Woonruimteverdeling 2014 SallandWonen

Woonruimteverdeling 2014 SallandWonen


April 2015

Inhoud Samenvatting

1

1. Inleiding

2

2. Woningzoekenden 2.1 Ontwikkeling woningzoekenden 2.2 Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst 2.3 Woningzoekenden 2.4 Zittende huurders

3 3 3 4 5

3. Verhuringen 3.1 Aantal verhuringen 3.2 Doelgroep verhuringen

6 6 6

4. Kansen op de woningmarkt 4.1 Inschrijfduur & zoektijd 4.2 Slaagkans

9 9 10

5. Reacties & aanbiedingen 5.1 Reactiegraad 5.2 Nieuwbouw 5.3 Aanbiedingen

11 11 12 12

6. Betaalbaarheid 6.1 Zorg over betaalbaarheid 6.2 Huurprijs 6.3 Energielabel 6.4 Toewijzingen

13 13 13 13 14

7. Conclusies

15

Bijlagen Bijlage 1: verklarende woordenlijst Bijlage 2: actief woningzoekenden naar kern Bijlage 3: reacties, zoektijd en inschrijfduur 2014

SAMENVATTING

TABEL 1: KENGETALLEN 2010/2014

2010

2011

2012

2013

2014

Verhuringen (woningen, incl. nieuwbouw)

373

369

475

690

461

Aantal verhuringen excl. nieuwbouw

326

339

357

456

409

6.2

6.5

6.8

8.7

7.5

220

252

380

518

415

58

67

78

72

88

989

946

1.055

1.096

876

% actief van totaal aantal inschrijvingen

13

12

13

13

9

Gemiddelde inschrijfduur bij acceptatie (in jaren)

4,2

5

4,5

4,5

4,4

3,8

3,5

3,0

10

11

Aantal verhuringen in % bezit

1

Aantal reguliere verhuringen % reguliere verhuringen Aantal actief woningzoekenden

Mediaan inschrijfduur bij acceptatie (in jaren) Gemiddelde zoektijd (in maanden) Gemiddeld aantal reacties % verhuisgeneigdheid

39

32

26

20

20

5

5

5

4

3

45

45

38

36

Acceptatiegraad 2

Slaagkanspercentage

32

Inschrijvingen en woningzoekenden  Eind 2014 kennen wij 876 woningzoekenden (ingeschreven en reagerend op aanbod in 2014).  68% van de woningzoekenden is woonachtig in het werkgebied van SallandWonen. De groep woningzoekenden van buiten de gemeenten is groeiend. Verhuringen  In 2014 hebben we 461 nieuwe huurders aan woonruimte geholpen. Het aantal verhuringen in de bestaande markt is ten opzichte van 2013 afgenomen met 10%.  Het aantal gehuisveste urgenten is gedaald van 25 naar 9.  63% van de nieuwe huurders is alleenstaand. Kansen op de woningmarkt  De gemiddelde zoektijd bedraagt in 2014 11 maanden.  De gemiddelde inschrijfduur bij woningtoewijzing is vergelijkbaar aan vorig jaar (van 4,5 naar 4,4 jaar). De mediaan (de middelste waarneming bij rangschikking naar grootte) is gedaald van 3,5 naar 3,0 jaar.  De senior heeft door toewijzing op basis van inschrijfduur een sterke positie. Populariteit  Het gemiddeld aantal reacties is gelijk beleven aan 2013: 20 reacties per advertentie.  Seniorenwoningen zijn opnieuw niet populair.  Ook in 2014 zien we veel weigeringen: de acceptatiegraad bedraagt 45%.  De verhuisgeneigdheid onder huurders neemt af.

Toewijzen  

1 2

74% van de nieuwe verhuringen is gedaan aan huurtoeslagontvangers. 49% van deze groep heeft in 2014 een volgens het ministerie passende woning toegewezen gekregen. Exclusief nieuwbouw en bedrijfsonroerend goed Herberekening cijfers 2012/2013 op basis van aangescherpte definitie


1

1. INLEIDING RESULTATEN 2014 WIJZIGINGEN TOEWIJZINGSBELEID

In deze rapportage blikken we terug op de resultaten van de woonruimteverdeling in 2014. Met behulp van deze jaarlijkse rapportage volgen we de ontwikkelingen op de sociale huurmarkt en kijken we of er aanleidingen zijn om het (toewijzings)beleid aan te passen. Wijzigingen 2014 Woningen worden toegewezen met behulp van het aanbodmodel. Toewijzing gebeurt hierbij op basis van inschrijfduur, tenzij sprake is van urgentie. In 2014 is de wijze waarop de woningen worden aangeboden aangepast:  Het aanbod wordt alleen nog digitaal gepresenteerd via de website en Facebook. Door het digitaal aanbieden kan er elke werkdag nieuw aanbod zijn voor woningzoekenden.  Bij het aanbod worden meer foto's getoond, ook van de binnenzijde van de woning, zodat de woningzoekende bewuster de keuze kan maken om wel of niet te reageren.  Bij bepaalde, minder populaire, woningen die te huur staan worden groepsbezichtigingen gehouden. Niet alleen weten woningzoekenden snel of ze in aanmerking komen voor de woning, maar voor ons betekent dit ook meer kans op aaneengesloten verhuren. 2015 In 2014 hebben wij het toewijzingsmodel (aanbodmodel) geëvalueerd. Op basis van de jaarlijkse rapportages is besloten om naast de huidige manier van woningtoewijzing ook loting te introduceren. Dit om jongeren en spoedzoekers zonder urgentie meer kansen te geven op de huurmarkt. Ook gaan we een bijdrage vragen voor inschrijving en jaarlijkse verlenging. In 2015 worden deze wijzigingen ingevoerd. Invloeden van buiten Naast eigen beleidskeuzes in de toewijzing van woningen, worden we ook geconfronteerd met maatregelen van de overheid. De regering is van plan om in 2015 de passendheidstoets opnieuw te introduceren en extra ruimte te bieden om middeninkomens te huisvesten. Deze maatregelen zullen, 3 na vaststelling herziene woningwet , in 2015 gaan gelden. Ook ontwikkelingen op het gebied van wonen en zorg hebben invloed op de woonruimteverdeling. Mensen met een lichte zorgvraag komen sinds 2013/2014 niet meer in aanmerking voor een plek in een verzorgingshuis of instelling. Men zal dus langer zelfstandig moeten blijven wonen. Tot slot is het goed te vermelden dat de economische crisis, die in 2014 tegen het einde lijkt te lopen, ook effecten heeft gehad op de sociale huurmarkt en het (verhuis)gedrag van huurders en woningzoekenden. Opbouw rapportage De rapportage begint met informatie over het aantal woningzoekenden en er wordt ingezoomd op de samenstelling van deze groep. Vervolgens worden de verhuringen over 2014 in kaart gebracht, waarna in hoofdstuk 4 naar inschrijfduur en slaagkans gekeken wordt. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de populariteit van het woningbezit (reactiegraad). In hoofdstuk 6 kijken we naar de betaalbaarheid en de passendheid van de toewijzingen. Het rapport wordt afgerond met een conclusie.

