STRATEGISCH COMMERCIEEL PLAN VOOR DE DETAILHANDEL IN LEOPOLDSBURG

STRATEGISCH COMMERCIEEL PLAN VOOR DE DETAILHANDEL IN LEOPOLDSBURG

1.

Inleiding

1.1 Aanleiding en doel

Het handelscentrum van Leopoldsburg kende tot de jaren negentig een gelijkmatige groei door het belang van de gemeente als grootste militaire vestigingsstad van Vlaanderen. De handel en zeker de horeca waren sterk georiënteerd op de vele militairen die er verbleven met hun families. Vandaag zijn de militaire activiteiten flink afgenomen en dit heeft zijn weerslag gehad op de attractiviteit van het handelscentrum. Er was minder volk, investeringen bleven uit waardoor de kwaliteit van het centrum snel achteruit ging. Gelijktijdig zien we nieuwe detailhandelsontwikkelingen die het winkellandschap veranderd hebben. Denken we maar aan de toename van internetaankopen, de consument die steeds veeleisender wordt, schaalvergroting,… Met het opstellen van dit strategisch commercieel plan wil het gemeentebestuur een toekomstgerichte visie opstellen voor de detailhandel. De gemeente wil een duurzaam en consequent beleid voeren en een aangename omgeving creëren die de betrokkenheid van de lokale handelaars doet toenemen en bezoekers naar Leopoldsburg lokt. Met detailhandel of kleinhandel wordt de levering van fysieke goederen en diensten rechtstreeks voor persoonlijk gebruik door de consument bedoeld. Horeca en vrije beroepen maken geen deel uit van de detailhandel. Vanzelfsprekend kunnen maatregelen voor de detailhandel ook gevolgen hebben voor andere economische sectoren, zoals de horeca. De acties in dit plan zijn noodzakelijk voor een efficiënte ontplooiing en opbouw van een kwalitatief hoogstaande handelskern in Leopoldsburg. De handelskern vormt het socio-economische hart van onze gemeente, het is een broeinest van leven, van diverse functies zoals wonen, werken en winkelen. Een positieve uitstraling van de detailhandel bepaalt immers mee het imago van de gemeente.

1

In dit plan worden doelstellingen en acties geformuleerd die onmogelijk allemaal op korte termijn kunnen gerealiseerd worden. Vandaar dat de uitvoering van het plan het einde van de huidige legislatuur kan overschrijden.

1.2 Opzet

In een eerste hoofdstuk wordt een analyse gegeven van de socio-economische positionering van Leopoldsburg. Daarna volgt een analyse van de relevante beleidscontext die een inzicht geeft in de beleidsvisies op verschillende niveaus. Vervolgens wordt zowel de kwantitatieve als kwalitatieve analyse van de aanbod- en vraagstructuren uitgevoerd. Het economisch functioneren wordt benaderd en trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op het functioneren van de detailhandel in Leopoldsburg worden besproken. Dit alles resulteert in een samenvattende analyse (hoofdstuk 7). Nadat er uitgebreid is ingegaan op de actuele situatie rond de detailhandel wordt er in het laatste hoofdstuk aangegeven hoe de detailhandel zich de komende jaren kan ontwikkelen. De inzichten verworven uit de eigen analyses, uit gesprekken met ondernemers en vergaard tijdens een interactieve workshop hebben geleid tot 4 doelstellingen. Deze doelstellingen worden toegelicht en onder elke doelstelling worden aan aantal acties opgesomd waaruit blijkt welke maatregelen genomen worden en welke accenten moeten gelegd worden om het centrum een nieuwe dynamiek te geven.

2

2.

Algemene socio-economische positionering

2.1 Geografische situering en bereikbaarheid

Bron: Google Maps

De gemeente Leopoldsburg situeert zich in het noordwesten van de provincie Limburg en behoort tot het kanton Beringen en arrondissement Hasselt. Leopoldsburg heeft 2 deelgemeenten: Leopoldsburg en Heppen en grenst aan Beringen, Hechtel-Eksel, Ham en Balen. Leopoldsburg is ontstaan uit een militaire nederzetting en in 1850 erkend als zelfstandige gemeente. De belangrijkste functie die de gemeente wordt toegekend is wonen. Er zijn enkele KMO gebieden, voornamelijk gelegen in het noodwesten langsheen de kanaalkom, maar echte industriezones zijn er niet. Leopoldsburg heeft een knooppuntfunctie ten opzichte van belangrijke verbindende gewestwegen, waardoor er een hoge verkeersbelasting is met vooral veel vrachtverkeer. Het centrum van Leopoldsburg vertoont een duidelijk rechtlijnige structuur en wordt doorkruist door de gewestweg N73. Door het druk doorgaand verkeer in de handelskern staan de commerciële voorzieningen steeds meer onder toenemende druk. Via het openbaar vervoer is Leopoldsburg goed bereikbaar. Er is een treinverbinding op de lijn Hasselt-Mol. Het station ligt in het centrum van Leopoldsburg. Een 7-tal verschillende buslijnen verbinden Leopoldsburg met omliggende steden en gemeenten en zorgen zo mee voor de ontsluiting van de gemeente.

3

Het kanaal van Beverlo heeft zijn eindpunt in de kanaalkom dichtbij het centrum van Leopoldsburg. Het is een aftakking van het kanaal Bocholt-Herentals en werd voornamelijk om militaire redenen gegraven. Vandaag is het kanaal met jachthaven alleen van belang voor het toerisme.

2.2 Analyse van de bevolking

2.2.1 Omvang en bevolkingsdichtheid

Op 01/01/2013 telde Leopoldsburg 15.178 inwoners. Met een oppervlakte van 2249 ha komen we aan een bevolkingsdichtheid van 675 inwoners/km². Qua bevolkingsdichtheid scoort Leopoldsburg beduidend hoger dan Limburg (352 inw/km²) en het Vlaams Gewest (472 inw/km²). Het inwonersaantal van Leopoldsburg is sinds 2005 met meer dan 6,5% gegroeid. Dit wil zeggen dat de gemeente zijn rol als kleinstedelijk gebied met een woonfunctie goed invult. Een groeiende bevolking bepaalt mee het aantal potentiële klanten. Ook de hoge bevolkingsdichtheid trekt mogelijk kopers aan uit de omliggende gebieden, wat opnieuw een invloed heeft op het marktpotentieel. Onderstaande grafiek toont de loop van het inwonerstal sinds 2005. Bevolkingsevolutie 2005-2013 15.400 15.200 15.000 14.800 14.600 Inwoners

14.400 14.200 14.000 13.800 13.600 2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

Als we de bevolking indelen naar geslacht zien we bijna een gelijke verdeling tussen mannen (49,8%) en vrouwen (50,2 %). In volgende grafiek is een analyse van de bevolkingsprognose voor Leopoldsburg en andere vergelijkbare Limburgse regiogemeenten weergegeven. In de grafiek is het jaar 2008 als uitgangspositie aangehouden met indexcijfer 100. De keuze van de regiogemeenten is enerzijds op basis van dezelfde VRIND-classificatie als Leopoldsburg, namelijk kleinstedelijk provinciaal gebied (Bree, Neerpelt, Overpelt) en anderzijds op

4

basis van het aantal inwoners en een vergelijkbaar handelscentrum (Diepenbeek, Lummen, Tessenderlo).1

Bevolkingsprognose Leopoldsburg en regiogemeenten 120,0%

115,0% Bree 110,0%

Diepenbeek Leopoldsburg

105,0%

Lummen Neerpelt

100,0%

Overpelt Tessenderlo

95,0%

90,0% 2008

2015

2020

2025

2030

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

Hier zien we dat de bevolkingsprognose voor Leopoldsburg een geleidelijke stijging van het aantal inwoners laat zien. De gemeente groeit met gemiddeld 120 inwoners per jaar. De verwachting voor volgende jaren is een verdere stijging van de bevolking. Deze inschatting is gebaseerd op de bevolkingsevolutie van de voorbije jaren en de nieuwe woonprojecten die zullen gerealiseerd worden in de nabije toekomst. Zo wenst het gemeentebestuur in de volgende jaren 20% meer woongelegenheden te creëren wat zeker een invloed zal hebben op deze cijfers. Ook in plaatsen in de omgeving gaat het bevolkingsaantal over het algemeen stijgen, met uitzondering van Neerpelt. De precieze aantallen van de bevolkingsontwikkelingen vind je terug in de onderstaande tabel.

Bree Diepenbeek Leopoldsburg Lummen Neerpelt Overpelt Tessenderlo

2008 14.774 18.001 14.636 14.007 16.247 13.719 17.228

2015 15.677 18.589 15.344 14.805 16.584 14.477 18.610

2020 16.067 18.839 15.611 15.198 16.554 14.770 19.360

2025 16.213 18.944 15.710 15.360 16.469 14.895 19.911

2030 16.271 19.006 15.771 15.424 16.401 14.961 20.354

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

1

Buurgemeente Beringen, Lommel worden niet opgenomen omwille van het hogere inwonersaantal.

5

2.2.2 Bevolkingsstructuur volgens leeftijd

Als we de leeftijdsopbouw van Leopoldsburg vergelijken met Limburg en het Vlaams Gewest kunnen we stellen dat deze dicht bij elkaar liggen. Leeftijdsopbouw Leopoldsburg, Limburg en Vlaamse Gewest 2012 0-19 20-64 21% Leopoldsburg 61% 21% Limburg 62% 22% Vlaams Gewest 59%

65+ 18% 17% 19%

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

Om verder toekomstige trends te kunnen inschatten worden de bevolkingsprojecties tot 2030 van de verschillende leeftijdscategorieën in Leopoldsburg weergegeven. Volgens de cijfers van de studiedienst van de Vlaamse Regering wordt er een daling van de leeftijdscategorieën tot 59 jaar verwacht, en een belangrijke toename van het bevolkingsaantal in de leeftijdscategorie boven de 60 jaar. De bevolking vanaf 60 jaar zit in stijgende lijn, die zich naar de toekomst toe verder zal doorzetten. Volgens de bevolkingsprojecties zal bijna 1/3 van de bevolking ouder dan 60 jaar zijn in 2030. Dit is een indicator voor de vergrijzing van de bevolking en vraagt een aanpassing in het winkelaanbod. Bevolkingsprognose naar leeftijd Leopoldsburg 180,0% 160,0% 140,0% 120,0%

≤ 19 j.

100,0%

20-39 j.

80,0%

40-59 j.

60,0%

60-79 j.

40,0%

≥ 80 j.

20,0% 0,0% 2008

2015

2020

2025

2030

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

2.2.3 Huishoudenssamenstelling

Meer dan het aantal inwoners is het aantal en type van huishoudens bepalend voor de vraag op de retailmarkt. De toename van huishoudens is het gevolg van de bevolkingsgroei, maar is ook afhankelijk van de mate van gezinsverdunning en van vergrijzing.

6

Leopoldsburg kent een gemiddelde groei van het aantal huishoudens. In 2012 telde de gemeente 6.230 huishoudens. Een gezin telde gemiddeld 2,44 inwoners. Hiermee wijkt Leopoldsburg niet veel af van het Limburgs (2,53) en het Vlaams (2,42) gemiddelde. Een vergelijking van de huishoudsamenstelling met regiogemeenten (cijfers 2011) is opgenomen in onderstaande tabel. De verdeling van gezinssamenstelling per huishoudens te Leopoldsburg verschilt wel wat met nabije gemeenten. Opvallend voor Leopoldsburg is de grotere groep met kleinere huishoudens in vergelijking met regiogemeenten. Vooral de 1-persoons huishoudens scoren hoger. Gemiddeld is van het totale aantal huishoudens 29% 1 persoons en 35% 2-persoons. Bij gezinnen vanaf 3 personen zien we een dalende lijn: 17% 3-persoons, 13% 4-persoons, 4% 5-persoons en 2% bestaat uit een gezin met 6 of meer personen. Gezinssamenstelling 2011 t.o.v. andere gemeenten hhomvang: 1

hhomvang: 2

hhomvang: 3

hhomvang: 4

hhomvang: 5

hhomvang: ≥ 6

2% 5%

2% 5%

2% 4%

1% 4%

2% 5%

2% 5%

2% 4%

16%

16%

13%

17%

16%

16%

15%

17%

18%

18%

16%

16%

18%

35%

35%

38%

37%

36%

37%

25%

24%

22%

24%

25%

24%

Lummen

Neerpelt

Overpelt

Tessenderlo

Bree

17%

35%

29%

Diepenbeek Leopoldsburg

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

Wanneer we de huishoudensprognose van Leopoldsburg bekijken valt op dat vooral de kleinere huishoudens (van 1 tot 2 personen) de komende jaren verder groeien. Het aantal huishoudens van alleenstaanden is door de jaren steeds gegroeid. Gezinnen tellen minder kinderen dan vroeger, er zijn meer scheidingen en senioren leven langer en blijven langer onafhankelijk. Hier zien we een duidelijke trend naar huishoudverdunning.

7

Huishoudensprognose Leopoldsburg 140,00% 120,00% hhomvang: 1

100,00%

hhomvang: 2

80,00%

hhomvang: 3

60,00%

hhomvang: 4

40,00%

hhomvang: 5

20,00%

hhomvang: ≥ 6

0,00% 2008

2015

2020

2025

2030

Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

Personen van vreemde herkomst Gezinnen uit andere culturen hebben een aangepaste levensstijl en andere gewoontes. Hierdoor ontstaat bijgevolg een ander consumptiepatroon. Zo kennen bepaalde religies bijvoorbeeld voorschriften voor eten en kleding. Het procentueel aandeel personen van vreemde herkomst in Leopoldsburg in 2012 bedraagt 23,4% van de totale bevolking, waarvan 9,3% van EU-herkomst en 14% niet-EU-herkomst. In Leopoldsburg is een belangrijke Turkse gemeenschap.

Bree Diepenbeek Leopoldsburg Lummen Overpelt Neerpelt Tessenderlo Vlaams Gewest

Aandeel personen van vreemde herkomst 13,6% 11,4% 23,4% 8,9% 20,8% 28,0% 10,9% 17,5% Bron: Studiedienst Vlaamse Regering

Ten opzichte van regiogemeenten en het Vlaams Gewest scoren we hier beduidend hoger. Enkel Neerpelt scoort hoger in vergelijking met Leopoldsburg. Dit is te verklaren door de vele Nederlanders die in de villawijk ‘Grote Heide’ in Neerpelt wonen.

2.2.4 Inkomen en tewerkstelling

Inkomen speelt een belangrijke rol in de bepaling van het consumptiepatroon. Voor het inkomstenjaar 2012 bedroeg het gemiddeld inkomen per inwoner in Leopoldsburg 15.763 euro. Wanneer we de evolutie van het gemiddeld inkomen bekijken zien we een stijging over de verschillende jaren met in 2009-2010 een stagnatie, een gevolg van de economische (krediet)crisis.

8

Ten opzichte van de regiogemeenten heeft de gemiddelde inwoner van Leopoldsburg het laagste inkomen. Als we vergelijken met het Limburgs gemiddelde (16.406 euro) hebben de inwoners van Leopoldsburg ongeveer 4% minder inkomen. Ten opzichte van het Vlaams Gewest (17.765 euro) is dit 11% minder inkomen. Gemiddeld inkomen per inwoner 18.000 Bree

17.000

Diepenbeek Leopoldsburg

16.000

Lummen Neerpelt

15.000

Overpelt Tessenderlo

14.000

Limburg Vlaams Gewest

13.000 2008

2009

2010

2011

2012

Bron: FOD Economie

Wat betreft tewerkstelling scoort Leopoldsburg eveneens minder goed. De gemiddelde werkloosheidsgraad in 2013 bedroeg 9,38% voor Leopoldsburg (8,56 % in november 2014), tegenover 8,08% voor Limburg (8,03 % november 2014) en 7,48% voor het Vlaams Gewest (7,76 % in november 2014). Het ontbreken van industriezones en het beperkte aanbod aan bedrijfsterreinen is een mogelijke verklaring voor de hogere werkloosheidscijfers. Maar ook het aandeel laaggeschoolden en personen van vreemde origine is erg groot in de werkzoekendenpopulatie.

9

3.

