mui HÏJE;S ifFSïMISIi® JIWJ' ,,
20 15 - 0 9 6 Nieuwegein
Gemeenteraad
Onderwerp Datum
Raadsvoorstel
Toekomst Fort Vreeswijk
10 f e b r u a r i 2015
Afdeling Strategie
Maatschappelijke
Ontwikkeling Portefeuillehouder
1
M . C Stekelenburg
Onderwerp
Toekomst Fort Vreeswijk
2
Gevraagd besluit
1.
Kennis te nemen van het Exploitatieplan Fort Vreeswijk "Behoud door Ontwikkeling" (versie 3.3) en het Addendum Fort Vreeswijk "Behoud door Ontwikkeling". In te stemmen met het in zelfbeheer nemen van de gebouwen G en D na renovatie fase 1 door de initiatiefnemers. Een krediet beschikbaar te stellen van € 733.000,- (incl. BTW) t.b.v. het investeren in fase 1 van de renovatie van gebouw G en D door vaststelling van de 6de wijziging van de programmabegroting 2015. Deze investering wordt via de huur terugverdiend. Voor investering dient aan de gemeente een door de vaste huurders getekende overeenkomst met het bewonerscollectief overlegd te worden. In te stemmen met het verlengen van de afschrijvingstermijn van bouwkundige voorzieningen van 20 jaar naar 30 jaar voor gebouw G en D. In te stemmen met het inzetten van het structurele voordeel van afgerond € 10.000,op de vastgoedexploitatie van de gebouwen G en D voor de taakstelling stelpost ombuigingsmaatregel onderdeel vastgoedorganisatie. Het college te machtigen indien externe dekking gevonden wordt met specifiek voor Fort Vreeswijk toegekende subsidies tot maximaal het bedrag van de toegekende subsidies fase 2 van de renovatie of een deel daarvan uit te voeren. Ingeval een subsidie is toegekend zal de raad hierover geïnformeerd worden. In te stemmen met het doen van een passend aanbod aan Scouting Vreeswijk ter vervanging van gebouw D door het college. De Scouting kan in elk geval tot 1 oktober 2015 gebruik maken van gebouw D.
2. 3.
4. 5.
6.
7.
KERN VAN HET VOORSTEL Bewoners uit Vreeswijk hebben het initiatief genomen om een exploitatieplan op te stellen om een deel van Fort Vreeswijk (dat leeg zou komen te staan) als dorpshuis zelf te beheren. Leegstand heeft negatieve gevolgen voor de gemeentelijke begroting, omdat er tegenover de kosten geen huuropbrengsten meer staan. De initiatiefnemers gaan een marktconforme en kostendekkende huurprijs betalen aan de gemeente. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de noodzaak van de gemeente om maatschappelijk vastgoed meer kostenneutraal te maken.
Om het plan van de initiatiefnemers goed uit te kunnen voeren is een multifunctioneel inzetbaar gebouw noodzakelijk. Het huidige gebouw is gedateerd, gehorig en slecht geïsoleerd. Dit heeft een negatieve invloed op de verhuurbaarheid van het gebouw. Een renovatie moet dit gebouw duurzamer en weer toekomstbestendig maken. College vraagt de raad in te stemmen met het plan van de initiatiefnemers en een krediet voor de renovatie van de benedenverdieping en een verbinding naar het naastliggende gebouw D. De investering wordt doorberekend in de huurprijs aan de initiatiefnemers. De verwachting is dat met subsidies, fondsen en crowdfunding de renovatie van de bovenverdieping gedaan kan worden. In gebouw G en D zit een aantal vaste gebruikers. Het Vreeswijks museum, de peuterspeelzaal en Huisartsenpraktijk Vreeswijk kunnen door het initiatief van de bewoners blijven en krijgen uiteindelijk een gerenoveerde en beter geïsoleerde eigen ruimte. Scouting Vreeswijk gebruikt gebouw D voor opslag- en onderhoudsdoeleinden, Zij betalen hiervoor geen huurprijs aan de gemeente. Gebouw D is van groot belang voor het functioneren van de scouting. Samen met de scouting wordt voor 1 oktober naar een passend alternatief gezocht voor een redelijke huurprijs. De initiatiefnemers zijn sinds 1 januari 2014 alvast verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van gebouw G op het fort. De nieuwe beheerders hebben zich vorig jaar ontwikkeld, nieuwe activiteiten en huurders binnengehaald, verbindingen gelegd en een boven verwachting hoog netto resultaat behaald.
