JAARSTUKKEN 2013
PATRIMONIUM WOONSTICHTING VEENENDAAL goedgekeurd in de vergadering van de raad van commissarissen op 16 juni 2014
Inhoudsopgave JAARVERSLAG 1
ALGEMENE GEGEVENS ................................................................................................... 4
2
VOORWOORD DIRECTIE ................................................................................................. 5
3
4
5
6
7
2.1
Nieuwe positie voor corporaties ............................................................................... 5
2.2
Ontwikkelingen in 2013 .......................................................................................... 5
MISSIE / VISIE ............................................................................................................. 7 3.1
Missie .................................................................................................................. 7
3.2
Visie .................................................................................................................... 7
3.3
Strategische hoofddoelen ....................................................................................... 7
BETAALBAAR WONEN ..................................................................................................... 8 4.1
Kengetallen .......................................................................................................... 8
4.2
Doelstellingen Woondiensten voor 2013 ................................................................... 8
4.3
Woningbezit en verdeling ....................................................................................... 8
4.4
Huisvesting bijzondere doelgroepen ........................................................................ 11
4.5
Huurbeleid........................................................................................................... 12
4.6
Huurbetaling en –incasso ...................................................................................... 16
4.7
Betaalbaar wonen in 2014 ..................................................................................... 17
LEEFBAAR BEHEREN (WONEN MET PLEZIER EN ZORG DICHTBIJ) ....................................... 18 5.1
Kengetallen ......................................................................................................... 18
5.2
Doelstellingen leefbaar beheren voor 2013 .............................................................. 18
5.3
Leefbaarheid en wijkverbetering ............................................................................. 18
5.4
Dialoog met huurders en woningzoekenden ............................................................. 24
5.5
Dienstverlening .................................................................................................... 27
VERNIEUWEN VASTGOED .............................................................................................. 28 6.1
Kengetallen ......................................................................................................... 28
6.2
Nieuwbouwprojecten ............................................................................................ 28
6.3
Verkopen ............................................................................................................ 30
DUURZAAM ONDERNEMEN ............................................................................................ 31 7.1
Kengetallen ......................................................................................................... 31
7.2
Doelstellingen niet planmatig onderhoud en investeringen voor 2013.......................... 31
7.3
Niet planmatig onderhoud (NPO) en investeringen.................................................... 32
7.4
Planmatig onderhoud ............................................................................................ 35
7.5
Verenigingen van Eigenaren .................................................................................. 35
7.6
Energiebesparingsbeleid ........................................................................................ 36
7.7
Duurzaam ondernemen in 2014 ............................................................................. 37
1
8
CONTINUÏTEIT & CONTROL ........................................................................................... 38 8.1
Financiële kaders en kengetallen ............................................................................ 38
8.2
Doelstellingen voor 2013 ....................................................................................... 38
8.3
Beoordelingen ...................................................................................................... 41
8.4
Vermogenspositie ................................................................................................. 43
8.5
Treasury ............................................................................................................. 45
8.6
Fiscale positie ...................................................................................................... 50
8.7
Continuïteit & Control in 2014 ................................................................................ 51
9
ORGANISATIE .............................................................................................................. 53 9.1
Kengetallen ......................................................................................................... 53
9.2
Doelstellingen 2013 .............................................................................................. 53
9.3
Organisatiestructuur- en cultuur ............................................................................. 53
9.4
Personeelsbeleid .................................................................................................. 54
10
SAMENWERKING ..................................................................................................... 56
10.1
Huurders en woningzoekenden .............................................................................. 56
10.2
Stakeholders ....................................................................................................... 56
10.3
Fusie .................................................................................................................. 56
11
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ......................................................... 57
11.1
Algemeen ............................................................................................................ 57
11.2
Bestuur ............................................................................................................... 58
11.3
Corporate governance ........................................................................................... 58
11.4
Inhoud van het toezicht ........................................................................................ 59
11.5
Volkshuisvestelijke opgaven .................................................................................. 60
11.6
Vergaderingen van de Raad van Commissarissen ..................................................... 61
11.7
Besluiten Raad van Commissarissen ....................................................................... 62
11.8
Samenstelling Raad van Commissarissen ................................................................ 63
11.9
Commissies ......................................................................................................... 63
11.10 Functioneren Raad van Commissarissen .................................................................. 64 11.11 Integriteit en onafhankelijkheid .............................................................................. 64 11.12 Bezoldigingen ...................................................................................................... 65 11.13 Tenslotte ............................................................................................................. 66 11.14 Bijlage: overzicht leden Raad van Commissarissen ................................................... 67 12
ONDERNEMINGSRAAD .............................................................................................. 68
12.1
Leden van de Ondernemingsraad ........................................................................... 68
12.2
Behandelde onderwerpen ...................................................................................... 68
12.3
Vooruitblik ........................................................................................................... 69
13 13.1
FINANCIËLE RAPPORTAGE OP HOOFDLIJNEN .............................................................. 70 Resultaat 2013..................................................................................................... 70
2
13.2 14
Kengetallen overzicht............................................................................................ 72 RISICOMANAGEMENT ............................................................................................... 73
14.1
Veranderende omgeving ....................................................................................... 73
14.2
In- en externe risico’s ........................................................................................... 73
14.3
Scenario analyse .................................................................................................. 75
14.4
Strategische doelstellingen 2014 ............................................................................ 76
15
RECHTSPERSOON EN HAAR VERBINDINGEN ............................................................... 77
15.1
Verbindingen ....................................................................................................... 77
15.2
Gegevens verbindingen ......................................................................................... 78
JAARREKENING 16
JAARREKENING ....................................................................................................... 83
16.1
Geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming ..................... 84
16.2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 ...................................................... 87
16.3
Kasstroomoverzicht .............................................................................................. 88
16.4
Waarderingsgrondslagen geconsolideerde jaarrekening ............................................. 89
16.5
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 ............................. 102
16.6
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 ............................ 110
16.7
Enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2013 ....................................... 118
16.8
Enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium 2013 ...................................... 121
16.9
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2013 ................................. 122
16.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 2013 ................................ 126 16.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen ............................................................. 129 16.12 Verklaring van Bestuur en Raad van Commissarissen .............................................. 131 OVERIGE GEGEVENS 17
OVERIGE GEGEVENS .............................................................................................. 132
17.1
Statutaire resultaatbestemming ........................................................................... 132
17.2
Voorstel resultaatbestemming .............................................................................. 132
17.3
Gebeurtenissen na balansdatum........................................................................... 132
17.4
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .............................................. 132
3
1
ALGEMENE GEGEVENS
Naam van de toegelaten instelling
: Patrimonium woonstichting
Gemeente van vestiging
: Veenendaal
Adres
: Boompjesgoed 20 - 3901 MJ
Correspondentieadres
: Postbus 91 – 3900 AB
Telefoonnummer Faxnummer
: 0318 – 557911 : 0318 – 557933
E-mailadres Website
:
[email protected] : www.patrimonium.nl
Werkgebied
: Veenendaal, Rhenen, Renswoude, Ede, Scherpenzeel, Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest, Wageningen en Woudenberg
Oprichting Laatste statutenwijziging
: 8 februari 1919 : 6 september 2005
Datum van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
: 19 mei 1919
Inschrijvingsnummer Stichtingenregister te Utrecht
: 30476009
Inschrijvingsnummer Handelsregister Kamer van Koophandel en Fabrieken Utrecht : 30039668 Nummer waaronder ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvesting
: 15778
Lidmaatschap landelijke brancheorganisatie
: Aedes
Raad van commissarissen
: R.G. Westerlaken-Loos, voorzitter L.C. van de Kieft, lid (tot 01-06-13) P.F.M. Kuenzli, lid J.L.P.A. Dankaart, lid M.J.A. Lesmeister, lid A. Elsenaar, lid (vanaf 01-01-13)
Bestuur
: P.A. de Vrije, directeur/bestuurder
4
2
VOORWOORD DIRECTIE
2.1
Nieuwe positie voor corporaties
Aan het einde van het jaar 2013 werd duidelijk dat er voor corporaties definitief een nieuwe tijd gaat aanbreken. Allereerst financieel: jaarlijks zullen corporaties de Verhuurdersheffing moeten gaan betalen. Dit betekent dat er van de huuromzet, samen met andere belastingen en heffingen, meer dan een kwart niet gebruikt kan worden voor de volkshuisvesting. Het zal een structurele opwaartse druk op de huren tot gevolg hebben en een neerwaartse druk op de vernieuwing van de woningvoorraad. Bezuinigingen zijn op alle fronten ingezet waaronder ook het onderhoud en de bedrijfslasten. Een tweede element van “de nieuwe tijd voor corporaties” ligt besloten in de scheiding van de activiteiten: de sociale huurwoningen dienen apart gezet te worden van de vrije sector huur en de andere activiteiten zoals de verhuur van maatschappelijk vastgoed. Het is jammer dat het corporaties op die terreinen moeilijk wordt gemaakt activiteiten te blijven ontplooien. De nieuwe Woningwet (Herzieningswet) en de bijbehorende uitwerking (AmvB/novelle) zijn nog niet van kracht, maar in de vigerende concepten hiervoor lijkt de Minister de afgesproken koers met de corporaties niet te willen nakomen. Het is goed dat het toezicht op corporaties wordt versterkt en dat er sterker gewaakt wordt voor misstappen ook op financieel gebied. Wel merken we dat de wijze waarop het toezicht en de regelgeving wordt ingericht ook leidt tot onnodige regeldruk. We realiseren ons dat dit in een jaar (2014) waarin een parlementaire enquête over de misstanden uit het verleden plaats zal vinden, geen dankbaar onderwerp is. Maar wij menen dat de koepelorganisatie Aedes een goed plan voor krachtig en effectief toezicht heeft gepresenteerd (Toezicht met een bite), dat het mede mogelijk moet maken overbodige rompslomp en bureaucratie in de verantwoordingsstructuur terug te kunnen dringen. Nu worden corporaties in te sterke mate belast met administratieve werkzaamheden waarvan het nut kan worden betwist. Patrimonium stelt met genoegen vast dat het ter discussie stellen van de activiteiten van corporaties, op het gebied van leefbaarheid en veiligheid in de wijken, vanuit Minister Blok van toon is gewijzigd. Ook deze activiteiten lijken nu door de regering als noodzakelijke werkzaamheden van corporaties te worden gezien om een goed woongenot van onze huurders in de buurten te kunnen verzorgen. In 2013 bezocht Minister Opstelten Veenendaal en liet bij Patrimonium de bokaal voor de beste corporatie op het gebied van de inzet voor de veiligheid van wijken achter. Daarbij complimenteerde hij Patrimonium met de jarenlange inzet op het gebied van veiligheid en leefbaarheid ten dienste van de bewoners ook in kwetsbare buurten. Patrimonium sprak in 2013 de intentie uit om te willen fuseren met de collega corporatie uit Veenendaal: SIB Woonservice. Dit is gebaseerd op een breed onderzoek naar de slagingskansen hiervan en de beoordeling van de effecten op de volkshuisvesting in de gemeente Veenendaal. De conclusie is dat deze versterkt kunnen worden indien beide organisaties fuseren. In 2014 wordt het fusievoornemen uitgewerkt in een concreet plan zodat, na de te doorlopen in- en externe goedkeuringsprocedure, de daadwerkelijke fusie op 1 januari 2015 kan plaatsvinden. 2.2
Ontwikkelingen in 2013
Financieel De waarde (marktwaarde in verhuurde staat) van onze bestaande vastgoed portefeuille is in 2013 met € 27,1 miljoen afgenomen. Dit is met name veroorzaakt door een daling van de leegwaardes, licht gestegen rendementseisen in de markt en het inrekenen van de verhuurderheffing gedurende de periode 2014-2017.
5
Op de reguliere bedrijfsvoering is een resultaat geboekt dat positiever is dan begroot. Voor een groot deel is dit bereikt door een groter aantal verkopen uit de bestaande woningvoorraad. Daarmee is de opgelopen achterstand uit de afgelopen jaren weer ingelopen en zijn de investeringen (nieuwbouw en renovaties) meer in balans met de desinvesteringen (verkopen) zoals beoogd was in het vorige Ondernemingsplan. In 2013 (en begin 2014) zijn veel nieuwbouwwoningen door Patrimonium opgeleverd. Daarmee heeft Patrimonium haar nieuwbouwopgaaf in Buurtstede (Veenendaal-oost) afgerond. Een ander positief resultaat is geboekt bij het onderhoud. Door verlaagde BTW, betere inkoop en diverse maatregelen heeft hier een bezuiniging plaatsgevonden zonder dat de onderhoudskwaliteit daaronder lijdt. Aandacht vraagt de ontwikkeling van de huurachterstand. Ondanks dat het niveau hiervan in vergelijking met het landelijk gemiddelde nog positief is, hebben ook wij te maken met een negatieve trend. Beoordeling stakeholders In 2013 werd het tweejaarlijkse leefbaarheidsonderzoek onder de huurders van Patrimonium gehouden. Dit gaf een goede uitslag, iets hoger dan uit 2011. Patrimonium behield in 2013 het gouden Klanttevredenheidslabel (KWH). Beoordelingen van Ministerie, Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en Waarborgfonds Sociale Woningbouw waren positief. De eindstand op het gebied van energieprestatie was beter dan begroot, hetgeen wil zeggen dat het beleid van Patrimonium, om de lasten van de stookkosten voor de huurders zoveel mogelijk naar beneden te dringen, voorloopt op het schema. Het overleg met de stakeholders (welzijn en zorg en de gemeente) onder meer in het kader van het opstellen van het nieuwe Ondernemingsplan, verliep in een prettige en opbouwende sfeer en heeft onder meer geleid tot het verbeteren van de opzet van ons Ondernemingsplan en de uitwerking van de daarin genoemde beleidsterreinen. Personeel De organisatie heeft in 2013 een sterke ontwikkeling doorgemaakt. De Administratieve Organisatie en de ICT zijn verder versterkt. De organisatie is afgeslankt conform de beleidslijn zoals die is vastgelegd in het Ondernemingsplan. Tegelijkertijd hebben we met eigen mensen meer werk verzet en minder externen ingehuurd. Eind 2013 heeft er een medewerkers tevredenheidsonderzoek plaatsgevonden. Dit geschiedde op basis van een landelijke methodiek. Patrimonium is er trots op dat we in die benchmark als beste uit de bus kwamen. We zijn van mening dat dienstverlening het beste tot zijn recht komt in een goede bedrijfssfeer en -cultuur. De directie spreekt zijn waardering uit over het feit dat, in tijden van zware bezuinigingen en extra taken (waaronder de fusievoorbereiding), het personeel een positieve beoordeling heeft gegeven, de beoogde doelen heeft behaald en de corporatie op een stabiele koers heeft weten te houden.
6
3
MISSIE / VISIE
3.1
Missie
Patrimonium woonstichting is een maatschappelijk georiënteerd verhuur- en vastgoedbedrijf met als primaire doelstelling: het kwalitatief goed huisvesten van mensen met een laag inkomen. Onder goede huisvesting verstaat Patrimonium ook een goed verzorgde woon- en leefomgeving en klantgerichte dienstverlening. Zij wil dit alles doen op een transparante, duurzame, vernieuwende en financieel-economisch gezonde wijze, gericht op een prettig woonmilieu voor velerlei groepen. 3.2
Visie
Patrimonium wil in de toekomst een duurzame maatschappelijke onderneming zijn/blijven. Een onderneming waarin het huisvesten van en het verlenen van diensten aan de primaire doelgroep (lees: huishoudens met een inkomen onder de € 34.229 prijspeil 2013) in kwalitatieve, betaalbare woningen in leefbare wijken van Veenendaal centraal staat. Daar waar mogelijk levert Patrimonium ook een bijdrage voor de secundaire doelgroep. Een onderneming die focust op haar maatschappelijke en financiële continuïteit, om ook in de woonbehoefte van de toekomstige doelgroep(en) te voorzien. Patrimonium kent een sobere en doelmatige bedrijfsvoering met een team van klant gedreven, pragmatische en innovatieve medewerkers die weloverwogen beslissingen nemen en in samenwerking met ketenpartners het maximale resultaat weten te bereiken. 3.3
Strategische hoofddoelen
1. Betaalbaar wonen 2. Leefbaar beheren 3. Vernieuwen vastgoed 4. Duurzaam ondernemen 5. Continuïteit & Control Voor de realisatie van deze doelstellingen hanteren wij de volgende uitgangspunten:
Mens gedreven
Keuze voor vastgoed-, woon- en maatschappelijke diensten
Accent bij duurzaamheid op verbetering energieprestatie bestaande woningvoorraad
Keuze voor brede taakopvatting; ook de middengroepen
Samenwerken als noodzaak om doelen te kunnen bereiken
Sterke relatie met de Gemeente
Effectieve en efficiënte organisatie
7
4
BETAALBAAR WONEN
4.1
Kengetallen
In 2013 hebben zich de volgende mutaties voorgedaan binnen ons woningbezit. Type
01-01-2013
Nieuwbouw
Eengezinswoningen Galerijflats Portiekflats Begane grondflats Groepswoningen Duplexwoningen Maisonnettes Woon/werkwoningen Standplaats woonwagens Woonwagens Zorgcomplex Hospicehuis (3 kamers)
2.050 2.252 1.055 324 232 134 290 16 39 9 0 3
19 75 6
Subtotaal Verder: Garages/parkeerplaatsen Overig
6.404
124
277 8
14 3
Totaal
6.689
141
4.2
4.3
Aankoop
Sloop 2
Verkoop
31-12-2013
51 12 3 2
2.018 2.313 1.058 322 245 134 298 15 39 9
13 10 1
2 2
3 2
2
72
6.454
21
270 11
93
6.735
Doelstellingen Woondiensten voor 2013 Het opzetten van uitgangspunten voor een nieuw huurbeleid, meer gericht op een buurt, straatprofiel en/of een passende huurprijs per woning. Onderbouwd overhevelen van 10% van de sociale voorraad naar de niet-DAEB, afhankelijk van het Rijksbeleid - Herzieningswet. Uitbreiden van onze rol in het sociaal vangnet. Verder invullen de OGGZ aanpak, de start van de ketenaanpak van ex-gedetineerden. Daarnaast de verdere implementatie van het interventieteam en bijbehorende woonvormen. Woningbezit en verdeling
Huiswaarts.nu Wij nemen deel aan Huiswaarts.nu, het regionale woonruimteverdelingsmodel voor de vier WERVgemeenten (Wageningen, Ede, Rhenen en Veenendaal). Woningzoekenden in de provincie Utrecht kunnen reageren op woningen in Rhenen en Veenendaal, en omgekeerd. Voor Ede en Wageningen geldt een soortgelijke constructie in de provincie Gelderland. Het model wordt gekenmerkt door: volledige transparantie, vrijwel alle vrijgekomen woningen worden wekelijks geadverteerd en verantwoord. Het model bestaat uit een combinatie van het aanbod-, loting- en optiemodel. Patrimonium past alleen het aanbod- en lotingmodel toe. Met de lotingsmodule worden meer kansen geboden aan jongeren en starters. Aantal nieuwe verhuringen In totaal zijn 124 nieuwe huurwoningen opgeleverd: 4 in de Binnenronde en 19 eengezinswoningen en 101 appartementen/stadswoningen in Veenendaal-oost. Verder 14 parkeerplaatsen, 2 gemeenschappelijke woonkamers en eerstelijnsvoorzieningen in het Kloppend Hart Huis. Samen met deze nieuwbouwwoningen (en garages en parkeerplaatsen) komen we op in totaal 666 nieuwe verhuringen in 2013. Dit betreft 580 sociale huurwoningen, 32 vrije sectorwoningen, 1 standplaats 8
voor een woonwagen, 12 bergingen en 2 volkstuinen, 31 parkeerplaatsen c.q. garages, 3 verhuring aan een instelling en 5 aan een bijzondere doelgroep. Hierin zijn inbegrepen 36 sloopwoningen die tijdelijk zijn verhuurd (27 Schrijverspark en 9 Stadhouderslaan). In de volgende tabel is weergegeven welke woningen per categorie (goedkoop, betaalbaar en duur) via Woningnet zijn verantwoord aan de diverse doelgroepen (377 toewijzingen). Niet verantwoord zijn de nieuwbouwwoningen. Verder zijn de tijdelijk verhuurde sloopwoningen, een deel van de vrije sectorwoningen en een aantal woningen dat direct is bemiddeld en verhuurd aan stichtingen niet via Woningnet in de tabel opgenomen. Dit geldt ook voor de nieuwe verhuringen in Scherpenzeel, toewijzingen aan/voor de zorginstellingen en de garages en bergingen. BBSH tabel verslagjaar 2013 Toewijzingen bestaande woningvoorraad via Woningnet 1-persoon <65 >=65 jaar
< € 21.025
Huur <= 374,44
Huur 374,45 t/m 535,91
Huur > 535,91
Totaal
10
94
38
142
>= € 21.025
1
30
34
65
< € 21.100
0
2
3
5
0
0
1
1
Subtotaal
>= € 21.100
11
126
76
213
2-personen
Huur <= 374,44
Huur 374,45 t/m 535,91
Huur > 535,91
Totaal
< € 28.550
1
20
34
55
>= € 28.550
0
2
13
15
< € 28.725
0
0
6
6
>= € 28.725
0
0
2
2
<65 >=65 jaar Subtotaal
1
22
55
78
Huur <= 374,44
Huur 374,45 t/m 574,35
Huur > 574,35
Totaal
< € 28.550
0
16
42
58
>= € 28.550
0
1
12
13
< € 28.725
0
0
1
1
>= € 28.725
0
0
0
0
0
17
55
72
>=3 personen <65 >=65 jaar Subtotaal Subtotaal
Onbekend
Totaal
Doelgroep
2
5
7
14
14
170
193
377
2013
Huurgrenzen
2013
1-persoons HH tot 65
€ 21.025,-
Kwaliteitskortingsgrens
€ 374,45
1-persoons HH vanaf 65
€ 21.100,-
Laagste aftoppingsgrens
€ 535,91
Meerpersoons HH tot 65
€ 28.220,-
Hoogste aftoppingsgrens+
€ 574,35
Meerpersoons HH vanaf 65
€ 28.725,-
Huurtoeslaggrens
€ 681,02
Toewijzing en inkomens De verplichte inkomenstoets bij nieuwe toewijzingen tot de huurtoeslaggrens van € 681,02 (prijspeil 2013) is voor het 3e jaar van toepassing. Het betreft het Rijksbeleid dat 90% van de vrijgekomen woningen toegewezen moet worden aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.229 (prijspeil 2013). De 10% beleidsruimte is door ons gedeeltelijk ingezet voor urgent woningzoekenden, herhuisvesting en ook gericht ingezet in de nieuwbouw om ook de woningzoekenden met een inkomen tussen € 34.229 en € 43.000 de mogelijkheid te bieden een nieuwe woning te huren. In totaal hebben we 556 sociale huurwoningen (DAEB) verhuurd in 2013, waarvan er in totaal 40 zijn
9
verhuurd aan de huishoudens met een inkomen > € 34.229. Dit betreft ruim 7% van alle opnieuw verhuurde sociale huurwoningen. Herhuisvesting In 2013 hebben veel verhuizingen uit de twee sloopflats Schrijverspark plaatsgevonden. De bewoners zijn intensief begeleid door de gebiedsregisseurs. Eind 2013 waren er nog 13 huurders die op zoek moeten naar een andere woning. De intensieve begeleiding gaat daarom ook in 2014 door. Alle woningen en garages moeten 1 augustus 2014 leeg zijn. Opvallend is dat de meeste bewoners het erg naar hun zin hebben in hun woning in het Schrijverspark. Veel van hen willen in het Schrijverspark blijven wonen. Zij wonen daar veelal ook meer dan tien jaar. Op de planning voor 2015 staat de sloop van 36 appartementen Stadhouderslaan. In augustus 2015 moeten de woningen leeg zijn. Nog 14 bewoners moeten definitief verhuizen. We lopen daarmee goed op schema. Verreweg de meeste woningen zijn nu tijdelijk verhuurd. Klachtencommissie woonruimteverdeling In 2013 zijn geen klachten voorgelegd aan de klachtencommissie. Wel is een beperkt aantal toewijzingszaken via advocaten aangekaart. Deze zijn echter in goed overleg afgehandeld. Resultaten 2013 Het mutatiecijfer is ook in 2013 weer relatief hoog geweest. De druk op de woningmarkt blijft groot. Het gemiddeld aantal reacties op een woning neemt echter, voor het 2 e jaar op rij, af. Naar verwachting is een belangrijke oorzaak de crises en de afwachtende houding van de woningzoekenden, vooral ook van jongeren, bij het zoeken naar een ander huis. We hebben (ondanks gemiddeld genomen voldoende reacties) wel te maken met frictieleegstand. In 2013 is door een strakkere aanpak de frictieleegstand m.b.t. de beïnvloedbare leegstand afgenomen. Begin 2014 is een nieuwe interactieve website gelanceerd. In 2013 zijn alle voorbereidingen hiervoor getroffen. Woningzoekenden krijgen hierdoor veel meer gerichte informatie. Algemene info en cijfers Cijfers over 2013 tonen het volgende: Het aantal actief woningzoekenden in Veenendaal bedroeg 1.531 (2012: 1.657), 41% hiervan is jonger dan 27 jaar en 52% betreft de leeftijdsgroepen 27-55 jaar. Het aandeel jongeren onder de 27 jaar is met 12% afgenomen. De overige 6% betreft actieve 55-plussers. Van de in Veenendaal ingeschreven woningzoekenden is 55% een eenpersoonshuishouden, bijna 24% een tweepersoonshuishouden en 12% betreft eenoudergezinnen. Deze cijfers verschillen niet veel met die in 2012. Het percentage eenoudergezinnen is wel iets toegenomen ten opzichte van de voorgaande jaren; In totaal zijn in 2013 ruim 27.566 reacties op te huur aangeboden woningen binnengekomen, dat is aanzienlijk lager dan in 2012 (en ten opzichte van 2011 een verdere daling). Gemiddeld waren er 74 reacties per aangeboden woning (2012: 100); Gemiddeld hebben wij voor het aanbodmodel 57 reacties per woning ontvangen en voor de lotingwoningen 108 reacties (2012: 78 en respectievelijk 122); De gemiddelde leeftijd van de nieuwe gehuisveste bewoner blijft ongeveer 30 jaar; De verhouding aanbodwoningen ten opzichte van lotingwoningen is 70 om 30% .
10
Resultaten woonruimteverdeling 1. Aangeboden woningen
Categorie
goedkoop
Betaalbaar
“duur”
vrije sector
Huurprijs
< €374,45
€374,45 – 574,35
€574,35 - 681,02
> €681,02
Percentage aanbod
10%
44%
41%
5%
17% aanbodmodel
8% loting
2. Slaagkans type reactie 3. Verhuringen
Herkomst
73% uit Veenendaal
15% uit de WERV
Doorstromers/ starters
37% doorstromers
63% starters
Huishoudsamenstelling
58%: alleenstaand
22%: 2-personen
20%: 3 of meer
Inkomens
74% onder
13% tussen
13% boven
€ 28.725
€ 28.725- 34.229
€34.229
38%: < 27
53%: 27-55
9% >55
Leeftijd
4. Aanbiedingsresultaat
4.4
Aanbodwoningen : 5,6x aanbieden
12% buiten WERV
Lotingwoningen : 5,5x aanbieden
Huisvesting bijzondere doelgroepen
Algemeen Speciale aandacht hebben we voor huisvesting van bijzondere doelgroepen en het souterrain van de woningmarkt. De huisvesting van bijzondere doelgroepen vindt plaats in samenwerking met Gemeente, Provincie, zorgkantoor en instellingen die zorg en begeleiding verlenen. In Veenendaal-oost dragen we bij aan het realiseren van het project “Nieuw Wonen”. Belangrijk is, dat naast voldoende geschikte woningen ook welzijns- en zorgvoorzieningen in de buurt aanwezig zijn. Voorbeelden van onze projecten zijn de bouw van het Kloppend Hart Huis (KHH) en twee woonzorgvormen voor mensen met een stoornis in het autistisch spectrum. Tevens is de bouw in volle gang van “De Koekoek”, aan de Bevrijdingslaan, een woonzorgproject voor dementerende ouderen, wat in samenwerking met QuaRijn wordt gerealiseerd. Ook is de ontwikkeling van het plan De Shelter aan de Industrielaan in gang gezet voor mensen met een verstandelijke beperking. In 2013 hebben we 16 statushouders gehuisvest en hiermee voldaan aan de opgelegde taakstelling. Samen met Vluchtelingenwerk hebben we bij de gemeente Veenendaal aandacht gevraagd voor de noodzakelijke begeleiding van de statushouders. Ouderenhuisvesting In Veenendaal–oost is boven het Kloppend Hart Huis een woongroep voor ouderen gehuisvest. Deze woongroep bestaat uit 18 huishoudens. Door de bewoners is een stichting opgericht en met het bestuur hiervan zijn afspraken gemaakt over de toewijzing en het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen; Onze twee gemeenschappelijke ontmoetingsruimtes voor ouderen in de Engelenburg en aan het Tarweveld-Gersteveld functioneren goed. De bewoners beheren deze voorzieningen zelf; In 2 senioren appartementengebouwen aan het Boompjesgoed is gestart met het renoveren van de binnenzijde van de woningen. Badkamer, keuken en toilet worden gerenoveerd, tevens wordt een plattegrondwijziging doorgevoerd. Hierdoor zijn de woningen beter geschikt voor het bewonen door ouderen. Souterrain van de woningmarkt We krijgen steeds vaker te maken met kwetsbare bewoners, die van een minimum inkomen moeten rondkomen en die geen regiefunctie over hun woonvraag en woongedrag meer hebben. Inten-
11
sieve samenwerking met hulpverlening, het Veiligheidshuis, Gemeente en Politie is hierbij onontbeerlijk. Onze rol in het OGGZ-netwerk, het Sociaal Vangnet en interventieteam blijven we versterken. We hebben een belangrijke taak tot (her)huisvesting van de doelgroep OGGZ (schakel 4 – mensen met multi-problematiek). Zowel voor deze doelgroep als voor woningzoekenden vanuit het Tweede Kansbeleid, wordt het Wonen onder Voorwaarden toegepast. Dit houdt in dat woonruimte met verplichte ambulante hulpverlening wordt aangeboden. In gezamenlijk overleg met de ketenpartners werken we aan het oplossen van knelpunten op het gebied van: Preventie ten aanzien van maatschappelijke uitval en maatschappelijke onrust, dan wel herstel na maatschappelijke uitval door overlastproblematiek Opvang OGGZ schakel 3 en 4 Wonen onder Voorwaarden en voorkoming huisuitzetting Bemoeizorg en noodzakelijk binnentreden van de woning door hulpverlening Vermaatschappelijking van zorg Interventieteam en bijbehorende woonvormen voor huisvesting van een bijzondere doelgroep, die zorgt voor maatschappelijke overlast In 2013 hebben we een woning ten behoeve van 3 personen voor 12 maanden aan St. De Instap via Kwintes verhuurd. In twee woonunits worden cliënten vanuit een interventieteam geplaatst. Deze huisvesting is gericht op re-integratie in de maatschappij door het bieden van een stabiele woonsituatie, aanleren van woonvaardigheden en het uitvoeren van diagnostiek. Dit met als doel maatschappelijke onrust te verminderen en de desbetreffende personen een juiste vorm van huisvesting in combinatie met zorg en dagbesteding te bieden. Preventie Huisuitzetting Met behulp van vroegsignalering en vroeghulp is het mogelijk huisuitzettingen te beperken. In 2013 is het project Preventie Huisuitzetting door Patrimonium in samenwerking met Kwintes (bemoeizorg) en het Budget Advies Centrum (BAC) voortgezet. Doelstelling is om het aantal dreigende huisuitzettingen als gevolg van huurachterstand met behulp van preventieve en integrale hulpverlening te beperken. De rol van vrijwilligersnetwerken gaat vooral aan de preventiekant een intensievere rol spelen. Jeugdzorg Met Bureau Jeugdzorg hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. Het bureau legt vóór een aangekondigde ontruiming een oriëntatie bezoek af als het een gezin met kinderen betreft. Doel van dit bezoek is de zorg voor de kinderen. Onderzocht wordt of hun veiligheid en opvang is gegarandeerd. In 2013 is er één gezin met kinderen ontruimd. Afspraken Voor bijzondere doelgroepen huisvesten we samen met onderstaande instellingen de volgende aantallen mensen: Hera Vrouwen opvang
6
Kwintes Beschermd Wonen
2
2de
2 2
OGGZ schakel 4 en interventieteam
8
kans beleid Begeleide jongerenhuisvesting 4.5
Huurbeleid
Algemeen In ons huurbeleid bepaalt de woningkwaliteit de huurprijs. Deze wordt bepaald op basis van een percentage van de maximaal redelijke huurprijs, welke is gebaseerd op het wettelijke stelsel van woningwaardering. Voor verschillende woningcategorieën hanteren we verschillende verhoudingen tot de maximaal redelijke huur. We hanteren percentages die variëren van 84 tot en met 99% van de maximaal redelijke huur, waarbij 88% het meest wordt gehanteerd.
12
In 2013 is het strategisch huurbeleid inhoudelijk niet aangepast in afwachting van nieuwe regelgeving voor de puntenwaardering en het huursombeleid. We hebben besloten de aanpassing van het strategisch huurbeleid uit te stellen naar 2014 en het bestaande beleid vooralsnog voort te zetten. In 2012 hadden we al besloten de zogenaamde Donnerpunten niet op te nemen in de woningwaardering. Om die reden is wel het streefhuurpercentage beperkt verhoogd. In opdracht van de Huurdersvereniging heeft Companen een woonlastenonderzoek uitgevoerd onder alle huurders. Dit is in 2013 voorbereid en in januari 2014 uitgevoerd. De resultaten worden betrokken bij het vaststellen van het Huurbeleid voor de toekomst en ook bij de jaarlijkse huurronde. Huurharmonisatie Bij een nieuwe verhuring wordt de huurprijs van de woning geharmoniseerd naar de streefhuur. Dit had in 2013 een verhoging van ongeveer 0,3% van onze totale huursom tot gevolg. Jaarlijkse huurverhoging We hebben gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Een ingewikkeld proces, dat niet volmaakt was voorbereid vanuit de landelijke overheid. In totaal hebben we van 6% van onze woningen geen inkomensverklaring kunnen krijgen, vanwege administratieve problemen bij de belastingdienst. Verder hebben we heel veel reacties gekregen en uiteindelijk 204 bezwaren, vrijwel allemaal hebben ze betrekking op de hoogte van het inkomen. Van de MIVA-woningen hebben we op voorhand de huurverhoging vastgesteld op 4%. Uiteindelijk zijn er 13 bezwaren doorgestuurd naar de Huurcommissie. Verder hebben we op basis van aangeleverde stukken door de huurders in totaal 52 huurverhogingen aangepast. De jaarlijkse huurverhoging is gebaseerd op de inflatie van 2012 en een opslag voor de inkomensafhankelijke huurverhoging bij huren tot € 681,02. De basis-huurverhoging was gelijk aan de inflatie over 2013 (2,5%). Voor inkomens tot 33.614 euro bedraagt de extra verhoging tot 1,5 % boven inflatie; Voor inkomens tussen 33.614 en 43.000 euro wordt dit maximaal 2 % boven inflatie; De huren voor inkomens boven de 43.000 euro is dit maximaal 4 % boven de inflatie; De huurprijzen van de garages, bergingen en de volkstuinen per 1 juli 2013 verhoogd met 5%. De gemiddelde huurverhoging inclusief de harmonisatie en mutaties in het woningbezit door verkoop en oplevering nieuwbouw, bedroeg 5,25%. De huurprijzen van de vrije sectorwoningen zijn met 4% verhoogd. De gemiddelde huurprijs van woningen, uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huurprijs, bedraagt per 31 december 2013: 75,02% (2012: 74,8%). Verhuur In 2013 is geen sprake van structurele leegstand als gevolg van gebrek aan kandidaten. De beïnvloedbare frictieleegstand is afgenomen. Het aantal weigeringen is relatief hoog gebleven. Dit heeft een nadelig effect op het aantal dagen leegstand. Het digitaal aanbieden (geautomatiseerd via emailverkeer) en het groepsgewijs aanbieden van woningen zijn middelen die permanent worden ingezet om de leegstand te beperken. Wanneer de nieuwe website voor Huiswaarts operationeel is, kunnen woningzoekenden hun woonwensen beter weergeven. We verwachten dat dit ook een positieve invloed heeft op het aantal weigeringen (afname). De gemiddelde huurprijs van alle woningen per ultimo boekjaar in euro’s: Jaar Huur
2013
2012
2011
2010
2009
506,46
€ 480,99
€ 461,92
€ 446,74
€ 436,69
De mutatiegraad bedraagt in 2013 wederom weer ruim 9%. De oplevering van nieuwbouwwoningen en de herhuisvesting vanuit de sloopcomplexen heeft dit beïnvloed.