Beleidscontext

3.1 Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen vormt een kader voor de provinciale en gemeentelijke structuurplannen. Specifiek is het ruimtelijk beleid op Vlaams niveau gericht op het versterken van stedelijke gebieden en netwerken door het bundelen van functies en activiteiten, met behoud van de open ruimte door bundeling van wonen en werken in kernen van het buitengebied, het concentreren van economische activiteiten in economische knooppunten en het optimaliseren van de bestaande verkeers- en vervoersstructuur en het verbeteren van het openbaar vervoer. Vanuit de RSV wordt de bundeling van kleinhandel als doelstelling naar voren geschoven. De kleinhandel moet een wezenlijk deel uitmaken van het functioneren van het stedelijk gebied. De verweving van de kleinhandel met andere functies is essentieel. Met betrekking tot de herstructurering van bepaalde kleinhandelslinten en –concentraties en voor de inplanting van nieuwe kleinhandelszaken gelden onder andere de volgende doelstellingen: - Mogelijkheid tot concentratie van handelszaken die behoefte hebben aan een grotere verkoopoppervlakte op kleinhandelszones. Deze locaties worden gesitueerd binnen de stedelijke gebieden en de economische knooppunten, op goed ontsloten plaatsen; - Er wordt geen kleinhandel toegestaan op bedrijfsterreinen die niet als kleinhandelszone zijn aangewezen; - Er worden geen nieuwe, ruimtelijke geïsoleerde kleinhandelsbedrijven ingeplant langs verbindingswegen en op knooppunten van verbindingswegen buiten de kernen van het buitengebied en buiten de stedelijke gebieden; - Bestaande kleinhandelslinten en –concentraties die structuurloos gegroeid zijn aan verkeerswegen, zowel in stedelijke gebieden, stedelijke netwerken of in buitengebied, worden ruimtelijk geherstructureerd.

3.2 Winkelen in Vlaanderen

Een belangrijk gegeven bij het uitwerken van een lokaal detailhandelsbeleid is de nota ‘Winkelen in Vlaanderen 2.0’. De Vlaamse Regering voert een kernversterkend beleid enerzijds en een actief aanbodbeleid voor ruimtebehoevende grootschalige detailhandel anderzijds. Dit uit zich zowel in het ruimtelijk als in het economische beleid. De startnota uit 2010 heeft reeds een eerste vertaling gekend met de omzendbrief ‘grootschalige detailhandel, een afwegingskader’. De omzendbrief biedt ruimtelijke afwegingselementen aan de Vlaamse ambtenaren en aan de provinciale en gemeentelijke besturen met het oog op een gestructureerd afwegingstraject voor de inplanting en/of groei van grootschalige detailhandel. De basisdoelstellingen hierbij zijn het tegengaan van verdere verlinting,

10

het voeren van een detailhandelsaanbod op de daarvoor geschikte locaties en het voeren van een kernversterkend beleid. Het uiteindelijke doel is de realisatie van een goede ruimtelijke ordening inzake grootschalige detailhandel zoals bedoeld in de Codex Ruimtelijk Ordening en een economisch leefbare en dynamische sector. In de nota ‘Winkelen en Vlaanderen 2.0’ gaat de Vlaamse Regering op dit elan verder en worden bijkomende voorstellen geformuleerd om het integraal beleid rond handelsvestigingen verder te faciliteren. De maatregelen hebben betrekking op financiële ondersteuning, vergunningsbeleid en planningsbeleid. De nota schetst enkele opvallende ontwikkelingen van de detailhandel anno 2012 als onderlegger voor enkele beleidsmatige uitgangspunten. Zo kan de Vlaamse Regering ondersteunen maar blijft een detailhandels- en kernversterkend beleid een zaak van de lokale besturen. De ondersteuning bestaat onder meer in de fine-tuning van het socio-economisch – na de overheveling van de bevoegdheid naar de Gewesten – en van het ruimtelijk ordeningsinstrumentarium. Verder wenst de Vlaamse Regering het afsluiten van handelsconvenanten tussen overheden en marktpartijen als ontwikkelaars, exploitanten en handelsverenigingen als overeenkomsten naar burgerlijk recht mogelijk te maken. Dergelijke overeenkomsten worden afgesloten op vergunningsniveau maar kunnen ook op niveau van het ruimtelijk plan komen. Deze overeenkomsten kunnen op langere termijn wederzijdse engagementen op vlak van aanbod- en locatiebeleid, cofinanciering en co-promotie vasthouden. De nota Winkelen in Vlaanderen 2.0 licht vervolgens toe wat het investeringsplan van de Vlaamse Regering allemaal inhoudt. Voornaamste nieuwigheid hierbij is het programma kernversterking waarbij lokale hefboomprojecten of maatregelen aanspraak kunnen maken op ondersteuning namens de Vlaamse Regering. Het gaat hier bij zowel om investerings- als werkingsprojecten wat het luik ‘kernversterkende maatregelen’ betreft als om verwerving of renovatie wat de oproep ‘Handelskernen’ betreft.

3.3 Provincie Limburg

Via het Kennisnetwerk Detailhandel wil de provincie Limburg de Limburgse lokale besturen maximaal ondersteunen en stimuleren bij het voeren van een vernieuwend detailhandelsbeleid. Het Kennisnetwerk Detailhandel is een EFRO project van alle Vlaamse provincies in samenwerking met het Agentschap Ondernemen en bundelt tal van acties en instrumenten waarmee de lokale besturen hun kernversterkend beleid verder kunnen uitstippelen. Het project richt zich in eerste instantie op kennisopbouw door de uitvoering van een interprovinciale studie. Met de studie worden de diverse provinciale koopstromenonderzoeken gelijktijdig geactualiseerd, dus ook het Distributie Planologisch Onderzoek van Limburg. Belangrijk is dat in iedere Vlaamse provincie identieke onderzoeksmethoden worden gebruikt zodat de resultaten interprovinciaal vergelijkbaar zijn. De meest actuele aanbodcijfers en koopstromen zijn voor voorliggende studie al aangewend. Per type winkelgebied zullen aanbevelingen aangereikt worden ter versteviging van de

11

detailhandelsstructuur in de desbetreffende gemeente en zal tevens werk worden gemaakt van een regionale visie op interprovinciaal en provinciaal niveau. In de detailhandelsvisie van 2008 wordt per regio een visie op de structuur gegeven. De gemeente Leopoldsburg behoort tot de regio West-Limburg. Binnen West-Limburg is Leopoldsburg aangemerkt als kleinstedelijk gebied. Voor kleinstedelijke centra is opgenomen dat zij vooral moeten inzetten op de vestiging van functies die regionaal verzorgend zijn. Naast een aanbod gericht op shopping en recreatieve doeleinden, heeft het centrum ook een belangrijke functie op het gebied van convenience of dagelijkse goederen. Daarnaast dient gezocht te worden naar mogelijkheden voor de versterking van de shopping en specialty sector om de winkelfunctie te behouden/versterken. Daarbij dient veel aandacht uit te gaan naar de multifunctionaliteit en onderscheidende kwaliteiten van het centrum.

3.4 Beleidscontext Leopoldsburg

Het meerjarenplan 2014-2019 vormt een kader voor het beleid van de gemeente op meerdere thema’s, waaronder de lokale economie.

Actieplannen lokale economie: In het gemeentelijk beleidsplan zijn een aantal actieplannen opgenomen die in voorliggend strategisch-commercieel plan verder worden uitgewerkt: -

-

-

-

Informatieverstrekking en promotie van woonpremies en het voeren van een actuele leegstandsinventaris (het toekennen en uitbetalen van een subsidie wonen boven winkels, subsidie renovatie voorgevels- en/of leegstaande handelspanden, promotie van premies tot het verkrijgen van premies en ondersteuning bieden bij het opstellen van een ondernemingsdossier, opmaken en actueel houden van een leegstandsinventaris van gebouwen/woningen); Versterken van het handelscentrum door ondersteuning en promotie (opzetten van projecten ter promotie van Leopoldsburg, waarbij de gemeente zijn troeven als handelsgemeente kan uitspelen, opmaak en actualisering van adressendatabank van ondernemers om inzicht te krijgen in de samenstelling van de economische activiteiten binnen de gemeente, aanspreekpunt zijn voor ondernemers); Betrokkenheid van ondernemers verhogen door informatie en inspraak (voorzien in periodieke overlegmomenten waardoor ondernemers nauw betrokken worden bij het economisch beleid van de gemeente (o.m. via oprichting adviesraad), gemeentelijke website uitbreiden met een afzonderlijk luik voor ondernemers waar de doelgroep alle relevante info kan terugvinden, organiseren van informatiesessies over materies die ondernemers aanbelangen, ondersteunen van gemeentelijke adviesraden); Opmaak van een strategisch commercieel plan (we komen tot een visievorming die kan dienen tot het vormgeven en uitvoeren van het detailshandelsbeleid); De kansen op werk vergroten (informeren en begeleiden van startende ondernemers).

12

Andere acties behelsen de herbestemming van de militaire domeinen. Op het militaire kwartier Reigersvliet is er plaats voor de inplanting van een nieuwe gevangenis wat een bijkomende tewerkstelling in de regio betekent van enkele honderden jobs. Verder wordt de ontwikkeling van nieuwe kmo-zones onderzocht op kwartier Reigersvliet. Bovendien wil het gemeentebestuur zich de komende jaren inzetten om 20% extra woongelegenheden te creëren. In totaal zou het gaan om een kleine 1.500 woongelegenheden waarvoor de ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen zijn goedgekeurd of procedures zijn opgemaakt voor de opmaak ervan.

De afbakening van een kernwinkelgebied: Het is belangrijk om de maatregelen van het detailhandelsbeleid ruimtelijk sterk te focussen. Winkelvoorzieningen willen het liefst zo dicht mogelijk bij elkaar zitten, niet onderbroken door wonen of leegstand, zodat ze kunnen profiteren van combinatiebezoek. De aantrekkingskracht van het centrumgebied wordt daarmee vergroot. Lange winkellinten zijn niet prettig voor de consument. Daarom komen we tot een eenduidige en verdedigbare afbakening van het kernwinkelgebied in het centrum. Niet alleen het kernwinkelgebied, ook het overige centrumgebied dient duidelijk afgebakend te worden. Dit voorkomt een te grote scheiding van aanverwante functies over een te groot gebied. Bij een te grote spreiding van centrumfuncties komt de gewenste synergie tussen de functies in gevaar. Voor de afbakening baseren wij ons op het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan (uittreksel: zie bijlage 1). Daarin wordt uitgegaan van een dubbelkern als concentratie voor handel en voorzieningen. Dit concept vertrekt van het huidige, sterk geconcentreerd kernwinkelsgebied in de handelsstraten. Het wordt versterkt uitgewerkt, en het uitzwermen van functies naar de buitenranden wordt krachtig tegengewerkt. Zo komen wij tot volgende indeling: -

-

Zone 1 - Kernwinkelgebied: Stationsstraat, Koningsstraat, Nicolaylaan (tussen Stationsstraat en Koningsstraat), Maarschalk Fochstraat, Hertogin Van Brabantplein Zone 2 - Centrumgebied: Jacoletstraat, Koning Albert I-plein, Kolonel van Heesbekestraat, Bevrijdingsplein, Hospitaalstraat, Generaal Lemanstraat, Koningin Astridplein, Vander Elststraat, Nicolaylaan (tussen Stationsstraat en Englebert Adanglaan en tussen Koningsstraat en Koning Leopold III laan), Leonardstraat (tussen Stationsstraat en Englebert Adanglaan), Generaal de Krahestraat (tussen Koningin Astridplein en Englebert Adanglaan), Couwenberghstraat, Priester Poppelaan Zone 3 - alle overige straten

Voor elke doelstelling en actie uit dit plan dient te worden bepaald in welke zone de doelstelling en actie geldt.

13

4.

Aanbodinventarisatie

De aanbodcijfers gebruikt in deze analyse zijn afkomstig van Locatus met als controledatum januari 2014.

4.1 Aanbod in de gemeente Leopoldsburg

Detailhandelsaanbod gemeente Leopoldsburg Het detailhandelsaanbod in de gemeente Leopoldsburg telt in totaal een winkelaanbod van 119 detailhandelszaken met een winkelvloeroppervlakte van 21.598 m². De totale omvang van het detailhandelsaanbod afgezet tegen het aantal inwoners in Leopoldsburg is 1.423 m²wvo/1.000 inwoners. Dit is lager dan het gemiddeld winkelvloeroppervlakte in Limburg, zijnde 1.951 m² wvo en lager dan het Vlaams gemiddelde met 1.848 m² wvo per 1000 inwoners. In de gemeente staan 48 panden leeg met een omvang van 6.386 m². Dit komt overeen met een leegstandspercentage van 28,7% van de panden en van 22,8% van het winkelvloeroppervlakkte. Locatus hanteert binnen de categorie leegstand de verhouding detailhandel en niet-detailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de niet-detailhandel. Om de leegstandsoppervlakte per groep te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt (oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel – niet-detailhandel is 2:1). In onderstaande tabel zijn deze handelszaken onderverdeeld naar hun winkelgebied en functie.

Leopoldsburg Heppen Totaal

Dagelijks Aantal m² wvo 34 5.397 14 1.349 48 6.746

Niet dagelijks Aantal m² wvo 61 13.947 10 905 71 14.852

Totaal Aantal m² wvo 95 19.344 24 2.254 119 21.598

Leopoldsburg en Heppen De deelgemeente Leopoldsburg vertegenwoordigt met 19.344 m² wvo aan detailhandel circa 90% van het aanbod. In Heppen treffen we 2.254 m² wvo aan, dit komt overeen met circa 10% van het totale detailhandelsaanbod in de gemeente Leopoldsburg.

Vooral in de dagelijkse sector een omvangrijk aanbod Met 14.852 m² wvo neemt de niet-dagelijkse artikelensector circa 69% van het aanbod in Leopoldsburg in. De dagelijkse sector vertegenwoordigt 31% van het totale aanbod. Dus bijna 1/3 van de winkels heeft een dagelijks aanbod met hoofdzakelijk voedingswinkels.

14

Het detailhandelsaanbod betreft een mix van lokale zelfstandige handelaars en filiaalbedrijven. Van het totaal aantal winkels in Leopoldsburg is circa 24% gefilialiseerd en uitgedrukt in m² wvo bedraagt dit circa 53%. Hieruit kunnen we opmaken dat panden van ketenbedrijven een erg grote schaal hebben. In volgende tabel wordt het detailhandelsaanbod verdeeld in hoofdbranches weergegeven.

Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Dagelijkse artikelen Kleding en mode Schoenen en lederwaren Juwelier en optiek Huishoudelijke en luxe artikelen Sport en spel Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen Overige Niet-dagelijkse artikelen Leegstand Totaal

Aantal 41 7 48 19 4 5 3 4 6 1 5 6 5 3 6 4 71 48 167

m² wvo 6.182 564 6.746 2.222 335 205 1.204 1.000 399 191 2.135 1.050 2.075 1.496 2.035 505 14.852 6.386 27.984

Schaal 151 81 141 117 84 41 401 250 67 191 427 175 415 499 339 126 209 133 168

%m²wvo 22% 2% 24% 8% 1% 1% 4% 4% 1% 1% 8% 4% 7% 5% 7% 2% 53% 23% 100%

In het detailhandelsaanbod van Leopoldsburg overheerst de branche levensmiddelen. Ze telt het meest aantal winkels en is ook qua winkelvloeroppervlakte de grootste branche. Op geruime afstand volgen de branches kleding/mode, fietsen/autoaccessoires en wonen. De branche kleding en mode is echter beperkt van schaal. Bij het vergelijken van de schaalgrootte valt op dat doe-het-zelfzaken, fietsen en autoaccessoires en huishoudelijke artikelen relatief omvangrijk zijn. Juweliers/opticiens en hobbywinkels zijn relatief klein van opzet.

15

Visualisatie branchemix Leopoldsburg (incl. leegstand)

Leegstand 23%

Levensmiddelen 22% Persoonlijke verzorging 2%

Overige 2% Kleding en mode 10%

Wonen 7%

Doe-het-zelf 5%

Fiets en auto 7%

Dier en plant 8%

Vrije tijd 6%

Huishoudelijke artikelen 4%

Bruin- en witgoed 4%

Supermarktaanbod Met circa 3.420 m² wvo is ongeveer 55% van het levensmiddelenaanbod supermarktaanbod. De grootste supermarkt is gevestigd langs de Leopoldsburgsesteenweg, namelijk Carrefour Market (1.550m²wvo). De andere supermarkten zijn Aldi (Leopoldsburgsewteenweg en Lommelsesteenweg), Okay en Tecno. Naast deze supermarkten treffen we nog enkele zelfstandige buurtwinkels aan, zowel in het centrum als in gehuchten. De samenstelling van het aanbod is hierdoor vrij gevarieerd zowel naar prijs en service als naar verschillende marktsegmenten. Het aanbod aan supermarkten zal in de komende periode verder uitbreiden met de opening van 2 nieuwe supermarktketens in het centrum van Leopoldsburg. Een Proxy Delhaize zal het centrum versterken in een nieuw handelspand op de hoek van de Jacoletstraat en de Couwenberghstraat. Verder zal Spar Lambrechts een nieuwe vestiging openen in Leopoldspark aan de kant van de Koningsstraat.

