ontwikkel strategie Overhoeks Maart 2013

ontwikkel strategie Strip/scheg Overhoeks

Maart 2013



Inhoudsopgave Inleiding Strategie De Strip Voorbeeld verkaveling Parkeren Openbare Ruimte Bestemmingsplan Tot Slot

Shell Laboratorium, 1963

p.5 p.9 p.14 p.18 p.23 p.25 p.28 p.31


inleiding

“

In dit document wordt een vernieuwde visie gepresenteerd op de ontwikkeling van de Strip, onderdeel van Overhoeks, het voormalige terrein van Royal Dutch Shell op de noordelijke IJ-oever. De visie is opgesteld door een hiertoe ingestelde werkgroep, in opdracht van projectbureau Noordwaarts. In 2003 heeft de gemeente Amsterdam het 20 hectare grote terrein aangekocht waar Shell haar research afdeling gevestigd had. Shell heeft ten westen van het terrein een nieuw laboratoriumcomplex laten verrijzen. Voor het vrijgekomen terrein zijn vanaf dat moment plannen gemaakt met een hoogstedelijk karakter. In het westelijk deel is reeds een deel van de Campus gebouwd, ook wel Residentieel Kwartier genoemd. In het oostelijke deel zal achter de markante Toren Overhoeks de Strip worden ontwikkeld. Een lange strook van 290 meter lang en 73 meter breed waarvan het in de bedoeling ligt dat die intensief zal worden bebouwd, onder meer in de vorm van torens. De nog bestaande gebouwen uit de Shell periode krijgen hier een nieuwe bestemming. De twee deelgebieden de Campus en de Strip worden gescheiden door een groene scheg. In de Campus zijn de eerste appartementengebouwen inmiddels opgeleverd. Vanwege de veranderende tijd en voortschrijdend inzicht zullen de nog overgebleven bouwvelden in de Campus door Ymere worden herontwikkeld. De ontwikkeling van de Strip bevindt zich nog in de beginfase. ING Real Estate heeft zich om financieel-economische redenen als ontwikkelaar teruggetrokken uit dit deelgebied. Vanaf augustus 2011 beschikt de gemeente Amsterdam weer over vrijheid van handelen voor de gehele Strip en Scheg. Dit was aanleiding voor projectbureau Noordwaarts om zich opnieuw te bezinnen op de toekomst van de Strip, qua invulling, vorm en ontwikkelstrategie. Dit document is een eerste resultaat hiervan.

Once Unfashionable, Noord District of Amsterdam Gains Cachet… From blue-collar industrial area to red-hot art neighborhood…

“

New York Times

de Strip

p.4

Tussen economische kracht en - crisis Dit document is ontstaan in een even roerig als markant tijdsgewricht. We zien dat steden wereldwijd een steeds belangrijker rol spelen in de economie. De demografische druk is enorm op tal van steden, niet in de laatste plaats op Amsterdam. Tegelijkertijd gaat de westerse wereld gebukt onder een complexe economische crisis, eentje die niet louter conjunctureel van aard is, maar ook verschillende structurele kenmerken in zich heeft. De crisis doet zich ook gelden op de internationale markten van het commerciële vastgoed

èn op de woningmarkt, die in Nederland nagenoeg op slot zit. De regio Amsterdam ontkomt evenmin aan de misère: veel kantoorgebouwen staan leeg; plannen voor kantoorontwikkeling worden teruggetrokken; er worden fors minder woningen gebouwd en verkocht. De stad als motor van de economie èn de economische crisis: beide hebben hun directe invloed op de ontwikkeling van de Strip in Overhoeks maar - naar het schijnt - in een steeds wisselende krachtsverhouding. Structuurvisie Amsterdam 2040 In december 2012 heeft de gemeente Amsterdam het inwonertal van 800.000 personen overschreden. Het markeert het voorlopige hoogtepunt van een bevolkingstoename die halverwege de jaren ‘80 van de vorige eeuw is ingezet. Het is de weerslag van de groeiende betekenis van Amsterdam in een steeds kennisintensiever wordende economie. De stad is een brandpunt van kennis- en ideeënuitwisseling, face-to-face, bìnnen en tussen tal van economische sectoren. De trek naar de stad heeft een aantal robuuste ruimtelijke ontwikkelingen en vestigingspatronen op gang gebracht. Deze worden in Structuurvisie Amsterdam 2040 beschreven als de ‘grote ruimtelijke bewegingen’. Ten eerste groeit langzaam maar zeker de hoogstedelijke kern van Amsterdam (“uitrol centrummilieu”) – zo is het centrumgebied van de stad inmiddels het IJ overgestoken. Ten tweede heeft de Amsterdammer het “waterfront herondekt”: men ziet de oevers van het IJ steeds meer als aantrekkelijke plek om te wonen, te werken en te recreëren. Overhoeks ligt in het hart van de zône waar deze ‘bewegingen’ elkaar overlappen. Daarmee heeft het een meer dan evenredige ontwikkelingspotentie. Deze doet zich al geruime tijd gelden. Aan de noordelijke IJ-oever en in Oud-Noord is onwillekeurig een gemengd stuk stad aan het ontstaan, met een veelheid aan woningcategorieën, kennisgerelateerde en creatieve ondernemingen, aansprekende horeca, bedrijfjes aan huis, tijdelijke initiatieven, vestiging van studenten, musea en instituten. De Strip ligt midden in deze omgeving die zich nadrukkelijk aan het bewijzen is – op grillige wijze, met horten en stoten, zoals dat nu eenmaal gaat in een dynamische stad. De ‘bewijslast’ is niet gering: (relatief) stijgende woningprijzen, hogere buurtwaarderingen, en de vestiging van bedrijven en instellingen als De Goudfazant, Universal, Geenstijl.nl, M-Lab, Eye, Paradiso en MTV.

