VERORDENING Starterslening Zuidplas
De raad van de gemeente Zuidplas; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 22-08-2013; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet;
besluit: vast te stellen de volgende:
VERORDENING STARTERSLENING ZUIDPLAS
Hoofdstuk 1 Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a.
aanvrager
de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager;
b.
college
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Zuidplas;
c.
deelnemingsovereenkomst
de overeenkomst waarin de samenwerking tussen de SVn en de gemeente Zuidplas is geregeld;
d.
Gemeenterekening Starterslening
de rekening die de gemeente Zuidplas bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort;
e.
huishouden
het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren;
f.
Koopsubsidie (Wet Bevordering Eigenwoningbezit, BEW+)
een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten die afhankelijk is van het inkomen van de gebruiker en de hoogte van de lening;
g.
NHG
Nationale Hypotheek Garantie;
h.
SVn
Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeente;
i.
Starterslening
een lening verstrekt door SVn aan een starter waarbij de hoofdsom van de lening voor minimaal 50% afkomstig is uit de Gemeenterekening Starterslening, terwijl het resterende deel van de Starterslening verstrekt wordt door SVn;
Hoofdstuk 2 - Algemene bepalingen Artikel 2 1. Op deze verordening is de als bijlage opgenomen deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Zuidplas en de SVn van toepassing. Starterslening gemeente Zuidplas 2013
Pagina: 2 van 7
2. De als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening maken deel uit van deze verordening. Artikel 3 1. De gemeente Zuidplas heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 4, lid 2, sub a, b en c bedoelde verblijfgerechtigden Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 4, lid 2, sub d en e bedoelde woningen. 2. De gemeente Zuidplas heeft een totaal budget beschikbaar van € 600.000,-. Hiervan is beschikbaar in 2013 een bedrag van € 267.000,- en het restant van dit budget € 333.000,- zal vanaf 2014 beschikbaar zijn. 3. Het college kan op grond van deze verordening op aanvraag een Starterslening toe kennen.
Hoofdstuk 3 - Toepassingsbereik Artikel 4 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op woonruimte in de gemeente Zuidplas die geschikt en bestemd is voor permanente bewoning door particulieren. 2. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op aanvragen: a. van verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag legaal en zelfstandig minimaal een jaar een huurwoning in de gemeente Zuidplas met een rekenhuur tot de grens genoemd in artikel 12, eerste lid, onder a. van de Wet op de huurtoeslag bewonen en deze woning leeg achterlaten na verhuizing naar de te verwerven woning die als onderpand dient voor de Starterslening en voor het eerst een woning kopen in de gemeente Zuidplas van een particulier indien het een bestaande woning betreft of van een ontwikkelaar indien het gaat om een nieuwbouwwoning; b. van verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag woonachtig zijn in de gemeente Zuidplas en minimaal een jaar voorafgaand aan de aanvraag niet over zelfstandige woonruimte binnen de gemeente Zuidplas beschikken en voor het eerst een woning kopen; in de gemeente Zuidplas van een particulier indien het een bestaande woning betreft of van een ontwikkelaar indien het gaat om een nieuwbouwwoning; c. van studerende/schoolgaande kinderen van in de gemeente Zuidplas verblijfsgerechtigde personen, die binnen een jaar na afronding van de studie of school zich opnieuw in de gemeente Zuidplas willen vestigen, voor het eerst een woning kopen in de gemeente van een particulier indien het een bestaande woning betreft of van een ontwikkelaar indien het gaat om een nieuwbouwwoning en voordat zij die studie of school aanvingen minimaal vier aaneengesloten jaren in de gemeente Zuidplas hebben gewoond. Dit moet blijken uit het volgen van studie/school en de gemeentelijke basisadministratie; d. voor het verwerven van een (nieuwbouw)woning in de gemeente Zuidplas waarvan de verwervingskosten niet lager zijn dan de maximale hypotheek welke op het moment van aanvraag geldt in de Wet bevordering eigenwoningbezit en niet hoger zijn dan 20% van het maximale verwervingskosten van de Nationale Hypotheek Garantie voor verblijfgerechtigde personen genoemd onder de letter a; e. voor het verwerven van (nieuwbouw)woning in de gemeente Zuidplas waarvan de verwervingskosten niet lager zijn dan de maximale hypotheek welke op het moment van aanvraag geldt in de Wet bevordering eigenwoningbezit en niet hoger zijn dan € 210.000,- voor verblijfsgerechtigde personen genoemd onder de letters b en c. 3. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen.
