Právnická fakulta Masarykovy univerzity
Katedra občanského práva
DIPLOMOVÁ PRÁCE Odstoupení od smlouvy a jeho vliv na věcně právní účinky smlouvy
Veronika Čejková 2008/2009
„Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma: Odstoupení od smlouvy a jeho vliv na věcně právní účinky smlouvy zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.“
………………………………………
Ráda bych tímto poděkovala panu JUDr. Pavlovi Koukalovi, Ph.D., vedoucímu diplomové práce, za mnoho cenných rad, užitečných připomínek a podnětů, které mi pomohly při zpracování této práce.
OBSAH 1. ÚVOD ............................................................................................................................................... 4 2. ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY, POJEM, VÝZNAM A PODMÍNKY ............................. 5 3. PRÁVNÍ NÁSLEDKY ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY ...................................................... 7 3.1 Zrušení smlouvy ....................................................................................................................... 7 3.2 Závazek plnit odpadá .............................................................................................................. 7 3.3 Povinnost vše vrátit ................................................................................................................. 7 3.4 Právo na náhradu škody .......................................................................................................... 8 3.5 Nárok na smluvní pokutu ....................................................................................................... 8 3.6 Nárok na odstupné ................................................................................................................... 8 4. ODSTOUPENÍ A JEHO VLIV NA VĚCNÁ PRÁVA ........................................................... 9 4.1 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí ....................................................................................................................................... 9 4.1.1 Přetrvání věcně právních účinků smlouvy ................................................................ 10 4.1.2 Zánik věcně právních účinků smlouvy ...................................................................... 14 4.1.3 Vlastní názor .................................................................................................................... 18 4.2 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí a která již byla převedena na třetí osobu .......................................................... 21 4.2.1 Zánik vlastnického práva třetí osoby ......................................................................... 21 4.2.2 Přetrvání vlastnického práva třetí osoby ................................................................... 24 4.2.3 Vlastní názor .................................................................................................................... 32 4.3 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti a jeho vliv na věcná břemena a zástavní práva k nemovitostem, která byla zřízena před odstoupením ............................ 34 4.3.1 Zástavní právo ................................................................................................................. 34 4.3.1.1 Zánik zástavního práva ........................................................................................... 35 4.3.1.2 Přetrvání zástavního práva (zástava cizí nemovité věci) ............................... 35 4.3.1.3 Přetrvání zástavního práva (dle právní teorie) ................................................. 39 4.3.1.4 Přetrvání zástavního práva (vlastní názor) ........................................................ 41 4.3.2 Věcná břemena ................................................................................................................ 41 4.4 Ochrana prodávajícího při uzavírání smlouvy o převodu nemovitosti ..................... 42 4.4.1 Zástavní právo ve prospěch prodávajícího ............................................................... 43 4.4.2 Nemožnost sjednání zákazu zcizení či zatížení nemovitosti jako věcného břemene........................................................................................................................................ 44 4.4.3 Předkupní právo s věcnými účinky ve prospěch prodávajícího ........................... 45 4.4.4 Svěřenecká smlouva ....................................................................................................... 47 4.5 Odstoupení od smlouvy o převodu movitých věcí ......................................................... 47 4.5.1 Úvaha o právních účincích ........................................................................................... 49 6. ÚVAHY DE LEGE FERENDA ................................................................................................ 56 7. ZÁVĚR ........................................................................................................................................... 57 8. RESUMÉ ........................................................................................................................................ 61 9. SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ A SOUDNÍCH ROZHODNUTÍ ............................... 64
1. ÚVOD Soukromému smluvnímu právu je vlastní zásada „pacta sunt servanda“, která znamená, že smlouvy je třeba dodržovat. Dodržovat smlouvu pak znamená nejen plnit závazky, které z ní vyplývají, ale také plnit řádně a včas. Respektování této zásady přispívá ke stabilitě a jistotě v soukromoprávním styku. Naopak neplnění smlouvy jako základního občanskoprávního aktu je protiprávní. V některých situacích však nelze spravedlivě trvat na přísném dodržení výše uvedené zásady a proto byly v občanskoprávní oblasti zakotveny instituty, které stanovují výjimky. Jednou z těchto výjimek je možnost odstoupení od smlouvy. Odstoupení od smlouvy je chápáno jako výjimečný způsob zániku závazku tam, kde nelze očekávat, že závazkový vztah splní účel, pro který jej strany sjednaly. Cílem této práce je analýza institutu odstoupení se zaměřením na otázku, které účinky odstoupením od smlouvy za současně platné občanskoprávní úpravy zanikají. Otázkou je, zda se v důsledku odstoupení zrušují pouze obligačně právní účinky smlouvy, nebo zda dochází se zrušením obligačně právních účinků zároveň ke zrušení věcněprávních účinků smlouvy. V rozhodovací praxi soudů i v právní teorii jsme se po dlouhou dobu setkávali s různými odpověďmi. Účelem této práce je vymezení právních institutů, které se dané problematiky týkají, připomenutí zásadních soudních rozhodnutí a zvýraznění jejich rozporů, doplnění právní literaturou a zejména hledání správného řešení pro dané i související otázky.
4
2.
ODSTOUPENÍ
OD
SMLOUVY,
POJEM,
VÝZNAM
A
PODMÍNKY Odstoupení od smlouvy je výslovný, jednostranný, adresný a nezměnitelný projev vůle, který směřuje ke zrušení smlouvy a který – je-li učiněn v souladu s právem – má doručením druhé straně pravotvorné účinky od samého počátku – ex tunc. 1 Jak vyplývá ze samotného označení, lze odstoupit pouze od smlouvy, jakožto od dvoustranného (popř. vícestranného) právního úkonu. Nelze tedy odstoupit od jiného právního úkonu (např. od jednostranného). Odstoupení od smlouvy je právo, nikoliv povinnost, které oprávněný může a nemusí využít. 2 Vzhledem k tomu, že odstoupení od smlouvy je jednostranným právním úkonem, mohlo by snadno docházet ke zneužití v případě, že jedna ze smluvních stran by se chtěla zbavit nevýhodné smlouvy. Aby bylo takovému zneužití zabráněno, je odstoupení možné jen v případech, které stanoví zákon nebo smlouva. Zákonem je jednak zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObčZ), a jednak jiné zákony. 3 V ObčZ je odstoupení upraveno obecně v § 48 a pro konkrétní případy např. v § 49 v souvislosti s tísní, § 53 odst. 5, 6, 7 a § 57 u spotřebitelských smluv, § 517 při prodlení dlužníka, § 587 u dodatečně zjištěných vad, § 622 jako důsledek vady. V § 48 odst. 1 ObčZ je smluvním stranám ponechána možnost odstoupení si dohodnout (vymínit, vyhradit); jedná se nahodilou složku obsahu smlouvy (tzv. accidentale negotii). V takovém případě subjekty buď váží využití práva odstoupení na určitý důvod, nebo stanoví, že lze odstoupit i bez důvodu. Právo odstoupit si strany mohou vyhradit pouze pro jednu ze smluvních stran nebo pro obě smluvní strany. Pokud si smluvní strany možnost odstoupení dohodnou, není rozhodující, zda písemné ujednání účastníků o možnosti odstoupení je obsaženo přímo ve smlouvě (na téže listině), nebo v rámci jiného ujednání, popř. v samostatné dohodě. 4
1
MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 284 2 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1398/1996: „Odstoupení od smlouvy, ať již ze zákona nebo na základě ujednání účastníků (§ 48 odst. 1 ObčZ), nemůže být porušením smluvní povinnosti. Proto strana, která učiněným jednostranným úkonem platně od smlouvy odstoupila, neporušila žádnou smluvní povinnost, nýbrž pouze vykonala právo, které jí podle smlouvy náleželo.“ 3 např. zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů 4 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 7. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/2001
5
Odstoupit lze jen od smlouvy, která byla platně uzavřena. 5 Odstoupit tedy není možné od absolutně neplatné smlouvy. Ani od relativně neplatné smlouvy nelze odstoupit v případě, že se její neplatnosti subjekt již dovolal. Smlouva je platná, pokud vůle a její projev nevykazují žádné vady. Práva odstoupit lze tedy využít až po následném platném uzavření smlouvy, kdy v průběhu trvání právního vztahu vzniknou jisté zákonem předpokládané situace (např. předmět plnění má vady), nebo je-li to smluvními stranami dohodnuto. Odstoupení od smlouvy je adresovaným právním úkonem. K jeho účinnosti je požadováno, aby došlo do dispoziční sféry adresáta dle § 45 ObčZ. Naopak samotná skutečnost, že druhý účastník mohl z okolností dovodit, že byla projevena vůle od smlouvy odstoupit, nemá účinky dojití projevu vůle. 6 K účinnosti odstoupení není potřeba souhlasu adresáta, ani rozhodnutí soudu. Podle soudní praxe jsou-li účastníky smlouvy o převodu nemovitosti na jedné straně manželé, je třeba, aby odstoupení od této smlouvy bylo adresováno oběma manželům a aby se projev vůle od smlouvy odstoupit dostal do dispozice každého z nich, jinak účinky odstoupení nenastanou. 7 Dle soudní praxe nelze dohodnutého práva odstoupit od smlouvy využít poté, kdy závazek, na jehož nesplnění byla možnost odstoupení od smlouvy vázána, již zanikl. 8 Zánikem závazku totiž zanikne i možnost využít sjednaného práva odstoupit od smlouvy, které bylo na tento závazek vázáno. Pro dodržení formy odstoupení od smlouvy platí § 40 odst. 2 ObčZ, to znamená, kde byla smlouva uzavřena písemně, musí být i odstoupení písemné. V ostatních případech zákon nevyžaduje žádnou zvláštní formu, a proto lze odstoupit i ústně. Právo odstoupit od smlouvy je právem majetkovým, a tudíž se promlčuje v obecné tříleté promlčecí době.
5
Rozsudek Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 30. 8. 1974, sp. zn. 3 Cz 36/1974 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 2. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1374/1998 7 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 5. 2001, sp. zn. 22 Cdo 3005/1999 8 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 4. 1997, sp. zn. 2 Cdon 65/1996 6
6
3. PRÁVNÍ NÁSLEDKY ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY Odstoupením od smlouvy (ať provedené v souladu se zákonem či dle dohody), které bylo učiněno po právu, dochází k mnoha právním následkům.
3.1 Zrušení smlouvy Smlouva se od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak (§ 48 odst. 2 ObčZ). Z toho vyplývá, že práva a povinnosti
smluvních
stran
odstoupením
zaniknou
a
to
se
zpětnými
právními účinky (ex tunc). Ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ je dispozitivní povahy a dává smluvním stranám možnost modifikovat okamžik, ke kterému se smlouva v důsledku odstoupení ruší. Účastníci musí ve smlouvě konkrétně stanovit, k jakému datu mají účinky zrušení smlouvy nastoupit. 9 Občanskoprávní úprava je zcela odlišná od úpravy obchodněprávní, neboť § 349 odst. 1 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ObchZ), stanoví, že odstoupením od smlouvy smlouva zaniká, když projev vůle je doručen druhé straně (ex nunc).
3.2 Závazek plnit odpadá Pokud smluvní strana odstoupí dříve, než bylo plněno, závazek plnit odpadá. Zavázaná strana není proto dále povinna na základě zrušené smlouvy plnit a oprávněná pozbývá právo na toto plnění.
3.3 Povinnost vše vrátit Pokud již bylo plněno a smlouva byla následně zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal (§ 457 ObčZ). Smluvní strany se vzájemně vypořádají dle zásad o bezdůvodném obohacení (§ 451 a násl. ObčZ). Plnění poskytnuté na základě smlouvy se okamžikem účinného odstoupení stává plněním z právního důvodu, který odpadl. Tím vzniká povinnost takové plnění vydat tomu, na jehož úkor bylo získáno.
9
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 11. 2006, sp. zn. 28 Cdo 2350/2005: „Mají-li nastoupit účinky zrušení smlouvy v důsledku odstoupení k jinému datu, než zpětně od počátku, může se tak stát pouze v důsledku výslovného, určitého projevu vůle účastníků. Na dohodu účastníků o odlišném určení data účinků odstoupení nelze usuzovat pouze z údaje o dni, kdy k odstoupení došlo.“
7
3.4 Právo na náhradu škody Možnost vzniku práva na náhradu škody (§ 420 a násl. ObčZ). 10
3.5 Nárok na smluvní pokutu Nárok na smluvní pokutu (§ 544 a § 545 ObčZ) vzniká pouze za podmínky, jestliže tento nárok vznikl dříve, než bylo od smlouvy odstoupeno. Následné odstoupení od smlouvy nemá vliv na již existující nárok na zaplacení smluvní pokuty. 11 V ostatních případech odstoupením od smlouvy zaniká rovněž závazek o smluvní pokutě, neboť ten je na existenci hlavního závazku závislý. Odstoupením od smlouvy je vedlejší závazek o smluvní pokutě spolu s hlavním závazkem od počátku zrušen a právo na zaplacení nemá žádný právní základ.
3.6 Nárok na odstupné Možnost vzniku nároku na odstupné (§ 497 ObčZ) za podmínky, že si účastník vymínil odstoupení od smlouvy a sjednal pro ten případ odstupné. Odstupné je svoji podstatou odškodnění té straně, která neodstoupila. Pouze v tomto případě dle ustálené judikatury 12 se použije věta druhá § 497 ObčZ, podle které kdo smlouvu splní alespoň zčásti nebo přijme byť jen částečné plnění, nemůže již od smlouvy odstoupit, ani poskytne-li odstupné. Pokud si smluvní strany vyhradí odstoupení, ale zároveň nesjednají odstupné, jedná se vždy o dohodu podle § 48 odst. 1 ObčZ, a tudíž ustanovení § 497 ObčZ nelze použít. 13 Dále ustanovení § 497 ObčZ nedopadá na případy, kdy věřitel odstupuje od smlouvy pro prodlení dlužníka. 14
10
Např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 11. 2007, sp. zn. 25 Cdo 2623/2005: „Odstoupí-li prodávající od smlouvy o prodeji nemovitosti pro prodlení kupujícího se zaplacením kupní ceny, představují vynaložené náklady prodávajícího na zaplacení daně z převodu nemovitostí skutečnou škodu, která je v příčinné souvislosti s porušením právní (smluvní) povinnosti kupujícího.“ 11 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 6. 2003, sp. zn. 33 Odo 131/2003 12 např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1213/1996 13 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2545/1999: „Dohodnou-li se účastníci kupní smlouvy o možnosti odstoupit od smlouvy za podmínek stanovených smlouvou, aniž by pro tento případ sjednali odstupné, nejde o dohodu ve smyslu § 497 ObčZ, ale o dohodu podle § 48 odst. 1 ObčZ.“ 14 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. 12. 1999, sp. zn. 22 Cdo 380/1999
8
4. ODSTOUPENÍ A JEHO VLIV NA VĚCNÁ PRÁVA Několik let je v judikatuře i odborné literatuře s různými závěry řešena otázka účinků odstoupení od smlouvy o převodu věci, včetně věci nemovité, na věcná práva. Jádro problému tkví v § 48 odst. 2 ObčZ, dle kterého „odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší…“ Toto ustanovení vyvolává spor, zda po platném odstoupení od smlouvy věcně právní účinky přetrvávají a smluvní strany je musí následně odstranit, nebo zda věcně právní účinky zanikají v důsledku zrušení smlouvy. Vyřešení této sporné otázky a zaujetí jednoznačného názoru je nutností zejména v případě, kdy kupující vlastnické právo převede na třetí osobu a teprve následně dojde k odstoupení od první převodní smlouvy. Jelikož se spory o zániku či přetrvání věcně právních účinků smlouvy po odstoupení projevují zejména u převodních smluv nemovitostí, budu se v první řadě zabývat odstoupením od těchto smluv.
4.1 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí V této části analyzuji situaci, kdy po uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti, na jejímž základě je následně proveden vklad vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, dojde k odstoupení od smlouvy. Zároveň kupující v mezidobí od provedení vkladu do odstoupení nemovitost nijak právně nezatížil, ani neprodal třetí osobě. Osobně se ztotožňuji s názorem, že v této situaci odstoupení vyvolává zánik jak věcně právních, tak závazkově právních účinků smlouvy o převodu nemovitosti. Že je však tato otázka stále předmětem sporů, o tom svědčí nejen množství názorů v právní literatuře, ale i bohatá judikatura. K zásadnímu názorovému střetu došlo již v r. 1967, kdy Nejvyšší soud ČSSR vydal stanovisko, 15 které právní praxe nikdy nepřijala bezvýhradně. O správný výklad důsledků odstoupení od smlouvy registrované státním notářstvím
15
Stanovisko Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 21. 2. 1967, sp. zn. 1/1967: „Jestliže smlouva o převodu nemovitosti byla již registrována, pak prohlášení o odstoupení od smlouvy nemá důsledky zrušení registrace. Nápravy tu lze dosáhnout registrovaným zpětným převodem a při nesouhlasu druhé strany žalobou vlastnickou nebo žalobou o vydání neoprávněného majetkového prospěchu (jsou-li tu zároveň zákonné předpoklady podle ustanovení § 451 a násl. o. z.). Nepostupovalo tedy správně státní notářství P.-v. ve věci již registrované smlouvy o převodu nemovitosti, když po pravomocném skončení řízení o registraci zasílalo disoluční prohlášení obou účastníků smlouvy, že od smlouvy odstupují, středisku geodézie k vyznačení v evidenci nemovitostí.“
9
se názorově střetly i Nejvyšší soud ČSSR s Nejvyšším soudem federace, přičemž vyšší soudní instance neustále rušila rozhodnutí instance nižší a ta se zase odmítala řídit právním názorem instance vyšší. 16 Od 1. 1. 1993 byla registrace smluv státním notářstvím ukončena a byla zavedena nová instituce – katastr nemovitostí a s ním vstoupila do popředí i úloha katastrálních úřadů. K názorovému střetu však docházelo nadále, a to v otázce, jaké jsou účinky odstoupení od smlouvy, na jejímž základě byl proveden vklad do katastru nemovitostí a zda následný zápis vlastnického práva prodávajícího provést vkladem nebo záznamem. Způsob provedení zápisu vlastnického práva nebyl řešen jednotně ani krajskými soudy,
17
které rozhodují
v případě, že katastrální úřady zamítnou návrh na vklad.
