OOOOllli Aan de gemeenteraden van Gouda, Rotterdam, Waddinxveen en Zuidpias en aan Provinciale Staten van Zuid-Holland
• driehoek
R Z G * ZUIDPLAS Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias (ROZ) &
Grondbank RZG Zuidpias
Ons kenmerk
Uw kenmerk
10/2011
Bijlagen
Datum
div
1 maart 2011
Onderwerp: Vastgesteld OSK 2011 van de ROZ en USK 2011 van de Grondbank RZG Zuidpias
Geachte heer, mevrouw.
Postbus 95353 2509 Q Den Haag
Hierbij zenden wij u het vastgestelde OSK 201 Ivan de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias (ROZ), het vastgestelde USK 2011 van de Grondbank RZG Zuidpias en de Nota van Beantwoording op de ingekomen zienswijzen.
W.G.J. Wijntjes Secretaris ROZ en Grondbank TELEFOON 0704418235
De Algemene Besturen van de ROZ en van de Grondbank hebben in hun vergadering op 2 december 2010 het OSK 2011 respectievelijk het USK 2011 gewijzigd vastgesteld conform de Nota van Beantwoording.
[email protected] Hoogachtend, Namens het Dagelijks Bestuur van de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias en het Dagelijks Bestuur van de Grondbank RZG Zuidpias, de secretaris.
^-—p^^W.GJ. Wijntjes
Z2 •
BAG— i . ^ 3 -^ . 1 gemeente gouda
Ingekomen
Afdeling \JIAJJJJ
ó
Vl
Ovb _j
Nr. DSP
d0ï'/Ll
0 4 MRT 2011 Afdoen voor: Naam Naam
Archief dd. Paraaf
& ■
©
driehoek
RZG
«ZUIDPLAS
Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias (ROZ)
Ontwikkelingsstrategiekader (OSK) 2011
Vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de ROZ 2 december 2010 Herziene versie 07-02-2011
Inhoudsopgave 0.
Voorwoord
1.
Inleiding
1.1
Hoofdstukindeling OSK gebaseerd op de formele functie van de ROZ
1.2
Hoofdlijnen van de stappen sinds het OSK 2010
1.3
Stand van zaken planologische verankering gebiedsontwikkeling Zuidpias
1.4
Invloed Crisis- en herstelwet (Chw)
1.2
Invloed economische crisis op gebiedsontwikkeling Zuidpias
2.
Risicobeheersing
2.1
Risicoanalyse
2.2
Risicobeheersing
2.3
Samenvatting
3.
Regionaal Uitvoeringsprogramma
3.1
Uitgangspunten en perspectief
3.2
Programmering 2010-2020 voor wonen
3.3
Programming voor werken
3.4
Programmering infrastructuur verkeer en vervoer
3.5
Programmering groenstructuur
3.6
Programmering blauwe structuur
4.
Normatief financieel kader
5.
Omslag van kosten
5.1
Afdracht Hoofdplanstructuur
5.2
Aanwending ruimte binnen de verschuldigde betaling voor risicobeheersing Grondbank
5.3
Resterende investeringen in de Hoofdplanstructuur
6.
Vereveningsstortingen en het fonds bovenplanse verevening en waarborgfonds
6.1
Overzicht geraamde vereveningsstortingen per ontwikkelgebied en per gemeente
6.2
Fasering in de tijd van de verschuldigdheid van de vereveningsstortingen
6.3
Rente-, kosten- en opbrengstenindices
6.4
Overzicht te verwachten saldi van het vereveningsfonds en het waarborgfonds
7.
Periodieke monitoring en herijking vereveningsbesluiten
8.
Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid
8.1
Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder
8.2
Beeldkwaliteitplan Linten, Lanen en Ringvaart
8.3
Verordening Kwaliteitsborging
4
5
10
15
30
32
35
36
37
9.
Bijlagen Brief van gedeputeerde Veldhuijzen aan wethouder Kroes d.d. 25 oktober 2010 over het financieel perspectief Vredenburghlaan en Bentwoudlaan tot aan Verlengde Beethovenlaan
0.
Voorwoord
Het OSK 2011 is het tweede OSK dat de ROZ in procedure brengt, sinds de gemeenschappelijke regeling ROZ op 1 november 2008 in werking is getreden. Het OSK vormt het kader voor de door de ROZ te voeren strategie binnen haar rechtsgebied. Sinds het eerste OSK is - gezien de huidige bouw/ontwikkelingscrisis veel aandacht besteed aan crisisbeheersing. Na de inleiding start dit OSK met een beschouwing hierover, vanuit de gedachte, dat risico en (positieve) kans aan elkaar verbonden zijn. Het grootste risico voor de integrale gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder is, dat alleen op risico's wordt gestuurd. De programmering van de gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder is vanwege de crisis aangescherpt. Binnen de vastgestelde bestemmingsplannen is het in 2007 bestuurlijk overeengekomen startpakket geheralloceerd. De programmering van de uitvoering van de Hoofdplanstructuur is door de Provincie Zuid-Holland ook aangescherpt. In tegenstelling tot de gebiedsontwikkeling lijkt de uitvoering hiervan positief te worden beïnvloed door de crisis: de overheid stimuleert de markt door de uitvoering van infrastructuur te bevorderen. In dit OSK worden t.o.v. 2010 geen nieuwe voorstellen voor bovenplanse verevening gedaan. Wel is aangegeven hoe het risicomanagement van de GR Grondbank kan plaatsvinden (uitgaande van wijziging GR ROZ) door een voorziening van de ROZ ter garantstelling van de Grondbank te treffen. Met het oog op de ontwikkeling van de Zuidplaspolder geldt het Handboek Kwaliteit als ambitiedocument, dat de gemeenten hebben gebruikt bij het opstellen van de bestemmingsplannen. Als eerste uitwerking van het Handboek is inmiddels een Beeldkwaliteitsplan Linten, Lanen en Ringvaart opgesteld. Het OSK 2011 is later dan de begroting 2011 in procedure gebracht. Na afweging van de zienswijzen van de deelnemers aan de ROZ is het OSK 2011 door het Algemeen Bestuur van de ROZ in de vergadering op 2 december 2010 vastgesteld. De voorzitter van de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias, Govert Veldhuijzen
1.
Inleiding
Binnen het project Zuidplaspolder wordt samengewerkt tussen alle relevante bestuurslagen van de overheid om in de komende decennia de Zuidplaspolder duurzaam te ontwikkelen. Er is in de afgelopen periode veel bereikt en voorwaarden zijn gecreëerd om de eerste deelgebieden in ontwikkeling te kunnen nemen. Hiertoe heeft onder andere de Grondbank strategisch gronden verworven, is een Intergemeentelijk Structuurplan vastgesteld (ISP), is een (programmatisch) Startpakket 2010-2020 in de Nota Koersbepaling vastgesteld, zijn voor de meeste transformatiegebieden bestemmingsplannen vastgesteld. Ook zijn de nodige organisatorische afspraken gemaakt en vastgelegd in twee gemeenschappelijke regelingen (ROZ en Grondbank). Het project bevindt zich op een vkantelpunt': de beleidsmatige randvoorwaarden liggen vast en de stap naar uitvoering dient gezet te worden. Het belangrijkste probleem is dat het lastig is om met marktpartijen afspraken te maken over de realisering van ontwikkellocaties. Mede als gevolg van de economische crisis zijn er nog geen gebiedsexploitatiemaatschappijen opgericht, waardoor grond nog niet is overgegaan van de Grondbank naar de ontwikkelende partijen. Met als gevolg dat er een discrepantie dreigt te ontstaan tussen de (mogelijke) waardeontwikkeling van de gronden die in bezit zijn van de Grondbank en de afname van gronden door de ontwikkelende gemeenten of andere (publieke) ontwikkelcombinaties. Om de publieke ontwikkelrisico's te verminderen wordt de spreiding van het publieke risico door uitbreiding van het aantal publieke risicodragers onderzocht. Voor 1 januari 2011 zullen hierover nadere besluiten worden genomen. Tevens is de relatie Grondbank en ROZ aangescherpt om de besluitvorming beter op elkaar af te stemmen. Ook zijn er afspraken gemaakt over de wijze van uitname van grond uit de Grondbank. Immers de uitname van gronden uit de Grondbank is onlosmakelijk verbonden met de inname van de gronden in de grondexploitaties van de ontwikkelende gemeenten dan wel ontwikkelcombinaties op basis van de afspraken over de programmering. Bovendien is ervoor gekozen dat de Grondbank vanaf 1 januari 2011 gaat functioneren als stallingsbedrijf met als ambitie om dit bedrijf per 1 januari 2020 een "risicoloze" onderneming te laten zijn. Om dit te bereiken wordt de strategische grondverwerving van de Grondbank beëindigd en gaat de Grondbank alleen gronden verwerven voor rekening en in opdracht van één van de ontwikkelende partijen. De GR Grondbank zal ook in deze zin worden aangepast. 1.1
Hoofdstukindeling OSK gebaseerd op de formele functie van de ROZ
In 2007 zijn de vijf Zuidplasgemeenten, de gemeente Rotterdam en de provincie Zuid-Holland de gemeenschappelijke regeling Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias (ROZ) aangegaan. De gemeenschappelijke regeling is per 1 november 2008 in werking getreden. Het takenpakket van de ROZ bestaat uit de volgende onderdelen: •
Programmering van de ontwikkeling van wonen, werken (bedrijfsterreinen en glastuinbouw), voorzieningen en infrastructuur voor verkeer, groen en water;
•
Bovenplanse verevening ', waaruit de ontwikkelingsbijdrage aan de Hoofdplanstructuur wordt betaald en het Waarborgfonds wordt gevuld;
1
in verband met een eventueel misverstand met de terminologie vanuit de Grondexploitatiewet gewijzigd in Afdracht Hoofdplanstructuur
•
Coördinatie van de kwaliteitsontwikkeling van de Zuidplaspolder.2
Op 5 maart 2009 heeft het Algemeen Bestuur van de ROZ de Verordening Bovenplanse Verevening en Waarborgfonds vastgesteld. 1.2
Hoofdlijnen van de stappen sinds het OSK 2010
De belangrijkste wijziging is de samenvoeging per 1 januari 2010 van de gemeenten ZevenhuizenMoerkapelle, Nieuwerkerk aan den IJssel en Moordrecht tot de gemeente Zuidpias. Sinds mei 2009 is vanuit de ROZ en de Grondbank naast de reguliere taken in het bijzonder aandacht besteed aan: 1.
Onderzoek naar de mogelijkheden om het Werkdocument Grondexploitatie te actualiseren, afstemming tussen de elementen van de Hoofdplanstructuur en de bestemmingsplannen en optimalisering van de afdracht vanuit de bestemmingsplannen ten behoeve van het OSK 2011;
2.
Onderzoek naar de markt- en samenwerkingsrisico's van de betrokken partijen alsmede voorstellen voor beheersing van de risico's;
3.
Evaluatie van de GR ROZ;
4.
Onderzoek naar toekomstige organisatiemodellen voor de Grondbank (voortzetten in de huidige vorm met eventueel een gewijzigde zeggenschaps- en risicoverdeling, voortzetten als Stallingsbedrijf of liquidatie van de Grondbank). Afhankelijk van de keuze van het organisatiemodel is een aantal scenario's voor de gronduitname uit de Grondbank opgesteld tezamen met een waardering van de gronden, die de komende jaren in de Grondbank of een vergelijkbare entiteit 'blijven zitten'. Hierbij zijn de volgende scenario's bekeken: (1) aanbodscenario: integrale uitvoering van de in bestemmingsplannen opgenomen programmering conform het Startpakket (2) vraagscenario: uitnametempo van de gronden uit de Grondbank gebaseerd op de gewenste planning van de ontwikkelende gemeenten en (3) grondbezitscenario: het zo snel en zo veel mogelijk uitnemen van de huidige grondposities van de Grondbank. In de gronduitgiftescenario's is ook de contramal van de gronduitgifte bepaald: een overzicht van de planning en programmering van de verschillende ontwikkellocaties.
5.
Vormgeven van een voorstel voor de uitname van gronden uit de Grondbank tegen een bepaalde waarde (boekwaarde, boekwaarde met opslag dan wel marktwaarde). De Grondbank heeft de uitnamestrategie opgenomen in het Uitnamestrategiekader 2011.
De conclusies van de bovengenoemde werkzaamheden leiden tot een bijgestelde programmering zoals weergegeven in dit OSK waarbij een herallocatie van het Startpakket wordt voorgesteld. 1.3
Stand van zaken planologische verankering gebiedsontwikkeling Zuidpias
Het bestemmingsplan Zuidpias Noord (m.u.v. het grondgebied van Waddinxveen en het gebied Rottewig) gaat hoofdzakelijk uit van een bestemming van het gebied met glastuinbouw en bedrijventerrein. Daarnaast wordt de ontwikkeling van twee woongebieden ten oosten en ten zuiden van Moerkapelle mogelijk gemaakt. Het bestemmingsplan Zuidpias Noord is op 16 juni 2009 vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. De Raad van State zal naar verwachting in oktober/november 2010 uitspraak doen in de circa 30 beroepzaken.
2
vanwege het niet overdragen van de wettelijke bevoegdheden op het vlak van ruimtelijke ordening door de deelnemers.
Voor het gebied Zuidpias West zijn twee bestemmingsplannen vastgesteld, één voor het grondgebied van de voormalige gemeente Zevenhuizen-Moerkapelle en één voor het grondgebied van de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel. In het bestemmingsplan Zuidpias West (deel Zevenhuizen-Moerkapelle) wordt hoofdzakelijk uitgegaan van een woonbestemming (Zevenhuizen Zuid en Ringvaartdorp). Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 16 juni 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in het werking getreden. Momenteel lopen er circa 15 beroepzaken. De Raad van State zal naar verwachting in oktober/november 2010 uitspraak doen. In het bestemmingsplan Zuidpias West (deel Nieuwerkerk aan den IJssel) wordt hoofdzakelijk uitgegaan van een woonbestemming (Nieuwerkerk Noord). Daarnaast ligt op het gebied rond de A20 de bestemming agrarisch/glastuinbouw met een wijzigingsbevoegdheid naar bedrijventerrein. Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 2 Juli 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. Momenteel lopen er circa 15 beroepzaken. De Raad van State zal naar verwachting in oktober-november 2010 uitspraak zal doen. Het bestemmingsplan Rode Waterparel gaat hoofdzakelijk uit van een woonbestemming (voor het oostelijk en het westelijk deel) en een groenbestemming (voor het middengedeelte). Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 2 juli 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in werking getreden. Momenteel lopen er circa 5 beroepzaken, waarbij de Raad van State naar verwachting in oktober-november 2010 uitspraak zal doen. Het bestemmingsplan Het Nieuwe Midden gaat uit van twee bestemmingen: een conserverende bestemming voor het huidig vooral agrarisch gebied en een bedrijfsbestemming (voor de zone rondom de aansluiting van de N219 op de Rijksweg A12. Voor dit gebied, het Plantage Kwadrant is een inrichtingsplan gemaakt dat als basis heeft gediend voor het bestemmingsplan. Daarnaast wordt de planologische ruimte gecreëerd voor de noodzakelijke infrastructuur. Op 16 juni 2009 is dit bestemmingsplan vastgesteld en 6 weken later in het werking getreden. Momenteel lopen er 2 beroepzaken, waarbij de Raad van State naar verwachting in oktober/november 2010 uitspraak zal doen. Voor de Gouweknoop (gedeelte in de gemeente Zuidpias) was nog geen bestemmingsplan in procedure gebracht omdat de m.e.r.-Regionale Infrastructuur niet van een voldoend positief advies was voorzien door de commissie MER. Hierdoor waren er teveel (milieu)belemmeringen om de geplande woonbestemmingen uit te werken tot een haalbaar bestemmingsplan. Vervolgens is in het OSK 2010 afgesproken dat de Gouweknoop pas na 2020 zou worden ontwikkeld. Inmiddels zijn de (milieu)belemmeringen opgelost en is een nieuwe MER-procedure gestart. Afspraak is om uiterlijk per 10 november 2010 een nieuw bestemmingsplan op te stellen, waarbij alleen de Moordrechtboog en het Boogpark zijn opgenomen. Het woon-werk gedeelte uit het 'oude' bestemmingsplan zal op korte termijn niet verder in procedure worden gebracht. Het bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel valt nog onder de oude WRO. Dat leidt tot langere behandeltermijnen. De 5 beroepen zijn door de Raad van State behandeld met als resultaat dat de bestemming Groene Waterparel en die van het Restveengebied onherroepelijk is geworden. Op perceelsniveau is in het Restveengebied een beperkt aantal beroepen gegrond verklaard.
De gemeente Waddinxveen heeft op 31 maart 2010 een voorovereenkomst getekend met marktpartijen op basis waarvan onderzocht wordt hoe de zgn. Zuidpias Noord (Waddinxveen; het glastuinbouwbedrijvenlandschap, de zgn. Amvestkavel en een deel van de Vredenburghzone) kan worden ontwikkeld. Op het moment dat er een overeenkomst ligt met de marktpartijen over de ontwikkeling zal de gemeente Waddinxveen een bestemmingsplan in procedure brengen voor het resterende deel van Zuidpias Noord. Voor het onderdeel Vredenburghzone is door Waddinxveen een bestemmingsplan vastgesteld. Naar verwachting zal de Raad van State in oktober 2010 uitspraak doen in de hiertegen ingestelde beroepen. De bestemmingsplannen bevatten overigens nog weinig bestemmingen met directe bouwtitels voor de nieuwe functies en werken veelal met uitwerkingsverplichtingen en wijzigingsbevoegdheden. De bestemmingsplannen en de daartoe opgestelde MER'en vullen de planologische ruimte van ISP en streekplanherziening concreter in. Voor het verkrijgen van een bouwtitel moet het bestemmingsplan worden uitgewerkt. 1.4
Invloed Crisis- en herstelwet (Chw)
De op 1 april 2010 van kracht geworden Crisis- en herstelwet (Chw) is gericht op de versnelling van infrastructurele projecten, andere grote bouwprojecten en projecten op het gebied van duurzaamheid, energie en innovatie. De Chw beoogt voornamelijk complexe regelgeving en tijdrovende besluitvorming te verminderen. Het in de wet voorgestelde pakket van maatregelen is deels permanent, deels tijdelijk van aard en gericht op bepaalde projecten. De Zuidplaspolder is één van de in de wet genoemde (integrale) gebiedsontwikkelingsprojecten waarvoor de Chw van toepassing is verklaard. Binnen het plangebied Zuidplaspolder kan hierdoor gebruik worden gemaakt van het projectuitvoeringsbesluit conform artikel 2.9 Chw. Dit besluit vervangt alle vooreen (woningbouw)project noodzakelijke besluiten/vergunningen, zoals bouwvergunningen, kapvergunningen, aanlegvergunningen, etc. Feitelijk kan een woningbouwproject worden gerealiseerd op basis van één besluit van de gemeenteraad, waarin vrijwel alle benodigde vergunningen/ontheffingen/vrijstellingen/besluiten worden samengebundeld. Er is sprake van één totstandkomingprocedure (conform de Algemene Wet Bestuursrecht), één bevoegd gezag (de gemeenteraad) en één (verkorte) rechtsbeschermingprocedure (bij de Raad van State). Naast vereenvoudiging van de besluitvorming biedt de wet binnen het plangebied Zuidplaspolder ook mogelijkheden om beroepsprocedures te versnellen, overigens zonder afbreuk te doen aan de gewenste zorgvuldigheid. Beroepsmogelijkheden tussen overheden worden bijvoorbeeld beperkt. Ook kan via toepassing van het relativiteitsvereiste een project niet meer worden vertraagd als schending van een rechtsregel uiteindelijk geen nadeel heeft voor de appellant. Tenslotte wordt de mogelijkheid geboden kleine materiële gebreken in de besluitvorming te passeren, als belanghebbenden hierdoor niet worden benadeeld. Als laatste voordeel van toepassing van de Chw op het plangebied Zuidplaspolder kan worden genoemd het laten vervallen bij een besluit-MER van het automatisme om de Commissie voor de milieueffectrapportage in te schakelen en om (project)alternatieven te laten onderzoeken. De procedure om te komen tot een milieueffectrapport wordt hiermee vereenvoudigd. 1.5
Invloed economische crisis op gebiedsontwikkeling Zuidpias
Evenals verondersteld is in het OSK 2010 is de uitspraak dat met private partijen langlopende ontwikkelingsafspraken gemaakt zouden kunnen worden, (nog) niet uitgekomen. Dat komt mede doordat de woningmarkt nog steeds uiterst onstabiel is, waardoor partijen terughoudend optreden bij het maken van
langlopende afspraken over projecten. De vraag is wanneer'dit tij' zal keren en dat marktpartijen op grote schaal zich zullen committeren aan harde afspraken ten aanzien van de uitwerking en realisering van deelgebieden in de Zuidplaspolder. Duidelijk is in ieder geval dat zonder evidente inspanningen en signalen vanuit de publieke partijen de meeste marktpartijen nog even de kat uit de boom zullen kijken. Bovendien zal blijken, dat de markt is veranderd. De woningbouwmarkt zal nog meer, wellicht louter vraaggericht gaan werken. Dit vereist een verbetering van de communicatie door de projectontwikkelaar en de eindgebruiker. Hierbij zou verkend moeten worden in hoeverre het opdelen van de ontwikkelingslocaties in kleinere, meer behapbare eenheden, een oplossing kan inhouden. Op dat moment zijn die locaties interessanter voor kleinere (bouwende) ontwikkelaars, die zo nu en dan signalen afgeven om te willen ontwikkelen. Dat vraagt overigens wel een goede voorbereiding vanuit de publieke partijen om de grotere structurerende elementen te borgen en het totaal te bewaken. Alles overziend zijn de effecten van de economische crisis op de gebiedsontwikkeling in de Zuidplaspolder nog steeds prominent aanwezig en ligt er een geweldige uitdaging om op gepaste wijze de marktpartijen te laten participeren. Hiervoor dienen de nodige ontwikkelingsscenario's verkend te worden en bezien te worden op voor- en nadelen. Dit kan ook nu er vastgestelde bestemmingsplannen zijn met een uitwerkingsverplichting.
2.
Risicobeheersing
2.1 Risicoanalyse In december 2009 heeft Deloitte gerapporteerd inzake een risicoanalyse van de Zuidplaspolder. In deze analyse wordt ingegaan op de markt- en samenwerkingsrisico's van de gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder. Daarbij zijn per partij de volgende risico's in beeld gebracht en geanalyseerd: v
Grondbank 1.
Grondbank bezit een grote hoeveelheid grond die 'pas' na 2020 ontwikkeld wordt.
2.
De marktwaarde kan op enig moment onder de boekwaarde uitkomen.
3.
De marktwaarde kan ertoe leiden om op enig moment bij de vaststelling van de jaarrekening van de Grondbank voorzieningen te treffen voor het afwaarderen van de boekwaarde van gronden.
4.
Aangezien er (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelende gemeenten over de afname van gronden, loopt de Grondbank meer risico dat de marktwaarde onder de boekwaarde komt te liggen en dat afwaardering noodzakelijk wordt.
V
ROZ 1.
In essentie loopt de ROZ een gering financieel risico. De bijdragen van Rijk en Provincie ten aanzien van de realisering van de Hoofdplanstructuur zijn vastgelegd. De (eerste) afdracht bovenplanse verevening met de gemeente Zuidpias is vastgelegd waarbij de verschuldigdheid van het bedrag ingaat zodra het betreffende bestemmingsplan onherroepelijk wordt.
2.
De risico's die nog resteren zijn dat de afspraken m.b.t. de (eerste) afdracht bovenplanse verevening met de gemeente Waddinxveen nog gemaakt moeten worden. Daarnaast bestaat een risico dat een bestemmingsplan niet onherroepelijk wordt en er nog geen betalingsregeling is afgesproken.
v
Gemeente Zuidpias 1.
Duidelijke prioriteiten t.a.v. de gebiedsontwikkeling binnen de gemeente Zuidpias.
2.
Inrichten van een uitvoeringsorganisatie gericht op de omvang van de opgave.
3.
Lager uitvallen van de saldi van de verschillende grondexploitaties met als mogelijk gevolg dat onvoldoende financiële middelen gegenereerd worden voor de afdracht bovenplanse verevening.
4. v
Onhaalbaarheid van het woningbouwprogramma in het dure marktsegment.
Gemeente Waddinxveen 1.
Geen overeenstemming bereiken ten aanzien van de te sluiten exploitatieovereenkomst met als gevolg dat onvoldoende financiële middelen gegenereerd worden voor de afdracht bovenplanse verevening.
v
Gemeenten Gouda en Rotterdam 1.
Gouda en Rotterdam zijn geen ontwikkelende gemeenten en dragen alleen risico gekoppeld aan hun participatie in de Grondbank en de ROZ.
10
v
Provincie Zuid-Holland 1.
