder de Huisvestingswet;



‘maatwerk’ voor (ver)huurders in verband met herstructurering en leefbaarheid, instel8 lingen en verkoop mogelijk wordt;



mensen met WMO-indicatie en herstructureringskandidaten zoeken zelf in aanbod (b eperken voorrang en vergroten keuzevrijheid);



een aantal onderwerpen (w.o. invoering Te Woon, inkomensafhankelijk huren, toen emende druk op woningmarkt) nader wordt verkend.

3.2.2 Regionale Huisvestingsverordening Op 24 juni 2009 is door de Regioraad Regio Twente de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2009 voor het grondgebied van de gemeenten Hengelo en Enschede vastgesteld. Dit in verband met een wijziging van de Wet Gemeenschappelijke Regelingen en daarmee een wijziging van de Huisvestingswet. In gemeenten binnen een WGR+ regio, is het algemeen bestuur van de regio het bevoegd orgaan om een Huisvestingsverordening vast te stellen. De gemeenten Hengelo en Enschede waren de enige gemeenten in de Regio Twente die gebruik maakten van een Huisvestingsverordening. De regionale verordening is bondig; slechts twee thema’s worden behandeld. Het eerste heeft betrekking op het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad . Het tweede gaat over

8

Het gaat hier om de werkwijze waarin de verhuurders de mogelijkheid hebben om maatwerk te kunnen leveren bij de toewijzing van specifieke gevallen met een verantwoording en onderbouwing naar de gemeente achteraf.


13

huisvestingsovereenkomsten. In artikel 10 van de regionale huisvestingsverordening wordt in dit kader aangegeven dat: 

“het is toegestaan huisvestingsovereenkomsten aan te gaan tussen gemeente en corp oratie(s) met als doel een evenwichtige verdeling van woonruimte”, en dat



“bestaande overeenkomsten die niet in strijd zijn met deze *de Regionale Huisvestingsverordening 2009+ verordening in stand blijven ”.

De Regionale Huisvestingsverordening vervangt bij inwerkingtreding de gemeentelijke verord eningen van Hengelo en Enschede. Wanneer de inhoud van de nieuwe Huisvestingswet bekend is zal worden bezien of de Regionale Huisvestingsverordening moet worden aangepast , zo is afge9 sproken in 2009. Verleende vergunningen blijven met de nieuwe verordening vanzelfsprekend van kracht. De nieuwe verordening betekent echter wel dat de publiekrechtelijke basis voor de huidige wijze van woonruimteverdeling is verdwenen: de gemeentelijke Huisvestingsverordening uit 1994 is immers komen te vervallen. Formeel stelt de gemeente Hengelo momenteel dus geen regels aan de woonruimteverdeling. Wel hebben gemeente en corporatie onderling afspraken g emaakt over (de doelen van) de woonruimteverdeling; de Huisvestingsverordening uit 1994 geldt hierbij nog steeds als leidraad. Daaraan doet de regionale verordening niets af. Sterker nog: de verordening biedt juist de mogelijkheid hiertoe. In het Convenant Wonen werd hierover al afgesproken dat zou worden overgestapt op een stelsel op basis van een huisvestingsovereenkomst. Ondanks het feit dat Hengelo en Enschede onderdeel uitmaken van een WGR+regio is er dus voor gekozen geen regionaal huisvestingsbeleid te voeren. Er is – in ieder geval in het Hengelose – momenteel geen aanleiding hier verandering in aan te brengen.

3.3

Het huidige systeem: WooninfoHengelo Voor de verdeling van sociale huurwoningen in Hengelo wordt gebruikgemaakt van WooninfoHengelo (www.wooninfohengelo.nl). Twinta Wonen en Welbions bieden hier gezamenlijk hun vrijkomende woningen aan. Inschrijven als woningzoekende en toelating Wanneer een woningzoekende in aanmerking wil komen voor een huurwoning in Hengelo, schrijft hij of zij zich, via de website of aan de balie van één van de verhuurders, in bij Wooni nfoHengelo. Inschrijving staat open voor iedereen van 18 jaar en ouder met een geldige verblijfstitel voor Nederland. Er worden dus geen bindingseisen gesteld. Eenmalig is men een inschrijfgeld verschuldigd, voor elk jaar dat men staat ingeschreven wo rden verlengingskosten in rekening gebracht. De inschrijving wordt beëindigd als de betaling niet tijdig is binnengekomen, als de woningzoekende een (andere) zelfstandige woning in He ngelo heeft gevonden, als de woningzoekende binnen Hengelo een woning koopt of een woning 10 via een makelaar aangeboden krijgt.

9

10

Regioraad Regio Twente, 24 juni 2009, Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2009 voor het grondgebied van de gemeenten Hengelo en Enschede en oplegbrief. In deze volgen de verhuurders – voor zover mogelijk in de praktijk – de bepaling zoals opgenomen in de Huisvestingsverordening 1994 (artikel 2.2.4), waarin is opgenomen dat Burgemeesters en Wethouders een inschrijving doorhalen, indien: “a) de woningzoekende verhuisd is naar een zelfstandige woonrui mte; b) de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor inschrijving voldoet, dan wel is gebleken dat belanghebbende geen prijs meer stelt op handhaving van deze inschrijving; c) de woningzoekende daarom schriftelijk verzoekt”.


14

Passendheidscriteria De beschikbare woningen van Welbions en Twinta Wonen worden wekelijks gepubliceerd in het ‘Hengelo’s Weekblad’ en op de website. Er kunnen passendheidscriteria worden gehanteerd. Er is sprake van een algemene huurinkomenstabel, waarin wordt aangesloten op de inkomensgrenzen uit de Wet op de Huurtoeslag. Deze inkomenseisen staan niet specifiek bij de wonin gadvertentie genoemd. Daarnaast worden vaak criteria met betrekking tot de huishoudengroo tte opgenomen in de woningadvertentie. In sommige gevallen wordt gebruikgemaakt van labels voor woningzoekenden met een WMO-indicatie. Daarnaast worden woningen gelabeld voor 11 jongeren en 55+’ers, en worden woningen met een vaste trap naar zolder soms met voorrang aan een huishouden van tenminste twee personen toegewezen. Volgordebepaling De volgordebepaling gebeurt aan de hand van inschrijfduur. Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Reageren Een woningzoekende kan bij belangstelling op maximaal vier woningen reageren. Dit door de woonbon uit het ‘Hengelo’s Weekblad’ in te vullen of via de website. Na dat alle reacties zijn binnengekomen wordt bepaald wie voor een bepaalde woning in aanmerking komt. Is de w oningzoekende als eerste geselecteerd, dan wordt hij of zij hiervan schriftelijk op de hoogte gesteld en in staat gesteld de woning te bezichtigen en kan de woning worden betrokken. Na ondertekening van de huurovereenkomst vervalt de inschrijving als woningzoekende. Bij weig e12 ring van de aangeboden woning wordt de woning aangeboden aan de tweede kandidaat enz. Overigens worden door Welbions af en toe woningen via snelle verhuur aangeboden. Hiervoor geldt ‘wie het eerste komt, die het eerst maalt’. Woningzoekenden kunnen hiervoor contact opnemen met de corporatie. Nadat een woning viermaal is aangeboden via het reguliere aanbodmodel en niet is geacce pteerd, is de verhuurder vrij om de woning de status ‘snelle verhuur’ te geven en deze zelf, bu iten de woonruimteverdeling om, aan een kandidaat naar keuze aan te bieden. Deze kandidaat dient wel ingeschreven te zijn als woningzoekende. De ‘snelle verhuur ’ wordt achteraf verant13 woord in het Hengelo’s Weekblad en op de internetsite.

