2015-218 Nieuwegein
//rlp^jjl •A
Raadsvoorstel
Gemeenteraad
Onderwerp Datum
£
t e r s l e n i n g Nieu
Afdeling R u i m t e l i j k e o n t w i k k e l i n g Portefeuillehouder
1
;gein 2015
21 april 2015
A . J . Adriani
Onderwerp
Starterslening Nieuwegein 2015 2
Gevraagd besluit 1. In te stemmen met de Starterslening Nieuwegein 2015 voor de periode 2015 t/m 31 december 2018 met een hoogte van maximaal € 25.000 per lening. 2. Vast te stellen de Verordening Starterslening Nieuwegein 2015. 3. Conform art. 5.2. van deze verordening het gemeentelijk jaarlijks budget te bepalen op € 1.250.000. 4. Een reserve startersleningen te vormen en hierin € 493.012 te storten, ten laste van de algemene reserve. 5. In afwijking van het bestaande financiële beleid een interne rente toerekenen aan de startersleningen die is gebaseerd op de marktrente van 15-jaars rentevaste leningen. 6. De financiële gevolgen in de begroting te verwerken door vaststelling van de 13e wijziging van de programmabegroting 2015.
3
Aanleiding en probleembeschrijving
Sinds 2009 wordt door de gemeente Nieuwegein (met enkele onderbrekingen) de starterslening aangeboden aan de inwoners van Nieuwegein in de leeftijd van 18 tot 30 jaar. Laatstelijk was dit de vierde tranche "VROM Starterslening Nieuwegein 2013 (2013-032)", vastgesteld door de gemeenteraad van februari 2013. De directe aanleiding tot dit voorstel is dat de vierde tranche Starterslening Nieuwegein volledig is besteed in de periode vanaf medio 2013. Startersleningen zijn verstrekt tot en met januari 2015, waarna het budget was uitgeput. In de laatste periode van medio 2013 tot en met januari 2015 zijn circa (de administratie hiervan is nog niet afgesloten) 70 startersleningen verstrekt. Dat is een relatief groot aantal dat hoofdzakelijk kan worden verklaard uit het gegeven dat gedurende de gehele looptijd van de vierde tranche de rijksbijdrage is verstrekt die 50 % van de kosten van de startersleningen dekte, terwijl de gemiddelde hoogte van een starterslening is gedaald. In de gehele periode vanaf 2009 tot nu staat de teller op circa 187 startersleningen. Nu het budget van de vierde tranche is uitgeput willen wij recht doen aan het Coalitieakkoord, waarin onder meer het volgende is opgenomen: "Met startersleningen
Bladnummer 2 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
maken we wonen betaalbaar voor starters die in Nieuwegein willen blijven wonen". Waar wij de startersleningen willen voortzetten, brengt dit opnieuw een financieringsvraagstuk met zich mee. 4
Gewenst maatschappelijk effect
De kansen van Nieuwegeinse starters op de Nieuwegeinse koopwoningmarkt vergroten. Dat is het primair maatschappelijk effect dat wij nastreven en dat is ook de constante in het beleid van onze gemeente sinds het jaar 2009. Secundair, maar net zo belangrijk is, dat wij huishoudens de kans willen geven om door te stromen van een huur naar een koopwoning. De sociale huursector wordt steeds meer gericht op de lage inkomens. De rijksoverheid bevordert dat huishoudens met een (iets) hoger inkomen overstappen naar de vrije huur- en koopsector. Dat is goed voor de doorstroming in onze gemeente en bevordert het eigen woningbezit. Nieuwegeinse starters die dat willen, worden behouden voor de plaatselijke gemeenschap en dit heeft een gunstig effect op de bevolkingsopbouw. 5
Bestaand beleidskader
Dit voorstel is gebaseerd op het Coalitieakkoord 2014-2018. In hoofdstuk 5. Samenlevingsagenda daarvan is het volgende opgenomen: Met startersleningen maken we wonen betaalbaar voor starters die in Nieuwegein willen blijven wonen. Met doorstroomleningen1 doen we dit voor Nieuwegeiners die willen doorstromen naar een andere woning. Het bestaand beleidskader bestaat verder uit de vier voorgaande raadsbesluiten over de starterslening, waarnaar wij verwijzen: • raadsbesluit VROM Starterslening Nieuwegein STV (2009-306); • raadsbesluit VROM Starterslening Nieuwegein 2011 (2011-065); • raadsbesluit VROM Starterslening Nieuwegein 2012 (2012-166); • raadsbesluit VROM Starterslening Nieuwegein 2013 (2013-032). 6
Voorgestelde oplossing
De oplossing die wij u voorleggen is, zoals wij eerder stelden gebaseerd op het Coalitieakkoord 2014-2018. Daarnaast zijn wij in dit streven gesterkt door de uitkomsten van het onderzoek "Gebruik en effecten van de starterslening" van oktober 2014. Van dit onderzoek treft u een samenvatting aan in bijlage 1. De woningmarkt waarop de starter zich begeeft is erg veranderd sinds het jaar 2009 toen de starterslening in onze gemeente voor jonge starters werd ingevoerd. Veranderingen op de woningmarkt en in onze economie hebben soms negatieve gevolgen voor de positie van de starter. De algemene inkomensontwikkeling, de flexibilisering van de arbeidsmarkt, de beperking van de sociale huursector tot de lagere inkomens, voorwaarden die aan een hypotheek en een starterslening worden
1
Het onderwerp doorstroomleningen wordt nog niet in dit voorstel behandeld. Wij
verwachten u hieromtrent in het najaar van 2015 nadere voorstellen te kunnen doen.
