Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 Met elkaar 1

Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

1

Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE ........................................................................................................................ 2 MISSIE ......................................................................................................................................... 5 KERNWAARDEN ........................................................................................................................... 5 AMBITIE EN SPEERPUNTEN ........................................................................................................... 6 VOORWOORD ............................................................................................................................ 10 1 ONS VAK IS WONEN................................................................................................................. 14 1.1 GENOEG WONINGEN ............................................................................................................................ 14 OVERZICHT VAN ONS BEZIT .......................................................................................................................... 14 OVERZICHT VAN ONZE NIEUWBOUW ............................................................................................................. 17 WONINGEN VOOR BIJZONDERE DOELGROEPEN ................................................................................................ 22 VRAAG NAAR HUURWONINGEN .................................................................................................................... 23 VRAAG NAAR ZAKELIJKE RUIMTES .................................................................................................................. 25 1.2 BETAALBARE WONINGEN ....................................................................................................................... 26 BETAALBAARHEID HUURWONINGEN .............................................................................................................. 26 PROBLEMEN MET HUUR BETALEN.................................................................................................................. 29 BETAALBARE KOOPWONINGEN ..................................................................................................................... 30 1.3 GOEDE WONINGEN............................................................................................................................... 33 KWALITEIT ................................................................................................................................................ 33 ONDERHOUD ............................................................................................................................................ 33 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................................ 38 2 WONEN IS MEER DAN WONINGEN ........................................................................................... 44 2.1 WIJKONTWIKKELING ............................................................................................................................. 44 WIJKONTWIKKELINGSPLANNEN SANDERBANKEN EN DE GRIENT ......................................................................... 44 2.2 LEEFBAARHEID ..................................................................................................................................... 45 LEEFBAARHEIDSBUDGET .............................................................................................................................. 45 LEEFBAARHEIDSPROJECTEN .......................................................................................................................... 45 CULTURELE EN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN ........................................................................................ 48


2

3 SAMENWERKING ..................................................................................................................... 52 3.1 SAMENWERKEN MET ONZE KLANTEN ....................................................................................................... 52 3.2 SAMENWERKEN MET MAATSCHAPPELIJKE PARTNERS .................................................................................. 53 SAMENWERKING MET ANDERE CORPORATIES .................................................................................................. 53 BELANGHOUDERSBIJEENKOMST .................................................................................................................... 54 SAMENWERKING MET GEMEENTE ................................................................................................................. 54 SAMENWERKING MET ZORG- EN WELZIJNSINSTELLINGEN .................................................................................. 55 4 GERICHT OP MENSEN............................................................................................................... 60 4.1 KLANT CENTRAAL ................................................................................................................................. 60 KLANTVISIE ............................................................................................................................................... 60 BEOORDELING DOOR HUURDERS................................................................................................................... 61 VOORDEEL VOOR HUURDERS........................................................................................................................ 61 4.2 BEZUINIGINGEN ................................................................................................................................... 62 4.3 INTERNE ORGANISATIE .......................................................................................................................... 63 ICT-AANPASSINGEN ................................................................................................................................... 63 HOOFDLIJNEN COMMUNICATIE..................................................................................................................... 64 BELEID VOOR ONZE MEDEWERKERS ............................................................................................................... 66 OVERLEG MET DE ONDERNEMINGSRAAD ........................................................................................................ 70 5 BESTUUR ONDER HOOGSPANNING .......................................................................................... 74 5.1 ONTWIKKELINGEN OM WEL HEEN .......................................................................................................... 74 5.2 STRATEGISCHE AANPAK WEL ................................................................................................................. 76 5.3 RISICOMANAGEMENT ........................................................................................................................... 76 5.4 KLACHTENCOMMISSIE ........................................................................................................................... 77 6 OPLOPENDE DRUK OP DE KASSTROMEN .................................................................................. 84 6.1 FINANCIËLE RESULTATEN (ENKELVOUDIG) ................................................................................................. 84 ONTWIKKELING KOSTEN .............................................................................................................................. 85 6.2 MEERJARENPROGNOSE ......................................................................................................................... 86 POLITIEKE VOORUITZICHTEN......................................................................................................................... 87 UITGANGSPUNTEN ..................................................................................................................................... 88 FINANCIËLE VOORUITZICHTEN ...................................................................................................................... 89 NORMEN EN KENGETALLEN .......................................................................................................................... 91 JAARRESULTATEN ....................................................................................................................................... 98


3

6.3 TREASURY EN FINANCIERINGSMANAGEMENT........................................................................................... 100 TREASURYCOMMISSIE ............................................................................................................................... 100 TREASURYONTWIKKELINGEN ...................................................................................................................... 100 ONTWIKKELINGEN KAPITAAL(MARKT) .......................................................................................................... 104 FINANCIERING ......................................................................................................................................... 104 6.4 INTERNE RISICOBEHEERSING- EN CONTROLSYSTEMEN ............................................................................... 106 BELEIDSCYCLUS EN MONITORING ................................................................................................................ 106 RISICOBEHEERSING ................................................................................................................................... 107 BEDRIJFSRISICO’S ..................................................................................................................................... 108 PROJECTRISICO’S...................................................................................................................................... 109

BIJLAGEN: VERSLAG RAAD VAN COMMISSARISSEN JAARREKENING


4

Missie We pasten in 2013 onze missie aan. De medewerkers van Woonstichting Etten-Leur (WEL) hebben de volgende missie: “Ons vak is wonen. Wij zetten ons allereerst in voor mensen die om financiële redenen moeilijk zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. Wij vinden het belangrijk dat mensen in wijken en buurten op een prettige manier samen kunnen leven. We dragen daarom bij aan leefbare buurten en wijken in Etten-Leur.” We kunnen onze missie niet alleen volbrengen. Daarom werken we allereerst samen met onze huurders en andere klanten. Hun inbreng vinden we erg belangrijk. Daarnaast werken we samen met verschillende partijen in en rond Etten-Leur om onze doelen te bereiken. Bijvoorbeeld met de gemeente Etten-Leur, politie en zorgen welzijnsorganisaties.

Kernwaarden Bij het doen van ons werk, houden wij een aantal waarden in ons achterhoofd, onze kernwaarden: betrouwbaar, persoonlijk, gedreven en toekomstgericht. Betrouwbaar Om een positief imago stabiel te houden, moeten we aandacht schenken aan onze betrouwbaarheid. Wij laten onze integriteit zien door zo transparant mogelijk te zijn over onze (financiële) keuzes. Door onze effectieve en deskundige aanpak te tonen, willen we dat mensen zich veilig en vertrouwd voelen bij ons. Soms leidt onze inzet niet tot het gewenste resultaat, maar hier willen we open en eerlijk over zijn. De kunst is om ervan te leren. Persoonlijk Medewerkers van WEL hebben van nature een sociaal karakter. Iedereen gebruikt die sociale inborst op het eigen werkgebied. Dat maakt ons als werkgever bijzonder. Alle medewerkers laten steeds betrokkenheid zien. Wij gaan voor een persoonlijke benadering en willen dicht bij mensen staan. Wij willen dingen samen doen; met huurders en partners, maar vinden het belangrijk dat ieder hierbij ook een eigen verantwoordelijkheid draagt.


5

Gedreven WEL is een door de samenleving gedreven organisatie. Ons werk doen we met passie. Wij leunen niet snel achterover, maar zetten ons krachtig in, omdat we willen blijven vernieuwen. Met een pro-actieve houding zijn we doelgericht bezig voor het realiseren van maatschappelijk resultaat. Toekomstgericht Een betere wereld, begint bij onszelf. Wij houden hier rekening mee door oog te hebben voor energiezuinigheid en door zoveel mogelijk duurzaam en toekomstgericht te bouwen. We investeren dan ook in kwalitatief goede, betaalbare woningen, waarbij we rekening houden met een uitvoering die voor langere tijd voldoet aan de wensen van de bewoners en hen al die tijd een fijne leefomgeving biedt.

Ambitie en speerpunten Het is een onzekere periode voor woningcorporaties. Toch willen we niet afwachten, maar actief aan de slag blijven. We startten eerder al een traject om beter aan te sluiten bij de wensen van de klant. Dit is de opmaat voor onze klantvisie. In 2013 gaven we daar verder vorm aan met ons Strategisch Kader 2013 - 2017. Om in huisvesting te voorzien, blijven we de komende jaren woningen bouwen. Wel moeten we hierbij rekening houden met onze steeds meer beperkte financiële mogelijkheden. Om wonen betaalbaar te houden, besteden we aandacht aan de verduurzaming van woningen. We zetten ons in om mensen prettig te laten wonen in hun woning en in hun buurt of wijk. Dit kunnen we niet alleen, daarom werken we voortdurend aan een sterk netwerk in EttenLeur. We leggen de link met zorg en welzijn. Op dit gebied kunnen we samen met andere partijen veel betekenen voor onze huurders. We bekijken steeds kritisch of het zinvol is om aan projecten mee te doen vanuit het oogpunt van onze klant. We denken op verschillende gebieden veel te kunnen leren van corporaties buiten Etten-Leur. Daarom zoeken we naast samenwerking binnen Etten-Leur ook naar regionale samenwerkingsverbanden. De politieke ontwikkelingen zorgen ervoor dat er grote financiële druk staat op woningcorporaties. Er ligt een uitdaging om te blijven ondernemen en hierbij een gezonde financiële positie te houden. De afgelopen jaren heeft de corporatiesector imagoschade opgelopen. Hier moeten we als sector mee aan de slag. Uit het imago-onderzoek dat we eind 2011 lieten uitvoeren, bleek dat onze doelgroepen WEL over het algemeen goed beoordelen. We willen als organisatie toch duidelijker maken waar we voor staan. De actuele ontwikkelingen vragen hierom.


6

Uit onze ambitie komen acht speerpunten naar voren, waar we ons de komende tijd op richten.  We rollen onze klantvisie verder uit.  We realiseren nieuwbouwwoningen binnen onze financiële mogelijkheden.  We zetten in op verduurzaming in de brede zin van het woord (bouwkwaliteit, comfort, woongenot, energiezuinigheid, levensloopbestendigheid en woonlasten).  We versterken ons netwerk in Etten-Leur en zorgen voor een goede relatie met de lokale overheid.  In de keten wonen, zorg, welzijn spelen we een serieuze rol, maar niet als regisseur.  We breiden onze regionale samenwerking uit.  We waarborgen een gezonde financiële positie.  We laten zien waar we als woningcorporatie voor staan.


7


8


9

Voorwoord We kregen in 2013 te maken met een dilemma dat fundamenteel ingreep in de manier waarop we met onze klanten omgaan. Rationeel beredeneerden we dat het  gezien de politieke maatregelen  financieel noodzakelijk was om de huren te verhogen. En dat we in theorie altijd aan de lage kant hadden gezeten met onze huurprijzen op 74 procent van wat de wet toestaat. Deze redeneringen druisten echter regelrecht in tegen onze overtuiging dat wij er zijn voor de mensen die geen dure huisvesting kunnen betalen. Klant als kern Klanten zijn in 2013 nog meer dan voorheen de kern van onze bedrijfsvoering geworden. Dit lijken loze woorden in een jaar dat de betaalbaarheid van onze woningen in het geding was. En toch kunnen we dit hard maken: de klant is voor ons de kern. De klant met een laag inkomen, die moeilijk aan goedkope woonruimte kan komen. Én de klant die zichzelf financieel maar moet zien te redden, omdat hij net te veel inkomen heeft voor allerlei toeslagen. In 2013 leverden we opnieuw nieuwbouwwoningen op voor deze klanten. Ook al is nieuwbouw door de recessie minder makkelijk geworden, wij vinden het belangrijk om het woningaanbod toch op deze manier te verruimen. Er is veel behoefte aan en het voegt nieuwe kwaliteit aan onze woningvoorraad toe. Woningzoekenden hadden in 2013 keuze uit een veel ruimer aanbod door onze samenwerking met vijf regionale collega’s. Het aanbodsysteem Klik voor Wonen werkt bovendien klantvriendelijk. Ook andere systemen pasten we aan om het klanten makkelijker te maken. Zo werkten we aan een automatisering voor reparatieverzoeken, zodat huurders een reparatie kunnen regelen zoals het hen uitkomt. Veel grote renovatieprojecten bereidden we voor in overleg met huurders, zodat ze zoveel mogelijk naar hun zin verlopen. Dat leverde in 2013 opnieuw tevreden bewoners op, bijvoorbeeld bij de sloop van de Kerkwerveflat. Een sloopproces kan een bron van conflicten zijn. Niet bij ons. 2013 was het jaar waarin in de hele organisatie het besef doordrong dat klanten persoonlijk benaderen veel ruis in de communicatie voorkomt. Hogere huren Maar 2013 was ook het jaar waarin we een inkomensafhankelijke huurverhoging doorvoerden. We konden het ons niet permitteren om het niet te doen. De minister van Wonen legde corporaties in 2013 een verhuurderheffing op. Voor WEL betekent dit dat we de komende jaren gemiddeld 3,5 miljoen euro per jaar aan het Rijk moeten afdragen.


10

In feite is het een belasting die de corporaties heffen voor de minister van Wonen. Er zit geen hervormingsgedachte achter. Economen zijn het erover eens dat de woningmarkt hiervan geen positief effect zal ondervinden. Wij zijn dan ook fel gekant tegen het akkoord dat de minister in augustus sloot met woningkoepel Aedes, onder meer over deze verhuurderheffing. Het is slecht voor de huurders en slecht voor de variatie in de wijken. WEL stemde tegen. Om de lastenverzwaring te verzachten zetten we schuldhulpverlening in en bieden we maatwerk voor mensen die door de huurverhoging echt in de problemen komen. We organiseren budgetcursussen om te voorkomen dat mensen in financiële moeilijkheden raken. We maken werk van kortingen op energie en verzekeringen. En vooral zorgen we voor energiezuinige woningen, inzicht in de woonlasten en de invloed die gezinnen daar zelf op kunnen hebben. De huurprijs hebben we zelf niet volledig in de hand, die is sterk afhankelijk van regelgeving. Daarom zetten we in op energiebesparing om via woonlasten de betaalbaarheid te beïnvloeden. Aangepaste strategie We pasten in 2013 onze strategie aan aan de onzekere tijd waarin we verkeren. We kunnen niet langer werken met vastomlijnde doelen voor een periode van vier jaar. In plaats daarvan werken we voortaan met realistische scenario’s waarop we onze bedrijfsvoering aanpassen. De diffuse omgeving stimuleerde ons duidelijk te kiezen waar we zelf voor willen staan: een klantgestuurde corporatie, die niet alleen een taak ziet in het bouwen, verhuren en beheren van sociale woningen, maar die huurders ook prettig wil laten wonen in leefbare wijken. Negatief jaarresultaat Woonstichting Etten-Leur sloot het boekjaar 2013 af met een negatief bedrijfsresultaat van 6,8 miljoen euro. Het eigen vermogen bedroeg op het einde van 2013 in de enkelvoudige jaarrekening 213,5 miljoen euro. In de begroting hielden we nog rekening met een positief jaarresultaat voor 2013. De oorzaak van het negatieve bedrijfsresultaat ligt in de waardeveranderingen. De verhuurderheffing is voor de volledige exploitatielooptijd van het sociale woningbezit meegerekend. In eerste instantie namen we als uitgangspunt dat we langdurig extra huurverhogingen zouden doorvoeren om de verhuurderheffing te kunnen compenseren. We beperken de huurverhoging echter tot een periode van vijf jaar, omdat er onvoldoende bekend is over het huursombeleid. Dit leidde tot een hogere afwaardering in 2013 dan voorzien. Karo van Dongen, directeur-bestuurder Woonstichting Etten-Leur


11


12


13

1 Ons vak is wonen Zorgen dat er woonruimte is voor mensen die om financiële redenen moeilijk zelf huisvesting kunnen regelen, is de kern van ons werk. Dat is wat klanten van ons vragen: genoeg goede, goedkope woningen. Nu de economische crisis al vijf jaar aanhoudt, wordt die taak steeds belangrijker. Er zijn meer mensen aangewezen op goedkope huisvesting. Haaks daarop staat het kabinetsbeleid dat corporaties dwingt de huren te verhogen. Om de woonlasten toch te verlichten voor huurders zetten we al onze kaarten op energiebesparing.

1.1 Genoeg woningen Overzicht van ons bezit Meer woningen van WEL Hier gaan we voor: Etten-Leur heeft 42.351 inwoners. WEL bezat eind 2013 WEL wil in elke wijk 5.211 woonruimtes. We kregen vooral meer woonruimte in van Etten-Leur Grauwe Polder, Sanderbanken en Schoenmakershoek, woningen aanbieden dankzij nieuwbouw die we in 2013 opleverden. In Banakker en per wijk minstens sloopten we in overleg met de bewoners de Kerkwerveflat, twintig procent van waardoor er 45 woningen verdwenen. In 2015 komen de woningen hiervoor 56 woningen in de plaats. bezitten. Op 1 januari 2014 kwamen er 171 woningen extra bij, de woningen van Veron, waarvan WEL het bezit overnam. Die woningen liggen in de gemeenten Drimmelen en Moerdijk. Bij het bezit van WEL tellen 193 woningen mee die verkocht zijn met KoopGoedkoop en Koopgarant/MGE. Deze staan nog op de balans van WEL. Behalve woonruimte bezat WEL ook 266 garages en 32 commerciële ruimtes en vastgoed met een maatschappelijke functie, vooral winkels, maar ook bijvoorbeeld Het Withof en Gezondheidscentrum Kerkwerve. Het lukt goed om het bezit van WEL te spreiden over EttenLeur. In 2013 beschikten we echter niet over actuele cijfers van de gemeente om te bepalen of we opnieuw in elke wijk twintig procent of meer van de woningen in bezit hadden.


14

Baai Banakker Centrum Oost Centrum West Etten-Leur Noord Grient Grauwe Polder Hooghuis Hoge Neer De Keen Sanderbanken Schoenmakershoek Overig (buiten E-L)

468 278 352 170 144 186 506 686 142 62 248 180 2 3.424

0 0 154 0 25 0 133 27 0 13 68 42 0 462

25 247 119 48 62 0 122 103 0 49 42 217 0 1.034

0 24 17 1 2 0 16 0 0 2 11 25 0 98

3 89 19 0 6 0 74 75 0 0 0 0 0 266

7 0 0 0 0 0 5 1 0 8 0 60 1 82

4 0 11 0 0 0 10 0 0 0 4 81 0 110

1 8 1 1 2 0 3 7 0 4 0 5 0 32

Totaal

Koopgarant / MGE* Overig

KoopGoedkoop

Parkeren

Senioren woningen

Eengezins woningen

Appartementen

Wijk

Begeleid wonen

Geconsolideerd bezit WEL op 31 december 2013

508 646 673 220 241 186 869 899 142 138 373 611 3 5.509

* Maatschappelijk Gebonden Eigendom

2013

Gemiddeld over vijf jaar

Wijk

Baai Banakkers Centrum Oost Centrum West Etten-Leur Noord Grauwe Polder Grient Hoge Neer

30 57 39 10 28 33 9 11

36 49 41 9 14 41 10 10

Mutatiegraad in procenten

Vrijgekomen woningen van WEL per wijk in 2013

6 10 7 5 12 5 5 8


15

Hooghuis Keen Sanderbanken Schoenmakershoek Overige

62 9 19 22 0 329

66 7 20 25 0 328

8 8 6 5 0 6,8

Veel woningen vrijgekomen In 2013 zijn opnieuw veel mensen verhuisd. Er kwamen 329 woningen vrij, 6,8 procent van ons bezit. Dit is ongeveer zoveel als waarmee WEL had gerekend, maar in het licht van de economische crisis is het veel. WEL heeft onderzocht wat de redenen waren om te verhuizen. Die waren heel divers; er was niet één duidelijke oorzaak van de verhuizingen. Nieuw aanbodsysteem, meer aanbod Half december 2012 sloot WEL zich aan bij een regionaal systeem voor het vinden van een woning, Klik voor Wonen. 2013 was het eerste volle jaar dat we hiermee werkten. De overstap verliep zonder problemen. De zes corporaties die in dit systeem samenwerken, bezitten samen circa 38.000 woningen in Etten-Leur, Breda, Alphen, Chaam, Halderberge en Moerdijk. Naast WEL zijn dat Bernardus Wonen, Brabantse Waard, Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg. We besloten de overstap naar Klik voor Wonen te maken omdat woningzoekenden via dit systeem toegang hebben tot veel meer woningen en omdat het systeem heel gebruiksvriendelijk is. Woningzoekenden kunnen kiezen uit het woningaanbod van alle zes de corporaties. Zij kunnen op verschillende manieren in aanmerking komen voor een woning: door een optie te nemen, op inschrijfduur, via loting of door als eerste te reageren. Zo maken woningzoekenden met een korte inschrijfduur ook kans op een woning. Via Klik voor Wonen bieden de corporaties niet alleen huurwoningen aan. Ook koopwoningen, nieuwbouwwoningen, commerciële ruimtes, garages en parkeerplaatsen zijn op de website te vinden.


16

Overzicht van onze nieuwbouw Hier gaan we voor: We bouwen van 2010 tot en met 2013 250 woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (COMFORT) en 150 woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (COMFORT PLUS). We bouwen tot en met 2013 minstens 100 starterskoopwoningen, minstens 150 levensloopbestendige woningen, twee wooncomplexen voor een bijzondere doelgroep en we realiseren minstens twee maatschappelijke voorzieningen.

In 2013 konden we de balans opmaken van onze nieuwbouwplannen. We legden in 2009 een aantal nieuwbouwambities vast voor de periode tot en met 2013. De financiële crisis was toen nog pril. Na vier jaar kunnen we constateren dat we bijna al onze doelstellingen ruim hebben gehaald. Alleen de bouw van duurdere huurwoningen hebben we bewust beperkt. Dat was verstandig, omdat woningzoekenden door de economische malaise weinig belangstelling meer hebben voor dergelijke woningen. De verwachting is dat de markt voor deze woningen voorlopig niet aantrekt. Ondanks de economische tegenwind en politieke financiële druk besloten we toch aan onze voornemens vast te houden. Zonder onverantwoorde financiële risico’s te nemen. Als grootste verhuurder hebben we de verantwoordelijkheid dat Etten-Leur de socialehuurwoningen krijgt waaraan behoefte is. De vraag naar betaalbare woningen neemt toe en we willen de wachttijd voor woningzoekenden zo kort mogelijk maken. WEL is daarmee een uitzondering; veel bouwprojecten van andere corporaties en van commerciële projectontwikkelaars gingen niet door.


17

Realisatie nieuwbouwwoningen 2010 tot en met 2013 Voorgenomen Gerealiseerd Gerealiseerd nieuwbouw in 2013 t/m 2013 t/m 2013 Socialehuurwoningen (COMFORT) Duurdere huurwoningen (COMFORT PLUS) Starterskoopwoningen Levensloopbestendige woningen Wooncomplexen voor bijzondere doelgroepen Maatschappelijke voorzieningen

Meer of minder t.o.v. de plannen

250

63

308

+ 58

150

32

51

 99

100

40

108

+8

150

63

240

+ 90

2

2

2 0 (35 woningen) 2 (Het Turfschip + 0 Gezondheidscentrum Kerkwerve)

0

0

Oplevering nieuwbouw in 2013 In 2013 hebben we vier projecten opgeleverd. In Schoenmakershoek-Oost leverden we in De Hoven de laatste dertien van de 63 eengezinshuurwoningen op en de laatste twintig van de 35 grondgebonden seniorenwoningen, waaronder de laatste WEL Uniek woningen. De oplevering van dit project, dat helemaal in overleg met de toekomstige bewoners is gebouwd, werd gevierd met het planten van een moerbeiboom. Een ander project dat we in De Hoven in 2013 opleverden bestond uit zes huurwoningen en 22 starterskoopwoningen. In De Streek konden de nieuwe bewoners de woningen betrekken van het project Regina Mundi. Dat waren tien huurappartementen en zestien eengezinswoningen, op de plaats waar vroeger de huishoudschool stond. Een deel van de woningen heeft een oppervlak van 60 m2. Het is voor het eerst sinds jaren dat we weer zulke kleine (en daarmee goedkopere) woningen hebben gebouwd. Het is tekenend voor de economische omstandigheden, die nopen tot soberheid.


