RAADSVOORSTEL Rv. nr.:
B&W-besluit d.d.: B&W-besluit nr.:
Naam programma +onderdeel: Stedelijke ontwikkeling Onderwerp: Verordening Starterslening Aanleiding: Voor starters op de woningmarkt is het moeilijk, om zonder eigen geld, een woning te kopen. Voor veel mensen is een koopwoning niet betaalbaar. De gemeente vindt dit een ongewenste ontwikkeling en wil starters op de woningmarkt helpen een eerste koopwoning te verwerven. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) heeft hiervoor speciaal een financieel product ontwikkeld namelijk de starterslening. Het verstrekken van startersleningen is op dit moment interessant, omdat het ministerie van VROM onlangs een bedrag van 50 miljoen euro beschikbaar heeft gesteld om de helft van de door de gemeente verstrekte startersleningen te financieren. Doel: Het stimuleren dat starters op de woningmarkt een eerste woning kunnen aanschaffen door het verstrekken van een starterslening. Een positief effect op de doorstroming op de lokale woningmarkt. Kader: - De Nota Wonen 2020 - De Motie Startersleningen - Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) - Ruimtelijk Investeringsagenda 2013 Overwegingen: 1 De problematiek Door de veranderde wet- en regelgeving op het gebied van hypotheken is het bedrag dat geleend kan worden met ongeveer 10 % teruggebracht. Bovendien zijn de maandlasten door deze regels verhoogd. Voor starters op de woningmarkt, zonder eigen middelen, is het daarom erg moeilijk om een eerste woning aan te schaffen. De doorstroming op de woningmarkt voor bepaalde doelgroepen komt hierdoor grotendeels tot stil stand. 2 De starterslening De starterslening is bedoeld om het verschil tussen de maximale hypotheek die een starter kan krijgen van de bank en de verwervingskosten van de woning te overbruggen. Hierbij geldt als regel dat de starterslening na een periode van drie jaar dient te worden terugbetaald. De eerste drie jaar wordt er geen rente en aflossing betaald. Na deze periode moet in principe gestart worden met de betaling van rente en aflossing. Het achterliggende idee is dat de starter op de woningmarkt ook veelal een starter op de arbeidsmarkt is en daarom nog een ontwikkeling in zijn inkomen zal hebben. De starterslening is geen subsidie, maar wordt
uiteindelijk terugbetaald.Alleen mensen met onvoldoende leencapaciteit komen in aanmerking voor een starterslening. Periodiek (om de drie jaar) wordt het inkomen getoetst en als de betaalcapaciteit is gestegen, dient de koper aflossing en rente te gaan betalen. Mocht dat onverhoopt niet het geval zijn dan wordt de betaling van rente en aflossing opgeschort. Bij de verkoop van de woning dient de starterslening direct te worden afgelost. Door de koppeling aan de NHG is de gemeente zeker dat de verstrekte leningen worden terugbetaald alleen de termijn waarop is niet zeker. Het ministerie van VROM stelt ook een aantal voorwaarden aan de starterslening die zijn vastgelegd in de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de Productspecificaties Starterslening. Deze beide documenten kunnen niet door de gemeente worden gewijzigd. De gemeente bepaalt het eigen beleid in de lokale Verordening starterslening. Per 1 januari 2013 heeft het Rijk een bedrag van € 50 miljoen beschikbaar gesteld om de helft van de door de gemeente verstrekte Starterslening te financieren. Gemeenten komen in aanmerking voor de rijksbijdrage indien wordt voldaan aan de volgende criteria: 1. de uiteindelijke hoogte van de hoofdsom van de Starterslening wordt door de gemeente vastgesteld en bedraagt niet meer dan 20% van de verwervingskosten; 2. de totale kosten van de woning mogen niet hoger zijn dan de verwervingskostengrens volgens actuele NHG normen (tot 1 juli 2013 € 320.000 en vanaf 1 juli 2013 € 290.000); 3. de starter is niet eerder eigenaar geweest van een koopwoning; 4. er is een revolverend fonds bij SVn (de afkoopmethodiek komt dus niet in aanmerking). De gemeente voldoet als deze verordening is vastgesteld aan de bovengenoemde criteria. 