4.1.1 Přetrvání věcně právních účinků smlouvy Městský soud v Praze
18
po přezkoumání rozhodnutí katastrálního úřadu
uvedl: „platné odstoupení od smlouvy ve smyslu § 48 odst. 1 ObčZ má za následek pouze zánik závazkového vztahu, který smlouvou vznikl, nikoli také zánik věcných práv, která vznikla vkladem do katastru nemovitostí dle takové smlouvy. Proto odstoupení od smlouvy není samo o sobě důvodem pro změny zápisu do katastru nemovitostí. Účastníkům smlouvy tím však vznikne povinnost vrátit si plnění dle § 457 ObčZ.“ Městský soud vyslovil dvě možnosti následné obnovy vlastnického práva prodávajícího. V případě, že dojde mezi prodávajícím a kupujícím k dohodě o vrácení přijatého plnění dle § 457 ObčZ (např. k dohodě, kterou kupující vrací prodávajícímu nemovitosti a prodávající kupujícímu kupní cenu), pak taková dohoda podléhá vkladu do katastru nemovitostí a původní věcná práva se obnoví vkladem dle této dohody. 19 V řízení o vkladu přezkoumá katastrální úřad dohodu o vrácení a rozhodne, zda vklad povolí, nebo návrh na
16
BAUDYŠ, P. K odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti. Bulletin advokacie, 2002, č. 4, s. 22 Od 1. 1. 1993 do 31. 12. 2002 byla příslušnost krajského soudu stanovena § 246 odst. 1 OSŘ; soud v řízení přezkoumával rozhodnutí katastrálního úřadu. Soud buď žalobu zamítl, nebo zrušil napadené rozhodnutí a věc vrátil žalovanému katastrálnímu úřadu k dalšímu řízení. Katastrální úřad byl vázán právním názorem soudu. Od 1. 1. 2003 je příslušnost krajského soudu stanovena § 249 odst. 2 OSŘ; soud v řízení vydá rozhodnutí (ve věci samé) o tom, zda na základě smlouvy o převodu nemovitosti lze, či nelze provést vklad do katastru nemovitostí. Rozhodnutí soudu nahrazuje rozhodnutí katastrálního úřadu, má tedy pravotvorné účinky v oblasti věcných práv. 18 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. 5. 1994, sp. zn. 33 Ca 71/1994 19 dle § 2 a násl. zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZáPrNe) 17
10
vklad zamítne. V případě, že k dohodě mezi prodávajícím a kupujícím nedojde, nebo je-li platnost odstoupení sporná, pak soud stanovil, že katastrální úřad vyznačí poznámku, 20
že právní vztah má být určen soudem. Po právní moci
soudního rozhodnutí provede podle tohoto rozhodnutí zápis záznamem. 21 Stejný názor jako Městský soud v Praze vyslovil i Vrchní soud v Praze, 22 který analyzoval následky odstoupení a také došel k závěru, že samotné odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy jako jednostranný právní úkon neznamená, že se bez dalšího obnovilo jeho vlastnické právo k nemovitostem, které byly předmětem převodu. Odstoupení od smlouvy má za následek pouze zrušení závazkového právního vztahu od počátku. Dle Vrchního soudu tedy věcně právní účinky smlouvy trvají i po odstoupení. K odstranění pravotvorných účinků vkladu navrhuje dva způsoby. Buď bude vlastnické právo prodávajícího zapsáno katastrálním úřadem na základě dohody
23
účastníků, jestliže k ní dojde,
anebo že bude zapsáno pro žalobce záznamem, 24 na základě rozsudku vydaného např. o žalobě požadující určení žalobcova vlastnického práva. Názor o přetrvání věcně právních účinků smlouvy po odstoupení se objevuje i v části literatury. Autoři J. Mikeš a J. Švestka
25
naznačili řešení, které je z velké části
v souladu s výše uvedenými názory Městského soudu v Praze a Vrchního soudu v Praze. Jejich řešení upozorňuje na zásadní změnu, ke které došlo dnem 1. 1. 1993. K tomuto dni byl odstraněn do té doby využívaný tzv. konsensuální princip. V důsledku konsensuálního principu měly samy kupní smlouvy o převodu nemovitosti translační účinky, jinak řečeno smlouvou, resp. účinností smlouvy došlo k převodu vlastnictví k nemovitosti. Svá tvrzení o zániku konsensuálního principu u nemovitostí dokládají i historickoprávní analýzou. V období od 1. 4. 1964 do 31. 3. 1983 bylo rozhodnutí o registraci smlouvy nezbytné pro vznik samotné smlouvy. Dle tehdejšího § 47 ObčZ platilo: „Jestliže se účastníci v předepsané formě shodli na obsahu smlouvy a k jejímu
20
dle § 9 ZáPrNe dle § 7 a násl. ZáPrNe 22 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 7. 10. 1996, sp. zn. 11 Cmo 165/1996 23 např. postupem podle § 5 odst. 4 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů 24 dle § 7 a násl. ZáPrNe 25 MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 285 a násl. 21
11
vzniku je třeba ještě rozhodnutí příslušného orgánu, jsou svými projevy vázáni až do tohoto rozhodnutí. Je-li rozhodnutí záporné, ke smlouvě nedojde.“ Od 1. 4. 1983
26
do 31. 12. 1991 se smlouva stávala účinnou až registrací.
Došlo tedy ke změně, kdy na rozhodnutí o registraci byla vázána účinnost smlouvy, nikoliv její vznik. Dle tehdejšího § 47 odst. 2 ObčZ platilo: „Jestliže zákon stanoví, že ke smlouvě je třeba její registrace státním notářstvím, je smlouva účinná registrací. Je-li rozhodnutí záporné, smlouva se ruší.“ Od 1. 1. 1992
27
do 31. 12. 1992 se na povaze registrace smluv nic
nezměnilo. Jen z ustanovení § 47 odst. 2 ObčZ byla vypuštěna věta: „Je-li rozhodnutí záporné, smlouva se ruší.“ Dle autorů došlo k zásadní změně dnem 1. 1. 1993,
28
kdy bylo zavedeno
dvoufázové nabývání vlastnického práva i ohledně nemovitostí (doktrína o titulu a modu) a tím došlo k nahrazení konsensuálního principu, který se do té doby uplatňoval. Autoři důležitý předěl dokládají porovnáním textu § 133 odst. 2: - před 1. 1. 1993: „Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví účinností smlouvy; k její účinnosti je třeba registrace státním notářstvím.“ - po 1. 1. 1993: „Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.“ Od 1. 1. 1993 tedy smlouva translační účinek pozbyla. Nyní je sama smlouva sice nezbytným předpokladem pro změnu vlastníka, ale až provedení vkladu do katastru nemovitostí je rozhodnou skutečností pro nabytí vlastnického práva. Z toho dle autorů vyplývá, že smlouva nemá věcně právní účinky a dojde-li k odstoupení od smlouvy a tím ke zrušení smlouvy, nelze ji ani zpětně tyto věcně právní účinky přisuzovat. Odstraněním konsensuálního principu tedy došlo k oddělení obligačně právních účinků od účinků věcně právních. Dojde-li v současné době k odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, má odstoupení vliv pouze na závazkově právní účinky smlouvy. To znamená, že smlouva o převodu (kupní smlouva a s ní spojená práva a povinnosti) se ruší ex 26
od účinnosti zákona č. 131/1982 Sb., kterým se doplňuje občanský zákoník a upravují některé další majetkové vztahy 27 od účinnosti zákona č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník 28 od účinnosti zákona č. 264/1992 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský řád) a mění a doplňují některé další zákony
12
tunc, ale věcně právní účinky přetrvávají dále. K jejich odklizení dochází až následně (při uplatnění zásad o bezdůvodném obohacení dle § 451 a násl. ObčZ) a to dvojím způsobem: a) uzavřením dohody o vydání nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím. Tato dohoda svědčí o tom, že odstoupení od kupní smlouvy není sporné. Na základě dohody provede katastrální úřad vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to s právními účinky od doručení návrhu na vklad vlastnického práva katastrálnímu úřadu. Do vkladu vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí zůstává vlastníkem převáděné nemovitosti i nadále kupující. Existence tohoto právního stavu je nezbytná z hlediska zajištění účinné ochrany všem třetím osobám jednajícím v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí. b) v případě, že by k uzavření dohody o vydání nemovitosti mezi prodávajícím a kupujícím nedošlo, příp. tam, kde by se odstoupení stalo sporným, prodávající by musel podat žalobu na plnění
29
a domáhat se rozsudku,
podle kterého by byl kupující nemovitosti povinen vydat tuto nemovitost prodávajícímu a strpět zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Jako předběžnou otázku by soud musel vyřešit, zda došlo k odstoupení po právu a teprve právní mocí tohoto rozsudku by došlo k založení vlastnického práva prodávajícího.
Tato
skutečnost
by
byla
následně
vyznačena
v katastru
nemovitostí formou záznamu. Mezidobí od odstoupení do vydání rozsudku by kupující mohl využít a nemovitost dále prodat nebo jinak právně zatížit. Aby takovému jednání bylo zabráněno, měl by prodávající dle názoru autorů
30
bez odkladu podat návrh
k soudu na nařízení předběžného opatření podle § 75 odst. 1 OSŘ. Soud by uložil povinnost s nemovitostí nenakládat. Na základě usnesení o nařízení předběžného opatření by pak katastrální úřad zapsal poznámku
31
a každý následný návrh na
vklad vlastnického nebo jiného věcného práva k dané nemovitosti by zamítl.
29
dle § 80 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ) 30 ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M. a kol. Občanský zákoník I. § 1-459. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008, str. 393 31 dle § 9 odst. 1 písm. a) ZáPrNe
13
Autoři se domnívají, že soudní praxe nevzala dostatečně na vědomí odstranění
konsensuálního
principu
a
zavedení
dvoufázového
nabývání
vlastnictví a v důsledku toho není judikatura jednotná.
4.1.2 Zánik věcně právních účinků smlouvy Odlišné řešení vyložil ve svém stanovisku Nejvyšší soud:
32
„odstoupením
od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti zaniká právní titul, na jehož základě nabyl účastník smlouvy vlastnické právo, a obnovuje se původní stav. Následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem.“ Nejvyšší soud upozorňuje, že při smluvním převodu vlastnického práva k nemovitostem je právním důvodem nabytí vlastnictví (iustus titulus) smlouva a právním způsobem nabytí vlastnictví (modus acquirendi) vklad vlastnického práva podle této smlouvy do katastru nemovitostí. Odstoupením od smlouvy (tedy jednostranným adresovaným právním úkonem) zanikají účinky převodu nemovitosti na kupujícího a obnovuje se původní stav, tedy ze zákona se obnovuje vlastnické právo prodávajícího. Následný zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí o této skutečnosti, vzhledem k tomu, že k obnovení vlastnického práva prodávajícího dochází ze zákona, nemá konstitutivní účinky a neprovádí se vkladem, resp. výmazem vkladu, ale má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem. Podle tohoto rozhodnutí má tedy odstoupení účinky závazkově právní i věcně právní. Následně Nejvyšší soud tento názor potvrdil a doplnil, 33 že soud určí vlastnické právo prodávajícího na základě určovací žaloby dle §80 písm. c) OSŘ. 34 Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí obhajuje zánik věcně právních účinků a obnovení vlastnického práva prodávajícího argumentem, že pokud by vlastnické právo kupujícího trvalo i nadále, soud by nemohl rozhodnout na základě určovací žaloby, že prodávající je vlastníkem. Nejvyšší soud dodává, že
32
Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2000, sp. zn. Cpjn 38/1998 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 2. 2001, sp. zn. 1 Odon 26/1997 34 Právní praxe dospěla k závěru, že rozsudek, kterým bylo vyhověno žalobě reivindikační, nemůže sloužit jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí. Tento závěr soudy opírají o to, že výrok pravomocného rozsudku, nejde-li o rozsudek o osobním stavu, je závazný jen pro účastníky řízení a pro všechny orgány. Z toho je dovozováno, že odůvodnění závazné není, a proto katastrální úřady zavazuje jen výrok, zda žalobce je vlastníkem (nikoliv výrok, že žalovaný je povinen vyklidit nemovitost). 33
14
v katastru nemovitostí sice zůstává zapsán kupující jako vlastník nemovitosti, ve skutečnosti jím už není, neboť právní titul již zanikl. Zde nutno poznamenat, že katastrální úřady v praxi respektují názor Nejvyššího
soudu,
tzn.,
je-li odstoupení sporné, katastrální úřad
vyčká
rozhodnutí soudu o určovací žalobě a poté provede záznam. Není-li odstoupení sporné, 35 katastrální úřad provede záznam na základě souhlasného prohlášení o zrušení smlouvy. 36 V dalším rozhodnutí Nejvyšší soud
37
upřesňuje, v čem spatřuje naléhavý
právní zájem ve smyslu §80 písm. c) OSŘ. Argumentuje, že naléhavý právní zájem na určení vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí je dán, jestliže prodávající je vlastníkem nemovitostí, ale není jako jejich vlastník v katastru nemovitostí zapsán. S tímto argumentem se část autorů neztotožňuje, 38 neboť za naléhavý právní zájem nepovažují do jisté míry neosobní zájem prodávajícího na tom, aby stav uvedený v katastru nemovitostí odpovídal skutečnému právnímu stavu (dle jejich názoru na tomto stavu existuje v prvé řadě veřejný zájmem). Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí také zkoumá, zda je dán naléhavý právní zájem na určení obnoveného vlastnického práva prodávajícího k nemovitostem po odstoupení ve smyslu §80 písm. c) OSŘ i přes to, že prodávající nevrátil kupujícímu kupní cenu jako plnění, které od kupujícího podle této smlouvy dostal. Zde dochází k závěru, že prodávající bude mít naléhavý právní zájem na určení, že je vlastníkem nemovitosti jen tehdy, jestliže sám kupní cenu vrátil, případně jestliže současně s touto žalobou na určení podá žalobu na vyklizení kupujícího z nemovitosti oproti vrácení kupní ceny. V této souvislosti lze zmínit, že Nejvyšší soud již dříve rozhodl, 39 že kumulaci žaloby na určení vlastnického práva se žalobou na plnění, např. na vyklizení nemovitosti, nelze vyloučit. 35
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1865/2002: „Naléhavý právní zájem na určení vlastnictví žalobce k nemovitosti není dán, je-li žalovaný sice v katastru nemovitosti zapsán jako vlastník této nemovitosti, ale vlastnictví žalobce nepopírá. V takovém případě je namístě postup podle § 7 a 8 zákona č. 265/1992 Sb.“ V odůvodnění pak Nejvyšší soud odkazuje na ustanovení prováděcí vyhlášky k tomuto zákonu o souhlasném prohlášení. 36 § 40 odst. 2 písm. a) vyhlášky č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) 37 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 6. 2003, sp. zn. 22 Cdo 534/2002 38 MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 287 39 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 7. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1988/2000
15
Nejvyšší soud se následně odklonil od svého původního názoru, kdy tvrdil, že naléhavý právní zájem na určení má vlastník nemovitosti jen tehdy, jestliže sám kupní cenu vrátil, případně současně podal žalobu na vyklizení oproti vrácení kupní ceny. V následujících rozhodnutí totiž Nejvyšší soud uvádí, 40 že „existence naléhavého právního zájmu na určení vlastnictví prodávajícího k nemovitosti po odstoupení od kupní smlouvy ve smyslu ustanovení § 80 písm. c) OSŘ není podmíněna tím, zda sám kupní cenu vrátil kupujícímu anebo zda podal žalobu na vyklizení kupujícího oproti vrácení kupní ceny.“ Svůj názor opírá o § 457 ObčZ, dle něhož si subjekty zrušené kupní smlouvy mají ze zákona povinnost vrátit druhému účastníku vše, co podle ní dostaly, avšak odstoupil-li prodávající účinně od smlouvy o převodu nemovitosti, může soud určit jeho vlastnické právo k nemovitosti právě proto, že se odstoupením od smlouvy jeho vlastnické právo obnovilo; existenci naléhavého právního zájmu prodávajícího na určení vlastnictví k nemovitosti ve smyslu ustanovení § 80 písm. c) OSŘ tudíž nelze podmiňovat vrácením plnění ze zrušené smlouvy. Nejvyšší soud se zde zabývá i opačnou situací, kdy kupující na základě zrušené smlouvy plnil a poté došlo k platnému odstoupení od kupní smlouvy. Dle názoru soudu má kupující právo domáhat se soudní cestou vrácení zaplacené kupní ceny na prodávajícím z titulu bezdůvodného obohacení, jímž je i majetkový prospěch získaný plněním z právního důvodu, který odpadl (§ 451 odst. 2 ObčZ); tím jsou jeho práva vyplývající z povinnosti vrátit si vzájemná plnění v případě zrušení kupní smlouvy dostatečně ochráněna. V dalším rozhodnutí Nejvyšší soud upřesňuje, 41 že k „existenci naléhavého právního zájmu na určení vlastnického práva převodce k nemovitosti ve smyslu ust. § 80 písm. c) OSŘ postačuje skutečnost, že žalobce, který tvrdí, že je vlastníkem nemovitosti, není jako vlastník nemovitosti v katastru nemovitostí zapsán. Prodávající totiž musí mít možnost dosáhnout vydání rozsudku soudu, na základě kterého bude jeho existující vlastnické právo zapsáno do katastru nemovitostí.“ S názory, že odstoupením zanikají vedle obligačně právních také věcně právní účinky smlouvy, se setkáváme i v části literatury.
40
např. Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 1836/2005 stejně také Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 3. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2295/2006 41 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2412/2006
16
P. Vrcha
42
argumentuje, že dojde-li ke zrušení věcné smlouvy s účinky ex
tunc, pak ObčZ navozuje situaci, jako kdyby k takovému převodu nikdy nedošlo. Prodávající sice nemovitosti kupujícímu prodal, ale tím, že došlo k odstoupení od této věcné smlouvy, nastává situace, jako kdyby kupující nikdy vlastníkem nemovitosti nebyl, protože ObčZ stanoví, že se smlouva od počátku ruší. Autor uvádí: „tím, že nastala nějaká právní skutečnost, s níž to které pravidlo chování spojuje zánik právního vztahu, dochází tím – v případě, kdy předmětem byla věcná práva – i k věcně právním účinkům.“ Stav v katastru nemovitostí pak v takové situaci již neodpovídá právnímu stavu. Dle autora se zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí provede záznamem, neboť ke změně věcně právního vztahu došlo přímo ze zákona. Dle názoru R. Pechy, 43 je smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti konsensuální, neboť smlouva je uzavřena a vzniká konsensem. Vlastnické právo na základě kupní smlouvy vzniká až v důsledku další právní skutečnosti – provedením modu, tj. vkladem do katastru nemovitostí. Autor zdůrazňuje, že smlouva o převodu nemovitosti věcně právní účinky nezakládá, ale je titulem k provedení modu. Až provedením modu je jednak splněn závazek prodávajícího ze smlouvy převést vlastnické právo a dále vznikají věcně právní účinky smlouvy (až modus zakládá věcně právní účinky). Zároveň však upozorňuje, že vlastnické právo nemůže vzniknout, jestliže by byl proveden modus bez titulu nebo naopak by existoval titul a nebyl proveden modus. Při odstoupení od smlouvy dochází ke zrušení smlouvy neboli ke zrušení titulu ex tunc, titul je tedy zrušen k okamžiku svého vzniku a nastává stav, kdy titul jako by nikdy neexistoval. V důsledku vázanosti titulu a modu dochází zrušením titulu též ke zrušení modu. Zrušením právních účinků modu zaniká vlastnické právo kupujícího a vlastnictví prodávajícího se obnovuje ze zákona (nikoliv soudním rozhodnutím). Katastrální úřad pak provede zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí záznamem. Autor také rozlišuje způsoby uplatnění práva prodávajícím. V případě, že odstoupení není sporné, účastníci předloží katastrálnímu úřadu souhlasné prohlášení o zrušení smlouvy. V případě, že odstoupení sporné je, rozlišuje, zda 42
VRCHA, P. Několik poznámek (nejen) k odlišnému stanovisku F. Baláka k Rc 44/2000 (k právním důsledkům odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti). Soudní rozhledy, 2001, č. 8, s. 267 43 PECHA, R. Odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti. Bulletin advokacie, 2002, č. 4, s. 14 a násl.
17
kupující nemovitost v držbě má nebo nemá. V prvém případě by prodávající musel žalovat na vyklizení nemovitosti a zároveň na určení vlastnického práva, v druhém případě musí podat žalobu na určení vlastnického práva. V jiném článku R. Pecha dodává, 44 že k převodu vlastnického práva musí být splněny podmínky,
kterými
je
souhlas
prodávajícího
(tj.
dosavadního
nositele
vlastnického práva) a musí být proveden modus. Pokud některá z podmínek odpadne, pak dle názoru autora nejsou splněny předpoklady k existenci vlastnického práva kupujícího.