18

Op het oude schoolterrein van Don Bosco in Sanderbanken leverden we 27 huurappartementen, acht eengezinshuurwoningen, zes patiohuurwoningen en negen starterskoopwoningen op. WEL werd met het Don Boscoproject genomineerd voor Meest Vernieuwende Vrager, een prijs van Het Netwerk Conceptueel Bouwen en Platform 31. Soberder bouwen Onze nieuwbouw wordt soberder dan voorheen. WEL heeft lang tamelijk luxe sociale woningbouw uitgevoerd. Soberheid sloot in die tijd van welvaart niet aan bij de vraag van woningzoekenden. Relatief grote socialehuurwoningen met veel voorzieningen bouwen was mogelijk omdat WEL de bouw gedeeltelijk kon financieren uit de verkoop van nieuwbouwwoningen en de verkoop van bestaande woningen. Ook waren de financieringsmogelijkheden voor corporaties ruimer. Om het maximum uit onze mogelijkheden te halen, kiezen we bewust voor kleinere woningen, energiezuinig en met goede basisvoorzieningen. Dat sluit aan op de vraag, die ook realistischer is geworden. Er komen meer eenpersoonshuishoudens en meer oudere bewoners, die thuis verzorgd (moeten) worden. Zij hebben minder behoefte aan een grote woning. Nieuwe projecten Kerkwerve en Leurse Dijk In 2013 startten we niet met nieuwe projecten. Wel hebben we in 2013 twee projecten aanbesteed: 56 socialehuurwoningen op de locatie Kerkwerve in Banakkers en 62 socialehuurwoningen en twaalf duurdere huurwoningen aan de Leurse Dijk in Schoenmakershoek. Beide projecten zijn aanbesteed via een Design & Buildprijsvraag. Ontwerp en bouw vallen daarbij allebei onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Aannemers kunnen zo in het ontwerp rekening houden met hun eigen bouwmethodes, waardoor het bouwen efficiënter verloopt. Het voordeel voor WEL is een grote keus uit ontwerpen, besparing op kosten bij een gelijkblijvende kwaliteit en transparantie in de keus van de aannemer. In 2014 starten we met de bouw. Op de locatie Kerkwerve startte in september de sloop van een verouderde flat om de weg vrij te maken voor de nieuwbouw. De herontwikkeling van de Kerkwerveflat verliep in harmonie en volgens planning. Voor de bewoners hanteerden we een sociaal plan dat in overleg met hen was gemaakt. Bewoners kregen een verhuisbonus, voorrang bij het vinden van een nieuwe woning en drie jaar huurgewenning in hun nieuwe huis. Tussen 1 maart 2012 en eind september 2013 vonden alle bewoners een nieuwe woning. Eind september konden we direct starten met de sloop en begin 2014 startten we met de nieuwbouw.


19

Dat sloop van woningen zo vlot verloopt is gelukt omdat we veel energie hebben gestoken in het overleg met de bewoners. Zij hebben zelf mee besloten over de toekomst van de Kerkwerveflat en hebben zelf geconstateerd dat sloop en nieuwbouw de beste manier was om meer en kwalitatief betere woningen op deze plek te krijgen. Ook op deze plek kiest WEL bewust voor woningen met een kleiner oppervlak dan voorheen, gemiddeld 70 m2, waar 80 m2 tot voor kort gebruikelijk was. Aan de Leurse Dijk had WEL eerst middeldure koopwoningen gepland, maar rekening houdend met de behoeften van woningzoekenden is er uiteindelijk gekozen voor huurwoningen. De meeste zullen een huurprijs onder de huurtoeslaggrens krijgen en we financieren een deel van deze investering uit onze reserves. Ook hier is ervoor gekozen om een aantal appartementen met kleinere oppervlaktes (60 en 70 m2) aan te bieden om de huurprijs te drukken en voor hetzelfde geld meer woningen te kunnen bouwen. Het Withof In 2013 hebben we een belangrijke stap gezet in de herontwikkeling van Het Withof. Op 18 juli tekende WEL met De Drie Nootenbomen een huurcontract voor Huize Adama, de voorkant van het Withofcomplex. In 2014 wordt Huize Adama intern uitgebreid verbouwd waarna De Drie Nootenbomen in 2015 haar intrek zal nemen in het gebouw, met twee woonzorgconcepten: Herbergier en Thomashuizen. WEL maakte  met een beperkt budget  ook de kapellen van Het Withof geschikt voor verhuur. De toiletten zijn onder meer aangepast en de akoestiek is verbeterd. De kapellen zijn nu klaar voor gebruik voor maatschappelijke activiteiten. Ook sloopten we de zusterverblijven uit de jaren tachtig. De oorspronkelijke gevel van het klooster kwam zo weer in beeld en er ontstond ruimte voor de nieuwbouw die hier op termijn gepland is. In oktober heropende WEL Het Withof, zodat de bevolking van Etten-Leur kon zien hoe de renovatie is uitgepakt. Spoorzone en De Streek We kunnen minder investeren dan voorheen. Het verder ontwikkelen van de Spoorzonelocatie in Sanderbanken lag in 2013 dan ook vrijwel stil. Hier staat een woonzorgcomplex gepland. Door een verandering in de subsidiëring van de zorg kunnen zorgpartijen zich momenteel niet gemakkelijk committeren aan de huur en exploitatie van nieuwe woonzorgcomplexen. In 2014 bekijken we in overleg met onze zorgpartners hoe we hiermee verder gaan. WEL had de ontwikkeling van De Streek vanwege de financiële slagkracht verschoven naar 2019 op zijn vroegst. De gemeente gaf in 2013 aan liever eerder te willen starten. Samen met de gemeente zijn we eind 2013 begonnen met het onderzoeken van de mogelijkheden van goedkoper bouwen en anders financieren. Hierdoor kan WEL mogelijk toch eerder starten met de bouw in de Streek. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

20

Nieuwbouwplanning 2013 tot en met 2017 Project

Wijk

Schoenmakershoek Cluster 8

Schoenmakershoek 59 COMFORT en 4 COMFORT PLUS eengezinshuurwoningen; 23 COMFORT en 12 COMFORT PLUS huurwoningen voor senioren; 13 starterskoopwoningen Schoenmakershoek 4 COMFORT en 2 COMFORT PLUS eengezinshuurwoningen; 22 starterskoopwoningen Grauwe Polder 10 COMFORT huurappartementen; 16 COMFORT PLUS eengezinswoningen (huur en koop) Sanderbanken 20 COMFORT en 7 COMFORT PLUS huurappartementen; 6 COMFORT en 2 COMFORT PLUS eengezinshuurwoningen; 6 COMFORT PLUS patiowoningen voor senioren; 9 starterskoopwoningen Grauwe Polder 3 commerciële ruimten; 1 woon-zorgcomplex (25 eenheden); 76 huurappartementen Banakkers 56 COMFORT huurappartementen

Schoenmakershoek Cluster 6 Regina Mundi

Don Bosco (spoorzone)

Het Withof

Kerkwerve

Leurse Dijk Zorgkamer* (spoorzone) Uitbreiding De Streek*

Type

Schoenmakershoek 62 COMFORT en 12 COMFORT PLUS huurappartementen Sanderbanken 70 huurappartementen voor senioren; 3 commerciële ruimtes De Streek 169 woningen (in verschillende fases)

Oplevering jaar 2012/2013

2013

2013

2013

2013 2015 2020 2015

2015 2016

vanaf 2019

* invulling staat nog niet helemaal vast


21

Aannemer failliet Begin 2013 ging aannemer BVR onverwacht failliet. Deze middelgrote regionale partij was op dat moment bezig met de afbouw van Cluster 6 in Schoenmakershoek (zes huurwoningen en 22 starterskoopwoningen). Door snel te handelen en goed te overleggen met de curator en de doorgestarte ondernemer konden we deze woningen opleveren met slechts een beperkt ongemak voor de huurders en kopers.

Woningen voor bijzondere doelgroepen Woningen voor zorginstellingen WEL verhuurt 255 woningen aan zorginstellingen, waaronder Amarant, Thomashuizen, Herbergier, Avoord, GGZ, Prisma en NSWAC. Zij zijn bestemd voor mensen die extra zorg nodig hebben, zoals mensen met een verstandelijke beperking of dementie. Wanneer hier een woning vrijkomt, biedt de zorginstelling deze te huur aan een nieuwe bewoner die ingeschreven staat bij de zorginstelling. In 2012 en 2013 trokken elf mensen met een verstandelijke beperking in de Noordvleugel van Het Withof, die voor hen was verbouwd. Zij kregen hier een gemeenschappelijke keuken en elk een eigen appartement. WEL verhuurt deze woningen aan zorginstelling Amarant, die ook begeleiding aan de bewoners levert. Woningen voor senioren WEL heeft in 2013 in overleg met de gemeente en de Seniorenraad vastgesteld dat het niet meer nodig is om veel nieuwbouwwoningen te realiseren voor senioren. De afgelopen jaren heeft WEL veel nieuw gebouwd en vrijwel alle nieuwbouwappartementen zijn geschikt voor de meeste ouderen. De grootste uitdaging ligt nu bij de bestaande (huur)woningen geschikt maken voor senioren. Woningen voor arbeidsmigranten WEL besloot in 2013 geen initiatieven te nemen op het gebied van huisvesting voor seizoenskrachten. Uit ervaringen van collega-corporatie Thuisvester bleek in 2013 dat de vraag hiernaar beperkt is. Arbeidsmigranten die zich permanent in Nederland vestigen kunnen gebruik maken van het reguliere aanbod. Woningen voor andere bijzondere doelgroepen Bij de woningen die we openbaar aanbieden, hebben sommige mensen voorrang. Een aantal woningen bieden we eerst aan aan statushouders, psychiatrische patiënten, mensen die kampen met huiselijk geweld en urgente woningzoekenden (mensen die om sociale of medische redenen dringend een andere woning nodig hebben). Over de aantallen statushouders, psychiatrische patiënten en vrouwen maakt WEL afspraken met de gemeente, GGZ-instellingen en Safe Group. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

22

In 2013 zijn de laatste elf huishoudens vanuit de te slopen Kerkwerveflat verhuisd. Ook zij kregen voorrang. Zes van deze gezinnen gingen naar een andere woning van WEL. Twee naar een zorgwoning, twee naar nieuwbouw op locatie Regina Mundi en één kocht een woning. In totaal waren in 2013 51 woningen bestemd voor bijzondere woningzoekenden. WEL zoekt een evenwicht in het helpen van deze woningzoekenden en de belangen van reguliere woningzoekenden. Er moet een goede balans blijven. We streven naar maximaal vijftien procent van de vrijkomende woningen voor deze bijzondere doelgroepen. In 2013 kwamen we iets boven dat percentage uit: zestien procent. Dit kwam met name doordat er meer woningen nodig waren voor statushouders; op dat aantal heeft WEL geen invloed. Het aantal woningen voor bijvoorbeeld psychiatrische patiënten volgen we scherp, omdat zij een beroep doen op de woningen die ook geliefd zijn bij reguliere starters. De regeling voor de cliënten van Safe Group (slachtoffers van huiselijk geweld) bekijken we in 2014 opnieuw, omdat deze niet optimaal gebruikt wordt. Huisvesting voor bijzondere doelgroepen Statushouders GGZ-patiënten Safe Group Sociaal urgenten Medisch urgenten

Gerealiseerde aantallen in 2013 22 personen (9 woningen) 5 woningen 0 woningen 33 woningen 4 personen (4 woningen)

Afgesproken aantallen voor 2013 22 personen 5 woningen 3 woningen Geen afspraken Geen afspraken

Vraag naar huurwoningen Klik voor Wonen verruimt mogelijkheden In Klik voor Wonen stonden op 31 december 2013 42.137 woningzoekenden ingeschreven, waarvan circa 5.000 oorspronkelijk afkomstig waren van WEL uit Etten-Leur. Er zijn in 2013 998 woningen verhuurd via Klik voor Wonen. Omdat woningzoekenden uit de hele regio met Klik voor Wonen op het aanbod in Etten-Leur kunnen reageren, kwamen woningzoekenden uit Etten-Leur aanvankelijk in de knel toen WEL met het nieuwe aanbodsysteem ging werken. Woningzoekenden uit Breda haalden hen in met langere inschrijftijden. Aan het eind van het jaar was dat effect voorbij. EttenLeurenaren konden ook makkelijker reageren op aanbod buiten Etten-Leur. Eind 2013 verhuurden we 62 procent van onze woningen aan woningzoekenden uit Etten-Leur, twintig procent aan Bredanaars en achttien procent aan woningzoekenden uit andere gemeenten. Klik voor Wonen biedt woningen op meer manieren aan dan WEL voorheen deed. Duurdere huurwoningen werden in 2013 bijvoorbeeld direct te huur aangeboden, zonder dat inschrijfduur van belang is. Daardoor werden ze sneller verhuurd.


23

Woningzoekenden kunnen via Klik voor Wonen meer informatie dan voorheen krijgen over bijvoorbeeld de toegewezen woning en de inschrijfduur waarmee ze kans maken een bepaalde woning als eerste aangeboden te krijgen. Zo kunnen ze zelf berekenen bij welke woning zij de meeste kans hebben. Huurverlies bij zittende huurders Hier gaan we voor: In 2013 haalden we 1,6 procent van de totale huursom niet We willen niet meer binnen. Dat was dus meer dan we hadden begroot. dan één procent van Huurderving is normaal gesproken een graadmeter voor het de totale huursom tempo waarin we vrijkomende woningen en ruimtes verhuren. verliezen door Weliswaar speelde de slechte verhuurbaarheid van leegstand. commerciële ruimtes en garages/parkeerplaatsen ons parten, maar het grootste deel van de huurderving ontstond bij de zittende huurders.

Sneller een woning De belangstelling voor een socialehuurwoning neemt nog steeds toe. Voor de 41 huurwoningen van het nieuwbouwcomplex Don Bosco bijvoorbeeld, kwamen 574 reacties. De gemiddelde inschrijfduur van de woningzoekenden die in het derde kwartaal van 2013 een woning kregen aangeboden was 3,8 jaar. Uit de gegevens van de corporaties die al langer bezig zijn met Klik voor Wonen blijkt dat dit systeem de wachttijd iets verkort. Starters en mensen die met spoed een woning nodig hebben, kunnen zeker sneller aan een woning komen dan via het oude aanbodmodel. Zij kunnen reageren op het aanbod dat verloot wordt of waarbij de eerste die reageert de woning krijgt aangeboden. Campagne luxe huurwoningen Luxe huurwoningen zijn minder in trek door de economische crisis. Er zijn minder mensen die zo’n woning kunnen betalen. In de tweede helft van 2013 voerden we voor deze woningen en onze koopwoningen campagne via Google, Marktplaats en Facebook. Dat was geen onverdeeld succes. Het leverde weinig extra verhuringen op en de reclame voor luxe huurwoningen riep irritatie op bij woningzoekenden die zijn aangewezen op goedkopere woningen. Wel heeft het ons geleerd welke communicatiekanalen het effectiefst zijn. Duidelijk beeld van aantal woningzoekenden We kregen in 2013 een beter beeld van het werkelijke aantal woningzoekenden, dankzij het nieuwe systeem om een woning te zoeken. Bij de overgang naar het nieuwe systeem in december 2012 stonden er ongeveer 11.000 mensen bij WEL geregistreerd als woningzoekende. Inschrijven was tot dan gratis en hoefde maar één keer.


24

Eind 2013 moesten de woningzoekenden hun inschrijving voor het eerst verlengen en een klein bedrag betalen (12,50 euro). Circa 5.000 mensen deden dat. Doordat het inschrijven minder vrijblijvend is geworden, is het bestand dus fors opgeschoond en zijn alleen degenen overgebleven die werkelijk een woning zoeken. Door deze veranderingen is het niet goed vast te stellen of het aantal mensen dat een socialehuurwoning zoekt groeit. In het aantal woningzoekenden binnen Klik voor Wonen zagen we in 2013 een lichte daling. Zicht op woonwensen Ten opzichte van het aanbodmodel dat WEL voorheen gebruikte, biedt Klik voor Wonen minder direct zicht op de populariteit van een woning. Maar omdat woningzoekenden bij het inschrijven bij Klik voor Wonen hun profiel, voorkeuren en woonwensen opgeven, biedt dit systeem toch een schat aan informatie, die extern marktonderzoek overbodig kan maken. In 2014 gaan de zes corporaties die Klik voor Wonen beheren een gezamenlijke aanpak ontwikkelen om hier op een prudente manier gebruik van te maken.

Vraag naar zakelijke ruimtes De commerciële verhuur had in 2013 duidelijk te lijden onder de economische crisis. De vraag naar kantoorruimte daalde in heel Nederland met tientallen procenten. Door het gebrek aan vraag daalde de gemiddelde huurprijs ook en kregen huurders meer onderhandelingsruimte. In Breda stond in 2013 een op de zes kantoren leeg. Van Etten-Leur zijn geen cijfers bekend, maar de trend is waarschijnlijk vergelijkbaar. In totaal bezitten we dertien winkels in verschillende wijken en verhuren we vijftien maatschappelijke ruimtes, onder meer aan kinderdagverblijven en fysiotherapeuten, maar ook bijvoorbeeld Het Turfschip. De winkels hadden het zwaar. Alle winkeliers vroegen huurverlaging aan en op één na zegden ze hun contract op. We werkten er samen met een makelaar hard aan leegstand te voorkomen. We verlaagden de prijzen met tien tot twintig procent en boden soms enkele maanden huurvrij aan. Daardoor slaagden we erin de meeste ruimtes weer te verhuren. Eind 2013 stond er nog één winkel leeg. De huurderving over 2013 was 33.702 euro, 55 procent meer dan in 2012.


25

1.2 Betaalbare woningen Betaalbaarheid huurwoningen Genoeg goedkope woningen Hier gaan we voor: Onze primaire doelgroep, mensen met een jaarinkomen onder Minstens 85 procent 34.229 euro, is aangewezen op woningen met een huurprijs onder van onze woningen de huurtoeslaggrens van 681,02 euro, de socialehuurwoningen, heeft een huurprijs ook wel DAEB-woningen genoemd. Die grens is vanaf 1 januari onder de 2014 699,48 euro. huurtoeslaggrens. Op 31 december 2013 lag bij 94 procent van onze huurwoningen de prijs onder de huurtoeslaggrens. We boden in 2013 dus ruim voldoende woningen voor de primaire doelgroep. Ten opzichte van 2012 is dit redelijk stabiel gebleven.

Verdeling woningen WEL naar betaalbaarheid

COMFORT (huurprijs onder de huurtoeslaggrens van € 681,02) COMFORT PLUS (huurprijs boven de huurtoeslaggrens van € 681,02)

Middeninkomens helpen De vrijgekomen socialehuurwoningen komen terecht bij de groep waarvoor ze bestemd zijn; 92,1 procent van de mensen die in 2013 een woning van WEL betrok, had een jaarinkomen onder 34.229 euro. Doordat het aandeel woningen voor de lagere inkomens zo groot is, zijn er echter te weinig woningen beschikbaar die betaalbaar zijn voor middeninkomens.


26

Hier gaan we voor: Corporaties mogen tien procent van het goedkope aanbod verhuren aan mensen met een inkomen boven 34.229 euro. Die ruimte benutten we maximaal, om ervoor te zorgen dat middeninkomens op de krappe woningmarkt meer aanbod hebben.

In 2013 wezen we 26 van de vrijkomende 329 woningen, bijna acht procent, toe aan mensen met een middeninkomen. We benutten bewust niet de volle tien procent, omdat van een aantal potentiële huurders in Regina Mundi en Don Bosco niet zeker was of ze boven de inkomensgrens zouden komen. De tien procent overschrijden was geen optie. Dat zou een korting betekenen op de borgstelling bij financiering.

Betaalbaarheid in het geding We stelden in 2013 met tegenzin vast dat het noodzakelijk zal zijn om de streefhuur van de woningen te verhogen. WEL vroeg in 2013 gemiddeld 74 procent van de huur die maximaal is toegestaan. Een verhoging naar een gemiddelde streefhuur van 85 procent lijkt noodzakelijk. Dat betekent dat de huur van elke vrijkomende woning met gemiddeld elf procent omhoog moet. Doet WEL dat niet, dan kunnen we niet de verhuurderheffing en de saneringssteun opbrengen en de andere financiële regelgeving nakomen die het Rijk in 2013 verplicht heeft gesteld. Een dergelijke ingreep heeft op den duur grote consequenties voor de betaalbaarheid van de woningen van WEL. Het betekent dat we bepaalde groepen niet meer van betaalbare huisvesting kunnen voorzien of dat de voorraad woningen waaruit zij kunnen kiezen op zijn minst beperkt wordt. We zochten in 2013 naar mogelijkheden om toch een acceptabel huurprijsbeleid te realiseren. Medio 2013 lieten we Nibud onderzoeken welk huurniveau betaalbaar is voor de doelgroep. We wilden meer inzicht hebben in de woonlasten die onze (potentiële) huurders kunnen dragen. Nibud rekende dit uit voor verschillende gezinssamenstellingen en inkomensniveaus. Tegelijkertijd onderzocht Nibud voor Gemeente Etten-Leur welke invloed gemeentelijke maatregelen hebben op de financiële positie van inwoners met lage inkomens. Deze gegevens worden begin 2014 per wijk van Etten-Leur bekend. Op basis van de uitkomsten van beide onderzoeken zullen we in 2014 een nieuw huurprijsbeleid formuleren. Dat beleid moet de mogelijkheid bieden om de huur op te trekken naar het niveau dat noodzakelijk is voor de financiële continuïteit van WEL.


27

Maar tegelijkertijd moet WEL nog goed kunnen blijven voldoen aan de vraag naar betaalbare huisvesting. Mogelijk leidt dit tot meer toewijzing op basis van inkomen en minder vrije keus voor woningzoekenden. Daarmee zouden we moeten breken met ons principe dat iedereen mag wonen waar hij wil, ongeacht de hoogte van zijn inkomen. Een beleid waarmee we jarenlang huurders uit alle inkomensgroepen van voldoende woonruimte hebben voorzien en segregatie hebben voorkomen. WEL krijgt advies van de Huurders Belangen Vereniging (HBV) over het nieuwe beleid. Sterke huurverhoging Een wetswijziging maakte in 2013 inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk. Aan mensen met een midden- of hoog inkomen mag een sterkere huurverhoging worden gevraagd dan aan mensen met een laag inkomen. De Belastingdienst levert verhuurders de gegevens over inkomensklasse van de huurders. Jarenlang waren huurders van onze socialehuurwoningen gewend aan een gematigde, inflatievolgende verhoging van rond twee procent. Dit jaar braken we noodgedwongen met dat beleid. We voerden per 1 juli de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging door die het Ministerie van Wonen en Rijksdienst propageert. Inkomen per jaar

Percentage huurders van WEL

Maximaal toegestane huurverhoging

Maximaal toegestane huurverhoging inclusief inflatiecorrectie

< € 34.229 € 34.229 – € 43.000 > € 43.000

73 % 12 %

1,5 % 2%

4% 4,5 %

15 %

4%

6,5 %

Negatief advies Huurdersraad WEL had intensief overleg met de Huurdersraad, het bestuur van de HBV. De Huurdersraad adviseerde voor het eerst negatief over een huurverhoging. De noodzaak die WEL voelt om de huurverhoging door te voeren, deelde de HBV niet. WEL kon het standpunt van de HBV begrijpen; de HBV behartigt de belangen van de huurders. In feite is WEL net zo afkerig van de sterke huurverhoging als de huurders en de HBV, maar de huurverhoging níet opleggen zou botsen met de financiële uitgangspunten waar WEL mee moet werken. Daardoor moesten we het advies naast ons neerleggen. De goede relatie met de HBV kwam hierdoor onder druk te staan.


28

Hausse aan bezwaren WEL ontving op het voorstel voor de huurverhoging 126 bezwaren. Andere jaren waren het er rond de vijf. De opslag bovenop de inflatie ervoeren veel bewoners als irreëel. We overlegden bij alle klachten eerst met de huurder; kwamen we niet tot een overeenkomst, dan ging het bezwaar door naar de Huurcommissie. In 2012 behandelde de Huurcommissie vijf klachten, in 2013 waren het er 92. Alle huurders uit Lumenstaete ondertekenden een petitie tegen de huurverhogingen. Dat bewoners van een complex unaniem hun stem laten horen is een signaal dat WEL ernstig neemt. Klanten van dure huurwoningen overwegen steeds meer een verhuizing naar een goedkopere huur- of koopwoning.

Problemen met huur betalen Huurachterstand 509 van onze huurders kampten in 2013 met een betalingsachterstand. Dat zijn er ruim honderd meer dan in 2012. De totale huurachterstand op 31 december 2013 was 1.251.810 euro. Dat is een stijging met 43 procent ten opzichte van de huurachterstand van 873.869 euro op 31 december 2013. In deze huurachterstand zijn ook de betalingsachterstanden van Het Turfschip en commerciële huurders verwerkt. Op verzoek van de raad van commissarissen pasten we in bijzondere gevallen maatwerk toe. Als mensen konden onderbouwen dat ze in financiële problemen kwamen door de extra huurverhoging, zochten we een oplossing. In eerste instantie meldden we hen aan bij maatschappelijk werk van Surplus voor schuldhulpverlening. In een enkel geval volgde huurverlaging. Ook organiseerden we budgetcursussen ‘Rondkomen met inkomen’ en bereidden we budgetcoaching voor onze huurders voor, om te voorkómen dat ze in financiële problemen komen. Daarnaast probeerden we de lasten te verlichten door energiezuinige woningen te bieden en kortingen te bedingen bij verzekeringen en een energieleverancier. Ontruimingen In 2013 hebben we veertien woningen ontruimd wegens overlast of een huurachterstand. In 2012 waren er dat tien. Woonlastenmodule WEL presenteerde in mei de Woonlastenmodule waaraan de afgelopen jaren is gewerkt. Vanaf 1 juni stond bij alle woningen van WEL in Klik voor Wonen niet alleen een huurprijs, maar ook een indicatie van de energielasten, met het label Woonlasten in Beeld. Op die manier kunnen woningzoekenden zien wat ze in totaal kwijt zijn aan wonen en worden ze niet verrast door de energiekosten. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

29

Niet alleen het energielabel van de woningen is bepalend voor het energieverbruik, maar ook het gedrag van bewoners. Dat blijkt voorspelbaar te zijn op basis van kenmerken van een gezin. Uit een evaluatie van Klik voor Wonen bleek dat de Woonlastenmodule duidelijk voorziet in een behoefte. Woningzoekenden zijn enthousiast over het instrument, omdat het meteen een reëel beeld geeft van de totale maandelijkse kosten die ze kunnen verwachten. De grootste wens van woningzoekenden was de woonlasten bij alle vrijkomende woningen in Klik voor Wonen te tonen. Daaraan hebben we gehoor gegeven. De andere corporaties die deelnemen aan Klik voor Wonen hebben het instrument overgenomen van WEL. In de loop van 2014 zal de rekentool functioneren bij alle woningen die aangeboden worden via Klik voor Wonen. We hebben de woonlastenmodule afgelopen jaren ontwikkeld samen met VABI, op basis van persoonlijke gegevens die onder meer verzameld zijn bij huurders van WEL. Woonlastencalculator Naast de Woonlastenmodule wordt ook gewerkt aan een Woonlastencalculator. Die is in staat om de woonlasten uit te rekenen voor bestaande huurders. In de loop van 2014 nemen we hem in gebruik om bijvoorbeeld bewoners bij groot onderhoud voor te rekenen hoeveel het kan schelen in energieverbruik als zij kiezen voor zolderisolatie of een nieuwe cv-ketel.

