Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Bakalářská práce. Oceňování nemovitostí

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva

Bakalářská práce Oceňování nemovitostí Ludmila Pecníková 2010

Čestné prohlášení: „Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Oceňování nemovitostí zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury “.

2

Obsah

3

1.

Úvod

5

2.

Historie oceňování nemovitostí

6

3.

Platná právní úprava

9

4.

Základní pojmy oceňování

10

4.1

Pozemky

10

4.2

Stavby

11

4.3

Byty

12

4.4

Katastr nemovitostí

13

4.5

Cena a hodnota

13

4.6

Oceňování

15

5.

Metody oceňování

17

5.1

Oceňování staveb nákladovým způsobem (časová cena)

17

5.1.1

Výchozí cena staveb

18

5.1.1.1 Zjištění výchozí ceny nákladovou kalkulací

18

5.1.1.2 Zjištění výchozí ceny poloţkovým rozpočtem

18

5.1.1.3 Metody agregovaných poloţek

19

5.1.1.4 Propočet ceny pomocí THU

19

5.1.2

Ţivotnost staveb

20

5.1.3

Opotřebení staveb

21

5.1.3.1 Klasické metody výpočtu opotřebení

21

5.1.3.2 Analytické metody výpočtu opotřebení

21

5.2

Výnosové oceňování nemovitostí

22

5.2.1

Výnosy a náklady pro výpočet výnosové hodnoty nemovitostí

23

5.3

Oceňování nemovitostí porovnáním

23

5.4

Oceňování pozemků

24

5.5

Oceňování nemovitostí cenou obvyklou

26

5.5.1

Definice obecné ceny

26

5.5.2

Monokriteriální metody ocenění nemovitostí

26

5.5.3

Metody multikriteriální

27

5.5.4

Postup při zjištění obecné ceny

28

5.6

Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů

29

6.

Oceňování nemovitostí v některých specifických případech

32

3

6.1

Oceňování břemen jako součást oceňování nemovitostí

32

6.2

Oceňování nemovitostí pro úvěrová řízení

32

6.3

Řízení o dědictví a oceňování nemovitostí

33

6.4

Vypořádání spoluvlastnictví

33

7.

Činnost znalců a odhadců

34

7.1

Oceňování majetku, práv a vztahů

34

7.2

Znalecká činnost

34

7.3

Znalecký posudek

35

7.4

Poţadované podklady

36

8.

Závěr

37

9.

Resümee

39

10.

Seznamy

40

10.1

Odborná literatura

40

10.2

Zákony a vyhlášky

40

10.3

Další zdroje

41

11.

Příloha

42

4

1. Úvod V této práci se budu zabývat oceňováním nemovitostí. Oceňování nemovitostí slouţí potřebám fyzických i právnických osob, aby získaly cenu či hodnotu pro různé účely. Proč právě oceňováním nemovitostí? Je to téma, které mě zajímá a chtěla bych do něj blíţe nahlédnout. Já sama jsem se o trh s nemovitostmi zajímala z praktického důvodu, protoţe jsme si chtěli s manţelem postavit rodinný dům. Takţe nejprve jsme si vyhlíţeli pozemek, který jsme porovnávali jak z hlediska polohy, tak z hlediska ceny. Kdyţ jsme si pozemek vybrali, zajímali jsme se o rodinný dům, také jsme porovnávali několik hledisek. Ale vţdy a hlavně v průběhu stavby jsme se setkávali s institutem oceňování, jak při prodeji bytu, tak při koupi pozemku i při samotné stavbě, ohledně hypotečního úvěru. Takţe tohle téma mi bylo v té době docela blízké. Ze začátku mé práce budu stručně popisovat historii oceňování, kde zmiňuji seznam cenových předpisů platných postupně na území ČR, počínaje rokem 1897. Pak následuje období volného kapitalismu, období válečné a poválečné, období liberalizace socialismu, období normalizace socialismu, období demokratizace aţ po období stabilizace demokracie do současnosti.. Nyní je účinná vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změněně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Tyto předpisy zmiňuji v další části. Dále se v mé práci zabývám základními pojmy oceňování jako jsou pozemky, stavby, byty, katastr nemovitostí, ceny, oceňování. A následují základní metody oceňování, ve kterých se budu snaţit alespoň částečně popsat jednoduché postupy při oceňování nemovitostí,

jak oceňováním cenou obvyklou tak i

metodami stanovení ceny dle platných právních předpisů, které jsou buď nařízeny nebo cenu obvyklou nahrazují, a to v jednotlivých podkapitolách: nákladový, výnosový, porovnávací způsob. V samostatné podkapitole se také zabývám oceňováním pozemků. V 6. kapitole se budu jen krátce zabývat oceňováním nemovitostí v některých specifických případech jako je oceňování břemen jako součást oceňování nemovitostí, oceňování nemovitostí pro úvěrová řízení, řízení o dědictví a oceňování nemovitostí, vypořádání spoluvlastnictví. Z odborného hlediska se oceňováním nemovitostí zabývají znalci a odhadci, o kterých se budu zmiňovat v 7. kapitole. Závěrem bych chtěla shrnout poznatky, ke kterým dospěji při studiu odborné literatury, právních předpisů, judikatury a jiných dalších zdrojů v průběhu psaní mé bakalářské práce. 5

2. Historie oceňování nemovitostí K historickému vývoji oceňování nemovitostí uvádím seznam cenových předpisů od konce 19. století po současnost v českých zemích. Období volného kapitalismu K nejstaršímu nařízení patří Nařízení ministrů práv, věcí, vnitra a orby č. 175/1897 Sb., říšských zákonů a nařízení, o odhadech nemovitostí.Tento předpis platil do rozpadu Rakousko-Uherska a prvních 15 let samostatného Československa. Dalším vládním nařízením je č. 100/1933 Sb., o odhadu nemovitostí v exekučním řízení. Nejstarším cenovým předpisem, který pro některé druhy nemovitostí (stavby v soukromém vlastnictví) uţíval stát, bylo nařízení předsedy vlády bývalého protektorátu č. 175/1939 Sb., o zákazu zvyšování cen. Tímto nařízením bylo ke dni 20. 6. 1939 zakázáno zvyšovat ceny (tzv. STOPCENY). Nebyla vydána zvláštní oficiální metodika, tak bylo znalci vypracována náhradní metodika. Tato metodika byla na tehdejší dobu velmi dobře propracovaná. Pouţívala se i později pro zjišťování výchozích cen staveb, postavených po 20. 6. 1939, s patřičnou indexací.1 Období válečné a poválečné Nařízení předsedy vlády Nejvyššího cenového úřadu č. 416/1940 Sb., Nařízení Protektorátu Čechy a Morava, dále sem patří zákon č. 65/1949 Sb., o oceňování a také Vládní nařízení č. 235/1949 Sb., o plánování a jiné tvorbě cen. Období socialismu – počáteční fáze V tomto období se mění celé legislativní i hospodářské prostředí v závislosti na politických změnách. Sem patří například nařízení č. 177/1950 Sb., o odhadech nemovitých věcí. Také sem patří i první samostatný náhradový předpis, vyhláška č. 208/1950 Ú.l., kterou se stanoví podrobnosti o výpočtu náhrady za vyvlastnění nemovitostí pro stavby podle pětiletého plánu. Náhrady za nemovitosti při jejich vyvlastnění se aţ do roku 1950 řídily zásadou, ţe poskytnutá náhrada se má rovnat ceně nemovitosti.2 K jednomu z nejtvrdších předpisů patří vyhláška č. 18/1963 Sb., o stanovení náhrady za vyvlastnění nemovitostí občanům a soukromým právnickým osobám. Náhrady i u staveb 1

Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 80 2 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 195

6

v osobním vlastnictví jsou jen zlomkem skutečné ceny, především však tím, ţe zavedla dvojí ocenění, a to podle toho, zda stavby byly postaveny před měnovou reformou k 1. 6. 1953 (náhrada představuje jednu pětinu) nebo po tomto datu. Období liberalizace socialismu Tvrdost vyhlášky vedla k tomu, ţe jiţ po necelém roce byla nahrazena vyhláškou č. 73/1964 Sb., o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění nemovitostí. Tato vyhláška znamená i návrat k zásadě, ţe alespoň u staveb v osobním vlastnictví se výše náhrady rovná ceně nemovitostí.3. V tomto období dochází jak k politickému, tak i hospodářskému uvolnění. Cenové vyhlášky v sobě spojují jak části k převodu nemovitostí, tak i pro vyvlastnění. V návaznosti na novou Ústavu byl budován celý právní řád, jehoţ součástí byl i zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, který platí do dnes. Výměr ČCÚ a SCÚ č. 315/126/78, o cenách porostů, výměr ČCÚ, SCÚ č. 120/47/79, o cenách pozemků a výměr ČCÚ č. 982/80, o rozšíření platnosti výměru č. 120/47/79. Tyto tři výměry nahradily oceňování ve stop-cenách pro uvedené nemovitosti. Období normalizace socialismu (od roku 1984) Vyhláška č. 128/1984 Sb., o cenách staveb, pozemků, porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání k pozemkům a náhradách a náhradách

za dočasné uţívání pozemků,

podstatně rozšířilo okruh nemovitostí, které se daly ocenit. §3 a§11 této vyhlášky nahradil oceňování ve stop-cenách pro stavby v soukromém vlastnictví při jejich převodu mezi občany. K dalším patří vyhláška č. 122/1984 Sb., o náhradách při vyvlastnění staveb, porostů a práv k nim a vyhláška č. 182/1988 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků. Období demokratizace K nejvýznamnější vyhlášce patří vyhláška č. 316/1990 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška č. 182/1988 Sb., Také sem patří zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů. Dále byla důleţitá vyhláška č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního uţívání pozemků a náhradách za dočasné uţívání pozemků.