De provincie is verantwoordelijk voor de realisatie van de provinciale infrastructuur en de regionale groenstructuren en dragen voor die onderdelen het risico bij kostenoverschrijdingen.
2.
Daarnaast draagt de provincie het risico dat gekoppeld is aan de participatie in de Grondbank en de ROZ.
In de rapportage van Deloitte wordt een aantal constateringen gedaan om de gesignaleerde risico's te beperken. Bovendien zijn adviezen uitgebracht eveneens ter beperking van de risico's. Een deel van die adviezen is in het afgelopen half jaar verder uitgewerkt in de studies van Akro Consult: onderzoek naar de toekomstige organisatiemodellen voor de Grondbank gekoppeld aan scenario's voor de uitname van gronden uit de Grondbank. 2.2 Risicobeheersing Uit de analyse is gebleken dat een groot deel van de risico's van het project Zuidplaspolder op dit moment is gelegen in de Grondbank. Ter beperking van de risico's zijn de volgende maatregelen afgesproken: Uitnamestrategie Grondbank Er zijn afspraken over de afname van gronden uit de Grondbank: o
Een eerste tranche zal uiterlijk per 1 januari 2012 door de gemeente Zuidpias onder voorwaarden worden overgenomen tegen boekwaarde. Dit betreft de gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Zevenhuizen Zuid, Knibbelweg Oost en Nieuwerkerk Noord. Verder zullen de verworven gronden in de Groene Waterparel tegen een afgeboekte waarde overgaan.
o
Van een tweede tranche is het de bedoeling dat deze uiterlijk per 1 januari 2015 overgaan naar de ontwikkelende gemeente dan wel een ontwikkelcombinatie tegen boekwaarde met een opslag. Dit betreft de gronden in de Rode Waterparel, Ringvaartdorp, Plantage Kwadrant en Gouweknoop. Indien de ontwikkelende partij(en) op 1 januari 2015 besluiten om deze gronden niet over te nemen, staat het de Grondbank vrij om deze gronden vanaf die datum te vermarkten. Wel blijft daarbij een eerste recht van koop bestaan voor de ontwikkelende partij(en) als een marktpartij onder de vraagprijs van de Grondbank wenst te kopen en de Grondbank daar in principe op in wenst te gaan.
o
Voor de gronden in het Nieuwe Midden (belangrijkste deel van de 2e fase gronden) krijgt de Grondbank per l januari 2011 de mogelijkheid tot het vervreemden tegen marktwaarde. Hierbij behoudt overigens de gemeente Zuidpias het recht van eerste koop.
Met bovenstaande afspraken is er ruimte gecreëerd voor de Grondbank, indien een ontwikkelende gemeente de grond niet wil of kan overnemen, om de grond onder voorwaarden op de markt te brengen. Hiermee wordt het risico van oplopende boekwaarde in de Grondbank (door rente en kosten) beheerst. Dit principe is uitgewerkt in het Uitnamestrategiekader 2011 van de Grondbank. Naast de Grondbank zijn er risico's die te maken hebben met de organisatie. Ter beperking van die organisatierisico's zijn de volgende maatregelen afgesproken: Ontwikkelstrategie ontwikkelende gemeenten Prioritering programmering deelgebieden:
o
Het vertrekpunt blijft de programmering van 7000 woningen (mogelijk met uitzondering van 950 woningen in het stedelijk segment van de Gouweknoop) alsmede 200 hectare nieuw glastuinbouwlandschap, te realiseren voor 2020.
o
Voor dorps wonen zullen de locaties Zevenhuizen Zuid en Moerkapelle Oost in de komende jaren tot ontwikkeling worden gebracht,
o
Voor dun-groen wonen ligt de nadruk op Rode Waterparel, maar ook op Zuidpias Noord (Waddinxveen) en Lanen en Linten (in ieder geval op het grondbezit van de Grondbank).
o
De plannen voor de locatie Nieuwerkerk Noord / Ringvaartsdorp worden verder uitgewerkt, opdat deze locatie gefaseerd (mede in relatie tot de ontwikkeling van de nieuwe glastuinbouwgebieden) gerealiseerd kan worden met dorps en dun-groen wonen,
o
Voor de risicobeheersing stedelijk wonen zal onderzocht worden in hoeverre de locatie Gouweknoop ontwikkeld kan worden,
o
Als locatie voor bedrijventerrein/glastuinbouw zullen Knibbelweg Oost, Glasdriehoek SpoorSwanla, Plantage Kwadrant, Zuidpias Noord (Waddinxveen) en, indien financieel haalbaar, Hooge Veenen III worden ontwikkeld.
Om het ontwikkelrisico te spreiden is het de bedoeling andere partijen te laten participeren in een aantal van de bovengenoemde ontwikkellocaties. Hiertoe zouden dan ontwikkelcombinaties gevormd moeten worden. Per 1 januari 2011 moet duidelijk zijn of deze ontwikkelcombinaties van de grond gaan komen voor in ieder geval Knibbelweg Oost (Zuidpias en provincie), Rode Waterparel (Zuidpias, Rotterdam en provincie) en Zuidpias Noord (Waddinxveen) (intentie- of samenwerkingsovereenkomsten of Publieke GEM'en van Waddinxveen en provincie). Voor een aantal locaties wordt daarbij in eerste instantie gedacht aan mogelijke participatie vanuit andere publieke partijen dan alleen de ontwikkelende gemeente (Rode Waterparel, Glastuinbouw). De publieke ontwikkelcombinaties kunnen c.q. moeten overigens besluiten z.s.m. marktpartijen bij de ontwikkeling te betrekken. Bij de ontwikkeling van de Zuidplaspolder wordt immers uitgegaan van een vraaggerichte ontwikkeling. Voor alle op korte termijn in ontwikkeling te nemen ontwikkellocaties zullen zogenaamde 'businesscases' worden opgesteld met daarin uitgewerkt de ontwikkelstrategie, de planning, een geactualiseerde grondexploitatie en een geactualiseerde set van uitgangspunten. Flexibiliteit en veel aandacht voor realisering in kleinere delen en fasering is daarbij van belang. Uitgangspunt moet zijn om voor alle ontwikkellocaties een volgende stap te zetten in de planvoorbereiding. Dat is niet alleen nodig in verband met de positie van de Grondbank, maar vooral ook om de realisatie van de gestelde ambities te tonen. Hierbij moeten de plannen voor de locaties zodanig worden voorbereid dat marktpartijen verleid worden om op één of andere wijze te gaan participeren in de ontwikkeling zonder daarbij het 'tafelzilver in de uitverkoop te gooien'. Sleutelbegrippen in het huidige economische tij daarbij zijn faseerbaarheid (realiseren in kleinere delen) en flexibiliteit. Voor alle op korte termijn in ontwikkeling te nemen ontwikkellocaties zullen zogenaamde 'businesscases' opgesteld moeten worden waarin de volgende aspecten zijn uitgewerkt: o
Plan van aanpak uitwerking locatie: afbakening van het project, programma, planning;
o
Ontwikkelingsstrategie: rollen van partijen, wijze van betrekken marktpartijen;
o
Programma: een geactualiseerde set van uitgangspunten voor het plan met aandacht voor realisatie in behapbare delen;
o
Financiën: actualiseren grondexploitatie en planning benodigde budgetten.
De strategie van de ontwikkelende gemeente dan wel de ontwikkelingscombinatie dient uit te gaan van fasering. Het 'point of no return' is nog lang niet bereikt met nog voldoende 'go/no go momenten'. Als aanzet voor belangrijke 'go/no go momenten': o
Onherroepelijk worden bestemmingsplan
12
o
Vaststellen businesscases met de ontwikkelingsstrategie en planning
o
Vaststellen stedenbouwkundig plan en bijbehorende financiële raming (grondexploitatie)
o
Sluiten samenwerkingsovereenkomst met partijen
o
Besluit strategieverwerving (nog) benodigde gronden
o
Vaststellen uitwerkingsplannen met bouwtitel
o
Vaststellen realisatieovereenkomst
o
Start bouwrijp maken
o
Start bouwen woningen/glastuinbouwbedrijvenlandschap
Afnamerisico De behoefte aan woningen is in de Zuidvleugel van de Randstad onverminderd aanwezig. In de recentelijk geactualiseerde Verstedelijkingsnota Zuidvleugel blijkt tot 2020 een behoefte aan 175.000 nieuw te realiseren woningen. Een deel van die woningen zou gerealiseerd moeten worden in de Zuidplaspolder. Daarnaast is de Zuidplaspolder nog één van de weinige locaties in de Zuidvleugel waar op grote schaal ontwikkeld kan worden in een uniek gebied waarin een woonmilieu gecreëerd kan worden dat in andere.(herontwikkel)locaties in de Zuidvleugel niet aanwezig is: de variatie aan dorpswoonmilieu en dun-groen wonen. Bovendien is de plaats van de Zuidplaspolder aan de binnenkant van de Randstad en op een relatief korte afstand van Rotterdam, Den Haag, Leiden en Utrecht zondermeer strategisch te noemen. Binnen dit beleidskader zal de daadwerkelijke ontwikkeling vooral vraaggericht moeten zijn. Binnen de globale bestemmingsplannen zal de uitwerking van het bestemmingsplan en de start van de grondexploitatie pas kunnen worden aangevangen, wanneer er een manifeste marktvraag is. Voor de ontwikkeling van de meeste onderdelen van de Hoofdplanstructuur zijn vaste businesscases opgesteld; op basis hiervan wordt een aanzienlijk deel van de Hoofdplanstructuur in de komende jaren gerealiseerd. De geformuleerde ambitie 'eerst bewegen dan bouwen' wordt daarmee tot werkelijkheid gebracht. Dit geldt overigens niet alleen voor de weginfrastructuur, maar ook voor de groene en blauwe structuren. Projectontwikkelende marktpartijen hebben het moeilijk en zijn terughoudend met het participeren in risicodragend grootschalige gebiedsontwikkelingsprojecten. Ook de onzekere situatie ten aanzien van de mogelijke afbouw/afschaffing van de hypotheekrente en een scherpere afbakening van de Europese regels ten aanzien van aanbesteding met onderdelen met een publieke functie, werken niet in het voordeel van de gebiedsontwikkeling Zuidplaspolder. Overheidspartijen zullen er dan ook alles aan moeten doen om marktpartijen te enthousiasmeren om te participeren. In de businesscases dient een marktgerichte strategie ontwikkeld te worden, uitgaande van de unieke propositie die het project Zuidplaspolder de marktpartijen kan bieden. Marktpartijen zijn momenteel alleen bereid risico's te dragen als er duidelijke randvoorwaarden liggen vanuit de overheid. Daarbij dienen de ontwikkelende gemeente dan wel de ontwikkelcombinatie wel alert te zijn op het op een juiste wijze 'spelen van het spel' omdat er veel afspraken gemaakt moeten worden alvorens marktpartijen de realisatie daadwerkelijk zullen starten (denk aan borgstellingen en voorverkooppercentages e.d.). Hierbij moet ervoor gewaakt worden dat het 'spelen van het spel' niet leidt tot risicomijdend gedrag en daarmee tot verlamming en vertraging van het proces. Het afzetrisico kan verder worden ingeperkt door de gebiedsontwikkeling in de uitwerking op te delen in kleinere zelfstandig te ontwikkelen delen, door zo veel mogelijk flexibiliteit in te bouwen en door een goede basis te leggen met heldere businesscases.
13
2.3
Samenvatting
Resumerend is van belang dat hiermee, uitgaande van de geanalyseerde risico's in de studies van Deloitte en Akro ConsultGrondbank, de volgende risicobeheersende afspraken gemaakt zijn om de risico's beheersbaar te houden: .
meer speelruimte voor de Grondbank om de 'pas' na 2020 te ontwikkelen gronden te 'vermarkten', naast het uitvoeren van verkenningen om de waarde van die gronden 'op niveau' te houden;
•
scherpere afspraken over de afname van gronden vanuit de Grondbank in de richting van de ontwikkelende gemeenten dan wel ontwikkelcombinaties en terugvalmogelijkheden voor de Grondbank indien de ontwikkelende gemeente/ontwikkelcombinatie de grond niet kan/wil afnemen;
•
maatregelen om een eventuele afwaardering van gronden in de Grondbank te kunnen opvangen door enerzijds het ontwikkelingsperspectief van de gronden meer concreet te maken en anderzijds de mogelijkheid te creëren om een financiële voorziening te kunnen treffen;
•
de als eerste uit te werken en in ontwikkeling te nemen gebieden zijn vastgesteld;
•
door het maken van een businesscase per ontwikkellocatie dient het risico van het saldo van de grondexploitatie beheerst te worden, maar de businesscases zullen ook de basis moeten vormen voor de oprichting van de ontwikkelcombinaties en het verleiden van de marktpartijen voor participatie in de realisatie van de ontwikkelingen;
•
de voortgang in de uitwerking van de plannen zal gemonitord gaan worden;
•
het afnamerisico zal beheerst moeten worden door de businesscases, de fasering, en het inbouwen van flexibiliteit en het monitoren van externe factoren. Hierbij blijft een aantal onzekerheden onvermijdelijk, maar door de voorbereiding te faseren kan steeds een overzichtelijke volgende stap gezet worden. Last but not least stap voor stap verder gaan met de voorbereiding om de ontwikkelingslocaties naar uitvoering te brengen. Daarbij zijn er nog voldoende 'go/no go momenten' om de ontwikkeling te stoppen en de (financiële) risico's binnen de perken te houden zijn;
•
Het besef dat, indien het ontwikkelingsbeleid alleen gericht is op het minimaliseren van risico's en in het geheel niet op het verantwoord uitnutten van kansen, uiteindelijk voor het totale project het grootste risico gelopen wordt.
14
3. Regionaal Uitvoeringsprogramma 3.1
Uitgangspunten en perspectief
Zuidpias versterkt concurrentievermogen Zuidvleugel Bij de duurzame ontwikkeling van de Zuidplaspolder, gaat het om de volgende aspecten: •
In de Zuidvleugel van de Randstad is een tekort aan de juiste, landelijke woonmilieus in aanvulling op de binnenstedelijk woonmilieus.
•
De aantrekkelijkheid van de woon- en leefomgeving voor bestaande en toekomstige bewoners van de Randstad staat onder druk als gevolg van een tekort aan groen, natuur en recreatie in en om de steden.
•
De Zuidplaspolder verrommelt en de landschappelijke panorama's vanaf snel- en spoorwegen dreigen te verdwijnen.
•
De versterking van de greenports in de Randstad enerzijds en de ruimte- en milieudruk anderzijds, vragen om innovatieve concepten in het glas/bedrijvenlandschap ten aanzien van energie-, ruimteen watergebruik.
•
De ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties in de Randstad moet klimaatbestendig zijn. Dat betekent dat maatregelen gericht op vermindering van overstromingsrisico's en wateroverlast door intensieve regen, worden afgestemd op de klimaatverandering en bodemdaling.
Lange t e r m i j n perspectief vraagt om flexibiliteit in programmering Het gaat in de planvorming voor de Zuidpias om een lange termijn perspectief, om een periode van tenminste twintig jaar. De Interregionale Structuurvisie (ISV) driehoek RZG Zuidpias (2004), het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) voor de Zuidpias (2006) zijn de ruimtelijke plannen die een groot aantal partijen met elkaar zijn overeengekomen voor die lange termijn. Parallel aan dit traject heeft een strategische milieubeoordeling plaatsgevonden en zijn deze plannen ook extern juridisch verankerd in de tweede partiële herziening van het streekplan Zuid-Holland Oost (2006). De planperiode voor het streekplan - inmiddels overgenomen in de Provinciale Structuurvisie - omvat de periode tot 2020 met een doorkijk tot 2030. In 2009 zijn bestemmingsplannen vastgesteld en in uitvoering genomen. De feitelijke ontwikkelingsmogelijkheden zijn hierin doorgaans globaal bestemd. Hiermee is ook de flexibiliteit gediend. Deze flexibiliteit is in dit OSK gebruikt bij het strategisch heralloceren van het Startpakket binnen de vastgestelde bestemmingsplannen. In de bestemmingsplannen zijn immers locaties opgenomen, die eenvoudiger tot ontwikkeling te brengen zijn en locaties die minder eenvoudig te ontwikkelen zijn. Bij het opstellen van het OSK zijn de volgende factoren onderkend: •
Bij het voorbereiden van de bestemmingsplannen overeenkomstig het ISP en de streekplanherziening is geconstateerd, dat de mogelijkheid van kostenverhaal op basis van het exploitatieplan volgens de nieuwe Wro beperkt is. Hierdoor is de realisering van een aantal onderdelen van de Hoofdplanstructuur financieel onzeker geworden, wanneer de financiering slechts op basis van het publieke kostenverhaal moet plaatsvinden.
•
Tot op heden zijn - anders dan voorheen verondersteld - geen lange termijn afspraken gemaakt met private partijen over de ontwikkeling van de onderscheiden deelgebieden. De deelgebieden zijn te omvangrijk, daardoor te complex, waardoor risicobeheersing discutabel wordt.
•
Door de economische crisis zijn publieke en private partijen extra zorgvuldig in het aangaan van nieuwe verplichtingen.
15
Actuele woningbehoefte Eind 2007 heeft de Stuurgroep driehoek RZG Zuidpias de Woonvisie Zuidplaspolder vastgesteld. Deze Woonvisie is leidend geweest voor het opstellen van bestemmingsplannen en voor het vaststellen van de verstedelijkingsafspraken binnen de Zuidvleugel. Ook binnen het in Zuidvleugelverband opgestelde Verstedelijkingsprogramma zijn deze afspraken in het voorjaar 2010 gecontinueerd. Overigens wil een behoefteraming - anders dan in het verleden - nog geen afname van woningen impliceren. De woningmarkt heeft zich in de afgelopen 15 jaar (vanaf de start van de VINEX) van een door de overheid geleide aanbodsmarkt meer naar een vraagmarkt ontwikkeld. Deze ontwikkeling wordt versterkt door de huidige recessie. Ontwikkelaars en woningbouwcorporaties zullen pas bij een voldoende gebleken afneembare vraag gaan ontwikkelen en daadwerkelijk in de communicatie met de eindgebruiker investeren. Bij de uitwerking van de bestemmingsplannen zal de woningbehoefte nader worden gepreciseerd. De gemeente Zuidpias heeft hiertoe reeds opdracht gegeven in het kader van de door haar op te stellen visie. Hiermee kunnen de (sub)regionale aspecten van de woningmarkt voldoende m beeld komen. Woningbouwprogramma Zuidpias 2010-2020 De partijen die deelnemen in de ROZ, hebben in april 2007 overeenstemming bereikt over het Startprogramma 2010-2020. Het gaat dan om 7.000 woningen, geconcentreerde ontwikkeling van nieuwe glastuinbouw en het bieden van voldoende ruimtelijke mogelijkheden voor de verplaatsing/concentratie van verspreide kassen in een glasbedrijvenlandschap, de realisatie van bedrijventerrein, de aanleg van regionale weginfrastructuur, een station in de Gouweknoop en meer groen en natuur, inclusief ruimte voor waterberging. Voor de woningbouw ligt het accent op landelijk wonen in het aan te leggen landschap en op dorpsuitbreidingen, aanvullend op de binnenstedelijke programma's van de deelnemende gemeenten. De intentie van de ROZ-partijen is onverkort op het Startpakket van 7.000 woningen gericht, zij het dat, zoals hiervoor is aangegeven, de uitwerking anno 2011 nog tal van onzekerheden vertoont. Mede om die reden wordt in dit OSK een herallocatie van een deel van de woningen van het Startpakket voorgesteld met behoud van de afgesproken segmentering. In onderstaande tabel zijn per deelgebied de verschillen tussen het Startpakket (2007), het OSK (2010 en 2011) en het bestemmingsplan aangegeven. Ook hier moet worden opgemerkt, dat de daadwerkelijke grondexploitatie niet eerder kan starten dan wanneer de desbetreffende marktvraag manifest is. De woningen die in de Zuidpias worden gebouwd, zijn voor een groot deel bestemd voor woonconsumenten, die in het oostelijk deel van de Zuidvleugel een woning en woonomgeving zoeken met uitgesproken landelijke en dorpse kwaliteiten. Het ontbreken van deze kwaliteiten in het woningaanbod in de Zuidvleugel van de Randstad wordt gezien als belangrijke oorzaak van het vertrekoverschot van huishoudens met een hoger inkomen. Voor de ontwikkeling van de totale Zuidplaspolder is het van belang, dat de nieuwe context met bedrijfsterreinen, kassencomplexen, infrastructuur, waterlopen en natuur zichtbaar is voor de eerste generatie bewoners. Naast de gunstige ligging nabij (middel)grote steden met hun voorzieningen en werkgelegenheid dragen de infrastructuur (bereikbaarheid), het water en de natuur bij aan de gewenste omgevingskwaliteit op grond waarvan potentiële bewoners kiezen voor een huis in de Zuidplaspolder.
16
De volgende onderdelen van het Startpakket van 7.000 woningen zijn in de komende jaren (20122020) geprogrammeerd. Hierbij is een deel van het Startpakket, passend binnen het ISP, geheralloceerd: 1.200 woningen in Zevenhuizen-zuid (dorps wonen); 500 woningen in Moerkapelle-oost (dorps wonen); 800 woningen in de Rode Waterparel (landelijk wonen); 2.600 woningen in het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk-noord (dorps wonen / landelijk wonen); PM woningen in de Glasparel+ (Waddinxveen; woonsfeer nader vast te stellen); PM woningen in de lanen en linten (dun-duur); PM woningen in de Gouwe Knoop (stedelijk wonen) Totaal: 5.100 +PM (=7.000) woningen
Startpakket
woonsfeer
OSK 2010
woonsfeer
OSK 2011
woonsfeer
Rode Waterparel
1300
landelijk wonen
800
landelijk wonen
800
landelijk wonen
Zuidpias Noord
800
dorps wonen
800
dorps wonen
500
dorps wonen
pm
pm
1200
dorps wonen
Moerkapelle Zuidpias Noord Waddinxveen 1200
dorps wonen
1200
dorps wonen
Zuidpias West
900
dorps wonen
850
dorps wonen
Nieuwerkerk nrd
900
landelijk wonen
950
landelijk wonen
Zuidpias West Zevenhuizen zd.
1150
dorps wonen
1450
landelijk wonen
pm
landelijk wonen
0
pm
stedelijk wonen
4600
5100
Zuidpias West Ringvaartdorp Nieuwe Midden
150
landelijk wonen
0
landelijk wonen
Verspreid
800
landelijk wonen
0
landelijk wonen
950
stedelijk wonen
Lanen en Linten Gouwe knoop Totaal
7000
Programma werken Zuidpias 2010-2020 Voor de glastuinbouw is in het ISP ruimte geprogrammeerd voor 280 hectare glastuinbouw, bestaande uit 200 ha nieuw + 80 ha te realiseren door concentratie van verspreid gelegen bestaande lastuinbouwbedrijven. Bij de inrichting van de glastuinbouwgebieden geldt het uitgangspunt om 20% van de ruimte meervoudig te gebruiken. Er is uitgegaan van een duurzame ontwikkeling van de glastuinbouw. Daarom wordt de glastuinbouw aangesloten op het Energieweb. Dat is een systeem waarbij gebruikers en leveranciers van duurzame vormen van energie aan elkaar gekoppeld worden. Het gaat daarbij om zowel warmte, elektriciteit als CO2. Kassen waarin warmte wordt "geoogst", kunnen duizenden woningen voorzien van duurzame energie. Het Energieweb zelf moet flexibel zijn en in kunnen spelen op veranderingen in toekomstige technieken en maatschappelijke ontwikkelingen. Een stapsgewijze benadering en invulling van het Energieweb is daarvoor een belangrijke voorwaarde. Aangezien een energie-infrastructuur voor vele jaren de grond in gaat, is vooraf overeenstemming tussen de betrokken partijen noodzakelijk.
17
Naast de glastuinbouw is voor werken een uitgifte van 110 ha netto bedrijventerrein geprogrammeerd (met ca. 10.000 werkzame personen en ruim 4.500 vrachtbewegingen per etmaal). De bedrijvenlocaties betreffen A20 Noord en Zuid bij Nieuwerkerk aan den IJssel en de A12 Noord in Waddinxveen.
Plan
Startpakket
OSK 2010
Bestemmingsplan
0 ha
0 ha
0 ha
118 ha (met
80 ha
Rode Waterparel
118 ha
Zuidpias Noord
(dubbelgebruik) 0 ha
0 ha
0 ha
55 ha (bruto)
0 ha
0 ha
0 ha
0 ha
32 ha (bruto)
217 ha
PM
PM
Zuidpias West Zevenhuizen Zuidpias West Nieuwerkerk Nieuwe Midden Waddinxveen
(met dubbelgebruik) 0 ha
0 ha
N.v.t.