Betaalbare koopwoningen Kopen met korting Voor mensen met een laag inkomen is het vrijwel onmogelijk om een woning te kopen. WEL gebruikt een verkoopvorm – Koopgarant – die het makkelijker maakt. Kopers met een laag inkomen krijgen een korting tot 25 procent op de koopprijs of taxatiewaarde. Daardoor wordt zo’n woning beter betaalbaar én is het makkelijker om er een hypotheek voor af te sluiten. Bovendien koopt WEL de woning gegarandeerd weer terug als de koper vertrekt, dus de koper loopt niet het risico met het huis te blijven zitten. In de huidige markt is dat een belangrijk argument voor kopers. WEL had eind 2013 voor 110 Koopgarantwoningen een terugkoopverplichting. In 2013 zijn negen nieuwbouwwoningen met Koopgarant verkocht en vijf bestaande woningen. Voor bestaande woningen hanteren we een maximum van twaalf per jaar, omdat de Europese regelgeving dit niet ziet als sociale volkshuisvesting. We hebben in 2013 een Koopgarantwoning teruggekocht en hebben voorkomen dat drie andere woningen teruggekocht moesten worden; we begeleidden de bewoners, zodat een van beide de woning kon overnemen. Huurders van WEL hebben voorrang bij de verkoop van Koopgarantwoningen die weer terug zijn gekomen bij WEL.


30

Koopstart In 2013 ontwikkelde Opmaat, de leverancier van Koopgarant, een nieuw instrument: Koopstart. Dat is vrijwel hetzelfde als Koopgarant, maar zonder terugkoopverplichting, waardoor de woningen niet langer op de balans staan. WEL was een van de tien koplopers die meewerkten aan de ontwikkeling van deze financieringsvorm. Deze tien corporaties kunnen het instrument in de loop van 2014 gaan gebruiken. Meer contact Veel van het verkoopproces loopt via een makelaar. Meer dan voorheen zochten we in 2013 zelf contact met de klanten, om te weten wat hen beweegt en om onze kennis, bijvoorbeeld over Koopgarant, met hen te delen. Onder meer bij de terugkoop van Koopgarantwoningen hadden we intensief contact. Daardoor verliep de terugkoop soepel en groeide onze kennis van financieringsvormen, waardoor we nieuw kopers weer beter kunnen voorlichten. De huidige historische lage hypotheekrente, de lage huizenprijzen en de eerste voorzichtige positieve economische signalen, maken het kopen van een woning voor jongeren interessant. Voor hen organiseerden we in oktober Wooncafé Etten-Leur, samen met Gemeente Etten-Leur, Rabobank West-Brabant-Noord en de vier Etten-Leurse NVMmakelaars. De zaal zat bomvol, met driehonderd geïnteresseerde starters. Zij kregen onder meer informatie over kopen met korting bij WEL en de starterslening van de gemeente. Verkoop nieuwbouwwoningen De starterskoopwoningen die we in 2013 in Schoenmakershoek opleverden waren allemaal al in 2012 verkocht. Op de voormalige locatie van huishoudschool Regina Mundi, in de tuin van het monumentale Withofklooster in Zuid-Etten-Leur, realiseerde WEL zestien eengezinswoningen. Woningzoekenden konden zelf kiezen of ze eigenaar van de woning wilden worden of huurder; we boden de woningen te huur aan en te koop, met of zonder Koopgarantconstructie. De meeste nieuwbouw verrijst in het noorden van Etten-Leur; veel woningzoekenden uit Zuid-Etten-Leur blijven graag aan die kant wonen. De belangstelling was dan ook groot. WEL verhuurde vijf woningen en verkocht de overige elf, waarvan negen met Koopgarant. In oktober kregen de nieuwe bewoners de sleutel. In het Don Boscoplantsoen in Sanderbanken bouwden we negen eengezinskoopwoningen. Deze verkochten we vlot. Vier ervan met Koopgarantregeling. In 2014 zijn er geen nieuwbouwprojecten met koopwoningen gepland. Bouw van socialehuurwoningen krijgt voorrang, omdat daaraan de grootste behoefte is.


31

Verkoop bestaande woningen Hier gaan we voor: We verkopen woningen van onze bestaande voorraad om in wijken We willen elk jaar met veel huurwoningen variatie te brengen en om koopwoningen dertig woningen uit aan te bieden aan gezinnen die zich geen nieuwbouwwoning onze bestaande kunnen veroorloven. Ook levert de verkoop geld op dat we kunnen voorraad verkopen. investeren in nieuwbouw van socialehuurwoningen. Nooit eerder verliep de verkoop van bestaande woningen zo stroef. Het eerste koopconctract werd pas eind maart getekend. We verkochten er desondanks in 2013 22. Het jaar ervoor waren het er nog 31, maar dat was gezien de marktomstandigheden wel boven verwachting. Dat er acht woningen minder zijn verkocht dan gepland betekent voor WEL dat er minder middelen zijn om investeringen te blijven doen. Omdat de woningen al lang bij WEL in bezit zijn, kunnen we ze tegen een relatief lage prijs aanbieden, met Koopgarantkorting vanaf circa 110.000 euro. We boden alle woningen te koop aan met Koopgarant. Gemeente Etten-Leur verruimde vanaf de zomer de mogelijkheden voor een goedkope starterslening. In het laatste kwartaal verlaagden we van zeven woningen de prijs met 5.000 tot 10.000 euro. Twee van de zeven konden hierdoor alsnog eind 2013 verkocht worden. Vaak is groot onderhoud aan de woningen gewenst. Potentiële kopers slagen er niet altijd in dit meegefinancierd te krijgen. Meer woningen verkopen waar groot onderhoud al wel is uitgevoerd, valt voor WEL echter financieel niet goed te verantwoorden. In 2013 verkochten we toch één zo’n woning, de modelwoning van Pianohof. Daarvoor was de belangstelling groot. 2014 lijkt iets beter te gaan uitpakken. In januari en februari zijn al vier woningen verkocht. In navolging van andere woningcorporaties waarmee WEL Klik voor Wonen uitvoert, bieden we onze koopwoningen sinds 1 januari 2014 aan op een landelijke site voor koopwoningen van corporaties: vindjeplek.nl. Verkoop kavels We boden in 2013 een kavel aan voor zelfbouw, in De Streek. Deze is verkocht. Hierop mogen twee woningen worden gebouwd.


32

1.3 Goede woningen Kwaliteit WEL houdt de kwaliteit van zijn woningen op peil door onderhoud en renovatie. Waar de woningen te sterk verouderd zijn, kan slopen en nieuw bouwen een oplossing zijn om een betere kwaliteit te realiseren. Dit gebeurde in 2013 met de Kerkwerveflat. Die optie is echter ingrijpend, zowel emotioneel (bewoners moeten hun huis uit) als financieel. Eind 2013 namen we software in gebruik om strategisch voorraadbeleid te simuleren. Het strategisch voorraadbeleid is erop gericht om op de lange termijn woningen en dienstverlening zo goed mogelijk te laten aansluiten op de wensen van de huidige en van toekomstige woningzoekenden. In het strategisch voorraadbeleid komen huurprijsontwikkelingen, demografische ontwikkelingen, wijkvisies, exploitatierisico’s zoals de onderhoudsstaat en de leeftijd van woningen, klantwensen en meer strategische ontwikkelingen samen. Met de software kunnen we het effect berekenen van veranderingen in al deze parameters en bekijken hoe we ons woningbeheer en nieuwbouw daarop aanpassen. Bezuinigen WEL besloot in 2013 om de komende jaren te bezuinigen op woningonderhoud. De begroting gaat uit van een besparing van 500.000 euro per jaar, oplopend in 2016 en 2017 naar 800.000 euro. We doen dat vooral door scherp te letten op de kosten van het onderhoud en de noodzaak van ingrepen. De bezuinigingen gaan niet ten koste van de veiligheid of het wooncomfort. Wel kan het van invloed zijn op de uitstraling van de woningen. De bezuinigingen zijn het directe gevolg van het Haagse beleid om geld te innen bij woningcorporaties.

Onderhoud Dagelijks onderhoud Onder dagelijks onderhoud verstaan we verschillende groepen onderhoudskosten. Zoals reparaties in en aan de woning (klachtenonderhoud) en werkzaamheden wanneer een woning vrijkomt (mutatieonderhoud). We gaven aan klachtenonderhoud in 2013 1.766.635 euro uit. Dit was negentien procent minder dan begroot. Dit kwam door het aanscherpen van beleid en minder reparatieverzoeken.


33

Als een woning vrij komt bekijken we of het nodig en zinvol is om te investeren in een renovatie of onderhoud. Dit mutatieonderhoud kwam in 2013 uit op 1.043.798 euro, vijftien procent meer dan we hadden begroot. De uitgaven zijn sterk afhankelijk van de onderhoudsstaat en de ouderdom van de woningen die vrijkomen. In december brak brand uit in een schuurtje aan de Dr. Mollerstraat in Centrum-Oost. Er was alleen materiële schade. Er kwam bij de brand asbest vrij, dat in zestien tuinen terecht kwam. WEL heeft het laten opruimen. Omdat we in de Dr. Mollerstraat al aan het renoveren waren, lieten we bij 22 woningen meteen de daken van schuurtjes vervangen door materiaal dat geen asbest bevat. We lieten in 2013 26 woningen aanpassen voor mindervaliden, in het kader van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. De aanpassingen varieerden van beugels in een toilet plaatsen tot een traplift installeren. Contract- en planmatig onderhoud Hier gaan we voor: We gaven in 2013 voor het contractonderhoud 759.669 euro uit. In 2013 geven we Dat is dertig procent minder dan beraamd. 1.090.099 euro uit Aan planmatig onderhoud gaven we in 2013 777.845 euro uit, 31 aan contracten voor procent minder dan begroot. We blijven in 2014 kritisch naar onze terugkerend onderhoudsuitgaven kijken. onderhoud, bijvoorbeeld voor cvketels, liften en groen. En we geven 1.121.160 euro uit aan planmatig onderhoud. Jaarlijks kijken we bij welke complexen onderhoud nodig is en wat er moet gebeuren. We doen dat met een meerjarenonderhoudsplanning en toetsen die planning aan het strategisch voorraadbeleid; een complex dat op korte termijn gesloopt wordt, gaan we bijvoorbeeld niet schilderen. In deze toetsing zijn bewonerswensen opgenomen. In 2013 hebben we opnieuw onze onderhoudsuitgaven onder de loep genomen. Daarbij keken we kritischer naar nut en noodzaak van het geplande onderhoud en hebben we gezocht naar meer efficiëntie. Ook hebben we het onderhoud scherper aanbesteed. Hierdoor bereikten we aanzienlijke besparingen. Zo hebben we bijvoorbeeld op het schoonmaken van de dakgoten 10.000 euro kunnen besparen door vooraf beter in kaart te brengen welke dakgoten echt schoongemaakt moeten worden.


34

We bespaarden bijna 20.000 euro door een aantal taken rond meerjarenonderhoudsplannen en energielabels voortaan zelf uit te voeren. Ook het aanbesteden van het groenonderhoud heeft een besparing opgeleverd van enkele tienduizenden euro’s. In 2013 voerden we het volgende planmatige onderhoud uit: Er zijn 731 woningen geschilderd. De meesten hiervan zijn zes jaar geleden voor het laatst geschilderd. Een deel van de geschilderde woningen zijn die in de Kapelstraat. Hier pleegden we regulier onderhoud nadat we in 2012 hadden geconstateerd dat sloop en nieuwbouw hier de eerste tien jaar financieel niet haalbaar is. We pasten woningen ook bouwkundig aan. Er zijn:  gevels gereinigd van woningen aan de Vondellaan en omgeving;  kitvoegen hersteld op de galerijen van Oderkerkparkflat en Dahlia;  nieuwe antislipcoatings aangebracht op de galerijen van de Oderkerkparkflat;  boeidelen van de woningen aan ‘de Wieken’ vervangen;  houten bakgoten vervangen in de Kasteellaan, Kerkstraat en Antoniusstraat;  rieten kappen bijgestopt van de boerderijwoningen aan de Kievit;  zonweringen opgeknapt van de complexen Meulenend, Meulenzicht, de Wissel en de Twee Bellen;  dakramen vervangen in de Houtduif;  PVC-dakbedekkingen daar waar nodig opnieuw vastgemaakt aan het dak aan de Rijsdijk/Zandschel. In 2013 hebben we bij tien liftinstallaties planmatig onderhoud uit laten voeren om de bedrijfszekerheid en veiligheid van de liften op peil te houden. Hiermee voorkomen we storingen. De liften van de Oderkerkparkflat en de Van Kuyckflat kregen een nieuw interieur. We vervingen 79 cv-ketels. Bij dit aantal zaten ook de laatste open verbrandingstoestellen (staande cv-ketels). Door het vervangen van de open verbrandingstoestellen is het gevaar voor het ontstaan van koolmonoxidevergiftiging definitief uitgebannen. We toetsen in wooncomplexen en maatschappelijke voorzieningen elk half jaar of er legionellabacterie voorkomt. In 2013 kwamen uit die toetsing geen bijzonderheden naar voren. Contract liftonderhoud Per 1 januari 2013 hebben wij voor onze liften een onderhoudscontract afgesloten met Kone B.V. Dit is het resultaat van een aanbestedingstraject samen met acht collega-corporaties uit Zeeland. De onderhoudsservice blijkt met de keus voor Kone sterk verbeterd. We kunnen deze zonder meer goed noemen. In 2013 hebben we in totaal 125 storingsmeldingen gehad. Dit is een gemiddeld storingspercentage van 1,52 procent per lift.


35

Landelijk gezien is het gemiddelde drie procent. De gemiddelde responstijd bij opsluitingen is met negentien minuten ruimschoots binnen de afgesproken responstijd van zestig minuten. De gemiddelde responstijd bij gewone storingen ligt ook binnen de afspraak van 120 minuten. Het planmatig onderhoud aan de liften is in 2013 gezamenlijk met woonstichting L’Escaut uit Vlissingen en woonstichting RWS uit Goes gebundeld voor prijsonderhandelingen met Kone. We kwamen voor deze opdracht dertig procent onder onze begroting uit. Veilig wonen In 2013 zijn 92 bestaande woningen gecertificeerd voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Daar hebben we sloten vervangen en andere veiligheidsvoorzieningen aangebracht om ze minder inbraakgevoelig te maken. Een stuk minder dan in 2012, toen waren het er 117. Het verschil zit hem in een verminderde vraag van de klant (er moet immers een huurverhoging voor betaald worden). Nieuwbouwwoningen voldoen standaard aan de PKVW-standaard. Bewoners kunnen zelf het certificaat aanvragen. Groot onderhoud Pianohof Het groot onderhoud aan 72 woningen in de Pianohof en Klaroenring in Grauwe Polder, dat in 2012 startte, is in 2013 afgerond. We hebben dit project voorbereid met de bewoners en begeleid met een klantenpanel, waardoor de uitvoering vlot verliep. De gerenoveerde woningen kunnen nu weer minimaal 25 jaar doorverhuurd worden. We zetten sterk in op duurzaamheid en energiebesparende maatregelen. We gaven voor dit project een woonlastenwaarborg af. Deze garandeert dat bewoners die investeren in energiezuinige maatregelen zoveel energiekosten besparen dat dit de huurverhoging van circa 32 euro per maand op zijn minst compenseert. De bewoners kregen nieuwe kunststof kozijnen met HR++-glas, ventilatieroosters, dakisolatie aan de binnenkant van de zolders, afzuigkappen en hangen sluitwerk volgens het PKVW. Aanvullend konden de bewoners tegen een extra huurverhoging een zonneboilersysteem krijgen. Hiervoor hebben 22 bewoners gekozen. De asbest ventilatiekanalen zijn voorzien van een binnenmantel, zodat de kanalen weer geveegd kunnen worden. De gas- en waterleidingen zijn op lekkages gecontroleerd en de elektrische installatie is doorgemeten en waar nodig vervangen.


36

Hier gaan we voor: We brengen de woningen in de Pianohof gemiddeld van energielabel D naar B.

Om te slagen in het verbeteren van het energielabel moest minstens zeventig procent van de bewoners met de maatregelen instemmen. Dankzij het de cocreatie in de aanloop van het project zei vrijwel honderd procent van de bewoners ja. Het resultaat was de gewenste sprong in energiezuinigheid. Aantal woningen 2 5 49 14 1 1

Verbetering energielabel D>C C>B D>B D>A Niet aangepast Verkocht

We hebben ook het exterieur van de woningen aangepakt. De aannemers voorzagen de woningen van nieuwe dakpannen, goten en regenpijpen. Eind mei 2013 is het project binnen de planning en binnen budget afgerond. De oplevering was tegelijk de feestelijke afsluiting van het Leerling Bouwplaats Project. Samen met Bouwschool werkten twaalf leerling-bouwplaatsmedewerkers op het project om ervaring op te doen. Dr. Mollerstraat In 2013 voerde WEL de eerste fase van een renovatietraject uit in de Dr. Mollerstraat en omliggende straten in Centrum-Oost. 29 woningen werden grondig opgeknapt. De woningen zijn geschilderd en er zijn indien nodig nieuwe goten en kozijnen met HR++-glas geïnstalleerd. Bij sommige woningen zijn douche, keuken en wc vernieuwd. Waar nodig herstelden we het metselwerk en we maakten de dakkapellen asbestvrij. Tegen een huurverhoging konden bewoners eigen wensen laten uitvoeren zoals mechanische ventilatie, een cv-installatie, een zonneboiler, inbraakwerend hangen sluitwerk en rookmelders. De renovatie verschilde per woning, omdat de woningen niet allemaal in dezelfde staat verkeerden. WEL had in 2012 in cocreatie met de bewoners besloten de woningen niet te slopen, maar te renoveren. Tijdens de renovatie overlegden we intensief met een klantenpanel  vertegenwoordigers van de bewoners  om de renovatie voor iedereen in goede banen te leiden. In oktober waren de woningen klaar. Uit een enquête blijkt dat WEL en de aannemer de werkzaamheden naar grote tevredenheid van de bewoners hebben uitgevoerd.


37

De tweede fase, dertig woningen in de Poelsstraat en Jeroen Boschstraat, startte direct in oktober 2013, om het tijdelijk lage btw-tarief te kunnen benutten. De derde en laatste fase zal in 2014 worden opgestart. Het gaat om de renovatie van negentien woningen in de Poelsstraat, Schonckweg en Oranjelaan. Btw-regime Het lage btw-regime voor renovaties is tijdelijk en de definitieve einddatum is niet bekend. Dat zorgde soms voor een hoge tijdsdruk op planningen. We stemden daar waar mogelijk ons planmatig werk erop af, om maximaal gebruik te maken van het verlaagde btw-tarief. Dankzij dit lage tarief heeft WEL bijvoorbeeld alleen al bij de Pianohof meer dan 100.000 euro kunnen besparen.

Duurzaamheid WEL hanteert een Milieubeleidsplan voor de periode 2010 – 2014. Hierin is beschreven welke aandacht WEL besteedt aan duurzaamheid. In de loop van 2014 formuleren we een nieuw milieubeleidsplan. Het belangrijkste onderdeel van ons duurzaamheidsbeleid is energielasten terugdringen voor huurders. De huurhoogte is sterk afhankelijk van de politiek, maar door lagere energiekosten te realiseren, kunnen we de totale woonlasten toch beperken. Bij nieuwbouw, onderhoud, in de eigen organisatie en richting huurders geven we ons duurzaamheidsbeleid vorm. Het propageren van energiebesparende maatregelen zoals bij de renovatie in de Pianohof, energiezuinige nieuwbouw als standaard en de ontwikkeling van de Woonlastencalculator zijn daarvan voorbeelden. Woonlasten berekenen De Woonlastenmodule die we half mei koppelden aan Klik voor Wonen, biedt woningzoekenden een vrij precieze prognose voor wat ze aan wonen kwijt zullen zijn als ze een ander huis kiezen. WEL is de eerste corporatie in Nederland die de woningen aanbiedt met een duidelijk beeld van de woonlasten (huurkosten plus energiekosten). Het maakt woningzoekenden ervan bewust dat een lage huur niet zaligmakend is en dat je leefwijze en levensfase invloed heeft op je woonlasten. WEL heeft de Woonlastenmodule de afgelopen jaren ontwikkeld in het Interregproject en met softwarebedrijf VABI, om huurders onder ogen te brengen hoe belangrijk het duurzaamheidsaspect (voor hun portemonnee) is.


38

De module is een groot succes. De andere corporaties van Klik voor Wonen hebben hem overgenomen van WEL en in 2014 gaan ook zij hem gebruiken. Ook voor de rest van het land heeft WEL de toon gezet; vanuit alle hoeken kregen we reacties en/of vragen over ons project. VABI ontvangt veel verzoeken van woningcorporaties om deze module ook bij hen te installeren. Er zijn inmiddels drie varianten ontwikkeld: - De Energielastenscan (geeft een indruk van de energetische kenmerken van de hele woningvoorraad). - Woonlastencalculator (berekent financiële gevolgen van energiebesparende maatregelen voor zittende huurder). - Woonlastenmodule (berekent (toekomstige) woonlasten voor woningzoekenden). Groene huisvesters WEL was in 2013 opnieuw onderdeel van de Groene Huisvesters, een samenwerkingsverband van Ministerie van Wonen en Rijksdienst, Aedes en een groep corporaties die het ministerie als vooruitstrevend op gebied van duurzaamheid beschouwt. WEL is daar tamelijk uniek omdat ons duurzaamheidsbeleid vrijwel volledig gericht is op woonlasten beheersen. Klimaatcorporatie In 2013 is opnieuw getoetst of we voldoen aan de normen die gesteld worden aan een klimaatcorporatie en we hebben dit label opnieuw gehaald. Het bewijst dat we ons continu inspannen om onze woningen te voorzien van duurzame energie, comfort en een gezond leefklimaat. Als klimaatcorporatie beslissen we eerder tot een maatregel die het milieu ten goede komt. Zo heeft WEL in 2013 besloten op de nieuwbouw aan de Leurse Dijk zonnepanelen te plaatsen om de algemene ruimtes van elektriciteit te voorzien. We zijn ook in gesprek met de HBV om zonnepanelen aan te bieden aan zittende bewoners. Convenant Energiebesparing Huursector In het ‘Convenant Energiebesparing Huursector’ dat het Ministerie van Binnenlandse Zaken, Aedes, de Woonbond en Vastgoed Belang in 2012 afsloten is het volgende afgesproken:  Aedes en de Woonbond beogen in 2020 ten minste een gemiddelde Energie Index van 1,25 (gemiddeld energielabel B) te bereiken.  Vastgoed Belang beoogt een woningvoorraad in 2020 waarvan 80 procent label C of beter heeft.


39

Met behulp van de SHAERE (Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing) worden de bovenstaande doelstelling gemeten. Volgens SHAERE heeft WEL per 1 januari 2014 een gemiddelde Energie Index van 1,66 (dit ligt op de grens van label D en label C). WEL heeft echter de laatste jaren veel energiezuinige nieuwbouwwoningen gerealiseerd en deze woningen zijn nog niet verwerkt in de laatste SHAERE-rapporten. Na verwerking van de gegevens van de nieuwbouw verwacht WEL gemiddeld op label C uit te komen. In 2014 onderzoeken we welke maatregelen de komende jaren nodig zijn om te kunnen voldoen aan de doelstelling in het convenant. Beheer WKO-installaties voor WEL Diensten B.V. WEL heeft vier verwarmingsinstallaties die werken met warmte- en koudeopslag op de locaties Anbarg, Kloostergaard, Crispijn/Contrefort en Valpoort/De Wachter. De vraag naar en het aanbod van warmte van deze installaties dreigde opnieuw uit balans te raken. Ingrijpen om het evenwicht te herstellen was noodzakelijk in 2013. WEL paste de instellingen aan, zonder het comfort van de huurders nadelig te beïnvloeden. Daardoor kwam er weer meer balans in het systeem. De warme zomer hielp ook mee om het evenwicht te herstellen.


