‘It takes two to tango’
Verslag stakeholdersdag ‘samenwerking’ 2012 1 november 2012 Oost Flevoland Woondiensten
Beste Stakeholders, Met veel genoegen kijken wij terug op de stakeholdersbijeenkomst van 1 november in de Meerpaal in Dronten. We willen graag weten of wij als maatschappelijk ondernemer de goede dingen doen en of wij die goed doen. Deze stakeholdersdag was alweer de zesde editie. Dit jaar stond de bijeenkomst in het teken van samenwerken. We zijn druk bezig ons beleidsplan te actualiseren en kijken graag of onze speerpunten aansluiten bij uw speerpunten en zoeken graag de samenwerking op.
VOORWOORD
We vroegen aan u om na te denken over wat samenwerken betekent en hoe we de samenwerking aan kunnen gaan. Onder begeleiding van Bart Kessels van &Windhausen ontstonden er interessante ideeën en goede gesprekken. Hoe zorgen we dat we met minder meer kunnen doen in een veranderende omgeving. Het nieuwe kabinet stelt de nodige bezuinigingen en alleen door samen te werken kunnen we nog dezelfde resultaten behalen, want wat hebben we al veel resultaten behaald. We namen u mee naar de afgelopen beleidsperiode van vier jaar. En we kunnen met trots zeggen dat we veel hebben bereikt. Dit was zonder een goede samenwerking nooit mogelijk geweest. Vervolgens presenteerden we onze thema’s; alle doelgroepen onder dak, goed wonen, kansrijke woonomgeving, energiesprong en duurzame organisatie en de bijbehorende speerpunten van ons nieuwe beleidsplan. Steven de Waal, voorzitter van Public SPACE, vertelde vervolgens over hoe we gebruik moeten maken van maatschappelijk initiatief en bewoners en hun vraagstukken. Hij benadrukt het belang van samenwerken om maatschappelijke initiatieven tot uitvoering te laten komen. Ook is het goed om de geschiedenis van maatschappelijke ondernemingen te kennen. Zij zijn ooit ontstaan vanuit een particulier initiatief. Daarom moeten deze ondernemingen hun eigen identiteit en vrijheid behouden en daar draagt nog verder gaande regelgeving niet aan bij. Vervolgens hebben we met u een samenwerkingsspel gedaan. Na de pauze zijn we in tafelgroepen aan de slag gegaan. De thema’s die werden besproken, waren; • scheiden financiering wonen en zorg • samenwerking in het bieden van een sluitend vangnet in de gemeente Dronten • kansrijke woonomgeving/kansrijke wijken • integrale aanpak bij nieuwbouw- en moderniseringsprojecten • energiezuinige woningen met een gezond binnenklimaat • onderhoudsprocessen met leveranciers samen efficiënter maken • verhuisbeleid en kwaliteit van de woning. Gedurende deze rondes had u de mogelijkheid om uw ideeën aan te kaarten waar aanvulling, versterking of samenwerking plaats kon vinden. Uit de tafelgesprekken bleek dat deelnemers zich goed herkennen in de besproken thema’s. Meestal worden de items ook belangrijk gevonden en wordt de noodzaak genoemd dat OFW zich hier op richt. Ook zijn veel mensen bereid om de samenwerking op de verschillende thema’s aan te gaan.
We kijken terug op een geslaagde middag. De 39 stakeholders en 21 medewerkers van OFW hebben in een prettige sfeer samengewerkt en gezocht naar kansen. De reacties die wij terugkregen waren overwegend positief. Wij hoorden meerdere keren de opmerking dat het goed is dat we dit doen. Er zijn tijdens deze middag waardevolle zaken naar voren gekomen. Dit verslag geeft een overzicht van het resultaat. Met dit verslag ontvangt u ook ons concept beleidsplan ‘Samen werken aan kansrijk en duurzaam wonen’. We willen u vragen uw reactie op ons nieuwe beleidsplan aan ons te sturen voor 14 januari 2013. Dan hebben wij de mogelijkheid om uw suggesties nog in ons beleidsplan mee te nemen. In hoeverre we onze plannen uit kunnen voeren en in welk tempo is nog onduidelijk. Het nieuwe kabinetsbeleid zet namelijk de haalbaarheid van veel ambities onder druk, met name de investeringen in nieuwbouw, modernisering, leefbaarheid en het energiezuiniger maken van woningen. Toch willen we ons blijven inzetten voor goed wonen in Dronten. We wensen u veel leesplezier en ik hoop dat we elkaar hebben geïnspireerd deze dag. We hopen ook in de toekomst op een prettige en inspirerende samenwerking. Vriendelijke groet en wellicht tot een volgende bijeenkomst!