Bezoekmotief In volgende tabel is het aanbod uitgesplitst naar bezoekmotief.

Dagelijkse goederen Periodieke goederen Uitzonderlijke goederen

Aantal 48 31 40

m²wvo 6.746 3.966 10.886

Schaal 141 128 272

% aantal 31% 18% 50%

16

Hier valt vooral op dat naast het uitgebreid aanbod aan dagelijkse goederen ook het aanbod aan uitzonderlijke goederen erg hoog scoort. Dit zowel naar aantal winkels als naar winkelvloeroppervlakte. In de tabel vind je een opsomming van de verschillende branches per bezoekmotief.

Branche Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Kleding en mode Schoenen en lederwaren Juwelier en optiek Huishoudelijke en luxe artikelen Sport en spel Hobby Media Dier en plant Bruin- en witgoed Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen Overige

Dagelijkse goederen X X

Periodieke goederen

Uitzonderlijke goederen

X X X X X X X X X X X X X

Kleinere handelszaken De gemiddelde schaalgrootte van de winkelpanden in Leopoldsburg is 181 m². In de tabel wordt het aantal winkelpanden naar grootteklasse weergegeven. Uit de tabel blijkt dat er slechts enkele grotere handelszaken in Leopoldsburg zijn gevestigd. Van alle winkels (inclusief leegstand) zijn er 13 groter dan 400 m², ofwel circa 8%. De grotere handelszaken zijn meestal buiten het centrum gelegen. De overgrote meerderheid van de handelspanden is kleiner dan 100 m² (67%). En ruim 81% is kleiner dan 200 m² wvo. Grootteklasse < 100 m² wvo 100 - 200 m² wvo 200 - 400 m² wvo 400 - 800 m² wvo 800 - 1600 m² wvo > 1600 m² wvo

Aantal verkooppunten 112 24 18 6 5 2

17

Benchmark detailhandelsaanbod gemeente Leopoldsburg Onderstaand wordt het detailhandelsaanbod in Leopoldsburg vergeleken met enerzijds het detailhandelsaanbod van andere regiogemeenten in Limburg en anderzijds met gemeenten met een vergelijkbaar aantal inwoners (meer dan 15.000 en minder dan 20.000 inwoners).

Benchmark regiogemeenten In vergelijking tot het gemiddeld aanbod in de regiogemeenten zien we ook hier dat het aanbod in de dagelijkse sector in Leopoldsburg omvangrijk is. Dit in tegenstelling tot de niet-dagelijkse sector, waarbinnen het aanbod beneden gemiddeld is. Duidelijke koploper is Tessenderlo met een ruim aanbod in zowel de dagelijkse als de niet-dagelijkse branches. Het aanbod in Neerpelt is ver beneden het gemiddelde in vergelijking met de regiogemeenten en het Limburgs gemiddelde. Aantal inwoners Bree 15.434 Diepenbeek 18.542 Leopoldsburg 15.178 Lummen 14.423 Neerpelt 16.746 Overpelt 14.539 Tessenderlo 18.242 Totaal regiogemeent en 113.104 Provincie Limburg 853.239

Aanbod dagelijks (m²wvo) per 1000 inw. 657 368 444 369 357 458 524

Aanbod niet-dagelijks (m²wvo) per 1000 inw. 1374 1001 979 897 668 1056 1294

Totaal (m²wvo) per 1000 inw. 3031 1369 1423 1266 1025 1514 1818

421

988

1409

432

1519

1951

In volgende tabel is een meer gedetailleerd overzicht opgenomen van de benchmark uitgesplitst voor de verschillende branches, inclusief leegstand.

18

Bree Diepenbeek Leopoldsburg Lummen Neerpelt Overpelt Tessenderlo schaal m² wvo schaal m² wvo schaal m² wvo schaal m² wvo schaal m² wvo schaal m² wvo schaal m² wvo Levensmiddelen 228 18% 174 24% 151 22% 162 26% 168 21% 208 25% 198 24% Persoonlijke verzorging 101 1% 51 2% 81 2% 42 2% 68 3% 85 2% 59 2% Warenhuis 1489 3% / / / / / / / / / / 405 1% Kleding en mode 342 22% 114 4% 117 8% 120 2% 113 10% 1173 9% 192 11% Schoenen en lederwaren 461 8% 83 1% 84 1% / / 65 0% 70 0% 91 1% Juwelier en optiek 53 1% 54 1% 41 1% 80 1% 66 1% 52 0% 53 1% Huishoudelijke en luxe artikelen 294 1% 328 2% 401 4% 194 4% 175 4% 45 1% 239 3% Sport en spel 98 1% 800 6% 250 4% / / 534 6% 97 1% 97 1% Hobby 40 1% 85 0% 67 1% 60 0% 50 1% / / 47 0% Media 141 1% / / 191 1% / / 140 2% 580 5% 325 2% Plant en dier 241 4% 247 6% 427 8% 240 12% 232 7% 153 4% 367 7% Bruin en witgoed 113 2% 74 2% 175 4% 153 2% 212 6% 124 2% 117 2% Auto en fiets 123 1% 100 1% 415 7% 58 1% 81 1% 85 1% 150 2% Doe-het-zelf 709 5% 405 15% 499 5% 370 8% 64 1% 326 9% 459 10% Wonen 547 18% 734 30% 339 7% 772 36% 99 4% 592 26% 730 20% Overige 147 3% 47 1% 126 2% 50 0% 39 1% 146 3% 167 3% Leegstand 129 10% 61 5% 133 23% 84 6% 171 32% 128 12% 99 10%

19

Benchmark plaatsen met vergelijkbare omvang Vergelijken we Leopoldsburg met plaatsen van vergelijkbare omvang in Limburg (15.000 tot 20.000 inwoners) dan is de belangrijkste conclusie dat het aantal panden iets lager ligt maar vooral de grootte van de panden blijft achter. Het totale aanbod per 1.000 inwoners voor dagelijkse goederen in Leopoldsburg is vergelijkbaar maar de omvang van de winkels is groter. Voor niet-dagelijkse goederen zijn er meer winkels dan in vergelijkbare plaatsen, maar de omvang van deze winkels is beduidend kleiner.

Leopoldsburg: omvang

Dagelijks Aantal 48

m² wvo 6.746

Niet-dagelijks Aantal 71

Referenties: omvang

m² wvo 14.852

Totaal Aantal 119

m² wvo 21.598

47

7.282

77

28.133

124

35.414

Leopoldsburg: aanbod per 1.000 inwoners

3

444

5

978

8

1.423

Referenties: aanbod per 1.000 inwoners

3

426

4

1.645

7

2.072

In de referentieplaatsen is circa 40% van het aanbod verspreid gelegen. In Leopoldsburg is 48% een verspreid aanbod. Slechts 23% is gesitueerd in het centrum, voor Leopoldsburg is dit circa 31%. Tot slot is 37% van het aanbod in de referentieplaatsen ondersteunend van aard, ten opzicht van 21% in Leopoldsburg.

20

Evolutie detailhandel De ontwikkeling van de detailhandel in Leopoldsburg vanaf 2005 tot nu is in volgende tabel weergegeven. Opvallend is de dalende lijn in het totale aanbod, zowel naar omvang als naar aantal panden: de totale omvang in m² lichtjes is afgenomen met circa 700 m², het aantal handelspanden is afgenomen met 16 panden. De leegstand is sinds 2005 verder toegenomen en is bij de hoogste in Limburg. 2005 Aantal 43 7 50 30 4 13 16 9 5 5 3 85 135 53

Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Dagelijkse artikelen Kleding en mode Huishoudelijke en luxe artikelen Vrije tijd In en om woning Bruin- en witgoed Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Overige Niet-dagelijkse artikelen Totaal detailhandel Leegstand

2014 m² wvo 7.214 475 7.689 2.750 1.291 1.545 4.310 1.130 1.315 1.980 285 14.606 22.295 5.000

Aantal 41 7 48 28 3 11 11 6 5 3 4 71 119 48

m²wvo 6.182 564 6.746 2.762 1.204 1.590 4.170 1.050 2.075 1.496 505 14.852 21.598 6.386

Visualisatie evolutie detailhandel

Leegstand (27,7%)

5.000

6.386

505 285

Overige (77,2%)

1.496 1.980 2.075 1.315 1.050 1.130

Doe-het-zelf (-24,4%) Fiets en auto (57,8%) Bruin- en witgoed (-7,1%)

4.170 4.310

In en om woning (-3,2%)

2014

1.590 1.545 1.204 1.291

Vrije tijd (2,9%) Huishoudelijke artikelen (-6,7%)

2005 2.762 2.750

Kleding en mode (0,4%) 564 475

Persoonlijke verzorging (18,7%)

6.182

Levensmiddelen (-14,3) 0

7.214

1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 8.000 WVO

21

4.2 Deelgemeente Leopoldsburg

In de deelgemeente Leopoldsburg treffen we in totaal een detailhandelsaanbod aan van 19.344 m² vwo verspreid over 95 handelszaken. De detailhandel situeert zich voornamelijk in het centrum, aan de Lommelsesteenweg en verder is er nog de verspreide bewinkeling.

4.2.1 Aanbodaspecten in het centrum Voor de analyse van het aanbod wordt gebruik gemaakt van gegevens uit de Locatusdatabank die gelden voor volgende wegen: Stationsstraat, Nicolaylaan (vanaf Koning Leopold III laan tot Vander Elststraat), Koningsstraat, Maarschalk Fochstraat, Couwenberghstraat, Jacoletstraat, Koning Albert-I plein, Kolonel van Heesbekestraat, Bevrijdingsplein, Generaal Lemanstraat, Leonardstraat (tot Vander Elststraat).

Het centrumgebied is opgebouwd rond een rechthoekig stratenpatroon. In de Stationsstraat zijn er filiaalbedrijven gevestigd samen met een verscheidenheid aan andere winkels in diverse branches, horeca en dienstverlening. De Koningsstraat wordt gekenmerkt door zelfstandige winkeliers en speciaalzaken, voornamelijk in de branche mode en luxe. De Nicolaylaan en Jacoletstraat herbergen horecazaken in combinatie met detailhandel en dienstverlening. Op de hoek van de Jacoletstraat met de Couwenberghstraat is een bijkomende handelsruimte van ongeveer 1.000m² ingevuld. Met de start van de werken aan het inbreidingsproject Leopoldspark krijgt het centrum van Leopoldsburg een nieuwe aanblik. Leopoldspark biedt een uniek woon-, shopping- en zorgconcept. Dankzij ruime wandelboulevards en een centraal plein worden de omliggende winkelstraten, Stationsstraat en Koningsstraat met elkaar verbonden. Een ondergrondse parking biedt directe toegang naar de appartementen, winkelruimtes (3.000 m²) en het centrale plein. De stationsomgeving wordt herontwikkeld tot een duurzame stationswijk van een 250-tal woongelegenheden. Er wordt eveneens ingezet op het creëren van ondernemingskansen en werkruimten voor bijvoorbeeld dienstverlening of commerciële activiteit. De vernieuwing past binnen het plan om in Leopoldsburg 20% extra woongelegenheden te creëren enerzijds en de handelskern te versterken anderzijds. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de bepalingen van het Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan, waarin de stationsomgeving als tweede prioritaire zone binnen Leopoldsburg wordt aangeduid. De Provincie Limburg werkt momenteel aan de opmaak van een Ruimtelijk Uitvoeringsplan (RUP) dat de nieuwe bestemmingen mogelijk zal maken.

22

Detailhandelsaanbod Op basis van een kwantitatieve analyse kunnen een aantal kenmerken van het detailhandelsaanbod opgesomd worden.  





Het centrum van Leopoldsburg beschikt over 6.151 m² wvo, verdeeld over 54 verkooppunten. In het centrum is zowel qua aantal als qua winkelvloeroppervlakte de branche kleding en mode overheersend. De branche wordt bijna volledig ingevuld door zelfstandige modewinkels met eerder kleine handelszaken. Ongeveer 85% van de panden is kleiner dan 200 m². Opvallend is de hoge vertegenwoordiging van kwalitatief hoogstaande boetieks. Mode(ketens) in de middenklasse en discount segment zijn minder aanwezig. De branche sport en spel scoort eveneens relatief hoog naar m² wvo. De verklaring hiervoor is de speelgoedwinkel in de Maarschalk Fochstraat, de grootste winkel in het centrum van Leopoldsburg. In het centrum van Leopoldsburg zijn 14 ketenbedrijven gevestigd. Dit is circa 26% van het aantal winkels. Het centrum bestaat voornamelijk uit zelfstandige winkeliers met een gering aantal ketenbedrijven. De gefilialiseerde winkelvloeroppervlakte bedraagt 2.197 m² of ongeveer 36% van de totale winkelvloeroppervlakte.

Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Dagelijkse artikelen Kleding en mode Schoenen en lederwaren Juwelier en optiek Huishoudelijke en luxe artikelen Sport en spel Hobby Media Bruin- en witgoed Wonen Overige Niet-dagelijkse artikelen Totaal detailhandel

Aantal 11 5 16 17 4 5 1 2 2 1 3 1 2 38 54

m² wvo 570 509 1.079 1.803 335 205 449 865 254 191 525 245 200 5.072 6.151

Schaal 52 102 67 106 84 41 449 433 127 191 175 245 100 133 114

%m²wvo 9% 8% 18% 29% 5% 3% 7% 14% 4% 3% 9% 4% 3% 82% 100%

Leopoldsburg heeft eveneens een wekelijkse zaterdagmarkt rond de straten van het Koningin Astridplein. Deze markt is bij de grootste in Limburg.

Leegstand centrum Leopoldsburg naar straat Kijken we naar de leegstand dan staan in het centrum van Leopoldsburg op het meetmoment 30 panden leeg met een gezamenlijke omvang van 2.382 m²wvo. Specifiek voor het centrum betreft dit

23

een leegstandspercentage van 36% van de panden en 28% van het winkelvloeroppervlak. De gemiddelde winkelvloeroppervlakte per leegstaande handelszaak bedraagt 79,40 m² wvo.

Bevrijdingsplein Generaal Lemanstraat Hospitaalstraat Koningsstraat Maarschalk Fochstraat Nicolaylaan Stationsstraat Totaal

Aantal 4 1 3 3 4 4 11 30

m² wvo 340 77 335 250 455 321 604 2382

We zien dat de Stationsstraat met afstand de meeste leegstaand heeft. Daarnaast vertonen de Maarschalk Fochstraat, het Bevrijdingsplein en de Nicolaylaan een behoorlijke leegstand.

Niet-detailhandel In het centrum van Leopoldsburg zijn er naast de detailhandel ook andere voorzieningen zoals horecazaken, dienstverlenende bedrijven en ontspanningsvoorzieningen aanwezig. In totaal zijn er 75 verkooppunten aanwezig. De horecasector is met 36 horecazaken het sterkst vertegenwoordigd, dit is bijna 50% van het totale voorzieningenaanbod. Vermaak Horeca Ontspanning Dienstverlening Verhuur Ambacht Financiële instelling Particuliere dienstverlening

aantal 36 6 aantal 1 16 10 6

De horeca concentreert zich voornamelijk in de Nicolaylaan en de hoek met de Stationsstraat. Daarnaast vinden we in de Jacoletstraat verschillende horecazaken en ontspanningsclubs. Rondom het Bevrijdingsplein vinden we eveneens een aantal horecavoorzieningen.

4.2.2. Aanbodaspecten buiten het kernwinkelgebied Daarnaast kennen we eveneens enkele beperkte handelsontwikkelingen die net buiten het kernwinkelgebied van Leopoldsburg liggen.