40


41


42


43

2 Wonen is meer dan woningen Prettig wonen stopt niet bij de voordeur. Hoewel corporaties steeds meer gedwongen worden om zich te concentreren op woningbeheer, vindt WEL dat alleen woningen beheren niet genoeg is om klanten goed te laten wonen. We zochten in 2013 naar manieren om de leefbaarheid maximaal te verbeteren, met een beperkt budget.

2.1 Wijkontwikkeling Wijkontwikkelingsplannen Sanderbanken en De Grient Hier gaan we voor: We stellen elk jaar voor twee wijken een ontwikkelingsplan op voor deze wijken. Hierin staat wat nodig is om deze wijken in de toekomst goed leefbaar te houden. Dat doen we samen met de gemeente en de bewoners en gebruikers van de wijken.

In 2013 maakten we wijkontwikkelingsplannen voor Sanderbanken en De Grient. Dit zijn groene, rustige wijken, waar bewoners weinig problemen ervaren. Onderzoek onder bewoners voor de wijkontwikkelingsplannen bevestigde dit. Onder meer tijdens een wijkfestival en wijkwandelingen konden bewoners aangeven wat ze wilden behouden en wat ze nog misten in de wijk.

De bewoners van De Grient geven hun wijk een dikke zeven. Ze gaven aan de wijk vooral te willen houden zoals hij is; rustig en groen. Een paar verbeterpunten: beter groenonderhoud, enkele plekken aanpakken waar men zich minder veilig voelt, de verkeersveiligheid verbeteren en iets doen aan de geluidshinder door het verkeer. Ook Sanderbanken ervaren de bewoners als een prettige wijk; ze geven een 7,6. Het is een wijk met veel persoonlijk contact. Bewoners zijn heel tevreden met het groen en de rust en de sociale samenhang. Wel zouden ze meer parkeerplaatsen willen en kan de verkeersveiligheid beter. Ook zijn er een paar plaatsen in de wijk waar bewoners zich minder veilig voelen. De uitkomsten gebruiken we om een wijkagenda op te stellen. Dat is de basis voor acties die WEL en de gemeente gaan ondernemen. We actualiseren die wijkagenda van tijd tot tijd.


44

2.2 Leefbaarheid Leefbaarheidsbudget Hier gaan we voor: We besteden 250.000 euro per jaar aan leefbaarheid, waarvan zeker tot en met 2014 150.000 euro per jaar aan Buurtbemiddeling, Buurtsportwerk, Schuldhulpverlening en Veilig Achterom. De wijkontwikkelingsplannen worden zoveel mogelijk als leidraad genomen om leefbaarheidsprojecten te formuleren.

In 2013 gaven we 210.000 euro uit aan leefbaarheidsprojecten. Dat was toereikend voor de activiteiten op het gebied van leefbaarheid. We bezuinigen niet op leefbaarheid, maar kijken wel scherper wat echt nodig en zinvol is. Van bewoners verwachten we dat ze zelf initiatief nemen voor projecten die de leefbaarheid om hun huis verbeteren en dat ze ook zelf energie erin steken. WEL ondersteunt hen financieel of met hulp bij de organisatie.

Leefbaarheidsprojecten Buurtbemiddeling, Buurtsportwerk en Veilig Achterom zijn leefbaarheidsprojecten waarin WEL in elk geval investeert, omdat ze zich bewezen hebben als activiteiten die bijdragen aan de leefbaarheid. Buurtbemiddeling Buurtbemiddeling is al een aantal jaren succesvol in Etten-Leur. Vrijwilligers, die hiervoor zijn opgeleid en die gecoördineerd worden door welzijnsorganisatie Surplus, bemiddelen bij conflicten tussen buren. Kwamen de conflicten eerst nog veelal via de corporatie en de politie bij Buurtbemiddeling, nu weten steeds meer bewoners de weg naar Buurtbemiddeling rechtstreeks te vinden. Buurtbemiddeling heeft als groot voordeel dat de medewerkers onafhankelijk zijn. Ze creëren tijdens de gesprekken een sfeer waarin de overlast op een prettige manier tussen de buren besproken wordt.


45

In 2013 werden 81 burenruzies neergelegd bij Buurtbemiddeling. In 2012 waren het er 64. 53 conflicten zijn na behandeling opgelost, in zeven gevallen liep de bemiddeling nog, bij 21 gevallen lukte het niet de kwestie met bemiddeling op te lossen. WEL en de gemeente betalen ieder de helft van buurtbemiddeling. Investeren in buurtbemiddeling levert WEL veel op. Het scheelt in de verwerking van overlastklachten en conflicten worden sneller opgelost. Overlast Het registreren van overlastklachten is in 2013 geautomatiseerd. Als we langer met dit programma werken, kunnen we een beeld krijgen of overlast toe- of afneemt, . De procedure om klachten af te handelen is gestroomlijnd in 2013, zodat duidelijker is wie voor welk onderdeel verantwoordelijk is. Hierdoor kunnen we klachten sneller en beter behandelen. Buurtsport Buurtsportwerk verbetert de leefbaarheid. Met name voor jongeren in Hooghuis en Grauwe Polder voorziet het in een behoefte. Hier wonen relatief veel jongeren die weinig te doen hebben, geen lid kunnen worden van sportclubs en die een sociale achterstand hebben. WEL liet in 2013 onderzoeken wat buurtsport toevoegt voor de jeugd. Hieruit blijkt dat meer jongeren van vier tot negentien jaar in Etten-Leur buiten schooltijd zijn gaan sporten door het aanbod van Buurtsport. Zij sporten nu in plaats van op straat rond te hangen of binnen inactief te zijn. Hierdoor houden meer kinderen er een gezonde en actieve leefstijl op na. Hun sociale competenties zijn verhoogd en er zijn kinderen doorgestroomd naar reguliere sportverenigingen. Voor andere bewoners in de wijk verkleint Buurtsport de kans op overlast van rondhangende jongeren. Zo verbetert Buurtsport naast de sociale samenhang ook het gevoel van veiligheid. In 2013 organiseerde Buurtsportwerk wekelijks verschillende sportactiviteiten en incidentele evenementen. De deelname varieerde van tien tot vijftien personen per activiteit bij de wekelijkse sportactiviteiten, tot honderd kinderen en jongeren bij een evenement. Welzijnsorganisatie Surplus coördineert Buurtsport, WEL en de gemeente financieren het. Veilig Achterom Veilig Achterom is een traject dat WEL en de gemeente samen uitvoeren met bewoners. Gedrieën zorgen we voor betere verlichting en bestrating, snoeien we heggen en ruimen we troep op in achterpaden. We keken in 2013 kritischer naar de uitgaven voor Veilig Achterom. Niet overal zijn alle onderdelen van het concept nodig. Soms is de bestrating nog goed bijvoorbeeld.


46

Een voorbeeld van hoe leefbaarheid in de nieuwe stijl kan uitpakken is de opknapbeurt voor brandgangen in Hooghuis. Dit gebeurde op initiatief van bewoners. WEL vroeg wat de bewoners zelf wilden bijdragen aan het opruimen van de brandgangen achter hun huis. De bewoners hebben zelf de verlichting uitgekozen en de lampen opgehangen met begeleiding van leerlingen van het Munnikenheide College. De bestrating is gelaten zoals hij was. WEL betaalde de verlichting en zorgde voor een elektricien die de aansluiting kon controleren. Een maatschappelijk werker van Surplus zorgde dat bewoners het project niet lieten versloffen. Tegen een minimum aan kosten is bereikt wat de bewoners wilden. De achterpaden achter de Marterhof werden opgeknapt samen met de bewoners. Dit was een direct gevolg van de inventarisatie van bewonerswensen voor het wijkontwikkelingsplan voor De Grient. Bij de Dr. Mollerstraat verbeterden we de achterpaden als onderdeel van het groot onderhoud. Ook in de Marijkestraat en de Jeroen Boschstraat werden de achterpaden opgeknapt volgens het concept van Veilig Achterom. Speeltuin Hoge Neer WEL investeerde samen met de gemeente in nieuwe speeltoestellen voor speeltuin Hoge Neer. Deze speeltuin heeft een functie voor heel Etten-Leur. In mei werd de speeltuin heropend. Evenementen Nazomermarkt Het Turfschip In samenwerking met Avoord Zorg en Wonen, Surplus Welzijn en Het Turfschip organiseerden we in september een nazomermarkt. Een evenement met muziek, presentaties en workshops waar verenigingen en buurtbewoners met elkaar kennis maken. Presentatie Bruggenbouwers De Bruggenbouwers (een groep bewoners van jong en oud in Centrum-Oost) organiseerden eind september een evenement voor de wijkbewoners. WEL ondersteunde dit, omdat zo’n bewonersinitiatief goed past in het nieuwe leefbaarheidsbeleid. Verschillende culturen uit de wijk presenteerden zich aan elkaar in wijkgebouw De Beuken. Vooral gezinnen bezochten het wijkevenement.


47

Buurtpreventie Grauwe Polder Na Centrum-Oost richtte Grauwe Polder in 2013 ook een buurtpreventieteam op. Bij buurtpreventie leveren WEL, bewoners, politie en anderen in de wijk samen een bijdrage aan een veilige leefbare buurt, waar bewoners oog hebben voor elkaar en de problemen in hun buurt. Zo’n zeventig buurtbewoners uit Grauwe Polder waren bij de oprichtingsbijeenkomst van het buurtpreventieteam. Veertien van hen worden opgeleid om daadwerkelijk de wijk in te gaan. Als zij iets opmerken dat relevant is voor WEL, melden ze dat bij ons. In de praktijk komt dat weinig voor.

Culturele en maatschappelijke voorzieningen WEL heeft in het verleden veel geïnvesteerd in maatschappelijk vastgoed zoals Het Withof, Gezondheidscentrum Kerkwerve, cultureel-maatschappelijk centrum Het Turfschip en conferentiecentrum Boshoeve, om bij te dragen aan de leefbaarheid en het culturele en maatschappelijke leven van Etten-Leur. Het Withof In 2013 maakte WEL  met een beperkt budget  de kapellen van Het Withof geschikt voor verhuur. Van Het Withof willen we graag een centrale ontmoetingsplek maken. Het Withof is beschikbaar voor verenigingen en groepen, maatschappelijke instanties, bewoners uit de omliggende wijken, het regionale bedrijfsleven en voor maatschappelijke, artistieke en zakelijke evenementen. Lastige exploitatie De verhuur van maatschappelijk vastgoed trok een zware wissel op het risicomanagement van WEL. De economische crisis en veranderd overheidsbeleid brachten de huurders in de problemen. Zo hadden kinderdagverblijven het lastig. Net als veel andere corporaties pasten we in 2013 de huur voor kinderopvangorganisaties aan. Boshoeve Boshoeve vroeg in 2013 faillissement aan. Dat betekent dat het pand in de bosrijke omgeving tussen Etten-Leur en Rijsbergen leeg staat. WEL is voor de helft eigenaar van dit pand. WEL heeft een poging tot een doorstart begeleid, maar dit is tot op heden niet gelukt. We zijn in overleg met Gemeente Zundert om voor het pand een ruimere bestemming te krijgen. Dat zou de verhuurbaarheid ten goede komen.


48

Het Turfschip De exploitatie van Het Turfschip verliep slecht in 2013. WEL is eigenaar van het pand. Het multifunctionele activiteitencentrum heeft een maatschappelijke functie voor Schoenmakershoek en Etten-Leur-Noord. Openstelling is dan ook direct van belang voor huurders, gebruikers en personeel. In 2014 vroeg Het Turfschip zelf faillissement aan. De rechter sprak op 18 maart het faillissement over Stichting Horecaexploitatie Activiteitencentrum Het Turfschip en Stichting Activiteitencentrum Het Turfschip uit. WEL heeft zich actief ingezet voor een gezonde toekomstige exploitatie. Mede hierdoor zijn de deuren open gebleven. Per 1 april 2014 is Het Turfschip onder beheer van H-int verder gegaan.


49


50


51

3 Samenwerking Door samen te werken, bereiken we meer voor onze klanten. De krachten bundelen is een efficiënte manier om veel voor elkaar te krijgen met de schaarser geworden middelen van alle partijen. Samenwerken is bovendien een gerichte manier om te signaleren wat bewoners willen, zodat we secuur investeren, alleen in wat nodig is en waar echt behoefte aan is.

3.1 Samenwerken met onze klanten Overleg met de Huurders Belangen Vereniging De Huurders Belangen Vereniging (HBV) komt op voor de belangen van de huurders van WEL. Waar cocreatie tot 2013 leidend was in het contact, werd de toon nu soms grimmig. Door het Woonakkoord en de daarop volgende hoge en inkomensafhankelijke huurverhoging lopen de belangen spijtig genoeg niet meer volledig parallel. Desondanks was het overleg constructief en bruikbaar voor de beleidsvorming van WEL. WEL financiert de vereniging. Een deel van die financiering is afhankelijk van de prestaties van de HBV. De prestaties meten we onder meer af aan het aantal leden van de HBV, de activiteiten om de achterban te informeren en raadplegen en hoe actief de HBV is in het adviseren van WEL. De HBV had eind 2013 560 leden. Eind 2011 waren dat er 630. De vereniging was in 2013 heel actief en trok met sommige activiteiten veel belangstellenden, zoals met de bijeenkomst over de aangekondigde huurverhoging. WEL raadpleegde de HBV over de huurverhoging, het huurprijsbeleid voor de komende jaren, de servicekosten, de afspraken tussen corporatiekoepel Aedes en het kabinet, de overeenkomst voor de levering van water en energie en het jaarplan voor 2014. Debat Woonakkoord In maart organiseerde de HBV met WEL in Het Turfschip een bijeenkomst om de gevolgen van het Woonakkoord voor Etten-Leur te schetsen. Circa tachtig Etten-Leurenaren debatteerden mee. Ook de gemeente en Zegers Makelaardij waren erbij betrokken Voor WEL was deze bijeenkomst belangrijk, omdat we schouder aan schouder met de HBV konden uitspreken dat wij net als zij tegen de kabinetsplannen zijn. Ook konden we uitleggen hoe ingrijpend de effecten van de kabinetsmaatregelen zijn en waarom de maximale huurverhoging nodig is. Inwoners van Etten-Leur konden met ons hun zorgen delen over de financiële ingrepen. Tijdens het debat onderschreven de HBV en de gemeente nog eens dat het belangrijk is dat WEL niet alleen in woningen blijft investeren, maar ook in de wonen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

52

Bewonerscommissies Jaarlijks hebben onze woonconsulenten minimaal één keer persoonlijk contact met alle negentien actieve bewonerscommissies. In die jaarlijkse ontmoeting wordt in ieder geval gesproken over de (afrekening van) servicekosten. Verder hebben bewonerscommissies en WEL contact met elkaar wanneer een onderwerp hierom vraagt.

3.2 Samenwerken met maatschappelijke partners Samenwerking met andere corporaties Regionale samenwerking WEL werkt veel samen met andere corporaties. Zo startten we een aantal jaren geleden de ontwikkeling van de Woonlastenmodule met de Vlaamse corporatie De Zonnige Kempen. Nu delen we dit gereedschap met de vijf Klik voor Wonencollega’s en veel anderen in het land. Klik voor Wonen blijkt een mooie katalysator voor meer onderlinge samenwerking en vergelijking met onze regionale collega’s Bernardus Wonen, Brabantse Waard, Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg. Ieder heeft zijn eigen expertise en we kijken wat we van elkaar kunnen leren en overnemen. Het afgelopen jaar stemden we kleine zaken op elkaar af. De definitie van een seniorenwoning bijvoorbeeld. Maar ook grotere zaken vergeleken we met elkaar. Zoals het urgentiebeleid; andere corporaties wijzen toe, WEL laat urgenten zelf kiezen. We voerden ook gesprekken om de eigen klachtencommissie te bundelen tot een regionale klachtencommissie. Met acht Zeeuwse corporaties hebben we liftonderhoud gezamenlijk aanbesteed. Landelijke samenwerking Landelijk werken we samen in de corporatiekoepel Aedes. We zijn nog altijd trouw Aedeslid, maar we zijn in 2013 wel kritischer geworden. Aedes zag in 2013 in de Haagse politiek de voornaamste belanghouder. Wij zagen geen gedeeld belang met Den Haag, wij zagen alleen een tegengesteld belang tussen Den Haag en onze huurders, die we als belangrijkste stakeholders zien. Ook keurden we het af dat Aedes partijen als de Woonbond niet in het overleg over het Woonakkoord betrok. De strategie van Aedes is bepalend voor ons imago en hielp ons niet dichter bij onze huurders te komen. WEL stemde dan ook tegen de afspraken die Aedes maakte over het tijdelijk accepteren van de verhuurderheffing.


53

Belanghoudersbijeenkomst WEL organiseerde in oktober de jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst. Tijdens deze bijeenkomsten leggen we ons beleid voor aan partijen waar we mee samenwerken of die een maatschappelijke rol spelen in Etten-Leur, zoals de gemeente, de Huurdersraad, zorginstellingen. Centraal tijdens de bijeenkomst stond scenarioplanning. WEL heeft vier mogelijke scenario’s geschetst voor de toekomst en we hebben beleidslijnen ontwikkeld die bij die scenario’s passen. Afhankelijk van het scenario dat zich ontwikkelt, kan WEL snel overschakelen naar passend acties en aanpassingen in het beleid. 37 gesprekspartners namen deel aan de bijeenkomst. Met de bijeenkomst wilden we belanghouders laten meedenken over de consequenties van de verschillende scenario’s en hen om aanvullingen vragen voor mogelijke aanpassingen in onze aanpak bij een bepaald scenario. De bijeenkomst leverde bruikbare suggesties op, die we in onze planning verwerkt hebben.

Samenwerking met gemeente WEL werkt veel samen met Gemeente Etten-Leur. Veel projecten financieren of organiseren we samen, zoals wijkontwikkelingsplannen, Buurtsportwerk, Buurtbemiddeling, Veilig Achterom, Buur voor Buur(T) en sociale wijkteams. De prestatieafspraken die we in het verleden met de gemeente maakten zijn in 2013 opnieuw opgeschort. Er veranderde in 2013 veel in het regeringsbeleid wat de rol, de taken en de financiën van de gemeenten en corporaties ingrijpend beïnvloedde. Bovendien waren de woningmarkt en de economie onzekere factoren. Dat maakte het lastig om gezamenlijk beleid te ontwikkelen. Toch hebben we, vooruitlopend op het vaststellen van de nieuwe gemeentelijke woonvisie, overleg gevoerd over prestatieafspraken voor 2014. Begin april 2014 zijn deze ondertekend. Hierin is in elk geval vastgelegd wat Etten-Leur aan woningen en leefbaarheid nodig heeft. In 2013 is de samenwerking tussen de gemeente en WEL goed verlopen. De lijntjes zijn kort en waar nodig vinden collega’s ‘in het veld’ elkaar makkelijk en snel. Op beleidsniveau trekken WEL en de gemeente bij verschillende onderwerpen samen op. Voorbeelden hiervan zijn de actualisatie van de gemeentelijke woonvisie en het beleid voor de invulling van de woonservicegebieden en de afstemming van het leefbaarheidsbeleid en leefbaarheidsprojecten. Op bestuurlijk niveau is er eens in de zes weken overleg. Daarnaast is er ook in 2013 een keer overleg geweest tussen het college en het directieteam van WEL. Tot slot is het jaarlijkse overleg gevoerd tussen het college en de raad van commissarissen en heeft het directieteam de gemeenteraad geïnformeerd over de ervaringen met het woonruimtebemiddelingssysteem Klik voor Wonen en over enkele actuele ontwikkelingen.


54

Samenwerking met zorgen welzijnsinstellingen Woon-zorgprojecten WEL werkt nauw samen met zorginstellingen; we verhuren er woningen aan, vaak speciaal voor hen gebouwd of aangepast. In 2013 sloot WEL een huurovereenkomst met De Drie Nootenbomen voor Huize Adama in het Withofcomplex. Hiermee haalt WEL twee bewezen woon-zorgconcepten naar EttenLeur: Herbergier voor ouderen met dementie en Thomashuizen voor jongeren met een verstandelijke handicap. In 2014 verbouwen we Huize Adama, zodat De Drie Nootenbomen in 2015 haar intrek kan nemen in het gebouw. De laatste van elf cliënten van Amarant trokken begin 2013 in een ander deel van Het Withof, dat voor hen was aangepast. Met de GGZ Breburg hebben we in 2013 geregeld gesproken over de mogelijkheden om hun cliënten buiten de instelling te huisvesten, in een woning van WEL. Breburg wil het aantal woningen graag uitbreiden. WEL heeft de mogelijkheden hiervoor onderzocht. We nemen hierover in 2014 een besluit. De cliënten wonen zelfstandig, maar worden begeleid door de GGZ-instelling. Die begeleiding is gekoppeld aan het huurcontract, wat wil zeggen dat we strikte afspraken maken over het terugplaatsen van cliënten in de instelling als zelfstandig wonen niet slaagt. Sociale wijkteams Sinds januari 2013 zijn er in Etten-Leur vier sociale wijkteams (Noord, West, Zuid en Centrum) actief in de wijken. Het basisteam bestaat naast WEL uit de gemeente, Surplus, GGZ, MEE, wijkzusters en wijkagenten. De leden van de sociale wijkteams zitten niet fysiek onder één dak, maar werken samen in een netwerk. Het is de bedoeling om via de teams problemen vroeg bij mensen thuis te signaleren en op te lossen. Uitgangspunt is dat mensen eerst zelf of via vrienden, familie of buren hun probleem oplossen. Pas als dat niet lukt, komt professionele hulp om de hoek kijken. De zorgverleners en woonconsulenten die bij mensen over de vloer komen, kijken niet alleen naar hun eigen werkterrein, maar signaleren ook of mensen op andere vlakken hulp nodig hebben en spelen dat door aan een deskundige uit hun sociale wijkteam. Het gaat om zaken als overlast, hulp in de huishouding, huurschulden, woningaanpassing en vereenzaming. De teams functioneren zoals ons voor ogen stond. Alleen zijn de partijen het er nog niet over eens hoe zichtbaar de teams moeten zijn. Een bedreiging voor het goed functioneren zijn de achterliggende organisaties die de leden van de teams administratieve verplichtingen opleggen.


55

Buur voor Buur(T) In 2013 breidde Buur voor Buur(T) uit naar heel Etten-Leur. Buur voor buur(T) koppelt mensen die hulp nodig hebben bij klusjes in en om het huis aan vrijwilligers. De hulp is vooral bedoeld voor ouderen en mensen met een beperking. In 2013 maakten 125 bewoners er gebruik van tegen 115 in 2012. De vrijwilligers verrichtten 488 klussen (in 2012 340). WEL vindt de schaal waarop Buurt voor Buur(T) plaatsvindt te klein om echt van betekenis te zijn voor Etten-Leur. Daarom besloten we in 2013 om vanaf 2014 met de financiering te stoppen. WEL betaalde het project samen met de gemeente. Surplus coördineerde het. We proberen de georganiseerde burenhulp onder te brengen bij een nieuw project dat in 2013 startte: Comfortabel Thuis, inmiddels Wonen met Gemak geheten. Dat is vergelijkbaar, maar is op meer commerciële leest geschoeid. Woon morgen zonder zorgen In 2013 zijn in het Huurdershuis van de HBV dertien workshops Woon morgen zonder zorgen gehouden. WEL en de gemeente financieren de workshops. Met de workshops willen WEL, de HBV en de gemeente de zelfredzaamheid van senioren verbeteren, zowel in koop- als in huurwoningen. Deelnemers kregen praktische tips over kleine aanpassingen en hulpmiddelen om problemen op te lossen die ze in en rond hun woning kunnen tegenkomen als ze ouder worden. De workshops werden gehouden door vrijwilligers, die hiervoor in 2012 een cursus hebben gevolgd. De belangstelling was groot. In totaal hebben 102 ouderen een workshop gevolgd. Mogelijk geven we in 2014 een vervolg aan de workshops met een woonbeurs. De deelnemers gaven aan dat daaraan behoefte is. Budgetcursus Rondkomen met Inkomen WEL wil voorkomen dat huurders in financiële problemen komen. Na een succesvolle pilot in januari herhaalden we de budgetcursus Rondkomen met Inkomen in december. Er was veel belangstelling voor deze cursus. Acht huurders van WEL leerden in vier avonden hoe ze het inkomen het beste kunnen besteden en hoe het huishoudboekje op orde blijft. WEL organiseerde de cursus in samenwerking met de Kredietbank Breda, Surplus Welzijn en de HBV. We financieren deze cursus samen met Gemeente Etten-Leur. Onze huurders konden gratis aan deze cursus meedoen. Ze kregen een certificaat en het budgetkookboek 'Koken voor 4 personen voor € 5'. We zouden de cursus liever organiseren à la Buurtbemiddeling: met een professionele coördinator en vrijwilligers die functioneren als budgetcoaches en die ingezet kunnen worden zodra schulden een probleem dreigen te worden. We onderzoeken in 2014 hoe we dit organiseren.