3.3.1 Urgentiebeleid In uitzonderingsgevallen kunnen woningzoekenden een urgentieverklaring krijgen. Wanneer een woningzoekende urgent wordt verklaard, wordt de inschrijftijd verlengd, en maakt de w oningzoekende meer kans op de toewijzing van een woning. Een urgentieverklaring dient schriftelijk te worden aangevraagd bij een van de verhuurders. De urgentiecommissie doet vervo lgens uitspraak. Deze urgentiecommissie bestaat uit een medewerker Wonen van Twinta Wonen, een of meerdere medewerkers wonen en een maatschappelijk medewerker van Welbions 14 en een beleidsmedewerker wonen van de gemeente Hengelo. Inmiddels heeft de gemeente

11

12 13

14

Het 55+-label is een passendheidscriterium, in zoverre dat woningzoekenden onder deze leeftijdscat egorie worden uitgesloten bij de toewijzing van de betreffende woning, t enzij onder de groep 55+ers geen gegadigden voor de woning zijn. Het label wordt dan opgevat als een indicatie van geschiktheid. Welbions / Twinta Wonen, Folder: Wooninfo Hengelo – Zo werkt het!. Werkgroep Stichting Woonruimteverdeling, april 2006, Naar een vernieuwd woonruimteverdeelsysteem in Hengelo – Verbetervoorstellen van de werkgroep d.d. 11 oktober 2005. Zoals beschreven in: Werkgroep woonruimteverdeling, juni 2006, Urgentiebeleid.


15

geen zitting meer in de urgentiecommissie. Men stelt zich nu voornamelijk op als (informele) toezichthouder. Eerder is geconstateerd dat de publiekrechtelijke basis voor de huidige wijze van woonruimt everdeling is verdwenen gezien het feit dat de gemeenteli jke Huisvestingsverordening uit 1994 is komen te vervallen met het inwerking treden van de Regionale huisvestingsverordening. De uitgangspunten en werkwijzen voor het toekennen van urgentie zijn echter niet gewijzigd en nog steeds, in de basis, gebaseerd op de Huisvestingsverordening 1994 en Overeenkomst Woonruimteverdeling 1995. Er is een folder beschikbaar met daarin de Urgentiewijzer, waarmee een woningzoekende inzicht krijgt of al dan niet voor urgentie in aanmerking kan worden gekomen , in de vorm van een schema, waarin de woningzoekende telkens aangeeft of een bepaalde situatie op hem of haar van toepassing is en er zo achter komt of hij of zij in aanmerking komt voor urgentie. Om voor urgentie in aanmerking te komen moet sprake zijn van een “acuut woonprobleem dat alleen kan worden opgelost door een verhuizing op korte termijn ”. Hoe groter de inschrijftijd van een woningzoekende, hoe kleiner de kans dat urgentie wordt toegekend. Wanneer de woningzoekende niet in Hengelo woonachtig is, moet er bovendien een dringende reden zijn waarom het woonprobleem alleen in Hengelo kan worden opgelost. Er worden dus 15 bindingseisen gesteld bij de urgentieverlening. Typen urgentie Er worden vier typen urgentie onderscheiden. De precieze criteria die de urgentiecommissie hanteert bij het al dan niet toewijzen van een urgentieaanvraag, zijn nog niet geheel duidelijk. Veelvuldig wordt in de urgentiewijzer vermeld dat een woningzoekende in ´geval x´ niet in aanmerking komt voor urgentie, tenzij er sprake is van een uitzond erlijke situatie. De woningzoekende kan in een dergelijk geval voor meer informatie terecht bij een van de verhuurders. Onderwerpen die in de urgentiewijzer aan de orde komen zijn: inschrijving als woningzoeke nde; inwoner Hengelo en sociale en/of economische binding; inschrijfduur; acuut woonprobleem; medische oorzaken; meerpersoonshuishouden en minderjarigheid kinderen. A-urgentie (adverteren): Als iemand urgent woningzoekende is, wordt de inschrijftijd verlengd. Met deze steun in de rug kan men vervolgens reageren op het wekelijkse woningaanbod. Deze urgentie is 1,5 jaar geldig. Er zijn drie soorten verleningen:   

A2-urgentie: inschrijftijd wordt opgerekt tot 2 jaar; A3-urgentie: inschrijftijd wordt opgerekt tot 3 jaar; A4-urgentie: inschrijftijd wordt opgerekt tot 4 jaar.

Medische urgentie: Medische redenen geven slechts in zeer uitzonderlijke gevallen recht op urgentie. In geval van medisch ergonomische redenen (= door lichamelijke beperkingen aangewezen op gelijkvloerse woning of woning met traplift) kan men via de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) in aanmerking komen voor een Wmo-indicatie. Deze indicatie kan men aanvragen bij de gemeen-

15

Welbions / Twinta Wonen, folder: Kom ik in aanmerking voor urgentie? en Werkgroep woonruimteverdeling, juni 2006, Urgentiebeleid.


16

telijke afdeling Wmo. Wanneer deze indicatie wordt toegekend krijgt men automatisch een A-4 16 urgentie. Men moet dan wel binnen 1,5 jaar een woning accepteren. B-urgentie (bemiddeling): In sommige gevallen kan men een urgentieverklaring krijgen waarbij de verhuurders rech tstreeks bemiddelen. Nadeel voor de woningzoekende is dat men niet zelf kan meebepalen. De verhuurder biedt een woning rechtstreeks aan en men moet zwaarwegende redenen aanvoeren om dit aanbod af te wijzen. Bij urgentieverlening is het oplossen van het woonprobleem prior iteit en is de woonwens van de aanvrager in principe van ondergeschikt belang a an de voorge17 dragen oplossing. Voor deze groep urgenten worden woningen gereserveerd. Dat wil zeggen dat deze woningen worden toegewezen buiten de woonruimteverdeling om, op basis van een wekelijkse koppeling tussen het beschikbare aanbod en de B-urgenten. Herstructureringsurgenten (herhuisvesting) Bij herhuisvesting in verband met herstructurering krijgen de woningzoekenden de mogelij kheid zelf te reageren op vrijgekomen woningen en hebben absolute voorrang. Woonduur wordt als volgordecriterium gehanteerd in die gevallen dat twee of meer herstructureringsurgenten op een woning reageren.

