Wie zijn huis bouwt op zand

Wie zijn huis bouwt op zand... Risico’s op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt op korte en langere termijn

BW_wie_zijn_huis.indd 1

23-4-2008 10:50:14

NYFER Maliestraat 1 3581 sh UTRECHT t 030-2364703 f 030-2368345 e [email protected] i www.nyfer.nl Dit onderzoek is uitgevoerd op verzoek van en met financiële steun van DBV Verzekeringen. De visies en conclusies weergegeven in dit rapport zijn die van NYFER en komen niet noodzakelijkerwijs overeen met die van de opdrachtgever. Ontwerp en zetwerk Quina design, Breukelen Fotografie omslag Marla van den Haak, Kockengen Drukwerk grafisch buro szin, Kockengen © auteursrecht NYFER, Utrecht, mei 2008 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen, of enig andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. ISBN 978 90 76443 81 2


23-4-2008 10:50:14

Wie zijn huis bouwt op zand... Risico’s op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt op korte en langere termijn

Leo van der Geest Lars Heuts


23-4-2008 10:50:14

Doelstelling NYFER NYFER doet toegepast-wetenschappelijk economisch onderzoek op een groot aantal beleidsterreinen. De resultaten daarvan worden ingebracht in het publieke debat over economie en samenleving. NYFER wil meten, analyseren en vergelijken om het sociaal- en financieel-economisch beleid op een hoger plan te brengen. Onderzoeksterreinen zijn arbeidsmarkt en sociale zekerheid, levensloop en pensioen, gezondheidszorg, onderwijs, kenniseconomie, stedelijke vernieuwing en ruimtelijke ontwikkeling, marktordening, regulering en mededinging, en financiële economie. Het onderzoek is multidisciplinair en combineert economische met historische en bestuurlijke inzichten. Veel onderzoek plaatst nationale ontwikkelingen in een breder, internationaal perspectief. Er is bijzondere aandacht voor een heldere presentatie.

Adviseurs • • • •

Prof. dr. Lans Bovenberg hoogleraar economie aan de Universiteit van Tilburg en directeur van Netspar Prof. dr. Harry Garretsen hoogleraar internationale economie aan de Utrecht School of Economics Prof. dr. Ton Kreukels hoogleraar planologie aan de Universiteit van Utrecht Prof. dr. ir. Jan van Ours hoogleraar arbeidseconomie aan de Universiteit van Tilburg, wetenschappelijk directeur van OSA en tevens verbonden aan wetenschapsinstituut CentER • Prof. dr. Sweder van Wijnbergen hoogleraar economie aan de Universiteit van Amsterdam • Prof. dr. Eduard Bomhoff Dean Faculty of Social Sciences and Education Director Business School van de University of Nottingham Malaysia


23-4-2008 10:50:14

Inhoudsopgave Conclusies in hoofdpunten

9

Inleiding

11

Deel I Ontwikkelingen op de Nederlandse huizenmarkt 1 Ontwikkelingen op de Nederlandse huizenmarkt 1.1 Huizenprijzen nemen nog toe 1.2 Nederland en de internationale huizenmarkt 1.2.1 Gemiddelde groei van de huizenprijzen 1.2.2 Nederland en de buurlanden 1.2.3 Huizenprijzen overgewaardeerd? 1.2.4 Bijzonder grote sociale sector 1.3 Determinanten van de huizenprijzen 1.3.1 Reëel beschikbaar gezinsinkomen 1.3.2 Reële rente 1.3.3 Ontwikkeling van het aantal huishoudens 1.3.4 Huurprijzen 1.3.5 Het consumentenvertrouwen 1.3.6 Aanbod van nieuwe woningen 1.3.7 Bouwkosten 1.3.8 Fiscaal beleid overheid 1.3.9 Speculatieve effecten 1.4 Scenario’s voor de huizenmarkt 1.4.1 Regressiemodel 1.4.2 Drie scenario’s 1.5 Tot slot

17 17 18 18 19 22 23 24 24 25 26 27 28 29 31 32 33 34 34 35 38

Deel II Ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt 2 Risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt 2.1 De omvang van de hypotheekmarkt 2.1.1 Hoge hypotheekschuld

41 41 41

N


23-4-2008 10:50:14

2.2 2.3 2.4

2.1.2 Oorzaken van hoge hypotheekschuld Risico’s voor de woningconsument 2.2.1 Stijgende loan-to-value ratio 2.2.2 Toename loan-to-income ratio 2.2.3 Meer gedwongen verkopen 2.2.4 Gevaar van renteschommelingen Starters op de woningmarkt 2.3.1 Woningen steeds minder betaalbaar 2.3.2 Potentiële steun voor starters Tot slot

42 44 44 46 46 47 49 49 52 54

3 Gevolgen van de internationale kredietcrisis voor de Nederlandse markt 55 3.1 Hypotheek- en kredietcrisis in de VS 55 56 3.2 Subprime hypotheken en non-conforming hypotheken 56 3.2.1 De Amerikaanse subprime markt 57 3.2.2 Non-conforming hypotheken in Nederland 59 3.3 Risico’s van non-conforming hypotheken in Nederland 3.3.1 Nederlanders minder gevoelig voor renteschommeling 59 3.3.2 Controle op financiële markten 60 3.3.3 Gedragscode Hypothecaire Financieringen 60 3.3.4 Vangnet 61 3.3.5 Tot slot 61 3.4 De secundaire hypotheekmarkt 62 3.4.1 Securitisatie 62 3.4.2 De Amerikaanse securitisatiemarkt 62 3.4.3 De Nederlandse securitisatiemarkt 63 3.5 Gevolgen van de Amerikaanse crisis voor Nederland 65 3.5.1 Doorwerking op de Nederlandse markt 65 3.5.2 Olievlek-scenario voor de Nederlandse huizenprijzen 68 3.6 Tot slot 69 Deel III Vergrijzing en de woningmarkt 4 Effecten van vergrijzing op de Nederlandse huizenmarkt 4.1 Aantal ouderen neemt sterk toe 4.2 Samenstelling huishoudens verdunt 4.3 Vraag naar woningen stijgt


73 73 74 75

N

23-4-2008 10:50:14

4.4 4.5 4.6

Eigenwoningbezit ouderen groeit Ouderen verhuizen niet graag Tot slot

78 80 81

5 Kansen voor nieuwe financiële producten 5.1 Ouderen worden rijker 5.1.1 Het inkomen van ouderen 5.1.2 Het vermogen van ouderen 5.2 Ouderen gaan meer uitgeven 5.2.1 Hoger consumptiepatroon 5.2.2 Langere levensverwachting 5.2.3 Waardevaste indexering pensioen 5.2.4 Hogere zorgkosten 5.3 Nieuwe financiële producten 5.3.1 De ‘omgekeerde hypotheek’ 5.3.2 Ervaringen in Nederland 5.3.3 Ervaringen in de Verenigde Staten 5.3.4 Een groeimarkt? 5.4 Tot slot

83 83 83 85 87 87 87 87 88 88 88 89 90 92 92

6

93

Literatuurlijst

N


23-4-2008 10:50:15


N

23-4-2008 10:50:15

Conclusies in hoofdpunten • Na de prijsexplosie rond de eeuwwisseling heeft de Nederlandse huizenmarkt een zachte landing gemaakt. In 2006 en 2007 zijn de huizenprijzen met gemiddeld 4 à 5% toegenomen. Voor de komende jaren verwacht NYFER dat de huizenprijsstijging afvlakt tot jaarlijks 2 à 3%, net iets boven de inflatie. De gemiddelde woningprijs stijgt dan van ruim € 245.000 in 2007 tot bijna € 278.000 in 2012. • Scherpe prijsdalingen zoals die zich op de Amerikaanse huizenmarkt voordoen, vallen in Nederland niet te verwachten. Dat komt onder meer omdat de hypotheekmarkt in ons land onder strenger toezicht staat dan in de VS en er minder gemakkelijk risicovolle hypotheken worden verstrekt aan mensen met een lage kredietwaardigheid. Dat neemt niet weg dat er groepen huishoudens zijn die kwetsbaar zijn voor een stijging van de rente. • De vertrouwenscrisis op de financiële markten leidt wel tot een mondiale groeivertraging waar ook de Nederlandse economie last van zal hebben. In een ‘olievlekscenario’, waarin de vertrouwenscrisis nog verder om zich heen grijpt en de economische groei voor langere periode terugvalt terwijl de rente relatief hoog blijft, komen de huizenprijzen in ons land bijna € 14.000 lager uit dan bij een trendmatige ontwikkeling. • Recente berekeningen van het IMF die wijzen op een overwaardering van de Nederlandse huizenprijzen met 30%, gaan voorbij aan specifiek Nederlandse omstandigheden zoals de blijvende schaarste op de woningmarkt en de prijsopdrijvende werking van de hypotheekrenteaftrek. • Met name de positie van starters op de huizenmarkt blijft de komende jaren precair. Om een betaalbare woning te bemachtigen moeten starters zeer hoge schulden aangaan, zowel in verhouding tot hun inkomen als in verhouding tot de waarde van de woning. Hierdoor blijven er aanzienlijke risico’s voor starters bestaan. Potentiële ‘oplossingen’ voor de problemen van starters,

N


23-4-2008 10:50:15

zoals startersleningen, bieden weinig soelaas. Om starters op de huizenmarkt werkelijk te helpen, moeten er meer nieuwe woningen worden gebouwd. De woningproductie blijft nog steeds achter bij de vraag. • Het aantal ouderen (65+) groeit tussen nu en 2030 met 1,3 miljoen personen. De meesten van hen vormen één- of tweepersoonshuishoudens. Omdat ouderen niet graag hun woning verlaten, vermindert de doorstroming op de woningmarkt. De vergrijzing zorgt aldus voor een extra vraag naar woningen van ruim 25.000 woningen per jaar. De productie van nieuwe woningen is niet toereikend om het gat tussen vraag en aanbod op te vullen. Daardoor zal de prijs van woningen hoog blijven. Dit benadrukt nogmaals het belang van een toename van de productie van nieuwbouwwoningen. • Ouderen worden de komende jaren steeds welvarender: ze hebben – gemiddeld gesproken – een hoger inkomen en beschikken over meer vermogen. Een groot deel van dat vermogen zit vast in de eigen woning. Een langere levensverwachting, een hoger consumptiepatroon en oplopende zorgkosten kunnen ouderen er toe brengen om het vermogen in hun woning te verzilveren. Dit maakt het aannemelijk dat nieuwe financiële producten als de omgekeerde hypotheek – die tot nog toe een beperkt succes kennen – in de toekomst steeds populairder worden.

10

N


23-4-2008 10:50:15

Inleiding Achtergrond De ontwikkelingen op de huizen- en hypotheekmarkt blijven de gemoederen bezighouden. Vooral de crisis op de Amerikaanse huizen- en hypotheekmarkt en de doorwerking naar andere financiële markten leidden het afgelopen jaar tot wereldwijde onrust. Inmiddels is duidelijk dat de solvabiliteit van de overgrote meerderheid van Nederlandse huizenbezitters en hypotheekverstrekkers niet in het geding is. Niettemin kunnen de problemen op de Amerikaanse markt doorwerken in een verscherpt bewustzijn van de risico’s die op de huizen- en hypotheekmarkt worden gelopen. Dit kan ook in ons land leiden tot strengere criteria bij de verstrekking van hypotheken en verhoging van de risico-opslag in de hypotheekrente. Daarmee wordt het voor starters op de woningmarkt nóg moeilijker een betaalbare koopwoning te vinden. Met name in de Randstad is het voor beginnende kopers bijna een onmogelijkheid geworden om betaalbare woonruimte te vinden in de buurt van een baan. Omdat tegelijkertijd de aantallen opgeleverde nieuwbouwwoningen ondanks recente stijgingen van het bouwvolume nog altijd ruimschoots achterblijven bij de doelstellingen, blijven de spanningen op de woningmarkt onverminderd groot en moeten huishoudens flinke financiële risico’s nemen als zij de koopwoningmarkt willen betreden. Hoe ziet het beeld voor de komende jaren er uit? In 2003 en 2005 heeft NYFER voor DBV Verzekeringen een analyse van de risico’s op de huizen- en hypotheekmarkt in Nederland verricht. Het laatste onderzoek concludeerde dat in het meest waarschijnlijke scenario de huizenprijzen tot 2010 zouden stijgen met ruim 15% tot € 263.000 gemiddeld.1 Sinds 2005 zijn de huizenprijzen sterker opgelopen dan de NYFER-prognose voorspelde, namelijk met 9,5% tot ruim € 245.000 in 2007. In dit onderzoek worden opnieuw de te verwachten ontwikkelingen op

1

NYFER, 2005: Risico’s op de huizen- en hypotheekmarkt in Nederland 2005-2010.

N


11

23-4-2008 10:50:15

de huizenmarkt geanalyseerd. Daarbij wordt echter niet alleen naar de middellange termijn (komende vijf jaar) gekeken, maar wordt ook vooruitgeblikt naar de verdere toekomst wanneer de vergrijzing van de bevolking haar hoogtepunt bereikt. De verwachting is dat dit belangrijke implicaties zal hebben voor de huizenmarkt.

Onderzoeksvragen Dit onderzoek bestaat uit vijf onderdelen. Allereerst wordt een beeld geschetst van de huidige ontwikkelingen op de huizenmarkt in Nederland en wordt aan de hand van een regressiemodel een prognose gegeven van de huizenprijsontwikkelingen in de periode 2008-2012. Vervolgens wordt ingegaan op de actuele ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt. Daarbij wordt ook de precaire situatie van starters op de woningmarkt besproken. Ten derde wordt aandacht besteed aan de mogelijke gevolgen van de internationale kredietcrisis voor de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt. Daarbij wordt besproken of een crisissituatie zoals die op de Amerikaanse hypotheekmarkt heerst, ook in ons land kan ontstaan. Ten vierde wordt inzicht geboden in de gevolgen van demografische ontwikkelingen – met name de vergrijzing – voor de huizenmarkt op langere termijn (tot 2030). Tot slot wordt gekeken of er als gevolg van de vergrijzing op de woningmarkt behoefte ontstaat aan nieuwe financiële producten (of aanpassing van bestaande hypotheekproducten). In het rapport staan dan ook vijf onderzoeksvragen centraal: 1. Welke actuele ontwikkelingen tekenen zich op de Nederlandse huizenmarkt af en welke trends zijn hierin in de komende jaren (2008-2012) te verwachten? 2. Welke actuele ontwikkelingen tekenen zich op de Nederlandse hypotheekmarkt af? 3. Welke gevolgen heeft de internationale kredietcrisis voor de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt? 4. Wat zijn de gevolgen van demografische ontwikkelingen (met name de vergrijzing) voor de Nederlandse huizenmarkt op langere termijn (tot 2030)? 5. Welke behoefte aan nieuwe financiële producten (of aanpassing van bestaande hypotheekproducten) ontstaat er als gevolg van de vergrijzing op de woningmarkt?

12

N


23-4-2008 10:50:15

Opzet onderzoek In hoofdstuk 1 wordt allereerst de huidige en in de komende jaren te verwachten prijsontwikkeling (2008-2012) op de Nederlandse huizenmarkt geanalyseerd. Daarbij wordt ingegaan op de belangrijkste factoren die de ontwikkeling op deze markt bepalen. Ook worden vergelijkingen gemaakt met ontwikkelingen in omringende landen. Bijzondere aandacht is er voor de verschillen tussen de woningprijsontwikkeling in Nederland en in de buurlanden België en Duitsland. Hoofdstuk 2 spitst zich vervolgens toe op actuele ontwikkelingen op de hypotheekmarkt. Belangrijk daarbij zijn de loan-to-value verhouding van hypotheken en de loan-to-income ratio van Nederlandse woningbezitters. Geanalyseerd wordt in hoeverre hier risico’s liggen voor bepaalde groepen woningbezitters die in betalingsproblemen kunnen komen. Evenals voor de huizenmarkt worden de ontwikkelingen op de hypotheekmarkt in historisch en internationaal vergelijkend perspectief geplaatst. Het hoofdstuk gaat dieper in op het feit dat vooral starters op de woningmarkt steeds meer moeilijkheden ondervinden om een betaalbare woning te vinden. Daarbij wordt aandacht besteed aan de omvang van dit probleem, de oorzaken ervan en mogelijke oplossingen, zoals startersleningen. Hoofdstuk 3 gaat in op de vraag of de internationale kredietcrisis gevolgen heeft voor de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt. Allereerst worden de achterliggende oorzaken van de crisis in de VS besproken. Vervolgens wordt uiteengezet of een crisis zoals in de VS zich ook in Nederland kan voordoen en welke gevolgen de huidige kredietcrisis heeft voor ons land. Tot slot wordt een scenario voor de huizenprijzen tot 2012 geschetst, waarin uitgegaan wordt van een negatief effect van de crisis op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt. In hoofdstuk 4 worden de gevolgen van de demografische ontwikkelingen – met name de vergrijzing – voor de woningmarkt besproken. Aan de hand van demografische prognoses wordt geanalyseerd welke effecten de vergrijzing op de woningmarkt heeft. Ook de woonwensen van ouderen worden daarbij betrokken. De vergrijzing en verlenging van de levensduur kunnen ook een vraag doen ontstaan naar nieuwe financiële producten, waarbij het in de woning vastzittende vermogen wordt geactiveerd voor consumptieve bestedingen: zogenaamde ‘omgekeerde hypotheken’. In hoofdstuk 5 wordt allereerst ingegaan op de financiële mogelijkheden die toekomstige ouderen hebben. Vervolgens wordt bekeken om

N


13

23-4-2008 10:50:15

welke redenen ouderen er voor zouden kunnen kiezen om het vermogen dat in hun huis vastzit, te activeren. Tot slot wordt ingegaan op de kenmerken van een omgekeerde hypotheek en soortgelijke producten.

