PURMEREND^öj^
gemeentebestuur Portefeuillehouder Economische Zaken
Postbus 15 1440 AA Purmerend telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124
Aan de leden van de gemeenteraad
ons kenmerk ri8Z92tf U'ujlSJlf
datum 7 april 2015
onderwerp: Visie dagelijkse winkelstructuur Gemeente Purmerend
VERZONDEN 6.04.15
Geachte leden van de raad,
Hierbij bieden wij u de 'Visie dagelijks winkelstructuur Gemeente Purmerend' aan ter kennisname. Bureau Stedelijke Planning heeft een definitief conceptrapport opgeleverd. Dit conceptrapport gaat in op een aantal actuele marktinitiatieven, voornamelijk plannen van supermark^frhules. Het voorstel inzake besluitvorming door uw raad volgt voor de zomer. Vertrouwende u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben, Hoo^aertrend,
Toorbij /ethouder Economische Zaken
bezoekadres bankrelaties:
Stadhuis Purmersteenweg 42 BNG 28.50.06.967, ABN Amro 58.89.19.977
Werkplein Purmerend Waterlandlaan 22-36
Visie dagelijkse winkelstructuur gemeente Purmerend
16 februari 2015
eindrapport
Status: eindrapport Datum: 16 februari 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam 1E 1013 AL Amsterdam 020 - 625 42 67 www.stedplan.nl
[email protected] Team Detailhandel en Leisure: Dr. Aart Jan van Duren Dr. Anne Risselada Voor meer informatie: Aart Jan van Duren,
[email protected]
In opdracht van: Gemeente Purmerend De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 2014.A.532 Referentie: Purmerend, beleidsvisie dagelijkse winkelstructuur
pagina 2
Inhoudsopgave
Pagina
1
Inleiding
4
Contextanalyse
5
1.1 Draagvlak 1.2 Detailhandelsaanbod Purmerend 1.3 (Boven)lokale ontwikkelingen in de dagelijkse winkelstructuur 2
Trends & ontwikkelingen en beleidsuitgangspunten
18
2.1 Trends in de supermarktbranche 2.2 Beleidskader 2.3 Eerste oordeelsvorming 3
Distributieve analyse
27
3.1 Winkeldichtheden en supermarktdekking 3.2 Benchmark 3.3 Distributieve ruimte 3.4 Overlappende verzorgingsgebieden 3.5 Conclusie 4
Visie op de dagelijkse winkelstructuur in Purmerend
33
4.1 SWOT-analyse en SWOT-confrontatie 4.2 Overwegingen en keuzes 4.3 Visie op hoofdlijnen 4.4 Beoordeling lopende initiatieven 4.5 Afwegingskader nieuwe (supermarkt)initiatieven Bijlage 1: Supermarktaanbod
41
Bijlage 2: Winkeldichtheden en Benchmark
42
Bijlage 3: Begrippenlijst
46
Bijlage 4: Indeling supermarktformules
48
Bijlage 5: DPO-berekening huidige situatie
49
pagina 3
Inleiding De uitgangspunten van het detailhandelsbeleid van de gemeente Purmerend voor de buurt- en wijkcentra dateren uit 2007 en zijn neergelegd in de Nota Detailhandel 2007-2011. Nadien heeft voor de binnenstad en voor perifere detailhandel actualisatie van beleid plaatsgevonden. Voor de ondersteunende centra is dat nog niet gebeurd. Er zijn echter een aantal ontwikkelingen die het noodzakelijk maken om nieuw beleid te formuleren ten aanzien van de gewenste dagelijkse winkelstructuur. Deels betreft het generieke ontwikkelingen, deels ook lokale (supermarkt)ontwikkelingen. De voorliggende visie is een actualisatie van het detailhandelsbeleid, en deze nieuwe visie op de dagelijkse winkelstructuur zal mede dienen als toetsingskader en sturingsmiddel voor toekomstige ontwikkelingen en als onderbouwing voor nieuwe bestemmingsplannen. Om die reden heeft de gemeente Purmerend in het voorjaar van 2014 aan Bureau Stedelijke Planning gevraagd een visie op de dagelijkse winkelstructuur op te stellen. Het voorliggende rapport is hiervan het verslag. De visie is tot stand gekomen in nauwe interactie met ondernemers en eigenaren in de stad en ambtenaren van de gemeente Purmerend. De visie betreft echter een onafhankelijk advies van ons aan de gemeente Purmerend.
Leeswijzer
Het rapport bevat de hoofdlijnen van de visie op de dagelijkse structuur in Purmerend en de belangrijkste motivatie daarvoor. Het rapport kent de volgende opbouw: Een kenschets van de vraag- en aanbodverhoudingen en de (te verwachten) ontwikkelingen daarin (H1). Een analyse van trends en ontwikkelingen in de (supermarkt)sector, in combinatie met een analyse van vigerend beleid (H2). Een specificatie van de marktmogelijkheden voor de dagelijkse sector nu en in de toekomst, naar type, locatie en functie (H3). Visie, strategie en beleid op hoofdlijnen voor de dagelijkse winkelstructuur in Purmerend, met daarin een beoordeling van concrete en lopende initiatieven en plannen (H4).
pagina 4
1
Contextanalyse Purmerend ligt in de provincie Noord-Holland en is een typische naoorlogse groeikern van Amsterdam. In 1958 werd de eerste uitbreidingswijk Overwhere I aangelegd, en daarna is gestaag doorgebouwd. De bevolking groeide van 15.000 inwoners in 1965 tot 50.000 in 1985 en bijna 80.000 nu. De laatste uitbreidingswijk is de VINEX-wijk Weidevenne, die momenteel zijn afronding nadert. Figuur 1 Begrenzing gemeente Purmerend
Bron: PDOK achtergrondkaart; bewerking Bureau Stedelijke Planning
1.1
Draagvlak De gemeente Purmerend telt een kleine 80.000 inwoners. De bevolking wijkt qua leeftijdsopbouw nauwelijks af van het landelijk gemiddelde. Purmerend kent een iets hogere gemiddelde huishoudgrootte. Daarnaast ligt het aandeel niet-westerse allochtonen iets boven het Nederlandse gemiddelde. De inwoners van Purmerend hebben gemiddeld meer te besteden dan de gemiddelde Nederlander: het inkomen ligt 2% hoger (inkomensindex = 102). Verder zijn inwoners van Purmerend relatief weinig hoogopgeleid (37% onder landelijk gemiddelde)1. Wanneer we op CBS-wijkniveau de bevolkingsopbouw analyseren, dan zien we dat er in het Centrum, Overwhere en Wheermolen relatief veel ouderen wonen. Wheermolen is daarnaast ook de armste woonwijk van Purmerend en kent een relatief hoog percentage niet-westerse allochtonen.
1
Bron: Strabo, 2013
pagina 5
Tabel 1 Bevolkingskenmerken Purmerend
Gebied
Inw.
Purmerend
79.480
%
%
0-15
15-25 25-45 45-65 65+
%
%
%
Gem.
% niet
Gem. ink.
huish.
westerse
per inw.
grootte Allocht.
17
12
25
29
17
2,3
(2011)
15
€ 22.100
Centrum
4.180
9
10
23
27
30
1,8
7
€ 23.500
Overwhere
13.520
13
11
25
26
25
2
14
€ 21.700
Wheermolen
6.890
15
11
24
25
25
2
22
€ 18.800
Gors
9.130
14
12
24
34
17
2,2
13
€ 22.900
Purmer-Noord
14.575
16
13
26
33
12
2,3
15
€ 20.600
Purmer-Zuid
13.170
16
15
19
35
14
2,6
10
€ 23.500
Weidevenne
18.010
23
11
31
24
10
2,6
20
€ 22.900
17
12
26
28
17
2,2
12
€ 21.700
Nederland Bron: CBS Statline, 2013
Het historische centrum van Purmerend en de vooroorlogse stadsuitbreidingen liggen excentrisch, aan de oostzijde van de stad. De eerste uitbreidingswijk is Overwhere I (Zuid) gebouwd in begin jaren ’60 van de vorige eeuw. Midden jaren ‘60 en begin jaren ‘70 werd gebouwd aan de ruim opgezette en groene woonwijken Overwhere II, (Noord), Molenkoog en De Gors-Zuid. Wheermolen, een woonwijk met voornamelijk flatgebouwen, werd vanaf 1964, gelijktijdig met Overwhere I ontwikkeld. Gors-Noord en Purmer-Noord zijn de uitbreidingswijken van de jaren ’80, met kleinere woningen, waaronder veel sociale huur. De wijken kennen een stenig karakter in vergelijking met de woonwijken gebouwd in de jaren ‘60/’70. Purmer-Zuid is een grote uitbreidingswijk gebouwd in de jaren ’90 met veel eengezinswoningen. De laatste wijk is Vinexwijk Weidevenne, gerealiseerd in het eerste decennium van deze eeuw. Figuur 2 Gebiedsindeling gemeente Purmerend
Bron: Structuurvisie Purmerend 2005-2020; bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 6
Bevolkingsprognose Purmerend Als naoorlogse groeikern van Amsterdam kende Purmerend tot 2005 een sterke bevolkingsgroei. Vanaf 2005 heeft zich nog steeds bevolkingsgroei voorgedaan, maar wel in veel minder mate dan voorheen. Volgens de meest recente voorspellingen van het CBS zal de bevolking van Purmerend tot 2025 groeien naar 82.000 inwoners en in 2030 zo’n 83.600 inwoners tellen. Tot aan 2025 is dit een bevolkingsgroei van ca. 2.500 inwoners (+3%). Figuur 3 Bevolkingsgroei gemeente Purmerend
Bron: CBS, 4-6-2014
Woningbouwlocaties De geprognosticeerde bevolkingsgroei doet zich voornamelijk voor in verschillende nieuwbouwprojecten in Purmerend. In Weidevenne zullen nog ca. 50 woningen worden gebouwd. Op de Kop van West, ten noorden van Weidevenne, zijn harde woningbouwplannen voor de realisatie van 550 woningen. Daarnaast zijn er diverse zachte woningbouwplannen op inbreilocaties binnen de bestaande contouren van de gemeente (ca. 400 woningen). Al met al gaat de gemeente uit van de bouw van ca. 1.000 woningen tussen 2014 en 2030. Met een gemiddelde huishoudgrootte van 2,3 personen vertaalt dit zich door in een groei van 2.300 inwoners tot 2030. Dit is een iets lagere bevolkingsgroei dan geprognosticeerd door het CBS. Naast woningbouwplannen in Purmerend zijn er ook plannen in de directe omgeving. In Zuidoostbeemster, dat onderdeel uitmaakt van de gemeente Beemster, wordt nieuwbouwwijk De Nieuwe Tuinderij gerealiseerd. De Raad van State heeft op 15 oktober 2014 een voor de gemeente positieve uitspraak gedaan inzake de ingestelde beroepen tegen de bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen voor de Burgemeester Postmastraat en de Notarisappelstraat in Zuidoostbeemster. In de eerste planfase gaat het om de bouw van 107 woningen. In totaal gaat het in Zuidoostbeemster om de bouw van 560 woningen. Een groot deel van de bouwplannen hebben nog een zachte planstatus.
Vergrijzing Volgens de prognoses van het CBS neemt in Purmerend het percentage 65-plussers toe van 15% in 2011 naar 24% in 2030 en 27% in 2040. Dit is een toename van 10.168 65-plussers tot aan 2040. Het aandeel van jongeren tot 19 jaar blijft vrijwel onveranderd, het aandeel volwassenen (19 tot 65 jaar) daalt van 61% in 2011 naar 53% in 2040. De vergrijzing doet zich het sterkst voor in het centrum in de vroeg naoorlogse woonwijken Overwhere en Wheermolen.
pagina 7
1.2
Detailhandelsaanbod Purmerend Purmerend kent een hiërarchische detailhandelsstructuur met een compacte, kleinschalige en excentrisch gelegen historische binnenstad, een sterk boodschappengebied op de Wagenweg/Burg. D. Kooimanweg nabij het centrum en acht wijkwinkelcentra. Purmerend heeft voor zowel de dagelijkse als niet-dagelijkse aankopen een functie voor haar eigen inwoners en voor inwoners in omliggende kernen.
Detailhandelsstructuur
Purmerend telt in totaal 440 winkelverkooppunten (vkp) met een totaal winkelvloeroppervlakte (wvo) van ca. 114.100 m². De dagelijkse sector bestaat uit 124 winkelverkooppunten met een totaal van 30.500 m² wvo. Purmerend kent een zeer compleet, divers en goed functionerend detailhandelsaanbod in de dagelijkse sector, waarbij elke wijk over een eigen dagelijks winkelcentrum beschikt. Purmerend heeft een compact, kleinschalig en excentrisch gelegen historisch centrum. Opvallend aan de detailhandelsstructuur van Purmerend is het ontbreken van supermarktaanbod in het centrum. Daar tegenover staat het zeer sterke boodschappencluster op de Wagenweg/Burg. D. Kooimanweg (Miro Center), net ten oosten van het centrum. Hier zijn de Deen, Aldi, Lidl en AHXL gevestigd met een totaal winkelvloeroppervlakte (wvo) van 7.400 m². Tot slot wordt de structuur gekenmerkt door een beperkt aanbod aan grootschalige detailhandel. Toekomstig GDV/PDV aanbod was geprojecteerd op de nog te ontwikkelen Kop van West, maar dat is inmiddels van de baan. Figuur 4 Detailhandelsstructuur Purmerend
Bron: Locatus; bewerking Bureau Stedelijke Planning
pagina 8
Binnen de gemeente Purmerend onderscheidt retaildatabank Locatus2 tien winkelgebieden: het centrum van Purmerend, zeven ondersteunende centra en twee overige winkelgebieden, die in essentie ook onder de ondersteunende centra te scharen zijn: ‘De Gors-Noord’ (Gorselaar) en het ‘Wagenweg/Miro Center’, het boodschappencluster op de Wagenweg/Burg. D. Kooimanweg. Naast het detailhandelsaanbod in deze winkelgebieden zijn er binnen de bebouwende kom van Purmerend een 13-tal winkels solitair gevestigd en zijn er 45 winkelverkooppunten gevestigd op bedrijventerreinen (Baanstee en De Koog). Purmerend kent geen puur solitair gelegen supermarkten die buiten een winkelgebied zijn gevestigd. Tabel 2 Winkelgebieden Purmerend Gebiedhoofdtype
Winkelgebied
Winkelgebiedtypering
vkp
Wvo
Centraal
Centrum Purmerend
Hoofdwinkelgebied groot
247
36.636
Ondersteunend
De Gors-Zuid (Zwanebloem)
Buurtcentrum
5
1.265
Gildeplein
Wijkcentrum klein
19
4.114
Makado Purmerend
Wijkcentrum klein
20
3.133
Meerland
Wijkcentrum klein
12
3.297
Overwhere (Leeuwerikplein)
Wijkcentrum klein
11
2.550
Weidevenne
Wijkcentrum klein
23
5.865
Wormerplein
20
2.966
De Gorselaar (Gors-Noord)
Wijkcentrum klein Grootschalige concentratie**
4
995
Wagenweg/Miro Center
Speciaal Winkelgebied
18
15.571
Bebouwde kom
Verspreide bewinkeling
13
5.975
Bedrijfsterrein
Verspreide bewinkeling
45
28.127
Overig (ondersteunend)* Verspreide bewinkeling
Bron: Locatus 2014, verkregen via de gemeente Purmerend *De door Locatus als ‘overig’ gedefinieerde winkelcentra worden tot de ondersteunende centra gerekend. ** Door Locatus wordt dit als grootschalige concentratie bestempeld vanwege de nabijheid van enkele woonwinkels. In dit overzicht zijn deze winkels niet meegenomen.
