JAARVERSLAG woondiensten. woondiensten

JAARVERSLAG 2009

woondiensten

woondiensten

Inhoud Voorwoord ................................................................. 3 1. De organisatie ...................................................... 5 1.1 Inleiding ....................................................... 5 1.2 Governance .................................................. 6 1.2.1 Governancecode 1.2.2 Organisatie 1.2.3 Algemene Vergadering 1.2.4 Raad van commissarissen 1.2.5 Het bestuur 1.2.6 Beleidsdoelstellingen 1.2.7 Horizontale dialoog 1.2.8 Risicobeheersing en controle 1.2.9 Controlesystemen 1.2.10 Externe accountant 1.2.11 Visitatie 1.2.12 Integriteit 1.3 Personeel ..................................................... 9 1.3.1 Arbodienst 1.3.2 MTO 1.3.3 Opleidingen 1.3.4 Griepvirus 1.4 Dienstverlening.......................................... 10 1.4.1 KWH 1.4.2 Woonenergie 1.4.3 Kortingspas 1.5 Communicatie ........................................... 10 1.5.1 Open dag 1.5.2 Verkoopdag 1.5.3 Overleg met belangenhouders 1.6 Ondernemingsraad ................................... 11 1.7 Projecten .................................................... 12 1.7.1 Visitatie 1.7.2 Strategisch Beheer 1.7.3 Ontwikkelingen Nagele 1.7.4 Herstructurering polderdorpen 1.7.5 Prestatieafspraken 1.7.6 Automatisering 1.7.7 Kantoorgebouw 1.7.8 Procesbeschrijvingen

JAARVERSLAG 2009

2. Nieuwbouw, aankoop, verkoop, sloop.............. 15 2.1 Inleiding ..................................................... 15 2.1.1 Ontwikkelingsproces 2.1.2 Duurzaam bouwen en energielabel 2.1.3 Energielabel 2.2 Projecten in Emmeloord ............................ 16 2.3 Projecten in de dorpen .............................. 18 2.4 Verkoop van woningen .............................. 19 2.4.1 Doelstelling 2.4.2 Landelijke trend koopmarkt 2.4.3 Organisatie 2.4.4 Strategisch Voorraadbeleid 2.4.5 Verkoopresultaten 3. Onderhoud ......................................................... 21 3.1 Inleiding ..................................................... 21 3.2 Planmatig onderhoud ................................ 21 3.3 Mutatieonderhoud ..................................... 21 3.4 Dagelijks onderhoud.................................. 21 4. Verhuur............................................................... 23 4.1 Inleiding ..................................................... 23 4.2 Woonruimteverdeling ................................ 23 4.2.1 Huurprijsbeleid 4.2.2 Huurderving 4.2.3 Huisvesting statushouders 4.3 Mutatiegraad .............................................. 25 4.4 Huurtoeslag ............................................... 25 4.5 Betalingsachterstand en uitzettingen ....... 25 5. Leefbaarheid ....................................................... 27 5.1 Inleiding ..................................................... 27 5.2 IGW ............................................................ 27 5.3 Leefbaarheidsactiviteiten ........................... 28 5.4 Vangnet en advies ...................................... 29 5.5 Overlast en overlastaanpak ....................... 29 5.6 Huismeester............................................... 29 5.7 Voedselbank ............................................... 29 5.8 Ondersteuning bij tuinonderhoud ............ 29

1

6. Wonen, welzijn en zorg..................................... 31 6.1 Samenwerking ZONL ............................... 31 6.2 Personenalarmering .................................. 31 6.3 Plannen in voorbereiding .......................... 32 6.4 Stuurgroep WWZ Ens ............................... 32 6.5 Nieuwbouw: visie en prioriteit .................. 32 7. Stakeholders ...................................................... 33 7.1 Inleiding..................................................... 33 7.2 Wie zijn onze stakeholders? ..................... 33 7.3 Huurdersoverleg ....................................... 33 7.4 Geschillencommissie ................................ 33 8. Financieel .......................................................... 35 8.1 Inleiding..................................................... 35 8.2 Matching van middelen ............................ 36 8.3 Jaarresultaat .............................................. 36 8.4 Eigen vermogen ........................................ 36 8.5 Bedrijfswaarde ........................................... 36 8.6 Financieringspositie .................................. 37 8.7 Liquiditeitspositie...................................... 37 8.8 Deelnemingen ........................................... 38 8.9 Meerjarenbegroting .................................. 38 9. Verslag van de raad van commissarissen ........ 39 9.1 Inleiding..................................................... 39 9.2 De raad van commissarissen ................... 39 9.3 Het Bestuur ............................................... 42 9.4 Vergoedingen ............................................ 42 9.5 Werkwijze .................................................. 42 9.6 Toezicht ..................................................... 43 Bestuursverklaring ............................................ 45 Verklaring van de raad van commissarissen ... 47 Kengetallen ........................................................ 49

Jaarrekening 2009 Balans per 31 december 2009 ........................... 50 Winst- en verliesrekening 2009 ......................... 52 Kasstroomoverzicht ........................................... 53 Algemene toelichting ......................................... 55 1. Regelgeving ................................................ 55 2. Verwerking integrale belastingplicht ......... 55 3. Algemeen ................................................... 55 4. Stelselwijziging .......................................... 55 5. Schattingen ................................................ 56 6. Balanswaardering ...................................... 56 7. Resultaatbepaling ...................................... 57 8. Kasstroomoverzicht ................................... 58 Toelichting op de balans ................................... 59 Toelichting op de winst- en verliesrekening ..... 71 Overige informatie ............................................. 79 Overige gegevens .............................................. 81 Accountantsverklaring ....................................... 83

2

JAARVERSLAG 2009

Voorwoord De inleiding van de begroting 2009 begon met “de seinen staat op rood”. Het uitblijven van de groei van de bevolking in Noordoostpolder, de gevolgen van de kredietcrisis, de lastenverzwaring door de Vogelaarheffing en de vennootschapsbelasting laten hun sporen na. De vraag naar huurwoningen in Emmeloord en in de dorpen is laag in vergelijking met omliggende gemeenten, de verkoop van woningen is een zware opgave en de opbrengsten daarvan dalen, onze lasten stijgen structureel zonder dat daar inkomsten tegenover staan. Het in 2009 gestarte project Strategisch Beheer biedt ons inmiddels zicht op de energie-opgave in ons oudere woningbezit: rond de 25 miljoen euro moet geïnvesteerd worden om de energielasten op een acceptabel niveau te brengen. De kosten daarvan worden ten dele verdisconteerd in toekomstige huuropbrengsten. Los hiervan staat ons nog de opgave te wachten om de oudere woningvoorraad op een hoger kwaliteitsniveau te brengen, waarbij het geringe woonoppervlak de belangrijkste beperkende factor is. Juist op dit vlak ligt de maatschappelijke bijdrage van woningcorporaties: zorgen voor een betaalbaar en kwalitatief woningaanbod dat aan blijft sluiten op de behoeften van de samenleving. Het uitblijven van structurele groei heeft invloed op onze jarenlange strategie van differentiatie en verjonging van onze woningvoorraad. Nieuwbouw kan onder de huidige omstandigheden bijna niet meer, zonder dat de voorraad bestaande woningen in aantal afneemt. Uitbreiding van het aantal wo-

JAARVERSLAG 2009

ningen zal anders tot leegstand leiden met de daarbij horende negatieve spiraal ten koste van de leefbaarheid. De afgelopen 15 jaar heeft Mercatus veel woningverbeterings- en herstructureringsprojecten gerealiseerd, waarbij het oplossen van leegstandsproblemen regelmatig een belangrijke aanleiding vormde. Samen met onze lokale partners zijn wij er verantwoordelijk voor dat deze situatie niet opnieuw ontstaat. Ook de keuze van woningen die toegevoegd worden aan de woningvoorraad van Noordoostpolder is van grote invloed op onze mogelijkheden. De bouw van goedkopere (gesubsidieerde) starterswoningen zal concurreren met onze verkoopwoningen en met het particuliere woningbezit. Tragere verkoop en prijsdaling zullen het gevolg zijn. Omdat de financieringscapaciteit van Mercatus sterk afhangt van de verkoopopbrengsten zijn de keuzes die elders gemaakt worden ten aanzien van de woningvoorraad van grote invloed op de kwaliteit van wonen en leven in wijken en dorpen. Die ene, op zichzelf staande, keuze kan daarmee een groot probleem op een ander vlak oproepen met het risico van grote maatschappelijke schade door verpaupering en de daarmee samenhangende kosten voor herstel. Hierover zullen wij nadrukkelijk het overleg zoeken met lokale partijen om als lokale huisvester zoveel mogelijk bij te dragen aan een gezonde woningmarkt. Het is een feit dat een groot deel van de woningen in Noordoostpolder ouder en gedateerd is en het

3

is een feit dat de bevolkingsgroei stagneert. Dit vraagt om een totaalvisie op de wijken en de dorpen en een gezamenlijk plan om gewenste doelen te realiseren. Losse ingrepen in de woningmarkt met negatieve bijeffecten kunnen daarmee voorkomen worden. In 2010 maken wij een start met de ontwikkeling van wijk- en dorpsplannen, zodat wij met gemeente, dorpsbelangen, wijkplatforms en onze samenwerkingspartners tot gezamenlijk gedragen plannen en uitvoering daarvan komen. Ton Beurmanjer Directeur-bestuurder April 2010

4

JAARVERSLAG 2009

1. 1.1

De Organisatie Inleiding

In 2009 is de missie van Mercatus opnieuw vastgesteld. Deze luidt als volgt: Mercatus voelt zich verbonden met en sterk betrokken bij de belangen van inwoners van Noordoostpolder. Daarom ondersteunen wij mensen in het behouden en vergroten van hun onafhankelijkheid. Dit doen wij gerelateerd aan huisvesting en faciliterend aan welzijn en zorg. De huisvesting die wij bieden volgt zoveel mogelijk de maatschappelijke vraag naar hoeveelheid, soort, woonlasten en duurzaamheid. In overeenstemming met de mogelijkheden van de klant zetten wij onze middelen en kennis gericht in. Wij stimuleren onze klanten hun verantwoordelijkheid te nemen. Wij willen een ondernemende partner zijn die actief samenwerkt om een herkenbare bijdrage te leveren aan de samenleving in Noordoostpolder. De visie zoals die met de missie vastgesteld is na overleg met onze stakeholders luidt: Wij voorzien in ons werkgebied de volgende trends en ontwikkelingen: - De vergrijzing in Noordoostpolder staat nog aan het begin en neemt vooral na 2015 explosief toe. In 2030 is één derde deel van de bevolking 55 jaar en ouder. - Het uitblijven van een goede infrastructuur en winkelvoorzieningen in combinatie met de grondprijzen ten opzichte van concurrerende gebieden, leidt tot een verminderde aantrekkingskracht van Noordoostpolder als woonge-

JAARVERSLAG 2009

-

-

-

bied. De aanwas van jongeren en werkgelegenheid blijft vooralsnog achter en de bevolkingsgroei stagneert. In een aantal dorpen voorzien wij krimp. Senioren wensen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen. Ook het overheidsbeleid is hier op gericht. Dit zorgt voor een sterke toename van de vraag naar aangepaste woningen en zorgvoorzieningen. Door de veranderingen in de financieringsstructuur van de zorgsector wordt van Mercatus een steeds grotere rol verwacht in de realisatie van woonzorgcomplexen. Woonwensen worden steeds gevarieerder en de vraag naar keuzevrijheid neemt toe. Door stijging van de energielasten ontstaat, naast huurprijzen en hypotheeklasten, meer behoefte aan inzicht in de totale woonlasten. De overheid verlangt van het individu meer zelfredzaamheid. Een beperkte groep dreigt hierdoor buiten de boot te vallen. De bemoeienis van de overheid met corporaties wordt groter. Van corporaties worden aantoonbare maatschappelijke prestaties en maximale inzet van financiële middelen verwacht.

Voor de komende tien jaar hebben wij het volgende beeld voor ogen van de leefomgeving, de manier van samenwerken met andere partijen, onze eigen rol en ons aanbod. Keuzes over de optimale inzet van onze middelen maken wij in overeenstemming met onze visie. De beschikbaarheid van middelen voor de lange termijn kan daarbij invloed hebben op het tempo van de realisatie en niet op de ingezette koers.

5

Leefomgeving en samenwerking Noordoostpolder is een ruimtelijke en veilige leefomgeving voor jong en oud. De combinatie van een ruim aanbod, concurrerende woonlasten en een prettige woon- en leefomgeving maakt het gebied aantrekkelijk. Jonge werkenden blijven er om die reden langer wonen en jongeren keren er na hun studie vaker terug. Senioren kunnen zo lang mogelijk zelfstandig in de eigen wijk of het eigen dorp blijven wonen. Voor starters is er voldoende en passend aanbod. Er is fysieke ruimte in de wijk aanwezig die flexibel voor toekomstige behoeftes kan worden benut. Omdat wij blijvend betrokken zijn bij Noordoostpolder als woon- en leefgebied, geven wij continu uiting aan onze visie. Wij nemen het initiatief tot samenwerking met andere partijen en spreken hen aan op hun verantwoordelijkheid. Ieder dorp kent zijn eigen karakter en toekomstperspectief. Voor enkele dorpen voorzien wij krimp, terwijl Emmeloord en een aantal andere dorpen kansrijker zijn. Ons investeringsbeleid ten aanzien van voorzieningen en leefbaarheid stemmen wij af op de realiteit. Jaarlijks evalueren en publiceren wij onze visie op de actualiteit, de samenwerking met anderen en de mate waarin wij het verantwoord vinden om ons maatschappelijk vermogen te investeren in Noordoostpolder. Wij kijken daarbij ook kritisch naar onze eigen rol.

Onze rol Onze voornaamste rol is het ondersteunen van mensen bij het behouden en vergroten van hun onafhankelijkheid. Wij bieden daartoe concrete

ondersteuning bij het wonen. Onze rol op het gebied van zorg en welzijn bestaat uit investeren, subsidiëren, organiseren en communiceren. Met partijen die een primaire taak hebben op het gebied van zorg en welzijn initiëren wij hiertoe een samenwerkingsverband. Wij communiceren met onze klanten en maken hen bewust van de gevolgen van veranderende wet- en regelgeving. Wij bieden waar nodig een vangnet. Daarbij staan wij altijd aan de kant van de welwillende. Bij het bestrijden van overlastsituaties en het schenden van afspraken, zoeken wij de grens van de wet op. Wij zijn duidelijk in wat wij doen en wat wij van de klant en relaties verwachten. Wij stimuleren hen hierin verantwoordelijkheid te nemen. Hierop spreken wij hen aan en wij verwachten dat zij ons op hun beurt aanspreken op onze rol.

Ons aanbod Klanten kunnen bij ons passende woningen en diensten vinden, ongeacht wat voor hen het meest belangrijk is: woonlasten of keuzevrijheid. Bij de keuze voor woonlasten is betaalbaarheid van wonen ons uitgangspunt en beheersing van woonlasten het belangrijkste stuurmiddel. Bij keuzevrijheid bieden wij een pakket mogelijkheden waarbij de vraag van de klant ons uitgangspunt is. In beide segmenten, maar ook binnen onze eigen organisatie is duurzaamheid een criterium waaraan wij onze beslissingen toetsen. Hierbij maken wij een afweging tussen kosten en opbrengsten, waarbij wij reductie van CO2 uitstoot en verlaging van woonlasten zien als opbrengsten. Onze oudere voorraad stemmen wij af op de toekomstige vraag, waar nodig door herstructurering. Om te kunnen inspelen op toekomstige ontwikkelingen bouwen

wij duurzaam en flexibel; woningen zijn op termijn geschikt voor meerdere doelgroepen.

-

Om onze doelen te bereiken is het essentieel dat wij actief de samenwerking zoeken met andere partijen. Wij nemen zo nodig het initiatief en dagen anderen daarbij uit hun rol te nemen. Waar nodig eisen wij onze positie op.

Mercatus is lid van Aedes, de brancheorganisatie van woningcorporaties. Met haar lidmaatschap onderschrijft Mercatus ook de Aedescode en de hierin opgenomen governancecode woningcorporaties. Mercatus volgt de principes en de uitwerkingen van de governancecode woningcorporaties. In 2010 wordt de op de website opgenomen informatie gecompleteerd. Mercatus wijkt af van de governancecode op het gebied van de benoeming van de bestuurder. De huidige bestuurder bekleedt die functie sinds 2001 en destijds is geen benoeming afgesproken voor een periode van telkens vier jaar, maar een benoeming voor onbepaalde tijd.

Onze ingeslagen weg wordt binnen onze eigen organisatie de komende jaren doorvertaald in de structuur, processen, breedte van onze dienstverlening en kwaliteit van onze medewerkers. De kernbegrippen uit onze ambitie: - Wonen, zorg en welzijn. - Keuzevrijheid. - Sociaal betrokken. - Lage woonlasten. - Duurzaamheid. dienen herkenbaar te zijn voor onze omgeving. Wij dagen onze relaties uit ons hierop aan te spreken!

Sturing. Beheersing.

In 2010 zal de visie vertaald worden naar strategische doelen die richting geven aan onze activiteiten in de komende jaren.

1.2

Governance

1.2.1 Governancecode In het woord governance is het functioneren van het bestuur en het toezichthoudend orgaan opgesloten. Governance omvat dan ook vier sleutelbegrippen: - Toezicht. - Verantwoording.

6

In dit hoofdstuk is een beknopte weergave opgenomen van de governancestructuur. Meer informatie is opgenomen op de website www.mercatus.nl/governance.

JAARVERSLAG 2009

1.2.2 Organisatie De directeur vormt samen met de afdelingshoofden het managementteam van Mercatus. Door vier afdelingshoofden worden de volgende afdelingen aangestuurd; woondiensten, servicedienst, financiële zaken en vastgoed. De afdeling bedrijfsondersteuning wordt aangestuurd door de directeur (inhoudelijk) en het hoofd financiële zaken (facilitair). 1.2.3 Algemene Vergadering Mercatus is een woningcorporatie in een verenigingsvorm. De leden van Mercatus hebben indirect invloed op het beleid van Mercatus door middel van hun stem in de Algemene Vergadering. Het lidmaatschap van de vereniging Mercatus is vrijwillig en staat open voor huurders, maar ook voor niet-huurders. Ultimo 2009 telde Mercatus 312 leden. Het lidmaatschap biedt verder geen privileges. Dit jaar is er één Algemene Vergadering gehouden op 12 juni 2009. De belangrijkste besluiten van die vergadering waren: - Goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening 2008. - Herbenoeming van de heer J. Jongejan als lid van de raad van commissarissen voor een periode van vier jaar. - Herbenoeming van de heer drs. R.H. Kingma als lid van de raad van commissarissen voor een periode van twee jaar. - Formalisering van de huurdersvertegenwoordiging in Stichting Huurdersbelang Mercatus.

JAARVERSLAG 2009

1.2.4. Raad van commissarissen De raad van commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en staat het bestuur met raad ter zijde. Periodiek is er overleg met de directeurbestuurder. In dit jaarverslag is een separaat verslag opgenomen van de taak en werkwijze van de raad van commissarissen, de samenstelling van de raad van commissarissen en de wijze waarop in 2009 invulling is gegeven aan haar taak.

1.2.6 Beleidsdoelstellingen Mercatus hanteert de volgende beleidshoofddoelstellingen:

1.2.5 Het bestuur Het bestuur is belast met het besturen van de woningcorporatie, dit betekent dat het bestuur verantwoordelijk is voor: - de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; - de strategie; - de financiering; - het beleid; - de resultatenontwikkeling.

-

-

-

-

-

Het bestuur legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. Het bestuur van de vereniging wordt gevormd door de heer A. Beurmanjer. De directeurbestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd. De verantwoording van de beloning van de directeurbestuurder is opgenomen in het verslag van de raad van commissarissen. In 2009 is geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur betrokken was.

