Onderwerp Instelling starterslening en vaststelling Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling Gemeente Nijmegen

Voorstel aan de Raad

Datum raadsvergadering / Nummer raadsvoorstel

22 september 2004 / 176/2004 Onderwerp

Instelling starterslening en vaststelling Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling Gemeente Nijmegen Programma / Programmanummer

Wonen / 4210 Portefeuillehouder

P. Depla Voorstel van het College van Burgemeester en Wethouders d.d.

6 juli 2004 Samenvatting

Op 18 maart 2003 hebben wij een plan van aanpak voor de startersproblemen op de koopwoningenmarkt vastgesteld. Dit plan voorziet met name in maatregelen die de doorstroming op de woningmarkt moeten bevorderen. Deze doorstroming wordt momenteel onder andere belemmerd omdat, door de hoge koopprijzen, steeds minder starters in staat zijn een woning te kopen. Deze starters zijn daarom aangewezen op de huurmarkt waardoor dit marktsegment nog meer onder druk is komen te staan. Onderdeel van dit plan (‘Meer kansen voor starters op de koopwoningenmarkt’) vormt het gebruikmaken van startersleningen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn). Dit onderdeel is nu uitgewerkt. In de Verordening stimuleringsfonds startersregeling gemeente Nijmegen zijn de voorwaarden voor deze regeling vastgelegd. Uitvoeringsaspecten zijn geregeld in de Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening. Voorstel om te besluiten

Akkoord te gaan met de instelling van de starterslening en de Verordening stimuleringsfonds startersregeling gemeente Nijmegen met de daarbij behorende gemeentelijke uitvoeringsregels vast te stellen.

Opgesteld door, telefoonnummer

T. Stikkelman, 3438 176rvs.doc


Aan de Raad van de gemeente Nijmegen 1

Inleiding

Op 18 maart 2003 hebben wij het plan van aanpak met betrekking tot de problemen van starters op de koopwoningenmarkt vastgesteld. De problemen van de starters leiden tot een stagnering van de doorstroming op de woningmarkt omdat deze starters aangewezen zijn op de huurmarkt. Dit leidt tot nog meer druk op deze toch al onder spanning staande huurmarkt. In voornoemd plan (‘Meer kansen voor starters op de koopwoningenmarkt’) wordt als één oplossingsrichting het gebruikmaken van startersleningen via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) genoemd. De uitwerking van dit onderdeel betekent het ontwikkelen van criteria en uitvoeringsregels en het vastleggen daarvan in een verordening. Daarnaast moeten er middelen voor de financiering van deze leningen gevonden worden. De starterslening overbrugt het verschil tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de koper maximaal kan lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De starterslening is gebaseerd op het principe van een revolving fund. Dit betekent dat de aflossingen die in de loop der jaren betaald worden weer toegevoegd worden aan het fonds waardoor er op termijn weer nieuwe leningen verstrekt kunnen worden. Uitgaande van een maximale looptijd van 30 jaar is het bedrag van 600.000 euro na deze 30 jaar weer geheel terugbetaald. In de praktijk zal dit eerder zijn omdat er woningen verkocht zullen worden. Bij verkoop van de betreffende woning moet de starterslening in zijn geheel afgelost worden. Bovendien is de looptijd van een starterslening bij kleinere bedragen korter waardoor het betreffende leningbedrag eerder beschikbaar komt. Afhankelijk van voornoemde factoren zouden er over bijvoorbeeld vijf jaar al weer nieuwe leningen verstrekt kunnen gaan worden uit het budget voor 2004. De eerste drie jaren hoeft er door de koper geen aflossing en rente te worden betaald. De hoogte van de betalingen na deze eerste drie jaren is afhankelijk van (de stijging van) het inkomen. Deze voordelen voor de koper leiden tot een lager rendement voor de geldverstrekker; dat is de reden dat dit product niet aangeboden wordt door banken. De SVn biedt gemeenten de mogelijkheid de starterslening wel aan te bieden. 2

Doelstelling

Met het invoeren van de Starterslening worden starters op de koopwoningmarkt die, door de sterk gestegen koopprijzen, niet meer in staat zijn een woning te kopen, middels een flexibele, aanvullende lening in de gelegenheid gesteld het gat tussen hun maximale hypotheek en de koopprijs te dichten. Op deze wijze wordt een inpuls gegeven om de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. 3

Argumenten

De starters op de koopwoningenmarkt vormen een knelpunt in het woonbeleid. Nieuwbouw en bestaande koopwoningen zijn voor starters meestal onbetaalbaar. Door de hoge koopwoningprijzen en het relatief geringe nieuwbouwaanbod is de problematiek van de starters synoniem voor een gebrekkige doorstroming op de woningmarkt. Lange

