ONTWERP. RUP Verblijfsrecreatiezone Vosseslag en omgeving. toelichtingsnota. ontwerp voorlopige vaststelling

O

RUP Verblijfsrecreatiezone Vosseslag en omgeving toelichtingsnota

met de steun van de Vlaamse regering in het kader van het kustactieplan

Grontmij Belgium Gent, mei 2014

P

Gemeentebestuur De Haan Leopoldlaan 24 8420 De Haan

ER

TW

N

ontwerp voorlopige vaststelling

P

ER

TW

N

O

Gezien en voorlopig vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van . . / . . / . . . . Op bevel, De Secretaris F. Museeuw

Verantwoordelijk Ruimtelijk Planner Sil Goossens

De Voorzitter K. Devooght

O

Zegel van de gemeente


TW

Op bevel, De Secretaris F. Museeuw

N

Het college van burgemeester en schepenen verklaart dat onderhavig RUP voor iedereen ter inzage heeft gelegen van . . / . . / . . . . tot en met . . / . . / . . . .

De Burgemeester P. Breemersch

Op bevel, De Secretaris F. Museeuw

de provincie West-Vlaanderen op . . / . . / . . . .

De Voorzitter K. Devooght

P


Goedgekeurd door de deputatie van

ER

Gezien en definitief vastgesteld door de gemeenteraad in vergadering van . . / . . / . . . .

234128_Revisie 5 Pagina 2 van 61

P

ER

TW

N

O

Verantwoording Titel

Referentienummer

:

RUP Verblijfsrecreatiezone Vosseslag en omgeving 234128

:

234128

N

O

Projectnummer

:

:

Datum

:

mei 2014

Auteur

:

Sil Goossens

E-mail adres

:

[email protected]

Gecontroleerd door

:

SGO

Paraaf gecontroleerd

:

Goedgekeurd door

:

Paraaf goedgekeurd

:

P

Grontmij Belgium NV Meersstraat 138A B-9000 Gent T +32 9 241 59 20 F +32 9 241 59 30 [email protected]

ER

Contact

GVW

TW

Revisie


P

ER

TW

N

O

Inhoudsopgave

O

DOEL EN SITUERING VAN DE OPDRACHT ........................................................... 6 Situering en inhoud van de opdracht.......................................................................... 6 Doel van de opdracht ................................................................................................ 7 Planologische ruil tussen bestemmingen ................................................................. 10

2 2.1 2.2 2.3

RUIMTELIJKE CONTEXT ....................................................................................... 12 Ligging van het RUP ............................................................................................... 12 Ruimtelijke kenmerken van het plangebied .............................................................. 13 Kwaliteiten en knelpunten binnen het plangebied..................................................... 15

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

JURIDISCHE CONTEXT ......................................................................................... 16 Bestemmingsplannen, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen ................... 16 Wegen en water ...................................................................................................... 17 Beschermings- en klasseringsbesluiten ................................................................... 18 Natuurbeschermingsgebieden en VEN-gebieden..................................................... 19 Andere .................................................................................................................... 20

4 4.1 4.2 4.2.1 4.2.2

RELATIE MET DE RUIMTELIJKE STRUCTUURPLANNEN ................................... 22 Relatie met bovenlokale ruimtelijke structuurplannen ............................................... 22 Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ................................................ 24 Richtinggevend gedeelte ......................................................................................... 24 Specifieke elementen met betrekking tot het plangebied .......................................... 27

5 5.1 5.2 5.2.1 5.2.2

VISIEVORMING ...................................................................................................... 31 Bedrijventerrein voor openluchtrecreatieve verblijven .............................................. 31 Woonprojectzone en zone voor residentieel wonen ................................................. 33 Verantwoording keuze residentiële woonzones ....................................................... 34 Woonprojectzone .................................................................................................... 35

P

ER

TW

N

1 1.1 1.2 1.3


Realiseren van de breuklijn ..................................................................................... 36

6 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.3 6.3.1 6.3.2 6.4 6.5 6.6

DECRETALE BEPALINGEN .................................................................................. 45 Ruimtebalans .......................................................................................................... 45 Opgave te heffen strijdige bepalingen ...................................................................... 47 BPA ........................................................................................................................ 47 Gewestplan ............................................................................................................. 47 Op te heffen verkavelingen bij definitieve vaststelling............................................... 48 Watertoets............................................................................................................... 49 Algemeen kader ...................................................................................................... 49 Toepassing op het RUP .......................................................................................... 50 Realisatie van het RUP ........................................................................................... 54 Resultaten onderzoek tot m.e.r. ............................................................................... 55 Ontheffingsbeslissing .............................................................................................. 56

7 7.1

REGISTER PLANSCHADE, PLANBATEN OF EEN COMPENSATIE ..................... 57 Plan ........................................................................................................................ 57

8 8.1

Bijlage .................................................................................................................... 58 Verslag eerste plenaire vergadering ........................................................................ 58

P

ER

TW

N

O

5.3


DOEL EN SITUERING VAN DE OPDRACHT

1.1

Situering en inhoud van de opdracht

O

1

N

De opdracht bestaat uit het opmaken van een gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) voor recreatiezone Vosseslag en omgeving, overeenkomstig de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Art. 2.2.2. §1. Een ruimtelijk uitvoeringsplan bevat:

3° 4° 5°

7°

een grafisch plan dat aangeeft voor welk gebied of welke gebieden het plan van toepassing is; de erbij horende stedenbouwkundige voorschriften inzake de bestemming, de inrichting en/of het beheer, en, desgevallend, de normen, vermeld in artikel 4.1.12 en 4.1.13 van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid; een weergave van de feitelijke en juridische toestand; de relatie met het ruimtelijk structuurplan of de ruimtelijke structuurplannen waarvan het een uitvoering is; in voorkomend geval, een zo mogelijk limitatieve opgave van de voorschriften die strijdig zijn met het ruimtelijk uitvoeringsplan en die opgeheven worden; in voorkomend geval een overzicht van de conclusies van: a) het planmilieueffectenrapport, b) de passende beoordeling, c) het ruimtelijk veiligheidsrapport, d) andere verplicht voorgeschreven effectenrapporten; in voorkomend geval, een register, al dan niet grafisch, van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel 2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het gronden pandenbeleid.

