2012-166 Nieuwegein
ra~ ·.\ __ ,_,
0 .. \
\
'.
Gemeenteraad
Onderwerp VROM Starterslening Nieuwegein 2012 Datum
10 april 2012
'
Raadsvoorstel
Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Portefeuillehouder drs. B.J. Lubbinge
1
Onderwerp
VROM Starterslening Nieuwegein 2012
2
Gevraagd besluit
1. 2. 3.
3
eenmalig € 750.000 beschikbaar te stellen voor de VROM Starterslening Nieuwegein 2012; de financiële consequenties (rente- en beheerkosten) te dekken uit de ISV reserve; de 10e programmawijziging 2012 vast te stellen.
Aanleiding en probleembeschrijving
Medio 2009 werd door de gemeenteraad besloten tot de invoering van een lening voor jonge starters op de koopwoningmarkt met een gemengde financiering door de gemeente Nieuwegein, de provincie Utrecht en de rijksoverheid, beheerd door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). In de periode september 2009 tot en met november 2010 zijn 41 leningen voor een koopwoning in Nieuwegein verstrekt, waarna het budget was uitgeput. In bijlage 1 is hieromtrent meer informatie opgenomen in het "Overzicht door gemeente Nieuwegein verstrekte startersleningen periode september 2009 tot en met november 2010". In het Collegeprogramma 2010-2014 is het onder meer het volgende over starters opgenomen : "We versterken de positie van starters op de woningmarkt. Daarom zetten we de startersleningen voort. De regeling voor startersleningen is een revolving fund waarin gemeente, provincie en Rijk een bijdrage storten. De leningen die worden verstrekt, worden op termijn weer terugbetaald." Mede in dit licht besloot de raad in 2011 tot een tweede ronde startersleningen (raadsbesluit VROM Starterslening Nieuwegein 2011 (2011-065). Een belangrijk verschil met de eerste ronde was, dat niet langer gebruik kon worden gemaakt van medefinanciering door provincie en rijksoverheid. In de periode van juni 2011 tot en met september 2011 werden 26 startersleningen verstrekt. Meer informatie hierover is opgenomen in bijlage 2 in het" Overzicht door gemeente Nieuwegein verstrekte startersleningen periode juni 2011 tot en met september 2011".
Bladnummer 2/9 Raadsvoorstel 17 april 2012
Doel van dit voorstel is om opnieuw, nu voor de derde keer, leningen te verstrekken aan Nieuwegeinse starters. Centraal in dit voorstel staat de financiering van een nieuwe lening voor jonge starters in Nieuwegein.
4
Gewenst maatschappelijk effect
De kansen van jonge Nieuwegeinse starters op de Nieuwegeinse koopwoningmarkt vergroten.
5
Bestaand beleidskader
Naast het hiervoor aangehaald Collegeprogramma 2010-2014, kan voor een beter begrip van dit voorstel kennis worden genomen van de volgende stukken: • •
raadsbesluit VROM Starterslening Nieuwegein STV (2009-306); raadsbesluit VROM Starterslening Nieuwegein 2011 (2011-065).