p.5


De krachtige ontwikkeling van de omgeving geeft steeds meer richting en duiding aan wat er op de Strip zèlf mogelijk is, wat het gebied werkelijk betekent voor de Van der Pek buurt, de stad en de metropool Amsterdam. Maar allemaal volgens het principe: ‘eerst zien, dan geloven’. En het mooie is: steeds meer mensen beleven daadwerkelijk het wonen in Overhoeks, het terras van Eye en de directe nabijheid van de historische binnenstad en het Centraal Station. Het is dan ook niet voor niets dat Overhoeks in de Structuurvisie het label ‘Metropolitane plek’ heeft opgeplakt gekregen. Bovendien wordt in de visie de hoogbouwambitie voor het gebied bestendigd. Een belangrijk wapenfeit dateert uit oktober 2012: een groep Amsterdamse ondernemers heeft Toren Overhoeks gekocht van de Gemeente Amsterdam om er in 2015 ‘Twenty4Amsterdam’ te openen; een nieuwe hotspot voor ‘dance, clubbing en muziekproductie’. Veranderende stadsontwikkeling: nieuwe kansen voor de Strip Het klinkt voor de hand liggend, maar in praktijk blijkt het allerminst eenvoudig om een ontwikkeling tot stand te brengen die volledig recht doet aan de uniciteit en potentie van een plek als de Strip. Die begrippen uniciteit en potentie zijn nadrukkelijk van toepassing op de Strip. Het is zo’n gebied dat elke dag sowieso een stukje belangrijker wordt, ook al ontwikkel je er niets, ook al laat je het links liggen. De ontwikkeling van de plannen voor Overhoeks kent tot dusver een duidelijke en beproefde rolverdeling. Het gaat om integrale gebiedsontwikkeling met de gemeente als uitgever van de grond, en als hoofdontwerper van het stedenbouwkundig plan, dat wordt vervaardigd in nauwe samenwerking met één of enkele grote marktpartijen. De marktpartijen dragen zorg voor het realiseren van het vastgoed. Hiervoor is al opgemerkt dat de economische crisis niet louter conjunctureel van aard is. Dit gegeven heeft ons ook tot het inzicht gebracht dat de stedelijke ontwikkeling op een structureel andere wijze moet plaatsvinden. De vraag naar vastgoed wordt steeds diffuser en steeds specifieker naar vorm en functie. Aan de aanbodkant zijn de veranderingen eveneens substantieel: projecten worden kleinschaliger, risico’s worden over meer partijen gespreid en er wordt veel meer flexibiliteit ingebouwd, zowel naar planinhoud als naar –fasering. Voor Overhoeks, en voor de Strip in het bijzonder, biedt dit tal van

p.6

welkome kansen. Het Stedenbouwkundig Plan voor het Shellterrein (2004) is ambitieus-stedelijk van aard, zeker voor wat de Strip betreft. Daarmee is een ontwikkelingsniveau ingezet dat recht doet aan de bijzondere potentie van de locatie. Met die ambitie kunnen we vandaag de dag nog steeds uit de voeten, sterker nog: de feitelijke ontwikkeling van de noordelijke IJ-oever laat zien dat men het destijds op dit punt bij het rechte eind had.

Ook het basisidee voor de Strip staat nog steeds als een huis: het via hoge torens accentueren van deze centraalstedelijke landtong in het IJ, en het realiseren van een gemengd-stedelijk programma aan de voet van deze torens. Dat neemt niet weg dat de functionele invulling van het plan moet worden aangepast aan de vraag van nu en aan de mogelijke vraag van de toekomst.