P

ER

6°

TW

1° 2°

De gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen worden opgemaakt ter uitvoering van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van De Haan is op 16 augustus 2007 bij Besluit van de Bestendige Deputatie van de provincie West-Vlaanderen goedgekeurd en is in zitting van 10 mei 2007 definitief vastgesteld door de gemeenteraad van De Haan. Het RUP is een uitwerking van bindende bepaling voor de toeristisch-recreatieve structuur waarin de opmaak van ruimtelijke uitvoeringsplannen voor de verschillende recreatiezones als actie beschreven is.


1.2

Doel van de opdracht

O

Binnen de gemeente De Haan primeert het toerisme als de belangrijkste economische activiteit. Het natuurlijke aanbod zoals de zee, zeereepduinen, de duinbossen en het landelijke poldergebied zorgen voor een sportief - recreatief aanbod onder de vorm van fietsen, mountainbike, paardrijden, wandelen, zwemmen en golfen. Het verblijfstoerisme, onder de vorm van talrijke terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven zoals aan de Vosseslag en te Harendijke, vakantieparken zoals het complex ‘Sunparks’, zorgt in hoofdzaak in de zomer voor een sterke dynamiek in de gemeente. De gemeente De Haan wenst met dit RUP het toeristisch - recreatief medegebruik te kanaliseren in de kwetsbare gebieden en het verblijfstoerisme en het toeristisch-recreatief aanbod kwalitatief te optimaliseren. Daarnaast wenst de gemeente met dit RUP de nodige maatregelen te nemen met betrekking tot betaalbaar wonen.

N

TW

Het plangebied van het RUP is gelegen in het westelijke deel van de gemeente De Haan, binnen de ruimtelijke grenzen van de entiteit ‘Vosseslag’. De opname van de recreatiezone Vosseslag en omgeving binnen het ruimtelijk uitvoeringsplan heeft tot doel de juridische context van de recreatiezone te (her)bepalen. De gemeente De Haan wil een krachtige halt toeroepen aan de volledige verstening van de kampeerterreinen en het omvormen van de kampeerterreinen naar tweede verblijfsparken. Dit neemt niet weg dat een zekere verstening onder strikte voorwaarden en in functie van een toeristische bestemming toelaatbaar kan zijn. De gemeente De Haan kampt met de problematiek van permanente bewoning in, volgens het gewestplan of bijzondere plannen van aanleg, zone voor verblijfsrecreatie. In het bijzonder ter hoogte van de recreatieve verblijfsenclave Harendijke (meer bepaald in camping Sunpark en New Vennepark, beide gelegen langsheen de Poseidonlaan). De gemeente wordt op die manier geconfronteerd met ± 200 personen, gedomicilieerd in een weekendverblijf. Vooral de laatste jaren is het aspect van permanent wonen in verblijfsrecreatiegebieden sterk gestegen. Het aspect van verdere verstening van de verblijfsparken werkt het permanent wonen in deze gebieden in de hand. De dienst bevolking kan de aanvraag tot domiciliëring in deze gebieden niet weigeren. De gemeente kan hierdoor in de eerste plaats niet direct een oplossing bieden.

ER

Louter een herbestemming van recreatiegebied naar woongebied wordt voor Vosseslag (landschappelijk en juridisch niet mogelijk) niet wenselijk geacht. Binnen dit RUP zal worden onderzocht waar planologische ruil tussen recreatiegebied en wonen wel mogelijk, en zelfs wenselijk is. De gemeente De Haan wenst het merendeel van de gronden die onder het onderhavig RUP vallen, te bestemmen als „bedrijfsterreinen voor openluchtrecreatieve verblijven”. Dergelijke bedrijfsterreinen wenst de gemeente in de toekomst te laten uitbouwen als zones waar bedrijven voor openluchtrecreatie zijn gevestigd en waar:

P

diverse infrastructuren staan of geplaatst kunnen worden. Daarvoor zijn nodig (eventueel een keuze uit): o zone voor tentenweide; o zone voor diverse openluchtrecreatieve verblijfseenheden en standplaatsen; binnen deze zone kunnen geplaatst worden (eventueel een keuze uit): openluchtrecreatieve verblijfsgelegenheden die niet blijven staan voor kort kamperen, seizoenskamperen, trekkers, ….. openluchtrecreatieve verblijfsgelegenheden die blijven staan, zoals : stacaravans, vakantiewoningen (chalets, bungalows, huisjes); overige;


o zones waar zowel in- als outdoor accommodatie aanwezig (kunnen) zijn voor o.m.: onthaal, handel, sport en recreatie, wegenis, sanitaire voorzieningen, horeca met als voorwaarde dat de totale oppervlakte van al deze accommodaties uitgesproken ondergeschikt is aan deze nodig voor de verblijfseenheden; o onbebouwde zones waar open (groene) ruimte, goed onderhouden, aanwezig zijn die zorgen voor een essentiële beleving en primordiaal zijn voor het verhogen van een noodzakelijk vakantiegevoel. Dit resulteert ook in een meer kwalitatieve vakantiebeleving.

O

een mengvorm van openluchtrecreatieve verblijfsgelegenheden wordt aangeboden met garanties voor kort kamperen en voor aanbod op de toeristische markt. Natuurlijk is mogelijkheid voor een eenvormig aanbod van kortkampeerplaatsen of volledige toeristische verhuur eveneens mogelijk. permanente bewoning (hoofdverblijfplaats) niet mogelijk is.

N

Inrichtingsprincipes voor bedrijfsterreinen voor recreatieve verblijfsgelegenheden: Inrichting en configuratie

TW

De globale indeling van het bedrijfsterrein is afhankelijk van de context waarin het bedrijf gelegen is. Ook moet rekening worden gehouden met de aard van de constructies (gemeenschapsvoorzieningen versus verblijfseenheden) en met de doelgroepen (senioren, families met kinderen….). Clusteren van verblijfseenheden is aan te bevelen naargelang aard, materiaalgebruik en vorm. Bundelen van gemeenschapsvoorzieningen

Het is aangewezen de dienstgebouwen en de complementaire in- en outdoor accommodaties zoveel mogelijk te bundelen. Open ruimte

Circulatie en parkeren

ER

Een minimum percentage van de bedrijfsoppervlakte dient ingericht te worden als open ruimte.

De interne circulatie voor gemotoriseerd verkeer kan opgesplitst worden in een hoofdcirculatie en een secundaire circulatie. Het onderscheid tussen beide wordt dan weergegeven door het materiaalgebruik en het profiel.

