STAD GENT gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP nr. 153A Victor Braeckmanlaan Nieuwelaan Antwerpsesteenweg

STAD GENT gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’

Voorontwerp - versie 13 februari 2015

STAD GENT gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan Antwerpsesteenweg’

–

Nieuwelaan

–

Voorontwerp - versie 13 februari 2015

Opmaak Stad Gent Departement Ruimtelijke Planning, Mobiliteit en Openbaar Domein Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning Ruimtelijk planner: Bruno Minnebo

Voorontwerp goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op …………………………………….. De stadssecretaris

Voor de burgemeester (bij delegatiebesluit van 16 juni 2014)

Tom Balthazar Schepen van Stadsontwikkeling, Wonen en Openbaar Groen

RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ voorontwerp - versie februari 2015

2/56

Inhoud Inhoud ........................................................................................................................ 3 INLEIDING.................................................................................................................. 4 Deel I Toelichtingsnota ............................................................................................... 5 I.1. Situering ...................................................................................................... 5 I.2. Voorgeschiedenis ........................................................................................ 5 I.3. Reden tot opmaak ....................................................................................... 6 I.4. Begrenzing van het plangebied – keuze van afbakening............................. 7 I.5. Feitelijke toestand ...................................................................................... 11 I.6 Juridische toestand ..................................................................................... 17 I.7 Planningscontext ........................................................................................ 22 I.8 Visie en krachtlijnen voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling ................. 28 I.9 Plan-MER screening en milderende maatregelen. ..................................... 38 Deel II Stedenbouwkundige voorschriften ................................................................ 39 II.1. Register planbaten, planschade, kapitaalschade- en gebruikerscompensatie.................................................................................... 39 II.2. Opgave van voorschriften strijdig met dit RUP ......................................... 41 II.3. Categorie of subcategorie van gebiedsaanduiding ................................... 41 II.4. Stedenbouwkundige voorschriften ............................................................ 43


3/56

INLEIDING De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat ruimtelijke uitvoeringsplannen worden opgemaakt ter uitvoering van een ruimtelijk structuurplan. Het Ruimtelijk Structuurplan Gent (goedgekeurd bij Ministerieel Besluit van 09/04/2003) vormt het ruimtelijk kader waarbinnen in Gent een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan tot stand komt. Volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat een ruimtelijk uitvoeringsplan de volgende onderdelen: - een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; - de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer; - een weergave van de feitelijke en juridische toestand; - de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waaraan het uitvoering geeft; - in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; - in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van het planmilieueffectenrapport, de passende beoordeling, het ruimtelijk veiligheidsrapport of andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten; - in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een kapitaalschadecompensatie, voortvloeiend uit het decreet gronden pandenbeleid; - in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd of een overdruk wordt toegevoegd die aanleiding kan geven tot gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen. - eventueel een onteigeningsplan. Deze bundel bestaat uit: - een toelichtingsnota (deel I), waarin onder meer de relatie met het Ruimtelijk Structuurplan Gent is opgenomen, de op te heffen voorschriften limitatief zijn opgesomd en de registers van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd zijn opgenomen; - de stedenbouwkundige voorschriften (deel II). Enkel het grafisch plan en de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften hebben verordenende kracht. De toelichtingsnota (deel I), met onder meer de visie, ruimtelijke concepten en de gewenste ruimtelijke structuur heeft geen verordenende kracht. Deze toelichting en beschrijving vormen een belangrijk inhoudelijk onderdeel van het geheel van dit gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Deze toelichtingen vormen samen met de verordenende stedenbouwkundige voorschriften het beoordelingskader voor de vergunningverlenende overheid van stedenbouwkundige en verkavelingsaanvragen.


4/56

Deel I Toelichtingsnota I.1. Situering Het plangebied van dit gemeentelijk RUP153A Antwerpsesteenweg situeert zich ten noordoosten van Gent. Het RUP strekt zich uit over de deelgemeenten Sint-Amandsberg en Oostakker en hebben betrekking op de bebouwingsstrip die zich uitstrekt rond de Antwerpsesteenweg (N70) en in een rechtstreekse relatie tot de steenweg staat. Het RUP volgt het traject van de Victor Braeckmanlaan, Nieuwelaan en Antwerpsesteenweg vanaf de Rozebroekslag tot aan de spoorwegbrug.

Figuur 1: aanduiding plangebied binnen Gent

I.2. Voorgeschiedenis In het Ruimtelijk Structuurplan Gent (RSG) worden de drie Gentse steenwegen Antwerpsesteenweg, Brusselsesteenweg en Kortrijksesteenweg getypeerd als hoofdsteenwegen. Er wordt in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan gekozen om het historisch gegroeide patroon van radiale steenwegen verder te versterken door middel van allerlei functies zoals wonen, winkels, kantoren en bedrijventerreinen, die hand in hand gaan met de uitbouw van stamlijnen voor openbaar vervoer. Tevens vormen deze steenwegen de ruggengraat van de randstedelijke woongebieden rond de kernstad waar nog verdichtingsmogelijkheden aanwezig zijn. De opmaak van twee ruimtelijke uitvoeringsplannen voor de Antwerpsesteenweg vormt het sluitstuk van studiewerk en ontwerpend onderzoek dat sinds 2007 werd uitgevoerd, in opdracht van de Stad Gent, voor de drie Gentse steenwegen in uitwerking en verfijning van het gemeentelijk structuurplan (‘Studie Hoofdsteenwegen Gent, voorstudie voor opmaak ruimtelijke uitvoeringsplannen voor drie Gentse hoofdsteenwegen’ - Eindrapport juli 2007, opgemaakt door Technum – Tritel – Modus). De drie Gentse hoofdsteenwegen Antwerpsesteenweg, Brusselsesteenweg en Kortrijksesteenweg worden gekenmerkt door een sterke dynamische ontwikkeling. Om het toekomstige dichtslibben van deze steenwegen te vermijden en de ruimtelijke kwaliteit ervan te bewaken wordt er een toekomstvisie geponeerd en uitgewerkt. RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ voorontwerp - versie februari 2015

5/56

I.3. Reden tot opmaak De vlotte bereikbaarheid vanuit de stad en de regio alsook de aantakking op het hogere wegennet, via de R4, zorgen voor een belangrijke dynamiek op de Antwerpsesteenweg. Deze dynamiek zorgt op zijn beurt voor verkeersdruk en ook ruimtelijke druk op de steenweg die dag na dag toeneemt. Het huidige stedenbouwkundig weefsel rond de Antwerpsesteenweg, versnipperd door een aaneenschakeling van BPA’s en verkavelingen, schiet tekort om de ontwikkelingsmogelijkheden en dynamiek rond de steenweg in de hand te houden of uit te werken. Om deze dynamiek in goede banen te leiden en de vooropgestelde ruimtelijke aspecten zoals bundeling van grootschalige kleinhandel of verdichting van wonen door te voeren zijn de juiste instrumenten nodig. Deze moeten ook toelaten om de gewenste ruimtelijke dynamiek af te stemmen op het verkeersprofiel en vooral de capaciteit van de steenweg. Zo wordt vermeden dat de mobiliteit op de steenweg vastloopt. Daarnaast zijn een aantal herbestemmingen van de ruimtes rond de Antwerpsesteenweg, Victor Braeckmanlaan en Nieuwelaan noodzakelijk om de doelstellingen uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan te kunnen realiseren. Voor de Antwerpsesteenweg wordt volgende doelstelling geformuleerd: ‘een duurzame en dynamische hoofdsteenweg met ruimte voor wonen, winkels, kantoren en bedrijven rond de uitbouw van een stamlijn voor hoogwaardig openbaar vervoer’. Voor dit RUP betekent dit meer concreet: Verdichten van het wonen Langsheen de Antwerpsesteenweg is het woongebied vorm gegeven door diverse BPA’s. Deze BPA’s bepaalden gedetailleerd de mogelijkheden voor bebouwing, wat vaak resulteerde in een bebouwingstypologie van grote, vrijstaande villa’s, conform de tijdsgeest waarin de BPA’s werden opgemaakt. Vandaag raakt dit echter achterhaald en moet er gezocht worden naar mogelijkheden om soepeler in te spelen op bouwmogelijkheden op vrijgekomen of onbebouwde percelen. Bovendien heeft de steenweg, als hoofdas voor openbaar vervoer, potenties om een verdere verdichting van het wonen te dragen. Om te kunnen voldoen aan de bijkomende vraag naar woongelegenheden in het stedelijk gebied, moet er trouwens gezocht worden naar ruimte waar het beschikbare aanbod aan woongebied op een kwalitatieve manier kan verdicht worden. Een aantal locaties langsheen de steenweg komen hiervoor in aanmerking. Stand-still en versterken van bestaande groenzones De bestaande groenzones langsheen de Nieuwelaan hebben de bijzondere kwaliteit dat ze een rustpunt vormen in de drukte van de steenweg. Ze maken in zekere zin ook de overgang tussen het woonweefsel langsheen de Victor Braeckmanlaan en handelsweefsel langsheen de Antwerpsesteenweg. Het RSG schrijft een stand-still voor bestaande groenzones in, om minimaal de bestaande oppervlakte aan groen te behouden. Daarom worden deze groenzones in het RUP meegenomen om ze te bestendigen en, waar mogelijk, verder te versterken. Afremmen van de systematische ontwikkeling naar commerciële functies Op vandaag wordt vastgesteld dat de huidige BPA’s de ontwikkeling van commerciële functies op vele plaatsen mogelijk maken. Ook op plekken waar dit, volgens de huidige visie uit het RSG en de vertaling in de studie op de hoofdsteenwegen, niet wenselijk is. Daarom wordt ernaar gestreefd de commerciële ontwikkelingen – afhankelijk van hun schaal – gebundeld te laten gebeuren in een aantal geselecteerde gebieden langsheen de steenweg. Waar dit gebeurt in dichte relatie met het omliggende wonen, worden de commerciële functies beperkt naar oppervlakte. Voor de aanpalende woongebieden en woonzones, die de overgang vormen naar de achterliggende woonbuurten en verkavelingen, wordt er over gewaakt dat de commerciële functies zich daar niet meer kunnen ontwikkelen. Deze worden herbestemd in functie van het wonen zelf, zodat de dynamiek in die woonzones en ook naar de achterliggende verkavelingen, beperkt wordt. Versterken van het economisch weefsel Zoals hiervoor al werd aangehaald, wordt ervoor gekozen in een aantal woongebieden minder dynamiek toe te laten. Dit betekent niet dat er geen ruimte meer zou zijn voor commerciële functies. Waar vandaag reeds grotere handelszaken bestaan en er potenties zijn om naar het omliggende wonen toe ook voldoende maatregelen te nemen, kunnen commerciële functies van een grotere omvang worden toegelaten. Op die manier kan het bestaande economisch weefsel versterkt worden, op locaties die daarvoor geschikt zijn. Door het bundelen van deze functies bij locaties die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer, worden deze activiteiten afgestemd op het verkeersprofiel van de steenweg en wordt vermeden dat de mobiliteit op de steenweg vastloopt. Op die plekken wordt dit gebundeld met voldoende overstapmogelijkheden (park&ride). Deze locaties bevinden zich vooral langsheen de Antwerpsesteenweg, ten oosten van de spoorlijn GentAntwerpen. Deze worden opgenomen in het RUP nr. 153B ‘Antwerpsesteenweg – Orchideestraat’.


6/56

I.4. Begrenzing van het plangebied – keuze van afbakening De begrenzing van het plangebied is in hoofdzaak ingegeven vanuit de krachtlijnen en de visie uit de studie van de hoofdsteenwegen. De kracht van de studie ligt vooral in de visie op ruimte voor bijkomende handel langsheen de steenweg. Dit wordt voornamelijk vertaald in het RUP nr. 153B ‘Antwerpsesteenweg – Orchideestraat’, waarbinnen de grootschalige handelsclusters van Carrefour en MediaMarkt gelegen zijn. Daarnaast formuleert de studie een visie op de aanpalende woongebieden, waarbij wordt ingezet op een bijstelling van de stedenbouwkundige mogelijkheden in de ‘kleine en middelgrote korrel’ voor het bebouwde weefsel aansluitend op de Antwerpsesteenweg. Ook voor het bebouwde weefsel langsheen de Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan wordt een visie geformuleerd. Deze focust zich meer op een versterking van het aanwezige wonen en groen. Mogelijkheden om het wonen te verdichten en nieuwe woonprojecten uit te werken worden aangeduid. Ook de potenties van het aanwezige groen en het versterken ervan, worden in de studie erkend. Naast een begrenzing ingegeven vanuit een visie en toekomstperspectief wordt het plangebied ook afgestemd op knelpunten en opportuniteiten binnen het gebied rond de steenweg. Er wordt evenwel op toegezien dat deze steeds een relatie hebben met de steenweg, afgestemd zijn op het functioneren van de steenweg en affiniteit hebben met de krachtlijnen en de visie die voortvloeit uit het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en bij uitbreiding ook de studie van de hoofdsteenwegen. Deze worden hieronder per locatie overlopen. Plangebied RUP 153A_Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg

5 8 4

7 3 6 1

2

Figuur 2: keuze van afbakening plangebied

1.

De site op de hoek van de Victor Braeckmanlaan en de Rozebroekslag is een voormalig benzinestation ‘Poemasite’ waarop een uitgebreid saneringsdossier rust. Het huidige BPA nr. SA3 ‘Sint-Baafskouter’ laat op deze percelen beperkte bouwmogelijkheden toe onder de vorm van alleenstaande of gekoppelde bebouwing met beperkte kroonlijsthoogte. In het kader van een stedelijke verdichting gericht op de Antwerpsesteenweg wordt dit herbekeken binnen dit RUP. De mogelijkheden voor wonen dichter op of aan de straatwand en een betere afwerking van de aanwezige gesloten bebouwing worden onderzocht.


7/56

2.

Rozebroekslag: gemengd woongebied. Langsheen de Antwerpsesteenweg bevinden er zich een aantal gemengde functies (bv. tankstation, handelszaken) die behouden kunnen blijven. Langsheen de Rozebroekslag wordt het wonen op zich geaccentueerd. Het hoekperceel dat recent is aangelegd en beplant in functie van de toegang tot het achterliggende recreatiedomein Rozebroeken, wordt meegenomen om deze toegang tot het recreatiedomein te accentueren. Binnen de geldende BPA’s bestaat onduidelijkheid over de mogelijkheden voor gemotoriseerd verkeer langsheen de ingetekende wegenis. Om deze onduidelijkheid weg te werken, is dit deel opgenomen binnen het RUP en wordt de toegang tot het recreatiecentrum bestendigd. .

3.

Woon- en groenzone Nieuwelaan: De huidige bouwmogelijkheden van de percelen tussen de Alfons Braeckmanlaan en de Nieuwelaan, zoals bestemd en ingetekend in het BPA nr. SA3 ‘Sint-Baafskouter’, voldoen niet aan de gedachte van stedelijke verdichting. Deze worden opgenomen in het RUP en zullen aangepaste stedenbouwkundige voorschriften krijgen die inspelen op mogelijkheden voor stedelijke verdichting. Het hoekperceel aan de Koerspleinstraat werd in het BPA als groenzone bestemd, maar is nooit als dusdanig ingericht. Het grootste deel van het perceel blijft deze bestemming behouden als onderdeel van de groene corridor langs de Nieuwelaan. De bestaande groenzone langsheen de Nieuwelaan blijft behouden. Voor dit gebied is een beheerplan in opmaak.

4.

Groenstrook Nieuwelaan: om de visie van een groene corridor langsheen de Nieuwelaan kracht bij te zetten wordt de bestaande groenzone tussen de Nieuwelaan en de Sulkystraat - Hippodroomlaan bevestigd in een groene bestemming.


8/56

5.

Gemengde woonzone Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg (Gustaaf Carelshof): langsheen de steenweg is het wonen gemengd met andere – kleinschalige – functies. Achterliggend wordt het wonen bestendigd en geaccentueerd.

6.

Gebied met stedelijke woonpotentie Victor Braeckmanlaan - Bromeliastraat: Tussen de Victor Braeckmanlaan, de Oscar De Reusestraat en de Bromeliastraat ligt nog een ruim perceel dat vroeger ingevuld was door een tuinbouw/serrebedrijf. Al 30 jaar zijn er geen activiteiten meer op deze terreinen. De zonering uit het BPA nr. 6-7 ‘Rozebroeken’, kleine en middelgrote handelsondernemingen met een beperkte woonfunctie, wordt daarbij in vraag gesteld. Deze functie is op vandaag op deze locatie minder verdedigbaar omdat er vanuit de visie in het ruimtelijk structuurplan van Gent gestreefd wordt naar een bundeling van deze functies.

7.

De groenzone langsheen de Nieuwelaan (in het bouwblok gevormd door de Heiveldstraat en de Jef Crickstraat) wordt meegenomen in het RUP om deze als een groene corridor te bestendigen en waar mogelijk te versterken.

8.

