\ raadsvoorstel Voerendaal, d.d. 23 mei 2012 Nummer: 2012/4/ Portefeuillehouder: Wethouder drs. S.M.F. Lipsch Afdeling: Ruimtelijke Ontwikkeling Programma: Samen Wonen Product: Raadsvoorstel Onderwerp: Meerjarig Volkshuisvestingsplan Voerendaal
Aan de Raad.
\ Voorstel Voorgesteld wordt het meerjarig volkshuisvestingsplan “Samen Bouwen aan Wonen in Voerendaal in 2020” vast te stellen en het uitvoeringsprogramma ten uitvoer te brengen. \ Inleiding Voor u ligt het meerjarig volkshuisvestingsplan “Samen Bouwen aan Wonen in Voerendaal in 2020”. Het volkshuisvestingsplan (VHP) bevat een woonvisie en een uitvoeringsprogramma. In het rapport geven we antwoord op hoe we omgaan met de gevolgen van de demografische ontwikkelingen die op ons af komen zodat de gemeente Voerendaal in z'n algemeenheid en haar afzonderlijke kernen in het bijzonder een woningvoorraad behoudt die toekomstbestendig is; zowel kwantitatief als kwalitatief. Onze ambitie voor de gemeente Voerendaal hebben we in één zin geformuleerd als: “Voerendaal, kwalitatief hoogstaand, rustig, waardevast en groen wonen in Parkstad”. Op basis van de uitgevoerde analyses en geconstateerde ontwikkelingen moet geconcludeerd worden, dat in Voerendaal de kwalitatieve opgave zeer prominent moet worden opgepakt en dat derhalve de komende jaren in Voerendaal de focus met name dient te komen liggen op het aanpakken van de kwalitatieve opgaven. Dit betekent dat alle beleidskeuzen en voorgestelde maatregelen hierop gestoeld zijn. Hoewel middels het volkshuisvestingsplan ook de kwantitatieve opgave wordt aangepakt, wordt er thans voor gekozen om – met inachtneming van de specifieke Voerendaalse situatie en de voorgestelde maatregelen – een restant van de te onttrekken woningen niet actief aan te pakken. Inspanningen en inzet van middelen worden met name gericht op het transformeren van de woningvoorraad.
In onderhavig raadsvoorstel wordt het proces beschreven hoe we tot het VHP zijn gekomen en wordt op hoofdpunten de inhoud van het plan inclusief een pakket van maatregelen uiteengezet die betrekking hebben op het aanpakken van (1) de kwantitatieve opgave, (2) de kwalitatieve opgave en (3) het te voeren flankerend beleid. \ Relatie met visiedocument / programmabegroting en relatie met de beoogde maatschappelijke effecten In het coalitieprogramma van Democraten Voerendaal, Voerendaal Actief en D'66 2010 – 2014 alsmede in de meerjaren programmabegroting 2012 – 2016 wordt onderkend dat het noodzakelijk is dat de gemeente in navolging van het regionaal volkshuisvestingsplan zo spoedig mogelijk beschikt over een duurzaam en toekomstbestendig lokaal volkshuisvestingsplan. Gestreefd dient te worden naar een passend huisvestingsprogramma, waarbij het woningprogramma (bouw en renovatie) beter afgestemd is op de veranderende woonwensen en demografische ontwikkelingen (krimp, vergrijzing en ontgroening). Tevens dient de herstructureringsopgave adequaat ingevuld te worden, zodat bijgedragen wordt aan een gezonde verhouding tussen de verschillende soorten woningen en de kwaliteit die in de openbare ruimte wordt aangebracht. Om ondanks de vergrijzing en ontgroening (het wegtrekken van jonge mensen) de sociale samenhang in de kernen, de sociale controle en de waakzaamheid in stand te houden, moet jong en oud naast elkaar behouden blijven. Volgens het coalitieprogramma moet worden ingezet op levensloopbestendige woningen en voorzieningen. Tevens moet de gemeente eraan bijdragen dat doorgroeiwoningen met voldoende ruimte voor starters van onderop beschikbaar komen door de doorstroom te bevorderen hetgeen bijdraagt aan het behoud van een levensvatbaar voorzieningenniveau dat voorziet in de behoeften van alle leeftijdscategorieën en doelgroepen. \ Relevante regelgeving Voor een toelichting op de kaders en uitgangspunten waar rekening mee moet worden gehouden, verwijzen we kortheidshalve naar het VHP. In paragraaf 1.3 van het plan worden de kaders omschreven waarbij onderscheid wordt gemaakt in: • • • • • •
Europese richtlijnen Nationale wettelijke kaders Provinciale kaders Regionale kaders Lokale kaders Instrumentele kaders
In bijlage F van het VHP is relevante regelgeving nader uiteengezet.