3

Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 196

7

Pak následovala vyhláška č. 178/1994 Sb., o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Období stabilizace demokracie až po současnost Cenové i ostatní předpisy souvisí s demokratizací společnosti. Patří sem zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), dle kterého se řídí oceňování dodnes. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), která nahrazuje vyhlášku č. 279/1997 Sb., a také vyhlášky č. 456/2008 Sb. a 460/2009, kterými se mění vyhláška č. 3/2008 Sb. Dále sem patří zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který nahradil zákon č. 50/1976 Sb..

8

3. Platná právní úprava V oblasti cen platí dva základní zákony: -

zákon č. 526/1990 Sb., o cenách (vstoupil v platnost 1. 1. 1991), který se vztahuje pouze na sjednávání cen při nákupu a prodeji zboţí a

-

zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) – vstoupil v platnost 1. 1. 1998. Vztahuje se na případy, kdy stanovení ceny podle tohoto zákona výslovně nařizují právní předpisy, nejedná se o ocenění pro trţní účely, ale pro účely a potřebu státní správy.

Zákon o oceňování se tedy uplatní zejména pro daňové účely, ocenění majetku investičních fondů a penzijních fondů, vyvlastňování, konkurzy, případy, kdy tak rozhodne oprávněný orgán, případy, kdy se na tomto způsobu ocenění dohodnou strany, jichţ se majetek týká. Zákon se naopak neuplatní tam, kde se jedná o trţní sjednávání cen, kde některé předpisy vyţadují z určitých důvodů oceňování majetku jiným nebo jinak modifikovaným způsobem, neţ stanoví tento zákon. K provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů se uţije vyhláška č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška) – vstoupila v platnost 1. 2. 2008. Tato vyhláška stanoví ceny, koeficienty, přiráţky a sráţky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv, jiných majetkových hodnot a sluţeb.4

4

§ 1, vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých stanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku

9

4.Základní pojmy oceňování 4.1 Pozemky Definici pozemku a parcely obsahuje § 27 písm. a) a b) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Pozemkem se rozumí část zemského povrchu odděleného od sousedních částí hranicí území správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhu pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcelou se rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Teprve zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku zbavil mlčenlivosti finanční úřady v oblasti cen, za které se majetek prodává v daném regionu, coţ je velice potřebné u pozemků, ke kterým chybí stále srovnatelné hodnoty. Pro účely oceňování se pozemky člení dle § 9, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku takto: a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, b) zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina c) lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky d) pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky e) jiné pozemky, kterými jsou například hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, baţina.

10

U stavebních pozemků je v ČR i nadále nepříjemné oddělení vlastnictví pozemků a staveb na nich. Je pak otázkou, zda zastavěnost pozemků je moţno hodnotit jako jejich zhodnocení nebo naopak. 5 Ceny pozemků jako druhu nemovitostí mají svůj řád a i ony se u nás řídí zákonem č. 526/1990 Sb., o cenách. 4.2 Stavby S pojmem pozemku úzce souvisí pojem stavba, a to hlavně proto, ţe pozemek je základním stanovištěm pro realizaci staveb. Přesto podle ustanovení § 120, odst. 2. Občanského zákoníku:“Stavba není součástí pozemku“, tzn., ţe pozemek a stavba jsou samostatnými předměty, určujícími cenu nemovitosti. Stavba je jedním z nejdůleţitějších předmětů znalecké činnosti při oceňování nemovitostí. Stavbou rozumíme jak proces stavění, tak i jeho výsledek. 6 Stavbou se rozumí veškeré stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání.

7

Stavbou je také soubor stavebních prací včetně

dodávek stavebních konstrukcí a dílů, dodávek strojů a zařízení, včetně jejich montáţe, jehoţ účelem je vybudování novostaveb nebo změna dosavadních staveb (rekonstrukce, modernizace, nástavba, přístavba, vestavba). Pro účely oceňování se stavby člení dle §3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku na: a) stavby pozemní (kde se ještě dělí na budovy a venkovní úpravy) b) stavby inţenýrské a speciální pozemní (např. dopravní, vodní, kanalizace, věţe, stoţáry apod.) c) vodní nádrţe a rybníky d) jiné stavby Pro účely oceňování staveb je vedle zjištění stáří, technického stavu, účelu a umístění, nutno určit jejich ţivotnost. Ţivotnost je nutno určovat vţdy k datu posouzení a posoudit všechny vlivy, které působily na stavbu. Očekávaná ţivotnost je vlastně nejdůleţitější při stanovení věcné hodnoty stavby.

8

Kaţdá stavba se skládá z prvků dlouhodobé ţivotnosti (základy, nosné konstrukce, krovy). Tyto určují základní ţivotnost stavby. A stavba se také skládá z prvků krátkodobé ţivotnosti 5

Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998, str. 11 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998, str. 13 7 §2, odst. 3) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (Stavební zákon) 8 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998, str. 13 6

11

jako je např. izolace, krytina, oplechování, fasády, obklady atd., jejichţ technický stav ovlivňuje celkovou ţivotnost stavby podstatně méně, protoţe se předpokládá několikerá výměna těchto částí. Opotřebení je další důleţitou sloţkou při určování ceny stavby. Základní opotřebení stářím se vyjadřuje obvykle lineárně (procentně). Mimořádné opotřebení se zásadně vyjadřuje jako náklad na uvedení do stavu, ve kterém by stavba byla za normálních okolností. Všeobecně se opotřebení stanoví na základě stáří stavby, údrţby, prováděných oprav, způsobu uţívání a dalších okolností, s ohledem na celkový stav stavby. Stavba hlavní – stavební objekt určený pro převládající druh činnosti povolení na daném pozemku. Činnost je dána stavebním povolením, kolaudačním rozhodnutím, rekolaudací nebo záznamem v katastru nemovitostí. 9 Rodinný dům je stavba, ve které více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví.10 4.3 Byty V § 2 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů jsou definovány tyto pojmy: Byt (odst. b) – bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor (odst. c) – je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení, nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu. Společné části domu (odst. e) – jsou části domu, určené pro společné uţívání, zejména základy, střecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodiště, chodby, balkóny, terasy atd.. Podlahová plocha bytu (odst. g) – je podlahová plocha všech místností bytu včetně místností, které tvoří příslušenství bytu. Podlahová plocha nebytového prostoru (odst. h) – je podlahová plocha všech místností nebytového prostoru včetně ploch určených výhradně k uţívání s nebytovým prostorem, do této plochy se započítává jednou polovinou podlahová plocha vnitřních ochozů a jiných ploch, které jsou součástí meziprostoru.

9

Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998, str. 14 §2, písm. 2) Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území

10

12

Byty jsou různými předpisy různě definovány. V zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v § 8 se uvádí, ţe byt, kterým se rozumí místnost nebo soubor místností určených k bydlení a jeho součásti a příslušenství se oceňuje včetně podílu na společných částech domu, a to i v případě, jsou-li umístěny mimo dům, a včetně podílu na příslušenství domu a stavbách vedlejších a jejich příslušenstvích určených pro společné uţívání. Podle vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na výstavbu, je byt soubor místností, popřípadě jedna obytná místnost, která svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje poţadavky na trvalé bydlení a je k tomu účelu uţívání určen. Touto typovou různorodostí a odlišností se pak stává, ţe jsou i různě definovány uţitkové znaky bytu, pro nás např. nejdůleţitější podlahová plocha bytu, kde zákon č. 72/1994, o vlastnictví bytů nezapočítává balkóny, lodţie a terasy, zatímco zákon ř. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ano. Na byty se tedy musíme dívat buď jako na součást budov nebo je chápeme jako samostatné jednotky ve smyslu zákona č. 72/1994., o vlastnictví bytů a byt oceňujeme samostatně.11 4.4 Katastr nemovitostí Katastr nemovitostí byl zřízen k 1. 1. 1993 Zákonem č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (Katastrální zákon). Katastr nemovitostí je tímto zákonem definován jako soubor údajů o nemovitostech a dalších práv stanovených zákonem. V Katastru nemovitostí se evidují pozemky v podobě parcel, budovy, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory, stavby stanovené zvláštním předpisem. Třídění, zejména pozemků, v Katastru nemovitostí obsahuje především základní pojmy, sjednocující registraci a nakládání s nemovitostmi. Oceňování nemovitostí je činnost, která úzce souvisí s Katastrem nemovitostí, protoţe ten poskytuje při oceňování nezbytná data. 4.5 Hodnota a cena Pojem hodnota pouţívají celkem často jak soukromoprávní, tak i veřejnoprávní předpisy. Jde však o pojem právně nevymezený, kterému je nutné přiřadit v konkrétních souvislostech všeobecně uznaný význam tohoto slova. V různých souvislostech a pro různé účely pak můţe mít pojem hodnota různý a tedy i odlišný obsah.