24

Op de hoek Koningin Astridplein – Koningin Maria-Louisalaan vinden we residentie Saillart. Hier zijn 2 nieuwe handelspanden met een grootte van 161 m² en 746 m². Op de hoek Koningin Astridplein-Van der Elststraat is voorzien om eveneens 2 handelspanden te bouwen met een oppervlakte van 454 m² en 543 m². Op de Lommelsesteenweg is er een concentratie van 8 detailhandelszaken met een totale winkelvloeroppervlakte van 4.954 m². Ongeveer 95% van de winkelvloeroppervlakte bestaat uit ketenbedrijven. Naast een aantal voedingswinkels is er aanbod in kleding, huishoudelijke artikelen en doe-het-zelf. Er is een leegstand van 1.550 m² verdeeld over 3 winkelpanden. Deze leegstand situeert zich langsheen de Lommelsesteenweg, op de site zijn er geen leegstaande panden. De uitbreiding tegenover deze site, op de hoek van de Lommelsesteenweg en de Hendrik Theunissenstraat , zorgt voor bijna 6.000 m² bijkomende winkelruimte, verdeeld in een 3 handelspanden (3.500 m² + 1.500 m² + 790 m²). Het aanbod aan de Lommelsesteenweg is complementair aan het centrum. Waar het centrum voorziet in recreatief bezoek doet de Lommelsesteenweg dat op doelgericht vlak. Van belang is om dit onderscheid naar de toekomst toe te handhaven, ook na de voorziene uitbreiding tegenover de huidige site aan de Lommelsesteenweg. Een aantal doelgerichte branches zijn vandaag in de gemeente ondervertegenwoordigd, zoals bijvoorbeeld media, wonen en sport/spel of vinden onvoldoende ruimte voor grootschalige spelers. Aan nieuwe initiatieven kan ruimte geboden worden aan de Lommelsesteenweg. Uitgangspunten zijn een grootschalige maatvoering (m²) en branchering complementair aan het centrum, en het niet toelaten van horecavoorzieningen. In de deelgemeente Heppen treffen we in totaal een detailhandelsaanbod aan van 2.254 m² wvo verspreid over 24 handelszaken. Het aanbod ligt voornamelijk rond de markt en in de Dorpsstraat. De Diestersteenweg en de Leopoldsburgsesteenweg verbinden het centrum van Leopoldsburg met Heppen. Langs deze steenwegen vinden we vooral verspreide bewinkeling.

Levensmiddelen Persoonlijke verzorging Dagelijkse artikelen Hobby Dier en plant Bruin- en witgoed Fietsen en autoaccessoires Doe-het-zelf Wonen Niet-dagelijkse artikelen Totaal detailhandel

Aantal 13 1 14 3 3 1 1 1 1 10 24

m² wvo 1.324 25 1.349 125 385 50 90 110 145 905 2.254

Schaal 102 25 96 42 128 50 90 110 145 91 94

%m²wvo 59% 1% 60% 6% 17% 2% 4% 5% 6% 40% 100%

De branche levensmiddelen is in Heppen het sterkst vertegenwoordigd met als grootste winkel de Aldi-Markt langs de Leopoldsburgsesteenweg. In totaal staan er 7 panden leeg met een gezamenlijke

25

omvang van 700 m²wvo. Leopoldsburgsesteenweg.

De

meeste

leegstaande

panden

bevinden

zich

langs

de

Het aanbod in het centrum van Heppen concentreert zich rond de Dorpsstraat en waaiert uit in diverse richtingen. De voorzieningen hebben met name een functie voor de omliggende bevolking en de passant. Het Leo Jansenplein straalt een bepaalde sfeer uit en zou naar de toekomst toe als ontmoetingsplein ingericht kunnen worden. Door het plein verder aan te kleden met groenvoorzieningen en andere sfeerelementen kan het verder benadrukt worden en Heppen een unieke uitstraling geven.

26

5.

Economisch functioneren

Door de confrontatie van vraag en aanbod ontstaat inzicht in het huidig economisch functioneren van de detailhandel in de dagelijkse en niet-dagelijkse sector in Leopoldsburg. Uit de benadering volgt de vloerproductiviteit ofwel de gemiddelde omzet per m² wvo. We bekijken in hoeverre deze afwijkt van het gemiddelde in Vlaanderen.

5.1 Uitgangspunten

Huidig inwonerstal en bevolkingsontwikkeling De gemeente Leopoldsburg telt op 1 januari 2015 15.215 inwoners. Het inwonerstal zal volgens de prognoses de komende jaren verder toenemen. Onderstaande berekeningen zijn gebaseerd op de inkomenscijfers van 2013. Bestedingen Het bestedingscijfer aan dagelijkse artikelen in winkels ligt in Vlaanderen op een niveau van € 2.589,-. Het bestedingscijfer aan niet-dagelijkse artikelen ligt op een niveau van € 2.762,-. Het inkomensniveau in de gemeente Leopoldsburg ligt circa 10,6% lager dan het gemiddelde inkomen van Vlaanderen (2011). Het inkomen is van invloed op de bestedingen. Bij een afwijking groter dan 5% passen we een correctie toe op het bestedingscijfer. Per procent afwijking van het inkomen wordt het bestedingscijfer in de dagelijkse sector met 0,25% bijgesteld, in de niet-dagelijkse sector met 0,5%. Na correctie wordt de besteding geraamd op € 2.520,- per hoofd van de bevolking in de dagelijkse artikelensector en € 2.616,- per hoofd van de bevolking in de niet-dagelijkse artikelensector.

Koopstromen MAS Research heeft in 2013 een grote consumentenbevraging uitgevoerd in het kader van de interprovinciale studie rond detailhandel in Vlaanderen. Zo’n 30.000 huishoudens, verspreid over alle fusiegemeenten in Vlaanderen, werden bevraagd via telefonische interviews aangevuld met online enquêtes. Voor Leopoldsburg zijn er 75 gezinnen bevraagd. De bevraging peilt naar het koopgedrag van de consument, namelijk:  

Koopstromen: wie koopt wat, waar en waarom; De beoordeling van de winkelgebieden in de gemeente van de respondent.

Bij de kooporiëntatie wordt er gekeken naar de mate waarin de inwoners van Leopoldsburg en haar omgeving hun bestedingen verrichten binnen de gemeente. De koopkrachtbinding in Leopoldsburg

27

op het gebied van dagelijkse goederen bedraagt circa 79,7%. Op het gebied van shopping of periodieke goederen is dit 19,1% en voor uitzonderlijke goederen komen we aan 44,1%.

Leopoldsburg Provincie Limburg Vlaams Gewest Koopkrachtbin Koopvlu Koopkrachtbin Koopvlu Koopkrachtbin Koopvlu ding cht ding cht ding cht Dagelijkse goederen Periodieke goederen Uitzonderlijke goederen

79,7%

20,3%

62,7%

37,3%

62,8%

37,2%

19,1%

80,9%

23,7%

76,3%

23,7%

76,3%

44,1%

55,9%

38,5%

61,5%

36,0%

64,0%

De koopkrachtbinding voor dagelijkse goederen is het grootst in Leopoldsburg, waarschijnlijk heeft dit verband met het groot aanbod aan dagelijkse goederen dat aanwezig is in de gemeente. Beringen is de belangrijkste stad waar de koopkracht naar afvloeit (7,3%). Op het gebied van periodieke goederen komt slechts 19% van de koopkracht bij winkels in Leopoldsburg terecht. De overige 80% vloeit weg naar andere plaatsen , voornamelijk naar Hasselt (30%) en Lommel (27,9%). Als we dit vergelijken met de cijfers van 2005 van het Distributie Planologisch Onderzoek naar de Detailhandel in Limburg zien we dat er destijds nog sprake was van een koopkrachtbinding van 46% voor de shoppinggoederen in Leopoldsburg. Voor de koopkrachtbinding van uitzonderlijke goederen merken we een hogere score in vergelijking met Limburg en het Vlaams Gewest. Hier zien we dat inwoners vooral naar Lommel gaan voor de aankoop van uitzonderlijke goederen (22,8%). Koopkrachtafvloeiing naar Hasselt treedt hier nauwelijks op (4.7%). Herkomstgebied Lommel Hasselt Beringen Balen Mol

Dagelijkse goederen 1,0% 2,3% 7,3% 6,0% 0,2%

Periodieke goederen 27,9% 30,0% 1,7% 1,1% 4,7%

Uitzonderlijke goederen 22,8% 4,7% 5,8% 4,4% 0,9%

28

5.2 Koopattractie

Tevens kijken we welke aantrekkingskracht de detailhandel in Leopoldsburg heeft op de omliggende gemeenten. Uit deze analyse komen volgende cijfers naar voren.

Dagelijkse goederen Periodieke goederen Uitzonderlijke goederen

Leopoldsburg 13,6% 48,0% 39,9%

Totaal provincie 16,7% 36,6% 36,9%

Totaal Vlaams Gewest 20,0% 38,7% 39,8%

Hier zien we dat de periodieke goederen de hoogste koopattractie heeft ondanks het beperkte aanbod. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de gevestigde winkels in deze branche veelal een hoogstaand kwalitatief assortiment aanbieden, gecombineerd met een goede service en een hedendaagse uitstraling van de winkelinrichting. De concentratie op de Lommelsesteenweg heeft de grootste attractie, gevolgd door het centrum. In onderstaande tabel kan je zien van waar de mensen komen om te winkelen in Leopoldsburg.

Herkomstgebied Beringen Ham Hechtel-Eksel Balen

Dagelijkse goederen 1,9% 2,6% 1,6% 0,6%

Periodieke goederen 1,8% 4,7% 5,3% 0,8%

Uitzonderlijke goederen 3,1% 8,0% 6,0% 4,2%

Inwoners van Ham en Hechtel-Eksel komen naar Leopoldsburg voor de aankoop van uitzonderlijke en shopping goederen. Voor de dagelijkse goederen is er een beperkte koopattractie vanuit omliggende gemeenten.

5.3 Algemene kwalitatieve beoordeling deelgemeente Leopoldsburg

Of consumenten een winkelgebied bezoeken wordt onder meer bepaald door haar uitstraling en kwaliteit. Onderstaande tabel geeft een inzicht in de algemene kwalitatieve beoordeling die respondenten van de telefonische enquête aan Leopoldsburg geven. Een score 1 wordt ervaren als zeer slecht, score 5 is zeer goed.

Aantal winkels Trekkers Originele winkels

Leopoldsburg 2,8 2,6 2,6

Totaal provincie 3,3 3,1 3,0

Totaal Vlaams Gewest 3,5 3,2 3,2

29

Diversiteit winkels Kwaliteit winkels Looproutes Netheid Sfeer en uitstraling Horeca Bereikbaarheid wagen Bereikbaarheid openbaar vervoer Parkingkosten Totaal

2,8 3,5 3,5 3,7 2,9 3,1 4,1 3,8 4,5 3,3

3,2 3,7 3,8 3,5 3,4 3,2 4,0 3,4 4,1 3,5

3,3 3,8 3,8 3,5 3,4 3,2 3,7 3,5 3,8 3,5

Netheid, bereikbaarheid en parkingkosten worden in Leopoldsburg ervaren als beter ten opzichte van de provincie en het Vlaams Gewest. Vooral naar aantal winkels, aanwezigheid van trekkers, originaliteit winkelaanbod, diversiteit en sfeer/uitstraling scoren we minder goed. Wanneer we deze scores verder uitsplitsen naar het centrum van Leopoldsburg en Lommelsesteenweg zien we enkele opmerkelijke gegevens. Het aantal winkels, trekkers, kwaliteit en diversiteit worden als beter ervaren bij de winkels gelegen aan de Lommelsesteenweg ten opzichte van de winkels in het centrum. Ook de sfeer/uitstraling en bereikbaarheid per wagen scoren beter. In het centrum van Leopoldsburg wordt de originaliteit van de winkels, de netheid, de horecavoorzieningen en de bereikbaarheid met openbaar vervoer als beter ervaren ten opzichte van de winkels aan de Lommelsesteenweg.

5.4 Huidig functioneren

In deze paragraaf wordt aangegeven in hoeverre de detailhandel in Leopoldsburg economische gezien goed of slecht functioneert. Hierbij zullen de huidige omzetten in Leopoldsburg vergeleken worden met het Vlaams gemiddelde. Voor het berekenen van de detailhandelsomzet in Leopoldsburg wordt van de volgende veronderstellingen uitgegaan:       

In Leopoldsburg wonen momenteel 15.178 inwoners (01/01/2013) De bestedingen bedragen € 2.520,- per hoofd van de bevolking in de dagelijkse artikelensector en € 2.616,- per hoofd in de niet-dagelijkse artikelensector. De koopkrachtbinding voor dagelijkse goederen bedraagt 79,7% De niet-dagelijkse artikelensector wordt onderverdeeld in artikelen op het gebied van shopping en specialty. De koopkrachtbinding voor de hele sector bedraagt 31,6% De koopkrachttoevloeiing in de dagelijkse sector bedraagt 13,6% De koopkrachttoevloeiing in de niet-dagelijkse sector bedraagt 40% De referentieomzet in de dagelijkse sector bedraagt € 6.050,- voor de niet-dagelijkse sector bedraagt dit € 1.975-,.

30

In navolgende tabel is op basis van de hiervoor aangegeven gegevens een berekening gemaakt van het economische functioneren van het dagelijks en niet-dagelijks artikelenaanbod in de gemeente Leopoldsburg. De omzet per m² (vloerproductiviteit) wordt als indicator gebruikt voor het functioneren.

Inwonertal Bestedingen per hoofd Bestedingspotentieel (mln.) Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen (mln.) Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing (mjn.) Totale omzet (mln.) Wvo totaal (m²) Omzet per m² wvo Referentieomzet per m² wvo

Dagelijkse sector 15.178 € 2.520 € 38,20 79,70% € 30,40 13,60% € 4,80 € 35,20 6.746 € 5.217 € 6.050

Niet-dagelijkse sector 15.178 € 2.616 € 39,70 31,60% € 12,50 40,00% € 8,30 € 20,80 14.852 € 1.400 € 1.975

Momenteel wordt in de dagelijkse detailhandel in Leopoldsburg een omzet gerealiseerd van circa 35,2 miljoen euro. Omgerekend naar omzet per m² winkelvloeroppervlakte wordt in de dagelijkse sector een benedengemiddelde omzet gerealiseerd van circa € 5.217,-. Op basis van de benadering van het economisch functioneren is er sprake van een matig tot redelijk functioneren van de detailhandel in de dagelijkse artikelensector in Leopoldsburg. Individuele winkels kunnen een hogere dan wel lagere omzet per m² winkelvloeroppervlakte realiseren. In de niet-dagelijkse artikelensector wordt in 2013 een omzet van circa 20,8 miljoen euro behaald. Vertaald in de vloerproductiviteit van de winkels komt dit neer op circa € 1.400 per m² winkelvloeroppervlakte. De niet-dagelijkse artikelensector in Leopoldsburg functioneerd daarmee beneden het Vlaams gemiddelde van € 1.975 per m² winkelvloeroppervlakte.

Kwaliteit boven kwantiteit De benadering van het economisch functioneren is het resultaat van een berekening die gebaseerd is op meerdere veronderstellingen. De uitkomsten van bovenstaande berekeningen dienen dan ook als indicatief te worden bezien en niet als normatief. In dat verband is het van belang aan te geven dat bij ontwikkelingen vaak meer waarde dient te worden gehecht aan de kwalitatieve aspecten dan aan de kwantitatieve marktmogelijkheden. Als de ontwikkeling, op een vanuit de structuur bekeken goede plek én passend in het beleid, resulteert in het verdwijnen van verouderd aanbod, dan gaat de detailhandelsstructuur er per saldo op vooruit. Modern aanbod komt immers in de plaats en daar haalt de consument het meeste voordeel uit. Kortom, bij de beoordeling van de wenselijkheid van een plan zijn kwalitatieve overwegingen zeker zo belangrijk. In de detailhandelsvisie staan deze kwalitatieve overwegingen dan ook centraal.

31

6.

Trends

Om een gedegen commercieel plan te ontwikkelen dient rekening gehouden te worden met de dynamiek van de retailmarkt en de tendensen aan de vraag- en aanbodzijde. De tijd dat shoppen alleen maar rond kopen draaide, is al lang voorbij. Wie vandaag winkelt, wil iets beleven. Handelaars moeten open staan voor mogelijkheden om in te spelen op hedendaagse winkeltrends, technologisch ontwikkelingen en het veranderde koopgedrag van de consument. Het is belangrijk het juiste evenwicht te vinden tussen de bestaande kwaliteiten enerzijds en het inspelen op trends en ontwikkelingen anderzijds. Deze ontwikkelingen gaan razend snel en hebben nu al invloed op de traditionele winkelgebieden. Hieronder wordt een overzicht van de belangrijkste trends gegeven; voor meer informatie wordt verwezen naar bijlage 2. Trends aan vraagzijde: vergrijzing en kleinschalige huishoudens grotere mobiliteit internet en multicommunicatie cross-channel aankopen individualisme afnemende vrije tijd van consumenten smartshopper en value for money consuminderen Trends aan aanbodzijde: branchevervaging specialisatie schaalvergroting en internationalisering filialisering en samenwerking belang van profilering retailclusters als belevingsgebied verruimde openingstijden

32

7.