14

N


23-4-2008 10:50:15

Deel I Ontwikkelingen op de Nederlandse huizenmarkt


23-4-2008 10:50:15

16

N


23-4-2008 10:50:15

1

Ontwikkelingen op de Nederlandse huizenmarkt Dit hoofdstuk beschrijft de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland in de periode 2000-2007 en analyseert de factoren die daarop van invloed zijn. Hierbij worden ook internationale vergelijkingen gemaakt, waarbij de nadruk ligt op de verschillen met België en Duitsland. Aan de hand van drie scenario’s geeft NYFER een prognose voor de ontwikkeling van de huizenprijzen in de periode 2008-2012. Figuur 1.1 De huizenprijzen in Nederland nemen sinds 2003 weer sterker toe*

20

� 300.000

18 � 250.000

16 14

� 200.000

12 � 50.000

10 8

� 100.000

6 4

� 50.000

2 �0

0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 nominale huizenprijsontwikkeling

procentuele huizenprijsontwikkeling

* De vloeiende lijn geeft de nominale prijsontwikkeling weer (linker-as); de gekartelde lijn de procentuele veranderingen van jaar op jaar (rechter-as) Bron: NVM, 2008

1.1 Huizenprijzen nemen nog toe Aan het einde van de vorige eeuw was er sprake van een ware prijsexplosie op de Nederlandse huizenmarkt. In 1999 bijvoorbeeld stegen de gemiddelde huizenprijzen met meer dan 18% (zie figuur 1.1). Velen vreesden dat deze situatie

N


17

23-4-2008 10:50:15

niet voort kon duren en dat de markt in elkaar zou klappen. In plaats van het gevreesde uiteenspatten van de bubble op de woningmarkt, was er echter sprake van een ‘zachte landing’: de prijsstijging nam sterk af tot ongeveer 1,7% in 2003, maar werd niet negatief. Sindsdien nemen de huizenprijzen weer iets sterker toe. In 2007 is de prijs van een gemiddelde woning met 4,3% gestegen tot ruim € 245.000.2

1.2 Nederland en de internationale huizenmarkt

1.2.1

Gemiddelde groei van de huizenprijzen

In vergelijking met andere landen is de groei van de huizenprijzen in Nederland niet buitensporig. In ons land stegen de nominale huizenprijzen in de periode 1997-2006 met een jaarlijks gemiddelde van zo’n 7,8%. In diezelfde periode steeg de prijs van een woning in Zuid-Afrika met een jaarlijks gemiddelde van 17,5%. In buurland België was in die periode ook sprake van een aanzienlijke prijsstijging, namelijk met een jaarlijks gemiddelde van 9,1%. In Duitsland daalden de huizenprijzen juist licht (0,1%). Figuur 1.2 geeft een en ander weer. Van een ‘zachte landing’ is in de meeste landen nog geen sprake. In het derde kwartaal van 2006 stegen de huizenprijzen met name in Denemarken fors, namelijk met 23,3%. Ook in veel andere landen was sprake van een groei van meer dan 10%; zo kende België een prijsstijging van 11,8%. In Duitsland daalden de huizenprijzen juist (0,8%). 3 In Spanje zijn de huizenprijzen in 2007 fors gedaald en lijkt de bubble wel uiteen te spatten; in Madrid zijn de huizenprijzen gedaald met 15-20%. 4

NVM, 2008: NVM-cijfers van het 4e kwartaal 2007 voor heel Nederland. NVM geeft de verkoopprijs van de gemiddelde woning (mediaan) in plaats van de gemiddelde waarde van de verkoopprijzen (rekenkundig gemiddelde). 3 Zie website EVD: www.evd.nl. 4 ‘Zeepbel Spaanse huizenmarkt lijkt te knappen’, zie: www.rtl.nl, 10 december 2007. 2

18

N


23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.2 De prijsstijgingen in Nederland zijn niet uitzonderlijk vergeleken met de

ontwikkelingen in andere landen (1997-2006, in %) 25 20 15 10 5 0 ZA

IE

VK

SP AUS FR ZWE BEL DEN VS

NL N-Z

IT CAN ZWI DU JAP

HK

-5 -10 1997-2006

2006-III

Bron: EVD, 2007

1.2.2

Nederland en de buurlanden

België In het verleden bestonden er aanzienlijke verschillen tussen de huizenprijzen in België en Nederland. De prijs van een woning bij onze zuiderburen kon enkele tientallen procenten lager zijn dan de prijs van een huis in ons land. Terwijl de huizenprijzen in Nederland eind jaren ’90 fors toenamen, steeg de prijs van een woning in België veel minder. De laatste jaren is het beeld omgekeerd. Terwijl de prijzen in ons land minder sterk zijn gegroeid, namen de Belgische huizenprijzen juist aanzienlijk toe (zie figuur 1.3). Hoewel een huis in België nog steeds goedkoper is dan in Nederland, zijn de prijsverschillen dus minder groot geworden. Duitsland Wanneer de ontwikkeling van de huizenprijzen in Nederland vergeleken wordt met de huizenprijzen bij onze oosterburen, vallen enorme verschillen op. Terwijl de huizenprijzen in ons land al jaren toenemen, is er in Duitsland juist sprake van licht dalende huizenprijzen (figuur 1.3). Duitsland heeft in feite twee verschillende huizenmarkten: de West-Duitse woningmarkt waar de huizenprijzen licht stijgen en de Oost-Duitse woningmarkt waar sprake is van sterk dalende huizen-

N


19

23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.3 Ontwikkeling van de reële huizenprijzen in zeven landen tussen

1985 en 2005 (basisjaar 1970 = 0) 200

100

0 -20 1985

1987

1989

1991

1993

België Frankrijk Duitsland Nederland

1995

1997

1999

2001

2003

2005

Verenigd Koninkrijk Verenigde Staten Australië Spanje

Bron: IMF, 2006

Figuur 1.4 De ontwikkeling van de huizenprijzen verschilt enorm tussen West- en

Oost-Duitsland (1995=100) 110

105

100

95

90

85

80 1991

1992

1993

West-Duitsland

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Oost-Duitsland

Bron: Allianz Dresdner Economic Research, 2006

20

N


23-4-2008 10:50:15

prijzen (figuur 1.4). Door hoge werkloosheid en lage lonen in Oost-Duitsland zochten veel Oost-Duitsers sinds de eerste helft van de jaren negentig hun heil in het westen van het land. Dit zorgde voor een toenemende leegstand van woningen in Oost-Duitsland, met als gevolg een neerwaartse druk op de prijzen. 5 Dit is een verklaring voor het verschil in huizenprijzen tussen beide gebieden. Oorzaken van verschillen Een oorzaak van de verschillen tussen huizenprijzen in Nederland en de buurlanden is het fiscale regime. Vergeleken met Duitsland en België bestaat er in Nederland een veel ruimere aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Dat zorgt voor een grotere vraag naar woningen en daarmee voor hogere huizenprijzen (zie ook paragraaf 1.3.8). 6 Het aanzienlijke verschil tussen huizenprijzen in Nederland en Duitsland wordt verder veroorzaakt door het Nederlandse ruimtelijke-ordeningsbeleid. Nederlandse gemeenten krijgen maar een gering aantal bouwkavels toegewezen. Daardoor is de prijs van beschikbare kavels zeer hoog ten opzichte van de bouwkavelprijs in Duitsland waar veel meer bouwgrond beschikbaar is. 7 Uit figuur 1.5 blijkt dat de grondprijs in Nederland tussen 1995 en 2007 fors is toegenomen. Figuur 1.5 De prijs van bouwgrond is de afgelopen jaren enorm gestegen

400

index 1995 = 100

350 300 250 200 150 100 50 0 1995 agrarische grondprijs

1999 grondprijs per m2

2003

2007

woningprijs

* De grondprijs is het landelijk gemiddelde van provinciale kavelprijzen (afkomstig van Kadaster, gepubliceerd door NVB), gewogen met het aantal verkochte nieuwe koopwoningen (Monitor nieuwe woningen, OTB). Bron: DNB, 2008 Allianz Dresdner Economic Research, 2006: German residential property. Conijn, 2006: Dansen op de vulkaan. 7 ‘Prijs van huis in Duitsland fiks lager’, in: Dagblad van het Noorden, 5 oktober 2005. 5 6


N

21

23-4-2008 10:50:15

Prijsverschillen tussen Nederland en zijn buurlanden worden bovendien veroorzaakt door een internationaal bezien krappe woningvoorraad. Figuur 1.6 geeft aan dat er in Nederland in 2003 419 woningen per 1.000 inwoners waren. België en Duitsland hadden in datzelfde jaar respectievelijk 462 en 472 woningen per 1.000 inwoners. Spanje en Portugal hadden in 2003 zelfs meer dan 500 woningen per 1.000 inwoners. Figuur 1.6 Het aantal woningen per 1.000 inwoners is in Nederland relatief klein

(cijfers van 2003)* 550

500

450

400

350

300

SP

POR GR

FR

FIN ZWI DEN DU

BEL

EST VK

NL OOS HON LUX IE

POL

* Voor Frankrijk en Luxemburg is uitgegaan van gegevens van 2002. Het aantal van Portugal is gebaseerd op een schatting. Bron: National Board of Housing, Building and Planning Sweden/ Ministry for Regional Development of the Czech Republic, 2004

1.2.3

Huizenprijzen overgewaardeerd?

De huizenprijzen zijn volgens het IMF in veel Europese landen overgewaardeerd. Ierland, Nederland en het Verenigd Koninkrijk worden genoemd als landen waar sprake is van een overwaardering van circa 30% (zie figuur 1.7). In Canada en Oostenrijk zijn huizen juist ondergewaardeerd. Een overwaardering van huizenprijzen zorgt voor risico’s op de woningmarkt: dalende huizenprijzen kunnen huishoudens die gespeculeerd hebben op de overwaarde van hun woning, in financiële problemen brengen.8 8

22

IMF, 2008: World Economic Outlook.

N


23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.7 Volgens het IMF kennen de huizenprijzen in ons land een

overwaardering van bijna 30% (in %) 35 30 25 20 15 10 5 0

IER

NL

VK

AUS

FR

NO

DEN BEL

SP

ZWD IT

JAP

VS

FIN

DUI CAN OOS

-5 -10 Bron: IMF, 2008

Het IMF houdt bij de schatting van de overwaardering van Nederlandse huizenprijzen geen rekening met twee belangrijke factoren: de hypotheekrenteaftrek en de aanhoudende krapte op de woningmarkt in ons land (zie paragraaf 1.3.6 en 1.3.8). Bovendien baseert het IMF zijn oordeel vooral op de verhouding tussen de ontwikkeling van de huizenprijzen en de ontwikkeling van het inkomen. Waar het om gaat is de ontwikkeling van de (netto) woonlasten ten opzichte van het gezinsinkomen.9 Deze verhouding is de laatste jaren ongeveer stabiel gebleven.

1.2.4

Bijzonder grote sociale sector

De Nederlandse woningmarkt bestaat uit een koopmarkt en een huurmarkt. In ons land bestaat 55,9% van de woningvoorraad uit koopwoningen. 33,1% van de huizenmarkt bestaat uit huurwoningen die in handen zijn van woningcorporaties (sociale verhuur). Tot slot is 11% van de woningen in bezit van particuliere verhuurders.10 Daarmee kent Nederland in vergelijking met andere Zie ook: Rabobank, 2005: Themabericht: zijn koopwoningen te duur?; ‘IMF maakt grote fouten in analyse’, in: NRC Handelsblad, 10 april 2008. 10 Ministerie van VROM, 2007: Cijfers over wonen 2006, p. 8. 9

N


23

23-4-2008 10:50:15

Westerse landen de grootste sociale sector (figuur 1.8). In buurlanden België en Duitsland bestaat weinig sociale verhuur. In tegenstelling tot ons land bestaat er in België veel particulier opdrachtgeverschap in de koopsector.11 Figuur 1.8 Nederland torent boven andere Europese landen uit wat sociale

verhuur betreft (in % van de totale woningvoorraad) 35 30 25 20 15 10 5 0 NL POL ZWE DEN TSJ

FR

FIN OOS

IE

BEL SLOV DUI CYP HON SLOW POR EST

LIT

LUX

SP

LET

GR

Bron: National Board of Housing, Building and Planning Sweden/ Ministry for Regional Development of the Czech Republic, 2004

1.3 Determinanten van de huizenprijzen

1.3.1

Reëel beschikbaar gezinsinkomen

De belangrijkste determinant van de huizenprijzen is het reëel beschikbaar gezinsinkomen. Figuur 1.9 geeft aan dat er een duidelijke correlatie bestaat tussen de ontwikkeling van de huizenprijzen en de ontwikkeling van het reëel beschikbaar gezinsinkomen. Potentiële huizenkopers met een stijgend reëel beschikbaar gezinsinkomen hebben meer financiële armslag en zijn daardoor eerder bereid een huis te kopen. Die toenemende vraag zorgt voor hogere huizenprijzen. 11

24

Ministerie van VROM, 2006: Ruimte geven, bescherming bieden.

N


23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.9 De reële huizenprijzen fluctueren met het reëel beschikbaar

gezinsinkomen (in %) 20 15 10 5 0

81 982 983 984 985 986 987 988 989 990 991 992 993 994 995 996 997 998 999 000 001 002 003 004 005 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2

19

-5 -10 -15 ontwikkeling reële huizenprijzen

ontwikkeling reëel beschikbaar gezinsinkomen

Bron: NVM, CPB

In de afgelopen jaren was de ontwikkeling van het reëel beschikbaar gezinsinkomen negatief. In 2007 nam het reëel beschikbaar gezinsinkomen sterk toe, namelijk met 2,6%. Voor de jaren 2008 en 2009 wordt voorspeld dat het reëel beschikbaar gezinsinkomen met 1,25% respectievelijk 1,75% zal stijgen.12

1.3.2

Reële rente

Naast het reëel beschikbaar gezinsinkomen speelt de reële rente een belangrijke rol bij de huizenprijsontwikkeling. Een lagere rente maakt de financiering van een woning meer betaalbaar, waardoor mensen eerder geneigd zijn een huis te kopen. De extra vraag leidt tot een stijging van de huizenprijzen. Figuur 1.10 geeft de ontwikkeling van de reële rente in de periode 1990-2007 weer. Van 1990 tot 2001 is de reële rente sterk gedaald. Na het dieptepunt in 2001 vertoont de rente weer een stijging. In 2007 lag de reële rente net als in 2006 op 2,7%. Volgens het CPB zal de reële rente in 2008 en 2009 dalen tot 1,5%. 12

CPB, 2008: Centraal Economisch Plan 2008.

N


25

23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.10 In 2007 lag de reële rente op hetzelfde niveau als in 2006 (in %)

7 6 5 4 3 2 1 0 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bron: CPB

1.3.3

Ontwikkeling van het aantal huishoudens

Het aantal huishoudens in Nederland is ook bepalend voor de ontwikkeling van de huizenprijzen. Veelal wordt een woning aangeschaft door een huishouden – dat steeds vaker uit tweeverdieners bestaat – in plaats van een enkel persoon. Meer huishoudens betekent dus een grotere vraag naar koopwoningen met als gevolg hogere huizenprijzen. Al jarenlang groeit het aantal huishoudens sneller dan de bevolking: de zogenaamde gezinsverdunning. Maar het tempo van de huishoudensgroei neemt wel af. In 1990 steeg het aantal huishoudens met meer dan 2%. Sinds 2000 is de huishoudensgroei lager dan 1% per jaar; in 2007 lag dat percentage op zo’n 0,6%. Figuur 1.11 geeft een en ander weer.

26

N


23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.11 De jaarlijkse groei van het aantal huishoudens is de laatste jaren

gedaald tot onder 1% (in %) 2,5

2

1,5

1

0,5

0

1990

1995

2000

2005

Bron: CBS

1.3.4

Huurprijzen

Een andere determinant van de huizenprijzen zijn de kosten van een huurwoning. Dure huurwoningen zorgen er voor dat mensen sneller kiezen voor een koopwoning, waardoor de huizenprijzen stijgen. Dit geldt met name voor starters op de woningmarkt. De overheid speelt hierbij een belangrijke rol: wanneer zij huurprijzen verhoogt of verlaagt, heeft dat gevolgen voor de huizenprijzen. Figuur 1.12 geeft de ontwikkeling van de huurverhogingen over de periode 1980-2007 weer. Sinds 2007 mag de huurontwikkeling de inflatie van het voorgaande jaar niet te boven gaan; de inflatie lag in 2006 op 1,1% en in 2007 op 1,6%.

N


27

23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.12 Ontwikkeling van de huurprijzen in 1980-2007 (in %)

7 6 5 4 3 2 1 0 1980

1985

1990

1995

2000

2005

* De cijfers voor 2006 en 2007 zijn gebaseerd op de verwachte gemiddelde huurstijging Bron: Ministerie van VROM, 2007

1.3.5

Het consumentenvertrouwen

Een vijfde factor die de ontwikkeling van de huizenprijzen beïnvloedt, is het consumentenvertrouwen.13 Wanneer het consumentenvertrouwen toeneemt, zijn mensen eerder bereid tot grote aankopen, zoals een woning. Zo kan een toegenomen consumentenvertrouwen leiden tot een grotere vraag naar koophuizen en daarmee tot hogere huizenprijzen. Figuur 1.13 geeft de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen om grote aankopen te doen weer. In de periode 2002-2006 lag het consumentenvertrouwen bijzonder laag. Sindsdien is er sprake geweest van een forse toename. In het eerste kwartaal van 2008 is het consumentenvertrouwen om grote aankopen te doen afgenomen, maar het is nog positief.

