Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

Bakalářská práce Nájemní vztah k pozemku Petra Meškanová 2007/2008

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Nájemní vztah k pozemku“ zpracovala sama a uvedla všechny použité prameny.

1

Poděkování

Děkuji panu Doc. JUDr. Ing. Milanu Pekárkovi, CSc. za užitečnou metodickou pomoc, odborné vedení, cenné rady a připomínky, které mi poskytl při zpracování mé bakalářské práce na téma „Nájemní vztah k pozemku“. Děkuji také svým spolupracovníkům z majetkoprávního oddělení závodu Horní Vltava v Českých Budějovicích, Povodí Vltavy, státního podniku, Ing. Miroslavu Marčanovi a Ing. Jiřímu Peltanovi za odbornou pomoc a podporu při zpracování bakalářské práce.

2

Obsah:

1. Úvod

str. 5

2. Vymezení pojmů

str. 6

3. Historický vývoj nájemních vztahů

str. 7

3.1. Vývoj nájemních vztahů na území českého státu

str. 7

3.2. Obecný zákoník občanský č. 946/1811 Sb. z.s. - úprava nájmu a pachtu

str. 8

3.3. Občanský zákoník č. 141/1950 Sb., - úprava nájmu

str. 10

3.4. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb.

str. 12

3.5. Vývoj vlastnických a užívacích vztahů

str. 13

3.5.1. Transformace užívacích vztahů k pozemkům dle § 22 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku

str. 14

3.5.1.1. Transformace užívacích vztahů k pozemkům v soukromém vlastnictví

str. 15

3.5.1.2. Transformace užívacích vztahů k pozemkům ve vlastnictví státu

str. 18

4. Platná právní úprava nájemních vztahů

str. 23

Vymezení pojmu nájemní vztah

str. 23

Vznik nájemního vztahu

str. 24

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce - obsah nájemního vztahu

str. 27

Nájemné

str. 29

Skončení nájmu

str. 30

4.1. Výpůjčka

str. 33

4.2. Platná právní úprava nájemních vztahů v ostatních právních předpisech

str. 34

4.2.1. Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně příroda a krajiny

str. 34

4.2.2. Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu

str. 35

4.2.3. Zákon č. 449/2001 Sb., o myslivosti

str. 35

4.2.4. Zákon č. 99/2004 Sb., o rybářství

str. 36

4.2.5. Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon)

str. 36

4.2.6. Zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon)

str. 36

4.2.7. Zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví

str. 37

4.2.8. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích a zákon č. 129/2000 Sb., o krajích

str. 37

4.2.9. Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon)

str. 38

4.2.10. Nájemní vztahy k pozemkům vodních toků, vodních děl a pozemkům sousedním

str. 39

5. Judikatura

str. 42

6. Předpokládaná budoucí právní úprava nájemních vztahů - Lex ferrenda

str. 45

7. Závěr

str. 47

3

8. Resumé

4

str. 49

Použitá literatura

str. 50

Právní předpisy a soudní judikatura

str. 51

Elektronický odkaz

str. 53

1. Úvod Téma mé bakalářské práce „Nájemní vztah k pozemku“ jsem si nevybrala náhodně.

S

ohledem ke své profesi referentky majetkoprávního oddělení závodu Horní Vltava, Povodí Vltavy, státního podniku jsem ráda, že mohu zpracovat téma mně osobně blízké. Při výběru podkladů, které jsou nutné ke zpracování tématu nájemní vztahy k pozemku jsem nejdříve vycházela z studijních materiálů a skript, která nám byla doporučena ke studiu předmětu „Pozemkové právo“. Postupně jsem dospěla k názoru, že téma nájemní vztahy k pozemku není tak jednoduché, jak jsem si představovala. Mé původní plány, že budu v práci vycházet z vlastní praxe, to znamená věnovat podstatnou část bakalářské práce nájemním vztahům k pozemkům vodních toků, jsem změnila. Zjistila jsem, že právní úprava nájmu k pozemkům je velice rozsáhlá a roztříštěna v mnoha právních předpisech. Výsledek mých úvah o obsahu práce může čtenář posoudit v následujících kapitolách. Celá práce je rozčleněna do šesti hlavních kapitol. Po vymezení základních pojmů je 3. kapitola věnována historickému vývoji nájemních vztahů, a to od základů v římském právu až k současné právní úpravě nájemních vztahů. Ve 3. kapitole je také podrobněji uveden přehled a transformace užívacích vztahů k pozemkům ve státním a soukromém vlastnictví. 4. kapitola je stěžejní částí celé práce. Obsahuje podrobnější analýzu obecné úpravy nájmu dle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. v platném znění a vznik a specifika nájemních vztahů dle zákona o půdě. V závěru 4. kapitoly jsou uvedeny právní předpisy v platném znění, jejichž ustanovení obsahují úpravu nájemních vztahů k pozemkům s ohledem na oblast, kterou tyto zákony upravují. V 5. kapitole je uveden a popsán rozsudek Nejvyššího správního soudu a rozsudek Nejvyššího soudu ve vztahu k obsahu 4. části bakalářské práce. Celou práci jsem ukončila zamyšlením nad předpokládanou budoucí právní úpravou nájemních vztahů s ohledem na přípravu nového občanského zákoníku.

5

2. Vymezení pojmů Úvodem bych ráda nejprve definovala základní pojmy, se kterými budu pracovat, a kterými jsou nájem a pozemek. Nájem či nájemní vztah je vedle prodeje jedním z nejrozšířenějších institutů. Je jedním z užívacích vztahů, vztahem mezi vlastníkem jako pronajímatelem a nájemcem, přičemž pronajímatelem může být též osoba odlišná od vlastníka, pokud má k věci dispoziční právo. Nájemní vztahy jsou odvozeny od vlastnického práva k určité věci. Je-li touto věcí půda, potom hovoříme o pozemkovém vlastnictví. Objektem pozemkového vlastnictví je ve skutečnosti určitý pozemek, který je vždy věcí nemovitou bez ohledu na to, jaký je povrch pozemku, jaká je jeho rozloha a jaké má účelové určení. Vymezení

pozemku jako části

zemského povrchu předpokládá existenci pozemku v určitých hranicích.1 V současné právní úpravě je pojem pozemek vymezen pouze v zákoně č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Pozemkem se podle tohoto zákona rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků (§ 27 písm. a citovaného zákona). Pozemkem může být i část zemského povrchu neoznačená v katastru nemovitostí údaji, jako je parcelní číslo a geometrické určení pozemku. Pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, nazýváme parcelou. Parcela také bývá nejčastěji předmětem pozemkově právních vztahů. Parcely se dělí s ohledem na účel pozemků na stavební a pozemkové. Stavební parcelou je přitom pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Z pozemků, které nejsou stavební, u nichž se rozeznává jejich druh, bere občanský zákoník v úvahu pozemky zemědělské a lesní, popř. pozemky patřící do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu.2 Podle druhu pozemků rozlišuje občanský zákoník pozemky zemědělské, lesní, popř. pozemky patřící do zemědělského půdního fondu nebo lesního půdního fondu.3

_____________________________________________________________________________________________________________________ 1,2 3

Eliáš, K., Věc jako pojem soukromého práva, Právní rozhledy 4/2007, str. 119-126, C.H.BECK

§ 671 odst. 2 ; § 673, § 674, § 677 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., Občanského zákoníku

6

3. Historický vývoj nájemních vztahů 3.1. Vývoj nájemních vztahů na území českého státu Tato kapitola je věnována vývoji nájemních vztahů na území dnešního českého státu. Vývoj nájemních vztahů úzce souvisí s vývojem vlastnického práva. Proto bych ráda v této části práce provedla stručný průřez historií v souvislosti s vývojem vlastnických vztahů. Vlastnické právo neprovází společnost odedávna, ale vzniká až na určitém stupni civilizačního vývoje. Z pramenů je zřejmé, že vzniká nejdříve k věcem movitým, teprve hodně později k nemovitostem. „Vlastnické právo vzniká tehdy, když všeobecné panství nad věcí je postaveno pod ochranu veřejné moci, tedy sankcionováno právně“.4 Vývoj právního řádu na území našeho státu ovlivnilo tak jako ve většině ostatních evropských zemí římské právo. Římské právo, především soukromé, zakotvilo právní vztahy soukromých vlastníků takovým způsobem, že bylo použitelné pro následující období a má velký význam i pro naši současnost. Spojilo pojem nemovitosti s pozemkem jako omezeným dílem zemského povrchu, přičemž za součást pozemku pokládalo vše, co bylo s pozemkem pevně spojeno, zvláště na povrchu (superficies), jako jsou především rostliny a stavby. Toto pojetí představuje základ přístupů i pro dnešní civilní kodifikace.5 Římané zavedli kromě pojmu pronájem a nájem věci (locatio conductio rei) také pojmy smlouva služební a smlouva o dílo. Společné těmto smlouvám bylo, že za peněžní úplatu se poskytuje nikoliv věc jako předmět trhu, nýbrž užívání věci nebo služby. Od 12. století se na základě římského práva rozvinula samostatná právní kultura, která se stala trvalou složkou právního vývoje středověké a nakonec i novověké Evropy. Tento rozvoj římskoprávní kultury za feudalismu a v počátcích kapitalismu označujeme jako recepci římského práva. Vlastnictví nemovitostí a zejména půdy se realizovalo v řadě právních norem. Pro dlouhodobý vývoj soukromého práva však bylo rozhodující svobodné vlastnictví, označené v pramenech jako „pravé a svobodné dědičné dědictvie“, tj. co přecházelo od děda na vnuky, zůstávalo tedy v rodině a nevracelo se panovníkovi. Pro středověk bylo typické, že se rozlišovalo věcné právo k nemovitostem a věcné právo k movitostem. Důvody byly hospodářské, protože feudalismus měřil bohatství držbou pozemkového majetku.6 V té době se vyvíjí v našich zemích také institut léna. Jeho podstatou byla představa o tom, že vlastnické právo se dělí na vrchní (vlastnictví k půdě) a užitkové (k užitku). Vrchní vlastník (senior) propůjčoval k užívání objekt lenního vztahu, čímž byla většinou půda, vlastníku užitkovému (vasalovi). Ten měl právo léno ______________________________________________________________________________ 4

Vlček, E., Schelle, K., Vybrané kapitoly z právních dějin, Masarykova univerzita v Brně, 1993

5,6

7

Eliáš, K., Věc jako pojem soukromého práva, Právní rozhledy 4/2007, str. 119-126,C.H.BECK

užívat a lennímu pánovi byl zavázán řadou povinností. Léno definujeme obvykle jako doživotní propůjčení půdy se závazkem věrnosti a všestranné pomoci. Nejvyšším lenním pánem v zemi byl král.7 V době předhusitské jsou u nás známy dvě základní formy nesvobodné selské držby půdy, první tzv. selská držba nezakoupená (pán půdy může sedláka kdykoliv vyhnat) a druhá forma spočívající v určitém dědičném právu sedláka k pozemku (pán nemůže půdu danou poddanému chtít kdykoliv zpět, musí čekat na odúmrť, tj. vymření všech dědičně oprávněných, tzv. dědičný pacht). Při zakládání nových rolnických sídlišť novými příchozími – kolonisty se sjednávali vztahy mezi pozemkovou vrchností a osadníky smlouvami. Noví osídlenci se nazývali lokátoři. Měli za úkol rozměřit kolonizovanou půdu na grunty (lány). Lokátor dostával úřad soudce (rychtáře). Rychta bývala dědičná. Vývoj soukromého práva, se kterým je spojen i vývoj institutu vlastnictví a s ním i vývoj nájemních vztahů pokračoval přes období pobělohorské, období vlády Marie Terezie a Josefa II. kdy se projevuje snaha o kodifikaci soukromého práva. Teprve císařským patentem z 1. června 1811 pod číslem 946 Sb. z.s. byl vyhlášen občanský zákoník s názvem Všeobecný zákoník občanský (ABGB).

3.2. Obecný zákoník občanský č. 946/1811 Sb. z.s. - úprava nájmu a pachtu Jak bylo zmíněno již v předchozí kapitole, dne 1. června 1811 byl schválen a 1. 1. 1812 se stal účinným Všeobecný zákoník občanský (ABGB). Na českém území byl platným právem až do vydání nového občanskoprávního kodexu v roce 1950. Zákoník vycházel nejen z tradic římského práva, ale především zohledňoval koncepci přirozeného práva. Svými formulacemi nový občanský zákoník zakotvil nedotknutelnost soukromého vlastnictví a možnost jeho ochrany.8 ABGB

________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 7

Vlček, E., Schelle, K., Vybrané kapitoly z právních dějin, Masarykova univerzita v Brně, 1993

8

Zákon č. 946/1911 Sb. z.s., § 353: „Vše, co někomu náleží, všechny jeho hmotné nebo nehmotné věci, slují jeho vlastnictví“. §354: „Vlastnictví, jako právo posuzováno, jest oprávněním, s podstatou a užitky věci podle své vůle nakládati a každého jiného z toho vyloučiti“ §355: „Všechny věci vůbec jsou předměty vlastnického práva a každý, koho zákony výslovně nevylučují, jest oprávněn nabývati ho svým jménem sám nebo prostřednictvím jiné osoby“. §366:“ S vlastníkovým právem každého jiného z držení své věci vyloučiti je spojeno také právo svoji zadržovanou věc od každého majitele vlastnickou žalobou soudně požadovati. Tohoto práva však nemá ten, kdo věc v době, kdy ještě nebyl vlastníkem, ve svém vlastním jméně zcizil, později však vlastnictví její získal“.

8

rozlišoval neobvyklým způsobem movité věci, „které bez porušení jejich podstaty z jednoho místa na druhé lze přenášet“ s tím, že ostatní věci jsou nemovité. Jako součást pozemku coby nemovité věci považuje vše, co je s ním spojeno přirozenou cestou (vodní pramen) nebo umělým způsobem (stavby). Hlava dvacátá pátá občanského zákoníku s názvem O smlouvách pachtovních (nájemních), dědičného pachtu a dědičného úroku řeší otázku uzavírání nájemních a pachtovních smluv v § 1090 až § 1150. Nájem a pacht se rozlišoval v § 1091 tak, že u nájmu nemusel nájemce při užívání vyvíjet žádné další zpracování (příklad – byt), kdežto u pachtu musel vyvíjet píli a přičinění, aby měl pachtýř užitek (příklad – zemědělský pozemek). Pro právní institut, kterým byl pacht, bylo charakteristické, že s právem nájemce pozemek užívat bylo spojeno právo brát z něj plody a užitky a nabývat k nim vlastnické právo. Nájemní, případně pachtovní vztah se zapisoval do pozemkových knih a zapsáním se stal věcným právem. Československý stát, který vznikl 28. října 1918, převzal recepční normou právní předpisy Rakousko – uherské monarchie, tedy také rakouský občanský zákoník z roku 1811. Vznik ČSR v roce 1918 byl vhodnou situací pro vyřešení pozemkové otázky v našich zemích. Proces přerozdělování půdy a dalšího zemědělského a lesního majetku probíhající v letech 1919 až 1935, regulovaný a prováděný státem, označujeme jako 1. pozemkovou reformu. Základem 1. pozemkové reformy byl zábor tzv. velkého pozemkového majetku. V dubnu 1919 byl odhlasován zákon záborový (č. 215/1919 Sb.), kromě toho byla vypracována řada důležitých předpisů - zákon o obstavení velkostatků (č. 32/1918 Sb.), zákon o zajištění půdy drobným pachtýřům (č. 318/1919 Sb.) a zákon o ochraně drobných zemědělských pachtýřů (č. 593/1919 Sb.). Postup řízení přejímání majetku a otázky náhrad za převzatý majetek upravoval zákon náhradový č. 329/1920 a přídělový zákon č. 81/1920, který stanovil, jak stát s převzatým majetkem naloží.9 Pronájem pozemků byl možný jen se souhlasem Pozemkového úřadu. V roce 1935 bylo provádění pozemkové reformy zastaveno, resp. odloženo.