3
Aanleiding, achtergrond, huidige situatie en probleembeschrijving
3.1 Aanleiding In een eerdere programmabegroting is aangegeven dat in elke woonservicezone 1 buurtplein komt. De vijf buurtpleinen komen in plaats van zeven buurthuizen en worden ontwikkeld door MOvactor. Door te kiezen voor minder accommodaties kan MOvactor kwalitatief betere diensten leveren aan bewoners. Daarnaast biedt de gemeente ruimte aan organisaties en bewoners om initiatieven te ontwikkelen om aanvullend op de buurtpleinen ontmoetingsruimtes te realiseren Als gevolg hiervan heeft MOvactor per 31 december 2013 de huur opgezegd van drie buurthuizen, waaronder Buurthuis Fort Vreeswijk (kaart en luchtfoto Fort Vreeswijk in biilaae 11, Het Wijkplatform Vreeswijk (hierna te noemen: WPV) heeft als gevolg daarvan begin 2013 de gemeente gevraagd of zij Fort Vreeswijk in zelfbeheer konden nemen om te ontwikkelen als wijkaccommodatie. Missie van het WPV Fort Vreeswijk dient als middelpunt van de buurt met alle voorzieningen binnen handbereik, door: • behoud van de zorg- en welzijnsfunctie voor de huidige gebruiker; • versterken van de maatschappelijke betekenis voor de wijk; • versterken van de cultuur-historische betekenis voor Nieuwegein e.o.; • waarde-creatie maatschappelijk vastgoed.
20 1 5 - 0 9 6 3.2 Achtergrond De gemeente heeft in een notitie aan WPV het volgende opgemerkt: "... De gemeente realiseert zich dat in Vreeswijk behoefte is aan een satelliet-voorziening. In samenwerking met andere organisaties in de wijk of uit de wijk moet bekeken worden of een businesscase kan worden ontwikkeld om het buurthuis open te houden voor wijkwaarden." Gemeente heeft aangegeven dat de businesscase aan drie uitgangspunten moest voldoen: • een sluitende exploitatie; • geen oneigenlijke overheidssteun; • geen structurele bijdrage van de gemeente nodig. 3.3 Huidige situatie De gemeente is eigenaar van Fort Vreeswijk. Sinds de jaren '70 huurde MOvactor (voorheen SWN) gebouw G en verhuurde dit aan aantal vaste huurders als het Vreeswijks Museum, KMN Kind & Co (peuterspeelzaal 't Piraatje) en Huisartsenpraktijk Vreeswijk. Daarnaast organiseerde MOvactor wijkactiviteiten op het fort en verhuurde ruimtes aan diverse organisaties en bewoners voor andere (wijk)activiteiten. MOvactor betaalde huur aan de gemeente. Gemeente subsidieerde MOvactor voor uitvoering wijkactiviteiten op fort Vreeswijk en huur van het gebouw. Gebouw F (artillerieloods) wordt gehuurd door scouting Vreeswijk. Gebouw D, het kruithuis wordt door de scouting gebruikt voor onderhoud en opslag van materialen. Voor dit gebouw betalen zij echter geen huur. Gemeente subsidieert scouting voor de activiteiten en huur. De fortwachterswoning staat leeg. MOvactor vertrok per 31 december 2013 uit het fort. De gemeente besloot in het najaar van 2013 dat de bewoners per 1 januari 2014 alvast het dagelijks beheer konden doen op het fort (gebouw G). De gemeente is verantwoordelijk voor het technisch beheer en werd de verhuurder voor de gebruikers met een vaste, af te sluiten ruimte (Vreeswijks Museum, KMN Kind & Co, Huisartsenpraktijk Vreeswijk). Het bewonerscollectief betaalt de gemeente een resultaat-gerelateerde huur. Het afgelopen jaar heeft de beheergroep veel bereikt en zich verder ontwikkeld. Zie biilaae 2 voor de resultaten. 3.4 Probleembeschrijving Na vertrek van MOvactor had per 1 januari 2014 gebouw G (grotendeels) leeg komen te staan. Het bewonersinitiatief biedt een mogelijke oplossing op een vraagstuk die anders bij de gemeente voor zou liggen namelijk: wat te doen met gebouw G? Zonder dit bewonersinitiatief staat nagenoeg het gehele gebouw G leeg. Er zou dan geen beheer zijn van circa 900 m 2 verhuurbaar vastgoed en dus ook geen wijkactiviteiten (zie biilaae 3) en geen verhuur aan Huisartsenpraktijk Vreeswijk en KMN Kind & Co (peuterspeelzaal). Mogelijk dat het Vreeswijks museum dan nog geïsoleerd zou kunnen achterblijven (eigen ingang). Er zijn bij (grotendeels) leegstand nog wel kosten van onderhoud, verwarming (op 10 graden), belastingen en verzekering. Deze worden echter niet meer gedekt door voldoende huuropbrengst. Het gevolg is een negatief jaarresultaat. In biilaae 4 is meer uitgebreid te lezen hoe de feitelijke situatie was voor 2014 en is vanaf 2014 per gebouw (gebruikers, m 2 , lasten en opbrengsten e.d.). Ook wordt de situatie beschreven wanneer er geen bewonersinitiatief zou zijn geweest (dus grotendeels leegstand). Hieronder zijn de lasten en opbrengsten van de drie situaties weergegeven.