3

De wet is aangenomen in de kamer en wordt per 1 juli 2015 van kracht, de ingangsdatum van de passendheidstoets wordt nog vastgesteld via een AMvB. Woonruimteverdeling 2014 SallandWonen

2

2. WONINGZOEKENDEN MINDER ACTIEF WONINGZOEKENDEN EENPERSOONSHUISHOUDEN DOMINEERT

2.1 Ontwikkeling woningzoekenden Om in aanmerking te komen voor een huurwoning kunnen huishoudens zich inschrijven bij SallandWonen. Eind 2014 staan 9.399 huishoudens geregistreerd. Een geregistreerd huishouden is pas woningzoekend op het moment dat ze actief zijn op de woningmarkt. Van de ruim 9.000 inschrijvers zijn er 876 actief op zoek naar woonruimte (1 of meerdere reacties in het afgelopen jaar), een daling van 20% ten opzichte van 2013. In 2015 starten wij weer met het jaarlijks opschonen van ons registratiesysteem en vragen wij een kleine vergoeding voor de jaarlijkse verlenging (€ 10,- per jaar). Grafiek 1: ontwikkeling woningzoekenden ontwikkeling aantal actief woningzoekenden periode 2008-2014 1200 1000 800 600 400 200 0 2009

2010

2011

2012

2013

2014

2.2 Inschrijvers en woningzoekenden naar herkomst 79% van de ingeschreven huishoudens komt uit het werkgebied van SallandWonen. Bij de actief woningzoekenden is deze groep minder sterk vertegenwoordigd (68%). Hieruit kunnen we concluderen dat ook dit jaar de woningzoekenden van buiten de gemeenten in verhouding actiever zijn in de zoektocht naar een woning. In bijlage 2 is een overzicht terug te vinden van de actief woningzoekenden per kern over de jaren 2011 tot en met 2014. Tabel 2: inschrijvingen en woningzoekenden naar gemeente Totaal Gemeente Raalte Gemeente Olst-Wijhe Overige gemeenten


Inschrijvingen 9.399 5.105 2.322 1.972

Woningzoekend 876 388 210 278

% Actief 9 8 9 14

3

Tabel 3 geeft per woonplaats aan waar in 2014 de woningzoekenden vandaan komen (plaatsen met meer dan 5 actief woningzoekenden). Ook dit jaar komt 10% van de woningzoekenden uit de steden Deventer of Zwolle. Tabel 3: plaatsen > 5 inwoners ‘actief’ Huidige woonplaats Raalte Olst Wijhe Heino Deventer Zwolle Heeten

Aantal actief 2014 273 124 83 56 47 38 22

Huidige woonplaats Marienheem Lemelerveld Luttenberg Apeldoorn Dalfsen Nieuw Heeten Rotterdam

Aantal actief 2014 13 8 8 7 6 6 6

2.3 Woningzoekenden In deze paragraaf kijken we naar de groep inschrijvers die actief is op de huurmarkt. In welke leeftijdscategorie vallen de 876 actieve huishoudens en hoe ziet de samenstelling van het huishouden er uit. Huishoudsamenstelling Tabel/diagram 4: actief woningzoekenden naar huishouden 5%

13%

13%

Eenoudergezin Eenpersoonshuishouden

10%

Gezin met kinderen Gezin zonder kinderen Meerpersoonshuishouden

59%

8.2 Ontwikkeling actief woningzoekenden

2012

2013

Eenoudergezin

143

159

113

-29%

Eenpersoonshuishouden

636

608

515

-15%

85

103

89

-14%

158

179

111

-38%

33

47

48

+2%

Gezin met kinderen Gezin zonder kinderen Meerpersoonshuishouden overig

2014 Ontwikkeling 2013/2014

Alle groepen laten een daling zien, met uitzondering van de groep meerpersoonshuishoudens overig. Eenpersoonshuishoudens blijven onverminderd de sociale huursector domineren: 59% van de actief woningzoekenden is alleenstaand (in 2013 56%).