176rvs.doc


Vervolgvel

2 wachttijden voor het toch al beperkte aantal goedkope huurwoningen is er een symptoom van. Ook voor modale eenverdieners en starters tot anderhalf maal modaal is een koopwoning op de huidige woningmarkt vrijwel onbereikbaar. Met de starterslening wordt een aantal mensen in staat gesteld een woning te kopen die dat normaal gesproken niet konden. Hierdoor wordt de druk op de huurwoningenmarkt verlicht. Door als voorwaarde te stellen dat er een huurwoning achtergelaten moet worden wordt het effect in principe verdubbeld. De starterslening is een flexibele lening: zij beweegt mee met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. Het betreft een annuïteitenlening met een looptijd van 30 jaar. Om een zo groot mogelijk effect binnen de gemeente Nijmegen te bereiken is gekozen voor de volgende voorwaarden: a. voor een starterslening komen alleen starters op de koopmarkt in aanmerking die een zelfstandige huurwoning in Nijmegen leeg achterlaten. Hierdoor komen er huurwoningen voor andere Nijmeegse woningzoekenden vrij. Dit levert een bijdrage om de verstopte huurmarkt weer te ontstoppen. De regeling is dus niet bedoeld voor zittende bewoners die hun huurwoning willen kopen, aangezien deze geen woning vrij maken. Door voornoemde voorwaarde wordt het effect van de inzet verdubbeld omdat er naast starters op de koopmarkt ook woningzoekenden op de huurmarkt worden geholpen. b. zowel etagewoningen als eengezinswoningen vallen onder de regeling, aangezien beide categorieën aantrekkelijk kunnen zijn voor koopstarters. De starterslening kan betrekking hebben op nieuwbouwwoningen en bestaande woningen. De starterslening kan voor woningen in de gehele gemeente Nijmegen worden verstrekt. Recreatiewoningen en zogenaamde tweede woningen zijn uitgesloten van de regeling. c. voor de bepaling van de maximale koopprijs wordt aangesloten bij de maximale hypotheek waarvoor nog een Nationale Hypotheekgarantie (NHG) geldt. Deze maximale hypotheekgrens is per 1 januari 2004 230.000 euro. Voor dit bedrag kan een huis gekocht worden met een verkoopprijs van ruim 2 ton, uitgaande van 8% tot ruim 10 % bijkomende kosten die meegefinancierd moeten worden. Gezien het voorgaande wordt voorgesteld de koopprijsgrens voor de starterslening op 200.000 euro te stellen. Boven de NHG-grens zou de gemeente te veel risico lopen om leningen niet meer terug te krijgen. Als de maximale koopprijs lager gesteld zou worden zou het aantal beschikbare woningen met de huidige woningmarkt te beperkt worden. Ter illustratie: er staan in Nijmegen gemiddeld zo’n kleine 300 woningen in de prijsklasse tot € 200.000,-- te koop. In de categorie tot € 150.000,-- zijn dat er rond de 70. d. voorgesteld wordt het maximale bedrag van de starterslening te stellen op € 30.000,--. Een hoger maximum bedrag zou kunnen resulteren in een schuldenlast die tot te hoge risico’s voor de betreffende koper(s) zou leiden. Uit efficiency overwegingen is het minimumbedrag op 3.000 euro gesteld. e. voorgesteld wordt het jaarbudget voor 2004 vooralsnog op 600.000 euro te stellen.

176rvs.doc


Vervolgvel

3 Uitgaande van een gemiddeld leningbedrag van 25.000 per huishouden kunnen er dit jaar dan 24 huishoudens geholpen worden. Mogelijk kan er in 2004 nog een aanvullend budget van 400.000 euro vanuit het BWS-Egalisatiefonds beschikbaar komen. Eind 2004 zal de regeling geëvalueerd worden en zal bezien worden of continuering van de regeling en uitbreiding van het leningenbudget nodig en gewenst is. f. om de leningen terecht te laten komen bij de doelgroep startende huishoudens die gezien de huidige prijzen op de woningmarkt niet meer kunnen kopen, wordt het inkomensplafond gelegd bij een bruto jaarinkomen van 44.000 euro. Hiermee wordt het gezamenlijke of huishoudensinkomen bedoeld. Huishoudens met een bruto jaarinkomen van boven de 44.000 euro worden geacht hun woning in principe zelf te kunnen financieren. Zij zijn zelfredzaam op de koopmarkt en hebben geen starterslening nodig. Om te voorkomen dat huishoudens met een laag inkomen bij het gebruikmaken van de maximale starterslening met een onverantwoord hoge schuldenlast worden geconfronteerd is als minimum inkomen 24.000 euro vastgesteld. g. Om risico’s voor de gemeente uit te sluiten wordt de starterslening aangeboden onder Nationale Hypotheekgarantie. • • • • • • • •

Samengevat zijn de criteria: De koper moet op het moment van indiening van de aanvraag minimaal één jaar in Nijmegen in een zelfstandige huurwoning wonen en deze leeg achterlaten ingeval van koop; De koper moet de betreffende woning zelf gaan bewonen; De koper mag nooit eerder woningeigenaar zijn geweest; De starterslening is van toepassing op alle woningen binnen de gemeente Nijmegen, nieuwbouw en bestaande bouw; De maximale koopprijs van de betreffende woning bedraagt 200.000 euro (exclusief bijkomende kosten); Het maximale bedrag van de starterslening is 30.000 euro en het minimumbedrag 3.000 euro; Het minimum gezamenlijk huishoudensinkomen bedraagt 24.000 euro en het maximum gezamenlijk inkomen 44.000 euro; Zowel de eerste hypothecaire lening als de aanvullende starterslening vallen onder de voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie. NB De inkomenscategorie tot € 24.575,-- kan ook een beroep doen op de koopsubsidie van het Ministerie van VROM.

