ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11269-149/08 o ceně rodinného domu čp.170 na parc.č.st.361, katastrální území Lhotka u Frýdku Místku, obec Lhotka, okres Frýdek - Místek, včetně příslušenství, pozemků parc.č.st.361 a 394/2, včetně ceny obvyklé v daném místě a čase. (LV č.286) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce č.j.EX 701/05
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.2.2008.
Oceněno ke dni:
7.března 2008
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 2.dubna 2008
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Výčet vlastnictví: ================== LV č.286: -----------SJM Dvořák Radek a Dvořáková Pavlína Lhotka 170, Lhotka 65, 739 47 Kozlovice Povinný: ======== Dvořáková Pavlína ¨ bytem Lhotka 65 739 47 Kozlovice
Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j.EX 701/05 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, vyhotovené soudím exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 23.11.2007. Výpis z Katastru nemovitostí LV č.286 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj katastrální pracoviště Frýdek - Místek dne 9.11.2007. Znalecký posudek č.9422-606/05 vyhotovený znalcem Jaromírem Kleinem dne 12.10.2005 v Ostravě. Doplňující informace zástupce objednavatele znaleckého posudku.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 7.března 2008 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku LV č.286. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí.
-2-
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty 4) Stavební pozemek parc.č.St.361 5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník
-3-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 Oceněno podle § 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepený rodinný dům s půdním prostorem , který není využit jako podkroví. Rodinný dům je v užívání 7 let. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z POROTHERMU v tl.40 cm. Střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou úplné z titanzinku. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní omítky jsou vápenné hladké, bez vnějších obkladů. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně a na WC. Podlahy obytných místností jsou plovoucí s podlahovým vytápěním s kotlem na lehký topný olej. V ostatních místnostech je provedena keramická dlažba. Dveře jsou hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená - EURO. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše instalován. Vytápění je podlahové s kotlem na lehký topný olej. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován el.sporák s digestoří. V objektu se nachází krb. Ostatní vybavení chybí. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba (15,00*7,00+7,00*8,00)*2,90 Zastřešení (15,00*7,00+7,00*8,00)*4,40*0,5
= =
466.90 m3 354.20 m3
_________________________________________ 3
celkem =
821.10 m
Podlaží Označení
Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška
Výška podlaží
_______________________________________________________________________________________________________________
1.n.p. - přízemí
(15,00*7,00+7,00*8,00) 161.00 m2 2.60 m
2.90 m/*
Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 161.00 m2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. /* výška odvozena ze sv.výšky
-4-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
6. 9. 11. 14. 16. 21.
Klempířské konstrukce nadstandard Vnější obklady chybí Schody chybí Podlahy obytných místností nadstandard Vytápění nadstandard Instalace plynu chybí
0.00900
100%
0.009
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.01000
100%
-0.01*1.852
0.02200
100%
0.022
0.05200
100%
0.052
0.00500
100%
-0.005*1.852 ________________________________________________
0.04596 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.04596) = 1.0248 Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 8.75%. Výpočet ceny objektu (§ 5 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) K4: koeficient vybavení stavby K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
= Kč
2.290,-
x 1.0000 x 1.0248 x 0.8500 x 2.0310 x 1.1750 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 821.10 m3 Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 8.75% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč = Kč - Kč = Kč
4.760,38 3.908.748,02 3.908.748,02 342.015,45 3.566.732,57
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou čp.170
Cena celkem Kč
3.566.733,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2) Venkovní úpravy Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky.