De ontwikkeling van het consumentenvertrouwen staat uiteraard niet los van de conjunctuur en van het beschikbaar inkomen. Het zoomt echter sterker in op de manier waarop consumenten de economische ontwikkeling inschatten. Daarom kan het consumentenvertrouwen een nuttige aanvullende indicator zijn in een analyse van de prijsontwikkelingen op de huizenmarkt. 13

28

N


23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.13 Consumenten worden iets minder optimistisch om grote aankopen

te doen 50 40 30 20 10 0 90

19

-10

91 1992

19

93

19

94

19

95

19

96

19

97 1998

19

99

19

00

20

2

01 200

20

03 2004

20

05

20

06

20

06

20

08

20

-20 -30 -40 Bron: CBS

1.3.6

Aanbod van nieuwe woningen

Het aanbod van nieuwe woningen is de zesde determinant van de huizenprijzen. Wanneer de vraag naar woningen groter is dan het huizenaanbod, heeft dat een opwaarts effect op de huizenprijzen. In Nederland is het aanbod al jaren lager dan de vraag naar koopwoningen. Zo werden er in 2002 545.000 huizen aangeboden, maar 830.000 woningen gevraagd (een tekort van 285.000). Vier jaar later is de vraagaanbodverhouding nog slechter geworden: in 2006 werden 631.000 koopwoningen aangeboden maar 989.000 huizen gevraagd, oftewel een tekort van 358.000.14 De gebrekkige aanpassing van het aanbod van huizen aan de vraag is het gevolg van een te lage nieuwbouwproductie, lange bouwtijd, stroeve vergunningenprocedures en andere knelpunten. Figuur 1.14 geeft aan dat het (netto) aanbod van nieuwe woningen tot 2003 is afgenomen. Hierna is er weer sprake van een stijging van het saldo nieuwe woningen. In 2007 zijn er in ons land 63.697 extra huizen bijgekomen. Wat betreft het aanbod van nieuwe woningen presteert Nederland gemiddeld ten opzichte van 14

Ministerie van VROM, 2007: Cijfers over wonen 2006.

N


29

23-4-2008 10:50:15

andere Europese landen. In 2003 werden er in ons land 3,7 woningen per 1.000 inwoners opgeleverd. Figuur 1.15 geeft een en ander weer. Figuur 1.14 Sinds 2003 neemt het saldo nieuwe woningen in ons land weer toe,

maar het ligt nog altijd veel lager dan in de jaren ‘90 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bron: CBS

Figuur 1.15 Nederland presteert gemiddeld wat betreft de oplevering van

aantallen nieuwe woningen per 1.000 inwoners (in 2003) 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 IE

SP

POR

FR

FIN

DEN

POL

BEL

NL

SLOV

DUI

LUX

VK

ZWE

EST

Bron: Ministerie van VROM, 2007

30

N


23-4-2008 10:50:15

Behalve de scheve vraag-aanbodverhouding speelt er nog een ander probleem op de Nederlandse woningmarkt: het type aangeboden woningen sluit niet goed aan op het type gevraagde woningen. Er worden in ons land namelijk meer appartementen gebouwd dan gevraagd. Figuur 1.16 geeft een en ander weer. Figuur 1.16 Er bestaat een mismatch tussen het type gevraagde woningen en het

type aangeboden woningen (2006, in %) 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

flat/appartement woonwensen huizenkopers

grondgebonden woning bouwaanbod koopwoningen

Bron: NVB, 2006

1.3.7

Bouwkosten

Ook de bouwkosten zijn een determinant van de ontwikkeling van de huizenprijzen. Hogere kosten van de bouw van woningen leiden vanzelfsprekend tot stijgende huizenprijzen. Tussen 1996 en 2001 zijn de bouwkosten van koopwoningen in Nederland sterk opgelopen; in 2001 stegen de bouwkosten met meer dan 13%. Vooral de grondkosten zijn daar debet aan. In de jaren daarna zijn de kosten van de bouw van koopwoningen minder sterk toegenomen (in 2006 met 2,4%). Figuur 1.17 geeft een en ander weer.

N


31

23-4-2008 10:50:15

Figuur 1.17 De groei van de bouwkosten van koopwoningen is sinds 2001 minder

sterk geworden 140.000

14

120.000

12 10

100.000

8 80.000 6 60.000 4 40.000

2

20.000

0

0

-2 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

ontwikkeling van bouwkosten (linker-as, in €) jaarlijkse groei van bouwkosten (rechter-as, in %)

Bron: CBS

1.3.8

Fiscaal beleid overheid

In Nederland is de woningmarkt sterk gereguleerd, wat onder meer tot uiting komt in uitgebreide vergunningenprocedures bij nieuwbouw, een stringent ruimtelijke-ordeningsbeleid van het Rijk, provincie en lokale overheden, inkomensoverdrachten, bouwvoorschriften, huurprijsregulering en fiscale regelingen. Met name de hypotheekrenteaftrek in Nederland speelt een zeer belangrijke rol bij de ontwikkeling van de huizenprijzen. Hoewel het oorspronkelijke doel van deze fiscale regeling was om het eigenwoningbezit in Nederland te bevorderen, is het de vraag of dit de betaalbaarheid van een eigen woning werkelijk heeft verhoogd. Als het aanbod van woningen niet of nauwelijks reageert op de vraag, leidt de hypotheekrenteaftrek slechts tot een grotere vraag naar woningen en daarmee tot hogere huizenprijzen.15 In verschillende andere EU-landen bestaat ook een vorm van de hypotheekrenteaftrek, maar daar geldt vaak een maximum aan de fiscale aftrekbaarheid. Tabel 1.1 geeft een en ander weer.

15

32

Conijn, 2006: Dansen op de vulkaan.

N


23-4-2008 10:50:16

Tabel 1.1 Aftrekbaarheid hypotheekrente in de EU-25 (2003)

hypotheekrente aftrekbaar? België Cyprus Denemarken Duitsland Estland Finland Frankrijk Griekenland Hongarije Ierland Italië Letland Litouwen Luxemburg Malta Nederland Oostenrijk Polen Portugal Slovenië Slowakije Spanje Tsjechië Verenigd Koninkrijk Zweden

ja ja nee* ja nee ja ** ja ja nee ja ja ja *** ja ja nee nee ja nee ja

* Er bestaat wel een subsidieregeling voor huiseigenaren ** Hypotheekrenteaftrek is minder dan 15% van het belastbaar inkomen *** 0,5% renteaftrek op leningen onder MTL 35.000 Bron: National Board of Housing, Building and Planning Sweden / Ministry for Regional Development of the Czech Republic, 2004

1.3.9

Speculatieve effecten

Tot slot is de historische ontwikkeling van de huizenprijzen een verklarende factor voor de huidige prijzen van een woning.16 Wanneer de huizenprijzen een aantal jaren achtereen aanzienlijk toenemen, krijgen mensen het gevoel dat zij er bij moeten zijn om te profiteren van de vermogenswinsten. Dat betekent dus

16

OTB, 2001: Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis, p. 20.

N


33

23-4-2008 10:50:16

dat een eenmaal ingezette beweging de neiging heeft zichzelf te versterken. Speculatieve kopers trekken zich pas terug uit de woningmarkt wanneer de kloof tussen feitelijk betaalde prijzen en de langetermijn evenwichtswaarde te groot wordt. Dan kan een sterke neerwaartse prijscorrectie volgen. Dit is ook gebeurd aan het eind van de jaren zeventig.

1.4 Scenario’s voor de huizenmarkt

1.4.1

Regressiemodel

In de vorige paragraaf zijn negen determinanten van de ontwikkeling van de huizenprijzen besproken. Deze factoren worden ook door andere Nederlandse studies als belangrijk gezien voor de huizenprijzen.17 NYFER heeft een eenvoudige regressieanalyse uitgevoerd om te achterhalen in hoeverre de genoemde determinanten de feitelijke ontwikkelingen in de periode 1980-2007 kunnen verklaren. Uit deze analyse blijkt dat de reële rente en het reëel beschikbaar gezinsinkomen de belangrijkste verklarende variabelen zijn voor de huizenprijsontwikkeling in die periode. De andere zeven genoemde determinanten bleken volgens de regressieanalyse geen significante invloed uit te oefenen op de prijzen van woningen. Dat betekent niet dat deze factoren niet van invloed zijn op de huizenprijzen; hun invloed is echter niet op een statistisch betrouwbare wijze vast te stellen. Tabel 1.2 geeft het regressiemodel weer.18

CPB, 2005: Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?; Van Els en Vlaar, 1996: Morkmon III. Een geactualiseerde versie van het macro-economisch beleidsmodel van De Nederlandsche Bank; De Vries en Boelhouwer, 2004: Langetermijnevenwicht op de koopwoningmarkt; OECD, 2004: OECD Economic Surveys. Netherlands; PricewaterhouseCoopers, 2004: European economic outlook. 18 In het model is gebruik gemaakt van de natuurlijke logaritmes van de reële huizenprijzen en het reëel beschikbaar gezinsinkomen. 17

34

N


23-4-2008 10:50:16

Tabel 1.2 Model huizenprijsontwikkeling in Nederland* ln RHP = -1,40 -0,08 RR + 1,20 ln RBGI (-0,70) (-4,57) (6,65) Waarbij geldt: ln RHP is de logaritme van de reële huizenprijzen; de huizenprijs is de verkoopprijs van de gemiddelde woning volgens gegevens van de NVM. De nominale huizenprijzen zijn gedefleerd met de prijsindex van de gezinsconsumptie, zoals berekend door het CPB. RR is de stand van de reële rente; de nominale rente is de lange rente zoals gepubliceerd door het CPB; de reële rente is de lange rente gedefleerd met de prijsindex van de gezinsconsumptie, zoals berekend door het CPB. ln RBGI is de logaritme van het reëel beschikbaar gezinsinkomen; dit is het totale inkomen van een huishouden verminderd met de betaalde loon-, inkomsten-, en vermogensbelasting zoals gepubliceerd door het CBS, gedefleerd met de prijsindex van de gezinsconsumptie, zoals berekend door het CPB. Voor 1980 is uitgegaan van cijfers van het CBS. Vanaf 1981 is gebruik gemaakt van CPB-cijfers van de ontwikkeling van het reëel beschikbaar gezinsinkomen. R-kwadraat = 0,90 Aangepaste R-kwadraat = 0,90 * Tussen haakjes staan de t-waarden van de variabelen. Schattingsperiode 1980-2007 (jaarcijfers). Bron: NYFER

1.4.2

Drie scenario’s

Deze paragraaf presenteert drie verschillende scenario’s voor de ontwikkeling van de huizenprijzen in de periode 2008-2012. In het eerste scenario wordt uitgegaan van een aanhoudende hoogconjunctuur die wordt gevoed door de sterke groei van de wereldhandel. Dit betekent een relatief sterke stijging van het reëel beschikbaar gezinsinkomen (2,5%) en een laag blijvende reële rente van 1,25%. De aanhoudende hoogconjunctuur zorgt bovendien voor een toenemende inflatie, namelijk van 3% in 2008 tot 4% in 2012. Scenario 2 gaat uit van trendmatige ontwikkelingen: het reële inkomen stijgt met 1,5% en de reële rente ligt op een niveau van 1,5%. In dit scenario ligt de inflatie op 2,5%. Tot slot komt een scenario aan bod, waarbij de variabelen naar verwachting een neerwaarts effect op de prijzen van woningen hebben: het reëel beschikbaar

N


35

23-4-2008 10:50:16

gezinsinkomen stagneert (groei van 0,25%) en de reële rente stijgt zeer sterk (van 1,5% tot 3,5%). De inflatie ligt in dit scenario op een niveau van 2%. In tabel 1.3 staat bovenstaande schematisch weergegeven. Tabel 1.3 Drie scenario’s voor de huizenprijsontwikkeling voor de periode 2008-2012

reële groei gezinsinkomen

reële rente

inflatie

scenario 1 “aanhoudende hoogconjunctuur”

2,5%

1,25%

oplopend van 3% tot 4%

scenario 2 “trendmatige groei”

1,5%

1,5%

2,5%

0,25%

oplopend van 1,5% tot 3,5%

2%

scenario 3 “rentestijging”

Bron: NYFER

In figuur 1.18 worden de prognoses van de huizenprijzen in de periode 20082012 weergegeven. Scenario 1 (“aanhoudende hoogconjunctuur”) geeft aan dat de sterke inkomensgroei leidt tot een gemiddelde huizenprijs van € 293.549 in 2012. In scenario 2 (“trendmatige groei”) blijven de prijzen de komende jaren stijgen, maar slechts met 2% tot 2,7%. In 2008 ligt de gemiddelde huizenprijs op ruim € 250.000; tot en met 2012 nemen de prijzen toe tot € 277.789. Ook in scenario 3 blijft de prijs van een woning toenemen, namelijk tot een bedrag van € 265.689 in 2012; de reële huizenprijs is in dit scenario licht gedaald, namelijk met 1,3% ten opzichte van 2008.

36

N


23-4-2008 10:50:16

Figuur 1.18 Ontwikkeling van de huizenprijzen in 2008-2012

€ 310.000 € 290.000 € 270.000 € 250.000 € 230.000 € 210.000 € 190.000 € 170.000 € 150.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 scenario 1 "aanhoudende hoogconjunctuur" scenario 2 "trendmatige groei"

scenario 3 "rentestijging"

Bron: NYFER

Tabel 1.4 geeft de procentuele ontwikkeling van de huizenprijzen overzichtelijk weer. Volgens het meest waarschijnlijke scenario (scenario 2) zullen de nominale huizenprijzen van 2008 tot en met 2012 jaarlijks toenemen met 2,0% tot 2,7%. De groei in scenario 1 ligt in diezelfde jaren tussen 2,7% en 4,3%. Tabel 1.4 Ontwikkeling van de nominale huizenprijzen volgens drie scenario’s voor

de periode 2008-2012 (in %) 2008

2009

2010

2011

2012

scenario 1 “aanhoudende hoogconjunctuur”

2,74

3,51

3,76

4,01

4,26

scenario 2 “trendmatige groei”

1,97

2,66

2,66

2,66

2,66

scenario 3 “rentestijging”

1,34

1,68

1,68

1,68

1,67

Bron: NYFER

N


37

23-4-2008 10:50:16

1.5 Tot slot De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren verder opgelopen, ondanks het gevreesde uiteenspatten van de bubble op de huizenmarkt. Sinds 2003 zijn de huizenprijzen gestegen met 3,5% tot 5% per jaar. Volgens prognoses van NYFER blijven de huizenprijzen de komende jaren toenemen, zij het in mindere mate (2,0% tot 2,7%). In het scenario, waarbij de reële rente en het reëel beschikbaar gezinsinkomen zich trendmatig ontwikkelen, zullen de huizenprijzen stijgen tot € 277.789 in 2012.

38

N


23-4-2008 10:50:16

Deel II Ontwikkelingen op de Nederlandse hypotheekmarkt


23-4-2008 10:50:16

40

N


23-4-2008 10:50:16

2

Risico’s op de Nederlandse hypotheekmarkt Dit hoofdstuk bespreekt allereerst een aantal karakteristieken van de Nederlandse hypotheekmarkt. Vervolgens wordt dieper ingezoomd op het probleem van de betaalbaarheid van woningen voor starters op de koopwoningmarkt.

2.1 De omvang van de hypotheekmarkt

2.1.1

Hoge hypotheekschuld

De hypotheekschuld in Nederland is sinds 2000 enorm in omvang toegenomen: van zo’n € 285 miljard tot bijna € 597 miljard in het derde kwartaal van 2007. Figuur 2.1 geeft de ontwikkeling van de hypotheekschuld in de periode 2000-2007-Iv weer. Figuur 2.1 De hypotheekschuld in Nederland is in zeven jaar tijd meer dan

verdubbeld (in mln. €) 700.000

600.000 500.000

400.000

300.000

200.000 100.000

0

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007-IV

Bron: DNB, 2008

N


41

23-4-2008 10:50:16

Ook als percentage van het bbp is de hypotheekschuld in Nederland bijzonder sterk gestegen, van 43,9% in 1996 tot 98,4% in 2006. Daarmee heeft ons land na Zwitserland en Denemarken de hoogste hypotheekschuld als percentage van het bbp. Figuur 2.2 geeft een en ander weer. Figuur 2.2 Internationaal staat Nederland aan kop qua omvang van de

hypotheekmarkt in 2006 (in % van het bbp) 120

100

80

60

40

20

0 ZWI DEN

NL

VK

IE

POR

SP

ZWD DUI EU27 FIN

BEL

LUX

FR

GR

OOS

IT

Bron: EMF, 2008

2.1.2

Oorzaken van hoge hypotheekschuld

De forse stijging van de hypotheekschuld in ons land heeft verschillende oorzaken. Allereerst zorgen de stijgende huizenprijzen natuurlijk voor een groei van het volume aan uitstaande hypotheken. Daarnaast hebben nieuwe hypotheekproducten op de markt voor een verdere toename van de hypotheekschuld gezorgd. Zo hebben de afgelopen jaren steeds meer mensen een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Dit is ten koste gegaan van de andere hypotheekvormen, zo blijkt uit tabel 2.1.