GEBOUW G
2013 en
2014 (met
2 0 1 4 (geen
daarvoor
bewonersinitiatief)
bewonersinitiatief)
Jaarlijkse lasten
€ 24.700,-
€44.800,-
€ 33.000,-
Jaarlijkse opbrenqsten
€ 15.000,-
€43.200,.-
€
Jaarlijks resultaat
€ -9.700,-
€ -1.600,-
€-29.676,-
3.324,-
Tabel 1 Jaarlijks resultaat Gebouw G Buiten het vergroten van het negatieve resultaat heeft een leegstaand gebouw risico's voor de sociale veiligheid en verpaupering van een Rijksmonument. In het sterk vergrijsde Vreeswijk betekent het een verlies van het l e lijns gezondheidspunt en de centrale ontmoetingsplek. Hierdoor is er geen gelegenheid meer om elkaar te leren kennen en met elkaar een sociaal vangnet op te bouwen. Bovenstaande laat zien dat leegstand grote (financiële) gevolgen heeft voor de gemeente en de bewoners van Vreeswijk. Er zal een duurzame oplossing moeten komen om Fort Vreeswijk als geheel voor de toekomst in stand te houden. 4
Gewenst (maatschappelijk) effect • Gemeente staat open om initiatieven van burgers te faciliteren (maatwerk); • Behoud voorzieningenniveau (wijkvoorziening) Vreeswijk; • Bewoners van Vreeswijk zorgen voor elkaar. Ze bouwen hun eigen netwerk; • Duurzame exploitatie gemeentelijk vastgoed en cultureel erfgoed; • Verduurzaming van en waarde-creatie van maatschappelijk vastgoed; • Verbetering van begrotingsresultaat gemeente.
5
Bestaand beleidskader
Gemeentelijk beleid 1. Coalitieakkoord 2. WMO (welzijn) en gezondheid 2014-2018 3. Gezonde wijkaanpak Provinciaal en Rijksbeleid In diverse beleidsstukken is vastgelegd dat de Nieuwe Hollandse Waterlinie (NHW) beter zichtbaar en beleefbaar moet worden. Uitgangspunt van het programma NHW is behoud door ontwikkeling. De NHW staat op de nominatielijst UIN ZO Werelderfgoed. 6
Voorgestelde oplossing
In biilaae 5 vindt u het exploitatieplan van het bewonerscollectief. Bij dit exploitatieplan horen ook een exploitatiebegroting en een haalbaarheidsonderzoek. In biilaae 6 is toegelicht wat de (financiële) gevolgen van het exploitatieplan zijn en ook de specifieke gevolgen en mogelijkheden voor bepaalde gebruikers. Deze bijlage is belangrijk geweest in de afweging en onderstaande voorgestelde oplossing. In biilaae 7 hebben de gebruikers zelf de huidige situatie, de wensen en toekomstperspectieven weergegeven. De renovatiekosten van het door de bewoners neergelegde exploitatieplan zo hoog dat deze niet via een reële huurprijs aan de initiatiefnemers doorberekend kan worden. Wanneer uitgegaan wordt van een reële huurprijs aan de bewoners kan er slechts een deel geïnvesteerd worden in de renovatie. Het deel waar dan nog geen dekking voor is,
