driehoek
Aan de gemeenteraden van Gouda, Rotterdam, Waddinxveen e n Zuidplas en aan Provinciale Staten van Zuid-Holland
b*-
Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas (ROZ) &
Grondbank RZG Zuidplas
Ons kenmerk 10/2011
Uw kenmerk
Bijlagen div
Datum 1 maart 2011
Onderwerp: Vastgesteld OSK 2011 van de ROZ en USK 2011 van de Grondbank RZG Zuldplas
Geachte heer, mevrouw,
Postbus 95353 2509
Den Haag
W.G.J. Wijntjes Secretaris ROZ en Grondbank
TELEFOON o70 4418a35
Hierbij zenden wij u het vastgestelde OSK 201lvan de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas (ROZ), het vastgestelde USK 2011 van de Grondbank RZG Zuldplas en de Nota van Beantwoording op de ingekomen zienswijzen. De Algemene Besturen van de ROZ en van de Grondbank hebben in hun vergadering o p 2 december 2010 het OSK 2011 respectievelijk het USK 2011 gewijzigd vastgesteld conform de Nota van Beanîwoording.
Hoogachtend, Namens het Dagelijks Bestuur van de Regionale OntwikkellngsorganlsatieZuidplas en het Dagelijks Bestuur van de Grondbank RZG Zuldplas, de secretaris,
W.G.J. Wijntjes
drlehoek
RZG
ZUIDPLAS
Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas (ROZ)
Ontwikkelingsstrategiekader (OSK) 2011
Vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de ROZ 2 december 2010
Herziene versie 07-02-2011
Inhoudsopgave O.
Voorwoord
1.
Inleiding
1.1
Hoofdstukindeling OSK gebaseerd op de formele functie van de ROZ
1.2
Hoofdlijnen van de stappen sinds het OSK 2010
1.3
Stand van zaken planologische verankering gebiedsontwikkeling Zuidplas
1.4
Invloed Crisis- en herstelwet (Chw)
1.2
Invloed economische crisis op gebiedsontwikkeling Zuidplas
2.
Risicobeheersing
2.1
Risicoanalyse
2.2
Risicobeheersing
2.3
Samenvatting
3.
Regionaal Uitvoeringsprogramrna
3.1
Uitgangspunten en perspectief
3.2
Programmering 2010-2020 voor wonen
3.3
Programming voor werken
3.4
Programmering infrastructuur verkeer en vervoer
3.5
Programmering groenstructuur
3.6
Programmering blauwe structuur
4.
Normatief financieel kader
5.
Omslag van kosten
5.1
Afdracht Hoofdplanstructuur
5.2
Aanwending ruimte binnen de verschuldigde betaling voor risicobeheersing Grondbank
5.3
Resterende investeringen in de Hoofdplanstructuur
6.
Vereveningsstortingen en het fonds bovenplanse verevening en waarborgfonds
6.1
Overzicht geraamde vereveningsstortingen per ontwikkelgebied en per gemeente
6.2
Fasering in de tijd van de verschuldigdheid van de vereveningsstortingen
6.3
Rente-, kosten- en opbrengstenindices
6.4
Overzicht te verwachten saldi van het vereveningsfonds en het waarborgfonds
7.
Periodieke monitoring en herijking vereveningsbesluiten
8.
Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid
8.1
Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder
8.2
Beeldkwaliteitplan Linten, Lanen en Ringvaart
8.3
Verordening Kwaliteitsborging
3O
32
35
9.
Bijlagen
Brief van gedeputeerde Veldhuijzen aan wethouder Kroes d.d. 25 oktober 2010 over het financieel perspectief Vredenburghlaan en Bentwoudlaan tot aan Verlengde Beethovenlaan
O.
Voorwoord
Het OSK 2011 is het tweede OSK dat de ROZ in procedure brengt, sinds de gemeenschappelijke regeling ROZ op 1 november 2008 in werking is getreden. Het OSK vormt het kader voor de door de ROZ t e voeren strategie binnen haar rechtsgebied. Sinds het eerste OSK is - gezien de huidige bouw/ontwikkelingscrisis
-
veel aandacht besteed aan crisisbeheersing. Na de inleiding start dit OSK met een beschouwing hierover, vanuit de gedachte, dat risico en (positieve) kans aan elkaar verbonden zijn. Het grootste risico voor de integrale gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder is, dat alleen op risico's wordt gestuurd. De programmering van de gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder is vanwege de crisis aangescherpt. Binnen de vastgestelde bestemmingsplannen is het in 2007 bestuurlijk overeengekomen startpakket geheralloceerd. De programmering van de uitvoering van de Hoofdplanstructuur is door de Provincie Zuid-Holland ook aangescherpt. I n tegenstelling tot de gebiedsontwikkeling lijkt de uitvoering hiervan positief te worden beïnvloed door de crisis: de overheid stimuleert de markt door de uitvoering van infrastructuur t e bevorderen. I n dit OSK worden t.o.v. 2010 geen nieuwe voorstellen voor bovenplanse verevening gedaan. Wel is aangegeven hoe het risicomanagement van de GR Grondbank kan plaatsvinden (uitgaande van wijziging GR ROZ) door een voorziening van de ROZ ter garantstelling van de Grondbank te treffen. Met het oog op de ontwikkeling van de Zuidplaspolder geldt het Handboek Kwaliteit als ambitiedocurnent, dat de gemeenten hebben gebruikt bij het opstellen van de bestemmingsplannen. Als eerste uitwerking van het Handboek is inmiddels een Beeldkwaliteitsplan Linten, Lanen en Ringvaart opgesteld. Het OSK 2011 is later dan de begroting 2011 in procedure gebracht. Na afweging van de zienswijzen van de deelnemers aan de ROZ is het OSK 2011 door het Algemeen Bestuur van de ROZ in de vergadering op 2 december 2010 vastgesteld. De voorzitter van de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas, Govert Veldhuijzen
1.
Inleiding
Binnen het project Zuidplaspolder wordt samengewerkt tussen alle relevante bestuurslagen van de overheid om in de komende decennia de Zuidplaspolder duurzaam te ontwikkelen. Er is in de afgelopen periode veel bereikt en voorwaarden zijn gecreëerd om de eerste deelgebieden in ontwikkeling te kunnen nemen. Hiertoe heeft onder andere de Grondbank strategisch gronden verworven, is een Intergemeentelijk Structuurplan vastgesteld (ISP), is een (programmatisch) Startpakket 2010-2020 in de Nota Koersbepaling vastgesteld, zijn voor de meeste transformatiegebieden bestemmingsplannen vastgesteld. Ook zijn de nodige organisatorische afspraken gemaakt en vastgelegd in twee gemeenschappelijke regelingen (ROZ en Grondbank). Het project bevindt zich op een 'kantelpunt': de beleidsmatige randvoorwaarden liggen vast en de stap naar uitvoering dient gezet te worden. Het belangrijkste probleem is dat het lastig is om met marktpartijen afspraken te maken over de realisering van ontwikkellocaties. Mede als gevolg van de economische crisis zijn er nog geen gebiedsexploitatiemaatschappijen opgericht, waardoor grond nog niet is overgegaan van de Grondbank naar de ontwikkelende partijen. Met als gevolg dat er een discrepantie dreigt te ontstaan tussen de (mogelijke) waardeontwikkeling van de gronden die in bezit zijn van de Grondbank en de afname van gronden door de ontwikkelende gemeenten of andere (publieke) ontwikkelcombinaties. Om de publieke ontwikkelrisico's te verminderen wordt de spreiding van het publieke risico door uitbreiding van het aantal publieke risicodragers onderzocht. Voor 1januari 2011 zullen hierover nadere besluiten worden genomen. Tevens is de relatie Grondbank en ROZ aangescherpt om de besluitvorming beter op elkaar af te stemmen. Ook zijn er afspraken gemaakt over de wijze van uitname van grond uit de Grondbank. Immers de uitname van gronden uit de Grondbank is onlosmakelijk verbonden met de inname van de gronden in de grondexploitaties van de ontwikkelende gemeenten dan wel ontwikkelcombinaties op basis van de afspraken over de programmering. Bovendien is ervoor gekozen dat de Grondbank vanaf 1 januari 2011 gaat functioneren als stallingsbedrijf met als ambitie om dit bedrijf per 1januari 2020 een "risicoloze" onderneming te laten zijn. Om dit te bereiken wordt de strategische grondverwerving van de Grondbank beëindigd en gaat de Grondbank alleen gronden verwerven voor rekening en in opdracht van één van de ontwikkelende partijen. De GR Grondbank zal ook in deze zin worden aangepast.
1.1
Hoofdstukindeling OSK gebaseerd op de formele functie van de ROZ
I n 2007 zijn de vijf Zuidplasgemeenten, de gemeente Rotterdam en de provincie Zuid-Holland de gemeenschappelijke regeling Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas (ROZ) aangegaan. De gemeenschappelijke regeling is per 1 november 2008 in werking getreden. Het takenpakket van de ROZ bestaat uit de volgende onderdelen: Programmering van de ontwikkeling van wonen, werken (bedrijfsterreinen en glastuinbouw), voorzieningen en infrastructuur voor verkeer, groen en water; Bovenplanse verevening
l,
waaruit de ontwikkelingsbijdrage aan de Hoofdplanstructuur wordt
betaald en het Waarborgfonds wordt gevuld; 1.
in verband met een eventueel misverstand met de terminologie vanuit de Grondexploitatiewet gewijzigd in Afdracht Hoofdplanstructuur
Coördinatie van de kwaliteitsontwikkeling van de ~uidplaspolder.~ Op 5 maart 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de ROZ de Verordening Bovenplanse Verevening en Waarborgfonds vastgesteld.
1.2
Hoofdlijnen van de stappen sinds het OSK 2010
De belangrijkste wijziging is de samenvoeging per 1januari 2010 van de gemeenten ZevenhuizenMoerkapelle, Nieuwerkerk aan den Ussel en Moordrecht tot de gemeente Zuidplas. Sinds mei 2009 is vanuit de ROZ en de Grondbank naast de reguliere taken in het bijzonder aandacht besteed aan: 1. Onderzoek naar de mogelijkheden om het Werkdocument Grondexploitatie te actualiseren, afstemming
tussen de elementen van de Hoofdplanstructuur en de bestemmingsplannen en optimalisering van de afdracht vanuit de bestemmingsplannen ten behoeve van het OSK 2011; 2.
Onderzoek naar de markt- en samenwerkingsrisico's van de betrokken partijen alsmede voorstellen voor beheersing van de risico's;
3.
Evaluatie van de GR ROZ;
4.
Onderzoek naar toekomstige organisatiemodellen voor de Grondbank (voortzetten in de huidige vorm met eventueel een gewijzigde zeggenschaps- en risicoverdeling, voortzetten als Stallingsbedrijf of liquidatie van de Grondbank). Afhankelijk van de keuze van het organisatiemodel is een aantal scenario's voor de gronduitname uit de Grondbank opgesteld tezamen met een waardering van de gronden, die de komende jaren in de Grondbank of een vergelijkbare entiteit 'blijven zitten'. Hierbij zijn de volgende scenario's bekeken: (1) aanbodscenario: integrale uitvoering van de in bestemmingsplannen opgenomen programmering conform het Startpakket (2) vraagscenario: uitnametempo van de gronden uit de Grondbank gebaseerd op de gewenste planning van de ontwikkelende gemeenten en (3) grondbezitscenario: het zo snel en zo veel mogelijk uitnemen van de huidige grondposities van de Grondbank. I n de gronduitgiftescenario's is ook de contramal van de gronduitgifte bepaald: een overzicht van de planning en programmering van de verschillende ontwikkellocaties.
5.
Vormgeven van een voorstel voor de uitname van gronden uit de Grondbank tegen een bepaalde waarde (boekwaarde, boekwaarde met opslag dan wel marktwaarde). De Grondbank heeft de uitnamestrategie opgenomen in het Uitnamestrategiekader 2011.
De conclusies van de bovengenoemde werkzaamheden leiden tot een bijgestelde programmering zoals weergegeven in dit OSK waarbij een herallocatie van het Startpakket wordt voorgesteld.
1.3
Stand van zaken planologische verankering gebiedsontwikkeling Zuidplas
Het bestemmingsplan Zuidplas Noord (m.u.v. het grondgebied van Waddinxveen en het gebied Rottewig) gaat hoofdzakelijk uit van een bestemming van het gebied met glastuinbouw en bedrijventerrein. Daarnaast wordt de ontwikkeling van twee woongebieden ten oosten en ten zuiden van Moerkapelle mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan Zuidplas Noord is op 16 juni 2009 vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. De Raad van State zal naar verwachting in oktoberlnovember 2010 uitspraak doen in de circa 30 beroepzaken.
-
-
vanwege het niet overdragen van de wettelijke bevoegdheden op het vlak van ruimtelijke ordening door de deelnemers.
Voor het gebied Zuidplas West zijn twee bestemmingsplannen vastgesteld, één voor het grondgebied van de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle en één voor het grondgebied van de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel. I n het bestemmingsplan Zuidplas West (deel Zevenhuizen-Moerkapelle) wordt hoofdzakelijk uitgegaan van een woonbestemming (Zevenhuizen Zuid en Ringvaartdorp). Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 16 juni 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in het werking getreden. Momenteel lopen er circa 15 beroepzaken. De Raad van State zal naar verwachting in oktoberlnovember 2010 uitspraak doen. I n het bestemmingsplan Zuidplas West (deel Nieuwerkerk aan den IJssel) wordt hoofdzakelijk uitgegaan van een woonbestemming (Nieuwerkerk Noord). Daarnaast ligt op het gebied rond de A20 de bestemming agrarisch/glastuinbouw met een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijventerrein. Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 2 Juli 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. Momenteel lopen er circa 15 beroepzaken. De Raad van State zal naar verwachting in oktober-november 2010 uitspraak zal doen. Het bestemmingsplan Rode Waterparel gaat hoofdzakelijk uit van een woonbestemming (voor het oostelijk en het westelijk deel) en een groenbestemming (voor het middengedeelte). Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 2 juli 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. Momenteel lopen er circa 5 beroepzaken, waarbij de Raad van State naar verwachting in oktober-november 2010 uitspraak zal doen. Het bestemmingsplan Het Nieuwe Midden gaat uit van twee bestemmingen: een conserverende bestemming voor het huidig vooral agrarisch gebied en een bedrijfsbestemming (voor de zone rondom de aansluiting van de N219 op de Rijksweg A12. Voor dit gebied, het Plantage Kwadrant is een inrichtingsplan gemaakt dat als basis heeft gediend voor het bestemmingsplan. Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 16 juni 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in het werking getreden. Momenteel lopen er 2 beroepzaken, waarbij de Raad van State naar verwachting in oktoberlnovernber 2010 uitspraak zal doen. Voor de Gouweknoop (gedeelte in de gemeente Zuidplas) was nog geen bestemmingsplan in procedure gebracht omdat de m.e.r.-Regionale Infrastructuur niet van een voldoend positief advies was voorzien door de commissie MER. Hierdoor waren er teveel (milieu)belemmeringen om de geplande woonbestemmingen uit te werken tot een haalbaar bestemmingsplan. Vervolgens is in het OSK 2010 afgesproken dat de Gouweknoop pas na 2020 zou worden ontwikkeld. Inmiddels zijn de (milieu)belemmeringen opgelost en is een nieuwe MER-procedure gestart. Afspraak is om uiterlijk per 10 november 2010 een nieuw bestemmingsplan op te stellen, waarbij alleen de Moordrechtboog en het Boogpark zijn opgenomen. Het woon-werk gedeelte uit het 'oude' bestemmingsplan zal op korte termijn niet verder in procedure worden gebracht. Het bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel valt nog onder de oude WRO. Dat leidt tot langere behandeltermijnen. De 5 beroepen zijn door de Raad van State behandeld met als resultaat dat de bestemming Groene Waterparel en die van het Restveengebied onherroepelijk is geworden. Op perceelsniveau is in het Restveengebied een beperkt aantal beroepen gegrond verklaard.
De gemeente Waddinxveen heeft op 31 maart 2010 een voorovereenkomst getekend met marktpartijen op basis waarvan onderzocht wordt hoe de zgn. Zuidplas Noord (Waddinxveen; het glastuinbouwbedrijvenlandschap, de zgn. Amvestkavel en een deel van de Vredenburghzone) kan worden ontwikkeld. Op het moment dat er een overeenkomst ligt met de marktpartijen over de ontwikkeling zal de gemeente Waddinxveen een bestemmingsplan in procedure brengen voor het resterende deel van Zuidplas Noord. Voor het onderdeel Vredenburghzone is door Waddinxveen een bestemmingsplan vastgesteld. Naar verwachting zal de Raad van State in oktober 2010 uitspraak doen in de hiertegen ingestelde beroepen. De bestemmingsplannen bevatten overigens nog weinig bestemmingen met directe bouwtitels voor de nieuwe functies en werken veelal met uitwerkingsverplichtingen en wijzigingsbevoegdheden. De bestemmingsplannen en de daartoe opgestelde MER'en vullen de planologische ruimte van ISP en streekplanherziening concreter in. Voor het verkrijgen van een bouwtitel moet het bestemmingsplan worden uitgewerkt. 1.4
Invloed Crisis- en herstelwet (Chw)
De op 1 april 2010 van kracht geworden Crisis- en herstelwet (Chw) is gericht op de versnelling van infrastructurele projecten, andere grote bouwprojecten en projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. De Chw beoogt voornamelijk complexe regelgeving en tijdrovende besluitvorming te verminderen. Het in de wet voorgestelde pakket van maatregelen is deels permanent, deels tijdelijk van aard en gericht op bepaalde projecten. De Zuidplaspolder is één van de in de wet genoemde (integrale)
gebiedsontwikkelingsprojecten waarvoor de Chw van toepassing is verklaard. Binnen het plangebied Zuidplaspolder kan hierdoor gebruik worden gemaakt van het projectuitvoeringsbesluit conform artikel 2.9 Chw. Dit besluit vervangt alle voor een (woningbouw)project noodzakelijke besluiten/vergunningen, zoals bouwvergunningen, kapvergunningen, aanlegvergunningen, etc. Feitelijk kan een woningbouwproject worden gerealiseerd op basis van één besluit van de gemeenteraad, waarin vrijwel alle benodigde vergunningen/ontheffingen/vrijstellingen/besluiten worden samengebundeld. Er is sprake van één totstandkomingprocedure (conform de Algemene Wet Bestuursrecht), één bevoegd gezag (de gemeenteraad) en één (verkorte) rechtsbeschermingprocedure (bij de Raad van State). Naast vereenvoudiging van de besluitvorming biedt de wet binnen het plangebied Zuidplaspolder ook mogelijkheden om beroepsprocedures te versnellen, overigens zonder afbreuk te doen aan de gewenste zorgvuldigheid. Beroepsmogelijkheden tussen overheden worden bijvoorbeeld beperkt. Ook kan via toepassing van het relativiteitsvereiste een project niet meer worden vertraagd als schending van een rechtsregel uiteindelijk geen nadeel heeft voor de appellant. Tenslotte wordt de mogelijkheid geboden kleine materiële gebreken in de besluitvorming te passeren, als belanghebbenden hierdoor niet worden benadeeld. Als laatste voordeel van toepassing van de Chw op het plangebied Zuidplaspolder kan worden genoemd het laten vervallen bij een besluit-MER van het automatisme om de Commissie voor de milieueffectrapportage in te schakelen en om (pr0ject)alternatieven te laten onderzoeken. De procedure om te komen tot een milieueffectrapport wordt hiermee vereenvoudigd. 1.5
Invloed economische crisis op gebiedsontwikkeling Zuidplas
Evenals verondersteld is in het OSK 2010 is de uitspraak dat met private partijen langlopende ontwikkelingsafspraken gemaakt zouden kunnen worden, (nog) niet uitgekomen. Dat komt mede doordat de woningmarkt nog steeds uiterst onstabiel is, waardoor partijen terughoudend optreden bij het maken van
langlopende afspraken over projecten. De vraag is wanneer 'dit tij' zal keren en dat marktpartijen op grote schaal zich zullen committeren aan harde afspraken ten aanzien van de uitwerking en realisering van deelgebieden in de Zuidplaspolder. Duidelijk is in ieder geval dat zonder evidente inspanningen en signalen vanuit de publieke partijen de meeste marktpartijen nog even de kat uit de boom zullen kijken. Bovendien zal blijken, dat de markt is veranderd. De woningbouwmarkt zal nog meer, wellicht louter vraaggericht gaan werken. Dit vereist een verbetering van de communicatie door de projectontwikkelaar en de eindgebruiker. Hierbij zou verkend moeten worden in hoeverre het opdelen van de ontwikkelingslocaties in kleinere, meer behapbare eenheden, een oplossing kan inhouden. Op dat moment zijn die locaties interessanter voor kleinere (bouwende) ontwikkelaars, die zo nu en dan signalen afgeven om te willen ontwikkelen. Dat vraagt overigens wel een goede voorbereiding vanuit de publieke partijen om de grotere structurerende elementen te borgen en het totaal te bewaken. Alles overziend zijn de effecten van de economische crisis op de gebiedsontwikkeling in de Zuidplaspolder nog steeds prominent aanwezig en ligt er een geweldige uitdaging om op gepaste wijze de marktpartijen te laten participeren. Hiervoor dienen de nodige ontwikkelingsscenario's verkend te worden en bezien te worden op voor- en nadelen. Dit kan ook nu er vastgestelde bestemmingsplannen zijn met een uitwerkingsverplichting.
2.
Risicobeheersing
2.1 Risicoanalyse I n december 2009 heeft Deloitte gerapporteerd inzake een risicoanalyse van de Zuidplaspolder. I n deze analyse wordt ingegaan op de markt- en samenwerkingsrisico's van de gebiedsontwikkeling van de
-
Zuidplaspolder. Daarbij zijn per partij de volgende risico's in beeld gebracht en geanalyseerd: ./
Grondbank
1. Grondbank bezit een grote hoeveelheid grond die 'pas' na 2020 ontwikkeld wordt. 2.
De marktwaarde kan op enig moment onder de boekwaarde uitkomen.
3.
De marktwaarde kan ertoe leiden om op enig moment bij de vaststelling van de jaarrekening van de Grondbank voorzieningen te treffen voor het afwaarderen van de boekwaarde van gronden.
4.
Aangezien er (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelende gemeenten over de afname van gronden, loopt de Grondbank meer risico dat de marktwaarde onder de boekwaarde komt te liggen en dat afwaardering noodzakelijk wordt.
J
ROZ
1. I n essentie loopt de ROZ een gering financieel risico. De bijdragen van Rijk en Provincie ten aanzien van de realisering van de Hoofdplanstructuur zijn vastgelegd. De (eerste) afdracht bovenplanse verevening met de gemeente Zuidplas is vastgelegd waarbij de verschuldigdheid van het bedrag ingaat zodra het betreffende bestemmingsplan onherroepelijk wordt. 2.
De risico's die nog resteren zijn dat de afspraken m.b.t. de (eerste) afdracht bovenplanse verevening met de gemeente Waddinxveen nog gemaakt moeten worden. Daarnaast bestaat een risico dat een bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt en er nog geen betalingsregeling is afgesproken.
4
Gemeente Zuidplas
1. Duidelijke prioriteiten t.a.v. de gebiedsontwikkeling binnen de gemeente Zuidplas. 2.
3.
Inrichten van een uitvoeringsorganisatie gericht op de omvang van de opgave. Lager uitvallen van de saldi van de verschillende grondexploitaties met als mogelijk gevolg dat onvoldoende financiële middelen gegenereerd worden voor de afdracht bovenplanse verevening.
4.
4
Onhaalbaarheid van het woningbouwprogramma in het dure marktsegment.
Gemeente Waddinxveen
1. Geen overeenstemming bereiken ten aanzien van de te sluiten exploitatieovereenkomst met als gevolg dat onvoldoende financiële middelen gegenereerd worden voor de afdracht bovenplanse verevening.
4
Gemeenten Gouda en Rotterdam
1. Gouda en Rotterdam zijn geen ontwikkelende gemeenten en dragen alleen risico gekoppeld aan hun participatie in de Grondbank en de ROZ.
.'
Provincie Zuid-Holland 1.
De provincie is verantwoordelijk voor de realisatie van de provinciale infrastructuur en de regionale groenstructuren en dragen voor die onderdelen het risico bij kostenoverschrijdingen.
2.
Daarnaast draagt de provincie het risico dat gekoppeld is aan de participatie in de Grondbank en de ROZ.