_____________________________________________________________________________________________________________________ 9

Karfík, Z.,Karfíková, M., Půda a právo, NUGA, vydavatelství a nakladatelství, Praha-Pacov, 1. vydání 1991

9

3.3. Občanský zákoník č. 141/1950 Sb., - úprava nájmu Poválečné Československo navázalo na právní řád 1. republiky, zároveň však začaly probíhat významné změny. Ihned po válce na základě dekretů prezidenta republiky č. 12/1945 Sb. II a č. 108/1945Sb. došlo s okamžitou platností a bez náhrady ke konfiskaci zemědělského majetku Němců, Maďarů, zrádců a kolaborantů. Zkonfiskovaný majetek spravoval dočasně Národní pozemkový fond. Souvislé plochy nad 50 ha převzal stát nebo je Národní pozemkový fond odevzdal příslušným národním výborům. Ostatní zkonfiskovaná půda a zemědělský majetek byla přidělena deputátníkům, zemědělským dělníkům, malorolníkům, družstvům, obcím a okresům. Toto období nazýváme 2. pozemkovou reformou. Po únoru 1948 byla prosazována cesta postupného zespolečenšťování půdy a kolektivizace. S nástupem komunistické vlády Klementa Gottwalda v roce 1948 začaly práce na přípravě nového občanského zákoníku. Při tvorbě nového kodexu byly přejaty základní zásady sovětského práva a ze sovětského práva byla přejata i řada institutů a konkrétních právních ustanovení. Nový občanský zákoník byl přijat jako zákon č. 141 Sb., 1950 s účinností od 1. 1. 1951. Tento občanský zákoník někdy označujeme jako tzv. střední kodex. Vznik nového státního vlastnictví a začátky hospodářského

plánování

změnily celou

soustavu

občanskoprávních

vztahů.

Nejdůležitějšími institucemi nového občanského práva byly socialistické vlastnictví a hospodářský plán. Značná část pozemků byla ve státním vlastnictví, kdy s touto půdou hospodařily státní a nestátní organizace, které ji dostávaly do časově neomezeného a bezplatného užívání a také občané v rámci institutu osobního užívání. Část půdy zůstávala v soukromém vlastnictví, jednak v případě soukromě hospodařících rolníků, dále formou užívání pro své vlastní potřeby, nikoliv jako výrobní prostředek. Třetí formou soukromého vlastnictví bylo tzv. „holé vlastnictví“ (dominium nudum), kdy pozemky v soukromém vlastnictví užívaly socialistické organizace.10 Nájemní vztahy byly upraveny v ustanoveních § 387 - § 409 občanského zákoníku s tím, že tento kodex již nerozlišoval pojmy nájem a pacht, ale užíval pouze pojem nájmu.

______________________________________________________________________________ 10

Část třetí, hlava sedmá občanského zákoníku č. 141/1950 Sb., uvádí definici socialistického vlastnictví v § 100:

„Společenské, socialistické vlastnictví je nedotknutelný zdroj bohatství a síly republiky a blahobytu pracujícího lidu.“ Vlastnictví k půdě upravené v § 110: „Vlastnické poměry k půdě, založené na zásadě "půda patří těm, kdož na ní pracují", spravují se občanským zákoníkem, pokud zvláštní předpisy nestanoví jinak.“

10

Nájemní smlouva, jejímž předmětem užívání byl pozemek, musela mít písemnou formu a nájem zemědělských a lesních pozemků byl závislý na souhlasu příslušného okresního národního výboru podle zákona č. 65/1951Sb., o převodech nemovitostí a o pronájmech zemědělské a lesní půdy.11 Přivolení okresního národního výboru nebylo zapotřebí v případě, že nájemcem byl orgán státní správy nebo socialistická právnická osoba nebo pokud se pronajímal národní majetek. Nájem mohl vzniknout také rozhodnutím místního národního výboru jako tzv. “povinný nájem“ podle zákona č. 55/1947 Sb., o pomoci rolníkům při uskutečňování zemědělského výrobního plánu.12 Zákon č. 55/1947 Sb. byl následně nahrazen vládním nařízením č. 50/1955 Sb., o některých opatřeních k zajištění zemědělské výroby. Z nucených nájmů se vyvinul institut užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby, který upravoval zákon č. 123/1975 Sb., ve znění zákonů č. 95/1988 Sb. a č. 114/1990 Sb. Tzv. „povinný pacht“ mohl přikázat místní národní výbor zemědělským podnikatelům, kteří byli povinni přijmout zemědělskou půdu a hospodařit na ní v případě, že vlastník této půdy úmyslně nebo z nedbalosti obdělávání zemědělské půdy nezajistil. Povinný pachtýř pak musel odvádět určené pachtovné.

______________________________________________________________________________ 11

byl zrušen zákonem č 40/1964 Sb., občanský zákoník

12

byl zrušen vládním nařízením č. 50/1955 Sb., o některých opatřeních k zajištění zemědělské výroby

11

3.4. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. V únoru 1964 byl schválen a od 1. 4. 1964 nabyl účinnosti nový Občanský zákoník pod číslem 40/1964 Sb. V původním znění byl tento kodex odrazem tehdejších společenských a politických poměrů. Prioritou se staly

především poměry mezi občany a socialistickými

organizacemi, právní poměry občanů navzájem byly chápány jako druhotné. Platný občanský zákoník č. 40/1964 Sb. do účinnosti novely, tedy do 31. 12. 1991, neobsahoval obecná ustanovení o nájemní smlouvě a nájemním vztahu. Pojem nájem byl upraven pouze v § 494 u nájmu zemědělského pozemku, který odkazoval

na

ustanovení o přenechání nemovitosti

k dočasnému užívání.13 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník upravoval pouze některé druhy právních vztahů, a to vztahy „osobního užívání“, ať šlo o osobní užívání bytů, jiných obytných místností a místností nesloužících k bydlení14 nebo pozemku.15 Podobného typu bylo přenechání nemovitosti k dočasnému užívání16, přenechání bytu v rodinném domku,17 přenechání bytu a místnosti nesloužících k bydlení v domech v soukromém vlastnictví.18,19 Po listopadových událostech v roce 1989 vzhledem ke změně společenských, politických a hospodářských podmínek bylo nutné alespoň provizorně vyřešit nevyhovující právní úpravu občanského zákoníku. Tímto řešením byla novela občanského zákoníku č. 509/1991 Sb. Tato novela změnila především ustanovení o věcných právech, odstranila úpravu rozlišující různé formy vlastnictví. V průběhu 90. letech 20. století a v prvních letech 21. století byl občanský zákoník mnohokrát novelizován v návaznosti na evropské právo a potřeby praxe.

______________________________________________________________________________ 13

§ 494 byl zrušen zákonem č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník

14

§ 152 až § 197 zákona č. 40/1964 Sb.

15

§198 až § 221 zákona č. 40/1964 Sb.

16

§ 397 až § 398 zákona č. 40/1964 Sb.

17

§ 390 až § 393 zákona č. 40/1964 Sb.

18

§ 492 - § 493 zákona č. 40/1964 Sb.

19

Holub,M., Fiala,J., Bičovský, J., Občanský zákoník, Poznámkové vydání s judikaturou a novou literaturou, Linde

Praha, 2002

12

3.5. Vývoj vlastnických a užívacích vztahů Období do roku 1989 bylo poznamenáno rozšiřováním objemu pozemků ve vlastnictví státu, soukromé pozemkové vlastnictví však bylo zachováno, ačkoliv bylo státem omezováno. Vzhledem k dalšímu vývoji pozemkového vlastnictví a s tím souvisejícími užívacími vztahy po roce 1989 je třeba zmínit existenci specifických užívacích institutů k pozemkům, které se u nás vytvořily v tomto období před listopadovým převratem. Jednalo se o dvě skupiny užívacích institutů k půdě, a to ve vztahu k pozemkům ve státním a v soukromém vlastnictví. Užívacími vztahy, jež se týkaly pozemků v soukromém vlastnictví, byly družstevní užívání půdy, užívání půdy a jiného majetku k zajištění zemědělské výroby, užívání půdy k zajištění lesní výroby, právo bezplatného užívání rybníků, náhradní užívání a nájem zemědělských pozemků. Skupinu užívacích vztahů týkajících se pozemků ve státním vlastnictví tvořily prozatímní správa národního majetku, právo hospodaření s národním majetkem, právo trvalého užívání nemovitého národního majetku a právo osobního užívání pozemků. Kromě nájemního vztahu k zemědělské půdě se jednalo o primární instituty, od kterých se odvíjely vztahy dočasného užívání jiným subjektům. Radikální ekonomickou reformou uskutečňovanou po listopadu 1989 došlo k odstranění socialistického vlastnictví. Zavedení tržního hospodářství a rozvinutí podnikatelských aktivit předpokládalo úpravu vlastnických vztahů a vlastnických práv. Po přijetí zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, zákona č. 87/1991 Sb., o mimosoudních rehabilitacích a zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby bylo zřejmé, že uplatnění tržního mechanismu v zemědělství, lesnictví a vodním hospodářství bude vyžadovat novou právní úpravu vlastnických a užívacích vztahů k půdě. Dne 21. 5. 1991 byl přijat zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Účelem tohoto zákona, obecně nazvaného zákon o půdě, byla především“snaha zmírnit následky některých majetkových křivd, k nimž došlo vůči vlastníkům zemědělského a lesního majetku v období let 1948 až 1989“ (zákon č. 229/1991 Sb.). Zákon o půdě upravuje vztahy k půdě tak, aby vlastníci mohli v plném rozsahu realizovat své vlastnické právo a současně aby se umožnila privatizace státní půdy. Obnovuje právo vlastníků půdy nakládat s ní v souladu se základními právy vyplývajícími z ústavy a občanského zákoníku, a to s přihlédnutím ke zvláštnostem vlastnictví půdy a k potřebě optimálního využívání půdy ke všem účelům (hospodářským, ekologickým a dalším).20 ______________________________________________________________________________ 20

Karfík, Z.,Karfíková, M., Půda a právo, NUGA, vydavatelství a nakladatelství, Praha-Pacov, 1. vydání 1991

13

3.5.1.Transformace užívacích vztahů k pozemkům dle § 22 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku Zákon o půdě v ustanovení § 22 zrušil všechny užívací vztahy, které do té doby existovaly k majetku uvedenému v § 1 odstavce 1 tohoto zákona. Takto zanikly vztahy označované jako “právo hospodaření k nemovitostem ve vlastnictví státu“, „právo trvalého užívání nemovitosti ve vlastnictví státu“, „právo družstevního užívání ke sdruženým pozemkům vlastníků, kteří nejsou členy zemědělského družstva“, “právo užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění zemědělské výroby“, „právo k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa“ a „právo bezplatného užívání rybníků“. Zrušení těchto vztahů je právním vyjádřením vývoje po listopadu 1989, kdy dochází k renesanci především soukromého vlastnictví. Všechny

výše uvedené

užívací vztahy, které zákon podle § 22 zrušil, současně nahradil vztahem nájemním. Subjekty nově vzniklého nájemního vztahu ex lege byli vlastník pozemku jako pronajímatel a dosavadní uživatel jako nájemce. Nájemní vztah mohl vzniknout také smluvně. Dohodu vlastníka

a

uživatele připouštějí ustanovení § 22 odst. 2 a 8, kdy se jedná o zemědělský pozemek nebo nemovitost s výjimkou zemědělské půdy. Nedohodnou-li se dosavadní uživatel a vlastník jinak, vznikne nájemní vztah ex lege dnem účinnosti zákona nebo dnem vydání nemovitosti.21 Tam, kde došlo k odvozeným dispozicím s pozemky (př. přenechání do dočasného užívání), byl nájemcem dosavadní uživatel, poslední v řadě. Pokud mezi vlastníkem a dosavadním uživatelem došlo ke shodě, bylo vhodné uzavřít nájemní smlouvu a upravit svá práva a povinnosti podle příslušných ustanovení občanského zákoníku.22

______________________________________________________________________________ 21

Pekárek, M., Průchová, I., Komentář k zákonu o vlastnických vztazích k půd a jinému zemědělskému majetku,

vydal JURING, spol. s.r.o. Brno, 1991 22

Průchová, I., Základní pojmy a instituty pozemkového práva (obecná část), Masarykova univerzita, Brno, 1996

14

3.5.1.1.Transformace užívacích vztahů k pozemkům v soukromém vlastnictví Právo užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby Tento užívací vztah má minulost v tzv. povinném pachtu založeném zákonem č. 55/1947 Sb., o kterém již byla zmínka. Tento zákon byl nahrazen vládním nařízením č. 50/1955, o některých opatřeních k zajištění zemědělské výroby a později zákonem č. 123/1975 Sb.,o užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby užíváním soukromých pozemků socialistickými organizacemi z oboru zemědělské výroby. Předmětem tohoto bezúplatného a trvalého užívání byly zemědělské i nezemědělské pozemky. Sám vlastník pozemku byl v postavení tzv. „holého vlastníka“.23 Zákonem č. 114/1990 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 123/1975 Sb., mohl vlastník získat svůj pozemek zpět. Účinností zákona č. 229/1991 Sb. došlo k transformaci tohoto užívacího institutu na nájemní vztah ze zákona. Právo užívání k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa Obdobně jako zemědělské pozemky také lesní pozemky užívaly socialistické organizace na základě tehdejší právní úpravy v § 12 zákona č. 61/1977 Sb., o lesích. Účinností zákona o půdě se tyto užívací vztahy transformovaly na nájemní vztahy ex lege (ze zákona). Právo bezplatného užívání rybníků Objektem tohoto práva byly rybníky (vodní plochy), které se nacházely na pozemcích v individuálním vlastnictví. Dřívější okresní národní výbory je přidělovaly do užívání socialistickým organizacím. Zákonem č. 229/1991Sb. došlo ke vzniku nájemního vztahu ze zákona. Družstevní užívání pozemků Družstevní užívání pozemků vzniklo odevzdáním pozemku ke společnému hospodaření při vstupu vlastníka pozemku do zemědělského družstva. V některých případech odevzdala pozemek do družstevního užívání osoba odlišná od vlastníka; stačil fakt, že na tomto pozemku hospodařila. Dnem účinnosti zákona o půdě skončilo toto právo a bylo přetransformováno na nájemní vztah jen tehdy, jestliže vlastník pozemku nebyl členem družstva. Pozemky vlastníků, členů zemědělského družstva, zůstaly v družstevním užívání. Až transformací zemědělských družstev a jejich přizpůsobením obchodnímu zákoníku24 došlo k nahrazení družstevního užívání mezi družstvem a členy v institut nájmu nebo výpůjčky. ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 23

pojem „holé vlastnictví“ - vlastník pozemku ztratil oprávnění svůj pozemek užívat a rozhodovat o jeho případném

přenechání do užívání dalším subjektům Užívání svědčilo tehdejším socialistickým organizacím z oboru zemědělské výroby. Uživatelská organizace měla zákonem zaručeno právo stavby. 24

