Kerncijfers 2012
2011
2010
2009
2008
* eengezinswoningen
1.987
1.991
1.991
1.990
1.964
* meergezinswoningen
2.902
2.904
2.904
2.885
2.881
1
1
1
1
* woningen in aanbouw
78
12
1
21
1
* gezinsverv.huis Massijslaan (aantal plaatsen)
12
12
12
12
12
8
8
8
8
1
* zorgcentrum De Reiger (aantal zorgplaatsen)
26
26
26
* zorgcentrum Rinnebeek (aantal zorgplaatsen)
28
28
28
28
28
* Thomashuis woning beheerder
* Thomashuis Maartensdijk (aantal zorgplaatsen)
5.042 * idem dagopvang, huisartsen en Rode Kruis
3
3
3
3
3
* jongerencentrum Maartensdijk Dorpsweg
1
1
1
1
1
* Dagcentrum Reinaerde Maartensdijk Dorpsweg
1
1
* zorgcentrum gemeentehuis Maartensdijk
9
9
2
1
1
280
280
280
280
280
13
13
13
13
13
* MBO locatie Van Erpweg 2
1
1
1
* eigen kantoor Waterman
1
1
1
1
1
* zorgcentrum Jachtlaan Bilthoven * grond uitgegeven in erfpacht (Koop GoedKoop)
22
* garages * bedrijfsruimten
* regentenkamer kosterswoning
1
1
1
1
1
Totaal aantal verhuureenheden
5.298
5.293
5.272
5.224
5.186
kosten niet-planmatig onderhoud per woning
368
598
405
449
404
kosten planmatig onderhoud per woning
359
782
778
800
916
2.772
3.164
3.171
2.995
3.190
kwaliteit
aantal reparatieverzoeken kosten per reparatieverzoek
(€)
292
314
280
171
171
kosten reparatieverzoeken per woning
(€)
166
203
181
105
112
350
299
341
287
335
aantal mutaties mutatieonderhoud per mutatie
(€)
2.503
4.452
3.006
2.732
2.149
mutatieonderhoud per woning
(€)
179
272
209
161
149
goedkope eengezinswoningen (< € 519,69)
39,5%
43,6%
43,5%
46,8%
47,9%
goedkope meergezinswoningen (< € 519,69)
88,3%
91,4%
89,3%
92,7%
93,7%
1,8%
1,8%
huurachterstand in % van de jaarhuur
0,83
0,83
0,77
0,59
0,51
huurderving in % van de huurontvangsten
1,80
1,23
1,01
0,85
0,66
liquiditeit (current ratio)
0,46
1,02
0,07
0,26
0,11
solvabiliteit (EV/BT)
10,1
7,0
10,4
12,6
13,1
solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde
41.1
31,5
27,0
25,4
25,6
7.577
2.634
8.250
10.029
6.740
63%
76%
ICR
1,8
1,4
DSCR
1,6
1,3
(€)
4.931
3.170
4.307
5.780
5.537
voorzieningen
(€)
414
600
334
0
45
onderhoudskosten
(€)
727
1.380
1.183
1.249
1.320
jaarresultaat voor belasting
(€)
2.163
-1.265
-1.278
362
-376
huuropbrengst
(€)
5.770
5.669
5.536
5.357
5.222
verhuren van woningen
Aantal woningen met een huur boven € 652,52
financiële continuïteit
interne financiering per woning loan to value (o.b.v. bedrijfswaarde)
balans en resultatenrekening per woning in euro eigen vermogen
gemiddelde boekwaarde per woning
(€)
41.971
39.722
40.181
41.009
36.253
gemiddelde WOZ-waarde per woning
(€)
201.688
215.699
223.670
225.960
222.320
gemiddelde bedrijfswaarde per woning
(€)
50.524
50.473
46.717
45.905
41.539
1
HET JAAR IN VOGELVLUCHT Woningkrant In maart verscheen de laatste Woningkrant op papier. Het woningaanbod is nu nog uitsluitend in te zien via internet. “Internieters” kunnen via hun corporatie het woningaanbod opvragen. Van deze mogelijkheid wordt nauwelijks gebruik gemaakt. Nieuwbouw Westbroek en Nieuwstraat In Westbroek leverden wij zes eengezinswoningen op en in De Bilt zes jongerenappartementen. De woningen in Westbroek zijn naar zes dorpsbewoners gegaan, vier zijn er gekocht en twee gehuurd. Voor de appartementen aan de Nieuwstraat was veel belangstelling van Biltse jongeren. Prins Clauslaan Door deelname aan een klankbordgroep werden de bewoners van de Prins Clauslaan nauw betrokken bij de grootonderhoudsplannen voor hun woning. De werkzaamheden startten in het voorjaar van 2012 en werden na een half jaar opgeleverd. Er zijn veel energiebesparende maatregelen uitgevoerd waaronder het plaatsen van een individuele HR cv-ketel. Serviceabonnement voor huurders Vanaf maart konden huurders zich aanmelden voor een serviceabonnement en zo in feite hun huurdersonderhoud afkopen. Voor € 5,00 per maand worden diverse kleine herstellingen in opdracht van de huurder uitgevoerd. Eind december maakten ongeveer 700 huurders gebruik van deze service. Maatschappelijke inzet Medewerkers van SSW hebben deelgenomen aan de landelijke sponsorloop voor het Kinderkankerfonds: de Kikarun. Iedere afgelegde kilometer leverde geld op. Daarnaast werd hiervoor ook sponsorgeld opgehaald door de verkoop van overtollige spullen op een rommelmarkt. In totaal is 3.400 euro bijeengebracht. Vanaf juni wandelen twee medewerkers van SSW om de twee weken een uur met bewoners van het Leendert Meeshuis, een verpleeghuis voor somatische en psychogeriatrische cliënten.
2
Cultureel Educatief Centrum (CEC) In maart werd het officiële startschot gegeven voor de bouw van het Cultureel Educatief Centrum. De kinderen van de basisscholen, het kinderdagverblijf en de peuterspeelzaal zorgden met bouwhelmen en ballonnen voor een kleurrijke start. Bijzonder was dat één van de ballonnen een reis maakte van Brandenburg-Bilthoven naar Brandenburg-Duitsland, en daarmee ook nog eens de grootste afstand aflegde. Samen met de Biltse Muziekschool was er een lied ingestudeerd dat werd gezongen tijdens de onthulling van het bouwbord. Het Lichtruim De naam ‘Het Lichtruim’ komt na oplevering in het najaar 2013 op de gevel van het Cultureel Educatief Centrum in Bilthoven. De naam is bedacht in een brainstormbijeenkomst met alle participanten. Planetenplein Op het Cultureel Educatief Centrum worden 20 seniorenappartementen gebouwd, acht met een sociale huur en twaalf in de vrije sector. De belangstelling voor deze appartementen was groot. 75 senioren reageerden op de advertentie. Senioren uit de gemeente De Bilt die een eengezinswoning achterlaten kregen voorrang bij de toewijzing. Klantenpanel In april heeft SSW een eerste klantenpanel georganiseerd met bewoners van de Kometenlaan over leefbaarheid in het complex. Vooraf zijn gesprekken gevoerd met sleutelfiguren (wijkagent, gemeente, maatschappelijk werk en bewoners) over wat er allemaal speelt. De avond met de bewoners is constructief verlopen en SSW kreeg veel waardering voor dit initiatief. Nieuw incassobeleid In het voorjaar is een nieuwe incassoprocedure uitgewerkt onder het motto “streng, maar rechtvaardig”. De nieuwe incassoprocedure kent een tweesporenbeleid: 1. een snellere en concrete aanpak bij mensen met alleen huurachterstand;
2. een effectieve en zorgvuldige aanpak bij mensen met meervoudige problemen. Na een jaar wordt het nieuwe beleid geëvalueerd. De eerste resultaten zijn hoopgevend, in die zin dat de huurachterstand ondanks de economische crisis, ongeveer gelijk is gebleven. Oplevering renovatie Abt Ludolfweg De woningen aan de Abt Ludolfweg zijn ingrijpend gerenoveerd, zowel aan de buitenkant als aan de binnenkant. Navraag bij bewoners leert dat zij niet graag nog een keer zo iets mee willen maken. Maar zij zijn wel erg tevreden met hun vernieuwde woning. Renovatie Burgemeester van Heemstrakwartier Na de bouwvak startte de renovatie van het Burgemeester van Heemstrakwartier. De bewoners kunnen niet in hun woning blijven wonen en verblijven tijdelijk in een wisselwoning. Na vier maanden renoveren is in december de eerste woning in het Burgemeester van Heemstrakwartier opgeleverd. Asbest Burgemeester van Heemstrakwartier Als voorbereiding op de renovatiewerkzaamheden in het Heemstrakwartier is begin augustus onderzocht of er asbest aanwezig was in de woningen. Tijdens deze inspectie werd asbesthoudend materiaal aangetroffen. SSW heeft daarom uit voorzorg alle woningen geïnspecteerd. Het asbest gaf volgens een inschatting van de GGD geen verhoogd gezondheidsrisico voor de bewoners. SSW heeft de bewoners uitvoerig geïnformeerd over de gang van zaken. Contracten Voor het onderhoud van de liften en de centrale verwarmingsinstallaties zijn nieuwe contracten afgesloten. Belangrijke vernieuwing bij het liftonderhoud is dat SSW dit proces nu intern bewaakt terwijl dat over het algemeen uitbesteed wordt. Voor het cv-onderhoud zijn prestatiecontracten afgesloten waarbij de regie van het onderhoud meer bij SSW ligt. In de contracten is ook een nadrukkelijke rol weggelegd voor klanttevredenheid. Herenplein In november ondertekenden Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars, Maceka Vastgoed en SSW
de overeenkomst voor de aankoop van 16 huurappartementen in het nieuwbouwproject Herenplein in De Bilt. Het nieuwbouwproject bestaat uit een Albert Heijn supermarkt, een Gall & Gall en een Hema. Daarboven komen 21 koopappartementen en 16 huurappartementen. Voor de bewoners van de appartementen is er een eigen parkeerplaats in de garage onder het nieuwbouwcomplex. Gemeentehuis Maartensdijk In november vierden wij het bereiken van het hoogste punt van de nieuwbouw achter het voormalige gemeentehuis in Maartensdijk. SSW bouwt hier 42 appartementen, twee vrijstaande woningen en een commerciële ruimte. Wethouder Arie Jan Ditewig en Ad van Zijl, directeurbestuurder van SSW, haakten samen de laatste dakplaat aan waarna de kraanmachinist deze dakplaat op de liftschacht hees. Gemeenteraad In oktober is een presentatie gehouden voor de gemeenteraad over het effect van de financieeleconomische crisis op lokale projecten. Doel was: gedeelde analyse problemen woningmarkt; bewustwording naar aanleiding van de nieuwe economische realiteit; gevolgen voor de programma’s; gezamenlijk zoeken naar verantwoorde oplossingen / partners in volkshuisvesting door fasering en herprogrammering van projecten. De bijeenkomst is prima verlopen en resulteerde in het besef dat aanpassing van bouwprogramma’s noodzakelijk zijn. Nacht van Respect In december is op feestelijke wijze de winnaar bekend gemaakt van een ontwerpwedstrijd voor een affiche rond het thema respect en oud en nieuw. Kinderen uit de brugklas van de Oranje Nassauschool hebben aan dit thema in de lessen aandacht besteed. Daarna hebben zij op een creatieve manier uiting gegeven aan dit onderwerp. Het maken van een affiche is een initiatief van het Platform Respectvol Samenleven in De Bilt. Dit affiche werd breed verspreid. Van het affiche is ook een flyer gemaakt die via de vuurwerk verkoopadressen in de gemeente verspreid is onder de inwoners.
3
INHOUDSOPGAVE Kerncijfers Het jaar in vogelvlucht Trots op wie we zijn, wat we zijn en wat we doen Missie en visie
Dynamiek in de lokale woningmarkt Waar wij werken Woningbezit SSW Passend verhuren Onze nieuwe huurders Verkopen met beleid Herenplein
Duurzaam investeren in kwaliteit Dagelijks onderhoud Duurzaam wonen Planmatig onderhoud Projecten
Werken aan normaal wonen Aanspreekpunt in de wijk Goed wonen Achter de voordeur Strategisch voorraadbeleid Project Melkweg
SSW maakt het verschil Bewonerscommissies Bewonersvereniging Woonspraak Gemeente De Bilt Regionale en landelijke belangenhouders Dialoog belanghouders Lokaal investeren
8 9 9 10 11 12 13
14 15 16 17 18
20 21 21 22 23 24
26 28 28 28 29 29 29
Bijzonder wonen
32
Stijgende vraag wonen met zorg Wet Maatschappelijke Ondersteuning Gespecialiseerde woonvormen MENS Gemeentehuis Maartensdijk
33 33 34 35 35
De organisatie Sociaal hart, zakelijk hoofd De medewerkers Ondernemingsraad Integriteit verankerd Nieuwe procesbeschrijvingen Impuls aan dienstverlening Duidelijke afspraken (On)tevreden huurders
4
1 2 6 7
36 37 37 38 38 38 38 39 39
Financiële continuïteit Huurinkomsten Huurtoeslag Verbindingen met andere rechtspersonen Integriteit Financieel beleid en beheer Financieringen Ontwikkeling vermogen Financiële positie
40 41 41 42 42 43 45 46 48
Verslag van het bestuur
50
Persoonlijke gegevens bestuur per 31 december 2012 Tegenstrijdige belangen Beloning van het bestuur Kwaliteitssysteem Verklaring van het bestuur
50 50 50 51 51
Verslag van de Raad van Commissarissen 52 Voorwoord Samenstelling Raad van Commissarissen Relatie strategie, missie en prestaties Taken Raad van Commissarissen Taak voorzitter van de Raad van Commissarissen Kerncommissies Extern en intern toezicht Corporate governance / goed bestuur Visitatie Risicomanagement Jaarlijkse zelfevaluatie Strategiebijeenkomsten Reguliere raadsvergaderingen van de Raad Persoonlijke gegevens Raad van Commissarissen in 2011 Honorering Raad van Commissarissen per 31 december 2011 Tot besluit
Jaarrekening 2012 Balans per 31 december 2012 Winst-en-verliesrekening over 2012 Kasstroomoverzicht over 2012 Toelichting op de balans en winst-en-verliesrekening Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva Grondslagen van de bepaling van het resultaat Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Toelichting op de onderscheiden posten van de balans Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening
Overige gegevens Resultaatbestemming 2011 Resultaatbestemming 2012 Accountantsverklaring
52 54 54 55 55 56 57 58 58 59 59 60 60 64 64 64
66 66 67 68 69 70 73 75 76 85
90 90 90 92
5
TROTS OP WIE WE ZIJN, WAT WE ZIJN EN WAT WE DOEN De gevolgen van de economische crisis zijn in 2012 verhevigd. Zo ook de daarmee samenhangende, fors te noemen, interventies van de overheid. Woonstichting SSW kiest nadrukkelijk niet voor een kommer en kwel scenario. Wij beschouwen optimisme als een morele plicht en willen weg blijven van doemdenken. We geven de voorkeur aan kansen boven bedreigingen. Wij willen liever bezig zijn met de oplossingen van morgen dan met de problemen van gisteren. Het is waar, dat de beeldvorming en het imago van de corporaties schade hebben opgelopen door een aantal onverkwikkelijke incidenten in onze sector. Het is waar, dat we moeten werken in een economische slechte periode met veel onzekerheden. Het is waar, dat het kabinet de financiële duimschroeven voor onze sector stevig heeft aangedraaid door het invoeren van de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage om corporaties die op omvallen staan, weer op de been te helpen. En het is waar, dat wij onze maatschappelijke opgaven met minder geld moeten uitvoeren. Tegelijkertijd is het ook waar, dat SSW in de Biltse gemeenschap sterk is verankerd. SSW wordt door onze vele belangenhouders herkend en erkend als een maatschappelijke organisatie die met haar prestaties een belangrijke bijdrage levert aan de kwaliteit van onze lokale gemeenschap. De beeldvorming in politiek Den Haag over corporaties is een andere werkelijkheid dan die wij die hier ter plaatse ervaren. Voor de kracht van de samenleving (groot of klein) is het belangrijk dat er verbindingen en dwarsverbanden worden gelegd, als een spinnenweb. SSW is onderdeel van het netwerk en spint draden naar andere (maatschappelijke) organisaties. Met als doel om sociale verbanden op peil te houden, zorg en diensten te verlenen aan kwetsbare groepen telkens met als oogmerk om die mensen zelf sterker te maken. Wij noemen dit investeren in stenen en investeren in mensen en doen dat vanuit onze vier kernwaarden: Perspectief biedend, Verbindend, Transparant en Ondernemend.
6
Ondernemen met de wind tegen is geen gemakkelijke opgave. Het is wel een uitdaging. Het vereist doorzettingskracht, passie en motivatie om toch de gewenste doelen te kunnen halen. Niet bij de pakken gaan neer zitten, maar actief en in samenspraak met anderen op zoek gaan naar wat nog wel kan. Als SSW zijn wij het aan onze stand verplicht om te presteren naar vermogen, ook in tijden van tegenwind. Die rol pakken we op in de zes kernen van onze gemeente in nauwe samenwerking met allerlei partijen en instanties. Samenwerking binnen alle geledingen van onze eigen organisatie van medewerkers tot Raad van Commissarissen. Maar vooral ook zoeken naar samenwerking met partners buiten onze organisatie zoals de gemeente, zorginstellingen, scholen, bewonerscommissies, Woonspraak en natuurlijk onze huurders. Als bestuurder ben ik oprecht trots op de prestaties die we het afgelopen jaar hebben geleverd. Trots ook op onze medewerkers die dagelijks bezig zijn met het verhuren van woningen, het oplossen van onderhoudsklachten, en onze wijkbeheerders die zorgdragen voor schone en veilige wijken. Trots ook op de medewerkers die zorgdragen voor een goed verloop van complexe renovatie- en nieuwbouwprojecten en de mensen achter de schermen die verantwoordelijk zijn voor het soepel laten verlopen van de administratieve organisatie. Natuurlijk maken wij wel eens fouten en zal niet iedereen altijd tevreden zijn. Maar we proberen hier altijd van te leren om het een volgende keer beter te doen. Als SSW staan we midden in de samenleving, staan dicht bij de mensen, zijn aanspreekbaar en weten wat er speelt. Of het nu gaat om het geven van gastlessen op de basisscholen over omgaan met geld, deelname aan het Platform Respectvol Samenleven of activiteiten op het terrein van wonen, zorg en welzijn: SSW is erbij en we proberen vanuit onze rol letterlijk ons steentje bij te dragen aan het oplossen van vraagstukken en problemen. Deze directe betrokkenheid is van groot belang om de maatschappelijke agenda te definiëren en hierbinnen prioriteiten te stellen.
In ons jaarverslag geven we een uitgebreid overzicht van alle activiteiten waar wij ons het afgelopen jaar mee hebben bezig gehouden. Een willekeurige greep: Afsluiten van een kleine 280 nieuwe huurcontracten voor reguliere woningzoekenden, urgenten en bijzondere doelgroepen; Prachtig gerenoveerde appartementen aan de Abt Ludolfweg; Start van een ingrijpende renovatie in het Burgemeester van Heemstrakwartier; Nieuwbouwprojecten aan de Herenweg, Nieuwstraat en Maartensdijk; De bouw van Het Lichtruim dat straks het kloppend hart in de wijk Brandenburg moeten worden; Ver gevorderde initiatieven voor de bouw van het nieuwe Leendert Meeshuis in combinatie met sociale huurwoningen; Maar ook tal van sociale activiteiten zoals de Nacht van Respect tijdens de oudejaarsnacht. Als antwoord op het ondernemen met tegenwind is het verschijnen van ons nieuwe Ondernemingsplan “Sociaal Hart, Zakelijk Hoofd / kompas in een veranderende wereld”. Een ondernemingsplan waarbij onze belangenhouders zijn geconsulteerd en die zich konden identificeren met onze doelstellingen. Wij blijven trouw aan onze missie en visie waarbij geld het tempo bepaalt en niet de koers. De lengte van de financiële polsstok bepaalt echter wel onze investeringsruimte. Het was daarom noodzakelijk om dit jaar de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Onze maatschappelijke prestaties zijn afhankelijk van het financiële rendement. Corporaties behoren tot de kapitaalintensieve organisaties. Je hebt immers veel geld nodig om te bouwen, te onderhouden en te verhuren.
opgericht namelijk investeren in stenen en investeren in mensen. SSW staat in dienst van de samenleving en we zullen dagelijks moeten waarmaken wie we zijn, wat we zijn en wat we daarom moeten doen. En dat alles op basis van verdiend vertrouwen van de lokale samenleving en onze belangenhouders. Ik wens u veel leesplezier. Ad van Zijl
Missie en visie SSW is een maatschappelijke onderneming met een publieke taak gericht op het wonen in de zes kernen van de gemeente De Bilt. Wonen in de breedste zin van het woord. Een leefbare en duurzame woonomgeving hoort hier bij. SSW wil niet alleen een maatschappelijk ondernemer zijn, maar ook maatschappelijk ondernemend. In onze missie en visie kiezen wij daarbij nadrukkelijk voor een brede maatschappelijke oriëntatie die bestaat uit: een fysieke component, waarbij het realiseren van sociale woningbouw en maatschappelijk vastgoed centraal staat; investeren in stenen; een sociaal-maatschappelijke component, waarbij wij mede bijdragen aan een goed en duurzaam woon- en leefklimaat in wijken en buurten; investeren in mensen.
Regeren is vooruitzien en wij staan door allerlei externe factoren voor de opgave om onze organisatie toekomstbestendig te maken. SSW wil tijdig voorsorteren op de nieuwe economische realiteit en het complexere speelveld. En dat is reden om een tweede bestuurder aan te trekken met financieel-economische expertise. De grootste uitdaging zal zijn hoe we inhoud kunnen blijven geven aan datgene waarvoor we zijn
7
Dynamiek in de lokale woningmarkt
Ieder mens wil graag goed, betaalbaar en veilig wonen. Maar in een woningmarkt die steeds meer op slot gaat, wordt dat steeds moeilijker. De wachtlijsten zijn lang en ook de regelgeving maakt het ‘bemachtigen’ van een woning voor sommige groepen moeilijk. Toch wil SSW slaagkansen evenwichtiger maken en wachttijden reduceren door gerichte aandacht en meer dynamiek in de Biltse woningmarkt te brengen. Jongeren vragen in ons werkgebied extra aandacht. Speerpunten 2012 resultaat Versterken lokale woningmarkt
Perspectief op passende woonruimte
8
bereikt
Oplevering nieuwbouw Westbroek
+
Start nieuwbouw gemeentehuis Maartensdijk
+
Aankoop 16 nieuwbouwappartementen Herenplein
+
Oplevering startersappartementen Nieuwstraat
+
Benoemen specifieke doelgroepen (SVB)
+
Waar wij werken De gemeente De Bilt bestaat uit zes kernen: Bilthoven, De Bilt, Groenekan, Hollandsche Rading, Maartensdijk en Westbroek. Er wonen ruim 42.000 mensen in ruim 18.000 woningen. De gemeente heeft weinig dure huurwoningen (5 procent) vergeleken met de regio en de provincie (beide ruim 10 procent), maar wel veel dure koopwoningen (35 procent) vergeleken met de regio en de provincie (23 procent dure koopwoningen). Het woningbezit in de gemeente is als volgt verdeeld: 64 procent koopwoningen 36 procent huurwoningen waarvan driekwart in bezit van SSW. (dit is 27 procent van alle woningen in de gemeente). De nieuwbouwmogelijkheden in de gemeente zijn zeer beperkt. Door de huidige economische crisis wordt de realisatie van deze nieuwbouw op z’n minst vertraagd. Dit geldt ook voor de nieuwbouwprojecten die SSW nog in portefeuille heeft. Per project onderzoeken wij wat de mogelijkheden, kansen en risico’s zijn voordat wij onomkeerbare besluiten nemen. De vergrijzing in de gemeente De Bilt is nu al groter dan in andere gemeenten. Het tempo van vergrijzing in de toekomst ligt daardoor lager dan in de ons omringende gemeenten.
De Bilt is een aantrekkelijke en gewilde gemeente. De vraag naar woonruimte is veel groter dan het aanbod. Met name voor mensen met een laag inkomen - vaak starters en jonge gezinnen - is het moeilijk om een woning te huren of te kopen. Er staan ruim 7000 woningzoekenden ingeschreven. Woningbezit SSW De kenmerken van ons bezit zijn: ons bezit bestaat voor 41 procent uit eengezinswoningen, voor 26 procent uit appartementen met lift en voor 33 procent uit appartementen zonder lift; het huurniveau van onze woningen ligt op 68,8 procent van de maximaal redelijke huur. Met ingang van 1 januari 2012 verhogen wij voor nieuwe huurders de huur vooralsnog naar 72 procent van de maximaal redelijke huur, (mits de huur ‘sociaal’ blijft = < 664,66 euro in 2012). In het strategisch voorraadbeleid hebben wij vastgelegd dat wij streven naar een gemiddelde huurprijs van 80% van de maximaal redelijke huur. In de complexbeheerplannen werken wij uit hoe wij dat per complex vormgeven; SSW heeft veel woningen die op basis van de punten in het woningwaarderingsstelsel een maximaal redelijke huur hebben boven de liberalisatiegrens. Dit geldt voor 34 procent van onze eengezinswoningen.
Kwaliteit en huurprijzen woningbezit SSW SSW 2011
Referentie
Landelijk
Gemiddelde woningwaardering
142
143
137
Gemiddelde puntprijs (€)
3,25
3,14
3,17
Gemiddelde huurprijs (€)
465
449
434
% maximaal redelijke huur WOZ-waarde (€)
68,8
68,7
70,2
215.500,-
168.819,-
154.321,-
bron: Corporatie in perspectief 2012
9
Passend verhuren Normaal wonen is meer dan een dak boven het hoofd. Het gaat om een goed huis dat past bij het huishouden (grootte en inkomen), fijne buren en voldoende voorzieningen in de buurt. Daar hoort een gevarieerde bevolkingssamenstelling bij zowel qua achtergrond, opleiding, cultuur als inkomen. Volgens de EU-norm moeten wij 90 procent van onze sociale huurwoningen toewijzen aan mensen met een inkomen lager dan 34.085 euro. Tien procent van de vrijkomende sociale huurwoningen kan SSW toewijzen aan woningzoekenden met een inkomen tussen de 34.085 euro en 43.000 euro. Met de gemeente is afgesproken dat wij deze woningen verhuren aan woningzoekenden met een urgentie. Is er dan nog ruimte over, dan kan SSW deze naar eigen inzicht verhuren. Daarover is intern afgesproken dat er sprake moet zijn van schrijnende gevallen waarvoor de urgentieregeling niet van toepassing is. In 2012 zijn deze afspraken vooral toegepast bij woningzoekenden die zichzelf meldden bij SSW. Daarmee gebruikten wij de tien procent bijna niet. In 2013 zetten wij deze mogelijkheid daarom ook in als instrument om doorstroming te bevorderen, bijvoorbeeld bij senioren die een eengezinswoning achterlaten. In 2012 is van 314 woningen de huur opgezegd. Een deel van deze woningen verhuurden wij niet vanwege renovatie van het complex of om als wisselwoning in te zetten. Uiteindelijk zijn 283 woningen wel verhuurd waarvan 242 via de Woningkrant. De overige toewijzingen staan elders in dit hoofdstuk.
Toewijzingen 2012 volgens de Europese Beschikking Inkomen
Aantal toewijzingen
Percentage
< € 34.085,-
270
97%
> € 34.085,-
8
3%
huur > 664,66 euro
5
bron: WoningNet
SSW opereert in een regionale woningmarkt. De verhuur van de woningen is gedigitaliseerd en verloopt via het regionale aanbodsysteem van WoningNet. De eerste kandidaat krijgt een mailtje of telefoontje en moet binnen 24 uur aangeven geïnteresseerd te zijn in de woning. Volgt geen reactie, dan gaat de aanbieding automatisch door naar de volgende. Kandidaten die wij een woning aanbieden, moeten bij acceptatie van de woning hun inkomensgegevens aanleveren. Als alle gegevens kloppen is de aanbieding definitief. Het gebeurt regelmatig dat kandidaten niet (op tijd) hun gegevens aanleveren waardoor wij de woning aan de volgende kandidaat aanbieden. Dit is de grootste verklaring voor de hoge aanbiedingsgraad. Op 1 april is de papieren Woningkrant afgeschaft, dit is zonder problemen verlopen. Woningzoekenden die niet over internet beschikken kunnen via SSW een overzicht krijgen van het woningaanbod. In het najaar ging de vernieuwde website van WoningNet de lucht in. Woningzoekenden kunnen nu direct zien wat hun kans van slagen is als zij reageren op een woning. En op de vernieuwde website ververst nu dagelijks het woningaanbod.