Truus Sweringa, Directeur-bestuurder Oost Flevoland Woondiensten
Tafelgesprek: Scheiden financiering wonen en zorg
Om de zorg goed, betaalbaar en toegankelijk te houden en mensen meer keuzevrijheid te bieden, kiest het kabinet ervoor om wonen en zorg te scheiden. Dit betekent dat wonen en zorg straks apart gefinancierd worden. De cliënt betaalt zelf voor het wonen via huur of koop, ook als hij binnen een instelling woont. De zorg wordt apart gefinancierd via de zorgverzekeringswet, WMO, AWBZ en eventueel via eigen middelen. De scheiding van wonen en zorg wordt naar verwachting in 2013 gefaseerd ingevoerd voor cliënten met zorgzwaartepakketen 1 en 2. Later volgt pakket 3. Het scheiden van wonen en zorg heeft als gevolg dat mensen langer thuis blijven wonen. Woningen moeten daar wel geschikt voor zijn of worden gemaakt. Ook vereist het aanwezigheid van een sociaal netwerk en heeft het zijn impact op de leefbaarheid in wijken. Hoe kunnen we in gezamenlijkheid deze mensen op een goede manier en in een goede omgeving onderdak bieden? Aandachtspunten • Ouderen hebben zorgen over de zorgindicaties en welke woonvormen daarmee nog te krijgen zijn. Kunnen ouderen straks nog wel terecht in de gewenste woonvorm? • In Flevoland lopen de voorzieningen m.b.t. ouderen achter. Zo is in De Bilt op 12 ouderen (70-plussers) 1 ouderenwoning beschikbaar. In Dronten is de verhouding 150 ouderen op 1 appartement. Hierdoor kunnen ouderen met een minder complexe zorgvraag al niet bij Coloriet terecht. Coloriet probeert daar op een andere manier op in te spelen. • Er is zorg over de stapeling van eigen bijdrage voor ouderen met een lage inkomenspositie. De eigen bijdrage bestaan uit kosten voor huishoudelijke en persoonlijke hulp, eten, kosten voor bijvoorbeeld onderhoud van de tuin en andere vaste lasten. Door deze stapeling moeten ouderen zich wel laten opnemen in een verpleeghuis. Omdat deze ouderen hun zelfstandige woonruimte niet meer kunnen laten betalen. • Ouderen maken zich zorgen op het gebied van veiligheid. Dit heeft een fysiek en sociaal aspect. • Het is een uitdaging om bij ouderen of mensen met zorgvraag, door te vragen wat in hun geval het meeste cruciale is. Vaak vinden ouderen veiligheid belangrijk ook qua hun eigen gezondheid. Het is van belang om goed door te vragen, naar de meeste cruciale vraag van mensen en niet in te spelen op alle zorgvragen. Door aandacht te geven aan het meest cruciale belang of de meest cruciale vraag van mensen, dat dit andere zorgvragen tegelijk beantwoord of juist doet verdwijnen. • De ontwikkeling van scheiden van wonen en zorg is noodzakelijk. De vraag die blijft is welke woonvormen er nodig zijn om op deze ontwikkeling in te spelen. Is er behoefte aan een appartement van 90m2? Of is er behoefte aan kleinschaliger appartementen in een groepswoonvorm, waar bewoners meer op elkaar betrokken zijn, maar toch op basis van zelfstandigheid kunnen blijven wonen?