4

Leeftijd Tabel/diagram 5: actief woningzoekenden naar leeftijd

5%

7%0% 12%

< 23 23 t/m 30

8%

31 t/m 54 55 t/m 64

35%

65 t/m 74

33%

> 74 onbekend

9.2 Ontwikkeling actief woningzoekenden

2012

2013

< 23

143

153

105

-31

23 t/m 30

398

393

307

-22

31 t/m 54

302

340

293

-14

55 t/m 64

62

69

66

-4

65 t/m 74

71

65

46

-29

> 74

78

67

59

-12

1

9

0

onbekend

2014 Ontwikkeling 2013/2014

De groep 23 tot en met 30 jaar is sterk vertegenwoordigd en bestaat naar verwachting grotendeels uit starters op de woningmarkt. Zoals tabel 6 laat zien bestaat de populatie actief woningzoekenden volgens opgaaf voor 46% uit starters en 54% uit doorstromers. Tabel 6: actief woningzoekenden naar type 2012

2013

2014

Ontwikkeling 2013/2014

Starter

521

495

406

-18%

Doorstromer

534

601

470

-22%

2.4 Zittende huurders Van de huidige huurders meten wij de verhuisgeneigdheid. 3% van de zittende huurders reageerde in 2014 op het aanbod huurwoningen. Sinds 2013 zien we een daling van dit percentage. Hierbij moet opgemerkt worden dat alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen gemeten wordt. Kijkend naar de verhuisreden dan zien we dat het aantal huurders dat doorstroomt naar een seniorenwoning of verhuisd vanwege een zorgbehoefte of in een zorgcentrum gaat wonen is afgenomen ten opzichte van 2013.


5

3. VERHURINGEN DALING AANTAL VERHURINGEN MINDER URGENTEN GEHUISVEST

3.1 Aantal verhuringen In 2014 verhuurden we 461 woningen, waarvan 52 bij oplevering van nieuwbouw. Hoewel het aantal verhuringen in de bestaande markt ten opzichte van 2013 is afgenomen met 10%, blijven we dit jaar boven het meerjarig gemiddelde (gemiddeld 377 verhuringen per jaar over de afgelopen vijf jaren). Tabel 7: verhuringen naar jaartal en type 2011

2012

2013

2014

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

Aantal

%

252

67

380

78

518

72

415

88

42

12

39

8

25

3

9

2

Overig

82

21

70

14

179

25

46

10

Totaal

376

489

722

470

7

14

17

9

Regulier Urgent

Waarvan garages en bog Waarvan garages en bog nieuwbouw Totaal woningen Waarvan nieuwbouw Waarvan bestaande voorraad Aantal verhuringen bestaand in % bezit (= mutatiegraad)

15 369

475

690

461

30

118

234

52

339

357

456

409

6.5

6.8

8.7

7.5

Verhuringen ‘overig’ Onder verhuringen ‘overig’ vallen naast verhuringen aan bijzondere doelgroepen als statushouders en vrouwenopvang ook verhuringen die via directe bemiddeling aan zorgvragers worden verhuurd, zie tabel 8. Tabel 8: overige verhuringen naar categorie

Overige verhuringen Zorgvragers (via zorgorganisatie) Statushouders en vrouwenopvang Woningruil Garage en bedrijfsonroerend goed Herstructurering Overig Totaal

8 19 7 9 2 1 46

3.2 Doelgroep verhuringen In hoofdstuk 2 hebben we gekeken naar de samenstelling van de populatie ‘actief woningzoekenden’. In deze paragraaf kijken we naar de nieuwe huurders: hoe ziet het huishouden er uit qua samenstelling, leeftijd en inkomen. De cijfers in de tabellen geven het aandeel/percentage weer van het totaal aantal verhuringen in het betreffende jaar. Hierbij is alleen gekeken naar de reguliere verhuringen via het aanbodmodel (415 in 2014).


6

Grafieken 9 t/m 11: percentage verhuringen naar huishouden/leeftijd/inkomen verhuringen naar huishoudsamenstelling 70 60 50

1 persoons

40

2 persoons

30

meerpersoons

20 10 0 2012

2013

2014

verhuringen naar leeftijd 35 30 25 20 15 10 5 0

2012 2013 2014 tot 23 23 jaar t/m 30

31 t/m 54

55 65 tm 75 en t/m 74 ouder 64

verhuringen naar inkomen 80 onder grens huurtoeslag

60

grens huurtoeslag grens EU > grens EU (€ 34.678)

40 20 0 2012

2013

2014

Toewijzingsnorm EU Sinds 2011 is SallandWonen gehouden aan de Europese regelgeving. Dat betekent dat wij ten minste 90% van onze woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens moeten toewijzen aan huishoudens met een verzamelinkomen van maximaal € 34.678,-. Het percentage toewijzingen van huurders met een jaarinkomen lager dan € 34.678,- is 94,8%. Overlastklachten Als gevolg van de extramuralisatie en de besparingen in de zorg verwachten we vaker dan in het verleden te maken krijgen met kwetsbare burgers die zelfstandig moeten wonen. Vaak is er slechts beperkt begeleiding voorhanden. We gaan daarom ook jaarlijks in deze rapportage kijken naar de klachten die wij binnenkrijgen over woongedrag (tabel 12).


7

Tabel 12: Overzicht overlastmeldingen

Tuinonderhoud Problematisch woongedrag Geluidsoverlast Huisdieren Drank/drugs Vervuiling Overig Totaal

Aantal 152 104 115 45 12 20 63 511

2013 Percentage 30 20 23 9 2 4 12

Aantal 112 102 97 57 11 35 60 474

2014 Percentage 24 22 20 12 2 7 13

Vergeleken met 2013 is er geen groot verschil in aantal en type klachten. Alleen bij tuinonderhoud zien we een daling. Kijken we over meerdere jaren, dan zien we wel een ontwikkeling in het aantal meldingen over problematisch woongedrag. Er zijn hierover, vergeleken met 2011, meer klachten binnengekomen (2011: 38/ 2012: 132). Veel van deze klachten worden veroorzaakt door zelfstandig wonende huurders met psychische problemen. De meeste huurders ontvangen begeleiding in het zelfstandig wonen van een instelling.