Woon- en groengebied Nieuwelaan – Everstraat – Antwerpsesteenweg (N70a): Langsheen de Nieuwelaan wordt het concept van een groene corridor doorgetrokken. Daarnaast wordt gezocht naar mogelijkheden om stedelijke verdichting van het wonen door te voeren met respect voor het aanwezige groen.


9/56

Centraal in dit bouwblok bevindt er zich een ‘stedelijk woongebied’ (bestemd in het gewestelijk RUP voor de Afbakening Grootstedelijk Gebied van Gent). Dit gebied wordt in dit RUP meegenomen als een projectzone voor wonen en de stedenbouwkundige voorschriften ervan worden verfijnd.

De wegenis zelf (van de Victor Braeckmanlaan, Nieuwelaan, Antwerpsesteenweg maar ook van de aanpalende lokale wegen) wordt binnen dit RUP niet opgenomen. De Antwerpsesteenweg is in het provinciaal ruimtelijk structuurplan geselecteerd als secundaire weg, waardoor de provincie Oost-Vlaanderen bevoegd is over de ordening, de inrichting en uitrusting van de weg en niet de Stad. Anderzijds worden de aansluitende lokale wegen voldoende geregeld, zowel naar bestemming als naar voorschriften, in de geldende plannen van aanleg. Het herzien van een gedeelte van de wegenis hieruit biedt geen meerwaarde binnen dit ruimtelijk uitvoeringsplan. Uiteindelijk wordt ervoor gekozen binnen dit ruimtelijk uitvoeringsplan niet de wegenis zelf, maar wel de functies geënt op de wegenis, te ordenen.


10/56

I.5. Feitelijke toestand (zie weergave van de feitelijke toestand)

I.5.1. Historische evolutie De historische ontwikkelingen langsheen de Antwerpsesteenweg en de verschuiving van de doorgaande verkeersstroom naar de Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan zijn bepalende factoren geweest voor de feitelijke toestand. In de 19de eeuw ontstaan uitlopers van aaneengesloten nederzettingen langsheen het traject van de steenweg richting SintAmandsberg. Sint-Amandsberg wordt op dat moment meer en meer vorm gegeven. Als gevolg van de industrialisatie kent de voorstad Sint-Amandsberg rond 1950 een verdere uitgroei. De steenweg werkt daarbij als een hoofdstraat. Daarnaast zien we een verspreid nederzettingspatroon voor wonen langs weerszijden van de as van het oorspronkelijke traject van de steenweg. Buiten Sint-Amandsberg voltrekt zich het wonen-in-het-groen, in 1950 nog als verlinting van het wonen langsheen de mazen van het wegennet dat voornamelijk nog gericht is op landbouwverkeer. De grootscheepse infrastructuuringrepen vanaf de jaren 60, m.n. de aanleg van de R4 en de verbinding van het nieuwe en oude traject van de steenweg, betekenen een drastische wijziging in functie en beeld van de steenweg. De toegenomen welvaart en gestegen mobiliteit hebben volop suburbanisatie teweeggebracht. We onderscheiden drie bewegingen. Ten eerste is er de verdere uitbouw van het wonen met daarbij een verdere verdichting van het wegennet. Ten tweede is er de komst van autogerichte grootschalige handelsvoorzieningen (Priba 2000 / Maxi GB en Brico), die zich nestelen op de 2 resterende open plekken van groter formaat. Ten derde is er een – in dit geval relatief trage en matige – transformatie van de tuinbouw- en sierteeltbedrijven naar commerciële activiteiten met een grotere korrel dan de omgevende bebouwing.

I.5.2 Feitelijke situatie In het deel Antwerpsesteenweg ten westen van de spoorweg, langsheen de Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan, bleef de groene structuur aansluitend bij het park rond Rozebroeken relatief goed behouden. Dit uit zich ook in de groenzones langsheen de Nieuwelaan, die een rustpunt vormen in de drukte langsheen de steenweg. In deze groene omgeving is wonen de hoofdfunctie, langsheen de steenweg vaak in vrijstaande meergezinswoningen in een groene omgeving. Op het einde van de Victor Braeckmanlaan bevinden zich enkele grotere handelszaken, zoals AMB Auto Mobile Business en Retif winkelinrichting. Ook waar de N70a, het deel Antwerpsesteenweg dat doorheen Sint- Amandsberg loopt, terug samenkomt met de N70, vinden we een beperkte groepering van kleine en middelgrote handelszaken en ondernemingen. Als we voorbij de strook van handel en bedrijvigheid langs de steenweg kijken, vinden we een aaneenschakeling van verkavelingen. In hoofdzaak gaat het om open of gekoppelde bebouwing met tuin op een ruim perceel. In sommige gevallen vinden we tussen de bedrijvigheid langsheen de steenweg of tussen de strook van bedrijven en het achtergelegen residentieel wonen restanten van tuinbouw en serrebedrijven die ooit dominant aanwezig waren in deze regio rond Gent.

I.5.3 Analyse van de bestaande toestand In de ‘Studie hoofdsteenwegen Gents (eindrapport juli 2007)’ werd een uitgebreide analyse van de Antwerpsesteenweg gemaakt. De hoofdlijnen uit deze studie geven een goed beeld op het bestaande functioneren van de steenweg en de functies die erlangs gevestigd zijn. Een aantal trends en dynamieken worden erkend en schematisch voorgesteld. Deze vormen ook de basis voor de uitwerking van de visie-elementen voor de diverse zones langsheen de steenweg. Deze analyse-elementen worden daarom hieronder weergegeven.

I.5.3.1 Ruimtelijke analyse

De ruimtelijke analyse voor de steenwegen werd samengevat in enkele typologische kenmerken. Dit zijn terugkerende patronen die we op elk van deze steenwegen terugvinden. Deze typologische kenmerken worden als volgt samengevat: Stuksgewijze metamorfose Talrijke kleinschalige transformaties vinden plaats: hergebruik, aanpassing, aanvulling van gebouwen of percelen ten behoeve van een nieuw programma. Elk op zich betekenen deze beperkte transformaties geen structurele verandering.


11/56

Wanneer ze daarentegen een kritische massa bereiken, wordt de functionele, verkeerskundige of morfologische identiteit van de steenweg geleidelijk aan ingrijpend gewijzigd. Cases: Een bestaand gebouwenvolume wordt hergebruikt voor een nieuw programma, mits kleine aanpassingen. Bv.: transformatie van een woning naar vrij beroep, kantoor, diensten, verkoopsruimte.

Dergelijke transformaties komen vooral voor langs de steenweg zelf, maar kunnen ook diep doordringen in verkavelingen die geënt zijn op de steenweg. Wanneer de stuksgewijze metamorfose van gebouwen of percelen zich herhaalt in een aansluitende rij langs de steenweg, dan doet zich een schaalsprong voor die de omgeving plaatselijk sterk wijzigt. Deze transformatie komt niet alleen voor bij woningen maar ook bij allerhande (para-) industriële gebouwen. Dit gaat bv. om de omvorming van een industriële hal naar een discount, waarbij die omvorming na verloop van tijd geconsolideerd wordt door een verregaande renovatie of nieuwbouw.

Korrelvergroting Dit is een transformatie waarbij meerdere gebouwen of percelen worden samengevoegd tot één geheel, met de nodige schaalvergroting tot gevolg. Hierbij treedt ook al dan niet een bepaalde verdichting op. Deze korrelvergroting biedt meer flexibiliteit naar invulling van de gebouwen. De korrelvergroting geldt voor het gebouw en het perceel, maar ook voor de eraan verbonden parkeervoorzieningen. Cases: Meerdere percelen met vrijstaande bebouwing worden samengevoegd zodat een groter volume mogelijk wordt, al dan niet met een gemengd programma. Een aaneen geklit geheel van oorspronkelijk gebouw, uitbouwen, verbouwingen en koterijen wordt afgebroken en vervangen door één nieuwbouw met grotere korrel. Het totale bouwvolume is vaak hetzelfde, maar de korrel is wel groter. Een verzamelgebouw voor meerdere baanwinkels wordt opgericht. De korrel van het gebouw is groter, het parkeerterrein wordt gemeenschappelijk voorzien en is daardoor veelal kleiner dan de optelsom van de afzonderlijke parkeerbehoeften.


12/56

Vertakking De ontwikkeling langs de steenweg is op het eerste zicht een vorm van lintbebouwing maar het “ruimtelijk systeem” reikt verder dan het lineaire pad langs de steenweg. Het lint heeft m.a.w. niet overal dezelfde diepte, de ontwikkeling reikt soms meer of minder ver het achterland in. Doordat de ontwikkelingen meer “in de diepte” gaan, langs zijstraten of in tweede bouwlijn, produceert de steenweg een “spill-over” van programma die het achterland intrekt. Cases: Bebouwing op het tweede plan, die qua ontsluiting in hoofdzaak op de steenweg gericht is, maar minder visibiliteit heeft vanaf de steenweg. Secundaire ontsluitingsmogelijkheden (in- of uitgangen, leveringenverkeer) langs het achterliggende wegennet.

Ontwikkelingen langsheen zijstraten, onder invloedssfeer van de steenweg. Dit geldt vooral voor het eerste gedeelte van de zijstraten. De activiteiten zijn vaak complementair aan deze op de steenweg. Dwars georiënteerde parkings die diep in het achterin gelegen gebied doordringen, zorgen voor informele verbinding en doorzichten tussen de steenweg en het achterliggende wegennet.

Evolutie mono  multi Oprichten van gecombineerde projecten, complexer van aard. Deze brengen gelijkaardige gebruikers onder één dak of streven naar een menging van types gebruikers. Cases Stapelen van winkelruimtes. Een eigen grondgebonden toegang blijft wel belangrijk. Deze stapeling leidt soms tot toevoeging van andere gebruikers (kantoor, diensten, wonen).

Alternatieve oplossingen voor het parkeervraagstuk, zoals overdekt parkeren.

Verdichting door betere organisatie en andere indeling, vooral op sites met een overgedimensioneerde parking. De parking wordt hier gezien als een te benutten ruimte voor gegroepeerde winkels, terwijl de parkeerruimte bv. ondergronds wordt voorzien. Meer aandacht voor architectuur en (beeld)kwaliteit in plaats van ‘banale winkeldozen’.


13/56

Conclusies (trends) voor de Antwerpsesteenweg De Antwerpsesteenweg, wanneer die in zijn geheel wordt bekeken, wordt vooral gekenmerkt door het type ‘Mono  Multi’. Deze vinden we vooral terug in de clusters rond de bestaande grootschalige handelszaken, zoals Carrefour en Mediamarkt. Deze bevinden zich in het RUP 153 nr. B ‘Antwerpsesteenweg – Orchideestraat’. Ook het fenomeen ‘vertakking’ met bebouwing in de 2de orde is sterk aanwezig, vooral op een aantal sites ten oosten van de spoorlijn. Het deel van de Antwerpsesteenweg vanaf de Victor Braeckmanlaan tot aan de spoorlijn kent een minder uitgesproken evolutie. Toch doen fenomenen als “korrelvergroting”, onder de vorm van het samenvoegen van een aantal percelen en het realiseren van een gemengd programma naar functies, en “stuksgewijze metamorfose”, vooral als hergebruik van een bestaand gebouwenvolume voor een nieuwe functie, zich ook hier voor.


14/56

I.5.3.2 Analyse mobiliteit

De Antwerpsesteenweg wordt gekenmerkt door het zogenaamde 3x1-profiel, waarbij de centrale rijstrook ofwel gearceerd is ofwel gebruikt kan worden voor linksafslaand verkeer. Enkel het oude gedeelte van de steenweg gaande door de kern van Sint-Amandsberg kent een smaller 2x1 profiel. Belangrijke kruispunten zijn uitgerust met verkeerslichten. De verkeersintensiteiten op het wegsegment binnen het plangebied bevinden zich binnen de aanvaardbare kritische waarde. We zien zelfs een vrij luw segment op het wegvak tussen de R4 en het centrum van Sint-Amandsberg. De intensiteiten verhogen richting Lochristi (voorbij de R4), niet in het minst ingegeven vanuit de ontwikkelingen langsheen deze as op het grondgebied van Lochristi. De combinatie van hoogfrequente stads – en streeklijnen maakt van de Antwerpsesteenweg één van de belangrijkste assen voor openbaar vervoer (OV) in Gent. De N70 wordt bediend door streeklijnen tussen Lochristi en Gent (die via de P+R in Oostakker passeren) en door buslijnen die de kern van Gent met Oostakker en Volvo verbinden. Enkel het wegvak Nieuwelaan tussen de Victor Braeckmanlaan en N70a kent helemaal geen OV-aanbod. De geplande uitbouw op middellange termijn van lijn 7 als tram-as op de N70 zal in de toekomst zorgen voor een verbeterde openbaar vervoersverbinding tussen de bestaande en geplande activiteiten langsheen deze as en het station Gent Dampoort en de binnenstad. Reeds bij de opmaak van de ‘openbaar vervoerstudie regio Gent’ in 2003 werd deze as rudimentair uitgewerkt om het te volgen traject te duiden. Het is echter nog niet zeker of deze as tot in de kern van Lochristi zal worden doorgetrokken.

Figuur 3: selectie prioritaire assen openbaar vervoer (bron: openbaar-vervoerstudie Gentse Regio, De Lijn, eindrapport januari 2003)

Een mogelijke herprofilering naar een 2x1 met rotondes of lichtengeregelde kruispunten zal mogelijk voor een verdere afname van de restcapaciteit voor het autoverkeer zorgen. Dit wordt echter gecompenseerd door de toename in capaciteit voor het openbaar vervoer door het doortrekken van een vrijliggende busbaan of tramlijn. Vanuit mobiliteitsoogpunt zullen op de Antwerpsesteenweg (grondgebied Gent) nog ontwikkelingsmogelijkheden zijn, mits het goed uitwerken/ organiseren van het knooppunt N70/R4 en mits een goede monitoring van de ontwikkelingen op het grondgebied van Lochristi.


15/56

Figuur 4: Antwerpsesteenweg - mogelijke toekomstige kruispuntconfiguraties (bron: studie hoofdsteenwegen Gent, eindrapport januari 2007)


16/56

I.6 Juridische toestand

(zie plannen voor de weergave van de juridische toestand)

I.6.1 Gewestplan/BPA’s/RUP’s

Het plangebied is gelegen binnen het gewestplan ‘Gentse en Kanaalzone’ dd. 14.09.1977. De deelgemeenten Oostakker en Sint-Amandsberg worden gekenmerkt door een aaneenschakeling van bijzondere plannen van aanleg, allemaal opgemaakt in de jaren 80 - 90. Het plangebied wordt volledig bedekt door bestemmingsplannen die het gewestplan systematisch verfijnd hebben. Uit verschillende van deze bestemmingsplannen wordt een deel uitgesneden in functie van dit RUP rond de Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan en Antwerpsesteenweg. Uit volgende bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen worden delen herzien:  Bijzonder plan van aanleg SA6-7 Rozebroeken (MB 17/10/1989)  Bijzonder plan van aanleg SA3 Sint-Baafskouter (MB 21/09/1992)  Bijzonder plan van aanleg SA1-A Westveld (MB 13/04/1988)  Bijzonder plan van aanleg SA1-B Westveld (MB 13/04/1988)  Bijzonder plan van aanleg SA1-D Westveld (MB 13/04/1988) De bestemmingen van de percelen die opgenomen worden binnen het plangebied van dit RUP, worden weergegeven op het plan juridische toestand. De bestemmingen die een wijziging ondergaan, worden opgenomen in de ruimtebalans.

