ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12784-064/11 o ceně bytové jednotky č.424/21 umístěné v domě čp.421, 422, 423,424, 425, 426, 427, 428, 429, 430, 431 na ul.Šrámkova, katastrální území Lesná, obec Brno, okres Brno - město, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 5600/1592504 na společných částech uvedených domů, pozemků a ceny obvyklé v místě a čase. (LV č.4979) Objednavatel posudku:
Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava se sídlem Poděbradova 41
Vlastník nemovitosti:
Zdeněk Gric Mikulčická 1075/12 Brno
Účel posudku:
Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení č.j.043 EX 353/09
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od 1.1.2011.
Oceněno ke dni:
27.ledna 2011
Posudek vypracoval:
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 15.února 2011
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Brně, dne , zakázka LV č.4979. Usnesení č.j.043 EX 353/09 o ustanovení znalce z oboru ekonomika (odvětví ceny a odhady) se zvláštní specializací pro odhady staveb a nemovitostí, vyhotovené soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 5.11.2010. Výpis z Katastru nemovitostí LV č.4979 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Brno - město. Doplňující informace zástupce objednavatele znaleckého posudku a uživatele bytu.
Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 27.ledna 2011 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku.
Přílohy posudku Katastrální mapa. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí.
Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.424/21 2) Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy
-2-
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.424/21 Oceněno podle § 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.424/21 o velikosti 2+1 umístěná v 7.nadzemním podlaží domu čp.424. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka s dřezem - sporák plynový - vana umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 2 ks - topná tělesa 3 ks - infrazářič - listovní schránka - zvonek - vodoměr 2 ks - bytové jádro - spižní skříň Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu, el.instalace, kromě stoupacích vedení, vč.uzavíracích ventilů, nenosné příčky, vnitřní dveře nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vstupní dveře příslušející k jednotce, vnitřní el.rozvody a k nim připojené instalační předměty (světla, zásuvky apod.) od elektroměru pro danou jednotku. Bytová jednotka je ohraničena vstupními dveřmi do bytu vč.zárubně a do příslušenství umístěného mimo byt (sklep), vnitřní stranou obvodových zdí, podlahovou a stropní konstrukcí, hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody, plynu a elektroměrem pro jednotku. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 5600/1592504 na společných částech domu čp.421, 422, 423, 424, 425, 426, 427, 428, 429, 430, 431 a pozemků. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stěny, průčelí - střecha - hlavní svislé a vodorovné konstrukce - vchody vč.venkovních schodišť - schodiště - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - chodby - výtah - sušárna, kolárna, sklady, úklidové místnosti, společné prostory, - rozvody studené a teplé vody, kanalizace, tepla, plynu, elektřiny, domovní el.instalace, rovody telekomunikací a spol.tel,antény STA - rozvody odsávání a větrání vč.ventilátorů - klempířské výrobky - hromosvody - společné zařízení Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry Místnost
Rozměry
Podlahová plocha
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
byt č.21
56.00
56.00 m
_______________________________________________________________________________________________________________ 2
Podlahová plocha bytu celkem
56.00 m
-3-
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení
Obj.podíl
Podíl části
n
_______________________________________________________________________________________________________________
9.
Vnitřní obklady keramické chybí
0.01300
100%
-0.013*1.852 ________________________________________________
-0.02408 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.02408) = 0.9870 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ti
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu
3
0.00
2
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00
It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Pi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Poloha nemovitosti v obci Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti Omezené 6. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů
3
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
2
0.00
2
0.00
3
0.00
2
0.00
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem
0.00 -4-
Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Vi
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Typ stavby 3 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 Bez dopadu na cenu bytu 2 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu a) 3 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.8+0.00 pro stáří 43 let)
0.00 0.00 0.00 0.00 0.03 0.00 -0.01 0.00 0.00 0.6800
_______________________________________________________________________________________________________________
Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává)
0.02
Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.02) x 0.6800 = 0.694 Výpočet ceny objektu (§ 25 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
Index. prům. cena za m podlahové plochy Koeficienty: I: index cenového porovnání I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.000 x 0.694
= Kč
34.480,-
x 0.6940 _________________________________________
Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou podlahovou plochu 56.00 m2
= Kč = Kč
23.929,12 1.340.030,72
_______________________________________________________________________________________________________________
Bytová jednotka č.424/21
Cena celkem Kč
1.340.031,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-5-
2) Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle § 27 vyhlášky. Popis K vlastnictví bytové jednotky č.424/21 patří i spoluvlastnický podíl na pozemcích o velikosti 5600/1592504. Výčet pozemků: parc.č.26/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 194 m2 parc.č.27 " " o výměře 194 m2 parc.č.28 " " o výměře 232 m2 parc.č.29 " " o výměře 194 m2 parc.č.30/1 " " o výměře 239 m2 parc.č.31 " " o výměře 199 m2 parc.č.32 " " o výměře 196 m2 parc.č.33 " " o výměře 238 m2 parc.č.34 " " o výměře 197 m2 parc.č.35 " " o výměře 238 m2 parc.č.36 " " o výměře 207 m2 --------------------------------------------------------------------Celkem 2328 m2 Na území města Brna je v platnosti cenová mapa pozemků, kde k výše uvedené parcele je přiřazena cena 2560,- Kč/m2 . Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 194+194+232+194+239+199+196+238+ 197+238+207
=
2328.00 m2
Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 27 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 2328.00 m2 Započtení spoluvl.podílu 5600/1592504
= Kč = Kč = Kč
2.560,5.959.680,20.957,06
_______________________________________________________________________________________________________________
Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy
Cena celkem Kč
20.957,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-6-
C. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.424/21 2) Stavební pozemky-ocenění dle cenové mapy
Kč Kč
1.340.031,20.957,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 46 vyhlášky
Kč Kč
1.360.988,1.360.990,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jedenmiliontřistašedesáttisícdevětsetdevadesát Kč
Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Na oceňované nemovitosti vázne omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex-353/09 ( k nařízení č.j. 78 Nc 1130/2009 vydaném Městským soudem v Brně) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v obci Brno v zastavěné části města, místní části Lesná na ul.Šrámkova v panelové zástavbě bytových domů. Dům čp.421. 422, 423, 424, 425, 426, 427, 428, 429, 430, 431 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 8 nadzemních podlaží, je zcela podsklepený, s plochou střechou.
-7-
Podle databáze znalce a internetové nabídky z února 2011 byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky :
1. Byt o velikosti 2+1 (56 m2) , Brno - Lesná, ul.Fillova, 4.nadzemní podlaží, panelový dům zateplený, byt v původním stavu cena 1 680 000,- Kč.
2. Byt o velikosti 2+1 (55 m2) Brno - Lešná, ul.Ježkova, 7.nadzemní podlaží, panel, dům po revitalizaci, byt v původním stavu, cena 1 870 000,- Kč.
3. Byt o velikosti 2+1 (61 m2) Brno - Lešná, ul.Haškova, 2.nadzemní podlaží, panel, lodžie, dům po revitalizaci, byt v původním technickém stavu cena 1 790 000,- Kč 4. Byt o velikosti 2+1 (56 m2) Brno - Lešná, 6.nadzemní podlaží, panel, byt v původním technickém stavu, dům po revitalizaci, okna však původní cena
1 950 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je v původním technickém stavu, bez stavebních úprav, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši
1 500 000,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku.
-8-
V Ostravě, dne 15.února 2011
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 12784-064/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba
software PC.System Olomouc
-9-
