Právnická fakulta Masarykovy univerzity
Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva
Bakalářská práce
Nájem pozemku
Iva Němcová 2010 / 2011
„Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Nájem pozemku“ zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. ………………………………………. Iva Němcová 1
Děkuji vedoucímu mé bakalářské práce Doc. JUDr. Ing. Milanu Pekárkovi, CSc., za velmi užitečnou pomoc a připomínky, které mi byly při zpracování této práce cenným přínosem.
2
Obsah: Úvod ……………………………………………………………………………..…….……..5
1.
Vymezení základních předpisů pozemkového práva………………………………...6
2.
Vymezení základních pojmů……………………………………………………………8
3.
Vývoj vlastnického práva k pozemkům…………………………………………...….10 3.1. První pozemková reforma v letech 1919 – 1935…………………………………….12 3.2. Druhá pozemková reforma letech 1945 – 1948…………………………………...…14 3.2.1. První etapa........................................................................................................15 3.2.2. Druhá etapa…………………………………………………………….…….16 3.2.3. Třetí etapa……………………………………………………………….…....16 3.3. Doba budování socialistického vlastnictví v letech 1948 – 1990…………………....16 3.4. Období restituce pozemkového vlastnictví………………………………………..…18 3.4.1. Restituce majetku fyzických osob………………………………………...…...18 3.4.2. Restituce majetku právnických osob……………………………………..…...19 3.5. Privatizace pozemkového vlastnictví……………………………………………..….20 3.5.1. Malá privatizace……………………………………………………………...20 3.5.2. Velká privatizace…………………………………………………………..….20 3.5.3. Transformace majetku podle privatizačních metod…………………..………21
4.
Pozemek dle zákona č.344/1992 Sb. o katastru nemovitostí………………..…….22 4.1. Způsoby využití pozemků…………………………………………………………...24
5.
Pozemek a nájemní vztah podle Občanského zákoníku č. 40/1964 Sb……….....24 5.1. Nájem…………………………………………………………………………….…..25 5.1.1. Vznik nájmu…………………………………………………………………………...26 5.1.2. Subjekty nájemního vztahu………………………………………………….…..…..26 5.1.3. Předmět nájemního vztahu……………………………………….…………...26 5.1.4. Znaky nájemního vztahu……………………………………………………....27 5.1.5. Náležitosti nájemní smlouvy…………………………………………...……………27 5.1.6. Práva a povinnosti smluvních stran…………………………………………..28 5.2. Podnájem…………………………………………………………………..…………29 3
5.3. Nájemné……………………………………………………………………………...30 5.4. Ukončení nájmu……………………………………………………………………...32 5.5. Povinnosti nájemce a pronajímatele po skončení nájmu…………………………….35
6.
Nájemní vztah podle zákona č.229/1991 Sb. O úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku………………………………………………. ...….36 6.1. Nájem 6.1.1. Vznik nájemního vztahu………………………………………………….…...36 6.1.2. Subjekty nájemního vztahu………………………………………………..………...37 6.1.3. Prodloužený nájem…………………………………………………………………...38 6.2. Nájemné……………………………………………………………………………...38 6.3. Časově omezený nájem………………………………………………………………38 6.4. Zatímní užívání pozemku……………………………………………………………39
7.
Nájem pozemku v režimu dalších zákonů 7.1. Zákon č. 219/2000Sb. O majetku ČR………………………………………………..40 7.2. Zákon č. 128/2000Sb. O obcích a č. 129/2000Sb. O krajích………………………...40
8.
Úvahy de lege ferenda………………………………………………………….……...42
9.
Závěr……………………………………………………………………………………..43
10.
Sumarry………………………………………………………………………..……..45
11.
Seznam použitých zdrojů…………………………………………………………..47
12.
Vzor nájemní smlouvy…………………………………………………………..…..48
Příloha : Zadání bakalářské práce
4
Úvod V této bakalářské práci se zabývám nájmem pozemků, který je jedním z institutů užívání půdy. Předmětem tohoto nájemního vztahu je půda, která je jednou ze základních složek životního prostředí a slouží člověku v mnoha směrech. Právní úprava nájmu je uvedená v občanském zákoníku, zák. č. 40/1964 Sb. Ve druhé kapitole jsem uvedla hlavní výčet základních pojmů, mezi které patří pojmy jako pozemek, pozemková parcela, půda a pozemkové vztahy. Ke každému pojmu jsem v této části uvedla pouze základní charakteristiku, aby si čtenář mohl lépe pochopit čemu jsem se v této práci věnovala. Nájem obecně i nájem pozemku a vlastnictví má dlouhé kořeny v minulosti lidstva. Podrobně jsem se zabývala historickým vývojem tohoto tématu v další kapitole této práce. Tento postupný vývoj je z mého pohledu velice zajímavý, protože při zamyšlení se nad dobou dávno minulou, kdy se počátky vlastnického práva začaly vyvíjet, si člověk uvědomí, čím vším museli lidé projít, aby si uhájily svá práva k půdě, která jim odpradávna dávala obživu a prostor k realizacím svých zájmů a potřeb. Každá doba ale nesla své, a měla i svoje pro a proti. Ve čtvrté části je definován pozemek dle katastrálního zákona č. 344/1992 Sb.. Podle tohoto zákona se pozemky člení a evidují pro potřeby katastru nemovitostí a v páté kapitole je podrobně rozepsaná problematika nájmu a ostatních pojmů podle Občanského zákoníku. Občanský zákoník uvádí
vedle vlastnického práva, které je základním právem k nájmu
pozemku i další, která dávají řád v tomto státě. A podle těchto práv se řídíme i v problematice, která se týká pozemků. Nájem a nájemní vztahy jsou začleněny také v zákonu č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Právních institutů, které upravuji nájemní vztahy k pozemkům je více a patří sem například zákon O lesích, o majetku ČR, zákon O obcích a zákon O krajích. Tato práce není pojednána pouze teoreticky, ale chci čtenáři také přiblížit, jak taková nájemní smlouva vypadá v praxi. Proto jsem zde jeden vzor nájemní smlouvy uvedla.
5
1.
Vymezení základních předpisů pozemkového práva
Půda je společný objekt, který spojuje práva soukromého i veřejného sektoru práva. Pozemkové právo je velice rozptýleno do různých oblastní právní úpravy. Nalezneme je v občanském právu, správním právu, právu životního prostředí a jiných. Předpisy pozemkového práva: zákon ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí , ve znění pozdějších předpisů, (katastrální zákon) zákon č.184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě, (zákon o vyvlastnění) zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby zákon ČNR č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku zákon ČNR č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu ČR občanský zákoník obchodní zákoník zákon č.139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu vyhláška 4.26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem,
6
zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon). zákon ČNR č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu ČR zákon č. 44/1988 Sb. o ochraně a využití nerostného bohatství- (horní zákon)1 zákon č. 289/1995 Sb. lesní zákon
1
Čerpáno z elektronického právního systému Aspi a Lex Data
7
2.
Vymezení základních pojmů
Nejprve bych chtěla vysvětlit několik pojmů, které se k tomuto tématu vztahují a jsou nutným základem k pochopení celé problematiky zvoleného tématu této práce. Základním pojmem v pozemkovém právu je půda. Půdou rozumíme zemský povrch, určitou plochu, která je v jistých případech půdou nad i pod touto plochou a která je produktem přírodních sil. Její vlastnosti a její kvalita jsou částečně ovlivněny aktivitou člověka. Člověk ji nikdy nedokázal vytvořit a nikdy tohoto nedocílí, proto je jí omezené množství a lidé si musí s tímto množstvím vystačit. Plní základní funkci výrobního prostředku v lesním hospodářství a v zemědělství a je nositel nerostných surovin, které člověk dobývá z nitra nebo povrchu. Jelikož ji nelze vyrobit a je třeba uspokojit potřeby lidí, musí se přerozdělovat a tím vstupuje na trh jako zboží. Stanovit její tržní cenu je velice obtížné, je to přece přírodní zdroj, který nemá svou pevnou cenu jako jiné produkty na trhu. Nejčastěji se užívá metoda rentová. Půda je také nezničitelná, nespotřebovává na rozdíl od ostatních věcí a to ani jednorázově ani postupně. Půda je polyfunkční – což znamená, že tentýž pozemek může sloužit různým účelům a to buď současně nebo i v časovém sledu.¨ A nakonec je půda jednou ze základních složek životního prostředí, neslouží ale pouze člověku, ale slouží i jako domov pro rostliny a živočichy. Aby mohl člověk s půdou disponovat a užívat ji, musí k ní mít nějaký právní vztah. Pozemkové právo představuje tu část systému práva, jejímž předmětem regulace jsou pozemkové vztahy. Jimi rozumíme společenské vztahy, jejichž objektem je právě půda, pozemek, část zemského povrchu. Týkají se půdy jako objektu, je s nimi spojeno uspokojování potřeb lidí. Za pozemkově právní vztahy nepovažujeme ty společenské vztahy, kde půda vystupuje jako složka životního prostřední a tam, kde půda vystupuje jako kritérium určující hranice, kde se projevuje suverenita státu a různých administrativních územních jednotek a orgánů
8
Pozemkové vztahy byly vždy předmětem právní regulace. . Když právo poskytne pozemkovým vztahům svou formu, normativnost a závaznost, tak je nazýváme vztahy pozemkově právní. Objektem těchto pozemkově právních vztahů je pozemek nebo pozemková parcela2 Pozemkem se rozumí ta část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva a druhů pozemků. Pozemkovou parcelou rozumíme pozemek, který je geometricky a polohově určen, který je zobrazen v katastrální mapě a je označen parcelním číslem. Subjektem jsou fyzické a právnické osoby a může jimi být i stát nebo jeho orgány. Stát zaujímá zvláštního postavení, jelikož v těchto vztazích může vystupovat jako právnická osoba nebo také jako nositel nejvyšší moci daného území. Stát má pro tyto případy zvlášť zřízené právnické osoby, je jím například Pozemkový fond. Pozemkově právní vztahy vznikají, mění se a zanikají na základě právních skutečností. Jsou to právní události, mezi které se řadí smrt fyzické osoby, uplynutí času apod. a také právní akty státních orgánů a v neposlední řadě úkony subjektů těchto vztahů. Pozemkové vztahy nejsou neměnné a právní regulace se historicky vyvíjela.3 Nejrozšířenějším právním důvodem užívání pozemků je vlastnictví. Vlastnictví je vztahem společenským, je to vztah člověka k určitému objektu, ale ve své podstatě, je to vztah mezi lidmi. Pokud je objektem tohoto vlastnictví půda, tak hovoříme o pozemkovém vlastnictví. Dalším důležitým pojmem je nájem pozemku. Chce-li někdo pozemek užívat, musí nejprve získat oprávnění s pozemkem nakládat a získat právní titul užívání. Je to vztah dočasný a úplatný, sjednaný na dobu určitou nebo neurčitou. Přesnějšímu vysvětlení pojmů a vztahů k pozemkům
se budu věnovat v dalších
kapitolách.
2
Tyto pojmy jsou vymezeny v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, v platném znění (dále jen „Katastrální zákon“), § 27, písm. a,b. 3 Historickému vývoji se budu více věnovat v kapitole 3.
9
3.