200 + 80 + 110 ha
118 ha + PM
112 ha + PM
Gouwe knoop Totaal
De intentie van de ROZ-partijen is onverkort op dit overeengekomen programma gericht, zij het dat, zoals hiervoor is aangegeven, de uitwerking anno 2010 nog tal van onzekerheden vertoont. Dat geldt ook voor het realiseren van 2 0 % dubbel grondgebruik.
3.2
Programmering 2010-2020 voor wonen
Passend binnen het startpakket, de bestemmingsplannen en de (financiële en organisatorische) mogelijkheden van de ontwikkelende gemeenten, wordt prioriteit gegeven aan de gebiedsontwikkeling van de volgende locaties: 1.
Zevenhuizen Zuid
2.
Moerkapelle Oost en Zuid
3.
Rode Waterparel
4.
Ringvaartdorp
5.
Zuidpias Noord (Waddinxveen)
6.
Lanen en Linten
Ad 1 Zevenhuizen Zuid De gemeente Zuidpias voert gesprekken met de marktpartijen, die een grondpositie hebben ingenomen in dit gebied. Doel van de gesprekken is de vorming van een exploitatiemaatschappij voor de ontwikkeling van dit gebied. Tevens onderzoekt de gemeente welke ontwikkelwijze het meest geëigend is tot realisatie. Daarbij wordt gedacht aan een traditioneel model met een bouwclaim, maar andere modellen worden ook niet uitgesloten. In Zevenhuizen Zuid gaat het om 1200 woningen in de categorie 'dorps wonen'. In een optimalisatieslag zouden op deze locatie wellicht meer woningen gerealiseerd kunnen worden, maar dat is afhankelijk van de aan te houden afstand tot het Nijverheidscentrum. Het streven is erop gericht om in 2012 met de ontwikkeling te beginnen.
18
Ad 2 Moerkapelle Oost en -Zuid Uit woningmarktonderzoeken komt naar voren dat er in de kern Moerkapelle een eigen woningbehoefte bestaat van circa 50 woningen per jaar. Gezien de strategie van de Grondbank, de huidige 'dip' in de woningmarkt en de planologische mogelijkheden op andere locaties binnen de Zuidplaspolder, wordt uitgegaan van een voorzichtige ontwikkeling van Moerkapelle Oost en Moerkapelle Zuid. De inzet van de gemeente Zuidpias is te starten op de locatie Moerkapelle Oost met een beperkt aantal woningen in het goedkopere segment van dorps wonen. Indicatief lijkt het bouwvolume dichter bij de 500 dan bij het oorspronkelijk aantal van 650 woningen te liggen. De wijze van ontwikkelen dient nog nader vastgesteld te worden. In ieder geval zullen de sportaccommodaties in de locatie Moerkapelle-Oost vooralsnog gehandhaafd worden en ook de ingrepen in de infrastructuur zijn, door de beperkte toevoeging van woningen, niet noodzakelijk. De ambitie voor de gemeente is vooral om uitgaande van een gestage jaarlijkse woningproductie een samenhangend en financieel haalbaar plan te realiseren. Het streven is om in 2012 met de ontwikkeling van Moerkapelle-Oost te starten. Op de locatie Moerkapelle Zuid zullen voorlopig nog geen activiteiten worden ondernomen. Van een afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur is vooralsnog geen sprake. Ad 3 Rode Waterparei De Rode Waterparel als 'verstedelijkingsicoon van de Zuidvleugel' geeft aan dat dit de enige plek van enige omvang is in het zuidelijk deel van de Provincie Zuid-Holland waar op grotere schaal een exclusief woonmilieu gecreëerd kan worden. Meer dan in de andere segmenten van de woningbouw heeft de eerder genoemde crisis de markt gewijzigd. De ontwikkeling van dit segment zal grotendeels vraaggestuurd zijn. Dit i.t.t. wat eerder werd verondersteld. De uitvoering van de ontwikkeling moet organisch ter hand worden genomen: elke fasering moet passend in het landschap kunnen worden beëindigd. De structuur van het landschap biedt daartoe ook aanknooppunten: een kreekrug kan gefaseerd worden ontwikkeld; vanuit de ontwikkelde kreekrug kunnen "rietlandeilanden" worden ontwikkeld. De Rode Waterparel bestaat uit drie delen, west, midden en oost. In het bestemmingsplan is het westelijk en het oostelijk gedeelte van een woonbestemming voorzien. Er dient nog een keuze gemaakt te worden in welk deel met de ontwikkeling wordt begonnen: de west- of de oostkant. In het OSK 2010 wordt voor het oostelijk en het westelijk gedeelte samen uitgegaan van 800 woningen, terwijl voor de volledige Rode Waterparel sprake is van 1300 woningen. Alle woningen behoren tot de categorie 'dun duur'. In de besluitvorming over het OSK 2010 is een bedrag van 30 min. aangemerkt als afdracht voor de Hoofdplanstructuur. Afhankelijk van het aantrekken van de woningmarkt, de ruimtelijke uitwerking van de bestemmingsplannen is een optimalisatie van de afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur realistisch. Daarbij moet aan een aantal essentiële randvoorwaarden worden voldaan, zoals o.a. de amovering/beëindiging/verplaatsing van een varkenshouderij met een geurcirkel, waarvan de kosten in het geldende exploitatieplan zijn opgenomen. Eerst als aan deze randvoorwaarden is voldaan kan de Rode Waterparel tot ontwikkeling komen. Dit betekent dat realisering van woningen op z'n vroegst vanaf 2014 reëel is. Ook in dit OSK wordt uitgegaan van 800 woningen. De bedoeling is om de Rode Waterparel in de periode 2015-2030 te realiseren.
19
Ad 4 Ringvaartdorp/Nieuwerkerk Noord In het bestemmingsplan Zutdplas West is het Ringvaartdorp aangeduid met een (uit te werken) woonbestemming. Hetzelfde geldt voor de ontwikkellocatie Nieuwerkerk Noord. Voor laatstgenoemde locatie geldt dat de ontwikkeling door de aanwezige glastuinbouw op korte termijn financieel moeilijk rond te krijgen is. Een oplossing hiervoor is om de nieuwe locatie voor werken in de komende jaren tot ontwikkeling te brengen, waardoor een alternatief wordt geboden voor de glastuinbouwbedrijven uit Nieuwerkerk Noord. Zo kan deze locatie gefaseerd 'vrij gemaakt' worden van glastuinbouw. In het Startpakket was de locatie Ringvaartdorp niet opgenomen, vanwege het feit dat het Ringvaartdorp was gereserveerd voor het stedelijk woonsegment, met op termijn een HOV verbinding. Het uiteindelijk aantal te bouwen woningen is afhankelijk van de nog te kiezen woontypering of -typeringen, met een maximum aantal van 6.000 woningen. De in het bestemmingsplan opgenomen toegestane maximale woondichtheid maken deze bandbreedte in te realiseren aantal woningen mogelijk. Ook de capaciteit van de N219 dient in de verkenningen naar kwaliteit en kwantiteit van het Ringvaartdorp nader te worden onderzocht. Dit mede in relatie met een mogelijke verbreding van de A20. Om een aantal redenen (onder meer verkeerskundige en budgettaire) wordt, gezien de hier omschreven ontwikkelingsrichting, vooralsnog gekozen voor handhaving van de bestaande weg. Aangezien er eerst een verkenning voor de ontwikkeling van het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk Noord moet worden uitgevoerd, is realisering van de eerste woningen niet voor 2015 reëel. De gebruiksvoorschriften van het vastgestelde bestemmingsplan vereisen een brief van Gedeputeerde Staten, waarin afhankelijk van de zgn Ventielfunctie voor de Zuidvleugel het aantal woningen en de segmentering hiervan worden geduid. De genoemde verkenning zal derhalve aan Gedeputeerde Staten worden aangeboden. Het gebruik van de Ventielfunctie is in dit OSK 2011 niet aan de orde. Van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur is vooralsnog dan ook geen sprake, maar dient ook onderdeel te vormen van een verkenningenstudie. Op deze wijze kan bij de ontwikkeling van Nieuwerkerk Noord / Ringvaartdorp uitgegaan worden van 2600 woningen. In deze ontwikkeling tot 2020 wordt de uitfasering van Rode Waterparel (500) en van Moerkapelle (300) opgevangen boven het programma uit het OSK 2010 van 1800 woningen. Ad 5 Zuidpias Noord (Waddinxveen) De gemeente Waddinxveen en een aantal marktpartijen hebben een voorovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van de Zuidpias Noord (Waddinxveen). Op basis hiervan onderzoeken partijen de ontwikkelingsmogelijkheden qua programmering, uitvoeringsplanning en (eventuele) afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. In het OSK 2012 dienen hierover afspraken te worden gemaakt. In deze ontwikkeling wordt het grootste deel van het programma segment linten/lanen uitgevoerd. De onderzoeken zijn nog niet afgerond. Uitgegaan mag worden van maximaal 800 woningen. Ad 6 Lanen en Linten In de Lanen en Linten (inclusief de Zuidpias Noord, Waddinxveen) kunnen nieuwe woningen worden gerealiseerd. Voor een groot gedeelte zijn de lanen en linten de infrastructurele dragers van het gebied. Via deze wegen zijn de agrarische en glastuinbouwbedrijven ontsloten, terwijl er op een groot aantal locaties wordt gewoond langs linten en lanen. Zodra de Zuidplaspolder zich gaat ontwikkelen, zal de functie van deze lanen en linten veranderen van gebiedsontsluitende wegen naar recreatieve routes en ontsluiting van vooral woonhuizen. De gemeente Zuidpias gaat ervan uit dat nieuwe woningen in de lanen en linten vooral vanuit particulier initiatief ontwikkeld zullen worden. In een aantal gevallen gebeurt dat door een agrariër, die de
20
rest van zijn perceel verkocht heeft, maar er zullen ook kleine projectontwikkelaars/bouwers bouwaanvragen indienen. In het Startpakket wordt ervan uitgegaan dat op deze manier 800 woningen gerealiseerd kunnen worden in Zuidpias Noord. Er wordt vanuit gegaan dat ca 150 woningen binnen de gemeente Zuidpias en ca 600 in de hiervoor genoemde Zuidpias Noord (Waddinxveen) worden ontwikkeld. De woningen langs de lanen en linten liggen in de bestemmingsplannen: Zuidpias Noord, Zuidpias West en Rode Waterparel. Per bestemmingsplan zijn de woonfuncties op verschillende wijzen planologisch opgenomen, waarbij echter nooit sprake is van een directe bouwtitel, maar van een wijzigingsbevoegdheid of uitwerkingsverplichting. In een aantal gevallen moet het bestemmingsplan worden aangepast. Over een afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur vanuit de linten en lanen zijn nog geen afspraken gemaakt. De gemeente Zuidpias onderzoekt momenteel een rekensystematiek voor de bepaling van de afdracht bij een concrete bouwaanvraag in één van de lanen en linten. Gouweknoop Op basis van de vraag naar een stedelijke woonomgeving, de strategie van de Grondbank m.b.t. het westelijk gedeelte van de Gouweknoop en de realisering van de Moordrechtboog als ontsluitingsroute wordt voorgesteld om de ontwikkeling van het westelijk deel van de Gouweknoop in onderzoek te nemen. Mocht de verkenning voor de ontwikkeling van de Gouweknoop voldoende kansrijke aspecten opleveren, dan zal eerst het bestemmingsplan moeten worden herzien. Dit betekent dat de realisering van woningen op z'n vroegst vanaf 2015 reëel is. Een mogelijke afdracht ten behoeve de Hoofdplanstructuur zal ook onderdeel vormen van de verkenningen. In elk geval dient in de Gouweknoop een halte voor de Rijn-Gouwelijn te worden gerealiseerd. In het bestemmingsplan is daarvoor een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het Nieuwe Midden Tot slot is het Nieuwe Midden volgens het ISP en de Provinciale Structuurvisie een locatie waarin woningen na 2020 gerealiseerd kunnen worden. Het Nieuwe Midden is als mogelijke ontwikkelingslocatie aangewezen voor de periode 2020-2030. Voor het Nieuwe Midden is een bestemmingsplan vastgesteld met een conserverende bestemming en een bestemming bedrijventerrein nabij de aansluiting N219 / A-12. Samenvattend: Aangezien een aantal ontwikkellocaties vanuit het Startpakket op korte termijn niet volledig tot ontwikkeling kunnen worden gebracht, is herallocatie van het Startpakket met behoud van de segmentering of realisering van woningbouw op de locaties Ringvaartdorp in combinatie met een uitgefaseerde ontwikkeling van Nieuwerkerk Noord een mogelijkheid. Ook kan daarbij een aansluiting worden gezocht op de ontwikkeling van Zevenhuizen Zuid. De volgende onderdelen van het Startpakket van 7.000 woningen (met behoud van de segmentering) zijn in de komende jaren (2012-2020) geprogrammeerd: 1.200 woningen in Zevenhuizen-zuid (dorps wonen); 500 woningen in Moerkapelle-oost (dorps wonen); 800 woningen in de Rode Waterparel (dun-duur/ landelijk wonen); 2.600 woningen in het Ringvaartdorp/Nieuwerkerk-noord (dorps wonen / dun groen); PM (800) woningen in de Glasparel+ (Waddinxveen; woonsfeer nader vast te stellen); PM (150) woningen in de lanen en linten (dun-duur); PM (950) woningen in de Gouwe Knoop (stedelijk wonen) Totaal: 7.000 woningen
21
De planning van de ontwikkeling is als volgt voorzien: 2011
Zevenhuizen Zuid
■■
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Moerkapelle Knibbelweg Oost Rode Waterparel Nwkerk Nrd/ Ringvaartd Zuidpias Noord (Waddinxveen) ca.
3.3
Programmering 2010-2020 voor werken
De volgende locaties die passen binnen het Startpakket, de bestemmingsplannen en de (financiële en organisatorische) mogelijkheden van de ontwikkelende gemeenten dienen de komende periode verder te worden voorbereid als ontwikkelingslocatie: 1.
Knibbelweg Oost
2.
Glasdriehoek Spoor-Swanla
3. 4. 5.
Plantage Kwadrant H oge Veenen I I I Zuidpias Noord (Waddinxveen)
Ad 1 Knibbelweg Oost In het gebied Knibbelweg Oost (bestemmingsplan Zuidpias Noord) is ruimte voor de realisering van circa 60 hectare bruto voor bedrijventerrein. Daarnaast geldt voor deze locatie een afspraak om door middel van dubbel grondgebruik zo'n 10 hectare duurzame glastuinbouw te realiseren. Oorspronkelijk was de locatie Knibbelweg Oost gereserveerd voor het verplaatsen van bedrijven vanuit het Nijverheidscentrum. Nu gebleken is dat deze verplaatsing niet haalbaar is, kan deze ruimte worden gebruikt als 'schuifruimte' voor de verplaatsing van bedrijven uit het woongebied Nieuwerkerk Noord. Desgewenst is op deze locatie ook ruimte voor bedrijven uit het Nijverheidscentrum. Mede door de openstelling van de Eendragtslaan (de omgelegde N219) is deze locatie strategisch gelegen. Doelgroepen voor dit bedrijventerrein zijn: groothandel, logistiek en transport. De ambitie van de gemeente is om zo snel mogelijk het bedrijfsterrein bouwrijp te maken en kavels te verkopen aan bedrijven.
De gemeente Zuidpias voert gesprekken met de marktpartijen, die naast de Grondbank, een grondpositie hebben (ingenomen) in dit gebied. Doel van de gesprekken is te onderzoeken op welke wijze het gebied zo snel mogelijk tot ontwikkeling gebracht kan worden. H ierbij dient nog een keuze gemaakt te worden uit een traditionele ontwikkelwijze (gemeente verwerft alle gronden, gemeente maakt bouwrijp en gemeente verkoopt ven/olgens kavels aan bedrijven) dan wel een werkwijze met meer marktinbreng (GEM/GOM of concessie).
In het OSK 2010 is een afspraak gemaakt over de afdracht vanuit de ontwikkeling van het gedeelte Knibbelweg Oost uit het bestemmingsplan Zuidpias Noord van 10 miljoen ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. De bedoeling is om deze locatie in de periode 2012-2015 te realiseren.
22
Ad 2 Glasdriehoek Spoor-Swanla In het bestemmingsplan Zuidpias Noord is een gebied gesitueerd tussen de spoorlijn, de 'oude' N219 en de noordoostkant van de kern Zevenhuizen waaraan een bestemming agrarisch en glastuinbouw is gegeven. Het gebied heeft een omvang van circa 18 hectare bruto. Bij de ontwikkeling van dit gebied wordt uitgegaan van realisatie van het Glastuinbouwbedrijvenlandschap, waarbinnen gestreefd wordt naar gecombineerd/dubbel ruimtegebruik van glastuinbouw en andere functies, waaronder bedrijventerrein. Dit gebied zou ook kunnen gaan fungeren als 'schuifruimte' voor de verplaatsing van bedrijven uit het als zodanig bestemde woongebied Nieuwerkerk Noord. Dit gebied is voor circa de helft eigendom van de gemeente Zuidpias, de rest in eigendom bij één marktpartij. Met deze partij zijn verkennende gesprekken gevoerd over de ontwikkeling van dit gebied. Voor de ontwikkeling van deze locatie gelden nog geen afspraken ten aanzien van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. Afhankelijk van de haalbaarheid van de grondexploitatie van deze deellocatie zal een mogelijke afdracht op een later tijdstip bekeken worden. De bedoeling is om deze locatie in de periode 2012-2015 te realiseren.
Ad 3 Plantage Kwadrant In het bestemmingsplan Nieuwe Midden is een gebied gesitueerd ter weerszijden van de aansluiting van de 'nieuwe' N219 en de A12 met als bestemming 'bedrijventerrein'. Dit gebied is opgedeeld in vier kwadranten en heeft een omvang van 32 hectare bruto. Voorgesteld wordt te onderzoeken of één of meer kwadranten in uitvoering genomen kan worden op deze uiterst strategisch gelegen locatie. Overigens wordt nabij dit gebied binnenkort een nieuwe vestiging van Intratuin geopend.
Voor de ontwikkeling gelden nog geen afspraken ten aanzien van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. Afhankelijk van de haalbaarheid van de grondexploitatie van het Plantage Kwadrant, die voor een groot deel wordt bepaald door afspraken over de realisering van weginfrastructuur zal een mogelijke afdracht op een later tijdstip bekeken worden. De bedoeling is deze locatie in de periode 2015-2020 te realiseren.
Ad 4 Hoge Veenen I U Vanwege de behoefte aan additioneel bedrijventerrein in dit gedeelte van de gemeente Zuidpias, is een onderzoek gestart naar de financiële haalbaarheid van de transformatie van het gebied Hoge Veenen I I I van glastuinbouwgebied naar bedrijventerrein. Dit gebied heefteen omvang van circa 10 hectare bruto. In de verkenning wordt tevens rekening gehouden met een gewenste herstructurering/revitalisering van het bestaande bedrijventerrein Hoge Veenen I en I I . Bovendien wordt uitgegaan van realisering van zichtlocaties vanaf het bedrijventerrein langs de (toekomstige) Maatveldseweg. Het verkrijgen van een financieel haalbaar plan zal niet eenvoudig zijn, gezien eerdere verkenningen van de ontwikkeling van de zone rond de A20. Voor de ontwikkeling van deze locatie gelden nog geen afspraken ten aanzien van een afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. Naar de huidige inzichten wordt er vanuit gegaan dat deze locatie geen afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur genereert. De realisatietermijn van deze locatie is nog niet bepaald.
Ad 5 Zuidpias Noord (Waddinxveen) De gemeente Waddinxveen en een aantal ontwikkelende partijen hebben een voorovereenkomst gesloten ten aanzien van de ontwikkeling van de Zuidpias Noord (Waddinxveen). Op basis van deze voorovereenkomst gaan partijen onderzoeken wat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn. Om die reden kunnen nog geen conclusies getrokken worden met betrekking tot de programmering, de uitvoeringsplanning en de
23
(eventuele) afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur. In een volgend OSK dienen daar afspraken over gemaakt te worden. Naast deze 'actief' tot ontwikkeling te brengen werklocaties, is er ook sprake van een gebied waarin vanuit de publieke partijen op 'passieve' wijze werkfuncties ondergebracht mogen worden. Dat betreft het gebied Zuidpias Noord (grondgebied gemeente Zuidpias en gesitueerd ten noorden van de A12 en ten zuiden van de kern Moerkapelle). Op dat gebied rust een bestemming agrarisch / glastuinbouw. In het vastgestelde bestemmingsplan wordt deze bestaande functie van dit gebied bestendigd, maar tevens ook randvoorwaarden gecreëerd voor een meer duurzame inrichting van dit gebied, mede in combinatie met de realisering van glastuinbouwlocaties in andere gebieden. Hierdoor wordt ruimte geboden aan de groei en mogelijk herordening (modernisering) van bestaande bedrijven in dit gebied. De bedoeling is om deze locatie op basis van initiatieven vanuit de bedrijven, autonoom tot ontwikkeling te brengen en vanuit de publieke partijen alleen de randvoorwaarden mee te geven (vanuit het vastgestelde bestemmingsplan en Energieweb). In de komende jaren zal ook de in het Startpakket benoemde locatie Bedrijventerrein A20 vooralsnog niet tot ontwikkeling worden gebracht. Bedrijventerrein A20 Ten behoeve van het bestemmingsplan Zuidpias West is de financiële haalbaarheid onderzocht van de realisering van een bedrijventerrein met een omvang van 55 hectare bruto in de zone rondom de aansluiting van de N219 op de A20. De ontwikkeling van dit bedrijventerrein kampt met een sterk negatief saldo van circa 50 miljoen euro, waardoor een minimaal kostendekkende exploitatie op dit moment niet realistisch lijkt te zijn. In het bestemmingsplan hebben de gronden van het bedrijventerrein A20 om bovengenoemde reden dan ook een wijzigingsbevoegdheid gekregen en zijn de gronden in eerste instantie conserverend bestemd. Samen vattend: De volgende onderdelen van het Startpakket van 110 hectare bedrijventerrein en 280 hectare glastuinbouw (200 ha nieuw en 80 ha concentratie van bestaand) zullen in de komende jaren naar alle waarschijnlijkheid tot ontwikkeling worden gebracht (inclusief de uitwerkingsverplichtingen) in de (dan onherroepelijke) bestemmingsplannen: 70 ha bruto bedrijventerrein/glastuinbouw Knibbelweg-oost; 18 ha bruto bedrijventerrein/glastuinbouw Glasdriehoek Spoor-Swanla; 32 ha bruto bedrijventerrein Plantage Kwadrant; 10 ha bruto bedrijventerrein Hoge Veenen I I I ; PM ha bedrijventerrein/glastuinbouw in locatie Zuidpias Noord (Waddinxveen); 24 ha bedrijventerrein/glastuinbouw in locatie Zuidpias Noord; Totaal: 154 + PM ha bedrijventerrein/glastuinbouw Het resterende oppervlak bedrijventerrein/glastuinbouw uit het Startpakket wordt nog niet ontwikkeld dan wel is nog niet bestemd of is met een wijzigingsbevoegdheid bestemd. 50 ha bruto bedrijventerrein op locatie bedrijventerrein A20 Totaal: minimaal 50 hectare waarover op termijn concrete afspraken gemaakt moeten worden over de realisering en uitwerking in bestemmingsplannen.
24
3.4
Programmering voor infrastructuur verkeer en vervoer
In de Nota Koersbepaling Zuidplaspolder en het provinciale project Regionale Infrastructuur zijn voor de periode 2010-2020 de volgende infrastructurele voorzieningen voor de (regionale) hoofdstructuur opgenomen: 1.
Parallelstructuur A12: Extra Gouwekruising en Aansluiting A12;
2.
Verleggen en (zonodig) verdubbelen van de N219 bij Nieuwerkerk aan den IJssel en overkluizing N-219
3.
Verdubbelen N219 bij Zevenhuizen;
4.
Parallelstructuur A12: Verleggen N456 van aansluiting Moordrecht tot Zuidpunt Triangel
van de A20;
(Moordrechtboog); 5.
Parallelstructuur A12: Veilingweg/N456 West vanaf Zuidpunt Triangel tot N209;
6.
Deel Westelijke Randweg Waddinxveen;
7.
Brugontsluiting van de Eendragtspolder;
8.
Halte Gouweknoop en overige openbaar voorzieningen voor de Gouweknoop;
9.
Realisering fietspaden F 263, 278, 333, 334 en 340.
