Gemeente Haarlem
Visie winkelstructuur HaarlemOost Eindconcept
Gemeente Haarlem
Visie winkelstructuur HaarlemOost Eindconcept
Datum Kenmerk Eerste versie
7 december 2006 HLM081/Sdg
Documentatiepagina
Opdrachtgever(s)
Titel rapport
Kenmerk
Datum publicatie
Gemeente Haarlem
Visie winkelstructuur Haarlem-Oost Eindoncept HLM081/Sdg 7 december 2006
Projectteam opdrachtgever(s)
de heer J. Appelman
Projectteam Goudappel Coffeng
de heer G. Scheerder
Projectomschrijving
Trefwoorden
Een visie op de optimale en haalbare winkelstructuur voor Haarlem-Oost Haarlem, detailhandelsvisie, dpo
Inhoud
Pagina
1
Inleiding
1
2 2.1 2.2 2.3
Actuele winkelstructuur Winkelaanbod Haarlem-Oost Winkelaanbod in de omgeving Winkelplannen
2 2 7 7
3 Toekomstige winkelstructuur 3.1 Trends in de detailhandel 3.2 Distributieve analyse 3.3 Scenario’s en streefbeeld 3.3.1 Uitgangspunten 3.3.2 Scenario’s 3.3.3 Wensbeeld
9 9 10 11 11 12 14
4
18
Samenvatting en conclusies
Bijlage 1: Distributieve analyse
20
Bijlage 2: Detailhandelsmetrages wensbeeld Haarlem-Oost
21
Bijlage 3: Wensbeeld detailhandelsstructuur Haarlem-Oost
22
Pagina 1
1
Inleiding
Het stadsdeel Haarlem-Oost ligt ten oosten van de het Spaarne en de Lange Herenvest. In het noorden en zuiden wordt het gebied begrensd door twee hoofdverkeersaders: de Amsterdamsevaart en de Schipholweg. In het gebied liggen de oude Amsterdamse buurt, de Potgietersbuurt, de Van Zeggelenbuurt, de Slachthuisbuurt, Parkwijk en Zuiderpolder. Haarlem-Oost kent een fijnmazige winkelstructuur. Als belangrijkste winkelconcentraties worden aangemerkt: De Amsterdamstraat Het Zuiderpark (Beatrixplein) en het Van Zeggelenplein De Hannie Schaftstraat Deze winkelgebieden vervullen elk een eigen en specifieke functie voor de circa 20.000 inwoners in dit deel van Haarlem. Het gaat hier om wat ‘oudere’ en enigszins gedateerde winkelconcentraties die worden gekenmerkt door kleinschaligheid. Daarbij is er soms sprake van een niet zo aantrekkelijk verblijfsklimaat, een matige bereikbaarheid en onvoldoende parkeercapaciteit. Voor de genoemde winkelconcentraties zijn diverse plannen ontwikkeld die een versterking beogen. Omdat de winkelgebieden deels in elkaars invloedssfeer liggen is een goede afstemming van de ontwikkelingsplannen cruciaal. Deze visie op de toekomstige winkelstructuur van Haarlem-Oost beoogt daarom helder en concreet antwoord te geven op de volgende vraag: ‘Wat is een evenwichtige en duurzame winkelstructuur voor Haarlem-Oost en wat is de positie van de individuele winkelconcentraties in deze structuur?’ Om deze vraag te beantwoorden analyseren wij eerst de actuele winkelstructuur in Haarlem-Oost (hoofdstuk 2) en schetsen vervolgens onze visie op de toekomstige en wenselijke structuur (hoofdstuk 3).
Pagina 2
2
Actuele winkelstructuur
In dit hoofdstuk geven wij een korte analyse van de winkelstructuur in Haarlem-Oost. Tevens gaan wij kort in op het winkelaanbod in de omgeving en op de relevante ontwikkelingsplannen in Haarlem-Oost en omliggend gebied.
2.1
Winkelaanbod Haarlem-Oost
Het consumentengebied Haarlem-Oost telt bijna 60 winkels met een totaal winkelvloeroppervlak van circa 7.500 m². In tabel 2.1 is weergegeven hoe het winkelaanbod over de winkelgebieden is verdeeld. Na deze tabel volgt een korte beschrijving van de winkelgebieden1. In de hiernavolgende afbeelding ziet u de locaties van de winkelvoorzieningen in Haarlem-Oost.
_____________________________ 1
Bron: Detailhandelnota Haarlem Winkelstad, toekomstvisie 2002-2012 en bevindingen uit inventarisatie winkelgebieden door Goudappel Coffeng
Pagina 3
Groep Dagelijks Mode & Luxe Vrije Tijd In/Om Huis Detailh Overig Eindtotaal
Amsterdamstr Hannie Schaftstr v. Zeggelenplein Vkp* Wvo** Vkp Wvo Vkp Wvo 13 2.001 4 690 4 117 5 666 1 37 1 44 2 178 6 536 2 132 3 118 2 488 1 92 2 122 28 3.869 8 951 10 401
Zuiderpark Vkp Wvo 9 1.431
3
198
12
1.629
Overig Vkp Wvo 1 585
1
585
Totaal Vkp Wvo 31 4.824 7 747 2 178 14 984 5 702 59 7.435
Bron: Locatusverkenner april, 2006 *
Vkp = Verkooppunt
**
Wvo = Winkelvloeroppervlak
Tabel 2.1: Winkelaanbod Haarlem-Oost per winkelgebied Amsterdamstraat De Amsterdamstraat is van oudsher het winkelgebied van de Haarlem-Oost. Het gaat hier om een lint van (kleinschalige) winkels, gecombineerd met andere voorzieningen als horeca en commerciële diensten. De Amsterdamstraat is te typeren als een wijkwinkelcentrum met een full-service supermarkt en een vrij compleet aanbod aan foodspeciaalzaken. Daarnaast kent de Amsterdamstraat ook enkele (sub)trekkers in de nietdagelijkse sector zoals Action en Zeeman. Dit aanbod aan filaalzaken wordt aangevuld met enkele zelfstandige winkeliers, Horeca (o.a. lunchroom) en diensten (o.a. kapsalon).
