ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 14316-066/15 o ceně nemovité věci - pozemku parc.č.St.66/4, jehož nedílnou součástí je řadový rodinný dům č.p.73, na katastrálním území Milostovice, obec a okres Opava, včetně příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.149, 175)
Objednavatel posudku:
Tesarčíková Šárka Lužická 1189/8 747 06 Opava - Kylešovice
Účel posudku:
Stanovení ceny nemovitosti pro veřejnou dražbu
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
16.března 2015
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 22 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 30.března 2015
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovité věci Vlastnické vztahy: LV č.149: ------------SJM Tesarčík Jiří MUDr. a Tesarčíková Šárka Lužická 1189/8 747 06 Opava - Kylešovice LV č.175: --------------Tesarčíková Šárka Lužická 1189/8 747 06 Opava – Kylešovice
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Opavě, dne 26.ledna 2015, LV č.149, 175. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené zástupcem objednatele znaleckého posudku při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitá věc byla prohlédnuta znalcem dne 16.března 2015 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí, LV č.149, 175. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům s plochou střechou, č.p.73
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Oceněno podle § 3 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.66/4 zastavěná plocha a nádvoří - jehož součástí je rodinný dům č.p.73
o výměře 209 m2
Parc.č.St.66/12 zastavěná plocha a nádvoří - jehož součástí je garáž
o výměře 26 m2
Parc.č.149/16
o výměře 335 m2
zahrada
Výměra pozemku Výměra pozemku
209+26+335
=
570.00 m2
Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Oi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů
2
0.00
4
0.00
3
0.00
1
0.00
1
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000
-3-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi 2 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy 5 0.00 Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí 2 0.00 Bez vlivu nebo stabilizovaná území 2 0.00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko 4 1.00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává
0.00
It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.00) x 1 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Druh a účel užití stavby 1 1.00 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 0.04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 -0.05 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci 1 0.00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 2 -0.01 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 5 0.00 Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava 3 0.00 Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 3 0.04 Výhodná - možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 0.00 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem *
0.02 -4-
* hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.02) x 1 = 1.020 Výpočet ceny pozemku (§ 3 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.000 x 1.020
= Kč
1.380,x 1.0200
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 570.00 m2
= Kč = Kč
1.407,60 802.332,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) Cena celkem Kč
802.332,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2) Rodinný dům s plochou střechou, č.p.73 Oceněno podle § 35 vyhlášky. Popis Jedná se o dvojpodlažní, podsklepený řadový rodinný dům střední sekce, s plochou střechou. V domě se nachází jedna bytová jednotka s dispozicí 4+1. Základy jsou betonové s funkční izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha plochá s krytinou živičnou svařovanou a klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní omítky jsou vápenné hladké, včetně vnějších obkladů. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni a koupelně. Podlahy obytných místností jsou vlysové, v ostatních místnostech převládají keramické dlažby. Dveře jsou hladké plné nebo prosklené, okna dřevěná zdvojená. El.instalace je světelná i motorová, na střeše je instalován bleskosvod. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn. Je proveden rozvod studené i teplé vody, ohřev vody zajišťuje elektrický boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Vybavení zdravotechniky tvoří vana, umývadlo, sprchovací kout a splachovací WC. V kuchyni je instalován el. sporák. Ostatní vybavení chybí. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - zpevněné plochy - přípojky inž.sítí - oplocení z dřev.latí Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: D - podsklepený, se dvěma nadzem.podlažími Druh konstrukce: Zděná
-5-
Obestavěný prostor Spodní stavba (9.00*10.50*2.50) Vrchní stavba 9.00*10.50*6.20 Zastřešení 9.00*10.50*0.30
236.25 m3 585.90 m3 28.35 m3
= = =
_________________________________________ 3
celkem =
850.50 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Cen.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
16.
Vytápění nadstandard
0.04200
100%
0.042 ________________________________________________
0.042 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.042) = 1.0227 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 24, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) Podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby Dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 45 cm 4. Podlažnost c) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 283.50 m2 / zastavěná plocha 1.NP 94.50 m2 = podlažnost 3.00 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby Ústřední , etážové , dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 -6-
4
D
2
-0.01
3
0.00
2
0.00
3
0.02
5
0.08
3
0.00
3
0.00
1
0.00
3
0.00
2
0.00
11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.00 vynásobena koef. s=0.875+0.05 )
2
0.00
3
0.00
2
0.9250
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem * * hodnota 13. znaku se do sumy nezapočítává
0.09
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + 0.09) x 0.925 = 1.008 Výpočet ceny objektu (§ 35 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 3
Základní cena za m obestavěného prostoru Iv: index konstrukce a vybavení It: index trhu Ip: index polohy
= Kč
2.204,x 1.008 x 1.000 x 1.020
_________________________________________
Cena upravená uvedenými indexy Cena za celý obestavěný prostor 850.50 m3
= Kč = Kč
2.265,71 1.926.988,06
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům s plochou střechou, č.p.73
Cena celkem Kč
1.926.986,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 4 odst.1 (zast.plocha+JFC) 2) Rodinný dům s plochou střechou, č.p.73
Kč Kč
802.332,1.926.986,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
2.729.318,2.729.320,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Dvamilionysedmsetdvacetdevěttisíctřistadvacet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.149 a 175 pro katastrální území Milostovice, obec a okres Opava, nevázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv. Oceňovaný objekt rodinného domu se nachází v okrajové části města, v zástavbě převážně objektů pro individuální bydlení, se základní občanskou vybaveností. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 73. Je napojen na přípojku elektro, zemního plynu, vody a veřejnou kanalizaci. Rodinný dům je dvojpodlažní, řadový, střední sekce, podsklepený s plochou střechou. V domě se nachází jeden byt s dispozicí 5+1, na pozemku je garáž.
-8-
V obci Opava a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti: 1. RD Opava – Předměstí, ul.Rybářská, 5+1 užitná plocha 220 m2, dvojpodlažní, podsklepený, v části půdního prostoru možno vybudovat podkroví, dům v původním technickém stavu, nová plastová okna a krytina střechy pozemek 200 m2 (10 681,- Kč/m2)
cena
2 350 000,- Kč
2. RD Litultovice, okres Opava, o velikosti 4+1, užitná plocha 165 m2, dvojpodlažní, zcela podsklepený, bez podkroví, topení ústřední s kombinovaným kotlem na zemní plyn i tuhá paliva, udržovaný technický stav, pozemek 292 m2 (13 878,- Kč/m2) cena 2 290 000,- Kč 3. RD Branka u Opavy, ul.Pod Lesem, o velikosti 6+1, užitná plocha 254 m2, dvojpodlažní, podsklepený, v části podkroví, topení lokální plynové, v podkroví klimatizace, udržovaný technický stav, cena pozemek 254 m2 (11 023,- Kč/m2)
2 800 000,- Kč
4. RD Hradec nad Moravicí, ul.Na Tylovách, o velikosti 4+1, užitná plocha 176 m2, dvojpodlažní, podsklepený, topení ústřední plynové i na tuhá paliva, dům je po rekonstrukci ve výborném stavu, pozemek 274 m2 (16 477,- Kč/m2) cena
2 900 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že objekt se nachází v udržovaném technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitostí ve výši:
2 250 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známa žádná práva, ani povinnosti s nemovitou věcí spojené, které nezaniknou prodejem nemovité věci z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 30.března 2015
-9-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 14316-066/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 10 -