4

Financiën

Het budget van € 600.000,-- wordt gefinancierd uit het voor de gemeente Nijmegen reeds beschikbare bedrag uit het Egalisatiefonds BWS. Bij de herverdeling van dit fonds zal bijna € 600.000,-- beschikbaar komen voor de starterslening. De mogelijkheid bestaat dat er een aanvullend budget van € 400.000,-- in 2004 beschikbaar komt uit een nieuwe toedeling voor de gemeente Nijmegen uit voornoemd fonds. Indien dit het geval is zal bij de evaluatie van de startersregeling bezien worden of dit aanvullend budget

176rvs.doc


Vervolgvel

4 ingezet wordt. Omdat de starterslening aangeboden wordt onder Nationale Hypotheek Garantie is het financiële risico dat de gemeente loopt vrijwel nihil. Het tempo van aflossing is afhankelijk van de stijging van de inkomens van de leners. Mogelijk kan dit tempo dus lager uitvallen dan normaal gesproken verwacht zou worden. 5

Juridische aspecten

6

Communicatie

Geen

De verordening zal worden gepubliceerd in het Gemeenteblad en in de Brug. De verordening zal raadpleegbaar zijn op de website van de Gemeente Nijmegen. Er wordt een brochure ontwikkeld met de voor potentiële klanten belangrijke informatie over de regeling. Omdat de intake van aanvragers via makelaars en hypotheekverstrekkers zal geschieden zullen deze geïnformeerd worden over de startersregeling van de gemeente Nijmegen. 7

Uitvoering

De uitvoering van de Starterslening ligt voor een groot gedeelte bij de SVn. De gemeente draagt zorg voor het benodigde budget, bepaalt de criteria en legt deze in een verordening vast. De gemeente (Afdeling Bouwen en Wonen) stelt de toewijzingsbrief op. • • • • • • • • •

Beknopt overzicht van het te doorlopen traject: Koper vraagt aanvraagformulier op bij de gemeente; Koper meldt zich bij makelaar/tussenpersoon of rechtstreeks bij SVn; Makelaar/tussenpersoon stuurt complete aanvraag naar SVn; SVn stuurt advies over hoogte Starterslening naar gemeente; Gemeente stelt toewijzingsbrief met definitieve hoogte Starterslening op; Makelaar/tussenpersoon stuurt dossier met toewijzingsbrief naar de 1e geldgever voor een offerte, of de koper meldt zich rechtstreeks bij de bank voor een offerte; Koper, makelaar/tussenpersoon stuurt SVn een exemplaar van deze offerte, waarna SVn aan de koper de offerte voor de Starterslening uitbrengt; Koper kan passeren. Na akkoord van de kandidaat kunnen beide leningen passeren bij de notaris. De lening van de bank wordt onder 1e hypotheek verstrekt, de Starterslening onder 2e hypotheek. Hertoetsingen en aanpassingen worden door de SVn uitgevoerd. Eind 2004 zal de starterslening worden geëvalueerd en wordt bezien of continuering gewenst en haalbaar is.

176rvs.doc


Vervolgvel

5 College van Burgemeester en Wethouders van Nijmegen, De Burgemeester,

De Secretaris,

mevr. dr. G. ter Horst

ir. H.K.W. Bekkers

Bijlage(n):

Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling Gemeente Nijmegen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening Productspecificatie starterslening Veel gestelde vragen Starterslening

176rvs.doc

De raad van de gemeente Nijmegen; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 6 juli 2004, nummer: 04.0027329 gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; gelet op op artikel 2 lid 3 van de Algemene Subsidieverordening; gelet op de deelnemersovereenkomst d.d. 1 mei 2001 tussen de gemeente Nijmegen en de SVn;

besluit:

vast te stellen de volgende:

VERORDENING STIMULERINGSFONDS STARTERSREGELING GEMEENTE NIJMEGEN

Hoofdstuk 1

Begripsbepalingen

Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: a. SVn: stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; b. Stimuleringsfonds Startersregeling: het fonds waaruit de gemeente, op grond van haar deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kan toekennen, en waarin de rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; c. Starterslening: een lening die ten doel heeft om voor huishoudens met beperkte financiële mogelijkheden de ruimte te vergroten om een eigen woning te kopen; d. Aanvrager: de aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als aanvrager; e. Huishouden: het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum van de aanvraag voor de Starterslening een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.

Hoofdstuk 2

Algemene bepalingen

Artikel 2 1. De gemeenteraad van Nijmegen stelt een Stimuleringsfonds Startersregeling in waaruit aan in artikel 6, lid 1, sub a. bedoelde huishoudens Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 1, sub b. bedoelde woningen. 2. Het Stimuleringsfonds Startersregeling is ondergebracht bij SVn. Artikel 3 1. Op deze verordening is het bepaalde in de gesloten deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Nijmegen en SVn van toepassing. 2. Burgemeester en Wethouders kunnen Gemeentelijke Uitvoeringsregels voor de Starterslening vaststellen.

1

Artikel 4 1. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een Starterslening toe te kennen. 2. Burgemeester en Wethouders stellen de hoogte van de Starterslening vast op basis van de als bijlage opgenomen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening. 3. De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt € 30.000,--; de minimale hoogte is € 3.000,-4. De Starterslening dient te worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). 5. Burgemeester en wethouders kunnen bij hun beslissing op grond van het eerste en tweede lid rekening houden met financiële steun die op grond van enige andere regeling is of kan worden toegekend. 6. Burgemeester en wethouders kunnen aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden. 7. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het in het derde lid genoemde bedrag aan te passen. Artikel 5 1. Uit het Stimuleringsfonds Startersregeling kunnen slechts leningen worden toegewezen tot maximaal het door de Raad jaarlijks vast te stellen toekenningsplafond. 2. Alle aanvragen op voet van deze verordening worden in volgorde van binnenkomst afgehandeld. 3. Aanvragen welke in verband met het eerste en tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door burgemeester en wethouders afgewezen.

