Oost Flevoland Woondiensten en Duurzaamheid Inleiding door ir. G.N. Sweringa (Truus), directeur-bestuurder Stichting Oost Flevoland Woondiensten

Verslag excursie Kennisplatform Duurzame Gebouwde Omgeving Overijssel 27 augustus 2009

Oost Flevoland Woondiensten Biddinghuizen en Woningstichting Openbaar

Belang Zwolle Notulen Wim Haver, energieadviseur, www.EnergiekMilieuAdvies.nl

De heer Theo van der Krogt, programmacoördinator KISS, heet allen welkom, mede namens Seeta Autar, bureausecretaris . Het Kennisplatform richt zich op innovatieve woon- en werkprojecten in Overijssel. Vandaag zijn we te gast buiten de provincie in Biddinghuizen, Flevoland, waar we horen hoe OFW haar duurzaamheidsbeleid inhoud geeft. Hij is blij met de enorme opkomst, want OFW komt de belangstelling toe.

Oost Flevoland Woondiensten en Duurzaamheid

Inleiding door ir. G.N. Sweringa (Truus), directeur-bestuurder Stichting Oost Flevoland Woondiensten. Kenmerken Stichting Oost Flevoland Woondiensten • Actieve, middelgrote woningcorporatie in de CO2-neutrale gemeente Dronten (Flevoland) • 4.600 woningen, garages e.d. • Bezit: 70% eengezinswoningen, 1/3 van het bezit in 4 jaar gebouwd (40 jaar oud) • 60 medewerkers, zelfsturende teams • Aanzienlijke nieuwbouw- en verbouwopgave • Eerste woningcorporatie met Energielabels • Eervolle vermelding Energy Award 2006 • KWH huurlabel • Award Aedes Directeurencontact voor beste corporatiedirecteur 2007 • Nominatie Nationale Energie Toekomst Trofee 2007 & winnaar NET-trofee 2008 ( initiatief VROM) Missie OFW Het bieden van een kansrijke woon- en leefomgeving voor mensen die zwak staan op de woningmarkt in de gemeente Dronten.

Belang energiebesparing bestaande bouw Aantal nieuw gebouwde corporatiehuurwoningen in 2007: 32.354, dit is 1,35% van alle corporatiehuurwoningen. In Nederland zijn er 2.400.000 corporatiewoningen, waarvan 2.016.000 gebouwd vóór 1990. Hier is een enorme winst te boeken met energiebesparing.

Doelen van Energie (en milieu) besparing Deze zijn dezelfde bij woningcorporatie OFW en huurders: • Lagere woonlasten

Verslag excursie KISS Oost Flevoland Woondiensten - Openbaar Belang

1

• Minder CO2-uitstoot • Prachtwijken • Duurzame samenleving OFW vindt dat huurders best de benefits mogen hebben van energiebesparing. Van 2000 - 2008 was de inflatie 18 %. De huren stegen met 21 %. Elektriciteit werd echter 63 % duurder en gas zelfs 112 %. OFW krijgt voor haar investering in energiebesparing heel wat terug: tevreden huurders, een betrokken wijk en een langer meegaand comfortabeler woningbestand .