Pagina 2 van 18
\ Historisch perspectief In het kader van de krimpproblematiek vindt binnen de regio Parkstad Limburg een actualisering plaats van de woonvisie en de woningbouwprogrammering, hetgeen moet leiden tot het kwalitatief en kwantitatief in balans brengen van de woningvoorraad binnen Parkstad Limburg. Ook Voerendaal dient een antwoord te geven op onderhavige ontwikkeling. Op grond hiervan is tijdens het actualiseren van de prestatie-afspraken tussen gemeente Voerendaal en Woningstichting Voerendaal (1e helft 2011) in gezamenlijkheid geconcludeerd dat er voor de gemeente Voerendaal op het gebied van Wonen een duidelijke visie ontbreekt. Gezien de herstructureringsopgave waar de gemeente in kwantitatieve zin voor staat aangaande de opgave van Parkstad (envelop), veranderende marktomstandigheden op de woningmarkt, de demografische ontwikkelingen en voorkomende leefbaarheidsvraagstukken in de kernen, bestond er grote behoefte aan een meerjarig beleidskader. Naar aanleiding hiervan is dan ook de idee opgevat om samen (gemeente, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg) een volkshuisvestingsplan op te stellen, bestaande uit een woonvisie tot 2020 en een concreet uitvoeringsprogramma. Gestart wordt met het toelichten van het proces dat doorlopen is om te komen tot voorliggend meerjaren volkshuisvestingsplan. Vervolgens wordt het VHP kort op hoofdlijnen toegelicht. Het proces 1. Aanpak In de eerste helft van 2011 is er een plan van aanpak ontwikkeld voor het opstellen van een Woonvisie met een uitvoeringsprogramma dat wij tezamen het ''Meerjarig Volkshuisvestingsplan'' (VHP) noemen. In overleg met Woningstichting Voerendaal is het plan van aanpak in de markt gezet en aanbesteed aan de STEC Groep. Vervolgens is onder begeleiding van de STEC groep door de gemeente Voerendaal, Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg het voorliggende volkshuisvestingsplan tot stand gekomen. Afgevaardigden van voornoemde partijen (Stec, gemeente, Woningstichting en Parkstad) vormden de stuurgroep. Op basis van cijfermateriaal, analyses en gewenste toekomstontwikkelingen heeft de stuurgroep keuzes gemaakt om te komen tot toekomstbestendige kernen. 2. Planning Begin september vorig jaar is gestart met het opstellen van het VHP. De planning was om het volkshuisvestingsplan eind vorig jaar af te ronden en ter besluitvorming aan de raad aan te bieden. Vanwege het breed opgepakte en integrale proces, de complexe opgaven waar we voor staan en de vele aspecten waarmee het beleidsthema wonen omgeven is, heeft de totstandkoming van het VHP meer tijd en inspanningen met zich mee gebracht dan vooraf was ingeschat. De inzet van de stuurgroep heeft er evenwel toe geleid dat er thans een plan voorligt waarin voor de komende jaren een duidelijke koers wordt neergezet en er concrete maar realistische maatregelen zijn benoemd. Kortom, een plan dat gedragen wordt door Woningstichting Voerendaal en Parkstad Limburg.
Pagina 3 van 18
3. Participatie Voor het opstellen van het volkshuisvestingsplan is gekozen voor een interactief proces met de burgers, de gemeenteraad en haar commissieleden alsmede met een afvaardiging van diverse aan het Wonen verwante stakeholders c.q. belangengroeperingen. Deze participatie vond plaats via informatiebijeenkomsten, het houden van interviews en via een daarvoor speciaal opgerichte klankbordgroep. Verslaglegging van deze bijeenkomsten zijn als bijlagen aan het rapport toegevoegd. Burgerparticipatie: Tijdens de eerste burgerparticipatie is aan de hand van stellingen gediscussieerd over wonen, voorzieningen en leefbaarheid. Tijdens de tweede burgeravond is wederom gediscussieerd over de thema's wonen, voorzieningen en leefbaarheid en wel in de vorm van een soort ronde tafel discussie. Daarbij werd per kern gekeken naar ontwikkelingen en behoeften op het gebied van wonen, voorzieningen en de leefbaarheid. Klankbordgroep: De klankbordgroep bestond uit een breed samengesteld gezelschap met vertegenwoordigers vanuit zorg, onderwijs, belangenorganisaties en politie. De rol van de klankbordgroep was adviseren, elkaar informeren en consulteren. De klankbordgroep bestond uit vertegenwoordigers van: • Cicero Zorggroep • Meander Zorggroep • Innovo • Gehandicapten platform • Wmo-adviesraad • Politie Limburg Zuid, Parkstad • Seniorenraad • Stichting SIR-55 Raadsbijeenkomst: Buiten het feit dat alle raads- en commissieleden waren uitgenodigd tijdens de burgerparticipatie, heeft er op 13 oktober 2011 tijdens de commissie Samenleving een speciale voorlichting plaatsgevonden voor raads- en commissieleden. Tijdens deze sessie zijn het proces en de resultaten van de analyse tot dan toe gepresenteerd en besproken. Interviews: Om naast de klankbordgroepbijeenkomsten dieper op de materie te kunnen inzoomen en om ook marktpartijen (makelaardij en projectontwikkeling) aan de voorkant bij het volkshuisvestingsplan te betrekken, is er tevens voor gekozen om met enkele stakeholders interviews af te nemen. In dat kader heeft STEC de navolgende partijen geïnterviewd: • Cicero Zorggroep • Meander Zorggroep • Innovo • Provincie Limburg
Pagina 4 van 18
• •
Locale projecontwikkelaar (Grouwels – Daelmans) Makelaardij (Stienstra)
De keuze voor het interactieve traject was ingegeven door het feit dat wij van mening zijn dat we geen kwalitatief goed volkshuisvestingsplan konden opstellen zonder de burgers en de direct en indirect betrokken stakeholders hierbij intensief te betrekken. Tevens hebben we hiermee een zo breed mogelijk draagvlak voor het plan trachten te bewerkstelligen. \ Argumentatie Het Meerjarig Volkshuisvestingsplan Voerendaal Hierna volgt een toelichting op hoofdlijnen. Voor de uitgebreide versie van de achtergrondinformatie, analyses, conclusies en het uitvoeringsprogramma wordt verwezen naar het bijgevoegde rapport inclusief de bijlagen. 1. Algemeen ''In Voerendaal is het fijn wonen!''Dit maken we op uit de vele reacties van inwoners en het blijkt ook uit de cijfers. Maar er zijn ook zorgen. Op de woningmarkt doen zich diverse ontwikkelingen voor waarop we een antwoord moeten geven, te weten: • • • • • • •
de dreiging van dalende inwonersaantallen; afnemende groei huishoudens en verdunning van de huishoudens die na 2020 omslaat in een daling van het aantal huishoudens; dubbele vergrijzing (meer senioren én ouderwordende senioren); steeds minder jongeren; afnemend draagvlak voorzieningen; toenemende zorgbehoefte; een terugtrekkende beweging vanuit de rijksoverheid op het gebied van zorg.