6
Voorgestelde oplossing
Wij willen de kansen van jonge Nieuwegeinse starters op de Nieuwegeinse koopwoningmarkt vergroten door circa 25 lokale starters de mogelijkheid te bieden om met behulp van een starterslening een woning te kopen in Nieuwegein. Het succes van de regeling heeft er twee keer toe geleid, dat veel eerder dan verwacht het budget was uitgeput. Dat succes is voor ons geen reden om als gemeente strengere voorwaarden te stellen. Wij stellen voorop dat wij lokale jonge starters een steuntje in de rug willen geven. Vele andere doelen zijn denkbaar, maar die streven wij in dit verband niet na. Wij willen daarmee aan jonge plaatselijke starters een zo groot mogelijke keuzevrijheid laten en de lening een zo groot mogelijk bereik geven. Voor de toe te passen criteria verwijzen wij naar bijlage 3. De eisen voor het verkrijgen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn januari 2011 verzwaard door middel van verlaging van de financieringslastpercentages. Dit had tot gevolg dat het aanschaffen van een woning met NHG garantie en dus ook met een starterslening moeilijker werd. Voor huishoudens met een laag inkomen (tot € 22.500) waren de mogelijkheden om een eigen huis te financieren altijd al beperkt; nu is een eigen woning voor hen vrijwel onbereikbaar geworden. Voor de inkomenscategorie van laag tot modaal (van 22.550 tot € 33.000) biedt de starterslening wel soelaas. Daarin bevinden zich ook huishoudens die tot voor kort een woning kochten zonder starterslening en die nu met behulp van een starterslening hetzelfde doel kunnen bereiken. Er heeft zich een verschuiving voorgedaan van de doelgroep van de starterslening van lagere inkomens naar een modaal inkomen. De eerste en tweede ronde starterslening zijn door onze gemeente bij het SVn aangegaan in de vorm van een zogenaamd "revolving fund". Kenmerken van een revolving fund zijn onder meer dat opbrengsten (in dit geval aflossing en rente) terugvloeien in het fonds. Deze revenuen worden aangewend voor nieuwe investeringen (in dit geval nieuwe startersleningen). Op deze wijze kunnen gedurende langere tijd blijvend startersleningen worden verstrekt, Tot dat moment vloeien de aflossing en rente van de leningen niet terug in (de algemene dienst van) de gemeentekas. Overigens zijn startersleningen de eerste drie jaar vrijgesteld van
Bladnummer 3/9
2012-166
Raadsvoorstel 17 april 2012
aflossing en rente. In die zin heeft het revolving fund tot nu toe nog niet als zodanig gefunctioneerd. Indertijd werd de starterslening door het SVn alleen in deze vorm aangeboden. Momenteel biedt het SVn een alternatief aan, waardoor het mogelijk is om een "starterslening zonder revolving fund" af te nemen. Dat heeft ons aan het denken gezet en in dat kader hebben wij overwogen dat, nu wij de keuze hebben, een starterslening zonder revolving fund onze voorkeur heeft. Twee redenen zijn bepalend voor dit inzicht. Ten eerste is de problematiek van starters op de koopwoningmarkt in het hier en nu groot. Wat de verdere toekomst voor starters gaat brengen weten wij niet. Als wij te dien aanzien maatregelen treffen dan dienen die ter verbetering van het hier en nu. Met een revolving fund wordt niet alleen het hier en nu bediend, maar in principe ook een lange reeks van jaren daarna. Ten tweede biedt een revolving fund gezien vanuit de gemeentefinanciën geen maximale transparantie. Zeker, het uitgeleende geld zal in de verdere toekomst terugvallen naar de gemeente, maar een goede prognose van het ritme en het tempo waarin dat gebeurt is op voorhand, dat wil zeggen nu, niet te geven. Een eenvoudige lening met aflossing en rente die jaarlijks wordt bijgestort op de gemeenterekening is inzichtelijker. Bij goedkeuring van (dit onderdeel van) ons voorstel zijn wij voornemens om ook de twee eerdere rondes starterslening van 2009 en 2011 om te zetten van een revolving fund naar een gewone lening. Het is moeilijk gebleken om een prognose te geven van het tempo waarin startersleningen in onze gemeente worden afgenomen. Duidelijk is geworden dat de leningen tot nu toe in een grote behoefte hebben voorzien. Rekening houdend met de inmiddels opgedane ervaring verwachten wij dat het hier gepresenteerde budget voor starterslening gerekend vanaf de invoeringsdatum binnen een half jaar zal zijn uitgeput door de honorering van circa 25 aanvragen.