4.1.3 Vlastní názor Jak jsem již výše zmínila, zastávám názor, že v situaci, kdy kupující je stále vlastníkem nemovitosti, odstoupením od smlouvy se zrušují jak obligačně právní, tak věcně právní účinky smlouvy o převodu nemovitosti. Nedomnívám se, že k zániku vlastnického práva je třeba kromě platného odstoupení od smlouvy ještě další právní úkon. Vycházíme-li ze zákona, pak v případě zrušení smlouvy je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal (§ 457 ObčZ). Za vrácení plnění však nepovažuji uzavření další smlouvy (dohody), jak uvádí Městský soud v Praze, Vrchní soud v Praze a část autorů. Dohoda, kterou kupující vrací prodávajícímu nemovitosti a prodávající kupujícímu kupní cenu, pak dle jejich názoru podléhá vkladu do katastru nemovitostí, čímž je založeno vlastnické právo prodávajícího k nemovitostem. Podle tohoto názoru tedy prodávající musí nejdříve od smlouvy odstoupit jednostranným úkonem, poté uzavřít s kupujícím dohodu o vrácení plnění a na základě této dohody podat návrh na vklad. Tento vklad vlastnického práva, jako každý jiný vklad, založí právní účinky ke dni doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu. V mezidobí od odstoupení do podání návrhu na vklad je tedy kupující stále vlastníkem. Dle mého názoru takové řešení popírá smysl ustanovení „odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší.“ Z tohoto ustanovení dle mého názoru vyplývá, že okamžikem účinnosti odstoupení zanikají účinky převodu nemovitosti na kupujícího a obnovuje se původní stav. Dochází k zániku nejen závazkového vztahu vzniklého na základě smlouvy, ale i vlastnického práva vzniklého sice na základě vkladu do katastru nemovitostí, ale i na základě smlouvy, která je 44
PECHA, R. K právním následkům zrušení titulu (odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti). Bulletin advokacie, 2003, č. 1, s. 79-80
18
odstoupením již zrušená. Pro tento názor lze argumentovat i tím, že z žádného ustanovení zákona nevyplývá, že po platném odstoupení se vlastnické právo k nemovitosti převádí zpět na základě dohody (smlouvy). K dalšímu rozporu dochází v situaci, kdy nebude taková dohoda uzavřena. Městský soud v Praze nespecifikoval, jakou žalobu by v případě sporu o odstoupení měl účastník smlouvy podat. Zato Vrchní soud v Praze stanovil, že právo prodávajícího bude určeno na základě rozsudku vydaného např. o žalobě požadující určení žalobcova vlastnického práva. To by však nebylo možné vzhledem
k deklaratornímu
charakteru
určovací
žaloby.
V
žalobě
podle
ustanovení § 80 písm. c) OSŘ nemůže soud zakládat, měnit nebo rušit vzájemná práva a povinnosti účastníků řízení (s výjimkou případů, kdy mu je zákon výslovně svěřuje, např. § 135c odst. 2 ObčZ). Pokud tedy prodávající není po odstoupení vlastníkem nemovitosti, nemůže tuto žalobu podat. J. Mikeš a J. Švestka zastávají názor, že prodávající musí podat žalobu na plnění dle § 80 písm. b) OSŘ a domáhat se rozsudku, podle kterého by byl kupující nemovitosti povinen vydat tuto nemovitost prodávajícímu a strpět zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Dle nich by soud musel vyřešit jako předběžnou otázku, zda došlo k odstoupení po právu a teprve právní mocí tohoto rozsudku by došlo k založení vlastnického práva prodávajícího. Pokud bychom přijali tento názor, pak by se prodávajícímu „obnovilo“ vlastnické právo k různému okamžiku. Jestliže by uzavřel dohodu o vydání nemovitosti, pak okamžikem doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu, jestliže by podal žalobu, pak právní mocí rozsudku. Zastávám
názor,
že
v případě,
kdy
je
kupující
stále
vlastníkem
nemovitosti, odstoupením od smlouvy zanikají účinky převodu a ze zákona se obnovuje vlastnické právo prodávajícího. Pro podporu tohoto tvrzení lze také částečně použít odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu, 45 které se zabývá odstoupením z důvodu prodlení dlužníka se zaplacením. Nejvyšší soud stanovil, že uzavřením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti chtějí účastníci dosáhnout nejen účinků obligačních (tj. povinnost odevzdat nemovitost do vlastnictví, povinnost nemovitost převzít do vlastnictví a povinnost zaplatit kupní cenu), ale také účinků věcně právních (tj. nabytí vlastnictví). Oba účinky smlouvy o převodu vlastnictví jsou smluvními stranami předpokládané následky 45
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004
19
právního úkonu a nelze je od sebe oddělovat. Obligační účinky smlouvy o převodu vlastnictví z tohoto pohledu představují předpoklad, aby nastaly její účinky věcně právní, přičemž bez účinků obligačních nemohou vzniknout účinky věcně právní. Obligační účinky smlouvy trvají pouze do té doby, dokud nejsou nahrazeny účinky věcně právními. Účastníci se totiž smlouvou zavazují jen proto, aby na základě těchto obligačních účinků nastaly věcně právní účinky smlouvy. Poté, co se kupující stal vlastníkem nemovitosti, obligační účinky smlouvy jejich splněním zanikly a v právních vztazích mezi účastníky se nadále uplatňují v tomto směru věcně právní účinky. Odstoupí-li prodávající od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti, sleduje svým projevem vůle nepochybně ve vztahu ke zrušované smlouvě odstranění jak jejích účinků obligačních, tak i účinků věcně právních, neboť chce nadále zachovat své vlastnické právo k převáděné nemovitosti. Názor, podle kterého by odstoupením od smlouvy mohly být zrušeny jen její účinky obligační, nutně vychází z předpokladu, že by prodávající svým právním úkonem sledoval zrušení svého závazku odevzdat kupujícímu
převáděnou
nemovitost
do
vlastnictví
a
závazku
kupujícího
převáděnou nemovitost do svého vlastnictví převzít a zaplatit prodávajícímu kupní cenu. Vzhledem k tomu, že závazky odevzdat nemovitost do vlastnictví a nemovitost do svého vlastnictví převzít již zanikly splněním, pak z obligačních účinků smlouvy tu přetrvává jen závazek kupujícího zaplatit kupní cenu. Zrušení obligačních účinků smlouvy by pak ve svých důsledcích mohlo znamenat jen to, že prodávající vlastně nemá zájem o kupní cenu, neboť jiné následky zrušení těchto účinků stejně nejsou možné. Takovéto následky je třeba považovat za absurdní a neodpovídající projevené vůli prodávajícího. S touto částí odůvodnění se plně ztotožňuji a domnívám se, že vyvrací názor o přetrvání věcně právních účinků v situaci, kdy kupující je stále vlastníkem nemovitosti. Zdá se mi, že vytváření představy o přetrvávání věcně právních účinků po odstoupení má jeden smysl a tím je zajištění ochrany třetím osobám jednajícím v dobré víře v zápisy provedené v katastru nemovitostí. V případě, že by věcně právní účinky smlouvy trvaly i po odstoupení, pak kupující zůstává vlastníkem převáděné nemovitosti se všemi právy vlastníka (včetně ius disponendi), a to až do doby nového vkladu do katastru nemovitostí, nebo do právní moci rozhodnutí soudu o žalobě s petitem na plnění. Domnívám se, že vlastnické právo třetí osoby, která nemovitost nabyla v důvěře v zápisy v katastru nemovitostí, je nutné 20
chránit. Toho však lze docílit i jiným způsobem, nežli přijetím názoru o přetrvání věcně právních účinků – viz následující část.
4.2 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, která je evidována v katastru nemovitostí a která již byla převedena na třetí osobu Dosud zmiňovaná soudní rozhodnutí a právní názory se nezaměřovaly na otázky přetrvání či zániku vlastnického práva třetí osoby, která nabyla své vlastnické právo od kupujícího v době před odstoupením od převodní smlouvy uzavřené mezi právními předchůdci (tedy před odstoupením prodávajícího nebo kupujícího). Je-li nemovitost ještě před odstoupením dále převedena na třetí osobu, lze se opět setkat s dvěma protichůdnými názory ohledně vlivu odstoupení. Spornou otázkou je, zda odstoupení od smlouvy, kdy se smlouva od počátku ruší (není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak), lze vykládat tak, že v důsledku odstoupení od smlouvy právních předchůdců ztratí vlastnictví i všichni právní nástupci. Podle jednoho názoru je třetí osoba, která mezitím nemovitost nabyla, svého vlastnického práva zbavena. Podle druhého názoru vlastnické právo této třetí osoby naopak není dotčeno odstoupením právních předchůdců. Zde se dle mého názoru jeví nezbytným přijmout plně názor, že odstoupením od smlouvy mezi původním prodávajícím a kupujícím nesmí mít vliv na vlastnické právo třetí osoby, která nemovitost nabyla v dobré víře.
4.2.1 Zánik vlastnického práva třetí osoby Nejvyšší soud na počátku nového tisíciletí zastal názor, že třetí osoba, která nabyla vlastnické právo k nemovitosti, je svého vlastnického práva zbavena v důsledku odstoupení od převodní smlouvy uzavřenou mezi prodávajícím a kupujícím. Nejvyšší soud vycházel z výše zmíněného výkladu v subkapitole 4.1.2, tj. z názoru, že v důsledku odstoupení od smlouvy zaniká od samého počátku právní titul, na jehož základě kupující nabyl vlastnické právo. V důsledku toho se obnovuje v plné míře původní právní stav. A dále Nejvyšší soud
46
46
doplnil: „to platí i v případě, že nabyvatel dříve, než došlo k odstoupení
Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 11. 2001, sp. zn. 29 Cdo 2512/2000
21
od smlouvy, nemovitost převedl na další osobu, a tato osoba nabyla nemovitost v dobré víře.“ V následujících rozhodnutích Nejvyššího soudu
47
se s tímto názorem
můžeme setkat ještě několikrát. Zcela
shodný
Nejvyššího soudu
48
názor
přijal
velký
senát
občanskoprávního
kolegia
v r. 2006 ve svém stanovisku k výkladu ustanovení § 48
odst. 2 ObčZ. V tomto stanovisku vyslovil: „zrušením smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti s účinky „od počátku“ nastává situace, jako kdyby nabyvatel nikdy nebyl vlastníkem převáděné nemovitosti. Za této situace proto žádná další osoba nemohla od nabyvatele nabýt vlastnické právo k předmětné nemovitosti, neboť nabyvatel nemohl převést právo, které sám neměl. Okolnost, zda ona „další osoba“ byla při uzavírání smlouvy v dobré víře, že nemovitost nabývá od vlastníka, je zde nerozhodná. Dobrá víra v tomto směru má totiž právní význam jen tehdy, stanoví-li to zákon (např. § 486 ObčZ), a tak tomu vdaném případě není. Odpověď na řešenou právní otázku je rovněž v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod,
49
zaručujícím každému právo vlastnit
majetek a právo na ochranu jeho vlastnictví. Ve výše popsaných vztazích osob, označovaných zde jako „převodce“, „nabyvatel“ a „další osoba“, je totiž na místě přednostně přiznat právo na ochranu „převodci“, neboť jeho vlastnické právo k předmětu všech uvedených vztahů stojí na počátku a je nepřípustné, aby bylo v důsledku těchto vztahů popřeno.“ S argumenty Nejvyššího soudu nemohu souhlasit. Dle mého názoru nelze dovozovat neplatnost pozdější převodní smlouvy z principu „nemo plus iuris ad alium tranferre potest, quam ipse habet.“ Je nutné vzít v potaz, že v okamžiku uzavírání převodní smlouvy mezi kupujícím a třetí osobou, kupující vlastníkem byl, tudíž své vlastnické právo mohl převést na třetí osobu. To, že právní důvod vlastnictví kupujícího odpadl až po uzavření druhé převodní smlouvy, nemůže mít za následek dodatečné zneplatnění převodní smlouvy mezi kupujícím a třetí osobou. Aby tato převodní smlouva byla neplatná, musel by důvod její neplatnosti být dán již v době uzavření. Dále se setkáváme s argumentem, proč je okolnost, zda ona třetí osoba byla při uzavírání 47
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 2003, sp. zn. 30 Cdo 2013/2002 nebo Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 7. 2005, sp. zn. 30 Cdo 1596/2004 48 Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005 49 Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen Listina základních práv a svobod)
22
smlouvy v dobré víře, že nemovitost nabývá od vlastníka, zde nerozhodná. Dle Nejvyššího soudu má dobrá víra třetí osoby v tomto směru právní význam jen tehdy, stanoví-li to zákon. Sice souhlasím, že ObčZ poskytuje ochranu dobré víry v konkrétních situacích, ale nelze zapomenout, že ObčZ je obecně „budován na předpokladu (presumpci) poctivosti účastníků občanskoprávních vztahů.“
50
Navíc princip ochrany dobré víry je úzce spjat s principem ochrany práv třetích osob. Z principu uvedeného na druhém místě jasně vyplývá, že smlouva zavazuje pouze své adresáty, přičemž žádná smlouva by neměla zhoršit postavení třetích osob, které nejsou účastníky smluvního vztahu. Nelze tedy jednání (byť bylo nepoctivé) kupujícího nebo prodávajícího přičítat třetí osobě, která nemovitost nabyla v dobré víře. Zároveň se Nejvyšší soud opírá o soulad s čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Uvádí, že je na místě přednostně přiznat právo na ochranu prodávajícímu, neboť jeho vlastnické právo k předmětu všech uvedených vztahů „stojí na počátku.“ S tímto argumentem zásadně nesouhlasím, neboť přiznávat vlastnické právo prodávajícímu z důvodu, že stojí na počátku, postrádá logiku. Nejvyšší soud také doplnil, že zápis do katastru nemovitostí vzhledem k tomu, že k obnovení vlastnického práva prodávajícího dochází ze zákona, nemá konstitutivní účinky a neprovádí se vkladem, resp. výmazem vkladu, ale má pouze deklaratorní účinky a provádí se záznamem. Nutno poznamenat, že někteří soudci vyslovili odlišné stanovisko. 51 (viz dále). Obsáhlou argumentaci také podal Nejvyšší soud
52
v odůvodnění rozsudku
krátce po vydání výše uvedeného stanoviska. V odůvodnění rozsudku se objevují v podstatě shodné argumenty jako ve stanovisku, plus jeden další: „…zásada „právní jistoty“ nemůže být založena na tom, že by se bez náhrady (bez zaplacení sjednané kupní nebo jiné ceny) stal vlastníkem nemovitosti ten, kdo ji získal dříve, než převodce stačil od smlouvy… …odstoupit…. …Přiznání vlastnictví dalšímu nabyvateli nemovitosti „na základě dobré víry“ bez toho, že by dosavadnímu vlastníku (převodci) za ně byla poskytnuta odpovídající náhrada (v podobě sjednané kupní nebo jiné ceny), současně představuje porušení čl. 11 50
FIALA, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno: Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2002, str. 20 51 JUDr. František Balák, JUDr. Ing. Jan Huška, Vít Jakšiče, JUDr. Dagmar Novotná a JUDr. Jiří Spáčil, CSc. 52 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004
23
odst. 4 Listiny základních práv a svobod, neboť mu odnímá vlastnické právo jinak než na základě zákona a bez náhrady.“ Opět nemohu souhlasit s tím, že prodávající je zbaven svého vlastnického práva bez náhrady. Prodávající si měl svoji pohledávku zajistit jinými prostředky a nepřenášet následky svého neuváženého jednání na třetí osobu, se kterou navíc není v žádném závazkovém vztahu. Čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod by byl naopak porušen, pokud by nebyla poskytnuta ochrana vlastnickému právu třetí osoby. Také v literatuře se lze setkat s názorem, že po odstoupení od smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím je třetí osoba svého vlastnického práva zbavena. Autoři J. Veselý, A. Rakovský a R. Šimková
53
svůj názor opírají zejména
o zásadu, že „nelze převést více práv, než převádějící má.“ Odstoupením dle autorů zaniká právní titul a tím i vlastnické právo kupujícího a proto nemůže třetí osoba nabýt od nevlastníka vlastnické právo k nemovitosti, byť by byla v dobré víře. Tento závěr také dovozují z textu ObčZ, neboť uvádí, že výjimku z výše uvedené zásady může stanovit pouze výslovně zákon (jako příklad uvádějí § 446 ObchZ). Svůj názor dále opírají o § 458 odst. 1 ObčZ: „Musí být vydáno vše, co bylo nabyto bezdůvodným obohacením. Není-li to dobře možné, zejména proto, že obohacení záleželo ve výkonech, musí být poskytnuta peněžitá náhrada.“ Dle jejich názoru má § 458 odst. 1 ObčZ nemožností vydání bezdůvodného obohacení na mysli spíše faktickou nemožnost vydání bezdůvodného obohacení (např. došlo ke zničení věci), nikoliv nemožnost právní. Zastávají názor, že převod nemovitostí na třetí osobu rozhodně faktickou nemožností není.