De Amsterdamstraat maakt een verzorgde indruk. De bereikbaarheid van de winkels is echter matig, terwijl de parkeermogelijkheden verre van optimaal zijn De meeste bezoekers komen met de fiets of lopend. Het winkelgebied aan de Amsterdamstraat vervult hoofdzakelijk een verzorgende functie voor de inwoners van Haarlem-Oost en
Pagina 4
kent tevens enige koopkrachttoevloeiing vanuit de Burgwalbuurt en Scheepmakerskwartier/Droste. Zuiderpark (Prinses Beatrixplein) Het winkelcentrum Zuiderpark ligt aan de rand van de wijk Parkwijk, dichtbij de drukke Prins Bernardlaan. Dit centrum dateert uit de jaren 60 en kent een carrévorm met vestigingen aan de randen. Het winkelgebied oogt enigszins gedateerd, maar maakt desondanks een verzorgde indruk. De parkeerfaciliteiten rondom het winkelgebied zijn redelijk. Het dagelijkse winkelaanbod bestaat uit een full-service supermarkt (Dekamarkt) en een aantal foodspeciaalzaken en ‘etnische’ (mini)supermarkten. Verder bestaat het voorzieningenaanbod uit horeca (o.a. chinees restaurant en grillroom) en diensten (o.a. reisbureau en kapper).
Winkelcentrum Zuiderpark vervult primair een functie voor de inwoners van de Parkwijk, de Zuiderpolder, het oostelijk deel van de Van Zeggelenbuurt en de Componistenbuurt. Dit winkelgebied is goed bereikbaar voor de bewoners van de Parkwijk. De bereikbaarheid vanuit de Zuiderpolder is per auto niet optimaal. De drukke Prins Bernhardlaan vormt een barrière voor de inwoners van de van Zeggelenbuurt.
Pagina 5
Van Zeggelenplein Tegenover winkelcentrum Zuiderpark ligt aan de andere kant van de Prins Bernhardlaan het winkelgebied aan het van Zeggelenplein. Deze winkelstrip uit de vijftiger jaren ligt aan de oostrand van de van Zeggelenbuurt.
Het aanbod in de dagelijkse sector beperkt zich tot een aantal speciaalzaken. Het merendeel van de vestigingen levert niet-dagelijkse artikelen en diensten. De klanten van de winkels aan het van Zeggelenplein zijn overwegend afkomstig uit de omliggende buurt. Vanuit het directe verzorgingsgebied is het van Zeggenplein goed te bereiken. De parkeerfaciliteiten zijn voldoende. Hannie Schaftstraat De winkelvoorzieningen aan de Hannie Schaftstraat en omgeving liggen enigszins excentrisch aan de zuidrand van de Slachthuisbuurt. Aan de Hannie Schafstraat is in de jaren 50 een kleine winkelstrip gerealiseerd. Hier zijn thans een paar versspeciaalzaken gevestigd. Het niet-dagelijkse aanbod is hier beperkt en bestaat onder andere uit een bloemenzaak en een winkel in woninginrichtingsartikelen. Verder zijn hier diensten gevestigd als een kapper.
Pagina 6
Tegenover de Hannie Schaftstraat ligt aan de Merovingenstraat een Aldi supermarkt die de belangrijkste trekker van het winkelgebied vormt. De winkelvoorzieningen in dit gebied vervullen primair een functie voor de Slachthuisbuurt. De Aldi trekt ook veel bezoekers van buiten deze buurt. Deze bezoekers komen voor een belangrijk deel met de auto, waarbij het gebrek aan voldoende parkeergelegenheid bij deze supermarkt soms problematisch is. Overig winkelaanbod Buiten de beschreven winkelgebieden is in Haarlem-Oost nog een Dekamarkt gevestigd aan de Schalkwijkerstraat. Deze supermarkt is solitair gelegen en maakt geen deel uit van een winkelgebied Scores winkelgebieden Op basis van de hieraan voorafgaande beschrijvingen hebben wij de winkelgebieden beoordeeld op een aantal relevante criteria. De scores op deze criteria treft u in tabel 2.2. Winkelgebied Amsterdamstraat Zuiderpark Van Zeggelenplein Hannie Schaftstraat
Kritische massa
Verzorgingsfunctie
Uitstraling
+ 0 --
+ 0 -0
+ 0 0 -
Scores van: -- (zeer slecht) tot ++ (zeer goed)
Tabel 2.2: Beoordeling winkelgebieden Haarlem-Oost
Bereikbaarheid / parkeren 0 0 -
Pagina 7
2.2
Winkelaanbod in de omgeving
De belangrijkste aankoopplaatsen van de inwoners van Haarlem-Oost buiten het eigen consumentengebied zijn de binnenstad van Haarlem en het stadsdeelcentrum Schalkwijk. De binnenstad kent een omvangrijk winkelaanbod (bijna 100.000 m² wvo) en biedt uitgebreide mogelijkheden voor het recreatieve winkelen. Gezien de overwegend dagelijkse functie van de winkelgebieden in Haarlem-Oost, concurreren deze winkelgebieden nauwelijks met de binnenstad. Anders is het met Schalkwijk. Dit stadsdeelcentrum kent een compleet boodschappenaanbod. In totaal omvat Schalkwijk circa 25.000 m² wvo. Naast het krachtige boodschappenaanbod kent dit stadsdeelcentrum tevens een uitgebreid non-food aanbod. Mede door de goede bereikbaarheid en parkeerfaciliteiten vervult Schalkwijk een duidelijk regionale functie en zijn ook de inwoners van Haarlem-Oost sterk op dit centrum georiënteerd. De komende jaren wordt het winkelaanbod in Schalkwijk min of meer verdubbeld. In het uitvoeringsplan Schalkwijk 2000+ is voorzien in een opwaardering van dit winkelcentrum tot stadsdeelhart door toevoeging van woningen, kantoren, voorzieningen, horeca en grootschalige detailhandel. Door de opwaardering tot stadsdeelhart en de introductie van detailhandel en commerciële en socio-culturele voorzieningen zal het winkelcentrum ook in de toekomst zijn stadsdeeloverschrijdende functie kunnen behouden en wellicht versterken.