Hoofdstuk 3

Toepassingsbereik

Artikel 6 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op: a. leningaanvragen van in Nijmegen woonachtige verblijfsgerechtigde personen die op het moment van de aanvraag minimaal een jaar zelfstandig een huurwoning bewonen en deze leeg zullen achterlaten ingeval van koop; b. het verwerven van nieuwe of bestaande koopwoningen in Nijmegen waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan € 200.000,--; c. leningaanvragen van personen die nooit eerder woningeigenaar zijn geweest; d. leningaanvragen van personen die de woning waarvoor de lening wordt aangevraagd zelf gaan bewonen. 2. Recreatiewoningen en zogenaamde tweede woningen zijn uitgesloten van de regeling. 3. Het huishoudensinkomen van de aanvrager mag niet minder dan bruto € 24.000,-- en niet meer dan bruto € 44.000,-- per jaar bedragen. 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het in het eerste lid sub b en het derde lid genoemde bedrag jaarlijks te indexeren.

Hoofdstuk 4

Aanvraag en toekenning

Artikel 7 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 en gelet op artikel 1, lid e, in aanmerking komen voor een Starterslening kunnen bij burgemeester en wethouders om een op naam gesteld aanvraagformulier verzoeken. 2. Burgemeester en wethouders toetsen of het in lid 1 bedoelde huishouden voldoet aan de in artikel 6, lid 1 a opgenomen criteria en sturen binnen 5 werkdagen na ontvangst van het verzoek het aanvraagformulier toe. Tegelijkertijd sturen burgemeester en wethouders SVn een kopie van het voorblad van dit aanvraagformulier. 3. Beoordeling van de aanvraag en toekenning vindt plaats conform de door Burgemeester en Wethouders vast te stellen Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening. 2

Hoofdstuk 5

Intrekken van de Starterslening

Artikel 8 1. Burgemeester en wethouders kunnen een toekenning van een Starterslening geheel of gedeeltelijk intrekken als: a. Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; b. De Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens. 2. Burgemeester en wethouders trekken een toekenning in ieder geval in als de koopovereenkomst wordt ontbonden. 3. Bij de intrekking kunnen burgemeester en wethouders de contante waarde van het reeds genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk (terug)vorderen, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging.

Hoofdstuk 6

Aflossing van de Starterslening

Artikel 9 1. Aflossingen worden verricht volgens de leningsovereenkomst die wordt afgesloten met SVn. 2. Extra aflossing op de Starterslening is altijd en zonder boete mogelijk. 3. Bij verkoop van de woning wordt de restant schuld ineens en volledig afgelost.

Hoofdstuk 7

Hardheidsclausule

Artikel 10 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.

De secretaris,

De voorzitter,

3

GEMEENTELIJKE UITVOERINGSREGELS STARTERSLENING

1

ALGEMEEN • • • • • • In • • • •

Het College van Burgemeester en Wethouders besluit over de toekenning van de Startersleningen uit het gemeentelijk fonds. De Raad van de gemeente Nijmegen heeft bepaald voor welke doelgroep en welk marktsegment de Starterslening wordt ingezet. Het College maakt gebruik van de productspecificaties, uitvoeringsregels en procedures van de Starterslening zoals deze door de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) zijn vastgesteld. Het College bepaalt de bijzondere voorwaarden en de hoogte van de Starterslening mede op basis van een advies van nv. Bemiddelend Orgaan te Hoevelaken (BO.). Indien sprake is van een hertoets, voert BO deze uit op grond van de Gemeentelijke uitvoeringsregels. SVn ontvangt de uitkomst van deze hertoets en past vervolgens de rente en aflossing aan. De Gemeentelijke uitvoeringsregels mogen niet strijdig zijn met het besluit van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen inzake Nationale Hypotheek Garantie en Startersleningen. deze uitvoeringsregels worden beschreven: Kenmerken van de Starterslening. Voorwaarden aan de eerste hypothecaire lening. Inhoud van de draagkrachttoets Startersleningen. Inhoud van de hertoets Startersleningen.

1. KENMERKEN STARTERSLENING De Raad heeft, op basis van de lokale marktomstandigheden, de doelgroep en het marktsegment voor de Starterslening vastgesteld. De verwervingskosten worden door de gemeente goedgekeurd. De Starterslening past binnen de door SVn gehanteerde productspecificaties en heeft de volgende kenmerken: • De Starterslening wordt verstrekt door SVn nadat deze door het College is toegekend. • Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd. • Na het 3de jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op de toetsrente (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening. • Na het 3de, 6de, 10de en 15de jaar kan men een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is, worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels. • Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. • Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd. De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten • De lening wordt verstrekt onder hypotheek waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e of 3e hypotheek. • In zijn algemeenheid wordt de Starterslening met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten.

maart 2003


2

2. VOORWAARDEN AAN DE EERSTE HYPOTHECAIRE LENING • • • • • •

•

Voor de eerste hypothecaire lening wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen. De bank draagt de borgtochtprovisie voor Nationale Hypotheek Garantie af voor zowel de eerste hypotheek als voor de Starterslening. De bank meldt beide leningen als één financiering onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen, waarbij de Starterslening als contante waarde subsidie is opgenomen. Een kopie van het meldingsformulier met uniek kenmerk wordt gezonden aan SVn. De rentevastperiode van de eerste hypothecaire lening bedraagt tenminste 10 jaar. De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag, gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de Starterslening. De hoofdsom van de Starterslening wordt als “contante waarde subsidie” bij de NHG toetsing ingevoerd. De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de Bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost.

