Meerjaren Onderhoudsplanning

Meerjaren Onderhoudsplanning Straat

: Moddermanstraat 1-83

Postcode

: 2313 GN

Plaats

: Leiden

Datum inspectie

: 26-08-2008

Rapportnummer

: 81146

Keurhuis Nederland is EPDP en ISO 9001-2000 gecertificeerd

Betuwehaven 21 – 3433 PV – Postbus 1146 – 3430 BC Nieuwegein – T (030) 638 14 00 – F (030) 638 14 02 [email protected] – www.keurhuisnederland.nl – Rabobank 37.98.66.293 – KvK 30180599 – BTW NL810656425B01

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ..................................................................................................................2 1. Algemene gegevens ........................................................................................................3 1.1. Inspectiegegevens ....................................................................................................3 1.2. Opdrachtgever .........................................................................................................3 1.3. Gegevens van het object ...........................................................................................3 2. Meerjaren Onderhoudsplanning ........................................................................................4 2.1. Doel meerjaren onderhoudsplanning............................................................................4 2.2. Het meerjaren onderhoudsplan ...................................................................................4 2.3. Werkwijze ...............................................................................................................4 2.4. Raming van de kosten ...............................................................................................5 2.5. Actualisatie ..............................................................................................................5 3. Technische staat ............................................................................................................6 4. Aandachtspunten en opmerkingen ....................................................................................7 5. Inspectie .......................................................................................................................8 Algemene voorwaarden.....................................................................................................19

81146 Meerjaren Onderhoudsplanning Pagina 2 van 20

1. Algemene gegevens 1.1. Inspectiegegevens Rapportnummer

: 81146

Inspecteurs

: dhr. A. Stam en dhr. R. de Groote

Datum inspectie

: 26-08-2008

Aanwezig bij inspectie

: dhr. R. Hulst

Weersgesteldheid tijdens inspectie

: Bewolkt

1.2. Opdrachtgever Naam

: dhr. R. Hulst

Adres

: Moddermanstraat 47

Postcode

: 2313 GN

Woonplaats

: Leiden

Telefoon

: 06-23979656

E-Mail

: [email protected]

1.3. Gegevens van het object Type

: appartementen

Bouwjaar

: 1953

Bewoond

: ja

Verbouwingsjaar

: n.v.t

Gebruik

: woning

Aantal bouwlagen

: 4

Vereniging van eigenaren

: ja


2. Meerjaren Onderhoudsplanning 2.1. Doel meerjaren onderhoudsplanning Het doel van een Meerjaren Onderhoudsplanning (MJOP) is inzicht te krijgen in de onderhoudskosten die noodzakelijk zijn om het pand de komende jaren in een goede staat van onderhoud te houden. Hierdoor kunnen financiële reserveringen plaatsvinden en is er de mogelijkheid het onderhoud af te stemmen op het (bedrijfs-) beleid en de gebruikers van het vastgoed.

2.2. Het meerjaren onderhoudsplan Tijdens de inspectie voor de MJOP worden de volgende kosten door middel van onderhoudsactiviteiten opgenomen: Achterstallig onderhoud: door het uitvoeren van een nulmeting wordt het direct noodzakelijke onderhoud bepaald; Planmatig onderhoud: hierin wordt het regulier onderhoud voor de komende jaren aangegeven om het pand in een goede staat van onderhoud te houden. Van aangetroffen gebreken worden foto’s gemaakt, welke in de fotobijlage in hoofdstuk 3.4. is opgenomen. De werkplanning is opgesteld voor de komende 10 jaar, waardoor u weet welke activiteiten de komende 10 jaar plaats zullen vinden. De reserveringen worden bepaald voor de komende 25 jaar, waardoor u nooit voor verrassingen komt te staan als het gaat om grote uitgaven. Op deze manier worden vervangingskosten die over bv. 14 jaar zullen plaatsvinden, reeds meegenomen in de MJOP. Zo zal de reservering en de bijbehorende bijdrage per appartement juist bepaald kunnen worden. Niet opgenomen de Meerjaren Onderhoudsplanning zijn de volgende kosten: • Gebruiksonderhoud (binnenzijde van de appartementen en bergingen); • Schoonmaakonderhoud; • Individuele verwarmingsinstallaties, warm-waterinstallaties, elektra-installaties, gasinstallaties; • Zelf aangebrachte zaken als bijvoorbeeld: houten balustrades, airco’s en verlichtingsarmaturen; • Kosten voor onderhoud en schilderwerk aan individuele kozijnen, ramen en deuren in de buitengevels; • Tuinonderhoud, hekwerken en bestrating van de tuin; • Riolering buiten het gebouw; • Mutatie- en klachtenonderhoud; • Onderhoud wat voortkomt uit vandalisme; • Correctief onderhoud (wat voortkomt uit verbeteringen): uitgangspunt is instandhouding van de bestaande situatie, dus geen “upgrading”.

2.3. Werkwijze Ruimtes onder en tussen vloeren, wanden, achter plafondconstructies en dakbalken worden geïnspecteerd voor zover bereikbaar onder normale omstandigheden. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde onderdelen of gedeelten van een object niet kunnen worden geïnspecteerd, zal dit in het rapport worden weergegeven. Indien tijdens inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dat uitsluitend ter beoordeling door de inspecteur, zullen deze objecten/gedeelten niet worden gekeurd en zal hier in de rapportage melding van worden gemaakt. Zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gesignaleerd en gerapporteerd. Verborgen gebreken worden tijdens deze inspectie niet geconstateerd, een vermoeden hiervan zal worden aangegeven.


Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt met zich mee dat specialistische onderzoeken niet worden uitgevoerd, er geen metingen worden verricht, er geen berekeningen worden uitgevoerd en er geen onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild, opgegraven etc om achterliggende constructies en of installaties te kunnen beoordelen. Kortom er vinden geen destructieve onderzoeken plaats. Voornoemde visuele inspectie is een momentopname. Dit betekent dat omstandigheden ten tijde van de inspectie sterk bepalend kunnen zijn voor de beoordeling. Dit heeft betrekking op weersomstandigheden, maar ook de mate waarin onderdelen zijn te beoordelen, zoals zicht en bereikbaarheid. Het kan voorkomen dat een schade of gebrek wordt geconstateerd waarvan de oorzaak of ernst zonder aanvullend onderzoek niet goed kan worden vastgesteld. In voorkomende gevallen wordt hierover bij de onderzoeksresultaten een opmerking gemaakt. In die gevallen dat er in het inspectierapport staat vermeld dat een onderdeel niet of deels geïnspecteerd kan worden wordt een inschatting gemaakt, gebaseerd op eventuele (niet) geconstateerde relevante gebreken aan aanverwante onderdelen in combinatie met de kennis en ervaring van de inspecteur. Indien de opdrachtgever zekerheid wenst over een niet of deels inspecteerbaar onderdeel, dient de opdrachtgever een nader / destructief / specialistisch onderzoek uit te laten voeren naar de kwaliteit van het betreffende onderdeel.

2.4. Raming van de kosten De raming van herstelkosten en/of onderhoudskosten zijn gebaseerd op algemeen geaccepteerde eenheidsprijzen van materialen en normen voor arbeid en materiaalinzet door professionele bedrijven. De prijzen zijn aangegeven inclusief BTW. Deze kosten hebben betrekking op herstel van gebreken en technisch noodzakelijk onderhoud ten einde het pand terug te brengen tot een redelijke staat van onderhoud, c.q. deze staat van onderhoud de komende jaren te handhaven. In deze kosten zijn specifieke kosten voor uitvoering/ projectmanagement niet opgenomen. Verbeteringen of verfraaiingen zijn niet opgenomen. De kostenramingen dienen uitsluitend als zodanig te worden gehanteerd bij de beoordeling van het pand en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. Lokale omstandigheden kunnen aanleiding zijn tot afwijkingen ten opzichte van de kostenramingen. PM-posten (pro memorie) en/of stelposten worden opgenomen indien het niet mogelijk is een exacte inschatting van noodzakelijk herstel of vervanging vast te stellen: de omvang van de kosten is niet vast te stellen (lekkage van verweerde dakbedekking kan leiden tot aantasting van de niet-zichtbare draagconstructie), de herstelkosten hangen sterk af van de gekozen oplossing (afwerking wanden, vervangen van vloer), pas na het vaststellen van de exacte oorzaak kunnen herstelkosten worden vastgesteld (fundering, vocht in kruipruimte), te vernieuwen onderdelen in het interieur zijn sterk afhankelijk van kwaliteit en uitvoering. Van een aantal van deze posten kan binnen ruime marges een schatting worden gemaakt.

2.5. Actualisatie Indien eenmalig een MJOP opgesteld is, is het belangrijk deze periodiek te actualiseren. Verschuivingen in de planning kunnen plaatsvinden doordat bv.: • Materialen onder invloed van lokale omstandigheden (bv. weersinvloeden, calamiteiten) een kortere of juist langere levensduur blijken te hebben, hierdoor verschuiven bedragen in de MJOP; • Door bv. calamiteiten bepaalde activiteiten nieuw in de planning voorkomen. Regulier wordt een MJOP eens per 3 à 4 jaar geactualiseerd. Graag informeren wij u over de mogelijkheden van deze actualisatie.


3. Technische staat Keurhuis Nederland BV beoordeeld op basis van de NEN 2767 Conditiemeting van bouw- en installatiedelen. Conditiemeting beoogt een instrument te zijn voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van woningen en bouwdelen. De conditiemeting is te zien als een soort liniaal waarmee de technische staat van een woning of bouwdeel kan worden gemeten. In de conditiemeting is een direct verband gelegd tussen de op een bouwdeel aan te treffen gebreken en de conditie van dat bouwdeel. Deze conditie representeert zowel het belang (de ernst) van de aangetroffen degradatie (effect van de degradatie op de verschillende typen prestaties, waarbij de invloed op de veiligheid ernstiger is dan de invloed op esthetische prestaties) als intensiteit (mate waarin de degradatie is voortgeschreden: beginstadium, gevorderd stadium of eindstadium) en de omvang (welk deel van het beschouwde bouwdeel is aangetast) ervan. De resultaten uit belang / intensiteit / omvang van het gebrek worden vastgelegd door middel van een conditie. De drie gebrekkenmerken bepalen samen de technische conditie van het element of het bouwdeel. Deze conditie gaat van uitstekend, goed, redelijk, matig, slecht tot zeer slecht. Conditie

Omschrijving

1

Zeer goed

Het onderdeel vertoont geen tekortkomingen, gebreken of verouderingsverschijnselen.

