JAARSTUKKEN 2014
VOORMALIG PATRIMONIUM WOONSTICHTING VEENENDAAL goedgekeurd in de vergadering van de raad van commissarissen op 15 juni 2015
Inhoudsopgave 1
ALGEMENE GEGEVENS ................................................................................................... 4
2
VOORWOORD DIRECTIE ................................................................................................. 5
3
4
5
6
7
8
2.1
Fusie met SIB Woonservice .................................................................................... 5
2.2
Vernieuwen woningvoorraad ................................................................................... 5
2.3
Relatie met huurdersorganisatie en Gemeente Veenendaal ......................................... 5
2.4
Drie decentralisaties .............................................................................................. 6
2.5
Rhenen en de regio ............................................................................................... 6
2.6
Woningbehoefte .................................................................................................... 6
2.7
Interne organisatie ................................................................................................ 6
2.8
Financieel resultaat ............................................................................................... 7
MISSIE / VISIE ............................................................................................................. 8 3.1
Missie .................................................................................................................. 8
3.2
Visie .................................................................................................................... 8
BETAALBAAR WONEN .................................................................................................... 10 4.1
Kengetallen ......................................................................................................... 10
4.2
Woningbezit en verdeling ...................................................................................... 10
4.3
Huisvesting bijzondere doelgroepen ........................................................................ 13
4.4
Huurbeleid........................................................................................................... 14
4.5
Huurbetaling en -incasso ....................................................................................... 18
LEEFBAAR BEHEREN (WONEN MET PLEZIER EN ZORG DICHTBIJ) ....................................... 20 5.1
Kengetallen ......................................................................................................... 20
5.2
Doelstellingen leefbaar beheren voor 2014 .............................................................. 20
5.3
Leefbaarheid en wijkverbetering ............................................................................. 21
5.4
Dialoog met huurders en woningzoekenden ............................................................. 28
5.5
Dienstverlening .................................................................................................... 30
VERNIEUWEN VASTGOED .............................................................................................. 32 6.1
Kengetallen ......................................................................................................... 32
6.2
Nieuwbouwprojecten ............................................................................................ 32
6.3
Verkopen ............................................................................................................ 34
DUURZAAM ONDERNEMEN ............................................................................................ 35 7.1
Kengetallen ......................................................................................................... 35
7.2
Niet planmatig onderhoud en individuele onderhoudsinvesteringen ............................. 35
7.3
Planmatig onderhoud ............................................................................................ 39
7.4
Verenigingen van Eigenaren .................................................................................. 40
7.5
Energiebesparingsbeleid ........................................................................................ 40
CONTINUÏTEIT & CONTROL ........................................................................................... 42
1
8.1
Financiële kaders en kengetallen ............................................................................ 42
8.2
Doelstellingen voor 2014 ....................................................................................... 43
8.3
Beoordelingen ...................................................................................................... 46
8.4
Vermogenspositie ................................................................................................. 47
8.5
Treasury ............................................................................................................. 49
8.6
Fiscale positie ...................................................................................................... 54
8.7
Continuïteit & Control in 2015 ................................................................................ 56
9
ORGANISATIE .............................................................................................................. 57 9.1
Kengetallen ......................................................................................................... 57
9.2
Doelstellingen 2014 .............................................................................................. 57
9.3
Organisatiestructuur en –cultuur ............................................................................ 58
9.4
Personeelsbeleid .................................................................................................. 59
10
SAMENWERKING ..................................................................................................... 62
10.1
Huurders en woningzoekenden .............................................................................. 62
10.2
Stakeholders ....................................................................................................... 62
10.3
Fusie .................................................................................................................. 62
11
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN ......................................................... 63
11.1
Algemeen ............................................................................................................ 63
11.2
Bestuur ............................................................................................................... 64
11.3
Corporate governance ........................................................................................... 64
11.4
Inhoud van het toezicht ........................................................................................ 65
11.5
Volkshuisvestelijke opgaven .................................................................................. 66
11.6
Vooruitblik ........................................................................................................... 67
11.7
Vergaderingen van de Raad van Commissarissen ..................................................... 67
11.8
Besluiten Raad van Commissarissen ....................................................................... 68
11.9
Samenstelling Raad van Commissarissen ................................................................ 69
11.10 Commissies ......................................................................................................... 69 11.11 Functioneren Raad van Commissarissen .................................................................. 70 11.12 Integriteit en onafhankelijkheid .............................................................................. 70 11.13 Bezoldigingen ...................................................................................................... 71 11.14 Tenslotte ............................................................................................................. 72 11.15 Bijlage: overzicht leden Raad van Commissarissen ................................................... 73 12
ONDERNEMINGSRAAD .............................................................................................. 74
12.1
Leden van de ondernemingsraad ............................................................................ 74
12.2
Behandelde onderwerpen ...................................................................................... 74
12.3
Vooruitblik ........................................................................................................... 75
13
FINANCIËLE RAPPORTAGE OP HOOFDLIJNEN .............................................................. 76
13.1
Resultaat 2014..................................................................................................... 76
13.2
Kengetallenoverzicht............................................................................................. 78
2
14
RISICOMANAGEMENT ............................................................................................... 79
14.1
Veranderende omgeving ....................................................................................... 79
14.2
In- en externe risico’s ........................................................................................... 79
14.3
Scenario’s analyse ................................................................................................ 81
14.4
Strategische doelstellingen 2015 ............................................................................ 82
15
RECHTSPERSOON EN HAAR VERBINDINGEN ............................................................... 83
15.1
Verbindingen ....................................................................................................... 83
15.2
Gegevens verbindingen ......................................................................................... 84
16
JAARREKENING ....................................................................................................... 89
16.1
Geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming ..................... 90
16.2
Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 ...................................................... 93
16.3
Kasstroomoverzicht .............................................................................................. 94
16.4
Waarderingsgrondslagen geconsolideerde jaarrekening ............................................. 95
16.5
Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 ............................. 110
16.6
Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 ............................ 120
16.7
Enkelvoudige balans Patrimonium woonstichting per 31 december 2014 ................... 128
16.8
Enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting 2014 .................. 131
16.9
Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2014 ................................. 132
16.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014 ................................ 136 16.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen ............................................................. 139 16.12 Verklaring van Bestuur en Raad van Commissarissen.............................................. 141 17
OVERIGE GEGEVENS .............................................................................................. 143
17.1
Statutaire resultaatbestemming ........................................................................... 143
17.2
Voorstel resultaatbestemming .............................................................................. 143
17.3
Gebeurtenissen na balansdatum........................................................................... 143
17.4
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .............................................. 143
3
1
ALGEMENE GEGEVENS
Naam van de toegelaten instelling
: Patrimonium woonstichting
Gemeente van vestiging
: Veenendaal
Adres
: Boompjesgoed 20 - 3901 MJ
Correspondentieadres
: Postbus 91 – 3900 AB
Telefoonnummer Faxnummer
: 0318 – 557911 : 0318 – 557933
E-mailadres Website
:
[email protected] : www.patrimonium.nl
Werkgebied
: Veenendaal, Rhenen, Renswoude, Ede, Scherpenzeel, Amersfoort, Baarn, Barneveld, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest, Wageningen en Woudenberg
Oprichting Laatste statutenwijziging
: 8 februari 1919 : 6 september 2005
Datum van het Koninklijk Besluit waarbij de instelling is toegelaten
: 19 mei 1919
Inschrijvingsnummer Stichtingenregister te Utrecht
: 30476009
Inschrijvingsnummer Handelsregister Kamer van Koophandel en Fabrieken Utrecht : 30039668 Nummer waaronder ingeschreven in het Nationaal Register Volkshuisvesting
: 15778
Lidmaatschap landelijke brancheorganisatie
: Aedes
Raad van Commissarissen
: R.G. Westerlaken-Loos, voorzitter P.F.M. Kuenzli, lid J.L.P.A. Dankaart, lid M.J.A. Lesmeister, lid A. Elsenaar, lid
Bestuur
: P.A. de Vrije, directeur/bestuurder
4
2
VOORWOORD DIRECTIE
2.1
Fusie met SIB Woonservice
Dit is het laatste jaarverslag van Patrimonium woonstichting. Vanaf 1 januari 2015 gaat onze stichting, samen met SIB Woonservice, verder onder de naam Patrimonium woonservice. Patrimonium is blij met de stap die daarmee is gezet. We zijn ervan overtuigd dat we daarmee de Veenendaalse gemeenschap een goede dienst bewijzen op het gebied van de sociale volkshuisvesting. Samen met SIB achten we ons beter in staat de uitdagingen die de komende tijd voor ons liggen, aan te gaan. De omvang en samenstelling van de bevolking is sterk aan verandering onderhevig. Op het gebied van werk en inkomens van mensen is een aanzienlijke verschuiving gaande. Welzijn en Zorg zijn anders georganiseerd en het accent zal meer plaatsvinden door sturing vanuit de wijken. Voor corporaties geldt vanaf 1 juli 2015 een geheel nieuw wettelijk kader. De nieuwe tijd vraagt om een nieuwe visie op onze organisatie. In het Ondernemingsplan voor onze fusieorganisatie is die visie uiteengezet en deze biedt vertrouwen in een gedegen aanpak van de vraagstukken waar we voor staan. We zijn blij met de input die we van veel stakeholders in 2014 mochten ontvangen bij het opstellen van deze koers. Mede op basis van die positieve adviezen heeft de Minister eind 2014 besloten de fusie goed te keuren. Eind 2014 bereikte ons het resultaat van de Aedes-Benchmark 2014. Patrimonium kan zich verheugen met een, in de lijn van onze traditie, goede gemiddelde score in vergelijking met referentiecorporaties in Nederland. Dat wil zeggen dat we ons, zowel op klantkwaliteit als effectiviteit, goed kunnen meten met de sector. Toch vormt deze benchmark, alsmede de algehele veranderingen in de maatschappij, aanleiding om te streven naar verdere verbeteringen op beide terreinen. Ons Ondernemingsplan 2015–2019, zoals we dat eind 2014 vaststelden, geeft hier richting aan. 2.2
Vernieuwen woningvoorraad
Ondanks de moeilijkere (financiële) omstandigheden is het in 2014 gelukt om een goede bijdrage te blijven leveren aan de vernieuwing van ons woningbestand. Zowel op het gebied van onderhoud, renovatie als nieuwbouw, zijn aanzienlijke stappen gezet. In die zin is het ons gelukt om tegen de economische stroom in, dit beleid te voeren. We konden daarbij gebruik maken van een aantal gunstige factoren zoals lage rente, goed aanbestedingsklimaat en tijdelijke verlaagde BTW op onderhoud. Keerzijde is wel dat de financiële effecten van die activiteiten meer dan ooit een zware hypotheek leggen op onze financiële spankracht. Dit komt mede omdat de gunstige effecten onvoldoende waren om de Verhuurderheffing op te kunnen vangen. Hierdoor zijn bij de sociale woningbouw renovaties (en ook nieuwbouw) niet meer kostendekkend. De komende jaren zullen op die fronten de uitgaven getemporiseerd worden. We zijn tevreden over het feit dat we onze opgave in het deelgebied Buurtstede van Veenendaal-oost in 2014 op een positieve wijze hebben afgerond en trots dat het gemiddelde energielabel van alle woningen verbeterd is van D naar C. 2.3
Relatie met huurdersorganisatie en Gemeente Veenendaal
Patrimonium kan zich verheugen op een blijvend goede relatie met haar twee belangrijke stakeholders: de Gemeente Veenendaal en de huurdersorganisatie. Deze laatste heeft zich in 2014 verder kwalitatief versterkt en blijkt een goede en constructieve partner. Haar inhoudelijke inbreng bij het vormgeven van ons Ondernemingsplan 2015–2019, is van grote toegevoegde waarde. Met de Gemeente Veenendaal zijn we gekomen tot het maken van prestatieafspraken voor de periode tot juli 2015. Tevens is afgesproken dat we, op basis van de Woonvisie die de Gemeente begin 2015 vaststelt, komen tot nieuwe afspraken voor de periode vanaf juli 2015. Deze afspraken worden vormgegeven op basis van de in de nieuwe woningwet beschreven verhoudingen tussen Gemeente, huurdersorganisatie en Patrimonium woonservice.
5
2.4
Drie decentralisaties
Patrimonium heeft op uitnodiging van de Gemeente Veenendaal goed deel kunnen nemen aan het traject van de decentralisaties. Vooral bij het vormgeven van de zorgstructuur in het kader van het wijkgericht werken zijn belangrijke discussies gevoerd over de rol die de corporatie daarbij in de toekomst kan spelen. We beschouwen het als een positieve ontwikkeling dat er vanuit de wijken nu een raamwerk ontstaat waarin in samenhang naar zorg, welzijn, werk en leefbaarheid & veiligheid gekeken kan worden. Onze inbreng vanuit de optiek van het wonen, kan er mede toe bijdragen dat de aanpak vanuit de menselijke maat, afgestemd met alle betrokken disciplines, in evenwicht plaatsvindt. 2.5
Rhenen en de regio
Patrimonium heeft in 2014 haar werkgebied uitgebreid naar de Gemeente Rhenen met de realisatie van 16 sociale huurwoningen in het plan Vogelenzang. De woningmarkten van Veenendaal en Rhenen zijn sterk met elkaar verbonden en vanuit Veenendaal verhuizen de nodige woningzoekenden naar Rhenen en omgekeerd. Patrimonium heeft als beleid om de samenwerking met Rhenen in de toekomst te willen versterken. We zijn blij met de contacten die in 2014 zijn versterkt tussen de corporaties in de regio ZuidoostUtrecht om te bezien of samenwerking mogelijk is. Patrimonium heeft overleg gevoerd met Woningbouwvereniging Amerongen om te bezien of we bij kunnen dragen aan het oplossen van haar vraagstukken. Met de nieuwe omstandigheden voor corporaties lijkt het ons gewenst tot schaalvergroting te komen. In het kader van de nieuwe Woningwet zal er een regiokeuze gemaakt moeten worden om voor corporaties tot een nieuwe definitie met betrekking tot het werkgebied te komen. Patrimonium gaat daarbij uit van een regio die zowel FoodValley als Zuidoost Utrecht (die deels deel uit maakt van FoodValley) beslaat. 2.6
Woningbehoefte
In 2014 heeft Patrimonium een onderzoek laten uitvoeren naar de toekomstige behoefte aan sociale huurwoningen in Veenendaal. Hieruit blijkt dat er tot 2030 minimaal duizend extra sociale huurwoningen nodig zijn. Dit aantal kan oplopen als het niet lukt om het scheefwonen (mensen met een wat hoger inkomen die nu in een goedkope huurwoning wonen) verder terug te dringen. 2.7
Interne organisatie
In 2014 zijn aanpassingen aan de interne organisatie gering geweest. Des te groter was de aanpassing per 1 januari 2015 in de setting van de gefuseerde organisatie. In 2015 is een beleid gevoerd om het inhuren van externen te minimaliseren, het aantal tijdelijke contracten te verminderen en vacatures niet op te vullen. Hiermee zijn aanzienlijke besparingen gerealiseerd, alsmede voor de groei van het woningbezit geen uitbreiding van het werkapparaat te realiseren. We hebben ons in het kader van de fusie in 2014 geheel gericht op de vernieuwing van de interne organisatie per 1 januari 2015. Vanaf die datum gaan we over naar een model met drie in plaats van twee rayons. We gaan daarmee nog beter de klantkwaliteit vanuit de buurten versterken en aansluiten bij het wijkgericht werken in de Gemeente Veenendaal. Ik dank alle medewerkers van Patrimonium hartelijk voor de dubbele inspanning die in 2014 is geleverd. Naast het “gewone werk” is een enorme prestatie geleverd in het kader van de goede voorbereiding van de fusie. Dit heeft erin geresulteerd dat we vanaf 1 januari 2015 in staat zijn om zonder haperingen geheel te kunnen functioneren voor onze klanten. Dit stelt ons in staat om de verbeteringen zoals we die voorstaan in ons Ondernemingsplan met vertrouwen tegemoet te zien.
6
2.8
Financieel resultaat
In 2014 is een belangrijk deel van het verlies uit 2013 goedgemaakt. Het positieve financiële resultaat na belasting is grotendeels veroorzaakt door de getaxeerde waardestijging van ons woningbezit. Desalniettemin is ook het operationeel resultaat voldoende gebleken om investeringen in ons woningbezit te plegen om daarmee de kwaliteit op peil te houden.
7
3
MISSIE / VISIE
3.1
Missie
Patrimonium woonstichting is een maatschappelijk georiënteerd verhuur- en vastgoedbedrijf met als primaire doelstelling het kwalitatief goed en passend huisvesten van mensen die, meestal door beperkte inkomens, daar niet zelf in kunnen voorzien. Onder goede huisvesting verstaan wij ook een veilige en leefbare woonomgeving en een klantgerichte dienstverlening. Wij doen dit op een vernieuwende en financieel economisch gezonde wijze, gericht op een prettig woonmilieu voor verschillende doelgroepen. 3.2
Visie
In de voorbereidingen op de fusie is het fundament gelegd voor de doelen en inhoudelijke accenten. Op hoofdlijnen leidt dit tot de volgende visie voor de komende jaren: De klant en de markt bepalen ons handelen. We zijn een door de klant gedreven corporatie; We willen maatschappelijk presteren. Dat doen we door er vooral te zijn voor de kwetsbare groepen. We bieden goede en passende huisvesting aan zowel mensen met lage inkomens als aan mensen met middeninkomens. We richten ons daarbij niet op het wonen alleen. We realiseren maatschappelijk rendement, gekoppeld aan het wonen. Dus ook leefbaarheid, duurzaamheid en veiligheid zijn prioriteiten; We blijven onze vastgoedportefeuille vernieuwen; We zetten in op een duurzaam verdienmodel. Dat betekent dat we onze lange termijn ambities afstemmen op het rendement van ons eigen vermogen; Onze thuismarkt is Veenendaal, hier zijn we lokaal sterk verankerd. Als er aanleiding is zijn we actief in de FoodValley en Zuidoost-Utrecht; We zijn een betrouwbare samenwerkingspartner; Om maatschappelijk effectief te kunnen blijven, zetten we onze creativiteit en innovatief vermogen in; De komende jaren zetten we extra in op het gebied van: - Duurzaamheid in woningen (het verbeteren van de energieprestatie van de bestaande voorraad) en bedrijfsvoering; - De maatschappelijke prestatie richting onze klanten in de context van de drie decentralisaties en de verdere uitwerking hiervan gekoppeld aan het wonen; - Lage woonlasten door besparingen op energiekosten en betaalbaar bouwen en verbouwen; - Het (laten) verlenen van aan het wonen gerelateerde diensten op het gebied van Wonen, Welzijn en Zorg, om het zelfstandig wonen en de zelfredzaamheid te vergroten. Klanten We kennen allerlei soorten klanten. We zijn er voor jong, oud en alles daartussen. We zijn er ook voor mensen met zorg gerelateerde- en bijzondere woonvragen. Een van de redenen om te fuseren ligt in de overtuiging dat dit voor onze klanten een meerwaarde heeft; door onze vastgoedportefeuille en onze medewerkers samen te voegen kunnen we onze dienstverlening verbeteren en onze woningen beter laten aansluiten op de woonvragen van onze klanten. Door samen te gaan kunnen we de sociale huisvesting voor de toekomst beter borgen; o.a. door andere keuzes te maken ten aanzien van onderhoud, investeringen en verkoop van woningen. Dit leidt tot voordelen voor (vooral) de huisvesting van de oudere Veenendalers, jongeren en starters. Onder de ‘primaire doelgroep’ verstaan we huishoudens met een gezamenlijk inkomen onder € 34.678 (prijspeil 2014, inkomensgrenzen jaarlijks gepubliceerd door de overheid). Onder de ‘middeninkomens’ of ‘secundaire doelgroep’ verstaan wij huishoudens met een gezamenlijk inkomen tussen € 34.678 en ca. € 45.000 (prijspeil 2014).
8
Betaalbaarheid Betaalbaarheid van het wonen is één van onze belangrijkste opgaven. Voor onze primaire doelgroep bedoelen we met een betaalbare huur een huurprijs die onder de huurtoeslaggrens ligt (de sociale huursector). De maximale huurverhogingen worden door de Regering ieder jaar vastgesteld. Omdat deze inkomsten nodig zijn om de Verhuurdersheffing te kunnen afdragen en de woningvoorraad kwalitatief op peil te houden, voeren wij de verhogingen daar waar mogelijk door. Bij mutatie stellen wij de huur van de sociale woningen, daar waar dat kan, vast op gemiddeld 87% (correctie voor de zogenaamde ‘Donner-punten’, die bij Patrimonium niet zijn meegerekend, leidt tot een significant lager percentage van circa 75%) van de maximaal redelijke huur. Aan de secundaire doelgroep bieden wij ook aanbod vanuit de sociale huursector; bij nieuwe verhuringen is dit nu echter in de regelgeving gemaximeerd op 10% van het totaal aantal verhuringen. Deze 10% wordt vooral benut om bijzondere situaties (bv. sociaal/medische indicatie) op te kunnen vangen, voor bewoners uit beoogde sloopcomplexen en ten behoeve van de gemengde samenstelling van nieuwbouwwijken. We bieden aan de secundaire doelgroep dus vooral woningen met een huur boven de huurtoeslaggrens. Ook bieden wij deze groep kansen door een deel van onze bestaande huurwoningen te koop aan te bieden. Onze woningen Ons woningaanbod is bestemd voor mensen met lagere en middeninkomens. De middeninkomens bedienen we alleen vanuit de bestaande woningvoorraad; bij de (ver)nieuwbouw richten we ons op de sociale huur. We zien een grote opgave om de sociale kernvoorraad kwantitatief en kwalitatief op voldoende niveau te houden. Kwantitatief is er geen grote groei noodzakelijk, maar kwalitatief ligt er nog een uitdaging. Wij willen een gedifferentieerd aanbod blijven bieden voor alle huishoudens: gezinnen, jongeren en ouderen. We zien de woonwensen veranderen en zien ook dat delen van ons woningbezit in dat opzicht kwetsbaar zijn. We hebben de ambitie om te blijven zoeken naar mogelijkheden om de woningvoorraad te diversifiëren en te verruimen. Dit alles bepaalt ook mede de keuzes die we maken rond de verkoop van onze woningen. De fusie stelt ons in staat om in en voor ons vastgoed meer optimale keuzes en combinaties maken, die nog beter passen bij onze doelgroepen, die meer inkomsten genereren of die juist minder geld kosten. Dit draagt bij aan de ontwikkeling van ons woningbezit naar een meer ideale vastgoedportefeuille.
9
4
BETAALBAAR WONEN
4.1
Kengetallen
In 2014 hebben zich de volgende mutaties voorgedaan binnen ons woningbezit. Type
01-01-2014 Nieuwbouw
Aankoop
Sloop
Eengezinswoningen Galerijflats Portiekflats Begane grondflats Groepswoningen Duplexwoningen Maisonnettes Woon/werkwoningen Standplaats woonwagens Woonwagens Zorgcomplex Hospicehuis (3 kamers)
2.018 2.313 1.058 322 245 134 298 15 39 9
Subtotaal Verder: Garages/parkeerplaatsen Overig
6.454
129
63
270 11
38 7
16
Totaal
6.735
174
79
4.2
16 66 63 8 39
Verkoop 31 15 5 3
3
3 57
31-12-2014 2.003 2.364 990 327 284 134 295 15 39 9 0 3 6.463 292 18
57
6.773
Woningbezit en verdeling
Huiswaarts.nu Huiswaarts.nu, het regionale woonruimteverdelingsmodel, is vanaf begin 2014 actief ingezet voor de FoodValley-corporaties in de Gemeenten Wageningen, Ede, Rhenen, Veenendaal, Scherpenzeel en Barneveld. Woningzoekenden in de provincie Utrecht kunnen reageren op woningen in Rhenen en Veenendaal, en omgekeerd. Voor Ede en Wageningen geldt een soortgelijke constructie in de provincie Gelderland. Het model bestaat uit een combinatie van het aanbod-, loting- en optiemodel en wordt gekenmerkt door volledige transparantie: vrijwel alle vrijgekomen woningen worden wekelijks geadverteerd en verantwoord. Patrimonium past alleen het aanbod- en lotingmodel toe. In juli 2014 is het percentage loting verlaagd van 50 % naar 30%. In 2014 is er een vernieuwde website gepresenteerd, deze is voor woningzoekenden veel interactiever geworden. Op het programma staat een verdere vernieuwing, waarbij de site responsive wordt en hierdoor vanuit iedere plek direct ingelogd en gereageerd kan worden op woningen. Aantal nieuwe verhuringen In totaal zijn 129 nieuwe wooneenheden opgeleverd: 49 appartementen in het Erfgoed, 18 flats in Op de Brink (en ook 6 ateliers), 16 eengezinswoningen in Rhenen (Vogelenzang), 7 appartementen en 39 zorgwoningen (De Koekoek). Tevens zijn 36 parkeerplaatsen en 1 commerciële ruimte in de Koekoek en nog 2 extra parkeerplaatsen in Vievante opgeleverd. In 2014 hebben 659 nieuwe verhuringen plaatsgevonden. Dit betreft 544 sociale huurwoningen, 39 vrije sectorwoningen, 70 garages en parkeerplaatsen, 4 verhuringen commercieel vastgoed, 1 verhuring aan Stichting Charim (voor 15 bewoners van een bijzondere doelgroep) en 1 verhuring aan Stichting Quarijn (voor 39 bewoners van een bijzondere doelgroep). De 544 sociale huurwoningen (DAEB) bevat ook 15 verhuringen aan een bijzondere doelgroep (autisten). Daarnaast zijn van deze 544 woningen 20 woningen verhuurd aan huishoudens met een inkomen groter dan € 34.678. Dit is 3,7% van alle opnieuw verhuurde sociale huurwoningen.
10
In de volgende tabel is weergegeven welke sociale huurwoningen per categorie (goedkoop, betaalbaar en duur) zijn verhuurd aan de diverse doelgroepen (529 toewijzingen). Hierin zijn de verhuringen aan bijzondere doelgroepen en een woningen die worden bemiddeld en verhuurd aan stichtingen, niet opgenomen. BBSH tabel verslagjaar 2014 Toewijzingen bestaande woningvoorraad. Kwaliteitskortingsgrens = € 389,05, aftoppingsgrens laag = € 556,82, aftoppingsgrens hoog = € 596,75. Tot de kwaliteitskortingsgrens Aantal personen
Leeftijd
<65
>= 65
< 21.600 >= 21.600
6
24
38
68
< 21.600
6
23
14
43
>= 21.600
2
2
10
14
23
156
>= 65
132
311
< 29.325
87
>= 29.325
1
4
14
19
< 29.400
1
7
21
29
>= 29.400
0
0
8
8
3
46
94
143
Huur 389,95 t/m Huur > 596,75 596,75 20 43
63
2- personen Totaal Huur <= 389,05 >= 3 personen
<65
>= 65
< 29.325
0
>= 29.325
0
< 29.400
>= 3 personen Totaal Eindtotaal
186
Huur 389,95 t/m Huur > 556,82 556,82 1 35 51
Huur <= 389,05 <65
Verhuringen
Huur 389,95 t/m Huur > 556,82 556,82 9 107 70
1-persoon Totaal
2-personen
Boven de aftoppingsgrens
BBSH wz Huur <= 389,05
1-persoon
Tot de aftoppingsgrens
1
8
9
0
2
1
3
0
23
52
75
225
278
529
26
Toewijzing en inkomens De verplichte inkomenstoets bij nieuwe toewijzingen (Rijksregelgeving) tot de huurtoeslaggrens van € 699,48 (prijspeil 2014) is in 2014 voor het 4e jaar van toepassing. Minimaal 90% van de vrijgekomen woningen moet toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen onder de € 34.678 (prijspeil 2014). De overige 10% is door ons gedeeltelijk ingezet voor urgent woningzoekenden, herhuisvesting en voor een deel van de nieuwbouw om daar ook de woningzoekenden met een inkomen tussen € 34.678 en € 43.602 de mogelijkheid te bieden een nieuwe woning te huren. Herhuisvesting en sloop Schrijverspark 1 t/m 30-4 Na intensieve begeleiding zijn alle huurders van de Roemer Visscher- en de Coornhertflat uiterlijk per 1 augustus verhuisd. Op 27 september is er “ritueel” afscheid genomen van de twee te slopen flats. Bewoners en oud-bewoners hebben hier een gedenkwaardige dag van gemaakt. Van dit afscheid hebben we een boek uitgegeven.
11
Stadhouderslaan In 2014 zijn veel bewoners van de in 2015 te slopen flat Stadhouderslaan 9-79 verhuisd. Op 31 december 2014 hebben 29 van de 36 oorspronkelijke bewoners een andere woning gevonden. Tot 1 februari 2015 zijn de hierdoor leeggekomen woningen nog tijdelijk verhuurd. Alle bewoners moeten voor 1 augustus 2015 zijn verhuisd waarna de sloop in oktober zal plaatsvinden. Klachtencommissie woonruimteverdeling In 2014 zijn geen klachten voorgelegd aan de klachtencommissie. Na een tweetal toewijzingen is via advocaten een zaak aangekaart. Deze zijn echter in goed overleg afgehandeld. Resultaten 2014 Het mutatiecijfer is ook in 2014 vergelijkbaar met voorgaande jaren. De druk op de woningmarkt blijft relatief groot. Het gemiddeld aantal reacties op een woning neemt echter, voor het 3e jaar op rij, af. Een belangrijke oorzaak lijkt de afwachtende houding van de woningzoekenden, vooral ook van jongeren, bij het zoeken naar een ander huis. De gestegen kosten van het wonen en de economische omstandigheden kunnen daar mede oorzaak van zijn. We hebben in 2014 (ondanks gemiddeld genomen vele reacties) wel te maken met frictieleegstand. De belangrijkste redenen zijn de vele aanbiedingen die nodig zijn om een woning te verhuren (veel aspirant huurders zien op het laatste moment alsnog af van hun belangstelling voor de woning). Door de sanering van asbest in mutatiewoningen hebben we diverse woningen niet direct kunnen verhuren. Voor het overige is - bij meer mutaties dan het jaar ervoor- de frictieleegstand vrijwel gelijk gebleven. Bij vrije sectorwoningen is de frictieleegstand wat hoger geworden. Algemene informatie en cijfers Cijfers over 2014 tonen het volgende: Het aantal actief woningzoekenden in Veenendaal is gestegen tot 2.071 (2013: 1.531): 38% is jonger dan 27 jaar, 52% betreft de leeftijdsgroep 27-55 jaar en 10% zijn 55-plussers welke groep behoorlijk is gegroeid. Van de in Veenendaal ingeschreven woningzoekenden is 60% eenpersoonshuishoudens, 23% tweepersoonshuishoudens en 12% eenoudergezinnen; Totaal zijn in 2014 21.615 reacties op te huur aangeboden woningen ontvangen (2013: 27.566); Gemiddeld waren er 58 reacties per aangeboden woning (2013: 74). Bij het aanbodmodel waren er 45 en voor lotingwoningen 69 reacties per woning (2013: 57 en respectievelijk 108); Via de wachtlijst is 78% van de vrijgekomen woningen verhuurd, via loting 22%. Resultaten woonruimteverdeling 1. Aangeboden woningen
Categorie
goedkoop
betaalbaar
“duur”
vrije sector
Huurprijs
< €389,05
€389,05 – 596,75
€596,75 - 699,48
> €699,48
Percentage aanbod
10%
64%
25%
1%
11% aanbodmodel
5% loting
2. Slaagkans type reactie 3. Verhuringen
Herkomst
76% uit Veenendaal
11% uit de WERV
Doorstromers/ starters
27% doorstromers
73% starters
Huishoudsamenstelling
58%: alleenstaand
27%: 2-personen
15%: 3 of meer
Inkomens
77% onder € 29.400
10% tussen € 29.400-34.678
13% boven €34.678
Leeftijd
30%: < 27
43%: 27-55
27% >55
4. Aanbiedingsresultaat
Aanbodwoningen: 5,3x aanbieden
12
12% buiten WERV
Lotingwoningen: 5,9x aanbieden
4.3
Huisvesting bijzondere doelgroepen
Algemeen Ook in 2014 is speciale aandacht geschonken aan de huisvesting van bijzondere doelgroepen (zoals mensen met een beperking in het autistisch spectrum en dementerenden) en aan het souterrain van de woningmarkt (o.a. mensen met psychische problemen). De huisvesting van bijzondere doelgroepen vindt plaats in samenwerking met de Gemeente en diverse ketenpartners op het gebied van OGGZ, zorg- en (schuld)hulpverlening. In Veenendaal-oost dragen we bij aan het realiseren van het project “Nieuw Wonen”. Belangrijk is dat naast voldoende geschikte woningen ook welzijns- en zorgvoorzieningen in de buurt aanwezig zijn. Voorbeelden hiervan zijn onze projecten het Kloppend Hart Huis (KHH): twee woonzorgvormen voor mensen met een stoornis in het autistisch spectrum, alsmede de verhuur van een buurtsuper. Het gebouw “De Koekoek”, aan de Bevrijdingslaan, een woonzorgproject voor dementerende ouderen inclusief een kennis- en behandelcentrum, is ten behoeve van de zorgverlener QuaRijn opgeleverd. In dit gebouw bevinden zich tevens 7 reguliere appartementen voor ouderen met een lichte zorgvraag. Begin 2015 is de bouw van De Shelter aan de Industrielaan in gang gezet, bedoeld voor mensen met een verstandelijke beperking en voor mensen met een psychiatrische beperking. In 2014 hebben we 44 statushouders gehuisvest en hiermee ruim voldaan aan de opgelegde taakstelling (39) voor onze corporatie. Samen met Vluchtelingenwerk hebben we bij de Gemeente Veenendaal aandacht gevraagd voor de noodzakelijke (trauma)begeleiding van de statushouders. Ouderenhuisvesting Onze twee gemeenschappelijke ontmoetingsruimtes voor ouderen in de Engelenburg en aan het Tarweveld-Gersteveld functioneren goed. De bewoners beheren deze voorzieningen grotendeels zelf; De in 2013 opgeleverde huisvesting voor een woongroep voor ouderen in het Kloppend Hart Huis hebben we in 2014 verder ondersteund; Door de goede samenwerking met zorg- en welzijnspartijen dragen we bij om ervoor te zorgen, dat ouderen (met een zorgvraag) zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen; De huurders in de wooncomplexen voor ouderen kunnen tegen korting gebruik maken van personenalarmering met een professionele alarmopvolging door QuaRijn. Souterrain van de woningmarkt We krijgen steeds vaker te maken met kwetsbare bewoners. Het gaat dan bijvoorbeeld om mensen die het moeilijk lukt om van een minimum inkomen te moeten rondkomen en die geen regiefunctie over hun woonvraag en woongedrag meer hebben. Intensieve samenwerking met hulpverlening, het Veiligheidshuis, Gemeente en politie is hierbij onontbeerlijk. Onze rol in het OGGZnetwerk, het Sociaal Vangnet en interventieteam blijven we handhaven. We hebben een belangrijke taak tot (her)huisvesting van de doelgroep vanuit OGGZ-problematiek (multi-problematiek). Zowel voor deze doelgroep als voor woningzoekenden vanuit het Tweede Kansbeleid en woningzoekenden met diverse psychosociale problematieken, wordt het Wonen onder Voorwaarden toegepast. Dit houdt in dat woonruimte met verplichte ambulante hulpverlening wordt aangeboden. In gezamenlijk overleg met de ketenpartners werken we aan het oplossen van knelpunten op het gebied van: Preventie ten aanzien van maatschappelijke uitval en maatschappelijke onrust, dan wel herstel na maatschappelijke uitval door overlastproblematiek; Opvang van huishoudens met OGGZ-achtergrond (zware problematiek); Wonen onder Voorwaarden en voorkoming huisuitzetting; Bemoeizorg (en eventueel noodzakelijk binnentreden van de woning) door professionele hulpverlening;
13
Meedenken over vermaatschappelijking van zorg; Interventieteam en bijbehorende woonvormen voor huisvesting van een bijzondere doelgroep, die zorgt voor maatschappelijke overlast.
