Verslag belanghouders bijeenkomst SallandWonen 22 september 2011
Inleiding Directeurbestuurder Ed Penninks heet alle aanwezigen van harte welkom en dankt hen voor hun aanwezigheid. Het programma van vanmiddag is het informeren van belanghouders over de visienota van SallandWonen, de resultaten van de belanghouders enquête en het betrekken van belanghouders bij de uitwerking van de strategische doelen naar activiteiten. Dat doen we in de vorm van een investeringsspel.
Presentatie resultaten belanghouders enquête Belanghouders benoemen in de enquête het onderling contact met SallandWonen en de mate van invloed als volgt: - ‘Het contact met SallandWonen is goed. Mate van invloed kan beter.’ (uitzondering: gemeenten in verband met de prestatieafspraken) - Toelichting gemeenten en zorg: ‘Informatie-uitwisseling mag constructiever, tijdig en structureler. Meer initiatief door SallandWonen is nodig.’ - Toelichting Plaatselijke Belangen en diversen: ‘Toezeggingen worden niet altijd gerealiseerd, contact mag meer.’ - ’We zien meerwaarde in het contact met SallandWonen vanwege relevante informatie, middelen en netwerk om doelen te behalen.’ - ’Samenwerking is nodig om doelen, producten en diensten te realiseren.’ Belanghouders zien de onderlinge rolverdeling als volgt: • Gemeenten: zelf het initiatief nemen of in samenwerking met SallandWonen • Zorgpartijen, Plaatselijk Belangen en overige belanghouders: het initiatief ligt bij SallandWonen en wij hebben een adviserende en samenwerkende rol. De belangrijkste thema’s volgens belanghouders zijn: 1. Ouderenhuisvesting 2. Wonen en Zorg (woonservicegebieden, scheiden wonen en zorg, domotica, enz 3. Huisvesting van / zorg voor kwetsbare doelgroepen 4. Leefbaarheid in de kernen (inclusief maatschappelijk vastgoed) 5. Betaalbaar, toegankelijk en gevarieerd woningaanbod (herstructurering, woningbouwprogramma) 6. Duurzaamheid
Pagina: 2 van 2
Presentatie visienota SallandWonen Ed Penninks presenteert de vernieuwde visie van SallandWonen. De visie, missie, speerpunten en strategische doelstellingen van SallandWonen voor de komende vier jaar zijn beschreven in een visienota. Belanghouders hebben de nota voorafgaand aan de bijeenkomst ontvangen. De hoofdlijnen van de visienota worden gepresenteerd tijdens de bijeenkomst. De visie van SallandWonen is: Ruimte voor wonen en leven op het platteland… in de vitale gemeenten Raalte en Olst-Wijhe, die zich mede kenmerken door goede en betaalbare woningen, en een woonmilieu dat leefbaar is en kansrijk voor verschillende doelgroepen. De missie van SallandWonen is: SallandWonen is een maatschappelijk gedreven plattelands corporatie in Raalte en Olst-Wijhe. Wij leveren goede betaalbare woningen en dragen bij aan plezierige woonmilieus. Daartoe bieden wij innovatieve en duurzame oplossingen en werken we graag samen met andere partijen. Wij zijn er speciaal voor mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien. Er zijn 4 speerpunten geformuleerd voor SallandWonen: 1. 2. 3. 4.
Klantgedreven Duurzame voorraad Vitale kernen Bedrijfsmatige organisatie
Investeringsspel Belanghouders spelen een investeringsspel waarbij ze een denkbeeldig bedrag kunnen investeren in uiteenlopende projecten. We spelen dit spel om kennis te maken met elkaars overwegingen en daarbij te zoeken naar een prettige duurzame relatie. De aanwezige belanghouders zitten verspreid over een aantal tafels van hun eigen keuze, er staat één speerpunt met projecten per tafel centraal. Nadat iedereen het budget over de verschillende projecten heeft verdeeld, praten we samen over de gemaakte overwegingen. De MT-leden zijn gespreksleider aan tafel. Onderstaand wordt per speerpunt beschreven welke projecten volgens belanghouders de voorkeur hebben en wat hun overwegingen daarbij zijn. Daarnaast worden de overige thema’s die zijn besproken benoemd.