§ 772 bod 7 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník

15

Ve spojitosti se zánikem práva družstevního užívání pozemků bych ráda tuto část věnovala úvaze o problémech spojených s transformací tohoto užívacího institutu. Vycházela jsem přitom z článku publikovaného v Právních rozhledech č. 12/2000. Autorem článku je Doc. JUDr. Ing. Milan Pekárek, CSc. Jak již bylo uvedeno v předchozí kapitole, byl zákonem č. 229/1991, § 22 odst. 1, kromě jiných užívacích vztahů, zrušen i vztah družstevního užívání pozemků. Zákon ovšem v tomto užívacím vztahu učinil výjimku (§ 22 odst. 1 písm. a), kdy vztahy družstevního užívání půdy zůstaly zachovány k těm pozemkům, jejichž vlastníci byli v okamžiku účinnosti zákona členy družstva, uživateli těchto pozemků. V té době byl stále platný a účinný zákon č. 162/1990 Sb., o zemědělském družstevnictví. Z tohoto právního předpisu vycházela i zemědělská družstva. Od 1. 1. 1992 byl účinný nový obchodní zákoník. Družstva musela podle ustanovení obchodního zákoníku přejít zcela do režimu obchodního zákoníku způsobem stanoveným zvláštním zákonem. Tím byl zákon č. 42/1992 Sb.,o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, tzv. „transformační zákon.“ Stanovy družstev měly být upraveny tak, aby odpovídaly režimu obchodního zákoníku. Zrušením zákona č. 162/1990 Sb., o zemědělském družstevnictví byl zrušen i institut práva družstevního užívání. Když zemědělská družstva uváděla své stanovy do souladu s obchodním zákoníkem, neupravila v nich vztahy k jimi užívaným pozemkům svých členů. Přitom ani obchodní zákoník ani jiný právní předpis nezakazují upravit ve stanovách družstva režim užívání pozemků svých členů. Určitá možnost je daná v ustanovení § 51 občanského zákoníku, a to sjednat tento způsob užívání formou uzavření tzv. inominátních (nepojmenovaných) smluv. Podstatné je, že vznik těchto vztahů musí byt založen smluvně. K tomu ovšem musí projevit vůli uzavřít smlouvu i člen družstva. Stanovy družstva mohou upravovat jen vztahy uvnitř družstva a nikoliv vlastnické vztahy členů družstva k jejich pozemkům; nemohou zbavit člena vlastníka jeho oprávnění své pozemky užívat, a to ani většinovým usnesením členské schůze družstva, jestliže konkrétní člen vlastník sám hlasoval proti stanovám. Takové ustanovení stanov, které by zakládalo vznik užívacího vztahu družstva k pozemkům člena, by zavazovalo pouze ty členy, kteří by pro takové stanovy hlasovali a ty členy, jimž členství v družstvu vzniklo v době, kdy družstvo takové ustanovení ve svých stanovách mělo. Vztah člena k vlastnímu majetku není členským vztahem. Aby se určitá část majetku člena stala předmětem členského vztahu, je nutný projev vůle člena. Stav po transformaci družstevního užívání: - žádný obecně závazný předpis vztahy práva družstevního užívání nerušil, ani úpravu těchto vztahů neměnil - družstva po transformaci (účinností zákona č. 42/1992 Sb.) tento režim neupravila ve svých 16

stanovách - žádný obecně závazný předpis se nevrátil k výjimce učiněné v § 22 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb. Otázkou je, jakým právním režimem se mají tyto vztahy řídit. Jedinou možností se jeví obecná úprava nájmu nebo výpůjčky podle občanského zákoníku. Případnou výpůjčkou by byli vlastníci pozemků - členové družstva v nevýhodě oproti vlastníkům - nečlenům, jejichž předchozí užívací vztahy byly nahrazeny nájmem ze zákona a mají tedy nárok na nájemné. (výňatek z autorova článku) Problematika transformace družstevního užívání pozemků a problém, který nastínil autor článku, mne zaujala natolik, že jsem se rozhodla zjistit, jakým způsobem řeší konkrétní zemědělské družstvo v jižních Čechách na Strakonicku

problém vztahu svých členů

k pozemkům, se kterými družstvo hospodaří. Měla jsem možnost hovořit s vlastníky pozemků, kteří zažili i dobu

socializace a kolektivizace našeho zemědělství. V současnosti tito původní

vlastníci převedli, většinou formou daru, svůj pozemkový majetek svým potomkům. Ekonomická situace zemědělských družstvech po roce 1991 byla značně rozdílná. Některá družstva byla v té době zadlužená a nebyla schopná řešit majetková vypořádání, nabízela proto vlastníkům pozemků, nečlenům družstva, různé movité věci jako náhradu za pozemky. S rozhovoru s jedním s členů představenstva družstva, které bylo a je i dnes poměrně ekonomicky silné, jsem získala informace o tom, jak družstvo upravilo vztahy k jimi užívaným pozemkům svých členů. Stanovy družstva již od počátku 90. let obsahují ustanovení o nájemním vztahu a uzavírání nájemních smluv s majiteli pozemků, členy družstva. Výši nájemného stanovuje členská schůze družstva v naturální nebo finanční podobě. Finanční částku ročně upřesňuje představenstvo družstva podle tržních cen produktů, u nichž je nájemné stanoveno. V současné době je nájemné stanoveno ve výši 2% z ceny pozemků. Výpovědní lhůta stanovená v nájemní smlouvě je jednoroční, vždy k 1. 10. příslušného kalendářního roku. Úprava institutu náhradního užívání Nájemní vztah ze zákona vznikl také v případě institutu tzv. náhradního užívání. Cílem práva náhradního užívání bylo poskytnout uživateli do náhradního užívání jiný pozemek výměnou za pozemek, který vlastnil a který byl součástí pozemků určených k užívání velkovýrobní zemědělskou organizací. Ke vzniku náhradního užívání došlo právní mocí rozhodnutí o schválení projektu pozemkové úpravy. Institut náhradního užívání platil do 31. 12. 2002. Nájemní vztah ze zákona vznikl účinností zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. Vzniklý nájemní vztah měl charakter chráněného nájmu, vlastník pozemku jej mohl vypovědět nejpozději po uplynutí 5 let ode dne účinnosti zákona, pokud se účastníci nedohodli 17

jinak a nájemce měl po dobu nájmu předkupní právo. Výše ročního nájemného je cenou regulovanou podle zvláštních právních předpisů.25

3.5.1.2.Transformace užívacích vztahů k pozemkům ve vlastnictví státu Jak již bylo uvedeno v předchozí kapitole, skupinu užívacích vztahů týkajících se pozemků ve státním vlastnictví tvořily prozatímní správa národního majetku, právo hospodaření s národním majetkem, právo trvalého užívání nemovitého národního majetku a právo osobního užívání pozemků. Následně uvádím stručnou charakteristiku transformace výše uvedených užívacích titulů. Prozatímní správa národního majetku existovala až do nabytí účinnosti zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Upravovala ji vyhláška č. 61/1986, o prozatímní správě národního majetku.26 Objektem byl majetek státu, u něhož nebylo patrno, kdo s ním má hospodařit nebo s kterým nikdo nehospodaří. Prozatímní správu vykonávaly za stát okresní úřady. Po zániku okresních úřadů je příslušným k „prozatímnímu hospodaření“ Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Vztahy trvalého užívání byly upraveny § 70 hospodářského zákoníku. Subjekty trvalého užívání nemovitého národního majetku mohly být nestátní organizace - družstva a občanská sdružení. Tyto vztahy trvalého užívání nemovitého majetku v rozsahu § 1 odst. 1 zákona o půdě byly tímto zákonem nahrazeny institutem zákonného nájmu.Vztahy trvalého užívání k ostatnímu nemovitému národnímu majetku se posuzovaly na základě ustanovení § 876 občanského zákoníku podle dosavadních předpisů až do vydání zákona č. 219/2000 Sb.27 Transformace těchto vztahů byla poměrně složitá. Zákonem č. 103/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů došlo k novelizaci občanského zákoníku zařazením § 879 c, kterým se mělo právo trvalého užívání od 1. 7. 2000 transformovat na vlastnictví. Mezitím upravil zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR v § 59 zbývající vztahy trvalého užívání na výpůjčku na dobu 3 let. Současně stanovil, že během této doby příslušné organizační složky smluvně upraví další vztahy k užívanému majetku s jednotlivými vypůjčiteli. Zákon č. 229/2001 Sb. zavedl § 60a a § 60b v zákoně o majetku ČR, kterými se vztahy trvalého užívání mění na výpůjčku podle občanského zákoníku na dobu trvání do 1. 1. 2004. Současně byla stanovena povinnost příslušné organizační složce převést pozemek tvořící jeden funkční celek s bytovým domem bezúplatně do vlastnictví. ______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 25

Pekárek, M., Průchová, I., Pozemkové právo, Masarykova univerzita, Brno, 2004

26

jí předcházela vyhláška č. 86/1977 Sb., o prozatímní správě národního majetku

27

Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích

18

Příslušná organizační složka je povinna převést stejně spoluvlastnický podíl k pozemku tvořícímu jeden funkční celek s domem s byty a nebytovými prostorami ve vlastnictví bytového družstva podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), v rozsahu odpovídajícímu spoluvlastnickému podílu na společných částech domu do vlastnictví fyzických osob, případně bytového družstva, které zůstalo vlastníkem nepřevedených bytů nebo nebytových prostorů v domě. V souvislosti s ustanovením § 60a zákona o majetku ČR byl novelizován také zákon č. 72/1994 Sb., a to tak, že bytové družstvo, které jako vlastník bytového domu anebo nepřevedených jednotek v domě nabylo bezplatně pozemek podle § 60a zákona o majetku ČR a převádí vlastnictví k jednotce fyzické osobě, převede současně nabyvateli jednotky bezúplatně spoluvlastnický podíl na uvedeném pozemku odpovídající velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu, rovněž tak bytové družstvo, které jako vlastník rodinného domu, jeho příslušenství nebo garáže nabylo bezplatně podle § 60a zákona o majetku ČR a převádí vlastnictví k nim fyzické osobě, převede současně nabyvateli bezúplatně předmětný pozemek. Vztahy osobního užívání pozemků byly užívacími instituty k nemovitostem, tedy i k pozemkům ve vlastnictví státu. Tento institut byl vázaný k výstavbě rodinného domu, rekreační chaty, garáže nebo zřízení zahrady apod. S účinností od 1. 1. 1992 na základě § 872 občanského zákoníku došlo k transformaci těchto užívacích vztahů na vlastnické právo příslušející fyzickým osobám. Dočasné užívání pozemků Jak již bylo uvedeno v předchozí kapitole, občanský zákoník do své novelizace k 31. 12. 1991 neobsahoval ustanovení ohledně nájmu a nájemních smluv (kromě § 494 o nájmu zemědělské půdy). Řešil pouze pojem dočasného užívání. V minulosti bylo běžné, že primární uživatelé mohli své pozemky přenechávat do dočasného užívání jiným osobám. Ve vztahu k pozemkům v soukromém vlastnictví před listopadem 1989 platilo, že je mohl vlastník buď využívat sám nebo na základě § 397 a § 398 občanského zákoníku smluvně založit právo dočasného užívání jinému subjektu. Tehdejší socialistické organizace jako uživatelé disponovaly s pozemky tzv. holých vlastníků na základě smluv o dočasném užívání těchto pozemků. Šlo o pozemky užívané k zajištění zemědělské a lesní výroby a k družstevnímu užívání. Právo dočasného užívání mezi socialistickými organizacemi vzniklo na základě hospodářské smlouvy o dočasném užívání národního majetku podle § 348 zákona č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník. U užívacích vztahů práva hospodaření s národním majetkem a osobního užívání pozemků bylo rovněž umožněno zakládat odvozené právní vztahy ve formě práva dočasného užívání. Účinností zákona 19

č. 509/1991Sb., kterým se novelizoval občanský zákoník, se hospodářské smlouvy o dočasném užívání mění ze zákona na nájemní smlouvy.28 Také zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR, přesně jeho ustanovení § 62 řeší smlouvy o dočasném užívání pozemků ve státním vlastnictví platné k 1. 1. 1992, kterými byly právnickým a fyzickým osobám přenechány za úplatu k dočasnému užívání nemovité věci nebo jejich části podle § 397 a § 398 občanského zákoníku. Pokud se do 1. 1. 2001, kdy byl účinný zákon č. 219/2000 Sb., smluvní vztahy nezměnily nebo jinak nezanikly, mění se k tomuto datu na nájemní smlouvy. Správu majetku vykonává podle zákona o půdě (zákon č. 229/1991 Sb.)Pozemkový fond ČR. Pozemkový fond České republiky nabyl právní subjektivitu dnem účinnosti zákona č. 569/1991 Sb., kterým byl zřízen (dnem 1. 1. 1992). Ke stejnému dni přešla na Pozemkový fond správa nemovitostí ve vlastnictví státu uvedených v § 1 odst. 1 zákona č. 229/1991 Sb. Pozemkový fond, do doby převodu nemovitosti státu na jiné osoby, vykonává při správě majetku ČR práva a povinnosti vlastníka. Kromě jiných oprávnění je Pozemkový fond oprávněn dávat nemovitosti do užívání jiných osob formou nájmu. Povinností nájemce v tomto případě je užívat nemovitosti řádně a v souladu s jejich dalším možným využitím. Toto dočasné užívání lze sjednat pouze na dobu určitou, nejdéle na dobu 5 let pro jednoho uživatele. Nájemné nesmí být sjednáno v nižší částce, než kterou stanoví zvláštní právní předpis.29 Nájemné je tradičně regulováno u nepodnikatelských subjektů.