De bovengenoemde ontwikkelingen leiden tot een tweetal opgaven op het gebied van wonen: een kwantitatieve en een kwalitatieve opgave. Kwantitatieve opgave Met de kwantitatieve opgave wordt kort gezegd bedoeld dat er op basis van de prognoses en rekening houdend met de realisatie van alle lopende woningbouwplannen, in 2020 te veel woningen in Voerendaal zijn. Parkstad heeft de kwantitatieve opgave tot 2020 voor Voerendaal berekend op 231 onttrekkingen (zijnde een overschot aan woningen afgezet tegen de behoefte). Hierbij wordt rekening gehouden met de uitvoering van alle plannen die nog in de pijplijn zitten. Kwalitatieve opgave Met de kwalitatieve opgave wordt bedoeld dat de bevolkingssamenstelling verandert (meer ouderen en minder jongeren) waardoor de woonwensen en behoeften veranderen. Als vervolgens de (toekomstige) woonwensen worden vergeleken met de huidige woningvoorraad in Voerendaal, kan geconcludeerd worden dat deze nu al voor een groot deel niet meer voldoet en dat dit naar de toekomst verder verslechtert bij Pagina 5 van 18
ongewijzigd beleid. Op grond van de demografische ontwikkelingen is door de stuurgroep berekend dat tot en met 2020 de kwalitatieve opgave een omvang betreft van 1.350 woningen. Op dit moment zijn slechts 345 woningen als levensloopbestendige woning aan te merken. Met andere woorden: in 2020 bestaat er additioneel boven op de reeds aanwezige voorraad levensloopbestendige woningen een extra behoefte van 1.005 aan levensloopbestendige woningen. Hoewel de kwantitatieve opgave een adequate aanpak vergt, heeft de stuurgroep op basis van de uitgevoerde analyses en geconstateerde ontwikkelingen moeten concluderen, dat deze kwalitatieve opgave in het belang van Voerendaalse burger zeer prominent moet worden opgepakt en dat de komende jaren in Voerendaal de focus met name dient te komen liggen op het aanpakken van de kwalitatieve opgaven. Dit betekent dat alle beleidskeuzen en voorgestelde maatregelen hierop gestoeld zijn. Er wordt derhalve binnen het VHP gepast omgegaan met het actief onttrekken van woningen uit de woningvoorraad door middel van sloop. Inspanningen en inzet van middelen worden met name ingezet op het transformeren van de woningvoorraad. 2. Van ambitie naar realisatie De ambitie is voldoende anticiperen op de ontwikkelingen die op ons afkomen en zorgen dat het in Voerendaal aantrekkelijk wonen blijft. Kwalitatief, hoogstaand, rustig, waardevast en groen wonen nabij de stad, zijn de kernkwaliteiten van de gemeente Voerendaal. Dat willen we zo houden nu en in de toekomst. We willen dit realiseren door ons te richten op drie programma's: 1. Een sterke en gezonde woningmarkt; 2. Kernen in hun kracht; 3. Samen aan de slag. 2.1. Een sterke en gezonde woningmarkt Het doel van dit programma is om een balans te bereiken tussen vraag en aanbod van woningen in de gemeente Voerendaal. Het gaat om evenwicht in zowel aantallen woningen (kwantitatief) als de samenstelling (kwalitatief). Onderstaand worden de algemene beleidslijnen verwoord. In paragraaf 5.2. van het VHP worden deze nader geconcretiseerd. Kwantitatieve opgave De algemene beleidslijn die ten aanzien van de kwantitatieve opgave wordt gevolgd is dat het ongeconditioneerd toevoegen van woningen niet meer is toegestaan en dat daar waar mogelijk het aantal woningen tot 2020 wordt gereduceerd. Concreet betekent dit dat geprobeerd wordt het aantal geplande woningen te reduceren en dat er een preventief beleid gevoerd wordt om uitbreiding van de woningvoorraad te voorkomen. Parkstad heeft de kwantitatieve opgave tot 2020 voor Voerendaal berekend op het onttrekken van 231 woningen. Hierbij wordt rekening gehouden met de uitvoering van alle plannen die nog in de pijplijn zitten. Middels een verdunning van de voorziene woningbouwplannen is het mogelijk om de opgave van 231 stuks terug te brengen naar 94 woningen (zie paragraaf 6.2. van het VHP). Door bovendien verdunning te realiseren via gebiedsontwikkelingen, daarover hieronder meer, resteert per saldo een kwantitatieve opgave van 50 stuks.
Pagina 6 van 18
Voor wat betreft de gebiedsontwikkelingen komt het accent te liggen op de kernen Voerendaal en Klimmen. Uit de parkstadmonitor blijkt immers dat met name verloedering in deze kernen ervaren wordt. Echter, vanuit beheersmatig oogpunt (reeds leegstaande panden) gaat Woningstichting Voerendaal na vaststelling van het VHP starten met de realisatie van de gebiedsontwikkeling Minnegardsweg, waarna gebiedsontwikkelingen in de kernen Voerendaal en Klimmen aan de orde komen. Voor wat betreft de gebiedsontwikkeling Minnegardsweg te Ubachsberg zullen 24 huurwoningen gesloopt worden en worden 23 nieuwe levensloopbestendige huurwoningen teruggebracht. Vervolgens gaat Woningstichting Voerendaal het gebied Laurentiusplein-Tenelenweg-Vincentiusstraat herstructureren. Het betreft in deze een gebied van 68 woningen. Om de beoogde herstructurering mogelijk te maken is vervangende nieuwbouw nodig om zittende huurders te huisvesten. Aangezien binnen de contouren van de kernen van Voerendaal nog slechts 2 locaties aanwezig zijn die zouden kunnen worden aangewend voor herhuisvesting en het opvangen van Voerendaalse bewoners binnen de grenzen van Voerendaal, is door de Woningstichting een beroep op de gemeente Voerendaal gedaan, de lokaties Onze Lieve Vrouwenplein en eventueel perceel Dammerich te kunnen verwerven tegen marktwaarde. Vanwege het feit dat geconstateerd wordt dat het aantal huurwoningen sterk achterblijft bij de omvang van de doelgroep die behoefte heeft aan deze typologie woningen (1.500 versus 1.250) moeten we reeds nu constateren dat het verder terugbrengen van het aantal huurwoningen geen optie is. Aan de andere kant is het ook niet wenselijk dat huurders uit Voerendaal moeten uitwijken naar andere gemeenten. Op grond hiervan wordt het bespreekbaar geacht de locatie Kunrade tegen particuliere taxatiewaarde te verkopen aan