56

Schuldhulpverlening Schuldhulpverlening is een dienst die WEL speciaal voor onze huurders afneemt bij Surplus. Huurders die in financiële problemen zijn gekomen, mogen gratis gebruikmaken van hulp van een maatschappelijk werker. In 2013 maakten 39 huurders gebruik van schuldhulpverlening. Dat is veel minder dan de 47 huishoudens die in 2012 bij schuldhulpverlening werden aangemeld. Dit heeft te maken met de budgetcursus ‘Rondkomen met Inkomen’ die we in 2013 hebben gegeven.


57


58


59

4 Gericht op mensen Ons vermogen zit in woningen, maar het vermogen van onze medewerkers is nog veel groter. Onze medewerkers staan dicht bij de klant. We raken er steeds meer van overtuigd dat een persoonlijke aanpak de enige aanpak is. Het lijkt inefficiënt, maar uiteindelijk levert een creatieve, persoonlijke benadering meer resultaat en praktische oplossingen op, waar huurders en WEL bij gebaat zijn.

4.1 Klant centraal Klantvisie De klantvisie die we in 2012 ontwikkelden, heeft in 2013 vorm gekregen in de organisatie. Onder meer doordat alle medewerkers in 2013 een tweedaagse training volgden in klantgerichte benadering. Dat we onze klanten centraal stellen, wil niet zeggen dat de klant koning is. Onze klantvisie is erop gericht dat we onze klanten tevreden kunnen blijven stellen, ook al krijgen ze misschien minder van ons en zijn ze kritischer. Dat lukt door klanten als dat enigszins kan in een vroeg stadium te betrekken bij alle overwegingen rond een project of wijkontwikkeling, door naar hen toe te gaan en door het makkelijker te maken met ons contact te zoeken. We verwennen klanten niet, we nemen ze serieus. Cocreatie Cocreatie bleek in 2013 opnieuw een formule voor tevreden klanten en een efficiënte uitvoering, bij onder meer wijkontwikkeling in Sanderbanken en De Grient, bij sloop van de Kerkwerveflat en bij renovatie in de Dr. Mollerstraat en omgeving en de Pianohof. We lieten klanten vooraf mee beslissen over wat er moest worden aangepakt en gaven hen gedurende de uitvoering een vinger aan de pols. Daarmee zorgden we dat ze gehoord worden en kregen we inzicht in hoe we zo’n project kunnen laten verlopen op een manier die deze bewoners prettig vinden. Alle grote renovaties  en zelfs een ingrijpend proces als sloop  verliepen hierdoor uitermate soepel; zonder weerstand, met tevreden bewoners en een uitvoering volgens het boekje. Persoonlijke benadering De nieuwe klantvisie en de trainingen hebben in 2013 een omslag veroorzaakt bij veel medewerkers van WEL. Veel van hen zijn klanten in 2013 veel meer persoonlijk gaan benaderen, zowel telefonisch als bij hen thuis. We zijn doordrongen van het feit dat persoonlijk contact veel onduidelijkheid voorkomt en tijd scheelt. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

60

Eén keer op de fiets stappen scheelt soms maanden briefwisseling. Doordat we bij klanten over de vloer kwamen wisten we meer van de projecten en meer van de bewonerswensen af.

Gemakkelijk contact Tegelijk digitaliseerden we in 2013 contactmomenten met klanten verder, zodat het voor hen makkelijker wordt om ons op ieder uur van de dag te bereiken. Klik voor Wonen was daarvan een goed voorbeeld. Een woning zoeken kan vanaf 2013 alleen nog digitaal. Het zoeken en reageren is veel gemakkelijker geworden. We ontwikkelden in 2013 ook een digitale module voor het melden van onderhoudsklachten. Het zal de eerste module worden voor Mijn WEL, waar huurders al hun gegevens digitaal kunnen checken en bijhouden. Mijn WEL nemen we in 2014 in gebruik. We onderzochten ook of we processen kunnen vereenvoudigen. Zo overwogen we een van de twee controles te schrappen die worden uitgevoerd als een huurder vertrekt. In 2014 kijken we hoe we dit verder uitvoeren.

Beoordeling door huurders Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) beoordeelt de kwaliteit van onze dienstverlening. Op basis van de toetsen in 2012 mochten we het Huurlabel weer voor twee jaar voeren. KWH kijkt naar uiteenlopende aspecten van de dienstverlening, van telefonische bereikbaarheid en het aanbieden van woningen tot het afhandelen van reparaties en onderhoud. Uit de toetsing in 2013 bleek dat klanten ons beoordelen met een 7,7. Onze informatievoorziening aan klanten kan nog beter. De website speelt een belangrijke rol in de informatievoorziening, daarom is de medewerker die daarvoor verantwoordelijk is nauwer betrokken bij de verbeterpunten uit de KWH-meting.

Voordeel voor huurders WEL biedt huurders al jarenlang verschillende kortingen. Op die manier probeert WEL mensen met een laag inkomen te helpen hun uitgaven laag te houden. In 2013 brachten we dit nog eens extra onder de aandacht van de huurders via nieuwsberichten op de site. Ook kwam er korting bij. In 2013 konden huurders van WEL een jaar sporten met korting bij sportvereniging Achilles. Het voordeel kon oplopen tot 65 euro per persoon. Dit was een eenmalige actie.


61

Met meer dan honderd andere woningcorporaties hebben wij de inkoop van energie gebundeld in WoonEnergie. Deze organisatie bedingt lage tarieven bij de energieleveranciers en speelt de korting direct aan huurders door. WoonEnergie hoort tot de drie goedkoopste energieaanbieders van Nederland en biedt groene stroom voor de prijs van grijze stroom. We bieden het aan elke nieuwe huurder aan en brengen het ook van tijd tot tijd onder de aandacht van zittende huurders. De Huurdersraad opperde huurders van WEL korting te geven op de aanschaf van zonnepanelen. WEL vindt dat een goed idee. De HBV beraadt zich nu op de beste aanpak om huurders hiervan op de hoogte te stellen. Huurders van WEL krijgen 10 tot 25 procent korting op verschillende verzekeringen, zoals een inboedelverzekering en een autoverzekering. Ook kunnen ze korting krijgen op een ziektekostenverzekering bij verschillende maatschappijen. Deze collectiviteitskorting kan WEL aanbieden via huurdersvoordeel.nl, een initiatief van Stichting Nationaal Huurderscollectief. Al deze voordelen kon WEL met relatief weinig financiële inspanning realiseren voor de huurders. WEL inventariseerde in 2013 op welke kortingen de huurders nog meer een beroep zouden willen doen. Ze bleken voldoende te hebben aan de regelingen die er nu zijn. Waar WEL financiële ruimte heeft, investeren we overigens niet in kortingsregelingen, maar kiezen we ervoor niet de maximale huurverhoging door te voeren.

4.2 Bezuinigingen WEL stelde zich in 2013 als doel minimaal 150.000 euro op de interne kosten te korten. Medewerkers konden zelf aangeven welke mogelijkheden zij daarvoor zagen. Dat proces verliep succesvol. De aangeleverde ideeën leverden een mogelijke besparing op van bijna 200.000 euro. De suggesties varieerden van korter vergaderen tot het herzien van de contracten van leveranciers. In 2013 is daarnaast bezuinigd op de communicatie en op personeelskosten; van twee collega’s is het tijdelijke dienstverband na drie jaar niet verlengd. Door tijdelijke dienstverbanden niet te verlengen hebben we afgelopen vijf jaar het aantal fulltime formatieplaatsen teruggebracht van 62 tot 52. Deels was dat mogelijk omdat er minder werk is gekomen, doordat we minder nieuwbouw plegen. Deels nemen andere medewerkers het werk van deze collega’s over. De training klantgericht werken heeft een nieuwe betrokkenheid en verantwoordelijkheidsgevoel losgemaakt die er veel aan bijdragen de scherpe randjes af te halen van de stappen die WEL genoodzaakt is te zetten.


62

4.3 Interne organisatie ICT-aanpassingen We vervingen in 2013 niet ons hele primaire systeem zoals we eerder van plan waren. Reden hiervoor was dat de leverancier de prioriteit moest leggen bij de implementatie van SEPA bij alle corporaties. Wel voerden we verschillende applicaties in. Sociaal beheer en klachtenregistratie Om te kunnen volgen of het aantal klachten toe- of afneemt, is het belangrijk ze te registreren. De programmatuur voor klachtenregistratie namen we in mei 2013 in gebruik, die voor het vastleggen van sociale klachten medio september. Contractenbeheer Om automatisch te kunnen signaleren wanneer een bepaald contract afloopt, hebben we de module Contractenbeheer geïmplementeerd. Het gaat hier niet om huurcontracten, maar om automatiseringscontracten, onderhoudscontracten, verzekeringscontracten en contracten voor ons eigen kantoor. Dankzij de module kunnen we tijdig een beslissing nemen over het al dan niet verlengen van een contract. Planmatig Onderhoud (AX PO) Begin 2013 vervingen we het oude financiële systeem door Dynamics AX. In de loop van 2013 integreerden we het systeem voor planmatig onderhoud in het nieuwe financiële systeem. Eind juni hebben we ons pakket voor planmatig onderhoud vervangen door een nieuw pakket, AX PO, dat aansluit bij het financiële systeem. Citrix-omgeving Medio maart hebben we de basis van ons automatiseringssysteem, Citrix, vervangen. Onderdeel van deze vervanging was de vernieuwing van de kantoorautomatisering. We zijn gaan werken met een nieuwe versie van Microsoft Office. Publieke wifi De behoefte aan gratis draadloos internet in ons pand groeide bij onze bezoekers. Sinds 2013 bieden we het aan. SEPA-IBAN SEPA is een uniforme Europese standaard voor betalingen en incasso’s die we verplicht moeten gebruiken vanaf 1 februari 2014. Een gevolg van de invoering van SEPA is dat we een ander bankrekeningnummer kregen. Dit nieuwe bankrekeningnummer (IBAN) moesten we communiceren naar onze klanten.


63

Voor ons betekende dit dat we in de periode half april tot en met eind oktober verschillende automatiseringssystemen en zo’n 300 brieven uit onze standaardcorrespondentie moesten aanpassen. Sinds eind oktober voldoen we aan de Europese verplichting. VABI Assets beleidssimulatie In november is het softwarepakket van VABI voor strategisch voorraadbeleid in gebruik genomen. Hierdoor kunnen we gaan werken aan een nieuw strategisch voorraadbeleid. Het VABI-pakket ondersteunt ons vastgoedbeleid. Met dit pakket zijn we in staat om al onze vastgoedkeuzes in te voeren en te simuleren. Hierdoor zijn we beter in staat om de resultaten van onze keuzes te voorspellen, te monitoren en te verantwoorden. Woonlastenmodule De afdeling ICT werkte mee aan de ontwikkeling en introductie van de Woonlastenmodule in Klik voor Wonen. Op 15 mei hebben we de module via het evenement ‘Woonlasten in beeld’ toegelicht aan geïnteresseerde organisaties, zoals collega-corporaties, Aedes, de HBV, de pers en makelaars. De woonlastenmodule is sinds begin juni operationeel. Online reparatiemodule Sinds halverwege 2013 zijn we bezig met de implementatie van een online reparatiemodule. Hiermee willen we onze huurders in staat stellen om via onze website reparatieverzoeken voor hun huurwoning aan te melden. Deze module was begin februari 2014 operationeel.

Hoofdlijnen communicatie Speerpunten berichtgeving Speerpunt in de berichtgeving in 2013 was het uitdragen van ons standpunt over het Woonakkoord. We maakten ons ernstig zorgen over de verhuurderheffing en betaalbaar wonen. Dat kwam veelvuldig naar voren als gespreksonderwerp. In de media kregen we ruimschoots aandacht (zo’n twintig procent meer dan in 2012). De pers was vaak kritisch, maar onze standpunten en positieve bijdragen aan Etten-Leur kregen ook voldoende aandacht, mede dankzij de evenwichtige berichtgeving op onze eigen site, in persberichten en via social media. Aan het eind van het jaar speelde de overname van de woningen van Veron een grote rol in de berichtgeving over WEL. De gerealiseerde nieuwbouw en toevoeging van de woningen van Veron in Drimmelen en Moerdijk betekende een extra oplage van ons huurdersmagazine met ruim driehonderd exemplaren. Maar het betekende ook dat onze berichtgeving niet meer exclusief op Etten-Leur gericht kan zijn. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

64

Extra communicatiekanalen We zetten in 2013 extra communicatiekanalen in: Facebook, meer tweets en advertenties in de Etten-Leurse Bode. Dit bevalt goed en we vervolgen dit en breiden het uit in 2014. Krant Naar aanleiding van de resultaten van ons imago-onderzoek in 2012 wilden we de EttenLeurse gemeenschap beter informeren. Door minder WoonWEL’s uit te brengen en meer via de krant te communiceren, konden we ook een kostenbesparing doorvoeren. Bovendien is het een mooie manier om mensen meer naar onze website te trekken. We plaatsten korte artikeltjes in de krant, met verwijzing naar de site. Social media In september ging onze bedrijfspagina van Facebook online. Hiermee ontstond een extra communicatiekanaal, waarmee verbinden en het creëren van een netwerk mogelijk is. De pagina is geschikt voor de promotie van woningen, maar biedt vooral interessante tips, ideeën en inspiratie op het gebied van wonen en leven in Etten-Leur. In 2014 is het doel om de bedrijfspagina op Facebook naar een hoger plan te tillen en meer likes te genereren die er toe doen. Website Onze website is het belangrijkste middel om onze doelgroepen te informeren. Www.woonwel.nl staat centraal in onze communicatie. Graag bieden we klanten steeds meer service en informatie die zij kunnen opvragen vanuit hun luie stoel, op een moment dat bij hen past. In 2013 troffen we voorbereidingen om woonwel.nl interactiever te maken, zodat klanten meer zaken online kunnen regelen, zoals een reparatieverzoek inplannen of veilig hangen sluitwerk bestellen via de website. Ook bereidden we ‘Mijn WEL’ voor, een inlogpagina om de persoonlijke (woon)gegevens in te zien. Sponsoring Graag laten we zien dat we meer doen dan woningen bouwen, beheren en verhuren. Sponsoring is daarvoor een middel. Daarmee tonen we onze betrokkenheid bij de EttenLeurse samenleving. In 2013 keken we echter kritisch naar sponsoring, omdat corporaties geacht worden zich puur op woningverhuur en -beheer te richten en omdat we kosten willen besparen. We besloten in 2013 onder meer om de sponsoring van Amu-Sing te beëindigen.


65

In 2013 waren we wel opnieuw sponsor van de Etten-Leurse avondwandelvierdaagse. Het maakt ons zichtbaar voor de Etten-Leurse samenleving. De avondvierdaagse is het grootste evenement in Etten-Leur. Er nemen zo’n 5.000 mensen aan deel. Iedereen is er wel op een of andere manier bij betrokken. Vanwege lage inschrijfkosten is het ook toegankelijk voor onze huurders. WEL is betrokken bij de saamhorigheid die dit evenement oproept.

Beleid voor onze medewerkers Formatie In 2013 is onze formatie verder gekrompen. Een bewuste keuze, uit kostenoverwegingen. De inkrimping is duidelijk merkbaar geweest binnen de organisatie, want het werkaanbod nam niet af. Na een beduidende stijging in de formatie in 2007 en 2008, vanwege de nieuwbouwpiek, is bij WEL een daling ingezet die al vijf jaar aanhoudt. De daling in de bezetting is een vroegtijdig antwoord op de ontwikkelingen in de sector en de economische crisis. De bezetting daalde de afgelopen vijf jaar met ruim zestien procent. In diezelfde periode bouwden we een groot aantal woningen en enkele maatschappelijke voorzieningen. Het aantal verhuureenheden is in vijf jaar met veertien procent gestegen (2008 – 2013). Omdat we nog eens minimaal 171 verhuureenheden van Veron toevoegen aan onze voorraad, zonder dat we meer personeel krijgen, is het duidelijk dat deze trend doorzet. We doen meer werk met minder mensen. Door efficiënter te werken, nieuwbouwwerk op een andere manier te organiseren en een aantal processen te optimaliseren, slaagden wij erin het grotere aantal woningen te bouwen, te verhuren en te beheren met een kleinere personeelsbezetting.

Gemiddelde fulltime eenheden per jaar, afgezet tegen het aantal verhuureenheden 65 61,68

60,53

60

58,64 55,29

55

56,52 54,91 53,50 53,70

54,48

55,93 53,90 5.398

54,89

5.363 51,74

53,19

50

5.116

5.154

5.170

4.736

45 4.422

4.361

4.324

4.425 4.450 4.483

4.480

4.514

40

Fte

Verhuureenheden


66

Werving In 2013 hebben we geen personeel geworven. We ontvingen 123 open sollicitaties. In 2012 waren het er 103. Relatief veel sollicitanten kwamen uit de bouwsector, waar de grootste klappen vielen door de economische crisis. Verdeling mannen en vrouwen Het afgelopen jaar zijn er opnieuw geen mensen in dienst getreden. Er zijn twee medewerkers uit dienst gegaan, omdat Woonstichting Etten-Leur het tijdelijke dienstverband niet verlengde. Beiden hadden gelukkig voordat het contract afliep een andere baan gevonden. Per 1 januari 2014 werken er 59 medewerkers (30 mannen en 29 vrouwen) bij WEL, met een formatie van 50,43 fte. Het aantal parttimers is iets omlaag gegaan: 27 Verdeling fte's man/vrouw vrouwen werken parttime, twee fulltime. De dertig per 31 december 2013 mannen werken allemaal fulltime. Wel werken zij veel met een rooster van vier dagen van negen uur.

59%

41%

Vrouw Man

Opleidingen Het opleidingsbudget is in 2013 voldoende geweest om alle opleidingen te financieren. Zowel noodzakelijke vakinhoudelijke opleidingen zijn gevolgd, als opleidingen gericht op de persoonlijke ontwikkeling van de medewerkers. De totale opleidingskosten waren in 2013 104.502 euro, tegen 131.671 euro in 2012. Alle medewerkers volgden een training in het kader van klantgerichtheid. Daarna spraken alle medewerkers individuele acties af hoe zij klantgerichter konden gaan werken. De realisatie van deze afspraken is getoetst tijdens de beoordelingsronde aan het einde van het jaar. Daarnaast initieerde WEL verschillende acties om het klantbeleid goed tussen de oren te krijgen, zodat we er ook naar blijven handelen. De borging van klantgericht werken heeft daardoor volop aandacht gekregen.


67

Beoordelings- en beloningsbeleid Begin 2013 heeft WEL bekeken of het beoordelings- en beloningsbeleid nog voldoende bijdroeg aan de organisatiedoelstellingen. Na overleg met leidinggevenden en de ondernemingsraad zijn er enkele aanpassingen gedaan. De meest in het oog springende aanpassing is de overstap van een zespuntsbeoordelingsschaal naar een vijfpuntsschaal. Daarnaast is het voortgangsgesprek (medio het jaar) optioneel geworden. De formulieren zijn vereenvoudigd, want de gesprekken met leidinggevenden en medewerkers blijven het belangrijkste. Loopbaanontwikkelingsbeleid Binnen de sector kennen we weinig verloop. Daardoor komt er relatief weinig kennis van buiten binnen. We moeten daarom blijven ontwikkelen, willen we de ontwikkelingen en veranderingen binnen en buiten de sector bijhouden. De medewerker is zelf verantwoordelijk voor zijn of haar loopbaan. Medewerkers hebben dankzij de CAO de mogelijkheid te werken aan hun persoonlijke ontwikkeling, zodat zij breder en anders inzetbaar worden, zowel binnen als buiten de sector. Hiervoor heeft iedere medewerker volgens CAO-afspraken een individueel loopbaanontwikkelingsbudget ontvangen. In 2013 maakten acht medewerkers van WEL gebruik van dit budget. In 2012 waren dat er vijf. Stagiairs en leerlingbouwplaatsen In 2013 hebben we tien stagiairs de gelegenheid geboden (werk)ervaring op te doen binnen WEL. Het blijkt steeds moeilijker voor de leerlingen om stageplaatsen te vinden, nu de economische crisis voortduurt. 120 sollicitanten deden een poging om binnen WEL hun stage te lopen. Ook hebben we weer leerlingbouwplaatsen kunnen aanbieden. Bij het groot onderhoud aan de Pianohof en het nieuwbouwproject Regina Mundi konden leerlingen van Bouwschool Breda Opleidingen BV werkervaring opdoen. Verzuim en arbo Het gemiddelde ziekteverzuim in Nederland daalt. Het Centraal Bureau voor de Statistiek meldde een verzuimpercentage van 3,9 procent in Nederland over 2013. Het verzuim van WEL ligt al enige jaren lager dan het landelijke gemiddelde. 2012 was een topjaar, waarin het verzuim slechts 1,42 procent bedroeg. Maar met 2,02 procent verzuim over 2013 mogen we zeker niet mopperen. We hebben vooral te maken gehad met wat meer langdurige zieken. Het zwangerschaps- en bevallingsverlofpercentage was in 2013 0,51 procent. In 2012 was dit 0,23 procent. Per saldo is ons ‘echte’ verzuim van 1,19 procent gestegen naar 1,51 procent. We zijn tevreden met dat lage verzuim.


68

Ontwikkeling Ziekteverzuim

(excl. WAZO)

ziekteverzuimpercentage

5 4 3 2 1 0 2009

2010

2011

2012

Nederland

2013 WEL

Risico-inventarisatie- en evaluatie De Arbowet regelt dat de werkgevers regelmatig een Risico-Inventarisatie en -Evaluatie (RI&E) moeten (laten) uitvoeren. We hanteren een cyclus van vier jaar. In 2010 is de RI&E binnen WEL uitgevoerd. Ons pand kent relatief weinig problemen. Via het plan van aanpak bewaken we de verbeterpunten en besteden we aandacht aan veiligheid, gezondheid en welzijn. We hebben vijf BHV’ers in dienst en we bieden geïnteresseerde medewerkers een reanimatietraining aan. Daarnaast worden er (verplichte) toolboxmeetingen gehouden voor medewerkers die alleen werken en/of meer risico lopen als het gaat om veiligheid en gezondheid op de werkplek. Preventief Medisch Onderzoek In het najaar hebben we door ArboNed een Preventief Medisch Onderzoek (PMO) laten houden. Het doel van een PMO is om informatie te verzamelen over de gezondheidsrisico’s van de medewerkers op de werkplek en bij werkzaamheden. Er is onder meer gekeken waar medewerkers energie van krijgen, naar stressbeleving, leefstijl, fysieke en statische belasting, beeldschermwerk en lawaai in de werkomgeving. Uit het onderzoek kwam onder meer naar voren dat medewerkers steeds meer te maken krijgen met ongewenst gedrag, boze, gefrustreerde klanten en schrijnende situaties. Vooral de emotionele belasting die dit met zich meebrengt, heeft impact op onze medewerkers. Dit onderwerp zal dan ook een vervolg krijgen. Ongewenst gedrag wordt niet geaccepteerd en we gaan aandacht geven aan integriteit. Verdere verbeteracties staan op stapel in de vorm van instructie en informatie geven over het bewegingsapparaat (rug, armen, schouders en nek). WEL start met het project Duurzaam Inzetbare Medewerkers (DIM). Dit past bij de aanbevelingen van ArboNed.


69

Prestatieafspraken De medewerkers van WEL zetten zich in voor de gemeenschap van Etten-Leur. Dat doen ze met hun werk, maar daarnaast doen ze ieder ook iets extra’s voor bewoners of maatschappelijke organisaties in Etten-Leur. Alle medewerkers hebben deel genomen aan minimaal één van de activiteiten. De activiteiten in 2013 waren:  Maaltijdenservice: rondbrengen van maaltijden en praatje met de ontvangers.  Het Withof opknappen: de entree en kapelgang schilderen en schoonmaken, inclusief de coördinatie en de onthulling van het kunstwerk.  Internetcursus: mensen (ouderen) begeleiden en enthousiasmeren voor het gebruik van internet.  Tuinen: schoonmaakactie in wijken rondom Het Withof.  Wijkfestival Sanderbanken: zoveel mogelijk bewoners ontvangen vanuit de wijk om draagvlak te creëren voor het wijkontwikkelingsplan.  Nazomermarkt in Het Turfschip: Woonstichting Etten-Leur profileren.  Jeugdland: een helpende hand bieden bij Jeugdland.  Assisteren bij Avoord bij een activiteitenmiddag: met ouderen een middag op stap.

Overleg met de ondernemingsraad Samenstelling ondernemingsraad In 2013 was de samenstelling van de ondernemingsraad (or): Marian van de Kerkhof voorzitter Jos Muijs vice-voorzitter Wesley Doorten secretaris Michaël Korfmaker lid Bas de Regt lid In 2014 loopt de termijn van drie or-leden af. Twee leden zijn herkiesbaar en één lid treedt af. Medewerkers kunnen zich verkiesbaar stellen. Onderwerpen uit de overlegvergadering Collectieve prestatieafspraak 2013 De directie en de or bepalen jaarlijks samen de inhoud van de collectieve prestatieafspraak voor medewerkers. Deze bestaat de laatste jaren uit een interne en een externe afspraak. Voor de interne afspraak moesten collega’s zorgen dat hun kantoor en bureau opgeruimd waren. De externe afspraak was dit jaar, net als vorig jaar, door de medewerkers zelf in te vullen.