Analyse

Op basis van de algemene socio-economische positionering, de beleidscontext, de aanbodinventarisatie en het economisch functioneren kunnen volgende sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen geformuleerd worden: Sterkten Compactheid centrum Ruim aanbod dagelijkse goederen + hoge koopbinding Ruim aanbod horeca Hoge koopkrachtbinding uitzonderlijke goederen Parkeergelegenheid voldoende en gratis (gedeelte blauwe zone) Bereikbaarheid met openbaar vervoer/station aanwezig in centrum Aantrekkingskracht zaterdagmarkt

Zwakten Veel en zwaar doorgaand verkeer in het centrum Lagere inkomens/hogere werkloosheid - Weinig kmo/industrie Hoge leegstand Kleine winkelpanden in centrum en verouderd vastgoed Inrichtingselementen (zeker bepaalde delen centrum -> M. Fochstraat) – weinig verblijfskwaliteit Beperkt aanbod niet dagelijkse goederen – hoge koopvlucht periodieke goederen Weinig trekkers in centrum

Kansen Bevolkingsgroei – diverse woonprojecten Ontwikkeling kmo zones – bijkomende tewerkstelling – hogere inkomens – toename koopkracht Leopoldspark: vernieuwde vitaliteit voor centrum (planmatig patroon – circuitvorming) Bezoekattractie wekelijkse markt Inspelen op vergrijzing bevolking Meer ketens in centrum als trekkers

Bedreigingen Sterke concurrerende steden en ontwikkelingen in de regio Daling parkeergelegenheid Verkeers(veiligheid) Sociale veiligheid wonen in centrum Consumentengedrag vereist meer flexibiliteit en innovativiteit – internetaankopen

Op 25 februari 2014 werd een workshop georganiseerd waaraan vertegenwoordigers van de gemeente, de adviesraad lokale economie, Voka en de vastgoedsector deelnamen. Tijdens de

33

workshop is aan de hand van stellingen gedebatteerd over de ambities van de gemeente. U vindt deze stellingen en de bevindingen van de workshop terug in bijlage 3.

34

8.

Profiel en doelstellingen

8.1 Profiel

Op basis van de gemaakte analyse wordt vervolgens ingegaan op het na te streven profiel van Leopoldsburg op langere termijn. Hoe zal de detailhandel in de gemeente er in de toekomst uitzien, welke rol vervult zij al dan niet lokaal of bovenlokaal en wat is haar onderscheidend vermogen ten opzichte van de belangrijkste concurrerende kernen in de regio? Dit zijn vragen die van invloed zijn op het functioneren van de kleinhandel. Bij het beschrijven van het ambitieniveau van Leopoldsburg hebben een aantal uitgangspunten een belangrijke rol gespeeld, zoals de te verwachten bevolkingsontwikkeling, eigen inzichten en analyses, beleidsmatige afwegingen en de uitkomsten van de workshop. Alle pijlen op het kernwinkelgebied Voor de plaatselijke consumenten is het centrum de belangrijkste aankoopplaats. Er dient dus absolute prioriteit gegeven te worden aan de ontwikkeling van het centrum. Het bezoekmotief ligt niet alleen in de nabijheid en in doelgericht shoppen, maar ook in combinatie met andere voorzieningen zoals horeca, scholen, mutualiteit… Door te investeren in extra woongelegenheden in Leopoldsburg zullen er de komende jaren meer tweeverdieners aangetrokken worden. We merken nu reeds dat dit een invloed heeft op het inkomensniveau. Dit wordt nog eens extra versterkt door bijkomende tewerkstelling te voorzien, wat op zijn beurt hogere bestedingen tot gevolg heeft. Naast een toenemende bevolking zien we de trend van de toenemende vergrijzing waar verder op ingespeeld kan worden door een aangepast aanbod aan te bieden. Met concurrenten als Lommel, Hasselt en Beringen ligt Leopoldsburg in een omgeving met een aantal sterk op het recreatieve aspect gerichte winkelzones. Om hieraan enigszins het hoofd te kunnen bieden is het voor Leopoldsburg van belang om zowel op het recreatieve als op het efficiënt winkelen in te zetten met de nodige aandacht voor sfeer en verblijfskwaliteit. In het centrum van Leopoldsburg ontbreken diverse formules die op dit schaalniveau wenselijk zijn. Bovendien heeft het centrum te kampen met een forse leegstand van handelspanden. Een doorgedreven aanpak van de leegstand is noodzakelijk. Er dient dus een sterke keuze voor de uitbouw van het centrum gemaakt te worden en een bevestiging maar geen verdere uitbreiding van de periferie. De focus moet liggen op het uitbreiden van het aanbod in het kernwinkelgebied door een nieuwe invulling te geven aan de 22 leegstaande panden. Dit proces kan gestimuleerd worden door een premie toe te kennen aan detailhandelaars die zich in het kernwinkelgebied vestigen en door geen handel toe te laten in de andere centrumstraten.

35

Aantrekkelijkheid straten verhogen Tevens dient de aandacht uit te gaan naar het investeren in een sfeervolle, kwalitatieve, uniforme inrichting en uitstraling. Het centrumgebied heeft een grote ontmoetingsruimte. De verfraaiing van het openbaar domein kan het verblijfsklimaat van het kernwinkelgebied versterken zodat de bezoekfrequentie toeneemt en de verblijfsduur wordt verlengd. Door het ontwikkelen van een bepaalde stijl voor straatmeubilair, terrassen, zonweringen,… kan er uniformiteit tot stand komen en kan de afbakening van de winkelkern visueel verduidelijkt worden. Niet alleen het kernwinkelgebied, ook het overige centrumgebied dient duidelijk afgebakend te worden. Dit voorkomt een te grote scheiding van aanverwante functies over een te groot gebied. Bij een te grote spreiding van centrumfuncties komt de gewenste synergie tussen de functies in gevaar. Leopoldsburg moet werken aan profilering De identiteit die Leopoldsburg wil uitstralen zal vooral liggen in de gezelligheid en het kleinschalige karakter met diverse speciaalzaken, met voldoende horecavoorzieningen en ruime, gratis parkeermogelijkheden. Naast het winkelgebeuren kunnen het toerisme en culturele activiteiten een toegevoegde waarde bieden. De militaire geschiedenis van Leopoldsburg is bijvoorbeeld een troef die meer kan uitgespeeld worden om bezoekers van buiten de gemeente aan te trekken. De gemeente neemt momenteel initiatieven om Leopoldsburg op de kaart te zetten als aantrekkelijke toeristische bestemming. Er dient dus ingezet te worden op een sterkere regionale profilering en promotie, waarin bovengenoemde kwaliteiten sterk betrokken worden.

8.2 Doelstellingen Om de uitwerking van deze visie te realiseren zijn er 4 doelstellingen geformuleerd met daaronder telkens een aantal acties. Bij elke actie wordt het ruimtelijk toepassingsgebied bepaald. -

-

Zone 1 - Kernwinkelgebied: Stationsstraat, Koningsstraat, Nicolaylaan (tussen Stationsstraat en Koningsstraat), Maarschalk Fochstraat, Hertogin Van Brabantplein Zone 2 - Centrumgebied: Jacoletstraat, Koning Albert I-plein, Kolonel van Heesbekestraat, Bevrijdingsplein, Hospitaalstraat, Generaal Lemanstraat, Koningin Astridplein, Vander Elststraat, Nicolaylaan (tussen Stationsstraat en Englebert Adanglaan en tussen Koningsstraat en Koning Leopold III laan), Leonardstraat (tussen Stationsstraat en Englebert Adanglaan), Generaal de Krahestraat (tussen Koningin Astridplein en Englebert Adanglaan), Couwenberghstraat, Priester Poppelaan Zone 3 - alle overige straten

36

Zone 1 - Kernwinkelgebied = oranje Zone 2 - Centrumgebied = geel

37

Zone 1: Kernwinkelgebied Doelstelling 1: Aanbod Actie 1.1 Premiereglement Actie 1.2 Stedebouwkundige verordening Actie 1.3 Contacteren ketens Actie 1.4 Aanpak leegstand Actie 1.5 Onthaal startende ondernemers

X X X X X

Doelstelling 2: Openbaar domein Actie 2.1 Visie openbaar domein (kern) Actie 2.2 Evaluatie reglement terrassen Actie 2.3 Parkeerbeleid

Zone 2: Centrumgebied

Zone 3: Overige straten

X

X

X X

X X

X X X

X X

X

Doelstelling 3: Promotie Actie 3.1 Evenementen Actie 3.2 Promotie Actie 3.3 Creatief ondernemen Actie 3.4 Onderst. Prom. Streekproducten

X X X X

X X (X) X

X X

Doelstelling 4: Samenwerking Actie 4.1 Centrummanagement Actie 4.2 Adviesraad lokale economie Actie 4.3 Organisatiekracht versterken Actie 4.4 Dienst LE uitvoering SCP Actie 4.5 Promotaks

X X X X X

X X X X

X X X X

X

Doelstelling 1: De leegstaande handelspanden in het kernwinkelgebied worden ingevuld

Om een hoge koopkracht te behalen moet het centrum voldoen aan een aantal basisvoorwaarden. De basisvoorwaarden liggen in een compleet winkelaanbod, functionaliteit, een veilige en propere omgeving, de aanwezigheid van horeca, sociaal-maatschappelijke en culturele voorzieningen, een goede bereikbaarheid per auto, fiets en openbaar vervoer, voldoende parkeercapaciteit. De plaatselijke consument komt om te winkelen en staat garant voor hoge bestedingen. In de huidige situatie zien we dat het winkellint op meerdere fronten is doorbroken door nietwinkelfuncties zoals wonen en leegstand. Dit is niet gunstig voor de aantrekkelijkheid van het winkelgebied. De bedoeling moet zijn dat de commerciële voorzieningen bij elkaar aansluiten en elkaar versterken. Een subsidiereglement voor de commerciële invulling en verfraaiing van handelspanden en het opstellen van stedenbouwkundige verordeningen kunnen als maatregel

38

ingevoerd worden. Er kunnen verschillende elementen in opgenomen worden, zijnde: invulling leegstand, samenvoeging handelspanden, herinrichting handelsruimten,… Ook de aanwezigheid van ketens bepaalt voor een groot deel de trekkingskracht van een winkelgebied. Een gezond evenwicht tussen ketens en speciaalzaken kan de aantrekkelijkheid van een centrum verhogen. Een goede mix zorgt voor afwisseling en nodigt vaak uit tot een langer verblijf in een winkelgebied. Tevens vormt het een kans om het aanbod verder te verbreden. Er dient bijgevolg fysieke ruimte gecreëerd te worden gecombineerd met een actieve prospectie bij mogelijke investeerders, dewelke vandaag nog niet gevestigd zijn in Leopoldsburg. Mogelijke branches zijn: een winkel met babyartikelen, een bloemenwinkel, een interim-kantoor, beroepen in de ambachtssector. Om de leegstand te bestrijden heeft het gemeentebestuur op 1 januari 2014 het belastingreglement op leegstaande woningen en gebouwen goedgekeurd. Daarbij werd er een leegstandsregister opgesteld om de leegstand nauwgezetter in kaart te brengen en op te volgen. Een creatieve invulling van leegstaande etalages, zoals een bestickering, tijdelijke ingebruikname of thematische invulling kan het centrum opwaarderen. Bovendien kan de aandacht gevestigd worden op het bestaande potentieel aan handelspanden in het kernwinkelgebied. Kandidaat-investeerders kunnen overtuigd worden van de troeven van het vernieuwde centrum met een investeringsbrochure. Om jonge ondernemers en starters op weg te helpen is het essentieel dat ze snel en gemakkelijk de informatie verkrijgen die ze zoeken. Een onthaalmap met algemene informatie over het opstarten van een eigen zaak is een eerste middel hiertoe. Daarnaast kan er hulp geboden worden bij de zoektocht naar beschikbare panden. Startende ondernemers kunnen aangemoedigd worden door gedurende een periode vrijstelling te verlenen op het betalen van bepaalde belastingen.



Actie 1.1.: Er wordt een premiereglement uitgewerkt voor de toekenning van een premie aan detailhandelaars die zich vestigen in zone 1

Zone 1 Timing: 2016 Budget: Omzetten premiereglement ‘Wonen Boven Winkels’ voorzien budget € 15.000 Verantwoordelijke dienst: Lokale Economie



Actie 1.2.: Er wordt een stedenbouwkundige verordening opgesteld die commerciële ruimte verplicht op het gelijkvloers in zone 1 en die detailhandel (kleiner dan 300 m² winkelvloeroppervlakte) verbiedt in zone 2 Er wordt een stedenbouwkundige verordening opgesteld omtrent minimum winkelvloeroppervlakte en het verbieden van horeca aan de Lommelsesteenweg1

1

Tijdens de gemeenteraad van 2 september werd verduidelijkt dat het hier enkel gaat over het verbieden van horeca ter hoogte van de detailhandelsites aan de Lommelsesteenweg.

39

Zone 1, 2, 3 Timing: 2016 Budget: nihil Verantwoordelijke dienst: Ruimtelijke Ordening, Lokale Economie



Actie 1.3: Er wordt actief contact opgenomen met ketens die nog niet gevestigd zijn in Leopoldsburg

Zone 1 Timing: minder prioritair Budget: zie actie 4.1 centrummanagement Verantwoordelijke dienst: Lokale Economie



Actie 1.4: Doorgedreven aanpak van de leegstand door belasting op leegstaande panden, bestickering etalages, de opmaak van een investeringsbrochure, stimulerende premies (actie 1.1), …

Zone 1, 2, 3 Timing: verderzetting belasting leegstand, bestickering etalages 2015, opmaak investeringsbrochure niet prioritair Budget: bestaand budget Verantwoordelijke dienst: Huisvesting, Communicatie, Lokale Economie 

Actie 1.5: Aan startende ondernemers wordt een onthaalmap aangeboden met informatie over de formaliteiten bij het opstarten van een eigen zaak en over initiatieven waarbij de gemeente ondersteuning biedt

Zone 1, 2, 3 Timing: niet prioritair Budget: bestaand budget Verantwoordelijke dienst: Lokale Economie

40

Doelstelling 2: Het openbaar domein is kwaliteitsvol ingericht

Het centrumgebied is de huiskamer van de lokale bevolking en het heeft een grote ontmoetingsfunctie. De aandacht dient bijgevolg uit te gaan naar het investeren in een sfeervolle, kwalitatieve, uniforme inrichting en uitstraling. De afbakening van de winkelkern kan visueel verduidelijkt worden met enkele ingrepen. Hierbij kan gedacht worden aan voetpaden of straatmeubilair die in een bepaalde stijl ontwikkeld worden. De komst van Leopoldspark vormt het geschikte moment om de kwalitatieve afwerking van gebouwen en publiek domein in dit project door te trekken naar de andere straten van het kernwinkelgebied. Het binnenplein in Leopoldspark bestaande uit winkels, terrasjes en groen ligt midden in het kernwinkelgebied en kan gezien worden als de toekomstige ontmoetingsplaats en rustpunt voor inwoners en bezoekers en het kan tevens dienen om er in de toekomst handelsondersteunende activiteiten te organiseren. Terrassen, reclames, zonweringen, parasols,… kunnen het straatbeeld verlevendigen en daarmee een positieve invloed op het straatbeeld hebben. Samen met de ondernemers in het centrum dient de gemeente te streven naar het opstellen van richtlijnen in het centrumgebied. Bereikbaarheid en parkeren zijn van groot belang voor het functioneren van een handelskern. Leopoldsburg is vlot bereikbaar maar kampt met een hoge verkeersdruk omwille van de gewestweg die door het centrum loopt. Voor een lokaal handelscentrum als Leopoldsburg vormt het parkeercomfort een belangrijke factor. Het parkeerbeleid moet er op gericht zijn om enerzijds de bereikbaarheid van de winkels met de wagen te verzekeren, nodig voor de dagdagelijkse aankopen en om anderzijds voldoende aanbod te voorzien voor bezoekers die langere tijd in Leopoldsburg willen verblijven. De beschikbare parkings duidelijk aanduiden en bewegwijzeren zodat vooral bezoekers snel de weg vinden kan een gunstig effect creëren. Flyers met een overzicht van de parkeermogelijkheden kunnen in de handelszaken aangereikt worden. Grootschalige winkels vereisen voldoende parkeergelegenheid. Het responsabiliseren van ontwikkelaars bij ontwikkelingsprojecten, door hen te laten meedenken en desgevallend mee te laten investeren in parkeermogelijkheden is aan te raden.