7

-

-

Onderhoud: Dat de woningen gangbaar zijn voor de restant levensduur, waardoor voorkomen wordt dat klanten huurbezwaren maken. Nieuwbouw: Dat de woningvoorraad, naar type en prijs verjongd en gedifferentieerd is conform het Strategisch Voorraadbeleid (SVB). Verkoop van woningen: Dat de woningvoorraad verjongd en gedifferentieerd is in specifieke huurwijken conform het SVB en dat de leefbaarheid verbeterd is en de financiële middelen gegenereerd zijn. Aankoop van woningen en nieuwbouwlocaties: Dat de woningvoorraad verjongd en gedifferentieerd is conform het SVB en dat de leefbaarheid verbeterd is. Huisvesting van de primaire doelgroep: Dat de goedkope en betaalbare woningen maximaal aan de gedefinieerde primaire doelgroep aangeboden zijn. Huisvesting van bijzondere aandachtsgroepen: Dat woon-/zorgcomplexen in samenwerking met zorgpartijen gerealiseerd zijn conform de afspraken en dat de taakstelling statushouders en generaalpardonners gerealiseerd is. Huurprijsbeleid: Dat het jaarlijkse huurprijsbeleid aansluit op de lokale vraag naar sociale huurwoningen conform de prestatieafspraken.

-

Kwaliteit van dienstverlening: Dat het KWH-label behouden is en dat de dienstverlening optimaal verbeterd is naar aanleiding van signalen van de klant. - Communicatie: Dat klanten en publiek optimaal geïnformeerd zijn over de activiteiten van Mercatus. - Medezeggenschap: Dat optimaal uitvoering gegeven is aan de Wet Overleg Huurders-verhuurder. - Leefbaarheid: Dat een optimale bijdrage geleverd is aan een veilig en plezierig woon- en leefklimaat. - De financiële meerjarenplanning: Dat er optimale sturing is op inkomsten, uitgaven en investeringsbeslissingen. - De financierbaarheid van doelstellingen: Dat er voldoende vreemd vermogen beschikbaar is om de voorgenomen investeringen te realiseren. - Het Treasurybeleid: Dat er een adequaat kader is voor het leningenen beleggingsbeleid van Mercatus. - Het bedrijfsplan: Dat de organisatie-opzet zo is, dat optimaal ingespeeld kan worden op externe veranderingen, zonder dat er sprake moet zijn van een reorganisatie. - De interne controle: Dat de vastgestelde werkprocessen leiden tot realisatie en verbetering. - Het personeelsbeleid: Dat er een gezonde balans is tussen enerzijds de zakelijke belangen van Mercatus en ander-

-

zijds de persoonlijke en collectieve belangen van de medewerkers. De belangen van de belangenhouders: Dat de overeengekomen opgave optimaal gerealiseerd is.

1.2.7 Horizontale dialoog In hoofdstuk 7.2 zijn de belangenhouders genoemd met betrekking tot de maatschappelijke en volkshuisvestelijke doelstellingen. In 2009 heeft de dialoog met de belangenhouders plaatsgevonden via reguliere besprekingen en via het jaarlijkse symposium, dat dit jaar in het teken stond van de missie en visie van Mercatus. 1.2.8 Risicobeheersing en controle Per kwartaal wordt gerapporteerd over de risico’s die Mercatus onderkent op de volgende gebieden: - Onderhoudsrisico's. - Risico’s op het gebied van de administratieve organisatie. - Verzekerbare risico’s. - Strategische risico’s. - Financiële risico’s. - Fiscale risico’s. - Juridische risico’s. - Frauderisico’s. - Projectrisico’s. - Managementrisico’s. - Renterisico’s. - Inflatierisico’s. - Woningmarktrisico’s. - Integriteitsrisico’s.

8

In de rapportage wordt gerapporteerd over de stand van zaken met betrekking tot de beheersingsmaatregelen en de eventuele restantrisico’s. De rapportage geeft met name kwalitatieve risico’s aan, die op onderdelen gekwantificeerd zijn. In 2010 wordt dit verder uitgebouwd. 1.2.9 Controlesystemen Het bestuur is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, de beïnvloeding van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en fouten, fraude of overtreding van de wet- en regelgeving vroegtijdig te signaleren. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in 2009 waren: - periodieke risicoanalyses; - integriteitscode; - procedures en procesbeschrijvingen, deze zijn deels geactualiseerd in 2009; - procuratieregeling; - geschillencommissie; - periodieke rapportering, waaronder kwartaalrapportages en analyses ten opzichte van de begroting; - externe controle; - toezicht door VROM, Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw(WSW). De uitkomsten vanuit de toezichthoudende instanties, de accountant en de interne analyses zijn

JAARVERSLAG 2009

gebruikt om de administratieve organisatie te verbeteren. 1.2.10 Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de raad van commissarissen. Deloitte Accountants NV is voor de periode 2006-2009 benoemd tot externe accountant van Mercatus. In 2010 zal een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant plaatsvinden en zal ofwel tot herbenoeming worden overgegaan, ofwel zal een nieuw selectietraject worden opgestart. 1.2.11 Visitatie Mercatus laat zich eind 2009/begin 2010 visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie. Een commissie vanuit de werkorganisatie en de raad van commissarissen heeft in 2009 een selectietraject uit de vijf geaccrediteerde bureaus afgerond. Gekozen is voor het bureau PriceWaterhouseCoopers. In paragraaf 1.7.1 is meer informatie over dit project opgenomen. 1.2.12 Integriteit Het onderwerp integriteit heeft in 2009 veel aandacht gehad. Zowel het bestuur als de raad van commissarissen hebben deelgenomen aan de nulmeting integriteit, zoals deze door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting is uitgezet. Op basis van deze nulmeting is eind 2009 het rapport “Borging waarden woningcorporaties” verschenen. In het rapport staan enkele algemene aanbevelingen, die Mercatus in 2010 zal opvolgen: - Verbetering van de risicoanalyse, de inbedding van het integriteitsbeleid in de reguliere plan-

JAARVERSLAG 2009

-

ning- en controlecyclus en de interne controlemaatregelen bij vastgoedtransacties. De inzet van preventieve maatregelen bij werving en selectie, de evaluatie van integer handelen bij functioneringsgesprekken en organisatie van bewustwordingsactiviteiten en dilemmatrainingen. Actieve betrokkenheid van de raad van commissarissen bij het onderwerp integriteit.

1.3

Personeel

De personele bezetting is per 31 december 2009 als volgt weer te geven: Aantal medewerkers in dienst Aantal vrouwen Aantal mannen Aantal fte’s bezet Fulltime Parttime Vacature

63 24 39 55,4 39 24 1

Gemiddelde leeftijd medewerkers in dienst Vrouwen Mannen

43,4

Medewerkers vertrokken Medewerkers nieuw

3 3

40,7 45,1

1.3.1 Arbodienst In januari 2009 is gestart met een nieuwe arbodienstverlener. Speerpunten waren de digitale gegevensverwerking en rapportage, telefonische con-

9

trole op de 1e, 2e of 3e dag van verzuim, rapportage daarvan naar de afdelingshoofden en de intensivering van de samenwerking met de bedrijfsarts. Verder heeft de arbodienst in het project “werk maken van verzuim” het MT ondersteund bij de ontwikkeling van het eigen regiemodel in het verzuimmanagement. In 2009 zijn de eerste stappen hierin gezet en dit krijgt een vervolg in 2010. 1.3.2 MTO In 2008 is een medewerkerstevredenheidsonderzoek gehouden. Hieruit zijn op organisatie- en op afdelingsniveau een aantal speerpunten gehaald die zijn omgezet in plannen van aanpak. In 2009 hebben deze plannen een verdere uitwerking en uitvoering gekregen. In de eerste helft van 2010 zal opnieuw een medewerkerstevredenheidsonderzoek worden gehouden, waarbij tevens wordt gekeken naar de resultaten van de inspanningen in 2009. 1.3.3 Opleidingen Naast een grote variatie aan trainingen en cursussen die zijn gevolgd door individuele medewerkers, hebben er twee collectieve trainingen plaats gevonden. Beide trainingen zijn incompany verzorgd. Het betreft een cursus spelling en een agressietraining. De cursus spelling is bedrijfsbreed georganiseerd. De agressietraining was vooral voor die functionarissen die regelmatig klantcontacten hebben. 1.3.4 Griepvirus Al voor de zomer van 2009 is Mercatus begonnen met plannen om de Mexicaanse griep het hoofd te bieden. Twee sporen zijn uitgewerkt: wat te doen wanneer de Mexicaanse griep op grote schaal toe-

slaat en welke maatregelen zijn nodig om besmetting binnen Mercatus te beperken. Het tweede spoor is uitgevoerd waarbij diverse hygiënemaatregelen zijn getroffen. Of deze geholpen of bijgedragen hebben aan het wegblijven van de Mexicaanse griep is lastig te bepalen. Het is niet noodzakelijk geweest het eerste spoor uit te voeren.

1.4

Dienstverlening

1.4.1 KWH Volgens de systematiek van het KWH-huurlabel zijn in 2009 de volgende onderdelen van onze dienstverlening gemeten: corporatie bellen, woning veranderen, woning onderhouden, klachten afhandelen en woning verlaten. Op alle onderdelen voldoet de dienstverlening van Mercatus aan de norm. De dienstverlening per onderdeel werd in cijfers gewaardeerd tussen de 6,7 en 8,5. Om de dienstverlening proactief te blijven verbeteren maakt Mercatus gebruik van een Verbeterteam, waarin medewerkers vanuit de verschillende afdelingen participeren. Na de opstartfase in 2008 heeft het Verbeterteam in 2009 op 10 afzonderlijke terreinen verbeteringen in de werkwijze en dienstverlening kunnen doorvoeren. Al deze verbeteringen komen voort uit vragen en reacties van klanten. 1.4.2 Woonenergie De woonlasten worden bepaald door de huurlasten en de energielasten. De huurder van Mercatus let niet alleen meer op de huurprijs van de woning maar ook op de energiekosten van zijn woning. Met behulp van Woonenergie biedt Mercatus haar huurders de mogelijkheid om de energielasten zo

laag mogelijk te houden. Woonenergie garandeert dat het altijd tot de top 3 van aanbieders met de laagste energiekosten van het land behoort. Mercatus heeft in het geval van mutatie van de huurwoning of bij nieuwbouw, Woonenergie bij de potentiële huurders of kopers onder de aandacht gebracht. Medio 2009 ontvingen alle huurders een gezamenlijke mailing van Mercatus en Woonenergie, met een aantrekkelijke aanbieding van Woonenergie.

-

1.4.3 Kortingspas Mercatus biedt al haar huurders een kortingspas aan. Hiermee kan de huurder maximaal 10% korting krijgen bij verschillende bedrijven, onder andere een tweetal bouwmarkten en een stofferingsbedrijf. Begin 2010 hebben 1.762 huurders een nieuwe pas ontvangen. Daarnaast krijgt elke nieuwe huurder bij het tekenen van de huurovereenkomst de kortingspas uitgereikt.

1.5

Communicatie

De doelstelling van de communicatie naar bewoners en derden is adequaat inzicht bieden in de activiteiten en de resultaten van Mercatus. Hiertoe zijn de volgende zaken gecommuniceerd met de klanten of relaties:

10

Een populaire versie van de begroting 2009 en de jaarrekening 2008. Het jaarplan 2009 met de plannen van Mercatus voor nieuwbouw, diensten, financiën en onderhoud. Nieuwsbrieven voor bewoners en omwonenden van grote onderhoudsprojecten. Persberichten bij mijlpalen van Mercatus. Advertenties voor onder andere nieuwe verhuur- en verkoopprojecten. Contactpagina in “De Noordoostpolder”, één keer in het kwartaal. Algemene nieuwsbrief naar alle huurders, twee keer in 2009. Uitnodigingen voor de open dag en de verkoopdag.

1.5.1 Open dag Mercatus stelt 1 keer per jaar haar kantoor open voor belangstellenden, de open dag. In 2009 heeft deze dag plaatsgevonden op zaterdag 31 oktober. Activiteiten van die dag waren: - presentatie van nieuwbouwprojecten; - presentatie van verhuurprojecten; - presentatie van verkoopprojecten; - presentatie van de onderhoudsplanning voor het komende jaar; - informatie over personenalarmering; - kinderactiviteiten; - activiteiten voor ouderen; - openstellen van de showroom. Op deze dag zijn directie, afdelingshoofden en medewerkers rechtstreeks aanspreekbaar voor bewoners en belangstellenden.

JAARVERSLAG 2009

1.5.2 Verkoopdag Mercatus heeft in 2009 voor het eerst een verkoopdag georganiseerd voor de Mercatus Koopwoningen. Deze dag heeft plaatsgevonden op zaterdag 18 april. Het doel van deze dag was huurders en andere geïnteresseerden vrijblijvend het aanbod in koopwoningen te presenteren en te laten zien dat een Mercatus koopwoning ‘verrassend betaalbaar’ is. Naast onze eigen makelaars waren er die dag ook derden aanwezig. De bezoekers konden vragen stellen op het gebied van hypotheken aan een medewerker van de Rabobank en ook notaris Hartsuiker gaf uitleg over het kopen van een huis. Voor de verkoopdag zijn alle huurders persoonlijk

uitgenodigd. Verder is de dag aangekondigd in De Noordoostpolder, een aantal Friese kranten en is er gebruik gemaakt van Waterstad FM. 1.5.3 Overleg met belangenhouders Jaarlijks treedt Mercatus in discussie met maatschappelijke en bestuurlijke organisaties over een actueel thema, zodat een bijdrage aan de beleidsontwikkeling van Mercatus wordt bereikt. In het licht van huidige en toekomstige ontwikkelingen die wij voorzien, binnen de voor Mercatus relevante omgeving, is in 2009 een nieuwe missie en visie vastgesteld. Hierin wordt beschreven welk toekomstbeeld wordt nagestreefd en welke rol Mercatus daarin wil vervullen. Dit wordt in 2010 verder

uitgewerkt in de te volgen strategie en vertaald naar concrete doelstellingen. Het jaarlijkse debat over beleidsvorming heeft Mercatus in 2009 benut om met verschillende belanghebbende partijen in gesprek te gaan over dit onderwerp. Na een korte toelichting is door middel van een aantal workshops de mening van de verschillende organisaties gevraagd over de nieuwe missie en visie. Het resultaat hiervan is dat Mercatus waardevolle informatie heeft gekregen over welke onderdelen uit de missie en visie door andere partijen wordt ondersteund, wat men mist in de rol van Mercatus en op welke terreinen succesfactoren liggen in de samenwerking. Op basis hiervan is de missie en visie van Mercatus op onderdelen bijgesteld, waardoor deze beter aansluit op de verwachtingen van organisaties waarmee Mercatus samenwerkt om haar doelen te bereiken. Tevens heeft er een terugkoppeling plaatsgevonden over specifieke onderwerpen waarvan tijdens de workshops bleek dat daarover onduidelijkheid bestond.

1.6

Ondernemingsraad

In de ondernemingsraad hebben vijf medewerkers zitting. Door het systeem van kiesgroepen is er een evenredige verdeling over de verschillende afdelingen. In 2009 heeft er geen wijziging plaatsgevonden in de samenstelling van de ondernemingsraad, deze is als volgt: - Mevr. E. Hamersma (vz) - Mevr. O. van der Meijden - De heer E. van der Snee - De heer A. Rouhof - De heer A. Lenters

JAARVERSLAG 2009

11

In de zeven overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: - Plan van aanpak cultuur. - Medewerkerstevredenheidsonderzoek. - Missie en visie. - Verbeterteam. - Beoordelingsmethodiek. - Jaarverslag 2008. - Visitatie. - Aanpak Griepvirus Influenza A1. - Integriteit. - Evaluatie rookbeleid. - Uitvoering regelingen en vrije dagen 2010. - Begroting en werkplan 2010.

1.7

Projecten

1.7.1 Visitatie Iedere corporatie is verplicht om één keer per vier jaar een maatschappelijke visitatie uit te laten voeren. Het doel hiervan is een gestructureerde beoordeling te geven over het maatschappelijk presteren van de individuele woningcorporatie. De maatschappelijke visitatie geeft belanghebbenden daarin een expliciete rol, zodat de visitatie ook inzicht geeft in het presteren volgens de maatstaven van belanghebbende partijen. Hiervoor is een onafhankelijk, extern en gezaghebbend visitatiestelsel ontwikkeld. Mercatus heeft in 2009 de visitatie voorbereid, het bureau geselecteerd dat de visitatie verzorgd (PriceWaterhouseCoopers) en in 2009 is tevens een start gemaakt met de feitelijke uitvoering van de visitatie. In april 2010 zijn de resultaten bekend.

1.7.2 Strategisch Beheer In februari 2009 is het onderzoek Strategisch Beheer (SB) gestart. Het onderzoek heeft als doel beleid en strategieën op woningniveau vast te stellen inzake: - het onderhoud; - de energieprestatie; - de woonlasten; - de financiële consequenties. In juni 2009 heeft een beleidsconferentie met het managementteam plaatsgevonden. Daarbij zijn de beleidsrichtingen besproken die in het tweede deel van het onderzoek verder worden uitgewerkt. De verwachting is dat het onderzoek eind april 2010 is afgerond. 1.7.3 Ontwikkelingen Nagele In oktober 2009 is het onderzoekslab Nagele opgestart door Atelier Rijksbouwmeesters als onderdeel van het initiatief “Nederland wordt anders”. In het onderzoekslab Nagele hebben 14 architecten en een architectuurhistorica een studie verricht naar een visie hoe Nagele weer een vitaal dorp kan worden. Daarnaast hebben zij ook gekeken hoe Nagele als markant stedenbouwkundig monument weer aantrekkelijk kan worden. Tijdens de studie heeft het onderzoekslab meerdere contactmomenten gehad met de bewoners van Nagele, de gemeente Noordoostpolder en ook met Mercatus. Begin 2010 zijn de resultaten van het onderzoekslab gepresenteerd. Deze worden besproken met de gemeente Noordoostpolder. Daarnaast worden ze naast de huidige visie en planningen van Mercatus ten aanzien van haar woningvoorraad in Nagele gelegd.

12

1.7.4 Herstructurering polderdorpen Het Oversticht, kennis- en adviesorganisatie voor ruimtelijke kwaliteit en ruimtelijk erfgoed, nam samen met de gemeente Noordoostpolder en Mercatus het initiatief om onderzoek te doen naar de dorpskernen in de Noordoostpolder. Dit om inspiratie en kaders te geven voor herstructurering van de dorpen. Het resultaat wordt vertaald naar twee boeken. Een statisch deel waar de kwaliteiten en kenmerken per dorp worden beschreven en een meer dynamisch deel waarin de opgaven en ontwikkelingsmogelijkheden per dorp worden beschreven. Het is daarnaast de bedoeling dat de informatie beschikbaar komt via een website. In mei 2010 worden de boeken en de website opgeleverd. 1.7.5 Prestatieafspraken In 2009 is een start gemaakt met het vernieuwen van de prestatieafspraken. In een bestuurlijk en ambtelijk overleg met de gemeente Noordoostpolder is in 2009 afgesproken dat alvorens nieuwe prestatieafspraken worden gemaakt, eerst een gezamenlijke visie op de dorpen en Emmeloord ontwikkeld wordt ten aanzien van de bestaande woningvoorraad, de toekomstige behoefte en mogelijke uitbreidingen. In 2010 vindt dit voortgang. 1.7.6 Automatisering De automatiseringsafdeling heeft in 2009 gewerkt aan de implementatie van nieuwe systemen voor managementinformatie, digitale archivering en meerjarenonderhoud. Uiteraard is ook geïnvesteerd in upgrading van reeds ingevoerde systemen.

JAARVERSLAG 2009

1.7.7 Kantoorgebouw In 2009 heeft een onderzoek plaatsgevonden naar welke interne aanpassingen mogelijk zijn, om zonder ingrijpende vernieuwing/aanbouw de beschikbare ruimte optimaal te benutten en extra werkplekken te creëren. Aansluitend op de organisatieaanpassingen in 2010, als gevolg van de heroverweging betreffende de front- en backofficeactiviteiten, zullen in 2010 aanpassingen/ verhuizingen plaatsvinden. 1.7.8 Procesbeschrijvingen In 2009 zijn de werkprocessen beschreven van de afdeling woondiensten en van de afdeling huurincasso.

