Nadorp Bedrijfsmakelaars

Nadorp Bedrijfsmakelaars

3?JAN201i Gemeente Rijswijk 3 f

Gemeente Rijswijk Afdeling Stad en Samenleving, sectie REO Bogaardplein 15 2284 DP RIJSWIJK

H

C

Q

KENMFRK

m

2m

_____

Den Haag, 30 januari 2014 Referentie PL/yh/10556_6 Doorkiesnr. 070- 375.75.75 Betreft Taxatie inbrengwaarde exploitatieplan Plaspoelpolder 2014

Geachte heer, mevrouw, Bijgaand treft u aan, in vijfvoud, het taxatierapport inzake het bovengenoemd object, alsmede onze declaratie. Wij verzoeken u vriendelijk het bedrag aan ons over te maken op onze rekening bij de ABNAMRO bank (rek.nr. NL65 ABNA 0571 5618 02). Wij danken u voor de opdracht en het in ons gestelde vertrouwen. Met vriendelijke groeten,

Nadorp Bèdrijfsrpêffcelaars N.V. ir. jAM.M,(Pieter) Lardinois MRICS RT

Bijlage(n): zoals genoemd.

Nadorp Bedrijfsmakelaars

Bezoekadres:

Postadres:

Jan

Postbus

Willem F n s o l a a n 3

2517

na

N.V.

J S Den

Haag

T: +31 18590

2 5 0 2 E N Den

Ha

E: I:

(0)70

- 375

[email protected] www.nadorp.nl

75

75

Fax

Bedrijfsmakelaars:

f31

375

75

22

B T W nummer:

Fax

Beleggingen:

f31

(0)70 • 3 7 5

75

44

KvK

Fax

Wonen:

f31

(0}70 • 3 7 5

75

66

Lid NVM; Vakgroep B O G on Wonen Rob Kenkenbnng; Jeroen M. Steenbergen. Rogiste' Makelaar-Taxateur o.g. (RMT]; Wouter J . i • • . • • •

(0)70

8186.80.830

Haaglanden:

(«f Taxateur o.g. (RT); Ir. Pieter (J.P.M.M.) Lardinois, Registei •net beperkte aansprakelijkheid. Alle o p d r a c h t e n , hetzij recht achten w o r d e n aanvaard en bemiddeling verleend c o n f o r m de rofessionele O p d r a c h t g e v e r s en de Algemene C o n s u m e n t e n irakel ijk he ids ver zekering (en) aanspraak yeeti (geven), te ver

27.307.68'

3.0-(RT): i Nadorp T Nadorp en N V M . i met het

S Nadorp Bedrijfsmakelaars

TAXATIE INBRENGWAARDE EXPLOITATIEPLAN P L A S P O E L P O L D E R 2014

INHOUDSOPGAVE pagina

1. INLEIDING

2

2. OPDRACHT

2

3. D O E L

2

4. WAARDEBEGRIP

3

5. W A A R D E R I N G S M E T H O D E

3

6. TOELICHTING BIJ METERS

4

7. B E P A L I N G INBRENGWAARDE VOOR HET EXPLOITATIEPLAN

5

8. TOELICHTING OP DE G E T A X E E R D E WAARDEN

5

9. ONDERTEKENING

6

1 0 . A L G E M E N E UITGANGSPUNTEN E N V O O R W A A R D E N

7

Nadorp Bedrijfsmakelaars

N.V.

Bezoekadres:

1: f31

J a n Willem F r i s o l a a n 3

Postbus

18590

2517 J S Den Haag

2 5 0 2 E N Den H a a g

(0}70 • 3 7 5 7 5

75

smakelaars:

+31

(0)70

- 375

75 22

BTW nummer: 8 1 8 6 . 8 0 . 8 3 0

E: [email protected]

imgen:

+31

{0)70 - 3 7 5

75 44

KvK Haaglanden:

I: w w w . n a d o r p . n l

:

+31

(0)70

75 66

ABN-Amro:

- 375

27.307.684

52.10.15.197

'}; Ir. Pieler (J.P.M.M.) l.ardinois, • •

• • •

• li

•

/anNadofp >orwaarden NVMj eerderen r

Ü Nadorp Bedrijfsmakelaars

1. I N L E I D I N G

Opdrachtgever De Gemeente Rijswijk, afdeling Stad en Samenleving, sectie REO, vertegenwoordigd door de heren M. de Ligt (sectorhoofd) en mr. M.R.C. van 't Hoog Qurist), kantoorhoudende aan het Bogaardplein 15, 2284 DP in Rijswijk, heeft, Nadorp Bedrijfsmakelaars N.V., gevestigd aan de Jan Willem Frisolaan 3, 2517 JS in Den Haag, vertegenwoordigd door ir. J.P.M.M. Lardinois, register taxateur van onroerende zaken, verzocht de waarde van een viertal in het exploitatieplan betrokken bouwplannen te bepalen ten behoeve van de inbrengwaarde in het nieuwe bestemmingsplan van de Plaspoelpolder. Voor de specifieke details van deze 4 plannen verwijzen wij naar het "Exploitatieplan Plaspoelpolder (2014)", behorend bij het bestemmingsplan Plaspoelpolder (2014) van de gemeente Rijswijk". 2.

OPDRACHT

De Wet ruimtelijke ordening (Wro), die sinds 1 juli 2008 van kracht is, introduceert het begrip "inbrengwaarde". Deze inbrengwaarde is gelijk aan de werkelijke waarde van het onroerend goed, ook wel aangeduid als de waarde in het economisch verkeer. In de fictieve exploitatieopzet die de overheid moet maken, zullen de percelen worden ingebracht tegen deze werkelijke waarde waarvoor de overheid die gronden fictief zou hebben aangekocht. 3.

DOEL

Het doel van de opdracht is, in verband met de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan, de navolgende waarden te bepalen, te weten: A. De inbrengwaarde. De inbrengwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik en/of bestemming van de grond.
pyj RB

10556_6/21 januari 2014

Inbrengwaarde Plaspoelpolder 2014

1/6 paraaf/

Nadorp Bed rijfsmakelaars

4.

I

LIJ

WAARDEBEGRIP

De definitie van de inbrengwaarde, zoals wij die gehanteerd hebben, luidt als volgt; Artikel 6.2.3 van het Bro benoemt de onderdelen van de inbrengwaarde: a. de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; b. de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; c. de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten; d. de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied. Aangezien we binnen het exploitatieplan niet met te slopen opstallen te maken hebben gaat het bij de te bepalen inbrengwaarde m e t n a m e o m de marktwaarde van de in te brengen grond. 5.

WAARDERINGSMETHODE

De marktwaarde is bepaald aan de hand van de comparatieve waardemethode. Voor de taxatie wordt uitgegaan van de marktwaarde van gronden en opstallen, welke bepaald wordt aan de hand van de systematiek van de onteigeningswet. O

3

< 1

-^v

De comparatieve methode vergelijkt verkooptransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. De comparatieve methode komt tot stand middels de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren; Markt: • vraag en aanbod op de markt • ontwikkeling rendementen • inflatieverwachting • rentestand en -ontwikkeling Locatie: • omgevingsfactoren • parkeermogelijkheden • infrastructuur • bereikbaarheid met eigen- en openbaar vervoer • voorzieningen • (bouw) ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare onroerende zaken. De inbrengwaarden zijn gewaardeerd in de staat waarin de onroerende zaken zich ten tijde van de opnamen bevonden.

ra

10556_6 / 21 januari 2014

Inbrengwaarde Plaspoelpolder2014

2/6 paraaf:

ï Nadorp Bedrijfsmakelaars

6. T O E L I C H T I N G B I J D E M E T E R S

:

De in dit rapport genoemde oppervlakten zijn verkregen van opdrachtgever. Ter verduidelijking van de berekeningen/meetstaten volgt hieronder een beknopte toelichting van de verschillende soorten vloeroppervlakten, zoals de NEN 2580 die kent. Bruto-vloeroppervlakte De bruto-vloeroppervlakte (BVO) van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

-

. .J

Hierbij gelden de volgende aanvullingen: • Als een binnenruimte aan een andere binnenruimte (van een ander gebouw of een andere huurder) grenst, wordt gemeten tot het hart van de scheidingsconstructie. • Indien een gebouwgebonden buitenruimte aan een binnenruimte grenst, moet het grondvlak van de scheidingsconstructie volledig worden toegerekend aan de brutovloeroppervlakte van de binnenruimte.