I.6.2 Het gewestelijk RUP “Afbakening grootstedelijk gebied Gent” (BVR 16/12/2005)

In uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen heeft de Vlaamse Regering het grootstedelijk gebied van Gent afgebakend in een gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan. Het volledige plangebied van het RUP voor de Antwerpsesteenweg bevindt zich binnen dit grootstedelijke gebied van Gent. In het kader van dit gewestelijk afbakeningsRUP werden diverse percelen ingekleurd als stedelijk woongebied. Deze stedelijke woongebieden worden weergegeven op het plan juridische toestand. Binnen dit RUP wordt één van deze stedelijke woongebieden opgenomen als woonprojectzone om de voorschriften ervan te verfijnen. Verordenend voorschrift uit het gewestelijk RUP: Artikel 1: Stedelijk woongebied Het gebied is bestemd voor wonen, openbare groene en verharde ruimten en aan het wonen verwante voorzieningen. Onder aan het wonen verwante voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene en verharde ruimten, socio-culturele inrichtingen en recreatieve voorzieningen. Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. Daarbij wordt ten minste aandacht besteed aan: - de relatie met de in de omgeving aanwezige functies; - de invloed op de omgeving wat betreft het aantal te verwachten gebruikers, bewoners of bezoekers; - de invloed op de mobiliteit en de verkeersleefbaarheid; - de relatie met de in de omgeving van het woongebied vastgelegde bestemmingen. Bij de aanvraag van een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning voor een project dat een terreinoppervlakte beslaat vanaf 2 ha en/of 50 woongelegenheden, wordt door de aanvrager een inrichtingsstudie bijgevoegd. De inrichtingsstudie is een informatief document voor de vergunningverlenende overheid met het oog op het beoordelen van de vergunningsaanvraag in het licht van de goede ruimtelijke ordening en de stedenbouwkundige voorschriften voor het gebied. De inrichtingsstudie geeft ook aan hoe het voorgenomen project zich verhoudt tot wat al gerealiseerd is binnen het gebied en/of tot de mogelijke ontwikkeling van de rest van het gebied. De inrichtingsstudie maakt deel uit van het dossier betreffende de aanvraag tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundig attest en wordt als dusdanig meegestuurd naar de adviesverlenende instanties overeenkomstig de toepasselijke procedure voor de behandeling van deze aanvragen. Elke nieuwe vergunningsaanvraag kan hetzij een bestaande inrichtingsstudie bevatten, hetzij een aangepaste of nieuwe inrichtingsstudie. Hemel- en afvalwater worden gescheiden afgevoerd. Bij de aanleg van het terrein met het waterbergend vermogen van het gebied zo veel mogelijk worden behouden en het overstromingsrisico worden beperkt. Hemelwater moet maximaal kunnen infiltreren in de bodem. RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ voorontwerp - versie februari 2015

17/56

De bepalingen van de gebiedsdelen van volgende verkavelingen gelegen binnen het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan worden opgeheven: 1. V569 – 11.09.1969

I.6.3 Beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten

Er bevinden zich geen beschermde monumenten of beschermde stads- of dorpsgezichten binnen het plangebied. In de onmiddellijke omgeving van het plangebied bevinden zich volgende monumenten: Villa Les Gnomes (Besluit Vlaamse Regering 13/03/1996)

Volgende gebouwen aansluitend op het plangebied zijn opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed: Gustaaf Carelshof 34: Kasteel Silford, vnl. gekend als kasteel Carelshof

Gustaaf Carelshof 66: Chinees paviljoen van kasteel Carelshof

In de nabijheid van het plangebied bevindt zich ook nog volgend bouwkundig erfgoed: - Landhuis (ID 26753), Antwerpsesteenweg 641 en 643 - Hoekhuis (ID 26813), Oscar De Reusestraat 1 - Villa in Art Nouveaustijl (ID 26816), Rozebroekstraat 96


18/56

I.6.4 Verkavelingen

Binnen het plangebied bevinden zich tal van verkavelingen. Deze worden aangeduid op het plan juridische toestand. De verkavelingen die zullen worden opgeheven, worden eveneens opgenomen op het verordenend grafisch plan (cf. Art. 4.6.5 VCRO). Indien deze verkavelingen volledig binnen het plangebied van het RUP en volledig binnen één bestemmingszone gelegen zijn, worden zij op een eenduidige manier vervangen door de voorschriften van het RUP en bijgevolg volledig opgeheven. Indien een goedgekeurde, niet-vervallen verkaveling slechts gedeeltelijk binnen het plangebied van het RUP valt en/of in meerdere bestemmingszones komt te liggen, wordt de verkaveling ofwel gedeeltelijk opgeheven, ofwel behouden. Dit wordt geval per geval beoordeeld en weergegeven in onderstaande tabel. Verkaveling Sint-Amandsberg - 2005 SA 219/00 (Bromeliastraat)

Op te heffen Te behouden Volledig behouden

Motivering te

- 1982 SA 146/00 (Koerspleinstraat)

Volledig heffen

op

te

- 1983 SA 151/00 (Antwerpsesteenweg N70a)

Volledig heffen

op

te

- 1991 SA 201/00 en latere wijzigingen (1996 SA 201/00) (ter hoogte van het kruispunt Antwerpsesteenweg – Nieuwelaan)

Volledig heffen

op

te

- 1965 SA 034/00 (Gustaaf Carelshof)

Volledig heffen

op

te

Deze verkaveling is vrij recent en is nog niet volledig verkocht en gerealiseerd. De mogelijkheden die het RUP zou bieden zijn gelijkaardig aan wat de verkaveling op vandaag al toelaat, vandaar dat het relevant is voor de realisatie ervan de bestaande verkaveling te behouden. Deze verkaveling is volledig verkocht en gerealiseerd en wordt vervangen door de voorschriften van het RUP. Deze verkaveling is volledig verkocht en gerealiseerd en wordt vervangen door de voorschriften van het RUP. Deze verkaveling is verkocht en gerealiseerd en wordt vervangen door de voorschriften van het RUP. De percelen palend aan de steenweg krijgen daarbij aangepaste mogelijkheden voor commerciële functies, conform de visie van dit RUP. Deze verkaveling is volledig verkocht en gerealiseerd en wordt vervangen door de voorschriften van het RUP.

I.6.5 Habitat- en vogelrichtlijngebieden

De Europese Habitatrichtlijn van 1992 geeft aan welke natuurgebieden (habitats) beschermd moeten worden door de lidstaten. Het is de bedoeling dat de gebieden die vallen onder de Vogel- en Habitatrichtlijn, uitgroeien tot een Europees netwerk van natuurgebieden, het zgn. “Natura 2000”. Voor deze Habitatrichtlijn worden “speciale beschermingszones” aangewezen, waardoor er bij projecten nabij dit soort gebieden rekening moet worden gehouden met de zgn. “externe werking” met “significante effecten” van de bouwen gebruiksactiviteiten van de projectlocatie. De Vogel- en Habitatrichtlijn zijn opgenomen in artikel 36 van het Vlaamse Decreet betreffende het Natuurbehoud en het Natuurlijk Milieu betreffende de gebiedsbescherming (habitats), instandhoudings- en compensatiemaatregelen. Binnen het plangebied, noch in de nabije omgeving bevinden zich speciale beschermingszones.

I.6.6 Gebieden van VEN en IVON

VEN-, IVON- en natuurverwevingsgebieden zijn gebieden die de Vlaamse Regering afbakende in uitvoering van het Decreet betreffende het Natuurbehoud en het Natuurlijk Milieu van 21 oktober 1997 en het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen. De gebieden van het VEN en het IVON vormen samen een netwerk van waardevolle natuurgebieden in Vlaanderen. Binnen deze gebieden wordt een beleid gevoerd dat gericht is op de instandhouding van de natuur, met specifieke beschermingsmaatregelen en middelen.


19/56

Binnen het plangebied, noch in de ruime omgeving rondom het plangebied bevinden zich gebieden van VEN en IVON.

I.6.7 Eigendomsstructuur

De eigendomsstructuur wordt – waar relevant - in functie van het ontwerpend onderzoek bekeken en beschreven. Dit komt verder in de toelichtingsnota aan bod.

I.6.8 Goedgekeurde rooilijnen

De bestaande rooilijnplannen worden allen behouden. In of aansluitend op het plangebied zijn volgende rooilijnen goedgekeurd: Rooilijnen vastgelegd binnen de contouren van: o Bijzonder plan van aanleg SA6-7 Rozebroeken (MB 17/10/1989) o Bijzonder plan van aanleg SA3 Sint-Baafskouter (MB 21/09/1992) o Bijzonder plan van aanleg SA1-A Westveld (MB 13/04/1988) o Bijzonder plan van aanleg SA1-B Westveld (MB 13/04/1988)

I.6.9 Atlas der buurtwegen

De atlas van de buurtwegen geeft geen buurtwegen weer binnen of aansluitend op het plangebied.

I.6.10 Waterlopen – VHA Vlaamse hydrografische atlas

Er zijn geen geklasseerde waterlopen in het plangebied aanwezig. Enkel een deel van de niet geklasseerde waterloop ‘Rozebroekbeek’ loopt binnen het plangebied tussen de Alfons Braeckmanlaan en de Nieuwelaan.

I.6.11 Milieuvergunningen

Binnen het plangebied zijn volgende lopende milieuvergunningen gekend: Volgnr op kaart 1 2 5 6 10 11

Bedrijf

Omschrijving

Kuwait Petroleum A.M.B. Temmerman bvba Venneman Verbraeken J & zonen De Meester Philippe

Exploiteren en uitbreiden van een benzinestation Omzetten naar een standaardgarage Exploiteren van een stalplaats Omzetting naar een standaardgarage garage Omzetting naar een standaardgarage


Einddatum vergunning 19/05/2020 / / / / /

20/56

6 5 11 10

1

2

Figuur 5: overzicht van de milieuvergunningen (nummers staan in betreffende perceel of zijn ermee verbonden)


21/56

I.7 Planningscontext I.7.1 Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen is bij besluit van de Vlaamse regering definitief vastgesteld op 23/09/1997. De bindende bepalingen zijn bij decreet van 17/12/1997 bekrachtigd. Het legt de structuurbepalende elementen vast op Vlaams niveau en formuleert een ruimtelijk beleid voor deze elementen. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan Antwerpsesteenweg moet rekening houden met deze selecties en het vooropgestelde beleid. De elementen van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen die relevant zijn voor dit ruimtelijk uitvoeringsplan worden hieronder weergegeven. Het plangebied maakt deel uit van het grootstedelijk gebied Gent. Binnen grootstedelijke gebieden wordt een belangrijk aandeel van de groei in Vlaanderen inzake bijkomende woongelegenheden, stedelijke voorzieningen en ruimte voor economische activiteiten opgevangen. Daarbij wordt onder meer gestreefd naar het versterken van de multifunctionaliteit.  Woningdichtheid (RSV p. 230): Om een economisch draagvlak voor voorzieningen te behouden en te creëren en het ruimtegebruik te beperken, is het noodzakelijk naar minimale dichtheden te streven. Voor de stedelijke gebieden is een na te streven woningdichtheid van minimaal 25 woningen per hectare – uitgedrukt op een ruimtelijk samenhangend geheel – als een stedelijke dichtheid te beschouwen. Verdichting in de stedelijke gebied wordt daarbij gezien als een dichtheidsbeheer, waarbij zowel aandacht gaat naar verdichting, ontdichting en vrijwaren van bepaalde gebieden (voorbehouden van niet bebouwde ruimten voor groen).  De stedelijke gebieden zijn multifunctionele locaties (RSV, p.233). Om de aanwezige dynamiek en potenties aan te wenden, is het noodzakelijk in stedelijke gebieden kwalitatieve woon- en werklocaties te behouden en te versterken. Het versterken van de multifunctionaliteit door verweving kan de sociale, economische en culturele slagkracht en dynamiek van de stedelijke gebieden ten goede komen. […] Verweving moet de regel zijn, scheiding de uitzondering. Verweving kan ook tot stand komen door het groeperen van bepaalde activiteiten in het stedelijk weefsel. Het verweven is daarbij het in elkaars nabijheid brengen van functies en activiteiten op een dusdanige wijze dat er een ruimtelijke meerwaarde, vormen van synergie en een complementariteit ontstaat. De wijze waarop en de mate waarin het verweven haalbaar is, heeft te maken met de hinder of de positieve effecten die nabijheid van andere functies of gebruik teweegbrengen, met de bestaande ruimtelijke structuur, de ruimtelijke draagkracht en met de mate waarin de activiteit de ruimtelijke structuur wijzigt.  Ruimte voor kantoren (RSV, p. 235): kantoorvoorzieningen zijn activiteiten met een groot aantal arbeidsplaatsen per oppervlakte-eenheid en dus met een dicht ruimtegebruik. Dergelijke voorzieningen genereren niet te verwaarlozen verkeersstromen. Daarom worden deze voorzieningen zoveel als mogelijk geconcentreerd op belangrijke knooppunten van openbaar vervoer. De klemtoon voor het aanbodbeleid voor kantoren ligt in de stedelijke gebieden. In de stedelijke gebieden kunnen verschillende kantorenmilieus voorkomen, waarin de randvoorwaarden voor ontwikkeling verschillend zijn: stadscentrum, ringlocaties, stationslocaties, radiale locaties (invalswegen), randlocaties en woonmilieus. Afhankelijk van de schaal van deze locaties dienen ze bereikbaar te zijn met niet-gemotoriseerd vervoer en het gepaste niveau van openbaar vervoer. Zuivere autolocaties worden niet voorzien.

I.7.2 Afbakening grootstedelijk gebied Gent

Zoals eerder meegegeven (in de juridische context) valt het plangebied volledig binnen de perimeter van de afbakening van het grootstedelijk gebied Gent. In het kader van deze afbakening werden op diverse plaatsen stedelijke woongebieden afgebakend op mogelijk te verdichten locaties. Het aanduiden van nieuwe zones voor wonen is, conform het RSV, een stedelijke bevoegdheid. Niettegenstaande werden in het gewestelijk RUP Afbakening grootstedelijk gebied Gent een aantal gebieden herbestemd naar stedelijk woongebied. Deze acties werden ondernomen in kader van de afbakening van het grootstedelijk gebied, in uitvoering van voorgaande principes uit het RSV en in uitvoering van de bindende bepaling uit het Ruimtelijk Structuurplan Gent: “De Stad Gent vraagt aan het Vlaams Gewest de vervanging van de verouderde BPA’s (met te lage dichtheden, te geringe verdichtingsmogelijkheden, …) door stedelijke woonzones in het afbakeningsRUP voor het grootstedelijk gebied.” De plangrens van dit RUP voor de Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan - Antwerpsesteenweg wordt afgestemd op de stedelijke woongebieden vanuit het Gewestelijk RUP. Deze stedelijke woongebieden worden niet in het RUP opgenomen, met uitzondering van het stedelijke woongebied aan de Everstraat waarvoor in dit RUP de stedenbouwkundige voorschriften naar inrichting en beheer worden verfijnd. In een analoge filosofie worden in dit RUP ook een aantal te verdichten woongebieden geselecteerd die in aanmerking komen voor de ontwikkeling van een nieuw woonproject. Zij krijgen een overdruk als projectzone.


22/56

I.7.3 Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen

Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Oost-Vlaanderen is op 10/12/2003 definitief vastgesteld door de provincieraad, en door de Vlaamse regering goedgekeurd op 18/02/2004. Het legt de structuurbepalende elementen vast op provinciaal niveau en formuleert een ruimtelijk beleid voor deze elementen. Het Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoeringsplan 153A Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan - Antwerpsesteenweg moet rekening houden met deze selecties en het vooropgestelde beleid. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan stelt dat in het Oost-Vlaams Kerngebied het stedelijk gebied kwantitatief en kwalitatief dient versterkt te worden. Volgende selecties zijn relevant: - Het wegvak van de N70 vanaf de R40 (Dampoort) tot Lochristi wordt geselecteerd als een secundaire weg type 3 (PRS, p. 465): deze weg heeft als functies het verzamelen van verkeer van en verbinden met delen van het grootstedelijk gebied, nevengeschikte regionale verkeersfunctie; krijgt het label “hoofdinvalsweg” van de R4 tot de R40. Binnen de Gentse grootstad fungeert de steenweg als hoofdstraat/invalsweg, waarbij ruimtelijke inpassing, fietsinfrastructuur, doorstroming van het openbaar verover en een zekere filterende werking voor het autoverkeer naar de stadskern belangrijke aspecten zijn. Deze filterwerking wordt ingebouwd door de doorstroming van het autoverkeer naar de binnenstad toe af te bouwen. P&R-parkings vangen het autoverkeer zoveel mogelijk op buiten de stadskern. Volgende opties uit het provinciaal ruimtelijk structuurplan zijn relevant voor dit plangebied: - De N70 Gent-Lochristi wordt voorgesteld als openbaar vervoersas (PRS, P. 447)