Hoofdstuk 4 - Aanvraag en toekenning Artikel 5 1. Een huishouden dat, binnen het toepassingbereik als bedoeld in artikel 4 valt, kan bij de gemeente Zuidplas een op naam gesteld aanvraagformulier verkrijgen. 2. Het college toetst of het huishouden, binnen het toepassingbereik van artikel 4 valt en stuurt binnen tien werkdagen na ontvangst van het verzoek om een aanvraagformulier het aanvraagformulier toe of zoveel eerder als mogelijk is. 3. De aanvraag van een Starterslening wordt niet in behandeling genomen als de koopovereenkomst reeds definitief is gesloten op het moment van de aanvraag. Starterslening gemeente Zuidplas 2013
Pagina: 3 van 7
4. Aanvragen worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. 5. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt mede plaats conform de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening. Artikel 6 1. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten met een maximum van € 35.000,- in het geval van de verblijfgerechtigden genoemd onder artikel 4, lid 2, onder b. en c. 2. Het college kan het in het eerste lid genoemde bedrag jaarlijks indexeren. 3. De Starterslening wordt niet verstrekt indien op grond van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW +) voor de aanvrager recht op Koopsubsidie bestaat. 4. De Starterslening moet worden verstrekt met NHG. 5. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG. 6. Startersleningen worden enkel toegekend voor zover het saldo van de Gemeenterekening Starterslening dit toelaat.
Hoofdstuk 5 - Intrekken van de Starterslening Artikel 7 1. Het college kan een besluit tot toekenning van een Starterslening geheel is gedeeltelijk intrekken indien: a. er niet voldaan is aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen. b. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. 2. Het college trekt een besluit tot toekenning in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. 3. Bij de intrekking kan het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terugvorderen. Hoofdstuk 6 – Aflossing van de Starterslening Artikel 8 1. Aflossingen worden verricht volgens het in de leningsovereenkomst met SVn bepaalde. 2. Extra aflossing op de Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk. 3. Bij verkoop van de woning wordt de restantschuld ineens en volledig afgelost.
Hoofdstuk 7 - Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen Artikel 9 Hardheidsclausule Het college kan in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager afwijken van deze verordening. Artikel 10 Inwerkingtreding Deze Verordening treedt in werking één dag na bekendmaking. Artikel 11 Citeertitel Deze verordening wordt aangehaald als: Verordening Starterslening Zuidplas.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Zuidplas op De griffier,
de voorzitter,
P. van Vugt
K.J.G. Kats
Starterslening gemeente Zuidplas 2013
Pagina: 4 van 7
Artikelsgewijze toelichting Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen Behoeft geen toelichting Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen Artikel 2 lid 1 Om aanspraak te kunnen maken op de Starterslening is een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst is gesloten door de voormalige gemeente ZevenhuizenMoerkapelle en is nog steeds van kracht. Deze deelnemeningsovereenkomst biedt de gemeente Zuidplas de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. lid 2 De als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de Productspecifcaties Starterslening maken deel uit van deze verordening. Het betreft hier documenten die door de SVn zijn opgesteld. Artikel 3 lid 1 In artikel 4, lid 2, sub a., b. en c. bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de Starterslening en in artikel 4, lid 2, sub d en e bepaalt de gemeente het marktsegment waar de lening op van toepassing is. De leningen worden voor minimaal 50% van de hoofdsom gefinancierd vanuit een Gemeenterekening Starterslening die de gemeente heeft ingericht bij SVn en voor maximaal 50% van de hoofdsom Starterslening door SVn. Lid 2 De gemeenteraad legt vast hoeveel besteed mag worden aan de Starterslening en het college maakt het vastgestelde bedrag over op de gemeenterekening Starterslening bij SVn. Hiervoor moet in de begroting een budget worden gereserveerd voor de Startersleningen. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan de gemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen, dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing. Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik Artikel 4 In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening Starterslening bepaald. Met artikel 4, lid 1 wordt beoogd de aanschaf van recreatiewoningen door middel van de Starterslening uit te sluiten. Met artikel 4, lid 2 worden de doelgroep van de regeling (artikel 4, lid 2, sub a, b. en c.) en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is (artikel 4, lid 2, sub d. en e.) bepaald. Lid 2 sub a De doelgroep bij sub a. heeft betrekking op bewoners in de gemeente Zuidplas van huurwoningen onder de huurprijsgrens die voor het eerst een (nieuwbouw)koopwoning willen verwerven en daarbij de huurwoning leeg achterlaten. De Starterslening beoogt in dit geval de stap van een huurwoning naar een koopwoning te vergemakkelijken en de doorstroming in de huursector te bevorderen en om bouwprojecten meer kans van slagen te bieden om de startbouw mogelijk te maken. Het gaat hierbij om bestaande koopwoningen van particulieren en nieuwbouwkoopwoningen in nieuwbouwplannen. Lid 2 sub b. De doelgroep bij sub b. heeft betrekking op ‘echte starters’, dat wil zeggen inwoners die vanuit een onzelfstandige woonsituatie de woningmarkt betreden. Gezien de krapte op de huurwoningmarkt wil de gemeente voor deze groep de koopwoningmarkt toegankelijker maken door het voor hen mogelijk Starterslening gemeente Zuidplas 2013
Pagina: 5 van 7
te maken een beroep te doen op de Starterslening. Ook bij deze groep gaat het bestaande koopwoningen van particulieren en nieuwbouwkoopwoningen in nieuwbouwplannen.