de Woningstichting voor de realisatie van 22 huurwoningen. Woningstichting Voerendaal zal door de nieuwbouw op de schoollocatie Kunrade in het gebied Laurentiusplein-Tenelenweg-Vincentiusstraat 68 woningen slopen en slechts 48 woningen terugbouwen. Per saldo betekent dit dat de kwantitatieve opgave gereduceerd wordt met 20 woningen. De verantwoording van de grondopbrengst aangaande de schoollocatie Kunrade vindt plaats in de financiële paragraaf van dit raadsvoorstel. De gemeente zal in het kader van het verder reduceren van de kwantitatieve opgave inspanningen verrichten om de locatie Houtstraat – Dr. Poelstraat te verwerven. Aangaande voornoemde gebiedsontwikkelingen zullen separate business-cases opgesteld worden die voor eventuele bijdragen van derden ingebracht worden bij Parkstad Limburg. Opgemerkt dient evenwel te worden dat de huidige beschikbare middelen binnen Parkstad Limburg (de zgn. Van der Laan-gelden) reeds geoormerkt zijn voor de vijf stedelijke herstructureringswijken. Bezien zal derhalve moeten worden hoe in deze geanticipeerd kan worden op eventuele nieuwe geldstromen die hopelijk t.z.t. beschikbaar komen. Parkstad heeft de intentie uitgesproken om de business case Voerendaal (VHP) aan te wenden om bij diverse gremia, zowel intern als extern, aandacht te vragen voor de problematiek waarvoor landelijke gemeenten als Voerendaal zich gesteld zien in het kader van de krimp. Vanwege de geringe leegstand in de gemeente, de aantrekkelijke ligging van Voerendaal in de regio, het in stand houden van het voorzieningenniveau c.q. de leefbaarheid in de kernen en het grote aandeel particuliere bezit, wordt niet overgegaan tot het verder actief onttrekken van panden middels sloop, tenzij deze deel uitmaken van toekomstige gebiedsontwikkelingen. Daarnaast zijn er – ter voorkoming dat de woningvoorraad blijft uitbreiden – beleidsuitgangspunten geformuleerd waaraan woningbouwontwikkelingen zullen worden getoetst alvorens er wel of geen medewerking aan wordt verleend. Deze beleidsuitgangspunten zullen vertaald worden in de bestemmingsplannen op het moment dat deze geactualiseerd worden. Het betreft in deze de volgende Pagina 7 van 18
beleidsuitgangspunten: •
In principe wordt medewerking verleend aan de uitvoering van de geaccordeerde woningbouwplannen (ABC-plannen). Echter daar waar mogelijk zal actief onderzocht worden of het aantal geplande woningen kan worden gereduceerd.
•
We werken niet mee aan nieuwbouwplannen, buiten de ABC-plannen, waarvoor een bestemmingsplanwijziging nodig is, tenzij er minimaal evenveel woningen worden onttrokken (op dezelfde locatie of elders binnen de gemeente) en de nieuwe woningen levensloopbestendig zijn. Uiteraard dienen de plannen ook ruimtelijk inpasbaar te zijn. Indien om moverende redenen van belang wordt geacht om toch medewerking te verlenen aan een bouwplan dat leidt tot een toevoeging aan de woningvoorraad, zal dit overtuigend een verbetering van de situatie moeten inhouden om vanuit het VHP als een wenselijke ontwikkeling moeten kunnen worden bestempeld. Oordeelsvorming hierover ligt bij de gemeente en de Woningstichting. Bovendien zullen er passende compensatieafspraken gemaakt moeten worden.
•
Een verbijzondering van bovenstaande regel geldt voor particuliere initiatieven die één woning wensen te realiseren. Na 1 januari 2012 geldt hiervoor het 'neetenzij' -principe. We werken niet mee aan deze verzoeken, tenzij aan alle van de volgende voorwaarden wordt voldaan: ◦ het realiseren van een levensloopbestendige woning; ◦ een bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit ◦ een bijdrage leveren aan een volkshuisvestingsfonds dat onttrekkingen elders dan wel transformatie van de woningvoorraad mogelijk maakt. De middelen uit dit fonds zullen worden ingezet om het mogelijk te maken om op andere locaties woningen te onttrekken dan wel een impuls te geven aan het woon-/leefklimaat in de kernen (het fonds is niet bedoeld voor particuliere initiatieven).
•
Voor niet verzilverde bouwrechten (directe bouwtitels) is binnen Parkstad het voorzienbaarheidsinstrument van toepassing verklaard; uitvoering geven hieraan is mogelijk vanaf 1 januari 2013. Met het voorzienbaarheidsinstrument is het mogelijk directe bouwtitels te onttrekken. In Voerendaal betreft het slechts 3 bouwtitels. Met het instrument beoogt Parkstad te komen tot een opschoning van grote hoeveelheden onbenutte directe bouwtitels. In het geval van Voerendaal is de kans en de noodzaak klein, gezien het beperkte aantal van 3 woningen om tot een dergelijke actie te moeten overgaan. Bovendien is recentelijk meer zicht gekomen op het invullen van die betreffende rechten. De locaties waarop indirecte bouwtitels rusten (d.w.z. een bouwtitel die via een binnenplanse vrijstelling gebruikt kan worden) zullen bij het actualiseren van de bestemmingsplannen worden gehandhaafd echter conform het beleidsuitgangspunt van het VHP voor particuliere initiatieven ('nee tenzij'principe).
Pagina 8 van 18
•
De splitsing van woonruimte en het omzetten van niet-woonfuncties naar wonen staan we alleen toe indien er sloopcompensatie in aantallen of een financiële bijdrage in het volkshuisvestingsfonds tegenover staat.
•
Een uitzondering op bovenstaande regel vormen de gevallen waarbij het een tijdelijke splitsing betreft ten behoeve van mantelzorg dan wel huisvesting van een rustende boer. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden: • de aanpassing moet omkeerbaar zijn; • er mag geen nieuwe zelfstandige wooneenheid gecreeerd worden; • na overlijden of vertrek dient de zaak in de oude toestand teruggebracht te worden, dan wel betrokken te worden bij het hoofdhuis, dan wel herbestemd te worden tot een andere functie niet zijnde een zelfstandige woning; • daartoe geldt een borgsom en het handhavingstraject als stok achter de deur; • we stellen zonodig voorwaarden aan de bouw- en woontechnische eisen van de woning.