Van project naar stuk-stad-in-wording Het is onwaarschijnlijk dat het gebied zich nog in één of enkele grote fasen laat ontwikkelen, volgens iets wat lijkt op een blauwdruk. Dat is ook helemaal niet nodig. Het gebied is uitermate geschikt om in kleinere kavels te worden uitgegeven, kleiner dan oorspronkelijk gedacht, en gevarieerd in grootte en vorm. Een no nonsense-stratenplan blijft de stedenbouwkundige structuur bepalen. Voor de goede orde: de torens – en het Groot Lab – blijven de basis vormen van de Strip. This Side Up! De opgave is om op de kavels ertussen meer recht te laten doen aan een steeds gefragmenteerder, veelkleuriger hoogstedelijke vraag – een vraag bovendien, waarin wordt voorzien in een gefragmenteerder wordende groep aanbieders. Ongemerkt ben je dan al lang niet meer bezig met een ‘project’ of een plan, maar heb je te maken met een stukstad-in-wording, waarbij de gemeente op een eigentijdse manier haar rol als regisseur vervult. Natuurlijk: voor grootschalige eenheden als de torens blijven grote marktpartijen nodig, maar ook dit worden steeds meer afzonderlijke initiatieven binnen een duidelijke stedelijke ambitie en structuur. De Strip heeft ongeveer de lengte en breedte van de Haarlemmerstraat met haar zijstraten. Ter inspiratie is het misschien goed om te zien hoe onwaarschijnlijk rijk en fijnmazig aan functies een stuk stad van gelijke omvang kan zijn. Natuurlijk: de Strip wordt geheel anders qua schaal en beleving; bovendien heeft de Haarlemmerbuurt er eeuwen over kunnen doen om te worden wat het thans is - En toch huist er een belangrijke boodschap voor de Strip. Een stuk stad als de Haarlemmerbuurt hangt van toevalligheden aan elkaar. En toch heeft het een duidelijke structuur en grote esthetische kwaliteiten. Het ongewisse, de toevalligheden zouden wel eens een eigentijdse meerwaarde kunnen gaan geven bij de ontwikkeling van de Strip – zolang structuur en ambitie maar overeind blijven. Het ongewisse betreft dan niet alleen de uiterlijke vorm van het gebouwde, maar zeker ook de programmatische invulling. Het integraal denken in metrages aan winkels, woningen, kantoorvloer, bedrijven enzovoorts loopt steeds meer uit de pas met hoe de stad daadwerkelijk functioneert. Achter de feiten aanlopen is zinloos. Bij de ontwikkeling van de Strip willen wij weer voorop lopen.

Haarlemmerstraat

p.7


ONTWIKKELSTRATEGIE Gevraagd: een ontwikkelstrategie die kansen biedt in deze tijd. Dat Overhoeks een fantastische plek is en blijft, daar zijn wij het allemaal wel over eens. Maar misschien is er ruimte voor meer variatie in programma en opdrachtgeverschap. Juist omdat wij met een frisse blik opnieuw naar de plek en de opgave kijken, zou de Strip een nog betere plek kunnen worden dan tot dusver is gedacht. Bijvoorbeeld door een kleinere verkaveling voor te stellen. Think Big, Act Small. Stel je een invulling voor die meer recht doet aan de diversiteit van de stad. Wensen en ambities uit de samenleving faciliteren. Van eenling tot Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Van vrijgevochten apps- en gaming developers tot juristen in de plooi en opnieuw samengestelde gezinnen. Van Student Hotel tot sportschool, van kaasboer tot fysiotherapeut. Misschien wil Marqt hier een winkel vestigen. Het onderscheid tussen wonen, werken en recreëren laten vervagen. Dat is het idee. Hier kan diversiteit nieuwe lading krijgen. In grootte, in functies, in doelgroepen. De massa zal voortaan uit de breedte komen. Hoe meer diversiteit in programma en opdrachtgeverschap, des te beter het is. First things first Een ontwikkelstrategie dus. Het belang van een goede strategie boven het zoveelste ontwerp van de zoveelste toren en het zoveelste gebouw. Laten wij heel sec beginnen met het minimale aantal vierkante meters. Het ‘oude’ Stedenbouwkundig Plan uit 2004 ging uit van 179.000 m2. ING Real Estate dacht in 2010 nog 195.000 m2 te kunnen realiseren maar elke ketting is zo sterk als de zwakste schakel. Alleen al het aantal vierkante meters kantoorruimte en een grote parkeergarage voor 1800 parkeerplaatsen bleken niet te nemen hordes. Dus is de vraag wat er vanaf vandaag en morgen wél mogelijk is? De ontwikkelstrategie die nu voor u ligt gaat uit van een bandbreedte tussen de 139.000 en 205.000 m2 waarvan het programma en het opdrachtgeverschap het liefst zo divers en zo flexibel mogelijk kan worden ingevuld. In de praktijk zal het iets meer en iets minder kunnen zijn. De Tender voor Toren Overhoeks heeft aangetoond dat er ook in deze tijd veel interesse is voor deze plek. Nieuwe opdrachtgevers en nieuwe bestemmingen komen in beeld. Natuurlijk alleen al vanwege de prominente ligging aan de IJ. Zo dichtbij de binnenstad en het Centraal Station en toch zoveel lucht, ruimte en vrijheid. Ook voor het daarachter gelegen Groot Lab is nu al veel belangstelling. Codum zal hier de komende jaren werkruimten

voor creatieve ondernemers verhuren. Misschien vindt de Goudfazant of andere ondernemer hier onderdak met een nieuw hotelconcept en zal Hyperion hier in de toekomst haar gymnasium openen. De Strip wordt in deze ontwikkelstrategie los geknipt. Het gebied tussen het Groot Lab en de Van der Pekbrug wordt in 7 kavels verdeeld. Kavels die los van elkaar én gefaseerd kunnen worden ontwikkeld door verschillende opdrachtgevers met verschillende wensen. De vijf torens zijn gebleven, precies op de plekken waar het bestemmingsplan dit

toelaat. Het is aan de markt om de precieze omvang van de torens te bepalen. Kleinere en dunnere torens zijn toegestaan. Wij geven daarom een bandbreedte aan met een minimaal en een maximaal aantal vierkante meters. Door alleen de torens te fixeren, ontstaat ruimte voor nieuwe initiatieven en nieuwe opdrachtgevers die wij nu nog niet kennen. De spelregels zijn helder. Er moet in de rooilijn worden gebouwd. De minimale en maximale bouwhoogte ligt vast. Parkeren wordt op eigen erf opgelost. De begane grond is minimaal 4,5 meter hoog en transparant. p.9