13
Het aantal huuropzeggingen inclusief verkopen, garages en bergingen bedraagt: Jaar Opzeggingen
2013
2012
2011
2010
2009
627
632
562
523
614
Van de verhuizende bewoners is 31% weer opnieuw gaan wonen in een woning van Patrimonium, 20% is elders in Veenendaal of in Ede, Rhenen of Wageningen gaan huren, 16% heeft gekocht in Veenendaal en 20% is buiten de WERV gaan wonen. In 2013 zijn er 15% eengezinswoningen, 33% portiek/middelhoogbouwflats en 39% galerijflats opnieuw verhuurd, de overige 13% zijn boven- en benedenwoningen en maisonnettes. Er zijn 11 garages opnieuw verhuurd, 20 parkeerplaatsen, 4 bergingen en 8 scootmobielruimtes. Op 31 december waren er nog een aantal parkeerplaatsen in de Oranjegarage en Vievante niet verhuurd. Huurderving en leegstand Reden leegstand Verhuur
Werkelijk 2012
Begroting 2013
Werkelijk 2013
Saldo
Onderhoudswerk
81.401
60.000
65.217
-5.217
Geen kandidaat
92.435
50.000
52.404
-2.404
Renovatie
37.548
20.000
33.714
-13.714
Leefbaarheid
7.435
5.000
8.079
-3.079
Niet actief/bestemmingswijziging
3.859
5.000
9.113
-4.113
47.506 4.457
10.000 0
14.158 4.832
-4.158 -4.832
274.641
150.000
187.517
-37.517
95.122
70.000
175.211
-105.211
369.763
220.000
362.728
-142.728
Sloop WMO Subtotaal Verkoop Leegstand voor verkoop Totaal
De derving van alle leegstand verhuur en verkoop (€ 362.728), uitgedrukt in een percentage van de netto jaarhuur, bedraagt voor 2013: 0,96% (2012: 1,10%). De verkoopleegstand is ten opzichte van 2012 aanzienlijk gestegen. Dit is het gevolg van het feit dat we veel meer woningen hebben verkocht dan was begroot en dat de verkoop in 2013 gemiddelde genomen wat meer tijd vraagt. De klant vraagt meer tijd en het aantal gegadigden is beperkt. In nauw overleg met de makelaar wordt per woning bekeken of deze in de verkoop gaat of blijft of weer opnieuw verhuurd wordt. De verhuur leegstand bedraagt in totaal € 187.517 en is ten opzichte van 2012 gelukkig fors afgenomen, maar is wel hoger dan het daarvoor begrote bedrag. De leegstand als gevolg van leefbaarheid, renovatie, niet actief, WMO en ook sloop (totaal: € 69.896) is vrijwel niet beïnvloedbaar. De beïnvloedbare kosten van leegstand (onderhoudswerk en geen kandidaat) zijn in 2013 met meer dan 30% gereduceerd (van € 173.836 naar € 117.621). Het doel blijft uiteraard de leegstand nog verder terug te dringen, hiervoor zijn in 2013 diverse maatregelen genomen. De leegstand is in 2013 negatief beïnvloed door Relatief veel huuropzeggingen in 2013; Onderhoudsleegstand als gevolg van asbestonderzoeken en –saneringen. Het betreft hier een bedrag van een kleine € 40.000 aan huurderving. Intussen is vanaf 2014 het mutatieproces op dit onderwerp aangescherpt en wordt de inventarisatie al bij de voorinspectie uitgevoerd;
14
Blijvend moeizame verhuur van de appartementen in Scherpenzeel en een aantal 55+ woningen. Deze woningen zijn meerdere malen geadverteerd; Vrije sectorwoningen kosten meer verhuurtijd, omdat er minder kandidaten beschikbaar zijn; Leegstand van bedrijfspanden (o.a. Zuiderkruis 738a en Vliegezwam 38). Hiervoor is met een nieuwe makelaar een plan opgesteld. Regulier adverteren is onvoldoende gebleken; Alle sloopwoningen zijn in 2013 vrijwel direct aansluitend verhuurd. De leegstand betreft woningen die niet meer verhuurd kunnen worden, vanwege de staat waarin ze zich bevinden of asbestproblematiek. Nu nog investeren weegt niet op tegen de huurderving (kosten/baten).
In 2013 is er renovatieleegstand ontstaan als gevolg van de uitvoering van de projecten De Grote Pekken en Boompjesgoed. In 2012 is gestart met een plan van aanpak om de leegstand structureel terug te dringen. Dat is in 2013 verder aangescherpt, onder andere bij het aanbiedingsproces. De vrije sectorwoningen worden via een marketingplan apart geadverteerd en aangeboden. Voor de sloopcomplexen loopt een actieplan en alle woningen worden direct tijdelijk verhuurd. Voor onze woningen in Scherpenzeel gelden nieuwe toewijzingsafspraken, waardoor snellere verhuur mogelijk wordt. Door minder mutatiewerk uit te voeren neemt het aantal leegstandsdagen voor onderhoud ook af. In het hele verhuur-mutatietraject, van opzegging tot oplevering inclusief onderhoud, zijn de eerste efficiencymaatregelen doorgevoerd. Huurbezwaren Door het invoeren van inkomensafhankelijke huurverhoging is “de gang naar de” Huurcommissie wat gewijzigd. Ook bij onduidelijkheid/discussie over het inkomen dat wordt gebruikt voor het vaststellen van de huurverhoging en bij principiële bezwaren kan nu de Huurcommissie ingeschakeld worden. In totaal hebben 13 huurders dit ook gedaan. Bij 2 bezwaren heeft de huurder gelijk gekregen en is de huurverhoging aangepast. Bij de overige zaken zijn de huurders in het ongelijk gesteld: 1 huurder heeft de zaak ingetrokken, 1 huurder is tegen de uitspraak in beroep gegaan. Wij ontvangen jaarlijks een beperkt aantal huurbezwaarschriften. In het overzicht zijn de ontwikkelingen opgenomen van de ingediende huurbezwaarschriften en de verzonden rappelbrieven. Naar aanleiding van het niet betalen van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2012 zijn in augustus 22 rappelbrieven verstuurd. De huurder moet vervolgens zelf bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging bij de Huurcommissie. Eind december 2012 bleek dat deze “rappelhuurders” de vereiste jaarlijkse huurverhoging alsnog voldeden. Omschrijving
2013 2012 2011 2010 2009
Aantal bezwaarschriften over de huurverhoging
13*
6
5
0
0
22
55
86
145
71
Gegrond verklaard door de Huurcommissie
0
1
1
-
1
Bezwaarschriften over sociale of technische zaken
7
4
8
2
5
Gegrond verklaard door de Huurcommissie
1
Gegrond verklaard door de Huurcommissie
2
Verzonden rappelbrieven n.a.v. de jaarlijkse huurverhoging
*Voor het eerst inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd.
Huurtoeslag Bij voorgenomen nieuwe verhuringen adviseren we de woningzoekende, op basis van de huurinkomenstabel en de huurquote-index van het Nibud, een bij hun inkomen passende woning te kiezen. Onze rol is al jaren een adviserende, oorspronkelijk waren we mede-uitvoerder van de huurtoeslagwet. In 2013 is door de rijksoverheid het besluit genomen dat de huurtoeslag rechtstreeks naar de huurder wordt overgemaakt en niet meer naar de corporatie. Dit is geëffectueerd per 1 januari 2014. 15
Woonfraude en onrechtmatige bewoning Illegale bewoning wordt door ons opgespoord aan de hand van de informatie van het Gemeentelijke Basis Administratie. Daarnaast reageren we actief op signalen en nemen we zo mogelijk verdere stappen door het opzeggen van de huur en/of te procederen. In eerste instantie proberen we de huurder uit eigen beweging het huurcontract te laten beëindigen. Indien de huurder niet meewerkt, starten we een juridische procedure. Met deze aanpak boeken we de laatste jaren regelmatig resultaat. Vooral een directe confrontatie door middel van huisbezoek werkt goed. In 2013 hebben we op deze manier 7 huuropzeggingen gerealiseerd. Juridische procedures In verband met een in twee woningen aangetroffen hennepkwekerijen is tweemaal succesvol een ontbinding van de huurovereenkomst gevraagd bij de kantonrechter. Wegens het weigeren van medehuurderschap voor respectievelijk een woonwagenstandplaats en voor een woning is Patrimonium gedagvaard bij de kantonrechter. Van één zaak is het vonnis nog niet uitgesproken. Betreffende de woonwagenstandplaats is Patrimonium in het gelijk gesteld. Patrimonium is gedaagd voor het niet leveren van een woning nadat de huurovereenkomst was aangegaan. De woning is niet geleverd omdat de beoogd huurder personeel van Patrimonium agressief bejegende. De zaak is nog niet tot een uitspraak gekomen. 4.6
Huurbetaling en –incasso
Algemeen De netto huurachterstand van zittende huurders bedraagt op 31 december 2013: 1,11%, de norm is 0,75%. De huurachterstand is in 2013 verder opgelopen. Het is vooral opvallend dat nieuwe huurders vaak snel in de problemen komen. In 2013 zijn diverse acties ondernomen om de huurachterstand te beteugelen en zo laag mogelijk te houden. Jaar Huurachterstand
2013
2012
2011
2010
2009
1,11%
0,89%
0,74%
0,70%
0,79%
Brutohuur (inclusief service- en stookkosten) – minus voorstand uitgedrukt in een % van de netto jaarhuur
Op 31 december 2013 waren er 626 (2012: 476) zittende huurders met een huurachterstand met een totaal bedrag van de huurachterstand van € 509.418 (zonder verrekening van voorstanden). Ondanks de aangescherpte incassoprocedure is de achterstand bij zittende huurders gestegen van € 381.000 naar € 509.418 in het jaar 2013. Vooral het deel van de achterstand dat in handen is van de gerechtsdeurwaarders is behoorlijk gestegen, meer dan € 100.000 ten opzichte van december 2012. Ook het bedrag van de afgesloten betalingsregelingen is in een jaar tijd verdubbeld. In het achterstandsbedrag is een bedrag van ongeveer € 40.000 aan nog te betalen stook- en servicekosten opgenomen. Deze huurders betalen wel de huur, maar hebben nog een geschil over de afrekening van de stookkosten 2012. Zonder dit bedrag bedraagt de huurachterstand 1,01%. In totaal zijn er 221 dossiers betreffende zittende huurders in handen van onze deurwaarders voor een totaal openstaand bedrag van € 306.903. In 2012 waren dit 180 dossiers met een totaalbedrag van € 210.665. Gemiddeld genomen is dit € 1.390 per dossier. De succesratio van de deurwaarders bedraagt ongeveer 80%. Voor vertrokken huurders betrof dit 104 dossiers (2012: 77) met een totaal openstaand bedrag van €307.785 (2012: € 246.878). Gemiddeld betreft dit een bedrag van € 2.959 per dossier, met een succesratio van ongeveer 35%. In aansluiting op het in 2012 geïmplementeerd huurincasso-actieplan is er in 2013 een verdiepingsslag gemaakt. Naast de verscherpte incassomaatregelen en aanpak aan de voorkant (bij nieuwe verhuringen), is vooral meer aandacht besteed aan het thuis persoonlijk opzoeken van huurders met een achterstand. Verder hanteren we de kredietcheck en zetten we het project “voorkoming huisuitzetting” in. De waarborgsom wordt in 2014 ingevoerd, dit is in 2013 voorbe16
reid. We werken nauw samen met organisaties als het Budget Advies Centrum (BAC), de Sociale Dienst, Centrum Maliebaan, de Gelderse Roos en Kwintes. Bij woningtoewijzing gaan we een tweede inkomensnorm hanteren: naast de € 34.085 voor woningen tot € 680 een grens van € 29.000 voor woningen tot € 570. Ontruimingen Het aantal aanzeggingen tot ontruiming is in 2013 afgenomen. De voornaamste reden is dat er meer in een eerder stadium opgelost wordt. Dit is een gevolg van het meer persoonlijk maken van het incassotraject. Verder is het aantal minnelijke trajecten gestegen, dat zouden anders aangezegde ontruimingen kunnen zijn. Desondanks zijn er in 2013 twee ontruimingen meer uitgevoerd. Door goede samenwerking binnen het netwerk en persoonlijke benadering, wordt vaak op het laatste moment gezorgd voor gehele of gedeeltelijke betaling, waardoor een ontruiming kan worden voorkomen of uitgesteld. Strakke afspraken met het BAC zorgen dat aan de voorkant de kans op achterstanden wordt voorkomen (o.a. Kredietcheck, beoordeling financiële draagkracht, direct persoonlijk contact bij 1 maand achterstand). Het BAC is gaan werken volgens de beproefde methode Stadsring 51 (schuldhulpverlening op maat – klant differentiatie). Omschrijving Aantal aanzeggingen Daadwerkelijke ontruimingen Percentage ontruimingen t.o.v. de aanzeggingen
2013
2012
2011
2010
2009
52
61
61
66
74
16
14
14
17
13
30,7%
22,9%
22,9%
25,8%
17,8%
Automatische incasso’s We willen graag dat zo veel mogelijk huurders automatisch betalen, dit is makkelijker en goedkoper. De huurder krijgt hiervoor een eenmalige korting van 5 euro per jaar. In het laatste deel van 2013 is het hele proces van automatisch betalen als gevolg van de SEPA wet- en regelgeving op de schop gegaan. SEPA heeft tot doel om alle eurobetalingen in Europa te standaardiseren zodat er over enkele jaren geen verschil meer is tussen een binnenlandse betaling en een eurobetaling van of naar andere Europese landen. Het gebruik van IBAN is hierbij verplicht. Dit heeft grote administratieve gevolgen gehad, maar ook een toename van het aan automatisch betalende huurders opgeleverd. Op 1 januari 2013 had 76% van onze huurders een machtiging voor een automatische incasso afgegeven. De doelstelling was 80%. Op 31 december 2013 had 82% van onze huurders ons gemachtigd. 4.7
Betaalbaar wonen in 2014
Vanuit 2013 zijn onderstaande doelstellingen opgenomen voor 2014. In 2013 zijn hiertoe de nodige voorbereidingen getroffen. Bij de woonruimteverdeling een extra inkomensgrens (€ 29.000) invoeren op woning niveau. Invoeren van een woonlastentool, uitbreiden van de voorlichting over woonlasten en energiebesparing; Doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2014, aftoppen van de huurverhogingen voor de lagere inkomens bij een relatief hoog percentage van de maximaal redelijke huur; Opzetten van een nieuw strategisch huurbeleid in samenwerking met de Huurdersvereniging. De resultaten van het woonlastenonderzoek worden hierbij betrokken; De behaalde doelstelling van 80% automatische incasso’s verhogen naar 90%.
17
5
LEEFBAAR BEHEREN (WONEN MET PLEZIER EN ZORG DICHTBIJ)
5.1
Kengetallen
Leefbaarheid
Werkelijk 2012
Begroot 2013
Werkelijk 2013
Verschil
Buurtpreventie
34.958
60.000
45.185
14.815
JES gebied
12.671
35.000
6.141
28.859
Fysieke woonomgeving
51.522
0
7.197
-7.197
Projecten/woonvormen
90.160
25.000
624
24.376
Camerabewaking
189.644
210.000
215.105
-5.105
Diversen
140.854
120.000
141.415
-21.415
519.809
450.000
415.667
34.333
Totale uitgaven LBH In (rekening gebrachte) acties
Aantal
Resultaat
Opruimen huisvuil (+ controle vuilniszakken) en grof vuil
56
€ 7.642,-
Opgevraagde camerabeelden Politie
53
Zie paragraaf 5.3
Galerijcontroles
Brieven verstuurd: 922
Factuur gestuurd: 36
Inzet veegmachine
Aantal uren: 177
Hoeveelheid vuil: 43 m2
Overlastmeldingen
95
Afgehandeld: 88
Gestickerd: 309
Verwijderd: 234
Fietswrakken opruimen – bijna 2.200 brieven verstuurd 5.2 5.3
(naar de kringloop)
Doelstellingen leefbaar beheren voor 2013 In het 1e of 2e kwartaal 2013 wordt in samenwerking met de Veenendaalse Woningstichting het Lemon leefbaarheidsonderzoek uitgevoerd; Het lopende project “Achter de voordeur” wordt voor het Schrijverspark afgerond en verlegd naar De Engelenburg; Afronding van de grote groenprojecten in De Engelenburg en het Jan Roeckplantsoen; Voor de camerabewaking worden 2 systemen uitgerold en het WIMESH verder ingezet; In aansluiting op het Rembrandtpark uitvoeren van in ieder geval 1 inbraakpreventieproject met Politie en bewoners (VSW-terrein); Samen met de huurdersvereniging het verder uitbreiden van de groep wijkvertegenwoordigers en de het vormgeven van de participatiestructuur (“Participatiemix”); Invoeren van de planningsmodule voor de reparatieverzoeken. Leefbaarheid en wijkverbetering
Algemeen Leefbaarheid is voor Patrimonium het gezamenlijk verbeteren van de – beleefde - kwaliteit van het wonen in een buurt, wijk of stad op zowel sociaal als fysiek terrein. Investeringen in Leefbaarheid zijn er op gericht dat de bewoners meer tevreden zijn en vooruitgang zien (subjectief) en een waardestijging initiëren (objectief): Waardering van de direct belanghebbenden bepaalt de maatschappelijke waarde. Het gaat om beleving en gevoel, met als doel prettig te kunnen wonen, leren, werken en recreëren; Sociaal: dit uit zich in betrokkenheid bij en verantwoordelijkheid voor de buurt. Hierbij horen goede onderlinge contacten en probleemoplossend vermogen van bewoners;
18
Gezamenlijk: bij Leefbaarheid gaat het altijd over het samenspel tussen de individuele mens(en) en hun omgeving. Hierbij staan sociale interactie en samenwerking centraal.
Ondanks een forse bezuiniging van € 150.000 ten opzichte van 2012 zijn we in 2013 ruim binnen de begroting gebleven (bijna € 35.000). Dit vraagt een steeds creatievere en efficiëntere inzet van onze mensen en middelen. Onze inzet is gericht op een zo veel mogelijk praktische aanpak in nauwe samenwerking met onze natuurlijke partners. Leefbaarheid is voor ons het uitgangspunt bij de invulling en beoordeling van allerlei bouw- en beheerplannen. De integrale benadering van woning en woonomgeving bepalen de beheeractiviteiten en -initiatieven. Bewoners worden meer betrokken, iedereen is gebaat bij een gezonde sociale samenhang in de buurt. Met twee gebiedsteams bestaande uit opzichters, wijkbeheerders, verhuurmakelaars en gebiedsregisseurs, zijn we actief in de wijk aanwezig. Alles tegen de achtergrond dat het woongenot mede wordt bepaald door de omgeving, voorzieningen en het gevoel van veiligheid. Naast preventie komt ons beleid steeds meer in het licht te staan van repressief optreden. Direct aanspreken van bewoners op hun gedrag en een boete voor verkeerd gedrag. Activiteiten en projecten De volgende tabel geeft in het kort een overzicht van een aantal lopende leefbaarheidsactiviteiten. Dit wordt in het hoofdstuk verder toegelicht en aangevuld. Leefbaarheid
Omschrijving
Status
Oordeel
Het Lemon onderzoek is in samenwerking met de Veenendaalse
projecten 2013 Lemon onderzoek
Woningstichting en SIB uitgevoerd. Cameratoezicht
Project verbetering van de techniek en dienstverlening (WIMESH) is in 2013 afgerond.
Wijkgericht ken
wer-
BBB
Verder versterken van de structuur en de herkenbaarheid, met bewoners zijn actieplannen opgesteld. Buurtpreventie, de buurtouders en buurtbemiddeling zijn onder 1 noemer gebracht. Voorbereidingen zijn getroffen BBB onder te brengen in de wijkteams. Insteek is (onderlinge) versterking en
uitbreiding van deze projecten JES Gebied Achter de voor-
Het project Schrijverspark is vrijwel afgerond. Het werkgebied is
deur
verlegd naar de Engelenburg. .
Evaluatie
Voor het JES project is een evaluatie opgesteld. Belangrijkste advies is het gericht aanpakken van de overlast van jongeren
Wijkleerbedrijf
Het werkleerbedrijf is in beperkte vorm succesvol ingevoerd. Er wordt gezocht naar uitbreidingsmogelijkheden in de vorm van kleine klusjes in en om de woning.
Fysiek
Nieuwe entree opgeleverd (Esdoorn), gestart met 3 entreeaanpassingen (Mahonia, Lijsterbes en Spirea)
Groenproject Jan Roeckplant-
Een groot groenproject, opgesteld in overleg met de bewoners, in het Jan Roeckplantsoen is afgerond
Huurdersvereniging
Versterken van de structuur van de huurdersvereniging en uitbreiden van de wijkvertegenwoordigers.
Bewonerscommissies
Versterken van de participatiestructuur
soen
19
Veenendaal-oost
Energieverbruik
KHH
In samenwerking met DEVO is er een project gestart gericht op de uitleg over en beperking van het energieverbruik Oprichting bewonersvereniging woongroep van ouderen
Sans Soucis
Woninginbraken > preventie plan
Projectplan, onze rol is adviserend (preventie) en mogelijkheden bieden voor het aanbrengen van het Politiekeurmerk. Gericht op
i.s.m. Politie Gemeente
voorkomen van inbraken, i.s.m. het Veiligheidshuis
en
Legenda smilies
Loopt volgens planning met gewenste resultaat of beter
Ontwikkelt zich beter dan verwacht, betrokkenen enthousiast
Verloopt moeizamer dan verwacht en/of duurt langer dan gepland
Progressie stagneert, twijfel over de voortgang of meer problemen dan ingeschat
Komt onvoldoende van de grond of levert niet het gewenste effect op
Naar verwachting stoppen van het project of stevig bijstellen
Meten van leefbaarheid Om de waardering van onze klanten over de woning en woonomgeving te meten, maken we onder andere gebruik van het Lemon-onderzoek: de Leefbaarheidsmonitor. In 2013 is het Lemononderzoek voor de vierde maal uitgevoerd. Dit jaar hebben we dit onderzoek voor de eerste maal samen gedaan met de Veenendaalse Woningstichting en SIB Woonservice. We hechten veel waarde aan de mening van onze huurders over de leefbaarheid en veiligheid in hun buurt. De uitkomsten van het Lemon-onderzoek worden gebruikt om vast te stellen of wij op koers liggen bij het realiseren van onze meerjarendoelstellingen en om het beleid een juiste richting in te sturen. Verder houden wij bij ieder (onderhouds)project dat we uitvoeren een after sales onderzoek. De resultaten betrekken we bij volgende projecten ter verbetering. Uit de LEMON-scores van het JES-gebied is gebleken dat in plaats van een vooruitgang, een achteruitgang wordt ervaren door de bewoners in de Engelenburg. Het rapportcijfer is gedaald van een 6,1 in 2010 naar een 5,9 in 2013. Dit cijfer is behoorlijk lager dan het huurdersgemiddelde in de Gemeente Veenendaal als geheel. De factoren die hierbij een rol spelen zijn: Sociale woonomgeving: betrokkenheid van bewoners en de omgang tussen de verschillende etnische achtergronden scoren beneden gemiddeld; Overlast: bewoners ervaren meer dan gemiddeld overlast van personen (vooral jongerenoverlast) en criminaliteit; Veiligheid: het veiligheidsgevoel is minder sterk dan in 2010 en ook minder sterk dan gemiddeld onder de Veenendaalse huurders. Wijkgericht werken onder regie van de Gemeente Het wijkgericht werken biedt mogelijkheden om snel en adequaat te reageren op behoeften uit de wijk. Patrimonium speelt een actieve rol bij de invoering van het wijkgericht werken in Veenendaal (prestatieafspraak gemeente <> corporaties). De gebiedsregisseurs maken deel uit van de wijkteams. Er zijn bewonersinitiatieven uit de verschillende wijken “opgehaald” en gefaciliteerd. Patrimonium is een betrouwbare en proactieve partner. Met het wijkteam (gemeente, politie, welzijn en corporaties) zijn de verschillende initiatieven ondersteund, zoals wijkschouwen, aanpak groenvoorzieningen, verkeersmaatregelen en de aanpak van overlast. Er is hard gewerkt aan herkenbaarheid en bereikbaarheid van de wijkteams. Verder zijn wijkactieplannen opgesteld. Op initiatief van Patrimonium zijn twee succesvolle werkbezoeken naar Zeist georganiseerd, waar het wijkgericht werken al ruim 10 jaar functioneert. In 2013 hebben we veel geïnvesteerd in het nog beter op de kaart zetten van de wijkteams en het wijkgericht werken. Per wijk is de animo van bewoners om mee te doen verschillend. De ontwikkeling van de wijkteams gaat verder in 2014, met een actieve bijdrage van Patrimonium. 20
Aanpak veiligheid Bewoners die last hebben van criminaliteit, hangjongeren en maatschappelijke onrust voelen zich vaak onveilig. Ook zorgt deze problematiek voor het risico van het afglijden van een buurt. Naast onze eigen intensieve inzet door middel van onze contacten met jongeren, richten we ons met ketenpartners op integrale aanpak van de jongerenproblematiek. Patrimonium speelt een belangrijke rol bij het terugdringen van verschillende vormen van onveiligheid en haakt hiervoor aan bij diverse initiatieven die lokaal en/of landelijk zijn opgezet. Op 1 november 2013 is door gemeente, politie Midden Nederland en de drie lokale corporaties het “protocol handhaving overlast” ondertekent. Dit houdt in dat een handhavingsteam wordt ingezet bij ernstige overlast. Dit nadat een sociaal aanbod in een vrijwillig kader wordt afgewezen of waarin dit sociaal aanbod de overlast niet in voldoende mate terugbrengt. Om woninginbraken te voorkomen is samen met de gemeente, openbaar ministerie, politie en Bureau Regionale Veiligheidsstrategie Utrecht een gezamenlijke aanpak afgesproken. Dit richt zich op het Politie Keurmerk Veilig Wonen, voorlichtingsactiviteiten, sociale controle, repressie en nazorg met betrekking tot de slachtoffers en de daders (dader en locatiegerichte aanpak). In straten waar veel woninginbraken worden geconstateerd worden voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd en krijgen onze bewoners de gelegenheid om tegen een geringe huurverhoging inbraakbeveiliging aan te laten brengen. Dit is bijzonder effectief gebleken. Woninginbraken zijn verminderd. Veel bewoners laten hun woning beveiligen. 3 oktober 2013 heeft minister Opstelten van Veiligheid en Justitie Veenendaal bezocht en aan Patrimonium de wisselbeker van de “Preventie cup Woningcorporaties” in bewaring gegeven ter waardering van onze inzet op het gebied van Veilig Wonen. Wij hebben van deze gelegenheid gebruik gemaakt om onze brochure “Veiligheid, leefbaarheid in de woonomgeving” uit te reiken aan minister Opstelten en hem gevraagd de belangrijke rol van corporaties in de integrale aanpak Veiligheid te benadrukken. Cameratoezicht Met camerabewaking in diverse complexen willen we het gevoel van veiligheid van bewoners vergroten. Camerabewaking wordt ook ingezet ten behoeve van het verhalen van kosten van schades, oplossen van criminele activiteiten en het terugdringen hiervan. Ons project cameratoezicht voorziet de centrale ruimten (entrees, trappenhuizen, liften en bergingen) van ruim 2.500 woningen van intelligente camera’s. In 2013 is het project afgerond dat is gericht op het verbeteren van de techniek en dienstverlening van de camerabewaking door de aanleg van het intelligente datanetwerk WIMESH. Het protocol is verbeterd, datzelfde geldt voor de beeldkwaliteit, de uitvoering en het verlaagt de (structurele) beheerskosten. Ook is in 2013 een onderzoek gestart naar de mogelijkheden om het WIMESH netwerk verder uit te breiden en bijvoorbeeld in te zetten voor de spreekluisterverbindingen in al onze liften. Dit kan kostenbesparend gaan werken. In 2013 is besloten twee extra mobiele camera’s aan te schaffen. De politie heeft 56 keer camerabeelden opgevraagd voor onder andere: overlast jeugd, voor diefstal, vernieling, mishandeling, criminele activiteiten, en voor inbraak. In 2013 zijn er 23 aangiftes gedaan, waar van de kant van de politie en het OM follow up aan gegeven is (detentie, betaling van kosten en inschakelen van HALT). Instandhouden en verbeteren directe woonomgeving Ook dit jaar zijn er weer gezamenlijke wijkschouwen gehouden met de wijkteams, met de focus op groenonderhoud en de directe woonomgeving. Hierdoor blijven we met elkaar betrokken bij de 21
woonomgeving. Kleine problemen lossen we direct op, oplossing van grotere problemen proberen we te plannen. Onze inzet is het tegengaan van niet gewenst gedrag zoals vervuiling van algemene- en openbare ruimten (lik-op-stukbeleid). Hiervoor zetten we het cameratoezicht, de samenwerking met partijen en onze eigen mensen in. Hiermee willen wij een gedragsverandering bij bewoners realiseren. Niet nakomen van afspraken pakken we aan en de vervuiler betaalt. In 2013 zijn weer talloze bewoners gewezen op het feit dat ze verkeerd omgaan met het aanleveren van huis- en/of grofvuil. We voeren gerichte acties uit (soms samen met de Gemeente). Hiervoor hebben we 56 brieven gestuurd aan huurders. De kosten die wij hebben doorberekend naar de overtreders bedragen € 7.642. Een andere vorm om er voor te zorgen dat de woonomgeving netjes blijft, is het schriftelijk waarschuwen en nadrukkelijk wijzen op eigen verantwoordelijkheid. Leidt dit niet tot het zelf schoonmaken van hun “straatje”, dan doen wij het voor de bewoners, maar dan berekenen we wel de kosten door. Onze huurders kunnen ook nog steeds gebruik maken van onze gratis aanhanger die we beschikbaar stellen bij het afvaldepot. Nog steeds een groot succes. Met Afval Combinatie de Vallei (ACV) zijn afspraken gemaakt over het ophalen van grofvuil. Op verzoek van onze wijkbeheerders wordt regelmatig extra inzet geleverd. Dat is prettig, zoals bijvoorbeeld gebleken is met oudjaar. We doen dan altijd een ronde om er voor te zorgen dat er geen extra (grof) vuil langs de straat staat. De ACV heeft hieraan enthousiast meegewerkt. Het gevolg is minder schade en troep rond nieuwjaar. Verder zetten we frequent onze veegmachine in. Door deze acties en het cameratoezicht zien we de uitgaven voor vandalisme dalen. In 2013 waren er opnieuw veel overlastmeldingen. Dit betreft voornamelijk geluidsoverlast, burenruzies en vervuiling. De overlast van hangjongeren (vooral in het JES-gebied) blijft een belangrijk aandachtspunt en vraagt een intensieve integrale aanpak. Het heeft een negatief effect op de veiligheidsbeleving van onze bewoners. In samenwerking met gemeente, politie en welzijnsorganisatie Veens wordt gewerkt aan een vervolgplan van aanpak. In 2013 zijn 100 nieuwe meldingen in behandeling genomen. Groenonderhoud en groenbeheer In totaal beheren wij 118.000 m2 groenvoorziening waarop 500 bomen staan. We hechten aan verzorgde tuinen, het is belangrijk dat de woonomgeving een verzorgde nette indruk uitstraalt. In 2013 is een nieuw meerjarencontract afgesloten met de firma van Ginkel. In dit contract zijn ook afspraken gemaakt over het sociaal return on investment (inzet van mensen met een beperking), verder zijn er afspraken gemaakt over inboet van groen dat sleets is geworden in de loop der jaren. In het JES-gebied (als onderdeel van het project “Kijk mijn wijk”) lopen twee uitvoeringsplannen voor groenreconstructie. Het groenproject in het Jan Roeckplantsoen is afgerond voor 31 december. Onder andere is een wandelpad door de wijk aangelegd, gericht op ontmoeting. Op iets beperktere schaal zijn er ook aanpassingen gedaan in het Schrijverspark. Projecten Buurtpreventie, Buurtouders en Buurtbemiddeling Buurtpreventie bestaat uit buurtpreventers (huurders uit de wijk) die een positieve bijdrage leveren aan de woonomgeving en het leefbaar houden van de wijk. Ze zijn de oren en ogen in de wijk, gericht op het voorkomen van vervuiling en vernieling en spreken bewoners aan op foutief gedrag. De projecten lopen in de Engelenburg, het Schrijverspark, het Jan Roeckplantsoen, Dragonderzuid, het Prins Willem-Alexanderpark, de Grote Pekken en Thorbeckesingel. In deze wijken zijn ruim 40 buurtpreventers actief, die nauw samenwerken met onze wijkbeheerders. De buurtouders spreken (allochtone) jongeren aan op hun gedrag, voornamelijk in de Engelenburg, Het Franse Gat en het centrum. Soms op verzoek ook in andere wijken. Verder organiseren ze activiteiten met jongeren en houden ze toezicht bij bijeenkomsten. Naast het benaderen van de 22
jongeren houdt het project zich ook bezig met het stimuleren van het participatiegedrag van allochtone ouders. Buurtbemiddeling is een vorm van mediation. Het centrale doel van buurtbemiddeling is dat de communicatie tussen bewoners wordt hersteld en dat de burenruzies en/of overlastklachten worden opgelost. Het gaat niet om de schuldvraag, maar om “Hoe lossen we het samen op?”. Bemiddelaars zijn getrainde vrijwilligers. In 2013 zijn de projecten Buurtbemiddeling, Buurtpreventie en Buurtouders (voorheen Buurtvaders) onder één noemer gebracht. De projecten buurtpreventie en buurtouders worden ieder voor de helft gefinancierd door de Gemeente en Patrimonium. Voor buurtbemiddeling betaalt Patrimonium in individuele gevallen mee. Vrijwel alle overlastzaken handelen onze medewerkers van de gebiedsteams zelf af. Kijk mijn wijk (JES) Het JES (40+ wijken)project loopt nu 4 jaar en is begin 2014 afgerond. Het betreft de buurten: het Jan Roeckplantsoen, de Engelenburg en het Schrijverspark. Het is een sociaal uitvoeringsprogramma waarvoor het ministerie een budget heeft toegekend van 1 miljoen euro. Tevens investeert ook de Provincie in dit project. Naast het fysiek opknappen van de wijken is het vergroten van de maatschappelijke vooruitgang van de bewoners uitgangspunt van het project. De Gemeente en Patrimonium zijn de organiserende en meebetalende partijen. Het project Achter de voordeur in het Schrijverspark is in 2013 afgerond. Sindsdien hebben de bewonersadviseurs één keer in de week een spreekuur in het Schrijverspark voor de nazorg en contacten met nieuwe huurders. In november 2013 zijn de bewonersadviseurs verhuisd van het Schrijverspark naar De Palmen Grift 537. Twee bewonersadviseurs en 2 stagiaires bezoeken vanaf medio 2013 de bewoners in vijf flats in de Engelenburg-Noord. De afgelopen vier jaar (2010-2014) is er in de Engelenburg-noord flink geïnvesteerd, zowel op fysiek vlak (renovaties entrees, opknappen en isoleren bergingen, het groen en grijs in de buitenruimte) als op sociaal vlak (sociaal programma JES-gebied). In 2013 is de nieuwe entree van de Esdoornflat gerealiseerd. Er zijn nieuwe postkasten gekomen en een nieuwe spreekluisterverbinding. De bergingen zijn geïsoleerd en er is camerabewaking aangebracht. In het laatste kwartaal van 2013 is begonnen met dezelfde werkzaamheden als in de Esdoornflat, in de Mahonia, Lijsterbes en Spirea. De werkzaamheden worden in het eerste kwartaal van 2014 afgerond. Het betreft entree- en bergingverbeteringen. In het Jan Roeckplantsoen heeft in 2013 de herinrichting van de buitenruimte en de aanpak van de individuele voortuintjes plaatsgevonden. Ook heeft Patrimonium geïnvesteerd in kunst in de wijk. Op initiatief van de bewonerscommissie hebben studenten van het Rembrandt College vijf doeken gemaakt, die aan de gevels van verschillende flats in het Jan Roeckplantsoen zijn bevestigd. Verdere activiteiten in de diverse wijken In samenwerking met andere partijen zijn de volgende activiteiten uitgevoerd. Aan diverse wijkactiviteiten van bewonerscommissies hebben wij een financiële en actieve bijdrage geleverd: De sanering van asbesthoudende panelen bij de verwarmingsketels bij 210 woningen is zorgvuldig en succesvol verlopen. Bewonersvoorlichting en begeleiding waren daarbij van doorslaggevende betekenis. Op diverse plekken is met bewoners gewerkt aan verbetering van de woonomgeving, zoals bijvoorbeeld in ’t Hoorntje. In het Gersteveld-Tarweveld zijn de onderdoorgangen voorzien van kunstwerken. In het JES-gebied is een kunstproject gestart om de afsluiting van het project te markeren. Dit wordt uitgevoerd in nauwe samenwerking met de bewoners uit de wijk. 23
5.4
In het kader van de Landelijke Burendag zijn wijkactiviteiten georganiseerd, waar we aan hebben bijgedragen. Het jaarlijkse feest (het Zomerfestival) in het Franse Gat is weer georganiseerd op het Dr. Slotemaker de Bruïneplein. Over de herinrichting van het groen en grijs en andere uiteenlopende acties zoals aanpakken entrees, invoeren georganiseerde schoonmaak, schilderwerk (kleurkeuze), etc. zijn informatieavonden gehouden. Diverse veiligheidsavonden en een veiligheidsmarkt gericht op inbraakpreventie zijn georganiseerd. Activiteiten voor kinderen, gekoppeld aan schoonmaakacties of aan sport en spel zijn opgezet. Dialoog met huurders en woningzoekenden
Informeren van en overleg met bewoners Huurders worden geïnformeerd via ons huisblad ”Entree”, onze website, persberichten en nieuwsbrieven. Wekelijks publiceren we ons eigen woningaanbod via het huis-aan-huisblad “De Rijnpost”. Dit doen we naast onze deelname aan Huiswaarts.nu. Onze eigen pagina’s in de krant worden tegelijkertijd ook gebruikt voor andere informatie, bestemd voor onze klanten, over onze onderhoudsprojecten, de woningen die we te koop aanbieden, nieuwbouwprojecten, huurtoeslag, vacatures, bijzondere bijeenkomsten, etc. Onze internetsite is goed toegankelijk en biedt veel mogelijkheden, o.a.: melden van reparatieverzoeken en het plaatsen van een woningruiladvertentie. Verder biedt de site informatie over de organisatie, nieuwbouwprojecten, onderhoudsprojecten, huren, kopen, leefbaarheid, onze service en diensten en het laatste nieuws. In samenwerking met Welzijn Veenendaal wordt de “SWV-periodiek” verspreid in de complexen waar veel oudere bewoners wonen en wordt één keer per maand een ouderenspreekuur gehouden. In het I-centrum (Informatiecentrum) in de nieuwbouwwijk Veenendaal-oost presenteren wij aan het publiek onze nieuwbouwprojecten via folders, nieuwsbrieven en banners. Het informatiemateriaal dat aan huurders wordt verstrekt is professioneel en gemakkelijk herkenbaar. Beschikbaar zijn: de algemene huurvoorwaarden, het onderhouds-ABC en abonnement, verhuizen, informatie voor nieuwe huurders, woonregels, informatie over zorgalarm, Geschillencommissie, “Ontevreden? Laat het ons weten”, woningruil, reparatieverzoeken, asbest, zelf je woning veranderen, kwaliteitszorg bij Patrimonium en huur betalen. In 2013 zijn vele nieuwsbrieven, vooral over onderhoudsprojecten, KWH zaken, buurtbeheer en buurtactiviteiten verschenen. De nieuwsbrieven worden waar mogelijk samen met de bewonerscommissies opgesteld. Verder is gestart met een onderzoek naar de inzet van social media. Dit n.a.v. een advies van een stageproject naar ons imago. Het aantal onderhoudsmeldingen via internet blijft nog beperkt. Dit komt omdat onze klant nog niet zelf een afspraak kan inplannen. De realisatie hiervan is doorgeschoven naar 2014. Primaire stakeholders en bijzondere klantgroepen Wij onderscheiden de primaire stakeholders (huurders en woningzoekenden) en de bijzondere klantengroepen (de huurdersvereniging, bewonerscommissies en adviesraden). De overige stakeholders worden beschreven in hoofdstuk 10. Belangenbehartiging en ondersteuning huurdersvereniging en bewonerscommissies Een van onze belangrijkste beleidsdoelstellingen is bewoners te betrekken bij ons beleid en de uitvoering daarvan. Hiervoor is regelmatig overleg met de huurdersvereniging. Zaken als leefbaarheid, huurbeleid, servicekosten, nieuwbouw, begroting, jaarrekening en de meerjarenonderhoudsbegroting worden periodiek besproken. De huurdersvereniging is lid van de Woonbond. Onze on24
dersteuning bestaat onder andere uit financiële bijstand in de vorm van een vast bedrag vermeerderd met een, aan het aantal verhuureenheden gerelateerd bedrag. De reguliere vergoedingen aan de bewonerscommissies worden uitbetaald door de huurdersvereniging en zijn gebaseerd op het aantal verhuureenheden. Naast op algemeen beleidsniveau wordt ook overlegd op buurt- en complexniveau met bewonerscommissies, wijkcommissies en via beheeroverleg in diverse wijken. Het jaar 2013 is een turbulent jaar geweest. Naast constructieve en structurele samenwerking zijn er twee bewonerscommissies gestopt. Steeds meer zien we dat er andere overlegvormen ontstaan waardoor we met elkaar in gesprek blijven. Voorbeelden hiervan zijn de bewonersplatformen in het kader van het wijkgericht werken. Vertegenwoordiging, de overlegvormen met huurders (huurdersorganisaties) Met Huurdersvereniging Patrimonium hebben we een samenwerkingsovereenkomst waarin afspraken over procedures, financiën en verscheidene andere onderwerpen zijn vastgelegd. Op 31 december 2013 telt Huurdersvereniging Patrimonium 880 leden, waar van er 22 zijn vertegenwoordigd in de Verenigingsraad. We hebben een verkennend gesprek gevoerd om te bekijken of de participatiestructuur kan worden verbeterd. Hierbij wordt de “Participatiemix” van Companen als leidraad gebruikt. Het bestuur van de huurdersvereniging was op 31 december 2013 als volgt samengesteld: Dhr. H. Nagel
voorzitter
Mevr. G.P.M Stoltz
Secretaris
Mevr. R. de Weert
penningmeester
Mevr. L. van Woudenberg
2e secretaris
vicevoorzitter
Dhr. A. van Hal
Bestuurslid Technische zaken
Mevr. D. Bleyenberg
Kandidaat bestuurslid
Dhr. K. Schaaff
van
der
Naast de huurdersvereniging zijn er 2013 nog 11, door Huurdersvereniging Patrimonium erkende, bewonerscommissies actief. Daarnaast zijn er twee commissies/vertegenwoordigingen, die (nog) niet erkend zijn door de huurdersvereniging. Al deze bewonerscommissies samen vertegenwoordigen de huurders van een kleine 2.000 van onze woningen. Het gaat om de volgende commissies: Commissie Boogschutter
Aantal Woningen 90
Opmerkingen 2 woongebouwen zijn VvE’s
De Grote Pekken
365
Prins Willem-Alexanderpark*
302
Jan Roeckplantsoen*
179
1 woongebouw is een VvE geworden
Het Hooge Zicht* Gersteveld/Tarweveld
60 150
Opgericht voor buurtpreventie (light versie)
Holle Kamp – Trommelaar
157
1 woongebouw is een VvE
Entrada Pollux 83-411
49 96
Petenbos Zuidoost - Framboos/Mispel
111
Parkcommissies Rembrandtpark
152
*)
1 woongebouw is een VvE
Beide appartementengebouwen zijn VvE’s Geen subsidie
Deze commissies hebben de stichtingsvorm, omdat ze belangrijk onderdeel zijn van de buurtpreventieprojecten. Zij dragen een soort “werkgeversrol” voor de buurtpreventers (aanstelling en uitbetalen vergoedingen). De buurtpreventers en de coördinator ontvangen hiervoor een vrijwilligersvergoeding. In 2014 gaan we onderzoeken of we de aanpak kunnen integreren in het wijkgericht werken, eigenlijk is dit al voor en deel de praktijk.