2

Goed

Incidenteel kunnen kleine gebreken of tekortkomingen voorkomen of het verouderingsproces is op gang gekomen.

3

Redelijk

Gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is duidelijk op gang gekomen.

4

Matig

Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep. Storingen komen plaatselijk voor en/of zijn reeds voorgekomen.

5

Slecht

Gebreken of tekortkomingen komen voor of zijn reeds voorgekomen of het verouderingsproces is onomkeerbaar op gang gekomen.

6

Zeer slecht

Er is sprake van een maximaal gebrekenbeeld. Voortdurend treden er storingen op in de functievervulling. Technisch rijp voor de sloop.

9

Niet van toepassing


4. Aandachtspunten en opmerkingen Het betreft hier 42 appartementen uit het bouwjaar 1953 die zich bevinden op de begane grond tot en met de derde verdieping van de hoogbouw. Op de begane grond zijn de privé bergingen, gezamenlijke bergingen, installatieruimten, centrale entrees en trappenhuizen gelegen. Op de eerste verdieping tot een met de derde verdieping zijn de woningen gelegen. De woningen zijn bereikbaar via de trappenhuizen. De woningen zijn aan de voorzijde en achterzijde voorzien van een balkon. Geadviseerd wordt om de balkonconstructie te schilderen met betonverf als volgt: de bovenzijde van de balkons met een waterdichte laag en de onderzijde van de balkons met een dampdoorlatende laag, dit om verdere betonschades te voorkomen. Als men dit niet doet kunnen de kosten voor het vervangen van de balkonconstructie hoog oplopen. (de kosten voor dit onderhoud zijn meegenomen in de meerjaren onderhoudsplanning) De betonnen dekplaten van de schoorstenen vertonen plaatselijk betonschade, geadviseerd wordt om de betonnen dekplaten te schilderen met betonverf, dit om de levenscyclus van de betonnen dekplaten aanzienlijk te verlengen. De gietijzeren riolering is aan vervanging toe, dit omdat de riolering bijna aan het einde van zijn levenscyclus zit, en dat men veelal last heeft van verstoppingen en lekkages. Er zijn reparaties verricht door de gietijzeren riolering plaatselijk te vervangen door een PVC riolering, deze reparaties zijn veelal onprofessioneel uitvoert en sluiten niet goed aan op de gietijzeren riolering. De riolering dient in zijn geheel vervangen te worden. (de kosten van het vervangen van de riolering zijn meegenomen in de meerjaren onderhoudsplanning, de kosten zijn verdeeld over 7 jaren, dit betekend dat elk jaar 1 streng wordt vervangen) Een aantal houten buitenkozijnen aan de achterzijde van het complex zijn geheel aangetast door houtrot en dienen hierdoor te worden vervangen op korte termijn. Doordat niet alle appartementen zijn bezocht en door beperkte bereikbaarheid van enkele onderdelen, zijn niet alle onderdelen zoals vloeren, wanden, dakconstructies, leidingwerk etc. geheel inspecteerbaar. De algehele staat van onderhoud is redelijk. Er zijn enkele gebreken tijdens de inspectie naar voren gekomen. (te vinden op de navolgende pagina’s)


5. Inspectie

Fundering Funderingsconstructie op palen

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

deels

Gebreken Zichtbare zettingscheuren in bovenbouw

Gevelconstructie Buitenwanden metselwerk

Conditie

4

Waarneembaar

Matig

geheel

Gebreken Scheurvorming Erosie, verwering, verzanding

Geveluitrusting Balkonvloeren, beton

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken Loszittende delen, open naden Beschadiging, lichte scheurvorming Luifels, beton

Conditie

1

Waarneembaar

Uitstekend

geheel

Gebreken Geen gebreken waargenomen


Buitenkozijnen, hout (excl. H&S)

Conditie Waarneembaar

5

Slecht

geheel

Gebreken Delaminatie, houtrot Buitenkozijnen, hout (excl. H&S)


3

Redelijk

geheel

Gebreken Delaminatie, houtrot Buitenkozijnen, kunststof (excl. H&S)


1

Uitstekend

geheel

Gebreken Geen gebreken waargenomen Buitenramen, hout (excl. H&S)


2

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Buitenramen, kunststof (excl. H&S)


1

Uitstekend

geheel

Gebreken Geen gebreken waargenomen Buitendeuren, hout (excl. H&S)


2

Goed

geheel

Gebreken Delaminatie, houtrot


Buitendeuren, kunststof (excl. H&S)

Conditie

1

Waarneembaar

Uitstekend

geheel

Gebreken Geen gebreken waargenomen Kozijn lekdorpels, keramisch

Conditie

1

Waarneembaar

Uitstekend

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Gevel lood- en zinkwerken

Conditie

1

Waarneembaar

Uitstekend

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Balustrades, (verz.) staal

Conditie

1

Waarneembaar

Uitstekend

geheel


Gevelafwerking Balkonvloeren, beton coating

Conditie

4

Waarneembaar

Matig

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik


Buitenkozijnen, hout schilderwerk


2

Goed

geheel

Gebreken Verpoederen, krijten, onvoldoende dekking Buitenramen, hout schilderwerk


