Prijsvraag de Voorsprong
OK HUIS bouwt energiearme woningen in Staalframe. Als inleiding onze visie op de huidige markt voor particulier woningbouw, een voorspelling (voor onze rekening) waar het naar toe moet en hoe de weg ernaar toe zou kunnen lopen.
De bouw in Nederland staat aan de vooravond van grote veranderingen. Deze veranderingen (transities) zijn deels ingegeven door een overheid welke dwingend optreed betreffende het bouwen van energiezuiniger (> energieneutrale =) betere woningen en door de bewustwording van particulieren dat men naast het afbetalen van de hypotheek ook de maandlasten onder controle moet zien te krijgen en daardoor minder afhankelijk te worden van de grillen van de markteconomie. Het laatste is duidelijk een gevolg van de recessie van 2008 (durend tot heden). In een dergelijke situatie ontstaan er kansen voor nieuwkomers en andersdenkenden die buiten de kaders van het geijkte kunnen en durven denken. Nederland heeft meer van die momenten gekend en die hebben dergelijke denkers de kans gegeven om hun ding te gaan doen. Één van die mensen was bijvoorbeeld Philips. De reden waarom die specifiek wordt genoemd is dat uitgerekend hij aan de basis stond van een ander bouwconcept, namelijk Staalframe. In de jaren van de wederopbouw zorgde hij middels zijn denken in industriële processen voor een snelle bouwmethode, nodig om de woningnood (voornamelijk voor zijn eigen fabriekspersoneel) te lenigen. Ook Hoogovens Staal (destijds Corus, nu Tata) heeft in een dergelijke periode van economische neergang het bouwen van woningen nieuw elan trachten te geven door het oude Philips concept nieuw leven in te blazen. Er is dus kennelijk een crisis nodig om zaken te laten veranderen. Logisch, een vriend zei eens: een olifant op volle snelheid kan geen haakse bocht maken, die moet eerst tot stilstand komen. Wat is er anders aan de situaties die boven zijn beschreven en de situatie van nu. Wel, dat is simpel. Naast een economische uitdaging hebben we nu ook te maken met een milieuprobleem. Loste destijds Staalframe de problemen door zijn kenmerken; snelheid en industrieel bouwen, de tijd en de geldende mores van stenen stapelen en beton gieten bracht een en ander altijd weer terug naar af. Doordat we nu ook moeten gaan nadenken over de door de overheid ingegeven voorschriften en (wellicht nog belangrijker) de bij een crises behorende marktwerking (de koper bepaald) is er nu een situatie aan het ontstaan welke een nieuw ijkpunt gaat worden in de bouwgeschiedenis. Zoals Prof.dr. Jos Lichtenberg van de TH Eindehoven (en bedenker van het concept Slim bouwen) reeds verwoorde, we doen al 2000 1
jaar hetzelfde ding. Tot voor ca. 100 jaar niks mis mee, maar het industrieel tijdperk heeft ons welvaart gegeven en die vraagt om aanpassingen in het bouwdenken) We gaan dus deze keer niet terug naar af, dat kan niet want de eisen welke worden gesteld door overheid maar vooral de markt – de koper - (en die gaat, zo verwachten wij, sneller dan de overheid nu plant) zullen er voor zorgen dat bestaande bouwmethodes beter worden en nieuwe of vernieuwde systemen hun intrede gaan doen. Samen met Partner Henk van Hulst bouw ik sinds 2007 woningen in Staalframe. Begonnen als een concurrerende methode tegenover de invasie van Duitse aannemers uit de grensstreek is het in de afgelopen jaren uitgerijpt tot een volwaardig industrieel bouwsysteem. Er zijn voldoende redenen om aan te nemen dat het vakmanschap in de bouw zal verdwijnen. Ook deze periode van neergang zal weer diverse goede vakmensen doen besluiten (al dan niet gedwongen) om hun heil elders te zoeken. Nu zal naar verwachting de bouwproductie, ook op termijn, verder gaan afnemen dus we kunnen spreken van een natuurlijk proces. Het kan echter