4.2.2 Přetrvání vlastnického práva třetí osoby Podle opačného názoru soudní judikatury
54
se vlastnické právo původního
převodce (tj. prodávajícího) neobnovuje v případě, že jeho právní nástupce (tj. kupující) před odstoupením od smlouvy platně převedl nemovitost na třetí osobu. Tento názor vychází ze zásady ochrany dobré víry třetí osoby. Dále Nejvyšší soud svůj názor opřel o ustanovení § 458 odst. 1 ObčZ, ze kterého vyvodil (na rozdíl od autorů uvedených v subkapitole 4.2.1) že je zřejmé, že zákon počítá s případy, kdy nebude možné vydání toho, co účastníci podle zrušené smlouvy
53
VESELÝ, J., RAKOVSKÝ, A., ŠIMKOVÁ, R. Neplatnost veřejné dražby nedobrovolné. Právní rozhledy, 2001, č. 3., s. 99 a násl. 54 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 11. 1999, sp. zn. 22 Cdo 1186/1998
24
dostali. Ze zákona též dle Nejvyššího soudu nelze dovodit, že by řádně nabyté vlastnické právo mohlo zaniknout jen proto, že odpadl právní důvod, o který opíral své vlastnictví předchůdce vlastníka. Proti tomuto rozsudku byla podána ústavní stížnost. Ústavní soud
55
ústavní stížnost zamítl, když právní názor vyslovený v rozsudku shledal správným. Ústavní soud nález, že odstoupení od smlouvy nemůže mít vliv na postavení třetí osoby, opřel především o principy právní jistoty, ochrany dobré víry a ochrany vlastnického práva. Uvedl, že „z právního vztahu vznikají práva a povinnosti, které se týkají pouze stran tohoto vztahu. Vztah mezi smluvci, včetně odstoupení od smlouvy, se v takovém případě může projevit opět jen mezi smluvci, a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, které v dobré víře a v souladu s § 39 ObčZ nabyly vlastnické právo k věci, která byla předmětem takové smlouvy. Proto se strana takového vztahu nemůže úspěšně dovolávat čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, neboť ten chrání práva věcná, působící proti všem.“ V odůvodnění Ústavní soud upozornil, že mezi prodávajícím a prvním kupujícím vznikl vztah obligační, závazkový, nikoli vztah věcné povahy, tzn., že práva a povinnosti z takového vztahu se týkaly pouze stran tohoto vztahu, nikoli třetích osob. To je pak dle názoru Ústavního soudu důvodem, proč se prodávající nemůže úspěšně dovolávat čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, neboť ten chrání práva věcná, působící i vůči třetím osobám. Prodávající však své vlastnické právo při uzavírání kupní smlouvy nezajistil věcně právními prostředky, včetně vyznačení v katastru nemovitostí. Od vkladu smlouvy do katastru nemovitostí mohl kupující jako vlastník s nemovitostmi disponovat. Odstoupení prodávajícího od kupní smlouvy proto mělo účinky pouze vůči kupujícímu. Toto odstoupení se nemohlo promítnout do věcně právního postavení třetí osoby, která vůči ní v žádném závazkovém vztahu nebyla. Ústavní soud pak použil čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod právě ve prospěch třetí osoby, když určil, že řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby musí požívat ústavní ochrany a to i vůči prodávajícímu. Zde zdůrazňuji názor Ústavního soudu, že řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby požívá ústavní ochrany dle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod za podmínky, že toto věcné právo nabyla třetí osoba v dobré víře a bez rozporu s § 39 ObčZ. 55
Nález Ústavního soudu ČR ze dne 23. 1. 2001, sp. zn. II. ÚS 77/2000
25
Ústavní soud názor následně potvrdil, 56 když zamítl návrh Nejvyššího soudu na zrušení ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ. Ústavní soud v nálezu zároveň vyslovil obsáhlou argumentaci založenou nejen na ochraně vlastnického práva dalších nabyvatelů v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod, ale také na ústavních principech právní jistoty a také na ochraně „nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy.“ 57 Ústavní soud v nálezu připustil, že ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ je nejednoznačné, ale zároveň dodal: „v situaci, kdy určité ustanovení právního předpisu umožňuje dvě různé interpretace, přičemž jedna je v souladu s ústavními zákony a druhá je s nimi v rozporu, není dán důvod zrušení tohoto ustanovení. Při jeho aplikaci je úkolem všech státních orgánů interpretovat dané ustanovení
ústavně
konformním
způsobem.“
Ústavně
konformní
způsob
interpretace je pak dle Ústavního soudu takový, že „odstoupením od smlouvy podle § 48 odst. 2 ObčZ se – není-li právním předpisem nebo účastníky dohodnuto jinak – smlouva od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejími účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod… …Interpretace opačná, dle níž dodatečným odpadnutím právního důvodu, na základě kterého nabyl vlastnictví kterýkoliv z právních předchůdců vlastníka, tento vlastník pozbývá vlastnické právo, narušuje celý koncept právní jistoty a ochrany nabytých práv, pochopitelně však jen těch práv, která byla nabyta v dobré víře.“ Poměrně nedávno i Nejvyšší soud
58
částečně přijal názor Ústavního
soudu, když rozhodl: „jestliže prodávající účinně odstoupí od kupní smlouvy o převodu nemovitostí podle § 517 odst. 1 ObčZ proto, že mu kupující ani v dodatečné přiměřené lhůtě nezaplatil dohodnutou kupní cenu, kupní smlouva se od počátku ruší (§ 48 odst. 2 ObčZ), avšak pouze s účinky mezi účastníky. A zároveň doplnil „jestliže však další nabyvatel nemovitosti od prvního kupujícího nebyl v době uzavření druhé kupní smlouvy v dobré víře o tom, že zde není důvod, pro který by některá ze smluvních mohla účinně odstoupit od první kupní smlouvy, vztahují se účinky odstoupení i na něj. Důkazní povinnost o existenci
56
Nález Ústavního soudu ČR ze dne 16. 10. 2007, sp. zn. PL ÚS 78/2006 Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen Ústava) 58 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 1. 2008, sp. zn. 31 Cdo 3177/2005 57
26
této dobré víry má další nabyvatel.“ Nejvyšší soud v rozhodnutí stanovil, že třetí osoby nemohou přijít o vlastnické právo k nemovitosti, jestliže v době uzavření kupní smlouvy byli jako kupující v dobré víře o tom, že zde není důvod, pro který by prodávající (příp. první kupující) mohl od kupní smlouvy účinně odstoupit. V odůvodnění dále uvedl, že za předpokladu, kdy třetí osobě v době uzavření kupní smlouvy bylo známo, že některá ze smluvních stran kupní smlouvy může odstoupit a že důvody pro odstoupení od smlouvy již byly naplněny, nepožívá vlastnické právo k majetku třetí osoby ústavní ochrany (pro absenci její dobré víry) a v důsledku odstoupení od kupní smlouvy se tak obnovuje vlastnické právo prodávajícího. Dle mého názoru argumentace absencí dobré víry třetí osoby není vhodná. Ústavní soud zdůraznil, že vlastnické právo třetí osoby požívá ústavní ochrany při splnění podmínky, že třetí osoba nabyla vlastnické právo jednak v dobré víře a jednak bez rozporu s § 39 ObčZ (více viz vlastní názor v subkapitole 4.2.3). Následně Nejvyšší soud ČR
59
odkázal na toto své rozhodnutí a dodal, že
na řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby nemohou mít pozdější právní jednání mezi jeho předchůdci vliv. Také část soudců Nejvyššího soudu v odlišném stanovisku
60
a převážná
část literatury obhajují přetrvání vlastnického práva třetí osoby, přičemž pro podporu svých tvrzení používají různé argumenty. Soudci v odlišném stanovisku zastávají názor, že odstoupení od smlouvy podle § 48 ObčZ může mít důsledky jen pro smluvní strany a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, které řádně nabyly vlastnické právo k věci, která byla předmětem smlouvy. Převede-li kupující platným právním úkonem vlastnické právo k věci, nemůže být vlastnické právo třetí osoby dotčeno tím, že prodávající dodatečně (po převodu vlastnického práva věci na třetí osobu) od smlouvy odstoupí. Svůj názor opírají o princip právní jistoty a ústavní ochrany vlastnického práva. Kdyby dodatečné odpadnutí právního důvodu vlastnictví kupujícího mělo za následek zánik vlastnického práva třetí osoby a jeho obnovení pro prodávajícího, bylo by to v rozporu s uvedenými principy. Navíc vlastník, který nabyl věc odvozeně, by si nebyl nikdy jist svým vlastnictvím. Třetí osoba 59 60
Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 946/2005 odlišné stanovisko JUDr. Františka Baláka, JUDr. Ing. Jana Huška, Víta Jakšiče, JUDr. Dagmar Novotné a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc. ke stanovisku Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005
27
by se nemohla spolehnout ani na to, že si řádně ověřila, že kupující je skutečně vlastníkem převáděné nemovitosti; přesto by bylo její řádně nabyté vlastnické právo ohroženo. Soudci dále upozorňují, že třetí osoba by tak byla zbavena vlastnictví bez svého zavinění, bez existence veřejného zájmu na takovém postupu a jen s fakticky omezenou možností domoci se náhrady (neměla by nárok na vrácení kupní ceny vůči tomu, komu musí věc vrátit, ale jen vůči tomu, od koho ji nabyla). Naproti tomu osoba, která od smlouvy odstoupila, nese určité riziko. Převedla-li vlastnictví, aniž by obdržela vzájemné plnění a aniž by si svůj nárok zajistila věcně právními prostředky, nelze negativní důsledky takového postupu přenášet na toho, kdo později vlastnictví k věci řádně nabyl. Soudci upozorňují, že situaci po zrušení smlouvy řeší § 457 ObčZ tak, že je-li smlouva neplatná nebo byla-li zrušena, je každý z účastníků povinen vrátit druhému vše, co podle ní dostal. Nárok na vrácení kupní ceny ze zrušené smlouvy je podmíněn ve smyslu § 457 ObčZ splněním vzájemné restituční povinnosti. To platí i pro opačné případy, ve kterých by prodávající žaloval na vrácení prodané věci. I takovéto žalobě by soud mohl vyhovět jen tehdy, kdyby ve výroku rozsudku mohl vyjádřit synallagmatický závazek obou účastníků zrušené smlouvy k vrácení plnění z obou stran. Nárok upravený v § 457 ObčZ je nárokem obligačním, směřujícím proti druhému účastníku smlouvy. Není-li možné vrácení přijatého plnění v naturální podobě, uplatní se § 458 odst. 1 ObčZ, ze kterého vyplývá, že není-li vrácení plnění ze smlouvy dobře možné (a to není i v případě, když kupující již není vlastníkem věci, o kterou ve smlouvě šlo), musí být poskytnuta peněžitá náhrada. Soudci také zdůrazňují, že při přijetí opačného názoru by práva na odstoupení mohlo být zneužito, neboť prodávající s kupujícím by se mohli dohodnout, aby jeden z nich odstoupil a vlastnické právo třetí osoby by zaniklo. Jako poslední bod zdůrazňují, že jiná situace nastává v případě, kdy vlastnické právo na třetí osobu nepřešlo, neboť smlouva o jeho převodu byla absolutně neplatná z důvodů uvedených v § 37 a násl. ObčZ. Na základě absolutně neplatného úkonu vlastnické právo nemůže přejít a nelze tak uvažovat o ochraně vlastnického práva třetí osoby.
28
F. Balák
61
zdůrazňuje, že nelze dovozovat neplatnost převodní smlouvy
(kterou uzavřel kupující s třetí osobou) z důvodu nabytí od nevlastníka. Svůj názor opírá o argument, že důvod neplatnosti právního úkonu musí být dán od počátku, tedy již v době uzavírání smlouvy. Když je smlouva uzavřena po právu, nemůže se stát neplatnou později. Autor trvá na tom, že první kupující byl vlastníkem věci v době uzavření převodní smlouvy se třetí osobou. Upozorňuje, že „pozdější fikce, že vlastníkem od počátku nebyl, nastoupila až s účinky odstoupení od smlouvy, tedy až po uzavření převodní smlouvy s třetí osobou.“ Autor upozorňuje na rozdíl mezi účinky od počátku neplatné smlouvy a účinky smlouvy zrušené až později (byť s účinky ex tunc). Právní účinky od počátku neplatné smlouvy totiž vůbec nenastanou, zatímco právní účinky smlouvy zrušené nastávají a trvají až do doby zrušení smlouvy. Jelikož se až do doby zrušení smlouvy smlouva považuje za platnou, jsou účinné i úkony nabyvatele včetně převedení svého vlastnického práva na třetí osoby. Pro vyřešení platnosti převodní smlouvy, která byla uzavřena se třetí osobou, je tedy rozhodující, zda v okamžiku „uzavření této smlouvy již platila fikce zpětných účinků odstoupení ve smyslu § 48 odst. 2 ObčZ nebo ještě neplatila.“ P. Pjajčíková
62
zásadně nesouhlasí se stanoviskem velkého senátu
občanskoprávního kolegia a obchodního kolegia Nejvyššího soudu
63
, které
uvádí, že je na místě přednostně přiznat právo na ochranu prodávajícímu, neboť jeho vlastnické právo k předmětu všech uvedených vztahů stojí na počátku. Autorka tento výrok považuje za výrok odporující principu rovnosti občanů, neboť přednostně přiznává právo na ochranu určitému subjektu a tím je rovnost vlastníků popřena. P. Pjajčíková také odmítá názor vyslovený ve stanovisku, že první kupující nikdy vlastníkem nebyl. První kupující musel být vlastníkem, aby mohl uzavřít platnou smlouvu o převodu nemovitostí s třetí osobou. Autorka se opírá o teorii nabytých práv, která „spočívá v teoretickém zdůvodnění nepřípustnosti toho, aby práva někým podle zákona nabytá byla dodatečně a se zpětnou účinností pozdějším zákonem odňata, aby se zpětnou účinností byl dodatečně změněn právní stav, resp. o tento právní stav se opírající důvod, o který se nabytí práva opíralo. Pojem nabyté právo se přitom vykládá extenzivně a 61
BALÁK, F. Odlišná stanoviska k rozhodnutím publikovaným ve Sbírce rozhodnutí a stanovisek podruhé. Soudní rozhledy, 2001, č. 5, str. 145 62 PJAJČÍKOVÁ, P. „Ne“ jednomu stanovisku Nejvyššího soudu. Právní rozhledy, 2006, č. 22, s. 829 63 Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005
29
rozumí se jím jakýkoli právní stav, který je někomu ku prospěchu. Není tedy v silách právní normy stanovit, tj. přikázat nebo zakázat, že něco být mělo.“ J. Spáčil zdůrazňuje, 64 že v dané věci nejde o nabytí od nevlastníka, ale o nabytí od vlastníka, přičemž právní důvod vlastnictví převodce (který byl v okamžiku převodu vlastníkem) odpadl až poté, co nemovitost nabyla do vlastnictví třetí osoba. Autor dále argumentuje tím, že zákon výslovně stanovuje „odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší.“ Kdyby měl zákonodárce na mysli i zrušení jiné smlouvy než té, od které bylo odstoupeno, bylo by v zákoně použito množné číslo, nebo jiná vhodná formulace (jako příklad uvádí „jakož i další smlouvy na ni navazující“). Zároveň dodává, že z žádného ustanovení nelze dovodit, že by došlo i ke zrušení navazujících smluv a právních účinků z nich vyplývajících. Autor pak dovádí problematiku ad absurdum tvrzením, že pokud by odstoupením zanikly věcně právní účinky smlouvy, jakož i veškeré důsledky smluv na tuto zrušenou smlouvu navazující, pak veškeré právní úkony týkající se věci nabyté odvozeným způsobem existují jen podmíněně, tedy za předpokladu, že nikdo z předchůdců vlastníka platně neodstoupí od smlouvy o převodu věci. Takový stav by byl zjevně v rozporu s požadavkem právní jistoty. V jiném článku autor doplňuje, 65 v čem spočívá princip právní jistoty, princip ochrany vlastnického práva a princip ochrany práv nabytých v dobré víře. Uvádí, že tyto principy nelze uplatňovat ve prospěch prodávajícího, neboť tomu svědčí jen nárok na obnovení vlastnického práva vůči kupujícímu, se kterým je ve smluvním vztahu. Zatímco třetí osobě svědčí vlastnické právo. V okamžik odstoupení tato třetí osoba je vlastníkem a je třeba dát přednost ochraně jejího práva před obligačním nárokem prodávajícího vůči kupujícímu. Autor uzavírá, že vlastnické právo je silnější než nárok na obnovení vlastnického práva. V dalším článku autor upozorňuje, 66 že státu, kde by ke ztrátě vlastnictví stačilo, aby kterýkoliv z právních předchůdců vlastníka odstoupil od smlouvy, by se zahraniční investoři nepochybně vyhnuli. Zároveň dodává, že taková právní úprava by nebyla udržitelná ani z hlediska ochrany lidských práv.
64
SPÁČIL, J. Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti v případě, že nemovitost již byla převedena na třetí osobu. Soudní rozhledy, 2001, č. 6, s. 181 a násl. 65 SPÁČIL, J. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby. Právní rozhledy, 2006, č. 18, s. 670 66 SPÁČIL, J. Ještě k nabytí od nevlastníka v judikatuře. Právní rozhledy, 2001, č. 5, s. 220
30
Autoři J. Mikeš a J. Švestka opět uvádějí, 67 že názor o zániku věcně právních účinků smlouvy pochází z doby před 1. 1. 1993, tedy z doby, kdy se uplatňoval tzv. konsensuální princip, v jehož důsledku měly převodní smlouvy translační účinky (viz výše). Dokazují, že kdyby v současné době s odstoupením zanikaly vedle obligačně právních účinků i věcně právní účinky, pak by podle současné právní úpravy (§ 133 odst. 2 ObčZ) nemohly věcně právní účinky zaniknout k počátku smlouvy (tj. ke dni uzavření, příp. účinnosti smlouvy). Přechod vlastnického práva totiž nastává až provedením vkladu. Avšak mezi dnem vzniku, příp. účinnosti smlouvy a mezi dnem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí může uplynout dlouhá doba (zde odkazují na nález Ústavního soudu
68
). J. Mikeš a J. Švestka dále v článku upozorňují na funkce
katastru nemovitostí a to zejména na funkci materiálně-publikační, která znamená, že zápisy poskytují veřejnosti informace o stavu věcných práv k zapsaným nemovitostem, a tím zjednávají veřejnou víru o tom, kdo je oprávněným s věcným právem nakládat. Jedná-li někdo v dobré víře v zápisy evidované v katastru nemovitostí, musí být jeho dobrá víra chráněna. Ochranou dobré víry třetí osoby je zároveň zajištěna bezpečnost a jistota soukromoprávních vztahů. Dalším jejich argumentem je, že pokud by řádně evidovaný vlastník nemovitosti sice měl právo nemovitost držet, užívat i čerpat z ní užitky, ale nemohl by s konečnou platností převést vlastnické právo na jinou osobu, šlo by o „tzv. neúplné vlastnictví.“ Autoři také upozorňují, že v případě, kdy prodávající svoluje k tomu, aby kupující splnil svůj závazek později, jde svou podstatou o koupi na úvěr. Proto si prodávající musí svou pohledávku ohledně nedoplatku kupní ceny zajistit např. dohodou s kupujícím o zřízení zástavního práva na nemovitosti. Autoři také zmiňují, že ve vyspělých evropských zemích se případy, kdy kupní cena za nemovitost není vyplacena ihned a prodávající tak úvěruje kupujícího, prakticky nevyskytují. Zajímavý je také názor F. Melzera. 69 Tvrdí, že odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší a tudíž na jejím základě nevzniknou ani obligačně 67
MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Význam odstoupení od smlouvy pro vlastnictví třetí osoby. Právní rozhledy, 2007, č. 9, s. 317 a násl. 68 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 7. 10. 1996, sp. zn. IV. ÚS 201/1996: „Pokud jde o návrh vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, je možno jej podat v časově neomezené lhůtě, neboť ani uplynutí času nemůže nic změnit na vázanosti účastníků smlouvy projevy jejich vůle.“ 69 MELZER, F. Vliv odstoupení od smlouvy na nabytí vlastnického práva. Právní rozhledy, 2006, č. 14, s. 512 a násl.
31
právní, ani věcně právní účinky, ale zároveň uvádí, že vlastnické právo třetí osoby musí být zachováno z důvodu ochrany dobré víry. F. Melzer zmiňuje dva úhly pohledu na existenci určitého právního úkonu. Díváme-li se na existenci z úhlu pohledu před odstoupením, pak tato smlouva existuje, byla platně uzavřena a je právně bezvadná. Díváme-li se ovšem na platnost té samé smlouvy po odstoupení, pak dle autora tato smlouva nikdy nevznikla (neexistovala). Podle autora je nesprávné uvádět, že po odstoupení se obnovuje původní stav, protože tento právní stav se po odstoupení vůbec nezměnil, a tak se nemá co obnovovat. Tím dochází k poznatku, že na základě zrušené smlouvy nemohlo vlastnické právo přejít, a tudíž musí zůstat zachováno prodávajícímu. Prodávající tedy své vlastnické právo nikdy neztratil a první kupující se vlastníkem nikdy nestal. Prodávajícímu tedy svědčí ochrana vlastnického práva dle čl. 11 Listiny základních práv a svobod. Zároveň však dodává, že třetí osoba nemůže být vlastnického práva zbavena z důvodu existence principu ochrany dobré víry, který je obsažen v principu právního státu dle čl. 1 odst. 1 Ústavy. Tím dochází ke kolizi dvou rovnocenných právních principů a je nutné na základě tzv. zvažování určit, který z principů dostane přednost. Ochrana dobré víry třetí osoby je dána tím, že v době vkladu práva ve prospěch třetí osoby do katastru nemovitostí neexistovala skutečnost, ze které by třetí osoba mohla dovodit, že první kupující není vlastníkem. Dále prodávající se spolupodílel na vytvoření dobré víry třetí osoby tím, že bylo vloženo vlastnické právo kupujícího do katastru nemovitostí. Také stát se podílel na vytvoření dobré víry třetí osoby prostřednictvím instituce katastru nemovitostí. Z těchto důvodů je pak nutné dát přednost ochraně dobré víry třetí osoby před ochranou vlastnického práva prodávajícího. Dát přednost pak dle autora znamená, že právě třetí osoba nabude vlastnické právo a prodávající své vlastnické právo ztratí.
4.2.3 Vlastní názor Z výše uvedeného vyplývá, že i zde existoval právní spor dvou protichůdných názorů. Záměrně uvádím minulý čas „existoval,“ neboť se domnívám, že v současné době budou soudy rozhodovat v souladu s nálezy Ústavního soudu a v souladu s nejnovějšími rozhodnutími Nejvyššího soudu, tzn. potvrzovat přetrvání vlastnického práva třetí osoby. Jen takový postup může zajistit vlastnickou jistotu jako významný prvek právní jistoty. 32
Také zastávám názor, že řádně nabyté vlastnické právo třetí osoby není odstoupením
právních
předchůdců
dotčeno.