Toren Overhoeks en Filmmuseum Eye gezien vanaf het Centraal Station


Verder mag iedereen het zelf weten en laten wij ons graag verrassen. De onzekerheid omarmen. Daar hoort bij dat vooraf niet een strikte scheiding wordt aangebracht tussen functies en opbrengst per vierkante meter. Zoveel vierkante meter van dit en zoveel van dat voor die en die prijs en dan ook alleen op die en die plek. Is het mogelijk nu uit te gaan van een gemiddelde vierkante meter prijs, ongeacht welk programma er straks zal worden gerealiseerd? Laten wij per kavel een tender organiseren die uitnodigt en prikkelt, niet alleen vanwege de plek, maar

“

The Noord District’s Hip Rebirth… How One Amsterdam Neighbourhood Became Trendy, Drawing Artists, Musicians and eateries… The longstanding appeal of Noord, though, is that it links city to countryside.

ook omdat wij zoveel mogelijk vrijheid faciliteren. Het moet hier gaan vonken. Deze ontwikkelstrategie zou als doel moeten hebben om een rijkdom aan energie, programma en mensen aan deze plek te binden. Het doel is een uitgifte- en ontwikkelstrategie die gefaseerd en ook bijgesteld kan worden in de tijd. Overhoeks Revisited dus. Met als doel de plek stap voor stap nieuwe lading te geven, in beweging te krijgen en in beweging te houden. Slow Cooking, Slow Building.

p.10

“

The Wall Street Journal


Strip Overhoeks Bandbreedte

Kavel Bandbreedte

b.v.o.

oppervlak m2

maximaal m2

minimaal m2 functie

Torenkavel 1

1.350

23.400

15.375 wonen middeldure huur

Torenkavel 2

2.810

38.710

21.850 hotel/wonen

Torenkavel 3

2.410

33.955

19.975 wonen/werken

Tussenkavel 4

2.410

8.415

Torenkavel 5

2.360

27.800

15.600 wonen/werken/commercieel

Tussenkavel 6

2.087

7.280

4.250 wonen/werken/commercieel

Torenkavel 7 Totaal kavels

1.525 14.952

26.120 165.680

4.950 wonen/werken

17.110 wonen/werken/commercieel 99.110

Toren Overhoeks

15.000

15.000 commercieel

Groot Lab

15.000

15.000 niet commerciele voorzieningen

Woon Lab

10.000

10.000 wonen

Totaal Strip 205.680 139.110

Voorbeeld torenkavel

Bij het tekenen en rekenen aan een mogelijk programma in de Strip is uitgegaan van een minimaal en maximaal aantal vierkante meters. Voor de torenkavels is uitgegaan van een minimale footprint van 25 x 25 meter en een maximale footprint van 33 x 33 meter. Voor de tussenkavels is uitgegaan van een footprint van 33 x 15 meter, minimaal 5 lagen en maximaal 10 lagen. De maximale bouwhoogte van alles wat geen toren is bedraagt aan het kanaal 24 meter en aan het park 35 meter. In de berekening van het aantal vierkante meters is uitgegaan van een gemiddelde bruto verdiepingshoogte van 3,5 meter. Op de begane grond geldt overal een verdiepingshoogte van 4,5 meter. De voorbeelduitwerking van 7 kavels laat zien dat bij een programma van circa 160.000m2 een mooie mix is te realiseren van kleine en grote gebouwen met nog voldoende licht en lucht voor een goede hoog stedelijke woonkwaliteit. Het is daarom aan te bevelen om zo dicht mogelijk bij de 160.000 m2 te blijven. Bowery, New York

Voorbeeld tussenkavel

p.12

p.13


de strip De Strip heeft een lengte van 290 meter en de breedte 73 meter. Zoals eerder al is opgemerkt wordt bij deze nieuwe ontwikkelstrategie vastgehouden aan het basisidee van een centraal stedelijke landtong in het IJ, die met hoge torens wordt geaccentueerd. Aan de voet van de torens ontwikkelt zich een gemengd stedelijk programma. De nieuwe ontwikkelstrategie gaat uit van hoge dichtheden en een hoge functiemix, maar nu met kleinere ontwikkeleenheden, grotere flexibiliteit in de fasering en variëteit in aanbod van gebouw typologieën. Wisselde bouwhoogtes en wisselde breedtes moeten tot de mogelijkheden behoren. Het moet mogelijk zijn om naast bijvoorbeeld een hoteltoren een herenhuis en een woonwerkgebouw te realiseren, als ook studenten woningen, beneden bovenwoningen en een winkel.