16 17

Rolstoelgeschikte woningen worden één op één bemiddeld; dus feitelijk een B -urgentie. Werkgroep woonruimteverdeling, juni 2006, Urgentiebeleid.


17

Hoofdstuk 4 Van goed naar beter In het vorige hoofdstuk stond de werking van het huidige systeem centraal. Vervo lgens is de vraag welke onderwerpen volgens Welbions, Twinta Wonen en de gemeente Hengelo extra aandacht verdienen: wat kan er beter of anders? Over die opgaven gaat dit hoofdstuk. Met de kanttekening dat het met de woonruimteverdeling in Hengelo best goed gaat. Van goed naar beter dus. Voordat we ingaan op de opgaven, staan we stil bij de uitgangspunten van de woonruimteverdeling: hoe kijken de betrokken partijen aan tegen de woonruimteverdeling?

4.1

Uitgangspunten van de woonruimteverdeling De hoofdlijnen van de woonruimteverdeling in Hengelo zijn opvallend stabiel te noemen. Sinds de Huisvestingsverordening uit 1994 zijn geen grote wijzigingen in beleid en uitvoering opg etreden. Deze consistentie wordt door alle partijen herkend en gewaardeerd. In het convenant Wonen uit 2008 zijn de volgende uitgangspunten van de woonruimteverdeling vastgelegd, of beter herbevestigd: 

continuering onderlinge samenwerking;



handhaven van de inzichtelijkheid, transparantie en eenvoud van het systeem staat centraal;



inspelen op voorkeuren van woningzoekenden en waar mogelijk verruimen keuzevri jheid;



rechtvaardige en doelmatige verdeling van schaarse woningen ;



passende huisvesting voor urgent woningzoekenden ;



optimaal gebruik bestaande voorraad;



efficiency en effectiviteit: eenvoud van regels, alleen indien nodig.

Tijdens de koersbepaling is door de partijen uitgesproken dat er geen reden tot wijziging van deze uitgangspunten is. Wel is er behoefte aan concretisering . Die concretisering vindt plaats in de vertaling van deze uitgangspunten naar de regels en de praktijk van de woonruimteverd eling. Tevreden Welbions, Twinta Wonen en de gemeente zijn in algemene zin tevreden over WooninfoHengelo. Het is een transparant model, waarin op een heldere en overzichtelijke manier het aanbod wordt gepresenteerd. De website bevat veel informatie over het aanbod en de spelregels. Bijvoorbeeld het zoekprofiel op basis van inschrijfgegevens en het huidige aantal reacties bij een aangeboden woning, maken dat het zoeken naar een woning gebruiksvriendelijker wordt. Via WooninfoHengelo treden de corporaties gezamenlijk op naar de woningzoekende; er is één loket. Dit vergroot de benaderbaarheid voor woningzoekenden en eenduidigheid van inform atie.

Van goed naar beter

18

Partijen weten elkaar in de uitvoering goed te vinden. Elk vanuit hun eigen verantwoordelij kheid: de gemeente richt zich met name op de onderliggende beleidsregels, de corporaties dragen daarnaast zorg voor de uitvoering. Maar altijd in gezamenlijkheid. Het systeem en de s amenwerking bieden ruimte voor maatwerk (gerichte toewijzing), met verantwoording achteraf. Hierin schuilt wel een klein risico, namelijk een verlies aan transparantie. Met het leveren van maatwerk wordt dan ook behoudend omgegaan. Een ander positief punt is dat er relatief weinig regels worden gesteld bij het woningaanbod. De keuzevrijheid voor de woningzoekende is hierdoor groot. Woningzoekenden hebben de vrijheid bij, én zijn zelf verantwoordelijk voor, het zoeken naar een woning via het aanbodmodel. Al met al kan worden geconstateerd dat het met de woonruimteverdeling in Hengelo ‘best goed gaat’; Welbions, Twinta Wonen en de gemeente zijn op hoofdlijnen tevreden met het huidige systeem en de werking ervan en delen de onderliggende uitgangspunten.

4.2

Opgaven In de vorige paragraaf zijn de zaken aan de orde gekomen waarover de gemeente Hengelo, Twinta Wonen en Welbions tevreden zijn. Ook is duidelijk wat de gezamenlijke uitgangspunten voor de woonruimteverdeling zijn. Maar er is natuurlijk ook een aantal zaken voor verbetering vatbaar. De volgende zes onderwerpen binnen de woonruimteverdeling in Hengelo vragen volgens de projectgroep de aandacht: het urgentiebeleid, de toekomstige sloop- en nieuwbouwopgaven, de positie van grote gezinnen, de 90%-regeling, en de structuur van het overleg en de vorm van de samenwerking.

4.2.1 Urgentiebeleid In 2009 is 24% van de vrijkomende woningen verhuurd aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. De helft daarvan waren bewoners uit herstructureringsgebieden; met name i nwoners van Berflo Es. ‘Gewone urgenten’ (dus alle woningzoekenden met een urgentieverkl aring niet zijnde herstructureringsurgenten) namen dus ongeveer 12% van de verhuringen voor hun rekening. Dit percentage is de afgelopen jaren stabiel gebleven. De opgave met betrekking tot het urgentiebeleid komt feitelijk neer op drie zaken: de criteria voor urgentieverlening, de wijze van urgentieverlening en de vraag hoe iemand met een urgentieverklaring een woning krijgt. In de eerste plaats is het de vraag in hoeverre duidelijkheid bestaat over de criteria voor urge ntieverlening. Duidelijkheid voor de woningzoekende, maar ook voor de commissie die uitsluitsel moet geven over een verzoek. Bovendien bestaat de indruk dat de criteria te soepel zijn en dat urgentie wordt gebruikt om wooncarrière te maken. Over de wijze van urgentieverlening is opgemerkt dat de huidige vorm (een urgentiecommissie met leden van Welbions en Twinta Wonen) onvoldoende transparant is. Een meer onafhankeli jke positie is gewenst. Aanvullend hierop is de rechtspositie van woningzoekenden onvoldoe nde, omdat de publiekrechtelijke borging beperkt is. Er is immers geen bezwaar mogelijk. Ten derde zal de aandacht moeten uitgaan naar de vraag of urgenten absolute voorrang krijgen of maar beperkt, en of zij zelf naar een woning zoeken of dat voor hen bemiddeld wordt.

4.2.2 Sloop- en nieuwbouwopgaven In de komende jaren zullen aanzienlijke sloop- en nieuwbouwplannen moeten worden uitgevoerd. Hierdoor zal de druk op de woningmarkt toenemen, waarschijnlijk met name op de een-


19

gezinswoningen. De stadsvernieuwingsurgenten zullen immers een groot deel van de vrijkomende eengezinswoningen krijgen toegewezen. In dit soort situaties doet zich een haast klassiek dilemma voor. Aan de ene kant is er de wens het draagvlak voor de herstructurering onder bewoners zo groot mogelijk maken. Onderdeel daarvan is een goede oplossing voor de herhuisvesting. Vaak gebeurt dit door deze bewoners met voorrang aan een andere woning te helpen. Anderzijds is er de wens de verdringing van reguliere woningzoekenden te beperken. Het woningaanbod neemt als gevolg van herstructur ering af en een grote groep huurders zoekt dringend een andere woning. Verdringing dreigt dus, wat op zichzelf het draagvlak voor de herstructurering juist kan doen afnemen. De vraag is dus hoe deze druk te verdelen. Hoe moet worden omgegaan met de herhuisvesting van deze huishoudens?