Ve výjimečných

případech lze uzavřít smlouvu o výpůjčce (bezúplatný užívací vztah), a to za předpokladu, že nájemce není osoba podnikající a že užívání je sjednáváno k zajištění účelů sociálních, humanitárních, požární ochrany, kulturních, sportovních apod.30

________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 28

zákon č. 509/1991 Sb. § 876 odst. 2: „Hospodářské smlouvy o dočasném užívání majetku za úplatu podle § 348

hospodářského zákoníku se mění od účinnosti tohoto zákona na nájemní smlouvy. Je-li užívání majetku podle § 348 hospodářského zákoníku sjednáno bezúplatně, mění se ode dne účinnosti tohoto zákona na smlouvu o zápůjčce“. 29

§ 10 zákon č. 526/1990 Sb., o cenách

30

Havlan,P., Majetek státu v platné právní úpravě, Linde Praha, a.s., 2003

20

Právo hospodaření s národním majetkem upravovala vyhláška č. 119/1988 Sb., o hospodaření s národním majetkem. Objektem tohoto užívacího vztahu byl národní majetek včetně pozemků ve vlastnictví státu a subjektem hospodařícím s tímto majetkem byly státní organizace. Postupně docházelo k zániku práva hospodaření v souvislosti s realizovanými privatizačními a restitučními předpisy a převáděním nemovitostí obcím. Zákon č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby ve znění pozdějších předpisů (tzv. malá privatizace) se vztahoval kromě jiného na pozemky ve vlastnictví státu, ke kterým k 1. 1. 1990 měly právo hospodaření státní podniky, rozpočtové a příspěvkové organizace a národní výbory. Zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby ve znění pozdějších předpisů (tzv. velká privatizace) se vztahoval na majetek státu, k němuž měly právo hospodaření státní podniky, státní peněžní ústavy, státní pojišťovny a jiné státní organizace. Vztahoval se také na majetek podniků zahraničního obchodu a na majetek státu v užívání organizací, jejichž zřizovatelem byly obce nebo který byl ve správě Pozemkového fondu ČR. Zákon č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby vymezil zemědělské a lesní pozemky, které byly podle tohoto zákona předmětem převodu. Jedná se o pozemky ve správě Pozemkového fondu ČR, které se do této správy dostaly účinností zákona o půdě č. 229/1991 Sb., když k nim zaniklo právo hospodaření a s ním spojené právo trvalého užívání.31 Zákon rovněž vymezil negativně, které pozemky nelze převádět.32 Ustanovení § 4 zákona č. 95/1999 Sb., vymezuje okruh osob, které mohou být nabyvateli zemědělských a lesních pozemků. Převádění nemovitostí obcím bylo upraveno zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu majetku z České republiky do vlastnictví obcí. Do vlastnictví obcí dnem účinnosti zákona 33 přecházejí věci z vlastnictví České republiky určené v ustanoveních v § 1 - § 3 zákona č. 172/1991 Sb. Dnem 1. července 2000 přecházejí do vlastnictví obcí nemovitosti uvedené v § 2a a § 2b zákona č. 172/1991 Sb. Nemovitý majetek podle zákona č. 229/1991 Sb., § 1 odst. 1 ve spojení s užívacím vztahem práva hospodaření podle § 22 odst. 1 se stal předmětem nájemního vztahu ex lege (ze zákona). ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 31

výjimku představovaly pozemky, na nichž se nacházel hřbitov, které byly určeny pro obranu státu nebo byly

určeny rozhodnutím o využití území pro těžbu nerostů a pozemky chráněné podle zvláštních předpisů 32

§ 2 zákona č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné

osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb. , o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 357/1992 Sb. , o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů 33

24. 5. 1991

21

Platná právní úprava hospodaření s majetkem státu Právo hospodaření s národním majetkem přestalo formálně existovat počínaje 1. lednem 2001. S účinností od 1. 1. 2001 upravuje způsoby a podmínky hospodaření s majetkem státu organizačními složkami a státními organizacemi zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR. Stát tedy realizuje své vlastnické právo buď přímo, prostřednictvím organizačních složek, které jednají jménem státu, nebo nepřímo prostřednictvím státních organizací.34 Zákon o majetku ČR je obecným předpisem, speciální právní režim nakládání s majetkem státu může upravit zvláštní zákon, např. č. 77/1997 Sb., o státním podniku, kdy státní podnik je zákonem vymezen jako právnická osoba provozující podnikatelskou činnost s majetkem státu a na vlastní odpovědnost. V současné době Česká republika je vlastníkem velkého množství pozemků lesních i zemědělských. Zákon o majetku státu ukládá organizačním složkám státu povinnost užívat pozemky ve vlastnictví státu hospodárně a účelně pro plnění funkcí státu. Mezi oprávnění organizačních složek patří možnost přenechat do užívání právnické nebo fyzické osoby pozemky nebo jejich části, které dočasně nepotřebuje k plnění funkcí státu v rámci své působnosti nebo stanoveného předmětu činnosti. Ustanovení § 27 zákona o majetku státu stanoví pravidla pro pronajímání majetku ( pozemků) státu. Přenechání majetku do užívání lze pouze formou nájmu nebo výpůjčky. Podmínkou přenechání pozemků do užívání nestátní právnické osoby nebo fyzické osoby je skutečnost, že příslušná organizační složka tento pozemek dočasně po dobu 8 let nepotřebuje a že tím bude dosaženo účelnějšího nebo hospodárnějšího využití dotčeného pozemku. Za

určitých podmínek lze sjednat také bezúplatné užívání pozemku na základě

smlouvy o výpůjčce. Tyto podmínky jsou taxativně určené. Vypůjčitelem může být pouze nepodnikající osoba a užívání je sjednáno k zajištění a výkonu státní správy v přenesené působnosti nebo účely sociální, humanitární, požární ochrany, ochrany obyvatelstva, integrovaného záchranného systému, vzdělávací, vědecké, kulturní, sportovní a tělovýchovné. Úprava nájemní smlouvy vychází z obecné úpravy v občanském zákoníku s tím, že zásadně musí mít písemnou formu, sjednaná výše nájemného by neměla klesnout pod nejvyšší hranici vyplývající z regulace nájemného zvláštními předpisy a smlouva musí obsahovat ujednání ohledně skončení nájemního vztahu výpovědí nebo odstoupením od smlouvy, pokud uživatel poruší své povinnosti vyplývající z ujednání o nájmu.

________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 34

Při tvorbě nových právních norem se bohužel nepodařilo sjednotit názvosloví. Žádný skutečný rozdíl mezi právem

hospodaření a příslušností hospodařit nelze ani při nejlepší vůli při vlastním výkonu práv rozlišit.

22

4. Platná úprava nájemních vztahů Stěžejní částí bakalářské práce je tato kapitola o platné úpravě nájemních vztahů. Kromě obecné úpravy nájmu obsažené v občanském zákoníku jsem zařadila do tohoto oddílu pro úplnost také nájemní vztahy související se zákonem o půdě a zákonem o pozemkových úpravách. Tyto nájemní vztahy jsou specifické z hlediska jejich vzniku, trvání, případně z hlediska výše nájemného. Vymezení pojmu nájemní vztah Právní vztah založený nájemní smlouvou, jíž se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci dočasně věc, aby jí užíval, popřípadě z ní bral užitky, a nájemce se zavazuje za to platit nájemné, nazýváme nájemní vztah. K pojmovým znakům nájemního vztahu, kdy předmětem nájmu je pozemek patří - přenechání užívání nebo braní užitků z pozemku - určení pozemku, případně jeho části35 - dočasnost (buď může být přesně vymezena délkou užívání nebo může jít o nájem na dobu neurčitou) - úplatnost - sjednání výše nájemného (dohoda o výši nájemného bývá součástí smlouvy, ale její absence neznamená neplatnost nájemní smlouvy. Nájemce je pak povinen platit nájemné obvyklé v době vzniku nájemní smlouvy. Nájemní vztahy vznikají na základě právní skutečnosti, jíž je uzavření nájemní smlouvy. Nájemní smlouva je jako smluvní typ upravena pouze v občanském zákoníku, a to nejen obecně, ale i v podobě zvláštních typů nájmu, jako jsou nájmy bytů, nebytových prostor36 nebo podnikatelského nájmu movitých věcí. Současné pojetí nájemní smlouvy v sobě zahrnuje i dřívější pachtovní smlouvu. Úprava nájemních vztahů se použije i pro závazkové vztahy osob, na něž se jinak vztahuje obchodní zákoník.37 Ustanovení o nájmu obsažená v ustanoveních § 663 - § 684 mají povahu lex generalis (normy obecné) a použijí se tehdy, nestanoví-li zvláštní úprava jednotlivých nájmů jinak. Ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě platí zásadně i ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 35

za předpokladu přesného určení části pozemku v nájemní smlouvě tak, aby byl splněn obecný požadavek na

určitost právního úkonu, tedy i smlouvy, kterou vlastník určitou část pozemku svěřuje nájemci do užívání. Viz rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky 30 Cdo 3109/2005: “Věcí v právním smyslu může být i pozemek (neoznačený v katastru nemovitostí parcelním číslem), který je pouze částí parcely; takový pozemek může být i předmětem nájemní smlouvy, je-li v této smlouvě vymezen zcela určitě a srozumitelně“. 36

§ 720 zákona č. 40/1964 Sb., obč. zákoníku odkazuje na zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebyt.prostor

37

od 1. 1. 2001 jako tzv. smíšené obchody dle § 261 odst. 6 zákona č. 513/1991Sb., obchodní zákoník

23

pro nájem pozemků, neboť tento druh nájmu není v občanském zákoníku (ani v jiném právním předpise) upraven samostatně a komplexně. Některé právní normy týkající se nájmu pozemků jsou však upraveny v jiných předpisech.38,39 Vznik nájemního vztahu Smlouva Základní právní skutečností působící vznik nájemního vztahu je nájemní smlouva. Nájemní smlouvu lze obecně charakterizovat jako smlouvu, na jejímž základě jedna strana - pronajímatel, přenechává straně druhé - nájemci, určitou věc, aby ji dočasně užívala, nebo z ní brala i užitky, a to za úplatu - nájemné. Právní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem nazýváme nájemním vztahem.40 Účastníky nájemní smlouvy mohou být osoby fyzické i právnické, s odkazem na § 21 občanského zákoníku i stát, a to jak na straně pronajímatele, tak i na straně nájemce. Pronajímatelem bývá zpravidla vlastník, ale může jím být i jiná osoba, která má k věci dispoziční oprávnění. Uzavření nájemní smlouvy je v dispozici subjektů daného vztahu. Obecná úprava nájemní smlouvy nevyžaduje pro její uzavření písemnou formu. Charakter podstatných náležitostí nájemní smlouvy mají: -

označení účastníků smlouvy

-

určení pozemku (předmětu nájmu).

Nájemní vztah vzniká uzavřením nájemní smlouvy, odevzdání pozemku není podmínkou vzniku, ale je již plněním vzniklého závazku. Účastníci nájemního vztahu mohou nájemní smlouvu uzavřít i tak, že svým chováním vymezí její obsah. To znamená, že svým souhlasným (konkludentním) chováním dají najevo, že si přejí, aby nájemní smlouva vznikla. Zákon Zvláštním případem vzniku, resp. obnovení nájmu je situace upravená v § 676 odst. Obč. zákoníku. Podle tohoto ustanovení platí, že užívá-li nájemce pozemek i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu41do 30 dnů od uplynutí doby nájmu, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně.

______________________________________________________________________________ 38

např. zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění

pozdějších předpisů; zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví 39

Fiala, J., Hrušáková, M., Hurdík, J., Korecká, V., Schelleová, I., Telec, I., Občanské právo /1/, Masarykova

univerzita v Brně, 1993 40

Fiala, J., Občanské právo hmotné, Právnická fakulta v Brně, 1998

41

tzv. vindikační žaloba

24

Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.42 V této souvislosti by bylo na místě zmínit možnost v souladu s ustanovením § 678 občanského zákoníku smluvně vyloučit možnost uplatnění ustanovení § 676 odst. 2 občanského zákoníku, tzn. vyloučit možnost obnovení nájemní smlouvy po skončení nájmu za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Zvlášť bych doporučila tento postup v případě, kdy pronajímatel má uzavřeno velké množství nájemních smluv a chce předejít nutnosti podávání návrhů na vyklizení pozemků u soudu v 30ti denní lhůtě od skončení nájmu. V souvislosti se vznikem nájemních vztahů k pozemkům je nutné se zmínit o vzniku nájemních vztahů v důsledku účinnosti zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů. Vyplývá z něho, že nájem mohl vzniknout přímo ze zákona (ex lege). § 22 zákona č. 229/1991 Sb., upravuje vznik nájemního vztahu mezi dosavadními uživateli a vlastníky zemědělského pozemku43 nebo pozemku, kde byla zřízena zahrádková nebo chatová osada.44 Takto vznikl nájemní vztah transformací práva užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby, práva užívání k zajištění lesní výroby a ostatních funkcí lesa, práva bezplatného užívání rybníků. Užívací vztah družstevního užívání pozemků byl transformován na nájemní vztah jen v případě, že vlastník pozemku nebyl členem družstva. Předmětem nájemního vztahu ze zákona se stal také nemovitý majetek podle zákona č.229/1991 ve spojení s užívacím institutem práva hospodaření. Nájemní vztah ze zákona vznikl také v případě institutu tzv. náhradního užívání. Cílem práva náhradního užívání bylo poskytnout uživateli do náhradního užívání jiný pozemek výměnou za pozemek, který vlastnil a který byl součástí pozemků určených k užívání velkovýrobní zemědělskou organizací. Ke vzniku náhradního užívání došlo právní mocí rozhodnutí o schválení projektu pozemkové úpravy. Institut náhradního užívání platil do 31. 12. 2002. Nájemní vztah ze zákona vznikl účinností zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. Vzniklý nájemní vztah měl charakter chráněného nájmu, vlastník pozemku jej mohl vypovědět nejpozději po uplynutí 5 let ode dne účinnosti zákona, pokud se účastníci nedohodli ji-

______________________________________________________________________________ 42

Fiala, J., Hrušáková, M., Hurdík, J., Korecká, V., Schelleová, I., Telec, I., Občanské právo /1/, Masarykova

univerzita v Brně, 1993 43

§ 22 odst. 2 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku

44

§ 22 odst. 3 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku

25

nak a nájemce měl po dobu nájmu předkupní právo. Výše ročního nájemného byla cenou regulovanou podle zvláštních právních předpisů.45 Novela občanského zákoníku č. 509/1991 Sb., účinná dnem 1. 1. 1992 v ustanovení § 876 změnila užívací vztahy podle § 348 zákona č. 109/1964 Sb., hospodářského zákoníku. Hospodářské smlouvy o dočasném užívání za úplatu se mění od účinnosti tohoto zákona na nájemní smlouvy. Vznik nájemních vztahů ze zákona je spojen také se změnou vztahů dočasného užívání podle § 397 a § 398 občanského zákoníku, které se účinností zákona č. 219/2000 Sb., o majetku ČR mění na nájemní smlouvy.46 Zákon č. 93/1992 Sb., z dne 18. 2. 1992, kterým se mění a doplňuje zákon o půdě č. 229/1991 Sb. umožnil Pozemkovému úřadu přidělit vlastníkovi do časově omezeného nájmu pozemky jiných vlastníků při splnění podmínky zajištění zemědělské výroby a v případě, že nebylo možné vyčlenit z technických důvodů jeho vlastní pozemky k obhospodařování. V zájmu urychleného vytvoření a využití půdně ucelených hospodářských jednotek pozemkový úřad v průběhu pozemkových úprav přiděloval vlastníkům pozemků do jejich zatímního bezúplatného užívání scelené pozemky navrhované k výměně vlastnických práv. Institut zatímního užívání byl zaveden zákonem č. 284/1991 Sb., ve znění zákona č. 38/1993 Sb. V současné době je institut zatímního užívání řešen zákonem č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách, který nahradil původní zákon č. 284/1991 Sb. Ke dni účinnosti tohoto zákona, 1. 1. 2003 bylo zastaveno řízení o pozemkových úpravách, které byly zahájeny pouze z důvodů přidělení pozemků do zatímního bezúplatného užívání. Užívání pozemků přidělených do zatímního užívání nebo do časově omezeného nájmu zaniká nejpozději ke dni účinnosti rozhodnutí pozemkového úřadu podle § 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb. Změní-li se podmínky, za nichž byly pozemky přiděleny do zatímního bezúplatného užívání dohodou nebo rozhodnutím podle § 8 odst. 11 zákona č. 284/1991 Sb., a nedohodnou-li se účastníci tohoto vztahu na jiném řešení, rozhodne pozemkový úřad o zrušení zatímního bezúplatného užívání. V území, kde nejsou zahájeny pozemkové úpravy, popřípadě v průběhu již zahájených pozemkových úprav, může pozemkový úřad vlastníkovi, který hodlá zajišťovat zemědělskou výrobu a jemuž nelze vyčlenit jeho vlastní pozemky, poskytnout pomoc při vytvoření ucelených hospodářských jednotek zabezpečením projektových činností a vyměřením pozemků. ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 45