Boerentoren, Antwerpen

De 7 kavels ten noorden van veld Groot Lab lopen van het Buiksloterkanaal tot het Schegpark, een diepte van 73 meter. De breedte van de kavel is minimaal 33 meter. Iedere kavel heeft een front aan het Buiksloterkanaal en aan het Schegpark. De kavels kunnen onafhankelijk van elkaar worden ontwikkeld. Een kavelbreedte van minimaal 33 meter maakt het mogelijk om op de kavel een toren te plaatsen maar ook om een parkeerkelder te maken die al dan niet deels onder de straat loopt, met 2 maal de stramienmaat voor haaks parkeren aan weerzijden van een rijbaan. Er kunnen ook bovengrondse parkeeroplossingen worden gezocht, zolang deze zich minimaal tien meter achter de rooilijn bevinden of boven de plint die minimaal 4,5 meter hoog is. Alleen de posities en hoogtes van de torens uit het Stedenbouwkundig Plan en het Bestemmingsplan zijn in deze nieuwe strategie overgenomen. Het is aan marktpartijen om de vorm en grootte van de torens te bepalen, als ook hoe zij de parkeervraag willen oplossen. De 7 kavels zijn onderverdeeld in ‘torenkavels’(daar waar de torens zijn gepositioneerd) en de kavels daar tussen zijn de zogenaamde ‘tussenkavels’.

p.14

Kavels: • Veld Groot Lab • Kavel 1 (toren 1) • Kavel 2 Torenkavel; over deze kavel loopt een openbare langzaamverkeersroute tussen scheg en kanaal. • Kavel 3 Torenkavel • Kavel 4 Tussenkavel • Kavel 5 Torenkavel • Kavel 6 Tussenkavel • Kavel 7 Torenkavel aan het Scharnier Torenkavels: Voor de torenkavels zijn de volgende algemene uitgangspunten benoemd: De positie en hoogte van de toren staat vast. De torenkavel wordt in de lengte geknipt in twee delen van 36.5 meter, waarvan één deel het torendeel. De toren mag ranker zijn dan de kavel breed is. Het overige geveldeel dient dan wel bebouwd te worden, minimaal in 5 bouwlagen. Het grondvlak van het andere kaveldeel mag voor 50% worden bebouwd in minimaal 5 bouwlagen. De gevelwand van een en dezelfde kavel kan bestaan uit meerdere gebouwen. Over kavel 2 loopt een openbare langzaam verkeersroute tussen Buiksloterkanaal en Schegpark. Onder deze route ligt mogelijk de parkeerkelder van kavel 2. De wens is om de route te overbouwen, waar de fietser onderdoor kan. Hierdoor blijft kavel 2 visueel verbonden met het overige deel van de Strip. Tussenkavel Het grondvlak van de tussenkavels kan voor twee derde bebouwd worden. De straatwanden zijn over de volle breedte bebouwd, 33 meter, mogelijk onderverdeeld in verschillende gebouwen. De bouwhoogte is minimaal 5 bouwlagen. Ook hier ligt de maximale bouwhoogte vast; 35 meter aan het Schegpark en 24 meter aan het Buiksloterkanaal. De tussenkavel kan in minimaal in twee en maximaal in acht percelen worden uitgegeven. Het parkeren wordt per kavel opgelost, bijvoorbeeld op maaiveld achter de plint. Op de binnenterreinen is mogelijk ruimte voor ateliers en studio’s.

Upper East Side New York


Hafencity Hamburg

Hafencity Hamburg

Meatpack District, New York

The Summit, San Francisco

p.16

p.17

VOORBEELD VERKAVELING Een ontwikkelstrategie is iets anders dan een stedenbouwkundig plan. Toch moet je eerst tekenen en rekenen om uit te proberen hoe stedelijke dichtheid en ruimtelijke kwaliteiten zich hier mogelijk tot elkaar verhouden. Verschillende bouwhoogtes, groot versus klein. Torenkavel versus tussenkavel. Flexiblilteit, fasering, zo min mogelijk spelregels. Dit alles hebben wij vertaald in een voorbeeldverkaveling en mogelijke gevelaanzichten. Zwart geeft de footprint aan kleur van de torens, grijs is alles behalve een toren. Dit kunnen drie herenhuizen naast elkaar zijn of een appartementengebouw. Het kan ook het lager gelegen tweede volume zijn van Toren 1 dat aansluiting zoekt bij de gevelwand aan het Schegpark. In de praktijk zal Toren 1 er natuurlijk toch weer anders uit komen te zien. Groter of kleiner. Maar in ieder geval wel 75 meter hoog. Alleen de hoogte van de torens is gefixeerd. Verder zal de hoogte van de bebouwing variëren.