In het OSK 2010 zijn de projecten genoemd onder de punten 1, 4, 7 en drie van de onder punt 9 genoemde fietspaden geprogrammeerd. Ad 1 en ad 4 Parallelle structuur A12 en Moordrechtboog Deze infrastructuur is uitgewerkt in één project: Project Gouwelaan. De Gouwelaan ligt in een nog niet bestemd gebied op het grondgebied van de gemeente Waddinxveen. Voor de planologische inpassing van de Gouwekruising en de aansluiting A12, die overigens formeel buiten het rechtsgebied van de ROZ valt, wordt een Inpassingsplan door de provincie Zuid Holland opgesteld. Van het wegtracé is een voorlopig ontwerp gereed. De extra Gouwekruising is onderdeel van het Startpakket. Alhoewel de aansluiting A12 hiervan geen onderdeel uitmaakt, zal deze toch binnenkort in uitvoering worden genomen. Het project Gouwelaan wordt voor 2015 gerealiseerd. - Project Moordrechtboog. Van dit wegtracé is een voorlopig ontwerp gereed en zijn de milieueffecten in het MER onderzocht. Binnenkort zal de procedure worden afgerond, waarna de gemeente Zuidpias een bestemmingsplan in procedure zal brengen. De Moordrechtboog wordt voor 2015 gerealiseerd. Start Afslag Moordrecht (als onderdeel van ZSM 2) voor 2011 en het resterende deel van de Moordrechtboog medio 2011. - Project Veilingweg. Het project Veilingweg wordt in 2 fasen uitgevoerd. De oostelijke helft is al in rechte bestemd in het bestemmingsplan Zuidpias Noord van de gemeente Zuidpias. Voor het westelijke deel moet het MER nog worden aangevuld en de bestemmingsplanprocedure nog starten. Realisering fietspaden F263, 278, 333/334 en 340 Over het algemeen is realisering van de gewenste fietsstructuur mogelijk binnen zowel de vigerende bestemmingsplannen als de vastgestelde bestemmingsplannen. De fietsroutes lopen door het gehele gebied van de Zuidplaspolder en bestrijken nagenoeg alle bestemmingsplangebieden. De realisatie van de fietsroutes F 263, 278 en 340 is voorzien voor 2015.
25
De fietsroutes 333/334 worden geïntegreerd met de uitwerking en realisering van het Boogpark en de Vredenburghzone. De fietsroutes worden onafhankelijk van de uitvoering van andere projecten aangelegd en lopen door het Restveen (F263), langs de Parallelstructuur A12 (F278) en door de Rode Waterparel (F340).
De overige in het Startpakket opgenomen Hoofdplanstructuur kan nog niet in het OSK worden opgenomen, omdat of de bestemmingsplanprocedure nog niet is gestart dan wel (hier veelal mee samenhangend) de financiering nog niet afdoende is geregeld.
Ad 2 Verleggen en (zo nodig) verdubbelen van de N219 bij Nieuwerkerk aan den IJssel en overkluizing N219 van de A20 Deze infrastructuur ligt in bestemmingsplan Zuidpias West en is bestemd met een wijzigingsbevoegdheid. Voor de weg bestaan twee opties: een geheel nieuw tracé ten oosten van de huidige N219 ( m e t een 'omgeklapte' aansluiting op de A20 en een optie met een opwaardering van de huidige N219 uitmondend in de bestaande (en ook op te waarderen) aansluiting op de A20. Van de weg is alleen een eerste verkenning uitgevoerd (schetsontwerp). De noodzakelijkheid van de overkluizing is mede afhankelijk gesteld van de verkeersintensiteiten op de toekomstige A-20.
De wenselijkheid van het overkluizen van de A20 ter plaatse van het aquaduct, de Ringvaart en het fietspad is in de besluitvorming over het bestemmingsplan bekrachtigd. Bij de uitwerking van de plannen zal hiermee dan ook rekening worden gehouden. Deze infrastructuur maakt deel uit van het pluspakket uit het OSK 2010.
Voorgesteld wordt vooralsnog met uit te gaan van het nieuwe tracé van de N219. Met het nog niet uitwerken van een 'meer stedelijke' inrichting van het Ringvaartdorp is de nieuwe ligging van de N219 niet noodzakelijk. Wel moet onderzocht worden in hoeverre met name het zuidelijk gedeelte van de N219 (nabij de A20) op termijn het verkeer kan verwerken. Verbreding van een deel van de bestaande N219 is daarvoor wellicht wenselijk. Hiermee wordt een aanzienlijke besparing in de kosten van de Hoofdplanstructuur in het eerste pluspakket bereikt.
Ad 3 Verdubbelen van de N219 bij Zevenhuizen Deze infrastructuur ligt in bestemmingsplan Zuidpias Noord, Nieuwe Midden en Zuidpias West, als zodanig bestemd en maakt ook deel uit van het Startpakket. De weg is gedimensioneerd als twee keer éénstrooksweg en in april 2010 geopend. Een mogelijke verdubbeling van de N219 is met een wijzigingsbevoegdheid in alle bestemmingsplannen opgenomen.
Ad 5 Veilingweg/N456 West vanaf Zuidpunt Triangel tot N209 Deze infrastructuur is uitgewerkt in drie projecten: Project Veilingweg/Rottelaan (tot de grens met de gemeente Lansingerland), die reeds als onderdeel van het project Parallelle Structuur A12 / Moordrechtboog is geprogrammeerd. Project Bentwoudlaan Project Vredenburghlaan De projecten (Bentwoudlaan en Vredenburghlaan) liggen in nog niet bestemd gebied (gemeente Waddinxveen). Voor de realisering van de Bentwoudlaan en de Vredenburghlaan dient nog een (specifiek) bestemmingsplan opgesteld te worden. De subsidie vanuit de provincie (ad 15 min.) voor de realisering van de infrastructuur in de gemeente Waddinxveen is door de provincie afhankelijk gesteld van de financiering van het restant door de gemeente
26
Waddinxveen (op basis van een afdracht vanuit het bestemmingsplan Zuidpias Noord (Waddinxveen)). De provinciale subsidie is ook gekoppeld aan een goede functionaliteit van de corridor N207. Over de afdracht vanuit het nog op te stellen bestemmingsplan Zuidpias Noord (Waddinxveen) moeten nog afspraken worden gemaakt tussen de ROZ en de gemeente Waddinxveen. Overigens wenst de gemeente Waddinxveen nog optimaliseringstudies uit te voeren inzake de ontwikkelingslocaties. Doel is het opbrengend vermogen te vergroten ten opzichte van de tot nu toe bestaande inzichten, waardoor kan worden bijgedragen aan nieuwe regionale infrastructuur. Daarnaast onderzoekt de gemeente een andere ordening van haar (toekomstige) wegenstructuur (realisering van een structuur met randwegen en effecten voor de kern). Ad 6 Deel Westelijke Randweg Waddinxveen Deze infrastructuur maakt deel uit van het project Bentwoudlaan, zij het tot aan de Zesde Tochtweg. Voor een beschrijving wordt verwezen naar ad. 5. Ad 7 Brugontsluiting van de Eendragtspolder De brug over de Ringvaart ligt binnen de gemeente Zuidpias en is bestemd. Ad 8 Halte Gouweknoop en overige openbaar vervoervoorzieningen voor de Gouweknoop In het door de gemeente Zuidpias iter visie gelegde bestemmingsplan Gouweknoop is een wijzigingsbevoegdheid voor het RGL halte opgenomen. Aangezien er in het bestemmingsplan geen stedelijke functies zijn opgenomen, is ook de OV voorziening nog niet bestemd. Ad 9 Realisering fietspaden F333/334 . Fietsroutes 333 en 334 worden geïntegreerd met de uitwerking en realisering van het Boogpark en de Vredenburghzone maar moeten nog wel in het provinciale Fietsplan 2011-2015 worden opgenomen. Samenvattend: De volgende onderdelen van de Hoofdolanstructuur en de regionale verkeersinfrastructuur zullen voor 2015 ziin gerealiseerd: •
Gouwelaan;
•
Moordrechtboog;
•
Veilingweg/Rottelaan (tot aan het Noordeinde); Fietspaden F263, 278 en 340.
De volgende infrastructuurprojecten moeten nog uitgewerkt worden (in technische zin), noo bestemd worden in een bestemmingsplan dan wel nog gefinancierd worden: Brug over de Ringvaart; Bentwoudlaan; Vredenburghlaan; Fietspaden F 333/334. De fietspaden F333/F334 maken onderdeel uit van de overprogrammering binnen het provinciale fietspadenplan. Dit betekent dat deze paden alleen in de huidige collegeperiode kunnen worden uitgevoerd als andere geplande fietspaden afvallen; anders beslist het volgende college van Gedeputeerde Staten over de financiering van deze paden. De volgende infrastructuurprojecten worden heroverwogen of worden voorlopig niet uitgevoerd: Verdubbelen van de N219 bij Zevenhuizen en verleggen en (zo nodig) verdubbelen van de N219 bij Nieuwerkerk aan den IJssel alsmede de overkluizing N219 van de A20 (één en ander afhankelijk van
27
de optimalisering van het woningbouwprogramma dan wel de eventuele toevoeging van andere functies; Halte Gouweknoop en overige openbaar voorzieningen voor de Gouweknoop.
3.5
Programmering groenstructuur
De volgende groenprojecten zijn in het Startpakket opgenomen: 1.
Restveen en Groene Waterparel
2.
Vredenburghzone
3.
Boogpark
4.
Vierde Tocht
In het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder staan ook structurerende groene elementen, zoals bijvoorbeeld een ecologische zone en het Ringvaartpark. In de Nota Koersbepaling Zuidplaspolder is afgesproken dat partijen de uitwerking van de thema's uit het Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder als inspanningsverplichting moeten zien. De realisatie van die elementen is dus afhankelijk van de financiële mogelijkheden van partijen. Deze mogelijkheden zitten deels in de (optimalisatie van de) grondexploitaties en deels in (nog te verstrekken) subsidiemiddelen. De realisering van deze groene structurerende elementen verdient bij de uitwerking van de plannen aandacht.
Voor een overzicht van de kosten en dekking van deze infrastructuur wordt verwezen naar bijlage 4.
Ad 1 Restveen en Groene Waterparel Het project Restveen en Groene Waterparel maakt deel uit van de ecologische hoofdstructuur en het ISP/ISV Zuidplaspolder en is bedoeld voor natuurontwikkeling en verbetering van de natuur- en waterkwaliteit. Over de ontwikkeling van dit gebied is op 22 juni 2006 een convenant gesloten, dat erin voorziet, dat voor 2014 een aanzienlijk deel van de gronden wordt verworven (150 ha in de Groene Waterparel en tevens een deel van het Restveengebied). Voor 2018 zou het gebied ingericht moeten zijn.
Naar verwachting zal van de 175 ha van het Restveengebied mogelijk niet meer dan 75 ha daadwerkelijk tot 2018 worden omgezet in een natuurbestemming. Het Restveengebied behoudt overigens vooralsnog een (verbrede) agrarische functie. Zowel de Groene Waterparel als het Restveengebied is inmiddels onherroepelijk bestemd in het bestemmingsplan Restveen en Groene Waterparel.
Ad 2 Vredenburghzone Vanaf 1995 is de Vredenburghzone onderdeel van de ecologische verbindingszone Bentwoud/Krimpenerwaard. In de partiële wijziging Provinciaal Meerjarenprogramma Landelijk gebied 2007 is de Vredenburghzone opgenomen als zone met een ecologische functie en een groene en recreatieve functie. Naast deze functies wordt in het plangebied ook ruimte gecreëerd voor de Vredenburghlaan, de aansluiting parallelle structuur A12 en de Moordrechtboog. Uiteindelijk is het de bedoeling maximaal 50 (ILG) hectare in te richten voor de groene functies. Mede in verband met de realisering van de genoemde wegen in de Vredenburghzone zullen gronden voor 2013 verworven moeten zijn.
Ad 3 Boogpark In diverse ruimtelijke plannen is het Boogpark aangewezen als groengebied/natuurontwikkelingsgebied. Het gebied moet worden ingericht als recreatief aantrekkelijk en toegankelijk landschap dat tevens - evenals de
28
Vredenburghzone - is aangewezen als ecologische verbindingszone. In de herijking van het Provinciaal Meerjarenprogramma Landelijk gebied 2007 in 2009 is het Boogpark gefaseerd voor na 2013. Wel is afgesproken dat de grondverwerving voor 2015 wordt gestart. Voor het Boogpark is in het afgelopen jaar een optie onderzocht om dit gebied in te richten op basis van een publiek private samenwerking. Die optie is niet haalbaar gebleken. Er wordt nu uitgegaan van een publieke voorbereiding en uitvoering van het plan. Voor het Boogpark met een omvang van circa 20 hectare, dat met Vredenburghzone en Ecologische zone Westergouwe de verbinding vormt tussen de ecologische zone Bentwoud-Krimpenerwaard, moet het bestemmingsplan nog worden uitgewerkt. Het Boogpark bestaat voor circa 27 ha uit groen inclusief circa 8 hectare waterberging (conform Waterbeheer 21ste eeuw). De provincie is in het kader van de grondverwerving Moordrechtboog tevens de grondverwerving in het kader van het Boogpark gestart. Ad 4 Vierde Tocht Langs de Vierde Tocht is een groengebied gedacht. Dit groengebied moet ook een verbinding krijgen met de Zevenhuizer Dwarstocht, met de Rottewig en langs de Piasweg (eventueel Noordelijke Dwarstocht) met het Bentwoud. Het groengebied langs de Vierde Tocht is opgenomen in het bestemmingsplan het Nieuwe Midden. Voor de ontwikkeling van de Vierde Tocht heeft het hoogheemraadschap op basis van Waterbeheer 21 5te eeuw initiatieven ontplooid tot verbreding van de tocht. De Vierde Tocht zelf wordt grotendeels gerealiseerd op gronden die in bezit zijn/moeten komen van het HHSK. 3.6 Programmering blauwe structuur De partners in de Zuidplasontwikkeling dragen er samen met het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard zorg voor om conform de afspraken in het kader van Waterbeheer 21ste Eeuw de Zuidplaspolder klimaatbestendig in te richten. De ambitie is dat er een ruim en veerkrachtig watersysteem ontstaat dat voldoet aan de eisen van het meest extreme droge KNMI-scenario. Dat houdt in: •
Peilvakvergroting en eliminatie van onderbemaling;
•
Vast peil in het zuidelijk deel;
•
Vergroting van het tochtdebiet: verbreding Vierde Tocht, aanleg Zevenhuizer Dwarstocht, vergroting polderwaterberging Waddinxveen-Gouweknoop in de hiervoor genoemde groenstructuren;
•
Vredenburghzone en Boogpark in respectievelijk de bestemmingsplannen Vredenburghzone van Waddinxveen en Gouweknoop van Zuidpias.
In verband met de toename van de verharding van het oppervlak is vergroting van het areaal aan oppervlaktewater nodig. Deze kan worden gevonden in de in het bestemmingsplan Zuidpias West opgenomen Zevenhuizer Dwarstocht en Nieuwerkerker Dwarstocht. Zevenhuizer Dwarstocht Om de waterstructuur toekomstvast te maken en om de randvoorwaarden op het gebied van waterafvoer en waterberging te creëren in de als eerste te ontwikkelen locaties, dient de Zevenhuizer Dwarstocht 'opgewaardeerd' te worden. De verbreding ervan is opgenomen in het bestemmingsplan Zuidpias West. Deze waterloop maakt deel uit van het Startpakket. Samenvattend Groene en Blauwe structuur: De volgende onderdelen voor de aanleg van Hoofdolanstructuur groen en blauw worden voor 2015 in uitvoering oenomen om te voldoen aan de historische wateropgave (2015): •
Zevenhuizer Dwarstocht
•
Vredenburghzone
29
Voor de volgende onderdelen voor de aanleg van Hoofdolanstructuur omen en blauw worden voor 2015 de gronden verworven: •
Groene Waterparel
«
Boogpark Vierde Tocht
30
4.
Normatief financieel kader
Het Werkdocument Grondexploitaties Zuidplaspolder (WGZ) is zowel in 2006 als, met een bijstelling, in 2008 vastgesteld om een aantal rekenregels te geven voor de uitvoering van de haalbaarheidsberekeningen voor de diverse deelgebieden in de Zuidplaspolder. De rekenregels zijn algemeen toepasbaar en opgesteld om de verschillende ontwikkellocaties in de Zuidplaspolder op een transparante wijze onderling te kunnen vergelijken. Het WGZ bevat globale uitgangspunten ten aanzien van alle elementen die van belang zijn bij de voorbereiding en uitvoering van ruimtelijke plannen in de zin van ruimtegebruik, programmatypologie en kosten en baten. Op basis van de ruimtelijke ambities (ISP, ISV etc.) en wensen van de gemeenten zijn de verschillende bestemmingsplannen opgesteld. Ten behoeve van het aantonen van de economische uitvoerbaarheid zijn, parallel aan de vervaardiging van het bestemmingsplan, exploitatieberekeningen gemaakt voor de verschillende gebieden. De exploitatieberekeningen hebben als basis de bestemmingsplannen en het WGZ gebruikt, maar bij de uitwerking in de exploitatieberekeningen zijn daarin door gemeenten locatiegerelateerde afwegingen gemaakt. Deze hebben geleid tot, ten opzichte van de haalbaarheidsberekeningen, afwijkende exploitatieberekeningen onder de vastgestelde bestemmingsplannen. In het OSK 2010 is afgesproken om het WGZ te actualiseren. Alhoewel in het WGZ eenduidige uitgangspunten en normen staan, zijn in elk bestemmingsplan die uitgangspunten op een andere wijze geïnterpreteerd en uiteindelijk verwerkt. Dit geldt zowel voor het aantal woningen, de woningdifferentiatie, het aangehouden grondgebruik per woningtype, de in de grondexploitaties gebruikte kentallen voor bouw- en woonrijp maken en opbrengsten als ook voor de onderverdeling van de verschillende bestemmingen ten behoeve van de Hoofdplanstructuur, de deelplanstructuur en de feitelijke ontwikkelgebieden voor woningbouw dan wel bedrijventerrein/glastuinbouw. Dat zou in de actualisering van het WGZ een grote hoeveelheid en verscheidenheid aan getallen opleveren, dat per bestemmingsplan soms compleet anders is, mede omdat de haalbaarheidsberekeningen op basis van het WGZ uitgaan van andere gebieden dan de bestemmingsplannen ('vakken'). Een zeer gedetailleerde toetsing van alle onderdelen van het WGZ op de bestemmingsplannen is mogelijk, maar wordt niet zinvol geacht omdat de afwijkingen vaak keuzes betreffen voor de gemeenten, die passen binnen de vrijheid die de gemeenten nodig hebben om de bestemmingsplannen tot uitvoering te kunnen brengen. Een bijkomend punt is dat alle bestemmingsplannen inmiddels voor de gemeenten status hebben gekregen, omdat zij zijn vastgesteld door de gemeenteraad en om die reden voor de gemeenten niet direct te wijzigen zijn (zonder duidelijke redenen). In een studie 'Businesscase Zuidplaspolder' van Akro Consult is een aantal normeringen vanuit het WGZ en de bestemmingsplannen aan een nadere analyse onderworpen. Dit betreft de volgende aspecten: (1) woningbouwprogramma, (2) grondgebruiknormering en (3) de rekenparameters. Woningbouwprogramma Ten aanzien van het woningbouwprogramma is geconcludeerd dat de uiteindelijke realisatie van het Startpakket en de normering van het WGZ het doel blijft. Alleen op die manier kunnen uiteindelijk voldoende financiële middelen gegenereerd worden voor de Hoofdplanstructuur. Punt van aandacht bij de uitwerking van het woningbouwprogramma conform de normering van het WGZ is overigens wel het afzettempo en het afzetrisico.
31
Grondgebruiknormering Ten aanzien van het aspect normering van het ruimtegebruik valt op dit moment niet een 'keiharde keuze' te maken tussen de normen van het WGZ aan de ene kant en de normen zoals gehanteerd bi] de exploitatieberekeningen van de bestemmingsplannen aan de andere kant. Er wordt vanuit gegaan dat de 'waarheid ongeveer in het midden ligt' en dat bij de uitwerkingen van de bestemmingsplannen beide normeringen geoptimaliseerd kunnen worden. Deze optimalisering dient dan wel een nadrukkelijk aandachtspunt te zijn bij de uitwerking van de plannen om ervoor te zorgen dat de plannen zo efficiënt mogelijk verkaveld / uitgewerkt worden. Dit geldt met name voor de Rode Waterparel waarbij afhankelijk van het in de plannen te verwerken ruimtelijke concept en het daarbij behorende risicoprofiel een verhardingsnorm van 97,5 m2 per woning nagestreefd zou moeten worden.
Rekenparameters Ten aanzien van het aspect rekenparameters worden afwijkingen in de uitgangspunten vastgesteld. Het netto-effect van deze afwijkingen op het resultaat van de berekeningen is beperkt. Voor de gemeenten vormen de rekenparameters over het algemeen beleidsmatig vastgestelde parameters waarmee alle plannen in die gemeente worden berekend. Voorgesteld wordt de rekenparameters in de bestemmingsplannen vooralsnog niet te wijzigen.
32
5.
Omslag van kosten
5.1
Afdracht Hoofdplanstructuur
Het motto bij de plannen voor de Zuidplaspolder is altijd geweest 'eerst bewegen dan bouwen'. Uit het overzicht van de verkeersinfrastructuur mag worden geconcludeerd dat nagenoeg het volledige Startpakket in uitvoering wordt genomen. Deze uitvoering is mede mogelijk doordat bijdragen van derden toegezegd zijn: in het kader van het Meerjarenprogramma Infrastructuur en Ruimte en van het programma Randstad Urgent zijn afspraken gemaakt over medefinanciering vanuit het rijk; Vanuit de Nota Ruimte is een bijdrage ontvangen voor verschillende onderdelen; Voor de ontwikkeling van het regionale groen geldt dat het Rijk vanuit het ILG-budget bijdraagt; Voor de ontwikkeling van het fietsverkeer is geld gereserveerd in het MPI; Tot slot heeft de provincie ook eigen bijdragen beschikbaar gesteld.
In het kader van het Meerjarenprogramma Infrastructuur en Ruimte is afgesproken de bijdragen van Rijk en regio te indexeren.
Deze bijdragen van derden worden aangevuld met bijdragen vanuit de te ontwikkelen gebieden.
De Afdracht Hoofdplanstructuur (voorheen Bovenplanse Verevening) is bestemd voor de cofinanciering van de Hoofdplanstructuur 2010-2020. De hoogte van de Afdracht Hoofdplanstructuur is door de ROZ in overleg met de ontwikkelende gemeenten bepaald op basis van de geraamde grondexploitaties behorend bij de vastgestelde bestemmingsplannen. De Afdracht Hoofdplanstructuur is in het OSK 2010 vastgesteld op euro 40 miljoen +PM (PM, in verband met de bestuurlijke afspraken met Waddinxveen).
Bestemmingsplan/deelgebied Zuidpias Noord (gemeente Zuidpias)
Ontwikkelingsbijdrage € 10 min.
Zuidpias Noord (gemeente Waddinxveen)
PM
Zuidpias West Rode Waterparel
0 € 3 0 min.
Nieuwe Midden
0
Gouweknoop Totaal Afdracht Hoofdplanstructuur
0 C 40 m i n . +PM
Partijen zijn zich ervan bewust dat de grondexploitaties behorend bij de bestemmingsplannen aan de ene kant op termün financiële ruimte bezitten om naast de reeds afgesproken 40 miljoen als afdracht in het kader van het OSK 2010 een aanvullend bedrag vanuit de grondexploitaties beschikbaar te stellen. De studie van Akro Consult (Businesscase Zuidplaspolder) toont dat ook aan. Verder zou optimalisering van het grondgebruik bij de uitwerking van de bestemmingsplannen eveneens kunnen leiden tot ruimte voor eventuele grotere afdrachten. Naarmate meer middelen uit de ontwikkelingen beschikbaar komen, kunnen deze geïnvesteerd worden in de Hoofdplanstructuur en de kwaliteitsdragers van het gebied.
Op het moment dat de markt daarvoor aanleiding geeft zijn de ontwikkelende gemeenten bereid te bekijken of optimalisering van de afdracht ten behoeve van de Hoofdplanstructuur mogelijk is. De ontwikkelende gemeenten stellen voor o m dit onderdeel kritisch te monitoren en jaarlijks in het OSK daarover afspraken te
33
maken. In het kader van dit OSK wordt derhalve voorgesteld geen extra afdracht te laten plaats vinden in het kader van de Afdracht Hoofdplanstructuur vanuit de vastgestelde bestemmingsplannen. Het wordt belangrijker gevonden om eerst te zorgen dat gebieden in ontwikkeling komen en op het moment dat het gelukt is om gebied te ontwikkelen zal kritisch gekeken worden naar de Afdracht Hoofdplanstructuur. Dit mede omdat de ontwikkeling van de ontwikkellocaties als gevolg van de functiewijziging van de grond bij het aantrekken van de markt ook veel kansen biedt om geld te verdienen (in de grondexploitaties). Monitoring van de kansen en risico's zal daarbij van eminent belang blijven om ervoor te zorgen dat er uiteindelijk ook voldoende ruimtelijke samenhang en kwaliteit gegenereerd kan worden in het totale gebied van de Zuidplaspolder. In het OSK 2010 was het volgende afgesproken over de besteding van de Afdracht Hoofdplanstructuur: Afspraak ten aanzien van besteding
Bedrag
Ontwikkelingsbijdrage aan
afdracht Hoofdplanstructuur Zuidpias Noord (gemeente Zuidpias)
€ 10 min. PM
(PM Randwegen Waddinxveen)
€30 min.