2

Goed

geheel

Gebreken Verpoederen, krijten, onvoldoende dekking Buitendeuren, hout schilderwerk


2

Goed

geheel

Gebreken Verpoederen, krijten, onvoldoende dekking Gevelbekleding, hout


2

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Gevelbekleding, hout schilderwerk


2

Goed

geheel

Gebreken Verpoederen, krijten, onvoldoende dekking Afdichtingen, dilataties buiten


1

Uitstekend

geheel



Balkonafwerking, schilderwerk/coating

Conditie

4

Waarneembaar

Matig

geheel


Dakconstructie Dakconstructie, algemeen

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

deels

Gebreken

Dakuitrusting Gootconstructies

Conditie

2

Waarneembaar

Goed

deels

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Schoorstenen, gemetseld

Conditie

2

Waarneembaar

Goed

deels

Gebreken Schoorstenen, dekplaat beton

Conditie

3

Waarneembaar

matig

geheel

Gebreken Afbrokkelen, afboeren Schoorstenen, loodslabben en loodloketten

Conditie

2

Waarneembaar

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik 81146 Meerjaren Onderhoudsplanning Pagina 12 van 20

Boeiboord, hout plaatmateriaal


2

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Boeiboord, hout plaatmateriaal schilderwerk


2

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Dakoverstek, hout schilderwerk buiten


2

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Dakdoorvoer CV buitendaks (excl. lood/zink)


3

Redelijk

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Lokaal mogelijk asbesthoudend materiaal Afvoeren, hemelwater pvc


3

Redelijk

geheel



Dakafwerking Dakbedekking hellend, keram. pan (ex. lood/zink)

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Afschilveren, loszittend

Waterinstallatie Afvoerinstallatie, binnenriolering gietijzer

Conditie

6

Waarneembaar

Zeer slecht

deels

Gebreken Lekkage Corrosie, aanslag Loshangende leiding

Elektra-installatie Verlichtingsarmaturen PL

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken 50% - 75% van de theoretische levensduur

Interieurconstructie Binnenwanden, algemeen

Conditie

2

Waarneembaar

Goed

geheel

Gebreken Vloeren, algemeen

Conditie

2

Waarneembaar

Goed

deels

Gebreken


Interieuruitrusting Trap, beton


2

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Binnenkozijnen, hout


2

Goed

geheel

Gebreken Beschadiging, lichte scheurvorming Binnendeuren, algemeen


1

Uitstekend

geheel

Gebreken Beschadiging, lichte scheurvorming Balustrades, (verz.) staal


2

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Leuning, staal


2

Goed

geheel



Interieurafwerking Trap, beton schilderwerk binnen

Conditie

1

Waarneembaar

Uitstekend

geheel

Gebreken Geen gebreken waargenomen Binnenkozijnen, hout schilderwerk

Conditie

2

Waarneembaar

Goed

geheel

Gebreken Barsten t.p.v. hoekverbindingen Leuning, staal schilderwerk binnen

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Binnenwandafwerking, steenachtig schilderwerk

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Binnenwandafwerking, pleisterwerk

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken Onthechting van ondergrond


Binnenwandafwerking, pleisterwerk schilderwerk


3

Redelijk

geheel

Gebreken Onthechting van ondergrond Binnenwandafwerking, tegelwerk


1

Uitstekend

geheel

Gebreken Geen gebreken waargenomen Binnenwandafwerking, hout


1

Uitstekend

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Binnenwandafwerking, hout schilderwerk


2

Goed

geheel

Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik Vloerafwerking, tegelwerk


1

Uitstekend

geheel

Gebreken Geen gebreken waargenomen Vloerafwerking, granito


2

Goed

geheel



plafondafwerking, schilderwerk

Conditie

1

Uitstekend

Waarneembaar Gebreken Veroudering door normale slijtage/gebruik

Terrein en Opstallen Erfafscheiding, tuinmuur gemetseld

Conditie

5

Waarneembaar

Slecht

geheel

Gebreken Scheurvorming Afschilveren, loszittend Uitgespoeld voegwerk

Diversen Deurbelinstallatie

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken >75% van de theoretische levensduur Deurintercom

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken >75% van de theoretische levensduur Postkast metaal

Conditie

3

Waarneembaar

Redelijk

geheel

Gebreken >75% van de theoretische levensduur


Algemene voorwaarden Algemene Voorwaarden Keurhuis Nederland BV vs 3.1 – januari 2005 1. 1.1 1.2