42

N


23-4-2008 10:50:16

Tabel 2.1 Het aantal en aandeel hypotheken in Nederland

lineaire hypotheek

1990-1995

1995-2000

2006

aantal 2006

4%

2%

3%

61.000

annuïteitenhypotheek

10%

6%

8%

182.000

aflossingsvrije hypotheek

26%

28%

44%

1.067.000

levenhypotheek

11%

13%

11%

268.000

spaarhypotheek

39%

34%

23%

556.000

beleggingshypotheek

8%

15%

9%

215.000

andere hypotheekvormen

3%

3%

2,4%

58.000

Bron: Ministerie van VROM, 2003/2007

Een andere oorzaak van de hoge hypotheekschuld is de verruiming van de financieringsmogelijkheden van huishoudens. Sinds het midden van de jaren ’90 worden hypotheken verstrekt op basis van twee inkomens, waardoor veel huishoudens hun hypotheekbedrag hebben kunnen verhogen. Daarnaast maakt het fiscale beleid van de overheid het aantrekkelijk voor mensen een huis te kopen. Hoewel het fiscale voordeel de afgelopen jaren enigszins is beperkt, met name door de bijleenregeling, blijft het aantrekkelijk om een eigen woning maximaal te financieren met vreemd vermogen. Ook gunstige marktcondities spelen een belangrijke rol bij het oplopen van de hypotheekschuld. De afgelopen jaren lag de kapitaalmarktrente op een erg laag niveau, waardoor veel huizenbezitters hun hypotheek hebben overgesloten; daarbij viel het hypotheekbedrag vaak hoger uit. De gunstige en verder verruimde financieringsmogelijkheden hebben een opwaarts effect op de huizenprijzen gehad, met als gevolg dat ook de hypotheekbedragen opliepen.19

19

Rabobank, 2007: Kwartaalbericht Woningmarkt mei 2007.

N


43

23-4-2008 10:50:16

2.2 Risico’s voor de woningconsument

2.2.1

Stijgende loan-to-value ratio

De snelle groei van de hypothecaire kredietverlening is op macro-niveau gepaard gegaan met een verdere stijging van de gemiddelde loan-to-value ratio, die het verband aangeeft tussen de gemiddelde koopprijs van de woning en het afsluitbedrag van de gemiddelde hypotheek. In 2007 lag de gemiddelde loan-to-value ratio op een niveau van zo’n 114%;20 met name starters op de woningmarkt sluiten hoge hypotheken af. Figuur 2.3 geeft een en ander weer. Figuur 2.3 De loan-to-value ratio is tussen 2000 en 2007-III sterk toegenomen (loan-to-value = ltv)

% 115

110

105

100 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Bron: DNB, 2008

Het aantal ‘tophypotheken’, hypotheken met een loan-to-value ratio van meer dan 100%, is de afgelopen drie decennia steeds verder opgelopen in Nederland. Figuur 2.4 geeft aan dat dit soort hypotheken in de periode 2001-2005 ongeveer 60% uitmaakte van het aantal nieuw verstrekte hypotheken. De gemiddelde loanto-value ratio op nieuwe hypotheken ligt met 114% in ons land veel hoger dan in andere Europese landen (zie figuur 2.5). 20

44

DNB, 2008: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland.

N


23-4-2008 10:50:16

Figuur 2.4 Er worden in ons land steeds meer tophypotheken afgesloten (in % van

nieuw afgesloten hypotheken) 70 60 50 40 30 20 10 0

1971-1975 1976-1980 1981-1985 1986-1990 1991-1995 1996-2000 2001-2005

Bron: DNB, 2005

Figuur 2.5 Nergens worden zulke hoge hypotheken op nieuwe koopwoningen

verstrekt als in Nederland (ltv in %)

% 120

100

80

60

40

20

0 NL

BEL*

VS

SP*

JAP

FR

DEN

FIN* POR* GR*

CAN*

VK

DU*

IE*

IT

* Gemiddelde van een range of geschatte waarde Bron: Calza, Monacelli en Stracca, 2007

N


45

23-4-2008 10:50:16

2.2.2

Toename loan-to-income ratio

Ook de loan-to-income ratio neemt – macro bezien – al een aantal jaren sterk toe. Voor alle uitstaande hypotheken is de verhouding tussen de omvang van de gemiddelde hypotheeklening en het gemiddelde bruto inkomen gestegen van iets minder dan 120% in 2000 naar ruim 170% in 2006. Vooral nieuw afgesloten hypotheken kennen een zeer hoge loan-to-income ratio van gemiddeld 550% in 2006.21 Figuur 2.6 geeft dit weer. Figuur 2.6 Ook de loan-to-income ratio is fors gestegen (in %)

200

600

190 580

180 170

560

160 540

150 140

520

130 120

500

110 100

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

480

gemiddelde loan-to-income hele populatie (schaal links) loan-to-income nieuwe hypotheken (schaal rechts)

Bron: DNB, 2007

2.2.3

Meer gedwongen verkopen

De stijging van de loan-to-value ratio en loan-to-income ratio maakt woningconsumenten kwetsbaar voor dalende huizenprijzen, een stijgende rente of inkomensderving.22 Te meer omdat huishoudens steeds gemakkelijker ook leningverplichtingen aangaan voor andere doelen dan alleen de eigen woning. Huishoudens met betalingsachterstanden lopen het risico – wanneer hun financiële problemen 21 22

46

DNB, 2007: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, p. 17. Idem, p. 12.

N


23-4-2008 10:50:16

aanhouden – dat zij hun woning moeten verkopen om zo hun schulden weg te werken. Het aantal gedwongen verkopen in Nederland is sinds 2001 flink gestegen. In 2007 is er voor de eerste maal in jaren weer sprake van een lichte daling, namelijk van 1.968 gedwongen verkopen in 2006 tot 1.811 in 2007 (zie figuur 2.7). Volgens de Rabobank is die daling met name ontstaan door een gunstige conjunctuur en de verdere afname van de werkloosheid in ons land.23 Het aantal gedeclareerde gedwongen verkopen bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen is echter wel toegenomen, namelijk met 21,4% tot 966. Het aantal gedwongen verkopen in ons land ligt nog steeds op een laag niveau. De verhouding tussen het totale aantal verkooptransacties van woningen en het aantal gedwongen verkopen ligt al enkele jaren rond de 0,9%. Figuur 2.7 Het aantal gedwongen verkopen in Nederland is sinds 2001 flink

gestegen 2000

1,0%

1600

0,8%

1200

0,6%

800

0,4%

400

0,2%

0

0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 12-maands-totaal (l)

als percentage van alle transacties (r)

Bron: Kadaster, Rabobank, 2008

2.2.4

Gevaar van renteschommelingen

In 2005 waarschuwde de Autoriteit Financiële Markten (AFM) al dat veel Nederlandse huishoudens in problemen kunnen komen bij het betalen van hun hypothecaire lasten. Bij een rentestand van 4,8% zouden zo’n 180.000 gezinnen in de gevarenzone komen bij het betalen van hun maandelijkse hypotheeklasten. 23

Rabobank, 2008: Kwartaalbericht Woningmarkt februari 2008.

N


47

23-4-2008 10:50:16

Deze huishoudens zijn dan tussen de 30% en 40% van het beschikbaar inkomen aan hypotheeklasten kwijt. Normaal gesproken bedragen de hypothecaire lasten tussen de 22% en 30% (afhankelijk van de hoogte van het inkomen) van het beschikbaar inkomen. Inmiddels ligt de rente al boven dat niveau. Als de rente 6,8% in plaats van 4,8% zou bedragen, dan heeft nog een extra groep van ruim 80.000 huishoudens te weinig inkomen of vermogen om deze rentestijging op te vangen. Dit betekent dat ruim 260.000 huishoudens een risico lopen op betalingsproblemen.24 Tabel 2.2 Rentevaste periode van recent afgesloten hypotheken (in %)

2006

2007

aandeel

gem. rente

aandeel

gem. rente

variabele rente en t/m 1 jaar rentevast

23,6

4,04

17,6

5,03

meer dan 1 jaar t/m 5 jaar rentevast

10,7

4,42

8,6

5,02

meer dan 5 jaar t/m 10 jaar rentevast

37,5

4,44

38,1

4,91

meer dan 10 jaar rentevast

28,2

4,54

35,7

4,96

Bron: DNB, 2007/2008

Huizenbezitters hebben hun gevoeligheid voor renteschommelingen in 2007 verminderd ten opzichte van een jaar eerder. Wanneer mensen een hypotheek afsluiten, wordt de hypotheekrente voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld vijf of tien jaar, vastgezet (rentevaste periode). Over het algemeen geldt: hoe langer de rentevaste periode, hoe hoger de hypotheekrente. Als gevolg van de stijgende rente kozen in 2006 en 2007 minder mensen voor een hypotheek met een korte rentevaste periode (zie tabel 2.2). Omdat de lange rente nog steeds relatief laag is, hebben steeds meer huishoudens voor een rentevaste periode van meer dan tien jaar gekozen. Dit zorgt voor minder grote renterisico’s op de hypotheekmarkt.

24

48

AFM, 2005: Renterisico, p. 5-6.

N


23-4-2008 10:50:16

2.3 Starters op de woningmarkt

2.3.1

Woningen steeds minder betaalbaar

De betaalbaarheid van eigen woningen is met name voor starters op de woningmarkt een groot probleem. De toegankelijkheid van de koopwoningmarkt wordt volgens onderzoek van het Woningmarkt Expertise Centrum (WEC) van de Erasmus Universiteit Rotterdam ten eerste bepaald door het aanbod, dat gemeten kan worden door middel van de betaalbaarheidsratio. Daarbij staat de vraag centraal hoeveel van de aangeboden woningen binnen de regionale huizenmarkt betaalbaar zijn voor starters. Ten tweede wordt de toegankelijkheid van de markt bepaald door de vraag, die gemeten kan worden door middel van de concurrentieratio. Daarbij wordt gekeken met hoeveel andere starters een startershuishouden moet concurreren per betaalbare woning binnen de eigen regio.25 Figuur 2.8 geeft weer dat volgens deze benadering de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor starters tussen 1985 en 2006 sterk is gedaald: de betaalbaarheid van koopwoningen is afgenomen en er is meer onderlinge concurrentie tussen starters op de huizenmarkt ontstaan.

25

Brounen, 2007: Starters op de woningmarkt.

N


49

23-4-2008 10:50:16

Figuur 2.8 De toegankelijkheid van de koopwoningmarkt voor starters is sterk afgenomen betaalbaarheidsratio

100

90 1985 80 1995 70 2006 60

50 0,5

1,5

2,5 concurrentieratio

Bron: WEC, 2007

Ook onderzoek van de Rabobank wijst op een afgenomen betaalbaarheid van koopwoningen voor starters.26 Al sinds het einde van de vorige eeuw zijn koopwoningen voor starters slecht betaalbaar. In 2008 zullen starters naar verwachting iets beter in staat zijn om een koopwoning aan te schaffen. Figuur 2.9 geeft dit weer. De Rabobank wijst er verder op dat ook de groep starters met een gemiddeld gezinsinkomen van € 45.000 (1,5 maal modaal in 2007) problemen heeft op de woningmarkt en aangewezen is op de goedkopere segmenten van de markt.

De betaalbaarheidsindex meet de betaalbaarheid van een gemiddelde koopwoning voor een gezin met een gemiddeld gezinsinkomen in Nederland. Heeft de index een waarde van 100, dan bedragen de bruto maandlasten 30% van het bruto inkomen, waarbij wordt uitgegaan van de aanschaf van een gemiddeld geprijsde woning en een huishouden met een gemiddeld gezinsinkomen. Is de indexwaarde hoger dan 100, dan bedragen de bruto maandlasten minder dan 30% van het bruto inkomen en vice versa. In: Rabobank, 2007: Kwartaalbericht Woningmarkt mei 2007. 26

50

N


23-4-2008 10:50:16

Figuur 2.9 Koopwoningen zijn slecht betaalbaar voor starters (110% financiering

op basis van gemiddeld gezinsinkomen, indexcijfers) 150

goed betaalbaar

140 130 120 110 100 90 80 70 60

slecht betaalbaar

50 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Bron: Rabobank, 2008

De crisis op de Amerikaanse hypotheekmarkt kan er toe leiden dat de hypotheekrente in ons land stijgt (zie hoofdstuk 3). Dat kan nadelige gevolgen hebben voor starters op de woningmarkt, omdat zij daardoor hun woonlasten nog moeilijker kunnen opbrengen. Een stijging van de rente heeft voor mensen die al een hypotheek hebben afgesloten, geen directe gevolgen omdat zij de hypotheekrente in het algemeen voor een langere periode hebben vastgezet. Figuur 2.10 geeft aan dat de netto maandelijkse woonlasten van eigenwoningbezitters bij een renteniveau van 5,22% (januari 2008) op een bedrag liggen van zo’n € 588. Daarmee vormen de woonlasten zo’n 23% van het beschikbaar gezinsinkomen. Wanneer de hypotheekrente met 1% stijgt tot 6,22%, nemen de woonlasten toe tot circa € 700, ofwel 27,4% van het inkomen. Neemt de hypotheekrente met 2% toe tot 7,22%, dan vormen de netto woonlasten 31,8% van het beschikbaar gezinsinkomen.

N


51

23-4-2008 10:50:16

Figuur 2.10 Een stijging van de hypotheekrente heeft aanzienlijke gevolgen voor

de woonlasten van starters (rechter-as in %) € 900

40 35

€ 800

30 € 700

25

€ 600

20 15

€ 500

10 € 400

5 0

€ 300 rente 5,72% rentestand januari 2008: 5,22%

rente 6,22%

rente 6,72%

rente 7,22%

rente 7,72%

ontwikkeling netto woonlasten per maand aandeel woonlasten in beschikbaar gezinsinkomen (in %) Bron: Ministerie van VROM, CBS, CPB, DNB, bewerkt door NYFER

2.3.2

Potentiële steun voor starters

Starterslening Om de bereikbaarheid van koopwoningen te vergroten bieden veel Nederlandse gemeenten startersleningen aan, waarmee starters tot een bepaalde inkomensgrens de woonlasten van hun woning kunnen verlagen. Zo’n starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van een huis en het maximale bedrag dat een starter kan lenen bij de bank. De lening wordt verstrekt volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en heeft een rentevaste periode van 15 jaar en een looptijd van maximaal 30 jaar. Mensen die gebruik maken van de starterslening, moeten na het derde jaar wel rente en aflossing gaan betalen indien hun inkomen in de tussenliggende periode voldoende is gestegen. Wanneer dat niet het geval is, moet de starter een maandlast betalen die past bij zijn inkomen. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) verstrekt en beheert, als onafhankelijke financiële partner van gemeenten,

52

N


23-4-2008 10:50:16

leningen aan particulieren.27 Hoewel het SVn aangeeft dat de starterslening erg in trek is bij gemeenten, hebben de Vereniging van Banken (NVB) en de Vereniging Eigen Huis (VEH) twijfels over het nut van de regeling. Volgens hen werkt de starterslening averechts omdat deze een opwaarts effect heeft op de huizenprijzen, waardoor starters op de woningmarkt alleen maar grotere problemen ervaren.28 Steun van woningcorporaties Starters die een huis van een woningcorporatie kopen, worden sinds kort ook ondersteund. Zo heeft minister Vogelaar bepaald dat woningcorporaties een deel van de rentelasten van starters voor hun rekening mogen nemen, tot maximaal 20% van de totale prijs. De woning moet onder NHG-voorwaarden worden gekocht en mag niet duurder zijn dan € 265.000 (zie ook box 2.1). Wanneer de starter de volledige financieringslasten zelf kan betalen, wordt de ondersteuning beëindigd.29 Box 2.1 De Nationale Hypotheek Garantie De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen verstrekt sinds 1995 de Nationale Hypotheek Garantie, een garantie op hypothecaire leningen voor de aankoop en verbetering van een eigen woning. Door middel van de garantie worden kredietrisico’s op de hypotheekmarkt beperkt. De Stichting WEW wil met de NHG bijdragen aan een duurzaam gunstig klimaat voor het eigenwoningbezit door waarborgen te bieden voor een veilige en verantwoorde financiering van de aankoop, de verbetering van de kwaliteit en het behoud van de eigen woning. Consumenten worden daarmee in staat gesteld ongeacht de conjuncturele omstandigheden voldoende financiële middelen tegen een zo laag mogelijke prijs te verkrijgen ten behoeve van de financiering van het eigenwoningbezit. Bij aankoop van een woning gelden voor de NHG twee maxima: de verkrijgingskosten mogen niet hoger zijn dan € 265.000 én de consument kan niet meer lenen dan € 265.000. In 2006 waren er 113.370 huishoudens die van de NHG gebruik maakten voor de financiering van de aankoop en/of de verbetering van de kwaliteit van hun woning. Dat is een lichte daling ten opzichte van 2005, toen er 121.060 huishoudens van de NHG gebruik maakten. In 2006 zijn er 60.500 hypotheekgaranties verstrekt in verband met de aankoop van een woning. De gemiddelde lening bedroeg dat jaar € 170.226, een stijging van 1,6% ten opzichte van het leenbedrag in 2005 (€ 167.600). De grootste groep NHG-leners (28,4%) in 2006 had een gezinsinkomen tussen € 30.000 en € 40.000. De meeste cliënten van de NHG behoren tot de leeftijdscategorie 25-30-jarigen (32,4%).30

Zie website SVn: www.svn.nl. ‘Starterslening op de huizenmarkt werkt averechts’, in: Het Financieele Dagblad, 19 januari 2007. 29 ‘Steun voor huurder die zijn woning koopt’, in: Het Financieele Dagblad, 31 juli 2007. 30 NHG, 2007: Jaarverslag 2006. 27 28

N


53

23-4-2008 10:50:16

vervolg box 2.1 De Nationale Hypotheek Garantie In 2005 heeft de NHG een nieuw instrument geïntroduceerd om het risico te beperken dat de eigen woning gedwongen zou moeten worden verkocht wegens betalingsachterstanden bij de hypotheektermijnen. Met de Woonlastenfaciliteit (WLF) beoogt de Stichting WEW huishoudens die buiten hun schuld in betalingsproblemen zijn geraakt door middel van een borgstelling voor een aanvullende lening meer tijd te geven om hun betalingsproblemen op te lossen. De WLF maakt zonder extra kosten voor de consument vast onderdeel uit van de NHG en is beschikbaar voor alle huishoudens die een NHG-financiering hebben. De WLF is een versterking van de NHG als instrument ter beperking van de financiële risico’s van het eigenwoningbezit. Tot op heden is echter slechts in drie gevallen gebruik gemaakt van de WLF.31

2.4 Tot slot De positie van starters op de huizenmarkt blijft de komende jaren precair. Om een betaalbare woning te bemachtigen moeten zeer hoge leningen worden afgesloten. Hierdoor blijven er aanzienlijke risico’s voor starters bestaan. Wanneer de hypotheekrente de komende tijd verder stijgt, worden de problemen nog verscherpt. Potentiële ‘oplossingen’ zoals startersleningen lijken weinig soelaas te bieden. Om starters op de huizenmarkt werkelijk te helpen zou er (nog) meer geïnvesteerd moeten worden in de bouw van nieuwe woningen.