§ 10 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách

46

§ 62 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích

26

Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce - obsah nájemního vztahu Obsah nájemního vztahu je obecně určen v ustanoveních občanského zákoníku, z nichž řada má dispozitivní povahu. Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce si mohou smluvní strany upravit odchylně od zákona. Pronajímatel je povinen přenechat nájemci pozemek ve stavu způsobilém k smluvenému užívání, popřípadě užívání obvyklému. Pozemek jako předmět nájmu musí být předán bez právních47 i faktických vad.48 V tomto stavu je pronajímatel povinen pozemek svým nákladem udržovat. Nájemce je oprávněn užívat pozemek způsobem stanoveným ve smlouvě v souvislosti s účelem nájmu, přiměřeně povaze a určení pozemku. Povinnost nájemce užívat pozemek musí vyplývat výslovně ze smlouvy, ze zákona nebo ze skutečnosti, že neužíváním by byl pozemek znehodnocen víc než užíváním. Způsob užívání pronajatého pozemku upřesňuje například zákon o půdě, když v § 22 odst. 6 stanoví, že nájemce je oprávněn užívat pozemek v souladu s jeho určením podle předpisů o evidenci nemovitostí, nájemce je povinen nakládat s nemovitostí s péčí řádného hospodáře. Pronajímatel je také oprávněn požadovat přístup na pronajatý pozemek za účelem kontroly. Způsob a četnost kontrol za účelem zjištění, zda nájemce užívá pozemek řádně, je vhodné sjednat v nájemní smlouvě. Absence tohoto ujednání však nemá vliv na oprávnění pronajímatele. Významným oprávněním pronajímatele je právo na řádné a včasné placení nájemného. K právům nájemce patří zejména právo na řádné odevzdání pronajatého pozemku, na jeho řádné a nerušené užívání, případně braní užitků. Nájemce je také oprávněn dát pronajatý pozemek do podnájmu. Uvedené právo nájemce vyplývá přímo ze zákona.49 Nájemní smlouva však může možnost nájemce uzavřít smlouvu o podnájmu vyloučit či omezit. Podnájem vzniká smlouvou uzavřenou mezi nájemcem a podnájemcem. Ve vztahu k hlavnímu nájemnímu vztahu je podnájem vztahem akcesorickým, závislý na hlavním nájemním vztahu co do svého vzniku, obsahu i trvání. Nájemce nemůže převést na podnájemce víc práv, než má on sám. Smlouva o podnájmu zakládá právní vztah pouze mezi nájemcem a podnájemcem.

_______________________________________________________________________________________________________________________________________________ 47

Právní vada pozemku - pronajatý pozemek je zatížen právy třetích osob, která by znemožňovala nebo ztěžovala

výkon užívacího práva nájemce 48

§ 664 a § 684 zákona č. 40/1964, občanský zákoník

49

§ 666 odst. 1 zákona č. 40/1964, občanský zákoník

27

V souvislosti s podnájmem pozemku je nutné zmínit výjimku, která se týká pozemků určených k plnění funkce lesa. Zde platí zcela zvláštní pravidla chování týkající se podnájmu na základě § 5 zákona č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon). Ustanovení § 5 odst. 1 výslovně zakazuje nejen podnájem, ale i nájem státního lesa, to znamená lesní porosty s jejich prostředím a pozemky určené k plnění funkcí lesa za účelem hospodaření v lese. Pro ostatní lesní pozemky podle § 4 odst. 2 lesního zákona platí, že k platnosti smlouvy o nájmu státního lesa je nutný souhlas ministerstva zemědělství. Pro případy podnájmu lesa, který se nachází ve vlastnictví jiného subjektu než státu, platí, že není dovolen, není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak. Další zvláštností ve vztahu k nájmu pozemků určených k plnění funkcí lesa je povinná písemná forma smluv o nájmu či podnájmu pod sankcí neplatnosti. Ve vztahu k podnájmu zemědělské půdy je vhodné zmínit úpravu uvedenou v zákoně č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů. Jeho novelizací č. 93/1992 Sb., došlo k připuštění podnájemních vztahů k zemědělské půdě. Mezi

povinnosti nájemce patří

zachovávat podstatu pozemku a pečovat o něj tak, aby

nevznikla škoda. Jakékoliv změny na pronajatém pozemku je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele.Vznikne-li pronajímateli v důsledku neoprávněných zásahů do pronajatého pozemku škoda, odpovídá za ni nájemce podle ustanovení § 683 OZ, které zakotvuje zvláštní skutkovou podstatu odpovědnosti za škodu. K důležitým povinnostem nájemce patří dále povinnost platit řádně a včas nájemné a po skončení nájmu pozemek řádně vrátit, resp. vyklidit, popř. uvést pozemek do původního stavu. Pronajímatel má především právo odstoupit od smlouvy, přenechá-li nájemce věc do podnájmu v rozporu se smlouvou, případně hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci značná škoda (nájemce provádí změny na věci bez souhlasu pronajímatele).50 Pronajímatel má rovněž právo požadovat přístup k pronajaté věci za účelem kontroly řádného výkonu nájmu,51 požadovat řádné a včasné hrazení nájemného a požadovat řádné vrácení předmětu nájmu po jeho skončení. Mezi zákonné povinnosti pronajímatele lze řadit především přenechání pronajaté věci ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání a udržovat ji v tomto stavu svým nákladem.

______________________________________________________________________________ 50

§ 667, odst. 2 zákona č. 40/1964, občanský zákoník

51

§ 665, odst. 1 zákona č. 40/1964, občanský zákoník

28

Nájemné Úplata za přenechání věcí do nájmu (nájemné) je pojmovým znakem nájemního vztahu. Občanský zákoník, § 671 stanoví povinnost nájemce platit nájemné podle smlouvy. Nedojde-li k dohodě o výši nájemného, je povinností nájemce platit nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Obecně může spočívat placení nájemného jak v peněžitém, tak i v nepeněžitém plnění. V praxi lze sjednat v nájemní smlouvě v rámci ujednání o placení nájemného také vzájemný zápočet pohledávek. To znamená pohledávku pronajímatele za nájemcem z titulu dlužného nájemného a pohledávky nájemce za pronajímatelem například z titulu odměny za průběžnou údržbu pronajatého pozemku. Nájemné spočívá zásadně v opakujícím se plnění, povaze nájmu však neodporuje ani jednorázové poskytnutí nájemného. U opakujících se plateb nájemného je splatnost věcí dohody stran. Speciální úprava je výslovně stanovena pro placení nájemného pozadu ze zemědělských nebo lesních pozemků, kdy nájemné má být placeno půlročně pozadu 1. dubna a 1. října. Prodlení s placením nájemného má za následek vznik povinnosti nájemce zaplatit úrok z prodlení, případně smluvní pokutu, pokud si ji smluvní strany sjednaly v nájemní smlouvě. Výše nájemného je obvykle daná smluvní volností pronajímatele a nájemce. Kromě toho existují případy, kdy je nájemné regulováno rozličnými právními předpisy. V ceně nájemného za účelem provozování podnikatelské činnosti jsou promítnuty faktory, které především souvisejí s umístěním pozemku, jeho lukrativností, s výnosy, které nájemce může dosáhnout v souvislosti s užíváním pozemku. Při sjednávání výše nájemného je neopomenutelný vztah nabídky a poptávky po nájmu pozemků v dotčené oblasti a samozřejmě také kvalita pozemku. Jiným způsobem stanovení výše nájemného je tzv. regulace nájemného. Stát v některých případech reguluje výši nájemného prostřednictvím určitých právních předpisů. Takovým je např. zákon č. 229/1991 Sb., konkrétně § 22 odst. 9 tohoto zákona. Podle něho roční nájemné z pozemků patřících do zemědělského půdního fondu činí 1% z ceny tohoto pozemku. Platí ovšem, že dohoda mezi smluvními stranami má přednost před zněním zákona. Dalším právním předpisem, který reguluje cenu nájemného je v současné době platný Výměr Ministerstva financí č. 01/2008 ze dne 29. 11. 2007, kterým se vydává kromě seznamu zboží s regulovanými cenami také regulace nájemného pozemků nesloužících podnikání, které jsou určeny jako: - pozemky zastavěné rekreační chatou a pozemky, které jsou s nimi ve funkčním celku - pozemky zastavěné zahrádkářskou chatou a pozemky, které jsou s nimi ve funkčním celku - lesní pozemky zastavěné rekreační chatou avšak bez užívání dalších, s nimi funkčně spojených pozemků 29

- ostatní pozemky. Zvláštní pozornost je potřeba věnovat také slevě z nájemného, případně možnosti neplacení nájemného. Nárok na slevu na nájemném má nájemce v případě, že nemohl předmět nájmu, tedy pozemek, užívat pro jeho vady, které nezpůsobil. Speciálně u zemědělských a lesních pozemků platí, že nájemce má nárok na slevu na nájemném v případě, že užitky z pozemku klesly z důvodu vady pozemku pod polovinu běžného výnosu. Nájemce musí však právo na poskytnutí slevy na nájemném uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu, nejpozději do šesti měsíců od vzniku skutečnosti rozhodné pro vznik tohoto práva. V případě, že vady pozemku, které nezpůsobil, jsou takové, že nemůže nájemce pozemek užívat dohodnutým způsobem, případně při nájmu zemědělských a lesních pozemků by nemohl docílit žádný výnos, není nájemce povinen platit nájemné vůbec.

Skončení nájmu Uplynutí doby S ohledem na dočasnost, jež je pojmovým znakem nájemního vztahu, končí nájem uplynutím doby, na kterou byl sjednán,52 nedohodne-li se nájemce s pronajímatelem jinak. V průběhu nájemního vztahu přitom může dojít k dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem ohledně délky trvání nájmu. Trvání nájmu je možné smluvně prodloužit nebo zkrátit, je možné změnit nájemní vztah uzavřený původně na dobu určitou dohodou na dobu neurčitou. Dohoda Nájemní smlouvu lze také zrušit dohodou smluvních stran, a to nájemní smlouvu uzavřenou na dobu určitou i na dobu neurčitou. Výpověď Nájemní vztah, který byl sjednán na dobu neurčitou, lze zrušit výpovědí, a to i bez udání důvodů. Pokud se jedná o nájemní vztah sjednaný na dobu určitou, ustanovení upravující výpověď musí být součástí nájemní smlouvy. Je tedy zpravidla v dispozici smluvních stran. Pokud nebyla smluvně dohodnuta jiná výpovědní lhůta, uplatní se podle ustanovení občanského zákoníku u nemovitostí výpovědní lhůta tříměsíční. V případě, že jsou předmětem nájmu pozemky patřící do zemědělského nebo lesního fondu je výpovědní lhůta jednoroční, a to vždy k 1. říjnu, to znamená, že výpověď musí být doručena nájemci do 30. 9. příslušného roku. Nájemní vztah zaniká uplynutím výpovědní lhůty. Zvlášť je také upravená výpověď při změně

______________________________________________________________________________ 52

§676 odst. 1 zákona č. 40/1964, občanský zákoník

30

vlastnictví. Změna vlastnictví k pronajatému pozemku související se smrtí pronajímatele či převodem vlastnictví pozemku smlouvou na jiný subjekt nepůsobí sama o sobě zánik nájemního vztahu. Nabyvatel vstupuje do právního postavení pronajímatele a oprávněn dát výpověď je pouze nájemce (pouze v případě, kdy je důvodem výpovědi změna vlastníka). V souvislosti se zákonem o půdě je třeba zmínit úpravu prodlouženého nájmu. Zákon o půdě v ustanoveních § 22 odst. 3 a 4 a § 25 upravuje rovněž tzv. „prodloužený nájem“ „Je-li na pozemku na základě územního rozhodnutí zřízena zahrádková nebo chatová osada nebo se na pozemku nachází zahrádková nebo chatová osada, která existovala před 1. říjnem 1976, končí výpovědní lhůta dnem, kdy mělo skončit právo dočasného užívání pozemku. V případě trvalého užívání pozemku a dočasného užívání na dobu neurčitou, skončila výpovědní lhůta dnem 24. června 1991. Nájemce má právo na prodloužení nájmu o dalších 10 let, nejdéle však do roku 2001, nedohodnou-li se účastníci jinak. Nájemce má po dobu nájmu předkupní právo k pozemku. Výše ročního nájemného u těchto pozemků činí 10 % z ceny pozemku, odvozené z bonitovaných půdně-ekologických jednotek, vydaných vyhláškou ministerstva zemědělství pro účely daně z nemovitostí“. 53 Novelou zákona o půdě, zákonem č. 93/1992 byl řešen prodloužený nájem v těch případech, kdy se na pozemku nachází trvalé kultury patřící k nezbytnému rostlinnému genofondu nebo slouží-li pozemek k pěstování nových šlechtěných odrůd, nemůže výpovědní doba u výpovědi podané vlastníkem pozemku skončit dříve, než bude dosaženo účelu, k němuž byl pozemek užíván k 1. 2. 1992.54 Podle § 22 odst. 5 měl vlastník dotčeného pozemku dle odst. 3 a 4 § 22 zákona č. 229/1991 Sb., právo do tří let požádat pozemkový fond o výměnu tohoto pozemku za jiný pozemek ve vlastnictví státu. Posledním případem prodlouženého nájmu byl nárok na uzavření dohody o užívání s možností výpovědi nejdříve po uplynutí 10 let od účinnosti zákona č. 229/1991 Sb. Šlo o případy, kdy pozemky sloužily k činnosti diplomatických a konzulárních misí, poskytování zdravotnických a sociálních služeb, školství, provozu kulturních a tělovýchovných zařízení nebo pracovní rehabilitaci a zaměstnání zdravotně postižených osob. V současné době již uběhla desetiletá lhůta od účinnosti zákona o půdě, takže ochrana prostřednictvím prodlouženého nájmu již neexistuje. ______________________________________________________________________________ 53

§ 22 odst. 3 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku

54

§ 22 odst. 4 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku

31

Odstoupení od smlouvy Dalším možným způsobem zániku nájemního vztahu je odstoupení od smlouvy. Odstoupení od smlouvy je důsledkem porušení povinnosti některé ze smluvních stran. Účinky odstoupení nastávají dnem doručení druhé ze smluvních stran. Pronajímatel je oprávněn odstoupit od smlouvy pokud nájemce: - dá najatý pozemek do podnájmu v rozporu s nájemní smlouvou - provádí na pronajatém pozemku bez souhlasu pronajímatele změny, v jejichž důsledku hrozí pronajímateli značná škoda - užívá přes písemnou výstrahu pronajatý pozemek nebo trpí užívání pozemku takovým způsobem, že pronajímateli vzniká škoda nebo mu hrozí značná škoda - nájemce přes upomínku nezaplatil splatné nájemné Nájemce je ze zákona oprávněn odstoupit od smlouvy pokud: - mu pronajatý pozemek byl odevzdán ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému nebo obvyklému užívání - stane-li se pozemek později, aniž by nájemce porušil svoji povinnost nezpůsobilým ke smluvenému nebo obvyklému užívání - stane-li se pozemek neupotřebitelným - uplatňuje-li třetí osoba k pozemku práva, jež jsou neslučitelná s právy nájemce Skončí-li nájem, je nájemce povinen vrátit pronajatý pozemek ve stavu odpovídajícímu sjednanému způsobu užívání pozemku; nebyl-li způsob užívání výslovně smluven, ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.55 Pronajímatel má povinnost pozemek od nájemce převzít. Pokud došlo k poškození nebo nadměrnému opotřebení pronajatého pozemku v důsledku jeho zneužití, odpovídá nájemce nejen za škodu, kterou způsobil vlastním jednáním, ale i za škodu způsobenou třetími osobami, kterým umožnil přístup na pronajatý pozemek.56 Náhrady škody se může pronajímatel domáhat ve lhůtě šesti měsíců od vrácení pozemku. Tato lhůta je prekluzivní (propadná). Speciální způsob zániku nájmu pozemku stanoví § 6 písm. c) a § 8 zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění. Nájem pozemku zaniká, pokud není na trvání nájmu veřejný zájem. Obdobně ze zákona zaniká nájemní vztah k pozemku dle § 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech, a to dnem nabytí ______________________________________________________________________________ 55

§ 682 zákona č. 40/1964, občanský zákoník

56

Výjimkou v tomto případě může být ustanovení zákona č. 254/2001 Sb., o vodách, kdy je nájemce je povinen po

dobu trvání nájmu počínat si tak, aby třetí osobě nebylo znemožněno, či jinak narušeno obecné nakládání s povrchovými vodami.