JAARVERSLAG 2009

13

14

JAARVERSLAG 2009

2. Nieuwbouw, aankoop, verkoop en sloop 2.1

Inleiding

In 2009 zijn diverse activiteiten opgestart en afgerond op het gebied van het ontwikkelingsproces en energiebesparing. 2.1.1 Ontwikkelingsproces In 2008 is een start gemaakt met de opzet van een ontwikkelingsproces ten behoeve van nieuwbouw. De daarin benoemde projectfasen en het ontwikkelde stappenplan maken binnen iedere projectfase inzichtelijk welke activiteiten moeten plaatsvinden en welke medewerkers hiervoor verantwoordelijk zijn. Binnen de projectfasen zijn ‘go or no go’ momenten benoemd waarin de besluitvorming wordt vastgelegd. Het ontwikkelproces is afdelingsoverschrijdend waardoor de medewerkers uit de verschillende afdelingen van Mercatus hun expertise kunnen inzetten en op de hoogte blijven van de voortgang van ontwikkelingsprojecten. Het ontwikkelproces i in 2009 geïmplementeerd in de organisatie. 2.1.2 Duurzaam bouwen en energielabel In nieuwbouw en in planmatig onderhoud worden zoveel mogelijk materialen en werkzaamheden toegepast die een positieve bijdrage leveren aan energiebesparing, duurzaamheid en milieu. Door de technologische ontwikkelingen worden diverse nieuwe producten aangeboden die een bijdrage leveren aan duurzaam bouwen. Mercatus onderschrijft het belang van duurzaamheid door aandacht te besteden aan materiaalkeuze en toepassingen in zowel de nieuwbouw als de bestaande voorraad.

JAARVERSLAG 2009

2.1.3 Energielabel In 2003 heeft Mercatus 92% van de woningen, die voor 1998 gebouwd zijn, laten voorzien van een energielabel. Het grootste deel van de woningvoorraad van Mercatus (72%) is gebouwd in de periode tussen 1946 en 1975. De woningen vanaf 1966 hebben gemiddeld een beter energielabel. Energielabel % van de woningvoorraad voor 1998 A 6% B 7% C 16 % D 14 % E 19 % F 25 % G 13 % Op basis van dit inzicht is in 2009 een onderzoek (Strategisch Beheer) gestart om beleid te ontwikkelen inzake de inspanning en investering die Mercatus wil verrichten op het gebied van de CO2reductie. Het onderzoek wordt in april 2010 afgerond. Daarin wordt beleid ontwikkeld m.b.t. CO2 reductie. Inzet van maatregelen leidt tot 20% ener-

15

giebesparing in de periode 2008 t/m 2018 in de bestaande voorraad. In 2009 is een plan van aanpak gemaakt voor het uitvoeren van een pilotproject om de effecten van energiemaatregelen voor de klant, voor de woning en voor Mercatus inzichtelijk te maken. De uitvoering van dit energieproject zal plaatsvinden in 2010. In de periode 2003 t/m 2008 zijn door de uitvoering van werkzaamheden in het kader van planmatig onderhoud resultaten behaald, zoals opgenomen in de tabel hieronder. De resultaten zijn behaald bij vervanging van kozijnen waarbij HR++ glas is toegepast, vervanging cv-ketels, isolatie van daken enz. Met de uitwerking van het energiebeleid wordt inzichtelijk gemaakt welke investeringen de komende jaren ingezet kunnen worden om de energielasten en daarmee de woonlasten van onze klanten positief te beïnvloeden en daarmee een bijdrage te leveren aan ons milieu.

2.2

Projecten in Emmeloord

In 2009 is gewerkt aan een groot aantal nieuwbouwprojecten. De investeringen die daarmee gemoeid waren gaan samen met een onrendabel deel. De in 2009 opgenomen onrendabele investeringen zijn bij de projecten vermeld. De onrendabele investeringen worden overigens getoetst aan de in de financiële beleidsuitgangspunten opgenomen maxima, ze vallen alle binnen deze kaders. Het gaat om de volgende projecten: Abelenlaan Omschrijving: 14 nultredenwoningen en een dagactiviteitencentrum.

Doel: differentiatie in de woningvoorraad, inspelen op de komende vergrijzing. Activiteiten en resultaat 2009: - Het project bevindt zich in de realisatiefase. - Verwachte oplevering april 2010. - Huurprijs appartementen € 485,-- (prijspeil 2008). - Begrote investering € 3,8 miljoen. Investering t/m 2009 € 3.037.689,--. - Onrendabele investering € 1.017.000,--. Afspraken en resultaten 2009, voornemens 2010

Afspraak: Oplevering 2010. Resultaat: Oplevering medio april 2010.

Wonen boven Winkels Omschrijving: realisatie van 3 bovenwoningen. Doel: bevordering van de leefbaarheid van het centrum. Activiteiten en resultaat 2009: - Het project is opgeleverd in februari 2009. - De appartementen zijn verhuurd. - Huurprijs appartementen € 345,--, € 410,-- en € 445,--. - Totaal begrote investering € 450.000,--. Investering t/m 2009 € 495.536,--. - Onrendabele investering € 208.000,-- , waarvan € 55.586,-- in 2009. Afspraken en resultaten 2009

Afspraak: oplevering februari 2009. Resultaat: in exploitatie genomen per 1-3-2009.

Parkflat, Saturnusstraat Omschrijving: 43 appartementen, waarvan 12 ten behoeve van TriAde, en 736 m2 kantoorruimte. Doel: differentiatie van de voorraad en realisatie maatschappelijk onroerend goed. Activiteiten en resultaat 2009: - Het project bevindt zich in de realisatiefase. - Verwachte oplevering begin 2011. - Huurprijs appartementen gemiddeld € 491,--. Kantoorruimte € 143,50 per m2 (prijspeil 2008). - Totaal begrote investering € 7.360.000,--. Investering t/m 2009 € 882.247,--. - Onrendabele investering € 1.804.500,--. Afspraken en resultaten 2009, voornemens 2010

Afspraak: start project eind 2008. Resultaat: start bouw oktober 2009 in verband met afwachtende houding ten opzichte van marktontwikkelingen.

16

JAARVERSLAG 2009

Voornemens: door de recente vorstperiode is de verwachting dat de oplevering begin 2011 zal plaatsvinden. Emmelhage-Boswonen, Jeanne d’Arclaan Omschrijving: 53 eengezinswoningen verdeeld over 6 blokken, waarvan 36 woningen (4 blokken) bedoeld voor de huur en 17 (2 blokken) voor de koop. Afspraken en resultaten 2009, voornemens 2010

Afspraak: verkoop laatste 2 koopwoningen. Resultaat: 2 woningen verkocht, waarvan 1 getransporteerd. Voornemens: 1 transport op 1 februari 2010.

Emmelhage-Boswonen, Project Zorg Omschrijving: 20 (zorg)appartementen en 2 gezamenlijke woonkamers ten behoeve van ‘s Heeren Loo. Doel: realisatie maatschappelijk onroerend goed. Activiteiten en resultaat 2009: - Het project bevindt zich in de realisatiefase. - Verwachte oplevering begin 2010. - Huurprijs appartementen € 491,-- (prijspeil 2008). Verhuur loopt via ’s Heeren Loo. - Begrote totale investering € 2.500.000,--. Investering t/m 2009 € 1.313.870,--. - Onrendabele investering € 1.144.000,-- verwerkt in 2006, terugname € 237.267,-- in 2009.

Afspraken en resultaten 2009, voornemens 2010

Afspraak: start project. Resultaat: start project april 2009. Voornemens: oplevering mei 2010, vertraging van de bouw door vorstperiode. Kometenlaan Omschrijving: 19 appartementen en 2 woonkamers ten behoeve van Stichting Philadelphia Zorg. Doel: realisatie van maatschappelijk onroerend goed. Activiteiten en resultaat 2009: - Doorlopen van bestemmingsplan procedure (nog niet afgerond). - Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. - Verwachte oplevering 2011. - Huurprijs € 491,67 (prijspeil 2008). Verhuur verloopt via Stichting Philadelphia Zorg. - Begrote totale investering € 2.350.000,--. Investering t/m 2009 voorbereidingskosten € 156.327,--. - Onrendabele investering € 578.000,-- verwerkt in 2008. Afspraken en resultaten 2009, voornemens 2010

Afspraak: start project 2008, oplevering 2009. Resultaat: project niet gestart door onderbreking bestemmingsplanprocedure, als gevolg van gewijzigd ontwerp. Voornemens: start 2010 na doorlopen bestemmingsplanprocedure, oplevering 2011. Resultaat: in afwachting van bestemmingsplanprocedure.

JAARVERSLAG 2009

17

Lindberghsingel Omschrijving: 8 woningen in het segment betaalbaar. Doel: verjonging van de voorraad. Activiteiten en resultaat in 2009: - Het project bevindt zich in de voorbereidingsfase. - Investering in grond € 203.259,--. - Huurprijs € 485,-- (prijspeil 2009). - Onrendabele investering € 340.000,-- verwerking hiervan vindt plaats in 2010. Afspraken en resultaten 2009, voornemens 2010

Afspraak: voorbereidingsfase 2009 ten behoeve van 8 woningen. Resultaat: voorbereiding afgerond in 2009. Voornemens: realisatie 2010, start bouw: medio april. Kampwal Omschrijving: aankoop 5 appartementen. Doel: differentiatie van de voorraad. Activiteiten in 2009: - Aankoop en verhuur van appartementen. - Huurprijs appartementen € 550,--. - Totale investering € 661.836,--. - Onrendabele investering € 64.000,-- verwerkt in 2009. Afspraken en resultaten 2009 Afspraak: aankoop. Resultaat: aangekocht.

2.3

Projecten in de dorpen

Espel, het Ankerpad Omschrijving: woonboerderij (14 wooneenheden) ten behoeve van TriAde. Doel: realisatie van maatschappelijk onroerend goed. Activiteiten en resultaat 2009: - Bestemmingsplan is gewijzigd. - Huurprijs € 6.000,-- per maand. - Verhuur aan Triade. - Het project bevindt zich in de realisatiefase. - Verwachte oplevering 2009. - Totaal begrote investering € 2.062.530,--. Investering: aankoop,voorbereidende kosten en realisatie € 1.804.761,--. - Onrendabele investering € 202.000,-- (2007) en correctie € 53.086,-- (2009).

Afspraken en resultaten 2009, voornemens 2010

Afspraak: oplevering september 2008. Resultaat: geen oplevering september 2008 vanwege wijziging bestemmingsplan. Voornemens: oplevering in 2009. Resultaat: oplevering heeft plaatsgevonden in de-

cember 2009. Bant, Zuidwend en Zuidakker Omschrijving: sloop en vervangende nieuwbouw van 32 woningen aan de Zuidwend en Zuidakker. Het project wordt uitgevoerd in 2 fasen. Doel: verjonging en differentiatie van de voorraad. Activiteiten en resultaat 2009: - Het project is in 2 fasen gesplitst, fase 1 bevindt zich in de realisatiefase. - Fase 1: 17 woningen; 5 nultredenwoningen, 5 multifunctionele woningen, 3 starters woningen en 4 koopwoningen voor gezinnen.

18

JAARVERSLAG 2009

-

Fase 1: oplevering blok 3: koopwoningen mei 2010, blok 2: huurwoningen oplevering juni 2010. - Afhankelijk van marktomstandigheden maart 2010 besluitvorming inzake start fase 2. - Huurprijs € 340,--, € 380,-- en € 400,-- (prijspeil 2008). - Begrote investering huurwoningen fase 1 € 1.903.911,--. Investering t/m 2009 voorbereidingskosten en realisatie € 1.097.977,--. - Onrendabele investering € 997.000,-- opgenomen in 2008. Afspraken en resultaten 2009, voornemens 2010

Afspraak: afronden ontwerpfase 2009, start project 2009. Resultaat: start bouw september 2009. Voornemens 2010: oplevering fase 1, besluitvorming fase 2.

2.4

Verkoop van woningen

2.4.1 Doelstelling De verkoop van woningen heeft binnen Mercatus een hoge prioriteit. Voor het jaar 2009 was de doelstelling 65 woningen te verkopen uit ons bestaande bezit. Dankzij de vele inspanningen zijn uiteindelijk 64 woningen verkocht, de doelstelling is nagenoeg gehaald. 2.4.2 Landelijke trend koopmarkt (bron: Het Kadaster en NVM) Door de kredietcrisis nam het aantal verkochte woningen in Nederland fors af. In 2008 was het aantal verkochte woningen al teruggelopen, in 2009 is dat aantal nog eens 30% gedaald. De gemiddelde koopsom is met 6,5 %

JAARVERSLAG 2009

gedaald. Het 3de en 4de kwartaal van 2009 lieten al wel een kleine opgaande trend zien. De verwachting voor 2010 is dat het aantal verkochte woningen met 15% zal toenemen. Voor 2010 wordt geen prijsverandering verwacht. Door de huidige marktomstandigheden zal het voor de starter op de woningmarkt interessant blijven. Relatief gunstige rente en regelingen zoals startersleningen en koopsubsidie maken het voor deze doelgroep gemakkelijker een woning te kopen. 2.4.3 Organisatie Binnen Mercatus zijn 2 parttime makelaars actief. Het verkoopplan geeft beide makelaars voldoende kaders om zelfstandig te opereren.

19

2.4.4 Strategisch Voorraadbeleid Vanuit het Strategisch Voorraadbeleid zijn (in 2008) 600 extra huurwoningen aangewezen voor verkoop. Alle betreffende, zittende huurders die geïnteresseerd waren om de (huur)woning te kopen konden kosteloos een taxatie laten uitvoeren. 132 aangeschreven huurders hebben daarvan gebruik gemaakt. In 2008 hebben 7 zittende huurders daadwerkelijk hun huurwoning gekocht en in 2009 nog eens 12 (totaal 19 woningen, dat is 14,4% van aantal aangevraagde taxaties). In het voorjaar van 2010 biedt Mercatus wederom huurders van een voor verkoop aangewezen woning, de gelegenheid tot koop over te gaan. Dit gebeurt ook dan weer met een speciale actie.

2.4.5 Verkoopresultaten De verkoopresultaten voor 2009 zijn als volgt weer te geven: 2009 2008 Aantal verkocht 64 45 +42% waarvan Emme- 39 27 +44% loord waarvan dorpen 25 18 +39% Gem.verkoopprijs € 124.750 € 132.000 -5,5% Gem boekwinst € 110.000 € 111.500 -1,3% In de nieuwbouwwijk Emmelhage heeft Mercatus in 2008 naast 36 huurwoningen ook 17 koopwoningen gerealiseerd. De verkoopprijzen lagen tussen de € 185.000,-- voor een tussenwoning en € 210.000,-- voor de hoekwoningen. Ondanks slechte verkoopresultaten van projectontwikkelaars die ook koopwoningen bouwen in Emmelhage, is Mercatus er in dat jaar toch in geslaagd 15 woningen te verkopen en in 2009 de overige 2. Het formele transport van één woning vindt plaats in 2010. In het dorp Bant is in 2009 gestart met de bouw van 4 koopwoningen aan de Korte Omgang. Ze maken deel uit van het project Zuidakker/Zuidwend. Oplevering is gepland in mei 2010. Eind 2009 is 1 woning verkocht, voor de overige 3 zijn er 2 opties. Uitbestede verkoop Om een capaciteitsprobleem op te lossen hebben wij begin 2008 in totaal 31 woningen uitbesteed aan een extern makelaarskantoor in Emmeloord. Eind 2009 waren er hiervan nog 9 woningen over. 15 woningen zijn verkocht en 7 woningen zijn teruggenomen in de verhuur.

20

JAARVERSLAG 2009

3. Onderhoud 3.1

Inleiding

Bij het onderhouden van haar bezit onderscheidt Mercatus de volgende categorieën onderhoud: 1. planmatig onderhoud: gepland onderhoud dat bij meerdere woningen in dezelfde straat wordt uitgevoerd 2. mutatieonderhoud: de uitvoering van onderhoud bij nieuwe verhuringen 3. dagelijks onderhoud: de uitvoering van reparatieverzoeken 4. niet planmatig groot onderhoud: het onderhoud dat uitgevoerd wordt op een individueel adres 5. cv onderhoud: contract onderhoud en cv vervanging aan het einde van de levensduur 6. woningverbeteringen: onderhoud aan de woning waarbij sprake is van kwaliteitsverbetering

3.2

Planmatig onderhoud

De totale begroting voor bouwkundig onderhoud en schilderwerk bedroeg in 2009 € 7.147.681,--. In 2009 heeft Mercatus budget opgenomen om bij 30 woningen kozijnvervanging te realiseren aan de Klaverhof, Vlashof en Ring te Nagele. Het betreft onderhoud aan woningen die in de vijftiger jaren zijn gebouwd naar een ontwerp van de architectengroep ‘De Acht’, waarin architecten als Rietveld, Merkelbach en Van Eyck en Ruys waren vertegenwoordigd. Omdat in 2009 door de Rijksbouwmeester opdracht is verstrekt aan jonge architecten o.l.v. P. de Bruin om een onderzoek te starten naar de kwaliteit van Nagele (zie paragraaf 1.7.3) is besloten de werkzaamheden aan deze woningen uit te

JAARVERSLAG 2009

stellen tot de onderzoeksresultaten bekend zijn gemaakt. Hierdoor is het budget van € 710.000,-niet besteed. Van de resterende begroting zijn voor € 4.406.189,werkzaamheden uitgevoerd. Het verschil ten opzichte van het totaal begrote bedrag en het werkelijk uitgevoerde bedrag bedraagt € 2.062.000,--. De belangrijkste verschillen worden hieronder toegelicht: - Het programma van eisen waarbij vervanging van het dak, aanbrengen van isolatie en het vervangen van asbestriolering gepland waren is aangepast. Tot aanpassing is overgegaan door technische omstandigheden waarbij een andere uitvoering gewenst was. In 2009 is een BTW tarief van 6% van toepassing verklaard op werkzaamheden die een bijdrage leveren aan isolerende maatregelen en daarmee een bijdrage aan de CO2 reductie. In de begroting is gerekend met 19%. Hierdoor is een bedrag van € 295.000,-- niet besteed. - Bij het berekenen van het programma van eisen voor het vervangen van daken en het isoleren van daken bij 2 complexen is per abuis een dubbel budget opgenomen voor dezelfde activiteiten. Tevens is het 6% BTW tarief van invloed op het besteedde budget. Hierdoor is een verschil ontstaan van € 495.000,--. - In 2009 zijn ten opzichte van de tarieven in 2008 scherpe inschrijvingen en lagere eenheidsprijzen aangeboden. Hierin heeft de economische crisis een extra rol gespeeld naast de ‘normale’ marktwerking. Dit heeft er toe geleid dat er aanzienlijke prijsvoordelen zijn behaald. Daarnaast hebben wij geconstateerd dat door

21

hoofdopdrachtnemers met nieuwe onderaannemers is gewerkt om een betere concurrentie positie in te kunnen nemen door scherpere prijzen aan te bieden. De keerzijde van deze verandering is dat tijdens de uitvoering een intensievere begeleiding door bouwkundigen noodzakelijk was om hetzelfde kwaliteitsniveau te behalen. Hierdoor is een afwijking ten opzichte van de begroting ontstaan van € 443.000,--.

3.3

Mutatie-onderhoud

De gemiddelde kosten van een mutatie waren in 2009 € 1.687,-- per woning, er hebben 489 mutaties plaats gevonden. Begroot waren 550 mutaties met een bedrag per mutatie van € 1.500,--. Per saldo blijft het totale bedrag net binnen de begroting. Enkele grote mutaties, waaronder een aantal ontruimingen, veroorzaken het relatief hoge bedrag aan mutatieonderhoud.

3.4

Dagelijks onderhoud

De servicedienst is verantwoordelijk voor de aanname, planning, werkvoorbereiding en uitvoering van alle reparatieverzoeken met een klein en dagelijks karakter. In 2009 heeft de Servicedienst 8.775 reparatieverzoeken afgehandeld, dat zijn er 2.564 minder dan in 2008. Elke melding van een reparatieverzoek probeert Mercatus in één keer af te handelen. Dat verklaart de vermindering van het aantal reparatieverzoeken. Het overgrote deel, ongeveer 66%, van de reparatieverzoeken werd

door de eigen buitendienstmedewerkers van de servicedienst uitgevoerd. De resterende 34% zijn verzoeken met betrekking tot schilderwerk, werken op hoogte, dak- en dakgootreparaties. Deze worden altijd uitgevoerd door derden. Daarnaast besteden wij ook de ingrijpende en langdurige herstelwerkzaamheden uit. In de begroting van 2009 is voor dagelijks onderhoud rekening gehouden met een kostenpost van € 950.000,--. De werkelijke kosten bedroegen € 955.000,--.

22

JAARVERSLAG 2009

4. Verhuur 4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de verhuuractiviteiten toegelicht. Naast de woonruimteverdeling betreft dat het huurprijsbeleid, de mutaties, huurtoeslag en huurachterstand. Bijna alle woningen van Mercatus behoren tot de kernvoorraad en zijn voor de primaire doelgroep (met huurtoeslag) bereikbaar. De kernvoorraad kan volgens het onderzoek Strategisch Voorraadbeleid de komende jaren licht afnemen tot een niveau van 4.500 woningen.