Dagelijkse winkelstructuur Purmerend In het onderstaande wordt kort ingegaan op de kenmerken en het functioneren van het centrum van Purmerend en alle negen ondersteunende winkelcentra in volgorde van opleverdatum. Deze negen ondersteunde centra zijn de dragers van de dagelijkse winkelstructuur van Purmerend.
Centrum Purmerend Het centrum van Purmerend telt 247 winkels en heeft een functie voor Purmerend en voor de omliggende woonplaatsen in de regio. Het aanbod bestaat voor 90% uit aanbieders in de niet-dagelijkse sfeer, en de binnenstad kent dan ook een belangrijke functie voor het doen van niet-dagelijkse aankopen. Zoals reeds opgemerkt zijn er geen supermarktvestigingen in het centrum. Het dagelijkse aanbod bestaat uit 39 aanbieders met een totaal van 3.489 m² wvo (o.a. versspeciaalzaken en drogisterijen).
Wormerplein Dit winkelcentrum opende in 1964 en was voor de renovatie in 2011 beter bekend onder de naam Kooimancentrum. Het wijkcentrum van Overwhere-Zuid kent twintig 2
Locatus is een commerciële instelling die informatie verzamelt over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven. De verzamelde gegevens, zoals (winkel)naam, winkelverkoopvloeroppervlak en branche worden geregistreerd in een database. Er wordt daarnaast ook een indeling in winkelgebieden aan gekoppeld en winkelgebieden worden geclassificeerd. Veel gemeenten en allerlei andere partijen actief in detaihandel maken gebruik van de data en classificatie van winkelgebieden uit de Locatusdatabase.
pagina 9
winkels met een totaal wvo van ca. 3.000 m2. De Vomar supermarkt van 1.170 m² wvo is de belangrijkste drager. Verder is er een divers (etnisch) aanbod met twaalf winkels in de dagelijkse sector waaronder een bakker, drogist, viszaak en slagerij. Tevens zijn er drie zelfstandige etnische (mini)supers gevestigd en er is een weekmarkt. Wormerplein vervult een functie voor Overwhere-Zuid en kent daarmee een beperkt marktgebied. Het is op een steenworp afstand van het sterke dagelijkse boodschappencluster Wagenweg/Miro Center gelegen. Wormerplein is goed bereikbaar, gelegen aan de hoofdverkeersstructuur en kent gratis parkeren. Het centrum doet enigszins gedateerd aan. Wormerplein functioneert gemiddeld.
Makado Winkelcentrum Makado opende haar deuren in 1972 en is het wijkcentrum van Wheermolen. In 2005 is het overdekte winkelcentrum gerenoveerd. Deen is de enige aanwezige supermarkt sinds de sluiting van de Dekamarkt in januari 2014. Big Bazar is recentelijk gevestigd in de voormalige Dekamarkt. Verder is er een compleet aanbod aan dagelijkse aanbieders. Makado kent twintig aanbieders met in totaal 3.133 m² wvo maar heeft een klein verzorgingsgebied. Het draagvlak in Wheermolen is daarnaast ook weinig koopkrachtig. Makado is gelegen aan de hoofdverkeersstructuur en kent gratis parkeren. De uitstraling van het winkelcentrum is enigszins introvert. Het centrum functioneert in de regel gemiddeld: er is afvloeiing naar dagelijkse aanbieders buiten de wijk, maar er is tevens toevloeiing van buiten Wheermolen.
Miro Center Het voormalige Miro Center opende een jaar na Makado haar deuren (1973) op een locatie net ten oosten van het historische centrum van Purmerend. Overgewaaid vanuit de Verenigde Staten maakte de hypermarkt destijds zijn entree op Nederlandse markt onder de naam Maxis en Miro. Omdat de regelgeving op lokaal niveau nog niet was voorbereid op de komst van deze nieuwe vorm van handel, kon begin jaren zeventig een twintigtal hypermarkten worden geopend, op industriële locaties, tot de rijksoverheid ingreep (via het zogenaamde PDV-beleid). De meeste van de hypermarkten van toen zijn omgebouwd tot reguliere (XL)supermarkten. Zo ook in Purmerend waar het Miro Center nu onder andere een AHXL, Bart Smit, Blokker, C&A, Etos en Van Haren herbergt. Het voormalige Miro Center functioneert zeer goed, vooral door de zeer sterke AHXL. Typerend aan het Miro Center zijn de nietdagelijkse aanbieders als C&A en Van Haren, die op deze locatie buiten het kernwinkelgebied zijn gevestigd. Het cluster kent, samen met de dagelijkse voorzieningen op de nabijgelegen Wagenweg, een sterk bovenwijkse functie. Figuur 5 Voormalig Miro Center
Overwhere (Leeuwerikplein)
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 10
Overwhere (Leeuwerikplein) In 1979 werd het overdekte winkelcentrum Overwhere in Overwhere-Noord geopend. Het centrum werd in 2002 gerenoveerd. De dragers zijn supermarkten Lidl en Plus. Daarnaast is er beperkt aanvullend dagelijks aanbod en is er een Blokker gevestigd. Het centrum vervult vooral een functie voor de inwoners van Overwhere (Noord) maar heeft ook een functie voor inwoners van Koog en Molenkoog. Het centrum heeft een wat naar binnengekeerd karakter, oogt enigszins sleets en is aan renovatie toe. Overwhere functioneert echter overwegend goed vanwege het sterke aanbod, voldoende draagvlak in het directe verzorgingsgebied en de toevloeiing van buiten. Het eigendom van dit winkelcentrum is recent door DEEN Vastgoed verworven.
De Gors-Zuid (Zwanenbloem) Dit winkelcentra opende in 1980 en kent één supermarkt als drager: de Plus van ca. 1.000 m² wvo. In 1994 is het winkelcentrum gerenoveerd. Het winkelcentrum kent een relatief beperkt aanbod, bedient een beperkt verzorgingsgebied en is tevens niet direct aan de hoofdinfrastructuur gevestigd. Mede hierdoor is het toekomstperspectief voor De Gors-Zuid in de huidige situatie niet onbedreigd. Desondanks functioneert de Plus, als drager van het buurtcentrum, naar behoren en wil de ondernemer de winkel optimaliseren. De koop van het winkelcentrum door DEEN Vastgoed zal deze ontwikkelingen niet vergemakkelijken. Op de locatie van de sporthal nabij het winkelcentrum is via een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan de komst van een tweede supermarkt indirect mogelijk gemaakt.
De Gors-Noord (Gorselaar) Het betreft hier een kleine winkelconcentratie nabij het NS-station, aan de nietcentrum zijde. Het winkelgebied werd eind jaren ’80 ontwikkeld. Direct nabij bevinden zich twee grootschalige aanbieders (WoonMall Waterland en Waterland Woonmode), in het cluster zelf zijn een Aldi en enkele kleine horecazaken en andere dienstverleners gevestigd. Daarnaast is er ook een bioscoop gevestigd. Het winkelgebied (of wat daarvan over is) is onsamenhangend, zowel ruimtelijk als functioneel. Hoewel Aldi als formule een veelal een wijkoverstijgende functie heeft, komt de winkel in Gors-Noord – feitelijk gelegen als solitair gevestigde winkel die onvoldoende bereikbaar is en met weinig aanvullend dagelijks aanbod – niet optimaal uit de verf.
Gildeplein (Purmer-Noord) Gildeplein is het wijkcentrum van Purmer-Noord en opende in 1982 haar deuren. In 2001 werd het centrum gerenoveerd. Het wijkcentrum kent 19 winkels met een totaal wvo van ca. 4.000 m2. Jumbo en Lidl vormen de dragers van het boodschappencluster en worden aangevuld met ander dagelijks aanbod en een Blokker. Het Gildeplein kent een relatief groot en trouw verzorgingsgebied waarbij het wijkwinkelcentrum tevens als ontmoetingsplaats fungeert voor buurtbewoners. Lidl beschikt hier over een kleine winkel en wil graag uitbreiden, maar vindt daarin de eigenaar van het naastliggende pand, tevens ondernemer van de Jumbo, op zijn pad. Gildeplein is in het hart van de wijk gevestigd en daarom wat minder goed bereikbaar. Toch vervult het een stevige functie voor de wijk, met een compleet dagelijks aanbod. Het Gildeplein functioneert goed.
pagina 11
Meerland (Purmer-Zuid) Het wijkcentrum van Purmer-Zuid telt twaalf winkels met een totaal wvo van ca. 3.300 m². Er zijn hier een Deen en Vomar gevestigd aangevuld met aanvullend aanbod, vooral in de dagelijkse sfeer. Aangezien Vomar en Deen dezelfde doelgroep aanspreken is het supermarktaanbod weinig divers. Het centrum dateert uit 1991 en werd in 1996 gerenoveerd. Er is een weekmarkt. Meerland kent een relatief groot verzorgingsgebied en is goed bereikbaar. Parkeren is enigszins op afstand van de winkels en er is een fysieke tweedeling van het centrum door een gracht die het centrum doorkruist. Hierdoor is het centrum weinig compact. Meerland functioneert voldoende tot goed. Naar de toekomst toe is het de vraag of de huidige constellatie aan supermarktaanbieders (Deen en Vomar) voldoende toekomstperspectief heeft. Figuur 6 Gildeplein
Meerland
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Wagenweg Het gebied Wagenweg omvat het hele cluster aan boodschappenvoorzieningen op een voormalig bedrijventerrein ten oosten van de binnenstad. Hieronder vallen onder andere de Deen, Aldi en Lidl aan de Wagenweg, maar ook de oostelijk gelegen AHXL in het voormalig Miro Center kan hiertoe gerekend worden. Het betreft hier een zeer sterk cluster dat een groot stempel zet op de dagelijkse winkelstructuur in Purmerend en de toekomst daarvan. De individuele supermarkten zijn goed gepositioneerd en aanvullend aan elkaar. De Wagenweg is goed bereikbaar, gelegen aan de hoofdinfrastructuur, nabij het centrum. De verschillende supermarkten kennen allemaal hun eigen gratis3 maaiveld parkeervoorzieningen voor de deur. De Wagenweg is fysiek-ruimtelijk niet optimaal vormgegeven, er is weinig samenhang, het gebied is niet aangesloten op de nabijgelegen binnenstad en de Wagenweg is erg georiënteerd op autobezoekers en slecht toegankelijk voor voetgangers. Tot slot is de verkeersafwikkeling op piekmomenten ondermaats.
Weidevenne Weidevenne is het wijkcentrum van de gelijknamige VINEX-wijk en telt 23 winkels met een totaal wvo van 5.865 m². Trekkers zijn de Deen supermarkt en de Vomar, maar er is ook sterk aanvullend aanbod, deels in de dagelijkse sfeer, deels ook in de meer modische sfeer. Het winkelcentrum werd in 2006 opgeleverd. Het kent een goede bereikbaarheid met de auto in combinatie met gratis parkeren. Het winkelcentrum kent een groot verzorgingsgebied en het aanbod (zowel supermarkten als andere winkels en horeca) vervult ook deels een bovenwijkse functie. Weidevenne
3
Voor DEEN en Aldi geldt dat het parkeren gereguleerd kan worden met een slagboom. Door de ligging nabij het centrum wordt dit terrein ook gebruikt als gratis parkeervoorziening voor het centrum.
pagina 12
functioneert goed, maar net als bij Meerland is het de vraag of de huidige constellatie aan supermarktaanbieders (Deen en Vomar) voldoende toekomstperspectief heeft. Figuur 7 Wagenweg
Weidevenne
Bron: Bureau Stedelijke Planning
Koopstromen dagelijkse sector: positief saldo Uit het Koopstromenonderzoek Randstad (KSO 2011) blijkt dat Purmerend een koopkrachtbinding van dagelijkse artikelen van 91% heeft. Dat betekent dat 9 cent van elke euro die een inwoner van Purmerend uitgeeft aan dagelijkse artikelen afvloeit naar elders (vooral Amsterdam). De toevloeiing, het deel van de omzet in de dagelijkse sector in Purmerend dat van buiten de gemeente komt, bedraagt 21% (voornamelijk toevloeiing uit Beemster en Waterland). In vergelijking met plaatsen van vergelijkbare omvang en functie is vooral de omzettoevloeiing in de dagelijkse sector relatief hoog. Per saldo overtreft de toevloeiing (21%) de afvloeiing (9%) ruimschoots. Tabel 3 Koopstromen dagelijkse artikelen in plaatsen van vergelijkbare omvang en functie Woonplaats totale bindingspercentage totale toevloeiingspercentage m2 dagelijkse dagelijkse artikelen [%] dagelijkse artikelen [%] artikelen [m²] Alkmaar 93 18 38.579 Hilversum
89
16
28.749
Purmerend
91
21
29.565
Hoorn
94
16
25.510
Vlaardingen
88
7
21.937
Gouda
93
15
21.732
Veenendaal
93
15
18.288
Gemiddelde
92
15
26.337
Bron: KSO2011
Winkelleegstand beperkt De totale leegstand in Purmerend bedroeg in mei 2014 in totaal 31 leegstaande units met een totaal van 8.548 m² wvo. Hiermee staat 4,8% van het wvo in Purmerend leeg en dat is relatief laag in vergelijking met het landelijke gemiddelde van 6,9%. De leegstand manifesteert zich in het centrum en binnen enkele ondersteunende winkelgebieden. Tot voor kort was de leegstand in Makado mede door de sluiting van de Dekamarkt alarmerend hoog. Recentelijk heeft de komst van een Big Bazar een groot deel van deze leegstand ingevuld. Wijkwinkelcentra De Gors, Gildeplein en Wormerplein hebben te maken met leegstand, maar dit is niet alarmerend van aard.