3 De verordening starterslening Om de startersleningen te kunnen verstrekken dient de gemeente over een verordening te beschikken. Hierin regelt de gemeente tenminste de doelgroep, het marktsegment, de maximale verwervingskosten van de woning en de maximale hoogte van de starterslening. Het voorstel is om startersleningen beschikbaar te stellen voor: de nieuwbouwwoningen van de projecten Leidse Schans(61 woningen) en de Van Voorthuizenlocatie (65 woningen); De overweging hierbij is dat het doorgaan van deze projecten hoge prioriteit heeft in de Ruimtelijke Investeringsagenda 2013 en de beschikbare middelen op deze manier doelgericht op worden ingezet. aanvragers in de leeftijdscategorie 18 t/m 40 jaar; De overweging hierbij is dat personen boven deze leeftijd minder groeiperspectieven hebben op de arbeidsmarkt en daardoor minder kansen hebben om hun inkomen te verhogen. Hierdoor is er een risico dat het langer duurt voor de verstrekte geldlening terugvloeit in het fonds. voor alle in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen; De overweging hierbij is dat de kans groter is dat de beschikbare starterskoopwoningen verkocht worden. de maximale hoogte van de verwervingskosten bedraagt € 204.000 de maximale hoogte van de starterslening bedraagt€ 40.000
4 Financiën Het totale beschikbare saldo van Leiden bij SVn bedraagt € 3.948.076,00. Het ministerie van VROM heeft 50 miljoen euro beschikbaar gesteld om 50 % van de verstrekte starterslening voor haar rekening te nemen. Bij een verstrekking van de maximale starterslening voor alle woningen bedraagt de maximale financieringsbehoefte voor de beide woningprojecten € 4.327.000,00. Als het Rijk hiervan 50 % voor haar rekening neemt is dat € 2.163.500,00. Project
Aantal Koopprijs Inclusief Starterslening 10 % voor kosten en meerwerk Maximaal Kosten
Voorthuizenlocatie
61
185.000
204.00
40.000 2.440.000
Leidse Schans
18 4 40 3
80.000 120.000 155.000 180.000
88.000 132.000 171.000 198.000
17.000 306.000 26.000 104.000 34.000 1.360.000 39.000 117.000
Totaal
126
4.327.000
Het is niet mogelijk om de financieringsbehoefte van de startersleningen precies in beeld te brengen. Hierbij spelen namelijk verschillende zaken een rol die niet bekend zijn zoals: hoeveel kopers komen in aanmerking voor een starterslening hoeveel aanvragers krijgen het maximale bedrag van 20 % van de verwervingskosten het Rijk compenseert alle door de gemeente verstrekte startersleningen voor 50 % zolang het beschikbare budget van 50 miljoen euro niet is uitgeput Wel is het mogelijk een voorlopige raming van de financieringsbehoefte te maken op basis van de volgende voorzichtige aannames: 80 % van de kopers komt in aanmerking voor een starterslening in alle gevallen wordt de maximale starterslening verstrekt het rijk verstrekt in de helft van de verstrekte startersleningen een bijdrage van 50 % -
-
Dit leidt tot de volgende berekening: Financieringsbehoefte startersleningen: 80 % van € 4.327.000 = Bijdrage het Rijk: 50 % van ( € 1.730.800 (½ x € 3.461.600) = Totale financieringsbehoefte
€ 3.461.600 € 865.400 -----------------€ 2.596.200
Het voorstel is om € 2.600.000 in te zetten voor de financiering van startersleningen. 5 Motie M 12.0111/1 Startersleningen Tijdens de behandeling van de Nota Wonen 2020 op 14 februari 2013 heeft de gemeenteraad de motie M 12.0111/1 Startersleningen aangenomen van de leden A. Theeuwen (Socialistische Partij) en W. van Peijpe (Groen Links) waarin het College wordt verzocht de mogelijkheid van de invoering van startersleningen te onderzoeken. Wij beschouwen de motie M 12.0111/1 Startersleningen met dit raadsvoorstel als afgedaan.