2.3
Winkelplannen
Voor de winkelgebieden in Haarlem-Oost zijn diverse plannen gevormd. Deze plannen worden in deze paragraaf kort toegelicht. Voor de Amsterdamstraat gaat het niet om grote uitbreidingsplannen, maar richten de ondernemers en winkeliers zich vooral op de realisering van een aantrekkelijke branchemix en een verbetering van het verblijfsklimaat. Voor het Zuiderpark heeft ontwikkelaar TCN Property Projects plannen om in een samenwerking met Pré Wonen het winkelgebied om te vormen tot een conceptmatig winkelcentrum. Het concept heet ‘Floryn’2 en betreft een thematisch wijkwinkelcentrum met een herkenbare uitstraling. Het heeft een compleet aanbod, waarbij een prijsvriendelijke uitstraling centraal staat. Het bestaat uit minimaal een supermarkt, een aantal (vooral buitenlandse) food speciaalzaken, prijsvriendelijke non-food _____________________________ 2
voor een uitvoerige beschrijving van dit concept verwijzen wij naar de brochure ‘Floryn’ van TCN Property Projects
Pagina 8
(vooral buitenlandse) food speciaalzaken, prijsvriendelijke non-food speciaalzaken en ondersteunende horeca. Dit concept heeft naast een duidelijke wijkfunctie ook een wijkoverstijgend karakter. Het centrum richt zich op zowel budgetshoppers uit de directe omgeving als op bargain shoppers in Haarlem en haar directe omgeving. In de plannen wordt verder uitgegaan van een herschikking van het aanbod in HaarlemOost en van schaalvergroting met onder andere een nieuwbouw van de Dekamarkt. Deze supermarktorganisatie zou hier het liefst willen uitbreiden naar circa 3.000 m² bvo. Voor het van Zeggelenplein zijn geen plannen gevormd die voorzien in een opwaardering van dit winkelgebied. Wel wordt bezien welke mogelijkheden er zijn om de ruimtelijk-functionele relatie met winkelcentrum Zuiderpark te versterken. Tevens zou het een optie kunnen zijn om het aanbod aan het van Zeggelenplein te integreren in het Zuiderpark. Voor het Hannie Schaftplein zijn geen concrete ontwikkelingsplannen bekend. Wel zijn er plannen voor een verplaatsing van de winkelfunctie naar een te ontwikkelen voorzieningenstrook aan de noordzijde van de Schipholweg3. Tevens zou het volgens de ontwikkelaar van het ‘Slachthuisterrein’ een optie kunnen zijn om deze winkels te verplaatsen naar dit terrein. Kortom: veel plannen, mogelijkheden en opties die allemaal die in elkaars invloedsfeer liggen. In het volgende hoofdstuk schetsen wij een aantal scenario’s en proberen wij een ontwikkelingsrichting aan te geven die zorgt voor de meest optimale en duurzame detailhandelsstructuur voor Haarlem-Oost.
_____________________________ 3
Ontwikkelingsvisie Slachthuisbuurt
Pagina 9
3
Toekomstige winkelstructuur
Voordat wij onze visie op de toekomstige winkelstructuur voor Haarlem-Oost vormgeven, schetsen wij eerst de belangrijkste trends en ontwikkelingen in de detailhandel en in het consumentengedrag. Tenslotte zoomen wij in op Haarlem-Oost en geven aan wat de geschetste trends voor dit consumentengebied betekenen.
3.1
Trends in de detailhandel
De detailhandelsstructuur in Nederland verandert. In dit veranderingsproces zijn de wensen van de consument maatgevend. Deze wensen zijn afhankelijk van het koopmotief. Voor de dagelijkse aankopen is de consument in beginsel gericht op het meest nabijgelegen winkelgebied. De factor afstand speelt echter een minder prominente rol dan voorheen. Het koopgedrag wordt steeds diffuser. Zo kan één en dezelfde consument 1 keer per week de bulkaankopen bij de grote supermarkt in het stadsdeelcentrum doen, regelmatig naar de buurtsupermarkt op de hoek gaan voor de ‘tussendoor’ aankopen, af en toe een discountsupermarkt bezoeken voor een aantal goedkope artikelen en op weg van het werk naar huis bij het tankstation nog een paar vergeten boodschappen halen. Het verrichten van de dagelijkse aankopen moet snel en efficiënt en zonder veel gedoe. Bij de keuze van aankoopplaats zijn reistijd, assortiment en prijs de bepalende factoren. Inspelend op het moderne consumentengedrag, maar ook vanuit bedrijfseconomische overwegingen, zet aan de ‘aanbodzijde’ de schaalvergroting steeds verder door. Dit geldt voor individuele winkels, maar ook voor hele winkelgebieden. Waar tien jaar geleden een supermarkt van 800 m² wvo groot was, komt een nieuw te bouwen wijksupermarkt nu al snel tussen de 1.500 en 2.000 m² wvo uit en zijn megasupermarkten met een bovenwijkse functie van meer dan 3.000 m² wvo geen