S určitými
výše
uvedenými
argumenty pro obhajobu tohoto názoru se však neztotožňuji (např. F. Mezera o upřednostnění principu ochrany dobré víry před principem ochrany vlastnického práva, nebo J. Mikeše a J. Švestky o přetrvání věcně právních účinků smlouvy na základě dvoufázového nabývání vlastnictví). Svůj názor o přetrvání vlastnického práva třetí osoby opírám o tyto argumenty: v době převodu vlastnického práva byl první kupující vlastníkem, který měl všechna práva uvedená v § 123 ObčZ, tedy mohl s věcí i disponovat. Třetí osoba, která si ověřila, že první kupující je vlastníkem, nemá nic společného s původním převodem. Poté, co se tato třetí osoba stane vlastníkem nemovitosti, nemůže být zpětně svého vlastnictví zbavena z důvodu odstoupení mezi právními předchůdci, tedy z důvodu právního úkonu mezi předchůdci. Takovým
odstoupením
dochází
ke
zrušení
smlouvy
jen
mezi
právními
předchůdci, kteří se musí vypořádat mezi sebou. Jelikož kupující již věc nemůže vydat, neboť ji převedl na třetí osobu, musí poskytnout peněžitou náhradu v souladu s § 458 odst. 1 ObčZ, který výslovně tuto situaci předpokládá. Pokud si prodávající dostatečně nezajistil svá práva (obvykle zaplacení kupní ceny) při uzavírání kupní smlouvy jinými prostředky, nelze důsledky jeho neuváženého jednání přenášet na třetí osoby. Několik let trvalo, než se Nejvyšší soud přiklonil k názoru o zachování vlastnického práva třetí osoby. Ačkoliv tento názor konečně přijal, připojil ke svému rozhodnutí „výhradu,“ která je dle mého názoru neopodstatněná. Dle „výhrady“ Nejvyššího soudu vlastnické právo třetí osoby nepožívá ústavní ochrany, pokud tato třetí osoba není v době uzavření kupní smlouvy v dobré víře o tom, že zde není důvod, pro který by právní předchůdci mohli odstoupit. Z postoje Nejvyššího soudu je evidentní, že hledá způsob jak ochránit prodávajícího před podvodným jednáním kupujícího, tedy v situaci, kdy kupující, aniž by zaplatil kupní cenu, záměrně převede nemovitost na třetí osobu a tím vyloučí vydání nemovitosti zpět prodávajícímu a současně je tato třetí osoba se záměrem kupujícího srozuměna. Domnívám se však, že argumentovat absencí dobré víry třetí osoby není vhodné. Dle mého názoru by bylo možné toto podvodné jednání postihnout dle § 39 ObčZ, dle kterého je absolutně neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu, obchází zákon 33
anebo se příčí dobrým mravům. Kupní smlouva mezi kupujícím a třetí osobou by pak byla kvalifikována jako absolutně neplatná a na základě takové kupní smlouvy nelze nabýt vlastnické právo, a tudíž ani nelze uvažovat o ochraně vlastnického práva třetí osoby.
4.3 Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti a jeho vliv na věcná břemena a zástavní práva k nemovitostem, která byla zřízena před odstoupením V této části se budu zabývat těmi případy, kdy již došlo k provedení vkladu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí, kupující dále nemovitost
právně
zatížil
věcným
břemenem
či
zřídil
zástavní
právo
k nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí a následně prodávající (příp. kupující) od smlouvy o převodu nemovitosti odstoupil.
4.3.1 Zástavní právo Problematika zástavního práva v občanskoprávních vztazích začala být aktuální až po novelizaci ObčZ účinnou od 1. 1. 1992, 70 neboť do té doby mohlo zástavní právo vznikat pouze ze zákona (zákonné zástavní právo). Dle současně platného stavu „zástavní právo plní zajišťovací funkci a to zejména tím, že od okamžiku svého vzniku až do své realizace nutí dlužníka splnit závazek a v případě nesplnění závazku poskytuje možnost uspokojení nesplacené pohledávky přímo z výtěžku zpeněžení zástavy.“ 71 Co se však s takovým zástavním právem stane po platném odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti? Opravdu bude zástavní právo plnit svoji zajišťovací funkci a potrvá nadále? Nebo v důsledku odstoupení od převodní smlouvy zanikne? Podobně jako u vlastnického práva i zde existovaly v zásadě dva různé přístupy. V dnešní době se lze setkat pouze s jedním názorem a tím je přetrvání zástavního práva. Aby však soudní praxe obhájila právě přetrvání zástavního práva, využívala k tomu institutu zastavení cizí věci. Dle právní teorie není správné se opírat o zástavu cizí věci, nýbrž nabízí jiná řešení (viz níže).
70 71
Zákon č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník FIALA, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno: Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2002, str. 171
34
Na počátku nového tisíciletí proběhla zásadní novelizace zástavního práva v ObčZ. Vzhledem k tomu, že mi nejsou známá žádná soudní rozhodnutí, která by se opírala právě o tato novelizovaná ustanovení, pak pokud v této části odkazuji na judikaturu, jedná se o judikaturu vycházející z právní úpravy minulé.
4.3.1.1 Zánik zástavního práva Jak jsem již výše zmínila, názor, že zástavní právo, které zřídil kupující na nemovitosti, zaniká v důsledku odstoupení od kupní smlouvy, se v dnešní době již neobjevuje. Přesto se mi zdá vhodné velmi krátce ho zde uvést. K. Šíma ve svém článku
72
uvádí, že odstoupením od kupní smlouvy byla
smlouva s účinky ex tunc zrušena a obnovilo se vlastnické právo prodávajícího. Prodávající však nedal ke zřízení zástavního práva souhlas a ani nemá právní prostředky k ochraně svého vlastnického práva, které je ohroženo realizací zástavy. Autor dochází k závěru, že „bez souhlasu zástavce, který není dlužníkem, nelze platně hypotekární právo zřídit“ a „v případě absence takového souhlasu po zániku vlastnického práva původního zástavce, který při vzniku zástavního práva souhlas udělil a po obnovení vlastnického práva původního vlastníka, zástavní právo zaniká.“ Autor uvádí, že „ochrana zástavního věřitele ze závazkového právního vztahu nemůže být větší než ochrana vlastnického práva (věcného, absolutního) subjektu, který nedal k zástavě své nemovitosti souhlas.“
4.3.1.2 Přetrvání zástavního práva (zástava cizí nemovité věci) Jak jsem již uvedla, soudy svá rozhodnutí o přetrvání zástavního práva opíraly o institut zastavení cizí věci. Je otázkou, zda i po zásadní novelizaci zástavního práva z počátku 21. století, budou soudy pokračovat v tomto směru. Nyní krátce k vývoji právní úpravy, zejména institutu zastavení cizí věci (následné informace o změnách právní úpravy pocházejí z judikatury a z článku J. Fialy
73
).
Na krátkou dobu (od 1. 5. 1990 do 31. 12. 1991) bylo zástavní právo upraveno hospodářským zákoníkem. 74 Toto zástavní právo (vznikající na základě 72
ŠÍMA, K. K zániku hypotekárního zástavního práva při změně vlastnictví k zastavené věci. Právní rozhledy, 1996, č. 5, s. 204 73 FIALA, J. Zastavení cizí věci a osud zástavního práva po odstoupení od smlouvy. Právní rozhledy, 2003, č. 1, s. 268 a násl.
35
smlouvy nebo přímo ze zákona) však bylo upraveno pouze pro vztahy vznikající při podnikatelské činnosti. Na základě smlouvy vznikalo zástavní právo u nemovitostí zápisem zástavního práva v evidenci nemovitostí. Dle tehdejšího § 129e hospodářské zákoníku platilo, že zastavil-li někdo cizí věc bez souhlasu vlastníka nebo organizace, které příslušelo k věci jiné právo neslučitelné s právem zástavním, vzniklo zástavní právo, jen jestliže byla věc odevzdána zástavnímu věřiteli a ten ji přijal v dobré víře, že zástavce byl oprávněn věc zastavit. V pochybnostech platilo, že zástavní věřitel jednal v dobré víře. Podle Nejvyššího soudu hospodářský zákoník neupravoval zástavní právo jako právo věcné a proto toto právo působilo jen mezi stranami zástavní smlouvy. 75 Soudy se také musely vypořádat s pojmem „odevzdání“, jehož výklad byl problematický i v následujících letech. V případě hospodářského zákoníku Ústavní soud ve svém nálezu ohledně zastavení cizí věci stanovil, že ustanovení § 129e je možno aplikovat pouze v případech, byla-li zastavena cizí věc movitá. Dle Ústavního soudu totiž „odevzdání“ věci přicházelo v úvahu pouze u věcí movitých. 76 Od 1. 1. 1992 je zástavní právo upraveno jednotně v ObčZ, který jako jeden ze způsobů vzniku zástavního práva umožňuje vznik na základě smlouvy. Smluvní zástavní právo k nemovitostem vznikalo do 31. 12. 1992 účinností smlouvy (předpokladem účinnosti smlouvy byla registrace státním notářstvím); od 1. 1. 1993 vzniká smluvní zástavní právo vkladem do katastru nemovitostí. Zástavní právo bylo upraveno v § 151a-151g ObčZ. Zastavení cizí věci bylo upraveno v § 151d odst. 1 ObčZ, které znělo: „Dá-li někdo do zástavy cizí věc bez souhlasu vlastníka nebo osoby, která má k věci jiné věcné právo, neslučitelné se zástavním právem, vznikne zástavní právo jen, je-li věc odevzdána zástavnímu věřiteli a ten ji přijme v dobré víře, že zástavce je oprávněn věc zastavit. V případě pochybností platí, že zástavní věřitel jednal v dobré víře.“ (Jednalo se tedy o obdobné ustanovení jako v hospodářském zákoníku). I zde zpočátku soudní praxe dovozovala z pojmu „odevzdání“ možnost zastavit pouze cizí věc movitou. 77 Až rozhodnutí Nejvyššího soudu z r. 74
zákon č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen hospodářský zákoník); zástavní právo doplněno zákonem č. 103/1990 Sb., kterým se mění a doplňuje hospodářský zákoník 75 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 1995, sp. zn. Odon 14/1995 76 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 29. 4. 1996, sp. zn. IV. ÚS 233/1995 77 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 1. 1998, sp. zn. 2 Odon 85/1997: „Jestliže ustanovení § 151d odst. 1 ObčZ váže vznik zástavního práva k cizí věci, kterou dal někdo do zástavy bez souhlasu
36
1999
78
změnilo dosavadní přístup a stanovilo, že za podmínek uvedených v
ustanovení § 151d odst. 1 ObčZ vzniká na základě smlouvy zástavní právo bez ohledu na to, zda zástavou je movitá věc nebo nemovitost. Nejvyšší soud totiž použil k výkladu pojmu „odevzdání“ více interpretačních metod včetně metody logické
a
historické.
Odevzdáním
nemovitosti
ve
smlouvě
uvedenému
zástavnímu věřiteli pak Nejvyšší soud rozumí vklad zástavního práva do katastru nemovitostí ve prospěch zástavního věřitele. Nejvyšší soud následně své rozhodnutí potvrdil. 79 A nyní již k rozhodnutím, která se zabývají přetrváním zástavního práva po odstoupení s využitím institutu zastavení cizí věci. Nejvyšší soud
80
vychází
ze své předchozí judikatury, kdy odstoupením od smlouvy je smlouva zrušena s účinky "od počátku" a nastává v právních vztazích účastníků smlouvy stejný právní stav, jako kdyby ke smlouvě vůbec nedošlo. Zrušením této kupní smlouvy od počátku zaniká právní titul, na základě kterého kupující nabyl vlastnické právo k nemovitosti. Z hlediska věcně právních účinků smlouvy, ztrácí vlastnické právo vložené do katastru nemovitostí svůj právní podklad. Protože kupující není vlastníkem nemovitosti a protože se jím vlastně ani nikdy nestal, byly zrušením kupní smlouvy od počátku odklizeny účinky vkladu vlastnického práva; není-li tu právní titul, na základě kterého kupující nabyl vlastnické právo k nemovitosti, nemůže mít vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, provedený na jeho základě, jakékoliv právní účinky pro právní poměry účastníků zrušené smlouvy. Nejvyšší soud pak používá ustanovení § 151d odst. 1 ObčZ, které dle jeho názoru dopadá na všechny případy, za nichž vzniká na základě smlouvy zástavní právo, jestliže věc, ať movitou či nemovitou, dal do zástavy někdo jiný než její vlastník
vlastníka, na odevzdání této věci zástavnímu věřiteli, který ji přijme v dobré víře, lze z použitého pojmu "odevzdání", ve vazbě na použití tohoto pojmu v ustanovení § 151b odst. 3 ObčZ dovodit, že se ustanovení § 151d odst. 1 ObčZ týká pouze věcí movitých, neboť pouze tyto věci lze ve smyslu ustanovení § 151b odst. 3 ObčZ odevzdat zástavnímu věřiteli a pouze u těchto věcí postačuje odevzdání (na základě uzavřené smlouvy o zřízení zástavního práva) ke vzniku zástavního práva.“ Obdobně Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 11. 1998, sp. zn. 5 Co 646/1997: „Zástavní právo k nemovité věci zastavené osobou k tomu neoprávněnou nevzniká platně ani v případě, kdy je zástavní věřitel v dobré víře.“ 78 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1999, sp. zn. 21 Cdo 328/1999 79 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 11. 2001, sp. zn. 29 Cdo 2512/2000: „Podle ustanovení § 151d odst. 1 ObčZ, ve znění účinném před 1. lednem 2001, mohlo na základě smlouvy vzniknout i zástavní právo k nemovitosti. Odevzdáním nemovitosti zástavnímu věřiteli uvedenému ve smlouvě se ve smyslu tohoto ustanovení rozuměl vklad zástavního práva ve prospěch zástavního věřitele do katastru nemovitostí.“ 80 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1999, sp. zn. 21 Cdo 328/1999
37
nebo jestliže věc byla dána do zástavy bez souhlasu osoby, která má k věci jiné věcné právo neslučitelné se zástavním právem. Následně Nejvyšší soud
81
tento názor potvrdil a doplnil. I když považuje
zástavní smlouvu za neplatnou (neboť zástavce podle ní dal do zástavy cizí nemovitost bez souhlasu vlastníka nebo osoby, která má k věci jiné věcné právo neslučitelné se zástavním právem), neznamená to bez dalšího, že zástavní právo k nemovitosti - bylo-li podle této smlouvy vloženo zástavní právo do katastru nemovitostí - nevzniklo (nemohlo vzniknout). Nejvyšší soud argumentuje opět právě ustanovením § 151d odst. 1 ObčZ, z kterého vyplývá, že zástavní právo vznikne, avšak jen tehdy, byla-li zástava odevzdána zástavnímu věřiteli a ten ji přijal v dobré víře, že zástavce je oprávněn věc zastavit, přičemž v případě pochybností platí, že zástavní věřitel jednal v dobré víře. Na nedostatek dobré víry zástavního věřitele, že zástavce je oprávněn věc zastavit, nelze usuzovat jen na základě toho, že se zástavní věřitel při uzavření zástavní smlouvy nezabýval tím, zda zástavce, který je vlastníkem zastavované věci na základě kupní smlouvy, řádně a včas zaplatil kupní cenu. Nejvyšší soud upozorňuje, že od kupní smlouvy může být z důvodu řádného a včasného nezaplacení kupní ceny odstoupeno nejen tehdy, bylo-li ve smlouvě dohodnuto, ale i podle ustanovení § 517 odst. 1 ObčZ, a tudíž nelze považovat za opomenutí běžné (obvyklé) opatrnosti, kterou lze po zástavním věřiteli s ohledem na okolnosti a povahu daného případu při uzavírání zástavní smlouvy požadovat, ani okolnost, že se nezabýval tím, zda ve smlouvě byla či nebyla dohodnuta možnost odstoupení od smlouvy. Domnívám se, že v současné době nelze nadále opírat přetrvání zástavního práva o institut zastavení cizí věci z důvodu dvou zásadních novelizací: a) novelou účinnou od 1. 1. 2001
82
byl změněn dosavadní § 151d ObčZ na
§ 161 ObčZ: „Dá-li někdo do zástavy cizí movitou věc bez souhlasu vlastníka nebo osoby, která má k věci jiné věcné právo neslučitelné se zástavním právem, vznikne zástavní právo, jen je-li movitá věc odevzdána zástavnímu věřiteli a ten ji přijme v dobré víře, že zástavce je oprávněn věc zastavit.“ Rozdíl byl tedy v tom, že zastavení cizí věci bylo výslovně omezeno jen na věci movité.
81 82
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 8. 2004, sp. zn. 21 Cdo 2074/2003 zákon č. 367/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony
38
b) novelou účinnou od 1. 1. 2002
83
byl § 161 ObčZ doplněn o odst. 2:
„Cizí nemovitá věc, věc hromadná, soubor věcí a byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví podle zvláštního zákona mohou být dány do zástavy jen se souhlasem vlastníka a osoby, která k nim má jiné věcné právo neslučitelné se zástavním právem. Totéž platí, jde-li o cizí pohledávku, jiné majetkové právo, obchodní podíl, cenný papír a předmět průmyslového vlastnictví.“ Zásadní rozdíl je ve spojení „jen se souhlasem“ vlastníka. Domnívám se, že kdyby soud nadále argumentoval, že odstoupením je smlouva zrušena od počátku a v právních vztazích účastníků je stejný právní stav, jako kdyby ke smlouvě vůbec nedošlo, pak by nové znění ustanovení o zástavě cizí věci nebylo možné použít.
4.3.1.3 Přetrvání zástavního práva (dle právní teorie) Ještě před novelizací zástavního práva M. Vašíček
84
uvedl, že zástavní
právo platně vzniklo, neboť zástavce byl minimálně v postavení oprávněného držitele dle § 130 ObčZ. Dle § 130 odst. 2 ObčZ má oprávněný držitel stejná práva jako vlastník, nestanoví-li zákon jinak. Nastane-li po platném vzniku zástavního práva odstoupení od kupní smlouvy, které má účinky ex tunc, nelze dle autora použít ustanovení o zástavě cizí věci. Prodávající po odstoupení tedy dostane zpět nemovitost zatíženou zástavním právem a musí se domáhat určovací žalobou, že tato nemovitost není zatížena zástavním právem. Domnívá se, že prodávající s touto žalobou uspěje vzhledem k tomu, že vlastnické právo může být omezeno pouze ze zákona, úředním výrokem nebo právním úkonem samotného vlastníka. Závěrem nabádá banky k větší ostražitosti při zajišťování svých pohledávek a doporučuje, aby banky poukazovaly kupní cenu přímo prodávajícímu bez součinnosti kupujícího. Také J. Mikeš
85
ještě před novelizací zástavního práva zdůrazňoval, že pro
českou právní úpravu je příznačný princip akcesority. Vyplývá z něho, že vznik i trvání zástavního práva je nerozlučně spjat s existencí pohledávky. Zánikem zajištěné pohledávky přímo ex lege zaniká i zástavní právo, aniž by tato skutečnost musela být zapsána v katastru nemovitostí. Autor upozorňuje, že 83
zákon č. 317/2001 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a o změně dalších zákonů 84 VAŠÍČEK, M. K zániku zástavního práva k nemovitosti při odstoupení od smlouvy. Právní rozhledy, 1996, č. 11, s. 519 85 MIKEŠ, J. Možnosti zajištění úvěrů zástavními právy v České republice. Právní rádce, 1994, č. 12, s. 10
39
smlouvou samotnou zástavní právo ještě nevzniká. Ke smlouvě musí přistoupit další právní skutečnost, kterou je u nemovitostí vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Opět upozorňuje na legislativní změny, k nimž došlo od 1. 1. 1993, zejména na obnovení principu tradičního. Platným odstoupením od smlouvy se dosavadní právní vztah mezi smluvními partnery mění na vztah mezi subjekty z bezdůvodného obohacení, který zakládá nárok na vydání vzájemných plnění. Přitom každý z nich se stane vlastníkem někdejšího plnění až od chvíle, kdy mu je toto plnění vydáno. J. Mikeš dochází k závěru, že došlo-li v mezidobí k zatížení nemovitosti zástavním právem, na jeho trvání se tím nic nemění. Původní vlastník nemovitosti se tak ocitne v postavení zástavce, ačkoliv k uvedenému zatížení došlo nezávisle na jeho vůli. J. Fiala
86
se ve svém článku (vydaném až po novelizacích zástavního
práva) opírá o následky právního úkonu, kterými jsou vznik, změna nebo zánik právního vztahu (práv a povinností). Uvádí, že zásadně platí, že právní úkon má následky
jen
pro
osoby,
které
ho
učinily.
To
také
vyplývá
z metody
občanskoprávní regulace, která znamená, že účastník občanskoprávního vztahu nemůže jednostranně zasahovat do právních poměrů jiných osob s výjimkou stanovenou právní normou (jako příklad výjimky uvádí autor smlouvu ve prospěch třetí osoby). Dále autor zmiňuje nález Ústavního soudu (viz výše), 87 který dle jeho názoru respektuje podstatu účinků jednostranných právních úkonů při posuzování vlivu odstoupení od smlouvy na vlastnické právo dalšího nabyvatele. Ústavní soud totiž zastává názor, že vztah mezi smluvními stranami, včetně odstoupení od smlouvy, se může projevit opět jen mezi smluvními stranami a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, které v dobré víře nabyly právo k věci, která byla předmětem takové smlouvy. J. Fiala z nálezu dovozuje, že odstoupení od smlouvy, která byla titulem pro nabytí vlastnického práva zástavcem, může vyvolat právní účinky pouze mezi účastníky této smlouvy a nemůže se dotknout právního postavení zástavního věřitele. A protože zástavce v době zřizování vlastnického práva byl vlastníkem, nelze použít ustanovení o zastavení cizí věci a to ani po dodatečném zániku jeho vlastnického práva. Tím
86
FIALA, J. Zastavení cizí věci a osud zástavního práva po odstoupení od smlouvy. Právní rozhledy, 2003, č. 1, s. 270 87 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 23. 1. 2001, sp. zn. II. ÚS 77/2000
40
autor dochází k závěru, že po odstoupení dochází k obnovení vlastnického práva původního vlastníka a tento vlastník nastupuje do pozice zástavního dlužníka.
