STUDENTENWONINGEN IN ‘DE BONGERD’ AMSTERDAM-NOORD ‘De eerste energiezuinige en milieuvriendelijke studentenwoning in Nederland’
1
STUDENTENWONINGEN
Project: “De Bongerd” Locatie: voormalig tuincomplex de Bongerd, Amsterdam- Noord. Omvang: - 212 eco- studentenwoningen op een oppervlak van ± 10.000 m2 Betrokkenen: - Stadsdeel Noord; Bram van Beek. - Projectbureau ‘De Bongerd’; Christel Willemsen en Jelle Prins - Consortium Eigen Haard, Van der Leij, BAM; naastgelegen terrein Plan: - Crux Ecosystems Rozenstraat 149 1016 NR Amsterdam +31 (0)20 5305498 Daniel Querido;
[email protected], 06-16110892 Sven Jaspers;
[email protected], 06-14405903- Stedebouw; DijkenCo Landschapsarchitect Tussen de bogen 60 1013 JB Amsterdam + 31 (0)20 6232256 Rob van Dijk
[email protected], 06-15080269
-
-
Eigenaar grond: - OGA Planning: - mogelijk: vergunning sep-dec 2011, bouwvoorbereiding feb-april 2012, start bouw april 2012. Geschatte totale projectkosten: - € 7.400.000,- euro
2
PROJECTBESCHRIJVING Het doel van het project is om op een milieuvriendelijke manier woningen voor studenten te realiseren op een deel van het voormalig tuinhuizencomplex ’ De Bongerd’. Dit deel, cluster 4b, van het terrein zal de komende jaren grotendeels onbebouwd blijven en dat biedt de mogelijkheid het te gebruiken voor studentenwoningen. Studentenwoningen. In deze periode wordt er weinig gebouwd, maar de vraag naar betaalbare studentenwoningen blijft onverminderd groot. Het bouwterrein ’ De Bongerd’ ligt op aanvaardbare afstand van de meeste in Amsterdam gevestigde studiecentra en is daardoor een geschikte locatie. Modellen. Er zijn vele varianten mogelijk van studentenwoningen. Voor dit ontwerp stellen we twee varianten voor. Ze zijn beide volledig zelfstandig, dwz. met eigen badkamer en keuken. De ene heeft een hoogte van 2,90 m en is bedoeld voor 1 persoon, de andere een hoogte van 4,2 m en is voor 2 personen geschikt. Het bouwoppervlak blijft gelijk. Schakelingsvormen. Het positioneren van de diverse woningen is een samenspel van zorgvuldig ruimtegebruik, veiligheid en esthetiek. De schakelingsvorm heeft ook enige invloed op de epc-waarde en op de stichtingskosten van een woning. In overleg met een ontwerper en de welstand zal voor een gunstige variant worden gekozen. Energieprestaties. De woningen zullen vanuit het gebruik van materialen en detaillering een hoge isolatiewaarde krijgen. Daarnaast is het wenselijk om doeltreffend de zgn. EPC waarde omlaag te brengen door goed te kijken naar warmteterugwinning en evt. warmteopslag. Aangezien het netwerk stadsverwarming in de omgeving aanwezig is, ligt het voor de hand hiervan gebruik te maken. Gericht zal gekeken worden naar het vasthouden van deze warmte via warmteterugwinning en accumulatie. Van de lage variant is een EPC-berekening gemaakt door Leever. Materialen. De huizen worden gebouwd van piepschuim, hout, glas en een beetje staal. Vanaf de buitenzijde is alleen hout en glas zichtbaar. De glasvlakken zijn niet te groot, waardoor niet te veel energie verloren gaat. Het hout, douglas fir, naaldhout, is in den beginne vrij rood van kleur, om na verloop van tijd grijs te kleuren. Het hout wordt met lijnolie behandeld, zodat de levensduur vergroot wordt en het hout meer diepte houdt. Ondanks het aanwezige hout is het totale glasoppervlak groter dan de minimumeis in het bouwbesluit. Dit is prettiger voor de bewoners, maar drukt de EPC-waarde. Er wordt uitgegaan van HR++ glas met UV filter. 3