•
Karakteristieke/monumentale boerderijen of panden willen we behouden. We zetten hierbij bij voorkeur echter in op andere functies dan wonen (m.u.v. bijvoorbeeld groepswonen voor mensen met een zorgbehoefte of handicap) tenzij voldaan kan worden aan een van bovenstaande beleidsregels.
Kwalitatieve opgave Uit de parkstadmonitor blijkt dat slechts een zeer beperkt aantal mensen in een flat en seniorwoning wonen (6%). Bovendien blijkt uit prognoses dat het aandeel 65-plussers de komende jaren fors gaat toenemen. De kwalitatieve opgave is dan ook de grootste opgave waar we voor komen te staan. Het betreft het aanbieden van woningen die passend zijn voor de doelgroep 65 jaar en ouder, maar die ook op termijn nog geschikt zijn voor andere doelgroepen. Dit betekent dat ingezet wordt op de realisatie van levensloopbestendige woningen. Het is derhalve zaak dat de nieuwbouwplannen die nog voorzien zijn qua typologie aansluiten bij de vraag naar levensloopbestendige grondgebonden woningen en in beperkte zin gestapelde woningen. De kwalitatieve opgave is berekend op een omvang van 1.350 woningen; op grond van demografische ontwikkelingen is de verwachting dat in 2020 een behoefte is aan 1.350 levensloopbestendige woningen die geschikt zijn voor 65-plussers. Binnen de gemeente Voerendaal zijn thans 345 levensloopbestendige woningen aanwezig waardoor de actuele opgave nog 1.005 woningen is. De voorziene nieuwbouwplannen zijn echter te beperkt om de vraag aan deze typologie woningen op te vangen. Dit betekent dat er een transformatieopgave ligt voor de bestaande woningvoorraad, zowel in de koop- als in de huurmarkt. Ten aanzien van het kwalitatief op orde brengen van de woningvoorraad worden de volgende maatregelen voorgesteld: • Levensloopbestendig maken van koopwoningen bij nieuwbouw Thans is nog een aantal woningbouwplannen in ontwikkeling dan wel worden voorbereid. Het betreft in deze, locaties die in eigendom zijn van de gemeente dan wel van derden, niet zijnde Woningstichting Voerendaal, te weten:
Pagina 9 van 18
* Dammerich * Clermontstraat * Kernplan II * Curfs Ransdaal * Eussen Klimmenderstraat. Inspelende op de demografische ontwikkelingen zal de gemeente stimuleren dat de woningen in deze plannen levensloopbestendig worden. Voor wat betreft de locatie Dammerich wordt voorgesteld in deze in te zetten op woningen die qua typologie geheel levensloopbestendig gerealiseerd worden en die qua gebruiksgemak en woongenot aansluiten bij de behoeften van 65-plussers. In dit kader wordt ingezet op het realiseren van woningen met één woonlaag met een optie tot het realiseren van een beperkte opbouw en waarbij voorzieningen op het gebied van domotica geïntegreerd zijn. Op grond van het levensloopbestendig (onderhoudsvriendelijk) maken van de woningen wordt in deze ook uitgegaan van kavels van een omvang van 250 - 300 m2. Voorgesteld wordt om deze type woningen te vertalen in het ontwikkelkader Dammerich, hetgeen vervolgens ter besluitvorming aan de raad wordt voorgelegd. Gezien de ontwikkelingen die aanstaande zijn in de huur- en koopmarkt binnen Voerendaal (zie bijgevoegde tabel A) zijn wij van mening dat het te rechtvaardigen is om deze locatie aan te bieden voor de particuliere markt. Bezien dient nog te worden of dit betekent dat er kavels worden uitgegeven dan wel dat de gronden verkocht worden aan derden die deze afzetten voor de verkoop. • Levensloopbestendig maken van koopwoningen bij bestaande woningen Gezien de demografische ontwikkelingen en de grote mate van koopwoningen in Voerendaal is in het VHP een stimuleringsregeling opgenomen voor het levensloopbestendig maken van bestaande woningen op de koopmarkt. Onder stringente voorwaarden wordt een financiële bijdrage van maximaal 9.000 euro per woning geleverd aan huishoudens van 65 jaar en ouder die hun koopwoning levensloopbestendig willen maken. De exacte condities van de regeling worden nog in samenwerking met experts uitgewerkt. Op grond van inschattingen wordt er vanuit gegaan dat middels deze stimuleringsmaatregel gemiddeld 10 woningen per jaar getransformeerd worden tot levensloopbestendige koopwoningen. Aangezien de werking van dit instrument moeilijk in te schatten is, wordt in het VHP voorgesteld om voor de eerste vier jaar het benodigde budget vrij te maken, zijnde 360.000 euro en de werking van dit instrument reeds na twee jaar te evalueren. Afdekking van deze middelen wordt verantwoord in de financiële paragraaf van dit raadsvoorstel. • Levensloopbestendig maken van huurwoningen bij nieuwbouw In lijn met de particuliere markt wordt voorgesteld ook voor de huurmarkt een stimuleringsregeling van 9.000 euro te introduceren op grond waarvan Woningstichting Voerendaal opgelegd wordt alle huurwoningen, die zij in de plannen LaurentiuspleinTenelenweg-Vincentiusstraat-schoollocatie Kunrade en Minnegardsweg gaat realiseren, levensloopbestendig zal maken. De stimuleringsbijdrage is uitsluitend bedoeld ter compensatie van de noodzakelijke extra kosten die Woningstichting Voerendaal moet maken om de nieuwe huurwoningen op verzoek van de gemeente ook daadwerkelijk levensloopbestendig te maken. In totaliteit betreft het in deze 93 woningen die als nieuwe levensloopbestendige woningen in de huursector gerealiseerd worden. Op grond hiervan is (gefaseerd conform tempo van realisatie) een gemaximeerd budget nodig van 837.000 euro. Afdekking van deze middelen wordt eveneens verantwoord in de financiële paragraaf van dit raadsvoorstel. Uitbetaling van deze stimuleringsbijdrage vindt plaats op het moment dat gestart wordt met de bouwwerkzaamheden. Pagina 10 van 18