70

In groepjes pakten collega’s een bepaalde activiteit op, met een sociaal-maatschappelijke achtergrond. Dit was weer erg succesvol. De collectieve afspraak werd gehaald. Veron In 2013 nam WEL woningverhuurder Veron over. De or bracht hierover een positief advies uit, met een aantal voorwaarden. De directie voldeed aan bijna alle voorwaarden. In 2014 blijft het punt op de agenda staan, om de consequenties voor de arbeidsvoorwaarden te bespreken voor de medewerkers die hierbij betrokken zijn. Taakstellende bezuinigingen De komende jaren staat WEL er financieel minder goed voor, net als andere corporaties. Dit komt onder andere door de verhuurderheffing. Daarom wordt er bezuinigd. De directie ging hierover met de or in gesprek. Er is binnen de or begrip voor de noodzaak van bezuinigingen. Wel wil de or eerst zien waartoe dit leidt. Zodra er een concrete uitwerking komt, zal de or daarop reageren en erover adviseren. Beoordelings- en beloningsbeleid Er werd in 2013 een nieuw beoordelings- en beloningsbeleid vastgesteld. De or en de directie trokken hiervoor samen op. Uiteindelijk stemde 97,9 procent van de medewerkers in met het nieuwe beleid. Preventief Medisch Onderzoek In 2013 kregen de medewerkers van WEL de mogelijkheid om mee te doen aan het Preventief Medisch Onderzoek (PMO). De directie betrok de ondernemingsraad bij dit proces. Het rapport van het onderzoek werd gedeeld met de or en de or dacht mee over de follow up. Functiegebonden kostenvergoeding De or stemde in met een aanpassing van de functiegebonden kostenvergoeding. Vervolgens stemde ook hiermee 97,7 procent van het personeel in. Contact met directie De or heeft om de acht weken een overleg met de bestuurder van WEL. De Directeur Wonen en de p&o-functionaris schuiven hierbij ook aan. Vanaf 2014 is de Directeur Wonen niet meer aanwezig bij het overleg, vanwege een andere taakverdeling. In de overleggen heerst een open, prettige sfeer.


71


72


73

5 Bestuur onder hoogspanning De politieke en economische omstandigheden waarin woningcorporaties opereren, maken de speelruimte voor corporaties krapper. WEL ontwikkelde een flexibel strategisch beleid waarmee we op snel veranderende ontwikkelingen een krachtig antwoord kunnen bieden. Risicomanagement is een belangrijk onderdeel bij het toezicht op WEL’s aanpak.

5.1 Ontwikkelingen om WEL heen Saneringsbijdrage Het Centraal Fonds Volkshuisvesting besloot in 2012 verschillende noodlijdende corporaties bij te staan. Om de lasten hiervoor op te brengen moeten alle corporaties vanaf 2013 een saneringsbijdrage tussen één en vijf procent van hun ontvangen huur betalen. Voor WEL kwam dit in 2013 neer 1.061.663 euro. De komende jaren blijven er bijdrages gevraagd worden. Verhuurderheffing Minister Blok van Wonen en Rijksdienst sloot in februari een akkoord met de meerderheid van de partijen in de Tweede Kamer, het Woonakkoord. Onderdeel van dit akkoord is dat de regering woningcorporaties een heffing oplegt die oploopt tot in totaal 1,7 miljard euro per jaar. Dat is zo’n vijftien procent van de te ontvangen huren. Daardoor neemt de ruimte voor investeringen sterk af, worden bezuinigingen op de organisatie en op onderhoud noodzakelijk en gaan de huren sterk omhoog. Niet alleen bij mutatie, maar ook door de jaarlijkse huurverhogingen, die kunnen oplopen tot 6,5 procent. Blok schrijft een inkomensafhankelijke huurverhoging voor. De Eerste Kamer dwong in december af dat de verhuurderheffing geëvalueerd zal worden, zodat hij niet oneindig doorloopt. In 2017 volgt deze evaluatie. Als de resultaten desastreus uitpakken voor de onderkant van de woningmarkt, wordt de wet herzien. WEL betaalt vanaf 2014 2,6 miljoen euro verhuurderheffing en het bedrag loopt op naar 5,3 miljoen in 2018. De verhuurderheffing wordt bepaald op basis van de WOZ-waarde. De verwachting is die waarde de komende jaren zal stijgen. De aanpassing van de Woningwet leek door de onderhandelingen tussen minister Blok en corporaties over de verhuurderheffing minder onzalig te worden, dan eerder aangenomen. In augustus maakte Aedes afspraken met de minister over het werkterrein van corporaties en de strenge voorwaarden waaraan woningbouw buiten de sociale woningbouw moet voldoen. In februari 2014 stelde de minister toch weer aanvullende voorwaarden, waardoor de bouw van niet-socialehuurwoningen voor corporaties en het investeren in maatschappelijk vastgoed nog moeilijker wordt. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

74

Duidelijk is in elk geval dat de overheid aanstuurt op alleen bouwen, verhuren en beheren van socialehuurwoningen. WEL ziet haar taak breder, om ook mensen met een inkomen net boven de huurtoeslaggrens niet in de knel te laten komen, om segregatie tegen te gaan door een gevarieerd aanbod in wijken en om de leefbaarheid te waarborgen. Onze financiële situatie bepaalt, naast de wetgeving, of we die rol kunnen handhaven. Ook de juridische splitsing tussen DAEB-woningen (sociale woningbouw met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens) en niet-DAEB-woningen die corporaties boven het hoofd hing, verviel toen Aedes de verhuurderheffing accepteerde. Inmiddels wordt duidelijk dat de administratieve splitsing die de corporaties wél moeten doorvoeren door de minister zo gecompliceerd wordt gemaakt, dat de winst van de afspraken van Aedes daarmee vrijwel teniet wordt gedaan. De bestuurder van WEL stemde in overleg met de raad van commissarissen en de Huurders Belangen Vereniging tegen de overeenkomst tussen Aedes en de minister over de verhuurderheffing. Wij voorzien rampzalige gevolgen voor de middeninkomens en voor de leefbaarheid in wijken. Helaas lijken recente ontwikkelingen ons gelijk te geven. Wet normering topinkomens Op 1 januari 2013 trad de Wet normering topinkomens in werking voor corporatiebestuurders en toezichthouders. De minister voerde op basis daarvan een staffel in om de beloning te toetsen. De rechter oordeelde dat deze staffel onredelijk was en vernietigde hem. Inmiddels heeft het ministerie een nieuwe staffel ingevoerd. Voor WEL betekent dit dat de beloning van de bestuurder op termijn met ongeveer tien procent omlaag moet. Dat is beduidend minder dan de oorspronkelijke neerwaartse bijstelling van meer dan dertig procent. Maatschappelijke ontwikkelingen De inkomensafhankelijke huurverhoging heeft grote invloed op de betaalbaarheid van woonlasten voor onze huurders. De komende jaren worden we mogelijk geconfronteerd met meer huurachterstanden, betalingsproblemen en ontruimingen, zeker als de economie niet snel herstelt. De rol van de overheid, en dus ook van de gemeente Etten-Leur is, onder andere door minder goede financiële vooruitzichten, sterk veranderd. Er wordt een groter beroep gedaan op de zelfredzaamheid van mensen en op de netwerken die zij om zich heen hebben. Mensen blijven steeds langer in hun eigen huis wonen, maar kunnen een minder groot beroep doen op zorg.


75

Er zullen steeds meer mensen in onze huurwoningen wonen, die in het verleden naar een verzorgingshuis of een woonvoorziening voor mensen met beperking gingen of die in de jeugdzorg of psychiatrie een plekje vonden. De recessie duurde voort. Hier en daar vertoonde de economie tekenen van herstel, maar dat had nog geen effect op grote schaal. Dat betekende dat de groep mensen die op sociale woningbouw is aangewezen groeide.

5.2 Strategische aanpak WEL Strategisch kader In 2013 liep er een traject om een nieuw strategisch kader te realiseren. We hebben een versoberde missie vastgesteld en de speerpunten geformuleerd waarmee we de komende jaren aan de slag willen. Zij vervangen de missie en de ambities uit ons ondernemingsplan van vier jaar geleden. Omdat de toekomst minder voorspelbaar is dan een aantal jaren geleden, zijn de speerpunten minder vastomlijnd geformuleerd dan we gewend waren. Het is van belang dat we onze eigen koers blijven varen, ondanks de sterk bepalende rol van de rijksoverheid. Een duidelijke keuze is dat we er in de eerste plaats willen zijn voor onze huurders. We toetsten onze keuzes bij cruciale stakeholders zoals onze klanten en de gemeente Etten-Leur. Scenarioplanning Een hulpmiddel dat we vanaf 2013 gebruiken om in de toekomst keuzes te maken, is het uitdenken van verschillende scenario’s. We schetsten in 2013 een aantal realistische toekomstbeelden voor de korte (vier jaar) en lange (tien jaar) termijn voor WEL. Aan deze scenario’s kunnen we onze plannen toetsen. Op basis van de mogelijke scenario’s kunnen we de organisatie inrichten en flexibel inspelen op ontwikkelingen zoals een verbetering of verslechtering op de woningmarkt of meer of minder politieke vrijheid.

5.3 Risicomanagement Toezicht raad van commissarissen Bij het toezicht door de raad van commissarissen (rvc) lag het zwaartepunt in 2013 op risicobeheersing. Vanaf 1 januari functioneerde de rvc in een nieuwe samenstelling. Bij de wijzigingen in 2012 waren bewust meer commissarissen met een financiële achtergrond gezocht.


76

Met de komst van de nieuwe commissarissen veranderde de samenstelling van de auditcommissie ook. Besloten is de auditcommissie een grotere rol te geven in het meekijken bij de begroting en jaarrekening en bij de afstemming met de accountant. Specifiek bij de Boshoeve checkte de commissie of de procedure die WEL daar volgde goed was verlopen. Dit onderzoek leverde geen onregelmatigheden op. De hele raad werd vanaf 2013 vroeger in besluitvormingsprocessen en beleidskeuzes bij WEL betrokken, om vooraf beter zicht te hebben op de risico’s ervan. Spanning bedrijfslasten versus omzet Er ontstond in 2013, als gevolg van de diverse heffingen van de overheid, een grotere spanning in de verhouding tussen de bedrijfslasten en de omzet. Dat betekent dat in 2014 opnieuw moet worden bekeken of de bedrijfslasten niet omlaag kunnen. Ook moet bekeken worden of het wel realistisch is om de huurverhoging die in 2013 in gang is gezet in verdere jaren door te zetten. De impact voor huurders is groot en mogelijk niet acceptabel. Vanaf 2015 krijgt WEL te maken met de huursombenadering. Dan worden huurverhogingen niet afhankelijk van het inkomen maar van de kwaliteit van de woning. Dat betekent voor WEL dat we ruimte krijgen om de huurprijsstijging te differentiëren op complex- of zelfs woningniveau.

5.4 Klachtencommissie Samenstelling In de klachtencommissie van Woonstichting Etten-Leur hebben de volgende personen zitting: Mevrouw mr. M.M.N. Aerts, (voorzitter), docente aan de Juridische Hogeschool AvansFontys. De heer P. Torenbos; gepensioneerd, voorheen consultant. De heer ir. M.L. van der Wel, directeur-bestuurder woningcorporatie Woonburg. De heer A. Heeffer, gepensioneerd, voorheen mechanisch onderhoudsmonteur. De heer mr. Y.J.H. van Griensven, advocaat bij Van Griensven Advocatuur, Breda. Vanuit de organisatie is de heer J.C. van der Smissen benoemd als ambtelijk secretaris. Hij heeft geen stemrecht in de commissie, maar ondersteunt de commissie op administratief gebied in de klachtenprocedure. Mevrouw M. van Oorschot verzorgt de administratieve werkzaamheden.


77

Rooster van aftreden Volgens het rooster van aftreden zou mevrouw Aerts per 1 juni 2013 afscheid genomen hebben van de klachtencommissie. Met de mogelijkheid van aansluiting bij een regionale klachtencommissie in het achterhoofd, werd in overleg met mevrouw Aerts en de andere leden van de klachtencommissie besloten om het voorzitterschap van mevrouw Aerts te verlengen. Eerst tot 1 januari 2014 en vervolgens tot 1 juli 2014 of zoveel eerder of later als de aansluiting bij de regionale klachtencommissie plaatsvindt. Volgens het reglement van de klachtencommissie mag een lid maximaal twee termijnen uitdienen. De uitsluitingsclausule***) geeft echter de mogelijkheid om hiervan af te wijken.

Naam

Datum aantreden

Datum aftreden*)

Datum herbenoeming **)

Definitieve datum aftreden

De heer Y.J.H. van Griensven

1 juni 2012

1 juni 2016

De heer A. Heeffer

27 maart 2009

1 juni 2012

1 juni 2012

1 juni 2016

De heer P. Torenbos

27 april 2006

1 juni 2010

1 juni 2010

1 juni 2014

De heer M. van der Wel

27 april 2006

1 juni 2010

1 juni 2010

1 juni 2014

Mevrouw M. Aerts

12 mei 2006

1 juni 2009

1 juni 2009

1 juli 2014 ***)

1 juni 2020

*) Volgens artikel 13, lid 5 van het reglement treden de leden uiterlijk vier jaar na hun benoeming af volgens een door de commissie op te maken rooster. **) Volgens artikel 13, lid 7 kan een aftredend lid éénmaal voor een periode van maximaal vier jaar worden herbenoemd. ***) Uitgesteld van 1 juni 2013 naar 1 januari 2014 en 1 juli 2014, volgens artikel 15, lid 2: alle zaken waarin dit reglement niet voorziet, worden behandeld overeenkomstig de uitgangspunten van de Algemene Wet Bestuursrecht.


78

Vergoeding De leden van de klachtencommissie ontvangen een vaste vergoeding voor hun jaarlijkse inzet. Deze vergoeding bedraagt 750 euro per lid en 1.000 euro voor de voorzitter. Hierbij wordt uitgegaan van een maximum aantal vergaderingen van twaalf per jaar. Tot op heden is dit aantal niet overschreden. Naast de genoemde vergoeding hebben de leden recht op een kilometervergoeding van gemaakte reiskosten, conform de gebruikelijke kilometervergoedingsregeling van Woonstichting Etten-Leur. Register van ontvangen klachten De commissie houdt een register bij van ontvangen klachten. Hierin wordt vermeld hoeveel klachten er zijn binnengekomen, welk aantal de commissie heeft doorverwezen naar de organisatie en welke klachten ze zelf in behandeling heeft genomen. Verder wordt onder andere de aard van de klacht en de behandelingstermijn in het register vermeld.

Klachten WEL 12 1 1

10 8

niet in behandeling genomen

3

nog in behandeling 6 4

9 7

2

1 1 3

behandeld

1 1

4

teruggelegd bij WEL

2

0 2009

2010

2011

2012

2013

In 2013 heeft de Klachtencommissie drie klachten ontvangen. Eén klacht is door de commissie behandeld, waarbij de klager en vertegenwoordigers van Woonstichting EttenLeur zijn gehoord. De klacht ging over de aanleg, het gebruik en het ervaren geluidsoverlast van een betegeld terras bij een HAT-complex aan de Wildbaan, dat op verzoek van bewoners door WEL werd aangelegd voor gezamenlijk gebruik. De commissie heeft WEL geadviseerd om het gebruik van het terras en de door de huurder en andere bewoners van het complex ervaren overlast nader te onderzoeken.


79

De commissie gaf in overweging om het onderzoek door een onafhankelijke partij uit te laten voeren en bijvoorbeeld buurtbemiddeling in te zetten. Ook adviseerde de commissie om aan de hand van de uitkomsten van het onderzoek een besluit te nemen of het terras blijft. Als het blijft adviseerde de commissie om concrete afspraken vast te leggen met de bewoners over het gebruik van het terras en het naleven en controleren van de afspraken. De overige twee ontvangen klachten waren nog niet aan WEL voorgelegd. De commissie heeft ze daarom bij WEL neergelegd en WEL heeft het met de klagers afgehandeld. De klachten ging over het niet krijgen van een vergoeding voor een voorziening die een huurder zelf had aangebracht en de vraag of WEL bevoegd is om te beschikken over de inkomensgegevens van de huurder en hoe WEL omgaat met die inkomensgegevens. Aantal vergaderingen In principe vergadert de commissie eens per maand, maar als er geen klachten zijn ingediend blijft de vergadering achterwege. De commissie is in 2013 vier keer bijeen gekomen. Tijdens één van die bijeenkomsten werd een hoorzitting gehouden en een advies geformuleerd over een klacht. In één vergadering werd het jaarlijkse overleg gevoerd met de directie. Tijdens de vergaderingen werd gesproken over het jaarverslag van de klachtencommissie, het functioneren van de klachtencommissie en de visie op een mogelijke regionale samenwerking voor een gezamenlijke klachtencommissie, het rooster van aftreden van de leden, het verlengen van het voorzitterschap van mevrouw Aerts, de stand van zaken van de klachten die in de organisatie werden teruggelegd, de verbetering van het klachtenmanagement, de wijziging van het woonruimteverdeelsysteem en de ontwikkelingen binnen WEL en de HBV. Cursus / training In tegenstelling tot voorgaande jaren is er in 2013 geen trainingsmiddag of cursus georganiseerd. Jaarlijks verslag De commissie brengt jaarlijks verslag uit van haar werkzaamheden aan de bestuurder van Woonstichting Etten-Leur. Over het verslagjaar 2013 is het verslag in februari 2014 aan hem toegezonden. Het verslag wordt in zijn geheel op de website geplaatst en deels opgenomen in het jaarverslag van Woonstichting Etten-Leur. Daarnaast ontvangen de raad van commissarissen, de ondernemingsraad en de Huurders Belangen Vereniging het verslag.


80


81


82


83

6 Oplopende druk op de kasstromen De politiek en de begrotingsplannen van de regering houden WEL in de greep. De contouren waarbinnen we moeten werken, werden in 2013 duidelijker. Ons streven naar financiële stabiliteit en continuïteit staat onder druk Ook WEL zal vanaf nu jaarlijks miljoenen euro’s heffingen moeten gaan afdragen aan het Rijk. Die lasten zijn moeilijk te dragen. Alleen met grote aanpassingen kunnen we zorgen dat de toekomst financieel positief blijft. Of die aanpassingen verantwoord zijn uit oogpunt van volkshuisvesting is de grote vraag. In 2013 hebben we voor de eerste keer een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd, zonder differentiatie. De eerste bezuinigingen hebben we kunnen realiseren. De nieuwbouw hebben we meer uitgesmeerd over de jaren en bij onderhoud hebben we verantwoorde bezuinigingen kunnen vinden. Het investeringsklimaat is gelukkig gunstig te noemen. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) hebben onze begroting en het jaarverslag positief beoordeeld. We zijn in een periode beland waarin er aan alle kanten aan de corporaties wordt getrokken. De regering met haar verhuurderheffing, het CFV met de saneringssteun, de gemeente met haar grondexploitatie en leefbaarheidswensen, het WSW met strengere eisen aan liquiditeit. Woningzoekenden met de vraag naar woonruimte. Huurders die een beperkte huurverhoging willen en ondernemers die om huurverlaging verzoeken. Extra regels voor toezicht die meer informatie en verantwoording vergen, Europese regelgeving op het gebeid van treasury. In dit krachtenveld doen wij op verantwoorde wijze ons werk doen en we passen onze bedrijfsvoering hierop aan.

6.1 Financiële resultaten (enkelvoudig) Woonstichting Etten-Leur sloot het boekjaar 2013 af met een negatief resultaat van 6,8 miljoen euro. Het eigen vermogen bedroeg op het einde van 2013 213,5 miljoen euro (enkelvoudige jaarrekening). De balans vertoont vergeleken met 2012 een paar opvallende posten:  De materiële vaste activa daalden door afwaarderingen, ondanks de oplevering van nieuwbouw ter waarde van 22 miljoen euro. De vastgoedbeleggingen stegen, door de oplevering van nieuwbouw onder verkoop onder voorwaarden en door herwaardering. De latente belastingvordering steeg met 10,5 miljoen euro door afwaardering van het vastgoed en fiscale verliescompensatie die daardoor is ontstaan.


84



Het eigen vermogen steeg met 2,6 miljoen euro, door het negatieve resultaat en de mutaties op basis van waardering rechtstreeks in het vermogen. De schuldenpositie steeg met twee miljoen euro. De terugkoopverplichting van woningen verkocht onder voorwaarden steeg aan de activazijde van balans met 6,5 miljoen euro door de oplevering van nieuwbouw. De passivazijde steeg 6,6 miljoen euro. De activazijde gaat uit bij de terugkoopverplichting van de waarde van de woning en passivazijde is het de terugkoopverplichting inclusief de winst en verliesdeling. Er is sprake van verliesdeling.

In 2013 stegen de huuropbrengsten ten opzichte van 2012, door de oplevering van nieuwbouw en door de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het verkoopresultaat was lager dan in 2012, omdat we minder woningen verkochten in 2013 en meer woningen met Koopgarant verkochten.

Ontwikkeling kosten Afschrijvingen De afschrijvingen in de jaarrekening worden lineair bepaald over de bedrijfswaarde. De afschrijving over de bedrijfswaarde was twee miljoen euro hoger dan in 2012. Dit werd veroorzaakt door de mutatie in de waardering en de oplevering van nieuwbouw. Lonen en salarissen De lonen en salarissen en de sociale lasten zijn gedaald ten opzichte van 2012. In 2013 is het aantal persoonsleden en de urencapaciteit verder afgenomen. Onderhoudskosten De onderhoudslasten zijn gedaald ten opzichte van 2012 en ze zijn ook lager dan in de begroting voor 2013. Op verschillende onderdelen gaven we minder uit en keken we kritisch waar we konden bezuinigen. Leefbaarheid We hebben minder uitgegeven aan leefbaarheid dan in 2012 en minder dan wat we hadden begroot. Dit had te maken met minder activiteiten; we keken meer naar nut en noodzaak van leefbaarheidsinvesteringen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn 1.106.000 euro gestegen, ondanks de doorgevoerde bezuinigingen op de kosten van onze organisatie (118.000 euro) en het vervallen van de bijdrage van CF-wijken (97.000 euro).


85

De grootste stijgingen ten opzichte van 2012 werd veroorzaakt door (bedragen x 1.000 euro):  Meer belastingen, contributies en verzekering (115)  Saneringssteun aan noodlijdende corporaties (1.062)  Eerste jaar verhuurderheffing (97)

Afwaarderingen In de jaarrekening zijn enkele bijzondere afwaarderingen verwerkt:  De Wet verhuurderheffing is aangenomen. In de bedrijfswaarde is ten opzichte van vorig jaar de verhuurderheffing voor de gehele exploitatieduur ingerekend.  De verhoging van de huren is uit voorzichtigheid gelimiteerd tot vijf jaar; we weten niet of de huurverhoging houdbaar is, gezien de negatieve gevolgen voor de volkshuisvesting. De huurpotentie wordt eerder afgetopt dan op de gewenste streefhuur.  Het Turfschip is verder afgewaardeerd, om een gezonde exploitatie op lange termijn mogelijk te maken.  De oplevering van de nieuwbouw leidde tot hogere afwaarderingen door de verhuurderheffing. Belastingen In de jaarrekening van 2013 wordt uitgegaan van compensabele verliezen. Deze zijn het gevolg van de fiscale afwaardering van vastgoed (WOZ-waarde) ten opzichte van de fiscale openingsbalans in 2008. Het standpunt van de Belastingdienst op dit punt is dat een duurzame afwaardering moet worden genomen over de hele looptijd tot 2008. Woonstichting Etten-Leur neemt alleen afwaarderingen wanneer deze groter zijn dan tien procent. Door de fiscale verliescompensatie ontstond een belastinglatentie die in 2013 ten gunste van het resultaat is gekomen.

6.2 Meerjarenprognose De cijfers in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de begroting 2014 zoals we die op 1 februari 2013 hebben ingediend bij het CFV en het WSW. Het startjaar van de meerjarenprognose is gebaseerd op de prognose van de jaarrekening over 2013. Deze wijkt af van de definitieve jaarrekening door aangepast richtlijnen voor de jaarverslaglegging en het standpunt van de Belastingdienst over de fiscale waardering.