Overzicht resultaten verhuurde woningen via de Woningkrant 2012
2011
2010
242
231
258
Gemiddeld aantal reacties per woning
83
125
157
Aanbiedingsresultaat (excl. woningtoewijzing aan urgenten)
5,4
5,2
4,9
Gemiddelde wachttijd in jaren (excl. woningtoewijzing aan urgenten)
8,4
8,6
9,1
Woningen in kernvoorraad*
140
189
217
Woningen in marktvoorraad
102
42
41
Aantal starters
154
156
160
88
75
98
Aantal urgent- woningzoekenden
53
57
67
Aantal nieuwe huurders uit De Bilt
119
108
109
Aantal woningen
Aantal doorstromers
*Grens kernvoorraad: € 561,98 bron: WoningNet
10
voorjaar van 2012. 25 jongeren uit De Bilt hadden belangstelling voor deze appartementen. Dat is veel aangezien de huur boven de huurtoeslaggrens voor jongeren ligt. Alle zes de huurders komen uit De Bilt. Hun leeftijd ligt tussen de 22 en 24 jaar. In 2012 hebben twee jongeren onder de 23 een huurcontract getekend met SSW (waarvan één aan de Nieuwstraat). In totaal zijn zes Biltse jongeren gehuisvest (vier buiten de eigen gemeente). Eind 2012 stonden er 745 jongeren ingeschreven als woningzoekend. Daarvan waren er 75 actief op zoek naar een woning.
Onze nieuwe huurders Eind 2012 telt de regio Utrecht meer dan 200.000 woningzoekenden. In de gemeente De Bilt staan per 31 december 2012 7.284 woningzoekenden ingeschreven. Van hen zijn er ongeveer 900 actief op zoek naar een woning. Een groot deel van de (actief) woningzoekenden is tussen 23 en 35 jaar, heeft een inkomen tot 21.625 euro en is alleenstaand. Dit is de grootste groep aan wie wij woningen verhuren. In het Besluit Beheer Sociale Huursector (de regelgeving voor woningcorporaties) staan inkomensgrenzen en huurniveaus voor verschillende huishoudens- en leeftijdscategorieën. In de tabel, onderaan de pagina, is de woningtoewijzing volgens de BBSH-normen weergegeven. (zie onderaan deze pagina)
Service aan ouderen Ouderen (65 plussers) hebben over het algemeen snel succes als zij willen verhuizen. SSW heeft speciale woningen voor ouderen (met en zonder zorg) en daarnaast huren zij natuurlijk ook ‘normale’ woningen. De gemeente De Bilt ontwikkelt in samenspraak met welzijns- en zorgorganisaties zogenaamde woonservicewijken. Wijkbewoners kunnen, indien nodig, een beroep doen op voorzieningen of krijgen ondersteuning zodat zij langer zelfstandig in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen. In de wijk Weltevreden in De Bilt en in Maartensdijk zijn inmiddels wijkservicecentra ingericht die deze diensten leveren. De komende jaren krijgen ook andere wijken een wijkservicecentrum.
Jongeren voorrang Biltse jongeren (onder 23 jaar) maken nauwelijks kans op het vinden van een woning. Daarom verdienen zij onze speciale aandacht. Dit hebben wij ook als doelstelling in ons strategisch voorraadbeleid opgenomen. Bij het vaststellen van de complexbeheerplannen bekijken wij welke complexen wij speciaal voor jongeren kunnen labelen. De zes nieuwbouw appartementen aan de Nieuwstraat in De Bilt zijn speciaal voor jongeren gebouwd. Deze woningen zijn opgeleverd in het Aantal toewijzingen in 2012 volgens de BBSH-normen 1-persoon < 65 > 65 jaar
Inkomen in euro’s
Huur <= 366,38 euro
Huur 366,39 t/m 524,38 euro
Huur > 524,39 euro
Totaal
< 22.026
7
39
39
85
>= 22.026
3
25
32
60
< 20.676
0
4
7
11
>= 20.676
0
2
6
8
10
70
84
164
Huur <= 366,38 euro
Huur 366,39 t/m 524,38 euro
Huur > 524,39 euro
Totaal 39
Subtotaal
2-personen < 65 > 65 jaar
< 29.901
1
14
24
>= 29.901
0
2
5
7
< 28.226
0
2
0
2
>= 28.226
0
1
4
5
1
19
33
53
Huur <= 366,38 euro
Huur 366,39 t/m 561,98 euro
Huur > 561,99 euro
Totaal 42
Subtotaal
>=3 personen < 65
< 29.901
0
12
30
>= 29.901
0
2
6
8
< 28.226
0
1
0
1
>= 28.226
0
1
0
1
Subtotaal
0
16
36
52
onbekend
0
5
4
9
11
110
157
278
> 65 jaar
Totaal bron: SSW
11
De Planetenbaanflats en de woningen in Toutenburg zijn levensloopbestendig gerenoveerd. De bewoners kunnen gebruikmaken van een zorgen welzijnsaanbod in de directe woonomgeving. En tot slot is er nog het woonzorgcentrum Dijckstate in Maartensdijk voor ouderen met een zorgvraag. In 2012 wezen wij 25 woningen toe aan 65 -plussers. Daarvan verhuisden er 15 naar zelfstandige woonruimte, al dan niet gelabeld voor senioren. Voor de woningen met zorgindicatie is de toewijzing als volgt verlopen: Aantal vrijgekomen woningen
Nieuwe bewoners met zorgindicatie
Dijckstate
8
8
Toutenburg
4
1
Planetenbaan
1
1
Kleine kernen Vanwege de lange wachttijden voor een woning en de vitaliteit van dorpen is voor de kleine kernen van de regio Utrecht (minder dan 2.000 inwoners) een speciale toewijzingsregeling ingesteld. Woningzoekenden uit het eigen dorp krijgen voorrang bij de woningtoewijzing (kernbinding). Woningzoekenden die via deze regeling een woning krijgen, moeten daar ongeveer 3,5 jaar op wachten. Door deze regeling kunnen startende huishoudens in hun eigen dorp blijven wonen. In de gemeente De Bilt is deze voorrangsregel van toepassing in Groenekan, Hollandsche Rading en Westbroek. Kleine kernen Vrijgekomen woningen
Toegewezen op basis van kernbinding
Groenekan
1
0
Hollandsche Rading
3
3
Westbroek
2
0
bron: WoningNet
Bijzondere toewijzingen: Statushouders Woningruil
8 14
Doorschuiven binnen een complex
0
Groepswonen van ouderen
2
Hardheidsclausule
4
Nieuwbouw Totaal
8 36
Statushouders In 2012 moest SSW volgens de taakstelling van het ministerie ten minste 12 statushouders huisvesten. Dat zijn er 21 geworden in 8 woningen. Urgenten Soms hebben woningzoekenden dringend een woning nodig, bijvoorbeeld als een ouder met de zorg voor kinderen dakloos dreigt te worden. Deze urgent-woningzoekenden krijgen een urgentieverklaring. In het algemeen wijzen wij 20 tot 25 procent van de vrijkomende woningen toe aan urgent-woningzoekenden. Het merendeel (24) van de huurders die via een urgentie een woning kregen, is afkomstig uit De Bilt en 19 komen uit Utrecht. Soort urgentie maatschappelijke indicatie
13
sociale indicatie
12
volkshuisvestelijke indicatie
15
overig / hardheidsclausule Totaal * exclusief toewijzing aan bewoners met zorgindicatie bron: WoningNet
12
5
medische indicatie*
8 53
bron: WoningNet
Verkopen met beleid In de regio Utrecht is de vraag naar koopwoningen groot. Bovendien staat de regio al jaren aan de top waar het gaat om de prijzen van koopwoningen. Huurders benaderen ons wel eens met de vraag of zij hun huurwoning kunnen kopen. Dit dwingt ons om hierover na te denken. Het voorgenomen regeringsbeleid, waarbij huurders recht van koop krijgen, gaat niet door. Ons beleid was altijd dat verkoop van bestaande woningen niet aan de orde was vanwege de grote vraag naar sociale huurwoningen en de beperkte mogelijkheden tot nieuwbouw. Bovendien was er geen financiële noodzaak om te verkopen. Tegen de achtergrond van het huidig financieel klimaat is in het ondernemingsplan een onderzoek aangekondigd naar verkoopmogelijkheden. Daarbij speelt niet alleen de verdiencapaciteit een rol maar ook het belang van de woningen voor de volkshuisvesting in De Bilt. Het beleid hiervoor krijgt in 2013 vorm. Bij nieuwbouwprojecten is meestal sprake van een combinatie van huur en koop. SSW verkoopt die woningen onder het label KoopGoedkoop. De grond onder de woningen geven wij, met een forse korting, in erfpacht uit aan de kopers. De korting op de erfpacht wordt in tien jaar afgebouwd. Verhuist de koper, dan heeft SSW terugkooprecht en kunnen wij de woning onder dezelfde voorwaarden aanbieden aan de nieuwe koper. Deze woningen zijn speciaal bedoeld voor star-
ters op de (koop)woningmarkt. Wij stellen daarom voorwaarden aan het inkomen van de kandidaten. In Westbroek hebben wij zes eengezinswoningen voor Westbroekse woningzoekenden gebouwd. De kandidaten hadden de keuze om de woning te huren of te kopen. Voor deze woningen hebben zich 27 belangstellenden gemeld. De woningen zijn toegewezen op basis van wachttijd. Vier woningen zijn verkocht en twee verhuurd. De oplevering was in het voorjaar van 2012. Herenplein De huidige winkel van Albert Heijn aan de Looydijk en enkele bijbehorende panden worden gesloopt en maken plaats voor een compleet nieuw gebouw. Op de begane grond openen Albert Heijn en Hema straks hun nieuwe winkels. Daarboven komen drie woonlagen met appartementen. Een projectontwikkelaar voert het project uit en SSW neemt 16 appartementen turnkey af. In 2012 is het koopcontract getekend tussen SSW en Ten Brinke (de projectontwikkelaar). SSW verhuurt de 16 appartementen,14 sociaal en twee in de vrije sector. Bij elk appartement is een parkeerplaats te huur. De appartementen zijn zeer aantrekkelijk voor senioren gezien de indeling, de ligging midden in een winkelgebied en dichtbij andere voorzieningen. SSW verhuurt deze appartementen met voorrang aan senioren die een eengezinswoning van SSW achterlaten. SSW wil hiermee de doorstroming op gang brengen en de eengezinswoningen beschikbaar krijgen voor gezinnen met kinderen. De verhuur start in mei 2013.
13
Duurzaam investeren in kwaliteit
SSW draagt rentmeesterschap voor het huidige woningbezit en het doorgeven daarvan aan volgende generaties. We nemen onze verantwoordelijkheid voor de toekomst.
Speerpunten 2012 resultaat Renoveren badkamers en keukens
+
Dienstverlening
Invoeren serviceabonnement
+
Evaluatie aannemers
+
Onderzoek brandveiligheid
+
Vastleggen basiskwaliteit
+
Start renovatie Burg. van Heemstrakwartier
+
Kwaliteit van wonen
14
bereikt
Beter woonklimaat
Naast de kwaliteit van het werk en de prijs vindt SSW de klantgerichtheid van de onderhoudsbedrijven een belangrijk selectiecriterium. Wij laten daarom de afhandeling van alle reparatieverzoeken meten door KWH. Wij kunnen daarmee per aannemer zien hoe de huurders het werk waarderen. Wij merken dat het kwaliteitsbewustzijn en daarmee ook de prestaties van de bedrij-
SSW besteedt veel aandacht aan de kwaliteit van haar woningen. Of het nu gaat om een individueel reparatieverzoek of een uitgebreide onderhoudsbeurt, wij willen dat graag snel en goed regelen voor de huurders. SSW heeft geen onderhoudsmedewerkers in dienst, maar besteedt alle werkzaamheden uit. Voorbereiding, controle en toezicht gebeuren wel in eigen huis. Onderhoudskosten in euro per gewogen verhuureenheid SSW 2012 (eigen cijfers)
SSW 2011*
SSW 2010*
Reparatieverzoeken
166
197
177
298
325
Mutatieonderhoud
179
264
205
165
186
Planmatig onderhoud
359
879
774
936
832
Totaal onderhoud
704
1.340
1.156
1.399
1.343
Vergelijkbare Landelijk corporatie* woningcorporaties*
* Bron: Corporatie in perspectief 2012
Dagelijks onderhoud Huurders kunnen hun reparatieverzoek 24 uur per dag melden via een formulier op de website. Wie het formulier invult, kan direct zien of het reparatieverzoek voor rekening van SSW is of dat een eigen bijdrage moet worden betaald. Klanten die bellen over een reparatieverzoek, verbinden wij meestal rechtstreeks door met het bedrijf dat de reparatie gaat doen zodat direct een afspraak kan worden gemaakt. Dit is één van de afspraken die SSW met de onderhoudsbedrijven gemaakt heeft om de gang van zaken rond de reparatieverzoeken KWH-proof te maken.
ven verbeteren. En dat komt de klanttevredenheid ten goede. Reparatieverzoeken 2012 Aantal reparatieverzoeken Reparatieverzoeken in euro’s
2.875 810.000
Per reparatieverzoek in euro’s
256
Per verhuureenheid in euro’s
166
Bron: SSW
15
Serviceabonnement SSW heeft voor de meeste onderhoudswerkzaamheden die voor rekening van de huurder komen, een serviceabonnement ontwikkeld. Er was al een abonnement voor het schoonmaken van dakgoten en het ontstoppen van de riolering. Maar huurders kunnen nu ook bij ons terecht voor het klein dagelijks onderhoud. Onze eigen servicemedewerker voert dit onderhoud uit. Vanaf het voorjaar van 2012 konden onze huurders zich hiervoor aanmelden. Eind december 2012 zijn bijna 700 huurders lid. De prijs bedraagt vijf euro per maand. Mutatieonderhoud Bij een huuropzegging plannen wij zo snel mogelijk een afspraak met de huurder voor de vooropname en eindcontrole. Bij de vooropname maken wij afspraken over de oplevering van de woning en wat de huurder daar eventueel voor moet doen. We geven de huurder zo inzicht in de kosten (die hij moet betalen) als SSW de werkzaamheden uitvoert. Werkzaamheden en kosten leggen wij ter plekke digitaal en op papier vast. Bij het mutatieonderhoud krijgt de binnenzijde van de woning steeds meer aandacht. Keukens die zijn afgeschreven worden vervangen. Huurders konden al kiezen voor een keuken met inbouwapparatuur. Voor de badkamer zijn er nu ook diverse keuzemogelijkheden zoals kranen en tegels. De kosten van deze investeringen worden in de huur doorberekend. Mutatieonderhoud 2012 Aantal mutaties Mutatieonderhoud in euro’s Per mutatie in euro’s Per verhuureenheid in euro’s
332 876.000 2.930 179
Bron: SSW
Showroom en ZAV Wil een huurder zelf wat veranderen in zijn woning, dan geven wij daarvoor alle ruimte. Voor deze zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) hebben wij beleid en voorwaarden geformuleerd. Afhankelijk van aard en ouderdom geeft SSW een vergoeding voor de verandering als de bewoner verhuist. Een bewoner die zijn woning wil veranderen, kan dat zelf (laten) doen. Ook kan SSW deze plannen uitvoeren, zoals bijvoorbeeld een keukenverbetering. Huurders kunnen in de showroom hun keuze maken. Afhankelijk van de keuze leidt dit al dan niet tot een huurverhoging. Het onderhoud van de
16
inbouwapparatuur is uitbesteed. Daarvoor geldt een garantie van 20 jaar. In 2012 hebben 105 huurders de showroom bezocht waarvan: 89 nieuwe huurders; 16 huurders vanwege een reparatieverzoek. In totaal kozen 82 huurders voor een aanvulling op het keukenblok (extra kastjes, inbouwapparatuur) met een gemiddelde huurverhoging van 21 euro. Duurzaam wonen In 2012 zochten wij uit waaraan een goede woning volgens ons moet voldoen. Dit noemen wij de basiskwaliteit van een woning. Bij de basiskwaliteit omschreven wij bijvoorbeeld hoe groot de verschillende ruimtes moeten zijn en welke voorzieningen er in een woning horen. De basiskwaliteit geldt voor bestaande woningen en is uitgangspunt voor het programma van eisen bij nieuwbouw en renovatie. Goed wonen is ook duurzaam wonen. De basis voor het duurzaamheidsbeleid van SSW bestaat uit drie punten: het beheersen van de woonlasten voor de huurders; het reduceren van CO2-uitstoot; waardeontwikkeling van het vastgoed. Als uitwerking van dit beleid plaatsen wij niet alleen bij renovatie / groot onderhoud isolatieglas. Wanneer een huurder daar om vraagt of bij planmatig onderhoud (als de kozijnen dat toelaten) plaatsen wij ook isolatieglas. De huurder krijgt dan wel een huurverhoging. In 2012 is bij 12 bewoners in hun slaapkamerramen isolatieglas geplaatst. Bij renovatie streven wij naar een sprong in het energielabel van tenminste twee stappen en bij voorkeur label C of hoger. Vanuit dit uitgangspunt: plaatst SSW bij het vervangen van kozijnen altijd HR++-glas. Tegelijkertijd optimaliseren wij de ventilatie en leggen zo nodig mechanische ventilatie aan; vervangt SSW cv-ketels in het 18e jaar standaard door een hoogrendementsketel. Huurders kunnen de ketel tegen een huurverhoging laten uitrusten met een warmwatervoorziening. De boiler (grootverbruiker van stroom) of de geiser vervalt in dat geval; gebruikt SSW bij alle onderhoudswerkzaamheden zoveel mogelijk duurzame producten. Daarom heeft SSW in 2007 het landelijk con-
* Woningen die na 2002 zijn gebouwd, hoeven niet ‘gelabeld’ te zijn. Deze woningen moeten standaard voldoen aan een EPC-norm die vergelijkbaar is met ten minste het A-label. Voor SSW zijn dit 66 woningen.
venant voor het gebruik van FSC-hout ondertekend. In 2012 heeft dit bij de renovatie van de Prins Clauslaan geleid tot woningen met energielabel B. (zie ook pagina 19)
Planmatig onderhoud In 2011 is een conditiemeting uitgevoerd bij onze woningen volgens een gekwalificeerde methode (NEN2767). Deze meting leverde een realistisch beeld op van de staat waarin ons woningbezit verkeert en daarmee ook van het te verwachten onderhoud voor de komende 10 tot 15 jaar. De resultaten hebben wij verwerkt in de onderhoudsbegroting 2012 en verder. De marktomstandigheden, de economische crisis en de verschillende overheidsmaatregelen noodzaken ons om onze kosten en inkomsten beter op elkaar af te stemmen. Wij doen daarom ons best om de onderhoudswerkzaamheden zo slim en effectief mogelijk uit te voeren, bijvoorbeeld door meerdere werkzaamheden tegelijk aan te besteden. De financiering van extra investeringen moet gevonden worden binnen de goedgekeurde begroting.
Convenant duurzaam bouwen De gemeente De Bilt, de provincie Utrecht, Bouwend Nederland afdeling Amersfoort, BNA afdeling Centrum, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden en SSW hebben in 2010 het convenant Duurzaam Bouwen afgesloten. Hierin geven de partners hun ambities voor duurzaam bouwen helder en concreet weer. Om de ontwerpgegevens van een gebouw om te zetten in kwaliteitsen duurzaamheidsprestaties gebruiken wij een eenduidig, digitaal instrument: het GPR-gebouw (= Gemeentelijke Praktijk Richtlijn voor duurzaam bouwen). De thema’s waarop dit instrument meet, zijn energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. De scores op deze thema’s worden uitgedrukt in een cijfer van 1 tot 10. De ambities in het DuBo-convenant liggen voor alle thema’s van het GPR-gebouw tussen het cijfer 6 en 8 voor nieuwbouw. Energie moet minstens een 7 scoren. Bij renovatie of verbouw van woningen is de methodiek dezelfde, maar liggen de waarden anders. Voor deze categorie zijn de ambities een gemiddelde verbetering van twee punten en een CO2-reductie tussen 30 en 50 procent.
In 2011 is gestart met een onderzoek naar de brandveiligheid van onze woningen. Een gespecialiseerd bureau heeft een eerste inventarisatie gemaakt. Daaruit is geconcludeerd dat de brandveiligheid van onze eengezinswoningen in orde is. Bij de gestapelde bouw is nader onderzoek uitgevoerd in 2012. Dit heeft geleid tot een aantal aanbevelingen, die de komende jaren worden uitgevoerd op basis van prioriteit en voor zover mogelijk aansluitend bij de onderhoudsbegroting.
Gelabeld Eind 2008 heeft SSW haar woningen op basis van referentiewoningen laten inspecteren voor het energielabel. Onze woningen hebben een gemiddeld energieprestatiecoëfficiënt van 1,72 punten. Dat komt overeen met het D-label. Voor de te slopen woningen in Maartensdijk hebben wij geen EPA-label meer aangevraagd en voor moEPA-labels woningen SSW Label A
31-12-2012
31-12-2011
22
22
B
934
914
C
1.060
1.057
D
1.664
1.645
E
777
779
F
246
274
G
126
138
4.829
4.829
totaal*
numenten is een EPA-label niet verplicht. Bij een mutatie meten wij de woning opnieuw in en als het nodig is passen wij het label aan.
In 2012 is in diverse complexen onderhoud uitgevoerd zoals schilderwerk en houtrotherstel. Door een gecombineerde aanbesteding voor al het werk realiseerden wij een aanzienlijk voordeel. Bij twee complexen, die wel in de onderhoudsbegroting waren opgenomen, is geconstateerd dat eerst aanvullend onderzoek nodig is voordat er onderhoud uitgevoerd kan worden. Dit is meegenomen in de beheerplannen voor deze complexen. De uitgaven voor planmatig onderhoud bedragen in 2012 1.064.000 euro. Bij een intensieve schilderbeurt of bij renovatie brengt SSW inbraakwerend hang- en sluitwerk aan dat voldoet aan het niveau van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Het streven is dat uiterlijk in 2016 al onze woningen zijn voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. In 2012 is geen
17
inbraakwerend hang- en sluitwerk geplaatst omdat de complexen die zijn geschilderd op de nominatie staan voor een grote ingreep waarin dit dan meegenomen wordt. Sociaal Plan Bewoners krijgen heel wat te verduren bij een ingrijpende onderhoudsbeurt of renovatie. Om een en ander correct te regelen zijn in het Sociaal Plan de rechten en plichten en de positie van de bewoners en SSW vastgelegd. Vanzelfsprekend is de huidige wet- en regelgeving daarvoor de basis. Het Sociaal Plan is een uitgangspunt maar daarnaast levert SSW per onderhouds- of renovatietraject maatwerk. Dat leggen wij vast in een plan Sociaal Maatwerk. Na elk project evalueert SSW het Sociaal Plan en stelt dit zo nodig bij. Daarin nemen wij vanzelfsprekend eventueel gewijzigde wet- of regelgeving mee. Het Sociaal Plan is na overleg met de Biltse bewonersvereniging Woonspraak vastgesteld op 20 mei 2011. Woonspraak had instemmingsrecht. Projecten Renovatie Abt Ludolfweg Bij de aankoop in 2008 van 92 appartementen aan de Abt Ludolfweg, Samuel van Houtenweg en Henrica van Erpweg in De Bilt was al duidelijk dat de woningen achterstallig onderhoud hadden. Besloten is tot een plan voor de Abt Ludolfweg en de Samuel van Houtenweg dat bestond uit: volledige opknapbeurt (vervanging en herstel) van de buitenkant van de woningen; verbeteren van de ventilatie in de woning; renoveren van douche, keuken en toilet als keuzemogelijkheid. In de plannen was veel aandacht voor de energetische kwaliteit van de woningen. Vloeren, buitenmuren en het dak werden geïsoleerd, er werd HR++ glas geplaatst en de woningen kregen geluidsisolerende plafonds. De woningen hadden een G- of F-energielabel. Door de maatregelen promoveerden ze naar een C- of D-label. We hebben de plannen in april 2010 gepresenteerd aan de bewoners. Aan de hand van hun vragen en reacties zijn de plannen verfijnd. In december 2010 hebben de bewoners het bewonersinformatieboek ontvangen met de definitieve plannen. Ook konden zij de modelwoning bezoeken. Gezien de inhoud van de plannen hadden wij de instemming nodig van 70 procent van de bewoners. De plannen stuitten echter op weerstand van de bewoners. Vooral het uitvoeren van de werkzaamheden in bewoonde staat was voor een deel van de bewoners onacceptabel. Uitein-
18
delijk vonden wij bij de bewoners van de Abt Ludolfweg wel voldoende draagvlak. Daarom hebben wij besloten het project te ‘knippen’ en alleen de woningen aan de Abt Ludolfweg te renoveren. De werkzaamheden zijn hier in september 2011 gestart en in 2012 opgeleverd. Tijdens de renovatie zijn de bewoners gebeld door een onafhankelijk bureau. Zij hebben de bewoners gevraagd naar hun ervaringen tijdens de renovatie. De meeste bewoners gaven aan tevreden te zijn over het verloop van de renovatie. De werklieden kregen een hoge score vanwege hun manier van werken. De communicatie met de bewoners scoorde wat minder hoog. Van de bewoners gaf 90 procent achteraf aan dat zij het niet nog een keer mee zouden willen maken vanwege de overlast. Maar tegelijkertijd zijn ze wel erg tevreden met hun opgeknapte woning. De leegkomende woningen aan de Samuel van Houtenweg gebruiken wij als wisselwoning voor de bewoners van het Burgemeester van Heemstrakwartier. Renovatie Burgemeester van Heemstrakwartier - Wonen met een eigen karakter De 190 huurwoningen in deze karakteristieke wijk zijn begin jaren tachtig voor het eerst gerenoveerd. De wijk kent een grote differentiatie in woningen en bewoners. En dit is voor zowel bewoners als SSW één van de sterke kanten van de wijk. De bewoners zijn zeer betrokken bij hun buurt en daarom hebben wij bij de planvorming gekozen voor een interactief proces met de bewoners. Tijdens dit proces inventariseerden wij met bewoners de sterke en zwakke kanten en de kansen en bedreigingen van de wijk. De uitkomsten legden wij voor aan alle bewoners en deze waren voor hen heel herkenbaar. Uiteindelijk leidde dit tot een programma van eisen voor de architect. Deze heeft ook de opdracht gekregen om historiserend te renoveren. Met het oog op de toekomst zijn minimumeisen aan woningplattegrond en uitrusting van de woningen bepaald. Op basis van deze eisen is het plan uitgewerkt tot een ingrijpend renovatieplan. Iedere woning krijgt een nieuwe indeling met een nieuwe keuken, nieuwe badkamer en nieuw toilet. De bewoners hebben veel inspraak gehad bij de indeling van hun woning. We bouwen de woningen uit of ze krijgen een groot balkon, wij vervangen deuren en kozijnen en er is aandacht voor geluidsisolatie. In het plan zijn veel energiebesparende maatregelen opgenomen zodat de energiekosten voor de huurder flink zullen dalen. Door
deze maatregelen gaan de woningen naar energielabel A. De GPR-score voor het Burgemeester van Heemstrakwartier was 4,4 en gaat naar 7,2. (zie pagina 17) De huurders kunnen tijdens de werkzaamheden niet in de woning blijven en verhuizen naar een wisselwoning. Bij dit project is daarom veel aandacht voor de begeleiding van de bewoners. Tijdens de planvorming is veel met bewoners gesproken. En na de vaststelling van de plannen zijn alle bewoners thuis bezocht om hun wensen en vragen in kaart te brengen. Verder houden wij wekelijks spreekuur in de wijk. Zo proberen wij de verhuizing naar de wisselwoning en de terugkeer naar de gerenoveerde woning voor de bewoners zo soepel mogelijk te laten verlopen.
een plan voor de binnenzijde van de woningen waardoor ze weer 35 jaar meekunnen. Er is een basisplan gemaakt met daarbij een aantal mogelijkheden voor verbeteringen. Daarvoor betalen de bewoners een kostendekkende huurverhoging. De werkzaamheden zijn opgeleverd in het najaar van 2012
In december 2011 is de officiële draagvlakmeting gehouden. Ruim 75 procent van de bewoners heeft ingestemd met de plannen. In maart 2012 heeft de Raad van Commissarissen de definitieve goedkeuring gegeven aan de benodigde investeringen en is de aannemersselectie gestart. De werkzaamheden startten na de bouwvak 2012. En vlak voor de kerst konden de eerste bewoners terug naar hun gerenoveerde woning. Prins Clauslaan De 37 appartementen aan de Prins Clauslaan in Maartensdijk waren na bijna 30 jaar toe aan een grondige renovatie. Ook de woonomgeving kon wel een opknapbeurt gebruiken. Samen met een klankbordgroep van bewoners ontwikkelden wij hiervoor in 2011 plannen. In de plannen zijn een aantal energiebesparende maatregelen opgenomen zoals het plaatsen van een individuele cvketel, vloer- en muurisolatie, HR++ glas en mechanische ventilatie. Na de renovatie hebben de woningen energielabel B. De bewoners betalen hiervoor een huurverhoging, maar verdienen die ruimschoots terug door de verlaging van hun energiekosten. De verwachting is dat de bewoners ondanks de huurverhoging tussen de 10 en 25 euro per maand goedkoper uit zijn. Daarnaast konden de bewoners kiezen voor verschillende, individuele verbeterpakketten voor de keuken en badkamer. Daarvoor betalen ze een kostendekkende huurverhoging. De werkzaamheden zijn in 2012 afgerond. Albert Schweitzerweg / Cornelis Heymansweg Aan de buitenzijde van de 51 woningen van dit complex is enkele jaren geleden uitgebreid onderhoud uitgevoerd. We ontwikkelden, samen met een klankbordgroep van bewoners, begin 2012
19
Werken aan normaal wonen
In onze missie en visie kiezen wij nadrukkelijk voor een brede maatschappelijke oriëntatie. Deze bestaat onder meer uit een sociaal-maatschappelijke component wat inhoudt dat wij bijdragen aan een goed en duurzaam woon- en leefklimaat in wijken en buurten. We investeren dus ook in mensen. Speerpunten 2012 resultaat
20
Normaal wonen
Incassoprocedure streng en rechtvaardig
Toekomstbestendig wonen
Wijkstrategieën en complexbeheerplannen
bereikt + +/-
De gemeente De Bilt kent haar aandachtsgebieden maar kent geen echte probleemwijken. Sociale problemen komen maar bij een beperkt deel van de bewoners voor. In een wijk waar meer mensen wonen bij wie de draaglast (geldzorgen, kopzorgen, zorgzorgen) groter is als de draagkracht komt de sociale cohesie onder druk te staan. Dit kan leiden tot overlast voor de buurt. SSW probeert ook hierin zoveel mogelijk maatwerk te leveren in samenwerking met ons maatschappelijk netwerk. Aanspreekpunt in de wijk SSW heeft twee fulltime wijkbeheerders. Zij zijn werkzaam op het snijvlak van woning en woonomgeving. De wijkbeheerders zijn het aanspreekpunt voor bewoners als het gaat om veiligheid, vernielingen, graffiti, zwerfvuil, het aanbieden van huisvuil en het gebruik van de algemene ruimtes in de flats. Met raad en daad ondersteunen de wijkbeheerders bewoners met initiatieven die de leefbaarheid bevorderen. Ze hebben veel contacten met andere organisaties, zoals de gemeente, het jongerenwerk, buurthuizen en de politie. De aspecten schoon, heel en veilig staan centraal in hun werk. De functie van wijkbeheerder is in nauwe samenwerking met de gemeente tot stand gekomen. De wijkbeheerders hebben verschillende beheerprojecten onder hun hoede: zwerfvuilteams: deze teams bestaan uit kinderen die onder begeleiding van volwassenen maandelijks het zwerfvuil in hun eigen wijk opruimen. De kinderen krijgen hiervoor een kleine vergoeding. Een schone wijk draagt bij aan een veilige en prettige woonomgeving voor iedereen;
schoonmaken: het schoonmaakwerk in de
algemene ruimtes van complexen valt onder de verantwoordelijkheid van het wijkbeheer. Wekelijks controleren ze via steekproeven elk schoonmaakbedrijf minimaal een keer. Hierdoor is de kwaliteit van het schoonmaakwerk aanzienlijk verbeterd. In 2013 starten wij met resultaatgericht schoonmaken. Hierbij schrijft SSW voor wat het resultaat moet zijn en bepaalt het schoonmaakbedrijf hoe ze dat resultaat gaat behalen. De werkwijze ligt dan vast en SSW controleert dat regelmatig; aanwezigheid in de wijken: het meeste effect behalen de wijkbeheerders door hun dagelijkse aanwezigheid in de wijk. Meestal zijn ze lopend of op de fiets waardoor ze goed aanspreekbaar zijn voor de bewoners; servicegesprekken: nieuwe huurders krijgen bezoek van een wijkbeheerder. Het doel van deze servicegesprekken is tweeledig. Enerzijds het bespreken van de gang van zaken rond het huren van de woning, anderzijds het informeren van de huurder over het complex en de woonomgeving. Om kennismaking met de buren te stimuleren, ontvangen nieuwe huurders een tegoedbon voor een vlaai met het verzoek om deze samen met hun buren op te eten. Nieuwe huurders hebben veel waardering voor dit initiatief. De wijkbeheerders zijn bovendien actief bij renovatie- en bouwprojecten, zoals het Burgemeester van Heemstrakwartier, Cultureel Educatief Centrum Melkweg en de Prins Clauslaan. Ze zijn vaak aanwezig in deze wijken om te praten met de bewoners, hen gerust te stellen en voor te bereiden op de verbouwing en de eventuele tijdelijke verhuizing.