Vývoj vlastnického práva k pozemkům
Vlastnictví půdy prošlo ve světě i u nás velice složitým vývojem. Vyvíjelo se postupně a každá doba nesla své. Začínalo výsluhami přes léno až k neomezenému a svobodnému vlastnictví půdy. Za doby starých Slovanů probíhalo stálé stěhování národů, proto také staří Slované neznali pojem soukromého vlastnictví půdy. Okres, který byl nezbytný pro obživu dobytka náležel celému rodu nebo kmeni. Země, které osídlovaly tyto polokočovné kmeny byly jen velice řídce obydleny, jelikož potřebovali pro svůj dobytek obrovské prostory k pastvě. Později však poznali, že zemědělství a stálé obhospodařování půdy je pro ně výhodnější jak stálé stěhování, proto byli trvale připoutání k e svým novým vlastem,ale pořád
největším
bohatstvím kmene byl dobytek a pastviny měly převahu nad zoranou půdou, ale již v této době se začíná vyvíjet soukromé vlastnictví rodin a vztah k zorané půdě. Vlastnické právo upravovalo majetkové vztahy vládnoucích vrstev, na nichž byla založena jejich moc politická i ekonomická. Toto právo se vytvářelo soustavou předpisů a norem, ale také obyčejů. Jen ten, kdo vlastnil nějaké pozemky mohl vykonávat politickou moc. Ve 13.století byla pro vlastnické právo šlechty charakteristická instituce nedílu. Takto bylo označováno majetkové společenství a účastníci byli příbuzní – chlebí, tzn., že žili o společném chlebu. Základem byl nedělitelný majetek, takže ideální spoluvlastnictví. Instituce nedílu byla uplatňovaná ve šlechtických rodech, kdy byl nedíl jako spoluvlastnictví s ideálními podíly individuálně neurčený . Účastníci se sice podíleli na výnosu podle rozhodnutí hlavy nedílu, ale bohužel podílem, který jim patřil nedisponovali. . V případě úmrtí se v nedílu nedědilo. Král uplatňoval svoje odúmrtní právo až po vymření posledního člena nedílu. Nedíl měl jednu zásadní funkci a to, že se nerozdrobovaly šlechtické statky. Nedíly byly několika typů podle toho, kdo stál v jeho čele – bratrský, otcovský, strýcovský, mateřský – na něm žila vdova se svými dětmi.4 Z nedílů se začalo vystupovat od 15.století. Otec přiděloval svůj nedíl synům podle nejmladšího k nejstaršímu. Veškeré změny musely být zapsány do zemských desek. 4
České právo v minulosti, Karel Malý
10
Nedílníci ručili za své závazky společně a nerozdílně a pokud byla vznesena žaloba, tak zněla na všechny nedílné společníky. Tato instituce nedílníků zanikla v roce 1627 4. Vlastnictví svobodných k půdě a k nemovitostem mělo typickou formu realizace – léno – to bylo i svobodné vlastnictví. . V pramenech se toto označovalo jako „pravé a svobodné dědičné dědictvie“- toto slovo označovalo pouze to, co se dědí – přechází z děda na potomky. Další držba byla dočasná a účelová – zejména zástavní. Uplatňovala se vydržecí a promlčecí lhůta, která byla označovaná jako zemská léta – trvala 3 léta a 18 neděl. Tento cyklus se užíval při uplatňování trojpolního systému, střídal se ozim, jař, úhor a to ve třech letech, poté byl cyklus uzavřen a bylo skončeno obdělávání půdy a tím i její držba. Vrchní právo měl pán půdy, sedlákům patřilo půdu užívat, přičemž byli omezení mnohými mimoekonomickými prostředky a vystupovali jako nesvobodní 5. Půda se v podstatě dělila na dvě části a to rustikál – což byla půda selská, kterou měli v držbě poddaní a ti měli vlastnické právo jen k části z výtěžku své práce, a dominikál, to byla půda panská, tu obdělával pán pomocí sedláků, čeledi a námezdních sil. Ve 13. a 14. století vypuklo německé stěhování na východ, osídlovali půdy méně úrodné v pohraničních lesích o kterou domácí lidé nestáli a vlastníkům nevynášela. Obdělávání této půdy vyžadovalo mnoho práce, proto stanovili kolonistům výhodné podmínky a ty je ke stěhování lákaly. Kolonista byl svobodný a mohl si půdu koupit pouze v dědičný nájem, což znamenalo, že nebyl plným vlastníkem. Nájemné platil ročně vždy stanovenou sumu v penězích (úrok, činži) . Tato nová forma byla výhodná pro obě strany, protože smlouva, která byla mezi nimi uzavřená přinášela sedlákům jistotu dědičné držby ničím nerušené, možnost investice bez ztrát a také rovnoměrné rozdělení podle velikosti přídělu půdy, podle tzv. lánů. Výhod v této nové formě našli i čeští sedláci, kteří si začali takto kupovali dědičný nájem. Kolonisté obdrželi v obcích nižší samosprávu soudní a civilní, tu vykonával rychtář spolu s konšeli volenými z kolonistů. Rychtář a konšelé soudili kolonisty podle práva té krajiny, z nichž kolonisté pocházeli. V tuto dobu se v našich zemích rozšířila německá práva. Hlavními z těchto práv bylo saské a magdeburské. Těmto podmínkám se říkalo právo německé.
5
Dějiny státu a práva v česko-Slovensku do roku 1918, Karel Malý a Florián Sivák,1992
11
V 17. století se držba pozemků a povinnosti poddaných zapisovaly do knih zvaných urbáře. Pozemky, které byly v těchto urbářích zapsané jsou nazývány pozemky urbárními, později rustikálními. Dále existovaly také pozemky vrchnostenské a ty se nazývaly panské, dominikální nebo dvorské, tyto nebyly zdaněné.
3.1
První pozemková reforma v letech 1919- 1935
V letech 1919 – 1935 byla první pozemková reforma- byl to státem regulovaný a prováděný proces přerozdělování půdy a dalšího zemědělského a lesního majetku 6. Vznikla na základě zákonů z let 1919 – 1920 o obstavení velkostatků, záborového, náhradového a přídělového zákona. Tato reforma se dotkla 1,8 milionů ha půdy. Zákonem č. 38/1919Sb. O obstavení velkostatků se tato reforma odstartovala. Tímto zákonem se mělo zabránit zcizování a zastavování velkostatků, které byly zapsané v zemských deskách. Cílem bylo ,aby se zachovaly velké majetky zemědělské, které byly určeny pro pozemkovou reformu. Zákon č.215/1919 Sb. O zabrání velkého majetku pozemkového určoval rozsah zabraných pozemků. Ze zábory byly vyloučeny některé objekty, jako byl okresní a obecní majetek a objekty, které nesloužily k hospodaření a byly právně i hospodářsky nesamostatné. Zábor však neznamenal, že byl majetek vyvlastněn, ale to, že Československá republika nabývá právo tento majetek přejímat a dále ho přidělovat. Osoby, které na tomto majetku měly právo hospodařit musely pokračovat až do té doby, než stát majetek převzal. Na tento majetek se mohla vztáhnout exekuce pouze „ vnucenou správou“7. O způsobu přerozdělování těchto pozemků rozhodoval Pozemkový úřad a toto převzetí mělo tři fáze: První fází bylo vyrozumění - kdy vlastníkovi bylo řečeno, které nemovitosti budou státem zabrány. Toto vyrozumění vlastníkovi poslal soud, který nařídil poznámku zamýšleného převzetí v knihách a doručil to vlastníkovi způsobem platným pro doručování. Současně byla vlastníkovi doručena výzva pro písemné vyjádření, zda u těchto nemovitostí uplatňuje právo 6 7
Pozemkové právo, Milan Pekárek, Ivana Průchová str. 62 Pozemkové právo, Milan Pekárek, Ivana Průchová
12
na propuštění nějakého majetku ze záboru, na které měl lhůtu 30 dnů a mohl ji uskutečnit u soudu, který toto vydal. O tomto vyjádření pak rozhodl pozemkový úřad. V druhé fázi byla dána hospodařícím osobám výpověď, která musela být dána ve lhůtě šesti měsíců předem. Bylo to z toho důvodu, aby byla umožněna sklizeň na těchto pozemcích. Výpověď dal pozemkový úřad. Byly také stanoveny případy, kdy nebylo výpovědi třeba.8 Třetí fází docházelo k právnímu převzetí majetku, který byl státem, zabrán. Došlo k tomu na návrh pozemkového úřadu soud provedl vklad vlastnického práva pro stát. Nakládat s tímto pozemkem mohl pozemkový úřad. Současně s vkladem došlo k výmazu všech břemen a dluhů. Dále navazoval zákon č. 81/1920 Sb. O přídělu zabrané půdy a úpravě právních poměrů k ní – přídělový zákon. Tento zákon uvádí komu a za jakým účelem mohl Pozemkový úřad půdu přidělit. Přidělení bylo možné do nájmu, do pachtu, do vlastnictví a ke zřízení práva stavebního. Půda měl sloužit pro obživu přídělce a jeho rodiny, výměra byla 6 – 10ha a byla přidělována jako vlastnický nedíl. Pokud vlastník zemřel byl přechod omezen zákonem na jednu osobu. Takto přidělené pozemky se zapisovaly do Pozemkových knih9. Tyto knihy nahradily dříve užívané Zemské desky.10
8
Pozemkové právo, Milan Pekárek, Ivana Průchová, - patří sem majetek, na němž hospodařil stát, došlo-li k dohodě mezi vlastníkem a pozemkovým úřadem bez výpovědi, pokud byl zabrán nájemci nebo pachtýři, kdy nájem nebo pachtovní smlouva byla proti státu bez právního účinku nebo rozhodl-li pozemkový úřad , že spolu s nemovitostmi převezme závazky a práva z pachtovních smluv, státu zůstalo právo kdykoliv později pachtovní poměr zrušit. 9 Pozemková kniha je název pro systém evidování vlastnictví, který v českých zemích došel rozšířeného a uznávaného použití. Předchůdcem jsou zemské desky a potom všechny pozemkové knihy nejednotně vedené na různých úrovních. Dne 25. května 1871 byl vydán "knihovní zákon", který upravoval zakládání nových pozemkových knih jako dokladu o vlastnictví. Byly i další "knihy" - Železniční knihy (1874), Vodní knihy, Horní knihy (označovány také jako Báňské knihy). Téměř dokonalý systém pozemkových knih byl hrubě narušen počátkem roku 1951, kdy občanský zákoník č.141/1950 Sb. zrušil konstitutivnost zápisů do pozemkové knihy (vlastnictví se zakládalo až do této doby povinným zápisem). Komunistickému režimu se nehodila propracovaná ochrana vlastnictví a zcela otevřeně se začalo hovořit o postupném zrušení soukromého vlastnictví. Pozemkové knihy se pak ještě nepovinně vedly do roku 1964, kdy došlo ke skončení zápisů úplně. Pozemkové knihy se pak staly archiváliemi. Byly zdrojem zakládání nové evidence nemovitostí (dle zákona č.22/1964 Sb.). Svého opodstatnění pak došly v době restitucí po r. 1989 a zejména po 1. lednu 1993 s účinností zákona o katastru nemovitostí. http://cs.wikipedia.org/wiki/Pozemková_kniha 10 Zemské desky – jdou předchůdci pozemkových knih, Zemské desky jsou vedeny výhradně pro zpupná (přibližně šlechtická) vlastnictví. Zápisem majetku do zemských desek se majetek stával dědičným majetkem rodu. Pokud byl ve městech, byl osvobozen od daní. V deskách zemských byla však také zapisována veškerá ustanovení zemských sněmů – tedy vlastně tehdejších zákonů, a další obecně závazné dokumenty. http://cs.wikipedia.org/wiki/Zemské_desky
13
Třetí zákon byl č. 329 / 1920 Sb. O převzetí a náhradě za zabraný majetek pozemková – zákon náhradový. Nemovitosti oceňoval Pozemkový úřad, seznámil s nimi vlastníky a dohodl se na ceně. Proti rozhodnutí bylo odvolání k zemskému soudu. Působnost Pozemkového úřadu vymezil zákon č. 330 / 1919 Sb. O pozemkovém úřadě, kde uděloval souhlas s obstaveným majetkem, rozhodoval o propuštění ze záboru, přebíral a přiděloval majetek, určoval výši náhrad, zaváděl knihovní pořádek. V roce 1924 bylo v podstatě skončeno přídělové řízení, které se uskutečňovalo na základě záborového zákona. V rámci přídělového řízení v této reformě se objevují družstva jako noví přídělci. Tvořili je většinou zaměstnanci. Aby mohly získat zemědělsko-průmyslové závody tvořili se družstva lihovarská,mlékařská, pivovarská a další.