8

4. KANSEN OP DE WONINGMARKT ZOEKTIJD 11 MAANDEN ALS SENIOR MEESTE KANS

4.1 Inschrijfduur en zoektijd Het toewijzingssysteem waarbij wordt toegewezen op basis van inschrijfduur maakt dat veel huishoudens al jaren ingeschreven staan voordat ze op zoek gaan naar een woning. De inschrijfduur bij toewijzing laat een grote spreiding zien (van 0 tot 266 maanden). Gemiddeld staat men bij toewijzing 4,4 jaar ingeschreven. Dit cijfer geeft echter geen beeld van de periode die de woningzoekende daadwerkelijk op zoek is naar een andere woning. Daarom rapporteren we ook over de daadwerkelijke zoektijd (moment eerste reactie tot woningtoewijzing). Gemiddeld bedraagt deze zoektijd 11 maanden. Een gemiddelde kan vertekenend werken. Daarom is ook de mediaan (middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte) en de modus (waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend) weergegeven.

Inschrijfduur Tabel 13: inschrijfduur nader uitgewerkt Inschrijfduur bij toewijzing (jaren) Gemiddeld

Mediaan

Modus

2014

4,4

3,0

0,9

2013

4,5

3,5

1,0

2012

4,5

3,8

4,0

Zoektijd Tabel 14: zoektijd nader uitgewerkt Zoektijd (in maanden)

SallandWonen

Raalte

Olst-Wijhe

Gemiddeld

Mediaan

Modus

2014

11

6

1

2013

10

7

1

2014

11

6

1

2013

11

7

1

2014

10

7

1

2013

8

5

1

Zoektijd en inschrijfduur naar woningtype en wijk De inschrijfduur en de zoektijd zijn binnen het huidige toewijzingssysteem onlosmakelijk met elkaar verbonden, immers: zonder opgebouwde inschrijfduur zal de zoektijd veelal langer zijn.


9

De groep woningzoekenden die met spoed een woning zoekt en niet (langer) in aanmerking komt voor urgentie heeft met de huidige toewijzingssystematiek beperkte kans op een woning. Daarnaast vormt de hoge inschrijfduur bij toewijzing voor jongeren een aandachtspunt. Met ingang van 1 maart 2015 wijzen wij een deel van ons aanbod toe via loting, om de kansen voor beide groepen te vergroten. De inschrijfduur en zoektijd varieert per woningtype en wijk, in bijlage 3 staat een overzicht van de gemiddelden per hoofdkern. 4.2 Slaagkans Bij de slaagkans zetten we het aantal verhuringen af tegen het totaal aantal reagerenden. We hebben dit jaar een verfijning aan kunnen brengen in de berekening van de slaagkans. Zo wordt nu alleen 4 nog gekeken naar het aantal huishoudens dat passend reageert . De gemiddelde slaagkans bedraagt 5 in 2014 36% en is daarmee ligt afgenomen ten opzichte van vorig jaar (38%) . Hierbij moet opgemerkt worden dat het reactiegedrag van de woningzoekenden bepalend is voor de kans van slagen. Inschrijfduur bepaalt de volgorde van toewijzing van een woning. Omdat men vanaf 18 jaar kan inschrijven, hebben jongeren een achterstand ten opzichte van andere leeftijdsgroepen. Dit zien we ook terug in de slaagkansen per leeftijdscategorie. Deze kansen stijgen naarmate men ouder is, de senior heeft daarmee een sterke positie op de woningmarkt. Grafiek 15: slaagkans naar leeftijdscategorie 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% < 23 jaar

23 t/m 30 jaar

31 t/m 54 jaar

55 t/m 64 jaar

65 t/m 74 jaar

75 en ouder

4

Passend qua huishoudsamenstelling, leeftijd en inkomen. Om een goed vergelijk te kunnen maken tussen de jaren zijn ook de gegevens over 2012 en 2013 herberekend op basis van de aangescherpte definitie. 5


10

5. REACTIES & AANBIEDINGEN REACTIEGRAAD STABILISEERT VEEL WEIGERINGEN

5.1 Reactiegraad Aan de hand van de reactiegraad bepalen we hoe populair een bepaald woningtype of plaats is. We veronderstellen hierbij dat een gewilde woning meer reacties oplevert. Kanttekening die hierbij vooraf gemaakt moet worden is dat de reactiegraad samenhangt met het aanbod: minder aanbod, betekent vaak meer reacties. Daarnaast zal een deel van de woningzoekenden, die op voorhand al inschat dat hij/zij geen kans maakt, een reactie achterwege laten. De reactiegraad heeft in de afgelopen jaren een daling laten zien. In 2014 zet deze daling niet door, we zien in dit jaar hetzelfde aantal reacties als in 2013. 6

Tabel 16: reactiegraad

Reactiegraad

2011

2012

2013

2014

32

26

20

20

Het aantal reacties varieert sterk per type en gemeente. De reactiegraad in de gemeente Olst-Wijhe ligt al vier jaar rond hetzelfde niveau (dit jaar gemiddeld 15 reacties, vorig jaar 16). In Raalte zien we het aantal reacties afnemen, van 44 in 2011 naar 23 in 2013 en 2014. De dalende trend bij het aantal reacties op eengezinswoningen zien we in 2014 omslaan naar een voorzichtige stijging. Grafiek 17: reactiegraad naar woningtype 70 60 50 40 30 20

