RUP Drytoren. Ontwerp Toelichtingsnota _02_a_toelichting.doc. Gemeente Meise Tramlaan Meise

RUP Drytoren Ontwerp Toelichtingsnota

207358_02_a_toelichting.doc

Gemeente Meise Tramlaan 8 1861 Meise

Grontmij Vlaanderen Groot-Bijgaarden, februari 2009

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3

Inleiding.......................................................................................... 4 Situering en afbakening van het plangebied .................................... 4 Historiek van het domein ............................................................... 4 De tuinen van René Péchère ........................................................... 8

2 2.1 2.2

Aanleiding tot de opmaak van het RUP............................................ 9 Vanuit historisch perspectief........................................................... 9 Vanuit toekomstgericht perspectief............................................... 10

3 3.1 3.2

Beschrijving van het plangebied...................................................... 11 Bestaande ruimtelijke structuur .................................................... 11 Bestaande funderingen ................................................................. 20

4 4.1 4.2

4.5 4.6

Relatie met het GRS Meise ........................................................... 25 Relatie met het bindend deel......................................................... 25 Relatie met de visie en de concepten voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling ................................................................................ 25 De ontwikkelingsperspectieven voor de Amelvonnebeek volgens het richtinggevend deel van het GRS ............................................ 26 De ontwikkelingsperspectieven voor het Domein Drytoren volgens het richtinggevend deel van het GRS ............................................ 27 Mogelijke ontwikkeling voor zonevreemde gebouwen .................. 27 Het RUP als uitvoering van het GRS ........................................... 28

5 5.1 5.2 5.3

Beleidscontext............................................................................... 29 Bovenlokale structuurplannen...................................................... 29 Sectorale beleidscontext natuur .................................................... 30 Monumenten en landschappen ..................................................... 31

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8

Juridische context ......................................................................... 32 Ruimtelijk-planologisch ............................................................... 32 Beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten......... 32 Natuur ......................................................................................... 32 Waterlopen en fysisch systeem...................................................... 32 Vergunningstoestand.................................................................... 32 Leegstaande en verwaarloosde gebouwen..................................... 33 Voetwegen.................................................................................... 33 Recht van voorkoop..................................................................... 33

7 7.1 7.2

Visievorming ................................................................................. 34 Doelstellingen en programma voor het domein Drytoren ............. 34 Vertaling naar bestemmingszones binnen het domein ................... 36

8 8.1 8.2 8.3 8.4

Compensatie ................................................................................. 38 Bestaande toestand....................................................................... 39 Historische achtergrond ............................................................... 39 Juridische toestand ....................................................................... 42 Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan................... 42

4.3 4.4

Uitgave

d.d.

a

Februari 2009

Opgesteld door

Patrick Roothaer Gecontroleerd door

Katrien Van den Bergh Geautoriseerd door

Katrien Van den Bergh

Inhoudsopgave

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

Decretale bepalingen ..................................................................... 43 Ruimtebalans deelplan A ............................................................. 43 Ruimtebalans deelplan B en compensatie ..................................... 43 Afwijking op het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan ................ 44 Milieubeoordeling ........................................................................ 45 Watertoets deelplan A .................................................................. 46 Watertoets deelplan B .................................................................. 47

10 10.1 10.2

Bijlagen ........................................................................................ 48 Bijlage 1: proces-verbaal van opmeting......................................... 48 Bijlage 2: bouwvergunning van 1967............................................. 50

@ Grontmij 3

207358_02_a_toelichting

1

Inleiding

1.1

Situering en afbakening van het plangebied

Het domein ‘Drytoren’ ligt in de gemeente Meise, ten oosten van het centrum van de deelgemeente Meise en grenzend aan de A12 autosnelweg. De ingang van het domein is gesitueerd op 500m van de kern van Meise. De open afrit nr. 3 van de A12 bevindt zich op iets minder dan 2 km van het domein. Zowel ten noordoosten, ten oosten als ten zuiden grenst het domein aan residentiële woonwijken, respectievelijk Molenkouter en Nekker. Tussen het domein en de wijk Nekker stroomt de Amelvonnebeek. Als natuurverbinding verbindt deze beek het Hollandbos, de Nationale Plantentuin, het domein Drytoren en het Nekkerbos. De kern van deelgemeente Meise bevindt zich ten noordwesten van het domein, aan de overzijde van de A12-autosnelweg. De Kapellelaan verbindt de wijken ten oosten van de A12 met het centrum van Meise. Ten zuiden van Meise ligt de Nationale Plantentuin. Het domein Drytoren is van de plantentuin gescheiden door de A12. Het eerste kaartblad van het plangebied wordt begrensd door de Koninklijke Kasteeldreef, de Strombeek Beverselaan (een weg parallel aan de A12), de Sint Annastraat en de Keizerinlaan. Het domein heeft een oppervlakte van ongeveer 22 ha. Het tweede kaartblad betreft drie percelen gelegen aan weerszijden van de kerk van Rossem. Dit dorp ligt in het uiterste westen van de gemeente Meise.

1.2

Historiek van het domein

De gronden van het domein Drytoren behoorden vroeger tot het grotere domein Bouchout, eigendom van de vroegere Keizerin Charlotte van Mexico, zuster van Koning Leopold II en van diens broer de Graaf van Vlaanderen. Na het overlijden van de keizerin in 1927 werd het domein verkocht. Door de aanleg van de steenweg van Brussel naar Boom was het domein inmiddels opgedeeld. Het deel ten westen van de huidige A12 werd gekocht door de Belgische staat en biedt nu onderdak aan de Nationale Plantentuin. Het deel ten oosten van de snelweg, het domein Drytoren, werd eveneens te koop aangeboden. Verschillende projectontwikkelaars waren geïnteresseerd in de aankoop met het oog op het realiseren van een verkaveling. De Koninklijke familie verzette zich echter tegen het opdelen van het domein. Uiteindelijk werd het aangekocht door de heer Jean Van Gysel. Zijn zoon, Baron Jean-Paul van Gysel de Meise; werd op het domein geboren en verblijft er nu nog steeds. Er bestaat een ondertekende verbintenis vanwege de familie Van Gysel waarin wordt verklaard dat de familie en erfgenamen het domein nooit zullen verkavelen.

@ Grontmij 4

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Inleiding

In 1939 werd in opdracht van de heer Jean Van Gysel een plan gemaakt voor het ontwerp en de realisatie van de inrichting van het domein. Dit plan werd gemaakt door Franse tuinarchitect René Péchère (1908 – 2002). Het globaal plan toont aan dat de inrichting van het domein gebaseerd werd op een totaalconcept, met een gebouw centraal in het domein1.

Figuur 1: Inrichtingsplan voor het domein Drytoren van René Péchère (plan ter beschikking gesteld door Dhr. Baron van Gysel de Meise)

1

De plannen bevinden zich momenteel in de Fondation René Péchère, CIVA, Kluisstraat 55, 1050 Elsene. @ Grontmij 5


Voor het kasteel werd een ontwerp gemaakt door architect E. De Heu uit Ukkel. In 1939 werd hiervoor een bouwaanvraag ingediend bij de gemeente die de plannen goedkeurde. Begin de jaren ’40 werd gestart met de aanleg van het park en met de bouw van het centraal gelegen kasteel en de wegenis. Tijdens de tweede wereldoorlog moesten de werken onderbroken worden. Ze zijn nadien nooit meer hervat. Het park werd grotendeels gerealiseerd. Van het gebouw werden enkel de funderingen en de keldermuren gerealiseerd.

Figuur 2: Maquette voor de constructie van een kasteel centraal in het domein en de terrasvormige aanleg naar de vijver. (tekening ter beschikking gesteld door Dhr. Baron van Gysel de Meise)

In 1967 werd door de gemeente Meise opnieuw een bouwvergunning afgeleverd voor de bouw van de centrale constructie. Hoewel het ontwerp afweek van het oorspronkelijke plan, bleef de motivatie dezelfde: het afwerken van de inrichting van het domein volgens de originele plannen door het voorzien van een bouwvolume op het centrale gedeelte. Omwille van redenen van familiale aard, ging ook deze keer de bouw niet door.

@ Grontmij 6


Figuur 3: Inplantingsplan bij de in 1967 afgeleverde bouwvergunning (bron: gemeentebestuur Meise)

Momenteel is de herenhoeve in de hoek van het domein, langs de Koninklijke Kasteeldreef, bewoond. De rest van het domein is ingericht als park, grotendeels volgens het ontwerp van René Péchère uit 1939. De fundering en de wegen naar het centrale gebouw werden gerealiseerd. Hoewel het domein privé-eigendom is, heeft het een eveneens een sociale functie. Tijdens specifieke evenementen, zoals de dag van het park, is het toegankelijk voor het publiek.