2015 - 2 1 8 Bladnummer 3 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
gesteld, spelen hierin allemaal een rolWij concluderen dat in het huidig tijdsgewricht startersleningen nog altijd nodig zijn. Tot nu toe hebben wij ons beperkt tot jonge starters, maar de bovengenoemde ontwikkelingen pleiten ervoor om de doelgroep uit te breiden. Wij denken hierbij naast jonge starters met name aan "scheefwoners" in de sociale huursector, ZZPers en de inkomensgroep tussen 30.000 en 50.000. Wij zullen in de tweede helft van 2016 evalueren of de genoemde uitgebreide doelgroep voldoende wordt bereikt. Indien gewenst zullen wij voorstellen aan uw raad voorleggen om de regeling hierop in 2017 aan te passen. Een ander aspect dat van toepassing is op dit voorstel is de op handen zijnde beëindiging van de rijksbijdrage starterslening. Zie hiervoor ook de slotparagraaf van bijlage 1. Het is niet te verwachten dat de rijksoverheid binnen afzienbare termijn geld beschikbaar zal stellen om deze cofinanciering te hervatten. Het is natuurlijk erg jammer dat deze cofinanciering wegvalt en dat wij als gevolg hiervan minder starters een steun in de rug kunnen bieden. Er zijn echter eerder periodes geweest waarin wij het moesten stellen zonder deze cofinanciering en dat was ook toen geen reden om weg te lopen voor dit onderwerp waarvoor wij ons verantwoordelijk voelen. Voorgestelde oplossingen en wijzigingen ten opzichte van voorgaande tranches: 1. Wij willen het bereik van de starterslening verruimen. De laatste jaren is er bij de behandeling van onze respectievelijke voorstellen in de raad(scommissie) steeds vaker voor gepleit om de lening "zonder leeftijdsdiscriminatie" beschikbaar te stellen. Concreet betekent dit aan alle Nieuwegeinse starters op de woningmarkt en de begrenzing tot jonge starters (tot 30 jaar) te laten vervallen. Wij vonden het indertijd belangrijk om juist aan jonge starters ruim baan te geven. Vier tranches en 187 startersleningen later stellen wij om eerder genoemde redenen voor om het bereik van de regeling te verruimen tot alle Nieuwegeinse starters, ongeacht leeftijd. In samenhang daarmee stellen wij ook voor om het maximum van de starterslening te verlagen van € 30.000 naar€ 25.000. Een verder argument hiervoor is dat ook de maximale prijs van de te verwerven koopwoning onder deze regeling de komende jaren daalt. Deze elementen treft u aan in paragraaf 10. "Juridische aspecten" van dit voorstel. 2. In de afgelopen zes jaar hebben wij vier maal een "raadsvoorstel starterslening" aan u voorgelegd. Dat wil zeggen dat deze regeling gemiddeld gedurende een periode van minder dan 1,5 jaar beschikbaar was voor onze inwoners. Soms zaten er ook onderbrekingen tussen de verschillende tranches. Beiden vinden wij ongewenst voor de starters in onze gemeente en daarom stellen wij voor om gedurende een reeks van vier jaar (dat wil zeggen van het jaar 2015 tot en met het jaar 2018) de starterslening in Nieuwegein beschikbaar te stellen. In paragraaf 8 Financiële aspecten gaan wij hier nader op in. 3. Wij hebben ons gebogen over een drietal mogelijkheden om de interne rente aan dit voorstel toe te rekenen. De keuze voor de marktrente als interne rente is ingegeven door de bijzondere positie die de starterslening binnen de gemeentebegroting inneemt. De door ons gehanteerde marktrente slaat een brug tussen de interne financiering binnen onze begroting en de financiering waarmee de starter te maken heeft. In paragraaf 8 Financiële aspecten gaan wij hier nader op in.
Bladnummer 4 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
4. Tenslotte zullen wij ervoor zorgdragen dat in mei 2018 een evaluatie heeft plaatsgevonden van de nu voorliggende vierjarige starterslening. Die evaluatie kan vervolgens een rol spelen bij nadere besluitvorming over de eventuele voortzetting van de starterslening na het jaar 2018
7
Alternatieven
Er is een groot aantal alternatieven denkbaar voor dit voorstel. Als we dit illustreren aan de hand van onze eigen regio, dan zien we ten eerste dat vrijwel alle gemeenten (met uitzondering van Maarssen) een starterslening aanbieden. Verder valt op dat er gemeenten zijn die de laatste jaren hun starterslening ook hebben opengesteld voor starters die buiten de gemeentegrens wonen (Utrecht en Vianen). Meestal is de lening beschikbaar voor bestaande woningen en nieuwbouw, maar soms is de lening alleen van toepassing op nieuwbouwprojecten (Bunnik en Houten). Tenslotte zijn er variaties in de grenzen van de maximale starterslening, de maximale aankoopprijs van de woning, et cetera. 8
Financiële aspecten
De berekening van de (langdurige) financiële consequenties van het verlenen van startersleningen wordt bemoeilijkt door onzekere factoren. De inkomsten zijn onzeker omdat de te ontvangen rente afhankelijk is van de hypotheekrente van dat moment. Daarnaast bli :t het aflossingsgedrag in de praktijk anders te zijn dan vooraf ingeschat. De nu gehanteerde berekeningen gaan uit van een aantal aannames maar de genoemde bedragen geven slechts een globale indicatie, de werkelijkheid zal ongetwijfeld anders uitpakken, en waarschijnlijk nadeliger. In de bijlagen 2 en 3 wordt een aantal varianten doorgerekend en van commentaar voorzien. Uitgegaan wordt van een jaarlijkse verstrekking van € 1,25 miljoen. Deze jaarlijkse verstrekking is gebaseerd op het aantal van 50 startersleningen op jaarbasis en een starterslening van maximaal € 25.000. De variatie in looptijd is enerzijds gedurende drie of vier jaar (de lopende coalitieperiode), anderzijds structureel. Om het bestedingspatroon van een meerjarige starterslening beter te kunnen beheersen, wordt gewerkt met een jaarlijkse verstrekking en een jaarbudget. Daarmee wordt geborgd dat de starterslening een reeks van jaren beschikbaar blijft. Een nadeel van deze werkwijze kan zijn dat het jaarbudget bij voorbeeld in september is uitgeput, zodat de rest van het kalenderjaar geen starterslening kan worden verstrekt. Voordeel is dan weer dat vanaf januari het volgende jaarbudget beschikbaar is. Verder wordt een drietal mogelijkheden genomen om de interne rente toe te rekenen: de huidige methode (een vaste interne rekenrente van 4%), de "marktrente" (die we nu hebben gefixeerd op 2,25%) en de werkelijke gemiddelde rente die de gemeente feitelijk betaalt (en die ook altijd gehanteerd wordt voor doorberekening aan het Grondbedrijf). De lasten van startersleningen vallen vooral in de eerste jaren, omdat in ieder geval de eerste drie jaren geen rentevergoeding ontvangen wordt. Voor de doorlopende varianten is doorgerekend tot het jaar 2050.
