ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13000-280/11 - o ceně zemědělské stavby bez čp/če na parc.č.St.34/1 a St.34/2 pro katastrální území Loučky u Jihlavy, obec Vilanec (LV č.99) - o ceně stavby bez čp/če na parc.č.St.36 pro katastrální území Loučky u Jihlavy, obec Vilanec (LV č.107) - o ceně pozemku parc.č.St.30 pro katastrální území Čížov u Jihlavy, obec Čížov, okres Jihlava (LV č.365)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j.043 EX 717/10
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
15.srpna 2011
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 1.září 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Vlastnické právo: LV č.99: Česká republika Machovec Lubomír, Čížov 43, 586 01 Jihlava 1 Machovec Martin, Čížov 43, 586 01 Jihlava 1
k 6654/10000 k 1673/10000 k 1673/10000
LV č.107: SJM Machovec Lubomír a Machovcová Jana, Čížov 43, 586 01 Jihlava 1 LV č.365: Machovec Lubomír, Čížov 43, 586 01 Jihlava 1
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Jihlavě, dne 8.července 2011, LV č.107, 99, 365. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem pod č.j. EX 717/10 dne 25.7.2011. Kopie katastrální mapy pro kat.území Čížov u Jihlavy. Kopie katastrální mapy pro kat.území Loučky u Jihlavy. Doplňující údaje sdělené zástupcem povinné při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 15.srpna 2011 za účasti zástupce povinnéosti.
Přílohy posudku List vlastnictví č.99, 107 a 365. Kopie katastrální mapy pro kat.území Čížov u Jihlavy. Kopie katastrální mapy pro kat.území Loučky u Jihlavy. Fotodokumentace Mapa oblasti
Předmětem ocenění jsou 1) Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č.St.34/1,34/2 2) Stavební pozemek parc.č.St.30
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č.St.34/1,34/2 Oceněno podle § 3, přílohy č.3 vyhlášky. Popis Jedná se o zemědělskou stavbu pro živočišnou produkci, kde svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.30 cm. Střecha sedlová s krytinou z eternitových šablon, klempířské konstrukce chybí. Okna jednoduchá ocelová, podlahy betonové. El.instalace světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Rozvod vody a sociální zařízení chybí. Objekt je užíván od roku 1950 a nachází se v původním technickém stavu bez prováděné záchovné údržby. Pozemky pod objektem jsou jiného vlastníka. Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu užití: L - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 13,00*75,00*4,00+7,00*75,00*3,70 Vrchní stavba 13,00*75,00*5,00*0,5+7,00*75,00* 0,30*0,5
=
5842.50 m3
=
2516.25 m3
_________________________________________ 3
celkem =
8358.75 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.NP - přízemí
13,00*75,00+7,00*75,00 1500.00 m2 4.00 m
4.30 m/*
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 1500.00 m2 a prům.výška podlaží je 4.30 m. /* výška odvozena ze sv.výšky
-3-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 6. 7. 10. 11. 18. 19. 21. 23. 25.
Základy vč. zemních prací podstandard Klempířské konstrukce chybí Úpravy vnitřních povrchů chybí Schody chybí Dveře chybí Vnitřní vodovod chybí Vnitřní kanalizace chybí Ohřev vody chybí Vnitřní hyg.zařízení vč.WC chybí Ostatní chybí
0.11300
100%
-0.113
0.00700
100%
-0.007*1.852
0.05900
100%
-0.059*1.852
0.00700
100%
-0.007*1.852
0.02000
100%
-0.02*1.852
0.01400
100%
-0.014*1.852
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.02000
100%
-0.02*1.852
0.05100
100%
-0.051*1.852 ________________________________________________
-0.47599 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.47599) = 0.7430 Opotřebení stavby Při stáří 60 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 75%.