@ Grontmij 7


1.3

De tuinen van René Péchère

Tijdens zijn lange carrière ontwierp en restaureerde René Pechère meer dan 900 tuinen en parken in binnen- en buitenland. Vaak ging het om prestigieuze historische domeinen zoals de Koninklijke tuinen van Het Loo in Nederland, de kasteeltuinen van Nokere, Ecaussinnes-Lalaing, Seneffe en Zellik in ons België en de kastelen van Breteuil, Dureil en Corbeil-Cerf in Frankrijk. Hij werkte ook voor Koning Leopold III in Argenteuil en ontwierp in opdracht van de voormalige Duitse president Scheel de tuinen bij Villa Hammerschmidt, de presidentiële residentie in Bonn, en de tuinen bij de Franse ambassade in Brussel. Eén van zijn belangrijkste publieke opdrachten was de landschappelijke aanleg van de Heizelsite voor de Expo ’58. Eén van zijn laatste grote projecten was de ‘Jardin des Simples’ bij het Erasmushuis in Anderlecht. René Pechère overleed in 2002. Men zou hem in zekere zin de laatste van de klassieke tuinarchitecten kunnen noemen die zijn inspiratie zocht en vond in de traditie. In ‘Les Jardins de René Pechère’ worden vierentwintig publieke en private tuinen die Pechère restaureerde of ontwierp voorgesteld.2

2

Les Jardins de René Pechère, uitgegeven door Archives d’ Architecture Moderne in Brussel (ISBN 2-87143-114-0) @ Grontmij 8

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Aanleiding tot de opmaak van het RUP

2

Aanleiding tot de opmaak van het RUP

2.1

Vanuit historisch perspectief

Het globaal plan uit 1939 voor het domein Drytoren, van tuinarchitect René Péchère, toont aan dat de inrichting van het domein gebaseerd werd op een totaalconcept. De aanleg van het park was afgestemd op een constructie gesitueerd in het midden van het domein. Alle landschappelijke elementen zijn een logische vertaling van de centrale positie van een woning: de tuinarchitectuur, de terrasvormige esplanaden, het parcours van de wandelpaden en de dreven en zelfs de aanleg van de vijver en de inrichting van de oevers. Bepaalde opties uit het plan van ontwerper René Péchère komen nu niet volledig tot hun recht wegens het ontbreken van een essentieel element: het centrale gebouw. Dit is bijvoorbeeld het geval voor het perspectief vertrekkend vanaf het eilandje in de vijver. Via een monumentale as, terrasvormig aangelegd en begeleid door 2 dubbele lindenmassieven, eindigt het zicht nu op een niet gedefinieerde open plek in het midden van het park. Ook de laanstructuur tussen beide ingangen en via een kleine rotonde afbuigend in zuidelijke richting kent geen finaliteit. De structuur van wegen en paden en de volledige tuinaanleg werden immers ontworpen rekening houdend met de bouw van een kasteel centraal in het domein. Nochtans werd tot tweemaal toe gestart met de realisatie van het centrale gebouw. In 1939 werd een vergunning bekomen voor de bouw van een kasteel naar een ontwerp van architect De Heu. De funderingen en keldermuren werden gebouwd en zijn tot op vandaag terug te vinden. Het uitbreken van de tweede wereldoorlog strooide roet in het eten. In 1967 werd een nieuwe vergunning voor een gebouw op de centrale plek aangevraagd en bekomen. Nu strandde de uitvoering al voor de aanvang van de werken. Er werd dus al twee keer een vergunning voor het optrekken van een centraal gelegen gebouw afgeleverd. Met de goedkeuring van het gewestplan, waarin het domein volledig als parkgebied werd bestemd, konden geen nieuwe bouwvergunningen meer worden afgeleverd. Hierdoor bleef het totaalconcept dat Pechère ontwikkelde voor het park in realiteit onvolledig.

De eerste, en belangrijkste, doelstelling van dit RUP is het vervolledigen van het historische en landschappelijke totaalconcept voor het Domein Drytoren. Dit kan enkel door centraal in het domein, op de plek die Pechère hiervoor had voorzien, een representatief gebouw te zetten. Via de opmaak van het RUP wenst de gemeente het mogelijk te maken het totaalconcept voor het domein alsnog te realiseren. Hierdoor zullen de parkarchitectuur en groenaanleg in haar geheel kunnen ervaren en gewaardeerd worden. Dit is een laatste stap in de realisatie van het domein, volledig in de geest van het oorspronkelijke ontwerp van René Péchère.

@ Grontmij 9

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Aanleiding tot de opmaak van het RUP

2.2

Vanuit toekomstgericht perspectief

De gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente voor de komende jaren is vastgelegd in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het behoud van het groene karakter in de rand van Brussel is hierin een belangrijke beleidsdoelsteling. Het behoud van de waardevolle groendomeinen speelt hierin een belangrijke rol. De bestemmingszone ‘parkgebied’ volgens het gewestplan wordt verfijnd zodat de bestemming en inrichting van de verschillende deelzones van het domein beter kan afgestemd worden op de visie van het oorspronkelijke ontwerp en op de ontwikkelingsperspectieven van het GRS. Rondom het op te trekken centrale gebouw wenst de eigenaar de historische parkaanleg te verbeteren. De bestemmingsvoorschriften zullen tevens rekening houden met sociale en ecologische aspecten. Voor de gemeente betekent de opmaak van het RUP een element van de uitvoering van haar beleid omtrent erfgoed. Door de eigenaars de mogelijkheid te geven om gedurende verschillende generaties op het domein te kunnen blijven wonen, wordt het behoud van dit landschappelijk waardevol domein op lange termijn steviger verankerd. Het centrale gebouw zal dienst doen als woning, bestemd voor leden van de familie die het domein bezit. Ze zal worden opgetrokken op de eerder gebouwde fundamenten.

Een tweede, eveneens belangrijke motivatie voor de opmaak van het RUP is het langdurig vrijwaren van het uitgestrekte groene domein als onderdeel van de natuurlijke en landschappelijke structuur van de gemeente en, bij uitbreiding, van de regio. Het RUP geeft een kader voor een langdurig gebruik en beheer door de huidige eigenaars. Het gaat in tegen de toenemende verstedelijking en verkaveling van de omgeving. Het was net onder de voorwaarde dat dit zou vermeden worden, dat de Koninklijke familie in 1927 het domein, onder voorwaarden, verkocht aan de huidige eigenaars.

@ Grontmij 10


3

Beschrijving van het plangebied

3.1

Bestaande ruimtelijke structuur

Het plangebied betreft een grotendeels onbebouwd gebied van ongeveer 22 hectare. Grote delen van het gebied zijn ingericht en worden beheerd als park. Het gebied is enkel tijdens speciale evenementen toegankelijk voor het publiek. De bebouwing concentreert zich in de noordwestelijke hoek van het domein. Ter hoogte van het kruispunt van de Koninklijke Kasteeldreef en de Strombeek Beverselaan staat het Drytorenhof. Het gebouw is enigszins van de straat afgeschermd door hoge loofbomen. Het Drytorenhof is een voormalige gesloten hoeve, daterend uit de 18de eeuw doch sterk aangepast en gerestaureerd in de loop van de 19de en 20ste eeuw. Het gebouwencomplex bestaat uit een poortgebouw met een rondbooginrijpoort en een voetgangersdoorgang links. Links staat een eenlaags boerenhuis met zeven traveeën en een zadeldak. Dit gebouw werd ingrijpend gewijzigd en vergroot aan de erfzijde. Op de linkerzijde en tegenover de grote inrijpoort staan stallingen met zadeldak van de 19de eeuw. Rechts ten opzichte van de inrijpoort staan een ruime langsschuur met zadeldak en bijgebouwen, uit de 19de eeuw. Ten zuiden van de voormalige vierkantshoeve staan verschillende kleinere bijgebouwen. Het gaat voornamelijk om stallingen en bergplaatsen. De ruimte rond deze gebouwen is grotendeels verhard. Ze is aangelegd in kasseistenen. Het volledige domein wordt momenteel ontsloten via één toegang ter hoogte van de hoek van de Koninklijke Kasteeldreef met de Strombeek Beverselaan.

@ Grontmij 11

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Beschrijving van het plangebied

Foto ‘s 1 en 2: bebouwing Drytorenhof3

3

Zie plan bestaande toestand voor de aanduiding van de camerastandpunten. @ Grontmij 12


Foto’s 3 en 4: bebouwing Drytorenhof

@ Grontmij 13


De rest van het domein is grotendeels onbebouwd en kan grofweg in twee deelzones opgedeeld worden. De noordelijke helft van het domein heeft een meer open karakter en is aangelegd en ingericht als een klassiek park. Het zuidelijk deel is meer gesloten van aard met bosfragmenten. Het open gedeelte bestaat hoofdzakelijk uit weilanden. Verspreid in de weides staat een gemengd bomenbestand bestaande uit hoogstammige fruitbomen en lindebomen. De weiden dienen voor het onderbrengen van paarden.

Foto’s 5 en 6: weiden met fruitbomen en lindes

@ Grontmij 14


Doorheen het gebied lopen verschillende assen. De meest opvallende is een dubbele laan die van oost naar west het domein doorsnijdt. Centraal is een kleine rotonde aangelegd. De lanen worden gekenmerkt door de begeleidende dubbele rij lindebomen. Een diagonale laan en een as parallel met de Strombeek Beverselaan aan de westelijke rand van het domein verbinden de hoeve met de centrale laan.