3. UITGANGSPUNTEN VAN DE DRAAGKRACHTTOETS VOOR DE STARTERLENING Voor de draagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG- toetsing, waarin bepaald wordt of een lening Nationale Hypotheekgarantie mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de draagkrachttoets zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen: 1. Bij de draagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met vermogen. 2. Het toetsinkomen dat in de draagkrachttoets wordt meegeteld bedraagt 90% van het werkelijke toetsinkomen. 3. Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkrachttoets van de Starterslening buiten beschouwing gelaten. Uiteraard worden de persoonlijke verplichtingen wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening.

4. DEFINITIES T.B.V. VASTSTELLING HOOGTE STARTERSLENING 1.

Ontvangstdatum

Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen.

2.

Aanvrager

De aanstaande eigenaar die de aanvraag doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden beiden gezamenlijk als ‘aanvrager’.

3.

Huishouden

Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.

4.

Individueel toetsinkomen

Voor ieder lid van het huishouden (3) wordt afzonderlijk het toetsinkomen vastgesteld conform de dan geldende NHGnormen maart 2003


3

5.

Partner 1

Het lid van het huishouden (2) met het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum.

6.

Partner 2

Indien het huishouden twee personen telt: degene(n) die niet het hoogste individueel toetsinkomen op de ontvangstdatum heeft. Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aangemerkt degene met het hoogste individueel toetsinkomen.

7.

Toetsinkomen huishouden

90% van individueel toetsinkomen partner 1 (5) en indien van toepassing+ 90% van individueel toetsinkomen partner 2 (6).

8.

Toetsrente

Rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag.

9.

Financieringslastpercentage

Het financieringslastpercentage conform de op de ontvangstdatum (1) geldende Normen NHG, dat behoort bij het individueel toetsinkomen (4) van partner 1 (5), en rekening houdend met de toetsrente (8). Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de ‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.

10. Peiljaar

Indien de ontvangstdatum (1) in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt; indien de ontvangstdatum (1) in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de ontvangstdatum ligt.

11. Beschikbaar eigen geld

25 x belastbaar inkomen in box 3 van de inkomstenbelasting in het peiljaar (10), van beide partners tezamen. (Op de aanslag Inkomstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen. Dit is 4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van de vrijstelling).

12. Verwervingskosten

Kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, zoals omschreven in de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. De hoogte van de verwervingskosten wordt vastgesteld door de gemeente.

13. Genormeerde last marktconforme lening

De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan het begin van ieder van de volgende perioden, berekend op basis van maandannuïteiten, de toetsrente (8), het restant van een oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan het begin van de betreffende periode. In beginsel is deze last steeds gelijk. Indien echter één of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder zijn, maar nog geen 65 jaar, wordt de genormeerde last zodanig naar beneden bijgesteld dat deze past bij het dan geldende inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan daalt tot 70%).

maart 2003


5. VASTSTELLING GEGEVENS T.B.V.

DE

4

STARTERSLENING

Hoogte Starterslening De geadviseerde hoogte van de Starterslening wordt door BO als volgt berekend. Het College van Burgemeester en Wethouders bepaalt de uiteindelijke hoogte. Hoogte Starterslening = Verwervingskosten (12) -/- beschikbaar eigen geld (11). -/genormeerde marktconforme lening De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen. Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening van de genormeerde marktconforme lening als volgt: Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden (7) x financieringslastpercentage (9) Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de dan geldende NHG-normen. Toets bij 56 jaar of ouder Indien op de ontvangstdatum één of meer van de partners 56 jaar of ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels: − Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de ontvangstdatum. Het toetsinkomen huishouden (7) wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd. − De financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Dit wordt bereikt doordat er in de berekening vanuit wordt gegaan dat de eerste periode extra wordt afgelost. − In de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage (9) van partner 1. Normlast marktconforme lening Als onderdeel van de aanvangstoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening (13) bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen. Toets vermogen Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.

6. TOEWIJZING STARTERSLENING DOOR HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS BO brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de Starterslening. Het College bepaalt de definitieve hoogte van de Starterslening. Het is denkbaar dat het College op basis van de eigen verordening hierbij nog correcties toepast op het advies van BO, waarbij het onder meer kan gaan om: − vaststelling van het vermogen uit een te verkopen woning, (indien de gemeente de Starterslening van toepassing verklaart bij doorstroming van de ene naar de andere koopwoning), met als resultaat een overeenkomstig lagere Starterslening; − extra vrijgesteld vermogen in bijzondere omstandigheden, met als resultaat een overeenkomstig hogere Starterslening;

maart 2003


− −

5

inperking van de normfinancieringslast doordat rekening wordt gehouden met overige financiële verplichtingen, met als resultaat een hogere Starterslening; andere correcties.

Voor de eerste periode van 3 jaar is de Starterslening renteloos en aflossingsvrij. Het College wijst de Starterlening toe, met een toewijzingsbrief. Indien de aanvrager naar het oordeel van de gemeente niet in aanmerking komt voor een Starterslening, stuurt de gemeente de aanvrager hierover een weigering Starterslening. Dit is een besluit waartegen bezwaar mogelijk is. SVn ontvangt een kopie van de toewijzingsbrief. c.q. van de brief met de afwijzing van de toekenning van de Starterslening.