P

Het circulatienet voor niet-gemotoriseerd verkeer (vooral voetgangersverkeer) volgt bij voorkeur niet de hoofdcirculatie, maar legt rechtstreekse relaties tussen de verschillende entiteiten van het bedrijfsterrein (dienstgebouwen, sanitaire blokken, kleinschalige recreatieve openluchtinfrastructuren, complementaire dienstverlenende accommodatie, clusters van verblijven, kampeerweide….). Het is na te streven om het parkeren in groene clusters te organiseren. Indien een bezoekersparking ingeplant wordt, wordt deze voorzien aan de inkom, en/of aan de dienstgebouwen en/of aan de complementaire dienstverlenende accommodatie(s). Indien ervoor geopteerd wordt om toch individuele parkeerplaatsen te voorzien bij de openluchtrecreatieve verblijfsgelegenheden worden deze zodanig ingeplant en geïntegreerd dat hun visuele impact op de omgeving maximaal ingeperkt wordt.


Groen en verharding

O

Het bedrijfsterrein heeft een in hoofdzaak groen karakter. Dit vertaalt zich in: - een groene omgevingsaanleg met grote (aaneengesloten) clusters; - een groene aanleg en eventueel afscherming van standplaatsen (al dan niet in clusters); - een significante onbebouwde ruimte (goed onderhouden groenaanleg), gekoppeld aan kleinschalige recreatieve openluchtinfrastructuren; - een groene aanleg van de infrastructuur. Verharding van de circulatiewegen en van parkings moet beperkt worden. Hier dient een goed onderbouwde afweging te gebeuren tussen veiligheid en comfort enerzijds en algemene omgevingskwaliteit en open ruimte anderzijds.

N

Verharding in niet-waterdoorlatende materialen kan rondom de gemeenschappelijke accommodatie en voor de hoofdcirculatie. Voor de secundaire circulatie voor gemotoriseerd verkeer en infrastructuur voor niet-gemotoriseerd verkeer is het aangewezen gebruik te maken van waterdoorlatende verharding of grondverbeteringstechnieken zoals grasdallen of honingraten.

P

ER

TW

Diversiteit van verblijfsvormen Indien de schaal van het bedrijf het toelaat is een divers aanbod aan verblijfsvormen aanbevolen voor zover deze met elkaar qua beleving en uitstraling consistent zijn. Diversiteit is in de context van het ruimtelijk instrumentarium geen doel op zich, maar een middel om een gegarandeerd stuk toeristisch aanbod en minstens een stuk toeristische kampeerruimte te creëren. In deze logica zijn bedrijven met een niet divers maar eenzijdig aanbod met uitsluitend toeristisch kampeerplaatsen vanzelfsprekend mogelijk.


1.3

Planologische ruil tussen bestemmingen

O

Herbestemmingen Naast de bestemming “bedrijven met openluchtrecreatieve verblijven”, zal een deel van de terreinen binnen het plangebied bestemd worden voor (permanent) wonen. Argumentaties voor deze herbestemming zijn:

TW

N

het gebied gelegen binnen de exploitatiegrens van de bestaande camping (zie plan juridische toestand) is volgens het gewestplan grotendeels bestemd als recreatiegebied maar ook deels als woongebied; de gemeente De Haan kan geen bijkomend juridisch woongebied meer aansnijden; de gemeente De Haan wil/moet met de herbestemmingen binnen dit RUP het evenwicht in de ruimtebalans behouden; de gemeente De Haan wil het ‘bedrijventerrein voor openluchtrecreatieve bedrijven’ als een samenhangend ruimtelijk geheel ontwikkelen en wil hierbij kwalitatieve overgangsgrenzen; de gemeente De Haan wil het residentieel wonen beschermen; de huidige zoneringen zijn niet altijd gelukkig gelegen, zo grenst het recreatiedomein op meerdere plaatsen aan het openbaar domein langs de straat Vosseslag, hetgeen niet alleen een goede organisatie van het gebied in de weg staat, maar ook het straatbeeld in Vosseslag niet ten goede komt. Bovendien zorgt de huidige inrichting ervoor dat de permanente woningen die momenteel gelegen zijn langs Vosseslag telkens een gefragmenteerde en geïsoleerde verschijningsvorm hebben.

ER

Ruimtebalans Daarom wordt met dit RUP als bijkomend doel gesteld om de huidige gewestplanbestemmingen te herverdelen, rekening houdend met de gewenste ruimtelijke samenhang, en met het gewenste evenwicht in ruimtebalans (waarbij de feitelijk aansnijdbare woongebieden niet worden meegerekend als woonzone). Hiertoe zal een deel van het plangebied, dat binnen het gewestplan bestemd is als zone voor verblijfsrecreatie, worden omgezet naar zone voor residentieel wonen. Eenzelfde oppervlakte bestaand én feitelijk aansnijdbaar woongebied (volgens gewestplan) zal worden omgezet naar ‘bedrijventerrein voor openluchtrecreatieve verblijven’. Bij deze acties wordt gestreefd naar een nuloperatie in de ruimtebalans.

P

Gebiedsspecifieke ruimtelijke kwaliteit Om een goede ruimtelijke ordening na te streven, is het belangrijk dat deze ruil op een ruimtelijk verantwoorde manier gebeurt. Om ruimtelijke kwaliteit na te streven, wordt meestal aangenomen dat het te herlokaliseren gebied als samenhangende cluster wordt bestemd. Toch zullen we, in tegenstelling tot voorgaande, op deze locatie gebiedsspecifiek moeten gaan kijken. Langs de Batterijstraat enerzijds en Vosseslag anderzijds heeft het gebied namelijk een gefragmenteerde en ruimtelijk niet kwalitatieve verschijningsvorm. Dit is zo vanwege de afwisseling tussen geïsoleerde woningen (per 2, per 3) enerzijds en de naastliggende delen recreatiegebied anderzijds. Bovendien is het wenselijk dat er slechts beperkt aantal toegangen mogelijk zijn tot het recreatiedomein. De te herlocaliseren gebieden kunnen worden gebruikt om van het binnengebied één grote recreatiezone te maken, waarbij 1 grote toegang tot Vosseslag wordt voorzien en waarbij langs Vosseslag overwegend woningen in het straatbeeld te zien zullen zijn.