2 0 15 - 0 9 6 kan wellicht met subsidies opgelost worden. Alleen is dit een vrij onzekere oplossing. Daarom is de initiatiefnemers gevraagd het plan te faseren waarbij fase 1 ook zonder fase 2 kan draaien. Dat betekent dat mocht het niet lukken (genoeg) externe middelen binnen te halen het initiatief op basis van alleen fase 1 toch door kan gaan. Fase 1 houdt in dat alleen de benedenverdieping gerenoveerd wordt. De kosten voor de renovatie van de benedenverdieping zijn € 760.000,-. Gevolgen voor het exploitatieplan van de initiatiefnemers: • in de nieuwe exploitatiebegroting f b i i l a a e 8) wordt jaarlijks vooralsnog geen financiële reserve opgebouwd om onvoorziene kosten op te vangen. Deze reserve wordt in de oorspronkelijke exploitatiebegroting wel opgebouwd; • de beheercoördinator kan voor minder uren/week ingehuurd worden; • de bovenverdieping wordt voorlopig niet gerenoveerd (en dus ook niet geïsoleerd). De energielasten gaan vooralsnog minder omlaag. Voor het Vreeswijks museum betekent deze oplossing dat zij kunnen blijven zitten voor de huidige huurprijs. Dit maakt dat er geen extra investering voor verplaatsing nodig is. Fase 2 houdt in dat wanneer er externe middelen (subsidies of crowdfunding) gevonden zijn er (per deel) gerenoveerd kan worden op de bovenverdieping. Dan kan de ambitie, het eindplaatje afgemaakt worden. Deze oplossing in fases maakt dat de ambitie van de bewoners in stand blijft ondanks de onzekerheid over de dekking van fase 2 (het eindplaatje). Het is een groeimodel. De start is qua investering 70% van het totaal en groeit naar het eindplaatje toe. Van de scenario's uit het haalbaarheidsonderzoek is Scenario I I het meest realistische scenario, ook al zijn scenario I I I en IV de door de bewoners het meest gewenste en voor de exploitatiebegroting meest gunstige scenario's. Het college acht het niet realistisch om het Vreeswijks museum te verplaatsen onder meer door de extra investeringskosten die niet via de huurprijs aan het museum terug te verdienen zijn. In scenario II ijven het Vreeswijks Museum, Huisartsenpraktijk Vreeswijk en de peuterspeelzaal in gebouw G zitten. Scouting Vreeswijk moet 1 oktober 2015 uit gebouw D zijn. De gemeente moet voor die tijd een passend alternatief geboden hebben tegen een redelijke huurprijs. De nieuwe huurder kan na 1 oktober 2015 gebouw D betrekken. 7
Alternatieven
Tijdelijke situatie definitief maken: dat wil zeggen dat de bewoners doorgaan met het dagelijks beheer zoals ze het afgelopen jaar hebben gedaan. Gemeente is dan verantwoordelijk voor het technisch beheer en is de verhuurder van de vaste huurders. Voordeel is dat er op korte termijn geen investering nodig is voor renovatie. Echter dit is op korte termijn. Op middellange termijn is een renovatie echter noodzakelijk, zoals voor de peuterspeelzaal (zie bijlage 6). Andere nadelen: • Afhaken van vaste gebruikers (zoals huisarts) door de gedateerde, gehorige en slecht geïsoleerde ruimtes; • De huidige ruimtes zijn beperkt verhuurbaar. • De druk op de vrijwilligers is al hoog en naar verwachting te hoog wanneer er geen coördinator komt. • De huidige situatie is niet uitdagend genoeg voor de initiatiefnemers. Kortom: de continuïteit loopt gevaar.