2011

10

2012 2013

Gemeente Olst-Wijhe

6

Eengezinswoning 0 Treden

Eengezinswoning

Appartement Zonder Lift

Appartement Met Lift

Eengezinswoning 0 Treden

Eengezinswoning

Appartement Zonder Lift

Appartement Met Lift

0

2014

Gemeente Raalte

Exclusief nieuwbouw


11

Middeldure huursegment We hebben in 2014 vier appartementen verhuurd in het duurdere segment (boven de huurtoeslaggrens). Gemiddeld kwam er 1 reactie per advertentie. In 2014 zijn we ook begonnen met de werving van kandidaten voor twee eengezinswoningen in het dure segment. De reactiegraad bedroeg hier gemiddeld 2,5. Populariteit Zagen we in 2012 nog regelmatig advertenties met meer dan 80 reacties, in 2014 komen op de populaire woningen maximaal 50 tot 60 reacties (eengezinswoningen Raalte). De woningen waar weinig tot geen reacties op binnen komen zijn, zonder uitzondering, seniorenwoningen (verspreid over werkgebied). Aanleunwoningen De reactiegraad bij de aanleunwoningen is gedaald van gemiddeld 7 in 2013 naar 4 in 2014. Dagelijks en digitaal aanbod Sinds het derde kwartaal van 2014 zijn we overgestapt van wekelijks naar het dagelijks aanbieden van woningen. Het derde kwartaal laat qua reactiegraad geen grote afwijkingen zien. In het vierde kwartaal zien we de reactiegraad wel dalen, maar op dat moment was het aanbod ook groter. Het afschaffen van de woningadvertenties in de krant heeft voor een groot deel van de doelgroep geen noemenswaardige problemen opgeleverd. Bij klanten die zelf of in de directe omgeving geen toegang hebben tot internet (veelal senioren), zoeken we samen naar een oplossing. 5.2 Nieuwbouw In 2013 was er een piek met 696 verhuurde woningen, veroorzaakt door de oplevering van het grote aantal nieuwbouwwoningen. Was in 2013 nog veel inspanning nodig om de nieuwbouwwoningen te verhuren, de projecten opgeleverd in 2014 zijn beide voor oplevering volledig verhuurd. 5.3 Aanbiedingen Zodra de reactietermijn is gesloten wordt de woning aangeboden aan de kandidaat met de hoogste inschrijfduur. De woningzoekende kan vervolgens de woning bezichtigen en krijgt de keus de woning te accepteren of te weigeren. Aan het weigeren van een woning zijn geen sancties verbonden. Om de woningen te verhuren moeten wij veel kandidaten per woning benaderen: 55% van de aanbiedingen werd geweigerd. Meestal weigert de huurder, maar in sommige gevallen hebben wij de kandidaathuurder geweigerd omdat het inkomen niet passend of bekend was of omdat de woning niet passend was.


12

6. BETAALBAARHEID ZORG BETAALBAARHEID 90% GROENE VERHURINGEN

6.1 Zorg over betaalbaarheid Betaalbaarheid is een thema waar veel over gesproken is in 2014. Ook bij SallandWonen maken wij ons zorgen over dit thema, een zorg die wij delen met onze huurders en verschillende belanghouders. Om meer inzicht te krijgen in de betaalbaarheidsproblematiek in Salland hebben wij, samen met 7 collega corporaties, een onderzoek laten uitvoeren . Conclusie van dit onderzoek is dat betaalbaarheidsproblemen vooral voor komen bij samenwonenden tot de AOW-leeftijd en gezinnen. De problemen komen het meest voor bij huurtoeslaggerechtigden. Middeninkomens hebben bij een woning met een huur tot de liberalisatiegrens over het algemeen geen betaalbaarheidsproblemen. Naar schatting 9% van onze huurders moet bezuinigen op de basisbehoeften volgens de NIBUD normen. Nog eens 9% houdt niet voldoende over voor sociale participatie (denk aan vakantie, sport). De uitkomsten van het onderzoek zijn meegenomen in de actualisatie van ons portefeuilleplan. Hierin hebben wij uitgesproken bij meer woningen de huur te begrenzen op de voor de huurtoeslag relevante grenzen, waarbij we ook rekening houden met het energieverbruik van de woning. In 2015 werken we dit verder uit, waarbij we ook rekening moeten houden met de maatregelen van de overheid op dit vlak (zie 6.4). In dit hoofdstuk verkennen we enkele items uit de woonruimteverdeling die een relatie hebben met de betaalbaarheid. We kijken hierbij naar de 424 reguliere verhuringen (inclusief nieuwbouw en urgenten). 6.2 Huurprijs Tabel 18 geeft een overzicht van het aantal verhuringen naar huurklasse over 2013 en 2014. Tabel 18: verhuringen naar huurklasse Huurklasse in euro’s (prijspeil 2014) t/m 389,05 389,06 t/m 556,82 556,83 t/m 596,75 596,76 t/m 699,48 > 699,48 Gemiddelde huur

2013 Aantal 53 221 72 195 2

2013 % 10 40 13 36 1 € 529,-

2014 Aantal 36 159 66 159 4

2014 % 8 38 16 37 1 € 562,-

SallandWonen vindt het van belang dat de huurprijs van een woning in relatie staat tot de geboden kwaliteit. Huurharmonisatie is een instrument dat wij daarvoor inzetten. Wanneer een woning wordt geharmoniseerd, dan wordt de huurprijs na huuropzegging verhoogd tot het gewenste huurprijsniveau. Met huurharmonisatie probeert SallandWonen een betere relatie te leggen tussen de huurprijs en de kwaliteit van de woning. De huur van de aangeboden woningen bedroeg in 2014 gemiddeld € 562,-. In 2013 was dit € 529,-. 8 Vergelijken we dit met landelijke cijfers (bron: Woonbond ) dan zien we dat de gemiddelde huurprijs van de aangeboden woningen rond het landelijk gemiddelde ligt. Ten opzichte van landelijke cijfers bieden we meer woningen aan in het betaalbare segment (met een huurprijs tot en met € 596,75). Wij hebben in 2014 62% verhuurd in dit segment (eerste kwartaal 2015 68%), landelijk ligt dit aandeel volgens de Woonbond op 57%.