21
Goed wonen SSW zet zich in voor goed wonen voor haar huurders. Met nieuwe huurders voeren wij daarom altijd een contractgesprek waarin de bijzonderheden van de nieuwe woning en de nieuwe woonomgeving aan de orde komen. Huurcontracten sloten wij altijd al persoonlijk bij ons op kantoor af, maar wij geven steeds meer inhoud aan het gesprek daaromheen. In bijzondere gevallen vindt, voordat wij de woning officieel aanbieden, een aanbiedingsgesprek plaats. Dat doen wij bijvoorbeeld als de vorige huurder veel overlast heeft veroorzaakt of als een jonge huurder in een complex gaat wonen waar vooral senioren wonen. Het aanbiedingsgesprek is voor SSW een moment om in te schatten of de kandidaat past in de nieuwe woonomgeving.
op 2 uitgangspunten: streng en rechtvaardig. Aan de ene kant sturen wij huurders, die niet op tijd hun huur betalen, sneller een incassotraject in. Aan de andere kant bieden wij huurders met financiële problemen sneller hulp aan. Zo wordt de kans groter dat: dat de huurder in de woning kan blijven; de betalingsachterstand kleiner blijft, waardoor de bedragen daadwerkelijk zijn op te brengen (hoe kleiner de huurachterstand, hoe gemakkelijker de oplossing); mensen daadwerkelijk geholpen worden en niet opnieuw huurschuld opbouwen. Voor huurders, die hun (financiële) problemen niet kunnen oplossen, zoekt SSW met haar netwerk op het gebied van hulpverlening en schuldsanering, naar een oplossing.
Achter de voordeur Twee wijkconsulenten houden zich bezig met de leefbaarheid achter de voordeur. Het gaat daarbij om bemiddeling in burenconflicten, bewoners die (dreigen te) vervuilen of bewoners met psychische klachten die voor overlast zorgen. Hiervoor is een overlastprocedure uitgewerkt. We investeren veel tijd en aandacht in bewoners met psychosociale problemen. Het is immers onze taak om alle bewoners een ongestoord woongenot te verschaffen, maar ook om de meest kwetsbare groepen in de samenleving te huisvesten. Dit wil nog wel eens met elkaar botsen. SSW heeft een uitgebreid netwerk van hulpverleningsinstanties die bewoners met een hulpvraag goed kunnen begeleiden zoals: Netwerk 12+, dit is een onderdeel van het Centrum voor Jeugd en Gezin. Het bieden van vroegtijdige ondersteuning/hulpverlening, bevorderen van ketenzorg rondom kinderen met problemen; Actieteam Jongeren van de gemeente De Bilt. Het signaleren van groepen probleemjongeren, bespreken en actiepunten uitzetten; Project MENS 18+. Aanpak en werkwijze ten behoeve van cliënten met een meervoudige zorg- en/of welzijnsbehoefte met elkaar afstemmen; Met deze netwerken vindt meestal eens in het kwartaal overleg plaats.
Het streven van SSW is dat de huurder de huur voor de eerste van de maand betaalt. Wij maken een uitzondering voor die huurders, die in hun huurcontract een latere datum dan de eerste van de maand hebben staan. Huurders die niet voor de eerste van de maand betalen, worden gewaarschuwd via een brief rond de 7de van de maand dat de huur binnen vijf dagen betaald moet zijn. Ook roepen wij huurders op om met ons contact op te nemen als betaling binnen die termijn niet lukt. Rond de 15de van de maand voeren wij overleg over de huurders die op dat moment nog steeds hun huur niet betaald hebben. Wij voeren dat overleg met de deurwaarder en vertegenwoordigers van Vitras en het Bureau voor Budget en Inkomens Beheer (BBIB). In dat overleg maken wij een afweging of de huurschuld in handen wordt gesteld van de deurwaarder of dat de huurder uitgenodigd wordt voor begeleiding door Vitras of het BBIB. Wanneer de vordering in handen wordt gesteld van de deurwaarder dan zijn daar kosten aan verbonden. De huurder krijgt dan nog een laatste telefoontje met de oproep om per omgaande te betalen. In 2013 gaat SSW de effecten van het nieuwe beleid nader onderzoeken.
Actief incasseren SSW voert een actief incassobeleid en probeert zo huurachterstand zoveel mogelijk te voorkomen en te beperken. Vergeleken met andere corporaties is de huurachterstand bij SSW niet hoog, maar liep wel op. Vanaf 1 april 2012 voerde SSW daarom een nieuw incassobeleid in, gebaseerd
22
Huurachterstanden per 31-12-2012 2012 Huurachterstand in procenten van de te incasseren jaarhuur Totaal bedrag aan achterstand (€) Aantal huurders met achterstand (bij SSW) Aantal deurwaarderszaken Schuldhulpverlening / WSNP
2011
0,72
0,83
221.506
211.576
82
107
104
80
5
5
Meervoudige problematiek / hulpverlening
23
0
Overig
43
89
257
281
Totaal aantal huurders met achterstand
Het percentage huurachterstand is in 2012 nagenoeg gelijk gebleven, het aantal mensen met achterstand is lager dan in 2011, het absolute bedrag aan huurachterstand is iets hoger dan in 2011. In de huidige economische tijd een goed resultaat. Strategisch voorraadbeleid Als eerste onderdeel van het strategisch voorraadbeleid is in 2011, in samenhang met het nieuwe ondernemingsplan, de portefeuillestrategie opgesteld. Het strategisch voorraadbeleid geeft inzicht in de opgaven van SSW voor de komende jaren. Het is daarmee een goed instrument bij de besluitvorming over onderwerpen als doelgroepen, bouwprojecten, planmatig onderhoud, woningverbetering, woonruimteverdeling, duurzaamheidsmaatregelen, huurbeleid, leefbaarheidsvraagstukken en de verdere uitwerking van maatschappelijk ondernemerschap. Begonnen is met een analyse van de woningmarkt waarin SSW werkzaam is. Daarbij is gekeken naar: demografische ontwikkelingen; woningzoekenden en hun woonvoorkeuren. Daarna zijn doelen voor het strategisch voorraadbeleid benoemd en vervolgens is de vastgoedportefeuille geanalyseerd op basis van: verdeling van onze voorraad; hoofdlijnen van de veranderopgave. Op basis van deze analyses richt de portefeuillestrategie zich op drie onderwerpen: 1. in een krappe woningmarkt ruimte creëren voor doelgroepen waarvan wij constateren dat ze een zwakke positie hebben op de (sociale) woningmarkt in de gemeente. SSW vertaalt dit in het scheppen van gelijke slaagkansen voor alle doelgroepen; 2. financiële continuïteit van de organisatie in relatie tot betaalbaarheid van (sociaal)wonen. SSW wil haar klanten betaalbare woningen blijven bieden met een kwaliteit die bij hun situatie en wensen past. Daarom is het noodzakelijk dat de exploitatie van het woningbezit een structureel positief eindresultaat heeft.
SSW wil daarom het verdienpotentieel benutten en dat betekent: sociaal waar het moet en marktgericht waar het kan en nodig is. Naast het verbeteren van de opbrengsten moet er integraal gestuurd worden op het beperken van de kosten; 3. krachtige en gedifferentieerde wijken die levensloop bestendig zijn, waar je “normaal” kunt (blijven) wonen. SSW ziet een stevige opgave op de woningmarkt en binnen de eigen woningvoorraad op zich afkomen. En dat onder lastige omstandigheden. Welk deel van de opgave wij uiteindelijk realiseren, hangt af van de keuzes die wij maken voor de wijken/complexen en de financiële randvoorwaarden die wij stellen. De financiële realiteit bepaalt het tempo en de omvang waarin wij maatregelen uitvoeren. De portefeuillestrategie is door de Raad van Commissarissen in 2012 goedgekeurd. Daarna zijn strategieën uitgewerkt voor de wijken waarin de aandachtsgebieden van SSW liggen. In de wijkstrategie kijken wij bijvoorbeeld naar differentiatie van de wijk (bewoners en woningen), levensloopbestendigheid van de wijk en sociale cohesie in de wijk. Hiermee kunnen wij nu en in de toekomst prioriteiten stellen. De wijkstrategieën bespraken wij met verschillende belangenhouders (gemeente, zorg, welzijn en bewoners) die ook in de wijken werkzaam zijn. Deze bijeenkomst leverde vooral inzicht op in elkaars rollen en verantwoordelijkheden in een wijk. En daarmee ook de punten waarop wij elkaar nu en in de toekomst kunnen vinden. Hierna startten wij met complexbeheerplannen. Daarbij is vooral gebruik gemaakt van de kennis en ervaring van de medewerkers van SSW. Deze worden medio 2013 vastgesteld.
23
Project Melkweg Rond de Melkweg in Bilthoven zijn drie scholen (waarvan inmiddels twee gefuseerd), een sportzaal, een kinderdagverblijf en een kinderboerderij gevestigd. De scholen zijn dringend aan vernieuwing toe en daarnaast wilde de gemeente op dezelfde locatie een Cultuurhuis bouwen. Door het samengaan van de scholen in één gebouw (Brede School) komt grond vrij voor woningbouw. Het gaat om ongeveer 170 woningen voor verschillende doelgroepen: starters, doorstromers en cliënten van zorgcentrum Reinaerde. Het gaat om eengezinswoningen en appartementen en huuren koopwoningen in verschillende prijsklassen. We bepalen de verdeling tussen huur- en koopwoningen onder meer op basis van de ontwikkelingen in de woningmarkt. Vanwege de economische omstandigheden wordt het bouwen van de woningen getemporiseerd. Hierover overleggen wij intensief met de gemeente De Bilt. Herprogrammering is een mogelijkheid om toch door te kunnen gaan. Duidelijk is dat wij niet voor leegstand bouwen. Verder heeft accountantskantoor Deloitte een risicoanalyse uitgevoerd. SSW en de gemeente ontwikkelden het plan in nauwe samenwerking met de toekomstige participanten. SSW heeft vanwege de complexiteit van het project externe deskundigheid ingehuurd bij adviesbureau Van Keulen en Van Zutphen. Architectenbureau Group A uit Rotterdam heeft de opdracht gekregen voor het ontwerp van het Cultureel Educatief Centrum. Spil in het plan is het Cultureel en Educatief Centrum (CEC) met de huisvesting van de twee basisscholen, een kinderdagverblijf, een peuterspeelzaal, de buitenschoolse opvang, de bibliotheek, het Kunstenhuis en het Centrum voor Jeugd en Gezin. Het CEC heeft de naam Het Lichtruim gekregen en wordt het kloppend hart van de wijk Brandenburg. De participanten hebben op 25 mei 2012 het huurcontract getekend. Oplevering van het gebouw vindt plaats in het najaar van 2013. Op de bovenste verdieping van het gebouw komen 20 seniorenappartementen waarvan acht in de sociale huur. De appartementen in de vrije sector hebben een huurprijs tussen 750 en 1100 euro. De appartementen zijn in het najaar van 2012 te huur aangeboden. Er waren ongeveer 75 belangstellenden uit de gemeente De Bilt. Zij kregen voorrang bij de toewijzing. Uiteindelijk zijn 19 appartementen aan hen verhuurd. Het laatste appartement is verhuurd via WoningNet. Eind 2011 vond de Europese aanbesteding plaats. En nadat wij in 2012 de benodigde ver-
24
gunningen ontvingen gaven SSW en gemeente op 15 maart gezamenlijk het startsein voor de bouw. Duurzaamheid Bij het CEC speelt duurzaamheid een belangrijke rol. Het krijgt daarom een Warmte- en Koudeopslag (WKO). Deze techniek zorgt voor het verwarmen en/of koelen van het gebouw. Naast de WKO monteren wij gasketels voor het opvangen van piekbelastingen. Mede door de hoge isolatiewaarde van de gevel van het gebouw leidt de WKO tot een reductie van de CO2-uitstoot van 24 procent ten opzichte van een traditionele ketel. Speciale website We brengen regelmatig nieuwsbrieven uit voor belangstellenden en omwonenden. Daarnaast is een speciale website opgezet over het project (www.melkwegdebilt.nl). In 2011 is een informatiecentrum ingericht in een van de scholen; hier kunnen mensen terecht met vragen over het project.
25
SSW maakt het verschil
SSW wil een verbindende rol spelen in de samenleving en haar positie in het netwerk gericht versterken ten behoeve van maatschappelijk rendement en sociale cohesie. Een van onze kernwaardes is niet voor niets “perspectief bieden”. Speerpunten 2012 resultaat Nieuwe participatievormen
26
bereikt
Participatiebeleid
+
Introductie klantenpanel
+
Ondernemingsplan
Betrokkenheid belangenhouders
+
Perspectief bieden
Vaste partner voor vrijwilligerswerk
+
De belanghouders van SSW zijn instellingen en groepen mensen die – maatschappelijk of als groep – direct of indirect belang hebben bij de doelen die SSW nastreeft. De reden is dat zij SSW nodig hebben om al dan niet samen met SSW de eigen doelen te realiseren. SSW onderscheidt verschillende groepen belanghouders die in meer of mindere mate invloed kunnen uitoefenen op het beleid van SSW:
Minimaal eenmaal per jaar vindt overleg plaats tussen de afzonderlijke bewonerscommissies en SSW. SSW ondersteunt bewonerscommissies met een financiële bijdrage gebaseerd op het aantal woningen dat de commissie vertegenwoordigt. Daarnaast kunnen bewonerscommissies of andere bewonersgroepen een beroep doen op het leefbaarheidsbudget van SSW voor speciale activiteiten.
Belanghouders van SSW Bewoners
Bewonersvereniging Woonspraak, bewonerscommissies
Gemeente De Bilt
Burgemeester en Wethouders, gemeenteraad, ambtenaren, politie en brandweer
Zorg- en welzijnspartijen
Stichting De Bilthuysen, Stichting Reinaerde, Cordaan, Stichting Vitras, Stichting Kwintes, Stichting De Opbouw, Zideris, Antroz, Stichting MENS (voorheen project MENS SWO ‘De zes kernen, Stichting Animo, Via De Bilt), VVSO-WvT
Lokale platforms
Platform Respectvol Samenleven, Samen voor De Bilt
Belangenbehartigers
Ouderenbonden, Gehandicaptenplatform
Maatschappelijke partners vastgoed
Stichting Delta de Bilt, Kunstenhuis De Bilt/Zeist, Stichting Kinderopvang De Bilt, Stichting Openbare Bibliotheken De Bilt, Stichting Openbaar Onderwijs Rijn-en Heuvelland
Collegacorporaties
RWU (regionale woningcorporaties Utrecht)
Brancheorganisaties
Aedes, KWH
Regionale en landelijke overheid
Bewonerscommissies Bewonerscommissies behartigen de belangen van bewoners uit een of meerdere wooncomplexen. Zij zijn voor SSW het aanspreekpunt in de wijk. Zeven bewonersgroepen en bewonerscommissies waren in 2012 (in meer of mindere mate) actief: Burgemeester van Heemstrakwartier; Wijkraad de Leijen; Bewonersvereniging Planetenbaan; Bewonerscommissie Prins Clauslaan; Bewonerscommissie Toutenburg; Bewonerscommissie Dijckstate; Vereniging voor groepswonen van ouderen Lugtensteyn.
In 2012 hebben wij een financiële bijdrage gegeven aan een pleinfeest, twee buurtfeesten, een wijkexpositie/nieuwjaarsreceptie van een bewonerscommissie en aan de uitvoering van een opera, door leerlingen van zes scholen. Verder leverden wij een bijdrage aan het 15 jarig bestaan van Dijckstate. De bewonerscommissies ontvangen een bijdrage per woning per jaar. In 2012 is in totaal 4.768 euro uitgekeerd aan de bewonerscommissies.
27
Alternatieve participatievormen De formele vorm van belangenbehartiging via bewonerscommissies slaat niet meer zo aan bij bewoners. Dit is de reden dat SSW op zoek ging naar andere vormen van bewonersparticipatie. In 2012 stelden wij het vernieuwde participatiebeleid vast. SSW gaat werken met verschillende participatievormen: klantenpanels; klankbordgroepen; digitale enquêtes; digitale klantenpanels. Bij digitale enquêtes benaderen wij een selectie van onze huurders min of meer ongevraagd. Bij digitale klantenpanels nodigen wij huurders uit om zich aan te melden voor het klantenpanel. De huurder kiest er dus bewust voor om mee te praten, mee te denken, mee te doen.
In 2012 organiseerden wij een klantenpanel over de leefbaarheid in de flats aan de Kometenlaan. We kozen voor de systematiek van Luisterpunt, waarbij wij door interviews en een groepsgesprek informatie ophaalden bij huurders. Medewerkers van SSW volgden het groepsgesprek via videobeelden en konden zich dus niet in de discussie mengen. De bewoners droegen enkele verbetersuggesties aan die wij inmiddels hebben uitgevoerd. Het klantenpanel is door zowel bewoners als medewerkers van SSW als succesvol ervaren. Voldoende reden voor SSW om vaker klantenpanels in te zetten om de bewoners te betrekken bij beleid en beheer. Bij de onderhoudsprojecten die in 2012 zijn uitgevoerd bij de Prins Clauslaan en Albert Schweitzerweg/Cornelis Heymansweg is gewerkt met klankbordgroepen. Geïnteresseerde bewoners konden via de klankbordgroep meedenken over het onderhoudsplan voor hun woning. Bewoners die deelnamen hadden geen vertegenwoordigende rol. SSW was verantwoordelijk voor communicatie over de plannen naar de bewoners. Deze manier van werken is zowel SSW als de bewoners goed bevallen. Bewonersvereniging Woonspraak Bewonersvereniging Woonspraak is de belangenbehartiger van alle huurders van SSW en daarmee één van onze belangrijkste gesprekspartners. Woonspraak heeft ruim 800 leden. SSW vergaderde in 2012 vier keer met Woonspraak. Onderwerpen van gesprek waren: de begroting en het jaarverslag van SSW; de huurverhoging 2012. Woonspraak heeft hierop gekwalificeerd adviesrecht. Woon-
28
spraak is -behoudens de huurverhoging van 7.3% voor de inkomens boven de € 43.000,00akkoord gegaan met de huurverhoging 2012. De gedifferentieerde huurverhoging kon uiteindelijk niet worden gerealiseerd vanwege het ontbreken van rechtsgeldige wetgeving over de inkomensafhankelijke huurverhoging; KWH-resultaten; werving en selectie vacatures Raad van Commissarissen, invulling twee huurderszetels. Een vertegenwoordiger van Woonspraak nam deel aan de selectiegesprekken; participatiebeleid; advies inzake aanpassing huurreglement en reglement Klachtencommissie; serviceabonnement; ondernemingsplan 2012 -2016; portefeuillestrategie; jaarverslag Klachtencommissie.
Bewonersvereniging Woonspraak ontving in 2012 een bijdrage van 12.928 euro van SSW. Gemeente De Bilt SSW en de gemeente zijn samen verantwoordelijk voor de sociale volkshuisvesting in de gemeente. Door het maken van prestatieafspraken maken wij deze verantwoordelijkheid concreet. We hebben in 2009 voor vijf jaar prestatieafspraken gemaakt. De hoofdonderwerpen zijn: het huisvesten van doelgroepen; de kwaliteit van het woonaanbod; afstemming van wonen, zorg en welzijn; leefbaarheid van buurten en wijken; betrekken van bewoners bij beleid en beheer. In het verslagjaar is de gemeente begonnen met het vernieuwen van de Woonvisie. De planning was dat dit eind 2012 naar de gemeenteraad kon voor goedkeuring. De planning is niet gehaald. SSW heeft deelgenomen aan een aantal bijeenkomsten rond de vernieuwde Woonvisie. Als de Woonvisie is vastgesteld stellen wij nieuwe prestatieafspraken op. In afwachting van deze nieuwe prestatieafspraken is in 2012 weinig actie ondernomen op de oude prestatieafspraken. De directeur-bestuurder en de wethouder(s) spreken elkaar regelmatig, in 2012 onder meer over: (nieuw)bouwprojecten van SSW, zoals het Gemeentehuis Maartensdijk, Cultureel Educatief Centrum Melkweg, het woonzorgcentrum De Leyen, Herenplein en de herbestemming van het voormalige SSW-kantoor aan de Burgemeester de Withstraat; de renovatie van het Burgemeester van Heemstrakwartier;
het jaarlijkse activiteitenoverzicht; de effecten van de Europese beschikking, de
90-procentnormering en de toewijzing van de overige 10 procent; de derivatenkwestie in de sector en het beleid van SSW ter zake (geen derivaten); regionale ontwikkelingen; effecten van het regeringsbeleid; ondernemingsplan van SSW; nieuwe Woonvisie.
Op 4 oktober 2012 heeft SSW samen met de gemeente voor de gemeenteraad een presentatie gehouden over de relatie tussen de in voorbereiding zijnde projecten en de nieuwe economische realiteit. Gezamenlijk zoeken wij nu naar oplossingen zoals herprogrammering van de plannen. Regionale en landelijke belangenhouders RWU De gemeenten in de regio Utrecht werken samen in het BRU (Bestuur Regio Utrecht). BRU heeft een belangrijke portefeuille op het terrein van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en woonruimteverdeling. Als afgeleide hiervan werken de regionale woningcorporaties samen in het RWU (Regionale Woningcorporaties Utrecht). RWU heeft een algemeen bestuur en een dagelijks bestuur. In verband met de continuïteit is een directeur aangetrokken die ambtelijk wordt ondersteund. De bestuurder van SSW maakt deel uit van het algemeen bestuur en het dagelijks bestuur. Met de corporaties en regiogemeenten is onder meer gesproken over: de realisering van bouwopgaven; het Europadossier en doelgroepen; de mogelijke opheffing van het BRU; de uitbreiding van het RWU met corporaties uit de regio Zuidoost en West; de effecten van het regeringsbeleid; de klantvriendelijke en efficiënte match; het werkplan 2013. De woningbouwproductie blijft fors achter bij de planning. Door de economische recessie en het regeringsbeleid zijn corporaties veel voorzichtiger met hun nieuwbouwplannen. Daarnaast belemmeren knelpunten, zoals onvoldoende locaties, bestemmingsplannen en procedures, de productie. Stichting Woonruimteverdeling Utrecht De samenwerking tussen 26 corporaties in de regio Utrecht (waaronder SSW) en WoningNet is geformaliseerd in de Stichting Woonruimteverde-
ling Regio Utrecht. Deze stichting is namens de aangesloten corporaties opdrachtgever voor WoningNet. Hiervoor is een dienstverleningscontract opgesteld tussen de corporaties uit de regio Utrecht en WoningNet. De Stichting houdt toezicht op de uitvoering van de woonruimteverdeling door WoningNet. In 2012 is gesproken over de digitalisering van het woningaanbod via de klantvriendelijke en efficiënte match. Aedes Hoewel wij ons focussen op onze lokale opgaven sluiten wij ons niet af voor wat er landelijk gebeurt. SSW levert een actieve bijdrage aan de discussies, vooral via brancheorganisatie Aedes. De directeur-bestuurder is actief in de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties, een platform van Aedes voor corporatiedirecteuren. Dialoog belanghouders SSW wil beïnvloedbaar en transparant zijn voor haar omgeving. De kerndoelstelling voor de dialoog met belanghouders is als volgt geformuleerd: het versterken van de positie van SSW in de Biltse samenleving en het (be)vestigen van haar reputatie om haar maatschappelijke prestaties als woonstichting te optimaliseren. In gesprek met SSW In maart 2012 hebben wij onze relevante belangenhouders uitgenodigd voor een gesprek over het concept ondernemingsplan. SSW heeft dit keer niet gekozen voor een groots opgezette bijeenkomst, maar voerde gesprekken in klein verband zodat er voldoende gelegenheid was om diep op de inhoud in te gaan. In vier afzonderlijke bijeenkomsten werd gesproken met de gemeente De Bilt, met huurdersvereniging Woonspraak, met diverse zorgpartijen en met de welzijnspartijen. Aan de samenwerkingspartners werd gevraagd of deze zich herkennen in de ambities van SSW en wat zij van SSW verwachten. De partners hebben een constructieve inbreng gehad op het ondernemingsplan. In het najaar hebben wij met diverse belangenhouders gesproken over de wijkstrategieën in het kader van ons strategisch voorraadbeleid (zie pagina 23). Relatiemagazine In gesprek Jaarlijks in oktober geeft SSW haar relatiemagazine uit. Hiermee gaat SSW het gesprek aan over belangrijke ontwikkelingen. De inhoud van het
29
relatiemagazine van 2012 ligt in het verlengde van het nieuwe ondernemingsplan, het behouden van de sociale identiteit en gelijktijdig financieel gezond blijven. In het magazine Ondernemen in een nieuwe economische realiteit, geeft SSW een beeld waar bedreigingen en kansen liggen. Zij laat hierover ook een aantal prominenten aan het woord. Zo ziet emeritus hoogleraar Hugo Priemus, in het door onder andere Aedes en NVM gelanceerde Wonen 4.0, een uitgelezen kans om de woningmarkt vlot te trekken. Voor zelfstandig ondernemer en voormalig minister Willem Vermeend zijn doelmatigheid en doeltreffendheid de sleutelwoorden. Volgens Stan Topouzis, directeur bedrijven Rabobank Utrechtse Heuvelrug, is zorgen voor betrokken welwillende weerstand cruciaal voor een maatschappelijke onderneming. Lokaal investeren Maatschappelijk betrokken ondernemen (MBO) is het investeren van expertise, menskracht, faciliteiten en netwerken in de (lokale) samenleving. Sinds 2007 doet SSW mee aan diverse lokale initiatieven op dit gebied. SSW heeft MBO structureel ingebed in de organisatie. De maatschappelijke waarde voor de door SSW uitgevoerde activiteiten in 2012 bedraagt € 19.400. Samen voor De Bilt Samen voor De Bilt wil een brug slaan tussen bedrijven en samenleving en zo de lokale samenleving versterken. Zij organiseert hiervoor onder andere tweejaarlijks de maatschappelijke beursvloer. Bedrijven en organisaties ontmoeten elkaar daar. Samen voor De Bilt stimuleert werknemers van bedrijven hun kennis en kunde, menskracht en middelen in te zetten voor maatschappelijke organisaties. SSW heeft in 2012 vier matches gemaakt op de maatschappelijke beursvloer: aanbod van opslagruimte voor toneelvereniging Steeds Beter; vervoer van bezoekers van het Trefpunt, (een laagdrempelige ontmoetingsplaats voor mensen die tussen wal en schip dreigen te vallen) naar de Botanische tuinen in Utrecht; kopiëren van het clubblad van sportstichting Samen Verder (een sportvereniging voor mensen met een verstandelijke beperking); wandelen met bewoners van het Leendert Meeshuis, een verzorgingshuis voor somatische en psychogeriatrische cliënten. Dit is een terugkerende activiteit, die voor een jaar aangegaan is. Deze bewoners komen zelden buiten om te wandelen maar hebben daar wel behoefte aan. Medewerkers van SSW gaan
30
daarom eenmaal per veertien dagen met twee bewoners een uurtje wandelen. De bewoners zijn erg blij met deze mogelijkheid. En voor de medewerkers is het een leuke kennismaking met een van de doelgroepen van SSW. In de wijk de Leyen gaat SSW nieuwbouw realiseren voor deze mensen. SSW is één van de founders van Samen voor De Bilt. Founders dragen betrokken ondernemen en (Samen voor) De Bilt een warm hart toe. Ze ondersteunen Samen voor De Bilt met een jaarlijkse bijdrage financieel of 'in natura' (bijvoorbeeld een werkplek, drukwerk, communicatiemateriaal en advies, kantoormaterialen etc.). NL Doet Jaarlijks wordt in Nederland de vrijwilligersdag NL Doet gehouden. SSW doet hier altijd aan mee. In 2012 zijn medewerkers van SSW samen met leerlingen van de Jan Lighartschool, een basisschool, de wijk in gegaan om zwerfvuil te verzamelen. Na een paar uur, en enkele volle vuilniszakken verder, zag de wijk er weer netjes uit. Roefeldag 2012 In de gemeente De Bilt werd op woensdag 20 juni de jaarlijkse Roefeldag gehouden. Roefelen is het Vlaamse woord voor snuffelen. Tijdens de Roefeldag ‘snuffelen’ kinderen in de wereld van de grote mensen. Zij nemen een kijkje achter de schermen van een bedrijf of instelling en ervaren daar zelf wat er allemaal gebeurt. SSW doet hier ieder jaar aan mee. De kinderen kregen een rondleiding door het kantoor, tekenden een huurcontract en stelden op de computer hun eigen keuken samen. De kinderen vonden het leuk om te zien wat er allemaal gebeurt als mensen een huis huren. Gastlessen: Omgaan met geld In maart gaven medewerkers van SSW drie gastlessen aan 3e jaars VMBO-scholieren van het Groenhorstcollege in Maartensdijk. Doel is om de leerlingen op een speelse en interactieve manier kostenbewust te maken. In de les werd uitgelegd wat de voor- en nadelen van lenen en sparen zijn. De kredietcrisis werd als voorbeeld besproken. Leerlingen kregen tips over verstandig lenen en zij maakten opdrachten om te berekenen hoeveel ze kunnen besparen op bijvoorbeeld de kosten van hun mobiele telefoon of een scooter. In de week van het geld, verzorgde een medewerker van SSW een gastles op de Jan Lighartschool aan kinderen van groep 7/8. Het doel van deze projectweek was om basisschoolleerlingen
te leren omgaan met geld. Leerlingen kregen tips over hoe ze verstandig met hun zakgeld om kunnen gaan. Ook kregen ze opdrachten waarbij ze moesten schatten en berekenen wat iets kost, bijvoorbeeld snoepgoed, een auto of een huis. Als afsluiting schreven leerlingen een verhaal over wat ze later willen worden en wat ze denken te gaan verdienen. Platform Respectvol Samenleven In De Bilt is het Platform Respectvol Samenleven actief. In dit platform participeren vrijwel alle maatschappelijke instellingen uit de gemeente. Het Platform stelt zich ten doel een maatschappelijk klimaat te scheppen, waarin bevolkingsgroepen en mensen onderling dichter bij elkaar komen te staan. Ook SSW participeert in het Platform en heeft in 2012 samen met het Platform, de ‘nacht van respect’ georganiseerd. Scholieren van de Oranje Nassau School uit Bilthoven ontwierpen een affiche met als thema respect voor hulpverleners tijdens oud en nieuw. Het winnende affiche is op veel plaatsen in de gemeente opgehangen. De actie heeft, volgens de Brandweer, zeker bijgedragen aan een rustige jaarwisseling zonder incidenten. Wijkrestaurant Bij de Tijd In de wijk Weltevreden staat het Woon- Zorgcentrum Weltevreden. In 2012 is bij dit verzorgingshuis Wijkrestaurant Bij de Tijd van start gegaan. Bij de Tijd is een ontmoetingsplek voor wijkbewoners en bewoners van het woon- en zorgcentrum en hun gasten. Bij de Tijd werkt samen met het Horeca & Travel College van ROC Midden Nederland en biedt leerlingen van deze opleiding een leer- en werkplek. SSW neemt deel aan de deelnemersraad van het restaurant omdat een belangrijk deel van de wijkbewoners een woning huurt van SSW. De deelnemersraad adviseert en ondersteunt het bestuur van het restaurant in het realiseren van de doelstellingen.