€ 20 min. aan Moordrechtboog
Zuidpias Noord (gemeente Waddinxveen) Rode Waterparel
€ 10 min. aan Veilingweg /Rottelaan
€ 6,9 min. aan Groene Waterparel € 1,55 min. aan Vierde tocht € 1,55 min. aan Boogpark Totaal Afdracht Hoofdplanstructuur
C 40 min. +PM
5.2
Aanwending ruimte binnen de verschuldigde betaling voor risicobeheersing Grondbank
In hoofdstuk 4 is aangegeven dat de Verlengde Rottelaan na 2015 zal kunnen worden gerealiseerd. Ook zal de intensivering van de groeninrichting na 2015 plaatsvinden. Hierdoor ontstaat ruimte in de verschuldigde financiële middelen. In hoofdstuk 2 is toegelicht dat het verstandig is dat de deelnemers aan de Grondbank ermee rekening houden dat de ontwikkeling van de marktwaarde in relatief neerwaartse zin de ontwikkeling van de boekwaarde in opwaartse zin kan kruisen. Om hiervoor een voorziening te treffen wordt door dezelfde deelnemers van de ROZ besloten - met wijziging van de GR ROZ - om de genoemde ruimte in de verschuldigdheid aan te wenden ter borging van dit risico. Daartoe kan t.z.t , wanneer er ruimte op de begroting van de ROZ aanwezig is en wanneer er sprake is van een tijdelijk negatief vermogen van de Grondbank, door de ROZ een onderhandse garantstelling aan de Grondbank worden verleend mits de tijdelijkheid door het bestuur van de Grondbank wordt geborgd. 5.3
Resterende investeringen in de Hoofdplanstructuur
Zoals eerder aangegeven kunnen de investeringen voor de Hoofdplanstructuur deels worden gefinancierd vanuit subsidies en deels vanuit de grondexploitaties van de desbetreffende ontwikkellocaties. Daarmee hebben de genoemde projecten en de bijdragen uit de gebiedsontwikkeling een prioritair karakter. Naarmate de geraamde toekomstige ruimte voor Afdracht Hoofdplanstructuur op basis van de procesafspraken beschikbaar komen, ontstaat er perspectief op bekostiging van de nog ontbrekende delen van de Hoofdplanstructuur. Overigens kunnen hiervoor ook mogelijk nieuwe subsidies en andere bijdragen worden aangewend.
34
Hieronder wordt schematisch weergegeven welke ruimte AkroConsult in haar optimaliseringstudie voor het DB (jan 2010) heeft verkend.
A f d r a c h t OSK 2 0 1 0 e n m o g e l i j k e o p t i m a l i s e r i n g a f d r a c h t Project
Afdracht OSK 2010/2011
1.
Zevenhuizen Zuid
2.
Moerkapelle
Mogelijke optimalisering
3.
Knibbelweg-oost c a .
10 min.
PM
4.
Rode Waterparel
30 min.
plus 20-40 min.
5.
Ringvaartdorp
6.
Zuidpias Noord (Waddinxveen)
PM
Subtotaal
PM
30 m i n . *
40 min.
plus 50-70 min.
Gouwe Knoop Nieuwerkerk Noord
10-20 min. TOTAAL
40 min.
plus 60-90 min.
* 20 min + 10 min Fonds Bovenwijks Waddinxveen Wanneer deze ruimte daadwerkelijk is geoptimaliseerd, zou deze kunnen worden aangewend voor de financiering van de nog resterende onderdelen van de Hoofdplanstructuur. Schematisch kan dat als volgt worden weergegeven.
Mogelijke besteding mogelijke optimalisering afdracht Hoofdplanstructuur op basis v a n Bpv Project 1.
Bedrag Brug Ringvaart
5 min.
2.
Fietspaden
5 min.
3.
Bentwoudlaan
50 min.
4.
Intensivering groen
10 min.
5.
Voorziening Grondbank
20 min. TOTAAL
90 min.
35
6.
Vereveningsstortingen en het fonds bovenplanse verevening en waarborgfonds
6.1
Overzicht geraamde vereveningsstortingen per ontwikkelgebied en per gemeente
Zuidpias
Zuidpias Noord
€ 10 min.
Zuidpias
Rode Waterparel
€ 3 0 min.
Waddinxveen
Zuidpias Noord
PM
Totaal bovenplanse verevening
6.2
€ 4 0 min + PM
Fasering in de tijd van de geplande verschuldigdheid van de vereveningsstortingen
De verschuldigdheid van de vereveningsstortingen ontstaat bij het volledig onherroepelijk worden van het betreffende bestemmingsplan na de uitspraken van de Raad van State. De verwachting is dat de Raad van State eind 2010 uitspraak zal doen. Volgens de Verordening bovenplanse verevening wordt bij besluit van de ROZ een betalingsregeling vastgesteld. 6.3
Rente-, kosten- en opbrengstenindices
Deze paragraaf kan worden ingevuld bij het opstellen van het OSK 2012. 6.4
Overzicht te verwachten saldi van het vereveningsfonds en het waarborgfonds
Deze paragraaf kan worden ingevuld bij het opstellen van het OSK 2012.
36
7.
Periodieke monitoring en herijking vereveningsbesluiten
In hoofdstuk V van de Verordening bovenplanse verevening en waarborgfonds is de monitoring en tussentijdse herijking van vereveningsbesluiten nader bepaald. De eventuele tussentijdse herijking van vereveningsbesluiten is aan de orde indien in enig jaar het te verwachten saldo van het vereveningsfonds daalt ten opzichte van het jaar daarvoor. Dan worden volgens artikel 9 en 10 van.de verordening in het OSK herijkingmaatregelen getroffen. Ten aanzien van deze maatregelen geldt de volgende rangorde: neerwaartse bijstelling van de kosten in bijdragen voor de Hoofdplanstructuur optimalisering van de grondexploitatie onttrekking aan het waarborgfonds herziening van het vereveningsbesluit (artikel 10) Omdat er in het OSK 2010 en 2011 geen saldo van het vereveningsfonds is opgenomen, is invulling van dit hoofdstuk thans niet aan de orde.
37
8. 8.1
Ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder
Een speciaal team heeft in 2007 het 'Handboek Kwaliteit Zuidplaspolder' opgesteld met richtinggevende uitspraken over de kwaliteit van de hoofdelementen van de Zuidplaspolder, zowel ruimtelijk als (milieu)technisch. Daarbij gaat het o m : Dorpen en ringvaartzone Stelsel van lanen, linten en tochten (poldergrid) Hoofdinfrastructuur, inclusief reserveringen Structuurdragers binnen en aansluitingen tussen deelgebieden Het Nieuwe Midden Water, weginfrastructuur en groenstructuur en fietsroutes
De Stuurgroep RZG Zuidpias heeft het Handboek op 17 april 2008 vastgesteld als streefbeeld voor de lange termijn. De gebiedsgemeenten hebben het Handboek gebruikt bij het opstellen van de bestemmingsplannen. Hieronder wordt op hoofdlijnen ingegaan op de invulling van de kwaliteit van de diverse elementen: Dorpen en ringvaartzone De ringvaart met de daar rondom heen liggende dorpen vormt de begrenzing van de polder en is een belangrijk samenbindend element. De opgave is de kwaliteit van de ringvaartzone te behouden en verder uit te bouwen. Van belang is de vormgeving van het gebruik van de ringvaartzone in het recreatieve netwerk, inclusief een duurzame inrichting van onderdelen, zoals de cascade bij Moordrecht, de kade WaddinxveenMoerkapelle en de zone tussen Moerkapelle en Nieuwerkerk, 't Weegje en Oostpolder van Schieland e.o. Ook de aansluiting van de ringvaart op de recreatieve routes richting Rotte, Bentwoud, Gouwe en Hollandse IJssel is van belang. Hoofdinfrastructuur Inpassing van en aansluiting op bestaande nationale infrastructuur, inpassing van nieuwe regionale infrastructuur: regionale wegen, OV-verbindingen (rail en bus), kabels en leidingen, hoofdwatergangen en ecologische verbindingen - 'view from the road - view on the road'. Structuurdragers en aansluitingen deelgebieden Verkenning en uitwerking van de structuurdragers in de verschillende deelgebieden en van de onderlinge aansluitingen van de deelgebieden. Per deelgebied gaat het om verschillende eisen ten aanzien van vorm en situering structuurdragers: hoofdontsluiting, centrale elementen en randen. Het Nieuwe Midden Verkenning en uitwerking van de kwaliteit van het nieuwe, landschappelijke 'midden' van de polder, in relatie tot huidige en mogelijk nieuwe peilen in en rondom de Rode en Groene Waterparel, flexibel ten aanzien van uiteenlopende programmakeuzen voor woningbouw en bedrijvigheid na 2020. Gestreefd wordt naar een robuust landschappelijk element, zo mogelijk te realiseren in de periode voor 2020. Kwaliteitselementen Voor drie aspecten worden de kwaliteiten als basis voor de uitwerking van het gebied nadrukkelijk benoemd. Het betreft de volgende elementen: water en kwaliteit met uitwerking als aanvullende waterberging,
38
specifieke locaties voor aanvullende waterberging en de realisatie van zes tochten; infrastructuur met uitwerking van de volgende elementen A12 onderdoorgangen, Rottelaan, A20 kruisingen, Moordrechtboog, Vredenburghlaan, Bentwoudlaan, Eendragtslaan, Nieuwe Schielandlaan, Wilde Veenenweg, Zuidelijke Dwarslaan, Gouwparklaan, Kreekruglaan en Maatveldseweg; groenstructuur met uitwerking van de volgende elementen Ringvaartpark, Verbindingszone Bentwoud-Krimpenerwaard, Moordrechtse veld, Lanen en Linten en nieuwe fietsroutes. Deze kwaliteitsambities zijn ook verwerkt in de bestemmingsplannen en vormen daardoor inmiddels deels ook een beleidsmatig vastgestelde ambitie. 8.2
Beeldkwaliteitplan Linten, Lanen en Ringvaart
Het principe van 'linten, lanen en tochten' wordt uitgewerkt om te kunnen beschikken over een sterk intern raamwerk van de polder, die sterke identiteitsdragers vormen. Onder andere zijn eisen van belang ten aanzien van de opbouw van de lintzones, zoals de maatvoering, de verkeersfuncties, situering achterwegen en watergangen. Maar ook ten aanzien van het programma en de dichtheden: functies, kavelmaten, kavelontsluiting, rooilijnen, spelregels voor de verhouding kaveloppervlak en bebouwingsoppervlak. Voorts gaat het om eisen ten aanzien van de watergangen en het herstel en handhaving van het slotenpatroon langs de lanen en linten en om specificaties voor beplanting, inrichting oevers, verlichting, bruggen en straatmeubilair. In het Beeldkwaliteitplan Linten, Lanen en Ringvaart van mei 2010 zijn de inrichtingsprincipes voor de lanen en linten en de Ringvaart verder uitgewerkt. Het Beeldkwaliteitplan wordt door het Dagelijks Bestuur van de ROZ vastgesteld en aan de gebiedsgemeenten aangeboden. Het plan geldt als belangrijke referentie voor de verdere uitwerking. 8.3
Verordening Kwaliteitsborging
Het Algemeen Bestuur van de ROZ stelt volgens artikel 21 van de gemeenschappelijke regeling een verordening vast voor de regeling van de kwaliteitsborging. Vaststelling van de verordening door het Algemeen Bestuur is voorzien in de l e helft van 2011. In de verordening worden regels opgenomen over het maken van afspraken met de gebiedsgemeenten over de borging van de gewenste kwaliteit bij het opstellen, vaststellen en uitvoeren van planologische maatregelen zoals bestemmingsplanherzieningen, uitwerkingsplannen en wijzigingsplannen. Over de wijze van advisering van de gemeenten en de provincie wordt gedacht aan het instellen van een kwaliteitsteam met onafhankelijke deskundigen op het gebied van stedenbouw en landschappelijke inrichting. Een voorstel voor de organisatie, het taakveld en de samenstelling van het kwaliteitsteam is in ontwikkeling. Het team zal geen uitspraken doen over welstand dat tot het gemeentelijke domein behoort. Het taakveld ligt op een wat abstracter schaalniveau, waarbij de samenhang in de Hoofdplanstructuur van de Zuidplaspolder een belangrijk onderdeel is. Voor de toekomst wordt door de gemeente Zuidpias gewerkt aan een nieuw welstandsregime (nu zijn er nog drie afzonderlijke regimes voor het grondgebied van de voormalige gemeenten Moordrecht, ZevenhuizenMoerkapelle en Nieuwerkerk aan den IJssel) en krijgt daarmee het karakter van een "nota ruimtelijke kwaliteit" voor het hele grondgebied.
39
9.
BIJLAGEN
40
Lid Gedeputeerde Staten G. Veldhuijzen Contact
T 070 - 441 64 20 F 070 - 441 78 83
01
"ZUID" ™ Gemeente Waddinxveen De heer C. Kroes Postbus 400 2740 AK WADDINXVEEN
[email protected] Postadres Provinciehuis
F'ostbus 90602 2509 LP Den Haag T 070-441 66 11 vww.zuld-holland.nl Datum
25 oktober 2010 Ons kenmerk
Uwkenmerk
Bijlagen Onderwerp
B^I^r0'16'VredenbUr9htean e" ^ " ^ ' ^ ' ■ = ' - n Verfde Geachte heer Kroes, beste Cees, Over bovengenoemd onderwerp hebben wii dit iaar m « 0 r m ^
Verlengde Beethovenlaan) de revue gepasseerd. In deze brief s c h S T Z financeel perspectief, waarbinnen naar mijn oordeel de Ben^oudlaln ot L „ „ Verlengde Beethovenlaan zal kunnen worden aangelegd *" '* In zijn brief van 15 mei 2009 schetst COIIMA Van mu, ^ * n * uw c o * , heeft gemaakt. £ S S * , £ . 1 S OSKIOI^ ^ opgenomen. In de bijlage bij deze brief zijn suggesties gedian vofr fiS^-, Cie,e kostendragers voor de Randwegen Waddinxveen.
Bezoekadres Zuld-Hollandpleln 1 ZS96AW DenH aag
Tram 8 en 9 en bussen 18, 22, 65 stoppen
Inmiddels zijn we meer dan een jaar verder. Het MER Rl is eerda*™ ^ ^ o n d e g e n Vredenburgh.aan en Bentwoudlaan aangev , S S ï £ e l t een lntent,eovereenkomst getekend met private partijen over de o n S e H n T v a n Glasparel + . In opdracht van de provincie heeft Royal Haskoning een geactualiseerde kostenraming voor voorgenoemde wegen opgestZ 21 komt daann voor de goedkoopste variant met coupure van de K l e t a d e ^ e t k de
dichtbij het provinciehuis. Vanaf station Den Haag CS Is het tien minuten lopen. De parkeerruimte voor auto's Is beperkt.
— e l l e n d e B e n ^ ^
Datum provincie I J / - , T T AV Tn
25 oktober 2010 Ons kenmerk
ZUID*
In ons gesprek op 15 oktober j.l is ervan uitgegaan, dat minstens € 20 min. bijdrage ten laste van de exploitatie Glasparel + en het bedrijventerrein A12 noord als bijdrage kan worden gevonden. De gemeente heeft 10 min. uit haar Fonds Bovenwijkse voorzieningen toegezegd, als de Bentwoudlaan wordt aangesloten op de Verlengde Beethovenlaan. De provincie heeft 15 min. gereserveerd in haar MPI. Daarom kan worden geconstateerd, dat van de hiervoor genoemde € 62 min. minstens € 45 min. zijn of kunnen worden gedekt. Het verschil zou op de volgende wijze kunnen worden gedekt. De provincie zal binnenkort, middels overschrijving van de BBL kavel op haar naam, een grondpositie innemen in de ontwikkeling. Daarbij kan de BBLkavel op enig moment grotendeels aan marktpartijen (ontwikkelaars en/of glastuinbouwondernemers) worden overgedragen. Deze extra financiële ruimte (met een geraamde bandbreedte € 8 -10 min.) zou kunnen worden aangewend voor de aanleg van de Bentwoudlaan, omdat zonder deze weg de extra financiële ruimte in de exploitatie van de kavel niet zou kunnen worden gerealiseerd. De private partij in de ontwikkeling van het Glastuinbouwbedrijvenlandschap in de Glasparel + heeft suggesties gedaan voor efficiencywinst bij de uitvoering van de weg (binnen de door de provincie als wegbeheerder te stellen randvoorwaarden). Bovendien zou in het uiterste geval - vanuit verkeerskundige argumentatie - het deel van de Vredenburghlaan tussen Beijerincklaan en Bentwoudlaan kunnen worden uitgefaseerd. Ik ben bereid - na verder onderzoek naar deze mogelijkheden - om GS voor te stellen deze mogelijkheden te benutten om het geraamde tekort van € 17 min. te dekken. Op basis van het voorgaande kunnen in de nabije toekomst afspraken tussen Waddinxveen, ROZ en provincie worden gemaakt. Ik heb er daarom alle vertrouwen in, dat de Bentwoudlaan tot aan de Verlengde Beethovenlaan in de periode 2010 - 2020 kan worden gerealiseerd. Ik stel mij voor, dat wij de komende tijd de besluitvorming daarover in de ROZ, de gemeente Waddinxveen en de provincie voorbereiden. Ik verneem graag van u. Hoogachtend
5ve(tVpJdhuijzen, -— gedeputeerde voor Ruimtelijke Ontwikkeling en het IRP Zuidplaspolder
Hoogachtend,
■m.
o driehoek
R Z G «ZUIDPLAS
Grondbank RZG Zuidpias
UITNAMESTRATEGIEKADER 2011
Vastgesteld door het Algemeen Bestuur van de Grondbank RZG Zuidpias 2 december 2010 Versie 07-02-2011
INHOUDSOPGAVE 1.
Inleiding
2
2.
Risicobeheersing Grondbank
3
3.
Uitnamestrategie
4
4.
De wijze, het tempo en de te verwachten realisatie van de doelstellingen
7
5.
Wet voorkeursrecht gemeenten
8
6.
Te ondernemen stappen bij inbreuk op de voorkeurspositie gemeenten
8
7.
Verwervingsstrategie
8
8.
Beheer aangekochte onroerende zaken
9
9.
De inhoudelijke en procedurele voorwaarden gericht op de verkoop van gronden en opstallen
9
10
Afstemming ruimtelijk beleid en grondbeleid
10
11.
De begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden en van de maximale boekwaarde
12.
De begrenzing van de maximale omvang aangetrokken vreemd vermogen
13.
10 10
Inhoudelijke en procedurele voorwaarden privaatrechtelijke rechtshandelingen verwerving van gronden
10
1.
Inleiding
Op grond van het gestelde in artikel 20 van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias (2004) stelt het Algemeen Bestuur jaarlijks gelijktijdig met de begroting het Aankoop Strategie Kader (ASK) vast dat als kader geldt voor het door de Grondbank uit te voeren verwervingsbeleid. In een ASK worden in ieder geval voorstellen gedaan voor: a.
de wijze, het tempo en de te verwachten resultaten van realisatie van de in artikel 4 van de regeling genoemde doelstellingen;
b.
de afstemming met het door de deelnemers te voeren ruimtelijk - en grondbeleid in relatie tot de uitvoering van het Intergemeentelijk Structuurplan (ISP) binnen het rechtsgebied;
c.
de begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden;
d.
de begrenzing van de maximale boekwaarde van de voorraad verworven gronden;
e.
de begrenzing van de maximale omvang van het aangetrokken vreemd vermogen door de Grondbank;
f.
de inhoudelijke en procedurele voorwaarden waarbinnen privaatrechtelijke rechtshandelingen gericht op de verwerving van gronden dienen plaats te vinden;
g.
de inhoudelijke en procedurele voorwaarden waarbinnen privaatrechtelijke rechtshandelingen gericht op de verkoop van gronden, zoals bedoeld in artikel 5, eerste lid onder g, van de gemeenschappelijke regeling, dienen plaats te vinden.
Een ASK beslaat een periode van 4 jaar en wordt jaarlijks bijgesteld. De gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias is door de deelnemers oorspronkelijk aangegaan voor een periode eindigend op 31 december 2009. Inmiddels is de gemeenschappelijke regeling met één jaar verlengd tot en met 31 december 2010. Verder is afgesproken dat in de tweede helft van 2010 een voorstel wordt gedaan over de toekomst van de Grondbank. Het voorstel houdt in dat de Grondbank met een gewijzigde opdracht tot 1 januari 2020 wordt voortgezet. Deze gewijzigde opdracht houdt in: 1.
Met ingang van 1 januari 2011 worden geen nieuwe gronden meer verworven.
2.
De Grondbank gaat functioneren als Stallingbedrijf en richt zich vooral op de uitname van de verworven gronden.
3.
De Grondbank zal als marktmeester in het Zuidpias optreden. In plaats van een ASK zal de Grondbank jaarlijks een Uitnamestrategiekader (USK) vaststellen.
De gewijzigde gemeenschappelijke regeling zal met ingang van 1 januari 2011 in werking treden. In dit USK 2011 wordt vooruitgelopen op de besluitvorming over de wijziging van
de gemeenschappelijke regeling opdat in 2011 direct kan worden beschikt over een actueel Uitnamestrategiekader. 2.
Risicobeheersing Grondbank
In 2004 is de Grondbank ingesteld voor de strategische grondverwerving m.n. in het zogenaamde Niertje:de verstedelijkingszone van 2000 ha in de Interregionale Structuurvisie Rotterdam-Zoetermeer-Gouda (ISV 2004). Van deze 2.000 ha is circa 315 ha verworven. De verwervingsprijs is vergeleken met andere ontwikkellocaties aan de Binnenflank van de Randstad laag te noemen. De boekwaarde op 1 januari 2010 bedraagt circa € 100 min. Van deze gronden ligt circa 155 ha in bestemd gebied en circa 160 ha in nog niet-bestemd gebied. In december 2009 heeft Deloitte gerapporteerd betreffende een risicoanalyse van de Zuidplaspolder. In deze analyse wordt ingegaan op de markt- en samenwerkingsrisico's van de gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder. Daarbij zijn met name voor de Grondbank de volgende risico's in beeld gebracht en geanalyseerd: 1.
De Grondbank bezit een grote hoeveelheid grond die 'pas' na 2020 ontwikkeld wordt.
2.
De marktwaarde kan op enig moment onder de boekwaarde uitkomen.
3.
De marktwaarde kan ertoe leiden om op enig moment bij de vaststelling van de jaarrekening van de Grondbank voorzieningen te treffen voor het afwaarderen van de boekwaarde van gronden.
4.
Aangezien er (nog) geen afspraken zijn gemaakt met de ontwikkelende gemeenten over de afname van gronden, loopt de Grondbank meer risico dat de marktwaarde onder de boekwaarde komt te liggen en dat afwaardering noodzakelijk wordt.
Onderstaand wordt kort ingegaan op de nadere aanduiding van de risico's en in de paragraaf daarna wordt ingegaan op de consequenties voor de uitnamestrategie van de Grondbank. Door de sterk gewijzigde marktomstandigheden bestaat er een reële kans dat in de komende jaren de marktwaarde van de gronden in de Grondbank tijdelijk onder de boekwaarde komt te liggen. De oorzaak hiervan is onder meer gelegen in de huidige marktwaarde van de nog niet-bestemde gronden in de 2e fase waarvoor een ontwikkelingsperspectief op dit moment ontbreekt. Als dit ertoe leidt dat voor het gehele grondbezit de getaxeerde marktwaarde lager komt te liggen dan de boekwaarde, dan dient deze situatie in een risicoanalyse in de risicoparagraaf beschreven te worden. Indien de marktwaarde onafwendbaar onder de
boekwaarde zou komen te liggen dan dient de boekwaarde te wordt afgewaardeerd en zullen de nadelige effecten daarvan naar verhouding in rekening worden gebracht volgens het risicopercentage per deelnemer. Een andere mogelijkheid is het tijdelijk accepteren van een negatief vermogen. Uiteraard kan deze tijdelijkheid alleen maar geaccepteerd worden als het ontwikkelingsperspectief voldoende operationeel gemaakt wordt. Overigens wordt opgemerkt dat in het OSK 2011 van de ROZ is aangegeven dat, indien er ruimte is op de begroting van de ROZ, de ROZ een tijdelijke onderhandse garantstelling aan de Grondbank kan verlenen. Verder is in het kader van de risicoanalyse van de Grondbank geconstateerd dat het risico van de waardeontwikkeling van de grond zich met name voordoet in die situaties waar de voor 2030 beoogde ontwikkeling nog niet in vastgestelde bestemmingsplannen is mogelijk gemaakt. Een lager uitgiftetempo verlengt de periode van het mogelijke financiële risico voor de Grondbank. Daarbij is van belang wanneer welke gebieden in de toekomst zullen worden ontwikkeld en op welke wijze het uitnametempo als gevolg van het in ontwikkeling nemen van de gebieden plaats vindt. Indien de grond (te) langzaam uit de Grondbank wordt genomen loopt door de bijschrijving van rente- en beheerskosten de boekwaarde op en is het de vraag of deze waarde vergoed kan worden door de (toekomstige) marktwaarde. Om een beeld te krijgen van de financiële effecten is recent een rekenmodel vervaardigd voor de berekening van het boekwaardeverloop van de gronden uit de Grondbank. Dit model gaat uit van een drietal scenario's. De drie genoemde scenario's alsmede de uitkomsten van het model hebben geleid tot een plannings- en programmeringsvoorstel zoals is aangegeven in het OSK 2011 en tot een voorstel voor uitname van gronden zoals aangegeven in dit USK. Om waarde te creëren is het van belang om binnen afzienbare termijn een ontwikkelingsperspectief vast te stellen met name voor de 2e fase gronden. Belangrijke factor bij deze mogelijkheden is dat de Grondbank zelf geen gebiedsontwikkelingen aanstuurt en dus passief is in het creëren van eventuele toegevoegde (grond)waarde vanuit de gebiedsontwikkeling. 3.
