ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12952-232/11 o ceně bytové jednotky č.202/3 umístěné v domě č.p.202 na parc.č.347/1, katastrální území a obec Český Těšín, okres Karviná. (LV č.5513)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41
Vlastník nemovitosti:
Fiedor Jiří Čapkova 202/3 Český Těšín
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 1285/10
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
11.července 2011
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 19 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 21.července 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Karviné, dne 24.května 2011, zakázka LV č.5513, 5276. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 24.5.2011 pod č.j. 043 EX 1285/10. Kopie katastrální mapy pro kat.území Český Těšín. Doplňující údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 11.července 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. (LV č.5513, 5276) Snímek z katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.202/3 2) Stavební pozemek, parc.č.347/1
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.202/3 Oceněno podle § 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění je bytová jednotka č.202/3 o velikosti 1+1, umístěná v 1.nadzemním podlaží domu čp.202. Bytový dům je proveden jako zděný řadový. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - sporák plynový vč.připojovacího potrubí - sprchový kout vč.napojení na vnitřní kanalizaci - umývadlo vč.napojení na vnitřní kanalizaci - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - listovní schránka - zvonek K vlastnictví jednotky dále patří: - nášlapná vrstva podlah - nenosné příčky - vstupní dveře do bytu, dveře nacházející se uvnitř bytu a vnitřní části oken - vnitřní elektroinstalace vč.bytových pojistek nebo jističů Jednotka je ohraničena: - vstupními dveřmi do jednotky vč.zárubně - uzavíracím kohoutem plynu pro jednotku, el.pojistkami nebo jističi - vnitřními plochami stěnových plášťů vč.oken. Součástí jednotky dále jsou: - rozvody ÚT vč.otopných těles a uzavíracích armatur - rozvody teplé a studené vody - rozvody plynu vč.uzavíracího kohoutu pro jednotku - vnitřní kanalizace po napojení na svislý rozvod budovy Součástí nemovitosti je rovněž spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 583/10000. Společnými částmi domu jsou: - základy vč.izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody, schodiště, chodby - okna a dveře vyjma vstupní dveře do bytů a jejich příslušenství, přímo přístupné ze společných částí - rozvody a přípojky vody, kanalizace, zemního plynu, elektřiny - hromosvod - společné technické zařízení -3-
Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
14. 24. 25. 26.
Povrchy podlah nadstandard Výtahy chybí Ostatní chybí Instalační prefabrik.
0.03100
100%
0.031
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05600
100%
-0.056*1.852
0.03623
100%
0.03623*1.852/Ki ________________________________________________
-0.06564 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.06564) = 0.9646 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. (B) (C)
Obj.podíl (A)
Podíl části
Opotřebení konstrukce B/C * 100 A
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Základy vč. zemních prací 92 150 0.06098 Svislé konstrukce 92 120 0.19106 Stropy 92 120 0.08334 Zastřešení mimo krytinu 92 120 0.05386 Krytiny střech 30 40 0.02439 Klempířské konstrukce 30 40 0.00711 Úpravy vnitřních povrchů 4 50 0.07012 -4-
100%
3.7401%
100%
14.6479%
100%
6.3894%
100%
4.1293%
100%
1.8293%
100%
0.5333%
100%
0.561%
8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Úpravy vnějších povrchů 20 30 0.03151 Vnitřní obklady keramické 4 30 0.02134 Schody 92 120 0.03049 Dveře 4 50 0.03252 Vrata 0.00000 Okna 4 50 0.05488 Povrchy podlah 4 30 0.04852 Vytápění 4 30 0.04777 Elektroinstalace 4 30 0.05285 Bleskosvod 20 30 0.00407 Vnitřní vodovod 4 30 0.03354 Vnitřní kanalizace 4 30 0.03252 Vnitřní plynovod 4 20 0.00407 Ohřev vody 4 20 0.02134 Vybavení kuchyní 4 20 0.01829 Vnitřní hyg.zařízení vč.WC 4 30 0.03862 Výtahy 0.00000 Ostatní 0.00000 Instalační prefabrik. 0.03681
100%
2.1007%
100%
0.2845%
100%
2.3376%
100%
0.2602%
100% 100%
0.439%
100%
0.6469%
100%
0.6369%
100%
0.7047%
100%
0.2713%
100%
0.4472%
100%
0.4336%
100%
0.0814%
100%
0.4268%
100%
0.3658%
100%
0.5149%
100% 100% 100%
0.9816% ______________________________
42.7633% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 42.7633%.