Dále se začaly tvořit kooperativy, co ž byla
družstva založená za účelem nákupu a prodeje zemědělské prvovýroby. Pozemková reforma se výrazně dotkla i rybníků, kde probíhala rozsáhlá výměra, především v Čechách. V přídělovém zákonu §11 předepisoval, aby se rybníky přidělovaly především obcím, svazům a sdružením, které se zabývaly rybničním hospodářstvím.11 V roce 1935 došlo k odložení reformy, které bylo zamýšleno na 20 let, nebyli totiž uspokojeni všichni zájemci o půdu, vznikal tak nepřidělený majetek a na něm byly vytvořeny „ zbytkové statky“.
3.2
Druhá pozemková reforma v letech 1945-1948
Na konci druhé světové války se vytvořila příznivá situace, aby nastala druhá pozemková reforma, kterou vyvolaly změny v poměru politických sil v domácí politice as také změny mezinárodní situace. Byla vyhlášena v dubnu 1945 v Košickém vládním programu12.
11
Pozemky a právo, Zdeněk Karfík, 2001 st.12 Košický vládní program- programový dokument první vlády ČSR po 2. světové válce. Přijat v březnu 1945 v Moskvě představiteli londýnského a moskevského centra zahraničního odboje a zástupci Slovenské národní rady. Vyhlášen 5. 4. 1945 v Košicích. Vypracován na základě návrhů moskevského vedení KSČ. Obsahoval 16 kapitol. Proklamoval zahraničně politickou orientaci na SSSR, konfiskaci majetku Němců a Maďarů a zrádců, potrestání kolaborantů, rovnoprávný vztah Čechů a Slováků, zřízení národních výborů a zásadní změny v hospodářské a sociální oblasti i protidemokratický zákaz činnosti pravicových politických stran http://leccos.com/index.php/clanky/kosicky-vladni-program 12
14
Právním předpisem,který hrál klíčovou roli v tomto období byl dekret presidenta republiky č. 2 / 1944, kdy podle §2 měl president právo vydávat předpisy, na jejich základě se měnily, rušily nebo i nově vydávaly zákony po dobu platnosti prozatímního státního zřízení a to formou dekretu. President takto mohl učinit na návrh vlády a k platnosti dekretu byl třeba podpis předsedy vlády a všech členů vlády, kteří byli k těmto úkonům pověřeni. Tímto byla moc zákonodárná přenesená na presidenta republiky. Vydáváním těchto dekretů sice mohly probíhat určité změny, ale stále musel být dodržen zákon z roku 1920. Zákonodárná moc presidenta byla skončena ke dni 27.10.1945 a od této doby ji vykonávalo Národní shromáždění. Druhá pozemková reforma se dělí na tři etapy, které jsou jednotlivě spojeny s určitým zákonem. 3.2.1.
První etapa:
o Prvním , který pozemkovou reformu uváděl se stal dekret presidenta republiky č. 5 / 1945 Sb. O neplatnosti některých majetkově právních jednání z doby nesvobody a o národní správě majetkových hodnot Němců, Maďarů, zrádců a kolaborantů, a některých organizací a ústavů13 - který se týkal majetkových převodů, které se uskutečnily po 29. září 1938. o První etapu zahájit dekret presidenta republiky č. 12 / 1945 Sb. O konfiskaci a urychleném rozdělení zemědělského majetku Němců, Maďarů, jakož i zrádců a nepřátel českého a slovenského národa – jeho účinek nastal 23.6.1945 a k tomuto datu konfiskoval subjektům zemědělskou půdu, která byla určena pro účely pozemkové reformy. Tento majetek přecházel „ex lege“ na stát. Majetek, který byl zabaven spravoval Národní pozemkový fond. o Třetí byl zákon č. 90 / 1947 Sb. O provedení knihovního pořádku ohledně nepřátelského majetku a o úpravě některých právních poměrů vztahujících se na přidělený majetek. Prováděl ho Národní pozemkový fond, který tak činil na základě přídělových listin14
13
Pozemkové právo, Milan Pekárek a Ivana Průchová , Masarykova univerzita v Brně roku 2000, st.67. Na přídělové listině byla označena přídělová majetková podstata číslem usedlosti nebo číslem grafického přídělového plánu s přiložením udané výměry pozemku.Pro knihovní tělesa byla zakládány volné vložky, 14
15
3.2.2.
Druhá etapa:
o Stala se revizí 1. pozemkové reformy a nacházela se v zákoně č. 142 / 1947 Sb., který byl přijat 11. července 1947 a pravomoc tohoto zákona byla svěřena do rukou ministerstva zemědělství. a novelou tohoto zákona byl zákon. č. 44 / 1948 Sb.statkářům odebrali půdu – u zemědělských podniků nad 250 ha půdy nebo nad 150 ha orné půdy dle zákona č. 215 / 1919 Sb. 3.2.3.
Třetí etapa :
o Tu odstartoval zákon č. 46 / 1948 Sb. O nové pozemkové reformě, který dne 21. března 1948 přijalo Národní shromáždění. Třetí etapa se ubírala v duchu zásady „půda patří těm,kdo na ní pracují“. Vlastnictví bylo omezeno dle tohoto zákona na 50 ha, což byla maximální hranice. Měla být učiněna dohoda s vlastníkem, pokud k ní ale nedošlo, ONV rozhodl o výkupu, kdy byla v pozemkové knize zapsána poznámka o provedení výkupu a ta měla účinek přechodu vlastnictví na stát. Pokud nedošlo k zápisu v pozemkové knize byl výkup proveden vyhláškou na úřední desce ONV. Touto etapou byly skončeny pozemkové reformy.
3.3.
Doba budování socialistického vlastnictví v letech 1948-1990
Cílem bylo zespolečenšťování půdy a tato cesta vedla k následující podobě pozemkového vlastnictví. I když půda byla ve státním vlastnictví, tak s ní hospodařily státní organizace, ale také organizace nestátní, které ji dostávaly do trvalého užívání nemovitého národního majetku, a v neposlední řadě občané na základě institutu osobního užívání. Vlastnictví soukromé bylo státem značně omezováno a bralo se jako přežitek z dob minulých. Rozlišovaly se tři formy soukromého vlastnictví, kdy první z forem představovaly soukromě hospodařící rolníci, kteří měli značná omezení, ale tato forma se nejvíce podobala klasickému v nichž se zapisoval na listu A název knihovního tělesa na listu B byli uvedeni všichni vlastníci s poznámkou přídělových omezení, které byly vloženy na listu C. List A zůstával nevyplněný. Pozemkové právo, Milan Pekárek, Ivana Průchová, Masarykova univerzita v Brně, 2000,str.68
16
pozemkovému vlastnictví.Institut práva užívání půdy k zajištění zemědělské výroby byl zaveden vládním nařízením č. 50 / 1955 Sb., kdy měl těmto rolníkům zabezpečit obdělávání půdy. Druhou formou byli vlastníci půdy, kteří ji užívali k uspokojování svých potřeb a nikterak jako výrobní prostředek. V třetí formě soukromého pozemkového vlastnictví
užívaly pozemky socialistické
organizace a obsah práv byl téměř shodný s obsahem práva vlastnického. Socialistické organizace avšak nemohly disponovat s těmito pozemky, to směli pouze vlastníci a to pouze se souhlasem národního výboru. Zákon č. 69 / 1949 Sb., o jednotných zemědělských družstvech obsahoval právo družstevního užívání pozemků. Podrobnou úpravu tohoto užívání obsahoval zákon č. 49 / 1959 Sb.15 Od 1.1.1976 se již nesměly pozemky, které byly dány do užívání socialistickým organizacím, vracet do užívání jejich vlastníkům, jelikož právo užívání těchto pozemků mohlo zaniknout jen přechodem nebo převodem do socialistického vlastnictví. V roce 1989 po listopadových událostech se začíná měnit společenské zřízení a v jeho důsledku začínají i změny právního řádu. Novelami, které v roce 1990 byly přijaty bylo vlastníkům umožněno, aby požádali o vrácení pozemků, které jim byly zabrány a dány do užívání socialistickým organizacím. Novela Ústavy- č. 100 / 1990 Sb. měla zásadní význam pro oblast pozemkových vztahů. Dále byl v tomto roce vydán zákon č. 114 / 1990 Sb. byl novelou zákona č. 123 / 1975 Sb. o užívání zemědělského majetku k zajištění výroby.16 Tato novela umožňovala navrácení nemovitostí sloužící původně zemědělské prvovýrobě původním vlastníkům nebo dědicům.. Právo bezplatného a časově neomezeného užívání mohlo být na návrh vlastníka zrušeno, v případě zemědělské půdy bylo třeba souhlasu zemědělské organizace, které právo svědčilo. Zákon č. 160 / 1990 Sb. o zemědělském družstevnictví – nahradil zákon č. 90 / 1988 Sb. Tento zákon zrušil časovou neomezenost družstevního užívání, zavedl navrácení pozemků – k tomuto bylo třeba souhlasu vlastníka.
15
Právo družstevního užívání získalo družstvo k pozemkům , které člen sdružil do JZD,. A měl povinnost sdružit nejen pozemky vlastní, ale i ostatní na nichž při vstupu do JZD hospodařil – na základě nájemní smlouvy nebo bez právního titulu a dále k pozemkům, které byly člunu přiděleny do tzv. náhradního užívání při provádění hospodářsko-technických úprav pozemků, a to za půdu, kterou by člen měl sdružit. JZD mělo při výkonu tohoto práva stejné oprávnění i povinnosti, jaké příslušely vlastníku, pouze s tím rozdílem, že nemohlo pozemky zatížit nebo zcizit. Pozemky a právo, Zdeněk Karfík, rok 2001.st.18 16 Pozemkové právo, Milan Pekárek, Ivana Průchová, Masarykova univerzita v Brně, 2000. st. 71
17
Těmito novelami se mohli původní vlastníci domoci zpět svých práv a žádat o navrácení svých pozemků užívaných socialistickými organizacemi.
3.4.
Období restituce pozemkového vlastnictví
V tomto období byla zahájena přestavba vztahů pozemkového vlastnictví a to v takové míře, že tohle období lze označit za „ třetí pozemkovou reformu“.17 Restituce znamenalo obnovení vlastnických práv těm majitelům,, kteří byly v době budování socialismu o tato práva připraveni. Pokud obnova již nebyla možná, měli právo k přiznání náhrady. Cílem bylo zmírnění následků majetkových křivd. Samotný pojem restituce není v našem právním řádu definován.
3.4.1.