Sociaal warenhuis Diverse maatschappelijke organisaties zijn gehuisvest in een voormalig bedrijfspand aan de Molenkamp 48 in De Bilt. SSW stelt deze ruimte kosteloos ter beschikking. Wij noemen dit pand een sociaal warenhuis. De volgende organisaties zijn hier te vinden: Tafeltje Dekje: uitvalsbasis voor bezorging van warme maaltijden aan huis bij mensen die niet meer zelf kunnen koken; Wereldwinkel: extra magazijnruimte voor de winkel die op loopafstand ligt; Voedselbank: uitgiftepunt voor voedselpakketten bestemd voor mensen die financieel niet of nauwelijks in staat zijn om in hun levensonderhoud te voorzien. Bovendien voorkomt de Voedselbank hiermee verspilling van voedsel; Stichting Leergeld: kantoorruimte voor deze organisatie die een sociaal isolement of uitsluiting door financiële redenen bij schoolgaande kinderen wil voorkomen; Dorpskerk De Bilt: opslagruimte voor goederen die op de jaarmarkt worden verkocht; Stichting Eet mee!: kantoorruimte voor deze Stichting die ontmoetingen tussen inwoners van de gemeente wil stimuleren. Het Sociaal warenhuis krijgt veel waardering uit de lokale gemeenschap. Sponsoring Naast het inzetten van medewerkers en deelname aan activiteiten is SSW bereid om, binnen vooraf gestelde kaders, een financiële bijdrage te leveren aan activiteiten van lokale organisaties. We vragen wel altijd een passende tegenprestatie, meestal in natura (beeldmateriaal, naamsvermelding of toegangskaartjes). SSW heeft in 2012 18 sponsorverzoeken gehonoreerd voor een bedrag van € 8069,- .
VIA De Bilt VIA De Bilt staat voor Vrijwillig In Actie. Het is een nieuwe organisatie die iedereen in de gemeente De Bilt wil stimuleren om vrijwilligerswerk te doen. VIA biedt informatie, geeft workshops, adviseert en voert projecten zoals NL Doet uit. Ook bemiddelt VIA bij maatschappelijke stages in de gemeente De Bilt. SSW is in 2012 betrokken geweest bij de oprichting van de stichting.
31
Bijzonder wonen
SSW wil een bijdrage leveren aan vitale wijken door woningen en wijken zoveel mogelijk levensloopbestendig in te richten. Waar mogelijk zal SSW maatschappelijk vastgoed realiseren om de vitaliteit van wijken en buurten te bevorderen. Ook neemt SSW haar verantwoordelijkheid in de intensivering van de samenwerking in de netwerkketen Wonen-Zorg-Welzijn. Speerpunten 2012 resultaat Huisvesting bijzondere doelgroepen
Ontwerp woon-zorgcentrum Antroz Toetsingskader bijzondere doelgroepen
Vitale wijken
32
Verhuur (para)medisch centrum Maartensdijk
bereikt +/+ +/-
Stijgende vraag wonen met zorg In de gemeente De Bilt wonen veel ouderen. Circa 21 procent van de inwoners is 65 jaar of ouder, landelijk is dit 15 procent. Ook voor de toekomst geldt dat het percentage senioren in De Bilt hoger is dan landelijk. En met het ouder worden van de bevolking, stijgt de vraag naar verzorging en verpleging. De Bilt heeft enkele bijzondere verzorgings- en verpleeghuizen die bewoners uit het hele land aantrekken. Uit de tabel blijkt dat vraag naar verzorging en verpleging verder zal toenemen: bijna 50 procent van de Biltse bevolking is 45 jaar of ouder (landelijk 42,6 procent). Leeftijdsopbouw per 1 januari 2012 (in procenten) 0-15 jaar
15-30 jaar
30-45 jaar
45-65 jaar
65 plus
De Bilt
16,6
10,7
21,3
29,7
21,7
Provincie Utrecht
18,5
12,7
28,1
26,4
14,3
Nederland
17,3
12,3
26,2
28
16,2
Bron: CBS
Wet Maatschappelijke Ondersteuning De maatschappelijke trend is om oudere en/of hulpbehoevende mensen zo lang mogelijk in hun eigen woning te laten wonen. Soms zijn dan aanpassingen, zoals een traplift, beugels in het toilet of een douchezitje, nodig. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) vergoedt veel van deze aanpassingen. De gemeente voert ze uit. Bewoners moeten de Aangevraagde voorzieningen in het kader van de WMO aanpassingen zelf aanvragen. Vaak is een medi2012 2011 sche indicatie nodig. Het plaatsen van een verScootmobielvoorziening 2 7 hoogd toilet of beugels in douche of toilet gebeurt direct. Met de gemeente zijn afspraken gemaakt Entree 0 16 over standaardprijzen voor veelvoorkomende woTrapliften/trappen 0 4 ningaanpassingen. Na beoordeling van de aanDoucheruimte 11 12 vraag kunnen wij direct opdracht geven waardoor Keuken 0 1 de aanpassingen sneller klaar zijn. Efficiënt is dat Verwijderen drempels in woning 9 1 de gemeente steeds vaker zelf opdracht geeft voor Aanpassing aan deuren/ramen 2 0 het uitvoeren van deze voorzieningen en het aantal 24 41 Totaal opdrachten via SSW dus afneemt.
33
Gespecialiseerde woonvormen Er zijn mensen die niet (meer) zelfstandig kunnen wonen. Voor hen is/wordt specifieke woonruimte gerealiseerd. SSW werkt hierin samen met maatschappelijke partners. SSW heeft verschillende woonvormen in beheer waar zorg wordt geleverd: Wooncentrum Zideris Bilthoven: woonruimte (verschillende woningen) voor 26 volwassenen met een verstandelijke beperking. Zideris Bilthoven begeleidt ook een aantal verstandelijk gehandicapten die zelfstandig wonen; Woonzorgcentrum Dijckstate: 61 zelfstandige seniorenappartementen, met de mogelijkheid van 24-uurs zorgverlening, gemeenschappelijke ruimten en een restaurant; Toutenburg: 33 seniorenappartementen met zorgverlening vanuit Dijckstate en een gemeenschappelijke recreatieruimte met activiteiten verzorgd door Stichting Welzijn Ouderen; Planetenbaan Zonnepleinflat: 79 levensloopbestendige appartementen (gerenoveerd); multifunctioneel zorgcentrum Rinnebeek: huisartsenpraktijk, oefenruimte Rode Kruis, dagopvang voor cliënten met dementieverschijnselen en 28 wooneenheden voor psychogeriatrische cliënten (kleinschalige verpleeghuiszorg) in samenwerking met De Bilthuysen; Thomashuis Maartensdijk: kleinschalige woonvoorziening voor 8 bewoners met een verstandelijke (en lichamelijke) beperking; De Reiger: 26 zorgappartementen voor mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking in samenwerking met Reinaerde. In het plan Melkweg zijn wij van plan een aantal zorgappartementen te bouwen voor cliënten van Reinaerde. Mogelijk kunnen de bewoners van deze appartementen op termijn facilitaire taken uitvoeren, zoals het rondbrengen van de post in het Cultureel Educatief Centrum. Als uitwerking van ons ondernemingsplan stelden wij in 2012 een toetsingskader op aan de hand waarvan wij nieuwe projecten voor bijzondere doelgroepen kunnen beoordelen. SSW verbindt aan de huisvesting van de bijzondere doelgroepen een aantal specifieke voorwaarden: het moet passen binnen de organisatie; het financiële kader is dat de uitvoering budgetneutraal gebeurt; het moet bijdragen aan levensloopbestendige wijken; het moet bijdragen aan doorstroming in de reguliere voorraad. Deze randvoorwaarden leveren een aantal vragen op die beantwoord moeten worden voordat
34
besloten kan worden of het project in aanmerking komt om verder uitgewerkt te worden volgens de projectfaseplanning. Deze vragen zijn in het toetsingskader vastgelegd. Wonen voor bijzondere doelgroepen Antroz is een Antroposofische Woonzorggroep, actief in Midden-Nederland. Antroz heeft SSW benaderd om gezamenlijk een woonzorgcomplex te ontwikkelen op De Maïsakker, in De Leyen Zuid in Bilthoven. SSW heeft daarin de rol als opdrachtgever en Antroz huurt op termijn het gebouw. Het programma voorziet in: 110 plaatsen voor mensen met behoefte aan somatische zorg en met psychogeriatrische problemen; 3 hospiceplaatsen; bijbehorende voorzieningen, zoals spreekkamers, recreatieruimtes, kantine en personeelsruimte. Belangrijk uitgangspunt is dat als de hoofdhuurder vertrekt het gebouw transformeerbaar is. Met beperkte aanpassingen kunnen dan zestig appartementen in de sociale huursector worden gerealiseerd. Met dit woonzorgcomplex speelt SSW in op lokale demografische ontwikkelingen (vergrijzing en het toenemen van de zorgvraag). De Leyen heeft veel oudere bewoners en een zorgvoorziening in de wijk is een belangrijk winstpunt. We ontwikkelen het gebouw in combinatie met 10 sociale huurwoningen. Als voorbereiding op het ontwerpproces is voor belangstellenden van Antroz en SSW op 11 januari 2012 een workshop duurzaamheid georganiseerd. Gastspreker hierbij was mevrouw Anke van Hal, professor duurzaamheid aan de TU Delft. De bijeenkomst met als thema Fusie van Belangen stond in het teken van kennismaking en inspiratie opdoen. Voor het ontwerpproces organiseerden wij workshops met direct betrokkenen om een goede vertaling te maken tussen het stedenbouwkundig programma van eisen en de architectuur van het gebouw. Er wordt geen expliciete antroposofische architectuur toegepast. Maar vanwege de belangrijke relatie tussen gebouw en openbare buitenruimte moeten gebouwkwaliteit en omgevingskwaliteit elkaar versterken. SSW en Antroz hebben gezamenlijk een keuze gemaakt voor een architectenbureau. De malaise in de bouw betekende een inkrimping van het betrokken architectenbureau. Hierdoor was SSW genoodzaakt over te stappen naar een ander
architectenbureau. Hierdoor is het project wat vertraagd. De Raad van Commissarissen wordt regelmatig geïnformeerd over de voortgang van het project. Inmiddels is een zogenoemd ontwikkelbesluit genomen. De volgende fase is een uitvoeringsbesluit. MENS Stichting MENS is de Biltse organisatie voor maatschappelijke ondersteuning. MENS wil de onderlinge samenhang tussen professionals, inwoners en vrijwilligers op het gebied van welzijn, zorg en wonen vergroten, met het Wijkservicecentrum als belangrijk middelpunt. Mensen kunnen bij MENS terecht met al hun vragen en ideeën over welzijn, zorg en wonen. Stichting MENS ondersteunt bewoners met goede ideeën en initiatieven en biedt hulp als het nodig is. In de stichting komen alle gesubsidieerde welzijnsorganisaties van de gemeente samen. De Stichting MENS is officieel van start gegaan op 7 maart 2013 en is een vervolg op het project MENS. De stichting is een fusie van diverse maatschappelijke en welzijnsorganisaties in de gemeente De Bilt.
eengezinswoningen en acht gestapelde woningen. In samenwerking tussen SSW, de gemeente en een projectontwikkelaar is een plan uitgewerkt. Om een haalbaar woningbouwplan te ontwikkelen zijn de bestaande woningen bij de planontwikkeling betrokken. Dit bestaat uit de nieuwbouw van 42 appartementen, (achttien voor senioren en 24 voor starters) en twee vrijesector koopwoningen. Het administratiekantoor is in 2011 verbouwd tot een (para)medisch centrum. De meeste units zijn inmiddels verhuurd aan allerlei zorgleveranciers. Het historische gemeentehuis zelf krijgt een kantoorfunctie. Voor de bewoners van de woningen is een sociaal plan opgesteld. Zij hebben andere huisvesting gevonden. In 2012 sloopten wij de woningen en is de bouw van de nieuwe woningen gestart. Toewijzing van de appartementen gebeurt op basis van lokaal maatwerk, waarbij woningzoekenden uit Maartensdijk voorrang krijgen. De twee vrijstaande woningen verkopen wij via een makelaar. De woningen leveren wij medio 2013 op. De verhuur start in februari 2013.
De samenwerking in MENS heeft geleid tot een aantal convenanten die SSW heeft afgesloten met een of meerdere participanten in MENS. Convenant Mantelzorg (gemeente, SSW, Stichting MENS): het convenant is erop gericht om in situaties waarin mantelzorgers en/of zorgvragers knelpunten ervaren met betrekking tot hun woonsituatie in relatie tot de mantelzorg, gezamenlijk een adequate oplossing te vinden voor het huisvestingsprobleem. Convenant wijkdiensten De Bilt (gemeente, SSW, Regionale Sociale Dienst, Bigagroep, Stichting MENS): dit convenant richt zich op de persoonlijke dienstverlening die nodig is om langer zelfstandig thuis te wonen (tuinonderhoud, het doen van boodschappen, klussen in huis), maar ook op diensten ten behoeve van de wijk (wijkrestaurant, onderhoud groen openbare ruimte). De diensten worden verleend door wijkbewoners die mogelijk via deze weg (weer) een vaste werkkring kunnen krijgen. Gemeentehuis Maartensdijk Sinds de gemeentelijke herindeling in 2001 stond het administratiekantoor van het voormalige gemeentehuis van Maartensdijk leeg. De locatie ligt ingeklemd tussen een snelweg, provinciale weg en spoorweg. Op deze locatie stonden ook zeven
35
De organisatie
Perspectief bieden, transparantie, verbinden en ondernemen. Dat zijn onze kernwaarden en daarmee uitgangspunt voor onze kwaliteit van dienstverlening en het maatschappelijk ondernemerschap. SSW wil hiermee hét verschil maken. Speerpunten 2012 resultaat Organisatieontwikkeling
Kwaliteit dienstverlening
36
bereikt
Beschrijven en vastleggen processen (overlopend uit 2011)
+
Ondernemingsplan 2012 - 2016 (overlopend uit 2011)
+
Verbeteren klantgerichtheid
+/-
Sociaal hart, zakelijk hoofd Sociaal hart, zakelijk hoofd is de titel van het ondernemingsplan van SSW. In dit ondernemingsplan zet SSW de route uit voor de jaren 2012 tot 2016. Onze kerntaak blijft het werkzaam zijn voor de inkomensgroepen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen (of willen) voorzien. Vanuit een grote maatschappelijke betrokkenheid en verantwoordelijkheid voor mensen in een sociaal zwakke positie zetten wij ons in voor een sterke, betaalbare en gedifferentieerde huursector. Dit zijn ook de inzet en houding waaraan wij door onze belangenhouders willen worden gekend en herkend. De bestemming is dus als vanouds: investeren in mensen en in stenen. Maar de weg om daar te komen is wezenlijk anders dan in de afgelopen jaren van welvaart. In de huidige werkelijkheid zullen wij een goede balans moeten vinden tussen dat wat ons sociale hart ons ingeeft en wat ons zakelijke hoofd aan speelruimte biedt. Behalve dat wij in de komende jaren kritisch moeten zijn op de inzet van mensen en middelen, moeten wij ook vindingrijk zijn om aan de inkomstenkant extra financiële armslag te creëren. Daarbij bepaalt het geld niet de route die wij kiezen, hooguit het tempo waarin wij die route kunnen bewandelen. De route die wij kiezen vraagt om afbakening. Onze klanten, medewerkers en belangenhouders verdienen duidelijkheid over waar SSW zich in de komende jaren met name op richt. We kunnen niet alles tegelijk. Daarom, kijkend naar de ontwikkelingen buiten en binnen onze organisatie, en met scherp zicht op onze opgaven in de komende jaren, kiezen wij voor de planperiode 2012 tot 2016 voor drie ambities en twee voorwaarden: Ambities: 1. dynamiek in lokale woningmarkt; 2. ‘normaal’ wonen; 3. duurzaamheid voor woning en bewoner.
Voorwaarden: 1. financiële continuïteit en vindingrijkheid; 2. doeltreffende organisatie. De ambities worden de komende jaren uitgewerkt onder de gestelde voorwaarden. In de komende jaarverslagen doen wij verslag over de voortgang. De medewerkers Om de ambities waar te maken moet de organisatie voldoende toegerust zijn. Dit betekent dat management, medewerkers, structuren en systemen alle moeten (kunnen en willen) bijdragen aan het realiseren van die ambities. Dit vraagt een volgende stap naar een professionele organisatie. Een cultuurverandering is daarbij nodig. De cultuurgroep (met medewerkers van alle geledingen) heeft als taak die verandering te stimuleren en te borgen. Personeelscijfers 2012
2011
37,4
37,1
Totaal aantal medewerkers
41
40
mannen
24
25
vrouwen
17
15
fulltime
27
27
parttime
Totaal aantal fte
14
13
Verloopcijfer in procenten
5
5
aantal medewerkers in dienst
3
3
aantal medewerkers uit dienst
2
2
Gemiddelde leeftijd Ziekteverzuim in procenten Opleidingskosten totaal in euro
47
46
2,72
8,6
106.788
82.025
Personeelskosten per VHE
560
545
Aantal VHE per fte
142
138
Het ziekteverzuim was in 2011 erg hoog door enkele langdurig zieke medewerkers. Deze medewerkers gingen in 2012 weer volledig aan het werk waardoor het ziekteverzuim fors daalde. Het kortdurend verzuim is erg laag.
37
Raad van Commissarissen
Ondernemingsraad
Directeur bestuurder
Directiesecretaressen
Onafhankelijk Klachtencommissie Bewonersvereniging Woonspraak
Beleid & Communicatie
P&O medewerker
Middelen
Klant & maatschappij
team Wonen
Vastgoed
team Wijken
Ondernemingsraad De Ondernemingsraad van SSW telt drie leden. De OR en de directeur-bestuurder zaten in het verslagjaar vier keer met elkaar om de tafel. Bij één vergadering was ook de voorzitter van de Raad van Commissarissen aanwezig. De OR heeft advies uitgebracht over de functieprofielen van de nieuw aan te trekken commissarissen. Belangrijke overlegpunten in 2012 waren: evaluatie beoordelingssysteem; nieuwe richtlijnen overwerk; aanpassing openingstijden en gevolgen medewerkers. Met ingang van 1 april zijn de openingstijden wat verruimd. De arbeidstijden zijn hierop aangepast; rapportage onderzoek Integriteit Centraal Fonds en Individuele Positionering SSW; update ABC van SSW (over bedrijfsafspraken rond het werken bij SSW); werving nieuwe leden van de OR: per 1 januari 2013 eindigde de zittingstermijn van alle drie de OR-leden. Er waren drie kandidaten die het van hen over wilden nemen. Zij hebben vanaf oktober stage gelopen bij de OR en zijn vanaf 1 januari 2013 benoemd; organisatiewijziging afdeling Klant & Maatschappij: per 1 januari 2013 zijn de teams Wonen en Wijken anders ingericht. De OR is hierover vooraf geïnformeerd; aantrekken 2e bestuurder met financieel economische portefeuille. Integriteit verankerd De P&O-medewerker vervult de rol van intern vertrouwenspersoon. Onze klokkenluidersregeling staat op intranet en op onze website onder de button SSW/Goed bestuur. In 2012 heeft de vertrouwenspersoon geen meldingen ontvangen.
38
In 2012 is een procuratieregeling vastgesteld. Hiermee wordt voldaan aan een aanbeveling uit de managementletter van Deloitte. In de regeling zijn bevoegdheden van medewerkers, leidinggevenden en bestuur vastgelegd. Als onderdeel van deze regeling brachten wij in kaart of er bij medewerkers van SSW sprake was van nevenactiviteiten zoals genoemd in artikel 2 van het integriteitsbeleid van SSW. Aan alle medewerkers is gevraagd schriftelijk aan te geven óf en zo ja op welke manier er sprake is of zou kunnen zijn van nevenactiviteiten en/of belangenverstrengeling. Uit de ingevulde formulieren zijn geen bijzonderheden gekomen. Nieuwe procesbeschrijvingen SSW werkt doorlopend aan het verbeteren van haar bedrijfsprocessen. Om goed inzicht te krijgen in de taken en verantwoordelijkheden bij de processen hebben wij ze beschreven volgens de Sensus-methode. Deze methodiek kent drie soorten processen: primaire processen (bijvoorbeeld het verhuur proces); ondersteunende processen (bijvoorbeeld afhandelen facturen); sturende processen (bijvoorbeeld opstellen begroting). Door middel van interviews met medewerkers leggen wij de processen vast in stroomschema’s. Door deze techniek sluiten de procesbeschrijvingen goed aan bij de dagelijkse praktijk van medewerkers. In 2012 zijn de primaire en ondersteunende processen volgens de Sensus-methode geactualiseerd en vastgelegd. Tegelijkertijd formuleerden wij de verbeteringen die wij op basis van prioriteit de komende jaren oppakken. De beschrijvingen zijn gedigitaliseerd en via intranet voor alle medewerkers toegankelijk. Impuls aan dienstverlening SSW hecht veel waarde aan de kwaliteit van haar dienstverlening en is daarom in 2004 lid geworden van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Doel van het KWH-lidmaatschap is het continu verbeteren van de dienstverlening. De resultaten van de KWH-meting waren in 2011 teleurstellend. Om onze dienstverlening te verbeteren stelden wij een aanvalsplan op zodat de dienstverlening weer de volle aandacht kreeg van de medewerkers. Onderdelen van het aanvalsplan waren: telefonische bereikbaarheid; klantgerichtheid van medewerkers (intern en extern); afspraken met uitvoerende bedrijven; verbeteren klantinformatie.
We gaven prioriteit aan het verbeteren van de telefonische bereikbaarheid en de klantgerichtheid. Voor de telefonische bereikbaarheid herijkten wij de interne afspraken en voerden wij verbeteringen door in de telefooncentrale. De telefonische bereikbaarheid is daarmee sterk verbeterd en dat blijkt ook uit de cijfers. In 2011 kregen wij hiervoor een 6,9 en in 2012 een 7,9 (onderdeel van bereikbaarheid). Verder organiseerden wij voor alle medewerkers een training klantgerichtheid. Centraal in de training stonden onze kernwaarden (aanspreken, afspreken, aandacht en respect) en hoe wij die in praktijk brachten. Deze dag heeft de onderlinge samenwerking (interne klantgerichtheid) een goede impuls gegeven. Maar klantgerichtheid verbeter je niet met een training van één dag. Daarom is het onderwerp klantgerichtheid één van de aandachtspunten van de Cultuurgroep.
Duidelijke afspraken SSW wil als opdrachtgever duidelijk zijn naar uitvoerende bedrijven over wat zij verwacht van het werk dat zij namens SSW uitvoeren en de manier waarop zij dat doen. Dit is vastgelegd in algemene voorwaarden waarin ook de normen van KWH voor de omgang met de huurders zijn verwerkt. Als onderdeel van het aanvalsplan om de kwaliteit van onze dienstverlening te verbeteren onderzoeken wij of de leveranciers zich houden aan de voorwaarden. Hiervoor ontvangen alle huurders, die met onderhoud te maken hebben gehad en van wie wij het e-mailadres hebben, een enquête van KWH. In de enquête staan vragen over de werkwijze van de aannemer en de resultaten van het onderhoud. De resultaten van de enquêtes spelen een belangrijke rol in de evaluatiegesprekken met vaste leveranciers of opdrachtnemers over de voortzetting van het contract.
Meetresultaten KWH SSW
Landelijk gemiddelde
Contact
7,3
7,6
Bereikbaarheid
7,9
7,6
Communicatie & informatie
7,5
8,0
Woning zoeken
7,4
7,8
Nieuwe woning
7,6
8,0
Huur opzeggen
8,6
8,2
Reparatie verzoeken
8,1
7,6
Onderhoud
7,5
7,9
Klachten behandelen
5,8
6,7
Labelonderdelen
Bron: KWH
SSW heeft (nog) een onvoldoende voor klachtenafhandeling. De Commissie Kwaliteitsverklaringen van KWH heeft SSW tot september 2013 de tijd gegeven om alsnog een voldoende voor klachtenafhandeling te krijgen. Of SSW geslaagd is voor haar herexamen horen wij in september 2013. Vanzelfsprekend geven wij in 2013 veel aandacht geven aan de klachtenafhandeling. Immers bij een goede dienstverlening hoort een goede en serieuze klachtenafhandeling.