uitzondering meer. Voor de winkelgebieden als geheel geldt in feite hetzelfde. De consument wenst ruime keuzemogelijkheden. De kleine dorps- en buurtwinkelcentra staan onder druk. Zij kunnen de hedendaagse consument onvoldoende bieden en vervullen vaak alleen nog maar een functie voor de ‘vergeten boodschappen’. De dagelijkse boodschappen worden in toenemende mate verricht in de grotere wijkwinkelcentra en stadsdeelcentra, of bij grootschalige solitaire supermarkten. In de retailstructuurvisie Zuid-Kennemerland wordt gesteld dat de buurtcentra en strips de gevolgen van de schaalvergroting ondervinden en het steeds moeilijker krijgen. Het draagvlak voor deze centra en strips wordt steeds kleiner. Een goede ruimte-
Pagina 10
lijke spreiding van de buurt en wijkcentra is noodzakelijk. In de regiovisie wordt vermeld dat eerder als stelregel gold dat voor alle inwoners van stedelijke gebieden buurten of wijkcentra binnen 500 tot 700 meter bereikbaar moesten zijn, maar dat door de schaalvergroting en toegenomen mobiliteit deze afstand is toegenomen tot circa 1.000 meter. Rekening houdend met deze algemene trends kan ook voor Haarlem-Oost gesteld worden dat kleine winkelgebieden met een beperkt aanbod en geringe keuzemogelijkheden het moeilijk hebben en het in de toekomst nog moeilijker zullen krijgen
3.2
Distributieve analyse
De dagelijkse sector in Haarlem-Oost functioneert over de hele linie genomen redelijk goed. Het totale dagelijkse aanbod in dit gebied weet circa 36 miljoen euro per jaar om te zetten, terwijl de gemiddelde omzet per m² wvo € 7.400,- bedraagt (zie bijlage 1, tabel B1.1.). Deze vloerproductiviteit ligt vrijwel op het niveau van de gemiddelde vloerproductiviteit in de regio Kennemerland4 (€ 7.500,-). Dit betekent dat in de huidige situatie ‘vraag’ en ‘aanbod’ min of meer met elkaar in evenwicht zijn. Met behulp van de gegevens uit het koopstromenonderzoek Randstad is het mogelijk om ook het functioneren van de individuele winkelgebieden Amsterdamstraat en Zuiderpark te analyseren. De gemiddelde vloerproductiviteit van het dagelijkse aanbod in de Amsterdamstraat is hoog en bedraagt circa € 9.800.-, terwijl de vloerproductiviteit in winkelcentrum Zuiderpark met € 7.500,-iets boven het gemiddelde van HaarlemOost ligt. Voor de overige winkelgebieden in Haarlem-Oost geldt dat de ‘waarnemingen’ te gering zijn om een betrouwbare koopkrachtbinding vast te stellen. Dat de winkelgebieden Amsterdamstraat en Zuiderpark boven het gemiddelde van Haarlem-Oost functioneren impliceert in feite dat de overige winkelgebieden (Van Zeggelenplein en Hannie Schaftstraat) onder dit gemiddelde functioneren.
_____________________________ 4
Regiovisie Kennemerland
Pagina 11
Voor de niet-dagelijkse sector geldt dat de koopkrachtbinding aan de eigen winkels in Haarlem-Oost gering is. De meeste niet-dagelijkse bestedingen worden verricht in de Haarlemse binnenstad en in stadsdeelcentrum Schalkwijk. De niet-dagelijkse sector in Haarlem-Oost weet bijna 10 miljoen euro per jaar om te zetten (zie bijlage 1, tabel B1.2.). De gemiddelde omzet per m² wvo bedraagt in deze sector circa € 3.600,- en is vrij hoog. Het niet-dagelijkse aanbod in Haarlem-Oost is hoofdzakelijk geconcentreerd aan de Amsterdamstraat. Evenals het dagelijkse aanbod, presteert ook het niet-dagelijkse aanbod in dit winkelgebied goed. Uitgaande van een normvloerproductiviteit van 3.000 euro bedraagt de distributieve uitbreidingsruimte voor de niet-dagelijkse sector in Haarlem-oost thans circa 700 m² bvo. Rekeninghoudend met de relatieve kleinschaligheid van de units aan de Amsterdamstraat, kan deze ruimte benut worden voor schaalvergroting van bestaande aanbieders. Voor een wijkwinkelcentrum kent de Amsterdamstraat een redelijk compleet niet-dagelijks aanbod, waardoor het niet eenvoudig zal zijn om aanbieders te trekken in branches die thans nog niet aan de Amsterdamstraat zijn vertegenwoordigd. Bij nieuwe vestigingen in branches die al in dit winkelgebied zijn vertegenwoordigd dient het bij voorkeur te gaan om een verbreding van het aanbod in assortimenten en kwaliteitssegmenten die thans niet of nauwelijks in de Amsterdamstraat aanwezig zijn. Richting 2015 groeit het aantal inwoners in Haarlem-oost naar 22.500. Met de toename van circa 2.500 inwoners nemen de distributieve mogelijkheden in Haarlemoost toe met circa 600 m² bvo voor de dagelijkse sector en circa 300 m² bvo voor de niet-dagelijkse sector.