I n de rapportage van Deloitte wordt een aantal constateringen gedaan om de gesignaleerde risico's te beperken. Bovendien zijn adviezen uitgebracht eveneens ter beperking van de risico's. Een deel van die adviezen is in het afgelopen half jaar verder uitgewerkt in de studies van Akro Consult: onderzoek naar de toekomstige organisatiemodellen voor de Grondbank gekoppeld aan scenario's voor de uitname van gronden uit de Grondbank. 2.2 Risicobeheersing
Uit de analyse is gebleken dat een groot deel van de risico's van het project Zuidplaspolder op dit moment is gelegen in de Grondbank. Ter beperking van de risico's zijn de volgende maatregelen afgesproken: Uitnamestrategie Grondbank Er zijn afspraken over de afname van gronden uit de Grondbank: O
Een eerste tranche zal uiterlijk per 1januari 2012 door de gemeente Zuidplas onder voorwaarden worden overgenomen tegen boekwaarde. Dit betreft de gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Zevenhuizen Zuid, Knibbelweg Oost en Nieuwerkerk Noord. Verder zullen de verworven gronden in de Groene Waterparel tegen een afgeboekte waarde overgaan.
O
Van een tweede tranche is het de bedoeling dat deze uiterlijk per 1januari 2015 overgaan naar de ontwikkelende gemeente dan wel een ontwikkelcombinatie tegen boekwaarde met een opslag. Dit betreft de gronden in de Rode Waterparel, Ringvaartdorp, Plantage Kwadrant en Gouweknoop. Indien de ontwikkelende partij(en) op l januari 2015 besluiten om deze gronden niet over te nemen, staat het de Grondbank vrij om deze gronden vanaf die datum te vermarkten. Wel blijft daarbij een eerste recht van koop bestaan voor de ontwikkelende partij(en) als een marktpartij onder de vraagprijs van de Grondbank wenst te kopen en de Grondbank daar in principe op in wenst te gaan.
O
Voor de gronden in het Nieuwe Midden (belangrijkste deel van de Ze fase gronden) krijgt de Grondbank per 1januari 2011 de mogelijkheid tot het vervreemden tegen marktwaarde. Hierbij behoudt overigens de gemeente Zuidplas het recht van eerste koop.
-
Met bovenstaande afspraken is er ruimte gecreëerd voor de Grondbank, indien een ontwikkelende gemeente de grond niet wil of kan overnemen, om de grond onder voorwaarden op de markt te brengen. Hiermee wordt het risico van oplopende boekwaarde in de Grondbank (door rente en kosten) beheerst.
Dit principe is uitgewerkt in het Uitnamestrategiekader 2011 van de Grondbank. Naast de Grondbank zijn er risico's die te maken hebben met de organisatie. Ter beperking van die organisatierisico's zijn de volgende maatregelen afgesproken: Ontwikkelstrategie ontwikkelende gemeenten Prioritering programmering deelgebieden:
O
Het vertrekpunt blijft de programmering van 7000 woningen (mogelijk met uitzondering van 950 woningen in het stedelijk segment van de Gouweknoop) alsmede 200 hectare nieuw
glastuinbouwlandschap, te realiseren voor 2020. O
Voor dorps wonen zullen de locaties Zevenhuizen Zuid en Moerkapelle Oost in de komende jaren tot ontwikkeling worden gebracht.
O
Voor dun-groen wonen ligt de nadruk op Rode Waterparel, maar ook op Zuidplas Noord (Waddinxveen) en Lanen en Linten (in ieder geval op het grondbezit van de Grondbank).
o
De plannen voor de locatie Nieuwerkerk Noord / Ringvaartsdorp worden verder uitgewerkt, opdat deze locatie gefaseerd (mede in relatie tot de ontwikkeling van de nieuwe glastuinbouwgebieden) gerealiseerd kan worden met dorps en dun-groen wonen.
O
Voor de risicobeheersing stedelijk wonen zal onderzocht worden in hoeverre de locatie Gouweknoop ontwikkeld kan worden.
O
Als locatie voor bedrijventerrein/glastuinbouw zullen Knibbelweg Oost, Glasdriehoek SpoorSwanla, Plantage Kwadrant, Zuidplas Noord (Waddinxveen) en, indien financieel haalbaar, Hooge Veenen 111 worden ontwikkeld.
-
Om het ontwikkelrisico te spreiden is het de bedoeling andere partijen te laten participeren in een aantal van de bovengenoemde ontwikkellocaties. Hiertoe zouden dan ontwikkelcombinaties gevormd moeten worden. Per 1januari 2011 moet duidelijk zijn of deze ontwikkelcombinaties van de grond gaan komen voor in ieder geval Knibbelweg Oost (Zuidplas en provincie), Rode Waterparel (Zuidplas, Rotterdam en provincie) en Zuidplas Noord (Waddinxveen) (intentie- of samenwerkingsovereenkomsten of Publieke GEM'en van Waddinxveen en provincie). Voor een aantal locaties wordt daarbij in eerste instantie gedacht aan mogelijke participatie vanuit andere publieke partijen dan alleen de ontwikkelende gemeente (Rode Waterparel, Glastuinbouw). De publieke ontwikkelcombinaties kunnen c.q. moeten overigens besluiten z.s.m. marktpartijen bij de ontwikkeling te betrekken. Bij de ontwikkeling van de Zuidplaspolder wordt immers uitgegaan van een vraaggerichte ontwikkeling.
-
Voor alle op korte termijn in ontwikkeling te nemen ontwikkellocaties zullen zogenaamde 'businesscases' worden opgesteld met daarin uitgewerkt de ontwikkelstrategie, de planning, een geactualiseerde grondexploitatie en een geactualiseerde set van uitgangspunten. Flexibiliteit en veel aandacht voor realisering in kleinere delen en fasering is daarbij van belang.
-
Uitgangspunt moet zijn om voor alle ontwikkellocaties een volgende stap te zetten in de planvoorbereiding. Dat is niet alleen nodig in verband met de positie van de Grondbank, maar vooral ook om de realisatie van de gestelde ambities te tonen. Hierbij moeten de plannen voor de locaties zodanig worden voorbereid dat marktpartijen verleid worden om op één of andere wijze te gaan participeren in de ontwikkeling zonder daarbij het 'tafelzilver in de uitverkoop te gooien'. Sleutelbegrippen in het huidige economische tij daarbij zijn faseerbaarheid (realiseren in kleinere delen) en flexibiliteit. Voor alle op korte termijn in ontwikkeling te nemen ontwikkellocaties zullen zogenaamde 'businesscases' opgesteld moeten worden waarin de volgende aspecten zijn uitgewerkt: O
Plan van aanpak uitwerking locatie: afbakening van het project, programma, planning;
O
Ontwikkelingsstrategie: rollen van partijen, wijze van betrekken marktpartijen;
O
Programma: een geactualiseerde set van uitgangspunten voor het plan met aandacht voor realisatie in behapbare delen;
O
-
Financiën: actualiseren grondexploitatie en planning benodigde budgetten.
De strategie van de ontwikkelende gemeente dan wel de ontwikkelingscombinatie dient uit te gaan van fasering. Het 'point of no return' is nog lang niet bereikt met nog voldoende 'golno go momenten'. Als aanzet voor belangrijke 'go/no go momenten': O
Onherroepelijk worden bestemmingsplan
Vaststellen businesscases met de ontwikkelingsstrategie en planning Vaststellen stedenbouwkundig plan en bijbehorende financiële raming (grondexploitatie) Sluiten samenwerkingsovereenkomst met partijen Besluit strategieverwerving (nog) benodigde gronden Vaststellen uitwerkingsplannen met bouwtitel Vaststellen realisatieovereenkomst Start bouwrijp maken Start bouwen woningen/glastuinbouwbedrijvenlandschap Afnamerisico
-
De behoefte aan woningen is in de Zuidvleugel van de Randstad onverminderd aanwezig. I n de recentelijk geactualiseerde Verstedelijkingsnota Zuidvleugel blijkt tot 2020 een behoefte aan 175.000 nieuw te realiseren woningen. Een deel van die woningen zou gerealiseerd moeten worden in de Zuidplaspolder. Daarnaast is de Zuidplaspolder nog één van de weinige locaties in de Zuidvleugel waar op grote schaal ontwikkeld kan worden in een uniek gebied waarin een woonmilieu gecreëerd kan worden dat in andere (herontwikkel)locaties in de Zuidvleugel niet aanwezig is: de variatie aan dorpswoonmilieu en dun-groen wonen. Bovendien is de plaats van de Zuidplaspolder aan de binnenkant van de Randstad en op een relatief korte afstand van Rotterdam, Den Haag, Leiden en Utrecht zondermeer strategisch te noemen. Binnen dit beleidskader zal de daadwerkelijke ontwikkeling vooral vraaggericht moeten zijn. Binnen de globale bestemmingsplannen zal de uitwerking van het bestemmingsplan en de start van de grondexploitatie pas kunnen worden aangevangen, wanneer er een manifeste marktvraag is.
-
Voor de ontwikkeling van de meeste onderdelen van de Hoofdplanstructuur zijn vaste businesscases opgesteld; op basis hiervan wordt een aanzienlijk deel van de Hoofdplanstructuur in de komende jaren gerealiseerd. De geformuleerde ambitie 'eerst bewegen dan bouwen' wordt daarmee tot werkelijkheid gebracht. Dit geldt overigens niet alleen voor de weginfrastructuur, maar ook voor de groene en blauwe structuren.
-
Projectontwikkelende marktpartijen hebben het moeilijk en zijn terughoudend met het participeren in risicodragend grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten. Ook de onzekere situatie ten aanzien van de mogelijke afbouwlafschaffing van de hypotheekrente en een scherpere afbakening van de Europese regels ten aanzien van aanbesteding met onderdelen met een publieke functie, werken niet in het voordeel van de gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder. Overheidspartijen zullen er dan ook alles aan moeten doen om marktpartijen te enthousiasmeren om te participeren. I n de businesscases dient een marktgerichte strategie ontwikkeld te worden, uitgaande van de unieke propositie die het project Zuidplaspolder de marktpartijen kan bieden. Marktpartijen zijn momenteel alleen bereid risico's te dragen als er duidelijke randvoorwaarden liggen vanuit de overheid. Daarbij dienen de ontwikkelende gemeente dan wel de ontwikkelcombinatie wel alert te zijn op het op een juiste wijze 'spelen van het spel' omdat er veel afspraken gemaakt moeten worden alvorens marktpartijen de realisatie daadwerkelijk zullen starten (denk aan borgstellingen en voorverkooppercentages e.d.). Hierbij moet ervoor gewaakt worden dat het 'spelen van het spel' niet leidt tot risicomijdend gedrag en daarmee tot verlamming en vertraging van het proces.
-
Het afzetrisico kan verder worden ingeperkt door de gebiedsontwikkeling in de uitwerking op te delen in kleinere zelfstandig te ontwikkelen delen, door zo veel mogelijk flexibiliteit in te bouwen en door een goede basis te leggen met heldere businesscases.
Samenvatting
2.3
Resumerend is van belang dat hiermee, uitgaande van de geanalyseerde risico's in de studies van Deloitte en Akro ConsultGrondbank, de volgende risicobeheersende afspraken gemaakt zijn om de risico's beheersbaar te houden: O
meer speelruimte voor de Grondbank om de 'pas' na 2020 te ontwikkelen gronden te 'vermarkten',
O
scherpere afspraken over de afname van gronden vanuit de Grondbank in de richting van de
naast het uitvoeren van verkenningen om de waarde van die gronden 'op niveau' t e houden; ontwikkelende gemeenten dan wel ontwikkelcombinaties en terugvalmogelijkheden voor de Grondbank indien de ontwikkelende gemeente/ontwikkelcombinatie de grond niet kan/wil afnemen; O
maatregelen om een eventuele afwaardering van gronden in de Grondbank te kunnen opvangen door enerzijds het ontwikkelingsperspectief van de gronden meer concreet te maken en anderzijds de mogelijkheid te creëren om een financiële voorziening te kunnen treffen;
O
de als eerste uit te werken en in ontwikkeling te nemen gebieden zijn vastgesteld;
O
door het maken van een businesscase per ontwikkellocatie dient het risico van het saldo van de grondexploitatie beheerst te worden, maar de businesscases zullen ook de basis moeten vormen voor de oprichting van de ontwikkelcombinaties en het verleiden van de marktpartijen voor participatie in de realisatie van de ontwikkelingen;
O
de voortgang in de uitwerking van de plannen zal gemonitord gaan worden;
O
het afnamerisico zal beheerst moeten worden door de businesscases, de fasering, en het inbouwen van flexibiliteit en het monitoren van externe factoren. Hierbij blijft een aantal onzekerheden onvermijdelijk, maar door de voorbereiding te faseren kan steeds een overzichtelijke volgende stap gezet worden. Last but not least stap voor stap verder gaan met de voorbereiding om de ontwikkelingslocaties naar uitvoering te brengen. Daarbij zijn er nog voldoende 'go/no go momenten' om de ontwikkeling te stoppen en de (financiële) risico's binnen de perken te houden zijn;
O
Het besef dat, indien het ontwikkelingsbeleid alleen gericht is op het minimaliseren van risico's en in het geheel niet op het verantwoord uitnutten van kansen, uiteindelijk voor het totale project het grootste risico gelopen wordt.
3. Regionaal Uitvoeringsprogramma Uitgangspunten en perspectief
3.1
Zuidplas versterkt concurrentievermogen Zuidvleugel
Bij de duurzame ontwikkeling van de Zuidplaspolder, gaat het om de volgende aspecten: I n de Zuidvleugel van de Randstad is een tekort aan de juiste, landelijke woonmilieus in aanvulling op de binnenstedelijk woonmilieus. De aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving voor bestaande en toekomstige bewoners van de Randstad staat onder druk als gevolg van een tekort aan groen, natuur en recreatie in en om de steden. a
De Zuidplaspolder verrommelt en de landschappelijke panorama's vanaf snel- en spoorwegen dreigen te verdwijnen. De versterking van de greenports in de Randstad enerzijds en de ruimte- en milieudruk anderzijds, vragen om innovatieve concepten in het glas/bedrijvenlandschap ten aanzien van energie-, ruimteen watergebruik. De ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties in de Randstad moet klimaatbestendig zijn. Dat betekent dat maatregelen gericht op vermindering van overstromingsrisico's en wateroverlast door intensieve regen, worden afgestemd op de klimaatverandering en bodemdaling.
Lange termijn perspectief vraagt om flexibiliteit in programmering
Het gaat in de planvorming voor de Zuidplas om een lange termijn perspectief, om een periode van tenminste twintig jaar. De Interregionale Structuurvisie (ISV) driehoek RZG Zuidplas (2004), het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) voor de Zuidplas (2006) zijn de ruimtelijke plannen die een groot aantal partijen met elkaar zijn overeengekomen voor die lange termijn. Parallel aan dit traject heeft een strategische milieubeoordeling plaatsgevonden en zijn deze plannen ook extern juridisch verankerd in de tweede partiële herziening van het streekplan Zuid-Holland Oost (2006). De planperiode voor het streekplan
-
inmiddels overgenomen in de Provinciale Structuurvisie
-
omvat de periode tot 2020 met een doorkijk tot
2030. I n 2009 zijn bestemmingsplannen vastgesteld en in uitvoering genomen. De feitelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn hierin doorgaans globaal bestemd. Hiermee is ook de flexibiliteit gediend. Deze flexibiliteit is in dit OSK gebruikt bij het strategisch heralloceren van het Startpakket binnen de vastgestelde bestemmingsplannen. I n de bestemmingsplannen zijn immers locaties opgenomen, die eenvoudiger tot ontwikkeling te brengen zijn en locaties die minder eenvoudig te ontwikkelen zijn. Bij het opstellen van het OSK zijn de volgende factoren onderkend: Bij het voorbereiden van de bestemmingsplannen overeenkomstig het ISP en de streekplanherziening is geconstateerd, dat de mogelijkheid van kostenverhaal op basis van het exploitatieplan volgens de nieuwe Wro beperkt is. Hierdoor is de realisering van een aantal onderdelen van de Hoofdplanstructuur financieel onzeker geworden, wanneer de financiering slechts op basis van het publieke kostenverhaal moet plaatsvinden. Tot op heden zijn - anders dan voorheen verondersteld
- geen lange termijn afspraken gemaakt met
private partijen over de ontwikkeling van de onderscheiden deelgebieden. De deelgebieden zijn te omvangrijk, daardoor te complex, waardoor risicobeheersing discutabel wordt. a
Door de economische crisis zijn publieke en private partijen extra zorgvuldig in het aangaan van nieuwe verplichtingen.
Actuele woningbehoefte
Eind 2007 heeft de Stuurgroep driehoek RZG Zuidplas de Woonvisie Zuidplaspolder vastgesteld. Deze Woonvisie is leidend geweest voor het opstellen van bestemmingsplannen en voor het vaststellen van de verstedelijkingsafspraken binnen de Zuidvleugel. Ook binnen het in Zuidvleugelverband opgestelde Verstedelijkingsprogramma zijn deze afspraken in het voorjaar 2010 gecontinueerd. Overigens wil een
behoefteraming - anders dan in het verleden
- nog geen afname van woningen impliceren. De woningmarkt
heeft zich in de afgelopen 15 jaar (vanaf de start van de VINEX) van een door de overheid geleide aanbodsmarkt meer naar een vraagmarkt ontwikkeld. Deze ontwikkeling wordt versterkt door de huidige recessie. Ontwikkelaars en woningbouwcorporaties zullen pas bij een voldoende gebleken afneembare vraag gaan ontwikkelen en daadwerkelijk in de communicatie met de eindgebruiker investeren. Bij de uitwerking van de bestemmingsplannen zal de woningbehoefte nader worden gepreciseerd. De gemeente Zuidplas heeft hiertoe reeds opdracht gegeven in het kader van de door haar op te stellen visie. Hiermee kunnen de (sub)regionale aspecten van de woningmarkt voldoende in beeld komen. Woningbouwprogramma Zuidplas 2010-2020
De partijen die deelnemen in de ROZ, hebben in april 2007 overeenstemming bereikt over het Startprogramma 2010-2020. Het gaat dan om 7.000 woningen, geconcentreerde ontwikkeling van nieuwe glastuinbouw en het bieden van voldoende ruimtelijke mogelijkheden voor de verplaatsing/concentratie van verspreide kassen in een glasbedrijvenlandschap, de realisatie van bedrijventerrein, de aanleg van regionale weginfrastructuur, een station in de Gouweknoop en meer groen en natuur, inclusief ruimte voor waterberging. Voor de woningbouw ligt het accent op landelijk wonen in het aan te leggen landschap en op dorpsuitbreidingen, aanvullend op de binnenstedelijke programma's van de deelnemende gemeenten. De intentie van de ROZ-partijen is onverkort op het Startpakket van 7.000 woningen gericht, zij het dat, zoals hiervoor is aangegeven, de uitwerking anno 2011 nog tal van onzekerheden vertoont. Mede om die reden wordt in dit OSK een herallocatie van een deel van de woningen van het Startpakket voorgesteld met behoud van de afgesproken segmentering. I n onderstaande tabel zijn per deelgebied de verschillen tussen het Startpakket (2007), het OSK (2010 en 2011) en het bestemmingsplan aangegeven. Ook hier moet worden opgemerkt, dat de daadwerkelijke grondexploitatie niet eerder kan starten dan wanneer de desbetreffende marktvraag manifest is. De woningen die in de Zuidplas worden gebouwd, zijn voor een groot deel bestemd voor woonconsumenten, die in het oostelijk deel van de Zuidvleugel een woning en woonomgeving zoeken met uitgesproken landelijke en dorpse kwaliteiten. Het ontbreken van deze kwaliteiten in het woningaanbod in de Zuidvleugel van de Randstad wordt gezien als belangrijke oorzaak van het vertrekoverschot van huishoudens met een hoger inkomen. Voor de ontwikkeling van de totale Zuidplaspolder is het van belang, dat de nieuwe context met bedrijfsterreinen, kassencomplexen, infrastructuur, waterlopen en natuur zichtbaar is voor de eerste generatie bewoners. Naast de gunstige ligging nabij (midde1)grote steden met hun voorzieningen en werkgelegenheid dragen de infrastructuur (bereikbaarheid), het water en de natuur bij aan de gewenste omgevingskwaliteit op grond waarvan potentiële bewoners kiezen voor een huis in de Zuidplaspolder.
De volgende onderdelen van het Startpakket van 7.000 woningen zijn in de komende jaren (2012-
2020) geprogrammeerd. Hierbij is een deel van het Startpakket, passend binnen het ISP, geheralloceerd:
-
500 woningen in Moerkapelle-oost (dorps wonen);
-
800 woningen in de Rode Waterparel (landelijk wonen);
-
2.600 woningen in het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk-noord (dorps wonen / landelijk wonen);
-
PM woningen in de Glasparel+ (Waddinxveen; woonsfeer nader vast te stellen);
-
PM woningen in de Gouwe Knoop (stedelijk wonen)
1.200 woningen in Zevenhuizen-zuid (dorps wonen);
PM woningen in de lanen en linten (dun-duur);
Totaal: 5.100 +PM
Rode waterpi -..---
I Zuidplas Noora ~uidplasNoord Waddinxveen Zuidplas Wes. l~evenhuizen - - - -.-. --- zd. Zuidplas West Nieuwerkerk !. - - .---. nrd I Zuidplas Wes --v-
I ------. Ringvaartc
J-
1
'
,
1
,
.--
t-
Nieuwe Midden \ -w-.! 1 Verspreid i Lanen en Linten -.-v.-,Gouwe -- .- -knoop --- -
1
(= 7.000) woningen
'
!-
landelijk wonen 1 !
l
!
---L.
'otasl
Programma werken Zuidplas 2010-2020 Voor de glastuinbouw is in het ISP ruimte geprogrammeerd voor 280 hectare glastuinbouw, bestaande uit 200 ha nieuw
+ 80 ha te realiseren door concentratie van verspreid gelegen bestaande lastuinbouwbedrijven.
Bij de inrichting van de glastuinbouwgebieden geldt het uitgangspunt om 20% van de ruimte meervoudig te gebruiken. Er is uitgegaan van een duurzame ontwikkeling van de glastuinbouw. Daarom wordt de glastuinbouw aangesloten op het Energieweb. Dat is een systeem waarbij gebruikers en leveranciers van duurzame vormen van energie aan elkaar gekoppeld worden. Het gaat daarbij om zowel warmte, elektriciteit als COz. Kassen waarin warmte wordt "geoogst", kunnen duizenden woningen voorzien van duurzame energie. Het Energieweb zelf moet flexibel zijn en in kunnen spelen op veranderingen in toekomstige technieken en maatschappelijke ontwikkelingen. Een stapsgewijze benadering en invulling van het Energieweb is daarvoor een belangrijke voorwaarde. Aangezien een energie-infrastructuur voor vele jaren de grond in gaat, is vooraf overeenstemming tussen de betrokken partijen noodzakelijk.
Naast de glastuinbouw is voor werken een uitgifte van 110 ha netto bedrijventerrein geprogrammeerd (met ca. 10.000 werkzame personen en ruim 4.500 vrachtbewegingen per etmaal). De bedrijvenlocaties betreffen A20 Noord en Zuid bij Nieuwerkerk aan den IJssel en de A12 Noord in Waddinxveen.
L I Zuidplas West
ai
o1
Zuidplas West
De intentie van de ROZ-partijen is onverkort op dit overeengekomen programma gericht, zij het dat, zoals hiervoor is aangegeven, de uitwerking anno 2010 nog tal van onzekerheden vertoont. Dat geldt ook voor het realiseren van 20% dubbel grondgebruik. 3.2
Programmering 2010-2020 voor wonen
Passend binnen het startpakket, de bestemmingsplannen en de (financiële en organisatorische) mogelijkheden van de ontwikkelende gemeenten, wordt prioriteit gegeven aan de gebiedsontwikkeling van de volgende locaties: l. Zevenhuizen Zuid
2.
Moerkapelle Oost en Zuid
3.
Rode Waterparel
4.
Ringvaartdorp
5.
Zuidplas Noord (Waddinxveen)
6.