11


13

Ukazatelem majetkových hodnot jsou obvykle peníze jako obecný ekonomický ekvivalent. Pozemek je věcí, která můţe mít hodnotu milion korun. Takové peněţní vyjádření hodnoty se pak nazývá cenou.12 Cena je peněţním vyjádřením ocenitelných hodnot. Ocenitelnými hodnotami jsou tedy, kromě jiného, předměty občansko-právních vztahů, uvedené v § 18 Občanského zákoníku, tedy věci, práva, jiné majetkové hodnoty, byty a nebytové prostory. Penězi ocenitelnými hodnotami jsou však i některé veřejnoprávní majetkové hodnoty, které soukromé právo nezná. Cena jako peněţní vyjádření hodnoty je kategorií převáţně ekonomickou. Právo pak diferencuje cenu do různých druhů cen a přiřazuje jim přesnější obsah. Například cena sjednaná a cena zjištěná, obvyklá, cena pořizovací, vstupní cena apod.. Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit na jedné straně kupujícími a prodávajícími na druhé straně. Při oceňování je proto vţdy nutné zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Naše legislativa v podstatě nezná rozlišení mezi hodnotou a cenou. Jedná se o vyjádření odhadnuté částky (hodnota) a vyjádření realizované částky (cena).13 Obecně se při oceňování vychází ze základní definice ceny. Cena je peněţitá částka: a) sjednaná při nákupu a prodeji zboţí podle §2 aţ 13 b) zjištěná podle zvláštního předpisu (zákon č. 151/1997 Sb.) k jiným účelům neţ k prodeji14 Cena se vytvoří zejména nákladovou, výnosovou nebo porovnávací metodou. Cena obvyklá – cena, která byla dosaţena při prodejích stejného popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Administrativní cena – (úředně regulovaná, podle cenového předpisu apod.) je cena stanovena státem pro jim určené účely. Pořizovací cena je cena, za kterou byla nemovitost pořízena nebo jí bylo moţno pořídit v době její výstavby. Reprodukční cena je cena, za kterou by bylo moţno pořídit stavbu k datu ocenění, (v té době platné metodiky i ceny) bez ohledu na to, ve kterém období stavba skutečně vznikla.15

12

Skála,M.,Skálová,J., Ceny v účetnictví a daních. Hodnota a cena, 2002, č. 15 Skála,M.,Skálová,J., Ceny v účetnictví a daních. Hodnota a cena, 2002, č. 15 14 §1, odst. 2 zákona č. 526/1990Sb,, o cenách 15 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998, str. 17 13

14

Tržní hodnota – je to finanční částka, kterou je moţno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Podrobněji se cenou obvyklou a administrativní budu zabývat v odstavci 4.5 a 4.6. 4.6. Oceňování Od 1. 1. 1998 nabývá účinnosti zákon č. 151/1997 Sb., který se zabývá oceňováním majetku. Uplatní se hlavně tehdy, nedochází-li ke koupi a prodeji a tudíţ nelze aplikovat zákon o cenách č. 526/1990 Sb. Účel ocenění vychází z klientových potřeb. Jde tedy o odhadnutí hodnoty majetku. Ocenění můţe být vyţadováno pro různé účely: -

převod, přechod, dělení nebo navyšování vlastnictví

-

financování a úvěrování

-

škody na majetku

-

účetnictví

-

daně a poplatky

-

investiční, arbitráţní a trţní poradenství

-

pojišťovnictví apod.

Většina ocenění je prováděna pro převody a přechody majetku nebo jiné transakce, ale vţdy je měřítkem hodnota majetku na trhu, tedy částka, za kterou by mohl být realizován prodej. Při tom obvykle stát poţaduje daně a poplatky jako podíl na transakcích.16 Nakonec jde většinou o schopnost jedince nebo firmy, zabývajících se oceňováním, aplikovat znalost trhu, zjistit co je podstatné, co trh ovlivňuje a vědět, jak se trh bude pravděpodobně vyvíjet. Je tedy jasné, ţe oceňování majetku je postaveno zásadně na práci s informacemi, na podmínkách trhu, na vývoji cen, na tendencích v politice, v ekonomice, na hospodářských výsledcích a předpokladech, a jen tak je moţné ověřovat srovnatelné podmínky pro návrh nějaké ceny.17 Na závěr bych mohla uvést praktický příklad. Chci si postavit rodinný dům, ale nemám dostatek peněz,proto potřebuji hypotéku. Koupím-li pozemek, mohu jej zastavit, abych mohla 16

Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998, str. 18 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 11 17

15

započít se stavbou. Další úvěr nebo vyplacení dílu jiţ přislíbeného úvěru mohu získat, aţ po takovém rozestavění stavby, které je registrovatelné v Katastru nemovitostí. Konečně úvěr mohu získat i na dokončenou stavbu. Ke všem těmto krokům většina bank vyţaduje ocenění podle svých specifických metodik.

16

5. Metody oceňování 5.1 Oceňování staveb nákladovým způsobem (časová cena) Oceňování nákladovým způsobem patří k nejrozšířenějším způsobům oceňování a uplatní se u naprosté převahy jednotlivých druhů staveb. Nejvyšší ceny stavby se dosahují za pouţití ocenění způsobem nákladovým a posléze výnosovým. Nákladovým způsobem se oceňují nemovitosti, u kterých není vlastnické právo „zeslabeno“ a nabyvatel nabývá nemovitost, kterou je oprávněn pouţívat plně, v rozsahu všech atributů vlastnického práva, neboť mu náleţí jak právo věc drţet, tak uţívat a s věcí disponovat. Naopak u způsobu výnosového niţší cena koresponduje faktu, ţe nabyvatel získává nemovitost, u které je ve výkonu vlastnického práva oslaben tím, ţe není subjektem oprávněným věc uţívat, neboť toto právo smluvně převedl na subjekt jiný – nájemce.18 Nákladový způsob vychází z reprodukční ceny, tj. z ceny, za kterou by v daném místě a čase bylo moţno stavbu pořídit, ale neudává skutečnou cenu na místním trhu. Nákladová hodnota většinou neodpovídá trţní hodnotě nemovitostí, a to zejména ze dvou důvodů: 1) Nemovitosti, které jsou na trhu ţádané, jsou vystaveny mnohdy za účelem zisku vyplývajícího z rozdílu pořizovací a trţní ceny, tedy u těchto staveb je trţní cena vţdycky větší neţ cena pořizovací. 2) Stavby, o které není zájem na trhu, se naopak prodávají levněji neţ by byly jejich pořizovací náklady v době prodeje (staré činţovní domy, zámky, zemědělské usedlosti i jakékoliv jiné stavby v místech, kde je nedostatek pracovních příleţitostí, apod.). Hodnota trţní je tedy podstatně niţší neţ cena pořizovací k témuţ datu. Podobná situace, i kdyţ v opačném směru, je i u staveb, o které je naopak zájem pro jejich schopnost zajišťovat určitý výnos.19 Nákladovou hodnotu lze stanovit jako: -

administrativní cenu – cena zjištěná podle cenového předpisu ( v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb..

-

pořizovací cenu – závěrečná faktura komplexně vystavené novostavby k datu ocenění (většinou lze připustit v roce dokončení stavby)

18

Rozhodnutí Krajského soudu Plzeň, sp. Zn. 30 Ca 51/2001 ze dne 02. 10. 2001 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 12,13 19

17

-

reprodukční cenu sníženou o opotřebení – vzniká zpravidla rozpočtováním pomocí kalkulačního vzorce nebo směrnými cenami s přičtením souvisejících nákladů, reţií a zisku podle zvoleného typu ceny a oceněním pomocí rozpočtových nebo technicko-hospodářských ukazatelů nebo podle skutečných rozpočtů dokončených staveb.20

5.1.1 Výchozí cena staveb 5.1.1.1 Zjištění výchozí ceny nákladovou kalkulací Nákladová kalkulace je nejpřesnější a nejpracnější metoda. Jednotlivé prvky stavebních konstrukcí se násobí jednotkovou cenou. Individuální cenová kalkulace umoţňuje stanovení jednotkové ceny. Náklady na jednotlivé poloţky se rozdělují na dvě hlavní skupiny, a to na přímé náklady a na náklady nepřímé. Přímé náklady: -

přímý materiál – vyčíslitelný materiál

-

přímé mzdy – mzdy výrobních pracovníků, bez poloţek sociálního a zdravotního pojištění

-

náklady na stroje – náklady na provoz a údrţbu strojů

-

ostatní přímé náklady – ostatní vyčíslitelné poloţky, související s kalkulovanou prací

Nepřímé (režijní) náklady: -

výrobní reţie – spotřeba paliv, energií a materiálů, náklady na opravu a údrţbu majetku, odpisy, cestovné, nájemné apod.

-

správní reţie – náklady související s řízením a správou (mzdy administrativy apod.)