3.3
Scenario’s en streefbeeld
3.3.1 Uitgangspunten Met het oog op de trends in de detailhandel en in het moderne consumentengedrag is het verstandig om in te zetten op winkelcentra met voldoende massa en aantrekkingskracht. Liever een beperkt aantal krachtige winkelgebieden met perspectief, dan meerdere kleinschalige en noodlijdende winkelstrips. De buurt- en wijkcentra in Haarlem-Oost vervullen hoofdzakelijk een functie in de dagelijkse sector. In de scenario’s richten wij ons daarom in eerste instantie op deze sector. De omvang en kwaliteit van het dagelijkse aanbod, en dan met name van de supermarkten, is vaak bepalend voor de aantrekkingskracht en positie van een buurt of wijkwinkelcentrum. Op de niet-dagelijkse sector en diensten komen bij de uitwerking van de visie terug. De Amsterdamstraat is op dit moment het grootste winkelgebied in Haarlem-Oost en
Pagina 12
functioneert bovengemiddeld. Dit is een winkelgebied met perspectief waar investeringen lonen. Aan de Amsterdamstraat ontbreken echter de ‘fysieke’ mogelijkheden en voor deze winkelconcentratie zijn ook geen concrete uitbreidingsplannen gevormd. Voor het Zuiderpark zijn zoals in hoofdstuk 2 reeds is aangegeven wel concrete herontwikkelingsplannen aanwezig. Dit is een winkelgebied dat thans redelijk functioneert en ook perspectief heeft richting toekomst. Dit geldt niet voor het van Zeggelenplein en de Hannie Schaftstraat. Het winkelaanbod is hier te kleinschalig om de consument (in de toekomst) aan zich te kunnen binden. Wel bezit de Hannie Schafstraat met de vestiging van Aldi over een substantiële trekker. Zoals eerder aangegeven zijn de vestigingscondities van deze discounter niet optimaal (o.a. parkeren). Het richting toekomst inzetten op de kleinschalige winkelgebieden van Zeggelenplein en Hannie Schafstraat ligt niet voor de hand. Het creëren van een krachtige ruimtelijk-functionele relatie tussen het van Zeggelenplein en Zuiderpark, om daarmee het perspectief voor de winkels aan het van Zeggelenplein te verbeteren, lijkt geen realistische optie. Daarvoor zijn de (loop)afstanden te groot, de kritische massa van het van Zeggelenplein te klein en de investeringen te fors (overwinnen barrière verkeersintensieve Prins Bernardlaan). Voor de (semi-dagelijkse) winkels aan de het Van Zeggelenplein geldt in feite dat een integratie in de winkelgebieden ‘Zuiderpark’ of ‘Amsterdamstraat’ de voorkeur verdient. Het van Zeggelenplein kan een functie behouden voor (startende) winkels die afhankelijk zijn van een laag huurniveau. Daarnaast kan het plein een functie (blijven) vervullen voor commerciële diensten, horeca, sociaal-maatschappelijke functies en wonen. Voor de Hannie Schaftstraat geldt in feite hetzelfde. Dit zal zeker het geval zijn bij verplaatsing van de Aldi aan de Merovingenstraat.
3.3.2 Scenario’s Op basis van de geschetste trends in de detailhandel en de distributieve situatie in Haarlem-Oost werken wij in een tweetal scenario’s uit en schetsen de voor- en nadelen. Het betreft de volgende scenario’s: Scenario 1a: versterking Zuiderpark Scenario 2. Versterking Zuiderpark en ontwikkeling nieuwe winkelconcentratie Scenario 1: versterking Zuiderpark In de planvorming voor het Zuiderpark wordt gedacht aan de ontwikkeling van een conceptmatig winkelcentrum ‘Floryn’, waarbij voor de winkels een lage prijs de gemeenschappelijke factor is. Wat betreft de Dekamarkt wordt bij een verplaatsing van de school, uitgegaan van nieuwbouw op de schoollocatie en een schaalvergroting van deze supermarkt.
Pagina 13
Met de ontwikkeling van het Floryn-concept en een grote en moderne supermarkt kan de koopkrachtbinding en toevloeiing in Haarlem-Oost toenemen. Gezien de ontwikkelingen in het stadsdeelcentrum Schalkwijk zitten aan deze toename grenzen. Een versterking van de winkelstructuur van Haarlem-Oost is vooral ook nodig om de huidige marktpositie te kunnen vasthouden. Uitgaande van een lichte toename van de koopkrachtbinding van de huidige 75% naar 77,5% en een stijging van de koopkrachttoevloeiing van 15% naar 17,5% zijn uitbreidingsmogelijkheden aanwezig met circa 275 m² wvo (circa 350 m² bvo). Indien deze ruimte aan de (nieuwe) Dekamarkt wordt toegerekend dan kan deze supermarkt vergroten naar circa 1.200 m² wvo (circa 1.500 m² bvo). Indien tevens de (solitaire) Dekamarkt aan de Schalkwijkerstraat wordt opgeheven nemen de uitbreidingsmogelijkheden nog eens toe met circa 700 m² bvo naar circa 2.200 m² bvo. Het belangrijkste voordeel van dit scenario is dat Zuiderpark uitgroeit tot een krachtig winkelcentrum met een goed perspectief voor de toekomst. Een nadeel kan zijn dat dit voor een deel ten koste kan gaan van de Amsterdamstraat. Anderzijds is eerder opgemerkt dat de dagelijkse sector aan de Amsterdamstraat bovengemiddeld functioneert en in feite een stootje kan hebben. De versterking van het Zuiderpark kan nog wat verder gaan. Omdat lage prijzen een gemeenschappelijk kenmerk van het ‘Floryn’ concept is, zou de vestiging van een discounter hier goed passen. In een dergelijke situatie groeit Zuiderpark uit tot een zeer sterk winkelgebied (Florynconcept, moderne full-service supermarkt en discount supermarkt) met een uitstekend perspectief. Met deze combinatie is het mogelijk dat de koopkrachtbinding toeneemt naar circa 80% en de koopkrachttoevloeiing naar 20%. Deze toename van de kooporiëntatie betekent een extra uitbreidingsruimte van circa 400 m² bvo. Uitgaande van een verplaatsing van de Aldi aan de Merovingenstraat naar Zuiderpark is in dit scenario een supermarktfiguur mogelijk met een full-service supermarkt (Dekamarkt) van circa 2.500 m² bvo en een discount supermarkt (Aldi) van circa 1.000 m² bvo. Een nadeel van deze variant is dat door de sterk toegenomen aantrekkingskracht van het Zuiderpark de positie van de Amsterdamstraat onder druk kan komen te staan. Daarnaast is in dit scenario geen supermarkt meer in het zuidelijk deel van HaarlemOost. Scenario 2. Versterking Zuiderpark en ontwikkeling nieuwe winkelconcentratie In het hieraan voorafgaande is opgemerkt dat de vestigingscondities van de Aldi (o.a parkeren) en de winkels aan de Hannie Schaftstraat (o.a zichtbaarheid en routing) niet optimaal zijn. Daarnaast is opgemerkt dat bij een verplaatsing van de Aldi en de Dekamarkt aan de Schalkwijkerstraat geen supermarkt meer in het zuidelijke deel van Haarlem-Oost gevestigd is.