(On)tevreden huurders We zien natuurlijk het liefst dat onze huurders tevreden klanten zijn. Maar dat lukt niet altijd. Voor die gevallen heeft SSW een onafhankelijke Klachtencommissie. Deze commissie adviseert de directeur-bestuurder bij geschillen tussen SSW en haar huurders. De werkwijze van de Klachtencommissie is vastgelegd in een reglement. Het reglement van de Klachtencommissie is in 2012 geactualiseerd en opnieuw vastgesteld na een positief advies van Bewonersvereniging Woonspraak. De commissie bestaat uit vier leden die bij toerbeurt functioneren als voorzitter. Drie leden behandelen de klachten. De Klachtencommissie opereert dus steeds in een wisselende samenstelling. De Klachtencommissie kreeg in 2012 negen klachten met het volgende resultaat: één klacht is niet in behandeling genomen, omdat er al een uitspraak van de rechter lag; één klacht is terugverwezen naar de organisatie; drie klachten zijn ingetrokken nadat SSW in gesprek is gegaan met de klagers; drie klachten zijn behandeld op een hoorzitting waarna advies is uitgebracht; over één klacht heeft de Klachtencommissie een advies uitgebracht zonder hoorzitting.
Leden Klachtencommissie per 31-12-2012 Naam
Functie Benoemd per Aftredend per
de heer mr. S.M. van Luijk
voorzitter
01-01-2008
01-01-2016
mevrouw mr. W. Tideman
lid
15-06-2001
01-01-2013
de heer prof.dr. T. Willemse
lid
15-06-2001
01-01-2013
mevrouw mr. B.M. Vos
lid
01-08-2011
01-08-2015
39
Financiële continuïteit
SSW wil door middel van een meer efficiënte en vindingrijke bedrijfsvoering (binnen de spelregels van good governance) blijven zorgen voor fatsoenlijke huisvesting in leefbare wijken en buurten. Daarbij maken wij heldere keuzes en heroverwegen wij de manier waarop wij omgaan met keuzevrijheid voor onze klanten en de bekostiging daarvan. Speerpunten 2012 resultaat
40
bereikt
Organisatieontwikkeling
Procuratieregeling
+
Financiële continuïteit
Huurharmonisatiebeleid
+
Aanpassen begrotingssystematiek
+
SSW hanteert het adagium ‘niet meer uitgeven dan er binnenkomt’. We zijn ons ervan bewust dat het borgen van de financiële toekomstbestendigheid van de organisatie voorwaarde is bij het realiseren van de ambities. Maar het tempo waarin we de ambities kunnen realiseren moet niet teveel worden beperkt door de beschikbare financiële middelen (of het gebrek daaraan). Daarom zoeken we naar mogelijkheden om enerzijds meer inkomsten te genereren en anderzijds minder kosten te maken. Hierbij gebruiken wij het begrip “vindingrijkheid”, echter altijd in de context van onze maatschappelijke verantwoordelijkheid. Huurinkomsten De belangrijkste inkomstenbron voor de corporatie zijn de huurinkomsten. De meeste huurders (81 procent) betalen hun huur via een automatische incasso. SSW stimuleert deze betaalwijze door nieuwe huurders die hiervoor kiezen een korting te geven van 25 euro op de administratiekosten.
redelijke huur. In het verslagjaar was de huurderving hoog. Dit is voornamelijk veroorzaakt door leegstand voorafgaand aan en tijdens (groot) onderhoud. Huurtoeslag Ongeveer een kwart van de huurders van SSW kan met huurtoeslag de huur betaalbaar houden. Wij informeren huurders hierover bij de ondertekening van het huurcontract en bij de aankondiging van de jaarlijkse huurverhoging. Voor hulp bij het aanvragen van huurtoeslag kunnen huurders terecht bij de medewerkers van SSW. Huurders kunnen kiezen of zij de huurtoeslag zelf ontvangen of deze direct met de huur laten verrekenen. Van deze laatste mogelijkheid maken ongeveer 700 huurders gebruik.
De huuropbrengsten zijn ten opzichte van vorig jaar gestegen met ruim 0,6 miljoen euro. Dit komt grotendeels voort uit een huurverhoging van 2,3 procent in 2012 (1,3 procent in 2011). Daarnaast zijn er veel individuele verbeteringen uitgevoerd, zoals keuken- en doucheaanpassingen, die leiden tot een huurverhoging. Bij mutaties harmoniseren we de huur tot 72 procent van de maximaal
41
Verbindingen met andere rechtspersonen Groepsverbindingen SSW Zes Kernen Holding BV
SSW Ontwikkeling BV
WoningNet NV
Uithof III CV
Voornaamste werkzaamheden
Het voeren van bestuur over vennootschappen
Ontwikkelen en realiseren van bouwprojecten
Registratie woningzoekenden en woonruimteverdeling
Exploiteren studentenhuisvestings-complex Uithof III
Geplaatst aandelenkapitaal/ vermogen
18.000 euro
18.000 euro
Per 31-12-2008 een groepsvermogen van 6.794.000 euro
29 miljoen/ 30 miljoen euro
Jaaromzet
Nihil
Nihil
2008: 15,7 miljoen
2011: 1.774.000 euro
Verwachte resultaten
Nihil
Nihil
2009: 835.000 euro (5 procent omzetrendement)
2011: 2.533.000 euro
Financiële situatie
Geen bijzonderheden
Geen bijzonderheden
Geen bijzonderheden
Geen bijzonderheden
Beperking risico’s door
Direct bestuur
Direct bestuur
Toezicht op activiteiten. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng
Toezicht op activiteiten. Het risico is beperkt tot de kapitaalinbreng
Bestuurlijke betrokkenheid
SSW is 100 procent aandeelhouder
SSW Zes Kernen SSW is vennoot Holding BV voert zelfstandig directie
SSW is commanditaire vennoot
Bijzonderheden
Nog geen activiteiten ontwikkeld
Nog geen activiteiten ontwikkeld
Beheer door SSH Utrecht
SSW maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Zes Kernen Holding BV en SSW Ontwikkeling BV In beide BV’s zijn tot heden geen activiteiten ontwikkeld.
WoningNet NV Samen met andere corporaties is SSW eigenaar van WoningNet NV, met een beperkt belang van ruim 60.000 euro; hiervan is 75 procent volgestort. WoningNet verzorgt de registratie van woningzoekenden en alle activiteiten rondom de woonruimteverdeling. SSW bezit 5.000 aandelen. Uithof III CV - Project Casa Confetti Uithof III CV is opgericht op 9 februari 2005. Het doel van de vennootschap is het voor rekening van de vennoten ontwikkelen, financieren en exploiteren van het studentenhuisvestingcomplex Uithof III. Negentien corporaties nemen deel in de vennootschap; SSW is een van hen. De inbreng van SSW was 3 miljoen euro. In 2012 is de inbreng terug gebracht naar 1.950.000 euro op een totaalkapitaal van 29 miljoen euro. Integriteit SSW heeft meegedaan aan de integriteitsonderzoeken van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Naar aanleiding daarvan is een aantal verbeteringen doorgevoerd zowel in het instrumentarium om integer handelen binnen de organisatie te bevorderen, als in het toezicht van de Raad van Commissarissen daarop. De Raad heeft het bestuur gevraagd een vergelijking te maken tussen de uitkomsten van het CFV-onderzoek op landelijk niveau en de individuele positionering van SSW. De algemene conclusie luidt dat SSW zowel qua beleid als instrumenten het vraagstuk rond integriteit op het gewenste peil heeft.
42
Financieel beleid en beheer Analyse resultaat (in euro’s x 1.000) Begroting 2012
Werkelijk 2012
Werkelijk 2011
28.601
28.217
27.748 1.143
Huuropbrengsten
-
1.256
Netto verkoopresultaat nieuwbouw
Opbrengsten servicecontracten
113
133
8
Overige bedrijfsopbrengsten
232
337
198
28.946
29.943
29.097
Afschrijving
8.414
7.949
4.962
Waardeveranderingen
7.810
-7.776
8.085
38
78
36
Bedrijfsopbrengsten
Erfpacht Salarissen en sociale lasten
2.557
2.691
2.578
Onderhoudslasten
4.862
3.555
6.757
235
172
238
1.256
1.143
3.538
3.393
4.147
Bedrijfslasten
27.454
11.178
27.708
Bedrijfsresultaat
1.492
18.765
1.389 73
Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Rentebaten
0
69
94
59
90
8.325
8.316
7.746
Resultaat voor belasting
-6.739
10.577
-6.194
Vennootschapsbelasting
-1.739
-1.978
629
Resultaat na belasting
-8.478
8.599
-5.565
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Rentelasten
Jaarresultaat 2012 Het boekjaar 2012 is afgesloten met een resultaat voor belastingen van ruim 10 miljoen euro. Eigen vermogen Ultimo 2012 komt het eigen vermogen uit op 24 miljoen euro. Per woning is dit 4.931 euro. Resultaten 2007-2012 (gecorrigeerd met waardeveranderingen en vennootschapsbelasting) In euro’s x 1.000
2012
2011
2010
2009
2008
2007
Jaarresultaat voor belasting
10.577
-6.194
-6.255
1.766
-1.820
3.510
- Waardeveranderingen materiële vaste activa
-7.776
8.085
8.990
1.309
4.600
1.599
2.735
3.075
2.780
5.109
Bedrijfsresultaat 'normale' bedrijfsactiviteiten
2.801
1.891
43
Waardeveranderingen materiële vaste activa In 2012 zijn de volgende mutaties van de bedrijfswaarde opgenomen in de jaarrekening. Bestaand bezit (door hogere inkomsten/lagere lasten en / of verlenging van de restant levensduur naar minimaal 15 jaar)
In euro’s x 1.000
Prins Hendriklaan
700
Iepenlaan
164
Brandenburg – West
5.579
Brandenburg Oostelijk oor
78
Orionlaan
91
Alfred Nobellaan
197
Weltevreden
1.362
Abt. Ludolfweg / Van Erpweg / Van Houtenweg
1.170
Steijlingweg / Julianalaan
1.940
Vredestein
260
Fazantenlaan
373
Dorpsweg 51; Sojos
28
Bestaand bezit (door lagere inkomsten / hogere lasten) Jachtlaan
-490
Burg. De Withstraat
-53
MBO raad; Van Erpweg
-2.090
Nieuwstraat 95
-77
Bedrijfsruimte Molenkamp
-700
Spechtlaan
-404
Amalialaan
-77
Veldlaan
-240
Westbroekse Molenweg
-35
Totaal
7.776
Resultaatontwikkeling Het ‘normale’ bedrijfsresultaat kent in 2012 een stijging die vooral is veroorzaakt door de gedaalde onderhoudslasten. Onderhoudslasten In euro’s x 1.000
Begroting 2012
Werkelijk 2012
Werkelijk 2011
- Reparatieverzoeken
750
810
993
- Mutatieonderhoud
900
876
1.331
- Contractonderhoud
768
692
1.022
2.194
1.064
2.807
250
113
604
4.862
3.555
6.757
Niet-cyclisch onderhoud
Planmatig onderhoud Overige (waaronder ontvangen van verzekeringen/ bewoners) Totaal
In 2012 stegen de rentelasten aanzienlijk. Echter het gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille daalde per ultimo 2012 tot 4,04 procent. In 2011 was dit nog 4,125 procent. Een verdere toelichting hierop staat onder Financieringen (kopje Financieel risico). Vennootschapsbelasting (Vpb) Door de toepassing van de ‘herbestedingsreserve door woningcorporaties’ kon het belastbaar bedrag voor de Vpb tot nihil worden teruggebracht. Dit was nog mogelijk tot en met het boekjaar 2011. Vanaf 2012 is de toepassing van de herbestedingsreserve niet meer mogelijk. Door voorzieningen te treffen voor het doen van investeringen kan de directe belastingdruk worden voorkomen. Vanaf 2012 wordt hier dan ook gebruik van gemaakt.
44
Bedrijfslasten Hoewel de bedrijfslasten voor SSW sterker zijn gestegen dan bij andere corporaties, zijn de bedrijfslasten nog altijd lager dan bij andere corporaties. Bedrijfsvoering SSW
Aantal verhuurbare eenheden (VHE) per fulltime equivalent (FTE) Netto bedrijfslasten (variabele exploitatielasten minus onderhoud per VHE in euro’s) Ontwikkeling netto bedrijfslasten (toename 2006-2010 in procenten) Personeelskosten per FTE (in euro’s)
Corporatie vergelijkbare grootte
Landelijke corporaties
2011
2010
2011
2010
2011
2010
136
138
93
91
88
86
1.228
1.104
1.329
1.311
1.393
1.370
30.9
32,2
5.2
14,4
4.0
9,6
69.488
68.895
66.414
63.680
64.267
62.587
Bron: Corporatie in perspectief 2012
Financieringen Financieel risico Het beleid is gericht op het beheersen en beperken van de financiële risico’s. Dit bereiken we onder meer door het naleven van procedures en het periodiek rapporteren aan de Raad van Commissarissen. Elk kwartaal wordt in de Balanced Scorecard verslag gedaan en verantwoording afgelegd over de financiële stand van zaken bij SSW. Daarbij gaat veel aandacht uit naar onze projecten. Per balansdatum financiert SSW 83 procent van de materiële vaste activa door (24) leningen. Eind 2011 was dit 90,7 procent. De gemiddelde rente is voor 2012 4,04 procent (4,125 procent in 2011). Treasurybeleid In het in 2003 vastgestelde financieel statuut is opgenomen dat we financiering met vreemd vermogen zoveel mogelijk beperken. Een logisch gevolg van deze beleidsbeslissing is dat we de eigen beschikbare middelen intern beleggen door het gedeeltelijk financieren van het woningbezit. Vanwege dit treasurybeleid is er nauwelijks sprake van enige overtollige liquide middelen en daaruit volgende beleggingen. Derivaten Het inzetten van (zeer) risicovolle financiële constructies, zoals derivaten, past niet binnen onze maatschappelijke doelstelling en het als een goed rentmeester omgaan met maatschappelijk kapitaal. Dit is in lijn met wat hierover is bepaald in ons Treasurystatuut. SSW maakt dan ook geen gebruik van dergelijke constructies. Afgelost In 2012 zijn vier relatief kleine leningen (totaal 4,8 miljoen euro) afgelost. De reguliere aflossingen van doorlopende leningen is in 2012 2,5 miljoen euro geweest. Nieuwe leningen Met stortingsdatum 25 juni 2012 is een 40 jarige fixe-lening van vijftien miljoen euro afgesloten bij de SRLEV B.V. Het rentepercentage van deze lening is 3,46 procent.
45
Renteherziening Er was slechts één lening waarbij een renteherziening zou plaats vinden. Dit was een lening met een restant schuld van 1,8 miljoen euro. Met de bank is overeengekomen dat deze lening per valutadatum volledig kon worden afgelost. Roll-over-lening Per 1 oktober 2004 hebben wij een roll-over-lening met een variabele hoofdsom (700.000 euro 3.500.000 euro); driemaands Euribortarief met een kleine opslag (renterisico niet afgedekt). Geldgever is de Nederlandse Waterschapsbank. Rekening-courantfaciliteit Bij de Rabobank hebben wij een rekening-courantfaciliteit van acht miljoen euro. In 2012 is hier tegen het eind van het boekjaar pas gebruikgemaakt. De maximale ‘negatief’ stand was ongeveer twee miljoen euro. Voor deze faciliteit zijn geen zekerheden verstrekt. Zolang de borgstellingfaciliteit van het WSW het toelaat kan SSW deze faciliteit gebruiken. Renterisico’s Om het renterisico zoveel mogelijk te beperken, maken we jaarlijks een liquiditeitsbegroting op basis van maandelijkse inkomsten en uitgaven. Deze integreert SSW in de (meerjaren)begroting. Zo stellen we jaarlijks de benodigde externe financiering vast waarbij het totale volume van renteherziening en het aantrekken van nieuwe leningen niet mogen leiden tot onaanvaardbaar hoge risico’s. Ontwikkeling vermogen Hierna volgt de cijfermatige berekening van het gecorrigeerd weerstandsvermogen.
In euro’s x 1.000
2012
2011
2010
2009
Bedrijfswaarde en gecorrigeerd vermogen Huren Algemeen beheer
476.740
440.676
438.569
390.979
-103.593
-101.596
-105.895
-81.315
Onderhoud
-79.348
-92.016
-103.993
-85.878
Ongecorrigeerde bedrijfswaarde (kasstroom)
293.798
247.064
228.681
223.786
10.699
10.938
10.938
7.775
Grondwaarde/restwaarde Boekwaarde sociaal vastgoed plus commercieel vastgoed Overwaarde Rentabiliteitswaardecorrectie leningen Subtotaal
304.497
258.002
239.619
231.561
-205.238
-194.440
-196.684
-199.919
99.259
63.562
42.935
31.642
15.511
11.323
10.745
9.166
114.770
74.885
53.680
40.808
-918
239
-2.018
24.115
15.516
21.081
28.179
138.884
89.483
75.000
66.969
2.087
-2.180
Correctie latente belastingvordering Kapitaal en overige reserves Bedrijfswaarde volgens eigen uitgangspunten Uniformering bedrijfswaarde Aanpassing bedrijfswaarde door Centraal fonds Volkhuisvesting Verhuurderheffing, saneringsheffing en betaalbaarheidsheffing.
99.003
14.101
Gecorrigeerd eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde
39.881
75.382
77.087
64.788
Solvabiliteit
41.1%
31,5%
29,8%
25,0
12%
11,0%
11,0%
10,8
Solvabiliteit ondergrens volgens CFV
46
Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie is 294 miljoen euro. Daarbij is (nog) geen onderscheid gemaakt tussen DAEB en niet-DAEB activiteiten. Op basis van bestemming van het gebouw en/of hoogte van de huur behoren 87 woningen en 13 bedrijfsruimtes tot de niet-DAEB activiteiten. In de bedrijfswaardeberekening is alleen en uitsluitend de verhuurderheffing 2013 opgenomen. Voor wat betreft de huurverhoging is voor 2013 4% en daarna weer 2% opgenomen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 2012
2011
2010
- 2013
4,00%
2,30%
1,30%
- 2014 en verder
2,00%
2,00%
2,00%
Jaarlijkse stijging variabele lasten
3,00%
3,00%
3,00%
Jaarlijkse stijging onderhoudslasten
3,00%
3,00%
3,00%
Rekenrente
5,25%
5,25%
5,25%
20,7 jaar
21,5 jaar
22,2 jaar
Jaarlijkse huurverhogingen
Gemiddelde restant levensduur van de woningen
Voor de berekening van de bedrijfswaarde (impairment test) in het kader van de jaarrekening 2012 zijn we gehouden aan de (nieuwe) RJ645, dit betekent: De bijdragen saneringsheffing worden niet gekwalificeerd als vastgoed gerelateerde kosten en worden dus niet ingerekend in de bedrijfswaarde. De verhuurderheffing is voor het jaar 2013 bekend en heeft een geformaliseerd wettelijk kader, als zodanig moet deze worden ingerekend in de bedrijfswaarde, de verhuurderheffing voor de jaren 2014 e.v. kent tot op heden nog geen geformaliseerd wettelijk kader en wordt dus nog niet ingerekend; De door te rekenen huurverhogingen dienen te worden gebaseerd op het huurbeleid van de corporatie onder maximering van woonakkoord: Woonstichting SSW hanteert voor 2013 inflatie+1,5 % (geen inkomensafhankelijke verhoging) en geen verhoging a.g.v. mutatie; Voor de jaren na 2014 geeft het woonakkoord geen uitsluitsel (mogelijk huursombenadering: inflatie + x% ?), Vooralsnog wordt uitgegaan van inflatie 2% + 0% mutatie; Bovenstaande standpunten zijn gebaseerd op de huidige stand van zaken. Indien de wet -en regelgeving wordt aangepast dan kan dit leiden tot een andere conclusie en verwerking in de jaarrekening 2012. Waarde onroerende zaakbelasting (WOZ) De laatste waardering is per ultimo 2012 vastgesteld. Deze was (in euro’s): WOZ-waarde 2012 4902 Woningen (2011; 4900)
WOZ-waarde 2011
988.673.000
1.056.926.000
19 Bedrijfspanden (w.o. eigen kantoor)
17.624.000
14.611.000
278 Garages (excl. 2 inpandige garages)
6.362.000
6.853.000
1.012.659.000
1.078.390.000
5199
Per woning is de WOZ-waarde gemiddeld 201.688 euro (ultimo 2011: 215.699 euro) Marktwaarde De WOZ-waarde 2012 is een goede benadering van de marktwaarde op dat moment. Steekproefsgewijs is een aantal panden gecontroleerd met de meest waarschijnlijke marktwaarde per ultimo 2012. Verzekerde waarde De panden (inclusief garages en bedrijfsgebouwen) zijn verzekerd met een herbouwwaarde van 447,3 miljoen euro.
47
Financiële positie Continuïteitsoordeel 2012 Op basis van de ingediende prognosegegevens 2012-2016 heeft het Centraal Fonds geconcludeerd dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van SSW. Dit leidt tot een A1-oordeel en is er geen aanleiding tot een financieel onderzoek door het fonds.
In percentage van het balanstotaal
Continuïteitsoordeel: A1 35 30 25 20 15 10 5 0 2010
2011
2012
2013
Ondergrens vermogen
2014
2015
2016
Volkshuisvestelijk vermogen
Het volkshuisvestelijk vermogen, het risicobedrag, de Vpb-beklemming en de ondergrens van het vermogen worden als volgt bepaald: t/m 2014
Volkshuisvestelijk vermogen
t/m 2016
bedragen in % bedragen (x € 1.000) balanstotaal (x € 1.000) 30,9
81.298
in % balanstotaal
Volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2010
81.298
Prognose beschikbaar komende middelen beoordelingsperiode
24.685
27.006
30,9
Prognose beslag op vermogen beoordelingsperiode
45.469
60.673
Volkshuisvestelijk vermogen ultimo beoordelingsperiode
60.513
20,1
47.632
14,9
11.302
3,8
15.181
4,7
Ondergrens volkshuisvestelijk vermogen: risico plus Vpb-beklemming Risicobronnen Marktrisico
22.616
7,5
27.060
8,5
Macro-economisch risico
14.128
4,7
20.533
6,4
Operationeel risico Het totale risico wordt bepaald door bovenstaande risico’s te combineren, rekening houdend met de onderlinge onafhankelijkheid van deze drie risico’s. Totaal risico Opslag marktwaardetoets Totaal risico inclusief marktwaardetoets Vpb-beklemming Totaal risico plus Vpb-beklemming
48
28.962
9,6
37.206
0
0
0
11,6 0
28.962
9,6
37.206
11,6
9.132
3,3
9.132
2,9
38.094
12,6
46.338
14,5
De daling wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de ‘Wet verhuurderheffing’. Daarnaast zijn alle ‘harde’ en ‘zachte’ investeringsvoornemens ingeboekt in de prognoses 2012 en verder. In de begroting 2013 worden alleen de ‘harde’ investeringen opgenomen. Daardoor kunnen de investeringen waarvoor nog geen verplichtingen zijn aangegaan beter worden beoordeeld op nut en noodzaak en financiële verantwoordelijkheid en draagkracht. Oordeel A1: De voorgenomen activiteiten passen bij de vermogenspositie van de corporatie. (landelijk 88%) A2: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie (landelijk 6%). De voorgenomen activiteiten tot en met 2014 passen bij de vermogenspositie van de corporatie. De uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2015 en 2016 brengt de financiële positie in 2016 in gevaar. B1: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie van de corporatie (land. 2%). De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie in 2014 in gevaar. Uitvoering van de voorgenomen activiteiten in 2015-2016 leidt weer tot een balans tussen activiteiten en vermogenspositie in 2016. B2: De voorgenomen activiteiten leiden tot een onvoldoende vermogenspositie (landelijk 4%) De voorgenomen activiteiten brengen de financiële positie zowel in 2014 als in 2016 in gevaar.
49
Verslag van het bestuur Het bestuur is verantwoordelijk voor de continuïteit van SSW en voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, het beleid en de resultaten. Het bestuur zorgt ervoor dat het beleid tot stand komt. Zoveel mogelijk in dialoog met onze belanghouders waarbij de belangen van betrokkenen worden afgewogen. Het bestuur is ook verantwoordelijk voor de financiering van de onderneming, de naleving van weten regelgeving en het beheersen van risico’s. Het bestuur verschaft de Raad van Commissarissen juiste, tijdige en volledige informatie zodat deze zijn rol als toezichthouder adequaat kan uitoefenen. Persoonlijke gegevens bestuur per 31 december 2012 Naam: A.C.A.M. van Zijl Functie: directeur-bestuurder Leeftijd: 59 jaar Werkzaam bij SSW sinds 1983, in huidige functie sinds 2001. Als directeur-bestuurder is de heer Van Zijl betrokken bij: dagelijks en algemeen bestuur RWU; Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties; regionaal directeurencontact; aandeelhoudersvergadering WoningNet; algemeen bestuur Stichting Woonruimteverdeling Utrecht; Commanditaire Vennootschap Uithof III; Platform Respectvol Samenleven;
50
Raad van Advies Maatschappelijk Betrokken
Ondernemingen De Bilt-Bilthoven; diverse projectgroepen en stuurgroepen gere-
lateerd aan SSW. Tegenstrijdige belangen Sommige nevenfuncties van de bestuurder kunnen strijdig zijn met de functie van de bestuurder. Dit kan de integriteit van SSW aantasten. In geval van tegenstrijdige belangen dan wel belangenverstrengeling in de vorm van nevenfuncties van het bestuur wordt dit voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. In 2012 was hiervan geen sprake. Beloning van het bestuur De Raad van Commissarissen stelt de beloning van het bestuur vast. Jaarlijks vindt daartoe een functionerings- en beoordelingsgesprek plaats met de leden van de Remuneratiecommissie. Hiervan wordt een verslag gemaakt. In de beoordeling komen de volgende hoofdgroepen aan de orde: relatie Raad van Commissarissen en bestuur; resultaten intern; resultaten extern; management. Daarbij wordt een verbinding gelegd tussen de statutaire opdracht van Woonstichting SSW en de prestaties/performances op dit vlak. Centraal staat het begrip maatschappelijk ondernemerschap. Het functionerings- en beoordelingsgesprek over 2012 heeft plaatsgevonden op 26 februari 2013.
Sinds juli 2010 is de sector brede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties van kracht. Op basis van de nieuwe beloningscode heeft de Raad een onafhankelijk advies laten uitbrengen door accountantskantoor Deloitte over de functiezwaarte en honorering/inschaling van de zittende bestuurder. Het advies is besproken en overgenomen door de voltallige Raad en besproken met de bestuurder. Het onderdeel van de variabele beloning is afgeschaft. Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Normering Topinkomens van toepassing die verder is uitgewerkt in een nieuwe klassenindeling (staffelregeling). In het kader van het overgangsrecht worden de bezoldigingsafspraken die zijn gemaakt voor inwerkingtreding van de WNT nog vier jaar gerespecteerd. Daarna moet de beloning in drie jaar worden afgebouwd naar de nieuwe norm. In het kader van transparantie heeft de sector initiatief genomen om de beloningen van bestuurders en de honoreringen van commissarissen te publiceren. Publicatie van deze gegevens zijn via de site van Aedes en de VTW inzichtelijk gemaakt. Honorering bestuur (bruto in euro’s) 2012 Belastbaar inkomen
121.110
Bijtelling leaseauto
10.493
Pensioenpremies (werkgeversdeel)
Kwaliteitssysteem Kwaliteitssystemen helpen ons om onze doelstellingen doelgericht en efficiënt te realiseren. Woonstichting SSW hanteert de volgende kwaliteitssystemen: deelname aan het KWH: een gezaghebbend en onafhankelijk meetinstituut dat de waardering van onze producten en dienstverlening gezien door de bril van onze klanten – meet; kwartaalrapportages met behulp van de Balanced Scorecard: een intern sturings- en verantwoordingssysteem; resultaten van externe benchmarks, bijvoorbeeld van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting; implementatie van de aanbevelingen uit het Visitatierapport 2010. Verklaring van het bestuur Het bestuur van Woonstichting SSW is van mening dat in 2012 op een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordingsbevoegdheden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Zij verklaart in het verslagjaar uitsluitend werkzaam te zijn geweest op het terrein van de volkshuisvesting en voldoet conform de vereisten aan artikel 11 van het BBSH en verklaart dat de middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend bestemd zijn voor de volkshuisvesting. Bilthoven, 11 juni 2013
28.792 160.395
drs. A.C.A.M. van Zijl directeur-bestuurder
51
Verslag van de Raad van Commissarissen
Voorwoord De kernactiviteiten van SSW zijn als vanouds: investeren in stenen en investeren in mensen. Het afgelopen jaar is een vruchtbaar jaar geweest voor SSW. Diverse nieuwbouw- en renovatieprojecten konden worden afgerond dan wel in voorbereiding worden genomen. Naast het investeren in stenen zijn wij ook het investeren in mensen het afgelopen jaar niet vergeten. In tal van maatschappelijke netwerken heeft SSW haar steentje bijgedragen aan de kwaliteit van de lokale samenleving. We zijn goed lokaal verankerd en onze huurders en netwerken herkennen en erkennen SSW als een actieve organisatie.