1. Speerpunt Duurzame Voorraad 1.1 Projecten Duurzame voorraad Belanghouders hebben het grootste bedrag geïnvesteerd in de volgende projecten: • Meer renovatie, minder nieuwbouw
• • •
Nultreden woningen KoopGarant Cradle to cradle materialen
Meer renovatie, minder nieuwbouw Belanghouders hebben een groot bedrag geïnvesteerd in het project meer
Pagina: 3 van 2
renovatie en minder nieuwbouw. Belanghouders adviseren SallandWonen om te investeren in het ‘groen’ renoveren van het bestaand bezit, dit zijn investeringen in energetische maatregelen ter behoeve van duurzaamheid. Daarnaast adviseren belanghouders om niet te investeren in nieuwbouw. Renoveren is een duurzame investering en wordt minimaal terugverdiend waardoor de huurder meeprofiteert van de investeringen. De laatste 4 jaar is er door SallandWonen veel geïnvesteerd in het opplussen van woningen en weinig geïnvesteerd in nieuwbouw projecten. Belanghouders vinden dit een goede ontwikkeling. Belanghouders adviseren SallandWonen om bij renovatieprojecten te beoordelen welk pakket het beste ingezet kan worden op basis van de specifieke doelgroepen. Nieuwbouw woningen worden momenteel niet tot weinig verkocht waardoor leegstand ontstaat, dit heeft een negatief effect op de vitaliteit in de wijk. Nultreden woningen Belanghouders zien meerwaarde in het investeren in nultreden woningen, zowel voor het verversen van het bezit als het bevorderen van de doorstroming. Nultreden woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen, zoals startende gezinnen en senioren. Op deze manier creëer je een passende voorraad. Belanghouders adviseren SallandWonen om een deel van de eengezinswoningen in Olst-Wijhe om te zetten naar kleinere woningen. Dit om te voorzien in de behoefte van de oudere jongeren (startende gezinnen) die terug verhuizen naar de grotere kernen Olst-Wijhe en Raalte. Belanghouders vinden dat SallandWonen moet inspelen op deze ontwikkeling door betaalbare woningen te bouwen voor senioren en starters om zo de doorstroming te bevorderen. KoopGarant Belanghouders adviseren SallandWonen te focussen op creatieve koopconstructies, zoals Koopgarant. Belanghouders vinden het belangrijk dat SallandWonen woningen verkoopt aan starters voor een reële prijs. Met de opbrengst van de verkoop kunnen nultreden woningen worden gebouwd. Eigen woningbezit is steeds belangrijker voor het bevorderen van de vitaliteit in de (kleine) kernen omdat een eigen woning beter wordt onderhouden dan een huurwoning. Cradle to cradle materialen Belanghouders vinden het gebruik van cradle to cradle materialen belangrijk. SallandWonen maakt inmiddels gebruik van cradle to cradle materialen bij aardehuizen, dit zijn huurwoningen gemaakt van autobanden. 1.2 Overige thema’s Duurzame voorraad Energie neutraal Stakeholders hebben geen sterke voorkeur voor energie neutraal bouwen bij nieuw of renovatie. SallandWonen krijgt niet alle investeringen terug omdat de huur niet hoger mag zijn dan €650,- Belanghouders adviseren SallandWonen om een groot aantal woningen naar een C label of hoger te brengen, in plaats van slechts een klein aantal woningen naar een A of B label te brengen. Maatschappelijk vastgoed Belanghouders hebben relatief weinig geld geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed. Belanghouders vinden dat SallandWonen in beperkte mate moet bijdragen aan maatschappelijk vastgoed in de kernen. SallandWonen kan meerwaarde bieden bij maatschappelijk vastgoed vanwege haar kennis en expertise. Belanghouders adviseren SallandWonen om in het kader van de huidige
Pagina: 4 van 2