25
In 2013 is met de huurdersvereniging viermaal, via een plenaire vergadering, overleg gevoerd. Verder is een aantal keren gesproken met het bestuur en de voorzitter (bilateraal) over onder meer de volgende onderwerpen:
Jaarverslag 2012 Activiteitenplan en begroting
Ontwikkelingen camerabeleid Wijkgericht werken
Ondernemingsplan 2013 – 2017 Asbestproblematiek
2014 Strategisch Voorraad Beheer De jaarlijkse huurverhoging
Veiligheid in de woonwijken Sociaal project JES Onderhoudsprojecten in de
Leefbaarheidsmonitor 2013 Kabinetsplannen Ontwikkelingen binnen de sector
Verkoop- en sloopbeleid Servicekosten Leefbaarheid
bestaande woningvoorraad Nieuwe Woningwet FoodValley activiteiten
Prestatieafspraken Gemeente De Woonvisie Energiebeleid – DEVO
Huiswaarts (veranderingen)
Fusieplannen met de SIB
Overleg bewonerscommissies Zoals eerder gememoreerd is 2013 een turbulent overlegjaar geweest. De bewonerscommissies Schrijverspark en De Engelenburg kenden een moeizame periode qua samenstelling en continuïteit. Getracht is om met extra ondersteuning weer een volledig functionerende bezetting te realiseren. Uiteindelijk is de bewonerscommissie van Engelenburg-Noord opgeheven. De voorzitster, een buitengewoon actief betrokken wijkbewoner heeft zich op verzoek aangesloten bij de huurdersvereniging en blijft zich als vrijwilligster actief in de wijk inzetten. Met de bewonerscommissie Schrijverspark loopt een vergelijkbaar traject. Eén van de leden blijft zich in ieder geval actief als vrijwilliger inzetten in de wijk. De buurtpreventieprojecten in deze twee buurten is opgevangen door het wijkteam. Praktisch gezien begeleiden onze wijkbeheerders de buurtpreventers samen met de opbouwwerker. De nieuw opgerichte Parkcommissie Rembrandtpark is enthousiast van start gegaan na afronding van het project rond de aanpak van de woningen en de woonomgeving. Verder verlopen vrijwel alle contacten via onze gebiedsregisseurs (wijkgericht werken, buurtpreventie en onderhoudsprojecten). Zij voeren regelmatig overleg over talloze onderwerpen. Onze wijkbeheerders onderhouden primair de dagelijkse directe contacten met de commissies, de buurtpreventers en de coördinatoren. Met deze aanpak proberen we dicht bij de bewoners en haar vertegenwoordigers te staan. Dit gaat in samenwerking met onze natuurlijke partners. Hierdoor worden veel lopende zaken en (kleine) problemen direct aangepakt en opgelost. In de VvE’s is de rol van een bewonerscommissie op onderdelen een andere dan in reguliere huurcomplexen. Naast de bewonerscommissie is er het bestuur van de VvE, dat zorg draagt voor de dagelijkse aansturing van het beheer. Hierbij is tevens sprake van een door de VvE gecontracteerde professionele (externe) beheerder. Geschillencommissie - samenstelling – Ingediende geschillen Wanneer onze klanten niet tevreden zijn over de oplossing die wij na het doorlopen van de klachtenprocedure bieden, kan men terecht bij de onafhankelijke Geschillencommissie van Patrimonium. De commissie heeft tot taak geschillen tussen Patrimonium en een huurder op een gewaarborgde wijze op te lossen De brochure en het reglement van de Geschillencommissie zijn op onze website geplaatst. De Geschillencommissie bestaat uit drie leden. Eén lid is voorgedragen door de directie van Patrimonium en één lid door de huurdersvereniging. Deze twee leden dragen gezamenlijk het derde lid voor, die tevens voorzitter is. Deze personen zijn onafhankelijk: ze hebben geen werkrelatie met ons.
26
De leden van de commissie zijn: De heer H. Roor, voorzitter, aftredend per 1 januari 2014 en niet herkiesbaar; De heer G.N. Nellestein, aftredend per 1 maart 2014, herkiesbaar voor tweede termijn; De heer H. van Dijk (op voordracht van de huurdersvereniging), aftredend per 1 april 2016 voor derde en laatste termijn. Een niet tevreden huurder kan zijn/haar klacht schriftelijk melden bij het secretariaat van de Geschillencommissie. De directie stelt een onderzoek in naar de achtergronden van het ingediende geschil en geeft aan de hand van de uitkomsten, een schriftelijke reactie. Leidt dit niet tot een bevredigende oplossing, dan besluit de Geschillencommissie het geschil wel of niet in behandeling te nemen. In 2013 waren er geen geschillen. 5.5
Dienstverlening
“KWH – label” en “Pluim of Duim” Voor Patrimonium is het kwaliteitslabel “KWH” verlengd tot midden 2015. Ons gemiddelde cijfer in 2013 is 7,4. Over het jaar genomen is er een lichte daling waar te nemen van het gemiddelde cijfer. Is een klant ontevreden over ons (dienstverlening, wijze van behandelen en doorlooptijden), dan kan men gebruik maken van instrument “Pluim of Duim”. Op deze wijze kunnen we onze dienstverlening verder verbeteren, maar bovenal gericht komen tot een gezamenlijke oplossing en/of afhandeling. Van dit instrument wordt regelmatig gebruik gemaakt. Verlenen van diensten aan bewoners We bieden onze bewoners aan om door ons verbeteringen aan de woning uit te laten voeren. De meeste voorzieningen kunnen vanwege de bezuinigingen alleen nog uitgevoerd worden tegen betaling ineens. Alleen voorzieningen op het terrein van duurzaamheid (isolatie) en veiligheid (Politie Keurmerk Veilig Wonen) kunnen nog tegen een huurverhoging worden uitgevoerd. Ook de toepassing van het keuken- en tegelkeuzeplan is sterk beperkt, verbeteringen kunnen alleen tegen betaling ineens worden uitgevoerd. Huurders kunnen een woningruilaanvraag doen. Een aanvraag kan eenvoudig via internet gedaan worden, hier bieden we ook de mogelijkheid te adverteren. In 2013 hebben we 14 aanvragen ontvangen, hiervan zijn er uiteindelijk 8 goedgekeurd en doorgegaan. Bij de woningruil wordt de woning technisch opgenomen en de huurprijs geharmoniseerd.
27
6
VERNIEUWEN VASTGOED
6.1
Kengetallen
In exploitatie genomen Brinkhof Tricotage Vievante Vievante parkeren Kloppend Hart Huis (woningen) Kloppend Hart Huis (commercieel) Kloppend Hart Huis (parkeren)
Aantal vhe’s 19 54 4 2 47 3 12
Gem. stichtingskosten per vhe 197.878 196.147 174.919 31.403 142.556 1.401.663 4.567
verkoop Vievante (woningen) Vievante (parkeren) 6.2
Aantal vhe’s 6 3
Nieuwbouwprojecten
In 2013 zijn onderstaande projecten opgeleverd c.q. in aanbouw: Veenendaal-oost Kloppend Hart Huis (buurtschap de Ontmoeting) Dit is een ontwikkeling met een 1e lijnsgezondheidscentrum en 49 appartementen voor verschillende doelgroepen (woongroep ouderen, autisten, starters). Twee van deze 49 appartementen zijn gemeenschappelijke ruimtes en derhalve geen reguliere woningen. Gestart is in juni 2012 en in december 2013 is het complex opgeleverd. Alle woningen zijn verhuurd, het gezondheidscentrum is grotendeels verhuurd. De Brinkhof (buurtschap de Ontmoeting) Dit betreft een afname van 19 grondgebonden woningen van een project van Latei: Mijn Thuis. De bouw van deze woningen is gestart in april 2012, de woningen zijn in de periode maart/mei 2013 opgeleverd. Ze zijn allemaal verhuurd. Het Erfgoed (buurtschap de Erven) Op deze locatie verrijzen 50 appartementen, waarvan 11 voor een speciale doelgroep (autisten) op de bovenste verdieping. Gestart is in augustus 2012 gestart en de oplevering vond plaats vanaf 18 februari 2014. Op de Brink (buurtschap de Ontmoeting) Op deze locatie naast de nog te realiseren school (ontmoetingshuis) komen 18 appartementen waarvan 6 met atelier. Gestart is in mei 2013, door omstandigheden is de oplevering vertraagd en nu gepland in juni 2014. Buiten Veenendaal- oost Tricotage Het gaat hier om een ontwikkeling van AM en de gemeente Veenendaal met commerciële ruimtes, een grote parkeergarage en 87 appartementen. Patrimonium heeft hiervan 54 appartementen turn-key afgenomen, de bouw startte in 2010 en de oplevering was in juni 2013, de appartementen zijn allemaal verhuurd.
28
Buiten Veenendaal-oost De Koekoek Een zorgcomplex met 39 zorgeenheden (bewoners met dementie) en behandel/kenniscentrum voor Quarijn en 7 appartementen op de hoek van de Nieuweweg en de Bevrijdingslaan. De bouw is gestart in oktober 2012 en wordt in begin 2014 voltooid. Rhenen Vogelenzang Op deze locatie worden 16 grondgebonden woningen gebouwd welke turn-key worden afgenomen van de Bouwfonds/van Wijnen-combinatie. Gestart is in september 2013 en de oplevering heeft plaatsgevonden in maart 2014. In 2013 zijn de volgende projecten voorbereid en in ontwikkeling De Shelter Dit betreft een zorgcomplex met ca. 80 zorgeenheden en enkele appartementen met een zorgcomponent en commerciële ruimtes (i.s.m. Burgland Projectontwikkeling). Het project ligt op een hoekpunt van het Stationskwartier (stadsvernieuwingsgebied). Park Spitsbergen Een ontwikkeling van Ingenious Vastgoed achter de Meent waarvan Patrimonium 18 grondgebonden woningen turn-key zal afnemen. De uitvoering zal medio 2014 worden gestart. Schrijverspark Hier gaat het om een sloop/nieuwbouwproject waarin 64 appartementen worden gesloopt en 71 appartementen worden teruggebouwd. De sloop is voorzien eind 2014, waarna aansluitend wordt gestart met de bouw. Stadhouderslaan Dit is eveneens een sloop/nieuwbouwproject van 36 appartementen, waarvoor ook 36 starterswoningen en appartementen terugkomen met extra parkeerplaatsen. In 2015 wordt gestart met de sloop/nieuwbouw. CSV In 2013 startte Planoform met de verkoop van jongerenappartementen in de voormalige CSVschool. Patrimonium neemt een aantal appartementen (ca. 40) dat resteert af voor de verhuur. Naar verwachting wordt in mei 2014 gestart met de bouw. Omschrijving van de kwaliteit van de nieuwbouw Patrimonium spant zich in voor het bouwen van o.a. woningen die meer bieden dan de minimale eisen, zoals vastgelegd in het Bouwbesluit of gebruikelijk zijn. Concreet betekent dit:
Specifiek op doelgroep afgestemde en uitgevoerde wensen: appartementen voor autisten in project Kloppend hart Huis/het Erfgoed
Accoya buitenkozijnen voor een lagere schilderfrequentie
Gemeenschappelijke ruimte in KHH voor specifieke doelgroep senioren
Groenfinanciering: projecten De Brinkhof en het Erfgoed
Op het project KHH zijn in het kader van optimalisatie van benutting van bestaande zonnepanelen, 79 PV-panelen hergebruikt met een geschatte opbrengst van 11.000 kWh op jaarbasis.
Deze maatregelen beperken de kosten voor financiering, de woonlasten en exploitatiekosten en vergroten de verhuurbaarheid.
29
6.3
Verkopen
De doelstelling voor 2013 was het verkopen van 46 woningen. Via het Strategisch Voorraad Beleid is vastgesteld welke woningen voor verkoop in aanmerking komen. Bij verkopen van woningen spelen de volgende overwegingen een rol: Het Rijk stuurt aan op krimp van de corporatiesector en groei van het eigen woningbezit; De vraag naar goedkope koopwoningen vanuit de markt; Door onze investeringsopgave en de daarmee samenhangende financiële continuïteit is verkoop een belangrijke bron van inkomsten; De analyse van de vereiste kernvoorraad in samenwerking met de Gemeente en de andere woningcorporaties. In plaats van de in 2013 geplande 46 te verkopen woningen zijn er 72 woningen en 21 garages verkocht. Zowel bij het behalen van het aantal als bij het behalen van de begrote opbrengst is overwogen de verkoop voor de rest van het jaar te staken. Gezien de niet behaalde verkoopdoelstellingen in de voorgaande jaren en de nog onzekere vooruitzichten op de koopwoningmarkt is besloten met de verkoop door te gaan. Eind 2012 zijn diverse complexen toegevoegd aan de verkoopportefeuille, hierdoor vertoont de verkoop in 2013 ook een verhoging. De eind 2012 verkochte woningen zijn grotendeels pas in 2013 getransporteerd. De koopwoningmarkt waarop wij actief zijn (koopwoningen in het goedkopere segment) lijkt voorzichtig aan te trekken. De eerste signalen waren meer interesse, gevolgd door meer verkopen en tegen het einde van 2013 hebben wij dan ook op advies van onze makelaar de vraagprijzen (beperkt) verhoogd. De doelstelling voor 2014 is het verkopen van 40 woningen uit de bestaande voorraad.
30
7
DUURZAAM ONDERNEMEN
7.1
Kengetallen
Omschrijving
Begroot
Begroot*
Werkelijk
Verschil
1.000.000
927.686
1.021.946
(94.260)
Niet planmatig onderhoud (NPO) Klachtenonderhoud (KLA) Mutatieonderhoud (MUT) Project op aanvraag (POA) Abonnementsonderhoud (ABN) Vandalisme (VAN)
495.000
445.289
303.325
141.964
1.450.000
1.252.376
713.684
538.692
90.000
87.541
79.833
7.708
65.000
60.300
35.799
24.501
3.100.000
2.773.192
2.154.587
618.605
Bouwkundig onderhoud
2.903.520
2.594.996
1.639.502
955.494
Contractonderhoud
1.466.300
1.185.995
650.540
535.455
Technische Installaties
1.112.790
837.356
741.221
96.135
0
0
0
0
5.482.610
4.618.347
3.031.263
1.587.084
600.000
600.000
803.497
(203.497)
90.000
90.000
44.699
45.301
35.000 725.000
24.000 714.000
47.988 896.184
(23.988) (182.184)
620.000
520.000
290.988
229.012
Totaal niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud
Tuinonderhoud Totaal planmatig onderhoud Overige onderhoudskosten Overige onderhoudskosten (incl VvE) Glasfonds (GLA) Verkoop Totaal overige onderhoudskosten (Ind.) investeringen (WON en INV) Investeringen (INV) Woningverbetering (WON)
780.000
550.000
410.901
139.099
Totaal investeringen
1.400.000
1.070.000
701.889
368.111
SVB investeringen
7.141.012
10.164.220
7.605.322
2.558.898
17.848.622
19.339.759
14.389.245
4.950.514
Totale onderhoudsuitgaven * Na aanpassing begroting medio 2013
7.2
Doelstellingen niet planmatig onderhoud en investeringen voor 2013 Scherpe bezuinigingen mede door verlaging niveau van onderhoud; 20% meer doorbelasten van kosten aan de (vertrekkende) huurder; Mutatieniveau en kosten per mutatie verlagen naar gemiddeld € 700,- per mutatie; Verminderen van het uitvoeren van geriefvoorzieningen (gericht op veiligheid en energiebesparing), alleen tegen betaling ineens, en aanscherpen afspraken met aannemers; Verhoging aantal onderhoudsabonnementen; Stijging kosten van asbestuitgaven ombuigen binnen de wettelijke grenzen; VvE: opstellen van de beleidsnota, verder deskundigheidsbevordering, verbeteren van de (kas)controles. Huurders informeren en laten tekenen voor het huishoudelijk reglement.
31
7.3
Niet planmatig onderhoud (NPO) en investeringen
NPO, overige onderhoudskosten en investeringen - algemeen Het begrote bedrag voor NPO en investeringen is in 2013 € 4.557.192 (2012: € 6.159.500). De totale uitgaven bedroegen € 3.752.660. Een positief resultaat van € 804.532. Op het budget van NPO is een onderschrijding van in totaal € 618.605 gerealiseerd; Op het budget van de investeringen is een onderschrijding van € 368.111 gerealiseerd; De overige onderhoudskosten zijn met € 182.184 overschreden. Dit betreft met name niet begrote uitgaven voor VvE’s (o.a. Pollux 219-411). Investeringen Doelstelling voor 2013 was om de uitgaven voor de investeringen en het aantal woningverbeteringen verder terug te dringen. Deze doelstelling is met succes gehaald. Het totale budget voor investeringen is aanzienlijk gedaald ten opzichte van 2012. Hierbinnen zijn twee niet begrote posten opgevangen. Dit betreft de overname en bijbehorende aanpassingen van de warmwatervoorzieningen in het keuken/badkamer/toilet-project Boompjesgoed (€ 126.500) en het inrichten van woningen voor de opvang van ex gedetineerden (€ 20.000). Woningverbetering De post investeringen zonder huurprijsaanpassingen (INV) is voornamelijk bestemd voor aanpassingen in het Franse Gat. Dat betreft ook extra werkzaamheden (bijv. riolering) in relatie tot het vervangen van de rotte vloeren (ernstige schimmel en zwammen). Het idee om de vervanging van de vloeren in het Franse Gat planmatig aan te pakken is nog niet geconcretiseerd. De vervanging heeft plaatsgevonden op regiebasis (reparatieverzoek) en op basis van nieuwe vaste prijsafspraken. De kosten zijn geboekt op een planmatige begrotingspost. Het beleid van de woningverbeteringen met huurverhoging (WON) is vanaf 2012 zeer scherp bijgesteld en doorgezet in 2013. Vrijwel alle keuzemogelijkheden zijn geschrapt en woningverbeteringen kunnen alleen nog worden uitgevoerd tegen een betaling ineens. Alleen aanvragen gericht op veiligheid (PKVW), isolatie en het plaatsen van boilers zijn (beperkt) nog mogelijk tegen een huurverhoging. In 2013 zijn, onder andere, de volgende zaken opgepakt en uitgevoerd: Omschrijving
Bedrag in €
Inrichting van 2 omklapwoningen voor opvang gedetineerden
19.535,-
Glasisolatie in 39 woningen
34.850,-
Politiekeurmerk in 29 woningen en garages
13.900,-
keuken-, badkamer- en toiletverbouwingen (bewonerskeuzes) in 31 woningen
50.400,-
Boilers (nieuwe en overname) in 88 woningen
68.500,-
Overname boilers in renovatieproject Boompjesgoed (was niet begroot)
126.460,-
Cv-installaties en ketelvervanging (35 woningen)
86.500,-
Klachtenonderhoud In 2013 zijn 9.630 reparatieverzoeken verwerkt (begroot 8.500). Per woning is gemiddeld 1,5 klacht verholpen (2012: gemiddeld 1,4). De gemiddelde kosten per klacht bedragen € 106. Binnen het klachtenonderhoud is € 276.458 uitgegeven aan asbestsaneringen (begroot € 150.000). Aantal klachten KLA in €
Begroot
Werkelijk
Afwijking
%
2013
9.630
927.686
1.021.946
94.260
10,1
2012
9.030
1.250.000
1.458.061
208.061
16,6
2011
9.170
1.300.000
1.469.326
169.326
13,0
Per klacht (gem.) in € 2013
109
106
-3
-2,8
2012
147
161
14
9,5
2011
153
160
7
4,6
32
Mutatieonderhoud De doelstelling voor 2013 was een verdere kostenreductie te realiseren. De gemiddeld mutatiekosten zijn met € 400 gedaald ten opzichte van 2012. Het mutatiecijfer voor 2013 is 9,5%. De kosten in 2013 waren begroot op € 445.289 bij 550 mutaties. In werkelijkheid waren er 627 huuropzeggingen. Wanneer de verkochte woningen (72) en garages (21) er van afgetrokken worden zijn er 534 mutaties geweest met een gemiddelde van € 707,- aan kosten per mutatie. De doelstelling om 20% van de kosten door te belasten aan de vertrokken huurders is bereikt. Jaar
Aantal mutaties
Mutatiekosten (totaal) in €
Kosten voor rekening van de huurders in €
Kosten PW in €
Kosten per mutatie in €
2013
627
377.547
74.222
303.325
602
2012
632
644.247
74.142
570.105
1.019
2011
562
652.783
71.607
581.176
1.162
De belangrijkste werksoorten en daaraan bestede bedragen zijn: Omschrijving - werksoorten
Bedrag in €
Binnenwerk: wanden, vloeren en plafonds (o.a. timmerwerk, maar ook schilder- behang- en stukadoorswerk) Elektra Sanitair/afvoeren/riolering/tegelwerk
131.300 37.500 29.500
Installaties (waaronder CV en MV)
9.700
Schoonmaak, ontruimen en rotzooi afvoeren
58.600
Uitgaven binnen de VvE’s verhuurde woningen
13.600
Projecten op aanvraag Projecten op Aanvraag (POA) zijn projectmatige werkzaamheden, zonder huurverhoging, die worden uitgevoerd naar aanleiding van een reparatieverzoek of mutatie. De doelstelling was de uitgaven verder terug te dringen. Deze opzet is geslaagd voor 2013. Jaar
Begroot in €
2013
1.252.376
Besteed in € 713.684
2012
1.250.000
1.261.797
2011
1.750.000
1.272.215
In 2013 zijn binnen POA, onder andere, de volgende zaken uitgevoerd: Omschrijving
Bedrag in €
Keuken, badkamer en toiletrenovaties
281.700
Uitgaven in de VvE’s (binnenzijde woningen, o.a. KBT’s)
72.300
Sanering standleidingen Grote Pekken
19.000
Onderhoudsabonnement Huurders kunnen tegen betaling het huurderonderhoud door ons laten uitvoeren. Voor huurders die langer in onze woningen wonen is een kortingsstaffel van toepassing. Per ultimo boekjaar hadden 2.468 huurders (zijnde 39%) een abonnement afgesloten, een stijging van 3% ten opzichte van het voorgaande jaar.
33
Vandalisme Om de gevolgen van vandalisme op te lossen is in 2013 € 35.799 (2012: € 65.878) besteed. Begroot was een bedrag van € 60.300. Van het totale bedrag is ongeveer de helft uitgegeven aan inbraakschade. Verder een kwart aan het oplossen van vernielingen van glas, entrees en dergelijke. Daar waar mogelijk vorderen we deze kosten terug, hiervoor maken we ook gebruik van camerabeelden. De uitgaven voor vandalisme nemen nu voor het 3e jaar achtereen af. Het lijkt er op dat er een positief effect is als gevolg van het cameratoezicht. Ook bij het glasfonds merken we dat de meldingen en de schades afnemen in complexen waar cameratoezicht is. Glasfonds Ook in 2013 is er weer “gespaard” in het fonds”. De opbrengst voor 2013 was € 100.320 en de uitgaven bedroegen € 44.699. Werkzaamheden voor verkoop Voor het beter verkoopbaar maken van woningen uit onze bestaande voorraad, worden werkzaamheden uitgevoerd (klein onderhoud, schilder- en schoonmaakwerk). Als uitgangspunt wordt er niet geïnvesteerd in tegelwerk, keukens en sanitair. Dit wordt aan de koper overgelaten omdat deze een eigen keuze en smaak heeft. In totaal is € 47.988 besteed (72 woningen en 21 garages), begroot was € 24.000. De overschrijding is voornamelijk het gevolg van het feit dat er aanzienlijk meer woningen zijn verkocht dan was begroot. Graffiti Het aantal graffitimeldingen in 2013 is ten opzichte van 2012 ongeveer gelijk gebleven. We doen van iedere melding direct aangifte. Sinds 1999 nemen we deel aan een gemeentelijk initiatief (collectief bestrijden graffiti). Door het maken van dossiers met foto’s zijn al veel graffitimakers verrast met taakstraffen. Het aantal meldingen is in de laatste jaren weliswaar minder geworden, maar de intensiteit en het oppervlak van de graffiti-uitingen nemen toe. Jaar
Aantal graffitimeldingen
2013
17
2012
19
2011
23
Schades In 2013 zijn er 12 schademeldingen ingediend bij de verzekering. Jaar
Eigen risico < € 6.800
Schades tot € 2.500
Schades > € 2.500
Totaal
Gemiddeld € per schade
2013
1
5
6.351
7
76.562
12
71.023
5.918
2012
0
6
499
5
21.641
11
109.205
9.927
2011
0
3
2.798
1
3.232
4
6.030
1.507
WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) In 2013 zijn er 40 woningaanpassingen uitgevoerd in het kader van de WMO-regeling voor een totaalbedrag van € 47.414. Dit is qua aantal een halvering ten opzichte van het voorgaande jaar. De kosten komen ten laste van de Gemeente. In totaal beheren we ruim 1.400 woningen, waarin aanpassingen zijn aangebracht. Dit varieert van enkele aanpassingen tot volledige verbouwingen. Jaar
Euro’s
Aantal
Gemiddeld per aanpassing (€)
2013
47.414
40
1.185
2012
77.490
88
881
2011
165.841
126
1.316
34
7.4
Planmatig onderhoud
Algemeen Goed onderhouden woningen en woongebouwen zijn mede bepalend voor het woongenot van onze klanten. Dat geldt niet alleen voor de technische staat van de woningen, ook een goede woonkwaliteit wordt gewaardeerd door onze bewoners. De kwaliteit van ons bezit wordt geborgd door periodiek de technische staat van de woningen te beoordelen. Dit wordt vastgelegd in een geautomatiseerd meerjaren onderhoudssysteem. Hierin worden de onderhoudscycli bepaald voor de onderdelen van de woningen die onderhouden moeten worden. In 2013 is het BasisBestekBoek geactualiseerd en zijn de materiaalkeuzes met behulp van ISSO (Kennisinstituut voor de installatiesector) ingevoerd. Daarnaast ontwikkelen wij vanuit het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) initiatieven om ons bezit te verbeteren. Via het SVB volgen we of onze woningen nog steeds aan de eisen van de moderne tijd voldoen. Op basis van een strategische overweging worden er zo nodig investeringen gepland en uitgevoerd. Net als in 2012 is gebruik gemaakt van de tijdelijke BTW-verlaging op arbeid. Als gevolg hiervan is in april 2013 een aangepaste begroting goedgekeurd. Projecten (Onderhoud) De geplande planmatige onderhoudswerkzaamheden zijn op het schilderwerk in het Prins WillemAlexanderpark en het vervangen van de cv-installaties Prins Willem-Alexanderpark en Engelenburg na volledig afgehandeld. Het bouwkundig planmatig onderhoud heeft een positief resultaat behaald door een voordeel op het schilderwerk Schrijverspark, schilderwerk in het Prins WillemAlexanderpark, vervanging gevelbeplating Dragonder-noord en aanzienlijk minder houtrotherstel bij diverse complexen dan begroot. Technisch installatieonderhoud heeft een positief resultaat dat hoofdzakelijk is verkregen door verschuiving van het vervangen van de cv-installatie in het complex Engelenburg van 2013 naar 2014 en enkele gunstige aanbestedingen. Contractonderhoud heeft een positief resultaat behaald door de kosten voor camerabewaking te benoemen als leefbaarheid. Projecten (verbetering) De SVB-investeringen hebben een positief (jaar)resultaat behaald. De belangrijkste oorzaak was het niet afronden van enkele projecten. Voor totaal aan 2,4 miljoen aan in 2013 opgestarte SVBinvesteringen worden in 2014 afgerond. Het netto resultaat van de SVB investeringen in 2013 komt daarmee op 0,2 miljoen. In
2014 worden onderstaande SVB-investeringen die opgestart zijn in 2013 afgerond: Groot onderhoud aan keukens, badkamers en toiletten in de Engelenburg en de Boslaan Moderniseren van entrees in de Engelenburg. Bijplaatsen van 3 liften in de Grote Pekken Isolatiewerkzaamheden in het Prins Willem-Alexanderpark en Thorbeckesingel Bestrating en groenverbetering Engelenburg
7.5
Verenigingen van Eigenaren
In totaal heeft Patrimonium bijna 600 huurwoningen in 29 VvE’s (gemengde complexen). Het beheer is uitbesteed aan twee externe beheerders (Intrema en PMH). Met ingang van 2014 komt er een 3e beheerder bij (VvE Brigade). Op jaarbasis wordt ongeveer € 450.000 bijgedragen aan onderhoud van de diverse VvE’s. Voor het nieuwbouwcomplex Tricotage heeft in januari 2013 de oprichtingsvergadering plaatsgevonden voor ons eigen deel huurwoningen met externen in beheer. Het aantal VvE’s is uitgebreid met woningen in het Jan Roeckplantsoen en appartementen in de Schepenbuurt (5 VvE’s). Bij ver35
koop van het eerste appartement wordt de VvE actief. De benodigde stukken (MJOB en servicekosten) zijn opgesteld. Voor drie VvE’s zijn relatief grote onderhoudsprojecten uitgevoerd. Dit betreft schilder- en betonwerk in het Zuiderkruis en vervanging van de collectieve cv-installatie in de Trommelaar. De kopgevelwerkzaamheden aan de VvE Pollux 219-411 zijn afgerond. In drie VvE’s verzorgen we de achtervang van het cameratoezicht. In 2013 zijn er inhoudelijke wijzigingen uitgevoerd aan het cameratoezicht, dat wordt begin 2014 afgerond. Dan zijn ook de laatste camerasystemen geplaatst en kan goed kostenoverzicht worden opgesteld. Met de drie VvE’s zijn al principeafspraken gemaakt over een maandelijkse bijdrage in de servicekosten van ongeveer € 5,- per eigenaar. Dat wordt in 2014 voor de zomer geeffectueerd. Met de voorbereidingen om te komen tot een beleidsnota over de VvE-werkzaamheden als eigenaar/vertegenwoordiger is gestart. Hierbij worden ook de procedures en werkprocessen en het versterken van de communicatiestructuur betrokken. Deze nota wordt in 2014 afgerond. Daarna wordt een voorlichtingsbijeenkomst gepland in samenwerking met VvE-specialisten, bestemd voor iedereen met een direct raakvlak met de VvE’s. Doel is deskundigheidsbevordering, duidelijkheid geven en begrip kweken, zodat het als een regulier onderdeel van werkzaamheden, wordt ervaren. 7.6
Energiebesparingsbeleid
Op het vlak van duurzaamheid en energiebesparing hebben wij ook in 2013 weer onze bijdrage geleverd. Vanaf 2006 adverteren wij al onze huurwoningen met een energielabel en hebben wij een actueel beeld van de energieprestatie van de totale woningvoorraad. Het bestanddeel energiekosten binnen de woonlasten groeit nog steeds sneller dan de huurprijzen zelf. Mede om die reden besteden wij veel aandacht aan energiebesparing. Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Dit helpt ons om keuzes te maken bij energiebesparende maatregelen. Het gemiddelde niveau van de energieprestatie op 31 december 2013 is 1,66. Dit is beter dan vooraf begroot. Hieronder een overzicht van de energieprestatie per 01-01-2013 en 01-01-2014.
36
Sinds 2009 daalt het gemiddelde energielabel van al onze woningen. Hieronder een overzicht van het verloop.