wel een probleem gaan worden; oefening baart kunst, maar als er niet genoeg geoefend wordt verdwijnt de kunst ook weer. Industrieel bouwen heeft 2 belangrijke aspecten: ten eerste wordt er onder gecontroleerde omstandigheden een (maatvast) product gemaakt en dat met minder mensen met minder vakmanschap (CNC machines voeren de werkzaamheden uit). Het eerste is nodig om te kunnen voldoen aan de nieuwe eisen betreffende energiezuinig(er) bouwen en het tweede om de kostprijs onder controle te krijgen en zodoende te kunnen concurreren met andere bouwmethodes / bouwmaterialen. Het toepassen van lichtgewicht staal in de bouw is erg goed voor ons milieu. Ten eerste wordt er vele malen minder materiaal toegepast, is dit materiaal ook nog eens beter voor het milieu; Staal bevat tot wel 70 % gerecycled materiaal) en als surplus zijn er ook nog eens veel minder transport bewegingen nodig om e.e.a. gebouwd te krijgen. Sinds 2007 zijn er ca. 70 woningen door ons toedoen gebouwd, het milieuvoordeel welke daar al mee is behaald is niet becijferd maar kan alleen maar erg groot zijn. Is een particuliere opdrachtgever geïnteresseerd in klimaatvoordelen (CO2 reductie) indien zijn woning word gebouwd met onze methode? Antwoord is simpel 95 % interesseert het (nog) niet. Toch moeten we ervoor zorgen dat de calculerende burger overstapt op alternatieve bouwmethoden. Daarvoor is een goed marketing en verkoopapparaat nodig. OK HUIS heeft daar werk van gemaakt. Mede door verbetering van technieken door de producten van de Steelframe machines, het implementeren van nieuwe onderdelen van het concept; de staalframevloer en door het opleiden van aannemers en het instrueren van Installatiebedrijven is het gelukt een product te ontwikkelen welke kan concurreren met de huidige markt, met als extra, een beter product voor dezelfde prijs. En exact dat is nodig om de bouw de goede kant op te dwingen. Door middel van een marktconforme prijs (die wellicht zal dalen als er nog meer met Staalframe wordt gebouwd) is het mogelijk een opdrachtgever er toe te bewegen te gaan kiezen voor het milieu. Dat is dan een secundaire keus, maar beter een secundaire dan de slechte keus om door te gaan de huidige (deels achterhaalde) bouwmethoden. Uiteraard is het zo dat ons dit niet is komen aanwaaien. We hebben alles al meegemaakt wat een ondernemer meemaakt in de ontwikkeling van iets nieuws; van veel belovende leveranciers, tot faillissementen van aannemers. Van niet-betalende klanten tot regelrechte tegenwerking door de (eigen) concurrentie. 2
We hebben echter steeds doorgezet en zijn nu op het punt aanbeland dat we met ons bouwconcept een goede boterham verdienen. We willen echter meer. We willen dat heel Nederland overgaat op anders bouwen en die gedachte heeft zich in onze geest genesteld. Nadat we hebben ontdekt dat hollewandsystemen een geweldige basis vormen voor passief bouwen zijn we ons daar in gaan verdiepen. Samen met enkele partners (sinds recent verzameld in OK HUIS BOUWEN) hebben we ons Staalframe concept geüpgrade naar een passief dan wel energieneutraal concept. Om dat te kunnen uitwerken en om te ondervinden of de theorie en de praktijk matchen zijn we in Groningen/Meerstad in een project gestapt waarin 12 energieneutrale woningen door ons worden gebouwd en verkocht. Het project heeft ons veel kennis gegeven over energieneutraal bouwen, en dat in zowel bouw- als prijstechnisch opzicht. In dat traject hebben we ook kennis gekregen van de GPR en gemerkt dat ook deze methode niet volledig sluitend is, net als de EPC/EPG. Sinds kort laten we ook andere woningen doorrekenen met de PHPP methode welke een totaal ander uitgangspunt heeft. Samen met onze bouwfysische partner INVENT hebben we daar de kennis van verworven en samen