Náklady celkem + zisk dávají cenu bez DPH 5.1.1.2 Zjištění výchozí ceny položkovým rozpočtem Ceníkové poloţky lze zjistit např. z podkladů, v kniţní nebo programové podobě, které jsou vydávány řadou organizací. Jedná se o

podrobné ocenění pro stanovení přesné ceny

stavebního objektu pomocí poloţek stavebních prací, jednotlivých druhů stavebních materiálů

20


18

apod.. Cena poloţek je pak sestavena buď individuální kalkulací, nebo pomocí směrných orientačních cen.21 Celkové náklady vynaloţené na stavbu se sestavují do jednotlivých celků. Roztřídění těchto celků je pouze doporučené: -

projektové a průzkumné práce – zahrnují také autorský dozor, geologické a geodetické práce

-

provozní soubory – představují náklady např. na technologické linky, ocelové konstrukce, výtahy, elektromontáţe

-

stavební objekty – toto je nosná kapitola jeţ vyčísluje základní náklady na stavební objekty. Jedná se o tzv. cenu obecnou

-

stroje a zařízení – obsahuje náklady na stroje a zařízení. Náklady se stanovují individuálně

-

umělecká díla – náklady se stanovují individuálně

-

vedlejší náklady – jsou vyjádřeny vedlejší náklady a další nutné náklady

-

ostatní náklady – mají většinou charakter sluţeb a prací nestavebních organizací

-

rezerva – jsou náklady nepředvídatelné

-

jiné investice – zahrnují zejména náklady na získání pozemků

-

náklady z investičních prostředků – náklady s nimiţ se nepočítalo a najednou se vyskytnou

-

náklady z neinvestičních prostředků – jedná se např. o poplatky ze skládky, revize, úroky z úvěrů atd..

5.1.1.3 Metody agregovaných položek Agregované poloţky představují sdruţení několika rozpočtových poloţek do jedné, kdy jsou v rámci jedné agregace sloučeny poloţky stavebních prací tak, ţe tvoří ucelenou konstrukci.22 5.1.1.4 Propočet ceny pomocí THU (technicko-hospodářského ukazatele) Princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby, např. obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky, hloubky, výšky. Pro danou jednotku se v katalogu technicko-hospodářských ukazatelů zjistí jednotková cena. Vynásobením se obdrţí cena reprodukční. 21

Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 86 22 Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 87

19

Jednotková cena se získává nejčastěji srovnáním s jiţ realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny. Z dřívějších let se jednotková cena přepočítává indexem.23 Kaţdý objekt v katalogu obsahuje: -

název objektu a lokalitu, kde je umístěn

-

členění objektu na jednotlivé konstrukce.

Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný objekt nebývá zpravidla identický s objektem srovnávacím, je třeba uvést určité úpravy: Vybavení stavby – pro úpravu základní ceny se vyuţijí tzv. cenové podíly konstrukcí. Jsou to podíly, jimiţ se jednotlivé konstrukce a vybavení podílejí na ceně celé stavby. Výška podlaží stavby – při rostoucí výšce podlaţí roste podíl některých konstrukcí na celkové ceně objektu přímo úměrné výšce. Se zvyšující se výškou podlaţí se tedy cena za 1 m3 obestavěného prostoru objektu sniţuje. Zastavěná plocha stavby – při změně půdorysných rozměrů stavby se mění v jiném poměru výměry prvků závislých na obvodu stavby. I zde je moţno říci, ţe se zvětšující se zastavěnou plochou podlaţí se cena za 1 m3 obestavěného prostoru objektu mírně sniţuje. Místo stavby – náklady na postavení stavby ve velkém městě a na vesnici jsou odlišné. Doba stavby – údaje o srovnávací stavbě mohou být z jiného časového období, neţ je datum ocenění oceňované stavby. Z výše uvedeného plyne, ţe jednotkovou cenu srovnatelného objektu je třeba při výpočtu pomocí obestavěného prostoru upravit koeficienty: -

přepočtu cenových úrovní

-

vlivu vybavení stavby

-

vlivu zastavěné plochy

-

vlivu výšky podlaţí

-

vedlejší rozpočtové náklady, vliv umístění staveniště v procentech.

5.1.2 Životnost staveb Ţivotnost staveb je veličina, která výrazně ovlivňuje odpočet ceny staveb za jejich opotřebení. Pouţívají se tyto pojmy: Předpokládaná životnost – celková předpokládaná ţivotnost - doba trvání stavby Zbytková životnost – doba dalšího trvání stavby

23

Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 88

20

Objektivní životnost – pouţívá se u metod, které vycházejí z. tzv. základní doby trvání stavby Ekonomická činnost – doba od vzniku stavby do jejího hospodářského zániku. V problematice ţivotnosti a opotřebení se pouţívají tyto termíny: Opotřebení – udává se v procentech z hodnoty nové stavby Technická hodnota stavby – hodnota odpovídající okamţitému technickému stavu stavby. Stáří stavby – rozdíl letopočtu roku ocenění a roku vzniku stavby. Zbývající životnost stavby – doba od data do zchátrání stavby Součinitel okamžitého stavu prvků dlouhodobé životnosti – stav k okamţiku odhadu odpovídá dobrému stavu. Ţivotnost stavby – celková předpokládaná ţivotnost Základní (tabulková) životnost stavby – hodnota udávaná v předpisu Roční procento znehodnocení – má stejnou hodnotu kaţdý rok. Prvky dlouhodobé životnosti – stavebně technické prvky (během ţivotnosti se zpravidla nemění), Prvky krátkodobé životnosti – stavebně technické prvky, u nichţ se předpokládá jedna výměna za dobu ţivotnosti stavby. Předpokládanou hodnotu ţivotnosti staveb je také moţno udávat dle různých tabulek od různých autorů. 5.1.3 Opotřebení staveb 5.1.3.1 Klasické metody výpočtu opotřebení a) Lineární metoda výpočtu opotřebení předpokládá, ţe opotřebení roste přímo úměrně s časem, od nuly u nové stavby do 100% u stavby zcela zchátralé. b) Metoda kvadratická (Eytelweinova, Starkova) – průběh opotřebení je zde vyjádřen kvadratickou funkcí s tím, ţe v počátku je opotřebení velmi nízké, v konečné fázi pak stoupá velmi strmě. c) Metoda semikvadratická (Ungerova, Abelesova) – opotřebení se při této metodě vyjadřuje jako průměr mezi metodou lineární a metodou kvadratickou. 5.1.3.2 Analytické metody výpočtu opotřebení a) Hodnocení vlivu údrţby a poruch stavby na její cenu staticky bylo ověřeno, ţe na řádnou údrţbu stavebního objektu je třeba vynakládat ročně průměrně asi 1% z její výchozí ceny. 21

b) Stavby po velkých opravách – zde je moţno vyuţít metodu analytickou. Stavba po odborně provedené generální opravě se hodnotí aţ 80% hodnoty stavby nové. 5.2 Výnosové oceňování nemovitostí Výnosový způsob se bude uţívat u budov a hal, rodinných domů, rekreačních chalup a domků, chat, vedlejších staveb a garáţí, u nichţ se cena stanoví nákladovým způsobem a ke dni ocenění je pronajato nejméně 80% jejich podlahových ploch.24 Výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění

za daných podmínek obvykle získat, a

z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry).25 Výnosové hodnoty se však neuţívají samostatně, ale pouze při oceňování v kombinaci s nákladovou hodnotou, která se pro tento případ neupravuje koeficientem prodejnosti. Výsledný aritmetický průměr je potom cenou, která je uplatňována jak v daňovém a poplatkovém systému, tak i v ostatních případech, kdy je nařízeno nebo povoleno uţití zákona č. 151/1997 Sb.26 Cena zjištěná výnosovým způsobem se vypočte podle vzorce: Cv = N/P x 100 kde: Cv – cena zjištěná výnosovým způsobem N - roční nájemné P - míra kapitalizace v procentech27 Roční nájemné se zjistí z nájemní smlouvy. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny. Míra kapitalizace vyjadřuje poměr mezi jediným očekávaným ročním výnosem a současnou hodnotou nemovitosti. Její nominální hodnota, měřena reprodukční cenou stoupá s inflací

24

Trojek, T., Oceňování majetku, rok 1997, č: 12, Skála.M., Skálová,J., Zákon o oceňování majetku. Druhy ocenění, rok 2002, č. 40 26 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998, str. 50 27 §23 vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů 25

22

ceny stavebních prací. I kdybychom odečetli 2% ročně na opotřebení, zbývá při 8% inflaci nárůst věcné hodnoty o 3%. Toto je také jeden z důvodů, proč se investice do nemovitostí vyplácí i při relativně niţším zisku z nájemného, nájemné zpravidla roste s inflací. 5.2.1 Výnosy a náklady pro výpočet výnosové hodnoty nemovitosti Výnos z nemovitosti je nutno počítat z nájemného. Předpokládá se, ţe čím větší je počet a rozsah pronajímatelných ploch a čím větší je jejich kvalita, tím větší můţe být i výnos. Jako odpočitatelné poloţky – náklady na dosaţení výnosů je nutno uvaţovat zejména o: -

dani z nemovitostí (podle skutečnosti) neplatí-li se, je třeba ji vypočítat podle předpisu

-

pojištění stavby (ţivelní i odpovědnostní)

-

náklady na opravy a údrţbu (průměrné roční)