4.2

Woonruimteverdeling

Met het in 2008 ingevoerde aanbiedingsysteem beschikt Mercatus over een open en eerlijk verdeelsysteem met transparantie en keuzevrijheid voor de klant. Inschrijven gaat via onze website en kost € 25,-- voor het eerste jaar, verlenging van de inschrijving kost € 15,-- per jaar. Woningnet levert kwartaalrapportages aan met daarin de belangrijkste kengetallen. Bij de invoering van Woningnet heeft Mercatus zich een aantal doelstellingen gesteld. Deze doelstellingen worden in 2010 geëvalueerd en daar waar nodig komen hier vervolgacties uit voort. De kwartaalrapportages geven ons goed inzicht in de marktontwikkelingen in de Noordoostpolder. Het verschil in wachttijden tussen dorpen en Emmeloord, maar ook het aantal reacties (populariteit) van de verschillende complexen. Vanuit deze marktgegevens is het mogelijk om bij te sturen. Bijsturing is tot op heden niet nodig geweest.

JAARVERSLAG 2009

De belangrijkste kengetallen in 2009 waren: Aantal woningzoekenden 2009: 1e kwartaal Aantal ingeschreven einde kwar- 1535 taal Aantal actieven 524

2e kwartaal 1630

3e kwartaal 1773

4e Kwartaal 1815

486

545

528

*Dit zijn woningzoekenden met minimaal 1 reactie op een woning in de desbetreffende periode. Het aantal woningzoekenden (totaal ingeschreven) loopt langzaam op van 1.535 naar ruim 1.800. Daartegenover blijft het aantal actief woningzoekenden gelijk, zo rond de 525.

Aantal voor verhuur aangeboden woningen in 2009 1e kwartaal

2e kwartaal

3e kwartaal

4e kwartaal

Aantal aangeboden woningen

126

112

107

102

Aanbiedingsresultaat*

2,8

2,5

2,7

3,0

* Aanbiedingsresultaat is hoe vaak men een woning moet aanbieden om tot een verhuring te komen.

Aantal reacties per aangeboden woning in 2009 1e kwartaal

2e kwartaal

3e kwartaal

4e kwartaal

Aantal reacties totaal

3918

3357

3967

3530

Gem. per woning

31

30

37

35

23

Ontwikkeling in de vraag Wij zien een duidelijk verschil tussen het aantal reacties op woningen uit Emmeloord die worden aangeboden voor de verhuur en het aantal reacties op woningen in de omliggende dorpen. Het gemiddelde aantal reacties per aangeboden woning in Emmeloord is 51,3 en het gemiddelde van alle dorpen is 10,5. Binnen de tien dorpen zijn deze cijfers het laagst in Bant met 4,4 en Rutten met 5 reacties per aangeboden woning. In de dorpen kennen wij inmiddels tijdelijke leegstand bij een aantal woningen.

Verhuur naar inkomen en huurprijs Met het huidige woonruimteverdeelsysteem zijn selectiecriteria vastgesteld die gericht zijn op het zoveel mogelijk aanbieden van de goedkope woningvoorraad aan de mensen met de laagste inkomens. Op deze wijze wordt passend gehuisvest en wordt scheefstand voorkomen. 4.2.1 Huurprijsbeleid De gemiddelde huurprijs van de woningen bedraagt ultimo 2009 € 413,54, eind 2008 was dit € 401,91. Een stijging van 2,89%. Deze stijging wordt veroorzaakt door de huuraanpassing per 1 juli 2009, die voor nagenoeg alle woningen 2,5% bedroeg en door de nieuwbouw van duurdere woningen. De huuraanpassing past in het inflatievolgende huurbeleid zoals dat al enkele jaren wordt voorgeschreven door het Kabinet. Ten opzichte van de inflatie in 2009 is de huurstijging relatief hoog geweest. Dit komt doordat de inflatie van het voorafgaande jaar (2008) de basis vormt voor de huuraanpassing.

4.2.2 Huurderving Huurderving of frictiederving is de periode tussen de sleutelinlevering door de oude (vertrekkende) huurder en het tekenen (sleutelontvangst) van de huurovereenkomst door de nieuwe huurder. De periode dat een woning leegstaat is voor rekening van Mercatus. De huurderving is ten opzichte van 2008 gedaald van 0,77% naar 0,55%. De huurderving ligt net boven de begroting. Deze overschrijding ligt in het eerste half jaar, (73,5%) terwijl deze in de tweede helft van het jaar (36,5%) onder begroting lag. In bedragen is de begroting van € 123.000,-- met € 14.000,-- overschreden. Met name doordat leegstand in het algemeen is opgenomen onder de noemer frictiederving. In 2009 is ook sprake geweest van structurele leegstand bij een aantal appartementen voor specifieke doelgroepen. Hierbij is niet altijd sprake van aansluitende verhuur. Voorbeelden hiervan zijn de jongerenstudio’s in het centrum van Emmeloord en de Fokuswoningen aan Revelsant te Emmeloord.

tegenaan lopen bij de huisvesting, hebben wij samen met de gemeente en Vluchtelingenwerk op 14 december 2009 een bezoek gebracht aan het AZC in Luttelgeest. Mede door deze goede samenwerking hebben wij aan onze taakstelling kunnen voldoen. In het eerste halfjaar was de taakstelling het huisvesten van 11 personen; 15 zijn er gehuisvest. In het tweede halfjaar was de taakstelling 13 en zijn er 15 gehuisvest, waardoor het totaal in 2009 komt op 30 (taakstelling was 24). De achterstand in de taakstelling (in het verleden opgebouwd) is dus ook met 6 personen teruggebracht tot 14. Doelstelling is om in 2010 de achterstand volledig te hebben weggewerkt.

4.2.3 Huisvesting statushouders Twee medewerkers van de afdeling woondiensten zijn belast met de huisvesting (taakstelling) van statushouders door Mercatus. Er is regulier overleg met de gemeente en Vluchtelingenwerk Noordoostpolder, waarin de voortgang wordt besproken. De gemeente draagt zorg voor de agenda en de verslaglegging. Dit overleg en de samenwerking met beide partijen verloopt erg goed. In het kader van kennis vergaren en het kunnen inleven in de problemen waar de statushouders

24

JAARVERSLAG 2009

4.3

Mutatiegraad

De mutatiegraad in 2009 van 10,11% is iets gedaald ten opzichte van 2008 (11,2%). In totaal zijn 489 woningen opgezegd tegen 544 in 2008. Deze daling in het aantal mutaties is te verklaren door de “op slot zittende” koopmarkt die de doorstroming van huur naar koop blokkeert. Opvallend hierbij is dat de mutatiegraad in Emmeloord Centrum en Ens hoog is, terwijl deze in de Vogelbuurt en Bergenbuurt in Emmeloord zeer laag is.

4.4

Huurtoeslag

Mercatus informeert en helpt haar huurders bij de aanvraag van huurtoeslag. Tevens functioneren wij als Hulp- en Informatiepunt voor Huurtoeslag (HIP). Wijzigingen in de gegevens voor de huurtoeslag kunnen wij rechtstreeks verwerken, waardoor de huurtoeslag snel en op een juiste manier wordt aangepast. In 2009 werd maandelijks bij gemiddeld 1.247 klanten de huurtoeslag verrekend (vorig jaar 1.338). Omdat veel huurders het bedrag zelf ontvangen is het totale aantal klanten dat huurtoeslag ontvangt feitelijk hoger. Het gemiddelde bedrag van de huurtoeslag per maand bedroeg € 181,71(vorig jaar € 174,24).

4.5

cursus (5 bijeenkomsten) is 6 keer gehouden en 22 cursisten hebben hier vanuit Mercatus aan deelgenomen. De cursus was kosteloos voor huurders van Mercatus. De totale bijdrage van Mercatus hierin bedraagt € 10.521,--. Mercatus heeft een overeenkomst met de Gemeenschappelijke Kredietbank Drenthe inzake het budgetbeheer ten behoeve van bewoners met betalingsproblemen. Mercatus heeft belang bij een goed budgetbeheer door het GKB en draagt daaraan, per in behandeling genomen zaak, voor € 70,bij. Het aantal door de GKB in behandeling genomen zaken varieert en bedraagt ultimo 2009 210. Ten opzichte van 2008 (174) is een toename zichtbaar van 20%. Door het budgetbeheer wordt de reguliere maandelijkse huur betaald en loopt de huurachterstand in principe niet verder op. Ondanks het strakke incassobeleid is de huurachterstand opgelopen ten opzichte van 2008. In 2009 hebben 23 huisuitzettingen plaatsgevonden. Dit aantal is redelijk stabiel. In 2009 lag de oorzaak van deze huisuitzettingen alleen in betalingsachterstanden.

Betalingsachterstand en uitzettingen

Mercatus heeft in 2009 geparticipeerd in budgetcursussen die georganiseerd worden in samenwerking met gemeente Noordoostpolder en de Gemeenschappelijke Kredietbank Drenthe (GKB). De

JAARVERSLAG 2009

25

26

JAARVERSLAG 2009

5. Leefbaarheid 5.1

Inleiding

In 2009 hebben wij de weg vervolgd die wij waren ingeslagen in 2008. Wij zijn actief geweest in het ondersteunen van verschillende leefbaarheidprojecten in de gehele Noordoostpolder. Veel van onze inzet liep via onze bijdrage binnen het project Integraal Gebiedsgericht Werken (IGW).

5.2

IGW

Samen met onze maatschappelijke partners Carrefour (Welzijn), politie en de gemeente is er in 2009 veel in de 3 gebiedsteams geïnvesteerd. Dit heeft geleid tot aansprekende leefbaarheidsprojecten en een intensievere samenwerking met onze huurders en overige inwoners uit de Noordoostpolder. Binnen de samenwerking benaderen wij met onze maatschappelijke partners de ontwikkelingen en problemen binnen onze dorpen en wijken integraal. Wij werken nauw samen, treden gezamenlijk op, wij willen met één mond spreken en vooral doen wat wij (toe)zeggen. Dit betekent meer vraaggericht werken en meer uitgaan van de vra-

gen en de behoeften van onze bewoners. De bewonersparticipatie in de dorpen is goed georganiseerd door middel van de verenigingen van dorpsbelang. Het dorpsbelang is in elk dorp de spreekbuis van de bewoners. De doelstelling voor 2009 was om ook in alle wijken van Emmeloord een platform op te richten dat als spreekbuis namens de bewoners met ons (gebiedsteams) kon overleggen. Met name de gemeente en Carrefour hebben de eerste aanzet gegeven tot het organiseren van deze bewonersplatforms. Uiteindelijk zijn wij erin geslaagd om in 3 wijken (Centrum, De Zuidert en Revelsant) een platform van de grond te krijgen. Doelstelling is om in 2010 in de wijk Espelervaart een bewonersplatform op te richten. Onze gezamenlijke missie vanuit het IGW is duidelijk: - Versterken van de leefkwaliteit van de dorpen en wijken/buurten. - Versterken van het vertrouwen van de inwoners in Mercatus, politie, Carrefour en gemeente. - Stimuleren en versterken van de eigen verantwoordelijkheid van de inwoners. In verband met zwangerschapsverlof hebben wij in 2009 capaciteit ingehuurd op detacheringbasis om de voortgang binnen het IGW te waarborgen. Om leefbaarheid binnen Mercatus extra aandacht te geven is in 2009 besloten de detachering te verlengen om meer aandacht te hebben voor projectmatig en resultaatgericht werken binnen het IGW. Daarnaast hebben wij hierdoor ruimte gecreëerd om een aantal beleidsstukken in 2010 ten aanzien van leefbaarheid uit te werken en vast te leggen.

JAARVERSLAG 2009

27

Op dit moment zijn er in plaats van 3 nog 2 gebiedsregisseurs in dienst van de gemeente. Afhankelijk van de uitslagen uit het evaluatierapport (te verwachten begin 2010) en de gemeenteraadsverkiezingen is in de stuurgroep besloten op dit moment geen 3e gebiedsregisseur aan te trekken.

Bijdrage vanuit Mercatus In de 3 gebiedsteams nemen de 2 medewerkers leefbaarheid van Mercatus deel. Het hoofd woondiensten heeft zitting in de stuurgroep IGW. De stuurgroep geeft de kaders aan voor het functioneren van de 3 gebiedsteams. Daarnaast worden in de stuurgroep de kaderstellende beslissingen genomen. Per gebiedsteam heeft Mercatus naast de interne kosten, € 15.000,--, in totaal voor IGW € 45.000,-begroot. In 2009 is € 30.000,-- in zijn geheel ten goede gekomen aan leefbaarheidprojecten die zijn uitgevoerd vanuit het IGW (zie resultaten). Het restant van € 15.000,-- heeft Mercatus ingezet om het project Buurtbemiddeling te financieren. Door dit project kunnen wij voorzien in een laagdrempelige, voor burgers kostenloze, manier van conflictoplossing in de vorm van bemiddeling door vrijwilligers. De aansturing van het project Buurtbemiddeling gebeurt door Carrefour. In 2009 is na de zomervakantie daadwerkelijk gestart met Buurtbemiddeling. Mercatus is één van de partijen die (kleine) overlastmeldingen kan aanmelden. In 2009 heeft Mercatus 11 zaken aangemeld bij Buurtbemiddeling. Met Carrefour is afgesproken om nadere afspraken te maken over

de registratie en rapportage. Vanuit deze rapportage kunnen wij bepalen of een structurele bijdrage in de toekomst verantwoord is.

Resultaten door samenwerking in IGW Een aantal concrete resultaten geboekt binnen het IGW:

Straatspeeldag Nagele Aan deze landelijke actie hebben op initiatief van een aantal bewoners, twee hofjes in Nagele meegedaan. Een mooi initiatief dat door het IGW werd ondersteund. Vanuit deze actie hebben de bewoners de handen ineen geslagen en een bewonerscomité (Geluc) opgericht. De naam komt voort uit de 2 straatnamen Gerstehof en Lucernehof. Aangezien Nagele te kampen heeft met een verslechtering van de leefbaarheid gaan wij voor 2010 proberen meerdere hofjes te bewegen dit voorbeeld te volgen. Hiervoor hebben wij in de begroting 2010 extra budget opgenomen.

Snoeproute De Zuidert/Centrum Door bewoners in het Centrum en in De Zuidert werd veel geklaagd over het afval dat leerlingen achterlieten op de grond. Zij hadden een vaste route tijdens de pauzes van school naar de supermarkt met alle gevolgen van dien. Rondslingerende blikjes, verpakkingsmateriaal, etc. Vanuit IGW is in samenwerking met de school (leerlingen) een project gestart. De prullenbakken langs de route zijn door leerlingen beschilderd en zij hebben een grote schoonmaakactie gehouden.

Wijkwoning Stieltjesstraat

het project Duimdrop gelanceerd. Duimdorp beoogt door middel van spelende kinderen de integratie van de ouders onderling te bevorderen. Mercatus heeft hiervoor een woning beschikbaar gesteld. De huurkosten worden evenredig verdeeld tussen Mercatus en de gemeente. Naast dit project zullen ook allerlei andere activiteiten vanuit deze wijkwoning georganiseerd worden. Het gebiedsteam IGW heeft hiervoor een plan van aanpak geschreven.

Wijkschouwen Een wijkschouw is een ronde lopen door de buurt met de verantwoordelijke instellingen en bewoners om daarna afspraken te maken om gesignaleerde zaken en/of knelpunten op te lossen. Vanuit de bewoners kwam het verzoek om de wijkschouwen die in het verleden plaatsvonden, nieuw leven in te blazen. IGW heeft dit in 2009 in 2 wijken en 2 dorpen voorbereid en gerealiseerd. Omdat dit als positief ervaren is, wordt wijkschouwing in 2010 naar alle dorpen en wijken uitgebreid.

Tuinencontrole Een goedverzorgde tuin draagt bij aan een prettige leefomgeving en leefklimaat. Specifiek in Nagele en in de wijk Revelsant heeft Mercatus op grote schaal een tuinencontrole uitgevoerd. Alle huurders kregen voordat de controle plaatsvond een aankondiging. Naar aanleiding van deze controle zijn veel huurders aangeschreven met het verzoek hun tuin op orde te brengen, wat uiteindelijk een positief effect had. In 2010 breidt Mercatus deze handelwijze naar al haar huurders uit. In het vooren najaar vindt een inspectie met vervolgacties

plaats. Dit wordt vooraf duidelijk naar de huurders gecommuniceerd.

5.3

Leefbaarheidsactiviteiten

Sponsoring In 2009 droeg Mercatus bij aan het realiseren van meerdere leefbaarheidsprojecten in de dorpen, de wijken en buurten. De bijdrage ging naar organisaties of bewoners die plannen/initiatieven indienden om de leefbaarheid in wijk, dorp of de Noordoostpolder te bevorderen. Mercatus heeft in 2009, financiële ondersteuning (begroting IGW) verleend aan de volgende projecten: - Financiële bijdrage Bantsiliek in Bant in het kader van dorpsfunctie.

Ter bevordering van de integratie is door het IGW

28

JAARVERSLAG 2009

-

Financiële bijdrage multifunctioneel centrum (in ontwikkeling) in Tollebeek in het kader van dorpsfunctie. Opening (kinderfeestje) speeltuin wijk Revelsant (Emmeloord). Kerstmarkt in Ens. Dag van de oudere. Huttendorp voor kinderen. Straatspeeldag Marknesse. Straatspeeldag Nagele. Opening speeltuin in Rutten. Inrichting wijkwoning Stieltjesstraat (Emmeloord).

5.4

Vangnet en Advies

Mercatus draagt financieel (per woning € 1,50) bij aan het Vangnet en Advies. Het meldpunt Vangnet en Advies heeft als belangrijkste taken het signaleren, adviseren, coördineren en het uitvoeren van zorg voor sociaal kwetsbare mensen die vallen binnen de zogenaamde OGGZ-doelgroep. Onder deze doelgroep vallen bijvoorbeeld multiprobleemgezinnen, dreigende dak- en thuislozen, mensen met een schuldprobleem, verslavingsproblematiek, psychische en /of psychiatrische problematiek. OGGZ staat voor Openbare Geestelijke Gezondheidszorg en is een onderdeel van de openbare gezondheidszorg. Ze omvat alle activiteiten op het gebied van de geestelijke volksgezondheid die niet worden uitgevoerd op basis van een vrijwillige, individuele hulpvraag. De OGGZ wordt uitgevoerd door verschillende partijen, waaronder de GGD, instellingen voor GGZ en maatschappelijke opvang.

JAARVERSLAG 2009

5.5

Overlast en overlastaanpak

In 2009 heeft Mercatus in het totaal 421 overlastklachten ontvangen en geregistreerd. De klachten worden gerubriceerd in verschillende rubrieken zoals: geluidshinder, tuinonderhoud, vervuiling/verwaarlozing, burenruzie, alcohol/drugs, etc. De meeste klachten die bij Mercatus worden gemeld gaan over het niet of niet goed onderhouden van de tuinen. Wij hebben hier 162 meldingen over ontvangen, dit is 38% van het totaal aantal meldingen over 2009. Wij zijn zeer actief in de aanpak van achterstallig tuinonderhoud, omdat verzorgde tuinen een directe, herkenbare bijdrage leveren aan de leefbaarheid in de straat. Wij schrijven bewoners aan, gaan bij hen op bezoek of nodigen hen uit op kantoor. Mocht de betreffende huurder geen actie ondernemen dan voert Mercatus de werkzaamheden uit en brengt de kosten daarvan bij de huurder in rekening.

5.6

Huismeester

Onze huismeester is vooral actief in een aantal ouderencomplexen. Volgens een vaste agenda doet hij zijn rondes door de gebouwen. Hij is het eerste aanspreekpunt voor de huurders. Hij verricht kleine technische werkzaamheden en signaleert zaken, ten aanzien van het beheer van het gebouw, die hij doorgeeft aan de verantwoordelijke afdeling. De huismeester controleert daarnaast ook de naleving van een aantal onderhoudscontracten. De huismeester heeft vaste spreekuren in het wijkkantoor Revelsant en levert daarmee zijn

29

bijdrage aan het IGW gebiedsteam. Dit zorgt voor korte lijnen met de bewoners uit de wijk Revelsant en bewerkstelligt de mogelijkheid tot sneller handelen.