I.7.4 Uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan Gent

Het Ruimtelijk Structuurplan Gent formuleert een aantal ontwikkelingsperspectieven voor verschillende ruimtelijke elementen waarvan de volgende voor het plangebied relevant zijn: Het wonen ondersteunen Wonen hoort in de eerste plaats thuis in de stad (RSG, p. 214). Het uitbouwen van een sterk en dynamisch stedelijk gebied door vernieuwing en kwalitatieve uitbreiding is een eerste principe. Het wonen vormt het basisweefsel binnen dit stedelijk gebied, maar er moet ook aandacht gaan naar voldoende functiemenging (RSG, p. 214). Wonen moet overal en zoveel mogelijk aanwezig zijn binnen het grootstedelijk gebied, voor zover het verzoenbaar is met de andere functies. De stedelijkheid van een gebied is pas volwaardig als erin gewoond wordt. Functievermenging is een goede zaak zolang het niet vernietigend werkt op het wonen. Daar waar het basisweefsel is onderbroken zal het moeten worden hersteld, in combinatie met de reeds aanwezige functies zoals winkels, kantoren e.d. Er wordt eveneens gestreefd naar voldoende woningmenging in elk stadsdeel binnen de eigenheid van elke buurt. Er worden twee soorten woningmenging onderscheiden: menging van kleinere met grotere woningen en menging van sociale en particuliere woningen (RSG, p. 215). Een voldoende menging van woontypes is dus van belang, zij dat de mate van menging niet overal dezelfde kan en moet zijn. Binnen de ruimtelijk structuur van de stad ligt rond de kernstad de randstad die bestaat uit vier randstedelijke woonlobben. De steenwegen verbinden een aantal randwijken met de stad: de oostelijke randstad met Oostakker en de nieuwere delen van Sint-Amandsberg met Gentbrugge en Ledeberg […] (RSG, p. 221). De bebouwingsdichtheid is er geringer dan in de kernstad maar duidelijk (rand)stedelijk. Het aantal woningen neemt hier beduidend toe door de grote woonreserves. De dichtheid langs de structurerende steenwegen kan hoog blijven maar de overgang naar de open ruimte is een aandachtspunt. De tussenliggende woonbuurten moeten worden geherstructureerd tot gebieden met een sterker stedelijk profiel en een hogere dichtheid. Daartoe moet het bestaande weefsel worden opgewaardeerd en zijn er nieuwe projecten nodig van hoge stedelijke kwaliteit. Bij grotere projecten wordt hier gemikt op een dichtheid van 25 à 30 woningen per hectare, de maximale dichtheid waarbij nog een behoorlijke stadstuin kan worden gerealiseerd die aan de woonwensen van jonge gezinnen beantwoordt. In het RSG wordt de woonprogrammatie verder uitgewerkt (RSG, p. 222 e.v.). Enerzijds wordt de behoefte aan bijkomende woningen bepaald door de taakstellingen vanuit het RSV. Anderzijds zal het voorstel van afbakening een woonprogrammatie voor het stedelijk gebied geven. In de bindende bepalingen van het RSG (p. 325) werd opgenomen “de Stad Gent vraagt aan het Vlaams Gewest de vervanging van de verouderde BPA’s (met te lage dichtheden, te geringe verdichtingsmogelijkheden, …) door stedelijke woonzones in het afbakeningsRUP voor het grootstedelijk gebied.” Onder deze verdichtingsmogelijkheden in BPA’s worden, onder anderen, opgenomen (RSG, p. 224): - BPA Westveld A - BPA Westveld B


23/56

In uitvoering van het RSV en het RSG werden binnen het afbakeningsproces van het grootstedelijk gebied Gent een aantal stedelijke woongebieden bestemd. In aanvulling hierop en ter uitvoering van de opties uit het RSG, worden in dit RUP een aantal bijkomende gebieden geselecteerd waar een verdere verdichting van het bestaande wonen kan worden gerealiseerd, en een aantal gebieden waarvan de bestemming is achterhaald en die in aanmerking komen voor een nieuw woonproject. Gewenste ruimtelijke groenstructuur - groenassen en groene stapstenen De totale omvang van de afbakening van de groenstructuur is veel ruimer dan de natuurlijke of recreatieve structuur alleen en deze structuur is ook veel sterker verspreid over het gehele grondgebied. Het privaat groen in verschillende deelstructuren maakt er een vrij belangrijk onderdeel van uit. Voor de leefbaarheid van met name het stedelijk gebied is het van belang dat de groenstructuur wat betreft omvang, kwaliteit en bruikbaarheid stelselmatig toeneemt en dat voor het privaat groen in recreatieve, agrarische, landschappelijke en nederzettingsstructuren minstens een stand-still wat betreft omvang wordt aangehouden. Deze stand-still wordt met aangepaste beleidsinstrumenten ondersteund (RSG, p.229). Binnen de gewenste groenstructuur worden heel wat maatregelen vooropgesteld om aaneengesloten groene eenheden te behouden, te versterken of te ontwikkelen (RSG, p.229-236). Het plangebied sluit aan op Groenas twee Sint-Amandsberg. Deze groenas heeft geen natuurlijke drager (RSG, p. 234). Aaneen te schakelen natuurgebieden zijn de Zuidledevallei en de Rozenbroeken met (te ontwikkelen) recreatieve en natuurlijke kwaliteiten. Op een lager niveau zijn er de kleine landschapselementen en natuurgebiedjes in de verschillende groenassen, lans de rivieren, in de groene stapstenen en groene dwarsrelaties waarlangs de natuurlijke structuur doordringt tot in de kern van de stad, evenals in sommige delen van parken en in de agrarische gebieden. Deze landschapselementen zijn veelal reeds aanwezig maar dienen onderling sterker verbonden te worden. Het groene netwerk dat hierdoor wordt gevormd, verhoogt de leefbaarheid in de stad (RSG, p. 234). De steenweg als hoofdstamlijn voor mobiliteit De sterke autogerichtheid, vooral op de invalswegen, wenst de stad om te buigen naar het gebruik van het openbaar vervoer, de fiets en het te voet gaan. De categorisering van kantoorvolumes, kleinhandelszaken en woonprojecten wordt afgestemd op het openbaar vervoer en wegennet (RSG, p. 237). De Antwerpsesteenweg wordt in het GRS aangeduid als hoofdsteenweg, naast de Kortrijkse- en Brusselsesteenweg (RSG, p. 246). Dit zijn wegen waarop de morfologische groei van de stad is geënt, en die in de gewenste ruimtelijke structuur op dit vlak kunnen worden versterkt door bijkomende inplanting van nieuwe programma’s (handel, kantoren, bedrijvigheid, …). De drie grote hoofdsteenwegen hebben daarbij ook een rol om het ingaande stadverkeer vanaf R4 op te vangen, met name tot aan de P+R-plaatsen (RSG p. 246, 248). Vanaf deze P+R-plaatsen richting stadscentrum wordt op deze hoofdsteenwegen in de eerste plaats een vlotte doorstroming van de trams nagestreefd. De hoofdsteenwegen vangen naar bijkomende handel, kantoren, en bedrijvigheid grootstedelijke activiteiten op. Bij de Antwerpsesteenweg loopt de zone waarin deze grote activiteiten kunnen worden opgevangen door tot over de gemeentegrens. Openbaar vervoer Op stedelijk niveau functioneren verschillende stamlijnen van openbaar vervoer, met hoogwaardige trams, trolleys of bussen als ruggengraat voor het personenvervoer. […] Als stamlijnen worden bij voorrang volgende stamlijnen (zeker met trams) geselecteerd: Antwerpsesteenweg naar Lochristi […] (RSG, P. 241). Dit zijn de hoofdassen die gelegen zijn op de belangrijkste steenwegen, die zowel een breed wegprofiel hebben, een hoge verbindende waarde naar andere steden en gemeenten en grote ruimtelijk (bouw)mogelijkheden langsheen hun tracé ontsluiten. De hoofdstamlijnen zijn structurerend voor de gehele stad omdat hier een hoog mobiliteitsprofiel van openbaar vervoer kan samen gaan met een hoog (grootstedelijk) ruimtelijk profiel van de functies die in een corridor erlangs gelegen zijn of kunnen uitgebouwd worden. Voetgangers In functie van verkeersveiligheid en –leefbaarheid voor voetgangers worden verblijfsgebieden aangeduid (RSG, p. 238). Deze worden afgebakend om de leefbaarheid en de verkeersveiligheid te verhogen. Eén van deze soorten verblijfsgebieden is de handelszone: een zone met een concentratie aan winkels. In dergelijke zone is het aangewezen dat mensen zich op een veilige en rustige wijze tussen de winkels te voet kunnen verplaatsen. Ondanks het feit dat dit in de praktijk moeilijk te realiseren is doordat deze zones veeleer linten zijn langs hoofdassen, moet toch getracht worden dit objectief maximaal te realiseren. Een evenwicht tussen economie en wonen langsheen de steenweg De Antwerpsesteenweg is een hoofdsteenweg die bijkomende handel, kantoren, bedrijvigheid en grootstedelijke activiteiten kan opvangen. Voor de Antwerpsesteenweg lopen deze zones waarin grote activiteiten kunnen opgevangen worden, zelfs door tot voorbij de gemeentegrens (RSG, p.246). Gent profileert zich als een stad met een evenwichtige economische structuur, die steunt op meerdere pijlers (RSG, p. 250).


24/56

Handel De handel wordt ondersteund door kleinhandelszones met een stedelijk bereik aan vier hoofdsteenwegen en kleinhandelszones met regionaal bereik aan de knopen van drie van deze hoofdstamlijnen met R4/E17 of E40 (met ruimere mogelijkheden aan de Antwerpsesteenweg en beperktere aan Brusselse- of Kortrijksesteenweg) (RSG, p. 252). Deze worden compact, met een kwaliteitsvolle omgeving en zoveel mogelijk met een eigen profiel uitgebouwd. Deze vormen een aanvulling op de funshoppinghandel die zich in het kernwinkelgebied van de binnenstad concentreert. De locaties aan de Antwerpsesteenweg (rond Carrefour en rond Brico) worden geselecteerd als kleinhandelszones categorie III: kleinhandelszones op stedelijk niveau. Voor deze handelszones wordt geen maximum vloeroppervlakte per locatie in het RSG opgenomen (RSG, p. 269). Deze kleinhandelszones worden aangezien als specifieke bedrijventerreinen die uitsluitend voorbehouden worden voor kleinhandelsbedrijven, al dan niet vermengd met wonen, kantoren of andere functies die met handel verenigbaar zijn. Kantoren Binnen het stedelijk gebied Gent dient er in voldoende ruimtelijke verscheidenheid te worden voorzien voor het aanbod aan kantoren (RSG, p. 263). Dit wordt hoofdzakelijk bepaald door de kantorenmarkt waar de vraagprijs sterk afhangt van de specifieke locatie. Daarom wordt er o.a. voor geopteerd om de bijkomende kantoren ruimtelijk te spreiden in de stad. Belangrijke voorwaarde bij de inplanting van de kantorenlocaties is dat deze wel voldoende moeten worden ontsloten door het openbaar vervoer. De inpassing van kantoren(complexen) op passende plaatsen in het stedelijk weefsel gebeurt best volgens een hiërarchische spreiding, waarbij bereikbaarheid met het openbaar vervoer en aanvullend per wagen, een belangrijke rol spelen, evenals de aard en de draagkracht van de omgeving waarin de kantoren worden ingepast (RSG, p. 266). Verweven in het weefsel van de randstad kunnen kleine kantoren (grootteorde 500 – 1000m²) worden toegelaten. Deze cijfers worden verder beoordeeld in functie van de draagkracht van de plek. Samengevat valt het plangebied binnen de deelruimte van de randstad, waarbij gezocht wordt naar een sterke verbinding met de kernstad. Dit gebeurt door middel van de hoofdstamlijnen van openbaar vervoer. Langs deze hoofdstamlijnen zijn belangrijke verdichtingen van de woonomgeving en hiermee gerelateerde functies. Naast de langsrichting is er ook aandacht voor dwarsrelaties, zowel groene dwarsverbindingen als dwarse mobiliteitsverbindingen.

Figuur 6: gewenste ruimtelijk structuur voor de randstad (RSG, kaart 97)


25/56

I.7.5 Overige relevante studies Studie hoofdsteenwegen Gent In de ‘studie hoofdsteenwegen Gent – voorstudie voor opmaak ruimtelijke uitvoeringsplannen voor drie Gentse hoofdsteenwegen’ (Technum – Tritel – Modus, eindrapport juli 2007, goedgekeurd door het college van burgemeester en schepenen op 16 augustus 2007) werd een ontwikkelingsvisie opgemaakt voor de Antwerpse-, Kortrijkse- en Brusselsesteenweg. Om het toekomstig dichtslibben van deze steenwegen te vermijden en de ruimtelijke kwaliteit ervan te bewaken, wordt een duurzame toekomstvisie ontwikkeld. Hierbinnen worden ook de ruimtelijk-economische potenties van de steenwegen gekaderd, binnen de grote ruimtelijke opties voor de gewenste stedelijke ontwikkeling van de Stad Gent. Voor elk van deze steenwegen werden drie analyses gemaakt: een ruimtelijke analyse, een analyse van de mobiliteit (zie I.5.3 analyse van de bestaande toestand) en een markteconomische analyse (handel, kantoorontwikkelingen en wonen) (zie II.1.1 markteconomische uitgangspunten). Er wordt een visie, een toekomstperspectief, voor de verdere ontwikkeling van de steenwegen geformuleerd, en dit wordt ook vertaald in ruimtelijke concepten (zie II.1 – uitgangspunten en verder). Voor elk van de steenwegen wordt een structuurschets gemaakt en wordt voor een aantal locaties een aanzet tot ontwerpend onderzoek opgenomen. De relevante delen uit deze studie werden opgenomen in dit RUP, onder andere bij de analyse van de bestaande toestand (ruimtelijk en mobiliteit), bij visie en uitgangspunten, en bij enkele concepten rond inrichtingsprincipes. Geactualiseerde biologische waarderingskaart Gent (2009) De Biologische Waarderingskaart (BWK) is een inventarisatie van het biologische milieu en de bodembedekking. Een inkleuring in groentinten duidt de biologische waarde van het milieu aan en geeft weer welke percelen of gronden waardevolle vegetatie bevatten of een waardevol biotoop vormen. bossen graslanden

en

ruigtes moerassen stilstaande waters parken andere vegetaties akkers urbane gebieden

Figuur 7: biologische waarderingskaart (extragis.gent.be/geoloketBWK/ - 3 mei 2013)

Groenstructuurplan Het Groenstructuurplan is goedgekeurd door de gemeenteraad op 15 februari 2012. Het plangebied van het RUP Antwerpsesteenweg is gelegen in het deelgebied “randstad noordoost/Sint-Amandsberg. Dit gebied wordt in twee gesplitst door het spoor richting Antwerpen. Het noordelijk deel wordt gekenmerkt door (half)open bebouwing en tuinen. Het gebied ten zuiden van de spoorlijn is denser bebouwd. Verspreid komen een aantal wijkparken voor die tegemoetkomen aan de behoeftes van de bewoners. Dit netwerk van wijkparken en kleinere natuurkernen biedt een aantrekkelijk groenaanbod verspreid over de wijken. De boszone omheen de Nieuwelaan vormt een groene long voor dit deelgebied.


26/56

Op een lager niveau wordt de groenstructuur aangevuld met woongroen. Meerdere kasteelparken en grote(re) tuinen en tuingehelen vervullen een rol in de gewenste ruimtelijke groenstructuur als kleine stapsteen voor natuur en voor de woonomgevingskwaliteit. Sommige tuinen die aan straten grenzen hebben ook een landschappelijke waarde voor de passanten. Het groen langsheen infrastructuren (R4, spoorlijn Gent-Antwerpen) vervult een belangrijke rol als verbindend element en zorgt voor visuele buffering. De breedte en invulling ervan (grasland, struweel, …) varieert afhankelijk van de locatie en hangt af van de omringende landschappelijke waarden. De bermen van de spoorlijn Antwerpen-Gent, met hun struweelbegroeiing en een bijhorend doorlopend fiets- en wandelpad, bieden zowel voor recreatie, natuur als landschap een groene dwarsrelatie doorheen het plangebied. De Antwerpsesteenweg zelf wordt als goed herkenbare, doorlopende dreef doorheen de deelruimte uitgebouwd. Samen met de groene ring, het groen aan de spoorweg, de groenassen en het infrastructuurgroen zorgt dit voor een sterk groen raamwerk binnen de deelruimte randstad noordoost/Sint-Amandsberg. Dit geeft structuur aan de deelruimte en verhoogt de leefbaarheid en aantrekkelijkheid ervan. Bomenplan Stad Gent De bomenstructuur is op stedelijk niveau uitgewerkt in de vorm van een samenhangend netwerk van duurzame lijnvormige boombeplantingen (bomenplan Stad Gent, aktename College 18 juni 2009). De Victor Braeckmanlaan en Nieuwelaan zijn opgenomen als groenas met individueel beheerde bomen. Uitgangspunt is: ‘in de stedelijke zone wordt een strakke beplanting van rijen straatbomen met groene bermen of beplante boomspiegel vooropgesteld. In de overgangszone naar het landelijk gebied wordt naar een losse boomstructuur (geen rijen) met ondergroei gestreefd.’ De Antwerpsesteenweg is in het bomenplan opgenomen als steenweg/invalsweg. Hier wordt gestreefd naar rijbeplanting bestaande uit twee rijen bomen op 20m afstand van elkaar in de rij, bestaand uit duurzame boomsoorten van eerste grootte orde.