4.2.3 Specifieke aandacht voor grote gezinnen De afgelopen tijd is de benodigde inschrijftijd voor woningen opgelopen. Dit komt onder meer door het feit dat woningzoekenden zich uit voorzorg inschrijven om zo inschrijftijd op te bo uwen. Als gevolg hiervan komen woningzoekenden met weinig inschrijftijd moeilijk aan bod. De vraag die hierbij een rol speelt is of woningzoekenden inderdaad over onvoldoende inschrijftijd beschikken of dat zij kritisch zijn. Vooralsnog zijn er geen signalen dat woningzoekenden met weinig inschrijftijd niet binnen een acceptabele termijn een woning kunnen vinden. Ondanks de gemiddelde benodigde inschrijftijd van vier jaar kunnen woningzoekenden binnen een jaar een woning krijgen. B ovendien biedt snelle verhuur mogelijkheden voor mensen die echt haast hebben en over weinig inschrijftijd beschikken. Alleen bij de populaire eengezinswoningen lijkt de schoen te wringen. Als gevolg van de pop ulariteit van die woningen loopt de benodigde inschrijftijd hiervoor op en neemt de mutati egraad af. Deze ontwikkeling wordt versterkt door het feit dat 1) een deel van deze woningen voor verkoop is gelabeld, 2) een deel van deze voorraad onderdeel is van herstructurering en dus gesloopt of langdurig gerenoveerd zal worden, en 3) een aanzienlijk e deel van de herstructureringsurgenten juist in deze woningen geïnteresseerd zal zijn. De vijver van aantrekkelijke eengezinswoningen wordt dus kleiner terwijl de populariteit o nverminderd hoog zal zijn. Grote gezinnen, die bij uitstek op deze woningen zijn aangewezen, moeten hierdoor veel inschrijftijd opbouwen voordat zij in aanmerking komen. Het risico is dat zij verdrongen worden door andere groepen woningzoekenden. Binnen de projectgroep wordt dit vooral als een voorraadprobleem gezien, dat in beginsel moet worden opgelost via aanpassing van de woningvoorraad. Tot die tijd kunnen de effecten hiervan via de woonruimteverdeling zo veel als mogelijk worden beperkt.

4.2.4 90%-regeling Uit cijfers van Welbions blijkt dat in het afgelopen jaar iets meer dan 90% van de woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens wordt toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen tot €33.000. Gemeente en corporaties hebben uitgesproken dat het uitgangspunt is dat Welbions en Twinta Wonen in staat moeten worden gesteld deze afspraak te halen, waarbij het streven is om het labelen te beperken tot daar waar echt nodig.

4.2.5 Overlegstructuur In 2000 is een nieuwe structuur van ambtelijk overleg, voorbereidend op het bestuurlijk overleg, opgezet tussen Welbions en de gemeente. Doel hiervan is om de samenwerking en het

Van goed naar beter

20

overleg over beleidsvoornemen, beleid en uitvoeringskwesties te bestendigen. De opgave is om deze structuur opnieuw de juiste vorm en inhoud te geven; woonruimteverdeling is niet altijd een vast onderwerp geweest in dit overleg.

4.2.6 Vorm geven aan samenwerking Waar de vorige punten gingen over de inhoud van de woonruimteverdeling, ligt er ook een opgave met betrekking tot de vormgeving van de afspraken hierover. Op welke wijze werken gemeente en corporaties samen op het gebied van woonruimteverdeling, wat zijn de onderli nge rollen en posities? Vanzelfsprekend hangt dit samen met de rolverdeling en onderlinge rel atie in het algemeen. Voor wat betreft de woonruimteverdeling zijn er twee varianten denkbaar in de manier waarop corporaties en gemeente afspraken maken: De eerste variant is dat de gemeente in een Huisvestingsverordening de woonruimteverd elingregels vastlegt. Uitvoering kan gemandateerd worden aan de verhuurders. In lijn met de nieuwe Huisvestingswet zal beargumenteerd moeten worden waarom gestuurd wordt in de woonruimteverdeling. Bovendien zou het gaan om een regionale verordening omdat Hengelo onderdeel is van een WGR+-regio. De tweede variant is dat de gemeente en corporaties afspraken maken over de doelen van de woonruimteverdeling en over de uitgangspunten van het systeem. Vervolgens voeren corporaties de woonruimteverdeling uit. Deze optie ligt meer in lijn met de huidige wijze van same nwerking in Hengelo. Afhankelijk van de keuze van gemeente en corporaties zal gekeken moeten worden naar de nadere invulling van de gekozen vorm.

4.3

Naar nieuwe bakens In dit hoofdstuk zijn zes onderwerpen aan bod gekomen die speciale aandacht verdienen in het actualiseringtraject. Tijdens de werkconferentie van 26 mei 2010 is uitgebreid gesproken over deze onderwerpen en de dilemma´s die daarbij komen kijken. Maar hoe hiermee nu verder? In het slothoofdstuk wordt een aantal aanbevelingen geformuleerd. Het doel daarvan is om de woonruimteverdeling te verbeteren: van goed naar beter dus.


21

Hoofdstuk 5 De bakens verzetten Ligt de woonruimteverdeling in Hengelo op koers? Dat was de initiële vraag die Welbions, Twinta Wonen en de gemeente Hengelo zichzelf stelden. Duidelijk is geworden dat een grote koerswijziging niet nodig of gewenst is. Geen nieuwe bakens dus. Wel kunnen we een aantal bakens verzetten. Daarover gaat dit slothoofdstuk. De hoofdlijnen van de woonruimteverdeling in Hengelo zijn opvallend stabiel te noemen. Beleid en uitvoering hebben de afgelopen jaren geen grote wijzigingen ondervonden. En ook nu is de belangrijkste boodschap dat het ‘best goed gaat’. Deze consistentie wordt door alle partijen herkend en gewaardeerd. Het heeft bovendien geleid tot een eenvoudig systeem dat goed functioneert en dat bij de betrokken partijen goed bekend is en gewaardeerd wordt. De bijbehorende uitgangspunten zijn met deze koersbepaling herbevestigd. Dit wil niet zeggen dat er niets anders kan. Er is ruimte voor verbetering – in de regels en in de uitvoering. We komen tot acht bakens voor de woonruimteverdeling in Hengelo:

Acht bakens voor de Hengelose woonruimteverdeling

5.1

1.

Blijf in gesprek over doelen en uitgangspunten

2.

Scheer je woningzoekenden niet over één kam

3.

Maak van ´snelle verhuur´ een volwaardig onderdeel van het systeem

4.