Restituce majetku fyzických osob
o Významnou roli v této době hraje zákon č. 403 / 1990 Sb. o zmírnění následků některých majetkových křivd18. Dle tohoto zákona je možno napravit majetkové křivdy vydáním věci nebo poskytnutím náhrady za její znehodnocení, poskytnutí náhrady v penězích, vydáním kupní ceny nebo vydáním doplatku rozdíle mezi peněžní náhradou, která byla poskytnuta a kupní cenou.. Oprávněná osoba písemně vyzve osobu povinnou a dokládá národy. Povinná osoba musí věc vydat. o Zákon č. 87 / 1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích upravuje tyto způsoby náhrady křivd - vydání věci spolu s poskytnutím náhrady za znehodnocení , kdy oprávněná osoba vyzve povinnou k vydání věci, uzavře s ní dohodu o vydání a na základě se provede zápis ve formě vkladu do katastru nemovitostí. Pokud povinná osoba nevyhoví může oprávněná o své nároky žádat u soudu, nebo druhou možností je finanční náhrada na základě žádosti oprávněné osoby u Ministerstva financí . o Zákon č. 229 /1991 Sb. o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. – tento zákon ( zákon o půdě) obsahuje nejvíce ze všech specifika pozemků.
17
Pozemkové právo, Milan Pekárek, Ivana Průchová, Masarykova univerzita v Brně 2000, str. 71 V platném znění se zákon 403/1990Sb vztahuje na následky křivd dle vládního nařízení č. 15/1959 Sb. o opatření týkajících se některých věcí užívaných organizacemi vládního sektoru, zákona č. 71 / 1959 Sb. o opatření týkajících se některého soukromého domovního majetku , a také znárodněním zestátněním na základě výměrů některých odvětvových ministerstev, vydaných po roce 1955, odvolávajících se na znárodňovací předpisy z roku 1948. 18
18
Podle tohoto zákona přechod vlastnického práva oprávněné osoby nastává na základě rozhodnutí správního orgánu(pozemkového úřadu) . Rozhodnutím se schvalovala dohoda mezi osobami –oprávněnou a povinnou, pokud mezi nimi k dohodě nedošlo, pozemkový úřad měl pravomoc o vlastnictví oprávněné osoby rozhodnout. Proti rozhodnutí o schválené dohodě je možnost odvolání do 15 dnů k Ministerstvu zemědělství . Pokud bylo rozhodnuto bez dohody je možno opravný prostředek adresovat krajskému soudu a to dle místní příslušnosti podle trvalého bydliště odvolatele a to ve lhůtě 30 dnů. o Zákon č. 243 / 1992 Sb. , kterým s upravují některé otázky související se zákonem č. 229 / 1991 Sb. – vztahuje se na restituci majetku , o který byli původní vlastníci připraveni a to na základě dekretu presidenta republiky č.12 / 1945 Sb. a č. 108 / 1945 Sb. podle těchto obou dekretů pozbyl vlastník majetek ke dni jejich účinnosti.
3.4.2.
Restituce majetku právnických osob
o Restituce majetku obcí –zákon ČNR č. 172 / 1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí , jedná se o nezastavěné pozemky, stavby s pozemky, které se stavbou tvoří jeden celek a pozemky , které jsou zastavěné stavbami a jsou ve vlastnictví fyzických osob. Pozemky se vrací ve stavu, v jaké m se nacházejí o Restituce majetku některých tělovýchovných organizací – zákon. č. 173 /1990 SB, kterým se ruší zákon č. 68 / 1956 a upravují se jím vztahy týkající se dobrovolných tělových. Organizací, kdy na základě výzvy oprávněné organizace je uzavřena s povinnou osobou dohoda o navrácení majetkových práv. Pokud je dohoda odmítnuta bylo možné učinit nároky u hospodářské arbitráže. o Restituce majetku církví – zákon č. 298 / 1990 Sb. o úpravě některých majetkových vztahů řeholních řádů a kongregací arcibiskupství olomouckého. Problematika v tomto směru zatím nebyla zcela vyřešena a bude ještě předmětem dalších jednání. O sporech, které se týkají vrácení majetku církvím rozhodují soudy.
19
3.5.
Privatizace pozemkového vlastnictví
Privatizace je převod veřejného majetku do soukromého vlastnictví. Nejznámější privatizace ve světě je privatizace ve Velké Británii za vlády Margaret Thatcherové. V Československu privatizace měla svůj začátek v roce 1989. 3.5.1.
Malá privatizace
Předmětem jsou movité i nemovité věci, především se týkala obchodů, restaurací, provozoven se službami a menších podniků s činností výroby. Provozní jednotka, která byla určena k prodeji a dřívější organizace měla právo hospodaření k pozemku, tak se prodávala společně s pozemkem,, pokud právo hospodaření neměla, měl vydražitel právo uzavřít nájemní smlouvu k pozemku a to na dobu pěti let. Tento majetek se prodával ve veřejné aukci(dražbě). Ve lhůtě do 30 dnů od ukončení dražby je vydražitel povinen zaplatit částku, která byla dosažena.
3.5.2.
Velká privatizace
Je upravena zákonem č. 92 / 1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby. Týkala se středních a velkých podniků. Zákon se nevztahuje na majetek státní správy, přírodní zdroje, část kulturních organizací, vybraná zdravotnická a sociální zařízení a vodní díla, na majetek , který může být podle zákonů nebo zvláštních předpisů pouze ve vlastnictví státu. Velkou privatizaci můžete rozdělit na dvě etapy, z nichž první etapa je tzv. deetatizace, což je odstátnění, v jejímž rámci přejde majetek podniku, který je v privatizaci na Fond národního majetku. V druhé etapě probíhá provedení vlastní privatizace takto:
Založení akciové nebo jiné obchodní společnosti
Prodej majetku podniku
Převod majetku, který je v privatizaci na obce
Převod pro účely nemocenského a důchodového pojištění
Převod na právnické osoby19
19
Milan Pekárek, Ivana Průchová, Masarykova univerzita 2000.st.101
20
3.5.3.
Transformace majetku podle privatizačních metod20
Způsob
majetek v mld. Kč
transformace vydáno
v
70 - 120
restitucích převod majetku státu na
více než 350
obce malá privatizace
200 - 250
transformace družstev
23
velká privatizace
626
transformace
majetku
1269 - 1369
celkem
20
http://www.eamos.cz/amos/kat_spo/externi/kat_spo_2966/6/kap66.html
21
4.
Pozemek dle zákona č. 344 / 1992 Sb., o katastru nemovitostí české republiky Pozemek je definován v katastrálním zákoně v § 27
jako část zemského povrchu
oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou a hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. V katastru nemovitostí se pozemky evidují jako parcely, které jsou
zapisované pod
parcelním číslem a jsou zobrazeny v katastrální mapě. Parcela může být stavební nebo pozemková. Stavební parcela je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemková parcela je pozemek, který není stavební parcelou. Pro účelu katastru nemovitostí se pozemky člení na: ornou půdu, na které se pěstují obilniny, okopaniny , pícniny a jiné plodiny. chmelnice, na němž se pěstuje chmel vinice, které jsou osázené vinnou révou zahrady, kde se většinou pěstuje různá zelenina a květiny a ostatní plodiny, které jsou pěstovány většinou pro vlastní potřebu vlastníka pozemku nebo je to i pozemek, který je osázená stromy a keři. ovocné sady, které jsou souvisle osázené ovocnými stromy nebo keři trvalé travní porosty – jsou porostlé travinami a jejich výtěžkem je seno nebo je určen k trvalému spásání.¨ lesní pozemky, jejichž porostem jsou stromy, dále lesní průseky a cesty a pozemky, z nichž byly stromy vykáceny. vodní plochy jsou pozemkem, na nichž je koryto vodního toku nebo vodní nádrž, bažina zastavěné plochy – na nichž jsou postaveny budovy21, společný dvůr, zbořeniště, a vodní díla. ostatní plochy - , což jsou pozemky, které nespadající ani do jedné z předchozích kategorií – silnice, dráhy, dálnice, ostatní dokumentace, sportoviště, hřbitovy, skládky a další pozemky jinak využívané. 21
Katastrální zákon č. 344 / 1992 Sb., §2 písmeno b – budovy spojené se zemí pevným základem a to, budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční číslo, budovy, kterým se popisné nebo evidenční číslo nepřiděluje a které nejsou příslušenstvím jiné stavby evidované na téže parcele.
22
4.1.
Způsoby využití pozemků
Existuje mnoho způsobů, jak využít pozemek. Rozlišujeme pozemky, kde se nachází skleník, pařeniště, plantáž dřevin, les jiný než hospodářský, lesní pozemek, na kterém se nachází budova, rybník, koryto vodního toku přirozené nebo i upravené, vodní nádrž umělá nebo přírodní, plocha, která je zamokřená, společný dvůr, zbořeniště, dráha, dálnice, silnice, ostatní komunikace, skládka, hřbitov, zeleň, sportoviště a jiné plochy a neplodná půda. Pozemky se také rozdělují podle toho, zda jsou podrobeny
některému z níže
vyjmenovaných právních režimů ochrany. Rozlišujeme pozemky v režimu ochrany přírody a krajiny, což jsou národní parky, ochrana pásma národních parků, národní přírodní rezervace, ptačí oblastmi a evropsky významné lokality. Další ochranou je památková, kdy je chráněná nemovitá kulturní památka, památková rezervace a památková zóna,
nemovitá kulturní památka a ochranné pásmo
nemovité kulturní památkové zóny a rezervace. Zdroje přírodních minerálních nebo léčivých vod a jejich ochranné pásmo a vnitřní území lázeňského místa spravuje režim ochrany přírodních léčivých lázní, zdrojů a zdrojů přírodních minerálních vod. Ložiska nerostného bohatství, jejich dobývací prostor a chráněná území pro zvláštní zásahy do zemské kůry jsou ve stejnojmenném režimu jaký chrání, čímž je ochrana nerostného bohatství. Dále existuje ochrana značky geodetického bodu, kdy chrání značku a území. Velice rozsáhlé pozemky určené k plnění funkcí lesa na našem území jsou vedeny pod jinou ochranou a dále sem spadá o ochrana zemědělského půdního fondu. A v neposlední řadě je to ochrana vodního díla a ochrana vodního zdroje a to jejich pásem. Všechny typy ochrany , jakož i další důležité informace o pozemcích, parcelách a jejich číslování, způsobech využití stavby a dalších nalezneme v příloze katastrální vyhlášky č. 26 / 2007 Sb.22
22
Vyhláška č. 26 / 2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265 / 1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344 / 1992 Sb., o katastru nemovitostí české republiky, ve znění pozdějších předpisů (katastrální vyhláška)
23
5.
Pozemek
a nájemní vztah podle Občanského zákoníku
č.40/1964 Sb. V hlavě sedmé tohoto zákona v §663 je definováno, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc – v tomto případě pozemek, aby ji dočasně (na sjednanou dobu) užíval a bral z ní užitky. Vlastník tedy může se svým pozemkem disponovat jako s předmětem vlastnictví a může jej nechat k dalšímu užívání. Touto smlouvou ovšem nepřehází právo vlastnické z pronajímatele na nájemce. Nájemce se stává pouze držitelem pronajaté věci , fakticky ji ovládá, může ji užívat. Nestává se novým vlastníkem, tudíž s ní nemůže takto disponovat. Obecná ustanovení v §663- §684 mají povahu lex generalis – použijí se, nestanoví-li zvláštní úprava jinak. U úpravy nájemného a skončení nájmu nalezneme ustanovení, která se týkají nájmu pozemku, další ustanovení se pak týkají nájmu bytu a dalších nájmů, které mají zvláštní povahu. Pozemek je vlastně věcí, která se nespotřebovává, ale opotřebovává a proto musíme zachovat jeho užitkovost. V občanském zákoníku přesnou definici věci nenalezneme, ale v § 119 je uvedeno rozdělení na věci movité a nemovité. S věcí jsou spojena práva a povinnosti a věc tvoří její součásti a příslušenství věci. Podle občanského zákoníku jsou za toto příslušenství považovány věci, které patří vlastníku věci hlavní a svůj účel plní pouze když jsou užívány společně s věcí hlavní.23 Pokud je jedna věc příslušenství věci druhé sdílí s ní její právní osud a patří vždy jednomu vlastníkovi. Součástí věci rozumíme věc, která nemůže být od hlavní věci oddělena aniž by věc hlavní nebyla znehodnocena. Práva a povinnosti k součásti věci přecházejí na věc hlavní. V našem případě, kdy v této práci hovoříme o pozemcích jsou pozemky právně oddělené od staveb, které na nich stojí, což znamená, že stavby nejsou ani součástí ani příslušenstvím pozemků, nýbrž druhou věcí hlavní. Porosty na pozemku vzrostlé jsou součástí pozemku v právním slova smyslu, čímž sdílejí stejný právní osud jako pozemek s nímž jsou spojeny. Při oddělení stromu od pozemku vzniknou dvě samostatné věci. Pojem pozemek občanský zákoník nedefinuje, proto se v obrátíme na katastrální zákon. 23
Upravuje zákon č. 40/1964 Sb, občanský zákoník Sb.