Foto 7: as aan westelijke rand van het domein

Foto 8: centrale laan met twee dubbele bomenrijen

@ Grontmij 15


Ten oosten van de rotonde buigt de laan af naar een centrale open plaats in het domein. Ook dit is een dubbele laan met dubbele lindemassieven aan weerszijden en struikmassieven die in het voorjaar prachtig bloeien als ondergroei. De centrale open plaats is een plein van ongeveer 50 op 40 meter dat volledig bedekt is met grint. Hieronder liggende de vroeger gebouwde funderingen. Elke begroeiing is hier afwezig. Rondom het centrale plein staan enkele mooie solitaire bomen en kleine bomengroepen. We vinden er onder meer treurwilgen en Libanese ceders.

Foto’s 9 en 10: centrale open ruimte

@ Grontmij 16


Vanaf het open centrale plein loopt een terrasvormige corridor naar de vijver in het zuiden van het domein. De corridor bestaat uit paden in rood grint aan weerszijden en een centraal grasperk. De as wordt begeleid door struik- en boommassieven. Hier komt de streng geometrische aanpak van het parkontwerp het sterkst tot uiting. Het perspectief in zuidelijke richting eindig op het ‘eilandje’ in de vijver, getooid met twee enorme treurwilgen. Het perspectief in noordelijke richting mist echter een focuspunt wegens het ontbreken van het centrale bouwvolume.

Foto 11: zicht van op de centrale open ruimte in noordelijke richting

Foto 12: zicht van op de centrale open ruimte richting vijver @ Grontmij 17


Ten westen van de centrale open ruimte en de as naar de vijver liggen een aantal recreatieve voorzieningen. Het betreft een oefenweide voor paardensport en een tennisveld. De vijver beslaat het grootste deel van het zuidelijk deel van het domein. De vijver is volledig omringd door een wandelpad. Op de oevers van de vijver zijn opvallende bomen, solitair of in rijen, aangeplant.

Foto’s 13 en 14: vijver, met wandelpad en bomenrijen er rond

@ Grontmij 18


Tussen de vijver en het open gedeelte van het domein situeren zich twee bosfragmenten. De bebossing en de begroeiing zijn hier veel denser. Door de ondergroei heeft dit deel van het domein een meer gesloten karakter. Hier is ook geen sprake van een parkachtige aanleg maar eerder van een natuurlijke ontwikkeling. De bosfragmenten worden doorkruist door enkele grachten en wandelpaden. Ze bestaan uit gemengd loofhout met overwegend inheemse soorten: es, eik, wilde en tamme kastanje, beuk, populier, linde en haagbeuk met een lichte tot dichte ondergroei van hoofdzakelijk braam en vlier.

Foto’s 15 en 16: gesloten bosbestanden met ondergroei @ Grontmij 19


In het zuiden wordt het plangebied begrensd door de Amelvonnebeek. Het is een smalle beek die zeker niet structurerend is voor het landschap in het domein. De oevers zijn op sommige plaatsen kunstmatig verstevigd. Toch is oevervegetatie overvloedig aanwezig. Het grootste deel van het domein is volgens de biologische waarderingskaart biologisch waardevol. Enkel de weiden met hoogstammige fruitbomen in het noordoosten van het domein worden omschreven als een complex van biologisch waardevolle en minder waardevolle elementen. Het domein wordt helemaal omringd door openbare wegenis. Bijna rond om rond is op de grenzen van het domein een coniferenhaag aangeplant. Deze belemmert zomer en winter de inkijk in het domein maar betekent tegelijk ook een visuele en geluidswerende afscherming ten opzichte van de drukke A12.

3.2

Bestaande funderingen

In 1967 werd een vergunning verkregen voor de bouw van een woning centraal in het domein. De uitvoering werd echter nooit aangevat. Er zijn wel sporen terug te vinden van de bouwwerken die begin 1940 zijn gestart maar werden stilgelegd omwille van het uitbreken van de tweede wereldoorlog. Van het in 1939 ontworpen bouwwerk werden de funderingen en de keldermuren gerealiseerd. In november 2007 werden deze funderingen en muren blootgelegd en door landmeter-expert Hugo Taelemans opgemeten.4

Foto 17: opgravingwerken (foto BVBA Architectenbureau Bernard De Clerck)

4

Het proces-verbaal van opmeting is in bijlage toegevoegd. @ Grontmij 20


De funderingen en keldermuren situeren zich onder de met rode gravier bedekte open ruimte centraal in het domein, dus op de plaats waar het ontwerp van tuinarchitect Pechère de inplanting van een kasteel voorzag. De keldermuren die teruggevonden zijn, stemmen overeen met het plan van de bouwaanvraag opgemaakt door architect E. De Heu in 1939.5

Foto 18: fundering en keldermuren onder rode gravier (foto BVBA Architectenbureau Bernard De Clerck)

5

Bron: Architectenbureau Bernard De Clerck: Domein Drytoren, Verslag van de teruggevonden funderingen, november 2007; @ Grontmij 21


De keldermuren zijn op verschillende dieptes aangezet volgens de originele plannen. De fundering van de keldermuren bestaat uit een laag beton, samengesteld uit gebroken stukkenbaksteen, grind, zand en cement. De keldermuren zijn opgebouwd uit volle rode halfmachinale bakstenen. Ze zijn in goede staat bewaard gebleven, doch waren vroeger hoger dan wat is teruggevonden. De kelderruimtes zelf zijn opgevuld met slib afkomstig uit de vijver.

Foto 19 en 20: fundering en keldermuren (foto BVBA Architectenbureau Bernard De Clerck)

@ Grontmij 22


Tevens is er één laag bakstenen teruggevonden buiten de omtrek van de keldermuren als afbakening van de volledige bouwzone.

Foto 21: afgebakende bouwzone (foto BVBA Architectenbureau Bernard De Clerck)

Foto 22: afgebakende bouwzone (foto BVBA Architectenbureau Bernard De Clerck)

@ Grontmij 23


De opmeting van de fundering en van de bouwzone werd omgezet in Lambert coördinaten en geïntegreerd in het bij het RUP horende plan bestaande toestand. Dit betekent dat zowel de positie als de omvang van de bouwzone exact en eenduidig bepaald zijn op het plan bestaande toestand en ook op het grafisch plan.

Foto 23: op deze foto is duidelijk de ligging van de funderingen ten opzichte van de bouwzone te zien (foto BVBA Architectenbureau Bernard De Clerck)

@ Grontmij 24


4

Relatie met het GRS Meise

Het RUP kadert in de nadere uitwerking van het richtinggevend en het bindend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Meise.6

4.1

Relatie met het bindend deel

Kernbeslissing 1 onderscheidt diverse beleidscategorieën voor de open ruimte. Het park Drijtoren maakt deel uit van de parkvallei. De parkvallei is op haar beurt weer een onderdeel van de vallei van de Amelvonnebeek.

4.2 Relatie met de visie en de concepten voor de gewenste ruimtelijke ontwikkeling

De visie stelt dat het fysisch systeem ruimtelijk structurerend is. Dit betekent dat de huidige kenmerken van het bestaand fysisch systeem bepalend zijn voor de ruimtelijke ontwikkeling van de structuurbepalende functies op het niveau van het buitengebied. De mate waarin en de wijze waarop het fysisch systeem bepalend is, moet van situatie tot situatie worden beoordeeld. De beekvalleien vormen belangrijke structurerende elementen van de natuurlijke en landschappelijke structuur. De landschappelijke en natuurlijke waarde van de beekvalleien moet worden behouden en zoveel mogelijk versterkt en uitgebreid worden om zo hun structurerende werking te verhogen. De Amelvonnebeek wordt geselecteerd als belangrijke beekvallei. De Nationale Plantentuin en het domein Drijtoren zijn kerngebieden van de natuurlijke en landschappelijke structuur. Dit zijn entiteiten die een hoge natuurlijke en landschappelijke waarde hebben en daardoor ruimtelijk structurerend zijn binnen de gemeente. Ze worden met elkaar verbonden door de Amelvonnebeekvallei. De structurerende werking van Nationale Plantentuin en van het Domein Drijtoren wordt verhoogd door het creëren van een ‘parkvallei’ waarbij beide parken landschappelijk met elkaar worden verbonden. Beide domeinen moeten gevrijwaard en ruimtelijk versterkt worden. Het GRS onderscheidt 3 categorieën van waarderingsgebieden. Deze categorieën bepalen het afwegingskader of de ‘strengheid’ waarmee de mogelijkheden voor bestaande en toekomstige activiteiten en ontwikkelingen beoordeeld worden.

6

Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan (GRS) van Meise werd goedgekeurd door de gemeenteraad van 19/10/2006. De definitieve goedkeuring door de Bestendige Deputatie gebeurde op 04/01/2007, B.S. 16/01/2007. @ Grontmij 25

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Relatie met het GRS Meise

De vallei van de Amelvonnebeek (met inbegrip van het domein Drytoren) behoort tot de categorie ‘zeer waardevolle gebieden’. Uitbreidingen en ontwikkelingen van nieuwe menselijke activiteiten in de voor de natuur waardevolle delen van de vallei kunnen niet aanvaard worden, noch het verder ontwikkelen van functies die deze natuur zouden aantasten. Inrichtingen en activiteiten die met de omgeving geïntegreerd zijn, kunnen ter plaatse blijven bestaan indien zij verweefbaar zijn met hun omgeving en indien de ruimtelijke draagkracht niet wordt overschreden. Binnen de gewenste landschappelijke structuur is het behouden en versterken van de landschappelijke diversiteit en accenten is een prioritaire zorg. Voor de waardevolle landschappelijke eenheden staat bescherming en versterking voorop.