Verkoop leegstaande fortgebouwen: De vraag is of de gemeente dit bijzondere stukje cultureel erfgoed zo middenin de bebouwde omgeving van Nieuwegein en een onderdeel van de Nieuwe Hollandse Waterlinie dat zelfs op de nominatie staat van de UNESCO Werelderfgoedlijst wel wil verkopen. Dit unieke object in Nieuwegein willen we bij voorkeur voor de Nieuwegeinse samenleving blijven behouden en het maatschappelijk initiatief een kans geven. Verplaatsing Vreeswiiks museum: Er is onderzocht welke gevolgen verplaatsing van het Vreeswijks Museum naar de Museumwerf heeft. • Quick scan naar de kosten: o Optie 1 Samengaan in één gebouw met de Museumwerf: ca. € 250.000,o Optie 2 Naast elkaar en delen van facilitaire ruimtes: ca. € 450.000,• De museumstatus van Vreeswijks museum moet opnieuw aangevraagd worden. • Bestuur en vrijwilligers Vreeswijks Museum hebben eigenhandig het huidige museum gemaakt zoals het nu is. • Veel vrijwilligers zijn op leeftijd. Moet je het de vrijwilligers aandoen om het museum te verplaatsen? • Bij verplaatsing van het Vreeswijks museum kan bijna een kwart van gebouw G kan voor een marktconforme huurprijs verhuurd worden. De begroting is dan steviger en kan er uit het resultaat jaarlijks een reserve opgebouwd worden om onvoorziene kosten of huurderving op te vangen. Wij achten het gezien bovenstaande niet reëel om het museum te verplaatsen mede omdat dit een hoge eenmalige investering vergt. Scouting blijft in gebouw D: Niet wenselijk, want de exploitatiebegroting van de bewoners heeft marktconforme huurders nodig om haalbaar te zijn. Wanneer het Vreeswijks museum blijft zitten én de scouting in gebouw D blijft is het plan zoals het nu voorligt niet haalbaar, omdat er teveel m 2 voor een niet marktconforme huurprijs of geen huurprijs worden gebruikt. Het vinden van een andere ruimte van 70 m 2 en ca. 200 m 2 buitenruimte lijkt haalbaar te zijn. Er zijn inmiddels verschillende gesprekken geweest op mogelijke locaties en er worden nog enkele mogelijke locaties onderzocht. Ook mogelijkheden op eigen terrein worden nader bekeken. 8
Financiële aspecten
Een belangrijk uitgangspunt voor de gemeente is dat de zogenaamde vastgoed-exploitatie voor de gemeente kostendekkend is. Dit betekent onder meer dat de kapitaallasten (rente en afschrijving op basis van annuïteiten) voortkomende uit de benodigde gemeentelijke investering vanuit de huuropbrengsten terugverdiend moet worden. Het exploitatieplan en het haalbaarheidsonderzoek is opgesteld met behulp van professionele organisaties als Arcadis (installatieadvies), Vaecon (bouwkostenraming) en een architectenbureau (haalbaarheidsonderzoek). Planeconomen van de gemeente zijn nauw betrokken geweest en hebben vertrouwen in voorgestelde oplossing. Aan het bewonersinitiatief is gevraagd om de omvang van de bouwplannen in overeenstemming te brengen met de berekende investeringsruimte. De werkzaamheden waar op dit moment geen middelen voor zijn kunnen mogelijk in een later stadium plaatsvinden (bijvoorbeeld als er subsidies beschikbaar gesteld worden). De splitsing is gemaakt door de renovatie van de bovenverdieping in eerste instantie uit te stellen (fase 2). De kosten hiervan zijn geraamd op € 290.000,- inclusief BTW. De raming van fase 1
20 15 - 0 9 6 gaat nu uit van een renovatie van € 760.000,- inclusief BTW. De kostenramingen zijn niet toegevoegd in verband met de aanbesteding in het vervolgtraject. De begroting behorende bij het exploitatieplan van het bewonersinitiatief geeft aan dat er ruimte is voor een aan de gemeente te betalen huur van € 67.500,-. 8.1 Fase 1 Op basis van een huur van € 67.500,- kan de gemeente, uitgaande van de kostendekkende vastgoedexploitatie, een bedrag investeren van afgerond € 535.000,- (zie biilaae 91. Deze berekening gaat uit van afschrijvingstermijnen zoals aangegeven in de nota Investeren en afschrijven te weten 20 jaar voor renovatie opstallen. Daarnaast zijn er middelen vanuit de MOP (meerjaren onderhoudsprogramma) beschikbaar te weten €120.000,-. Het bewonersinitiatief gaat uit dat met behulp van vrijwilligers een besparing mogelijk is van € 27.000,-. In totaal komt dit neer op een bedrag van € 682.000,-. Door de renovatie krijgen gebouw G en D een toekomstbestendige indeling. Ook wordt met duurzame materialen gerenoveerd. Gezien het karakter van de voorgestelde renovatie van het rijksmonument Fort Vreeswijk is het verantwoord over een periode van 30 jaar af te schrijven (zie biilaae 101. Door deze verlenging wordt de investeringsruimte verruimd en is voldoende om de investering van fase 1 van € 760.000,- te dekken. Het benodigde krediet bedraagt €733.000,- (€760.000,- minus inzet vrijwilligers van €27.000,-). Hieronder zijn de lasten en opbrengsten weergegeven van de oude situatie, van de situatie als er geen bewonersinitiatief is en de nieuwe situatie (na renovatie).