5.7

Voedselbank

Op verzoek van vrijwilligers die de voedselbank coördineren heeft Mercatus de voedselbank huisvesting aangeboden in een bedrijfsruimte onder een flat in Emmeloord. Voor die tijd deelden de vrijwilligers buiten de voedselpakketten uit onder allerlei weersomstandigheden. In eerste instantie heeft Mercatus de ruimte gratis aangeboden. Gaandeweg 2009 is op initiatief van de organisatie “Odd Fellows” een actie opgezet waardoor in 2010 de huisvestingskosten worden gefinancierd door de gemeente, de “Odd Fellows” en Mercatus.

5.8

Ondersteuning bij tuinonderhoud

In 2009 heeft Mercatus in samenwerking met Groengroep de Populier van Stichting Triade een pilot uitgevoerd waarbij huurders, voor wie het tuinonderhoud te zwaar wordt, de mogelijkheid wordt geboden een abonnement af te sluiten. Voor een vast bedrag per maand wordt 2 keer per jaar het zware werk in de tuin gedaan door de Populier. Eind 2009 is de pilot geëvalueerd. Het project voldoet aan de behoefte van een deel van de huurders en draagt bij aan de maatschappelijke doelstelling van de Populier. Op basis van de evaluatie is besloten de samenwerking te continueren.

30

JAARVERSLAG 2009

6. Wonen, welzijn en zorg 6.1

Samenwerking met Zorggroep Oude en Nieuwe Land

In de Noordoostpolder zal in de toekomst een toenemende vraag zijn naar huisvesting die geschikt is voor ouderen en zorgbehoevenden. Voor Zorggroep Oude en Nieuwe Land (ZONL) ligt er de uitdaging die vraag naar zorg te verlenen. Voor Mercatus is de uitdaging te voorzien in passende huisvesting voor deze doelgroep. Mercatus en ZONL delen elkaars visie op het gebied van wonen, welzijn en zorg in de Noordoostpolder. Daarnaast hebben zij elkaar nodig om de zorg- respectievelijk woonbehoefte van de komende jaren in te kunnen vullen.

6.2

Personenalarmering

Mercatus kent bij een aantal complexen het zogenaamde burenalarm. Een systeem waarbij bewoners hun buren kunnen waarschuwen als een noodsituatie zich voordoet. Dit systeem is verouderd en vertoont steeds meer gebreken. Omdat in noodsituaties een alarmsysteem goed moet werken is Mercatus begonnen dit verouderde systeem complexmatig te verwijderen.

In 2009 is aan de samenwerking nadere inhoud gegeven met behulp van een concept samenwerkingsovereenkomst.

Samenwerking met andere zorgpartijen Andere zorgpartijen die actief zijn binnen de Noordoostpolder hebben evenzeer de interesse en aandacht van Mercatus. Ook deze partijen, zoals ’s Heeren Loo, InteraktContour, TriAde, Stichting Philadelphia Zorg, hebben zorg- en bouwopgaven waarin Mercatus een rol kan spelen. Mercatus streeft ernaar met de diverse actieve zorgpartijen in de Noordoostpolder samenwerkingsovereenkomsten te sluiten om uiteindelijk synergievoordelen te behalen waar het gaat om de verdere invulling van de behoefte naar wonen, welzijn en zorg binnen dit gebied. In 2009 zijn wij er nog niet in geslaagd samenwerkingsovereenkomsten op te stellen, dat staat voor 2010 op het programma.

JAARVERSLAG 2009

31

Een goed alternatief is de personenalarmering, een systeem dat in heel Nederland wordt gebruikt. Dit jaar hebben wij in samenwerking met Zorggroep Oude en Nieuwe Land en Hulpmiddelen Centrum Friesland de personenalarmering als dienst bij Mercatus geïntroduceerd. Op onze open dag waren beide partijen vertegenwoordigd om bezoekers te informeren over dit product. Mercatus biedt, door middel van een folder met hierin de

benodigde informatie, huurders de mogelijkheid om personenalarmering aan te schaffen. Met deze dienst willen wij een bijdrage leveren aan het langer veilig en zelfstandig kunnen blijven wonen.

6.3

Plannen in voorbereiding

In een nauwe samenwerking met ZONL is in 2009 grond aangekocht aan De Balkan in Emmeloord voor de ontwikkeling van een woon- zorgcomplex. Voor deze locatie is inmiddels een volumestudie uitgevoerd en er is in kaart gebracht welke consequenties de ontwikkeling van de locatie heeft voor het huidige bestemmingsplan.

6.4

Stuurgroep WWZ Ens

6.5

Nieuwbouw: visie en prioriteit

Mercatus heeft in juli 2008 met een open brief aan het college van B & W aangegeven, dat zij de nieuwbouwontwikkelingen in de uitbreidingslocaties van de niet-zorgclusterdorpen en Emmelhage zorgelijk vindt, gezien de stagnerende bevolkingsgroei. Mercatus heeft, in het licht van de huidige marktontwikkelingen, voorgesteld met de gemeente Noordoostpolder te komen tot een concrete en realistische visie op de toekomst van deze locaties. Eind 2009 heeft hierover overleg met gemeente Noordoostpolder plaatsgevonden, waarbij de conclusie getrokken is dat de gemeente en Mercatus gezamenlijk moeten werken aan dorps- en wijkvisies. Met name de visie met betrekking tot de bestaande voorraad wordt hier in betrokken.

De stuurgroep Wonen, Welzijn en Zorg Ens is in het leven geroepen om de wensen van de Zorggroep Oude en Nieuwe Land, de gemeente Noordoostpolder en Mercatus samen te brengen en af te stemmen. Ens is een zorgclusterdorp en alle betrokken partijen vinden dat ter plaatse voldoende aanbod van zorg dient te zijn. De stuurgroep is van mening dat onderzocht moet worden hoe dat het best gerealiseerd kan worden. In 2009 heeft Mercatus in opdracht van de stuurgroep WWZ een haalbaarheidsstudie uitgevoerd naar de mogelijkheid het hofje van Ens uit te breiden naar een multifunctioneel centrum. Hierbij is de eerder uitgevoerde behoefteanalyse het uitgangspunt. Daarnaast wordt ook de behoefte van ZONL ten aanzien van intramurale verpleeghuisplaatsen meegenomen. De resultaten van de haalbaarheidsstudie zijn in maart 2010 aan de stuurgroep gepresenteerd.

32

JAARVERSLAG 2009

7. Stakeholders 7.1

Inleiding

Mercatus heeft een maatschappelijke verantwoording. Al onze activiteiten zijn gericht op onze primaire taak, het huisvesten van klanten die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen begeven omdat hun inkomen niet toereikend is voor een koopwoning of een huurwoning met een marktconforme huurprijs. De huurders zijn onze belangrijkste stakeholder, naast een aantal andere organisaties op het snijvlak van ruimte, zorg en leefbaarheid.

7.2

Wie zijn onze stakeholders?

Mercatus onderscheidt in haar beleid verschillende belanghouders. Afhankelijk van het onderwerp gaat Mercatus met hen het gesprek aan. Jaarlijks organiseert Mercatus een symposium waarbij maatschappelijke onderwerpen worden besproken met belanghouders. De belanghouders die Mercatus primair onderkent zijn: - Gemeente Noordoostpolder. - Provincie Flevoland. - Zorg en welzijnspartijen zoals Zorggroep Oude en Nieuwe Land, ’s Heeren Loo, Interakt Contour, TriAde, Stichting Philadelphia Zorg, Carrefour, Leger des Heils. - Ouderenbonden. - Politie Flevoland. - Verenigingen van dorpsbelang. - Bedrijven Actief Noordoostpolder (BAN).

JAARVERSLAG 2009

7.3

Huurdersoverleg

Het huurdersoverleg heeft in 2009 plaatsgevonden met het Adviesforum. Laatstgenoemd forum was een tijdelijk commissie die de huurders vertegenwoordigde. Volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector en de Wet op het overleg huurders-verhuurder, behoort een huurdersvertegenwoordiging een vereniging dan wel een stichting te zijn. Het Adviesforum is geen van beide en voldeed daarmee formeel niet aan de wettelijke voorschriften. Op 21 december 2009 is als doorstart van het adviesforum de Stichting Huurdersbelang Mercatus opgericht. In 2009 heeft de huurdersvertegenwoordiging 5 keer vergaderd, waarbij deze onderwerpen zijn besproken: - Missie en visie Mercatus. - Statuten Stichting Huurdersbelang Mercatus. - Begroting en werkplan 2010. - Huuraanpassing per 1-7-2009. - Project Strategisch Beheer. - Integraal Gebiedsgericht Werken. - Geschillenreglement. De leden van het Adviesforum ontvingen een presentievergoeding en een kilometervergoeding. In het bestuur van de Stichting Huurdersbelang Mercatus hebben per 31 december 2009 de volgende personen zitting: - De heer A.H. de Leeuw (voorzitter) - De heer P. de Bruijn

33

-

De heer B.G. Oosdijk De heer C.H. den Bakker De heer O. Janzen

7.4

Geschillencommissie

Deze is als volgt samengesteld: - De heer A. de Ruijter (onafhankelijk voorzitter) - De heer A.H. de Leeuw (lid, voordracht namens Stichting Huurdersbelang Mercatus) - De heer B. Welling (lid, voordracht namens Mercatus) Er is 1 geschil behandeld. Dit betrof de omvang van de achtertuin van een woning. Tijdens het wijkverbeteringsproject zijn de kadastrale erfgrenzen gehanteerd voor het plaatsen van schuttingen. Hierdoor is de tuin van klager 3 meter ingekort. De klager is van mening dat hij de verloren 3 meter heeft gehuurd bij aanvang van de huurovereenkomst. De geschillencommissie heeft de directeur geadviseerd de klacht gegrond te verklaren, de klager financieel te compenseren voor het aanmerkelijk verkleinen van de tuin en aandacht te besteden aan de procedurele gang van zaken. Het bestuur van Mercatus heeft dit overgenomen en is met klager een financiële compensatie overeengekomen. Ook is de procedurele kant opgepakt, zodat er bij het verhuren van woningen goed inzicht is in de kadastrale grenzen van het verhuurde perceel. De raad van commissarissen is door de directie geïnformeerd over dit geschil.

34

JAARVERSLAG 2009

8. Financieel 8.1

Inleiding

Mercatus heeft haar financiële kaders opgenomen in haar financiële beleid en deze beleidsuitgangspunten zijn vastgesteld door de raad van commissarissen. Mercatus stuurt door bij begroting, meerjarenbegroting en jaarrekening de uitkomsten te toetsen aan de financiële kaders. De onderstaande doelstellingen en sturingsgetallen worden in 2010 herijkt. Doelstelling

Solvabiliteit (historische kostprijs)

Solvabiliteit (actuele waarde) Operationele kasstroom inclusief fictieve aflossing door WSW Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Interest coverage ratio Resultaat uit verhuuractiviteiten Liquiditeit

De verhouding tussen het eigen vermogen -op basis van waardering tegen historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde op complexniveauten opzichte van het balanstotaal

tussen 10% en 15%

De verhouding tussen het eigen vermogen -op basis van waardering tussen 15% en 20% tegen bedrijfswaarde - ten opzichte van het balanstotaal De jaarlijkse kasstroom vanuit de verhuur van woningen verminderd met een aan- Positief genomen aflossing van 2% van het leningvolume

Het netto resultaat (excl. waardeveranderingen) na belastingen ten opzichte van het gemiddelde eigen vermogen in het jaar Het netto resultaat (excl. waardeveranderingen) na belastingen plus de betaalde rente ten opzichte van het gemiddelde totaal vermogen Het aantal malen dat uit de operationele kasstroom de rente kan worden betaald Het netto-resultaat na belastingen minus eventuele verkoopresultaten en plus eventuele waardeverminderingen De verhouding tussen de kortlopende middelen (voorraden, vorderingen en liquide middelen) ten opzichte van de kortlopende schulden (current ratio) en het verschil hiertussen (netto werkkapitaal) Netto bedrijfslasten De personeelslasten en overige bedrijfslasten minus vergoedingen en overige bedrijfsopbrengsten per woning per jaar Gemiddelde vermo- Het gemiddelde leningpercentage van de leningen genskostenvoet Huurachterstand De verhouding tussen de huurachterstand van de zittende bewoners ten opzichte van de totale bruto-huuropbrengsten Loan to value De financiering ten opzichte van de bedrijfswaarde Direct en indirect ren- Direct rendement verhuur huur minus uitgaven t.o.v. bedrijfswaarde begin boekjaar dement verhuur Indirect rendement verhuur wijziging bedrijfswaarde t.o.v. bedrijfswaarde begin

JAARVERSLAG 2009

35

realisatie

20% 36% + € 3,6 miljoen

5%

26%

5%

8,1%

1,5 Positief

2,2 + € 0,6 miljoen

0,5 resp. € –2,5 miljoen

2,7 resp. € 12,5 miljoen

Landelijk gemiddeld € 1.191 2007 € 1.278 5,5% 4,53% 0,9%

1,01%

Nog niet geformuleerd 6% 2% Nog niet geformuleerd

69% 7,7% -2,8% 28%

8.2

Matching van middelen

Onder matching wordt het verevenen van middelen tussen corporaties verstaan. Mercatus staat positief tegenover matching, maar hanteert als uitgangspunt dat corporaties als ondernemers als eerste zelf verantwoordelijk zijn

voor hun bedrijfsvoering. Mercatus kiest ervoor om haar investeringsplannen zelf te financieren door de verkoop van bestaande- of nieuwbouwwoningen. Op deze manier verzorgt Mercatus zelf matching en hoeft geen beroep gedaan te worden op collega-corporaties.

8.3

-

Minder projecten waarvoor de onrendabele investering is verwerkt € 1,3 miljoen (+). Lagere onderhoudslasten € 1,3 miljoen (+). Hogere afschrijvingen € 1,0 miljoen (-). Per saldo overige verschillen € 0,6 miljoen (-).

8.4

Jaarresultaat

Mercatus is een maatschappelijke onderneming. Zij investeert in de samenleving en dat gaat met onrendabele investeringen gepaard. Omdat dit niet onbeperkt kan zijn, zeker in het licht van het inflatievolgend huurprijsbeleid, de vennootschapsbelasting en de heffing voor de 40 prioriteitswijken, worden de financiële doelstellingen strak gevolgd. Het totale bedrag aan onrendabele investeringen van projecten bedraagt in 2009 € 2,3 miljoen. Het criterium, voor het moment om de onrendabele investering te verwerken, is of er intern besluitvorming heeft plaatsgevonden en of dit extern gecommuniceerd is. De resultatenrekening over 2009 sluit af met een positief resultaat van € 3.561.000,--. In 2008 bedroeg het resultaat € 6.954.000,--. De afname van het resultaat met € 3,4 miljoen is als volgt te verklaren: - Een eenmalige latente belastingvordering van € 6,3 miljoen in 2008 (-). - Een hogere verkoopopbrengst van € 1,4 miljoen (+). - Toename van de huuropbrengsten € 0,5 miljoen (+).

36

Eigen vermogen

Het eigen vermogen fungeert als buffer om tegenvallers op te vangen. Eind 2009 bedroeg het eigen vermogen € 28,8 miljoen en per woning € 5.897,--. In absolute zin is dit lager dan het landelijk gemiddelde. Door een relatief laag leningenvolume en het aldus lagere balanstotaal, is de solvabiliteit ultimo 2009 van 19% wel in lijn met het sectorgemiddelde. Voor een zuiverder beeld, dient de latente belastingvordering buiten beschouwing te worden gelaten. Na deze correctie bedraagt het eigen vermogen per woning € 4.644,-- en de solvabiliteit 15,8%.

8.5

Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde bedraagt ultimo 2009 € 160 miljoen en is daarmee 20% hoger dan de boekwaarde van de materiële vaste activa in exploitatie (voor afboeking). Tot en met 2009 heeft de toetsing van de bedrijfswaarde plaatsgevonden op niveau van circa 260 product-markt-combinaties (pmc). Op basis hiervan hebben tot en met 2009 voor in totaal € 15,5 miljoen aan afwaarderingen plaatsgevonden. Wanneer de bedrijfswaarde ultimo 2009 wordt getoetst zou de afwaardering € 17 miljoen moeten zijn.

JAARVERSLAG 2009

8.6

Financieringspositie

De beoordeling van het WSW was in financieel opzicht voldoende. Het WSW verklaart in haar brief van 22 mei 2009 dat Mercatus voldoet aan de eisen van kredietwaardigheid en op grond daarvan gebruik kan maken van de faciliteiten van het Waarborgfonds. Het WSW heeft voor de periode 2009 tot en met 2011 een faciliteringsvolume afgegeven van € 45 miljoen. Dit volume wordt jaarlijks vastgesteld voor een periode van 3 jaar. In 2009 is van het faciliteringsvolume € 10 miljoen opgenomen.

brief van 10 juli 2009 ten aanzien van het continuïteitsoordeel, aangegeven dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van Mercatus en heeft op basis hiervan de A-status toegekend. Op 28 oktober 2009 ontvingen wij het solvabiliteitsoordeel. De solvabiliteit van Mercatus is volgens het Centraal Fonds Volkshuisvesting hoger dan het vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming en op basis hiervan wordt de solvabiliteit als voldoende beoordeeld. De leningportefeuille is ultimo 2009 € 111 miljoen groot. Alle leningen zijn geborgd door het WSW. De gemiddelde vermogenskostenvoet bedraagt 4,53%. In februari 2009 is op basis van de liquiditeitenbegroting en de onzekerheid in de financieringsmarkt besloten om 2 leningen aan te trekken per 1 oktober 2010 van elk € 5 miljoen. De leningen hebben een looptijd van respectievelijk 4 en 5 jaar en een vaste rente van 3,54% en

renterisico maal € 1.000

Overwogen wordt om de toetsing van de bedrijfswaarde toe te passen op het niveau van wijken en dorpen en daarmee aan te sluiten bij het Integraal Gebiedsgericht Werken. In de bedrijfswaarde is nog niet de geplande verkoop meegenomen. Als het verkoopprogramma voor de eerste vijf jaar zou worden verwerkt (333 woningen), dan zou de bedrijfswaarde € 30 miljoen hoger uitkomen, want de gemiddelde bedrijfswaarde van de te verkopen woningen bedraagt € 32.600,-- terwijl de verkoopwaarde € 124.000,-- bedraagt. Hangende het onderzoek Strategisch Beheer is in de bedrijfswaarde en de financiële meerjarenbegroting rekening gehouden met een onderhoudsbedrag van € 1.600,-- per woning. Gezien dit lopende onderzoek is in 2009 nog niet overgegaan op een correctie van de eerdere afboeking.

In de onderstaande grafiek zijn de renterisico’s weergegeven.

16.000 14.000 12.000 10.000 8.000

aflossing

6.000

renteherziening

4.000 2.000 0 2010

2011

2012

2013

2014

2015

jaren

Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft in haar

JAARVERSLAG 2009

3,77%. De financier is Robeco. De renterisico’s in de vorm van herfinancieringen of renteaanpassingen blijven jaarlijks (kalenderjaar) beneden 15% van het totaal van de portefeuille. In een aaneengesloten periode van 12 maanden is er wel sprake van overschrijding van het maximaal toegestane risico van 15%. In overleg met het WSW is dit geaccepteerd en richten de maatregelen zich op het niet verder cumuleren van het risico in die periode.

37

2016

2017

2018

2019

2020

8.7

Liquiditeitspositie

De liquiditeitspositie van Mercatus is in 2009 goed geweest. De kasstromen waren in totaliteit positief. Het liquiditeitssaldo is per saldo met € 8,2 miljoen toegenomen. In februari was de verwachting dat een lening van € 10 miljoen in het najaar van 2009 noodzakelijk zou zijn. Door de latere opstart van nieuwbouwprojecten en de voordelige resultaten in het planmatig onderhoud is de liquiditeitspositie dermate ruim dat ook voor 2010 geen nieuwe lening wordt voorzien. De current ratio geeft aan of Mercatus op korte termijn aan haar financiële verplichtingen kan voldoen en bedraagt ultimo 2009 2,66. Eind 2008 was dit 2,33. De liquiditeit kan hiermee als ruim voldoende beoordeeld worden. Tijdelijk overtollige middelen werden conform het Treasuryjaarplan belegd in deposito’s of spaarrekeningen. Mercatus heeft geen beleggingen en geen middelen weggezet bij risicovolle partijen in binnen- of buitenland. Omdat Mercatus in principe intern financiert is er geen sprake van langdurig overtollige middelen.