31

54

NYFER, 2007: Waarom werkt de WLF niet?

N


23-4-2008 10:50:16

3

Gevolgen van de internationale kredietcrisis voor de Nederlandse markt Het afgelopen jaar hebben de kranten vol gestaan met berichten over de crisis op de Amerikaanse huizen- en hypotheekmarkt en de gevolgen voor de (internationale) economie. In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de achterliggende oorzaken van de Amerikaanse huizen- en hypotheekmarktcrisis. Vervolgens wordt besproken of een crisis zoals in de VS zich ook in Nederland kan voordoen en welke gevolgen de crisis kan hebben voor ons land. Daarbij wordt een scenario voor de huizenprijzen tot 2012 geschetst, waarin uitgegaan wordt van een negatief effect van de crisis op de Nederlandse huizen- en hypotheekmarkt.

3.1 Hypotheek- en kredietcrisis in de VS De Amerikaanse huizenmarkt heeft het sinds 2007 zwaar te verduren. Terwijl de huizenprijzen in 2005 nog stegen met meer dan 12%, was er eind vorig jaar sprake van een prijsdaling van 9%.32 Daarnaast steeg het aantal te koop staande huizen als percentage van de totale woningvoorraad eind 2007 tot 2,7% – het hoogste niveau in veertig jaar – en is het aantal in productie genomen nieuwbouwwoningen sinds 2005 afgenomen met meer dan 40%. Aan het eind van 2007 had bijna een vijfde van de Amerikaanse subprime huishoudens (zie paragraaf 3.2) te maken met betalingsachterstanden.33 Doordat de Amerikaanse huizenprijzen jarenlang een sterk opwaartse trend hebben vertoond, hebben steeds meer mensen een woning gekocht in de verwachting dat huizenprijzen alleen maar verder zouden kunnen stijgen. Zij wilden meeprofiteren van de vermogenswinsten die huizenbezitters in de schoot vielen. Toen de rente in 2006 begon te stijgen, kwamen veel speculatieve kopers in de problemen. De stijging van de rente zorgde er tevens voor dat steeds meer Amerikanen met een subprime hypotheek, die wordt verstrekt aan mensen met een lage kredietwaardig32 33

Volgens de Case-Shiller-index. Zie: DNB, 2008: Kwartaalbericht maart 2008. DNB, 2008: Kwartaalbericht maart 2008.

N


55

23-4-2008 10:50:16

heid, in betalingsproblemen kwamen. Ook de laagconjunctuur met banenverlies als gevolg in sommige Amerikaanse staten leidde tot een toenemend aantal subprime huishoudens met betalingsachterstanden. Dit bracht vervolgens veel geldverstrekkers in financiële problemen, met als uiteindelijk gevolg dat verscheidene grote Amerikaanse hypotheekbanken die actief waren op de subprime markt, failliet zijn gegaan. De ontstane hypotheekcrisis in de Verenigde Staten heeft zich als een olievlek uitgebreid naar andere markten. Dit komt doordat veel risicovolle hypotheken zijn gebundeld en doorverkocht aan internationale beleggers (securitisatie). De versleuteling van financiële risico’s in ingewikkelde derivaten, maakte het buitengewoon moeilijk te beoordelen wat precies de risico’s waren die de houders van deze producten liepen. De hypotheekcrisis heeft uiteindelijk geleid tot een wereldwijde vertrouwenscrisis op financiële markten. Volgens de Europese Centrale Bank (ECB) zijn Europese banken als gevolg hiervan strengere voorwaarden voor leningen aan particulieren en bedrijven gaan stellen. In het vierde kwartaal van 2007 heeft 41% van de banken het lenen voor bedrijven moeilijker gemaakt en meer dan een vijfde heeft leningen voor particulieren die een huis willen aanschaffen, minder eenvoudig gemaakt.34 Centrale banken hebben inmiddels veel geld in de financiële markten gepompt om het stilvallen van de interbancaire kredietverlening tegen te gaan. Hoe diep de crisis is en wanneer zij zal zijn uitgewoekerd, is nog altijd niet duidelijk.

3.2 Subprime hypotheken en non-conforming hypotheken

3.2.1

De Amerikaanse subprime markt

Door een versoepelde kredietverstrekking door hypotheekverstrekkers35 is het aantal subprime hypotheken de afgelopen jaren fors toegenomen: van minder dan 9% van de totale hypotheekmarkt in 2001 tot zo’n 20% in 2006. Figuur 3.1 geeft de ontwikkeling van het aandeel subprime hypotheken op de totale Amerikaanse hypotheekmarkt in de periode 1993-2006 weer. ECB, 2008: The Euro area bank lending survey. Deze versoepeling is mogelijk gemaakt doordat geldverstrekkers het kredietrisico op risicovolle hypotheken steeds meer doorschoven naar andere financiële partijen (securitisatie); zie: DNB, 2007: Kwartaalbericht september 2007. 34 35

56

N


23-4-2008 10:50:16

Figuur 3.1 Het aandeel van subprime hypotheken in de Amerikaanse markt is de

afgelopen jaren fors gegroeid (in %) 25

20

15

10

5

0 1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Bron: Mortgage Statistical Annual, Merrill Lynch, Standard & Poor’s, Sparck

3.2.2

Non-conforming hypotheken in Nederland

In 2004 is het idee van de subprime hypotheek vanuit de VS en Groot-Brittannië overgewaaid naar Nederland. In ons land wordt niet van subprime hypotheken gesproken maar worden wel non-conforming hypotheken of risicohypotheken verstrekt. Inmiddels wordt in de media ook wel de term ‘rommelhypotheken’ gebezigd. Deze hypotheekvorm wordt verstrekt aan personen die niet voor een ‘gewone’ hypotheek in aanmerking komen, zoals mensen die geregistreerd staan bij het BKR, startende ondernemers of werknemers met een tijdelijk contract. Omdat geldverstrekkers bij deze groep mensen een groter risico lopen, wordt een hogere hypotheekrente, soms wel 4% hoger,36 gehanteerd. Volgens minister Bos zijn non-conforming hypotheken minder riskant dan subprime hypotheken, omdat het nooit om een tophypotheek gaat en in veel gevallen een eigen inleg wordt gevraagd.37 In tegenstelling tot de Amerikaanse en de Britse markt is de markt voor risicohypotheken in Nederland (nog) zeer beperkt. Het aandeel non-conforming hypotheken 36 37

‘Hypotheekmarkt gaat eigen weg’, in: Het Financieele Dagblad, 10 september 2007. ‘Bos: Nederlandse hypotheken veilig’, in: NRC Handelsblad, 25 augustus 2007.

N


57

23-4-2008 10:50:17

op het totaal van uitstaande hypotheken ligt op zo’n 1% tot 1,5%. Figuur 3.2 geeft de ontwikkeling van het aandeel risicovolle hypotheken in Nederland, de VS en Groot-Brittannië in de periode 2000-2006 weer. Figuur 3.2 De markt van risicohypotheken is in Nederland klein in vergelijking met

de Amerikaanse en Britse markt (in %)* 25

20

15

10

5

0 2000

2001

Nederland

2002

2003

Verenigde Staten

2004

2005

2006

Groot-Brittannië

* De precieze definitie van risicohypotheek kan tussen landen verschillen Bron: Mortgage Statistical Annual, Merrill Lynch, Standard & Poor’s, Sparck

De Nederlandse markt van risicohypotheken wordt met name door buitenlandse spelers bezet. Zo is de Amerikaanse bank Lehman Brothers aandeelhouder van het bedrijf ELQ Hypotheken, dat sinds 2004 risicohypotheken in ons land aanbiedt. Een jaar later werd het bedrijf Sparck, gefinancierd door de Amerikaanse Citibank, actief op deze markt. Andere bedrijven die in Nederland risicovolle hypotheken aanbieden, zijn Tadas en Hypotrust. Als gevolg van de kredietcrisis heeft ELQ de kredietvoorwaarden voor klanten met een problematisch kredietverleden aangescherpt en heeft het bedrijf GMAC zich onlangs van de markt van risicohypotheken teruggetrokken. De omvang van de non-conforming hypothekenmarkt is in Nederland, zoals gezegd, tot nog toe zeer beperkt. De kans bestaat echter dat deze markt de komende jaren in omvang toeneemt. Door de zware concurrentie op de Nederlandse hypotheekmarkt nemen hypotheekverstrekkers grotere risico’s, wat op den duur kan

58

N


23-4-2008 10:50:17

leiden tot een groei van het aantal risicohypotheken in ons land. Sommige spelers op de Nederlandse non-conforming markt verwachten dat risicohypotheken binnen enkele jaren een marktaandeel van 10% zullen veroveren.38 De Hypotheker verwacht echter niet dat de non-conforming hypotheek zo populair zal worden als in Groot-Brittannië of de VS.39

3.3 Risico’s van non-conforming hypotheken in Nederland Een belangrijke vraag is of een hypotheekcrisis zoals in de VS zich ook kan voordoen in Nederland. Wanneer de Nederlandse non-conforming markt de komende jaren in omvang toeneemt, lopen meer mensen het risico dat zij in financiële problemen raken bij een oplopende rente. Zoals aangegeven, ligt de rente op risicohypotheken vaak tot enkele procenten hoger dan op normale hypotheken.

3.3.1

Nederlanders minder gevoelig voor renteschommeling

In hoofdstuk 2 werd al aangegeven dat steeds meer Nederlanders kiezen voor een hypotheek met een lange rentevaste periode. In de VS hebben mensen juist vaak een hypotheek met een korte rentevaste periode, wat hen gevoelig maakt voor renteschommelingen. Bijna 70% van de subprime hypotheken zijn adjustable rate mortgages; dit betekent dat de hypotheeklasten – na een korte rentevaste periode tegen een lage hypotheekrente – schoksgewijs toenemen als gevolg van een hogere rente en/of aflossingspercentage.40 Veel Amerikaanse subprime huishoudens werden gelokt met een lage beginrente voor een korte periode (vaak twee jaar), de zogenaamde teaser loan. Terwijl deze huishoudens na afloop van dit lage rentetarief al te maken kregen met hogere hypotheeklasten, bracht de extra stijging van de rente veel huishoudens in grote financiële problemen.41 Deze teaser loans bestaan in Nederland niet.

‘Hypotheekmarkt gaat eigen weg’, in: Het Financieele Dagblad, 10 september 2007. ‘Hypothekenmarkt in beweging’, in: Elsevier, 21 augustus 2007. 40 DNB, 2007: Kwartaalbericht juni 2007. 41 ‘Subprime hypotheken leiden in Europa nog niet tot crisis’, in: NRC Handelsblad, 26 september 2007. 38 39

N


59

23-4-2008 10:50:17

3.3.2

Controle op financiële markten

Er bestaan in ons land twee controlerende instanties op de financiële markten: de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB). Het toezicht op de soliditeit van financiële instellingen (prudentieel toezicht) ligt bij DNB, het gedragstoezicht ligt bij de AFM.42 De AFM houdt toezicht op de hele markt van hypotheekverstrekkers, inclusief de verstrekkers van non-conforming hypotheken. In de VS bestaan twee federale toezichthouders: de Federal Reserve en de Federal Deposit Insurance Corporation. In de praktijk spelen deze instanties slechts een beperkte rol in de regulering van de woningmarkt. Toezicht op de huizen- en hypotheekmarkt ligt voornamelijk bij de verschillende Amerikaanse staten. Dit is mede het gevolg van de vele regionale verschillen tussen de huizenmarkten in de VS. Iedere staat heeft zo zijn eigen, in enkele gevallen gebrekkige, voorschriften: in dertien Amerikaanse staten zijn hypotheekverstrekkers niet verplicht om een jaarverslag te publiceren, in veel staten bestaan geen opleidingseisen voor hypotheekagenten, en in Alaska bestaat zelfs helemaal geen regelgeving voor de hypotheekbranche.43 Door het gebrek aan een sterke centrale toezichtinstantie en de gebrekkige regulering in verschillende staten is het toezicht op de Amerikaanse huizen- en hypotheekmarkt minder stringent dan in ons land. De Nederlandse toezichtinstanties zorgen er voor dat leningen onder veel strengere voorwaarden worden verstrekt. DNB en de AFM zorgen er dus in beginsel voor dat crisissituaties als in de VS worden voorkomen.

3.3.3

Gedragscode Hypothecaire Financieringen

Om de kredietrisico’s op de hypotheekmarkt te beperken zijn normen of wettelijke regels voor hypotheekverstrekking erg belangrijk. Begin 2007 hebben banken in Nederland een nieuwe gedragscode voor hypotheekverstrekking vastgesteld, waarmee huizenkopers beschermd moeten worden tegen te hoge hypotheekschulden. 42 43

60

DNB, 2007: Kwartaalbericht juni 2007. ‘Niemand greep in op hypotheekmarkt VS’, in: NRC Handelsblad, 27 maart 2007.

N


23-4-2008 10:50:17

Deze Gedragscode Hypothecaire Financieringen is opgesteld voor elke hypothecaire financiering en moet er voor zorgen dat consumenten minder hoge hypotheken kunnen afsluiten. Hoewel in de media wordt gesuggereerd dat de maximale hypotheeknorm 4,5 maal het bruto jaarinkomen bedraagt, staat dit getal niet vast en varieert deze factor met het inkomen en de rentestand. De maximale hypotheeknorm verschilt van net driemaal het bruto jaarinkomen bij minimuminkomens en een hoge rentestand tot ruim 5,5 keer het bruto jaarinkomen van € 100.000 en een lage rentestand.44

3.3.4

Vangnet

In ons land bestaat een uitgebreider sociaal vangnet voor mensen die werkloos of arbeidsongeschikt worden dan in de VS. Dit zorgt er voor dat huizenbezitters niet meteen noodgedwongen de eigen woning moeten verkopen. Amerikaanse eigenwoningbezitters zonder financiële reserves lopen dus sneller betalingsachterstanden op en lopen het risico dat zij uit hun huis worden gezet.45 Daarnaast kent Nederland sinds 1995 de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) (zie box 2.1). Wanneer een hypotheeknemer zijn hypotheeklasten niet kan betalen en zijn woning noodgedwongen moet worden verkocht, staat de NHG onder bepaalde voorwaarden garant voor terugbetaling van de hypothecaire lening aan de geldverstrekker. Overigens bestaat ook in de VS een organisatie die op soortgelijke wijze kredietrisico’s op de hypotheekmarkt wil beperken, namelijk de Federal Housing Administration.

3.3.5

Tot slot

Al met al zijn de gevaren die samenhangen met risicohypotheken in Nederland tot nog toe beperkt. Dat komt vooral door de geringe omvang van die markt en het feit dat hypotheken in Nederland onder veel strengere voorwaarden worden verstrekt dan in de VS. Ook het bestaan van de Nationale Hypotheek Garantie 44 45

Zie website Nibud: www.nibud.nl. ‘De schokbestendige hypotheek’, in: De Volkskrant, 21 september 2007.

N


61

23-4-2008 10:50:17

verkleint de kredietrisico’s op de hypotheekmarkt. Toch kan een forse toename van het aantal risicohypotheken ook in ons land zorgen voor een groeiend aantal mensen met betalingsproblemen. Om die reden is het erg belangrijk dat DNB en AFM scherp toezicht houden op de hypotheekmarkt en dat hypotheekverstrekkers zich houden aan de vernieuwde gedragscode.

3.4 De secundaire hypotheekmarkt

3.4.1

Securitisatie

De huizencrisis in de VS heeft ook gevolgen voor de zogenaamde ‘secundaire markt’ waar hypotheekportefeuilles worden verhandeld (securitisatie). Securitisatie is een financieringstechniek waarbij geldverstrekkers bepaalde illiquide activa omzetten in verhandelbare effecten of waardepapieren. Zo kunnen geldverstrekkers hun rechten op hypothecaire leningen verkopen aan een aparte juridische entiteit: special purpose vehicle (spv). Deze spv geeft effecten of waardepapieren (mortgage-backed securities - mbs) uit, waardoor een secundaire hypotheekmarkt ontstaat. Houders van deze mbs hebben recht op de kasstromen uit termijnbetalingen van woningbezitters. Het voordeel voor geldverstrekkers is dat de hypotheekverplichtingen van hun balans verdwijnen, waardoor kapitaal wordt vrijgemaakt dat vervolgens voor andere activiteiten kan worden aangewend.

3.4.2

De Amerikaanse securitisatiemarkt

De sterke groei van de Amerikaanse subprime markt is mede te danken aan een versoepelde kredietverstrekking, die mogelijk was doordat banken steeds meer het kredietrisico op risicovolle hypotheken securitiseerden.46 De uitgifte van effecten met hypotheken als onderpand (mbs) is in de VS de afgelopen jaren sterk gegroeid. In 2001 stond de Amerikaanse markt van mortgage-backed securities op een niveau van meer dan $ 4.000 miljard. In 2007 was dat bedrag opgelopen tot meer dan $ 7.000 miljard. Figuur 3.3 geeft een en ander weer. Inmiddels worden bijna twee op de drie hypotheken in de VS gesecuritiseerd.47 46 47

62

DNB, 2007: Kwartaalbericht september 2007. DNB, 2007: Kwartaalbericht juni 2007.