7. HERTOETS STARTERSLENINGEN Belangrijk: • Persoonlijke verplichtingen worden bij de hertoets van de Starterslening buiten beschouwing gelaten. • Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de klant, een hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 140,--, prijspeil 2002. Na 2002 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: www.cbs.nl/nl/cijfers/kerncijfers/scp1494b.htm), en wel als volgt: index september voorafgaand jaar x EUR 140,index september 2002 • De kosten van de hertoets komen voor rekening van de klant. SVn brengt deze kosten in rekening bij de klant. De klant tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso. SVn brengt de kosten niet bij de klant in rekening, wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening Definities t.b.v. hertoets en aanpassing Begrippen die hieronder niet worden gedefinieerd, maar die wel worden gebruikt in de navolgende paragrafen, zijn reeds behandeld in de aanvangstoets). 14. Periode

Een periode waarin de rente en aflossing constant blijft. De Starterslening kent 5 perioden: 1 jaar 1 t/m jaar 3 2 jaar 4 t/m jaar 6 3 jaar 7 t/m jaar 10 4 jaar 11 t/m jaar 15 5 jaar 16 t/m jaar 30 Periode 1 gaat in op de ingangsdatum van de lening. De ingangsdatum is de eerste dag van de maand volgend op die waarin de hypotheekakte wordt gepasseerd.

15. Herzieningsdatum

De eerste dag van een periode (m.u.v. periode 1). Een herzieningsdatum valt altijd op de eerste dag van een kalendermaand.

16. Peildatum

De dag die drie kalendermaanden voorafgaat aan de herzieningsdatum.

maart 2003


6

17. Huishouden (t.b.v. hertoets)

Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk persoon en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner, of degene die met hem voorafgaand aan de peildatum tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert, niet zijnde kinderen of pleegkinderen. Er kunnen niet meer dan twee personen tot het huishouden behoren.

18. Hertoetsrente

In de hertoets voor de periodes 2, 3 en 4: het gehanteerde rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals vastgelegd in de offerte. In de hertoets voor de periode 5: het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum (16) van periode 5.

19. Financieringslastpercentage hertoets

Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum (16) geldende NHG-normen dat behoort bij het individueel toetsinkomen (4) van partner 1 (5), en rekening houdend met de hertoetsrente (18). Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige leeftijd de ‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHG-voorwaarden en normen gehanteerd.

20. Peiljaar hertoets

Indien de peildatum (16) in de eerste helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum ligt. Indien de peildatum (16) in de tweede helft van het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat voorafgaat aan het jaar waarin de peildatum ligt.

21. Restantlooptijd

De looptijd indien op de herzieningsdatum (15) de aflossing gaat lopen: − 30 jaar minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van de looptijd, maar met de volgende uitzonderingen: − 10 jaar bij een hoofdsom tussen EUR 5.000 en EUR 10.000; − 5 jaar bij een hoofdsom lager dan EUR 5.000.

22. Marktconforme annuïteit Starterslening

De jaarannuïteit van de Starterslening over de restantlooptijd (21) bij de hertoetsrente (18)

maart 2003


8. VASTSTELLING GEGEVENS T.B.V.

7

DE HERTOETS

Toetsinkomen Het actuele toetsinkomen wordt op dezelfde wijze vastgesteld als voor de draagkrachttoets als bij de aanvangstoets. Herziening rente en aflossing De normfinancieringslast op de peildatum is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode. Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden (7) x financieringslastpercentage hertoets (19) Beschikbare financieringslast = Normfinancieringslast -/- Genormeerde last marktconforme lening (13) Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld: a. Indien de beschikbare financieringslast groter is dan de annuïteit Starterslening (22). geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum (16) van periode 5. b. Indien de beschikbare financieringslast kleiner is dan de annuïteit Starterslening (22): er wordt geen aflossing berekend, alleen rente. Het rentepercentage wordt als volgt berekend: Beschikbare financieringsruimte x 100% Hoogte Starterslening Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent. Gaat voor de betreffende periode een annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende periode geen hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend, dan vindt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw een hertoets plaats.

maart 2003

PRODUCTSPECIFICATIES STARTERSLENING

1

Verstrekking • De lening wordt verstrekt na toewijzing door het College van Burgemeester en Wethouders, voor zover de gemeente hiervoor voldoende saldo heeft in het gemeentelijk revolving fund bij SVn. Hoofdsom van de lening • De uiteindelijke hoogte van de hoofdsom wordt door het College vastgesteld. Looptijd • De looptijd bedraagt maximaal 30 jaar. Indien de lening lager is dan EUR 10.000 dan geldt, vanaf het moment dat een annuïteit gaat lopen, een looptijd van: • 10 jaar bij een hoofdsom tussen EUR 5.000 en EUR 10.000; • 5 jaar bij een hoofdsom lager dan EUR 5.000. Rentepercentage • De Starterslening is bij aanvang renteloos. • Vanaf het vierde jaar tot en met het vijftiende jaar geldt het marktconforme rentepercentage. Het percentage is gebaseerd op de SVn rente 15 jaar vast en is reeds vastgesteld bij de aanvraag van de lening. • Na het 3de, 6de, 10de en 15de jaar kan de klant een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn drie maanden van tevoren ontvangt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de rente door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels. • Indien na 15 jaar de marktconforme rente nog niet bereikt is, blijft het op dat moment door de gemeente vastgestelde rentepercentage voor de rest van de looptijd ongewijzigd. Rentevastheid • De rentevastheid periode bedraagt 15 jaar vanaf ingangsdatum van de lening. Aflossing • De Starterslening is bij aanvang aflossingsvrij. Vanaf het vierde jaar geldt een jaarannuïteit op basis van de restant looptijd en het geldende rentepercentage. • Na het 3de, 6de, 10de en 15de jaar kan de klant een hertoetsing aanvragen op basis van een brief die hij van SVn drie maanden van tevoren ontvangt. Indien uit deze hertoetsingen blijkt dat er geen financiële draagkracht is, blijft de maandlast renteloos en aflossingsvrij. Indien er sprake is van enige draagkracht wordt de jaarannuïteit door SVn aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels. • Op het moment dat de eerder genoemde jaarannuïteit is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk. • Indien na 15 jaar de eerder genoemde jaarannuïteit nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde jaarannuïteit voor de rest van de looptijd ongewijzigd. • Bij verkoop wordt de restantschuld in z’n geheel afgelost. • Een eventuele restantschuld na 30 jaar wordt in één keer volledig afgelost. Betaling van rente en aflossing • Via jaarannuïteiten, steeds voor 1/12 deel te voldoen per de laatste van elke maand. • De maandelijkse betalingen worden valutair per 31 december van ieder jaar met de schuldrest verrekend. Automatische incasso is verplicht. Vervroegde aflossing • Is te allen tijde boetevrij toegestaan. februari 2003