Bij instemming met deze maatregel zal deze maatregel en de uitgangspunten daarvan tussen gemeente en Woningstichting contractueel vastgelegd worden. • Planologische maatregelen Aangezien we het levensloopbestendig maken van woningen willen stimuleren is het zaak dat ook de randvoorwaarden hiertoe optimaal ingericht zijn. Bij het actualiseren van de bestemmingsplannen wordt derhalve extra ruimte gecreëerd om bestaande woningen levensloopbestendig te maken. • Verduurzamen van de woningvoorraad Het grootste deel van de woningvoorraad in Voerendaal is van voor 1980. Deze woningen zijn vaak slecht geïsoleerd en kennen derhalve een hoog energieverbruik met dito kosten en negatieve effecten voor het milieu. Bovendien maakt dit de verkoopbaarheid van woningen minder interessant. Woningstichting Voerendaal zal rondom de verduurzaming van haar woningbezit al haar woningen die zij in haar bezit heeft vóór 2016 zodanig aanpassen dat ze minimaal over het energielabel niveau C beschikken. Voor de particuliere markt wordt ingezet op het verstrekken van informatie rondom het verduurzamen van woningen. Er zijn vele regelingen die in deze de kwaliteit van de woningen kunnen vergroten. Velen zijn nog onbekend met de regelingen en de voor- en nadelen hiervan. Communicatie op dit vlak is dan ook noodzakelijk en zal door de gemeente worden opgepakt. Qua maatregelen zijn hierbij geen additionele middelen vanuit de gemeente voorzien. • Starters Tot slot zijn we qua kwalitatieve opgave van mening dat het wenselijk is om jongeren te behouden in een vergrijzende gemeente als Voerendaal. Hoewel doorstroming een aandachtspunt blijft, zijn we bovendien van mening dat we starters moeten blijven stimuleren om een woning te kopen door middel van de starterslening. De startersregeling blijft derhalve gehandhaafd. Echter, in promotionele zin zullen extra inspanningen geleverd worden om de bekendheid van de starterslening te vergroten. Ten aanzien van de startersregeling zijn geen additionele middelen vanuit de gemeente voorzien. 2.2. Kernen in hun kracht Het doel van het programma “Kernen in hun kracht” is om sterke kernen te behouden met een eigen profiel. We willen dat ieder kern zijn eigen signatuur behoudt uitgaande van de huidige en toekomstige sociale en demografische structuur. In het kader van de leefbaarheid streven we daarbij om het huidige voorzieningenniveau per kern te behouden. Op grond van de demografische ontwikkelingen en het behouden van een goed woonen leefklimaat per kern waarbij in het bijzonder rekening gehouden wordt met de ontwikkelingen rondom de leefbaarheid en de voorzieningen, zijn per kern op het gebied van volkshuisvesting de volgende keuzes gemaakt: •
In Ransdaal is vanuit demografisch oogpunt een beperkte groei van het aantal woningen (tot en met 2020 met 30 woningen) toegestaan. Na 2020 kalft deze behoefte af. Vanuit leefbaarheidsoogpunt is een toename van het aantal woningen zelfs gewenst. Derhalve wordt er voor gekozen om, bovenop de woningen die voor Ransdaal nog actueel zijn binnen de ABC-plannen, de
Pagina 11 van 18
woningvoorraad van Ransdaal de komende jaren met een beperkt aantal van 10 woningen te laten uitbreiden. Zowel de gemeente als Woningstichting Voerendaal hebben in Ransdaal geen grondposities. Het actief uitbreiden van het aantal woningen is in het VHP derhalve niet voorzien en wordt in deze overgelaten aan de marktwerking. De belangrijkste opgaven waar de kern Ransdaal voor staat is behoud van de leefbaarheid en het kwalitatief op niveau houden van de woningvoorraad voor met name de vergrijzende bevolking. •
Hoewel in Ubachsberg op grond van demografische ontwikkelingen een reductie van de woningvoorraad zou moeten plaatsvinden, wordt vanuit het oogpunt van leefbaarheid er voor gekozen om in Ubachsberg niet actief te gaan verdunnen. Uitgangspunt is evenwel dat de woningvoorraad - na realisatie van de voor Ubachsberg actueel zijnde ABC-plannen- in Ubachsberg per saldo niet mag toenemen. In concreto betekent dit ook dat indien er op natuurlijke wijze een verdunning plaatsvindt niet actief gestuurd wordt op het op peil houden van de woningvoorraad. De oververtegenwoordiging van het aantal 60 plussers in Ubachsberg en de sterk toenemende vergrijzing enerzijds en het beperkte aandeel jongeren anderzijds, geeft aan voor welke belangrijke opgaven de kern Ubachsberg komt te staan: behoud van de leefbaarheid, het stimuleren van particulieren om hun woning passend te maken en het door de woningstichting aanbieden van passende voor de vergrijzende bevolking.
•
De gemaakte keuzen in Ransdaal en Ubachsberg leiden er toe dat -rekeninghoudende met de demografische ontwikkelingen in de kernen Voerendaal, Kunrade en Klimmen -per saldo (eveneens rekeninghoudende met voorziene sloop, nieuwbouw en transformatie van woningen) een reductie van de woningvoorraad moet plaatsvinden via a. verdunning van geplande ABC-plannen; b. gebiedsontwikkelingen; c. schrappen van locaties. De belangrijkste opgaven waar de kern Voerendaal en Kunrade voor staat is het kwalitatief op niveau houden van de woningvoorraad en het in evenwicht brengen van de woningmarkt. Het kwaliteitsvraagstuk heeft enerzijds betrekking op de fysieke staat van de woningen en anderzijds betreft het een kwaliteitsvraagstuk zijnde het geschikt houden van woningen voor de veranderende woonbehoefte doordat de bevolking vergrijst. Voor Klimmen is de belangrijkste opgaven het kwalitatief op niveau houden van de woningvoorraad voor met name de vergrijzende bevolking. Gezien het feit dat mensen die nu in Klimmen wonen een relatief grote woning bezitten en mensen dus gewend zijn aan een bepaalde levensstandaard, is het zaak dat ook naar de toekomst toe deze mensen zorgeloos kunnen blijven wonen.