met stichting Passief Bouwen selecteren we objecten welke we uitvoeren in een dergelijk traject. Een van de lastigste traject is echter wel het ombuigen van de heersende bouwcultuur; ook bij de aannemer en de installateur moet er het besef zijn dat we anders bouwen, dat heeft even geduurd maar ook dat is overwonnen. Inzake die aspecten is het nog goed te vermelden dat ons dat alleen maar lukte bij kleine, jonge ondernemingen waarbij de eigenaar(en) zelf op de bouw een belangrijke rol speelde, in uitvoerende of aansturende zin. We hebben grote delen van onze kennis vergaard in Duitsland waar anders (spreek casco en passief bouwen) een redelijk gemeengoed is (welke door de overheid goed wordt ondersteund.) Het wiel hoeft immers niet steeds opnieuw te worden uitgevonden. Nederlanders zijn goed in het op orde krijgen van complexe logistieke trajecten, en dat is ook hetgeen OK HUIS uitvoert. Daarnaast verbeteren we de technische kant door pragmatisch te denken en uit te werken, dit heeft al tal van vereenvoudigingen opgeleverd voeren. De werken te Groningen hebben reeds geleid tot nieuwe projecten. 2 van deze projecten zijn beide vanuit een ander perspectief geschikt om te kunnen meedingen in de prijsvraag. Project B 10-065 Vrijstaande woning familie Dornan te Heino en B 10-155 4 energieneutrale woningen in CPO verband te Oldebroek. De woning voor familie Dornan wordt op dit moment afgebouwd en in dit traject was de opdrachtgever de trekker voor veel facetten van de energieaspecten van de bouw. Deze bouw wordt ook een weblog bijgehouden welke inmiddels veel terugkerende bezoekers heeft. Bezoekers van de site krijgen inzicht in het reilen en zeilen van de bouw van een energiearme woning vanuit het perspectief van de opdrachtgever. In deze bouw wordt door de bewoners zelf (onder supervisie van onze OK HUIS installateur) een domotica systeem ingebracht en vind de verwarming plaats middels een Pelletketel systeem. Het was voor de eerste keer in Nederland dat een woning de EPC norm haalde met een dergelijk verwarmingsysteem. Dat ging niet zonder slag of stoot overigens. De woning zal worden getest op luchtdichtheid en warmteverlies. De kostprijs van deze woning is dermate laag dat er kan worden gesproken van een echte doorbraak in energiearm bouwen. De woning wordt door OK HUIS en zijn partners zonder winstoogmerk als proef en testobject gebouwd.
3
De nog te bouwen energieneutrale woningen te Oldebroek hebben en heel ander vertrekpunt. Hier is de overheid de voorschrijver. De 4 bouwers (CPO clubje) mogen van de gemeente Oldebroek bouwen op de door hun gewenste locatie vermist de woningen energieneutraal gaan opereren. OK HUIS is gevraag om hier handen en voeten aan te geven. Met de ervaring opgedaan bij andere werken zijn we hiermee aan de slag gegaan. In tegenstelling tot project Meeroeverslaan te Groningen is er op de locatie in Oldebroek wel een gasleiding aanwezig en we hebben bureau INVENT dan ook opdracht gegeven om allerlei scenario’s door te rekenen. Uiteraard zijn we begonnen om de zaak eerst de Passief bouwen uitgangswaarden mee te geven te weten 15 kwh / m2 / jaar maximale gebouwgebonden energie. Door het toepassen van de PHPP kon er dan “”andersom”worden gerekend; de uitkomst bepaald een combinatie van verschillende maatregelen, variërend in meer Isolatie, verhoogde kierdichting, betere kozijnen andere verwarmingsbronnen. Alle berekeningen zijn uiteraard beschikbaar, maar wat erg opviel is de dat de compensatie voor het verbruikte Gas aan opwekking stroom middels PV schrikbarend hoog was. Dit project is in het ontwerp stadium en moet nog worden gebouwd. Dit is de reden waarom we dit project willen gaan kiezen voor de prijsvraag. S.J. (Ryan) Arends, directeur OK HUIS.
Het project.