Het Woon Lab: wonen boven Het Groot Lab

p.18

Wat vaststaat is dat de randen van zowel het Schegpark als het Buiksloterkanaal in de rooilijn zullen worden bebouwd. Hoe precies en in welke verdeling, is niet aan ons. Wel zouden wij het mogelijk willen maken dat een levendige, gevarieerde plint ontstaat. Daarom wordt overal op de begane grond een minimale hoogte van 4,5 meter voorgeschreven. Bijna iedere functie is hier in principe denkbaar, zolang er maar een relatie wordt gelegd met de straat. Gesloten gevelwanden zijn ondenkbaar. In de binnenterreinen mogen eventueel ateliers en studio’s worden gebouwd. Boven het Groot Lab tot slot is ruimte bedacht voor een gebouw van staal en glas waarin vrij indeelbare lofts kunnen worden ondergebracht. Het Woon Lab zou een volume kunnen zijn dat de potentie van de plek ten volle benut en op een vanzelfsprekende manier een relatie aangaat met Toren Overhoeks en het Eye! Het gebouw kan als een tafel over het bestaande volume heen worden gezet. Het Woon Lab kan volgens het onderzoek van een constructeur circa tien meter boven het Grootlab zweven. De fundering zou kunnen worden gerealiseerd in de oksel en de binnenhoven van het bestaande Groot Lab. Het is aan marktpartijen de potentie van deze mogelijkheid op waarde te schatten en al dan niet nader in te vullen.

Boven gevelaanzicht vanuit het Schegpark Onder gevelaanzicht vanuit Tolhuistuin


Voorbeeldverdeling plattegronden Toren 1 (bij middensegment huur) 28.000

17.000

50 m2 62 m2

64 m2

64 m2

17.000

64 m2

62 m2

64 m2

64 m2

30.000

50 m2

64 m2

Verdieping 1 - 7

64 m2 64 m2

Tweeledige Toren 1 bij Grootlab

Voorbeeldverdeling plattegronden Toren 1 (grotere appartementen) 28.000

89 m2

89 m2

89 m2

17.000

89 m2

p.20

p.21 Verdieping 8 - 25 Alternatieve indeling


Parkeergarage van Herzorg de Meuron, Lincoln Road in Miami

PARKEREN Het programma voor parkeren is met een dergelijke stedelijke dichtheid een hele uitdaging. Waar het Stedenbouwkundig Plan nog uitging van een meerlaagse parkeergarage onder het Schegpark, denken we nu aan gefaseerde oplossing die gepaard gaat met gronduitgifte per kavel. De parkeergarage onder het park vergde een voorinvestering. Dat kon ook, omdat er slechts één ontwikkelcombinatie over het gebied ging. De situatie anno nu is anders. De strategie gaat uit van een kleinere (uitgifte-)korrel. Doel is om bij uitgifte de parkeerbehoefte zoveel als mogelijk op eigen kavel op te lossen. Grofweg gezegd delen we de Strip op in twee onderdelen; de kop van de Strip en de rest van de Strip. De kop bestaat uit een aantal bestaande gebouwen (EYE, Toren Overhoeks en Grootlab) waaronder geen parkeervoorzieningen mogelijk zijn. Mede op verzoek vande nieuwe eigenaren van Toren Overhoeks zal onder het plein tussen Toren Overhoeks en het Grootlab een (semi) publieke parkeervoorziening worden gerealiseerd die al dan niet kan worden uitgebreid. Voor de rest van de Strip wordt gedacht aan parkeren op eigen erf. Om dit mogelijk te maken wordt in deze ontwikkelstrategie uit gegaan van een andere parkeernorm. Vanwege de nabije ligging van het Centraal Station wordt gedacht aan een parkeernorm die minstens zo ambitieus is als die voor het gebied Overamstel (of Amstelkwartier). Het uitgangspunt is als volgt: - 1 parkeerplaats per koopwoning (125 m2) - in de huursector 0,5 of 0,75 pp per woning - 1 parkeerplaats per 125m2 voor overige functies Bezoekersparkeren met een norm van 0,125 pp per woning kan in de openbare ruimte worden gezocht.

p.22

p.23


OPENBARE RUIMTE De Strip wordt omringd door verschillende openbare ruimtes. In het zuid-westen is dat het Overhoeksplein tussen Filmmuseum en Grootlab, in het noord-westen het Schegpark, in het noord-oosten het entreeplein met de brug naar het Van der Pekplein en in het zuidoosten het Buiksloterkanaal. De vloer rondom de Strip wordt met 1 materiaal bestraat, grijs graniet, dat aansluit bij de voorruimte van het Filmmuseum. Het stedenbouwkundig plan ging uit van een verhoogd Schegpark op 3.20 meter, aflopend richting het Filmmuseum. Onder dit park was een grote parkeergarage in 2 lagen gepland, waarvan 1 verdieping uitgegraven en de tweede laag op maaiveld, met daarop een parklaag. In deze situatie was geen volle grond, waarin grote bomen kunnen groeien. Het park zou een open grote ruimte zijn. Nu in deze nieuwe ontwikkelstrategie wordt uit gegaan van zoveel mogelijk parkeren op de eigen kavel met een lagere parkeernorm, is een grote parkeergarage onder het hele park niet meer nodig. Onder een klein oppervlak van het park, grenzend aan het Filmmuseum, komt mogelijk een parkeergarage verdiept in 1 laag. Dit betekent dat de aanleg van het park niet hoeft te wachten tot de ontwikkeling van een grote parkeergarage. Morgen kan als het ware worden begonnen met het ontwerp en de aanleg van het Schegpark. Het eerder realiseren van het park is voor de buurt aantrekkelijker. Het nieuwe park komt op het zelfde niveau te liggen als het Grootlab en de overige bebouwing in de Strip. Ook ligt het grootste deel van het park nu in volle grond en zijn grote bomen wel mogelijk.