Houd de urgentieregeling tegen het licht

5.

Maak tijdig afspraken over de herstructureringsopgaven

6.

Labels en criteria alleen waar en wanneer nodig

7.

Verbeter de informatievoorziening over de woonruimteverdeling

8.

Leg afspraken vast

Blijf in gesprek over doelen en uitgangspunten Elk woonruimteverdelingssysteem is gebaseerd op een aantal uitgangspunten. Die uitgangspunten hebben betrekking op de doelen die je met het systeem wilt bereiken en de manier waarop je dit wilt doen. Idealiter is een systeem zo ingericht dat het systeem voldoet aan de gestelde uitgangspunten. En idealiter worden de uitgangspunten gedeeld door gemeente en corporatie. In de eerste stap van de koersbepaling zijn de gezamenlijke uitgangspunten opnieuw uitgesproken en bevestigd. Ze zijn terug te vinden in paragraaf 4.1. Vervolgens is het systeem tegen het licht gehouden: voldoet het systeem aan onze uitgangspunten? Voor de geformuleerde bakens is dat het geval. Maar hoe is dat in de toekomst? Veranderende omstandigheden kunnen i m-

De bakens verzetten

22

mers vragen om nieuwe maatregelen die wellicht minder goed passen binnen d e uitgangspunten. Het is verstandig de gezamenlijke uitgangspunten expliciet te benoemen. Zo kunnen ze worden meegenomen bij veranderingen in het systeem of de samenwerking. De te verzetten bakens in dit hoofdstuk zijn het resultaat van zo’n proces. Hierbij moeten we in ons achterhoofd houden dat verschillende doelen van invloed zijn op elkaar: de communicerende vaten. Door met elkaar in gesprek te blijven over doelen en uitgangspunten , verzekeren we dat doelen, instrumenten en uitvoering op elkaar zijn a fgestemd. Het dwingt Welbions, Twinta Wonen en de gemeente Hengelo te denken vanuit de uitgangspunten van het systeem. Zo’n ‘gesprek’ kan zo groot zijn als een jaarlijkse evaluatie van de woonruimteverdeling of zo klein als de g ewoonte om bij beleidswijzigingen de vraag te stellen hoe deze zich verhouden tot onze uitgangspunten. Het is aan de gemeente, Welbions en Twinta Wonen om daarin een vorm te ki ezen.

5.2

Scheer je woningzoekenden niet over één kam Tijdens het bepalen van de koers en de werkconferentie was de volgende boodschap duidelijk te horen: er is niet één woningzoekende. De gemeente Hengelo sprak in dit verband al eens over spoedzoekers, selectieve zoekers, gelukzoekers en snelzoekers. Landelijke onderzoeken bevestigen dat woningzoekenden verschillende redenen hebben en (daarom) op verschillende 18 manieren zoeken. Als je naar leeftijd of levensfase kijkt, springen de volgende groepen eruit: 

Jongeren hebben over het algemeen vrij bescheiden woonwensen maar willen op korte termijn verhuizen. Daarom reageren zij veel op verschillende woningen.



Woningzoekenden in de gezinsfase hebben over het algemeen wat minder haast en wi llen alleen verhuizen als zij hun woonsituatie kunnen verbeteren. Ze hebben een duid elijker voorkeur en reageren daarom gericht en vooral op grotere (eengezins)woningen.



Oudere stellen en oudere alleenstaanden zoeken een woning waarin zij nog zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Zij reageren weinig en alleen op zeer specifieke woningcomplexen.

Het huidige systeem met inschrijftijd geldt voor alle woningzoekenden in Hengelo. Woningzo ekenden met weinig inschrijftijd hebben door de oplopende inschrijftijden bij verhuring in een dergelijk model een minder goede positie op de woningmarkt. Voor ouderen (of andere w oningzoekenden) die vaak een zeer specifieke woonwens hebben, lijkt het aanbodmodel ook minder geschikt. Door meerdere modellen te combineren wordt tegemoetgekomen aan het feit dat woningzoekenden op verschillende manieren zoeken. Voor de snelle zoekers met weinig inschrijftijd zou je bijvoorbeeld woningen kunnen verloten of ‘snelle verhuur’ kunnen aanbieden (zie hiervoor ook de volgende paragraaf: 5.3). Voor ouderen zou een optiemodel uitkomst kunnen bieden, waarin zij van tevoren aangeven in welke woning(typen) zij geïnteresseerd zijn. Hoewel het gebruik van meerdere modellen vanuit het oogpunt van de verschillen tussen w oningzoekenden voor de hand ligt, is er een belangrijk nadeel. Het woonruimteverdel ingssysteem zal namelijk aan eenvoud inboeten; een sterk kenmerk van de huidige Hengelose werkwi j19 ze. Het is dus de vraag of een combinatie van modellen haalbaar en wenselijk is . Een alternatief zou kunnen zijn om meer variatie aan te bieden in de wijze waarop woningen worden aa n-

18

19

Zie bijvoorbeeld Woonruimteverdeling opnieuw bekeken, bouwstenen voor discussie, RIGO en OTB, december 2006 of Als wachten te lang duurt, VROM Inspectie, RIGO en OTB, mei 2008. Men zou overigens kunnen stellen dat met snelle verhuur feitelijk al sprake is van twee modellen.


23

geboden, waarop gereageerd kan worden en waarop informatie wordt verstrekt. Goede info rmatievoorziening zal hierbij cruciaal zijn. Er is een specifieke groep woningzoekenden die om een aparte benadering vraagt: woningzoekenden die uitstromen uit instellingen of maatschappelijke organisaties. Bovendien blijft er in Hengelo de behoefte om voor een klein deel van de verhuringen af te kunnen wijken van de toewijzingsregels en maatwerk te kunnen leveren (bijvoorbeeld vanuit het oogpunt van lee fbaarheid of overlast). Verantwoording hierover kan achteraf tussen gemeente, Twinta Wonen en Welbions plaatsvinden. Het is raadzaam dat corporaties en gemeente hierover afspraken maken en dit jaarlijks monitoren (zie ook 5.7).