In 2014 hebben we een woning ten behoeve van drie mensen aan Stichting De Instap, en een woning voor de huisvesting van drie mensen aan Kwintes verhuurd. In deze twee woningen worden cliënten vanuit het interventieteam geplaatst. Deze vorm van huisvesting is gericht op reintegratie in de maatschappij door het bieden van een stabiele woonsituatie, aanleren van woonvaardigheden en het uitvoeren van overige begeleiding. Dit mede met als doel maatschappelijke onrust te verminderen en de desbetreffende personen een juiste vorm van huisvesting in combinatie met zorg en dagbesteding te bieden Vroegsignalering en Preventie huurachterstand Met behulp van vroegsignalering en vroeghulp is het mogelijk huisuitzettingen te beperken. In 2014 is door Patrimonium intensief samengewerkt met Kwintes, het Budget Advies Centrum (BAC) en de stichting Schuldhulpmaatje. Het doel is om het aantal dreigende huisuitzettingen als gevolg van huurachterstand met behulp van preventieve en integrale hulpverlening te beperken. De rol van vrijwilligersnetwerken gaat vooral aan de preventiekant een intensievere rol spelen. Hiermee hebben we het aantal huisuitzettingen ten opzichte van 2013 verder kunnen verminderen van 16 naar 14. Jeugdzorg Met Bureau Jeugdzorg hebben wij een samenwerkingsovereenkomst. Het bureau legt vóór een aangekondigde ontruiming een oriëntatiebezoek af als het een gezin met kinderen betreft. Doel van dit bezoek is de zorg voor de kinderen. Onderzocht wordt of hun veiligheid en opvang is gegarandeerd. In 2014 zijn twee woningen waarin gezinnen met kinderen woonden, ontruimd. Afspraken Voor bijzondere doelgroepen huisvesten we samen met onderstaande instellingen de volgende aantallen mensen: Hera Vrouwenopvang 2de kans beleid Begeleide jongerenhuisvesting Stichting Steven 4.4
6 2-5 2 1
Kwintes Beschermd Wonen Interventieteam Kwintes Kamers met Kansen Stichting EF 5
2 10 3 1
Huurbeleid
Algemeen Binnen ons huurbeleid bepaalt de woningkwaliteit de huurprijs. De woningkwaliteit wordt bepaald door de wettelijk geregelde meting van het aantal woningpunten. Op basis hiervan wordt middels een eveneens wettelijk bepaalde maximum huurprijs, de huur door ons bepaald. Het betreft het wettelijke stelsel van woningwaardering. Voor verschillende woningcategorieën hanteren we voor het bepalen van de huur verschillende verhoudingen tot de maximaal redelijke huur. We hanteren voor de streefhuur percentages die variëren van 84 tot en met 99%, waarbij 86% het meest wordt gehanteerd. In de woningwaardering hebben we afgezien van het meetellen van de extra punten op basis van de WOZ-waarde (de zogenaamde Donnerpunten). Bij een nieuwe verhuring wordt de huurprijs van de woning geharmoniseerd naar de hiervoor genoemde streefhuur. Dit had in 2014 een verhoging van ongeveer 1,4% van onze totale huursom tot gevolg. In 2014 is dit huurbeleid niet aangepast terwijl we ons dit wel hadden voorgenomen. Oorzaak is dat de nieuwe Woningwet, de nieuwe woningwaardering en de huursombenadering zijn vertraagd.
14
In opdracht van Huurdersvereniging Patrimonium heeft Companen in januari 2014 een woonlastenonderzoek (huur, energie, vaste lasten) uitgevoerd onder alle huurders. De resultaten waren verontrustend, bijna 30% van onze huurders leeft onder de door het Nibud gedefinieerde armoedegrens. De uitkomsten zijn betrokken bij de bespreking met de huurdersvereniging over de jaarlijkse huurverhoging. Tevens is met de huurdersvereniging afgesproken in gesprek te gaan over de woonlasten en is het plan door de huurdersvereniging uitgevoerd (in samenwerking met de Woonbond) om energiecoaches op te gaan leiden en in te zetten om huurders te informeren over energiebesparing. Jaarlijkse huurverhoging We hebben in 2014 voor de tweede keer gebruik gemaakt van de wettelijke mogelijkheid om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. De reden voor het gebruik maken van dit instrument is gelegen in de hoge verplichte afdracht van huurinkomsten aan Verhuurdersheffing. Voor 8% van onze huurders zijn geen inkomensverklaringen door de belastingdienst verstrekt. Er zijn 155 bezwaren van huurders tegen de huurverhoging ontvangen (2013: 204), vrijwel allemaal hebben ze betrekking op het gegeven dat de Belastingdienst het inkomen te hoog heeft bepaald. Uiteindelijk zijn er 12 bezwaren (2013: 13) doorgestuurd naar de Huurcommissie. Op basis van aangeleverde stukken door de huurders zijn in totaal 75 huurverhogingen aangepast. De jaarlijkse wettelijke huurverhoging is gebaseerd op de inflatie van 2013 en een opslag voor de inkomensafhankelijke huurverhoging bij huren tot € 699,48. De basis-huurverhoging was gelijk aan de inflatie over 2013 (2,5%): Voor inkomens tot € 34.085 bedraagt de extra verhoging tot 1,5% boven inflatie; Voor inkomens tussen € 34.085 en € 43.602 is dit maximaal 2% boven inflatie; Voor inkomens boven de € 43.602 is dit maximaal 4% boven de inflatie; Huurprijzen van garages, bergingen en volkstuinen zijn op 1 juli 2014 verhoogd met 2,5 of 5%. De gemiddelde huurverhoging bij Patrimonium van de (niet geliberaliseerde) woningen bedroeg per 1 juli 2014 3,8%. De huurprijzen van de vrije sectorwoningen zijn gemiddeld met 4% verhoogd. De gemiddelde huurprijs van woningen, uitgedrukt in een percentage van de maximaal redelijke huurprijs, bedraagt per 31 december 2014: 76% (2013: 75%). Verhuur In 2014 is geen sprake van structurele leegstand als gevolg van de afwezigheid van woningzoekenden. Dit heeft een nadelig effect op het aantal dagen leegstand. Middelen die permanent zijn ingezet om de leegstand te beperken zijn: Een nieuwe interactieve website (beter keuzemogelijkheden); Het digitaal aanbieden (geautomatiseerd via e-mailverkeer); Het groepsgewijs aanbieden van woningen. De gemiddelde huurprijs van alle woningen per ultimo boekjaar in Euro’s: Jaar Huur
2014
2013
2012
2011
2010
533,61
506,46
480,99
461,92
446,74
De mutatiegraad bedraagt in 2014 ongeveer 10%. De oplevering van nieuwbouwwoningen en de herhuisvesting vanuit de sloopcomplexen heeft dit percentage beïnvloed. Het aantal huuropzeggingen inclusief verkopen, garages en bergingen bedraagt: Jaar Opzeggingen
2014
2013
2012
2011
2010
578
627
632
562
523
Van de verhuizende bewoners is 34% blijven wonen in Veenendaal in een woning van Patrimonium, 21% is elders in Veenendaal of in Ede, Rhenen of Wageningen gaan huren, 19% heeft gekocht
15
in Veenendaal en 16% is buiten de WERV gaan wonen. Het aantal mensen dat naar een koopwoning verhuist neemt toe, dat sluit aan bij de berichten van de makelaars dat de koopmarkt aantrekt. Behoorlijk opvallend is ook het aantal gevallen van inwoning. Dit betreft een deel huurders dat weer teruggaat naar de ouders. In 2014 zijn er 12% eengezinswoningen, 39% portiek/middelhoogbouwflats en 36% galerijflats opnieuw verhuurd, de overige 13% zijn boven- en benedenwoningen en maisonnettes. Er zijn 22 garages opnieuw verhuurd, verder 30 parkeerplaatsen, 3 bergingen, 13 scootmobielruimtes en 1 volkstuin. Op 31 december zijn nog een aantal parkeerplaatsen in de Oranjegarage en Vievante niet verhuurd. Huurderving en leegstand in Euro’s Reden leegstand
Werkelijk 2013
Begroting 2014
Werkelijk 2014
Saldo
Onderhoudswerk
65.217
60.000
98.542
- 38.542
Geen kandidaat
52.404
50.000
62.974
- 12.974
Renovatie en sloop
33.714
20.000
39.581
- 19.581
8.079
5.000
26.634
- 21.634
Verhuur
Leefbaarheid Niet actief/bestemmingswijziging Sloop WMO Subtotaal
9.113
5.000
9.357
- 4.357
14.158 4.832
10.000 0
0 7.432
10.000 - 7.432
187.517
150.000
244.520
- 94.520
175.211
70.000
217.904
- 147.904
362.728
220.000
462.424
- 242.424
Verkoop Leegstand voor verkoop Totaal
De huurderving als gevolg van leegstand, uitgedrukt in een percentage van de netto jaarhuur, bedraagt voor 2014: 1,13% (2013: 0,96%). De verkoopleegstand is ten opzichte van 2013 gestegen, omdat we meer woningen hebben verkocht dan begroot en van het feit dat er meer tijd nodig is voordat een woning wordt verkocht. De hogere leegstand bij het onderdeel “geen kandidaat” wordt voornamelijk veroorzaakt door leegstand van de vrije sector huurwoningen (langere periode nodig tot wederverhuur) en door leegstand bij bedrijf onroerend goed. De verhuur leegstand bedraagt in totaal € 244.520 en is hoger dan het daarvoor begrote bedrag. Een deel hiervan is terug te voeren op de hogere leegstand ten behoeve van leefbaarheid en projecten (wisselwoningen, Achter de Voordeur en onderhoudsprojecten. De leegstand WMO wordt doorbelast aan de Gemeente. Voorts is de leegstand is in 2014 negatief beïnvloed door: Relatief veel huuropzeggingen in 2014 (wat meer dan begroot); Van de derving leegstand als gevolg van onderhoudswerkzaamheden bij mutatie is ruim de helft van de kosten te wijten aan asbestsaneringen. In totaal bevatten 30% van de mutatiewoningen asbest. We hebben proeven gedaan om het saneringsproces te verkorten en te vereenvoudigen. Deze zullen in 2015 leiden tot een afname van deze kosten; De verhuur van de appartementen in Scherpenzeel en een aantal 55+ woningen vergden meer tijd. Deze woningen zijn meerdere malen geadverteerd; De leegstand sloop betreft woningen die niet meer tijdelijk verhuurd konden worden, vanwege de staat waarin ze zich bevinden; In 2014 is er extra renovatieleegstand ontstaan als gevolg van de uitvoering van de projecten Boompjesgoed en het Prins Willem-Alexanderpark.
16
In 2014 is het mutatieproces verder aangescherpt. Voor vrije sectorwoningen is meer geadverteerd, ook via Rooftrack. In het hele verhuur-mutatietraject, van opzegging tot oplevering inclusief onderhoud, zijn efficiencymaatregelen doorgevoerd. Dit heeft vooralsnog onvoldoende geleid tot beperking van deze leegstand. Huurbezwaren Bij de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging is de wettelijke procedure voor huurbezwaren bij de Huurcommissie gewijzigd. Bij bezwaren over het inkomen (dat wordt aangegeven door de Belastingdienst) zoals dat gebruikt wordt voor het vaststellen van de huurverhoging kan de Huurcommissie ingeschakeld worden. In totaal hebben 12 huurders dit gedaan. Alle bezwaren zijn door de Huurcommissie afgehandeld en de huurders zijn in het ongelijk gesteld. In 2013 is één huurder in beroep gegaan tegen de uitspraak van de Huurcommissie. De gevoerde rechtszaak is uiteindelijk in 2014 door ons gewonnen. Het betrof een tijdelijke verlaging van de huurprijs in aanloop naar koop of definitieve huur. In het hiernavolgende overzicht zijn de ontwikkelingen opgenomen van de ingediende huurbezwaarschriften en de verzonden rappelbrieven. Naar aanleiding van het niet betalen van de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2014 zijn in augustus vijf rappelbrieven verstuurd. De huurder moet vervolgens zelf bezwaar maken tegen de jaarlijkse huurverhoging bij de Huurcommissie. Eind december 2014 bleek dat al deze huurders alsnog de vereiste jaarlijkse huurverhoging voldeden. Op basis van technische klachten en servicekostenafrekeningen zijn in 2014 12 huurbezwaren in behandeling genomen. In een paar gevallen is de huurder verzocht om bij de Huurcommissie bezwaar te maken. In negen zaken is uitspraak gedaan, in één zaak hebben we ongelijk gekregen. Dit dossier is daarna direct weer opgepakt om te komen tot een vergelijk. De overige drie zaken lopen nog. Omschrijving
2014
2013
2012
2011
2010
12
13*
6
5
0
Gegrond verklaard door de Huurcommissie
0
2
0
0
0
Verzonden rappelbrieven n.a.v. de jaarlijkse huurverhoging
5
22
55
86
145
Gegrond verklaard door de Huurcommissie
0
0
1
1
0
12
7
4
8
2
1
1
0
0
0
Aantal bezwaarschriften over de huurverhoging
Bezwaarschriften over sociale of technische zaken Gegrond verklaard door de Huurcommissie *Voor het eerst inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd.
Huurtoeslag Voordat we met nieuwe huurders een huurcontract afsluiten adviseren we de woningzoekende, op basis van de huur-inkomenstabel en de huurquote-index van het Nibud, een bij hun inkomen passende woning te kiezen om te voorkomen dat er te hoge woonlasten ontstaan. Oorspronkelijk waren we mede-uitvoerder van de huurtoeslagwet. Per 1 januari 2014 is door de Overheid geeffectueerd dat de huurtoeslag rechtstreeks naar de huurder wordt overgemaakt en niet meer naar de corporatie. Woonfraude en onrechtmatige bewoning Illegale bewoning wordt door ons opgespoord aan de hand van de informatie van het Gemeentelijke Basis Administratie (GBA). Daarnaast reageren we actief op signalen en nemen we waar mogelijk verdere stappen door het opzeggen van de huur en/of te procederen. In eerste instantie proberen we de huurder uit eigen beweging het huurcontract te laten beëindigen. Indien de huurder niet meewerkt, starten we een juridische procedure. Met deze aanpak boeken we de laatste jaren re-
17
gelmatig resultaat. Vooral een directe confrontatie door middel van huisbezoek is effectief. In 2014 hebben we op deze wijze in drie gevallen aan onrechtmatige bewoning een eind weten te maken. Juridische procedures In 2014 zijn zeven juridische procedures door de rechter beslecht. Drie daarvan hadden betrekking op een hennepkwekerij in de woning. In twee gevallen heeft dit ertoe geleid dat de woning ontruimd werd. Voor één woning was onvoldoende aangetoond dat er bedrijfsmatig gekweekt werd. Omdat daarnaast ook sprake was van andere soorten woonoverlast is Patrimonium in hoger beroep gegaan. Uitspraak volgt waarschijnlijk in 2015. Drie procedures zijn succesvol gevoerd in verband met onderverhuur. Er is een juridische procedure gevoerd (en door Patrimonium gewonnen) om een ontruimingsdatum vast te stellen van een te slopen woning in het Schrijverspark. Op 31 december 2014 lopen er nog drie juridische procedures (betreft hennep, eis tot schadevergoeding en verschil van mening over de hoogte van de huurprijs). Twee procedures zijn in voorbereiding (woonoverlast en agressie naar personeel van een aannemer). 4.5
Huurbetaling en -incasso
Algemeen De netto huurachterstand van zittende huurders bedraagt op 31 december 2014 1,18%. De huurachterstand is in 2014 in vooral het laatste deel van het jaar afgenomen. Het blijft opvallend dat nieuwe huurders soms snel in de problemen komen. In 2014 zijn diverse extra acties ondernomen om de huurachterstand te beteugelen en zo laag mogelijk te houden. Persoonlijke aandacht staat hierbij centraal. Jaar Huurachterstand
2014 1,18%
2013 1,13%
2012 0,89%
2011 0,74%
2010 0,70%
Huurachterstand zittende huurders (exclusief vooruit stand) in % van de netto jaarhuur.
Op 31 december 2014 waren er 640 (2013: 626) zittende huurders met een huurachterstand met een totaalbedrag van € 446.485 (2013: € 425.446). Deze aantallen zijn inclusief openstaande vorderingen voor kleine bedragen en servicekosten afrekeningen. Goed is om te zien dat achterstand in 2014, ondanks het “zware weer” voor veel huurders, niet is toegenomen, maar zelfs is gedaald. Vooral de huurachterstanden van één en twee maanden zijn afgenomen, doordat we er meer bovenop zitten. De omvang van de huurachterstand in handen van de gerechtsdeurwaarders is vrijwel gelijk gebleven Eind 2014 zijn er van 238 huurders zaken in handen van deurwaarders voor een totaal openstaand bedrag van € 318.766 (2013: 221 dossiers, totaalbedrag € 306.903). Gemiddeld is dit € 1.340 per dossier. De succesratio van de deurwaarders bedraagt ongeveer 86%. Voor vertrokken huurders betrof dit 107 dossiers (2013: 104) met een totaal openstaand bedrag van € 344.721 (2013: € 307.785). Gemiddeld is dit € 3.221 per dossier, met een succesratio van ongeveer 37%. Het totaalbedrag van de achterstanden van vertrokken huurders is in het laatste deel van 2014 gedaald. In 2014 is het incassoproces op onderdelen verder aangescherpt. De aandacht is gefocust op de incasso aan de voorkant (bij nieuwe verhuringen). Vooral is meer aandacht besteed aan het thuis persoonlijk opzoeken van huurders met een huurachterstand. Dit gebeurt al bij de eerste maand achterstand. Voor onze wijkbeheerders is dit intussen een vast onderdeel van hun werk geworden. Bij het traject om huurachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen hanteren we een kredietcheck en zetten we het project “voorkoming huisuitzetting” in. De waarborgsom wordt in 2015 ingevoerd, dit is in 2014 voorbereid. We werken nauw samen met organisaties als het Budget Advies Centrum (BAC), de Sociale Dienst, Centrum Maliebaan, de Gelderse Roos en Kwintes.
18
Bij woningtoewijzing hanteren we bij de advisering aan aspirant huurders inkomensnormen: naast de grens van € 34.678 voor woningen tot € 699,48 (prijspeil 2014) adviseren we als grens € 29.000 voor woningen tot € 596,75 (hoogste aftoppingsgrens). Ontruimingen Ondanks de toename van de aanzeggingen zijn er in 2014 twee ontruimingen minder uitgevoerd. Door goede samenwerking met betrokken instanties en persoonlijke benadering van huurders, wordt in veel gevallen op het laatste moment gezorgd voor gehele of gedeeltelijke betaling, waardoor een ontruiming kan worden voorkomen of uitgesteld. Strakke afspraken met het BAC zorgen er voor dat de kans op achterstanden wordt verkleind (o.a. Kredietcheck, beoordeling financiële draagkracht, direct persoonlijk contact bij één maand achterstand). Het BAC is gaan werken volgens de beproefde methode “Stadsring 51” (schuldhulpverlening op maat – klantdifferentiatie). Omschrijving
2014
2013
2012
2011
2010
Aantal aanzeggingen
71
52
61
61
66
Daadwerkelijke ontruimingen
14
16
14
14
17
19,7%
30,7%
22,9%
22,9%
25,8%
Percentage ontruimingen t.o.v. de aanzeggingen
Afboekingen oninbare huurvorderingen In 2014 is ruim € 81.000 afgeboekt als oninbare vorderingen. Dit betreffen afboekingen als gevolg van uitspraken WSNP en het minnelijk traject voor een totaal bedrag van ongeveer € 18.000. Verder betreft het € 58.000 aan vertrokken huurders met een onbekend adres. Overigens blijven deze dossiers geregistreerd, voor het geval de betreffende ex-huurder toch wordt opgespoord. Automatische incasso’s We willen graag dat zo veel mogelijk huurders automatisch betaalt, dit is makkelijker en goedkoper. De huurder krijgt hiervoor ieder jaar een korting van vijf euro. In 2014 is het hele proces van automatisch betalen als gevolg van de SEPA wet- en regelgeving veranderd. Het gebruik van IBAN is verplicht. Dit heeft grote administratieve gevolgen gehad, maar ook een toename van het aantal automatisch betalende huurders. Op 1 januari 2014 heeft 76% van onze huurders een machtiging voor een automatische incasso afgegeven. Op 31 december 2014 heeft 83% van onze huurders ons gemachtigd. Afrekening service en stookkosten. Per 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht geworden. Deze nieuwe energiewet regelt de levering van warmte. Gevolg van deze wet is dat het stookkostenseizoen 2014 in twee delen in rekening gebracht wordt. Vanaf 1 januari 2014 worden de kosten voor warmteafname wettelijk bepaald door de afgenomen warmte uitgedrukt in GigaJoules (GJ) plus een Vastrechttarief. Er is uitgebreide voorlichting gegeven en aan onze klanten hebben we veelvuldig vragen beantwoord hierover. De eerste afrekening van stookkosten op basis van de nieuwe wet vindt in 2015 plaats. Afboekingen- niet verrekenbare servicekosten In 2014 is in totaal ruim € 100.000 afgeboekt aan stook- en servicekosten die we niet kunnen/mogen verrekenen. Ruim € 25.000 vormt een betaling aan de VvE Trommelaar voor de afrekening stookkosten 2012. Deze kosten waren al eerder via de huur ontvangen van de betreffende huurders. Verder is ruim € 12.000 afgeboekt van leegstaande woningen in de Binnenronde (in het jaar 2013). Verder hebben twee afboekingen plaatsgevonden vanwege eerdere foutieve berekeningen van servicekosten in de projecten de Omloop (€ 13.600). De tweede afboeking betreft het verrekenen van kookgas in het Gersteveld-Tarweveld (€ 13.700). De bewoners hadden abusievelijk een aantal jaren dit verbruik dubbel betaald. Voor de huurders in de Entradatoren is een correctie op de rekening voor het elektra gebruik doorgevoerd na een terecht bezwaar (€ 8.000). De kosten voor het gebruik van hoogwerkers bij de glasbewassing van collectief glas kunnen niet worden doorbelast (€ 8.100).
19
5
LEEFBAAR BEHEREN (WONEN MET PLEZIER EN ZORG DICHTBIJ)
5.1
Kengetallen
Patrimonium hanteert voor de uitgaven aan “Leefbaarheid” een stringente definitie. Uiteraard zijn veel van onze activiteiten gericht op het vergroten van de leefbaarheid (onderhoud, renovatie, het werk van wijkmedewerkers, etc.). In onderstaande tabel zijn alleen de bijzondere en extra uitgaven opgenomen. In paragraaf 5.3 is een beschrijving van ons beleid op het gebied van leefbaarheid weergegeven. Leefbaarheid
Werkelijk 2013
Begroot 2014
Werkelijk 2014
Verschil
Buurtpreventie
45.185
65.000
24.588
40.412
JES gebied
6.141
15.000
6.909
8.091
Fysieke woonomgeving
7.197
50.000
24.787
25.213
Projecten/woonvormen
624
25.000
14.410
10.590
Camerabewaking
215.105
210.000
200.732
9.268
Diversen
141.415
85.000
126.982
- 41.982
415.667
450.000
398.408
51.592
Totale uitgaven LBH
De onderschrijding van de begroting heeft niet geleid tot een afname van onze inspanningen op het gebied van Leefbaarheid maar is voor een deel een gevolg van efficiëntere werkwijzen. De uitgaven voor buurtpreventie en buurtouders zijn lager dan begroot, omdat er iets minder vrijwilligers actief waren. Van enkele activiteiten hebben we in onderstaande tabel de aantallen weergegeven. In (rekening gebrachte) acties
Aantal
Resultaat
Opruimen huisvuil (+ controle vuilniszakken) en grof vuil
79
€ 5.690,-
Opgevraagde camerabeelden politie
53
Galerijcontroles
Brieven verstuurd: 547
Factuur gestuurd: 25
Inzet veegmachine
Aantal uren: +/- 200
Hoeveelheid vuil: 60 m2
Overlastmeldingen
95
Afgehandeld: 88
Fietswrakken opruimen – bijna 1.750
Gestickerd: 300
Verwijderd: 211
brieven verstuurd 5.2
(naar de kringloop)
Doelstellingen leefbaar beheren voor 2014
In het 1e of 2e kwartaal 2014 wordt in samenwerking met de Veenendaalse Woningstichting het Lemon leefbaarheidsonderzoek uitgevoerd; Het lopende project “Achter de voordeur” wordt voor het Schrijverspark afgerond en verlegd naar De Engelenburg; Afronding van de renovatie projecten van het groen in De Engelenburg en in het Jan Roeckplantsoen; Voor de camerabewaking worden twee systemen uitgerold (en het WIMESH wordt uitgebreid); In aansluiting op het Rembrandtpark uitvoeren van in ieder geval nog één inbraakpreventieproject met politie en bewoners (VSW-terrein); Samen met de huurdersvereniging het uitbreiden van de groep wijkvertegenwoordigers en het verder ontwikkelen van de participatiestructuur (“Participatiemix”).
20
5.3
Leefbaarheid en wijkverbetering
Algemeen Leefbaarheid is voor Patrimonium het gezamenlijk verbeteren van de – beleefde - kwaliteit van het wonen in een buurt, wijk of stad op zowel sociaal als fysiek terrein. Investeringen in Leefbaarheid zijn er op gericht dat de bewoners meer tevreden zijn en vooruitgang zien (subjectief) en een waardestijging initiëren (objectief): Waardering van de direct belanghebbenden bepaalt de maatschappelijke waarde. Het gaat om beleving en gevoel, met als doel prettig te kunnen wonen, leren, werken en recreëren; Sociaal: dit uit zich in betrokkenheid bij en verantwoordelijkheid voor de buurt. Hierbij horen goede onderlinge contacten en probleemoplossend vermogen van bewoners; Gezamenlijk: bij Leefbaarheid gaat het altijd over het samenspel tussen de individuele mens(en) en hun omgeving. Hierbij staan communicatie en samenwerking centraal. De leefbaarheid is voor ons het uitgangspunt bij de invulling en beoordeling van bouw- en beheerplannen. De integrale benadering van de woning en de woonomgeving bepalen de beheeractiviteiten en -initiatieven. Bewoners worden meer betrokken, iedereen is gebaat bij een gezonde sociale samenhang in de buurt. Het woongenot wordt mede bepaald door de omgeving, de voorzieningen en het gevoel van veiligheid. Onze gebiedsteams zijn actief in de wijk aanwezig, ze spelen in op vragen en verzoeken van bewoners, problemen worden zo veel mogelijk ter plaatse aangepakt en opgelost. We doen dit zoveel mogelijk samen met alle in de wijk actieve instellingen waaronder uiteraard de Gemeente. Naast preventie staat onze aanpak steeds meer in het licht van repressief optreden. Dat wil zeggen: direct aanspreken van bewoners op hun gedrag en uiteindelijk een boete voor verkeerd gedrag. Activiteiten en projecten De volgende tabel geeft in het kort een overzicht van een aantal lopende leefbaarheidsactiviteiten. Dit wordt in het hoofdstuk verder toegelicht en aangevuld. Leefbaarheid projecten 2014
Omschrijving
Status
Oordeel
Cameratoezicht
Projectverbetering van de techniek en dienstverlening (WIMESH) is in 2014 nog verder verbeterd en afgerond. In totaal zijn twee nieuwe camerasystemen aangelegd (Erfgoed
en Engelenburg). Lemon
Aan de hand van de matige beoordelingen van de leefbaarheid door bewoners zijn er twee wijkactieplannen (Engelenburg en het Prins Willem-Alexanderpark) opgesteld en in uitvoering genomen.
Wijkgericht werken
2014 is een overgangsjaar geweest, waarin het wijkgericht werken niet ingrijpend is doorontwikkeld. Belangrijkste redenen: de overgang naar de nieuwe welzijnsinstelling (Veens) en het traject van de rijks decentralisaties naar de Gemeente
BBB
Voor de Buurtpreventie, de Buurtouders en Buurtbemiddeling is een beleid ontwikkeld, dat is gericht op verder verbeteren van de kwaliteit (in combinatie met bezuinigen op de kosten). Invoering is gepland voor 2015.
Scoren in de Wijk
Project gestart, voetballen met kinderen tussen de 6 en 12 jaar (Engelenburg en Franse Gat). Project met een opvoedend karakter. Enthousiast ontvangen.
JES Gebied
Dit project is in het Schrijverspark afgerond. Hierna is een groot
Achter de voordeur Fysiek
deel van de bewoners van de Engelenburg bezocht. Aansluitend volgt in 2015 het Prins Willem-Alexanderpark. Nieuwe entrees opgeleverd in de Engelenburg (Mahonia, Lijsterbes en Spirea)
21
Groenprojecten
Twee grote groenprojecten in de Engelenburg en het Jan Roeckplantsoen zijn afgerond en opgeleverd.
Afronding project “Kijk mij Wijk”
Aanpassen structuur en voortzetten van de lopende projecten door het wijkteam. Eerste aanzet voor “Scoren in de Wijk” ge-
geven. Ook de voucherwerkgroep gaat door. Veenendaal-oost
De opening van de “Onze Winkel” heeft bijgedragen aan de leefbaarheid van de wijk. In het project participeren mensen met een verstandelijke beperking, mensen die op zoek zijn naar een baan, leerlingen van de ROC en vrijwilligers in
Veiligheid
de wijk. Project “Oost in dialoog”, gericht op onderlinge verbinding
In samenwerking met bewoners, Gemeente en politie zijn in diverse wijken projecten uitgevoerd gericht op het voorkomen van woninginbraken. We hebben tegen een sterk gereduceerd tarief woning beveiligende maatregelen (PKVW) aangeboden
Cameratoezicht
Twee nieuw systemen aangelegd en het systeem en van het nemen van actie zijn verder verbeterd.
Huurdersvereniging
Ondersteuning verleend aan de versterking die de huurdersvereniging heeft doorgemaakt
Legenda smilies
Loopt volgens planning met gewenste resultaat of beter
Ontwikkelt zich beter dan verwacht, betrokkenen enthousiast
Verloopt moeizamer dan verwacht en/of duurt langer dan gepland
Progressie stagneert, twijfel over de voortgang of meer problemen dan ingeschat
Komt onvoldoende van de grond of levert niet het gewenste effect op
Naar verwachting stoppen van het project of stevig bijstellen
Meten van leefbaarheid Begin 2014 zijn de resultaten gepresenteerd van het Leefbaarheidsonderzoek Lemon dat voor de vierde maal is uitgevoerd, samen met de Veenendaalse Woningstichting en SIB Woonservice. De uitkomsten van het Lemon-onderzoek zijn gebaseerd op de oordelen van huurders in alle buurten. Ze zijn gebruikt om vast te stellen of wij op koers liggen bij het realiseren van onze meerjarendoelstellingen op het gebied van het verbeteren van de leefbaarheid en om het beleid te actualiseren. Voor de wijken waar teruggang in de beleving van de leefbaarheid is gemeten zijn actieplannen gemaakt en is in overleg getreden met instellingen die op betreffende gebieden verantwoordelijk zijn. Diverse maatregelen zijn opgepakt en in uitvoering genomen. Verder houden wij bij ieder (onderhouds-)project dat we uitvoeren een after-sales onderzoek. De resultaten betrekken we bij volgende projecten ter verbetering van de procesgang en de informatievoorziening. Wijkgericht werken onder regie van de Gemeente Veenendaal Het wijkgericht werken biedt mogelijkheden om snel en adequaat te reageren op behoeften uit de wijk. Patrimonium speelt een actieve ondersteunende rol bij de invoering van het wijkgericht werken in Veenendaal (dit is vastgelegd in prestatieafspraak tussen de Gemeente en de corporaties). De gebiedsregisseurs van Patrimonium maken deel uit van de wijkteams waarin diverse andere instellingen zijn vertegenwoordigd. Er worden bewonersinitiatieven uit de verschillende wijken “opgehaald” en gefaciliteerd. Er is hard gewerkt aan herkenbaarheid en bereikbaarheid van de wijkteams. In 2014 heeft de verdere ontwikkeling redelijk stil gelegen. De oorzaak is onder meer de wisseling van de welzijnsinstelling “Welzijn Veenendaal” naar “Veens”. Het wijkteam JES-gebied is het afgelopen jaar wekelijks bij elkaar gekomen voor overleg en voor het houden van spreekuren. De wijkteams Veenendaal-Oost, West en Centrum kwamen maandelijks bij elkaar. Hier zijn geen spreekuren meer omdat deze niet bezocht werden. De wijkteams Noordwest en Noordoost zijn wekelijks bij elkaar gekomen. De spreekuren zijn hieraan gekoppeld.