8.8

Deelnemingen

Mercatus heeft een deelname in Woningnet. Met het bezit van een minimaal aantal aandelen, worden de diensten van Woningnet namelijk niet met BTW belast. Het aandelenpakket bestaat uit 100 aandelen met een waarde van € 14,56 waarvan 75% is gestort.

Het aandeel in Woningnet NV bedraagt 0,02%. Het eigen vermogen van Woningnet NV ultimo 2008 bedraagt € 6,8 miljoen en de jaaromzet 2008 € 15,8 miljoen.

8.9

Meerjarenbegroting

Aansluitend op de begroting 2010, is de financiële meerjarenbegroting t/m het jaar 2014 opgesteld. Vanwege de onzekerheid over de toekomstige onderhoudslasten is vanaf 2010 rekening gehouden met een geïndexeerde norm voor onderhoud van € 8 miljoen per jaar. Bij een woningbezit van circa 5.000 eenheden komt dit neer op € 1.600,-- per woning aan onderhoudslasten (reparatieonderhoud, mutatie-onderhoud en planmatig onderhoud). In het onderzoek Strategisch Beheer zal dit verder worden uitgewerkt.

daarbij tot € 30 miljoen en de solvabiliteit naar 20%. De investeringen in aankoop, nieuwbouw en verbetering bedragen in de prognoseperiode € 60 miljoen. Deze worden in het basisscenario voor € 40 miljoen gedekt door de ontvangsten vanwege de verkoop van 333 woningen. Per saldo nemen de leningen af met € 10 miljoen. Voor de overige € 30 miljoen worden de investeringen gedekt door de kasstroom uit reguliere activiteiten. De kasstroom uit operationele activiteiten blijft daarbij in de komende 5 jaren positief.

De totale resultaten over de hele prognoseperiode zijn positief, namelijk gemiddeld € 3,2 miljoen per jaar. Daarbij moet aangetekend worden dat qua verkoopopbrengst nog uitgegaan wordt van de relatief hoge verkoopvolumes zoals opgenomen in het Strategisch Voorraadbeleid. Het eigen vermogen stijgt navenant van € 25 miljoen ultimo 2008 naar € 45 miljoen ultimo 2014. De solvabiliteit stijgt van 18% naar 30% in 2014. Er is een scenario opgesteld, waarbij sprake is van tegenvallende verkopen, namelijk 40 per jaar. In dat geval zijn de resultaten over de prognoseperiode nagenoeg nihil. Het eigen vermogen stijgt

38

JAARVERSLAG 2009

9. Verslag van de raad van commissarissen 9.1

Inleiding

De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat het bestuur met raad ter zijde. De raad van commissarissen richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de woningcorporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. De raad van commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van het eigen functioneren. Zij beslist over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van bestuurders. Het toezicht van de raad op het bestuur omvat in ieder geval: - de realisatie van de doelstellingen van de woningcorporatie; - de strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie; - de opzet en de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; - het kwaliteitsbeleid; - de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording als voorzien in de governancecode woningcorporaties; - het financiële verslagleggingproces; - de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving.

commissarissen d.d. 25 april 2007. Dit reglement staat op www.mercatus.nl. In dit jaarverslag legt de raad van commissarissen op een transparante wijze publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in 2009. Als kader voor het uitoefenen van haar toezichthoudende taak hanteert de raad: - het Besluit Beheer Sociale Huursector; - de missie en visie van Mercatus; - het jaarplan; - de financiële begroting, de meerjarenbegroting en het treasuryjaarplan; - de beleidsuitgangspunten; - de governancecode.

9.2

De raad van commissarissen

Profiel In geval van één of meer vacatures wordt het bestaande profiel van de raad, waarin deskundighe-

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn in de statuten van Mercatus omschreven en zijn verder uitgewerkt in het reglement van de raad van

JAARVERSLAG 2009

39

den, ervaringen en leeftijdsopbouw zijn opgenomen, gebruikt. Dit profiel is door de raad van commissarissen vastgesteld. Zij kan het profiel, na overleg met het bestuur, ook aanpassen. De raad van commissarissen heeft geen allesomvattend profiel gemaakt ten behoeve van de individuele leden. Er is wel een basisprofiel dat vervolgens kan worden aangevuld naar gelang de aard van de vacature. Er wordt met de vervulling van de vacature naar gestreefd dat het te benoemen nieuwe lid een aanvulling zal zijn op de bestaande kennis en competenties in de raad. Herbenoeming twee leden van de raad van commissarissen Op de algemene vergadering van 12 juni 2009 hebben de leden het besluit genomen om akkoord te gaan met de herbenoeming van de heer J. Jongejan voor een periode van vier jaar en de heer drs. R.H. Kingma voor een periode van twee jaar.

Samenstelling De samenstelling van raad van commissarissen is per 31 december 2009 als volgt: De heer J. Jongejan (1954), voorzitter Functies buiten Mercatus: directeur groot aandeelhouder Borboleta bv, Emmeloord. Nevenfuncties: - Voorzitter bezwarencommissie Trias woondiensten, Lisse. - Adviseur MT gemeente Urk (managementinstrumenten). - Adviseur/trainer OR Wooninc., Eindhoven. - Adviseur/trainer Stichting Philadelphia Zorg, Nunspeet. - Docent Kluwer opleidingen. - Docent Haagse Hoge School (VGWM). Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2009. Aftredend: 2013. Mevrouw H. Straatsma-Reuvers (1958), vicevoorzitter Functies buiten Mercatus: hoofd dienst financiën Zuyderzeecollege, Emmeloord. Nevenfuncties: - Bestuurslid Vrouwencentrum NOP. Jaar eerste benoeming: 2006 op basis van bindende voordracht huurdersorganisatie. Aftredend: 2010. De heer drs R.H. Kingma (1947), lid Functies buiten Mercatus: voormalig rector Emelwerda College, Emmeloord, per 31 december gepensioneerd.

Nevenfuncties: - Lid Raad van Toezicht van de Stichting Amsterdamse Oecumenische Scholengroep. - Lid van de gemeenteraad van de gemeente Lemsterland. Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2009. Aftredend: 2011. Mevrouw J. van den Berg-Otter (1947), lid Functies buiten Mercatus: ex-wethouder gemeente Noordoostpolder. Nevenfuncties: - Diverse vrijwilligersfuncties bij maatschappelijke instanties Jaar eerste benoeming: 2001. Jaar laatste herbenoeming: 2008 op basis van bindende voordracht huurdersorganisatie. Aftredend: 2012. De heer R. de Vries (1943), lid Functies buiten Mercatus: voormalig voorzitter FNV-Bouw. Nevenfuncties: - Lid van de raad van commissarissen Bouwradius Training & Advies bv te Zoetermeer. - Lid van de raad van commissarissen Bouw & Infra Park bv te Harderwijk. - Voorzitter van de Raad van Advies Stichting Fundeon te Harderwijk. - Werkgeversbestuurslid Stichting Pensioenfonds FNV. - Voorzitter Stichting Child Learn Nederland (onderwijs project Bouw, in India). - Voorzitter Stichting Vrienden van Leamohetswe (Huisvesting in Johannesburg).

40

-

Lid van het dagelijks bestuur European Federation of Retired and Older People in Brussel. - Lid commissie van aanbeveling Stichting Dutch International Guarantees for Housing (Digh). Jaar eerste benoeming: 2007 op basis van bindende voordracht OR. Aftredend: 2011. Auditcommissie en remuneratiecommissie De raad kende in 2009 een tweetal kerncommissies, namelijk een auditcommissie en een remuneratiecommissie. De auditcommissie richt zich op het toezicht op het bestuur ten aanzien van: - de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen; - de financiële informatieverschaffing; - de naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van externe accountants; - de voorgeschreven financiële informatieverschaffing aan externe toezichthouders. De auditcommissie bestaat uit mevrouw H. Straatsma-Reuvers en de heer R. de Vries en heeft twee keer overlegd met het bestuur en met de accountant. De remuneratiecommissie heeft de volgende taken: - Het doen van voorstellen voor selectiecriteria en benoemingsprocedure voor leden van de raad van commissarissen en het bestuur. - Het doen van voorstellen voor een profielschets voor de raad van commissarissen.

JAARVERSLAG 2009

-

Werving en selectie van leden van de raad van commissarissen en het bestuur. Het doen van voorstellen inzake het bezoldigingsbeleid. Het doen van voorstellen inzake bezoldiging van het bestuur.

De remuneratiecommissie bestaat uit de heer J. Jongejan en mevrouw J. van den Berg-Otter. Beoordeling en variabele beloning De remuneratiecommissie heeft in haar beoordelingsgesprek begin 2009 vastgesteld dat de directeur/bestuurder goed functioneert. Hier zijn afzonderlijke gesprekken met de leden van het managementteam en de ondernemingsraad aan voorafgegaan. Deze gesprekken hebben buiten aanwezigheid van de bestuurder plaatsgevonden en van beide gesprekken is een verslag gemaakt en de bevindingen zijn met de bestuurder besproken.

Daarnaast zijn de vooraf gemaakte afspraken inzake de toekenning van een bonus (variabel deel van de beloning – maximaal 4% van het jaarsalaris) met behulp van een Balanced Score Card (BSC) geëvalueerd. De directeur-bestuurder en de raad van commissarissen hebben vooraf afspraken gemaakt over de toekenning van een variabel deel van de beloning, waarbij uitdagende doelen zijn vastgesteld en de lat hoog is gelegd. De raad van commissarissen heeft kunnen constateren dat de afgesproken doelen in voldoende mate zijn gerealiseerd en dat op grond hiervan een variabele beloning van 2,6% van het vaste salaris is toegekend. Begin 2010 zal de beoordeling over het jaar 2009 plaatsvinden. Externe accountant De auditcommissie heeft in 2009 overleg gevoerd over de jaarrekening, begroting en financiële meerjarenbegroting en de tussentijdse cijfers. De audit-

commissie heeft het jaarverslag en het accountantsrapport besproken met de externe accountant. Eens per vier jaar maakt de auditcommissie samen met het bestuur een grondige afweging ten aanzien van het functioneren van de externe accountant. De jaarrekening 2009 is het vierde jaar dat Deloitte als accountant functioneert. Deze beoordeling zal opnieuw plaatsvinden in 2010. Visitatie De heer R. Kingma, is vanuit de raad van commissarissen betrokken geweest bij de selectie van het bureau dat Mercatus in 2010 zal visiteren. Naast de heer Kingma, zaten in de selectiecommissie de directeur-bestuurder, het hoofd financiële zaken en een beleidsmedewerker. Gezamenlijk is gekozen is voor het bureau PriceWaterhouseCoopers. De raad van commissarissen is door het bureau separaat geïnformeerd over het visitatieproces. Toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van commissarissen zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren. Hierdoor heeft de raad zicht gekregen op de behaalde resultaten en de ten dien aanzien gestelde doelen zoals verwoord in begrotingen, relevante externe ontwikkelingen en de relatie met belangenhouders. Weten wat er speelt De raad van commissarissen heeft in 2009 het volgende ondernomen om zich op de hoogte te

JAARVERSLAG 2009

41

stellen/houden van wat er speelt in de omgeving van Mercatus: - Regulier overleg met het bestuur. - Overleg met de externe accountant. Er is in 2009 overleg geweest met de accountant bij de bespreking van de jaarrekening en het accountantsverslag over 2008. Dit heeft plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van de directeurbestuurder. - Bijwoning van een bijeenkomst met belangenhouders over de totstandkoming van de missie en visie van Mercatus. - Gesprek op niveau voorzitter rvc/rvt met ZONL. - De raad heeft het eigen functioneren geëvalueerd in een aantal sessies. In één van de sessies is ook het functioneren van de rvc en het overleg met de bestuurder geëvalueerd in aanwezigheid van een externe deskundige (de heer Maas). - Volgen van seminars en cursussen. Door de leden van de raad zijn cursussen gevolgd en seminars bijgewoond van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). - Vakliteratuur, zoals het Aedes magazine.

9.3

Het Bestuur

De heer A. Beurmanjer (1956) is sinds 2001 directeur-bestuurder van Mercatus. De raad van commissarissen heeft in 2008 het bezoldigingsbeleid en de arbeidsvoorwaarden voor de directeurbestuurder vastgesteld. Dit is vastgelegd in een remuneratierapport. Het contract met de directeur-bestuurder is aangegaan voor onbepaalde tijd.

In 2009 is geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij het bestuur is betrokken. De heer Beurmanjer heeft als relevante nevenfunctie het lidmaatschap van het bestuur van Stichting Leergeld Noordoostpolder.

9.4

Vergoedingen

Raad van commissarissen De leden van de raad van commissarissen ontvangen een vergoeding voor hun werkzaamheden overeenkomstig de VTW-richtlijnen. In 2009 bedragen de vergoedingen voor de voorzitter € 9.476,-- bruto per jaar, voor de vicevoorzitter € 8.212,-- bruto per jaar en voor de overige leden € 6.317,-- bruto per jaar. Er is geen sprake van een vaste onkostenvergoeding. Het Bestuur Ten aanzien van het jaar 2009 zijn nadere afspraken gemaakt over het vaste salaris, het salarisperspectief en de overige regelingen van het bestuur. Naast het vaste salaris is er sprake van een variabel salaris van maximaal 4% van het vaste salaris, afhankelijk van de beoordeling van de realisatie van de prestatieafspraken. Voor haar pensioen is aansluiting gezocht bij de pensioenregeling voor personeel in dienst van woningcorporaties. De bezoldiging van het bestuur en de individuele leden van de raad van commissarissen is opgenomen in het jaarverslag onder “Overige informatie”.

42

9.5

Werkwijze

De raad van commissarissen heeft vier maal formeel overleg gevoerd met de directeur-bestuurder. Daarnaast is een aantal keren overleg gevoerd over specifieke zaken. In de formele overlegsituaties is gesproken over de volgende onderwerpen: - Kwartaalrapportages. - Financiële meerjarenplanning. - Herbenoeming en het rooster van aftreden. - Prestatieoordeel van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting. - Missie en visie. - Samenwerking met Zorggroep Oude en Nieuwe Land. De volgende belangrijke besluiten zijn genomen: - Goedkeuring aankoop grond aan De Balkan. - Jaarverslag 2008 ter goedkeuring voorleggen aan de algemene vergadering. - Goedkeuring jaarverslag 2008. - Goedkeuring werkplan en begroting 2010. - Goedkeuring verkoop grond in Emmelhage fase 1a. - Mandaat van de directie voor de aankoop van grond of een enkele woning binnen het Strategisch Voorraadbeleid van € 1 miljoen, waarbij in de eerstvolgende vergadering melding wordt gedaan van de aankoop. In een aparte bijeenkomst onder leiding van een externe deskundige is het eigen functioneren van de raad van commissarissen besproken, alsmede dat van de individuele leden. Deze zelfevaluatie heeft plaatsgevonden zonder de aanwezigheid van

JAARVERSLAG 2009

de directeur-bestuurder. In 2008 is deze bijeenkomst geweest en in 2009 heeft een vervolg plaatsgevonden. De belangrijkste aandachts- en/of verbeterpunten die uit de zelfevaluatie naar voren zijn gekomen zijn: - de scholing van de individuele leden van de raad van commissarissen en een gezamenlijke scholing; - een betere onderlinge taakverdeling binnen de raad; - het kritische volgen van de prestaties van de organisatie en de bestuurder; - het kritisch bewaken van de risico’s bij grote projecten. Als vervolg hierop is de bemensing van de twee commissies (Audit- en remuneratiecommissie) van de raad aangepast. De raad van commissarissen waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is in de zin van de in de governancecode woningcorporaties onder bepaling III 2.2. aangeduide criteria. In 2009 is geen sprake geweest van transacties met tegenstrijdige belangen waarbij leden van de raad van commissarissen zijn betrokken.

9.6

Toezicht

Reglement raad van commissarissen De raad beschikt over een reglement raad van commissarissen. In het reglement zijn bepalingen opgenomen over:

JAARVERSLAG 2009

-

benoeming, herbenoeming, aftreden, schorsing, en ontslag van leden van de raad van commissarissen; onverenigbaarheden en onafhankelijkheid; taken raad van commissarissen; functies binnen de raad van commissarissen; vergaderingen en besluitvorming; relaties met leden, OR, accountant.

Governance

-

De raad onderschrijft de aanbevelingen van de commissie Interne Toezicht Woningcorporaties 1998 (Commissie Glasz) en heeft via de statuten en het reglement gewaarborgd dat de aanbevelingen worden nagekomen. In 2009 heeft de raad zich bezig gehouden met diverse governance en integriteitsonderwerpen, waaronder de deelname aan de nulmeting Integriteit van het Centraal Fonds. De integriteitscode is in 2008, na overleg met de or, ingevoerd. Middels een brief zijn vervolgens de vaste relaties van Mercatus over de werking van de integriteitscode geïnformeerd.

-

-

De investeringsbegroting, waarin alle projecten zijn opgenomen. De financiële meerjarenbegroting 2009-2013. Het treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2009. Benchmark waaronder Corporatie in Perspectief van het CFV. Prestatieafspraken met de gemeente Noordoostpolder. De bevindingen en de adviezen van de externe accountant opgenomen in het accountantsrapport en de managementletter. De kwartaalrapportages. Een overleg met alleen de ondernemingsraad alsmede de aanwezigheid bij de bespreking over de algemene gang van zaken tussen ondernemingsraad en de directeur-bestuurder. Een overleg met het managementteam zonder de aanwezigheid van de directeur-bestuurder.

Daarnaast zijn diverse besprekingen gevoerd door de raad of haar commissies om zich op de hoogte te houden van de ontwikkelingen in de sector in het algemeen en bij Mercatus specifiek.

Verbindingen

Toezicht op prestaties De raad van commissarissen beschikt over verschillende toetsingsinstrumenten om een oordeel te vellen over de voorstellen en de ontwikkelingen binnen Mercatus: - Het Strategisch Voorraadbeleid. - Het werkplan 2009, waarin de activiteiten en doelen voor het jaar zijn vastgelegd. - De begroting 2009, waarin de activiteiten financieel zijn vertaald.