Energieneutraal in staalframe Bouw van 4 energieneutrale woningen te Oldebroek
1. • • • • • • •
Algemene kenmerken van het concept Projectomschrijving: OK HUIS Energieneutraal in staalframe Omschrijving van het concept: Energieneutraal in staalframe Marktsegment: grondgebonden woningbouw Doelgroep: particulier, CPO en projectontwikkelaars Het concept kan in de volgende provincies geleverd worden: Min. seriegrootte: 1 Max. seriegrootte: oneindig
2. Projectkenmerken • Project: B 10-155 energieneutrale woningen • Opdrachtgever: CPO club Dickhof • Plaats: Oldebroek • Projectnaam: • Soort bouwwerk: vrijstaande woningen • Aantal eenheden: 4 • Totaal aantal m2: 480 • m2/eenheid: 120 • Totaal aantal m3: 2400 • m3/eenheid: 600 • Bijzondere kenmerken van de locatie: • Soort selectieproces (prijsvraag, 'bouwteam', aanbesteding): Bouwteam • Projectteam: OK HUIS Bouwteam 4
2. Waardeprofiel van het concept Bij het concept wordt primair gekeken of het projectresultaat past in het opgegeven waardeprofiel. Daarvoor zijn er twee criteria: • Doelgroep: particuliere opdrachtgever (alleen of in CPO verband) die nu en /of in de nabije toekomst geen of weinig energie meer willen afnemen van derden. Projectontwikkelaars. • De waarde van het totaalconcept zit hem in de energetische benadering, het industriële karakter van ontwerpen en bouwen van het staalframe (CAD- gebaseerd op architectontwerpen welke kunnen worden ingebracht in bv. een BIM omgeving.) Een te bouwen woning wordt vanuit 1 visie ontwerpen waarbij de energetici direct wordt meegenomen en niet als vijfde wiel van de wagen of als sluitpost voor de begroting dient. De bouwmethode zorgt (standaard) voor een energiearm gebouw, waardoor er ook kan en moet worden nagedacht over (grote van ) de energievoorziening. • Kwaliteit en innovativiteit van het oplossingssysteem Waarom is het een goed concept? Door het toepassen van het industriële STAALFRAME wordt een basis gelegd waarin en waaraan, op eenvoudige wijze, een passend isolatiepakket kan worden bevestigd. Samen met een hoge kierdichting en het standaard luchtdicht in bouwen van deuren en kozijnen ontstaat een woning welke een erg lage gebouwgebonden energiebehoefte heeft. De echte innovatie zit hem echter in het feit dat er partijen samenwerken die normaal “achter” elkaar aan werken. Door deze integrale benadering komen voordelen om de hoek kijken die normaal gesproken pas achteraf worden “ontdekt” dus als het te laat is. Het toepassen van het totaal open constructieve staalframe in het geheel speelt een cruciale rol. Dit stelt andere partijen in staat efficiënter te werken met alle voordelen van dien. De grootste voordelen van Staalframe op een rij: • Door het hollewand karakter blijven de spouwbladen erg slank waardoor er geen binnenruimte verloren gaat. • Efficiënter en nauwkeuriger werken in de bouw worden vooraf bepaald • Staalframe is een product welke op millimeterexact wordt gemaakt en (eenmaal opgesloten in de isolatie) geen krimp of rek meer vertoont. Hierdoor is een levenslange kierdichting gegarandeerd. De woningen worden ook direct afgewerkt en hoeven niet weer opnieuw te worden herbehandeld. • De nieuwe verdiepingsvloeren zijn standaard voorzien grote openingen waardoor het aanbrengen van leidingwerk t.b.v. balansventilatiesystemen of het verslepen van groot rioolbuizen in het vloerpakket perfect en veel eenvoudiger (dus zonder hak en breekwerk) kan worden uitgevoerd. door akoestische ontkoppeling van de onderlinge elementen en het aanbrengen van zwevende cementdekvloeren wordt de verdiepingsvloeren stil gemaakt • Door het toepassen en pragmatisch uitvoeren van de basisuitgangspunten van passief bouwen en het ontwerpen van eenvoudig uitvoerbare details is een betaalbaar product ontstaan. • Staalframe is, eenmaal opgesloten in de isolerende lagen, niet meer onderhavig aan rek of krimp door temperatuurverschillen. Vocht heeft in ieder geval geen invloed op dit materiaal als het gaat om rek of krimp, dit in tegenstelling tot bv. hout. • Wat zijn de belangrijkste waarden of selling-points zijn van het concept? • Technisch hoogstaand totaalproduct, maatvoering in millimeters (kierdichting) • Standaard hoge RC waarden • Installaties zijn eenvoudig in te brengen 5