N


23-4-2008 10:50:17

Figuur 3.3 De Amerikaanse markt van mortgage-backed securities lag in 2007 op

meer dan $ 7.000 miljard 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Bron: SIFMA, 2008

3.4.3

De Nederlandse securitisatiemarkt

De Nederlandse securitisatiemarkt is in vergelijking met de VS relatief jong en is pas sinds 2000 sterker aan het groeien. De eerste mortgage-backed security was een uitgifte van 500 miljoen gulden door de VSB Bank in juli 1996. In 2000 bedroeg het volume van de securitisatiemarkt ruim € 27 miljard; in het derde kwartaal van 2007 lag het niveau op meer dan € 210 miljard, waarvan zo’n 60% betrekking heeft op hypotheken. Figuur 3.4 geeft een en ander weer. De Nederlandse banken nemen circa 75% van de securitisatiemarkt in ons land voor hun rekening.48 In ons land is één op de vijf hypotheken gesecuritiseerd.49

48 49

DNB, 2007: Kwartaalbericht september 2007. DNB, 2007: Kwartaalbericht juni 2007

N


63

23-4-2008 10:50:17

Figuur 3.4 De securitisatiemarkt in ons land is sterk in omvang gegroeid (linker-as,

in miljoenen euro’s) en aandeel hypotheken in securitisatiemarkt

(rechter-as, in %) 100

250.000

90 200.000

80 70 60

150.000

50 100.000

40 30

50.000

20 10

0

0 1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006 2007-III

ontwikkeling van de securitisatiemarkt percentage hypotheken in totale securitisatiemarkt

Bron: DNB, 2008

Figuur 3.5 Spelers op de Nederlandse securitisatiemarkt (mbs)

18%

23%

8% 2% 4%

7%

3% 5%

ABN AMRO Fortis ASR Bank Obvion Postbank SNS Bank Delta Llloyd Rabobank GMAC DBV Verzekeringen Overig

8% 11%

11%

Bron: DNB, 2007

64

N


23-4-2008 10:50:17

Uit gegevens van DNB blijkt dat ABN-AMRO het grootste aandeel mortgagebacked securities in Nederland heeft uitgegeven, namelijk zo’n 18% van het totaal. Ook de SNS Bank en de Postbank hebben een groot marktaandeel (beide 11%). Figuur 3.5 geeft de spelers op de Nederlandse securitisatiemarkt (mbs) en hun marktaandeel in 2007 weer.

3.5 Gevolgen van de Amerikaanse crisis voor Nederland

3.5.1 Doorwerking op de Nederlandse markt De Amerikaanse hypotheekcrisis en de dalende huizenprijzen hebben geen directe gevolgen voor de huizenprijzen in ons land. Dat komt omdat woningmarkten lokale markten zijn. Indirect zal de hypotheek- en kredietcrisis echter wel van invloed zijn op de Nederlandse huizenmarkt doordat de crisis doorwerkt op de financiële markten en ook een effect heeft op de reële economie. Financiële markten De crisis op de Amerikaanse subprime markt heeft in de eerste plaats gevolgen voor de Nederlandse markt via directe of indirecte uitzettingen van Nederlandse banken op de subprime hypotheekmarkt in de VS. Volgens DNB is dit effect betrekkelijk klein, omdat Nederlandse banken nauwelijks uitzettingen op deze markt hebben en verzekeraars en pensioenfondsen in kwalitatief goede hypotheekportefeuilles belegd hebben.50 Toch zijn de belangrijkste Nederlandse banken en verzekeraars getroffen door de kredietcrisis, de een iets sterker dan de andere. In totaal hebben zij bijna € 7,5 miljard afgeboekt. Tabel 3.1 geeft een en ander weer.

50

DNB, 2007: Kwartaalbericht juni 2007.

N


65

23-4-2008 10:50:17

Tabel 3.1 Verliezen van Nederlandse banken en verzekeraars als gevolg van de

kredietcrisis (in €) netto verlies Fortis

afschrijvingen

totaal

1,5 miljard

1,2 miljard

2,7 miljard

ABN Amro

338 miljoen

1,56 miljard

1,9 miljard

Rabobank

568 miljoen

824 miljoen

1,4 miljard

ING

319 miljoen

751 miljoen

1,1 miljard

-

487 miljoen

487 miljoen

Aegon Totaal

7,5 miljard

Bron: NOS, 2008

Daarnaast raakt de kredietcrisis speciale vehikels die banken hebben opgezet (conduits); deze vehikels beleggen in subprime hypotheken en zijn kort gefinancierd. Door het onderling sterk gedaalde vertrouwen in de financiële sector is het bijzonder moeilijk geworden voor deze conduits om de vaak kortlopende kredieten te herfinancieren. Nederlandse banken zijn sterk vertegenwoordigd in de markt voor deze conduits: ABN Amro met $ 83 miljard, ING met $ 36 miljard, Rabobank met $ 33 miljard en Fortis met $ 25 miljard.51 Volgens het IMF kunnen de verliezen in de financiële sector wereldwijd als gevolg van de kredietcrisis stijgen tot € 600 miljard. Ook in andere segmenten van de kredietsector, zoals hoogwaardige hypotheken, consumentenkrediet, leningen voor commercieel vastgoed en riskante bedrijfsleningen, kunnen de komende tijd nog forse verliezen worden geleden. Van die verliezen nemen banken de helft voor hun rekening, de andere helft komt terecht bij hedgefondsen, pensioenfondsen, verzekeraars en andere beleggers.52 Andere economen zijn minder zwartgallig over de gevolgen van de kredietcrisis. Duidelijk is wel dat de crisis in de VS belangrijke gevolgen heeft voor het vertrouwensklimaat op de financiële markten en daarmee voor de financiële stabiliteit. DNB geeft aan dat de gevolgen voor Nederland afhankelijk zijn van de vraag of beleggers oog hebben voor de verschillen tussen gesecuritiseerde hypotheken in de VS en in Nederland. In ons land behoren gesecuritiseerde hypotheken namelijk tot het prime segment, en zijn daarom beduidend minder risicovol dan de Ameri51 52

66

Theodoor Gilissen Bankiers, 2007: Hoe groot is de ‘subprime crisis’? IMF, 2008: Global financial stability report.

N


23-4-2008 10:50:17

kaanse subprime hypotheken. Indien beleggers daar rekening mee houden bij hun risicoafweging, bestaat er een grote kans dat de hypotheek- en kredietcrisis weinig sporen achterlaat op de Nederlandse securitisatiemarkt. Wanneer de onrust toch naar ons land overslaat, kan het gebeuren dat beleggers ook hier hogere risicopremies eisen of hun posities liquideren. Dit kan door de omvang van de securitisatiemarkt ernstige gevolgen hebben, namelijk aantasting van effectenprijzen wat kan doorwerken op het Nederlandse financiële stelsel. Met name kleinere banken, die voor hun financiering sterk zijn aangewezen op de securitisatiemarkt, kunnen in financieringsproblemen komen door het opdrogen van de liquiditeit.53 Nederlandse economie In de derde plaats heeft de Amerikaanse hypotheek- en kredietcrisis een negatief effect op de reële economie van de VS. Het IMF verwacht dat de Amerikaanse economie in 2008 in een ‘milde’ recessie terecht zal komen.54 De crisis heeft er bovendien voor gezorgd dat de rente voor hypotheekleningen in de maanden na juni 2007 sterk is gestegen; door renteverlagingen van de Fed lag de rente eind 2007 weer op het niveau van juni 2006.55 Figuur 3.6 geeft dit weer. Figuur 3.6 De hypotheek- en kredietcrisis hebben gevolgen voor de rentestand in

de VS in % 7.5

6.5

5.5

4.5

3.5 dec/05 jun/06 jun/05 1jr variabel (benchmark) 5/1jr variabel (benchmark)

dec/06 jun/07 30jr vast (jumbo) 30jr vast (benchmark)

dec/07

Bron: ING, 2008 DNB, 2007: Kwartaalbericht juni 2007. IMF, 2008: World Economic Outlook. 55 Jumbo-leningen zijn leningen groter dan $ 417.000 die verstrekt worden aan consumenten met een goede krediethistorie (prime borrowers). In: Theodoor Gilissen Bankiers, 2007: Hoe groot is de subprime crisis’? 53 54

N


67

23-4-2008 10:50:17

Volgens het IMF zal de kredietcrisis doorwerken op de gehele wereldeconomie. In 2008 wordt in de VS een economische groei van 0,5% verwacht, veel lager dan in voorgaande jaren.56 Het Centraal Planbureau voorspelt dat de Amerikaanse economie in 2008 groeit met 1%; in 2007 lag de groei nog op 2,2%. Dit werkt door op de reële economie van Nederland. Het CPB raamt de economische groei in ons land op 2,25% in 2008 en 1,75% in 2009.57

3.5.2

Olievlek-scenario voor de Nederlandse huizenprijzen

Het is dus zeer waarschijnlijk dat de internationale kredietcrisis negatieve gevolgen heeft voor de economische groei in Nederland en tevens leidt tot een hogere hypotheekrente. Dan zal dat zijn uitwerking hebben op de ontwikkeling van de huizenprijzen in ons land. In deze paragraaf wordt een prognose gegeven van de huizenprijzen tot 2012 in een ‘olievlek-scenario’. In dit scenario daalt het reële inkomen tot 2012 jaarlijks met 1% en neemt de reële rente toe van 1,5% in 2008 tot 3,5% in 2012. De inflatie ligt in de periode 2008-2012 op 2%. In dit olievlekscenario stijgen de prijzen tot € 263.957 in 2012, bijna € 14.000 minder dan in het trendmatige scenario. Dit betekent dat de reële huizenprijzen dalen met zo’n 2,5%. Jaarlijks groeien de huizenprijzen in dit scenario 0,8-1,1% minder sterk dan wanneer de huizenprijzen zich trendmatig ontwikkelen. Figuur 3.7 geeft een en ander weer.

56 57

68

IMF, 2008: World Economic Outlook. CPB, 2008: Centraal Economisch Plan 2008.

N


23-4-2008 10:50:17

Figuur 3.7 Ontwikkeling van de huizenprijzen volgens olievlek-scenario en

trendmatige groei (in €)

290.000 280.000 270.000 260.000 250.000 240.000 230.000 220.000 210.000 200.000

2005 2006 olievlek-scenario

2007

2008 2009 2010 scenario "trendmatige groei"

2011

2012

3.6 Tot slot De crisis op de Amerikaanse hypotheekmarkt heeft geleid tot het faillissement van verschillende geldverstrekkers in de VS, met als gevolg een kredietcrisis. De samenloop van een stijgende rente en een vertrouwenscrisis heeft er voor gezorgd dat de huizenprijzen in de VS sterk gedaald zijn. Omdat in ons land strengere toezichthouders bestaan dan in de VS en hypotheken minder gemakkelijk worden verstrekt aan mensen met een lage kredietwaardigheid, zullen in Nederland minder snel crisissituaties ontstaan als die op de Amerikaanse subprime markt. Aangezien Nederlandse banken, op een enkele uitzondering na, beperkte uitzettingen hebben op de subprime markt, vallen de negatieve effecten van de Amerikaanse crisis in ons land mee. Wel bestaat het risico dat de kredietcrisis via de securitisatiemarkt doorwerkt op de Nederlandse financiële markten, waardoor beleggers wellicht hogere risicopremies gaan eisen. Met name kleinere hypotheekverschaffers die zijn aangewezen op securitisatie, kunnen daardoor marktaandeel verliezen op de Nederlandse hypotheekmarkt. Omdat de huizenmarktcrisis een negatief effect heeft op de Amerikaanse economie, zal

N


69

23-4-2008 10:50:17

dit ook doorwerken op de reële economie van Europese landen. In dit olievlekscenario zullen de huizenprijzen in ons land veel lager (bijna € 14.000) uitvallen dan wanneer de huizenprijsontwikkeling zich trendmatig ontwikkelt.

70

N


23-4-2008 10:50:17

Deel III Vergrijzing en de woningmarkt


23-4-2008 10:50:17

72

N


23-4-2008 10:50:17

4

Effecten van vergrijzing op de Nederlandse huizenmarkt De vergrijzing van de Nederlandse samenleving heeft gevolgen voor de kosten van de gezondheidszorg en AOW, maar ook voor de woningmarkt. In dit hoofdstuk worden de gevolgen van de vergrijzing voor de Nederlandse huizenmarkt besproken.

4.1 Aantal ouderen neemt sterk toe Het aantal ouderen binnen onze samenleving zal de komende jaren sterk toenemen. Terwijl in 1990 het aantal 65-plussers nog rond de 1,9 miljoen lag, is dat aantal in 2030 naar verwachting bijna verdubbeld. Het aantal jongeren (0-19 jaar) zal in diezelfde periode iets dalen, namelijk van circa 3,8 miljoen tot zo’n 3,7 miljoen. Figuur 4.1 geeft een en ander weer. Figuur 4.1 Het aantal 65-plussers neemt tot 2030 sterk toe (x 1.000)

12.000

10.000

8.000

6.000

4.000

2.000

0 1950

1960

0-19 jaren

1970

1980

20-64 jaren

1990

2000

2010

2020

2030

65 jaren en ouder


N


73

23-4-2008 10:50:17

Momenteel is de vergrijzing in Nederland in vergelijking met andere Europese landen relatief laag (13,8%). Italië had in 2004 met een percentage van 19,2% de meeste 65-plussers, gevolgd door Duitsland (18%) en Griekenland (17,5%). Figuur 4.2 geeft een en ander weer. Figuur 4.2 In 2004 hadden Italië, Duitsland en Griekenland het hoogste percentage 65-plussers (in % van totale bevolking) 25

20

15

10

5

0 IT

DUI GR ZWE BEL POR SP EU-25 FR ENG OOS FIN HON DEN LUX TSJ NL MAL POL IE


4.2 Samenstelling huishoudens verdunt Een tweede belangrijke demografische trend is dat huishoudens de komende jaren veranderen van samenstelling. Zo zal het aantal huishoudens dat uit één of twee personen bestaat, sterk toenemen tot 2030. Vooral het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt fors: van circa 2,5 miljoen in 2005 tot zo’n 3,4 miljoen in 2030. Tegelijkertijd zal het aantal huishoudens met drie of meer personen langzaam afnemen. Figuur 4.3 geeft een en ander weer. Van de 7.131.000 huishoudens aan het begin van 2006 behoorde de meerderheid (57%) tot de leeftijdscategorie 35-65 jaar. 22% van de Nederlandse huishoudens was 65 jaar of ouder. De meeste alleenstaande huishoudens (44%) in de leeftijdscategorie 65+ huurden een meergezinswoning in 2006.

74

N


23-4-2008 10:50:17

Figuur 4.3 Het aantal eenpersoonshuishoudens in Nederland neemt de komende

decennia sterk toe 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0

2005 1 persoon 4 personen

2010

2015

2 personen 5 of meer personen

2020

2025

2030

3 personen


4.3 Vraag naar woningen stijgt De toename van het aantal eenpersoonshuishoudens zorgt voor een grotere vraag naar woningen. Dit vereist dat er de komende jaren veel nieuwe woningen bijgebouwd worden. De prognose is dat in de periode tot 2009 jaarlijks 89.800 nieuwe huizen worden gebouwd. In de perioden 2010-2014 en 2015-2019 komen er jaarlijks respectievelijk 72.473 en 68.689 nieuwe woningen bij (zie figuur 4.4).58 Toch verwacht het ministerie van VROM dat er in de periode tot 2030 een betere match zal ontstaan tussen vraag en aanbod op de woningmarkt.59 Ondanks een mogelijk verbeterende situatie blijft er krapte op de woningmarkt bestaan, zo blijkt uit figuur 4.5. De aanhoudende spanning tussen vraag en aanbod blijft een opwaartse druk op de prijzen uitoefenen.