PRODUCTSPECIFICATIES STARTERSLENING

2

Afsluitprovisie • 1,5% over de hoofdsom van de lening. Overige kosten • Notariskosten. • Eventuele borgtochtprovisie in verband met Nationale Hypotheek Garantie Akte • Van de lening wordt een notariële akte opgemaakt. Zekerheden • Hypotheek, waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek. • Voor de tweede hypothecaire lening wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen. • De gemeente mag hiervan afwijken, zowel door extra zekerheden te verlangen of door met mindere zekerheden genoegen te nemen. Voorwaarden aan eerste hypothecaire lening • Voor de eerste hypothecaire lening wordt Nationale Hypotheek Garantie verkregen. • De rentevastperiode bedraagt tenminste 10 jaar. • De eerste hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag, gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning, volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie, minus de hoogte van de Starterslening. • De bank die de eerste hypothecaire lening verkrijgt verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Deze verplichting rust op de Bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane Starterslening niet volledig is afgelost. Krediettoets Na aanvraag voor een Starterslening vindt een draagkrachttoets plaats. Onderdeel hiervan is een BKR-toets.

februari 2003

Veel gestelde vragen Starterslening Starterslening Nijmegen De gemeente Nijmegen wil het huurders van een zelfstandige sociale huurwoning gemakkelijker maken om in de eigen gemeente een koopwoning te kopen. Met het verstrekken van een lening onder gunstige voorwaarden wordt het voor sommige huishoudens toch mogelijk om de koop van een woning te financieren. De gemeente maakt daarvoor gebruik van de Starterslening: een financieel product dat is ontwikkeld door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Hierna volgen een aantal veel gestelde vragen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.

Wat is een Starterslening? Wie verstrekt U de Starterslening? Waarom verstrekt de gemeente een Starterslening? Welk bedrag kunt u lenen? Wie komen voor de Starterslening Nijmegen in aanmerking? Heeft eigen vermogen invloed op de hoogte van de Starterslening? Welke woningen komen in Nijmegen in aanmerking voor een Starterslening? Hoe werkt de Starterslening? Hoe kunt u de Starterslening Nijmegen aanvragen? Hoe verder? Heeft U nog vragen?

1. Wat is een Starterslening? De Starterslening is een tweede hypotheek die u verstrekt wordt onder gunstige voorwaarden voor het bedrag dat u tekort komt bij de aankoop van een woning. De Starterslening dekt een deel van de aankoopkosten van een koopwoning af en is een lening waarover U in de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaalt. Groeit uw inkomen na verloop van tijd dan wordt via een inkomenstoets bepaald hoeveel rente en aflossing U gaat betalen. 2. Wie verstrekt U de Starterslening? De gemeente Nijmegen verstrekt de Starterslening. Voor het jaar 2004 beschikt de gemeente over een budget van 1 miljoen euro. Dit budget is ondergebracht in een fonds bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De starterslening wordt uit dit fonds verstrekt. De gemeente bepaalt wie voor de Starterslening in aanmerking komen. Ook stelt de gemeente de voorwaarden en het leningbedrag vast. De SVn verzorgt de afhandeling en de administratie van de leningen. U leent dus van de gemeente via het SVn. 3. Waarom verstrekt de gemeente een starterslening? Voor modale eenverdieners en zelfs voor starters met anderhalf modaal inkomen is een koopwoning op de huidige Nijmeegse woningmarkt vrijwel onbereikbaar. Daardoor blijven mensen huren die eigenlijk best een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten. De stagnerende doorstroming heeft als gevolg dat er minder sociale huurwoningen beschikbaar komen voor inkomensgroepen die daar op aangewezen zijn. De Starterslening biedt een mogelijkheid om de doorstroming in Nijmegen te stimuleren. 4. Welk bedrag kunt u lenen? Afhankelijk van uw financiële draagkracht en, uiteraard, de koopprijs van de woning bedraagt de Starterslening in Nijmegen maximaal 30.000 euro. Het minimum bedrag is 3.000 euro. Naast de Starterslening, die U bij SVn afsluit, heeft u dus nog een hypotheek nodig. Die hypotheek kunt u bij de bank van uw keuze afsluiten. Wel stelt de gemeente als eis dat zowel de Starterslening als de banklening worden voorzien van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). 5. Wie komen voor de Starterslening Nijmegen in aanmerking? Om in aanmerking te komen moet u op het moment van aanvragen minimaal één jaar een zelfstandige huurwoning bewonen in de gemeente Nijmegen. Om in aanmerking voor een