43

Mercatus heeft geen nevenstructuur waarin verbindingen zijn opgenomen. Alle activiteiten vallen daarmee rechtstreeks onder het toezicht van de raad. Emmeloord, mei 2010 De raad van commissarissen

44

JAARVERSLAG 2009

Bestuursverklaring Het bestuur verklaart, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het Besluit Beheer Sociale Huursector, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. Emmeloord, mei 2010 De directeur-bestuurder A. Beurmanjer

JAARVERSLAG 2009

45

46

JAARVERSLAG 2009

Verklaring van de raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft ingevolge artikel 36 van de statuten het jaarverslag en de jaarrekening 2009 laten onderzoeken door een door de raad van commissarissen benoemde accountant en heeft kennisgenomen van haar bevindingen via de accountantsverklaring, het accountantsverslag en de mondelinge toelichting hierop. De jaarstukken zijn besproken met de directeur-bestuurder. Op basis van de bovengenoemde stukken en het gevoerde overleg is de raad van commissarissen van mening dat het jaarverslag 2009 een getrouw beeld geeft van de werkelijkheid en verklaart de raad, ingevolge artikel 26 lid 2 sub n van het BBSH, dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting. De raad van commissarissen besluit het jaarverslag en de jaarrekening 2009 ter goedkeuring voor te leggen aan de algemene vergadering waarop de directeur-bestuurder decharge kan worden verleend voor het gevoerde beleid in 2009. Emmeloord, mei 2010 De raad van commissarissen: J. Jongejan H. Straatsma-Reuvers J. van den Berg-Otter Drs. R.H. Kingma R. de Vries

JAARVERSLAG 2009

47

48

JAARVERSLAG 2009

Kengetallen

Boekjaar

2009

1. Woningen en woongebouwen a. In exploitatie (na-oorlogs) b. In aanbouw c.q. in voorbereiding 2. Garages 3. Bergingen en overige ruimten Totaal

2007

2006

2005

4.883 109 179 55

4.925 91 180 55

4.885 129 182 55

4.864 147 182 55

4.882 60 186 53

5.226

5.251

5.251

5.248

5.181

€

17,64 2,33 31,88 8,64 4,69 6,35

€

13,35 1,72 11,69 5,30 4,76 4,38

€

13,45 0,47 -22,55 0,49 4,95 -8,08

€

14,59 0,82 13,83 6,02 5,49 -3,14

€ € € € €

25.292 3.751 23.772 424 6.954

€ € € € €

18.338 1.794 22.930 384 2.025

€ € € € €

16.313 4.919 22.381 413 -4.146

€ € € € €

20.459 21.867 354 2.647

FINANCIËLE CONTINUïTEIT 1. Solvabiliteit 2. Liquiditeit (current ratio) 3. Rentabiliteit eigen vermogen 4. Rentabiliteit totaal vermogen 5. Rentabiliteit vreemd vermogen (lang) 6. Netto-Werkkapitaal (x 1.000.000,--)

€

19,26 2,66 13,18 5,85 4,53 12,38

BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING (x 1.000,--) 1. Eigen vermogen 2. Voorzieningen 3. Huren 4. Vergoedingen 5. Jaarresultaat

€ € € € €

28.795 1.500 24.276 499 3.561

JAARVERSLAG 2009

2008

49

Balans 31-12-09 x € 1.000

ACTIVA

31-12-08 x € 1.000

VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

Financiële vaste activa Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Overige

119.170

122.805

2.994

1.499

1.219

1.416 123.383

6.119 164 1 -

Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa

125.720

6.340 203 1 6 6.284

6.550

129.667

132.270

2.002

1.465

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen

485 32 147 299

361 6 178 449 963

994

Liquide middelen

16.898

8.653

Totaal vlottende activa

19.863

11.112

149.530

143.382

TOTAAL

50

JAARVERSLAG 2009

per 31 december 2009 31-12-09 x € 1.000

PASSIVA

31-12-08 x € 1.000

EIGEN VERMOGEN Overige reserves Resultaat boekjaar

25.234 3.561

Totaal eigen vermogen VOORZIENINGEN Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

18.280 6.954 28.795

1.500

Totaal voorzieningen

25.234

3.751 1.500

3.751

LANGLOPENDE SCHULDEN Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

111.149 608

Totaal langlopende schulden

31 108.931 614 111.757

109.576

KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden

TOTAAL

JAARVERSLAG 2009

1.177 3.734 2.567

750 1.512 2.560 7.478

4.822

149.530

143.382

51

Winst- en verliesrekening 2009 x € 1.000

Begroting 2009 x € 1.000

2008 x € 1.000

BEDRIJFSOPBRENGSTEN Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten

24.276 499 24 6.672 460

Som der bedrijfsopbrengsten

24.489 441 6 7.492 390 31.931

23.772 424 8 5.299 479 32.818

29.982

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

6.624

5.408

5.576

2.329 2.661 328 476 5.756 3.808

4.268 2.891 255 505 7.425 3.951

3.629 2.711 333 438 7.065 3.445

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten

21.982

24.703

23.197

9.949

8.115

6.785

270

180

305

8 5.002

9 5.165

11 5.172

Som der financiële baten en lasten

-4.724

-4.976

-4.856

RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN

5.225

3.139

1.929

Belastingen

1.664

1.396

-5.025

RESULTAAT NA BELASTINGEN

3.561

1.743

6.954

52

JAARVERSLAG 2009

Kasstroomoverzicht 2009 (x € 1.000)

2008 (x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

2.918

1.499

Verschuldigde vennootschapsbelasting

-1.664

-1.315

Afschrijvingen Waardeveranderingen materiële vaste activa Verandering voorzieningen Verandering in werkkapitaal: - mutatie voorraden - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden

6.638 2.329 -2.250

5.566 3.629 2.182

-536 31 2.656 2.151 10.122

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.249 -103 -1.318 -171 11.390

278 5.002

316 5.172 -4.724

5.398

-4.856

6.534

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Mutatie financiële vaste activa

-7.610 8.011 266

-9.427 6.270 44

Kasstroom uit investeringen

667

-3.113

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden nieuw Mutatie waarborgsommen Aflossing langlopende schulden

10.000 -6 -7.813

-8 -1.613

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

2.180

-1.621

Netto-Kasstroom

8.245

1.800

JAARVERSLAG 2009

53

54

JAARVERSLAG 2009

Algemene toelichting 1.

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings-, en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

2.

Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008

Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Mercatus een fiscale openingsbalans opgemaakt, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) heeft Mercatus een belastinglatentie gevormd voor verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie is gevormd omdat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering. De actieve latentie is gevormd tot het bedrag waarvan het waar-

JAARVERSLAG 2009

schijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

3.

Algemeen

Mercatus is een woningcorporatie gevestigd Nijverheidstraat 10 te Emmeloord. De verhuur van onroerend goed is de belangrijkste activiteit. Daarnaast worden woningen gebouwd, gesloopt en verkocht. De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn, met uitzondering van paragraaf 4, ongewijzigd gebleven ten opzichte van voorgaand jaar. De waardering van de activa en de passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld volgens de bestendige gedragslijn. De jaarrekening is opgesteld conform de richtlijnen van het BBSH, aangevuld met de voor de branche van toepassing zijnde richtlijnen. In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeente en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gebonden aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.

4.

Stelselwijziging

In het verslagjaar 2009 is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd, waarmee een beter inzicht wordt verkregen in de vermogenspositie en het resultaat, alsmede vanwege wijzigingen in de Wet of de Richtlijn. De volgende rubriceringswijzigingen hebben plaatsgevonden: - De post onderhanden projecten is opgenomen onder de voorraden. - De vorderingen op vertrokken bewoners zijn opgenomen onder de huurdebiteuren. - De vorderingen op gemeenten zijn separaat opgenomen onder de vorderingen. - In het kasstroomoverzicht zijn de verkoopontvangsten opgenomen onder de desinvesteringen in plaats van onder het bedrijfsresultaat. - VvE bijdragen met betrekking tot onderhoud worden onder de onderhoudslasten opgenomen in plaats van de overige bedrijfslasten. De vakantiegeldverplichtingen waren tot en met het verslagjaar 2008 opgenomen in de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Deze zijn met ingang van het verslagjaar 2009 opgenomen in de balans onder de kortlopende schulden. Op basis van deze stelselwijziging is het vermogen per 1-1-2009 herrekend. Het eigen vermogen is afgenomen met een bedrag van € 58.427,--. Het resultaat over 2009 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 3.561.000,--. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 3.564.000,-- hebben bedragen. Het resultaat over 2008 op basis van de oude grondslagen bedraagt € 6.954.000,--. Indien op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat hetzelfde zijn geweest. Met ingang van verslagjaar 2009 wordt de geactualiseerde richtlijn 221 ‘Onderhanden projecten’ toe-

55

gepast. Momenteel heeft Mercatus geen woningen bestemd voor verkoop in aanbouw. Derhalve bestaat er geen effect op vermogen en resultaat.

5.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Mercatus zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Een schattingswijziging heeft plaatsgevonden ten aanzien van de afschrijving op de onroerende zaken in exploitatie van vóór 2001. Deze worden met ingang van 2009 net als die van na 2001 lineair afgeschreven.

6.

Balanswaardering

Materiële activa De onroerende zaken en overige zaken in exploitatie met de daarbij behorende installaties zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Afschrijvingen vinden plaats op basis van de historische aanschafprijs, alleen bij nieuwbouw op basis van een eventueel lagere bedrijfswaarde. Op grond wordt niet afgeschreven. Een aantal complexen heeft een lagere bedrijfswaarde dan de historische kostprijs. Het verschil is opgenomen onder de waardeveranderingen materiële vaste activa. Uitgaven na de eerste verwerking (zogenaamde nainvesteringen) die leiden tot een waardeverhoging

van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Bij Mercatus zijn circa 260 complexen gedefinieerd op basis van geografische kenmerken en op basis van het type woning. Jaarlijks vindt toetsing plaats van de boekwaarde aan de reële waarde. De toetsing vindt plaats op complexniveau. De uitgangspunten voor de toetsing zijn onder de toelichting op de balans opgenomen. De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de op balansdatum bestede kosten aangevuld tot het aanbestede bedrag of lagere bedrijfswaarde. De onroerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen op basis van de verwachte levensduur. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidie De waardering van de te vorderen subsidies BWS vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van de ontvangen bijdragen. Latente belastingvorderingen- en verplichtingen Een voorziening voor latente belastingvorderingen en -verplichtingen wordt getroffen met behulp van

56

de verplichtingenmethode voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag. De berekening van de latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde met een netto rente van 3,75%. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latente belastingvordering is gespecificeerd opgenomen in de toelichting op de winst- en verliesrekening onder vennootschapsbelasting. Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Overige De overige financiële vaste activa zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, rekening houdend met eventueel oninbare vorderingen. Voorraad gereed product De voorraad gereed product betreft nog niet verkochte nieuwbouw koopwoningen. Deze zijn gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten onder aftrek van verliezen die voorzien worden.

JAARVERSLAG 2009

Onderhanden werk Onderhanden werk wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Indien van toepassing, worden de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht. Onderhanden werken waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Voorraden materialen De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatste bekende inkoopprijzen. Vorderingen Deze zijn berekend en opgenomen tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. De voorziening voor dubieuze huurdebiteuren is dynamisch bepaald op basis van ervaringscijfers. De afwaardering van de overige debiteuren wordt statisch bepaald. Overlopende activa De overlopende activa zijn kortlopend. Liquide middelen De banksaldi zijn direct opeisbaar. Eigen vermogen Reserves Het saldo van deze reserves op balansdatum betreft de algemene bedrijfsreserve. Voorzieningen

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het project. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het

JAARVERSLAG 2009

betreffende project overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. De voorziening is nominaal bepaald. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Afschrijvingen De afschrijvingen op de materiële waarde vaste activa worden gebaseerd op basis van verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de annuïtaire of de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur.

Pensioenvoorziening

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Hieronder wordt het verschil tussen de boekwaarde en lagere bedrijfswaarde verantwoord, als deze duurzaam is.

De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegde pensioenregeling. In het geval van een tekort bij SPW is er geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Er is dan ook geen voorziening gevormd. Overige passiva De overige passiva zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde.

7.

Resultaatbepaling

Algemeen Als baten worden die bedragen verantwoord die op de balansdatum geïnd of invorderbaar waren; als lasten die bedragen die op de balansdatum betaald of verschuldigd waren. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan die welke voor de samenstelling van de balans werden toegepast. Bijdragen Dit betreft de WMO-bijdragen. Verkoopopbrengsten De post verkoopopbrengsten betreft het saldo van de verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

57

Lasten onderhoud Hieronder worden de uitgaven van het planmatig onderhoud en de kosten ten behoeve van het klachten- en mutatieonderhoud verantwoord. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoorten lonen, salarissen, sociale lasten en de overige bedrijfslasten. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, overige personeelskosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, et cetera. Rentebaten Dit betreft de ontvangen rente op beleggingen (banksaldi, deposito's en leningen u/g) en de bijschrijving van de rente op de nog te vorderen BWS-bijdragen. Rentelasten Dit betreft de betaalde rente op leningen en waarborgsommen.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Mercatus integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. In 2009 heeft Mercatus de vaststellingsovereenkomst met de Belastingdienst ondertekend en is het fiscale resultaat over het jaar 2008 en 2009 bepaald op basis van de uitgangspunten van de VSO en de nadere richtlijnen die in 2009 zijn verschenen.

8.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winsten verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

58

JAARVERSLAG 2009

Toelichting op de balans

MATERIËLE VASTE ACTIVA

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

119.170 2.994 1.219

122.805 1.499 1.416

Totaal

123.382

125.720

Het verloop van deze posten in het afgelopen boekjaar is als volgt: Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen ad € 15.509.983,--

Woningen en woongebouwen

Onroerende zaken niet zijnde woningen

Overige zaken

Totaal x € 1.000

199.898

467

129

200.495

77.155

409

126

77.689

Boekwaarde per 1 januari

122.743

59

4

122.805

Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correctie afschrijvingen

3.583 1.855 6.251 -892

21 4 -21

1 -

3.583 1.876 6.255 -912

Saldo

-3.631

-4

-1

-3.636

- aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen ad € 15.509.983,--

201.626

447

129

202.202

82.514

392

126

83.032

Boekwaarde per 31 december

119.112

55

3

119.170

JAARVERSLAG 2009

59

Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa in exploitatie worden afgeschreven volgens de lineaire methode. Op grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Woningen 40/50 jaar Garages 25/50 jaar Bedrijfsruimten 50 jaar CV-installaties 25 jaar Warmwaterinstallatie 25 jaar Lift 25 jaar Woningverbetering 25 jaar Woningaanpassing 20 jaar Isolatie 15 jaar Instandhouding "Domein"-woningen 15/20/25 jaar Overige zaken 10/15/20 jaar Verkoop woningen in exploitatie Van de woningen en woongebouwen in exploitatie zijn 931 woningen geclassificeerd voor verkoop. Deze woningen zijn over veel complexen verspreid en het beleid is dat ze bij mutatie worden verkocht. De gemiddelde mutatiegraad bedraagt circa 10%. Voor het jaar 2010 verwachten wij 70 woningen te verkopen. (Complex) Aantal Verwachte Aanduiding woningen opbrengstwaarde Boekwaarde diverse 70 € 8.680.000 € 1.120.000 Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor de verstrekte leningen. Verzekering De vaste activa zijn verzekerd voor brand-, bliksem-, ontploffing-, storm- en vliegtuigschade. Alle woningen en garages zijn verzekerd zonder opname van een verzekerd bedrag. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Actuele Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende goederen in exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting in totaal € 640 miljoen (peildatum 01-01-2009). Bedrijfswaarde Op basis van de berekening van de bedrijfswaarde op het niveau van kasstroom genererende eenheden hebben (in het verleden) bijzondere waardeverminderingen plaatsgevonden. Voor de bepaling van de kasstroom genererende eenheden is uitgegaan van de complexindeling die intern wordt gehanteerd voor levensduurschattingen en de bepaling van de differentiatie in het onderhouds- en huurbeleid. Op basis van de hieronder vermelde uitgangspunten bedraagt de bedrijfswaarde op totaalniveau circa € 160,1 miljoen. De bedrijfswaarde heeft ten opzichte van de boekwaarde van de materiele vaste activa in exploitatie een overwaarde van circa € 40 miljoen. In de bedrijfswaarde is niet het huidige verkoopprogramma opgenomen. Als de verkoop voor de eerste vijf jaar zou worden meegenomen (333 woningen) dan zou de bedrijfswaarde € 30 miljoen hoger uitkomen omdat de gemiddelde bedrijfswaarde € 32.600,-- bedraagt, terwijl de verkoopwaarde € 124.000,-- bedraagt. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: Disconteringsvoet 6,0% Norm per woning: - algemene kosten € 1.249 - dagelijks onderhoud € 470 - planmatig onderhoud € 1.130 (2010: € 650,--)

60

JAARVERSLAG 2009

- Inflatie 2010 2011 2012 2013 en verder

Onderhoud 2,25% 3,25% 3,25% 3,25%

Beheer 1,00% 2,25% 2,25% 2,25%

Huurverhoging incl. harmonisatie 1,25% 1,25% 2,25% 2,25%

De bedrijfswaarde in het verslagjaar is afgenomen met een bedrag van € 4,7 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo voorgaand verslagjaar. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich als volgt verklaren: x € 1.000 Autonome ontwikkeling Vrijval kasstroom -1.068 Effect contante waarde en restant levensduur 2.048 Gevolgen van niveauwijzigingen In de huurprijzen In de onderhoudsuitgaven In de overige exploitatie-uitgaven/inkomsten Als gevolg van gewijzigde vastleggingsomgeving

-3.298 697 -3.582 -257

Gevolgen van mutaties in het bezit In exploitatie genomen bezit Verkocht bezit Gesloopt bezit Toevoeging bedrijfswaarde garages en bergingen

2.582 -1.776 0 58

Rentabiliteitswaardecorrectie Autonome ontwikkeling Invloed nieuwe leningen Invloed rente-aanpassingen Totaal

-959 896 0 -4.660

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

Abelenlaan Ankerpad Lange Nering 39-41 Emmelhage Boswonen zorg De Balkan Emmelhage, Blok en Lindberghsingel, grond

2.025

313 255 -

Totaal

2.994

Deze post is als volgt samengesteld:

JAARVERSLAG 2009

407 56 505

61

930 1.499

Abelenlaan Ankerpad Lange Nering 39-41 Emmelhage Boswonen zorg De Balkan Emmelhage/Lindberghsingel

Saldo per 1 januari 313 255 930

Projectkosten/ overboekingen 2.025 1.494 29 170 2.556 -425

Onrendabel in boekjaar

1.499

5.849

2.263

Totaal Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo per 1 januari - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen inclusief waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar: - investeringen - desinvesteringen - afschrijvingen - correctie afschrijvingen Saldo - aanschaffingswaarde - cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december

-237 2.500

Kantoorpand en werkplaats

Inventarissen en automatisering

In exploitatie genomen in boekjaar 1.807 284

Saldo per 31 december 2.025 407 56 505

2.091

2.994

Vervoermiddelen

Totaal x € 1.000

2.698 1.826

2.945 2.598

368 171

6.011 4.595

872

347

197

1.416

9

136

114

199

58 54 70 -38

203 54 383 -38

-105

-63

-28

-197

2.706 1.940

3.081 2.797

372 203

6.159 4.940

766

284

168

1.219

Afschrijvingsmethode en -termijnen Alle materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden lineair of annuïtair afgeschreven. De afschrijvingstermijnen bedragen respectievelijk voor: Kantoorpand 35 jaar Werkplaats 30 jaar Inventarissen/automatisering 5/4 jaar Vervoermiddelen 5 jaar Verbouwing kantoor/werkplaats 20/10 jaar Verzekering De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn ultimo boekjaar voor circa € 5,9 miljoen verzekerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de gebouwen heeft plaatsgevonden op 16 januari 2004 en wordt jaarlijks geïndexeerd. De laatste taxatie van de verzekerde waarde van de inventarissen heeft plaatsgevonden op 22 juni 2009. De specificatie van verzekering van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt:

62

JAARVERSLAG 2009

Kantoorpand en werkplaats Inventarissen Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen

Verzekerde waarde € 4.259.629 € 1.000.000 € 350.000 € 339.000

Uitgebreide gevarenverzekering Uitgebreide gevarenverzekering Verzekerd bedrag materiële schade Casco-verzekeringen

Actuele Waarde De totale waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt op basis van de waarde welke gehanteerd wordt voor de onroerende zaak belasting in totaal € 1,5 miljoen.

FINANCIËLE VASTE ACTIVA

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

Latente belastingvordering Te vorderen BWS subsidies Deelnemingen Overige

6.119 164 1 -

6.340 203 1 6

Totaal

6.284

6.550

Latente belastingvordering Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar

6.340 -221

6.340

6.119

6.340

203

241

Mutaties in het boekjaar: - rente - ontvangen bijdragen

8 47

10 47

Saldo mutaties

-39

-37

Saldo per 31 december

164

203

Deelnemingen Saldo per 1 januari

1

-

Mutaties in het boekjaar: - storting aandeel kapitaal Woningnet

-

1

Saldo per 31 december

1

1

Saldo per 31 december Van de latente belastingvordering is € 1.271.000,-- binnen één jaar verrekenbaar. De looptijd bedraagt 9 jaar. Te vorderen BWS subsidies Saldo per 1 januari

JAARVERSLAG 2009

63

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

6

13

Mutaties in het boekjaar: - aflossingen/vrijval

6

7

Saldo per 31 december

-

6

Voorraad gereed product Onderhanden werk Onderhoudsmaterialen

155 1.722 124

353 1.038 74

Totaal

2.002

1.465

155

353

De samenstelling van onderhanden werk is: 4 koopwoningen Zuidakker/Zuidwend te Bant Kavels Emmelhage

258 1.464

1.038

Totaal

1.722

1.038

Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa

485 32 147 299

361 6 178 449

Totaal

963

994

Overige Saldo per 1 januari

VOORRADEN

De samenstelling van voorraad gereed product is: 1 resp. 2 woningen Emmelhage Jeanne d'Arclaan

Rente activering In het boekjaar is geen rente tijdens de bouw geactiveerd onder de onderhanden projecten.