52
SSW -maar ook onze sector- heeft een turbulent jaar achter de rug. We zitten met elkaar in financieel zwaar weer. Er staat een fikse storm en die gaat voorlopig niet liggen. Het Kabinet Rutte 2 heeft door middel van de verhuurdersbelasting en de saneringsbijdrage een draconisch pakket aan maatregelen op tafel gelegd. Hierdoor verdwijnt er de komende jaren veel geld uit de kas. Daarmee komt onze kracht om te investeren in nieuwbouw, renovatie, maatschappelijk vastgoed, leefbaarheid en duurzaamheid onder druk te staan.
De Raad van Commissarissen levert aan al deze zaken vanuit haar statutaire en wettelijke taak een bijdrage. Dit gebeurt in de vorm van toezicht op het bestuur en de organisatie, de goedkeuring van plannen, de werkgeversrol en de klankbordfunctie voor de bestuurder. Ook andere thema’s, zoals risicomanagement, integriteit en kostenbeheersing hebben onze volle aandacht. De belangrijkste projecten in 2012 waren de Melkweg, Burgemeester van Heemstrakwartier en het Woonzorgcentrum Antroz.
Het gevolg hiervan is, dat de maatschappelijke opgaven zullen moeten worden uitgevoerd met substantieel minder geld. Het veiligstellen van onze financiële continuïteit heeft daarom prioriteit gekregen, tegelijk met het realiseren van onze primaire opdracht: zorgen voor betaalbaar wonen in de Zes Kernen van de gemeente De Bilt. Het besef is aanwezig dat maatschappelijk rendement en financieel rendement steeds meer hand in hand dienen te gaan.
De Raad heeft zich het afgelopen jaar intensief bezig gehouden met een wisseling in de bezetting. Twee leden van de Raad waren niet meer herbenoembaar en één lid trad tussentijds af door een onverenigbaarheid in functies. In 2013 komt de voorzittersrol vrij. Daarom zijn functieprofielen opnieuw vastgesteld en is de werving en selectie van nieuwe leden van de Raad succesvol afgerond. Voor de Raad betekent dit een behoorlijke dynamiek want met ingang van 1 januari 2013 zijn er vier nieuwe leden in de Raad actief. Alle nieuwe commissarissen hebben in hun vakgebied voldoende ervaring en zijn als professional te kwalificeren. Het inwerken van het nieuwe team zal hierdoor snel kunnen verlopen.
Op basis van een analyse van onze omgeving zijn de aangekondigde externe veranderingen gedefinieerd als een transitieopgave. Om de organisatie toekomstbestendig te maken is gekozen voor financiële dijkversterking: hoe houden wij nu en in de toekomst droge voeten in het belang van onze huurders, onze organisatie, maar ook voor de mensen die bij SSW werken. Door het aantrekken van een tweede bestuurder (financieeleconomische portefeuille / interne bedrijfsvoering) wil SSW voorsorteren op de nieuwe economische realiteit en het complexer wordende speelveld. Afgelopen jaar is een nieuw Ondernemingsplan verschenen gelijktijdig met een nieuw Strategisch Voorraadbeleid. Beide documenten vormen een belangrijk kompas voor de komende jaren. (Het Ondernemingsplan is te vinden op onze website).
Op de volgende pagina’s treft u een gedetailleerd overzicht aan van de zaken waar de Raad zich in het verslagjaar mee heeft beziggehouden. De Raad is het bestuur en de medewerkers van SSW erkentelijk voor de inzet en de bereikte resultaten. Drs. H.L. Kirchner RA Voorzitter Raad van Commissarissen.
53
Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is samengesteld op basis van kwaliteitsprofielen. Deze hebben als uitgangspunt dat iedere commissaris de hoofdlijnen van het totale beleid goed moet kunnen beoordelen. Samen voldoen de leden aan de profielschets van de Raad als geheel. De Raad bestaat statutair uit vijf personen. Naar aanleiding van een eerdere zelfevaluatie zijn de kwaliteitsprofielen opnieuw verdeeld. De samenstelling en kwaliteitsprofielen waren gedurende het jaar 2012 als volgt: Naam
Kwaliteitsprofiel
Drs. H.L. Kirchner RA
Voorzitter/Financieel-economisch
Mr. drs. K. Kuiken
Markt en Marketing/Maatschappelijk ondernemerschap
E. M. Uijting MBA
Bedrijfskundig (tot 1 juni 2012)
Dr. V.M.C. van Geen
Volkshuisvestelijk/Maatschappelijk ondernemerschap (tot 1 januari 2013)
R.W.J. Wassenberg
Vastgoed en Projectontwikkeling (tot 1 september 2012)
Th. W. Eysink RA
Financieel-economisch (vanaf 1 september 2012)
Werving en selectieprocedure In 2012 zijn vier nieuwe commissarissen geworven: twee vanwege de beëindiging van de zittingstermijn in 2012; één vanwege onverenigbaarheid van functies; één omdat de voorzitter in 2013 aftreedt. Drie leden zijn tegelijkertijd geworven, de werving van het vierde lid vond plaats in het najaar van 2012. Bij werving- en selectieprocedures voor nieuwe leden van de Raad van Commissarissen hanteert SSW de volgende uitgangspunten: externe werving van kandidaten; selectie op grond van een schriftelijk kwaliteitsprofiel; deskundige ondersteuning van de werving- en selectiecommissie door een externe consultant; een rol voor Bewonersvereniging Woonspraak zoals in het verleden afgesproken; en het adviesrecht van de Ondernemingsraad van SSW. Concrete invulling vacatures Na een grondige voorbereiding in 2011 startten wij in januari 2012 daadwerkelijk met de wervingen selectieprocedure. De procedure is extern begeleid door Adviesbureau Erly. Mevrouw A. Dijk verzorgde de interne coördinatie waarvoor de
54
Raad waardering uitspreekt. Aan de Ondernemingsraad van SSW is gevraagd advies uit te brengen met betrekking tot het voorgenomen besluit van de Raad tot benoeming van de beoogde kandidaten. Op 24 mei 2012 heeft de Raad met inachtneming van het advies van de OR unaniem de eerste drie kandidaten benoemd. De tweede werving is afgerond met de officiële benoeming van de heer Dijkstra in februari 2013. Hij is benoemd in plaats van de heer Wassenberg. De nieuwe leden zijn gefaseerd benoemd in de Raad. Overzicht nieuw benoemde leden na 31 december 2012: Mevrouw drs. M. Visser Portefeuille Maatschappij en Wonen / Volkshuisvesting (per 1 januari 2013) Mevrouw drs. G.J.J. Prins Portefeuille Algemeen Bestuurlijk / Zorg (per 1 januari 2013) De heer E.A. Dijkstra MRE MRICS Portefeuille Vastgoed en Projectontwikkeling (per 1 januari 2013)
Voordat tot benoeming is over gegaan is een integriteitstoets uitgevoerd bestaande uit een interne screening en een verklaring omtrent het gedrag opgesteld door het Ministerie van Veiligheid en Justitie. In overleg met Bewonersvereniging Woonspraak is afgesproken dat mevrouw Prins en mevrouw Visser -zonder last of ruggenspraak- de huurderszetels vertegenwoordigen in de Raad. Voor de nieuwe leden van de Raad is een kennismakings- en introductieprogramma verzorgd. Daarna vond er nog een excursie plaats naar de diverse projecten van SSW. Van de vertrekkende commissarissen (mevrouw Uijting, mevrouw Van Geen en de heer Wassenberg) is op feestelijk wijze afscheid genomen. De Raad is hen zeer erkentelijk voor hun expertise en betrokkenheid en de constructief-kritische manier waarop zij hun rol als toezichthouder hebben ingevuld. Relatie strategie, missie en prestaties De doelstellingen en missie van SSW zijn vastgelegd in de Bestuursvisie Maatschappelijk Ondernemerschap en herbevestigd in het nieuwe Ondernemingsplan. We toetsen periodiek de voortgang van de uitwerking van de strategie en de doelstellingen door deze vast te leggen in (kwartaal)rapportages. Het strategiedocument fungeert bovendien als uitgangspunt voor de beoordeling van de bestuurder
Nieuw ondernemingsplan Op basis van de uitkomsten van de Visitatiecommissie is in 2011 een plan van aanpak gemaakt voor het opstellen van een nieuw ondernemingsplan. In het nieuwe ondernemingsplan maakt SSW duidelijk waar zij de komende vijf jaar (2012-2016) voor staat en wat de speerpunten zijn. Daarbij zijn de doelstellingen met behulp van een uitvoeringsmatrix SMART geformuleerd (specifiek, meetbaar, acceptabel, realistisch en tijdgebonden) zodat er een goede monitoring komt tussen de voorgenomen doelstellingen en de realisatie. De werkorganisatie is daarbij ondersteund door een externe partij. Het voorlopig ontwerp van het ondernemingsplan - de houtskoolschets - is op 18 januari 2012 tijdens een strategiebijeenkomst met de Raad van Commissarissen, het managementteam en het bestuur besproken. Vervolgens heeft SSW de houtskoolschets voorgelegd aan de belanghouders (gemeente, zorg- en welzijnspartijen en Bewonersvereniging Woonspraak) en de medewerkers met de vraag of zij zich konden vinden in de doelstellingen. De verzamelde informatie is verwerkt in een definitief ondernemingsplan dat door de Raad op 23 mei 2012 is goedgekeurd. Het nieuwe ondernemingsplan heeft als titel meegekregen “Sociaal Hart, Zakelijk Hoofd / Kompas in een veranderende wereld”. Het ondernemingsplan kent drie ambities (1 Dynamiek in de lokale woningmarkt, 2 Normaal wonen, 3 Duurzaamheid voor woning en bewoner) en twee voorwaarden (1 Financiële continuïteit en vindingrijkheid, 2 Doeltreffende organisatie). In het nieuwe ondernemingsplan staan wij voor de opgave onze ambities en de lengte van onze financiële polsstok met elkaar in harmonie te brengen. We hebben gekozen voor een scherpere koers die past bij de maatschappelijke vraagstukken van nu en morgen. De rode draad wordt gevormd door het uitgangspunt: geld bepaalt het tempo, niet de koers. Taken Raad van Commissarissen De Raad: houdt toezicht op het bedrijf, de met haar verbonden verbindingen, het bestuur, de strategische doelstellingen, de financiële continuïteit, de maatschappelijke prestaties en de bedrijfsvoering van SSW; is samengesteld op basis van kwaliteitsprofielen; gaat uit van een generalistische werkwijze. Daarnaast heeft iedere commissaris een primair aandachtsgebied waarvoor extra aandacht en expertise wordt verwacht; functioneert onafhankelijk en neemt niet een deelbelang, maar het totaalbelang van de organisatie als uitgangspunt; vergadert minimaal vier maal per jaar en voert overleg met het bestuur; geeft goedkeuring aan bestuursbesluiten (van aanmerkelijk belang) zoals vastgelegd in de statuten; overlegt een of meerdere malen per jaar met de Ondernemingsraad, Bewonersvereniging Woonspraak en de accountant over de algemene gang van zaken; evalueert ieder jaar het eigen en het bestuurlijk functioneren; is klankbord van het bestuur en geeft gevraagd en ongevraagd advies; legt verantwoording af over de manier waarop deze taken zijn uitgevoerd. Dit verslag is daar een van de middelen voor.
Taken voorzitter van de Raad van Commissarissen De voorzitter van de Raad: stelt na overleg met de directeur-bestuurder de agenda vast van de vergaderingen van de Raad met het bestuur; leidt de vergaderingen van de Raad; ziet toe op het functioneren van de Raad als geheel, de commissies en de individuele leden; informeert de commissarissen, in overleg met de directeur-bestuurder; initieert de evaluatie van de Raad en van het bestuur; is een direct klankbord voor de directeur-bestuurder. Om de zes weken vindt informeel overleg plaats tussen de voorzitter van de Raad en het bestuur. Hiervoor wordt een agenda opgesteld die bovendien ter informatie wordt verzonden naar de overige leden van de Raad.
55
Kerncommissies De Remuneratiecommissie De heer Kirchner en mevrouw Van Geen vormen de Remuneratiecommissie. Deze commissie houdt zich bezig met het bewaken van de kwaliteit van het bestuur nu en in de toekomst en met de evaluatie en honorering van het bestuur. In verband met het aftreden van mevrouw Van Geen is er een vacature ontstaan in deze Commissie. Deze is inmiddels ingevuld door de benoeming van de heer Kuiken. Vergaderingen Remuneratiecommissie In 2012 is de Remuneratiecommissie zes keer bijeen geweest. Daarbij kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: bespreking van de taken van de Remuneratiecommissie; voorbereiding van het jaarlijkse functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder; remuneratie en scholing van de Raad; de voorbereiding van de werving- en selectie van nieuwe commissarissen; overleg met de ondernemingsraad en het managementteam. Verder heeft nauw overleg plaatsgevonden tussen de Commissie en de bestuurder om in het licht van de transitieopgave te komen tot een “financiële dijkversterking” van de organisatie. Dit heeft geresulteerd in het besluit om een tweede bestuurder aan te trekken waardoor SSW tijdig voorsorteert op de nieuwe economische realiteit en het complexer wordende speelveld. Sinds juli 2010 is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties van kracht. De beloningscode heeft een verplichtend karakter voor de bij Aedes, de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) aangesloten leden. Daarbij wordt uitgegaan van een beloning die passend is bij de opgave van de corporatie en van een maatschappelijk aanvaardbaar beloningsmaximum (de zogenoemde Balkenendenorm). De nieuwe code is daarnaast transparant. Op basis van de nieuwe beloningscode heeft de Raad een onafhankelijk advies laten uitbrengen door accountantskantoor Deloitte over de functiezwaarte en honorering van de zittende bestuurder. Het advies is besproken en overgenomen door de voltallige Raad en besproken met de bestuurder. Meer informatie hierover is te vinden in het Verslag van het bestuur. Op 30 november 2012 heeft Minister Blok van Wonen en Rijksdienst de Wet Normering Bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) bekend gemaakt. Woningbouwcorporaties zijn daarbij ondergebracht in het zwaarste regime. Anders dan in de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties en de Honoreringscode voor commissarissen, wordt in de ministeriele regeling geen differentiatie aangebracht op basis van de zwaarte van de functie. Met het oog op eenvoud en controleerbaarheid is uitsluitend gekeken naar het aantal woningen. Dit is uitgewerkt in een nieuwe klassenindeling. In het kader van het overgangsrecht worden de bezoldigingsafspraken die zijn gemaakt vóór inwerkingtreding van de WNT nog vier jaar gerespecteerd. Daarna moet de beloning in drie jaar worden afgebouwd naar de nieuwe norm. Tegen de eendimensionale staffelmethodiek wordt verweer gevoerd door zowel Aedes als de Vereniging van Toezichthouders. SSW ondersteunt dit verweer. De Audit- en Riskmanagementcommissie De Audit- en Riskmanagementcommissie is een orgaan van de Raad bedoeld voor nadere verdieping op financiële en governance onderwerpen, grote projecten / investeringen, managementletter alsmede treasury. De werkzaamheden van de Commissie zijn beschreven in een reglement. Aanleiding tot het opnieuw activeren van de Commissie is gelegen in de wens om een sterkere “financiële dijkbewaking” te organiseren in het licht van de economische recessie, de projectrisico’s en de effecten van het Regeerakkoord.
56
De Commissie vergadert tenminste twee keer per jaar en staat onder voorzitterschap van de heer Eysink. De Commissie bestaat verder uit de heren Kirchner en Kuiken. De notulen van deze bijeenkomsten worden geagendeerd voor de vergaderingen van de voltallige Raad. In 2012 heeft één bijeenkomst plaatsgevonden daar kwamen de volgende onderwerpen aan de orde: benoeming van de voorzitter; behandeling concept begroting 2013 – 2022; brief Centraal Fonds inzake solvabiliteitsoordeel 2012. Extern en intern toezicht Algemeen Een samenhangend stelsel van intern- en extern toezicht houdt de organisatie op koers bij de realisering van haar missie en doelstellingen. Extern toezicht Het externe toezicht bestaat momenteel uit: Accountant Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Waarborgfonds Sociale Woningbouw Minister van Wonen Daarnaast volgen diverse instanties en organisaties kritisch het reilen en zeilen van de organisatie vanuit een belang of een door de wetgever opgelegde taak. Deze organisaties zijn: gemeente (jaarlijks activiteitenoverzicht, woonvisie en prestatieafspraken) Bewonersvereniging Woonspraak dan wel de huurders; onafhankelijke Klachtencommissie; Ondernemingsraad SSW; maatschappelijke belanghouders van SSW. Woonautoriteit het Centraal Fonds Volkshuisvesting versterkt haar greep op de corporatiesector. Het Centraal Fonds
is inmiddels omgevormd tot Woonautoriteit. De Woonautoriteit regelt het externe toezicht op de financiën, de juiste uitvoering door corporaties van staatsteun, de prestaties, de betrouwbaarheid van de aangeleverde financiële informatie (prognoses en realisaties) en de governance bij woningcorporaties; het toezicht op de rechtmatigheid is met ingang van 1 januari 2012 terug bij het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Sinds 2002 was deze taak gemandateerd aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting; Intern toezicht Het interne toezicht bestaat uit de Raad van Commissarissen. De Raad oefent het interne toezicht uit op de gang van zaken bij SSW en heeft op een aantal punten een goedkeurende bevoegdheid. Het toezichtkader bestaat uit: statuten van Woonstichting SSW; reglement Bestuur en Raad van Commissarissen; bestuursvisie Maatschappelijk Ondernemerschap; Governance Code Woningcorporaties; de begroting 2013 en meerjarenprognose; het Ondernemingsplan Sociaal Hart, Zakelijk Hoofd 2012 – 2016; het Strategisch Voorraadbeleid; het toetsingskader investeringsbeslissingen; prestatieoordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties; financieel prestatieoordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting; accountantsverklaring en managementletter van de accountant; treasurystatuut; opvattingen over toezicht die vanuit de branche worden ontwikkeld.
57
Corporate governance / goed bestuur Per 1 juli 2011 is de vernieuwde Governance Code van Aedes kracht. De herziene Code besteedt meer aandacht aan risicobeheersing, de onafhankelijkheid van de Raad, de diversiteit binnen de Raad en het overleg met belanghebbenden. Drie bepalingen uit de nieuwe code zijn dwingend. Dit zijn bepalingen over: het toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders; de honoreringsregeling voor commissarissen; de zittingstermijnen van commissarissen. SSW houdt zich aan deze bepalingen. In 2013 onderzoeken wij verder of SSW voldoet aan alle voorwaarden uit de nieuwe Governance Code. Dit gebeurt in combinatie met een integrale toets naar de actualiteit van de statuten in het licht van de nieuwe Code. Heldere organisatie De Raad van Commissarissen wil duidelijk zijn over zijn doelstellingen over ‘goed bestuur’ en plaatst daarom zoveel mogelijk documenten over dit thema op de website van SSW. Het gaat om de volgende documenten: toelichtende tekst met betrekking tot goed bestuur; statuten Woonstichting SSW; reglement bestuur en Raad van Commissarissen; samenstelling Raad van Commissarissen; profielschets Raad van Commissarissen; jaarverslagen (volkshuisvestelijk en financieel); jaarverslagen van de Klachtencommissie; integriteitsbeleid evenals de klokkenluidersregeling; rapport van de Visitatiecommissie, rapport van KWH over de maatschappelijke audit en de bestuurlijke reactie op beide rapporten; het ondernemingsplan 2012 – 2016. Integriteit De Raad van Commissarissen van SSW vindt integriteit van groot belang. Cultuur en gedrag binnen de organisatie zijn net zo belangrijk als het voldoen aan de formele regels. Het ‘morele kompas’ is vastgelegd in een integriteitsbeleid dat bestaat uit twee documenten: Bij twijfel niet inhalen; Klokkenluidersregeling. Ter voorkoming van mogelijke belangenverstrengeling zijn in het kader van de nieuwe procuratieregeling de nevenactiviteiten van de medewerkers in kaart gebracht. De conclusie uit het Integriteitsrapport over 2011 was, dat SSW zowel qua beleid als instrumenten het vraagstuk rond integriteit op het gewenste peil heeft. Zo maakt integriteit deel uit van de jaarlijkse cyclus van beoordelingsgesprekken met medewerkers en vindt er een screening plaats van medewerkers in kwetsbare functies. Maar ook vindt een integriteitstoets plaats voor nieuwe leden van de Raad. Aan het onderwerp integriteit wordt blijvende aandacht besteed. Tegenstrijdige belangen Leden van de Raad moeten onafhankelijk en kritisch kunnen werken. Tegenstrijdige belangen tussen de corporatie en de Raad moeten dan ook worden vermeden. Mochten deze zich toch voordoen dan worden de aanbevelingen uit de Governance Code opgevolgd. In 2012 was geen sprake van tegenstrijdige belangen. De nevenfuncties van de Raad van Commissarissen zijn opgenomen onder het kopje Samenstelling Raad van Commissarissen. Visitatie De Governance Code schrijft voor dat iedere corporatie zich een keer in de vier jaar moet laten visiteren. SSW is in 2010 gevisiteerd. Zowel het visitatierapport als de uitkomsten van de maatschappelijke audit en de bestuurlijke reactie zijn geplaatst op de website van SSW.
58
Het visitatierapport vormde de aanleiding tot het opstellen van een nieuw ondernemingsplan en een nieuw strategisch voorraadbeleid. Risicomanagement Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van de risico’s die zijn verbonden aan de activiteiten van de woningcorporatie. Het bestuur rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de voltallige Raad aan de hand van een Balanced Scorecard. Risico’s worden onderverdeeld in externe en interne risico’s. De externe risico’s zijn: rijksoverheid (onder meer politiek beleid); marktrisico’s (onder meer vraag en aanbodverhoudingen lokale en regionale woningmarkt); waardeontwikkeling vastgoed (onder meer waardering van de portefeuille); huurmarktontwikkelingen(onder meer verhuurbaarheid en huurderving wegens leegstand); nakomingsrisico’s huurders (onder meer huurbetalingen); nakomingsrisico’s leveranciers (onder meer nakomen van afspraken door wederpartijen); bouwkosten (onder meer bouwkosten en doorberekening hiervan); procesgang projectontwikkeling (onder meer vertragingen wegens planologische procedures); renteontwikkelingen (onder meer renterisico in relatie tot financieringsbehoefte); financieel risico; technische staat van gebouwen (onder meer meerjarenprognose onderhoud en verzekeringen opstal); milieurisico’s (onder meer bodemvervuiling en aanwezigheid asbest). De interne risico’s zijn: operationele risico’s (onder meer feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen); continuïteit (onder meer ziekteverzuim en tijdig kunnen aantrekken van kwalitatief goede medewer-
kers); gedrag (onder meer kwaliteit interne controle); informatiesysteem (onder meer betrouwbaarheid ICT en databestanden); strategische risico’s (onder meer aanwezigheid van een toetsingskader); interne risicobeheersing- en controlesysteem (onder meer opstellen kwaliteitsrapportages en kwartaal
- en jaarcijfers); bestuursaansprakelijkheidsrisico (onder meer aansprakelijk zijn voor handelingen en aanwezigheid
bestuurdersaansprakelijkheidsstelling). In het kader van tijdige risico-inventarisatie en beheersingsmaatregelen zijn in 2012 de volgende zaken concreet aangepakt: opdracht aan accountantskantoor Deloitte om een risico-inventarisatie uit te voeren naar de gemaakte afspraken rond het Project Melkweg in het licht van de nieuwe economische realiteit; bij het opstellen van investeringsbeslissingen wordt structureel gebruik gemaakt van het toetsingskader investeringsbeslissingen. Daarbij doorloopt iedere business case vier stadia / faseovergangen (1 haalbaarheidsonderzoek 2 ontwikkelbesluit 3 uitvoeringsbesluit 4 evaluatie). In iedere fase is een aparte risicoparagraaf opgenomen (geld, organisatie, tijd, informatie en communicatie, kwaliteit). Jaarlijkse zelfevaluatie Jaarlijks evalueert de Raad van Commissarissen haar functioneren. De laatste zelfevaluatie vond plaats op 14 december 2011. Het thema hierbij was de balans tussen de drie rollen van de Raad (klankbord, toezichthouder en werkgeverschap) en de rol van de bestuurder. De bevindingen uit deze bijeenkomst zijn in de loop van 2012 binnen de Raad besproken. In verband met de werving en selectie van nieuwe leden van de Raad is er in 2012 geen zelfevaluatie gehouden. De zelfevaluatie wordt weer opgepakt als het nieuwe team van de Raad compleet is. De Raad van Commissarissen is lid van de landelijke Vereniging van Toezichthouders Woningcorpora-
59
ties. Door middel van cursussen, congressen en opleidingen wil de vereniging de kwaliteit van het toezicht verder verbeteren en professionaliseren. Leden van de Raad hebben deelgenomen aan diverse bijeenkomsten. Strategiebijeenkomsten De jaarlijkse strategiebijeenkomsten tussen Raad, bestuur en managementteam hebben plaatsgevonden op 18 januari 2012 en 23 mei 2012. De strategiebijeenkomsten zijn bedoeld als reflectie op een aantal bijzondere onderwerpen die spelen binnen de organisatie of de samenleving.
18 januari 2012: Onderwerpen van gesprek waren de vaststelling van de houtskoolschets van ons nieuwe Ondernemingsplan (het voorlopig ontwerp) en de herziene begroting 2012 en meerjarenprognose. Tussen het Ondernemingsplan (ambities en beleid) en de begroting (vertaling beleid in geld, tempo en maatregelen) ligt een stevig verband. Uitvoerig is gesproken over de wijze waarop wij onze bedrijfsvoering beter kunnen krijgen en hoe wij ons bedrijf sterker kunnen maken voor de toekomst. Met als doel om de maatschappelijke opgaven naar behoren te kunnen blijven uitvoeren rekening houdend met de verwachtingen vanuit de samenleving en onze belangenhouders. Zowel de houtskoolschets van het Ondernemingsplan en de herziene begroting werden goedgekeurd en vormden de basis voor een verdere uitwerking. 23 mei 2012: De strategiebijeenkomst op 23 mei 2012 stond geheel in het teken van de eindversies van het nieuwe ondernemingsplan (Sociaal Hart, Zakelijk Hoofd 2012 -2016) en het nieuwe strategische voorraadbeleid. Beide documenten werden goedgekeurd. Daarnaast werd een tussenbalans gepresenteerd van het gezamenlijke SSW en Antroz project voor de realisatie van 110 zorgappartementen en 10 sociale huurwoningen. Tevens werd de risicoanalyse van het Project Melkweg besproken. Deze opdracht was verstrekt aan accountantskantoor Deloitte. In de analyse worden de risico’s geïdentificeerd en wordt een overzicht gegeven van de getroffen maatregelen in het licht van de financieel-economische recessie. Reguliere vergaderingen van de Raad In het verslagjaar hebben vier reguliere vergaderingen plaatsgevonden: op 8 maart, 24 mei, 20 september en 22 november. Daar zijn de volgende onderwerpen besproken: A Goedkeuren besluiten van aanmerkelijk belang: beleid goedkeuren van de jaarrekening over 2011 en het verlenen van decharge aan het bestuur; goedkeuren van de notitie ‘Analyse begroting 2011 en de werkelijke cijfers’. De kasstroom-prognoses krijgen een prominente rol bij het toezicht. Ook komt er meer aandacht voor financiële disciplinering en structurele resultaatverbetering; goedkeuren van de herziene begroting 2012 en meerjarenprognose. Het opstellen van een herziene begroting bleek noodzakelijk omdat de oorspronkelijke begroting een operationele kasstroom liet zien met een dalende -en structureel negatieve- tendens. Het gevolg hiervan was dat de financiering van projecten niet vanzelfsprekend meer wordt geborgd door het WSW. Daarom is besloten om de bestaande meerjarenbegroting niet ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voor te leggen, maar om te komen met een nieuwe meerjarenbegroting. Hierin zijn een aantal maatregelen opgenomen die leiden tot een verbetering van de operationele kasstroom; in een bijzondere algemene vergadering van aandeelhouders het goedkeuren van de jaarrekeningen 2011 van SSW Zes Kernen Holding BV en SSW Ontwikkeling BV conform artikel 21 van de statuten; goedkeuren van het van het nieuwe ondernemingsplan 2012 -2016 “Sociaal Hart, Zakelijk Hoofd / Kompas in een veranderende wereld”; goedkeuren van het nieuwe Strategische Voorraadbeleid. Het strategisch kader wordt verder uitgewerkt in concrete wijkvisies en complexbeheerplannen. De uitvoering van het Strategisch Voorraadbeleid is afhankelijk van de lengte van de financiële polsstok; goedkeuren van een nieuwe procuratieregeling SSW waarin gedelegeerde bevoegdheden en (budget)verantwoordelijkheden binnen de organisatie zijn geregeld;
60
goedkeuren van de afwikkeling van de planschade bij het Project Vredestein in Maartensdijk. Hoewel
er nooit een planschadeovereenkomst is getekend viel dit bouwproject wel onder het nieuwe planologische regime waarbij de opdrachtgever verantwoordelijk is voor planschade. Gemeente en SSW besloten om de totale planschade (€ 90.000,00) op basis van 50/50 te delen; goedkeuren van het huurbeleid 2012. In verband met verbetering van het resultaat is voorgesteld om voor 2012 geen generieke huurverhoging op bedrijfsniveau toe te passen maar gebruik te maken van de mogelijkheden tot gedifferentieerde en inkomensafhankelijk huurverhoging. De voorstellen vallen onder het gekwalificeerd adviesrecht van Bewonersvereniging Woonspraak. Woonspraak is behoudens de huurverhoging van 7.3 procent voor de inkomens boven de € 43.000,00- akkoord gegaan met de huurverhoging 2012. De gedifferentieerde huurverhoging kon uiteindelijk niet worden gerealiseerd vanwege de val van het Kabinet Rutte 1 en het ontbreken van tijdige wetgeving rond het onderdeel van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Eerdere verklaringen van de Belastingdienst bleken onvoldoende basis voor een rechtsgeldige huuraanzegging. Hierdoor is de huurverhoging voor 2012 uiteindelijk generiek bepaald op 2.3 procent. Verder is besloten om na mutatie een huurharmonisatie toe te passen; goedkeuren van het Auditplan 2012 van accountantskantoor Deloitte; goedkeuren van het rapport van accountantskantoor Deloitte “Risicoanalyse nieuwbouwproject Melkweg”. Het project Melkweg is opgezet in tijden van economische voorspoed, maar er is inmiddels een nieuwe economische realiteit ontstaan waarin de woningmarkt is vastgelopen en er een negatief sentiment heerst rondom vastgoed. Risico’s zijn geïdentificeerd en hebben geleid tot beheersingsmaatregelen. Alternatieve ontwikkelingsstrategieën moeten worden onderzocht; goedkeuren van een reglement voor de nieuw in te stellen Audit- en Riskmanagementcommissie; goedkeuren van het besluit om de top van de organisatie te versterken door het aantrekken van een tweede bestuurder met als portefeuille financieel-economisch en interne bedrijfsvoering; benoeming van de vier nieuwe commissarissen voor de Raad.