7

8

Onderzoek betaalbaarheid Noordwest-Overijssel, Atrivé, 2014. Woonbondig 3, april 2015


13

6.3 Energielabel Naast de huurprijs is de energieprestatie van de woning een betaalbaarheidselement waar wij als corporatie invloed op hebben. Sinds medio 2012 brengt SallandWonen de woningen bij mutatie naar een groen energielabel. Dit heeft er in geresulteerd dat 90% van de verhuringen ‘groen’ is (A, B of C label). In tabel 28 een overzicht van de verhuringen in 2013 en 2014 naar energielabel. Tabel 19: verhuringen naar energielabel Energielabel

Aantal 2013

A of A+ B C D E F G Onbekend Indicatie gemiddelde woonlasten per maand (huur en woongebonden energieverbruik)9

141 89 233 37 22 6 0 15

% naar energielabel 2013 26 16 43 7 4 1 0 4 € 599

Aantal 2014 96 110 177 24 10 0 0 7

% naar energielabel 2014 23 26 42 6 2 0 0 2 € 635

De toename van de gemiddelde woonlast per maand wordt voor een groot deel veroorzaakt door het type vastgoed dat is aangeboden. In 2013 hebben we veel appartementen (zonder lift) aangeboden, waar het energieverbruik fors lager is dan bij een eengezinswoning. 6.4 Toewijzingen In april 2013 is de toewijzingstabel gewijzigd, met als gevolg dat de groep woningzoekenden met een 10 inkomen tot € 34.678 op het gehele woningaanbod kan reageren . Wij hebben hiervoor gekozen om zo de keuzevrijheid voor de verschillende inkomensgroepen te vergroten en nieuwbouw en gerenoveerde woningen voor huurtoeslagontvangers niet uit te sluiten. Een hogere huur wordt hier vaak gecompenseerd door een lagere energierekening. De betaalbaarheid hangt naast huur af van het energielabel en het bestedingspatroon van de huurder. Middels informatieverstrekking ondersteunen wij woningzoekenden in het maken van keuzes. Als wij signaleren dat een kandidaat huurder met een laag inkomen kiest voor een woning met hoge woonlasten, dan wijzen wij daar de huurder op. De uiteindelijke keus ligt bij de huurder zelf. Met ingang van de herziene woningwet zal dit veranderen. Passend toewijzen De minister stelt voor om met ingang van de nieuwe woningwet ook de passendheidstoets te (her)introduceren. Elke corporatie moet hierbij 95% van de huurtoeslaggerechtigde huishoudens een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens toewijzen (in 2014: respectievelijk € 556,- voor 1 en 2 persoonshuishoudens en € 596,- voor 3 of meerpersoonshuishoudens). De minister stelt voor om de corporaties hiervoor een gewenningsperiode van 3 jaar te geven. Een meerderheid van de kamer, waaronder de regeringspartijen, is echter voor een directe invoering in 2015. Cijfers passendheid SallandWonen 74% van de nieuwe verhuringen in 2014 is gedaan aan iemand met recht op huurtoeslag. Het gemiddelde inkomen van de nieuwe huurders bedroeg in 2014 € 18.500 (in 2013 € 20.500). SallandWonen heeft in 2014 aan 49% van de huishoudens met een inkomen binnen de doelgroepgrenzen van de huurtoeslag een betaalbare woning toegewezen (passend volgens de nieuwe passendheidstoets). Dat percentage ligt 46%-punt onder de nieuwe passendheidsnorm.

9

Huur bij aanvang overeenkomst, energielasten op basis gegevens VABI (verbruik op basis huishoudomvang van 2,2 personen = gemiddelde nederlandse huishoudgrootte 2013). 10 Voor huishoudens tot 23 jaar gelden andere voorwaarden Woonruimteverdeling 2014 SallandWonen

14

7. CONCLUSIES 2014 DRUK WONINGMARKT NEEMT NIET TOE IN SALLAND VERHUISGENEIGDHEID NEEMT AF BETAALBAARHEID BLIJFT PUNT VAN AANDACHT

SallandWonen heeft de afgelopen jaren veel gebouwd. De druk op de huurmarkt is daardoor, ondanks de economische crisis, niet opgelopen. In 2014 hebben geen grote wijzigingen plaatsgevonden ten opzichte van 2013. De daling van het aantal verhuringen heeft geen effect gehad op de wachttijden en het aantal reacties. Druk woningmarkt neemt niet toe in Salland De grote nieuwbouwprojecten in 2012 en 2013 hebben gezorgd voor beweging op de woningmarkt. In 2014 zien we de wachttijden niet toenemen, ook al zijn er minder woningen verhuurd. Het aantal verhuringen in het bestaande bezit zit ruim boven het meerjarig gemiddelde. Het aantal actief woningzoekenden is afgenomen in vergelijking met voorgaande jaren. Het is echter nog te vroeg om te concluderen of deze trend doorzet. Er zijn veel ontwikkelingen die hier een rol in spelen. We zien dat huurders terughoudend zijn in het maken van een verhuisstap. Dit kan te maken hebben met ons streefhuurbeleid, waardoor huurders bij een verhuisstap vaak een hogere huur gaan betalen. Maar ook onzekerheden ten aanzien van werk en inkomen en economisch herstel maakt huurders behoudend. Tot slot zal ook het feit dat huurders met een hoog inkomen niet langer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning bijdragen aan een lagere verhuisgeneigdheid. Inkomens vanaf € 43.000 kunnen sinds 2011 niet langer een sociale huurwoning bij ons huren. De verwachting was dat populariteit van de duurdere huur hiermee zou toenemen. Wij zien dit echter niet terug in de verhuurcijfers. De markt voor dit huursegment is op dit moment in Salland beperkt in omvang. Mensen met een lichte zorgvraag komen niet meer in aanmerking voor een plek in een verzorgingshuis. Op basis van de verhuurcijfers kunnen we stellen dat deze groep niet uitwijkt naar een aanleunof seniorenwoning, maar vooralsnog blijft wonen in de huidige woning. Zorg betaalbaarheid De stijgende huurprijs in combinatie met diverse bezuinigingen vanuit de overheid maakt dat betaalbaarheid een zorg blijft. Dit wordt bevestigd door de uitkomsten van het woonlastenonderzoek. Dit onderzoek geeft ons inzicht in welke groepen het financieel lastig hebben om rond te komen en welke delen van het bezit aandacht vragen ten aanzien van woonlasten. Passend toewijzen In 2013 hebben we aanpassingen doorgevoerd in de toewijzingstabel. Deze aanpassingen vergroten de keuzemogelijkheden voor de doelgroep. De overheid draait deze beslissing door herinvoering van de passendheidstoets nu terug. SallandWonen zet kanttekeningen bij de maatregelen zoals nu voorgesteld door de minister. De passendheidstoets kijkt niet naar woonlasten en beperkt de keuzevrijheid van de huurder (circa de helft van de nieuwe huurders kiest op dit moment voor een woning die onder de nieuwe regels niet als passend gezien wordt). De maatregelen zetten een rem op de verduurzaming van woningen. Ingrepen gericht op het isoleren van woningen leveren namelijk een hogere huur op, maar vaak ook lagere netto woonlasten.