5.3

Maak van ‘snelle verhuur’ een volwaardig onderdeel van het systeem Welbions biedt een klein deel van haar woningen aan via ‘snelle verhuur’. Het gaat om woni ngen die eerder via WooninfoHengelo zijn aangeboden, maar meerdere keren werden gewe igerd. Via ‘snelle verhuur’ wordt de woning aangeboden aan de eerste kandidaat die zich meldt bij de balie van Welbions: wie het eerst komt, die het eerst maalt. De woning wordt niet via de internetpagina of de woningkrant aangeboden. In de praktijk wordt snelle verhuur onder andere gebruikt om woningzoekenden van wie een urgentieaanvraag is afgewezen snel aan een woning te helpen. Welbions houdt bovendien een lijst van woningzoekenden bij die voor snelle verhuur in aanmerking komen. Tijdens de werkconferentie werd duidelijk dat deze werkwijze geredeneerd vanuit transparantie en inzichtelijkheid beter zou kunnen. Er is nog een tweede reden denkbaar om anders met snelle verhuur om te gaan, die te maken heeft met de vorige beleidsaanbeveling ( 5.2). Snelle verhuur is bij uitstek geschikt voor woningzoekenden die weinig inschrijftijd hebben maar wel per direct een woning zoeken. Woningzoekenden dus die door de oplopende benodigde inschrijftijden met moeite aan bod komen in het reguliere model. Voor deze woningzoekenden is snelle verhuur een goed alternatief. Vanuit het oogpunt van transparantie en de constatering dat er verschillende groepen wonin gzoekenden zijn, waarvoor het reguliere model niet altijd even geschikt is, is het belangrijk van snelle verhuur een volwaardig onderdeel van het woonruimteverdelingssysteem te maken. Een belangrijke stap hierin is het aanbieden van deze woningen aan alle woningzoekenden en niet via een lijst of de balie van Welbions. Dit kan via de woonkrant, maar wellicht beter via de internetpagina. Toewijzing van de woningen kan gebeuren volgens het principe ‘wie het eerst komst, die het eerst maalt’, maar ook loting zou een passend volgordecriterium kunnen zijn.

5.4

Houd de urgentieregeling tegen het licht Om een meer betrouwbare, transparante en doeltreffende urgentieregeling te krijgen, hebben Welbions, Twinta Wonen en de gemeente al aangegeven de urgentieregeling tegen het licht te willen houden. Uitgangspunten daarbij zijn dat de urgentieregeling door Welbions wordt opgesteld en uitgevoerd en dat deze niet te streng mag zijn of tot onaanvaardbare hardheid mag leiden; een ‘sociaal urgentiebeleid’ wordt nagestreefd. De aandacht moet hierbij naar ten minste drie onderdelen uit gaan: 1) de regels, 2) de wijze van beoordeling en verlening en 3) de informatievoorziening. Regels De urgentiecommissie van Welbions en Twinta Wonen behandelt de urgentieaanvragen. Hierbij wordt gebruikgemaakt van de urgentiewijzer, waarin de voorwaarden voor urgentie zijn vastg elegd. De huidige regels worden niet als vaag beoordeeld; ze zijn goed toepasbaar. Wel zal bij de

De bakens verzetten

24

herziening de vraag opnieuw moeten worden beantwoord wanneer er sprake is van een acuut woonprobleem en wat we onder urgente situaties verstaan. Het herijken van de criteria dus. Behalve het herijken van de criteria kan ook worden gekeken naar de verschillende vormen van urgentie die mogelijk zijn: A2-, A3- of A4-urgentie, medische urgentie, B-urgentie of herstructureringsurgentie. De verschillende vormen maken de huidige regeling ingewikkeld en verwarrend voor woningzoekenden. Het onderscheid tussen 2, 3 of 4 jaar extra inschrijftijd – of juist niets omdat de aanvrager al veel inschrijftijd heeft – is soms moeilijk uit te leggen. Dit bleek eens te meer tijdens de werkconferentie. Het is de vraag in hoeverre dit de steun en het vertrouwen in 20 het urgentiebeleid bevordert. Er is overigens een goede reden om te werken met die verschillende vormen van urgentie en dan in het bijzonder de variant waarin extra inschrijftijd wordt toegekend. Die heeft te maken met het feit dat voorrang geen doel op zich is, maar een middel om sne ller een woning te krijgen. In de Hengelose woningmarkt is daar niet altijd absolute voorrang voor nodig, maar vo lstaat vaak het geven van wat extra inschrijftijd. En soms is de huidige inschrijftijd van de aanvrager al voldoende. Waarom een woningzoekende dan absolute voorrang geven (voor alle woningen)? De positie van urgenten wordt dan meer verbeterd dan feitelijk nodig is; zij kunnen de voorrangsverklaring dan bovendien gebruiken om wooncarrière te ma ken. Dat is aan andere woningzoekenden niet goed uit te leggen. Een denkbaar alternatief voor de huidige urgentieregeling is een vorm waarin wel alleen abso21 lute voorrang (bemiddeld en niet bemiddeld) kan worden toegekend . Een belangrijk voordeel van deze variant is dat deze relatief eenvoudig en goed uit te leggen is. Iemand met een voorrangsverklaring krijgt dan altijd voorrang op andere woningzoekenden. Met die urgentieverkl aring zoeken zij zelf naar een woning. De vrijheid en verantwoordelijkheid ligt dan in eerste instantie bij de woningzoekende zelf. Mocht je willen voorkomen dat mensen de voorrangsverkl aring gebruiken om wooncarrière te maken, dan kun je deze koppelen aan een urgentie- of woningprofiel. Een dergelijk profiel bepaalt op welk type woning de voorrangsverklaring van toepassing is. Bij een herstructureringsurgent is de urgentie dan alleen van toepassing op bijvoo rbeeld vergelijkbare woningen. Bij iemand met een medische indicatie volgt het zoekprofiel dan uit de gebruikseisen als gevolg van de medische beperking of situatie. Ook kun je aan de absolute urgentie (met zoekprofiel) de voorwaarde koppelen dat weigeren leidt tot intrekking van de urgentie om ‘winkelgedrag’ te voorkomen. Voor sommige urgente woningzoekenden is zelf 22 zoeken geen optie, voor die mensen ligt bemiddelen meer voor de hand . Die ruimte zal een urgentieregeling dus wel moeten bieden. Tijdens de koersbepaling is de zorg uitgesproken dat het aantal urgenten zal toenemen – zeker gezien de toekomstige sloop- en nieuwbouwplannen (zie 5.5). Daardoor kan het risico ontstaan dat ‘gewone’ woningzoekenden nauwelijks aan bod komen, of dat populaire (eengezins) woningen allemaal naar urgenten gaan. Indien dit zich voordoet, kan worden overwogen een deel van die woningen te labelen, zodat woningzoekenden voor die woning niet gebruik kunnen 23 maken van hun urgentieverklaring. Voor wat betreft de regels zal het bij de herziening van de urgentieregeling dus met name gaan om de volgende vraag: gaan we door met de variant waarin extra inschrijftijd wordt toegekend of kiezen we voor een variant met absolute voorrang onder voorwaarden ?

20

21 22

23

Bovendien kan het gebeuren dat de A-urgenties fictieve inschrijftijd als het ware in het systeem pompen, waardoor de cijfers over benodigde inschrijftijd aan zeggingskracht verliezen. Ook deze variant zien we veel in de praktijk. Het kan gaan om mensen uit instellingen, maar ook herstructureringskandidaten die niet tijdig zelf andere woonruimte kunnen vinden. Welbions past dit al toe in de praktijk.