ontwikkelingen bij investeringen weinig risico te nemen. Het investeren in maatschappelijk vastgoed gaat vaak gepaard met hoge risico’s door een hoge onrendabele top. Aandachtspunt is dat de gemeente niet moet ‘verzaken’ en mee dient te investeren. De regels rond maatschappelijk vastgoed worden steeds strakker. Er dient een heldere definitie en afwegingskader te komen voor het investeren in maatschappelijk vastgoed. Het Groene Huis Belanghouders vinden het Groene Huis een goed initiatief. Volgens belanghouders dient Het Groene Huis vooral gericht te zijn op het voorlichten van bewoners over de mogelijkheden die er zijn en de besparingen die duurzaamheid oplevert op de lange en korte termijn. Wijziging van de huurwetgeving In het huidige systeem is het niet mogelijk de huur te baseren op de kwaliteit van de woning. Het zou goed zijn als het inkomen van de huurder is gekoppeld aan de kwaliteit van de woning om zo de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Passende woningvoorraad Belanghouders pleiten voor “voor elke beurs een woning”. Belanghouders adviseren SallandWonen om niet structureel alle woningen te verbeteren naar de beste kwaliteit. Te specifiek bouwen en inrichten van woningen vermindert de flexibiliteit van de voorraad. Belanghouders adviseren SallandWonen om levensloopbestendige woningen te ontwikkelen om in te spelen op de vergrijzing. Creatieve oplossingen voor duurzaamheid • Meer energiebesparing door huurders dient niet afgestraft te worden maar juist gestimuleerd.
•
Geef kopers duurzame materialen om zelf in hun woning te plaatsen (bijvoorbeeld zonnepanelen) als een vorm van korting. “Spannend om te zien hoe ver je daar mee kunt gaan als corporatie.”
•
Makelaars zitten normaliter hoog met hun taxatie, SallandWonen zou 10% korting moeten afspreken met makelaars.
Samenwerking Er bestaat een spanningsveld in de samenwerking tussen gemeenten en corporaties vanwege de afnemende financiële middelen en diffuse rolverdeling. De stelling is: “de corporatie kan het niet alleen.” Bijvoorbeeld bij het aanleggen van achterpadverlichting dient de corporatie actief de samenwerking te zoeken met de gemeente. Kerntaken Wat opvalt is dat de investeringen van belanghouders voornamelijk zijn gericht op de traditionele kerntaken van de corporatie, het beheren van de woningen.
2. Speerpunt Klantgedreven 2.1 Projecten Klantgedreven Belanghouders hebben het grootste bedrag geïnvesteerd in de volgende projecten: • Participatie
• •
Digitalisering - Social Media KoopGarant
Pagina: 5 van 2
• •
Eigen Vermogen Keuzevrijheid - Openingstijden
Participatie Belanghouders zien participatie in de breedste zin van het woord als belangrijkste project. Participatie wordt door belanghouders gezien als de kapstok voor alle andere activiteiten. Het is een pleidooi van belanghouders voor het optimaal luisteren naar huurders om te begrijpen wat huurders (en andere belanghouders) echt belangrijk vinden. Maximale participatie is luisteren naar de huurder, zodat de klant zich gehoord voelt. Om deze reden dient SallandWonen een goede organisatie op te bouwen die beleid formuleert op de ‘gehoorde participatie’. Digitalisering – Social Media Belanghouders vragen aandacht voor digitalisering, dit wordt gezien als een belangrijke trend waarbij SallandWonen niet achter kan blijven. Door middel van digitale toepassingen kan worden bespaard op de bedrijfskosten. Deze ‘winst' kan gebruikt worden voor maatwerk bij de klant thuis. Social Media wordt gezien als middel om participatie te bereiken. Social Media kan een vorm zijn om te luisteren naar huurders. Andere alternatieven dan Social Media kunnen ook goed werken, dit is afhankelijk van de specifieke doelgroep. Het digitale tijdperk heeft ook een keerzijde. Het risico is dat het face tot face contact verloren gaat. Het ‘oude vertrouwde’ dient behouden te blijven. Volgens de belanghouders van SallandWonen betekent klantgedreven werken: • Luisteren naar de huurder
• • • •