27/56

I.8 Visie en krachtlijnen voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling I.8.1 Uitgangspunten Naast de ruimtelijke opties die reeds vastgelegd werden in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd besloten om de Gentse hoofdsteenwegen, waaronder ook de Antwerpsesteenweg, nader onder de loep te nemen. In een studie opgemaakt voor de drie Gentse hoofdsteenwegen (aktename College 16/08/2007) werd een visie ontwikkeld om de gewenste dynamiek op deze steenwegen te verfijnen en te onderbouwen. Met een dergelijke visie kunnen we de huidige en toekomstige ontwikkelingen op de steenwegen beter aansturen. Om te komen tot een visie en ruimtelijke concepten voor deze steenweg werd een uitgebreide analyse uitgevoerd voor deze steenwegen. Naast een ruimtelijk luik en een luik over de mobiliteit op de steenwegen, werd ook aandacht besteed aan markteconomische aspecten. In de markteconomische analyse werd zowel aandacht besteed aan handel en kantoorontwikkelingen als aan het wonen. In de ruimtelijke analyse werd ingegaan op de historische ontwikkelingen, op typologische kenmerken van ontwikkelingen langs de steenweg, op de ruimtelijk-morfologische en de ruimtelijk-functionele kenmerken van de drie steenwegen. In de analyse mobiliteit komen zowel een beschrijving van de bestaande toestand, de gewenste ontwikkelingen als een berekening van de restcapaciteit aan bod. Na deze uitgebreide analyse werden, als schakel naar de visie en concepten, de uitgangspunten voor de verdere ontwikkeling scherp gesteld. Deze uitgangspunten werden geformuleerd op het niveau van de steenwegen en niet specifiek per steenweg. Deze uitgangspunten geven evenwel al duidelijk de basis weer die in een volgende stap, de visie- en conceptvorming verder wordt uitgewerkt. De verdere uitwerking van de visie tot de ruimtelijke concepten voor de drie steenwegen is een synthesemoment waarin de drie dimensies – economie, ruimte en mobiliteit – in elkaar schuiven. Om te komen tot een goede conclusie werd ontwerpend onderzoek uitgevoerd en werden diverse stadsontwerpen voor strategische plekken opgemaakt. Op die manier werd de visie scherp gesteld en werden daaruit voortvloeiende principes en ruimtelijke concepten verder gevoed.

I.8.1.1 Markteconomische uitgangspunten Betere afstemming van vraag en aanbod Enkel door het voeren van een sturend beleid waarbij zowel ruimtelijke als economische aspecten op een geïntegreerde manier behandeld worden, kan de stad positief regulerend optreden en zodoende vraag en aanbod beter op elkaar afstemmen. Stimuleren van project-clusters Naast ruimtelijke en verkeerstechnische aspecten zal de stad ook rekening houden met economische parameters binnen haar ruimtelijk beleid. Clustering vormt daarbij de voornaamste factor om de “catchment area” van handelslocaties te vergroten. Winkels Tot op vandaag is het beleid van de Stad Gent steeds geweest om het kernwinkelgebied te versterken door geen grootschalige winkelprojecten in de rand of in de buurt van het kernwinkelgebied toe te laten. Om die reden zijn geen grootschalige winkelprojecten of shoppingcentra in de rand van de stad te vinden. Gent heeft evenwel een goed uitgebouwd baanwinkel-segment geconcentreerd langs de grote invalswegen van de stad. Deze richten zich in hoofdzaak op huis, tuin en confectiegoederen. Waar de Genste binnenstad door zijn unieke productaanbod ook nog klanten aantrekt die een langere verplaatsing willen maken (20 tot 30 minuten), is dit voor de invalswegen naar de stad veel minder. Hun “catchment area”, de regio van waaruit klanten een verplaatsing naar deze handelszaken maken, is beperkt tot hooguit 15 minuten met de wagen. Uit de analyse van vraag en aanbod voor de volledige stad, maar zeker in het bijzonder gericht op de Antwerpsesteenweg, kunnen we concluderen dat een bijkomend aanbod aan winkeloppervlakte zeker aan de orde is. Uit de vergelijkende cijfers ten opzichte van de andere grootsteden, cijfers m.b.t. aantal consumenten per m² winkeloppervlakte en gemiddeld inkomen versus huurprijzen, concluderen we dat er in de regio Gent een winkeloppervlakte van 80.000 tot zelf 100.000m² zou kunnen bijkomen in de volgende jaren. In deze cijfers zijn winkels zoals o.a. de nieuwe IKEA-vestiging niet meegerekend omdat deze winkel een typisch regio-overschrijdend karakter heeft, m.a.w. een “catchment area” die de regio ver overstijgt.


28/56

Wanneer we dit spiegelen aan de investeringsmarkt zien we dat de interesse vooral uitgaat naar de zogenaamde ‘winkelparken of retailparken’. Daarbij wordt uitgegaan van een clustering: een conglomeraat van één trekker (catchment area 20-30min) met in zijn zog een aantal kleinere baanwinkels. Belangrijk daarbij is de goede bereikbaarheid (zowel met de auto als met openbaar vervoer), voldoende aantal parkeerplaatsen (minimum 1pp per 50m²) en het ruime vaak complementaire aanbod aan winkels. Ze organiseren zich als één geheel en profileren zich via een duidelijk front naar de steenweg. Ze worden gekenmerkt door een moderne uitstraling, eenheid in gevels, bestrating en aankleding. Kantoren De Stad Gent komt op de derde plaats na Brussel en Antwerpen voor wat betreft het aandeel aan kantoren. Binnen deze kantoormarkt heersen opvallende tendensen. In Gent kampt men onder andere met een groot aanbod aan verouderde kantoorpanden. Momenteel wordt binnen de kantoormarkt vooral gezocht naar moderne kantoorgebouwen die goed ontsloten worden voor auto’s en openbaar vervoer. Opvallend is ook dat de voorraad kantoren langs de drie steenwegen geen 15% bedraagt van de totale voorraad, waarbij de Kortrijksesteenweg het leeuwendeel (90%) voor zijn rekening neemt. De druk op de N70 Antwerpsesteenweg in functie van kantoren is dus te relativeren ondanks de goede ontsluiting naar het hogere wegennet. Wonen Algemeen kunnen we concluderen dat de koop- en huurprijzen sterk gestegen zijn de afgelopen 10 jaar. Vooral de vraag naar bijkomende appartementen resulteerde ook in een verhoogde ontwikkeling van dit type. Ook langsheen de steenwegen zijn deze tendensen merkbaar. Zo ruilen oudere bewoners hun grote villa’s in voor kleinere en meer aangepaste woonvormen. Zo zien we dat langsheen de steenwegen deze grote villa’s omgevormd worden tot kantoren of vervangen worden door meergezinswoningen. De vraag naar kleinere zelfstandige kantoorgebouwen en meergezinswoningen blijft het grootst op de Kortrijksesteenweg maar deze druk neemt ook toe op de andere steenwegen. KMO Ondanks de rijke Belgische traditie op het vlak van kleine en middelgrote ondernemingen wordt vastgesteld dat weinig interesse bestaat om te investeren in het KMO-segment. Ontwikkelaars hebben wel interesse om een groter geheel te ontwikkelen dat opdeelbaar is in kleinere units. Daarvan is de kritische ondergrens min. 5000m² met een richtwaarde van 10.000m² op te delen in diverse units. De steenwegen kunnen zeker een belangrijke rol spelen bij de inplanting van kleine bedrijven, denken we maar aan zelfstandige ondernemers zoals een schrijnwerker, loodgieter of elektricien. Een voldoende groot en praktisch ingericht atelier samen met een kwalitatieve woning vormen een aantrekkelijke combinatie binnen dit segment.

I.8.1.2 Ruimtelijke uitgangspunten Met dit RUP wordt beoogd de ruimtelijke kwaliteit op de steenweg te versterken door: - te streven naar een eigen identiteit voor de steenweg - versterken van het publieke karakter van de steenweg door publiekstrekkende functies te stimuleren en de steenweg verder te intensifiëren met een menging van functies en betekenisvolle publieke ruimte. - kwalitatieve inpassing van de steenweg in zijn ruimtelijke context - naar een verhoogde leesbaarheid van de steenweg door te investeren in betere inen uitritten voor parkings en parkeerterreinen, de zichtbaarheid van de toegangen voor bezoekers, heldere inplanting van uithangborden, aangepaste signalisatie, …


29/56

I.8.1.3 Uitgangspunten mobiliteit

1

1

Uit hoofdstudie steenwegen – college 16 augustus 2007


30/56

I.8.2 Visie en concepten De studie voor de hoofdsteenwegen geeft een visie voor de ontwikkeling van de Antwerpsesteenweg mee. Deze wordt verduidelijkt aan de hand van een structuurschets. De N70 wordt gekenmerkt door een opvallende wisseling in het beeld van de steenweg. Er is een intense nevenschikking van grootschalige en kleinschalige elementen, een groengebied naast een strak front van gesloten bebouwing, commerciële functies naast wonen, …

Een aantal grootschalige eenheden bepalen vandaag in grote mate het beeld van de steenweg. Ze zijn herkenbaar, maar daarom niet altijd duidelijk als eenheid afleesbaar. Het aanscherpen van deze bestaande grootschalige eenheden – Carrefour-site, site Mediamarkt, groenzone rond de Nieuwelaan, woonkern Oude Bareel – is dan ook een belangrijk onderdeel van de visie op de toekomstige ontwikkeling van deze steenweg. Ook kenmerkend aan de N70 zijn de verschillende woonlinten die deze steenweg dwarsen. Om een breuk van deze woonlinten door de ontwikkeling rond de steenweg te vermijden worden niet enkel de woonlinten zelf maar ook de koppen ervan op de steenweg geconsolideerd met als hoofdfunctie wonen. Op deze manier wordt het wonen op de steenweg behouden en versterkt aan de dwarse doorgaande routes. De gebieden met een kleinschaligere invulling worden verder gestructureerd. De bebouwing wordt uitgelijnd en geritmeerd in de kleine korrel. Op deze manier ontstaat een samenhangende nevenschikking van wonen, handel en kantoren. Daar waar bestaande commerciële functies langs de N70 reeds gegroepeerd voorkomen, kan er geopteerd worden deze te bestendigen. Aan de oostzijde van de R4 in Oostakker zijn eveneens grote ingrepen gepland langs de N70. Het gaat om de ontwikkeling van het regionaal bedrijventerrein R4/N70 Oostakker Noord en de kleinhandelszone R4/N70 Oostakker Zuid, in uitvoering van het gewestelijk RUP ‘Afbakening grootstedelijk gebied Gent’. Deze ontwikkelingen maken geen deel uit van dit RUP voor de Antwerpsesteenweg, maar waar nodig wordt wel een afstemming tussen beide gemaakt.


31/56

I.8.2.1 Algemene concepten Antwerpsesteenweg Morfologische heterogeniteit leesbaar maken Het huidige beeld van de steenweg wordt bepaald door een sterke morfologische variatie. Binnen deze heterogeniteit worden de grootschalige eenheden duidelijker afgebakend en onderscheiden. Deze ‘kleine korrel’ tussenin vraagt om meer structuur door middel van een sterkere ritmiek en een vastgelegde rooilijn/bouwlijn.

Functionele mix op niveau van de steenweg De N70 Antwerpsesteenweg is qua functie zeer divers met een nevenschikking van wonen, commerciële functies (variërend in schaal en mobiliteitsprofiel), kleinere kantoren en bedrijven. Deze mix blijft behouden maar wordt duidelijker gestructureerd.

Clustering en schaalverkleining De transformatie van de N70 qua commerciële functies gaat uit van een dubbele beweging. Enerzijds wordt er gemikt op een groepering van middelgrote commerciële functies in twee clusters, waardoor ingespeeld wordt op de huidige markttrend. Anderzijds heeft dit als consequentie dat er elders langs de steenweg een schaalverkleining wordt doorgevoerd. Twee locaties worden uitgebouwd als retailpark met de Carrefour en de Mediamarkt/ Brico als grote trekkers geflankeerd door middelgrote baanwinkels. Deze twee locaties hebben potenties voor een bijkomende handelsoppervlakte. Door de uitbouw van deze twee clusters kan de druk op andere percelen rond de steenweg verminderen. Binnen dit omliggende weefsel, ‘de kleine korrel’, wordt een schaalverkleining nagestreefd.

Bundelen van de aantakkingspunten aan de clusters Door de functies die veel mobiliteit genereren te bundelen in 2 commerciële clusters worden ook de belangrijkste aantakkingen op de steenweg gereduceerd. Op die manier wordt vermeden dat de steenweg moet uitgerust worden met een ventweg en kan meer aandacht en ruimte uitgaan naar een kwalitatieve en hoogwaardige verbinding met het openbaar vervoer.


32/56

I.8.2.2 Visie voor de deelgebieden, vertaling naar planopties en zonering In dit RUP komen verschillende types van ruimtes voor met elk eigen kenmerken en ontwikkelingsmogelijkheden. Deze geven aanleiding tot de zoneringen op het grafische plan en tot de verschillende daarbij horende stedenbouwkundige voorschriften.

Projectzone voor wonen Het RUP bestemt een aantal projectzones voor wonen. Projectzone D aan de Everstraat is opgenomen als stedelijk woongebied in het Gewestelijk RUP Afbakening Grootstedelijk Gebied Gent, maar wordt hier verder verfijnd. De drie andere zones hebben op vandaag of in de nabije toekomst potenties om er een kwalitatief woonproject te realiseren.

Figuur 8: aanduiding locaties projectzones voor wonen


33/56

Om het woonkarakter van de omliggende wijken te versterken worden deze onbebouwde terreinen bestemd als te verdichten woonzone, aansluitend op de woonzones die eromheen gelegen zijn. Deze zijn met andere woorden gelegen in woongebied (‘verdichte woonzone’ of ‘zone voor stedelijk wonen’) maar krijgen een overdruk als projectzone, omdat hier een samenhangende nieuwe ontwikkeling mogelijk is. In deze zones is de woonfunctie prioritair en is de woonkwaliteit bepalend voor de verweving met andere functies. Stedelijke functies, andere dan het wonen, dienen complementair te zijn aan de bestaande voorzieningen en blijven een ondergeschikt karakter hebben. De ontwikkeling van deze woonprojectzones zorgt voor een vernieuwing binnen en aanvulling van het bestaande woningenbestand. Door in te zetten op bijkomende woningen voor gezinnen, in diverse stedelijke woontypologieën, wordt tegemoet gekomen aan de uitdaging jonge gezinnen aan te trekken en te behouden binnen een verdichte stedelijke woonvorm. Minimaal een derde van de nieuw te realiseren woningen in de woonprojectzones moeten woningen gericht op gezinnen zijn. Dit kan echter in verschillende typologieën worden gerealiseerd: grondgebonden woningen, geschakelde woningtypes, …. (1) Projectzone A Poema (Rozebroekslag) De percelen op de hoek van de Victor Braeckmanlaan en de Rozebroekslag worden gekenmerkt door de aanwezigheid van een voormalig tankstation “Poema”. Het tankstation is reeds enkele jaren gesloten en de bedrijfsgebouwen zijn al geruime tijd verlaten. Binnen het systeem van de steenweg bezit dit perceel een belangrijke potentie. De toekomstige ontwikkeling op dit perceel kan een baken vormen als overgang tussen de meer open structuur van de steenweg en het gesloten front richting stad. Het kan een belangrijke zichtlocatie vervullen als poort naar de stad. Deze projectzone wordt verder uitgewerkt aan de hand van ontwerpend onderzoek (zie verder). De principes en krachtlijnen die in de stedenbouwkundige voorschriften zullen worden opgenomen, worden daar verduidelijkt. (2) Projectzone B Bromeliastraat De voorzijde van deze projectzone werd recent als tuin aangelegd. Dit groen biedt een kwaliteit, zowel op het perceel als visueel langsheen de steenweg, en sluit aan bij de groene band langsheen de Nieuwelaan. Op het achtergelegen deel van het perceel kan een nieuwe woonontwikkeling gerealiseerd worden. Hier kan, als overgang tussen de appartementsgebouwen op de hoek met de Rozebroekstraat en de gekoppelde woningen en rijwoningen langsheen de Bromeliastraat, een iets densere typologie worden gerealiseerd die aansluit bij de bestaande bebouwing. Hier wordt gedacht aan geschakelde woningtypes of een uitbreiding van het bestaande volume met een aantal bijkomende woonentiteiten. In dat laatste scenario kan de bestaande bebouwing worden behouden en ingeschakeld in het ruimere project. (3) Projectzone C Alfons Braeckmanlaan Het bestaande BPA schrijft hier een ruime verkaveling voor (loten van 1.000m² of groter). Deze is echter nog niet tot realisatie gekomen. Aanpalend bevindt zich een groenzone op gronden in eigendom van de Stad. Om deze groenzone te versterken wordt in dit RUP de bebouwbare zone op een andere manier vorm gegeven, waarbij in een grotere dichtheid een woonprogramma kan worden gerealiseerd dat nauw samen gaat met de aanpalende publieke groenzone. Om de aansluiting van deze woonzone op het aanpalende groen te garanderen wordt een minimaal aandeel publiek groen vastgelegd. Zo wordt voor deze projectzone gestreefd naar kwalitatief wonen in een parkachtige omgeving, waarbij wel een voldoende densiteit en aantal wooneenheden wordt gerealiseerd. De ontsluiting van deze zone dient via de Alfons Braeckmanlaan te verlopen, om de groenzone langs de Nieuwelaan niet te moeten doorkruisen.