pagina 13
Dynamiek dagelijkse winkelstructuur groot
De dynamiek in de Purmerendse dagelijkse winkelstructuur is groot. De afgelopen jaren is er het volgende gebeurd: In het Makadocentrum is de Dekamarkt in 2012 gesloten en is de desbetreffende unit sinds begin 2014 ingevuld door een Big Bazar. Er is in 2013 een Lidl geopend op de Wagenweg. de C1000 op het Gildeplein is begin 2014 getransformeerd naar Jumbo. De binnenstad heeft de laatste 15 jaar de supermarkten zien sluiten: eind jaren ’90 van de vorige eeuw sloot een Albert Heijn op de verdieping van het Eggertcentrum en halverwege de jaren ‘00 sloot de Deen aan de Breedstraat. Er is ook dynamiek in kleinere centra als het Wormerplein, dat in 2011 is gerenoveerd en een beperkte mate van verkleuring kent met komst van etnische (mini)supermarkten. Tot slot heeft Weidevenne de afgelopen 10 jaar een duidelijke groei laten zien in het aantal winkels, door de realisering van het winkelcentrum dat de noodwinkels deed vervangen. Figuur 8 Ontwikkeling aantal winkels per ondersteunend winkelgebied 2002-2006-2014
Bron: Nota Detailhandel 2007-2011, gemeente Purmerend; Locatus; bewerking Bureau Stedelijke Planning
Supermarktstructuur Purmerend telt momenteel zeventien supermarkten met een totaal wvo van 21.444 m² wvo. Alle supermarkten in Purmerend zijn gevestigd binnen één van de ondersteunende winkelcentra. Er zijn in principe geen solitair gevestigde supermarkten, al functioneert de Aldi in De Gorselaar (Gors-Noord) in de praktijk wel als solitaire supermarkt, gezien het nagenoeg afwezige aanvullende detailhandelsaanbod op de Gorselaar. Het aanbod bestaat uit vier full-service supermarkten (1x Albert Heijn XL, 1x Jumbo en 2x Plus), zeven service-discount supermarkten (4x DEEN en 3X Vomar), vijf discount supermarkten (2x Aldi en 3x Lidl) en een kleine zelfstandige supermarkt (Exotica van 165 m² wvo). Deen is de sterkst vertegenwoordigde supermarktformule in Purmerend. Er is geen biologisch supermarktaanbod, zoals een Ekoplaza of andere biologische formule.
pagina 14
Figuur 9 Supermarktaanbod Purmerend
Bron: Locatus; bewerking Bureau Stedelijke Planning
In het centrum van Purmerend zijn geen supermarkten gevestigd. In het sterke boodschappencluster op de Wagenweg/Miro Center, net ten oosten van het centrum zijn de Deen, Aldi, Lidl en even verderop een AHXL gevestigd. De Lidl is sinds begin 2013 geopend op de locatie waar voorheen een Piet Kerkhof was gevestigd. De winkel functioneert goed. De AHXL is een zeer sterke winkel, en ook de Deen doet het erg goed. De Aldi functioneert naar behoren, gegeven zijn beperkte oppervlak. Alle supermarkten in dit gebied hebben ruim maaiveld parkeren. Ten zuidwesten van het centrum is een Aldi van 652 m² wvo gevestigd in winkelgebied de Gorselaar. Deze supermarkt is in de praktijk van vandaag min of meer solitair gelegen en functioneert naar behoren, gegeven zijn beperkte oppervlak. In noordelijk Purmerend, Overwhere, zijn vier supermarkten gevestigd. Het Wormerplein huisvest een Vomar van 1.170 m² wvo en een kleine zelfstandige exotische supermarkt van 185 m² wvo. De Vomar functioneert gemiddeld. Op het noordelijk gelegen Leeuwerikplein zijn een Plus (1.040 m² wvo) en Lidl (740 m² wvo) gevestigd. Beide winkels functioneren goed en Plus heeft recentelijk de winkel vernieuwd qua formule en indeling. De supermarkten geven aan dat investeringen in het winkelcentrum nodig zijn om de huidige positie te kunnen handhaven. In winkelcentrum Makado is een Deen gevestigd van 1.400 m² wvo. Sinds de sluiting van de Dekamarkt eind 2012 is Deen de enige supermarkt in Makado. De winkel functioneert goed en er zijn plannen voor uitbreiding. De Plus van 985 m² wvo in winkelcentrum Gors-Zuid functioneert naar behoren en vervult vooral een functie voor de Gors-Zuid, en deels ook voor Gors-Noord. Plus heeft
pagina 15
plannen om de winkel te optimaliseren en ziet graag een harddiscounter landen in het winkelcentrum. De oostelijk gelegen woonwijken, de Purmer, kennen vier supermarkten verdeeld over de twee wijkwinkelcentra. Op het Gildeplein (Purmer-Noord) betreft het een Jumbo van 1.540 m² en een Lidl van 720 m² wvo. Beide supermarkten functioneren naar behoren. In winkelcentrum Meerland (Purmer Zuid) gaat het om een Deen (1.350 m² wvo) en een Vomar (1.012 m² wvo). Deen is hier de beter draaiende formule. Weidevenne kent een grote Vomar van 1.992 m² wvo en een Deen van 1.530 m² wvo. Ook hier is Deen de beter functionerende formule. Figuur 10 De Deen aan de Wagenweg en de Jumbo op het Gildeplein
Bron: Bureau Stedelijke Planning
1.3
(Boven)lokale ontwikkelingen in de dagelijkse winkelstructuur In het regionale krachtenveld spelen enkele ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op het functioneren van de Purmerendse dagelijkse winkelstructuur. Binnen het lokale krachtenveld zijn er verschillende supermarktinitiatieven die boven de markt hangen. In het centrum is een ontwikkelaar bezig met een plan om de voormalige TNT-locatie bij de Hoornsebrug te herontwikkelen. Onderdeel van het plan is een ondergrondse parkeergarage, commerciële voorzieningen in de plint met daarboven appartementen. Voor de commerciële voorziening behoort de komst van een supermarkt tot de mogelijkheden. In het centrum is Wereldhave momenteel bezig met de revitalisatie van het Eggertcentrum. Toevoeging van een supermarkt op de verdieping van het centrum is hierin onderdeel. Binnen het in procedure gebrachte bestemmingplan voor de Kop van West is via een wijzigingsbevoegdheid de mogelijkheid een supermarkt te realiseren. In totaal kan hier (inclusief parkeren) 3.000 m2 voor deze ontwikkeling worden benut. Binnen het vigerende bestemmingplan is indirect de mogelijkheid opgenomen om via een wijzigingsbevoegdheid een supermarkt te realiseren in de sporthal nabij winkelcentrum Gors-Zuid (Zwanenbloem). Vanuit verschillende supermarktketens is er interesse in vestiging of verplaatsing c.q. uitbreiding op of rond de Wagenweg. In enkele winkelcentra willen supermarkten hun oppervlakte graag vergroten (o.m. Lidl in Gildeplein en Deen in het Makado). Tot slot speelt de grootschalige nieuwbouwontwikkeling rond Zuidoostbeemster, dat onderdeel uitmaakt van de gemeente Beemster. Met een woningbouwprogramma van
pagina 16
in totaal 506 woningen is het niet ondenkbaar dat er in de toekomst, wanneer de wijk tot wasdom komt, ook hier een buurtvoorziening wordt gerealiseerd. Figuur 11 Lokale initiatieven dagelijkse winkelstructuur
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 17
2
Trends & ontwikkelingen en beleidsuitgangspunten Een groot aantal factoren is van invloed op het winkelgedrag van de consument en daarmee op het functioneren en perspectief van winkels en winkelgebieden.
Economie, Demografie en Technologie
De nu actuele trends en ontwikkelingen in de detailhandel kunnen worden samengevat in economische, demografische en technologische ontwikkelingen4: Economische ontwikkelingen: Detailhandelsbestedingen in non-food dalen al vijf jaar op rij. Hoewel het consumentenvertrouwen verbetert blijven financiële instellingen pessimistisch voor de detailhandelssector.5 Behalve daling van de particuliere consumptie (in volume) is er nog een probleem voor de detailhandel. Andere sectoren trekken een groter deel van de consumptieve bestedingen aan. Denk aan gezondheid, mobiliteit (reizen) en vrije tijd. De food-branche (althans: de supermarkten) leek zich in de afgelopen jaren nog aan de malaise te hebben onttrokken, maar ook hier is een kentering gaande. Naast een al langer spelende druk op de winstmarges, staan het laatste jaar ook de omzetten onder druk. Ook hier als gevolg van een druk op de consumptieve bestedingen. Figuur 12 Gemiddelde vloerproductiviteit (in €) en ontwikkeling 2004-2011 (in %)
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011
Demografische ontwikkelingen: Nederland staat aan de vooravond van een
demografische aardverschuiving. Er is gelijktijdig sprake van verdunning (daling gemiddelde huishoudgrootte), vergrijzing en een krimpende beroepsbevolking. Al deze demografische ontwikkelingen hebben een negatief effect op het bestedingspotentieel. De vergrijzing heeft het grootste effect. In 2030 zal bijna een kwart van de Nederlandse bevolking ouder zijn dan 65 jaar. Dit is een groei van 62% ten opzichte van nu. De huidige generatie 65-plussers besteedt beduidend minder in winkels dan mensen jonger dan 65. Voor zover ze meer vrij te besteden hebben, is het niet vanzelfsprekend dat senioren meer uitgeven aan detailhandel. Ze hebben namelijk minder koopdrang – hoeven hun garderobe en interieur niet zo nodig elk jaar te vernieuwen – en meer keuzevrijheid en tijd.
4
Gebaseerd op het PET-model (People, Economics and Technolgy) van The Economist. Zie onder andere Prognose Retail 2014 van ABN-AMRO, het rapport Retailing Beyond Borders van de Rabobank uit januari 2014 en cijfers van het Planbureau van de Leefomgeving (PBL): http://www.pbl.nl/nieuws/nieuwsberichten/2014/leegstandwinkels-en-kantoren-neemt-verder-toe 5
pagina 18
Figuur 13 Demografische verschuivingen: vergrijzing, verdunning en verkleuring
Bron: CBS
Internet en technologische ontwikkelingen: Naast de economische crisis en
demografische ontwikkelingen zijn er ook structurele sectorspecifieke ontwikkelingen gaande. De consument gebruikt vaker andere of meerdere kanalen en communicatiemiddelen voor één enkele transactie. Steeds meer aankopen worden via internet gedaan. Winkelen is hierdoor niet meer plaats- of tijdgebonden. De consument kan op ieder moment van de dag, op elke denkbare plaats aankopen doen. De detailhandelsbestedingen via internet groeien ook ten tijde van crisis en bedragen inmiddels 10% van alle non-food detailhandelsverkopen. Aan consumentenelektronica wordt online van oudsher het meest besteed. De internetbestedingen aan modische artikelen zijn aan een flinke opmars bezig.
Trends en ontwikkelingen in de fysieke winkelstructuur
Door het ingrijpende en structurele karakter van de veranderingen is de vestigingsstrategie van winkelketens, zeker in de non-food, aan het veranderen. Jarenlang lag de nadruk bij veel ketens op expansie, en openden zij talrijke winkels, ook in de kleinere winkelgebieden. Omdat de functie van de fysieke winkel onder invloed van de technologische ontwikkelingen aan het veranderen is, is aan die expansie een einde gekomen. Veel ketens maken een pas op de plaats en investeren primair in een beperkter aantal vestigingen, in vooral de grotere winkelgebieden. De concurrentie tussen winkelgebieden en winkels zal verder toenemen. Consumenten worden steeds mobieler en zijn steeds beter geïnformeerd. Ook zijn zij steeds minder trouw aan winkelgebieden. Winkels en winkelgebieden moeten elke dag weer in de gunst van de consument zien te komen. Dit stelt eisen aan de aanpasbaarheid van winkels en winkelgebieden. Deze laatste dienen zich duidelijk te profileren, ofwel op grond van functionaliteit (doelgericht boodschappen doen en de aanschaf van andere frequent benodigde artikelen) ofwel op beleving (recreatief winkelen). Winkelgebieden die zijn te classificeren als “stuck in the middle” krijgen het steeds moeilijker. Overigens zien we de reguliere detailhandel steeds meer en beter inspelen op de concurrentie via internet. Van een scheiding tussen het fysieke kanaal en digitale kanaal is steeds minder sprake: cross-channeling (de versmelting van online en offline) is de nieuwe trend. Jarenlang is sprake geweest van stijgende huurniveaus en lage leegstandniveaus. De realiteit van vandaag is een geheel andere. Stabilisatie en daling van de huurniveaus is aan de orde, samen met een toenemende leegstand. Deze leegstand manifesteert zich vooral in de zwakkere delen van de centrumgebieden (aanloopstraten) en in de zwakkere winkelcentra. Door de crisis zijn diverse winkelvastgoedprojecten uitgesteld, afgesteld of sterk versoberd. Ruimtelijk-functionele versterking van winkelgebieden is echter een continue
pagina 19
2.1
vereiste. Het risico is groot dat door de crisis ook die noodzakelijke vernieuwing en versterking onder druk komt te staan. Juist in een tijd van revolutionaire veranderingen in de sector is continue investering in de kwaliteit van de meest waardevolle winkelgebieden van het grootste belang. Een laatste en belangrijke ontwikkeling in de aanbodzijde is het opkomen van nieuwe vormen van detailhandel, de afhaalpunten: ‐ Diverse supermarktorganisaties experimenteren met afhaalpunten, in alle denkbare verschijningsvormen. Naast in of annex aan de supermarkten zijn ook tankstations, werklocaties, en nieuwe locaties in beeld. Bij een pick-up point hoeft de klant zijn auto niet uit. ‐ De Nederlandse warenhuisketens zijn ook actief met afhaalpunten. In de regel kunnen bij de webshop bestelde producten in een filiaal naar keuze gratis worden afgehaald. ‐ Dan zijn er diverse nationale en internationale bezorgdiensten die servicepunten bieden voor het leveren en terugsturen van pakketten, als alternatief voor thuislevering. Deze afhaalpunten zijn geposteerd bij supermarkten, benzinestations, kranten- en bloemenwinkels, opslagplaatsen en onbemande afhaalpunten met kluisjes.