4.3 De ontwikkelingsperspectieven voor de Amelvonnebeek volgens het richtinggevend deel van het GRS

Het Park Drytoren maakt deel uit van de Amelvonnebeekvallei. De beek zelf stroomt aan de zuidelijke rand door het park. Een deel van het domein maakt dus deel uit van de beekvallei, het andere deel sluit er op aan. Binnen de deelruimtebenadering voor de vallei is het ruimtelijk beleid voor het park Drytoren gericht op het behoud van het park op lange termijn en het integreren van het gemeentelijk beekvalleienbeleid. De vallei van de Amelvonnebeek wordt geselecteerd als element van de beekvalleigebonden natuurlijke structuur op gemeentelijk niveau. Het algemene beleid wordt als volgt omschreven: • Het structurerende karakter van deze elementen wordt versterkt. • Zij worden beschouwd als natuurlijke drager maar ook als (natte) verbinding tussen andere natuurlijke gebieden. • De ecologische waarde en de waterbeheersende functie primeren. • Natuurontwikkeling en natuurbeheer (aanplanten van streekeigen groen, verhogen van de waterkwaliteit enz.) worden gestimuleerd. Daarnaast zijn nog volgende algemene maatregelen in het kader van een beekvalleienbeleid relevant voor de vallei van de Amelvonnebeek: • Het vrijwaren van beekcorridors door het aankopen van gronden of het opleggen van voorschriften voor bebouwing in deze verbindingen. • Het toepassen van kleinschalige waterzuivering waar nodig om de kwaliteit van de beken te verbeteren (deze dienen landschappelijk geïntegreerd te worden). • Het uitwerken van beheersmaatregelen. • Het passend afbakenen van oeverzones, bufferstroken, overstromingsgebieden en wachtbekkens. Ontwikkelingsperspectieven kunnen nog worden gedifferentieerd in functie van het belang van de vallei. In het GRS wordt toegegeven dat er binnen het park Drytoren weinig mogelijkheden zijn om het gemeentelijke beekvalleienbeleid te realiseren.

@ Grontmij 26


4.4 De ontwikkelingsperspectieven voor het Domein Drytoren volgens het richtinggevend deel van het GRS

Het park Drytoren wordt geselecteerd als element van de nietbeekvalleigebonden natuurlijke structuur op gemeentelijk niveau. Dit zijn natuurlijke gebieden met natuur als hoofdfunctie. Het algemene beleid van de niet beekvalleigebonden natuurlijke entiteiten wordt als volgt omschreven: • Het ruimtelijk beleid is er op gericht de natuurfunctie te vrijwaren en te versterken. Begroeiing wordt daaraan aangepast (o.a. door gebruik streekeigen beplanting). • Waar mogelijk worden de bossen uitgebreid. • Andere activiteiten zijn ondergeschikt, maar blijven wel mogelijk. Ze mogen niet leiden tot een versnippering die de uitwisseling van planten en dieren onmogelijk zou maken. • De toegankelijkheid wordt beperkt of gecontroleerd. Het domein Drytoren maakt deel uit van de open ruimte verbinding De Nekker. Die verbindt het park met het Nekkerbos Het beleid is gericht op het vrijwaren van het park en het invoeren van een parkbeleid. Het domein Drytoren maakt samen met de Plantentuin deel uit van ‘de parkvallei’. Hoogdynamische toeristisch-recreatieve infrastructuur kan binnen de parkvallei enkel in de Nationale Plantentuin.

4.5

Mogelijke ontwikkeling voor zonevreemde gebouwen

De hoeve Drijtoren is binnen de gewenste ruimtelijke structuur voor de deelruimte Meise aangeduid als gebouw met bijzondere waarde. Voor deze gebouwen gaat bijzondere aandacht naar het behoud. De bestaande hoeve Drijtoren is gelegen in parkgebied en te beschouwen als een zonevreemde woning. De hoeve is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Volgens het richtinggevend deel van het GRS valt dit gebouw in de beleidscategorie van de zonevreemde merkwaardige gebouwen. Voor deze gebouwen kan afgeweken worden van de geldende regelgeving inzake verbouwen en uitbreiden, mits motivering. Functiewijziging van deze gebouwen is mogelijk indien de verderzetting van de vroegere functie onmogelijk blijkt of een duurzame leefbaarheid van het gebouw niet meer kan garanderen. De verbouwingen en de functiewijzigingen moeten de erfgoedwaarde en het architectonisch karakter van het gebouw ongeschonden laten of versterken. Bovendien moet de nieuwe functie verenigbaar zijn met de omgeving en mag het de draagkracht van het ruimtelijk geheel niet overschrijden.

@ Grontmij 27


4.6

Het RUP als uitvoering van het GRS

Volgens de visie van het GRS moeten in de toekomstvisie voor het domein Drytoren 3 beleidsaspecten gecombineerd worden: 1. Het domein moet in zijn geheel gevrijwaard worden als een belangrijk element binnen de landschappelijke structuur. Ingrepen die de landschappelijke waarde ervan versterken zijn mogelijk. 2. De voor de natuur waardevolle delen, zijnde de bestaande bosfragmenten en de beek, moeten behouden blijven en gevrijwaard worden van andere functies. Voor het volledige domein zijn andere functies dan natuur mogelijk maar ondergeschikt. 3. In het zuiden van het domein wordt gestreefd naar het versterken van de beekvallei, doch binnen het domein zijn hiervoor weinig mogelijkheden. De doelstellingen van het RUP kaderen dus binnen de richtinggevende en bindende bepalingen van het GRS. Het RUP geeft uitvoering aan volgende beleidsdoelstellingen: • Het vrijwaren van het domein Drytoren als kerngebied van de natuurlijke en landschappelijke structuur op lange termijn. • Het ruimtelijk versterken het domein Drytoren als kerngebied van de natuurlijke structuur door de bosfragmenten te beschermen. • Het vrijwaren van de natuur in en gekoppeld aan de Amelvonnesbeek als zeer waardevol gebied. Het betreft de bestaande boskernen in het zuidelijk deel van het domein. • Het uitwerken van het gemeentelijk beekvalleienbeleid en het concretiseren van de waterbeheersende functie. • Het ruimtelijk versterken het domein Drytoren als kerngebied van de landschappelijke structuur door de voltooiing van het plan Péchère. • Het versterken van het domein als belangrijke landschappelijke eenheid binnen de gewenste landschappelijke structuur. • Het bestendigen van de bestaande hoeve Drijtoren als waardevol erfgoed.

@ Grontmij 28

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Beleidscontext

5

Beleidscontext

5.1

Bovenlokale structuurplannen

Meise is volgens het RSV7 gelegen in het stedelijk netwerk van de Vlaamse Ruit maar is niet geselecteerd als stedelijk gebied. Binnen de Vlaamse Ruit moet tot een ruimtelijke afstemming worden gekomen tussen enerzijds de verschillende stedelijke gebieden en anderzijds de buitengebieddelen. Bijkomende ontwikkelingen mogen er niet toe leiden dat het stedelijk netwerk gelijkgesteld wordt met één grootstedelijk gebied. Nog volgens het RSV maakt Meise geen deel uit van het (af te bakenen) Vlaams stedelijk gebied rond Brussel. Toch zijn een aantal ontwikkelingsperspectieven die het RSV schetst voor de rand rond Brussel relevant. Zo wordt gesteld dat de groene omgeving bijdraagt tot de attractiviteit van de regio. Het behoud van de onbebouwde ruimte is essentieel. Meise behoort tot het buitengebied. Relevante doelstellingen van het RSV voor het buitengebied zijn: • Het tegengaan van de versnippering van het buitengebied, de eigenheid moet zo veel mogelijk bewaard blijven. • Het bereiken van een gebiedsgerichte ruimtelijke kwaliteit met betrekking tot de karakteristieke landschapselementen en componenten. Het ruimtelijk beleid zal bijdragen tot het behoud en de versterking van de diversiteit en herkenbaarheid van het landschap. Deze doelstelling kan zeker vertaald worden naar het in stand houden van waardevolle parken en domeinen. In functie van de ontwikkelingsperspectieven voor het landschap in het buitengebied stelt het RSV voor karakteristieke landschapselementen en – componenten, waaronder het cultuurhistorisch erfgoed, functiewijzigingen mogelijk zijn indien deze wijzigingen kunnen bijdragen tot het behoud en de versterking ervan8. Elk plannings- en bestuursniveau kan dergelijke karakteristieke elementen en componenten van het landschap selecteren en hiervoor specifieke ontwikkelingsperspectieven formuleren. Ook het provinciaal ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant9 besteedt binnen de gewenste landschappelijke structuur aandacht aan de kastelensites. Binnen het kastelen en veldbossenlandschap Klein-Brabant is het kastelengebied Meise-Ossel geselecteerd als gaaf landschap. Het wordt gevormd door de plantentuin van Meise met de aangrenzende kasteelbossen en –parken.