24
5.1.
Nájem
Tento pojem byl opětovně zaveden do našeho právního řádu zákonem č. 509 / 1991 Sb., na základě smluvního principu. Nyní může vlastník pozemku nejen svůj pozemek plnohodnotně držet a užívat, ale může s ním svobodně disponovat dle svých potřeb, to znamená, že ho může i pronajímat čili za úplatu přenechat užívání jiné osobě. V Občanském zákoníku se v osmé části hlavy první nalezneme ustanovení o závazkovém právu. V případě skončení nájmu a úpravy nájemného bere občanský zákoník ohled na specifickou povahu půdy. Obecná ustanovení mají převážně dispozitivní povahu a proto si smluvní strany, které mezi sebou uzavírají nájemní vztah mohou dle svých požadavků konkrétní práva dále upravit. Hlava sedmá pojednává přímo o nájemní smlouvě. V § 663 nalezneme obecné ustanovení, kde nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně ( ve sjednané době) užíval a nebo z ní bral užitky. Nájemní smlouva se uzavírá na dobu určitou nebo lze i na dobu neurčitou. Délka nájemního vztahu se vždy uvede do smlouvy. Zaujal mne jeden článek,kde byl uveden judikát, ve kterém Nejvyšší soud řešil dovolání třech osob – fyzických, kteří byli vlastníci pozemku a tento pozemek na určitým účelem pronajali nájemci na dobu 100 let. Spor se projednávat celých 8 let u soudu prvního stupně a u soudu odvolacího. Záměrem žalob bylo, aby tato smlouva byla prohlášena za neplatnou. Závěrem odvolacího a poté i Nejvyššího soudu byl argument, že doba 100 let je dobou, která překračuje obvyklou délku života člověka, tudíž se vlastně jedná o smlouvu na dobu neurčitou. Proto smlouva o kterou se v tomto případě jednalo nebyla prohlášena za neplatnou, ale byla určena jako smlouva na dobu neurčitou. Tento spor se týkal fyzických osob, a proto nastává otázka, zda-li je možné tohle praktikovat i u osob právnických, kde právnická osoba může existovat 100 i více let, ale po tuto dobu už nebudou existovat osoby, které ji kontrolovaly v době uzavření smlouvy. 24
24
52484. Judikát - Nájemní smlouva na 100 let se považuje za smlouvu na dobu neurčitou - sp. zn. 28 Cdo 2747/2004, www.epravo.cz
25
5.1.1.
Vznik nájmu pozemku
Dle občanského zákoníku máme dvě možnosti jak může vzniknout nájemní vztah. První možností je smlouvou, což je dvoustranný právní akt nebo v druhém případě na základě zákona. Nájemní smlouva vlastně vzniká již projevem, kdy smluvní strany vyjádří vůli učinit nájemní poměr. Tento projev může být písemný nebo i ústní a nájemní smlouva se stává skutkem, pokud se obě strany dohodly na jejím obsahu, čímž je předmět nájmu a výše nájemného. Pokud zákon stanoví, že je třeba uzavřít smlouvu písemně, tak právní účinek je ke dni podpisu smluvních stran.
5.1.2.
Subjekty nájemního vztahu
Nájemní smlouvu mohou uzavírat fyzické i právnické osoby a to na obou smluvních stranách – na straně nájemce i na straně pronajímatele. Většinou na straně pronajímatele bývá vlastník, ale může se jím stát i někdo jiný, kdo má k věci dispoziční právo a pozemek dává do nájmu další osobě. Nájemce je osoba, která získala za úplatu do nájmu pozemek, aby ho na dobu, na kterou je nájemní smlouva sepsána, užívala a měla z něj užitek. Touto osobou se mohou stát výše uvedené právnické a fyzické osoby, ale také stát a jeho organizační složky a také obce a kraje jako veřejnoprávní subjekty.
5.1.3.
Předmět nájemního vztahu
Předmětem nájemního vztahu mohou být movité i nemovité věci. Mezi nemovitými věcmi se nacházejí pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem.25
25
Dělení věcí na movité a nemovité nalezneme v Občanském zákoníku č. 40 / 1964 Sb. v §119
26
5.1.4.
Znaky nájemní smlouvy
o určení účastníků nájemního vztahu – fyzické i právnické osoby o přenechání užívání nebo braní užitků z věci – je to smysl nájemního vztahu. U pozemků, které jsou zemědělské, lesní nebo jsou určené k těžbě nerostů se jedná o braní užitků z věci, u ostatních pozemků mluvíme o užívání. o určení věci, která je předmětem nájemního vztahu - věc musí být způsobilá k užívání, může se jednat o celou věc nebo pouze o její část, ale vždy musí být individuálně určená. o dočasnost - kdy může být nájemní vztah přesně vymezen délkou či účelem užívání nebo se může sjednat na dobu neurčitou při vědomí znaku dočasnosti o úplatnost – je to povinnost nájemce platit za pronajatý pozemek pronajímateli a to v plnění peněžitém i nepeněžitém a intervalu jednorázovém nebo se opakujícím. Výše úplatné částky může být stanovena přímou ve smlouvě, ale pokud není, není to znakem neplatnosti smlouvy.
5.1.5.
Náležitosti nájemní smlouvy
V první řadě by měla smlouva o nájmu obsahovat podstatné náležitosti , ke kterým patří určení účastníků a určení pozemku, který je předmětem nájmu. Pokud by byla absence těchto dvou zásadních náležitostí, nebylo by možné uvažovat o vzniku nájemní smlouvy. Ve smlouvě lze také zahrnout úplatu, ale není to podstatná náležitost, která by musela být ve smlouvě zahrnuta. Záleží v tomto případě na domluvě účastníků.
27
Vedle výše uvedených podstatných náležitostí lze do smlouvy zahrnout i obvyklé náležitosti, ale jejich přítomnost ve smlouvě není podstatná. Mezi tyto obvyklé náležitosti můžeme zařadit právě výši sjednaného nájemného, práva a povinnosti smluvních stran, účel a způsob užívání pozemku. Dále si účastníci po dohodě mohou do smlouvy zahrnout i jiné dohodnuté náležitosti. Forma nájemní smlouvy není stanovena, proto může být dle uvážení obou smluvních stran sjednána formou ústní nebo písemnou. Nájemní smlouva je reálný kontrakt, kdy je nezbytné k dohodě obou smluvních stran také předání předmětu půjčky ( zaplacení částky, na které se smluvní strany dohodly aj.).
5.1.6.
Práva a povinnosti smluvních stran
Pronajímatel je povinen přenechat předmět nájmu – pozemek, nájemci a to v takovém stavu, aby byl způsobilý ke smluvenému užívání. Pokud si strany způsob užívání nestanovily, potom ve stavu užívání obvyklému. Pronajímatel musí pozemek v tomto stavu udržovat a to na svůj náklad. Jestliže poruší tuto povinnost, může to vést ke vzniku práva nájemce na přiměřenou slevu z nájemného, či dokonce až k zániku povinnosti nájemce toto nájemné platit. Nájemce je povinen pozemek užívat a to způsobem,, který je stanovený ve smlouvě. Pokud ve smlouvě nebyl určen způsob užívání, potom způsobem pro který je pozemek určen. ¨ Pronajímatel má právo kontrolovat, zda nájemce neporušuje dohodu. To, že nájemce musí pozemek užívat musí vyplývat ze smlouvy a to výslovně, případně ze skutečnosti, že by neužíváním byl znehodnocen více jako jeho užíváním. Pokud je toto ve smlouvě uvedeno a nájemce pozemek neužívá a tím ho znehodnocuje, je možné uvažovat o odstoupení pronajímatele od smlouvy26. Pokud není ve smlouvě stanoveno jinak, může změny na pozemku provádět nájemce jen se souhlasem pronajímatele. Pokud se pronajímatel zavázal , že bude mít spoluúčast na úhradě nákladů spojených se změnami, může nájemce požadovat úhradu těchto nákladů. 26
§679 odst.2 OZ
28
Tuto
úhradu je oprávněn požadovat po skončení nájmu a po odečtu znehodnocení změn, k němuž došlo v průběhu nájemního vztahu. Jestli se ve smlouvě nedohodli na spoluúčasti úhrady nákladů pronajímatelem, a změnami hodnota pozemku vzrostla ,může nájemce po skončení nájmu požadovat protihodnotu toho, o co se hodnota pozemku zvýšila. Pokud budou nájemcem provedeny jakékoliv změny bez souhlasu pronajímatele, má nájemce povinnost po ukončení nájmu uvést pozemek na své náklady do původního stavu. Pokud hrozí pronajímateli na pozemku změnami značné škody, je pronajímatel oprávněn od smlouvy odstoupit. U pronájmu obecního pozemku se musíme řídit § 39 odst. Zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, kde je stanoveno, že je obec povinna při pronájmu pozemku, zveřejnit tento záměr po dobu nejméně 15 dní před rozhodnutím představitelů obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu a případní zájemci se tak mohou k tomuto záměru vyjádřit a případně předložit své nabídky. Pokud tuto povinnost obec poruší a svůj záměr nezveřejní, považuje se tento právní úkon od počátku za neplatný.27
5.2. Podnájem Pokud není ve smlouvě uvedeno, že nelze pozemek dále pronajímat jiným osobám nebo je toto právo omezeno, má nájemce toto oprávnění ze zákona. Jedná se o dvoustranný právní akt, kdy je uzavřena podnájemní smlouva mezi nájemcem na straně jedné a podnájemcem na straně druhé. Nesmíme zapomenout, že toto právo vyplývá přímo ze zákona, pokud nestanoví nájemní smlouva jinak. Z tohoto důvodu musíme při uzavírání každé nájemní smlouvy neopomenout otázku podnájmu. V případě, že pronajímatel na toto právo opomněl, nesmí být záměrem nájemce jakékoliv spekulace s pozemkem. Bylo by to v případech bráno jako snaha o obcházení účelu zákona a z tohoto důvodu by byly znaky úkonů neplatné. Podnájemce nemůže mít z podnájemního titulu více práv jako má nájemce a hlavním znakem podnájmu je jeho úplatnost. Při uzavření podnájemní smlouvy vzniká odpovědnost 27
Obdobné ustanovení najdeme v §18 odst.1 zákona č. 129/2000Sb., o krajích, ve znění pozdějších předpisů.
29
nájemce za
podnájemce. Musí dohlížet, aby jeho konáním nedošlo k znehodnocování
pozemku a jiným škodám na pozemku a aby byl využívám k účelu stanovenému ve smlouvě nebo k účelu pro daný pozemek obvyklému.