Ministerie van VROM, 2007: Cijfers over wonen 2006. Ministerie van VROM, 2007: Woningmarktverkenningen; er wordt hier uitgegaan van restvraag en restaanbod. Restvraag is een spanningsindicator en niet direct een woningtekort; restaanbod is een indicator voor mogelijk overaanbod en leidt niet meteen tot leegstand. 58 59

N


75

23-4-2008 10:50:17

Figuur 4.4 De nieuwbouwproductie zal tot 2020 naar verwachting afnemen

100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0

t/m 2009

2010-2014

2015-2019

Figuur 4.5 Hoewel de match tussen vraag en aanbod de komende jaren verbetert,

blijft er krapte op de woningmarkt bestaan* 300.000

300.000

250.000

250.000

200.000

200.000

150.000

150.000

100.000

100.000

50.000

50.000

0

0 2007

2009

2011

2013

ontwikkeling restvraag

2015

2017

2019

2021

2023

2025

2027

2029

ontwikkeling restaanbod

* Er wordt hier uitgegaan van restvraag en -aanbod (zie voetnoot 59). Bron: Ministerie van VROM, 2007

76

N


23-4-2008 10:50:17

Tabel 4.1 geeft aan dat het aantal oudere huishoudens in de periode 2010-2030 jaarlijks toeneemt met 26.085; in dezelfde periode groeit de woningvoorraad jaarlijks met 54.783 woningen. Dat betekent dat alleen al het groeiend aantal oudere huishoudens ongeveer de helft van de saldo toename van de woningvoorraad in beslag zal nemen. Om de krapte op de woningmarkt te verminderen zullen er meer nieuwbouwwoningen dan nu gepland moeten bijkomen. Tabel 4.1 Ontwikkeling oudere huishoudens en saldo toename woningvoorraad

in de periode 2010-2030 aantal 65-plussers in 2010

2.481.000

aantal 65-plussers in 2030

3.798.000

toename 65-plussers

1.317.000

aantal ouderen met eigen woning in 2010 (45%)*

1.116.450

aantal ouderen met eigen woning in 2030 (50%)*

1.899.000

totale toename 2010-2030

782.550

jaarlijkse toename aantal ouderen met eigen woning 2010-2030

39.128

jaarlijkse toename aantal oudere huishoudens met eigen woning 2010-2030**

26.085

nieuwbouwproductie 2010-2030***

1.388.916

saldo toename woningvoorraad 2010-2030****

1.095.656

jaarlijkse saldo toename woningvoorraad 2010-2030

54.783

* Zie paragraaf 4.4 voor toekomstige ontwikkelingen van het eigenwoningbezit onder ouderen. ** Hierbij is er van uitgegaan dat eenderde van de 65-plussers een eenpersoonshuishouden vormt. *** Voor de periode 2020-2030 is uitgegaan van hetzelfde aantal nieuwbouwwoningen als de prognose van het ministerie van VROM voor de periode 2015-2019. **** Het aantal onttrekkingen aan de woningvoorraad is gebaseerd op het gemiddelde aantal onttrekkingen in de periode 1988-2006. Bron: Ministerie van VROM, CBS, bewerkt door NYFER

Overigens hoeft de productie van nieuwe woningen niet in elke Nederlandse regio toe te nemen. De verwachting is namelijk dat het aantal huishoudens in bepaalde gebieden de komende decennia niet stijgt maar juist zal afnemen. In de periode tot 2025 zal in 20% van de gemeenten het aantal huishoudens dalen. Deze krimp doet zich voor in de regio’s Zuid-Limburg, Noordoost-Groningen, het zuidwesten van Zeeland, grote delen van Drenthe en gemeenten verspreid over het midden van het land.60 60

Rob-Rfv, 2008: Bevolkingsdaling.

N


77

23-4-2008 10:50:17

4.4 Eigenwoningbezit ouderen groeit Het eigenwoningbezit bij 65-plussers is sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw sterk opgelopen. Terwijl het aantal 65-69-jarigen dat in 1982 een eigen woning had op 33% lag, is dat aantal in 2006 gestegen tot 54%. Ook het aandeel eigenaarbewoners in de leeftijdscategorieën 70-74 jaar en 75-79 jaar is fors toegenomen. Figuur 4.6 geeft een en ander weer. Figuur 4.6 Steeds meer ouderen beschikken over een eigen woning (in %)

70 60 50 40 30 20 10 0 1982 55-59 jaar 70-74 jaar

1986

1990 60-64 jaar 75-79 jaar

1994

1998

2002

2006

65-69 jaar 80 jaar of ouder


De verwachting is dat het eigenwoningbezit de komende decennia verder zal stijgen. Figuur 4.7 geeft aan dat binnen elke leeftijdscategorie het aantal eigenaarbewoners zal toenemen. Het aandeel 65-74-jarigen met een eigen huis neemt toe tot meer dan 50% in 2030, terwijl het aandeel 75-plussers dat een eigen woning heeft, groeit tot bijna 45%.

78

N


23-4-2008 10:50:17

Figuur 4.7 Het eigenwoningbezit zal de komende decennia verder toenemen (in %)

80 70 60 50 40 30 20 10 0

<30 jaar 1990

30-45 jaar 2000

2010

45-65 jaar 2020

65-75 jaar

>75 jaar

2030

Bron: Hooimeijer, 2007

Figuur 4.8 Naarmate mensen ouder worden daalt hun hypothecaire lening en

stijgt het netto vermogen dat is vastgelegd in de woning � 300.000

� 250.000

� 200.000

� 150.000

� 100.000

� 50.000

�0

<25 jaar 25-35 jaar geleend bedrag

35-45 jaar 45-55 jaar 55-65 jaar geschatte verkoopwaarde

>65 jaar


Hoe ouder mensen zijn, hoe minder hoog hun hypothecaire lening in het algemeen is en hoe hoger het netto vermogen dat vastzit in de woning (figuur 4.8).

N


79

23-4-2008 10:50:17

Wel stijgt tegelijk met het aantal ouderen dat een eigen woning bezit, ook het aantal 65-plussers met een hypothecaire schuld. Terwijl in 1990 45% van de 65jarigen met een eigen woning nog een hypotheek had, is dat aandeel in 2002 gestegen tot 72%. Figuur 4.9 geeft een en ander weer. Figuur 4.9 Het percentage ouderen met een hypotheek op hun woning neemt toe

% 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 42

44 1990

46

48

50

52

54

56

58

60 62

64

66

68

70

72

74

76

78 80 leeftijd

2002

Bron: CPB, 2007

4.5 Ouderen verhuizen niet graag Ouderen blijven graag in hun eigen huis wonen: de mediane woonduur van 65plussers in gekochte eengezinswoningen ligt op 31 jaar; voor gehuurde eengezinswoningen geldt een woonduur van 25 jaar. Ter vergelijking: de mediane woonduur van 35-44-jarigen in eengezinskoopwoningen ligt op zeven jaar. Tabel 4.2 geeft een en ander weer. Tabel 4.3 bevestigt dat maar weinig ouderen verhuisgeneigd zijn. Van de 5564-jarigen heeft maar 16% plannen om te gaan verhuizen; 65-plussers zijn nog minder verhuisgeneigd. De meeste woningzoekende ouderen zijn op zoek naar een nultredenwoning, maar die woning hoeft niet alleen bestemd voor ouderen te zijn. Van de 55-64-jarigen geeft maar 28% aan te willen verhuizen naar een seniorenwoning, bij 65-74-jarigen ligt dat percentage op 55%. Ouderen die op

80

N


23-4-2008 10:50:17

zoek zijn naar een seniorenwoning, willen naarmate men ouder wordt in een complex wonen. Terwijl 47% van de 55-64-jarigen in een op zichzelf staand huis wil wonen, zit 69% van de 75-plussers het liefst in een complex. Tabel 4.2 Mediane woonduur naar leeftijd hoofdbewoner en woonvorm (in jaren) eengezinswoningen leeftijd <25

meergezinswoningen

koop 1

huur 1

koop 1

huur 2

25-34

3

3

3

3

35-44

7

6

5

6

45-54

13

12

6

9

55-64

20

20

7

12

65+

31

25

8

10

Tabel 4.3 Verhuisgeneigdheid en woonwensen van ouderen (in %) aandeel verhuisgeneigden

wensen woningzoekenden

gewenste soort ouderenwoning

nultreden

voor ouderen

op zichzelf staand

in complex

geen voorkeur

55-64 jaar

16

54

28

47

34

20

65-74 jaar

14

76

55

34

49

17

75+

11

90

78

15

69

16


4.6 Tot slot Het aantal ouderen (65+) groeit tussen nu en 2030 met 1,3 miljoen personen. Dit betekent een sterke toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens. Een groeiend deel van hen beschikt over een eigen woning en wil daarin blijven wonen. De productie van nieuwe woningen is niet toereikend om het gat tussen vraag en aanbod op te vullen. Bij de huidige prognoses zal het woningtekort in de komende decennia voortduren en zal de prijs van woningen hoog blijven. Zo kan de vergrijzing voor extra problemen op de Nederlandse huizenmarkt zorgen. Dat benadrukt het belang van een toename – in plaats van een daling – van de productie van nieuwbouwwoningen. Echter niet in alle regio’s is de behoefte aan

N


81

23-4-2008 10:50:18

nieuwbouw even groot. Vooral in de Randstad en andere centraal gelegen delen van het land doet de krapte op de woningmarkt zich het sterkst voelen.

82

N


23-4-2008 10:50:18

5

Kansen voor nieuwe financiële producten Het is denkbaar dat (welvarende) ouderen met een eigen woning een deel van het illiquide vermogen dat in de woning vastzit, willen verzilveren en gebruiken als aanvulling op het pensioeninkomen. De eigen woning is dan de vierde pijler van de pensioenvoorziening, naast AOW, aanvullende pensioenen en particuliere voorzieningen in de vorm van lijfrentes of koopsompolissen. In de VS bieden verschillende verzekeraars en hypotheekverstrekkers zogenaamde ‘omgekeerde hypotheken’ (reverse mortgages) aan om op deze vraag in te spelen. Ook in Nederland worden enkele producten aangeboden die hierop lijken, al is de markt hiervoor (nog?) zeer beperkt. In dit hoofdstuk wordt allereerst ingegaan op de financiële mogelijkheden die ouderen in de toekomst hebben. Daarna wordt besproken om welke reden(en) ouderen het vermogen in hun woning zouden willen verzilveren. Tot slot worden de kenmerken van de omgekeerde hypotheek en soortgelijke nieuwe financiële producten besproken.

5.1 Ouderen worden rijker

5.1.1

Het inkomen van ouderen

Het beschikbaar gezinsinkomen van mensen varieert met de leeftijd. Wanneer het hoofd van het huishouden zo’n 40 jaar oud is, wordt het hoogste inkomensniveau bereikt. Hierna daalt het gemiddelde gezinsinkomen tot de leeftijd van 65 jaar als gevolg van een dalende arbeidsparticipatie en het niet doorgroeien in carrière. Doordat mensen dan recht op AOW en pensioen hebben en geen AOW-premie meer hoeven te betalen, neemt het gemiddelde inkomen enigszins toe. Vervolgens daalt het inkomen van ouderen met de leeftijd, omdat de oudere generaties

N


83

23-4-2008 10:50:18

minder pensioen hebben opgebouwd dan mensen die net 65 jaar zijn geworden.61 Figuur 5.1 geeft een en ander weer. Figuur 5.1 Ontwikkeling van het besteedbaar gezinsinkomen naar leeftijd in 2006

� 35.000 � 30.000 � 25.000 � 20.000 � 15.000 � 10.000 � 5.000 �0 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66 69 72 75 78 81 84 87 90

Bron: Ministerie van SZW, 2006

Verschillende factoren hebben een opwaarts effect op het reële inkomen van toekomstige ouderen.62 Ouderen zullen steeds hoger opgeleid zijn en hun salaris zal steeds hoger zijn, waarmee ook een hoger pensioen wordt opgebouwd. Ook is de arbeidsparticipatie van vrouwen gestegen waardoor er meer pensioen wordt opgebouwd en het nabestaandenpensioen vaker kan worden afgekocht. Het prepensioen wordt bovendien vaker uitgesteld, wat uiteindelijk zorgt voor een hoger oudedagspensioen. Ook zullen de in het verleden opgebouwde 3e pijlerpensioenen tot uitkering komen. Twee factoren hebben een neerwaarts effect op het inkomen van ouderen. Zo zal het aantal alleenstaande ouderen toenemen, waardoor de schaalvoordelen Ministerie van SZW, 2006: De toekomstige inkomenspositie van ouderen. Om huishoudens van verschillende samenstelling (alleenstaand, samenwonend, met en zonder kinderen) vergelijkbaar te maken wordt uitgegaan van het gestandaardiseerde gezinsinkomen. Daarbij worden de gemiddelde uitgaven voor kinderen afgetrokken van het inkomen, waarmee het inkomen van samenwonenden zonder en met kinderen vergelijkbaar wordt gemaakt. 62 Ministerie van SZW, 2006: De toekomstige inkomenspositie van ouderen. 61

84

N


23-4-2008 10:50:18

van samenwonen deels verdwijnen: twee alleenstaanden hebben namelijk hogere kosten dan twee samenwonenden. De tweede factor is dat het inkomen uit vermogen van ouderen minder toeneemt dan het inkomen uit AOW en aanvullend pensioen. Dit drukt de inkomensstijging. Ondanks deze twee factoren is het de verwachting dat het inkomen van ouderen tot 2030 sterk zal toenemen. Dat geldt voor elke categorie ouderen, zo blijkt uit figuur 5.2. Figuur 5.2 Prognose van het inkomen van ouderen (in €)

� 45.000 � 40.000 � 35.000 � 30.000 � 25.000 � 20.000 � 15.000 � 10.000 � 5.000 �0 65 jaar 2006

66-75 jaar 2010

2020

75-85 jaar

>85 jaar

2030


5.1.2

Het vermogen van ouderen

Ouderen hebben vaak een groot eigen vermogen dat in de eigen woning vastzit. Het aantal eigenaren-bewoners zonder hypotheek op de woning of met een volledig afgeloste hypotheek neemt toe met de leeftijd. Van de 55-65-jarigen heeft 17% geen hypotheek (meer) op de woning; dat aandeel is bij 75-plussers gestegen tot 68%.63 In hoofdstuk 4 werd al gezegd dat er steeds meer mensen op oudere leeftijd nog een hypotheek op hun woning hebben. De verwachting is dat het aantal oudere eigenwoningbezitters dat nog een hypotheek heeft, verdubbelt.64 63 64

SCP, 2005: Ouderen van nu en van de toekomst. Ministerie van SZW, 2006: De toekomstige inkomenspositie van ouderen.

N


85

23-4-2008 10:50:18

Dat komt mede door de toenemende populariteit van aflossingsvrije hypotheken onder ouderen. Ondanks het groeiend aantal ouderen met een hypotheekschuld zal het vermogen van oudere generaties de komende decennia sterk toenemen. Het toenemende aantal oudere eigenwoningbezitters is hier een oorzaak van. Ook blijven de huizenprijzen naar verwachting meer dan de inflatie toenemen, waardoor het vermogen in de woning groeit.65 Een factor met een neerwaarts effect op het vermogen van ouderen, is het consumptiepatroon. Doordat toekomstige ouderen steeds meer zullen spenderen, neemt het vermogen de komende decennia per leeftijd steeds sterker af (zie ook paragraaf 5.2.1). Figuur 5.3 geeft een en ander weer. Figuur 5.3 Prognose van het vermogen van ouderen (in €)

� 350.000 � 300.000 � 250.000 � 200.000 � 150.000 � 100.000 � 50.000 �0

65-70 jaar 2006

70-75 jaar 2010

2020

75-80 jaar

>80 jaar

2030


65

86

Ministerie van SZW, 2006: De toekomstige inkomenspositie van ouderen.

N


23-4-2008 10:50:18

5.2 Ouderen gaan meer uitgeven

5.2.1

Hoger consumptiepatroon

Toekomstige ouderen in Nederland zijn in een welvarende omgeving opgegroeid en zullen hun consumptiepatroon niet wezenlijk veranderen naarmate zij ouder worden.66 Wellicht vinden zij hun pensioen en opgebouwde vermogen ontoereikend om het consumptiepatroon waaraan zij gewend zijn, te handhaven. Dit kan een motief zijn om het vermogen dat vastzit in hun woning te verzilveren. In vergelijking met de huidige ouderen zullen zij zich bovendien minder bezwaard voelen om het vermogen in de eigen woning te activeren.

5.2.2

Langere levensverwachting

Een andere reden waarom ouderen in de toekomst wellicht het vermogen in hun huis willen verzilveren, heeft te maken met de steeds langere levensverwachting van mensen. In Nederland is de levensverwachting bij geboorte voor mannen sinds 1970 toegenomen van 70,8 naar 76 jaar en die voor vrouwen van 76,5 naar 80,7 jaar. Volgens het CBS stijgt de levensverwachting van Nederlandse mannen tot 78,0 jaar en van Nederlandse vrouwen tot 81,7 jaar in 2020.67 Ook het aantal jaren dat in goede gezondheid wordt doorgebracht, neemt toe. Door een langere levensverwachting hebben mensen meer tijd om geld te spenderen. Dit kan er toe leiden dat ouderen op een gegeven moment besluiten om een deel van het vermogen in de eigen woning te verzilveren.

5.2.3

Waardevaste indexering pensioen

De AOW en aanvullende pensioenen kunnen op twee verschillende manieren worden geïndexeerd: ‘welvaartsvast’ (geïndexeerd aan de loonontwikkeling) en ‘waardevast’ (geïndexeerd aan de prijsontwikkeling). Na de beurscrisis rond 2000 worden pensioenen door steeds meer pensioenfondsen waardevast geïndexeerd. 66 67

SCP, 2001: Het nieuwe consumeren. CBS, 2005: De toekomst van onze levensverwachting.

N


87

23-4-2008 10:50:18

Bovendien wordt in steeds meer pensioenregelingen uitgegaan van ‘middelloon’ in plaats van ‘eindloon’ als basis van de pensioenuitkering. Dat heeft aanzienlijke gevolgen voor de inkomens van ouderen uit aanvullend pensioen: wanneer het pensioen ‘waardevast’ in plaats van ‘welvaartsvast’ wordt geïndexeerd, leidt dat er toe dat de pensioenuitkering jaarlijks ongeveer één procent achterblijft bij de landelijke inkomensontwikkeling. De AOW is de afgelopen decennia niet volledig welvaartsvast geweest. Aanpassingen van de AOW in de toekomst zullen van grote invloed zijn op de inkomenspositie van ouderen. Een waardevaste indexering zal een neerwaarts effect hebben op de inkomens van ouderen. In dat geval kunnen ouderen besluiten om tekorten op te vangen met het vermogen dat in hun woning vastzit.