•
• • •
De scheiding van de financiering van wonen en zorg, vraagt soms om andere zorgproducten te leveren. Het is de vraag of cliënten die een indicatie ZZP-4 hebben of deze cliënten het wel gaan redden om zelfstandig in de samenleving te functioneren. Wellicht moet de begeleiding worden omgezet in een VPT-traject. Hierbij woont de cliënt zelfstandig, maar ontvangt hij dezelfde hulp en begeleiding als hij in (beschermd) woonvorm zou wonen. Veiligheid is daarbij een belangrijk aspect. Sociale controle en cohesie in wijken is van groot belang. Dit is essentieel voor de participatie van cliënten in de wijk en maatschappij. Het zou helpen als een gemeente of uitkeringsinstantie cliënten zou prikkelen om een dagbestedingstraject te volgen. Het is belangrijk dat cliënten kunnen uitstromen naar betaalbare woonruimte. Veel GGZ-patiënten hebben geen werk en cliënten met een WAJONG uitkering zitten onder het minimum. Voor cliënten is particuliere huur geen optie
Mogelijkheden tot samenwerking • Het gebiedgerichtswerken in Lelystad is succesvol. Hierbij werken diverse zorgpartijen actief samen, indien er signalen zijn van verwaarlozing of vervuiling, gericht op vroegsignalering. • Sneller signaleren van zorgmeldingen en het Leger des Heils in een eerder stadium betrekken. • Makelaars treffen bij het verkopen van woningen of het maken van een taxatierapport, ook zorgelijke situaties aan. Gezien de positie die een makelaar inneemt, is het lastig om dit te melden. Want is dit niet een verantwoordelijkheid voor de opdrachtgever en hoe om te gaan met privacy? • Het wordt belangrijk gevonden dat instanties met relevante informatie, zeker in het geval van zorg, met elkaar moeten delen. • Een onderzoek naar flexibiliteit van woonruimte is nodig om te kijken wat gewenst is. Wanneer woonruimte meer flexibiliteit heeft, kan sneller worden ingespeeld op ontwikkelingen. • Zelfstandigheid is belangrijk. Domotica kan daar een rol in kunnen spelen. Mensen hebben dan nog steeds zelf de regie. • De verandering van financiering van wonen en zorg vraagt om creativiteit van zorgpartijen om hier goed op in te spelen. Contracten tussen zorg en corporatie moeten op deze ontwikkeling af worden gestemd. • Het is een uitdaging om het risico van leegstand te voorkomen. Er zou een woonruimteverdelingssysteem moeten komen dat kan inspelen op flexibiliteit en wachttijd, maar het risico van leegstand beperkt.
Tafelgesprek: Samenwerking in het bieden van een sluitend vangnet in de gemeente Dronten
De primaire taak van OFW is het huisvesten van die mensen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien in de vrije marktsector. Daarnaast heeft OFW ook een verantwoordelijkheid in het bieden van een leefbare, kansrijke woonomgeving. Voor de mensen uit de gemeente Dronten die niet te huisvesten zijn via het reguliere proces biedt OFW samen met netwerkpartners een sluitend vangnet. Door kabinetsmaatregelen en – bezuinigingen groeit de doelgroep die aanspraak maakt op het sluitend vangnet. Een goede samenwerking is een belangrijke voorwaarde. Ieders professionaliteit is daarbij nodig. Hoe kunnen we samen zorgen voor een sluitend vangnet? Wat is een sluitend vangnet? • Er is een vangnet voor cliënten, wanneer er sprake is van ernstige klachten of wanneer door omstandigheden of psychotische verschijnselen tijdelijk hulp of opvang nodig heeft. Het vangnet wordt alleen geboden op het moment dat de cliënt het wil. Hierbij wordt ook het eigen netwerk (familie of vrienden) van cliënten betrokken. Indien cliënten niks willen moet er in sommige gevallen grenzen worden gesteld wanneer iemand kan worden geholpen of intern gehuisvest. • Het sluitend vangnet dient om dakloosheid te voorkomen. Maar er zijn spanningsvelden op het moment je weet dat het niet alleen een kwestie is van het bieden van huisvesting, of dat er ook specifieke risico’s zijn, met het oog op de woonomgeving. Ook is het een interessante vraag hoe om te gaan met het bieden van een tweede kans en hoever je gaat om mensen bij overlast of betalingsproblemen te laten wonen. • De aanwezigen zijn het er over eens dat in principe niemand gebaat is bij dakloosheid. De aanwezigen vinden het ook niet vreemd, als OFW voorwaarden stelt bij huisvesting. Ook snappen de aanwezigen dat OFW soms moet besluiten om bij overlast of betalingsproblemen tot ontruiming over te gaan. Het sluitend vangnet hoeft OFW niet ten koste van alles aan te bieden. Het stellen van grenzen en voorwaarden is daarbij reëel. Mogelijkheden tot samenwerking • OFW zou zogenaamde heropvoedingskampen op. Of het is een idee om te kijken bij huishoudens met zorg en hier rekening te houden met het verdelen van woonruimte. De vraag is of dit niet in strijd is met het streven naar een kansrijke woonomgeving, waarbij de straat of wijk niet bepalend is voor de kansen die je krijgt in het leven. • Begeleiding voor mensen met mogelijke problemen of een zorgvraag, vanuit de wijk of omwonenden kan worden georganiseerd.