Bouwmethodiek. De units zijn in een onconventioneel systeem opgebouwd. De fundamenten bestaan uit betonplaten van 1x1 meter of een veelvoud daarvan. De platen zijn na gebruik weer te hergebruiken. Op de platen worden de huisjes vastgemaakt. De huisjes bestaan uit gestapelde piepschuimblokken. Deze worden met elkaar verbonden door pasbussen en nagespannen met draadeinden. Dit systeem is gepatenteerd onder IGLEO. Ook het dak bestaan uit piepschuimen dakelementen en houten liggers. De voordelen zijn dat er snel, licht, energiebesparend en met zeer weinig bouwafval kan worden gebouwd, maar ook dat na de gebruiksperiode de blokken eenvoudig weer af te stapelen zijn en te hergebruiken. Ook de andere constructieve elementen, zoals de pasbussen, draaideinden en het hout (douglas) zijn na sloop weer inzetbaar. Stichtingskosten/ terugverdientijd. Om een gezonde exploitatie te verkrijgen, is het van belang te weten wat, naast de kosten om het project te realiseren, de duur van de exploitatie is. Helaas is dat nu nog niet goed aan te geven, maar we zetten in op minimaal 5 jaar. Dit is ook van belang bij de vergunningsaanvraag; wordt het een tijdelijke of een reguliere bouwvergunning. Verder zullen de woningen niet veel duurder moeten zijn dan de bestaande studentenwoningen zoals omgebouwde zeecontainers. Niet alleen vanwege sociale aspecten, maar ook om bijvoorbeeld leegstand te voorkomen. Het is van belang dat naast de reguliere huuropbrengst ook andere bronnen worden bekeken, zoals subsidies en fondsen. Verder is er nog de mogelijkheid tot koop; een student koopt het huis en huurt de grond voor een vaste periode. Hergebruik. Vrijwel alle gebruikte materialen zijn in meer of mindere mate te hergebruiken. Het IGLEO-bouwsysteem is volledig te hergebruiken, maar ook de betonplaten, dakbedekking, sedumdak-cassettes, houten aftimmering en puidelen hebben veelal een tweede leven voor de boeg. Het is dus mogelijk de huizen na gebruik te demonteren en ergens anders weer op te bouwen. Een ander voordeel van het IGLEO-bouwsysteem is dat het uit kleine modules is opgebouwd, waardoor gebouwen met een andere vorm met dezelfde blokken te maken zijn. Hierin is IGLEO uniek ten opzichte van andere bouwsystemen. Puien, deurstellen en dergelijke zijn afgestemd op de moduulmaten van IGLEO, 30*30*30 cm. Houten betimmeringen, betonplaten en EPDM (dakfolie) hebben ook nu al een goede restwaarde, mits niet beschadigd of te klein van formaat. Het is zelfs mogelijk om bij de bouw van deze wijk gebruikte betonplaten en hout te gebruiken.
4
LOCATIE
Het terrein ligt in Amsterdam-Noord, iets ten noorden van het NDSM-terrein. aan het zijkanaal 1. In verband met toekomstige bouwplannen, is het terrein opgehoogd met zand. Verdere infrastructuur is niet aangebracht, omdat na het inklinken van de onder het zand liggende grond, een deel weer zal worden verwijderd. Langs het terrein, in het zijkanaal, liggen woonboten. De bewoners zien alle ontwikkelingen met argusogen aan. Het is nog onduidelijk hoe zij tegen de mogelijkheid van het bouwen van studentenwoningen aan kijken., maar de alternatieven zijn voor de bewoners nadeliger; tunneltracé of flats. Het bestemmingsplan geeft op dit moment de ruimte om (studenten)woningen in laagbouw te bouwen. De wijziging van het bestemmingsplan in de toekomst zal mede bepaald worden door de besluitvorming rondom de tunnel. Deze besluiten worden niet eerder verwacht dan rond 2016; bouw na 2020.