22
In Zuidwest is al lange tijd geen wijkteamoverleg geweest en daar zijn ook geen spreekuren meer. Het houden van vaste spreekuurtijden in de wijken heeft over het geheel genomen niet goed gewerkt. Bewoners weten het wijkteam niet te vinden. Alleen van het spreekuur in Noordwest (Prins Willem-Alexanderpark en ’t Hoorntje) en de Engelenburg wordt mondjesmaat gebruik gemaakt. Op 5 maart is een uitgebreide bijeenkomst georganiseerd voor alle convenant-partners van het Wijkgericht werken. Een bijeenkomst voor de medewerkers die op uitvoerend niveau met de wijkteams te maken hebben. Dat betekent dat de wijkagenten, wijkmanagers (Gemeente), wijkcoaches (Veens) en medewerkers van Kwintes bij elkaar zijn gekomen om aan te geven wat een ieder te bieden en/of nodig heeft in het kader van het wijkgericht werken. Projecten Buurtpreventie, Buurtouders en Buurtbemiddeling Buurtpreventie bestaat uit buurtpreventers (huurders uit de wijk) die een bijdrage leveren aan de woonomgeving en het leefbaar houden van de wijk. Ze zijn de oren en ogen in de wijk, onder meer gericht op het voorkomen van vervuiling en vernieling en spreken bewoners aan op foutief gedrag. Buurtpreventieprojecten lopen in de Engelenburg, het Schrijverspark, het Jan Roeckplantsoen, Dragonder-zuid, het Prins Willem-Alexanderpark, de Grote Pekken en Thorbeckesingel. In deze wijken zijn 35 buurtpreventers actief, die nauw samenwerken met onze wijkbeheerders. Buurtpreventers doen verslag van hun werkzaamheden. Deze werkzaamheden variëren van aanspreken van bewoners op ongepast gedrag tot het zelf opruimen van rommel. In het Rembrandtpark is sinds dit jaar voor het eerst een buurpreventieteam actief. De buurtouders spreken (allochtone) jongeren aan op hun gedrag, voornamelijk in de Engelenburg, Het Franse Gat en het centrum. Soms gebeurt dit, op verzoek, ook in andere wijken. Verder organiseren ze activiteiten met jongeren en houden ze toezicht bij bijeenkomsten. Naast het benaderen van de jongeren houden buurtouders in het project zich ook bezig met het stimuleren van het participatiegedrag van allochtone ouders. Buurtbemiddeling is een vorm van mediation. Het gaat niet om de schuldvraag, maar om “Hoe lossen we het samen op?” De bemiddelaars zijn getrainde vrijwilligers. Voor buurtbemiddeling betaalt Patrimonium in individuele gevallen mee. Vrijwel alle overlastzaken handelen onze medewerkers van de gebiedsteams zelf af. Aanpak ter bevordering van de veiligheid Bewoners die last hebben van criminaliteit, hangjongeren en maatschappelijke onrust voelen zich soms onveilig. Ook zorgt deze problematiek voor het risico van het afglijden van een buurt. Naast onze eigen intensieve inzet door middel van onze contacten met jongeren, richten we ons met ketenpartners op integrale aanpak van de jongerenproblematiek en maatschappelijke onrust. Patrimonium speelt een belangrijke rol bij het terugdringen van verschillende vormen van onveiligheid en haakt hiervoor aan bij diverse initiatieven die lokaal en/of landelijk zijn opgezet. Om woninginbraken te voorkomen is samen met de Gemeente, Openbaar Ministerie, politie en Bureau Regionale Veiligheidsstrategie Utrecht een gezamenlijke aanpak afgesproken. Deze richt zich op het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW), voorlichtingsactiviteiten, sociale controle, repressie en nazorg met betrekking tot de slachtoffers en de daders (dader en locatiegerichte aanpak). In straten waar veel woninginbraken worden geconstateerd zijn voorlichtingsbijeenkomsten georganiseerd en krijgen bewoners de gelegenheid om tegen een geringe huurverhoging inbraakbeveiliging te laten aanbrengen. Dit is erg effectief gebleken, woninginbraken zijn verminderd. Samen met de Gemeente, politie, bewonerscommissie Holle Kamp en Schipper Security is een pilot gestart om een veilige buurt te creëren in de buurt Holle Kamp, gericht op het zoveel mogelijk voorkomen van inbraken. Ook hier zijn onze huurders in de gelegenheid gesteld om tegen een gereduceerd tarief de woning met inbraakwerende middelen te laten beveiligen. In de week tegen
23
de woninginbraken is op 4 oktober de pilot van start gegaan. Ruim 30 procent van de huurders in deze wijk heeft nu een beveiligde woning volgens het PKVW. Cameratoezicht Met camerabewaking in diverse complexen willen we het gevoel van veiligheid van bewoners vergroten. Camerabewaking wordt ook ingezet ten behoeve van het verhalen van kosten van schades, oplossen van criminele activiteiten en het terugdringen hiervan. Ons project cameratoezicht voorziet de centrale ruimten (entrees, trappenhuizen, liften en bergingen) van flatgebouwen met ruim 2.500 woningen van intelligente camera’s. Het afgelopen jaar zijn camera’s geplaatst in de Mahonia-, Lijsterbes- en Esdoornflat in Engelenburg-noord. In ons nieuwbouwcomplex Het Erfgoed in Veenendaal-oost hebben we eveneens camera’s laten plaatsen. In 2014 is het project afgerond dat is gericht op het verbeteren van de techniek en dienstverlening van de camerabewaking door de aanleg van het intelligente datanetwerk WIMESH. Het protocol is verbeterd, datzelfde geldt voor de beeldkwaliteit. Het verlaagt de beheerskosten. In 2014 is een proef gestart naar de mogelijkheden om het WIMESH netwerk verder uit te breiden en bijvoorbeeld in te zetten voor spreekluisterverbindingen in onze liften. Dit kan kostenbesparend werken. De politie heeft 63 keer camerabeelden opgevraagd voor onder andere: overlast jeugd, diefstal, vernieling, mishandeling, criminele activiteiten en inbraak. In 2014 zijn er 20 aangiftes gedaan. Dit heeft gevolg gehad door detentie, betaling kosten en inschakeling van Halt. Zeven keer is er aanleiding geweest voor een aangifte, maar in overleg met het Openbaar Ministerie en de politie is er voor gekozen om in die gevallen in eerste instantie met de ouders van de (minderjarige) kinderen een gesprek te hebben over de afwikkeling van de schade. In die gesprekken is de keuze gegeven tussen aangifte of betaling van de schade met daarbij een forse berisping dat dit niet meer voorkomt. In een vijftal gevallen is er naast het betalen van de schade ook een aanvullende zogenaamde taakstraf (schoonmaken) georganiseerd voor het minderjarige kind. Het blijkt in de praktijk, dat door deze aanpak in dit soort gevallen de recidive lager is. In 2014 hebben zijn op basis van de camerabewaking de volgende zaken aangepakt. 13x - ernstige vandalisme, camera afdekken, ernstige mishandeling 43x - ernstige jeugdoverlast, beelden opgevraagd door justitie 44x - vervuiling lift en algemene ruimte 64x - illegaal neerzetten van grofvuil, vuilniszakken, (oud)-papier Het totaal aan rekeningen dat op basis hiervan is verstuurd aan de betreffende bewoners bedraagt ongeveer € 4.100. Groenonderhoud en groenbeheer In totaal beheren wij 118.000 m2 groenvoorziening waarop onder meer ruim 500 (geregistreerde) bomen staan. We onderhouden dit groen netjes. Daarnaast hechten we tevens aan verzorgde tuinen bij onze huurders, het is belangrijk dat de gezamenlijke groene woonomgeving een verzorgde en nette indruk uitstraalt. Bij het groenbeheer in opdracht van Patrimonium is met de hovenier afgesproken dat er gewerkt wordt volgens het concept van “sociaal return on investment” (inzet bij het groenonderhoud van mensen met een beperking. In het JES-gebied (als onderdeel van het project “Kijk mijn Wijk”) lopen twee uitvoeringsplannen voor groenreconstructie. Het groenproject in het Jan Roeckplantsoen is begin 2014 opgeleverd. De laatste fase groenaanpassingen Engelenburg zijn ook in 2014 afgerond. Instandhouden en verbeteren directe woonomgeving Onze inzet is het tegengaan van niet gewenst gedrag zoals vervuiling van algemene- en openbare ruimten (lik-op-stukbeleid). Hiervoor zetten we het cameratoezicht, de samenwerking met partijen en onze eigen mensen in. Hiermee willen wij een gedragsverandering bij bewoners realiseren. Niet
24
nakomen van afspraken pakken we aan en de vervuiler betaalt. In 2014 zijn weer talloze bewoners gewezen op het feit dat ze verkeerd omgaan met het aanleveren van huis- en/of grofvuil. We voeren gerichte acties uit (soms samen met de Gemeente). Hiervoor hebben we 79 brieven gestuurd aan huurders. De kosten die wij hebben doorberekend naar de overtreders bedragen € 5.690. Een andere vorm om er voor te zorgen dat de woonomgeving netjes blijft, is het schriftelijk waarschuwen en nadrukkelijk wijzen op de eigen verantwoordelijkheid. Leidt dit niet tot het zelf schoonmaken van hun “straatje” (meestal galerij), dan doen wij het voor de bewoners, maar dan berekenen we wel de kosten aan hen door. Onze huurders kunnen ook nog steeds gebruik maken van onze gratis aanhanger die we beschikbaar stellen aan huurders om hun grofvuil mee af te voeren. Met Afval Combinatie de Vallei (ACV) lopen goede afspraken over het ophalen van grofvuil. Op verzoek van onze wijkbeheerders wordt door ACV regelmatig extra inzet geleverd. Dat is prettig, zoals gebleken is met oudjaar. We doen dan altijd een ronde om er voor te zorgen dat er geen extra (grof) vuil langs de straat staat. Verder zetten we frequent onze veegmachine in. Door deze acties en het cameratoezicht zien we de uitgaven voor vandalisme dalen. In 2014 waren er opnieuw veel overlastmeldingen. Dit betreft voornamelijk geluidsoverlast, burenruzies en vervuiling. De overlast van hangjongeren (vooral in het JES-gebied) blijft een belangrijk aandachtspunt en vraagt een intensieve integrale aanpak. Deze overlast heeft een negatief effect op de veiligheidsbeleving van onze bewoners. In samenwerking met Gemeente, politie en de welzijnsorganisatie Veens wordt gewerkt aan een vervolgplan van aanpak voor 2015. In 2014 zijn 52 nieuwe meldingen in behandeling genomen. JES-gebied (Kijk mijn Wijk) In de wijk de Engelenburg zijn de volgende onderhoudsplannen uitgevoerd. Hierbij is intensief overleg gevoerd met bewoners: Aanpassing van de woningplattegrond en verbouwing van de badkamer, keuken en het toilet in de Boompjesgoedflat 145-219. Deze werkzaamheden waren per 1 maart afgerond; Plaatsen van nieuwe keukens in de Mahonia- en Esdoornflat (De Palmen Grift 147- 289 en 293 - 363); Entreeverbetering van de Esdoornflat De Palmen Grift 293-363). Deze is in het eerste kwartaal afgerond; Isoleren van de bergingsvloeren in de flats Mahonia (De Palmen Grift 147-289), Lijsterbes (De Palmen Grift 509-651) en Spirea (Tinneweide 146-216). Achter de Voordeur Het project is afgerond in het Schrijverspark en verder voortgezet in de Engelenburg. Verder bestaan er plannen om hierna naar het Prins Willem-Alexanderpark over te stappen. Onze gebiedsregisseur woont wekelijks de overleggen met de bewonersadviseurs bij. Tijdens deze overleggen worden casussen besproken en zaken die te maken hebben met het project. De rol van onze gebiedsregisseur in deze overleggen is tweeledig. Aan de ene kant ontvangt en verstrekt zij informatie over lopende casussen en adviseert zij over zaken. Aan de andere kant denkt zij mee over de kaders van het project, de randvoorwaarden en de voortgang. Het project wordt uitgevoerd in opdracht van de Gemeente. IJsbaan Net als vorig jaar is er ook dit jaar weer een ijsbaan gerealiseerd op de playground in de Engelenburg-noord. Vrijdag 24 en zaterdag 25 januari konden de kinderen uit het JES-gebied gratis schaatsen. Een bewoner van het Schrijverspark heeft de organisatie op zich genomen. Vrijwilligers en vakkrachten van de organisatie “24-actief” hebben hem ondersteund.
25
Afscheid van het JES-gebied De vierjarige landelijke subsidie voor het JES-gebied liep begin 2014 ten einde. De Gemeente heeft besloten dat er tot 1 januari 2015 een wijkteam voor het JES-gebied zou blijven bestaan. Daarna zijn de drie buurten het Jan Roeckplantsoen, het Schrijverspark en de Engelenburg-noord voor het wijkbeheer weer in hun oorspronkelijke wijken (resp. Noordoost, Centrum en Zuidoost) gevoegd. De Gemeente heeft op 13 september een feest georganiseerd om de intensieve vier jaar van het wijkproject af te sluiten. De vouchergroep voor het JES-gebied is wel blijven bestaan. Er is een flink bedrag beschikbaar voor de bewoners. Bewoners die leuke initiatieven hebben, kunnen een beroep doen op een deel van dit geld. De vouchergroep, die samengesteld is uit bewoners van het JES-gebied, beoordeelt (aan de hand van vastgestelde richtlijnen) of een voucheraanvraag gehonoreerd wordt of niet. De vouchergroep wordt ondersteund door onze gebiedsregisseur. De sociale projecten die de afgelopen vier jaar zijn opgestart in het kader van “Kijk mijn Wijk” worden in gewijzigde vorm voortgezet. Vooral projecten die gericht zijn op gedragsverandering bij de bewoners worden voortgezet. Voorbeelden zijn leefbaarheidsprojecten gericht op het introduceren van leefregels in combinatie met schoonmaakacties die door jongeren en kinderen worden uitgevoerd onder begeleiding van buurtpreventers. Groenprojecten De werkzaamheden aan het groen en grijs in de Engelenburg en het Jan Roeckplantsoen zijn naar ieders tevredenheid afgerond. Inzet was om het groen meer in te richten als gebruiksgroen. Op woensdag 18 december zijn ter afsluiting vijf kunstwerken onthuld, in het bijzijn van wethouder Van Soest en het wijkteam van het JES-gebied. Net als twee jaar geleden, hebben leerlingen van het Rembrandtcollege prachtige kunstwerken gemaakt die aan de gevels in het Jan Roeckplantsoen en de Gilbert van Schoonbekestraat zijn aangebracht. De bewonerscommissie heeft alles in gang gezet en georganiseerd. Patrimonium heeft één kunstwerk gefinancierd. Veenendaal-oost Op 2 september vond de officiële opening van de “Onze Winkel” (een buurtsuper met een tijdelijk karakter) plaats. Een kleine supermarkt die de ruimte ten volle benut heeft en een ruim assortiment biedt. In de bediening werken als dagbesteding ook mensen met een verstandelijke beperking. Op donderdag 5 juni organiseerde Veens in samenwerking met het wijkteam “Oost in dialoog”, een succesvolle dialoog in Veenendaal-oost. Samen met de Gemeente heeft een overleg plaatsgevonden met ongeveer 25 bewoners van ons appartementengebouw het Erfgoed in Veenendaal-oost. De bewoners konden allerlei aandachtspunten bespreken. Dit leverde een lijst van meer dan 20 zaken op. Deze punten zijn het afgelopen jaar naar tevredenheid van de bewoners opgepakt en opgelost. Als gevolg van enige problemen (rondom het speeltuintje Bolderman-, Man- en Meurshof in Veenendaal-oost) hebben we in de vorm van een dialoog met de bewoners gesproken. Het resultaat was dat een aantal bewoners zich heeft aangemeld om een bijdrage te leveren aan een veilig speelklimaat voor de kinderen. Veens verzorgt de verdere begeleiding, samen met deze bewoners. Er is aandacht besteed aan overlastmeldingen van bewoners van de Gaasbeekheem en Methorstheem in Veenendaal-oost. Er zijn afspraken gemaakt die tot een oplossing hebben geleid. De woongroep Sans Soucis (mensen vanaf 55+) in Veenendaal-oost (in het Kloppend Hart Huis) is goed van de grond gekomen. Deze groep heeft zich georganiseerd in de vorm van een stichting met een actief bestuur en een activiteitencommissie.
26
Prins Willem-Alexanderpark De bewonersoordelen in het Prins Willem-Alexanderpark zoals die uit het Lemon-onderzoek naar voren kwamen op het gebied van het veiligheidsgevoel, vervuiling en sociale cohesie (gemiddeld 6,4), gaf aanleiding voor het uitvoeren van een plan om op het gebied van veiligheid en leefbaarheid zaken te verbeteren. Dit plan is gecombineerd met het project van het inmiddels uitgevoerde groot-onderhoud (badkamer-, toilet- en keukenrenovaties en schilderen). De Grote Pekken De nieuwe extra liften in de drie flats aan De Grote Pekken zijn opgeleverd. Deze liften zijn het resultaat van een bewonersinitiatief en uitgevoerd als laatste stap van het grote renovatietraject. Aansluitend zijn de bestaande liften gerenoveerd. Algemeen Scoren in de wijk Op 24 september was de officiële aftrap van het project “Scoren in de wijk” door wethouder Frits Beckerman. Onder de bezielende leiding van Jaap Pilon ging een groot aantal kinderen (jongens en meisjes) van start met een voetbaltoernooi in de wijk. Het project is bij aanvang vanuit Patrimonium ondersteund, maar intussen is er een groot aantal sponsoren en heeft de Gemeente eveneens een financiële bijdrage geleverd. Binnen dit project worden sinds de zomer iedere woensdagmiddag activiteiten georganiseerd voor kinderen tussen de 6 en 12 jaar. Gestart is in het JES-gebied, maar intussen is ook het Franse Gat er bij betrokken. De basis is voetballen en andere sporten, maar ook educatieve onderwerpen worden behandeld. De kinderen kunnen door het doen van (maatschappelijke) klussen punten sparen voor een groot evenement dat in 2015 wordt houden. De volgende wijk waar het project wordt voortgezet is het Prins Willem-Alexanderpark. Straatspeeldag 2014 Op 11 juni was het de jaarlijkse straatspeeldag. In heel Veenendaal werd volop gespeeld. Het weer zat mee en enthousiaste vrijwilligers hebben de kinderen een leuke dag bezorgd. De wijkteams hebben een rondje langs alle activiteiten gemaakt, met bewoners gesproken en foto’s gemaakt. Ramadan 2014 Met de Gemeente, politie, Veens en 24-actief, hebben wij intensief overleg gevoerd ter voorbereiding op de ramadan. Dit heeft geresulteerd in diverse activiteiten tijdens de ramadan (onder meer voetbal). De ramadan is goed en rustig verlopen. Glasvezel Aan veel van onze bewoners is medewerking gevraagd om een glasvezelaansluiting te laten realiseren in de woning. De bewoners zijn vrij om er vervolgens gebruik van te maken. Daar waar nodig springen we in om het proces te ondersteunen of bewoners te adviseren. De meeste bewoners zijn tevreden over de afhandeling. Tuinonderhoud privé In 2014 hebben we een nieuwe procedure uitgetest om bewoners te bewegen tot het onderhouden van hun tuin. Een aanschrijving en ingebrekestelling moet bewoners ertoe aanzetten hun tuin op orde te brengen. De procedure lijkt succesvol te zijn, in veel gevallen is resultaat bereikt. Kunst in de nieuwbouw In het Kloppend Hart Huis is opdracht gegeven aan een kunstenaar om een kunstwerk te maken. Het kunstwerk is aangeboden door de ontwikkelaar van het gebouw, LATEI. Op maandag 12 mei is het kunstwerk op de patio van het Kloppend Hart Huis onthuld. Michiel Jansen is de kunstenaar die het beeld heeft ontworpen. De onthulling werd goed bezocht door de bewoners.
27
In ons nieuwbouwcomplex Tricotage (Centrumplan Brouwerspoort) is in opdracht van Patrimonium een kunstwerk aangebracht. De woorden Tricotage zijn in drie verschillende kleuren in gebreide vorm op de muren van de entreehal geplaatst. Daarnaast is er een spiraal aan het plafond gehangen waaraan een paar enorme breipennen hangen met een stuk breiwerk er aan. Het kunstwerk is ontworpen door de Veenendaalse kunstenares Carla van Laar. De breiwerken zijn gerealiseerd door de dames van het Veenendaalse breicafé. 5.4
Dialoog met huurders en woningzoekenden
Informeren van en overleg met bewoners Huurders worden geïnformeerd via ons huisblad ”Entree”, onze website, persberichten en nieuwsbrieven. Wekelijks publiceren we ons woningaanbod via het huis-aan-huisblad “De Rijnpost”. Dit doen we naast onze deelname aan Huiswaarts.nu. Onze wekelijkse advertentiepagina’s in de Rijnpost worden tegelijkertijd gebruikt voor andere informatie, bestemd voor onze klanten, zoals onderhoudsprojecten, de woningen die we te koop aanbieden, nieuwbouwprojecten, huurtoeslag, vacatures, bijzondere bijeenkomsten, etc. Onze internetsite is goed toegankelijk. Via de website kunnen onder andere reparatieverzoeken online worden doorgegeven. Verder biedt de site informatie over de organisatie, nieuwbouwprojecten, onderhoudsprojecten, huren, kopen, leefbaarheid, onze service en diensten en het laatste nieuws. In januari 2015 zijn we gestart met een nieuwe website voor onze nieuwe (fusie) organisatie. Deze heeft als basis de verdere ontwikkeling van onze online communicatie met onze klanten en digitalisering van de dienstverlening: Het informatiemateriaal bevat onder meer: de algemene huurvoorwaarden, het onderhoudsABC en -abonnement, verhuizen, informatie voor nieuwe huurders, woonregels, informatie over zorgalarm, geschillencommissie, “Ontevreden? Laat het ons weten”, woningruil, reparatieverzoeken, asbest, zelf je woning veranderen, kwaliteitszorg bij Patrimonium en huur betalen; In 2014 zijn vele nieuwsbrieven, vooral over onderhoudsprojecten, KWH-zaken, buurtbeheer en buurtactiviteiten verschenen. De nieuwsbrieven worden, waar mogelijk, samen met de bewonerscommissies opgesteld; Het aantal reparatieverzoeken via internet blijft nog beperkt. Dit komt onder andere omdat onze klant nog niet zelf een afspraak kan inplannen. Dit zal in 2015 wel kunnen. Primaire stakeholders en bijzondere klantgroepen Wij onderscheiden als primaire stakeholders de huurders en woningzoekenden en bijzondere klantengroepen (Huurdersvereniging Patrimonium, bewonerscommissies en adviesgroepen). De overige stakeholders worden beschreven in hoofdstuk 10. Belangenbehartiging en ondersteuning huurdersvereniging en bewonerscommissies Een belangrijke beleidsdoelstelling is het betrekken van bewoners bij ons beleid en de uitvoering daarvan. De bewonersinvloed wordt gelukkig steeds groter. In de nieuwe Woningwet is de invloed van de huurdersvereniging op het beleid sterker vastgelegd. Deze wet wordt in juli 2015 van kracht. Zaken als leefbaarheid, huurbeleid, servicekosten, nieuwbouw, begroting, jaarrekening en de meerjarenonderhoudsbegroting worden periodiek besproken. In 2014 stond betaalbaarheid nadrukkelijk op de agenda. De huurdersvereniging is lid van de Woonbond. Onze ondersteuning bestaat onder andere uit financiële bijstand in de vorm van een vast bedrag, vermeerderd met een aan het aantal verhuureenheden gerelateerd bedrag. Hieruit betaalt de huurdersvereniging de reguliere vergoedingen aan de bewonerscommissies (deze zijn onder andere gebaseerd op het aantal woningen in de wijk). Naast dit overleg op algemeen beleidsniveau wordt overlegd op buurt- en complexniveau met bewonerscommissies, wijkcommissies en middels beheeroverleg met groepen bewoners in diverse
28
wijken. Er ontstaan ook andere overlegvormen. Voorbeelden hiervan zijn de bewonersplatformen in het kader van het wijkgericht werken. Met Huurdersvereniging Patrimonium hebben we een samenwerkingsovereenkomst waarin afspraken over procedures, financiën en verscheidene andere onderwerpen zijn vastgelegd. Op 31 december 2014 telt Huurdersvereniging Patrimonium 814 leden, waar van er 20 zijn vertegenwoordigd in de Verenigingsraad. We zijn met de huurdersvereniging in gesprek om te bezien of de participatiestructuur verder kan worden verbeterd door toepassing van moderne vormen van participatie. Het bestuur van de huurdersvereniging was op 31 december 2014 als volgt samengesteld: Dhr. H. Nagel
voorzitter
Mevr. L. van Woudenberg
2e secretaris
Mevr. R. de Weert Dhr. K. van der Schaaff
penningmeester Vicevoorzitter
Dhr. R. Pater Mevr. D. Bleyenberg
Bestuurslid Bestuurslid
Mevr. G.P.M Stoltz
Secretaris
Eind 2014 zijn er negen, door Huurdersvereniging Patrimonium erkende, bewonerscommissies actief. Daarnaast is een bewonerscommissie in het Franse Gat in oprichting. Al deze bewonerscommissies samen vertegenwoordigen de huurders in bijna 1.500 van onze woningen. Het gaat om de volgende commissies: Commissie
Aantal Woningen
Opmerkingen
De Grote Pekken Prins Willem-Alexanderpark*
365 302
1 woongebouw is een VvE
Jan Roeckplantsoen*
179
1 woongebouw is een VvE geworden
Het Hooge Zicht*
60
Gersteveld/Tarweveld
150
Holle Kamp – Trommelaar
157
Entrada
1 woongebouw is een VvE
49
Pollux 83-411
96
Parkcommissies Rembrandtpark *)
Opgericht voor buurtpreventie (light versie)
Beide appartementengebouwen zijn VvE’s
152
Deze commissies hebben de stichtingsvorm, mede omdat ze uitvoering geven aan de buurtpreventieprojecten. Zij oefenen een soort “werkgeversrol” uit voor de buurtpreventers (aanstelling en uitbetalen vergoedingen). De buurtpreventers en de coördinator ontvangen hiervoor een vrijwilligersvergoeding.
In 2014 is met de huurdersvereniging viermaal, via een plenaire vergadering, officieel overleg gevoerd. Verder is regelmatig gesproken met het bestuur en de voorzitter. De volgende onderwerpen zijn aan de orde geweest:
Betaalbaarheid De inkomensafhankelijke huurverhoging
Ontwikkelingen camerabeleid Wijkgericht werken Leefbaarheid en veiligheid in
Ondernemingsplan 2015 – 2019 Asbestproblematiek Leefbaarheidsmonitor 2014
Jaarverslag 2013 Activiteitenplan en begroting 2015
de woonwijken Sociaal project JES Onderhoudsprojecten
Kabinetsplannen Ontwikkelingen binnen de sector Prestatieafspraken met de Ge-
Strategisch Voorraad Beheer Verkoop- en sloopbeleid
Nieuwe woningwet FoodValley activiteiten
meente De Woonvisie 2014-2019
Servicekosten Woningtoewijzing
Fusieplannen met de SIB
DEVO
29
Overleg bewonerscommissies De bewonerscommissies Engelenburg en Schrijverspark zijn in 2014 opgeheven. De buurtpreventieprojecten in deze twee buurten zijn opgevangen door het wijkteam. Onze wijkbeheerders begeleiden de buurtpreventers, samen met de medewerkers van Veens. In 2014 is er, naast de Parkcommissie Rembrandtpark die in 2013 van start is gegaan, een nieuwe bewonerscommissie Franse Gat ontstaan. Verder verlopen vrijwel alle contacten via onze gebiedsregisseurs (wijkgericht werken, buurtpreventie en onderhoudsprojecten). Zij maken vast onderdeel uit van alle wijkteams en voeren regelmatig overleg over talloze onderwerpen. Onze wijkbeheerders onderhouden primair de dagelijkse directe contacten met de commissies, de buurtpreventers en de coördinatoren. In de VvE’s is de rol van een bewonerscommissie op onderdelen anders dan in reguliere huurcomplexen. Naast de bewonerscommissie is er in een VvE-woongebouw een bestuur van die VvE. Dit bestuur draagt zorg voor al het dagelijkse beheer. Ter uitvoering hiervan functioneert er een door de VvE gecontracteerde professionele beheerder. Geschillencommissie - samenstelling – Ingediende geschillen Wanneer onze klanten niet tevreden zijn over de oplossing die wij na het doorlopen van de klachtenprocedure bieden, kan men terecht bij de onafhankelijke geschillencommissie van Patrimonium. De commissie heeft tot taak geschillen tussen Patrimonium en een huurder op een gewaarborgde wijze op te behandelen. De brochure en het reglement van de geschillencommissie zijn op onze website geplaatst. De geschillencommissie bestaat uit drie leden. Eén lid is voorgedragen door de directie van Patrimonium en één lid door de huurdersvereniging. Deze twee leden dragen gezamenlijk het derde lid voor, die tevens voorzitter is. De benoeming geschiedt door het bestuur van Patrimonium. De leden van de commissie zijn: De heer G.N. Nellestein, afgetreden per 1 maart 2014, De heer H. van Dijk (op voordracht van de huurdersvereniging), aftredend per 31 december 2014 Functie voorzitter, vacature. Een niet tevreden huurder kan zijn/haar klacht schriftelijk melden bij het secretariaat van de geschillencommissie. De directie stelt na deze melding een onderzoek in naar de achtergronden van het ingediende geschil en geeft aan de hand van de uitkomsten, een schriftelijke reactie. Leidt dit niet tot een bevredigende oplossing, dan besluit de geschillencommissie het geschil wel of niet in behandeling te nemen. In 2014 zijn er geen geschillen aan de commissie voorgelegd, wel zijn er 2 geschillen ingediend, deze zijn zonder tussenkomst van de commissie opgelost. Omdat er geen geschillen voor behandeling in de commissie in aanmerking kwamen in 2014 en omdat in het kader van het fusieproces is besloten per 1 januari 2015 over te gaan tot deelname aan de regionale geschillencommissie, zijn de vacatures binnen de commissie niet ingevuld. 5.5
Dienstverlening
“KWH – label” en “Pluim of Duim” Patrimonium heeft voor de kwaliteit van haar dienstverlening het kwaliteitslabel “KWH” ontvangen tot midden 2015. De huurders beoordeelden de dienstverlening door Patrimonium met een gemiddeld cijfer van 7,3. Vrijwel gelijk aan dat van 2013. Op het gebied van de (telefonische) bereikbaarheid en klachtenafhandeling (klachten over de dienstverlening, niet bedoeld wordt het onderdeel reparatieverzoeken) wordt in 2015 de dienstverlening uitgebreid.
30
Is een klant ontevreden over onze dienstverlening (of over de wijze van behandelen en doorlooptijden van serviceverlening), dan kan men gebruik maken van het instrument “Pluim of Duim”. Op basis van de op deze wijze ontvangen response van huurders, kunnen we onze dienstverlening verder verbeteren. In 2014 is een volledig nieuwe klachten- en geschillenprocedure opgesteld. Deze is gericht op het zo veel mogelijk voorkomen van klachten. Indien er toch een klacht is, wordt deze door middel van een persoonlijke aanpak afgehandeld (ombudsrol). Verlenen van diensten aan bewoners We bieden onze bewoners aan om (tegen betaling) door ons verbeteringen aan de woning uit te laten voeren. Voorzieningen op het terrein van duurzaamheid (isolatie) en veiligheid (Politiekeurmerk Veilig Wonen) kunnen eveneens door ons worden uitgevoerd. Hiervoor bieden we ook de optie om dit middels een passende huurverhoging te betalen. Individuele wensen voor in de keuken (waaronder de tegelkeuze) zijn eveneens mogelijk. Voor deze verbeteringen geldt een te betalen vergoeding in één keer. In 2014 hebben we relatief veel aandacht besteed aan het voorkomen van inbraken. Tegen een tarief van € 2,50 huurverhoging per maand wordt de woning voorzien van de vereiste maatregelen uit het programma PKVW. Veel bewoners in de wijken waar we actie hebben gevoerd, hebben hiervoor gekozen. Huurders kunnen een aanvraag bij ons indienen voor woningruil. Zo’n aanvraag kan eenvoudig via internet gedaan worden, hierbij bieden we ook de mogelijkheid te adverteren. In 2014 hebben we zes aanvragen ontvangen. Bij de woningruil wordt de woning technisch opgenomen en de huurprijs geharmoniseerd.
31
6
VERNIEUWEN VASTGOED
6.1
Kengetallen
In de onderstaande tabel zijn in 2014 de nieuw opgeleverde woningen vermeld. In exploitatie genomen Op de Brink Woningen Atelier
Aantal vhe’s Ge Stichtingskosten per vhe 18 6
141.924 110.124
Het Erfgoed De Koekoek Zorgappartementen inclusief collectieve en gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen Appartementen Commerciële ruimte
49
149.614
39
217.350
7 1
207.042 266.950
Vogelenzang Rhenen
16
180.158
Verkoop
Aantal vhe’s
Vievante (woningen)
5
Vievante (parkeren)
5
6.2
Nieuwbouwprojecten
Opgeleverde nieuwbouwwoningen, samen met de in aanbouw zijnde projecten, zijn hieronder beschreven: Veenendaal-oost Op de Brink (buurtschap de Ontmoeting) Op deze locatie, naast het Ontmoetingshuis, zijn 18 appartementen waarvan zes gecombineerd met een atelierruimte voor bedrijfsuitoefening, gerealiseerd. Gestart is in mei 2013, de oplevering heeft in mei 2014 plaatsgevonden. Het Erfgoed (buurtschap de Erven) Op deze locatie zijn 50 appartementen gerealiseerd, waarvan 11 voor een groep met wonen & zorg (mensen met een stoornis in het autistisch spectrum) op de bovenste verdieping. Gestart is in augustus 2012 en de oplevering heeft in februari 2014 plaatsgevonden. Overig Veenendaal en Rhenen De Koekoek Een zorgcomplex met 39 zorgeenheden (ten behoeve van bewoners met dementie), een behandel/kenniscentrum (voor Quarijn) en 7 appartementen. Gesitueerd op de hoek van de Nieuweweg en de Bevrijdingslaan. De bouw is gestart in oktober 2012, het gebouw is begin 2014 in gebruik genomen. Vogelenzang in Rhenen Op deze locatie zijn 16 grondgebonden woningen gebouwd (turn-key afname van Bouwfonds/van Wijnen-combinatie). Gestart is in september 2013, de oplevering heeft rond de jaarwisseling plaatsgevonden waardoor er gedeeltelijk in 2013 en gedeeltelijk in 2014 is opgeleverd.
32
Park Spitsbergen Een ontwikkeling van Ingenious Vastgoed, gelegen achter de Meent. Hier heeft Patrimonium 18 grondgebonden woningen turn-key afgenomen. De uitvoering is in 2014 gestart en de oplevering zal in april 2015 plaatsvinden. Schrijverspark Hier gaat het om een sloop/nieuwbouwproject waarin 64 appartementen worden gesloopt en 71 appartementen worden teruggebouwd. De sloop is 2014 gestart, waarna in februari 2015 is gestart met de bouw. De oplevering vindt plaats in de zomer van 2016. De Reünie In 2013 startte Planoform met de verkoop van jongerenappartementen in de voormalige CSVschool. Patrimonium neemt daarvan 43 appartementen af voor de verhuur. De bouw is in 2014 gestart, de oplevering zal in mei 2015 plaatsvinden. In 2014 zijn de volgende projecten voorbereid en in ontwikkeling De Shelter Dit betreft een woon-zorgcomplex met totaal 84 zorgeenheden en appartementen met een zorgcomponent. Daarnaast is er een commerciële ruimte voor zorg gerelateerde functies op de begane grond. Dit project is ontwikkeld in samenwerking met Burgland Projectontwikkeling. Het gebouw ligt op een hoekpunt van het Stationskwartier (stadsvernieuwingsgebied). De bouw is gestart in februari 2015, oplevering is voorzien in oktober 2016. Stadhouderslaan Dit is een sloop/nieuwbouwproject van 36 appartementen, waarvoor 24 starterswoningen en 12 appartementen terugkomen met extra parkeerplaatsen. Deze woningen worden gemaakt als passiefhuis waardoor er voor de bewoners een laag energieverbruik mogelijk is. Direct na de zomer van 2015 wordt gestart met de sloop en vindt aansluitend de nieuwbouw plaats. Veranda (buurtschap de Erven) In buurtschap de Erven neemt Patrimonium 25 grondgebonden woningen af van LATEI projectontwikkeling. Het gaat om huurwoningen voor huishoudens met een inkomen boven de 35.000 euro. De start van de bouw is gepland in het derde kwartaal van 2015. Oplevering is in het derde kwartaal van 2016 gepland. Van der Heidehof Op de locatie van het voormalige CSV is een ontwikkeling gaande met commerciële ruimtes, zorgvastgoed en grondgebonden eengezinswoningen. Wij hebben 10 woningen gekocht. De start van de bouw is gestart in het tweede kwartaal van 2015, de oplevering vindt circa een half jaar later plaats. Omschrijving van de kwaliteit van de nieuwbouw Patrimonium spant zich bij het bouwen in om woningen te realiseren die meer bieden dan de minimale eisen (zoals vastgelegd in het Bouwbesluit). Concreet betekent dit: Specifiek op doelgroep afgestemde en uitgevoerde wensen realiseren; Van Accoya hout gemaakte buitenkozijnen met als oogmerk een duurzame (lagere schilderfrequentie) toepassing van materiaal; Aandacht voor gemeenschappelijke ruimtes voor woongroepen en woon-zorggebouwen; Gebruik van zonnepanelen (in 2015 met een geschatte jaarlijkse opbrengst van 11.000 kWh).
33
Deze maatregelen beperken de kosten voor financiering, de woonlasten en exploitatiekosten en vergroten de verhuurbaarheid. 6.3
Verkopen
De doelstelling voor 2014 was het verkopen van 40 woningen uit de bestaande voorraad. Via het Strategisch Voorraad Beleid is vastgesteld welke woningen voor verkoop in aanmerking komen. Bij verkopen van woningen spelen de volgende overwegingen een rol: De Overheid stuurt aan op krimp van de corporatiesector en groei van het eigen woningbezit; De vraag naar goedkope koopwoningen vanuit de markt; Door onze investeringsopgave en de daarmee samenhangende financiële continuïteit is verkoop een belangrijke bron van inkomsten; Een volkshuisvestelijke analyse waarin de diverse woningtypes (met prijsklassen) worden afgewogen tegen de gewildheid vanuit de huur- c.q. koopmarkt. In plaats van de in 2014 geplande 40 te verkopen woningen zijn er 57 woningen en een gedeelte van een commerciële ruimte verkocht. Gezien de niet behaalde verkoopdoelstellingen in de voorgaande jaren, is hiermee een achterstand gedeeltelijk ingelopen.
34
7
DUURZAAM ONDERNEMEN
7.1
Kengetallen
In de hierna volgende tabel staan alle onderhoudsuitgaven over het jaar 2014 vermeld. Omschrijving
Begroot
Werkelijk
Verschil
Reparatieverzoeken
1.061.000
1.230.928
- 169.928
Verschoven planmatig onderhoud
1.311.000
891.361
419.639
250.000
544.463
- 294.463
Verhuur bevorderende maatregelen
93.000
45.931
47.069
Abonnementsonderhoud
33.000
25.632
7.368
Onderhoud na vandalisme
64.000
71.219
- 7.219
2.812.000
2.809.534
2.466
1.650.100 917.700
1.700.944 787.307
- 50.844 130.393
Niet planmatig onderhoud
Asbestsanering
Totaal niet planmatig onderhoud Planmatig onderhoud Bouwkundig onderhoud Contractonderhoud Technische Installaties Totaal planmatig onderhoud
1.776.600
1.072.654
703.946
4.344.400
3.560.905
783.495
876.000
990.860
- 114.860
91.814
41.289
50.525
Overige onderhoudskosten Overige onderhoudskosten (incl. VvE) Glasfonds Verkoop
30.000
44.272
- 14.272
997.814
1.076.421
- 78.607
Investeringen zonder huuraanpassingen
385.000
354.163
30.837
Investeringen met huuraanpassingen
400.000
329.466
70.534
785.000
683.629
101.371
Investeringen (groot onderhoud, energieverbeteringen, keukens, douches, toiletten)
11.688.196
8.839.279
2.848.917
Totale onderhoudsuitgaven
20.627.410
16.969.768
3.657.642
Totaal overige onderhoudskosten Individuele onderhoudsinvesteringen
Totaal individuele investeringen
7.2
Niet planmatig onderhoud en individuele onderhoudsinvesteringen
Algemeen Het begrote bedrag voor het niet planmatige onderhoud, overige onderhoudskosten en individuele investeringen was voor 2014 € 4.473.000. De totale uitgaven bedroegen € 4.484.023 (2013: € 3.659.973). Een negatief resultaat ten opzichte van de begroting van slechts € 11.023: Het niet planmatig onderhoud is conform de begroting gerealiseerd; Aan individuele onderhoudsinvesteringen is € 101.371 minder uitgegeven, deels als gevolg van een verminderde vraag; De post overige onderhoudskosten binnen deze categorie is met € 114.860 overschreden, door hogere energielasten tijdens leegstand en niet begroot onderhoud van zonnepanelen.