Pagina 12 van 18
2.3. Samen aan de slag Inspelen op krimp vraagt om een pro-actieve benadering van de betrokken partijen in de gemeente Voerendaal. Krimp aanpakken werkt niet alleen door in wonen te investeren, maar ook in winkels, zorg- en welzijnsvoorzieningen, onderwijs en buurthuizen. Ook raakt het financiers en eigenaren van woningen en onroerend goed door de dreiging van waardedaling. Het is daarom van belang dat de handen ineengeslagen worden en dat er wordt samengewerkt met stakeholders en partijen die iets kunnen betekenen op de woningmarkt. In dit kader wordt binnen het VHP voorgesteld om een platform ''wonen'' op te richten. \ Alternatieven of andere oplossingsrichtingen Een alternatief voor onderhavig Volkshuisvestingsplan zou kunnen zijn niet actief inzetten op de kwantitatieve en kwalitatieve opgave en de markt zijn werk laten doen. We hebben echter diverse argumenten om hiervoor niet te kiezen, te weten:
•
Waardevermindering van het bestaande woningbezit doordat er straks meer aanbod is dan vraag en omdat het aanbod onvoldoende aansluit op de vraag;
•
Gebrek aan passende huisvesting voor de groeiende groep senioren (zitten gevangen in woningen die niet langer geschikt zijn);
•
Minder aantrekkelijk worden van wonen en leven in onze gemeente;
•
Ondanks de huidige lage leegstand een toename hiervan waardoor verpaupering sluipenderwijs zijn intrede doet;
•
De leefbaarheid in de kernen, met name Ransdaal en Ubachsberg komt onder druk te staan met als mogelijk gevolg een kille sanering van voorzieningen;
•
Negatieve financiële gevolgen voor de gemeente Voerendaal, ontwikkelende partijen, de particuliere eigenaren en onderwijsorganisaties et cetera. Denk aan de waardevermindering van de woning/woningvoorraad, het teruglopen van de OZB-inkomsten, het uitblijven van grondinkomsten, het noodgedwongen vertrek van bewoners naar elders.
\ Randvoorwaarden In het VHP zijn keuzes, beleidsuitgangspunten en maatregelen opgenomen die gezien de context waarbinnen deze genomen zijn, onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn. Bovendien hebben betrokken partijen zich integraal geschaard achter voorliggend plan. Het maken van andere keuzes kan – afhankelijk van de impact hiervan – derhalve inbreuk hebben op het draagvlak dat voor dit plan bestaat. Alsdan zal dan ook nadere afstemming tussen partijen moeten plaatsvinden alvorens tot definitieve besluitvorming overgegaan kan worden. \ Financiële, personele, organisatorische consequenties Zoals in het volkshuisvestingsplan meermaals is aangegeven is het belangrijk dat er bewustwording ontstaat bij de burger rondom het ouder worden en de gevolgen die dit heeft voor huisvesting. Verhuizen in deze woningmarkt is, door de stagnerende woningmarkt en een beperkt aanbod aan zorggeschikte woningen, niet langer meer een Pagina 13 van 18
vanzelfsprekendheid. Dit betekent dat de burger er zich van bewust moet zijn dat op grond van zijn eigen verantwoordelijkheden het beter is dat hij of zij vroegtijdig eigen initiatieven neemt om zijn of haar huis toekomstbestendig te maken. Het is belangrijk dat aan deze bewustwording gewerkt wordt. Daarnaast is het belangrijk dat mensen actief geïnformeerd worden over het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Deze maatregelen verbeteren de woning en dus de waarde van de woning. Gezien de kracht van de huidige woningmarkt van Voerendaal en de vele investeringen die gedaan worden en nog gaan plaatsvinden rondom het verbeteren van het woon- en leefklimaat, wordt voorgesteld om Voerendaal en haar kernen op een positieve wijze actief uit te dragen. Voorgesteld wordt dan ook om voor de periode van 18 maanden een pilot op te starten, waarbij een woonconsulent wordt ingezet die rondom het bewustwordingsproces van levensloopbestendig wonen, het in de markt zetten van de startersleningen, het verduurzamen van woningen en het ''vermarkten'' van Voerendaal als ''kwalitatief, hoogstaand, rustig, waardevast en groen wonen'' pro-actief maatregelen initieert en een communicatietraject opstart (zie actiepunt 9 van het VHP). Voor wat betreft dit pilot project wordt een budget gevraagd van 115.000 euro. Het benodigde budget wordt ingezet voor de dekking van de uren van de woonconsulent (90.000 euro) alsmede een werkbudget voor de diverse uit te rollen communicatietrajecten (25.000 euro) voor de duur van 18 maanden. IDe pilot zal geëvalueerd worden. Daarbij zal dan bezien worden of en op welke wijze verdere invulling te geven aan dit pilot project. Financiële consequenties: Op grond van het uitvoeringsprogramma wordt voorgesteld om: 1. de schoollocatie Kunrade tegen taxatiewaarde te verkopen aan Woningstichting Voerendaal, zijnde 825.000 euro, onder de voorwaarden dat er maximaal 22 levensloopbestendige huurwoningen worden gerealiseerd die in eerste instantie ingezet worden voor het herhuisvesten van huurders komende vanuit de gebiedsontwikkeling Laurentiusplein-Tenelenweg-Vincentiusstraat en er in voornoemde gebiedsontwikkeling definitief 20 woningen aan de woningvoorraad worden onttrokken; 2. maximale inspanningen te verrichten om het perceel hoek Houtstraat - Dr. Poelstraat te verwerven 3. ten aanzien van het levensloopbestendig maken van woningen voor zowel de koop als de huursector een stimuleringsmaatregel van 9.000 euro te introduceren, met dien verstande dat: a. voor de particuliere markt voor de komende vier jaren ingezet wordt op het levensloopbestendig maken van 40 woningen; b. voor de huurmarkt ingezet wordt op het levensloopbestendig maken van 93 woningen die deel uitmaken van de gebiedsontwikkeling LaurentiuspleinTenelenweg-Vincentiusstraat-Kunrade en Minnegardsweg. Betaling van de stimuleringsbijdrage vindt plaats per levensloopbestendige woning en wel op het moment dat gestart wordt met de bouw hiervan. 4. voor het onderdeel communicatie, organisatie en informatie voor de duur van 18 maanden een budget groot 115.000,00 euro beschikbaar te stellen.