:

:

Niet tot de bruto-vloeroppervlakte horen: • schalmgat of vide waarvan de oppervlakte groter is dan 4,0 m ; • gebouwgebonden buitenruimten zoals loggia's, balkons, niet gesloten galerijen, dakterrassen enz.; • open brand- of vluchttrappen aan de buitenzijde van het gebouw. 2

O

I LX

< X

< r™

u

ü)

< < LU

Verhuurbare oppervlakte De verhuurbare oppervlakte ( W O ) van een ruimte of een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen vermeerderd met de glaslijncorrectie. Bij de bepaling van de verhuurbare vloeroppervlakte wordt niet meegerekend: • een ruimte die dient voor het onderbrengen of bedienen van gebouwinstallaties; • een trappenhuis, inclusief tochtportaal; • voorzieningen voor verticaal verkeer, trapgaten, liftschachten en vides, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4,0 m ; • een ruimte die dient voor het parkeren van motorvoertuigen; • de oppervlakte van delen van vloeren waarboven de netto-hoogte kleiner is dan 1,5 m ; • een dragende binnenwand. 2

2

Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5 m . Waar verhuurbare ruimten aan elkaar grenzen, wordt gemeten tot het hart van de niet statische delen van de betreffende scheidingsconstructie. 2

<

CÏ3 NVM

10556_6 / 21 januari 2014

Inbrengwaarde Plaspoelpolder 2014

3/6 paraaf:

Ü Nadorp Bedrijfsmakelaars

7 . BEPALING INBRENGWAARDE VOOR HET EXPLOITATIEPLAN Kadastrale gegevens ingebrachte kavels:

Adres

Betrokken perceel

1.

Hallenloctie, Volmerlaan G 1995 12 G 2073 G 2655

G 2602 G 2653

3.

TH lokatie Lange Kleiweg 80

G2839 G3350

CC.

G 2752 G2753

Eigenaar

Groot

Parkhoven Beheer BV

3ha 45ca 70a

2ha 87a 33ca

A. Inbrengwaarde:

Adres

Metrage

Huidige Bestemming

Prijs per m

Hallenloctie Bedrijventerrein TH locatie

23.800 BVO

toeristisch/recreatief/bed rijfsm bedrijfsmatig maatschappelijke doeleinden bedrijventerrein

€ 175 € 175 € 153

O 1. 2. 3. 4.

Bouwmarkt

10.000 BVO 28.733 kavel 1.680 BVO

Inbrengwaarde

2

€ 175

€

4.165.000,00

€ € €

1.750.000,00 4.396.000,00 294.000,00

€ 10.605.000,00

< LU

8. TOELICHTING OP DE G E T A X E E R D E WAARDEN Voor de marktwaarde van de diverse percelen is getracht aansluiting te vinden bij de Nota Grondbeleid 2012 t/m 2015 en de grondprijzenbrief 2012-2013 van de Gemeente Rijswijk. In deze nota wordt de uitgifteprijs voor bedrijventerrein geadviseerd op € 225 per m en voor sociaal-maatschappelijke doeleinden op € 160 per m BVO. Dit komt neer op een stijging van 28,5 % voor de bedrijfsmatige bestemming en 4,5% voor de sociaal-maatschappelijke doeleinden ten opzichte van de Nota Grondprijzen 2009. Daarbij geldt dat indien het aantal m BVO's kleiner is dan het aantal m van het perceel, afgerekend dient te worden per m terreinoppervlak. Wij zijn echter van mening dat de markt in de Plaspoelpolder ten opzichte van prijspeil 2009 eerder is verslechterd dan verbeterd is en hebben de eerder gehanteerde inbrengwaarden dan ook niet verhoogd. 2

2

0 '

<

2

2

2

2

na

10556_6/21 januari 2014

Inbrengwaarde Plaspoelpolder 2014 paraaf

Ü Nadorp Bedrijfsmakelaars

B. Opbrengstwaarde: Dit brengt de geraamde opbrengstwaarden, per categorie op: Bedrijfsmatig: €175/m Sociaal-maatschappelijke doeleinden: € 153/m Specifieke functies en volumineuse detailhandel: € 275/m

9.

2 2 2

ONDERTEKENING

Ondergetekende verklaart dat hij, noch het kantoor of onderneming waarbij zij direct of indirect betrokken zijn, enig belang of betrokkenheid heeft bij de financiering of de transactie van de getaxeerde objecten. Aldus gedaan te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap. Den Haag, 21 januari 2014.