25

Beoordeling en verlening Hoe helder en eenduidig regels ook zijn, urgentieverlening vraagt altijd om een nieuwe, unieke afweging. Het vertrouwen in die afweging is van groot belang voor de steun voor de urgenti eregeling. Deze afweging is nu in handen van de urgentiecommissie van Welbions en Twinta Wonen. Op zichzelf is dat niet vreemd of ongebruikelijk; zij zijn immers verantwoordelijk voor de uitvoering van de woonruimteverdeling en de urgentieregeling. Wel brengt deze werkwijze een nadeel met zich mee, namelijk de afwezigheid van de mogelijkheid bezwaar aan te tekenen 24 tegen een besluit van de urgentiecommissie. Er zijn twee vervolgstappen denkbaar die kunnen bijdragen aan verdere betrouwbaarheid, transparantie en doeltreffendheid van de urgentieverlening. De eerste is het maken van afspraken over het inwinnen van extern advies. In de urgentieregeling kun je opnemen dat bij een medische aanvraag een artsenverklaring of een verklaring van het CIZ of de GGD noodzakelijk is. In andere gevallen kunnen dat de sociale dienst zijn, de politie of vanuit Welbions of Twinta Wonen zelf. Je kunt ook kiezen voor een variant waarin deze partijen desgevraagd advies geven aan de urgentiecommissie. Het is raadzaam hierover zaken vast te leggen in de nieuwe urgentieregeling. De tweede denkbare vervolgstap is de instelling van een externe urgentiecommissie. Deze b ehandelt urgentieaanvragen onafhankelijk en zelfstandig (maar kan daarbij vanzelfsprekend wel advies inwinnen). Bij een externe urgentiecommissie ligt een mogelijkheid om bezwaar aan te tekenen voor de hand (bijvoorbeeld via regionale klachtencommissie, een commissie van bindend advies of beroep via de kantonrechter). Inmiddels hebben Welbions, Twinta Wonen en de gemeente het voornemen uitgesproken een onafhankelijke urgentiecommissie op te richten. Deze vervolgstappen dragen bij aan een meer onafhankelijke en betrouwbare uitvoering van de urgentieregeling. Informatievoorziening Weinig onderdelen in de woonruimteverdeling bieden zozeer voer voor discussie als de urgentieregeling, niet inde laatste plaats onder woningzoekenden . Beelden over ‘urgenten die alle mooie woningen krijgen’ zijn snel gecreëerd en in de praktijk maar moeilijk te weerleggen. Voor een belangrijk deel is dit te verklaren door onbekendheid met de regels en de specifieke situaties van woningzoekenden die een voorrangsverklaring krijgen. Aan het tweede is niet zoveel te doen, aan het eerste wel. Het is raadzaam dat Welbions (in samenwerking met de gemeente en Twinta Wonen), zodra de regels en werkwijze voor urgentieverlening zijn aang epast, hierover naar buiten treedt. Dit kan via voorlichtingsmateriaal en WooninfoHengelo.nl, maar ook door middel van lokale media, bewonersavonden of via de huurdersorganisaties. Voor voldoende vertrouwen in een eerlijke en rechtvaardige urgentieverlening moet die info rmatie niet alleen gaan over de regels en voorwaarden, maar ook over de wijze van verlening en de bezwaarmogelijkheden.

5.5

Maak tijdig afspraken over de herstructureringsopgaven Door de aanstaande sloop- en nieuwbouwplannen zal de druk op de woningmarkt toenemen, waarschijnlijk met name op de eengezinswoningen. In paragraaf 4.2.2 is het klassieke dilemma geschetst tussen draagvlakverwerving bij herstructurering (onder andere door middel van u r-

24

Ter vergelijking: bij een urgentieregeling die is vastgelegd in de huisve stingsverordening zijn de besluiten van de urgentiecommissie beschikkingen, tegen welke bezwaar en beroep in publiekrechtelijk zin mogelijk is.

De bakens verzetten

26

gentieverlening) enerzijds en het beperken van verdringing van reguliere woningzoekenden anderzijds. De opgave is om de druk op de woningmarkt zo goed mogelijk te verdelen en de herstructureringsopgave zo voorspoedig mogelijk te laten verlopen. Hiervoor is het van belang dat in het kader van het sociaal plan afspraken over de herhuisve sting van herstructureringskandidaten worden gemaakt. Dit gaat niet alleen over de vraag of zij kunnen (en willen) terugkeren in hun oude woning of buurt. Met betrekking tot de woonrui mteverdeling gaat het ook om de vraag op welke wijze zij een andere woning krijgen. Diverse varianten zijn mogelijk. Denk hierbij aan bemiddeling, absolute voorrang, voorrang met een zoekprofiel of extra inschrijftijd. Vanzelfsprekend is de relatie tot andere vormen van urgentie hierin een belangrijke factor. De planning en fasering van de herstructureringsopgave kunnen bijdragen aan het beperken van de druk die deze met zich meebrengt. Welbions gaf eerder aan te willen zoeken naar de juiste afstemming tussen de herstructureringsopgave, het strategisch voorraadbeleid en het verkoopbeleid. Ook hier liggen mogelijkheden om de pijn te verzachten. Het is raadzaam dat Welbions en de gemeente in de aanloop naar de herstructurering nauw contact hebben over de vormgeving ervan. Tijdens de koersbepaling gaven zij al aan deze opgave ‘aan de voorkant’ gezamenlijk te willen benaderen. Zie hiervoor ook paragraaf 5.7.

5.6

Labels en criteria alleen waar en wanneer nodig Om de transparantie van en keuzevrijheid in de woonruimteverdeling te bevorderen, geven Welbions, Twinta Wonen en de gemeente de voorkeur aan het zo min mogelijk stellen van regels. Dit betekent niet dat er helemaal geen passendheidscriteria worden gebruikt. Welbions blijft gebruikmaken van labels voor jongeren, 55+ers en WMO -indicatie. Wel is het de moeite waard nog eens goed naar de huur-inkomenstabel te kijken. Zeker gezien de aanstaande norm met betrekking tot de toewijzing van sociale huurwoningen aan mensen met een inkomen o nder de €33.000. Uitgangssituatie is dat Welbions en Twinta Wonen in staat zijn deze norm te halen met, bij voorkeur, zo min mogelijk labeling. Alleen labelen waar nodig dus. Duidelijk is geworden dat er één groep woningzoekenden is die in een kwetsbare positie zit of dreigt te komen. Dat zijn de gezinnen. Grote huishoudens zijn aangewezen op grote woningen, die vaak populair zijn. In tegenstelling tot klein e huishoudens kunnen zij in alle redelijkheid niet kiezen voor een kleinere woning. Juist die eengezinswoningen komen beperkt vrij en dre igen met het verkoopprogramma en de herstructureringsopgave nog schaarser te worden. Daarom is het raadzaam dat Welbions de positie van deze groep goed in de gaten houdt en, indien nodig, een deel van deze woningen reserveert voor grote huishoudens.