32

účinnosti rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv vydaném na základě schváleného návrhu pozemkových úprav. V případě, že je pozemek pro vlastníka nepřístupný, nemůže výpovědní lhůta skončit dříve, než budou provedeny pozemkové úpravy. V případě, že oprávněné osobě mají být vydány také budovy a stavby nebo poskytnuty náhrady podle zákona o půdě, nemůže výpovědní lhůta u výpovědi dané nájemcem skončit dříve, než tyto nároky vypořádá (§ 22 odst. 2 zákona o půdě) 4.1. Výpůjčka Jedním z možných užívacích vztahů je také výpůjčka. Obecnou úpravu výpůjčky obsahuje § 659 občanského zákoníku. Výpůjčka je právním vztahem vzniklým na základě smlouvy, podle níž přenechává půjčitel vypůjčiteli věc do bezplatného dočasného užívání. K pojmovým znakům smlouvy o výpůjčce patři: - přenechání užívání věci - bezplatnost - dočasnost. Smlouva o výpůjčce musí obsahovat přesné označení jejích účastníků a vymezení pozemku, který je předmětem výpůjčky. Základním znakem, který odlišuje smlouvu o výpůjčce od nájemní smlouvy je bezúplatnost. Vypůjčitel může přenechat do užívání jiné osobě pozemek, který je předmětem výpůjčky, jen pokud je tak ve smlouvě dohodnuto.

33

4.2. Platná právní úprava nájemních vztahů v ostatních právních předpisech 4.2.1. Zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny V právu životního prostředí je pojem půda definován jako nejsvrchnější část zemské kůry plnící funkci životního prostředí vedle rostlin a živočichů. Z hlediska ochrany životního prostředí má nájemce pozemku specifické postavení, zejména určité povinnosti vyplývající se zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.57 Ústavně právní základ těchto povinností vyplývá z čl. 11 odst. 3 a čl. 35 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.58 Zákon o ochraně přírody a krajiny je speciálním zákonem ve vztahu k jiným právním předpisům, jako je např. zákon o vodách, o ochraně zemědělského půdního fondu, o územním plánování a stavebním řádu.59 Konkrétně při územním, stavebním či kolaudačním řízení je nutné zohlednit ustanovení zákona o ochraně přírody a krajiny, především při řízení o umisťování staveb, o změnách využití území, při rozhodování o povolení stavby a hodnocení důsledků užívání stavby na životní prostředí. Povinností nájemce pozemků s ohledem na ochranu životního prostředí je především strpět při užívání přírody a krajiny různá omezení. Zejména pokud jde o ochranu zvláště chráněných částí přírody a významných krajinných prvků jsou vlastníci i nájemci pozemků povinni strpět provádění zásahů ke zlepšení přírodního a krajinného prostředí a umožnit osobám, které je zajišťují, vstup na pozemky. K provádění péče o pozemky z důvodů ochrany přírody mohou uzavírat orgány ochrany přírody a obce s vlastníky či nájemci dohody. Existuje také možnost poskytnout vlastníkovi či nájemci, který se zdrží určité činnosti nebo provede dohodnuté práce v

______________________________________________________________________________ 57

§ 4 odst. 1. zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny: „Ochrana systému ekologické stability je

povinností všech vlastníků a uživatelů pozemků tvořících jeho základ; jeho vytváření je veřejným zájmem, na kterém se podílejí vlastníci pozemků, obce i stát.“ § 4 odst. 2. zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny: „K zásahům, které by mohly vést k poškození nebo zničení významného krajinného prvku nebo ohrožení či oslabení jeho ekologicko-stabilizační funkce, si musí ten, kdo takové zásahy zamýšlí, opatřit závazné stanovisko orgánu ochrany přírody. Mezi takové zásahy patří zejména umisťování staveb, pozemkové úpravy, změny kultur pozemků, odvodňování pozemků, úpravy vodních toků a nádrží a těžba nerostů.“ 58

čl. 11 odst. 3 LZPS „Vlastnictví zavazuje. Nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem

chráněními obecnými zájmy. Jeho výkon nesmí poškozovat lidské zdraví, přírodu a životní prostředí nad míru stanovenou zákonem.“ čl. 35 odst. 3 LZPS „Při výkonu svých práv nikdo nesmí ohrožovat ani poškozovat životní prostředí, přírodní zdroje, druhové bohatství přírody a kulturní památky nad míru stanovenou zákonem.“ 59

§ 90 odst. 4 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny

34

zájmu zlepšení životního prostředí, finanční příspěvek.60 Orgán ochrany přírody je také oprávněn stanovit fyzickým nebo právnickým osobám podmínky pro výkon činnosti, která by mohla způsobit nedovolenou změnu obecně nebo zvláště chráněných částí přírody, popřípadě takovou činnost zakázat. 61 Každý má právo na volný průchod přes pozemky ve vlastnictví či nájmu státu, obce nebo jiné právnické osoby, pokud nezpůsobí škodu na majetku či zdraví jiné osoby a nezasahuje-li do práv na ochranu osobnosti či sousedských práv. Přitom musí respektovat oprávněné zájmy vlastníka či nájemce pozemku. Právo volného průchodu se však nevztahuje na zastavěné či stavební pozemky, dvory, zahrady, vinice, sady, chmelnice a pozemky určené k chovům zvířat. Omezení se týká také orné půdy, pastvin a luk. Při oplocování či ohrazování pozemků, které nejsou vyloučeny z práva volného průchodu musí vlastník či nájemce zajistit technickými nebo jinými opatřeními možnost jejich volného průchodu na vhodném místě pozemku. 62 4.2.2. Zákon č. 334/1992 o ochraně zemědělského půdního fondu Ochrana zemědělského půdního fondu upravená v zákoně č. 334/1992 Sb., je spojena rovněž s určitými povinnostmi a omezeními pro nájemce pozemků, které jsou součástí zemědělského půdního fondu. § 3 odst. 1 zákona č. 334/1992 Sb., doslova stanoví: „Hospodařit na zemědělském půdním fondu musí vlastníci nebo nájemci pozemků tak, aby neznečišťovali půdu a tím potravní řetězec a zdroje pitné vody škodlivými látkami ohrožujícími zdraví nebo život lidí a existenci živých organismů, nepoškozovali okolní pozemky a příznivé fyzikální, biologické a chemické vlastnosti půdy a chránili obdělávané pozemky podle schválených projektů pozemkových úprav.“ Nájemci pozemků náležejících do zemědělského půdního fondu jsou povinni také umožnit orgánům ochrany zemědělského půdního fondu vstup na pozemky za účelem kontroly a dozoru. 4.2.3. Zákon č. 449/2001 Sb., o myslivosti Jedním z právních předpisů upravujících nájem je také zákon o myslivosti. Jde o specifickou právní úpravu, kterou obsahuje § 33 zákona č. 449/2001 Sb., o myslivosti. Smlouva o nájmu honitby musí být uzavřena písemně na dobu 10 let. Výše nájemného je odvozena od dohody smluvních stran. Pokud má dosavadní nájemce zájem o opětovné uzavření nájemní smlouvy na delší období, při výběrovém řízení s ním bude jednáno přednostně. Zvláštní úprava se týká naturálního plnění nájmu, pokud nájemce honitby na honebních pozemcích ve vlastnictví státu ________________________________________________________________________________________________________________________________________________ 60

Kolektiv autorů, Právo životního prostředí – 2. díl, Masarykova univerzita v Prně, 1998

61

§ 66 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny

62

§ 63 zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny

35

provede opatření na ochranu proti škodám působeným zvěří. Zánik smlouvy o nájmu honitby se řídí ustanoveními občanského zákoníku, výjimku tvoří zánik nájmu rozhodnutím orgánu státní správy myslivosti v případech, kdy porušením smlouvy nájemcem dojde k vážnému ohrožení životního prostředí nebo poklesu počtu zvěře v honitbě pod stanovené minimální stavy. Zvláštností také je zákaz pronájmu části honitby nebo podnájem honitby nebo její části. 4.2.4. Zákon č. 99/2004 Sb., o rybářství Problematika nájmu pozemků je rovněž součástí zákona č. 99/2004 Sb., o rybářství. Ustanovení § 3 odst. 1 vymezuje oprávnění nájemce k provozování rybníkářství na základě písemně uzavřené nájemní smlouvy s vlastníkem rybníka nebo s vlastníkem zvláštního rybochovného zařízení. Nájemce je oprávněn k podání žádosti o vyhlášení rybářského revíru, prokáže-li, že písemně uzavřel nájemní vztah za účelem výkonu rybářského práva k uvedeným nemovitostem. Podnájem rybářského revíru je zakázán. Za podnájem rybářského revíru se nepovažuje pověření nižší organizační složky uživatele rybářského revíru výkonem některých činností souvisejících s výkonem rybářského práva touto osobou.63 4.2.5. Zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon) V případě, že se jedná o lesy ve vlastnictví státu, práva a povinnosti vlastníka se vztahují na právnickou osobu, které je svěřeno nakládání s těmito lesy. Nájem a podnájem státního lesa za účelem hospodaření v lese je tímto zákonem zakázán. Podnájem jiného než státního lesa není dovolen, není-li v nájemní smlouvě stanoveno jinak. Vlastníci lesních pozemků jsou povinni do 30 dnů ode dne uzavření smlouvy oznámit orgánu státní správy lesů vznik nájmu, případně podnájmu lesních pozemků, jestliže trvají nebo mají trvat méně než pět let. Zákon o lesích upravuje také povinnost obecních úřadů s rozšířenou působností vést evidenci nájmů pozemků určených k plnění funkcí lesa ve svém správním obvodu. Ve vztahu k nájmu pozemků určených k plnění funkcí lesa je povinná písemná forma smlouvy o nájmu či podnájmu pod sankcí neplatnosti. 4.2.6. Zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon), Nerostné bohatství tvořené ložisky vyhrazených nerostů na území České republiky je ve vlastnictví státu. Ložiska nevyhrazených nerostů jsou součástí pozemků a ve vlastnictví vlastníků pozemků. Účelem horního zákona je především stanovit zásady ochrany a hospodárného

______________________________________________________________________________ 63

Zákon č. 99/2004 Sb., o rybníkářství, výkonu rybářského práva, rybářské stráži, ochraně mořských rybolovných

zdrojů a o změně některých zákonů (zákon o rybářství) § 4 odst. 10

36

využívání nerostného bohatství. V rámci činností prováděných v souvislosti dobývání nerostného bohatství je neopomenutelná ochrana životního prostředí. V ustanovení § 20 tohoto zákona je uvedena možnost uzavřít dohodu o pronájmu pozemku na dobu dobývání ložiska. Smluvními stranami je nájemce - subjekt, kterému byl stanoven dobývací prostor, který se nachází na pozemku ve vlastnictví státu a správní úřad, právnická osoba nebo organizační složka, která s pozemkem hospodaří nebo jej má ve správě. Žádost o pronájem musí být doložena potvrzením Českého báňského úřadu, že byl žadateli stanoven dobývací prostor. K žádosti musí být rovněž doložen souhlas obce, na jejímž katastrálním území se pozemek nachází. 4.2.7. Zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví Speciálním zákonem upravujícím pronájem pozemku, v tomto případě hrobového místa, je zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví. Pronájem hrobového místa v sobě zahrnuje kromě prostého nájmu i poskytnutí souvisejících služeb. Řád veřejného pohřebiště, který umožňuje stejné podmínky pro sjednání nájmu hrobového místa pro všechny občany, obsahuje rozsah služeb poskytovaných na veřejném pohřebišti. Nájem hrobového místa vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, která musí obsahovat výši nájemného a výši úhrady za služby spojené s nájmem. Pokud se jedná o hrobové místo v podobě hrobu, musí být doba, na níž se smlouva o nájmu uzavírá, stanovena tak, aby od pohřbení mohla být dodržena tlecí doba stanovená pro veřejné pohřebiště, na němž se hrob nachází. Nájem hrobového místa lze sjednat i na dobu předcházející pohřbení nebo uložení urny. Podnájem hrobového místa je zakázán. V souvislosti s ukončením nájemní smlouvy je provozovatel pohřebiště povinen písemně upozornit nájemce na skončení sjednané doby nájmu nejméně 90 dnů před jejím skončením. Nájemce může však navrhnout prodloužení smlouvy o nájmu. 4.2.8. Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích a zákon č. 129/2000 Sb., o krajích Pro úplnost bych ráda ještě zmínila ustanovení týkající se nájmu obsažená v zákoně č. 128/2000 Sb., o obcích a zákona č. 129/2000 Sb., o krajích. Obce i kraje jsou povinny využívat majetek účelně a hospodárně v souladu se zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Kraje i obce jsou povinny pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Pokud se týká záměru obce pronajmout nemovitý majetek ve svém vlastnictví, je povinna jej zveřejnit po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu. Zájemci se mohou k záměru vyjádřit a předložit své nabídky. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný. Obdobné pravidlo platné pro pronájem pozemků je platné pro kraje podle zákona o krajích s tím, že doba, po kterou musí být záměr pronajmout nemovitost ve vlastnictví kraje vyvěšen na úřední desce, je 30 dní. Nájemní smlouva, kdy obec 37

nebo kraj jsou pronajímateli, musí obsahovat doložku, která osvědčuje platnost smlouvy, to znamená splnění zákonem stanovených podmínek, jimiž jsou zveřejnění záměru a schválení nájemní smlouvy zastupitelstvem obce či kraje. 4.2.9. Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) V souvislosti s úpravou nájemních vztahů bych ráda zmínila nově schválený a od 1. 1. 2008 účinný zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), který v ustanovení § 256 obsahuje úpravu oprávnění insolvenčního správce, který je oprávněn vypovědět nájemní nebo podnájemní smlouvu uzavřenou dlužníkem, a to i v případě, že byla sjednána na dobu určitou s tím, že výpovědní lhůta nesmí být delší než 3 měsíce. Pokud je dlužník v postavení pronajímatele, může nájemce do 15 dnů od doručení výpovědi navrhnout insolvenčnímu soudu zrušení výpovědi, pokud by byl nepřiměřeně dotčen ve svých oprávněných zájmech nebo by tím utrpěl značnou škodu. Pokud bude zajištěno, že nájemce při zpeněžení majetkové podstaty koupí předmět nájmu za cenu obvyklou, insolvenční soud vyhoví žádosti o zrušení výpovědi. Pokud je dlužník v postavení nájemce nebo podnájemce, nemůže druhý účastník smlouvy po rozhodnutí o úpadku vypovědět smlouvu nebo od ní odstoupit pro prodlení dlužníka s placením nájemného, ke kterému došlo před rozhodnutím o úpadku.64 Jestliže nebyl v době prohlášení kunkursu ještě předán předmět nájmu nebo podnájmu, může insolvenční správce i druhý účastník smlouvy od smlouvy odstoupit. Každá ze smluvních stran je povinna druhému účastníkovi smlouvy do 10 dnů poté, co k tomu byla vyzvána, sdělit, zda od smlouvy odstupuje, jinak jí právo na odstoupení od smlouvy zaniká.