EPA 1 januari 2009
1.94
1 januari 2010
1.89
1 januari 2011
1.84
1 januari 2012
1.84*
1 januari 2013
1.77
1 januari 2014
1.66
* In 2011 zijn de rekenregels aangescherpt. De hoofduitgangspunten van onze duurzaamheidsvisie berusten op drie pijlers: De eindigheid van natuurlijke brandstoffen (aardolie en gas) Het gebruik van deze natuurlijke hulpbronnen minimaliseren De steeds grotere schaarste van onze grondstoffen Met concrete invulling van het duurzaamheidbeleid hebben wij ook dit jaar weer onze bijdrage geleverd aan duurzaam ondernemen. Afgelopen jaar hebben wij bij diverse symposia en in diverse publicaties op het gebied van duurzaam energie opwekken onze ervaringen gedeeld. Diverse delegaties van gemeenten, corporaties en zelfs van het ministerie bezochten ons om kennis te nemen van onze Houtpellet installaties. Kennis delen over onze ervaringen met het opwekken van duurzame energie blijven wij ook in 2014 doen. 7.7
Duurzaam ondernemen in 2014
Voor 2014 gelden de volgende doelstellingen: Gekozen wordt voor een nieuwe indeling van NPO posten, conform de vastgestelde begroting 2014. Doel is een betere beheersing van de uitgaven, van de boekingen en de uitgaven en het voorkomen van fouten aan de voorkant van het proces; Invoeren van het ingrijpende project NPO in control. Een vrijwel volledig nieuw proces voor het niet planmatig onderhoud, gericht op kostenbeheersing, standaardisering, efficiency en verdere digitalisering; Uitvoeren van energiebesparende maatregelen door maximale inzet van het beschikbaar gestelde budget met als doel verlaging van de woonlasten door verbetering van het gemiddelde niveau van de energieprestatie; Uitvoeren van de voorgenomen onderhoudswerkzaamheden en investeringen in het bestaande bezit; Afronden van de in 2013 gestarte investeringen in het bestaande bezit.
37
8
CONTINUÏTEIT & CONTROL
8.1
Financiële kaders en kengetallen
Patrimonium wil een financieel gezonde organisatie zijn en blijven, om haar ambities te kunnen waarmaken. Om onze volkshuisvestelijke doelen te realiseren willen we ons vermogen optimaal laten renderen. Dit komt in het ondernemingsplan 2013-2017 tot uitdrukking. Er is een goede balans tussen het financiële beleid en de gestelde ambities. Helderheid omtrent strategisch voorraadbeheer, een professionele wijze van risicomanagement, een uitgekiende treasury- en beleggingsstrategie en een efficiënte werkorganisatie zijn hierbij essentieel. Een gezonde financiële basis en strakke financiële sturing is vooral belangrijk in tijden met economische tegenwind, onzekerheid en in een tijd waarin corporaties worden geconfronteerd met extra heffingen. Helderheid omtrent ons financieel speelveld en transparantie naar stakeholders over de inzet van onze middelen, zijn hierbij van belang. In het ondernemingsplan zijn financiële stuurvariabelen gedefinieerd. Kasstromen en het rendement op ons vastgoed zijn leidend in onze financiële sturing. Na het Regeerakkoord van het Kabinet Rutte II en het Woonakkoord van de Regering met een aantal oppositiepartijen, ontstond in augustus 2013 een akkoord tussen Aedes en Minister Blok. In de meerjarenbegroting 2014-2018 hebben we de effecten van dit akkoord verwerkt. Hierdoor bepaalt de politiek voor een groot deel onze kasstromen. Het uitgangspunt van financieel beleid vormt het waarborgen van de financiële continuïteit, dat wil zeggen een gegarandeerde financierbaarheid van onze activiteiten en organisatie. In het financiële beleid van Patrimonium is een viertal kader scheppende randvoorwaarden voor dit beleid opgenomen: de operationele cashflow uit exploitatie, voldoet aan de financiële criteria van het WSW (borgwaarde), waardoor sprake is van een continue toegang tot de kapitaalmarkt; het volkshuisvestelijk vermogen voldoet aan de financiële criteria van het CFV; er is sprake van evenwicht tussen investeringen en desinvesteringen; onze efficiency en effectiviteit (bedrijfskosten) sluiten aan bij ons ambitieniveau. Ten behoeve van de financiële sturing heeft Patrimonium een achttal kengetallen gedefinieerd: operationele kasstroom (WSW-norm), interestdekkingsratio (ICR), solvabiliteit, direct rendement, beheerkosten, loan to value, rente leningportefeuille en rendement (nieuwe) projecten (IRR). 8.2
Doelstellingen voor 2013
De financiële doelstellingen voor 2013 zijn opgenomen in een tweetal documenten: a. Financieel beleid b. Jaarplan en begroting 2013 a. Financieel beleid Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de stuurvariabelen in 2013 in relatie tot de door ons gestelde doelen. Kengetal
Omschrijving
Norm
Realisatie 2013
Operationele kasstroom
De operationele cashflow in relatie tot de omvang van de lening portefeuille vormt de basis voor de borgingsruimte welke door het WSW wordt verstrekt. Dit verschaft ons een directe toegang tot
> 2,0%
5,8%
38
de kapitaalmarkt voor DAEB activiteiten. ICR
De mate waarin de rente wordt gedekt uit de operationele cashflow.
> 1,40
2,21
Solvabiliteit
Eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde in relatie tot het totale vermogen.
> 30,0%
34,4%
Direct Rendement
Exploitatiesaldo gedeeld door de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad. Het exploitatiesaldo is huuropbrengst, verminderd met de directe exploitatielasten, beheerkosten en onderhoudskosten. Voor de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad maken we binnen onze financiële sturing gebruik van de bedrijfswaarde.
> 3,5%
5,8%
Beheerkosten
De beheerkosten in verhouding met de huuropbrengsten. De beheerkosten zijn : personeelskosten, onderhoudskosten en overige bedrijfslasten.
< 38,0%
33,1%
Loan to value
Verhouding tussen de economische waarde van het bezit (bedrijfswaarde) en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen (leningen). Gewogen gemiddelde rentelast op de leningportefeuille.
< 75,0%
71,7%
< 3,8%
3,69%
De internal rate of return (IRR) is de disconteringsvoet waarbij de netto contante waarde van verwachte kasstromen van een investering gelijk is aan de stichtingskosten van de investeringen. In ons investeringsstatuut zijn hiervoor per type vastgoed normen opgenomen.
Diversen
Voldoen aan norm
Rente leningportefeuille IRR
Uit de kengetallen blijkt dat Patrimonium haar beleid en ambities in 2013 heeft gerealiseerd binnen de gestelde financiële grenzen. b. Jaarplan en begroting 2013 Kwalitatieve doelen In het jaarplan 2013 zijn de volgende kwalitatieve financiële doelstellingen opgenomen: financiële sturing en transparantie blijven centraal staan in ons handelen; onze informatie is op orde : helder is wat we willen weten, waar we het vandaan halen en waar we het terug kunnen vinden; budgethouders binnen Patrimonium zijn resultaatverantwoordelijk, verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn helder, budgethouders verantwoorden zich, er is sprake van goed opdrachtgeverschap en er worden eenduidige afspraken gemaakt over wat gevraagd en geleverd wordt; het gebruik en goed afmaken van de Plan-Do-Check-Act cyclus is voor iedereen standaard. Dit zit in de genen van de organisatie. Mede door de incidenten van de laatste jaren staat control bij corporaties, maar ook bij ons, vol in de aandacht. De vraag hierbij is, of de hoofdelementen van control terug te vinden zijn in de opzet van onze controlorganisatie. De hoofdelementen van control worden als volgt weergegeven. Fase
Plan
Do
Check
Act
Waarom
Drijfveren
Talenten
Gedrag
Inspireren
Hoe
Doelstellingen
Sturing
Effectiviteit
Herijken
Wat
Risico’s
Beheersing
Naleving
Regelgeving
39
Onze activiteiten zijn in voorgaande jaren vooral gericht op de hoofdelementen Hoe en Wat: herijken missie, visie, strategie, implementatie maand- en kwartaalrapportage en investeringsstatuut, inrichting Functioneel Beheer, introductie Plan van Aanpak, procesverbeteringen (geel). Hiermee hebben we een uitstekende basis gelegd in onze control-organisatie. In de praktijk blijkt echter dat meer plannen, meer normen en meer rapportages niet kunnen voorkomen, dat doelstellingen niet worden gerealiseerd. Het verscherpen van regels vormt namelijk een eenzijdige benadering van control. In 2013 hebben we daarom de aandacht verlegd naar hoofdelementen Waarom en Check (rood). We hebben controls ingevoerd waarmee we de effectiviteit van hetgeen we geïmplementeerd hebben meten. Daarnaast spreken we alle medewerkers aan om vanuit hun eigen drijfveren en talenten hieraan bij te dragen. De softcontrol kant heeft in 2013 prioriteit gekend. Resultaat in vergelijking met de begroting De in deze paragraaf genoemde cijfers betreffen de geconsolideerde cijfers van Patrimonium woonstichting. Vanaf het jaar 2012 is de materiele vaste activa gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Dit leidt in de winst- en verliesrekening tot grotere resultaatschommelingen. Hierdoor zullen we bij de beoordeling van het resultaat na belasting een onderscheid maken tussen het resultaat in- en exclusief waardeveranderingen materiele vaste activa. Het verschil tussen de begroting en de realisatie wordt in het volgende overzicht weergegeven en vervolgens toegelicht. Begroting 2013
Realisatie 2013
Verschil
Opbrengsten Huren Verkoop onroerende zaken Geactiveerde kosten eigen bedrijf Overige opbrengsten
37.840 2.377 400 520
37.816 2.519 355 275
(24) 142 (45) (245)
Toename bedrijfsopbrengsten
41.137
40.965
(172)
-377
-361
-16
6.233 8.041 4.272 1.588 4.589
10.885 5.989 4.172 1.541 4.416
(4.652) 2.052 100 47 173
Bedrijfslasten
25.100
27.364
(2.264)
Bedrijfsresultaat
16.037
13.601
(2.436)
Niet gerealiseerde waardeveranderingen Financiële baten en lasten
(28.715) (8.677)
(27.140) (9.025)
1.575 (348)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
(21.355)
(22.564)
(1.209)
Af : Bijzondere lasten Bij: Resultaat deelneming Af : Belastingen
-20 --
-(660) (4.404)
-(680) 4.404
Jaarresultaat na belastingen
(21.335)
(18.820)
2.515
(x € 1.000,--)
Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële vaste activa Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeverminderingen materiële vaste activa Onderhoudskosten Personeelskosten Verhuurderheffing en saneringssteun Overige bedrijfslasten
40
Het resultaat na belasting is € 2.515.000 hoger dan begroot. We kunnen vaststellen, dat het jaar 2013 in financieel opzicht goed is verlopen. De huuropbrengst is gerealiseerd, de verkoop bestaand bezit is hoger dan verwacht en de bedrijfslasten zijn binnen de begroting gebleven. Om het huishoudboekje op orde te houden, hebben we de uitgaven nauwlettend in de gaten gehouden en is waar mogelijk bezuinigd. Dit heeft ertoe bijgedragen, dat de kasstroom in 2013 fors hoger is dan begroot. De waardedaling van de materiele vaste activa is echter € 3.077.000 hoger dan begroot, wat tevens een drukkend effect heeft op het bedrijfsresultaat. Op lopende nieuwbouwprojecten is extra verlies genomen als gevolg van een dalende marktwaarde. Met name de zorg gerelateerde projecten laten een extra waardedaling zien door een toename van de risico’s als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving in de zorgsector. Daarnaast is uit voorzichtigheidsoverwegingen de waardering van de grondposities met 35% teruggebracht. Bovenstaand overzicht toont dat de begroting is gerealiseerd. Belangrijkste afwijkingen: er zijn meer woningen verkocht uit de bestaande woningvoorraad, echter tegen lagere gemiddelde verkoopprijzen. Deze lagere prijzen ontstaan door zowel marktontwikkelingen als wel de verkoop van andere type woningen dan waarmee in de begroting rekening was gehouden; lagere overige bedrijfsopbrengsten door lagere opbrengst door minder afname energie en hogere kosten door stijgende prijzen van de houtpellets bij Patrimonium Energie B.V. en lagere baten voor administratie vergoeding servicekosten; hogere waardeverandering materiële vaste activa door extra waardedaling op lopende nieuwbouwprojecten en afwaardering grondposities, welke deels is verwerkt in het resultaat deelneming; een lagere toename van de waarde van bestaand bezit door SVB investeringen; lagere onderhoudskosten door lagere uitgaven voor planmatig onderhoud vanwege inkoopvoordelen en uitloop van projecten naar 2014. De kosten voor niet planmatig onderhoud zijn lager dan begroot vanwege ingezette bezuinigingsmaatregelen; lagere bedrijfslasten op onder andere personeel, woningaanbodsysteem, advertentiekosten, drukwerk en leefbaarheid, een hogere opbrengst uit de Pro rata regeling; extra kosten vanwege de voorgenomen fusie en niet verrekenbare servicekosten; lagere waardevermindering op bestaande woningvoorraad. Daarnaast heeft binnen Patrimonium Energie BV een extra afboeking plaatsgevonden op de materiele vaste activa vanwege een structureel lager exploitatieresultaat; hogere financieringslasten door aanpassing rentetarief op bestaande leningen en lagere opbrengst op liquide middelen als gevolg van de lagere Euribor; de positieve mutatie op de latente belastingvordering inzake vennootschapsbelasting bedraagt € 4.404.000, welke niet was begroot. 8.3
Beoordelingen
Naast het interne toezicht zijn er ook externe toezichthoudende organen, die elk vanuit hun eigen verantwoordelijkheid toezicht op onze corporatie houden. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV voert namens de Rijksoverheid het financieel toezicht uit op woningcorporaties. In het verleden stelde het CFV jaarlijks op basis van de prospectieve informatie (dPi) en de verantwoordingsinformatie (dVi) twee financiële oordelen op, namelijk het solvabiliteitsoordeel (oordeel vermogenspositie op balansdatum einde boekjaar) en het continuïteitsoordeel (oordeel volkshuisvestelijk vermogen einde prognoseperiode). Deze vormen van oordelen zijn dit jaar komen te vervallen en vervangen door de zogenaamde Toezichtbrief, welke in het vervolg jaarlijks aan iedere corporatie wordt verstrekt. 41
De basis voor onze dPi 2012 vormt de begroting 2013 met bijbehorende financiële meerjarenplanning 2014-2017, welke op 22 oktober 2012 door onze Raad van Commissarissen is goedgekeurd. Deze begroting is onder andere gebaseerd op de uitgangspunten van het Regeerakkoord 2012, waarin een huurplafond van 4,5% van de WOZ waarde was opgenomen. Mede vanwege de dalende WOZ waarden heeft dit huurplafond grote consequenties op de toekomstige huurontwikkelingen van ons woningbezit en zou op onderdelen zelfs in huurverlaging resulteren. In maart 2013 bereikte het kabinet met een aantal oppositiepartijen een nieuw akkoord over de woningmarkt, het zogenaamde Woonakkoord. In het Woonakkoord is het plafond voor de maximale huur van 4,5% van de WOZ waarde vervangen door het huidige WWS-puntensysteem. Dit biedt ons de mogelijkheid om onze verantwoordelijkheid voor strategisch huurbeleid te blijven invullen en ons streefhuurbeleid te continueren. Vanwege deze ontwikkeling hebben wij in maart 2013 een aangepaste begroting 2013 met bijbehorende financiële meerjarenplanning 2014-2017 opgesteld. In deze begroting zijn tevens extra bezuinigingsmaatregelen, het herijken van het investeringsprogramma en de gevolgen van de gewijzigde RJ645, zoals deze ook zijn doorgevoerd in onze jaarrekening 2012, verwerkt. De aangepaste begroting is op 25 maart 2013 door onze Raad van Commissarissen goedgekeurd. Omdat de dPi 2012 is gebaseerd op onze oorspronkelijke begroting, heeft het CFV ons na analyse van deze dPi 2012 verzocht om aanvullende informatie aan te leveren in de vorm van een Plan van Aanpak, waarin de in de nieuwe begroting doorgevoerde maatregelen. Deze hebben wij inmiddels in beleid vastgesteld en zijn verwerkt. De beoordeling door het CFV is uiteindelijk gebaseerd op de dVi 2012 en het Plan van Aanpak. In de Toezichtbrief 2013, welke wij op 10 oktober 2013 ontvingen, richt het CFV zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed zijn op de financiële continuïteit van Patrimonium. Dit betreft: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De conclusie van het CFV luidt als volgt: “De herstelmaatregelen die Patrimonium in het voorjaar 2013 heeft getroffen en welke ten grondslag liggen aan de aangepaste begroting 2013 en bijbehorende financiële meerjarenplanning 20142017 (extra huurverhoging, bezuinigingen, herijken investeringsprogramma) hebben voldoende effect gesorteerd en laten een gezonde ontwikkeling zien van het volkshuisvestelijk vermogen gedurende de prognoseperiode. Deze ontwikkeling wordt slechts gerealiseerd als de voorgenomen maatregelen daadwerkelijk worden doorgevoerd”. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW is weliswaar geen toezichthoudend orgaan, maar toetst wel de kredietwaardigheid van onze corporatie. Zijn de voorgenomen investeringen borgbaar en passen deze binnen de borgingsruimte? Hiervoor zijn onze in- en uitgaande kasstromen en de rente- en aflossingsverplichtingen bepalend. Het WSW acht ons voldoende kredietwaardig en kent ons op 13 februari 2014 een vrijgegeven faciliteringsvolume toe van EUR 16,0 miljoen voor de jaren 2013 - 2015. Recente ontwikkelingen in de sector, een nieuwe politieke context (voorgenomen verandering van de Woningwet) en vraagstukken rondom het toezicht (Toezicht met bite, “Herstel van Vertrouwen” door VNG en Commissie Hoekstra) zijn voor het WSW aanleiding geweest om haar strategie te herijken. Veel meer dan voorheen wordt in de nieuwe strategie de nadruk gelegd op integraal risicomanagement. Hiervoor heeft het WSW een nieuwe werkwijze geformuleerd. De huidige beoordeling door het WSW is gebaseerd op de jaarlijks aan te leveren dVi en dPi en daardoor voornamelijk financieel georiënteerd. Het faciliteringsvolume is gebaseerd op een minimale omvang van de jaarlijkse operationele kasstroom van 2,0% van de omvang van de lening portefeuille en een maximale omvang van de lening portefeuille van 50% van de WOZ waarde van het ingebrachte vastgoed. Dit beoordelingskader komt in 2014 te vervallen. 42
Vanaf 2014 wordt door het WSW een risicobeoordeling verricht, welke uiteen valt in Business Risk en Financial Risk. De inschatting van het Business Risk gebeurt op basis van een vragenlijst met 24 vragen, welke door ons moeten worden beantwoord. Deze vragenlijst wordt openbaar gemaakt door het WSW. Binnen Business Risk vallen de portefeuillestrategie, vastgoedsamenstelling en – transitie, markt- , economische- en politieke ontwikkelingen, management model met Governance, financiële sturing & beheersing en ‘Corporatie in Control’ (WSW wenst hierbij een oordeel van de Accountant). Binnen het Financial risk vallen (in aflopende hiërarchie): Interest coverage ratio minimaal 1,4, Debt service coverage ratio minimaal 1,0, Loan to Value maximaal 75% op basis van bedrijfswaarde, Solvabiliteit minimaal 20% op basis van bedrijfswaarde, Dekkingsratio minimaal 50% op basis van WOZ waarde. In 2014 wordt ons financieel stuurmodel aangepast aan de nieuwe beoordelingscriteria van het WSW, met bijbehorende definities, welke ten grondslag liggen aan het Financial risk. Daarnaast worden de onderdelen van het Business Risk verder verankerd in beleid. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) Het toezicht op corporaties berust bij de minister. Deze heeft het financieel toezicht gedelegeerd aan het CFV. De minister houdt de overige toezichtstaken waaronder het volkshuisvestelijke toezicht. De oordeelsbrief van 25 november 2013 kijkt terug op 2012 en beschrijft twee onderwerpen: de mate waarin wetten en andere relevante regels worden nageleefd (rechtmatigheid); de financiële positie van de corporatie. Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving plaatst de Minister de opmerking, dat uit de verantwoordingsstukken over het verslagjaar 2012 blijkt, dat de accountant de juistheid en volledigheid van de opgave inzake de eventuele activiteiten in het buitenland niet heeft kunnen vaststellen. De Minister verzoekt onze interne procedure zodanig in te richten dat vastgesteld kan worden, dat financiële steun aan het buitenland de grenswaarde van 0,3 promille van het balanstotaal niet overschrijdt. Overigens kent Patrimonium geen activiteiten in het buitenland. Daarnaast merkt de Minister op, dat een dochteronderneming van Patrimonium woonstichting in het verleden een lening u/g heeft verstrekt, wat op grond van de MG circulaire 2001-26 niet is toegestaan. Inmiddels hebben wij corrigerende maatregelen getroffen en is de lening u/g in april 2014 terug ontvangen. Voor het overige heeft het ministerie van BZK in haar oordeelsbrief geen bijzondere opmerkingen. 8.4
Vermogenspositie
Ontwikkeling vermogen en solvabiliteit Over de vermogenspositie van corporaties bestaat veel spraakverwarring. Het gaat daarbij altijd om de vraag: “Over welk vermogen hebben we het eigenlijk”. Ons vermogen is voor vrijwel 100% geïnvesteerd in vastgoed. Het vermogen wordt daardoor vooral bepaald door de wijze van waardering van het vastgoed. Hiervoor bestaan vele methodieken. In de jaarrekening is de waardering van het vastgoed gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Het negatieve resultaat in 2013, gecombineerd met de balansverlenging vanwege de toename van het werkkapitaal, resulteert in een solvabiliteit van 55,1%. Hiermee is sprake van een daling van de solvabiliteit met 4,5% ten opzichte van 2012 (59,6%). Bedrijfswaarde Onze financiële sturing is gebaseerd op kasstromen en rendement. Voor de waardering van het vastgoed hanteren we hierbij de bedrijfswaarde, wat tevens aansluit op de gegevensopvraag van 43
sectorinstituten als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemmingen en aard van het bezit. Onderscheid wordt gemaakt in woningen bestemd voor de verhuur, woningen bestemd voor de verkoop en bedrijfsmatige/overige onroerende zaken. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bedrijfswaarde is gebaseerd op onze begroting en financiële meerjarenplanning voor een periode van 5 jaar en geeft een rechtstreekse koppeling met het beleid van onze corporatie. Vanaf jaar 6 wordt gerekend met indexeringen en normbedragen. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden voorts de volgende parameters: • jaarlijkse huurverhoging gebaseerd op inflatie plus de mogelijkheid voor inkomensafhankelijke huurverhoging en huurharmonisatie bij mutatie, beide met als maximale grenswaarde de streefhuur per individuele woning welke is opgenomen in ons huurbeleid; • jaarlijkse stijgingen van de beheer- en onderhoudslasten met 3%; • verwachte economische levensduur van de complexen, waarbij uitgegaan wordt van een minimale levensduur van 15 jaar; • disconteringsvoet van 5,25%; • verhuurdersheffing is ingerekend over de totale exploitatieduur en wordt niet geïndexeerd. De bedrijfswaarde van het woningbezit (exclusief rentabiliteitswaarde correctie) bedraagt eind 2013 € 374,2 miljoen (2012: € 349,4 miljoen). Hierdoor is sprake van een toename van de bedrijfswaarde van € 24,8 miljoen zijnde 7,1%. De mutatie wordt op hoofdlijnen verklaard door: • stijging door: oplevering nieuwbouwwoningen € 17,5 miljoen; bezuinigingsmaatregelen op beheer- en onderhoudskosten € 9,4 miljoen; wijziging normen en indexaties € 16,8 miljoen; • daling door: extra verkopen en lagere verkooprijzen € 3,5 miljoen; reductie restant levensduur door bezuinigingen op SVB projecten € 7,6 miljoen; toename verhuurderheffing € 7,8 miljoen. De toename van de lening portefeuille van Patrimonium in 2013, verminderd met de toename aan liquide middelen, bedraagt € 6,1 miljoen. De stijging van de bedrijfswaarde is daarmee hoger dan de toename van onze netto schuldpositie. Marktwaarde In de jaarrekening gebruiken we als waarderingsgrondslag van onze woningen de marktwaarde in verhuurde staat. De bestaande woningvoorraad is in 2013 voor € 27,1 miljoen in waarde gedaald. Dit is met name veroorzaakt door een daling van de leegwaardes, licht gestegen rendementseisen in de markt (wat resulteert in een toename van de disconteringsvoet en een daling van de exityield) en het inrekenen van de verhuurderheffing gedurende de periode 2014-2017. Op lopende nieuwbouwprojecten is voor € 3,6 miljoen aan extra verlies genomen als gevolg van een dalende marktwaarde. Met name de zorg gerelateerde projecten laten een extra waardedaling zien door een toename van de risico’s als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving in de zorgsector. Met betrekking tot investeringen in de bestaande woningvoorraad is € 7,2 miljoen als niet rendabel ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. De ervaring leert, dat investeringen in de bestaande voorraad vooralsnog minder waarde toevoegen dan verwacht. In totaliteit is € 37,9 miljoen aan niet gerealiseerde waardedaling ten laste van het resultaat 2013 gebracht. 44
Grondposities Met ons grondaankoopbeleid beogen wij, tegen betaalbare condities, bouwlocaties te verwerven voor sociale nieuwbouw. De rijksoverheid acht het innemen van grondposities binnen het eigen werkgebied toegestaan, indien binnen een bepaalde termijn met woningbouw wordt gestart. Hierbij wordt vooralsnog uitgegaan van een termijn van 10 jaar. Op basis van thans beschikbare informatie voldoet Patrimonium aan deze eis. Het economisch aandeel van Patrimonium in verschillende grondposities, wordt aangehouden binnen de dochterondernemingen Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. en Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V., en is gewaardeerd tegen € 1,3 miljoen, rekening houdend met eerdere afwaarderingen. In 2013 is vanwege reële marktontwikkelingen de waarde van de gronden met 35% teruggebracht, resulterend in een afwaardering in 2013 van € 0,7 miljoen. Voor lopende nieuwbouwprojecten is in 2013 één grondperceel aangekocht. Het betreft het project Vogelzang te Rhenen. De aanschafwaarde van dit perceel bedraagt € 0,7 miljoen. 8.5
Treasury
Algemeen Recente ontwikkelingen in de volkshuisvestingssector, een nieuwe politieke context en vraagstukken rondom de invulling van het toezicht zijn voor onze externe toezichthouders, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting, aanleiding geweest om haar strategie te herijken. Veel meer dan voorheen wordt door hen de nadruk gelegd op integraal risicomanagement. Dit gaat gepaard met een hogere regeldruk en vereist voor onze corporatie nog meer op het gebied van financiële sturing en informatievoorziening. Het toezicht is middels het uitvragen van diverse rapportages merkbaar geïntensiveerd. Als gevolg van politieke onzekerheid nemen de risico’s van financierbaarheid toe. Desondanks zijn wij erin geslaagd, mede vanwege ingezette bezuinigingen en daarmee een verbetering van onze kastromen, om de realisatie van onze voornemens op peil te houden en kunnen we op basis van het faciliteringsvolume door het WSW de komende jaren nog voldoende investeren. De Herzieningswet moet in 2014 duidelijkheid verschaffen over de mogelijkheden voor splitsing van het eigen vermogen van de corporatie over DAEB (sociaal) en niet DAEB (commercieel) activiteiten. Niet-DAEB activiteiten dienen met ongeborgde financiering te worden gerealiseerd. Naar verwachting zullen niet-DAEB activiteiten met terughoudendheid beoordeeld en gefinancierd worden door commerciële financiers. De (zeer) lange rente heeft de laatste jaren regelmatig op historisch lage niveaus gestaan. Deze perioden zijn door ons opgevat als geschikte momenten om in voorgaande jaren voor langere tijd de rente vast te leggen en de duration van de gehele lening portefeuille te verlengen. Deze leningen zijn in 2013 ontvangen. Het aanbod voor geborgde leningen aan woningcorporaties is gedurende 2013 in voldoende mate beschikbaar geweest. Echter op basis van de huidige liquiditeitenplanning kent Patrimonium gedurende de jaren 2014 – 2015 geen additionele financieringsbehoefte. De liquiditeitsspread is het afgelopen jaar gestabiliseerd. Momenteel schommelt de 10-jaars liquiditeitsspread rond het niveau van 80 basispunten. Voor Patrimonium, met een relatief groot volume aan spreadaanpassing in 2014 en 2015, is dit niet gunstig. Hierdoor kozen we in 2013 voor de spreads bewust voor kortere looptijden. We volgen nauwlettend de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en onderhouden goede contacten met een groot aantal banken, om adequaat op deze ontwikkelingen in te kunnen spelen. Het treasuryprofiel van Patrimonium ziet er uitgebalanceerd en gezond uit.
45
Treasuryfunctie Treasury houdt zich bezig met de risico’s die samenhangen met toekomstige kasstromen. Het gaat primair om twee soorten risico’s: het financieringsrisico en het renterisico. Het doel van de treasury functie is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt op zowel korte als lange termijn, het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten en de optimalisatie van de financieringsstructuur van Patrimonium. Alle activiteiten zijn gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit in brede zin. Patrimonium beschikt over een treasury statuut dat periodiek herijkt wordt. Treasury maakt onderdeel uit van de Planning & Control cyclus waarbij op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting jaarlijks een treasury jaarplan wordt opgesteld. In het jaarplan worden de operationele treasury taken en doelstellingen voor het komende jaar gedefinieerd binnen het in het treasury statuut geformuleerde beleidskader. Bijstellingen en verschuivingen in ramingen van inkomsten en uitgaven, die na opstelling van het jaarplan bekend zijn, worden direct in de besluitvorming betrokken. In de kwartaalrapportage wordt gerapporteerd over de voortgang van de activiteiten zoals deze in het jaarplan zijn opgenomen. In 2013 zijn drie keer diverse treasury aspecten behandeld in de Treasury Adviescommissie (TAC). De TAC bestaat uit de directeur/bestuurder, manager Bedrijfsdiensten en een externe deskundige: de treasurer van de corporatie Volkshuisvesting Arnhem. De TAC wordt geadviseerd door Zanders & Partners. De TAC gaat uit van de kaders van het treasury statuut en het treasury jaarplan. De onafhankelijkheid van onze treasury activiteiten is met de externe vertegenwoordiging in de TAC en de externe adviseur geborgd, conform de Governance code. In 2013 zijn geen treasury activiteiten verricht die buiten het afgegeven mandaat vallen. Buiten de aanwezigheid van basisrenteleningen binnen onze lening portefeuille wordt geen gebruik gemaakt van derivaten. Alle financiële middelen die niet nodig zijn voor de financiële continuïteit, zetten wij in 2013 in voor de volkshuisvesting. Dat zullen wij ook in de toekomst blijven doen. Liquiditeit en financieringsruimte Het beleid ten aanzien van liquiditeit is gericht op het minimaliseren van overliquiditeit. Onze liquiditeitenplanning vormt hierbij een belangrijk stuurinstrument. De Rabobank is onze huisbankier. Om liquiditeitsschommelingen te kunnen opvangen hebben wij bij de Rabobank de beschikking over een rekening-courantkrediet van € 7,5 miljoen. De Rabobank heeft aangegeven op de korte termijn met een nieuw voorstel te komen, waarbij wordt ingezet op een reductie van de omvang van de rekening courant faciliteit c.q. het hanteren van een bereidstellingsprovisie. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staat borg voor leningen aan corporaties. Hiermee geeft het WSW zekerheid aan financiers waarmee de beschikbaarheid van middelen tegen zo laag mogelijke kosten bereikt wordt. Op basis van Europese regelgeving vindt borgstelling door het WSW alleen plaats voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Lopende (door het WSW geborgde) leningen blijven echter ongemoeid. Bij herfinanciering kan in beginsel slechts dat gedeelte van de lening dat betrekking heeft op DAEB activiteiten door het WSW worden geborgd. Vooralsnog zijn al onze leningen aangetrokken onder borgstelling van het WSW. In 2013 hebben wij onder deze borgstelling € 47,9 miljoen aan nieuwe leningen ontvangen en is voor een bedrag van € 7,3 miljoen aan leningen afgelost. In 2013 hebben alle corporaties, waaronder ook Patrimonium, formeel volmacht verleent aan het WSW om eerste hypotheek te vestigen op ons woningbezit op het moment dat het WSW hiervoor aanleiding ziet. Dit om eventuele beschuldigingen van paulianeus handelen door het WSW te voorkomen. Het WSW wenst meer zekerheid en minder vertrouwen op de blauwe ogen. De uitgaven welke voor de komende twee jaren (2014 & 2015) worden verwacht op het gebied van nieuwbouw en herstructurering kunnen volledig worden voldaan vanuit de beschikbare liquidi46
teit. Op basis van onze liquiditeitenplanning bedraagt de additionele financieringsbehoefte eind 2018 € 40,9 miljoen. In de planning periode 2014 – 2018 heeft Patrimonium voor € 75,7 miljoen aan netto investeringen begroot en wordt circa € 52,1 miljoen aan financieringen afgelost. Het vrijgegeven faciliteringsvolume (op basis van de laatste faciliteringsbrief van het WSW na de beoordeling over 2012) bedraagt ultimo 2013 € 16,0 miljoen tot en met het jaar 2015. Voor het afgeven van het faciliteringsvolume door het WSW dient bij Patrimonium sprake te zijn van een positieve operationele kasstroom (inclusief rentelasten) na fictieve aflossing van 2,0% van de leningenportefeuille. Deze beoordelingsmethodiek wordt overigens door het WSW in 2014 herzien. De invoering van de verhuurderheffing in 2013 en de verhoogde bijdrage voor Saneringssteun, zetten onze liquiditeitspositie onder druk. Om aan de norm te blijven voldoen en daarmee de financierbaarheid van onze ambities veilig te stellen, sturen we scherp op organisatiekosten, onderhoudsuitgaven en huuropbrengsten. Ook sturen we actief op de relatie verkoopopbrengsten en (aangaan nieuwe) investeringsverplichtingen onder het motto ‘eerst verdienen en dan uitgeven’. De financiele positie, kasstroomsturing en scenarioanalyses hebben veel aandacht bij het maken van scherpe keuzes. Patrimonium is een kapitaalintensieve organisatie. Het aantrekken van financiële middelen is niet vanzelfsprekend meer. Het WSW is kritischer geworden op het geven van borging van langlopende leningen. Ook dit zorgt ervoor dat het periodiek volgen van de kasstromen erg belangrijk is en in de toekomst nog belangrijker zal worden. Dit geldt tevens voor toekomstige ongeborgde financiering. De interest coverage ratio (rente uitgaven afgezet tegen de operationele kasstroom), waarvoor we een norm hanteren van 1,4 bedraagt ultimo 2013 2,2 (2012: 2,3). Patrimonium is hiermee ruimschoots in staat de jaarlijkse rentelasten uit de operationele kasstroom te voldoen. Leningportefeuille en renterisico’s Onze leningportefeuille bedraagt per ultimo 2013 € 268,3 miljoen. Hierbij is sprake van een toename van € 40,6 miljoen, zijnde 17,8% ten opzichte van 2012. Investeringen in vastgoed worden voor een belangrijk deel met leningen gefinancierd. De toename van de leningportefeuille wordt dan ook volledig veroorzaakt door een toename van de materiële vaste activa in exploitatie. De Loan to Value, het aandeel externe financiering ten opzichte van de bedrijfswaarde van de materiele vaste activa in exploitatie bedraagt per ultimo 2013 71,7% (2012: 65,2%), waarmee we binnen ons financieel kader van 75% blijven. De stijging van de LTV wordt mede veroorzaakt door het vervroegd aantrekken van financiering voor investeringen in 2014, welke middelen per ultimo 2013 als liquiditeit op de balans staan. In 2013 is voor € 47,9 miljoen aan nieuwe financieringen ontvangen, welke allen in voorgaande jaren zijn aangetrokken. Er is voor een bedrag van € 7,3 miljoen afgelost. Er zijn geen nieuwe afspraken gemaakt voor storting na 2013. Alle leningen zijn tegen gunstige condities aangetrokken en daarmee profiteerden we van de marktsituatie en daalde het gemiddelde rentepercentage van 3,74% (2012) naar 3,69% in 2013. Voor alle leningen geldt, dat zij onder borgstelling van het WSW zijn aangetrokken. Om de rentegevoeligheid te verminderen is het streven om de gemiddelde looptijd van de financiering (duration) in lijn te brengen met de gemiddelde levensduur van het bezit. Eind 2013 bedraagt de duration 26,9 jaar (2012: 25,6 jaar) en is daarmee lang te noemen. Er zijn geen leningen afgesloten met een stortingsdatum na 2013. De volgende tabel toont de in 2013 ontvangen leningen:
47
Afsluit-
Type
datum
Geld-
Hoofdsom
Begin-
Eind-
(Basis)
gever
(€)
datum
datum
rente
Spread
Spread herziening
09-01-13
FIX
ASN
€ 3.320.000
01-02-13
30-06-21
1,900%
n.v.t.
n.v.t.
09-01-13 09-11-10 12-11-09
FIX BRL BRL
ASN BNG NWB
€ 3.300.000 € 6.000.000 € 7.500.000
01-02-13 28-02-13 15-03-13
30-06-21 28-02-63 17-03-59
1,900% 3,145% 4,180%
n.v.t. n.v.t. 0,21%
n.v.t. 28-02-18 15-03-18
26-10-11 29-11-12 26-10-11
BRL BRL BRL
NWB BNG NWB
€ 10.000.000 € 7.800.000 € 10.000.000
01-08-13 01-09-13 01-11-13
01-08-62 01-09-33 01-11-63
3,010% 2,470% 3,020%
0,50% 0,73% 0,50%
01-08-21 01-09-23 01-11-21
Totaal
€ 47.920.000
Tabel 1: Ontvangen leningen in 2013
Naast de hiervoor beschreven aangetrokken leningen hebben drie spreadherzieningen in de leningenportefeuille plaatsgevonden, zoals weergegeven in onderstaande tabel: Afsluitdatum
Type
Geldgever
Hoofdsom (€)
Begindatum
Einddatum spread
(Basis) rente
Oude spread
Nieuwe spread
07-03-13
BRL
NWB
€ 11.000.000
15-03-13
16-03-15
4,180%
n.v.t.