Energiekosten OFW heeft voor haar huurwoningen berekend welke energierekening mensen met een huurwoning krijgen (bij een gemiddelde gasprijs in 2008 van € 0,67) A-label € 56 D/E-label € 142 B-label € 96 F/G-label € 190 C-label € 113 Hoewel grotere en mooiere woningen duurder zijn in huur, zijn ze soms goedkoper in totale woonlasten, dan een kleinere minder comfortabele woning in D - G label. OFW heeft van 2000-2008 in haar huurwoningen 20 % besparing op gas gerealiseerd. Van 2000-2016 moet dat 30 – 40 % worden. Walvisstraat: 900 m³ gasbesparing per woning. Met een B-label besparing € 600,- per jaar, met een A-label besparing € 800,- per jaar Totale jaarlijkse besparing huurder na moderniseringen en plaatsing CV-ketels: Gas 1,4 miljoen m³ minder, CO2 –uitstoot 2,46 miljoen kilo minder Gasrekening huurders € 940.000 lager (bij een gemiddelde gasprijs in 2008 van € 0,67) Huursom 2009 € 26.000.000 Huurverhoging 2009 2,5 % € 650.000. De onrendabele top is € 10.000 - € 20.000. Dit moet betaald worden uit verkoop huurwoningen en van nieuwbouw –verkoop. Lukt dit niet in de markt, dan moet de renovatie huurwoningen worden vertraagd. De doelen kunnen dan niet in enkele jaren worden bereikt. Blijf reëel. Sloop met nieuwbouw is overigens vaak duurder dan renoveren. En niet duurzaam. Zorg ook voor een platte organisatie met niet te veel lagen. Werk met zelfsturende teams, stuur op processen. Maak het onderhoud efficiënt met jaarlijkse rondes. Neem de huurder serieus. Dit voorkomt extra klachten en gezeur. OFW heeft de jaarlijkse onderhoudskosten met 20% weten terug te dringen, bij stijgende prijzen. Verhouding huur en energiekosten Uitgaande van 2 % stijging huurkosten per jaar en 10% energiekosten 2007 2012 huur met huurkosten € 400 € 446 subsidie energiekosten € 100 € 161 energiekosten huur huur percentage 80 73 percentage

2007

2012

€ 215 € 100

€ 237 € 161

68

60


2

energie percentage Energielabels OFW A 9% E 18 %

B F

20

14 % 5%

energie percentage

27

C G

22 % 1%

32

D

40

31 %

Het energielabel wordt gebruikt als beleidsinstrument bij voorlichting aan de consument bij het aanbieden van een nieuwe woning, bij de beschrijving van het woningaanbod in de woonkrant. Voorts bij informatie over het eigen (stook)gedrag en over het effect van woningverbetering. Het label is basis voor het huurbeleid. Bij een Energielabel E, F, G: 0,5% minder huurverhoging (2006) en 0,2% minder (in 2007, 2008, 2009)s Energielabel als beleidsinstrument bij: Ook de prioriteitsstelling voor het strategisch voorraadbeleidsplan is gebaseerd op het label : • Geen woningen meer met E, F, G label in 2012 • Inzicht in energiebesparing als gevolg van plannen • Bij planmatig onderhoud ook isolatiewerkzaamheden meenemen o Zolder en dakisolatie o Dubbel glas hele woning, let op kwaliteit kozijnen o Ventilatiefilters vervangen • Ventilatiefilters makkelijk uitneembaar isoleren. Mensen goed uitleggen hoe vaak ze die moeten schoonmaken • Aanbrengen vloerisolatie in 1200 woningen (reeds in uitvoering 562 in 2007, 175 in 2008) • Voortaan altijd vloer- en dakisolatie bij modernisering • Na modernisering minimaal B-label • Check waar nog oude CV-ketels aanwezig zijn Betrek huurders zoveel mogelijk bij de probleemanalyse tot de evaluatie • Rekening houden met gebruikersgedrag bij nieuwe technologieën (gebruiksvriendelijke apparatuur, voorlichting) • Energiebesparingsmogelijkheden aanreiken (brochure, bewonersblad, platform www.beterpeter.nl ) • Betrekken en stimuleren (Energiemarkt, lokale organisaties, gastlessen scholen) • Informeren van bewoners via de bewonerscommissie • Bewonersinformatieavonden : toelichting probleemanalyse en uitgewerkte voorstellen • Warme opname (met bewoners erbij), bewonersbrochure, individuele gesprekken, nieuwsbrief Aandachtspunten voor de omgang met de huurder • Stuur op vertrouwen • Mensen kijken naar je daden en niet naar je papieren plannen • Spreek de taal van de consument; geef aan wat hun voordeel is


3

• • • • •

Moderniseren – renoveren van een huis vraagt veel van mensen, wees je dit bewust Stuur op kwaliteit en dienstverlening Geef mensen keuzes Wees aanspreekbaar voor kleine ongenoegens en leer hiervan Vier successen, ook met bewoners.