2015*218 Bladnummer 5 / l i Raadsvoorstsl Stan ;rslening Nieuwegein 2015
Wanneer het principe van een vaste interne rekenrente wordt losgelaten en er wordt uitgegaan van een marktrente van 2,25% en een jaarlijkse verstrekking van € 1,25 miljoen gedurende vier jaar (2015 tot en met 2018), dan zal het tekort in eerste instantie oplopen tot € 493.000 in 2021 en daarna langzaam teruglopen, waarna het omslaat naar een positief saldo van uiteindelijk € 222.000 in 2048. . Het loslaten van de vaste interne rekenrente wijkt af van het bestaande financiële beleid, waarbij wordt gestreefd naar een zo stabiel mogelijke rekenrente, ongeacht conjunctuele schommelingen. Bij de starterslening is er echter een link tussen enerzijds de marktrente en anderzijds de rente die wordt vergoed op de startersleningen. Voorgesteld wordt om voor de startersleningen niet de vaste interne rekenrente van 4% toe te passen, maar een rekenrente die is gebaseerd op de marktrente van 15jaars rentevaste geldleningen. In de begroting is nu geen rekening gehouden met de lasten van startersleningen. Om deze lasten te dekken wordt voorgesteld een reserve startersleningen te vormen en hierin de genoemde € 493.012 te storten, ten laste van de algemene reserve. In de loop der jaren zal het verloop van de startersleningen gemonitord moeten worden om de benodigde hoogte van deze reserve zo nodig bij te stellen. Met het verstrekken van startersleningen neemt onze EMU-schuldpositie toe, maar bij de bepaling van het EMU-saldo gaat het om het totaal van alle gemeenten. We hoeven ons niet druk te maken om de individuele referentiewaarde. Daarnaast is het ook nog de verwachting dat onze schuldpositie de komende jaren zal afnemen. 9
Communicatie aspecten
Indien de raad akkoord gaat met dit voorstel, dan zal daar in het kader van de invoering ruime bekendheid aan worden gegeven. 10 Juridische aspecten Voor de juridische aspecten van dit voorstel verwijzen wij naar de bijgaande vast te stellen Verordening Starterslening Nieuwegein 2015. De wijzigingen ten opzichte van de bestaande verordening laten zich als volgt kort samenvatten: • In de hele verordening is de benaming "VROM" uit de titel gehaald. Enerzijds omdat het ministerie van VROM niet meer bestaat, maar ook om te benadrukken dat de starterslening inhoudelijk en financieel onze eigen gemeentelijke verantwoordelijkheid is. Dit neemt niet weg dat het mogelijk blijft dat andere partijen, zoals de rijksoverheid, kunnen blijven deelnemen aan de financiering van de Nieuwegeinse starterslening. Zie voor dit laatste het artikel 1 lid 2 en 3. • Zoals eerder betoogd, stellen wij voor de maximale hoogte van de starterslening te verlagen van € 30.000 naar€ 25.000. Deze wijziging is opgenomen in artikel 4 lid 3. • Het toepassingsbereik van de starterslening willen wij zoals eerder omschreven qua leeftijd verruimen naar alle Nieuwegeinse starters vanaf 18 jaar in plaats van de starters van 18 tot 30 jaar. Zie hiervoor artikel 6 lid 1. • De prijs van de koopwoning is in artikel 6 lid 2 nu gekoppeld aan het maximum
Bladnummer 6 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
volgens de normen van de NHG (thans € 265.000). De NHG norm wordt jaarlijks per 1 juli aangepast en zal medio 2016 verder dalen tot € 225.000. Enkele kleine technische aanpassingen zijn verwerkt in artikel 3, artikel 6.1.1, artikel 6.1.3. en artikel 7.2. 11 Risico's In de verordening is opgenomen dat I ij uitputting van het budget het verlenen van startersleningen stopt. Het is met andere woorden geen regeling met een open eind, er zal niet meer dan € 1,25 miljoen jaarlijks worden verstrekt. Op de hoofdsom van de verstrekte leningen lopen we geen risico, de verstrekte leningen moeten op termijn worden afgelost en ze zijn geborgd door de NHG. Anders ligt dit bij de rente. Bepalend hiervoor is het aflossingsbedrag van de starter. Het rentepercentage van de te ontvangen rente van de startersleningen ligt niet bij voorbaat vast, dit is afhankelijk van de hypotheekrente. Weliswaar ligt de gemeentelijke rente op enig moment altijd wel lager dan de hypotheekrente van dat moment, maar in de praktijk fluctueert de rente hevig. De huidige hypotheekrente ligt bijvoorbeeld nu al ónder de gemeentelijke marktrente van twee jaar geleden. Enerzijds is de gemeente altijd gehouden aan de gemaakte afspraken maar anderzijds kan de starter op elk gewenst moment onbeperkt boetevrij aflossen. En de starter blijkt dit in de praktijk ook te doen, waarbij het om substantiële bedragen gaat. Van de door Nieuwegein in het verleden verstrekte startersleningen, waarvan de eerste drie "gratis" jaren verstreken zijn, blijkt ruim één vijfde deel binnen anderhalfjaar te zijn afgelost. Verwacht wordt dat dit patroon zich zal doorzetten: in tijden van lage rente zullen hoogrentende startersleningen vervroegd worden afgelost. Omgekeerd zullen in tijden van hoge rente de starters hun laagrentende leningen niet vervroegd aflossen. Door dit aflossingsgedrag zal het nu berekende financiële tekort hoger zijn en zal er bijstorting in de reserve moeten plaatsvinden. Het is echter onmogelijk om in te schatten om welke bedragen het zal gaan, maar gezien het huidige aflossingsgedrag kan het behoorlijk nadelige financiële consequenties hebben. 12 Bijlagen 1. "Gebruik en effecten van de starterslening"; landelijk onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) oktober 2014 in opdracht van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). 2. Toelichting op zeven varianten van een nieuwe starterslening. 3. Financiële consequenties startersleningen
burgemeester en wethouders,
P.J.M. Liebregts secretaris
F.T.J.M. Backhuijs burgemeester
2015 - 2 1 8 Bladnummer 7 / 1 6 svoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
Nieuwegein
//^f^Jft
Raadsbesluit De raad van de gemeente Nieuwegein; gelezen het voorstel van burgemeesteren wethouders d.d. 21 april 2015; gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; besluit: 1. In te stemmen met de Starterslening Nieuwegein 2015 voor de periode 2015 t/m 31 december 2018 met een hoogte van maximaal € 25.00 per lening. 2. Vast te stellen de Verordening Starterslening Nieuwegein 2015 3. Conform art. 5.2. van deze verordening het gemeentelijk jaarlijks budget te bepalen op € 1.250.000. 4. Een reserve startersleningen te vormen en hierin € 493.012 te storten, ten laste van de algemene reserve 5. In afwijking van het bestaande financiële beleid een interne rente toerekenen aan de startersleningen die is gebaseerd op de marktrente van 15-jaars rentevaste leningen. 6. De financiële gevolgen in de begroting te verwerken door vaststelling van de 13e wijziging van de programmabegroting 2015. Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van l ö mei 2015
de griffier,
de voorzitter,
2015*218 Bladnummer 8 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
De raad van de gemeente Nieuwegein; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 21 april 2015; Gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet; besluit: vast te stellen de volgende: Verordening Starterslening Nieuwegein 2015; Hoofdstuk 1 - Begripsbepalingen Artikel 1 In deze verordening wordt verstaan onder: 1. SVn: stichting) Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten; 2. Gemeenterekening Starterslening: de rekening die de gemeente Nieuwegein bij het SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort; 3. Starterslening: een lening verstrekt door het SVn aan een starter waarbij de hoofdsom van de lening geheel of gedeeltelijk afkomstig is uit de Gemeenterekening Starterslening van Nieuwegein. In het laatste geval wordt het resterende deel van de Starterslening verstrekt door het SVn; 4. Aanvrager: de starter, die voor de eerste maal een eigen woning koopt en op grond van deze verordening tot de doelgroep van de Starterslening behoort. Bij twee aanvragers ten aanzien van eenzelfde woning gelden deze gezamenlijk als aanvrager; 5. NHG: Nationale Hypotheek Garantie; 6. Koopsubsidie Wet Bevordering Eigenwoningbezit, BEW+): een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten die afhankelijk is van het inkomen van de gebruiker en de hoogte van de lening; 7. Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Bladnummer 9 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