4.3.1.4 Přetrvání zástavního práva (vlastní názor) Osobně se domnívám, že pokud kupující zřídí zástavní právo k nemovitosti a poté je odstoupeno od kupní smlouvy, pak se musí platnost zástavní smlouvy posoudit k okamžiku jejího vzniku. V době zřízení zástavního práva byl kupující vlastníkem se všemi právy uvedenými v § 123 ObčZ, včetně práva s věcí disponovat. To, že právní důvod vlastnictví kupujícího odpadl až po uzavření zástavní smlouvy, nemůže mít za následek dodatečné zneplatnění zástavní smlouvy. Jestliže důvod její neplatnosti nebyl dán již v době uzavření, pak je tato smlouva platná. Nelze tedy tvrdit, že zástavní smlouva byla neplatná a ani nelze tvrdit, že zástavní právo zřídil nevlastník, a poté se opírat o ustanovení zastavení cizí věci. Dále zástavní věřitel nemá nic společného s převodem vlastnického práva k nemovitosti z prodávajícího na kupujícího. Poté, co zástavní věřitel nabude své zástavní právo k nemovitosti vkladem do katastru nemovitostí, nemůže být zpětně svého zástavního práva zbaven z důvodu odstoupení, ať už kupujícího nebo prodávajícího, od převodní smlouvy. Takovým odstoupením dochází ke zrušení smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím bez vlivu na řádně nabytá práva třetích osob. Domnívám se, že lze argumentovat i věcně právní povahou zástavního práva, tzn. právem vázaným na věci bez ohledu na jejího vlastníka (odlišnou povahu mělo zástavní právo zřízené dle § 129c a násl. hospodářského zákoníku, kde soudní praxe dovodila, že zástavní právo nemělo věcně právní povahu - viz výše). Je-li zástavní právo spjato s věcí a každý její vlastník má postavení zástavního dlužníka, pak po odstoupení dochází k obnovení vlastnického práva prodávajícího a z prodávajícího se logicky stává zástavní dlužník. Je tedy na prodávajícím, aby důsledně zvážil odstoupení od smlouvy v případě, že kupující zřídil zástavní právo k nemovitosti.
4.3.2 Věcná břemena Zde se jedná o situaci, kdy před odstoupením od smlouvy o převodu nemovitosti kupující nemovitost právně zatížil věcným břemenem vkladem do katastru nemovitostí. Existuje zde tedy subjekt povinný (kupující) a subjekt oprávněný z věcného břemene (třetí osoba). V případě odstoupení od smlouvy 41
dochází ke změně povinného subjektu. Povinnost z věcného břemena je vždy pevně spojena s vlastnictvím nemovitosti (má věcně právní charakter). Dle § 151n odst. 2 ObčZ věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. Dojde-li tedy po odstoupení ke změně vlastníka nemovitosti, dojde ze zákona i ke změně povinného subjektu. „Jedná se o přechod povinností věcného břemena. Označení této změny jako převod není možné, protože k němu nedochází projevem vůle, ale ex lege následkem spojeným se změnou vlastnictví.“
88
Z výše uvedeného vyplývá, že odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti, k níž bylo v mezidobí zřízeno věcné břemeno, nemá vliv na trvání věcného břemena. Po odstoupení od smlouvy tedy původní vlastník obdrží zpět nemovitost zatíženou věcným břemenem. V otázce přetrvání oprávnění z věcného břemene jsem se nesetkala s opačným názorem. Zřejmě je to způsobeno právě podstatou věcného břemene, tedy práva vázaného na věci bez ohledu na změny jejího vlastníka.
4.4 Ochrana prodávajícího při uzavírání smlouvy o převodu nemovitosti V praxi často využívá právo odstoupit od smlouvy právě prodávající a to v situaci, kdy mu kupující nezaplatil kupní cenu, ať celou nebo jen část. Prodávající pak využívá buď § 517 ObčZ, kdy kupující ani po dodatečné přiměřené lhůtě svoji povinnost nesplnil nebo ustanovení smlouvy, ve které si možnost odstoupení z důvodu prodlení obvykle smluvní strany dohodnou. Z výše uvedeného rozboru účinků odstoupení vyplývá, že když kupující po vkladu svého vlastnického práva do katastru nemovitostí danou nemovitost dále prodá, zastaví či ji zatíží věcným břemenem, prodávající pak po odstoupení od smlouvy v prvním případě nemovitost zpět nedostane, v dalších případech sice nemovitost získá zpět, ta je však zatížena zástavním právem či věcným břemenem, které na ní bez ohledu na změnu vlastníka váznou. Proto by prodávající měl mít zájem zajistit si zaplacení kupní ceny i jinými prostředky. V praxi se objevují případy, kdy prodávající trvá na zaplacení ceny již při podpisu kupní smlouvy nebo při podání návrhu na vklad. V tomto případě je však
88
BRADÁČ, A., FIALA J. a kol.: Věcná břemena od A do Z. Linde, 2006, s. 68
42
kupující v nevýhodě, neboť není jisté, zda vklad práva bude katastrálním úřadem povolen. V této části se pokusím najít vhodné řešení pro obě smluvní strany. Budu se zde zabývat pouze zajišťovacími prostředky s věcně právní povahou, které jsou přímo spjaty s prodávanou nemovitostí (nikoliv tedy ručení, peněžité sankce apod.) a také zmíním v praxi běžně využívanou svěřeneckou smlouvu.
4.4.1 Zástavní právo ve prospěch prodávajícího Jako možné řešení zajištění zaplacení kupní ceny kupujícím se zdá být zřízení zástavního práva, kde zástavním věřitelem by byl prodávající a zástavním dlužníkem kupující a to až do doby zaplacení celé kupní ceny. Prodávající by uzavřel s kupujícím kupní smlouvu o převodu nemovitosti a zároveň smlouvu o zřízení zástavního práva na nemovitosti. S návrhem na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí by zároveň předložili tuto smlouvu o zřízení zástavního práva. Výsledkem by bylo vyznačení vlastnického práva kupujícího a zatížení tohoto vlastnického práva zástavním právem v katastru nemovitostí a to k jednomu dni. Jak uvádí autoři J. Mikeš a J. Švestka, 89 prodávající by si zajistil přednost před případnými dalšími zástavními věřiteli a získal by postavení odděleného věřitele v případě prohlášení konkurzu na majetek kupujícího. V případě odstoupení od smlouvy by pak došlo ke splynutí postavení zástavního věřitele a zástavního dlužníka v jedné osobě. Řešení ohledně zřízení zástavního práva na nemovitosti ve prospěch prodávajícího však bude v praxi často nereálné. Ve většině případů kupující hradí kupní cenu z úvěrů (hypoték). Pokud by si prodávající zajistil zaplacení kupní ceny právě zmiňovanou zástavou, pak by kupujícímu žádný z peněžních ústavů neposkytl hypotéku právě z důvodu, že by byla nemovitost zatížena zástavním právem. Z uvedeného vyplývá, že takové zajištění by bylo možné pouze u takových smluv, v jejichž rámci by se kupní cena hradila z jiných prostředků, než z hypoték poskytovaných peněžními ústavy. Také se nabízí řešení, aby si prodávající zřídil zástavní právo pouze na část kupní ceny. Na druhou část kupní ceny by kupující zřídil zástavní právo ve
89
MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Význam odstoupení od smlouvy pro vlastnictví třetí osoby. Právní rozhledy, 2007, č. 9, s. 317 a násl.
43
prospěch peněžního ústavu za účelem poskytnutí hypotéky. 90 Zde se pak opět dostáváme k problému, kdy po odstoupení od smlouvy by toto zástavní právo ve prospěch peněžního ústavu přešlo na prodávajícího. Navíc zástavní právo nechrání prodávajícího před zřízením věcného břemene kupujícím.
4.4.2 Nemožnost sjednání zákazu zcizení či zatížení nemovitosti jako věcného břemene J. Štraus
91
nabízí zajímavé řešení, avšak za platného právního stavu, dle
mého názoru i dle názoru jiných autorů, nemožné. J. Štraus uvádí, že prodávající si do kupní smlouvy vloží ujednání o zákazu prodeje, dalšího zastavení či jiného zatížení nemovitosti bez souhlasu prodávajícího do doby úplného zaplacení kupní ceny. Strany si toto omezení ujednají s tím, že bude zapsáno v katastru jako jiné právo váznoucí na nemovitosti. Autor se opírá o § 2 odst. 3 ObčZ, který svěřuje účastníkům občanskoprávních vztahů právo dohodnout se o všem, co zákon výslovně nezakazuje nebo nebrání-li dohodě skutečnost, že z povahy ustanovení zákona vyplývá, že se od něj nelze odchýlit. Dle názoru E. Barešové, 92 se kterým souhlasím, není navrhovaný způsob J. Štrausem v souladu s ObčZ a se ZáPrNe. Autorka upozorňuje na to, která práva se do katastru zapisují. Jsou to podle § 1 odst. 1 ZáPrNe práva věcná, a to právo vlastnické, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva. Důležité je, že tato věcná práva jsou zde vymezena taxativně, a proto nepřichází v úvahu, že by některá další práva, sjednaná ve smlouvě, mohla být sjednána s věcnými účinky a stala se tak předmětem zápisu do katastru. Do katastru se zapisují podle § 1 odst. 2 ZáPrNe i další práva, pokud tak stanoví zvláštní zákon, 93 ale tato práva nejsou právy 90
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1268/2002: „Výlučný vlastník nemovité věci může dát do zástavy i ideální část věci. I když vlastník zastaví jen ideální část věci, nemění se tím nic na dosavadním výlučném vlastnickém právu vlastníka k takové věci. Zůstává tak vlastníkem celé, nijak nerozdělené věci, přičemž zástavní právo jen k ideální části věci pouze vyjadřuje, nakolik může být jeho vlastnické právo dotčeno pro případ realizace zástavního práva.“ 91 ŠTRAUS, J. Odstoupení od smlouvy a věcná břemena. Právní rádce, 1997, č. 9, s. 96 92 BAREŠOVÁ, E. Odstoupení od smlouvy a věcná břemena. Právní rádce, 1998, č. 1, s. 38 a násl. 93 zvláštním zákonem je zákon ČNR č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, který stanoví, že do katastru se zapisuje i právo hospodaření s majetkem státu, právo trvalého užívání nemovitostí, správa nemovitostí ve vlastnictví státu a oprávnění městských částí hl. m. Prahy, popřípadě statutárních měst hospodařit s jejich svěřeným majetkem.
44
věcnými. Autorka následně rozebírá pojem věcného břemene, ze kterého plyne, že každému omezení vlastníka nemovitosti musí odpovídat oprávnění, které svědčí nějaké jiné nemovitosti nebo osobě (fyzické nebo právnické). U zákazu zcizení či zatížení by však šlo o omezení v nakládání s věcí a takovému omezení by neodpovídalo „oprávnění jiné osoby, takže takový vztah by nemohl naplňovat znaky věcného břemene.“ Autorka pak pro podporu svých tvrzení cituje rozhodnutí soudů, z nichž zdůrazňuje zejména rozhodnutí Městského soudu v Praze, 94 ve kterém stanovil: „Omezování zasahující do dispozičního práva vlastníka není právem k cizí věci a nemá proto charakter věcného břemene.“ Autorka dochází ke správnému závěru, že zákaz převodu nemovitosti či zákaz zatížení nemovitosti nelze podřadit pod institut věcného břemene, které má jiný obsah i význam. Také J. Spáčil
95
po provedení analýzy obsahu věcných břemen a výkonu
práv jim odpovídajících dospívá k závěru, že takové věcné břemeno by dnes zřejmě do katastru nemovitostí zapsáno nebylo.
4.4.3 Předkupní právo s věcnými účinky ve prospěch prodávajícího J. Štraus ve svém článku
96
také uvádí, že pokud si prodávající sjedná
předkupní právo s věcnými účinky k prodávané nemovitosti, pak alespoň dosáhne „informace o tom, že jejich dlužník hodlá koupenou nemovitost prodat, protože v tom případě by se katastrální úřad musel zabývat tím, zda byla dána možnost uplatnění tohoto práva (pozn. předkupního práva)…V každém případě zapsaného předkupního práva se katastr musí zabývat otázkou, zda podmínky jeho realizace byly respektovány.“ Autor tedy zastává názor, že předkupní právo s věcnými účinky zabrání kupujícímu prodat nemovitost bez vědomí prodávajícího. S autorem nemohu souhlasit. Za prvé, ze smyslu předkupního práva s věcnými účinky vyplývá, že prodávající má právo, aby mu kupující nemovitost nabídl ke koupi, a kupující má tomu odpovídající povinnost nabídnout nemovitost prodávajícímu ke koupi, pokud se rozhodne nemovitost prodat. Dle § 603 odst. 3 ObčZ v případě porušení předkupního práva má oprávněný buď možnost domáhat se na třetí osobě, aby mu věc nabídla ke koupi, anebo mu
94
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. 6. 1995, sp. zn. 33 Ca 24/1995 SPÁČIL, J. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha: C. H. Beck, 2006, s. 37-50 96 ŠTRAUS, J. Odstoupení od smlouvy a věcná břemena. Právní rádce, 1997, č. 9, s. 96 95
45
zůstane předkupní právo zachováno. Z toho vyplývá, že když kupující nenabídne prodávajícímu nemovitost ke koupi a nemovitost dále prodá třetí osobě, nejde o neplatnou kupní smlouvu o převodu nemovitosti. Smyslem nápravy porušeného předkupního práva je sice získat nemovitost zpět do vlastnictví prodávajícího, ale oproti zaplacení kupní ceny. Jak je vidět, institut předkupního práva s věcnými účinky je v našem případě nepoužitelný. Prodávající by totiž jednak nezískal kupní cenu od kupujícího a jednak by musel zaplatit kupní cenu třetí osobě, pokud by chtěl získat nemovitost zpět. Za druhé existence předkupního práva prodávajícího není důvodem pro zamítnutí návrhu na vklad ve prospěch třetí osoby. L. Svoboda
97
k této problematice uvádí: „rozhodně nelze přiznat
předkupnímu právu takovou sílu a význam, aby bylo s to zabránit změně zápisu změny vlastnictví. Katastrální úřad by posuzoval věc z hledisek, která se vymykají jeho obvyklé činnosti, tak jak je vymezuje § 5 odst. 1 (a zejména písm. f) ZáPrNe. Musel by posuzovat, zda došlo k porušení práva, které má svůj základ ve smlouvě a nemá přímý vztah k vlastní otázce změny vlastnických vztahů.“ Autor argumentuje, že překupní právo představuje v určitém směru omezení smluvní volnosti zavázané osoby, ale nespadá pod § 5 odst. 1 písm. f) ZáPrNe, dle kterého katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá, zda účastník řízení není omezen ve smluvní volnosti. Upozorňuje, že toto omezení musí být založeno právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo rozhodnutím státního orgánu, což předkupní právo nezahrnuje. Autoři O. Jehlička a J. Švestka
98
uvádí, že v řízení před katastrálním
úřadem, který vkládá vlastnické právo pro třetí osobu, se prodávající (kterému svědčí předkupní právo) nestává účastníkem tohoto správního řízení, neboť není ve svých právech dotčen. Souhlasím, že katastrální úřad není povinen zabývat se otázkou, zda podmínky realizace předkupního práva byly respektovány a věcné předkupní právo není překážkou zápisu vlastnického práva třetí osoby do katastru nemovitostí.
97 98
SVOBODA, L. Předkupní právo. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 57 - 61 JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J. Nad předkupním právem. Právní rozhledy, 1994, č. 5, s. 164
46
4.4.4 Svěřenecká smlouva V praxi hojně využívaným a bezpečným způsobem pro převod nemovitosti je uzavření svěřenecké smlouvy. Svěřenecká smlouva je smlouva o správě majetku uzavíraná mezi kupujícím, prodávajícím a správcem (obvykle bankou, notářem či advokátem). Na základě této smlouvy se peníze uloží u správce a správce se zaváže, že vyplatí kupní cenu prodávajícímu po převodu nemovitosti na kupujícího. Kupující má zajištěno, že kupní cena bude vyplacena pouze v případě, že dojde k převodu vlastnictví. Svěřenecká smlouva není zvláště upravena v ObčZ, jedná se o smlouvu inominátní ve smyslu § 51 ObčZ. Smlouva by tedy měla velmi detailním způsobem popisovat vzájemný vztah mezi smluvními stranami. Stručně lze říci, že předmětem svěřenecké smlouvy je závazek kupujícího složit do úschovy správce určité finanční prostředky a dále závazek správce uvolnit takto složené finanční prostředky ve prospěch prodávajícího, vše za podmínek sjednaných a uvedených ve svěřenecké smlouvě. Do svěřenecké smlouvy lze také zahrnout způsob zaplacení daně z převodu nemovitosti. U daně z převodu nemovitosti je poplatníkem prodávající, zatímco kupující zůstává v pozici ručitele. Smluvní strany si mohou dohodnout, že správce nezaplatí celou úhradu ve prospěch prodávajícího, nýbrž platbu rozdělí ve prospěch finančního úřadu (daň z převodu) a zbytek poukáže na účet prodávajícího. Takový postup je výhodný zejména pro kupujícího, neboť ten má jistotu, že dojde k zaplacení této daně a zároveň se zbavuje svého ručení k úhradě daně.
4.5 Odstoupení od smlouvy o převodu movitých věcí Převádí-li se movitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnické právo převzetím věci, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak (§ 133 odst. 1 ObčZ). Smlouva má tedy obligační účinky a nabytí vlastnictví je vázáno na okamžik převzetí věci kupujícím (k nabytí vlastnického práva je nutné kumulativní naplnění jak příslušného titulu, tak i tomu odpovídajícího modu). Zákon však umožňuje účastníkům převodní smlouvy, aby si tuto otázku upravili vzájemnou dohodou odchylně, tedy tak, že si sjednají nabytí vlastnického práva k jinému okamžiku. Jednou z možností je tzv. výhrada vlastnictví, kdy vlastnictví přejde až zaplacením kupní ceny. Další možností je, 47
že se kupující stane vlastníkem věci dříve, než mu bude předmět koupě odevzdán. Účastníci si také mohou dohodnout, že vlastnictví k věci nabude kupující již účinností smlouvy. V těchto případech k převodu vlastnictví dojde nikoliv předáním věci, nýbrž v okamžiku, který účastníci v kupní smlouvě sjednali. Dle mého názoru okamžik nabytí vlastnictví nemá vliv na účinky odstoupení. Domnívám se, že vliv má pouze okolnost, zda kupující je v době odstoupení stále vlastníkem věci movité, či zda vlastnické právo převedl na třetí osobu. V první situaci, kdy je kupující stále vlastníkem věci, odstoupením zanikají obligačně právní i věcně právní účinky smlouvy od počátku. Pokud vznikne spor, lze podat žalobu na vrácení plnění ze zrušené smlouvy, příp. žalobu reivindikační. 99 J. Spáčil
100
ke konkurenci reivindikační žaloby a žaloby
z bezdůvodného obohacení uvádí: „zpravidla půjde o žalobu z bezdůvodného obohacení tam, kde žalobce bude tvrdit, že žalovaný získal na úkor žalobce věc některým ze způsobů předvídaných v § 451 odst. 2 ObčZ; v takovém případě soud nemusí zkoumat vlastnictví žalobce… …předpokladem úspěšnosti této žaloby je totiž skutečnost, že došlo k plnění z neplatné nebo zrušené smlouvy, nikoli
vlastnictví
účastníků.“
Soudy
101
postupují
v případě
žaloby
z bezdůvodného obohacení tak, že si jako předurčující otázku vyřeší, zda došlo k platnému odstoupení a poté rozhodnutím nařídí vzájemné vrácení plnění (samozřejmě za předpokladu, že oba účastníci jsou schopni vrátit to, co sami přijali jako plnění z uvedené smlouvy, jinak by museli poskytnout náhradu v penězích dle § 458 odst. 1 ObčZ). V druhé situaci movitá věc byla převedena na třetí osobu, a pokud ona věc nabyla v dobré víře, pak je nutné vycházet z nálezu Ústavního soudu a chránit
99
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 2. 2000, sp. zn. 33 Cdo 2034/1998: „Jsou-li splněny podmínky stanovené v § 451 a násl. ObčZ, může se ten, na jehož úkor došlo k bezdůvodnému obohacení, domáhat vydání všeho, co bylo takto nabyto, např. vydání movité věci, popř. poskytnutí peněžitého ekvivalentu, nelze-li vydat to, co bylo bezdůvodně získáno. Ten, na jehož úkor došlo k bezdůvodnému obohacení získáním movité věci, není zákonem omezen tak, že by se musel domáhat jen ochrany svého vlastnického práva podle § 126 odst. 1 ObčZ tj. pouze žalovat na vydání věci, ale může se domáhat vydání věci z titulu bezdůvodného obohacení, např. jeho peněžního ekvivalentu, není-li vydání věci možné.“ 100 SPÁČIL, J. Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha: C. H. Beck, 2005, s. 91 101 Např. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 5. 2008, sp. zn. 30 Cdo 1473/2007
48
její vlastnické právo dle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (viz subkapitola 4.2.2).