5.2.4

Hogere zorgkosten

Zorgkosten van ouderen zullen de komende jaren steeds sterker toenemen als gevolg van demografische, epidemiologische en medisch-technologische trends. Zo zullen uitgaven aan langdurige zorg voor ouderen tot 2020 met 50% zijn gestegen. Hierna zullen de zorgkosten voor ouderen nog verder oplopen. De vraag is hoe onze samenleving deze sterke groei van de zorgkosten gaat opvangen. Het is zeer wel denkbaar dat een groter beroep zal worden gedaan op de eigen middelen van toekomstige ouderen. Verzilvering van het vermogen dat in het eigen huis vastzit, kan in dat geval een manier zijn voor ouderen om hun deel van de zorgkosten te financieren.68

5.3 Nieuwe financiële producten

5.3.1

De ‘omgekeerde hypotheek’

Eigenwoningbezitters die hun huis geheel of grotendeels hebben afbetaald, kunnen door middel van de ‘omgekeerde hypotheek’ het vermogen in het eigen huis activeren. In dat geval mag de eigenaar gewoon in zijn huis blijven wonen en ontvangt hij een lening die pas hoeft te worden afbetaald wanneer het huis wordt 68

88

NYFER, 2005: Blijvende zorg.

N


23-4-2008 10:50:18

verkocht, bijvoorbeeld bij verhuizing of overlijden. Ook de rentelast die aan de lening vastzit, hoeft niet te worden afgelost maar wordt bij de lening opgeteld. De hoogte van de lening is gebaseerd op de verkoopwaarde van het huis: hoe hoger deze is, hoe hoger de lening. Ook de leeftijd van de huiseigenaar speelt een belangrijke rol: hoe ouder men is, hoe meer men kan lenen. Aan elke omgekeerde hypotheek zit een kredietlimiet, waarmee financiële instellingen zich indekken tegen het risico dat de lening na verloop van tijd boven de verkoopwaarde van de woning uitstijgt.

5.3.2

Ervaringen in Nederland

In Nederland biedt de Rabobank mensen vanaf 55 jaar de mogelijkheid een zogeheten ‘opeet-hypotheek’ te nemen. Deze is bedoeld voor ouderen die de hypotheek op hun huis (bijna) helemaal hebben afgelost, een (verwacht) mager pensioen hebben en te weinig liquide middelen hebben om in hun consumptieve behoeften te voorzien. De potentiële klant wordt geselecteerd op een inkomenslastentoets en mag ten hoogste 75% van de verkoopwaarde van zijn huis in één keer of in gedeeltes lenen.69 Het bedrijf Torenstad Verzilverd Wonen biedt mensen van 55 jaar of ouder de mogelijkheid om het vermogen in de eigen woning te activeren door deze te verkopen aan een woningcorporatie. Zij kunnen dan zonder woonlasten in het eigen huis blijven wonen. Onderhoud van de woning valt vanaf dat moment onder de verantwoordelijkheid van de woningcorporatie. De koopsom die mensen ontvangen voor hun huis, varieert per leeftijd omdat dit het aantal jaren woonrecht van mensen beïnvloedt. Torenstad Verzilverd Wonen biedt drie verschillende manieren van verzilvering van de eigen woning. Zo kunnen mensen er voor kiezen hun woning te verkopen en in één keer de totale koopsom van het huis te ontvangen. Ook kan men er voor kiezen om de koopsom niet in één keer, maar in jaarlijkse termijnen over een bepaalde periode te laten uitkeren. Tot slot kunnen mensen hun woning verkopen aan een woningcorporatie om deze vervolgens weer terug te huren. Wanneer er sprake is van achterstallig onderhoud en/of een nog niet geheel afgeloste hypotheek, worden de kosten hiervan in mindering gebracht op de koopsom.70 69 70

‘Bakstenen verzilveren’, in: NRC Handelsblad, 26 en 27 februari 2005. Zie website Torenstad Verzilverd Wonen: www.torenstad-verzilverdwonen.nl.

N


89

23-4-2008 10:50:18

Ook het bedrijf AMVEST biedt een soortgelijk product aan. Mensen kunnen de bereikte overwaarde van hun huis verzilveren door hun woning aan AMVEST te verkopen en weer terug te huren. Afhankelijk van de huur die men wil betalen, wordt er 60% tot 90% van de getaxeerde waarde van de woning uitgekeerd. Voorwaarde om de eigen woning aan AMVEST te verkopen, is dat de waarde van de woning € 200.000 of hoger is.71 Een nadeel van het verzilveren van de overwaarde van het eigen huis is dat de eigenaar-bewoner bij verkoop van de woning niet meer kan profiteren van een mogelijke waardestijging van het huis in de toekomst. Daarnaast ontvangt de consument een koopsom die lager is dan de eigenlijke marktwaarde van de woning.72

5.3.3

Ervaringen in de Verenigde Staten

In de Verenigde Staten bestaat er al ruime ervaring met de omgekeerde hypotheek of reverse mortgage. Sinds 1990 hebben ruim 345.000 oudere huizenbezitters (van 62 jaar of ouder) een zogeheten Home Equity Conversion Mortgage (HECM) afgesloten; deze reverse mortgage beslaat circa 90% van de totale markt van omgekeerde hypotheken. Sinds 2000 is het aantal omgekeerde hypotheken sterk toegenomen: van 6.637 in 2000 tot zo’n 107.000 in 2007.73 Figuur 5.4 geeft een en ander weer. Hoewel de omgekeerde hypotheek de afgelopen jaren steeds populairder is geworden, wordt toch nog ‘slechts’ minder dan 1% van het marktpotentieel behaald.74 Volgens een enquête onder 2.383 Amerikaanse volwassenen blijkt dat 2% van de 62-plussers een omgekeerde hypotheek heeft afgesloten.75 Amerikaanse huizenbezitters van 62 jaar of ouder met een lage resterende hypotheekschuld die tevens zelf in hun huis wonen, komen in aanmerking voor een reverse mortgage. Zij kunnen (een deel van) het vermogen dat in hun woning

Zie website AMVEST HomeFree: www.amvesthomefree.nl. ‘Zorgeloos wonen is niet voor niets’, in: Eigen Huis Magazine, juni 2006. 73 Zie website U.S. Department of Housing and Urban Development: www.hud.gov. 74 NRMLA/Hollister Group, 2007: ‘Reverse mortgage market currently at $ 4.3 trillion, less than 1% penetrated’. 75 Harris Interactive, 2007: ‘Two-thirds of US adults believe current mortgage product advertising and marketing lacks credibility’. 71 72

90

N


23-4-2008 10:50:18

Figuur 5.4 Ontwikkeling van het aantal reverse mortgages (HECM) in de periode

1990-2007 120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Bron: NRMLA, 2007/Reverse Mortgage Guide, 2008

vastzit, activeren in de vorm van een lening zonder daarbij hun woning te hoeven verkopen. Pas als de geldnemer zijn huis niet meer als hoofdwoning gebruikt, moet hij de lening gaan afbetalen. De hoogte van de lening hangt af van de leeftijd, het renteniveau en de waarde van de woning. Over het algemeen geldt: hoe meer een huis waard is, hoe ouder een persoon is en hoe lager de rente is, des te meer men kan lenen. 76 Een grote groep Amerikaanse senioren sluit een omgekeerde hypotheek af omdat zij weinig inkomen hebben en het vermogen in hun huis willen gebruiken voor bijvoorbeeld verbouwingen aan het huis, ter aanvulling op het pensioen of het betalen van hun zorgkosten. In 2000 werd in de Verenigde Staten een wet ingevoerd die de omgekeerde hypotheek probeerde te verbinden aan de financiering van de langdurige ouderenzorgverzekering; het succes hiervan is tot op heden echter zeer beperkt.77 Het zijn echter niet alleen arme ouderen die gebruik maken van de reverse mortgage. Ook senioren die vaker op vakantie willen gaan of een tweede huis willen kopen, sluiten een omgekeerde hypotheek af. 76 77

Zie website U.S. Department of Housing and Urban Development: www.hud.gov. Ahlstrom, Tumlison en Lambrew, 2004: Linking reverse mortgages and long-term care insurance, p. 13.

N


91

23-4-2008 10:50:18

5.3.4

Een groeimarkt?

In Nederland bestaat sinds enige jaren de omgekeerde hypotheek als financieel product voor senioren die het vermogen in hun eigen huis willen verzilveren. Momenteel is de markt voor dit product in ons land nog niet erg groot. Aangezien toekomstige generaties ouderen meer zullen uitgeven dan de huidige ouderen, zal deze markt de komende decennia naar alle waarschijnlijkheid groeien. Ook zullen mensen steeds meer gewend raken aan het bestaan van de omgekeerde hypotheek; vaak duurt het een poos voordat consumenten nieuwe (financiële) producten ‘vertrouwen’. Dat blijkt ook uit de groeiende populariteit van de reverse mortgage in de VS. Hoewel het product daar al vele jaren bestaat, is de omgekeerde hypotheek de afgelopen jaren pas echt aan het doorbreken.

5.4 Tot slot Ouderen worden de komende jaren steeds welvarender: ze krijgen een hoger inkomen en bouwen een groter vermogen op. Een groot deel van dat vermogen zit vast in de eigen woning. Toekomstige ontwikkelingen als oplopende zorgkosten, een hogere levensverwachting en een hoger consumptiepatroon kunnen ouderen er toe brengen om het vermogen in hun woning te verzilveren. Dit maakt het aannemelijk dat nieuwe financiële producten als de omgekeerde hypotheek – die tot nog toe een beperkt succes kennen – in de toekomst steeds populairder worden.

92

N


23-4-2008 10:50:18

Literatuurlijst Ahlstrom, A., A. Tumlinson en J. Lambrew, 2004: Linking reverse mortgages and long-term care insurance, George Washington University, Washington D.C. Allianz Dresdner Economic Research, 2006: German residential property: signs of a pick-up in prices, ADER, München Autoriteit Financiële Markten, 2005: Renterisico. De gevolgen van een mogelijke renteschok voor huishoudens in Nederland, AFM, Amsterdam Brounen, D., 2007: Starters op de woningmarkt, WEC, Rotterdam Calza, A., T. Monacelli en L. Stracca, 2007: Mortgage markets, collateral constraints, and monetary policy: do institutional factors matter?, CFS Working Paper Series 2007/10, Center for Financial Studies, Frankfurt am Main Centraal Bureau voor de Statistiek, 2005: De toekomst van onze levensverwachting, CBS, Den Haag Centraal Planbureau, 2005: Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland?, CPB, Den Haag Centraal Planbureau, 2007: Home and mortgage ownership of the dutch elderly. Explaining cohort, time and age effects, CPB, Den Haag Centraal Planbureau, 2008: Centraal Economisch Plan 2008, CPB, Den Haag Conijn, J., 2006: Dansen op de vulkaan, Vossiuspers UvA, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2005: Kwartaalbericht september 2005, DNB, Amsterdam

N


93

23-4-2008 10:50:18

De Nederlandsche Bank, 2006: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, DNB, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2007: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, DNB, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2007: Kwartaalbericht juni 2007, DNB, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2007: Kwartaalbericht september 2007, DNB, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2008: Kwartaalbericht maart 2008, DNB, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2008: Overzicht financiële stabiliteit in Nederland, DNB, Amsterdam De Nederlandsche Bank, 2008: Statistisch Bulletin maart 2008, DNB, Amsterdam Els, P.J.A. van, en P.J.G Vlaar, 1996: Morkmon III. Een geactualiseerde versie van het macro-economisch beleidsmodel van De Nederlandsche Bank, DNB, Amsterdam Europese Centrale Bank, 2007: The Euro area bank lending survey, ECD, Frankfurt am Main Harris Interactive, 2007: ‘Two-thirds of US adults believe current mortgage product advertising and marketing lacks credibility’, Harris Interactive, Rochester, N.Y. Hooimeijer, P., 2007: Wonen voor senioren, Universiteit Utrecht, Utrecht IMF, 2006: Country Report No. 06/76. Belgium: selected issues, IMF, Washington D.C. IMF, 2008: Global financial stability report. Containing systemic risks and restoring financial soundness, IMF, Washington D.C. IMF, 2008: World Economic Outlook. Housing and the business cycle, IMF, Washington D.C.

94

N


23-4-2008 10:50:18

ING, 2008: Monthly Forecast Update - February 2008, ING Ministerie van SZW, 2006: De toekomstige inkomenspositie van ouderen, Ministerie van SZW, Den Haag Ministerie van VROM, 2003: Beter thuis in wonen. Kernpublicatie WoningBehoefte Onderzoek 2002, RIGO, Amsterdam Ministerie van VROM, 2006: Ruimte geven, bescherming bieden. Een visie op de woningmarkt, Ministerie van VROM, Den Haag Ministerie van VROM, 2007: Cijfers over wonen 2006. Feiten over mensen, wensen, wonen, Ministerie van VROM, Den Haag Ministerie van VROM, 2007: Woningmarktverkenningen. Socrates 2006, Ministerie van VROM, Den Haag Ministerie van VROM, 2007: Wonen op een rijtje. De resultaten van het Woononderzoek Nederland 2006, Ministerie van VROM, Den Haag National Board of Housing, Building and Planning Sweden/ Ministry for Regional Development of the Czech Republic, 2005: Housing statistics in the European Union in 2004, Boverket, Karlskrona Nationale Hypotheek Garantie, 2007: Jaarverslag 2006. Liquiditeitsprognose 20072012, NHG, Zoetermeer NRMLA/Hollister Group, 2007: ‘Reverse mortgage market currently at $ 4.3 trillion, less than 1% penetrated’, NRMLA/Hollister Group, Washington, D.C./ McClean, V.A. NVB, 2006: Grondprijsbeleid en marktconjunctuur. Gezien vanuit de ontwikkelaar/ bouwondernemer, NVB, Voorburg NVM, 2008: NVM – cijfers van het 4e kwartaal 2007 voor heel Nederland, NVM, Nieuwegein

N


95

23-4-2008 10:50:18

NYFER, 2005: Blijvende zorg, RVZ, Zoetermeer NYFER, 2005: Risico’s op de huizen- en hypotheekmarkt in Nederland 2005-2010, NYFER, Breukelen NYFER, 2007: Waarom werkt de WLF niet?, NYFER, Breukelen OECD, 2004: Economic Surveys. The Netherlands, OECD, Parijs OECD, 2005: Recent house price developments: the role of fundamentals, OECD, Parijs OTB, 2001: Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis, OTB, Delft PriceWaterhouseCoopers, 2004: European economic outlook, PWC Raad voor het openbaar bestuur/Raad voor de financiële verhoudingen, 2008: Bevolkingsdaling. Gevolgen voor bestuur en financiën, Rob-Rfv, Den Haag Rabobank, 2005: Themabericht: zijn koopwoningen te duur?, Kennis en Economisch Onderzoek, Utrecht Rabobank, 2007: Kwartaalbericht Woningmarkt mei 2007, Kennis en Economisch Onderzoek, Utrecht Rabobank, 2007: Kwartaalbericht Woningmarkt augustus 2007, Kennis en Economisch Onderzoek, Utrecht Rabobank, 2008: Kwartaalbericht Woningmarkt februari 2008, Kennis en Economisch Onderzoek, Utrecht SCP, 2001: Het nieuwe consumeren. Een vooruitblik vanuit demografie en individualisering, SCP, Den Haag SCP, 2005: Ouderen van nu en van de toekomst. Hun financiële spankracht, zorgbehoefte en woonwensen, SCP, Den Haag

96

N


23-4-2008 10:50:18

Securities Industry and Financial Markets Association, 2008: Research quarterly February 2008, SIFMA, New York/Washington/Londen Theodoor Gilissen Bankiers, 2007: Hoe groot is de ‘subprime crisis’?, TGB, Amsterdam Vereniging Eigen Huis, 2004: Startersleningen, VEH, Amersfoort Vries, P. de en P.J. Boelhouwer, 2004: Langetermijnevenwicht op de koopwoningmarkt; NETHUR, Utrecht

Artikelen ‘Bakstenen verzilveren’, in: NRC Handelsblad, 26 en 27 februari 2005 ‘Bos: Nederlandse hypotheken veilig’, in: NRC Handelsblad, 25 augustus 2007 ‘De schokbestendige hypotheek’, in: De Volkskrant, 21 september 2007 ‘Hypotheekmarkt gaat eigen weg’, in: Het Financieele Dagblad, 10 september 2007 ‘Hypothekenmarkt in beweging’, in: Elsevier, 21 augustus 2007 ‘IMF maakt grote fouten in analyse’, in: NRC Handelsblad, 10 april 2008 ‘Niemand greep in op hypotheekmarkt VS’, in: NRC Handelsblad, 27 maart 2007 ‘Prijs van huis in Duitsland fiks lager’, in: Dagblad van het Noorden, 5 oktober 2005 ‘Starterslening op de huizenmarkt werkt averechts’, in: Het Financieele Dagblad, 19 januari 2007 ‘Steun voor huurder die zijn woning koopt’, in: Het Financieele Dagblad, 31 juli 2007 ‘Subprime hypotheken leiden in Europa nog niet tot crisis’, in: NRC Handelsblad, 26 september 2007

N


97

23-4-2008 10:50:18

‘Zeepbel Spaanse huizenmarkt lijkt te knappen’, zie: www.rtl.nl, 10 december 2007 ‘Zorgeloos wonen is niet voor niets’, in: Eigen Huis Magazine, juni 2006

Websites www.amvesthomefree.nl (AMVEST HomeFree) www.bestreversemortgages.com (Reverse Mortgage Guide) www.cbs.nl (Centraal Bureau voor de Statistiek) www.cpb.nl (Centraal Planbureau) www.evd.nl (EVD) www.hud.gov (U.S. Department of Housing and Urban Development) www.hypo.org (EMF) www.minvrom.nl (Ministerie van VROM) www.nibud.nl (Nibud) www.nvm.nl (NVM) www.nos.nl (NOS) www.nrmlaonline.org (National Reverse Mortgage Lenders Association) www.svn.nl (SVn) www.torenstad-verzilverdwonen.nl (Torenstad Verzilverd Wonen)

98

N


23-4-2008 10:50:18

Wie zijn huis bouwt op zand

Recommend Documents