34/56

(4) Projectzone D Everstraat (verfijning van het gewestelijk RUP stedelijk woongebied) De globale visie op deze woonprojectzone werd vorm gegeven bij de afbakening van het stedelijk woongebied in het gewestelijk RUP.. Een aantal randvoorwaarden naar de aansluiting van deze zone bij de zone voor publiek groen langsheen de Nieuwelaan worden in het RUP opgenomen. Zo wordt een minimum aan publiek groen binnen de projectzone ingeschreven. En wordt erover gewaakt dat er tegenover de groenzone geen gesloten front kan ontstaan. Voor de overgang tussen de groenzone en de bebouwde omgeving zullen randvoorwaarden worden opgenomen in dit RUP.

Wonen (W) Deze zones vormen de overgang tussen de gebieden met meer dynamische functies langsheen de steenweg en de achterliggende woonbuurten en verkavelingen. De bestaande BPA’s laten voor deze percelen vaak ruimere mogelijkheden naar nevenbestemmingen. Net omdat we de evolutie naar handelszaken en autonome kantoorruimtes in deze woonzones willen tegengaan en willen clusteren, worden deze mogelijkheden beperkt, ten voordele van de woonfunctie. In de bestaande BPA’s worden deze zones vaak geordend door middel van grote percelen met vrijstaande bebouwing. Op een aantal plaatsen komt reeds geschakelde bebouwing voor of is er al verdichting onder de vorm van rijwoningen. Er wordt onderzocht hoe de woonfunctie plaatselijk kan verdicht worden zonder afbreuk te doen aan de woonkwaliteit. De nadruk ligt er op woningtypes voor gezinnen, het is hierbij niet de bedoeling dat bestaande (rij-)woningen systematisch worden omgevormd tot meergezinswoningen of niet-grondgebonden woningtypes. Dit kan bijvoorbeeld door op ruime percelen toe te laten dat één bestaand gebouw wordt vervangen door een halfopen, gekoppeld of geschakeld bouwtype. Op deze manier worden verdichte woonvormen gerealiseerd die toch beschikken over een eigen private buitenruimte en gericht zijn op gezinnen.

Stedelijk wonen (SW) Langsheen de steenweg bevinden zich enkele gemengde zones, waar zowel wonen, kleinschalige handelszaken, vrije beroepen en kantoorfuncties gemengd voorkomen. In deze zones wordt ernaar gestreefd dat de aanwezige woonfunctie leefbaar blijft. De ontwikkeling van de overige functies wordt hier niet uitgesloten maar er wordt bewust een schaalverkleining nagestreefd. Daarom worden deze ontwikkelingen van individuele kleinschalige commerciële functies beperkt. Voor handel, kmo en ambachtelijke bedrijven wordt een netto vloeroppervlakte van 400 m² als maximum beschouwd. Voor kleine autonome kantoorfuncties ligt de lat op 500 m². Om een te eenzijdige ontwikkeling van deze zones te vermijden, wordt onderzocht hoe een differentiatie in schaal van bebouwing in deze zones behouden kan blijven. Een te eenzijdige ontwikkeling waarbij de woonfunctie te sterk onder druk zou komen te staan, is namelijk niet wenselijk in deze zones, die een echt gemengd karakter zouden moeten behouden. Deze zones voor kleinschalige ontwikkelingen vormen een front naar de steenweg en vormen op die manier ook een buffer tussen de steenweg en de achtergelegen woonzones. Er wordt gestreefd naar een uniformiteit qua schaal en inplanting van de diverse gebouwen op de percelen. Op die manier worden deze zones beter leesbaar door een interne samenhang en wordt er een zekere ritmiek langs de steenweg bewerkstelligd. Op ieder perceel bestaat er op zich een grote flexibiliteit naar inwisselbaarheid van programma (wonen versus commercieel versus kantoren). Ook het realiseren van gemengde gebouwen (wonen-werken) blijft mogelijk. Inrichtingsprincipes Elk perceel wordt individueel ontsloten. Om de verschillende toegangen tot ieder perceel duidelijker te maken wordt er gekozen voor een vast systeem van toegangen. Al rijdende op de steenweg bevindt de inen uitrit zich telkens voor het gebouw. De zijgevel kan dan dienst doen als uithangbord en de inrit van de parking kan hierop gesignaleerd worden. Op deze manier wordt vermeden dat twee toegangen zich naast elkaar bevinden wat de leesbaarheid zou bemoeilijken.


35/56

Om de samenhang binnen deze zone te vergroten worden alle gebouwen ingeplant aan en uitgelijnd ten opzichte van de steenweg (8 meter lijn vanaf de rand van de weg).

Aan de steenwegzijde heeft het perceel een lobbyfunctie. Niet alleen moet er aandacht zijn voor de beeldkwaliteit van het gebouw, ook een kwalitatieve inrichting van de voorruimte is belangrijk. (buiten-etalage, ingerichte toegangszone, uithangborden, ...). Parkeren wordt in deze voorruimte niet toegestaan.

Enkel de eerste 50 m vanaf de rooilijn kan ingericht worden voor commercieel gebruik. De achterliggende zones worden voorbehouden voor wonen.

De achter- of naastliggende woningen mogen niet belast worden door de commerciële functies aan de steenweg. Dit gaat zowel over visuele en akoestische aspecten als ontsluiting.

Deze zones voor kleinschalige ontwikkelingen (zone voor stedelijk wonen) bevinden zich ter hoogte van de Victor Braeckmanlaan en de Rozebroekslag, en ter hoogte van de Antwerpsesteenweg – Gustaaf Carelshof.

Groenzone langsheen de Nieuwelaan (G) Dit segment van de steenweg wordt gekenmerkt door zijn groene karakter. Door de afwezigheid van baanwinkels vormt deze groenzone een rustpunt waarna men het stedelijke Gent binnen of buiten rijdt. Deze kwaliteit moet behouden blijven. Anderzijds is er nog – weliswaar beperkt – een verdichting mogelijk met meergezinswoningen. De groene setting en goede bereikbaarheid garanderen de kwaliteit van wonen op deze plek, de keuze voor meergezinswoningen biedt dan weer zekerheid naar behoud van voldoende groen. Inrichtingsprincipes De groene wanden langsheen de steenweg moeten maximaal in hun continuïteit behouden blijven. Geen bebouwing of aansluitende wegenis mag deze wand doorbreken. Het groene beeld van de steenweg kan nog versterkt worden door het profiel te versmallen of door inplanting van bomen in de parkeervakken.


36/56


37/56

I.9 Plan-MER screening en milderende maatregelen. Het RUP voldoet om in aanmerking te komen voor een milieu - effectrapportage. Het college van burgemeester en schepenen gaf opdracht om een screening te doen naar de mogelijke milieueffecten die kunnen optreden door uitvoering van het RUP. De MER-cel van de Dienst Milieueffectrapportagebeheer (Vlaamse Overheid, Departement Leefmilieu, Natuur en Energie) liet met een schrijven van 28/10/2013 weten dat het voorgenomen plan geen aanleiding geeft tot aanzienlijke negatieve milieugevolgen en dat de opmaak van een plan-MER niet nodig is. De screeningsnota en de brief met de beslissing van de MER-cel worden als bijlage gevoegd bij het RUP.


38/56

Deel II Stedenbouwkundige voorschriften II.1. Register planbaten, planschade, kapitaalschade- en gebruikerscompensatie In uitvoering van artikel 2.2.2, §1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bevat dit gemeentelijk RUP een register van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschadecompensatie betreffend het decreet gronden pandenbeleid of een gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. In het kader van deze planopmaak moet er geen onderzoek worden verricht naar de eigendomsstructuur van de betreffende percelen, noch naar de aanwezigheid van mogelijke vrijstellingen of uitzonderingsgronden inzake de bovengenoemde vergoedingsregelingen of heffing. Deze toelichting wijst enkel de kadastrale percelen aan en visualiseren de bestemmingswijzigingen die mogelijks aanleiding kunnen geven tot een bepaalde vergoedingsregeling (planschade, kapitaalschade- of gebruikerscompensatie) of heffing (planbaten). Planbaten ontstaan wanneer een in werking getreden RUP op een perceel één of meer van de bestemmingswijzigingen opgesomd in artikel 2.6.4 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening doorvoert. Concreet zijn er in dit RUP geen bestemmingswijzigingen die in aanmerking komen voor planbaten. Planschade ontstaat wanneer, op basis van een in werking getreden RUP, een perceel niet meer in aanmerking komt voor een vergunning om te bouwen of te verkaveling, terwijl het de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van dat definitieve plan wel in aanmerking kwam voor een vergunning om te bouwen of te verkavelen. Bovendien moet aan volgende criteria samen worden voldaan op de dag voorafgaand aan de inwerkingtreding van het definitieve plan: 1. het perceel moet gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg; 2. het perceel moet stedenbouwkundig en bouwtechnisch voor bebouwing in aanmerking komen; 3. het perceel moet gelegen zijn binnen een bebouwbare zone, zoals bepaald in een plan van aanleg of een RUP; 4. enkel de eerste 50 meter vanaf de rooilijn komt in aanmerking voor planschade. Voor dit RUP komen volgende percelen in aanmerking voor planschade:

3 percelen ( 19e afd. sectie. C 412H, 389B en 407T) gelegen langsheen de Nieuwelaan gaan van een bestemming openbaar nut volgens BPA SA1 Westveld A naar een onbebouwbare zone voor groen in het RUP.


39/56

1 perceel ( 19e afd. sectie. C 383C) gelegen langsheen de A. Braeckmanlaan is bebouwbaar volgens de voorschriften van BPA SA1 Westveld A en komt in een onbebouwbare zone voor groen volgens het RUP.

2 percelen ( 19e afd. sectie. C 334 E en 309 L) gelegen tussen de Nieuwelaan en de Sulkystraat/Hippodroomlaan) met bestemming art 17 volgens BPA SA1 Westveld A komt in een onbebouwbare zone voor groen volgens het RUP. Kapitaalschadecompensatie ontstaat wanneer een (gemeentelijk) RUP een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “landbouw” valt, omzet naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “reservaat en natuur”, “bos” of “overig groen” valt. Er zijn in dit RUP geen bestemmingswijzigingen die aanleiding kunnen geven tot kapitaalschadecompensatie. Gebruikerscompensatie ontstaat wanneer er gebruikersschade ontstaat door een bestemmingswijziging of overdruk ingevolge de inwerkingtreding van een RUP. Deze bestemmingswijziging betreft een omzetting van een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “landbouw” naar een zone die onder de categorie van gebiedsaanduiding “natuur”, “bos” of “overig groen” valt. Er zijn in dit RUP geen bestemmingswijzigingen of overdrukken die aanleiding kunnen geven tot gebruikerscompensatie.

DISCLAIMER Dit overzicht van planbaten, planschade, kapitaalschade- of gebruikerscompensatie is het register, zoals bedoeld in artikel 2.2.2§1, eerste lid, 7° en 8° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing, een kapitaalschade- of een gebruikerscompensatie. Dit register geeft, conform de geciteerde regelgeving, de percelen weer waarop een bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot vergoeding of heffing. De opname van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden voorwaarden, uitzonderingsof vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld worden. Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden, uitzonderingsof vrijstellingsgronden. De regeling over planschade is de vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ voorontwerp - versie februari 2015

40/56

kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1 en volgende van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid. De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden van openbaar nut. De tekst van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en van het decreet gronden pandenbeleid kan worden geraadpleegd op www.ruimtelijkeordening.be, rubriek wetgeving. De tekst van het decreet gebruikerscompensatie kan geraadpleegd worden op www.codex.vlaanderen.be, zoekterm “gebruikerscompensatie”. Dit register werd aangemaakt door het plan zoals het gold voor de bestemmingswijziging digitaal te vergelijken met het huidige plan. In een aantal gevallen verschilt de cartografische ondergrond waarop de bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan. Daarom kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register moet met dat voorbehoud geraadpleegd worden.

II.2. Opgave van voorschriften strijdig met dit RUP Onderhavige voorschriften worden door de opmaak van dit RUP opgeheven, voor die delen van het BPA die in het RUP zijn opgenomen (zie ook het plan van de juridische toestand): BPA SA-1A Westveld - zone voor openbaar nut (onderwijs) - zone voor buffergroen - zone voor gekoppelde bebouwing - zone voor gesloten bebouwing - zone voor halfopen bebouwing - zone voor koeren en tuinen - zone voor niet hinderlijke ambachtelijke bedrijven - zone voor open bebouwing (percelen min. 1200 m²) - zone voor parkgebied - zone voor privaat park - zone voor schermgroen - zone voor voortuinstrook - zone voor wandelwegen - zone voor wegen - zone voor openbaar groen (passieve recreatie) - artikel 17 BPA SA-3 Sint-Baafskouter - zone voor buffergroen - zone voor gesloten bebouwing - zone voor handel en diensten - zone voor koeren en tuinen - zone voor open bebouwing - zone voor openbaar nut (nutsvoorzieningen) - zone voor openbaar park - zone voor voortuinstroken - zone voor wandel- en fietspaden - zone voor wegen

BPA SA-1B Westveld - zone voor ambachtelijke bedrijven en kmo’s - zone voor bouwvrije tuinen - zone voor gekoppelde bebouwing - zone voor open bebouwing - zone voor openbaar groen - zone voor schermgroen - zone voor tuinen - zone voor wegen - zone voor bijgebouwen

BPA SA-6 Rozebroeken - zone voor buffergroen - zone voor gesloten bebouwing - zone voor kleine en middelgrote handelsondernemingen - zone voor koeren en tuinen - zone voor voortuinstroken

II.3. Categorie of subcategorie van gebiedsaanduiding

Artikel 2.2.3 §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening bepaalt dat een stedenbouwkundig voorschrift in een ruimtelijk uitvoeringsplan te allen tijde onder een categorie of subcategorie van gebiedsaanduiding sorteert. Voor dit gemeentelijk RUP geeft dit volgend samenvattend overzicht: Categorie of subcategorie van gebiedsaanduiding 1° wonen a) Woongebied b)

gebied voor wonen en voor landbouw


Stedenbouwkundige voorschriften RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ Zone voor Wonen (W) Zone voor Stedelijk Wonen (SW) Projectzone (overdruk) Zone voor Openbaar Groen (G) 41/56

Wegenis (symbolische aanduiding) 2° bedrijvigheid 3° recreatie 4° landbouw a) agrarisch gebied b) agrarische bedrijvenzone c) bouwvrij agrarisch gebied 5° bos 6° overig groen a) gemengd open ruimtegebied b) parkgebied 7° reservaat en natuur 8° lijninfrastructuur 9° gemeenschapsvoorzieningen en nutsvoorzieningen 10° ontginning en waterwinning a) gebied voor infrastructuur voor duurzame watervoorziening b) gebied voor de winning van oppervlaktedelfstoffen c) gebied voor de verwerking van oppervlaktedelfstoffen


42/56

II.4. Stedenbouwkundige voorschriften De stedenbouwkundige voorschriften zijn de verordenende vertaling van de inhoudelijke opties die uit de visie en de krachtlijnen zijn geselecteerd voor de ontwikkeling van het plangebied. De inhoudelijke invulling steunt op de visie en de krachtlijnen die voor de ruimtelijke ontwikkeling zijn uitgewerkt. De stedenbouwkundige voorschriften met een grijze achtergrond evenals het grafisch plan hebben verordenende kracht. Zij vormen de basis voor het vergunningenbeleid.

1. Algemene stedenbouwkundige voorschriften 1.1 Begrippen Bouwlaag: Aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen Hoofdbestemming Nevenbestemming Handel Diensten Kantoren Horeca

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op een gelijke hoogte liggende vloeren is begrensd. De ruimte onder een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. Onder aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen worden verstaan: handel, horeca, niet-hinderlijke kleinschalige bedrijven, kantoren en diensten, openbare en private nuts- en gemeenschapsvoorzieningen, openbare groene ruimten en openbare verharde ruimten, socioculturele en recreatieve voorzieningen en vergelijkbare activiteiten. De hoofdbestemming geeft de functie aan die altijd en volledig is toegelaten. De nevenbestemming is maar toegelaten voor een beperkt aandeel van de oppervlakte van een gebouw het verhandelen van goederen verhandeld die gericht zijn op de eindconsument. activiteiten gericht op een frequente dienstverlening naar de bevolking. Het betreft onder meer vrije beroepen, wasserijen, kapsalons, banken en verzekeringen, reisbureaus en bemiddelingsadvies en andere. Dancings en aanverwante activiteiten kunnen niet onder deze noemer gevat worden. zijn gebouwen waar men in het algemeen bureauwerkzaamheden verricht. verwijst naar hotels, restaurants en cafés (dus exclusief dancings en aanverwante)

1.2 Wijze van meten Bouwhoogte Bruto vloeroppervlakte van een gebouw - BVO

De hoogte van een gebouw wordt gemeten vanaf het bestaande maaiveld tot het hoogste punt van de constructie. De bruto vloeroppervlakte is de som van de aan de buitenzijde gemeten vloeroppervlakte van alle vloerniveaus van de binnenruimtes van het gebouw. De oppervlakte van binnentrappen, galerijen (een galerij is een doorlopende gang aan de binnen- of buitenkant van een gebouw die functies van een verdieping verbindt), liften, sanitaire voorzieningen, opslagruimtes (waaronder afval- en sorteerlokalen), bergingen, leidingkokers, schachten, kleine ruimtes voor technieken die niet beschouwd worden als technische verdiepingen en dergelijke worden op elk vloerniveau in de bruto vloeroppervlakte meegerekend. Kan ook op ondergrondse niveaus worden toegepast als dat functioneel behoort bij het programma (bijvoorbeeld ondergrondse commerciële ruimte, …) De oppervlakte van een zolder wordt als bruto vloeroppervlakte mee in rekening gebracht op voorwaarde dat deze als een functionele bouwlaag (ruimte die nuttig kan aangewend worden voor de betrokken functie) kan worden aangewend. Alle parkeervoorzieningen, inpandige of uitpandige laad- en losplatforms …. worden niet tot de bruto vloeroppervlakte gerekend. Eveneens niet mee te rekenen zijn de technische verdiepingen (een verdieping wordt als een technische verdieping opgevat als deze meer dan 50% technische voorzieningen bevat). Enkel het gedeelte van deze verdieping dat is ingericht met technieken wordt niet in rekening gebracht.