Uitnamestrategie
Voor de Grondbank was en is het uitgangspunt dat de Grondbank uiteindelijk met een budgettair neutraal saldo moet sluiten. Hierbij dient bedacht te worden dat grond door zijn schaarste in dit gedeelte van Nederland altijd een zekere waarde zal hebben, maar de
vraag is of de boekwaarde van de grond in de Grondbank uiteindelijk vergoed wordt door de waarde van de grond op het moment van uitname uit de Grondbank. Voor het uitnemen van de gronden uit de Grondbank bestaan twee principieel verschillende benaderingen: 1.
Het boekwaardemodel met een afnameverplichting.
2.
Een marktwaardemodel, waarin de grond tegen marktwaarde uit de Grondbank wordt genomen. In het laatste model wordt de marktwaarde bepaald op basis van de dan getaxeerde waarde.
Aan beide modellen kleven bezwaren: het eerste model gaat uit van een afnameverplichting, die niet is overeengekomen met de deelnemers van de Grondbank. Het tweede model rekent met een veronderstelde marktprijsontwikkeling, waarvan bekend is dat er teveel onzekerheden zijn om de situatie in 2020 goed in te schatten. Op basis van deze overwegingen, en het uitgangspunt dat de Grondbank uiteindelijk met een budgettair neutraal saldo moet sluiten, is voor een 'tussenoplossing' gekozen. Daarbij hebben de volgende omstandigheden een rol gespeeld: •
De gemeente Zuidpias heeft vanuit een meerjarenperspectief een voorstel gedaan tot afname van de gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Knibbelweg Oost (gemeente Zuidpias en provincie zouden hier risicodragend kunnen gaan ontwikkelen), Zevenhuizen-Zuid (Zuidpias is hier reeds met de eerste ontwikkelactiviteiten gestart) en Nieuwerkerk-Noord (op instigatie van de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel heeft de Grondbank in het verleden een aantal verwervingen verricht).
•
De erkenning dat de Grondbank kan optreden als marktmeester en dat tegen die achtergrond het onverstandig is de Grondbank snel de gronden te laten vermarkten. Bovendien is het de vraag of er op dit moment een marktpartij te vinden is die bereid is gronden met voorgenoemde ontwikkelpotenties af te nemen. Bij een dergelijk scenario is de verwachting dat de Grondbank met een negatief resultaat zal afsluiten door de huidige (slechte) marktomstandigheden.
•
De programmering van de ontwikkeling in het OSK van de ROZ en de strategie van de uitname door de Grondbank moeten op elkaar zijn afgestemd. Beide gemeenschappelijke regelingen beogen het publieke belang in hetzelfde rechtsgebied te dienen.
Bovenstaande uitgangspunten leiden tot de volgende uitnamestrategie: •
Een eerste tranche zal uiterlijk per 1 januari 2012 door de gemeente Zuidpias onder voorwaarden worden overgenomen tegen boekwaarde. Dit betreft de
gronden van de Grondbank in de ontwikkellocaties Zevenhuizen-Zuid, Knibbelweg Oost en Nieuwerkerk-Noord. De gemeente Zuidpias heeft voor de eerste tranche als voorwaarde benoemd nader overleg over de financiering van de aankopen. •
Van een tweede tranche is het de bedoeling dat deze gronden uiterlijk per 1 januari 2015 overgaan naar de ontwikkelende gemeente dan wel een ontwikkelcombinatie tegen boekwaarde met een opslag. Dit betreft de gronden in de Rode Waterparel, Ringvaartdorp, Plantage Kwadrant en Gouweknoop. Indien de ontwikkelende partij(en) op 1 januari 2015 besluiten om deze gronden niet over te nemen, staat het de Grondbank vrij om deze gronden vanaf die datum te vermarkten. Wel blijft daarbij een eerste recht van koop bestaan voor de ontwikkelende partij(en) als een marktpartij onder de vraagprijs van de Grondbank wenst te kopen en de Grondbank daar in principe op in wenst te gaan.
•
Voor de gronden in het Nieuwe Midden (belangrijkste deel van de 2e fase gronden) krijgt de Grondbank per 1 januari 2011 de mogelijkheid tot het vervreemden tegen marktwaarde. Hierbij behoudt overigens de gemeente Zuidpias het recht van eerste koop.
Ter nadere toelichting het volgende: bij de tweede uitnametranche zal sprake zijn van een keuzemoment voor de (mogelijke) ontwikkelingscombinaties. Zij kunnen de grond uiterlijk tot aan 1 januari 2015 overnemen van de Grondbank tegen boekwaarde met een opslag (bijvoorbeeld 25%) of zij kunnen uiterlijk op 31 december 2014 afzien van de aankoop van de grond. Als er op 31 december 2014 geen perspectief bestaat om de gronden te verkopen aan eerder genoemde ontwikkelingscombinaties staat het de Grondbank vrij om die gronden vervolgens te verkopen tegen marktwaarde aan willekeurig welke partij. Voor de gronden in het Nieuwe Midden en in de Gouweknoop, waarvan de ontwikkeling niet op korte termijn valt te voorzien, zal nader onderzocht worden wat de mogelijkheden van uitname zijn op basis van verkenningen van de ontwikkelingsmogelijkheden op termijn. Er is thans nog geen reden om de opgebouwde strategische grondposities af te breken, nog voordat het ruimtelijk perspectief van de gehele Zuidpias definitief is uitgekristalliseerd. Voor de gronden die op 1 januari 2015 nog in bezit zijn van de Grondbank wordt de Grondbank in staat gesteld om deze gronden te verkopen tegen marktwaarde. Uiterlijk voor 31 december 2014 dient een strategie door de Grondbank in overleg met de ROZ te worden bepaald t.a.v. de nog niet-bestemde gronden. De mogelijkheid om uit
redenen van risicobeperking en kansmogelijkheid de niet-bestemde gronden aan derden te verkopen blijft hierbij nadrukkelijk in beeld. Dit uiteraard onder de voorwaarde dat deze gronden eerst aan de gemeente en mogelijke ontwikkelingscombinaties worden aangeboden. 4.
De wijze, het tempo en de te verwachten resultaten van realisatie van de doelstellingen
De Grondbank zal met ingang van 1 januari 2011 (tot 2020) functioneren als Stallingbedrijf. Dat houdt in dat op initiatief van de Grondbank zelf geen nieuwe gronden meer worden gekocht behoudens enkele uitzonderingen die te maken hebben met lopende verplichtingen uit het verleden en met onder meer ruilingen c a . Om te komen tot aaneengesloten te ontwikkelen gebieden dienen overigens wel gronden aangekocht te worden, met name door de ontwikkelende gemeenten dan wel de ontwikkelcombinaties. De enige functie, die de Grondbank bij aankoop van grond in de periode 2011-2020 heeft, is de functie van aankoopmakelaar in opdracht van een gebiedsgemeente, ontwikkelcombinatie of andere overheden (zoals o.a. het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard, Rijkswaterstaat, de Dienst Landelijk Gebied van het ministerie van LNV en de provincie Zuid-Holland). Daarbij opereert de Grondbank vanuit haar kennis en ervaring met het verwerven van grond in de Zuidplaspolder om de uniformiteit vanuit de overheid te bewaken in het delicate spel rond de aankoop van grond van een particulier (en zijn adviseurs). Anderzijds zijn de overheidspartijen zo ook in staat om samen met andere overheidsinstanties die binnen dit gebied verwervingen verrichten, afspraken te maken over het gezamenlijk aankopen van gronden. Dit mede omdat de verschillende partijen vaak een (klein) deel van de percelen nodig hebben voor hun eigen doeleinden (zoals een waterloop, een groenstrook of een weg). De Grondbank werkt daarbij nadrukkelijk in opdracht van een partij en met die partij worden afspraken gemaakt over de financiering van de aankoop van de gronden, de apparaatskosten voor de aankoop, de plicht tot afname en de beheers- en rentelasten. Daarbij geldt het principe dat de Grondbank zonder uiteindelijke winst-, of verliesdoelstelling een transactie begeleidt. Verder wordt niet uitgesloten dat ontwikkelende gemeenten of ontwikkelcombinaties zelf de verwerving van de benodigde gronden ter hand zullen nemen. In dat geval moet er voor gewaakt worden dat de uniformiteit in de verwervingsstrategie wordt gehandhaafd ter voorkoming van onderlinge concurrentie.
Samengevat is het de bedoeling de Grondbank om te vormen tot het overheidsloket voor de verwerving op aanvraag en stalling van de grondaankopen voor de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Na aankoop worden de gronden gestald bij de Grondbank. 5.
Wet voorkeursrecht gemeenten
Als eenmaal een bestemmingsplan is vastgesteld kan het voorkeursrecht voor een periode van maximaal 10 jaar na inwerkingtreding van dit bestemmingsplan gevestigd worden. Inmiddels is het voorkeursrecht op nagenoeg alle bestemde gronden gevestigd. De gemeente Zuidpias zal in overleg met de Grondbank en met de ROZ een standpunt bepalen over het al dan niet handhaven van het voorkeursrecht. Het niet meer handhaven van het voorkeursrecht zou kunnen plaatsvinden in die situaties waarin de start van de ontwikkeling wordt vertraagd. 6.
Te ondernemen stappen bij inbreuk op de voorkeurspositie gemeenten
Zodra de gemeente of de Grondbank kennis verkregen heeft van aktes waarbij afspraken zijn gemaakt met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan de voorkeurspositie van de gemeente, kan de gemeente binnen 6 weken de nietigheid van deze rechtshandelingen bij de rechtbank inroepen. In het geval dat de Grondbank dergelijke aktes ca. ontvangt zal van deze mogelijkheid gebruik gemaakt worden. In die gevallen waarin de Grondbank op enigerlei wijze de wetenschap verkrijgt van het bestaan van dergelijke overeenkomsten zal de Grondbank in overleg met een juridische adviseur bezien of er juridische acties moeten worden ondernomen en zo ja welke. Indien geadviseerd wordt om juridisch actie te ondernemen, dan zal aan de betreffende gemeente worden verzocht daartoe over te gaan. 7.
Verwervingsstrategie
Door de keuze van de Grondbank een Stallingbedrijf te maken zal de Grondbank niet zelf initiatieven ontwikkelen om actief gronden te verwerven. Daarnaast blijft, zolang de ontwikkelingsstrategie van de te ontwikkelen locaties nog niet definitief is bepaald, de verwervingsstrategie in het algemeen passief. Dat betekent dat alleen door de Grondbank op basis van een signaal vanuit de ontwikkelende gemeente of ontwikkelcombinatie, gesproken gaat worden met eigenaren die zelf aangeven hun grond te willen verkopen. Dit zal vooralsnog vooral gelden voor gronden die gelegen zijn in de eerste fase (ontwikkeling voor 2020). Hierbij zal ook duidelijk moeten zijn voor wiens rekening zal worden aangekocht en beheerd. Er worden (nog) geen eigenaren actief benaderd.
8.
Beheer aangekochte onroerende zaken
Na de eigendomsoverdracht zullen de aangekochte onroerende zaken door de Grondbank in beheer worden genomen tot het moment waarop ze kunnen worden overgedragen ten behoeve van de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Bij dit beheer zullen in ieder geval de volgende uitgangspunten in acht worden genomen: -
Het beheer dient zodanig vorm te worden gegeven dat de onroerende zaak op het gewenste moment ter vrije beschikking komt voor de voorgenomen ontwikkeling zonder de verplichting tot vergoeding van schades die na de eigendomsoverdracht zijn ontstaan;
-
Daar waar mogelijk zullen maximale financiële beheeropbrengsten worden gerealiseerd; Het noodzakelijke onderhoud zal worden uitgevoerd, rekening houdend met de aanwendingsmogelijkheden in de toekomst. Dit betekent dat een te slopen object op een andere wijze zal worden onderhouden dan een object dat gehandhaafd en te zijner tijd verkocht kan worden;
-
Activiteiten in of op aangekochte objecten die in strijd zijn met de door de overheid gestelde (beleids-)regels zullen niet worden toegestaan en waar nodig zal in overleg met de betreffende gemeente handhavend worden opgetreden;
-
Verpaupering van aangekochte onroerende zaken en de directe omgeving daarvan zal worden tegengaan;
-
Desgewenst zullen objecten vervroegd gesloopt worden indien daardoor verpaupering van de omgeving kan worden tegengaan.
9.
De inhoudelijke en procedurele voorwaarden gericht op de verkoop van gronden en opstallen
Gronden voor infrastructuur ca. De Grondbank krijgt regelmatig verzoeken van derden om gronden aan te kopen. Dit kunnen verzoeken zijn van overheden om gronden te kopen voor realisatie van openbare functies, zoals infrastructuur, waterwegen en groenvoorzieningen. De Grondbank zal deze gronden tegen ten minste de marktwaarde aan de desbetreffende overheidspartij verkopen. Verkopen aan derden De Grondbank krijgt ook regelmatig verzoeken van particulieren om perceel(tjes) grond te kunnen kopen. Dit betreft veelal kleine percelen grenzend aan het eigendom van de verzoekende particulier. Ook kan het percelen grond betreffen die gelegen zijn in de aangewezen lanen en linten. In overleg met de ROZ en de grondgebiedgemeente/ ontwikkelcombinatie zal worden vastgesteld of het gevraagde perceeltje al dan niet benodigd is voor de verdere planontwikkeling. Indien dit redelijkerwijs niet het geval is dan
kunnen deze perceeltjes tegen ten minste de marktwaarde aan de verzoeker verkocht worden. Opstallen De Grondbank heeft diverse percelen met opstallen in beheer die niet relevant meer zijn in de planontwikkeling. Deze opstallen kunnen door de Grondbank worden afgestoten. In overleg met de ROZ en de grondgebiedgemeente zal worden vastgesteld of deze percelen met opstallen al dan niet benodigd zijn voor de verdere planontwikkeling. Indien dat niet het geval is dan zullen ze eerst te koop aangeboden worden aan de betreffende grondgebiedgemeente. Indien de grondgebiedgemeente van de aanbieding geen gebruik wenst te maken, zullen deze percelen met opstallen op de vrije markt aangeboden worden. 10.
Afstemming ruimtelijk beleid en grondbeleid
Het ISP is begin 2006 vastgesteld. Een groot deel van de bestemmingsplannen is inmiddels vastgesteld. In het OSK 2011 is de uitvoering van de bestemmingsplannen verder geconcretiseerd. Op basis daarvan kunnen de ontwikkelcombinaties / gebiedsgemeenten de Grondbank op voorgenoemde wijze verder inschakelen. 11.
De begrenzing in omvang van de voorraad verworven gronden en van de maximale boekwaarde
Deze begrenzing wordt bepaald door de vastgestelde begroting van de Grondbank voor 2011. 12.
De begrenzing van de maximale omvang van het aangetrokken vreemd vermogen
Deze begrenzingen wordt bepaald door de vastgestelde begroting van de Grondbank voor 2011. 13.
Inhoudelijke en procedurele voorwaarden privaatrechtelijke rechtshandelingen verwerving van gronden
Het DB is bevoegd tot het verrichten van grondverwervingen. Het DB heeft de bevoegdheid voor aankopen waarbij de koopsom maximaal € 1.000.000,-- bedraagt op dit moment gemandateerd aan de directeur van de Grondbank. Het DB zal het betreffende mandaatbesluit aanpassen aan de nieuwe taken betreffende verwerving en verkoop van gronden. Naast een direct uit te betalen koopprijs is er in enkele koopovereenkomsten een meerwaardeclausule opgenomen waardoor na aankoop een verplichting tot nabetaling bestaat indien de gronden te zijner tijd een "commerciële" bestemming krijgen. De Grondbank houdt deze verplichtingen in de boekhouding nauwgezet bij.
10
Bijlage B AB 02-12-2010
drlfkock
RZG
V
zuiopiAs
Nota van Beantwoording (gewijzigd na DB vergadering 25-11) op de ingekomen reacties op de voorstellen tot wijziging van de gemeenschappelijke regelingen Grondbank en ROZ en op de zienswijzen op het ontwerp USK 2011 en het ontwerp OSK 2011
Bijlagen: - reactie en zienswijzen gemeenteraad Waddinxveen (definitief) - reactie en zienswijzen Provinciale Staten Zuid-Holland (definitief) - reactie en zienswijzen gemeenteraad van Rotterdam (definitief) - reactie en zienswijzen gemeenteraad van Zuidpias (definitief) - reactie en zienswijzen gemeenteraad van Gouda (concept)
1. Toelichting onderwerp Bij brief van 22 september 2010 zijn de voorstellen van het Algemeen Bestuur tot wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias en de gemeenschappelijke regeling ROZ en het door het Dagelijks Bestuur vastgestelde ontwerp USK 2011 en ontwerp OSK 2011 aan de deelnemende gemeenteraden en Provinciale Staten alsmede aan het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard toegezonden. Daarbij is verzocht een reactie op de wijzigingsvoorstellen cq een zienswijze op het ontwerp USK en OSK voor 23 november 2010 in te zenden. Alle deelnemers hebben een reactie en zienswijzen opgesteld. Het Hoogheemraadschap heeft laten weten geen afzonderlijk schriftelijk advies te geven. De ingebrachte kanttekeningen en zienswijzen zijn hieronder samengevat en verdeeld over de rubrieken: • Wijziging GR Grondbank • Wijziging GR ROZ • Ontwerp USK 2011 • Ontwerp OSK 2011 Na de beantwoording wordt elke rubriek afgesloten met een conclusie voor de besluitvorming.
2. Samenvatting reacties en zienswijzen en beantwoording Voorstel tot wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias De qemeente Waddinxveen gaat, onder een viertal voorwaarden, akkoord met de verlenging van de deelname van Waddinxveen aan de gemeenschappelijke regelingen Grondbank en ROZ. De voorwaarden hebben betrekking op:
1.
de provincie Zuid-Holland en de ROZ moeten meer financiële zekerheid bieden inzake de realisering van de infrastructuur (Bentwoudlaan van Bredeweg tot aan de Verlengde Beethovenlaan en Vredeburghlaan);
2.
de provincie Zuid-Holland en de ROZ zeggen toe dat de financiële afdracht door Waddinxveen uit de Glasparel + en het bedrijventerrein A l 2 Noord volledig wordt besteed aan het realiseren van de Bentwoudlaan;
3.
dat sturing en risico in één hand worden gebracht, met als doel te kunnen sturen op risico;
4.
dat slechts een voorziening in de ROZ gevormd kan worden als de ROZ daartoe voldoende geldmiddelen heeft verkregen door bovenplanse verevening en daarmee voldoende vermogen heeft opgebouwd.
Afgelopen jaar is er sprake geweest van een forse ambtelijke en bestuurlijke inspanning om te komen tot evaluaties en aangepaste gemeenschappelijke regelingen. Dit proces is volgens Waddinxveen niet efficiënt en effectief verlopen en niet op een transparante wijze bestuurlijk vastgelegd. De gemeente stelt voor om over een jaar te evalueren of de ROZ en Grondbank slagvaardig en controleerbaar werkt. Provinciale Staten van Zuid-Holland stemmen in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank waarbij de overgang van grondbank naar stallingsbedrijf duidelijk is vastgelegd en waarbij de looptijd wordt verlengd tot 2020. Er wordt op gewezen dat de mandaatregeling voor aankopen moet worden aangepast aan de nieuwe taken. De qemeente Gouda stemt in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank. Daarbij wordt de kanttekening geplaatst dat in artikel 20 is verzuimd om aan te geven bij welke stemverhouding het USK door het AB is vastgesteld. Het ligt volgens de gemeente voor de hand, net als bij vaststelling van het OSK binnen de ROZ, uit te gaan van een gekwalificeerde meerderheid. De qemeente Zuidpias heeft aangegeven dat met de voorstellen voor de Grondbank en de ROZ kan worden ingestemd, maar dat daarbij wel kanttekeningen moeten worden geplaatst. Continuering van de Grondbank en een beperkte rol als stallingsbedrijf is akkoord. Wel hoort daarbij een correcte afwikkeling van de Wvg-procedures waarvoor de Grondbank mede verantwoordelijk is. De qemeente Rotterdam gaat akkoord met de wijzigingen van de gemeenschappelijke regelingen voor de Grondbank en de ROZ en verdere deelname aan de Grondbank en de ROZ onder een aantal randvoonwaarden betreffende het overeengekomen Startpakket, de wijze van uitvoering, het uitnamebeleid en het te voeren beleid als er onvoldoende uitvoerings- en afzetmogelijkheden kunnen worden gecreëerd. Beantwoording De voorwaarden van de gemeente Waddinxveen hebben niet alleen betrekking op het voorstel tot wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank. De voorwaarden 1, 2 en 4 zullen nader worden beantwoord bij de onderwerpen gemeenschappelijke regeling ROZ, USK 2011 en OSK 2011. Op voorwaarde 3 kunnen wij hier alvast ingaan. In de afgelopen discussie over de toekomst van de Grondbank en ROZ is van diverse zijden benadrukt dat risico en sturing zeer nauw met elkaar samenhangen. Een optie zou zijn om de gemeenschappelijke regelingen Grondbank en ROZ te laten fuseren tot één gemeenschappelijke regeling. Deze mogelijkheid is niet verder ontwikkeld omdat de huidige risicoverdeling in enerzijds de Grondbank en anderzijds de ROZ teveel uiteen liggen en een werkbaar compromis niet in het verschiet zou liggen. Daarom is gekozen voor een meer praktische benadering. Sedert medio 2010 vergaderen de dagelijkse besturen van Grondbank en ROZ gezamenlijk en de besturen van Grondbank en ROZ hebben een bijna identieke personele samenstelling. Tevens is er een duidelijke samenhang tussen het ontwerp USK 2011 en het ontwerp OSK 2011. Op deze wijze is de nauwe samenhang tussen risico (in de Grondbank) en sturing (in de ROZ) gewaarborgd.