7
Alternatieven
Een alternatief kan zijn om geen starterslening aan te bieden. Zo kennen bij voorbeeld vier gemeenten binnen het BRU geen starterslening. Van de negen gemeenten in het BRU, hebben er buiten Nieuwegein vier een starterslening. In bijlage 4 is het "Overzicht overige BRU-gemeenten met Starterslening op hoofdkenmerken (peildatum maart 2012)" opgenomen. Ook hier zijn alternatieven te vinden, want naast overeenkomsten zijn er ook verschillen in de hoofdkenmerken van de verschillende startersleningen in de regio
8
Financiële aspecten
Startersleningen Het bedrag van € 750.000 zal aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) als beheerder beschikbaar worden gesteld om de startersleningen (25 stuks x maximaal € 30.000) te kunnen verstrekken. Binnen de looptijd van 30 jaar zal dit bedrag worden afgelost door het SVn aan de gemeente. In tegenstelling tot de eerdere tranches zullen de aflossingen van de starters door het SVn nu jaarlijks worden terugbetaald aan de gemeente. Afhankelijk van de situatie van de starter, wordt minimaal de eerste 3 tot maximaal de eerste 6 jaar geen rente betaald.
Bladnummer 4/9 Raadsvoorstel 17 april 2012
Rente en beheerkosten Het bedrag van € 750.000 beschikbaar stellen aan het SVn kost de gemeente op jaarbasis € 30.000 (4%) aan gederfde rente-inkomsten en € 3.750 (0,5%) aan beheerkosten. Voor de rente- en aflossingsvrije periode vindt dekking van deze kosten geraamd op € 146,250 (totaal gedurende 6 jaar rentekosten € 135.000 en gedurende 3 jaar beheerkosten € 11.250 ) plaats uit de reserve ISV. Het saldo van de reserve ISV bedroeg per 31 december 2011 € 1.057.026. Verder wordt er van uitgegaan dat vanaf het 7e jaar de rente en beheerkosten worden gedekt uit de ontvangen rente van het SVn (opbrengt rente verstrekte Startersleningen).
9
Communicatie aspecten
Indien de raad akkoord gaat met dit voorstel, dan zal daar in het kader van de invoering ruime bekendheid aan worden gegeven.
10 Juridische aspecten
De huidige deelnemingsovereenkomst met het SVn kan ongewijzigd worden voortgezet. Ook de bestaande "Verordening VROM Starterslening Nieuwegein 2011" kan in stand blijven. De werking van de verordening richt zich uitsluitend op starters die ingezetene zijn van de gemeente Nieuwegein. Bij de begripsbepalingen van de verordening wordt nog wel rekening gehouden met medefinanciering door anderen.
11 Risico's
De risico· s van dit voorstel zijn klein. De verstrekte leningen worden op termijn afgelost en zijn geborgd door de NHG. Voorts is in de verordening opgenomen, dat bij uitputting van het budget het verlenen van startersleningen stopt.
12 Bijlagen
1.
Overzicht door gemeente Nieuwegein verstrekte startersleningen periode september 2009 tot en met november 2010;
2.
Overzicht door gemeente Nieuwegein verstrekte startersleningen periode juni 2011 tot en met september 2011; 3. Criteria verlening starterslening 4 . Overzicht overige BRU-gemeenten met Starterslening op hoofdkenmerken 5.
(peildatum maart 2012). 10e Programmawijziging 2012 .
burgemeester en wethouders,
drs. P.C.M. van Elteren
F.T.J.M. Backhuijs
secretaris
burgemeester
Bladnummer 5/9
2012-166
Raadsvoorstel 17 april 2012
Nieuwegein
De raad van de gemeente Nieuwegein; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van 10 april 2012; Gelet op de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet;
besluit:
1.
eenmalig € 750.000 beschikbaar te stellen voor de VROM Starterslening Nieuwegein 2012;
2.
de financiële consequenties (rente- en beheerkosten) te dekken uit de
3.
ISV reserve; de10e programmawijziging 2012 vast te stellen.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 30 mei 2012
De griffier
de voorzitter
2012-166
Bladnummer 6/9
Raadsvoorstel 17 april 2012
Bijlage 1 Overzicht door gemeente Nieuwegein verstrekte startersleningen periode september 2009 tot en met november 2010 Totaal
41 Nieuweqeinse startersleninqen (*)
Provi ncia Ie sta rterslen i nqen ( * *)
22 Bestaande bouw
19 Nieuwbouw (***)
27 Appartementen
14 Eengezinswoningen
29
12
(*) Nieuwegeinse startersleningen: door gemeente Nieuwegein verstrekt aan Nieuwegeinse starters voor een koopwoning In Nieuwegein In de periode september 2009 tot en met mei 2010. (**) Provinciale startersleningen: door gemeente Nieuwegein verstrekt aan starters elders uit de provincie voor een koopwoning in Nieuwegein in de periode oktober 2009 tot en met november 2010. (***) Nieuwbouw: waarvan 8 The Edge en 6 Stadskwartier.