Trends in de supermarktbranche De supermarktbranche wist lange tijd gestaag de omzet te verbeteren, ook in tijden van laagconjunctuur. In 2013 behaalden supermarkten 27% meer omzet dan in 2005. De foodspeciaalzaken zetten daar in diezelfde periode een omzetverlies van zo’n 15% tegenover. Ook de non-food branche kampt sinds het uitbreken van de financiële crisis met (forse) omzetverliezen. Ruim 85% van de bestedingen in levensmiddelen in de detailhandel wordt inmiddels gedaan in supermarkten. Bij elkaar is de supermarktbranche goed voor ca. 245.000 banen en een omzet van ca. € 30,2 miljard (inclusief BTW). Dit komt neer op ongeveer eenderde van de totale werkgelegenheid (33%) en omzet (36%) in de detailhandel. Figuur 14 Omzetontwikkeling levensmiddelen, totale detailhandel en non-food (2000 = 100)
Bron: CBS/HBD * 2013=schatting
pagina 20
Figuur 15 Ontwikkeling wvo, aantal, omzet(waarde) en volume food en non-food
Bron: Winkelgebied 2025, deelrapport Detailhandel, ING, mei 2014
Supermarkt versus versspeciaalzaak Steeds meer supermarkten besteden aandacht aan hun versafdelingen, vanuit de optiek van verbetering van de winstmarge en vanwege de behoefte van de consument aan one-stop-shopping. Het gevolg hiervan is dat de versspeciaalzaken al jarenlang onder druk staan. Deze trend lijkt onomkeerbaar en treedt op los van de trend naar schaalvergroting van supermarkten. Alleen met een onderscheidend assortiment en onderscheidend serviceniveau, en op locaties dicht op succesvolle supermarkten hebben (vers)speciaalzaken nog toekomst.
Supermarkten dragers van winkelgebieden Supermarkten zijn essentiële dragers van centra die gericht zijn op de dagelijkse boodschappen. Supermarkten garanderen een continue bezoekersstroom, zeker als deze functioneel zijn uitgerust: moderne afmeting en dito parkeren. Het aandeel van de dagelijkse en frequent benodigde artikelen neemt toe ten koste van non food. Dit geldt primair voor de ondersteunende buurt- en wijkwinkelcentra, maar meer en meer ook voor een hoofdwinkelgebied met de schaal van het centrum van Purmerend.
Schaalvergroting dominante trend Er is sprake van enerzijds uitval aan de onderkant (de kleine supermarkten) en anderzijds opwaardering aan de bovenkant (vergroting/relocatie). Deze ontwikkeling is niet te stuiten en heeft ook een bedrijfseconomische achtergrond. Door de druk op de prijzen en daarmee op de marges moeten traditionele buurt- en wijksupermarkten een hogere omzet realiseren om rendabel te blijven. Anderzijds hebben consumenten steeds meer de neiging om te kleine supermarkten voorbij te rijden om uit complete assortimenten te kunnen kiezen. Buurt- en kleine wijksupermarkten die een te beperkt verzorgingsgebied bedienen zitten daarmee in een spagaat waar ze nauwelijks uit kunnen komen. De meeste full-service supermarktformules zien 1.600 m² wvo (2.000 m² bvo) als ideale maat (soms nog groter, ingegeven vanuit functie/omzetpotentie en/of de wens dochterretailers als slijterij en drogist mee te nemen). De van origine (hard) discounter Lidl neemt tegenwoordig het liefst minimaal 1.440 m² wvo (1.800 m² bvo, oplopend tot 2.000 m² bvo) af en schuift steeds verder weg van het echte discount segment. Aldi, feitelijk nog de enige echte hard discounter, opteert voor minimaal 1.000 m² wvo (1.300 m² bvo). Naar de huidige maatstaven zijn (full-)service supermarkten van minder dan 1.200 m² winkelvloeroppervlak (wvo) te klein en hebben een te weinig gedifferentieerd aanbod om voor de consument aantrekkelijk te blijven. Naar deze maatstaven is vooral het discount-aanbod in Purmerend te kleinschalig.
pagina 21
Nieuwe aanbodsvormen in opkomst
2.2
Naast de alom bekende reguliere (wijkwinkel)supermarkt zijn andere nieuwe aanbodvormen in opkomst, te weten: Grootschalige supermarkten: dit type supermarkten is in Nederland in opkomst en voorziet in de behoefte van de consument om eens per week of twee weken met de auto grootschalig boodschappen te doen. Met de opkomst van grootschalige supermarkten ontstaat een nieuwe hiërarchie in boodschappen doen. In dit type supermarkt komt men over het algemeen veel minder frequent, maar wel van over grotere afstand, en besteedt men per bezoek meer dan in de reguliere supermarkten. De AHXL in Purmerend is hiervan een goed voorbeeld. Opkomst van discountformules: naast grootschalige supermarkten zijn ook discountsupermarkten zoals Aldi en (vooral) Lidl in opkomst. Kenmerkend voor deze formules zijn de lage prijzen, de kleinere metrages, een beperkt assortiment en de mindere focus op service. Overigens manoeuvreert Lidl zich steeds meer in de richting van een zogenaamde softdiscount supermarkt, met meer assortiment, meer vers, grotere oppervlaktes, maar met behoud van de lage prijzen. Zowel Aldi als Lidl zijn goed vertegenwoordigd in Purmerend, met in totaal 5 vestigingen, zij het overwegend met een relatief klein oppervlak. Traffic voorzieningen: deze voorzieningen ontstaan op locaties waar veel passanten zijn vanwege de specifieke functie van de locatie, zoals stations, benzinestations, ziekenhuizen, hogescholen, universiteiten, en ook binnensteden. Supermarkten hebben hierop ingespeeld, en bieden op dit soort locaties een specifiek, op gemak gericht assortiment. Door een gunstigere margemix kunnen de veelal hogere huren op dit soort locaties worden gedragen. Internet als aankoopkanaal: anders dan in de non-food speelt e-commerce nog een betrekkelijk geringe rol in de distributie van levensmiddelen. Albert Heijn heeft een voortrekkersrol met Bol.com afhaalpunten in alle winkels, ah.nl thuisbezorging en ‘pick up points’. De meeste andere grote formules (gaan) experimenteren met internet als verkoopkanaal. Het omzetdeel in de foodsector dat voor rekening komt van e-commerce is momenteel ca. 1%. De algemene verwachting is dat dit percentage wel zal groeien, maar de eerstkomende jaren nog geen hoge vlucht zal nemen. Op de langere termijn (> 5 jaar) wordt een omzetdeel van 5% als niet ondenkbaar geacht.
Beleidskader Voor de ruimtelijke ordening van detailhandel is een aantal schaalniveaus van beleid relevant. Van hoog naar laag zijn dat: Europa, rijk, provincie, stadsregio en gemeente. Hier presenteren we de kaders die voor de visie op de dagelijkse winkelstructuur in Purmerend het meest relevant zijn.
(Supra)nationaal
De Europese Dienstenrichtlijn (2006/123/EG, art 14.5) heeft als doel gesteld om de concurrentie tussen dienstverrichters in lidstaten te bevorderen. Het is volgens de richtlijn niet toegestaan om winkels te weigeren op basis van gebrek aan economische ruimte, of bijvoorbeeld het failliet gaan van andere winkels. Nationale wetgeving is sinds eind 2009 aangepast om in overeenstemming te zijn met de Dienstenrichtlijn. Ook met de richtlijn is winkelplanning echter geoorloofd, omdat dit ruimtelijke ordening betreft. Voorschriften inzake ruimtelijke ordening of
pagina 22
stedenbouw vallen niet onder de Dienstenrichtlijn, mits er geen puur economische criteria aan ten grondslag liggen. Bestemmingen aan gronden toekennen is toegestaan en territoriale beperkingen zijn nog steeds mogelijk.
Het Rijk heeft de verantwoordelijkheid voor detailhandelsbeleid gedelegeerd naar provincies en gemeenten. In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (Ministerie van I&M, maart 2012) is detailhandel geen beleidsthema meer. Wel is via de motie De Rouwe ook detailhandel als stedelijke functie aan de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Deze ladder is sinds oktober 2012 vastgelegd als procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro artikel 3.1.6 lid 2). Het Bro bepaalt dat voor alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, de treden van de ladder moeten worden doorlopen. Het doel van de ladder is een zorgvuldige ruimtelijke ordening, in termen van optimale benutting van de ruimte in het stedelijk gebied. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. De ladder kent bij de afweging van elk initiatief de volgende drie treden: a. Is er een actuele regionale behoefte? Indien dat niet het geval is stopt de planprocedure. Is er wel sprake van een regionale behoefte, dan volgt trede 2. b. Is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied? Zo ja, dan wordt het initiatief daar in beginsel gerealiseerd. Is er geen ruimte binnen bestaand stedelijk gebied, dan volgt trede 3. c. Zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden voor de resterende regionale behoefte.
Duurzame ontwrichting De afgelopen jaren zijn diverse nieuwe winkelontwikkelingen juridisch aangevochten op mogelijk duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. In de jurisprudentie geldt als doorslaggevend criterium voor duurzame ontwrichting de vraag of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft in de zin dat zij op een aanvaardbare afstand van hun woonplaats hun geregelde inkopen kunnen doen. Het gaat bij duurzame ontwrichting dus niet om de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en om mogelijke sluiting van specifieke bestaande detailhandelsvestigingen. Relevante uitspraken in deze zijn Sugar City in Halfweg (RvS 200901438/1/R3) en winkelcentrum Leens in De Marne (RvS 200808122/1/R3). Kern van het verhaal is dat duurzame ontwrichting alleen kan gelden als het gaat om eerste levensbehoeften (zie ook uitspraak Bergen op Zoom, RvS 201208105/1/R2). Ook heeft de jurisprudentie de afgelopen tientallen jaren duidelijk aangetoond dat het criterium van duurzame ontwrichting zelfs in de context van het platteland bij besluitvorming door de Afdeling bestuursrechtspraak weinig houvast biedt in juridische procedures. Een recente uitspraak van de Raad van State inzake het centrumplan Emmeloord (201200385/1/T1/R2,5 december 2012) toont aan dat een zorgvuldige ruimtelijke onderbouwing en afweging van effecten echter wel degelijk vereist is. In de uitspraak van de Raad van State is de gemeenteraad van Noordoostpolder gewezen op het feit dat de onderbouwing van het programmatische deel van het centrumplan onvoldoende zorgvuldig was, mede daar onvoldoende rekening is gehouden met een reële bevolkingsontwikkeling, met het groeiende aandeel internetbestedingen en de teruglopende bestedingen als gevolg van de economische crisis. Om deze reden kon onvoldoende aannemelijk worden gemaakt
pagina 23
dat het plan niet tot overcapaciteit, en daarmee tot een toename van de leegstand zal leiden, met negatieve gevolgen voor het woon- en leefklimaat en het ondernemersklimaat.
Provinciaal
1. 2. 3. 4. 5. 6.
In 2009 is er detailhandels- en leisurebeleid op provinciaal niveau vastgesteld voor NoordHolland. Hierin heeft de provincie een zestal beleidsdoelstellingen vastgelegd: Een vitale, dynamische en concurrerende detailhandels- en leisurestructuur naar behoefte, met behoud van de economische functie (koopkracht); Behouden wat sterk is: prioriteit voor hoofdwinkelgebieden; Optimale regionale afstemming; Meer kwaliteit en onderscheidend vermogen; Voorkomen van uitholling primaire detailhandel in kleine kernen; Geen weidewinkels, wel solitaire leisure in het landelijk gebied. De provincie heeft het onderscheid tussen PDV en GDV losgelaten en spreekt alleen nog over ‘perifere locaties’. De verantwoordelijkheid van de formulering en handhaving van branche- en/of omvangbeperkingen ligt bij de lokale overheden. Afhaalpunten van internetwinkels ziet de provincie vaak op bedrijventerrein terecht komen (magazijnen). Deze horen daar ook, mits de hoofdfunctie opslag en distributie is en verkoopactiviteiten ondergeschikt zijn. Het is ongewenst dat afhaalpunten uitgroeien tot complete winkels met etalagefunctie en productadvisering. De provincie bereidt momenteel nieuw detailhandelsbeleid voor. Het is de verwachting dat het beleid ten aanzien van afhaalpunten hierin wordt aangescherpt. Dit zou bijvoorbeeld kunnen betekenen dat afhaalpunten alleen in winkelgebieden mogen worden gerealiseerd.
Stadsregionaal Regionale samenwerking binnen Noord-Holland vindt plaats door middel van regionale detailhandelsvisies en twee adviescommissies (Noord-Holland Noord en Noord-Holland Zuid). Bij detailhandelsontwikkelingen groter dan 5.000 m2 winkelvloeroppervlak (wvo) binnen bestaand winkelgebied of groter dan 1.500 m 2 wvo buiten bestaand winkelgebied zijn gemeenten in Noord-Holland verplicht om advies te vragen aan één van deze twee adviescommissies. In de commissies zijn gemeenten, het bedrijfsleven en werknemersorganisaties vertegenwoordigd. De adviescommissies toetsen nieuwe ontwikkelingen aan provinciaal en regionaal beleid. Purmerend valt onder het regionale detailhandelsbeleid van de Stadsregio Amsterdam. In 2011 is deze geactualiseerd. Het behoud van een fijnmazige detailhandelstructuur blijft een centraal uitgangspunt van dit detailhandelsbeleid. Dat impliceert dat afspraken nodig zijn die de huidige structuur in stand houden of verder versterken6: ‐ vasthouden aan het op aanvaardbare afstand hebben van winkels in dagelijkse artikelen; ‐ vasthouden aan terughoudendheid ten aanzien van nieuwe (perifere) locaties waar (grootschalige) detailhandel is toegestaan; ‐ vasthouden aan terughoudendheid ten aanzien van brancheverruiming op bestaande perifere locaties; 6
Bron: Stadsregio Amsterdam (2011) Detailhandelsbeleid stadsregio Amsterdam
pagina 24
‐ ‐ ‐
1. 2.
3.
4. 5. 6.
vasthouden aan het weren van food op bedrijventerreinen en perifere winkellocaties; versterking van bestaande winkelgebieden staat centraal; weidewinkels zijn niet toegestaan.
Het Regionale Detailhandelsbeleid is gestoeld op de volgende zes uitgangspunten: Inwoners van de Stadsregio Amsterdam moeten op aanvaardbare afstand hun (dagelijkse) boodschappen kunnen doen (fijnmazige detailhandelsstructuur). Het beleid is er op gericht om vraag en aanbod in evenwicht te brengen in de detailhandelssector. Bouwen voor leegstand is onwenselijk. Leegstand leidt tot verloedering en een verslechtering van de leefbaarheid. Nieuwe ontwikkelingen moeten de huidige structuur versterken en nieuwe ontwikkelingen die uitbreiding van het ruimtegebruik vergen zijn alleen mogelijk als de ontwikkeling niet op een bestaande locatie mogelijk is. Clustering van detailhandel en voorzieningen is een leidend principe. Beoordeling van plannen voor nieuwe detailhandelontwikkelingen vindt plaats zowel volgens kwantitatieve als kwalitatieve (ruimtelijk-economische) criteria. Het regionale detailhandelsbeleid valt binnen het kader dat is vastgesteld in het provinciale detailhandelsbeleid in 2009.