Een kansrijke woonomgeving is volgens OFW een woonomgeving, die schoon, heel en veilig is, waarin mensen prettig kunnen wonen en met verschillende bevolkingsgroepen samen hun woonwensen kunnen vervullen. Belangrijk hierbij is dat mensen trots zijn op hun woning en woonomgeving. De verantwoordelijkheid hiervoor ligt niet alleen bij OFW, maar ook bij de bewoners zelf. OFW ziet daarom graag dat de bewoners hun woning en hun wijk als die van henzelf beschouwen. De gedachte daarachter is dat mensen bereid zijn om verantwoordelijkheid te nemen voor hun welzijn als zij het gevoel hebben dat ze daar zelf invloed op uit kunnen oefenen. Daarnaast vinden we de menging van huur- en koopwoningen belangrijk. Dit maakt het mogelijk voor bewoners om een wooncarrière te maken in hun eigen wijk of dorp. Wat is volgens u een kansrijke woonomgeving/wat zijn volgens u kansrijke wijken? Aandachtspunten • Tuinonderhoud levert een belangrijke bijdrage aan een nette en dus meer kansrijke woonomgeving. OFW zou meer aandacht moet besteden aan het tuinonderhoud in bepaalde wijken en bij moderniseringsprojecten. Het is belangrijk dat mensen met een onverzorgde tuin worden aangesproken door OFW. • De focus moet op een duurzame erfafscheiding liggen, met name bij hoekwoningen. Daarnaast draagt een uniforme haag bij de voortuinen bijvoorbeeld zorgt voor een nette uitstraling. Dit hoeft relatief gezien niet veel te kosten en een deel van het budget voor modernisering kan hiervoor gebruikt worden. • OFW moet mensen in een vroeg stadium voorlichten over de plichten op het gebied van tuinonderhoud. • Een aantal huurders heeft geen geld om te investeren in de tuin. Het zou goed zijn om hier bij het ontwerpen van nieuwbouwwoningen al rekening mee te houden. • De vraag is of woningzoekenden wel behoefte hebben aan een grote tuin. Wellicht is er een mogelijkheid om mensen bij de woonruimteverdeling te vragen of ze wel of niet een grote tuin willen.
•
• •
In een kansrijke woonomgeving wordt het openbaar gebied netjes onderhouden door de gemeente en dragen de burgers ook een steentje bij. Het waarborgen van de verkeersveiligheid is een ander belangrijk onderwerp. Op het gebied van voorzieningen in de wijk geven de stakeholders aan dat zij voor OFW een faciliterende rol zien. Het is van belang dat organisaties luisteren naar de bewoners en waar mogelijk bewonersinitiatieven stimuleren waarbij ‘out of the box’-denken essentieel is.
Tafelgesprek: Kansrijke woomomgeving/ kansrijke wijken: Mogelijkheden tot samenwerking • Bewoners kunnen zelf een grote rol vervullen om een nette uitstraling van de tuinen in de wijk te realiseren. Het is een goed idee om de andere buurtbewoners deelgenoot te maken bij de aanpak van de probleemgevallen. Actieve bewoners kunnen hun buurtbewoners met een onverzorgde tuin helpen en stimuleren om het achterstallig tuinonderhoud op te pakken. Sommige mensen hebben namelijk een steuntje in de rug of hulp nodig. • Scholieren die een maatschappelijke stage moeten vervullen, de Praktische Hulpdienst en vrijwilligers kunnen mogelijk ook een helpende hand bieden. Een professionele organisatie moet dan de trekkersrol vervullen. Mogelijk kunnen de verschillende wijkteams ook een bijdrage leveren. • Wanneer bewoners geen werk hebben, is er ook geen geld om te investeren in de woning of tuin. OFW zou dan kunnen zorgen voor ruimte waar mensen hun eigen diensten kunnen aanbieden aan elkaar. Bijvoorbeeld: iemand die een naai-atelier zou willen beginnen voorzien van een ruimte. In ruil daarvoor maakt deze huurder goedkoper gordijnen voor mensen in de wijk. Als voorbeeld wordt het inloophuis in Biddinghuizen genoemd, wat voor en door bewoners is opgezet met hulp van andere partijen.
Onze woningen zijn ons kapitaal. Zowel voor de bewoners als voor onze organisatie is een goede kwaliteit van de woningen belangrijk. Met kwalitatief goede woningen zijn onze bewoners tevreden en gaat ons bezit langjarig mee. Daarom kiezen we bij nieuwbouw- en moderniseringsprojecten voor een integrale aanpak, zodat we in één keer de woningen op het gewenste niveau brengen (technisch, woontechnisch, duurzaam en qua uitstraling).