0,21%
03-09-13
BRL
NWB
€ 5.000.000
01-10-13
01-10-15
3,940%
0,10%
0,20%
31-07-13
BRL
BNG
€ 5.000.000
01-10-13
01-10-15
3,980%
0,10%
0,18%
Totaal
€ 21.000.000
Tabel 2: Renteaanpassingen en spreadherzieningen in 2013
In ons treasurystatuut is voor het spreiden van renterisico’s in de tijd een maximum van 15% per jaar opgenomen. Dit renterisico is de som van het bedrag aan eindaflossingen van leningen in een jaar, de totale restant hoofdsom van rentetypisch langlopende leningen en variabel rentende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt en de omvang van de leningen met spreadherziening in een jaar. Dit betreft het renterisico zoals vervat in de bestaande leningenportefeuille. De volgende grafiek toont het renterisico van onze leningportefeuille. Hieruit blijkt, dat het renterisicoprofiel op zowel de korte als lange termijn ruimte biedt om onvoorziene omstandigheden op te vangen.
Binnen de leningportefeuille heeft Patrimonium per ultimo 2013 zestien basisrenteleningen voor een totaalbedrag van € 119,8 miljoen. Basisrenteleningen kenmerken zich door een vaste basisrente gedurende de hele looptijd. Daarbovenop komt nog een liquiditeitstoeslag. Deze liquiditeitstoeslag heeft een kortere looptijd en moet dus regelmatig worden herzien. ‘Achter de schermen’
48
(bij de geldgever) is sprake van een roll-over lening met een renteswap. Indien partijen het niet eens worden over een nieuwe liquiditeitsopslag en besluiten tot stopzetting van het contract, dan moet - net als bij een renteswap - de marktwaarde van de basisrente op dat moment worden afgerekend. Dit kan vervolgens leiden tot een liquiditeitsvraagstuk. Om die reden vallen basisrenteleningen ook onder de werking van de nieuwe beleidsregel derivaten. Omdat er geen onderpandsverplichtingen zijn, hoeft er voor deze leningen evenwel geen liquiditeitsbuffer te worden aangehouden. De opslagherzieningsmomenten worden dus niet als ‘break-moment’ aangemerkt. Basisrenteleningen maakten het mogelijk om langlopende leningen aan te trekken en hierbij ook de (basis-)rente voor lange tijd vast te leggen, zonder geconfronteerd te worden met de hogere liquiditeitsopslagen die normaal gesproken bij die looptijden hoorden. Hiermee wordt hetzelfde bereikt als met langlopende renteswaps, echter zonder zelf swaps te hoeven aantrekken. Liquiditeitsopslagen binnen basisrenteleningen moeten door de kortere looptijd dus wel regelmatig worden herzien. Daarmee is een nieuw risico geïntroduceerd. Omdat de opslag echter maar een beperkt deel van de totale rentekosten uitmaakt en de hoogte ervan tot op zekere hoogte is te beïnvloeden door bij een herziening voor een kortere of langere looptijd te kiezen, wordt dit risico beperkt geacht. In 2013 vonden drie opslagherzieningen plaats. Ultimo 2013 hebben wij één extendible lening in de portefeuille (€ 5,0 miljoen). Net als bij een normale vastrentende lening is het renteniveau bij een extendible lening voor een langere periode (‘het eerste tijdvak’) afgedekt. Hier kan nog een tweede tijdvak aan worden toegevoegd. De geldgever (en niet de geldnemer) heeft namelijk het recht de lening met een vooraf afgesproken looptijd en tegen een vooraf afgesproken vaste (basis-)rente te verlengen. Dit keuzemoment is eenmalig aan het einde van de eerste periode, zijnde 2020. Indien de geldgever geen gebruik maakt van zijn recht, wordt de lening afgelost of voortgezet als lening met variabele rente (roll-over lening). Dit keuzerecht van de geldgever heeft een waarde. De geldnemer ontvangt daarvoor een premie, waarmee de rente in het eerste tijdvak wordt verlaagd. Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting heeft zowel per 30 juni 2013 als per 31 december 2013 een stresstest uitgevoerd bij corporaties met een derivatenportefeuille om inzicht te krijgen in de daarmee samenhangende liquiditeitsrisico’s en de daarvoor door de corporatie aan te houden liquiditeitsbuffer. Omdat er voor basisrenteleningen geen onderpandverplichtingen zijn en Extendible leningen uitsluitend in de stresstest worden betrokken indien de breakclauses vanaf het moment van de stresstest binnen een periode van 5 jaar vallen, is Patrimonium gevrijwaard van deze stresstest. Patrimonium voldoet aan de gestelde normen en behoeft geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Beleggingen Wij streven naar een zo klein mogelijk werkkapitaal, een minimale omvang van de leningenportefeuille en het voorkómen van beleggingen. Hierdoor worden eventuele (structureel) overtollige middelen in eerste instantie aangewend voor het aflossen van leningen. Dit betekent dat overschotten die zich desondanks voordoen een beperkte duur en omvang moeten hebben. De tijdelijk overtollige middelen worden in principe geparkeerd op onze spaarrekening Toch kent Patrimonium per ultimo 2013 een aanzienlijke liquiditeit van € 36,1 miljoen. Dit is het gevolg een combinatie van factoren: de bezuinigingsoperatie 2013, het aantal verkopen bestaand bezit dat hoger ligt dan begroot, het opschuiven van SVB- en nieuwbouwprojecten, en intern beleid om tijdig nieuwe financiering aan te trekken om de vastgestelde investeringen te kunnen financieren. Van de liquiditeit is € 35,0 miljoen gestald op een zakelijke spaarrekening bij de Rabobank tegen een vergoeding van 1,1%.
49
8.6
Fiscale positie
Algemeen Patrimonium woonstichting alsmede de aan haar verbonden partijen, is belastingplichtig. Binnen Patrimonium woonstichting is een holding ondergebracht. Gezamenlijk is sprake van een fiscale eenheid voor BTW en Vennootschapsbelasting. In het kader van de Wet Ketenaansprakelijkheid (artikel 35 Invorderingswet 1990) is met de Belastingdienst afgestemd dat Patrimonium niet als eigenbouwer wordt aangemerkt voor wat betreft het groot onderhoud (lees: planmatig-, grootschalig- en contractonderhoud) en dat wij hier geen risico lopen op een eventuele fiscale aansprakelijkheidstelling. Omdat steeds vaker bedrijven failliet gaan, handhaven wij de regels rond de Wet Ketenaansprakelijkheid zo scherp mogelijk. Bij niet strikte toepassing van de regels loopt Patrimonium het risico om aangesproken te worden op de door het failliete bedrijf niet betaalde loonbelasting en sociale premies. Daarnaast voeren we periodiek een kredietwaardigheidscheck uit via Creditsafe. Vennootschapsbelasting Algemeen Vanaf 2008 geldt voor woningcorporaties een integrale vennootschapsbelastingplicht, uitgewerkt in de Vaststellingsovereenkomst 2, welke jaarlijks wordt verlengd. Patrimonium heeft overeenstemming met de Belastingdienst bereikt over de wijze van berekenen van de splitsing van commercieel te activeren investeringen in fiscaal (aftrekbaar) onderhoud en verbetering. Hierdoor is bereikt dat de gecalculeerde meerjarige fiscale verliezen definitief zijn en een mogelijke onzekere belastingclaim wordt voorkomen. Ook hebben we het intermediairconvenant met de belastingdienst ondertekend. Dit stelt de Belastingdienst in staat om onze aangiften vennootschapsbelasting over de jaren 2006 – 2008 op een voor hen effectieve wijze te kunnen afwikkelen. Inmiddels heeft de belastingdienst onze aangiften vennootschapsbelasting 2008, 2009 en 2010 vastgesteld. In 2013 is de aangifte 2011 ingediend bij de belastingdienst. Medio 2014 dienen we de aangifte 2012 in. Verrekenbaar verlies De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. De ingediende aangifte vennootschapsbelasting 2011 toont een compensabel verlies per ultimo 2011 van € 14.060.936. De fiscale positie 2012 toont een negatief resultaat over 2012 van € 4.590.061. Op basis van de concept opstelling voor de fiscale positie 2013 blijkt dat het fiscale resultaat over 2013 circa € 6.215.000 positief is. Dit resultaat kan worden verrekend met het aanwezige compensabele verlies uit voorgaande jaren. De acute vennootschapsbelastinglast in de winst- en verliesrekening over 2013 is daarom nihil. Na verrekening bestaat per ultimo 2013 nog een compensabel verlies van € 12.435.997. Op basis van de fiscale meerjarenprognose kan worden geconcludeerd dat dit verlies naar verwachting binnen de fiscale verliesverrekeningstermijn (van 9 jaar) wordt verrekend. Deze conclusie rechtvaardigt daarom de noodzaak tot vorming van een latente belastingvordering, zoals opgenomen op de balans van Patrimonium. Belastinglatentie Voor het compensabel verlies en het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering van de commerciële balans dient Patrimonium woonstichting een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie wordt gevormd in het geval dat de commerciële waardering van een actief post lager is dan de fiscale waardering of een passiefpost hoger is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De waarde van de ultimo 2013 beschikbare latente belastingvor50
dering tegen het nominale tarief van 25%, bedraagt € 4.403.928. Omdat deze vordering per ultimo 2012 niet op onze balans was opgenomen, is in 2013 sprake van een schattingswijziging. Voor de toelichting van deze schattingswijziging wordt verwezen naar paragraaf 16.1.. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: Het fiscaal te verrekenen verlies bedraagt € 12.435.997 en is opgenomen onder de actieve belastinglatentie voor een bedrag van € 3.108.999; Het tijdelijke verschil tussen de nominale waarde en de marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt € 2.852.656 en is opgenomen onder de actieve belastinglatentie voor een bedrag van € 713.164; Het tijdelijke verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de bouwclaim bedraagt € 2.327.061 en is opgenomen onder de actieve belastinglatentie voor een bedrag van € 581.765; Voor overige waarderingsverschillen is geen latentie gevormd daar deze verschillen geen tijdelijk karakter hebben dan wel van marginale omvang zijn. BTW Integratieheffing Integratieheffing is een vorm van BTW, bedoeld voor “goederen die in het eigen bedrijf vervaardigd zijn”. Inmiddels heeft de minister op grond van het Belastingplan 2014 besloten, de integratieheffing vanaf 1 januari 2014 volledig af te schaffen. Wij hoeven geen BTW meer af te dragen over de voortbrengingskosten, wat een matigend effect heeft op de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen. Pro rata regeling Patrimonium maakt gebruik van de pro rata regeling. Het afschaffen van de integratieheffing per 1 januari 2014 heeft een aanzienlijk negatief effect op de normaliter door ons terug te ontvangen BTW op grond van de pro rata regeling. Door het wegvallen van de integratieheffing zal de omzet uit belaste prestaties verminderen. Dit heeft tot gevolg, dat een kleiner deel van de BTW op gemengde gebruikte goederen en diensten in aftrek kan worden gebracht. Tijdelijke BTW verlaging De minister heeft per 1 maart 2013 tijdelijk het btw-tarief (op verrichte arbeid) voor renovatie en herstel van woningen ouder dan twee jaar verlaagd van 21% naar 6%. Het verlaagde btw-tarief gold in eerste instantie voor een periode van 1 maart 2013 tot 1 maart 2014. Inmiddels heeft de minister besloten om deze tijdelijke regeling te verlengen tot het einde van 2014. Deze maatregel maakt deel uit van een samenhangend pakket van maatregelen die de aanpak van problemen op de woningmarkt betreffen. 8.7
Continuïteit & Control in 2014
De komende jaren lijkt sprake te zijn van een omslag in het organiseren en inrichten van corporaties. Politieke, financiële en maatschappelijke druk en niet te vergeten de huidige economische crisis maken deze omslag noodzakelijk en urgent. Hoe kunnen we in de toekomst blijven investeren zonder daarbij onze maatschappelijke functie uit het oog te verliezen. De oplossing zal gezocht moeten worden in het reduceren van de bedrijfslasten. We denken doelmatiger en klantgerichter te kunnen werken door de bedrijfsvoering te moderniseren, door meer te profiteren van de mogelijkheden van ICT, en door standaardisatie van de werkzaamheden. Dit moet resulteren in een efficiënte bemensing van onze organisatie. De activiteiten in ons jaarplan 2014 zijn hierop gericht. De afgelopen jaren zijn onze activiteiten gericht geweest op het meer “In Control” komen van onze organisatie. We hebben stappen gezet in onze informatievoorziening, de inrichting van de admi51
nistratie, de samenwerking tussen de afdelingen en de bewaking van onze prestatie indicatoren. We zijn in staat om tijdig de juiste informatie te genereren, wat noodzakelijk is voor het werken in een dynamische omgeving met steeds weer veranderende omstandigheden. De volgende stap die we zetten is gericht op de verdere verbetering van de kwaliteit en inrichting van de organisatie. We zullen processen afstemmen op nieuwe ontwikkelingen, toetsen of medewerkers werken conform afspraak en de kwaliteit van informatie beoordelen. Om namelijk “In Control” te blijven dient “Ons huis op orde te zijn”. Om het huis op orde te krijgen en te houden, risico’s te beheersen en geformuleerde doelstellingen te realiseren is een goede invulling van de controlfunctie van groot belang. Control is het geheel aan maatregelen gericht op het beheerst realiseren van de strategie. Doen wat is afgesproken en elkaar daar op aanspreken vormt hierbij een belangrijke basis. In 2014 formuleren we een gezamenlijke controlvisie en geven we invulling aan een te definiëren controlorganisatie, waarmee we gevolg geven aan een adequate en efficiënte controlfunctie. Informatisering ondersteunt de organisatie met een brede dienstverlening op het gebied van automatisering en documentaire informatievoorziening. De invulling van deze dienstverlening moet mee veranderen met de eisen en wensen van de organisatie. De communicatie met de buitenwereld en de efficiency binnen de organisatie vormen in 2014 de speerpunten bij informatisering. Hiervoor richten we ons op een drietal thema’s, namelijk de kwaliteit van de informatievoorziening, digitalisering en ketenintegratie. Voorgaande jaren heeft de nadruk vooral gelegen bij het op orde brengen van gegevens zodat een betrouwbare basis ontstaat voor het uitvoeren van processen en bijbehorende rapportages. De komende tijd zal hierop worden voortgebouwd om informatievoorziening nog beter in de organisatie in te bedden. De vervaardiging van informatie is nu veelal arbeidsintensief en persoonsgebonden. Medewerkers moeten te allen tijde zonder hulp van anderen over de gewenste stuurinformatie kunnen beschikken. Het uitgangspunt: de juiste informatie op het juiste moment op de juiste plaats. Op het gebied van digitalisering heeft Patrimonium nog een slag te maken. Zo worden binnenkomende facturen nog fysiek afgehandeld, hebben wij een fysiek archief en leunen veel processen nog op fysieke informatiestromen. Als corporatie hebben we een bijzonder groot aantal stakeholders waarmee we zeer frequent informatie uitwisselen. Denk alleen al aan onze huurders en onze leveranciers (waaronder aannemers). De inzet van automatiseringsoplossingen, zoals websites, portalen, planningssoftware voor reparatieverzoeken en een digitale facturenstroom, dient de communicatie met stakeholders te verbeteren en interne processen efficiënter te laten verlopen, waardoor we klanten sneller kunnen bedienen.
52
9
ORGANISATIE
9.1
Kengetallen
Onderstaande tabel toont de belangrijkste kengetallen in relatie tot onze medewerkers. Omschrijving
2013
2012
2011
2010
2009
Aantal fte’s
66,7
68,6
72,1
70,3
65,3
Gemiddelde leeftijd medewerkers
47,5
46,8
45,9
45,7
44,3
Gemiddelde diensttijd Ziekteverzuim Aantal VHE 9.2
13,4
12,4
11,7
11,8
11,5
6,2% 6.735
4,7% 6.689
6,2% 6.441
5,8% 6.372
4,7% 6.430
Doelstellingen 2013
De afgelopen jaren zijn onze activiteiten gericht geweest op het meer “In Control” komen van onze organisatie. We hebben stappen gezet in de inrichting van de administratie, onze informatievoorziening, samenwerking tussen afdelingen en de bewaking van KPI’s. We zijn in staat tijdig de juiste informatie te leveren die noodzakelijk is in een dynamische omgeving. Dit bevordert het schakelniveau van de organisatie om zich aan te passen aan de steeds weer veranderende omstandigheden. In 2013 hebben we de omslag gemaakt naar het organiseren en inrichten van de organisatie. Politieke, financiële en maatschappelijke druk en niet te vergeten de huidige economische crisis maken deze omslag noodzakelijk. Hoe kunnen we in de toekomst blijven investeren en onze maatschappelijke functie in het oog houden. De oplossing wordt ondermeer gezocht in het reduceren van bedrijfslasten. We denken doelmatiger en klantgerichter te kunnen werken door de bedrijfsvoering te moderniseren, door meer te profiteren van de mogelijkheden van ICT en door standaardisatie van werk waardoor werkzaamheden vaker in één keer tot het gewenste resultaat leiden. 9.3
Organisatiestructuur- en cultuur
Organisatiestructuur Patrimonium kent de volgende organisatiestructuur: Raad van Commissarissen
Directeurbestuurder
PR & Communicatie
Directiesecretariaat
Manager Woondiensten
Manager Beheer & Onderhoud
Beleidsmedewerker
Beleidsmedewerker
Hoofd Wonen
Hoofd Uitvoering
Hoofd TFD
Werkvoorbereiding Woonservice
Manager Projecten & Ontwikkeling
Manager Bedrijfsdiensten
Werkvoorbereiding
Verslaglegging
Projectleiders
Hoofd Informatiebeheer
Hoofd Financial Control
ICT
Huurzaken
Projectleiding en -opzicht
Keukencentrum
Secretariaat
Gebiedsteam 1
Administratie TFD
Uitvoering
DIV
Gebiedsteam 2
53
Projectopzichters
Financiële Administratie
Ons personeelsbestand neemt het laatste jaar af, welke tendens zich op basis van ingezet beleid de komende jaren zal voortzetten. Per ultimo 2013 zijn 72 medewerkers in dienst (2012: 76). Gedurende het jaar zijn bij Patrimonium 66,7 fte (2012: 68,6 fte) werkzaam geweest. Het aantal ingehuurde fte’s daalde van 3,4 (2012) naar 1,3. De inhuur heeft in 2013 plaatsgevonden ten behoeve van de vervanging van ziekte en de realisatie van het plan dat gericht is op de optimalisatie van onze bedrijfsprocessen. Door de toename van het woningbezit bij beperking van de personele bezetting is er sprake van een efficiencyverbetering. Cultuur Openheid, collegialiteit en eerlijkheid vormen kenmerken van de organisatiecultuur van Patrimonium. Er is sprake van een informele sfeer in een stimulerende werkomgeving. Klantgerichtheid staat centraal in de bedrijfsvoering. Dit betekent, dat medewerkers de ambitie moeten hebben om voortdurend te willen leren en zichzelf te ontwikkelen. Medewerkers moeten in staat zijn en de bereidheid hebben om met de omgeving en de organisatie mee te veranderen. Resultaatgerichtheid verdient de komende periode nog meer aandacht. Want voor het slagen van onze missie, visie en strategie, is een optimale inzet en het boeken van de afgesproken resultaten cruciaal. In een goede collegiale sfeer, door plezier in het werk en met respect voor elkaar. 9.4
Personeelsbeleid
Arbeidsvoorwaarden CAO Woondiensten De CAO Woondiensten kent per 1 januari 2013 geen loonsverhoging. Alle medewerkers hebben een eenmalige uitkering van € 250,- ontvangen. De CAO heeft een looptijd van een jaar. Naast deze CAO hebben we voor onze medewerkers een aantal secundaire arbeidsvoorwaarden, welke zijn opgenomen in de interne bedrijfsregeling. Individueel loopbaanbudget De CAO Woondiensten kent een individueel loopbaanbudget. Dit persoonlijke budget waarmee medewerkers hun eigen employability kunnen versterken is per 1 januari 2010 geïmplementeerd en naar medewerkers gecommuniceerd. In 2013 is voor slechts € 12.092 gebruik gemaakt van deze regeling. Dit geeft aanleiding om in samenspraak met de branche-servicedienst FLOW structureel aandacht te blijven geven aan het belang van deze mogelijkheid. Opleidingsbudget Als innovatieve en ondernemende corporatie is het van belang dat medewerkers op het juiste moment bijgeschoold worden om hun taken adequaat uit te kunnen voeren. Daarnaast wordt in toenemende mate gestuurd op het optimaal kunnen toepassen van competenties naast vakinhoudelijke kennis. Patrimonium reserveert ongeveer twee procent van de loonsom voor opleidings- en ontwikkelingsdoeleinden. We meten of er voldoende gebruik wordt gemaakt van het opleidingsbudget. Ultimo 2013 bleek dat er ruim € 43.030 (2012: € 29.749) aan opleidingsactiviteiten (exclusief de uitgaven die zijn gedaan op grond van het persoonlijk loopbaanbudget) is uitgegeven. Dit betreft 1,3% van de loonsom. Patrimonium vindt het haar maatschappelijke plicht om stagiaires van verschillende opleidingsniveaus binnen haar muren een stageplek en –project te geven. In het verslagjaar zijn dan ook weer een aantal stagiaires aanwezig geweest in de organisatie. Ontwikkelingen Het jaar 2013 is een jaar geweest met veel onzekerheden, welke zowel in- als extern worden gevoed. Welke koers gaat de sector volgen en welke randvoorwaarden gaan daarbij gelden? Dit heeft zijn weerslag gehad op de organisatieontwikkeling. Eén ding is in ieder geval helder: er is sprake van een andere tijd voor onze huurders, voor ons als corporatie en ook voor de eisen die daardoor aan het personeel gesteld worden. Daarom is in 2013 verder invulling gegeven aan het beleid voor de organisatieontwikkeling, gebaseerd op ons Ondernemingsplan. 54
In 2013 hebben we een medewerkersonderzoek gehouden. Een begeleidingsgroep samengesteld uit een MT-lid, een communicatiemedewerker en een lid van de ondernemingsraad, heeft het traject voorbereid en in de organisatie gecommuniceerd. Medewerkers beschikken over waardevolle informatie om de organisatie te kunnen verbeteren. De uitkomsten uit het onderzoek geven niet alleen inzicht in de tevredenheid maar ook over het presteren in het werk. Er was een respons van 95,9 % en de uitkomsten zijn zeer positief te noemen. Na het onderzoek is een vervolgtraject gestart waarin voor elke afdeling een workshop met een externe trainer plaatsvond. De afdelingen hebben aan de hand van deze workshop actieplannen opgezet voor de verbeterpunten van haar afdeling of voor de hele organisatie. Zij gaan hier de komende tijd verder mee aan de slag. De volgende onderwerpen op het gebied van de organisatieontwikkeling zijn in 2013 in het managementteam aan de orde geweest: Bezuiniging op apparaatskosten Versterking van het wijkgericht werken Versterking van de financiële functie binnen alle afdelingen Integriteitsbeleid en –praktijk Invulling HR(M)-functie Strategisch personeelsbeleid in het kader van het Ondernemingsplan Gezondheid en medewerkertevredenheid Ziekteverzuim De werk- en welzijnsomgeving binnen Patrimonium woonstichting is goed, wat blijkt uit een laag kort verzuim in vergelijking met de branche en landelijke cijfers. Wel is sprake van een aantal (twee niet werk gerelateerde) langdurige ziektegevallen, welke resulteren in een hoger totaal ziekteverzuimpercentage dan wenselijk. Met een ziekteverzuim van 6,22% (2012: 4,71%) is sprake van een stijging ten opzichte van het voorgaande jaar en zitten we boven het landelijk gemiddelde. Deze twee langdurig zieken zijn begin 2014 uit dienst getreden. In 2013 heeft zich geen arbeidsongeval voorgedaan. Als preventieve maatregel wordt medewerkers een griepprik aangeboden. Er is sprake van een vrij stabiel verloop van het ziekteverzuim, wat blijkt uit onderstaande tabel.
Verloop Het personeelsverloop bij Patrimonium kan als laag worden getypeerd. In 2013 hebben 4 medewerkers (5,3%) onze organisatie verlaten. Er zijn geen nieuwe medewerkers in dienst getreden. 55
10
SAMENWERKING
10.1 Huurders en woningzoekenden De samenwerking en het overleg met huurders en woningzoekenden wordt toegelicht in par. 5.4. 10.2 Stakeholders Ondernemingsplan Het in het Ondernemingsplan opgenomen programma voor de vernieuwing van de woningvoorraad (Strategisch Voorraad Beheer) is uiterst sober. Onze stakeholders hebben in belangrijke mate bijgedragen aan het tot stand komen van het Ondernemingsplan. Vanuit leden van de gemeenteraad mochten we zelfs in twee sessies input ontvangen. Begin 2013 is het Ondernemingsplan 2013 – 2017 gepresenteerd ter bespreking met onze belanghouders. Prestatieafspraken met Gemeente Veenendaal In 2012 is met de Gemeente Veenendaal overeengekomen dat in 2013 het traject van het gezamenlijk versterken van het Wijkgericht Werken wordt voortgezet en dat in 2012 door de Gemeente en Patrimonium bijzondere aandacht wordt geschonken aan de jongerenhuisvesting. Dit heeft onder meer geleid tot afspraken over het behoud van het voormalige schoolgebouw (CSV) door herbestemming naar jongerenhuisvesting. Woningmarkt en crisis Met het provinciebestuur Utrecht, de gemeente Veenendaal, Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-oost, corporaties binnen FoodValley, ontwikkelaars en bouwers, heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden over de effecten van de crisis op de woningmarkt. Vooral de terugval op de markt van de vrije sectorwoningbouw en de samenhang met de sociale huurwoningbouw zijn onderwerp van gesprek geweest. De directeur neemt vanuit de FoodValley-corporaties deel in het bestuur van de Stichting Vastgoed Monitor FoodValley. Vanuit de Provincie Utrecht mochten we ons verheugen in twee bezoeken van de Gedeputeerde voor Wonen, de heer R. de Vries. In samenwerking met de FoodValley-corporaties heeft belangenbehartiging plaatsgevonden in samenspraak met de acht bestuurders van de FoodValley-gemeenten op het gebied van woningbouw, leefbaarheid en grondbeleid. Belangenbehartiging Evenals de brancheorganisatie Aedes hebben wij aandacht gevraagd voor de belangen van de consumenten en de (financiële) belangen van de corporatie(s). Dit in het kader van de wijzigende regelgeving op het gebied van de woningtoewijzing, het inkomensafhankelijke huurverhogingsregime en de financiële ingrepen vanuit de landelijke politiek. Wonen en zorg In 2013 heeft intensief overleg plaatsgevonden met zorgverleners in Veenendaal over de ontwikkelingen op het gebied van Wonen & Zorg mede in het kader van de bezuinigingen in de zorg en de nieuwe regelingen voor het scheiden van wonen en zorg. 10.3 Fusie In 2013 is het intentiebesluit genomen tot fusie met SIB Woonservice per 01-01-2015. In dat kader heeft er afstemming plaatsgevonden met de overige corporaties in FoodValley en Zuidoost Utrecht. Ook andere stakeholders waaronder uiteraard de gemeente Veenendaal, zijn over dit traject periodiek geïnformeerd.
56
11
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
11.1 Algemeen Het jaar 2013 is voor de corporatiesector zeer ingrijpend geweest. Diverse beleidswijzigingen voltrokken zich in en over de woningcorporaties. Deze werken niet altijd positief uit op het functioneren van de corporaties en zijn soms zeer ingrijpend voor onze huurders en woningzoekenden. De effecten op de hoogte van de huur, de mogelijkheden tot investeringen (nieuwbouw en renovaties), onderhoud en activiteiten op het gebied van leefbaarheid en veiligheid zijn ingrijpend. De Raad heeft in 2013 besloten tot een onderzoek naar de mogelijkheden tot een fusie met SIB Woonservice uit Veenendaal. Dit onderzoek behelsde onder meer het opstellen van een visiedocument, een Business case en een Due Diligence. Deze onderzoeken gaven een positief beeld hetgeen aanleiding is geweest om te besluiten om opdracht te geven de fusiemogelijkheid verder uit te werken. De Raad is nauw betrokken bij dit proces onder meer middels de ingestelde Begeleidingsgroep waar naast twee RvC-leden van de SIB de volgende twee leden van de Raad van Patrimonium in deelnemen: R. Westerlaken en P. Kuenzli. De Raad ziet voornamelijk meerwaarde van de fusie voor de volkshuisvesting in Veenendaal. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het verslag van Patrimonium woonstichting over het boekjaar 2013 en heeft de jaarrekening over 2013 in overeenstemming met artikel 22, lid 1 van de statuten, goedgekeurd. De opgemaakte jaarstukken over 2013 omvatten het volkshuisvestingsverslag, de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 alsmede de toelichting hierop. De jaarrekening is, in overeenstemming met de opdracht, zoals uiteengezet in de opdrachtbrief d.d. 27 september 2013, gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien door Deloitte Accountants B.V. De raad heeft met de accountant van gedachten gewisseld over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. De Raad heeft kennis genomen van het resultaat 2013, de daaruit voortvloeiende vermogenspositie en de door de bestuurder opgestelde analyse van het jaarresultaat. De raad onderkent de resultaten van het gevoerde interne beleid en de impact van het externe (Ministerie van BZK) beleid daarop. Zorgelijk is de impact van het voor de sector ingrijpende huurbeleid, de extra bijdrage aan het saneringsfonds (CFV) en de voorgenomen verhuurderheffingen vanaf 2013 van het kabinet op de financiële positie van de corporatie. Hierdoor wordt onder meer de investeringscapaciteit aanzienlijk ingeperkt. De Raad heeft kennis genomen van de goedkeurende controleverklaring bij de jaarrekening, het rapport van bevindingen en het accountantsverslag van Deloitte, waarin bevindingen en aanbevelingen zijn geformuleerd naar aanleiding van de controle van de jaarrekening 2013. De jaarstukken, het accountantsverslag en de reactie van de directie op de in dit verslag benoemde actiepunten, zijn met de heer drs. M. Knip RA, partner van Deloitte, op 16 juni 2014 besproken. Gegeven de toelichtingen van de bestuurder, de manager Bedrijfsdiensten en de rapportages en toelichtingen van Deloitte, kan de raad zich als intern toezichthouder van de stichting met de inhoud van deze jaarstukken verenigen en heeft zij de jaarstukken 2013 overeenkomstig goedgekeurd. Deze goedkeuring leidde, overeenkomstig artikel 22, lid 1 van de statuten, tot de decharge van de bestuurder en van de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht. Bij het vaststellen van de jaarrekening van Patrimonium woonstichting over 2013 en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2013 € 18.820.000 negatief.
57
De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle en risicobeheersingssystemen en procedures ingesteld door het bestuur, op de algemene gang van zaken binnen Patrimonium woonstichting, hierna te noemen Patrimonium en de met haar verbonden ondernemingen en het met advies terzijde staan van het bestuur. De
Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op: realisatie van de doelstellingen van de corporatie realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen kwaliteitsbeleid kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording financieel verslaggeving proces naleving van toepasselijke wet- en regelgeving
Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. Naast aandacht voor de gebruikelijke toezichthoudende werkzaamheden is in 2013 bijzondere aandacht uitgegaan naar het verder professionaliseren van de Administratieve Organisatie. 11.2 Bestuur Het bestuur bestaat thans uit de heer drs. ing. P.A. de Vrije, directeur/bestuurder. Het is de taak van de bestuurder om ervoor te zorgen dat de volkshuisvestelijke doelstellingen worden gehaald, binnen de financiële randvoorwaarden. Het bestuur is verantwoordelijk voor de strategie en beleid, de interne bedrijfsvoering, het naleven van wet- en regelgeving en het beheersen van risico’s. De taken en bevoegdheden van het bestuur staan omschreven in het directiereglement. De directeur/bestuurder geeft direct leiding aan het managementteam, de afdeling Public Relations & Communicatie, HRM-beleid en het directiesecretariaat. In het verslagjaar is de samenstelling van het bestuur ongewijzigd gebleven. De bestuurder heeft de navolgende (onbezoldigde) nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Promotie Veenendaal Bestuurslid Vastgoed Monitor 11.3 Corporate governance De Raad van Commissarissen en het bestuur hebben kennis genomen van de Aedescode. Deze Aedescode is op 1 januari 2007 van kracht geworden voor leden van Aedes en geactualiseerd op 19 april 2011. Van de Aedescode maakt een Governancecode (GovernanceCode Woningcorporaties) onlosmakelijk deel uit. Naar de mening van de Raad van Commissarissen en het bestuur is deze code (hierna: de "Code"), samen met de Nederlandse Corporate Governancecode, een goed instrument om het publiek op een eerlijke, integere en transparante manier inzicht te geven in de gang van zaken binnen Nederlandse woningcorporaties en ondernemingen. De Raad van Commissarissen en het bestuur verzorgen gezamenlijk de borging van de Code bij Patrimonium. Behoudens de hierna genoemde punten zijn alle principes en best practicebepalingen uit de Code door Raad van Commissarissen en bestuur ten principale onderschreven. Aan vrijwel alle best practicebepalingen uit de Code voldoet Patrimonium in haar beleidsvoering en uitoefening. Overigens is het goed te beseffen dat het gaat om een gedragscode die niet de status van een wettelijk voorschrift heeft en die vanuit die optiek geen dwingende regels behelst.