Hoofdstuk 2 - Algemene bepalingen Artikel 2 1. De gemeente Nieuwegein heeft een Gemeenterekening Starterslening ingericht waaruit aan in artikel 6, lid 1, sub a bedoelde aanvragers Startersleningen kunnen worden toegekend voor de verwerving van in artikel 6, lid 2, sub b bedoelde woningen; 2. De Gemeenterekening Starterslening is ondergebracht bij SVn. Artikel3 Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Nieuwegein en de SVn van toepassing, alsmede de procedures, productspecificaties en uitvoeringsregels van de SVn. Artikel 4 1. Het college is bevoegd om met inachtneming van het bepaalde in deze verordening een Starterslening toe te kennen; 2. Het college stelt de hoogte van de Starterslening vast, met dien verstande dat de hoogte van de Starterslening maximaal 20% bedraagt van de verwervingskosten 3. De maximale hoogte van de Starterslening bedraagt € 25.000; 4. De Starterslening kan niet worden verstrekt indien Koopsubsidie BEW+ is toegekend; 5. De Starterslening moet worden verstrekt met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Het totaalbedrag van de hypothecaire leningen is per aanvraag nooit hoger dan het door NHG vastgestelde maximale bedrag; 6. De eerste hypotheek moet worden verstrekt met NHG; 7. Het college kan aan de toekenning van Startersleningen nadere voorschriften verbinden, die strekken tot behartiging van de belangen waartoe deze verordening dient. Artikel 5 1. Het college geeft per jaar een prognose van de te verwachten aantallen aanvragen Starterslening; 2. Startersleningen worden enkel toegekend voor zover het gemeentelijke budget hiervoor toereikend is; 3. Aanvragen die in verband met het tweede lid niet kunnen worden toegekend, worden door het college afgewezen. Hoofdstuk 3 - Toepassingsbereik Artikel 6 1. Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningaanvragen: 1. van ingezetenen in de gemeente Nieuwegein in de leeftijd vanaf 18 jaar die op het moment van de aanvraag minimaal één jaar zelfstandig een huurwoning bewonen of minimaal één jaar inwonend zijn of van personen in de leeftijd vanaf 18 jaar die gedurende de voorgaande tien jaren ten minste zes jaren
2015-218 Bladnummer 1 0 / K Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
ingezetenen zijn geweest van de gemeente Nieuwegein en een huurwoning hebben bewoond of inwonend zijn geweest. In geval van een aanvraag door twee personen geldt het criterium voor een van beiden. 2. voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen in de gemeente Nieuwegein waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan het maximum volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. 3. voor verbeterkosten (bestaande woning) of voor de kosten van meerwerk (nieuwbouw), mag voor de bepaling van de hoogte van de Starterslening, maximaal € 10.000 worden meegenomen. 2. De aanvrager moet de woning waarvoor een Starterslening wordt verstrekt zelf gaan bewonen. Hoofdstuk 4 - Aanvraag en toekenning Artikel 7 1. Huishoudens die, op grond van artikel 6 binnen het toepassingsbereik van de Starterslening vallen, kunnen bij de gemeente een op naam gesteld aanvraagformulier verkrijgen; 2. De verdere afhandeling en besluitvorming vindt plaats conform de in deze verordening vastgelegde procedures, alsmede de procedures, productspecificaties en uitvoeringsregels welke voortvloeien uit de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Nieuwegein en de SVn. 3. Met college deelt de beslissing door middel van een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. Hoofdstuk 5 - Intrekken van de Starterslening Artikel 8 1. Het college trekt een besluit waarin wordt voorzien in de toekenning van een Starterslening in als: 1. er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening gestelde voorschriften en/of bepalingen; 2. de Starterslening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste gegevens; 3. de koopovereenkomst wordt ontbonden; 2. Bij de intrekking vordert het college de contante waarde van het al genoten en/of toekomstige rentevoordeel geheel of gedeeltelijk terug, eventueel met de mogelijkheid van beslaglegging; 3. Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Bladnummer 1 1 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
Hoofdstuk 6 - Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen Artikel 9 Hardheidsclausule Het college kan artikel 6 buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing gelet op het belang van de aanvrager leidt tot een onbillikheid van overwegende aard. Artikel 10 Inwerkingtreding 1. Deze verordening treedt in werking met ingang van de dag nadat zij is bekendgemaakt; 2. Met de inwerkingtreding van deze "Verordening Starterslening Nieuwegein 2015" wordt de oude "Verordening VROM Starterslening Nieuwegein 2011" ingetrokken. Artikel 1 1 Citeertitel Deze verordening kan worden aangehaald als "Verordening Starterslening Nieuwegein 2015". Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van2&mei 2015 De griffier
de voorzitter
2015-218 Bladnummer 1 2 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
Bijlage 1 Gebruik en effecten van de starterslening (oktober 2014) In opdracht van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) een landelijk onderzoek gedaan naar het gebruik en de effecten van de Starterslening in de periode 2013-2014. Gebruikers van de Starterslening Onderdeel van het onderzoek was een enquête onder de gebruikers van de Starterslening. Ruim 1.550 gebruikers hebben deelgenomen aan de enquête: • Het merendeel van de gebruikers van de Starterslening is tussen 23 en 27 jaar oud. De gebruikers komen deels vanuit het ouderlijk huis (47%) en deels vanuit een huurwoning (53%), met name uit de gereguleerde huursector (34%). De gemiddelde Starterslening bedraagt €28.700. • De Starterslening wordt veelal gebruikt voor de aankoop van een bestaande woning (80%) en voor 20% voor de aankoop van een nieuwbouwwoning. De gemiddelde koopprijs bedraagt € 157.400. • Als de starters geen gebruik hadden kunnen maken van de Starterslening had 72% gewacht met het kopen van een woning. Hieruit blijkt dat de Starterslening vooral inspeelt op vervroeging van de vraag. De meeste starters zouden één tot twee jaar hebben gewacht met het kopen van een woning. Ongeveer één vijfde zou zonder Starterslening helemaal geen woning hebben gekocht. • 22% van de starters had zonder Starterslening een minder dure woning gekocht. Dankzij de Starterslening kunnen kopers meer financieren en kopen zij een kwalitatief betere woning. Hierdoor is sprake van extra kwaliteitsvraag. Zonder Starterslening zouden deze huishoudens de woningmarkt alsnog hebben betreden. De woning die ze dan zouden hebben gekocht zou een aanschafwaarde hebben overeenkomend met de maximale hypotheek. • Van de Startersleningen wordt 6% toegewezen aan zogenaamde 'freeriders'. Dit zijn huishoudens die zonder Starterslening dezelfde woning zouden hebben gekocht, maar in dat geval gebruik hadden gemaakt van eigen geld en schenkingen als alternatieve financieringsbronnen Effecten op de Woningmarkt: • Door de Starterslening wordt een verhuisketen in gang gezet. De 13.000 Startersleningen zorgen in 2013-2014 naar schatting voor 22.000 extra transacties op de woningmarkt. Hiermee is sprake van circa 9% meer transacties dan dat er zonder Starterslening zouden zijn gerealiseerd. Omdat er grotendeels sprake is van vervroeging van de vraag ontstaat op middellange termijn een negatief effect op het aantal transacties. •
Door de Starterslening komen in de periode 2013-2014 ongeveer 4.200 extra huurwoningen vrij, waarvan 2.700 gereguleerde
Bladnummer 1 3 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
•
huurwoningen. In een kwart van de gevallen verlaat een scheefwoner (inkomen > € 34.678) zijn gereguleerde huurwoning vervroegd. De overige 1.500 huurwoningen betreffen vrije sectorhuurwoningen en onzelfstandige woningen zoals studentenkamers. Van de Startersleningen wordt 20% verstrekt voor de aankoop van een nieuwbouwwoning. Indirect zorgt de vervroegde aankoop van een nieuwbouwwoning binnen de koopsector er voor dat extra vraag ontstaat naar woningen in de bestaande voorraad. Doordat hierdoor het aantal huishoudens binnen de koopsector per saldo toeneemt, zal de vraag naar koopwoningen uiteindelijk resulteren in meer nieuwbouwwoningen. In totaal zorgt de Starterslening in 2013-2014 voor de aankoop van bijna 8.000 extra nieuwbouwwoningen.