35
Vanaf 2014 is het Niet Planmatig Onderhoud (NPO) anders ingericht. Klacht en project op aanvraag zijn vervangen door Reparatieverzoeken (REP) en Verschoven planmatig onderhoud (VPO). Mutatieonderhoud is verhuurbevorderende maatregelen geworden Een kostensoort die wordt ingezet wanneer er bij oplevering van de woning nog aanpassingen nodig zijn ten behoeve van de verhuurbaarheid. Individuele Investeringen zonder huurprijsaanpassing De post Individuele Investeringen (zonder huurprijsaanpassingen) is voornamelijk bestemd voor aanpassingen in het Franse Gat. Het betreft mede de extra vereiste werkzaamheden (bijvoorbeeld riolering) in relatie tot het vervangen van vloeren (als gevolg van schimmel en zwammen). Het idee om de vervanging van de vloeren in het Franse Gat planmatig aan te pakken is nog niet geconcretiseerd. Tot nu toe heeft de vervanging goed plaats kunnen vinden op individuele basis (reparatieverzoek). Binnen het budget zijn tevens twee onverwachte uitgaven opgevangen: aanpak geluidsisolatie Nobelstraat (€ 20.998); aanbrengen automatische deuropeners in aantal woningen aan de Erasmusstraat (€ 12.107). Individuele woningverbetering met huurprijsaanpassing Het beleid bij de woningverbeteringen met huurverhoging is erop gericht om deze woningverbeteringen uit te voeren op basis van een betaling ineens. Verbeteringen in het kader van de veiligheid (PKVW), isolatie en het plaatsen van boilers zijn mogelijk via een huurverhoging. De uitgaven zijn binnen de begroting gebleven. Dit ondanks extra boilervervangingen en de projecten D’n Aok (€ 51.200) en de Vliegenzwam. Het project aan het Boompjesgoed (vervangen boilers) valt ook binnen deze onderhoudscategorie. In 2014 zijn, onder andere, de volgende zaken opgepakt en uitgevoerd: Omschrijving
Bedrag in €
Politiekeurmerk, waaronder project Emmalaan
26.077
Glasisolatie
35.600
Keuken-, badkamer- en toiletverbouwingen (bewonerskeuzes) in 55 woningen
53.000
Boilers (nieuwe en overname) in 88 woningen Project Boompjesgoed (was niet begroot), o.a. bewonerskeuzes
54.500 72.500
Cv-installaties en ketelvervanging (30 woningen)
74.738
Reparatieverzoeken (REP) In 2014 zijn 11.185 reparatieverzoeken verholpen (begroot waren er 10.500). Dit aantal is vanaf begin 2014 aanmerkelijk hoger dan voorgaande jaren (zie tabel hierna). De reden is dat reparaties die in voorgaande jaren onder het mutatieonderhoud vielen, nu als reparatieonderhoud zijn geboekt omdat dit onderhoud losstaat van de mutatie. Per woning is gemiddeld 1,7 klacht verholpen (2013: gemiddeld 1,5). De gemiddelde kosten per klacht bedragen € 110. Het budget van reparatieverzoeken is overschreden. De belangrijkste reden is dat reparatieverzoeken niet altijd te sturen zijn en reparaties, indien ze zich voordoen, uitgevoerd moeten worden. Door te bezuinigen op de uitgaven voor het verschoven planmatig onderhoud is het totaal van de uitgaven binnen de totale categorie aan niet planmatig onderhoud binnen de begroting gebleven. Aantal klachten Reparatieverzoeken in €
Per Reparatieverzoek in €
2014 *)
11.185
Begroot Werkelijk Afwijking 1.061.000
1.230.928
%
- 169.928
- 16,0
2013
9.630
927.686
1.021.946
94.260
10,1
2012
9.030
1.250.000
1.458.061
208.061
16,6
2014
101
110
-9
-8,9
2013
109
106
-3
-2,8
2012
147
161
14
9,5
36
*) Vanaf 2014 worden de kosten op een andere wijze weergegeven. In reparatieverzoeken zijn nu ook een groot deel van de mutatiekosten opgenomen. Asbest Vanwege de hoge uitgaven aan asbestinventarisaties en -saneringen is deze kostensoort voor 2014 apart begroot. Op deze post worden alle asbestuitgaven geboekt die ontstaan als gevolg van woningmutaties, maar ook de uitgaven voor deze werkzaamheden die samengaan met vloer- en rioolvervangingen en bij overige reparatieverzoeken. Het budget was € 250.000. Deze begrotingspost is overschreden. Er zijn 412 opdrachten uitgevoerd voor gemiddeld voor een bedrag van ruim € 1.321 per opdracht. Verhuurbevorderende maatregelen (VBM) Door wijziging van het mutatieproces is dit budget geïntroduceerd. Dit onderhoud wordt uitgevoerd om de oplevering van leeggekomen woningen kwalitatief op orde te brengen. Het draagt bij aan een betere verhuur van de woningen waar een nieuwe huurder in komt. De meeste uitgaven zijn besteed aan extra schoonmaak, sloten vervangen, extra schilderwerk en vervanging van sanitair. Mutaties In 2014 zijn er 567 woningmutaties geweest, inclusief de nieuwbouwwoningen. Aan de bestaande woningvoorraad (444 woningen) is bij verhuizingen ongeveer € 1.500.000 besteed aan reparatieverzoeken en verschoven planmatig onderhoud, dat is gemiddeld genomen ongeveer € 3.300 per woning. Dit beeld wordt fors beïnvloed door enkele dure mutaties aan, onder andere, de Nijverheidslaan, het Schrijverspark en in het Franse Gat (o.a. Paulus Potterstraat). In rekening gebracht niet planmatig onderhoud. In totaal is ruim € 132.000 in rekening gebracht aan huurders naar aanleiding van onderhoud bij verhuizingen, maar ook op basis van reparatieverzoeken en verbeteringen. Aan de vertrekkende bewoners is ongeveer € 80.000 aan onderhoud in rekening gebracht (nadat de huurder eerst zelf in de gelegenheid was gesteld om de schade te herstellen). Verschoven planmatig onderhoud (voorheen - projecten op aanvraag) Het gaat hierbij om projectmatige werkzaamheden (zonder huurverhoging), die worden uitgevoerd naar aanleiding van een reparatieverzoek of mutatie. Tot 2012 werd dit onderhoud Project op Aanvraag genoemd. Jaar
Begroot in €
Besteed in €
2014
1.311.000
891.361
2013
1.252.376
713.684
2012
1.250.000
1.261.797
De belangrijkste werksoorten en daaraan bestede bedragen binnen VPO zijn: Omschrijving - werksoorten
Bedrag in €
Binnenwerk: wanden, vloeren en plafonds
58.000
Keuken, badkamer en toiletrenovaties
375.000
Saneringen standleidingen Grote Pekken
26.500
Sanitair/afvoeren/riolering/tegelwerk
37.000
Installaties (waaronder CV en MV) Uitgaven in de VvE’s verhuurde woningen (binnenzijde woningen o.a. KBT)
56.000 92.000
37
Onderhoudsabonnement Huurders kunnen via een onderhoudsabonnement het huurderonderhoud door ons laten uitvoeren. Voor huurders die langer in onze woningen wonen, wordt korting verleend op het abonnementstarief. Voor 2014 was de doelstelling om het aantal huurders met een abonnement met 10% uit te breiden. Dat is niet gelukt. Op 1 januari 2014 hadden 2.480 huurders een abonnement afgesloten, op 31 december 2014 waren dit er 2.513, een stijging van maar 1%. Bijna 39% van de huurders heeft een abonnement. Woont men langer dan 25 jaar in de woning, dan is het abonnement gratis, dit geldt voor ruim een kwart van het aantal abonnementen. 87% van de abonnees betaalt een gereduceerd tarief. Naast degene die een gratis abonnement heeft, varieert het tarief van € 0,80 tot € 3,20 per maand. Vandalisme Om de gevolgen van vandalisme op te lossen is in 2014 € 71.219 (2013: € 35.799) besteed. Begroot was een bedrag van € 64.000. Een grote post betreft de schade van een inval van de politie, hierbij is ook schade aangericht aan de galerij van een woongebouw. De kosten bedragen ruim € 18.500. Deze kosten worden verhaald via de verzekering van de politie en worden hoogstwaarschijnlijk in 2015 aan ons vergoed. Van het totale bedrag is ongeveer € 19.000 uitgegeven aan inbraakschade (sloten, houtherstel en schilderwerk). Verder is ongeveer € 11.000 besteed aan het oplossen van vernielingen van glas, entrees en dergelijke. Daar waar mogelijk vorderen we deze kosten terug, hiervoor maken we ook gebruik van camerabeelden. Het aantal graffitimeldingen in 2014 is ten opzichte van 2013 iets gestegen. We doen van iedere melding direct aangifte. Sinds 1999 nemen we deel aan een Gemeentelijk initiatief (collectief bestrijden graffiti). Door het maken van dossiers met foto’s zijn al veel graffitimakers verrast met taakstraffen. Jaar
Aantal graffitimeldingen
2014
20
2013
17
2012
19
Glasfonds De uitgaven voor glasbreuk bedroegen € 41.289. Bij het glasfonds merken we dat de meldingen en de schades afnemen in complexen waar cameratoezicht is. Onderhoudswerkzaamheden ter bevordering van woningverkoop Voor het beter verkoopbaar maken van woningen uit onze bestaande voorraad, worden werkzaamheden uitgevoerd (klein onderhoud, schilder- en schoonmaakwerk). Als uitgangspunt wordt er niet geïnvesteerd in tegelwerk, keukens en sanitair. Dit wordt aan de koper overgelaten omdat deze een eigen keuze en smaak heeft. In totaal is € 44.272 besteed, begroot was € 30.000. De overschrijding is het gevolg van het feit dat er aanzienlijk meer woningen zijn verkocht dan begroot. Schades In 2014 zijn er 9 schademeldingen ingediend bij de verzekering. Jaar
Eigen risico < € 6.800
Schades tot € 2.500
Schades > € 2.500
2014
0
3
6.120
6
2013
1
5
6.351
2012
0
6
499
Totaal
Gemiddeld per schade(€)
158.292
9
7
76.562
12
71.023
5.918
5
21.641
11
109.205
9.927
38
164.412
18.268
In 2014 zijn er drie grote schades geweest. Deze drie vertegenwoordigen een schadesom van ongeveer € 120.000. Het aantal branden waarbij de oorzaak niet te achterhalen valt neemt toe. De afwikkeling van de schades duurt langer omdat de verzekeraar de situatie vaker nader wenst te onderzoeken. WMO (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) In 2014 zijn er 31 woningaanpassingen in opdracht van de Gemeente uitgevoerd in het kader van de WMO-regeling voor een totaalbedrag van € 55.258. De kosten ten behoeve van de bewoners met een lichamelijk gebrek, worden door de Gemeente vergoed. In totaal beheren we ruim 1.400 woningen, waarin aanpassingen zijn aangebracht. Dit varieert van een enkele aanpassing (zoals een steunbeugel) tot volledige verbouwde woningen. Jaar
Euro’s
Aantal
Gemiddeld per aanpassing (€)
2014 2013
55.258 47.414
31 40
1.783 1.185
2012
77.490
88
881
7.3
Planmatig onderhoud
Algemeen Goed onderhouden woningen en woongebouwen zijn mede bepalend voor het woongenot van onze klanten. Dat geldt niet alleen voor de technische staat van de woningen, ook een goede woonkwaliteit wordt gewaardeerd door onze bewoners. De kwaliteit van ons bezit wordt geborgd door periodiek de technische staat van de woningen te beoordelen. Dit wordt vastgelegd in een geautomatiseerd meerjaren onderhoudssysteem. Hierin worden de onderhoudscycli bepaald voor de onderdelen van de woningen die onderhouden moeten worden. In 2013 is het BasisBestekBoek geactualiseerd en zijn de materiaalkeuzes met behulp van ISSO (Kennisinstituut voor de installatiesector) ingevoerd. Daarnaast ontwikkelen wij vanuit het Strategisch Voorraadbeleid (SVB) initiatieven om ons bezit te ingrijpender te verbeteren. Via het SVB volgen we of onze woningen nog steeds aan de eisen van de moderne tijd voldoen. Op basis van een strategische overweging worden er zo nodig investeringen gepland en uitgevoerd. Net als in 2012 en 2013 is in 2014 gebruik gemaakt van de tijdelijke BTW-verlaging op arbeid. Onderhoudsprojecten De geplande bouwkundige onderhoudswerkzaamheden zijn vrijwel conform begroting afgehandeld. Bij het technisch installatieonderhoud is een fors positief resultaat behaald, dit is hoofdzakelijk verkregen bij het project de Engelenburg (door een andere systeemkeuze: € 260.000) en bij het herplaatsen van Ignis-ketels (die goedkoper waren dan begroot: € 120.000). Daarnaast is sprake van het opschuiven van het opknappen van de liftkooien in de complexen Engelenburg en Prins Willem-Alexanderpark naar 2015 (€ 210.000). Contractonderhoud heeft een positief resultaat behaald door besparingen op de contracten voor het CV-onderhoud, het groenonderhoud en het onderhoud van de mechanische ventilatie. Verbeteringsprojecten (technische ingrepen) De investeringen voor Strategisch Voorraad Beheer, energiemaatregelen en keuken-, badkameren toiletrenovaties hebben een positief (jaar)resultaat bereikt. SVB (investeringen in woontechnische kwaliteitsverbeteringen): op de mechanische ventilatie in de Engelenburg na, zijn alle projecten afgerond. Het positieve resultaat op de SVB-investeringen komt
39
voornamelijk door het niet uitvoeren van de mechanische ventilatie in de Engelenburg (verschoven naar 2015) en de verlaagde BTW bij het project “De Grote Pekken”. EPA (energiebesparende maatregelen): het EPA budget is maximaal ingezet. Deze inspanningen hebben ertoe geleid dat Patrimonium vanaf 31 december 2014 zichzelf een groene corporatie mag noemen omdat het gemiddelde label C is. Er heeft ten opzichte van de begroting geen volledige uitvoering van alle geplande werkzaamheden plaatsgevonden omdat het voorgenomen project in het complex Tarweveld en Gersteveld op verzoek van de bewoners niet is uitgevoerd. Bij de renovaties van keukens, badkamers en toiletten zijn besparingen gerealiseerd als gevolg van optimalisering van de werkzaamheden. 7.4
Verenigingen van Eigenaren
In totaal heeft Patrimonium bijna 600 huurwoningen in 29 VvE’s (gemengde complexen). Het beheer is door de besturen van deze VvE’s uitbesteed aan drie externe beheerders (Intrema, PMH en VvE-Commitment). Op jaarbasis wordt ongeveer € 450.000 bijgedragen aan onderhoud van de diverse VvE’s. Voor het project de Reünie (gemengd koop- en huurcomplex) wordt de oprichting voorbereid. Voor diverse nieuwbouwcomplexen (o.a. Het Erfgoed, KHH, Op de Brink, etc.) zijn de voorbereidingen gestart om deze complexen te splitsen. Hierdoor ontstaat er een aantal nieuwe (voor de wet actieve VvE’s). Het beheer hiervan blijven we zelf uitvoeren. Voor deze gesplitste complexen met alleen huurwoningen wordt gezocht naar meest eenvoudige, binnen de wetgeving passende, variant van VvE-administratie en -beheer. De VvE’s ’t Penseel en De Munnick (alleen huurwoningen) zijn eveneens in eigen beheer. In de VvE de Zilvermeeuw is de lift volledig vernieuwd. Onder ons toezicht en in goede samenwerking met het bestuur en het bedrijf dat in de andere gebouwen van de Grote Pekken de (bestaande) liften heeft gerenoveerd, is dit project afgerond. Voor de bewoners is tijdens de liftrenovatie tijdelijk een noodlift geplaatst. In drie VvE’s verzorgen we de achtervang van het cameratoezicht. Met een vierde VvE zijn we hierover in gesprek. In 2014 zijn verdere wijzigingen en verbeteringen uitgevoerd aan het cameratoezicht. Met de drie VvE’s zijn al eerder principeafspraken gemaakt over een maandelijkse bijdrage in de servicekosten van maximaal € 3 tot 5 per eigenaar. Dat wordt uiteindelijk in 2015 geeffectueerd. 7.5
Energiebesparingsbeleid
Op het vlak van duurzaamheid en energiebesparing hebben wij ook in 2014 weer onze bijdrage geleverd. Vanaf 2006 adverteren wij al onze huurwoningen met een energielabel en hebben wij een actueel beeld van de energieprestatie van de totale woningvoorraad. Mede vanwege de beheersing van de woonlasten besteden wij veel aandacht aan energiebesparing. Al onze woningen zijn voorzien van een energielabel. Dit helpt ons om keuzes te maken bij energiebesparende maatregelen. Het gemiddelde niveau van de energieprestatie op 31 december 2014 is 1,55. Dit is aanzienlijk beter dan vooraf begroot. Patrimonium woonstichting is dan ook per 31 december 2014 een groene (C-label) corporatie.
40
Hieronder een overzicht van de energieprestatie per 31-12-2014.
Sinds 2009 daalt het gemiddelde energielabel van al onze woningen. Hieronder een overzicht van het verloop. EPA 31-12-2008 1,94 31-12-2009 1,89 31-12-2010 1,84 31-12-2011 1,84 31-12-2012 1,77 31-12-2013 1,66 31-12-2014 1,55 Projecten In de tweede helft van het jaar zijn er op 400 eengezinswoningen in Veenendaal Zuidoost zonnepanelen geplaatst. In 2014 zijn daarnaast diverse projecten in uitvoering genomen met plafondisolatie. Onder andere in Engelenburg-noord, Gersteveld en Tarweveld en het Jan Roeckplantsoen. In september startte de bewonerscommissie Gersteveld/Tarweveld een handtekeningenactie om de werkzaamheden tegen te houden. Zij zijn van mening dat Patrimonium de bewoners in gevaar brengt door met pur schuim te werken. Ze hebben 130 handtekeningen verzameld. Wij hebben daarop besloten de werkzaamheden voorlopig niet uit te voeren.
41
8
CONTINUÏTEIT & CONTROL
8.1
Financiële kaders en kengetallen
Patrimonium wil een financieel gezonde organisatie zijn en blijven, zodat wij ook op termijn de naleving van onze maatschappelijke verantwoordelijkheid kunnen waarborgen. Helderheid omtrent ons financieel speelveld en transparantie naar stakeholders over de inzet van onze middelen, zijn van belang. Ons financieel beleid levert hieraan een bijdrage en kent twee hoofddoelstellingen: 1. Waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie; 2. Transparantie naar stakeholders omtrent de omvang en inzet van onze middelen. Onze financiële positie wordt negatief beïnvloed door de invoering van de Verhuurderheffing, de toegenomen saneringssteun, een toenemende zorg inzake de betaalbaarheid van de huren door onze huurders en de op termijn te betalen vennootschapsbelasting. Daarnaast is sprake van een aanscherping van de normen door sectorinstituten, welke de financierbaarheid van onze maatschappelijke opgave verder onder druk zet en op onderdelen resulteert in de noodzaak tot het aantrekken van commerciële financiering. De effecten van de nieuwe Woningwet, zullen eveneens de financiering van (delen van) ons bezit beïnvloeden. Patrimonium is hierdoor de afgelopen jaren in een nieuwe financiële wereld terechtgekomen. Om hierin te kunnen opereren, heeft onze financiële positie continue aandacht, waardoor we scherpere keuzes kunnen maken en toegang tot de kapitaalmarkt behouden. Het financieel beleid vormt samen met het strategisch voorraadbeheer de randvoorwaarde voor de realisatie van de doelstellingen welke in het ondernemingsplan zijn opgenomen en bepaalt tevens het financieel kader waarbinnen en het tempo waarmee we onze ambities vorm kunnen geven. Dit betekent dat begrotingen en investeringsvoorstellen binnen de randvoorwaarden van het financieel kader moeten passen. Hierdoor zijn we in staat tijdig in te spelen op kansen en negatieve trends om te buigen. Om financieel gezond te blijven is financiële sturing van groot belang. De realisatie van ons beleid op gezonde financiële basis moet resulteren in passende vermogensontwikkeling. De ontwikkeling van het eigen vermogen vormt namelijk de basis voor de gezondheid van de organisatie. Deze ontwikkeling wordt bepaald door het saldo van in- en uitgaande kasstromen en het rendement op het vastgoed. Financiële sturing is dan ook gebaseerd op (toekomstige) kasstromen en rendement op de inzet van vermogen, om daarmee de omvang en ontwikkeling van het vermogen te beïnvloeden. Omdat de bedrijfswaarde het beleid van Patrimonium vertegenwoordigt en daarmee beinvloedbaar is, vormt de bedrijfswaarde van het vastgoed de basis van onze financieel sturing. De lengte van onze financiële polsstok, waarmee we invulling kunnen geven aan de maatschappelijk opgave, wordt bepaald door ons vrij beschikbare vermogen. Dit is het surplus binnen het eigen vermogen, boven de door ons minimaal vereiste solvabiliteit. De omvang van ons vermogen is namelijk geen doel op zich, maar dient maatschappelijk maximaal te renderen en niet “op de plank te blijven liggen”. Het uitgangspunt van financieel beleid vormt het waarborgen van de financiële continuïteit, dat wil zeggen een gegarandeerde financierbaarheid van onze activiteiten en organisatie. Hiervoor hebben we als financieel kader de volgende randvoorwaarden van beleid geformuleerd: 1. De operationele kasstroom uit exploitatie, voldoet aan de financiële criteria van het WSW (borgwaarde), waardoor sprake is van een continue toegang tot de kapitaalmarkt; 2. Het eigen vermogen (volkshuisvestelijk vermogen) voldoet aan de financiële criteria van het CFV. De noodzakelijke hoogte van dit vermogen is afhankelijk van het risicoprofiel van onze activiteiten; 3. Investeringen zijn kostendekkend op basis van onze gemiddelde vermogenskostenvoet, tenzij het wenselijk is in het kader van herstructureringsopgaven, sociale nieuwbouw of leefbaarheid;
42
4. Onze efficiency en effectiviteit (bedrijfskosten) sluiten aan bij het ambitieniveau en de huuropbrengsten en zijn vergelijkbaar met collega-woningcorporaties met een vergelijkbare opgave. Voor de bewaking van de van de naleving van het financieel kader zijn financiële stuurvariabelen en interne beheersmaatregelen gedefinieerd: operationele kasstroom (WSW-norm), interestdekkingsratio (ICR), solvabiliteit, direct rendement, beheerkosten, loan to value, rente lening portefeuille en rendement (nieuwe) projecten (IRR). Met financiële stuurvariabelen wordt invulling gegeven aan de financiële randvoorwaarden waarbinnen wij het beleid uitvoeren. 8.2
Doelstellingen voor 2014
De financiële doelstellingen voor 2014 zijn opgenomen in een tweetal documenten: a. Financieel beleid b. Jaarplan en begroting 2014 a. Financieel beleid Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de stuurvariabelen in 2014 in relatie tot de door ons gestelde doelen. Kengetal
Omschrijving
Norm
Realisatie 2014
Operationele kasstroom
De operationele cashflow in relatie tot de omvang van de lening portefeuille vormt de basis voor de borgingsruimte welke door het WSW wordt verstrekt. Dit verschaft ons een directe toegang tot de kapitaalmarkt voor DAEB activiteiten.
> 2,0%
4,3%
ICR
De mate waarin de rente wordt gedekt uit de operationele cashflow.
> 1,60
1,94
Solvabiliteit
Eigen vermogen op basis van bedrijfswaarde in relatie tot het totale vermogen.
> 30,0%
34,9%
Direct Rendement
Exploitatiesaldo gedeeld door de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad. Het exploitatiesaldo is huuropbrengst, verminderd met de directe exploitatielasten, beheerkosten en onderhoudskosten. Voor de marktwaarde van de bestaande woningvoorraad maken we binnen onze financiële sturing gebruik van de bedrijfswaarde.
> 3,5%
5,6%
Beheerkosten
De beheerkosten in verhouding met de huuropbrengsten. De beheerkosten zijn : personeelskosten, onderhoudskosten en overige bedrijfslasten. Verhouding tussen de economische waarde van het bezit (bedrijfswaarde) en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen (leningen).
< 38,0%
34,9 %
< 75,0%
72,0%
Gewogen gemiddelde rentelast op de leningportefeuille. De internal rate of return (IRR) is de disconteringsvoet waarbij de netto contante waarde van verwachte kasstromen van een investering gelijk is aan de stichtingskosten van de investeringen. In ons investeringsstatuut zijn hiervoor per type vastgoed normen opgenomen.
< 3,8%
3,71 %
Diversen
Voldoen grotendeels aan norm
Loan to value
Rente leningportefeuille IRR
43
Uit de kengetallen blijkt dat Patrimonium haar beleid en ambities in 2014 grotendeels heeft gerealiseerd binnen de gestelde financiële grenzen. De invoering van de Verhuurderheffing, in combinatie met de druk op de aanvangshuren, heeft ervoor gezorgd, dat de IRR bij nieuwbouwinvesteringen sterk onder druk staat en in een aantal gevallen niet meer voldoet aan de intern gestelde norm. b. Jaarplan en begroting 2014 Kwalitatieve doelen Het jaarplan 2014 is gericht op het verder verbeteren van werkprocessen, waardoor effectiever en efficiënter gewerkt kan worden. Op het gebied van de bedrijfsvoering zijn de afgelopen jaren onze activiteiten grotendeels gericht op het meer in control raken van onze organisatie, de inrichting van het financieel stuurmodel, het zoeken naar nieuw begrotingsevenwicht en de kwaliteit van onze stuurinformatie. Dit biedt de mogelijkheid om sneller te reageren op ontwikkelingen in een sterk veranderende omgeving waarmee we als corporatie te maken hebben gekregen en daarmee richting te kunnen geven aan onze organisatie. In 2014 richtte onze aandacht zich meer op inrichtingsvraagstukken, met name op het gebied van organisatie en informatisering. Deze speerpunten hebben als overkoepelend thema ‘Het huis op orde’, waarmee we bedoelen: ligt de organisatie financieel op koers, is de informatie betrouwbaar en doen we hetgeen we hebben afgesproken. Hiermee is een slag gemaakt van volledig ‘In Control’ komen, het thema van de vorige jaren, naar het creëren van continue mechanismen om processen te beoordelen en verbeteren en de kwaliteit van de informatievoorziening te verbeteren en aan te laten sluiten op de gewenste stuurinformatie. Toetsen en elkaar aanspreken vormt hierbij de rode draad. Resultaat in vergelijking met de begroting De in deze paragraaf genoemde cijfers betreffen de geconsolideerde cijfers van Patrimonium woonstichting. Vanaf het jaar 2012 is de materiele vaste activa gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Dit leidt in de winst- en verliesrekening tot grotere resultaatschommelingen. Hierdoor zullen we bij de beoordeling van het resultaat na belasting een onderscheid maken tussen het resultaat in- en exclusief waardeveranderingen materiele vaste activa. Het resultaat na belasting is, met name vanwege de waardestijging van ons vastgoed, € 22.543.000, hoger dan begroot. We kunnen vaststellen, dat het jaar 2014 in financieel opzicht goed is verlopen. De huuropbrengst is gerealiseerd, de verkoop bestaand bezit is hoger dan verwacht en de bedrijfslasten zijn binnen de begroting gebleven. Om het huishoudboekje op orde te houden, hebben we de uitgaven nauwlettend in de gaten gehouden en is waar mogelijk bezuinigd. Dit heeft ertoe bijgedragen, dat de kasstroom in 2014 hoger is dan begroot. Het bedrijfsresultaat exclusief verkoop onroerend goed en waardeverminderingen materiele vaste activa ligt daarmee € 663.000 boven de begroting. Het verkoopresultaat is € 894.000 hoger dan begroot. De waardedaling van de materiele vaste activa is echter € 1.813.000 hoger dan begroot, wat tevens een drukkend effect heeft op het bedrijfsresultaat. Op lopende nieuwbouwprojecten is extra verlies genomen als gevolg van een dalende marktwaarde. Met name de zorg gerelateerde projecten laten een extra waardedaling zien door een toename van de risico’s als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving in de zorgsector. Het verschil tussen de begroting en de realisatie wordt in het volgende overzicht weergegeven en vervolgens toegelicht.
44
(x € 1.000)
Begroting 2014
Realisatie 2014
Verschil
40.780 2.455 1.154 350 413 45.152
40.749 1.672 2.048 384 243 45.096
(31) (783) 894 34 (170) (56)
-334
-326
-8
2.393 8.032 4.209 450 2.455 4.419 4.607
4.206 7.361 4.163 398 1.702 4.470 4.093
(1.813) 671 46 52 753 (51) 514
Bedrijfslasten
26.899
26.719
180
Bedrijfsresultaat
18.253
18.377
124
Niet gerealiseerde waardeveranderingen Waardeveranderingen financiële vaste activa Financiële baten en lasten
(19.027) -(9.795)
5.510 (1.339) (9.542)
24.537 (1.339) 253
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Af : Bijzondere lasten Bij: Resultaat deelneming Af : Belastingen
(10.569) -20 --
13.006 -(72) 940
23.575 -(92) (940)
Jaarresultaat na belastingen
(10.549)
11.994
22.543
Opbrengsten Huren Opbrengst servicekosten Verkoop onroerende zaken Geactiveerde kosten eigen bedrijf Overige opbrengsten Toename bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële vaste activa Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeverminderingen materiële vaste activa Onderhoudskosten Personeelskosten Leefbaarheid Lasten servicekosten Verhuurderheffing en saneringssteun Overige bedrijfslasten
Bovenstaand overzicht toont dat de begroting is gerealiseerd. Belangrijkste afwijkingen: In de begroting is uitgegaan van 40 te verkopen woningen, terwijl daadwerkelijk 57 woningen en 1 commerciële ruimte verkocht, wat in absolute zin leidt tot een hogere boekwinst; Lagere overige bedrijfsopbrengsten door minder opbrengst vanuit Patrimonium Energie B.V.; Hogere waardeverandering materiële vaste activa door extra waardedaling op lopende nieuwbouwprojecten en toevoeging van een nieuw project; Lagere onderhoudskosten door een positief effect van tijdelijke de BTW verlaging, scherpere inkoop en andere systeemkeuzes; Lagere bedrijfslasten op onder andere personeel, leefbaarheid en fusiekosten; Extra kosten door niet verrekenbare servicekosten en het afschaffen van de pro rata regeling; In de begroting is uitgegaan van een waardedaling van de bestaande voorraad met 2,0%. In werkelijkheid is de waarde (inclusief effecten van investeringen) licht toegenomen door betere vooruitzichten voor toekomstige huur- en leegwaarde ontwikkelingen. Bij Patrimonium Energie BV vond een afboeking plaats op de activa door een structureel lager exploitatieresultaat; Stelselwijziging met betrekking tot de waardering van het embedded derivaat. De waardedaling in 2014 bedraagt EUR 1.339.000;
45
Lagere financieringslasten door aanpassing liquiditeitsopslag op bestaande basisrente leningen, renteopbrengst uit afwikkeling bezwaarschriften uit voorgaande jaren door de Belastingdienst en hogere opbrengst op liquide middelen door een langer dan verwacht liquiditeitsoverschot; De negatieve mutatie op de latente belastingvordering inzake vennootschapsbelasting bedraagt € 940.000, welke niet was begroot.
8.3
Beoordelingen
Naast het interne toezicht zijn er ook externe toezichthoudende organen, die elk vanuit hun eigen verantwoordelijkheid toezicht op onze corporatie houden. Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Het CFV houdt namens de Rijksoverheid het financieel toezicht op woningcorporaties. Op grond van de door ons aan te leveren prospectieve informatie (dPi) en verantwoordingsinformatie (dVi) vormt het CFV jaarlijks een oordeel van onze corporatie, wat zij weergeeft in een zogenaamde Toezichtbrief. In de Toezichtbrief 2014, welke wij op 29 september 2014 ontvingen, richt het CFV zich op een zestal toezichtterreinen die van invloed zijn op de financiële continuïteit van Patrimonium. Dit betreft: kwaliteit financiële informatie, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. De conclusie van het CFV luidt als volgt: “U bent voornemens per 1 januari 2015 te fuseren met SIB Woonservice. Op 9 juli jl. ontving CFV het verzoek om een advies van de Inspectie voor Leefomgeving en Transport (ILT). CFV heeft per brief dd. 25 september 2014 een positieve zienswijze afgegeven richting ILT over de door uw corporatie voorgestane fusie. CFV heeft in het onderzoek, op basis van de dVi2013 en dPi2013 van beide fusiepartners, vastgesteld dat er sprake is van voldoende solvabiliteit van de fusiecorporatie en dat bij de voorgestane activiteiten geen sprake is van risico’s voor de financiële continuïteit van fusiedrager Patrimonium”. Daarnaast verricht het CFV incidenteel aanvullende onderzoeken. In 2014 heeft bij 27 corporaties, waaronder Patrimonium woonstichting, een onderzoek plaatsgevonden naar de rol van externe treasury adviseurs en tussenpersonen, mede in relatie tot de organisatie van de interne treasury en het bestuur van corporaties. Uit dit onderzoek is gebleken, dat bij Patrimonium sprake is van een tweetal lening contracten waarvoor een tussenpersoon in het verleden een dubbele courtage heeft ontvangen. Hiervoor is in 2015 een schikking getroffen, waarmee deze zaak is afgewikkeld. Inmiddels wordt door Patrimonium geen gebruik meer gemaakt van tussenpersonen in het kader van financieringstransacties. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) Het WSW is weliswaar geen toezichthoudend orgaan, maar toetst wel de kredietwaardigheid van onze corporatie. Zijn de voorgenomen investeringen borgbaar en passen deze binnen de borgingsruimte? Hiervoor zijn onze in- en uitgaande kasstromen en de rente- en aflossingsverplichtingen bepalend. Het WSW heeft vastgesteld dat Patrimonium voldoet aan de eisen die het WSW stelt aan de deelnemers, acht ons hierdoor voldoende kredietwaardig en kent ons op 30 juni 2014 een borgingsplafond toe van € 245,4 miljoen voor de jaren 2014 - 2016. Het borgingsplafond is lager dan de door het WSW geborgde lening portefeuille, omdat de voorgenomen investeringen betaald kunnen worden uit de operationele kasstromen en de beschikbare liquide middelen per ultimo 2013. Op basis van het huidig beleid zal de lening portefeuille de komende jaren afnemen. Vanaf 2014 wordt door het WSW een risicobeoordeling verricht, welke uiteen valt in Business Risk en Financial Risk. De inschatting van het Business Risk gebeurt op basis van een vragenlijst met 24 vragen, welke door ons moet worden beantwoord. Deze vragenlijst wordt openbaar gemaakt door het WSW. Binnen Business Risk vallen de portefeuillestrategie, vastgoedsamenstelling en – transitie, markt- , economische- en politieke ontwikkelingen, managementmodel met governance, financiële sturing & beheersing en ‘Corporatie in Control’ (WSW wenst hierbij een oordeel van de accountant). Binnen het Financial Risk vallen (in aflopende hiërarchie): Interest coverage ratio minimaal 1,4
46
Debt service coverage ratio minimaal 1,0 Loan to Value maximaal 75% op basis van bedrijfswaarde Solvabiliteit minimaal 20% op basis van bedrijfswaarde Dekkingsratio minimaal 50% op basis van WOZ waarde In 2014 is ons financieel stuurmodel aangepast aan de nieuwe beoordelingscriteria van het WSW, met bijbehorende definities, welke ten grondslag liggen aan het Financial Risk. Daarnaast zijn de onderdelen van het Business Risk verder verankerd in beleid. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) Het toezicht op corporaties berust bij de Minister. Deze heeft het financieel toezicht gedelegeerd aan het CFV. De minister houdt de overige toezichtstaken waaronder het volkshuisvestelijke toezicht. De oordeelsbrief van 24 november 2014 kijkt terug op 2013 en beschrijft twee onderwerpen: De mate waarin wetten en andere relevante regels worden nageleefd (rechtmatigheid); De financiële positie van de corporatie. Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving plaatst de Minister de opmerking, dat uit de verantwoordingsstukken over het verslagjaar 2013 blijkt, dat de accountant een goedkeurend oordeel heeft verstrekt ten aanzien van de toepassing van de WNT. Daarnaast voldoet Patrimonium aan de regelgeving dat 90% of meer van de toewijzingen van woongelegenheden met een maandhuur tot € 681,02 over het verslagjaar zijn gedaan aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van € 34.229. Weliswaar is er op dit verantwoordingspunt sprake van een oordeelonthouding van de accountant, maar dit wordt doorslaggevend veroorzaakt door de ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder(s). De Minister verwacht van ons bij het aangaan van nieuwe contracten met intermediaire verhuurders passende maatregelen, zodat de accountant met zekerheid kan vaststellen dat intermediaire verhuurders in voldoende mate sociale huurwoningen aan de doelgroep verhuren. Daarnaast merkt de Minister op, dat een dochteronderneming van Patrimonium woonstichting in het verleden een lening u/g heeft verstrekt, wat op grond van de MG circulaire 2001-26 niet is toegestaan. Inmiddels hebben wij corrigerende maatregelen getroffen en is de lening u/g in april 2014 terug ontvangen. Voor het overige heeft het ministerie van BZK in haar oordeelsbrief geen bijzondere opmerkingen. 8.4
Vermogenspositie
Ontwikkeling vermogen en solvabiliteit Over de vermogenspositie van corporaties bestaat veel spraakverwarring. Het gaat daarbij altijd om de vraag: “Over welk vermogen hebben we het eigenlijk”. Ons vermogen is voor vrijwel 100% geïnvesteerd in vastgoed. Het vermogen wordt daardoor vooral bepaald door de wijze van waardering van het vastgoed. Hiervoor bestaan vele methodieken. In de jaarrekening is de waardering van het vastgoed gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Het positieve resultaat in 2014, gecombineerd met de balansverlenging vanwege de toename van het werkkapitaal, resulteert in een solvabiliteit van 56,4%. Hiermee is sprake van een stijging van de solvabiliteit met 1,3% ten opzichte van 2013 (55,1%). Bedrijfswaarde Onze financiële sturing is gebaseerd op kasstromen en rendement. Voor de waardering van het vastgoed hanteren we hierbij de bedrijfswaarde, wat tevens aansluit op de gegevens opvraag van sectorinstituten als het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatie-
47
lasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. Daarbij wordt rekening gehouden met de voorgenomen bestemmingen en aard van het bezit. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De bedrijfswaarde is gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde begroting en financiële meerjarenplanning voor een periode van vijf jaar en geeft een rechtstreekse koppeling met het beleid van onze corporatie. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening 2014 gelden voorts de volgende uitgangspunten: • Jaarlijkse huurverhoging gebaseerd op inflatie (2015 1,15%, 2016 1,50%, vanaf 2017 2,0%) plus de mogelijkheid voor inkomensafhankelijke huurverhoging (2015 tot en 2019 1,5%) en huurharmonisatie bij mutatie, beide met als maximale grenswaarde de streefhuur per individuele woning welke is opgenomen in ons huurbeleid; • De mutatiegraden (aantal nieuwe verhuringen) zijn opnieuw bepaald, gemiddeld is dit 7,50%; • De kosten van beheer en onderhoud zijn in 2015 conform de begroting en voor de jaren daarna op basis van een norm ingerekend. Jaarlijkse stijging de beheer- en onderhoudslasten met 3%; • Een restwaarde, rekening houdend met kosten voor uitplaatsing, sloop, bodemsanering en bouwrijp maken, van € 5.000 voor zelfstandige woningen en € 2.500 voor onzelfstandige woningen; • De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen/investering. De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is (in geval van sloop); • De disconteringsvoet is 5,25%; • De Verhuurdersheffing is ingerekend over de totale exploitatieduur. Voor de Verhuurdersheffing is voor de jaren 2015 en later het wettelijke kader eind 2013 gereed gekomen. In de Wet Maatregelen Woningmarkt zijn de tarieven voor 2014 tot en met 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk € 3,81, € 4,49, € 4,91 en € 5,36 per € 1.000 WOZ-waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De Verhuurdersheffing is voor de jaren 2015 tot en met 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van de hiervoor genoemde bedragen. Voor de periode ná 2017 is uitgegaan van het tarief van 2017 en een stijging van de WOZ-waarde met inflatie; • De Saneringsheffing aan het CFV maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop, wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bedrijfswaarde van het woningbezit bedraagt eind 2014 € 366,7 miljoen (2013: € 374,2 miljoen). Hierdoor is sprake van een afname van de bedrijfswaarde van € 7,5 miljoen zijnde 2,0%. De mutatie wordt op hoofdlijnen verklaard door: • stijging door: - oplevering nieuwbouwwoningen € 14,2 miljoen; - bezuinigingsmaatregelen op beheerkosten en leefbaarheid € 3,9 miljoen; - daling verhuurderheffing door lagere WOZ waarde en (toekomstige) huurverhoging tot boven liberalisatiegrens € 13,5 miljoen;
48
•
daling door: - lagere huurverhoging vanwege lagere inflatie en bevriezen aftoppingsgrens € 20,5 miljoen; - verschuiving uitgaven keukens, badkamers en toiletten van investeringen (die voor 5 jaar worden betrokken in de bedrijfswaarde) naar planmatig onderhoud € 6,4 miljoen; - daling “niet vastgoed gerelateerde kosten” door reductie nieuwbouwprojecten € 4,6 miljoen; - reductie toekomstig verkoopprogramma € 5,9 miljoen; - wijzigingen in toekomstig investeringsprogramma (SVB, EPA, sloop) € 1,7 miljoen.