Tafelgesprek: Integrale aanpak bij nieuwbouw- en moderniseringsprojecten
Hoe kunnen we er voor zorgen dat we het samen in één keer goed doen? Ronde 1 Aandachtspunten • Aan de voorkant duidelijk hebben wat de klant wil en hier waarde aan hechten. • Kwaliteit bewaken d.m.v. enquête en referentie. • Corporatie in een lastig pakket in verband met de verantwoording, controle en transparantie. • Het belangrijkste baken voor een goed project waar het resultaat voor beide partijen tot tevredenheid resulteert, is vertrouwen over en weer. • Naast de ontwikkeling, contractvorming tussen de private partijen is het belangrijk een goede locatie te ontwikkelen. Het gaat hierbij dan om de stedenbouwkundige opzet, veiligheid en kwaliteit van de wijk/buurt. • Inrichting openbaar gebied, hierin zijn aandachtspunten zoals verlichting, pleintjes en zichtlijnen. Mogelijkheden tot samenwerking • Aan de voorkant duidelijke verantwoordelijkheden en garanties voor een lange periode stellen. Een voorbeeld is een project te realiseren door middel van life cycle costing. • Kennisdeling door middel van integrale projecten en samenwerking. • Aanbesteden op beoordelingscriteria en niet op emvi (economische meest voordelige inschrijving). Hiermee wordt de gunning naast prijs ook op andere aspect gelegd. Ook wat betreft verantwoording, controle en transparantie is aanbesteden op emvi meest voor de hand liggend. • Je moet vanaf het begin met elkaar om tafel en een plan uitwerken waar alle kennis wordt gebundeld.
•
•
Er zou een traject ontwikkeld kunnen worden waar aan de voorkant het winstpercentage afgesproken wordt. Vervolgens wordt het gehele project gezamenlijk opgetrokken. Dat betekent dat er ook een open boekhouding geldt voor het traject met betrekking tot inkoop en aanbesteding. Voor wat betreft de veilige woonomgeving is het een toegevoegde waarde om de politie met zijn ervaring in een vroeg stadium van wijk- of buurtontwikkeling te betrekken.
Ronde 2 Aandachtspunten • In 1x goed doen in de wijk (natuurlijke momenten, etc), maar ook: niet alleen de woning, maar ook de woonomgeving. • Terreininrichting (omgeving) komt te weinig aan bod. Het is lastig om de gemeente gelijktijdig met de werkzaamheden van de moderniseringen mee te krijgen. • Huurderswensen moeten worden in kaart gebracht. OFW doet dit al bij moderniseringen (probleemanalyse, bewonerscommissie en inventarisaties). De vraag is of wat de huurders NU willen ook de juiste manier is in verband met de 40 jarige visie van OFW (spanningsveld). • De tijdsduur van de modernisering van 14 weken is ‘langzaam’, maar wel goed, als het gaat om impact op bewoners qua privacy en belasting. Mateboer heeft de moderniseringstijd onderzocht. In principe kan het sneller, dan wordt binnen en buiten tegelijk in dezelfde periode klaar gemaakt (dus niet als de buitenzijde klaar is, nog terugkomen voor de badkamer en keuken). • Optimaal resultaat van het bouwen (samenwerking in de bouwkolom) • De integrale aanpak, prijsvraag aanbesteding is een goede manier om tot een plan te komen voor een modernisering, omdat je gebruik maakt van de kennis van de diverse partijen. • De gemeente moet meer worden betrokken in de plannen voor inrichting openbaar gebied. Het is echter lastig dat budgetten van de gemeente pas vrij komen als er een probleem is. • Het is goed dat OFW het VAC in heeft geschakeld. • Een bouwteam is met name voor ‘buitenstaanders’ een lastig uit te leggen samenwerking, ‘externen’ (niet ingewijden, MT, RvC) willen een prijsvergelijk zien. • Een prijsvraagaanbesteding voor nieuwbouw zou de kwaliteit en prijs ten goede kunnen komen. Goedkoop bouwen blijkt in de praktijk vaak duurkoop. De opdrachtgever zou meer kunnen denken in probleemstellingen en prestaties, dan in structurele oplossingen. OFW heeft vanuit haar ervaringen gekozen voor duidelijke technische omschrijvingen om problemen in de toekomst te voorkomen. Misschien dat een combinatie van beide standpunten bekeken zou kunnen worden.