In de gemeenschappelijke regelingen voor de Grondbank en de ROZ zijn identieke evaluatiemomenten voorgesteld n.l. voor 1 juli 2014 en voor 1 juli 2018. Een extra evaluatiemoment in 2011 achten wij niet doelmatig omdat in 2009 en 2010 een uitgebreide evaluatie van de Grondbank en ROZ heeft plaatsgevonden. Het staat de vertegenwoordigers van de gemeente Waddinxveen vanzelfsprekend vrij om, los van de evaluatiemomenten, in het Dagelijks Bestuur of in het Algemeen Bestuur de slagvaardigheid en de transparantie van het handelen van de Grondbank en ROZ aan de orde te stellen. Provinciale Staten hebben er op gewezen dat de mandaatregeling voor het aankopen van gronden zal moeten worden aangepast. Dit is naar onze mening in overeenstemming met het ontwerp USK 2011. Op blz 10 is opgenomen dat het DB van de Grondbank het betreffende mandaatbesluit van de directeur van de Grondbank zal aanpassen aan de nieuwe taken betreffende verwerving en verkoop van gronden. De qemeente Gouda wijst op een verzuim in artikel 20 van de regeling aangaande de stemverhouding bij het vaststellen van het USK. Onze reactie is dat als er in een artikel geen gekwalificeerde meerderheidsvereisten worden gesteld, de regel geldt dat een besluit tot stand is gekomen als de (gewone) meerderheid van het aantal uitgebrachte stemmen vóór vaststelling is uitgebracht. Daarvoor is gekozen omdat een gekwalificeerde meerderheid zou leiden tot een onwenselijke mogelijkheid voor Rotterdam of de provincie om besluiten in hun eentje te blokkeren. De qemeente Zuidpias gaat ten principale akkoord met een aantal kanttekeningen die bij het onderdeel USK en OSK worden beantwoord. De oemeente Rotterdam gaat akkoord met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank, Op de daarbij gemaakte kanttekeningen wordt ingegaan bij het USK en OSK. Conclusie Alle deelnemers hebben ingestemd met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidpias waardoor het wijzigingsvoorstel ingevolge artikel 37 lid 3 van de gemeenschappelijke regeling tot stand is gekomen. Voorstel tot wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ De qemeente Waddinxveen gaat, zoals hierboven is aangegeven, onder voonvaarden akkoord met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ. Provinciale Staten stemmen in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ. De qemeente Gouda stemt in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ met de volgende kanttekening: noch uit de regeling noch in de toelichting wordt duidelijk gemaakt op welke wijze de ROZ een voorziening te behoeve van de Grondbank met welke middelen kan vormen. Gelet op de grote verschillen in risicoverdeling is het niet wenselijk dat deelnemers aan de ROZ uit eigen middelen moeten bijdragen aan een voorziening voor de Grondbank. De qemeente Zuidpias stemt in met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ. In overweging wordt gegeven om de rol van de ROZ te beperken tot programmering en hoofdplanstructuur. Kwaliteitsborging is inmiddels geborgd. Door de verminderde taakstelling kunnen de kosten van de ROZ worden beperkt. Met de voorziening ten behoeve van de Grondbank wordt ingestemd mits de raad betrokken wordt bij een onverhoopte effectuering daarvan. De uiteindelijke risicoverdeling moet worden afgewikkeld op basis van de risicoverdeling van de Grondbank.
De qemeente Rotterdam gaat akkoord met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling ROZ. Op de daarbij gemaakte kanttekeningen wordt ingegaan bij het USK en OSK.. Beantwoording Veel deelnemers hebben vragen bij de voorgestelde mogelijkheid om een voorziening te treffen ten behoeve van een eventueel negatief vermogen de de Grondbank. In de toelichting bij het wijzigingsvoorstel (blz 1, paragraaf 1) is het volgende is opgenomen: "Het bestuur van de ROZ krijgt de bevoegdheid om, indien noodzakelijk, een (tijdelijke) voorziening te treffen ter beheersing van het potentieel boekhoudkundige probleem van de Grondbank vanwege een tijdelijk negatief vermogen. Deze bevoegdheid kan door het bestuur alleen worden aangewend wanneer de begroting van de ROZ voorziet in voldoende middelen en wanneer de tijdelijkheid door het bestuur van de Grondbank wordt geborgd". In het ontwerp OSK 2011 is op blz 33 (paragraaf 5.2) voorts toegelicht dat de ruimte binnen de verschuldigde betalingen kan worden aangewend ter borging van het risico van de Grondbank. Ter nadere verduidelijking kan daarom aan de toelichting bij de wijziging van de gemeenschappelijke regeling het volgende worden toegevoegd: een dergelijke voorziening kan slechts worden gevormd als de ROZ voldoende middelen beschikbaar heeft gekregen door de bovenplanse verevening en daarmee voldoende vermogen heeft opgebouwd. Het is dus nadrukkelijk niet de bedoeling de voorziening te dekken ten laste van de deelnemers aan de ROZ conform de risicoverdeling van de ROZ. Indien deelnemers zullen worden aangesproken op tekorten van de Grondbank geschiedt dat door de Grondbank overeenkomstig de risicoverdeling van de gemeenschappelijke regeling Grondbank. Bij brief van 8 november 2010 heeft de acountant van de Grondbank en van de ROZ standpunten ingenomen over het eerder uitgebrachte advies van Deloitte over de waardering en presentatie van de grondpositie van de Grondbank in de jaarrekening en over de mogelijkheden om een eventueel negatief eigen vermogen als gevolg van afwaardering van de gronden op te lossen. De gronden in het bezit van de Grondbank worden aangemerkt als niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Voor deze gronden bestaat een reëel en stellig voornemen dat deze in de toekomst zullen worden bebouwd. Voor de waardebepaling mag worden uitgegaan van de toekomstige bestemmingen. Een eventueel negatief eigen vermogen is niet onoverkomenlijk mits het Algemeen Bestuur een goede toelichting geeft bij de jaarrekening en een concreet geformuleerd plan heeft opgesteld om het negatieve vermogen op te lossen. Het is daarbij mogelijk dat de ROZ garant staat mits daaraan een besluit van het bestuur ten grondslag ligt. Tot slot schetst de accountant de omstandigheden waaronder alsnog tot een afwaardering moet worden gekomen. Het gebruik van het Fonds bovenplanse verevening is niet strijdig met de Grexwet. In deze wet wordt geregeld op welke wijze publiek kostenverhaal door de gemeente van de potentiële private ontwikkelaar kan plaatsvinden. Daarnaast zijn er andere vormen van kostenverhaal mogelijk: bijvoorbeeld via grondtransacties. Het Fonds bovenplanse verevening wordt gevuld op basis van de ROZ Verordening bovenplanse verevening. Deze verordening regelt het verkeer tussen publieke partijen: gemeenten, provincie en ROZ. Conclusie Alle deelnemers hebben ingestemd met de wijziging van de gemeenschappelijke regeling Grondbank ROZ waardoor het wijzigingsvoorstel ingevolge artikel 39 lid 3 van de gemeenschappelijke regeling tot stand is gekomen. In de toelichting bij de gemeenschappelijke regeling wordt de nadere verduidelijking over de voorziening ten behoeve van de Grondbank zoals hierboven is aangegeven, opgenomen. Bezien zal nog worden of ook de Verordening bovenplanse verevening aanpassing behoeft.
Ontwerp USK 2011 De qemeente Waddinxveen stemt in met het ontwerp USK 2011. Er zijn wel zorgen over de onduidelijkheden in het USK rondom het tijdstip en de financiële afwikkeling van de uitname van gronden door de gemeente Zuidpias in 2011. Het is wenselijk dat de onduidelijkheden over de voorwaarden van de gemeente Zuidpias worden opgeheven in het USK 2011. Provinciale Staten stemmen in met het ontwerp USK 2011. Daarbij worden de volgende kanttekeningen gemaakt: de overdracht van het pakket gronden aan de gemeente Zuidpias dient in één pakket in 2011 plaats te vinden; het belang om uiterlijk in 2015 duidelijkheid te creëren over de toekomstige ontwikkeling van de overige gronden wordt onderstreept; uiterste terughoudendheid te betrachten met verkoop aan private partijen (nee, tenzij). De qemeente Gouda stemt in met het ontwerp USK 2011. Daarbij merkt de gemeente op, dat het merendeel van de gronden van de Grondbank zal overgaan naar ontwikkelende partijen tegen "boekwaarde met opslag".Op welke wijze wordt deze opslag bepaald en zal deze opslag niet sterk onder druk staan in gebieden waar sprake is van een forse financiële afdracht aan de Hoofdplanstructuur. Tevens wordt er op gewezen dat het van belang is dat de grondgebiedsgemeenten overgaan tot een (gefaseerde) uitvoering van de bestemmingsplannen. Het voorstel van de gemeente Zuidpias om voor 2012 een deel van de gronden af te nemen, is hiertoe een eerste stap. De gemeente Gouda gaat er vanuit dat de door de gemeente Zuidpias te stellen nadere voorwaarden geen afbreuk doen aan de afspraak rond de afname van de gronden in 2011. De qemeente Zuidpias stemt in met het ontwerp USK. Daarbij plaatst de gemeente de volgende kanttekeningen. De uitname van gronden door de gemeente Zuidpias moet worden gekoppeld aan een vraaggerichte ontwikkeling. De gronden in Nieuwerkerk-noord zijn voor Zuidpias een punt van aandacht gelet op de herallocatie van Zuidplas-noord naar de toekomst. Zuidpias houdt daarbij rekening met het feit dat er door de voormalige gemeente Nieuwerkerk aan den IJssel afspraken zijn gemaakt over uitname van een deel van die gronden per 2015. De gemeente Zuidpias gaat uit van overname van gronden tegen boekwaarde per 2011 en onder voorwaarden, waarbij gedacht moet worden aan bijvoorbeeld het onherroepelijk zijn van de desbetreffende bestemmingsplannen, de financiering van de aankopen, overleg over een correcte afronding van een aantal lopende Wvg procedures en respectering van de in het verleden gemaakte afspraken over levering van gronden. De gemeente hecht aan een herbeoordeling van de Wvg en een beperking daarvan tot de meest direct beoogde ontwikkelgebieden. De gemeente kan niet akkoord gaan met het in rekening brengen van een opslag na 1 januari 2012. De gemeente Rotterdam stemt in met het ontwerp USK 2011 onder de randvoorwaarde dat het uitnamebeleid geschiedt op basis van strikte voorwaarden en vaststaande afnametranches, zodanig dat de risico's in de Grondbank per 1 januari 2020 tot een minimum zijn beperkt. De gemeente Zuidpias dient, comform de bestuurlijke afspraak, de eerste tranche vóór 1 januari 2012 af te nemen. Beantwoording Waddinxveen, de provincie. Gouda en Rotterdam hebben zorgen over de uitname van de gronden door de gemeente Zuidpias. In haar zienswijze heeft de gemeente Zuidpias de afspraken bevestigd over de uitname onder voorwaarden van het complex van 41 ha per 2011. Deze voorwaarden zullen ter kennisneming in het USK 2011 worden vermeld. Daarover bestaat nog geen volledige overeenstemming. De nadere uitwerking van de overige wensen en kanttekeningen van de deelnemers zal, vanwege de tijd
die is gemoeid met nader overleg over de juiste formuleringen, in 2011 plaatsvinden en zonodig in het USK 2012 kunnen worden opgenomen. In het USK 2012 wordt de opslag voor na 1 januari 2012 uitgewerkt. Voor het USK 2012 en OSK 2012 worden de voorgeschreven termijnen uit de gemeenschappelijke regelingen gehanteerd. Dit betekent dat het ontwerp-USK 2012 vóór 1 april 2011 aan de deelnemers zal worden gezonden voor de zienswijzeprocedure. Conclusie 1. Het USK 2011 gewijzigd vaststellen. 2.
De voorwaarden van Zuidpias over de uitname van gronden per 2011 worden ter kennisneming in het USK 2011 vermeld.
3.
De door de deelnemers genoemde kanttekeningen en wensen verwerken in het ontwerp-USK 2012 waarin overigens de opslag voor na 1 januari 2012 zal worden opgenomen.
Ontwerp OSK 2011 De qemeente Waddinxveen stemt in met het ontwerp OSK 2011 met een voorbehoud over de in het OSK genoemde oppervlakten. Uit nadere studies moet blijken of deze oppervlakten passen in de toekomstige ontwikkelingen. Het is wenselijk dat dit voorbehoud wordt vermeld in het OSK 2011. Provinciale Staten stemmen in met het ontwerp OSK 2011. Verzocht wordt om aan het OSK een duidelijke tabel toe te voegen waarin is opgenomen waar, welke woonmilieus bedacht zijn (voor de nieuwe locaties en de locaties uit het OSK 2010) en inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling. De vermelde nadere verkenning Ringvaartdorp dient in het OSK 2012 tot duidelijke voorstellen te leiden over aantallen woningen en woonmilieus, inclusief ov-voorzieningen. Daarbij kan ook herfasering worden overwogen. Aan paragraaf 5.1 kan toegevoegd worden dat, in het kader van het MIRT, is afgesproken de bijdragen van het Rijk en regio te indexeren. Opgemerkt wordt dat de in paragraaf 3.4 genoemde fietspaden F333 en F334 onderdeel uitmaken van de overprogrammering binnen het fietspadenplan en de daarmee samenhangende besluitvorming over de financiering. Bij ad 5 van paragraaf 3.4 dient opgemerkt te worden dat de provinciale subsidie van 15 miljoen euro voor de realisering van infrastructuur in de gemeente Waddinxveen ook gekoppeld is aan een goede functionaliteit van de corridor N207. De qemeente Gouda stemt in met het ontwerp OSK 2011. De qemeente Zuidpias stemt in met het OSK en plaatst daarbij de volgende kanttekeningen: Een nadrukkelijke beperking waar het gaat om programmering en hoofdplanstructuur. Kwaliteitsborging is middels het handboek voldoende verzekerd. Door de verminderde taakstelling kunnen de kosten van de ROZ worden beperkt. Het woningbouwprogramma is in relatie tot een vraaggerichte ontwikkeling ambitieus. De vraag is of die ambitie kan worden waargemaakt. De herallocatie Nieuwerkerk-noord/Ringvaartdorp kan strijdigheid opleveren met het ISP Zuidpias 2006. Er is nu geen noodzaak tot herallocatie. Dit kan aan de orde komen bij de actualisatie van het ISP. De Nota Koersbepaling 2007 en de actualisatie van het ISP moet zo mogelijk al eerder ter hand worden genomen. Zuidpias zal als input leveren de in 2011 op te stellen gemeentelijke Structuurvisie. Zuidpias richt zich primair op de ontwikkeling van de woningbouwlocaties Zevenhuizen-zuid, Moerkapelle-oost alsmede de ontwikkeling van de glastuinbouwlocatie Knibbelweg-oost die als een private ontwikkeling wordt gezien. De uitkomst van de beroepsprocedures kan consequenties hebben voor de verschillende bestemmingsplannen.
De ontwikkeling van de Rode Waterparel is onzeker. Dat kan grote gevolgen hebben voor de bovenplanse verevening en de hoofdplanstructuur. Akkoord met een onderzoek naar publiek-publieke samenwerking maar voor de Rode Waterparel is samenwerking noodzakelijk met de in het plangebied opererende private ontwikkelaars. Er wordt pas overgegaan tot afdracht aan de hoofdplanstructuur als het betreffende bestemmingsplan onherroepelijk is. De afdracht vindt plaats als uit de betreffende plannen voldoende inkomsten zijn gegenereerd. Er zal geen sprake zijn van voorfinanciering door de gemeente. De gemeente is van oordeel dat de gehele Rottelaan als onderdeel van de parallelstructuur in het startpakket zit. Een gedeeltelijke aanleg van de Rottelaan is niet wenselijk in verband met ongewenste verkeersstromen voor Zevenhuizen en Moerkapelle. De qemeente Rotterdam stemt in met het ontwerp OSK 2011 onder de volgende randvoorwaarden: Het (met de Rotterdamse regio) overeengekomen Startpakket is het vertrekpunt. De realisering van woningbouw/bedrijventerreinen moet aanvullend zijn op die van de Rotterdamse regio en daarmee niet concurreren. Bij het in gang zetten van de uitvoering gelden als uitgangspunten een vraaggerichte benadering; Daarnaast dienen marktpartijen primair voor de ontwikkelingen te worden ingezet. De publieke en publiek-private ontwikkelcombinaties verdienen niet de eerste voorkeur.Voorgesteld wordt onderzoek te doen naar herallocatie van projecten op basis van de eigendommen van de Grondbank. De raad is geen voorstander van risicoparticipatie. Indien onvoldoende aantrekkelijke uitvoerings- en afzetmogelijkheden kunnen worden gecreëerd dient temporisering van delen van het project te worden bezien. Beantwoording Met betrekking tot de gewenste toezeggingen door Waddinxveen over de infrastructuur heeft de gedeputeerde aan de wethouder van Waddinxveen een brief d.d. 25-10-2010 gezonden. De uitwerking van deze brief vindt de komende maanden plaats. De resultaten daarvan worden verwerkt in het OSK 2012. Afhankelijk van de verdere vormgeving van de ontwikkeling zal daarbij ook bovenplanse verevening aan de orde kunnen zijn. In het OSK 2012 vindt de jaarlijkse actualisering en het fijnregelen plaats in de veronderstelling dat de benodigde bestemmingsplannen c.q. exploitatie-overeenkomsten van kracht worden in verband met de veronderstelde opbrengsten voor de bovenplanse verevening. De vraag van de provincie naar een tabel met de woonmilieus kan in het OSK 2011 worden opgenomen. Ook de tekstvoorstellen aangaande het indexeren van de bijdragen van Rijk en regio, waarover de provincie een brief aan het bestuur van de ROZ heeft gezonden en die op 25 november 2010 door het Dagelijks Bestuur van de ROZ is beantwoord, kan in het OSK 2011 worden verwerkt. De tekstvoorstellen inzake de financiering van de fietspaden F333 en F334 en de provinciale subsidie van 15 miljoen euro voor de realisering van infrastructuur in Waddinxveen zullen in het OSK 2011 kunnen worden overgenomen. Over de kanttekeningen van de gemeente Zuidpias geldt eveneens dat in het jaarlijks bij te stellen OSK de ontwikkeling van de Zuidplaspolder wordt gemonitord en waarbij de programmering en taakstellingen zonodig worden aangepast. De functie van de ROZ voor kwaliteitsborging ligt vast in de regeling. Voorstellen tot bezuinigingen op het budget van de ROZ kunnen aan de orde worden gesteld bij het opstellen van de begroting 2012 van de ROZ. De ontwerp-begroting 2012 moet vóór 1 april 2011 aan de deelnemers worden toegezonden voor de zienswijzeprocedure. Het Ringvaartdorp en Nieuwerkerk-noord passen beiden in het ISP.
In de Verordening Bovenplanse verevening is vastgelegd dat de verschuldigdheid ontstaat na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en dat vervolgens het ROZ bestuur de betalingsregeling vaststelt. Over de uitvoering van de Rottelaan zal een nadere studie plaatsvinden. Rapportage daarover geschiedt aan de Stuurgroep parallelstructuur A12 waarin alle gebiedsgemeenten, de ROZ, Rijk en provincie deelnemen. De randvoonwaarden van de gemeente Rotterdam komen overeen met de uitgangspunten die zijn gehanteerd bij het opstellen van het ontwerp OSK 2011. De door Rotterdam uitgesproken voorkeur voor ontwikkeling door private partijen zal nader worden onderzocht. Conclusie 1.
Het OSK 2011 gewijzigd vaststellen.
2.
De wijzigingen betreffen het toevoegen van een tabel woonmilieus en de concrete tekstvoorstellen zoals genoemd in de beantwoording van de zienswijze van de provincie aangaande indexering, financiering fietspaden en de provinciale subsidie infrastructuur Waddinxveen. De brief d.d. 25-102010 van de gedeputeerde aan de wethouder zal als bijlage bij het OSK 2011 worden gevoegd.
Provinciale Staten P M M M ProvfcieWiult Postbus 90802
«OBLPOenHaas T070-44.16e 11 ««wiukW»»and.nl RMM
OwteniMit P2H-201O.211244793 Uwkmmeik
Dagellfks bestuur van Grondbank RZG Zuidplas an ROZ T.a.v. W.G.J, Wijntjes Postbus 90602 2600 LP Den Haag
ondsmwp
Resclie op de ontwerp besluiten tot wijziging van de gemeenschappelijke regelingen van de Grondbank RZG en de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias (ROZ) en de ontwerp Strategiekaders 2011 van de Grondbank en de ROZ.
Geachte heer Wijn^es, Da Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias (ROZ) en de Grondbank RZG Zuidpias presenteren In het ontwerp OntwlkketingssMeglekader 2011 (OSK) en het ontwerp Uitnamestrategiekader 2011 (USK] het leader voor de te voeren strategie voor de Integrale gebiedsontwfkkeiing Zuidplaspolder, Uiterlijk voor 23 november 2010 kan een zienswijze op deze ontwerpen worden Ingediend. Hierbij treft u onze zienswijze aan. Hoewel de ROZ en de Grondbank verschillende gemeenechappeljke regelingen zijn is er een duidelijke samenhang lussen de strategische kaders (OSK en USK) zoals die nu voorliggen. Dat is vanzelfsprekend een goede zaak want het gaat In belde gevallen om de Integrale ontwikkeling van de Zuidpias. Het Is daarom even vanzelfsprekend om één reactie te geven op OSK en USK. De volgende onderwerpen komen daarin aan bod: -
heraHocafle van startprogramma,
-
de omvorming van grondbank naar stallingsbedrijf
-
de strategie voor de uWlchting van de gronden
-
hoofdplanstmctuur
-
voorstel tot aanpassing van de gemeenaohappefyke regelingen
Herallocatie van het stertoroaramma in de Verstedelijkingsnota Zuidvleugel Is een verstedelökfrigsopdracht van 175.000 woningen in de periode 2010-2020 benoemd, Conform het startprogramma zijn hiervan 7.000 woningen bedacht In de Zuidplaspolder. Wij begrijpen dat er gelet op de huidige situatie van de
On» kenmeik
PZH-2010-211244793
woningmarkt behoefte Is aan een zekere mate van flexibiliteit in de uitvoering van het startpakket (bestaande uit aantallen woningen, typa woonmBIsu en locaties). Dieftexlblllteltis nu door de ROZ en Grondbank gezocht In een herallocatiB. Met het Ringvaartdorp komt een andere nog niet In het OSK 2010 benoemde locatie ln beeld om te ontwikkeien. In het OSK staat dat, gelet op de ventfetfuncÜB voor de Zuidvleugel van het Ringvaartdorp, het aantal te bouwen woningen en de segmentering In het Ringvaartdorp afhanketyk Is van een nadere verkenning. Verzocht wordt om ean het OSK een duidelijke tabel toe te voegen waarin Is opgenomen waar, welke woonmilieus bedacht z^n (voor de nieuwe locaties en de locaties uit OSK 2010) en inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn voor de ruimtelijke ontwikkefing. Conclusie: Aan het OSK dient een duldelQke tabel te worden toegevoegd waarin Is opgenomen waar, welke woonmüleus bedacht zijn. De genoemde nadere verkenning Ringvaartdorp dient In het OSK 2012 (dat reeds volgend voorjaar in procedure komt)totduktelljke voorstelten over aenteSen woningen en woonmilieus (Inclusief (ov-) voorzieningen) ervan in het Ringvaartdorp te leiden. Daarbij kan ook herfasering worden overwogen. Van Grondbank naar StelllnosbedMf De grondbank zal langer blijven funcöoneren, maar niet langer met d e hoofdtaak om gronden te. verwerven, maar om gronden In beheer te houden en over te dragen. Dit Wdt tot het voorstel om de grondbank tot 2020 voort te zetten entothet introduceren van een Uitnamestrategiekader (USK) in plaats van een Aankoopstrategiekader (ASK). Ons college ondersteunt deze ontwikkeling. In het USK Is de overgang van grondbank naar stallingsbedrijf duidelijk vastgelegd. Met Ingang van 1 januari 2011 worden geen gronden meer door de Grondbank aangekocht Lopende ondertiandeflngen worden wel afgerond en er is ruimte voor afronding van bezit Wel Is het mogelijk dat de Grondbank In opdracht van by voorbeeld e m gemeente ean aankoop rond maakt voor rekening en risico v m die gemeente. In dat licht is het overigens vreemd om te constateren dat het aankoopmandeatongewQzIgd zou blijven. Het Is meer logisch om dit mandaat In te trekken of te vervangen door een minder vergaand mandaat Aankopen in opdracht van een gemeente vallen natuuriipc onder de regels van het opdrechtgeverachap tussen gemeente en grondbank. Condusle:
Wij kunnen Instemmen met de omvorming van de grondbank tot een stalBngsbedrtJf en met de voortzetting van de gemeenschappeQke regelingtot2020. Wel wijzen wü u er op dat aan de GR meegegeven kan worden de-mandaatregaling vooraankopen ean t e passen. p e strategie voor ulMchtlna van nronden In het USK zijn ook de kadere vastgelegd voor overdracht van de gronden; 1. In 2011 neemt de gemeente Zuidpias alle gronden (Se de Grondbank heeft (en via lopende ondertiandetlngan verwerft) In de gebieden Zevenhuizen-Zuid. Knibbelweg-Oost en Nteuwerkark-Noord of togen boekwaarde.
za
Onsitenmart
PZH-2010411244793
2.
de tweede tranche is afname van de overige gronden binnen de eerste fase (Rode Waterparel, Ringvaartdorp, Plantage Kwadranten Gouweknoop) door In eerste Instantie gemeenten en publieke ontwikkelcombinaties, die uiterlijk op 1 Januari 2015 moeten besluiten wel of niet af te nemen;
3.
de derde tranche betreft de gronden die bulten de eerste fase liggen (Nieuwe Midden), waarvan de Grondbank de mogelijkheid krijgt te verkopen tegen marktwaarde per 1 januari 2011, met eerste recht voor de gemeente.