58
Als lid van Aedes is Patrimonium verplicht de Aedescode te volgen en is er voor gekozen om in dit verslag, in overeenstemming met de Code, aan te geven hoe corporate governance binnen onze stichting is vormgegeven. Daarmee onderschrijven we de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover. Op de website van Patrimonium is de Aedescode, de Governancecode, de integriteitcode en een klokkenluiderregering opgenomen. Patrimonium voldoet in haar beleidsvoering en uitoefening aan wat is opgenomen in de Aedescode. Waar wijkt Patrimonium af van de in de Code omschreven best practices De voornaamste punten waarbij Patrimonium afwijkt van de Code hebben betrekking op aanbevelingen inzake de benoeming, beloning en ontslagvergoeding voor het bestuur: Patrimonium acht invoering van een variabele beloning niet in het belang van de corporatie; het huidige bestuur van Patrimonium is benoemd vóór invoering van de code en Patrimonium is gebonden aan arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Patrimonium is daarom niet voornemens de best practice bepaling van een mandaat voor maximum vier jaar op dit moment op te volgen. Jaarlijks wordt door de Raad van Commissarissen het functioneren van het bestuur beoordeeld; het huidige bestuur is benoemd vóór invoering van de code en Patrimonium is daarmee gebonden aan de arbeidscontracten en de daarin bepaalde voorwaarden betreffende ontslagvergoeding. De ontslagvergoeding is daardoor niet beperkt tot het vaste deel van de bezoldiging over een jaar. 11.4 Inhoud van het toezicht Zoals gebruikelijk binnen Patrimonium heeft het bestuur het volgende aan de Raad van Commissarissen gepresenteerd: de operationele en financiële doelstellingen de strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen De operationele en financiële doelstellingen van Patrimonium worden neergelegd in het Ondernemingsplan en de financiële meerjarenbegroting. Het bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen, die de begroting 2013 op de vergadering van 22 oktober 2012 goedkeurde. De doelstellingen van Patrimonium zijn erop gericht maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. De beoordeling van de financiële continuïteit is gebaseerd op toegang tot de kapitaalmarkt, integrale kasstroomprojecties vanuit exploitatie, portfoliowijzigingen en geldmiddelenbeheer. Bij dit zogeheten sturen op waarde worden risico's vertaald in scenario’s en beleidsvarianten. De voornaamste risicogebieden treasury en projectontwikkeling worden daarbij ondersteund door afzonderlijke beheersingsinstrumenten. Interne risicobeheersing en controlesystemen Patrimonium onderhoudt operationele en financiële risicobeheerssystemen en -procedures en beschikt over controle- en rapporteringsystemen. In 2012 is gewisseld van accountant, dit heeft geleid tot een herijking van voornoemde systemen en procedures. Samen met de accountant is een programma “versterking financiële functie” opgesteld en in uitvoering genomen. Eind 2013 was dit programma afgerond. Patrimonium bezit een geformaliseerde, door de ondernemingsraad goedgekeurde, ethische gedragscode die op de website is geplaatst. Nadere gegevens over de risicobeheersing en de interne controle en rapporteringsystemen en -procedures worden vermeld in het onderdeel financiële continuïteit en in de paragraaf over het Audit Committee. De Raad van Commissarissen onderschrijft de door het bestuur in 2013 genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering van de systemen van risicobeheersing. Patrimonium heeft een aantal risico’s dat betrekking heeft op eigendommen en aansprakelijkheid verzekerd bij gevestigde verzekeringsmaatschappijen. 59
Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur beoordeeld in hoeverre het beleid moet worden bijgesteld om te voldoen aan de doelstellingen. Hierbij gelden de doelstellingen dat op basis van de beoordeling door het CFV, Patrimonium een “A-corporatie” moet zijn en dat op basis van de WSW-toetsing, Patrimonium voldoende borgingsruimte verkrijgt voor het aantrekken van leningen. In 2013 heeft dit geleid tot het actualiseren van het ondernemingsplan, gebaseerd op het Strategisch Voorraadbeheer. Hierin is tot uitdrukking gekomen dat de investeringen sterk gereduceerd dienen te worden om aan de financiële continuïteit te kunnen voldoen. Van belang is dat er een treasury statuut is en dat een treasury adviescommissie functioneert, waarvan geen leden van de Raad van Commissarissen, maar wel een onafhankelijk deskundige, deel uitmaken. Tevens is het treasury jaarplan 2013 door de RvC goedgekeurd. 11.5 Volkshuisvestelijke opgaven In de afgelopen jaren is Patrimonium een aantal (globale) prestatieafspraken met de gemeente overeengekomen. In 2007 heeft de gemeenteraad een woonvisie vastgesteld op basis waarvan de prestatieafspraken in 2008 en daarop volgend zijn gemaakt. In 2013 heeft de gemeenteraad op basis van de woonvisie een Nota Wonen 2013 vastgesteld. Door het bestuur zijn nadere prestatieafspraken met het gemeentebestuur gemaakt voor de aanpak en een prioriteitsstelling in 2013 (Wijkgericht Werken). Naar de mening van de Raad van Commissarissen zou het wenselijk zijn als de gemeente op basis van de ingediende voorstellen door Patrimonium, concretere doelstellingen zou formuleren. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de volkshuisvestingsplannen, opgesteld door Patrimonium voor 2013, zijn uitgevoerd. In het boekjaar is de uitvoering van de plannen door de Raad van Commissarissen gecontroleerd. Tevens is er op toegezien dat de huisvesting van de primaire doelgroep daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en ook in de toekomst zal blijven plaatsvinden. Ten aanzien van de kwaliteit van het woningbezit en de leefbaarheid is stilgestaan bij het duurzaam bouwen, ecologische voorzieningen, aspecten van flexibel bouwen, strategisch voorraadbeheer, levensloopbestendig bouwen, etc. Daarnaast vindt voortdurend overleg plaats met belanghebbers betreffende bijzondere doelgroepen zoals huisvesting van verstandelijk en lichamelijk gehandicapten, dak- en thuislozen, veiligheid in buurten, etc. Met al deze aspecten is rekening gehouden. Met de huurdersvereniging vindt door de directeur overleg plaats over onder meer jaarrekening, activiteitenplan, begroting, huurverhoging, groot onderhoud, leefbaarheidsprojecten, etc. De Raad van Commissarissen heeft er op toegezien dat bij het opstellen van het beleid en de uitvoering van beheer, vooral met betrekking tot onderhoudsplannen, de bewoners zijn betrokken en dat dit tevens is gemeld aan de belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 met het bestuur van de huurdersvereniging gesproken over het functioneren van het reguliere overleg tussen huurdersvereniging en de directie (en het werkapparaat). Tevens hebben er reguliere jaargesprekken plaatsgevonden tussen het bestuur van de huurdersvereniging en twee (op voordracht van de huurdersvereniging benoemde) RvC-leden. Verbindingen In 2013 had Patrimonium een holdingstructuur waarin, naast projectontwikkeling, een aantal activiteiten zijn ondergebracht die gelieerd zijn aan de sociale volkshuisvesting zoals het opwekken en leveren van energie. Deze structuur is vastgelegd in paragraaf 15.1 van het volkshuisvestingsverslag. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 op de verbindingen, overeenkomstig de statuten van Patrimonium woonstichting, toezicht uitgeoefend. Tevens heeft de raad er op toegezien dat de verbindingen voldoen aan de doelstellingen van Patrimonium en aan die eisen die aan een doelmatige organisatie worden gesteld. 60
Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door het BBSH, de statuten, de Aedescode en de GovernanceCode, het reglement van de Raad van Commissarissen en het directiestatuut, de missie en visie, het Ondernemingsplan 2013 - 2017, het activiteitenplan, de begroting, de meerjarenbegroting, het treasury jaarplan en het investeringsstatuut, de prestatieafspraken met de gemeente, de Balanced Scorecard, Investeringsstatuut en het Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beschrijft de prestatievelden zoals wonen en zorg, leefbaarheid, vernieuwing woningbezit, financiële continuïteit en nieuwbouw. De raad bespreekt jaarlijks, dus ook dit jaar, het functioneren van de externe accountant. Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt in hoofdzaak plaats op basis van een cyclus van drie maanden en is gebaseerd op het bewaken van de begroting, het activiteitenplan, de financiële meerjarenbegroting en de volkshuisvestelijke prestaties zoals vastgelegd in de begroting en het activiteitenplan. Daarnaast vindt informatievoorziening plaats op basis van actuele financiële, volkshuisvestelijke en politiek/maatschappelijke ontwikkelingen. 11.6 Vergaderingen van de Raad van Commissarissen In totaal heeft de Raad van Commissarissen in 2013 zevenmaal in een normale setting vergaderd. Eén bijzondere themavergadering heeft plaatsgevonden met het MT. Vaste onderwerpen op de agenda waren: belangrijke investeringen en onderhanden projecten meerjarenplanning begroting, activiteitenplan 2014 en meerjarenplanning treasury jaarplan en bevindingen van de Treasury Adviescommissie kwartaalrapportages geldmiddelenbeheer verkopen van bezittingen strategisch beleidsplan en SVB externe verantwoording (onder meer jaarverslag en dpi) volkshuisvestelijke aangelegenheden beleidsregels 2012 Centraal Fonds Volkshuisvesting en het continuïteit- en solvabiliteitsoordeel WSW faciliteringsvolume oordeel brief ministerie BZK risicomanagement Onderwerpen die verder aan de orde kwamen zijn: voorgenomen fusie met SIB Woonservice ontwikkelingen op de woningmarkt en in afstemming met de Gemeente de gewenste ideaalportefeuille op middellange termijn integriteit en de naleving van de integriteitcode verplichtingen, die voortvloeien uit het Controleprotocol 2009 en BBSH 2009 maatschappelijk ondernemerschap analyse van de grondposities opvolging van aanbevelingen uit managementletters en accountantsverslagen managementletter accountant 2013 nieuwe richtlijnen jaarverslaglegging RJ 645 verwachte aanpassing van de Woningwet ontwikkeling in de samenwerking met corporaties in de regio benchmark onderhoudskosten (verzorgd door Deloitte)
61
waardering en risicoanalyse van Ontwikkelingsmaatschappij Eem & Vallei II B.V. / samenwerking met Grondexploitatie Quattro Veenendaal CV in OVO (Ontwikkelingsmaatschappij Veenendaal- oost) en Duurzame Energie DEVO afstemming van de regionale woningbouw in Food Valley-verband huurprijsbeleid sociaal jaarverslag 2012 onderhoud- en leefbaarheidsprojecten en duurzaamheidsbeleid wijzigingen op het gebied van wonen & zorg overleg huurderorganisaties en wijkencommissies ontwikkelingen FoodValley risicomanagement uitvoering ondernemingsplan 2013 – 2017 holdingstructuur jaarverslag en jaarrekening 2012 toetsing van de salariëring van de bestuurder aan de WNT uitvoering van begroting en activiteitenplan 2013 opdrachtverstrekking aan accountant beoordeling financiële positie en de leningportefeuille (incl. embedded derivaten in de basisrenteleningen)
De Raad van Commissarissen heeft in 2013: samen met het managementteam een excursie door Veenendaal gemaakt langs de diverse woningcomplexen een bijeenkomst gehouden met het bestuur van de huurdersvereniging en een bijeenkomst met de ondernemingsraad Eén lid van de Raad van Commissarissen (in 2013 M.J.A. Lesmeister) fungeert als contactpersoon met de OR. Deze commissaris heeft in 2013 twee overlegvergaderingen van de OR met de bestuurder bijgewoond. 11.7 Besluiten Raad van Commissarissen Een aantal (materiële) besluiten van het bestuur, zoals vastgelegd in de statuten en in het reglement van de Raad van Commissarissen, is tevens onderworpen aan voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is in 2013 akkoord gegaan met o.a.: Intentieovereenkomst tot fusie met SIB Woonservice jaarverslag en jaarrekening 2012, evenals die van de verbindingen de goedkeuring van het Strategisch Voorraadbeleid 2013 - 2017 treasury jaarplan 2013 het verlenen van decharge over het jaar 2012 aan het bestuur treasury mandaat prestatieafspraken met het bestuur het Ondernemingsplan 2013 - 2017 de benoeming van een nieuw lid voor de raad. Voor twee van de benoemingen geldt het voordrachtsrecht vanuit de huurdersvereniging. Per 01-04-2012 is uit dit voordrachtsrecht de heer H. Dankaart benoemd en per 01-01-2013 heer A. Elsenaar. de prestatieafspraken 2013 met de Gemeente uitbreiding garantiestelling t.b.v. DEVO het activiteitenplan en de begroting 2014 evenals die van de verbindingen (Patrimonium Holding BV, Patrimonium Exploitatie BV en Ontwikkelingsmaatschappij Eem & Vallei II BV) diverse nieuwbouwprojecten het niet invullen van de RvC-vacature met het oog op de fusie
62
Bij de besprekingen en bij het nemen van beslissingen wordt rekening gehouden met het toezicht kader, zoals dat is vastgesteld. 11.8 Samenstelling Raad van Commissarissen Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestond aan het begin van het jaar uit zes leden (aan het eind van het jaar uit vijf) die primair voor een periode van vier jaar worden benoemd en voor één volgende zittingstermijnen van vier jaar kunnen worden herbenoemd. De selectie van de leden van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op de in het reglement omschreven profielschets. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersvereniging De heer Van der Kieft is op 01-06-2013 afgetreden als lid van de raad Mevrouw Westerlaken-Loos treedt op als voorzitter Alle leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Profiel In het reglement van de Raad van Commissarissen is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Hiervan wordt gedurende het selectieproces van kandidaten voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen gebruik gemaakt. Verscheidene van de commissarissen kunnen als financieel deskundigen worden beschouwd. Tevens zijn er enkele commissarissen met een algemeen management, volkshuisvestelijk en/of sociaal-maatschappelijke achtergrond. Ook het vastgoed, de juridische en bedrijfskundige discipline is vertegenwoordigd binnen de raad. 11.9 Commissies Audit committee De Raad van Commissarissen heeft eerder besloten geen audit committee in te voeren. Wel bestaat er een financiële commissie, die de jaarrekening en overige financiële aangelegenheden afzonderlijk bespreekt en daarvan verslag uitbrengt aan de totale Raad van Commissarissen. De leden hebben een financiële achtergrond. De taak van de financiële commissie is: voorbereiding selectie van de door de raad aangestelde accountant evaluatie van werkzaamheden van de accountant (op basis van het accountantsverslag) eerste aanspreekpunt vanuit de RvC voor de accountant afstemmingsoverleg van onderzoeken door accountant voorbespreking concept jaarrekening met directeur en manager Bedrijfsdiensten toezicht op de kwaliteit van de financiële rapportages De Raad van Commissarissen ziet er zelf op toe dat Patrimonium passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter beheersing van de financiële en operationele risico's en ter controle van de integriteit van de financiële rapportage. De financiële commissie is in het verslagjaar tweemaal bijeengekomen. De externe accountant, Deloitte, die door de Raad van Commissarissen is benoemd, heeft één vergadering van de Raad van Commissarissen bijgewoond. De directeur en de manager Bedrijfsdiensten hebben de vergaderingen bijgewoond. Remuneration committee (werkgeversrol) De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De renumeratiecommissie bestaat uit mevrouw R. Westerlaken-Loos en de heer A. Elsenaar. De raad heeft al eerder besloten geen variabele beloning voor de bestuurder in te voeren en dus ook niet toe te kennen. De renumeratiecommissie heeft jaarlijks een functioneringsgesprek met de bestuurder. De basis voor dit gesprek
63
wordt gevormd door de inbreng van alle commissarissen en de wederzijdse afspraken, die zijn gemaakt op basis van het gesprek van het voorgaande jaar. 11.10 Functioneren Raad van Commissarissen Zelfevaluatie Raad van Commissarissen De raad heeft in 2013 de zelfevaluatie verzorgd, inclusief het functioneren van de individuele leden van de Raad van Commissarissen en dat van de financiële commissie. Tijdens deze bijeenkomst werden onder leiding van de voorzitter, volgens een vast stramien en op basis van een daarvoor geldend reglement wat is opgenomen op de website van Patrimonium, de individuele leden beoordeeld. De volgende onderwerpen zijn hierbij besproken: de raad als toezichthouder de raad als adviseur en kwaliteit van de verantwoording de raad als team en de positie van de individuele leden de raad als werkgever, inclusief de remuneratiecommissie de visie, missie en strategie van Patrimonium De Raad van Commissarissen is van mening dat het functioneren van de raad goed is en dat de samenstelling aan de criteria en het profiel van de Raad van Commissarissen heeft voldaan. Tijdens de zelfevaluatie is vastgesteld, dat: de actiepunten 2013 zijn uitgevoerd het niet noodzakelijk wordt geacht persoonlijke functioneringsgesprekken te voeren In het kader van de voorgenomen fusie is besloten de samenstelling van de RvC te beperken tot vijf leden. 11.11 Integriteit en onafhankelijkheid Tegenstrijdige belangen De geformaliseerde code (integriteitcode) van Patrimonium verbiedt werknemers, bestuur en leden van de raad geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadelen van de onderneming, of om te profiteren van zakelijke voordelen die Patrimonium toekomen. De code is gepubliceerd op de website. Door de raad is vastgesteld dat in 2013 de code goed is toegepast, goed wordt nageleefd en dat geen zaken hebben plaatsgevonden die in strijd zijn met deze code. Patrimonium heeft als beleid om geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Commissarissen, bestuur en medewerkers. Hiervan is in het verslagjaar niet afgeweken. Klokkenluiderregeling en integriteitcode Patrimonium heeft in 2007 een klokkenluiderregeling ingevoerd en gepubliceerd op de website. De Integriteitscode is in 2010 geactualiseerd, door alle medewerkers ondertekend en eveneens op de website gepubliceerd. Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Patrimonium. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Eén van de commissarissen, die is voorgedragen door de huurdersvereniging, was in het verleden in dienst van een woningcorporatie; de overige commissarissen niet. Geen van de commissarissen onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Patrimonium. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen of onderhoudt banden met een woningcorporatie, hetzij direct, hetzij indirect, buiten zijn of haar commissariaat. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. 64
11.12 Bezoldigingen Bezoldigingsbeleid bestuur De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft samen met de Nederlandse Vereniging van Bestuurders bij Woningcorporaties (NVBW) in 2010 de “Beloningscode bestuurders woningcorporaties” opgesteld. Deze code geeft aan welk honorarium nieuwe bestuurders bij woningcorporaties maximaal kunnen ontvangen. Vanaf 1 januari 2013 is deze regeling vervangen door de Wet Normering Topinkomens (WNT). De honorering van de directeur / bestuurder blijft binnen de maximale norm van de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Hetzelfde geldt voor de maximale norm van de WNT die per 1 januari 2013 van kracht is geworden; de WNT is de opvolger van de WOPT. Woningcorporaties vallen in het strengste regime van de WNT. De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft eind 2013 een specifieke regeling voor corporaties vastgesteld met bezoldigingsmaxima op basis van hun grootte naar aantal woningen en gemeentegrootte. Deze specifieke regeling is vanaf 2014 van toepassing. De beloning van de directeur / bestuurder ligt onder de maximale honoreringsnorm van de ministeriële regeling, maar niet onder de maximale norm in onze grootteklasse van 5001 tot en met 10.000 woongelegenheden, zoals deze vanaf 2014 van toepassing is. De WNT kent voor zittende bestuurders een overgangs- en afbouwregeling; een overgangsregeling van vier jaar en vervolgens een afbouwregeling van drie jaar. De RvC heeft besloten van deze overgangsregeling gebruik te maken. De wijze van bezoldiging van het bestuur ondergaat in het jaar 2013 geen wijziging en bestaat uit: een vast basissalaris dat eens per jaar wordt herzien op basis van de salarisontwikkelingen binnen de gehele sector (CAO) emolumenten zoals ziektekostenverzekering, auto-, telefoon- en onkostenvergoeding pensioenpremies In 2013 heeft de bestuurder van Patrimonium woonstichting de volgende beloning ontvangen: Bezoldiging bestuur in euro’s
Bruto beloning
Belastbare kosten vergoedingen
Voorzieningen betaalbaar op termijn
Totaal
Drs. ing. P.A. de Vrije
152.196
2.525
33.121
187.842
Maximum WNT 2013
187.340
8.069
33.190
228.599
Bezoldiging Raad van Commissarissen De honorering van de van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie evenals de omvang van de organisatie en houdt rekening met relevante maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van Patrimonium woonstichting. De huidige vergoeding is gebaseerd op de in 2013 vigerende Honoreringscode Commissarissen bij woningcorporaties. Een vergoeding voor de werkzaamheden in de verschillende commissies van Patrimonium is inbegrepen in de bezoldiging. Vanaf 2014 zijn de vergoedingen van rijkswege verlaagd, met een overgangsperiode van vier jaar, plus drie jaar afbouwperiode. In geval van (her) benoeming geldt de nieuwe regelgeving.
65
Naam
Functie
Bruto honorering exclusief BTW in euro’s
R.G. Westerlaken-Loos L.C. van de Kieft
Voorzitter Lid
P.F.M. Kuenzli
Lid
8.550
J.L.P.A. Dankaart MCM
Lid
8.550
M.J.A. Lesmeister
Lid
8.550
A. Elsenaar
Vicevoorzitter
8.550
J. van Leeuwen
Lid
2.138
12.825 3.450
Bijzonderheden
Tot 1 juni 2013
Tot 1 april 2013
11.13 Tenslotte De Raad van Commissarissen blijft nauw betrokken bij de ontwikkelingen die relevant zijn voor woningcorporaties. Het gaat daarbij om vraagstukken rond de betaalbaarheid, de nieuwe wetgeving die op handen is, de parlementaire enquêtecommissie over woningcorporaties en de eventuele noodzaak tot het splitsen van de corporatie in een DAEB en een niet DAEB deel. Maatschappelijke ontwikkelingen worden gevolgd en mogelijkheden verkend om adequaat te kunnen reageren op nieuwe omstandigheden. Patrimonium woonstichting heeft zich ook in 2013 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van Wonen, Leefbaarheid, Zorg en Welzijn. Vooral de huisvesting van degenen die daartoe zelf niet in staat zijn blijft de volle aandacht houden. De raad spreekt haar dank uit aan alle betrokkenen bij Patrimonium die mee helpen aan het realiseren van voornoemde opdracht. Tevens bedankt zij alle medewerkers voor de in 2013 betoonde inzet en behaalde resultaten.
Veenendaal, 16 juni 2014
Mevrouw mr. R.G. Westerlaken-Loos, voorzitter Raad van Commissarissen
66
11.14 Bijlage: overzicht leden Raad van Commissarissen Naam Functie Relevante nevenfuncties
mr. R.G. Westerlaken-Loos (09-06-1960), voorzitter vanaf 01-04-2011 Burgemeester Lopik Lid Bestuur St. Beheer Belangen GCN Houdstermaatschappij te Soestduinen Penningmeester Prins Bernhard Cultuurfonds Provincie Utrecht Voorzitter Bestuur Jeugdcultuurfonds Provincie Utrecht Lid Raad van Toezicht Stichting Kinderpostzegels Nederland
Eerste benoeming Aftredend
01-09-2006 01-09-2014, niet herbenoembaar
Naam Functie
drs. L.C. van de Kieft (27-04-1963), vice-voorzitter vanaf 25-06-2012 CFO Q-Park (tot 01-06-2013)
Relevante nevenfuncties
Bestuurslid ABP Bestuurslid PME Lid Raad van Commissarissen Portaal Voorzitter bestuur AGH Voorzitter AC pensioenfonds Horeca & Catering
Eerste benoeming Aftredend
Lid Raad van Toezicht Stichting Tear 01-04-2009 01-06-2013, niet herbenoemd
Naam
Ir. P.F.M. Kuenzli (27-01-1950)
Functie Relevante nevenfuncties
Directeur Gideon Consult B.V. Vice voorzitter Raad van Toezicht Vereniging Eigen Huis Voorzitter Stichting Lijn in Landschap
Eerste benoeming Aftredend
01-04-2011 01-04-2015, herbenoembaar
Naam
drs. J.L.P.A. Dankaart MCM (10-08-1963)
Functie Relevante nevenfuncties
hoofd MO/concerncontroller, Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden Lid Raad van Toezicht Stichting Katholiek Onderwijs Batavorum Lid Rekenkamercommissie gemeente Geldermalsen
Eerste benoeming Aftredend
Lid Raad van Commissarissen Stichting Woningbeheer Lienden 01-04-2012 01-04-2016, herbenoembaar
Naam
drs. M.J.A. Lesmeister (03-01-1964)
Functie
Country Manager Indirect Sales Enterprise Group Hewlitt-Packard Nederland B.V.
Relevante nevenfuncties Eerste benoeming Aftredend
Voorzitter Stichting vrienden van KnA, Uithoorn 01-09-2012 01-09-2016, herbenoembaar
Naam
A. Elsenaar RA RE (07-06-1954), vice-voorzitter vanaf 01-06-2013
Functie Relevante nevenfuncties
Directeur Elsenaar B.V. Bestuurslid Vereniging van Leraren in de Handelswetenschappen Voorzitter Stichting Ondernemersfonds Veenendaal
Eerste benoeming
Secretaris Coöperatieve Vereniging Associatie van Praktijkexamens U.A. Lid Comité van aanbeveling Stichting Promotie Veenendaal 01-01-2013
Aftredend
01-01-2017, herbenoembaar
67
12
ONDERNEMINGSRAAD
12.1 Leden van de Ondernemingsraad De Ondernemingsraad van Patrimonium bestaat uit 5 personen en speelt een belangrijke rol binnen onze organisatie. In 2013 zijn de volgende personen lid van de Ondernemingsraad: Jan Jaap Westhof voorzitter Dirk de Kramer secretaris Gert van Kruistum lid Tanja de Groot lid Wouter van Binsbergen lid Daarnaast fungeert Anita Even sinds 2013 als notulist. Het officiële overleg tussen de Ondernemingsraad en de directeur/bestuurder vond dit jaar zes keer plaats. Vanwege de voorgenomen fusie met SIB Woonservice vindt, naast het reguliere overleg, periodiek overleg plaats met de bestuurder inzake de ontwikkeling van deze voorgenomen fusie. Er is sprake van een open en constructieve verhouding tussen OR en directie. In 2013 voerde de Ondernemingsraad éénmaal een jaarlijks regulier gesprek met de Raad van Commissarissen. 12.2 Behandelde onderwerpen Ontwikkelingen in de volkshuisvesting Sinds de economische crisis en de onrust op de woningmarkt vormt dit een vast agendapunt tijdens het overleg van de Ondernemingsraad met de bestuurder. De onzekerheid is namelijk groot. Gaan de huurverhogingen door? Wordt de Verhuurdersheffing een feit? Splitsing DAEB – niet DAEB, administratief of juridisch. Wat betekent het allemaal voor de betaalbaarheid van de woningen? De Ondernemingsraad volgt de ontwikkelingen op de voet. Er hebben diverse gesprekken plaatsgevonden over mogelijke scenario’s en consequenties voor Patrimonium. Ook is het personeel enkele malen door de bestuurder geïnformeerd over deze zaken en welke consequenties ze kunnen hebben. Onderzoek voorgenomen fusie Patrimonium – SIB Woonservice 2013 is natuurlijk het jaar van het onderzoek naar de haalbaarheid van een fusie met SIB Woonservice. Een spannend onderwerp dat best tot wat onzekerheid leidt onder de werknemers. Vooral de vraag wat het betekent voor de werkgelegenheid is veel gesteld. Deze vraag is nog niet definitief te beantwoorden. Er zijn diverse documenten opgesteld waar de Ondernemingsraad advies over uitbracht. Het betreft de offerte(n) van de begeleidende adviseur(s), het Koersdocument, de Business Case en het Due Dilligence onderzoek. De Ondernemingsraad heeft gesprekken gevoerd met de Raad van Commissarissen, Vannimwegen (adviseur bestuurders), de Ondernemingsraad van SIB Woonservice en ook haar eigen adviseur (GITP). Ook heeft de Ondernemingsraad een tweetal cursussen gevolgd op het gebied van fusie. In november is de Intentieovereenkomst tot uitwerking van de fusie getekend. Voor de Ondernemingsraad betekende het onderzoek naar de fusie overigens een forse uitbreiding van werkzaamheden. De Ondernemingsraad prijst de constructieve samenwerking met het bestuur. HRM bij Patrimonium Al vele jaren spreekt de Ondernemingsraad haar voorkeur uit voor de invulling van de HRM functie binnen Patrimonium. Nu het onderzoek naar een fusie meer vorm krijgt, wordt de vraag om een HRM functionaris dringender. Er dient immers een heleboel zaken op dit gebied in korte tijd georganiseerd te worden. Begin 2014 is er een medewerker aangenomen voor dit onderwerp. De Ondernemingsraad is blij met deze aanwinst en daarmee de invulling van een lang gekoesterde wens.
68
Onderzoek werkbeleving personeel Onder externe begeleiding is bij de medewerkers van Patrimonium een werkbelevingsonderzoek uitgevoerd. Eén lid van de Ondernemingsraad heeft zitting genomen in de begeleidingsgroep. Middels een digitale vragenlijst hebben alle medewerkers hun mening kunnen geven over de organisatie. De uitslag van het onderzoek was boven verwachting. Patrimonium scoorde van alle landelijk in de benchmark betrokken corporaties, het hoogste (gemiddelde) cijfer. Hier zijn we erg trots op. Het MT heeft besloten om een verdiepingsslag te maken en per afdeling aan de slag te gaan met de cijfers. Uiteraard is sprake van een paar aandacht- en/of verbeterpunten, maar het is vooral een kwestie van vasthouden van de dingen die al goed gaan binnen de organisatie. Overige zaken Naast bovenstaande onderwerpen heeft de Ondernemingsraad zich beziggehouden met andere zaken. Hieronder volgt een opsomming: Periodieke gesprekken met de bestuurder Sociaal Jaarverslag 2012 Jaarrekening 2012 en begroting 2014 Individueel loopbaanontwikkelingsbudget en Flow loopbaanwijzer Integriteit en vervolgstappen uit gehouden trainingen Binnenklimaat kantoor (uitstoot printers en klimaatregeling) Benchmark Atrivé inzake personele bezetting Vergoeding bereikbaarheidsdiensten Wet Normering Topinkomens Resultaatgerichte competenties Onderzoek invulling HRM functie Verkiezingen van de ondernemingsraad Invulling maatschappelijke dag Aanpassing organisatie in 2014 als gevolg van terugloop nieuwbouw 12.3 Vooruitblik Het jaar 2014 is inmiddels begonnen, de financiële crisis lijkt op zijn retour. De regering heeft voor de woningmarkt inmiddels een aantal maatregelen getroffen. Toch is nog steeds sprake van een hoge mate van onduidelijkheid vanwege het uitblijven van de nieuwe woningwet. Dit brengt bij de medewerkers van Patrimonium veel onzekerheid. Voor de Ondernemingsraad zullen de ontwikkelingen rondom de fusie met SIB Woonservice hoog op de agenda staan. Er worden diverse plannen uitgewerkt en daaruit volgen enkele adviestrajecten. Voor het slagen van de fusie, zal de inbreng van alle medewerkers noodzakelijk zijn. Bijzondere aandacht zal de OR besteden aan de werkgelegenheid bij Patrimonium.
69
13
FINANCIËLE RAPPORTAGE OP HOOFDLIJNEN
13.1 Resultaat 2013 De wereld om ons heen is in financieel opzicht significant gewijzigd. Bezuinigingen bij de overheid hebben hun weerslag op zowel onze corporatie als op de huurders. De financiële positie van Patrimonium is hieraan aangepast. Met ons vermogen is in de kern niets mis, maar de ontwikkeling van het rendement op dit vermogen en de kasstromen krijgen extra aandacht. Het besluit van de overheid om een substantieel deel van de huurtoeslag middels de verhuurderheffing door woningcorporaties te laten financieren, in combinatie met de toename van de heffing door het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor de financiering van verliezen binnen de sector, maakt dat onze exploitatie verder onder druk komt te staan. Om deze ontwikkelingen op te vangen optimaliseren we de huurinkomsten bij mutatie middels ons streefhuurbeleid en zijn op de bedrijfslasten bezuinigingen doorgevoerd. Maar de genoemde ontwikkelingen betekenen ook een verandering in de rol en positie van onze huidige woningvoorraad. Om nieuwe woningen te kunnen bouwen en om de bestaande woningen goed te kunnen blijven exploiteren, is Patrimonium afhankelijk van het verkopen van bestaande huurwoningen. Een heroverweging van de keuze tussen sloop en vervangende nieuwbouw of het in stand houden (lees: levensduurverlenging) van de huidige woningvoorraad heeft plaatsgevonden. Het is in toenemende mate van belang te kijken naar het benodigde rendement op eigen vermogen om aan de doelstellingen, zoals onrendabel investeren, te kunnen voldoen. Ons verdienmodel gaat uit van een revolving fund gedachte. Patrimonium heeft transparantie hoog in het vaandel. Ook in onze jaarrekening willen we op een heldere wijze inzicht geven ons resultaat, vermogenspositie en kasstromen. In dit kader waarderen wij het vastgoed in de balans tegen actuele waarde. Deze wijze van waarderen is van grote invloed op de hoogte van het door ons in de jaarrekening gepresenteerde eigen vermogen en op de resultaatbepaling en daarmee het resultaat van het jaar 2013. Vanuit ons duurzaamheidbeginsel hebben we er in onze missie en visie voor gekozen, dat we een ‘zichzelf in stand houdend fonds willen zijn’. We kiezen voor het creëren van waarde voor klanten en stakeholders en we willen maatschappelijk rendement realiseren. Hierop dient de wijze van financiële sturing aan te sluiten. De waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat sluit hierop aan. Hierbij zijn de toekomstige kasstromen van de verhuur van ons bezit indirect bepalend voor de hoogte van de markwaarde. Een gevolg is, dat de waarde van het vastgoed meebeweegt met de marktwaarde. De mutatie in de marktwaardeverandering komt tot uitdrukking in het resultaat. Hierdoor hebben we in 2013 een negatief jaarresultaat gerealiseerd van € 18,8 miljoen, een verbetering van € 4,4 miljoen ten opzichte het jaar 2012. Dit negatieve jaarresultaat is veroorzaakt door de afboeking van het niet rendabele deel van investeringen in de bestaande woningvoorraad, nieuwbouw en grondposities van € 10,9 miljoen en een niet-gerealiseerde waardedaling van ons vastgoed van € 27,1 miljoen. De totale waardedaling bedraagt hiermee € 38,0 miljoen, een stijging van € 2,0 miljoen ten opzichte 2012. Deze waardedalingen worden veroorzaakt door niet door ons te beïnvloeden externe factoren als lagere taxatiewaardes, de economische crisis en een toename van de risico’s op de woningmarkt. Het verkoopresultaat op bestaand bezit bedraagt € 2,4 miljoen, een stijging van € 1,2 miljoen ten opzichte 2012. Het resultaat deelneming bedraagt € 0,7 miljoen negatief door waardedaling grondposities en het treffen van een voorziening op deelneming Uithof III. Voor de tijdelijke verschillen tussen onze commerciële en fiscale jaarrekening is in 2013 een latente belastingvordering opgenomen van € 4,4 miljoen. Toch kijken wij in financieel opzicht met tevredenheid terug op het jaar 2013. Het resultaat na belasting is met € 5,3 miljoen gestegen ten opzichte van 2012. Wanneer we de resultaten uit ver70
koop, de waardeveranderingen van ons woningbezit, het resultaat deelneming en de vennootschapsbelasting elimineren, is sprake van een stijging van € 1,8 miljoen. De extra heffingen vanuit de overheid en het Centraal Fonds Volkshuisvesting, welke ons in 2013 zijn opgelegd (stijging van € 1,4 miljoen ten opzichte van 2012) zijn hiermee middels extra huurverhoging en kostenbeheersing ruimschoots binnen de exploitatie opgevangen. Het geconsolideerde jaarresultaat is als volgt samengesteld (bedragen x € 1.000): Omschrijving
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten
42.924
39.266
Bedrijfslasten
29.323
28.724
13.601
10.542
Bedrijfsresultaat Financieringsresultaat
(9.025)
(7.933)
(27.140)
(26.004)
(22.564)
(23.395)
Resultaat deelnemingen
(660)
160
Belastingen
4.404
--
(18.820)
(23.235)
Niet gerealiseerde waardeveranderingen Jaarresultaat voor belastingen
Jaarresultaat na belastingen
71
13.2 Kengetallen overzicht 2013
1)
2012
1)
2011
1)
2010
2009
Aantal verhuureenheden Woningen in exploitatie Garages/parkeerplaatsen Overige objecten
6.454 270 11
6.404 277 8
6.195 238 8
6.124 240 8
6.189 234 7
Woningen in aanbouw
6.735 364
6.689 491
6.441 326
6.372 336
6.430 297
7.099
7.180
6.767
6.708
6.727
3.231 608.295 8.234 40.064
3.107 625.104 4.643 8.754
2.984 625.662 4.984 3.909
4.348 213.497 6.634 14.329
4.458 190.423 6.710 7.155
659.824
641.608
637.539
238.808
208.746
363.867 7.746 275.520 12.691
382.687 7.390 232.777 18.754
405.922 10.713 202.328 18.576
31.267 6.873 176.516 24.152
27.737 9.980 151.811 19.218
659.824
641.608
637.539
238.808
208.746
Baten - Huren - Verkoop onroerende zaken - Overige bedrijfsopbrengsten
37.816 2.519 2.589
35.079 1.537 2.650
33.487 1.579 2.929
32.237 4.512 427
31.372 3.649 680
- Totaal bedrijfsopbrengsten
42.924
39.266
37.995
37.176
35.701
361
373
365
8.114
6.768
10.885 4.172 5.989 7.916
10.002 4.093 7.458 6.798
6.394 4.231 9.390 7.469
1.683 4.678 7.603 4.634
10.711 4.633 8.815 4.928
29.323
28.724
27.849
26.712
35.855
Geconsolideerde balans (x € 1.000,--) Activa - Immateriële vaste activa - Materiële vaste activa - Financiële vaste activa - Vlottende activa Totaal activa Passiva - Eigen vermogen - Voorzieningen - Langlopende schulden - Kortlopende schulden Totaal passiva
Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000,--)
Lasten - Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Personeelskosten - Onderhoudskosten - Overige bedrijfslasten - Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen
13.601
10.542
10.146
10.464
(154)
(27.140) (9.025) 4.404 (660)
(26.004) (7.933) 160
(14.632) (7.529) (1.675)
(6.965) 31
(6.823) 46
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
(18.820)
(23.235)
(13.690)
3.530
(6.931)
55,15% -5,17%
59,64% -6,07%
63,67% -3,37%
13,09% 11,29%
13,29% -24,99%
1,90% 0,84%
1,62% 1,61%
1,58% 0,83%
1,55% 0,97%
1,77% 1,16%
Algemeen Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Huurachterstand van de huidige en vertrokken bewoners in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur
*1)
Kengetallen zijn berekend op basis van gewijzigde RJ 645.
72
14
RISICOMANAGEMENT
14.1 Veranderende omgeving De financiële crisis van de afgelopen jaren en de ontwikkeling op de woningmarkt eisen een steeds belangrijkere rol in de wijze waarop Patrimonium haar risico’s benadert en analyseert. Zowel de maatschappelijke kernactiviteiten als de bedrijfsvoering worden continue beoordeeld vanuit risicomijdende optiek. Er kan in de toekomst minder geïnvesteerd worden en we zijn genoodzaakt, meer dan voorheen, om kritisch te zijn in de wijze waarop we omgaan met de middelen die we hebben. Risicomanagement heeft onder andere tot doel om systematisch de effecten van externe veranderingen, zoals bijvoorbeeld verhuurdersheffing, huurbeleid en de heffingen als gevolg van de ontwikkelingen bij andere woningcorporaties, op de bedrijfsvoering te analyseren en dit een plek te geven in de sturing van de organisatie om zodoende een gezonde bedrijfsvoering te organiseren. Schaalgrootte van de organisatie en de marktpositie in de regio zijn onderdeel van deze scenarioanalyse. Wij hebben in de bedrijfsvoering en de planning & control cyclus vele maatregelen getroffen om risico’s te onderkennen en te ondervangen. Het managementteam beoordeelt voortdurend de prestaties, de beheeromgeving en de risico’s. 14.2 In- en externe risico’s Governance Good Governance vraagt om een stelsel van risicobeheersingsmaatregelen. Dit richt zich op zowel interne als externe risico’s als ook op de aansluiting op organisatiedoelstellingen. Van de medewerkers wordt een houding verwacht die open, transparant en professioneel is. Risicobeheersing wordt daarom gezien als een taak van ons allemaal, ieder op zijn eigen professionele niveau. Het afgelopen jaar zijn wederom vele additionele risicoanalyses geïnitieerd onder andere als gevolg van de vele overheidsmaatregelen. Deze en andere interne analyses hebben geresulteerd in een noodzakelijke focus op en analyse van externe- en interne factoren waardoor we kunnen spreken van doelgericht risicomanagement. Economische ontwikkeling Debiteurenrisico De economische stagnatie, de stijgende werkeloosheid en daarmee de toename van het aantal mensen dat het in financieel opzicht niet gemakkelijk heeft en de gewijzigde financieringstructuur binnen de zorgsector, zijn belangrijke oorzaken voor het toegenomen debiteurenrisico. Dalende koopkracht en stijgende werkloosheid verslechtert het betaalgedrag van onze klanten. Met een actieve en directe benadering van huurders en in nauwe samenwerking met diverse instanties proberen we de financiële gevolgen van wanbetaling te beheersen. Daarnaast hanteren we een financiële check bij woningtoewijzing. Huurderving en leegstand Huurderving door leegstand is in 2013 gestabiliseerd. Sloop, asbestsanering en diverse andere redenen liggen ten grondslag aan deze derving. Het beleid is om dit risico te verminderen. Renteontwikkeling en financieringsrisico Mede vanwege gebeurtenissen bij andere corporaties is de financiering voor corporaties lastiger geworden. Renteontwikkelingen en beschikbaarheid van financiering worden frequent beoordeeld en afgezet tegen de huidige en toekomstige financieringsbehoefte. Ter ondersteuning hanteren we een liquiditeitsplanning, welke periodiek wordt gemonitord. Gezien de onzekerheden heeft Patrimonium ervoor gekozen om zich vroegtijdig te verzekeren van de benodigde financiering voor de jaren 2014 en 2015.