-

náklady spojené s osvětlováním, vytápěním a úklidem společných prostor

-

náklady na správu nemovitostí

-

amortizace staveb – po doţití stavby musí mít vlastník obnos na její znovupostavení

nebo generální opravu. 5.3 Oceňování nemovitostí cenovým porovnáním (komparací) Přístup na bázi porovnání je zaloţen na trţním principu srovnání hodnoty oceňované nemovitosti s cenami obdobných nemovitostí, které byly v nedávné době realizovány, tzn., prodány, koupeny, na trhu. Základním principem je porovnávat předměty skutečně porovnatelné. Podstatné je, aby byly dodrţeny parametry souřadného porovnání, tj. srovnatelné polohy, podobné velikosti, charakteru, účelu, blízkého druhu výroby, dispzice, standardu apod..28 Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je jednou z moţností ocenění majetku či sluţeb pouţití porovnávacího způsobu. Ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je podrobněji rozpracováno pouţití porovnávací metody pro následující objekty: -

garáţ

-

byty ve vícebytovém domě

-

rekreační a zahrádkářské chaty

28


23

-

rodinný dům, rekreační chalupa a domek

Obecně, při oceňování uvedených staveb porovnávacím způsobem dle vyhlášky, získáme základní cenu upravenou (za m2 obestavěného prostoru garáţe či chaty a za m2 podlahové plochy bytu či nebytového prostoru), a to vynásobením základní ceny indexem cenového porovnání. U této srovnávací metody by bylo vhodné se ještě zmínit o: Koeficientu odlišnosti – který vyjadřuje vliv jedné vlastnosti nemovitosti na rozdíl v ceně oproti jiné obdobné nemovitosti. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší neţ nemovitosti oceňované, je koeficient vyšší neţ 1. Kombinace více koeficientů se vyuţívá pro zjištění indexu odlišnosti. Index odlišnosti – který vyjadřuje vliv více vlastností nemovitostí na rodíl v ceně. Je-li hodnota srovnávací nemovitosti vyšší neţ nemovitosti oceňované, je index vyšší neţ 1.29 V příloze č. 1 uvádím příklad znaleckého posudku, provedeného oceněním porovnávací metodou. 5.4 Oceňování pozemků Byla vyvinuta řada metod, jeţ se snaţí nějakým způsobem cenu pozemku buď administrativně určit (zejména pro účely daní a poplatků) nebo suplovat funkci trhu a cenu pozemku co nejpřesněji odhadnout. a) Cenové mapy pozemků Má přednost před ostatními metodami, pokud je pro dané území vyhotovena. V cenových mapách je moţné zjistit cenu pozemků (převáţně se týká pozemků stavebních). Mapy jsou vypracovány v různém stupni podrobnosti. V cenové mapě je obvykle obec rozdělena podle převaţujícího charakteru (obytná, komerční, občanská vybavenost, parky, ţeleznice, rekreace apod.).30 V mapě jsou pak vyneseny v kaţdém území základní ceny za 1m2 stavebního pozemku. Pokud pro příslušnou obec není vydaná cenová mapa, ocení se pozemek násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2, které jsou stanoveny ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Problémem pro vytvoření cenové mapy je získání dostatečného počtu věrohodných údajů o skutečných cenách při realizovaných cenách. 29


24

b) Indexová porovnávací metoda oceňování pozemků Tato metoda spočívá obvykle ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje. Upravuje se systémem přiráţek a sráţek (například sráţky pozemku, kde není přiveden vodovod, kanalizace apod. nebo naopak přiráţky, kdyţ je přiveden plyn nebo se jedná o pozemky s vysokou návratností investic.). c) Metoda třídy polohy Na základě velkého mnoţství srovnání realizovaných cen nemovitostí s druhem stavby na nich postavených, polohou pozemku a intenzitou jeho vyuţití vyvinul švýcarský architekt Wolfgang Naegeli metodu výpočtu stavebního pozemku podle třídy polohy.31 Cena stavebního pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Tato metoda můţe být pouţita ve všech případech. Pro centrální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy. V tomto klíči jsou obsaţena různá kriteria, např. dopravní vztahy, poloha ve vztahu k obchodu, průmyslového území, hluk, zastínění apod.). Tyto metody mohou být vyuţity při oceňování pozemků, které jsou specifikovány v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku pod § 9-13: Stavební pozemky - přímo zákonem je přiřazen porovnávací způsob, a to v těch případech, kdy příslušná obec formou všeobecně závazné vyhlášky vydá cenovou mapu stavebních pozemků. Pokud nejsou v době sestavování cenové mapy známy kupní ceny nebo je nelze pouţít, pouţije se do cenové mapy cena zjištěná porovnáním s cenami sjednanými při prodeji obdobných pozemků ve stejné obci nebo v obcích srovnatelných v počtu obyvatel s danou obcí..32 Zemědělské pozemky – tedy pozemky zapsané v katastru jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, se oceňují pomocí roztřídění do jednotlivých skupin na základě bonitovaných půdně ekologických jednotek. Lesní pozemky – se oceňují výnosovým a porovnávacím způsobem, přičemţ takto určené ceny budou stanoveny prováděcí vyhláškou. Nezastavěné části pozemků, rybníky a malé vodní nádrže – u těchto pozemků činí cena nejméně 10,- Kč na m2, u pozemků velkých vodních nádrţí a ostatních ploch je cena, která je nejméně 1,- Kč.

31

Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 172 32 Trojek, T., Oceňování majetku, rok 1997, č: 12

25

Zbývající pozemky, tzv. jiné – které nejsou stavební, lesní, zemědělské ani vodní plochy, se ocení cenou, která činí nejméně 10,- Kč za m2. Jedná-li se o hospodářsky nevyuţitelné plochy, budou ve vyhlášce stanoveny ceny ještě niţší, tj. nejméně 1,- Kč za m2. Ceny jsou upravovány ve vyhlášce č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a v jejich přílohách. 5.5 Oceňování nemovitostí cenou obvyklou 5.5.1 Definice obecné ceny V případech kdy není předepsáno ocenění podle cenového předpisu a je zde poţadavek zjistit co nejpřesněji skutečnou hodnotu, za kterou by bylo moţno nemovitost prodat, pouţije se cena obvyklá, která je v zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v § 2, odst. 1) definována takto: „Majetek a sluţba se oceňují cenou obvyklou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby“… Zákon sice dále pro nemovitosti stanoví jiné způsoby oceňování (nákladový, výnosový, porovnávací, příp. jejich kombinace), přitom ovšem zákon i prováděcí vyhláška mají snahu co nejvíce se přiblíţit ceně obvyklé, obecné. Termíny (cena obecná, obvyklá, trţní, obchodovatelná) jsou totoţné. Nejčasněji se pouţívá cena obecná. Vlivů působících na obecnou cenu nemovitostí je celá řada. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamţitá kupní síla obyvatelstva nebo například struktura zaměstnanosti v místě. 5.5.2 Monokriteriální metody ocenění nemovitostí Porovnávací metoda - kritériem ceny nemovitostí je cena, která byla dosaţena v daném místě a čase při prodeji obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda je podrobně popsána v kapitole 5.3.

26

Zjištění výnosové hodnoty – kriteriem ceny nemovitostí je zisk, který cena vloţena do pořízení nemovitostí přinese formou nájemného. Výnosová metoda je podrobně popsána v kapitole 5.2. Zjištění věcné hodnoty (časová cena) – jsou kriteriem náklady, jeţ musí být vynaloţeny na postavení stavby a na pořízení pozemku. Nákladová metoda je podrobně popsána v kapitole 5.1. Monokriteriální (jednokriteriální) pohled na cenu nemovitosti můţe někdy mít výnosovou schopnost, zejména kdyţ je nemovitost pořizována za určitým účelem. Např. při koupi nájemního domu s tím,ţe bude slouţit k pronajímání cizím subjektům, bude rozhodující kritérium výnosu. Při koupi pro vlastní bydlení bude rozhodující hledisko nákladové, výnosové hledisko bude mít vliv pro rozhodování, zda domek koupit nebo si ho pronajmout.33 5.5.3 Metody multikriteriální Při odhadu také nastávají případy, kdy není moţno zvaţovat jen jedno kritérium. Jedná se například o ocenění zástavy pro peněţní ústav, ocenění pro rozdělení spoluvlastnictví. Pak nastupují metody multikriteriální (vícekriteriální). Metoda střední hodnoty – jedná se o metodu velmi často pouţívanou. Podstatou je zjištění hodnoty nemovitosti jako prostý aritmetický průměr z hodnoty věcné a hodnoty výnosové.34 Rozdíl ve vztahu obecné ceny k ceně časové je zřejmě dán vyuţitelností, návratností investic, vloţených do koupě a správy nemovitostí. Toto vyjadřuje výnosová hodnota. V našich podmínkách je však zřejmě ještě stále ne zrovna nejvhodnější tuto metodu a z ní odvozené tedy i metodu střední hodnoty pouţívat. Metoda váženého průměru -

je opět vypočten aritmetický průměr z hodnoty věcné a

výnosové, ovšem průměr váţený – jednotlivým hodnotám je dána rozdílná váha. Otázkou je, jakou váhu přidělit jednotlivým hodnotám, aby se výsledek co nejvíce přibliţoval objektivnímu pohledu na cenu nemovitostí. Švýcarský autor Wolfgang Naegeli odvodil ve smyslu úvah poptávky a nabídky váhy věcné a výnosové hodnoty:

33


27

Tabulka: Váha výnosové a věcné hodnoty při zjištění obecné ceny podle Naegeliho ------------------------------------------------------------------------------------------------------Rozdíl mezi výnosovou a věcnou hodnotou (předpoklad: věcná je větší než výnosová)