-4-
Výpočet ceny objektu (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 1500.00 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 4.30 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
1.930,x 1.0750 x 0.9244 x 0.9512 x 0.7430 x 0.8500 x 2.2020 x 0.3650
_________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 8358.75 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 75% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
926,01 7.740.286,09 7.740.286,09 5.805.214,57 1.935.071,52
_______________________________________________________________________________________________________________
Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č.St.34/1,34/2 Cena celkem Kč
1.935.072,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Stavební pozemek parc.č.St.30 Oceněno podle § 28 vyhlášky. Výčet pozemků: parc.č.St.30 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1049 m2 zbořeniště Na pozemku se nachází nepoužitelné zbořeniště zemědělských staveb. Přístup z veřejné komunikace bude pouze přes pozemky jiných vlastníků. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 3.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 1049.00 m2
= Kč
105,-
= Kč = Kč
105,97,65
= Kč = Kč
x 2.2020 x 0.3650 78,48 82.329,96
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek parc.č.St.30
Cena celkem Kč
82.330,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
C. REKAPITULACE 1) Zemědělská stavba bez čp/če na parc.č.St.34/1,34/2, obec Vilanec Kč 2) Stavební pozemek parc.č.St.30, obec Čížov Kč
1.935.072,82.330,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
2.017.402,2.017.400,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionysedmnácttisícčtyřista Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Oceňovaná stavba zapsaná na LV č.99 se nachází na okraji obce Vilanec, v odloučené části Loučky, v lokalitě zemědělských staveb a rodinných domů bez základní občanské vybavenosti. Hala je užívána pro živočišnou produkci je napojena na inženýrské sítě a to pouze elektropřípojku. Objekt je přízemní, nepodsklepený se sedlovou střechou. Pozemky pod stavbou jsou jiného vlastníka. Oceňovaná stavba je specifická a s takovým majetkem se běžně neobchoduje a v okrese Jihlava není rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách takových staveb a není možno z těchto důvodů použít srovnávací metodu ocenění.
Stavba zapsaná na LV č.107 pro katastrální území Loučky u Jihlavy je již odstraněná včetně základů a není ji proto možno ocenit. Stavební pozemek parc.č.St.36 je jiného vlastníka a neoceňuje se. Oceňovaný pozemek parc.č.St.30 zapsaný na LV č.365 pro k.ú.Čížov u Jihlavy je zastavěný zbořeništěm zemědělských staveb v havarijním technickém stavu bez možnosti užívání (viz fotodokumentace). Stavby jsou ve vlastnictví jiného majitele než pozemek a nejsou proto předmětem ocenění. Jedná se o lokalitu v centru obce Čížov, poblíž Obecního úřadu. Na oceňovaný pozemek parc.č.St.30 je problematický přístup z veřejné komunikace, neboť mezi oceňovaným pozemkem a komunikací se nachází parcela č.1880, která je jiného vlastníka a není zatížena věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch parc.č.St.30. Takto znehodnocený pozemek není běžně obchodován. V obci Čížov je v nabídce nemovitostí pouze jeden pozemek o výměře 32 520 m2, kdy část pozemku je určena pro bydlení, komerční výstavbu a část pouze pro zemědělství. Pro ocenění není možno použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi. -6-
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitosti jsou specifické, nejsou běžně obchodovány a není možno použít srovnávací metodu ocenění, stanovuji cenu obvyklou na základě těchto skutečností odborným odhadem následovně :
- cena zemědělské stavby bez čp/če na parc.č.St.34/1 a St.34/2 pro katastrální území Loučky u Jihlavy, obec Vilanec (LV č.99) činí celkem …………… 800.000,- Kč z toho cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1673/10000 činí ……………………………………… 133.840,- Kč slovy: Jednostotřicettřitisíceosmsetčtyřicetkorun
- cena stavby bez čp/če na parc.č.St.36 pro katastrální území Loučky u Jihlavy, obec 0,- Kč Vilanec (LV č.107) – již neexistující stavba ………………………..
- cena pozemku parc.č.St.30 pro katastrální území Čížov u Jihlavy, obec Čížov, okres Jihlava (LV č.365) činí v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů …………………………………………… 85.000,- Kč slovy: Osmdesátpěttisíckorun
V Ostravě, dne 1.září 2011
-7-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13000-280/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-8-
-9-