Evaluatie: Na vier jaar. Op dat moment is duidelijk hoeveel van de personen die een starterslening hebben aangevraagd zijn begonnen met de betaling van rente en aflossing. Bijgevoegde informatie: Informatie Map Startersleningen SVn
RAADSBESLUIT De raad van de gemeente Leiden: Gezien het voorstel van burgemeester en wethouders (rv.nr. van 2011), mede gezien het advies van de commissieRuimte en Regio.
BESLUIT 1. 2.
3.
Een bedrag van € 2.600.000 uit het fonds SVn aan te wenden voor het verstrekken van startersleningen. De motie M 12.0111/1 Startersleningen van A. van Theeuwen (Socialistische Partij) en W. van Peijpe (Groen Links) als afgedaan te beschouwen. Vast te stellen de navolgende verordening starterslening luidende aldus
Verordening Starterslening Hoofdstuk 1
Begripsbepalingen
Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a)
SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten;
b)
Gemeenterekening Starterslening: een fondsrekening waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen kunnen worden teruggestort;
c)
College: het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden;
d)
Starterslening: een lening die, na toekenning door het college, door SVn kan worden verstrekt aan aanvrager ten behoeve van de verwerving van zijn eigen woning;
e)
NHG: Nationale Hypotheek Garantie, de publicitaire naam van de door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, gevestigd ’s-Gravenhage, verstrekte borgtocht;
f)
Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt of verkrijgt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager en dienen zij beide te voldoen aan de hiervoor gestelde eis niet eerder een woning te hebben gekocht of verkregen. Onder verkrijgen wordt onder meer begrepen: verkrijging door huwelijksvermogensrecht of geregistreerd partnerschap, verkrijging krachtens erfrecht, schenking, recht van gebruik en bewoning, verkrijging van een woning in economische zin of anderszins;
Hoofdstuk 2
Algemene bepalingen
Artikel 2 1
De gemeente Leiden heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan aanvrager, die blijkens zijn aanvraag voldoet aan de hierna in artikel 6 gestelde
voorwaarden, een Starterslening kan worden toegekend voor de verwerving van de in artikel 6 genoemde woningen. 2
De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn.
Artikel 3 1
Deelnemingsovereenkomst
Op deze verordening is van toepassing de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Leiden en SVn. 2
Op een starterslening zijn van toepassing Algemene bepalingen voor geldleningen, Productspecificaties Starterslening, Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening , Productspecificaties Bouwkrediet en Toelichting op een Svn Financieringsplan (Starterslening), zoals die op het moment van toekenning zijn opgenomen in de dan geldende SVn Informatiemap die deel uitymaakt van de Deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Leiden en SVn.
Artikel 4 1.
Het college is bevoegd, met inachtneming van het bepaalde in deze verordening, een Starterslening toe te kennen.
2.
Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast op basis van deProcedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening.
3.
De maximale verwervingskosten bedragen € 204.000
4.
De maximale hoogte van de starterslening bedraagt € 40.000
5.
De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW en/of een ander koopinstrument, (rente)kortings- of financiële regeling is toegekend.
6.
Het college wijst, zonodig op advies van SVn, een aanvraag Starterslening af, in geval er sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen, die strijdig zijn met de Starterslening en/of de belangen aantasten van aanvrager, NHG of eerste geldverstrekker.
6.
Zowel de eerste hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt met NHG.
7.
Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden.
8.
Het College is bevoegd de in het derde lid en vierde lid genoemde bedragen aan te
passen. Artikel 5 1
De raad van de gemeente Leiden heeft een budget van € 2.600.000 vastgesteld voor het toekennen van Startersleningen op basis van deze verordening.
2
Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld.
3. Startersleningen worden alleen toegekend voor zover het vastgesteld budget hiervoor toereikend is. 4
Aanvragen die in verband met het derde lid niet kunnen worden toegekend worden door het College afgewezen.
Hoofdstuk 3 Toepassingsbereik Artikel 6 Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: a.
Van in Nederland woonachtige en verblijfsgerechtigde personen, die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen dan wel inwonend zijn.
b.