P

ER

TW

N

O

Het is dan ook opportuun om de zones voor residentieel wonen gegroepeerd te voorzien aansluitend op Vosseslag. In samenhang met bovenstaande wenst de gemeente De Haan met de opmaak van voorliggend RUP daarnaast eveneens een antwoord te bieden op de problematiek van het tekort aan betaalbare woningen en sociaal woonaanbod. Daarvoor wenst ze een zone die nu deels een recreatief gebruikt kent, maar op het gewestplan aangeduid is als woongebied, mee op te nemen in voorliggend RUP en te bestemmen als woonprojectzone. Met het opstellen van bepaalde randvoorwaarden kan vervolgens een antwoord worden geboden op enerzijds de doelstelling met betrekking tot betaalbaar wonen (o.a. beperking in kavelgrootte) en anderzijds de garantie tot ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling en het openbaar domein (o.a. opleggen algemeen inrichtingplan dat moet voldoen aan bepaalde criteria).


RUIMTELIJKE CONTEXT

2.1

Ligging van het RUP

P

ER

TW

N

O

2

Het ruimtelijk uitvoeringsplan situeert zich in het westelijke deel van de gemeente De Haan en in het noordwesten van de deelgemeente Klemskerke. Het betreft een zone van ruim 23 ha, hoofdzakelijk voorzien van vakantiewoningen, langsheen de Batterijstraat en Molenstraat zijn woningen gelegen. De toegang tot het park is slechts mogelijk via de Vosseslag, tevens de straat die samenloopt met de oostelijke grens van het plangebied (met uitzondering van de woningen gelegen in het BPA ‘zonevreemde woningen in recreatiegebied’). De zuidelijke grens loopt langs de Batterijstraat en loopt verder in westelijke richting langsheen de Molenstraat.


2.2

Ruimtelijke kenmerken van het plangebied

Het overgrote deel van het plangebied wordt ingenomen door campingpark ‘Lispanne’. Een vakantieverblijfpark dat plaats biedt voor een 1350-tal sta-caravans (inclusief een 120-tal chalets), verdeeld over een oppervlakte van ruim 19.5 ha. Het campingpark heeft een vrij groene indruk door de bomen die zich langs de interne circulatiewegen en tussenin de kampeerplaatsen bevinden. De totale groenoppervlakte is om en bij de 5800 m². Voor sport en spel heeft het verblijfpark een vergunning voor ca.1,5 ha en wordt een oppervlakte voorzien van bijna 1 ha, terwijl de bebouwde oppervlakte ruim 2300 m² inneemt. De onroerende gebouwen zijn in hoofzaak om de nodige voorzieningen te verlenen voor de kampeerders. Vrijwel alle voorzieningen zijn gevestigd nabij de hoofdingang langsheen de Vosseslag. Aanwezig binnen de plangrens is het receptiegebouw, restaurant ‘Lispanne’, een frituur, superette , amusementshal en café ‘Lispanne’. Al het bovengenoemde vinden we terug in 1 groot gebouw, opgetrokken uit 1 bouwlaag met plat dak. De toegang wordt zowel verleend aan de bewoners van het campingpark als publieke klanten. Net voor het gebouw, en ten noorden ervan, net voor de hoofdingang is een ruime parking voorzien. Iedereen die er verblijft dient zich tevens aan te melden bij het betreden van het campingpark. Toegang en verhuur van het park is privaat en enkel op basis van de te gebruiken grondoppervlakte. De bedragen worden berekend per standplaatsoppervlakte en de bezettingsmogelijkheid. De rest van het plangebied bestaat uit een woonlint langs de Batterijstraat en Molenstraat (18-tal woningen met ruimte voor aanvulling van het lint).

P

ER

TW

N

O

De recreatiezone Vosseslag vormt ruimtelijk een groot deel van de totale woonentititeit ‘Vosseslag’ en sluit deze in westelijke richting ook volledig af van het omliggende polderlandschap. De structuur binnenin het plangebied is vrij strak met duidelijke lineaire elementen en opdeling van de ruimte in hoekige blokken. Binnen het plangebied is 1 vakantiepark gevestigd met voornamelijk stacaravans:


N

O Foto 1

Foto 5

Foto 6

Foto 9

Foto 10

Foto 2

Foto 3

Foto 4

ER

TW Foto 7

Foto 8

P Foto 11

Foto 12


2.3

Kwaliteiten en knelpunten binnen het plangebied

O

Het aanbod binnen de contour van het plangebied is eerder monofunctioneel en gericht op stacaravans. De ordening is eerder rationeel en gericht op een optimalisatie van het grondgebruik. Dit vertaalt zich in rechte stratenpatronen waarbij signalisatie en verkeersborden nodig zijn om de gebruiker te wijzen op het verwachte gedrag. De geclusterde inplanting draagt bij tot een sociale interactie. Er is weinig structureel opgaand groen aanwezig en de natuurlijke waterstructuur is volledig verdwenen. Een kwaliteitsverhoging zal enkel kunnen ten koste van het aantal plaatsen.

P

ER

TW

N

Er is een gebrek aan een betaalbaar woonaanbod. Daarenboven kan de gemeente geen aanspraak meer maken op het verder aansnijden van nieuw te bestemmen woongebied. Echter, bepaalde zones binnen het RUP – die momenteel een recreatief of ander gebruik kennen - komen in aanmerking tot nieuwe woonontwikkeling, gezien deze volgens het gewestplan bestemd zijn als woongebied.


3

JURIDISCHE CONTEXT

3.1

Bestemmingsplannen, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Gewestplannen

O

TYPE PLAN

BINNEN HET PLANGEBIED

GRENZEND AAN PLANGEBIED

N

Gewestplan Oostende-Middenkust (vastgelegd in het K.B. van 26.01.1977 en BVR 13.07.2001):

TW

Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

Binnen het plangebied zijn volgende bestemmingen aanwezig: gebied voor verblijfsrecreatie woongebied geen geen

Provinciale ruimtelijke uitvoeringsplannen

geen

geen

Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen

geen

Algemene plannen van aanleg

geen

geen

Bijzondere plannen van aanleg

BPA De Heide goedgekeurd bij M.B. 20/06/1991’

BPA De Heide goedgekeurd bij M.B. 20/06/1991’

(Ruil)verkavelingen

geen

geen

geen

P

ER 234128_Revisie 5 Pagina 16 van 61

3.2

Wegen en water

TYPE

Provinciewegen

GRENZEND AAN

PLANGEBIED

PLANGEBIED

geen

geen

geen

geen

N

O

Gewestwegen

BINNEN HET

Fietsroute (provinciaal fietsroutenetwerk)

geen

de Batterijstraat is geselecteerd als functionele fietsroute

Voet- en buurtwegen

geen

Rooilijnplannen

geen

geen

Bevaarbare waterlopen

geen

geen

Onbevaarbare geklasseerde waterlopen

geen

geen

Overstromingsgebieden

Er zijn geen recent overstroomde gebieden of in of in de nabijheid van het plangebied. Wel is de recreatiezone een risicozone voor overstromingen.

geen

ER

TW

Het hele gebied is mogelijks overstromingsgevoelig vanuit de zee (zeepolders).