2012-166
Bladnummer 7/9
Raadsvoorstel 17 april 2012
Bijlage 2
Overzicht door gemeente Nieuwegein verstrekte startersleningen periode juni 2011 tot en met september 2011 Totaal (*)
26
I M+V I
M
12 Bestaande bouw
6
lv I
8
Nieuwbouw (**)
17 Appartementen
9 Eengezinswoningen
20
6
(*)Totaal: Nieuwegeinse startersleningen verstrekt aan Nieuwegeinse starters voor een koopwoning in Nieuwegein (**) Nieuwbouw: alle 9 The Edge .
Bladnummer 8/9
2012-166
Raadsvoorstel 17 april 2012
Bijlage 3 Criteria Op basis van de in het voorstel genoemde overwegingen zijn de volgende keuzes gemaakt en als criteria vastgelegd in de verordening: 1. doelgroep: alle jonge lokale koopstarters; dat wil zeggen geen beperkingen als het achterlaten van een zelfstandige of onzelfstandige 2.
(sociale) huurwoning met het oog op doorstroming; binding: lokale binding, nader te definiëren als minimaal 1 jaar
3.
ingezetene van Nieuwegein of van de afgelopen 10 jaar gedurende 6 jaar inwoner van Nieuwegein; leeftijd: van 18 tot 30 jaar ten gunste van jonge starters;
4.
woningcategorie: alle koopwoningen bestaand en nieuw die voorwaarden voldoen. Ook hieraan stellen wij geen beperkingen, zoals daar zijn de inzet voor verkoop van huurwoningen, de stimulering van de verkoop van nieuwbouw
aan de verdere sociale of juist
bestaande bouw en de inzet voor specifieke projecten zoals stedelijke vernieuwing of specifiek startersprojecten; 5.
prijsgrens koopwoning: deze nemen wij ruim, d.w.z. de oude bovengrens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijnde € 265.000 inclusief kosten. Voor een bestaande woning is dit € 237.000
+ 12% k.k. en voor een nieuwe woning is dit
€ 245.000
+ 8% v.o.n.
Wij leven in een relatief dure regio en zodoende heeft de starter meer te kiezen. De Nieuwegeinse starters (zo blijkt uit onderzoek) zijn ook relatief vaker tweeverdieners. De NHG-grens is sindsdien verhoogd naar € 350.000 maar deze grens vinden wij voor een lokale 6.
starterswoning te hoog; maximale starterslening: te stellen op € 30.000,-. Hier is wel sprake van een beperking die tot uitdrukking brengt dat de lening vanuit de gemeente als een steuntje in de rug moet worden gezien, die een al te grote afhankelijkheid van de lening voorkomt en die er in resulteert dat met het beperkte budget een grotere groep starters wordt bereikt.
2012-166 Bladnummer 9/9 Raadsvoorstel 17 april 2012
Bijlage 4 Overzicht overige BRU-gemeenten met Starterslening op hoofdkenmerken {maart 2012) Gemeente
Hoofdkenmerken
Utrecht
Ingezetene Utrecht Bestaande bouw en nieuwbouw Leeftijd vanaf 18 jaar Maximale verwervingskosten € 265.000,Aanvrager laat (on)zelfstandige huurwoning achter in Utrecht Leninq maximaal € 30.000 -
IJsselstein
Ingezetene IJsselstein Bestaande bouw en nieuwbouw Leeftijd van 18 tot 35 jaar Maximale verwervingskosten € 250.000,Geen eisen aanvrager achterlaten woonruimte Lening maximaal € 30.000-
Vianen
Ingezetene Vianen Bestaande bouw en nieuwbouw Leeftijd vanaf 18 jaar Maximale verwervingskosten € 265.000,Geen eisen aanvrager achterlaten woonruimte Leninq maximaal € 30.000 -
Zeist
Ingezetene Zeist Bestaande bouw en nieuwbouw Leeftijd van 18 tot 30 jaar Maximale verwervingskosten € 350 .000 Geen eisen aanvrager achterlaten woonruimte Lening maximaal € 70.000 -
2
o12-16~
Formulier begratingswijziging Ondetwerp:
Starterslenln!len Nleuwe!)ein 2012
Afdeling:
Rulmlelllke Ontwikkillin!l
Datllm Collegebestult:
Gijs van Bat.enburg
/nqevuld door. Op datum: Uitgegeven
Progr.BWnr. Jaa.r: FCL
...