Lanen en Linten
Ad 1Zevenhuizen Zuid De gemeente Zuidplas voert gesprekken met de marktpartijen, die een grondpositie hebben ingenomen in dit gebied. Doel van de gesprekken is de vorming van een exploitatiemaatschappij voor de ontwikkeling van dit gebied. Tevens onderzoekt de gemeente welke ontwikkelwijze het meest geëigend is tot realisatie. Daarbij wordt gedacht aan een traditioneel model met een bouwclaim, maar andere modellen worden ook niet uitgesloten. i n Zevenhuizen Zuid gaat het om 1200 woningen in de categorie 'dorps wonen'. I n een optimalisatieslag zouden op deze locatie wellicht meer woningen gerealiseerd kunnen worden, maar dat is afhankelijk van de aan te houden afstand tot het Nijverheidscentrum. Het streven is erop gericht om in 2012 met de ontwikkeling te beginnen.
Ad 2 Moerkapelle Oost en -Zuid Uit woningmarktonderzoeken komt naar voren dat er in de kern Moerkapelle een eigen woningbehoefte bestaat van circa 50 woningen per jaar. Gezien de strategie van de Grondbank, de huidige 'dip' in de woningmarkt en de planologische mogelijkheden op andere locaties binnen de Zuidplaspolder, wordt uitgegaan van een voorzichtige ontwikkeling van Moerkapelle Oost en Moerkapelle Zuid. De inzet van de gemeente Zuidplas is te starten op de locatie Moerkapelle Oost met een beperkt aantal woningen in het goedkopere segment van dorps wonen. Indicatief lijkt het bouwvolume dichter bij de 500 dan bij het oorspronkelijk aantal van 650 woningen te liggen. De wijze van ontwikkelen dient nog nader vastgesteld te worden. I n ieder geval zullen de sportaccommodaties in de locatie Moerkapelle-Oost vooralsnog gehandhaafd worden en ook de ingrepen in de infrastructuur zijn, door de beperkte toevoeging van woningen, niet noodzakelijk. De ambitie voor de gemeente is vooral om uitgaande van een gestage jaarlijkse woningproductie een samenhangend en financieel haalbaar plan te realiseren. Het streven is om in 2012 met de ontwikkeling van Moerkapelle-Oost te starten. Op de locatie Moerkapelle Zuid zullen voorlopig nog geen activiteiten worden ondernomen. Van een afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur is vooralsnog geen sprake. Ad 3 Rode Waterparei De Rode Waterparel als 'verstedelijkingsicoon van de Zuidvleugel' geeft aan dat dit de enige plek van enige omvang is in het zuidelijk deel van de Provincie Zuid-Holland waar op grotere schaal een exclusief woonmilieu gecreëerd kan worden. Meer dan in de andere segmenten van de woningbouw heeft de eerder genoemde crisis de markt gewijzigd. De ontwikkeling van dit segment zal grotendeels vraaggestuurd zijn. Dit i.t.t. wat eerder werd verondersteld. De uitvoering van de ontwikkeling moet organisch ter hand worden genomen: elke fasering moet passend in het landschap kunnen worden beëindigd. De structuur van het landschap biedt daartoe ook aanknooppunten: een kreekrug kan gefaseerd worden ontwikkeld; vanuit de ontwikkelde kreekrug kunnen "rietlandeilanden" worden ontwikkeld. De Rode Waterparel bestaat uit drie delen, west, midden en oost. I n het bestemmingsplan is het westelijk en het oostelijk gedeelte van een woonbestemming voorzien. Er dient nog een keuze gemaakt te worden in welk deel met de ontwikkeling wordt begonnen: de west- of de oostkant. I n het OSK 2010 wordt voor het oostelijk en het westelijk gedeelte samen uitgegaan van 800 woningen, terwijl voor de volledige Rode Waterparel sprake is van 1300 woningen. Alle woningen behoren tot de categorie 'dun duur'. I n de besluitvorming over het OSK 2010 is een bedrag van 30 mln. aangemerkt als afdracht voor de Hoofdplanstruduur. Afhankelijk van het aantrekken van de woningmarkt, de ruimtelijke uitwerking van de bestemmingsplannen is een optimalisatie van de afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur realistisch. Daarbij moet aan een aantal essentiële randvoorwaarden worden voldaan, zoals o.a. de amovering/beëindiging/verplaatsing van een varkenshouderij met een geurcirkel, waarvan de kosten in het geldende exploitatieplan zijn opgenomen. Eerst als aan deze randvoorwaarden is voldaan kan de Rode Waterparel tot ontwikkeling komen. Dit betekent dat realisering van woningen op z'n vroegst vanaf 2014 reëel is. Ook in dit OSK wordt uitgegaan van 800 woningen. De bedoeling is om de Rode Waterparel in de periode 2015-2030 te realiseren.
Ad 4 Ringvaartdorp/Nieuwerkerk Noord I n het bestemmingsplan Zuidplas West is het Ringvaartdorp aangeduid met een (uit te werken) woonbestemming. Hetzelfde geldt voor de ontwikkellocatie Nieuwerkerk Noord. Voor laatstgenoemde locatie geldt dat de ontwikkeling door de aanwezige glastuinbouw op korte termijn financieel moeilijk rond te krijgen is. Een oplossing hiervoor is om de nieuwe locatie voor werken in de komende jaren tot ontwikkeling te brengen, waardoor een alternatief wordt geboden voor de glastuinbouwbedrijven uit Nieuwerkerk Noord. Zo kan deze locatie gefaseerd 'vrij gemaakt' worden van glastuinbouw. I n het Startpakket was de locatie Ringvaartdorp niet opgenomen, vanwege het feit dat het Ringvaartdorp was gereserveerd voor het stedelijk woonsegment, met op termijn een HOV verbinding. Het uiteindelijk aantal te bouwen woningen is afhankelijk van de nog te kiezen woontypering of -typeringen, met een maximum aantal van 6.000 woningen. De in het bestemmingsplan opgenomen toegestane maximale woondichtheid maken deze bandbreedte in te realiseren aantal woningen mogelijk. Ook de capaciteit van de N219 dient in de verkenningen naar kwaliteit en kwantiteit van het Ringvaartdorp nader te worden onderzocht. Dit mede in relatie met een mogelijke verbreding van de A20. Om een aantal redenen (onder meer verkeerskundige en budgettaire) wordt, gezien de hier omschreven ontwikkelingsrichting, vooralsnog gekozen voor handhaving van de bestaande weg. Aangezien er eerst een verkenning voor de ontwikkeling van het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk Noord moet worden uitgevoerd, is realisering van de eerste woningen niet voor 2015 reëel. De gebruiksvoorschriften van het vastgestelde bestemmingsplan vereisen een brief van Gedeputeerde Staten, waarin afhankelijk van de zgn Ventielfunctie voor de Zuidvleugel het aantal woningen en de segmentering hiervan worden geduid. De genoemde verkenning zal derhalve aan Gedeputeerde Staten worden aangeboden. Het gebruik van de Ventielfunctie is in dit OSK 2011 niet aan de orde. Van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur is vooralsnog dan ook geen sprake, maar dient ook onderdeel te vormen van een verkenningenstudie. Op deze wijze kan bij de ontwikkeling van Nieuwerkerk Noord / Ringvaartdorp uitgegaan worden van 2600 woningen. I n deze ontwikkeling tot 2020 wordt de uitfasering van Rode Waterparel (500) en van Moerkapelle (300) opgevangen boven het programma uit het OSK 2010 van 1800 woningen. Ad 5 Zuidplas Noord (Waddinxveen) De gemeente Waddinxveen en een aantal marktpartijen hebben een voorovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van de Zuidplas Noord (Waddinxveen). Op basis hiervan onderzoeken partijen de ontwikkelingsmogelijkheden qua programmering, uitvoeringsplanning en (eventuele) afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. I n het OSK 2012 dienen hierover afspraken te worden gemaakt. I n deze ontwikkeling wordt het grootste deel van het programma segment lintenllanen uitgevoerd. De onderzoeken zijn nog niet afgerond. Uitgegaan mag worden van maximaal 800 woningen. Ad 6 Lanen en Linten I n de Lanen en Linten (inclusief de Zuidplas Noord, Waddinxveen) kunnen nieuwe woningen worden gerealiseerd. Voor een groot gedeelte zijn de lanen en linten de infrastructurele dragers van het gebied. Via deze wegen zijn de agrarische en glastuinbouwbedrijven ontsloten, terwijl er op een groot aantal locaties wordt gewoond langs linten en lanen. Zodra de Zuidplaspolder zich gaat ontwikkelen, zal de functie van deze lanen en linten veranderen van gebiedsontsluitende wegen naar recreatieve routes en ontsluiting van vooral woonhuizen. De gemeente Zuidplas gaat ervan uit dat nieuwe woningen in de lanen en linten vooral vanuit particulier initiatief ontwikkeld zullen worden. I n een aantal gevallen gebeurt dat door een agrariër, die de
rest van zijn perceel verkocht heeft, maar er zullen ook kleine projectontwikkelaars/bouwers bouwaanvragen indienen. I n het Startpakket wordt ervan uitgegaan dat op deze manier 800 woningen gerealiseerd kunnen worden in Zuidplas Noord. Er wordt vanuit gegaan dat ca 150 woningen binnen de gemeente Zuidplas en ca 600 in de hiervoor genoemde Zuidplas Noord (Waddinxveen) worden ontwikkeld. De woningen langs de lanen en linten liggen in de bestemmingsplannen: Zuidplas Noord, Zuidplas West en Rode Waterparel. Per bestemmingsplan zijn de woonfuncties op verschillende wijzen planologisch opgenomen, waarbij echter nooit sprake is van een directe bouwtitel, maar van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsverplichting. I n een aantal gevallen moet het bestemmingsplan worden aangepast.
Over een afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur vanuit de linten en lanen zijn nog geen afspraken gemaakt. De gemeente Zuidplas onderzoekt momenteel een rekensystematiek voor de bepaling van de afdracht bij een concrete bouwaanvraag in één van de lanen en linten. Gouweknoop Op basis van de vraag naar een stedelijke woonomgeving, de strategie van de Grondbank m.b.t. het westelijk gedeelte van de Gouweknoop en de realisering van de Moordrechtboog als ontsluitingsroute wordt voorgesteld om de ontwikkeling van het westelijk deel van de Gouweknoop in onderzoek te nemen. Mocht de verkenning voor de ontwikkeling van de Gouweknoop voldoende kansrijke aspecten opleveren, dan zal eerst het bestemmingsplan moeten worden herzien. Dit betekent dat de realisering van woningen op z'n vroegst vanaf 2015 reëel is. Een mogelijke afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur zal ook onderdeel vormen van de verkenningen. I n elk geval dient in de Gouweknoop een halte voor de Rijn-Gouwelijn te worden gerealiseerd. I n het bestemmingsplan is daarvoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het Nieuwe Midden Tot slot is het Nieuwe Midden volgens het ISP en de Provinciale Structuurvisie een locatie waarin woningen na 2020 gerealiseerd kunnen worden. Het Nieuwe Midden is als mogelijke ontwikkelingslocatie aangewezen voor de periode 2020-2030. Voor het Nieuwe Midden is een bestemmingsplan vastgesteld met een conserverende bestemming en een bestemming bedrijventerrein nabij de aansluiting N219 / A-12. Samenvattend:
Aangezien een aantal ontwikkellocaties vanuit het Startpakket op korte termijn niet volledig tot ontwikkeling kunnen worden gebracht, is herallocatie van het Startpakket met behoud van de segmentering of realisering van woningbouw op de locaties Ringvaartdorp in combinatie met een uitgefaseerde ontwikkeling van Nieuwerkerk Noord een mogelijkheid. Ook kan daarbij een aansluiting worden gezocht op de ontwikkeling van Zevenhuizen Zuid. De volgende onderdelen van het Startpakket van 7.000 woningen (met behoud van de segmentering) zijn in de komende jaren (2012-2020) geprogrammeerd: 1.200 woningen in Zevenhuizen-zuid (dorps wonen); 500 woningen in Moerkapelle-oost (dorps wonen); 800 woningen in de Rode Waterparel (dun-duur / landelijk wonen); 2.600 woningen in het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk-noord (dorps wonen / dun groen); PM (800) woningen in de Glasparel+ (Waddinxveen; woonsfeer nader vast te stellen); PM (150) woningen in de lanen en linten (dun-duur); PM (950) woningen in de Gouwe Knoop (stedelijk wonen) Totaal: 7.000 woningen
De planning van de ontwikkeling is als volgt voorzien:
2016
2017
2018
Zevenhuizen Zuid
l -Moerkapelle
Knibbelweg Oost
Rode Waterparel
Nwkerk Nrd/ Ringvaartd Zuidplas Noord (Waddinxveen)c.a.
3.3
Programmering 2010-2020 voor werken
De volgende locaties die passen binnen het Startpakket, de bestemmingsplannen en de (financiële en organisatorische) mogelijkheden van de ontwikkelende gemeenten dienen de komende periode verder te worden voorbereid als ontwikkelingslocatie: 1.
Knibbelweg Oost
2.
Glasdriehoek Spoor-Swanla
3.
Plantage Kwadrant
4.
Hoge Veenen I11
5.
Zuidplas Noord (Waddinxveen)
Ad 1Knibbelweg Oost I n het gebied Knibbelweg Oost (bestemmingsplan Zuidplas Noord) is ruimte voor de realisering van circa 60 hectare bruto voor bedrijventerrein. Daarnaast geldt voor deze locatie een afspraak om door middel van dubbel grondgebruik zo'n 10 hectare duurzame glastuinbouw te realiseren. Oorspronkelijk was de locatie Knibbelweg Oost gereserveerd voor het verplaatsen van bedrijven vanuit het Nijverheidscentrum. Nu gebleken is dat deze verplaatsing niet haalbaar is, kan deze ruimte worden gebruikt als 'schuifruimte' voor de verplaatsing van bedrijven uit het woongebied Nieuwerkerk Noord. Desgewenst is op deze locatie ook ruimte voor bedrijven uit het Nijverheidscentrum. Mede door de openstelling van de Eendragtslaan (de omgelegde N219) is deze locatie strategisch gelegen. Doelgroepen voor dit bedrijventerrein zijn: groothandel, logistiek en transport. De ambitie van de gemeente is om zo snel mogelijk het bedrijfsterrein bouwrijp te maken en kavels te verkopen aan bedrijven. De gemeente Zuidplas voert gesprekken met de marktpartijen, die naast de Grondbank, een grondpositie hebben (ingenomen) in dit gebied. Doel van de gesprekken is te onderzoeken op welke wijze het gebied zo snel mogelijk tot ontwikkeling gebracht kan worden. Hierbij dient nog een keuze gemaakt te worden uit een traditionele ontwikkelwijze (gemeente verwerft alle gronden, gemeente maakt bouwrijp en gemeente verkoopt vervolgens kavels aan bedrijven) dan wel een werkwijze met meer marktinbreng (GEMJGOM of concessie). I n het OSK 2010 is een afspraak gemaakt over de afdracht vanuit de ontwikkeling van het gedeelte Knibbelweg Oost uit het bestemmingsplan Zuidplas Noord van 10 miljoen ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. De bedoeling is om deze locatie in de periode 2012-2015 te realiseren.
Ad 2 Glasdriehoek Spoor-Swanla I n het bestemmingsplan Zuidplas Noord is een gebied gesitueerd tussen de spoorlijn, de 'oude' N219 en de noordoostkant van de kern Zevenhuizen waaraan een bestemming agrarisch en glastuinbouw is gegeven. Het gebied heeft een omvang van circa 18 hectare bruto. Bij de ontwikkeling van dit gebied wordt uitgegaan van realisatie van het Glastuinbouwbedrijvenlandschap, waarbinnen gestreefd wordt naar gecombineerd/dubbel ruimtegebruik van glastuinbouw en andere functies, waaronder bedrijventerrein. Dit gebied zou ook kunnen gaan fungeren als 'schuifruimte' voor de verplaatsing van bedrijven uit het als zodanig bestemde woongebied Nieuwerkerk Noord. Dit gebied is voor circa de helft eigendom van de gemeente Zuidplas, de rest in eigendom bij één marktpartij. Met deze partij zijn verkennende gesprekken gevoerd over de ontwikkeling van dit gebied. Voor de ontwikkeling van deze locatie gelden nog geen afspraken ten aanzien van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. Afhankelijk van de haalbaarheid van de grondexploitatie van deze deellocatie zal een mogelijke afdracht op een later tijdstip bekeken worden. De bedoeling is om deze locatie in de periode 2012-2015 te realiseren. Ad 3 Plantage Kwadrant I n het bestemmingsplan Nieuwe Midden is een gebied gesitueerd ter weerszijden van de aansluiting van de 'nieuwe' N219 en de A12 met als bestemming 'bedrijventerrein'. Dit gebied is opgedeeld in vier kwadranten en heeft een omvang van 32 hectare bruto. Voorgesteld wordt te onderzoeken of één of meer kwadranten in uitvoering genomen kan worden op deze uiterst strategisch gelegen locatie. Overigens wordt nabij dit gebied binnenkort een nieuwe vestiging van Intratuin geopend. Voor de ontwikkeling gelden nog geen afspraken ten aanzien van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. Afhankelijk van de haalbaarheid van de grondexploitatie van het Plantage Kwadrant, die voor een groot deel wordt bepaald door afspraken over de realisering van weginfrastructuur zal een mogelijke afdracht op een later tijdstip bekeken worden. De bedoeling is deze locatie in de periode 2015-2020 te realiseren. Ad 4 Hoge Veenen 111 Vanwege de behoefte aan additioneel bedrijventerrein in dit gedeelte van de gemeente Zuidplas, is een onderzoek gestart naar de financiële haalbaarheid van de transformatie van het gebied Hoge Veenen 111 van glastuinbouwgebied naar bedrijventerrein. Dit gebied heeft een omvang van circa 10 hectare bruto. I n de verkenning wordt tevens rekening gehouden met een gewenste herstructurering/revitalisering van het bestaande bedrijventerrein Hoge Veenen Ien 11. Bovendien wordt uitgegaan van realisering van zichtlocaties vanaf het bedrijventerrein langs de (toekomstige) Maatveldseweg. Het verkrijgen van een financieel haalbaar plan zal niet eenvoudig zijn, gezien eerdere verkenningen van de ontwikkeling van de zone rond de A2O. Voor de ontwikkeling van deze locatie gelden nog geen afspraken ten aanzien van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. Naar de huidige inzichten wordt er vanuit gegaan dat deze locatie geen afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur genereert. De realisatietermijn van deze locatie is nog niet bepaald. Ad 5 Zuidplas Noord (Waddinxveen) De gemeente Waddinxveen en een aantal ontwikkelende partijen hebben een voorovereenkomst gesloten ten aanzien van de ontwikkeling van de Zuidplas Noord (Waddinxveen). Op basis van deze voorovereenkomst gaan partijen onderzoeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn. Om die reden kunnen nog geen conclusies getrokken worden met betrekking tot de programmering, de uitvoeringsplanning en de
(eventuele) afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. I n een volgend OSK dienen daar afspraken over gemaakt te worden. Naast deze 'actief' tot ontwikkeling te brengen werklocaties, is er ook sprake van een gebied waarin vanuit de publieke partijen op 'passieve' wijze werkfuncties ondergebracht mogen worden. Dat betreft het gebied Zuidplas Noord (grondgebied gemeente Zuidplas en gesitueerd ten noorden van de A12 en ten zuiden van de kern Moerkapelle). Op dat gebied rust een bestemming agrarisch / glastuinbouw. I n het vastgestelde bestemmingsplan wordt deze bestaande functie van dit gebied bestendigd, maar tevens ook randvoorwaarden gecreëerd voor een meer duurzame inrichting van dit gebied, mede in combinatie met de realisering van glastuinbouwlocaties in andere gebieden. Hierdoor wordt ruimte geboden aan de groei en mogelijk herordening (modernisering) van bestaande bedrijven in dit gebied. De bedoeling is om deze locatie op basis van initiatieven vanuit de bedrijven, autonoom tot ontwikkeling te brengen en vanuit de publieke partijen alleen de randvoorwaarden mee te geven (vanuit het vastgestelde bestemmingsplan en Energieweb). I n de komende jaren zal ook de in het Startpakket benoemde locatie Bedrijventerrein A20 vooralsnog niet tot ontwikkeling worden gebracht. Bedrijventerrein A20 Ten behoeve van het bestemmingsplan Zuidplas West is de financiële haalbaarheid onderzocht van de realisering van een bedrijventerrein met een omvang van 55 hectare bruto in de zone rondom de aansluiting van de N219 op de A20. De ontwikkeling van dit bedrijventerrein kampt met een sterk negatief saldo van circa 50 miljoen euro, waardoor een minimaal kostendekkende exploitatie op dit moment niet realistisch lijkt te zijn. I n het bestemmingsplan hebben de gronden van het bedrijventerrein A20 o m bovengenoemde reden dan ook een wijzigingsbevoegdheid gekregen en zijn de gronden in eerste instantie conserverend bestemd. Samenvattend: De volgende onderdelen van het Startpakket van 110 hectare bedrijventerrein en 280 hectare glastuinbouw (200 ha nieuw en 8 0 ha concentratie van bestaand) zullen in de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid tot ontwikkeling worden gebracht (inclusief de uitwerkingsverplichtingen) in de (dan onherroepelijke) bestemmingsplannen:
-
70 ha bruto bedrijventerrein/glastuinbouw Knibbelweg-oost; 18 ha bruto bedrijventerrein/glastuinbouw Glasdriehoek Spoor-Swanla;
32 ha bruto bedrijventerrein Plantage Kwadrant;
-
10 ha bruto bedrijventerrein Hoge Veenen 111;
-
PM ha bedrijventerrein/glastuinbouw in locatie Zuidplas Noord (Waddinxveen); 24 ha bedrijventerrein/glastuinbouw in locatie Zuidplas Noord;
Totaal: 154
+ PM ha bedrijventerrein/glastuinbouw
Het resterende oppervlak bedrijventerrein/glastuinbouw uit het Startpakket wordt nog niet ontwikkeld dan wel is nog niet bestemd o f is m e t een wijzgingsbevoegdheid bestemd,
-
50 ha bruto bedrijventerrein op locatie bedrijventerrein A20
Totaal: minimaal 50 hectare waarover op termijn concrete afspraken gemaakt moeten worden over de realisering en uitwerking in bestemmingsplannen.
3.4
Programmering voor infrastructuur verkeer en vervoer
I n de Nota Koersbepaling Zuidplaspolder en het provinciale project Regionale Infrastructuur zijn voor de periode 2010-2020 de volgende infrastructurele voorzieningen voor de (regionale) hoofdstructuur opgenomen: 1.
Parallelstructuur A12: Extra Gouwekruising en Aansluiting A12;
2.
Verleggen en (zonodig) verdubbelen van de N219 bij Nieuwerkerk aan den IJssel en overkluizing N-219 van de A2O;
3. 4.
Verdubbelen N219 bij Zevenhuizen; Parallelstructuur A12: Verleggen N456 van aansluiting Moordrecht tot Zuidpunt Triangel (Moord rechtboog);
5. Parallelstructuur A12: VeilingweglN456 West vanaf Zuidpunt Triangel tot N209; 6.
Deel Westelijke Randweg Waddinxveen;
7.
Brugontsluiting van de Eendragtspolder;
8.
Halte Gouweknoop en overige openbaar voorzieningen voor de Gouweknoop;
9.
Realisering fietspaden F 263, 278, 333, 334 en 340.
I n het OSK 2010 zijn de projecten genoemd onder de punten 1, 4, 7 en drie van de onder punt 9 genoemde fietspaden geprogrammeerd. Ad 1 en ad 4 Parallelle structuur A12 en Moordrechtboog Deze infrastructuur is uitgewerkt in één project: -
Project Gouwelaan.
De Gouwelaan ligt in een nog niet bestemd gebied op het grondgebied van de gemeente Waddinxveen. Voor de planologische inpassing van de Gouwekruising en de aansluiting A12, die overigens formeel buiten het rechtsgebied van de ROZ valt, wordt een Inpassingsplan door de provincie Zuid Holland opgesteld. Van het wegtracé is een voorlopig ontwerp gereed. De extra Gouwekruising is onderdeel van het Startpakket. Alhoewel de aansluiting A12 hiervan geen onderdeel uitmaakt, zal deze toch binnenkort in uitvoering worden genomen. Het project Gouwelaan wordt voor 2015 gerealiseerd. - Project Moordrechtboog.
Van dit wegtracé is een voorlopig ontwerp gereed en zijn de milieueffecten in het MER onderzocht. Binnenkort zal de procedure worden afgerond, waarna de gemeente Zuidplas een bestemmingsplan in procedure zal brengen. De Moordrechtboog wordt voor 2015 gerealiseerd. Start Afslag Moordrecht (als onderdeel van ZSM 2) voor 2011 en het resterende deel van de Moordrechtboog medio 2011.