Gemeentelijk De uitgangspunten van het detailhandelsbeleid van de gemeente Purmerend voor de buurt- en wijkcentra dateren uit 2007, en zijn neergelegd in de Nota Detailhandel 2007-2011. Nadien heeft voor de binnenstad en voor perifere detailhandel actualisatie plaatsgevonden. De doelstelling voor de buurt- en wijkstructuur in de detailhandelsnota uit 2007 was: winkelvoorzieningen in gebundelde vorm met het accent op de
dagelijkse verzorging en boodschappen, bij voorkeur centraal in de woongebieden en goed gespreid over de stad. De bewoners van Purmerend moeten hun boodschappen volgens hedendaagse maatstaven - kunnen blijven doen in de wijk en er moet voldoende perspectief zijn voor de ondernemers. Mede vanwege het primaat van de binnenstad voor niet-dagelijks recreatief aanbod wordt er in de wijkwinkelcentra hiervoor geen uitbreiding meer toegestaan. In het detailhandelsbeleid van 2007 werd het perspectief voor de verschillende wijken buurtcentra als volgt geformuleerd: Figuur 16 Overzicht perspectief wijk- en buurtcentra
Bron: Nota Detailhandel 2007-2011, Gemeente Purmerend, 2007
pagina 25
2.3
Eerste oordeelsvorming Als naoorlogse groeikern van Amsterdam kende Purmerend tot 2005 een sterke bevolkingsgroei. Vanaf 2005 is deze groei afgevlakt en is toename van draagvlak voor de dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandelsvoorzieningen niet meer vanzelfsprekend. Purmerend kent een hiërarchische detailhandelsstructuur met een compacte, kleinschalige en excentrisch gelegen binnenstad, een sterk boodschappengebied op de Wagenweg/Burg. D. Kooimanweg nabij het centrum en acht wijkwinkelcentra. Purmerend heeft een fijnmazige buurt- en wijkstructuur waarbij elke wijk een eigen dagelijkse winkelcentrum kent. De dagelijkse sector vervult een belangrijke functie voor de inwoners van Purmerend (91% binding) en kent ook een zekere regiofunctie voor omliggende woonkernen in de Beemster, Zeevang en Waterland. In vergelijking met plaatsen van soortgelijke omvang en functie is de omzettoevloeiing van 21% in de dagelijkse sector relatief hoog. Per saldo overtreft de toevloeiing (21%) de afvloeiing (9%) ruimschoots. Opvallend aan de detailhandelsstructuur van Purmerend is het ontbreken van supermarktaanbod in het centrum. Daar tegenover staat het zeer sterke boodschappencluster op de Wagenweg/Burg. D. Kooimanweg (Miro Center), net ten oosten van het centrum. Alle in Purmerend gevestigde supermarkten maken onderdeel uit een winkelgebied; er zijn geen volledig solitair gevestigde supermarkten. Dit komt de buurt- en wijkstructuur ten goede: supermarkten zijn immers dragers van centra die gericht zijn op de dagelijkse boodschappen. De Aldi in De Gorselaar is in de praktijk van vandaag echter wel min of meer solitair gevestigd. De buurt- en wijkcentra functioneren over het algemeen naar behoren. De meeste wijkcentra kennen naast één of twee supermarkten ook een breed aanvullend palet aan zelfstandige (vers-)speciaalzaken. De fysieke uitstraling en functionele opzet van de ondersteunende winkelcentra laat in sommige gevallen ruimte voor verbetering. De Gorselaar (Gors-Noord) en de Gors-Zuid (Zwanenbloem) kennen een suboptimale fysiek-ruimtelijke structuur en herstructurering en/of optimalisatie is hier wenselijk. Het toekomstperspectief voor deze centra is niet vanzelfsprekend. Dit geldt tevens voor het Makado en in mindere mate ook voor het Wormerplein. Beide winkelcentra hebben naar huidige maatstaven een te beperkt (supermarkt)aanbod om voor de consument aantrekkelijk te blijven, een klein, vergrijzend en minder koopkrachtig verzorgingsgebied en relatief veel afvloeiing naar concurrerende dagelijkse aanbieders buiten de wijk. Er is een vrij divers supermarktaanbod met een mix van full-service supermarkten (Albert Heijn, Plus), service discount (Deen en Jumbo), value-for-money (Vomar) en hard discount (Aldi, Lidl). Binnen dit diverse aanbod is Deen de sterkste speler, met het grootste winkeloppervlakte en (zeer) goed functionerende supermarktvestigingen. Met uitzondering van de Plus in Gors-Zuid halen de full-service supermarkten nagenoeg de naar de huidige maatstaven minimale omvang. Wat betreft discountformules zijn de meeste supermarkten wat aan de krappe kant. Twee van de drie Lidl supermarkten en beide Aldi supermarkten hebben een wvo van minder dan 750 m². Over het algemeen is de winkelleegstand in Purmerend beperkt. Wijkwinkelcentra De Gors, Gildeplein, Makado en Wormerplein hebben beperkt te maken met leegstand. Tot slot is de dagelijkse winkelstructuur in Purmerend de afgelopen jaren behoorlijk dynamisch gebleken en zijn er naar de toekomst toe ook nog verschillende supermarktinitiatieven die boven de markt hangen.
pagina 26
3
Distributieve analyse
3.1
Ten behoeve van de kwantitatieve en kwalitatieve analyse van het dagelijkse aanbod in Purmerend zijn vier analysemethodes gehanteerd: een vergelijking van de winkeldichtheden en supermarktdekking (3.1);7 een benchmark van plaatsen van soortgelijke grootte en stedelijke context (3.2); een distributieplanologische berekening (3.3); en een analyse van al dan niet overlappende verzorgingsgebieden van de wijkcentra (3.4).
Winkeldichtheden en supermarktdekking Purmerend kent een relatief lage winkeldekking (het aantal m² wvo per inwoner) voor wat betreft de niet-dagelijkse8 sector: 1,05 m² per inwoner ten opzichte van het landelijke gemiddelde van 1,33 m² per inwoner. In de benchmarksteden (zie 3.2) ligt deze niet-dagelijkse winkeldekking nog hoger met gemiddeld 1,53 per inwoner. De dekking in de dagelijkse sector (0,38 m²/inwoner) is echter relatief groot in vergelijking met zowel het landelijke gemiddelde als het benchmark gemiddelde (beide 0,35 m²/inwoner). Ook de supermarktdekking (het supermarktaanbod per inwoner) in Purmerend is met 0,27 m² wvo per inwoner hoger dan het landelijke gemiddelde en de benchmark (zie 2.2). Qua aantal supermarkten is het aanbod in Purmerend aan de lage kant met 0,21 supermarkten per 1.000 inwoners. Het Nederlandse en het benchmark gemiddelde ligt hoger met respectievelijk 0,27 en 0,24 supermarkten per 1.000 inwoners. Dit duidt, gemiddeld genomen, op een relatief groot oppervlak van de individuele supermarkten in Purmerend. Als kanttekening geldt dat de AHXL met 3.545 m² wvo bijna 1.000 m² groter is dan de andere supermarkten in Purmerend/ Dit is dan ook grotendeels de verklaring van de relatief hoge supermarktdekking in wvo en de lage dekking voor wat betreft het aantal supermarkten. Figuur 17 Winkeldichtheden en supermarktdekking Purmerend vergeleken
Bron: Locatus Verkoopverkenner Purmerend en Locatus Benchmarkverkenner
7 8
Zie bijlage 2 voor onderliggende tabellen Zie bijlage 3 voor begrippenlijst
pagina 27
3.2
Benchmark In de benchmark is het dagelijks winkelaanbod, de ondersteunende winkelvoorzieningen, het supermarktaanbod en het formulebeeld in Purmerend vergeleken met het gemiddelde in negen plaatsen van soortgelijke grootte en met een vergelijkbare stedelijke context. Het aantal inwoners van Purmerend (79.480) ligt iets hoger dan in de benchmark (73.598).9
Dagelijkse voorzieningenstructuur
Zoals al bij een eerste analyse van winkeldichtheden al bleek, kent Purmerend in vergelijking met de Benchmark een groot dagelijks aanbod en een klein niet-dagelijks aanbod. Ook als aandeel van het totaal wvo in de hele gemeente kent Purmerend een relatief hoog percentage dagelijks aanbod (27% van het totale aanbod) in vergelijking met de benchmark, waar het dagelijks aanbod 25% van het totale wvo uitmaakt. Als er onderscheid wordt gemaakt naar winkelgebiedtype valt op dat Purmerend een relatief groot aandeel van het dagelijkse aanbod in de ondersteunende winkelgebieden (wijk- en buurtcentra) is gehuisvest. Het dagelijks aanbod in het centrum is juist relatief klein, mede doordat er in het centrum geen supermarkt is gevestigd. Ook het dagelijks aanbod dat zich op een solitaire locatie bevindt, buiten de buurt- en wijkcentra, is in Purmerend klein ten opzichte van de benchmark. Als het dagelijks aanbod op ondersteunende centra verder onder de loep wordt genomen blijkt dat 30% van het aanbod in Purmerend in een ‘speciaal winkelgebied’ is gevestigd. Het gaat hier om het boodschappencluster op de Wagenweg. In de benchmark komt aanbod op dergelijke speciale winkelgebieden niet voor. Verder valt op dat Purmerend weinig diversiteit kent aan type ondersteunende winkelgebieden. Bijna alle centra vallen in de categorie ‘wijkcentrum klein’. Figuur 18 Aandeel wvo dagelijks, naar winkelgebiedtype
Figuur 19 Aandeel wvo dagelijks, per type ondersteunend winkelgebied
9
Zie bijlage 2 voor uitgebreide analyse
pagina 28
Supermarktaanbod
3.3
Het supermarktaanbod in Purmerend is in aantal supermarkten een fractie kleiner dan in de benchmark. In termen van oppervlakte is het aanbod ruimschoots groter dan in de benchmark. Als een onderscheid wordt gemaakt tussen full-service, hard-discount en overige supermarkten dan kent Purmerend in vergelijking met de benchmark een beperkt aanbod aan ‘overige’ supermarkten. 10 In termen van oppervlakte is het full-service segment goed vertegenwoordigd, mede dankzij het grote oppervlakte van de AHXL. Purmerend kent relatief veel supermarkten groter dan 1.700 m² wvo. Het aantal supermarkten met een wvo kleiner dan 1.000 m² wvo is juist relatief klein ten opzichte van de benchmark. Dit komt mede omdat Purmerend weinig zelfstandige of buurtsupermarkten kent en ook geen biologische supermarkt (Ekoplaza of Estafette) kent. Wat betreft het discountaanbod kent Purmerend een gemiddeld laag wvo van 778 m² per winkel ten opzichte van een gemiddeld wvo van 838 m² in de benchmark. Purmerend kent geen solitair gevestigde supermarkten en kent ook geen supermarkten in het centrum. In de benchmark zijn gemiddeld genomen 3 supermarkten solitair gevestigd, en zijn er 3 supermarkten in het centrum te vinden.
Distributieve ruimte Door middel van een distributieve berekening is zowel voor de huidige situatie als voor de toekomstige situatie een inschatting gemaakt van de ontwikkelingsmogelijkheden van de dagelijkse en supermarktsector in Purmerend.
Hierbij zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Een stijging van het inwoneraantal van Purmerend tot 82.000 in 2025. Een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen van € 2.340,- per hoofd van de bevolking per jaar waarvan € 1.840 aan supermarktbestedingen (exclusief BTW, op basis van kengetallen HBD11). Op basis van een inkomensniveau in Purmerend, dat 2% hoger ligt dan landelijk, is de gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking gecorrigeerd tot € 2.350 (0,5% hoger).12 De bestedingen zijn naar 2025 constant verondersteld. De koopkrachtbinding voor dagelijkse artikelen aan Purmerend bedraagt 91%. De koopkrachttoevloeiing bedraagt 21%. Dit is gebaseerd op de cijfers uit het KSO2011. Voor de toekomstige situatie zijn er drie berekeningen gemaakt: ‐ Scenario 1: gelijkblijvende koopstromen, groei van inwoners tot 82.000. ‐ Scenario 2: het ambitieniveau om de eigen inwoners beter te binden, vertaald in de realisering van een koopkrachtbinding van 95%, de toevloeiing wordt (als percentage) gelijk gehouden, groei van inwoners tot 82.000. ‐ Scenario 3: het ambitieniveau om de eigen inwoners beter te binden en ook de regiobewoners meer op het aanbod in Purmerend te oriënteren, vertaald in de realisering van een koopkrachtbinding van 95% en een toevloeiing van 25%, groei van inwoners tot 82.000.