86

Politieke vooruitzichten Verhuurderheffing Het kabinet en Aedes hebben afspraken gemaakt over de organisatie van het werkdomein van woningcorporaties, toezicht in de sector, de verhuurderheffing en investeringen. Het Aedesakkoord is in 2013 aangenomen met een stemming Werkdomein Corporaties kunnen sociale huurwoningen blijven bouwen en verhuren en een bijdrage leveren aan stads- en dorpsvernieuwing, het verbeteren van achterstandswijken en het bouwen van gemengde wijken waar commerciële partijen dat laten afweten. Corporaties mogen middeldure huurwoningen (niet-DAEB) bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. Financiering van deze woningen dient zonder geborgd geld plaats te vinden. Corporaties moeten DAEB- en niet DAEB-taken binnen de organisatie scheiden, omdat zij alleen voor sociale huurwoningen voordeel hebben in de vorm van geborgde leningen. Een corporatie kan zelf kiezen of zij die taken administratief of juridisch scheidt. De daadwerkelijke scheiding wordt niet eerder verwacht dan per 1 januari 2016. Toezicht Het WSW krijgt een grotere rol bij de sanering van corporaties. Het WSW beoordeelt de risico’s van corporaties op het moment dat zij bij banken leningen voor investeringen willen aangaan. Heffing en investeringen Door de overeenstemming met de Minister van Wonen wordt voor deze kabinetsperiode de verhuurderheffing als een voldongen feit beschouwd. Als randvoorwaarde is afgesproken dat de potentiële huuropbrengst van het huurbeleid in stand blijft, ook bij de invoering van de huursombenadering. De corporaties moeten wel oog blijven houden voor de beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Binnen hun mogelijkheden investeren corporaties zo veel mogelijk. Er is 400 miljoen euro beschikbaar uit het energieakkoord voor energiebesparende maatregelen. De btw-integratieheffing is vervallen per 1 januari 2014. Saneringssteun aan het Centraal Fonds De saneringssteun is voor het eerst opgehaald in 2013. Vanaf 2013 wordt de saneringsheffing bepaald door een percentage van de jaarlijkse huuropbrengst van woongelegenheden te nemen.


87

Percentage van de jaarlijkse huuropbrengst voor de Saneringsheffing 2013 4,0 % 2014 3,5 % 2015 2,0 % 2016 2,0 % Vanaf 2017 1,0 % Huurcompensatie Ter compensatie van de verhuurderheffing mogen corporaties extra huurverhogingen toepassen. Voor de jaren 2013 en 2014 is er de mogelijkheid om inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren. Ondanks de druk op betaalbaarheid van de huren voerden de meeste corporaties, ook WEL, deze percentages door voor 2013 en 2014. In de meerjarenprognose is vanaf 2014 rekening gehouden met 1,5 procent boven de inflatie. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting heeft de afgelopen jaren geen invloed gehad op de kasstromen, door de ANBI-status van corporaties. Hierdoor was het voor alle corporaties mogelijk om gebruik te maken van een herbestedingsreserve. Gevolg hiervan was dat er nauwelijks vpb werd afgedragen. Inmiddels zijn er wijzigingen in deze wetgeving doorgevoerd en kunnen we hier geen gebruik meer van maken. Voor de komende jaren houden we rekening met fiscale waardedalingen van het vastgoed die leiden tot verliescompensatie. Vanaf 2016 wordt er in de meerjarenprognose rekening gehouden met vennootschapsbelasting.

Uitgangspunten Op basis van de jaarrekening 2012 en de prognose van 2013 is de financiële meerjarenprognose bijgesteld. Met deze meerjarenprognose beheersen we de kasstromen voor de komende jaren, om zo de ontwikkeling van Woonstichting Etten-Leur te monitoren. De jaarrekening 2012 (enkelvoudige jaarrekening) heeft gediend als basis voor de balanspositie. De prognose voor 2013 dient als basis voor de resultatenrekeningen. De nieuwbouwplannen uit de begroting voor 2013 zijn opgenomen. In het basisscenario van deze meerjarenprognose is rekening gehouden met de compensatie van de lastenverzwaringen voor Woonstichting Etten-Leur, door:  investeringen in nieuwbouw over een groter tijdvak te verdelen. De stichtingskosten zijn kritisch tegen het licht gehouden en waar mogelijk naar achter geschoven. Binnen tien jaar worden alle nieuwbouwprojecten ten uitvoer gebracht.  besparing op bedrijfslasten en personele lasten, oplopend tot 300.000 euro per jaar.


88







beperking van planmatig onderhoud en investeringen in groot onderhoudsplannen voor de komende vijf jaar. Voor de toekomst worden onderhoudswerkzaamheden geclusterd en geactiveerd in de meerjarenplanning. inkomensafhankelijke huurverhoging voor huishoudens met een bruto-jaarinkomen tot 33.000 euro van 1,5 procent. Extra huurverhoging voor huishoudens met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 euro van 2,0 procent. Extra huurverhoging voor inkomens boven 43.000 euro van 4,0 procent (inkomensgrenzen hebben een peildatum 1 januari 2013). de gewenste huur op te trekken naar gemiddeld 85 procent van de maximale huur.

De verhuurderheffing is ingerekend: 1,7 miljard euro voor de hele sector in 2017, voor WEL 2,6 miljoen euro per jaar vanaf 2014, oplopend naar 5,2 miljoen euro in 2018. De verhuurderheffing is gebaseerd op de WOZ-waardeontwikkeling. Ook met de saneringssteun is rekening gehouden (2013 vier procent, 2014 3,5 procent, 2015 twee procent, 2016 twee procent en vanaf 2017 één procent).

Financiële vooruitzichten Overname vastgoed Veron Vanaf 2014 zijn 171 seniorenwoningen en vier overige objecten van Veron overgenomen en opgenomen in de exploitatie. Alle woningen worden om te beginnen onder de DAEB-grens in de markt gezet. Voor de financiering zijn vier leningen van Veron opgenomen in de leningportefeuille. Deze zijn op marktwaarde bepaald. De marktwaardeverrekening van deze leningen zijn verrekend met de aanschafwaarde van het vastgoed. De onderhoudslasten zijn ingerekend op basis van de geldende onderhoudsnormen. Dit geldt ook voor de overige lasten. Uitgangspunt bij de aankoop is geweest dat de aanschaf geen negatieve invloed mag hebben op de kengetallen. Het CFV en het WSW hebben goedkeuring verleend aan de overname van het vastgoed van Veron. Het WSW heeft het faciliteringsvolume verstrekt aan WEL voor de overname. Verkoopprogramma Het verkoopprogramma is enige jaren geleden gestart en loopt ondanks de economische crisis redelijk. We zijn in 2013 niet uitgekomen op de geprognosticeerde aantallen, we verkochten maar 22 woningen in plaats van de geplande dertig. Daarvan zijn vijf woningen met Koopgarant verkocht, uit de bestaande voorraad. Voor woningen die zijn verkocht onder Koopgarant heeft WEL een terugkoopplicht. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 rekenen we op hetzelfde aantal. Daarmee realiseren we voldoende kasstromen voor het niet-financierbare gedeelte van onze investeringen. Aan deze doelstelling houden we vast.


89

Investeringen In de financiële meerjarenprognose houden we rekening met nieuwe huurwoningen en bijzondere projecten. De projecten lopen sterk uiteen, van woonvoorzieningen tot grote complexen. In de periode van 2104 tot en met 2023 willen we nog zo’n 460 eenheden realiseren in Etten-Leur. De woningen en voorzieningen komen in de uitbreidingsgebieden en locaties in Etten-Leur:  Schoenmakershoek: Leurse Dijk  De Streek: uitbreiding De Streek  Grauwe Polder: Het Withof  Herstructurering: Kerkwerve

Groei van WEL

De woningvoorraad van WEL ontwikkelt zich sterk in opgaande lijn. In de grafiek is de verkoop van woningen meegenomen. Naast de woningen zijn er nog ‘overige objecten’. Dit zijn voornamelijk garages en parkeerplaatsen, maar ook kinderdagverblijven, een gezondheidscentrum, een sociaal cultureel centrum en commerciële ruimten. Ook registreren we hieronder de koopconstructies voor starters op de woningmarkt, met uitzondering van Koopgarant. De stijging in 2014 wordt veroorzaakt door de overname van Veron. Weerstandsvermogen en financiële continuïteit De financiële meerjarenprognose berekent op basis van een vaste parameterset de bedrijfswaarde van het bestaande bezit en de nieuwbouwprojecten. Wijzigingen in de bedrijfswaarde leiden tot waardeveranderingen die we ten laste van het resultaat brengen of rechtstreeks in het vermogen verwerken. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

90

In een veel eerder stadium is, mede in het kader van de bevordering eigen woningbezit en vanuit strategisch perspectief, een grote groep woningen aangewezen voor verkoop.

De solvabiliteit (weerstandsvermogen) is de algemene bedrijfsreserve uitgedrukt als percentage van het balanstotaal. De solvabiliteit schommelt de komende jaren tussen de veertig en vijftig procent. Na 2022, als de nieuwbouw is afgenomen, groeit het vermogen door. Vooralsnog wordt de grens van dertig procent aangehouden voor een gezonde bedrijfsvoering. Het volkshuisvestelijke vermogen, dat is berekend door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, schommelt de komende jaren tussen de 25 en 30 procent. De ondergrens van het volkshuisvestelijke vermogen loopt op tot twintig procent in 2017. WEL voldoet dus ruim aan deze norm. De basisgegevens zijn afkomstig van de dPi uit 2012. Het Centraal Fonds hanteert zijn eigen berekeningsmethodiek.

Normen en kengetallen Onze verwachtingen voor de belangrijke kengetallen voor de komende jaren worden onderstaand toegelicht. Als onze meerjarenprognose strookt met de werkelijkheid voldoen we aan de normen die we onszelf opleggen en aan externe normen. De normen die we zelf hanteren zijn strenger dan de externe normen, om voldoende flexibiliteit in de financiering te behouden. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

91

Dekkingsratio’s Onderstaande kengetallen geven aan in hoeverre Woonstichting Etten-Leur in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de interest te betalen. Het WSW hanteert een norm van 1,4 om naast de rente ook een normatieve aflossing mee te nemen. De praktijk leert dat er binnen de exploitatie ruimte moet zijn om uitgaven te doen die niet rechtstreeks leiden tot extra inkomsten. Bijvoorbeeld investeringen of uitgaven voor leefbaarheid, of de vennootschapsbelasting. WEL streeft daarom naar 1,5 voor de hele WEL-groep, om voldoende flexibiliteit in de financiering, faciliteringsvolume en borgingsmogelijkheden te houden. De dekkingsratio bleef in 2013 boven de norm van 1,4. Het overschot gebruiken we voor de interne financiering van investeringen.

De kasstroomtoets toetst of WEL in staat zou zijn om de rente en een aflossing van twee procent van de leningenportefeuille op te brengen. Deze dient minimaal 1 te zijn. Geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en rente-ontvangsten blijven vanaf 2014 buiten beschouwing in dit kengetal. Dit is een verzwaring van de regelgeving door het WSW. De onderhoudsinvesteringen worden gedekt door verlenging van de levensduur en activering van deze investering. Eventuele afwaardering of opwaardering komt terug via waardeveranderingen. Vanaf 2013 is de verhuurderheffing ingerekend. Vanaf 2016 daalt de dekkingsratio doordat we vennootschapsbelasting moeten gaan betalen. De kasstroomtoets van het WSW wordt in de toekomst vervangen door een nieuw kengetal, namelijk de aflossingsverdiencapaciteit.


92

Financiële ratio’s voor de risicobeoordeling WSW Vanaf 2014 beoordeelt het WSW jaarlijks de financiële positie en risico’s van iedere deelnemer volgens een nieuw beoordelingskader. De belangrijkste veranderingen van het WSW:  De financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) én op basis van prognose (vijf jaar dPi).  Het is een integraal stelsel van financiële ratio’s, met meer en beter zicht op korteen langetermijnrisico’s volgens het WSW.  De dekkingsratio (ICR-norm) blijft 1,4, rekening houdend met noodzakelijk geachte risicobuffers, waarbij de geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en renteontvangsten buiten beschouwing blijven. De generieke aflossingsfictie van twee procent wordt vervangen door een corporatiespecifieke DSCR (ratio voor rente en aflossing).  De nieuwe DSCR (rente- en aflossingscapaciteit) houdt rekening met het restant van de levensduur van het bezit, de verkoopopbrengsten en een aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot het einde van de levensduur van de portefeuille. Dit leidt tot een inschatting van de volgende kengetallen voor 2013 op basis van de jaarrekening en de begroting 2014:

Interest Coverage Ratio 2,00 1,50

1,84 1,63

1,63 1,40

ICR afgelopen 3 jaar ICR komende 5 jaar

1,00 0,50 0,00

ICR t.b.v. WSW Risico Score Model WSW norm

De gemiddelde gerealiseerde ICR is 1,63 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde ICR (vijf jaar) is 1,84. De laagste van de twee wordt getoetst aan de norm van 1,4. Woonstichting Etten-Leur voldoet aan de norm.


93

Debt-Service Coverage Ratio 1,50 1,14

1,25

DSCR afgelopen 3 jaar 1,14 1,00

DSCR komende 5 jaar

1,00

0,50

DSCR t.b.v. WSW Risico Score Model WSW norm

0,00

De gemiddelde gerealiseerde DSCR is 1,14 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde DSCR (vijf jaar) is 1,25. De laagste van de twee wordt getoetst aan de norm van 1,0. Woonstichting Etten-Leur voldoet aan de norm. Exploitatierendement Het exploitatierendement geeft het rendement weer van het betreffende jaar op basis van de berekende bedrijfswaarde. Het exploitatieresultaat is de som van de exploitatieinkomsten minus de exploitatie-uitgaven, met uitzondering van de rente. We hanteren een interne norm van vier procent van de bedrijfswaarde. Het exploitatierendement blijft de komende jaren onder die norm. Vanaf 2018 verwachten we weer permanent boven de norm uit te komen. Het exploitatierendement wordt onderuit gehaald door de komst van de verhuurderheffing en de saneringssteun. De saneringssteun maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde, zodat de bedrijfswaarde hoog blijft terwijl een lagere exploitatiecashflow ontstaat.


94

Leningcapaciteit De relatie tussen de bedrijfswaarde en de externe financiering geeft richting aan de wijze waarop nieuwe investeringen worden gefinancierd. De norm is 75 procent. Het is zaak om daaronder te blijven. Streven voor de begroting van 2014 is zeventig procent. De bedrijfswaarde stijgt de komende jaren door de nieuwbouwontwikkelingen, extra huurverhogingen en bezuinigingen op onderhoud en organisatiekosten. Zelfs met de ingerekende verhuurderheffing. De leningportefeuille blijft ondanks dit alles redelijk constant. De waardeontwikkeling is bepalend voor dit cijfer; de leningen zijn een gegeven, de bedrijfswaardeberekening is te beïnvloeden.

De leningcapaciteit is kritisch als de norm van 75 procent genaderd wordt. We kunnen van die kritische grens wegblijven door de bedrijfswaarde te beïnvloeden of door interne financiering, door bezit te verkopen. De bedrijfswaarde kunnen we veranderen door kritisch te kijken naar het strategisch voorraadbeleid en samenhangende investeringen. Waar mogelijk kan de levensduur worden verlengd door investeringen die zijn voorzien en ook de aanscherping van het huurbeleid is een mogelijkheid. De maatregelen vanuit de overheid ondersteunen deze laatste optie. Om WEL financieel stabiel te houden zullen we het gemiddeld huurniveau naar een hoger percentage van de maximaal redelijke huur brengen. We streven naar gemiddeld 85 procent. Andere mogelijkheden zijn investeringen uitstellen en de beheerslasten verlagen. Beide instrumenten zijn voor de begroting van 2014 ingezet. Door oplevering van nieuwbouwprojecten neemt de bedrijfswaarde toe, omdat deze vanaf het moment van oplevering worden meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. De financiering voor de nieuwbouw wordt voorzien vanaf het moment van ontwikkeling.


95

Leningcapaciteit versus WOZ-waarde De leningcapaciteit uitgedrukt als waarde van de WOZ-waarde ziet er voor eind 2013 als volgt uit: leningportefeuille (247.408.000 euro) / WOZ-waarde per 1 januari 2013 (834.194.000 euro) x 50 procent. De waarde komt uit op 59,3 procent. Deze waarde was in 2011 55 procent en 2012 58 procent. Het streven van Woonstichting Etten-Leur is om dit percentage onder zestig procent te houden. De overname van Veron per 1 januari 2014 zorgt voor een positieve beïnvloeding van dit percentage. De WOZ-waarde is nauwelijks te beïnvloeden en kent de komende jaren een nog dalend verloop. Financiële ratio’s voor de risicobeoordeling van het WSW Loan to value (LTV) meet de capaciteit om op lange termijn kasstroom te genereren (KGC) in relatie tot vreemd vermogen. De KGC is op basis van bedrijfswaarde. Solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Basis is ook hier de bedrijfswaarde. LTV =

Vreemd vermogen Bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie

x 100 %

De loan to value volgens de risicobeoordeling van het WSW bedraagt 64 procent. De norm van 75 procent mag niet worden overschreden. WEL voldeed in 2013 aan de norm.


96

Loan to Value 75%

80% 70%

64%

59%

64%

60%

Loan to value ultimo vorig jaar Loan to value eind 2013

50% 40% 30%

LTV t.b.v. WSW Risico Score Model

20%

WSW norm

10% 0%

Solvabiliteit =

Eigen vermogen bij waardering vastgoed in exploitatie op basis van bedrijfswaarde x 100 % Totaalvermogen bij waardering vastgoed in exploitatie op basis van bedrijfswaarde

De solvabiliteit volgens de risicobeoordeling van het WSW moet minimaal twintig procent bedragen. De solvabiliteit berekend in het risicoscoremodel van het WSW was in 2013 37 procent. WEL voldeed daarmee aan de norm.

Solvabiliteit 60% 50% 40% 30% 20% 10%

Solvabiliteitsratio jaar 2012Marktwaarde verhuurde staat Solvabiliteitsratio jaar Balans 2012 Solvabiliteitsratio jaar 2013

51% 37%

40%

37% 20%

Solvabiliteit WSW Risico score model WSW norm

0%


97

Jaarresultaten In de begroting werd nog rekening gehouden met een positief jaarresultaat voor 2013. In de jaarrekening komen we uit op een negatief resultaat. De oorzaak hiervan ligt in de waardeveranderingen. In de begroting is als uitgangspunt genomen de verhuurderheffing en de extra huurverhogingen door te rekenen tot streefhuurprijs. Vanuit best practice hebben we er echter voor gekozen om de verhuurderheffing wel voor de gehele exploitatieduur in te rekenen, omdat de wet is aangenomen. Maar de huurverhoging is vanuit best practice beperkt tot een periode van vijf jaar, omdat er onvoldoende bekend is over het huursombeleid. Dit leidt tot een hogere afwaardering in 2013 dan voorzien. Daar staat tegenover dat er wel een hogere latentie belastingvorderingen is gevormd, omdat de compensabele verliezen hoger uit vallen dan was aangenomen. De begrote jaarresultaten kennen een grillig verloop, maar tot 2018 (2019 uitgezonderd) zijn ze positief. Dit realiseren we door spreiding aan te brengen in het investeringsprogramma voor nieuwbouw. De onrendabele toppen worden verspreid over de verschillende jaren. In 2019 wordt een hoge onrendabele top genomen voor het Withof. Vanaf 2022 zijn er geen nieuwe projecten ingerekend.


98

Het operationeel resultaat bestaat uit de werkelijke kasstromen uit bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten, inclusief geactiveerde productie en toegerekende rente. Het operationeel resultaat is een belangrijke kasstroommeter voor de liquiditeit. Wel moet hieruit in de toekomst vijf miljoen euro verhuurderheffing en 4,5 miljoen euro vennootschapsbelasting betaald worden. Om een operationeel resultaat te behalen dat voldoende hoog is, gebruiken we een set normen waarop we sturen. In elk geval moet het operationele resultaat minus financieringsresultaat hoger zijn dan 25 procent van de omzet, om de bedrijfslasten te kunnen dekken. Scenario’s In de begroting voor 2014 hebben we twee scenario’s opgenomen. In het eerste scenario is de aankoop van Veron niet in de resultaten opgenomen. De voorwaarde om Veron over te nemen, was dat de aankoop geen negatieve gevolgen zou hebben voor Etten-Leur en Woonstichting Etten-Leur. De meerjarenprognose geeft weer dat dit inderdaad niet het geval is. Het weerstandsvermogen blijft nagenoeg op dezelfde hoogte. Door de aankoop van Veron neemt de bedrijfswaarde en leningportefeuille logischerwijs toe, net als de huuropbrengsten, de onderhoudslasten en de rentelasten. De aankoop van Veron heeft per saldo nauwelijks invloed op het exploitatierendement en de dekkingsratio. Er wordt geen extra personeel ingezet, waardoor er extra dekking ontstaat voor de organisatie. Het tweede scenario geeft de effecten weer van een afname in het aantal reguliere verkopen. Wat gebeurt er als WEL slechts vijftig procent van de geplande verkopen van bestaand bezit zou realiseren (vijftien woningen per jaar). De kasstromen uit verkopen gebruiken we normaal gesproken om leningen af te lossen of projecten te financieren. Door het uitblijven van deze kasstromen, zal er bij gelijkblijvende activiteiten meer geleend moeten worden. Dit resulteert in een geringe afname van het weerstandsvermogen. De verkoop van woningen heeft geen effect op het exploitatierendement. De dekkingsratio verslechtert op lange termijn doordat de financieringslast toeneemt. Het operationeel resultaat blijft gelijk. De jaarresultaten zouden wel verslechteren doordat het verkoopresultaat halveert.


99

6.3 Treasury en financieringsmanagement Treasurycommissie WEL neemt deel aan een gezamenlijke treasurycommissie, die de financiële posities beheert en beheerst die voortvloeien uit de bedrijfsvoering. In 2013 is Goed Wonen uit Lage Zwaluwe toegetreden tot de treasurycommissie. De overige deelnemende corporaties zijn Bernardus Wonen uit Oudenbosch, Brabantse Waard uit Zevenbergen en Woonstichting Etten-Leur. Een belangrijk onderdeel van de periodieke besprekingen was telkens weer de Europese beschikking over staatssteun en de ontwikkelingen hierin. In 2013 waren er drie bijeenkomsten van de treasurycommissie. Treasuryagent Thésor, de treasuryagent, doet in samenspraak met WEL voorstellen voor financiering en rente-instrumenten. Thésor heeft in 2013 negen transactievoorstellen voor WEL gedaan. Hiervan zijn er zes uitgevoerd:  Renteconversie per mei 2013. Renteaanpassing van 4,79 naar 2,35 procent.  Aantrekken van een roll-overlening van vijf miljoen euro per 2 september 2013 onder een swap. De totale combinatie komt op een rente van 4,92 procent.  Opslagherziening op een basisrentelening van tien miljoen euro per mei 2013. Opslag is gewijzigd van 0,04 naar 0,25 procent.  Aantrekken van twee fixeleningen, een van tien miljoen euro (1 augustus 2014) en een van vijf miljoen (1 december 2014) voor herfinanciering. De rentepercentages dalen respectievelijk van 3,82 naar 3,375 procent en van 5,55 naar 3,395 procent.  Aantrekken van een roll-overlening van acht miljoen euro met een opslag van 0,32 procent ten behoeve van Veron. Storting lening op 2 januari 2014.  Aantrekken van een roll-overlening van vijf miljoen euro met een opslag van 0,52 procent ten behoeve van Veron. Storting lening op 2 januari 2014.

Treasuryontwikkelingen De volgende onderwerpen zijn in 2013 bij WEL de revue gepasseerd:  Eigenmiddelenbeleid WSW  Treasurystatuut  Toezichtbelemmerende bepaling en EMIR  Wijziging beleidsregels derivaten  Groenfinanciering  Nieuw beleid WSW


100

  

1- weeks rolloverlening Volmachtverklaring WSW Centraal Fonds stresstest

Eigenmiddelenbeleid WSW Het WSW heeft op eind 2012 op haar website het Eigenmiddelen(EM)beleid bekend gemaakt. Dit beleid bepaalt welke middelen de corporatie verplicht moet besteden aan:  borgbare bestedingsdoelen  aflossing van geborgde leningen  opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer De volledige netto-verkoopopbrengsten plus de netto operationele kasstroom (voor zover nodig) mogen worden besteed aan de opbouw van de verplichte liquiditeitsbuffer. Woonstichting Etten-Leur hoeft geen verplichte liquiditeitsbuffer aan te houden. Als er geld overblijft, dan moet WEL dat (gedeeltelijk) gebruiken voor borgbare doelen en/of aflossingen van geborgde leningen. Daarnaast mag de corporatie een optionele liquiditeitsbuffer aanhouden ter grootte van tien procent van de totale huuromzet van het meest recente boekjaar. Dit bedrag mag WEL bijvoorbeeld gebruiken als werkkapitaal of voor toekomstige bestedingen. Op 22 januari 2013 heeft het WSW aanpassing gedaan op het EM-beleid. Onder strikte voorwaarden kunnen er nu ook middelen ingezet worden voor niet-DAEB-activiteiten. Om de invloed van het nieuwe eigenmiddelenbeleid inzichtelijk te krijgen heeft het WSW een rekentool beschikbaar gesteld. De uitkomsten van de rekentool zijn voorgelegd bij de accountmanager van het WSW om dit volume ook daadwerkelijk toegewezen te kunnen krijgen. Voor investeringen in niet-DAEB kan het noodzakelijk zijn financiering zonder WSW-borging aan te trekken. WEL heeft voor 2014 een bedrag van 1,5 miljoen euro aan niet-DAEBuitgaven begroot. Voor 2015 betreft dit 1,4 miljoen euro en voor 2016 circa 0,5 miljoen euro. Het EM-beleid van het WSW gaf voor de jaren 2011 tot en met 2013, onder voorwaarden, ruimte om geld dat uit exploitatie en verkopen kwam, mede voor niet-DAEB-investeringen aan te wenden. Het is momenteel nog niet bekend of dezelfde methodiek ook op 2014 van toepassing zal zijn (in afwachting van de herziene Woningwet). Zodra duidelijk is wat in/vanaf 2014 de spelregels worden voor investeringen in niet-DAEB, zal onderzocht worden of het noodzakelijk is om financiering zonder WSW-borging aan te trekken. Gezien de relatief geringe omvang van de niet-DAEB-investeringen lijkt het aannemelijk dat dit niet nodig is.