iffecten op de bouwsector en de werkgelegenheid: • De extra vraag naar nieuwbouwwoningen leidt tot meer bouwproductie en werkgelegenheid. In 2013-2015 is sprake van € 590 miljoen extra bouwproductie en respectievelijk 900, 2.700 en 1.300 extra fulltime banen in de bouw. In latere jaren zal er, doordat vraag uit de toekomst vervroegd is, minder bouwproductie zijn. Inclusief dit negatieve effect in latere jaren zorgt de Starterslening voor € 260 miljoen extra bouwproductie. Hiernaast neemt de werkgelegenheid in de toeleverende industrie en aanpalende sectoren tussen ; 3 en 2015 per saldo met respectievelijk 500, 1.400 en 700 fulltime banen toe. Effecten voor de overige sectoren zijn niet nader onderzocht. • Een vraagtoename leidt in de praktijk tot extra aanbod of hogere prijzen of een combinatie van beiden. Bij de berekeningen is er vanuit gegaan dat de extra vraag een aanbodreactie teweeg zal brengen. De actuele situatie op de woningmarkt kenmerkt zich door veel potentieel aanbod (stilgelegde plannen) dat vanwege de vraaguitval nu niet gerealiseerd wordt. De extra vraag zorgt er voor dat meer nieuwbouwprojecten gerealiseerd kunnen worden en dat er extra aanbod en productie ontstaat. Prijseffecten kunnen wel optreden in specifieke segmenten en lokale markten. In deze gevallen zullen bovengenoemde volume-effecten in de vorm van extra bouwproductie lager uitvallen. Hogere prijzen kunnen op zichzelf overigens later weer een aanbodreactie uitlokken omdat meer projecten rendabel worden en langs deze weg meer potentieel aanbod alsnog tot stand komt. •
De afgelopen jaren was sprake van een laagconjunctuur door sterke vraaguitval. De Starterslening heeft ertoe geleid dat woonconsumenten hun vraag vervroegd hebben, waardoor er kan worden gesproken van een positieve bijdrage aan het economisch herstel. Voor de arbeidsmarkt betekent dit dat meer werkgelegenheid is vastgehouden dan zonder Starterslening het geval zou zijn geweest.
Toekomst van de Starterslening: • De mate waarin woonconsumenten ook de komende jaren gebruik kunnen maken van de Starterslening zal afhangen van de vraag of gemeenten de Startersleningen blijven aanbieden. Als er geen sprake meer is van cofinanciering door het I ijk zullen gemeenten stoppen met
,«015-218
Bladnummer 1 4 / ]
Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
het aanbieden van de Starterslening. Daarnaast is het onduidelijk in welke mate gemeenten budgettair kunnen voldoen aan de vraag naar Startersleningen indien de volledige financiering voor rekening komt van de gemeenten. Ook in 2010 werd de cofinanciering door het Rijk gestaakt. De conjunctuur en financiële situatie van gemeenten waren toen anders dan nu, maar toen was er sprake van een forse uitval van de verstrekte Startersleningen (35% uitval). Op basis van de lokale contacten verwacht SVn nu een uitval van tussen 50% tot 70%. Een uitval van 50% heeft een negatief effect op de bouwproductie van bijna € 400 miljoen in vergelijking met een situatie mèt cofinanciering van het Rijk.