7

Ministerie van de Vlaamse Gemeenschap, Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, 1997

8

Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen, gecoördineerde versie, april 2004, p. 413.

9

Goedgekeurd door de Vlaamse regering op 7 oktober 2004 @ Grontmij 29


De provincie vindt het cultureel erfgoed sterk bepalend voor de eigenheid van de kern. Het dient dan ook maximaal ingeschakeld te worden in de verdere ontwikkeling van de kern. De provincie vraagt tevens aandacht voor het maximale behoud van open ruimte gehelen en fragmenten in de rand rond Brussel. De aanwezige open ruimte heeft een zeer belangrijke meerwaarde voor de bewoners. Recreatief medegebruik dient gestimuleerd te worden. Het waardevol cultureel erfgoed en de groene elementen kunnen tevens ingeschakeld worden in het toeristischrecreatief netwerk rond Brussel. Volgens het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant ligt de gemeente in de deelruimte ‘verdicht netwerk – subgebied Brussel-Mechelen-Antwerpen’. Relevante gebiedsgerichte ontwikkelingsperspectieven voor deze deelruimte zijn het sturen van de woondynamiek naar de geselecteerd kernen langsheen de infrastructurenbundel (N1, E19, HST-lijn en spoorlijn Brussel-Mechelen) en het maximaal bewaren van de aanwezige open ruimtefragmenten. Meise is geselecteerd als woonkern. Bijkomende nieuwe zoneringen voor wonen zijn niet wenselijk. Bijkomende zoneringen kunnen enkel toegelaten worden binnen het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en voor zover de ruimtebalans in evenwicht blijft. Een relevante selectie in het kader van de gewenste natuurlijke structuur op provinciaal niveau, is het natuurverbindingsgebied 7c, het gebied met de Maalbeek van de Foksenberg, Foeksenbos, kasteel Wolvendaal en Ossel en de Nationale Plantentuin van Meise. Deze laatste zone grenst aan het plangebied van het RUP.

5.2

Sectorale beleidscontext natuur

In de ecosysteemkwetsbaarheidskaarten is het plangebied, met uitzondering van de zone van de hoeve, aangeduid als zone 2 – prioritair. Delen van het gebied zijn opgenomen in de bosreferentielaag volgens de boskarteringskaart. In het GNOP worden verschillende landschapseenheden onderscheiden. Het domein Drytoren maakt deel uit van landschapseenheid 2 Bouchout - Amelgem. Deze eenheid bestaat uit 3 delen: de Nationale Plantentuin, domein Amelgem tussen de Bosweg en de Kaarlijkstraat en het domein Drytoren. Als voornaamste knelpunten voor het domein Drytoren vernoemt het GNOP de slechte waterkwaliteit van de Amelvonnebeek en het vervangen van inheemse boomsoorten door een coniferenhaag aan de rand van het domein. In de visie van het GNOP wordt het domein beschreven als een park met hoge natuurwaarde. Als algemene actie wordt het behoud van het parkgebied vermeld. Specifieke acties zijn het vermijden van aantasting van het park, in het bijzonder van de vijvers en de kleine landschapselementen, en controle op de bouwvergunningen.

@ Grontmij 30


5.3

Monumenten en landschappen

De hoeve Drytoren, gelegen in het noordwesten van het domein, is in de landschapsatlas aangeduid als puntrelict. De nabij gelegen Nationale Plantentuin is een relictzone. Het domein Drytoren maakt volgens de landschapsatlas deel uit van de ankerplaats ‘Maalbeek ten westen van Grimbergen’. Ankerplaatsen zijn de meest landschappelijke waardevolle gebieden van Vlaanderen. In deze gebieden is de samenhang van de erfgoedwaarden het grootst. Ze zijn ofwel uitzonderlijk gaaf gebleven ofwel zeer herkenbaar voor een bepaalde tijdsperiode of ze zijn op Vlaams niveau uniek. Hun waarde kan ook liggen in een combinatie van gaafheid, herkenbaarheid en uniciteit. De ankerplaats ‘Maalbeek ten westen van Grimbergen’ situeert zich hoofdzakelijk ten zuiden van de vallei van de Amelvonnebeek. Het domein Drytoren is te beschouwen als een noordwestelijke uitloper. De kern van het gebied is de dorpskern samen met de abdij van Grimbergen en het Prinsenkasteel. De Maalbeek was vroeger een belangrijke economische ader door de aanwezigheid van 4 watermolens en verschillende Brabantse hoeves. Het beekdal herbergt interessante bos- en weidevegetaties. Het ‘Drietorenhof’ wordt in de landschapsatlas omschreven als een voormalige gesloten hoeve, met geplaveide binnenplaats, daterend uit de 18de eeuw. Het hof werd verbouwd in de 19de en in de 20ste eeuw. De hoeve Drijtoren of Drietoren is tevens opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.

@ Grontmij 31

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Juridische context

6

Juridische context

6.1

Ruimtelijk-planologisch

Het plangebied heeft op het geldende gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse, vastgesteld bij K.B. van 7 maart 1977, de bestemming parkgebied. Er zijn geen algemene of bijzondere plannen van aanleg, goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen, of rooilijnplannen van toepassing. Het BPA n° 2 ‘Molenkouter’ grenst aan het plangebied.

6.2

Beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten

Binnen het plangebied zijn geen beschermde monumenten, landschappen en dorpsgezichten gesitueerd.

6.3

Natuur

Het plangebied ligt niet in en grenst niet aan een van volgende beschermingszones: VEN of IVON gebied, Natura 2000-gebied (habitat- of vogelrichtlijngebied), pleistergebieden voor broedvogels.

6.4

Waterlopen en fysisch systeem

Aan de zuidelijke rand van het plangebied stroomt de Amelvonnebeek, een onbevaarbare waterloop van 2de categorie (bevoegdheid provincie). Grote delen van het plangebied liggen in natuurlijk overstromingsgebied (NOG). Het gaat zowel om delen die overstroombaar zijn door afspoelend exces hemelwater als delen die overstroombaar zijn vanuit de waterloop. Binnen het plangebied, noch aangrenzend aan het plangebied, zijn er recent overstroomde gebieden (ROG) of risicozones voor overstroming (MOG).

6.5

Vergunningstoestand

De bestaande gebouwen dateren van voor de opmaak van het gewestplan. De hoeve werd gerestaureerd in de jaren ’40. Sindsdien werden geen vergunningsplichtige werken uitgevoerd. In 1967 werd door de gemeente Meise een bouwvergunning afgeleverd voor het bouwen van een woning op het centrale open deel van het domein. Deze werken werden nooit uitgevoerd. Een kopie van de vergunning is toegevoegd in bijlage. De vergunning is inmiddels vervallen. Binnen het plangebied zijn geen geverbaliseerde bouwmisdrijven. Binnen het plangebied werden geen exploitatievergunningen toegekend. @ Grontmij 32

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Juridische context

6.6

Leegstaande en verwaarloosde gebouwen

Volgens de inventaris van leegstaande en/of verwaarloosde woningen en bedrijven bevinden zich in het plangebied geen leegstaande of verwaarloosde gebouwen.

6.7

Voetwegen

In het plangebied zijn er volgens de Atlas geen buurt- of voetwegen aanwezig. Er zijn evenmin erfdienstbaarheden.

6.8

Recht van voorkoop

Het plangebied ligt in een voorkoopperimeter voor de wooncode.

@ Grontmij 33

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Visievorming

7

Visievorming

7.1

Doelstellingen en programma voor het domein Drytoren

Binnen het domein wenst de eigenaar het oorspronkelijke parkontwerp verder te realiseren. Alle ingrepen zullen volledig conform zijn aan het originele plan van tuinarchitect Péchère uit 1939. Er wordt gestreefd naar een beperkte differentiatie van het groen binnen het domein, gaande van landschappelijk groen tot ecologisch waardevol groen. Niet alle delen van het park beantwoorden immers aan de interpretatie van parkgebied volgens de geldende gewestplanvoorschriften, noch aan de beleidscategorie natuurgebied volgens het GRS. Met voorschriften, die beter op de bestaande en de gewenste situatie afgestemd zijn, kan de parkfunctie geoptimaliseerd worden en wordt tegelijk de natuurfunctie opgewaardeerd. Dit is een vertaling van het ruimtelijke beleidskader op provinciaal en gemeentelijk niveau. Het RUP moet het juridische kader geven voor de gewenste differentiatie binnen het groene domein. Door de differentiatie van de parkzone in functie van de landschappelijke en de ecologische waarden, komt de Amelvonnesbeek in de ecologisch meest waardevolle zone te liggen. Er wordt gestreefd naar het verbeteren van de structuurkenmerken van de beek en van de waterkwaliteit in de beek. Zowel de Amelvonnesbeek als de Maalbeek, waarin de Amelvonnesbeek uitmondt, kampen met overstromingsproblemen. In het licht van deze problematiek laat het RUP alle werken en handelingen toe die bijdragen tot de waterbeheersing in de beek. Ter hoogte van het domein ligt de beek echter ingesloten tussen het park enerzijds en de Sint-Annestraat met de bebouwing aan de zuidelijke rand van deze straat anderzijds. In de beekvallei zelf is er daardoor weinig ruimte om waterbeheersende maatregelen te treffen. Mogelijk kan de vijver in het domein worden ingeschakeld in de waterhuishouding in de vallei van de Amelvonnesbeek of zelfs van de Maalbeek. In het bijzonder moet onderzocht worden hoe de bestaande vijver kan ingeschakeld worden in de waterbeheersing. Naast de landschappelijke functie speelt de vijver dus ook een belangrijke (potentiële) rol in de natuurlijke structuur en het fysische systeem. Om de beek beter bereikbaar te maken voor onderhouds- en verbeteringswerken, wordt de linkeroever aangeduid als openbaar domein. Zo kan de oorspronkelijke situatie hersteld worden, waarbij de Amelvonnesbeek paalde aan de huidige Sint-Annastraat.