De afname van de lening portefeuille van Patrimonium in 2014, vermeerderd met de afname aan liquide middelen, resulteert in een toename van de netto schuldpositie met € 3,7 miljoen. De daling van de bedrijfswaarde wordt daarmee niet opgevangen door een evenredige daling van de netto schuldpositie. Marktwaarde In de jaarrekening gebruiken we als waarderingsgrondslag van onze woningen de marktwaarde in verhuurde staat. De bestaande woningvoorraad is in 2014 met € 5,5 miljoen in waarde gestegen. Dit is met name veroorzaakt door een positievere toekomstverwachting omtrent de ontwikkeling van leegwaardes en markthuren. Hierdoor is sprake van een daling van het risicoprofiel van vastgoed, wat tot uitdrukking komt in dalende rendementseisen en daarmee een lichte daling van de disconteringsvoet. In deze post zijn tevens de effecten van opgeleverde investeringen in de bestaande woningvoorraad ad. € 11,6 miljoen verwerkt. De ervaring leert, dat investeringen in de bestaande voorraad vooralsnog minder waarde toevoegen dan verwacht. Op lopende nieuwbouwprojecten is voor € 4,2 miljoen aan extra verlies genomen als gevolg van lagere marktwaarde en de toevoeging van het sloop/nieuwbouwproject met 36 woningen aan de Stadhouderslaan en de nieuwbouw van 10 eengezinswoningen aan het Van der Heidehof. Met name de zorg gerelateerde projecten laten een extra waardedaling zien door een toename van de risico’s als gevolg van gewijzigde wet- en regelgeving in de zorgsector. In totaliteit is € 1,3 miljoen aan niet gerealiseerde waardeverandering ten gunste van het resultaat 2014 gebracht. Grondposities Met ons grondaankoopbeleid beogen wij, tegen betaalbare condities, bouwlocaties te verwerven voor sociale nieuwbouw. De rijksoverheid acht het innemen van grondposities binnen het eigen werkgebied toegestaan, indien binnen een bepaalde termijn met woningbouw wordt gestart. Hierbij wordt vooralsnog uitgegaan van een termijn van 10 jaar. Op basis van thans beschikbare informatie voldoet Patrimonium aan deze eis. Het economisch aandeel van Patrimonium in verschillende grondposities, wordt aangehouden binnen de dochterondernemingen Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. en Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V., en is gewaardeerd tegen € 2,0 miljoen, rekening houdend met eerdere afwaarderingen. Voor lopende nieuwbouwprojecten zijn in 2014 drie grondpercelen aangekocht. Het betreft de projecten De Reünie, Schrijverspark en Park Spitsbergen. De aanschafwaarde van dit perceel, onder aftrek van eventueel ontvangen subsidie, bedraagt € 2,6 miljoen. 8.5
Treasury
Algemeen Door ontwikkelingen in de volkshuisvestingssector is het toezicht door onze externe toezichthouders, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en het Centraal Fonds Volkshuisvesting, verscherpt en de regeldruk vergroot. Dit vereist van ons meer op het gebied van financiële sturing en informatievoorziening. Ook de Minister van Wonen en Rijksdienst heeft met het uitbrengen van nieuwe beleidsregels voor derivaten en verantwoord beleggen zijn invloed op onze treasury-functie.
49
Als gevolg van politieke onzekerheid nemen de risico’s van financierbaarheid toe. Desondanks zijn wij erin geslaagd om de realisatie van onze voornemens op peil te houden en kunnen we op basis van het faciliteringsvolume door het WSW de komende jaren nog voldoende investeren. De Herzieningswet moet in 2015 duidelijkheid verschaffen over de mogelijkheden voor splitsing van het eigen vermogen van de corporatie over DAEB (sociaal) en niet-DAEB (commercieel) activiteiten. Niet-DAEB activiteiten dienen met ongeborgde financiering te worden gerealiseerd. Naar verwachting zullen niet-DAEB activiteiten met terughoudendheid beoordeeld en gefinancierd worden door commerciële financiers. De lange rente heeft het afgelopen jaar een historisch laag niveau bereikt. Vanwege de bij Patrimonium aanwezige liquiditeit hebben we van deze lage rente helaas geen gebruik kunnen maken. Op basis van de huidige liquiditeitenplanning kent Patrimonium tot medio 2016 geen additionele financieringsbehoefte. De liquiditeitsspread is het afgelopen jaar gedaald. Momenteel schommelt de 10-jaars liquiditeitsspread rond het niveau van 50 basispunten. Voor Patrimonium, met een relatief groot volume aan spreadaanpassing in 2015 en 2016 is dit een gunstige ontwikkeling. We kiezen bij spreadherzieningen veelal voor kortere looptijden. We volgen nauwlettend de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en onderhouden goede contacten met een groot aantal banken, om adequaat op deze ontwikkelingen in te kunnen spelen. Het treasury-profiel van Patrimonium ziet er uitgebalanceerd en gezond uit. Treasury-functie Treasury houdt zich bezig met de risico’s die samenhangen met toekomstige kasstromen. Het gaat primair om twee soorten risico’s: het financieringsrisico en het renterisico. Het doel van de treasury-functie is het bewaken en zekerstellen van de financierbaarheid door tijdige en voldoende toegang tot de geld- en kapitaalmarkt op zowel korte als lange termijn, het indekken en spreiden van renterisico’s, het toetsen van de financierbaarheid van alle (geplande) activiteiten en de optimalisatie van de financieringsstructuur van Patrimonium. Alle activiteiten zijn gericht op het waarborgen van de financiële continuïteit in brede zin. Patrimonium beschikt over een Treasurystatuut. Mede op grond van nieuwe beleidsregels van onze Minister, maar ook vanwege onze fusie per 01-01-2015 met SIB Woonservice, hebben we in 2014 ons Treasurystatuut herijkt. Treasury maakt onderdeel uit van de Planning & Control cyclus waarbij op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting jaarlijks een treasury-jaarplan wordt opgesteld. In het jaarplan worden de operationele treasury-taken en doelstellingen voor het komende jaar gedefinieerd binnen het in het Treasurystatuut geformuleerde beleidskader. Het treasury-jaarplan vormt tevens het mandaat van de Raad van Commissarissen aan de bestuurder voor treasuryhandelingen in enig jaar. Bijstellingen en verschuivingen in ramingen van inkomsten en uitgaven, die na opstelling van het jaarplan bekend zijn, worden direct in de besluitvorming betrokken. In de kwartaalrapportage wordt gerapporteerd over de voortgang van de activiteiten zoals deze in het jaarplan zijn opgenomen. In 2014 zijn drie keer diverse treasury-aspecten behandeld in de Treasury Adviescommissie (TAC). De TAC bestaat uit de directeur-bestuurder, manager Financiën & Control en een externe deskundige: de treasurer van de corporatie Volkshuisvesting Arnhem. De TAC wordt geadviseerd door Zanders & Partners. De TAC gaat uit van de kaders van het Treasurystatuut en het treasuryjaarplan. De onafhankelijkheid van onze treasury-activiteiten is met de externe vertegenwoordiging in de TAC en de externe adviseur geborgd, conform de governancecode. In 2014 zijn geen treasury-activiteiten verricht die buiten het afgegeven mandaat vallen. Buiten de aanwezigheid van basisrenteleningen binnen onze lening portefeuille, wordt geen gebruik gemaakt van derivaten. Wel kent onze lening portefeuille één extendible lening. Alle financiële middelen die niet nodig zijn voor de financiële continuïteit, zetten wij in 2014 in voor de volkshuisvesting. Dat zullen wij ook in de toekomst blijven doen.
50
Liquiditeit en financieringsruimte Het beleid ten aanzien van liquiditeit is gericht op het minimaliseren van overliquiditeit. Onze liquiditeitenplanning vormt hierbij een belangrijk stuurinstrument. De Rabobank is onze huisbankier. Om liquiditeitsschommelingen te kunnen opvangen hebben wij bij de Rabobank de beschikking over een rekening-courantkrediet. Deze rekening-courant faciliteit is in 2014, op initiatief van de Rabobank, teruggebracht van € 7,5 naar € 2,5 miljoen. Daarnaast geldt een bereidstellingsprovisie van 0,25%. Het WSW staat borg voor leningen aan corporaties. Hiermee geeft het WSW zekerheid aan financiers waarmee de beschikbaarheid van middelen tegen zo laag mogelijke kosten bereikt wordt. Op basis van Europese regelgeving vindt borgstelling door het WSW alleen plaats voor diensten van algemeen economisch belang (DAEB). Lopende (door het WSW geborgde) leningen, blijven echter ongemoeid. Bij herfinanciering kan in beginsel slechts dat gedeelte van de lening dat betrekking heeft op DAEB activiteiten door het WSW worden geborgd. Vooralsnog zijn al onze leningen aangetrokken onder borgstelling van het WSW. De uitgaven welke voor de komende twee jaren worden verwacht op het gebied van nieuwbouw en herstructurering kunnen vrijwel volledig worden voldaan vanuit de beschikbare liquiditeit. Op basis van de liquiditeitenplanning van de fusieorganisatie bedraagt de additionele financieringsbehoefte eind 2019 € 65,7 miljoen. In de planning periode 2015–2019 heeft Patrimonium voor € 68,1 miljoen aan netto investeringen begroot en wordt circa € 82,6 miljoen aan financieringen afgelost. Het WSW hanteert vanaf 2014 een nieuw beoordelingskader en hanteert daarbij vanaf medio 2014 het begrip ‘borgingsplafond’ in plaats van faciliteringsvolume. Het borgingsplafond geeft de financieringsruimte weer op basis van de geborgde leningenportefeuille. In de brieven van WSW (d.d. 24 juni 2014) heeft WSW het borgingsplafond voor 2014, 2015 en 2016 kenbaar gemaakt voor Patrimonium woonstichting en haar fusiepartner SIB Woonservice. Beide corporaties voldoen aan de eisen van WSW om gebruik te kunnen maken van de faciliteiten van WSW. Het borgingsplafond voor Patrimonium woonstichting is voor de periode 2014-2016 vastgesteld op € 245,4 mln. De omvang van de leningenportefeuille ultimo 2014 bedraagt € 264,1 mln. Patrimonium overschrijdt daarmee het borgingsplafond 2014. Het WSW heeft toestemming gegeven voor deze tijdelijke overschrijding van het borgingsplafond, maar vraagt ons wel om binnen bedrijfseconomische kaders de mogelijkheden te verkennen om leningen vervroegd af te lossen. Met de Nederlandse Waterschapsbank hebben wij inmiddels overeenstemming bereikt om in 2015 boetevrij € 10,0 af te kunnen lossen. De Verhuurderheffing en de bijdrage voor Saneringssteun, zetten onze liquiditeitspositie onder druk. Om aan de norm te blijven voldoen en daarmee de financierbaarheid van onze ambities veilig te stellen, sturen we scherp op organisatiekosten, onderhoudsuitgaven en huuropbrengsten. Ook sturen we actief op de relatie verkoopopbrengsten en (aangaan nieuwe) investeringsverplichtingen onder het motto ‘eerst verdienen en dan uitgeven’. De financiële positie, kasstroomsturing en scenarioanalyses hebben veel aandacht bij het maken van scherpe keuzes. Patrimonium is een kapitaalintensieve organisatie. Het aantrekken van financiële middelen is niet vanzelfsprekend meer. Het WSW is kritischer geworden op het geven van borging van langlopende leningen. Ook dit zorgt ervoor dat het periodiek volgen van de kasstromen erg belangrijk is en in de toekomst nog belangrijker zal worden. Dit geldt tevens voor toekomstige ongeborgde financiering. De interest coverage ratio (rente uitgaven afgezet tegen de operationele kasstroom), waarvoor we een norm hanteren van 1,6 bedraagt ultimo 2014 1,9 (2013: 2,2). Patrimonium is hiermee ruimschoots in staat de jaarlijkse rentelasten uit de operationele kasstroom te voldoen.
51
Leningportefeuille en renterisico’s Onze leningportefeuille bedraagt per ultimo 2014 € 264,1 miljoen (nominaal). Hierbij is sprake van een afname van € 4,2 miljoen, zijnde 1,6% ten opzichte van 2013. Investeringen in vastgoed worden voor een belangrijk deel met leningen gefinancierd. De toename van de lening portefeuille wordt dan ook volledig veroorzaakt door een toename van de materiële vaste activa in exploitatie. De loan to value, het aandeel externe financiering ten opzichte van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie bedraagt per ultimo 2014 72,0% (2013: 71,7%), waarmee we binnen ons financieel kader van 75% blijven. De stijging van de LTV is veroorzaakt door een daling van de bedrijfswaarde. Daarnaast is de LTV in relatief opzicht hoger dan noodzakelijk vanwege de beschikbare liquide middelen per ultimo 2014, welke nog niet kunnen worden ingezet voor de aflossing van leningen. In 2014 hebben wij geen nieuwe leningen ontvangen en is voor een bedrag van € 4,2 miljoen aan leningen afgelost. Er zijn geen nieuwe afspraken gemaakt voor storting na 2014. Het gemiddelde rentepercentage is met 3,71% (2013 : 3,69%) vrijwel ongewijzigd gebleven. Voor alle leningen geldt, dat zij onder borgstelling van het WSW zijn aangetrokken. Om de rentegevoeligheid te verminderen is het streven om de gemiddelde looptijd van de financiering (duration) in lijn te brengen met de gemiddelde levensduur van het bezit. Eind 2014 bedraagt de duration 26,3 jaar (2013: 26,9 jaar) en is daarmee lang te noemen. Er hebben in 2014 in de leningenportefeuille geen renteherzieningen plaatsgevonden. Wel hebben drie spreadherzieningen plaatsgevonden, zoals weergegeven in onderstaande tabel: Afsluitdatum
Type
Geldgever
Hoofdsom (€)
Begindatum
Einddatum spread
(Basis) rente
Oude spread
Nieuwe spread
17-02-14
BRL
BNG
€ 10.000.000
01-04-14
01-04-16
3,050%
n.v.t.
0,21%
02-07-14
BRL
BNG
€ 7.500.000
01-09-14
01-09-17
3,380%
0,22%
0,28%
11-09-14
BRL
BNG
€ 7.500.000
01-12-14
01-12-19
3,225%
0,18%
0,33%
Totaal
€ 25.000.000
Tabel 1: Renteaanpassingen en spreadherzieningen in 2014
In ons treasurystatuut is voor het spreiden van renterisico’s in de tijd een maximum van 15% per jaar opgenomen. Dit renterisico is de som van het bedrag aan eindaflossingen van leningen in een jaar, de totale restant hoofdsom van rentetypisch langlopende leningen en variabel rentende financiering die in een jaar een renteaanpassing krijgt en de omvang van de leningen met spreadherziening in een jaar. Dit betreft het renterisico zoals vervat in de bestaande leningenportefeuille. De volgende grafiek toont het renterisico van onze leningportefeuille. Hieruit blijkt, dat het renterisicoprofiel op zowel de korte als lange termijn ruimte biedt om onvoorziene omstandigheden op te vangen.
52
Binnen de leningenportefeuille heeft Patrimonium per ultimo 2014 zestien basisrenteleningen voor een totaalbedrag van € 119,8 miljoen. Basisrenteleningen kenmerken zich door een vaste basisrente gedurende de hele looptijd. Daarbovenop komt nog een liquiditeitstoeslag. Deze liquiditeitstoeslag heeft een kortere looptijd en moet dus regelmatig worden herzien. ‘Achter de schermen’ (bij de geldgever) is sprake van een roll-over lening met een renteswap. Indien partijen het niet eens worden over een nieuwe liquiditeitsopslag en besluiten tot stopzetting van het contract, dan moet - net als bij een renteswap - de marktwaarde van de basisrente op dat moment worden afgerekend. Dit kan vervolgens leiden tot een liquiditeitsvraagstuk. Om die reden vallen basisrenteleningen ook onder de werking van de nieuwe beleidsregel derivaten. Omdat er geen onderpandsverplichtingen zijn, hoeft er voor deze leningen evenwel geen liquiditeitsbuffer te worden aangehouden. De opslagherzieningsmomenten worden dus niet als ‘break-moment’ aangemerkt. Basisrenteleningen maakten het mogelijk om langlopende leningen aan te trekken en hierbij ook de (basis-)rente voor lange tijd vast te leggen, zonder geconfronteerd te worden met de hogere liquiditeitsopslagen die normaal gesproken bij die looptijden hoorden. Hiermee wordt hetzelfde bereikt als met langlopende renteswaps, echter zonder zelf swaps te hoeven aantrekken. Liquiditeitsopslagen binnen basisrenteleningen moeten door de kortere looptijd dus wel regelmatig worden herzien. Daarmee is een nieuw risico geïntroduceerd. Omdat de opslag echter maar een beperkt deel van de totale rentekosten uitmaakt en de hoogte ervan tot op zekere hoogte is te beïnvloeden door bij een herziening voor een kortere of langere looptijd te kiezen, wordt dit risico beperkt geacht. In 2014 vonden drie opslagherzieningen plaats. Ultimo 2014 hebben wij één extendible lening in de portefeuille van € 5,0 miljoen. Net als bij een normale vastrentende lening is het renteniveau bij een extendible lening voor een langere periode (‘het eerste tijdvak’) afgedekt. Hier kan nog een tweede tijdvak aan worden toegevoegd. De geldgever (en niet de geldnemer) heeft namelijk het recht de lening met een vooraf afgesproken looptijd en tegen een vooraf afgesproken vaste (basis-)rente te verlengen. Dit keuzemoment is eenmalig aan het einde van de eerste periode, zijnde 2020. Indien de geldgever geen gebruik maakt van zijn recht, wordt de lening afgelost of voortgezet als lening met variabele rente (roll-over lening). Dit keuzerecht van de geldgever heeft een waarde. De geldnemer ontvangt daarvoor een premie, waarmee de rente in het eerste tijdvak wordt verlaagd. Stresstest Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting verricht periodiek een stresstest bij corporaties met een derivatenportefeuille om inzicht te krijgen in de daarmee samenhangende liquiditeitsrisico’s en de daarvoor door de corporatie aan te houden liquiditeitsbuffer. Omdat er voor Basisrenteleningen geen onderpandsverplichtingen zijn en extendible leningen uitsluitend in de stresstest worden betrokken indien de breakclauses vanaf het moment van de stresstest binnen een periode van 5 jaar
53
vallen is Patrimonium gevrijwaard van deze stresstest. Patrimonium voldoet aan de gestelde normen en behoeft geen liquiditeitsbuffer aan te houden. Beleggingen Wij streven naar een zo klein mogelijk werkkapitaal, een minimale omvang van de leningenportefeuille en het voorkómen van beleggingen. Hierdoor worden eventuele (structureel) overtollige middelen in eerste instantie aangewend voor het aflossen van leningen. Dit betekent dat overschotten die zich desondanks voordoen een beperkte duur en omvang moeten hebben. De tijdelijk overtollige middelen worden in principe geparkeerd op onze spaarrekening. Toch kent Patrimonium per ultimo 2014 nog steeds een aanzienlijke liquiditeit van € 28,4 miljoen, welke in 2013 is ontstaan door onze bezuinigingsoperatie, het aantal verkopen bestaand bezit dat hoger ligt dan begroot, het opschuiven van SVB- en nieuwbouwprojecten en intern beleid om tijdig nieuwe financiering aan te trekken om de vastgestelde investeringen te kunnen financieren. Van de liquiditeit is € 10,9 miljoen gestald op zakelijke spaarrekeningen bij de Rabobank tegen vergoedingen tussen de 1,0% en 1,4%. Daarnaast is € 15,0 voor een periode van 3 maanden aangewend voor collegiale financiering tegen een vergoeding van 1,9%. 8.6
Fiscale positie
Algemeen Patrimonium woonstichting alsmede de aan haar verbonden partijen, is belastingplichtig. Binnen Patrimonium woonstichting is een holding ondergebracht. Gezamenlijk is sprake van een fiscale eenheid voor BTW en Vennootschapsbelasting. In het kader van de Wet Ketenaansprakelijkheid (artikel 35 Invorderingswet 1990) is met de Belastingdienst afgestemd dat Patrimonium niet als eigenbouwer wordt aangemerkt voor wat betreft het groot onderhoud (lees: planmatig-, grootschalig- en contractonderhoud) en dat wij hier geen risico lopen op een eventuele fiscale aansprakelijkheidstelling. Omdat steeds vaker bedrijven failliet gaan, handhaven wij de regels rond de Wet Ketenaansprakelijkheid zo scherp mogelijk. Bij niet strikte toepassing van de regels loopt Patrimonium het risico om aangesproken te worden op de door het failliete bedrijf niet betaalde loonbelasting en sociale premies. Daarnaast voeren we periodiek een kredietwaardigheidscheck uit via Creditsafe. Vennootschapsbelasting Algemeen Vanaf 2008 geldt voor woningcorporaties een integrale vennootschapsbelastingplicht, uitgewerkt in de Vaststellingsovereenkomst 2, welke jaarlijks wordt verlengd. Inmiddels heeft de belastingdienst onze aangiften vennootschapsbelasting over de jaren 2008 - 2012 vastgesteld. Medio 2015 dienen we de aangiften 2013 en 2014 in. Verrekenbaar verlies De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. De ingediende aangifte vennootschapsbelasting 2012 toont een compensabel verlies per ultimo 2012 van € 19.342.530 (exclusief Patrimonium Holding B.V.). De (voorlopige) fiscale positie 2013 toont een positief resultaat over 2013 van € 6.215.000. Op basis van de concept opstelling voor de fiscale positie 2014 blijkt dat het fiscale resultaat over 2014 circa € 5.574.059 positief is. Dit resultaat kan worden verrekend met het aanwezige compensabele verlies uit voorgaande jaren. De acute vennootschapsbelastinglast in de winst- en verliesrekening over 2014 is daarom nihil. Na
54
verrekening bestaat per ultimo 2014 nog een compensabel verlies van € 7.553.471. Op basis van de fiscale meerjarenprognose kan worden geconcludeerd dat dit verlies naar verwachting binnen de fiscale verliesverrekeningstermijn (van 9 jaar) wordt verrekend. Deze conclusie rechtvaardigt daarom de noodzaak tot vorming van een latente belastingvordering, zoals opgenomen op de balans van Patrimonium. Belastinglatentie Voor het compensabel verlies en het verschil tussen de waardering op de fiscale balans en de waardering van de commerciële balans dient Patrimonium woonstichting een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie wordt gevormd in het geval dat de commerciële waardering van een actief post lager is dan de fiscale waardering of een passiefpost hoger is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De waarde van de ultimo 2014 beschikbare latente belastingvordering tegen het nominale tarief van 25%, bedraagt € 3.463.624. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: Het fiscaal te verrekenen verlies bedraagt € 7.553.471 en is opgenomen onder de actieve belastinglatentie voor een bedrag van € 1.888.368; Het tijdelijke verschil tussen de nominale waarde en de marktwaarde van de lening portefeuille bedraagt € 2.271.736 en is opgenomen onder de actieve belastinglatentie voor een bedrag van € 567.934; Het tijdelijke verschil tussen de commerciële en fiscale waardering van de bouwclaim bedraagt € 2.123.917 en is opgenomen onder de actieve belastinglatentie voor een bedrag van € 530.979; Het tijdelijke verschil tussen de commerciële en fiscale waardering nominale waarde en de financiële instrumenten (extendible lening) bedraagt € 1.905.370 en is opgenomen onder de actieve belastinglatentie voor een bedrag van € 476.343; Voor overige waarderingsverschillen is geen latentie gevormd daar deze verschillen geen tijdelijk karakter hebben dan wel van marginale omvang zijn. BTW Integratieheffing Integratieheffing was een vorm van BTW, bedoeld voor “goederen die in het eigen bedrijf vervaardigd zijn”. Per 1 januari 2014 is de integratieheffing afgeschaft. Wij hoeven geen BTW meer af te dragen over de voortbrengingskosten, wat een matigend effect heeft op de stichtingskosten van nieuwbouwwoningen. Pro rata regeling Patrimonium maakt gebruik van de pro rata regeling. Het afschaffen van de integratieheffing per 1 januari 2014 heeft een aanzienlijk negatief effect op de normaliter door ons terug te ontvangen BTW op grond van de pro rata regeling. Door het wegvallen van de integratieheffing daalt de omzet uit belaste prestaties verminderen. Dit heeft tot gevolg, dat een kleiner deel van de BTW op gemengde gebruikte goederen en diensten in aftrek is gebracht. Tijdelijke BTW verlaging De minister heeft per 1 maart 2013 tijdelijk het btw-tarief (op verrichte arbeid) voor renovatie en herstel van woningen ouder dan twee jaar verlaagd van 21% naar 6%. Het verlaagde btw-tarief gold in eerste instantie voor een periode van 1 maart 2013 tot 1 maart 2014. Inmiddels heeft de minister al tweemaal besloten om deze tijdelijke regeling te verlengen, inmiddels tot 1 juli 2015. Deze maatregel maakt deel uit van een samenhangend pakket van maatregelen die de aanpak van problemen op de woningmarkt betreffen.
55
8.7
Continuïteit & Control in 2015
Op 1 januari 2015 is de fusie tussen Patrimonium woonstichting en SIB Woonservice een feit. Het jaar 2015 wordt het jaar van “De implementatie” in de volle breedte van het woord. Keuzes maken en doen wat we in 2014 in diverse documenten hebben vastgelegd. Onze aandacht verschuift naar inrichtingsvraagstukken op het gebied van organisatie en informatisering. Daarnaast hangt de nieuwe Woningwet boven onze organisatie. Dit zal in 2015 tot grote veranderingen leiden in diverse vormen van beleid, processen en inrichting van de administratie. In 2014 is voor de fusieorganisatie een nieuw ondernemingsplan 2015-2019 vastgesteld waarbij tevens keuzes zijn gemaakt voor het aanpassen van de organisatiestructuur en de inrichting van de organisatie. Na de fase van Richten (missie, visie, strategie) en Inrichten (beleid, organisatiestructuur, processen en bemensing) zijn we nu nadrukkelijk belast met de fase van Verrichten. Doen wat is afgesproken en elkaar daar op aanspreken. Het invullen van de control-functie vormt hierin een belangrijke stap. In 2015 formuleren we een control-visie, definiëren we de controlorganisatie, waarmee we invulling geven aan een adequate control-functie. De control-doelstellingen voor 2015 zijn afgeleid uit de opgave welke in het ondernemingsplan van de fusieorganisatie is opgenomen en als volgt vertaald: We werken klantgericht door een balans tussen digitalisering en persoonlijk contact; We zorgen voor slanke en efficiënte processen en verminderen de kosten van ons werkapparaat; We hanteren een duurzaam verdienmodel en, via de principes van het driekamer-model (Vermogenskamer, Vastgoedkamer en Maatschappelijke Kamer) voor een optimale balans tussen vastgoed- en maatschappelijke investeringen; We versterken het risicomanagement. Patrimonium wil een financieel gezonde organisatie zijn en blijven. Sturing en transparantie vormen hierbij de kernbegrippen. Om financieel gezond te blijven is financiële sturing van groot belang. Politieke, financiële en maatschappelijke druk maken een omslag noodzakelijk en urgent. Hoe kunnen we in de toekomst blijven investeren? De oplossing wordt daarbij ook gezocht in het reduceren van de bedrijfslasten. We denken doelmatiger en klantgerichter te kunnen werken door de bedrijfsvoering te moderniseren, door meer te profiteren van de mogelijkheden van ICT, en door standaardisatie van werk waardoor werkzaamheden vaker in één keer tot het gewenste resultaat leiden. Dit moet uiteindelijk resulteren in een efficiënte bemensing van onze organisatie. De administratieve scheiding van Diensten van Algemeen Economisch Belang en diensten die daar niet toe horen, is vanaf 2012 een feit. Tot dusver hebben we hieraan extracomptabel vorm gegeven. Met de vereisten van WSW/CFV en de nieuwe Woningwet zullen we de scheiding integreren in onze administratie. In de nieuwe Woningwet krijgt de administratieve scheiding een wettelijke basis. Door de staats-steun-kasstromen (lage rente) vanuit WSW-borging, CFV-steun en goedkopere grond aan de DAEB-tak toe te rekenen, moet worden aangetoond dat er bij DAEB activiteiten geen sprake is van overcompensatie en staatssteun niet voor de niet-DAEB tak is gebruikt. In 2015 geven we invulling aan In 2014 is een begin gemaakt met het beter benutten van de mogelijkheden van de ICT. Mede vanwege de fusie is in een breder verband gekeken naar de huidige en toekomstige mogelijkheden van de ICT ten behoeve van de bedrijfsprocessen. Alle kritische processen zijn in 2014 geëvalueerd en afgestemd ten behoeve van de toekomstige werkwijze. Deze processen zijn direct vertaald en ingevoerd in de ICT-systemen. In 2015 worden bedrijfsprocessen verder geoptimaliseerd en wordt de verbeterde inzet van ICT verder uitgewerkt.
56
9
ORGANISATIE
9.1
Kengetallen
Het jaar 2014 stond in het teken van de ophanden zijnde fusie met SIB Woonservice. Dat vraagt veel van de medewerkers. Fusies worden door veel medewerkers als ingrijpend ervaren. Dat komt omdat een fusietraject veel vragen oproept waarop het antwoord vaak (nog) niet duidelijk is. Wat gebeurt er met mijn baan, houd ik nog dezelfde collega’s en wie wordt straks mijn leidinggevende. Met bedrijfsvergaderingen, werkoverleggen en nieuwsbrieven hebben we medewerkers op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen. Onderstaande tabel toont de belangrijkste kengetallen in relatie tot onze medewerkers. Omschrijving
2014
2013
2012
2011
2010
Aantal fte’s
65,0
66,7
68,6
72,1
70,3
Gemiddelde leeftijd medewerkers Gemiddelde diensttijd
47,7 14,6
47,5 13,4
46,8 12,4
45,9 11,7
45,7 11,8
Ziekteverzuim
2,8%
6,2%
4,7%
6,2%
5,8%
Aantal VHE
6.773
6.735
6.689
6.441
6.372
Ons personeelsbestand neemt het laatste jaar af, welke tendens zich op basis van ingezet beleid de komende jaren zal voortzetten. Per ultimo 2014 zijn 68 medewerkers in dienst (2013: 72), 43 mannen en 25 vrouwen. In deeltijd werkten 16 personen. Gedurende het jaar zijn bij Patrimonium 65,0 fte (2012: 66,7 fte) werkzaam geweest. Er is daarom sprake van een daling van het personeelsbestand. Het aantal ingehuurde fte’s is in 2014 met 1,3 gelijk aan het jaar 2013. De inhuur heeft in 2014 plaatsgevonden ten behoeve van de vervanging van zwangerschapsverlof en de integratie van financiële systemen in het kader van de fusie. Zes medewerkers maakten gebruik van ouderschapsverlof. Door de toename van het woningbezit bij beperking van de personele bezetting is er sprake van een efficiencyverbetering. Verloop Het personeelsverloop bij Patrimonium kan als relatief laag worden getypeerd. In 2014 hebben 5 medewerkers onze organisatie verlaten. Twee van hen moesten ons helaas verlaten vanwege hun langdurige ziekte. Twee medewerkers maakten aan het einde van het jaar gebruik van de vroeg pensioen regeling. Naast een manager Bedrijfsdiensten, hebben we mede met het oog op de fusie ook een HR-adviseur aangetrokken. Verzuim Met een ziekteverzuim van 2,75% (2013: 6,22%) is sprake van een aanzienlijke daling ten opzichte van het voorgaande jaar. Zeker met het oog op de fusie, hebben we goed voeling gehouden met onze medewerkers. Er werd veel extra van hen gevraagd, waardoor overbelasting een risico vormde. Als preventieve maatregel hebben we ook dit jaar onze medewerkers een griepprik aangeboden. Circa tien mensen hebben hier gebruik van gemaakt. Er is nu sprake van een vrij stabiel verloop van het ziekteverzuim. 9.2
Doelstellingen 2014
Politieke, financiële en maatschappelijke druk en niet te vergeten de huidige economische crisis maken een omslag in het organiseren en inrichten van corporaties noodzakelijk en urgent. Hoe kunnen we in de toekomst blijven investeren zonder daarbij onze maatschappelijke functie uit het oog te verliezen. De oplossing zal gezocht moeten worden in het reduceren van de bedrijfslasten. We denken doelmatiger en klantgerichter te kunnen werken door de bedrijfsvoering te moderniseren, door meer te profiteren van de mogelijkheden van ICT, en door standaardisatie van werk
57
waardoor werkzaamheden vaker in één keer tot het gewenste resultaat leiden. Dit moet uiteindelijk resulteren in een efficiënte bemensing van onze organisatie. Zorgen maken we ons hierbij over de sterk gestegen administratieve lasten door de uitvoer van beleidsregels uit Den Haag, zoals de woningtoewijzing naar inkomens en de inkomensafhankelijke huurverhoging, en de steeds toenemende informatievraag van onze externe toezichthouders. De uitdaging wordt om meer te doen met minder medewerkers. Deze speerpunten is 2014 hebben als overkoepelend thema ‘Het huis op orde’, waarmee we bedoelen: ligt de organisatie financieel op koers, is de informatie betrouwbaar en doen we met z’n allen wat we hebben afgesproken. Hiermee is een slag gemaakt van volledig ‘In Control’ komen, het thema van de voorgaande jaren, naar het creëren van continue mechanismen om processen te beoordelen en verbeteren en de kwaliteit van de informatievoorziening te verbeteren en aan te laten sluiten op de gewenste stuurinformatie. Toetsen en elkaar aanspreken vormt hierbij de rode draad. Dit biedt de mogelijkheid om sneller te reageren op ontwikkelingen in een sterk veranderende omgeving waarmee we als corporatie te maken hebben gekregen en daarmee richting te kunnen geven aan onze organisatie. Mede in het kader van de fusie zijn in 2014 alle primaire processen herijkt. De beoordeling is gericht op het verder verbeteren van werkprocessen, waardoor effectiever en efficiënter gewerkt kan worden. Medewerkers werken op basis van persoonlijke doelstellingen en competenties. In 2014 is een vernieuwde opzet gemaakt voor functionerings- en beoordelingsgesprekken wat voor de medewerkers moet resulteren in een vernieuwde opzet voor een opleidings- en ontwikkelingsplan. We zijn een moderne corporatie die vernieuwend en ondernemend te werk gaat. Dit speelt zich af rond de twee hoofdthema’s: verbetering van de dienstverlening en het investeren in vastgoed. Gezien de inspanningen op beide terreinen in 2014, wordt de externe communicatie hierop afgestemd. In 2014 zijn voorbereidingen getroffen om onze website te vernieuwen en oriënteren we ons op het eventueel inzetten van het gebruik van sociale media en verdere digitalisering ten behoeve van de communicatie met onze huidige en toekomstige klanten. 9.3
Organisatiestructuur en –cultuur
Cultuur Met een fusie tussen twee organisaties wil je de twee culturen in elkaar laten overvloeien. Essentiele cultuurverschillen kunnen het succes van een fusie in de weg staan. Wij vonden het van waarde dat de belangrijkste cultuurkenmerken van de twee oude organisaties behouden bleven. Patrimonium is daarom het jaar gestart met een cultuuronderzoek. Om het fusieproces en de integratie van beide organisaties soepel te laten verlopen, is het van belang om aan de uitkomsten direct aandacht te besteden. We constateerden weinig verschillen tussen de cultuur van Patrimonium woonstichting en SIB Woonservice. Ook zagen we dat de wensen voor de toekomst grotendeels overeenkomen. Enkele praktische interventies die we tijdens het fusieproces al hebben gecreëerd waren de mogelijkheden om stage te lopen en de gezamenlijke agressietrainingen. Structuur Patrimonium kent de volgende organisatiestructuur:
58
9.4
Personeelsbeleid
Van organisatiestructuur naar functieprofiel Vóór het samengaan van Patrimonium en SIB hebben we, afgestemd op onze nieuwe strategie, gekeken op welke wijze de organisatie dan het beste ingericht kon worden. Met behulp van deze nieuwe organisatiestructuur hebben we in ook de afdelingen en functies opnieuw ontworpen. In het najaar hebben alle medewerkers hun belangstelling aangegeven. Het uitgangspunt is, dat we alle medewerkers nodig hebben om de organisatorische integratie tot een succes te maken. Uiteindelijk is alle medewerkers in oktober een passende functie aangeboden. Arbeidsvoorwaarden In januari 2014 verliep de geldigheid van De CAO Woondiensten. Vakbonden en werkgevers hebben meerdere malen met elkaar gesproken om tot een vergelijk te komen. Na een rustpauze van drie (zomer) maanden zijn uiteindelijk de onderhandelingen in november voor onbekende termijn opgeschort. De standpunten van werkgevers en bonden liggen zo ver uit elkaar dat verder onderhandelen geen zin meer had. De knelpunten zijn de afbouw van de vroeg pensioenregeling en de aanpassing van het loongebouw. In het kader van de fusie heeft Patrimonium samen met de ondernemingsraad gekeken welke bedrijfseigen arbeidsvoorwaarden we in de nieuwe organisatie willen handhaven en welke voorwaarden we wensen aan te passen. In februari 2015 heeft de ondernemingsraad ingestemd met een geharmoniseerd pakket arbeidsvoorwaarden.