2015-218 Bladnummer 1 5 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
Bijlage 2 Toelichting op zeven varianten van een nieuwe starterslening. In het achterliggend bestand is een zevental varianten van een nieuwe starterslening doorgerekend. Als constanten is daarbij gerekend met: De hoogte van de individuele starterslening is € 25.000 De rente die de starter betaalt is 3,70% per jaar De beheerkosten SVn bedragen 0,50% per jaar Financiering door de gemeente, dus geen rijksbijdrage Prognose van 50 startersleningen per jaar Betekent een jaarlijks totaal aan leningen van (50 x € 25.000=) € 1,25 miljoen De starterslening is uitgewerkt in twee looptijdvarianten: A. Een variant waarbij de gemeente drie of vier jaar achtereen 50 startersleningen uitgeeft B. Een variant waarbij de gemeente telkenjare doorlopend (tot herroeping door de gemeenteraad) 50 startersleningen uitgeeft. Gerekend is met drie modellen voor berekening van onze interne rente: 1. Vaste rekenrente volgens de gemeentebegroting van 4% 2. Marktrente van 2,25% 3. Werkelijk gemiddelde rente (conform Grondbedrijf) van 3,50% Op deze wijze ontstaan er in totaal 7 varianten die in het achterliggend bestand zijn uitgewerkt en berekend. Voor- en nadelen van 7 varianten starterslening A l Starterslening gedurende 3 jaar; rekenrente 4% • Tijdelijke oplossing voor de zittingsduur van dit college • Periode 3 jaar is relatief goedkoper dan de doorlopende variant • Rekenrente lijkt het meest in lijn met begrotingssystematiek • Rekenrente is relatief duur • Negatief resultaat van € 1.026.035 A2 Starterslening gedurende 3 jaar; marktrente 2,25% • Tijdelijke oplossing voor de zittingsduur van dit college • Periode 3 jaar is relatief goedkoper dan de doorlopende variant • Marktrente lijkt strijdig met begrotingssystematiek • Marktrente is relatief goedkoop • Positief resultaat van € 166.341
Bladnummer 1 6 / 1 6 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
A2+ Starterslening gedurende 4 jaar; marktrente 2,25 % Tijdelijke oplossing voor de zittingsduur van dit college Periode 4 jaar is relatief goedkoper dan de doorlopende variant Marktrente lijkt strijdig met begrotingssystematiek Marktrente is relatief goedkoop Positief resultaat van € 221.788 A3 Starterslening gedurende 3 jaar; werkelijk gemiddelde rente 3,50% • Tijdelijke oplossing voor de zittingsduur van dit college • Periode 3 jaar is relatief goedkoper dan de doorlopende variant • Werkelijk gemiddelde rente vormt een compromis binnen de begrotingssystematiek • Werkelijk gemiddelde rente is relatief gemiddeld • Negatief resultaat van € 685.356 BI Starterslening doorlopend rekenrente 4 % Langjarige oplossing tot herroeping door de raad Is relatief duurder dan de 3-jarige variant Rekenrente het meest in lijn met begrotingssystematiek Rekenrente is relatief duur Negatief resultaat van € 10.552.704 B2 Starterslening doorlopend marktrente 2,25% Langjarige oplossing tot herroeping door de raad Doorlopend is relatief duurder dan de 3-jarige variant Marktrente lijkt strijdig met begrotingssystematiek Marktrente is relatief goedkoop Negatief resultaat van € 686.498 B3 Starterslening doorlopend werkelijke gemiddelde rente 3,50% • Langjarige oplossing tot herroeping door de raad • Doorlopend is relatief duurder dan de 3-jarige variant • Werkelijk gemiddelde rente kan compromis bieden binnen de begrotingssystematiek • Werkelijk gemiddelde rente is relatief gemiddeld • Negatief resultaat van € 7.733.788
ID «JO CN C
m rs
m m
rsj
o
iri
1E 'S Ol
3
0
e
QJ
rs
Si
en rs
o rM c
r-~ ri/i
U3
o
ro
LO
tH
o
IN rH O
ID l-~
rri
LD IN
IS
c
o m o rN c
>*
ro o IS
2015-218
o m o
IN
c
c
c-H DO lO
00 00
>*
"3o r~ rs
«*
r^
L/l i/i
od ro ro
o
H
r~ ro' ro r~ r*l
00 00
IX) Lf)
«* O
00 CT1 *
00 00 f*.
01
r-i
LTl tri
O (N C
X
ro
q
LD (N O
o
<* ro io to rH
•"l "1 f*: H ' ui is (N 00 m rg VD i/i o'
O
O
r-ï
id m' oo ro r-. ' l<
ID
tz o ui o N
Ol »1
N a
00 «1
o 'M
o
oq N ri
rH
i
'
I--
r-* m
H
ai r^
T-t
r-ro
*f ■ *
O
m r-~ od
o o "1 rs *H
O LO (N ID
m
5
UI
m Oï
m Ol
^
^ UI ■1 O N
rs
(M (N
to »d-
i/i oi d oi tH ^ 00 O
M H . I N
fN in
(N
^O
TH
(N rH
m o rsi o rH O m" oi ö o o m rH rH rH
O
m r^ có
r*^ N
rH (N
oq oo m' ö IN H
o IN
(N
m
H
to r> U3 u: m" ui ö rvi
in IN rH
' '
o
^
rs
q
rs rs
n
ut
r^
rs' i/i st m ro rH r*
CS
lO
«O •1 O M
H
°. t od t rs
*H
N «1 O M
rs
o
ID
^ ui
o fM
w rH
1^. tH
o m oó io rH
in (N rH ro o rH
o o O o m rH
r-;
^ _ ! ^ 41 o o LTi !-%■
O O
00
ö
kD
1
O
O
O
O
o m
m (^»
o o
(N rH
00* 113'
Ö O
' ^ ^
UI
in
r~ m
r~ m <* ro
>* m
O o a m o CM o IX) ui m
' ^ m r^ m
o o o
^t
o
ro
m
0
—» *
s? ^ se ss S o o o om IA i/i IoA m o4 o' o" o' o*
f|
S? S? o o m
m
o" ö"
2 ca .3*
g §s g ^
Ol
r~
c c QJ C ■5
«1
^n
t*>
o
^ t*>
^ o PN
S? ïR o o p^
r^
ro" ro" ro"
J« QJ k.
!S 3? èS S S? SS ï&
QJ Ol
s *r
S § vi
o o m tri q N r J Cl «ƒ" N
in N
u-, (N
N
o in oi'
w. Oj
ft. 0J
UI fN
c
-i 0J
E 0J
0J
•4-J
e
c
0)
c QJ 00 OJ u DC C
8 b '^
3ÜE |-n
| o w
g
t
ai
OJ
0J "-:
OJ
0J
0J
JC
ro
'S c E
S || £ £
0J
5
S 5 -* S 5 g g g a §?' 8?' 8f 1 c
OJ
0J
c
c
£
ut £J r. Ln c m c £i
c m
M C
00 C
ro
c
_ra re ra re .£2, m m
c
41
« C
ro flfll i— ro
t
=
c
C
C
_ j ^ ol .^
_ j *H i/)
J«;
* *"> m
-r-
-^
—
rH ffi
(N A
m
Ü
.£2, T « ro ro m
._....