______________________________________________________________________________ 64

§ 257 zákona č. 182/2006, Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon)

38

4.2.10.Nájemní vztahy k pozemkům vodních toků, vodních děl a pozemkům sousedním V této části bych ráda zmínila speciální úpravu nájemních vztahů k pozemkům vodních toků, vodních děl a pozemkům sousedícím s těmito pozemky, a to především proto, že jako obchodní referent Povodí Vltavy, státního podniku se touto problematikou zabývám. Platnou právní úpravu právní vztahů k povrchovým a podzemním vodám, vztahy fyzických a právnických osob k využívání povrchových a podzemních vod, jakož i vztahy k pozemkům a stavbám, s nimiž výskyt těchto vod přímo souvisí představuje zákon č. 254/2001 Sb., o vodách. Správu významných vodních toků v České republice zajišťují právnické osoby zřízené podle zvláštního zákona. Jiná osoba než státní podniky zřízené zákonem č. 305/2000 Sb., o povodích nemůže správu významných vodních toků vykonávat. Zákon vymezuje pět oblastí povodí podle přirozených hydrologických hranic, v nichž působí správci povodí určení podle zákona č. 305/2000 Sb. Jsou to státní podniky Povodí Labe, Povodí Vltavy, Povodí Ohře, Povodí Moravy a Povodí Odry. Mým úmyslem není v této práci podrobně objasňovat pojmy jako je vodní tok, koryto vodního toku nebo vodní dílo. Ráda bych se dotkla

pouze několika specifických problémů, které

souvisejí s uzavíráním nájemních smluv, a které každodenně majetkoprávní oddělení závodu Horní Vltava řeší. Předepsané náležitosti nájemních smluv, které mají zásadně písemnou formu, souvisejí s postavením státního podniku podle zákona č. 77/1997 Sb. a vychází samozřejmě ze statutu Povodí Vltavy, státního podniku, který určuje hlavní zásady hospodaření podniku. Veškerá činnost podniku je zaměřena nejen na ochranu a péči o množství a jakost povrchových vod a podzemních vod, ale i k vytváření souladu mezi potřebou a tvorbou finančních prostředků a k hospodárnému využívání všech zdrojů. Uzavírání nájemních smluv a především jejich obsah vychází především ze zákona o vodách. Uzavřením nájemního vztahu se řeší veškerá užívání pozemků koryt vodních toků a nádrží přesahující obecné nakládání s povrchovými vodami dle § 6 vodního zákona, užívání povrchových vod k plavbě dle § 7 vodního zákona, užívání pozemků zastavěných vodním dílem za účelem využití energetického potenciálu k výrobě elektřiny ve výrobnách do výkonu 5 MW dle § 57 vodního zákona a užívání zřízením práva věcného břemene. Všechny nájemní smlouvy, které se uzavírají, by se daly rozčlenit jednak na skupinu smluv, kdy nájemce je podnikatelem a pronajatý pozemek užívá k provozování své podnikatelské činnosti, přitom může jít o pozemek zastavěný stavbou nebo pozemek nezastavěný (účelem nájmu pak může být např. provozování kempu) a případy, kdy nájemce je fyzická osoba, která pronajatý pozemek užívá především pro účely rekreace, a to zastavěný i nezastavěný. Zvláštní případy tvoří nájemní smlouva k pozemku kombinovaná se smlouvou o poskytnutí vyhrazeného místa pro umístění plovoucího zařízení uzavřená podle ust. § 51 zákona č. 40/1964 Sb., občanský 39

zákoník ve znění pozdějších předpisů. Před uzavřením nájemní smlouvy probíhá většinou šetření na místě. Důvodem je přesné zjištění rozsahu budoucího užívání a zároveň stanovení podmínek, za jakých lze dotčený pozemek pronajmout. Obsah nájemní smlouvy je poměrně podrobný s ohledem na vyloučení možnosti budoucích sporů. Předmět nájmu je přesně určen s popisem pozemku (parcely nebo její části), označením čísla parcely, ať se jedná o parcelu katastru nemovitostí nebo parcelu zjednodušené evidence. Účel nájmu je podrobně popsán tak, aby nebylo možné pozemek užívat k jiným účelům než je stanoveno ve smlouvě. Výše nájemného je stanovena s ohledem na okolnost, že pronajímatelem je státní podnik, který má právo hospodařit s majetkem státu. V případě, že nájemcem je fyzická nepodnikající osoba, nájemné se stanovuje jako regulované podle Cenového věstníku Ministerstva financí. Pokud nájemce užívá pronajatý pozemek k provozování podnikatelské činnosti, cena nájemného je určena jako cena smluvní, případně jako cena v místě obvyklá. V souvislosti s rozlišováním nájemců na podnikatelské a nepodnikatelské subjekty si pronajímatel smluvně ošetřuje možnost zvýšení nájemného z ceny regulované na cenu obvyklou, pokud zjistí, že nájemce užívá pronajatý pozemek k podnikání. V ustanovení týkající se výše nájemného je ošetřena také možnost změny nájemného v návaznosti na změnu nebo zrušení příslušných cenových předpisů (pro nepodnikatelské subjekty) a úpravu výše nájemného v závislosti na výši roční inflace (pro podnikatelské subjekty). Na základě ustanovení statutu státního podniku se nájemní smlouvy uzavírají zásadně na dobu určitou. Smlouva zároveň obsahuje možnosti ukončení nájemního vztahu před uplynutím sjednané doby, a to odstoupení i výpověď. Smlouva upravuje specifickým způsobem možnost výpovědi ze strany pronajímatele v případě, kdy účel nájmu, který byl sjednán nájemní smlouvou pro předmět nájmu zanikl, pominul či jinak pozbyl smysl zejména tím, že došlo k zániku nebo odstranění věci z předmětu nájmu. Pokud pronajatý pozemek funkčně souvisí s nemovitostí ve vlastnictví nájemce, vyhrazuje si pronajímatel možnost ukončení nájemního vztahu převodem či přechodem vlastnictví dotčené nemovitostí na třetí osobu. Nájemce se ve smlouvě zároveň zavazuje skutečnost, že došlo k převodu nebo přechodu vlastnického práva k nemovitosti na třetí osobu, oznámit pronajímateli. Podle ustanovení § 676 odst. 1 občanského zákoníku, jak již bylo zmíněno, je možné obnovit nájem, pokud nájemce užívá pozemek i po skončení nájmu a pronajímatel nepodá proti tomu návrh na vyklizení pozemku u soudu. S ohledem na velké množství uzavřených nájemních smluv a na vyloučení nutnosti podávání návrhů na vyklizení pozemků u soudu užíváme v praxi jako součást každé nájemní smlouvy dohodu o vyloučení možnosti uplatnění ust. § 676 odst. 2. obč. zákoníku. Kromě výše uvedených náležitostí nájemních smluv závěrečná část

každé smlouvy je

věnována ostatním ujednáním, která vycházejí především z platné právní úpravy zákona o 40

vodách a vymezují především povinnosti smluvní strany v postavení nájemce. Podle těchto ustanovení je nájemce povinen udržovat pronajatý pozemek v dobrém technickém stavu, v některých případech nesmí na tomto pozemku bez písemného souhlasu pronajímatele umisťovat stavby a oplocení. Nájemce není oprávněn zřídit podnájemní vztah třetí osobě bez písemného souhlasu pronajímatele. Po dobu trvání nájmu je nájemce rovněž povinen si počínat tak, aby třetí osobě nebylo znemožněno, či jinak narušeno obecné užívání povrchových vod (nebránit třetím osobám ve výkonu práv dle § 6 a § 7 vodního zákona.65 ). Nájemci jsou zároveň vymezeny určité povinnosti, týkající se případných povodní nebo jiných účinků vodního toku.

______________________________________________________________________________ 65

§ 6 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách - obecné nakládání s povrchovými vodami § 7 zákona č. 254/2001 Sb., o vodách – užívání povrchových vod k plavbě

41

5. Judikatura Po roce 1991 v souvislosti s přijetím zákona o půdě a dalších zákonů souvisejících s restitucemi, jejichž úloha spočívala ve zmírnění následků majetkových křivd, k nimž došlo vůči vlastníkům jak pozemků tak i ostatního nemovitého majetku v letech 1948 až 1989 musely české soudy rozhodovat velké množství soudních sporů. Tyto spory vyplývaly právě z přijetí výše uvedených zákonů a týkaly se především vyklizení pozemků, výpovědi z nájmu, nároku na vydání bezdůvodného obohacení nebo placení nájemného. Z judikatury, kterou jsem studovala je patrné, že rozhodovací činnost soudu nebyla snadná. Rozhodnutí Nejvyššího soudu většinou rušila rozhodnutí 1. a 2. stupně, kdy některá právní posouzení soudů okresních a krajských byla nesprávná. Následně uvádím dva případy, které řešil Nejvyšší správní soud a Nejvyšší soud. Jedním z rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, které mě zaujalo, je rozsudek č. Afs 71/2004-91. Počátkem tohoto sporu byl nesouhlas žalovaného, který odmítl zaplatit daň z nemovitosti (pozemků) podle platebního výměru Finančního úřadu. Žalovaný je vlastníkem zemědělských pozemků, které užívalo družstvo. Na základě § 22 odst. 3 zákona o půdě vznikl nájemní vztah mezi dosavadním uživatelem a vlastníkem pozemku. Družstvo ukončilo tento nájemní vztah výpovědí. Vlastník pozemku ale odmítl pozemky převzít s tím, že se jedná o nepřístupné pozemky a je nutné je geometricky zaměřit a zpřístupnit. Nájemce navrhoval, že pozemky zaměří a vytyčí a následně budou pozemky oborány hlubokou brázdou a přístupové cesty k pozemkům budou stanoveny po pozemcích nájemce. Vlastník trval na tom, aby pozemky i přístupové cesty byly zaměřeny, vytyčeny a označeny v terénu hraničními znaky trvalým způsobem, a to k tomu oprávněnou odbornou organizací, a aby přístupové cesty vedly po původních veřejných přístupových cestách, které budou zpevněny. Vyměření provedla komise složená z členů privatizační komise, nájemce a starosty obce, a to bez účasti vlastníka. Vyčleněné pozemky byly zorány a oborány hlubokou rýhou. Finanční úřad vyzval vlastníka k podání daňového přiznání k dani z nemovitostí. Ten ale přiznání nepodal s tím, že daň z nemovitostí je povinen v tomto případě platit nájemce, neboť nájemní vztah dle jeho názoru neskončil. Nejvyšší správní soud se zaměřil na zodpovězení otázky, zda poplatníkem daně z nemovitosti byl v rozhodných zdaňovacích obdobích vlastník pozemků. Obecné pravidlo říká, že poplatníkem daně z pozemků je vlastník pozemku. Vedle toho však u pronajatých pozemků, jde-li o pozemky, jejichž původní vlastnické hranice v terénu neexistují, protože byly sloučeny do pozemků s hranicemi v terénu reálně existujícími, je poplatníkem nájemce pozemku. Ačkoliv nájemce vypověděl nájemní vztah, nemohl tento vztah skončit v případě nepřístupného pozemku dříve, než budou provedeny pozemkové úpravy. A právě otázka přístupnosti daných zemědělských pozemků je těžištěm sporu. 42

Nejvyšší soud došel k závěru, že je potřeba ustanovení § 22 odst. 3 zákona o půdě vykládat tak, aby jeho aplikaci bylo možno dosáhnout účelu, který zákonodárce sledoval (náprava křivd). Pozemek bude tedy možné považovat za přístupný jen tehdy, bude-li přístupný jak ve smyslu faktickém, tak ve smyslu právním. Přístupnost pozemku po právní stránce přitom znamená, že vlastníku pozemku budou přístupové cesty zaručeny jedním z právem předvídaných institutů: po veřejné komunikaci či po pozemcích jiných vlastníků, k nimž však bude mít zřízeno příslušné věcné břemeno. Vlastník pozemku se tedy oprávněně neuspokojil pouze s tím, že v mapě byly vyznačeny „přístupové cesty“ k pozemkům, které povedou po pozemcích, které má nájemce řádně pronajaté. Toto řešení nepřináší vůbec žádnou jistotu, že jeho pozemky budou přístupné i do budoucna. Jak vyplývá z výše uvedených skutečností, nájemní vztah trval v tomto případě i nadále a poplatníkem daně z nemovitostí zůstává nájemce pozemků (§3 odst. 2 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Dalším příkladem je rozhodnutí Nejvyššího soudu č. 28 Cdo 1738/2005, které se týká transformace užívacích vztahů k pozemkům v soukromém vlastnictví. Žalobce jako vlastník pozemku se domáhal zaplacení nájemného uživatelem stavby silnice zřízené na jeho pozemku. Pozemek byl odňat z užívání jeho právnímu předchůdce na základě rozhodnutí o nuceném pachtu podle zákona č. 55/1947 Sb., o pomoci rolníkům při uskutečňování zemědělského výrobního plánu. Žalobce se domníval, že nájemní vztah mezi ním a uživatelem stavby vznikl dnem účinnosti zákona o půdě. Žaloba byla zamítnuta s tím, že předmětný pozemek nespadá do zemědělského půdního fondu a nevztahuje se na něj tedy zákon o půdě. Ústavní soud zároveň zkoumal, zda se jedná v tomto případě o neoprávněnou stavbu a shledal, že se o ni nejedná vzhledem k předpisům občanského práva hmotného platného v té době, kdy neoprávněnou stavbu mohla zřídit pouze fyzická osoba. Soud 1. stupně uznal jako důvodný nárok žalobce z titulu vydání bezdůvodného obohacení žalovaného. Pozemek byl v roce 1982 na základě rozhodnutí ONV a se souhlasem KNV trvale vyňat ze zemědělského půdního fondu za účelem výstavby komunikace. Vlastníkovi však toto rozhodnutí nebylo doručeno v souladu s tehdejší praxí. Ke dni účinnosti zákona o půdě nebyl tedy pozemek součástí zemědělského půdního fondu a nemohl tedy vzniknout nájemní vztah ze zákona. Soud sice souhlasil s žalobcem, že příslušné rozhodnutí státního orgánu o vynětí pozemku ze zemědělského půdního fondu nebylo vlastníkovi doručeno, ale právní režim tohoto pozemku byl upraven zákonem č. 123/1975 Sb., o užívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby, který vlastníkovi pozemku ponechával jen tzv. holé vlastnictví a veškerá dispoziční práva, s výjimkou převodu vlastnictví, dal uživateli. 43