Tafelgesprek: Energiezuinige woningen met een gezond binnenklimaat
Het is voor onze huurders belangrijk om de totale woonlasten beperkt te houden en te laten passen bij het inkomensniveau. Een wezenlijk deel van de woonlasten is natuurlijk de huur, maar een ander belangrijk onderdeel van de woonlasten zijn de energiekosten. Om wonen nu, maar met name in de toekomst betaalbaar te houden voor onze primaire doelgroep, is het essentieel om het energieverbruik in de woningen laag te houden. Maar naast een energiezuinige woning vinden wij het belangrijk dat onze woningen een gezond binnenklimaat hebben, comfortabel zijn, met toepassingen voor bewoners die gemakkelijk te bedienen zijn. Hoe vinden we voor een woning het evenwicht in enerzijds energiezuinigheid en anderzijds comfort en bedieningsgemak? Ronde 1 Aandachtspunten • De aanwezigen vinden het belangrijk dat OFW haar woningen optimaal bouwt en moderniseert waarbij zij stuurt op woonlasten. • Het is belangrijk om rekening te houden met eenvoudig bedienbare apparatuur en installaties, die simpel te onderhouden zijn. • Ramen moeten open kunnen, omdat mensen een bepaald gedrag gewend zijn. • De WKO is een lage temperatuursverwarming. Deze reageert heel langzaam, dat is onhandig als je een gaskachel gewend bent. Combinatie van systemen kan hierin een uitkomst bieden. • Bewonersgedrag bepaalt voor een deel in hoeverre er energiezuinig wordt gestookt en of er voldoende wordt geventileerd. Mogelijkheden tot samenwerking • Het is belangrijk om bewonersgedrag te beïnvloeden, dit kan door: • Voorlichting in de Vizier of informatiebrochure. Echter lezen mensen over het algemeen slecht. • Bijhouden van meterstanden door de huurders, eventueel verzamelen per blok en doorgeven aan OFW (financiële beloning werkt hierbij het best, daarna stukje bewustwording). OFW is er bij gebaat inzicht te hebben in het actuele energieverbruik van een type woning, zeker in relatie tot het energieverbruik wat op het energielabel staat, die altijd wordt meegegeven bij nieuwe verhuringen.
•
•
•
Mogelijk kan de HBV een rol spelen in de informatie richting de huurders of het informeren over energiebesparing. Daar is helaas weinig animo voor bij de huurders, leert de praktijk. Als de energiekosten stijgen, gaan mensen daarop gaan bezuinigen. Er ontstaat dan een zelfregulerende drang naar bezuiniging. Uiteindelijk zijn de euro’s het beste pressiemiddel. Woon Energie behoort altijd tot de goedkoopste 3 van Nederland. Dit is echter op vergelijkingssites niet zichtbaar. Huurders kunnen beter worden voorgelicht over actuele tarieven van WoonEnergie of er kan een link worden toegevoegd aan de website van OFW.
Ronde 2 Aandachtspunten De invulling moet je bij de gebruiker laten. • Het gaat al fout bij de stedebouw. Architecten moeten bij het ontwerp al rekening houden met de mogelijkheid tot energiezuinig bouwen. • Zet duurzaam bouwen grootschaliger in. Een goed voorbeeld zijn de antennes op het dak. Nu heeft iedereen CAI. In het verleden is het dus ook gelukt om van individueel naar collectief te gaan. Het is nadeel is wel dat het veel geld heeft gekost. • Technisch kan er heel veel • Bewoners moeten zeggenschap hebben • Het is goed om (collectieve) voorzieningen bij de bewoner en grotere voorzieningen in een VVE (vereniging van eigenaren) onder te brengen. • Bij zonnepanelen voor 1 woning wordt geen ecotaks betaald, bij zonnepanelen voor meerdere woningen ben je energieleverancier en moet je ecotaks betalen. Deze ecotaks wordt verhoogd. • Als particulieren energie opwekken, zal deze energie steeds duurder worden • Windmolens zijn rendabel met subsidie. • Het is ook belangrijk om te kijken waar de lusten en de lasten liggen. De lusten gaan nu naar de bewoner en de lasten
•
•
• • •
• •