15

Wijzigingen toewijzingsmodel In 2014 zijn ervaringen opgedaan met groepsbezichtigingen en hebben wij de informatieverstrekking bij woningadvertenties uitgebreid. Dit heeft niet geresulteerd in een afname van het aantal weigeringen. Het afschaffen van de woningadvertenties in de krant heeft voor een groot deel van de doelgroep geen noemenswaardige problemen opgeleverd. Klanten die zelf of in de directe omgeving geen toegang hebben tot internet (veelal senioren) bieden wij zoveel mogelijk ondersteuning. Loting De uitkomsten van de rapportage bevestigen opnieuw het belang om de kansen van starters en spoedzoekers te vergroten. In 2015 gaan wij via loting hiermee ervaring opdoen. Verdieping Er spelen veel ontwikkelingen op het gebied van woningtoewijzing. Dit maakt het jaarlijks monitoren van de gevolgen hiervan op de lokale woningmarkt belangrijk. In 2015 zoeken we naar aanleiding van de rapportage verdieping voor de volgende onderwerpen:  Afname verhuisgeneigdheid: o in het klantenpanel gaan we in gesprek over achtergronden; o we brengen in kaart op welke manier we het zelfstandig blijven wonen in de huidige (eengezins)woning verder kunnen ondersteunen;  Lage acceptatiegraad: we blijven zoeken naar maatregelen die er aan bij kunnen dragen om het aanhoudend hoge aantal weigeringen naar beneden te brengen;  Introductie loting: in 2015 starten we met loting, we monitoren of dit de gewenste effecten heeft voor starters en spoedzoekers; Daarnaast blijft in 2015 betaalbaarheid één van de belangrijkste items. De uitkomsten van het woonlastenonderzoek zijn meegenomen in de actualisatie van ons portefeuilleplan. Hierin hebben wij uitgesproken bij meer woningen de huur te begrenzen op de voor de huurtoeslag relevante grenzen, waarbij we ook rekening houden met het energieverbruik van de woning. In 2015 werken we dit verder uit, waarbij we ook rekening moeten houden met de maatregelen van de overheid ten aanzien van de passendheidstoets.