P 234128_Revisie 5 Pagina 17 van 61

3.3

Beschermings- en klasseringsbesluiten BINNEN HET PLANGEBIED


Monumenten

geen

geen

geen

Het natuurgebied ten noorden van de Wenduinesteenweg en een gebied ten westen van het plangebied werd opgenomen als ankerplaats ‘Duinbossen tussen Oostende en Wenduine’.

O

TYPE

Landschappen / landschapsatlas

geen

TW

N Stads- en dorpsgezichten

geen

P

ER 234128_Revisie 5 Pagina 18 van 61

3.4

Natuurbeschermingsgebieden en VEN-gebieden

TYPE



O

Gebieden met botanisch beheer

geen

geen

Habitatrichtlijngebieden (groene kleur)

geen

Ja, ten noorden en zuidwesten (Duingebied)

VEN-gebieden

N

Vogelrichtlijngebieden

geen

geen

Ten noorden en zuidwesten (ter hoogte van het habitatrichtlijngebied) liggen GEN-gebieden (middenkust), in het noorden ligt ook een kleinschaliger VEN-gebied (natuurverwervingsgebied)

Duindecreet

geen

ER

TW

geen

Ja, ten oosten en zuidwesten van het gebied is een voor duinen belangrijk landbouwgebied

P duinengebied

vengebied


3.5

Andere

TYPE


Gebieden met recht van voorkoop

geen

nvt

Relevante stedenbouwkundige vergunningen

geen

nvt

Geregistreerde bouwovertredingen

nvt

Toegekende milieu- en exploitatievergunningen

ja

nvt

Onbewoonbare en ongeschikt verklaarde woningen

geen

nvt

geen

Geïnventariseerde leegstand en/of verwaarloosde bedrijfsruimten, woningen en gebouwen

geen

nvt

Erkende herwaarderingsgebieden, woningbouw- en woonvernieuwingsgebieden

geen

nvt

Archeologische sites

geen

Ten zuidoosten van het plangebied is een alleenstaande bewoning met walgracht teruggevonden uit de late middeleeuwen.

ER

Inventaris bouwkundig erfgoed

TW

N

O


Batterijstraat 13

nvt


TYPE


Biologische waarderingskaart


N

O

Het plangebied zelf is biologisch minder waardevol. Ten oosten en zuiden van het gebied zijn wel gebieden van biologische minder waardevolle, waardevolle en zeer waardevolle elementen terug te vinden. Ten westen ook een biologisch zeer waardevol gebied.

P

ER

TW 234128_Revisie 5 Pagina 21 van 61

RELATIE MET DE RUIMTELIJKE STRUCTUURPLANNEN

4.1

Relatie met bovenlokale ruimtelijke structuurplannen

O

4

ER

TW

N

In het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen behoort De Haan tot het stedelijke netwerk van Vlaams niveau: De Kust. Dit netwerk is echter geen aaneengesloten stedelijk gebied maar een gebied waar stedelijke kernen op korte afstand van elkaar gevestigd zijn en door toeristisch-recreatieve voorzieningen en potenties van nationale betekenis zijn. Hierin dient er rekening gehouden te worden met de specifieke behoefte aan tweede verblijven en vakantiewoningen. Wat de natuurlijke structuur betreft worden voor de kustmilieus grote eenheden natuur (GEN) geselecteerd alsook gebiedsspecifieke ontwikkelingsperspectieven geformuleerd. Volgens het Ruimtelijk Structuurplan van de provincie West-Vlaanderen behoort De Haan naar gewenste nederzettingsstructuur tot het stedelijk netwerk Kust. De rol van dit gebied ligt vooral in de kustgebonden toeristische recreatieve ontwikkeling. Door bundeling van de verschillende functies binnen de bestaande centra kan de natuurlijke structuur haar internationale betekenis behouden en kan het waardevolle achterliggende poldergebied gevrijwaard worden. De Haan wordt op Provinciaal niveau geselecteerd als kusthoofddorp. Een provinciaal flankerend beleid wordt uitgewerkt omtrent kwaliteitsinrichting van openbare ruimten en architecturale kwaliteitsbewaking bij hoogbouw in de kustruimte, alsook wordt de noodzaak van bijkomende woonwagenterreinen en doortrekkersterreinen onderzocht.

P

Wat de gewenste ruimtelijke structuur bedrijvigheid voor De Haan betreft, geselecteerd als kusthoofddorp, is een lokaal bedrijventerrein niet mogelijk wegens de prioritaire toeristische ontwikkelingen. De mogelijkheid voor lokale bedrijvigheid kan enkel in verwevenheid met het wonen. Voor De Haan werden ook geen te herstructureren kleinhandelslinten geselecteerd.


O

Wat de gewenste natuurlijke ruimtelijke structuur betreft, heeft de provincie de taak de door het Vlaamse Gewest afgebakende grote eenheden natuur (GEN) en grote eenheden natuur in ontwikkeling (GENO) te verbinden met natuurverbindingsgebieden en ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang. Concreet voor De Haan gaat het om de gebieden die nu al een groene bestemming hebben volgens het gewestplan (zijnde natuur en reservaatgebied), meer bepaald het duinengebied tussen de kern van De Haan en de grens met Bredene, het Blutseyde Heyde Zwin-complex ter hoogte van de grens met Bredene en het poldergebied tussen de kern van Blankenberge en Bredene. Als natuurverbindingsgebied worden onder de vorm van clusters kleine landschapselementen en kleine natuurgebieden de duin-polderovergang Koninklijke Baan, ter hoogte van de grens met Bredene, aangeduid. Als natte ecologische infrastructuur van bovenlokaal belang wordt de Noordede geselecteerd.