liggen bij OFW. Het is de vraag of dit op te lossen is met een VVE. Daarom zou de regelgeving moeten veranderen. In het project De Graafschap te Biddinghuizen heeft de gemeente geprobeerd om op wijkniveau een WKO te realiseren. Omwille van het financiële plaatje is de gemeente gestopt met dit idee. De problemen met een laag temperatuur systeem zijn dat het heel traag werkt, het werkt met constante warmte en verandering van het gedrag van de bewoner is noodzakelijk. Daarom moet zowel het verwarming- als het ventilatiesysteem eenvoudig te bedienen zijn. Daarnaast moet de bewoner kunnen zien per apparaat wat het verbruik van energie kost. Energiezuinig hoeft niet ongezond te zijn Ramen moeten open kunnen. Naast energiezuinig bouwen wordt het belangrijk gevonden om te kijken naar gebruikersgemak, comfort en wat levert het op. Hierbij moet bewustwording van het gebruik worden gestimuleerd. Daarnaast moet er aandacht zijn voor het psychologische aspect. Mensen willen bijvoorbeeld zelf aan de knoppen kunnen draaien. Bij laagtemperatuursystemen kan dit niet. Je kunt bijvoorbeeld bewoners een thermostaat geven die niets doet zoals mensen die het haardvuur op een beeldscherm zien en het toch warm krijgen? Veel loze leidingen in de woning opnemen, om in te kunnen spelen op de toekomst Het is belangrijk om na te denken als corporatie wat je taak is. Is OFW bijvoorbeeld verantwoordelijk voor de oplaadmogelijkheden voor scootmobielen/fietsen? wat is de onderhoudfactor van energiezuinige woningen? Moet OFW voorloper zijn in het gebruik van nieuwe technieken?
Mogelijkheden tot samenwerking • Meer doen met WKO? onderzoek naar mogelijkheden, stabiliteit en samenwerking met gemeente. • Het is belangrijk om het kleinschalig, op woningniveau, te houden. Bij EPC 0 is er weinig energie nodig. Electra kan worden opgewekt via PV panelen en bufferen (accu). De ontwikkeling van de accu is volop in beweging.
OFW streeft naar ketenintegratie. Wij zijn van mening dat dit leidt tot meer kwaliteit, meer efficiëntie en lagere (faal)kosten. Hierbij is een actieve en open samenwerking met leveranciers en het continu willen verbeteren vanuit een gezamenlijk belang noodzakelijk. Op welke manier kunnen we samen de onderhoudsprocessen efficiënter maken?
Tafelgesprek: Onderhoudsprocessen met leveranciers samen efficienter maken
•
•
• •
• • • •
Het is belangrijk om vanaf het begin van een project goed te kijken welke materialen en methodes je kiest die uiteindelijk bijdragen aan een efficiënt onderhoudsproces. Het is daarbij aan te raden heldere toetsingscriteria op te stellen en de afdeling Serviceonderhoud gedurende het gehele traject en bij keuzemomenten ten aanzien van materialen mee te nemen. Geadviseerd wordt om in een project te starten met een basisvoorstel zodat er voldoende ruimte blijft om alle expertise van betrokken partijen in te kunnen brengen. Ga er van uit dat de partijen die aan tafel zitten op hun terrein deskundig zijn, alle deskundigheden tezamen maakt dat je tot de beste investeringskeuze komt. Het is belangrijk dat alle partijen zich kwetsbaar durven op te stellen. In een bestek staat vaak een bepaald product / merk genoemd met als toevoeging ‘of gelijkwaardig’. Als een alternatief toegepast wordt, kan dit problemen met zich meebrengen in de zin van niet gewenste kwaliteit. Als tip werd gegeven om garantieartikelen op te nemen in een overeenkomst (bijvoorbeeld: ‘bij het door de aannemer toegepaste product levert hij 10 jaar kwaliteitsgarantie of onderhoudscontract tegen bepaalde voorwaarden’). Een leverancier is dan veel bewuster bezig met kwaliteit. Evalueer ook, net als bij de projectmatige activiteiten, de ervaringen bij het onderhoud aan een individuele woning na verhuizing van de vertrekkende huurder.. Leveranciers werken steeds meer met verzamelorders en bezorgen dan één keer in de week. Dit vereist goede afstemming tussen leverancier en afnemer. Het eerste vervolgoverleg met een aantal keukenleveranciers is inmiddels gepland. Door in een project eerst een proefwoning op te leveren, is goed vast te leggen of alles conform de kwaliteitseisen is. Als het niet goed is, kan dan nog bijgestuurd worden voor de rest van het project. Evalueer breed en op transparante wijze. Stel je daarbij kwetsbaar op zodat zowel opdrachtgever als –nemer ervan kan leren. De ervaring is dat het soms nog lastig is om eerlijk en open tegen elkaar te zijn. Het evalueren blijft dan bij algemeenheden. Betrek in de evaluatie ook toeleveranciers (zoals een keukenbedrijf).
