ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12853-133/11 o ceně rodinného domu č.p.634 na parc.č.St.750, katastrální území Malenovice u Zlína, obec a okres Zlín, včetně pozemků, příslušenství a ceny obvyklé. (LV č.1269)
Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41
Vlastník nemovitosti:
Juřátek Martin k 1/6 Malenovice, Šrámkova 634 763 02 Zlín 4
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.043 EX 1141/09
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
28.března 2011
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 27.dubna 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Zlíně, dne 28.března 2011, LV č.1269. Usnesení č.j.043 EX 1141/09 soudního exekutora Mgr.Jiřího Krále o ustanovení znalce ze dne 15.3.2010. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spoluvlastníkem Věrou Fialovou při místním šetření.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 28.března 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku a spoluvlastníka p.Věry Fialové.
Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti.
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.634 2) Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.634 Oceněno podle § 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, podsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Dům je dlouhodobě neobývaný a nachází se v havarijním technickém stavu a situován je na svažitém pozemku. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. pouze 30 cm na základech bez funkčních izolací. Krytina střechy provedena z pálených tašek, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu, které jsou však již značně zkorodované. Vnitřní i fasádní omítky vápenné hladké, venkovní obklady keramické jen kolem oken. Vnitřní obklady chybí. Dveře vnitřní zcela chybí, okna dřevěná dvojitá, prohnilá. Podlahy jsou převážně betonové s cementovým potěrem. Vytápění nefunkční. El.instalace pouze světelná, bleskosvod chybí. Rozvod vody jen studené, ostatní vybavení vč.zařizovacích předmětů zdravotechniky zcela chybí. Součástí ocenění jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - žumpa 2 m3 Přípojky inženýrských sítí jsou vedeny bezprostředně kolem obvodového zdiva a nejsou předmětem samostatného ocenění. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 12,00*7,00*1,90+12,00*3,00*1,90 Vrchní stavba 12,00*7,00*3,30+12,00*3,00*2,90 Zastřešení 12,00*7,00*2,50*0,5
= = =
228.00 m3 381.60 m3 105.00 m3
_________________________________________ 3
celkem =
-3-
714.60 m
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
1. 2. 6. 10. 11. 12. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 23. 24. 25. 26.
Základy vč. zemních prací podstandard Svislé konstrukce podstandard Klempířské konstrukce podstandard Vnitřní obklady chybí Schody podstandard Dveře chybí Podlahy obytných místností podstandard Podlahy ostatních místností podstandard Vytápění chybí Elektroinstalace podstandard Bleskosvod chybí Rozvod vody podstandard Zdroj teplé vody chybí Instalace plynu chybí Vybavení kuchyní chybí Vnitřní hygienické vybavení chybí Záchod chybí Ostatní chybí
0.05400
100%
-0.054
0.23400
100%
-0.234
0.00800
100%
-0.008
0.02200
100%
-0.022*1.852
0.02300
100%
-0.023
0.03200
100%
-0.032*1.852
0.02100
100%
-0.021
0.01300
100%
-0.013
0.05300
100%
-0.053*1.852
0.04200
100%
-0.042
0.00600
100%
-0.006*1.852
0.02900
100%
-0.029
0.01700
100%
-0.017*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.00500
100%
-0.005*1.852
0.04300
100%
-0.043*1.852
0.00300
100%
-0.003*1.852
0.04000
100%
-0.04*1.852 ________________________________________________
-0.84255 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.84255) = 0.5450
-4-
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
1
-0.10
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.10
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.10 = 0.900 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Špatné 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
1
-0.02
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
-0.02
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.02 = 0.980
-5-
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
0. Typ stavby a) 3 C Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby 3 0.00 Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn b) 3 0.00 Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn 1 -0.02 méně jak 45 cm 4. Podlažnost c) 2 0.01 Hodnota více jak 1 do 2 včetně Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží 240.00 m2 / zastavěná plocha 1.NP 120.00 m2 = podlažnost 2.00 5. Napojení na sítě (přípojky) 3 0.00 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby 1 -0.08 Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD d) 1 -0.10 Bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod,chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD 1 0.00 Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy 1 -0.05 Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 2 0.00 2 Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 0.00 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav 5 0.2800 Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) (hodnota 0.40 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 57 let) _______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = (1 + -0.24) x 0.2800 = 0.213