Váha hodnoty

Součet

věcné

výnosové

0 až 10 %

1

1

2

10 až 20%

1

2

3

20 až 30%

1

3

4

30 až 40%

1

4

5

40 a více %

1

5

6

Za základ 100% se volí výnosová hodnota. 5.5.4 Postup při zjištění obecné ceny Je moţno doporučit následující metodiku pro stanovení obecné ceny nemovitostí: -

provést ocenění porovnávací (komparativní) metodou

-

pokud toto není moţné, provést výpočet výnosové hodnoty

-

provést výpočet věcné hodnoty

-

z výnosové a věcné hodnoty vypočíst aritmetický prostý, resp. váţený průměr35

Na závěr je třeba odborně posoudit všechny získané výsledky. Tady bych chtěla zmínit případ, kdy při převodu majetku za nápadně nevýhodných podmínek je určující srovnání sjednané kupní ceny s cenou obvyklou. (Má se určit, zda jde o prodej za nápadně nevýhodných podmínek.) Znalec ocenění pozemku provedl vyhláškou a vyčíslil cenu pozemku částkou 1940,- Kč, přičemţ současně – vzhledem k soudem prvního stupně uloţenému znaleckému úkolu – určil i jeho trţní cenu. (tj. cenu obvyklou v místě a čase uzavření smlouvy) částkou 5550,- Kč. Na základě takto doplněného dokazování a jeho zhodnocení, dospěl odvolací soud k závěru, ţe cena dohodnutá v kupní smlouvě není cenou nápadně nevýhodnou jiţ proto, ţe takto stanovená cena je v souladu s právními předpisy upravujícími oceňování majetku.36

35

Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 559 36 Nejvyšší soud ČR, Konkurz a převod majetku za nápadně nevýhodných podmínek, sp. zn. 29 Odo 130/2004

28

5.6 Oceňování nemovitostí podle cenových předpisů Oceňování nemovitostí dle cenových předpisů je vyţadováno např. pro účely daňové, pozůstalostní řízení, soudní řízení, pro potřeby finančních úřadů apod.. Z důvodu nedostatku místa v této bakalářské práci uvádím pouze dva příklady oceňování nemovitostí dle platného cenového předpisu, a to vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). Jako příklad uvádím ocenění garáţe porovnávací metodou a ocenění rekreační chaty nákladovým způsobem. Ocenění garáže porovnávací metodou Obecně, při ocenění uvedené stavby porovnávacím způsobem dle vyhlášky, získáme základní cenu upravenou (za m2 obestavěného prostoru garáţe), a to vynásobením základní ceny indexem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU …..základní cena upravená za m3 obestavěného prostoru ZC …….základní cena podle přílohy č. 18, tabulky č. 1 I ………index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = IT x IP x IV kde IT …….index trhu se stanoví podle vzorce: 3 IT = 1 + Suma Ti , i=1 kde

Ti ………hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a

tabulky č. 1. Pro garáţe, které tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle § 26 a 26a, se pouţije hodnota indexu trhu stanovená pro tuto stavbu: Ip ……….index polohy se stanoví podle vzorce: 5 IP = 1 + Suma Pi , i=1 kde: Pi ……..hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 2. Pro garáţe, které tvoří příslušenství ke stavbě oceňované podle § 26 a 26a, se pouţije hodnota indexu polohy stanovená pro tuto stavbu: 29

Iv ……..index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: 5 IV = (1 + Suma Vi) x V6 , i=1 kde Vi …….hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení podle přílohy č. 18 tabulky č. 2. Popisy hodnocených znaků, charakteristik jejich kvalitativních pásem a jejich hodnoty jsou uvedeny v příslušných tabulkách uvedených příloh. Hodnota i-tého znaku se stanoví začleněním nemovitosti podle jejich charakteristik do kvalitativního pásma znaku. Indexy se pro další výpočet zaokrouhlují na tři desetinná místa.37 Ocenění rekreační chaty nákladovým způsobem Cena rekreační chaty se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č. 1, základní cenou uvedenou v příloze č. 7, stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odstavce 2. Základní cena rekreační chaty uvedená v příloze č. 7 se násobí koeficienty K4, K5, Ki a Kp podle vzorce: ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp, kde: ZCU ……… základní cena upravená ZC …………základní cena podle přílohy č. 7 K4 …………koeficient vybavení stavby se vypočte podle vzorce: K4 = 1 + (0,54 x n), kde: 1 a 0,54 jsou konstanty, n …………..součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 4, s nadstandardním vybavením, sníţený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Není-li ve výčtu konstrukcí a vybavení v příslušné tabulce přílohy č. 15 uvedena konstrukce, která se ve stavbě vyskytuje, zjistí se její objemový podíl dle bodu 8 písm. b) této přílohy.

37

§24 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb.

30

Zjištěný objemový podíl se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů, přitom se výše ostatních objemových podílů nemění. Dále platí postup uvedený v § 3 odst. 3 písm. b). Výše koeficientu K4 je omezena rozpětím od 0,80 do 1,20, které lze překročit jen výjimečně na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis jednotlivých konstrukcí a vybavení s podstandardním, resp. nadstandardním provedením. K5……koeficient polohový podle přílohy č. 14 Ki ……koeficient změny cen staveb podle přílohy č. 38, vztaţený k cenové úrovni roku 1994 Kp……koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39.38

38

§6 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

31

6. Oceňování nemovitostí v některých specifických případech 6.1 Oceňování břemen jako součást oceňování nemovitostí Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního uţitku ve výši obvyklé ceny.39 Při ocenění některých břemen výnosovým způsobem se vychází z násobku zjištěného ročního uţitku bez diskontování budoucích ročních čistých výnosů. Jedná se o určitou modifikaci výnosového způsobu. Roční uţitek je zjišťován v úrovni obvyklé ceny. Obecně platí, ţe ve většině případů lze roční uţitek z výkonu vlastnického práva k pozemku, stavbě, bytu, nebytovému prostoru ztotoţnit s výší ročního nájemného za jejich uţívání.40 Nájemné je cena pronájmu. Tato cena je podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve většině případů volně sjednávanou na trhu, menší část podléhá státní cenové regulaci: -

regulované nebo obvyklé sjednané nájemné za srovnatelné byty, nebytové prostory či rodinné domy

-

regulované nebo obvyklé sjednané nájemné pro pozemky

-

jiný způsob zjištění ročního uţitku, pokud nelze uplatnit nájemné.

Takto stanovený roční uţitek se násobí: -

počtem let uţívání práva, nejvýše však pěti

-

patří-li právo určité osobě na dobu jejího ţivota, pak deseti

Ocenění částkou 10 000,- Kč se pouţije pro ocenění věcného břemene, nelze-li jednoznačně uţitek pojmenovat, vymezit a ocenit. 6.2 Oceňování nemovitosti pro úvěrová řízení Oceňování pro potřeby peněţních ústavů je velmi specifickou problematikou. Setkávají se zde dva subjekty: -

na jedné straně klient, který si chce vypůjčit peníze, pokud moţno co nejvíce

-

na druhé straně peněţní ústav, který je ochoten peníze půjčit, ale vyţaduje záruku.41

Čím více banka půjčí, tím více získá na úrocích. Čím méně dostane v případě nedobytnosti za zastavěnou nemovitost, tím menší je její zisk. Z toho vyplývá, jaký odhad by měl být pro banku vyhotoven – výpočet obecné ceny nemovitosti. 39

§18, odst. 1, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů Bradáč,A., Fiala,J. , Hába,J. aj. Věcná břemena od A do Z. 3. Aktualizované vydání. Praha: LINDE Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2006 41 Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 694 40

32

V současnosti jiţ banky vydaly své metodiky pro oceňování nemovitostí. Většina peněţních ústavů má své seznamy smluvních odhadců. 6.3 Řízení o dědictví a oceňování nemovitostí K ocenění v dědickém řízení si v některých případech opatřují znalecké posudky dědicové, ve sporných případech bývá znalec přibrán soudem. Soud pak také stanoví, zda se provede ocenění podle cenového předpisu nebo zda je třeba stanovit cenu obecnou.42 Pro ocenění v dědickém řízení je důleţité, ţe se uvaţuje: -

stav nemovitosti k datu úmrtí zůstavitele

-

oceňovací předpis, resp. výše obvyklé ceny k datu úmrtí.

6.4 Vypořádání spoluvlastnictví Znalecký posudek můţe být v prvé řadě vyţadován při dělení spoluvlastnictví k posouzení, zda nemovitost je reálně dělitelná. Pokud se týká finančního vypořádání podílů, platí zde odlišný reţim u dělení společného jmění manţelů a u dělení vlastnictví podílového. U SJM se uvaţuje stav nemovitosti k datu právní moci rozsudku o rozvodu manţelství, oceňovací předpis nebo stanovení obecné ceny k datu vypořádání. Při dělení podílového spoluvlastnictví toto zaniká aţ vypořádáním, takţe při ocenění se zpravidla vychází ze stavu i předpisu ke dni prohlídky znalcem.43 Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu.44 Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy jiţ nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu.