Actie 2.1: Uitwerken in eigen beheer van een visie voor de herinrichting van het openbaar domein (beeldkwaliteitsplan) met aandacht voor: toegankelijkheid gemotoriseerd verkeer, straatmeubilair, verlichting, parkeren…

Zone 1, 2 Timing: niet prioritair Budget: bestaande budgetten Verantwoordelijke dienst: Technische Dienst, Ruimtelijke Ordening, Mobiliteit, Lokale Economie

41



Actie 2.2: Evaluatie van het reglement dat de plaatsing regelt van terrassen, reclames, zonweringen, parasols, rolluiken enz.

Zone 1, 2, 3 Timing: verderzetting, inwerkingtreding vanaf 1 januari 2016 Budget: nihil Verantwoordelijke dienst: Ruimtelijke Ordening, Technische Dienst, Lokale Economie



Actie 2.3 Commerciële panden in het kernwinkelgebied worden onder bepaalde voorwaarden vrijgesteld van de stedenbouwkundige parkeerverordening

Zone 1 Timing: verderzetting - 2015 Budget: nihil Verantwoordelijke dienst: Mobiliteit, Ruimtelijke Ordening

Doelstelling 3: De bijzondere mix van horeca, winkels en diensten wordt intensief gepromoot naar inwoners en consumenten

De attractiviteit van een winkelgebied wordt in eerste instantie bepaald door de aanwezigheid van een voldoende en gevarieerd winkelaanbod. Toch is het winkelaanbod tot op vandaag niet altijd genoeg om kopers te lokken. Beleving is vandaag het sleutelwoord als het op winkelen aankomt. De gezelligheid en de organisatie van bijkomende acties en evenementen worden belangrijker in het winkelgebeuren. Regelmatig terugkerende acties met langdurig effect verdienen de voorkeur (eindejaarsactie, met Belgerinkel naar de winkel,…). Ze stimuleren herhaalbezoeken en dragen meer bij tot de groei van de detailhandel. Naast het winkelgebeuren kunnen ook toeristische, culturele en sportieve activiteiten een toegevoegde waarde bieden. De verscheidenheid aan evenementen over verschillende beleidsdomeinen kunnen daarom best samengevoegd worden tot een globale evenementenkalender. De promotie van Leopoldsburg als aangename winkelgemeente kan dan doorgetrokken worden naar andere communicatiekanalen. Zo kunnen er met de campagnes van Toerisme Limburg provinciale advertenties geplaatst worden en kan er een breder publiek aangesproken worden. Het verdient tevens de aanbeveling om het kernwinkelgebied te promoten op andere winkellocaties in Leopoldsburg door het verwijzen en het aanduiden van de kwaliteiten van het centrum en de daar gevestigde aantrekkelijke functies. Het toepassen van sfeerelementen of andere acties en evenementen moeten in de eerste plaats zorgen voor een sterker imago en een grotere klantenbinding, waardoor men in staat is de bezoekfrequentie te verhogen. Het is daarom belangrijk om te investeren in een nieuwe identiteit die

42

aansluit bij de toekomstige situatie. Een kernachtig en herkenbare huisstijl voor het winkelgebied, rekening houdend met het aanbod en de troeven van Leopoldsburg. Het aanmoedigen van creatief ondernemingsschap en de ontwikkeling van nieuwe streekproducten kunnen zorgen voor een verdere specialisatie en service van de lokale Leopoldsburgse ondernemers. Er kan een oproep gelanceerd worden naar jonge, creatieve ondernemers om vernieuwende winkelideeën en -concepten in te dienen. De meest creatieve of onderbouwde dossiers krijgen de kans om een pand in te vullen, in ruil voor stimulerende maatregelen. Het project koppelen aan een peterschap door gevestigde ondernemers kan een mooie aanvulling vormen. Bovendien kan er ook aandacht besteed worden aan het reeds bestaande winkelaanbod. De reeds aanwezige winkels moeten worden aangezet en geïnspireerd om zichzelf voortdurend heruit te vinden. Met het project ‘Commerciële inspiratie’ van Unizo worden ondernemers hierin begeleid via een inspiratietraject op maat. Geslaagde projecten zullen niet alleen de aandacht van heel wat bezoekers trekken, maar zullen ook de handelskern een innovatief imago geven. Andere goede voorbeelden kunnen zijn: kunst in de etalage, mogelijkheid creëren tot een tijdelijke pop-up store. Dit laatste geeft jonge ondernemers een duwtje in de rug en ze zorgen voor beleving en variatie in het winkelgebied.



Actie 3.1: Verschillende evenementen en activiteiten op toeristisch en cultureel vlak fungeren als promotor voor de detailhandel

Zone 1, 2, 3 Timing: verderzetting Budget: bestaande budgetten Verantwoordelijke dienst: Cluster Vrije Tijd, Lokale Economie



Actie 3.2: De promotie van de detailhandel en evenementen door regionale advertenties en door bovenlokale campagnes

Zone 1, 2, 3 Timing: verderzetting Budget: bestaande budgetten Verantwoordelijke dienst: Communicatie, Toerisme, Lokale Economie



Actie 3.3: Aanmoedigen van creatief ondernemingschap door onder meer deelname aan het project commerciële inspiratie

Zone 1, ev. 2 Timing: prioritair – 2015

43

Budget: bestaande budgetten Verantwoordelijke dienst: Cultuur, Integratie, huisvesting, Lokale Economie



Actie 3.4 Ondersteunen en promoten van nieuwe streekproducten

Zone 1, 2, 3 Timing: minder prioritair Budget: bestaande budgetten Verantwoordelijke dienst: Toerisme, Communicatie, Lokale Economie

Doelstelling 4: Er is een goede samenwerking tussen de partners met het oog op een versterking van de organisatiekracht van de detailhandel

Tijdens de workshop is geconstateerd dat de samenwerking tussen de ondernemers in het centrum voor verbetering vatbaar is. De opstart van centrummanagement kan het juiste middel zijn om de samenwerking tussen handelaars, toeristische en culturele organisaties, horeca, vastgoedeigenaars en de gemeente te versterken en om handelsversterkende acties en evenementen op poten te zetten. Het kan leiden tot meer begrip en vertrouwen, gezamenlijk beleid, concrete resultaten in projecten en nieuwe investeringen. Belangrijke succesfactoren van centrummanagement zijn het oog hebben voor elkaars belangen en het gestructureerd toewerken naar een gezamenlijk doel: de aantrekkingskracht en daarmee het economische functioneren van het centrum versterken. Onafhankelijk van elkaar kunnen de betrokken partijen nooit hetzelfde resultaat behalen. In de praktijk zal centrummanagement ertoe leiden dat de coördinatie rondom centrumactiviteiten wordt versterkt. Met de oprichting van de adviesraad lokale economie worden ondernemers nauw betrokken bij het economisch beleid van de gemeente. Het is belangrijk dat alle belanghebbende partijen het beleid dragen. Dankzij de adviesraad wordt elke belanghebbende van bij het begin in het proces betrokken en kan een strategie gekozen worden die leidt tot een gedragen en realiseerbare uitvoering. In bijlage 4 is een schematische voorstelling gegeven waarin de huidige en gewenste organisatie toegelicht wordt. De gemeente is als regisseur van de visie mee bepalend in de initiatie en aansturing van initiatieven en maatregelen maar kan onmogelijk voor alles worden verantwoordelijk gesteld. Alle ondernemers, worden opgeroepen om mee de handschoen op te nemen bij de verdere ontwikkeling van het handelsapparaat van Leopoldsburg. Extra aandacht gaat uit naar allochtone ondernemers, ze zijn vaak niet goed op de hoogte van het economisch beleid. Door te luisteren naar hun noden en mits een aantal maatregelen kunnen ze ook meer betrokken worden. Lokale ondernemers dienen hun

44

krachten te bundelen en kunnen mee hun schouders zetten onder nieuwe initiatieven en gezamenlijke acties. Uiteraard zijn ze gebaat bij een richtinggevend kader dat een visie is en die ze mee hebben gestalte gegeven en hebben onderschreven. De dienst lokale economie is verantwoordelijk voor de uitvoering en opvolging van het gemeentelijk economische beleid en ontwikkeld het als een volwaardig beleidsdomein in de gemeente. De ambtenaar lokale economie is het aanspreekpunt voor (startende) ondernemers en is aldus de eerste verbindingspersoon tussen het beleid en de handelaar, vrije beroeper, ondernemer. Het aanspreekpunt moet op de hoogte zijn en blijven van het economische gebeuren in de gemeente. Ondernemers kunnen er terecht met uiteenlopende vragen. Deze kunnen betrekking hebben op veiligheid, vergunningsplicht, wegeniswerken, het beschikbare aanbod en vrije panden,… Het is belangrijk dat de dienst lokale economie zich niet beperkt tot gegevensverstrekking aan wie daar zelf expliciet om komt vragen. Bepaalde informatie kan interessant zijn voor een grote groep van ondernemers in de gemeente. Het is de taak van de dienst lokale economie om deze informatie te verzamelen en via de gemeentelijke en elektronische communicatiekanalen te verspreiden. Door de invoering van de centrumversterkende bijdrage of promotaks betalen de ondernemers een billijke vergoeding die kan dienen voor een gezamenlijke centrumpromotie en andere kernversterkende initiatieven. De promotaks is een jaarlijkse belasting op publiek toegankelijke commerciële oppervlaktes. De berekening gebeurt op basis van het aantal vierkante meter commerciële oppervlakte binnen een afgebakend gebied. Iedereen draagt zijn steentje bij aan de promotie en andere acties en hierdoor wordt het ‘freeriding-gedrag’ omzeild. Een door de gemeente georganiseerde inning heeft als voordeel dat: -

De parameters van de bijdrage door iedereen gekend en helder zijn. Ook ketenzaken hierbij betrokken zijn, net zoals commerciële dienstverstrekkers en horeca Vele kleintjes één groot maken. Er volledige transparantie is over te nemen acties en de daaraan gekoppelde budgetten. De gemeente ook een bijdrage levert als co-financier, in de vorm van financiële, personele of logistieke ondersteuning.



Actie 4.1: Er wordt een werkgroep centrummanagement opgericht met vertegenwoordigers uit het kernwinkelgebied

Zone 1 Timing: prioritair - 2016 Budget: bestaande budgetten Verantwoordelijke dienst: Lokale Economie



Actie 4.2: De gemeente voert overleg met handelaars via de adviesraad lokale economie en hun beroepsorganisaties. Er is aandacht voor allochtone ondernemers. Er wordt maximaal ingezet op digitale communicatie.

45

Zone 1, 2, 3 Timing: verderzetting Budget: nihil Verantwoordelijke dienst: Communicatie, Lokale Economie, Integratie



Actie 4.3: De organisatiekracht van de detailhandel wordt versterkt: er wordt, in overleg met de handelaars, gestreefd naar een zelfstandige structuur waarmee de gemeente een samenwerkingsovereenkomst kan afsluiten.

Zone 1, 2, 3 Timing: prioritair – 2016 zie actie 4.1 Budget: nihil Verantwoordelijke dienst: Lokale Economie



Actie 4.4: Dienst lokale economie coördineert en monitort de uitvoering van het strategisch commercieel plan

Zone 1, 2, 3 Timing: prioritair - jaarlijks Budget: nihil Verantwoordelijke dienst: Lokale Economie



Actie 4.5: De gemeente financiert de uitvoering van het strategisch commercieel plan ten dele door een belasting op commerciële handelsruimten.

Zone 1, 2, 3 Timing: verderzetting Budget: ontvangst Verantwoordelijke dienst: Financiën, Lokale Economie

Dit plan kwam tot stand met steun van de provincie Limburg

46

Bijlagen

Bijlage 1: GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN

Informatief deel blz. 97 Kleinhandel Om het aanbod aan handelszaken te omschrijven, gebruikt men een terminologie die het onderscheid maakt tussen het type van producten die de winkels verkopen: convenience, shopping en specialty. ˇ Convenience: producten die zeer frequent en probleemloos worden aangekochten die een veeleer geringe geldwaarde hebben: brood, vlees, groenten, fruit, kranten, tijdschriften, … ˇ Shopping: producten die periodisch worden aangekocht en een gemiddelde geldwaarde hebben: kleding, schoeisel, textiel, huishoudartikelen, … ˇ Specialty: producten die slechts zelden aangekocht worden doch een grote geldwaarde vertegenwoordigen per aankoopbeurt: meubelen, electrohuishoudartikelen, audiovisuele artikelen, uurwerken, juwelen, auto’s, … Ten opzichte van Limburg heeft Leopoldsburg een groot aantal werknemers in de handelssector. Ongeveer de helft van alle zelfstandigen (50,8 %) is werkzaam in de handelssector, tegenover slechts 41,0 % op niveau van de provincie Limburg. Dit is duidelijk te merken in het centrum van Leopoldsburg: het deel van de gemeente tussen Militair Domein en spoorweg huisvest een groot aantal handelszaken. De nadruk ligt op convenience en shopping, en het groot aantal horecazaken is eveneens opvallend. Verder zijn een klein aantal supermarkten in het centrum aanwezig. Grootschalige winkels, zoals hypermarkten zijn niet aanwezig in de gemeente (en ook niet in de buurgemeenten). Aan de Diestersteenweg ligt een Super-GB-supermarkt. In de omliggende gemeenten zijn deze functies evenmin aanwezig, wat het handelsapparaat in het centrum ten goede komt. Op de invalswegen naar het centrum (de oude steenwegen) komen verspreid een aantal handelszaken voor, waaronder enige baanwinkels. Dit is vooral opvallend op de Diestersteenweg (benzinestations, kledingzaken, hobbywinkels, reisbureau, motel) en de Lommelsesteenweg (winkels aan één zijde).

Richtinggevend deel blz. 16 Dubbelkern als concentratie voor handel en voorzieningen

47

Dit concept vertrekt van het huidige, sterk geconcentreerd handelscentrum in de handelsstraten. Het wordt versterkt uitgewerkt, en het uitzwermen van functies naar de buitenranden wordt krachtig tegengewerkt. Grootschalige detailhandel, die niet in het fijnmazig percelensysteem van het centrum kan worden ingepast, wordt onmiddellijk aansluitend aan het centrum langs de steenwegen geconcentreerd. Een gebiedsgerichte uitwerking per deel van de dubbelkern laat toe verscheidenheid en ruimtelijke kwaliteit in te bouwen. Visie voor DUBBELKERN: Richtinggevend deel vanaf blz. 20 Visie Het centrum van Leopoldsburg moet een aantrekkelijk kerngebied voor wonen en winkelen blijven, gekoppeld aan mogelijkheden die de horeca en de diensten bieden. Als centrum van een kleinstedelijk gebied moet de uitstraling verder reiken dan de gemeente zelf. Dit vraagt minstens de instandhouding en zo mogelijk een versterking van het bestaande aanbod. In het centrum wordt prioriteit gegeven aan kleinschalige verdichting en inbreiding. Hierbij wordt gestreefd naar een diversificatie van het woningaanbod in functie van verschillende doelgroepen. Het versterken van het centrum moet gebeuren met respect voor de eigen identiteit en de specifieke belevingswaarde. Hiermee onderscheidt Leopoldsburg zich immers van andere kleinstedelijke centra in de regio. De krachtige visuele herkenbaarheid, gevormd door het typische stratenpatroon met brede lanen, ruime pleinen en kenmerkende perspectieven, moet te allen tijde behouden blijven. Een grotere commerciële dynamiek van het centrum mag evenmin ten koste gaan van het woningaanbod en de woonkwaliteit. Wonen blijft een essentiële functie in het centrum. Een dynamisch centrum is aantrekkelijk voor bezoekers maar moet tegelijk leefbaar blijven voor de bewoners. Om het gebied aantrekkelijk te houden voor bewoners moet er aandacht besteed worden aan een divers woningaanbod, het verhogen van de kwaliteit van de woningen en van de woonomgeving. Het diversifiëren van het woningaanbod moet zich richten op het aantrekken van specifieke doelgroepen (jonge gezinnen die graag in een dynamische stedelijke omgeving wonen, ouderen die vaak minder mobiel zijn en alle voorzieningen op korte afstand wensen). Woonkwaliteit heeft ook te maken met de kwaliteit van de eigen woning en de omgeving. Ondanks de verdichting moet er voldoende plaats blijven voor openbaar en privé groen. Ook een kwalitatief openbaar domein en het beheersen van de parkeerdruk en verkeersdrukte dragen bij tot een kwalitatieve leefomgeving.