Lid 2 sub c. De doelgroep bij sub c. heeft betrekking op jongeren die binnen een jaar na afloop van hun studie terug willen keren naar de gemeente Zuidplas. Voorwaarde is dat zij kinderen zijn van verblijfsgerechtigde inwoners en zij voordat zij hun studie of school aanvingen minimaal vier aaneengesloten jaren in de gemeente Zuidplas hebben gewoond. Dit moet blijken uit het volgen van studie/school en de gemeentelijke basisadministratie. Ook bij deze groep gaat het bestaande koopwoningen van particulieren en nieuwbouwkoopwoningen in nieuwbouwplannen. De gemeente laat de doelgroep onder b. en c. onder de verordening vallen, omdat zij van mening is dat voor een evenwichtige samenstelling van de bevolking qua leeftijd en sociaal-maatschappelijke positie het gewenst is, deze groep aan zich te binden. Voor het instandhouden van voorzieningen en daarvan afgeleid een prettig leefklimaat voor iedereen is het van belang dat niet teveel ‘jongeren/starters’ wegtrekken uit de gemeente. Lid 2 sub d. Het marktsegment hier heeft betrekking op woningen waarvan de maximale verwervingskosten gelijk is aan het maximum van de norm van de van de Nationale Hypotheek. De hoogte van dit bedrag wordt door de NHG in overleg met de Rijksoverheid vastgesteld. lid 2 sub e. Het marktsegment heeft hier betrekking op (nieuwbouw)koopwoningen waarvan de verwervingskosten niet hoger zijn dan € 210.000,-. Voor zowel sub d. en e. geldt dat bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendom worden gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een Starterslening in de gelegenheid te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde opslag op de koopsom. Kosten voor meerwerk worden alleen gehonoreerd indien zij deel uitmaken van de koop/aannemingsovereenkomst. Bij bestaande woningen en nieuwe woningen geldt een opslagprecentage van maximaal 5% aan bijkomende kosten. Dit percentage neemt elk jaar per januari met 1% af totdat per 2018 alleen de koopsom onder NHG gefinancieerd kan worden. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten. Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenning Artikel 5 In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. 1. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. Daarvoor moeten door belanghebbenden bepaalde gegevens worden overlegd. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker past binnen het toepassingsbereik van artikel 4, wordt voorkomen dat een persoon die niet hierbinnen valt (de zogenaamde niet-belanghebbende) een niet ontvankelijke aanvraag zal indienen. 2. Indien belanghebbenden alle gegevens tegelijkertijd met hun aanvraag indienen dan zal de gemeente binnen tien werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toesturen en zoveel eerder als mogelijk is. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in verband met ontbindende voorwaarden van financiering in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst. Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van een Starterslening spoedig wordt afgehandeld. 3. Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVn een krediettoets en bepaalt de hoogte van de Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening gevolgd. Starterslening gemeente Zuidplas 2013
Pagina: 6 van 7
4. Binnen het in artikel 4 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt door middel van een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. In het toewijzingsbesluit dient in ieder geval te worden vermeld het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden. 5. SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening de aanvragen Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mochten burgemeester en wethouders hier aanleiding toe zien.
Artikel 6 Het college toetst aan de hand van artikel 4 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een Starterslening; 1. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft bepaald dat een Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of burgemeester en wethouders stellen beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft bepaald dat de Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere financiële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen. 2. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft bepaald dat op de Starterslening Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn. 3. Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instelling als de Starterslening via SVn. 4. Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de Starterslening in volgorde van binnenkomst van het volledig ingevulde aanvraagformulier bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het Rentedekkingsfonds voor het verstrekken van een Starterslening komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening Starterslening is uitgeput, dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.
Hoofdstuk 7– Intrekken van de Starterslening Artikel 7 In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Hoofdstuk 8 – Aflossing van de Starterslening Behoeft geen toelichting. Hoofdstuk 9 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen Artikel 10 Dit artikel bepaalt dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van de bepalingen van deze verordening. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken. Dit betreft met name de bindingseisen en het toepassingsbereik zoals in deze verordening gedefinieerd. Afwijken kan niet wanneer dit strijdigheid met de productspecificaties en uitvoeringsregels oplevert. Starterslening gemeente Zuidplas 2013
Pagina: 7 van 7