GEBOUW G
2 0 1 3 en
2 0 1 4 (geen
daarvoor
bewonersinitiatief)
Jaarlijkse lasten
€ 24.700,-
e 33.000,-
€67.500,-
Jaarlijkse opbrengsten
€ 15.000,-
e
€67.500,-
Jaarlijks resultaat
e -9.700,-
€ €-29.676,-
Tabel 2 Toekomstig jaarlijks
3.324,-
Na renovatie fase 1
€ 0,- (sluitend)
resultaat Gebouw G
8.2 Fase 2 Voor de tweede fase is een bedrag nodig van € 290.000,- te dekken uit externe middelen als subsidies, fondsen en crowdfunding. Om inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor subsidies/fondsen is een subsidiescan gedaan. Dit is een eerste verkenning naar de mogelijkheden. Subsidies en fondsen In de bijlage is te zien dat er diverse mogelijkheden zijn voor subsidies en fondsen. Na een eerste scan en benadering van diverse subsidieverleners: • Het startgesprek met het K.F. Heinfonds was positief en de verwachting is dat zij een subsidie zullen verstrekken wanneer de Raad positief besluit; • Er staat een afspraak met twee andere potentiële fondsen; • Is er een doorlopende lobby vanuit het bestuur van Linieland (NHW) voor gelden uit Provincie, Rijk en Europa. Dit project staat hoog op de politieke agenda bij de Provincie. Na de provinciale verkiezingen zal meer duidelijk worden over de financiële mogelijkheden en bedragen. Om subsidies en fondsen aan te vragen is het nodig om zeker te zijn van de uitvoering. Kortom er is een besluit nodig van de Raad. De initiatiefnemers kunnen ook subsidies en fondsen aanvragen als zij een rechtsvorm hebben opgericht. Zij zijn voornemens dit te doen na positieve besluitvorming.
Crowdfundinq Crowdfunding is ook een mogelijkheid om aan geld te komen. De initiatiefnemers kunnen via een crowdfunding-website hun initiatief (of een concreet onderdeel van hun initiatief) promoten. Geïnteresseerden (bewoners, bedrijven e.d.) kunnen dan voor een bepaald bedrag bijdragen aan het initiatief. Na positieve besluitvorming kan dit nader worden uitgezocht en in gang worden gezet. 9
Communicatie aspecten
Na raadsbehandeling zal op sleutelmomenten contact gezocht worden met enerzijds de gebruikers, anderzijds met de bewoners/ondernemers uit Vreeswijk en gemeente Nieuwegein. Gemeente en bewonerscollectief zullen samenwerken op deze sleutelmomenten. 10 Juridische aspecten Na de renovatie zullen de bestaande huurovereenkomsten tussen de gemeente en de huidige huurders worden beëindigd en zal de verhuur van het complex door de initiatiefnemers worden verzorgd door het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten met de huidige huurders. Na de renovatie zullen de initiatiefnemers ook met de gemeente een nieuwe overeenkomst aangaan waarin alle afspraken ten aanzien van het beheer en onderhoud van het complex, de exploitatie daarvan, de aansprakelijkheden e.d. worden vastgelegd. De huur ligt na renovatie op € 75,-/m 2 vvo (totaal € 67.500,-). In het bij de gemeente aanwezige taxatierapport van DTZ Zadelhoff is vermeld dat doorgaans de huurwaarde van maatschappelijk vastgoed in een bandbreedte van gemiddeld €70,- tot €150,- per m 2 vvo ligt. Dat betekent dat aan de initiatiefnemers na renovatie een marktconforme huur wordt gevraagd. Er is daarom ook geen sprake van onrechtmatige overheidssteun. De initiatiefnemers zijn voornemens om na positieve besluitvorming door de raad een rechtsvorm op te richten (naar alle waarschijnlijkheid een stichting). 11 Risico's •
•
Geen reserve opbouwen: om een (financiële) reserve op te~Bouwen voor mogelijke financiële tegenvallers (huurderving of onvoorziene kosten) wordt in het exploitatieplan van de initiatiefnemers het exploitatieresultaat daarvoor ingezet. Dit heeft een positief effect op de kredietwaardigheid van de initiatiefnemers en maakt het risico voor de gemeente kleiner. Doordat nu gefaseerd wordt uitgevoerd wordt in het begin vooralsnog geen financiële reserve opgebouwd (zie nieuwe exploitatiebegroting biilaae 8 ) . Dat is een risico, maar er is het vertrouwen dat dit risico te overzien is kijkende naar de stijgende lijn in omzet over 2014 fbiilaae 21. Afhaken van potentiële huurders: Dit risico is zoveel mogelijk ingeperkt door het laten tekenen van een intentieverklaring. Dit geeft meer zekerheid over de haalbaarheid van de exploitatie-inkomsten. Het risico verminderd ook wanneer een besluit genomen is door de gemeente. Dit geeft potentiële huurders zekerheid over de toekomst van het fort.