CC

ir. J.P.M.M Regnr: 2.11

RICS RT

Registered Valuer

1 0 . UITGANGSPUNTEN EN VOORWAARDEN

00

cc

< < I

II I

Het betreft een taxatie van de inbrengwaarden. De waardering van de objecten heeft plaatsgevonden op basis van de door opdrachtgever aan ons te beschikking gestelde (huur)informatie. De van opdrachtgevers verkregen en niet weersproken gegevens worden als juist verondersteld. Wij hebben geen inzage in de huurovereenkomsten gehad. Wij zijn de objecten niet in geweest, wel hebben wij de objecten vanaf de straat bekeken en beoordeeld. Grond en opstallen zijn gewaardeerd in de staat waarin die zich ten tijde van de opname bevonden. In het kader van deze taxatie heeft geen onderzoek plaatsgevonden naar eventuele verontreiniging van de grond en/of grondwater behorende tot het getaxeerde object, welke naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid. Bij de taxatie is er van uit gegaan dat er geen sprake is van verontreiniging en/of andere vormen van vervuiling, waardoor het gebruik conform de bestemming en/of het verkrijgen van een bouwvergunning wordt belemmerd. Bij de waardering is er van uitgegaan tenzij in dit rapport uitdrukkelijk anders vermeld, dat alle eventueel van overheidswege vereiste goedkeuringen en of vergunningen met betrekking tot het getaxeerde aanwezig zijn, respectievelijk zonder het plegen van investeringen kunnen worden verkregen.

10556_6/21 januari 2014

Inbrengwaarde Plaspoelpolder 2014

5/6 paraaf:

ï Nadorp Bedrijfsmakelaars

Omtrent de toepasselijkheid van de wettelijke maatregelen en plaatselijk geldende regelingen is tenzij anders vermeld, geen bijzondere informatie ingewonnen en wordt ervan uitgegaan dat uit bedoelde wetten en/of verordeningen geen bijzondere beperkingen voortvloeien, die de waarde van het getaxeerde beïnvloeden. Er is geen uitgebreid onderzoek verricht naar aankomsttitels, waaruit eventuele zakelijke rechten zouden blijken, die de waarde van de objecten beïnvloeden, zoals kettingbedingen en erfdienstbaarheden. Vanwege het feit dat wij niet de beschikking hadden over alle voor een taxatie benodigde informatie zijn wij uitgegaan van de fictie eigen grond voor ieder object. De beoordeling van de onderhoudstoestand van gebouwen en gebouwgebonden installaties geschiedt globaal en uitsluitend in het kader van een waardeoordeel. Het is geen technisch onderzoek en er wordt geen aansprakelijkheid aanvaard met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf en/of eventuele verborgen gebreken. Aan omissies, tel- en schrijffouten, zulks ter beoordeling van de taxateur, kunnen geen rechten worden ontleend. De getaxeerde waarde is tot stand gekomen door toepassing van verschillende waarderingsbenaderingen. Hoewel niet alle toegepaste benaderingen zich even goed laten specificeren, zijn ze allen van invloed op de getaxeerde waarde. Een eventueel in het rapport opgenomen rekenkundige specificatie dient te worden beschouwd als één van de indicaties voor de getaxeerde waarde, en kan hiervan uitdrukkelijk afwijken. Indien bovendien meerdere scenario's zijn doorgerekend, behoeven niet allen te zijn vermeld. Indien voor delen van het gewaardeerde apart waarden zijn vermeld of berekend, kunnen deze niet als afzonderlijke eenheden worden beschouwd. De in de berekeningsmodellen vermelde parameters kunnen uitdrukkelijk niet als zelfstandige gegevens worden gebruikt. De in dit rapport genoemde bedragen zijn exclusief omzetbelasting, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Nadorp Bedrijfsmakelaars is een N.V. Alle opdrachten, hetzij rechtstreeks aan Nadorp Bedrijfsmakelaars, hetzij aan individuele kantoorgenoten, worden uitsluitend aanvaard en uitgevoerd door of namens deze vennootschap. Opdrachten worden aanvaard en bemiddeling verleend conform de tarieven van Nadorp Bedrijfsmakelaars en de Algemene Voorwaarden van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen voor professionele opdrachtgevers, voor deze Voorwaarden verwijzen wij naar onze site; www.nadorp.nl Deze voorwaarden zullen op verzoek worden toegestuurd. Wij aanvaarden ten aanzien van de inhoud geen verantwoordelijkheid jegens anderen dan de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd en slechts voor het doel van de opdracht. Iedere aansprakelijkheid van Nadorp Bedrijfsmakelaars is beperkt tot het bedrag waarop in het betreffende geval de gesloten beroepsaansprakelijkheidsverzekering aanspraak geeft en vervallen één jaar na het uitbrengen van dit rapport.


10556_6 / 21 januari 2014

Inbrengwaarde Plaspoelpolder 2014