10
Zie bijlage 4 voor indeling supermarktformules Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek (2012). 12 Op grond van een algemeen aanvaarde inkomenselasticiteit van 0,25 voor dagelijkse aankopen. 11
pagina 29
Een gemiddelde vloerproductiviteit van € 7.310, exclusief BTW voor de dagelijkse sector en € 8.260 voor de supermarktbranche. De vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet per m² wvo per jaar (kengetallen HBD), ook constant verondersteld voor de situatie in 2025. Het dagelijkse aanbod in het verzorgingsgebied bedraagt 30.454 m² wvo (op basis Locatus Verkooppuntenverkenner). Het supermarktaanbod in Purmerend bedraagt 21.444 m² wvo (wederom op basis van Locatus Verkooppuntenverkenner). Tabel 4 Uitkomsten huidige vloerproductiviteit dagelijkse en supermarktsector in Purmerend Dagelijks Supermarkt Gem. vloerproductiviteit in € per m² wvo
€ 7.310
€ 8.260
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 7.072
€ 7.897
-3%
-4%
Verschil tussen gemiddelde en gerealiseerde vloerproductiviteit
Volgens de indicatieve berekening van de distributieve mogelijkheden is er in de huidige situatie vrijwel geen uitbreidingsruimte voor de dagelijkse sector in Purmerend. Op dit moment zijn vraag en aanbod min of meer in evenwicht en ligt de gerealiseerde vloerproductiviteit zelfs iets onder het landelijke gemiddelde (zie bijlage 5 voor berekening). Tabel 5 Berekening toekomstige distributieve ruimte dagelijkse sector in Purmerend Situatie 2025 Situatie 2025 Situatie 2025 Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Inwoners 82.000 82.000 82.000 Bestedingen per hoofd in €
€ 2.340
€ 2.340
€ 2.340
Bestedingspotentieel in € mln
€ 192
€ 192
€ 192
Bestedingspotentieel in € mln, incl correctie
€ 193
€ 193
€ 193
Koopkrachtbinding (KSO) Gebonden bestedingen in € mln Koopkrachttoevloeiing (KSO) Omzet door toevloeiing in € mln
91%
95%
95%
€ 175
€ 183
€ 183
21%
21%
25%
€ 47
€ 49
€ 61
€ 222
€ 232
€ 244
Gemiddelde vloerproductiviteit
€ 7.310
€ 7.310
€ 7.310
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 7.294
€ 7.615
€ 8.021
Haalbaar aanbod in m² wvo
30.387
31.723
33.415
Gevestigd aanbod in m² wvo (Locatus)
30.454
30.454
30.454
-67
1.269
2.961
Totale bestedingen in € mln
Uitbreidingsruimte in m² wvo
Naar de toekomst toe zal de lichte bevolkingsaanwas op zichzelf weinig aan dit beeld veranderen (scenario 1) en blijft de marktruimte in 2025 nog steeds min of meer in evenwicht. Wanneer er in de toekomst meer bestedingspotentieel wordt gebonden ontstaat er wel enige marktruimte in de dagelijkse sector. We veronderstellen dat de koopkrachtbinding, bij structuurversterking, theoretisch gezien nog kan oplopen tot 95% (scenario 2). Om substantieel markruimte te creëren zal er ook een verdere verhoging van de toevloeiing nodig zijn (scenario 3). Dit lijkt echter weinig realistisch gezien de reeds hoge toevloeiing van 21%.
pagina 30
3.4
Overlappende verzorgingsgebieden In de onderstaande figuur is een omtrek van 500 meter getekend rond alle winkelgebieden in Purmerend waar zich een supermarkt bevindt. Uit de figuur blijkt dat er verschillende “onderverzorgde” gebieden zijn. In de nieuwere woonwijken in het oosten (Purmer-Noord en -Zuid en Weidevenne) is er geen overlap in verzorginggebieden van de verschillende wijkcentra. Hieruit blijkt wederom dat deze centra (Weidevenne, Meerland, en Gildeplein) juist door het relatief grote verzorgingsgebied ook voldoende toekomstperspectief kennen. Tot slot is er in het westen van Purmerend, nabij de bocht in de A7, een enigszins onderverzorgd gebied. Het gaat hier om het gebied westelijke binnenstad, Hazenpolder, Bloemenbuurt en Weidevenne-Noord. Figuur 20 Stralenanalyse Purmerendse winkelgebieden met supermarkt
Bron: Bureau Stedelijke Planning
pagina 31
3.5
Conclusie Op grond van het voorgaande kunnen de volgende conclusies getrokken worden over het functioneren en het perspectief van de dagelijkse sector in Purmerend: De supermarktdichtheid (het aantal meters winkelvloeroppervlak per inwoner) ligt in Purmerend boven het landelijk gemiddelde, en boven dat van vergelijkbare steden. Het aantal supermarkten blijft iets achter. Dit duidt op een relatieve grootschaligheid van het supermarktaanbod in Purmerend. Die relatieve grootschaligheid wordt nagenoeg geheel verklaard door het cluster Wagenweg/Miro Center. Dit cluster vervult een bijzondere positie in de voorzieningen- en supermarktstructuur. Het is een sterk boodschappencluster met een bovenlokale functie, waar vier supermarkten (AHXL, Deen en Aldi en sinds kort Lidl) zijn gevestigd. Een relatief groot aandeel van het dagelijkse aanbod is in de ondersteunende winkelgebieden gehuisvest. Het dagelijks aanbod dat zich in de binnenstad of op een solitaire locatie bevindt, buiten buurt- en wijkcentra, is in Purmerend relatief klein ten opzichte van de benchmark. Verder valt op dat Purmerend weinig diversiteit kent aan type ondersteunende winkelgebieden. Bijna alle centra vallen in de categorie ‘wijkcentrum klein’. Door het ontbreken van solitaire supermarkten zijn supermarkten de dragers voor de dagelijkse supermarktstructuur in Purmerend. Er is een beperkt aanbod aan ‘overige’ supermarkten, niet zijnde full-service of discount, zoals bijvoorbeeld een biologische supermarkt of een etnische supermarkt. De kwantitatieve analyse van winkeldichtheden, een benchmark en een distributieve berekening laten zien dat er in kwantitatieve zin weinig uitbreidingsruimte is voor de dagelijkse sector, en meer in het bijzonder voor de supermarkten. De distributieve mogelijkheden voor de toekomst zijn puur op basis van bevolkingsaanwas niet aanwezig. Alleen wanneer er gewerkt wordt met een ambitieniveau (een hogere koopkrachtbinding) ontstaat er naar de toekomst toe enige marktruimte. Dit betekent dat toevoeging van dagelijks aanbod structuurversterkend zal moeten zijn, zowel ruimtelijk als functioneel (niet meer van hetzelfde). De beperkte uitbreidingsruimte impliceert dat selectief moeten worden omgegaan met wensen voor uitbreiding en verplaatsing van supermarkten, en al helemaal bij nieuwe vestigingen. Initiatieven die in teken staan van structuurversterking (dat wil zeggen bijdragen aan een toekomstbestendige en vitale detailhandelsstructuur) hebben voorrang boven die dat niet hebben. Initiatieven die afbreuk doen aan de structuur zijn op voorhand uitgesloten. Er liggen kansen voor structuurversterking wanneer het gaat om: ‐ Supermarktaanbod in de binnenstad en directe omgeving, vooral als het gaat om laagdrempelig aanbod voor de inwoners en als het gaat om de bezoekers aan het centrum. ‐ Versterking van de supermarkten in de wijkcentra die qua maatvoering niet op orde zijn. ‐ Toevoegen van supermarktaanbod in de ‘overige’ sfeer, zoals een biologische supermarkt of een etnische supermarkt.
pagina 32
4
Visie op de dagelijkse winkelstructuur in Purmerend
4.1
In dit hoofdstuk wordt een visie geformuleerd op wat een optimale, evenwichtige en toekomstbestendige dagelijkse winkelstructuur is in Purmerend, rekening houdend met de ontwikkelingsmogelijkheden en in het licht van de ingrijpende veranderingen die de detailhandelssector momenteel kenmerkt. De visie is gebaseerd op: De uitkomsten van de contextanalyse uit hoofdstuk 1 en 2. De analyse van de distributieve mogelijkheden in hoofdstuk 3 Een SWOT-analyse en SWOT-confrontatie in paragraaf 4.1. Een beoordeling van de afzonderlijke winkelgebieden en supermarkten (paragraaf 1.2).
SWOT-analyse en SWOT-confrontatie SWOT-analyse SWOT is de afkorting voor Strengths (sterktes), Weaknesses (zwaktes), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scharen onder de sterke of zwakke punten. Een voorbeeld hiervan is de parkeergelegenheid. Dat wil zeggen dat het punt sterk of zwak is ten opzichte van concurrerende winkelgebieden. Zaken die van ‘buiten’ komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Een voorbeeld hiervan is bevolkingsgroei. Tabel 4 SWOT-analyse dagelijkse winkelstructuur Purmerend Sterktes
‐
‐
Zwaktes
Een ‘heldere’ dagelijkse winkelstructuur met
‐
een dragende rol voor de ondersteunende
de oudere uitbreidingswijken in
centra en weinig tot geen solitair aanbod.
noordwest Purmerend.
Krachtige supermarktformules, volledig palet
‐
aanwezig, alle onderdeel van winkelgebied.
‐ ‐
Weinig leegstand in ondersteunende centra.
centra.
‐
Dynamische omgeving met Toenemende behoefte aan functionele winkelgebieden voor dagelijkse
‐
Diversificatie van supermarktaanbod.
Vergrijzing: afname van mobiliteit en koopdrang.
‐ ‐
boodschappen dicht bij huis.
‐
Geen centrum supermarkt.
Bedreigingen
investeringsbereidheid van marktpartijen.
‐
Wisselende kwaliteit fysieke uitstraling en functionaliteit van ondersteunende
Supermarkten functioneren naar behoren.
Kansen
‐
Grote overlap in verzorgingsgebieden in
Sterk verminderde groei van draagvlak. Toenemende concurrentie, ook van internet.
‐
Terughoudend beleid hogere overheden aangaande uitbreiding in buurt- en wijkvoorzieningen en op solitaire locaties.
pagina 33
SWOT-confrontatie Een SWOT-confrontatie koppelt de sterke en de zwakke punten aan de kansen en bedreigingen. Zo ontstaan de meest veelbelovende mogelijkheden en meest bedreigende situaties voor de dagelijkse winkelstructuur in Purmerend.
Meest veelbelovend Purmerend heeft een duidelijke dagelijkse winkelstructuur waarbij elke wijk een ondersteunend winkelcentrum kent. Zeker de winkelcentra die een voldoende groot verzorgingsgebied kennen functioneren naar behoren en het boodschappencluster op de Wagenweg functioneert zelfs bovengemiddeld. Voor de oudere centra, met in de regel een kleiner verzorgingsgebied, geldt dat minder. Door het aanbod meer te concentreren in de meest krachtige centra ontstaat er een meer toekomstbestendige dagelijkse winkelstructuur. Vanuit de markt zijn er verschillende initiatieven. Honorering van al deze initiatieven impliceert dat supermarkten en winkelgebieden met onvoldoende perspectief versneld uitvallen.
Meest bedreigend De beperkte groei in bevolkingsdraagvlak en de onder druk staande consumptieve bestedingen, ook in de foodsector, zal nog maar zeer beperkt ruimte creëren in een markt die jarenlang gewend was aan een sterke groei. Het toestaan van initiatieven buiten de bestaande winkelgebieden heeft daarom direct effect op de bestaande structuur. Purmerend kent beperkte kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden maar in bepaalde dagelijkse winkelcentra is er wel noodzaak voor een kwalitatieve opwaardering. Geen ruimte bieden aan vernieuwing kan in die zin ook leiden tot een afname van binding en toevloeiing. Het gevaar is dat er een te gefragmenteerde en verzwakte voorzieningen- en supermarktstructuur ontstaat, zeker in het noordwesten van Purmerend. Een structuur die niet kan opboksen tegen de krachtige alternatieven elders in de woonplaats (bijv. de Wagenweg/Miro Center).
4.2
Overwegingen en keuzes In hoofdstuk 2 hebben we kunnen zien dat de marktomstandigheden voor detailhandel structureel aan het veranderen zijn. Dit heeft met veel meer te maken dan alleen de economische recessie. De markt voor detailhandel is van een groeimarkt veranderd in een verdringingsmarkt. De dagelijkse sector lijkt zich daar enigszins aan te ontrekken, maar ook hier geldt dat de rek er min of meer uit is.
Juist in deze nieuwe tijden is het belangrijk dat er in een visie op de dagelijkse winkelstructuur heldere en duidelijke keuzes worden gemaakt. Keuzes op het gebied van wat je waar wel wilt faciliteren en wat niet. Bij het maken van die keuzes zijn de volgende uitgangspunten in onze opvatting van doorslaggevend belang: Bouw vooral voort op de dagelijkse winkelcentra die sterk en/of kansrijk zijn. Dit verdient de voorkeur boven het mogelijk maken van dagelijks aanbod buiten de bestaande winkelstructuur. Supermarkten zijn meer en meer de drager van boodschappengebieden. De eisen die aan supermarkten worden gesteld zijn steeds hoger: voldoende oppervlak (1.200 m² wvo is de minimale norm), goed en gratis parkeren en goed bereikbaar. Indien dit niet op orde is heeft dit niet alleen gevolgen voor de supermarkt, maar ook voor het
pagina 34
4.3
boodschappencentrum als geheel. Door voort te bouwen op wat er al is en wat sterk is of sterk kan worden, wordt bestaande supermarkten de kans geboden zich te optimaliseren. Ook om deze reden zijn solitaire ontwikkelingen ongewenst. Sterke winkelcentra met sterk functionerende supermarkten moeten voldoende bevolkingsdraagvlak hebben. Dit betekent dat er uitval van dagelijkse winkelcentra aan de onderkant van de dagelijkse winkelstructuur kan plaatsvinden. Het waarborgen van de toegankelijkheid voor (vergrijzende) consumenten is echter ook een belangrijk uitgangspunt. Streef daarom naar bundeling van voorzieningen in wijken die te klein zijn voor eigenstandige voorziening (1 + 1 = 3). Biedt ruimte voor nieuwe, innovatieve ontwikkelingen en zorg dat deze in de bestaande winkelstructuur worden ingepast (zie bijvoorbeeld het Pick-up Point bij de AHXL).
Visie op hoofdlijnen Met bovenstaande uitgangspunten in het achterhoofd ligt het primaat op versterking van het centrumaanbod en behoud, en waar mogelijk versterking, van de functie van de huidige goed functionerende ondersteunende centra. Door het versterken van deze centra wordt ook de huidige structuur, die in de basis goed op orde is, versterkt en blijft het toekomstperspectief voor de meeste centra gewaarborgd. Daarmee wordt ook tegemoetgekomen aan de wens tot het waarborgen van de toegankelijkheid van het boodschappenaanbod voor de (vergrijzende) consument. Voor de korte termijn geldt:
Mogelijk maken van supermarktaanbod in de binnenstad Voor bewoners en bezoekers van centrum Purmerend is het wenselijk dat zich hier een laagdrempelige supermarkt vestigt. Deze winkel zou vooral een functie moeten vervullen voor voet- en fietsklanten en niet zozeer afhankelijk moeten zijn van autoklanten. Voor een dergelijke centrumsupermarkt geldt een bescheiden maatvoering (maximaal 800 m² wvo), op een strategische, voor voetgangers en fietsers goed toegankelijke locatie. Als alternatief voor deze strategie kan gelden een grotere supermarkt te faciliteren aan de flank van de binnenstad, in combinatie met een bronpunt van binnenstadsbezoek (parkeren). Denk aan een locatie bij de Hoornsebrug (noordoostkant centrum) of aan een locatie bij de Sluisbrug (westkant centrum). Voordeel van deze optie is dat de supermarkt een meervoudige functie kan vervullen (voor auto-, fiets- en voetklanten) en daarmee ook de positie van de Purmerendse binnenstad als hoofdwinkelgebied van de gemeente kan versterken (combineren van bezoekmotieven).