42

Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 699 43 Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 705 44 Rozhodnutí nejvyššího soudu sp. zn. 2Cdon 425/1996 ze dne 30. 1. 1998

33

7. Činnost znalců a odhadců 7.1 Oceňování majetku, práv a vztahů Výkonem oceňování stát pověřil pro svoji potřebu znalce v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady s různými specializacemi podle druhu majetku (nemovitosti, movité věci, cenné papíry, přírodní zdroje, technologie, podniky apod.), nebo znalecké ústavy s odbornou specializací. Pro oceňování majetku se ustálil název odhadce. Odhadce je tedy fyzická nebo právnická osoba, která se profesionálně (ţivnostensky nebo námezdně) zabývá oceňováním majetku, práv a vztahů za účelem zjištění jejich ceny nebo hodnoty buď předepsanými postupy nebo odhadem s ohledem na účel ocenění, dosaţitelné podklady a poţadovanou podrobnost. Oceňování majetku je při tom náročná multidisciplinární činnost ekonomického charakteru s právní podstatou a vysokou náročností na znalost předmětu ocenění, a to nikoliv jen jeho fyzické podstaty (půda, stavba, stroje a zařízení), ale především jeho postavení na trhu, hodnoty jeho nehmotného majetku a hlavně jeho perspektivy.45 Znalec se specializací na nemovitosti by měl mít především kvalifikaci technickou, tzn., ţe by měl disponovat alespoň základními technickými znalostmi z pozemních staveb a konstrukcí, inţenýrských staveb, staviv, technologií výstavby, čtení stavebních výkresů, rozpočtů staveb atd.. Znalec by měl rovněţ mít dobré znalosti katastru nemovitostí a stavebního práva. Musí ovládat jak oceňování pro státní orgány zaloţené na oceňovacích vyhláškách, tak i zjišťování trţní hodnoty nemovitosti. Aby mohl zjišťovat trţní hodnotu nemovitosti, musí jednak znát metody oceňování, jednak se musí orientovat ve vývoji trhu nemovitostí a disponovat dostatečnou datovou základnou o tomto trhu. Výchozí kvalifikace je tedy kvalifikace technická doplněná o znalosti a dovednosti ekonomické a právní.46 7.2 Znalecká činnost Znalecká činnost je v současné době upravena zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, účinným od 1. 7. 1967. Znaleckou činnost je třeba provádět vţdy v souvislosti s právními úkony občanů nebo organizací.47 45

Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 98,99 46 Sdělení min. spravedlnosti č. j. 116/2000-Zn) Vztah mezi kvalifikací znalce v oblasti oceňování nemovitostí a kvalifikací v oblasti oceňování podniku. 47 §1, odst. 1, zákona č. 36/1967 Sb, o znalcích a tlumočnících

34

Znalec je povinen vykonávat svou činnost osobně, řádně a ve stanovené lhůtě.48 Jmenování znalců do funkce provádí ministr spravedlnosti nebo z jeho pověření předseda krajského (v Praze městského) soudu podle místa bydliště znalce. Splní-li uchazeči poţadované podmínky a je-li v daném místě potřeba znalců, nastane vlastní jmenování, a to sloţením znaleckého slibu a převzetím jmenovací listiny (tzn. dekretu). Sloţení slibu potvrdí znalec svým podpisem v knize slibů znalců. Po sloţení slibu znalec listinu o jmenování a potvrzení, opravňující k objednávce a převzetí znalecké pečeti. Tuto pečeť smí znalec pouţívat výhradně jen do znaleckých posudků, a to k podpisu na konci posudku a k přetištění sešívací sňůry na poslední straně posudku. Znalec je dále seznámen se zněním znalecké doloţky, která se uvádí vţdy na konci znaleckého posudku. Po jmenování následuje zapsání do seznamu znalců. Tyto seznamy, jeţ jsou veřejně přístupné, vede krajský soud a centrálně i ministerstvo spravedlnosti.49 7.3 Znalecký posudek Znalci zpracovávají znalecké posudky na vyţádání státního orgánu, případně pro občany a organizace v souvislosti s jejich právními úkony. Znalecký posudek musí obsahovat: -

nález, tj. popis zkoumaného materiálu, popř. jevů a souborů skutečností, k nimţ znalec při úkonu přihlíţel

-

posudek, tj. výčet otázek, na které měl znalec odpovědět a odpovědi na znaleckou doloţku, tj. označení seznamu, v němţ je znalec zapsán, a oboru, v němţ je oprávněn podávat posudek a číslo poloţky, pod kterou byl úkon zapsán do znaleckého deníku.50

Zpracování znaleckých posudků se provádí za účelem převodu nemovitostí (koupě, prodej, darování), dědické řízení, vypořádání podílového vlastnictví nebo společného jmění manţelů, určení ceny nemovitosti při zahrnutí do jmění firmy. Dále pak se provádí za účelem zjištění trţní ceny nemovitosti pro úvěrové řízení bank, hypoteční úvěry, konkurzní řízení, restituce, draţby.51

48

Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 102 49 Bradáč,A.,Fiala,J. Nemovitosti. Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované vydání Linde Praha, a.s.Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004, str. 733 50 Kokoška, J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000, str. 102 51 http://www.NOVOTA.cz, dostupný k 10. 02. 2010

35

7.4 Požadované podklady Pro odhad ceny nemovitostí je nutné pracovat s ověřenými podklady: -

výpis z katastru nemovitostí,

-

snímky katastrální nebo pozemkové mapy s vyznačením předmětných pozemků a objektů,

-

při změnách vlastnictví nebo kultury geometrický plán předmětných pozemků,

-

výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud moţno schválené stavebním úřadem

-

stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí atd.)

-

výpis z pozemkové knihy, zvláště pokud není jednoznačně určené stáří objektů

-

kupní a další původní smlouvy

-

smlouvy o správě nemovitostí

-

doklady o údrţbě, opravách a provozu nemovitostí

-

pojistné smlouvy pojištění staveb a odpovědnost za škodu

-

nájemní smlouvy a výměry nájemného

-

daňová přiznání k dani z nemovitosti

-

výsledky místního ohledání nemovitostí, provedeného osobně odhadcem

-

oceňovací vyhlášky, předpisy, normy, katalogy cen atd.

36

8. Závěr V této práci jsem se zabývala Oceňováním nemovitostí. Zabývala jsem se zde historickým vývojem, základními pojmy, ale hlavně nejčastějšími metodami při oceňování nemovitostí. V závěru mé práce shrnuji základní poznatky, ke kterým jsem dospěla v průběhu studia odborné literatury, judikatury, právních předpisů a různých jiných zdrojů. Pro mě asi nejdůleţitější poznatek je ten, ţe nemovitosti se v podstatě oceňují dvěma způsoby, a to cenou stanovenou podle cenového předpisu, tedy cenou administrativní a tou druhou moţností je stanovení ceny obecné, čili trţní. Pouţití administrativní ceny uţ vyplývá ze samotného názvu. Administrativní úkony, při kterých je vyţadováno ocenění nemovitostí, jsou nutné při jakémkoliv převodu nemovitostí pro uplatnění daně z převodu. Dalším hlavním účelem je řízení pozůstalostní (je opět spjato s daňovou povinností), soudní řízení, případně pro potřeby finančních úřadů. V následující části bych oblast administrativní ceny zcela pominula, protoţe její pouţití je taxativně dáno zákonem a konečné výsledky musí respektovat rovněţ platnou vyhlášku. Pokud je tedy dobře zpracován nález, potom i výsledné ceny by měly mít téměř totoţné hodnoty, ať jsou zpracovány kterýmkoliv znalcem. Toto ale neplatí pro ceny obecné (trţní). Proto se jimi budu dále zabývat více. I tady se dá účel odvozovat z názvu. Cena trţní se více uplatňuje v obchodních případech, především pro prodej bytů, pro úvěrová řízení spojená s pořizováním nemovitostí pro bydlení (nejčastěji hypoteční úvěry), či zástav nemovitostí, draţby, pro majetková vyrovnání (např. rozvody, nefinanční vklady apod.). U ceny trţní mnohdy dochází autoři ocenění k různým výsledkům u stejných předmětů ocenění. Tuto cenu ovlivňuje celá řada faktorů: -

politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politiky apod.)

-

ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, ţivotní úroveň, inflace apod.)

-

sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání apod.)

-

fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, sousedi apod.).

Obvykle se při zjišťování trţní (ale i administrativní) hodnoty nemovitostí pouţívají tyto metody: Nákladová metoda – hodnota nemovitosti se odvozuje od nákladů vynaloţených na pořízení pozemku a od nákladů vynaloţených na stavby, tzn. na jeho zhodnocení.

37

Výnosová metoda – ve výnosovém přístupu hraje nejdůleţitější roli prognóza budoucího uţitku nemovitosti, vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Porovnávací metoda – porovnávací přístup odráţí aktuální přístup situace na trhu. Z prodejních cen srovnatelných nemovitostí se usuzuje na pravděpodobnou výši ceny posuzované nemovitosti. Známé ceny srovnatelných nemovitostí jsou upravovány v závislosti na odlišnostech od posuzované nemovitosti a výsledkem je porovnávací hodnota. Tento přístup je klíčový při odhadu trţní hodnoty. Jak výsledky aplikace jednotlivých přístupů přispívají k výsledné trţní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota, při oceňování rodinného domu se uplatní porovnávací hodnota. Na závěr je třeba konstatovat, ţe ceny vypočtené dle cenového předpisu se blíţí k cenám obecným. Sbliţování administrativní ceny a ceny obecné je zřejmé a tento trend bude ještě více sílit. Obecná cena se bude prosazovat stále častěji, tzn. směřování k trţnímu oceňování.

38

9. Resümee In dieser Arbeit beschöftige ich mit der geschichtlichen Entwicklung, grundbegriffe und Methoden,

vor

allem

in

der

Immobilienbewertung.