RUP nr. 153A ‘Victor Braeckmanlaan – Nieuwelaan – Antwerpsesteenweg’ Voorontwerp - versie februari 2015

43/56

Inpandige en uitkragende terrassen, dakterrassen, daktuinen, patio’s ( een patio is een ommuurde tuin of binnenplaats. Bij een patio zijn de beslotenheid en het privékarakter van belang), …. worden niet tot de bruto vloeroppervlakte gerekend. Terreinverhardingen en al dan niet overdekte buitenruimtes zoals gaanderijen (een gaanderij is een overdekte, publiek toegankelijke zuilengang op maaiveld die aan één kant open is) evenals vides in een gesloten binnenvolume (een vide of leegte in een gebouw is een open ruimte die over twee of meer verdiepingen doorgaat. Een vide ontstaat als een deel van een verdiepingsvloer wordt weggelaten waardoor uitzicht op een lagere verdieping ontstaat) worden niet tot de bruto vloeroppervlakte gerekend.

Algemeen Niet-verordenend Ruimtelijke opties Integratie van de gebouwen in de omgeving

Om de architecturale uitwerking niet te beknotten worden bepalingen met betrekking tot de dakvorm zo algemeen mogelijk gehouden. Bij de beoordeling zal rekening gehouden worden met omgevingskenmerken zoals de ruimtelijke inpassing van het geheel en ten opzichte van de omgeving. Bij vrijstaande gebouwen wordt gekeken naar de inpassing in de ruimere omgeving. Bij aaneengesloten bebouwing wordt nagekeken of de dakvorm op oordeelkundige wijze aansluit met de aanpalende.

Verordenend Stedenbouwkundig voorschrift Dakvorm Er wordt geen algemene verplichting opgelegd voor hellende, gebogen of platte daken. Het bepalen van de gewenste dakvorm vormt het voorwerp van een afweging waarin de omgevingskenmerken een rol spelen. In de mate dat in de voorschriften per zone geen gedetailleerde voorschriften of specifieke afwegingscriteria zijn opgenomen m.b.t de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en de positie van de voorbouwlijn, wordt rekening gehouden met de kenmerken van de bebouwing in de onmiddellijke omgeving bij het bepalen van de dakvorm, bouwhoogte, bouwdiepte en positie van de voorbouwlijn. Wanneer gebouwen tegen elkaar aangebouwd worden moeten deze aspecten zo goed mogelijk afgestemd worden op de aanpalende gebouwen. Een hellend dak heeft een maximale hellingsgraad van 50°. Een hellend dak wordt niet meegerekend als bouwlaag. In een hellend dak wordt evenwel maar één functionele bouwlaag toegelaten. Binnen de omschrijving van een hellend dak is een teruggetrokken dakverdiep toegelaten. Ook een teruggetrokken dakverdiep wordt niet meegerekend als bouwlaag. Dit teruggetrokken verdiep heeft een maximale hoogte van 3 m en er is maar één functionele bouwlaag in toegelaten.


44/56

Technische installaties Technische installaties moeten zo veel mogelijk binnen het volume van de gebouwen worden ondergebracht. Indien dit niet mogelijk is, moeten ze zo beperkt mogelijk gehouden worden en zorgvuldig ingepast worden in het architecturaal concept.

In alle zones toegelaten constructies

Overgangsbepalingen

Ondergrondse bouwlagen Omwille van de aanleg van vb. ondergrondse parkings worden ondergrondse bouwlagen toegelaten. Omwille van de woonkwaliteit worden ondergrondse bouwlagen niet ingericht als nuttige woonruimte of aan wonen verwante functies. Het gaat hier om elektriciteitscabines, telefooncellen, pompgemalen, bufferbekkens, grachten, geluidsschermen, …

Voor bestaande gebouwen en woningen binnen de verschillende bestemmingszones wordt een overgangsbepaling voorzien. Wanneer er een groter project wordt gerealiseerd, kunnen bestaande woningen en gebouwen geïntegreerd worden of moeten ze verdwijnen in functie daarvan.


Ondergrondse bouwlagen Zijn toegelaten maar kunnen niet worden ingericht als woonruimte.

Voorzieningen van technische aard die tot de normale uitrusting van het gebied behoren mogen binnen elke zone voorzien worden mits voldoende aandacht wordt besteed aan de integratie van de constructies in de omgeving en de omvang ervan (hoogte, terreininname) beperkt blijft en de realisatie van de bestemming van de zone niet in het gedrang brengt. In elke zone zijn alle werken, handelingen, voorzieningen en maatregelen in functie van een goede waterhuishouding (hemelwaterbuffering, infiltratievoorzieningen, waterzuivering, etc.) toegelaten, ongeacht de voorschriften van de betreffende zone, mits deze in hun exploitatie en/of gebruik geen afbreuk doen aan de kwaliteit van de omgeving of aan het waardevol karakter van de gebouwen. Dergelijke voorzieningen worden zo goed mogelijk visueel ingepast in hun omgeving. Overgangsbepalingen voor de bestaande gebouwen en woningen: bestaande gebouwen en woningen kunnen behouden blijven. Deze kunnen herbouwd, verbouwd en beperkt uitgebreid worden. Indien ervoor wordt geopteerd een totaalproject te realiseren, moeten deze bestaande woningen en gebouwen verdwijnen of op een kwalitatieve manier geïntegreerd worden binnen een totaalconcept.

45/56

2. Stedenbouwkundige voorschriften per zone Zone voor Wonen (W) (categorie 1, a “wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet-verordenend Ruimtelijke opties

Verordenend Stedenbouwkundig voorschrift

Bestemming

In deze zones wordt gestreefd naar een schaalverkleining. Functies die meer ruimte vragen of een grotere dynamiek met zich meebrengen horen niet thuis in deze zones.

De hoofdbestemming van deze zone is wonen.

Aangezien de woonkwaliteit primeert in deze zones en bepalend is voor de mate van verweving met andere functies, moeten deze stedelijke functies (andere dan wonen) complementair zijn aan de bestaande voorzieningen. Handel, horeca en diensten (vrije beroep, kantoor) kunnen in nevenbestemming ondergeschikt aan het wonen voorkomen in deze zones.

Deze nevenbestemmingen komen ondergeschikt aan het wonen voor, worden enkel toegelaten op het gelijkvloers, waarbij nevenbestemmingen worden toegelaten met een maximum van 100m² en kleiner dan 50% van de BVO.

Uit de MER-screening is gebleken dat we bijzondere aandacht moeten hebben voor de waterhuishouding en infiltratiegevoeligheid van gronden binnen het plangebied. Milderende maatregelen daarbij zijn vooral de infiltratie van regenwater en het beperken van onnodige verhardingen.

Er wordt rekening gehouden met de waterhuishouding en infiltratiegevoeligheid van het terrein. Hemelwater wordt maximaal geïnfiltreerd.

Inrichting

Toegelaten nevenbestemmingen zijn aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen.

Verhardingen worden beperkt tot het stikt noodzakelijke.

Zone voor Stedelijk Wonen (SW) (categorie 1, a “wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet-verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundig voorschrift Bestemming

De gebieden voor stedelijk wonen zijn multifunctionele gebieden waar verweving van functies het uitgangspunt is. Het voorschrift is vergelijkbaar met de bestemming ‘woongebied’ volgens het gewestplan. De woongebieden zijn naast het wonen ook bestemd voor aan het wonen verwante voorzieningen. Om de kleinschaligheid van het gebied niet te verliezen worden voor deze aan het wonen verwante


Het gebied is bestemd voor wonen en aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen.

46/56

voorzieningen maximale oppervlaktes opgelegd. Bovendien wordt gestreefd naar een verweving van de functies per perceel: wonen boven winkels of kantoren, woongelegenheid voor een conciërge, enz. Per perceel wordt een verweving van functies met wonen nagestreefd voor zover de ruimtelijke draagkracht niet overschreden wordt. Inrichting

In functie van het kleinschalige karakter van het gebied worden voor deze aan het wonen verwante activiteiten en voorzieningen maximale oppervlaktes bepaald. Handel: tot een maximum van 400 m² van het BVO. Kantoren en diensten: tot een maximum van 500 m² van het BVO. Niet-hinderlijke kleinschalige bedrijven: maximum 1.000 m² van het BVO.

Door een sterkere ritmiek en een vastgelegde voorbouwlijn, waarbij alle gebouwen worden ingeplant en uitgelijnd op een vaste afstand ten opzichte van de steenweg wordt een uniform beeld en een sterke structuur langsheen de steenweg vastgelegd.

De voorbouwlijn wordt aangeduid op plan en ligt op 8 m afstand vanaf de rooilijn.

Elk perceel wordt individueel ontsloten, via een vast systeem van toegangen: al rijdend op de steenweg bevindt de inen uitrit zich voor het gebouw.

De toegang tot het perceel (oprit) en achterliggend delen, evenals de toegang tot de parkeerplaatsen voor een aan het wonen verwante voorziening, bevinden zich telkens langs de rechterzijde, bekeken vanaf de straatzijde, van het gebouw.

Langsheen de steenweg kan naast een hogere dichtheid ook een hogere bouwhoogte gerealiseerd worden. Gebouwen met 2 à 3 bouwlagen vormen de standaard. Daarbovenop een hoogte-accent of teruggetrokken bouwvolume behoren tot de mogelijkheden. Rekening houdende met een commerciële functie kan in de plint van een gebouw een hogere bouwhoogte gerealiseerd worden.

Langsheen de linker perceelsgrens wordt een bouwvrije afstand van minimaal 3 m gerespecteerd. De maximale bouwhoogte binnen de zone bedraagt 15m.

Enkel de eerste 50m van deze zone, vanaf de steenweg, kunnen ingericht worden voor aan het wonen verwante voorzieningen. Daarachter bevindt zich een zone waar naast het wonen minder dynamiek wordt toegelaten. Hierin zijn allerlei functies die een mogelijke hinder kunnen veroorzaken ten aanzien van het wonen, zoals bv. publiek toegankelijke functies, laden en lossen ten behoeve van deze functies, enz. verboden. Rekening houdende met de achtergelegen woonfunctie wordt voldoende afstand gehouden ten opzichte van de achterste perceelsgrenzen.

Aan het wonen verwante voorzieningen zijn geënt op de steenweg en worden ondergebracht binnen de eerste 50m gemeten vanaf de rooilijn. Ten opzichte van de achterste perceelsgrenzen wordt voor het op te richten gebouw minimaal de 45°-regel toegepast.

Door de ligging langsheen een steenweg zijn blikvangers en aankondigingen (naam van de zaak) toegelaten. De zijgevel aan de inen uitrit mag dienst doen als uithangbord en tevens de inrit van de parking signaleren.

Blikvangers en aankondigingen (naam van de zaak) ten behoeve van een aan het wonen verwante activiteit en voorziening mogen aangebracht worden op de voorgevel en op de rechter zijgevel van het gebouw. Dit uithangbord signaleert eveneens de inrit naar de parkeerplaatsen.


47/56

Inrichting van de onbebouwde ruimte

Omdat de voortuinen zeer sterk mee het gewenste straatbeeld bepalen, wordt de onbebouwde zone tussen gebouw en straat als kwaliteitsvolle groene ruimte bestemd. Een groen beeld, een visuele relatie tussen gebouw en straat, waterdoorlaatbaarheid en het beperken van verhardingen zijn essentiële kenmerken. Indien op het perceel een andere functie dan wonen aanwezig is (handel, kantoor, …) mag voor deze functie een beperkte blikvanger/aankondigingsbord/totem in de voortuin worden geplaatst. Om de plaatsing van deze borden langsheen de steenweg in deze zones een uniform karakter te geven en de impact op de beeldkwaliteit langsheen de steenweg te beperken, worden bepalingen naar plaatsing en oppervlakte opgenomen. De parkeerplaatsen voor de aan het wonen verwante functies worden voorzien in de rechter zijde, bekeken vanaf de straatzijde, en achtertuin. Deze worden beperkt naar gelang de grootte en functie van het gebouw. Het aantal parkeerplaatsen zal bepaald worden aan de hand van de vooropgestelde parkeernorm. Deze parkeerplaatsen worden kwalitatief ingericht met hoogstammig groen en op voldoende afstand van de omliggende percelen.


De voortuin mag voor maximaal 30% worden verhard in functie van toegang tot het gebouw en de oprit naar de achterin gelegen parkeerplaatsen De overige delen van de voortuin zijn onverhard en beplant met streekeigen beplanting.

In de voortuinstrook mag een blikvanger/aankondigingsbord/totem ten behoeve van een aan het wonen verwante voorziening worden geplaatst, gekoppeld aan de verharde delen van de voortuin, haaks op de openbare weg en met een maximale oppervlakte van 2 m². Deze reclame-inrichtingen hebben een maximale hoogte van 2,50 m.

Parkeerplaatsen ten behoeve van de aan het wonen verwante voorzieningen worden voorzien langsheen de rechterzijde, bekeken vanaf de straatzijde, van het gebouw of binnen de onbebouwde ruimte achter het gebouw. Parkeerplaatsen blijven minimum 1m van de perceelsgrenzen en er wordt minimum 1 hoogstammige boom per 5 parkeerplaatsen voorzien. De overige onbebouwde delen van het perceel worden maximaal als onverharde tuinzone ingericht.

48/56

Projectzone (overdruk) (categorie 1, a “wonen” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet-verordenend Ruimtelijke opties Bestemming

De bestemming van deze projectzones wordt bepaald door de grondkleur. Er worden bijkomende modaliteiten inzake bebouwing en inrichting per projectzone geformuleerd. Voor de projectzone aan de Everstraat wordt de bestemming bepaald in het gewestelijk RUP Afbakening Grootstedelijk Gebied Gent, deelplan 9, deelproject ‘Westveld A’. Door de overdruk ‘projectzone’ binnen dit RUP worden enkel de inrichtingsprincipes van deze zone verfijnd terwijl de bestemmingsvoorschriften volgens het gewestelijk RUP geldig blijven.

Inrichting

Aangezien door de omvang van het project de ontwikkelingen in dit stedelijk woongebied een zekere duurtijd zullen kennen en relatief complex zijn, werd er gekozen voor flexibele voorschriften, die binnen het streven naar kwaliteit, toch een aantal kwaliteitsvolle varianten mogelijk maken. Daarom zal iedere vergunningsaanvraag in het (deel)gebied voor nieuwe of te herbouwen gebouwen getoetst worden aan bijkomende afwegingscriteria. Hiertoe kan het nuttig zijn om de vergunningverlenende overheid bijkomende informatie te bezorgen onder de vorm van een inrichtingsplan voor de volledige deelzone. Dit plan kan bijkomende informatie bevatten over onder meer de schaal, de morfologie en inpassing in de omgeving, de ligging t.o.v. andere functies, de (interne) ontsluiting, de wijze waarop er een antwoord wordt gegeven op het vlak van woonkwaliteit, parkeeroplossing, de inrichting van het openbaar domein, de waterhuishouding, de manier waarop dit project zich verhoudt t.o.v. de toekomstige bouwprojecten met bijhorende timing, een eventuele fasering, enz.