Versterken van de commerciële assen doorheen het centrum De eerder beperkte omvang van het echte handelscentrum noodzaakt specifieke maatregelen om de kracht van dit handelsapparaat te behouden. De huidige commerciële assen moeten via gerichte ingrepen versterkt worden. In een eerste fase worden voor de commerciële assen Stationsstraat, Koningsstraat, en deel Nicolaylaan tussen de Stationsstraat en de Koningsstraat de volgende voorwaarden vastgelegd:

48

ˇ Overwegend handels-, diensten- of horecabestemming met etalagefunctie op het gelijkvloers. ˇ Verplichten van aparte ingang voor bovengelegen appartementen, indien niet mogelijk gemeenschappelijke ingang langs achteren (versterken winkelkwaliteit, verhogen sociale controle). ˇ Toelaten van volledig dichtbouwen van gelijkvloers voor deze straten. In de andere straten dit expliciet niet toestaan, om vestiging van handelszaken of horeca hier niet mogelijk te maken. ˇ Aandacht voor leveringen: gereserveerde losplaatsen voor kleine vrachtwagens voorzien, maar enkel op de commerciële assen. ˇ Garagepoorten en –ingangen zoveel mogelijk vermijden en indien mogelijk bundelen. De Maarschalk Fochstraat wordt als verkeersluwe handelsstraat sterker ingeschakeld in het commerciële stratencircuit.

In een tweede fase worden ook het Koningin Astridplein, de Vander Elststraat en de Nicolaylaan tussen de Vander Elststraat en de Stationsstraat in deze structuur ingeschakeld. Hier wordt de vestiging van horeca gestimuleerd, die van diensten eerder tegengewerkt. In deze tweede fase wordt de Leonardstraat tussen de Vander Elststraat en de Stationsstraat als verkeersluwe handelsstraat ingeschakeld in het commerciële stratencircuit. De ontsluiting van de verschillende kleinschalige binnengebieden in de Carrés kan gebeuren via de hoofdassen (Koningsstraat, Stationsstraat en Nicolaylaan), maar ook via de Maarschalk Fochstraat of de Leonardstraat. Indien men de inplanting van toegangen tot de binnengebieden wil vastleggen of sturen in het nog op te stellen RUP voor de Carrés, is overleg met het Vlaams Gewest nodig.

Versterking van de stationsomgeving met functies op stedelijk niveau. Het station is als multimodaal knooppunt gelegen aan de rand van het centrum en situeert zich centraal tussen de deelruimten Dubbelkern en Centrumband. Doelstelling is de ruimte op deze strategische locatie intensiever te benutten. Door de aanwezigheid van elementen zoals de voormalige rangeersporen en uitgestrekte parkings is het ruimtegebruik niet optimaal. Een project aan het station kan tevens (letterlijk en figuurlijk) de brug maken tussen de bebouwing van de Dubbelkern en die van de Centrumband. De stationsomgeving krijgt een multifunctionele invulling waarbij echter de woonfunctie primeert. Aansluitend bij het centrum is er ruimte voor commerciële functies. De bouwvolumes onmiddellijk ten oosten van het station vormen een min of meer gesloten wand langs de Nicolaylaan. Verdere verdichting en vervanging van onaangepast volumes en oudere bebouwing door meer stedelijke bouwvormen is hier gewenst. Onmiddellijk ten noorden van het station kan de bestaande parkeerruimte met een specifiek bouwprogramma uitgerust worden:

49

ˇ Ondergrondse parking voor bewoners; ˇ Parking op gelijkvloers voor forenzen en treinreizigers; ˇ Stedelijk wonen vanaf niveau +1, met stedelijke woonvormen: appartementen, lofts, ˇ ruimte terrassen met uitzicht op het park, urban villas’s. ˇ Verweven met de woonfunctie plaats voor kleinhandel, horeca en diensten (kleinschalige kantoren voor overheid en privé) ˇ Geen continue volume, maar regelmatige doorkijken op het park achter de spoorlijn. Dit project wordt best gefaseerd en op lange termijn ingepland in de verschillende andere acties en maatregelen rond de stationsomgeving. Momenteel lopen er onderhandelingen met de NMBS voor de realisatie van: ˇ een overdekte fietsenberging ten behoeve van de trein- en busreizigers vlakbij het station zal door de NMBS worden opgericht; ˇ ongeveer 350 parkeerplaatsen, waarvan 80 voor houders van een treinabonnement, onmiddellijk ten noorden van het station. De zone tussen het spoor en de IJzerlei wordt ontwikkeld als een parkzone met natuurontwikkeling en verbindingsfunctie. Hier worden paden gecreëerd als verbinding tussen de Dubbelkern en de Centrumband. Een nieuwe voetgangersbrug over de spoorlijn is een belangrijk structuurelement in deze zone. De beide tunnels onder het spoor worden heringericht tot herkenbare, veilige en structurerende oversteekplaatsen. Aan de oostzijde van de IJzerlei wordt de bestaande parkeergelegenheid zoveel mogelijk behouden, maar tussenin wordt een opeenvolging van urban villa’s geplaatst. Deze urban villa’s staan ver uit elkaar gespreid, en kijken uit op het park aan het spoor, hebben kleine private tuinen en terrassen, en creëren zo een overgang naar de bebouwing van het Geleeg (lagere dichtheden). Tussen de urban villa’s wordt het park doorgetrokken tot aan de IJzerlei. Een afstemming met het project rond harmonisch parkbeheer op het oude spoorwegemplacement ter hoogte van het station is gewenst.

50

Bijlage 2: TRENDS EN ONTWIKKELINGEN

Trends aan vraagzijde



Vergrijzing en kleinschalige huishoudens

De trend naar kleinschalige huishoudens en een toenemend aantal senioren zijn belangrijke kenmerken in de evolutie van de bevolkingssamenstelling. Het dalend aantal personen per gezin en de vergrijzing betekent dat gemak en comfort bij het winkelen en de kwaliteit steeds meer op prijs worden gesteld. Daarenboven wordt het volume van de aankopen kleiner. Voor een steeds grotere bevolkingsgroep ontstaat een verminderde mobiliteit dus bereikbaarheid wordt belangrijker. Senioren willen in een propere en veilige omgeving hun aankopen verrichten, met aandacht voor een goede toegankelijkheid en praktische inrichting van de winkels. Senioren stellen andere eisen aan winkels en horeca, zoals bredere paden in winkels, minder diepe winkelkarren en voldoende ruimte tussen tafels in horeca. Winkels met grote deuren, lage drempels en praktische inrichting nodigen meer uit om binnen te gaan. Producten aangepast aan kleinere gezinnen, verruimde openingstijden, veiligheid en afstand spelen een belangrijke rol. Buurtwinkels kunnen hier op inspelen en nemen toe in belang, ze bevorderen daarbij de sociale cohesie. Vandaag zien we de bekende supermarktketens met hun eigen concepten van ‘buurtwinkels’ zoals de Okay van de Colruyt-groep, Proxy Delhaize en de buurtsupers van Carrefour.



Grotere mobiliteit

Door een grotere mobiliteit is het referentiekader van consumenten de laatste jaren groter geworden. Als gevolg daarvan neemt de concurrentie tussen winkelgebieden toe. Bereikbaarheid en parkeermogelijkheden worden steeds belangrijker. Aanbodkwaliteit, keuzemogelijkheid, prijsstelling en interne (winkelinrichting, uitstraling) en externe (omgevingskwaliteit) verschijningsvormen worden als gevolg hiervan belangrijker. Ook kruisbestuiving tussen horeca, shoppen en recreatie is belangrijk. De grotere mobiliteit van de consument werkt het ‘zwerfgedrag’ in de hand. De consumenten gaan steeds verder op zoek naar nieuwe winkelgebieden en verbreden op die manier hun winkelhorizon. 

Internet en multicommunicatie

De elektronische retailing of retailing via het internet heeft de voorbije jaren zijn intrede gedaan. Deze vorm van distributie kent een sterke groei. Een onlinewebwinkel kan als aanvulling op het bestaande winkelnet of als afzonderlijke winkelformule. Warenhuizen hebben met succes in thuisleverformules geïnvesteerd. Ze beschouwen het als een bijkomende service naar bestaande en nieuwe klanten.

51

Retailers communiceren enerzijds landelijk en anderzijds lokaal met de consumenten. Aanvullend geven ze in toenemende mate productinformatie en aanbiedingen aan passerende consumenten via bijvoorbeeld e-mail of sms. Het zijn vooral ketens die voorop lopen met nieuwe vormen van communicatie. Consumenten zullen hier gewend aan raken en verwachten dit ook van zelfstandigen.



Cross-channel aankopen

Het oriëntatie- en zoekgedrag van de consument is onder invloed van internet compleet veranderd. Het heeft van de consument een goed geïnformeerde expert gemaakt. Consumenten geven hun mening, luisteren naar anderen, leren van anderen en zoeken gelijkgestemden met dezelfde behoeften op het internet. Gebruikers van sociale media beïnvloeden elkaar in toenemende mate. Het is de moderne manier van mond-tot-mondreclame. Internet zal de winkel nooit verdrijven, wel zal het een informatieve functie gaan vervullen in de goederendistributie. De behoefte aan “het zien van en het voelen van” de producten zal blijven bestaan. Tegelijkertijd zien we een toename van winkels die fysieke en virtuele distributiekanalen combineren. Consumenten willen meer producten op elk moment en via elk kanaal kunnen aankopen. Winkelgebieden dienen op zijn minst op de hoogte te zijn van de trends binnen de sociale media. Nog beter is dat ze hieraan deelnemen en invloed uitoefenen.



Individualisme

De consument is een individu met specifieke wensen en behoeften en hij wil zo ook behandeld worden. Ze willen zelf invloed hebben op wat de detailhandel hen te beiden heeft. Het gevoel hebben dat producten speciaal voor hen gemaakt zijn. Ze willen dan ook meer persoonlijk benaderd worden met producten, diensten en service afgestemd op hun specifieke behoeften. Men gaat op zoek naar producten met een verhaal. Dit verhaal kan verschillende inspiratiebronnen hebben: ecologie, authenticiteit, minimalisme,… Deze producten zorgen voor een productervaring waarmee de consument zich kan onderscheiden. Daarbij stelt hij steeds hogere eisen aan de kwaliteit van het winkelaanbod en de winkelomgeving. Daarbij vraagt de consument om belevings- en ervaringselementen. Hij geeft de voorkeur in een gezellige sfeer te vertoeven, besteedt doorgaans meer tijd aan het winkelen en wil zichzelf een extra luxeproduct veroorloven. Citymarketing wordt belangrijker voor gemeenten. Hiermee kan een gemeente zich positioneren tussen de andere betekenisvolle ervaringen. Consumenten willen maatwerk. Ze wensen openheid en transparantie over producten en hun herkomst. Ze zijn geïnteresseerd in producten die met hun eigen stijl en smaak vormgegeven kunnen worden. Een persoonlijke benadering hoort hierbij. Dit biedt kansen voor niet-ketens in de kernwinkelgebieden. De nadruk ligt meer op de emotionaliteit van het winkelgedrag en de recreatieve belevenis ervan.

52



Afnemende vrije tijd van consumenten

Het aantal vrijetijdsactiviteiten neemt toe, alsook de variëteit. De druk op de beschikbare vrije tijd neemt voor een steeds grotere groep mensen toe. Consumenten kiezen hun aankoopplaats op basis van hun specifieke aankoopbehoefte op een bepaald moment. Ze gaan steeds bewuster om met de invulling van hun vrije tijd. Winkelen krijgt meer concurrentie van andere vormen van vrijetijdsbesteding zoals sport, een museum bezoek, een weekendje weg,… De hedendaagse consument is een ontrouwe klant. Hij kiest niet meer voor één of andere winkel of winkelgebied omdat het een gewoonte is, maar omdat hij zich kan terugvinden in waar die winkel of winkelkern voor staat. Omdat die hem een belevenis aanbiedt die hij nergens anders vindt. Wanneer men het winkelen als een meer ontspannende activiteit ziet, spreekt men van funshoppen. Men gaat op zoek naar goederen en aankopen die de secundaire behoeften van de consument vervullen, de shopping goods en specialty goods. In toenemende mate vraagt de consument om belevings- en ervaringselementen. Maasmechelen Village Outlet Shopping is een goed voorbeeld van funshoppen in Limburg. Kleinhandel wordt daarbij steeds vaker gecombineerd met horeca en leisure. In tegenstelling tot het funshoppen wil de consument gemakkelijk en efficiënt zijn dagdagelijkse boodschappen, de zogenaamde convenience goods, kunnen doen. Dit runshoppen wordt als een verplichting ervaren, men wil hier doorgaans weinig tijd en energie aan spenderen. De consument is veelal prijsgevoelig voor dat soort aankopen en handelt zeer doelmatig en rationaal. Werk en vrije tijd raken steeds meer vermengd. De winkelbehoefte verandert daardoor ook, de een keer funshopping, de andere keer runshopping.



Smartshopper en value for money

De consument is een smartshopper geworden. Hij koopt intelligent zijn producten in die winkels waar hij de meest ‘value for money’ krijgt. Dit aspect is belangrijker dan de groei in service. Voor voeding zien we dat de private labels (winkelmerken) aan belang toenemen. Zijn basisproducten gaat de consument bijvoorbeeld halen bij Aldi, terwijl zijn aperitiefhapjes van bij Delhaize komen. Discountformules worden niet alleen bezocht door mensen met lagere inkomens, ook de hogere inkomens zijn vertegenwoordigd. Poor people need low prices. Rich people love low prices (AC Nielsen). Basisproducten staan onder prijsdruk om ruimte te creëren voor meer betekenisvolle specialiteiten en vrijetijdsbestedingen.



Consuminderen

De gouden tijden van het moeiteloos kopen zijn voorbij. Het is maar de vraag of deze periode ooit terug gaat komen. Wat nu speelt is het besef dat er een grens is aan de onbeperkte (financiële) mogelijkheden. Men gaat dus bewust besteden: elke euro kan slechts één keer uitgegeven worden.

53

De drijvende kracht van deze trend zijn de wereldwijde economische stagnatie, de woningmarkt, werkloosheid, inflatie en hoge kosten. Het vooruitzicht is een periode van beperkte groei met inflatie en onzekerheid. Dit alles leidt tot terughoudende consumenten. Een groter deel van het inkomen gaat uit naar wonen, gezondheid, vervoer en communicatie, cultuur, ontspanning en onderwijs. Daarnaast krijgen retailers te maken met hoge grondstofprijzen en hoge loonkosten. De prijzen staan onder druk en ondanks dit alles verwachten consumenten toch hoge prestaties van de retailers. De sky is the limit. Die tijd is voorbij, maar de consument is blijvend veeleisend.

Trends aan aanbodzijde



Branchevervaging

Bij branchevervaging gaan handelaars het bestaande assortiment uitbreiden met artikelen die eigenlijk niet tot hun branche behoren. Op die manier kan de omzet bij bestaande klanten groeien en kunnen nieuwe klanten aangetrokken worden. Voorbeelden zijn supermarkten die zich meer gaan profileren als dienstverlener door de integratie van een postpunt, fotoservice of droogkuis. Daarnaast zijn er ook kledingmerken die hun assortiment uitbreiden met sierraden, schoenen om zo de merkbeleving nog sterker te maken. De branchevervaging heeft belangrijke gevolgen voor de concurrentiestrijd. Handelaars uit verschillende branches gaan plots met elkaar concurreren met als gevolg dat de concurrentiedruk over de branches heen gevoelig toeneemt. Om de consument te binden en als gevolg van de toenemende concurrentie nemen winkels steeds meer branchevreemde producten en diensten in hun assortimenten op.



Specialisatie

De tegenovergestelde tendens is die van de specialisatie. Bij deze distributievorm worden bewust de minder prijsgevoelige consumenten aangetrokken. In een individualistische maatschappij waarin het alsmaar moeilijker wordt om homogene consumentengroepen te onderscheiden, kan maatwerk een oplossing bieden voor de eisen van een individuele klant (zie ook tendens in koopgedrag). Men biedt een dieper assortiment met meer service. Speciaalzaken zijn vandaag zeer in trek en kunnen inspelen op die tendens. Bij specialisatie biedt men een dieper assortiment met meer service. Hierdoor kan aan veeleisende consumenten toch maatwerk geleverd worden.