2. 2.1 2.2

2.3 2.4

2.5 2.6 2.7

2.8

2.9 2.10 2.11 2.12

2.13 2.14 2.15 2.16

2.17

2.18 2.19 2.20 3. 3.1 3.2 3.3

3.4

ALGEMEEN Op alle aan Keurhuis verstrekte opdrachten en de met Keurhuis gesloten overeenkomsten zijn in ieder geval van toepassing de algemene voorwaarden van Keurhuis. Eveneens zijn van toepassing de in de rapportage en de in onderhavige voorwaarden omschreven uitgangspunten, voorwaarden en definities en onderhavige contractvoorwaarden, in de laatste versie en geldig op dat moment. Bij opdrachtverstrekking aan Keurhuis bevestigt en aanvaart opdrachtgever de in artikel 1 lid 1.1 vermelde voorwaarden. Indien deze bij de schriftelijke contractbevestiging en/of opdrachtbevestiging onverhoopt niet zijn bijgevoegd en/of deze voorwaarden niet in uw bezit zijn en/of u van deze voorwaarden geen kennis heeft kunnen nemen, dient u Keurhuis hiervan direct en voor uitvoering der werkzaamheden in kennis te stellen. Keurhuis zal u dan per omgaande de van toepassingzijnde voorwaarden doen toekomen. Tevens zijn voornoemde voorwaarden gepubliceerd op de website van Keurhuis (www.keurhuisnederland.nl) DE INHOUD VAN DE INSPECTIESWERKZAAMHEDEN EN HET RAPPORT De inspectie bestaat uit een visuele inspectie gerelateerd aan het bouwjaar van het object en is een momentopname waarbij uitsluitend gesignaleerde zichtbare gebreken of tekortkomingen worden gerapporteerd. Het doel evenals de aard en wijze van de visuele inspectie brengt niet met zich mee dat specialistische onderzoeken worden uitgevoerd, noch dat er metingen worden verricht, noch berekeningen worden uitgevoerd, noch onderdelen worden verwijderd, verschoven, opgetild etc. om achterliggende constructies en/of installaties te kunnen beoordelen. Keurhuis zal haar werkzaamheden naar beste kunnen en wetenschap verrichten. Keurhuis geeft echter geen garanties met betrekking tot de verrichte onderzoeken en/of verstrekte adviezen. I.v.m. de meldingsplicht van de verkoper met betrekking tot het uitvoeren van aankoopkeuringen en/of verkoopkeuringen wordt een inlichtingenformulier van Keurhuis ter beschikking gesteld. Het inlichtingenformulier kunt u vinden en uitprinten vanaf de website van Keurhuis (www.keurhuisnederland.nl) De in artikel 2.3 bedoelde informatie wordt uiterlijk direct voor aanvang van de inspectie aan Keurhuis overhandigd. Het inlichtingenformulier dient volledig en duidelijk leesbaar te worden ingevuld en ondertekend. Indien de verkoper geen ingevuld en ondertekend inlichtingenformulier aan Keurhuis heeft overhandigd, zal Keurhuis geen enkele aansprakelijkheid met betrekking tot de uitgevoerde werkzaamheden aanvaard. Afspraken ten behoeve van de inspecties kunnen afhankelijk van de opdracht door Keurhuis worden gemaakt. Voor het tijdstip van de inspectie wordt een marge van plus of min 30 minuten gehanteerd, daar externe omstandigheden veelal een exact tijdstip niet kunnen garanderen. De opdrachtgever garandeert dat Keurhuis vrij toegang verkrijgt tot het te inspecteren object en alle te inspecteren onderdelen waaronder zolders, kruipruimten etc., dat er geen verrassende elementen aanwezig zijn waaronder loslopende huisdieren en dergelijke. Ten behoeve van de aankoopkeuring en verkoopkeuring worden de begane grondvloeren geïnspecteerd in de directe omgeving van het kruipluik indien de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger niet bij de inspectie aanwezig is. Indien de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger wel bij de inspectie aanwezig is, wordt de onderzijde van de begane grondvloer geïnspecteerd indien deze op eenvoudige wijze en onder goede omstandigheden en zonder gevaar toegankelijk is, dit in verband met veiligheid en Arbo-wetgeving. Een en ander uitsluitend ter beoordeling door Keurhuis. Voor alle inspecties is een droge en minimaal vrije kruiphoogte van 0,50 meter vereist. Daken, goten, overstekken, etc. tot een maximale hoogte van ca. 2,5 meter (1 verdiepingshoogte) worden geïnspecteerd, indien veilig, dit uitsluitend ter beoordeling door Keurhuis, bereikbaar met ladders van maximaal 3,5 meter (werkende hoogte 2,5 meter). Indien hoger gelegen elementen dienen te worden geïnspecteerd, kan dit uitsluitend met door de opdrachtgever beschikbaar gesteld klimmateriaal dat voldoet aan de huidige wettelijke eisen, in goede staat van onderhoud verkerend en onder veilige omstandigheden, dit uitsluitend ter beoordeling door Keurhuis. Indien tijdens een inspectie blijkt dat bepaalde objecten en/of gedeelten daarvan zeer moeilijk en niet zonder gevaar bereikbaar zijn, dit uitsluitend ter beoordeling door de Keurhuis, worden deze objecten en/of gedeelten daarvan niet geïnspecteerd. Hiervan wordt in de rapportage melding gemaakt. Indien weersinvloeden en/of onvoorziene omstandigheden de inspectie onmogelijk maken, bemoeilijkt en/of vertraagt, dat