- Project Veilingweg. Het project Veilingweg wordt in 2 fasen uitgevoerd. De oostelijke helft is al in rechte bestemd in het bestemmingsplan Zuidplas Noord van de gemeente Zuidplas. Voor het westelijke deel moet het MER nog worden aangevuld en de bestemmingsplanprocedure nog starten. Realisering fietspaden F263, 278, 333/334 en 340 Over het algemeen is realisering van de gewenste fietsstructuur mogelijk binnen zowel de vigerende bestemmingsplannen als de vastgestelde bestemmingsplannen. De fietsroutes lopen door het gehele gebied van de Zuidplaspolder en bestrijken nagenoeg alle bestemmingsplangebieden. De realisatie van de fietsroutes F 263, 278 en 340 is voorzien voor 2015.
De fietsroutes 333/334 worden geïntegreerd met de uitwerking en realisering van het Boogpark en de Vredenburghzone. De fietsroutes worden onafhankelijk van de uitvoering van andere projecten aangelegd en lopen door het Restveen (F263), langs de Parallelstructuur A12 (F278) en door de Rode Waterparel (F340). De overige in het Startpakket opgenomen Hoofdplanstructuur kan nog niet in het OSK worden opgenomen, omdat of de bestemmingsplanprocedure nog niet is gestart dan wel (hier veelal mee samenhangend) de financiering nog niet afdoende is geregeld. Ad 2 Verleggen en (zo nodig) verdubbelen van de N219 bij Nieuwerkerk aan den IJssel en overkluizing N219 van de A20 Deze infrastructuur ligt in bestemmingsplan Zuidplas West en is bestemd met een wijzigingsbevoegdheid. Voor de weg bestaan twee opties: een geheel nieuw tracé ten oosten van de huidige N219 (met een 'omgeklapte' aansluiting op de A20 en een optie met een opwaardering van de huidige N219 uitmondend in de bestaande (en ook op te waarderen) aansluiting op de A20. Van de weg is alleen een eerste verkenning uitgevoerd (schetsontwerp). De noodzakelijkheid van de overkluizing is mede afhankelijk gesteld van de verkeersintensiteiten op de toekomstige A-20. De wenselijkheid van het overkluizen van de A20 ter plaatse van het aquaduct, de Ringvaart en het fietspad is in de besluitvorming over het bestemmingsplan bekrachtigd. Bij de uitwerking van de plannen zal hiermee dan ook rekening worden gehouden. Deze infrastructuur maakt deel uit van het pluspakket uit het OSK 2010. Voorgesteld wordt vooralsnog niet uit te gaan van het nieuwe tracé van de N219. Met het nog niet uitwerken van een 'meer stedelijke' inrichting van het Ringvaartdorp is de nieuwe ligging van de N219 niet noodzakelijk. Wel moet onderzocht worden in hoeverre met name het zuidelijk gedeelte van de N219 (nabij de A20) op termijn het verkeer kan verwerken. Verbreding van een deel van de bestaande N219 is daarvoor wellicht wenselijk. Hiermee wordt een aanzienlijke besparing in de kosten van de Hoofdplanstructuur in het eerste pluspakket bereikt. Ad 3 Verdubbelen van de N219 b i j Zevenhuizen Deze infrastructuur ligt in bestemmingsplan Zuidplas Noord, Nieuwe Midden en Zuidplas West, als zodanig bestemd en maakt ook deel uit van het Startpakket. De weg is gedimensioneerd als twee keer éénstrooksweg en in april 2010 geopend. Een mogelijke verdubbeling van de N219 is met een wijzigingsbevoegdheid in alle bestemmingsplannen opgenomen. Ad 5 Veilingweg/N456 West vanaf Zuidpunt Triangel tot N209 Deze infrastructuur is uitgewerkt in drie projecten: -
Project Veilingweg/Rottelaan (tot de grens met de gemeente Lansingerland), die reeds als onderdeel van het project Parallelle Structuur A12 / Moordrechtboog is geprogrammeerd.
-
Project Bentwoudlaan
-
Project Vredenburghlaan
De projecten (Bentwoudlaan en Vredenburghlaan) liggen in nog niet bestemd gebied (gemeente Waddinxveen). Voor de realisering van de Bentwoudlaan en de Vredenburghlaan dient nog een (specifiek) bestemmingsplan opgesteld te worden. De subsidie vanuit de provincie (ad 15 mln.) voor de realisering van de infrastructuur in de gemeente Waddinxveen is door de provincie afhankelijk gesteld van de financiering van het restant door de gemeente
Waddinxveen (op basis van een afdracht vanuit het bestemmingsplan Zuidplas Noord (Waddinxveen)). De provinciale subsidie is ook gekoppeld aan een goede functionaliteit van de corridor N207. Over de afdracht vanuit het nog op t e stellen bestemmingsplan Zuidplas Noord (Waddinxveen) moeten nog afspraken worden gemaakt tussen de ROZ en de gemeente Waddinxveen. Overigens wenst de gemeente Waddinxveen nog optimaliseringstudies uit te voeren inzake de ontwikkelingslocaties. Doel is het opbrengend vermogen te vergroten ten opzichte van de tot nu toe bestaande inzichten, waardoor kan worden bijgedragen aan nieuwe regionale infrastructuur. Daarnaast onderzoekt de gemeente een andere ordening van haar (toekomstige) wegenstructuur (realisering van een structuur met randwegen en effecten voor de kern). Ad 6 Deel Westelijke Randweg Waddinxveen Deze infrastructuur maakt deel uit van het project Bentwoudlaan, zij het tot aan de Zesde Tochtweg. Voor een beschrijving wordt verwezen naar ad. 5. Ad 7 Brugontsluiting van de Eendragtspolder De brug over de Ringvaart ligt binnen de gemeente Zuidplas en is bestemd. Ad 8 Halte Gouweknoop en overige openbaar vervoervoorzieningen voor de Gouweknoop In het door de gemeente Zuidplas iter visie gelegde bestemmingsplan Gouweknoop is een wijzigingsbevoegdheid voor het RGL halte opgenomen. Aangezien er in het bestemmingsplan geen stedelijke functies zijn opgenomen, is ook de OV voorziening nog niet bestemd. Ad 9 Realisering fietspaden F333/334 ,
Fietsroutes 333 en 334 worden geïntegreerd met de uitwerking en realisering van het Boogpark en de
Vredenburghzone maar moeten nog wel in het provinciale Fietsplan 2011-2015 worden opgenomen. Samenvattend: De voluende onderdelen van de Hoofd~lanstructuuren de reuionale verkeersinfrastructuur zullen voor 201 5 zijn aerealiseerd: Gouwelaan; Moordrech tboog; Veilingweg/Rottelaan (tot aan het Noordeinde); Fietspaden F263, 278 en 340. De voluende infrastructuur~roiectenmoeten nou uituewerkt worden (in technische zin). nou bestemd worden in een bestemminus~/andan wel nou uefinancierd worden: -
Brug over de Ringvaart;
-
Bentwoudlaan;
-
Fietspaden F 333/334. De fietspaden F333/F334 maken onderdeel uit van de overprogrammering
Vredenburghlaan; binnen het provinciale fietspadenplan. Dit betekent dat deze paden alleen in de huidige collegeperiode kunnen worden uitgevoerd als andere geplande fietspaden afvallen; anders beslist het volgende college van Gedeputeerde Staten over de financiering van deze paden.
De voloende infrastructuur~roiectenworden heroverwoaen of worden voorlo~iuniet uituevoerd: Verdubbelen van de N219 bij Zevenhuizen en verleggen en (zo nodig) verdubbelen van de N219 bij Nieuwerkerk aan den IJssel alsmede de overkluizing N21 9 van de AZ0 (één en ander afhankelok van
de optimalisering van het woningbouwprogramma dan wel de eventuele toevoeging van andere functies;
3.5
Halte Gouweknoop en overige openbaar voorzieningen voor de Gouweknoop. Programmering groenstructuur
De volgende groenprojecten zijn in het Startpakket opgenomen: 1.
Restveen en Groene Waterparel
2.
Vredenburghzone
3.
Boogpark
4.
Vierde Tocht
I n het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder staan ook structurerende groene elementen, zoals bijvoorbeeld een ecologische zone en het Ringvaartpark. I n de Nota Koersbepaling Zuidplaspolder is afgesproken dat partijen de uitwerking van de thema's uit het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder als inspanningsverplichting moeten zien. De realisatie van die elementen is dus afhankelijk van de financiële mogelijkheden van partijen. Deze mogelijkheden zitten deels in de (optimalisatie van de) grondexploitaties en deels in (nog t e verstrekken) subsidiemiddelen. De realisering van deze groene structurerende elementen verdient bij de uitwerking van de plannen aandacht. Voor een overzicht van de kosten en dekking van deze infrastructuur wordt verwezen naar bijlage 4. Ad 1 Restveen en Groene Waterparel Het project Restveen en Groene Waterparel maakt deel uit van de ecologische hoofdstructuur en het ISP/ISV Zuidplaspolder en is bedoeld voor natuurontwikkeling en verbetering van de natuur- en waterkwaliteit. Over de ontwikkeling van dit gebied is op 22 juni 2006 een convenant gesloten, dat erin voorziet, dat voor 2014 een aanzienlijk deel van de gronden wordt verworven (150 ha in de Groene Waterparel en tevens een deel van het Restveengebied). Voor 2018 zou het gebied ingericht moeten zijn. Naar verwachting zal van de 175 ha van het Restveengebied mogelijk niet meer dan 75 ha daadwerkelijk tot 2018 worden omgezet in een natuurbestemming. Het Restveengebied behoudt overigens vooralsnog een (verbrede) agrarische functie. Zowel de Groene Waterparel als het Restveengebied is inmiddels onherroepelijk bestemd in het bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel. Ad 2 Vredenburghzone Vanaf 1995 is de Vredenburghzone onderdeel van de ecologische verbindingszone Bentwoud/Krimpenerwaard. I n de partiële wijziging Provinciaal Meejarenprogramma Landelijk gebied 2007 is de Vredenburghzone opgenomen als zone met een ecologische functie en een groene en recreatieve functie. Naast deze functies wordt in het plangebied ook ruimte gecreëerd voor de Vredenburghlaan, de aansluiting parallelle structuur A12 en de Moordrechtboog. Uiteindelijk is het de bedoeling maximaal 50 (ILG) hectare in te richten voor de groene functies. Mede in verband met de realisering van de genoemde wegen in de Vredenburghzone zullen gronden voor 2013 verworven moeten zijn. Ad 3 Boogpark I n diverse ruimtelijke plannen is het Boogpark aangewezen als groengebied/natuurontwikkelingsgebied. Het gebied moet worden ingericht als recreatief aantrekkelijk en toegankelijk landschap dat tevens
- evenals de
Vredenburghzone - is aangewezen als ecologische verbindingszone. I n de herijking van het Provinciaal Meerjarenprogramma Landelijk gebied 2007 in 2009 is het Boogpark gefaseerd voor na 2013. Wel is afgesproken dat de grondverwerving voor 2015 wordt gestart. Voor het Boogpark is in het afgelopen jaar een optie onderzocht om dit gebied in te richten op basis van een publiek private samenwerking. Die optie is niet haalbaar gebleken. Er wordt nu uitgegaan van een publieke voorbereiding en uitvoering van het plan. Voor het Boogpark met een omvang van circa 20 hectare, dat met Vredenburghzone en Ecologische zone Westergouwe de verbinding vormt tussen de ecologische zone Bentwoud-Krimpenerwaard, moet het bestemmingsplan nog worden uitgewerkt. Het Boogpark bestaat voor circa 27 ha uit groen inclusief circa 8 hectare waterberging (conform Waterbeheer 2lste eeuw). De provincie is in het kader van de grondverwerving Moordrechtboog tevens de grondverwerving in het kader van het Boogpark gestart. Ad 4 Vierde Tocht Langs de Vierde Tocht is een groengebied gedacht. Dit groengebied moet ook een verbinding krijgen met de Zevenhuizer Dwarstocht, met de Rottewig en langs de Plasweg (eventueel Noordelijke Dwarstocht) met het Bentwoud. Het groengebied langs de Vierde Tocht is opgenomen in het bestemmingsplan het Nieuwe Midden. Voor de ontwikkeling van de Vierde Tocht heeft het hoogheemraadschap op basis van Waterbeheer 21Ste eeuw initiatieven ontplooid tot verbreding van de tocht. De Vierde Tocht zelf wordt grotendeels gerealiseerd op gronden die in bezit zijnlmoeten komen van het HHSK. 3.6 Programmering blauwe structuur
De partners in de Zuidplasontwikkeling dragen er samen met het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard zorg voor om conform de afspraken in het kader van Waterbeheer 2lste Eeuw de Zuidplaspolder klimaatbestendig in te richten. De ambitie is dat er een ruim en veerkrachtig watersysteem ontstaat dat voldoet aan de eisen van het meest extreme droge KNMI-scenario. Dat houdt in: Peilvakvergroting en eliminatie van onderbemaling; Vast peil in het zuidelijk deel; Vergroting van het tochtdebiet: verbreding Vierde Tocht, aanleg Zevenhuizer Dwarstocht, vergroting polderwaterberging Waddinxveen-Gouweknoop in de hiervoor genoemde groenstructuren; Vredenburghzone en Boogpark in respectievelijk de bestemmingsplannen Vredenburghzone van Waddinxveen en Gouweknoop van Zuidplas. I n verband met de toename van de verharding van het oppervlak is vergroting van het areaal aan oppervlaktewater nodig. Deze kan worden gevonden in de in het bestemmingsplan Zuidplas West opgenomen Zevenhuizer Dwarstocht en Nieuwerkerker Dwarstocht. Ze venhuizer Dwarstocht Om de waterstructuur toekomstvast te maken en om de randvoorwaarden op het gebied van waterafvoer en waterberging t e creëren in de als eerste te ontwikkelen locaties, dient de Zevenhuizer Dwarstocht 'opgewaardeerd' te worden. De verbreding ervan is opgenomen in het bestemmingsplan Zuidplas West. Deze waterloop maakt deel uit van het Startpakket. Samenvaftend Groene en Blauwe structuur: De volsende onderdelen voor de aanles van Hoofd~lanstructuurGroen en blauw worden voor 2015 in uitvoerins Genomen om te voldoen aan de historische waterooaave (2015): Zevenhuizer Dwarstocht Vredenburghzone
Voor de volaende onderdelen voor de aanles van Hoofd~lanstructuuraroen en blauw worden voor 2015 de gronden verworven: Groene Waterparel Boogpark Vierde Tocht
4.
Normatief financieel kader
Het Werkdocument Grondexploitaties Zuidplaspolder (WGZ) is zowel in 2006 als, met een bijstelling, in 2008 vastgesteld om een aantal rekenregels te geven voor de uitvoering van de haalbaarheidsberekeningen voor de diverse deelgebieden in de Zuidplaspolder. De rekenregels zijn algemeen toepasbaar en opgesteld om de verschillende ontwikkellocaties in de Zuidplaspolder op een transparante wijze onderling te kunnen vergelijken. Het WGZ bevat globale uitgangspunten ten aanzien van alle elementen die van belang zijn bij de voorbereiding en uitvoering van ruimtelijke plannen in de zin van ruimtegebruik, programmatypologie en kosten en baten. Op basis van de ruimtelijke ambities (ISP, ISV etc.) en wensen van de gemeenten zijn de verschillende bestemmingsplannen opgesteld. Ten behoeve van het aantonen van de economische uitvoerbaarheid zijn, parallel aan de vervaardiging van het bestemmingsplan, exploitatieberekeningen gemaakt voor de verschillende gebieden. De exploitatieberekeningen hebben als basis de bestemmingsplannen en het WGZ gebruikt, maar bij de uitwerking in de exploitatieberekeningen zijn daarin door gemeenten locatiegerelateerde afwegingen gemaakt. Deze hebben geleid tot, ten opzichte van de
haalbaarheidsberekeningen, afwijkende exploitatieberekeningen onder de vastgestelde bestemmingsplannen. I n het OSK 2010 is afgesproken om het WGZ te actualiseren. Alhoewel in het WGZ eenduidige uitgangspunten en normen staan, zijn in elk bestemmingsplan die uitgangspunten op een andere wijze geïnterpreteerd en uiteindelijk verwerkt. Dit geldt zowel voor het aantal woningen, de woningdifferentiatie, het aangehouden grondgebruik per woningtype, de in de grondexploitaties gebruikte kentallen voor bouw- en woonrijp maken en opbrengsten als ook voor de onderverdeling van de verschillende bestemmingen ten behoeve van de Hoofdplanstructuur, de deelplanstructuur en de feitelijke ontwikkelgebieden voor woningbouw dan wel bedrijventerrein/glastuinbouw. Dat zou in de actualisering van het WGZ een grote hoeveelheid en verscheidenheid aan getallen opleveren, dat per bestemmingsplan soms compleet anders is, mede omdat de haalbaarheidsberekeningen op basis van het WGZ uitgaan van andere gebieden dan de bestemmingsplannen ('vakken'). Een zeer gedetailleerde toetsing van alle onderdelen van het WGZ op de bestemmingsplannen is mogelijk, maar wordt niet zinvol geacht omdat de afwijkingen vaak keuzes betreffen voor de gemeenten, die passen binnen de vrijheid die de gemeenten nodig hebben om de bestemmingsplannen tot uitvoering te kunnen brengen. Een bijkomend punt is dat alle bestemmingsplannen inmiddels voor de gemeenten status hebben gekregen, omdat zij zijn vastgesteld door de gemeenteraad en om die reden voor de gemeenten niet direct te wijzigen zijn (zonder duidelijke redenen). I n een studie 'Businesscase Zuidplaspolder' van Akro Consult is een aantal normeringen vanuit het WGZ en de bestemmingsplannen aan een nadere analyse onderworpen. Dit betreft de volgende aspecten: (1) woningbouwprogramma, ( 2 ) grondgebruiknormering en ( 3 ) de rekenparameters. Woningbouwprogramma Ten aanzien van het woningbouwprogramma is geconcludeerd dat de uiteindelijke realisatie van het Startpakket en de normering van het WGZ het doel blijft. Alleen op die manier kunnen uiteindelijk voldoende financiële middelen gegenereerd worden voor de Hoofdplanstructuur. Punt van aandacht bij de uitwerking van het woningbouwprogramma conform de normering van het WGZ is overigens wel het afzettempo en het afzetrisico.
Grondgebruiknormering Ten aanzien van het aspect normering van het ruimtegebruik valt op dit moment niet een 'keiharde keuze' te maken tussen de normen van het WGZ aan de ene kant en de normen zoals gehanteerd bij de exploitatieberekeningen van de bestemmingsplannen aan de andere kant. Er wordt vanuit gegaan dat de 'waarheid ongeveer in het midden ligt' en dat bij de uitwerkingen van de bestemmingsplannen beide normeringen geoptimaliseerd kunnen worden. Deze optimalisering dient dan wel een nadrukkelijk aandachtspunt te zijn bij de uitwerking van de plannen om ervoor te zorgen dat de plannen zo efficiënt mogelijk verkaveld / uitgewerkt worden. Dit geldt met name voor de Rode Waterparel waarbij afhankelijk van het in de plannen te verwerken ruimtelijke concept en het daarbij behorende risicoprofiel een verhardingsnorm van 97,5 m2 per woning nagestreefd zou moeten worden. Rekenparameters Ten aanzien van 'het aspect rekenparameters worden afwijkingen in de uitgangspunten vastgesteld. Het netto-effect van deze afwijkingen op het resultaat van de berekeningen is beperkt. Voor de gemeenten vormen de rekenparameters over het algemeen beleidsmatig vastgestelde parameters waarmee alle plannen in die gemeente worden berekend. Voorgesteld wordt de rekenparameters in de bestemmingsplannen vooralsnog niet te wijzigen.
5.
Omslag van kosten
5.1
Afdracht Hoofdplanstructuur
Het motto bij de plannen voor de Zuidplaspolder is altijd geweest 'eerst bewegen dan bouwen'. Uit het overzicht van de verkeersinfrastructuur mag worden geconcludeerd dat nagenoeg het volledige Startpakket in uitvoering wordt genomen. Deze uitvoering is mede mogelijk doordat bijdragen van derden toegezegd zijn: -
in het kader van het Meejarenprogramma Infrastructuur en Ruimte en van het programma
-
Vanuit de Nota Ruimte is een bijdrage ontvangen voor verschillende onderdelen;
-
Voor de ontwikkeling van het regionale groen geldt dat het Rijk vanuit het ILG-budget bijdraagt;
Randstad Urgent zijn afspraken gemaakt over medefinanciering vanuit het rijk;
-
Voor de ontwikkeling van het fietsverkeer is geld gereserveerd in het MPI;
-
Tot slot heeft de provincie ook eigen bijdragen beschikbaar gesteld.
I n het kader van het Meerjarenprogramma Infrastructuur en Ruimte is afgesproken de bijdragen van Rijk en regio te indexeren. Deze bijdragen van derden worden aangevuld met bijdragen vanuit de te ontwikkelen gebieden. De Afdracht Hoofdplanstructuur (voorheen Bovenplanse Verevening) is bestemd voor de cofinanciering van de Hoofdplanstructuur 2010-2020. De hoogte van de Afdracht Hoofdplanstructuur is door de ROZ in overleg met de ontwikkelende gemeenten bepaald op basis van de geraamde grondexploitaties behorend bij de vastgestelde bestemmingsplannen. De Afdracht Hoofdplanstructuur is in het OSK 2010 vastgesteld op euro 40 miljoen +PM (PM, in verband met de bestuurlijke afspraken met Waddinxveen).
Bestemmingsplan/deelgebied Zuidplas Noord (gemeente Zuidplas)
Ontwikkelingsbijdrage f 10 mln.
Zuidplas Noord (gemeente Waddinxveen)
PM
Zuidplas West Rode Waterparel
O
f 30 mln.
Nieuwe Midden
O
Gouweknoop
O
Totaal Afdracht Hoofdplanstructuur
C 40 mln. +PM
Partijen zijn zich ervan bewust dat de grondexploitaties behorend bij de bestemmingsplannen aan de ene kant
OD
termiin financiële ruimte bezitten om naast de reeds afgesproken 40 miljoen als afdracht in het
kader van het OSK 2010 een aanvullend bedrag vanuit de grondexploitaties beschikbaar te stellen. De studie van Akro Consult (Businesscase Zuidplaspolder) toont dat ook aan. Verder zou optimalisering van het grondgebruik bij de uitwerking van de bestemmingsplannen eveneens kunnen leiden tot ruimte voor eventuele grotere afdrachten. Naarmate meer middelen uit de ontwikkelingen beschikbaar komen, kunnen deze geïnvesteerd worden in de Hoofdplanstructuur en de kwaliteitsdragers van het gebied. Op het moment dat de markt daarvoor aanleiding geeft zijn de ontwikkelende gemeenten bereid te bekijken of optimalisering van de afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur mogelijk is. De ontwikkelende gemeenten stellen voor om dit onderdeel kritisch te monitoren en jaarlijks in het OSK daarover afspraken te
maken. I n het kader van dit OSK wordt derhalve voorgesteld aeen extra afdracht te laten plaats vinden in het kader van de Afdracht Hoofdplanstructuur vanuit de vastgestelde bestemmingsplannen. Het wordt belangrijker gevonden om eerst te zorgen dat gebieden in ontwikkeling komen en op het moment dat het gelukt is om gebied te ontwikkelen zal kritisch gekeken worden naar de Afdracht Hoofdplanstructuur. Dit mede omdat de ontwikkeling van de ontwikkellocaties als gevolg van de functiewijziging van de grond bij het aantrekken van de markt ook veel kansen biedt om geld te verdienen (in de grondexploitaties). Monitoring van de kansen en risico's zal daarbij van eminent belang blijven om ervoor te zorgen dat er uiteindelijk ook voldoende ruimtelijke samenhang en kwaliteit gegenereerd kan worden in het totale gebied van de Zuidplaspolder. I n het OSK 2010 was het volgende afgesproken over de besteding van de Afdracht Hoofdplanstructuur: Afspraak ten aanzien van besteding
Bedrag
Ontwikkelingsbijdrage aan
afdracht Hoofdplanstructuur
Zuidplas Noord (gemeente Zuidplas)
f 10 mln.