-5-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.5) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní 1 0.00 Bez většího významu 2. Úřady v obci 3 0.04 Kompletní soustava úřadů včetně finančního a katastrálního, pošta banka, policie, soud, pojišťovna, apod. 3. Poloha nemovitosti v obci 4 0.02 Centrum obce 3 0.00 4. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti 3 0.05 Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti 3 0.04 Základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti 3 0.05 Dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava 5 0.05 Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí 2 0.00 Odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 12. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.25
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.25 = 1.250
-6-
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 4 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 1 Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 2 Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.6+0.00 pro stáří 92 let)
0.10 -0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.6300
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.08
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.08) x 0.6300 = 0.680 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m2 podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.250 x 0.680
= Kč
16.490,x 0.8500
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 58.30 m2
= Kč = Kč
14.016,50 817.161,95
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových-jednotka č.202/3
Cena celkem Kč
817.162,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
2) Stavební pozemek, parc.č.347/1 Oceněno podle § 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.347/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 406 m2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%)
100% 10%
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 28 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku (35 + (25499 - 1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 100.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 406.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 583/10000
= Kč
216,64
= Kč = Kč
433,28 476,61
= Kč = Kč = Kč
x 2.1540 x 0.6830 701,18 284.677,91 16.596,72
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek, parc.č.347/1
Cena celkem Kč
16.597,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-8-
C. REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových-jednotka č.202/3
Kč
817.162,-
2) Stavební pozemek, parc.č.347/1
Kč
16.597,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
833.759,-
Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč
833.760,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Osmsettřicettřitisícesedmsetšedesát Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.5513 pro katastrální území a obec Český Těšín vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, 043 Ex 1285/10 ( k č.j. 26 EXE 4571/2010) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v centru Českého Těšína v lokalitě bytových domů s širokou občanskou vybaveností, poblíž vlakového nádraží ČD. Před 4 roky prošel byt celkovou rekonstrukcí a modernizací, včetně plovoucích podlah a výměny zařizovacích předmětů zdravotechniky. Dům čp.202 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Dům je situován v řadové zástavbě ul.Čapkova.
-9-
V obci Český Těšín a bezprostředním okolí jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti:
1. Český Těšín, ul.Pražská byt o velikosti 1+1, užitná plocha 30 m2 ve 3.nadz.podlaží, byt v původním udržovaném stavu, budova zděná
cena
550 000,- Kč
2. Český Těšín, Hlavní Třída, byt o velikosti 1+1, užitná plocha 67 m2 ve 3.nadz.podlaží, byt v původním tech.stavu s novou kuch.linkou, budova zděná v centru města
cena
890 000,- Kč
cena
750 000,- Kč
cena
960 000,- Kč
3. Český Těšín, ul.Božkova, byt o velikosti 1+1, užitná plocha 35 m2 ve 4.nadz.podlaží (podkroví), byt po celkové rekonstrukci, nová kuch.linka vč.spotřebičů, nové vnitř.instalace a dlažby,okna plastová, budova zděná,
4. Český Těšín, ul.Sokola Tůmy, byt o velikosti 1+1, užitná plocha 55 m2 v přízemí, byt v původním stavu, okna plastová, parkety, zděný dům, veškerá občanská vybavenost v místě
- 10 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že se nemovitost nachází ve velmi dobrém technickém stavu po celkové rekonstrukci a je situován v širším centru města, odhaduji cenu obvyklou bytové jednotky č.202/3 v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů ve výši
800 000,- Kč
Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 21.července 2011
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12952-232/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc - 11 -