TW

N

Binnen de agrarische structuur wordt De Haan met betrekking tot de landbouw enerzijds gesitueerd in de zone die aangeduid wordt als ‘ruimtelijk extensieve landbouw in combinatie met andere functies’ (kust) en anderzijds gesitueerd in ‘ruimtelijk extensieve landbouw’ (het poldergebied). De provincie stelt dat landbouw ruimtelijk ondersteund dient te worden als belangrijke beheerder van de open ruimte. Ook waar de agrarische structuur drager is van andere functies, zoals een economisch, natuur- en landschappelijke, educatief of toeristisch-recreatief medegebruik, dient de landbouw ondersteund te worden. Binnen de gewenste ruimtelijke agrarische structuur wordt De Haan geselecteerd als ‘grondgebonden agrarische structuur als ruimtelijke drager’. Concreet komt het er hier op neer dat grotere aaneengesloten gebieden met grondgebonden landbouw moeten behouden en versterkt worden omwille van de samenhang van de agrarische structuur zelf, waarbij taken op het vlak van toerisme en recreatie en landschaps- en natuurbeheer actief kunnen opgenomen worden. In de open-ruimteverbindingen kan de landbouw de functie vervullen van buffer tegen verstedelijking, de versmelting van de kernen in het buitengebied of de verlinting.

ER

Naar de gewenste ruimtelijke structuur voor toerisme en recreatie behoort De Haan tot het toeristisch recreatief netwerk van de kust. Voor de deelstructuur worden gebiedsgericht ontwikkelingsperspectieven geformuleerd. De Koninklijke Baan wordt als toeristisch - recreatief lijnelement aangeduid. De provincie heeft ook specifieke beleidskaders omschreven met betrekking tot recreatie en toerisme, met name voor strandconstructies, voor golfterreinen en voor kleinschalige toeristisch-recreatieve plattelandsactiviteiten. Voor de strandconstructies heeft de provincie een provinciaal uitvoeringsplan opgemaakt. Inrichtingsplannen over recreatief medegebruik in duingebieden zullen opgemaakt worden door de provincie en hogere overheden. Binnen de gewenste ruimtelijke structuur van verkeer en vervoer zijn volgende wegen geselecteerd o Secundaire weg type I: N34; o Secundaire weg type II: Vijfwegestraat-Warvinge, N9 tot Grotestraat; De N307: kruispunt N9 (Zuienkerke) tot kruispunt N34 (Wenduine); o Secundaire weg type III: geen.

P

Op het gebied van de gewenste ruimtelijke structuur van het landschap gaat het landschap van De Haan van een stadslandschap over in een gaaf en verschraald landschap. Als gaaf landschap wordt het gebied tussen De Haan en Blankenberge, langsheen de vaart van Blankenberge en het poldergebied van Klemskerke en Zuienkerke geselecteerd. o een markante terreinovergang : strand-duin en duin-polder; o de structurerende lineaire elementen : de Noordede; o de open-ruimteverbindingen : tussen het verstedelijkte gebied van De Haan en Vosseslag , tussen het verstedelijkte gebied van De Haan en Wenduine en tussen het verstedelijkte gebied van Wenduine en Blankenberge.


4.2

Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

4.2.1

Richtinggevend gedeelte

P

ER

TW

N

O 234128_Revisie 5 Pagina 24 van 61

Inzake de gewenste nederzettingsstructuur kampt de gemeente De Haan met de problematiek van permanente bewoning in de zone voor verblijfsrecreatie. De gemeente wordt op die manier geconfronteerd met ± 200 personen, gedomicilieerd in een weekendverblijf. Het aspect van verdere verstening van de verblijfsparken werkt het permanent wonen in deze gebieden in de hand. De dienst bevolking kan de aanvraag tot domiciliëring in deze gebieden niet weigeren. De gemeente kan hierdoor in de eerste plaats niet direct een oplossing bieden. Volgende aspecten kunnen de problematiek aan banden leggen:

O

ER

TW

N

door het feit dat de weekendverblijfparken veelal individueel worden verkocht, is er geen centraal beheer van het domein. Dit resulteert veelal in verloedering en verwaarlozing, niet in orde zijn met de brandveiligheid enz…. Er dient zoveel mogelijk gestreefd te worden om weekendverblijfparken in centraal beheer te houden. Verder onderzoek is hiervoor noodzakelijk. de gemeente doet inspanningen rond het sociaal woonbeleid. De campingbewoner krijgt immers voorrang bij de sociale huisvestingsmaatschappijen mits hij vóór 1 januari 2001 zijn hoofdverblijfplaats had op de camping. De campingbewoner komt bovendien in aanmerking voor de huursubsidie en premie van de Vlaamse Gemeenschap waarbij hij wordt gelijkgesteld met een dakloze voor uitkering van een installatiepremie door het OCMW. het aspect van verdere verstening van de kampeerterreinen dient aan banden te worden gelegd. De gemeente heeft hiervoor een stedenbouwkundige verordening opgemaakt. Hierin wordt een mix van de verschillende verblijfstypologieën gehanteerd met een max. percentage aan vaste constructies en een minimum aan groenvoorzieningen. De gemeente wenst een alternatief te bieden voor het permanent wonen in zones voor verblijfsrecreatie door betaalbare kwalitatieve woningen aan te bieden en daarmee een tegengewicht te bieden aan de hoge koop- en huurprijzen van gronden en woningen die momenteel op de markt komen. De gemeente zal hiertoe gebruik maken van het recht van voorkoop binnen bepaalde woningbouwgebieden. Het is hierbij de bedoeling om deze vervolgens aan te wenden als sociale huur- en koopwoningen of als sociale kavels te realiseren. Daarnaast is het belangrijk om bij nieuw te bestemmen woonzones of toekomstige inbreidingsprojecten steeds een aanbod aan sociale- en of betaalbare huisvesting te realiseren. (dit wordt reeds deels van rechtswege opgelegd via het gronden pandendecreet). Daarnaast dienen andere beleidsmatige initiatieven rond sociaal en betaalbaar woonbeleid bijkomend onderzocht te worden, zoals een onderzoek naar het vastleggen van bestemmingzones voor residentieel wonen, onderzoek naar het opleggen van lasten verbonden aan de stedenbouwkundige vergunning of verkavelingsvergunning en onderzoek naar het opleggen van bepaalde types woningbouw en verweving van woontypologieën. Potentiële verdichtingsprojecten situeren zich onder andere ter hoogte van voormalige recreatieve bestemmingen. Ter hoogte van de wijk Vosseslag is dit onder andere mogelijk voor een binnengebied ter hoogte van de Molenstraat. Deze zone wordt ook aangeduid als ‘verder te onderzoeken’ in functie van sociale woningbouw en/of betaalbare huisvesting.