Tafelgesprek: Verhuisbeleid en kwaliteit van de woning
OFW vindt een goede kwaliteit van woningen belangrijk en wil graag dat haar woningen langjarig mee gaan. De kwaliteit van de woning speelt ook een belangrijke rol bij nieuwe verhuringen. Een goede staat van de woning betekent weinig kosten voor de huurder, maar ook voor OFW. Daarnaast biedt het een snelle doorgang van het verhuisproces. Belangrijk is dus dat de vertrekkende huurder de woning in een goede staat oplevert. In welke staat vindt u dat een vertrekkende huurder zijn woning op moet leveren? •
• •
•
Geen gebruikerssporen in badkamer, wc, keuken en de ventilatieroosters schoonmaken. Wat ‘de woning schoon achterlaten’ is, blijft enigszins subjectief. Lijsten met tot in detail wat en hoe schoon het moet zijn vinden de deelnemers geen optie. Dan word je een soort ‘schoonmaakpolitie’. Met de voorinspectie wordt door OFW met de vertrekkende huurder besproken hoe de woning moet worden opgeleverd. De helft van de woningen van vertrekkende huurders wordt door OFW alsnog als ‘vies’ bestempeld als de huurders de woning hebben verlaten. Op kosten van OFW wordt dit alsnog schoongemaakt. Geconstateerd wordt dat een vertrekkende bewoner geen zin meer heeft om veel energie in de woning te steken die hij gaat verlaten. Wat kan OFW dan nog verwachten? Geopperd wordt om een verzekering aan te bieden tegen kosten bij eindinspectie. Ook zou ‘schoonmaken bij het verlaten van de woning’ kunnen worden toegevoegd aan het abonnement ‘fonds huurdersonderhoud’.
•
•
•
• •
Het uitgangspunt is dat de vertrekkende huurder zijn tuin bij de eindinspectie onkruidvrij moet opleveren. Schuttingen blijven staan (ook als ze niet helemaal goed meer zijn). Dit voorkomt dat buurtbewoners de tuin bij een leeg huis gaan gebruiken als afvalplaats. • Algemene opmerking: Mensen die niets met een tuin hebben, laten de tuin vaak verwaarlozen. Als mogelijke oplossingen worden genoemd: • Hou rekening met het toewijzen van woningen of iemand een grote of kleine tuin wil. • Biedt een onderhoudscontract aan. • Maak gebruik van de ‘Praktische Hulpdienst’ van de Meerpaal. • Richt een buurtinitiatief op met betrekking tot tuinonderhoud. Beweeg jongeren ook om te helpen, zij zien soms niet dat er wat moet gebeuren in de tuin. Als OFW-woningen te koop staan, zorgt OFW voor onkruidvrije tuin en een nette buitenzijde van de woning. Opgemerkt wordt dat toch in sommige van deze tuinen het onkruid hoog staat en de buitenzijde van de woning vies is. OFW vraagt om dit door geven als dit geconstateerd wordt, zodat OFW dit kan oppakken. De vertrekkende bewoner vindt soms dat hij iets van waarde heeft toegevoegd aan zijn woning. Hij vindt het dan zonde om het te verwijderen. OFW is deze mening niet altijd toegedaan. OFW kan er bijvoorbeeld geen huur voor vragen of het is niet goed / veilig gemaakt. Bij de voorinspectie is de nieuwe huurder vaak al in beeld. Het streven is om na te gaan wat de nieuwe huurder van de oude huurder wil overnemen ter voorkoming van kapitaalvernietiging. • Bijvoorbeeld als een tuin vol tegels ligt, kan de volgende huurder dit overnemen. Wil deze huurder dat niet, dan moet de vertrekkende huurder de tuin in originele staat terugbrengen. Als er asbest zit in het schuurtje bij een woning dat een nieuwe huurder heeft overgenomen van de vorige dan helpt OFW bij het verwijderen ervan. OFW en de Huurders Belangen Vereniging hebben buiten hun reguliere overleggen ook tussentijds contact met elkaar om problemen die zich voordoen ten aanzien van de oplevering door een vertrekkende huurder in goede banen te leiden. Dit vinden beide een prettige manier van samenwerken.