59
Pensioen Eén van de onderwerpen waar werkgevers en vakbonden met elkaar over spreken is een versobering van de pensioenregeling en VPL (vroegpensioen). Werkgevers zetten in op een marktconforme pensioenregeling. Een regeling die nu en in de toekomst betaalbaar is en waarbij werknemers tegelijkertijd een goed pensioen opbouwen. Met aanpassingen in de pensioenregeling kan de pensioenpremie op termijn omlaag. In september organiseerden we een bijeenkomst waarbij medewerkers uitleg kregen over de individuele gevolgen van eventuele aanpassingen. Duurzame inzetbaarheid Patrimonium vindt het haar maatschappelijke plicht om stagiaires van verschillende opleidingsniveaus binnen haar muren een stageplek en –project te bieden. In het 2014 hebben we ruimte gegeven aan vijf studenten van de Christelijke Hogeschool uit Ede. Deze vijf hebben in het kader van duurzame inzetbaarheid van medewerkers onderzocht hoe Patrimonium, haar medewerkers continu in beweging krijgt, zodat zij zich mentaal en fysiek blijven ontwikkelen en van toegevoegde waarde blijven voor Patrimonium en hun eigen toekomst. Zij constateerden dat al een aantal jaren beperkt gebruik is gemaakt van het opleidings- en ontwikkelingsbudget. Met de invoer van een beoordelingscyclus en het ontwikkelen van een duurzaam inzetbaarheidsbeleid menen zij dat medewerkers in beweging komen. In 2015 zullen we dit advies zeker opvolgen. Arbo Doel van het arbobeleid is om medewerkers veilig en gezond te laten werken. De werkgever is volgens de Arbowet verplicht om hiervoor te zorgen. In 2014 heeft Patrimonium een Arbocommissie ingesteld die de organisatie helpt verbetering aan te brengen in de arbeidsomstandigheden. De Arbocommissie heeft een Risico Inventarisatie en Evaluatie (RIE) gehouden en heeft nu als taak deze up-to-date te houden. Zo constateerden zij dat: Medewerkers kunnen blootgesteld worden aan asbest. Hiervoor was al geregeld dat zij jaarlijks een asbestkeuring krijgen. Daarnaast volgen deze medewerkers een cursus voor het herkennen van asbest. Ook is inmiddels asbestbeleid ontwikkeld; In het magazijn stonden gevaarlijke stoffen niet in afgesloten kasten. Na constatering zijn deze stoffen op afdoende wijze opgeborgen of verwijderd; De BHV groep wordt wel jaarlijks bijgeschoold, maar er worden geen ontruimingsoefeningen gedaan. Na de fusie zal dit opnieuw ingevoerd worden. Daarnaast bewaakt de commissie de arbeidsomstandigheden en geven zij medewerkers zo nodig adviezen over het gebruik van beeldscherm, zitinstructies en dergelijke. In de commissie zit een vertegenwoordiging van alle afdelingen, iemand uit de BHV groep en een lid van de ondernemingsraad. Omgaan met agressie Agressie en geweld zijn gezondheids- en veiligheidsrisico's die onder andere voorkomen in de contacten van dienstverleners met burgers. In toenemende mate krijgt Patrimonium te maken met verschillende vormen van agressie en geweld. Patrimonium wil haar medewerkers hiertegen zoveel mogelijk beschermen. Eén van de hulpmiddelen hierbij is het agressieprotocol. Daarnaast organiseren we jaarlijks agressietrainingen voor medewerkers om hun kennis op te frissen, maar ook om hun vaardigheden te verbreden in het omgaan met agressieve klanten. Ook de (mentale) weerbaarheid komt uitgebreid aan bod. Aan de hand van deze trainingen hebben de medewerkers gezamenlijk “vuistregels voor klantvriendelijke veiligheid” vastgesteld en een lijst met aandachtspunten, die nodig zijn voor een veilige werkvloer. Dit draagt bij aan de aandacht voor veiligheid en deze een natuurlijke plaats te geven in het dagelijkse proces. Bedrijfsvergaderingen Zo’n vijf keer per jaar komen we met alle medewerkers bijeen om een gemeenschappelijk thema met elkaar te bespreken. Dit jaar hebben we thema’s zoals cultuur, fusie, organisatiestructuur en kernwaarden aan de orde gesteld.
60
Kernwaarden Eén van de bedrijfsbijeenkomsten hebben we gezamenlijk met SIB Woonservice georganiseerd, waarbij we met iedereen nagedacht hebben wat ons gaat drijven en binden in de nieuwe organisatie. Zo zijn we tot vijf kernwaarden gekomen, waar we ons gedrag op zullen afstemmen. Want zeggen is doen. Patrimonium woonservice staat voor: • Verbinden; Klantgericht; Duurzaam ondernemen; Maatschappelijk betrokken; Betrouwbaar. In het 2015 besteden we hier nog veel aandacht aan. Maatschappelijke dag Elk jaar organiseert Patrimonium een Maatschappelijke dag. Alle medewerkers gaan op die dag aan het werk bij maatschappelijke instellingen en verenigingen die extra handjes kunnen gebruiken. Dit jaar deden we dat samen met de collega’s van SIB Woonservice. Zowel een technische timmerklus, of heerlijk buiten in de tuin werken en een ‘blotenvoetenpad’ aanleggen, als met ouderen wandelen, nagels lakken van verstandelijk beperkten of het maken van een ontbijt in een verzorgingshuis stonden op het programma. Bewoners waarderen zo’n onverwachts uitje of wat extra aandacht. En voor de vrijwilligers is het ook goed om zo nu en dan iets extra’s te doen voor de organisaties en mensen die het nodig hebben. Integriteit en klokkenluidersregeling Patrimonium heeft een bijzondere maatschappelijke verantwoordelijkheid. Wij voorzien in het vervullen van een primaire maatschappelijke behoefte aan woonruimte en wij willen daaraan nog iets toevoegen: maatschappelijk rendement. Beslissingen die wij nemen kunnen van invloed zijn voor velen. Met onze belangrijke rol staan wij midden in de samenleving. In onze visie is niet voor niets vervat dat wij een betrouwbare samenwerkingspartner zijn. Zonder dat vertrouwen kunnen we niet werken of bestaan. Met een ander woord: we willen integer zijn en ook als zodanig bekend staan. Hoe wij met integriteit omgaan staat in onze integriteitscode. Deze code geeft richting aan onze zakelijke beslissingen en activiteiten. De klokkenluidersregeling hebben wij ter bescherming van onze medewerkers als zij vermeende misstanden binnen de corporatie willen melden. De regeling biedt de klokkenluider rechtspositionele bescherming en geeft een procedure voor het melden en onderzoeken van misstanden. Direct na de juridische fusie met SIB Woonservice hebben we een nieuwe integriteitscode en klokkenluidersregeling nodig. Dit jaar hebben we dan ook gebruikt om de code en de regeling tegen het licht te houden en deze waar nodig aan te passen aan de huidige tijd. Begin 2015 zijn zowel de integriteitscode als de klokkenluidersregeling door de Raad van Commissarissen bekrachtigd.
61
10
SAMENWERKING
10.1
Huurders en woningzoekenden
De samenwerking en het overleg met huurders en woningzoekenden wordt toegelicht in par. 5.4. 10.2
Stakeholders
Ondernemingsplan Aan de totstandkoming van het Ondernemingsplan 2015–2019 hebben onze stakeholders in belangrijke mate bijgedragen. Prestatieafspraken met Gemeente Veenendaal In 2013 is met de Gemeente Veenendaal overeengekomen dat in 2014 het traject van het gezamenlijk versterken van het Wijkgericht Werken wordt voortgezet op basis van de Nota Wonen 2013 van de Gemeente Veenendaal. Daarenboven zijn onder meer afspraken gemaakt over onderzoek naar beschikbaarheid en betaalbaarheid van de sociale woningvoorraad met speciale aandacht voor de zorghuisvesting. Woningmarkt en crisis Met het provinciebestuur Utrecht, de Gemeente Veenendaal, Ontwikkelingsbedrijf Veenendaaloost, corporaties binnen FoodValley en Zuidoost Utrecht, ontwikkelaars en bouwers heeft veelvuldig overleg plaatsgevonden. De directeur van Patrimonium woonstichting neemt vanuit de FoodValley-corporaties deel in het bestuur van de Stichting Vastgoed Monitor FoodValley. In samenwerking met de FoodValley-corporaties heeft belangenbehartiging plaatsgevonden in samenspraak met de acht bestuurders van de FoodValley-Gemeenten op het gebied van woningbouw, leefbaarheid en grondbeleid. In het bijzonder is aandacht besteed aan de voorbereiding van de invoering van de nieuwe Huisvestingswet. Verder zijn gezamenlijk aanzienlijke verbeteringen voor de woningzoekenden aangebracht in het woningzoeksysteem (Huiswaarts). Belangenbehartiging Evenals onze brancheorganisatie Aedes hebben wij aandacht gevraagd voor de belangen van de consumenten en de (financiële) belangen van de corporatie(s). Dit in het kader van de wijzigende regelgeving op het gebied van de woningtoewijzing, het inkomensafhankelijke huurverhogingsregime en de financiële ingrepen vanuit de landelijke politiek. Wonen en zorg In 2014 heeft intensief overleg plaatsgevonden met zorgverleners in Veenendaal over de ontwikkelingen op het gebied van Wonen & Zorg mede in het kader van de bezuinigingen in de zorg en de nieuwe regelingen voor het scheiden van wonen en zorg. 10.3
Fusie
In 2014 is het besluit genomen tot fusie met SIB Woonservice per 01-01-2015. In dat kader heeft afstemming plaatsgevonden met de overige corporaties in FoodValley en Zuidoost Utrecht. Ook andere stakeholders waaronder uiteraard de Gemeente Veenendaal, zijn over dit traject periodiek geïnformeerd.
62
11
VERSLAG VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN
11.1
Algemeen
Het jaar 2014 is voor de corporatiesector zeer ingrijpend geweest. Diverse beleidswijzigingen op voltrekken zich in en over de woningcorporaties, waarbij de nieuwe Woningwet (per 01-07-2015) en de Verhuurdersheffing het meest in het oog springen. De effecten van deze beleidswijzigingen zijn soms zeer ingrijpend voor onze huurders en woningzoekenden. De effecten op de hoogte van de huur, de mogelijkheden tot investeringen (nieuwbouw en renovaties), onderhoud van woningen en activiteiten op het gebied van leefbaarheid en veiligheid zijn groot. Ook de uitkomsten van de parlementaire enquêtecommissie heeft binnen de sector de nodige stof doen opwaaien. Ook dit zal in de nabije toekomst aanleiding zijn voor de wetgever c.a. om aanvullende maatregelen af te kondigen. De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van Patrimonium woonstichting over het boekjaar 2014 en heeft de jaarrekening over 2014 in overeenstemming met artikel 22, lid 1 van de statuten, goedgekeurd. De opgemaakte jaarstukken over 2014 omvatten het volkshuisvestingsverslag, de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2014 en de geconsolideerde en enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2014 alsmede de toelichting hierop. De jaarrekening is, in overeenstemming met de opdracht, zoals uiteengezet in de opdrachtbrief d.d. 26 september 2014, gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien door Deloitte Accountants B.V. De Raad heeft met de accountant van gedachten gewisseld over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem en het accountantsverslag. De Raad heeft kennisgenomen van het resultaat 2014, de daaruit voortvloeiende vermogenspositie en de door de bestuurder opgestelde analyse van het jaarresultaat. De Raad onderkent de resultaten van het gevoerde interne beleid en de impact van het externe (Ministerie van BZK/ILT) beleid daarop. Zorgelijk is de impact van het voor de sector ingrijpende huurbeleid, de extra bijdrage aan het Saneringsfonds (CFV) en de Verhuurderheffing op de financiële positie van de corporatie. Hierdoor wordt onder meer de investeringscapaciteit van de corporatiesector aanzienlijk ingeperkt. De Raad heeft kennisgenomen van de goedkeurende controleverklaring bij de jaarrekening, het rapport van bevindingen, en het assurance-rapport bij het volkshuisvestingsverslag en het accountantsverslag van Deloitte, waarin bevindingen en aanbevelingen zijn geformuleerd naar aanleiding van de controle van deze jaarstukken. De jaarstukken, het accountantsverslag en de reactie van de directie op de in dit verslag benoemde actiepunten zijn, met de heer drs. M. Knip RA, partner van Deloitte, op 15 juni 2015 besproken. Gegeven de toelichtingen van de bestuurder, de manager Finance & Control en de rapportages en toelichtingen van Deloitte, kan de Raad zich als intern toezichthouder van de stichting met de inhoud van deze jaarstukken verenigen en heeft zij de jaarstukken 2014 overeenkomstig goedgekeurd. Deze goedkeuring leidde, overeenkomstig artikel 22, lid 1 van de statuten, tot de decharge van de bestuurder en van de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht. Bij het vaststellen van de jaarrekening van Patrimonium woonstichting over 2014 en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2014 € 11.994.000 (positief). De Raad van Commissarissen heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het beleid van het bestuur, op de werking en integriteit van de interne controle en risicobeheersingssystemen en procedures ingesteld door het bestuur, op de algemene gang van zaken binnen Patrimonium woonstichting, hierna te noemen Patrimonium en de met haar verbonden ondernemingen en het met advies terzijde staan van het bestuur.
63
De Raad van Commissarissen houdt onder meer toezicht op: realisatie van de doelstellingen van de corporatie realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen kwaliteitsbeleid kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording financieel verslaggeving proces naleving van toepasselijke wet- en regelgeving Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen (verbindingen). Naast aandacht voor de gebruikelijke toezichthoudende werkzaamheden is in 2014 bijzondere aandacht uitgegaan naar het beleid inzake het onderhoud van de vastgoedportefeuille en de risico’s in de verbindingen. 11.2
Bestuur
Het bestuur bestaat thans uit de heer drs. ing. P.A. de Vrije, directeur/bestuurder. Het is de taak van de bestuurder om ervoor te zorgen dat de volkshuisvestelijke doelstellingen worden gehaald, binnen de financiële randvoorwaarden. Het bestuur is verantwoordelijk voor de strategie en beleid, de interne bedrijfsvoering, het naleven van wet- en regelgeving en het beheersen van risico’s. De taken en bevoegdheden van het bestuur staan omschreven in het directiereglement. De directeurbestuurder geeft direct leiding aan het managementteam, de afdeling Public Relations & Communicatie, HRM-beleid en het directiesecretariaat. In het verslagjaar is de samenstelling van het bestuur ongewijzigd gebleven. De bestuurder heeft de navolgende (onbezoldigde) nevenfuncties: Bestuurslid Stichting Promotie Veenendaal Bestuurslid Vastgoed Monitor 11.3
Corporate governance
De Raad van Commissarissen en het bestuur conformeren zich aan de Aedescode. Deze Aedescode is op 1 januari 2007 van kracht geworden voor leden van Aedes en geactualiseerd op 19 april 2011. Van de Aedescode maakt een Governancecode (GovernanceCode Woningcorporaties) onlosmakelijk deel uit (hierna: de "Code"). Naar de mening van de Raad van Commissarissen en het bestuur is deze Code, samen met de Nederlandse Corporate Governancecode, een goed instrument om het publiek op een eerlijke, integere en transparante manier inzicht te geven in de gang van zaken binnen Nederlandse woningcorporaties en ondernemingen. De Raad van Commissarissen en het bestuur verzorgen gezamenlijk de borging van de Code bij Patrimonium. Overigens is het goed te beseffen dat het gaat om een gedragscode die niet de status van een wettelijk voorschrift heeft en derhalve geen dwingende regels behelst. Als lid van Aedes verplicht Patrimonium zich de Aedescode te volgen en is er voor gekozen om in dit verslag, in overeenstemming met de Code, aan te geven hoe corporate governance binnen onze stichting is vormgegeven. Daarmee onderschrijven we de wenselijkheid van transparantie in bestuur en toezicht en het afleggen van verantwoording daarover.
64
Op de website van Patrimonium is de Aedescode, de Governancecode, evenals de integriteitscode en een klokkenluidersregering opgenomen. Patrimonium voldoet in haar beleidsvoering en uitoefening aan wat is opgenomen in de Aedescode. Waar wijkt Patrimonium af van de in de Code omschreven best practices De voornaamste punten waarbij Patrimonium afwijkt van de Code hebben betrekking op aanbevelingen inzake de benoeming, beloning en ontslagvergoeding voor het bestuur: Patrimonium acht invoering van een variabele beloning niet in het belang van de corporatie; Het huidige bestuur van Patrimonium is benoemd vóór invoering van de code en Patrimonium is gebonden aan arbeidsovereenkomsten voor onbepaalde tijd. Patrimonium is daarom niet voornemens de best practice-bepaling van een mandaat voor maximum vier jaar op dit moment op te volgen. Jaarlijks wordt door de Raad van Commissarissen het functioneren van het bestuur beoordeeld; Het huidige bestuur is benoemd vóór invoering van de code en Patrimonium is daarmee gebonden aan het arbeidscontract. 11.4
Inhoud van het toezicht
Zoals gebruikelijk binnen Patrimonium heeft het bestuur het volgende aan de Raad van Commissarissen gepresenteerd: De operationele en financiële doelstellingen De strategie gericht op verwezenlijking van deze doelstellingen De operationele en financiële doelstellingen van Patrimonium worden neergelegd in het Ondernemingsplan en de financiële meerjarenbegroting. Het bestuur bepaalt het kader en de voornaamste doelstellingen van de begroting. De begroting wordt vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen, die de begroting 2014 op de vergadering van 14 oktober 2013 goedkeurde. De doelstellingen van Patrimonium zijn erop gericht maximaal maatschappelijk rendement te behalen onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. De beoordeling van de financiële continuïteit is gebaseerd op toegang tot de kapitaalmarkt, integrale kasstroomprojecties vanuit exploitatie, portfoliowijzigingen en geldmiddelenbeheer. Bij dit zogeheten sturen op waarde worden risico's vertaald in scenario’s en beleidsvarianten. De voornaamste risicogebieden treasury en projectontwikkeling worden daarbij ondersteund door afzonderlijke beheersingsinstrumenten. Interne risicobeheersing en controlesystemen Patrimonium onderhoudt operationele en financiële risicobeheerssystemen en -procedures en beschikt over controle- en rapporteringsystemen. Met de accountant is afgestemd hoe systemen en procedures hierop het beste kunnen worden afgestemd. Patrimonium bezit een geformaliseerde, door de ondernemingsraad goedgekeurde, ethische gedragscode die op de website is geplaatst. Nadere gegevens over de risicobeheersing en de interne controle en rapporteringsystemen en -procedures worden vermeld in het onderdeel financiële continuïteit en in de paragraaf over de financiële commissie. De Raad van Commissarissen onderschrijft de door het bestuur in 2014 genomen maatregelen ter beoordeling en verbetering van de systemen van risicobeheersing. Patrimonium heeft een aantal risico’s dat betrekking heeft op eigendommen en aansprakelijkheid verzekerd bij gevestigde verzekeringsmaatschappijen. Financiële continuïteit Jaarlijks wordt in overleg tussen de Raad van Commissarissen en het bestuur beoordeeld in hoeverre het beleid moet worden bijgesteld om te voldoen aan de doelstellingen. Hierbij gelden onder meer de normen van het CFV en de vereisten van het WSW opdat Patrimonium voldoende borgingsruimte verkrijgt voor het aantrekken van leningen. In 2014 heeft dit geleid tot het actualiseren van het ondernemingsplan inclusief het Strategisch Voorraadbeheer. Dit is ingebracht in het
65
fusieproces en heeft geleid tot het in het Ondernemingsplan 2015 – 2019 opgenomen vastgoedprogramma. Hierin is tot uitdrukking gekomen dat de investeringen gereduceerd dienen te worden om aan de financiële continuïteit te kunnen voldoen. Patrimonium heeft een door de raad goedgekeurd treasury statuut en treasury jaarplan 2014. Er functioneert een treasury adviescommissie, waarvan geen leden van de Raad van Commissarissen, maar wel een onafhankelijk deskundige, deel uitmaken. Fusie In 2014 heeft de RvC veel aandacht besteed aan de fusie van Patrimonium woonstichting met de SIB woonservice. Door een goede samenwerking tussen de beide werkorganisaties, de externe begeleiding van Vannimwegen en de betrokkenheid van beide raden van commissarissen is deze fusie succesvol afgerond. Door iedereen die betrokken was bij dit proces zijn extra inspanningen verricht om dit succes te kunnen realiseren. Wij complimenteren Patrimonium woonservice met het bereikte resultaat en zijn blij dat alle toezichthouders en stakeholders positief zijn over het bereikte resultaat. 11.5
Volkshuisvestelijke opgaven
In de afgelopen jaren is Patrimonium een aantal (globale) prestatieafspraken met de Gemeente overeengekomen. In 2012 en 2013 heeft de Gemeenteraad woonnota’s vastgesteld op basis waarvan de prestatieafspraken zijn gemaakt. In 2014 heeft de Gemeenteraad een Nota Wonen 2014 vastgesteld. Zowel de woonvisie 2012 en 2013 alsmede de Nota Wonen 2014 zijn globaal van opzet. Ze hebben geleid tot het maken van prestatieafspraken tot juli 2015 die eveneens een globaal karakter hebben. Naar de mening van de Raad van Commissarissen zou het wenselijk zijn als de Gemeente op basis van de ingediende voorstellen door Patrimonium, concretere doelstellingen zou formuleren. De verwachting is in 2015 er een geheel herijkte Woonvisie 2014 – 2019 door de Gemeenteraad zal worden vastgesteld. Deze kan dan als basis dienen om gestructureerde en concrete prestatieafspraken te maken voor die periode. De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de volkshuisvestingsplannen, opgesteld door Patrimonium voor 2014, zijn uitgevoerd. In het boekjaar is de uitvoering van de plannen door de Raad van Commissarissen gecontroleerd. Tevens is er op toegezien dat de huisvesting van de primaire doelgroep daadwerkelijk heeft plaatsgevonden en ook in de toekomst zal plaatsvinden. Ten aanzien van de kwaliteit van het woningbezit en de leefbaarheid is stilgestaan bij het duurzaam bouwen, aspecten van flexibel bouwen, strategisch voorraadbeheer, levensloopbestendig bouwen, etc. Daarnaast vindt voortdurend overleg plaats met belanghebbers betreffende bijzondere doelgroepen zoals huisvesting van verstandelijk en lichamelijk gehandicapten, dak- en thuislozen, veiligheid in buurten, etc. Met al deze aspecten is rekening gehouden. Met de huurdersvereniging vindt door de directeur overleg plaats over onder meer jaarrekening, activiteitenplan, begroting, huurverhoging, groot onderhoud, leefbaarheidsprojecten, etc. De Raad van Commissarissen heeft er op toegezien dat bij het opstellen van het beleid en het beheer, vooral met betrekking tot onderhoudsplannen, de bewoners zijn betrokken en dat dit tevens is gemeld aan de belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in 2014 met het bestuur van de huurdersvereniging gesproken over het functioneren van het reguliere overleg tussen huurdersvereniging en de directie (en het werkapparaat). Tevens hebben er reguliere jaargesprekken plaatsgevonden tussen het bestuur van de huurdersvereniging en twee (op voordracht van de huurdersvereniging benoemde) RvC-leden. Daarbij is tevens indringend gediscussieerd over de uitkomsten van het woonlastenonderzoek. Verbindingen In 2014 had Patrimonium een holdingstructuur waarin, naast een ontwikkelrechten en grondposities, een aantal activiteiten zijn ondergebracht die gelieerd zijn aan de sociale volkshuisvesting
66
zoals het opwekken en leveren van energie. Deze structuur is vastgelegd in paragraaf 15.1 van het volkshuisvestingsverslag. De Raad van Commissarissen heeft in 2014 op de verbindingen, overeenkomstig de statuten van Patrimonium woonstichting, toezicht uitgeoefend. Tevens heeft de Raad er op toegezien dat de verbindingen voldoen aan de doelstellingen van Patrimonium en aan die eisen die aan een doelmatige organisatie worden gesteld. Toezichtkader Het toezichtkader wordt gevormd door het BBSH, de statuten, de Aedescode en de GovernanceCode, het reglement van de Raad van Commissarissen en het directiestatuut, de missie en visie, het Ondernemingsplan 2013 - 2017, het activiteitenplan, de begroting 2014, de meerjarenbegroting, het treasury jaarplan en het investeringsstatuut, de prestatieafspraken met de Gemeente, Investeringsstatuut en het Strategisch Voorraad Beleid (SVB). Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beschrijft de prestatievelden zoals wonen en zorg, leefbaarheid, vernieuwing woningbezit, financiële continuïteit en nieuwbouw. De raad bespreekt jaarlijks, dus ook dit jaar, het functioneren van de externe accountant. Interne informatievoorziening De periodieke verslaggeving vindt in hoofdzaak plaats op basis van een cyclus van drie maanden en is gebaseerd op het bewaken van de begroting, het activiteitenplan, de financiële meerjarenbegroting en de volkshuisvestelijke prestaties zoals vastgelegd in de begroting en het activiteitenplan. Daarnaast vindt informatievoorziening plaats op basis van actuele financiële, volkshuisvestelijke en politiek/maatschappelijke ontwikkelingen. 11.6
Vooruitblik
Patrimonium bevindt zich in een turbulente omgeving. De fusie per 1 januari 2015 met SIB woonservice vraagt in 2015 de nodige aandacht. De invoering van de Herziene Woningwet per 1 juli 2015, de verwachte aanpassingen van de governancecodes, zullen ook gevolgen hebben voor Patrimonium en haar huurders. Ook de maatschappelijke taak van het nieuwe Patrimonium zal veel aandacht blijven vragen. Wij hechten eraan om goede contacten te blijven onderhouden met alle stakeholders. 11.7
Vergaderingen van de Raad van Commissarissen
In totaal heeft de Raad van Commissarissen in 2014 achtmaal vergaderd. Onderdeel hiervan maakten uit: een themabijeenkomst met het MT een jaargesprek met de OR een jaargesprek met het bestuur van de huurdersvereniging een bijeenkomst (zonder directie) waarin de zelfevaluatie en de evaluatie van het bestuur heeft plaatsgevonden. Vaste onderwerpen op de agenda waren: belangrijke investeringen en onderhanden projecten meerjarenplanning Ondernemingsplan 2015 – 2019 van de fusieorganisatie begroting, activiteitenplan (van de fusieorganisatie) 2015 en meerjarenplanning treasury jaarplan en bevindingen van de Treasury Adviescommissie kwartaalrapportages geldmiddelenbeheer verkopen van bezittingen externe verantwoording (onder meer jaarverslag en jaarrekening 2013 en dvi/dpi) volkshuisvestelijke aangelegenheden en de parlementaire enquête woningcorporaties beleidsregels Centraal Fonds Volkshuisvesting
67
WSW borgingsplafond oordeel brief ministerie BZK risicomanagement
Onderwerpen die verder aan de orde kwamen zijn: voorgenomen fusie met SIB Woonservice en het in dat kader gehouden due diligence onderzoek woningbehoefte tot 2030, ontwikkelingen op de woningmarkt en in afstemming met de Gemeente de gewenste ideaalportefeuille op middellange termijn integriteit en de naleving van de integriteitscode en de klokkenluidersregering verplichtingen, die voortvloeien uit het Controleprotocol 2009 en BBSH 2009 maatschappelijk ondernemerschap beoordeling van de grondposities opvolging van aanbevelingen uit managementletters en accountantsverslagen managementletter accountant 2014 nieuwe richtlijnen jaarverslaglegging RJ 645 verwachte effecten van de nieuwe Woningwet ontwikkeling in de samenwerking met corporaties in de regio Zuidoost Utrecht en Food Valley waardering en risicoanalyse van Ontwikkelingsmaatschappij Eem & Vallei II B.V. / samenwerking met Grondexploitatie Quattro Veenendaal CV in OVO (Ontwikkelingsmaatschappij Veenendaal- oost) en Duurzame Energie DEVO borgstelling DEVO en OVO beoordeling rol tussenpersonen bij afsluiten leningen huurprijsbeleid sociaal jaarverslag 2013 onderhoud- en leefbaarheidsprojecten en duurzaamheidsbeleid wijzigingen op het gebied van wonen & zorg overleg huurderorganisaties en wijkencommissies ontwikkelingen FoodValley benchmark niet verrekenbare servicekosten uitvoering ondernemingsplan 2013 – 2017 holdingstructuur toetsing van de salariëring en pensioenregeling van de bestuurder aan de WNT uitvoering van begroting en activiteitenplan 2014 opdrachtverstrekking aan accountant beoordeling financiële positie en de lening portefeuille (incl. embedded derivaten en de basisrenteleningen) Eén lid van de Raad van Commissarissen (in 2014: M.J.A. Lesmeister) fungeert als contactpersoon met de OR. Deze commissaris heeft in 2014 twee overlegvergaderingen van de OR met de bestuurder bijgewoond. 11.8
Besluiten Raad van Commissarissen
Een aantal (materiële) besluiten van het bestuur, zoals vastgelegd in de statuten en in het reglement van de Raad van Commissarissen, is tevens onderworpen aan voorafgaande goedkeuring van de Raad van Commissarissen. De Raad van Commissarissen is in 2014 akkoord gegaan met o.a.: fusie met SIB Woonservice, benoeming van de bestuurder van de fusiecorporatie en de directie jaarverslag en jaarrekening 2013, evenals die van de verbindingen Ondernemingsplan 2015 – 2019 treasury jaarplan 2014 het verlenen van decharge over het jaar 2013 aan het bestuur treasury mandaat 2014
68
prestatieafspraken met het bestuur 2014 de prestatieafspraken 2014 met de Gemeente uitbreiding garantiestelling t.b.v. DEVO, continuering van de garantstelling voor OVO het activiteitenplan en de begroting 2015 evenals die van de verbindingen (Patrimonium Holding BV, Patrimonium Exploitatie BV en Ontwikkelingsmaatschappij Eem & Vallei II BV) diverse nieuwbouwprojecten en de aankoop van een woning nieuwe profielschets voor RvC-leden van de fusieorganisatie herbenoeming van mevrouw Westerlaken – Loos tot 1-1-2015 (in de rol van voorzitter) beëindiging van de rol als bestuurder van P.A. de Vrije per 1-1-2016
Bij de besprekingen en bij het nemen van beslissingen wordt rekening gehouden met het toezichtkader, zoals dat is vastgesteld. 11.9
Samenstelling Raad van Commissarissen
Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestond aan het begin en het eind van het jaar uit vijf leden. De selectie van de leden van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op de in het reglement omschreven profielschets. Twee leden zijn benoemd op voordracht van de huurdersvereniging Mevrouw Westerlaken-Loos treedt op als voorzitter Alle leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Op 31 december 2014 zijn mevrouw Westerlaken–Loos en de heer Lesmeister afgetreden. Mevrouw Westerlaken–Loos is, na overleg met het VTW, (in afwijking van de governancecode) voor een tweede maal herbenoemd voor de periode 01-09-14 tot en met 31-12-14, in het kader van het afronden van de voorbereiding van de fusie. Profiel In het reglement van de Raad van Commissarissen is een profiel opgenomen waarin de gewenste deskundigheid en achtergrond van de commissarissen wordt geschetst. Hiervan wordt gedurende het selectieproces van kandidaten voor het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen gebruik gemaakt. Verscheidene van de commissarissen kunnen als financieel deskundigen worden beschouwd. Tevens zijn er enkele commissarissen met een algemeen management, volkshuisvestelijk en/of sociaal-maatschappelijke achtergrond. Ook het vastgoed, de juridische en bedrijfskundige discipline is vertegenwoordigd binnen de raad. 11.10
Commissies
Financiële commissie De Raad van Commissarissen heeft eerder besloten geen audit commissie in te voeren. Wel bestaat er een financiële commissie, die de jaarrekening en overige financiële aangelegenheden afzonderlijk bespreekt en daarvan verslag uitbrengt aan de totale Raad van Commissarissen. De leden hebben een financiële achtergrond. De taak van de financiële commissie is: voorbereiding selectie van de door de raad aangestelde accountant evaluatie van werkzaamheden van de accountant (op basis van het accountantsverslag) eerste aanspreekpunt vanuit de RvC voor de accountant afstemmingsoverleg van onderzoeken door accountant voorbespreking concept jaarrekening met directeur en manager Bedrijfsdiensten toezicht op de kwaliteit van de financiële rapportages De Raad van Commissarissen ziet er zelf op toe dat Patrimonium passende procedures en controlesystemen onderhoudt ter beheersing van de financiële en operationele risico's en ter controle van
69
de integriteit van de financiële rapportage. De financiële commissie is in het verslagjaar tweemaal bijeengekomen. De externe accountant, Deloitte, die van de Raad van Commissarissen opdracht heeft gekregen, heeft één vergadering van de Raad van Commissarissen bijgewoond. De directeur en de manager Finance & Control hebben de vergaderingen bijgewoond. Remuneratiecommissie (werkgeversrol) De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. De remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw R. Westerlaken-Loos en de heer A. Elsenaar. De Raad heeft al eerder besloten geen variabele beloning voor de bestuurder in te voeren en dus ook niet toe te kennen. De remuneratiecommissie heeft jaarlijks een functioneringsgesprek met de bestuurder. De basis voor dit gesprek wordt gevormd door de inbreng van alle commissarissen en de wederzijdse afspraken, die zijn gemaakt op basis van het gesprek van het voorgaande jaar. 11.11
Functioneren Raad van Commissarissen
Zelfevaluatie Raad van Commissarissen De RvC heeft in 2014 de zelfevaluatie verzorgd. Op basis van een vragenlijst zijn de individuele leden gevraagd hun mening te geven over de volgende onderwerpen: Toepassing en naleving governancecode door RvC Rol van de RvC als toezichthouder/controleorgaan Rol van de RvC als werkgever Rol van de RvC als adviseur/klankbord (Maatschappelijke) verantwoording Rol van de RvC in het voorgenomen fusieproces De leden zijn tevens gevraagd om de kracht van de RvC te duiden en wat voor verbetering vatbaar is. Ook de bestuurder is gevraagd om zijn oordeel over het functioneren van de RvC zichtbaar te maken. Uit de evaluatie blijkt dat de werkwijze van de RvC in overeenstemming met de codes is, maar dat een aantal documenten binnen Patrimonium als gevolg van de vele wijzigingen in de sector moet worden geactualiseerd. Bij de realisatie van de fusie zullen deze documenten in overeenstemming met wet- en regelgeving worden gebracht. De Raad van Commissarissen is van mening dat het functioneren van de raad goed is en dat de samenstelling aan de criteria en het profiel van de Raad van Commissarissen heeft voldaan. Tijdens de zelfevaluatie is vastgesteld, dat: de actiepunten 2014 zijn uitgevoerd het niet noodzakelijk wordt geacht persoonlijke functioneringsgesprekken te voeren In het kader van de voorgenomen fusie is besloten de samenstelling van de raad beperkt te houden tot vijf leden. In overleg met het VTW is in het kader van de fusie besloten om mevrouw Westerlaken–Loos voor de tweede maal te herbenoemen voor de periode 01-09-2014 tot en met 3112-2014. Met betrekking tot de heer Lesmeister is in het kader van de fusie het RvC-lidmaatschap per 31-12-14 beëindigd. De heren Kuenzli, Dankaart en Elsenaar zijn per 01-01-15 lid van de RvC van de fusieorganisatie. 11.12
Integriteit en onafhankelijkheid
Tegenstrijdige belangen De geformaliseerde code (integriteitcode) van Patrimonium verbiedt werknemers, bestuur en leden van de Raad geschenken van commerciële waarde voor zichzelf of voor hun familieleden aan te nemen, om voordelen te bieden aan derden ten nadelen van de onderneming, of om te profiteren
70
van zakelijke voordelen die Patrimonium toekomen. Door de Raad is vastgesteld dat in 2014 de code goed is toegepast, goed wordt nageleefd en dat geen zaken hebben plaatsgevonden die in strijd zijn met deze code. Patrimonium heeft als beleid om geen leningen of garanties te verlenen aan leden van de Raad van Commissarissen, bestuur en medewerkers. Hiervan is in het verslagjaar niet afgeweken. Klokkenluiderregeling en integriteitcode Patrimonium heeft een Klokkenluiderregeling en een Integriteitcode, deze zijn op de website gepubliceerd. Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen Alle leden van de Raad van Commissarissen zijn onafhankelijk van Patrimonium. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers van Patrimonium. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die welke voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad van Commissarissen. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van mogelijke tegenstrijdige belangen. 11.13
Bezoldigingen
Bezoldigingsbeleid bestuur De Vereniging van Toezichthouders bij Woningcorporaties (VTW) heeft samen met de Nederlandse Vereniging van Bestuurders bij Woningcorporaties (NVBW) in 2010 de “Beloningscode bestuurders woningcorporaties” opgesteld. Deze code geeft aan welk honorarium nieuwe bestuurders bij woningcorporaties maximaal kunnen ontvangen. Vanaf 1 januari 2013 is deze regeling vervangen door de Wet Normering Topinkomens (WNT). De honorering van de directeur-bestuurder blijft binnen de maximale norm van de Sector brede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Dit geldt niet voor de norm van de WNT die per 1 januari 2013 van kracht is. De directeur-bestuurder maakt gebruik van het overgangsrecht. Woningcorporaties vallen in het strengste regime van de WNT. De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft eind 2013 een specifieke regeling voor corporaties vastgesteld met bezoldigingsmaxima op basis van hun grootte naar aantal woningen en Gemeentegrootte. Deze specifieke regeling is vanaf 2014 van toepassing. De beloning van de directeur-bestuurder ligt onder de maximale honoreringsnorm van de ministeriële regeling, maar niet onder de maximale norm in onze grootteklasse van 5001 tot en met 10.000 woongelegenheden, zoals deze vanaf 2014 van toepassing is. De WNT kent voor zittende bestuurders een overgangs- en afbouwregeling. De overgangsregeling beslaat vier jaar en vervolgens een afbouwregeling van drie jaar. De RvC heeft besloten van deze overgangsregeling gebruik te maken. De
wijze van bezoldiging van het bestuur ondergaat in het jaar 2014 geen wijziging en bestaat uit: een vast basissalaris emolumenten zoals ziektekostenverzekering, auto-, telefoon- en onkostenvergoeding pensioenpremies
In 2014 heeft de bestuurder van Patrimonium woonstichting de volgende beloning ontvangen: Bezoldiging bestuur in Euro’s Drs. ing. P.A. de Vrije
Bruto beloning
Belastbare kosten vergoedingen
Voorzieningen betaalbaar op termijn
2.941
33.074
152.196
71
Totaal 188.211
De maximale vergoeding conform de WNT bedraagt € 148.800. Deze is gebaseerd op de indeling van Patrimonium woonstichting in klasse F. De directeur-bestuurder maakt gebruik van het overgangsrecht. Bezoldiging Raad van Commissarissen De honorering van de van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op de in 2013 vigerende Honoreringscode Commissarissen bij woningcorporaties. Een vergoeding voor de werkzaamheden in de verschillende commissies van Patrimonium is inbegrepen in de bezoldiging. Vanaf 2014 zijn de vergoedingen van rijkswege verlaagd, met een overgangsperiode van vier jaar, plus drie jaar afbouwperiode. In geval van (her) benoeming geldt de nieuwe regelgeving. Naam
Functie
R.G. Westerlaken-Loos P.F.M. Kuenzli
Voorzitter Lid
J.L.P.A. Dankaart
Lid
8.550
M.J.A. Lesmeister
Lid
8.550
A. Elsenaar
Vicevoorzitter
8.550
11.14
Bruto honorering exclusief BTW in euro’s
Bijzonderheden
12.270 8.550
Tenslotte
Patrimonium woonstichting heeft zich ook in 2014 geprofileerd als een maatschappelijke onderneming met oog voor de belangen van het brede spectrum van Wonen, Leefbaarheid, Zorg en Welzijn. Vooral de huisvesting van degenen die daartoe zelf niet in staat zijn blijft de volle aandacht houden. De raad spreekt haar dank uit aan alle betrokkenen bij Patrimonium die mee helpen aan het realiseren van voornoemde opdracht. Tevens bedankt zij alle medewerkers voor de in 2014 betoonde inzet en behaalde resultaten.