Pagina 14
De ontwikkelaar van de slachthuislocatie heeft aangegeven mogelijkheden te zien voor de ontwikkeling van een supermarkt op deze locatie, aangevuld met een aantal dagwinkels (verplaatsers Hannie Schaftstraat). Het voordeel van deze variant is dat in het midden van het verzorgingsgebied een supermarkt is gevestigd en de voorzieningen goed zijn verspreid over Haarlem-Oost. Deze variant kent echter ook een aantal essentiële nadelen. Zo ligt dit nieuwe winkelgebied vrij dicht op de Amsterdamstraat en tast deze ontwikkeling de positie van de Amsterdamstraat aan. Verder beperkt de ontwikkeling van een supermarkt op de slachthuislocatie de mogelijkheden om het Zuiderpark te versterken en ontstaan drie winkelgebieden met een beperkte massa en aantrekkingskracht. Dit staat haaks op de geschetste trends in de detailhandel. In Haarlem-Oost zijn onvoldoende distributieve mogelijkheden aanwezig voor drie wijkwinkelcentra met voldoende kritische massa en perspectief. Richting toekomst geldt voor een wijkwinkelcentrum met perspectief een ondergrens van circa 4.000 á 5.000 m² bvo. In Haarlem-oost is onvoldoende distributieve ruimte aanwezig voor drie van deze centra. Een succesvolle ontwikkeling van een ‘nieuw’ wijkwinkelcentrum zal ten koste gaan van de bestaande centra Amsterdamstraat en het Zuiderpark. Voor de ontwikkeling van een wijkcluster met (semi) dagelijkse aanbieders in een voorzieningenstrook aan de Schipholweg geldt in grote lijnen hetzelfde. 3.3.3 Wensbeeld In tabel 3.1 zijn de belangrijkste voor- en nadelen van de in de vorige paragraaf geschetste scenario’s nog eens kort weergegeven.
Scenario 1: Versterking Zuiderpark (Floryn concept, vergroting Dekamarkt en vestiging discounter)
Voordelen - Inspelen op trends in detailhandel en consumentengedrag - Perspectief Zuiderpark
2: Ontwikkeling nieuw winkelcluster - dagelijks cluster in zuidelijk deel zuidelijk deel verzorgingsgebied
nadelen - versterking kan ten koste gaan van positie Amsterdamstraat - geen supermarkt in zuidelijk deel verzorgingsgebied - ontwikkeling drie winkelgebieden met te weinig kritische massa - beantwoordt niet aan trends in detailhandel en consumentengedrag
Tabel 3.1: Ontwikkelingsscenario’s Haarlem-Oost met belangrijkste voor- en nadelen Uit tabel 3.1 blijkt dat de beide scenario’s voor- en nadelen hebben. In scenario 2 (ontwikkeling nieuw winkelcluster) overheersen de nadelen de voordelen. Dit scenario biedt geen ontwikkelingsrichting die een duurzame structuur tot gevolg heeft. De versterking van het Zuiderpark (scenario 1) biedt veel mogelijkheden, maar kan consequenties hebben voor de Amsterdamstraat. Om het evenwicht tussen beide winkelgebieden te behouden zou het een aantrekkelijke gedachte zijn om het Zuiderpark te versterken met de ontwikkeling van het Floryn concept en een vergroting van de Dekamarkt en de Aldi te verplaatsen naar de Amsterdamstraat. Vanwege de beperkte fysieke mogelijkheden aan de Amsterdamstraat lijkt deze gedachte echter niet realis-
Pagina 15
tisch en haalbaar. Daarbij komt dat een Aldi qua marktsegment goed aansluit op het ‘Florynconcept’ voor het Zuiderpark. De trends in de detailhandel laten zien dat ‘niets doen’ in elk geval geen optie is. Mogelijkheden om de winkelgebieden ‘Zuiderpark’ en ‘Amsterdamstraat’ te versterken dienen benut te worden, waarbij de samenhang tussen deze winkelgebieden niet uit het oog mag worden verloren. Enerzijds mogen de fysieke beperkingen aan de Amsterdamstraat geen reden zijn om het Zuiderpark niet te versterken. Anderzijds mogen de ontwikkelingen in het Zuiderpark geen grote bedreiging vormen voor de toekomstige positie van de Amsterdamstraat. Dit risico kan beperkt worden door de complementariteit van beide winkelgebieden te versterken. De Amsterdamstraat functioneert thans erg goed. Dit ondanks de matige vestigingscondities op het gebied van autobereikbaarheid en parkeren en de kleinschaligheid van de winkels. De consument weet (te voet of met de fiets) de weg naar dit winkelgebied goed te vinden. Voor een belangrijk deel is dit te danken aan de traditie, sfeer en kwaliteit van het winkelgebied en aan de compleetheid van het aanbod. Het Zuiderpark functioneert thans redelijk. Dit winkelgebied vervult hoofdzakelijk een functie voor de dagelijkse boodschappen. Het winkelaanbod is hier niet zo compleet als aan de Amsterdamstraat, terwijl het karakter van het winkelgebied minder sfeervol is. Het Zuiderpark is daarentegen beter met de auto bereikbaar en kent goede parkeerfaciliteiten. Richting toekomst is het wenselijk om de specifieke karakteristieken en kwaliteiten van beide winkelgebieden verder te versterken. De Amsterdamstraat dient zich te profileren als een winkelgebied met een compleet en kwalitatief winkelaanbod in een sfeervolle ambiance, terwijl het Zuiderpark zich dient te ontwikkelen tot een snel en efficiënt boodschappencentrum met de focus op lage prijzen. Uitgaande van deze visie zijn in tabel 3.2 de toekomstige karakteristieken en mogelijkheden voor de winkelgebieden Amsterdamstraat en Zuiderpark weergegeven. Amsterdamstraat Karakter winkelgebied: compleet en sfeervol wijkwinkelgebied. Functie: hoofdzakelijk wijkverzorgend voor bezoekers te voet en met de fiets. Dagelijkse sector: waar (fysiek) mogelijk versterking aanbod en marktpositie. Ook voor de Amsterdamstraat is de aanwezigheid van een supermarkt als trekker essentieel. Uitbreiding supermarkt en
Zuiderpark Karakter winkelgebied: Boodschappencentrum. Functie: hoofdzakelijk wijkverzorgend voor bezoekers te voet, met de fiets en met de auto. Dagelijkse sector: versterking en uitbreiding aanbod. Ontwikkeling full service supermarkt van circa 2.500 m² bvo (inclusief meters Dekamarkt Schalkwijkerstraat) en discounter van circa 1.000 m² bvo (in-
Pagina 16
-
-
-
ging discounter stuit op fysieke beperkingen. Niet-dagelijkse sector: gerichte uitbreiding mogelijk door schaalvergroting en toevoeging ontbrekende assortimenten en kwaliteitssegmenten en eventueel verplaatsing aanbieders van Zeggelenplein en Hannie Schaf- straat). Diensten en horeca: gerichte uitbreiding aanbod, door schaalvergroting, verplaatsing en toevoeging diensten en horeca met meerwaarde. Opgave: completeren aanbod, voor zover mogelijk verbetering randvoorwaarden (parkeren en bereikbaarheid) en nog sterker inzetten op sfeer en kwaliteit.