73
Faillissementsrisico leveranciers en aannemers Faillissementsrisico van aannemers en andere leveranciers vormt de laatste jaren een reëel risico. Hoewel faillissementen en de gevolgen daarvan nooit geheel uit te sluiten zijn, worden nieuwe en bestaande leveranciers periodiek via Creditsafe getoetst op kredietwaardigheid. Waar nodig worden aanvullende zekerheden verlangd. Wij streven naar bestendige doch zakelijke relaties met leveranciers, waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming wordt verkleind. Van de aannemers wordt verwacht dat zij regelmatig een verklaring van betalingsgedrag loonbelasting en premies sociale verzekeringen, afgegeven door de fiscus, overleggen. In voorkomende gevallen wordt een Verklaring arbeidsrelatie gevraagd. Verder wordt bij het kleinschalige onderhoud BTW verlegd en bij alle partijen geldt het gebruik van G-rekeningen. Hiermee wordt het aansprakelijkheidsrisico bij faillissement ten aanzien van de fiscus verkleind. We hebben de beschikking over een verklaring van “geen eigenbouwerschap”. Bij deze status hoeft in voorkomende gevallen geen “BTW-verlegd” en “G-rekening” te worden afgesproken. Het risico is daarmee verlegd van Patrimonium naar de fiscus. Woningmarkt Verkoop woningen De verkoop van woningen vormt een belangrijk onderdeel van onze cashflow, welke kan stagneren door de economische crisis en beperkende financieringsmogelijkheden voor potentiële kopers. De doelgroep die wij als corporatie voor ogen hebben, hebben minder financiële ruimte voor aanschaf van een woning. Daarnaast remt de onzekerheid over de toekomst en renteaftrek de overgebleven potentiële kopers af. Vooralsnog ondervinden wij, mede door ingezette verkoop stimulerende maatregelen, weinig hinder bij de verkoop van onze bestaande woningvoorraad. Woningtoewijzing Vrijkomende woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens dienen voor minimaal 90% te worden toegewezen aan onze primaire doelgroep. Het niet naleven van deze regel kan de borging van onze leningen door het WSW en daarmee de financierbaarheid van onze organisatie in gevaar brengen. Jaarlijks verrichten we een interne audit op de woningtoewijzingen, waarbij inkomensgegevens en dossiervorming integraal wordt getoetst. Waardeontwikkeling vastgoed Mede vanwege de afhankelijkheid van de verkoop van woningen voor de realisatie van onze investeringen, is een positieve waardeontwikkeling van belang voor de financiële continuïteit (financieringsruimte) van de corporatie. Investeringen in strategisch voorraadbeheer zijn gericht op een positieve waardeontwikkeling. Investeringen in nieuwbouw worden gemonitord door middel van marktgegevens (taxatie). In onze jaarrekening is de waarde van het bezit gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat, wat de marktwaarde een nog belangrijker onderdeel van ons financieel sturingsmodel maakt. Interne beheersinstrumenten Planning & Control In 2013 hebben we onze datakwaliteit en stuurinformatie verder geoptimaliseerd. Daartoe behoren onder andere de rapportages aan management en de Raad van Commissarissen. De maand- en kwartaalrapportages voldoen aan de wensen van de Raad van Commissarissen en het management, waardoor (interne) analyse en sturing sterk is verbeterd. In de kwartaalrapportage is een dashboard als instrument opgenomen om de realisatie van strategische en operationele doelstellingen zo goed mogelijk inzichtelijk te maken. Maandelijks worden afwijkingen ten opzichte van de begroting en andere doelstellingen geanalyseerd en vertaald naar gerichte maatregelen. Op gebied van cashmanagement wordt de liquiditeitspositie en –planning elk kwartaal geanalyseerd. Op gebied van informatievoorziening en ICT zijn de risico’s beheersbaar. Functioneel beheer rondom Empire is operationeel en de informatievoorziening is gestructureerd.
74
Inkoopbeleid en -proces Jaarlijks kopen wij voor miljoenen euro’s aan goederen, diensten en werken in bij derden. Hierbij bestaan diverse risico’s zoals slechte prijs- kwaliteit verhoudingen, verminderde efficiency door versnippering van de inkoop, oneerlijke concurrentieverhoudingen tussen bedrijven, leveranciersrisico en imagoschade. Patrimonium is een maatschappelijke onderneming met volkshuisvestelijke opgaven en heeft daarom als inkopende partij een bijzondere verantwoordelijkheid. In het licht van deze bijzondere verantwoordelijkheid en de risico’s met betrekking tot de omvang van de inkoopgerelateerde geldstromen binnen de organisatie onderkennen wij de noodzaak van een professionele inkoopfunctie. Daarom hebben we de inkoopfunctie en het inkoop- en aanbestedingsbeleid verder geformaliseerd. Kernbegrippen zijn doelmatigheid en rechtmatigheid van de inzet van middelen. Frauderisico Frauderisico doet zich zowel in- als extern voor. Frauderisico’s zijn opgesloten in (nieuw)bouwprojecten, verhuringen, inkopen en de bedrijfsvoering. De risico’s zijn te onderscheiden in: risico’s met betrekking tot afwijkingen die voortkomen uit frauduleuze financiële verslaglegging, risicofactoren die voortkomen uit afwijkingen uit het oneigenlijk toe-eigenen van activa en risico’s met betrekking tot woningen verhuren. Omdat frauderisico zich voordoet binnen alle afdelingen van Patrimonium en alle medewerkers in aanraking kunnen komen met situaties die aanleiding geven tot fraude, is in 2013 een frauderisicoanalyse uitgevoerd binnen de organisatie. Het is hierbij van belang om te weten dat binnen de organisatie een inkoopproces, integriteitshandboek en een klokkenluidersregeling aanwezig zijn. Deze regelingen geven betrokkenen een indicatie van hetgeen de organisatie vindt hoe binnen Patrimonium wordt omgegaan met het voorkomen van frauduleuze handelingen en wat wel of niet geaccepteerd wordt. Verklaring van het bestuur De directie is van mening dat de interne risicobeheersing- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De instrumenten daarvoor worden gevormd door een stelsel van gestructureerde managementrapportages (informatie rechtstreeks afkomstig uit de primaire systemen) en periodieke verantwoording aan de Raad van Commissarissen. De accountant heeft de opzet van het systeem beoordeeld en vastgesteld dat deze opzet adequaat is. 14.3 Scenario analyse Wij leven in een turbulente tijd, waardoor het denken in best- and worstcasescenario’s voor ons inmiddels een standaard werkwijze lijkt. We denken vanuit financiële parameters, kasstromen en risico’s. We volgen woningmarktontwikkelingen en uitspraken van minister Blok, die zich met de volkshuisvesting en de corporatiesector bezighoudt, intensief. De huidige ontwikkeling houdt ons alert en creatief. De gevolgen van wijzigingen in het kabinetsbeleid worden permanent inzichtelijk gemaakt. Deze wijzigingen volgen zich in rap tempo op. Dit leidt tot diverse scenario’s die tot doel hebben om de toekomst beter te kunnen voorspellen alsook toekomstbeelden te schetsen. De maatregelen zoals benoemd in onder andere het kabinetsbeleid leiden immers niet alleen tot rationele keuzes; we hebben het over maatschappelijke problemen die zeer complex kunnen zijn. Scenarioanalyse ondersteunt ons in het maken van keuzes voor de toekomst en is hiermee een vast onderdeel geworden van het besturingsmechanisme. In augustus heeft Aedes met het kabinet een akkoord bereikt over de woningmarkt, het zogenaamde akkoord Aedes/Blok. De belangrijkste punten uit dit akkoord zijn: Corporaties blijven door middel van de verhuurderheffing in deze kabinetsperiode bijdragen aan de noodzakelijke budgettaire inspanning van dit kabinet. Deze verhuurderheffing loopt op tot EUR 1,7 miljard per jaar in 2017; 75
Compensatie voor deze verhuurderheffing wordt deels mogelijk gemaakt middels vigerend huurbeleid in de vorm van inkomensafhankelijke huurverhoging dan wel huursombenadering; Verkoopbevorderende maatregelen in de vorm van extra overheidsgeld voor Startersleningen en versoepeling van de mogelijkheden voor complexgewijze verkoop door woningcorporaties; Er komen extra middelen voor investeringen door een tijdelijke verlaging van de BTW op renovatie van bestaande bouw van 21% naar 6%, de afschaffing van de integratieheffing en een subsidie voor energiebesparende maatregelen in de jaren 2018 en 2019.
Een belangrijk instrument voor financiële sturing vormt de financiële meerjarenplanning. Bij het opstellen van de meest recente financiële meerjarenplanning 2014 - 2018 zijn de uitgangspunten van bovenstaand akkoord verwerkt. De basis voor de huidige financiële sturing vormt de bedrijfswaarde. Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de belangrijkste kengetallen: Kengetal Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde Operationele cashflow Norm WSW (minimaal 2%) ICR (minimaal 1,40) Loan to value (maximaal 75%)
Begroting 2014
Prognose 2015
Prognose 2016
Prognose 2017
Prognose 2018
31,0% 9.580 3,6% 1,93 71,5%
32,5% 9.843 3,7% 1,92 69,6%
32,0% 10.111 3,9% 1,94 68,3%
32,7% 11.212 4,3% 2,03 67,5%
33,3% 13.198 5,1% 2,18 66,7%
Bovenstaand tabel toont, dat wij binnen de planperiode over voldoende liquiditeit en vermogen beschikken, om invulling te geven aan onze ambities. Deze conclusie sluit aan op de oordelen van de sectorinstituten WSW en CFV. De verwachte daling van de solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde in 2014 ten opzichte van 2013 wordt veroorzaakt door een combinatie van balansverkorting door de inzet van liquide middelen in lopende nieuwbouwprojecten en het begrote negatieve resultaat in 2014. 14.4 Strategische doelstellingen 2014 Strategische doelen zijn zoveel mogelijk vertaald naar heldere en meetbare doelstellingen. Voor de beheersing van interne, en deels beïnvloedbare, risico’s is een beheersinstrumentarium beschikbaar dat inzicht geeft in de voortgang en ontwikkelingsrichting van deze doelstellingen. Externe risico’s en externe factoren die risico’s versterken laten zich minder makkelijk identificeren. Patrimonium is alert als het gaat om het identificeren van risico’s en het inschatten van de gevolgen door middel van onder andere scenarioanalyse en het monitoren van (lokale) politieke ontwikkelingen op gebied van huurbeleid en wet- en regelgeving. Door periodieke interne evaluatie en heldere communicatie met stakeholders trachten wij ook in 2014 zo scherp en kritisch mogelijk te reageren op risico’s die ontstaan. Op het gebied van bedrijfsvoering zijn de afgelopen jaren onze activiteiten grotendeels gericht op het meer in control raken van de organisatie, de inrichting van het financieel stuurmodel, het zoeken naar begrotingsevenwicht en de kwaliteit van stuurinformatie. Dit biedt de mogelijkheid om sneller te reageren op ontwikkelingen in een sterk veranderende omgeving waarmee we als corporatie te maken hebben. Het komende jaar zal onze aandacht verschuiven naar inrichtingsvraagstukken, met name op het gebied van organisatie en informatisering. De speerpunten hebben als overkoepelend thema “Het huis op orde”, waarmee we bedoelen: ligt de organisatie financieel op koers, is de informatie betrouwbaar en doen we met z’n allen wat we hebben afgesproken. Hiermee wordt de slag gemaakt van volledig ‘In Control’ komen, naar het creëren van continue mechanismen om processen te beoordelen en verbeteren. Toetsen en elkaar aanspreken vormt hierbij de rode draad.
76
15
RECHTSPERSOON EN HAAR VERBINDINGEN
15.1 Verbindingen Algemeen Onze doelen willen we in beginsel bereiken vanuit één organisatie en één organisatieprincipe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel: prettig wonen in een goede buurt. Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur, waarvan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ontwikkelen anders dan dat die rechtstreeks bijdraagt aan onze doelen en een nevenstructuur noodzakelijk maakt of als dit vanuit risicobeperking wenselijk is. Zo zullen de samenwerkingsvormen met derden als daarvoor een aparte juridische en organisatorische entiteit nodig is, in de nevenstructuur worden ondergebracht. De eenheid van bestuur en intern toezicht is binnen de nevenstructuur zodanig georganiseerd, dat niet personen maar de organisatie als bestuurder is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuurder. Besluiten die binnen de hoofdstructuur met goedkeuring of advies van de Raad van Commissarissen worden genomen, vereisen in de nevenstructuur goedkeuring van de aandeelhouder en komen daardoor ter goedkeuring of advisering bij de interne toezichthouder van de stichting terecht. Hiermee is de eenheid van bestuur en toezicht gewaarborgd. Deelnemingen Patrimonium woonstichting (Toegelaten Instelling, onderstaand te noemen T.I.) heeft één 100% deelneming: Patrimonium Holding B.V. Patrimonium Holding B.V. heeft vervolgens drie 100% deelnemingen in de vorm van Patrimonium Exploitatie B.V., Patrimonium Energie BV en Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V.. De activiteiten van Patrimonium Holding B.V. betreffen het beheren van en beschikken over registergoederen, het (doen) financieren, van andere ondernemingen, in het bijzonder van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. In Patrimonium Exploitatie B.V. worden tot op heden geen activiteiten uitgevoerd. De activiteiten van Patrimonium Energie B.V. betreffen o.a. het exploiteren en verwerven van duurzame energie voor de consument op financieel aantrekkelijke wijze. De activiteiten van Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. betreffen het verwerven en ontwikkelen van onroerende zaken. Patrimonium Holding B.V. heeft een 39,73% deelneming in Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. heeft een 38,96% deelneming in Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. Tenslotte heeft Patrimonium woonstichting nog een 0,02% deelneming in Woningnet N.V. en een 2,64% deelneming in CV Partners Uithof III.
77
Deelnemingenstructuur
15.2 Gegevens verbindingen Hieronder volgt een uiteenzetting van de meest relevante informatie per deelneming: Patrimonium Holding B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Werkzaam op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm dan ook. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 100% zeggenschap Eventuele overige participanten in vennootschap: geen Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen: -/- € 2.912.478 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 100% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.001 Intrinsieke waarde: -/- € 2.912.478 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 7.618 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 85.854 (rekening-courant) Rentepercentage: n.v.t. Zekerheden en aflossingstermijn : geen
78
Patrimonium Exploitatie B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Werkzaam op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het kopen, verkopen, verhuren, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen. Het verlenen van diensten en adviezen aan VvE’s, het exploiteren van duurzame energiesystemen zoals zonnestroomsystemen. Het doen financieren van andere ondernemingen waarmee de vennootschap in groep is verbonden. Het deelnemen in, zich financieel interesseren bij of directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 100% zeggenschap via Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: geen. Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen: -/- € 37.936 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 100% via Patrimonium Holding B.V. Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Intrinsieke waarde: -/- € 37.936 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 7.618 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 56.147 (rekening-courant) Rentepercentage: n.v.t. Zekerheden en aflossingstermijn : geen Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het verwerven, ontwikkelen van onroerende zaken en het adviseren met betrekking tot stedenbouw en planologische ontwikkelingen o.g.v. volkshuisvesting. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 100% zeggenschap via Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: geen Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen: -/- € 1.816.702 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 100% via Patrimonium Holding B.V. Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Intrinsieke waarde: -/- € 1.816.702 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 7.618 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 7.724.921 (rekening-courant overeenkomst) Rentepercentage: 1 maands-euribor verhoogd met een opslag van 1,5% Zekerheden en aflossingstermijn : geen Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. heeft in 2005 aan Klok Druten B.V. een lening verstrekt van EUR 211.513 ten behoeve van grondaankoop voor het gezamenlijk ontwikkelen van nieuwbouwprojecten in de Gemeente Ede. Als garantie heeft Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. een hypotheekrecht op de gronden ontvangen van € 200.000. Eind 2013 is besloten om de in 2005 aangekochte gronden af te stoten, tegen een lagere marktwaarde dan de oorspronkelijke aanschafprijs. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. ontvangt hiervoor € 100.000. De verkooptransactie vindt plaats in 2014. De effecten van deze transactie zijn verwerkt in de jaarrekening 2013. 79
Patrimonium Energie B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het verwerven, realiseren en exploiteren van duurzame energie op een efficiënte en voor de consument op financieel aantrekkelijke wijze. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 100% zeggenschap via Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: geen Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen: -/- € 970.673 Jaaromzet: € 353.961 Belang in %: 100% via Patrimonium Holding B.V. Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Intrinsieke waarde: -/- € 970.673 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 17.410 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 1.855.573 (rekening-courant overeenkomst) Rentepercentage: 3 maands-euribor verhoogd met een opslag van 1,5% Zekerheden en aflossingstermijn: geen Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het adviseren, ontwikkelen en realiseren van projecten op het gebied van onroerend goed. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 38,96% zeggenschap via de dochtermaatschappij Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: 40,51% LPO Veenendaal B.V., 18,53% De Smalle Akker B.V. en 2% Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. Financiële gegevens 2013 (voorlopige cijfers) Eigen vermogen: € 3.701.570 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 38,96% via de dochtermaatschappij van Patrimonium woonstichting t.w. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II BV, dochter wordt niet meegeconsolideerd binnen TI Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 3.701.570 Intrinsieke waarde: € 3.701.570 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 0 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 2.453.022 via de dochtermaatschappij van Patrimonium woonstichting t.w. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Rentepercentage: 3 maands-euribor verhoogd met een opslag van 1,4% Zekerheden: Hypothecaire zekerheid op gronden Aflossingstermijn: Ineens op 30 juni 2015 Zekerheden: In 2006 heeft Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. zich richting de Gemeente Veenendaal garant verklaard voor maximaal 50% van de financiële risico’s van de Gemeente, voortvloeiend uit Gemeentegaranties, resulterend in verplichting vanuit Ontwikkelbedrijf Veenendaal Oost Beheer B.V. (OVO). Iedere aandeelhouder van Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. is hoofdelijk aansprakelijk. Deze risico’s worden jaarlijks berekend. Per ultimo 2013 is dit risico en daarmee de garantie door de aandeelhouders en de Raad van Commissarissen van OVO vastgesteld op nihil. 80
Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het adviseren, ontwikkelen en realiseren van projecten op het gebied van onroerend goed. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 39,73% zeggenschap via de dochtermaatschappij van Patrimonium woonstichting t.w. Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: 41,36% LPO Veenendaal B.V. en 18,91% De Smalle Akker B.V. Financiële gegevens 2013 (voorlopige cijfers) Eigen vermogen: € 89.946 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 39,73% via dochtermaatschappij Patrimonium Holding B.V., dochter wordt niet meegeconsolideerd binnen TI Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Intrinsieke waarde: € 89.946 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 0 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 0 Zekerheden: In november 2012 hebben de aandeelhouders van Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. aan de B.V. een solvabiliteitsgarantie afgegeven, welke een minimale ondergrens van het eigen vermogen van € 100.000 garandeert. Quattro Energie B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het ontwikkelen, realiseren en exploiteren van energievoorzieningen t.b.v. levering en/of productie van duurzame energie t.b.v. huishoudens en voorzieningen gelegen in Veenendaal op efficiënte en voor de consument op financieel aantrekkelijke wijze. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 39,73% zeggenschap via de dochtermaatschappij van Patrimonium woonstichting t.w. Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: 41,36% LPO Veenendaal B.V. en 18,91% De Smalle Akker B.V. Financiële gegevens 2013 (voorlopige cijfers) Eigen vermogen: -/- € 1.744.398 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 39,73% via dochtermaatschappij Patrimonium Holding B.V., dochter wordt niet meegeconsolideerd binnen TI Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Intrinsieke waarde: -/- € 1.744.398 Zekerheden: voor de lening o/g van € 7.200.000 bij de Triodos bank in Duurzame Energie Veenendaal Oost B.V. (DEVO) hebben de aandeelhouders van Quattro Energie B.V. te Veenendaal een cashflowgarantie afgegeven, waarbij een hoofdelijke aansprakelijkheid is overeengekomen; voor de lening o/g van € 2.500.000 bij de Bank Nederlandse gemeenten in Duurzame Energie Veenendaal Oost B.V. (DEVO) staat de Gemeente Veenendaal garant, waarbij Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. aan de Gemeente Veenendaal een contragarantie voor 50% heeft verstrekt, welke in verhouding door de aandeelhouders wordt gedragen. 81
Uithof III C.V. Casa Confetti te Utrecht Statutaire doelstelling Het ontwikkelen, financieren en exploiteren van het studenten huisvestingscomplex “Casa Confetti” te Utrecht. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 2,64% zeggenschap Eventuele overige participanten in vennootschap: Diverse andere woningcorporaties Financiële gegevens 2013 (voorlopige cijfers) Eigen vermogen: € 17.318.000 Jaaromzet: € 1.826.000 Belang in %: 2,64% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 650.000 Intrinsieke waarde: € 457.195 Winstuitkering van verbinding naar TI: € 19.500 Woningnet N.V. te Utrecht Statutaire doelstelling WoningNet is het Shared Service Center dat woonbemiddeling levert en innoveert voor en met woningcorporaties. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 0,02% zeggenschap Eventuele overige participanten in vennootschap: Diverse andere woningcorporaties Financiële gegevens 2013 Eigen vermogen: € 6.940.000 Jaaromzet: € 14.399.000 Belang in %: 0,02% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 1.239 Intrinsieke waarde: € 1.388
82
16
JAARREKENING
83
16.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming 31-12-2013 (* € 1.000)
31-12-2012 (* € 1.000)
Activa Vaste activa 16.1.1 16.1.1.1
Immateriële vaste activa Bouwclaims
3.231
3.107
16.1.2 16.1.2.1
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
4.258
4.558
16.1.3 16.1.3.1 16.1.3.2 16.1.3.3 16.1.3.4
Vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
24.650
25.316
557.978 11.190
569.735 12.331
10.219
13.164 604.037
16.1.4 16.1.4.1 16.1.4.2 16.1.4.3 16.1.4.4 16.1.4.5
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Te vorderen BWS subsidie
36 458 4.404 1.938 1.398
Totaal vaste activa
620.546
651 2.489 1.503 8.234
4.643
619.760
632.854
Vlottende activa 16.1.5 16.1.5.1 16.1.5.2
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
1.022 217
2.710 233
1.239 16.1.6 16.1.6.1 16.1.6.2 16.1.6.3 16.1.6.4
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Overige vorderingen Overlopende activa
426 679 1.181 198
2.943
312 10 917 89 2.484
1.328
Liquide middelen
36.341
4.483
Totaal vlottende activa
40.064
8.754
659.824
641.608
16.1.7
Totaal activa
84
16.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming 31-12-2013 (* € 1.000)
31-12-2012 (* € 1.000)
Passiva
16.1.8
Eigen vermogen
16.1.9
Voorzieningen
16.1.9.1 16.1.9.2
363.867
Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen
7.510 236
Totaal voorzieningen
16.1.10 16.1.10.1 16.1.10.2 16.1.10.3 16.1.10.4
16.1.11.1 16.1.11.2 16.1.11.3 16.1.11.4 16.1.11.5 16.1.11.6 16.1.11.7
7.145 245
7.746
7.390
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige langlopende schulden
587 263.538
613 219.763
11.314 81
12.376 25
Totaal langlopende schulden
16.1.11
382.687
275.520
232.777
Kortlopende schulden Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
464 4.171 2.229 509 654 4.664
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
85
230 7.268 199 5.000 1.535 636 3.886
12.691
18.754
659.824
641.608
86
16.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 Het jaar 2013 (* € 1.000)
Het jaar 2012 (* € 1.000)
Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
37.816 1.959
35.079 2.226
110 2.409 355 275
370 1.167 259 165
Totaal bedrijfsopbrengsten
42.924
39.266
Bedrijfsopbrengsten 16.2.1 16.2.2 16.2.3 16.2.4 16.2.5 16.2.6
Bedrijfslasten 16.2.7 16.2.8 16.2.9 16.2.10 16.2.11 16.2.12 16.2.13 16.2.14 16.2.15
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
361
373
10.885 3.037 495 640 5.989 415 1.978 5.523
10.002 2.950 497 646 7.458 520 2.226 4.052
Totaal bedrijfslasten
29.323
28.724
13.601
10.542
( 27.140)
( 26.004)
Bedrijfsresultaat
16.2.16
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.2.17 16.2.18 16.2.19
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
( 112) 332 ( 9.245)
209 ( 8.142)
Saldo financiële baten en lasten
( 9.025)
( 7.933)
( 22.564)
( 23.395)
( 4.404) ( 660)
160
( 18.820)
( 23.235)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 16.2.20 16.2.21
Af : Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Af/bij : Resultaat Deelnemingen
Resultaat na belastingen
87
16.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 (indirecte methode) Het jaar 2013 (* € 1.000)
Het jaar 2012 (* € 1.000)
Bedrijfsresultaat
13.601
10.542
Aanpassingen voor: Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Netto verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopresultaat bouwclaims Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening deelneming Voorziening verlieslatende projecten Overige voorzieningen
361 (2.415) (56) 10.520 365 (9)
373 (1.435) 12.579 (2.577) (183) (568) 5
8.766
8.194
935 234 (399) (3.863)
(2.063) 77 544 1.050
(3.093)
(392)
19.274
18.344
246 (8.717) -
126 (7.565) 20
10.803
10.925
( 61) ( 30.846) 11.320 32 (44) 183 150
( 78) ( 42.897) 8.277 400 533 -
(19.266)
(33.765)
Nieuwe langlopende leningen Aflossing langlopende schulden Investeringen in verkoop onder voorwaarden Desinvesteringen in verkoop onder voorwaarden Mutatie overige langlopende schulden
47.920 (7.268) (387) 56
35.000 (8.773) (1.424) 1.350 13
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
40.321
26.166
Mutatie geldmiddelen
31.858
3.326
Geldmiddelen per 31 december Geldmiddelen per 1 januari
36.341 4.483
4.483 1.157
Mutatie geldmiddelen
31.858
3.326
Kasstroom uit operationele activiteiten
Totaal aanpassingen Verandering in het werkkapitaal Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen op korte termijn Kortlopende schulden Totaal verandering in het werkkapitaal
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen dividend Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiveiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Ontvangen subsidies Investeringen in financiële vaste activa Desinvestering financiële vaste activa Desinvesteringen immateriële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiveiten
88
16.4 Waarderingsgrondslagen geconsolideerde jaarrekening 16.4.1 Algemeen Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in duizend euro, tenzij anders vermeld. Activiteiten De activiteiten van Patrimonium woonstichting, statutair gevestigd en kantoor houdende in Boompjesgoed 20 te Veenendaal, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken en buurten. Groepsverhoudingen Patrimonium woonstichting te Veenendaal staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Naam Statutaire zetel Patrimonium Holding B.V. Patrimonium Exploitatie B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Patrimonium Energie B.V.
Veenendaal Veenendaal Veenendaal
Deelnemingspercentage 100% 100% 100%
Veenendaal
100%
Niet geconsolideerde maatschappijen: Naam Statutaire zetel
Hoofdactiviteit Volkshuisvesting Volkshuisvesting Ontwikkelen onroerende zaken Exploiteren duurzame energie
Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. Quattro Energie B.V.
Veenendaal
Deelnemings- Hoofdactiviteit percentage 38,96% Projectontwikkeling
Veenendaal
39,73%
Projectontwikkeling
Veenendaal
39,73%
Uithof III Casa Confetti
Utrecht
2,64%
Woningnet N.V.
Utrecht
0,02%
Exploiteren duurzame energie Exploiteren studenten huisvesting Woonbemiddeling
Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Patrimonium woonstichting zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Patrimonium woonstichting. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële 89
waarden. De betaalde goodwill wordt geactiveerd en afgeschreven over de economische levensduur. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Patrimonium woonstichting is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten of de actuele waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Schattingswijzigingen De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste schattingswijziging voortkomend uit de gewijzigde waardering van de latente belastingvordering. Patrimonium kent per ultimo 2013 een fiscaal compensabel verlies voor de vennootschapsbelasting van € 12.435.997. Op basis van de fiscale meerjarenprognose kan worden geconcludeerd dat dit verlies naar verwachting binnen de fiscale verliesverrekeningstermijn (van 9 jaar) wordt verrekend. Hiermee is sprake van een gewijzigd inzicht ten opzichte van de situatie per ultimo 2012. Deze conclusie rechtvaardigt de vorming van een latente belastingvordering. Voor het compensabel verlies en het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering van de commerciële balans dient Patrimonium woonstichting namelijk een belastinglatentie te vormen, voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Per ultimo 2013 hebben we dan ook een latente belastingvordering gevormd, welke onder de financiële vaste activa de balans van Patrimonium woonstichting is opgenomen. De waarde van de ultimo 2013 beschikbare latente belastingvordering tegen het nominale tarief van 25%, bedraagt € 4.403.928. Omdat dit een schattingswijziging betreft, zijn de vergelijkende cijfers over 2012 niet aangepast. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben 90
op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. 16.4.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Immateriële vaste activa (16.1.1) De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. Bouwclaims (16.1.1.1) Dit betreft de verkrijgingsprijs van bouwclaims waarvoor naar verwachting realisatie in de toekomst zal plaatsvinden. Materiële vaste activa (16.1.2) Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (16.1.2.1) De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. Vastgoedbeleggingen (16.1.3) Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Financieringslasten worden niet toegerekend aan projecten. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Verwerking van groot onderhoud Patrimonium verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als deze uitgaven resulteren in een waardestijging van het materieel actief. Het deel van de uitgaven, dat niet resulteert in een waardestijging, wordt ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht als Overige waardeverandering materiële vaste activa en vastgoedportefeuille.
91
Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW kan op eerste verzoek, op grond van een door ons hiervoor in 2013 afgegeven volmacht, hypotheek vestigen op het door ons volledig ingezette onderpand. Voor de borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Commercieel vastgoed in exploitatie (16.1.3.1) Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Patrimonium woonstichting waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie (zie hierna) zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed, of (indien deze niet beschikbaar zijn); 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed, of (indien deze niet beschikbaar zijn); 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata, of (indien deze niet beschikbaar zijn); 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Patrimonium woonstichting, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van de vastgoedportefeuille getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ en binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 92
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (16.1.3.2) Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Patrimonium woonstichting is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Patrimonium woonstichting zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Patrimonium woonstichting waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed; De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is; Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen; Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Gehanteerde werkwijze taxaties Waarderingen worden uitgevoerd door externe taxateurs op basis van het Taxatie Management Systeem van de stichting Taxatie Management Instituut. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. 93
Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van 33 1/3% van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoop gereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en object specifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het bruto aanvangsrendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. 94
Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ en binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (16.1.3.3) Patrimonium woonstichting verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Patrimonium woonstichting onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en, voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoor-
95
waarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (16.1.3.4) Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ en binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘nietgerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Financiële vaste activa (16.1.4) Deelnemingen groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (16.1.4.1 en 16.1.4.2) Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Patrimonium woonstichting in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen actuele waarde. De afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. 96
Latente belastingvorderingen en verplichtingen (16.1.4.3) Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde tegen een belastingpercentage van 25%. Het salderen van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot salderen en de looptijd van vorderingen en schulden nagenoeg gelijk is. Leningen u/g (16.1.4.4) De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering Te vorderen BWS-subsidies (16.1.4.5) Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Voorraden (16.1.5) Vastgoed bestemd voor de verkoop (16.1.5.1) Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de berekende rente.
97
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Overige voorraden (16.1.5.2) Onderhoudsmaterialen worden gewaardeerd tegen standaardprijzen. De standaardprijzen worden berekend aan de hand van de laatst bekende inkoopprijzen. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen het saldo van de gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst en indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen (16.1.6) Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen (16.1.7) Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen (16.1.9) Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (16.1.9.1) Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus reële waarde. Langlopende schulden (16.1.10) Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. 98
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 16.4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten (16.2.1) De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%, verhoogd met een inkomensafhankelijke huurverhoging per individuele huurder van 1,5%, 2,0% dan wel 4,0%. Opbrengsten servicecontracten (16.2.2) Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten (16.2.3) Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de
99
winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (16.2.4) Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf (16.2.5) De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (16.2.7) De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (16.2.8) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waar100
deverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van ontwikkeling van de actuele waarde ten opzichte van de voortbrengingskosten van de investeringen. Lonen en salarissen en sociale lasten (16.2.9 en 16.2.10) Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten (16.2.11) Patrimonium woonstichting heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Lasten onderhoud (16.2.12) Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen. De kosten van de eigen dienst zijn opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. Leefbaarheid (16.2.13) De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Patrimonium woonstichting, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten (16.2.15) De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (16.3.16) De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa en daarmee rechtstreeks verbonden passiva. Waardeverandering financiële vaste activa en effecten (16.2.17) De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Rentebaten en rentelasten (16.2.18 en 16.2.19) Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen (16.2.20) De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen schulden. 101
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
ACTIVA Vaste activa 16.1.1
16.1.1.1
Immateriële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld :
2013
2012
Geactiveerde bouwclaim
3.231
3.107
Totaal immateriële vaste activa
3.231
3.107
De mutaties in deze post zijn in het navolgende schema samengevat : Stand per 31 december 2012 - Verkrijgingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2013
6.009 ( 2.902) 3.107
Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen Waardeverandering Totaal mutaties in het boekjaar
( 94) 218 124
Stand per 31 december 2013 - Verkrijgingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen
5.915 ( 2.684)
Boekwaarden 31 december 2013
16.1.2 16.1.2.1
3.231
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie De mutaties in deze post zijn in het navolgende schema samengevat :
Stand per 31 december 2012 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen en afboekingen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen en afboekingen Totaal mutaties in het boekjaar Stand per 31 december 2013 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden 31 december 2013
102
Kantoorgebouw
Inventaris gereedschappen voertuigen
Automatisering
Totaal
4.837 ( 1.313)
362 ( 260)
1.585 ( 653)
6.784 ( 2.226)
3.524
102
932
4.558
17 ( 150)
6 ( 16) ( 34)
38 ( 17) ( 177)
61 ( 33) ( 361)
-
16
17
33
( 133)
( 28)
( 139)
( 300)
4.854 ( 1.463)
352 ( 278)
1.606 ( 813)
6.812 ( 2.554)
3.391
74
793
4.258
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
Overige gegevens Afschrijvingsmethoden en -termijnen
- Grond - Gebouwen exclusief grond - Inventaris, gereedschappen, vervoermiddelen, hard- en software
Termijn
Methode
geen 40 jaar 5 jaar
nvt lineair lineair
Verzekering De roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 01-01-2014 voor € 6.211.000 verzekerd.
16.1.3
Vastgoedbeleggingen 16.1.3.1 16.1.3.2 16.1.3.3 16.1.3.4
Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De mutaties in deze post zijn in het navolgende schema samengevat : 16.1.3.1
16.1.3.2
16.1.3.3
16.1.3.4
Totaal
24.719
343.101
13.067
36.321
417.208
597
226.634
( 736)
-
226.495
-
-
-
( 23.157)
( 23.157)
25.316
569.735
12.331
13.164
620.546
2.110 15 ( 2.204) ( 2.722) -
( 2.110) 740 ( 6.276) ( 24.340) -
( 385) ( 756) -
30.860 ( 703) ( 9.271)
31.615 ( 703) ( 8.865) ( 27.818) ( 9.271)
2.135
20.229
-
( 1.467) ( 22.364)
( 1.467) -
(666)
(11.757)
(1.141)
(2.945)
(16.509)
24.650
557.978
11.190
10.219
604.037
30.074 ( 5.424)
378.494 179.484
12.682 ( 1.492)
22.244 -
443.495 172.568
-
-
-
( 12.025)
( 12.025)
24.650
557.978
11.190
10.219
604.037
Stand 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar Herclassificatie Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Overboeking van voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overboekingen Totaal mutaties in het boekjaar Boekwaarden 31 december 2013 Specificatie boekwaarde Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden 31 december 2013
103
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
Alle opstallen zijn bij Centraal beheer verzekerd op basis van de herbouwwaarde. In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 6.454 woningen en 281 overige onroerend goed opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 880 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 374 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 24,8 miljoen gestegen. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de winst- en verliesrekening. Door Patrimonium is een verkoopplan opgesteld waarin circa 950 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 40 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 5,7 miljoen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden betreft in totaal 68 eenheden. Hiervan zijn 67 eenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde.
16.1.4
16.1.4.1 16.1.4.2 16.1.4.3 16.1.4.4 16.1.4.5
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g BWS subsidie
2013
2012
36 458 4.404 1.938 1.398
651 2.489 1.503
8.234
4.643
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecifceerd: 16.1.4.1
16.1.4.2
16.1.4.3
16.1.4.4
16.1.4.5
Deelnemingen groepsm'pijen
Andere deelnemingen
Latente belastingvordering
Leningen u/g
BWS subsidie
Stand per 1 januari 2013 Investeringen Resultaat deelnemingen Rente/Dividend Desinvesteringen Mutatie voorziening oninbaarheid Bijzondere waardevermindering
44 ( 8) -
651 ( 193) -
4.404 -
2.489 ( 439) ( 112)
1.503 78 ( 183) -
Boekwaarden 31 december 2013
36
458
4.404
1.938
1.398
-
-
1.377
100
73
Bedragen korter dan één jaar
De deelnemingen betreffen:
Aandeel
CV Partners Uithof III Woningnet NV
2,64% 0,02%
Resultaat boekjaar
( 4.794) 146
Latente belastingvordering De post latente belastingvorderingen betreft de nominale waarde van de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen.