Bouwdetails zijn eenvoudig uitvoerbaar en garanderen een kierdichte woning En vooral: betaalbaar totaalconcept De waarden (gewicht, chemische eigenschap) van het toepaste materiaal zijn exact bekend en kunnen dus dienen voor het exact doorrekenen van aanpalende zaken als fundatie, verankering. In tegenstelling tot het toepassen van hout hoeft er geen “overwaarde” worden toegepast en wordt er dus alleen dat toegepast wat noodzakelijk is: resultaat minder materiaalinzet en verlies en dus beter voor het milieu en de kostprijs. Wat is de meerwaarde van het product of dienst? Wat is de meerwaarde voor de omgeving, het gebied? Minder milieubelasting door minder materiaalgebruik, er wordt veel sneller gebouwd, dus met minder overlast voor de omgeving. Wat is de meerwaarde voor het proces van de projectorganisatie? Er wordt in de voorfase gewerkt in een industrieel proces. Dergelijke processen laten zich eenvoudig vastleggen en aanpassen Wat is de inzet van middelen (in project en beheerfase)? Verder uit te werken. • • •
• •
•
•
3. Bijdrage aan de energietransitie • Heeft het concept voldoende potentie om grootschalig toegepast te worden binnen de woningbouw- of renovatieopgave van Nederland. (koppeling met prijs, kwaliteit en (gegarandeerde) prestaties)? Maak dat aannemelijk. Het concept kan eenvoudig worden uitgerold naar grootschaliger toepassing, het machine park van de diverse fabrieken heeft voldoende capaciteit en er worden steeds meer engineers en constructeurs opgeleid om de voorbereidende werkzaamheden (CAD ontwerpen) uit te voeren. Door het industriële proces is een permanente kwaliteit gegarandeerd. De kostprijs van het product kan nu al worden vergeleken in een m2 en wordt, na mate er meer word geproduceerd steeds interessanter. Door grotere productie aantallen wordt de kostprijs per m2 steeds aantrekkelijker • Welke ontwerp- en/of de voeringsregels worden gebruikt om tot de oplossing te komen. Passief bouwen en door OK HUIS ontwikkelde bouwdetails 4. Hoe is uw marktbenadering? • De doelgroep is dus (op dit moment) voornamelijk de particuliere opdrachtgever • De vermarkting van het concept vindt plaats door OK HUIS middels een actieve website en deelname aan nieuwbouwbeurzen in Nederland? Er zijn folders beschikbaar en de opdrachtgever kan in het concept een gratis ontwerp laten maken. Voorst zijn er diverse al afgebouwde woningen te bezichtigen. • Beschrijving van het verkoopproces: Potentiële bouwers vinden OK HUIS dus via het web, een beurs of advertenties in diverse bladen. Op basis van een (tel. Of persoonlijk) intake gesprek worden gekeken in welke de geplande bouw zich bevind, dat kan zijn van nog helemaal niets tot uitgebreide architecttekeningen met bestekken. In het laatste geval gaan we gelijk aan het rekenen en ontvangt de potentiële klant een open offerte met een verbindende prijs. Indien er nog geen ontwerpacties hebben plaatsgevonden bieden we de potentiële klant een gratis sessie aan met ons eigen ontwerpbureau, met een participerend architect of bouwkundig ontwerpbureau. Op basis van die intake wordt een eerste schetsontwerp gemaakt waarop een kostenraming wordt gemaakt (let wel: alles kosteloos voor de klant, we investeren zo in ons concept)> indien die kostenraming in de richting komt van wat de klant zich had voorgesteld wordt er een routeplan uitgesteld. Hiervoor hebben we standaard formulieren ontwikkeld. Als insteek heeft OK HUIS en zijn partner tot doelstelling verheven om de prijs zo Fixet mogelijk te maken, dit betekend dat alle facetten van de bouw vooraf worden onderzocht: installaties afwerking etc. Als al die zaken in kaart en geprijsd zijn wordt er een contract gemaakt. In veel 6