@ Grontmij 34


Centraal in het parkgebied wenst de gemeente de mogelijkheid te geven om één woning op te trekken. Met deze ingreep wordt het oorspronkelijke concept van ontwerper Péchère vervolledigd. Het gebouw zal bestemd zijn als woning voor de leden van de familie die het domein bezit. Het zal worden opgetrokken op de eerder gebouwde fundamenten, centraal in het park. Het volume van de op te trekken woning zal echter kleiner zijn dan wat oorspronkelijk was voorzien. Daarnaast blijft de hoeve aan de ingang van het domein gehandhaafd. Het gebouw staat in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Omwille van de erfgoedwaarde is behoud wenselijk. Vanuit landschappelijk oogpunt is het niet aangewezen om de bijkomende woning te bundelen met de historische hoeve. Dit zou de landschappelijke context waarin ze zich bevindt, aantasten. De hoeve zal dienst doen als woning of als verblijf voor een conciërge en/of beheerder van het domein. Gezien de oppervlakte en de waarde van het domein is een permanente aanwezigheid gewenst. In het park kunnen occasioneel sociaal-culturele of recreatieve evenementen worden georganiseerd. Dit draagt bij tot de sociale functie van het domein. Ten behoeve van evenementen kunnen tijdelijke voorzieningen en constructies worden toegestaan, zoals het oprichten van een tent. In de ecologisch meest waardevolle zones worden dergelijke voorzieningen niet toegestaan vanwege de mogelijk negatieve effecten op de natuur. De krachtlijnen van het RUP kunnen als volgt worden samengevat: • Een stedenbouwkundig en juridisch kader scheppen voor de voltooiing van het ontwerp van landschapsarchitect Pechère voor het domein middels de oprichting van een bijkomend gebouw. Hiervoor wordt een beperkte bouwzone centraal in het park gedefinieerd, ten behoeve van het optrekken van een woning op de, tijdens de jaren ‘40 gebouwde, funderingen. • Het bestendigen van de verblijfsfunctie in de bestaande hoeve Drytoren. Dit bouwkundig erfgoed wordt behouden, binnen de huidige landschappelijke context. • De bestemming ‘parkgebied’ volgens het geldende gewestplan HalleVilvoorde-Asse verfijnen volgens de gewenste ruimtelijke structuur van het GRS, met aandacht voor de bestaande en de gewenste groenstructuur van het park, voor de visuele en landschappelijke verscheidenheid in het domein, voor het onderscheid tussen het ‘formele’ en het ‘informele’ parkgedeelte, voor het recreatief medegebruik van het park (paardensport, zij het niet publiek of commercieel geëxploiteerd), voor het organiseren van evenementen waarbij het domein ook toegankelijk is voor het publiek en voor de ecologisch waardevolle biotopen (vijver, oevers, bosfragmenten). • Uitvoering geven aan het gemeentelijk beekvalleienbeleid. De beek wordt geïntegreerd in het ecologisch meest waardevolle deel van het domein. Indien mogelijk wordt de vijver ingeschakeld in het waterbeheer binnen de vallei van de Amelvonnebeek en de Molenbeek.

@ Grontmij 35


De doelstellingen van het RUP kunnen perfect gekaderd worden in de beleidsdoelstellingen op verschillende niveaus: • Het toekennen van een bijkomende bouwmogelijkheid aan de eigenaar van het domein garandeert het behoud op lange termijn van het waardevolle domein, zonder dat de landschappelijke en biologische waarde ervan aangetast wordt of dat de ruimtelijke draagkracht overschreden wordt. • Dit betekent een duurzame ontwikkeling en een verantwoord gebruik en beheer van het cultureel erfgoed in de regio. • Het RUP schept een juridisch kader voor het opwaarderen van zowel de ecologische waarde van het domein binnen de lokale en bovenlokale natuurlijke structuur, als van de landschappelijke waarde van het park als onderdeel van een ankerplaats. • De differentiatie van de open ruimte is een vertaling van het gemeentelijk ruimtelijk beleid voor de natuur en de beekvalleien. 7.2

Vertaling naar bestemmingszones binnen het domein

De ruimtelijke visie wordt vertaald naar een juridisch kader bestaande uit bestemmingszones en bijbehorende voorschriften. In onderstaande paragrafen wordt aangegeven welke ruimtelijke opties vertaald worden in verordenende bepalingen. Zone voor landschappelijk waardevol groen Ten opzichte van de algemene voorschriften volgens het gewestplan worden een aantal verfijningen aangebracht. De nadruk ligt op het meer open karakter van dit deel van het domein. Landschappelijk waardevolle elementen zoals de dreven en de boomgaard worden zo veel mogelijk behouden. De zone vormt de landschappelijke context voor de hoeve Drytoren. Zone voor ecologisch waardevol groen Ter versterking van de natuurlijker structuur, binnen het domein, maar ook op bovenlokaal niveau, wordt in een gedeelte van het park nadruk gelegd op het versterken van de natuur. De meer gesloten bosfragmenten en de onmiddellijke omgeving van de beek worden daarom bestemd als zone voor ecologisch waardevol groen. De hoofddoelstelling is natuurontwikkeling. De mogelijkheden voor andere functies en voor medegebruik worden tot een minimum beperkt. Zone voor parkinfrastructuur Deze zone is bestemd voor alle elementen die kaderen in de formele parkaanleg en die volgens het oorspronkelijke ontwerp van Péchère rechtstreeks in functie staan van de visuele omkadering van het centrale bouwwerk. Het gaat hierbij om de gazons (in de betekenis van onderhouden grasperken), siertuinen, terrassen, promenades en waterpartijen. Het behoud van de bestaande vijver en het realiseren van de siertuinen zijn randvoorwaarden. Van de bestaande recreatieve infrastructuur is het oefenterrein voor paardensport ruimtelijk en landschappelijk inpasbaar. Het kan in zijn huidige vorm behouden blijven. Het tennisterrein moet verdwijnen. Deze plaats dient hersteld te worden volgens het tuinconcept van Péchère.

@ Grontmij 36


Bouwkader in overdruk voor visueel waardevolle bebouwing Er worden in overdruk twee bouwkaders aangeduid. Een eerste bouwkader bevat de bestaande bebouwing van de oorspronkelijke hoeve. Een tweede bouwkader omvat de bestaande fundering centraal in het park. Hier mag, binnen het bestaande (ondergronds aanwezige) bouwkader een nieuw gebouw opgericht worden. Omwille van de ruimtelijke draagkracht en de landschappelijke kwaliteit, maar in hoofdzaak omwille van de conformiteit met het oorspronkelijk ontwerp, wordt in het gebouw slechts één woning toegelaten. Het bouwvolume moet representatief zijn en passen binnen de ontworpen zichten en perspectieven binnen het park. Het materiaalgebruik wordt zo vastgelegd dat er enerzijds, vanuit het park bekeken, een goede visuele integratie mogelijk is en dat er anderzijds, ten opzichte van de brede zichtlijnen en de vijver, een voldoende representatief gebouw kan worden opgetrokken. De referentie qua stijl en bouwtypologie is het ‘countryhouse’ of ‘landhuis’. Andere zones Bijkomende zones zijn bestemd voor onbevaarbare oppervlaktewaters en openbaar domein.