P

De gewenste agrarische structuur in de Haan omvat de polders die worden ontwikkeld als een samenhangend landbouwgebied en als drager van hoofdzakelijk grondgebonden landbouw. Belangrijke complexen van ecologisch waardevolle graslanden moeten maximaal beschermd en in stand gehouden worden. Er wordt gestreefd naar het in stand houden en ontwikkelen van een microreliëf, vochtig en nat weidelandschap met waterplassen en moeras in een raamwerk van grachtenstelsels en te ontwikkelen landschapselementen, waar de landbouw een ondersteunende rol krijgt in het beheer. Deze poldergebieden worden gevrijwaard van nieuwe bebouwing. Scheuren is uitgesloten, omzetting van akkers naar grasland wordt ondersteund.


O

Wat betreft de gewenste landschappelijke structuur dienen de nog resterende duin - polder overgangen absoluut gevrijwaard te worden van verdere bebouwing. Zij dienen dan ook te worden aangeduid als bouwvrije zone (zie gewenste agrarische structuur). Belangrijke duin - polderovergangen worden momenteel nog gevormd door het overgangsgebied tussen de bebouwing van Vosseslag en de kern De Haan, tussen De Haan en de cluster van weekendverblijven ter hoogte van de Wenduinsesteenweg en de zone tussen de kern van Wenduine en Harendijke. Gelet op de ligging van de recreatieve activiteitenenclaves en gelet op de sterke visuele impact op het achterliggende polderlandschap, dient extra zorg en aandacht besteed te worden aan de randafwerking van deze enclaves.

TW

N

Binnen de gewenste natuurlijke structuur streeft De Haan ernaar om de waardevolle natuurgebieden te behouden en op te waarderen en hoofdzakelijk een actief beleid te voeren naar acties gericht op een goed beheer van kleine landschapselementen, het stimuleren en versterken van natuurlijke verbindingselementen, en acties te richten op het kwaliteitsvol onderhouden en beheren van groen in de verstedelijkte omgeving. Via de bestaande concentraties van kleine landschapselementen kunnen groene corridors ontwikkeld worden (lokale ecologische infrastructuur) naar en tussen de biologisch waardevolle gebieden, waarbij de open ruimtes tussen de deelgebieden zoveel mogelijk gevrijwaard dienen te worden van bebouwing. Wat betreft de gewenste toeristisch-recreatieve structuur binnen de gemeente De Haan primeert het toerisme als de belangrijkste economische activiteit. Het natuurlijke aanbod zoals de zee, zeereepduinen, de duinbossen en het landelijke poldergebied zorgen voor een sportief - recreatief aanbod onder de vorm van fietsen, mountainbike, paardrijden, wandelen, zwemmen en golfen. Het verblijfstoerisme onder de vorm van talrijke terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven zoals Harendijke zorgt in hoofdzaak in de zomer voor een sterke dynamiek in de gemeente. De gemeente De Haan wenst het toeristisch - recreatief medegebruik te kanaliseren in de kwetsbare gebieden en het verblijfstoerisme en het toeristisch-recreatief aanbod kwalitatief te optimaliseren. Visievorming terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven

ER

De verblijfaccommodatie kan in De Haan herleid worden tot vier gegevens, nl. de individuele tweede verblijven, de huurwoningen, de hotels en de campinginfrastructuur. De Haan heeft, samen met Middelkerke, het grootste aanbod aan logies op campings en samen met Koksijde het grootste aanbod aan vakantiedorpen en -centra. Aangezien deze centra gedurende de laatste decennia her en der neergepoot werden waardoor er op sommige plaatsen weinig sprake is van ruimtelijke kwaliteit (vooral te Harendijke en aan de Vosseslag) dringt er zich een gemeentelijk beleidskader op.

P

Om enerzijds de trend tot verstening op de kampeerverblijfparken een halt toe te roepen en om anderzijds minimale kwaliteitsnormen te kunnen opleggen, heeft de gemeente een stedenbouwkundige verordening opgemaakt. Hierin wordt een mix van de verschillende verblijfstypologieën nagestreefd met een min. percentage aan gemeenschapsvoorzieningen en een max. aan vaste verblijfconstructies en een min. aan groenvoorzieningen. Omdat in deze verordening algemene richtprincipes worden vastgelegd, los van enige ruimtelijke context, is een verdere gebiedsverfijning op detailniveau en gerelateerd aan de plaatselijke bestaande ruimtelijke structuur belangrijk (zie gewenste structuur van de verschillende deelstructuren, zie verder). Dit kan op langere termijn juridisch geïmplementeerd worden door het opstellen van ruimtelijke uitvoeringsplannen. De landschappelijke inpasbaarheid is hierbij belangrijk, weliswaar gebiedsgericht vertaald, afhankelijk van de specifieke plaatselijke context.


Gewenste economische structuur: Voor de gemeente De Haan is de bedrijvigheid, geïsoleerd in de open ruimte, relatief beperkt, evenals de zonevreemde activiteiten palend aan een kern. Bepaalde activiteiten bevinden zich langsheen een toeristisch – recreatief netwerk. Voorbeelden hiervan zijn : de handel – horeca bedrijvigheid langsheen de Wenduinesteenweg, gelegen binnen de recreatieve enclave en geclusterd binnen een bestaande bebouwingsconcentratie (zone voor verblijfsrecreatie).

N

O

Ambachtelijke activiteiten die palen aan een woonconcentratie, kunnen beperkt uitbreiden, afhankelijk van de ruimtelijke draagkracht en de aard van activiteit. Geïsoleerde ambachtelijke activiteiten in de open ruimte krijgen geen verdere ontwikkelings– of uitbreidingskansen. Deze activiteiten kunnen wel bestendigd worden en zeer beperkt uitbreiden, enkel in functie van functionele verbouwing. Voor de toeristisch – recreatieve activiteiten gelegen binnen een toeristisch – recreatief netwerk is beperkte uitbreiding mogelijk, i.f.v. functionele verbouwingen, afhankelijk van de plaatselijke ruimtelijke context. Geïsoleerde activiteiten krijgen geen uitbreidingsmogelijkheden.

TW

Binnen de gewenste vervoers- en verkeerstructuur van de gemeente De Haan dienen de verkeersleefbaarheid en de verkeersveiligheid te worden verhoogd en alternatieve vervoersmodi dienen sterk te worden gestimuleerd. Dit gegeven dient zich o.a. te vertalen naar de uitbouw van een goed parkeerbeleid, waardoor de parkeerproblematiek tijdens het toeristische seizoen en in topweekends kan worden opgelost.