Veenendaal, 15 juni 2015 A. Elsenaar, Waarnemend voorzitter Raad van Commissarissen
72
11.15
Bijlage: overzicht leden Raad van Commissarissen
Naam
mevrouw mr. R.G. Westerlaken-Loos (09-06-1960),
Functie Relevante nevenfuncties
voorzitter vanaf 01-04-2011 Burgemeester Lopik Lid Bestuur St. Beheer Belangen GCN Houdstermaatschappij te Soestduinen Penningmeester Prins Bernhard Cultuurfonds Provincie Utrecht Voorzitter Bestuur Jeugdcultuurfonds Provincie Utrecht Lid Raad van Toezicht Stichting Kinderpostzegels Nederland
Eerste benoeming Tweede benoeming Derde benoeming
01-09-2006 01-09-2010 01-09-2014
Aftredend
31-12-2014, niet herbenoembaar
Naam Functie
de heer P.F.M. Kuenzli (27-01-1950) Directeur Gideon Consult B.V.
Relevante nevenfuncties Eerste benoeming Aftredend
Voorzitter Stichting Lijn in Landschap 01-04-2011 01-04-2015, herbenoembaar
Naam
de heer drs. J.L.P.A. Dankaart MCM (10-08-1963)
Functie Relevante nevenfuncties
hoofd MO/concerncontroller, Hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden Lid Raad van Toezicht Stichting Katholiek Onderwijs Batavorum Lid Rekenkamercommissie Gemeente Geldermalsen
Eerste benoeming Aftredend
Lid Raad van Commissarissen Stichting Woningbeheer Lienden 01-04-2012 01-04-2016, herbenoembaar
Naam Functie
de heer M.J.A. Lesmeister (03-01-1964) Country Manager Indirect Sales Enterprise Group Hewlitt-Packard Nederland B.V.
Relevante nevenfuncties Eerste benoeming Aftredend
Voorzitter Stichting vrienden van KnA, Uithoorn 01-09-2012 01-09-2016, herbenoembaar
Naam
de heer A. Elsenaar (07-06-1954)
Functie Relevante nevenfuncties
Directeur Elsenaar B.V. Bestuurslid Vereniging van Leraren in de Handelswetenschappen Voorzitter Stichting Ondernemersfonds Veenendaal Secretaris Coöperatieve Vereniging Associatie van Praktijkexamens U.A. Lid Comité van aanbeveling Stichting Promotie Veenendaal
Eerste benoeming Aftredend
01-01-2013 01-01-2017, herbenoembaar
73
12
ONDERNEMINGSRAAD
12.1
Leden van de ondernemingsraad
De ondernemingsraad van Patrimonium bestaat uit 5 personen en speelt een belangrijke rol binnen onze organisatie. In 2014 zijn de volgende personen lid van de ondernemingsraad: Jan Jaap Westhof voorzitter Dirk de Kramer secretaris Gert van Kruistum lid Tanja de Groot lid Wouter van Binsbergen lid Dirk de Kramer secretaris Daarnaast fungeert Anita van den Brandhof sinds 2013 als notulist. Het officiële overleg tussen de Ondernemingsraad en de directeur-bestuurder vond dit jaar vijf keer plaats. Vanwege de voorgenomen fusie met SIB Woonservice vindt, naast het reguliere overleg, periodiek overleg plaats met de bestuurder inzake de ontwikkeling van deze voorgenomen fusie. Er is sprake van een open en constructieve verhouding tussen OR en directie. In 2014 vond er een aantal malen een gesprek plaats met de Raad van Commissarissen over de betrokkenheid van de OR bij het fusieproces. Twee maal vindt de overlegvergadering met de Bestuurder plaats in aanwezigheid van een lid van de RvC. 12.2
Behandelde onderwerpen
Ontwikkelingen in de volkshuisvesting Uiteraard is uitgebreid stil gestaan bij de voorbereiding van de nieuwe Woningwet voor wat betreft de uitwerking op het gebeid van de regulering van de woningcorporaties (Herzieningswet / Novelle) en is aandacht besteed aan de parlementaire enquête. De effecten van de Verhuurdersheffing op de strategie en het beleid van de corporatie zijn besproken. Fusie met SIB woonservice De OR heeft op diverse onderdelen van het fusieproces een actieve rol gespeeld, hetgeen uiteindelijk heeft uitgemond in een positief advies over de fusie. In dit proces heeft de OR tevens adviezen uitgebracht over het profiel van de directie, het Ondernemingsplan, het sociaal statuut, de formatie en de organisatiestructuur, de secundaire arbeidsvoorwaarden en de interne verhuizing. De OR heeft tevens een advies uitgebracht over de samenstelling van de Raad van Commissarissen van de fusieorganisatie. Integriteit In 2014 zijn de Klokkenluiderregeling en de Integriteitcode geactualiseerd, waaromtrent de OR advies heeft uitgebracht. ARBO De OR heeft een belangrijke rol gespeeld in het traject van de RI&E/PAGO en het bespreken van het functioneren van de Arbodienst. Personeelsbeleid De OR is nauw betrokken geweest bij het verder uitwerken van het personeelsbeleid. Dit heeft mede geleid tot de formuleringen in het Ondernemingsplan van de gewenste organisatieontwikkeling. Daarnaast heeft de OR geadviseerd op het gebied van het invoeren van het systeem van beoordelingsgesprekken en het formuleren van competenties. Deze laatste zijn geformuleerd in de functiebeschrijvingen voor alle (nieuwe) functies in de fusieorganisatie. De maatregelen als uit-
74
vloeisel van het medewerkerstevredenheidsonderzoek uit 2013 zijn besproken alsmede de uitkomsten van het Cultuuronderzoek. Visitatie In 2014 is besproken dat Patrimonium in het jaar 2015 een visitatie laat uitvoeren. De OR heeft aangegeven daarbij betrokken te willen zijn. 12.3
Vooruitblik
Bestuur en Raad van Commissarissen zijn de OR van Patrimonium zeer erkentelijk voor het vele werk dat in 2014 is verzet, vooral op het vlak van het fusieproces. Dit geschiedde op een kwalitatief hoog niveau met een hoge mate van betrokkenheid. De OR heeft tevens de stappen gezet om vanaf 2015 met een interim OR (“fusie OR”) van start te gaan op basis van een met de bestuurder ondertekende overeenkomst. Deze interim OR zal na het eerste kwartaal plaats maken voor een definitieve OR na de te houden verkiezingen. Eind 2015 zal de directie van Patrimonium een evaluatie van de fusie verzorgen waarbij de OR uiteraard betrokken wordt.
75
13
FINANCIËLE RAPPORTAGE OP HOOFDLIJNEN
13.1
Resultaat 2014
Onze financiële positie wordt negatief beïnvloed door de invoering van de Verhuurderheffing, de toegenomen saneringssteun, een toenemende zorg inzake de betaalbaarheid van de huren door onze huurders en de op termijn te betalen vennootschapsbelasting. Patrimonium is hierdoor de afgelopen jaren in een volledig nieuwe financiële wereld terechtgekomen. De financiële positie van Patrimonium is hieraan aangepast, middels het optimaliseren van de huuropbrengsten en bezuinigingen op de bedrijfslasten. Bezuinigingen bij de overheid hebben hun weerslag op zowel onze corporatie als op de huurders. Maar de genoemde ontwikkelingen betekenen ook een verandering in de rol en positie van onze huidige woningvoorraad. Om nieuwe woningen te kunnen bouwen en om de bestaande woningen goed te kunnen blijven exploiteren, is Patrimonium mede afhankelijk van het verkopen van bestaande huurwoningen. Een heroverweging van de keuze tussen sloop en vervangende nieuwbouw of het in stand houden (lees: levensduurverlenging) van de huidige woningvoorraad zal in 2015 opnieuw plaatsvinden. Het is in toenemende mate van belang te kijken naar het benodigde rendement op eigen vermogen om aan de doelstellingen, zoals onrendabel investeren, te kunnen voldoen. Met ons vermogen is in de kern niets mis, maar de ontwikkeling van het rendement op dit vermogen en de kasstromen krijgen extra aandacht. Patrimonium heeft transparantie hoog in het vaandel. Ook in onze jaarrekening willen we op een heldere wijze inzicht geven ons resultaat, vermogenspositie en kasstromen. In dit kader waarderen wij het vastgoed in de balans tegen actuele waarde. Deze wijze van waarderen is van grote invloed op de hoogte van het door ons in de jaarrekening gepresenteerde eigen vermogen en op de resultaatbepaling. Vanuit ons duurzaamheidbeginsel hebben we er in onze missie en visie voor gekozen, dat we een ‘zichzelf in stand houdend fonds willen zijn’, middels een zogenaamd duurzaam verdienmodel. We kiezen voor het creëren van waarde voor klanten en stakeholders en we willen maatschappelijk rendement realiseren. Hierop dient de wijze van financiële sturing aan te sluiten. De waardering van het vastgoed tegen marktwaarde in verhuurde staat sluit hierop aan. Hierbij zijn de toekomstige kasstromen van de verhuur van ons bezit indirect bepalend voor de hoogte van de markwaarde. Een gevolg is, dat de waarde van het vastgoed meebeweegt met de marktwaarde. De mutatie in de marktwaardeverandering komt tot uitdrukking in het resultaat. Hierdoor hebben we in 2014 een positief jaarresultaat gerealiseerd van € 12,0 miljoen, een verbetering van € 30,8 miljoen ten opzichte het jaar 2013. Dit positieve jaarresultaat is veroorzaakt door toenemende huuropbrengsten vanwege huurverhoging en oplevering nieuwbouwwoningen, beheersing van de bedrijfslasten en een waardestijging van de bestaande woningvoorraad. Hiertegenover staan de toename van de heffingen vanuit de overheid, de waardedaling van het embedded derivaat in één van de leningen en de afschrijving op de latente belastingvordering. De afboeking van het niet rendabele deel van investeringen in nieuwbouwwoningen bedraagt € 4,2 miljoen. De niet-gerealiseerde waarde toename van ons vastgoed bedraagt € 5,5 miljoen. Per saldo is hierdoor sprake van een waarde toename van € 1,3 miljoen, een stijging van € 39,3 miljoen ten opzichte 2013. Deze waarde toename is veroorzaakt door niet door ons te beïnvloeden externe factoren als een positievere toekomstverwachting omtrent de ontwikkeling van leegwaardes en markthuren. Hierdoor is sprake van een daling van het risicoprofiel van vastgoed, wat tot uitdrukking komt in dalende rendementseisen en daarmee een lichte daling van de disconteringsvoet. De afwaardering van het embedded derivaat bedraagt € 1,3, hiervan was in 2013 nog geen sprake. Het verkoopresultaat op bestaand bezit bedraagt € 2,0 miljoen, een daling van € 0,4 miljoen ten
76
opzichte 2013. Voor de tijdelijke verschillen tussen onze commerciële en fiscale jaarrekening is in 2013 een latente belastingvordering opgenomen van € 4,4 miljoen, waarop in 2014 € 0,9 miljoen in mindering is gebracht. We kijken in financieel opzicht met tevredenheid terug op het jaar 2014. Het resultaat na belasting is met € 30,8 miljoen gestegen ten opzichte van 2013. Wanneer we de resultaten uit verkoop, de waardeveranderingen van ons woningbezit, de vennootschapsbelasting en het effect van de stelselwijziging inzake embedded derivaten elimineren, is sprake van een daling van € 1,4 miljoen. De heffingen vanuit de overheid en het Centraal Fonds Volkshuisvesting welke ons in 2014 zijn opgelegd bedragen € 4,5 miljoen (toename € 2,9 miljoen ten opzichte van 2013). De stijging van de heffingen is hiermee middels extra huurverhoging en kostenbeheersing voor de helft binnen de exploitatie opgevangen. Het geconsolideerde jaarresultaat is als volgt samengesteld (bedragen x € 1.000): Omschrijving
2014
2013
Bedrijfsopbrengsten
45.096
42.924
Bedrijfslasten
26.719
22.033
Bedrijfsresultaat Financieringsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen Jaarresultaat voor belastingen
18.377
20.891
(10.881)
(9.025)
5.510
(34.430)
13.006
(22.564)
Resultaat deelnemingen
(72)
(660)
Belastingen
940
4.404
11.994
(18.820)
Jaarresultaat na belastingen
77
13.2 Kengetallen overzicht 2014
1)
2013
1)
2012
1)
2011
1)
2010
Aantal verhuureenheden Woningen in exploitatie Garages/parkeerplaatsen Overige objecten
6.463 292 18
6.454 270 11
6.404 277 8
6.195 238 8
6.124 240 8
Woningen in aanbouw
6.773 263
6.735 364
6.689 491
6.441 326
6.372 336
7.036
7.099
7.180
6.767
6.708
3.299 624.047 7.033 30.929
3.231 608.473 8.234 40.064
3.107 625.104 4.643 8.754
2.984 625.662 4.984 3.909
4.348 213.497 6.634 14.329
665.308
660.002
641.608
637.539
238.808
375.332 5.686 265.975 18.315
363.867 7.746 275.698 12.691
382.687 7.390 232.777 18.754
405.922 10.713 202.328 18.576
31.267 6.873 176.516 24.152
665.308
660.002
641.608
637.539
238.808
Geconsolideerde balans (x € 1.000,--) Activa - Immateriële vaste activa - Materiële vaste activa - Financiële vaste activa - Vlottende activa Totaal activa Passiva - Eigen vermogen - Voorzieningen - Langlopende schulden - Kortlopende schulden Totaal passiva
Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x € 1.000,--) Baten - Huren - Verkoop onroerende zaken - Overige bedrijfsopbrengsten
40.749 2.048 2.299
37.816 2.519 2.589
35.079 1.537 2.650
33.487 1.579 2.929
32.237 4.512 427
- Totaal bedrijfsopbrengsten
45.096
42.924
39.266
37.995
37.176
326
361
373
365
8.114
4.206 4.163 7.361 10.663
3.595 4.172 5.989 7.916
10.002 4.093 7.458 6.798
6.394 4.231 9.390 7.469
1.683 4.678 7.603 4.634
26.719
22.033
28.724
27.849
26.712
18.377
20.891
10.542
10.146
10.464
5.510 (10.881) (940) (72)
(34.430) (9.025) 4.404 (660)
(26.004) (7.933) 160
(14.632) (7.529) (1.675)
(6.965) 31
11.994
(18.820)
(23.235)
(13.690)
3.530
56,41% 3,20%
55,13% -5,17%
59,64% -6,07%
63,67% -3,37%
13,09% 11,29%
1,97% 0,73%
1,90% 0,84%
1,62% 1,61%
1,58% 0,83%
1,55% 0,97%
Lasten - Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Personeelskosten - Onderhoudskosten - Overige bedrijfslasten - Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Algemeen Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Huurachterstand van de huidige en vertrokken bewoners in % van de jaarhuur Huurderving in % van de jaarhuur
*1) Kengetallen zijn berekend op basis van gewijzigde RJ 645.
78
14
RISICOMANAGEMENT
14.1
Veranderende omgeving
De economische situatie van de afgelopen jaren en de ontwikkeling op de woningmarkt eisen een steeds belangrijkere rol in de wijze waarop Patrimonium haar risico’s benadert en analyseert. Zowel de maatschappelijke kernactiviteiten als de bedrijfsvoering worden continue beoordeeld vanuit risicomijdende optiek. Er kan in de toekomst minder geïnvesteerd worden en we zijn genoodzaakt, meer dan voorheen, om kritisch te zijn in de wijze waarop we omgaan met de middelen die we hebben. Risicomanagement heeft onder andere tot doel om systematisch de effecten van externe veranderingen, zoals bijvoorbeeld verhuurdersheffing, huurbeleid en de heffingen als gevolg van de ontwikkelingen bij andere woningcorporaties, op de bedrijfsvoering te analyseren en dit een plek te geven in de sturing van de organisatie om zodoende een gezonde bedrijfsvoering te organiseren. Schaalgrootte van de organisatie en de marktpositie in de regio zijn onderdeel van deze scenarioanalyse. Binnen de bedrijfsvoering en de planning & control cyclus zijn vele instrumenten aanwezig om risico’s te onderkennen en te ondervangen. Het managementteam beoordeelt voortdurend de prestaties, de beheeromgeving en de risico’s. 14.2
In- en externe risico’s
Governance Good Governance vraagt om een stelsel van risicobeheersingsmaatregelen. Dit richt zich op zowel interne als externe risico’s als ook op de aansluiting op organisatiedoelstellingen. Van de medewerkers wordt een houding verwacht die open, transparant en professioneel is. Risicobeheersing wordt daarom gezien als een taak van ons allemaal, ieder op zijn eigen professionele niveau. Het afgelopen jaar zijn wederom vele additionele risicoanalyses geïnitieerd onder andere als gevolg van de vele overheidsmaatregelen. Deze en andere interne analyses hebben geresulteerd in een noodzakelijke focus op en analyse van externe- en interne factoren waardoor we kunnen spreken van doelgericht risicomanagement. Economische ontwikkeling Debiteurenrisico De economische stagnatie, de stijgende werkeloosheid en daarmee de toename van het aantal mensen dat het in financieel opzicht niet gemakkelijk heeft en de gewijzigde financieringstructuur binnen de Zorgsector, zijn belangrijke oorzaken voor het toegenomen debiteurenrisico. Dalende koopkracht en stijgende werkloosheid verslechtert het betaalgedrag van onze klanten. Met een actieve en directe benadering van huurders en in nauwe samenwerking met diverse instanties proberen we de financiële gevolgen van wanbetaling te beheersen. Daarnaast hanteren we een financiële check bij woningtoewijzing. Huurderving en leegstand Huurderving door leegstand is in 2014 toegenomen. Sloop, asbestsanering en diverse andere redenen liggen ten grondslag aan deze derving. Het beleid is om dit risico te verminderen. In 2015 starten we een lean project om het mutatieproces te optimaliseren. Renteontwikkeling en financieringsrisico Mede vanwege gebeurtenissen bij andere corporaties is de financiering voor corporaties lastiger geworden. Renteontwikkelingen en beschikbaarheid van financiering worden frequent beoordeeld en afgezet tegen de huidige en toekomstige financieringsbehoefte. Ter ondersteuning hanteren we een liquiditeitsplanning, welke periodiek wordt gemonitord. Voor de geplande investeringen in 2015 en 2016 heeft Patrimonium de benodigde financiering inmiddels beschikbaar.
79
Faillissementsrisico leveranciers en aannemers Faillissementsrisico van aannemers en andere leveranciers vormt de laatste jaren een reëel risico. Hoewel faillissementen en de gevolgen daarvan nooit geheel uit te sluiten zijn, worden nieuwe en bestaande leveranciers periodiek via Creditsafe getoetst op kredietwaardigheid. Waar nodig worden aanvullende zekerheden verlangd. Wij streven naar bestendige doch zakelijke relaties met leveranciers, waardoor het risico op niet deugdelijke nakoming wordt verkleind. Van de aannemers wordt verwacht dat zij regelmatig een verklaring van betalingsgedrag loonbelasting en premies sociale verzekeringen, afgegeven door de fiscus, overleggen. In voorkomende gevallen wordt een Verklaring arbeidsrelatie gevraagd. Verder wordt bij het kleinschalige onderhoud BTW verlegd en bij alle partijen geldt het gebruik van G-rekeningen. Hiermee wordt het aansprakelijkheidsrisico bij faillissement ten aanzien van de fiscus verkleind. We hebben de beschikking over een verklaring van “geen eigenbouwerschap”. Bij deze status hoeft in voorkomende gevallen geen “BTW-verlegd” en “G-rekening” te worden afgesproken. Het risico is daarmee verlegd van Patrimonium naar de fiscus. Woningmarkt Verkoop woningen De verkoop van woningen vormt een belangrijk onderdeel van onze cashflow, welke kan stagneren door de economische crisis en beperkende financieringsmogelijkheden voor potentiële kopers. De doelgroep die wij als corporatie voor ogen hebben, hebben minder financiële ruimte voor aanschaf van een woning. Daarnaast remt de onzekerheid over de toekomst en renteaftrek de overgebleven potentiële kopers af. Vooralsnog ondervinden wij, mede door ingezette verkoop stimulerende maatregelen, weinig hinder bij de verkoop van onze bestaande woningvoorraad. Woningtoewijzing Vrijkomende woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens dienen voor minimaal 90% te worden toegewezen aan onze primaire doelgroep. Het niet naleven van deze regel kan de borging van onze leningen door het WSW en daarmee de financierbaarheid van onze organisatie in gevaar brengen. Jaarlijks verrichten we een interne audit op de woningtoewijzingen, waarbij inkomensgegevens en dossiervorming integraal wordt getoetst. Waardeontwikkeling vastgoed Mede vanwege de afhankelijkheid van de verkoop van woningen voor de realisatie van onze investeringen, is een positieve waardeontwikkeling van belang voor de financiële continuïteit (financieringsruimte) van de corporatie. Investeringen in strategisch voorraadbeheer zijn gericht op een positieve waardeontwikkeling. Investeringen in nieuwbouw worden gemonitord door middel van marktgegevens (taxatie). In onze jaarrekening is de waarde van het bezit gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat, wat de marktwaarde een nog belangrijker onderdeel van ons financieel sturingsmodel maakt. Interne beheersinstrumenten Planning & Control Informatisering, datakwaliteit en stuurinformatie hebben onze continue aandacht. Daartoe behoren onder andere de rapportages aan management en de Raad van Commissarissen. De maand- en kwartaalrapportages voldoen aan de wensen van het management voor (interne) analyse en sturing. In de kwartaalrapportage is een dashboard als instrument opgenomen om de realisatie van strategische en operationele doelstellingen zo goed mogelijk inzichtelijk te maken. Maandelijks worden afwijkingen ten opzichte van de begroting en andere doelstellingen geanalyseerd en vertaald naar gerichte maatregelen. Op gebied van cashmanagement wordt de liquiditeitspositie en – planning elk kwartaal geanalyseerd. Op gebied van informatievoorziening en ICT zijn de risico’s beheersbaar. Functioneel beheer rondom Empire is operationeel en de informatievoorziening is gestructureerd.
80
Inkoopbeleid en -proces Jaarlijks kopen wij voor miljoenen euro’s aan goederen, diensten en werken in bij derden. Hierbij bestaan diverse risico’s zoals slechte prijs- kwaliteit verhoudingen, verminderde efficiency door versnippering van de inkoop, oneerlijke concurrentieverhoudingen tussen bedrijven, leveranciersrisico en imagoschade. Patrimonium is een maatschappelijke onderneming met volkshuisvestelijke opgaven en heeft daarom als inkopende partij een bijzondere verantwoordelijkheid. In het licht van deze bijzondere verantwoordelijkheid en de risico’s met betrekking tot de omvang van de inkoopgerelateerde geldstromen binnen de organisatie onderkennen wij de noodzaak van een professionele inkoopfunctie. Daarom hebben we binnen de inkoopfunctie een inkoop- en aanbestedingsbeleid. Kernbegrippen zijn doelmatigheid en rechtmatigheid van de inzet van middelen. Frauderisico Frauderisico doet zich zowel in- als extern voor. Frauderisico’s zijn opgesloten in (nieuw) bouwprojecten, verhuringen, inkopen en de bedrijfsvoering. De risico’s zijn te onderscheiden in: risico’s met betrekking tot afwijkingen die voortkomen uit frauduleuze financiële verslaglegging, risicofactoren die voortkomen uit afwijkingen uit het oneigenlijk toe-eigenen van activa en risico’s met betrekking tot woningen verhuren. Omdat frauderisico zich voordoet binnen alle afdelingen van Patrimonium en alle medewerkers in aanraking kunnen komen met situaties die aanleiding geven tot fraude, heeft frauderisico onze continue aandacht. Het is hierbij van belang om te weten dat binnen de organisatie een inkoopproces, integriteitshandboek en een klokkenluidersregeling aanwezig zijn. Deze regelingen geven betrokkenen een indicatie van hetgeen de organisatie vindt hoe binnen Patrimonium wordt omgegaan met het voorkomen van frauduleuze handelingen en wat wel of niet geaccepteerd wordt. Verklaring van het bestuur en de accountant De directie is van mening dat de interne risicobeheersing- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De instrumenten daarvoor worden gevormd door een stelsel van gestructureerde management- rapportages (informatie rechtstreeks afkomstig uit de primaire systemen) en periodieke verantwoording aan de Raad van Commissarissen. De accountant heeft een positief oordeel omtrent de effectiviteit van het interne risicobeheersing- en controlesystemen. 14.3
Scenario’s analyse
Wij leven in een turbulente tijd, waardoor het denken in best- and worstcasescenario’s voor ons inmiddels een standaard werkwijze lijkt. We denken vanuit financiële parameters, kasstromen en risico’s. We volgen woningmarktontwikkelingen en de nieuwe Woningwet intensief. De huidige ontwikkeling houdt ons alert en creatief en maakt scherpe keuzes noodzakelijk. De gevolgen van de economische ontwikkelingen en van wijzigingen in het kabinetsbeleid worden permanent inzichtelijk gemaakt. Economische ontwikkelingen hebben grote invloed de inkomensontwikkeling van onze huurders, de betaalbaarheid van onze woningvoorraad, een verschuiving in de vraag van koop- naar huurwoningen en onze investeringscapaciteit. De effecten lijken daardoor nog jaren voelbaar. Daarnaast volgen wijzigingen in het kabinetsbeleid zich in rap tempo op. Dit alles noodzaakt tot aanpassing van strategische keuzes welke middels scenario analyses worden voorbereid en uitgewerkt. Dit leidt tot diverse scenario’s die tot doel hebben om de toekomst beter te kunnen voorspellen alsook toekomstbeelden te schetsen om daarmee de gewenste strategische keuzes te kunnen maken. Scenarioanalyse ondersteunt ons in het maken van keuzes voor de toekomst en is hiermee een vast onderdeel geworden van het besturingsmechanisme. Een belangrijk instrument voor financiële sturing vormt de financiële meerjarenplanning. Bij het opstellen van de meest recente financiële meerjarenplanning 2015 - 2019 zijn de uitgangspunten
81
van de begroting 2015 gehanteerd. De basis voor de huidige financiële sturing vormt de bedrijfswaarde. Onderstaande tabel toont de ontwikkeling van de belangrijkste kengetallen. Deze tabel is gebaseerd op de begroting en financiële meerjarenplanning van de fusieorganisatie: Kengetal Solvabiliteit o.b.v. bedrijfswaarde Operationele cashflow Norm WSW (minimaal 2%) ICR (minimaal 1,60) Loan to value (maximaal 75%)
Begroting 2015 29,5% 9.895 3,1% 1,76 70,4%
Prognose 2016 31,2% 12.285 3,9% 1,97 67,5%
Prognose 2017 32,8% 10.327 3,3% 1,82 66,0%
Prognose 2018 34,3% 12.869 4,2% 1,97 64,3%
Prognose 2019 35,8% 12.531 4,1% 1,90 62,6%
Bovenstaand tabel toont, dat wij binnen de planperiode over voldoende liquiditeit en vermogen beschikken, om invulling te geven aan onze ambities. Deze conclusie sluit aan op de oordelen van de sectorinstituten WSW en CFV. 14.4
Strategische doelstellingen 2015
Strategische doelen zijn zoveel mogelijk vertaald naar heldere en meetbare doelstellingen. Voor de beheersing van interne, en deels beïnvloedbare, risico’s is een beheersinstrumentarium beschikbaar dat inzicht geeft in de voortgang en ontwikkelingsrichting van deze doelstellingen. Externe risico’s en externe factoren die risico’s versterken laten zich minder makkelijk identificeren. Patrimonium is alert als het gaat om het identificeren van risico’s en het inschatten van de gevolgen door middel van onder andere scenarioanalyse en het monitoren van economische en (lokale) politieke ontwikkelingen op gebied van huurbeleid en wet- en regelgeving. Door periodieke interne evaluatie en heldere communicatie met stakeholders trachten wij ook in 2015 zo scherp en kritisch mogelijk te reageren op risico’s die ontstaan. Het afgelopen jaar stond intern in het teken van de voorbereiding van de fusie. Extern is sprake van een merkbare verscherping van het externe toezicht met daarbij de toename van de verantwoording aan sectorinstituten. Daarnaast beginnen de contouren van de nieuwe Woningwet steeds duidelijker te worden. Het komende jaar zal onze aandacht verschuiven naar inrichtingsvraagstukken op het gebied van organisatie en informatisering. Politieke, financiële en maatschappelijke druk maken een omslag noodzakelijk en urgent. Hoe kunnen we in de toekomst blijven investeren. De oplossing zal daarbij ook gezocht moeten worden in het reduceren van de bedrijfslasten. We denken doelmatiger en klantgerichter te kunnen werken door de bedrijfsvoering te moderniseren, door meer te profiteren van de mogelijkheden van ICT, en door standaardisatie van werk waardoor werkzaamheden vaker in één keer tot het gewenste resultaat leiden. Dit moet uiteindelijk resulteren in een efficiënte bemensing van onze organisatie.
82
15
RECHTSPERSOON EN HAAR VERBINDINGEN
15.1
Verbindingen
Algemeen Onze doelen willen we in beginsel bereiken vanuit één organisatie en één organisatieprincipe. Uiteindelijk dienen alle activiteiten hetzelfde doel gericht op onze klanten: prettig wonen in een goede buurt. Dit uitgangspunt heeft betekenis voor de juridische structuur, waarvan is bepaald dat we in beginsel geen nevenstructuur ontwikkelen tenzij die aantoonbaar bijdraagt aan onze doelen. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn als een nevenstructuur vanuit risicobeperking een verbinding wenselijk maakt. Zo zullen de samenwerkingsvormen met derden als daarvoor een aparte juridische en organisatorische entiteit nodig is, in de nevenstructuur worden ondergebracht. De eenheid van bestuur en intern toezicht is binnen de nevenstructuur zodanig georganiseerd, dat niet personen maar de organisatie als bestuurder is benoemd en wordt vertegenwoordigd door haar bestuurder. Besluiten die worden genomen in de verbindingen komen daardoor vooraf ter goedkeuring of advisering bij de interne toezichthouder van de stichting. Hiermee is de eenheid van bestuur en toezicht gewaarborgd. Deelnemingen Patrimonium woonstichting (Toegelaten Instelling, onderstaand te noemen T.I.) heeft één 100% deelneming: Patrimonium Holding B.V. Patrimonium Holding B.V. heeft vervolgens drie 100% deelnemingen: Patrimonium Exploitatie B.V., Patrimonium Energie BV en Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V.. De activiteiten van Patrimonium Holding B.V. betreffen het beheren van en beschikken over registergoederen, het (doen) financieren, van andere ondernemingen, in het bijzonder van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden. In Patrimonium Exploitatie B.V. worden tot op heden geen activiteiten uitgevoerd, maar deze B.V. wordt aangehouden als optie indien vanuit de nieuwe Woningwet gekozen wordt voor een juridische scheiding. De activiteiten van Patrimonium Energie B.V. betreffen o.a. het exploiteren en verwerven van duurzame energie voor de consument op financieel aantrekkelijke wijze. De activiteiten van Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. betreffen het verwerven en ontwikkelen van onroerende zaken. Deze laatste richten zich voornamelijk op de activiteiten in Veenendaal-Oost. Patrimonium Holding B.V. heeft een 39,73% deelneming in Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. De Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. heeft een 38,96% deelneming in Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. Tenslotte heeft Patrimonium woonstichting nog een 0,02% deelneming in Woningnet N.V. en een 2,64% deelneming in CV Partners Uithof III.