Fotomontage toekomstig park en een vloer van graniet.

p.24

p.25


De plek waar De Campus, het Schegpark en de Strip samenkomen en met een brug de verbinding maakt met de Van der Pekbuurt noemen wij het Scharnier. Het ligt tegenover het Van der Pekplein. Nu al zie je op het Van der Pekpleinnieuwe stedelijke functies neerstrijken zoals Café Modern en traiteur Il Pecorino. Ruimtelijk is het Vvan de Pekplein van een andere schaal dan De Strip en de Campus. Dit maakt het Scharnier tot een bijzondere ontwerpopgave. De Van der Pekbrug vormt de belangrijkste entree vanuit Amsterdam Noord tot Overhoeks voor voetgangers, fietsers en automobilisten. Daarom is het belangrijk dat de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteiten van Overhoeks zich op deze plek optimaal presenteren. Het scharnier Overhoeks - Van der Pekbuurt moet in de toekomst een vanzelfsprekende verbinding vormen tussen twee zeer verschillende gebieden. Omdat het entreeplein een plek is waar verschillende belangrijke routes op uitkomen en goed in het zicht ligt, lenen de plinten van de gebouwen aan het entreeplein zich voor commercieel programma. Hoewel dit plein vanwege het windklimaat misschien niet de meest optimale plek is voor grote terrassen, is het wel een plek waar mensen elkaar ontmoeten bij de winkels, in het café en onderweg op de brug. Uiteindelijk ontstaat hier een plek met een mooie brug, een verhoogd plein en bijzondere gebouwen.

Studie naar het Scharnier gezien vanaf het Van der Pek Plein. Links de kop van de Strip. Rechts het Residentieel Kwartier

p.26

Maquette de Strip, gezien vanaf het van der Pekplein

p.27

Afwijkingen van bestemmingsplan

BESTEMMINGSPLAN Vigerende bestemmingsplan Overhoeks Er is een vigerend bestemmingplan voor de Strip Overhoeks. Hierin zijn de volgende bouwregels opgenomen: De nieuwe Ontwikkelstrategie Bebouwing Voor de bebouwing aan het Buiksloterkanaal is een maximum bouwhoogte van 24 meter opgenomen en voor bebouwing aan het Scheg een maximum hoogte van 35 meter. In de Strip zijn 5 torens opgenomen. De positie en de hoogtes van de torens staan vast. Deze zijn in de plankaart aangegeven. Voor de plint in de hele strip geldt een minimale hoogte van 4,5 meter. Parkeren Maximaal 800 pp in bestemmingsvlakken de Strip Maximaal 2200 pp in Strip en parkeergarage gezamenlijk Maximaal 300 pp in de openbare ruimte in de Strip en in de Campus gezamenlijk Maximale parkeernorm alleen ten aanzien van kantoorfunctie: 1 pp / 125 m2 bvo Programma Kantoor en bedrijvigheid: maximaal 70.000 m2 bvo in de Strip en in Campus gezamenlijk Wonen: maximaal 307.000 m2 bvo in de Strip en in Campus gezamenlijk Detailhandel: maximaal 8.000 m2 vvo in de Strip en in Campus gezamenlijk Horeca: maximaal 5.000 m2 bvo in de Strip, in Campus en in het EYE gezamenlijk Hotel: maximaal 25.000 m2 bvo in de Strip en in Campus gezamenlijk Maatschappelijk: maximaal 48.000 m2 bvo in de Strip en in Campus gezamenlijk p.28

Bebouwing In de nieuwe ontwikkelstrategie zitten afwijkingen ten opzichte van het vigerende bestemmingplan, maar wat ongewijzigd blijft is de positie en de hoogte van de 5 torens. Voor de bouwhoogte van de overige bebouwing wordt in het vigerend bestemmingsplan een onderscheid gemaakt tussen 24 meter aan de kanaalzijde en 35 meter aan de parkzijde. Dit blijft in de nieuwe strategie ongewijzigd. Voor het mogelijk maken van het Woonlab bij het Grootlab moet worden afgeweken van het vigerende bestemmingsplan. Ter plaatse wordt een bouwhoogte van 45 meter voorgesteld in plaats van 24 meter. Parkeren: Het voorstel is om in plaats van een maximaal aantal parkeerplaatsen te werken met een maximale parkeernorm. Dit past beter bij een geparceleerde ontwikkeling van de Strip. Het bestaande plan ging uit van één ontwikkelaar. De Ontwikkelstrategie gaat uit van meerde ontwikkelaars. Parkeren in een kelder tussen twenty4 en Groot Lab zit niet in het vigerende bestemmingsplan Programma de Strip Het bestemmingsplan geeft de mogelijkheid om het toekomstige programma van de Strip zeer flexibel in te vullen.