5
STEDEBOUWKUNDIG ONTWERP
- VISIE Oriëntatie. Het ontwerp van de wijk kenmerkt zich door de openheid richting het zijkanaal. Dit kanaal is enerzijds een rustpunt in de buurt en anderzijds is er groen en beweging. De stratenstructuur ligt open richting dit zijkanaal. Door te variëren in de hoeken naar het zijkanaal ontstaan zgn. vizieren. Hierdoor komen sommige delen van het complex meer open te liggen naar het kanaal maar ontstaat vooral een levendiger beeld in het complex zelf. Tevens ontstaat er op deze manier een steeds wisselde maat tussen de gevels die allerlei vormen van gebruik mogelijk maakt. De stoep voor de woningen kan gezien worden als uitloopgebied van de woning. Ook is er ruimte opgenomen voor bakken met kleine bomen en fietsnietje. Een strook rug-aan-rug woningen bestaat uit een groot aantal standaard woningen en een aantal hogere woningen. Dit zorgt voor een steeds wisselend beeld, een variatie binnen de eenheid. Zo wordt elk straatje een ander straatje. Groen. Het terrein is nu opgehoogd met zand. Dit zal in het najaar van 2011 worden afgegraven. Voor deze tijdelijk functie is er gekozen om ook een 6
tijdelijke groenstructuur aan te leggen. Deze bestaat uit bakken met kleine bomen zoals Japanse kersen of berken die zorgen voor het groene beeld van het complex. Deze bakken kunnen later weer op andere locatie gebruikt worden. Tevens kunnen kopgevels en andere blinde delen van de gevels voorzien worden van klimplanten. Hierdoor en het toepassen van groene daken draagt bij aan het ecologische karakter van het complex. Functies. In het plan zijn plekken opgenomen voor; fietsenrekken, vuilcontainers, meterkasten, postbussen, trappen en straatverlichting. Deze staan allemaal in een strook parallel met het kanaal aan de koppen van de stroken. Het is goed mogelijk op het terrein nog een verdeelstation te maken voor electriciteit of stadsverwarming. Nuts. In principe worden alle nutsvoorzieningen via de grond naar de units gebracht. Dit vindt plaats tot max 90 cm onder maaiveld. Het is beperkt mogelijk om bovengronds leidingwerk te verslepen. Aangezien er verschillende plekken zijn rondom het plangebied waar aangekoppeld kan worden, zal er een nader uitgewerkt plan volgen.
7
8
- ONTWERPVISIE VOOR DE ENERGIEZUINIGE EN MILIEUVRIENDELIJKE STUDENTENWONING Visie. Op dit moment worden studentenwoningen ontwikkeld vanuit budgetten. Energiezuinig en milieuvriendelijk wordt alleen meegenomen in het ontwerp als de wet er om vraagt. Huisvesting is nummer 1. De woningen mogen best milieuvriendelijk en energiezuinig zijn, maar het mag geen kwartje meer kosten. In onze ontwerpen proberen we een andere kijk op de studentenwoning te geven. We weten dat met IGLEO betaalbaar te bouwen is. We hebben met dit gegeven gekozen om studentenwoningen wel energiezuinig en milieuvriendelijk te maken; in ieder geval een ruime verbetering ten opzichte van wat er nu gebouwd wordt. Daarnaast kijken we naar gebruiksaspecten als ventilatie, lichttoetreding, vochthuishouding en dergelijke. Wat ook meer aandacht behoeft is de variëteit aan woningen op de markt. Nu bestaan de meeste nieuwe studentenwoning aan een vast aantal vierkante meters, vaste hoogte, lichtinval ed. Geen variatie. Maar er is wel degelijk behoefte aan grotere woningen, die je kan bewonen met 1 of 2 studenten, of woningen waar je nog een tijdje kan blijven wonen na je studie en er is zelfs vraag naar woningen met een tuintje of terras. Al deze wensen komen er zeer bekaaid af in de huidige markt. In onze ontwerpen van studentenwoningen wordt nadrukkelijk gekeken naar al deze aspecten. In het ontwerp voor De Bongerd is er sprake van twee soorten woningen; hoge en lage. Buitenruimte