Pozemky určené k plnění funkcí lesa mají režim zvláštních pravidel týkajících se podnájmu a to na základě §5.zákona č. 289/1995 Sb, o lesích, kdy je výslovně zakázán nájem i podnájem státního lesa28 a to za účelem hospodaření v lese. V dalších případech se vyžaduje platná smlouva o nájmu státního lesa a k tomu je třeba souhlasu ministerstva zemědělství. Tohle se týká pozemků uřčených k plnění funkcí lesa v majetku státu. Když se podíváme na podnájem lesů, které jsou ve vlastnictví jiných subjektů než je stát, potom se řídíme §5 odst.2 lesního zákona, kde se stanoví, že podnájem není dovolen, není-li to v nájemní smlouvě stanoveno jinak. V lesním zákoně a to v §12 se specifikuje vztah ke smlouvě o nájmu a podnájmu, kdy se stanoví, že mají trvat méně jak pět let, vlastníci mají tímto povinnost oznamovací vůči orgánům státní správy lesů a to písemnou formou smlouvy o nájmu či podnájmu a porušení tohoto je sankcionováno neplatností smlouvy. Smlouvy o nájmu pozemku lesního a nebo zemědělského, které jsou sjednány na dobu pěti let evidujeme v katastru nemovitostí, kdy je k příslušnému pozemku vložena poznámka o nájmu a listina, která nájem dokládá je poté evidována ve sbírce listin.
5.3.
Nájemné
Hlavním znakem nájemní smlouvy je úplatnost, kdy je stanovena povinnost nájemce uhradit sjednané nájemné dle nájemní smlouvy. Pokud v dohodě mezi smluvními stranami nedošlo na stanovení výše nájemného, je nájemce povinen platit nájemné ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy. Dohoda o nájemném nemůže být změněna jen jednou smluvní stranou, pouze v tom případě, že by tato možnost plynula ze zvláštní právní úpravy. Z tohoto důvodu nemůže pronajímatel
požadovat nájemné vyšší než bylo určeno v nájemné smlouvě nebo bylo
obvyklé v den podepsání smlouvy, pouze, že by s tím druhá smluvní strana souhlasila a byla 28
Dle §2 písmena a, lesní porosty s jejich prostředím a pozemky určené k plnění funkcí lesa
30
by poté provedena oboustranná změna v nájemní smlouvě, která by se týkala výše dohodnutého nájemného. Splatnost výše nájemného vyplývá
z dohody o nájmu nebo ze zvláštních předpisů.
Nájemné lze platit v daných termínech nebo jednorázově a to v případě nájmu na dobu určitou. Z občanského zákoníku vycházíme z povinnosti platit nájemné pravidelně v měsíčních intervalech. Speciální úprava se týká pozemků zemědělských a lesních, kdy se nájemné hradí půlročně pozadu k 1. dubnu a 1. říjnu, pokud není dohodnuto jinak. Nájemce je zproštěn placení nájemného v případě, že mu v užívání bránily vady věci, které ovšem sám nezpůsobil, nemohl také pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým a nebo pokud nemohl docílit žádného výnosu při nájmu zemědělských a lesních pozemků. Ovšem v tom to případě musí nájemce učinit vše, aby dosáhl aspoň minimálního výnosu, který na něm lze objektivně požadovat. V případě, že může využívat pozemek k určeným účelům pouze omezeně z důvodu vady věci, kterou sám nezpůsobil, může požadovat po pronajímateli přiměřenou slevu z nájemného. Toto právo musí nájemce uplatnit neprodleně , protože po uplynutí doby šesti měsíců, kdy k těmto skutečnostem došlo, tohle právo zaniká. Tento akt je jednostranným právním úkonem nájemce a tato lhůta je dodržena dnem dojití podání adresátovi. V právní úpravě není nikde stanovena právní úprava ani nejsou stanoveny žádné speciální náležitosti pro jeho platnost.
Z důvodu dokázání dodržené lhůty je vhodnější dodržet
písemnou formu.
31
5.4.
Ukončení nájmu
Nájemní vztah lze ukončit dvoustranným právník aktem, čímž je dohoda, nebo jednostranným právním aktem,kterými jsou odstoupení výpověď a v poslední řadě také na základě právní události, což je uplynutí doby a splynutí smluvních stran.
dohodou podle občanského zákoníku v §677, lze dohodou ukončit nájemní vztah, který byl uzavřený jak na dobu určitou tak i neurčitou. Nájemce může od smlouvy odstoupit kdykoliv Pronajímatel může odstoupit z důvodu užívání pozemku nájemcem i přes písemnou výstrahu nebo pokud může pronajímateli vzniknout špatným užíváním ze strany nájemce značná škoda nebo pokud nájemce dal pronajatý pozemek do podnájmu třetí straně a bylo to v rozporu se smlouvou. Mezi další důvody odstoupení od smlouvy ze strany pronajímatele patří neuhrazení nájemného ani do splatnosti dalšího nájemného při době kratší jak 3 měsíce a nebo pokud bylo vydáno pravomocné rozhodnutí příslušného orgánu o vyklizení pronajatého pozemku. K zániku nájemního vztahu odstoupením dojde v okamžiku, kdy projev vůle o odstoupení dojde druhé straně smluvního vztahu. Zvláštním důvodem odstoupení od smlouvy je případ, kdy třetí osoba uplatňuje práva k pozemku a tato práva jsou neslučitelná s právy nájemce. V tomto případě má pronajímatel povinnost učinit opatření k tomu, aby chránil práva nájemce. Pokud ale pronajímatel tyto kroky neučiní a nebo se mu z jakéhokoliv důvodu nepodaří úspěšně tuto situaci vyřešit, je nájemce v právu, kdy může od této smlouvy odstoupit. Takto chrání občanský zákoník před zásahem třetí strany nájemce, aby mohl nerušeně využívat svá práva k pronajatému pozemku.
uplynutím doby uplynutím doby, na kterou byl nájem sjednán, pokud se obě smluvní strany ovšem nedohodnou jinak a k dohodě může dojít kdykoliv v průběhu nájemního vztahu. Tato změna může být učiněna jak písemně tak ústně, jelikož není předepsaná žádná forma. Pokud se stane, že nájemce užívá dále i po skončení nájmu pozemek, může podat pronajímatel návrh k soudu na jeho vyklizení a lhůta je stanovena do 30 dnů. Pokud tohoto
32
práva pronajímatel nevyužije, obnovuje se automaticky smlouva za podmínek, za kterých byla sjednaná a to na dobu, na jakou byl nájem původně sjednaný. Tohle se týká pouze nájmů uzavřených na dobu určitou a může k prodloužení docházet opakovaně. výpověď výpověď je jednostranný právní akt, učinit ho mohou obě smluvní strany. U výpovědi není zákonem stanovena forma, poté záleží na účastnících, jak se ve smlouvě dohodli. Dle mého názoru je výhodnější sepsat výpověď písemně a doručit ji adresátovi, kdy v tomto okamžiku doručení nastává účinnost výpovědi. Písemnou formou se předchází i u smluv pozdějším možným neshodám a sporům. Pokud se strany nedohodly jinak, běží tříměsíční výpovědní lhůta. U zemědělských a lesních pozemků se výpověď stanoví k 1. říjnu.29 Výpověď z nájmu k pozemku lze učinit také z důvodu změny vlastnictví k danému pozemku. V tomto případě může smlouvy vypovědět pouze nájemce a to i v případě, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou. Výpovědní lhůta je dána zákonem nebo dohodou a vypovídá se v nejbližším výpovědním období. Pokud dojde ke změně vlastnictví k danému pozemku musí počítat nový vlastník, že touto změnou vstupuje do nájemního vztahu a stává se automaticky pronajímatelem . Změnou vlastníka nájemní vztah zaniknout nemůže. Tímto je chráněn nájemce proti tomu, aby původní vlastník čili původní pronajímatel nemohl převodem na jiného vlastníka zbavit nájemce jeho práv.
odstoupení odstoupit mohou obě smluvní strany. Odstoupení je tedy jednostranný právní akt, který působí okamžitě, tzn. od doručení druhé straně. Na odstoupení se nevztahují žádné lhůty, tak jak je tomu například u výpovědi. Dle § 679 občanského zákoníku je nájemce oprávněný k odstoupení kdykoliv, byla-li pronajatá věc v nezpůsobilém stavu k užívání a nebo pokud se později stane, aniž by nájemce porušil svoji povinnost. K odstoupení ze strany nájemce může dojít dle §684 obč.zák., kdy uplatňuje k věci svá práva třetí osoba a tato práva jsou neslučitelná s právy nájemce, a
29
§ 677 Občanského zákoníku
33
pronajímatel neučinil potřebná opatření nebo byla opatření neúspěšná, k ochraně práv nájemce30 Pronajímatel může od smlouvy odstoupit kdykoliv, pokud nájemce pronajatou věc užívá přes písemnou výstrahu nebo pokud pronajímateli vzniká škoda nepřiměřeným užíváním nebo pokud mu značná škoda hrozí. Dalším důvodem pro odstoupení ze strany pronajímatele je nezaplacení nájemného ani do splatnosti dalšího nájemného, a je-li doba kratší jak 3 měsíce a nebo pokud pravomocný orgán rozhodl o vyklizení pronajaté věci. A v neposlední řadě může pronajímatel dle §666 Obč.zák., odstoupit z důvodu, že nájemce dal věc do podnájmu a to bylo v rozporu se smlouvou. splynutí Jedná se o případ, pokud osoba pronajímatele a osoba nájemce splynou.
V občanském zákoníku je uveden i způsob zániku nájemního vztahu, který se ale nevztahuje na nájem pozemku, ale jen tak pro zajímavost ho zde uvedu. Je to zánik z důvodu zničení pronajaté věci. Proč nelze použít tento zánik také na nájmy vztahující se k pozemkům? Jelikož pozemek je věc, kde není možné její absolutní zničení. Pozemek lze měnit například nesprávným způsobem obhospodařování, těžbou nerostů a jinými zásahy, ale i v těchto případech je to zemský povrch, který je oddělen od ostatních částí povrchu hranicemi, ať už hranicí vlastnickou nebo uživatelskou nebo hranicí druhu či způsobu využití. Ke skončení nájmu pozemku může dojít také na základě jiných právních skutečností, se kterými je spojuje zvláštní právní přepis. Takovýmto příkladem je zánik nájmu pozemku vyvlastněním a to dle ustanovení § 6 písm. c) zákona č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě - zákonu o vyvlastnění.
V případě, kdy má dojít k ukončení nájmu, jsou chráněna zákonem práva třetích osob, kdy je touto třetí osobou případný nový nájemce čili zájemce o pronajímaný pozemek. Nájemce, který podá výpověď z nájmu nebo tři měsíce před dohodnutým ukončením nájmu má nový
30
uvedeno i v učebnici Pozemkové právo, Milan Pekárek, Ivana Průchová, druhé vydání rok 2003, strana 184
34
nájemce právo k prohlídce k pozemku. U prohlídky musí být přítomen také pronajímatel nebo k tomuto úkonu pronajímatelem určený zástupce a prohlídkou nesmí zbytečně zatěžovat stávajícího nájemce.
5.5.