2015-096 •
Bewoners stoppen met het zelfbeheer. Dit kan gebeuren om diverse redenen: o Bewoners kunnen de afgesproken huurprijs niet opbrengen o Niet genoeg vrijwilligers. o Bewoners en gebruikers kunnen samenwerking niet in stand houden. Er is vertrouwen dat de bewoners dit initiatief laten slagen. Dit wordt ingegeven door de resultaten die zij hebben bereikt in 2014 (biilaae 21. In het 'worst case scenario' kan dankzij de duurzame verbouwing met de nieuwe indeling van het maatschappelijk vastgoed in de toekomst veel makkelijker kostendekkend worden verhuurd (eventueel aan losse partijen) of verkocht dan nu het geval is.
12 Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
1 2 3 4 5
Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage
6 7 8 9 10 11 12
Kaart en luchtfoto Resultaten dagelijks beheer bewoners 2014 Activiteiten(groepen) Fort Vreeswijk, Gebouw G Huidige situatie Exploitatieplan inclusief bijlagen, te weten exploitatiebegroting en haalbaarheidsonderzoek Gevolgen van exploitatieplan Facts & Future van gebruikers Addendum (aangepaste exploitatiebegroting) Vastgoedexploitatie met 20 jaar afschrijving Vastgoedexploitatie met 30 jaar afschrijving Raadsbesluit 6 de wijziging van de programmabegroting
burgemeester en wethouders,
drs. P.C.M, van Elteren secretaris
F.TJ.M. Backhuijs burgemeester
ST&IBCT TER VERVANGING
Nieuwegein
/Jffpjl
2 0 15 - 0 9 6
X* Raadsbesluit De raad van de gemeente Nieuwegein; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 10 februari 2015; besluit: De raad voor te stellen: 1. Kennis te nemen van het Exploitatieplan Fort Vreeswijk "Behoud door Ontwikkeling" (versie 3.3) en het Addendum Fort Vreeswijk "Behoud door Ontwikkeling". 2. In te stemmen met het in zelfbeheer nemen van de gebouwen G en D na renovatie fase 1 door de initiatiefnemers. 3. Een krediet beschikbaar te stellen van € 733.000,- (incl. BTW) t.b.v. het investeren in fase 1 van de renovatie van gebouw G en D door vaststelling van de 6de wijziging van de programmabegroting 2 L5. Deze investering wordt via de huur terugverdiend. Voor investering dient aan de gemeente een door de vaste huurders getekende overeenkomst met het bewonerscollectief overlegd te worden. 4. In te stemmen met het verlengen van de afschrijvingstermijn van bouwkundige voorzieningen van 20 jaar naar 30 jaar voor gebouw G en D. 5. In te stemmen met het inzetten van het structurele voordeel van afgerond € 10.000,- op de vastgoedexploitatie van de gebouwen G en D voor de taakstelling stelpost ombuigingsmaatregel onderdeel vastgoedorganisatie. 6. Het college te machtigen indien externe dekking gevonden wordt met specifiek voor Fort Vreeswijk toegekende subsidies tot maximaal het bedrag van de toegekende subsidies fase 2 van de renovatie of een deel daarvan uit te voeren. Ingeval een subsidie is toegekend zal de raad hierover geïnformeerd worden. 7. In te stemmen met het doen van een passend aanbod aan Scouting Vreeswijk ter vervanging van gebouw D door het college. De Scouting kan in elk geval tot 1 oktober 2015 gebruik maken van gebouw D.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 26 maart 2015
de griffier,
de voorzitter,