Abschliessend

möchte

ich

zusammenfassen, die Grundkenntnise. Das Eigentum ist in wesentlichen Teilen auf zwei Arten bewertet. Preis unter Preisregulierung und die zweite Option ist der Preis für Weizen. Mit administrative Preise werden bei der Übertragung von Immobilien in Nachlassverfahren angewandt werden, in einem gerichtlichen Verfahren, wenn dies für die Finanzbehörden. Die Nutzung von Verwaltungsdaten Preisen wird durch Gesetz gegeben und müssen die endgültigen Ergebnisse eines gültigen Verordnung zu respektieren. Aber dies gilt nicht für den Preis der Aktien (Markt). Marktpreis befindet sich im kommerziellen Fällen angewandt werden, insbesondere für den Verkauf von Wohnungen, für Credit Management, Sicherheit oder Eigentum Versteigerung Eigentum Siedlung. Der Marktpreis ist oft die Autoren Preise zu unterschiedlichen Ergebnissen zum selben Thema Bewertung. In der Regel bei der Ermittlung der Markt (und Verwaltung), die Eigenschaftswerte der folgenden Methode: Cost-Methode – Wert der Immobilie noch ist von den kosten für der Erwerb der Grundstücke und der Kosten im Gebäude entstandenen abgeleitet. Vield-Methode – der Gewinn – Ansatz spielt eine wichtige Rolle bei der Vorhersage von den Vorteilen der Immobilie, mit dem Ausdruck der Grösse der Prognose der zukünftigen Erträge, seine Zuverlässigkeit und Stabilität. Vergleich-Methode – eine vergleichende Ansatz spiegelt die derzeitige Konzept auf dem Markt. Die Verkaufspreise vergleichbarer Objekte

gilt als wahrscheinlich.

Preis der

Immobilie unter Berücksichtigung Bekannte Preise für vergleichbare Eigenschaften beruhen auf unterschiedlichen Kriterien bewertet Eigentum und das Ergebnis bezeinigt ist ein Vergleichswert. Schliesslich ist darauf hinzuweisen, dass der Preis durch den Preis berechnet Verordnung den allgemeinen Preisen liegt. Angleichung der administrierten Preise und der Preis ist in der Regel klar, und dieser Trend wir nach weiter wachsen, allgemeine Preis wird häufiger gefördert, bedeutet, dass der Übergang zu einer Marktbewertung.

39

10. Seznamy 10.1 Odborná literatura Bradáč,A., Fiala.J. Nemovitosti – Oceňování a právní vztahy. 3. přepracované a doplněné vydání Praha: LINDE Praha, a.s. – Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2004 Bradáč,A., Fiala,J. , Hába,J. aj. Věcná břemena od A do Z. 3. aktualizované vydání. Praha: LINDE Praha, a.s.-Právnické a ekonomické nakladatelství a knihkupectví Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, 2006 Kokoška,J. Oceňování nemovitostí díl I. a II. podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 279/1997 Sb. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 1998. Kokoška,J. Oceňování nemovitostí díl III. Oceňování obvyklou cenou. Praha: ABF, a.s., Nakladatelství ARCH, 2000. Průchová,I., Základní pojmy a instituty pozemkového práva (obecná část). Vydání první. Vydalo vydavatelství Masarykovy univerzity v Brně pro Právnickou fakultu, 1996 10.2 Zákony a vyhlášky Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území, ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření

40

Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby 10.3 Další zdroje Elektronická publikace: http://www.NOVOTA.cz Soudní rozhodnutí Rozhodnutí krajského soudu Plzeň sp. zn. 30Ca 51/2001 ze dne 2.10. 2001 Rozhodnutí nejvyššího soudu sp. zn. 2Cdon 425/1996 ze dne 30.1.1998 Rozhodnutí nejvyššího soudu sp. zn. 29Odo 130/2004 ze dne 29.6.2004 Publikace z ASPI: Běhounek.P., Daňový tip. Výklad k zákonu o oceňování majetku. 1997, č. 23, str. 2 Komentář k §4, zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.. Sdělení č. 14/2001 (min. sprav. Č.j. 116/2000-Zn)-Vztah mezi kvalifikací znalce v oblasti oceňování nemovitostí a kvalifikací v oblasti oceňování podniku Skála.M.,Skálová.J. Ceny v účetnictví a daních. Hodnota a cena, 2002, č.15

41

Příloha č. 1

Ocenění nemovitostí ……. o ceně zjištěné a obvyklé k bytu č. … v domě čp…. včetně spoluvlastnických podílů k pozemku pč…. a společným částem domu – zapsáno na LV č…. obce Brno, kú. Líšeň. Posudek je vyhotoven k datu 8. 6. 2009 1. Nález a) Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: byt. č. jednotky … včetně spol. podílů k pozemku – zapsáno na LV č. … obce Brno-kú. Líšeň Adresa nemovitosti: ……………….. Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Líšeň Počet obyvatel: 368 533 Základní cena podle § 28 odst. 1 písm.c): 1 100,- Kč/m2 b) Podklady pro vypracování posudku - výpis z listu vlastnictví - prohlášení vlastníka - nabídka realitních kanceláří v daném místě a čase c) Dokumentace a skutečnost K ocenění nebyla doloţena ţádná stavební ani jiná dokumentace. Ocenění je provedeno dle vlastního zaměření za přítomnosti objednatele a dle výpovědi majitele bytu. d) Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je byt situovaný ve standardním panelovém domě o 8 podlaţích s výtahem.. Oceňovaný byt je situován ve 4. NP domu. Orientace domu je Z/V, dobrá poloha, dobrá dopravní obsluţnost. V okolí domu se nenachází ţádné rušivé vlivy. Jedná se o běţné sídliště dobře dostupné. V blízkém okolí je průměrná moţnost parkování vozidel, obchodní sítě v blízkém okolí. e) Obsah posudku Ocenění bytů porovnávacím způsobem Byt č. …… Příslušenství bytů a nebytových prostor Pozemek č. …… 2. Posudek Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

42

Příslušenství stavby a pozemky a) Pozemek čp…. – dle § 27-32 Pozemek oceněný dle cenové mapy: Název

Parcelní číslo

Výměra Jedn. cena Cena m2 Kč/m2 Kč ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------zastavěná plocha …….. 337 580,195 460,Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem 195 460,---------------------------------------------------------------------------------------------------------------Pozemek pč. …. – zjištěná cena 195 460,- Kč Rekapitulace cen příslušenství stavby včetně opotřebení a pozemku Pozemek pč……..

195 460,- Kč

Ocenění bytu porovnávacím způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 19):

bytový prostor Brno 20 roků 28 524,- Kč/m2

Podlahové plochy bytu: kuchyně: 2,22*4,20 pokoj: (3,48*4,66)+(3,45*1,25) pokoj: 3,46*3,49 pokoj: 3,47*3,48 koupelna včetně WC (1,91*2,64)-(0,71*1,00) chodba: (1,44*3,52)-(0,86*0,30)+(3,47*2,28)

= = = = = =

Podlahová plocha bytu:

9,32 m2 20,53 m2 12,08 m2 12,08 m2 4,33 m2 12,72 m2 ----------------------= 71,06 m2

Podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: Balkon: 4,17*0,96

=

Podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí – celkem = Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 4,00*0,17 = Podlahové plochy – celkem:

=

4,00 m2 ---------------------4,00 m2 71,06 m2 0,68 m2 ---------------------71,74 m2

Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení

43

Název znaku

Č.

Vi

1. Typ stavby-budova-panelová,zateplená

III

0,00

2. Společné části domukolárna,kočárkárna,dílna,prádelna,sušárna,sklad 3. Příslušenství domu-bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě –2.- 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám-ostatní světové strany-částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu-příslušenství úplné-standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory uţívané spolu s bytemstandardní vybavení-balkon nebo lodţie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu-dálkové, ústřední, etáţové 9. Kriterium jinde neuvedené-bez vlivu na cenu-dobrá obsluţnost doravní a také dobrá infrastruktura, průměrně vyhledávaná lokalita, blízkost líšeňských parků 10. Stavebně-technický stav-byt v dobrém stavu s pravidelnou údrţbou

II

0,00

II III II

0,00 0,05 0,00

III

0,00

III

0,00

III III

0,00 0,00

II

1,05

Koeficient pro stáří 20 let: 1,0 9 Index vybavení Iv = (1+ suma Vi)*V10*1,0 = 1,103 i=1 Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti-v souvisle zastavěném území 2. Místní obliba v obci nebo oblasti-bez vlivu-preferovaná lokalita, klidové prostředí, dobrá obsluţnost 3. Okolní zástavba a ţivotní prostředí-převaţující objekty pro bydlení 4. Veřejná doprava-dobrá dostupnost centra města nebo centrum města bez moţnosti privátního parkování v okolí nemovitosti 5. Obyvatelstvo-bezproblémové okolí 6. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti-bez vlivu 7. Vlivy neuvedené

Č. III II

Pi 0,00 0,00

III

0,00

III

0,00

II III II

0,00 0,00 0,00

7 Index polohy Ip = (1- suma Pi) = 1,000 i=1

44

Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi-nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí-stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost-bez vlivu

Č. III

Ti 0,00

II

0,00

II

0,00

3 Index trhu It = (1 + suma Ti) = 1,000 i=1 Celkový index I = Iv*Ip*It = 1,103*1,000*1,000 = 1,103 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC*1 = 28 524,- Kč/m2*1,103 = 31 461,97 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 31 461,97 Kč/m2 * 71,74 m2 = 2 257 081,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 257 081,73Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 195 460,- Kč Spoluvlastnický podíl: 73 / 2 285 Hodnota spoluvlastnického podílu: 195 460,- Kč * 73/2285 Byt č. …. – zjištěná cena Byt č. …. – cena po zaokrouhlení

=

+ 6 244,46 Kč ----------------------------= 2 263 326,19 Kč =

2 263 330,- Kč

45

Právnická fakulta Masarykovy univerzity Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva. Bakalářská práce. Oceňování nemovitostí

Recommend Documents