Rode Waterparel
€ 10 mln. aan Veilingweg /Rottelaan
PM
(PM Randwegen Waddinxveen)
f 30 mln.
f 20 mln. aan Moordrechtboog
Zuidplas Noord (gemeente Waddinxveen)
f 6,9 mln. aan Groene Waterparel
f 1,55 mln. aan Vierde tocht € 1,55 mln. aan Boogpark Totaal Afdracht Hoofdplanstructuur
€ 40 mln.
+PM
5.2
Aanwending ruimte binnen de verschuldigde betaling voor risicobeheersing Grondbank
I n hoofdstuk 4 is aangegeven dat de Verlengde Rottelaan na 2015 zal kunnen worden gerealiseerd. Ook zal de intensivering van de groeninrichting na 2015 plaatsvinden. Hierdoor ontstaat ruimte in de verschuldigde financiële middelen. I n hoofdstuk 2 is toegelicht dat het verstandig is dat de deelnemers aan de Grondbank ermee rekening houden dat de ontwikkeling van de marktwaarde in relatief neerwaartse zin de ontwikkeling van de boekwaarde in opwaartse zin kan kruisen. Om hiervoor een vooniening te treffen wordt door dezelfde deelnemers van de ROZ besloten - met wijziging van de GR ROZ - om de genoemde ruimte in de verschuldigdheid aan te wenden ter borging van dit risico. Daartoe kan t.z.t
, wanneer er ruimte op de
begroting van de ROZ aanwezig is en wanneer er sprake is van een tijdelijk negatief vermogen van de Grondbank, door de ROZ een onderhandse garantstelling aan de Grondbank worden verleend mits de tijdelijkheid door het bestuur van de Grondbank wordt geborgd.
5.3
Resterende investeringen in de Hoofdplanstructuur
Zoals eerder aangegeven kunnen de investeringen voor de Hoofdplanstructuur deels worden gefinancierd vanuit subsidies en deels vanuit de grondexploitaties van de desbetreffende ontwikkellocaties. Daarmee hebben de genoemde projecten en de bijdragen uit de gebiedsontwikkeling een prioritair karakter. Naarmate de geraamde toekomstige ruimte voor Afdracht Hoofdplanstructuur op basis van de procesafspraken beschikbaar komen, ontstaat er perspectief op bekostiging van de nog ontbrekende delen van de Hoofdplanstructuur. Overigens kunnen hiervoor ook mogelijk nieuwe subsidies en andere bijdragen worden aangewend.
Hieronder wordt schematisch weergegeven welke ruimte AkroConsult in haar optimaliseringstudie voor het DB (jan 2010) heeft verkend. Afdracht OSK 2010 en mogelijke optimalisering afdracht
Project
Afdracht OSK 2010/2011
Mogelijke optimalisering
I
I
I
I
1. Zevenhuizen Zuid 2.
Moerkapelle
3.
Knibbelweg-oost c.a.
10 mln.
PM
4.
Rode Waterparel
30 mln.
plus 20-40 mln.
I
I
5. Ringvaartdorp 6.
PM
Zuidplas Noord (Waddinxveen) Subtotaal
I
30 mln.*
PM 40 mln.
plus 50-70 mln.
I
l
1
l 1
Gouwe Knoop Nieuwerkerk Noord
I
TOTAAL
40 mln.
10-20 min.
1 I
lus 60-90 mln.
* 20 mln + 10 mln Fonds Bovenwijks Waddinxveen Wanneer deze ruimte daadwerkelijk is geoptimaliseerd, zou deze kunnen worden aangewend voor de financiering van de nog resterende onderdelen van de Hoofdplanstructuur. Schematisch kan dat als volgt worden weergegeven.
I Mogelijke besteding mogelijke optimalisering afdracht Hoofdplanstructuur op I basis van Bpv Project
l 1
I
Bedrag
1. Brug Ringvaart
5 mln.
2. Fietspaden
5 mln.
3.
Bentwoudlaan
50 mln.
4.
Intensivering groen
10 mln.
5. Voorziening Grondbank
20 mln. TOTAAL
1
90 mln.
I
Vereveningsstortingen en het fonds bovenplanse verevening en
6.
waarborgfonds Overzicht geraamde vereveningsstortingen per ontwikkelgebied en per gemeente
6.1
Zuidplas
Zuidplas Noord
Zuidplas
Rode Waterparel
f 10 mln. f 30 mln.
Waddinxveen
Zuidplas Noord
PM
Totaal bovenplanse verevening
6.2
€ 40 mln
+ PM
Fasering in de tijd van de geplande verschuldigdheid van de vereveningsstortingen
De verschuldigdheid van de vereveningsstortingen ontstaat bij het volledig onherroepelijk worden van het betreffende bestemmingsplan na de uitspraken van de Raad van State. De verwachting is dat de Raad van State eind 2010 uitspraak zal doen. Volgens de Verordening bovenplanse verevening wordt bij besluit van de ROZ een betalingsregeling vastgesteld. 6.3
Rente-, kosten- en opbrengstenindices
Deze paragraaf kan worden ingevuld bij het opstellen van het OSK 2012. 6.4
Overzicht te verwachten saldi van het vereveningsfonds en het waarborgfonds
Deze paragraaf kan worden ingevuld bij het opstellen van het OSK 2012.
7.
Periodieke monitoring en herijking vereveningsbesluiten
I n hoofdstuk V van de Verordening bovenplanse verevening en waarborgfonds is de monitoring en tussentijdse herijking van vereveningsbesluiten nader bepaald. De eventuele tussentijdse herijking van vereveningsbesluiten is aan de orde indien in enig jaar het te verwachten saldo van het vereveningsfonds daalt ten opzichte van het jaar daarvoor. Dan worden volgens artikel 9 en 10 van de verordening in het OSK herijkingmaatregelen getroffen. Ten aanzien van deze maatregelen geldt de volgende rangorde: neerwaartse bijstelling van de kosten in bijdragen voor de Hoofdplanstructuur optimalisering van de grondexploitatie onttrekking aan het waarborgfonds herziening van het vereveningsbesluit (artikel 10) Omdat er in het OSK 2010 en 2011 geen saldo van het vereveningsfonds is opgenomen, is invulling van dit hoofdstuk thans niet aan de orde.
8. 8.1
Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder
Een speciaal team heeft in 2007 het 'Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder' opgesteld met richtinggevende uitspraken over de kwaliteit van de hoofdelementen van de Zuidplaspolder, zowel ruimtelijk als (mi1ieu)technisch. Daarbij gaat het om: Dorpen en ringvaartzone Stelsel van lanen, linten en tochten (poldergrid) Hoofdinfrastructuur, inclusief reserveringen Structuurdragers binnen en aansluitingen tussen deelgebieden Het Nieuwe Midden Water, weginfrastructuur en groenstructuur en fietsroutes De Stuurgroep RZG Zuidplas heeft het Handboek op 17 april 2008 vastgesteld als streefbeeld voor de lange termijn. De gebiedsgemeenten hebben het Handboek gebruikt bij het opstellen van de bestemmingsplannen. Hieronder wordt op hoofdlijnen ingegaan op de invulling van de kwaliteit van de diverse elementen: Dorpen en ringvaartzone De ringvaart met de daar rondom heen liggende dorpen vormt de begrenzing van de polder en is een belangrijk samenbindend element. De opgave is de kwaliteit van de ringvaartzone te behouden en verder uit te bouwen. Van belang is de vormgeving van het gebruik van de ringvaartzone in het recreatieve netwerk, inclusief een duurzame inrichting van onderdelen, zoals de cascade bij Moordrecht, de kade WaddinxveenMoerkapelle en de zone tussen Moerkapelle en Nieuwerkerk, 't Weegje en Oostpolder van Schieland e.o. Ook de aansluiting van de ringvaart op de recreatieve routes richting Rotte, Bentwoud, Gouwe en Hollandse IJssel is van belang. Hoofdinfrastructuur Inpassing van en aansluiting op bestaande nationale infrastructuur, inpassing van nieuwe regionale infrastructuur: regionale wegen, OV-verbindingen (rail en bus), kabels en leidingen, hoofdwatergangen en ecologische verbindingen - 'view from the road - view on the road'. Structuurdragers en aansluitingen deelgebieden Verkenning en uitwerking van de structuurdragers in de verschillende deelgebieden en van de onderlinge aansluitingen van de deelgebieden. Per deelgebied gaat het om verschillende eisen ten aanzien van vorm en situering structuurdragers: hoofdontsluiting, centrale elementen en randen. Het Nieuwe Midden Verkenning en uitwerking van de kwaliteit van het nieuwe, landschappelijke 'midden' van de polder, in relatie tot huidige en mogelijk nieuwe peilen in en rondom de Rode en Groene Waterparel, flexibel ten aanzien van uiteenlopende programmakeuzen voor woningbouw en bedrijvigheid na 2020. Gestreefd wordt naar een robuust landschappelijk element, zo mogelijk te realiseren in de periode voor 2020. Kwaliteitselementen Voor drie aspecten worden de kwaliteiten als basis voor de uitwerking van het gebied nadrukkelijk benoemd. Het betreft de volgende elementen: water en kwaliteit met uitwerking als aanvullende waterberging,
specifieke locaties voor aanvullende waterberging en de realisatie van zes tochten; infrastructuur met uitwerking van de volgende elementen A12 onderdoorgangen, Rottelaan, A20 kruisingen, Moordrechtboog, Vredenburghlaan, Bentwoudlaan, Eendragtslaan, Nieuwe Schielandlaan, Wilde Veenenweg, Zuidelijke Dwarslaan, Gouwparklaan, Kreekruglaan en Maatveldseweg; aroenstructuur met uitwerking van de volgende elementen Ringvaartpark, Verbindingszone Bentwoud-Krimpenerwaard, Moordrechtse veld, Lanen en Linten en nieuwe fietsroutes. Deze kwaliteitsambities zijn ook verwerkt in de bestemmingsplannen en vormen daardoor inmiddels deels ook een beleidsmatig vastgestelde ambitie. 8.2
Beeldkwaliteitplan Linten, Lanen en Ringvaart
Het principe van 'linten, lanen en tochten' wordt uitgewerkt om te kunnen beschikken over een sterk intern raamwerk van de polder, die sterke identiteitsdragers vormen. Onder andere zijn eisen van belang ten aanzien van de opbouw van de lintzones, zoals de maatvoering, de verkeersfuncties, situering achterwegen en watergangen. Maar ook ten aanzien van het programma en de dichtheden: functies, kavelrnaten, kavelontsluiting, rooilijnen, spelregels voor de verhouding kaveloppervlak en bebouwingsoppervlak. Voorts gaat het om eisen ten aanzien van de watergangen en het herstel en handhaving van het slotenpatroon langs de lanen en linten en om specificaties voor beplanting, inrichting oevers, verlichting, bruggen en straatmeubilair. I n het Beeldkwaliteitplan Linten, Lanen en Ringvaart van mei 2010 zijn de inrichtingsprincipes voor de lanen en linten en de Ringvaart verder uitgewerkt. Het Beeldkwaliteitplan wordt door het Dagelijks Bestuur van de ROZ vastgesteld en aan de gebiedsgemeenten aangeboden. Het plan geldt als belangrijke referentie voor de verdere uitwerking. 8.3
Verordening Kwaliteitsborging
Het Algemeen Bestuur van de ROZ stelt volgens artikel 21 van de gemeenschappelijke regeling een verordening vast voor de regeling van de kwaliteitsborging. Vaststelling van de verordening door het helft van 2011. I n de verordening worden regels opgenomen over het Algemeen Bestuur is voorzien in de le maken van afspraken met de gebiedsgemeenten over de borging van de gewenste kwaliteit bij het opstellen, vaststellen en uitvoeren van planologische maatregelen zoals bestemmingsplanherzieningen, uitwerkingsplannen en wijzigingsplannen. Over de wijze van advisering van de gemeenten en de provincie wordt gedacht aan het instellen van een kwaliteitsteam met onafhankelijke deskundigen op het gebied van stedenbouw en landschappelijke inrichting. Een voorstel voor de organisatie, het taakveld en de samenstelling van het kwaliteitsteam is in ontwikkeling. Het team zal geen uitspraken doen over welstand dat tot het gemeentelijke domein behoort. Het taakveld ligt op een wat abstracter schaalniveau, waarbij de samenhang in de Hoofdplanstructuur van de Zuidplaspolder een belangrijk onderdeel is. Voor de toekomst wordt door de gemeente Zuidplas gewerkt aan een nieuw welstandsregime (nu zijn er nog drie afzonderlijke regimes voor het grondgebied van de voormalige gemeenten Moordrecht, ZevenhuizenMoerkapelle en Nieuwerkerk aan den Ussel) en krijgt daarmee het karakter van een "nota ruimtelijke kwaliteit" voor het hele grondgebied.
9. BIJLAGEN
Lid Gedeputeerde Staten
provincie
ZUID
HOLLAND
Postadres Provlnclehuls
Postbus 90602 2508 LP Den Haag T070-441 66 l 1 www.zuld-holland.nl
Gemeente Waddinxveen De heer C. Kroes :Postbus 400 2740 AK WADDINXVEEN
Datum
25 oktober 2010 Ons kenmtk
Uw kenmerk -BIJbgen
Financieel perspectief Vredenburghlaan en Bentwoudlaan tot aan Verlengde Beethovenlaan.
Geachte heer Kroes, beste Cees, Over bovengenoemd onderwerp hebben wij dit jaar meermalen overleg gevoerd. In deze gesprekken zijn de verschillende mogelijkheden en onmogelijkheden van de aanleg van de Vredenburghlaan en de Bentwoudlaan (van Bredeweg tot aan Verlengde Beethovenlaan) de revue gepasseerd. In deze brief schets ik het financieel perspectief, waarbinnen naar mijn oordeel de Bentwoudlaan tot aan de Verlengde Beethovenlaan zal kunnen worden aangelegd. In zijn brief van 15 mei 2009 schetst collega Van Dijk de afspraken die hij tot dan met uw college heeft gemaakt. Deze brief is als bijlage 3 bij het OSK 2010 opgenomen. In de bijlage bij deze brief zijn suggesties gedaan voor financiële kostendragers voor de Randwegen Waddinxveen.
Bezoekadres WdHollandpleln 1
2596 AW ûen Haag Tram B en 9 en bussen
la, 2 2 , s stoppen dlchlbl] hel plodndehuts.Vamf slation Den Haag CS 1s
het tien mlnulen lopen. De paikmlmte voor auto's bmerk(.
*
Inmiddels zijn we meer dan een jaar verder. Het MER RI is eerdaags op de onderdelen Vredenburghlaan en Bentwoudlaan aangevuld. De gemeente heeft een Intentieovereenkomst getekend met private partijen over de ontwikkeling van Glasparel +. In opdracht van de provincie heeft Royal Haskonlng een geactualiseerde kostenraming voor voorgenoemde wegen opgesteld. Zij komt daarin voor de goedkoopste variant met coupure van de Klelkade (die ook de voorkeursvariant is die ik aan GS zal voorleggen) tot een raming van E 62 mln. (met een bandbreedte 15 % + 25 %). De voorgenoemde private initiatiefnemers veronderstellen de Bentwoudlaan tegen een significant lager bedrag te kunnen realiseren.
-
-
Datum
25 oktober 2010 Ons kenmerk
provincie
ZUID HOLLAND
m-
In ons gesprek op 15 oktober j-l is ervan uitgegaan, dat minstens E 20 mln. bijdrage ten laste van de exploitatie Glasparel + en het bedrijventerreinA12 noord als bijdrage kan worden gevonden. De gemeente heeft 10 mln. uit haar Fonds Bovenwijkse voorzieningen toegezegd, als de Bentwoudlaan wordt aangesloten op de Verlengde Beethovenlaan. De provincie heeft 15 mln. gereserveerd in haar MPI. Daarom kan worden geconstateerd, dat van de hiervoor genoemde E 62 mln. minstens € 45 mln. zijn of kunnen worden gedekt. Het verschil zou op de volgende wijze kunnen worden gedekt. De provincie zal binnenkort, middels overschrijving van de BBL kavel op haar naam, een grondpositie innemen in de ontwikkeling. Daarbij kan de BBLkavel op enig moment grotendeels aan marktpartijen (ontwikkelaars enlof glastuinbouwondernemers)worden overgedragen. Deze extra financiële ruimte (met een geraamde bandbreedte € 8 10 mln. ) zou kunnen worden aangewend voor de aanleg van de Bentwoudlaan, omdat zonder deze weg de extra financiële ruimte in de exploitatie van de kavel niet zou kunnen worden gerealiseerd. De private partij in de ontwikkeling van het Glastuinbouwbedrijvenlandschapin de Glasparel + heeft suggesties gedaan voor efficiencywinst bij de uitvoering van de weg (binnen de door de provincie als wegbeheerder te stellen randvoorwaarden). Bovendien zou in het uiterste geval vanuit verkeerskundige argumentatie het deel van de Vredenburghlaan tussen Beijerincklaan en Bentwoudlaan kunnen worden uitgefaseerd. Ik ben bereid na verder onderzoek naar deze mogelijkheden om GS voor te stellen deze mogelijkheden te benutten om het geraamde tekort van € 17 mln. te dekken.
-
-
-
-
-
Op basis van het voorgaande kunnen in de nabije toekomst afspraken tussen Waddinxveen, ROZ en provincie worden gemaakt. Ik heb er daarom alle vertrouwen in, dat de Bentwoudlaan tot aan de Verlengde Beethovenlaan in de periode 2010 2020 kan worden gerealiseerd. Ik stel mij voor, dat wij de komende tijd de besluitvormingdaarover in de ROZ, de gemeente Waddinxveen en de provincie voorbereiden. Ik verneem graag van u.
-
gedeputeerde voor Ruimtelijke Ontwikkeling en het IRP Zuidplaspolder
Hoogachtend,
Grondbank RZG Zuidplas
UITNAMESTRATEGIEKADER 201 l
Vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de Grondbank RZG Zuidplas 2 december 2010 Versie 07-02-2011
INHOUDSOPGAVE Inleiding Risicobeheersing Grondbank Uitnamestrategie De wijze, het tempo en de te verwachten realisatie van de doelstellingen Wet voorkeursrecht gemeenten Te ondernemen stappen bij inbreuk op de voorkeurspositie gemeenten Verwervingsstrategie Beheer aangekochte onroerende zaken De inhoudelijke en procedurele voorwaarden gericht op de verkoop van gronden en opstallen Afstemming ruimtelijk beleid en grondbeleid De begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden en van de maximale boekwaarde De begrenzing van de maximale omvang aangetrokken vreemd vermogen Inhoudelijke en procedurele voorwaarden privaatrechtelijke rechtshandelingen verwerving van gronden
1.
Inleiding
Op grond van het gestelde in artikel 20 van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas (2004) stelt het Algemeen Bestuur jaarlijks gelijktijdig met de begroting het Aankoop Strategie Kader (ASK) vast dat als kader geldt voor het door de Grondbank uit te voeren verwervingsbeleid. In een ASK worden in ieder geval voorstellen gedaan voor: a.
de wijze, het tempo en de te verwachten resultaten van realisatie van de in artikel 4 van de regeling genoemde doelstellingen;
b.
de afstemming met het door de deelnemers te voeren ruimtelijk - en grondbeleid in relatie tot de uitvoering van het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) binnen het rechtsgebied;
c.
de begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden;
d.
de begrenzing van de maximale boekwaarde van de voorraad verworven gronden;
e.
de begrenzing van de maximale omvang van het aangetrokken vreemd vermogen door de Grondbank;
f.
de inhoudelijke en procedurele voorwaarden waarbinnen privaatrechtelijke rechtshandelingen gericht op de verwerving van gronden dienen plaats te vinden;
g.
de inhoudelijke en procedurele voorwaarden waarbinnen privaatrechtelijke rechtshandelingen gericht op de verkoop van gronden, zoals bedoeld in artikel 5, eerste lid onder g, van de gemeenschappelijke regeling, dienen plaats te vinden.
Een ASK beslaat een periode van 4 jaar en wordt jaarlijks bijgesteld. De gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas is door de deelnemers oorspronkelijk aangegaan voor een periode eindigend op 31 december 2009. Inmiddels is de gemeenschappelijke regeling met één jaar verlengd tot en met 31 december 2010. Verder is afgesproken dat in de tweede helft van 2010 een voorstel wordt gedaan over de toekomst van de Grondbank. Het voorstel houdt in dat de Grondbank met een gewijzigde opdracht tot 1 januari 2020 wordt voortgezet. Deze gewijzigde opdracht houdt in: 1. Met ingang van 1 januari 201 1 worden geen nieuwe gronden meer verworven.
2. De Grondbank gaat functioneren als Stallingbedrijf en richt zich vooral op de uitname van de verworven gronden. 3. De Grondbank zal als marktmeester in het Zuidplas optreden. In plaats van een ASK zal de Grondbank jaarlijks een Uitnamestrategiekader (USK) vaststellen. De gewijzigde gemeenschappelijke regeling zal met ingang van 1 januari 201 1 in werking treden. In dit USK 201 1 wordt vooruitgelopen op de besluitvorming over de wijziging van
de gemeenschappelijke regeling opdat in 201 1 direct kan worden beschikt over een actueel Uitnamestrategiekader.
2.
Risicobeheersing Grondbank
In 2004 is de Grondbank ingesteld voor de strategische grondverwerving m.n. in het zogenaamde Niertje:de verstedelijkingszone van 2000 ha in de Interregionale Structuurvisie Rotterdam-Zoetermeer-Gouda(ISV 2004). Van deze 2.000 ha is circa 315 ha verworven. De verwervingsprijs is vergeleken met andere ontwikkellocaties aan de Binnenflank van de Randstad laag te noemen. De boekwaarde op 1 januari 2010 bedraagt circa E 100 mln. Van deze gronden ligt circa 155 ha in bestemd gebied en circa 160 ha in nog niet-bestemd gebied. In december 2009 heeft Deloitte gerapporteerd betreffende een risicoanalyse van de Zuidplaspolder. In deze analyse wordt ingegaan op de markt- en samenwerkingsrisico's van de gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder. Daarbij zijn met name voor de Grondbank de volgende risico's in beeld gebracht en geanalyseerd: 1.
De Grondbank bezit een grote hoeveelheid grond die 'pas' na 2020 ontwikkeld wordt.
2.
De marktwaarde kan op enig moment onder de boekwaarde uitkomen.
3.
De marktwaarde kan ertoe leiden om op enig moment bij de vaststelling van de jaarrekening van de Grondbank voorzieningen te treffen voor het afwaarderen van de boekwaarde van gronden.
4.
Aangezien er (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelende gemeenten over de afname van gronden, loopt de Grondbank meer risico dat de marktwaarde onder de boekwaarde komt te liggen en dat afwaardering noodzakelijk wordt.
Onderstaand wordt kort ingegaan op de nadere aanduiding van de risico's en in de paragraaf daarna wordt ingegaan op de consequenties voor de uitnamestrategie van de Grondbank. Door de sterk gewijzigde marktomstandigheden bestaat er een reële kans dat in de komende jaren de marktwaarde van de gronden in de Grondbank tijdelijk onder de boekwaarde komt te liggen. De oorzaak hiervan is onder meer gelegen in de huidige marktwaarde van de nog niet-bestemde gronden in de 2e fase waarvoor een
ontwikkelingsperspectiefop dit moment ontbreekt. Als dit ertoe leidt dat voor het gehele grondbezit de getaxeerde marktwaarde lager komt te liggen dan de boekwaarde, dan dient deze situatie in een risicoanalyse in de risicoparagraaf beschreven te worden. Indien de marktwaarde onafwendbaar onder de
boekwaarde zou komen te liggen dan dient de boekwaarde te wordt afgewaardeerd en zullen de nadelige effecten daarvan naar verhouding in rekening worden gebracht volgens het risicopercentage per deelnemer. Een andere mogelijkheid is het tijdelijk accepteren van een negatief vermogen. Uiteraard kan deze tijdelijkheid alleen maar geaccepteerd worden als het ontwikkelingsperspectief voldoende operationeel gemaakt wordt. Overigens wordt opgemerkt dat in het OSK 201 1 van de ROZ is aangegeven dat, indien er ruimte is op de begroting van de ROZ, de ROZ een tijdelijke onderhandse garantstelling aan de Grondbank kan verlenen. Verder is in het kader van de risicoanalyse van de Grondbank geconstateerd dat het risico van de waardeontwikkeling van de grond zich met name voordoet in die situaties waar de voor 2030 beoogde ontwikkeling nog niet in vastgestelde bestemmingsplannen is mogelijk gemaakt. Een lager uitgiftetempo verlengt de periode van het mogelijke financiële risico voor de Grondbank. Daarbij is van belang wanneer welke gebieden in de toekomst zullen worden ontwikkeld en op welke wijze het uitnametempo als gevolg van het in ontwikkeling nemen van de gebieden plaats vindt. Indien de grond (te) langzaam uit de Grondbank wordt genomen loopt door de bijschrijving van rente- en beheerskosten de boekwaarde op en is het de vraag of deze waarde vergoed kan worden door de (toekomstige) marktwaarde. Om een beeld te krijgen van de financiële effecten is recent een rekenmodel vervaardigd voor de berekening van het boekwaardeverloop van de gronden uit de Grondbank. Dit model gaat uit van een drietal scenario's. De drie genoemde scenario's alsmede de uitkomsten van het model hebben geleid tot een plannings- en programmeringsvoorstel zoals is aangegeven in het OSK 201 1 en tot een voorstel voor uitname van gronden zoals aangegeven in dit USK. Om waarde te creëren is het van belang om binnen afzienbare termijn een
ontwikkelingsperspectief vast te stellen met name voor de 2efase gronden. Belangrijke factor bij deze mogelijkheden is dat de Grondbank zelf geen gebiedsontwikkelingen aanstuurt en dus passief is in het creëren van eventuele toegevoegde (grond)waarde vanuit de gebiedsontwikkeling. 3.