Ol
.c Je 4-i C 0
'C
e
.0
$J
ïï > ^ < rH
(N ^
+
(N ^
ro ^
2015-218 Bijlage 3 Financiële Consequenties Startersleningen Toerekening rente aan startersleningeni Kanttekeningen bij de nu voorgelegde rekenmodellen Er wordt uitgegaan van een statische situatie: een vaste marktrente, een vaste hypotheekrente, en geen tussentijdse aflossingen gedurende de komende jaren. De werkelijkheid zal niet zo zijn: de marktrente fluctueert hevig, ook de hypotheekrente. Ook vervroegde aflossingen zullen het beeld beïnvloeden. Deze factoren hebben een forse invloed op het totaalbeeld, de berekeningen zijn dan ook boterzacht. Wat in ieder geval wel bekend is: de eerste jaren van een lening betekenen sowieso een financieel nadeel voor de gemeente omdat in ieder geval de eerste drie jaar geen rente wordt ontvangen en, na hertoetsing, ook een deel van de rente niet in de tweede driejaarlijkse periode. Verder moet er in ieder geval een jaarlijkse bijdrage van 0,5% aan de SVN worden betaald. Of deze financiële nadelen tijdens de looptijd van de lening worden ingelopen is ook mede afhankelijk van het aflossingsgedrag. Aan de ene kant zit de gemeente vast aan de gemaakte afspraken, maar aan de andere kant kan de starter op elk moment boetevrij aflossen. In de praktijk blijkt dit ook te gebeuren. In tijden van lage rente zullen starters met hoogrentende leningen vervroegd aflossen terwijl in tijden van hoge rente de starters met laagrentende leningen dit niet zullen doen. Hierdoor is de gemeente per saldo toch altijd in het nadeel. De gepresenteerde tabellen geven dan ook geen realistisch beeld, het is hooguit een slechts heel globale indicatie. Interne rekenrente Marktrentes fluctueren, van zowel het korte als het lange geld. Dit is inherent aan onze economie. Door te kiezen vooreen integrale financiering worden de rentelasten van de gemeentelijke producten zo evenwichtig mogelijk verdeeld over de loop van de jaren en wordt de keuze van wel of niet investeren niet beïnvloed door een op dat moment toevallig gunstige of ongunstige stand van de rente. Dit principe van integrale financiering werkt echter alleen als consequent gekozen wordt voor dezelfde systematiek. Het is natuurlijk verleidelijk, in tijden van lage marktrentes, te kiezen voor de zogenaamde projectfinanciering: dan wordt specifiek voor een bepaald project/investering financiering aangetrokken en de (lage) rente daarvan alleen toegerekend aan dit ene project. Daarmee wordt een project ineens goedkoper/haalbaarder. Maar de voordelen van een op dat moment lage rentestand weegt dan niet mee in het gemiddelde van de integrale rente. Waardoor dit gemiddelde feitelijk hoger komt te liggen dan zou moeten en de lasten van andere investeringen per saldo duurder uitpakken. Het hanteren van projectfinanciering heeft ook een ander nadeel: je maakt geen maximaal gebruik van je cashflow. Je leent bijvoorbeeld voor langere tijd (in het geval van startersleningen dertig jaar) terwijl je in de tussentijd de omslag maakt van een lenende naar een weer beleggende gemeente. In Nieuwegein wordt projectfinanciering dan ook niet toegepast.
Bladnummer 2/4 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
Vaste interne rekenrente ( A l , B I ) In Nieuwegein is gekozen voor een systematiek van een vooraf gekozen vaste rekenrente. Dit is afgestemd op de te verwachten te ontvangen en te betalen rente. Het verschil tussen de interne rekenrente en de uiteindelijk werkelijk gerealiseerde rente wordt niet achteraf verrekend maar komt ten gunste dan wel ten laste van de algemene middelen. Elk jaar, bij de begrotingsuitgangspunten, wordt gecheckt of dit nog een reëel percentage is. Kleinere schommelingen worden daarbij geaccepteerd, de rente wordt pas aangepast als structureel op langere termijn de rente gewijzigd is en naar verwachting ook b ft. Gestreefd wordt naar een financieel zo stabiel mogelijke situatie. Sinds 2006 wordt een interne rekenrente van 4 % gehanteerd. jaar 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
rekenrente
gem.rente
6,1% 6,1% 6,1% 6,1% 5% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4%
5,78% 5,47% 5,05% 4,63% 3,96% 4,03% 4,05% 4,07% 4,00% 3,91% 3,75% 3,65% 3,20% 3,36%
Pas de laatste paar jaar is onze werkelijke rente behoorlijk gedaald, maar de marktverwachting was steeds dat de rente weer zou stijgen. De gemiddelde rente van het aangetrokken lange geld ligt momenteel op 3,54%; doordat een (klein) deel van de totale portefeuille ook bestaat uit momenteel goedkopere kortlopende leningen ligt de totale gemiddelde gemeentelijke rente hier nog wat onder. Uitzondering op de vaste rekenrente De enige uitzondering die we wel hanteren op de vaste interne rekenrente is voor het grondbedrijf. Gezien de omvang van de betrokken bedragen en de aard van het grondbedrijf (grondexploitatie) wordt hier wel het werkelijke (gewogen gemiddelde) rentepercentage gehanteerd en niet de interne vaste rekenrente. Daarbij wordt er dus nog wel steeds gebruik gemaakt van het instrument integrale financiering, alleen vindt er nu achteraf een nacalculatie plaats op basis van de werkelijke gemiddelde rente. Startersleningen Tot nu toe wordt aan de startersleningen de vaste interne rekenrente toegerekend. In bijgaand rekenmodel is deze rente gebruikt in de variant Al en BI.
2015-218 Bladnummer 3/4 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
Het enige alternatief voor het toepassen van de interne rekenrente bij de startersleningen is dan ook het hanteren achteraf van de werkelijke gewogen gemic :1de rente. In het rekenmodel is dit toegepast bij variant A3 en B3. Waarbij het echter nog steeds de vraag is welke valide argumenten hiervoor aangevoerd kunnen worden: wat maakt de startersleningen zo uniek ten opzichte van andere gemeentelijke uitgaven? Projectfinanciering, dus uitgaan van marktrente, is echter zonder meer ongewenst. Bij projectfinanciering dient namelijk de duur/looptijd van de financiering afgestemd te zijn op de projectfinanciering. Deze is echter, door de gebleken vervroegde aflossingen, uiterst onzeker. Daardoor loopt de financiering al heel snel uit de pas met het doel waarvoor het aangetrokken is. Bovendien, heel praktisch, zijn de bedragen verhoudingsgewijs te klein om apart financiering aan te trekken (de geldmakelaars doen meestal zaken vanaf € 5 of 10 miljoen) en gebeurt het aantrekken steeds op verschillende tijdstippen. In een volatiele markt is het ondoenlijk om dan een vast rentepercentage toe te rekenen: nu doet de 15-jaars goed 1 % , een halfjaar geleden was dat ruim het dubbele (2,2%) en weer een halfjaar daarvoor het driedubbele (3%). In het rekenmodel is dit variant A2, A2+ en B2. Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2016 wordt de overheid vpb-plichtig, maar dit geldt zeer waarschijnlijk niet voor het verstrekken van startersleningen. Gemeenten hebben de uitvoering van de regeling namelijk uitbesteed aan de SVN, waardoor er geen sprake is van een duurzame organisatie van arbeid en kapitaal. Hierdoor wordt het fiscaal bekeken als normaal vermogensbeheer, Dekking lasten startersleningen Grofweg zijn er drie mogelijkheden om de financiële effecten van de startersleningen te verwerken in de gemeentelijke begroting/administratie: • Via een voorziening • Via een reserves • Bijramen in de exploitatie De lasten van de startersleningen zijn met name in de eerste jaren van verstrekken hoog, daarna nemen de nadelen af. Uiteindelijk kan het eventueel zelfs in een plus resulteren. Dat zou op zich pleiten voor de vorming van een voorziening of een reserve. Waarbij de bestemming van de voorziening, als deze eenmaal ingesteld is, ook daadwerkelijk voor dit doel gebruikt dient te worden, een reserve ligt op voorhand wat minder vast. Een egalisatiereserve/exploitatiereserve ligt eigenlijk meer voor de hand. Deze reserve moet echter wel gevuld worden. Hetzij met stortingen vanuit de exploitatie (en dan gaat het gelijk om forse bedragen) of door afzondering van een deel van de algemene reserve (vergelijk het met de vorming van de reserve Parkeren).