Optimalisatie supermarkten en overig dagelijks aanbod in ondersteunende centra
Het optimaliseren van bestaande winkelgebieden krijgt de eerste prioriteit. De (beperkte) uitbreidingsruimte in de dagelijkse sector is buiten de binnenstad primair in te zetten in: De ondersteunende centra met voldoende potentieel en perspectief.
pagina 35
De centra die door de uitbreiding van de supermarkt tot een moderne maatvoering een hernieuwde impuls krijgen. Vaak fungeert een supermarktontwikkeling als katalysator voor de rest van het winkelgebied. Het perspectief van de dagelijkse winkelcentra wordt primair bepaald door de aantrekkingskracht van de supermarkten in deze centra. Deze wordt op zijn beurt bepaald door een combinatie van formule en ondernemerschap, maar ook door de omvang van het verzorgingsgebied en door ruimtelijk-functionele uitgangspunten als oppervlak, parkeren en bereikbaarheid. Voor de supermarkten in de ondersteunende centra Overwhere, Wormerplein, Makado, De Gors-Zuid, Meerland, Gildeplein geldt dat uitbreiding van het winkelvloeroppervlak van de gevestigde supermarkten geoorloofd is, mits het passend is bij de functie van wijkverzorgend dagelijks winkelcentrum. Een maximum van twee supermarkten per wijkcentrum (Wagenweg e.o. uitgezonderd) is uitgangspunt.
Selectief omgaan met aanvragen voor nieuwe vestigingen Uitbreiding (al dan niet gepaard gaande met verplaatsing) heeft prioriteit boven nieuwvestiging. We raden aan om selectief om te gaan met aanvragen voor nieuwe supermarkten. In onze optiek leent alleen het centrum van Purmerend zich hiervoor. Vestiging van een vijfde supermarkt in het cluster Wagenweg/Burg. D. Kooimanweg achten wij niet wenselijk gelet op de effecten op de fragiele wijkstructuur en gelet op de verkeersafwikkeling op de Wagenweg/Burg. D. Kooimanweg.
Geen supermarkten op solitaire locaties Voor alle nieuwe supermarktinitiatieven geldt dat zij zo veel mogelijk binnen de bestaande (en toekomstige) detailhandelsstructuur opgevangen dienen te worden, en zo min mogelijk op solitaire locaties waar er geen relatie is met andere winkelfuncties. Dit mede ter bevordering van een goede ruimtelijke structuur en het voorkomen van oplopende winkelleegstand. Voor de langere termijn geldt bovenop de visie voor de korte termijn:
Transformatie van kansarme ondersteunende winkelgebieden Winkelcentrum De Gorselaar in De Gors-Noord is van alle centra nu reeds niet meer als compleet dagelijks centrum te beschouwen. Meer en meer is dit te beschouwen als een solitaire Aldi. Al in 2007 werd dit centrum onvoldoende perspectief toegedacht om als winkelgebied voort te bestaan. Bij voorkeur zou op een centrale locatie met één dagelijks winkelcentrum de gehele Gors bediend worden, dit is voor de langere termijn dan ook het streven. Omdat dit zeker op korte termijn als weinig realistisch moet worden beschouwd, is versterking van het cluster in de Gors-Zuid, door relocatie van de supermarkt in de Gors-Noord naar hier, een logisch en meer haalbaar alternatief. Op de langere termijn hangt eenzelfde lot mogelijk ook het Makado en het Wormerplein boven het hoofd, omdat het directe bevolkingsdraagvlak van deze centra aan de kleine kant is, en het perspectief van deze centra niet onbedreigd is.
pagina 36
4.4
Beoordeling lopende initiatieven In bijgaande overzichtstabel zijn alle lopende initiatieven zoals verwoord in paragraaf 1.3 opgenomen en getoetst aan de volgende criteria: Toets marktmogelijkheden. Hier gaat het om de kansen dat de supermarkt ook daadwerkelijk voorziet in een consumentenbehoefte. Deze marktmogelijkheden zijn beoordeeld aan de hand van een combinatie van aanwezige marktruimte, de omvang en samenstelling van het draagvlak en een inschatting op basis van expert opinie. ‐ +, Er zijn voldoende marktmogelijkheden ‐ +/-, Er zijn beperkt marktmogelijkheden. ‐ -/- , Er zijn geen marktmogelijkheden. Onderdeel winkelgebied (WGB). Toets of het initiatief landt binnen de bestaande winkelstructuur. ‐ Ja, het initiatief wordt opgevangen binnen een bestaande winkelconcentratie. ‐ Nee, het initiatief valt buiten een van de bestaande winkelconcentraties. Effecten. Beoordeling van de omzeteffecten op bestaande supermarkten op basis van expert opinie. ‐ Groot, effecten zijn zodanig groot dat ze van invloed zijn op het perspectief van individuele supermarkten, en hebben via die weg mogelijk een effect op de bestaande structuur. ‐ Gemiddeld, er zijn effecten maar deze zijn niet van zodanige omvang dat ze een negatieve invloed hebben op de bestaande structuur. ‐ Klein, weinig negatieve effecten. Toets visie. Toets aan de visie, zoals verwoord in het voorliggende rapport. Past het voorliggend initiatief wel of niet in deze visie? ‐ Passend, het initiatief past binnen de visie op de dagelijkse winkelstructuur. ‐ Niet passend, het initiatief past niet binnen de visie op de dagelijkse winkelstructuur. Dit laatste criterium is op te vatten als een richtinggevend advies. In bepaalde gevallen hebben we ons advies van kanttekeningen of voorwaarden voorzien. Tabel 6 Overzichtstabel beoordeling lopende initiatieven Initiatief
Markt-
WGB
Effect
Toets visie
mogelijkheden Eggertcentrum
-/-
Ja
Klein
Passend, maar…*
TNT-Locatie
+/-
Ja**
Gemiddeld/Groot
Passend
Kop van West
+/-
Nee
Gemiddeld
Niet passend
Wagenweg nieuwvestiging SM***
-/-
Ja
Groot
Niet passend
Wagenweg vergroting bestaande SM
+/-
Ja
Gemiddeld
Passend, mits…****
De Gors-Zuid
+/-
Ja
Klein
Passend, mits…*****
* Formeel is de locatie passend, maar deze locatie wordt door ons niet als geschikte locatie voor een laagdrempelige supermarkt beschouwd, de marktmogelijkheden worden daarom door ons als laag ingeschat. ** De locatie valt binnen de contouren van de binnenstad (Detailhandelsvisie binnenstad Purmerend 2011). De autoverkeerfunctie van de Gedempte Where belemmert de ruimtelijk-functionele relatie met de binnenstad echter. *** Hieronder dient ook te worden verstaan de verplaatsing van een bestaande supermarkt . **** mits het geen negatieve effecten heeft op de verkeersafwikkeling en andere ruimtelijk relevante argumenten. ***** mits het gaat om relocatie van supermarkt vanuit Gors-Noord, en de oorspronkelijke locatie niet wordt ingevuld met een nieuwe supermarkt.
pagina 37
Wij achten niet het complete pakket aan lopende supermarktinitiatieven passend binnen de wenselijke dagelijkse winkelstructuur, gezien het feit dat: de gemeente Purmerend beperkte kwantitatieve ontwikkelingsmogelijkheden kent; er in bepaalde winkelcentra (waar momenteel geen lopende initiatieven zijn) wel de noodzaak is voor een kwalitatieve opwaardering; en het optimaliseren c.q. versterken van bestaande winkelgebieden de prioriteit krijgt boven nieuwvestiging op solitaire locaties. Over het centruminitiatief in het Eggertcentrum zijn we kritisch. Er zijn weliswaar marktmogelijkheden in het centrum en ook zijn de effecten op bestaande aanbieders beperkt. We vragen ons echter sterk af of het initiatief voorziet in een behoefte aan een laagdrempelige supermarkt voor de bewoners van de binnenstad, gegeven de locatie binnen een planmatig winkelcentrum, en dan ook nog op de verdieping. Over de TNT-locatie zijn we ook kritisch. De combinatie van een supermarkt op deze locatie in combinatie met een parkeergarage die ook als bronpunt van binnenstadsbezoek kan gelden is in beginsel positief voor de concurrentiekracht van de binnenstad. Wel vragen we ons af of het initiatief levensvatbaar is vanuit marktmogelijkheden (met het sterke cluster Wagenweg e.o. in de rug) en als dit wel zo is, of dit niet ten koste gaat van het functioneren van de Wagenweg en mogelijk ook het Wormerplein. De effecten kunnen met andere woorden groot zijn, met als niet uit te sluiten effect het verlies van bestaansrecht van een van de hier gevestigde supermarkten. Voor wat betreft de Wagenweg/Miro Center zien we beperkt mogelijkheden voor initiatieven die betrekking hebben op de verplaatsing en/of vergroting van bestaande aanbieders aldaar, hoewel dit verkeerstechnisch en ruimtelijk-functioneel stevige consequenties kan hebben voor het functioneren van de Wagenweg. Toevoeging van een 5de supermarkt op de Wagenweg/Miro Center beoordelen wij als niet wenselijk. De toevoeging zal grote effecten hebben op de bestaande en gewenste structuur. De verdringingseffecten op bestaande aanbieders zijn fors en het legt een nog hogere druk op de verkeersafwikkeling. Voor de Kop van West komen we in principe tot eenzelfde oordeel. Het betreft hier in beginsel een solitaire supermarktlocatie, buiten de bestaande dagelijkse winkelstructuur. Hoewel het verzorgingsgebied zeker marktmogelijkheden heeft voor een nieuwkomer (het initiatief vult een witte vlek in, en de locatiekenmerken zijn gunstig) zijn er substantiële effecten op de bestaande aanbieders, die wel binnen de bestaande winkelgebieden vallen. Ook bemoeilijkt het (in markttechnische zin) de (vanuit ruimtelijke structuur) gewenste realisering van een supermarkt in het centrum. Alleen indien een andere, minder gewenste locatie (bv. Gors-Noord of de Wagenweg13) wordt ingeleverd is een supermarkt op deze locatie in onze ogen bespreekbaar.
13
Vanwege de belasting van dit gebied in termen van o.m. verkeer en verkeersveiligheid (consumentenverkeer en laden en lossen).
pagina 38
Tot slot komen we tot een positief eindoordeel voor de toevoeging van een supermarkt in Gors-Zuid, mits het hier gaat om de verplaatsing van een bestaande aanbieder (bij grote voorkeur de Aldi uit Gors-Noord).
4.5
Afwegingskader nieuwe (supermarkt)initiatieven In deze paragraaf wordt tot slot een afwegingskader voor nieuwe, nu nog niet bekende, maar in beginsel mogelijke (supermarkt)initiatieven geformuleerd.
Nieuwe (supermarkt)initiatieven dienen een plek te krijgen in een van de winkelgebieden in de hoofdstructuur. Daarbij geldt voor de ondersteunende centra dat hier het primaat ligt bij de dagelijkse boodschappen, waar dat voor de binnenstad ligt bij aanbod in de reguliere niet-dagelijkse sector en in de PDV-gebieden voor het volumineuze aanbod. In beginsel geldt in lijn met het voorgaande dat supermarktinitiatieven die gericht zijn op nieuwvestiging, uitbreiding van bestaande vestigingen of relocatie buiten de hoofdstructuur niet gewenst zijn. Wanneer een supermarkt in de huidige of toekomstige hoofdstructuur feitelijk als een solitaire supermarkt komt te functioneren, bijvoorbeeld vanwege de uitval van aanvullend aanbod binnen het winkelgebied (zoals in de huidige situatie het geval bij Aldi in Gors Noord) kan verplaatsing aan de orde zijn. In beginsel is dit akkoord als het een relocatie betreft naar een locatie binnen de hoofdstructuur. Wel geldt dat het supermarktaanbod in het betreffende (ontvangende) winkelgebied ook na relocatie passend moet zijn bij de functie van het winkelgebied. Voor relocatie van een supermarkt van een solitaire locatie naar een andere solitaire locatie geldt dat dit niet de voorkeur heeft. Een dergelijk initiatief past namelijk niet in het streven het supermarktaanbod te concentreren in winkelgebieden die onderdeel uitmaken van de hoofdstructuur. Onder een aantal voorwaarden kan het wenselijk zijn mee te werken aan dit soort initiatieven. Voor supermarktinitiatieven adviseren wij de volgende beslisboom te hanteren.
Aanvraag binnen de hoofdstructuur. Ja, mits: ‐ het initiatief passend is bij de functie van het winkelgebied; ‐ nut en noodzaak van het initiatief door de initiatiefnemer kan worden aangetoond.
Aanvraag buiten de hoofdstructuur: ‐ Alternatief naar voren brengen: is er een geschikte plek binnen de hoofdstructuur te vinden? Indien dat alternatief er niet is: ‐ Wanneer het gaat om nieuwvestiging: geen medewerking hieraan verlenen. ‐ Wanneer het gaat om uitbreiding van een reeds gevestigde solitaire supermarkt: eveneens geen medewerking hieraan verlenen. ‐ Wanneer het gaat om relocatie. Ja, maar alleen wanneer:
pagina 39
De supermarkt op de nieuwe locatie niet tot gevolg heeft dat het perspectief van een bestaand onderdeel van de hoofdstructuur onder druk komt te staan door de nieuwe ontwikkeling (ruimtelijke impact). Het oppervlak van de nieuwe supermarkt niet groter is dan die van de oude vestiging(en). De oude locatie (of locaties) wordt herbestemd en herontwikkeld met een niet-detailhandelsfunctie.
pagina 40
Bijlage 1: Supermarktaanbod NAAM
STRAAT
AH XL
Burg. D. Kooimanweg
Deen
Wagenweg
Vomar
Van Damplein
Jumbo
HUISNR AANTAL WVO WINKELGEBIED KASSA’S 16 19 3.545 Miro Center Purmerend 18
12
9
8
Gildeplein
58
Deen
Van Damplein
Deen
Van Burgplein
Vomar
WINKELGEBIEDSTYPERING Speciaal Winkelgebied
2.085 Miro Center Purmerend
Speciaal Winkelgebied
1.992 Weidevenne
Wijkcentrum klein
10
1.540 Gildeplein
Wijkcentrum klein
13
12
1.530 Weidevenne
Wijkcentrum klein
5
7
1.350 Meerland
Wijkcentrum klein
De Vriesplein
8
6
1.170 Wormerplein
Wijkcentrum klein
LIDL
Wagenweg
1
7
1.155 Miro Center Purmerend
Speciaal Winkelgebied
Deen
John F Kennedyplein
73
7
1.140 Makado Purmerend
Wijkcentrum klein
Plus
Leeuwerikplein
29
6
1.040 Overwhere
Wijkcentrum klein
Vomar
Van Burgplein
12
6
1.012 Meerland
Wijkcentrum klein
Plus
Zwanebloem
4
5
985 De Gors Purmerend
Buurtcentrum
LIDL
Leeuwerikplein
27
5
740 Overwhere
Wijkcentrum klein
LIDL
Gildeplein
18
5
720 Gildeplein
Wijkcentrum klein
ALDI-Markt
Poelstraat
23
3
652 Gorselaar
Grootschalige concentratie
ALDI-Markt
Wagenweg
16
3
623 Miro Center Purmerend
Speciaal Winkelgebied
Exotica
Wormerplein
68
2
165 Wormerplein
Wijkcentrum klein
21.444 Bron: Locatus Verkoopverkenner Purmerend
pagina 41
Bijlage 2: Winkeldichtheden en Benchmark Winkeldichtheden Tabel 7 Winkeldichtheid niet-dagelijks en dagelijks Purmerend, Nederland en benchmark (BM) M² wvo Purmerend
M² wvo
Inwoners
M² wvo per inw.