Uitnarnestrategie
Voor de Grondbank was en is het uitgangspunt dat de Grondbank uiteindelijk met een budgettair neutraal saldo moet sluiten. Hierbij dient bedacht te worden dat grond door zijn schaarste in dit gedeelte van Nederland altijd een zekere waarde zal hebben, maar de
vraag is of de boekwaarde van de grond in de Grondbank uiteindelijk vergoed wordt door de waarde van de grond op het moment van uitname uit de Grondbank. Voor het uitnemen van de gronden uit de Grondbank bestaan twee principieel verschillende benaderingen: 1. Het boekwaardemodel met een afnameverplichting. 2. Een marktwaardemodel, waarin de grond tegen marktwaarde uit de Grondbank
wordt genomen. In het laatste model wordt de marktwaarde bepaald op basis van de dan getaxeerde waarde. Aan beide modellen kleven bezwaren: het eerste model gaat uit van een afnameverplichting, die niet is overeengekomen met de deelnemers van de Grondbank. Het tweede model rekent met een veronderstelde marktprijsontwikkeling, waarvan bekend is dat er teveel onzekerheden zijn om de situatie in 2020 goed in te schatten. Op basis van deze overwegingen, en het uitgangspunt dat de Grondbank uiteindelijk met een budgettair neutraal saldo moet sluiten, is voor een 'tussenoplossing' gekozen. Daarbij hebben de volgende omstandigheden een rol gespeeld: De gemeente Zuidplas heeft vanuit een meerjarenperspectief een voorstel gedaan tot afname van de gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Knibbelweg Oost (gemeente Zuidplas en provincie zouden hier risicodragend kunnen gaan ontwikkelen), Zevenhuizen-Zuid (Zuidplas is hier reeds met de eerste ontwikkelactiviteitengestart) en Nieuwerkerk-Noord (op instigatie van de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel heeft de Grondbank in het verleden een aantal verwervingen verricht). De erkenning dat de Grondbank kan optreden als marktmeester en dat tegen die achtergrond het onverstandig is de Grondbank snel de gronden te laten vermarkten. Bovendien is het de vraag of er op dit moment een marktpartij te vinden is die bereid is gronden met voorgenoemde ontwikkelpotenties af te nemen. Bij een dergelijk scenario is de verwachting dat de Grondbank met een negatief resultaat zal afsluiten door de huidige (slechte) marktomstandigheden. De programmering van de ontwikkeling in het OSK van de ROZ en de strategie van de uitname door de Grondbank moeten op elkaar zijn afgestemd. Beide gemeenschappelijke regelingen beogen het publieke belang in hetzelfde rechtsgebied te dienen. Bovenstaande uitgangspunten leiden tot de volgende uitnamestrateaie: Een eerste tranche zal uiterlijk per 1 januari 2012 door de gemeente Zuidplas onder voorwaarden worden overgenomen tegen boekwaarde. Dit betreft de
gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Zevenhuizen-Zuid, Knibbelweg Oost en Nieuwerkerk-Noord. De gemeente Zuidplas heeft voor de eerste tranche als voorwaarde benoemd nader overleg over de financiering van de aankopen. Van een tweede tranche is het de bedoeling dat deze gronden uiterlijk per 1 januari 2015 overgaan naar de ontwikkelende gemeente dan wel een ontwikkelcombinatie tegen boekwaarde met een opslag. Dit betreft de gronden in de Rode Waterparel, Ringvaartdorp, Plantage Kwadrant en Gouweknoop. Indien de ontwikkelende partij(en) op 1 januari 2015 besluiten om deze gronden niet over te nemen, staat het de Grondbank vrij om deze gronden vanaf die datum te vermarkten. Wel blijft daarbij een eerste recht van koop bestaan voor de ontwikkelende partij(en) als een marktpartij onder de vraagprijs van de Grondbank wenst te kopen en de Grondbank daar in principe op in wenst te gaan. Voor de gronden in het Nieuwe Midden (belangrijkste deel van de 2e fase gronden) krijgt de Grondbank per 1 januari 201 1 de mogelijkheid tot het vervreemden tegen marktwaarde. Hierbij behoudt overigens de gemeente Zuidplas het recht van eerste koop. Ter nadere toelichting het volgende: bij de tweede uitnametranche zal sprake zijn van een keuzemoment voor de (mogelijke) ontwikkelingscombinaties.Zij kunnen de grond uiterlijk tot aan 1 januari 2015 overnemen van de Grondbank tegen boekwaarde met een opslag (bijvoorbeeld 25%) of zij kunnen uiterlijk op 31 december 2014 afzien van de aankoop van de grond. Als er op 31 december 2014 geen perspectief bestaat om de gronden te verkopen aan eerder genoemde ontwikkelingscombinatiesstaat het de Grondbank vrij om die gronden vervolgens te verkopen tegen marktwaarde aan willekeurig welke partij. Voor de gronden in het Nieuwe Midden en in de Gouweknoop, waarvan de ontwikkeling niet op korte termijn valt te voorzien, zal nader onderzocht worden wat de mogelijkheden van uitname zijn op basis van verkenningen van de ontwikkelingsmogelijkheden op termijn. Er is thans nog geen reden om de opgebouwde strategische grondposities af te breken, nog voordat het ruimtelijk perspectief van de gehele Zuidplas definitief is uitgekristalliseerd. Voor de gronden die op 1 januari 2015 nog in bezit zijn van de Grondbank wordt de Grondbank in staat gesteld om deze gronden te verkopen tegen marktwaarde. Uiterlijk voor 31 december 2014 dient een strategie door de Grondbank in overleg met de ROZ te worden bepaald t.a.v. de nog niet-bestemde gronden. De mogelijkheid om uit
redenen van risicobeperking en kansmogelijkheid de niet-bestemde gronden aan derden te verkopen blijft hierbij nadrukkelijk in beeld. Dit uiteraard onder de voorwaarde dat deze gronden eerst aan de gemeente en mogelijke ontwikkelingscombinaties worden aangeboden. 4.
De wijze, het tempo en de te verwachten resultaten van realisatie van de doelstellingen
De Grondbank zal met ingang van 1 januari 201 1 (tot 2020) functioneren als Stallinqbedriif. Dat houdt in dat op initiatief van de Grondbank zelf geen nieuwe gronden meer worden gekocht behoudens enkele uitzonderingen die te maken hebben met lopende verplichtingen uit het verleden en met onder meer ruilingen c.a. Om te komen tot aaneengesloten te ontwikkelen gebieden dienen overigens wel gronden aangekocht te worden, met name door de ontwikkelende gemeenten dan wel de ontwikkelcombinaties. De enige functie, die de Grondbank bij aankoop van grond in de periode 201 1-2020 heeft, is de functie van aankoopmakelaar in opdracht van een gebiedsgemeente, ontwikkelcombinatie of andere overheden (zoals o.a. het Hoogheemraadschapvan Schieland en de Krimpenerwaard, Rijkswaterstaat, de Dienst Landelijk Gebied van het ministerie van LNV en de provincie Zuid-Holland). Daarbij opereert de Grondbank vanuit haar kennis en ervaring met het verwerven van grond in de Zuidplaspolder om de uniformiteit vanuit de overheid te bewaken in het delicate spel rond de aankoop van grond van een particulier (en zijn adviseurs). Anderzijds zijn de overheidspartijen zo ook in staat om samen met andere overheidsinstanties die binnen dit gebied verwervingen verrichten, afspraken te maken over het gezamenlijk aankopen van gronden. Dit mede omdat de verschillende partijen vaak een (klein) deel van de percelen nodig hebben voor hun eigen doeleinden (zoals een waterloop, een groenstrook of een weg). De Grondbank werkt daarbij nadrukkelijk in opdracht van een partij en met die partij worden afspraken gemaakt over de financiering van de aankoop van de gronden, de apparaatskosten voor de aankoop, de plicht tot afname en de beheers- en rentelasten. Daarbij geldt het principe dat de Grondbank zonder uiteindelijke winst-, of verliesdoelstelling een transactie begeleidt. Verder wordt niet uitgesloten dat ontwikkelende gemeenten of ontwikkelcombinaties zelf de verwerving van de benodigde gronden ter hand zullen nemen. In dat geval moet er voor gewaakt worden dat de uniformiteit in de verwervingsstrategie wordt gehandhaafd ter voorkoming van onderlinge concurrentie.
Samengevat is het de bedoeling de Grondbank om te vormen tot het overheidsloket voor de verwerving op aanvraag en stalling van de grondaankopen voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Na aankoop worden de gronden gestald bij de Grondbank. Wet voorkeursrecht gemeenten
5.
Als eenmaal een bestemmingsplan is vastgesteld kan het voorkeursrecht voor een periode van maximaal 10 jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan gevestigd worden. Inmiddels is het voorkeursrecht op nagenoeg alle bestemde gronden gevestigd. De gemeente Zuidplas zal in overleg met de Grondbank en met de ROZ een standpunt bepalen over het al dan niet handhaven van het voorkeursrecht. Het niet meer handhaven van het voorkeursrecht zou kunnen plaatsvinden in die situaties waarin de start van de ontwikkeling wordt vertraagd. Te ondernemen stappen bij inbreuk op de voorkeurspositie gemeenten
6.
Zodra de gemeente of de Grondbank kennis verkregen heeft van aktes waarbij afspraken zijn gemaakt met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente, kan de gemeente binnen 6 weken de nietigheid van deze rechtshandelingen bij de rechtbank inroepen. In het geval dat de Grondbank dergelijke aktes c.a. ontvangt zal van deze mogelijkheid gebruik gemaakt worden. In die gevallen waarin de Grondbank op enigerlei wijze de wetenschap verkrijgt van het bestaan van dergelijke overeenkomsten zal de Grondbank in overleg met een juridische adviseur bezien of er juridische acties moeten worden ondernomen en zo ja welke. Indien geadviseerd wordt om juridisch actie te ondernemen, dan zal aan de betreffende gemeente worden verzocht daartoe over te gaan. 7.
Verwervingsstrategie
Door de keuze van de Grondbank een Stallingbedrijf te maken zal de Grondbank niet zelf initiatieven ontwikkelen om actief gronden te verwerven. Daarnaast blijft, zolang de ontwikkelingsstrategie van de te ontwikkelen locaties nog niet definitief is bepaald, de verwervingsstrategie in het algemeen passief. Dat betekent dat alleen door de Grondbank op basis van een signaal vanuit de ontwikkelende gemeente of ontwikkelcombinatie, gesproken gaat worden met eigenaren die zelf aangeven hun grond te willen verkopen. Dit zal vooralsnog vooral gelden voor gronden die gelegen zijn in de eerste fase (ontwikkeling voor 2020). Hierbij zal ook duidelijk moeten zijn voor wiens rekening zal worden aangekocht en beheerd. Er worden (nog) geen eigenaren actief benaderd.
Beheer aangekochte onroerende zaken
8.
Na de eigendomsoverdracht zullen de aangekochte onroerende zaken door de Grondbank in beheer worden genomen tot het moment waarop ze kunnen worden overgedragen ten behoeve van de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Bij dit beheer zullen in ieder geval de volgende uitgangspunten in acht worden genomen:
-
Het beheer dient zodanig vorm te worden gegeven dat de onroerende zaak op het gewenste moment ter vrije beschikking komt voor de voorgenomen ontwikkeling zonder de verplichting tot vergoeding van schades die na de eigendomsoverdracht zijn ontstaan;
-
Daar waar mogelijk zullen maximale financiële beheeropbrengsten worden gerealiseerd;
-
Het noodzakelijke onderhoud zal worden uitgevoerd, rekening houdend met de aanwendingsmogelijkheden in de toekomst. Dit betekent dat een te slopen object op een andere wijze zal worden onderhouden dan een object dat gehandhaafd en te zijner tijd verkocht kan worden;
-
Activiteiten in of op aangekochte objecten die in strijd zijn met de door de overheid gestelde (beleids-)regels zullen niet worden toegestaan en waar nodig zal in overleg met de betreffende gemeente handhavend worden opgetreden;
-
Verpaupering van aangekochte onroerende zaken en de directe omgeving daarvan zal worden tegengaan;
-
Desgewenst zullen objecten vervroegd gesloopt worden indien daardoor verpaupering van de omgeving kan worden tegengaan.
9.
De inhoudelijke en procedurele voorwaarden gericht op de verkoop van gronden en opstallen
Gronden voor infrastructuur c.a. De Grondbank krijgt regelmatig verzoeken van derden om gronden aan te kopen. Dit kunnen verzoeken zijn van overheden om gronden te kopen voor realisatie van openbare functies, zoals infrastructuur, waterwegen en groenvoorzieningen. De Grondbank zal deze gronden tegen ten minste de marktwaarde aan de desbetreffende overheidspartij verkopen. Verkopen aan derden De Grondbank krijgt ook regelmatig verzoeken van particulieren om perceel(tjes) grond te kunnen kopen. Dit betreft veelal kleine percelen grenzend aan het eigendom van de verzoekende particulier. Ook kan het percelen grond betreffen die gelegen zijn in de aangewezen lanen en linten. In overleg met de ROZ en de grondgebiedgemeentel ontwikkelcombinatie zal worden vastgesteld of het gevraagde perceeltje al dan niet benodigd is voor de verdere planontwikkeling. Indien dit redelijkerwijs niet het geval is dan
kunnen deze perceeltjes tegen ten minste de marktwaarde aan de verzoeker verkocht worden. Opstallen De Grondbank heeft diverse percelen met opstallen in beheer die niet relevant meer zijn in de planontwikkeling. Deze opstallen kunnen door de Grondbank worden afgestoten. In overleg met de ROZ en de grondgebiedgemeente zal worden vastgesteld of deze percelen met opstallen al dan niet benodigd zijn voor de verdere planontwikkeling. Indien dat niet het geval is dan zullen ze eerst te koop aangeboden worden aan de betreffende grondgebiedgemeente. Indien de grondgebiedgemeente van de aanbieding geen gebruik wenst te maken, zullen deze percelen met opstallen op de vrije markt aangeboden worden. 10.
Afstemming ruimtelijk beleid en grondbeleid
Het ISP is begin 2006 vastgesteld. Een groot deel van de bestemmingsplannen is inmiddels vastgesteld. In het OSK 201 1 is de uitvoering van de bestemmingsplannen verder geconcretiseerd. Op basis daarvan kunnen de ontwikkelcombinaties 1 gebiedsgemeenten de Grondbank op voorgenoemde wijze verder inschakelen. 11.
De begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden en van de maximale boekwaarde
Deze begrenzing wordt bepaald door de vastgestelde begroting van de Grondbank voor 201 1.
12.
De begrenzing van de maximale omvang van het aangetrokken vreemd vermogen
Deze begrenzingen wordt bepaald door de vastgestelde begroting van de Grondbank voor 201 1. 13.
Inhoudelijke en procedurele voorwaarden privaatrechtelijke rechtshandelingen verwerving van gronden
Het DB is bevoegd tot het verrichten van grondverwervingen. Het DB heeft de bevoegdheid voor aankopen waarbij de koopsom maximaal E 1.000.000,-- bedraagt op dit moment gemandateerd aan de directeur van de Grondbank. Het DB zal het betreffende mandaatbesluit aanpassen aan de nieuwe taken betreffende verwerving en verkoop van gronden. Naast een direct uit te betalen koopprijs is er in enkele koopovereenkomsten een rneerwaardeclausule opgenomen waardoor na aankoop een verplichting tot nabetaling bestaat indien de gronden te zijner tijd een "commerciële" bestemming krijgen. De Grondbank houdt deze verplichtingen in de boekhouding nauwgezet bij.
Bijlage B AB 02-12-2010
Nota van Beantwoording (gewijzigd na DB vergadering 2511) op de ingekomen reacties op de voorstellen tot wijziging van de gemeenschappelijkeregelingen Grondbank en ROZ en op de zienswijzen op het ontwerp USK 2011 en het ontwerp OSK 2011 Bijlagen: - reactie en zienswijzen gemeenteraad Waddinxveen (definitief) - reactie en zienswijzen Provinciale Staten Zuid-Holland (definitief) - reactie en zienswijzen gemeenteraad van Rotterdam (definitief) - reactie en zienswijzen gemeenteraadvan Zuidplas (definitief) - reactie en zienswijzen gemeenteraad van Gouda (concept)
1. Toelichting onderwerp Bij brief van 22 september 2010 zijn de voorstellen van het Algemeen Bestuur tot wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas en de gemeenschappelijke regeling ROZ en het door het Dagelijks Bestuur vastgestelde ontwerp USK 2011 en ontwerp OSK 2011 aan de deelnemende gemeenteraden en Provinciale Staten alsmede aan het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaardtoegezonden.
Daarbij is verzocht een reactie op de wijzigingsvoorstellen c.q een zienswijze op het ontwerp USK en OSK voor 23 november 2010 in te zenden. Alle deelnemers hebben een reactie en zienswijzen opgesteld. Het Hoogheemraadschap heeft laten weten geen afzonderlijk schriftelijk advies te geven. De ingebrachte kanttekeningenen zienswijzen zijn hieronder samengevat en verdeeld over de rubrieken: a Wijziging GR Grondbank Wijziging GR ROZ Ontwerp USK 201 1 Ontwerp OSK 2011 Na de beantwoording wordt elke rubriek afgesloten met een conclusie voor de besluitvorming.
2. Samenvatting reacties en zienswijzen en beantwoording
Voorstel tot wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas De gemeente Waddinxveen gaat, onder een viertal voorwaarden, akkoord met de verlenging van de deelname van Waddinxveen aan de gemeenschappelijke regelingen Grondbank en ROZ. De voorwaarden hebben betrekking op:
de provincie Zuid-Holland en de ROZ moeten meer financiële zekerheid bieden inzake de realisering van de infrastructuur (Bentwoudlaan van Bredeweg tot aan de Verlengde Beethovenlaan en Vredeburghlaan); de provincie Zuid-Holland en de ROZ zeggen toe dat de financiële afdracht door Waddinxveen uit 2. de Glasparel + en het bedrijventerrein A12 Noord volledig wordt besteed aan het realiseren van de Bentwoudlaan; dat sturing en risico in één hand worden gebracht, met als doel te kunnen sturen op risico; 3. dat slechts een voorziening in de ROZ gevormd kan worden als de ROZ daartoe voldoende 4. geldmiddelen heeft verkregen door bovenplanse verevening en daarmee voldoende vermogen heeft opgebouwd. Afgelopen jaar is er sprake geweest van een forse ambtelijke en bestuurlijke inspanning om te komen tot evaluaties en aangepaste gemeenschappelijke regelingen. Dit proces is volgens Waddinxveen niet efficiënt en effectief verlopen en niet op een transparante wijze bestuurlijk vastgelegd. De gemeente stelt voor om over een jaar te evalueren of de ROZ en Grondbank slagvaardig en controleerbaar werkt. 1.
Provinciale Staten van Zuid-Holland stemmen in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank waarbij de overgang van grondbank naar stallingsbedrijf duidelijk is vastgelegd en waarbij de looptijd wordt verlengd tot 2020. Er wordt op gewezen dat de mandaatregelingvoor aankopen moet worden aangepast aan de nieuwe taken. De aemeente Gouda stemt in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank. Daarbij wordt de kanttekening geplaatst dat in artikel 20 is verzuimd om aan te geven bij welke stemverhouding het USK door het AB is vastgesteld. Het ligt volgens de gemeente voor de hand, net als bij vaststelling van het OSK binnen de ROZ, uit te gaan van een gekwalificeerde meerderheid. De gemeente Zuidplas heeft aangegeven dat met de voorstellen voor de Grondbank en de ROZ kan worden ingestemd, maar dat daarbij wel kanttekeningen moeten worden geplaatst. Continuering van de Grondbank en een beperkte rol als stallingsbedrijf is akkoord. Wel hoort daarbij een correcte afwikkeling van de Wvg-procedures waarvoor de Grondbank mede verantwoordelijk is. De gemeente Rotterdam gaat akkoord met de wijzigingen van de gemeenschappelijke regelingen voor de Grondbank en de ROZ en verdere deelname aan de Grondbank en de ROZ onder een aantal randvoorwaarden betreffende het overeengekomen Startpakket, de wijze van uitvoering, het uitnamebeleid en het te voeren beleid als er onvoldoende uitvoerings- en afzetmogelijkhedenkunnen worden gecreëerd. Beantwoording De voorwaarden van de gemeente Waddinxveen hebben niet alleen betrekking op het voorstel tot wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank. De voorwaarden 1,2 en 4 zullen nader worden beantwoord bij de onderwerpen gemeenschappelijke regeling ROZ, USK 2011 en OSK 201 1. Op voorwaarde 3 kunnen wij hier alvast ingaan. In de afgelopen discussie over de toekomst van de Grondbank en ROZ is van diverse zijden benadrukt dat risico en sturing zeer nauw met elkaar samenhangen. Een optie zou zijn om de gemeenschappelijke regelingen Grondbank en ROZ te laten fuseren tot één gemeenschappelijke regeling. Deze mogelijkheid is niet verder ontwikkeld omdat de huidige risicoverdeling in enerzijds de Grondbank en anderzijds de ROZ teveel uiteen liggen en een werkbaar compromis niet in het verschiet zou liggen. Daarom is gekozen voor een meer praktische benadering. Sedert medio 2010 vergaderen de dagelijkse besturen van Grondbank en ROZ gezamenlijk en de besturen van Grondbank en ROZ hebben een bijna identieke personele samenstelling. Tevens is er een duidelijke samenhang tussen het ontwerp USK 201l en het ontwerp OSK 2011. Op deze wijze is de nauwe samenhang tussen risico (in de Grondbank) en sturing (in de ROZ) gewaarborgd.
In de gemeenschappelijke regelingen voor de Grondbank en de ROZ zijn identieke evaluatiemomenten voorgesteld n.l. voor 1 juli 2014 en voor 1 juli 2018. Een extra evaluatiemoment in 2011 achten wij niet doelmatig omdat in 2009 en 2010 een uitgebreide evaluatie van de Grondbank en ROZ heefi plaatsgevonden. Het staat de vertegenwoordigers van de gemeente Waddinxveen vanzelfsprekend vrij om, los van de evaluatiemomenten, in het Dagelijks Bestuur of in het Algemeen Bestuur de slagvaardigheid en de transparantie van het handelen van de Grondbank en ROZ aan de orde te stellen. Provinciale Staten hebben er op gewezen dat de mandaatregeling voor het aankopen van gronden zal moeten worden aangepast. Dit is naar onze mening in overeenstemming met het ontwerp USK 2011. Op blz 10 is opgenomen dat het DB van de Grondbank het betreffende mandaatbesluit van de directeur van de Grondbank zal aanpassen aan de nieuwe taken betreffende verwerving en verkoop van gronden. De gemeente Gouda wijst op een verzuim in artikel 20 van de regeling aangaande de stemverhouding bij het vaststellen van het USK. Onze reactie is dat als er in een artikel geen gekwalificeerde meerderheidsvereisten worden gesteld, de regel geldt dat een besluit tot stand is gekomen als de (gewone) meerderheid van het aantal uitgebrachte stemmen vóór vaststelling is uitgebracht. Daarvoor is gekozen omdat een gekwalificeerde meerderheid zou leiden tot een onwenselijke mogelijkheid voor Rotterdam of de provincie om besluiten in hun eentje te blokkeren. De gemeente Zuidplas gaat ten principale akkoord met een aantal kanttekeningen die bij het onderdeel USK en OSK worden beantwoord. De aemeente Rotterdam gaat akkoord met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank, Op de daarbij gemaakte kanttekeningen wordt ingegaan bij het USK en OSK. Conclusie Alle deelnemers hebben ingestemd met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas waardoor het wijzigingsvoorstel ingevolge artikel 37 lid 3 van de gemeenschappelijke regeling tot stand is gekomen. Voorstel tot wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ De gemeente Waddinxveen gaat, zoals hierboven is aangegeven, onder voorwaarden akkoord met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ.