Maximaal gedreven worden door de klant Participatie is de basis en daarna volgt de rest (zoals openingstijden) vanzelf De essentie is om klantgedrevenheid vorm te geven binnen de organisatie Begin klein en werk dit verder uit binnen de organisatie
KoopGarant Koopgarant wordt gezien als een nuttig instrument zowel voor huurders als SallandWonen dat ingezet kan worden voor de hele woningvoorraad. KoopGarant biedt starters keuzemogelijkheden om door te stromen waardoor beweging op de woningmarkt ontstaat. Eigen Vermogen Bij verhuur het Eigen Vermogen aanspreken wordt door belanghouders gezien als een goed item dat kansen biedt. Er is relatief veel geld ingezet op dit project. Keuzevrijheid - Openingstijden Belanghouders verschillen van mening als het gaat om het bieden van keuzevrijheid voor de klant. De volgende opmerkingen voor en tegen zijn gemaakt: • Keuzevrijheid komt voort uit de focus op participatie
• •
Een deel van de belanghouders pleit voor meer keuzevrijheid voor huurders om de invloed van de klant bij de inrichting van zijn of haar huis te vergroten. Er bestaat een spanningsveld tussen de investeringsruimte van SallandWonen en het bieden van keuzemogelijkheden voor de huurder. Keuzevrijheid kost SallandWonen (te) veel financiële middelen.
Pagina: 6 van 2
• •
•
Bij meer keuzevrijheid biedt SallandWonen de huurder meer comfort, tegelijkertijd heeft dit negatieve effecten voor de volgende bewoner. Belanghouders hebben veel geld geïnvesteerd in het project openingstijden. Het aanpassen van de openingstijden op basis van de behoefte van de klant wordt als belangrijk ervaren. Belanghouders adviseren SallandWonen: ga efficiënter om met je middelen en pas waar mogelijk maatwerk toe.
2.2 Overige thema’s Klantgedreven Afwegingskader voor investeringen Het is noodzakelijk dat er een helder afwegingskader wordt opgesteld voor investeringen. Waarbij o.a. de volgende vragen worden gesteld: Wanneer en in welke mate accepteert SallandWonen onrendabele toppen? Voor welke specifieke doelgroepen wil SallandWonen investeren en onder welke voorwaarden? Een voorwaarde kan zijn, we investeren alleen als de gemeente mee investeert.
3. Speerpunt Vitale kernen 3. 1 Projecten Vitale kernen Belanghouders hebben het grootste bedrag geïnvesteerd in de volgende projecten: • Ouderen huisvesting
• • •
Jongeren huisvesting Passende woonomgeving (voorzieningen) zoals Kulturhus Jaarlijks overleg met partners
Ouderen en jongerenhuisvesting Belanghouders vinden het belangrijk dat jongeren en starters worden behouden voor de kernen. Daarnaast zijn belanghouders van mening dat ouderen gefaciliteerd moeten worden in hun woonbehoeftes. Speel in op de vergrijzing en de toename van senioren binnen de primaire doelgroep, dat is een externe ontwikkeling die we niet kunnen ontkennen. Belanghouders adviseren SallandWonen om het bestaand bezit aan te passen ter behoeve van ouderen en/of bij nieuwbouw rekening te houden met de behoeftes van ouderen. Zorg voor (zorg)toegankelijke gelijkvloerse woningen met een lift en extra brede deuren, etc Een veel voorkomende situatie is dat ouderen in te grote eengezinswoningen wonen maar niet verhuizen naar een kleiner appartement vanwege de toename in maandelijkse huur. Ondanks dat ouderen wel in een appartement met lift zouden willen wonen is er nu geen ‘incentive’ om door te stromen. Tegelijkertijd bestaat er een tekort aan woningen voor starters op de woningmarkt. Belanghouders adviseren SallandWonen: bouw of verbouw woningen voor ouderen zodat de ouderen doorstromen en er woningen vrijkomen voor starters. Het bevorderen van de doorstroming door:
• • •
Makkelijker kunnen switchen tussen type woningen; Het verstrekken van premies aan bewoners die er voor kiezen om te verhuizen, hierbij is de doelgroep ouderen in een eengezinswoning; KoopGarant inzetten als instrument.