4.5.1 Úvaha o právních účincích Jaké by však bylo řešení v situaci, kdy kupující věc dále nepřevedl na třetí osobu, a přijali bychom názor, dle kterého i po odstoupení věcně právní účinky přetrvávají? Z názorů autorů J. Švestky a J. Mikeše
102
vyvozuji, že účinky odstoupení
od smlouvy jsou závislé na způsobu nabytí vlastnictví, tedy zda k nabytí vlastnictví došlo na základě tzv. konsensuálního principu nebo na základě tzv. tradičního principu. V prvním případě má sama smlouva věcně právní účinek a je-li následně od této translační smlouvy odstoupeno, zaniknou odstoupením i věcně právní účinky. V druhém případě samotnou smlouvou nedochází k převodu vlastnického práva, ale dochází k němu až následným předáním věci. Smlouva v tomto případě nemá translační účinek a odstoupením dochází k zániku pouze závazkově právních účinků. Vzhledem k tomu, že ustanovení o okamžiku nabytí vlastnictví k movitým věcem je dispozitivní, u odstoupení by nutně muselo docházet k oddělení dvou situací s odlišným vlivem na věcně právní účinky smlouvy. První situace: smluvní strany si ujednají, že vlastnictví přechází okamžikem účinnosti smlouvy. V této situaci smlouva o převodu věci má věcně právní účinky. Poté, co se odstoupením zruší smlouva, kupující již není vlastníkem a obnovuje se původní stav, tedy ex lege se obnovuje vlastnické právo prodávajícího. Totéž nastane v případě odstoupení od smlouvy, kterou se převedla nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí. Neboť dle § 133 odst. 3 ObčZ se vlastnictví k takové nemovitosti nabývá okamžikem účinnosti smlouvy. 103 Jedině v těchto případech by odstoupením od smlouvy zanikaly jak účinky závazkově právní, tak i věcně právní. Druhá situace: kupující nabývá vlastnické právo až po vzniku (resp. účinnosti) smlouvy, ať už převzetím věci, nebo pozdějším okamžikem, který si smluvní strany dohodly (např. zaplacením kupní ceny). Pak samotná smlouva 102
MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 285 a násl. 103 § 133 odst. 3 ObčZ: „Převádí-li se na základě smlouvy nemovitá věc, která není předmětem evidence v katastru nemovitostí, nabývá se vlastnictví okamžikem účinnosti této smlouvy.“
49
sice je nutným předpokladem pro změnu vlastníka, ale až samotným převzetím, zaplacením apod. přechází vlastnictví. V takové situaci smlouva nemá věcně právní účinky, má pouze obligačně právní účinky. Až zmiňovaným převzetím věci nastanou věcně právní účinky (neboli převod vlastnického práva). Dojde-li po převedení vlastnictví k odstoupení od smlouvy, dojde tím ke zrušení smlouvy a tím ke zrušení jejích obligačně právních účinků ex tunc. Věcně právní účinky však přetrvají a tyto účinky musí smluvní strany odklidit. Znamená to tedy, že pokud nevznikne spor o odstoupení, musí smluvní strany uzavřít dohodu o vrácení plnění? (v případě vydání nemovitosti autoři tuto dohodu vyžadují). Možná u movité věci nemusí být uzavřena dohoda, ale stačí fyzické vrácení věci (dle autorů zůstává kupující vlastníkem nemovitosti až do provedení vkladu). Pak ale vyvstává otázka druhá: byl by kupující vlastníkem věci až do doby jejího vydání? Z
naznačené
situace
vyplývá,
že
okamžik
„obnovení“
vlastnictví
prodávajícího by se lišil v závislosti na smluvním ujednání o okamžiku nabytí vlastnictví.
50
5. ODSTOUPENÍ DLE NÁVRHU NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU Ministerstvo spravedlnosti na začátku ledna roku 2009 předložilo vládě návrh nového občanského zákoníku včetně zapracovaných připomínek (dále jen NávObčZ). 104 Vzhledem ke značnému rozsahu návrhu zákona (téměř 3 000 paragrafů) se počítá k projednávání ve vládě přibližně 3 až 4 měsíce. Záměrem je poslat návrh do poslanecké sněmovny v průběhu května roku 2009, aby byl přijat ještě do konce volebního období. Datum účinnosti se navrhuje k 1. 1. 2012. 105 V této části se zaměřím na hlavní rozdíly mezi úpravou odstoupení od smlouvy dle současně platného ObčZ a NávObčZ. Není možné zabývat se zde všemi instituty souvisejícími s odstoupením, vzhledem k rozsahu této diplomové práce a vzhledem k tomu, že až aplikace smluvních stran a interpretace státních orgánů ukáže, zda NávObčZ skutečně vyřešil účinky odstoupení od smlouvy jednoznačně a nesporně. Jednou z významných změn je, že následky odstoupení budou řešeny stejně pro vztahy občanskoprávní i obchodněprávní a tím dojde k žádoucímu sjednocení. Důvodová zpráva k NávObčZ
106
uvádí: „ustanovení o odstoupení od
smlouvy se inspiruje pojetím obsaženým v platném obchodním zákoníku…“ Z ustanovení NávObčZ je inspirace ObchZ znatelná, ale pokud jde o účinky odstoupení, NávObčZ vychází z ObčZ a ponechává účinky ex tunc (naopak ObchZ stanovuje účinky odstoupení ex nunc). Nabízí se otázka, zda by problematika věcně právních účinků byla vyřešena vhodněji stanovením účinků odstoupení ex nunc. F. Melzer
107
k účinkům ex nunc uvádí: „Disponoval-li
kupující s nabytým předmětem před odstoupením od smlouvy, disponoval jako oprávněný. Jeho věcně právní postavení nebylo odstoupením od smlouvy s účinky ex nunc dotčeno. Odstoupení od smlouvy podle ObchZ se tedy nepromítne bezprostředně do věcně právní roviny.“ Autoři L. Kopáč a J.
104
dostupný na: http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymce-storage/files/Navrh_obcanskeho_ zakoniku_090108_s%20obsahem.pdf 105 http://portal.justice.cz/ms/ms.aspx?o=23&j=33&h=1&q=n%u00e1vrh+ob%u010dansk%u00 e9ho+z%u00e1kon%u00edku&d=295585 106 dostupná na: http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymce-storage/files/duvodova_zprava%20OZ_090108. pdf s. 402 k § 1804 až 1808 107 MELZER, F. Vliv odstoupení od smlouvy na nabytí vlastnického práva. Právní rozhledy, 2006, č. 14, s. 514
51
Švestka 108 k účinkům odstoupení dle ObchZ zmiňují: “Možnost odstoupení od smlouvy při porušení smluvní povinnosti, jež platí pro všechny smlouvy, nemá vliv na přechod vlastnického práva z prodávajícího na kupujícího. Rovněž neomezuje nabyvatele věci s touto věcí volně nakládat včetně možnosti ji prodat. Toto právo ztrácí nabyvatel teprve v době účinnosti odstoupení od smlouvy, kdy mu vzniká povinnost předmět plnění vrátit.“ A nyní k „budoucí“ úpravě odstoupení. Odstoupení od smlouvy je zařazeno v části čtvrté NávObčZ upravující relativní majetková práva, konkrétně v oddílu druhém upravující jiné způsoby zániku závazků a zní: § 1804 Od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon. § 1805 (1) Poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana od smlouvy odstoupit. (2) Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu. § 1806 (1) Jakmile strana oprávněná odstoupit od smlouvy oznámí druhé straně, že od smlouvy odstupuje, nebo že na smlouvě setrvává, nemůže volbu již sama změnit. (2) Mohla-li strana odstoupit od smlouvy pro podstatné porušení smluvní povinnosti a nevyužila své právo, nebrání jí to odstoupit od smlouvy později s odkazem na totéž jednání druhé strany podle pravidla pro odstoupení od smlouvy pro nepodstatné porušení smluvní povinnosti. § 1807 (1) Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. (2) Plnil-li dlužník zčásti, může věřitel od smlouvy odstoupit jen ohledně nesplněného zbytku plnění. Nemá-li však částečné plnění pro věřitele význam, může věřitel od smlouvy odstoupit ohledně celého plnění. (3) Zavazuje-li smlouva dlužníka k nepřetržité či opakované činnosti nebo k postupnému dílčímu plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen s účinky do
108
KOPÁČ, L., ŠVESTKA J. Nad některými otázkami odstoupení od smlouvy podle obchodního zákoníku. Právní rozhledy, 1995, č. 10, s. 403
52
budoucna. To neplatí, nemají-li již přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam. § 1808 (1) Odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. (2) Odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospělo, práva na náhradu škody ani ujednání stran o způsobu řešení sporu ze smlouvy. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.
Stejně jako dle ObčZ a ObchZ i dle NávObčZ lze odstoupit od smlouvy, stanoví-li tak zákon, nebo ujednají-li si to strany. Možnost odstoupit je výslovně NávObčZ stanovena pro tyto konkrétní situace: u spotřebitelských smluv, při prodlení jedné ze smluvních stran, u dodatečně zjištěných vad, u licenční smlouvy k předmětům chráněným autorským zákonem, u smlouvy o skladování, u smlouvy o zájezdu, u pojistné smlouvy aj. Odlišně od ObčZ upravuje NávObčZ situaci, kdy smlouva je uzavřena v tísni. Dle NávObčZ je taková smlouva neplatná. NávObčZ rozlišuje odstoupení od smlouvy, poruší-li strana (nezáleží, zda dlužník či věřitel) smlouvu podstatným či nepodstatným způsobem. Definice podstatného porušení je v § 1778 NávObčZ, dle které podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud toto porušení předvídala. Jinak se má se za to, že porušení povinnosti podstatné není. U podstatného porušení účinky odstoupení nastávají oznámením druhé straně. Odstoupení od smlouvy pro nepodstatné porušení smluvní povinnosti je upraveno v § 1779 a § 1780 NávObčZ, dle kterých účinky odstoupení nastávají až po marném uplynutí dodatečné přiměřené lhůty Z § 1806 odst. 1 NávObčZ vyplývá, že po oznámení odstoupení nebo setrvání na smlouvě, nemůže oprávněná strana tento úkon bez souhlasu druhé strany změnit. § 1806 odst. 2 NávObčZ určí postup u nevyužitého práva odstoupit pro podstatné porušení povinnosti. Pro účinky odstoupení je významné ustanovení § 1807 odst. 1 NávObčZ: „Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku.“ Co je závazek, 53
stanovuje NávObčZ v části čtvrté, hlavě první o obecných ustanoveních o závazcích následovně: „Ze závazku má věřitel vůči dlužníku právo na určité plnění jako na pohledávku a dlužník má povinnost toto právo splněním dluhu uspokojit… Plnění, které je předmětem závazku, musí být majetkové povahy… Závazek vzniká ze smlouvy, z protiprávního činu …“ Dle NávObčZ tedy budou nastávat stejné účinky odstoupení jako dle ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ, které zní „odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší…“ NávObčZ zachovává zpětné účinky právního úkonu, tedy účinky ex tunc. Důležité jsou pak navazující odst. 2 a odst. 3 § 1807 NávObčZ, které určí následky odstoupení, jestliže již bylo částečně plněno, nebo pokud je ve smlouvě ujednáno nepřetržité, opakované či postupné plnění. Obecně je stanoveno, že lze odstoupit pouze ohledně nesplněného zbytku plnění (příp. jen s účinky do budoucna), ale pokud nemají částečná (příp. dílčí) plnění pro věřitele význam, může věřitel od smlouvy odstoupit ohledně celého plnění. Dosavadní § 48 odst. 2 ObčZ výslovně účastníkům umožňuje sjednání si i jiných účinků, nežli je zrušení smlouvy od počátku. Ačkoliv NávObčZ výslovně nestanovuje, že smluvní strany si mohou ujednat i jiné účinky odstoupení od smlouvy, vyplývá tato možnost z dispozitivního ustanovení § 1 odst. 2 NávObčZ: „Nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona…“ Zcela zásadním ohledně účinků odstoupení je § 1808 odst. 1 NávObčZ, tedy že odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran, ale práva třetích osob nabytá v dobré víře tímto odstoupením nejsou dotčena. Domnívám se, že pojem „v rozsahu jeho účinků“ je zde uveden jednak proto, že účastníci si mohou sjednat zrušení závazku s jinými účinky než k počátku a jednak v návaznosti na předchozí ustanovení týkající se částečného, či dílčího plnění, u kterého lze obecně odstoupit jen ohledně plnění budoucího. V rozsahu jeho účinků odstoupením od smlouvy odpadá právní důvod plnění závazků obou smluvních stran, a proto pokud některá ze stran splnila svůj závazek, má nárok (opět v rozsahu účinků) na vydání předmětu plnění (§ 2806 a násl. NávObčZ o bezdůvodném obohacení). Zde je pak důležitá věta, že odstoupením nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Z tohoto ustanovení jasně vyplývá, že třetí osoba nemůže být svého řádně nabytého vlastnického práva zbavena. Jedná se tedy o výslovné zakotvení právní jistoty 54
všech následných vlastníků a je plně v souladu s nálezem Ústavního soudu (viz výše). V § 1808 odst. 2 NávObčZ je stanoveno, která práva i po odstoupení nadále přetrvají. Konkrétně se odstoupení nedotkne práva na „zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospělo, práva na náhradu škody ani ujednání stran o způsobu řešení sporu ze smlouvy. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.“ Dle § 1794 NávObčZ si také smluvní strany mohou ujednat, že jedna ze stran může závazek zrušit zaplacením odstupného. Zaplacením odstupného se pak závazek ruší obdobně jako při odstoupení od smlouvy. Právo zaplatit odstupné a tím zrušit závazek nemá ten, kdo již přijal plnění druhé strany, nebo kdo sám již plnil, byť i jen zčásti. Ustanovení § 1781 NávObčZ upravuje fixní závazky, tedy pokud byla ve smlouvě ujednána přesná doba plnění a vyplývá-li ze smlouvy nebo z povahy závazku, že věřitel nemůže mít na opožděném plnění zájem, zaniká závazek počátkem prodlení dlužníka, ledaže věřitel dlužníku bez zbytečného odkladu oznámí, že na splnění smlouvy trvá. Zánikem závazku nastávají tytéž účinky, jako by věřitel od smlouvy odstoupil.