Žalobce napadl právní závěr, že došlo k platnému odnětí pozemku ze zemědělského půdního fondu a změně na pozemek stavební. Podle operátu katastru nemovitostí se jedná buď o ornou půdu nebo ostatní plochu. Vrchní soud vyslovil, že není-li pozemek zemědělsky obhospodařován a v budoucnu nemá být, nejde o součást zemědělského půdního fondu, byť pozemek byl dosud v rozporu s faktickým stavem formálně veden v katastru nemovitostí v některé z kategorií zemědělské půdy. Nezáleží tedy na zápisu v katastru nemovitostí, ale na skutečném charakteru pozemku. Nejvyšší soud uzavřel případ rozhodnutím, že v projednávaném případě byly správně posouzeny právní vztahy, tak, že na ně nebyl aplikován zákon o půdě, ale občanský zákoník. Na závěr uvádím některé další judikáty týkající se námětu této práce. S ohledem na jejich rozsah jsou uvedeny pouze právní věty odpovídající obsahu judikátu. -

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. září 2004. sp. zn. 22 Cdo 1340/2004

Nájem pozemku vlastníkem budovy a účel užívání pozemku Uzavře-li vlastník stavby s vlastníkem pozemku, na kterém je stavba postavena, nájemní smlouvu ohledně tohoto pozemku, ve které vymezí i způsob užívání zastavěného pozemku, nesmí nájemce změnit užívání stavby k jinému než dohodnutému účelu; nájemní smlouva však nebrání provádění údržby stavby ani její rekonstrukci, jimiž se nemění způsob užívání stavby k dohodnutému účelu. -

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 2881/2000

K přeměně užívacích práv k zemědělskému majetku na nájem ze zákona Právo dočasného užívání nemovitostí, odvozené od práva správy národního majetku, nespadá mezi užívací práva vymezená v ustanovení § 22 odst. 3 zákona o půdě, a nedošlo proto ze zákona k jeho přeměně na nájem podle tohoto ustanovení. -

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. ledna 2004, sp. zn. 32 Odo 823/2003

Bezdůvodné obohacení v případě užívání pozemků začleněných do lesoparku Pokud žalovaný užívá bez nájemní smlouvy pozemky žalobce, na nichž právní předchůdce žalovaného v tzv. „Akci Z“ provedl parkové úpravy a v souladu s územním plánem tyto pozemky začlenil do lesoparku, bezdůvodně se na úkor žalobce obohacuje. -

Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 1998, sp. zn. 2 Cdon 997/97

Vliv územního rozhodnutí na nájem pozemku Územní rozhodnutí nemá přímý vliv na občanskoprávní vztahy. Povinnost nájemce zahrady pozemek vyklidit proto nemůže vzniknout jen pro uplynutí doby, na kterou bylo umístění zahrádkářské osady v územním rozhodnutí omezeno.

44

6. Předpokládaná budoucí právní úprava - Lex ferrenda Závěrečnou část své práce věnuji uvažované budoucí právní úpravě občanského zákoníku a s tím spojenými možnými změnami v oblasti nájemních vztahů k pozemkům. Seznámila jsem se s publikovaným návrhem nového občanského zákoníku. Přestože dnes není zřejmé, kdy a v jaké konečné podobě bude tento kodex naším zákonodárcem přijat, ráda bych se zamyslela nad jeho obsahem. Vzhledem ke změněným společenským, politickým a hospodářským podmínkám v naší zemi je zřejmé, že nemůže vyhovovat původní byť několikrát novelizovaný občanský zákoník z roku 1964. Návrh zákoníku sleduje celkový příklon k evropským kontinentálním konvencím. Respektuje osobnost člověka jako svobodného individua způsobilého žít podle svého a rozhodovat o svých soukromých záležitostech samostatně. Jako první princip soukromého práva tento kodex nepokládá rovnost osob, ale princip autonomie vůle. Rozsáhlý prostor tudíž návrh ponechává smlouvě a smluvní svobodě. Zákon by měl zasahovat jen tam, kde dohoda není možná. K zásadní změně by mělo dojít v oblasti úpravy věcných práv, především právní úpravy pojetí pozemků a staveb. Koncepce nového občanského zákoníku se vrací k evropskému standardu opřenému o zásadu superficies solo cedit ( povrch ustupuje půdě), to znamená, že nemovité věci jsou pozemky, práva spojená s vlastnictvím nemovité věci a práva, jež zákon za nemovité věci prohlásí.66 Znamenalo by to, že přestanou být stavby, které jsou dnes nemovitostmi, zvláštními nemovitými věcmi a stanou se součástí pozemku. Není možné, aby ke sloučení pozemků a staveb došlo dnem účinnosti zákona, ale navrhuje se obnovit toto právní spojení dnem účinnosti zákona jen v případech, kdy dosavadní vlastnické právo ke stavbě i k pozemku náleží jedné osobě. V případě, že tato vlastnická práva náleží různým osobám, odkládá se spojení pozemku a stavby v jednu nemovitou věc až do doby, kdy se vlastníci spojí v jednoho vlastníka. Proto se navrhuje založit vlastníkovi pozemku zákonné předkupní právo ke stavbě a naopak vlastníkovi stavby předkupní právo k pozemku. Je otázkou, zda tento postup bude vhodný a použitelný i pro pozemky zastavěné rekreačními stavbami v korytech vodních toků, nádrží a jejich zátopě. Tato zásadní změna v oblasti vlastnických vztahů se promítne velkou měrou i v oblasti nájemních vztahů. Samotná úprava nájemních vztahů je navrhována rovněž v pozměněné podobě. Nově se uvažuje o právní úpravě pachtu, právního institutu charakteristického požívacím právem, kdy právo nájemce věc užívat je spojeno s právem brát z ní plody a užitky a nabývat k nim vlastnické právo. ______________________________________________________________________________ 66

Eliáš, K., Věc jako pojem soukromého práva, Právní rozhledy 4/2007, str. 119-126, C.H.BECK

45

Za pojmový znak nájemního vztahu se uvažuje označit i nespotřebitelnost věci, která je přenechána do užívání a možnost pronajmout věc budoucí, pokud ji bude možné dostatečně určit při uzavření smlouvy. Návrh zákona předpokládá další změny v jednotlivých ustanoveních o nájemních vztazích. Při uzavírání nájemních smluv je však ponechána především smluvní volnost účastníků tohoto vztahu a možnost dispozitivně upravit jednotlivá ustanovení nájemní smlouvy.

46

7. Závěr V závěru své práce bych ráda shrnula poznatky, které jsem načerpala při zpracování této bakalářské práce. Především jsem touto prací získala

přehled o historickém vývoji tohoto

institutu. Nájemní vztahy jsou odvozeny od vztahů vlastnických. V závislosti na politickém vývojem v naší zemi od 2. světové války až do roku 1990 se vyvíjely i vlastnické a s nimi spojené nájemní vztahy. S nástupem komunistického režimu bylo soukromé vlastnictví maximálně potlačeno a prioritou bylo vlastnictví socialistické. S tím souvisel i vznik a vývoj užívacích institutů, které byly specifické právě pro toto období. Po listopadových událostech v roce 1989 došlo v naší zemi k převratným změnám, které nastartovaly ekonomickou reformu a s tím především odstranění socialistického vlastnictví. Zavedení tržního hospodářství a rozvinutí podnikatelských aktivit předpokládalo úpravu vlastnických vztahů a vlastnických práv s tím nerozlučně spojenou úpravou vztahů nájemních. Některé užívací vztahy byly zrušeny zákonem o půdě a přetransformovány na nájemní vztahy ze zákona.

Ke změně užívacích vztahů

k pozemkům ve vlastnictví státu došlo především účinností zákona č. 219/2000 Sb., o majetku ČR, zákona č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu ČR, zákona č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické osoby a fyzické osoby, tzv. malá privatizace a zákona č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby, tzv. velká privatizace. Zákonem č. 172/1991 Sb., o přechodu majetku z České republiky do vlastnictví obcí přešla část pozemků z vlastnictví České republiky do vlastnictví obcí. Část bakalářské práce je tedy věnována změnám užívacích vztahů v souvislosti se vznikem nájemních vztahů ze zákona. K přiblížení této problematiky jsem použila v práci i informace, které jsem získala od svých příbuzných, kterých se transformace užívacího vztahu družstevního užívání dotkla osobně. Za podstatnou lze považovat 4. část práce věnovanou platné právní úpravě nájemních vztahů. Je zde uvedena jednak obecná úprava nájmu vyplývající z občanského zákoníku, nejsou však opomenuty ani zvláštnosti týkající se vzniku nájemních vztahů, jejich trvání, výše nájemného nebo jejich ukončení ve vztahu k zákonu o půdě, případně k zákonu č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech. V další části práce jsem měla snahu uvést všechny současné platné právní předpisy, ve kterých je problematika nájmu pozemku řešena. V souvislosti s mou profesí, kdy denně uzavírám několik nájemních smluv k pozemkům, jsem nemohla opomenout věnovat jednu z kapitol své praxi.

47

Práci jsem ukončila úvahou nad budoucí právní úpravou občanského zákoníku, která zahrnuje značné změny v oblasti nájemních vztahů k pozemkům. Celá práce, které jsem se věnovala od konce října 2007, byla pro mne přínosem a příležitostí získat mnoho užitečných informací. Mým úmyslem bylo především vytvořit jakýsi průřez vývojem nájemních vztahů od dávné minulosti až po současnost. Vzhledem k omezenému rozsahu, který je doporučen pro bakalářskou práci, nejsou některá témata rozvinuta tak, jak by si zasloužila. Přesto věřím, že případný čtenář získá základní a ucelené informace o tématu, kterým je nájemní vztah k pozemku.

48

Resumé

A rent or a lease is the most common juridical institute besides sale. A rental relationship is derived from proprietary rights. In case of a land rent, we speak of landownership and tenancy. The aim of this bachelor theses is to process information on landownership, starting with a brief historical overview. The main part of the work is focused on present legal regulations of tenancy, as it is in the Civil Code and in other enactments. A content of this study is divided into six chapters. The beginning concerns on basic terms and history from Roman law till present. The main body of the work is in chapter four, including detailed analysis of common legal regulation of rent according to the act No. 40/1964 Coll., the Civil Code as amended. This codex went through fundamental changes due to political and economic changes in society after the November 1989. This changes ended up in amendatory act No. 509/1991 Coll., which regulates a provision of legal interest in the first place and withdrew a provision of different types of ownership. The provision of proprietory rights and the provision of tenancy is closely related to withdrawing socialist owner, and to initiating free market economy. Some rights of use specific to period from the Second World War to 1990 were abandonned by the act No. 229/1991 Coll., and were transformed to rental relationship. Thus the next part of the work focuses on this transformation and on present condition of landownership of private and state property. Some rights of use were abandoned by The Land Act and were transformed to rental relationship as well. In case of land in state ownership the change happened due to the act No. 219/2000 Coll., The Land Fund Act No. 569/1991 Coll., The Small-Scale Privatization Act No. 427/1990 Coll. and The Large-Scale Privatization Act No. 92/1991 Coll. The act No. 172/1991 Coll. turned over a part of land in state ownership to municipality. Landownership is regulated by many enactments mentioned in this theses. Beside acts mentioned above there are The Environment Act No. 114/1992 Coll., the act No. 334/1992 Coll., The Forest Act No. 289/1992 Coll. etc. I could not leave out special provision of landownership of watercourse, hydraulic structure and lands adjacent to them as this is the scope of my employment. The Water Act No. 254/2001 Coll. denotes legal regulations to surface-water and ground-water, privileges of individuals and corporations to them, and relations to land and constructions. I concluded my theses with reflection on future legal regulations regulations of landownership in context of a new adjustment of The Civil Act.

49

Použitá literatura:

- Eliáš, K., Věc jako pojem soukromého práva, Právní rozhledy 4/2007, str. 119-126, C.H.BECK - Vlček, E., Schelle, K., Vybrané kapitoly z právních dějin, Masarykova univerzita v Brně, 1993 - Karfík, Z.,Karfíková, M., Půda a právo, NUGA, vydavatelství a nakladatelství, Praha-Pacov, 1. vydání 1991 - Holub,Milan, Fiala, Josef, Bičovský, Jaroslav, Občanský zákoník, Poznámkové vydání s judikaturou a novou literaturou, Linde Praha, 2002) - Fiala, Josef, Hrušáková, Milana, Hurdík, Jan, Korecká, Věra, Schelleová, Ilona , Telec, Ivo, - Občanské právo /1/, Masarykova univerzita v Brně, 1993) - Fiala, Josef, Občanské právo hmotné, Právnická fakulta v Brně, 1998 - Pekárek, M., Průchová, I., Komentář k zákonu o vlastnických vztazích k půd a jinému zemědělskému majetku, vydal JURING, spol. s.r.o. Brno, 1991 - Průchová, Ivana, Základní pojmy a instituty pozemkového práva (obecná část), Masarykova univerzita, Brno, 1996) -

Pekárek, Milan, Průchová, Ivana, Pozemkové právo, Masarykova univerzita, Brno, 2004

- Havlan,P., Majetek státu v platné právní úpravě, Linde Praha, a.s., 2003 - Kolektiv autorů, Právo životního prostředí – 2. díl, Masarykova univerzita v Brně, 1998

50

Právní předpisy a soudní judikatura: - zákon č. 946/1811 sb.z.s., obecný zákoník občanský - zákon č. 141/1950 Sb., občanský zákoník - zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) - zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů - zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník - zákon č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku - zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích - zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb. , o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů - zákon č. 93/1992 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon č. 229/1991 Sb. , o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku - zákon č. 569/1991 Sb., o Pozemkovém fondu České republiky - zákon č. 526/1990 Sb., o cenách - zákon č. 92/1991 Sb., o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby - zákon č. 95/1999 Sb.,o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby a o změně zákona č. 569/1991 Sb. , o Pozemkovém fondu České republiky, ve znění pozdějších předpisů, a zákona č. 357/1992 Sb. , o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů - zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku České republiky do vlastnictví obcí - zákon č. 77/1997 Sb.,o státním podniku - zákon č. 114/1992 Sb.,o ochraně přírody a krajiny - zákon č. 334/1992 Sb.,o ochraně zemědělského půdního fondu - zákon č. 449/2001 Sb., o myslivosti - zákon č. 99/2004 Sb., o rybníkářství, výkonu rybářského práva, rybářské stráži, ochraně mořských rybolovných zdrojů a o změně některých zákonů (zákon o rybářství) - zákon č. 289/1995 Sb., o lesích a o změně a doplnění některých zákonů (lesní zákon) - zákon č. 44/1988 Sb., o ochraně a využití nerostného bohatství (horní zákon) - zákon č. 256/2001 Sb., o pohřebnictví a o změně některých zákonů - zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) - zákon č. 129/2000 Sb., o krajích (krajské zřízení) 51

- zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) - zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon) - zákon č. 305/2000 Sb., o povodích - Výměr Ministerstva financí č. 01/2008 ze dne 29. 11. 2007, - Rozsudek Nejvyššího správního soudu České republiky Afs 71/2004 - 91 - Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky 28 Cdo 1738/2005 - Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22 Cdo 1340/2004 - Rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 2881/2000 - Rozsudek Nejvyššího soudu 32 Odo 823/2003 - Rozsudek Nejvyššího soudu 2 Cdon 997/97

52

Elektronický odkaz: http://www.cak.cz http://www.nsoud.cz http://www.nssoud.cz http://www.encyklopedie.seznam.cz http://www.profipravo.cz Platná znění obecně závazných předpisů z programu ASPI, a.s. – verze 9

53

54

55

56