Provinciale Staten stemmen in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ. De aemeente Gouda stemt in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ met de volgende kanttekening: noch uit de regeling noch in de toelichting wordt duidelijk gemaakt op welke wijze de ROZ een voorziening te behoeve van de Grondbank met welke middelen kan vormen. Gelet op de grote verschillen in risicoverdeling is het niet wenselijk dat deelnemers aan de ROZ uit eigen middelen moeten bijdragen aan een voorziening voor de Grondbank. De gemeente Zuidplas stemt in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ. In overweging wordt gegeven om de rol van de ROZ te beperken tot programmering en hoofdplanstructuur. Kwaliteitsborging is inmiddels geborgd. Door de verminderde taakstelling kunnen de kosten van de ROZ worden beperkt. Met de voorziening ten behoeve van de Grondbank wordt ingestemd mits de raad betrokken wordt bij een onverhoopte effectuering daarvan. De uiteindelijke risicoverdeling moet worden afgewikkeld op basis van de risicoverdeling van de Grondbank.
De gemeente Rotterdam gaat akkoord met de wijziging van de gemeenschappelijkeregeling ROZ. Op de daarbij gemaakte kanttekeningen wordt ingegaan bij het USK en OSK.. Beantwoording Veel deelnemers hebben vragen bij de voorgestelde mogelijkheid om een voorziening te treffen ten behoeve van een eventueel negatief vermogen de de Grondbank. In de toelichting bij het wijzigingsvoorstel (blz 1, paragraaf 1) is het volgende is opgenomen: "Het bestuur van de ROZ krijgt de bevoegdheid om, indien noodzakelijk, een (tijdelijke) voorziening te treffen ter beheersing van het potentieel boekhoudkundige probleem van de Grondbank vanwege een tijdelijk negatief vermogen. Deze bevoegdheid kan door het bestuur alleen worden aangewend wanneer de begroting van de ROZ voorziet in voldoende middelen en wanneer de tijdelijkheid door het bestuur van de Grondbank wordt geborgd. In het ontwerp OSK 2011 is op blz 33 (paragraaf 5.2) voorts toegelicht dat de ruimte binnen de verschuldigde betalingen kan woiden aangewend ter borging van het risico van de Grondbank. Ter nadere verduidelijking kan daarom aan de toelichting bij de wijziging van de gemeenschappelijke regeling het volgende worden toegevoegd: een dergelijke voorziening kan slechts worden gevormd als de ROZ voldoende middelen beschikbaar heeft gekregen door de bovenplanse verevening en daarmee voldoende vermogen heeft opgebouwd. Het is dus nadrukkelijk niet de bedoeling de voorziening te dekken ten laste van de deelnemers aan de ROZ conform de risicoverdeling van de ROZ. Indien deelnemers zullen worden aangesproken op tekorten van de Grondbank geschiedt dat door de Grondbank overeenkomstig de risicoverdeling van de gemeenschappelijke regeling Grondbank. Bij brief van 8 november 2010 heeft de acountant van de Grondbank en van de ROZ standpunten ingenomen over het eerder uitgebrachte advies van Deloitte over de waardering en presentatie van de grondpositie van de Grondbank in de jaarrekening en over de mogelijkheden om een eventueel negatief eigen vermogen als gevolg van afwaardering van de gronden op te lossen. De gronden in het bezit van de Grondbank worden aangemerkt als niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Voor deze gronden bestaat een reëel en stellig voornemen dat deze in de toekomst zullen worden bebouwd. Voor de waardebepaling mag worden uitgegaan van de toekomstige bestemmingen. Een eventueel negatief eigen vermogen is niet onoverkomenlijk mits het Algemeen Bestuur een goede toelichting geeft bij de jaarrekening en een concreet geformuleerd plan heeft opgesteld om het negatieve vermogen op te lossen. Het is daarbij mogelijk dat de ROZ garant staat mits daaraan een besluit van het bestuur ten grondslag ligt. Tot slot schetst de accountant de omstandigheden waaronder alsnog tot een afwaardering moet worden gekomen. Het gebruik van het Fonds bovenplanse verevening is niet strijdig met de Grexwet. In deze wet wordt geregeld op welke wijze publiek kostenverhaal door de gemeente van de potentiële private ontwikkelaar kan plaatsvinden. Daarnaast zijn er andere vormen van kostenverhaal mogelijk: bijvoorbeeld via grondtransacties. Het Fonds bovenplanse verevening wordt gevuld op basis van de ROZ Verordening bovenplanse verevening. Deze verordening regelt het verkeer tussen publieke partijen: gemeenten, provincie en ROZ. Conclusie Alle deelnemers hebben ingestemd met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank ROZ waardoor het wijzigingsvoorstel ingevolge artikel 39 lid 3 van de gemeenschappelijke regeling tot stand is gekomen. In de toelichting bij de gemeenschappelijke regeling wordt de nadere verduidelijking over de voorziening ten behoeve van de Grondbank zoals hierboven is aangegeven, opgenomen. Bezien zal nog worden of ook de Verordening bovenplanse verevening aanpassing behoeft.
Ontwerp USK 2011 De aemeente Waddinxveen stemt in met het ontwerp USK 2011. Er zijn wel zorgen over de onduidelijkheden in het USK rondom het tijdstip en de financiële afwikkeling van de uitname van gronden door de gemeente Zuidplas in 201 1. Het is wenselijk dat de onduidelijkheden over de voorwaarden van de gemeente Zuidplas worden opgeheven in het USK 2011.
Provinciale Staten stemmen in met het ontwerp USK 201 1. Daarbij worden de volgende kanttekeningen gemaakt: de overdracht van het pakket gronden aan de gemeente Zuidplas dient in één pakket in 2011 plaats te vinden; het belang om uiterlijk in 2015 duidelijkheid te creëren over de toekomstige ontwikkeling van de overige gronden wordt onderstreept; uiterste terughoudendheid te betrachten met verkoop aan private partijen (nee, tenzij). De gemeente Gouda stemt in met het ontwerp USK 2011. Daarbij merkt de gemeente op, dat het merendeel van de gronden van de Grondbank zal overgaan naar ontwikkelende partijen tegen "boekwaarde met opslagw.opwelke wijze wordt deze opslag bepaald en zal deze opslag niet sterk onder druk staan in gebieden waar sprake is van een forse financiële afdracht aan de Hoofdplanstructuur. Tevens wordt er op gewezen dat het van belang is dat de grondgebiedsgemeenten overgaan tot een (gefaseerde) uitvoering van de bestemmingsplannen. Het voorstel van de gemeente Zuidplas om voor 2012 een deel van de gronden af te nemen, is hiertoe een eerste stap. De gemeente Gouda gaat er vanuit dat de door de gemeente Zuidplas te stellen nadere voorwaarden geen afbreuk doen aan de afspraak rond de afname van de gronden in 2011. De gemeente Zuiddas stemt in met het ontwerp USK. Daarbij plaatst de gemeente de volgende kanttekeningen. De uitname van gronden door de gemeente Zuidplas moet worden gekoppeld aan een vraaggerichte ontwikkeling. De gronden in Nieuwerkerk-noord zijn voor Zuidplas een punt van aandacht gelet op de herallocatie van Zuidplas-noord naar de toekomst. Zuidplas houdt daarbij rekening met het feit dat er door de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel afspraken zijn gemaakt over uitname van een deel van die gronden per 2015. De gemeente Zuidplas gaat uit van overname van gronden tegen boekwaarde per 2011 en onder voorwaarden, waarbij gedacht moet worden aan bijvoorbeeld het onherroepelijk zijn van de desbetreffende bestemmingsplannen, de financiering van de aankopen, overleg over een correcte afronding van een aantal lopende Wvg procedures en respectering van de in het verleden gemaakte afspraken over levering van gronden. De gemeente hecht aan een herbeoordeling van de Wvg en een beperking daarvan tot de meest direct beoogde ontwikkelgebieden. De gemeente kan niet akkoord gaan met het in rekening brengen van een opslag na 1 januari 2012. De aemeente Rotterdam stemt in met het ontwerp USK 2011 onder de randvoorwaarde dat het uitnamebeleid geschiedt op basis van strikte voorwaarden en vaststaande afnarnetranches, zodanig dat de risico's in de Grondbank per 1 januari 2020 tot een minimum zijn beperkt. De gemeente Zuidplas dient, comform de bestuurlijke afspraak, de eerste tranche vó6r 1 januari 2012 af te nemen. Beantwoording Waddinxveen, de ~rovincie.Gouda en Rotterdam hebben zorgen over de uitname van de gronden door de gemeente Zuidplas. In haar zienswijze heeít de gemeente Zuidplas de afspraken bevestigd over de uitname onder voorwaarden van het complex van 41 ha per 2011. Deze voorwaarden zullen ter kennisneming in het USK 2011 worden vermeld. Daarover bestaat nog geen volledige overeenstemming. De nadere uitwerking van de overige wensen en kanttekeningen van de deelnemers zal, vanwege de tijd
die is gemoeid met nader overleg over de juiste formuleringen, in 201 1 plaatsvinden en zonodig in het USK 2012 kunnen worden opgenomen. In het USK 2012 wordt de opslag voor na 1 januari 2012 uitgewerkt. Voor het USK 2012 en OSK 2012 worden de voorgeschreven termijnen uit de gemeenschappelijke regelingen gehanteerd. Dit betekent dat het ontwerp-USK 2012 vóór 1 april 2011 aan de deelnemers zal worden gezonden voor de zienswijzeprocedure. Conclusie Het USK 201 1 gewijzigd vaststellen. 1. De voorwaarden van Zuidplas over de uitname van gronden per 201 1 worden ter kennisneming in 2. het USK 2011 vermeld. De door de deelnemers genoemde kanttekeningen en wensen verwerken in het ontwerpUSK 2012 3. waarin overigens de opslag voor na 1 januari 2012 zal worden opgenomen. Ontwerp OSK 2011 De gemeente Waddinxveen stemt in met het ontwerp OSK 2011 met een voorbehoud over de in het OSK genoemde oppervlakten. Uit nadere studies moet blijken of deze oppervlakten passen in de toekomstige ontwikkelingen. Het is wenselijk dat dit voorbehoud wordt vermeld in het OSK 201 1. Provinciale Staten stemmen in met het ontwerp OSK 2011. Venocht wordt om aan het OSK een duidelijke tabel toe te voegen waarin is opgenomen waar, welke woonmilieus bedacht zijn (voor de nieuwe locaties en de locaties uit het OSK 2010) en inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling. De vermelde nadere verkenning Ringvaartdorp dient in het OSK 2012 tot duidelijke voorstellen te leiden over aantallen woningen en woonmilieus, inclusief OV-voorzieningen.Daarbij kan ook herfasering worden overwogen. Aan paragraaf 5.1 kan toegevoegd worden dat, in het kader van het MIRT, is afgesproken de bijdragen van het Rijk en regio te indexeren. Opgemerkt wordt dat de in paragraaf 3.4 genoemde fietspaden F333 en F334 onderdeel uitmaken van de overprogrammering binnen het fietspadenplan en de daarmee samenhangende besluitvorming over de financiering. Bij ad 5 van paragraaf 3.4 dient opgemerkt te worden dat de provinciale subsidie van 15 miljoen euro voor de realisering van infrastructuur in de gemeente Waddinxveen ook gekoppeld is aan een goede functionaliteit van de corridor N207. De aemeente Gouda stemt in met het ontwerp OSK 2011. De gemeente Zuidplas stemt in met het OSK en plaatst daarbij de volgende kanttekeningen: Een nadrukkelijke beperking waar het gaat om programmering en hoofdplanstructuur. Kwaliteitsborging is middels het handboek voldoende verzekerd. Door de verminderde taakstelling kunnen de kosten van de ROZ worden beperkt. Het woningbouwprogramma is in relatie tot een vraaggerichte ontwikkeling ambitieus. De vraag is of die ambitie kan worden waargemaakt. De herallocatie Nieuwerkerk-noord/Ringvaartdorp kan strijdigheid opleveren met het ISP Zuidplas 2006. Er is nu geen noodzaak tot herallocatie. Dit kan aan de orde komen bij de actualisatie van het ISP. De Nota Koersbepaling 2007 en de actualisatie van het ISP moet zo mogelijk al eerder ter hand worden genomen. Zuidplas zal als input leveren de in 201 1 op te stellen gemeentelijke Structuurvisie. Zuidplas richt zich primair op de ontwikkeling van de woningbouwlocaties Zevenhuizen-zuid, Moerkapelle-oost alsmede de ontwikkeling van de glastuinbouwlocatie Knibbelweg-oost die als een private ontwikkeling wordt gezien. De uitkomst van de beroepsprocedureskan consequenties hebben voor de verschillende bestemmingsplannen.
De ontwikkeling van de Rode Waterparel is onzeker. Dat kan grote gevolgen hebben voor de bovenplanse verevening en de hoofdplanstructuur. Akkoord met een onderzoek naar publiek-publieke samenwerking maar voor de Rode Waterparel is samenwerking noodzakelijk met de in het plangebied opererende private ontwikkelaars. Er wordt pas overgegaan tot afdracht aan de hoofdplanstructuur als het betreffende bestemmingsplan onherroepelijk is. De afdracht vindt plaats als uit de betreffende plannen voldoende inkomsten zijn gegenereerd. Er zal geen sprake zijn van voorfinanciering door de gemeente. De gemeente is van oordeel dat de gehele Rottelaan als onderdeel van de parallelstructuur in het startpakket zit. Een gedeeltelijke aanleg van de Rottelaan is niet wenselijk in verband met ongewenste verkeersstromen voor Zevenhuizen en Moerkapelle. De gemeente Rotterdam stemt in met het ontwerp OSK 2011 onder de volgende randvoorwaarden: Het (met de Rotterdamse regio) overeengekomen Startpakket is het vertrekpunt. De realisering van woningbouw/bedrijventerreinen moet aanvullend zijn op die van de Rotterdamse regio en daarmee niet concurreren. Bij het in gang zetten van de uitvoering gelden als uitgangspunten een vraaggerichte benadering; Daarnaast dienen marktpartijen primair voor de ontwikkelingen te worden ingezet. De publieke en publiek-private ontwikkelcombinaties verdienen niet de eerste voorkeur.Voorgesteld wordt onderzoek te doen naar herallocatie van projecten op basis van de eigendommen van de Grondbank. De raad is geen voorstander van risicoparticipatie. Indien onvoldoende aantrekkelijke uitvoerings- en afietmogelijkheden kunnen worden gecreëerd dient temporisering van delen van het project te worden bezien.
Beantwoording Met betrekking tot de gewenste toezeggingen door Waddinxveen over de infrastructuur heeft de gedeputeerde aan de wethouder van Waddinxveen een brief d.d. 25-10-2010 gezonden. De uitwerking van deze brief vindt de komende maanden plaats. De resultaten daarvan worden verwerkt in het OSK 2012. Afhankelijk van de verdere vormgeving van de ontwikkeling zal daarbij ook bovenplanse verevening aan de orde kunnen zijn. In het OSK 2012 vindt de jaarlijkse actualisering en het fijnregelen plaats in de veronderstelling dat de benodigde bestemmingsplannen c.q. exploitatie-overeenkomstenvan kracht worden in verband met de veronderstelde opbrengsten voor de bovenplanse verevening. De vraag van de provincie naar een tabel met de woonmilieus kan in het OSK 2011 worden opgenomen. Ook de tekstvoorstellen aangaande het indexeren van de bijdragen van Rijk en regio, waarover de provincie een brief aan het bestuur van de ROZ heeft gezonden en die op 25 november 2010 door het Dagelijks Bestuur van de ROZ is beantwoord, kan in het OSK 2011 worden verwerkt. De tekstvoorstellen inzake de financiering van de fietspaden F333 en F334 en de provinciale subsidie van 15 miljoen euro voor de realisering van infrastructuur in Waddinxveen zullen in het OSK 2011 kunnen worden overgenomen. Over de kanttekeningen van de gemeente Zuidplas geldt eveneens dat in het jaarlijks bij te stellen OSK de ontwikkeling van de Zuidplaspolder wordt gemonitord en waarbij de programmering en taakstellingen zonodig worden aangepast. De functie van de ROZ voor kwaliteitsborging ligt vast in de regeling. Voorstellen tot bezuinigingen op het budget van de ROZ kunnen aan de orde worden gesteld bij het opstellen van de begroting 2012 van de ROZ. De ontwerp-begroting 2012 moet vóór 1 april 2011 aan de deelnemers worden toegezonden voor de zienswijzeprocedure. Het Ringvaartdorp en Nieuwerkerk-noord passen beiden in het ISP.
In de Verordening Bovenplanse verevening is vastgelegd dat de verschuldigdheid ontstaat na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en dat vervolgens het ROZ bestuur de betalingsregeling vaststelt. Over de uitvoering van de Rottelaan zal een nadere studie plaatsvinden. Rapportage daarover geschiedt aan de Stuurgroep parallelstructuur A12 waarin alle gebiedsgemeenten, de ROZ, Rijk en provincie deelnemen. De randvoorwaarden van de gemeente Rotterdam komen overeen met de uitgangspunten die zijn gehanteerd bij het opstellen van het ontwerp OSK 2011. De door Rotterdam uitgesproken voorkeur voor ontwikkeling door private partijen zal nader worden onderzocht. Conclusie Het OSK 2011 gewijzigd vaststellen. 1. De wijzigingen betreffen het toevoegen van een tabel woonmilieus en de concrete tekstvoorstellen 2. zoals genoemd in de beantwoording van de zienswijze van de provincie aangaande indexering, financiering fietspaden en de provinciale subsidie infrastructuur Waddinxveen. De brief d.d. 25-102010 van de gedeputeerde aan de wethouder zal als bijlage bij het OSK 2011 worden gevoegd.
Ppwinciale Staten
Dagei!jks bestuur van Oaondbank R20 Zukipîas en ROZ Ta,v, W,GJ, WljnUes Postbv8 90602 2609 LP Den Haag
m m w p
Reede op de mbuerp beslulten tot wfj?iglngvan de
gemeenrNheppeW mdlnqsn van de *&ank RZG on de Regiode Onb#lkkdhgsorgenisPlleZlildples (ROZ) en de ontwerp Strstqlekaáam2011 van de Gmndbenk en de ROZ.
De Regionale Ontwlkke~natQigenbife Zufdpias (ROZ) M de Omndbank =G M d p l s s p m t m n fn het ontwejip O ~ l n ~ l e k P d w 2 0 (OSK) 1 1 en het onbv%rp ~ ~ r n ~ s i c 201 u á1(USK) w hetkrdw voor de Ce voereo shabgfevarir & Inbsgrale ~ e b i e d m h Zuldplaspolder. g UItarüJkvoor 23 november 2010 ken mzhmmvtb op de= orihrpen worden bteedlend. WJ ûwít U onasdemwlbm,
H& de ROZ en ds Grondbink versohlllenáe gemeeneahappeqlkeregeiingenzijn 1s si.een duldoi~eammhing tussen de Wae (-K m WK) zoals die nu voorliggen. pet 1s vanzellsprskendeen goede tsmk want het gaat In belde gevallenom da IntsgnleontwWeUng vnui de Luldplas. Het is diaiom even vanrslfspnkand om BBn nraofleie geven op W en USK. oe volgen& ondemisrpen komen dearln aan bod:
~~
-
h e t a m van d d i a ~ r n m s ,
-
de omwmilng ven grondbuik m r elsllngsMJf
-
de~uowdeuffnchtiiigmdegmden hoofdpíansîruchiur woistd tot aanpassing wn de gem& -
-
-
reedhem
In de VmkdeîrlWngMa(a Z l d d v l ~ dIs men ~ g s o ~ 175Jû0 m woningen n In de periode 2010-2û20 benoemd, Corifomi het ~ r t p m r n m dJn a hlwan 7.W woníngen bedacht in de Zuîdplaspdder. Wij kgdjpen dat u gelet op de hulalges M e ven de
wwilngmaikt bdrostte Is aan een zekere mate van ftexlbllltdt In de ulhroer(ngvan het starîpakket (kolaande ult mantallenwonIngen, type woonmUleu en locatles). Me ReKIMbttie nu door de ROZ en Grondbank gezocht In een herallocatb. Met het Rlngvoartdorpkomlm andere nop nlet In het OSK2010 benoemde lmUe In M d om te onbihmdtden. In het OSK staat dat, gelet op de ventlellundíe voor de Zuldwíeugel van het Rlngvpaitdorp, hetaantal te b o w Woningen en de segmeníetring In het Wiovaarîdorp aflmnkdljk Is van een nadere mlmnnlng. Venocht w& om aan het ûSK een d u l d e w Qbel b e b vosgsn waarin Isopgenomen waar, welke woonmnteus bededit zljn (voor de nleuwe locatles en 6 iocab'estdt OSK 2010) en InrlchtdlJkte maken nmt de gevolgen dJnvoer d e ivlmteliyre onhwiidreliw. Condude: Aan het OSK dimt een duMel@e tabel te worden t o e g q d waarfn b opgenomsn waar, wlke woonmllleue bedacht djn. De gememde nadem wrlmnning Rlngvaartdoipdlent In het OSK 2012 (datrseds Volgend voorJmr In pmutdurekmt)tot duhQkewomtdlen overmntdlen Wngm en woanmiilew (Induslef(w-)wonleningen) eruan in M Wngvrarúftp b ledden. Daarbij kan ook haríasatng worden werwogen.
De grondbrnk zal Iannerb@mfunctlanenwi, maar nlet langer met de hoofdiaakm gronden ie vwubm, mar om gronden h beheer ia houkn en over te dmgan. Dit W d t M hetvoorstsl om de giwidbank tot i020 voort te zeüer~m tot het Inboduoeren wn een U-teu!*r (USK) In vah -n APnkaapstretsgbkaQrWK).Ons aalkge
#
d
~
n
t
~
~
~
~
In het USK Is de awmngvan gfondbnnknmr W l ~ f i d u W e W Va~Wlegd.Met Inganp van l )inwri 2011 wor9n gem gronddn meer doff de OiPndbuik aangdroctn w e ~ a n d e ñ n g a wcndm n we4 afprmd en er Is ~ l m voaaliondlna b van baz& W d Is het mogdîjkdatdeGrondbankin apdno)itvan bllvoorûdd a o n ~ u n m k o o rond p makt worrekenlngen i k i a o v i n & g a m ~ I n d a t I l r ; h t ( s M ~ ~ a r n b m n & h dat hei aankoopmandeato m zw
[email protected] k neef kelsdi om dltmmndaat In ta InsWrenafbmd#~#nmfridnuergliand~nrndaitIbnmhopdnohtven een allen riatuuniptonbir dnregds win het opdmtussen gemeente en grondbank. wusle: WîJ kunnen Instemmen mtds omvomilng van de gmndbsnk bieen da-l en met de v o o ~ ~ n d c ~ ~ ~ b i g Q t 2 O ; C O . ~ e l ~ w t l u e r ~ d a t s a n d e C ) ~ mepgevan h n worden bamrnda-ing vaaraankapen ran ts paswn.
In hot USK zijn ook 6 kaders vastgelegd voor overdracht van de gronden: l, In2011neemt b pmeenbe Zuldples eiie gronden db de Gmdbank heelt (en vli lopende ondemends9ngenvwwedt) in de gebieden ~ ~ Knlbbowg-ûost M en Nb&erk.NPoid af b@n boekmprde.
,
2. de tweeds tranche is ehiame van dm overige gronden binnen de eerste $we(Rode
Waterpatei, Rhwaaddwp, Plantage Uwadtent en Qouweiutoop) door In eerste Instantie gemeenten en publieke ontwlkkelcanblnatles,die ulteriljk op 1januarl2015 moeten beslulten wel d niet af b nemen; 3. de derde tranche bstreit de gronden dle bulten de ecrstefa8e Ilggen (Nleime Midden), weanran de Grendbank de mogelljkheld kribtte verkopen tegen maikhvpirdepet 1j a n u a r l 2 0 1 1 , ~ 8 8 1 8 t e ~ t W ~ ~ L Ten eanzlan van tmnohe lb de b-kenls Van Ltoevoegkg ' d e r vo0manrd.n' h het onhwp USK niet duldeüjk. Deze to~voegfngman nlet betekenen dat Pfgeweken wordt van bat uitgangspunt om In 2ûl1 het hele pakket twen boekwaarde o m te dragen.