NET trofee - voorbeeld Gewonnen op 85 woningen in Biddinghuizen centrumplan-zuid • Biddinghuizen centrum is de oudste wijk van Biddinghuizen (begin jaren ’60) • Was niet zo aantrekkelijk, mensen zijn niet trots • Doel : aantrekkelijke wijk van maken, het visitekaartje van Biddinghuizen • Betrek architect, aannemers en eigen mensen in het bouw- of renovatieteam • Ga voor kwaliteit, geef meerdere technieken de aandacht, • Check of theorie klopt met de praktijk: meet het energiegebruik • Vraag subsidie aan: Unieke kansen regeling, Leren voor duurzame ontwikkeling • Woningen moderniseren, wooncarrière mogelijk maken • Uitgangspunt : Leren voor duurzame ontwikkeling en Duurzame gebiedsexploitatiepari • Denk na bij te nemen maatregelen over de fysieke, sociale en economische consequenties • OFW is in staat per maatregel aan te geven welke consequentie dit heeft voor het gasgebruik. Zo kunnen basismaatregelen en extra maatregelen worden afgewogen op gasbesparing en investeringskosten • Extra bouwkundige maatregelen: ecoplay (waterbesparende WC), schil compleet sluiten (koudebruggen isoleren), passieve zonwering, hoogwaardige nieuwe isolatie, ISPO op verdiepingen • Initiatieven van bewoners in Biddinghuizen ondersteunen : breng nestkasten aan onder de dakkap voor huiszwaluwen, plaatsen van twee zwaluwtillen (nestplaats voor kolonie zwaluwen, actie 2008) en werk mee aan deelname Klimaatstraatfeest (actie 2009) Organisatiecultuur / -structuur • Wees inspirerend op wat je wil en schrijf niet het hoe voor • Spreek mensen aan op hun kracht. Neem hun rapporten serieus, bespreek ze. • Geef aan wat je wél wil en niet wat de problemen zijn • Meeste mensen leren ervaringsgericht. Stuur op continu verbeteren. Begin klein, schaal daarna op • Extra opleiding voor opzichters en uitvoerders is wenselijk bij nieuwe technieken. Verkeerd aanbrengen van goede isolatie leidt tot slecht isolatieresultaat. • Geef veiligheid om te leren en te evalueren • Vraag niet wat OFW voor jou doet, maar denk na wat jij voor OFW doet ( naar Kennedy 1960) • Denk van buiten naar binnen, denk vanuit de belangen van de samenleving en de bewoners • Toon visie en leiderschap • Inrichting besluitvorming duurzaam: bedrijfseconomische maar tevens sociaalculturele en ecologische afwegingen • Denk in termen van ontwikkeling, neem mensen mee • Heb aandacht voor de overgang van een project naar de staande organisatie • Neem bewoners / consumenten serieus


4

• • •

Neem de bedrijven die met je samenwerken mee in het leerproces Kijk naar hoe het is en niet naar hoe het hoort te zijn In de bestaande bouw is het meeste te halen.