uitsluitend ter beoordeling van/door Keurhuis, behoudt Keurhuis zich het recht voor inspectie uit te stellen en/of te onderbreken. Indien door Keurhuis inspecties moeten worden verricht aan objecten welke deel uitmaken van een groter geheel, zal de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger vooraf aangeven welke gebouwonderdelen moeten worden meegekeurd. In onderhavige situaties behoudt Keurhuis zich het recht voor evt. meerkosten te factureren. De objecten worden door Keurhuis, in het kader van de rapportage, visueel gecontroleerd respectievelijk geïnspecteerd. De zichtbare onderdelen worden beoordeeld op hun functionaliteit en kwaliteit. Voor die onderdelen die niet visueel te inspecteren zijn kan een afgeleid oordeel worden gegeven van de vermoedelijke kwaliteit op grond van de staat van de wel zichtbare, samengestelde en verband houdende bouwonderdelen. De in een rapportage aangegeven kosten zijn globale ramingen van herstelkosten en/of kosten voor vervanging van de zichtbare gebreken en zijn niet bedoeld als een aannemersbegroting. Hoewel wordt getracht een zo nauwkeurig mogelijke raming te geven, kunnen aan de in het rapport genoemde prijzen geen rechten worden ontleend. De geldigheidsduur van een rapport bedraagt 6 maanden tenzij nadrukkelijk schriftelijk anders is overeengekomen. Wijzigingen resp. aanpassingen in de inspectierapporten en/of de werkmethodieken worden uitsluitend door Keurhuis aangebracht. Alle auteursrechten, industriële en intellectuele eigendomsrechten op of in verband met geleverde adviezen, ontwerpen, tekeningen en/of software, blijven bij Keurhuis en gaan, tenzij uitdrukkelijk anders is overeengekomen, niet op de opdrachtgever over. Keurhuis en de opdrachtgever zijn over en weer gebonden om gegevens, waarvan zij in het kader van de overeenkomst kennis krijgen en waarvan duidelijk is dat die tot de vertrouwelijke informatie van de anderen behoren, als strikt vertrouwelijk te behandelen. Opdrachtgever heeft de plicht om de inhoud van de door Keurhuis opgestelde rapportages en verstrekte adviezen na ontvangst te controleren op juistheid en volledigheid en binnen 14 dagen na dagtekening wijzigingen en/of aanmerkingen aan Keurhuis door te geven. Tenzij binnen de gestelde 14 dagen wijzigingen en/of aanmerkingen door opdrachtgever aan Keurhuis kenbaar zijn gemaakt wordt opdrachtgever geacht onvoorwaardelijk akkoord te gaan met uitgevoerde werkzaamheden, opgestelde rapportages en verstrekte adviezen. Keurhuis heeft het recht zich te vergewissen over de juistheid van wijzigingen en/of aanmerkingen van opdrachtgever, bij gebreke waarvan de opdrachtgever geen enkel recht kan doen gelden. Er wordt tijdens de inspecties niet specifiek naar milieubelastende materialen gezocht, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Onder milieubelastende materialen wordt onder andere verstaan asbest, olietanks en dergelijke. De rapporten (met uitzondering van het NHG rapport) worden digitaal aangeleverd. Indien de opdrachtgever een rapport op papier wenst te ontvangen, is dit tegen vergoeding verkrijgbaar. Een NHG rapportage is geen bouwkundige keuring en mag uitsluitend gezien worden als rapportage t.b.v. het verkrijgen van een nationale hypotheek garantie. Keurhuis Nederland is niet aansprakelijk voor niet waargenomen tekortkomingen. BETALINGEN EN TARIEVEN De door Keurhuis uit te voeren bouwtechnische inspecties en aanvullende diensten worden aan de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger gefactureerd conform de aan de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger afzonderlijk bevestigde tarieven en eventueel van toepassing zijnde meerprijzen welke ook ten alle tijde zichtbaar zijn op onze website. Keurhuis behoudt zich het recht voor de tarieven eens per jaar, per 1 januari, aan te passen conform het prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie zoals telkens per 1 november vastgesteld door het CBS. Een aanpassing als hier bedoeld zal nooit kunnen leiden tot een daling van het tarief zoals dat gold op het tijdstip waarop de tarieven zouden worden aangepast. Het halen en brengen van sleutels zal slechts geschieden in uiterste noodzaak en uitsluitend op voorafgaand verzoek van de opdrachtgever en/of zijn vertegenwoordiger en binnen een straal van 20 km rond het te inspecteren object. In onderhavige situaties zal Keurhuis gevrijwaard zijn tegen alle aansprakelijkheden en schaden van welke aard, en ontstaan door welke oorzaak dan ook. Het halen en/of brengen van sleutels zal worden gefactureerd tegen de geldende tarieven van Keurhuis. Annulering door de opdrachtgever van een al verstrekte opdracht tot inspectie die plaats zou vinden op de dag van inspectie of op de laatste dag voor de dag van inspectie zal door Keurhuis worden gefactureerd tegen het overeengekomen inspectietarief.