101

Treasurystatuut en derivaten Met het van kracht worden van de ‘Beleidsregels voor het gebruik van derivaten door toegelaten instellingen’ in de volkshuisvesting (per 1 oktober 2012), is het afsluiten van rente-instrumenten voor corporaties minder aantrekkelijk geworden. Tevens mogen alleen nog derivaten gesloten worden op basis van door CFV/BZK opgestelde standaarddocumentatie. Er zijn momenteel geen banken bereid om op basis hiervan derivaten af te sluiten. De treasury van WEL zal in 2014 dan ook net als in 2013 geen nieuwe derivaten afsluiten. Eventuele wijzigingen van bestaande derivaten zijn wel mogelijk; deze worden in voorkomende gevallen ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaardes van swaps per 31 december 2013 en de marktwaarde bij een rentecurve die twee procent lager ligt dan de actuele curve. De payers swaps van Artesia en de BNG Bank kennen geen contractuele verplichtingen voor marktwaardeverrekening. De met Rabobank afgesloten derivaten kennen een theoretische mogelijkheid tot (markt)waardeverrekening. Daarom moeten we voor deze Rabobankderivaten een liquiditeitsbuffer aanhouden. WEL monitort in 2014 de marktwaarde van de Rabobank swaps. Het drempelbedrag dat WEL met Rabobank op deze swaps heeft afgesproken bedraagt 4,17 miljoen euro. Bij een rentedaling van twee procent kent de swap met Rabobank een negatieve marktwaarde van 3,1 miljoen euro. Er is dus nog een marge van circa een miljoen euro voordat de vorming van de liquiditeitsbuffer nodig is.

- 3,60 % 10.000.000 - 1.025.602

- 1.334.899

Marktwaarde op basis van 1%rentecurve

Marktwaarde bij 2% rentedaling

Marktwaarde bij 1% rentedaling

Marktwaarde per 31 december 2013

Hoofdsom

Nvt

Gewogen gemiddelde rente

CSA/NRL/OFD

Artesia

Threshold

Tegenpartij

Overzicht swaps per tegenpartij

- 1.637.613

- 965.030

BNG Bank OFD - 4,37 % 21.000.000 - 6.366.484 - 10.791.279 - 16.121.979 - 13.484.076 Rabobank OFD - 5,05 %

8.000.000 - 1.965.234

- 2.536.008

- 3.072.288

- 2.218.661

4,23 % 39.000.000 - 9.357.320 - 14.662.186 - 20.831.880 - 16.667.767


102

Het huidige treasurystatuut is opgemaakt in april 2013. Het is nog een conceptversie. In 2014 zal de herziene Woningwet bekend worden, die naar verwachting per 1 januari 2015 in zal gaan. Zodra hierover meer bekend is en de beleidsregels vaststaan, zal een nieuw treasurystatuut worden vastgesteld en ter goedkeuring aan de rvc voorgelegd worden. Aanpassing van het treasurystatuut zal mogelijk betekenen dat we ook de beschrijving van de administratieve organisatie (AO & IC) op onderdelen moeten aanpassen. Toezichtbelemmerende bepalingen Woonstichting Etten-Leur heeft derivaten. Voor 31 december 2013 lag er een inspanningsverplichting om de toezichtbelemmerende clausule buiten werking te stellen die in de raamovereenkomst van BNG Bank is opgenomen. WEL heeft hiervoor een verzoek naar BNG Bank gestuurd. Omdat de bepaling desondanks niet tijdig is geschrapt, hadden we de verplichting voor 1 maart 2014 een plan van aanpak in te dienen bij het CFV. Het plan van aanpak is tijdig ingediend. In de wandelgangen geeft BNG Bank het signaal af dat gewacht wordt op de uitkomsten van het paralleltraject met Aedes. In de toelichting op de beleidsregels is overigens opgenomen dat, mocht het niet lukken om de toezichtbelemmerende bepalingen te schrappen, de swaps niet onrechtmatig zijn. European Market Infrastructure Regulation (EMIR) EMIR is Europese regelgeving die ervoor zorgt dat handelen in Over The Counter (OTC) derivaten transparanter en veiliger wordt. EMIR-wetgeving verplicht corporaties om afspraken te maken met hun ‘derivatenbank’ over eventuele geschillen, een jaarlijkse terugkoppeling van de posities, tijdige bevestigingen en een zogenoemde cliëntclassificatie. Woonstichting Etten-Leur heeft zich op advies van advocatenkantoor Allen & Overy in 2013 ingeschreven bij het ISDA-protocol. Tevens is er een LEI-nummer aangevraagd via de Kamer van Koophandel. BNG Bank, Rabobank en Artesiabank hebben voorgesteld om de rapportageplicht aan een handelsregister (trade repository) over te nemen. WEL heeft met iedere bank een overeenkomst. RJ290 en derivaten RJ290 is de verslaggevingsrichtlijn voor derivaten. Bij Woonstichting Etten-Leur waren in 2013 kenmerken van leningen en derivaten als hoofdsommen, einddata, rentebasis en looptijd voldoende op elkaar afgestemd.


103

Ontwikkelingen kapitaal(markt) Stijgende rente De rentemarkten hebben in 2013 een omslag gemaakt en aan de dalende trend is een einde gekomen. Het afgelopen jaar kende de lange rente schommelingen onder de twee procent, maar medio 2013 steeg deze boven de twee procent. De rente (zonder opslagen, voor tien jaar) heeft zich niet boven de 2,5 procent bewogen. De tarieven voor nieuwe financieringen zijn nog zeer gunstig te noemen. De ingezette opgaande trend wordt nog getemperd, doordat er veel bedreigingen zijn voor de economisch ontwikkelingen in de wereld. De inflatievooruitzichten lijken ook gematigd te zijn. Het meest waarschijnlijke scenario lijkt een langzaam stijgende rente te zijn. Lagere opslagen De opslagen zijn in het afgelopen jaar verlaagd. Eind 2012 brachten banken bij een looptijd van tien jaar nog een opslag van circa 0,90 procent in rekening. Eind 2013 was deze opslag gedaald naar 0,65 procent, door toetreding van niet-bancaire partijen (pensioenfondsen/verzekeraars). Afgelopen jaren was er nauwelijks concurrentie en bancaire partijen hebben de tarieven aangepast om hun marktaandeel te verdedigen. Ook buitenlandse partijen willen participeren op de Nederlandse kapitaalmarkt. Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg ultimo 2013 4,26 procent (2012 4,35 procent). Ook WEL betaalde lagere rentetarieven op leningen.

Financiering Huisbankier Woonstichting Etten-Leur heeft Rabobank West-Brabant-Noord als huisbankier. We beschikken over één kredietfaciliteit: een rekeningcourantkrediet gekoppeld aan de lopende rekening. Het maximumkrediet is een miljoen euro. Dit achten we voldoende, omdat er ruime opnamemogelijkheden zijn uit depositofaciliteiten. Borgingsruimte WSW Voor het aantrekken van geldleningen op de kapitaalmarkt maakten we gebruik van de borging door het WSW. Hierdoor kunnen we onder gunstige condities geld lenen op de onderhandse kapitaalmarkt (AAA-rating). Deze rating komt mede tot stand door de achtervangpositie die de gemeente inneemt. Als zekerheidsstelling brengen we de materiële vaste activa in. De activa worden gewaardeerd met de (relatief voorzichtige) parameters van het WSW. De beschikbare borgingsruimte is in tijden van veel investeringen belangrijk om te monitoren. Begin november 2013 is het onderzoek naar de kredietwaardigheid door het WSW afgerond en zijn we weer onveranderd kredietwaardig bevonden.


104

Om de administratieve verwerking van leningen te vereenvoudigen is aan Gemeente EttenLeur gevraagd om een generieke achtervang af te geven voor onze bedrijfsfinanciering. Jaarlijks herijkt de gemeente op basis van onze prognose het volume en legt dit vast in een collegebesluit. Voor de te borgen activiteiten is aangesloten bij de systematiek van het WSW, waarbij borging alleen geldt voor woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens en maatschappelijk vastgoed binnen de gemeente Etten-Leur. In december 2013 heeft het college de achtervangpositie weer goedgekeurd. Tevens is voor het vastgoed in de gemeente Moerdijk en Drimmelen een gelimiteerde achtervangovereenkomst afgesloten voor de overname van Veron. Het restant faciliteringsvolume (vrijgegeven 7 november 2013) bedraagt 75,7 miljoen euro (periode 2013 t/m 2015). Op basis van de huidige cijfers kunnen we tot eind 2015 in de financieringsbehoefte voorzien door WSW-geborgde financiering aan te trekken. Om ervoor te zorgen dat Woonstichting Etten-Leur ook op langere termijn voldoende faciliteringsvolume van het WSW (voor borging van financiering voor DAEB-activiteiten) beschikbaar gesteld krijgt, zullen we doorlopend in de gaten houden of de exploitatie voldoende middelen genereert om de lasten uit de leningenportefeuille te kunnen dragen. Financieringsbehoefte Gezien de onzekerheden rond de kasstromen (vooral uit investeringen) en om het risico op overliquiditeit te beperken, zullen we terughoudend omgaan met het invullen van de toekomstige financieringsbehoefte. De financieringsbehoefte voor de komende jaren schatten we op een volume van maximaal 47 miljoen euro. Dit bedrag komt voort uit de financieringsbehoefte tot en met eind 2016. Financieringsbehoefte WEL (x 1.000 euro) Jaar Saldo Mutatie saldo Maximaal Financieringsbedrag 31 december af te sluiten 2014 - 25.736 - 25.736 100 % - 25.736 2015 - 49.166 - 23.430 75 % - 17.573 2016 - 58.018 - 8.852 50 % - 4.426 Totaal - 58.018 - 47.735 Als in de toekomst de financieringsbehoefte lager uitvalt dan nu is voorzien, wil WEL voorkomen een te hoog bedrag aan leningen te hebben afgesloten. Daarom wordt voor de jaren na 2014 een maximum gehanteerd voor het bedrag aan af te sluiten financiering; het zogenaamde financieringsbedrag. Het WSW geeft voor maximaal het lopende plus twee opvolgende jaren faciliteringsvolume (FV) vrij (2013 – 2015); het financieringsbedrag is voor dezelfde periode bepaald. Indien het WSW niet voldoende faciliteringsvolume beschikbaar stelt, dan zal WEL het WSW actief benaderen om tijdig voldoende volume te krijgen. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

105

Daar waar mogelijk en financieel aantrekkelijk, zullen we bij het aantrekken van financiering gebruik maken van ‘groencertificaten’ (uitgegeven door AgenschapNL), dan wel van andere financieringsregelingen/fondsen waarmee een rentevoordeel behaald kan worden. Liquiditeitenbeheer In het liquiditeitenbeheer lag het accent op het zo efficiënt mogelijk invullen van de liquiditeitsbehoefte met de variabele leningen, bedrijfstelerekening (deposito) en de kredietfaciliteit. Hiermee kunnen we een optimaal renteresultaat bereiken. We benutten zo de mogelijkheden die de variaties in looptijden en opslagen ons bieden. Voor 2013 was er zowel aan het begin als in het midden van de maand een mogelijkheid om geld op te nemen uit een deposito. Deze mogelijkheden lopen nog door in 2014.

6.4 Interne risicobeheersing- en controlsystemen Woonstichting Etten-Leur wil zich ondanks het negatieve economische klimaat volledig inzetten voor haar maatschappelijke doelstellingen en haar opgave voor de komende jaren. De financiële continuïteit berust op een solide basis, waarvoor de waarde van het onroerend goed het meest bepalend is. Door een planning- & controlcyclus, interne documenten, beleidscyclus, monitoring, sluitende begrotingen en beheersing van de financiële risico’s bij projecten kunnen we deze positie behouden.

Beleidscyclus en monitoring Planning- & controlcyclus Het ondernemingsplan kent een cyclus van vier jaar. Het ondernemingsplan ‘Wonen doet leven’ kende een looptijd van 2010 tot en met 2013. De ambities uit het ondernemingsplan staan aan het begin van het jaarverslag beschreven. Voor 2014 bepaalden we een strategisch kader, voortbordurend op het ondernemingsplan. Beleidscyclus De jaarcyclus begint in de maand mei met het samenstellen van een beleidsbrief voor het komende boekjaar. Deze beleidsbrief geeft input voor de verschillende bedrijfsonderdelen om de plannen c.q. doelstellingen te formuleren voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit gebeurt zoveel mogelijk in de maanden juni en juli. De doelstellingen voorzien we van budgetten waarmee we de nieuwe bedrijfsbegroting kunnen samenstellen. Onderdeel van de bedrijfsbegroting is de meerjarenprognose, waarin we een doorkijk maken naar de komende tien jaar. Voor 1 december stellen het directieteam en de raad van commissarissen de bedrijfsbegrotingen vast. Minimaal één keer per jaar hebben we overleg met de stakeholders. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

106

Monitoring Voor ieder kwartaal stellen we een managementrapportage samen, met daarin relevante stuurinformatie voor de bedrijfsprocessen en de prognose van het jaarresultaat. Deze bespreken we in het directieteam en de raad van commissarissen. Het einde van de cyclus bestaat uit de jaarrekeningen met een bijstelling van de meerjarenprognose. De beleidscyclus kent een plan-do-check-actcyclus. Interne documenten De beleidsbrief en afdelingsdoelstellingen voor de begrotingssamenstelling zijn interne documenten. Als onderdeel van de bedrijfsbegroting stellen we een technische begroting op voor het onderhoud aan en verbeteringen van het bestaande vastgoed. De verschillende managementrapportages per entiteit stellen we na afloop van het kwartaal samen. Voor de jaarlijkse bijstelling van de huren is er jaarlijks een Document Huurbeleid. De enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen sluiten de rij als het gaat om interne documenten. Voor grote projecten is er een maandelijkse rapportage van de voortgang en een financieel overzicht.

Risicobeheersing De grootste financiële risico’s van de bedrijfsvoering liggen op het gebied van de financiering, projectontwikkeling en de fiscaliteit. Risico Verkoop onder voorwaarden en Koopgarant Op 31 december 2013 hadden we voor 110 woningen een terugkoopplicht. Deze zijn verkocht onder voorwaarden, waarbij we een korting verstrekken op de koopsom (gebaseerd op de taxatiewaarde). Het is een toename van veertig woningen ten opzichte van eind 2012. Deze veertig woningen zijn verkocht onder Koopgarantvoorwaarden. Voor woningen onder Koopgarant deelt WEL de waardeontwikkeling bij terugkoop met de koper. Koopgarant is ingezet om de woningverkopen te stimuleren in de huidige woningmarkt. Van de veertig woningen zijn er vijf uit de bestaande voorraad verkocht. De overige zijn verkocht uit de nieuwbouw. Met de terugkoopplicht hebben we vooral een risico op het gebied van liquiditeit. Er is wel een maximum verbonden aan het aantal woningen dat we verkopen onder Koopgarant (vijf procent van de voorraad). Uit de bestaande voorraad verkopen we maximaal twaalf woningen per jaar met Koopgarant. Vanaf 2014 willen we Koopstart gaan inzetten. Dit is een lichte variant van Koopgarant, waarbij er geen terugkoopplicht bestaat.


107

Beoordeling Centraal Fonds Op basis van de jaarrekening 2012 oordeelt het Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) in zijn oordeelsbrief 2013 dat de voorgenomen activiteiten in de eerste vijf prognosejaren passen bij de vermogenspositie van de corporatie. Oordeelsbrief Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties De oordeelsbrief van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (Eenheid toezicht corporatie) behandelt de financiële positie, rechtmatigheid en governance. De financiële positie is voldoende en WEL kan aan haar verplichtingen voldoen. WEL voldoet aan de staatssteunregeling doordat de vrijkomende woonruimte met een maandhuur tot 664,66 euro voor negentig procent of meer is verhuurd aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van 34.085 euro (Dvi 2012, de verslaginformatie voor het CFV en WSW). Financiële steunverlening ten behoeve van activiteiten in het buitenland mag niet meer bedragen 0,3 promille van het balanstotaal. WEL voldoet hier aan. Voor de verkoop van woningen dienden we in 2013 de AO & IC aan te passen, omdat er onduidelijkheid was over de onafhankelijkheid van de taxatierapporten. De wijzigingen zijn doorgevoerd in de organisatie.

Bedrijfsrisico’s Ondernemingsstructuur Door de ondernemingsstructuur van WEL, waarbij binnen de groep drie bv’s werkzaam zijn, is er onderscheid in commerciële activiteiten en activiteiten als toegelaten instelling. WEL vormt samen met de nevenstructuur van een holding en twee onderliggende bv’s een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Er is tevens sprake van een fiscale eenheid voor de btw. Voor de vennootschapsbelasting winnen we fiscaal advies in. Zorgpartijen De contracten met zorgpartijen zijn in 2013 geïnventariseerd op de mogelijke gevolgen van de nieuwe bekostiging van zorginstellingen. Woonstichting Etten-Leur houdt aandacht voor de ontwikkelingen in de zorgsector. Normkader kostenbeheersing Het voornemen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken om de sector de huurtoeslag op te laten brengen via een verhuurderheffing, heeft impact op de kasstromen en de ontwikkeling van de kengetallen. Woonstichting Etten-Leur heeft hierop al eerder geanticipeerd door in de periode daar naar toe te bezuinigen op beïnvloedbare kosten, zoals personeelskosten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. Jaarlijks worden de kosten aan de omzet gerelateerd en gereduceerd. We bewaken dit met een vastgesteld normkader, waarbij we een relatie leggen naar de omzet. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

108

Projectrisico’s Bij projectontwikkeling liggen de risico’s op een heel ander vlak. De complexiteit van verschillende projecten vergt een goede beheersing en scherpe inzichten als het gaat om de haalbaarheid. Continue bewaking en goede interne procedures houden de risico’s binnen een veilige bandbreedte. We hebben de regie volledig intern geregeld, via projectleiding. Voor zowel de nieuwbouw als planmatig onderhoud maken we zoveel mogelijk gebruik van een verplichtingenadministratie en autoriseren we de facturen conform een bevoegdhedenregeling. Intern houdt de financieel projectmanager (onderdeel van Control & Bedrijfsbeheer) regelmatig contact met de projectleiders om de voortgang af te stemmen en nieuwe informatie vast te leggen voor de kasstroomprognoses en projectrisico’s. De financieel projectmanager heeft regelmatig en periodiek contact met de afdeling Vastgoedontwikkeling. In de managementrapportage is sprake van een projectfasering: initiatieffase, bouwvoorbereidingsfase, realisatiefase en de nazorgfase. Per project is er een dashboard met de volgende onderdelen: - Projectfase: geeft de huidige stand en de besluitvorming weer. - Organisatie: vermeldt de interne organisatie en de betrokken externen. - Financieel: geeft het budget, de huidige stand en de prognose einde werk weer. - Tijdsplanning: geeft de investeringsmomenten (aankoop, sloop en bouw) en moment van oplevering weer. - Verhuur- en verkoopstatus: geeft de aantallen, karakteristieken en verhuur- en verkoopstatus weer. - Risico’s: beschrijft de risico’s en licht ze toe. - Bijzonderheden: geeft nadere detailinformatie. Verstorende elementen in de projectontwikkeling kunnen lange procedures (bestemmingsplanwijzigingen), prioritering (gemeente), de aanvraag van vergunningen en bezwaarschriften zijn. Doordat deze procedures soms lang kunnen duren, is het daarnaast belangrijk om de prijsontwikkelingen in de bouwsector goed te monitoren en goed op de hoogte te zijn van de fiscale regels. Voor complexe projectontwikkelinglocaties schakelen we een adviseur in voor de vraagstukken rond omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Ook bespreken we complexe fiscale vraagstukken met de betreffende belastinginspecteur en vragen we indien noodzakelijk goedkeuring aan de belastingdienst voor de uitvoering. Dit doen we om fiscale risico’s te voorkomen. Voor complexe juridische kwesties winnen we juridisch advies in. Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 – Met elkaar

109

In het huidige economische klimaat is het risico op faillissementen aanzienlijk groter geworden. De afgelopen periode hebben we al meerdere keren aan de hand gehad dat een leverancier failliet ging. Vooralsnog heeft dit niet geleid tot grote kostenposten en waren er voldoende garanties om dit in goede banen te leiden. Overname Veron Het risicomanagement stond op scherp bij het besluit om de 1710 woningen van Stichting Veron uit Zevenbergen over te nemen vanaf 1 januari 2014. Het gaat om huurwoningen voor senioren, aanleunwoningen, een bibliotheek met internetcafé en een woonwinkelpand. Het bezit ligt verspreid over de gemeenten Moerdijk en Drimmelen. De overname is onderdeel van een saneringsplan om de problemen van Veron op te lossen. Veron is te klein om alle veranderingen in weten regelgeving goed uit te voeren en verkeerde bovendien in financiële problemen. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) keurde de plannen goed en kende zes miljoen euro saneringsbijdrage toe aan Veron. De overname is juridisch en financieel scherp geanalyseerd. De overname bleek mogelijk zonder consequenties voor de investeringen in Etten-Leur, wat een voorwaarde was van WEL. Met de overname vergroten we ons bezit tegen een relatief laag bedrag. De huurkasstroom verruimt, zonder de afboekingen die we bij nieuwbouw altijd voor lief moeten nemen. We spreiden ons bezit over een groter gebied, wat ons minder afhankelijk maakt van één gemeente. Veron had geen eigen medewerkers. Wij kunnen daardoor ons eigen personeelsbestand effectiever inzetten. WEL verruimt de keuzemogelijkheden voor Etten-Leurse woningzoekenden. WEL voorkomt met de overname grotere financiële problemen, die lasten voor alle corporaties zouden hebben opgeleverd in de vorm van fors hogere saneringssteun. Investeringsstatuut Het investeringstatuut is door de raad van commissarissen vastgesteld. Het investeringsstatuut is een gedegen toetsingsinstrument voor investeringen in onroerende zaken. De doelstelling van het investeringsstatuut is: - Kaders scheppen voor projectontwikkelingsactiviteiten en de daarmee samenhangende investeringen. - Een basis vaststellen voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid. - Rendementsbepalingen en beoordelingscriteria vaststellen, waarbij we onderscheid maken tussen maatschappelijke en commerciële projecten. - Een handvat/hulpmiddel aanreiken voor de raad van commissarissen om haar toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen.


110

In het investeringsstatuut beschrijven we wat de huidige beleidskaders zijn van Woonstichting Etten-Leur waaraan eventuele investeringen een bijdrage moeten leveren. Er is vastgesteld wat voor investeringsprojecten en -categorieën we kennen. Voor deze projecten hebben we een toetsingskader ontwikkeld op basis waarvan we de projecten strategisch, organisatorisch en financieel toetsen. Voor deze toetsing hanteren we financiële randvoorwaarden, onder meer de maximaal toegestane onrendabele toppen en minimumrendementseisen (IRR). Deze minimumrendementseisen hebben we voor de verschillende categorieën vastgesteld op grond van inflatie of rente met een opslag of afslag. Hoe groot die op- of afslag is, baseren we onder meer op een analyse van onze projecten uit het verleden. Daarnaast behandelt het investeringsstatuut de wijze waarop we rapporteren en hoe we omgaan met samenwerkingsverbanden, risico’s en fiscaliteiten. In 2014 wordt het investeringsstatuut aangepast aan de veranderde omstandigheden in de wet en regelgeving (Wet verhuurderheffing) Wet ketenaansprakelijkheid De Wet ketenaansprakelijkheid is onderdeel van onze werkprocessen. Voor de omzetbelasting werken we met de verleggingsregeling en voor de loonbelasting storten we op een geblokkeerde rekening. Dit doen we naast de andere verplichtingen waaraan leveranciers moeten voldoen, zoals een verklaring van betalingsgedrag. In nieuwe aannemingscontracten nemen we de verplichtingen hierover op. Het economische klimaat verhoogt het risico op verminderde kredietwaardigheid van samenwerkingspartners. Voor nieuwe relaties of bij twijfels bij bestaande relaties schakelen we een extern bureau in om de kredietwaardigheid te toetsen. Dit is onderdeel van de procedure voor het uitnodigen van samenwerkingspartners voor een aanbesteding. Besteding van middelen Woonstichting Etten-Leur verklaart met dit jaarverslag dat zij haar middelen in 2013 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting.


111


112


113

Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur 2013 Met elkaar 1

Recommend Documents