clusief meters Aldi Merovingenstraat) + eventuele verplaatsing aanbieders van Zeggelenplein en Hannie Schaftstraat. Niet-dagelijkse sector: nu beperkt aanbod. Beperkt versterken. Focus op dagelijkse boodschappen Diensten en horeca: nu gering aanbod. Beperkt versterken. Focus op dagelijkse boodschappen Opgave: Versterking supermarktaanbod. In combinatie met Floryn concept positie als snel en efficiënt boodschappencentrum met lage prijzen innemen. Zorgen dat randvoorwaarden op gebied van parkeren, bereikbaarheid, uitstraling en veiligheid optimaal worden ingevuld.
Tabel 3.2: Ontwikkelingsrichting winkelgebieden Amsterdamstraat en Zuiderpark De in tabel 3.2 geschetste ontwikkelingsrichting betreft een streefbeeld. Voor de Amsterdamstraat merken wij hier ten overvloede nog eens op dat het streefbeeld beperkt wordt door de geringe fysieke mogelijkheden. Elke fysieke kans dient hier benut te worden voor een versterking zoals geschetst in tabel 3.2.. Rekeninghoudend met de huidige samenstelling van het winkelaanbod en de (toekomstige) distributieve mogelijkheden in Haarlem-Oost en omgeving, is in tabel 3.3 voor het Zuiderpark een indicatief functieprogramma geschetst. In bijlage 2 treft u een overzicht van de detailhandelsmetrages voor Haarlem-Oost conform het toekomstige wensbeeld. Functie Full-service supermarkt
m² bvo 2.500
m² wvo 2.000
Discount supermarkt
1.000
800
sanering Aldi Merovingenstraat (nu circa 500 m² wvo)
Dagelijkse speciaalzaken
1.000
800
nu circa 500 m² wvo Zuiderpark (+ schaalvergroting of verplaatsing aanbieders van Zeggelenplein en Hannie Schafstraat)
500
400
Niet-dagelijkse sector
Uitgangssituatie en acties schaalvergroting huidige Dekamarkt (nu circa 900 m² wvo) + sanering Dekamarkt Schalkwijkerstraat (nu circa 600 m² wvo)
nu circa 200 m² wvo Zuiderpark (+schaalvergroting of verplaatsing aanbieders van Zeggelenplein en Hannie Schafstraat) nu circa 400 m² wvo (+ schaalvergroting of verplaatsing aanbieders van Zeggelenplein en Hannie Schafstraat)
Diensten en horeca Totaal
500 –1.000 400-800 5.500 – 6.000 4.400-4.800
Tabel 3.3.: Indicatief programma en metrages Zuiderpark
Pagina 17
Zoals eerder aangegeven is het perspectief van het van Zeggelenplein en de Hannie Schafstraat als winkelgebied somber. Het van Zeggelenplein en de Hannie Schaftstraat kunnen een functie (blijven) vervullen voor commerciële diensten (o.a. kapper), horeca (o.a. café, snackbar), sociaal-maatschappelijke functies (o.a fysiotherapie) en (startende) winkels die afhankelijk zijn van een laag huurniveau. Het is echter de vraag of op deze locaties op termijn voldoende markt voor genoemde voorzieningen aanwezig is. In een dergelijke situatie behoort een sanering van deze voorzieningenstrips tot de opties en zijn er mogelijkheden voor woonfuncties. Voor de (semi-) dagelijkse winkels die aan het van Zeggelenplein en aan de Hannie Schafstraat zijn gevestigd en passen binnen het profiel van het te herontwikkelen winkelgebied Zuiderpark, geldt dat zij als eerste de mogelijkheid dienen te krijgen voor een verplaatsing naar dit winkelgebied. Hetzelfde geld voor de voorzieningen aan het van Zeggelenplein en aan de Hannie Schafstraat die passen in het profiel van de voorzieningenstrook aan de Schipholweg Omdat wij in onze visie inzetten op twee sterke (wijk)winkelcentra met perspectief (Amsterdamstraat en Zuiderpark), achten wij nieuwe ontwikkelingen met een vergelijkbaar karakter elders in Haarlem-Oost niet wenselijk. Dit leidt tot een versnippering van het winkelaanbod en clusters met onvoldoende massa. Een eventueel te ontwikkelen voorzieningenplint aan de noordelijke zijde van de Schipholweg biedt mogelijkheden voor middelgrote (circa 200 tot 1.000 m² bvo) en doelgericht bezochte niet-dagelijkse winkelfuncties (bijvoorbeeld: rijwielzaak, automaterialen, haarden en kachels, badkamers en sanitair, parket/laminaat/tegels, zonwering), diensten (bijvoorbeeld copyservice) of ambachtelijke functies (stoffeerder/woondecoratie). Dergelijke functies zijn niet concurrerend met het aanbod in de wijkcentra. Een goed bereikbare locatie aan een drukke doorgaande weg als de Schipholweg biedt voor deze functies, die mikken op een groter verzorgingsgebied, een goed vestigingsmilieu. In bijlage 3 is tenslotte het ruimtelijk-functionele wensbeeld voor de toekomstige detailhandelsstructuur in Haarlem-Oost grafisch weergegeven.