4.2.2

Specifieke elementen met betrekking tot het plangebied

ER

Ter bevordering van het fietsverkeer en om te komen tot een veilig en samenhangend fietsnetwerk wordt een fietsnetwerk vooropgesteld dat bestaat uit een functioneel en een aanvullend (secundair) net. Het functionele fietsnetwerk verbindt de belangrijkste functies binnen de gemeente via de hoofdinfrastructuur en valt samen met het provinciaal netwerk. Dit netwerk wordt aangevuld door een goed uitgewerkt secundair netwerk dat een ontsluitende functie heeft naar het functionele net. Verder dient het gebruik van de fiets door bewoners en tweede verblijvers voor de korte verplaatsingen bevorderd te worden. Kwaliteitseisen zoals verkeersveiligheid, samenhang en continuïteit, directheid, afstemming op het openbaar vervoer, …vormen belangrijke aandachtspunten.

P

Vosseslag kent een morfologisch vrij onsamenhangende en chaotische structuur, bestaande uit residentiële verblijven en terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven. Om de kern de nodige ademruimte te geven, te structureren en de link van de bestaande natuurwaarden te kunnen garanderen, is er verder ruimtelijk onderzoek noodzakelijk en is de opmaak van een structuurschets voor de verdere ontwikkeling essentieel. Het gebied dient bij nieuwe ontwikkelingen in zijn totaliteit bekeken te worden. In het kader van het GRS werd reeds een aanzet gegeven en werden de grootste krachtlijnen vastgesteld. De omgeving rond Vosseslag is momenteel onderhevig aan een sterke ontwikkelingsdynamiek. Her en der worden inbreidingsprojecten gerealiseerd zonder coherente samenhang. Om nieuwe ontwikkelingen in goede banen te kunnen leiden, drong een algemeen beleidskader zich dan ook dringend op.


Voorliggende principes trachten dan ook het ruimer kader te scheppen en de grote richtlijnen voor toekomstige ontwikkelingen weer te geven. Het spreekt voor zich dat door middel van een ruimtelijk uitvoeringsplan het gebied verder dient te worden verfijnd.

Volgende entiteiten worden onderscheiden: 1. Woonlint en de clusters van campings ter hoogte van de straat Vosseslag Het openbaar domein komt op bepaalde plaatsen verloederd over. Hierdoor is het karakter van de straat Vosseslag vrij desolaat en weinig kwaliteitsvol. Nochtans is de beeldvorming van deze as belangrijk aangezien je via die as Vosseslag binnenkomt. De verschillende kampeerterreinen staan los van elkaar, vertonen geen samenhang en er is geen binding met de woonkern van Vosseslag.

TW

N

O

Onderverdeling naar drie ruimtelijke fragmenten Vosseslag kan worden onderverdeeld in een 3-tal entiteiten, die momenteel nog weinig samenhang vertonen. De bedoeling is om deze verschillende deelruimtes te laten ontwikkelen volgens hun kansen, mogelijkheden en beperkingen, waardoor er een synergie ontstaat die de wijk Vosseslag in zijn totaliteit ten goede kan komen.

3

2

1

ER

2. Woongebied rond de Heidelaan De Heidelaan vormt momenteel de centrale as binnen de woonkern Vosseslag met slechts een beperkt aantal kernvoorzieningen. Het aanbod voor Vosseslag aan kernvoorzieningen is hierdoor ondermaats. Het gebied is zuiver residentieel en vertoont momenteel geen enkele dynamiek. 3. Gebied rond Park Atlantis Het gebied ter hoogte van Park Atlantis en ruimere omgeving is ongestructureerd en vertoont geen coherente structuur. Weekendverblijfparken en verkavelingen komen her en der voor zonder enige vorm van ruimtelijke samenhang. De typische ‘bijenkorfgebouwen’ van het domein Park Atlantis vormen de herkenbare bakens van de wijk Vosseslag, het domein zelf is buiten het seizoen vrij desolaat.


TW

N

O

Conceptvorming voor elk ruimtelijk fragment Omdat elk gebied een specifieke ruimtelijke structuur heeft met karakteristieke knelpunten en potenties, wordt voor elk gebied een concept uitgewerkt met de bedoeling om de knelpunten te minimaliseren en in te spelen op de aanwezige potenties. De chaotische diversiteit die de wijk Vosseslag nu verstikt, kan met andere woorden worden omgedraaid in een rijkdom aan variatie die ingebed wordt in heldere structuren. De voorgestelde concepten zijn niet gemaakt om op perceelsniveau te interpreteren, maar geven slechts enkele ruimtelijke principes weer. De concrete vertaling naar perceelsniveau dient onderwerp te zijn van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Het is dus geenszins de bedoeling om bestaande vergunde activiteiten en/of constructies zomaar opnieuw te gaan herconfigureren. Het betreft een visie die een concrete vertaling dient te krijgen bij verdere en/of nieuwe ontwikkelingen.

Volgende ruimtelijke krachtlijnen of concepten worden hierbij geconcipieerd:

ER

1. Centrum Gelet op het aanwezige en potentiële doelpubliek (tweede verblijvers en inwoners) is een opwaardering met nieuwe voorzieningen (voornamelijk het eindpunt) en investeringen in openbaar domein ter hoogte van deze as cruciaal, waardoor een positieve uitstraling en nieuwe dynamiek wordt gegenereerd.

P

2. Ankerstructuur In het gebied rond Park Atlantis wordt een structuur voorgesteld die de fragmentaire ontwikkelingen eigen aan het gebied draagt en stuurt. De structuur maakt de link met de duinen en de kern. Essentieel in het verhaal is dat de link met het kerngebeuren van Vosseslag enerzijds en de link met de momenteel afzonderlijke entiteiten anderzijds, concreet kan worden gerealiseerd. 3. Breuklijn Er bestaat momenteel een breuklijn tussen het campinggebied en het kerngebied rond de Heidelaan. Bij nieuwe ontwikkelingen ter hoogte van de campingclusters dient een relatie te worden aangegaan met het omliggende residentiële weefsel rond de Heidelaan (visueel of functioneel, nader te onderzoeken).


ONTWERP. RUP Verblijfsrecreatiezone Vosseslag en omgeving. toelichtingsnota. ontwerp voorlopige vaststelling

Recommend Documents