Procedure voor afwijking Als de mate van afwijking bekend is, kan het beste een bepaalde procedure gekozen worden. De volgende opties zijn mogelijk. 1. Per omgevingsvergunning voor het bouwen de afwijking toestaan. Proceduretijd: circa een half jaar. De ontwikkelaar zelf is in dat geval verantwoordelijk voor het aanvragen van de omgevingsvergunning en voor het leveren van de benodigde gegevens (zie hieronder). Ontwikkelaar moet in dat geval ook hogere leges betalen dan voor een gewone bouwvergunning. Slechts de betreffende regels / plankaart herzien. Proceduretijd: circa één jaar. Deze procedure kan gekoppeld worden aan een herziening ten behoeve van de Campus (als bij dat project voor een herziening wordt gekozen), maar vanwege de complexiteit van dat project kan deze herziening vertraagd worden. 2. Een nieuw (integraal) bestemmingsplan maken (al dan niet gezamenlijk met Ymere voor Campus). Proceduretijd: dezelfde procedure als bij 2, maar vanwege de complexiteit is een doorlooptijd van 1,5 á 2 jaar meer reëel. Vanwege de uitgebreide onderzoeksplicht (zie hieronder) heeft deze optie ook een langere voorbereidingstijd. Onderzoeksplicht/onderbouwing Welke onderzoeken nodig zijn, kan pas besloten worden nadat de afwijkingen en de te kiezen procedure bekend zijn. De volgende uitgangspunten staan in ieder geval vast. Bij optie 1 hoef je in principe alleen de gevolgen van de afwijkingen te verantwoorden. Bij optie 2 heb je een compleet setje van onderzoeken nodig (verkeer, geluid etc.) waarvoor je circa een jaar aan voorbereiding moet uittrekken. Woningbouw per 100 m2 trekt minder verkeer aan dan kantoren. Het verminderen van het totaal programma en het inwisselen van kantoor m2 naar woning m2 heeft aldus een positief effect op de verkeersintensiteiten. De wijzigingen zoals met de nieuwe ontwikkelstrategie worden voorgesteld passen binnen de Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht. Deze ontwikkelstrategie levert de ruimtelijke onderbouwing voor de wijzigingen. Een ontwikkelende partij kan een omgevingsvergunning voor de wijziging kan aanvragen. p.29


TOT SLOT Deze ontwikkelstrategie geeft een nieuwe richting aan voor de ontwikkeling van de Strip. Kavels kunnen los van elkaar én gefaseerd in de tijd worden ontwikkeld. Hiermee zijn wij er natuurlijk nog niet. Tal van financieel economische en ruimtelijk-technische zaken zoals fasering en bouwlogistiek moeten nog verder worden uitgezocht. Niettemin kunnen er nu al heel duidelijk keuzen worden gemaakt. Spelregels voor de Strip ten aanzien van gronduitgifte zijn: de eerste uitgifte moet geen nadelen hebben voor de tweede (en de tweede voor de volgende) uitgifte. Dit betekent: de verkaveling van uitgifte 2 wordt meegenomen bij de verkaveling van uitgifte 1. Dit om te voorkomen dat er ramen, expeditieroutes, onbebouwde terreindelen etc worden ontwikkeld die belemmerend zijn voor de naastgelegen kavel(s); er zijn basis-ontsluitingsroutes voor bouwverkeer en gebruikersverkeer; bij kleinere verkaveling (meerdere uitgiften) vormt bouwfasering een belangrijk aspect; Het programma met een bandbreedte tussen 139.000 en 205.000 m2 bvo aan diverse bestemmingen is bewust niet uitgedetailleerd omdat dit de flexibiliteit niet ten goede komt. Echter, het is verstandig om te onderzoeken of sommige kavels zich beter of slechter lenen voor bepaalde functies; het parkeren mag geen belemmering zijn voor kavelgewijze gronduitgifte. De kracht van deze strategie zit in de flexibiliteit en de betrekkelijke onafhankelijkheid van de verschillende kavels. Dit betekent dat morgen gestart kan worden met de uitgifte van Toren 1. Als vervolgontwikkelingen nog op zich laten wachten is dat: a) niet perse nadelig voor Toren 1 en b) geen onoverkomelijke belemmering voor de rest van de Strip. Maquette de Strip, gezien vanaf het pontje. Rechtonder Tolhuistuin.

p.30

p.31

colofon Werkgroep Strip/Scheg: Opdrachtgever: Projectbureau Noordwaarts/gemeente Amsterdam Werkgroep Strip/Scheg Projectleider: Edwin Oostmeijer DRO: Esther Reith Marcel Bloemendal Koos van Zanen Joyce van den Berg Gert-Jan Bakker Pim Monsma Projectbureau Noordwaarts: Elske van Caspel

lekkiwtno eigetarts gehcs /pirtS skeohrevO

Bram van Melis Aiko van der Lem OGA: Peter Kroon Constructie en Ontwerp Bovenbouw/Toren 1: Powerhouse Company Breed Integrated Design Ontwerp: Jacqueline Heijmerink, Deventer Druk: Proudly Printed (by robstolk), Amsterdam Maart 2013

p.32

p.33

ontwikkel strategie Overhoeks Maart 2013

Recommend Documents