Passende woonomgeving / Kulturhus Er is opvallend veel geld geïnvesteerd in een passende woonomgeving en het
Pagina: 7 van 2
investeren in voorzieningen. Belanghouders vinden het belangrijk dat SallandWonen investeert in een Kulturhus. Een ontmoetingsruimte is nodig voor het welzijn van mensen in de (kleine) kern. Vooral in de kleine kernen speelt het verenigingsleven nog een grote rol en hebben mensen behoefte aan een centrale ontmoetingsplek in het dorp. Via een zogenaamd Kulturhus kun je als corporatie bijdragen aan de vitaliteit in de kern en mensen behouden voor de kern. De focus zou moeten liggen op de kleine kernen in plaats van de grote kernen. Belanghouders adviseren SallandWonen om bij het investeren in een voorziening als een Kulturhus vooraf in kaart te brengen wat de doelgroep is en wat dit betekent voor de toegankelijkheid. Als het Kulturhus gericht is op mensen met een beperking dien je hier rekening mee te houden qua voorzieningen zoals een plek voor het plaatsen van scootmobiels, een traplift en brede deurposten. Belanghouders adviseren SallandWonen om de betreffende doelgroep(en) aan de voorkant te betrekken en te luisteren naar hun wensen en behoeftes. Tot slot wordt gewezen op het belang van heldere communicatie richting de doelgroep zodat zij geïnformeerd zijn en zich gehoord voelen. Jaarlijks overleg met partners Het jaarlijks overleg met partners wordt als belangrijk ervaren. Jaarlijks overleg tussen belanghouders is van groot belang voor de vitaliteit in de kern. Vanwege de afname in financiële middelen van alle partijen wordt samenwerking steeds belangrijker. 3.2 Overige thema’s Vitale kernen Samenwerking De deelnemers ervaren tijdens het investeringsspel dat de diverse partijen aan tafel (zorg, gemeenten en SallandWonen) een gezamenlijk doel hebben, namelijk de ondersteuning van de primaire doelgroep. De conclusie is dat het van belang is om helder te definiëren wat ieders rol is. SallandWonen zou meer kunnen participeren bij initiatieven van partners, niet als initiatiefnemer maar als participant, bijvoorbeeld bij het aanleggen van glasvezel in de kleine kernen. Belanghouders definiëren de meerwaarde van SallandWonen als een partij met relevante kennis en financiële middelen. Eigen verantwoording huurder en noaberschap Zelfverantwoordelijkheid is een mooi streven, maar dit is niet voor alle doelgroepen haalbaar. Bepaalde doelgroepen zijn niet aanspreekbaar op hun eigen verantwoordelijkheid. Deze kwetsbare groep krijgt het steeds moeilijker vanwege alle bezuinigingen en de verminderde focus op Welzijn. SallandWonen dient hier aandacht voor te hebben en beleid op te maken. Noaberschap (‘zorg voor je buren’) dient vernieuwde aandacht te krijgen en extra gestimuleerd te worden.
Plenair terugkoppelen Tijdens de plenaire terugkoppeling kwamen belanghouders samen in de mediaruimte waarbij de gespreksleiders een toelichting gaven op de gemaakte investeringen en de discussie die is gevoerd aan tafel. We voerden vervolgens een gesprek over de verschillen en overeenkomsten tussen de verschillende speerpunten en de gemaakte investeringen.
Pagina: 8 van 2
Afronding De conclusies van de middag worden met elkaar gedeeld. Tijdens het investeringsspel is een schat aan waardevolle informatie opgehaald. De uitkomsten van de bijeenkomst geldt als input voor het ondernemingsplan. Er wordt een ‘wensendocument van belanghouders’ opgesteld waarin staat welke activiteiten de voorkeur hebben – en dus kansrijk zijn bij de uitwerking van de strategische doelen naar activiteiten. In dit document houden we ook rekening met de status van de prestatieafspraken in de gemeenten Raalte en Olst-Wijhe. Ed Penninks voert het slotwoord en bedankt alle belanghouders voor hun enthousiasme en betrokkenheid. De geslaagde bijeenkomst wordt afgesloten met een klein diner.