@ Grontmij 37

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Compensatie

8

Compensatie

Meise is in het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant geselecteerd als woonkern in het buitengebied. Bijkomende nieuwe zoneringen voor wonen zijn niet wenselijk. Bijkomende zoneringen kunnen enkel toegelaten worden binnen het kader van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan en voor zover de ruimtebalans in evenwicht blijft. Dit betekent concreet dat het bijkomend aanbod dat in het domein Drytoren wordt gecreëerd, moet worden gecompenseerd door ergens anders in de gemeente woongebied om te zetten naar een open ruimte RUP. Daarom bestaat het RUP Drytoren uit twee kaartbladen, waarbij één deelplan (onder meer) de herbestemming doorvoert van een deel parkgebied naar een woonbestemming, en het andere deelplan de herbestemming doorvoert van landelijk woongebied naar een open ruimte bestemming. De gronden die als compensatie voorgesteld worden moet binnen het bestaande juridische aanbod gelegen zijn. Dit wil zeggen dat ze binnen woongebied (in de ruime zin) moeten gelegen zijn, en niet reeds door een andere bepaling gehypothekeerd worden. De herbestemming van de gronden naar een zachte bestemming, moet binnen de gewenste ruimtelijke structuur van de gemeente passen en een logisch onderdeel vormen van de open ruimte of van de open elementen binnen de nederzettingsstructuur. Als compensatie voor het bijkomend woningaanbod in het domein Drytoren, worden 3 percelen, gelegen in landelijk woongebied rond de kerk van Rossem herbestemd naar open ruimte. Deze compensatie heeft tot doel het unieke en gaaf bewaarde “dorpsbeeld van Rossem” te vrijwaren. Dit houdt vooral in dat de open weide links van de kerk, de kerk en ommuurd kerkhof, de weide rechts van de kerk, het ommuurde schoolhuis (niet de achtergebouwen) en de ommuurde pastorie als kenmerkend beeld bewaard moet blijven. Dit betekent dat het uitzicht op deze gebouwen gevrijwaard wordt door de aangrenzende weiden bouwvrij te houden. Zo kan de nog bestaande uitzonderlijke historische gaafheid van het dorp worden behouden.

@ Grontmij 38


8.1

Bestaande toestand

Het reeds in 1112 vermelde gehucht Rossem is een voorbeeld van een gaaf bewaarde landelijke kern waarvan de uniciteit bijkomend wordt versterkt én door haar markante configuratie én door haar kwaliteitsvolle bebouwing. Sinds de jaren 1870 bleef het totaalbeeld van het centrum van het dorp vrijwel ongewijzigd. Zelfs de bakstenen ommuringen van zowel pastorie, schooltje en kerk die elk een eilandje afbakenen en de eigenheid van ieder gebouw en zijn specifieke functie onderstrepen bleven bewaard. In combinatie met de onbebouwde weidepercelen zorgen deze omheinde enclaves voor een opmerkelijke ritmische afwisseling van open en gesloten wat Rossem zijn karakteristieke uitzicht verleent. De percelen binnen het plangebied van deelplan B zijn respectievelijk weide en grasland. Aan de straatkant worden ze afgezoomd door beeldbepalende bomenrijen.

8.2

Historische achtergrond

Het schooltje werd in 1872 opgericht. Het is een eclectisch getint gebouw, ontworpen door J.J. Van Ysendijck (1836-1901). Deze architect was de belangrijkste vertegenwoordiger van het historisme van de tweede helft van de 19de eeuw. Als ontwerper realiseerde hij een omvangrijk oeuvre dat naast privéwoningen ook tal van openbare gebouwen zoals gemeentehuizen, scholen, stations en kazernes omvatte. Bekende realisaties zijn ondermeer de gemeentehuizen van Anderlecht en Schaarbeek. Hij was tevens een van de belangrijkste restaurateurs van zijn tijd en restaureerde onder andere de abdijkerk van Grimbergen, de Sint-Pieter- en Guidokerk in Anderlecht, de O.-L.Vrouwkerk van Namen.10 In 1874 werd de kerk vergroot door G Hansotte. Ook hij heeft een uitgebreid en niet onverdienstelijk oeuvre op zijn naam. Als hoofdarchitect van de provincie Brabant bouwde hij tal van kerken, pastorieën en scholen in diverse neostijlen. Van zijn hand zijn ondermeer de neogotische Sint-Servaaskerk in Schaarbeek, de Sint-Amanduskerk van Elingen, de Sint-Jozef- en SintFranciscuskerk in Essenbeek.11 De ommuurde pastorie dateert van 1767 en werd na een brand in 1916 volledig vernieuwd.

10

Paragraaf gebaseerd op Paesmans G., RWO-Vlaanderen

11

Id. @ Grontmij 39


Zicht op de kerk van Rossem en open weide ten westen

Open weide ten westen van de kerk met deel van de muur rondom de kerk

@ Grontmij 40


Open weide ten oosten van de kerk

Ommuurde pastorie

@ Grontmij 41


8.3

Juridische toestand

Het compensatiegebied heeft op het geldende gewestplan Halle-VilvoordeAsse, vastgesteld bij K.B. van 7 maart 1977, de bestemming landelijke woongebied. Er zijn geen algemene of bijzondere plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen, goedgekeurde niet-vervallen verkavelingen of rooilijnplannen van toepassing. De percelen liggen niet in een beschermd landschap of dorpsgezicht. Ze zijn evenmin gelegen in een relictzone of ankerplaats. Noch in het plangebied, noch in de onmiddellijke omgeving liggen VENgebieden, habitat- of vogelrichtlijngebieden. Het gebied is gelegen in de ruilverkaveling Londerzeel-Wolvertem. In het gebied geldt een recht van voorkoop (ruilverkaveling). De begunstigde is de VLM.

8.4

Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Rossem ligt in de deelruimte ‘noordwestelijk open ruimte gebied’. Ze wordt begrensd door de Imdekouter en de vallei van de vallei van de Robbeek en Molenbeek. Ter hoogte van het plangebied is het rasterlandschap van de Imdekouter beeldbepalend. De openheid van dit gebied moet zoveel mogelijk worden behouden en versterkt door het behoud van de grondgebonden landbouw als hoofdfunctie. Verdere aantasting en versnippering moeten vermeden worden. De bestaande clusters, linten en kleinere gebouwconcentraties blijven behouden maaruitbreiding ervan is niet gewenst. Rossem wordt geselecteerd als een wooncluster. Landschappelijke integratie is een belangrijk aandachtspunt. Het RUP past tevens in de visie inzake huisvesting. Het richtinggevend deel van het GRS voorziet de mogelijkheid om beter niet te bebouwen kavels te herbestemmen naar een open ruimte functie indien dit echt noodzakelijk is voor de gewenste ruimtelijke structuur binnen de open ruimte, bijvoorbeeld het vrijwaren van doorkijken naar landschappen.

@ Grontmij 42

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Decretale bepalingen

9

Decretale bepalingen

9.1

Ruimtebalans deelplan A

Bestemming RUP

Oppervlakte (ha)

Zone voor landschappelijk waardevol groen

8.3815

Zone voor ecologisch waardevol groen

6,7116

Zone voor parkinfrastructuur

6,4215

Zone voor waterlopen

0,1574

Zone voor openbare wegenis

1,4219 TOTAAL

Bestemming Gewestplan

23,0939

Oppervlakte (ha)

Woongebied

0,0568

Parkgebied

23,0371 TOTAAL

9.2

23,0939

Ruimtebalans deelplan B en compensatie

Bestemming RUP

Oppervlakte (ha)

Open kouterlandschap

0,3047 TOTAAL

Bestemming Gewestplan

0,3047

Oppervlakte (ha)

Landelijk woongebied

0,3047 TOTAAL

0,3047

Het in deelplan A van het RUP gedefinieerde bouwkader heeft een oppervlakte van 0,1130 ha.

@ Grontmij 43


9.3

Afwijking op het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan

Het voorzien van de bouwmogelijkheid voor één eengezinswoning binnen het domein Drytoren wordt beschouwd als een afwijking op het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan. Het richtinggevend gedeelte van een ruimtelijk structuurplan is het deel van het structuurplan waarvan een overheid bij het nemen van beslissingen enkel mag afwijken omwille van onvoorziene ontwikkelingen van de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten of omwille van dringende sociale, economische of budgettaire redenen.12 De afwijkingen worden als volgt gemotiveerd: • Door de eigenaars de mogelijkheid te geven om gedurende verschillende generaties op het domein te kunnen blijven wonen, wordt het behoud van dit landschappelijk waardevol domein op lange termijn steviger verankerd. • Het centrale gebouw zal dienst doen als woning, bestemd voor leden van de familie die het domein bezit. Hun aanwezigheid op het domein verhoogt de sociale veiligheid en controle, ook op momenten dat het park wordt opengesteld. • De dringendheid wordt ingeroepen omwille van het feit dat het instandhouden van een dergelijk groot en waardevol domein continu moet opgevolgd en gefinancierd worden. Daarbij is het belangrijke dat twee generaties van de beherende familie op het domein kunnen wonen om de continuïteit te verzekeren. Afwijkingen mogen in geen geval een aanleiding zijn om de duurzame ruimtelijke ontwikkeling, de ruimtelijke draagkracht en de ruimtelijke kwaliteit van welk gebied ook in het gedrang te brengen. Het begrip ‘ruimtelijke draagkracht’ kan als volgt nader gespecificeerd worden: • Aard en dynamiek van de activiteit in relatie tot de omgeving • Schaal van de infrastructuur in relatie tot de omgeving • Ruimtelijke en landschappelijke integratie Enkel het toelaten van een eengezinswoning in het domein is te beschouwen als een bijkomende hoogdynamische functie.