De bijeenkomst wordt vervolgd door een rondwandeling in de wijk, waarin we zelf kunnen zien wat er allemaal gebeurt. We zien ook nieuwbouw gerealiseerd met een EPC 0,5. De jongerenappartementen 3 hoog zijn geplaatst op een markant punt. De woningen zijn mooi en vallen op. Ook de inrichting en beheer van het openbaar groen wordt verzorgd door OFW, in opdracht en op kosten van de gemeente. Voordeel is dat het voor een vaste prijs gebeurt. De gemeente kan zich geen buil vallen. Duurzame energie wordt ook ingezet in de vorm van zonneboilers. PV-panelen werd te duur. Andere maatregelen : toepassing Climarad, een ventilatiesysteem op de CV die in de winter koude frisse lucht omzet in warme frisse lucht. De ventilatie gaat aan als het CO2 gehalte in de woning toeneemt. Ook wordt warmteterugwinning toegepast. Omdat het goed gebeurt, ontstaan er geen klachten zoals elders in Nederland. En de ramen kunnen en mogen open, wat ook niet gebruikelijk is in dit geval. Maar de bewoners vinden het prettiger. Wat ook opvalt is dat in elke straat verbouwd wordt. Overal in een ander stadium. En veelal met een leerlingwerkplaats-project. Ook valt op dat de huurwoningen nieuwe daken krijgen, maar dat koopwoningen ertussen niet mee willen doen en dus met een oud ongeïsoleerd dak blijven zitten. Dan zie je de waarde van het huis wel afnemen.

J Woningstichting Openbaar Belang Na een prima broodjeslunch heet Theo van der Krogt de aanwezigen, behoorlijk aangevuld met nieuwe belangstellenden, welkom. We zijn te gast bij Woningstichting Openbaar Belang. Zij belden met KISS om te laten weten dat zij ook een goed voorbeeld van duurzaam renoveren kunnen laten zien in de provincie Overijssel. En dat is ook zo, denkt Theo.

Twee flats: groot onderhoud en nieuwe energie, van energielabel E naar A ! Rens Balkenende, Manager vastgoed van Woningstichting Openbaar Belang, heet allen welkom. De woningstichting beheert enkele flats in deze wijk Holtenbroek. Een wijk waar het vroeger vrij slecht toeven was, sociaal onveilig, verwaarloosd. De woningcorporaties en de gemeente hebben er echter veel aan gedaan om de wijk weer op te lappen en dat gaat lukken. Openbaar Belang heeft fors geïnvesteerd omdat het alleen dan ook veel oplevert. De aanpak was integraal, niet alleen gericht op de woningen, maar ook op de sociale structuur, de wensen van de bewoners, de woonomgeving, energie e.d. Dit heeft geleid tot betere en betaalbare woningen. Zoals bewoners zeiden: onze flat is nu een appartementencomplex. De project- en procesbegeleiding is uitbesteed aan TriaCon (Bouwmanagement en vastgoedbeheer): Arjon Winters, Monica te Velthuis en Jan van Duren. Arjon houdt het verhaal en leidt ons vanmiddag met Monica rond.


5

Arjon meldt dat de woningstichting drie flats heeft gerenoveerd. In de eerste flat volstond een kleinschalige renovatie gericht op vernieuwing van de keuken, badkamer en bestaande installaties. De 2 andere flats, die we straks gaan bekijken, zijn veel grondiger aangepakt. Het gaat om de de Wanningflat en de Rembrandtflat in Zwolle west. De Rembrandtflat staat langs de A28. Hierin zitten per flat 100 wooneenheden, samen 15 % van het bestand van Openbaar Belang. Aanpak: behouden en opwaarderen “iedereen trots” • Echt investeren in het geheel: Wonen, omgeving, sociaal en energie • Woning: echt gerenoveerde woningen, goed geïsoleerd en lage energielast • Complex: toegankelijk voor bevoegden, veilig, aantrekkelijk • Sociaal: intensieve aanpak, samen met bewoners • • • • • • •

Opdracht: ervoor gaan Behoud van het complex Geen half werk, echte duurzame renovatie Slechte punten oplossen (lift, energie, onveiligheid, etc.) Energie besparen en goedkoper wonen Betaalbaar concept Investering leidt tot beter woningen, die beter verhuurbaar zijn