Pagina 14 van 18
Dekking van voorgestelde maatregelen: Aangaande de voorgestelde maatregelen en de daarmee gepaard gaande financiële consequenties is de onderstaande dekking voorzien: 1. Schoollocatie Kunrade: De opbrengsten die gegeneerd worden rondom de verkoop van de schoollocatie Kunrade (825.000 euro) worden ten gunste gebracht van de Algemene Reserve. 2. Houtstraat – Dr. Poelstraat: Voor onderhavige locatie wordt een grondexploitatie gevoerd, waarin de verwervingskosten worden verantwoord; 3. Levensloopbestendig maken van woningen: a. Voor het levensloopbestendig maken van 40 particuliere woningen is een budget benodigd van 360.000 euro, hetgeen afgedekt wordt via de reserve krimpgelden; b. Voor het levensloopbestendig maken van 93 huurwoningen is een budget nodig van maximaal 837.000 euro. Hiertoe wordt een voorziening gecreëerd, waarvan een helft wordt gedekt vanuit de Algemene Reserve en de andere helft vanuit de Reserve Volkshuisvesting; 4.Communicatie, informatie en organisatie: Het benodigde budget van 115.000 euro wordt afgedekt via de gelabelde herstructureringsmiddelen binnen de Reserve Volkshuisvesting (zijnde een budget van € 125.000,00). \ Risico's Indien er geen maatregelen ondernomen worden op het gebied van volkshuisvesting zal dit, gezien de demografische ontwikkelingen, leiden tot een (verdere) disbalans in de woningvoorraad in de kernen van Voerendaal, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin. Keuzes die thans gemaakt worden en de maatregelen die worden voorgesteld, worden gedaan met de inzichten van dit moment. Echter, de woningmarkt is zeer dynamisch en wordt bepaald door vele factoren waarop de lokale overheid niet altijd invloed heeft. Bovendien is een groot gedeelte van de visie gebaseerd op prognoses voor 2020. Het risico van prognoses is dat op termijn kan blijken dat deze onjuist zijn dan wel door niet beïnvloedbare factoren wijzigen. Dit zou consequenties kunnen hebben voor de ingezette beleidslijn. Daarnaast is thans onbekend op welke wijze de particuliere markt de voorgestelde stimuleringsmaatregelen gaat oppakken. Indien deze maatregelen aanslaan, zou dit er toe kunnen leiden dat het budget van 360.000,00 euro ontoereikend is. Maar het kan ook zijn dat de markt de stimuleringsmaatregelen niet oppakt. Het is derhalve noodzakelijk om de demografische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op de woningmarkt te blijven monitoren en zo nodig het beleid bij te stellen. Monitoring en evaluatie van het gevoerde beleid, is derhalve één van de actiepunten in het uitvoeringsprogramma. Pagina 15 van 18
\ Communicatie en draagvlak Participatie: Voor het opstellen van het volkshuisvestingsplan is gekozen voor een interactief proces met de burgers en een afvaardiging van diverse aan het Wonen verwante stakeholders c.q. belangengroeperingen en marktpartijen (Cicero, Meander, Innovo, Gehandicapten Platform, Wmo-adviesraad, Politie, Seniorenraad, Sir 55, Grouwels Daelmans en Stienstra makelaars). De keuze voor het interactieve traject is ingegeven door het feit dat wij van mening zijn dat we geen kwalitatief goed volkshuisvestingsplan kunnen opstellen zonder de burgers en de direct en indirect betrokken stakeholders hierbij te betrekken. Tevens hebben we hiermede getracht een zo breed mogelijk draagvlak voor het plan te bewerkstelligen. Voorafgaand aan de behandeling in de raadscommissie heeft er één op één een terugkoppeling plaatsgevonden richting leden van de klankbordgroep. Nadat het plan in de raadscommissie is behandeld zal het voorliggende volkshuisvestingsplan nog eens breed onder de aandacht gebracht worden richting burgers door het organiseren van een informatie-avond. Bovendien zal het VHP na vaststelling als nieuw beleid nader kenbaar gemaakt worden via Weekblad Parkstad, het Magazine en via onze internetpagina. Daar waar nodig / wenselijk wordt rechtstreeks over het volkshuisvestingsplan met belanghebbenden gecommuniceerd. In structurele zin zal middels het nog op te richten platform wonen rechtstreeks met de stakeholders gecommuniceerd worden over het volkshuisvesting, de ontwikkelingen waar we in de loop van de tijd tegen aanlopen. \ Advies commissie
Pagina 16 van 18
\ Raadsbesluit De gemeenteraad besluit het meerjarig volkshuisvestingsplan “Samen Bouwen aan Wonen in Voerendaal in 2020” vast te stellen en het uitvoeringsprogramma ten uitvoer te brengen.
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN VOERENDAAL de secretaris, de burgemeester,
dhr. B. Timmermans
drs. E.A.J. Sprokkel
Aldus besloten in de raadsvergadering van 28 juni 2012 de griffier, de voorzitter,
B.W.E. van der Wijst
drs. E.A.J. Sprokkel
\ Bijlagen: Document ''Samen Bouwen aan Wonen in Voerendaal in 2020'' \ Ter inzage:
Pagina 17 van 18
Tabel A.
Huur
Koop
Particuliere Kavels
Levensloopbestendig
Kernplan
n.n.b.
n.n.b.
Neen
Ja
Ja
Ja
Ja, zorggerelateerd
Ja
Neen
Ja
Neen
Ja, deels
Ja
Vooralsnog niet
Neen
Ja
Ja
Ja
Vooralsnog niet
n.n.b.
n.n.b.
n.n.b.
Ja
Ja
Vooralsnog niet
Dammerich HogewegKeerberg
Ja
Amacahof
Ja
Parc Hoenshof Kunrade
Ja Ja
Kapelhof Clermontstraat
n.n.b.
Overheek 4 Houtstraat dr. Poelstraat
n.n.b.
n.n.b.
n.n.b.
n.n.b.
Eussen Klimmen
n.n.b.
n.n.b.
n.n.b.
n.n.b.
Curfs
Ja
Neen
Ja
In gen Hunsch
Ja
Ja
Ja, is mogelijk
KerkstraatVeeweg
Ja
Neen
Neen
Neen
Ja
Dr. de Limpensplein
Pagina 18 van 18
Ja