12

DRO, Art 19 § 3 @ Grontmij 44


Omdat het gaat om het bouwen van maximaal één eengezinswoning in een groendomein van ruim 23 ha, kunnen we stellen dat er geen significante impact is betreffende de aard en de dynamiek van de voorziene activiteit in relatie tot de omgeving. De woning situeert zich buiten het ecologisch waardevolle gedeelte en ruim buiten de beekvallei. Het verkeer van een naar de woning zal beperkt zijn tot het gemiddelde aantal verplaatsingen van één gezin. De ontsluiting gebeurt uitsluitend langs bestaande wegen, er is geen invloed ten gevolge van nieuwe ontsluitingswegen. Publieksaantrekkende functies, eventueel gecombineerd met de woning, worden niet toegelaten. Er kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat er geen overschrijding van de ruimtelijke draagkracht te verwachten is ten gevolge van de uitvoering van de bepalingen van het RUP. De woning kan enkel worden ingeplant op een open gedeelte in het park waar vroeger de funderingen werden gebouwd. Dit gedeelte van het park heeft een grootschaliger en meer open landschap. Het onbebouwde centrale deel beslaat ongeveer 40 op 50 meter. Er om heen liggen meer open gedeeltes van het domein die uitlopen in de grote waterpartij van de vijver. Het oorspronkelijke landschapsontwerp voorzag altijd in het inplanten van een bouwvolume op het centrale, nu open gedeelte. Aangezien volgens het huidige RUP het gebouw enkel daar kan gebouwd worden waar het volgens de oorspronkelijke plannen was voorzien, is al een eerste randvoorwaarde voor de ruimtelijke en landschappelijke integratie vervuld. Aangepaste voorschriften betreffende materiaalgebruik en toegelaten afmetingen zorgen mee voor een optimale integratie van het bouwwerk in de ruimtelijke en landschappelijke structuur van het domein. De ruimtelijke kwaliteit wordt dus niet in het gedrang gebracht.

9.4

Milieubeoordeling

Het RUP voorziet in het behoud van een groen domein met hoge biologische waarde. Binnen de groenzones wordt een differentiatie aangebracht rekening houdend met de bestaande natuurlijke en landschappelijke structuur. Bijkomende infrastructuur blijft beperkt tot één bouwvolume op een plaats waar reeds ondergrondse funderingen en kelders aanwezig zijn. Naar bodem en grondwater zullen er geen effecten zijn. Het enige bijkomende gebouw moet verplicht ingeplant worden in de zone waar reeds ondergrondse funderingen en kelders aanwezig zijn. Het aanleggen van bijkomende verhardingen is verboden. De bestaande Drijtorenhoeve mag slechts zeer beperkt uitbreiden. Storende infrastructuren zoals het tennisterrein moeten verdwijnen en de parkstructuur moet er hersteld worden. Alle oppervlaktewaters in het domein blijven behouden. Het gaat om de vijver en de beek. Er zijn geen directe effecten op fauna en flora. Voor de bouw van de bijkomende woning moet geen enkele boom of plant wijken. Het bouwvolume komt centraal in het domein op een plek waar nu niets groeit vanwege de aanwezigheid van ondergrondse constructies. Aan weerszijden van de bebouwbare zone blijft de groenstructuur bewaard en voldoende breed. Er treedt geen versnippering op van de natuurlijke structuur. De migratie van soorten binnen het plangebied blijft mogelijk. @ Grontmij 45


Het effect op landschap, erfgoed en onroerende goederen is in beginsel positief omdat het plan voorziet in de voltooiing van een globaal parkconcept ontworpen door landschapsarchitect Pechère. Er moeten geen menselijke activiteiten wijken voor de geplande ingrepen. Een bijkomende woning betekent een versterking van de menselijke functies. Het behoud van het domein is positief voor de ruimtelijk-functionele structuur van de regio. Op de momenten dat het park open staat voor het publiek is er sprake van een positief effect op sociaal-maatschappelijk gebied. Een duurzaam behoud van het park in een suburbane omgeving rond Brussel is positief voor de beeld- en belevingswaarde in de regio. Mogelijke geluidshinder zal enkel optreden tijdens de bouwfase van de woning. Effecten betreffende licht, lucht en gezondheid zullen zeer gering tot onbestaande zijn. Er kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat er geen aanzienlijke milieueffecten te verwachten zullen zijn ten gevolge van de uitvoering van de bepalingen van het RUP.

9.5

Watertoets deelplan A

Figuur 4: overstromingsgevoelige gebieden domein Drytoren

Bron: AGIV OC-GIS Vlaanderen, februari 2008

Het plangebied ligt volledig buiten de effectief overstromingsgevoelige gebieden. Een lange strook in het zuiden van het domein en een kleine zone aan de westelijke rand is mogelijk overstromingsgevoelig. Het gaat niet om infiltratiegevoelige bodems. De mogelijk overstromingsgevoelige delen zijn tevens zeer gevoelig voor grondwaterstroming. De andere delen van het domein zijn matig gevoelig voor grondwaterstroming.

@ Grontmij 46


Het overgrote deel van het parkgebied wordt als dusdanig behouden. Er mogen geen bijkomende verhardingen aangebracht worden. De bestaande hoeve Drytoren kan slechts in zeer beperkte mate uitbreiden. Het RUP voorziet in de mogelijkheid om één bijkomende woning te bouwen. Ze moet verplicht ingeplant worden in de zone waar reeds ondergrondse funderingen en kelders aanwezig zijn. Deze zone ligt buiten de mogelijk overstromingsgevoelige delen en buiten de zones die zeer gevoelig zijn voor grondwaterstroming. Storende infrastructuren zoals het tennisterrein moeten verdwijnen en de parkstructuur moet er hersteld worden. De beek en de bestaande vijver blijven behouden. Het RUP maakt maatregelen voor een verbeterde waterhuishouding in het gebied mogelijk. Er kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het schadelijk effect van het plan conform de bepalingen inzake integraal waterbeheer beperkt is.

9.6

Watertoets deelplan B

Bron: AGIV OC-GIS Vlaanderen, december 2008

Het plangebied van deelplan B ligt niet in effectief of mogelijk overstromingsgevoelig gebied. Omdat het gebied door het RUP bouwvrij wordt, kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat er geen schadelijk effect van het plan conform de bepalingen inzake integraal waterbeheer zal zijn.

@ Grontmij 47

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Bijlagen

10 Bijlagen

10.1

Bijlage 1: proces-verbaal van opmeting

@ Grontmij 48

Gemeente MEISE voorheen Meise 1ste Afdeling, sectie F, nummer 294 v

PROCES-VERBAAL VAN OPMETING EN HOOGTEMETING

Ten jare tweeduizend en acht, op 30 januari, De ondergetekende, Hugo TAELEMANS, gezworen landmeter-expert beëdigd door de Rechtbank van Eerste Aanleg van Brussel, zaakvoerder van de bvba Taelemans & Co, gevestigd te 1090 Brussel / Jette, Henri Liebrechtlaan, 60 bus 10, Handelend in opdracht van de Baron J.P. van Gysel van Meise, wonende 1860 Meise, Koninklijke Kasteeldreef, 3 Verklaart te zijn overgegaan in de loop van de maand november van het jaar 2007, tot de opmeting en in kaart brenging van de merkwaardige punten van de overblijvende gedeelten van het opgaand metselwerk der buitenmuren met hun fundering van de kelders van een landhuis waarvan, naar verluidt, de bouw werd aangezet eind 1939, begin 1940, in uitvoering van de bouwplannen van Architect E. De Heu uit Ukkel, gedateerd juni 1939, welke ten gemeentenhuize werden teruggevonden. Verklaart dat de bouwplaats van de opgemeten overblijfselen van dit landhuis, welke in de loop van de week van 12 november van dit jaar in zijn bijzijn werden blootgemaakt, na verwijdering van de baggerspecie uit de nabije vijver waarmede het kelderniveau werd opgevuld (naar verluidt omstreeks 1970), gelegen is in

het park van het domein "Dry Toren" te Meise, voorheen Meise, Koninklijke Kasteeldreef, nummer 3, zich uitstrekkende langsheen de Strombeek-Beverselaan tot aan de Sint-Annastraat, en meer bepaald in het gedeelte van dit park waarop de dubbele dreef uitgeeft welke vertrekt van de Strombeek-Beverselaan, op het kruispunt van het verlengde van de assen van de Franse tuin en van de aanzet van de grote vijver. Verklaart de locatie van het opgemeten kelderniveau van dit landhuis te hebben in kaart gebracht tezamen met de voornoemde dubbele dreef en met de aanzet van de Franse tuin en van de vijver, op schaal 1/500 en het kelderniveau zelf te hebben uitvergroot op schaal 1/250 tezamen met de opgemeten hoogtepeilen van metselwerk, fundering, afbakening terrassen in baksteen en omliggend maaiveld en dit alles vastgelegd in de bijgevoegde coördinatentabel (coördinaten in Lambert 72-coördinatenstelsel). Verklaart dat deze bouwplaats nu gekadastreerd is onder Meise, 1ste afdeling, sectie F op een deel van het perceel nummer 294 v. Als blijk waarvan onderhavig proces-verbaal in eer en geweten werd opgemaakt en ondertekend.

Hugo TAELEMANS

P\A\RAP\207358_02_a_toelichting Bijlagen

10.2

Bijlage 2: bouwvergunning van 1967

@ Grontmij 50

RUP Drytoren. Ontwerp Toelichtingsnota _02_a_toelichting.doc. Gemeente Meise Tramlaan Meise

Recommend Documents