Ten aanzien van tranche 11s de betekenis Van de toevoeging 'onder voorwaarden' in het ontwerp USK niet duidelijk. Deze toevoeging mag niet betekenen dat afgeweken wordt van het uitgangspunt om In 2011 het hele pakket tegen boekwaarde over te dragen. De derde tranche ligt met name in het Nieuwe Midden en Is nog niet bestemd. Het Is belangrijk om op kortere termijn meer duidelijkheid te verkrijgen over de toekomstige bestemming van deze gronden. Afgesproken is dat die duidelijkheid er uiterlijk ln 2016 zou moeten zijn. Deze duidelijkheid is nodig is om te bepalen welk strategisch belang moet worden gehecht aan het In bezit houden van deze gronden, Het is misschien onverstandig wn verkoop van gronden aan private partyen op dit moment geheel uit te sluiten, maar een eventuele verkoop zal wel een duidelijk voordeel voor de grondbank moeten opleveren en de strategische positie niet mogen schaden. Het principe zou moeten zijn: nee tenzij. Conc/us/e; Instemmen met de strategie voor ulülchting van de gronden en daarbij de volgende kanttekeningen te maken: -
de overdracht van het pakket gronden aan de gemeente Zuidpias dient In 6én pakket in 2011 plaatste vinden;
-
het belang om uiteriijk In 2015 duidelijkheid te creëren over de toekomstige ontwikkeling van de overige gronden wondt onderstreept
-
uiterste terughoudendheid te betrachten met verkoop aan private partijen (nee, tenzij).
Hoofdplanstmctuur Ten aanzien van Paragraaf S.l "Afdracht hoofdplanstructuur" tan toegevoegd worden dat, in het kader van het MIRT, is afgesproken de bijdragen van Rijk en regio te Indexeren. Ten aanzien van de In paragraaf 3.4 (Programmering voor Infrastructuur verkeer en vervoer) genoemde fietspaden merken wij op dat de fietspaden F333 en F334 onderdeel uitmaken van de overprogrammering binnen het fietspadenplan. DK betekent dat deze paden alleen (n de huidige collegeperiode kan worden uitgevoerd als andere geplande fietspaden afvallen; anders beslist het volgende college van gedeputeerde staten over de financiering van deze paden. BU ad 5 van paragraaf 3.4 dient opgemerkt te worden dat de provinciale subsidie van 15 miljoen euro voor de realisering van Infrastructuur in de gemeento Waddinxveen ook gekoppeld Is aan
een goede functionaliteit van de corridor N207. AanpBssJnoen van de oemeensohapnelllke reoallno Grondbank en de ROZ De Gemeenschappelijke regeling wordt aangepast om de nieuwe teken In formele zin mogelijk te maken (Grondbank als stallingsbedrijf). De stemverhouding is aangepast conform de huidige
3/3
*
Omktnnerfc PZH-2010-211244793
risicoverhouding en de fusie van de Zuidplasgemeenten Is verwerkt Provinciale Staten hebben besloten de gewijzigde gemeenschappelijke regelingen vastte stellen.
Hoogachtend, Provtndale Staten van Zuid-Holland, griffier,
r
voorzitter,
Oio J. Franssen
4/4
Gemeente Rotterdam College van Burgemeester en Wethouders
BtnwhMlrac: Stadhuis CoolsIngeUO Rotterdam Postadree: Postbus 70012 3000 KP RottertSam W.bBlU: www.rollerdam.nl E-mall: beleidebsd.rotterdam.nl
Dagelijks bestuur van de Grondbank RZG Zuidpias en van de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidpias t a v . de heer W.G.J. Wijntjes, secretaris Postbus 80602 2509 LP Den Haag
Fax:(010)4130260 Inllehöngen: E.W. van Gelder
Telefoon; (010)459 5300 Uw M a f van: 22 september 2010 UwkanmarkiDB/DSOOIO Ona kenmerk: DIR/00O997/2010 Aantal bijlaoan: Betreft; Ontwerp-besluilen tot wijziging v a n de gameemchappeUjIce regelingen van d e Qrendbank RZG Zuidpias en de Regionale OnMMceilngaofBanlaalie Zutdplas (ROZ) e n de ontwerp-Strategiekaders 2011 van da Grondbank en ROZ Datum: BanW2 november 2010 Van:
- 1 DEC 2010 Geacht bestuur. Op 23 september 2010 ontving onze gemeenteraad van u Ontwerp-besluiten tot wijziging van de gemeenschappelijke regelingen van de Grondbank RZG Zuidplas en de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas (ROZ) en de ontwerp-Strategiekaders 2011 (USK en OSK) van de Grondbank en ROZ. U vraagt instemming van onze gemeenteraad met de ontwerp-besluiten tot wijziging van de gemeenschappelijke regelingen van de Grondbank en ROZ. Tevens vraagt u de zienswijze van onze gemeenteraad over het ontwerp USK 2011 van de Grondbank en het ontwerp OSK 2011 van de ROZ kenbaar te maken. Graag maken wij namens de gemeenteraad hiervan gebruik. Wij hebben aan de Gemeenteraad voorgesteld In te stemmen met de wijzigingen in de gemeenschappelijke regelingen Grondbank RZG Zuidplas en de ROZ, met het ontwerp USK 2011 en het ontwerp OSK 2011 en met verdere deelname aan de Grondbank en de ROZ onder de volgende randvoorwaarden: - Het (met de Rotterdamse regio) overeengekomen Startpakket is het vertrekpunt, - Realisering van woningbouw en bedrijventerreinen Is aanvullend op die van de Rotterdamse regio en niet concurrerend. - Bij het ingang zetten van de uitvoering van de ontwikkelingen gelden als uitgangspunten: - Een vraaggerichte benadering; - Primair worden marktpartijen Ingezet voor de ontwikkelingen; publieke en publiek-private ontwikkelcombinaties hebben niet de eerste voorkeur; - Onderzoek naar herallocatie van projecten zal plaatsvinden op basis van de eigendommen van de Grondbank.
-
De Grondbank wordt omgevormd tot Stallingsbedrijf, koopt voor zichzelf geen gronden meer aan en verkoopt de gronden op basis van strikte voorwaarden en vaststaande afnametranches, zodanig dat de risico's voor de Grondbank per 1 januari 2020 tot een minimum zijn beperkt Als eerst tranche dient de Gemeente Zuidplas de aangekochte gronden in Zevenhuizen-Zuid, Knibbelweg-Oost en Nieuwerkerk-Noord uiterlijk voor 1 januari 2012 af te nemen, conform de bestuurlijke afspraak. Indien met deze werkwijze in deze tijd van economische crisis onvoldoende aantrekkelijke uitvoerings- / afzetmogelijkheden kunnen worden gecreëerd - in relatie tot de concurrentie met de Rotterdamse woningmarkt en het maximum aantal te bouwen woningen en in relatie tot de bedrijventerreinenmarkt - dient temporisering van delen van het project te worden bezien.
Nog niet kan worden aangegeven of Rotterdam al dan niet mee kan doen aan de ontwikkeling van de Rode Waterparel en zo, ja onder welke voorwaarden dat zou kunnen gebeuren. Dit hangt af van het nog lopende onderzoek over de haalbaarheid van het project De gemeenteraad heeft inmiddels in zijn vergadering van 25 november 2010 ingestemd met ons bovenomschreven voorstel. Wij vertrouwen erop dat aan onze randvoorwaarden tegemoet wordt gekomen en gaan er vanuit dat op basis van deze wijzigingen van de gemeenschappelijke regelingen en Strategiekaders USK en OSK 2011 een goede stap kan worden gezet in de gezamenlijke gebiedsontwikkeling van de Zuidplaspolder.
Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, De Se
ns,
V A.H.P
^.---"Be-§4J rgemeester, ^
A. Aboutaleb
ils /
Ö «
BE MM E E E E N N T
rE
w
WADDINXVEEraf
Postbus 400 2740 AK Waddinxveen T 0182 624500 F 0182 624680 I www.waddlnxveen.nl E gemeente9waddinxveen.nl
Afdeling Strategie Beleidsontwikkeling
en
Dagelijkse Besturen van de Grondbank en de ROZ t a v . de secretaris de heer W.G.J.Wijntjes Postbus 90602 2509LP DenHaag
WIJ verzoeken u bij reactie datum en kenmerk van deze brief te vermelden. Gelieve uw reactie en eventuele bijlagen zowel schriftelijk als digitaal terug te sturen.
Voor Informatie: L. van Rijen Doorkiesnummer 624807 Ons kenmerk: A/Urr-6774\1 Onderwerp:
Uw brief van:
Bijlagen:
Uw kenmerk; DB/08/2010
Waddinxveen:
"VËRZONDE^TS W . 20IJ
Geachte Dagelijkse Besturen,
Op 22 september 2010 hebben de Algemene Besturen van de Grondbank RZG Zuidplas en van de Regionale Ontwikkelingsorganisatie Zuidplas de stukken met betrekking tot het wijzigen van de gemeenschappelijke regelingen en met betrekking tot de strategiekaders 2011 toegezonden. Na de gemeenteraad gehoord te hebben geven wij u onderstaande reactie. In deze reactie gaan wij In op de wijzigingen In de gemeenschappelijke regelingen en vervolgens op de strategiekaders.
Raadhuisplein I 2741 HR Waddinxveen Opaningscyden: Oe Publieksbalie: maandag t/m vrijdag 08.30- 12.30 uur woensdag 13.00- 16.00 uur uitsluitend op afspraak donderdag 17.00-21.00 uur Overigt afielingtn: dagelijks 08.30-12.30 uur
Op 10 november 2010 heeft de gemeenteraad van Waddinxveen zich uitgesproken, onder voorwaarden, akkoord te gaan met verienging van de deelname aan de gemeenschappelijke regelingen Grondbank en ROZ Zuidplas. Deze voorwaarden zijn: 1 .dat er meer financiële zekerheid wordt geboden door o.a. de provincie ZuidHolland en de ROZ Inzake de realisering van de infrastructuur (Bentwoudlaan van Bredeweg tot aan de Verlengde Beethovenlaan en Vredenburghlaan); 2.een toezegging van de provincie Zuid-Holiand en de ROZ dat de financiële afdracht uit de GlaspareH- en het bedrijventerrein A l 2 Noord volledig wordt besteed aan het realiseren van de Bentwoudlaan, 3.dat sturing en risico in één hand worden gebracht, met als doel te kunnen sturen op risico; 4.dat slechts een voorziening in de ROZ gevormd kan worden (artikel 6. lid 1, punt i) als de ROZ daartoe voldoende geldmiddelen heeft verkregen door bovenplanse verevening en daarmee voldoende vermogen heeft opgebouwd.
Op 10 november 2010 heeft de gemeenteraad van Waddinxveen ingestemd met het USK 2011 en OSK 2011. Wij maken de volgende opmerkingen. Wij willen onze zorg uitspreken over de onduidelijkheden in het USK, en daarmee weinig bedrijfsmatige benadering, rondom het tijdstip en de financiële afwikkeling, v a n de uitname van gronden door de gemeente Zuidplas. In het USK staat dat de gronden in 2011 worden uitgenomen. Het Is wenselijk dat onduidelijkheden over d e voorwaarden worden opgeheven In de door het AB vast te stellen strategiekader 2011. Wij maken een voorbehoud over de in het strategiekader 2011 genoemde oppervlakten. Uit nadere studies moet blijken of deze oppervlakten passen in d e toekomstige ontwikkelingen. Het Is wenselijk dat dit voorbehoud wordt vermeld in d e door het AB vast te stellen strategiekader 2011. Afgelopen jaar is er sprake geweest van een forse ambtelijke en bestuurlijke inspanning om te komen tot evaluaties en aangepaste gemeenschappelijke regelingen. Dit proces is in onze ogen niet efficiënt en effectief verlopen en niet op e e n transparante wijze bestuurlijk vastgelegd. Als gemeente Waddinxveen willen wij mede verantwoordelijk zijn voor en actief bijdragen aan het oplossen van gezamenlijke opgaven. Dat willen we door slagvaardig en controleerbaar samen te werken. W i j stellen voor om over een jaar te evalueren of de ROZ en Grondbank slagvaardig e n controleerbaar werkt. De gemeente Waddinxveen onderschrijft de ruimtelijke Integrale ontwikkeling in d e Zuidplaspolder. Wij rekenen op een forse bestuurlijke Inspanning van de provincie Zuid-Holland en de ROZ om tot realisatie van deze voornemens te komen.
Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Waddinxveen, de secretaris, de burgemeester,
(mr. A Hoogendoorn)
(drs. H.P.L. Cremers)
gemeente
DS Zuidplas
OB Gemeenschappelijke Regelingen ROZ en Grondbank
RZG Zuidplas
T.a.v. de heer W.G. J. Wijntjes (secretaris) Postbus 90602 2609 LP DEN HAAG
verzenddatum
ona kenmerk
2 4 NOV 2010
U,M0tt5
ondarwerp
uwkenmerk
(*n»anaoh«pp«lp«»Benn9»nR02 en Orondbank
uw brtafdd 22-08-2010, nr DB/08/2010 billage
"
afdeling
^
behandeld door
A.daVrias telefoon 0180438970
Geacht Bestuur, Onder verwijzing naar bovenaangehaalde brief en de daarbij behorende stukken delen wij u mede, dat de gemeenteraad van Zuidplas zich In haar vergadering van 23 november 2010 heeft beraden over Verienging en aanpassing van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas;. Wijziging van de gemeenschappelijke regeling Regionale Ontwikkelorgantsafie Zuidplas (ROZ). Het OSK 2011. Het USK 2011. Oe gemeenteraad heeft daarbij aangegeven dat ten principale met de voorstellen vanuit de Grondbank en ROZ kan worden Ingestemd, maar dat daarbij wel zienswijzen moeten worden ingediend. De gemeenteraad heeft daarbij een door alle partijen gesteund amendement ingediend waarbij de eerder door ons college voorgestelde zienswijzen zijn aangescherpt. Op basis van dit amendement treft u onderstaand de zienswijzen van de gemeenteraad aan: 1.
De ontwikkeling van de Zuidplaspolder Is een initiatief van het Rijk met ingrijpende consequenties, waarbij een brede solidariteit van alle partners wenselijk Is. Binnen die constellatie wil de gemeente Zuidpias haar verantwoordelijkheid als ontwikkelgemeente nemen. 2. Waar het gaat om de gemeenschappelijke regeling ROZ wordt In overweging gegeven om de rol van deze regeling ta beperken tot programmering en hoofdplanstmctuur. Kwaliteitsborging is middels het handboek {ambitiedocument) voldoende verzekerd an verder geborgd in de inmiddels vastgestelde bestemmingsplannen. Door deze verminderde taakstelling kunnen bovendien de kosten van de ROZ worden beperkt. 3. Het woningbouwprogramma is in relatie tot een vraaggerichte ontwikkeling wal degelijk ambitieus. De vraag rijst of die ambitie de komende 10 jaar wel kan worden waargemaakt. Aandacht wordt gevraagd voor het onderkennen van de daarmee samenhangende risico's, mede in het licht van bijvoorbeeld de problematiek in omliggende gemeenten.
PMtadrcs Postbus 100.2910 AC MeutmrkerkaandenUisel T 0180-330 300 F 0180-330 329 E (affleentaeiuidplas.nl www.zuMplBi.nl Gatiwantehula Raadhulsplelnl, 2914 KM Nleuwctlitrkaan dan Ussd Loatle D«S.ffi«rKteinpcilderiaan4.2911PA Nituwerkerkaindenl^sel
Hlli
gemeente
iH Zuidplas
onderwerp Gemeenschappelijke regelingen ROZ en Grondbank
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
registratienummer UI 0.009259
Het aanpassen van de Nota Koersbepaling 2007 en daarmee samenhangend de actualisatie van het ISP) per 2015 moet zo mogelijk al eerder ter hand worden genomen. Nader overleg daaromtrent met het Rijk lijkt zeer voor de hand liggend. Hierbij kan de gemeente Zuidplas overigens al de nodige input leveren middels de in 2011 op te stellen gemeentelijke Structuurvisie. De gemeente wenst haar inzet nu primair te richten op de ontwikkeling van de woningbouwlocaties Zevenhuizen-zuid en Moerkapelle-oost, alsmede de ontwikkeling van Knibbelweg-oost. De ontwikkeling van Knibbelweg-oost als glastuinbouwbedrijvenlandschap wordt daaibij vanuit Zuidplas bij voorkeur als een private ontwikkeling gezien. Bij de vaststelling van het OSK 2011 en USK 2011 wordt nog geen beslissing genomen over het verleggen van de functionaliteit van het Ringvaartdorp naar de locatie Nieuwerkerk-noord. Dit geldt eveneens voor het versneld in uitvoering nemen van ontwikkelingen in het Ringvaartdorp- Pas in een later stadium (bij actualisatie van het ISP Zuidplas) zal nader onderzoek gedaan worden naar de mogelijkheden en onmogelijkheden daartoe, inclusief de consequenties daarvoor voor de uiteindelijke kwaliteit van het totale ISP. Het versneld in uitvoering nemen van ontwikkelingen in het Ringvaartdorp staat haaks op de visie om te starten met woningbouw aan de bestaande dorpskernen van de gemeente Zuidplas. Ook het verleggen van de 'ventielfunctie' van het Ringvaartdorp naar Nieuwerkerk-noord past niet in het goedgekeurde ISP. ingestemd wordt het uitgangspunt met het overnemen op basis van boekwaarde voor 2012 41 ha grond uit de publieke Grondbank over te nemen binnen de ontwikkellocaties Nieuwerkerknoord, Zevenhuizen-zuid en Knibbelweg-oost. Daarbij horen dan wel enkele voorwaarden te worden benoemd: nader overleg over de financiering hiervan, nader overleg waar het gaat om de positionering van deze gronden in het licht van afronding van een aantal nog lopende Wvgprocedures en - nadrukkelijk benoemd- gebaseerd op onherroepelijke bestemmingsplannen, zodat de ontwikkelmogelijkheid ten principale is verzekerd. Indien anticyclisch investeren om financieel technische redenen niet verantwoordt lijkt, kan gemeente Zuidplas instemmen met de omzetting van de Grondbank tot stallingbedrijf. Daar behoort echter wel een correcte afwikkeling bij van de thans nog lopende Wvg-procedures. In dat kader behoort de Grondbank haar verantwoordelijkheden te nemen. De gemeente Zuidplas hecht mede daarom aan een herteoordeling van de Wvg en een beperking daarvan tot de meest direct beoogde ontwikkelgebieden nadat de besluitvorming inzake OSK en USK is afgerond. De ontwikkeling van de Rode Waterparel lijkt in relatie tot de nog lopende beroepsprocedure en de huidige marktsituatie onzeker. In dat licht wordt aandacht gevraagd voor de haalbaarheid van de uit dit plan beoogde opbrengst van € 30 mio ten behoeve van de hoofdplanstructuur. Een publiek samenwerkingsverband gemeente Zuidplas - Provincie- gemeente Rotterdam is in onderzoek, maar evenzo is duidelijk dat er in ieder geval samenwerking noodzakelijk is met de in het plangebied opererende private ontwikkelaars. Met de aanpassing van de ROZ om daarbinnen een mogelijkheid te creëren voor een voorziening t.b.v. de Grondbank wordt ingestemd, maar de raad wenst betrokken te worden bij een onverhoopte effectuering daarvan, mede vanwege mogelijke gevolgen voor de realisatie van de hoofdplanstructuur. Daarbij wordt aangegeven, dat uiteindelijke risicoverdeling dient te worden afgewikkeld op basis van de gecontinueerde risicoverdeling binnen de Grondbank. De gemeente Zuidplas is het in dat verband niet eens met het voorstel om bij gronduitgiftes na het startmoment een opslag fn rekening te brengen. Het is immens de gemeente Zuidplas die geacht wordt het overgrote deel van de gronden over te nemen. Bovendien staat het immers op voorhand niet vast dat de Grondbank de boeken met een verlies zal afsluiten.
2/3
gemaente
TU Zuidplas ondenwerp Gemeenschappelijke regelingen ROZ en Grondbank
registratienummer LMO.009259
12. Er zal pas worden overgegaan tot afdracht aan de hoofdplanstmctuur als het desbetreffende bestemmingsplan onherroepelijk is. Bovendien zal pas afdracht plaats vinden als uit de desbetreffende plannen voldoende inkomsten zijn gegenereerd. Er zal derhalve geen sprake zijn van voorfinanciering door de gemeente Zuidplas. 13. De gemeente Zuidplas blijft bij het standpunt dat de gehele Rottelaan als onderdeel van de parallelstructuur in het startpakket zit. Dit betekent dat een gedeeltelijke aanleg van de Rottelaan niet wenselijk is daar dit ongewenste verkeersstromen met zich mee brengt voor de dorpskernen Zevenhuizen en Moerkapelle. 14. Er worden geen concessies gedaan aan de uitgangspunten van het huidige ISP. Oe kwaliteit van het totale plan, dat met de vaststelling van het ISP door alle betrokken partijen is beoogd, moet overeind blijven. Indien noodzakelijk/wenselijk, moet zo nodig een eerdere actualisering van het ISP Zuidpias/Nota Koersbepaling 2007 plaats vinden. 15. Plannen met betrekking tot de in het ISP genoemde realisatie van de geplande woningbouw in Moerkapelle, Zuidplas-noord, mogen niet stil komen te liggen, maar dienen actiever, conform eerdere planning inclusief verwerving van gronden, onverminderd te worden voortgezet. Met deze zienswijzen heeft de gemeenteraad aangegeven dat zij wel degelijk een rol wenst te vervullen in de ontwikkeling van de Zuidplaspolder. Deraadwil daarbij wel aandacht vragen voor een voldoende realistische benadering, zowel in het belang van het project als wel de belangen van deze gemeente. Wij verzoeken u deze zienswijze te betrekken bij het beraad op 2 december aanstaande van de Grondbank en de ROZ. Met vriendelijke groet. College van burgemeester en wethouders. ^ J. Brinkman, Gemeentesecretaris
/ KJ.G. Kat Burgeme
3/3
o n ^ v o . ^ ^
beha„ds||Be
^
u
^
^
i
^
^
Postbus 90602 2609 tPDEH HAAG
fb
'*"*»
, 1 ?ÏSSS - *««* J.M«msen DBAOfiöoio Oj*J«Fdocumenten Driehoek RZG « ^ t a w t e Ontwflckelfrworganisallo a u ^ A » en Grendtaf*
'«toeamberiOio «^2?* B31898
Geaetóe besturen, Naar aanleiding van uw brief van; M^^^ZZ-*TI
w ,,w
*
™«»««waoiO»hart>-f«^.
^... van
^a^ns^sr W | nsakw» graag oetwuüc van de
W; erkennen met u
iran
sa«aas35aa^aj»gaaaa>
« « * > * » . agalMmteu M,«ew(a •TOapondanBaadiaa: rax 01624*8401
^ ^
.
in artikel 20 van de gemeenschappelijke regeling Grondbank RZG Zuidplas Is verzuimd om ean te oeven bD welke stemverhouding het USK door het AB is vastgesteld. Het ligt voor de hand hier, mrtale Wj vaststelling van het OSK binnen de ROZ, uit te gaan van een gekwalificeerde meerderheid.
Onhw/P USKfUBnamostmteglokatler) 2011 wt Ontwerp OSK (onMkkoJIngselrategtekadBr) 2011 nTinbelde documenten aangegeven strategie biedt enenijde vohJoende waarborgen voor rtsteobeheereir^g u L r het oaat om het grondbezit van de Grondbank en geeft andaraflds d e stappen aan om de ontwikkeling ^dMtoebteden te rtarten binnen ds overeengekomen mlmteHlke en finandêle ketters. Wf Ofttosotatjven hnt otennW- en programmeringvooretal zoals aangegeven In het OSK 2011 en het voorstel tot uBrame S S S S i ï J T M S g e g a v e n in het USK 2011. Wfi hebben ean tweetal epmeridiganby de o n t w s i | M ^ . MAmerenteel van de gronden van de Grondbank aal overgaan naar onMkkelendeparigen togen
lto**«Jdrmeto&sla^^
ontorónfc staan In gebieden waar spreke is van eenioiBOtinandite afdracht aan da ^i^feioeiai^endêmamhg Is hrtvan belang datdegratigebiedgemeenten, eventueel «mtandere M t t i m overaaan tot een (gafaseade) uNvonfng van de btstemmlngeplannen. Het woröel van de S S 3 3 » o m voor 20M de gronden af te nemen In de deelgebieden K r i b M e e p O * S w A u t o e n - a t ó en Nleuwericerit-iaoord Is Weitoe een, ruw o n » mening rtoodzakslijke, eente «lap. M m «rvan uit dat de door de gemeente Zuidplas te steton nadere wwwaorden geen afbreuk doen aandeeJspnaric rond afname van voornoemde gronden m 2011. Mffi «Mtmuwan erop u hlarmea voldoende te haÈtoen gelnfbnneeidan wensen u veei auooasbQ de aftonding Ï S Ï Ï M S r < l e v o o » 1 i a n g vanhatpwjaet, batengrfllcBfesevanbortdtworrolngionddetodamwtvande ZuldplaepddBr.
De raad der gemeente voornoemd
voorzitter,
pagina z