-0.24
Výpočet ceny objektu (§ 26a vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Index. prům. cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 0.900 x 0.980 x 0.213
= Kč
5.015,x 0.1880
_________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 714.60 m3
= Kč = Kč
942,82 673.739,17
_______________________________________________________________________________________________________________
Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.634
Cena celkem Kč
673.739,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
2) Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle § 27 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.St.750 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 120 m2 parc.č.244/36 zahrada o výměře 334 m2 Jedná se o svažité neoplocené pozemky, zahrada je osázena trvalými porosty. Na území města Zlína je v platnosti cenová mapa č.10, kde k výše uvedeným parcelám je přiřazena cena 1000,- Kč/m2 . Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 120+334
=
454.00 m2
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Základní cena za m stavebního pozemku Cena za celou výměru 454.00 m2
= Kč = Kč
1.000,454.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy
Cena celkem Kč
454.000,-
_______________________________________________________________________________________________________________
3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle § 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 4x ovocné str. 3,20*3,20*3,14*4
=
128.61 m2
Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název
Výměra m2
Cena
_______________________________________________________________________________________________________________
1.
Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy
454.00
454000.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = 454000.00 / 454.00 = 1000.0000
454.00
454000.00
Výpočet ceny porostů (§ 42 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná cena pozemku o výměře porostu ( 128.61 m2 x 1.000,- Kč/m2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny
= Kč
128.610,-
= Kč
5.787,45
_______________________________________________________________________________________________________________
Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Cena celkem Kč
5.787,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou, č.p.634 2) Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem
Kč Kč Kč
673.739,454.000,5.787,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
1.133.526,1.133.530,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmilionjednostotřicettřitisícepětsettřicet Kč
Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části „C“ výpisu z katastru nemovitostí – LV č.1269 pro katastrální území Malenovice u Zlína, obec a okres Zlín vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král, 043 Ex 1141/09 ( k č.j. 75 Nc 1214/2009) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.1269 se nachází v zastavěné části obce Zlín – lokalitě Malenovice, v zástavbě rodinných domů se základní občanskou vybaveností. Dům čp.634 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku a veřejný vodovod. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy, nemovitost je možno napojit na zemní plyn. Dům je přízemní, podsklepený se sedlovou střechou bez podkroví a je situován bezprostředně u hlavní komunikace na ul.Šrámkova.
-8-
V obci Zlín a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti:
1. RD Zlín Malenovice, ul.Zabrání, zastavěná plocha 164 m2, přízemní, nepodsklepený dům bez podkroví, možno napojit na plyn, pozemek 702 m2
cena
880 000,- Kč
2. RD Zlín lokalita Louky, před rekonstrukcí, zastavěná plocha 70 m2, zhoršený stav, část.nepálená cihla, el.přímotopy, pozemek 132 m2 cena
770 000,- Kč
3. RD Zlín ul.Svažitá o velikosti 2+1 zastavěná plocha 163 m2, přízemní, podsklepený, bez podkroví, původní technický stav, pozemek 314 m2
cena
840 000,- Kč
4. RD v centru Zlína, 1/4 RD o velikosti 3+kk, zastavěná plocha 72 m2, dvoupodlažní, zatepleno, okna plastová, nová střecha, pozemek 200 m2 cena
954 000,- Kč
-9-
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že se nemovitost nachází v havarijním technickém stavu, odhaduji cenu obvyklou celého rod.domu s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.1269 ve výši
700 000,- Kč
Spoluvlastnický podíl na nemovitosti o velikosti 1/6 je jen velmi obtížně prodejný a proto odhaduji obvyklou cenu tohoto spoluvlastnického podílu ve výši
90 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy žádné právní vady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
V Ostravě, dne 27.dubna 2011
- 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12853-133/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
- 11 -