16

BIJLAGEN 1. VERKLARENDE WOORDENLIJST 2. ACTIEF WONINGZOEKENDEN NAAR KERN 3. REACTIES, ZOEKTIJD EN INSCHRIJFDUUR 2014


17

Bijlage 1: Verklarende woordenlijst Aanbodmodel: Model voor woonruimteverdeling waarbij de verhuurder adverteert met de vrijkomende woningen, woningzoekenden kunnen (na inschrijving) reageren op de advertenties. De toewijzing gebeurd vervolgens op basis van inschrijfduur. Aandachtsgroep: Tot de beleidsmatige doelgroep (aandachtsgroep) worden huishoudens gerekend die op grond van hun inkomen in aanmerking komen voor huurtoeslag. Aftoppingsgrenzen: De Wet op de huurtoeslag (Wht) kent een zogeheten aftoppingsgrenzen per huishoudsamenstelling. De huur boven de voor het huishouden geldende aftoppingsgrens wordt niet of slechts gedeeltelijk vergoed door de huurtoeslag. In 2014 ligt deze grens op € 556,- voor 1 en 2 persoonshuishoudens en op € 596,- voor 3 of meerpersoonshuishoudens. BOG: Bedrijfsonroerend goed Doorstromer: Doorstromers wonen al in een zelfstandige woning en zijn of gaan op zoek naar een andere zelfstandige woning. Na verhuizing komt hun woning vrij voor een ander huishouden. Ingeschrevenen: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven. Inkomenscategorieën (prijspeil 2014): Onder grens huurtoeslag: Eenpersoonshuishouden < 65 jaar < € 21.600 Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar < € 21.600 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar < € 29.325 Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar <€ 29.400 Grens huurtoeslag – grens EU Eenpersoonshuishouden < 65 jaar > € 21.600 en < € 34.678 Eenpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 21.600 en < € 34.678 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar € 29.325 < € 34.678 Meerpersoonshuishouden ≥ 65 jaar € 29.400 < € 34.678 > grens EU Inkomen groter dan € 34.678 (ongeacht leeftijd/huishoudsamenstelling) Inschrijfduur: Aantal maanden (jaren) dat men ingeschreven staat als woningzoekende bij SallandWonen (en haar rechtsvoorgangers). Mediaan: Middelste waarneming in de waarden bij rangschikking naar grootte. Modus: Waarde met de hoogste frequentie/meest voorkomend. Mutatiegraad: Aantal verhuringen (exclusief nieuwbouw) in percentage van het bezit (aan begin periode) Passief ingeschreven: Ingeschrevenen die in het afgelopen jaar niet gereageerd hebben op het woningaanbod. Portefeuilleplan: Binnen het portefeuilleplan worden de ondernemingsdoelstellingen vertaald naar doelen voor het vastgoed. Het plan geeft antwoord op de vraag hoe de wensportefeuille er over 10 a 15 jaar uitziet. Reactiegraad: Bij de reactiegraad wordt gekeken naar het aantal reacties dat binnenkomt op de advertenties van vrijkomende woningen. De reactiegraad zegt iets over de populariteit van het complex bij de huidige woningzoekenden. Reactiegraad: aantal reacties in betreffende periode / aantal advertenties in betreffende periode. Reguliere verhuring: verhuring gedaan aan regulier woningzoekenden (exclusief urgenten en bijzondere doelgroepen). Slaagkans: Aantal woningzoekenden dat in de betreffende periode een woning heeft verkregen via het aanbodmodel of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden die niet ook al hebben gereageerd, uitgedrukt als een %. Hierbij wordt alleen gekeken naar het aantal goede reacties (passend qua huishoudgrootte, leeftijd en inkomen). Starter: Starters bewonen geen zelfstandige woning en zijn op zoek naar de eerste zelfstandige huisvesting. Starters laten geen zelfstandige woonruimte achter voor een ander huishouden. Verhuisgeneigdheid: De verhuisgeneigdheid geeft aan in hoeverre de huidige huurders uit een complex geneigd zijn te verhuizen. Deze indicator is niet volledig, aangezien alleen de potentiële uitstroom naar een andere woning van SallandWonen gemeten kan worden (uitstroom naar particuliere huur, huur buiten werkgebied SallandWonen en uitstroom naar de koopsector wordt hiermee niet gemeten). Verhuisgeneigdheid: (aantal actief verhuisgeneigde doorstromers / aantal VHE) * 100. Woningzoekenden: Natuurlijke personen die bij SallandWonen staan ingeschreven en in betreffend jaar 1 of meerdere keren gereageerd hebben op het woningaanbod. Zoektijd: Verschil (in maanden) tussen moment eerste reactie en ingangsdatum huurcontract. Afkortingen Egw: eengezinswoning 0-treden: eengezinswoning met slaapkamer en badkamer op begane grond AML: appartement met lift AZL: appartement zonder lift


18

Bijlage 2: Aantal actief

11

woningzoekenden naar kern

Gemeente

Kern

Raalte

Raalte

356

394

356

273

Heino

66

105

70

56

Heeten

33

31

34

22

Luttenberg

8

14

13

8

Marienheem

9

18

11

13

13

10

17

2

Nieuw Heeten

7

8

3

7

Lierderhotlhuis

6

1

4

5

Laag Zuthem

3

7

5

2

Wijhe

95

98

132

80

Olst

78

74

89

99

Wesepe

2

6

7

3

Boskamp

8

7

11

18

Welsum

3

1

2

0

Den Nul

7

6

15

7

Herxen

1

5

7

3

Broekland

Olst-Wijhe

11

actief 2011

actief 2012

actief 2013

Actief 2014

1 of meerdere (passende) reacties in betreffende periode


19

12

Bijlage 3: Reacties, zoektijd en inschrijfduur 2014 nb: reactiegraad is exclusief nieuwbouw / zoektijd en inschrijfduur inclusief nieuwbouw.

Raalte (kern) Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning

Gemiddeld aantal reacties 26

Gemiddelde zoektijd (in maanden) 26

Gemiddelde inschrijfduur (in jaren) 3,5

Minimale inschrijfduur (in jaren) 2,4

23

22

2,8

2,8

23

9

5,1

1,6

34

11

4,6

0,5

Seniorenappartement

6

11

8,2

0,1

Grondgebonden seniorenwoning

5

10

4,9

0,1

Appartement alle leeftijden Eengezinswoning

Heino Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning





geen verhuringen 31

13

3,7

3,7

23

20

4,3

0,7

Seniorenappartement

1

3

1

0


3

11

2,4

0


Wijhe Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning





5

1

1,6

1,6

10

11

3,9

0,1

22

14

3,7

0,6

Seniorenappartement

2

6

4,8

0


6

10

5,8

0,3


12

reactiegraad is exclusief nieuwbouw 2014 (inclusief nieuwbouw 2013 dat nog in 2014 verhuurd is (individueel), overige indicatoren inclusief nieuwbouw (en exclusief urgenten) Woonruimteverdeling 2014 SallandWonen

20

Olst Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning





Geen verhuringen 14

10

4,7

0,3

21

12

3,1

0,3

Seniorenappartement

4

5

8,1

0,3

Grondgebonden seniorenwoning 23-40 jaar

4

3

1,5

0,9

11

2

4,8

4,7


Kleine kernen Jongerenwoning (tot 23 jaar) Starterswoning

Gemiddeld aantal reacties Geen verhuringen 12

Appartement alle leeftijden Eengezinswoning Seniorenappartement Grondgebonden seniorenwoning

Gemiddelde zoektijd (in maanden)

Gemiddelde inschrijfduur (in jaren)

Minimale inschrijfduur (in jaren)

9

1,3

0,1

Geen verhuringen 14

6

2,9

0,1

5*

1

7,1

0

2

4

2,3

0,1

*exclusief de aanleunwoningen Stevenskamp bedraagt het gemiddeld aantal reacties bij seniorenappartementen in de kleine kernen <1 en zoektijd/wachttijd 0


21

Woonruimteverdeling 2014 SallandWonen

Recommend Documents