wordt semi- openbaar ingericht, maar geeft de student wel het gevoel van het hebben van een ‘buiten’. Veel groen wordt tussen en op de platen geïntegreerd. Dit sluit aan op de voormalige functie van tuinhuizencomplex, maar ook past het bij de oude uitgangspunten van de tuindorpen. Groen. De woningen worden aan de blinde kanten voorzien van groen, waarschijnlijk Hedera of een andere wintervaste bladhoudende plant. Het ontwerp biedt ruime mogelijkheden voor het toepassen van groen in de semi- openbare- en binnenruimten, de gevels, maar ook op het dak. Vandaar dat het de bedoeling is, als het budget het toestaat, om grootschalig van deze mogelijkheden gebruik te maken. Al deze groene extraatjes zorgen tesamen met het groen tussen de woningen en rondom het gebied voor een landelijk, tuindorp- achtig karakter. Verdere voordelen zijn dat het fijnstof en het co2 reductie te weeg brengt. Vorm. De blokken worden zo compact mogelijk gebouwd. Dit is om het geveloppervlak te reduceren. Een laag geveloppervlak betekent minder energieverlies. Wel zal er enige afwisseling zijn tussen hoge en lage 9
woningen. Dit doet het geveloppervlak weliswaar wat toenemen, maar deze wisselingen in hoogte zorgen voor een prettigere architectuur en meer gebruiksvarianten. Energiebesparend. De zeer hoge isolatiewaarde van EPS SE gecombineerd met HR++ glas zorgt voor een laag energieverlies per woning en blok. De uitvoering zorgt voor een snel op te warmen woning; er zijn relatief weinig warmteaccumulatoren. Er is uitgegaan van een ventilatiesysteem met warmteterugwinning. Dit zijn kleine stand alone units met een rendement van meer dan 65%, oplopend tot 90%. Verder zorgt het sedum(gras) dak voor een verhoogde isolerende waarde. In mindere mate doet de Hedera op de gevels dat ook. Er zal nadrukkelijk bij de uitvoering van het maken en plaatsen van de wandelementen en puien gelet worden op kierdichting. Bij de ingang zal een gordijn de portaalfunctie op zich nemen. Mogelijke extra’s, nu niet in prijs inbegrepen: - vast tochtportaal - warmteaccumulator Milieuvriendelijk. Er zijn een aantal criteria die gesteld kunnen worden aan milieuvriendelijk bouwen. Voor het liggende ontwerp zijn meerdere van deze criteria van toepassing. - hoogwaardige duurzame materialen. - laag energieverbruik tijdens productie van materialen en bouw. - bijna alle materialen eenvoudig te hergebruiken. - laag energieverbruik tijdens gebruiksfase. - nauwelijks sloopafval na gebruik. Voor een indicatie van de milieueffecten van dit type woning is het de bedoeling een BREEAM- rapport te maken. Zo’n rapport geeft enigszins aan wat de milieu- effecten van de pre-bouw, de bouw, de gebruiksperiode en de sloop zijn. Het is ook mogelijk infrastructuur en andere aspecten mee te nemen. Van de verschillende units is al een EPC berekening gemaakt. Getoetst aan de bestaande criteria die de BREEAM- methode hanteert, zal het ontwerp van De Bongerd zeker hoger scoren ten opzichte van wat er nu aan studentenwoningen wordt gerealiseerd.
10
11
12
BEGROTING Gemaakt door: Crux ecosystems, Daniel Querido Datum: 11-01-2011 Update: 18-01-2011 Het complex bestaat uit 212 studentenwoningen in wisselende hoge en lage varianten. De twee varianten kosten gemiddeld 34.350,- euro per stuk, geclusterd in blokken van ±20 stuks. Het omschreven complex 4b De Bongerd bevat volgens het huidige plan 212 woningen. De totale investeringskosten omvatten voor het plan: € 7.275.000,- Hierbij zijn geen kosten opgenomen voor canon en bouwrijp maken, aangezien dit nog onduidelijk is. De totale geschatte bouwkosten komen dan uit op € 7.400.000,Alle cijfers staan uitgewerkt in ‘Begroting Studentenwoningen de Bongerd’ datum 18-01-2011.