3.5

3.6 3.7

3.8 3.9

4. 4.1 4.2 4.3

4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

4.16

4.17 4.18 4.19 5. 5.1

5.2

Indien blijkt dat een object, ondanks gemaakte afspraken, niet toegankelijk is of dat het object niet kan worden gekeurd, kan Keurhuis niet verantwoordelijk c.q. aansprakelijk worden gesteld voor eventuele ontstane vertraging en/of schade van welke aard dan ook. Indien als gevolg hiervan een aangeleverde opdracht niet kan worden uitgevoerd, dan is hiervoor een vergoeding verschuldigd ter hoogte van het overeengekomen inspectietarief. Indien een situatie ontstaat zoals omschreven in artikel 3.5 dient dit direct aan de wederpartij te worden gemeld. Indien in de inspectieafspraken c.q. planningen wordt geschoven, zal dit eveneens aan de opdrachtgever of diens vertegenwoordiger respectievelijk Keurhuis worden gemeld. Alle door Keurhuis opgegeven of met haar overeengekomen prijzen zijn exclusief BTW, tenzij nadrukkelijk anders vermeld. Een opgegeven of overeengekomen (all-in) prijs betreft slechts de uitdrukkelijk daarbij aangeduide werkzaamheden, uit te voeren onder de redelijkerwijs normaal te verwachten omstandigheden en op basis van de bij Keurhuis bij opgave of overeenkomen van de prijs bekende gegevens. Afwijkingen van of wijzigingen in bovenbedoelde werkzaamheden, omstandigheden, gegevens en dergelijke kunnen leiden tot meerwerk of kostenverhogingen en zijn reden tot aanpassing van de overeengekomen prijs. Bij werkzaamheden zonder einddatum worden per ingang van 1 januari van elk nieuw jaar de overeengekomen verkooptarieven geïndexeerd. Keurhuis houdt zich het recht voor de factuur elektronisch aan te leveren. Betaling dient te geschieden binnen 14 dagen na factuurdatum. Keurhuis heeft echter te allen tijde het recht gehele of gedeeltelijke vooruitbetaling te vorderen en/of anderszins voor betaling zekerheid, waaronder bankgarantie, te verkrijgen. Indien opdrachtgever enig door hem verschuldigd bedrag niet op de voet van het voorgaande voldoet, is hij zonder ingebrekestelling van rechtswege in verzuim. Alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten van Keurhuis, verband houdende met de inning van enige vordering op de opdrachtgever of verband houdende met het verweer tegen een ten onrechte door de opdrachtgever gepretendeerde vordering, komen voor rekening van de opdrachtgever. KLACHTEN EN GESCHILLEN Aanmelding van klachten respectievelijk schaden en/of aansprakelijkheidsstelling dienen, binnen de daarvoor gestelde termijn, altijd schriftelijk aan Keurhuis te worden gemeld. Na schriftelijke melding ontvangt de aanmelder per omgaande een bevestiging en het “aanmeldingsformulier schade, gebrek of tekortkoming”. Het “aanmeldingsformulier schade, gebrek of tekortkoming” dient binnen 14 dagen na toezending van het formulier, volledig, leesbaar en naar waarheid ingevuld, geparafeerd, ondertekend en voorzien van alle bijlagen aan Keurhuis te worden geretourneerd. Niet volledige, leesbare en naar waarheid ingevulde, geparafeerde, ondertekende, aanmeldingsformulieren welke bovendien niet zijn voorzien van alle bijlagen indien van toepassing, zullen niet in behandeling worden genomen. Het in behandeling nemen van een aanmelding impliceert geen erkenning van de schade, het gebrek, de tekortkoming en/of de aansprakelijkheid in welke vorm en door welke oorzaak dan ook. Keurhuis behoudt zich ter zake dan ook alle rechten voor. Wanneer is vastgesteld dat een schadevergoeding voor rekening van Keurhuis komt, geldt een eigen risico van € 500,-Bij de vaststelling van de hoogte van een eventueel te vergoeden schade gelden de in de algemene voorwaarden vermelde maxima en zal er een verrekening plaatsvinden voor ouderdom en bouwkundige staat van het object of het bouwkundige onderdeel waarop de schade is ontstaan, dit conform het indemniteitsbeginsel en in de verzekeringswereld gebruikelijke regelingen. Indien Keurhuis met inachtneming van het vorenstaande aansprakelijk is voor de schade, is deze gerechtigd de schade op eigen kosten te doen beperken of ongedaan te maken, te herstellen of te doen herstellen. Een door Keurhuis uitgevoerde inspectie en/of uitgebracht rapport kan en mag niet worden gezien als een garantiedekking c.q. een garantieverzekering, resp. een aanvullende dekking en / of aanvullende verzekering voor evt. gebreken en/of tekortkomingen van welke aard en ontstaan door welke oorzaak dan ook. Keurhuis is niet aansprakelijk voor het niet vermelden van gebreken die redelijkerwijs niet zichtbaar zijn, noch voor gebreken waarbij is aangegeven dat herstelwerkzaamheden verricht moeten worden of een nader specialistisch onderzoek gewenst of noodzakelijk is. Keurhuis is niet aansprakelijk voor het niet vermelden van gebreken ten gevolge van door de eigenaar, gebruiker, makelaar, opdrachtgever en / of derden verzwegen of onjuist opgegeven omstandigheden aan het te inspecteren object. Keurhuis is niet aansprakelijk voor schade die het gevolg is van een omschrijving in het rapport die niet overeenkomt met de in wettelijke voorschriften of reglementen van nutsbedrijven of voor door hen gehanteerde terminologie. Indien de opdrachtgever