2.1) Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 1.1.1. Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 11.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Cena za 4.00 m CZCC: 2222 SKP: 46.21.41.1 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 340,- Kč/m = Kč
1.360,-
x 0.8500 x 2.1360 x 1.1750 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 11.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
2.901,33 2.901,33 338,49 2.562,84
_______________________________________________________________________________________________________________
Přípojka vody DN 25 mm
Cena celkem Kč
2.563,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2) Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 8.3.27 Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 11.6667%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Cena za 40.00 m2 CZCC: 211 SKP: 46.23.11.5 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 515,- Kč/m = Kč
20.600,-
x 0.8500 x 2.1190 x 1.1750 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 11.6667% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
43.596,84 43.596,84 5.086,31 38.510,53
_______________________________________________________________________________________________________________
Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm
Cena celkem Kč
38.511,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
2.3) Dřevěná terasa Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 34.1. Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 23.3333%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Cena za 40.00 m2 CZCC: 242 SKP: 46.39.99 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 970,- Kč/m = Kč
38.800,-
x 0.8500 x 2.1390 x 1.1750 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 23.3333% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
82.889,46 82.889,46 19.340,85 63.548,61
_______________________________________________________________________________________________________________
Dřevěná terasa
Cena celkem Kč
63.549,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4) Žumpa z monolitického i montovaného betonu Oceněno podle § 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 2.3.1. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 4,00*4,00*2,00
=
32.00 m3
Opotřebení stavby Při stáří 6 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 7.5%. Výpočet ceny objektu (§ 10 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Cena za 32.00 m3 CZCC: 2223 SKP: 46.21.41.4 Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39)
x 2.300,- Kč/m = Kč
73.600,-
x 0.8500 x 2.1360 x 1.1750 _________________________________________
Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 7.5% Cena stavby po započtení opotřebení
= Kč = Kč - Kč = Kč
157.013,09 157.013,09 11.775,98 145.237,11
_______________________________________________________________________________________________________________
Žumpa z monolitického i montovaného betonu
Cena celkem Kč
145.237,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Venkovní úpravy
Cena celkem Kč
249.860,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
3) Trvalé porosty Oceněno podle § 33 až 38 vyhlášky. List.stromy I - kmenné tvary běžných druhů koeficient K5 0.8500, Kz 0.7500 koeficient Kp 1.0000, spoluvlastnický podíl 100%) 6 let, 4 ks x 1.918,88 Kč 0.00%
= Kč
7.676,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Trvalé porosty
Cena celkem Kč
7.676,-
_______________________________________________________________________________________________________________
4) Stavební pozemek parc.č.St.361 Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.361 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 163 m2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 163.00 m2
= Kč
122,50
= Kč = Kč
122,50 113,93
= Kč = Kč
x 2.0310 x 1.1750 271,87 44.315,38
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek parc.č.St.361
Cena celkem Kč
44.315,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.394/2 trvalý travní porost o výměře 1304 m2 Pozemek je užíván jako zahrada u rodinného domu. Ocenění je proto provedeno dle skutečného stavu v souladu s platnými oceňovacími předpisy. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%)
-7%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (1000 - 1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Po vynásobení koeficientem 0.40 Cena za celou výměru 1304.00 m2
= Kč
122,50
= Kč = Kč
122,50 113,93
= Kč = Kč = Kč
x 2.0310 x 1.1750 271,87 108,75 141.809,20
_______________________________________________________________________________________________________________
Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník Cena celkem Kč
141.809,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-9-
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty 4) Stavební pozemek parc.č.St.361 5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník
Kč Kč Kč Kč Kč
3.566.733,249.860,7.676,44.315,141.809,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
4.010.393,4.010.390,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Čtyřimilionydesettisíctřistadevadesát Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.286 pro katastrální území Lhotka u Frýdku Místku vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Nařízení exekuce, Zástavní právo soudcovské, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a další závady uvedené.na listu vlastnictví č.286. Oceňovaný objekt se nachází v obci Lhotka, okres Frýdek Místek, poblíž centra obce. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 170. Je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad a elektrorozvod. Stavba je přízemní, nepodsklepená, s valbovou střechou, doposud bez podkroví. V nabídce nemovitostí jsou v okolí obce Lhotka vzdáleném do 10 km nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Palkovice 4+1+garáž, zast.plocha 1.NP 111 m2, Zemní plyn, topení na tuhá paliva, pozemek 800 m2 - RD Raškovice 4+1, užitná plocha 140 m2, podlahové topení, El.kotel, pozemek 660 m2, nepodsklepený, stáří 1 rok - RD Frýdlant nad Ostravicí 3+1 s garáží, zast.plocha 150 m2 Vlastní studna, novostavba, pozemek 2000 m2
- 10 -
cena 2.500.000,- Kč cena 2.518.000,- Kč cena 2.300.000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu frýdeckomístecka, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je v užívání pouze 7 let, avšak doposud není dokončeno budoucí podkroví, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši
2 500 000,- Kč
1. Cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů …. 4 010 390,- Kč 2. Práva a povinnosti spojené s nemovitostí …………
0,- Kč
3. Znalci nejsou známy závady, které prodejem v dražbě nezaniknou …………………………………………...
0,- Kč
4. Cena obvyklá (tržní) ………………………………… 2 500 000,- Kč
V Ostravě, dne 2.dubna 2008
- 11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11269-149/08. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 12 -