HAALBAARHEID HUURVARIANT Om de haalbaarheid te berekenen zijn verschillende rekenmethodes mogelijk. De keuze hierin is welke visie je wil hanteren. Commerciële verhuurders gaan uit dat tussen de 7 en 10 jaar een investering moet kunnen worden terugverdiend. Deze exploitatie- opbrengst is grotendeels beperkt, omdat de woningen vallen binnen de grenzen van de sociale huurwoningen en het van toepassing zijnde puntensysteem. Bijkomstigheid is dat ondanks de beperkte huur, het nog steeds lastig is de woningen te verhuren aan de doelgroep, als deze doelgroep geen gebruik kan maken van huursubsidie. Op dit moment liggen de huurprijzen rond de 340 euro per maand, waarbij een student een huursubsidie kan krijgen van ongeveer 150 euro. De bouwsom van een lage unit is ongeveer € 31.000,- . Een unit in ongeveer 8 jaar terugbetaald (rente niet meegenomen). Met bijkomende kosten (als canon, onderhoudskosten en dergelijke), geschat op 10%, kan men er vanuit gaan dat na ongeveer tien jaar het complex rendabel wordt. Waar echter geen rekening mee is gehouden is de rentelast van de bouw en de restwaarde van de huizen. Rente: deze is variabel en afhankelijk van de marktrente of van vaste contacten in het kader van bijvoorbeeld duurzaamheid. Restwaarde: deze is afhankelijk van de nieuwe locatie; kunnen de huizen in dezelfde vorm worden verplaatst? Deze laatste twee variabelen zijn lastig in te schatten, maar als dit complex bijvoorbeeld 20 jaar of langer kan blijven staan, zijn deze kosten minder van belang. De Europese wetgeving omtrent huurwoningen zou ruimte kunnen bieden met een hogere huur te gaan werken. De huur moet namelijk parallel lopen aan de kosten. Dit is echter voer voor juristen. 13
ALTERNATIEVEN - koop- studentenwoningen. Bij het zoeken naar alternatieven is het mogelijk een deel of het geheel beschikbaar te stellen als koopwoning. Dit lijkt raar, maar bij vrijwel alle recent gerealiseerde woningbouwprojecten is een aanzienlijk deel van de woningen voor koop bestemd. Koop-studentenwoningen hebben meerdere voordelen ten opzichte van huurwoningen. Zo is er de lange wachtlijst bij huur; deze kan oplopen tot meer dan drie jaar(!). Maar ook leidt de lage huurprijs, geïnitieerd door het puntensysteem en de huursubsidiegrenzen, tot een zeer beperkt en eenzijdig aanbod van studentenwoningen. Daar kan een koop-studentenwoning op inspelen door in meerdere varianten te worden ontwikkeld. Voor de gebruikers is een ander voordeel dat studenten die niet in aan bepaalde voorwaarden voldoen (bijvoorbeeld buitenlandse studenten, oudere studenten) wel kunnen beschikken over een woning. Verder is het eenvoudiger om canon te verrekenen in de opbrengst (ook bij tijdelijke bouw) en is een mogelijke winst eerder te behalen, namelijk direct bij verkoop in de vrije markt. - lease- studentenwoningen. Voor studenten die niet kunnen beschikken over het gehele aankoopbedrag, is de mogelijkheid de woning te leasen. Dit zou mogelijk fiscale voordelen hebben, naast de voordelen van het beheer. Dit onderdeel zal verder uitgewerkt kunnen worden door een beheer- en financieringsmaatschappij. Zijn er bedrijven/ woningbouwverenigingen die dit op willen pakken?
14