Verordenend Stedenbouwkundig voorschrift De bestemming van de zone wordt bepaald volgens de grondkleur. Voor de volgende zones gelden bijgevolg onderstaande bestemmingsvoorschriften: - Zone A (Rozebroekslag – Poema): ‘zone voor wonen’ - Zone B (Bromeliastraat): ‘zone voor wonen’ - Zone C (Alfons Braeckmanlaan): ‘zone voor wonen’ - Zone D (Everstraat): stedelijk woongebied volgens het Gewestelijk RUP Afbakening Grootstedelijk Gebied Gent, deelplan 9 – deelproject Westveld A Iedere stedenbouwkundige vergunningsaanvraag of verkavelingsaanvraag die betrekking heeft op het realiseren van de woonbestemming moet beoordeeld worden rekening houdend met een kwalitatieve ontwikkeling van de totaliteit van de zone en de ruime omgeving en zal getoetst worden aan volgende afwegingscriteria, voor zover relevant: -

-

De mogelijkheid tot ruimtelijke en functionele samenhang waarbij de schaal, de morfologie, de ligging t.o.v. andere functies, de groenstructuur, het materiaalgebruik, de structuur van de bebouwing en de eventuele fasering bepalend zijn; De woonkwaliteit van elke woonentiteit/woning op vlak van lichtinval, privacy, ontsluiting, uitzicht, voldoende buitenruimte, enz.; De kwaliteit van de publieke ruimte; Een aanvaardbare mobiliteit over de volledige zone en de ruime omgeving, op vlak van bereikbaarheid, parkeergelegenheid, verkeersopwekking en verkeersbewegingen.

Zijn hiervan vrijgesteld: kleine werken die geen impact hebben op de globale ontwikkeling van het project, tijdelijke invullingen, … Delen van de projectzones zijn gelegen in gebieden die gevoelig zijn voor grondwaterstroming, overstromingsgevoelige gebieden, … Om de aanleg en ontwikkeling van deze gebieden niet te hypothekeren


Verhardingen, bovengrondse en ondergrondse constructies kunnen worden toegelaten voor zover blijkt dat er geen aanzienlijke impact op de grondwaterstroming, het overstromingsrisico/ruimte voor water is op de op het

49/56

worden zowel verhardingen, ondergrondse als bovengrondse constructies niet a priori uitgesloten. Wel wordt vastgelegd dat het effect van nieuwe ingrepen op de waterhuishouding moet worden onderzocht en dat, indien nodig, gepaste maatregelen moeten worden genomen. Dit kan bijvoorbeeld gaan om het bouwen op ophoging, het beperken van diepere ondergrondse constructies, het voorzien van voldoende ruimte voor waterberging, ….

moment van de aanvraag bestaande of geplande verharding/constructies in de omgeving ten gevolge van invloeden van het voorwerp van de aanvraag. Indien blijkt dat dergelijke impact zou ontstaan dienen op eigen terrein de nodige maatregelen te worden genomen om deze impact te vermijden of zoveel als mogelijk te beperken.

De inpassing van de volumes, de vormgeving, draagkracht, buffers, afstanden tot de omliggende bebouwing, groenvoorziening, toegangen, verhardingen, … zullen voor de volledige projectzone getoetst worden aan de hand van een informatieve inrichtingsstudie.

Voor de ontwikkeling van de projectzones wordt een informatieve inrichtingsstudie opgemaakt.

Bebouwingsvoorschriften voor projectzone A (A. Braeckmanlaan Rozebroekslag) Aan de straatzijde kunnen er een aantal bouwblokken gerealiseerd worden met doorsteken en zichten naar het achterliggende groen. Gelet op de schaal van het bouwblok en de typologie van de omliggende woonzones wordt niet toegelaten dat er bebouwing dieper op het perceel kan doordringen. Daarom wordt vanaf de verplichte bouwlijn een maximale bouwdiepte vastgelegd.

Bebouwingsvoorschriften voor projectzone A (Rozebroekslag - Poema) De minimale bouwdichtheid bedraagt 25 woningen per hectare. De op het grafisch plan aangeduide voorbouwlijn is een verplichte voorbouwlijn voor minimaal 50% van de voorgevel van elk project. Waar de verplichte voorbouwlijn verspringt, wordt tussen de gebouwen of bouwblokken een doorsteek van minimaal 10 m breed gevrijwaard van bebouwing en overkapping. Nevenbestemmingen kunnen enkel ingericht worden op het gelijkvloers. De maximaal toegelaten bouwdiepte bedraagt 18 m gemeten vanaf de verplichte voorbouwlijn, inclusief terrassen. Hierbij wordt voldoende aandacht te besteed aan de integratie met en harmonieuze overgang naar de aanpalende bebouwing.

De gebouwen sluiten aan bij de bebouwing in de Victor Braeckmanlaan en hebben 3 bouwlagen. Enkel ter hoogte van de hoek Braeckmanlaan – Rozebroekslag wordt een hoogte accent voorzien door een 4e bouwlaag. Voor de bestaande villa op het perceel worden gepaste overgangsmaatregelen voorzien: zolang er aan de straatzijde ter hoogte van de percelen 584S, 584W en 575V geen gesloten volume wordt gerealiseerd, kan deze villa behouden blijven. Indien er voor gekozen wordt dit gesloten volume aan de straatzijde toch te realiseren, brengt dit de woonkwaliteit van deze villa in het gedrang en dient deze te verdwijnen. Dit zal deel uitmaken van eenzelfde stedenbouwkundige vergunningsaanvraag.

De maximale bouwhoogte van de gebouwen bedraagt 10m. Ter hoogte van de hoek A. Braeckmanlaan – Rozebroekslag wordt een hoogteaccent voorzien met maximale bouwhoogte van 15m. Overgangsbepaling voor de bestaande bebouwing: deze kan behouden blijven zolang er aan de straatzijde ter hoogte van de percelen 584S, 584W en 575V geen gesloten volume/straatwand wordt gerealiseerd. Indien deze gesloten straatwand wordt gerealiseerd dient de sloop van de bestaande villa onderdeel te zijn van de aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning.


50/56

Bebouwingsvoorschriften voor projectzone B (Bromeliastraat) De invulling van het gebied wordt niet strikt vastgelegd. Zowel voor alternatieve woonvormen (vb. co-housing) als voor een nieuw woonproject met diverse bebouwingstypologieën kan dit gebied in aanmerking komen. Om een evenwichtige mix aan woonentiteiten en een gezinsvriendelijk aanbod te bekomen, wordt vastgelegd dat zowel per fase als over het geheel van het project maximum de helft van de woonentiteiten onder de vorm van een meergezinswoning mag worden voorzien. Dit betekent dat minimaal de helft van de woonentiteiten grondgebonden woningen zullen zijn.

Bebouwingsvoorschriften voor projectzone B (Bromeliastraat) De minimale bouwdichtheid bedraagt 25 woningen per hectare. Binnen de projectzone mag maximum 50% van het aantal woonentiteiten onder de vorm van meergezinswoningen voorzien worden.

Voor de oprichting van grondgebonden woningen wordt de bouwhoogte beperkt. Aansluitend op de bestaande hogere meergezinsgebouwen langsheen de Victor Braeckmanlaan kan een meergezinsgebouw met meerdere bouwlagen voorzien worden.

De bouwhoogte van de grondgebondenwoningen bedraagt maximaal 10m. De maximale bouwhoogte van een meergezinsgebouw bedraagt 15m.

Voor de ontwikkeling van de zone en de verbindingen voor langzaam verkeer wordt een voetgangers- en fietsersdoorsteek vanaf de Oscar de Reusestraat, voorzien via één van de achterin gelegen appartementsgebouwen, over dit terrein naar de Victor Braeckmanlaan.

Doorheen projectzone B wordt een fiets en voetgangersverbinding voorzien tussen de Oscar de Reusestraat en de Victor Braeckmanlaan.


51/56

Bebouwingsvoorschriften voor projectzone C (Alfons Braeckmanlaan) Er wordt een totaalproject voor de gehele zone nagestreefd, eventueel gefaseerd uit te voeren. Daarbij kan de bestaande woning ofwel behouden blijven of op termijn mee in het project betrokken worden. Om een evenwichtige mix aan woonentiteiten en een gezinsvriendelijk aanbod te bekomen, wordt vastgelegd dat zowel per fase als over het geheel van het project maximum de helft van de woonentiteiten onder de vorm van een meergezinswoning mag worden voorzien. Dit betekent dat minimaal de helft van de woonentiteiten grondgebonden woningen zullen zijn.

Bebouwingsvoorschriften voor projectzone C (Alfons Braeckmanlaan) De bouwdichtheid bedraagt minimaal 25 woningen per hectare. Binnen de projectzone mag maximum 50% van het aantal woonentiteiten onder de vorm van meergezinswoningen voorzien worden.

Meergezinswoningen kunnen aansluitend op de te verruimen groenzone worden voorzien (perceel 383C). In combinatie met grondgebonden woningen zorgen deze voor een ruimtelijk verantwoorde invulling van de projectzone als overgang naar de bestaande, vrijstaande woningen op ruime kavels. Dergelijke invulling laat toe om de naastgelegen groenzone en open ruimte aan beide zijden van de Alfons Braeckmanlaan te versterken.

De bouwhoogte van woningen bedraagt maximaal 10m. De maximale bouwhoogte van een meergezinsgebouw bedraagt 15m


52/56

Bebouwingsvoorschriften voor projectzone D (Everstraat Nieuwelaan) Er wordt een totaalproject voor de gehele zone nagestreefd, eventueel gefaseerd uit te voeren. Om een evenwichtige mix aan woonentiteiten en een gezinsvriendelijk aanbod te bekomen, wordt vastgelegd dat zowel per fase als over het geheel van het project maximum de helft van de woonentiteiten onder de vorm van een meergezinswoning mag worden voorzien. Dit betekent dat minimaal de helft van de woonentiteiten grondgebonden woningen zullen zijn. Langsheen de Antwerpsesteenweg en de Everstraat wordt bebouwing voorzien op maat en schaal van de omliggende bebouwing. Meergezinswoningen worden voorzien aansluitend op de groenzone langsheen de Nieuwelaan, waardoor de meergezinswoningen te gast zijn binnen de – verruimde - aaneengesloten groenzone. De randen van de projectzone worden eerder voorzien van grondgebonden woningen die aansluiting bij de bestaande bebouwing rondom. De gebouwen binnen de projectzone worden zodanig ingepast en georiënteerd dat ze geen gesloten front vormen ten opzichte van de groenzone langsheen de Nieuwelaan. De groene band langsheen de Nieuwelaan moet het project kunnen binnen dringen. Inrichting de onbebouwde ruimte

Algemeen: Voor de niet bebouwde delen binnen de projectzones wordt gestreefd naar een groen en waterdoorlatend karakter. Verhardingen worden tot het minimale, strikt noodzakelijke beperkt. Projectgebonden Voor projectzone B (Bromeliastraat) wordt gestreefd om de groene voorzijde/hoek van het perceel zoveel mogelijk te behouden omwille van de landschappelijke visuele waarde van het aanwezige groen en de bestaand bomen. De ontsluiting van de woonprojectzones wordt ofwel zo direct mogelijk verbonden met het hogere wegennet, ofwel zodanig gekozen dat de nieuw te ontwikkelen zones functioneren samen met de bestaande


Bebouwingsvoorschriften voor projectzone D (Everstraat - Nieuwelaan) De bouwdichtheid bedraagt minimaal 25 woningen per hectare. Binnen de projectzone mag maximum 50% van het aantal woonentiteiten onder de vorm van meergezinswoningen voorzien worden.

De bebouwing langsheen de Antwerpsesteenweg en de Everstraat passen zich op een harmonieuze wijze in volgens het gabarit van de aanpalende bebouwing. De bouwhoogte van de grondgebonden woningen bedraagt maximaal 10m. De maximale bouwhoogte van een meergezinsgebouw bedraagt 15m Meergezinsgebouwen situeren zich enkel in de zone aansluitend op de groenstrook langsheen de Nieuwelaan. De op te richten gebouwen vormen geen gesloten front ten opzichte van de groenzone langsheen de Nieuwelaan.

Verhardingen worden beperkt tot de strikt noodzakelijke wegenis, opritten en toegangspaden.

Voor projectzone B (Bromeliastraat) wordt de groene voorzijde langsheen de Victor Braeckmanlaan zoveel mogelijk behouden.

De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer voor projectzone B gebeurt via een weg die rechtstreeks aantakt op de Victor Braeckmanlaan. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer voor projectzone C gebeurt via een 53/56

Beheer Voorkooprecht

woonzones achter de steenweg, en zich daar dus ook op oriënteren.

weg die rechtstreeks aantakt op de Alfons Braeckmanlaan. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer voor projectzone D gebeurt via een weg die rechtstreeks aantakt op de Everstraat of op de Antwerpsesteenweg (N70a).

De ontsluitingsweg heeft een openbaar karakter en wordt na de aanleg opgenomen binnen het openbaar domein van de Stad.

Na aanleg van de wegenis wordt deze opgenomen binnen het openbaar domein van de stad.

Binnen de projectzones gebeurt parkeren voor meergezinswoningen bij voorkeur ondergronds. Creatieve kwaliteitsvolle oplossingen waarbij het parkeren bovengronds (in een gebouwencomplex) wordt voorzien, maar onttrokken wordt aan het zicht zonder dode straatwanden te creëren, zijn ook mogelijk. De noodzakelijke wegenis en publiek toegankelijke groenzones worden ingericht in functie van hun publiek toegankelijk karakter en zodanig onderhoud en beheer van deze zones optimaal kunnen gebeuren. Om de visie op lange termijn voor de woonprojectzones te kunnen uitvoeren, is een recht van voorkoop van toepassing binnen deze zones. De Stad Gent en het Stadsontwikkelingsbedrijf sogent worden als begunstigden van dit voorkooprecht aangeduid.

Parkings voor meergezinswoningen worden ondergronds of in een gebouw voorzien. Inritten van ondergrondse parkings vallen steeds volledig binnen de private kavelgrenzen.


De noodzakelijke wegenis en publiek toegankelijke groenzones worden na de aanleg van de zone overgedragen als openbaar domein. Binnen de woonprojectzones is een recht van voorkoop van 15 jaar van toepassing, als bedoeld in artikel 2.4.1. en 2.4.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (en latere wijzigingen). In uitvoering van dit artikel wordt de rangorde voor de toepassing van het voorkooprecht als volgt vastgesteld: 1. Stad Gent 2. sogent

54/56

Zone voor openbaar groen (G) (categorie 6, b “parkgebied” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet-verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundig voorschrift Bestemming

Inrichting

Voorkooprecht

Deze zone wordt als een groene, publiek toegankelijk ruimte ingericht.

De hoofdbestemming is openbaar groen

Recreatieve activiteiten worden als nevenfunctie toegelaten, zonder dat deze de groene kwaliteiten in het gedrang mogen brengen. Binnen de zone kunnen voetgangers – en fietsverbindingen worden voorzien. Op die manier kunnen de projectzones verbonden worden met de functionele wegenis gelegen langsheen de steenweg.

Nevenbestemmingen zijn toegelaten voor zover ze ondersteunend zijn aan de hoofdbestemming. Er kunnen voetgangers – en fietsverbindingen ingericht worden.

Om toegang te geven en de parking te bedienen ter hoogte van het sportcentrum en zwembad Rozebroeken wordt een ontsluitingsweg doorheen de zone voor openbaar groen voorzien (grafische aanduiding). Enkel constructies ondersteunend aan de groene bestemming zoals speeltoestellen, zandbakken, zithoeken, kunstwerken, hondentoiletten, terrassen, infoborden, publiek sanitair, kiosk, … zijn toegelaten. Deze constructies worden enkel toegelaten op plekken waar het park een voldoende minimumbreedte heeft. Om de visie op lange termijn voor de woonprojectzones te kunnen uitvoeren, is een recht van voorkoop van toepassing binnen deze zones. De Stad Gent en het Stadsontwikkelingsbedrijf sogent worden als begunstigden van dit voorkooprecht aangeduid.


Enkel constructies ondersteunend aan de groene bestemming zijn toegelaten.

Binnen de zone voor openbaar groen is een recht van voorkoop van 15 jaar van toepassing, als bedoeld in artikel 2.4.1. en 2.4.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (en latere wijzigingen). In uitvoering van dit artikel wordt de rangorde voor de toepassing van het voorkooprecht als volgt vastgesteld: - Stad Gent - sogent

55/56

Wegenis (symbolische aanduiding) (categorie 6, b “parkgebied” van artikel 2.2.3, §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) Niet-verordenend Verordenend Ruimtelijke opties Stedenbouwkundig voorschrift Bestemmingsvoorschriften

Om toegang te geven en de parking te bedienen ter hoogte van het sportcentrum en zwembad Rozebroeken wordt een ontsluitingsweg doorheen de zone voor openbaar groen voorzien. Deze wordt op het grafisch plan symbolisch aangeduid.

De grafische aanduiding van de wegenis is indicatief en kan binnen de zone beperkt verschuiven.

Inrichtingsvoorschriften

Er wordt een sobere, kwaliteitsvolle aanleg van de openbare ruimte nagestreefd. Bijzondere aandacht gaat daarbij naar beplantingen langsheen de openbare weg.

De toegangsweg naar het sportcentrum wordt beperkt tot de strikt noodzakelijke ruimte inname. De wegenis wordt zo ingericht dat zacht verkeer zich steeds veilig, direct en comfortabel kan verplaatsen. Deze ruimte wordt qua materiaal en kleur sober, maar kwaliteitsvol ingericht.


56/56

STAD GENT gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP nr. 153A Victor Braeckmanlaan Nieuwelaan Antwerpsesteenweg

Recommend Documents