Starterslening moet u deze woning leeg achterlaten. Daarnaast moet uw bruto huishoudensinkomen tussen de 24.000 en 44.000 euro liggen. U moet de te kopen woning zelf gaan bewonen en u mag niet eerder woningeigenaar zijn geweest. Omdat de financiële middelen om een Starterslening te verstrekken aan een plafond gebonden zijn, wordt bij de toekenning van een lening het principe gehanteerd ‘wie het eerst komt, wie het eerst maalt’. Daarbij geldt de datum van binnenkomst van de aanvraag bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. 6. Heeft eigen vermogen invloed op de hoogte van de Starterslening? Het eigen vermogen kan invloed hebben indien men uikomt boven de vrijstelling in box 3 van de belasting. 7. Welke woningen komen in Nijmegen in aanmerking voor een Starterslening? De Starterslening wordt in Nijmegen verstrekt voor het verkrijgen in eigendom van een koopwoning tot maximaal 200.000 euro (exclusief bijkomende kosten). Het kan zowel een bestaande als een nieuwbouwwoning in Nijmegen betreffen. Recreatiewoningen en tweede woningen zijn uitgesloten van de regeling. 8. Hoe werkt de Starterslening? • De hoogte van de Starterslening is afhankelijk van uw financiële draagkracht en de voorwaarden die de gemeente heeft vastgesteld. • Over de Starterslening betaalt u in ieder geval de eerste drie jaar geen rente en aflossing. • Na de eerste drie jaar ontvangt u van de SVn periodiek bericht over een hertoets van uw financiële draagkracht. Afhankelijk van de uitkomst van de draagkrachttoets wordt dan een nieuwe maandlast vastgesteld. • U gaat dus aflossen als uw inkomen het toelaat en bij verkoop van de woning. • De hertoets moet u zelf aanvragen. Doet u dat niet dan zal de SVn na drie jaar de gewone marktrente vragen. Als eenmaal de maandlast op marktconform niveau is vastgesteld dan kunt u geen hertoets meer aanvragen. Dat betekent dat de maandlasten daarna, ongeacht de wijzigingen in uw inkomen, nooit meer lager kunnen worden vastgesteld! • Aan een hertoets zijn kosten verbonden die voor rekening van diegene aan wie de Starterslening is verstrekt komen. • De looptijd, rente en de aflossing van de Starterslening zijn overigens marktconform. • Zowel de hypotheek als de Starterslening moeten worden verstrekt onder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Voorbeeld: U en uw partner hebben een inkomen van € 20.000,-- en € 15.000,--; Uw maximale hypotheek (met Nationale Hypotheek Garantie) bedraagt met dit inkomen bijvoorbeeld € 153.000,--; U wilt een woning kopen waarvan de aankoopkosten (inclusief bijkomende kosten van 8 %) € 173.000,-- bedragen; De hoogte van de starterslening is dan € 173.000,-- min € 153.000,- = € 20.000,--. In dit voorbeeld is uitgegaan van een hypotheekrente van 6 %. 9. Hoe kunt u de Starterslening Nijmegen aanvragen? Als u een concrete koopwoning op het oog heeft, dan beschikt uw tussenpersoon (makelaar, hypotheekbemiddelaar, bank) over informatie over de Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente Nijmegen stelt aan de uitreiking van aanvraagformulieren. Ook de gemeente Nijmegen, afdeling Bouwen en Wonen, telefoon 3293439, kan u daarover informeren. Een op naam gesteld aanvraagformulier kunt u ophalen bij de afdeling Bouwen en Wonen. U moet dan wel beschikken over: •

een voorlopig koopcontract (waarin de toekenning van de Starterslening als ontbindende voorwaarde is opgenomen)

• • •

een kopie van uw huurovereenkomst een recent uittreksel uit het bevolkingsregister met de inschrijvingsdatum op het huidige adres een geldig legitimatiebewijs

10. Hoe verder? U stuurt het ingevulde aanvraagformulier naar SVn. Hierna ontvangt u een toewijzingsbrief van de gemeente. Daarin staat vermeld op welk bedrag u mag rekenen als inderdaad voldaan is aan alle voorwaarden. Op basis van de toewijzingsbrief van de gemeente vraagt u een hypotheek aan bij de bank van uw keuze. De bank brengt een offerte uit die voldoet aan de voorwaarden in de toewijzingsbrief. U stuurt een kopie van de offerte van de hypotheek van de bank naar SVn. Hierna ontvangt u van SVn een offerte voor de Starterslening. Zodra u de offerte heeft geaccepteerd en aan alle voorwaarden heeft voldaan, ontvangt u van SVn bericht over de verdere afwikkeling van de lening. 11. Heeft u nog vragen? Als u nog vragen hebt over de Starterslening dan kunt u contact opnemen met de afdeling Bouwen en Wonen van de gemeente Nijmegen, telefoon 3293439. De betreffende verordening is te vinden op de website van de gemeente Nijmegen www.nijmegen.nl. U kunt informatie over de Starterslening vinden op de website van SVn, www.svn of op de website van Nationale Hypotheekgarantie, www.nhg.nl . De SVn is telefonisch bereikbaar onder nummer 033-2539401.

Onderwerp Instelling starterslening en vaststelling Verordening Stimuleringsfonds Startersregeling Gemeente Nijmegen

Recommend Documents