104
Eigen vermogen 31-12-2013 17.318 6.940
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: - het tijdelijke verschil inzake te verrekenen fiscale verliezen is opgenomen als actieve belastinglatentie van nominaal € 3.108.999; - het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille is opgenomen als actiive belastinglatentie van nominaal € 713.164; - het tijdelijke verschil inzake de bouwclaim is opgenomen als actiive belastinglatentie van nominaal € 581.765; - op basis van de financiele meerjarenplanning verwacht Patrimonium de komende vijf jaar 155 woningen te verkopen en 479 nieuwbouw woningen op te leveren. Hierdoor is de latente belastingvordering voor te verkopen woningen niet gewaardeerd; - sociaal en commercieel vastgoed wordt naar verwachting blijvend verhuurd, waardoor geen sprake is van een tijdelijke waarderingsverschil en we het verschil niet hebben gewaardeerd. Vlottende activa 16.1.5
16.1.5.1 16.1.5.2
Voorraden 2013
2012
Vastgoed bestemd voor de verkoop Af: voorziening voor verliezen
1.062 ( 40)
2.860 ( 150)
Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
1.022 217
2.710 233
Totaal voorraden
1.239
2.943
De daling van de post Vastgoed bestemd voor verkoop, wordt verklaard door de verkoop in 2013 van 6 nieuwbouwwoningen en 3 parkeerplaatsen, met een gezamenlijke kostprijs van € 1,0 miljoen. Daarnaast zijn 4 nieuwbouwwoningen en 2 parkeerplaatsen, met een kostprijs van € 0,8 miljoen, omgezet van koop- naar huurwoningen en daarmee in 2013 in exploitatie genomen. 16.1.6
16.1.6.1 16.1.6.2 16.1.6.3 16.1.6.4
Vorderingen 2013
2012
Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa
426 679 1.181 198
312 10 917 89
Totaal vorderingen
2.484
1.328
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopend karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd. Specificatie huurdebiteuren 2013
2012
Af: Voorziening mogelijk oninbare vorderingen
361 375 65 801 375
316 283 44 643 331
Overige vorderingen huurders
426 -
312 -
Totaal huurdebiteuren
426
312
Deze post is als volgt samengesteld : Huidige bewoners Vertrokken bewoners Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP)
105
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
Verloop voorziening dubieuze debiteuren Voor het risico van wanbetaling door huurdebiteuren is een voorziening getroffen. Het verloop van deze voorziening is als volgt : 2013
2012
331 134 ( 90)
230 307 ( 206)
375
331
2013
2012
Gemeente: Bijdragen WMO aanpassingen Subsidies Diversen
8 671 -
9 1
Totaal vordering op gemeenten
679
10
2013
2012
432 95 23 7 86 20 140 32 182 164
631 76 48 46 59 17 40
1.181
917
2013
2012
Vooruitbetaalde bedragen m.b.t. automatisering Vooruitbetaalde verzekeringspremie Overig
91 104 3
84 5
Totaal overlopende activa
198
89
Saldo primo boekjaar Bij : toevoeging voorziening Af : afboeking van vorderingen in het boekjaar Totaal voorziening dubieuze debiteuren Specificatie vordering op gemeenten Deze post is als volgt samengesteld :
Specificatie overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld :
Verkoop onroerende zaken Vergoeding zonnestroom Vergoeding warmteopwekking Beheervergoedingen Verenigingen van Eigenaren Rente banken en deposito's Dividend Casa Confetti Overige vorderingen Vereniging van Eigenaren Schadeuitkeringen Verkopen bouwclaims Overige vorderingen Totaal overige vorderingen Specificatie overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld :
16.1.7
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : 2013
2012
Direct opvraagbaar : - rekening-courant banken - kas
36.338 3
4.479 4
Totaal liquide middelen
36.341
4.483
106
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
PASSIVA 16.1.8
Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van deze post is als volgt : 2013
2012
Saldo primo boekjaar Bij : Resultaat boekjaar
382.687 ( 18.820)
405.922 ( 23.235)
Totaal overige reserves
363.867
382.687
In de overige reserves per ultimo 2013 is een bedrag van € 172.568.000 aan niet gerealiseerd vermogen opgenomen.
16.1.9
Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen kan als volgt worden gespecifceerd:
16.1.9.1 16.1.9.2
Stand 1 januari 2013
Dotaties
Vrijval
Stand 31 december 2013
Onrendabele investeringen Overige voorzieningen
7.145 245
1.832 -
( 1.467) ( 9)
7.510 236
Boekwaarden 31 december 2013
7.390
1.832
( 1.476)
7.746
De voorziening onrendabele investeringen betreft het saldo verlieslatende deel van contracten ten behoeve van renovaties en ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen. De toename van de voorziening is veroorzaakt door toevoeging in 2013 van een nieuwbouwproject Chaparonne en een voorziening als gevolg van contractuele verplichtingen voor renovaties in bestaand bezit.
16.1.10 16.1.10.1 16.1.10.2
Langlopende schulden Leningen overheid en kredietinstellingen De totale langlopende schulden zijn naar looptijd als volgt ingedeeld : Stand per 31 december 2013
Aflossingsverplplichting 2014
Resterende looptijd >1 jaar
Resterende looptijd >5 jaar
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden
613 267.683
26 4.145
587 263.538
472 215.725
11.314 81
-
11.314 81
11.314 81
Totaal langlopende schulden
279.691
4.171
275.520
227.592
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.
107
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven : Aflosbaar over 2 jaar
Aflosbaar over 3 jaar
Aflosbaar over 4 jaar
Aflosbaar over 5 jaar
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
25 1.546
26 4.546
27 13.180
28 28.542
Totaal langlopende schulden
1.571
4.572
13.207
28.570
Mutaties in 2013 van de leningen overheid en kredietinstellingen worden als volgt toegelicht : Leningen overheid
Leningen Kredietinstellingen
638 ( 25)
227.006 47.920 ( 7.243)
Stand per 31 december 2013 (lang- en kortlopend)
613
267.683
Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn
26 587
4.145 263.538
2013
2012
613 3,97% 17,7
638 3,97% 18,7
Stand 1 januari 2013 (lang- en kortlopend) Bij : nieuwe leningen Af : aflossingen
Leningen overheid De leningen overheid zijn verstrekt door de Gemeente Veenendaal.
Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd (jaren) Leningen kredietinstellingen Dit betreft leningen van verschillende kredietinstellingen met de volgende kenmerken : 2013
2012
Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd (jaren)
267.683 3,69% 26,9
223.506 3,77% 25,0
Leningen met variabele rente Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd (jaren)
-
3.500 1,73% 46,2
Extendible lening Ultimo 2013 heeft de toegelaten instelling een zogeheten extendible basisrentelening met een nominale waarde van € 5.000.000. Deze lening bestaat uit twee delen, te weten: - een fixe lening van 1-6-2010 tot 1-6-2020 met een rentepercentage van 3,25%; - een geschreven swaption van 1-6-2020 tot 1-6-2057 (basisrente 3,20%, liquiditeitsopslag n.o.t.k). De geschreven swaption geeft de bank het recht om de lening op 1-6-2020 te verlengen of te beëindigen en vormt daarmee een embedded derivaat. De marktwaarde van het embedded derivaat in de lening bedraagt per 31 december 2013 € 768.734 negatief, welke niet in de jaarrekening is opgenomen.
108
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2013 na resultaatbestemming
16.1.10.3
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Deze post is als volgt samengesteld : 2013
2012
Saldo primo boekjaar - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Vermeerderingen / verminderingen
13.027 ( 651)
9.813 ( 144)
Totaal saldo primo boekjaar
12.376
9.669
( 362) ( 700)
3.214 ( 507)
Totaal mutaties boekjaar
( 1.062)
2.707
Saldo ultimo boekjaar - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Vermeerderingen / verminderingen
12.642 ( 1.328)
13.027 ( 651)
11.314
12.376
2013
2012
Voorziening glasschade Erfdienstbaarheid
75 6
19 6
Totaal overige langlopende schulden
81
25
2013
2012
19
6
101 ( 44) ( 2)
103 ( 86) ( 4)
75
19
2013
2012
464 4.171 2.229 509 654 4.664
230 7.268 199 5.000 1.535 636 3.886
12.691
18.754
Mutaties in boekjaar - Terugkoopverplichtingen ontstaan bij overdracht - Teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Opwaarderingen - Afwaarderingen
Totaal saldo ultimo boekjaar 16.1.10.4
Overige langlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld :
Voorziening glasschade Deze post is als volgt samengesteld :
Saldo primo boekjaar Mutaties boekjaar - bijdragen huurders - kosten glasbreuk - administratiekosten Totaal voorziening glasschade
16.1.11
Kortlopende schulden
Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
109
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013
Bedrijfsopbrengsten 16.2.1
Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
2013
2012
37.994 143 38.137
35.524 129 35.653
( 188) ( 133)
( 275) ( 299)
37.816
35.079
Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten
De "te ontvangen nettohuur" is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van : -
de huurverhoging per 01-07-2013 die gemiddeld 4,15 % bedroeg. de huurverhogingen als gevolg van aanleg centrale verwarming, woningverbeteringen etc. het in exploitatie nemen van : complex 145: 4 appartementen in het complex "Vievante" complex 149: 2 parkeerplaatsen in het complex "Vievante" complex 150: 19 eengezinswoningen in het complex "De Brinkhof" complex 151: 54 appartementen in het complex "Tricotage" complex 153: 47 appartementen in het complex "Het Kloppend Harthuis" complex 154: 3 commerciele ruimten in het complex "Het Kloppend Harthuis" complex 155: 12 parkeerplaatsen in het complex "Het Kloppend Harthuis" - het uit exploitatie nemen van 72 woningen als gevolg van verkoop - het uit exploitatie nemen van 2 woningen als gevolg van samenvoeging - het uit exploitatie nemen van 21 garageboxen als gevolg van verkoop De totale huurderving bedraagt : 0,84 % (2012 : 1,61 %) van de te ontvangen huur. Specificatie geografische onderverdeling van de bruto huuropbrengsten :
16.2.2
2013
2012
Gemeente Veenendaal Gemeente Scherpenzeel Gemeente Utrechtse Heuvelrug
37.907 228 2
35.438 213 2
Totaal huuropbrengsten
38.137
35.653
2013
2012
Overige goederen, leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving wegens leegstand
1.978
2.257
( 19)
( 31)
Totaal opbrengst servicecontracten
1.959
2.226
Opbrengst servicecontracten
110
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013
16.2.3
16.2.4
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten 2013
2012
Mutatie Onderhanden projecten
110
370
Totaal wijzigingen vastgoed bestemd voor verkoop en onderhanden projecten
110
370
2013
2012
10.895 ( 8.480)
6.809 ( 5.374)
2.415
1.435
( 6)
( 268)
2.409
1.167
2013
2012
Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen
355
259
Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
355
259
Netto Verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : boekwaarde verkochte woningen Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten Totaal verkoopresultaat vastgoedportefeuille
In het jaar 2013 betreft de verkoopopbrengst uit de verkoop van bestaand bezit uit 72 woningen en 21 garageboxen welke in het jaar 2013 verkocht en geleverd zijn.
16.2.5
16.2.6
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
Overige bedrijfsopbrengsten 2013
2012
Vergoeding voor verrichte diensten : Beheer vergoedingen VVE's Administratievergoeding serviceafrekeningen Opbrengst zonnestroom Opbrengst warmteopwekking Opbrengst bouwclaims Overige bedrijfsopbrengsten
40 103 65 56 11
4 36 122 ( 5) 8
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
275
165
111
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013
Bedrijfslasten 16.2.7
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2013
2012
361
373
2013
2012
Afboeking in boekjaar Gronden
7.211 297
-
Totaal huidig bezit
7.508
-
( 13) 175 101 575 266 41 933 314 ( 39) 284 ( 11) 338 478 153
2.955 437 424 379 462 ( 488) ( 179) 321 128 111 165 168 150 673 915 3.504
Totaal nieuwbouw
3.595
10.125
Waardeverandering immateriële vaste activa: Opwaardering bouwclaim
( 218)
( 123)
Totaal huidig bezit
( 218)
( 123)
10.885
10.002
Activa ten dienste van de exploitatie
16.2.8
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afboekingen onrendabele investeringen: Huidig bezit:
Nieuwbouw: Project: Schrijverspark Project: Vogelenzang Project: Chaparonne Project: AAA Project: Veenendaal-oost "De Oosthof" Project: Tricotage Project: Vievante Project: Vievante parkeergarage Project: De Koekoek Project: Veenendaal-oost "Vista Verde" Project: Kloppend harthuis woningen Project: CSV Project: Veenendaal-oost "Brinkhof" Project: De Meent park Spitsbergen Project: Veenendaal-oost "Op de Brink" Project: Veenendaal-oost "Erfgoed" Project: De Shelter
Totaal afboekingen waardeveranderingen vaste activa
112
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013
16.2.9
Lonen en salarissen
Salarissen Af : Toegerekend Toegerekend Toegerekend Toegerekend
aan aan aan aan
onderhoud levering en diensten leefbaarheid derden
Totaal salarissen
2013
2012
3.387
3.435
( 225) ( 83) ( 42) -
( 314) ( 84) ( 42) ( 45)
3.037
2.950
Gedurende het jaar 2013 had Patrimonium woonstichting 66,73 (2012 : 68,61) bezette formatieplaatsen. De parttime plaatsen zijn omgerekend naar fulltime. Wet Normering Topinkomens (WNT) In het kader van de Wet Normering Topinkomens (WNT) kan worden vermeld, dat van geen van de medewerkers dan wel interim personeel, de som van het belastbaar loon en de voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie) boven de WNT-grens van € 228.599 komt. De beloning van de Directeur bestuurder ligt onder de publicatieplicht van de WNT en is in 2013 als volgt samengesteld (bedragen in euro's): Naam Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband
P.A. de Vrije Directeur bestuurder onbepaalde tijd 36 uur per week
Bruto beloning Belastbare kosten vergoedingen Voorziening betaalbaar op termijn (pensioenpremie)
152.196 2.525 33.121
Totaal bezoldiging bestuur
187.842
De bruto beloning aan de Raad van Commissarissen, exclusief BTW, is in 2013 als volgt samengesteld (bedragen in euro's): Naam
Functie
R.G. Westerlaken-Loos L.C. van de Kieft P.F.M. Kuenzli J.L.P.A. Dankaart M.J.A. Lesmeister A. Elsenaar J. van Leeuwen
Voorzitter Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC
Beeindiging
1-9-2014 1-6-2013 1-4-2015 1-4-2016 1-9-2016 1-1-2017 1-4-2013
Beloning
12.825 3.450 8.550 8.550 8.550 8.550 2.138
Belastbare kosten vergoeding
Voorziening betaalbaar op termijn 0 0 0 0 0 0 0
Totaal beloning
0 0 0 0 0 0 0
12.825 3.450 8.550 8.550 8.550 8.550 2.138
De Raad van Commissarissen heeft in 2013 geen aparte bezoldiging toegekend aan commissies. De kosten van de Raad van Commissarissen zijn verantwoord bij de overige bedrijfslasten.
16.2.10
Sociale lasten 2013
2012
Sociale lasten
495
497
Totaal sociale lasten
495
497
113
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013
16.2.11
Pensioenlasten 2013
2012
Pensioenlasten
640
646
Totaal pensioenlasten
640
646
Patrimonium heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Aan het personeel is een pensioen toegezegd op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt Patrimonium verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfonds en verzekeringsmaatschappij. Behalve de betaling van premies heeft Patrimonium geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Patrimonium heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
16.2.12
Onderhoudslasten 2013
2012
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) : Bouwkundig projecten op aanvraag Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Overig niet planmatig onderhoud
714 303 1.021 332
1.262 570 1.458 267
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) : Planmatig onderhoud
3.619
3.901
Totaal onderhoudslasten
5.989
7.458
2013
2012
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid
399 16
483 37
Totaal leefbaarheid
415
520
2013
2012
Elektra Schoonmaak Gas Huisbewaarder Brandmelder
414 352 1.091 90 31
435 336 1.331 95 29
Totaal lasten servicecontracten
1.978
2.226
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
16.2.13
16.2.14
Leefbaarheid
Lasten servicecontracten
114
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013
16.2.15
Overige bedrijfslasten 2013
2012
Beheerskosten: Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten
1.394 348 65 1.807
1.788 325 58 2.171
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke brancheorganisatie (Aedes) Subtotaal heffingen
2.885 157 54 3.096
1.393 189 56 1.638
265 355 620
61 182 243
5.523
4.052
2013
2012
59 39 44
54 3 51 24
142
132
Overige bedrijfslasten: Servicekosten Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
Controle jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en de externe accountants zoals bedoeld in art.1, lid 1 Bta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.
16.2.16
16.2.17
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2013
2012
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
2.722
497
24.340 778
25.405 609
( 700)
( 507)
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
27.140
26.004
2013
2012
Afwaardering lening u/g
112
-
Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
112
-
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
115
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013
16.2.18
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2013
2012
78
83
Rente op vorderingen Rente op liquide middelen
41 213
126 -
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
332
209
2013
2012
25 9.134 86
26 8.033 74
-
9
9.245
8.142
2013
2012
Rentelasten van leningen met een vaste rente Rentelasten van leningen met een variabele rente
9.134 -
7.966 67
Totaal rente langlopende schulden en kredietinstellingen
9.134
8.033
Rente financiele vaste activa - Te vorderen subsidie BWS
16.2.19
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Overige schulden Rente kortlopende schulden - Kredietinstellingen Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
De hiervoor vermelde rentelasten van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:
116
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2013 16.2.20
Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2013
2012
Mutatie latente belastingen in 2013
( 4.404)
-
Totaal belastingen
( 4.404)
-
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: Toekomstige fiscale winsten kunnen voor een bedrag van € 12,4 miljoen (2012: € 18,6 miljoen) worden gecompenseerd met in het verleden geleden fiscale verliezen. Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: 2013 Commercieel resultaat voor belastingen volgens geconsolideerde jaarrekening Af: Verkopen Herinvesteringsreserve Afschrijvingen SVB onderhoud en comfortverbetering Bouwclaim Vrijval (dis) Agio leningportefeuille
( 23.224)
( 2.608) ( 380) ( 315) ( 7.017) ( 85) ( 640)
Bij: Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Financieringskosten projectontwikkeling Niet aftrekbaar deel gemengde kosten Resultaat deelnemingen
10.885 27.140 1.416 367 15 660
Totaal permanente en tijdelijke verschillen
29.438
Fiscaal resultaat Mutatie compensabele verliezen
16.2.21
6.214 ( 6.214)
Belastbaar bedrag
-
Acute belastingen boekjaar
-
Resultaat Deelneming 2013
2012
- Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. - Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. - Casa Confetti C.V.
( 8) ( 479) ( 173)
185 ( 45) 20
Totaal resultaat Deelneming
( 660)
160
117
16.7 Enkelvoudige balans Patrimonium woonstichting per 31 december 2013 na resultaatbestemming
31-12-2013 (* € 1.000)
31-12-2012 (* € 1.000)
Activa Vaste Activa 16.7.1 16.7.1.1
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
16.7.2 16.7.2.1
Vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
16.7.2.2 16.7.2.3 16.7.2.4
4.258
4.558
24.024
23.681
557.978 11.190
569.735 12.331
9.665
12.313 602.857
16.7.3 16.7.3.1 16.7.3.2 16.7.3.3
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS subsidie
458 4.404 1.398
Totaal vaste activa
618.060
651 1.503 6.260
2.154
613.375
624.772
Vlottende activa 16.7.4 16.7.4.1 16.7.4.2
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
1.022 217
2.710 233
1.239 16.7.5 16.7.5.1 16.7.5.2 16.7.5.3 16.7.5.4 16.7.5.5
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
16.7.6
426 679 6.810 881 195
Liquide middelen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
118
2.943
312 10 8.272 792 89 8.991
9.475
36.164
4.390
46.394
16.808
659.769
641.580
16.7 Enkelvoudige balans Patrimonium woonstichting per 31 december 2013 na resultaatbestemming
31-12-2013 (* € 1.000)
31-12-2012 (* € 1.000)
Passiva 16.7.7
Eigen vermogen
16.7.8
Voorzieningen
16.7.8.1 16.7.8.2
363.867
Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen
7.510 236
Totaal voorzieningen
16.7.9 16.7.9.1 16.7.9.2 16.7.9.3 16.7.9.4
16.7.10.1 16.7.10.2 16.7.10.3 16.7.10.4 16.7.10.5 16.7.10.6 16.7.10.7
7.145 245
7.746
7.390
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige langlopende schulden
587 263.538
613 219.763
11.314 81
12.376 25
Totaal langlopende schulden
16.7.10
382.687
275.520
232.777
Kortlopende schulden Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
119
464 4.171 2.199 509 629 4.664
230 7.268 199 4.972 1.535 636 3.886
12.636
18.726
659.769
641.580
120
16.8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting over het jaar 2013
Het jaar 2013 (* € 1.000)
Het jaar 2012 (* € 1.000)
Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
37.816 1.959
35.079 2.226
110 2.409 355 91
370 1.167 259 88
Totaal bedrijfsopbrengsten
42.740
39.189
Bedrijfsopbrengsten 16.8.1 16.8.2 16.8.3 16.8.4 16.8.5 16.8.6
Bedrijfslasten 16.8.7 16.8.8 16.8.9 16.8.10 16.8.11 16.8.12 16.8.13 16.8.14 16.8.15
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
361
373
10.806 3.037 495 640 5.929 415 1.978 5.462
10.125 2.950 497 646 7.422 520 2.226 4.015
Totaal bedrijfslasten
29.123
28.774
13.617
10.415
( 26.127)
( 26.580)
Bedrijfsresultaat
16.8.16
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.8.17 16.8.18
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
447 ( 9.245)
305 ( 8.142)
Saldo financiële baten en lasten
( 8.798)
( 7.837)
( 21.308)
( 24.002)
( 4.404) ( 1.916)
767
( 18.820)
( 23.235)
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 16.8.19 16.8.20
Af : Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Af/bij : Resultaat Deelnemingen
Resultaat na belastingen
121
16.9 Toelichting op de enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2013
ALGEMEEN Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en regelgeving wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans. Toegelicht worden uitsluitend de posten die materieel verschillen van de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen posten. De deelneming wordt gewaardeerd tegen de zichtbare intrinsieke waarde.
ACTIVA
Vaste activa 16.7.2
Vastgoedbeleggingen 16.7.2.1 16.7.2.2 16.7.2.3 16.7.2.4
Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De mutaties in deze post zijn in het navolgende schema samengevat : 16.7.2.1
16.7.2.2
16.7.2.3
16.7.2.4
Totaal
Stand 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen
23.023
343.101
13.067
35.021
414.212
658
226.634
( 736)
-
226.556
-
-
-
( 22.708)
( 22.708)
12.313
618.060
Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden per 1 januari 2013 Mutaties in het boekjaar Herclassificatie Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Overboeking van voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overboekingen Totaal mutaties in het boekjaar Boekwaarden 31 december 2013 Specificatie boekwaarde Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden 31 december 2013
23.681
569.735
12.331
2.110 11 (2.204) ( 1.709) -
(2.110) 740 (6.276) ( 24.340) -
(385) (756) -
30.860 ( 703) ( 8.974)
31.611 ( 703) (8.865) (26.805) ( 8.974)
2.135
20.229
-
( 1.467) (22.364)
( 1.467) -
343
(11.757)
(1.141)
(2.648)
(15.203)
24.024
557.978
11.190
9.665
602.857
28.374 ( 4.350) -
378.494 179.484 -
12.682 ( 1.492) -
20.944 ( 11.278)
440.491 173.644 ( 11.278)
24.024
557.978
11.190
9.665
602.857
Alle opstallen zijn bij Centraal beheer verzekerd op basis van de herbouwwaarde.
122
16.9 Toelichting op de enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2013
16.7.3
16.7.3.1 16.7.3.2 16.7.3.3
Financiële vaste activa
Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen BWS subsidie
2013
2012
458 4.404 1.398
651 1.502
6.260
2.153
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecifceerd: 16.7.3.1
Stand per 1 januari 2013 Investeringen Resultaat deelnemingen Rente/Dividend Desinvesteringen Boekwaarden 31 december 2013 Bedragen korter dan één jaar
16.7.3.2
16.7.3.3
Andere Latente deelbelasting nemingen vorderingen
BWS subsidie
Totaal
1.503 -
651 ( 193) -
4.404 -
78 ( 183)
2.154 4.404 ( 193) 78 ( 183)
458
4.404
1.398
6.260
-
1.377
73
1.450
De deelnemingen betreffen: Aandeel
Resultaat boekjaar
Eigen vermogen 31-12-2013
Patrimonium Holding B.V. CV Partners Uithof III Woningnet NV
100,00% 2,64% 0,02%
( 1.743) ( 4.794) 146
( 2.912) 17.318 6.940
De deelneming in Patrimonium Holding B.V. is op nihil gewaardeerd vanwege de negatieve netto vermogenswaarde per ultimo 2013. Voor deze negatieve waarde is een voorziening gevormd, welke in mindering is gebracht op de vordering op Patrimonium Holding B.V. (zie 16.7.5.3).
Vlottende activa
16.7.5
16.7.5.1 16.7.5.2 16.7.5.3 16.7.5.4 16.7.5.5
Vorderingen 2013
2012
Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa
426 679 6.810 881 195
312 10 8.272 792 89
Totaal vorderingen
8.991
9.475
123
16.9 Toelichting op de enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2013 16.7.5.3
Specificatie vordering op groepsmaatschappijen Deze post is als volgt samengesteld : 2013
2012
7.725 86 56 1.856
7.542 34 48 1.816
9.723 ( 2.913)
9.440 ( 1.168)
6.810
8.272
2013
2012
Saldo primo boekjaar Dotatie Vrijval
1.168 1.056 -
1.915 ( 747)
Totaal voorziening voor mogelijke oninbaarheid
2.224
1.168
2013
2012
Verkoop onroerende zaken Beheervergoedingen Verenigingen van Eigenaren Rente banken en deposito's Dividend Casa Confetti Overige vorderingen Vereniging van Eigenaren Schadeuitkeringen Overige vorderingen
432 7 86 20 140 32 164
631 46 59 17 39
Totaal overige vorderingen
881
792
2013
2012
Vooruitbetaalde bedragen m.b.t. automatisering Vooruitbetaalde verzekeringspremie Overig
91 104 -
84 5
Totaal overlopende activa
195
89
Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Patrimonium Holding B.V. Patrimonium Exploitatie B.V. Patrimonium Energie B.V.
Voorziening op deelnemingen voor mogelijke oninbaarheid Totaal groepsmaatschappijen Specificatie verloop voorziening voor mogelijke oninbaarheid
16.7.5.4
Specificatie overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld :
16.7.5.5
Specificatie overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld :
16.7.6
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : 2013
2012
Direct opvraagbaar : - rekening-courant banken - kas
36.161 3
4.386 4
Totaal liquide middelen
36.164
4.390
124
16.9 Toelichting op de enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2013 PASSIVA
16.7.7
Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van deze post is als volgt :
16.7.10
16.7.10.1 16.7.10.2 16.7.10.3 16.7.10.4 16.7.10.5 16.7.10.6 16.7.10.7
2013
2012
Saldo primo boekjaar Bij : Resultaat boekjaar
382.687 ( 18.820)
405.922 ( 23.235)
Totaal overige reserves
363.867
382.687
2013
2012
464 4.171 2.199 509 629 4.664
230 7.268 199 4.972 1.535 636 3.886
12.636
18.726
Kortlopende schulden
Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
125
16.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting 2013
ALGEMEEN Toegelicht worden uitsluitend de posten die afwijken ten opzichte van de geconsolideerde winsten verliesrekening.
Bedrijfsopbrengsten 16.8.6
Overige bedrijfsopbrengsten 2013
2012
Vergoeding voor verrichte diensten : Beheer vergoedingen dochtermaatschappijen Beheer vergoedingen VVE's Administratievergoeding serviceafrekeningen Overige bedrijfsopbrengsten
40 40 11
40 4 36 8
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
91
88
2013
2012
Afboeking in boekjaar
7.211
-
Totaal huidig bezit
7.211
-
( 13) 175 101 575 266 41 933 314 ( 39) 284 ( 11) 338 478 153
2.955 437 424 379 462 ( 488) ( 179) 321 128 111 165 168 150 673 915 3.504
3.595
10.125
10.806
10.125
Bedrijfslasten 16.8.8
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afboekingen onrendabele investeringen: Huidig bezit:
Nieuwbouw: Project: Schrijverspark Project: Vogelenzang Project: Chaparonne Project: AAA Project: Veenendaal-oost "De Oosthof" Project: Tricotage Project: Vievante Project: Vievante parkeergarage Project: "De Koekoek" Project: Veenendaal-oost "Vista Verde" Project: Kloppend harthuis woningen Project: CSV Project: Veenendaal-oost "Brinkhof" Project: De Meent park Spitsbergen Project: Veenendaal-oost "Op de Brink" Project: Veenendaal-oost "Erfgoed" Project: De Shelter Totaal nieuwbouw Totaal afboekingen waardeveranderingen vaste activa
126
16.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting 2013
16.8.12
Onderhoudslasten 2013
2012
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch): Bouwkundig projecten op aanvraag Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Overig niet planmatig onderhoud
714 303 1.021 272
1.262 570 1.458 231
Onderhoudsuitgaven (cyclisch): Planmatig onderhoud
3.619
3.901
Totaal onderhoudslasten
5.929
7.422
2013
2012
Beheerskosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten
1.338 348 65
1.756 325 58
Subtotaal beheerskosten
1.751
2.139
Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke brancheorganisatie (Aedes)
2.884 153 54
1.393 185 56
Subtotaal heffingen
3.091
1.634
Overige bedrijfslasten Servicekosten Diverse bedrijfslasten
265 355
61 181
Subtotaal overige bedrijfslasten
620
242
5.462
4.015
2013
2012
1.709
1.073
24.340 778
25.405 609
( 700)
( 507)
26.127
26.580
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
16.8.15
Overige bedrijfslasten
Totaal overige bedrijfslasten
16.8.16
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen Waardeveranderingen vastgoedbelegging Waardeveranderingen Waardeveranderingen onder voorwaarden
Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als onroerende zaken verkocht onder voorwaarden verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
127
16.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting 2013
16.8.17
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2013
2012
78
83
Rente op vorderingen Rente op liquide middelen
156 213
222 -
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
447
305
2013
2012
25 9.134 86
26 8.033 74
-
9
9.245
8.142
Rente financiele vaste activa - Te vorderen subsidie BWS - Overige financiele vaste activa
16.8.18
Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Overige schulden Rente kortlopende schulden - Kredietinstellingen - Overige schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
De hiervoor vermelde rentelasten van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 2012
16.8.20
rentelasten van leningen met een vaste rente rentelasten van leningen met een variabele rente
9.134 -
7.966 67
Totaal rente langlopende schulden, leningen kredietinstellingen
9.134
8.033
2013
2012
- Patrimonium Holding B.V. - Casa Confetti C.V.
( 1.743) ( 173)
747 20
Totaal resultaat Deelneming
( 1.916)
767
Resultaat Deelneming
128
16.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Onderstaande verplichtingen hebben betrekking op de geconsolideerde jaarrekening. Obligo Waarborgfonds Sociale woningbouw (WSW) WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De totale obligoverplichting bedraagt op 31 december 2013 € 10.329.358. Kredietfaciliteiten Patrimonium woonstichting heeft een kredietfaciliteit in rekening-courant met een maximum van € 7.500.000. Hiervoor zijn geen zekerheden gesteld. Grondtransacties In het jaar 2005 is een aantal grondaankopen gedaan binnen Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Hierbij zijn tevens bij sommige aankopen afspraken gemaakt over nabetalingen bij eventuele bestemmingswijzigingen van de gronden. Ter zekerheid van het nakomen van de nabetalingsverplichting zijn aan de verkopers hypotheekrechten gegeven voor een totaalbedrag ter grootte van € 1.405.000, inclusief rente en kosten op deze gronden. Ons aandeel in de nabetalingsverplichting ten tijde van bestemmingswijziging bedraagt maximaal (zonder indexering) € 304.333. Bij één transactie is tevens een voorkeursrecht voor andere terreinen, totaal 2 ha. en 3 ca. afgesproken, waarbij als zekerheidsstelling door verkoper ten behoeve van kopers een hypotheekstelling ca. € 2.500.000 is gevestigd. Verstrekte zekerheden door dochtermaatschappijen Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. te Veenendaal In 2006 heeft Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. zich richting de Gemeente Veenendaal garant verklaard voor maximaal 50% van de financiële risico’s van de Gemeente, voortvloeiend uit Gemeentegaranties, resulterend in verplichting vanuit Ontwikkelbedrijf Veenendaal Oost Beheer B.V. (OVO). Iedere aandeelhouder van Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. is hoofdelijk aansprakelijk. Deze risico’s worden jaarlijks berekent. Per ultimo 2013 is dit risico en daarmee de garantie vastgesteld op nihil. Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. te Veenendaal In november 2012 hebben de aandeelhouders van Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. aan de B.V. een solvabiliteitsgarantie afgegeven, welke een minimale ondergrens van het eigen vermogen van € 100.000 garandeert. Quattro Energie B.V. te Veenendaal voor de lening o/g van € 7.200.000 bij de Triodos bank in Duurzame Energie Veenendaal Oost B.V. (DEVO) hebben de aandeelhouders van Quattro Energie B.V. te Veenendaal een cashflowgarantie afgegeven, waarbij een hoofdelijke aansprakelijkheid is overeengekomen; voor de lening o/g van € 2.500.000 bij de Bank Nederlandse gemeenten in Duurzame Energie Veenendaal Oost B.V. (DEVO) staat de Gemeente Veenendaal garant, waarbij Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. aan de Gemeente Veenendaal een contragarantie voor 50% heeft verstrekt, welke in verhouding door de aandeelhouders wordt gedragen. Investeringsverplichtingen In de balans zijn de aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie van woningen tot een bedrag van ca. € 7.200.000 (2012: € 17.400.000) niet opgenomen.
129
Verplichtingen loopbaanontwikkeling Patrimonium woonstichting heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Patrimonium beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Het financieel belang is minimaal. Financiële deelname (matching) project Stichting Studentenhuisvesting Utrecht (SSHU) In het jaar 2003 heeft Patrimonium woonstichting besloten om met een bedrag van € 1.000.000 deel te gaan nemen in een besloten commanditaire vennootschap “Uithof III C.V.” voor het, gezamenlijk met andere corporaties, realiseren van studentenhuisvesting in de Uithof te Utrecht. De stortingen hebben plaatsgevonden in de jaren 2007 en 2009. Door aflossingen in 2012 bedraagt de financiële deelname ultimo 2013 € 650.000. In november 2004 heeft Patrimonium woonstichting besloten om deel te gaan nemen in de financiering (matching) van het SSHU project Beneluxlaan voor een bedrag van € 3.750.000. Een 10-jarige fixe-lening, storting begin 2006, met een rente van 75% van de op stortingsdatum geldende 10-jaars Interest Rate Swap (IRS) met een maximum van 3,5%. In september 2006 is op verzoek van de SSHU de leningsoptie omgezet in het jaarlijks (gedurende 10 jaar) bijpassen van het verschil (€ 30.206,25) tussen de door de SSHU zelf aangetrokken lening (3,222%) en het door Patrimonium gegarandeerde minimum (75%) is 2,4165%. Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Patrimonium woonstichting vormt samen met Patrimonium Holding, Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V., Patrimonium Exploitatie B.V. en Patrimonium Energie B.V. een fiscale eenheid voor de omzet- en vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn Patrimonium woonstichting en de met haar gevoegde dochterondernemingen hoofdelijk aansprakelijk voor de ter zake door de combinatie verschuldigde belasting. Niet in de balans opgenomen passiva Patrimonium woonstichting heeft tot en met het jaar 2013 geen geldlening afgesloten met een uitgestelde stortingsdatum na het jaar 2013.
130
16.12 Verklaring van Bestuur en Raad van Commissarissen Verklaring Bestuur In 2013 heb ik uit hoofde van mijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Patrimonium woonstichting geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met de beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, ben ik van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen, die door Patrimonium worden toegepast adequaat en effectief zijn en de basis vormen om te kunnen verklaren, dat: ik voldoende inzicht heb in de mate waarin de volkshuisvestelijke, operationele en financiële doelstellingen van Patrimonium worden gerealiseerd; Patrimonium zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; Patrimonium haar middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting; de interne- en externe (financiële) rapportages van Patrimonium betrouwbaar zijn; geen risico’s gelopen zijn die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Veenendaal, 16 juni 2014 Origineel getekend door
…………………………………………… P.A. de Vrije, directeur/bestuurder Verklaring Raad van Commissarissen In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2013 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V. In de bijeenkomst van 16 juni 2014 heeft de Raad van Commissarissen de jaarstukken besproken met het bestuur en met de accountants van Deloitte. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de rapporten inzake de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag, alsmede de verklaring van Deloitte Accountants B.V. en de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van Patrimonium woonstichting goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Dit verslagjaar wordt afgesloten met een negatief resultaat van € 18.820.000. De Raad van Commissarissen en het bestuur spreken hun erkentelijkheid uit aan de medewerkers voor hun inzet. Veenendaal, 16 juni 2014 Origineel ondertekend door:
…………………………………………. R. Westerlaken – Loos, voorzitter
………………………………………... A. Elsenaar, vice-voorzitter
……………………………………………. P.F.M. Kuenzli, lid
……………………………………………. J.L.P.A. Dankaart, lid
……………………………………………... M.J.A. Lesmeister, lid
131
17
OVERIGE GEGEVENS
17.1 Statutaire resultaatbestemming De winstbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 22 van de statuten. Daarin is bepaald dat de directie met goedkleuring van de Raad van Commissarissen vaststelt dat het gerapporteerde resultaat in de jaarrekening wordt toegevoegd aan het vermogen van de stichting. 17.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopen op en onder enig voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves. 17.3 Gebeurtenissen na balansdatum Na balansdatum hebben zich geen gebeurtenissen voorgedaan met belangrijke gevolgen voor zowel de financiële toestand per balansdatum, als voor de financiële toestand na balansdatum 17.4 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van Deloitte bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.
132