B Goedkeuren besluiten van aanmerkelijk belang: projecten en verwervingen goedkeuren van het uitvoeringsbesluit levensduur verlengende renovatie van 190 woningen in het
Burg. Van Heemstrakwartier. Met deze hoog niveau renovatie verlengen wij de levensduur (exploitatie) met vijftig jaar. Het betreft een fase 3 besluit: Conform het toetsingskader investeringsbeslissingen is de uitkomst van de aanbesteding ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad. Er is een positief besluit genomen omdat het aanbestedingsresultaat past binnen de afgesproken begroting, parameters en eerdere kaders; goedkeuren van het vaststellings- en uitvoeringsbesluit ten behoeve van het uitvoeren van grootonderhoud aan 37 woningen aan de Prins Clauslaan. Door deze ingreep wordt de economische levensduur van het complex verlengd met 21 jaar. Tevens goedkeuring van het uitvoerings- en vaststellingbesluit om voornamelijk woon technische verbeteringen uit te voeren aan de 51 woningen Albert Schweitzerweg en Cornelis Heijmanweg. De projecten zijn gecombineerd aanbesteed; goedkeuren van het bestuursbesluit om géén nieuwbouwwoningen aan te kopen van Heijmerink BV (20 appartementen Kerklocatie in Bilthoven) en Portaal (15 stadswoningen en 32 appartementen in Utrecht). SSW legt de nadruk op haar eigen ontwikkelportefeuille; goedkeuren voorgenomen bestuursbesluit om verschillende scenario’s uit te werken met betrekking tot de eerder overeengekomen realisatie van twee vrije sectorwoningen door Ten Brinke Projectontwikkeling op de locatie van het voormalig gemeentehuis in Maartensdijk. Gelet op de impasse in de huidige woningmarkt is onzeker of wij de geprognosticeerde verkoopopbrengst halen; geen goedkeuring werd gegeven aan het haalbaarheidsonderzoek business case invulling en exploitatie van het voormalig SSW kantoor aan de Burg. De Withstraat in De Bilt. Het betreft een fase 1 besluit volgens de format investeringsbeslissingen; In het haalbaarheidsonderzoek werden voorstellen gedaan om het gebouw te bestemmen voor de huisvesting van een gezondheidscentrum in combinatie met het ontwikkelen van vier stadswoningen bestemd voor de verkoop. De Raad is van mening, dat een dergelijke ontwikkeling niet causaal samenhangt met de taak van SSW en vindt het totale project te risicovol. Besloten is om het pand inclusief de gemaakte plannen te verkopen; goedkeuren van het voorgenomen bestuursbesluit met betrekking tot de grondovereenkomst tot levering van de grond van het gemeentehuis Maartensdijk, grond voor de appartementen en grond voor de eengezinswoningen. De grondovereenkomst vloeit voort uit de Koopovereenkomst Turnkey aangegaan op 19 november 2010 tussen SSW en ten Brinke Projectontwikkeling;
61
goedkeuren van het voorgenomen bestuursbesluit in te stemmen met het besluit van de Commandi-
taire Vennootschap Uithof 3 om uit de overtollige liquide middelen een deel van de kapitaalparticipaties aan de participanten uit te keren, overname van een deel van de kapitaalparticipaties door de beherend vennoot (Stichting Studenten Huisvesting) en splitsing van de participaties. Dit heeft geleid tot een partiële wijziging van de statuten van de Commanditaire Vennootschap. Met behulp van deze CV is het project Casa Confetti bestaande uit 258 studenteneenheden gerealiseerd. C Overige relevante beleidszaken: ter bespreking door de Raad is op 26 januari 2011 het ontwikkelbesluit genomen ten aanzien van de ontwikkeling
62
van 110 zorgappartementen en 10 sociale huurwoningen locatie De Leijen Zuid in samenwerking met Antroz. Volgens het toetsingskader investeringsbeslissingen is bepaald dat het project kan worden uitgewerkt tot en met aanbesteding. Periodiek wordt over de voortgang gerapporteerd. In de laatste voortgangsrapportage wordt geconcludeerd, dat de status van het project geen aanleiding geeft tot bijstelling en / of bijsturing welke aan de Raad ter goedkeuring zou moeten worden voorgelegd. Het project is echter nog niet in het stadium dat aan de Raad een ontwikkelbesluit plus op basis van het voorlopig ontwerp ter goedkeuring kan worden voorgelegd; bespreking van de managementletter 2011 van Accountantskantoor Deloitte en diverse benchmarkrapportages. De accountant geeft een aantal aandachtspunten die verbetering behoeven zoals een actualisering van de procesbeschrijvingen, het treasuryproces en diverse zaken met betrekking tot het aanbestedingsbeleid. De actiepunten en aanbevelingen uit de managementletter zijn in de loop van het jaar uitgewerkt. bespreking van de nieuwe beleidsregels van het Centraal Fonds per 1 januari 2012. Hierin wordt o.a. meer aandacht gevraagd voor de kwaliteit van de financiële verantwoordingsinformatie, de opgegeven kasstroomprognoses en de daaruit af te leiden rentedekkingsgraad; bespreking van de derivatenkwestie rond Vestia en de gevolgen voor de sector en voor SSW. Via de onderlinge garantiestelling is de financiële impact groot. Na het bekend worden is door SSW een actieve communicatie gestart naar de belangenhouders. Vanuit het begrip goed rentmeesterschap -zorg voor het maatschappelijk bestemd vermogen- hanteert SSW een defensief financieel beleid waarin geen derivaten passen. Ook in regionaal verband is via het Regio Platform Woningcorporaties Utrecht rond de derivatenposities van de collega corporaties opening van zaken gegeven naar de samenleving. Door het Centraal Fonds zijn diverse stress testen uitgevoerd ten aanzien van de gevoeligheid / liquiditeitsrisico’s rond de derivatenportefeuille; bespreking benchmarkrapport van het Centraal Fonds “Corporaties in Perspectief en de individuele positionering van SSW”; bespreking van het individuele prestatieoordeel 2011 van de minister van BZK over SSW. Qua rechtmatigheid werd ingegaan op de oordeelonthouding van de accountant met betrekking tot het passend toewijzen van woonruimte volgens de 90 /10 regeling. Hiermee voldoet SSW niet aan de staatsteunregeling, maar vanwege de aanloopproblemen zijn sancties nog niet op zijn plaats. Overigens werden heel veel corporaties in Nederland met een dergelijke oordeelonthouding geconfronteerd. SSW heeft daarom accountantskantoor Deloitte verzocht de onthouding nader toe te lichten. Hieruit is gebleken, dat de regeling buitengewoon complex in elkaar steekt. De controleopdracht is daarom bijna een mission impossible geworden. Tussen het Ministerie, Aedes en de accountants vindt hierover overleg plaats. Ten aanzien van de financiële positie merkt de Minister op, “dat de vermogenspositie uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit- de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende is. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen”; bespreking van de brief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over de financiële positie van SSW. Over het continuïteitsoordeel concludeert het Centraal Fonds “dat het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 na onderzoek, nipt boven het risico plus vermogensbeklemming ligt. Dit betekent dat de financiële continuïteit voldoende is gewaarborgd en de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van uw corporatie, hetgeen tot een A1-oordeel leidt”. Het continuïteitsoordeel 2012 van het Fonds is gebaseerd op de vermogensontwikkeling exclusief de eventuele wijzigingen in de heffingen met ingang van 2013. Ten aanzien van het Solvabiliteitsoordeel merkt het Centraal Fonds op: “Het solvabiliteitsoordeel 2012 is gebaseerd op uw vermogenspositie op balansdatum 31 december 2011. Het vermogen is groter dan het voor uw corporatie vastgestelde risicobedrag plus vermogensbeklemming, hetgeen tot het oordeel voldoende solvabiliteit leidt”. De vermogenspositie is exclusief de nog niet wettelijk geregelde verhuurdersheffing en saneringsheffing. Het Centraal Fonds verzoekt hier wel rekening mee te houden;
bespreken van het jaarverslag 2011 van de onafhankelijke Klachtencommissie van SSW; bespreking van het jaarverslag 2011 van de Ondernemingsraad van SSW; terugkoppeling van de resultaten van de workshop duurzaamheid gehouden op 11 januari 2012 in het
kader van de voorbereiding op het ontwerpproces van nieuwbouw van Zorginstelling Antroz (110 zorgappartementen en 10 huurwoningen) op locatie De Leijen Zuid. Als gastspreker was uitgenodigd professor A. van Hal van de TU Delft; bespreken van de notitie “Stad en Ommeland / Omgevingsanalyse Regio Utrecht”. De notitie geeft een beeld van de omgeving waarin SSW acteert. Daarin is aandacht voor de regionale woningmarkt, samenwerking tussen de corporaties in de regio, de volkshuisvestelijke opgaven in de regio en het financieel meerjarenperspectief van de regio corporaties; bespreken van de gevolgen van de nieuwe Woningwet / Herzieningswet. Zo komen onder meer aan bod het onderscheid tussen sociale activiteiten (DAEB) en commerciële activiteiten (niet-DAEB), een scherper toezicht vanuit het Centraal Fonds op de financiën van de corporaties en het toezicht op de naleving van de regels over staatssteun; bespreking van de verdere digitalisering van de woonruimteverdeling; bespreking van de nieuwe Balanced Scorecard. De verantwoordingsinformatie rond de perspectieven Klant en Markt, Intern proces, Financiën en Projecten is sterk gecomprimeerd. Het nieuwe model werkt volgens de stoplichtmethode, bevat veel informatie en bevordert een beter inzicht in de voortgang. Vier maal per jaar staat de Balanced Scorecard op de agenda; bespreking van de resultaten van de KWH-meting 2012 en het ‘aanvalsplan’ ter verbetering van de kwaliteit van de dienstverlening; bespreking van de gevolgen van het Kunduzakkoord en het Regeerakkoord van Rutte 2 op de financiële positie van SSW. Met name de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage hebben een grote impact waardoor de investeringsruimte wordt beperkt. Zowel het Waarborgfonds als het Centraal Fonds hebben de corporaties verplicht om de reeds goedgekeurde begroting aan te passen met de voornemens uit het Regeerakkoord; uitvoeren van de beleidswijzigingen per 1 januari 2013 met betrekking tot de Btw-heffing over de vergoedingen die commissarissen ontvangen. Hiervoor wordt het stappenplan van Deloitte en de Vereniging van Toezichthouders gevolgd.
De Raad streeft naar unanimiteit in de besluitvorming. Tijdens de vergadering waarin het jaarverslag is goedgekeurd, heeft de accountant een presentatie gegeven over de belangrijkste bedrijfsindicatoren van SSW (waaronder solvabiliteit, liquiditeit, bedrijfsresultaten, operationele kasstromen en investeringen). Deze cijfers zijn vergeleken met die van andere corporaties uit de regio of met corporaties van een vergelijkbare grootte (benchmarking). Hoewel de kasstroom uit het beheerbedrijf goed te noemen is, adviseert de accountant voortdurende en diepgaande aandacht voor de bewaking van de kasstromen. Vertegenwoordigers van de Raad hebben vergaderingen bijgewoond van de Bewonersvereniging Woonspraak. De voorzitter van de Raad heeft op 5 december 2012 een vergadering bijgewoond van het bestuur met de Ondernemingsraad van SSW. Waar nodig maakt de bestuurder gebruik van individuele competenties van leden van de Raad. Ook bij andere gelegenheden heeft de Raad haar betrokkenheid bij SSW laten blijken zoals het bijwonen van de nieuwjaarsreceptie en het deelnemen aan projectexcursies.
63
Persoonlijke gegevens Raad van Commissarissen in 2012
Naam
Drs. H.L. Kirchner RA
Mr. drs. K. Kuiken
E. M. Uijting MBA
Dr. V.M.C. van Geen
R.W.J. Wassenberg
Th. W. Eysink RA
Functie
Voorzitter
Lid
Lid
Lid
Lid
Lid
Geboortejaar
1954
1954
1954
1946
1960
1966
Geslacht
Man
Man
Vrouw
Vrouw
Man
Man
Benoemd per
1-6-2003
1-10-2006
1-6-2004
1-1-2005
24-09-2009
01-09-2012
Aftredend per
1-6-2013 (1)
1-10-2014
1-6-2012
1-1-2013
24-09-2013
01-09-2016
Herbenoembaar
Nee
Nee
Nee
Nee
Ja
Ja
Beroep (voormalig)
Consultant en Interim Manager
Manager HR en Directeur Services BAM PAUW Bedrijven
Zelfstandig ondernemer
Zelfstandig ondernemer
CFO KPN Corporate Market BV
Remuneratie commissie en Audit- Riskmanagementcom missie
Remuneratiecommissie
Kerncommissie Remuneratie commissie en Audit- Riskmanagementcom missie
Audit- en Riskmanagementcommissie
(1) Aanpassing statuten en ministerieel goedgekeurd
Naam
Nevenfunctie(s)
Drs. H.L. Kirchner RA
Lid visitatiecommissie diverse ondernemings-pensioen-fondsen. Bestuurder DSB leven NV. Bestuurder DSB Schade NV. Bestuurder Hollands Welvaren Leven NV.
Mr. drs. K. Kuiken
Bestuurslid Arianne de Ranitz Bestuurder Familie Administratiekantoor. Lid Raad van Kerken De Bilt en omstreken.
E. M. Uijting MBA
Voorzitter Stichting Maatschappelijk Ondernemen West-Utrecht. Bestuurder Stichting PAUW Werk.
Dr. V.M.C. van Geen
Voorzitter Adviescommissie Ouderenbeleid Utrecht. Voorzitter Rekenkamer Hilversum. Voorzitter Commissie Kwaliteitszorg van de Nederlandse Vereniging Rekenkamers en Rekenkamer-commissies. Lid Stuurgroep NUZO Netwerk Utrecht Zorg Ouderen
R.W.J. Wassenberg
Lid algemeen bestuur Bouwend Nederland.
Th. W. Eysink RA
Voorzitter Raad van Advies METALCare BV
Honorering Raad van Commissarissen per 31 december 2012 Naam H.L. Kirchner
13.148
K. Kuiken
8.765
E.M. Uiting
4.383
V.M.C. van Geen
8.765
R.W.J Wassenberg
6.096
Th. W. Eysink Totaal
64
Vaste honorering (bruto in euro’s)
2.922 44.079
Tot besluit In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2012 aan zoals vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V. In de bijeenkomst van de Raad van Commissarissen van 11 juni 2013 heeft de Raad kennisgenomen van de bevindingen van de accountant en de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Het verslagjaar wordt afgesloten met een positief resultaat van 8 miljoen euro. Het totaalresultaat wordt toegevoegd aan het eigen vermogen van SSW. Bilthoven, 11 juni 2013 Drs. H.L. Kirchner RA Voorzitter Raad van Commissarissen
65
Jaarrekening 2012 Balans per 31 december 2012 (x € 1.000,-) na resultaatbestemming ACTIVA
2012
2011
189.619
178.361
12.861
4.116
2.896
3.093
PASSIVA
2012
2011
24.115
15.516
======
======
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa
Eigen vermogen
Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
----------
----------
205.376
185.570
======
======
15.619
16.079
1.539
471
----------
----------
Overige reserves
Voorzieningen
2.024
2.936
======
======
0
0
Vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
17.158
16.550
======
======
Financiële vaste activa
Langlopende schulden
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Overige deelnemingen
18
18
1.995
3.045
Latente belastingvorderingen
823
918
Te vorderen BWS subsidies
813
1.012
----------
Leningen overheid
184.797
188.515
Waarborgsommen
Leningen kredietinstellingen
409
406
Overige schulden
276
308
----------
----------
----------
3.649
4.993
185.482
189.229
======
======
======
======
18.718
7.341
----------
----------
226.183
207.113
======
======
0
330
======
======
237
233
Schulden aan kredietinstellingen
8
133
Schulden aan gemeente
1.108
1.131
VLOTTENDE ACTIVA Onderhanden projecten vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vorderingen
Kortlopende schulden
Huurdebiteuren Gemeente Belastingen en premies. soc.verz.
46
27
Schulden aan leveranciers
3.026
1.875
Belastingen
1.122
394
0
0
2
2
Overige vorderingen
226
410
Overlopende activa
353
0
Vooruitbetaalde rente
381
0
----------
----------
26.722
13.630
2.315
1.909
======
======
----------
----------
238.343
221.311
======
======
Vordering op groepsmaatschappijen
Liquide middelen
Totaal
66
9.845
11.959
----------
----------
12.160
13.868
======
======
----------
----------
238.343
221.311
======
======
Overige schulden Overlopende passiva
Totaal
3.810
3.993
----------
----------
Winst– en verliesrekening over 2012 (x € 1.000,-) EXPLOITATIEBATEN EN LASTEN
2012
2011
28.217
27.748
1.256
1.143
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen
0
0
Netto verkoopresultaat nieuwbouw
133
8
Overige bedrijfsopbrengsten
337
198
----------
----------
Som der bedrijfsopbrengsten
29.943
29.097
======
======
7.949
4.962
-7.776
8.085
Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa / vastgoedportefeuille
78
36
2.039
1.964
Sociale lasten
270
245
Pensioenlasten
382
369
3.555
6.757
172
238
Lasten servicecontracten
1.256
1.143
Overige bedrijfslasten
3.253
3.909
----------
----------
Erfpacht Lonen en salarissen
Onderhoudslasten Leefbaarheid
Som der bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
11.178
27.708
======
======
----------
----------
18.765
1.389
======
======
Rentebaten
69
73
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten
59
90
-8.316
-7.746
----------
----------
Financiële baten en lasten
Rentelasten Saldo financiële baten en lasten
Resultaat voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat na belasting
8.188
-7.583
======
======
----------
----------
10.577
-6.194
-1.978
629
----------
----------
8.599
-5.565
======
======
67
Kasstroomoverzicht over 2012 (x € 1.000,-) (volgens de indirecte methode) Bedrijfsresultaat
2012
2011
18.765
1.389
Aanpassingen voor: - resultaat verkopen nieuwbouw - afschrijvingen - mutatie latente belastingvoorzieningen - mutatie voorzieningen - waardeveranderingen vaste activa
-133
-8
7.949
4.962
-1.978
10
-912
1.303
-7.776
8.085
- veranderingen in werkkapitaal - mutatie onderhanden projecten - mutatie vorderingen - mutatie kortlopende schulden
330
-330
-406
-917
1.715
-331
----------
----------
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde winstbelasting Opbrengst financiële activa en effecten
1.639
-1.578
----------
----------
17.554
14.163
69
73
-8.316
-7.746
0
-619
59
90
----------
----------
Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in materiële vaste activa
--19.519
Investeringen in vastgoedbeleggingen
-1.068
-8.188
-6.964
----------
----------
9.366
7.199 -7.969
Desinvesteringen in materiële vaste activa: Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen - verkopen nieuwbouw (resultaat)
133
8
Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
1.344
181
----------
----------19.110
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-7.780
Ontvangsten uit langlopende schulden
15.003
30.000
Aflossingen van langlopende schulden
-7.341
-18.262
Overige mutaties langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen
-32
-74
----------
---------7.630
11.664
----------
----------
-2.114
11.083
======
======
Samenstelling geldmiddelen Liquide middelen per 1 januari
11.959
876
Balansmutatie geldmiddelen
-2.114
11.083
----------
----------
Liquide middelen per 31 december
68
9.845
11.959
======
======
Toelichting op de balans en winst-enverliesrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. Activiteiten De activiteiten van Woonstichting SSW, statutair gevestigd te De Bilt, bestaan voornamelijk uit het verhuren en beheren van woningen in de sociale huursector. Groepsverhoudingen SSW te De Bilt staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Er heeft geen consolidatie plaatsgevonden omdat deze, gezien de omvang van de deelnemingen, geen invloed hebben op het beeld van de jaarrekening. Bovendien zijn er nog geen activiteiten ontwikkeld in de deelnemingen. Het gaat om de volgende deelnemingen:
Naam
Statutaire zetel Aandeel in het geplaatste kapitaal
Zes Kernen Holding B.V. De Bilt
100 procent
SSW Ontwikkeling B.V.
100 procent
De Bilt
Algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening De jaarrekening van Woonstichting SSW is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Woonstichting SSW past deze herziene Richtlijn vanaf het huidige boekjaar toe. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke
verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Stelselwijzigingen Woonstichting SSW past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene Richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Woonstichting SSW haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Woonstichting SSW voor de historische kostprijs. Concreet betekent dit dat het sociaal vastgoed EN het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen de historische kostprijs. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 kwalificeert als een stelselwijziging. Gebleken is dat de stelselwijzigingen geen effecten heeft op het beginvermogen. Schattingswijzigingen Afschrijvingen Het is, bij de toepassing van de vernieuwde RJ 645, niet meer toegestaan om volgens de annuitaire methode af te schrijven. De afschrijvingsmethodiek is dan ook gewijzigd van de annuïteitenmethode naar de lineaire methode. De afschrijvingslasten zijn hierdoor met 3,7 miljoen euro gestegen (ten opzichte van 2011). De vernieuwde RJ 645 schrijft ook voor om de materiele vaste activa in te delen in componenten en deze afzonderlijk af te schrijven. Gezien het geringe effect op de materiele vaste activa en de afschrijvingslasten is besloten om de componentenmethode niet toe te passen op het bestaande bezit. Minimale levensduur Nu de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa in exploitatie is de minimale levensduur gesteld op 15 jaar (tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is). Het effect op de bedrijfswaarde is ongeveer 6,1 miljoen euro. Financiële instrumenten Woonstichting SSW maakt geen gebruik van financiële instrumenten zoals derivaten.
69
Grondslagen voor de waardering van de activa en passiva
zijn op basis van soort woningen en de ouderdom van de woningen complexen gevormd.
Materiële vaste activa
Onderhoud Kosten voor onderhoud en herstel worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen.
Sociaal vastgoed in exploitatie Grondslag sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als bedrijfsmiddel: Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2012 bedraagt deze grens 664,66 euro (2011: 652,52 euro). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. SSW kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien SSW een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Grondslag classificatie als bedrijfsmiddel en waardering tegen historische kostprijs: Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgingsprijs/vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus bedrijfswaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de bedrijfswaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Complexindeling De complexen die dicht bij elkaar liggen zijn tot één wijk samengevoegd. Zo is De Bilt/Bilthoven onderverdeeld in zes wijken. Binnen deze wijken
70
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Er wordt geen rente tijdens de bouw toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt ge-
waardeerd op verkrijgingsprijs/ vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. Of sprake is van een bijzondere waardevermindering wordt jaarlijks getoetst op basis van boekwaarde versus marktwaarde. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de boekwaarde de marktwaarde duurzaam overschrijdt en wordt direct in de winsten-verliesrekening verwerkt onder de post overige waardeverminderingen van materiële vaste activa. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs, rekening houdend met een eventuele residuwaarde. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op grond wordt niet afgeschreven. Onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen.
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen De niet-geconsolideerde deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, maar niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde berekenen we op basis van de grondslagen van SSW. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Wanneer de stichting geheel of gedeeltelijk instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen dan wel voor de verwachte betalingen door de stichting ten behoeve van deze deelnemingen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, waarderen we op verkrijgingsprijs en indien van toepassing onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. WoningNet NV De opgenomen deelneming in WoningNet BV is opgenomen tegen de verkrijgingprijs. Uithof III CV De inbreng van SSW was 3 miljoen euro op een totaal kapitaal van 29 miljoen euro. SSH Utrecht verwacht een rendement van 3 procent. In 2009 is voor het eerst een uitkering gedaan. De waardering is opgenomen tegen het bedrag van de inbreng onder aftrek van de terugbetaling op de inleg. SSW is commanditaire vennoot. De maximale aansprakelijkheid is gelijk aan de inbreng. Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. De actieve belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering en op de aanwezige compensabele verliezen.
71
De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Te vorderen BWS-subsidies Jaarlijks verminderen de te vorderen subsidies als gevolg van het Besluit Woninggebonden Subsidies (BWS) met de ontvangen termijnen en worden verhoogd met rente over het resterend saldo. Vlottende activa Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/ inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.
72
Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen bepalen we op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Passiva Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw brengen we als bijzondere waardeverandering in mindering op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, vormen we voor dit meerdere een voorziening. Onder verwachte verliezen verstaan we in dit verband de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde. Voorzieningen voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). SSW verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, nemen we deze als verplichting op, op de balans. Als de al betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, nemen we het meerdere op als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt SSW of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening moet worden opgenomen. Voorziening loopbaanontwikkeling Voor de op balansdatum bestaande verplichtingen, in verband met individuele loopbaanontwikkelingsbudgetten van werknemers (CAO Woondiensten 2009-2010) is een voorziening gevormd ter grootte van het naar verwachting in de toekomst verschuldigde bedrag.
Voorziening jubilea uitkeringen Hiervoor is eveneens een voorziening gevormd van het naar verwachting in de toekomst verschuldigde bedrag. Daarbij is rekening gehouden met verwachte blijfkans en salarisontwikkelingen. Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Ultimo 2012 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Langlopende schulden Opgenomen rentedragende leningen en schulden zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Onder de overige schulden zijn opgenomen de vooruit ontvangen huurbedragen bij de aankoop van drie particuliere woningen. Deze woningen zijn aangekocht onder het label Verzilverd Wonen. Over de resterende verwachte huurperiode zijn gelijkblijvende bedragen opgenomen. De opgenomen waarborgsommen zijn opgenomen tegen de nominale waarde. Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn opgenomen tegen nominale waarde. Grondslagen van de bepaling van het resultaat Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid.
Bij woningen aangekocht onder de constructie Verzilverd Wonen brengen we jaarlijks een deel van de afgekochte huur ten gunste van het resultaat (zakelijk recht van gebruik en bewoning). Opbrengsten servicecontract Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. Netto-verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto-verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de vergoeding van administratiekosten bij het tekenen van het huurcontract, de doorbelaste kosten van wijkbeheer en incidentele opbrengsten verantwoord. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. In 2012 heeft een schattingswijziging plaats gevonden waarbij is overgegaan van een annuïteitenmethode naar de lineaire methode. Het effect op dit boekjaar is circa 3 miljoen euro (lineaire afschrijving 7,7 miljoen euro en met de annuïteitenmethode 3,7 miljoen euro)
73
De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10 procent uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10 procent afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Overige waardeveranderingen van materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering en terugname van eerdere waardeverminderingen die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Erfpacht Erfpacht wordt jaarlijks door het Rode Kruis (Rinnebeek) en de gemeente (Dorpsweg 51/53) in rekening gebracht voor het gebruik van de grond onder de gebouwen. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn ten behoeve van eigen werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf voorziening pensioenen. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt uitsluitend uitgevoerd door derden. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en
74
wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. SSW heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. SSW heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2012 en het fiscale resultaat 2012 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen belasting significant afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen.