Povinnosti nájemce i pronajímatele po skončení nájmu
Po skončení nájmu má nájemce povinnost vrátit pronajatý pozemek pronajímateli a to ve stavu, který odpovídá způsobu užívání dohodnutého mezi oběma účastníky. Pokud nebyl způsob užívání stanoven, potom musí být pozemek předán ve stavu, v jakém ho nájemce převzal do nájmu s přihlédnutím k obvyklému opotřebení. Pronajímatel má povinnost pronajatý pozemek od nájemce převzít. Aby se předešlo případným neshodám po předání pozemku, je právní jistotou obou stran sepsání zápisu o odevzdání a převzetí pozemku. V případě, že došlo k znehodnocení nebo nadměrnému opotřebení pozemku odpovídá nájemce za škody a za zneužití, které bylo způsobené osobami, kterým umožnil nájemce přístup na pozemek. Nájemce ovšem neodpovídá za náhodu, kterou však musí dokázat. Pronajímatel má šestiměsíční lhůtu od vrácení pronajatého pozemku na uplatnění náhrady. Po uplynutí této lhůty nárok zaniká. Při předání bych doporučila sepsat předávací protokol, aby se předešlo dodatečným nesrovnalostem a sporům. V tomto protokolu se uvádí stav pronajaté věci ke dni vrácení pronajímateli.
35
Nájemní
6.
vztah podle zákona č.229/1991 Sb., o úpravě
vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku Zákon o půdě, který nabyl účinnosti 24. 6. 1991, se stal mezníkem v obnově institutu nájemního vztahu k pozemku. Dnem účinnosti zákona zanikají specifické užívací instituty, které byly vytvořeny v druhé polovině minulého století.31 Tento zákon se dle § 1 odst. 1 vztahuje na :
půdu, která tvoří zemědělský půdní fond32 a nebo do něj náleží a to i na půdu, která tvoří lesní půdní fond33
obytné budovy a hospodářské budovy a také jiné stavby, které patří k původní zemědělské usedlosti a to včetně zastavěných pozemků
hospodářské budovy a stavby, které slouží k zemědělské a lesní výrobě a nebo souvisejí s vodním hospodářstvím a to včetně zastavěných pozemků
a v poslední řadě jiný zemědělský majetek
6.1.
Nájem
6.1.1.
Vznik nájemních vztahů
Pokud se vlastník a dosavadní uživatel nedohodnou jinak, dochází ke vzniku nájemního vztahu ex lege: dnem účinnosti tohoto zákona34 nabylo- li rozhodnutí pozemkové úřadu o schválení dohody o vydání rozhodnutí právní moc 31
Zák.č. 229/1991 Sb., §22, odst.1, kdy dle tohoto paragrafu zanikají dnem účinnosti tohoto zákona práva k majetku a to jsou: a, právo družstevního užívání ke sdruženým pozemkům vlastníků, kteří nejsou členy zemědělského družstva b, právo užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby c,právo užívání k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa d, právo bezplatného užívání rybníků e, právo trvalého užívání nemovitosti ve vlastnictví státu f, právo hospodaření k nemovitostem ve vlastnictví státu 32
do zemědělského půdního fondu se podle § 1 zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, se zahrnují pozemky, které jsem uvedla v kapitole- pozemek dle zákona o katastru nemovitostí. 33
Tento pojem – lesní půdní fond byl nahrazen pojmem – pozemek určený k plnění funkcí lesa a to dle § 3.zák.č. 289/1995 Sb. O lesích. 34 §22. odst.2. zákona č.229/1991 Sb. – dále jen zákon o půdě
36
nebo pokud nabylo rozhodnutí právní moc o vlastnictví oprávněné osoby k nemovitosti dnem, kdy byla nemovitost dle tohoto zákona vydána35
6.1.2.
Subjekty nájemního vztahu
V těchto případech, které se řeší dle tohoto zákona je složité definovat, kdo je dosavadní uživatel pozemku. Na jedné straně lze za tohoto uživatele považovat toho, kdo naposledy byl oprávněným uživatelem
a nebo toho, kdo byl prvním uživatelem pozemku. V praxi se
setkáváme s oběma případy, ale z hlediska narovnání nájemních vztahů se jeví jako nejlepší stanovisko to, že vztah ex lege vzniká mezi posledním oprávněným uživatelem a vlastníkem. Problém však vznikne v případě, že se řeší nárok na náhradu za trvalé travní porosty na pozemcích, kde nedošlo ke ztrátě vlastnictví a kde tyto pozemky užívaly družstevní organizace z titulů družstevního užívání půdy a užívání půdy k zajištění zemědělské a lesní výroby. Nájemní vztah může skutečně vzniknout tam, kde ještě před účinností zákona o půdě existovalo oprávnění dosavadního uživatele věc užívat, jinak vzniká důvod pro podání návrhu na vyklizení pozemku. Pokud obě strany mají zájem dále v nájemním vztahu setrvávat, bylo by vhodné uzavřít dohodu ohledně výše nájemného a upřesnění práv a povinností nájemce. Pokud se takto obě strany shodnou uzavřou nájemní smlouvu, v které práva a povinnosti upraví dle dohody a musí se řídit občanským zákoníkem. Pokud se strany nedohodnou o podmínkám skončení nájemního vztahu, obsahuje zákon o půdě výslovnou úpravu týkající se výpovědních lhůt36
35
část druhá zákona o půdě - §6 – vydání nemovitosti zákon č. 229/1991 Sb. – jsou zde zakotveny tyto výpovědní lhůty: a, v případě zemědělského pozemku jednoroční výpovědní lhůtu s tím, že nájemní vztah lze vypovědět k 1. říjnu běžného roku. Jedná se o obecnou výpovědní lhůtu ve vztahu k zemědělským pozemkům b, V případě zemědělského pozemku mohli vlastníci v roce 1991 až 1993 vypovědět nájemní vztah k 1. říjnu výpovědí doručenou nejpozději do 1 měsíce před 1.10 c, V režimu nájmu vytvořených ve vazbě na část II zákona o půdě může vlastník vypovědět nájem po nabytí právní moci rozhodnutí pozemkového úřadu o schválení dohody o vydání nemovitosti nebo rozhodnutí o vlastnictví oprávněné osoby k nemovitosti k 1. říjnu výpovědí doručenou nejpozději jeden měsíc před tímto datem. 36
37
6.1.3. Prodloužený nájem Dle zákona o půdě jsou i případy prodloužených nájmů a to v případech: že je na pozemku zřízena zahrádková nebo chatová osada, potom končí dnem,kdy mělo skončit právo dočasného užívání pozemku. Nájemce má právo na desetileté prodloužení a také má po celou dobu nájmu předkupní právo pokud se na pozemku nacházejí trvalé kultury patřící ke genofondu nebo slouží-li pozemek ke zušlechťování odrůd. Potom je výpovědní lhůta nesmí skončit dříve než je dosaženo účelu, k němuž byl pozemek užíván ke dni 1. února 1992 jestliže pozemek slouží k činnosti diplomatických misí, poskytování zdravotnických a sociálních služeb, provozu kulturních a tělovýchovných zařízení, k pracovní rehabilitaci zaměstnání zdravotně postižených osob a školství. v Těchto konkrétních případech je uzavřena dohoda o užívání s možností výpovědi nejdříve po 10 letech.
6.2.
Nájemné
Zákon nechává na účastnících, aby se dohodli o výši a platbě nájemného. Podle §22odst. 9. č.229/1991 Sb. o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku je nájemné u pozemků, které náležejí do zemědělského půdního fondu 1% z ceny pozemku, pokud se strany nedohodnou jinak. V praxi to znamená, pokud pronajímatel uzavře s nájemcem dohodu o výši nájemného, má tato dohoda přednost před regulací zákonnou. U pozemků v zahrádkářské a chatové osadě je stanoveno dle zákona roční nájemné 10% z ceny pozemku. Vyhláškou č.456/2005 Sb., je stanoven seznam katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků, ve znění vyhlášky č. 468/2006 Sb.
38
6.3.
Časově omezený nájem
Časově omezený nájem je řešen dle zákona 139/2002 Sb.o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, kde se stanoví, že řízení o pozemkových úpravách, které bylo zahájené z důvodu, že byl pozemek přidělen do časově omezeného nájmu se ke dni 1.1.2003 zastavuje. V těch případech, kde dříve časově omezený nájem existoval se dle zákona stanoví, že časově omezený nájem zaniká nejpozději ke dni schválení tohoto rozhodnutí37. Institut časově omezeného nájmu vyplýval z toho, že pozemkový úřad mohl přidělit vlastníkovi do tohoto nájmu pozemek jiného vlastníka. Nový vlastník, ale musel splnit určité podmínky. Hlavní z podmínek byla, že pozemek lze užívat pouze k zajištění zemědělské výroby a nikoliv k jakémukoliv jinému účelu. Další podmínkou bylo, že nebylo možné vyčlenit jeho vlastní pozemky, muselo být také zahájeno řízení o pozemkových úpravách a vlastník, který měl mít pozemky přidělené s tímto přidělením musel výslovně souhlasit.
6.4.
Zatímní užívání pozemku
Nyní se řídíme opět zákonem o pozemkových úpravách, kde se úprava shoduje s výše uvedeným časově omezeným nájmem. Dříve se zatímní užívání upravovalo dle zákona č. 284/1991 -zákon České národní rady o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a dalších, kdy šlo o právní nástroje v řešení případů, kdy se v průběhu pozemkových úprav přidělovaly vlastníkům scelené pozemky do zatímního bezplatného užívání, ale současně pozemky zůstávaly i nadále předmětem pozemkových úprav.
37
Zákon č.139/2002 Sb. O pozemkových úpravách a pozemkových úřadech , § 15, odst.3.
39
7.
Nájem pozemku v režimu dalších zákonů 7.1. Zákon č. 219 / 2000Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích o tímto zákone se upravují podmínky a způsoby, podle kterých lze hospodařit s majetkem státu. Stát s majetkem hospodaří
prostřednictvím státních a
organizačních složek3839. Organizační složka ale není právnickou osobou, ale je účetní jednotkou. Majetek, který je ve vlastnictví státu může být také přenechán do užívání nestátním subjektům, pokud jsou splněny podmínky40 Osoba, která pozemek přenechává musí být příslušná k tomuto nakládání. Přenechání užívání může být učiněnou formou nájmu nebo výpůjčky. V§17 je stanoveno, že smlouva musí mít písemnou formu s podpisy na jedné listině. Nájemní smlouvu lze uzavřít pouze na dobu určitou s maximální délkou 5 let, kterou lze po uplynutí této doby opět prodloužit nebo znovu uzavřít opět na maximální možnou dobu. o Nájemné nesmí být sjednané v nižší částce, než jakou stanoví nejvyšší možné nájemné dle právního předpisu, kterým je zákon č.526/1990 Sb., o cenách. o Nájemní smlouva k pozemku ve vlastnictví státu, která je uzavřena na dobu určitou, může být ukončena výpovědí.
7.2. Nájem pozemku dle režimu zákona č. 128/2000Sb., o obcích a zákona č. 129/2000Sb., o krajících o Obcí se dle tohoto zákona rozumí samosprávné společenství občanů. Obec je právnickou osobou. V tomto zákoně jsou dána pravidla, kterými se obec i kraj musí řídit při svém vystupování v právních vztazích a při
nakládání
s majetkem obcí a krajů, do kterých náleží také pozemky.
38
Pozemkové právo , Průchová, I. Ing Pekárek, M.,. Brno: Masarykova univerzita, 2004, str. 165
39
Organizační složky jsou uvedeny v zákonu o majetku české republiky a jejím vystupování v právních vztazích č. 219/2000Sb., kdy těmito složkami jsou ministerstva a jiné správní úřady státu, Ústavní soud, soudy , státní zastupitelství, NKÚ, Kancelář prezidenta republiky, Úřad vlády ČR, Kancelář Veřejného ochránce práv, Akademie věd ČR, Grantová agentura ČR a jiná zařízení, o kterých to stanoví zákon. 40 § 27, zákona o majetku ČR.