Resultaat • Trotse bewoners, flat wordt appartement • Comfort van douchen e.d. is sterk verbeterd • Positionering van de woningstichting is in Zwolle sterk verbeterd • Prettig en veilig complex, • Goede ligging compenseert gebleven nadelen • Iedereen gaat er nu vol voor energiebesparing Geïnvesteerd is in de flats voor € 100.000 per woning. Dat is erg veel, maar sloop en nieuwbouw was langs de snelweg niet mogelijk. De flats zijn zo grondig gerenoveerd dat ze weer 35 jaar meegaan en dan verdien je het wel weer terug. Ook is er subsidie binnengehaald. Energiebesparing De flats hebben een collectief verwarmingssysteem met een individuele bemetering. • De ketels zijn vervangen, waarbij het vermogen bijna gehalveerd is. Van 4 x 400 KW naar 2 x HR 462 KW • De open geisers zijn allemaal vervangen door een nieuwe centrale warmtapwaterleiding • Er is 240 m2 zonneboiler-paneel aangebracht voor warmwatervoorziening. Dat is meer dan voldoende om energielabel A te halen (170 m2 had dan al volstaan). • Er is een aanvullende luchtwarmtepomp aangebracht die de watertemperatuur een aantal graden ophoogt. Het gaat om een nog experimentele installatie van Remeha. • Het warmwater wordt gebufferd in een vat van 8000 liter op de bovenverdieping en 2 vaten van 5000 liter in de kelder.


6

• • • • • • • •

De combinatie van tap- en CV water gevoed door zonnepanelen is uniek in Nederland. Probleem is dit niet in het label-systeem is opgenomen, waardoor verbeteringen niet tellen. Eigenlijk is het label A++. Gewerkt wordt met pipe-in-pipe systemen bij de CV waardoor de aanvoer van kouder water al wordt voorverwarmd door dalend warm water. De gevels zijn geheel geïsoleerd. Zelfs een nieuwe buiten-zijgevel is weer geheel vernieuwd met een hogere isolatie Het dak is nageïsoleerd, er is gewerkt aan tochtafdichting. Ramen (HR++glas), deuren en kozijnen zijn vervangen, ventilatie is geregeld. Het warmwatergebruik wordt afgelezen via een radiografisch afleesbaar meetwerk. Daarmee wordt ook monitoring van het werkelijk energiegebruik gemakkelijk Besparing door zonneboilers circa 15.000 bomen of 1.650.000 autokilometers

Betrokkenheid bewoners • De bewoners zijn geïnformeerd op avondbijeenkomsten • In een flat is per een galerij een vertegenwoordiger aangesteld, die de meningen van de buren verzamelt en klachten doorgeeft. Elke week is er een bijeenkomst van de vertegenwoordigers, die de reacties doorgeven. • Klacht: doordat je de snelweg niet meer hoort, hoor je je buren beter. • Er is geen huurverhoging doorgevoerd (huur blijft € 350), maar nieuwe bewoners betalen wel € 100,- per maand meer (€ 450) • Het tapwatersysteem is wel wat duurder, maar de huur van de geiser vervalt. Bouwmanagement en bouwkundige verbeteringen • Gewerkt wordt in drie stadia: centrale leidingen aanbrengen, balkonzijde en voorzijde Bewoners kunnen dus altijd aan een zijde van de woning bivakkeren • Er wordt veel gezaagd en geboord. Bewoners die overdag moeten slapen, kunnen gebruik maken van noodwoningen, die naast het parkeerterrein zijn aangebracht. • De entrees van de flat zijn sterk verbeterd met een doorbraak richting grasveld/vijver. Er is nu van twee zijden lichtinval • De flatbeheerdersruimte is open en gemoderniseerd met een camerabewaking voor trappen en liften • Er is een extra noodtrap en extra lift aangebracht.

Conclusie: ook woningstichting Openbaar Belang is een voorbeeld woningcorporatie.


7

Oost Flevoland Woondiensten en Duurzaamheid Inleiding door ir. G.N. Sweringa (Truus), directeur-bestuurder Stichting Oost Flevoland Woondiensten

Recommend Documents