gevallen wordt het teken- en ontwerp traject d.m.v. een voorcontract alvast aanbesteed ter uitwerking aan het bouwkundig tekenbureau. 5. Hoe maakt u gebruik van de samenwerkende keten? • Is er een beschrijving van de projectoverstijgend ketensamenwerking bij het concept? De beschrijving wordt op dit moment uitgewerkt. • Hoe werken de ketenpartijen samen om het concept voortduren te verbeteren? Er vindt op reguliere basiskennisoverdracht plaats en voor, tijdens en na de bouw wordt er overlegd zo nodig bijgesteld en nadien geëvalueerd. Dit moet nog worden vastgelegd in een procedure. • Met welke partij(en) uit de coalitie heeft de klant contact? Naast de OK HUIS medewerkers met de aannemer en de installateur. Tevens is er een 2e routeplan met daarin een opsomming van de leveranciers van diverse materialen als kozijnen, trappen, sanitair etc. • Welke hulpmiddelen gebruiken de coalitiepartners in hun communicatie (Bijvoorbeeld BIM, Lean bouwen..)? CAD uitwisseling • Waarover zijn met de coalitiepartners vaste afspraken gemaakt m.b.t. de transacties binnen de keten (bijvoorbeeld verdeling van winst en risico, tarieven etc.)? Elke partner weet dat een totaal concept alleen kan “pakken” als ieder met bescheiden winsten werkt. Er is dus in dit systeem geen winst op winst situatie, dat maakt dat het concept betaalbaar blijft. 6. Waaruit blijkt dat het een project is met een bijzondere energieambitie? Welke bijzondere energieprestatie is er in het project bereikt en welke bijzondere maatregelen (technisch, organisatorisch of anderszins) zijn daarvoor ingezet? • Is er sprake van een slim integraal afgestemd energetisch concept? Ja, dat is het uitgangspunt van deze bouwmethode en dit project. Alleen door slim integraal werken is het mogelijk de bouw te “versimpelen” en zodoende betere gebouwen te maken tegen (uiteindelijk) minder geld. • Is het betaalbaar in verhouding met projecten die vanuit de heersende normen zijn gerealiseerd? Ja, door vereenvoudiging van de (logistieke) processen is het proces betaalbaar. • Doen de energieambities afbreuk aan de esthetische en/of comfort kwaliteit van de woning? Er is altijd een spanningveld tussen energetica en esthetica, zoals we telkens weer merken. Architecten zullen moeten leren dat er een belangrijk nieuw onderdeel is / zal toegetreden in de ontwerpfase. En zoals we vorige maand in een eigen onderzoek hebben vastgesteld is de groep groeiende maar nog steeds schrikbarend klein. Door het toepassen van alternatieve gevelafwerking (zowel bv. het ook door ons toegepaste Color Dammstein Systeem) kunnen de meeste esthetische (baksteen) problemen worden opgelost zonder afbreuk te doen aan de visie of het ontwerp van de Architect. Als die kentering binnen die groep is gemaakt kan de transitiesprong m.i. veel sneller worden gemaakt. • Welke vernieuwende technieken zijn ingezet om die ambities te realiseren? Zie boven. • In hoeverre is het realistisch dat theoretische prestaties ook daadwerkelijk behaald gaan worden? 100 % • In hoeverre wordt er voldaan aan de verwachtingen van de klant? Zal de komende tijd worden bewaarheid, verwachten we. 7. Klantverwachting Bij het invullen van dit punt is het belangrijk dat de klant erbij wordt betrokken en dat deze laat weten het met de score eens te zijn. Geef een beschrijving van de waarden die de klant verwachtte en in welke mate uw oplossing daaraan heeft voldaan:
7
• •
•
•
Meerwaarde van het product/dienst: terugdringen energielasten, wordt altijd aan voldaan. Meerwaarde voor de omgeving, het gebied. Mooie ontwerpen (daar blijven we toch de Architect voor nodig hebben), minder milieu belasting door betere en minder materiaalgebruik. Meerwaarde van proces van de projectorganisatie (overlast, planning, communicatie etc.) Er wordt gewerkt in korte bouwcycli. De totale doorlooptijd van cascobouw tot oplevering bedraagt gemiddeld tussen de 10 en 14 weken, dat is erg snel en soms te snel. Indien nog niet alle keuzes betreffende binnenafwerking vooraf zijn gemaakt kan dit leiden tot stagnatie in de bouw. Prijzen/kosten: zie bijlage
8
