ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14373-123/15 o ceně bytové jednotky č.274/19 situované v domě č.p.274 na parc.č.437/1, katastrální území Opava - Město, obec a okres Opava, včetně podílu o velikosti 302/10000 na společných částech domu a pozemku. (LV č.728, 705)
Objednavatel posudku:
Gallová Iveta Masarykova třída 274/16 746 01 Opava
Vlastník nemovité věci:
Gallová Marie Masarykova třída 274/16 746 01 Opava
Účel posudku:
Stanovení ceny pro smluvní převod nemovitosti
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
14.června 2015
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 14.června 2015
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Opavě, dne 3.června 2015, LV č.728. Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Kopie katastrální mapy. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Jednotka dle § 38
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Jednotka dle § 38 Oceněno podle § 38 vyhlášky.
1.1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.437/1 zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 557 m2
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 1.110
= Kč
2.100,x 1.1100
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 557.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 302/10000
= Kč = Kč = Kč
2.331,1.298.367,39.210,68
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
39.211,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-3-
1.2) Byty v domech vícebytových, byt.jednotka č.274/19 Oceněno podle § 38 vyhlášky. Popis Bytová jednotka č.274/19 s dispozicí 2+1 je situovaná ve 2.nadzemním podlaží domu č.p.274, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku o velikosti 302/10000. Svislé konstrukce jsou zděné z klasických materiálů v tl.45 cm na betonových základech, střecha sedlová. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní obklady jsou keramické standardní a jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna dřevěná zdvojená. Podlahy obytných místností jsou parketové, v ostatních místnostech jednotky jsou provedeny podlahové krytiny PVC a keramické dlažby. Vytápění i ohřev teplé vody jsou zajištěny z centrálního zdroje. Zařizovací předměty zdravotechniky jsou původní a tvoří je vana, umývadlo a splachovací WC. El.instalace světelná. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. V kuchyni je instalován plynový sporák. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - budovy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.19
60.40
60.40 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
60.40 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
24. 25. 26.
Výtahy chybí Ostatní chybí Instalační prefabrik.jádra
0.01300
100%
-0.013*1.852
0.05600
100%
-0.056*1.852
0.03889
100%
0.03889*1.852/Ki ________________________________________________
-0.09349 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.09349) = 0.9495
-4-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 2 0.00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
1
1.00
1
0.04
1
0.03
1
0.00
1
0.00
5 0.00 příjezd po nezpevněné 3
0.00
3
0.04
2
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
0.11 -5-
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.11) x 1 = 1.110 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 4 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 1 Žádné z dále uvedených 2 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.7+0 pro stáří 60 let)
0.10 -0.01 0.00 0.00 0.00 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.5950
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává
0.08
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.08) x 0.595 = 0.643 Výpočet ceny objektu (§ 38 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m podlahové plochy Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
16.752,x 0.643 x 1.000 x 1.110
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celou podlahovou plochu 60.40 m2
= Kč = Kč
11.960,93 722.440,05
_______________________________________________________________________________________________________________
Byty v domech vícebytových, byt.jednotka č.274/16 Cena celkem Kč
722.440,-
_______________________________________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________________________________
Jednotka dle § 38
Cena celkem Kč
761.651,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
C. REKAPITULACE 1) Jednotka dle § 38
Kč
761.651,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů
Kč
761.651,-
Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč
761.650,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Sedmsetšedesátjedentisícšestsetpadesát Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.728 pro katastrální území Opava Město, obec a okres Opava se vztahuje k oceňované nemovitosti věcné břemeno chůze a jízdy (dle listiny). Oceňovaná bytová jednotka se nachází v širším centru Statutárního města Opava, ve zděném bytovém domě řadové zástavby na Masarykově třídě s nebytovými prostory v přízemí. Dům čp.274 s jednotkou č.274/19 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn, přípojku tepla a teplé vody a elektrorozvod. Dům má 4 nadzemní podlaží a není opatřen výtahem.
-7-
Podle databáze znalce a internetové nabídky z června 2015 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví:
1. Byt o velikosti 2+1 (80 m2) Opava - Město, Dolní náměstí, 2.nadzemní podlaží, zděný dům, okna dřevěná dvojitá, byt v původním tech.stavu před rekonstrukcí, (10 375,- Kč/m2) cena
830 000,- Kč
2. Byt o velikosti 2+1 (60 m2) Opava - Předměstí, ul.Stratilova, 1.nadz.podlaží, zděný dům v původním stavu, byt v původním udržovaném stavu, (15 000,- Kč/m2) cena
900 000,- Kč
3. Byt o velikosti 2+1 (57 m2) Opava – Předměstí, ul.Sokolovská, 2.nadzemní podlaží, zděný dům v původním stavu, byt v původním stavu bez úprav a rekonstrukcí, vytápění vlastním plynovým kotlem, (15 157,- Kč/m2) cena 864 000,- Kč
4. Byt o velikosti 2+1 (53 m2) Opava - Předměstí, ul.Jurečkova, 1.nadzemní podlaží, zděný dům ve velmi dobrém technickém stavu, nová okna dřevěná dvojitá, byt v původním technickém stavu, cena 1 050 000,- Kč (19 811,- Kč/m2)
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že bytový dům se nachází v širším centru města a obdobné byty v lokalitě jsou nabízeny v rozpětí 10 400 až 20 000,- Kč/m2 , odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti vzhledem k původnímu technickému stavu ve střední úrovni uvedeného rozpětí, ve výši 15 000,- Kč/m2, tj. 60,40 m2 x 15 000,- Kč/m2, tj.celkem po zaokrouhlení
900 000,- Kč V Ostravě, dne 14.června 2015
-8-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14373-123/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-9-