De derde tnnche Ilgt met name in het Nieuwe Midden en Is nog niet bestemd. Het i6 klangrljk om op kortere termiJnmeer duldeiijkheldte verkiJpnOW de WomstSgrr tieolsmming van deze gmnden. Afgesproken L dat di= dulcbiljkheid er ijk ln Z016 rou moeten Deze dulddt)khsld Is nodlo Is om te bepalen w s k belang ~ maetwiden ~ gehecht aan het In b d t houden van daze gronden, Ha b mlsschlen onirarstandìg om verkoop van gmnden een prlvaae partijen op dn moment geheel uit b durten, maar een everiWe vaikoop zal wd een duldeljk voordeel voor de grondbank mtaopleveren en de aialegtmhe posik niet mogen schaden. Het prindpezou maten d]n: nestenzij.
m.
Condusie: Inetemmen met de strelbgle voor ulUlohtíng ven de gronâen en daarbq de volgende kanü8kanhgente maken: de werhdit van het pakket gronden aan de gemeenteUdplau &t in &n pakketIn 2011 plaats te vinden; het belang om utlwQk In 2015 duldelrpdiaM te mëmn aver de loekomsuge on(wlkkellng van de overige pnden wordt on&&mpt ubrate tbwhoudendhcldte befnaditenmet verkoop aan prtvate (nee, wj).
-
-
-
m
)roatdDiq&g&&g
Ten esnden van Puagmsf 6.1 "Afdrpo)it hoofdphnatnroftiur"Ifen toegevoegd worden dat, In het kader van het MIRT, is afgesprokan de bPdrsgw van RiJc en M o te indexeren, Ten manden van de In p ~ ~ r ( l e f 3(Pmgrammerhig .4 voor hbüwtuur Wceer en vervoer) gemmde fle46ppden meiken wt( op dat de fietspaden F333 en F334 onderdeal ulbneksn van de o v e r p o e r e ~ binnen g hetfiebpadenpian. ûìtbebkmt dat dam paden alleen h de hcolkgqeriode ken wndm uitgevoerd als enbm fib$padsn afvullen; anders beslist b t volgende cdlege van gedepuleerdesiaten over de flrtenáe#in@ van k a paden. Bij ad 5 van pamgreaf 3,4 Qent opgemerkt b weiden det k provhiotale subsldle van 16 m l m euro voor de ieallser9ngmn Ifmsbu~tuur in de gememte Waddlnmeenook &oppdd k aan goede hrnatbditeltvun de W a r N2QI.
*
De f3mwehappdJkeregelina wordt aangepast om de nieuwetaken In fomrcle dn mogelijk te maken (bndbenk ds 6teliingsbedriJf). Da stemvemoudlngIs ~angep6istc6niwmde huldlge
d d c d o u d l n g en de fude van de Zuldplasgemeenten Is ~ ~ r ~ ePt~~ltWkile rkt Staîen hebben beslolen de gewT@gde gemewiqpelljke rsgdingen vast te eíeiíen,
ProvindaleStaten ven kildSlofland, grifnor, woilmer, \
r
--
Gemsante Rotterdam College van Burgemeester en Wethouders
Dagelìjks bestuur van de Grondbank RZG Zuidplas en van de Regionale OntwikkellngsorganisatieZuidplas t.a.v. de heer W.G.J. Wijntjes, secretaris Postbus 90602 2509 LP Den Haag
WebrH.: www.ratleniam.nl E-mall:
[email protected] Fan: (010)413 O2 60 Inlichtingen: €.W, van Gelder Tebfoon: (Oio) 489 5300 Uw bikfvin: 22 september 2010 Uw kenmerk DWIZ010 Ons kenmik: DIW0û0Sfi7/2010 Aanhl blJligm: ûoW& Ontwerp-beshibn bi wijalng van de gamsenschnppei9kewelingen van de Grondbank R20 Zuldplas en de Regionale On~ellngwminIralieZuldplrs (ROZ) en ds onhwip.Sbategiekadeni20t 1 ven de Gmndbank en ROZ
Datum: BenW Z november 2010 Ven:
f DEC 2010 Geacht bestuur, Op 23 september 2010 onhnng onze gemeenteraad van u Ontwerp-besluiten tot wijziging van de gemeenschappelijke regelingen van de Grondbank RZG Zuidplas en de Regionale OntwikkellngsorganisatieZuidplas (ROZ) en de ontwerp-strategiekaders 2011 (USK en OSK) van de Grondbank en ROZ. U vraagt instemming van onze gemeenteraad met de ontwerp-beslu'bn tot wijziging van de gemeenschappelijke regellngen van de Gmndbank en ROZ. Tevens vraagt u de zienswijze van onze gemeenteraad over het ontwerp USK 2011 van de Grondbank en het ontwerp OSK 2011 van de ROZ kenbaar te maken. Graag maken wij namens de gemeenteraad hiervan gebnrlk.
Wij hebben aan de Gemeenteraad voorgesteld In te stemmen met de wijzigingen in de gemeenschappelijke regelingen Gmndbank RZG Zuidplas en de ROZ, met het ontwerp USK 2011 en het ontwerp OSK 2011 en met verdere deelname aan de Grondbank en de ROZ onder de volgende randvoorwaarden: Het (met de Rotterdamse regio) overeengekomen Startpakket Is het vertrekpunt, Realisering van woningbouw en bedrijventerreinenIs aanvullend op die van de Rotterdamse regio en niet concurrerend. - Blj het ingang zetten van de ultvoerlng van de onîwikkelingengelden als uitgangspunten: Een vraaggerichte benadering; Prlmalr worden marktpartijen Ingezet voor de oniwikkellngen; publieke en publiek-private ontwikkelcombinaueb hebben niet de eerste voorkeur; - Onderroek naar h e r a l l u ~ van e projecten zal plaatsvindenop basis van de eigendommen van de Grondbank.
-
-
-
-
-
-
De Grondbank wordt omgevomd tot Stallingsbedrijf, koopt voor zichzelf geen gronden meer aan en verkoopt de gronden op basis van strikte voorwaarden en vaststaande afnametranches, zodanig dat de risico's voor de Grondbank per 1 januari 2020 tot een minimum zljn beperkt Als eerst tranche dient de Gemeente Zuidplas de aangekochte gronden In Zevenhuizen-Zuid, Knlbbehnreg-Oost en Nleuwerkerk-Noorduiterlijk voor 1januari 2012 af te nemen, conform de bestuurlijke afspraak. Indien met deze werkwijze in deze tijd van economische crisis onvoldoende aantrekkelijke uitvoenngs- Iafzetmogelijkheden kunnen warden gecreëerd in relatie tot de concurrentie met de Rotterdamse woningmarkt en het maximum aantal te bouwen woningen en in relatie tot de bedrijventerreinenmarkt dlent temporisering van delen van het project te worden bezien.
-
-
Nog niet kan worden aangegeven of Rotterdam al dan niet mee kan doen aan de ontwikkeling van de Rode Waterparel en m,ja onder welke voorwaarden dat zou kunnen gebeuren. Dit hangt af van het nog lopende ondeizoek over de haalbaarheid van het project
De gemeenteraad heeft inmiddels In zljn vergadering van 26 november 2010 ingestemd met ons bovenomschreven voorstel, Wij vertrouwen erop dat aan onze randvoorwaarden tegemoet wordt gekomen en gaan er vanuit dat op basls van deze wijzigingen van de gemeenschappelijke regelingen en Strategiekaders USK en OSK 2011 een goede stap kan worden gezet in de gezamenlijke gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder.
Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, /-rgemeester, / 4.
.
-5.
n
/'
-<
-
,
>
-...
0 .
--.
-.
--i
*,
,.
..i..'l.l.-,.
A Aboutaleb
_.
'-S
,
. .
...---
WADDINXVEE.
Postbus 400 2740 AK Waddinxveen T0182624500 F0182 624680 I www.waddinxveen.nl E
[email protected]
Afdeling Strategie Weidsontwikkeling
Dagelijkse Bestwen van de Grondbank en de ROZ t.a.v. de secretaris de heer W.G.J.Wijntjes Postbus 90602 2609 LP Den Haag WIJ verzoeken u biJ reartle
datum en kenmerk van deze brief te vermeiden. telleve uw reactle en eventuele bijlagen zowel schriftelijk als ciigttaal terug te sturen.
Voor Informatie: Uw brief van: Bijlagen: L. van Rijen Doorklesnummer: Waddinxveen: Uw kenmerk: 624807 DB/OW2010 15 november 2070 Ons kenmerk: 2 B. 2018 A(U KôTT4\1 Onderwerp: Ontwerp besluften tot wrjziging van de gemeenschappelijke regelingen van de Grondbank RZG Zuidplas en de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zoidplas (ROZ) en de ontwerp Strategiekaders 201l van de Grondbank en ROZ.
TEWZOND
Geachte Dagelijkse Besturen,
Op 22 september 2010 hebben de Algemene Besturen van de Grondbank RZG Zuidplas en van de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuldplas de stukken met beáelrking tot het wijzigen van de gemeenschappelijke regelingen en met betrekking tot de strateglekaders 2011 toegezonden. Na de gemeenteraad gehoord te hebben geven wlj u onderstaande reactie. In deze reactie gaan wij in op de wijzigingen in de gemeenschappelijke regelingen en vervolgens op de strateglekaders.
Raadhulspleln 1 2741 HR Waddlnxveen
De Publleksbalk maandag t/m vrijdag 08.30 I 2.30 uur
woensdag I 3-00- I 6.00 uur
uitsluitend op afspraitk donderdag 17.00 2 I.o0 uur
-
Overige afdelingen:
dageliJks 08.30 I 2.30 uur
-
Op 10 november 2010 heeft de gemeenteraad van Waddinxveen zich uitgesproken, onder voorwaarden, akkoord te gaan met verlenging van de deelname aan de gemeenschappelijkeregeilngen Grondbank en ROZ Zuidplas. Deze voorwaarden @n: 1.dat er meer financtëíe zekerheid wordt geboden door o.a. de provincie ZuidHolland en de ROZ Inzake de realisering van de infrastnrcaiur (Bentwoudlaan van Bredeweg tot aan de Verlengde Beethovenlaan en Vredenburghlaan); 2.een toezegging van de provincie Zuid-Holland en de ROZ dat de financiële afdracht uit de Glasparel+ en het bedrijventerreinA12 Noord volledig wordt besteed aan het realiseren van de Bentwoudlaan; 3.dat sturing en risico in M n hand worden gebracht, met als doel te kunnen sturen op risico; 4. dat slechts een voorziening in de ROZ gevormd kan worden (artikel 6, Ild i, punt i)als de ROZ daartoe voldoende geldmiddelen heeft verkregen door bovenplanse verevening en daarmee voldoende vermogen heeft opgebouwd
.
Op 10 november 2010 heeft de gemeenteraad van Waddinxveen ingestemd met het USK 201ien OSK 2011. WIJmaken de volgende opmerkingen. Wij willen onze mrg uitspreken over de onduldelijkheden in het USK, en daarmee weinig bedrijfsmatige benadering, rondom het tijdstip en de flnanciëie afwikkeling, van de ukname van gronden door de gemeente Zuidplas. In het USK staat dat de gronden In 2011 worden uitgenomen. Het Is wenselijk dat onduidelijkheden over d e voorwaarden worden opgeheven In de door het AB vast te stellen strafeglekader 2011. Wij maken een voorbehoud over de in het strategiekader 2011 genoemde W nadere studles moet biIJken of deze oppervlakten passen in de oppenrlakten. U toekomstige ontwikkelingen. Het Is wenselijk dat dit voorbehoud wordt vermeld In de door het AB vast te stellen strateglekader 2011. Afgelopen jaar is er sprake geweest van een forse ambtelijke en besluuriijke inspannlng om te komen tot evaluaties en aangepaste gemeenschappelijke regelingen. Dit proces is in onze ogen niet eíficl&nten effectlef verlopen en niet op een transparante wijze bestuurlljk vastgelegd. Als gemeente Waddinxveen willen wij mede verantwoordelijk zijn voor en actief bijdragen aan het oplossen van gemenli)ke opgaven. Dat willen we door slagvaardig en controleerbaar samen te werken. Wfj d i e n voor om over een jaar te evalueren of de ROZ en Grondbank siagvaardlg en controleerbaar werkt.
De gemeente Waddimeen onderschrtjft de ruimtenjke integrale ontwikkeling In de Zuidplaspolder. Wij rekenen op een forse bestuurlijke Inspanning van de provincie ZuidHolland en de ROZ om tot realisatie van deze voornemens te komen.
Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Waddinxveen, de burgemeester, de secretaris,
(mr. A Hoogendoom)
(drs. H.P.L. Crerners)
gemeente
Zuidplas
DB Gemeenschappelijke Regelingen ROZ en Grondbank RZG Zuidptas T.a.v. de heer W .G.J. Wijntjes (secrebris) Postbus 90602 2609 LP DEN HAAG
-ng VROM ondirmrp
uwlrsnmwlr
mensatieppeil)ke regeiinpnROZ
UW brlef
behmdeld door
2269-2010. n D ~ O l O A. de
Geacht Bestuur, Onder verwijzing naar bovenaangehaalde brlef en de daarbjj behorende stukken delen wij u mede, dat de gemeenteraad van Zuidplas Ach In haar vergadering van 23 november 2010 heeft beraden over. Verlenging en aanpassing van de gemeenechappelljke regeling Gmndbank RZG Zuldplas;. Wijzíging van de gemeenschappelijke regeling Regionale OnnivlkkelorganitmtleZuidplas (ROZ). Het OSK 2011. Hel USK 2011.
-
De gemeenteraad hwfi daarbij aangegeven dat ten principale met db voontellen vanuit de Grondbank en ROZ hworden Ingestemd, maar dat daarbij wel zienswijzen moeten worden Ingediend, De gemeentemad heeft daarbij een door alle partijen gesteund amendement ingediendwaarbl] de eerder door ons college voorgestelde zienswijzen zijn aangescherpt. Op basis van dlt amendementtreft u onderstaand de zienswijzen van de gemeenteraad aan: 1, De ontwikkeling van de Zuldplaspolder is een initiatief van het Rijk met ingrijpende consequenties, waarbij een brede solidariteit van alle partneis wenselijk Is. Binnen die constellatiewil de gemeente Zuidplas haar verannivoordelijkheldals ontwikkelgemeente nemen. 2. Waar het gaat om de gemeenschappelijke regeling ROZ wordt In overweging gegeven om de rol van deze regeling te beperken tot pmgrammeringen hoofdplanstnictuur, Kwaliteftsborglng is middels het handboek (ambiüedocument) voldoende verzekerd en verder geborgd in de inmiddels vastgestelde bestemmingsplannen. Door deze verminderde taakstelling kunnen bovendien de kosten van de ROZ worden beperkt. 3. Het woningbouwprogramma is in relatie tot een mggerichte ontwikkeling wel degelljk ambitieus. De vraag rijst of dle ambitie de komende 10jaar wel kan worden waangemaakt. Aandacht wordt gevraagd voor het onderkennen van de daanee samenhangende risico's, mede in het licht van bljvootbeeldde pmblematiek in omliggende gemeenten.
regl.tra6lenummr U10.009259
onderwerp O e m e e h p p e l i j k e regelingen ROZ en Grondbank
4. Het aanpassen van de Nota Koersbepaling 2007 en daarmee samenhangend de actualisatie van het ISP) per 2015 moet zo mogelijk al eerder ter hand worden genomen. Nader overleg daaromtrent met het Rijk lijkt zeer voor de hand liggend. Hierbij kan de gemeente Zuidplas overigens al de nodige input leveren middels de In 2011 op te stellen gemeentelljke Structuurvisie, 5. De gemeente wenst haar inzet nu primair te richten op de ontwikkeling van de woningbouwlocatlesZevenhuizen-zuid en Moerkapellesost, alsmede de ontwikkelingvan Knibbelweg-oost. De ontwikkeling van Knibbelwegoost als g l ~ ~ l n b o u w b e d r i ~ v e n l a n d ~ p wordt daarbij vanuit Zuldplas bij vvoorkeur als een private ontwikkeling gezien. 6. Bij de vaatstelling van het OSK 2011 en USK 2011 wordt nog geen besllsslng genomen over het verleggen van de functlonalttelt van het RingvaaWorp naar de IocaUe Nieuwerkek-noord. Dit geldt eveneens voor het versneld in uitvoering nemen van ontwikkelingen in het RingvaarMorp. Pas in een later stadium (bij actualisatle van het ISP Zuidplas) zal nader onderzoek gedaan worden naar de mogelijkhedenen onmogelijkhedendaaitoe, inclusief de consequentles daarvoor voor de uiteindelijke kwaliteit van het totale ISP. Het versneld In uitvoering nemen van ontwikkelingen In het Ringvaartdorp staat haaks op de visie om te starten met woningbouw aan de bestaande dorpskernen van de gemeente Zuidplas. Ook het verleggen van de 'ventielfunctie' van hel Ringvaartdorp naar Nieuwefkerk-noordpast niet in het goedgekeurde ISP. 7. Ingestemd wordt het uitgangspunt met het overnemen op basis van boekwaarde voor 2012 41 ha grond uit de publieke Grondbank over te nemen binnen de ontm'kkellocaties Nieuwerkeilcnoord, Zevenhuizen-mld en Knlbbelwegsost Daarbij horen dan wel enkele voornaerden te worden benoemd: nader overleg over de financiering hiervan, nader oveileg waar het gaat om de positionering van deze gmnden In het licht van afmnding van een aantal nog lopende Wvgproceduresen nadrukkelijk benoemd gebaseerd op onherroepelijke bestemrnlngsplannen, zodat de ontwíkkelmogelljkheidten prinapale Is verzekerd. 8. Indien anticyclisch investeren om financieel technische redenen niet verantwoordt lijkt, kan gemeente Zuldplas instemmen met de omzeth'ngvan de Grondbank tot stalllngbedri)f. Daar behoort echter wel een correcte afwikkeling bij van de thans nog lopende Wvg-procedures. In dat W e r behoort de Grondbank haar verantwoordelijkheden te nemen. s. De gemeente Zuidplas hecht mede daarom aan een hetbeoordeífngvan de Wvg en een bepeiklng daarvan tot de meest direct beoogde ontwikkelgebieden nadat de beslultvomlng inzake OSK en USK is afgerond. 1o. De onhivikkelingvan de Rode Waterparel lijkt in relatietot de nog lopende beroepsprocedure en de huidige marktsituatie onzeker. In dat Ilcht wordt aandacht gevraagd voor de haalbaarheid van de uit dit pian beoogde opbrengst van 4 30 mlo ten behoeve van de hoofdplenst~chiur. Een publiek samenweMngsverbandgemeente Zuidplas Provincie gemeente Rotterdam is In onderzoek, maar evenzo i6 duldelijk dat er in ieder geval samenwerking noodzakelijkIs met de in het plangebled opererende private onîwikkelaars. 11. Met de aanpasslng van de ROZ om daarbinnen een mogelijkheid te crearen voor een voorziening t.b.v. de Grondbank wordt Ingestemd, maar de raad wenst betrokkente worden bij een onverhoopte effectuering daarvan, mede vanwege mogelijke gevolgen voor de realisatie van de hoofdplanstructuur. Daarbij wordt aangegeven, dat uiteindelijke ndcoverdellng dient te worden afgewikkeld op basis van de geconîinueerde risicoverdeling binnen de Grondbank. De gemeente Zuldplas is het In dat verband niet eens met het voorstel om bij gronduitgiftes na het stafimament een opslag In rekenlng te brengen. Het Is immers de gemeente Zuidplas die geacht wordt het overgrote deel van de gronden over te nemen. Bovendien staat het immers op voorhand niet vast dat de Grondbank de boeken met een verlies zal afsluiten.
-
-
-
B Zuidplas gemeente
ondenierp Gemeenschappelijke regelingen ROZ en Grondbank
mglstratienummer u10.009259
12. Er zal pas worden overgegaan tot afdracht aan de hoofdplansttuctuur ais het desbetreffende
bestemmingsplan onherroepelijk is. Bovendien zal pas afdracht plaats vinden als uit de desbetreffende plannen voldoende inkomsten zijn gegenereerd. Er zal dehalve geen sprake zijn van voorflnanciering door de gemeente Zuidplas. 13. De gemeente Zuidplas blijft bij het standpunt dat de gehele Rottelaan als onderdeel van de parallelstructuurin het startpakket zit. Dit betekent dat een gedeeltelijke aanleg van de Rottelaan niet wenselijk is daar dit ongewenste verkeersstromen met zich mee brengt voor de dorpskernen Zevenhuizen en Moerkapelle. 14. Er worden geen concessies gedaan aan de uitgangspuntenvan het huldige ISP. De kwaliteit van het totale plan, dat met de vaststellfngvan het ISP door alle betrokken partijen is beoogd, moet overeind blijven. Indien noodzakelijkhvenselljk,moet zo nodig een eerdere actualisering van het ISP Zuklpla4ota Koersbepaling 2007 plaats vinden. 15. Plannen met betrekking tot de in het ISP genoemde realisatie van de geplande woningbouw in Moerkapelle, Zuidplas-noord, mogen niet stil komen te liggen, maar dienen actiever, conform eerdere planning inclusief verwerving van gronden, onverminderdte worden voortgezet. Met deze zienswijzen heeft de gemeenteraad aangegeven dat zij wel degelljk een rol wenst te vervullen in de ontwikkelingvan de Zuidplaspolder. De raad wil daarblj wel aandacht vragen voor een voldoende realistische benadering, zowel in het belang van het project als wel de belangen van deze gemeente. Wij verzoeken u deze zienswijze te betrekken bij hst beraad op 2 december aanstaande van de
Grondbank en de ROZ.
Met vriendelijke groet, College van burgemeester en wethouders,
o e r voorbehoud brhandeling ragd 24 mkteimbr j i dai#bmbw 20f0
Beduur van de RWmle OntwikkelingsorganímtleZtk@)es Aan het erihdDa~ligBeatuur~andsGrondbinkRZO~ tt~~.&hW.GJ,wBneep,sscrs$tle Porlkiii-
2ww
DPIHAACJ
In arflksl20 van de gemegisohappelijke W h4 Grondbanki?zG aIdpiás is V a l m d mm gwen W wslke het USK door hetAB b Het îigt voor de hand hler, Mals y ~lcskîdngvan het OSK bhinen de ROZ ult te gaan van een ~ M W W m ~ m ~ O, -b
USU (U&h, bdch docurneníw~
2011 -0
bb4t-f
OW ( ~ e l i n g ~ h f k k u d 2Wf etj voor-ing etappen aan om demtwlkellng
ha gast om hrrtgrwdbszftmde Gmnfbaftk rnndecilg-b mnblnnscids--mfinenoiifleIcPh,~~~-
I # t ~ t m ~ m ~ n ~ l ~ s s r g s g w e n o~n ~h e~t u~i w Kr ~ 2 b0~ ~1 m1e von~~samg~InhdUûU2011.
.
w f f l & b e n m - ~ w d e ~ : ~ ~ m d o ~ ~ n ~ O r #
d
b
r
n
~ m o ~ . O P - ~ - - 0 p r ~ g ~ 8 n S P 1 ~
~ M r k A p e b i e á e n * r ~ k r i i r ~ 1 1 1 a e n 4 0 i s eafdm&trnq&i9 fii HOM*-
k
r
r
l
~
n
ribt*
~ u d b W b e n k Q l ; s t f u ~ d e ~ W M ~ d s t I n ~ ~ k a - - b ~ ~ n ~ ~ ~ ( I r o r i d ~ - , ~ w m r t ~ p w m , uuugaan bteen1u&#rhig v4n h kdemm~~gspiannen, +l&-mde kilplss om voor2612 de gionden dte maen hds deelgebieden ~ s u s n h u h s n - W d m N ~ ~ o r d I s M r Q e m n r r - m ~ ~ ~ ~ ~ . ~ ~ # g m . ~ n u i t ~ ~ d ~ ~ ~ ; C i b d g l r s Q ~ ~ w m w d m g s m & ~ m r d a l i i r m e ~ ~ g m r d a n h ~ l I ~
w