Pagina 18
4
Samenvatting en conclusies
In dit laatste hoofdstuk zetten wij de belangrijkste conclusies en aanbevelingen die zich uit ons onderzoek laten afleiden kort op een rij. Haarlem-Oost kent thans een wat verouderde en versnipperde detailhandelsstructuur. Vanwege de trends in de detailhandel en in het moderne consumentengedrag en rekeninghoudend met het distributieve draagvlak in Haarlem-Oost adviseren wij richting toekomst in te zetten op twee krachtige wijkwinkelcentra met perspectief: de Amsterdamstraat en het Zuiderpark. Voor een uitbreiding van het voorzieningenaanbod aan de Amsterdamstraat zijn distributieve mogelijkheden aanwezig. Deze worden echter belemmerd door de beperkte fysieke ruimte. Bij een versterking van dit winkelgebied kan met name gedacht worden aan een verbetering van de randvoorwaarden (bereikbaarheid, parkeren) en het nog sterker inzetten op sfeer en kwaliteit. Voor het Zuiderpark zijn mogelijkheden en concrete plannen voor een uitbreiding van het (dagelijkse) aanbod aanwezig. Met de ontwikkeling van het Florynconcept, een vergroting van de supermarkt en een toevoeging van een discount supermarkt, zijn goede perspectieven aanwezig voor dit winkelgebied. Voor een evenwichtige en duurzame detailhandelsstructuur is het wenselijk dat de Amsterdamstraat en het Zuiderpark zoveel mogelijk complementair zijn. Bij de Amsterdamstraat zijn de trefwoorden: compleet, sfeer en kwaliteit en bij het Zuiderpark: boodschappen, efficiënt en lage prijzen. Het perspectief van het van Zeggelenplein en de Hannie Schafstraat als winkelgebied is somber. In de toekomst kunnen het van Zeggelenplein en de Hannie Schaftstraat een functie vervullen voor (startende) winkels die afhankelijk zijn van een laag huurniveau, commerciële diensten (o.a. kapper), horeca (o.a. café, snackbar), sociaal-maatschappelijke functies (o.a fysiotherapie) en wonen. Omdat wij in onze visie inzetten op twee sterke (wijk)winkelcentra (Amsterdamstraat en Zuiderpark) met perspectief, achten wij nieuwe ontwikkelingen met een vergelijkbaar karakter elders in Haarlem-Oost niet wenselijk. Dit leidt tot een versnippering van het aanbod en clusters met onvoldoende massa. Voor de ontwikkeling van een nieuw buurt-/wijkwinkelcentrum zijn in Haarlem-Oost onvoldoende distributieve mogelijkheden aanwezig. Een te ontwikkelen voorzieningenplint aan de noordelijke zijde van de Schipholweg biedt mogelijkheden voor grootschalige en doelgericht bezochte winkelfuncties (o.a. rijwielzaak, automaterialen, haarden en kachels, badkamers en sanitair, parket/laminaat/tegels, zonwering) diensten (o.a. copyservice) of ambachtelijke functies (o.a. stoffeerder/woninginrichting). Dergelijke functies zijn niet concurrerend met het aanbod in de wijkcentra.
Pagina 19
Pagina 20
Bijlage 1: Distributieve analyse
Inwonertal Haarlem-Oost Bestedingen per inwoner Lokaal omzetpotentieel (miljoen euro) Koopkrachtbinding** Lokaal gebonden omzet (miljoen euro) Koopkrachttoevloeiing** Totaal omzetvolume (miljoen euro) Aanwezig aantal m² wvo Gerealiseerde vloerproductiviteit *
19.900 € 2.046* 40,7 75% 30,5 15% 36 4.824 € 7.400,-
Inclusief inkomenscorrectie: het gemiddeld besteedbaar inkomen in Haarlem-Oost ligt 8% onder landelijk gemiddelde. Daarom zijn de dagelijkse bestedingen met 2% verlaagd.
**
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng 2004)
Tabel B.1.1.: Functioneren dagelijkse sector Haarlem-Oost
Inwonertal Haarlem-Oost Bestedingen per inwoner Lokaal omzetpotentieel (miljoen euro) Koopkrachtbinding** Lokaal gebonden omzet (miljoen euro) Koopkrachttoevloeiing** Totaal omzetvolume (miljoen euro) Aanwezig aantal m² wvo Gerealiseerde vloerproductiviteit *
19.900 € 2.264* 45,1 18% 8,1 15% 9,5 2.629 € 3.600,-
Inclusief inkomenscorrectie: het gemiddeld besteedbaar inkomen in Haarlem-Oost ligt 8% onder landelijk gemiddelde. Daarom zijn de dagelijkse bestedingen met 2% verlaagd.
**
Bron: Koopstromenonderzoek Randstad (Goudappel Coffeng 2004)
Tabel B.1.2.: Functioneren niet-dagelijkse sector Haarlem-Oost
Pagina 21
Bijlage 2: Detailhandelsmetrages wensbeeld Haarlem-Oost Winkelgebied Amsterdamstraat Zuiderpark Van Zeggelenplein Hannie Schaftstraat Overig Totaal**
m² wvo nu** 3.900 1.600 400 950 600 7.400
*
inclusief benutting eventuele beperkte fysieke kansen Amsterdamstraat
**
Exclusief diensten en horeca
***
Exclusief eventuele bovenwijkse detailhandel Schipholweg
Tabel B2.1: Indicatie wensbeeld Haarlem-Oost en metrages
m² wvo wensbeeld** 3.900-4.500* 4.000 0 0 0*** 7.900-8.500*
Pagina 22
Bijlage 3: Wensbeeld detailhandelsstructuur Haarlem-Oost