In alle gevallen gaat het om natuurlijke personen, die niet in bezit zijn van een koophuis en dit niet eerder zijn geweest.
c
Op de datum van de aanvraag minimaal 18 jaar en maximaal 40 jaar zijn. In het geval van twee aanvragers geldt deze voorwaarde voor beide aanvragers.
d
Voor het verwerven van een nieuwbouwwoning in de volgende twee complexen: - Van Voorthuizenlocatie (61 koopwoningen) - Leidse Schans (65 koopwoningen)
e
Voor het verwerven van nieuwe koopwoningen in de onder d genoemde locaties
waarvan de verwervingskostenniet meer zijn dan € 204.000 f
De hoofdsom van de Starterslening bedraagt maximaal 20 % van de verwervingskosten van de woning maar nooit meer dan € 40.000
g.
De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.
h.
Het College is bevoegd de onder d genoemde nieuwbouwcomplexen te wijzigen.
Hoofdstuk 4
Aanvraag en toekenning
Artikel 7 1
Een aanvrager die, op grond van artikel 6 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening valt, kan bij het College een op naam gesteld SVn-aanvraagformulier Starterslening verkrijgen.
2.
De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats in overeenstemming met de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en Productspecificaties Starterslening die zijn vastgelegd in de SVn-informatiemap.
3.
Het college deelt de beslissing middels een toewijzing- of afwijzingsbesluit schriftelijk mee aan de aanvrager.
Hoofdstuk 5
Afwijzen aanvraag/intrekken toewijzing
Artikel 8 1.
2.
Het college wijst een aanvraag af indien: a.
het budget niet toereikend is om de aanvraag te honoreren;
b.
er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen;
Het College trekt een toewijzing in indien: a.
de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens;
b.
de koopovereenkomst van de betreffende eigen woning wordt ontbonden.
3.
Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging.
4.
Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Hoofdstuk 6
Aflossen van de Starterslening
Artikel 9 1
Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde.
2
Extra aflossingen op de VROM Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk.
3
Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.
Hoofdstuk 7
Hardheidsclausule, slot en overgangsbepalingen.
Artikel 10 Het college kan voor de uitvoering van deze verordening nadere regels vaststellen. Artikel 11 Het College kan artikel 6 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover van toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillijkheid van overwegende aard. Artikel 12 Deze verordening treedt in werking met ingang van ………. Artikel 13 Deze verordening kan worden aangehaald als ‘Verordening Starterslening gemeente Leiden’. Aldus vastgesteld te Leiden op ……… Gedaan in de openbare raadsvergadering van, de Griffier,
de Voorzitter,
Opsteller: Organisatieonderdeel: Telefoon: E-mail:
Portefeuillehouder:
TECHNISCHE INFORMATIE Peter Bronkhorst Realisatie 5165213
Ruimtelijke Ordening, Binnenstad en PubliekszakenB en W. nr. 13.0417 d.d. 7-5-2013
Onderwerp
Verordening Starterslening
Burgemeester en wethouders besluiten:Behoudens advies van de commissie 1. De Raad voor te stellen: a. een bedrag van € 2.600.000 uit het fonds SVn aan te wenden voor het verstrekken van startersleningen; b. de verordening startersleningen vast te stellen; c.. de motie M12.0111/1 Startersleningen van A. van Theeuwen (Socialistische Partij) en W. van Peijpe (Groen Links) als afgedaan te beschouwen.
Pers samenvatting: Het College zal de raad voorstellen om voor Leiden de startersleningen in te voeren voor de nieuwbouwprojecten Van Voorhuizenlocatie en Leidse Schans. Het gaat hierbij in totaal om 126 koopwoningen. De starterslening is bedoeld om het verschil tussen de maximale hypotheek die een starter kan krijgen van de bank en de verwervingskosten van de woning te overbruggen. Hierbij geldt als regel dat de eerste drie jaar over deze lening geen rente en aflossing wordt betaald. Voor het verstrekken van de starterslening wordt een verordening vastgesteld waarin staat wie hiervoor in aanmerking komen.