VORDERINGEN

64

JAARVERSLAG 2009

HUURDEBITEUREN De huurdebiteuren kunnen als volgt naar tijdsduur en aantal huurders worden gespecificeerd: Aantal huurders periode

Huurachterstand x € 1.000 31-12-09

31-12-09

31-12-08

31-12-08

< 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden > 3 maanden

240 211 87 47

177 140 39 48

89 52 49 56

24 60 34 48

Totaal

585

404

246

166

Debiteuren WSNP Vordering vertrokken huurders

63 175

40 155

Totaal

485

361

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

Bijdrage woningaanpassingen

32

6

Totaal

32

6

Diverse debiteuren

147

178

Totaal

147

178

Te vorderen inzake leveringen en diensten Te ontvangen rente liquide middelen, deposito's en beleggingen Te ontvangen subsidies Te ontvangen bijdrage woningaanpassingen Vooruitbetaalde kosten Overige overlopende activa

11 83 7 116 82

37 92 47 86 95 92

Totaal

299

449

De huurachterstanden van de zittende huurders exclusief WSNP bedragen ultimo boekjaar 1,01% (2008 : 0,70%) van de brutojaarhuur. GEMEENTEN

OVERIGE VORDERINGEN Deze post is als volgt samengesteld:

OVERLOPENDE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld:

JAARVERSLAG 2009

65

LIQUIDE MIDDELEN

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

Direct opvraagbaar: Kas ING bank ABN-AMRO, rekening-courant Rabobank Fortisbank Kruispost kas-bank ABN-AMRO topdeposito ABN-AMRO deposito ABN-AMRO loyaaldeposito

1 2 89 1 0 5 5.000 1.800 10.000

1 3 8.644 1 1 4

Totaal

16.898

8.653

25.234 3.561

18.338 6.954

28.795

25.292 -58

Saldo per 31 december

28.795

25.234

Samenstelling na winstbestemming Overige reserves De huidige solvabiliteit is 19,26% (vorig jaar: 17,64%.)

28.795

25.234

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw

1.500

3.751

Totaal

1.500

3.751

Voorziening onrendabele investering nieuwbouw Saldo per 1 januari

3.751

1.794

Dotatie ten laste van de winst- en verliesrekening Mutaties in het boekjaar

2.250

3.623 1.666

Saldo mutaties

-2.250

1.957

Stand per 31 december

1.500

3.751

Deze post is als volgt samengesteld:

EIGEN VERMOGEN Saldo per 1 januari Jaarresultaat

Stelselwijziging: verplichting niet opgenomen vakantiedagen en overuren

0

VOORZIENINGEN

66

JAARVERSLAG 2009

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

156 922 422

161 707 1.128 1.329 426

1.500

3.751

Overboeking naar activa in ontw. 161

Saldo per 31 december 156 922 422

Deze post is als volgt samengesteld: Project: Abelenlaan Zuidakker/Zuidwend 20 zorgwoningen Emmelhage Parkflat Kometenlaan Totaal

Abelenlaan Zuidakker/Zuidwend herontwikkeling Emmelhage Boswonen Zorg Saturnusstraat parkflat Kometenlaan

Saldo per 1 januari 161 707 1.128 1.329 426

Projectkosten/ Overboekingen

3.751

962

Onrendabel in boekjaar

550

1.128 -

407 5 0

LANGLOPENDE SCHULDEN

31-12-09 x € 1.000 Waarvan looptijd > 5 jaar

Totaal

1.289

1.500

31-12-08 x € 1.000 Waarvan looptijd > 5 jaar

Totaal

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

111.149 608

71.560

31 108.931 614

79.447

Totaal

111.756

71.560

109.576

79.447

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

LENINGEN OVERHEID Saldo per 1 januari

31

61

Aflossingen

31

30

Saldo mutaties

-31

-30

-

31

Het verloop van deze post is als volgt:

Saldo per 31 december

JAARVERSLAG 2009

67

LENINGEN KREDIETINSTELLINGEN

Saldo per 1 januari Aangetrokken leningen Afgeloste leningen Aflossingen Saldo mutaties Saldo per 31 december

31-12-09 x € 1.000

31-12-08 x € 1.000

108.931

110.515

10.000 6.113 1.669

1.583

2.218

-1.583

111.149

108.931

Rentevoet en aflossingssysteem De gemiddelde rentevoet van de opgenomen leningen overheid en kredietinstellingen bedraagt 4,53% (vorig boekjaar: 4,69%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe (ineens afgelost). De gemiddeld gewogen rentevast periode ultimo boekjaar was 6,11 jaar. Het aflossingsbestanddeel zal in het komende jaar circa € 2,7 miljoen bedragen. Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van alle leningen wordt gegarandeerd door de gemeente Noordoostpolder of het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. WAARBORGSOMMEN Saldo per 1 januari

614

622

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Uitbetaalde rente en waarborgsommen

47 -4 -49

60 -5 -63

-6

-8

608

614

Saldo mutaties Saldo per 31 december

De waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen, die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd mocht zijn aan mutatiekosten en achterstallige huur.

KORTLOPENDE SCHULDEN

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overlopende passiva

1.177 3.734 2.567

750 1.512 2.560

Totaal

7.478

4.822

68

JAARVERSLAG 2009

BELASTINGEN EN PREMIES SOCIALE VERZEKERING Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Loonbelasting/sociale premies Pensioenfonds Totaal OVERLOPENDE PASSIVA Niet vervallen rente leningen Vooruit ontvangen huur Te verrekenen huurtoeslag Planmatig onderhoud Verplichting niet opgenomen vakantiedagen en overuren Overige overlopende passiva Totaal

31-12-09 x € 1.000 836 2.758 108 33

31-12-08 x € 1.000 60 1.315 107 30

3.734

1.512

31-12-09 x € 1.000 1.691 115 192 119 54 395

31-12-08 x € 1.000 1.779 67 234 123 58 300

2.567

2.560

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Obligo WSW Dit betreft een obligoverplichting aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) uit hoofde van door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het garantievermogen van het WSW niet voldoende is om de aanspraken op het WSW te dekken. Per 31 december 2009 bedraagt de obligo verplichting 3,85% van de som van de schuldrestanten van de geborgde leningen ofwel € 4.280.738,--. Investeringsverplichtingen Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en onderhoud voor een bedrag van € 9.659.102,--. Zuidakker/Zuidwend te Bant Zorgwoningen Emmelhage Abelenlaan te Emmeloord Parkflat te Emmeloord Planmatig onderhoud

1.064.282 1.184.849 815.218 6.477.753 117.000

Totaal

9.659.102

In 2009 is de grond gekocht aan De Balkan voor € 2,5 miljoen. Er is een intentieovereenkomst gesloten met Zorggroep Oude en Nieuwe Land om op deze locatie circa 160 eenheden te realiseren, waarvan de helft als zorgeenheid en de andere helft als aanleunwoning. Behalve dat de grond in 2009 is afgewaardeerd, heeft verwerking van de resterende onrendabele investering nog niet plaatsgevonden omdat de omvang hiervan en het tijdstip dat de verplichting wordt aangegaan zeer onzeker is. Jubilea uitkeringen Volgens de CAO Woondiensten worden jubilea-uitkeringen verstrekt bij een 12,5-, 25- en 40-jarig dienstverband en bij uittreding bij pensioen. Deze verplichtingen zijn niet opgenomen in de balans, maar worden op het moment van uitbetalen ten laste van het resultaat gebracht.

JAARVERSLAG 2009

69

Pensioenverplichtingen De pensioenen zijn ondergebracht bij het pensioenfonds voor woningcorporaties, SPW. Net als de meeste pensioenfondsen ondervindt ook SPW de gevolgen van de financiële crisis. Eind 2008 bedroeg de dekkingsgraad circa 95%. In 2009 heeft SPW volgens voorschriften van DNB een herstelplan vastgesteld. Volgens het herstelplan is SPW ruim binnen de gestelde termijn van vijf jaar weer op het minimumniveau van 105% en ruim binnen de vijftien jaar weer op 117%, het vereiste niveau. Eind 2009 bedroeg de dekkingsgraad al 106%. Dit is bereikt door positieve beleggingsresultaten en door verhoging van de premies, waarbij een verdeling is gemaakt tussen werkgevers en werknemers.

70

JAARVERSLAG 2009

Toelichting op de winst- en verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN

2009 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2008 x € 1.000

Te ontvangen nettohuur Woningen en woongebouwen in exploitatie Onroerende goederen niet zijnde woningen

24.301 112

24.500 112

23.845 111

Subtotaal

24.413

24.612

23.955

Af: huurderving wegens leegstand

137

123

183

Subtotaal

137

123

183

24.276

24.489

23.772

0,56%

0,50%

0,77%

Te ontvangen vergoedingen Leveringen en diensten Te verrekenen met huurders

497 14

447 -

462 -29

Subtotaal

510

447

433

Af: vergoedingsderving wegens leegstand

11

7

8

Subtotaal

11

7

8

499

441

424

HUREN

Totaal De 'te ontvangen nettohuur' is ten opzichte van het vorige boekjaar toegenomen als gevolg van: - jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2009 van gemiddeld 2,5% (vorig boekjaar 1,6%); - tussentijdse huurverhogingen in verband met individuele woningverbeteringen en huurharmonisatie; - mutaties in het bezit door aankoop, nieuwbouw, sloop en verkoop van woningen. De huurderving in het boekjaar uitgedrukt in % van de te ontvangen huur

Vergoedingen

Totaal

Dit betreffen de bijdragen die de huurders boven de netto-huurprijs betalen voor glasverzekering, stookkosten, onderhoud groenvoorzieningen en gemeenschappelijke ruimten in (service)flats. De vergoedingen voor leveringen en diensten zijn gebaseerd op geraamde kosten en worden, indien noodzakelijk, jaarlijks aangepast. De vergoedingsderving bedroeg in het boekjaar 2,23% van de te ontvangen vergoedingen (vorig boekjaar 1,83%).

JAARVERSLAG 2009

71

Overheidsbijdragen Bijdragen van de overheid in woningaanpassingen Totaal

Verkoop onroerende zaken

Verkoopprijs onroerende zaken Boekwaarde onroerende zaken bij verkoop Huurderving wegens leegstand Verkoopkosten Totaal verkoop bestaand bezit Verkoopresultaat Jeanne d’Arclaan, resp. Smedenpoort

2009 x € 1.000 24

Begroot x € 1.000 6

2008 x € 1.000 8

24

6

8

7.994 -964 -257 -97 6.677

8.626 -884 -147 -104 7.492

5.937 -651 -225 -60 5.001

-4

Totaal

6.672

298 7.492

5.299

In het boekjaar zijn 64 bestaande woningen en 1 garage verkocht (vorig boekjaar 45 woningen en 2 garages). In de begroting was rekening gehouden met 65 woningen.

Overige bedrijfsopbrengsten Schade-uitkeringen Opbrengst mutatieonderhoud Bijdrage bewoners in onderhoud Overigen

72 133 81 174

15 119 25 231

121 151 49 157

Totaal

460

390

479

De post overigen bestaat ondermeer uit de ontvangen verenigingscontributie en vergoedingen voor het onderhouden en vervangen van aanpassingen t.b.v. gehandicapten, inningskosten huur, administratiekosten verhuringen en VVE-administraties.

BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen op materiële vaste activa - Woningen en woongebouwen - Onroerende zaken niet zijnde woningen - Overige zaken - Activa ten dienste van de exploitatie Totaal

72

2009 x € 1.000 6.251 4 1 368

Begroot x € 1.000 5.053 4 1 351

2008 x € 1.000 5.172 9 1 395

6.624

5.408

5.576

JAARVERSLAG 2009

Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa

2009 x € 1.000

Afboekingen als gevolg van structureel lagere bedrijfswaarden Abelenlaan Reestdal 3 appartementen Tibias Zuidakker/Zuidwend Bant Kometenlaan Parkflat 14 woningen Luttelgeest 14 woningen Tollebeek Mercuriusstraat 36 woningen Jeanne d’Arclaan Emmelhage, Boswonen Zorg Woningaankopen (5 app. Kampwal) Wonen boven winkels (Lange Nering 39) Woonboerderij Ankerpad 4, Espel "De Balkan"

Begroot x € 1.000

2008 x € 1.000 92 15 -16 997 578 1.805 -89 -99 27 167

-237 64 56 -53 2.500

4.268

2.329

4.268

3.629

Bruto salarissen inclusief ziekengeld Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelden

2.390 315 -45

2.601 300 -10

2.336 388 -14

Totaal

2.661

2.891

2.711

Sociale lasten Pensioenlasten

328 476

255 505

333 438

Totaal

804

760

771

Totaal

Lonen en salarissen

Sociale- en pensioenlasten

152

Gemiddeld zijn er in het boekjaar 63,34 personeelsleden in dienst. Het aantal formatieplaatsen bedraagt 55,9 (vorig boekjaar: 55,1). Het aantal personeelsleden (incl. vacatures) kan als volgt worden verdeeld naar afdelingen: 2009

2008

directie/bestuur algemene zaken interne zaken woondiensten vastgoedontwikkeling vastgoedbeheer financiële zaken servicedienst

1,00 7,25 9,00 14,67 2,00 10,00 7,00 12,42

1,00 7,08 9,54 13,17 3,00 10,00 6,83 11,38

Totaal

63,34

62,00

JAARVERSLAG 2009

73

Lasten onderhoud Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Overig klein onderhoud en materiaal verbruik Bijdragen aan VvE's CV-onderhoud Planmatig onderhoud Onderhoudslasten Af: doorberekend door de servicedienst (per saldo) Af: onderhoud (geactiveerd) Totaal

2009 x € 1.000 955 826 545 99 290 4.380 7.096

Begroot x € 1.000 950 825 555 96 305 7.018 9.748

2008 x € 1.000 906 1.063 431 95 276 5.950 8.720

433 908

400 1.923

402 1.253

5.756

7.425

7.065

In de post overige klein onderhoud en materiaalverbruik zijn tevens schades opgenomen en onderhoud aan gehandicaptenvoorzieningen. De opbrengst die hier tegenover staat is opgenomen onder de overige opbrengsten. Het planmatig onderhoud is € 2,6 miljoen lager uitgekomen dan begroot. Een nadere analyse is opgenomen in het jaarverslag.

Overige bedrijfslasten

Overige kostensoorten Overige personeelskosten Huisvestingskosten Verenigingskosten Autokosten Woonservicekosten/leefbaarheid Automatiseringskosten PR-kosten Toevoeging voorziening dubieuze debiteuren Correctie op nog af te rekenen servicekosten voorgaande jaren Overige algemene kosten

279 192 46 42 46 341 77 157 70 434

315 176 43 52 94 366 126 89

239 171 39 48 65 263 161 180

582

417

Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie Aedes Heffing bijzondere projectsteun

906 79 49 234

807 68 45 262

782 73 44 242

Overige lasten Gas, water en elektra Onderhouds- en schoonmaakkosten Onderhoudskosten groenvoorziening Kosten glasverzekering Energiekosten leegstaande woningen Overige directe exploitatielasten

211 175 47 56 88 281

113 160 39 54 16 545

151 141 39 52 77 261

3.808

3.951

3.445

Totaal Overige bedrijfslasten

74

JAARVERSLAG 2009

2009 x € 1.000 35 49 11 27 143 12 6

Begroot x € 1.000 90 56 7 40 50 185 55 14 15 29 5

2008 x € 1.000 44 80 49 4 37 36 8 4

281

545

261

2009 x € 1.000

Begroot x € 1.000

2008 x € 1.000

Rente op uitgezette middelen

270

180

305

Totaal rentebaten

270

180

305

8 0

8 0

10 1

8

8

11

Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Overige financieringslasten

1 4.981 7 14

1 5.154 8 3

2 5.150 7 13

Totaal rentelasten

5.002

5.165

5.172

Saldo rente lasten en baten

-4.724

-4.976

-4.856

De overige directe exploitatiekosten zijn als volgt te specificeren: Automatisering (Empire) Advieskosten verbeteringsprojecten & ontwikkeling Digitaliseren archief Budgetcursussen Productontwikkelingen Integraal Gebiedsgericht Werken Advieskosten klankbord BDR mutaties Onderzoek strategisch voorraadbeheer Marktonderzoek Strategie/studiereis Makelaardij Bijdrage Meldpunt Vangnet en Advies Datasysteem EnergiePrestatieAdviezen Diverse overige kosten Totaal overige directe exploitatielasten

FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rente op te vorderen BWS subsidie Ontvangen rente financiële vaste activa

Rentelasten en soortgelijke kosten

JAARVERSLAG 2009

75

Vennootschapsbelasting De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Latente belastingen

De acute belastingplicht is als volgt bepaald: Resultaat vóór belastingen Agio leningen Correctie (fiscaal) Jeanne d'Arclaan Afschrijvingen Bijzondere waardeverminderingen Verkoopopbrengst Onderhoud Heffing bijzondere projectsteun Correctie gemengde kosten Investeringsaftrek 2% Totaal tijdelijke en permanente verschillen Belastbaar bedrag

2009 x € 1.000 1.443 221

Begroot x € 1.000 1.396 -

2008 x € 1.000 1.315 -6.340

1.664

1.396

-5.025

1.603 -160

1.396

1.315

487 -266

-

-6.222 -118

1.664

1.396

-5.025

5.225 -259 41 6.418 2.329 -6.929 -738 234 11 -4

1.103 6.328

Verschuldigde winstbelasting, 20% tot 200.000 en 25,5% over het meerdere Correctie vennootschapsbelasting vorig jaar Latente belastingen Belastinglatentie te verkopen woningen Belastinglatentie leningen

76

JAARVERSLAG 2009

Het effectieve belastingtarief is 31,8%. Het verschil ontstaat door verschillen in de afschrijving en waardering van het vastgoed, in de niet aftrekbare posten en in de verwerking van het agio op de leningen. Bij de bepaling van de belastingplicht is als uitgangspunt gehanteerd de VSO-2 bepalingen en het door de Belastingdienst onderschreven onderscheid tussen onderhoud- en verbeteringskosten. Er is geen rekening gehouden met de stelling van de Belastingdienst inzake het zogenaamde Bodemplaatarrest, waarbij de onderhoudsuitgaven moeten worden geactiveerd indien ze een percentage van 20% van de openingsbalanswaarde overschrijden. Emmeloord, 4 mei 2010

A. Beurmanjer Directeur-bestuurder

JAARVERSLAG 2009

J. Jongejan Voorzitter rvc

J. van den Berg-Otter Lid rvc

H. Straatsma-Reuvers vice-voorzitter rvc

drs. R.H. Kingma Lid rvc

77

R. de Vries Lid rvc

78

JAARVERSLAG 2009

Overige informatie Toelichting accountantskosten

Onderstaand zijn de honoraria opgenomen van de accountantsorganisatie Deloitte Accountants NV en haar netwerk. Het betreft de in de boekjaren gedeclareerde kosten in euro's inclusief BTW. 2009

2008

Onderzoek van de jaarrekening Overige controle-opdrachten Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet-controlediensten

€ 32.859 € 4.530 € 12.703

€ 34.100 € 4.701 € 774 € 351

Totaal

€ 50.092

€ 39.926

Bestuurders en commissarissen

Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurders en voormalige bestuurders € 168.302 (2008: € 160.285); - commissarissen en voormalige commissarissen € 36.639 (2008: € 35.746). De bezoldiging van het bestuur omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stellen van auto); - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioen en prepensioenlasten); - uitkeringen bij beëindiging van dienstverband; - bonusbetalingen.

Het totaalbedrag kan als volgt worden gespecificeerd: Periodiek betaalde beloningen 2009 2008 Naam A. Beurmanjer € 132.460 € 129.928

Beloningen betaalbaar op termijn Uitkeringen bij beëindiging dienstverband 2009 2008 2009 2008 € 32.713

€ 30.357

De bezoldiging van de raad van commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Bezoldiging als lid van de raad van commissarissen 2009 2008 Naam J. Jongejan € 9.476 € 9.245 H. Straatsma-Reuvers € 8.212 € 8.012 J. van den Berg-Otter € 6.317 € 6.163 drs. R.H. Kingma € 6.317 € 6.163 R. de Vries € 6.317 € 6.163 Totaal

€ 36.639

JAARVERSLAG 2009

€ 35.746

79

€0

€0

Bonussen 2009 € 3.129

2008 €0

80

JAARVERSLAG 2009

Overige gegevens Resultaatbestemming Het resultaat over het boekjaar wordt toegevoegd aan de algemene reserve.

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum

Er is geen sprake van belangrijke gebeurtenissen na balansdatum.

JAARVERSLAG 2009

81

82

JAARVERSLAG 2009

JAARVERSLAG 2009

83

woondiensten Bezoekadres Nijverheidstraat 10 Emmeloor d Co rr espondentieadres Postbus 20 8300 AA Emmeloor d Telefoon 0527 635500 Fax 0527 614851 E-mail [email protected] Internet www.mercatus.nl