Bladnummer 4 / 4 Raadsvoorstel Starterslening Nieuwegein 2015
Een andere methode is om jaarlijks de lasten van de startersleningen mee te nemen in de exploitatie. De dekking van de lasten hiervan zou dan of elders in de begroting gevonden moeten worden, ofwel betrokken moeten worden bij de Voorjaarnota, als invulling van nieuw beleid. Leningverstrekking via de reguliere Treasuryfunctie? Juist omdat het verstrekken van startersleningen niet budgettair neutraal is, is het niet juist om dit via de reguliere treasury te laten verlopen. Er wordt verlies gedraaid op deze startersleningen en dit negatieve resultaat zou dan ongezien en ongemerkt "weglopen" in het grotere renteresultaat. Dit past niet bij het financieel transparant handelen van een gemeente, de kosten moeten zichtbaar worden gemaakt. Het doel van het verstrekken van startersleningen is namelijk niet om eventuele overtollige middelen van de gemeente efficiënt te beleggen, het dient een volkshuisvestelijk belang. De lasten daarvan dienen dan ook op die post zichtbaar te worden gemaakt.
fQ1 J
? dj 3 Cr
c rr £
1
a»
c
c
0)
c
c
r:
c
1) C D C D 0)
Dl
S
c cu
In
c
e fER 1*
c c tz C D C U
2 2 2 2
(Ü
CM
t
t
■e - e t
CO
(7)
CO C O c o c o r - c c ■*!■
CO Oï ■ *
if
W co *t o
IT»
CM T -
w
co o
£
-e
2 2 2 2
rCO
|s- TJ- ( O in o) o ■* C O i -
in
C\j
+
co
CT3
00 C O CM i -
T_
F"
ï_
1- C O C O cö m T CM T -
5
*- ,—
CM
K
r--
o
in
lO
t-
co
co
i -
o
O O
in in
OO CM
+
o 2
b-
r-
00
00
+
+
£
iri
CM
+
8
1*CO
::
I
o CM
C O
T-
in
co in
n-,
c
O ÏM
CO
o
m C M
h- C M co co co i n
in CM
+
rji O
iri CM
+
1 O
o
in
lO C M CM -r
c
m
CM
o o
O O
o
m m
O
W T -
cri tfï
a
m m A
z
z
—> —>
—i
Z
2 E E
J
o LU
CD E
CD
£ $
en CU
s'ïi
c
Cfl C O
.o
> ^=
ra O)
LJ
H
t-
CD
w
c 'c= CD
x: .c JD .O
e
c
1} 0}
ai
c -E
P
t t o;
+
"3 -»
f
. c E C
andea nte an best leninge
o
m
2
CD £ C C O) c C
CD
.E v .E
£
nttre ntva nttre nte
Ë
in in
<*
+
o o
CU
O O O
2
. i
u u. (T
c:
-> u_
F ID
co
h
o
CU
c
CD
Oï Oï ' c "c
lO
W
c CO
"5
DU
£
£ 4
t
CO N-
1
0}
K
yj
~)
■*■
CD
CU CO C O
CC
3
3
3
r-
W
® ff .S —
serve mutat rters ening serve mutat ntere sultaa
4= u u)
u
cc co a: et
c
-o
<
o
LLI
- r--
r 5
co co
S m o co
960 930? 9601 9202
z 3
CM
= <*
co co
g
CM
"O
3
m
3l O
3 o
«i g Q_
_1 f 1 tJ_
1-
1 -
O CN
0
CN O CO
CD
UJ
CU
e
1 Q>
-1
"cu
ja
■a
aJ
2 i
C N T -
O
in o
O
T-
O
in c
CN T - C M C O O O O CN O C N C M
M co co
S w
rj
^ c F
S <° 5 C N
LD ■:;
5 m
a
CD
3
&
* i
(0
co
c Cd
o m o c co co co co 1-
I 5
c
c
0)
c
gi
(y
g>gg>
'c
c
c
03 V
V
i= ■35
Ti
ca
to
^ . ^r
CD
r/i
o
+
+
+
o o o o w CN
o
o
O
+
+
nj
^ C D
e lo
£ 01
e
w ÜJ <7i
E*
:= F « 'ff £ £ < o
LU
£ 1 1 CO JU 01
c;
Startersleningen 2015
Startersleningen 2015
lO
f
■u
E
0
Sg
s ?icM
£^ " co
o CN
+
SS
O O
i|
o
lO CN
O O
o
o
+
+
o
o
+
+
0
0
0
0
CN
+
So 1
O O
O
o o m
o o m
+ cz
cn
+
co
_i
E
co
■*
? "
LO CN ,J
+
o o o
o
+
LO CN
o o o co cn
0
o o o o
493.000
.0001 .375 375
cn cz Q c
01
CU
+
cn
o n;
^ +
,_!
O' 0
0
E
5 c
*
ÖJQ,
S E
E S
g.^
c
CO -O CU 03 "O "O
cz
c
_ty
O)
c
(0 C D
co co en o) o) .E c c c
J£ - ^ C U .* JÉ
■□ 0) en CU
c 'c
S
J^
Orrtti Orrtti Sluit
P P 2
s
cn
'5 CO
cn c 'c CU
^ £ "3 <0
->
o.
Aflossing langlopende geldier
Toevoeging aan bestemming!
z
ï l
s
3
0
0 cn
ra
CU
cu cz
CU
S
E
cn c
= E
ra T 2g EP
o> 5
E E z:
1
O S — cn , cu cu co c _•
< a: w
CA
(O
(O
Reserve startersleningen
Starterlening SV (leningadm)
ZD 3
Z>
3
3
3
-
-
o LO i-
o
\n
in
o
LO CN O O O
96011
95005
2
z
"E r-
c
g.s O l ^
= 'S c
0) C U
re
en cz 'cz
> C/3
cn cz 'c
emen serve itreke
Së
LO
O
o o o o CO CoD o O
s t
« C (U
ts c
CU
^ra ^cacn ra co ra -^ cn cz cz a.
Ü
'E
CU
^ j»
'cz
CU JXL CU
'=J
3
D
's.Ë
11 .11 86
21
3
"f5
2
5, rcf
*
B 1O O 3 D co h-
e n co 1O01 O O) 0 0 ) O 01 C N Ol oo en f*, h -
■■aLO
co
cn o o co
05 03 03 0) 03
CO O) O) OÏ O) O) OÏ
r*-
r*-
^
S
'2.
"in
O 1-
!
■*-S
S »>
Ellis rag c
S
Ë
• S Stel
CD
1
1ÉSi ?i^ra ra ■
c
« 0 a-S
3 J-
E
0
S+
D
1
I 76100354
s
j
^
2
78200059
n
§
t
^ >
■
CB C
.ü
o
I
f? l p
S
-
■3 a
JS
ra cn
X
u
p ra ■'J E
"ca
0 j= C U
-
E » E E ^ 0
o.c
n ^ 1
s
< u E o) cu 3»
= = §