Bij deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, wordt het dividend als resultaat aangemerkt. Verwerking hiervan vindt plaats onder de financiële baten en lasten. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden evenals betaalde interest en betaalde dividenden nemen we op onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
75
Toelichting op de onderscheiden posten van de balans Materiele vaste activa Een overzicht van de materiele vaste activa is hierna opgenomen: Sociaal vastgoed in exploitatie
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitaite
----------
----------
----------
263.087
9.561
5.187
- onrendabel afgeboekte investering
28.590
5.445
- cumulatieve afschrijving
56.136
Stand per 1 januari 2012 - aanschafwaarde af:
---------boekwaarde per 1 januari 2012
2.094 ----------
----------
178.361
4.116
3.093
======
======
======
Mutaties in het boekjaar: waardeverandering - Volgens overzicht op pagina 86
7.776
investeringen - overboeking
2.165
- woningverbetering en cv
1.879
- Weltevreden (grond) - Groot onderhoud Clauslaan / Alb. Schweitzerweg /v Houtenweg
- 2.165
357 4.047
- grootonderhoud Heemstrakwartier
2.751
- nieuwbouw cultureel educatief centrum ‘Het Lichtruim’
4.017
- gemeentehuis Maartensdijk - Vredestein / Rode Kruis / Sojos
1.093 13
- Westbroek / Antroz / Nieuwstr / B.de Withstr
7.342 86 1.445
- inventaris
20
desinvestering - verkoop 4 woningen Westbroek Holsblokkenweg .afschrijvingen
-708 -7.272 ----------
Totale mutaties in 2012
-217 ----------
----------
10.058
12.768
-197
======
======
======
Eindstand per 31 december 2012 aanschafwaarde
274.204
- nieuwbouw cultureel educatief centrum ‘Het Lichtruim’
5.187 5.791
- Vredestein / Rode Kruis / Sojos
86
- JJP Oudkwartier / Antroz
448
- Burg. De Withstraat 92
266
- gemeentehuis Maartensdijk
10.079
- groot onderhoud Burg. Van Heemstrakwartier
4.097
- Inventaris
20 ----------
----------
----------
274.204
20.767
5.207
af: onrendabel afgeboekte investering*
21.177
- Gemeentehuis Maartensdijk; appartementen nieuwbouw
2.066
- Cultureel Educatief Centrum ‘Het Lichtruim’
1.670
- Groot onderhoud Heemstrakwartier cumulatieve afschrijving
76
4.170 63.408
2.311
----------
----------
----------
189.619
12.861
2.896
======
======
======
* specificatie onrendabel per 31 december 2012 - Burg. De Withstraat
660
- Brandenburg – West
1.730
- Brandenburg Oostelijk oor
230
- Alfred Nobellaan
200
- Amalialaan
790
- Jachtlaan
490
- Orionlaan
400
- Vredestein
1.770
- Weltevreden
2.550
- MBO raad; Van Erpweg
2.090
- Bedrijfsruimte Molenkamp
700
- Abt. Ludolfweg / Van Erpweg / Van Houtenweg
5.630
- Nieuwstraat 95
440
- Steijlingweg / Julianalaan Maartensdijk
430
- Spechtlaan
1.020
- Fazantenlaan
760
- Dorpsweg 51; Sojos
150
- Veldlaan
240
- Westbroekse Molenweg
360
- Gemeentehuis Maartensdijk
537 --------21.177 ======
In ontwikkeling Heemstrakwartier Westbroek Melkweg CEC
1-1-2012 onrenda- invesbel teringen t/m 2011 2012 1.346
- 1.346
165 1.774
2.751 829
- 1.670
- 73
- 708
1.539
471
1.068
270
178
Nieuwstraat 95
897
Withstraat 92
207
379
448 - 913
-
59
2.165
266 - 2.165
Vredestein/ Sojos Gemeentehuis appartementen
- 2.824 - 286
4.121
Oudkwartier Antroz
MBO
onrenda- stand bel 31-12 2012
4.017
idem Vastgoedbelegging
- 363
overboe- desinves- voorkingen tering ziening 2012 2012
-
86 2.737
- 2.066
7.342
10.032
- 5.445
16.709
86 8.013 - 3.364
- 708
- 2.824 MVA in ontw. Vastgoedbelegging
-
14.400 12.861 1.539 14.400
Afschrijvingsmethoden en –termijnen In 2012 heeft een schattingswijziging plaats gevonden waarbij is overgegaan van een annuïteitenmethode naar een lineaire methode. Het effect op dit boekjaar is circa 3 miljoen euro (lineaire afschrijving 7,7 miljoen euro en met een annuïteitenmethode 3,7 miljoen euro) De materiële vaste activa zijn complexgewijs onderverdeeld in grondkosten, bouwkosten en eventuele kosten grootonderhoud. De relatief
geringe investeringen in aanleg van centrale verwarmingen, tuinaanleg, doucheaanpassingen, warmte-isolatie enzovoort, zijn opgenomen in de bouwkosten en schrijven we af gedurende de resterende afschrijvingstermijn van het gehele complex. De bouwkosten van de woningen schrijven we lineair (tot en met 2011 annuïtair) af in een termijn van 50 jaar. Bij grootonderhoud is de levensduurverlenging minimaal tot 25 jaar en maximaal tot 50 jaar na de investering. Op de boekwaarde van de grond schrijven we niet af,
77
aangezien hierbij geen sprake is van technische of economische slijtage. Het kantoorgebouw (onroerende goederen ten dienste van de exploitatie) wordt in 30 jaar lineair afgeschreven. De inventaris schrijven we in drie (computers met toebehoren) en vijf jaar (overige) af. Vier woningen zijn aangekocht onder het label Verzilverd Wonen. Bij drie van deze woningen is de huur bij aankoop ‘afgekocht’ en in mindering gebracht op de aankoopprijs. De volledige aanschafprijs is geactiveerd en de afgekochte huur is opgenomen onder de balanspost langlopende schulden. Eén ‘verzilverde’ woning verhuren we normaal.
waarde is per complex berekend. Onderhoudslasten zijn per complex opgenomen volgens de meerjarenprognose. De exploitatielasten zijn eveneens opgenomen volgens de begroting en zijn verdeeld naar rato van het aantal verhuureenheden. De bedrijfswaarde van de onroerende en roerende zaken in exploitatie is 294 miljoen euro. Op basis van bestemming van het gebouw en/of hoogte van de huur behoren 87 woningen en 13 bedrijfsruimtes tot de niet-DAEB activiteiten. De bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed bedraagt 281 miljoen euro. Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 2012
2011
2010 1,30%
jaarlijkse huurverhogingen - 2013
4,00%
2,30%
- 2014 en verder
2,00%
2,00%
2,00%
jaarlijkse stijging variabele lasten
3,00%
3,00%
3,00%
jaarlijkse stijging onderhoudslasten
3,00%
3,00%
3,00%
rekenrente
5,25%
5,25%
5,25%
20,7 jaar
21,5 jaar
22,2 jaar
gemiddelde restant levensduur van de woningen
Grond in erfpacht uitgegeven 22 woningen zijn verkocht op basis van het concept Koop Goedkoop. Bij dit concept verkopen we de opstallen en geven we de grond in erfpacht uit. De erfpacht is de eerste tien jaar gelimiteerd. Zekerheden Voor de als zekerheid voor leningen verbonden materiële vaste activa verwijzen we naar de toelichting op de langlopende schulden. Verzekerde waarde De onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn tegen herbouwwaarde verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade. Het gehele bezit is verzekerd bij Avéro Achmea. De verzekerde waarde van de woningen (exclusief garages en bedrijfsgebouwen) is 418,4 miljoen euro. Onderverzekering is uitgesloten. Waardering onroerende zaken De waarde volgens de WOZ-beschikkingen van het bezit was per 1 januari 2013 1,0 miljard euro. Bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen verbonden met de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. De bedrijfs-
78
Voor de berekening van de bedrijfswaarde (impairment test) in het kader van de jaarrekening 2012 zijn we gehouden aan de (nieuwe) RJ645, dit betekent: De bijdragen saneringsheffing worden niet gekwalificeerd als vastgoed gerelateerde kosten en worden dus niet ingerekend in de bedrijfswaarde. De verhuurderheffing is voor het jaar 2013 bekend en heeft een geformaliseerd wettelijk kader, als zodanig moet deze worden ingerekend in de bedrijfswaarde, de verhuurderheffing voor de jaren 2014 e.v. kent tot op heden nog geen geformaliseerd wettelijk kader en wordt dus nog niet ingerekend. De door te rekenen huurverhogingen dienen te worden gebaseerd op het huurbeleid van de corporatie onder maximering van woonakkoord: Woonstichting SSW hanteert voor 2013 inflatie+1,5 (geen inkomensafhankelijke verhoging) en geen verhoging als gevolg van mutatie, Een minimale levensduur is aangehouden van 15 jaar. De rentabiliteitswaardecorrectie is niet meegenomen. Deze is ook al niet in 2011 mee genomen in de berekeningen. In voorgaande jaren is de minimale levensduur niet gehanteerd. Deze (schattings)wijziging heeft een effect van circa 6,1 miljoen euro op de bedrijfswaarde.
Vastgoedbelegging Een overzicht van de vastgoedbelegging is hierna opgenomen: Commercieel Vastgoed in ontwikvastgoed in keling bestemd voor exploitatie eigen exploitatie ----------
----------
Stand per 1 januari 2012 aanschafwaarde
19.466
0
- nieuwbouw cultureel educatief centrum ‘Het Lichtruim’
471
af onrendabel afgeboekte investering cumulatieve afschrijving
0 ----------
boekwaarde per 1 januari 2012
0
3.387 ----------
16.079
471
======
======
Mutaties in het boekjaar: waardeverandering investeringen nieuwbouw cultureel educatief centrum ‘Het Lichtruim’ .afschrijvingen
1.068 -460 ----------
totale mutaties in 2012
----------
-460
1.068
======
======
Eindstand per 31 december 2012 aanschafwaarde
19.466
- nieuwbouw cultureel educatief centrum ‘Het Lichtruim’
1.539 ----------
----------
19.466
1.539
af: - onrendabel afgeboekte investering cumulatieve afschrijving
3.847 ----------
----------
15.619
1.539
======
======
Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat 87 woningen met een huur van meer dan € 664,66 per woning en 13 bedrijfsmatige percelen. In ontwikkeling is uitsluitend het project “Cultureel Educatief Centrum Het Lichtruim”. Een relatief klein deel hiervan is aan te merken als vastgoedbelegging. Afschrijvingsmethoden en -termijnen De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie berekend op basis van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31.12.2012 € 22.700.000,-. Stelselwijziging De splitsing van het onroerend goed (sociaal vastgoed en vastgoedbelegging) is aan te merken als een stelselwijziging. Mede doordat wordt gewaardeerd tegen historische kostprijs zijn de effecten op de balans beperkt tot het splitsen van de materiele vaste activa.
79
Financiële vaste activa 2012 deelnemingen in groepsmaatschappijen overige deelnemingen
2011
18
18
1.995
3.045
latente belastingvorderingen
823
918
te vorderen BWS-subsidies
813
1.012
----------
----------
3.649
4.993
======
======
stand per 31 december
Deelneming in groepsmaatschappij 100% van alle aandelen in SSW Zes Kernen Holding BV, te De Bilt en diens 100% dochtermaatschappij SSW Ontwikkeling B.V. te De Bilt stand per 31 december
18
18
======
======
Overige deelnemingen deelneming Woningnet NV medio 2001 heeft SSW 5.000 aandelen verkregen in Woningnet NV deze zijn voor 75 procent volgestort. Het deelnemingspercentage is minder dan 5%. 45
45
======
======
stand per 1 januari 2012
3.000
3.000
afname deelname door inzet overtollige middelen en terugkoop
1.050
0
----------
----------
1.950
3.000
======
======
----------
----------
1.995
3.045
======
======
918
908
stand per 31 december deelneming CV Uithof III De Commanditaire vennootschap Uithof III is opgericht in 2005 en heeft als doel het realiseren van studentenhuisvesting in Utrecht.
stand per 31 december (commanditair kapitaal) In 2012 is de inbreng verminderd met ruim 1 miljoen euro. Deze afname van deelname is door de CV Uithof III gefinancierd door de inzet van overtollige middelen (450 duizend euro) en terugkoop (600 duizend euro). totaal overige deelnemingen
Latente belastingvorderingen stand per 1 januari toename / afname van de latentie stand per 31 december
-95
10
---------
--------
823
918
======
======
1.012
1.203
Te vorderen BWS-subsidies stand per 1 januari bij: rente af: ontvangsten stand per 31 december
80
42
50
241
241
----------
----------
813
1.012
======
======
Vlottende activa 2012
2011
574
330
-707
0
Onderhanden projecten Westbroek Holsblokkenweg (4 koopwoningen) .voortbrengingskosten .gedeclareerde verkooptermijnen
133
.resultaat totaal
--------
-------
0
330
=====
=====
237
233
Vorderingen: - huurdebiteuren
specificatie
2012
2012
2011
2011
aantal
bedrag x 1.000 euro
aantal
bedrag x 1.000 euro
- 1 maand
46
18
73
- 2 maanden
5
5
6
22 3
- 3 maanden en ouder
5
10
4
2
- huurders verhuisd
23
11
24
13
- bij deurwaarder
92
137
80
114
- WSNP - betaalafspraken
5
9
5
12
58
32
88
46
- overig
15
21
237
233
- gemeente - belastingen en premies sociale verzekeringen
8
133
1.108
1.131
2
2
- overige vorderingen
226
410
- overlopende activa
353
0
- vooruitbetaalde rente
381
0
----------
----------
- vordering op groepsmaatschappijen
totaal
2.315
1.909
======
======
Specificatie vordering gemeente: - bijdrage kosten wijkbeheer / woningaanpassing
8
133
======
======
Specificatie belastingen en premies sociale verzekering - vennootschapsbelasting
1.108
1.131
=====
=====
45
137
Specificatie overige vorderingen - servicekosten af te rekenen met bewoners - vergoeding plaats zendmast - termijnen koopwoningen in depot - overig totaal
6
6
33
97
142
170
----------
----------
226
410
======
======
Liquide middelen Kassaldo Rekening courant banken totaal
5
13
9.840
11.946
----------
----------
9.845
11.959
======
======
81
Passiva 2012
2011
15.516
21.081
8.599
-5.565
Eigen vermogen overige reserves stand per 1 januari resultaat na belasting ongerealiseerde herwaardering stand per 31 december
0
0
----------
----------
24.115
15.516
======
======
0
2.824
Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw jubilea-uitkeringen loopbaanontwikkeling ongerealiseerde herwaardering
25
22
116
90
1.883
0
--------
--------
2.024
2.936
======
======
- af te boeken op boekwaarde; project Burg. Van Heemstrakwartier
4.170
4.170
- afgeboekte boekwaarde Burgemeester van Heemstrakwartier
4.170
1.346
----------
----------
Onrendabele investeringen nieuwbouw
stand per 31 december
0
2.824
======
======
22
12
3
10
----------
----------
Jubilea-uitkeringen stand per 1 januari mutaties stand per 31 december
25
22
======
======
stand per 1 januari
90
90
mutaties
26
0
----------
----------
Loopbaanontwikkeling
stand per 31 december
82
116
90
======
======
Langlopende schulden 2012 looptijd
2011 looptijd
> 5 jaar
totaal
gemiddelde rente%
> 5 jaar
totaal
gemiddelde rente%
kredietinstellingen
124.277
203.515
4,04
113.596
195.856
4,12
waarborgsommen
397
409
394
406
overige schulden
276
276
308
308
----------
----------
----------
----------
124.950
204.200
114.298
196.570
====== aflossingsverplichting volgend jaar
4,04
4,12
====== 18.718
7.341
----------
----------
185.482
189.229
======
======
Verloop (exclusief aflossingsverplichting) balans per 1 januari 2012
196.570 15.000
- nieuwe leningen aangetrokken in 2012 - mutatie waarborgsommen
3 -32
- mutatie verkregen zakelijke rechten
---------211.541 - aflossingen
7.341 ----------
balans per 31 december 2012
204.200 ======
Er is één kleine lening met een variabele hoofdsom (700.000 – 3.500.000 euro) en variabele rente (op basis van driemaands euribor). Per 31 december was het leningsbedrag € 3.500.000,- en was de rente 0,713%. Zekerheden Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw heeft de garantieverplichting van alle leningen overgenomen van de gemeente De Bilt. Overige schulden zakelijke rechten van gebruik en bewoning (Verzilverd Wonen) stand per 1 januari
2012
2011
308
382
bij; verkregen rechten af: vervallen rechten door verkoop af; toerekening aan het boekjaar
stand per 31 december
0
-42
-32
-32
--------
--------
276
308
====
====
83
Kortlopende schulden schulden aan kredietinstellingen (aflossingsverplichting volgend jaar)
2012
2011
18.718
7.341
46
27
schulden aan leveranciers
3.026
1.875
belastingen
1.122
394
schulden aan gemeenten
overige schulden overlopende passiva totaal
0
0
3.810
3.993
----------
----------
26.722
13.630
======
======
1.020
305
102
89
Specificatie belastingen BTW loonbelasting vennootschapsbelasting
0
0
----------
----------
1.122
394
======
======
3.450
3.335
288
202
Specificatie overlopende passiva: niet vervallen rente leningen vooruit ontvangen huren overig (inclusief voorschotbijdragen stookkosten) totaal
72
456
----------
----------
3.810
3.993
======
======
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen deelneming WoningNet N.V. (niet opgevraagde kapitaalstorting)
15
15
======
======
investeringsverplichting projecten in ontwikkeling gemeentehuis Maartensdijk; 42 appartementen en 2 koopwoningen *
2.203
Van Heemstrakwartier (grootonderhoud)
19.342
Melkweg; cultureel educatief centrum **
13.775
Herenweg; locatie Ahold; 16 appartementen ***
3.576 --------37.912 ======
* Er is nog geen rekening betaald van de te realiseren twee koopwoningen (commercieel) de totale investeringsverplichting van deze twee woningen is circa 1 miljoen euro. ** Een klein deel van de te verhuren oppervlakte wordt commercieel verhuurd. *** Twee van de zestien appartementen krijgen een huurprijs hoger dan 681 euro per maand. Daarmee worden deze twee appartementen bij oplevering toegevoegd aan het commercieel vastgoed. Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het obligo WSW betreft de verplichting om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken, zodra het vermogen van dit waarborgfonds daalt onder het niveau dat met de rijksoverheid en gemeenten is afgesproken. Per 31 december 2012 heeft Woonstichting SSW een obligoverplichting jegens WSW ten bedrage van € 7.802.000,- uit hoofde van door WSW verstrekte borgstelling. Deelneming WoningNet NV Medio 2001 heeft SSW 5.000 aandelen verkregen in WoningNet NV. Deze zijn tegen verkrijgingsprijs opgenomen in de jaarrekening. De aandelen zijn voor 75 procent volgestort.
84
Erfpachtcontracten Met het Nederlands Rode Kruis is een erfpachtovereenkomst afgesloten. Het gaat hier om eeuwigdurende erfpacht. De aanvangscanon bedraagt 29.495,71 euro per jaar. De canon kan jaarlijks per 1 juli worden herzien. De canon is gelijk aan de jaarlijkse huurverhoging die we in rekening brengen aan de hoofdgerechtigde/huurder. Pensioenverplichtingen SSW is aangesloten bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Het dekkingspercentage van het pensioenfonds is eind maart 2013 111 procent. Deze dekkingsgraad was per ultimo 2012 105 procent. Fiscale eenheid SSW maakt deel uit van een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Zes Kernen Holding BV en SSW Ontwikkeling BV en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. De fiscale eenheid bestaat eveneens voor de omzetbelasting. Aangetrokken leningen Woonstichting SSW heeft een nieuwe lening aangetrokken ten bedrage van 15 miljoen euro. De stortingsdatum van deze lening is 13 maart 2013.
Toelichting op de onderscheiden posten van de winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten
2012
2011
28.697
28.080
zakelijk recht van gebruik en bewoning (Verzilverd wonen)
32
32
erfpachtcanon ingevolge Koop Goedkoop
15
7
516
345
huuropbrengsten van het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie
- derving door leegstand (voornamelijk tijdens grootonderhoud) - derving door oninbaarheid totaal
11
26
----------
----------
28.217
27.748
======
======
Opbrengsten servicecontracten 1.256
1.143
======
======
opbrengst bij verkoop
707
180
vervaardigingskosten
574
172
----------
----------
overige goederen, leveringen en diensten Netto verkoopresultaat nieuwbouw verkoopopbrengsten nieuwbouw vier woningen Westbroek
resultaat verkoop woningen
133
8
======
======
Het project nieuwbouwkoopwoningen Westbroek omvat zes woningen waarvan vier zijn verkocht op basis van het concept Koop Goedkoop. Twee woningen zijn verhuurd. Overige bedrijfsopbrengsten ontvangen vergoeding administratiekosten bij: - huurcontracten
24
19
- leveringen en diensten
24
18
7
8
23
22
1
1
doorbelasting kosten wijkbeheerder
101
96
geactiveerd product eigen bedrijf (begeleiding nieuwbouw/grootonderhoud)
112
18
vergoeding plaats (site) zendinstallatie subsidie gemeente De Bilt; wijkbeheerder bijdrage woningzoekendenregistratie
overig totaal
45
16
----------
----------
337
198
======
======
85
2012
2011
7.272
4.735
BEDRIJFSLASTEN Afschrijving op materiële vaste activa sociaal vastgoed in exploitatie vastgoedbelegging
460
0
kantoorgebouw/inventaris
217
227
----------
----------
7.949
4.962
======
======
totaal
De afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. In 2012 heeft een schattingswijziging plaats gevonden waarbij is overgegaan van een annuïteitenmethode naar de lineaire methode. Het effect op dit boekjaar is circa 4 miljoen euro (lineaire afschrijving 7,7 miljoen euro en met de annuïteitenmethode 3,7 miljoen).
2012
2011
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa vanwege investeringen en aanpassing normen (zie overzicht in toelichting jaarverslag) 102
Prins Hendriklaan
208
Iepenlaan
305
Brandenburg West
307
Brandenburg ‘Oostelijk oor’
308
Brandenburg Orionlaan
310
Jagtlaan
501
Alfred Nobellaan
502
Weltevreden
606
Burg de Withstraat
609
Abt. Ludolfweg, H. van Erpweg en Van Houtenweg
8.085 700 164 5.579 78 91 -490 197 1.362 -53 1.170 -2.090
612
MBO raad, Van Erpweg
613
Nieuwstraat 95
703
Molenkamp, bedrijfsruimte
-700
812
Steijlingweg / Julianalaan
1.940
813
Spechtlaan
-404
816
Vredestein
260
817
Amalialaan
-77
821
Fazantenlaan
373
851
Dorpsweg 51
912
Veldlaan
921
Westbroekse Molenweg
-77
28 -240 -35 ----------
----------
7.776
8.085
======
======
Een deel van de waardeverandering wordt veroorzaakt door een schattingswijziging in de restant levensduur van de complexen op basis van de nieuwe RJ 645. De minimum restant levensduur is nu 15 jaar (bij geen sloopplannen). Het effect bedraagt circa 6 miljoen euro.
86
2012
2011
78
36
======
======
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Erfpacht erfpacht Rinnebeek / Sojos
Lonen en salarissen lonen en salarissen
2.039
1.964
======
======
gemiddeld aantal fte’s - directie
1,0
1,0
- directiesecretaresse en P&O
1,9
1,7
- beleid en communicatie
3,8
2,8
- middelen - klant en maatschappij - vastgoed
8,3
7,4
14,4
16,4
8,0
7,8
------
------
37,4
37,1
====
====
270
245
======
======
In de lonen en salarissen zit begrepen de honorering van de directeur-bestuurder en RvC. Raad van Commissarissen
honorering (bruto in euro’s)
H.L. Kirchner
13.148
K. Kuiken
8.765
E.M. Uiting
4.383
V.M.C. van Geen
8.765
R.W.J Wassenberg
6.096
Th. W. Eysink
2.922
Directeur-bestuurder A.C.A.M van Zijl (incl. leaseauto)
131.603
Sociale lasten sociale lasten Pensioenpremies pensioenpremies
382
369
======
======
Onderhoudslasten niet-cyclisch onderhoud: - reparatieverzoeken
810
993
- mutatieonderhoud
876
1.331
- contractonderhoud planmatig onderhoud: overige (waaronder ontvangen van verzekeringen/bewoners) totaal
692
1.022
1.064
2.807
113
604
----------
----------
3.555
6.757
======
======
87
2012
2011
Leefbaarheid uitgaven ten behoeve van de leefbaarheid (niet cyclisch)
171
238
======
======
Lasten servicecontracten overige goederen, leveringen en diensten
1.256
1.143
======
======
88
59
Overige bedrijfslasten bestuurskosten (inclusief Raad van Commissarissen) uitzendkrachten overige personeelslasten huisvestingskosten
24
281
271
296
136
144
algemene kosten
1.216
1.399
belastingen
1.249
1.238
verzekeringen
95
90
contributie branchevereniging
49
49
111
331
bijdrage Vogelaarwijken verhuisvergoeding totaal
14
22
----------
----------
3.253
3.909
======
======
40
39
Toelichting accountantshonoraria - onderzoek van de jaarrekening - andere controleopdrachten - advieskosten op fiscaal terrein - andere niet-controlediensten
3
17
48
10
6
6
---------
---------
97
72
=======
=======
2012
2011
42
50
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN Rentebaten Financiële vaste activa: - rente met betrekking tot te vorderen BWS-subsidies Liquide middelen: - rente op uitgezette middelen totaal
27
23
----------
----------
69
73
======
======
0
0
59
90
----------
----------
Opbrengsten financiële vaste activa en effecten deelneming Woningnet NV medio 2001 heeft SSW 5000 aandelen verkregen in Woningnet NV deelneming CV Uithof III de CV Uithof III is opgericht in 2005 en heeft als doel het realiseren van studentenhuisvesting in Utrecht totaal
59
90
======
======
8.200
7.603
Rentelasten Langlopende schulden: - rente leningen kredietinstellingen/overheid - rente waarborgsommen - kosten borg WSW
16
16
100
68
----------
----------
Kortlopende schulden: 59
- rente schulden aan kredietinstellingen totaal
88
8.316
7.746
======
======
2012
2011
10.577
-6.194
7.572
4.575
Vennootschapsbelasting Fiscale resultaatbepaling commercieel resultaat voor belasting afschrijving correctie fiscaal lagere afschrijving (on)roerende zaak tdv exploitatie afgeboekt onrendabele investering fiscaal correctie rentelast MVA in ontwikkeling vrijval leningen onderhoud begrepen in geactiveerd groot onderhoud
73
101
-7.776
8.085
102
78
-356
-608
-2.750
-855
heffing Vogelaarwijken; geen fiscale kosten
111
331
fiscaal resultaat verkoop 4 koopwoningen Westbroek
-55
86 101
overige correcties te verrekenen verliezen
34 8
beperkt aftrekbare kosten
7 -5.698
herbestedingsreserve -6
investeringsaftrek
-9
-7.534
toevoeging voorziening onderhoud
---------fiscaal resultaat
vennootschapsbelasting
mutatie fiscaal compensabel verlies mutatie latente belastingvordering leningen mutatie onderhoudsvoorziening vennootschapsbelasting
----------
0
0
======
======
0
0
======
======
-4
526
-91
516
-1.883
0
-------
-------
-1.978
-10
======
======
Jaarlast te verwachten aanslag
0
0
correctie op te verwachten aanslag 2010
0
-619
mutatie latente belastingvoorziening
-1.978
-10
--------
--------
-1.978
-629
======
======
fiscaal compensabel verlies
522
526
latente belastingvordering leningen
301
392
----------
----------
Balanspost latente belastingvoorziening
823
918
======
======
Bilthoven, 11 juni 2013 drs. A.C.A.M. van Zijl, directeur-bestuurder drs. H.L. Kirchner RA, voorzitter Raad van Commissarissen E.A. Dijkstra MRE MRICS, Commissaris Th. W. Eysink RA, Commissaris Mr. Drs. K. Kuiken, Commissaris Drs. G.J.J. Prins, Commissaris Drs. M. Visser, Commissaris
89
Kasstroom x € 1,000
Overige gegevens Kasstroomontwikkeling Overheidsbeleid zorgt er voor dat de toekomstige kasstromen bij SSW flink onder druk komen te staan. Voornaamste oorzaak is de “verhuurderheffing’. Deze wordt enigszins gecompenseerd door de mogelijkheid een hogere huurverhoging te kunnen realiseren. Daarnaast moet SSW een flinke bijdrage leveren aan de saneringsheffing. In de onderstaande grafiek zijn de gevolgen op de kasstroom weergegeven. In dit kader zijn nu alleen nog de projecten opgenomen waarvan zeker is dat ze ook doorgaan. Nieuwe projecten zullen kritisch worden doorgerekend op haalbaarheid. 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0 2012
2013
2014
2015
2016
Kasstroom
Resultaatbestemming 2011 Het negatieve resultaat over het boekjaar 2011 ten bedrage van 5,6 miljoen euro is, conform het voorstel van de directie, ten laste gebracht van de overige reserves. Er zijn geen statutaire bepalingen inzake de resultaatbestemming Resultaatbestemming 2012 De directie stelt aan de Raad van Commissarissen voor het positief resultaat over het boekjaar 2012 ten bedrage van 8,6 miljoen euro geheel toe te voegen aan de overige reserves. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.
90
2017
2018
2019
2020
Genormeerde aflossing
2021
2022
91
.
Deloitte
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Commissarissen van Woonstichting SSW te De Bilt Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de, in de jaarstukken op pagina’s 66 tot en met 91 opgenomen, jaarrekening 2012 van Woonstichting SSW te De Bilt gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-enverliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
92
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woonstichting SSW per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek. Arnhem, 11 juni 2013 Deloitte Accountants B.V. Was getekend: J.C.M. Hendriks RA
93
Colofon Datum en nummer van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten: 27 maart 1918 nr. 124 Goedkeuring statutenwijziging: 7 juli 2011 Inschrijving Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Utrecht en Omstreken onder nummer: 30.039328 BTW nummer: 8035.84.490 B01 VROM-nummer: L0602 Aangesloten bij RWU Regioplatform Woningcorporaties Utrecht Toegelaten in de regio Utrecht Aangesloten bij Aedes Vereniging van Woningcorporaties Ondertekening Aedescode: 2007 Ondertekening Governance Code Woningcorporaties: 2007 KWH-gecertificeerd: sinds 2006 Goedgekeurd visitatierapport 2010 door Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland en Commissie Kwaliteitsverklaringen van KWH
Inhoud en eindredactie: Woonstichting SSW Vormgeving en productie: Woonstichting SSW Fotografie: Lighthouse Productions / Dirk Verwoerd, Jan de Vries Fotograaf Woonstichting SSW
94