BWN nummer:
I
10
I
Progr.
I
21
ECL
L ...
69
I
1/U
I
u u
Woonbeleid Rente kortlopende geldleningen
Omschrijving FCL
I
I OmschriJving ECL
J
2012
!NIJl
2013 2014 Verhoging (+)Verlaging (.)
2015
2016
Korte omschriJving onderwerp
Beleidsveld ~ 63001001 60200006
6 20
34187 20015
beheerkosten rente kortlopende
J J
Totaallasten beleidsvelden
3.750 30.000
3.750 30.000
+33.750
3.750 30.000
+33.750
3.750 30.000
+33.750
3.750 startersleningen Nieuwegein 2012 30.000 startersleningen Nieuwegein 2012
+33.750
+33.750
~
60202501 60200006 63001001
41 20 6
96010 92015 93085
I I
I
Reservemutaties Rente kortlopende geldleningen Woonbeleid
onttrekking rente langlopende leningen inkomsten
J J J
Totaal baten beleidsvelden
33.750 0 0
33.750 0 0
+33.750
33.750 0 0
+33.750
15.000 15.000 3.750
+33.750
15.000 startersleningen Nieuwegein 2012 15.000 startersleningen Nieuwegein 2012 3.750 startersleningen Nieuwegein 2012
+33.750
+33.750
Kostenmaatsen Lasten
I
I
II
II I
+0
I
I
II
II II
+O
Totaal rasten kostenplaatsen
I
+0
II
+0
+O
II
+0
I
+0
I
+0
~
Totaal baten kostenplaatsen
pagina 1
II
I
+0
I
+0
17-4-2012
I I
2 012
2012
2015
16 6
2016
Kamtaa Iu1taaven .
I
76100352 79999998 78200025 78200025
50030 00025 60010 60010
L
u u u u
Startersleningen SVN Sluitrek. KD ISV reserve ISV reserve
verstrekte geldleningen Sluitrek. KD onttrekking onttrekking
N J J J
750.000 -783.750 +30.000 +3.750
Totaal kapit&aluitgaven
startersleningen Nieuwegein 2012 -15.000 startersleningen Nieuwegein 2012 +15,000 startersleningen Nieuwegein 2012 +0 startersleningen Nieuwegein 2012
-33.750 +30.000 +3.750
-33.750 +30.000 +3.750
-15.000 +15.000 +0
+0
+0
+0
+0
+0
+0
+0
+0
+0
+0
KaiJitaa rm kom sten
I
Totaal kapitaalinkomsten
I
Toelichting Invullen formulier beqrotjngswllzlqlngen- In de kolom FCL, ECL en Taak wordt het betreffende begratingsnummer aangegeven. Ook voorloopnullen weergeven. Dus ECL 19 weergeven als 00019 - In de kolom 1/U wordt de code voor inkomsten(!) of uitgaven (U) aangegeven ·Verhogingen worden aangegeven met een +(plus), verlagingen met een- (min) • In de kolom N/J wordt aangegeven of wel (J) of niet(N) sprake is van een raming met structurele gevolgen · In de kolom 'Korte omschrijving onderwerp' kan worden aangegeven waarop de aanpassing betrekking heeft. De omschrijving mag niet langer zijn dan 30 tekens en wordt overgenomen in FIS4all.
pagina 2
17-4-2012