40
o Záměr s nájmem pozemků musí být zveřejněn na úřední desce po dobu minimálně 15 dní před uzavřením smlouvy. Nájemní smlouva musí být schválena rozhodnutím rady obce, jinak je smlouva neplatná. Smlouva musí mít písemnou formu. Existují také výjimky, kdy se záměr zveřejňovat nemusí – nájem na dobu kratší jak 90 dní a nájem silničního a silničního pomocného pozemku, který se řídí zákonem č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích.
41
8. Úvahy de lege ferenda Delší dobu se hovoří v právních kruzích a návrhu zákona nového občanského zákoníku41, který má nahradit stávající občanský zákoník č. 40/1964 Sb. Dle návrhu by se měly změny týkat celé oblasti soukromého práva a tím pádem i závazkových vztahů. Návrh týkající se věcných práv je v této části konzistentní s evropskými civilními kodexy. Odstraňuje místa, která jsou v současné úpravě problematická a zároveň doplňuje praktické a užitečné kodexy. Měl by být také rozšířen katalog věcných práv, kdy nově bude do zákona zařazeno právo stavby, věcná břemena budou členěna na služebnosti a reálná břemena a bude upravovaná správa cizího majetku. Měl by být změněn i právní smyslu pojmu věc, kdy předmětem vlastnického práva mají být věci hmotné i nehmotné. Tímto se vrací k dříve u nás platnému rakouskému pojetí věci v právním smyslu, kdy v §461 ods. 2 návrhu: „ Věc v právním smyslu je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí“. Dále hodlá stanovit, že živé zvíře není věcí ve smyslu práva. V návrhu nového kodexu je také nově zavedena právní úprava pachtu. Pacht byl v našem právu od roku 1811, kde ho upravoval Všeobecný občanský zákoník a v roce 1950 byl občanským zákoníkem zrušen. Mezi pachtem a nájmem bude určitý rozdíl. Pachtýř bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat, aby přinášela výnos. Návrh se týká i úpravy zemědělského pachtu.Oproti nájemní smlouvě bude pachtovní smlouva, která bude sjednaná na dobu delší jak 1 rok nebo u pachtu týkajícího se zemědělského nebo lesnického závodu či jeho části, vyžadovat písemnou formu. V dnešní úpravě občanského zákoníku se u nájmu písemná forma nevyžaduje. Návrh se dotýká i změny výpovědi z nájmu, kdy dojde ke změně vlastníka věci, která je v nájmu. V tomto případě, kdy bude proběhne změna ve vlastníkovi , nemají smluvní strany právo vypovědět nájem jen z tohoto důvodu, pokud si to strany ovšem nevyjednají. V případě, že k vyjednání nedojde, má pronajímatel právo vypovědět do tří měsíců od změny vlastníka a nájemce do 3 měsíců ,co se o této změně dozvěděl. Dle mého názoru je nový občanský zákoník krok správným směrem, jelikož právní úprava, která je nachystaná se více věnuje problémům, které nejsou v dnešní formě zákona zakotveny. Je docela možné, že také pomůže částečně zcelit právo, ale tohle je hudba budoucnosti…
41
http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/navrh-zakona.html
42
9. Závěr V této práci jsem se zabývala nájmem pozemku. Pojem nájem je ve své podstatě velice rozšířený a každý člověk se ve svém životě s tímto pojmem setkal. Ať už se jednalo o nájem pozemku či jakýkoliv jiný nájem. Už od pradávna se vlastníci pozemků snažili, aby vytěžili co největší zisky, ať již svou prací nebo prací svých poddaných. Cesta k dnešnímu pojetí nájemní vztahu byla dlouhá. Jak vznikaly a jak se vyznačovaly dřívější vztahy k půdě jsem uvedla ve třetí kapitole této práce. Velká část těchto užívacích vztahů byla nahrazena díky zákonu o půdě vztahem nájemním. Od začátku druhé poloviny 20.století začaly vznikat různé užívací instituty, které potlačovaly nájem jako formu vlastnického práva do pozadí. Znemožnily vlastníkům nakládat se svým majetkem dle své vůle. Vlastníci byli hodně omezováni také vládnoucím režimem. Přelom 80 a 90 let 20 století se stal mezníkem, kdy se začala vyvíjet snaha o narovnání postavení vlastníků. Jednalo se o vlastníky všeobecně nejenom vlastníky pozemků. Dne 1.ledna 1992 vstoupil v platnost občanský zákoník, ve kterém jsou ustanovení o právní úpravě nájmu. Vedle občanského se dotýkají nájmu pozemků i jiné právní předpisy. Pozemek a ostatní pojmy, které s tímto tématem souvisí jsou definovány v katastrálním zákoně. Katastrální zákon člení a rozděluje pozemky pro účely zápisu v katastru nemovitostí. Díky tomuto rozdělení jsou pozemky přehledně zapsány do katastrálních map a i laik po nahlédnutí do evidence katastru nemovitostí může zjistit čísla parcel a k čemu jaká parcela slouží. Existují však i další právní instituty, které se zabývají nájmem pozemku. A proto jsem se v této práci zabývala i těmito právními předpisy. Z mého pohledu je množství těchto předpisů nesjednocené. Měl by být vytvořen komplexní právní předpis, který by se zaměřoval na nájem pozemku. Tato jednotná úprava by potom byla jednodušší a přehlednější. I když na druhou stranu by cesta k tomuto naplnění byla nelehká a zdlouhavá. Každý právní předpis, který se týká nájmu pozemku má své vnitřní vazby k dalším a dalším předpisům, a ty se pak různě prolínají. Zjednodušení by v tomto případě mohlo také vést ke zmatečnosti v řízeních. Občanský zákoník je vlastně jakýmsi základem pro nájemní vztahy a jeho úprava je pouze obecná. Zvláštní úpravu nesou ostatní právní instituty, které se týkají nájmu pozemku.
43
Takže je velice nelehké mluvit o tom, co by bylo a nebylo pro úpravu nájemních vztahů v budoucnu lepší. Jak jsem výše psala, že nájem a vlastnictví mají své předky v právu již v minulosti. S postupem času a změnou vládnoucích vrstev a různých politických režimů se právní institut nájmu stále vyvíjí a vyvíjet bude. Teď je pouze na nás, na lidech, jak se budeme chovat k půdě, která má pro existenci života na Zemi svou zásadní funkci. Protože bez ní by právní institut nájmu pozemku, o kterém je tato bakalářská práce, zcela bezvýznamný.
44
10.
SUMMARRY
In the thesis I have dealt with the hire and lease land. The concept of rent is essentially a very common and everyone in his life met with this notion. The owners of lots have tried to get the biggest profit, coming it from their own work or the work of their dependents. The way to a modern view of the tenant relationship was really long. The origins and characteristics of the previous relationships to land are being mentioned in the third chapter of the thesis. The major part of these relationships was substituted with the tenant relationship due to the land act. From the beginning of the second half of the 20th century, various institutes of rights of us have come into existence. They inhibited the hire as the form of proprietorship. They disallowed the owners to dispose with their property according to their will. The owners were also limited by the ruling regime. The turn of the 1980s and 1990s was a boundary mark. The effort to reconcile the state of the owners (in general, not only the state of the owners of the lots) was established. On January 1st 1992 the civil code of laws came into effectiveness. It contains the institution of the arrangement of hires. Except the civil code of laws, other laws deal with the hire of lots as well. The lot and other terms related to the topic are defined in the cadastral law. The cadastral law divides the lots to be registered in the land register. Thanks to this register the lots are digestedly recorded in the cadastral maps and even an outsider can find out the numbers and the function of certain lots after looking the information up in the cadastral evidence. There are also some other law institutes that deals with the hires of lots. And that is why I also mentioned these in my thesis. In my view the number of the institutes is not united. There should be a complex law institute established that would concentrate on the hires of lots. The institute then would be much simpler and lucid. On the other hand, the way to fulfil the goal would be very difficult and quite lengthy. Every law institute dealing with the hires of lots has its own attachment to other institutes. They then variously blend. The simplification could lead to the nullity in the administrations. The civil code of laws is then a fundamental part of the hiring relationships and its adaptation is only generic. The extra adaptations are carried by other institutes dealing with the hires of lots. It is then very difficult to talk about the good changes that would be best for the adaptation of the hiring relationships. As I mentioned above, the hire and ownership have their ancestors in 45
the past. As time passed and regimes changed, the law institute of the hire is and will be still developing. It depends only on us how we will deal with the land that is essential for the life on Earth. Without it, the law institute of the hire of a lot would be irrelevant.
46
.
11.
Seznam použitých zdrojů:
Knižní tituly: 1) Karel Malý , České právo v minulosti, 2) Karel Malý a Florián Sivák, Dějiny státu a práva v Česko –Slovensku do roku 1918, 1992 3) Milan Pekárek, Ivana Průchová, Pozemkové právo, Masarykova univerzita v Brně, 2000 a 2004 4) Zdeněk Karlík, Pozemky a právo, 2001 5) Liška P, Komentář k zákonu o půdě. Praha, Prospektrum 1991 Elektronické zdroje: 1) Elektronický právní systém Aspi 2) Elektronický právní systém Lex Data 3) www.wikipedia.cz 4) www.leccos.com 5) www.eamos.cz 6) www.epravo.cz 7) http://obcanskyzakonik.justice.cz/cz/uvodni-stranka.html Zákony: 1) zákon č. 265/1992 Sb. O zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem 2) zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník 3) zákon č. 344/1992 Sb. O katastru nemovitostí České republiky 4) zákon č. 129/2000 Sb. O krajích 5) zákon č. 128/2000 Sb. O obcích 6) zákon č. 229/1991 Sb. O úpravě vlastnických k půdě a jinému zemědělskému majetku 7) zákon č. 139/2002 Sb. O pozemkových úpravách a pozemkových úřadech 8) zákon č. 403/1990 Sb. O zmírnění následků některých majetkových křivd
47
12.
Vzor nájemní smlouvy
Jan Novák bytem: Příbram na Moravě 55 nar. 23.12.1944 (dále jen „pronajímatel“) a Jan Plachý bytem: Rapotice 106 Rč.220256/092 (dále jen „nájemce“) uzavřeli níže uvedeného dne, měsíce a roku tuto
NÁJEMNÍ SMLOUVU podle § 663 a následujících občanského zákoníku I. 1. Pronajímatel je výhradním vlastníkem pozemku p.č. 1240/1, zahrady o výměře 1567 m, v kú Sudice, obec Sudice, zapsané na listu vlastnictví č. 4432, Katastrálního úřadu pro Vysočinu, pracoviště Náměšť nad Oslavou. (dále jen zahradu) 2. Pronajímatel přenechává zahradu specifikovanou v odst. 1 nájemci do nájmu za podmínek uvedených v této smlouvě a nájemce uvedenou zahradu do nájmu přijímá.
II. 1.Nájem se sjednává na dobu určitou od 1.1.2011 do 31.1.2013. 2. Zahrada se pronajímá za účelem pěstování zeleniny. III. Nájemné je sjednáno ve výši 10.000,- Kč (slovy: Deset tisíc korun českých) ročně. Nájemce je povinen zaplatit sjednané nájemné čtvrtletně po 2500,- Kč, vždy před začátkem příslušného čtvrtletí na účet pronajímatele č. 450000001/2400 vedený u eBanky. IV. Nájemce není oprávněn bez předchozího písemného souhlasu dát zahradu nebo její část do podnájmu třetí osobě. V.
48
Smluvní strany prohlašují, že si tuto smlouvu před podpisem přečetly, že s jejím obsahem souhlasí a na důkaz toho připojují své podpisy.
V Příbrami dne 20.12.2010
Jan Novák pronajímatel ………………………………………………………………………. Jan Plachý nájemce………………………………………………………………………………..
49