54



Schaalvergroting en internationalisering

Winkels worden steeds groter. Vooral op baanwinkellocaties zien we de schaalvergroting optreden. Die locaties bieden extra mogelijkheden voor grotere handelsvoorzieningen en komen tegemoet aan de mobielere consument. Mede in verband hiermee wordt steeds vaker geopteerd voor locaties buiten reguliere winkelgebieden, wat kan leiden tot aantasting van de historische gegroeide kernen. Echter ook in binnenstedelijke gebieden worden winkels steeds groter. Door de toenemende schaalvergroting komen kleine winkelpanden in centrumkernen onder druk te staan. Door overnames en marktintrede zijn nationale en internationale ketens in belang aan het toenemen en willen ze nog grotere schaalvoordelen behalen. Grote internationale spelers bedienen nieuwe klanten door lage prijzen, een mix van een juist assortiment, goede service en innovatieve marketing.



Filialisering en samenwerking

Om schaalvoordelen te behalen vindt steeds meer filialisering plaats. Aankoop-, promotie-, personeelsbeleid en andere back-office-activiteiten gebeuren veelal centraal. Filiaalbedrijven kunnen een grotere marketingkracht ontwikkelen dan kleine winkeliers en zo meer klanten binden, prijzen en kwaliteitseisen afdringen bij producenten en hogere huurprijzen betalen. Het gevolg van de filialisering en de komst van de internationale ketens is dat de concurrentie is toegenomen vooral op de beste locaties in de winkelgebieden.



Belang van profilering neemt toe

Doelgroeporiëntatie is een tegenbeweging van schaalvergroting, bijvoorbeeld bij flagshipstores en brandstores. Een flagshipstore is het paradepaardje van een merk. Het assortiment omvat de complete collectie van het merk. De winkels worden geëxploteerd in belangrijke centra en lopen voorop qua architectuur, huisstijl en presentatie. In brandstores worden producten van één of meerdere enkele merken verkocht in een op het product afgestemde sfeer. Een ander voorbeeld zijn de conveneinceshops of gemakswinkels die inspelen op de beperkte tijd die de consument wenst te spenderen aan routineaankopen. Ze zijn gesitueerd op locaties waar veel consumenten komen, zoals benzinestations, in ziekenhuizen, in stations. Wanneer de consument in een ziekenhuis nog vlug bloemen of een fruitmand kan kopen of in een benzinestation nog vlug enkele boodschappen en kant-en-klaar-maaltijden kan meenemen, vindt hij dat heel gemakkelijk. Tegenover de schaalvergroting staat de trend naar schaalverkleining en superspecialisatie. Steeds vaker duiken winkels op met een zeer gespecialiseerd en bijzonder assortiment. Ook supermarkten volgen deze trend bijvoorbeeld Contact GB, City Delhaize. Winkelgebieden gaan steeds meer op elkaar lijken en de concurrentie neemt toe. Het onderscheidend vermogen van winkelgebieden zal een steeds belangrijkere rol spelen. De profilering kan zich richten

55

op een bepaald concept, een doelgroep, een marketingbeleid, veiligheid en sfeer of omgevingskwaliteit.



Retailclusters als belevingsgebied

In toenemende mate manifesteren vooral shoppingcentra zich als belevingsgebieden. Enerzijds door een mix van aanvullende vrijetijdsfuncties zoals bioscoop, horeca, events, anderzijds door meer beleving in het shoppen zelf, de retailevents. In dit kader is het belangrijk te melden dat winkels meer en meer niet enkel producten an sich verkopen, maar een totale koopbeleving aanbieden, een zogenaamde “shopping experience”. De atmosfeer in de winkel is hierbij van cruciaal belang. Een mooi voorbeeld van deze koopbeleving is A.S. Adventure, waarbij de inrichting van de winkel van de shopper een avonturier maakt. Kernwinkelgebieden bieden van oudsher al een mix van belevingsfuncties, maar spelen dit vaak onvoldoende uit. Winkelclusters imiteren in feite de stadscentra, maar doen dit vaak wel beter, ook marketingtechnisch. Het effect is dat veel kernwinkelgebieden een natuurlijk concurrentievoordeel aan het verspelen zijn, terwijl het eigenlijk een kans zou moeten bieden. Integratie van kleinhandel met dienstverlening, horeca, vermaak en vrijetijdsconcepten die gericht is op het verlengen van de verblijfsduur, het verlenen van meer service en het realiseren van meer toegevoegde waarde.



Verruimde openingstijden

Momenteel gaat de discussie over de avondopenstellingen en zondagse opstellingen van winkels. De wetgeving regelt de verplichte rustdag, de beperking van de winkelopeningstijden en het zondagswinkelen. Gemeenten die erkend zijn als toeristisch centrum kunnen verregaande verruimingen krijgen op de openingstijden en daardoor de rustdag loslaten. In de praktijk blijkt dat de ketens- en filiaalbedrijven eenvoudiger kunnen inspelen op de verruiming van de openingstijden dan zelfstandigen.

56

Bijlage 3: WORKSHOP EN BEVINDINGEN

De workshop is bijgewoond door lokale afgevaardigden van onder andere de gemeente, de adviesraad lokale economie, de belangenorganisatie Voka en de vastgoedsector en heeft plaatsgevonden tussen de fase van analyse en opstellen van de visie. Tijdens de workshop is er aan de hand van stellingen gedebatteerd over de ambities van de gemeente. Het samenvoegen van de bevindingen van de analyse en de workshop vormen de basis voor het opstellen van een het gewenste profiel voor de detailhandel in Leopoldsburg.

Stellingen besproken tijdens de workshop van 25 februari 2014 1. De grote uitdaging in Leopoldsburg zit ‘m niet in het aantrekken van nieuwe winkels maar ik het opkalefateren van het centrum. 2. Leopoldsburg heeft de bovenlokale trein gemist en moet zich vooral concentreren op voorzieningen voor eigen inwoners. 3. Kernwinkelgebied is te groot? 4. Het Koningin Astridplein werkt ontmoediging en gezelligheid niet in de hand? 5. Het doorgaand verkeer haalt alle gezelligheid uit het centrum en is de achillespees voor de handel? 6. Ontwikkeling stationsomgeving op vlak van retail enkel binnen het afgebakend gebied? 7. De gemeente dient met makelaars en eigenaars rond de tafel te zitten om leegstand aan te pakken? Hoe? Welke stimuli? 8. De Lommelsesteenweg kent enige grootschaligheid maar mag geen aanleiding geven voor ongebreidelde groei? 9. Heppen heeft een interessant basisaanbod maar dit zou beter geconcentreerd zitten in de dropskom, aan het plein?

Conclusies analyse     



Leopoldsburg kent een hoge bevolkingsdichtheid en kende een gestage maar duidelijke toename van de bevolking. Deze trend verantwoordt een aangepast voorzieningenaanbod. Omwille van haar ligging als ‘uitvalsbasis’ voor zowel Antwerpen als Limburg en omwille van diverse belangrijke woonprojecten, wordt een verdere bevolkingsaangroei verwacht. Bovenstaande ontwikkelingen en diverse grootschalige projecten in de nabije toekomst wijzen op een toenemende verstedelijking van Leopoldsburg. Ook Leopoldsburg kent een toenemende vergrijzing met in 2030 een aandeel van 60-plussers hoger dan 30%. Het gemiddeld inkomen in Leopoldsburg ligt 10% lager ten opzichte van het Vlaams gemiddelde en ook de werkloosheidsgraad is groter dan in Limburg en Vlaanderen. Socioeconomisch hinkt Leopoldsburg dus achterop. De Vlaamse beleidscontext stuurt aan op kernversterking en een actief aanbodbeleid voor de periferie. Deze laatste is in Leopoldsburg minder bewinkeld (met name Lommelsesteenweg).

57

        

 

  

Het project ‘Leopoldspark’ is een belangrijke hefboom voor de centrumdynamiek met ruimte voor handel en wonen en met een optimale ruimtelijke inpassing in het centrumweefsel. Het aanbod per 1.000 inwoners ligt onder het Vlaams en Limburgs gemiddelde. De leegstand in Groot-Leopoldsburg en erg hoog, zowel op vlak van aantal panden als op vlak van winkelvloeroppervlakte. Heppen beschikt over een beperkt maar gericht aanbod in dagelijkse artikelen. Met iets meer dan 6.000 m² beschikt het handelscentrum van Leopoldsburg over een bescheiden aanbod. Het aanbod in Leopoldsburg groeit nauwelijks over de jaren heen, zowel naar aantal als naar oppervlakte. Leopoldsburg zwemt dus tegen de stroom van schaalvergroting in. Leopoldsburg kent een sterk aandeel aan dagelijks aanbod en een beperkt aandeel aan nietdagelijkse artikelen. Leopoldsburg kent een sterke concentratie aan horeca, als overblijfsel van de vroegere militaire bedrijvigheid waar de gemeente op gegroeid is. Het centrum van Leopoldsburg kent een erg herkenbaar planmatig patroon, hetgeen ideaal is om hier circuitvorming te faciliteren. Wel wordt het centrum doorkruist door de N73 met veel (vracht)verkeer tot gevolg. Leopoldsburg heeft een goed draaiende weekmarkt op zaterdag. Door het wegtrekken van heel wat militaire activiteiten bleef het centrum wat verweesd achter, hetgeen zich kenmerkt in een algemene zwakkere uitstraling van patrimonium en openbaar domein. Echter, recente steunmaatregelen laten eerste tekenen van kentering zien in de uitstraling van handelspanden. Bereikbaarheid per bus en trein zijn optimaal en voor het autoverkeer zijn er voldoende parkeermogelijkheden. De samenwerking met handelaars als handelscollectief is niet optimaal, de individuele contacten in relatie tot steunmaatregelen verlopen erg vlot. Het gemeentelijk aanspreekpunt heeft meerdere taken waardoor contactname met handelaars en opvolging onder druk komen te staan.

Conclusies workshop 

 



Aanbod Investeringsdynamiek werkt nieuw aanbod en meer uitstraling in de hand en vice versa. Zowel private investeringen als investeringen in infrastructuur (vb. komst Leopoldspark) heeft positieve invloed op renovaties en investeringen van omliggende handelszaken, zoals we zien met de subsidies gevelrenovatie. De gemeente dient te investeren in woongelegenheden en tewerkstelling om koopkracht naar de gemeente en het centrum te trekken. Leopoldsburg moet inzetten op optimaal voorzieningenaanbod voor eigen inwoners, met name in het centrum. Dit vergt ook de juiste randvoorwaarden op vlak van volledigheid aanbod, met name in dagelijkse artikelen en op vlak van bereikbaarheid en parkeergemak. Socio-economische profiel wordt al aangescherpt door nieuwe verkavelingen en aantrekking van tweeverdieners.

58



 

 

 















De Lommelsesteenweg leent zich voor perifeer en complementair aanbod. Nieuwe ontwikkelingen moeten deze complementariteit versterken. Dit wordt verankerd in bilaterale afspraken. Niet inzetten op horeca in perifere ontwikkelingen. Het marktplein in Heppen oogt weinig aantrekkelijk. Hier zou omvorming van handelspanden naar woonfunctie moeten kunnen overwogen worden. Daarnaast kan er nagedacht worden over een sfeervolle aankleding van het Leo Jansenplein. Marketing en promotie De promotie van het handelscentrum voornamelijk op eigen inwoners richten Door een gezellige en compacte mix van handel, horeca en dienstverlening zou het centrum het visitekaartje moeten zijn van de gemeente. Inrichting, beheer, bereikbaarheid en parkeren De rechthoekige carré is een troef en laat grotere of kleinere winkel/wandellus toe na realisatie van Leopoldspark. Leopoldspark wordt gekenmerkt door een kwalitatieve afwerkinggraad van gebouwen en publiek domein, die best doorgetrokken wordt naar andere straten van het centrum, niet in het minst de Maarschalk Fochstraat. Binnen een compact kernwinkelgebied inzetten op maximale aansluiting van handelspanden of commerciële voorzieningen. Er dient nagedacht te worden over verordeningen op vlak van wonen en parkeren. Het beleid dient commerciële voorzieningen buiten het kernwinkelgebied af te bouwen door winkelarme gebieden aan te duiden. Het is kiezen voor het centrum met minder planologische mogelijkheden daar buiten, ook niet in de plint van ontwikkelingen langs invalswegen. Nieuwe ontwikkelingen als het Leopoldspark kunnen verplaatsing of leegstand in de hand werken, is een veel gehoorde bezorgdheid. Echter, vernieuwing aanbod stoot verouderd aanbod af en zorgt dus voor kwalitatieve herstructurering. Indien kwetsbare panden of delen leiden tot herbestemming en transformatie kan dat een goede zaak zijn voor de algemene kernversterking. Toch moeten nieuwe ontwikkelingen ook afgewogen worden in het licht van wat haalbaar is voor de schaal van de gemeente. Het Koningin Astridplein is te groot en te ongezellig, met vooral parkeergelegenheid en behoort dus niet bij het kernwinkelgebied. De verblijfskwaliteit en ontmoetingsruimte kunnen vooral gezocht worden in het binnenstedelijk weefsel van Leopoldspark. Doorgaand verkeer is een probleem, er is sprake van tonnagebeperking en een omleidingsweg. De doorkruising van een gewestweg in het centrum zorgt voor een onveilige situatie maar eveneens voor voldoende bereikbaarheid. Omgaand verkeer heeft minder trafiek in het centrum tot gevolg, het is een delicate oefening. Heraanleg Stationsomgeving als bronlocatie voor het centrum, met extra ruimte voor parkeergelegenheden en handels/kantorenfunctie binnen de contouren van het kernwinkelgebied. Daarbuiten komt de focus op wonen te liggen. Vraag om actief met leegstand om te gaan, zowel repressief (leegstandsheffing) maar vooral pro-actief en stimulerend. Dit vergt overleg met de eigenaars en makelaars.

59



 

Huurtegemoetkoming kan een incentive zijn als toevoeging aan renovatie- of andere steunmaatregelen. De gemeente moet kwalitatieve normen opleggen aan terrassen, reclame-uitingen, etalages en dergelijke. Organisatie en samenwerking De samenwerking is niet optimaal, er is een adviesraad lokale economie maar geen actieve centrumwerking. Er is wel een promo-bijdrage op komst aan de hand van een goedgekeurd belastingreglement om met handelaars werk te maken van gerichte centrumpromotie en kernversterking. Kritische succesfactor is hierbij een uitgewerkt actieplan, met accenten verspreid over meerdere jaren. Voordeel van deze aanpak zijn : a) Schaalvergroting bij opstellen jaarbudget b) Verhogen van betrokkenheid omdat iedereen een gelijk aandeel bijdraagt c) Ontmoedigen van freeriders d) Betere onderhandelingspositie bij inkoop media, kernversterkende investeringen,… e) Continuïteit in uitvoering en in acties f) Afbouw van andere belastingsreglementen in de gemeente

Lijst met aanwezigen tijdens de workshop van 25 februari 2014

Jan Boots Debruyne Katrien Nijsen Raf Braet Daniek Carmans Claire Segers An Toelen Yolanda Deprez Luc Filip Groenen Kristof Wouters Jo Vermeerbergen en zoon Sven Bonaers Frank Dirmeier Manu Suffeleers Wouter Dewulf Tom De Koninck Heino Vandenhoudt Kristin Kerremans

Moderator workshop Lid adviesraad lokale economie - Apotheek Meysen Lid adviesraad lokale economie - Architect Lid adviesraad lokale economie - KCB Bank en Verzekeringen Lid adviesraad lokale economie - Bijouterie Claire Lid adviesraad lokale economie - Palazzo Benessere Lid adviesraad lokale economie -Schoenen Matoe Lid adviesraad lokale economie - Lid marktcommissie Jeans House EzoPhoto Garage Berckmans - Voka ambassadeur Leopoldsburg Carrefour Market Prestige Spar Lambrechts - nieuwe vestiging Leopoldspark Ulvenhout - Leopoldspark Ulvenhout - Leopoldspark Machon immobiliën en advies Diensthoofd ruimtelijke ordening

60

Marie-Christine Metten Marleen Kauffmann Annick Verdonck

Administratief medewerker toeristische dienst Schepen lokale economie Middenstandsmedewerker

61

Bijlage 4: SCHEMATISCHE VOORSTELLING ORGANISATIE LOKALE ECONOMIE – HUIDIGE TOESTAND EN GEWENSTE TOESTAND

62

63