5.7

Verbeter de informatievoorziening over de woonruimteverdeling “Als verhuurder kun je het in de ogen van woningzoekenden nooit helemaal goed doen”, zo viel 25 te horen in de slotdiscussie tijdens de werkconferentie. Dit was de spijker op zijn kop. Zo lang er sprake is van schaarste zullen we regels nodig hebben voor de verdeling van woonr uimte. En zo lang er regels zijn, zullen sommige woningzoekenden meer kans op een woning maken dan anderen. De woonruimteverdeling gaat precies over de vraag wie dat moeten zijn en waarom. De woonruimteverdeling gaat over het maken van die keuzes. De steun voor een woonruimteverdelingssysteem staat of valt bij de betrouwbaarheid en transparantie ervan. Niet alleen onder woningzoekenden, maar ook onder beleidsmakers, ve rhuurmedewerkers en bestuurders. Voor die betrouwbaarheid is goede informatievoorziening 25

Werkconferentie Woonruimteverdeling in Hengelo, 26 mei 2010.


27

cruciaal; informatie tijdens het zoeken van een woning, maar evengoed over het functioneren van het systeem. Informatie voor woningzoekenden Met de komst van WooninfoHengelo is veel verbeterd in de informatievoorziening voor w oningzoekenden. Woningzoekenden, Twinta Wonen, Welbions en de gemeente delen deze mening. Het aanbod is via internet te bekijken, er wordt veel informatie over de woningen gegeven, door middel van selectiecriteria kun je gericht zoeken en bij het reageren wordt aangegeven aan welke voorwaarden je moet voldoen. Ook worden de spelregels uitgebreid uitgelegd. Toch zijn hier nog wel kleine aanpassingen denkbaar. Zo worden in de advertenties de normen voor bijvoorbeeld woningbezetting wel weergegeven, maar de huur -inkomensnormen niet. De huur-inkomenstabel is op internet en in de woningkrant apart weergegeven. Die onvolledigheid bij de voorwaarden kan leiden tot onduidelijkheid voor de woningzoekenden. Het in de w oningadvertentie weergeven van de grenzen met betrekking tot inkomen is dan ee n stap vooruit. De klantvriendelijkheid zou in de toekomst verder kunnen worden vergroot door woningzo e26 kenden informatie te geven over de benodigde inschrijftijd (indicatief) . Ook is het mogelijk via een opgegeven zoekprofiel woningzoekenden te attenderen op beschikbaar aanbod. Het zijn voorbeelden van kleine wijzigingen in het model, die de klantvriendelijkheid en het gebruik sgemak ervan kunnen vergroten. Informatie over het functioneren van het systeem Meningen over de woonruimteverdeling zijn niet zelden gebaseerd op beelden, in plaats van op feiten. Tijdens de koersbepaling werd dat ook weer duidelijk: bijvoorbeeld bij de verhouding ingeschreven en actief woningzoekenden, het aantal verhuringen aan urgenten of de slechte positie van starters door oplopende inschrijftijden. Dit soort beelden zijn een slechte bodem voor beleidsontwikkeling. Veel van die beelden komen mede voort uit onwetendheid en onbekendheid met het feitelijke functioneren van het woonruimteverdelingssysteem. Het ligt in de rede om ook aan die informatievoorziening iets te doen. Gelukkig kan dat. De kwartaalrapportages van WoningNet zijn een goede bron van informatie over de marktontwikkelingen. Ontwikkelingen in het aanbod, slaagkansen en marktposities, benodigde inschrijftijd, toewij zingsresultaten, aantal verhuringen aan urgenten of aan mensen uit instellingen, weigeringen: ze worden per kwartaal in beeld gebracht. Het is raadzaam dat Welbions, de gemeente en Twinta Wonen die informatie met regelmaat 27 met elkaar delen en duiden. Het gezamenlijk monitoren van marktontwikkelingen is een b elangrijke basis voor beleidsontwikkeling en sturing in de uitvoering. Regelmatig overleg over operationele en meer structurele ontwikkelingen bevordert bovendien dat op handen zijnde ingrepen ´aan de voorkant´ worden besproken en afgestemd. Dit komt de uitvoering ten goede. Naast het gebruik van deze informatie tussen gemeente en corporaties zou Welbions hiermee ook verder naar buiten kunnen treden. Kengetallen kunnen bijvoorbeeld periodiek op de int ernetpagina worden geplaatst om woningzoekenden te informeren. Om raadsleden en stakeho lders op de hoogte te houden kunnen deze cijfers ook gebruikt worden. Je zou zelfs kunnen overwegen deze groep één keer per jaar uit te nodigen, om elkaar bij te praten over marktontwikkelingen; Welbions zou niet de eerste corporatie zijn die zoiets doet. 26

27

WoningNet ontwikkelde al eens een slaagkansmodule, waarmee woningzoekenden hun kans op een woning kunnen inschatten. Welbions is momenteel in samenwerking met WoningNet bezig een b etrouwbaar databestand op te bouwen waarmee iets soortgelijks kan worden ontwikkeld. Het voornemen is uitgesproken een marktmonitor per kwartaal (huur en koop) uit te brengen.

De bakens verzetten

28

5.8

Leg afspraken vast Deze koersnotitie is het resultaat van een gezamenlijk traject van de gemeente Hengelo, Twinta Wonen en Welbions. Over de uitgangspunten en koers voor de woonruimteverdeling bestaat overeenstemming. Die bestaat ook over de rolverdeling. Welbions, Twinta Wonen en de g emeente maken afspraken over de doelen en uitgangspunt en van de woonruimteverdeling. De precieze regels en uitvoering is aan de partijen d ie hiertoe het best geëquipeerd zijn: de corporaties. De uitgangspunten en rolverdeling zijn in 2008 al vastgelegd in het Convenant Wonen tussen de gemeente en Welbions. In feite hebben Welbions en de gemeente hiermee voor een belangrijk deel vorm gegeven aan hun samenwerking. Met de instelling van de Partiële Regionale Huisvestingsverordening 2009 in de regio Twente is de Hengelose verordening uit 1994 komen te vervallen. Dat betekent dat het convenant tussen Welbions en de gemeente de belangrijkste basis is voor de samenwerking op het gebied van wonen. De aanstaande Huisvestingswet biedt de gemeente Hengelo alleen de mogelijkheid woonrui mteverdelingsregels te stellen via de regionale verordening. De gemeente heeft aangegeven dat hier niet de voorkeur naar uitgaat. Dat geldt evenzeer voor de corporaties. Gezien de gewenste rolverdeling maken partijen liever onderling afspraken over de doelen en uitgangspunten van de woonruimteverdeling en is de uitvoering in handen van de corporaties. Binnen afzienbare tijd zal in Hengelo begonnen worden met het maken van nieuwe prestatiea fspraken. Die gaan over meer dan woonruimteverdeling. Het is het overwegen waard (de doelen van) de woonruimteverdeling onderdeel te maken van deze afspraken. Dit kan gaan over alg emene zaken als uitgangspunten en rolverdeling, maar ook over concrete doelen als het perce ntage toewijzingen aan de doelgroep. Het uitspreken, bevestigen en vastleggen van de afspraken met betrekking tot de woonruimteverdeling zal er aan bijdragen dat de woonrui mteverdeling – nu en in de toekomst – op koers blijft.


De woonruimteverdeling op koers

Recommend Documents