tijdig en volledig de te verwerken gegevens verstrekt en Keurhuis niettemin door schuld of nalatigheid de opgedragen werkzaamheden niet volledig of onjuist verricht, dan zullen aanvullende en correctiewerkzaamheden kosteloos worden uitgevoerd, mits de opdrachtgever binnen 48 uur na ontvangst van de verwerkte gegevens Keurhuis van de tekortkomingen in kennis stelt. Alle geschillen, daaronder begrepen die welke slechts door één partij als zodanig worden beschouwd, welke tussen opdrachtgever en Keurhuis mochten ontstaan in verband met de opdracht of enige overeenkomst en/of zaak die daarvan een uitvloeisel is en welke niet in der minne kunnen worden opgelost, zullen uitsluitend worden berecht door de bevoegde rechter in het arrondissement Utrecht. Op alle met Keurhuis gesloten overeenkomsten en op alle aan Keurhuis verstrekte opdrachten is, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen, het Nederlands recht van toepassing. Bij mogelijke c.q. vermeende aansprakelijkheid, is deze, in alle redelijkheid en billijkheid, als volgt gemaximeerd; A: voor uitgevoerde bouwtechnische inspecties en rapportages, uitgevoerde expertises en alle verdere daarmee samenhangende werkzaamheden en rapportages tot maximaal EUR 4.500,00; B: voor alle overige werkzaamheden en adviezen etc. tot het voor haar diensten ten behoeve van die uitgevoerde opdracht toekomende honorarium. Bij opdrachten met een looptijd langer dan drie maanden, is het totaal door Keurhuis met betrekking tot de uitgevoerde opdracht te vergoeden schade beperkt tot het over de laatste drie maanden verschuldigde honorariumgedeelte, met een maximum van EUR 4500,00. Keurhuis is nimmer aansprakelijk voor directe of indirecte schade, waaronder in ieder geval begrepen bedrijfsschaden, gevolgschade, gederfde winst, gemiste besparingen, kosten voortvloeiende uit veroordeling in proceskosten, rente- c.q. vertragingsschade, schade als gevolg van (het verschaffen van) gebrekkige medewerking, informatie of materialen van opdrachtgever, schade als gevolg van handelingen van aannemer of leveranciers in strijd met tekeningen, het bestek, ondeugdelijk uitgevoerde (herstel) werkzaamheden en/of verdere voorwaarden, schade aan personen, goederen of ter zake van het bouwkundige werk ontstaan, als gevolg van gebreken alsmede door ondeugdelijk uitgevoerde werkzaamheden door derden en evt. daaruit ontstane gevolgschaden en schaden wegens door Keurhuis uitgevoerde werkzaamheden, gegeven inlichtingen of adviezen waarvan de inhoud niet uitdrukkelijk onderdeel van de schriftelijke overeenkomst vormt. In alle gevallen waarin Keurhuis gehouden is tot betaling van schadevergoeding, zal deze, indien de schade is gedekt door een verzekering van Keurhuis, nooit hoger zijn dan het bedrag dat daadwerkelijk door de verzekeraar ter zake wordt uitgekeerd. Keurhuis is niet aansprakelijk voor schades, die voortvloeien uit storingen en/of meerwerk veroorzaakt door of vanwege voorschriften en maatregelen van de overheden of nutsbedrijven. Keurhuis is niet aansprakelijk voor schade verband houdende met of ten gevolge van onjuiste kostenbegrotingen en/of verkeerde prijsopgave, schade ten gevolge van omissies in inspecties en inspectierapporten en/of schade voortvloeiende uit of verband houdende met adviezen en/of rapportages van externe deskundigen. Indien Keurhuis met in achtneming van artikel 4.14 aansprakelijk is voor schade, is Keurhuis gerechtigd de schade op eigen kosten te doen beperken of ongedaan te maken, te herstellen of te doen herstellen. BEEINDIGING VAN DE OVEREENKOMST Indien de opdrachtgever één of meer van zijn verplichtingen niet, niet tijdig of niet behoorlijk nakomt, surséance van betaling aanvraagt, verkrijgt, in staat van faillissement wordt verklaard, alsmede wanneer zijn vermogen geheel of gedeeltelijk in beslag wordt genomen, heeft Keurhuis het recht de uitvoering van de overeenkomst op te schorten of om de overeenkomst zonder voorafgaande ingebrekestelling door middel van een schriftelijke verklaring geheel of gedeeltelijk te ontbinden, een en ander naar haar keuze en steeds met behoud van haar enig toekomend recht op vergoeding van kosten, schade en interesten. De ontbinding als bedoeld in artikel 5 lid 5.1 dient te allen tijde te geschieden bij aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. Onverminderd de Keurhuis verder toekomende rechten heeft Keurhuis het recht, indien zij door overmacht wordt verhinderd een overeenkomst uit te voeren, om zonder rechterlijke tussenkomst de uitvoering der overeenkomst ter keuze van Keurhuis op te schorten of de overeenkomst geheel of ten dele te ontbinden, onder dat Keurhuis tot enige schadevergoeding gehouden is. Onder overmacht wordt ten deze verstaan elke omstandigheid, ten gevolge waarvan de naleving van de overeenkomst redelijkerwijze door de opdrachtgever niet meer kan worden verlangd, daaronder begrepen, oorlog, oorlogsgevaar, burgeroorlog en oproer, werkstakingen, werkliedenuitsluiting, brand, weersomstandigheden, ongevallen, gewijzigde wettelijke voorschriften resp. aanwijzingen en instructies van overheden, etc.


Meerjaren Onderhoudsplanning

Recommend Documents