55
6. ÚVAHY DE LEGE FERENDA Dnešní úprava odstoupení od smlouvy v ObčZ je dle mého názoru nedostatečná, neboť způsobuje interpretační problémy. Ačkoliv je NávObčZ často vyčítáno, že je zbytečně obsáhlý a detailní, dle mého názoru by právě komplexní úprava institutu odstoupení vedla k usnadnění jeho aplikace a tím přispěla k právní jistotě účastníků závazkových vztahů. Jako další pozitivum NávObčZ vidím v tom, že by sjednotil účinky odstoupení od smlouvy pro občanskoprávní a obchodněprávní vztahy. Je však otázkou, zda je vhodné účinky právního úkonu odstoupení stanovit ex tunc. Osobně se zachováním účinků ex tunc souhlasím. Pokud smluvní strany budou mít zájem o stanovení účinků odstoupení ex nunc, nic takovému smluvnímu ujednání nebrání. Za velmi přínosná považuji ustanovení, která výslovně určí, jaká práva nejsou odstoupením dotčena, tedy práva třetích osob nabytá v dobré víře, práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospělo, práva na náhradu škody, ujednání stran o způsobu řešení sporu ze smlouvy a zajištění. Z pohledu věcně právních účinků je důležité právě zachování práv třetích osob nabytých v dobré víře a zajištění. Sice současná judikatura určila, že vlastnické právo třetí osoby nabyté v dobré víře není odstoupením dotčeno, ale výslovné zákonné ustanovení je dle mého názoru přínosem pro laiky bez právního vzdělání. Navíc pod pojem „práva“ třetích osob jistě spadají i jiná práva, než pouze právo vlastnické. Zrovna tak výslovné určení, že zajištění trvá i po odstoupení vnese do smluvních vztahů jistotu. Pokud by kupující, ať už věc movitou či nemovitou, dále převedl, otázka nabytých práv třetích osob by dle NávObčZ byla jednoznačně vyřešena. Zde by mohlo být namítáno, že opět není vyřešena situace, zda odstoupením zaniknou i věcně právní účinky smlouvy v situaci, kdy kupující věc nepřevede na třetí osobu. Osobně se domnívám, že v této situaci odstoupení musí vyvolat zánik věcně právních účinků, neboť odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje „od počátku.“
56
7. ZÁVĚR Současná právní úprava odstoupení od smlouvy v ObčZ není dle mého názoru vyhovující, neboť přináší výkladové problémy. Tyto problémy jsou pak odstraňovány judikaturou českých soudů, které se tak nepřímo podílejí na tvorbě právního prostředí. Jestliže ani judikatura soudů nebyla jednotná, tak jako v případě odstoupení od smlouvy a jeho vlivu na zánik věcně právních účinků, pak takové právní prostředí způsobovalo vysokou právní nejistotu. Soudní praxe se po dlouhou dobu nemohla shodnout na výkladu § 48 odst. 2 ObčZ, dle kterého „odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší…“ Toto ustanovení bylo soudy interpretováno dvojím způsobem. Část soudů zastávala názor, že po platném odstoupení od smlouvy se ruší pouze obligačně právní účinky smlouvy a věcně právní účinky přetrvávají. Druhá část soudů uznávala zánik i věcně právních účinků v důsledku zrušení smlouvy. Dle mého názoru otázka zrušení či přetrvání věcně právních účinků je závislá na vlastnickém právu kupujícího v okamžiku platného odstoupení, tedy zda kupující je vlastníkem, či zda své vlastnické právo převedl na třetí osobu a ta ho nabyla v dobré víře. V prvním případě, kdy kupujícímu stále svědčí vlastnické právo, byla soudní praxe nejednotná až do počátku nového tisíciletí. Zlom nastal přijetím stanoviska Nejvyššího soudu,
109
který správně stanovil, že odstoupením od
smlouvy (není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak), se smlouva od počátku ruší dle § 48 odst. 2 ObčZ. Tímto jednostranným adresovaným právním úkonem zanikají účinky převodu nemovitosti a obnovuje se původní stav, tzn. ze zákona se obnovuje vlastnické právo prodávajícího. Z tohoto stanoviska vyplývá, že odstoupením dochází k zániku nejen obligačního vztahu vzniklého na základě smlouvy, ale i vlastnického práva vzniklého sice na základě vkladu do katastru nemovitostí, ale i na základě smlouvy, která je odstoupením již zrušená. Soudy v současné době běžně vycházejí z uvedeného stanoviska a na základě určovací žaloby potvrzují zánik věcně právních účinků smlouvy způsobený odstoupením (pravomocný výrok poté slouží jako podklad pro zápis do katastru nemovitostí). Dle názoru Nejvyššího soudu pak kumulaci
109
Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2000, sp. zn. Cpjn 38/1998
57
žaloby na určení vlastnického práva se žalobou na plnění, např. na vyklizení nemovitosti, nelze vyloučit. Katastrální úřady rovněž v praxi vycházejí z názoru o zániku věcně právních účinků smlouvy a zápis vlastnického práva prodávajícího do katastru nemovitostí provádí buď na základě souhlasného prohlášení o zrušení smlouvy, nebo vyčkávají rozhodnutí soudu o určovací žalobě. V obou případech provádí zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí záznamem, tzn. zápis má pouze deklaratorní účinky. S opačným názorem, že věcně právní účinky po odstoupení od smlouvy přetrvávají, se lze v současné době setkat pouze v právní literatuře. Část autorů dospěla k závěru, že odstoupení od smlouvy má za následek pouze zrušení závazkového právního vztahu, který smlouvou vznikl, nikoli také zánik věcných práv, která vznikla vkladem do katastru nemovitostí podle takové smlouvy. Takový názor se mi nezdá správný, neboť prodávající již samotným odstoupením od smlouvy sleduje ve vztahu ke zrušované smlouvě odstranění jak jejích účinků obligačních, tak i účinků věcně právních, tzn. prodávající má v úmyslu odstoupením zachovat své vlastnické právo k nemovitosti. Nedomnívám se, že k zániku vlastnického práva je třeba kromě platného odstoupení od smlouvy ještě další právní úkon, tedy uzavření další dohody, kterou kupující vrací prodávajícímu nemovitosti a prodávající kupujícímu kupní cenu. Zároveň nesouhlasím, že na základě této dohody se má provést vklad do katastru nemovitostí a tím založit vlastnické právo prodávajícího. Tyto požadavky dle mého názoru popírají smysl § 48 odst. 2 ObčZ. Od první situace, kdy kupující je stále vlastníkem, je nutné striktně odlišovat situaci, kdy vlastnické právo kupujícího nabyla třetí osoba. V tomto druhém případě nemůže dodatečné odpadnutí právního důvodu, na jehož základě se kupující stal vlastníkem věci, mít za následek zánik vlastnictví třetí osoby, která nemovitost nabyla v dobré víře. Tento názor přijal Nejvyšší soud
110
již na
konci 90. let 20. století. Jednalo se bohužel o jeho jediné rozhodnutí, poté se od této myšlenky odklonil a v následujících téměř devíti letech rozhodoval, že třetí osoba je svého vlastnického práva zbavena v důsledku odstoupení od první převodní smlouvy, tedy smlouvy mezi prodávajícím a kupujícím. Nejvyšší soud se nezabýval rozdílem mezi situacemi, kdy kupující je stále vlastníkem a kdy kupující již převedl vlastnické právo na třetí osobu. V obou případech vycházel 110
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 11. 1999, sp. zn. 22 Cdo 1186/1998
58
ze stejného názoru, tedy že odstoupením od smlouvy zaniká od samého počátku právní titul, na jehož základě kupující nabyl vlastnické právo. V důsledku toho se obnovil v plné míře původní právní stav a to i tehdy, jestliže kupující nemovitost převedl na třetí osobu a tato osoba nabyla nemovitost v dobré víře. Tento názor Nejvyšší soud následně několikrát potvrdil rozhodnutími a také ve stanovisku
111
k výkladu ustanovení § 48 odst. 2 ObčZ. Zcela opačný názor vyslovil Ústavní soud
112
v nálezu z počátku r. 2001. Ústavní soud správně respektoval následky
právních úkonů smluvních stran, princip právní jistoty, princip ochrany dobré víry a princip ochrany vlastnického práva. Ústavní soud stanovil, že z právního vztahu vznikají práva a povinnosti, které se týkají pouze stran tohoto vztahu. Vztah mezi smluvními stranami, včetně odstoupení od smlouvy, se v takovém případě může projevit opět jen mezi smluvními stranami a nemůže mít vliv na postavení třetích osob, které v dobré víře a v souladu s § 39 ObčZ nabyly vlastnické právo k věci, která byla předmětem takové smlouvy. Ochrana vlastnického práva dle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod pak svědčí třetí osobě. Až na počátku r. 2008 Nejvyšší soud
113
částečně přijal názor
Ústavního soudu, když rozhodl, že odstoupením se smlouva od počátku ruší dle § 48 odst. 2 ObčZ, avšak pouze s účinky mezi účastníky. Zároveň však nešťastně doplnil, že vlastnické právo třetí osoby nepožívá ústavní ochrany, jestliže v době uzavření smlouvy nebyla třetí osoba v dobré víře o tom, že zde není důvod, pro který by právní předchůdci mohli od kupní smlouvy odstoupit. Dle mého názoru argumentace absencí dobré víry třetí osoby není vhodná. Též Ústavní soud zdůraznil, že vlastnické právo třetí osoby požívá ústavní ochrany za podmínky, že třetí osoba nabyla vlastnické právo jednak v dobré víře a jednak bez rozporu s § 39 ObčZ. Pokud by kupující převedl vlastnické právo na třetí osobu s úmyslem podvést prodávajícího, tzn. nezaplatit mu kupní cenu, a třetí osoba by o podvodném jednání věděla, pak převodní smlouva mezi kupujícím a třetí osobou by byla kvalifikována jako absolutně neplatná dle § 39 ObčZ. Na základě absolutně neplatné smlouvy nelze nabýt vlastnické právo, a tudíž ani nelze uvažovat o ochraně vlastnického práva třetí osoby. Věřím, že Nejvyšší soud v budoucích rozhodnutích nebude obhajovat přetrvání věcně právních účinků
111
Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 23. 1. 2001, sp. zn. II. ÚS 77/2000 113 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 1. 2008, sp. zn. 31 Cdo 3177/2005 112
59
z důvodu absence dobré víry třetí osoby a plně se ztotožní s názorem Ústavního soudu a oba soudy po letech učiní krok zcela shodným směrem. Jen takový přístup může zajistit vlastnickou jistotu jako významný prvek právní jistoty. Co se týká odstoupení od převodní smlouvy a jeho vliv na věcná práva k věci cizí (konkrétně zástavní právo a věcné břemeno), zde je nutné vycházet z nálezu Ústavního soudu a z podstaty těchto práv, tedy vázanosti práva na věci bez ohledu na změny jejího vlastníka. Po odstoupení dojde k obnovení vlastnického práva prodávajícího a ten nastupuje do pozice zástavního dlužníka nebo do pozice vlastníka nemovitosti zatížené věcným břemenem. Z uvedeného rozboru účinků odstoupení vyplývá, že zejména prodávající musí být obezřetný v době uzavírání smlouvy a zajistit si kupní cenu jinými prostředky. Dle mého názoru se u převodu nemovitostí nabízí jako nejlepší řešení svěřenecká smlouva. Domnívám se, že právní úprava odstoupení v NávObčZ je jednoznačná a jejím přijetím by mohly být odstraněny výkladové problémy, které jsou způsobeny současnou nedostatečnou úpravou institutu odstoupení v ObčZ.
60
8. RESUMÉ In my opinion a regulation of an avoidance of a contract in the Czech Civil Code is not satisfactory because a question of its impact on the acquired iura in rem causes interpretation problems. These problems must be then resolved by the practice of Czech courts. As adjudications have not been uniform for many years, such legal environment has caused high legal uncertainty. Legal practice has not been able to agree on the interpretation of Article 48 paragraph 2 of the Civil Code: „avoidance of the contract shall result in the cancellation of the contract ex tunc....“ This condition has been interpreted by the courts in two ways. Some of the courts have held the opinion that only effects in personam are reversed after the valid avoidance of the contract. Other courts have acknowledged that effects in rem are also nullified by the valid avoidance of the contract. In my opinion, the question of the nullification or the persistence of the legal effects in rem is dependent on property rights of an acquirer (hereinafter the „buyer“) at the moment of valid avoidance, meaning whether the buyer is an owner or if the buyer transferred his property rights over to the third party and this party acquired rights in good faith. In the first case when the buyer is still the proprietor, the judicial practice was not uniform until the beginning of the new millennium. A change resulted from the acceptance of a declaratory judgement by the Supreme Court. It correctly stated that by the avoidance of the contract (unless a legal condition or an agreement of the participants stipulate otherwise), the contract is cancelled ex tunc, effects of transfer of the property are nullified and property rights of the vendor is restored. Currently the courts are using this declaratory judgement and on the basis of a declaratory action they are confirming the nullification of the effects in rem caused by the valid avoidance of the contract (the final judgement acts as a basis for the entry into the Land Registry). According to the opinion of the Supreme Court, combination of the declaratory action with a remedial action should not be ruled out. The opposite opinion about persistency of effects in rem can be currently found only in legal literature. Some authors concluded that the avoidance of the contract leads just to the cancellation of a legal relationship
61
created by the contract, but not to the cancellation of effects in rem created by an entry into the Land Registry. It is important to strictly distinguish a situation when the buyer is still a proprietor, from a situation when a third party acquired the property rights. In the latter case, the subsequent disappearance of the legal reason forming a basis on which the buyer acquired the title must not cause nullification of the property rights of the third party that acquired the property in good faith. The Supreme Court adjudicated this opinion by the end of the nineties of the Twentieth Century. Unfortunately, this was its only adjudication, as later the Court changed the opinion and during the subsequent nine years was adjudging that the property rights of the third party are nullified on the basis of the avoidance of the initial contract between the vendor and the buyer. The Constitutional Court took a completely opposite stand in its ruling at the beginning of 2001. The Constitutional Court correctly respected the effects of legal acts of the contract parties, a principle of legal certainty, a principle of protection of good faith and a principle of protection of the property rights. The Constitutional Court stated that the rights and duties from a legal relationship are binding only for the parties of the contract. In such cases, the legal relationship, including the avoidance of the contract, among the parties can take effect only between these parties and cannot influence the position of the third parties that acquired the property right in the good faith and according to Article 39 of the Civil Code. The Charter of Fundamental Rights and Freedoms guarantees the protection of the property rights of the third party. The Supreme Court partially accepted the opinion of the Constitutional Court at the beginning of 2008 when deciding that the avoidance of the contract results in the cancellation of the contract ex tunc but with the effects only between the parties to the contract. At the same time, it has unfortunately added that the proprietary of the third party does not enjoy the constitutional protection if the third party was not in good faith about reasons for a possibility of the avoidance between the legal predecessors. According to my opinion, this is not a suitable argumentation. Additionally, the Constitutional Court stressed that the property rights of the third party enjoy constitutional protection under the condition that the third party acquired proprietary rights in good faith and without contradicting Article 39 of the Civil Code. If the buyer transferred his proprietary rights over to the third party with an intention to 62
defraud the vendor, ie not to pay the agreed price, and the third party would know about this fraudulent act, then the contract between the buyer and the third party would be qualified as void according to Article 39 of the Civil Code. On the basis of the void contract it is not possible to acquire the property rights hence it is not possible to consider the protection of the property rights of the third party. I believe that the Supreme Court will fully accept the opinion of the Constitutional Court and both courts will move forward in the same direction. Only such an approach can ensure the proprietary certainty as a significant element of the legal certainty. I consider the legal regulations of the avoidance of the contract in the Civil Code Proposal to be unambiguous and its passing into statute could eliminate interpretative problems caused by the current insufficient legal regulation of the avoidance in the Civil Code.
63
9.
SEZNAM
POUŽITÝCH
ZDROJŮ
A
SOUDNÍCH
ROZHODNUTÍ LITERATURA: BRADÁČ, A., FIALA J. a kol.: Věcná břemena od A do Z. Linde, 2006. FIALA, J. a kol. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno: Masarykova univerzita a nakladatelství Doplněk, 2002. SPÁČIL, J. Ochrana vlastnictví a držby v občanském zákoníku. 2., doplněné vydání. Praha: C. H. Beck, 2005. SPÁČIL, J. Věcná břemena v občanském zákoníku. Vydání první. Praha: C. H. Beck, 2006. SVOBODA, L. Předkupní právo. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2005. ŠVESTKA, J., SPÁČIL, J., ŠKÁROVÁ, M. a kol. Občanský zákoník I. § 1-459. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2008. ČASOPISECKÉ PRÁCE: BALÁK, F. Odlišná stanoviska k rozhodnutím publikovaným ve Sbírce rozhodnutí a stanovisek podruhé. Soudní rozhledy, 2001, č. 5, str. 145 BAREŠOVÁ, E. Odstoupení od smlouvy a věcná břemena. Právní rádce, 1998, č. 1, s. 38 a násl. BAUDYŠ, P. K odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti. Bulletin advokacie, 2002, č. 4, s. 22 FIALA, J. Zastavení cizí věci a osud zástavního práva po odstoupení od smlouvy. Právní rozhledy, 2003, č. 1, s. 268 a násl. JEHLIČKA, O., ŠVESTKA, J. Nad předkupním právem. Právní rozhledy, 1994, č. 5, s. 164 KOPÁČ, L., ŠVESTKA J. Nad některými otázkami odstoupení od smlouvy podle obchodního zákoníku. Právní rozhledy, 1995, č. 10, s. 403 MELZER, F. Vliv odstoupení od smlouvy na nabytí vlastnického práva. Právní rozhledy, 2006, č. 14, s. 512 a násl. MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Odstoupení od smlouvy ve vztahu ke kupní smlouvě o převodu nemovitosti. Právní rozhledy, 2000, č. 7, s. 284 a násl. MIKEŠ, J., ŠVESTKA, J. Význam odstoupení od smlouvy pro vlastnictví třetí osoby. Právní rozhledy, 2007, č. 9, s. 317 a násl. MIKEŠ, J. Možnosti zajištění úvěrů zástavními právy v České republice. Právní rádce, 1994, č. 12, s. 10 PECHA, R. Odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti. Bulletin advokacie, 2002, č. 4, s. 14 a násl. PECHA, R. K právním následkům zrušení titulu (odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti). Bulletin advokacie, 2003, č. 1, s. 79-80
64
PJAJČÍKOVÁ, P. „Ne“ jednomu stanovisku Nejvyššího soudu. Právní rozhledy, 2006, č. 22, s. 829 SPÁČIL, J. Odstoupení od smlouvy o převodu nemovitosti v případě, že nemovitost již byla převedena na třetí osobu. Soudní rozhledy, 2001, č. 6, s. 181 a násl. SPÁČIL, J. Odstoupení od smlouvy a vlastnické právo třetí osoby. Právní rozhledy, 2006, č. 18, s. 670 SPÁČIL, J. Ještě k nabytí od nevlastníka v judikatuře. Právní rozhledy, 2001, č. 5, s. 220 ŠÍMA, K. K zániku hypotekárního zástavního práva při změně vlastnictví k zastavené věci. Právní rozhledy, 1996, č. 5, s. 204 ŠTRAUS, J. Odstoupení od smlouvy a věcná břemena. Právní rádce, 1997, č. 9, s. 96 a násl. VAŠÍČEK, M. K zániku zástavního práva k nemovitosti při odstoupení od smlouvy. Právní rozhledy, 1996, č. 11, s. 519 VESELÝ, J., RAKOVSKÝ, A., ŠIMKOVÁ, R. Neplatnost veřejné dražby nedobrovolné. Právní rozhledy, 2001, č. 3., s. 99 a násl. VRCHA, P. Několik poznámek (nejen) k odlišnému stanovisku F. Baláka k Rc 44/2000 (k právním důsledkům odstoupení od smlouvy o převodu vlastnictví k nemovitosti). Soudní rozhledy, 2001, č. 8, s. 267 SOUDNÍ ROZHODNUTÍ A NÁLEZY: Nález Ústavního soudu ČR ze dne 23. 1. 2001, sp. zn. II. ÚS 77/2000 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 16. 10. 2007, sp. zn. PL ÚS 78/2006 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 7. 10. 1996, sp. zn. IV. ÚS 201/1996 Nález Ústavního soudu ČR ze dne 29. 4. 1996, sp. zn. IV. ÚS 233/1995 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 3. 1998, sp. zn. 3 Cdon 1398/1996 Rozsudek Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 30. 8. 1974, sp. zn. 3 Cz 36/1974 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 2. 2000, sp. zn. 22 Cdo 1374/1998 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 5. 2001, sp. zn. 22 Cdo 3005/1999 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 10. 4. 1997, sp. zn. 2 Cdon 65/1996 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 11. 2006, sp. zn. 28 Cdo 2350/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 22. 11. 2007, sp. zn. 25 Cdo 2623/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 25. 6. 2003, sp. zn. 33 Odo 131/2003 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 2. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1213/1996 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 6. 12. 1999, sp. zn. 22 Cdo 380/1999 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. 5. 1994, sp. zn. 33 Ca 71/1994 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 7. 10. 1996, sp. zn. 11 Cmo 165/1996 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 2. 2001, sp. zn. 1 Odon 26/1997 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1865/2002 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 11. 1995, sp. zn. Odon 14/1995 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 1. 1998, sp. zn. 2 Odon 85/1997 Rozsudek Vrchního soudu v Praze ze dne 23. 11. 1998, sp. zn. 5 Co 646/1997
65
Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1999, sp. zn. 21 Cdo 328/1999 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 11. 2001, sp. zn. 29 Cdo 2512/2000 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1268/2002 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 2. 2000, sp. zn. 33 Cdo 2034/1998 Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. 6. 1995, sp. zn. 33 Ca 24/1995 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. 7. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/2001 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 16. 6. 2003, sp. zn. 22 Cdo 534/2002 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 11. 7. 2002, sp. zn. 22 Cdo 1988/2000 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 1836/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 13. 3. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2295/2006 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 2003, sp. zn. 30 Cdo 2013/2002 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 14. 6. 2006, sp. zn. 31 Cdo 2808/2004 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 11. 1999, sp. zn. 22 Cdo 1186/1998 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 1. 2008, sp. zn. 31 Cdo 3177/2005 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 12. 8. 2004, sp. zn. 21 Cdo 2074/2003 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 5. 2008, sp. zn. 30 Cdo 1473/2007 Stanovisko Nejvyššího soudu ČSSR ze dne 21. 2. 1967, sp. zn. 1/1967 Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 28. 6. 2000, sp. zn. Cpjn 38/1998 Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 19. 4. 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 27. 3. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2412/2006 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 29. 11. 2001, sp. zn. 29 Cdo 2512/2000 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 15. 7. 2005, sp. zn. 30 Cdo 1596/2004 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 946/2005 Usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 2. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2545/1999 PRÁVNÍ PŘEDPISY: Ústavní zákon č. 1/1993 Sb., Ústava České republiky, ve znění pozdějších předpisů Usnesení předsednictva ČNR č. 2/1993 Sb., o vyhlášení Listiny základních práv a svobod jako součásti ústavního pořádku České republiky, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 37/2004 Sb., o pojistné smlouvě, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 131/1982 Sb., kterým se doplňuje občanský zákoník a upravují některé další majetkové vztahy Zákon č. 509/1991 Sb., kterým se mění, doplňuje a upravuje občanský zákoník
66
Zákon č. 264/1992 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon o státním notářství a o řízení před státním notářstvím (notářský řád) a mění a doplňují některé další zákony Vyhláška č. 26/2007 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů, (katastrální vyhláška) Zákon č. 109/1964 Sb., hospodářský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č. 103/1990 Sb., kterým se mění a doplňuje hospodářský zákoník Zákon č. 367/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony Zákon č. 317/2001 Sb., kterým se mění zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a o změně dalších zákonů INTERNETOVÉ ODKAZY: http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymce-storage/files/Navrh_obcanskeho_ zakoniku_090108_s %20obsahem.pdf http://portal.justice.cz/ms/ms.aspx?o=23&j=33&h=1&q=n%u00e1vrh+ob%u010dansk %u00e9ho+z%u00e1 kon%u00edku&d=295585 http://obcanskyzakonik.justice.cz/tinymce-storage/files/duvodovazprava%20OZ 090108.pdf
67