M² wvo per inw.
79.480
Niet-dagelijks 1,05
Dagelijks 0,38
Niet-dagelijks Dagelijks 83.670 30.454
Benchmark
112.257
26.017
73.598
1,53
0,35
Nederland
-
-
-
1,33
0,35
Bron: Locatus Verkoopverkenner Purmerend en Locatus Benchmarkverkenner
Tabel 8 Supermarktdekking Purmerend, Nederland en benchmark M² wvo
Aantal
supermarkt
supermarkten
Inwoners
M² wvo per
Aantal per
inwoner
1.000
Purmerend
21.444
17
79.480
0,27
inwoners 0,21
Benchmark
17.836
18
73.598
0,24
0,24
Nederland
-
-
-
0,24
0,27
Bron: Locatus Verkoopverkenner Purmerend en Locatus Benchmarkverkenner
Benchmark In de benchmark is het dagelijks winkelaanbod, de ondersteunende winkelvoorzieningen, het supermarktaanbod en het formulebeeld in Purmerend vergeleken met het gemiddelde in negen plaatsen van soortgelijke grootte en met een vergelijkbare stedelijke context. Het aantal inwoners van Purmerend (79.480) ligt iets hoger dan in de benchmark (73.598). Tabel 9 Purmerend in vergelijking met benchmarksteden Inwoners
Aantal verkooppunten
Totaal wvo
Purmerend
79.480
440
114.124
Gemiddelde BM
73.598
438
137.059
87.545 69.750 66.130 71.235 80.930 73.400 75.320 67.255 70.820
758 370 253 484 517 314 420 487 342
230.092 96.840 105.662 127.112 173.736 112.300 130.640 147.296 109.857
Alkmaar Alphen Aan Den Rijn Capelle Aan Den IJssel Gouda Hengelo Ov Hoofddorp Lelystad Roosendaal Spijkenisse
Dagelijkse voorzieningenstructuur
Zoals al bij een eerste analyse van winkeldichtheden bleek, kent Purmerend een groot dagelijks aanbod en een klein niet-dagelijks aanbod.
pagina 42
Ook als aandeel van het totaal wvo in de hele gemeente kent Purmerend een relatief hoog percentage dagelijks aanbod (27%) in vergelijking met de benchmark, waar het dagelijks aanbod 25% van het totale wvo uitmaakt. Binnen de dagelijkse sector kent Purmerend zowel een relatief groot aanbod in levensmiddelen als in persoonlijke verzorging. Dit geldt zowel voor het aantal vestigingen als voor het totaal wvo per branche. Tabel 10 Vergelijking Purmerend en benchmark uitgesplitst naar dagelijks/niet-dagelijks Hoofdbranche Aantal verkooppunten Totaal wvo Purmerend
BM
Dagelijks
124
109
Verschil Purmerend 15
Niet dagelijks
316
323
-7
Totaal
440
432
8
BM
Verschil
26.017
4.437
83.670
112.257
-28.587
114.124
138.274
-24.150
30.454
Tabel 11 Vergelijking dagelijks Purmerend en benchmark Branche Aantal verkooppunten
Totaal wvo
Purmerend
BM
BM
Verschil
Levensmiddelen
95
85
Verschil Purmerend 10
25.831
22.193
3.638
Persoonlijke Verzorging
29
24
5
4.623
3.824
799
Totaal
124
109
15
30.454
26.017
4.437
Als er onderscheid wordt gemaakt naar winkelgebiedtype valt op dat Purmerend een relatief groot aandeel van het dagelijkse aanbod in de ondersteunende winkelgebieden is gehuisvest. Het dagelijks aanbod in het centrum is relatief klein, mede doordat er in het centrum geen supermarkt is gevestigd. Ook het dagelijks aanbod dat zich op een solitaire locatie bevindt, buiten de buurt- en wijkcentra, is in Purmerend relatief klein ten opzichte van de benchmark. Figuur 21 Aandeel wvo dagelijks, naar winkelgebiedtype
Als het dagelijks aanbod op ondersteunende centra verder onder de loep wordt genomen blijkt dat 30% van het aanbod in Purmerend in een ‘speciaal winkelgebied’ is gevestigd. Het gaat hier om het boodschappencluster op de Wagenweg. In de benchmark komt aanbod op dergelijke speciale winkelgebieden niet voor. Verder valt op dat Purmerend weinig diversiteit kent aan type ondersteunende winkelgebieden. Bijna alle centra vallen in de categorie ‘wijkcentrum klein’.
pagina 43
Figuur 22 Aandeel wvo dagelijks, per type ondersteunend winkelgebied
Totaal supermarktaanbod
Het supermarktaanbod in Purmerend is in aantal supermarkten een fractie kleiner dan het gemiddelde aanbod in de benchmarksteden. In termen van oppervlakte is het aanbod ruimschoots groter dan in de benchmark. Als een onderscheid wordt gemaakt tussen full-service en hard-discount supermarkten dan kent Purmerend in vergelijking met de benchmark een beperkt aanbod aan ‘overige’ supermarkten. In termen van oppervlakte is het full-service segment goed vertegenwoordigd, mede dankzij het grote oppervlakte van de AHXL. Tabel 12 Vergelijking supermarktaanbod Purmerend en benchmark Segment Aantal supermarkten
Purmerend
BM
Full-service
11
11,6
-0,6
Discount
5
4,1
0,9
Overig
1
1,9
Totaal
17
17,6
Totaal wvo
Verschil Purmerend
BM
Verschil
17.389
13.784
3.605
3.890
3.447
443
-0,9
165
605
-440
-0,6
21.444
17.836
3.608
Purmerend kent relatief veel supermarkten groter dan 1.700 m² wvo. Het aanbod van supermarkten tussen de 1.200 en 1.700 m² wvo is echter relatief klein, terwijl het aanbod van tussen de 1.000 en de 1.200 m² wvo dan weer relatief groot is. Het aantal supermarkten met een wvo kleiner dan 1.000 m² wvo is relatief klein ten opzichte van de benchmark. Dit komt mede omdat Purmerend weinig zelfstandige of buurtsupermarkten kent en ook geen biologische super markten (Ekoplaza of Estafette) kent. Wat betreft het discountaanbod kent Purmerend een gemiddeld wvo van 778 m² per winkel ten opzichte van een gemiddeld wvo van 838 m² in de benchmarkcentra. Tabel 13 Vergelijking grootteklasse totaal aantal supermarkten Purmerend en benchmark M² wvo Aantal supermarkten % van totaal Purmerend
BM
Verschil
Purmerend
>1700
3
1.200-1.700
3
1.000-1.200
5
<1.000
6
Totaal
17
BM
Verschil
1,2
1,8
4,2
-1,2
18%
7%
11%
18%
24%
-6%
3,0 9,1
2
29%
17%
12%
-3,1
35%
52%
-16%
17,6
-0,6
pagina 44
Supermarktaanbod per winkelgebiedtype
Purmerend kent geen solitair gevestigde supermarkten en kent ook geen supermarkten in het centrum. In de benchmark zijn gemiddeld genomen 3 supermarkten solitair gevestigd, en zijn er 3 supermarkten in het centrum te vinden. Tabel 14 Aantal supermarkten per winkelgebiedtype Purmerend en benchmark Winkelgebiedtype Aantal % van totaal Purmerend
BM
Verschil
Purmerend
BM
Verschil
Centraal
0
3,1
-3,1
0%
18%
-18%
Ondersteunend
17
11,4
5,6
100%
65%
35%
Solitair
0
3
-3
0%
17%
-17%
Eindtotaal
17
17,6
-0,6
pagina 45
Bijlage 3: Begrippenlijst
Term
Omschrijving
Bedrijfsvloeroppervlak
Het bedrijfsvloeroppervlak (BVO) is de totale
(BVO)
vloeroppervlakte van een kantoor, winkel, bedrijf of voorziening met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten.
Dagelijkse sector
Winkels in Levensmiddelen en Persoonlijke Verzorging. Dit betreffen onder meer supermarkten, versspeciaalzaken, drogisterijen, parfumeries en apotheken.
Distributieve berekening
Een veelgebruikt rekeninstrument om het huidige functioneren en eventuele indicatieve uitbreidingsruimte voor detailhandel in de toekomst te kunnen duiden. In de distributieve berekening wordt het huidige gevestigde aanbod in een specifieke branche (bijvoorbeeld dagelijkse detailhandel) in Rijssen vergeleken met het landelijke gemiddelde. Daarbij wordt de gemiddelde vloerproductivi-teit berekend van het in Rijssen gevestigde aanbod. Het verschil tussen de gerealiseerde vloerproductiviteit en de landelijke gemiddelde vloerproductiviteit bepaalt of de desbetreffende branche boven- of ondergemiddeld functioneert. Het verschil tussen de gerealiseerde en gemiddelde vloerproductiviteit kan worden opgevat als indicatieve uitbreidingsruimte, dan wel overaanbod.
Koopkrachtafvloeiing
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied (bijv. Rijssen) hun bestedingen verrichten bij gevestigde winkels buiten dat gebied.
Koopkrachtbinding
Mate waarin inwoners van een bepaald gebied (bijv. Rijssen) hun bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopkrachttoevloeiing
Mate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied (bijv. Rijssen) bestedingen verrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.
Koopstromen/
Koopkrachtbewegingen door binding, afvloeiing en
Kooporiëntatie
toevloeiing van koopkracht.
Leegstand
Een unit/verkooppunt/pand met een commerciële bestemming, zonder dat daar een functie is gevestigd. Een leegstaand pand kan in het verleden een winkel zijn geweest, maar ook een andere functie hebben gehad (zoals bijvoorbeeld een ambacht, horeca of dienstverlening). Ook bij eventuele invulling van het pand kunnen naast een winkel ook andere functies gevestigd worden.
Locatus
Locatus verzamelt informatie over alle winkels en consumentgerichte, dienstverlenende bedrijven.
pagina 46
Term
Omschrijving Veldwerkers bezoeken en onderzoeken jaarlijks alle winkelgebieden in de Benelux. De verzamelde gegevens, zoals (winkel)naam, winkelverkoopvloeroppervlak en branche worden geregistreerd in de database. Er wordt daarnaast ook een indeling in winkelgebieden aan gekoppeld en winkelgebieden worden geclassificeerd,
Niet-dagelijkse sector (regulier)
Winkels in Mode & Luxe, Vrije Tijd en Elektronica. Dit betreffen de branches warenhuizen, kleding & mode, schoenen & lederwaren, huishoudelijke & luxe artikelen, juwelier & optiek, antiek & kunst, sport & spel, hobby, media en bruin & witgoed. Deze branches treffen we gewoonlijk aan in de centrale en ondersteunende winkelgebieden.
Vloerproductiviteit
De vloerproductiviteit (omzet (in €) per m² wvo) is een veelgebruikt kengetal om het functioneren van een winkel inzichtelijk te maken.
Winkelvloeroppervlak
Het winkelvloeroppervlak betreft het winkeloppervlak
(WVO)
wat in gebruik is voor de directe verkoop van goederen. Het betreft het voor de klant toegankelijke verkoopruimte van de winkel, oftewel het totale bedrijfsvloeroppervlakte minus eventueel kantoor-, personeels- en magazijnruimte, toiletten etc.
pagina 47
Bijlage 4: Indeling supermarktformules (Full-)service AH XL Albert Heijn Boni C1000 Coop Deen Supermarkt Dekamarkt Dirk van der Broek Emte Hoogvliet Jan Linders Jumbo MCD Nettorama Plus Poiesz Super Super Coop Vomar
Hard discount ALDI-markt LIDL
pagina 48
Overig Agrimarkt Attent Ekoplaza Spar Troefmarkt Zelfstandige supermarkten
Bijlage 5: DPO-berekening huidige situatie
Hierbij zijn de volgende kengetallen gehanteerd: Een stijging van het inwoneraantal van Purmerend tot 82.000 in 2025. Een gemiddelde besteding aan dagelijkse artikelen van € 2.340 per hoofd van de bevolking per jaar waarvan € 1.840 aan supermarktbestedingen (exclusief BTW, op basis van kengetallen HBD14). Op basis van een inkomensniveau in Purmerend, dat 2% hoger ligt dan landelijk, is de gemiddelde besteding per hoofd van de bevolking gecorrigeerd tot € 2.350 (0,5% hoger). 15 De bestedingen zijn naar 2025 constant verondersteld. De koopkrachtbinding voor dagelijkse artikelen aan Purmerend bedraagt 91%. De koopkrachttoevloeiing bedraagt 21%. Dit is gebaseerd op de cijfers uit het KSO2011. Een gemiddelde vloerproductiviteit van € 7.310, exclusief BTW voor de dagelijkse sector en € 8.260 voor de supermarktbranche. De vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet per m² wvo per jaar (kengetallen HBD), ook constant verondersteld voor de situatie in 2025. Het dagelijkse aanbod in het verzorgingsgebied bedraagt 30.454 m² wvo (op basis Locatus Verkooppuntenverkenner). Het supermarktaanbod in Purmerend bedraagt 21.444 m² wvo (wederom op basis van Locatus Verkooppuntenverkenner). Tabel 15 Berekening huidige vloerproductiviteit dagelijkse en supermarktsector in Purmerend Dagelijks Supermarkt Inwoners
79.500
79.500
Bestedingen per hoofd in €
€ 2.340
€ 1.840
Bestedingspotentieel in € mln
€ 186
€ 146
Bestedingspotentieel incl. inkomenscorrectie
€ 187
€ 147
91%
91%
€ 170
€ 134
21%
21%
Koopkrachtbinding Gebonden bestedingen in € mln Koopkrachttoevloeiing Omzet door toevloeiing in € mln
€ 45
€ 36
Totale bestedingen in € mln
€ 215
€ 169
Gem. vloerproductiviteit in € per m² wvo
€ 7.310
€ 8.260
Gerealiseerde vloerproductiviteit
€ 7.072
€ 7.897
-3%
-4%
Verschil tussen gemiddelde en gerealiseerde vloerproductiviteit
14 15
Hoofdbedrijfschap Detailhandel. Omzetkengetallen ten behoeve van ruimtelijk-economisch onderzoek (2012). Op grond van een algemeen aanvaarde inkomenselasticiteit van 0,25 voor dagelijkse aankopen.
pagina 49