83
Deelnemingenstructuur Verbindingen
15.2
Gegevens verbindingen
Hieronder volgt een uiteenzetting van de meest relevante informatie per deelneming: Patrimonium Holding B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Werkzaam op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm dan ook. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 100% zeggenschap. Eventuele overige participanten in vennootschap: geen. Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen (intrinsieke waarde): -/- € 3.589.276 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 100% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.001 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 7.800 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 93.654 (rekening-courant) Rentepercentage: n.v.t. Zekerheden en aflossingstermijn: geen
84
Patrimonium Exploitatie B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Werkzaam op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening. Het kopen, verkopen, verhuren, exploiteren en ontwikkelen van registergoederen. Het verlenen van diensten en adviezen aan VvE’s, het exploiteren van duurzame energiesystemen zoals zonnestroomsystemen. Het doen financieren van andere ondernemingen waarmee de vennootschap in groep is verbonden. Het deelnemen in, zich financieel interesseren bij of directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 100% zeggenschap via Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: geen. Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen (intrinsieke waarde): -/- € 45.791 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 100% via Patrimonium Holding B.V. Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 7.800 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 63.947 (rekening-courant) Rentepercentage: n.v.t. Zekerheden en aflossingstermijn : geen Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het verwerven, ontwikkelen van onroerende zaken en het adviseren met betrekking tot stedenbouw en planologische ontwikkelingen o.g.v. volkshuisvesting. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 100% zeggenschap via Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: geen. Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen (intrinsieke waarde): -/- € 1.762.603 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 100% via Patrimonium Holding B.V. Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 7.800 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 7.552.182 (rekening-courant overeenkomst) Rentepercentage: 1 maands-euribor verhoogd met een opslag van 1,5% Zekerheden en aflossingstermijn: geen Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. heeft in 2005 aan Klok Druten B.V. een lening verstrekt van EUR 211.513 ten behoeve van grondaankoop voor het gezamenlijk ontwikkelen van nieuwbouwprojecten in de Gemeente Ede. Als garantie heeft Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. een hypotheekrecht op de gronden ontvangen van € 200.000. Eind 2013 is besloten om de in 2005 aangekochte gronden af te stoten, tegen een lagere marktwaarde dan de oorspronkelijke aanschafprijs, met behoud van mogelijke ontwikkelrechten op termijn. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. heeft hiervoor een bedrag van € 100.000 ontvangen. De verkooptransactie heeft plaatsgevonden in 2014. De effecten van deze transactie zijn verwerkt in de jaarrekening 2013.
85
Patrimonium Energie B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het verwerven, realiseren en exploiteren van duurzame energie op een efficiënte en voor de consument op financieel aantrekkelijke wijze. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 100% zeggenschap via Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: geen. Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen (intrinsieke waarde): -/- € 1.672.528 Jaaromzet: € 310.214 Belang in %: 100% via Patrimonium Holding B.V. Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 25.000 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 2.040.173 (rekening-courant overeenkomst) Rentepercentage: 3 maands-euribor verhoogd met een opslag van 1,5% Zekerheden en aflossingstermijn: geen Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het adviseren, ontwikkelen en realiseren van projecten op het gebied van onroerend goed. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 38,96% zeggenschap via de dochtermaatschappij Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: 40,51% LPO Veenendaal B.V., 18,53% De Smalle Akker B.V. en 2% Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. Financiële gegevens 2014 (voorlopige cijfers) Eigen vermogen (intrinsieke waarde): € 3.730.689 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 38,96% via de dochtermaatschappij van Patrimonium woonstichting t.w. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II BV, dochter wordt niet meegeconsolideerd binnen TI Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 3.730.689 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 0 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 2.453.022 via de dochtermaatschappij van Patrimonium woonstichting t.w. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Rentepercentage: 3 maands-euribor verhoogd met een opslag van 1,4% Zekerheden: Hypothecaire zekerheid op gronden Aflossingstermijn: Ineens op 30 juni 2015 Zekerheden: In 2006 heeft Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. zich richting de Gemeente Veenendaal garant verklaard voor maximaal 50% van de financiële risico’s die de Gemeente loopt, voortvloeiend uit Gemeentegaranties, op basis van haar in verplichtingen jegens het Ontwikkelbedrijf Veenendaal Oost Beheer B.V. (OVO). Iedere aandeelhouder van Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. is hoofdelijk aansprakelijk. Deze risico’s worden jaarlijks berekend. Per 18 september 2014 is dit risico (en daarmee de garantie door de aandeelhouders) vastgesteld door de directie van OVO op nihil.
86
Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het adviseren, ontwikkelen en realiseren van projecten op het gebied van onroerend goed. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 39,73% zeggenschap via de dochtermaatschappij van Patrimonium woonstichting t.w. Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: 41,36% LPO Veenendaal B.V. en 18,91% De Smalle Akker B.V. Financiële gegevens 2014 (voorlopige cijfers) Eigen vermogen (intrinsieke waarde): € 56.390 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 39,73% via dochtermaatschappij Patrimonium Holding B.V., dochter wordt niet meegeconsolideerd binnen TI Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000 Doorberekende kosten door TI aan de verbinding: € 0 Waarde verstrekte lening(en) TI aan de verbinding: € 0 Zekerheden: In november 2012 hebben de aandeelhouders van Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. aan de B.V. een solvabiliteitsgarantie afgegeven, welke een minimale ondergrens van het eigen vermogen van € 100.000 garandeert; Met betrekking tot een in 2014 verstrekte contragarantie door Quattro Veenendaal C.V. aan de Gemeente Veenendaal heeft Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. (pro rato aandelenverhouding) een borgstelling verstrekt aan Quattro C.V. De borg kan pas worden aangesproken indien Quattro C.V. in verzuim is. Quattro C.V. dient hiertoe een garantiekapitaal aan te houden, en mag zonder toestemming geen vermogensbestanddelen vervreemden. Indien Quattro C.V. in verzuim is met betrekking tot de garantieverplichting, zal de Gemeente primair tot uitwinning van de aan haar verstrekte zekerheden overgaan. Voor een eventueel deficit na uitwinning van de zekerheden zal als eerste Quattro C.V. door de garantgever worden aangesproken met een uiterste betaaldatum hiervoor van 2 jaar. Mocht Quattro C.V. geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven dan kan voor het restant de aandeelhouder van Quattro C.V. (pro rato) worden aangesproken. In het rapport van bevindingen uit 2014 van de accountant is geconstateerd dat het aan te houden garantievermogen van Quattro C.V. van voldoende omvang is en voldoet aan de vereisten van de contragarantie; Op 22 september 2014 is in de vergadering van de aandeelhouders van Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. unaniem besloten om de door de aandeelhouders verstrekte leningen tot een bedrag van € 3.998.426 achter te stellen tot en met 30 juni 2016. Quattro Energie B.V. te Veenendaal Statutaire doelstelling Het ontwikkelen, realiseren en exploiteren van energievoorzieningen voor levering en/of productie van duurzame energie t.b.v. huishoudens en voorzieningen gelegen in Veenendaal op efficiënte en voor de consument op financieel aantrekkelijke wijze. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 39,73% zeggenschap via de dochtermaatschappij van Patrimonium woonstichting t.w. Patrimonium Holding B.V. Eventuele overige participanten in vennootschap: 41,36% LPO Veenendaal B.V. en 18,91% De Smalle Akker B.V.
87
Financiële gegevens 2014 (voorlopige cijfers) Eigen vermogen (intrinsieke waarde): -/- € 2.764.195 Jaaromzet: € 0 Belang in %: 39,73% via dochtermaatschappij Patrimonium Holding B.V., dochter wordt niet meegeconsolideerd binnen TI Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 18.000. Zekerheden: Voor de lening o/g van € 7,2 bij de Triodos bank van Duurzame Energie Veenendaal Oost B.V. (DEVO) hebben de aandeelhouders van Quattro Energie B.V. een cashflowgarantie afgegeven, waarbij een hoofdelijke aansprakelijkheid is overeengekomen. Deze garantie daalt bij (gedeeltelijke) aflossing van de lening bij de Triodos bank. In 2015 wordt € 3,9 afgelost; In 2014 heeft Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. tot 30 juni 2016 aan de Gemeente Veenendaal een contragarantie verstrekt van maximaal € 7,7 miljoen, zijnde 50% van de maximaal aan te trekken financiering van € 15,4 miljoen door Duurzame Energie Veenendaal Oost B.V.. Voor deze financiering staat de Gemeente Veenendaal via een Akte van Borgtocht 100% garant. De aandeelhouders van Quattro Energie B.V. staan elk voor hun aandeel garant. Quattro C.V. heeft bovendien verklaard, gedurende de looptijd van de Akte van Borgtocht, niet zonder voorafgaande toestemming van de Gemeente, vermogensbestanddelen aan haar vermogen te onttrekken anders dan in de gebruikelijke bedrijfsvoering van haar onderneming. Uithof III C.V. Casa Confetti te Utrecht Statutaire doelstelling Het ontwikkelen, financieren en exploiteren van het studenten huisvestingscomplex “Casa Confetti” te Utrecht. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 2,64% zeggenschap. Eventuele overige participanten in vennootschap: Diverse andere woningcorporaties. Financiële gegevens 2014 (voorlopige cijfers) Eigen vermogen: € 15.744.000 Jaaromzet: € 1.842.000 Belang in %: 2,64% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 650.000 Intrinsieke waarde: € 415.156 Winstuitkering van verbinding naar TI: € 19.500 Woningnet N.V. te Utrecht Statutaire doelstelling WoningNet is het Shared Service Center dat woonbemiddeling levert en innoveert voor en met woningcorporaties. Zeggenschap Wijze en mate van bestuurlijke zeggenschap: 0,02% zeggenschap Eventuele overige participanten in vennootschap: Diverse andere woningcorporaties Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen: € 6.662.000 Jaaromzet: € 15.040.000 Belang in %: 0,02% Nominale waarde belang, preferentie en/of prioriteit: € 1.239 Intrinsieke waarde: € 1.332
88
16
JAARREKENING
89
16.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming 31-12-2014 (* € 1.000)
31-12-2013 (* € 1.000)
Activa Vaste activa 16.1.1 16.1.1.1
Immateriële vaste activa Bouwclaims
3.299
3.231
16.1.2 16.1.2.1
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
4.064
4.258
16.1.3 16.1.3.1 16.1.3.2 16.1.3.3 16.1.3.4
Vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
29.254
24.650
575.450 11.274
557.978 11.368
4.005
10.219 619.983
16.1.4 16.1.4.1 16.1.4.2 16.1.4.3 16.1.4.4 16.1.4.5
Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g Te vorderen BWS subsidie
23 416 3.464 1.842 1.288
Totaal vaste activa
604.215
36 458 4.404 1.938 1.398 7.033
8.234
634.379
619.938
Vlottende activa 16.1.5 16.1.5.1 16.1.5.2
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
389 86
1.022 217 475
1.239
16.1.6 16.1.6.1 16.1.6.2
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente
522 13
426 679
16.1.6.3 16.1.6.4 16.1.6.5
Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
368 780 365
1.181 198 2.048
2.484
Liquide middelen
28.406
36.341
Totaal vlottende activa
30.929
40.064
665.308
660.002
16.1.7
Totaal activa
90
16.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming 31-12-2014 (* € 1.000)
31-12-2013 (* € 1.000)
Passiva
16.1.8
Eigen vermogen
16.1.9
Voorzieningen
16.1.9.1 16.1.9.2
375.332
Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen
5.453 233
Totaal voorzieningen
16.1.10 16.1.10.1 16.1.10.2 16.1.10.3
16.1.10.4 16.1.10.5
7.510 236 5.686
7.746
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële instrumenten Overige langlopende schulden
560 251.788
587 263.538
11.385 2.108 134
11.492 81
Totaal langlopende schulden
16.1.11
363.867
265.975
275.698
Kortlopende schulden
16.1.11.1 16.1.11.2 16.1.11.3 16.1.11.4
Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen
16.1.11.5 16.1.11.6
Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
91
42 11.573 1.022 210
464 4.171 2.229 509
899 4.569
654 4.664 18.315
12.691
665.308
660.002
92
16.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 Het jaar 2014 (* € 1.000)
Het jaar 2013 (* € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten 16.2.1 16.2.2 16.2.3 16.2.4 16.2.5 16.2.6
Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
40.749 1.672
37.816 1.959
40 2.008 384 243
110 2.409 355 275
Totaal bedrijfsopbrengsten
45.096
42.924
326
361
4.206 2.995 516 652 7.361 398 1.702 8.563
3.595 3.037 495 640 5.989 415 1.978 5.523
26.719
22.033
18.377
20.891
5.510
( 34.430)
( 1.339) 449 ( 9.991)
( 112) 332 ( 9.245)
( 10.881)
( 9.025)
13.006
( 22.564)
940 ( 72)
( 4.404) ( 660)
11.994
( 18.820)
Bedrijfslasten 16.2.7 16.2.8 16.2.9 16.2.10 16.2.11 16.2.12 16.2.13 16.2.14 16.2.15
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
16.2.16
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.2.17 16.2.18 16.2.19
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 16.2.20 16.2.21
Af : Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Af/bij : Resultaat Deelnemingen
Resultaat na belastingen
93
16.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 (indirecte methode) Het jaar 2014 (* € 1.000)
Het jaar 2013 (* € 1.000)
Bedrijfsresultaat
18.377
20.891
Aanpassingen voor: Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Netto verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopresultaat bouwclaims Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Mutatie voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overige voorzieningen
326 (1.968) (40) 6.263 (2.057) (3)
361 (2.415) (56) 3.230 365 (9)
2.521
1.476
685 (422) (421) (1.325)
935 234 (399) (3.863)
(1.483)
(3.093)
19.415
19.274
Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen dividend
427 (9.985) 20
246 (8.717) -
Totaal kasstroom uit bedrijfsoperaties
(9.538)
(8.471)
9.877
10.803
( 301) ( 23.041) 8.350 671 283 116
( 61) ( 30.846) 11.320 32 (44) 183 150
(13.922)
(19.266)
Nieuwe langlopende leningen Aflossing langlopende schulden Investeringen in verkoop onder voorwaarden Desinvesteringen in verkoop onder voorwaarden Mutatie overige langlopende schulden
(4.169) 226 53
47.920 (7.268) (387) 56
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
(3.890)
40.321
Mutatie geldmiddelen
(7.935)
31.858
Geldmiddelen per 31 december Geldmiddelen per 1 januari
28.406 36.341
36.341 4.483
Mutatie geldmiddelen
(7.935)
31.858
Kasstroom uit operationele activiteiten
Totaal aanpassingen Verandering in het werkkapitaal Voorraden Onderhanden projecten Vorderingen op korte termijn Kortlopende schulden Totaal verandering in het werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsoperaties
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiveiten Investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Ontvangen subsidies Investeringen in financiële vaste activa Desinvestering financiële vaste activa Desinvesteringen immateriële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiveiten
94
16.4
Waarderingsgrondslagen geconsolideerde jaarrekening
16.4.1 Algemeen Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014. Alle bedragen luiden in duizend euro, tenzij anders vermeld. Activiteiten De activiteiten van Patrimonium woonstichting, statutair gevestigd en kantoor houdende in Boompjesgoed 20 te Veenendaal, zijn erop gericht mensen te huisvesten in vitale wijken en buurten. Financiële continuïteit Patrimonium woonstichting voldoet blijvend aan de kengetallen van het WSW en het CFV (Intrest Coverage Ratio, Debt Service Coverage Ratio, Loan to Value, Solvabiliteit en Dekkingsratio). De introductie van het vernieuwde toetsingskader van het WSW viel eind 2013 samen met de wettelijke verankering van de Verhuurdersheffing. De negatieve impact op de kasstromen en daarmee de bedrijfswaarde van ons vastgoed zetten de ontwikkeling van onze financiële kengetallen onder druk. Ingezette bezuinigingsmaatregelen met betrekking tot beheerlasten en investeringen hebben geleid tot een positief financieel kader voor de 5 ratio’s op korte en lange termijn. Groepsverhoudingen Patrimonium woonstichting te Veenendaal staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de gegevens vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW is hierna opgenomen: Geconsolideerde maatschappijen: Naam Statutaire zetel Patrimonium Holding B.V. Patrimonium Exploitatie B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Patrimonium Energie B.V.
Veenendaal Veenendaal Veenendaal
Deelnemingspercentage 100% 100% 100%
Veenendaal
100%
Niet geconsolideerde maatschappijen: Naam Statutaire zetel
Hoofdactiviteit Volkshuisvesting Volkshuisvesting Ontwikkelen onroerende zaken Exploiteren duurzame energie
Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. Quattro Energie B.V.
Veenendaal
Deelnemings- Hoofdactiviteit percentage 38,96% Projectontwikkeling
Veenendaal
39,73%
Projectontwikkeling
Veenendaal
39,73%
Uithof III Casa Confetti
Utrecht
2,64%
Woningnet N.V.
Utrecht
0,02%
Exploiteren duurzame energie Exploiteren studenten huisvesting Woonbemiddeling
Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Patrimonium woonstichting zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt ge-
95
voerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Patrimonium woonstichting. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Patrimonium woonstichting is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten of de actuele waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Schattingen en schattingswijzigingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Patrimonium woonstichting zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW (‘De jaarrekening geeft een betrouwbaar beeld van vermogen en resultaat’) vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. In de jaarrekening 2014 is er geen sprake van schattingswijzigingen ten opzichte van 2013. Stelselwijzigingen Financiële instrumenten – embedded derivaten Patrimonium woonstichting past vanaf boekjaar 2014 de wijzigingen in RJ 290 ‘Financiële instrumenten’ als gevolg van RJ-Uiting 2013-15 toe. Hierdoor worden embedded derivaten die voldoen aan de voorwaarden voor afscheiding van het basiscontract, voortaan afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk als een derivaat verwerkt. Patrimonium woonstichting heeft één extendible lening. Dit is een leningscontract waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. Deze geschreven optie voldoet aan de criteria voor embedded derivaat en is per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder Langlopende schulden. Tot en met boekjaar 2013 zijn embedded derivaten niet afgescheiden van het basiscontract, omdat derivaten tegen kostprijs zijn gewaardeerd. Als gevolg van deze stelselwijziging is het embedded derivaat ultimo 2014 afzonderlijk verwerkt in de balans ter hoogte van € 2.107.909 credit, en is de
96
waardering van de langlopende lening € 202.539 lager. Het vermogen ultimo 2014 (na belastingeffect) is hierdoor € 1.905.370 lager. De financiële lasten over 2014 zijn door de stelselwijziging € 1.376.531 hoger. Het resultaat na belastingen over 2014 is hierdoor tevens € 1.376.531 lager. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging is verwerkt in het beginvermogen per 1 januari 2014. Dit betreft een negatieve correctie van € 528.839. Op grond van de in RJ 290 opgenomen overgangsbepalingen zijn de vergelijkende cijfers over 2013 niet op het nieuwe stelsel aangepast. Onderstaande tabel toont alle effecten van de stelselwijziging (bedragen * € 1.000): Omschrijving Marktwaarde embedded derivaat Mutatie marktwaarde embedded derivaat 2014 Cumulatieve impact op
1-1-2014
31-12-2014
Rubriek in de Jaarrekening
-/- 769
-/- 2.108
16.1.10.4 Financiële instrumenten (Langlopende schulden)
n.v.t.
-/- 1.339
16.2.17 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
-/- 529
-/- 1.905
16.1.8 Overige reserves
-/- 240
-/- 203
n.v.t.
37
eigen vermogen Ontvangen optiepremies bij aanvang contract Egalisatie rentevoordeel 2014
16.1.10.2 Leningen kredietinstellingen
(mutatie optiepremie aanvang contract)
16.2.9 Rentelasten en soortgelijke kosten
De stelselwijziging heeft naar verwachting ook effect op de waardering van de embedded derivaten in de boekjaren na 2014. Vanwege de onzekerheid omtrent toekomstige marktontwikkelingen, is het niet mogelijk een cijfermatige indicatie van het effect op volgende boekjaren te geven. Presentatiewijziging In 2014 heeft Patrimonium woonstichting de volgende presentatiewijziging doorgevoerd. In de winst- en verliesrekening in de jaarrekening 2013 zijn onder de “overige waardeveranderingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille” de waardeverandering immateriële vaste activa, onrendabele investeringen nieuwbouw, als ook de investeringen in bestaand bezit voor zover deze geen waardevermeerdering tot gevolg hebben, opgenomen. De totale waardevermindering in 2013 bedraagt € 10,9 miljoen. Vanaf het jaar 2014 worden onder de “overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille” uitsluitend de waardeverandering van de immateriële vaste activa en de onrendabele investeringen nieuwbouw opgenomen. De waarde mutatie als gevolg van investeringen in bestaand bezit is niet eenduidig vast te stellen, daar in de waardeverandering tevens de reguliere marktwaardeontwikkeling is opgenomen. De waarde mutatie van de bestaande vastgoedportefeuille wordt volledig opgenomen in de “niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”. De vergelijkende cijfers voor het jaar 2013 zijn dienovereenkomstig aangepast. De investeringen in bestaand bezit voor zover deze geen waardevermeerdering tot gevolg hebben, bedragen in 2013 € 7,5 miljoen, welke post is overgeheveld naar “niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille”. Verwerking verliezen op vastgoedprojecten In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer de Raad van Commissarissen een investeringsvoorstel heeft goedgekeurd en uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, Gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering.
97
Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het bedrijfsresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de posten van het werkkapitaal en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen in de kasstroom uit operationele activiteiten. 16.4.2 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Immateriële vaste activa (16.1.1) De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. Bouwclaims (16.1.1.1) Dit betreft de verkrijgingsprijs van bouwclaims waarvoor naar verwachting realisatie in de toekomst zal plaatsvinden. Materiële vaste activa (16.1.2) Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie (16.1.2.1) De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. Vastgoedbeleggingen (16.1.3) Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Financieringslasten worden niet toegerekend aan projecten. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Verwerking van groot onderhoud Patrimonium verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als deze uitgaven resulteren in een waardestijging van het materieel actief. Het deel van de uitgaven, dat niet resulteert in een waardestijging, wordt ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht als niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.
98
Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Hypothecaire zekerheden Het sociaal vastgoed in exploitatie is deels gefinancierd met leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het WSW kan op eerste verzoek, op grond van een door ons hiervoor in 2013 afgegeven volmacht, hypotheek vestigen op het door ons volledig ingezette onderpand. Voor de borgstelling wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de “Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen” opgenomen. Commercieel vastgoed in exploitatie (16.1.3.1) Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Patrimonium woonstichting waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie (zie hierna) zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed, of (indien deze niet beschikbaar zijn); 2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed, of (indien deze niet beschikbaar zijn); 3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata, of (indien deze niet beschikbaar zijn); 4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Patrimonium woonstichting, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Jaarlijks wordt 33 1/3% van de vastgoedportefeuille getaxeerd hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ en binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.
99
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging (16.1.3.2) Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatsteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Het beleid van Patrimonium woonstichting is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Patrimonium woonstichting zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Waarderingsgrondslag Patrimonium woonstichting waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. De invulling van deze actuele waarde wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instelling actief is en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. Waarderingsmethode Bij gebrek aan een actieve markt voor sociaal vastgoed in verhuurde staat of een actieve markt waarvan de waarde van sociaal vastgoed in verhuurde staat kan worden afgeleid, wordt de reële waarde van sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op een modelmatige, op kasstromen gebaseerde methodiek. De basiskenmerken van de methodiek zijn als volgt: De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed; De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instelling actief is; Feiten en omstandigheden die kunnen worden gekwalificeerd als verplichtingen die niet specifiek aan het vastgoed zijn toe te rekenen zijn zoals bijvoorbeeld afgesloten convenanten met Gemeenten over aan te houden volumes in huurprijs categorieën en mogelijk in de toekomst te maken prestatie afspraken zijn niet opgenomen in de waardering van het vastgoed maar maken onderdeel uit van de niet uit de balans blijkende verplichtingen; Het rekenmodel maakt gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar de inkomsten en uitgaven betrouwbaar worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar (de zogenaamde exit yield). Gehanteerde werkwijze taxaties Waarderingen worden uitgevoerd door externe taxateurs op basis van het Taxatie Management Systeem van de stichting Taxatie Management Instituut. Voor alle hierbij gehanteerde aannames en uitgangspunten (inclusief de disconteringsvoet) wordt door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.
100
Gehanteerde werkwijze validaties Jaarlijks wordt de waardering van 33 1/3% van de portefeuille sociaal vastgoed in exploitatie door externe onafhankelijke taxateurs gevalideerd door middel van gevel/zicht taxatie. Tevens vindt een toets op de waardering plaats op basis van beschikbare referentietransacties. Gehanteerde scenario’s en variabelen Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Het inrekenen van de markthuur geschiedt bij mutatie. Bij uitponden is de veronderstelling dat bij mutatie tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van ervaringscijfers uit het verleden waarbij rekening wordt gehouden met mutatiegraad verhogende incentives naar de huurder. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde in verhuurde staat”, zijnde de reële waarde waartegen de waardering van het vastgoed plaats vindt. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De ingerekende initiële huur betreft de huidige contracthuur van het object. De kosten zijn afgeleid van de Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX) en geven daarmee de kosten weer die noodzakelijk zijn om het object technisch in stand te houden tegen marktconforme beheerkosten. VEX normen worden gedifferentieerd naar type vastgoed en ouderdom van het object. Zonodig worden deze normen gecorrigeerd voor achterstallig onderhoud en nadere aan het vastgoed gerelateerde contractuele verplichtingen. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten en voorgenomen (onderhouds)beleid worden hierbij niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengsten maximalisatie. Tevens wordt rekening gehouden met te maken splitsingskosten in verband met verkoop. Indien sprake is van een sloopbesluit wordt dit besluit verwerkt indien meer dan 50% van de huurcontracten in het betreffende complex is beëindigd. De leegwaarde die wordt benut bij uitponden betreft de geschatte verkoopprijs van het object onder aftrek van de te maken kosten voor het verkoop gereed maken en directe transactiekosten waaronder courtage en provisie. Tevens worden de kosten koper hierbij betrokken. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op dit tarief komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatie-, segment- en object specifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het bruto aanvangsrendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding van het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed.
101
Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ en binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (16.1.3.3) Patrimonium woonstichting verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Patrimonium woonstichting onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Als gerealiseerde verkoop kwalificeren: Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting het recht op terugkoop heeft tegen reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting een plicht tot terugkoop heeft tegen (verwachte) reële waarde na het verstrijken van een aanzienlijk deel van de geschatte levensduur. Van deze verkopen wordt het verschil tussen de netto verkoopopbrengst en de boekwaarde op moment van verkoop als resultaat verantwoord onder de post ‘netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille’. Als financieringstransactie kwalificeren: Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag dat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; Verkopen waarbij Patrimonium woonstichting een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en, voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waarde mutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoor-
102
waarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (16.1.3.4) Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ en binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘nietgerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Financiële vaste activa (16.1.4) Deelnemingen groepsmaatschappijen en andere deelnemingen (16.1.4.1 en 16.1.4.2) Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Wooncorporatie Patrimonium woonstichting in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen actuele waarde. De afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening.
103
Latente belastingvorderingen en verplichtingen (16.1.4.3) Belastingen over de resultaten omvatten de over de verslagperiode verschuldigde en verrekenbare winstbelastingen en latente belastingen. De belastingen worden in de winst- en verliesrekening opgenomen, behoudens voor zover deze betrekking hebben op posten die rechtstreeks in het eigen vermogen worden opgenomen, in welk geval de belasting in het eigen vermogen wordt verwerkt. De over het boekjaar verschuldigde en verrekenbare belasting is de naar verwachting te betalen belasting over de belastbare winst over het boekjaar, rekening houdend met de fiscale faciliteiten en de vaststellingsovereenkomst (VSO), berekend aan de hand van belastingtarieven die zijn vastgesteld op verslagdatum, dan wel waartoe materieel al op verslagdatum is besloten, en eventuele correcties op de over voorgaande jaren verschuldigde belasting. Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde tegen een belastingpercentage van 25%. Het salderen van latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot salderen en de looptijd van vorderingen en schulden nagenoeg gelijk is. Leningen u/g (16.1.4.4) De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering Te vorderen BWS-subsidies (16.1.4.5) Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. Voorraden (16.1.5) Vastgoed bestemd voor de verkoop (16.1.5.1) Hieronder worden woningen verstaan die als Koopgarant woning zijn teruggekocht en nieuwbouw woningen die opgeleverd zijn, maar nog niet zijn verkocht. Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de berekende rente.
104
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Overige voorraden (16.1.5.2) Onderhoudsmaterialen worden gewaardeerd tegen standaardprijzen. De standaardprijzen worden berekend aan de hand van de laatst bekende inkoopprijzen. Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen het saldo van de gerealiseerde projectkosten, toegerekende winst en indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Vorderingen (16.1.6) Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen (16.1.7) Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Voorzieningen (16.1.9) Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (16.1.9.1) Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus reële waarde. Langlopende schulden (16.1.10) Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Een eventueel verschil tussen het ontvangen bedrag en de reële waarde van de lening wordt verantwoord op basis van de bij die transactie horende economische werkelijkheid. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten.
105
Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-enverliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. Terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (16.1.10.3) In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Financiële instrumenten (derivaten) (16.1.10.4) Patrimonium woonstichting kent in haar lening portefeuille één extendible lening met een embedded derivaat welke is afgescheiden van het basiscontract. Deze wordt tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Voor dit specifieke contract is dit niet mogelijk. Het in de lening besloten derivaat wordt afgesplitst en separaat verantwoord. Het effect van dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in paragraaf 16.5. 16.4.3 Grondslagen voor bepaling van het resultaat Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten (16.2.1) De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 2,5%, verhoogd met een inkomensafhankelijke huurverhoging per individuele huurder van 1,5%, 2,0% dan wel 4,0%.
106
Opbrengsten servicecontracten (16.2.2) Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten (16.2.3) Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). Het aandeel daadwerkelijk overgedragen woningen is leidend voor de feitelijke resultaat bepaling. De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (16.2.4) Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie; Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden; Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop; Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.
107
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf (16.2.5) De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (16.2.7) De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (16.2.8) De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan op vastgoed on ontwikkeling, eerste ingebruikname en toekomstige aankoopverplichtingen. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van ontwikkeling van de actuele waarde ten opzichte van de voortbrengingskosten van de investeringen. Lonen en salarissen en sociale lasten (16.2.9 en 16.2.10) Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenlasten (16.2.11) Patrimonium woonstichting heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. Lasten onderhoud (16.2.12) Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen. De kosten van de eigen dienst zijn opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De toerekening van de eigen dienst vindt plaats via een doorrekening aan het onderhoud op basis van uren maal tarief. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. Leefbaarheid (16.2.13) De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Patrimonium woonstichting, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. Overige bedrijfslasten (16.2.15) De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (16.3.16) De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa en daarmee rechtstreeks verbonden passiva. Waardeverandering financiële vaste activa en effecten (16.2.17) De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzie-
108
ningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. Rentebaten en rentelasten (16.2.18 en 16.2.19) Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Belastingen (16.2.20) De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met de mutaties in de latente belasting vorderingen schulden.
109
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming ACTIVA Vaste activa 16.1.1
16.1.1.1
Immateriële vaste activa Deze post is als volgt samengesteld :
2014
2013
Geactiveerde bouwclaim
3.299
3.231
Totaal immateriële vaste activa
3.299
3.231
De mutaties in deze post zijn in het navolgende schema samengevat : Stand per 31 december 2013 - Verkrijgingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2014
5.915 ( 2.684) 3.231
Mutaties in het boekjaar Desinvesteringen Waardeverandering Totaal mutaties in het boekjaar
( 76) 144 68
Stand per 31 december 2014 - Verkrijgingsprijzen - Cumulatieve afschrijvingen
5.444 ( 2.145)
Boekwaarden 31 december 2014
16.1.2 16.1.2.1
3.299
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie De mutaties in deze post zijn in het navolgende schema samengevat : Kantoorgebouw
Inventaris gereedschappen voertuigen
Automatisering
Totaal
4.854 ( 1.463)
352 ( 278)
1.606 ( 813)
6.812 ( 2.554)
Boekwaarden per 1 januari 2014
3.391
74
793
4.258
Mutaties in het boekjaar Investeringen Afschrijvingen
64 ( 152)
3 ( 26)
65 ( 148)
132 ( 326)
( 88)
( 23)
( 83)
( 194)
4.918 ( 1.615)
355 ( 304)
1.671 ( 961)
6.944 ( 2.880)
3.303
51
710
4.064
Stand per 31 december 2013 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen
Totaal mutaties in het boekjaar Stand per 31 december 2014 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden 31 december 2014
110
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming Overige gegevens Afschrijvingsmethoden en -termijnen
- Grond - Gebouwen exclusief grond - Inventaris, gereedschappen, vervoermiddelen, hard- en software
Termijn
Methode
geen 40 jaar 5 jaar
nvt lineair lineair
Verzekering De roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 01-01-2015 voor € 6.467.000 verzekerd.
16.1.3
Vastgoedbeleggingen 16.1.3.1 16.1.3.2 16.1.3.3 16.1.3.4
Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De mutaties in deze post zijn in het navolgende schema samengevat :
Stand 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden per 1 januari 2014 Mutaties in het boekjaar Herclassificatie Investeringen Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboeking van voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overboekingen Totaal mutaties in het boekjaar Boekwaarden 31 december 2014 Specificatie boekwaarde Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden 31 december 2014
16.1.3.1
16.1.3.2
16.1.3.3
16.1.3.4
Totaal
30.074 ( 5.424)
378.494 179.484
12.871 ( 1.503)
22.244 -
443.683 172.557
-
-
-
( 12.025)
( 12.025)
24.650
557.978
11.368
10.219
604.215
4.847 177 ( 1.909) 814 -
( 4.847) 673 ( 5.327) 4.539 -
( 213) -
22.008 ( 1.190)
22.858 ( 7.449) 5.353 ( 1.190)
-
-
119
573
692
675
22.434
-
( 4.496) ( 23.109)
( 4.496) ( 0)
4.604
17.472
(94)
(6.214)
15.768
29.254
575.450
11.274
4.005
619.983
34.416 ( 5.162)
404.592 170.858
12.658 ( 1.384)
9.591 -
461.257 164.312
-
-
-
( 5.587)
( 5.587)
29.254
575.450
11.274
4.005
619.983
111
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming Alle opstallen zijn bij Centraal beheer verzekerd op basis van de herbouwwaarde. In de posten commercieël vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 6.463 woningen en 310 overige onroerend goed opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 877 miljoen. De actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde van deze activa bedraagt € 367 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de bedrijfswaarde met € 7,5 miljoen gedaald. Door Patrimonium is een verkoopplan opgesteld waarin circa 900 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 17 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 2,3 miljoen. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden betreft in totaal 67 eenheden. Hiervan zijn 66 eenheden verkocht met een terugkoopplicht. Gebruik wordt gemaakt van contractvormen die de goedkeuring van de Minister hebben. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het "Koopgarant" principe waarbij sprake is van verleende kortingen op de marktwaarde.
16.1.4
16.1.4.1 16.1.4.2 16.1.4.3 16.1.4.4 16.1.4.5
Financiële vaste activa
Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen Leningen u/g BWS subsidie
2014
2013
23 416 3.464 1.842 1.288
36 458 4.404 1.938 1.398
7.033
8.234
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecifceerd: 16.1.4.1
16.1.4.2
16.1.4.3
16.1.4.4
16.1.4.5
Deelnemingen groepsm'pijen
Andere deelnemingen
Latente belastingvordering
Leningen u/g
BWS subsidie
Stand per 1 januari 2014 Resultaat deelnemingen Rente/Dividend Desinvesteringen Mutatie voorziening oninbaarheid
36 ( 13) -
458 ( 42) -
4.404 ( 940) -
1.938 ( 100) 4
1.398 73 ( 183) -
Boekwaarden 31 december 2014
23
416
3.464
1.842
1.288
-
-
1.851
-
93
Bedragen korter dan één jaar
De deelnemingen betreffen:
Aandeel
CV Partners Uithof III Woningnet NV
2,64% 0,02%
112
Resultaat boekjaar
( 1.574) ( 285)
Eigen vermogen 31-12-2014 15.744 6.662
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming Latente belastingvordering De post latente belastingvorderingen betreft de nominale waarde van de tot waardering gebrachte beschikbare voorwaartse verliescompensatie en de tot waardering gebrachte verrekenbare tijdelijke verschillen. Nadere toelichting per onderdeel van de belastinglatentie inzake tijdelijke verschillen: - het tijdelijke verschil inzake te verrekenen fiscale verliezen is opgenomen als actieve belastinglatentie van nominaal € 1.888.368; - het tijdelijke verschil inzake de leningenportefeuille is opgenomen als actieve belastinglatentie van nominaal € 567.934; - het tijdelijke verschil inzake de bouwclaim is opgenomen als actieve belastinglatentie van nominaal € 530.979; - het tijdelijke verschil inzake de financiële instrumenten (extendible lening) is opgenomen als actieve belastinglatentie van nominaal € 476.343; - op basis van de financiele meerjarenplanning verwacht Patrimonium de komende vijf jaar 123 woningen te verkopen en 385 nieuwbouw woningen op te leveren. Hierdoor is de latente belastingvordering voor te verkopen woningen niet gewaardeerd; - sociaal en commercieel vastgoed wordt naar verwachting blijvend verhuurd, waardoor geen sprake is van een tijdelijke waarderingsverschil en we het verschil niet hebben gewaardeerd. Vlottende activa 16.1.5
16.1.5.1 16.1.5.2
Voorraden 2014
2013
Vastgoed bestemd voor de verkoop Af: voorziening voor verliezen
389 -
1.062 ( 40)
Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
389 86
1.022 217
Totaal voorraden
475
1.239
De daling van de post Vastgoed bestemd voor verkoop, wordt verklaard door de verkoop in 2014 van 5 nieuwbouwwoningen. Daarnaast zijn 2 parkeerplaatsen omgezet van koop- naar huur en en daarmee in exploitatie genomen. Verder is er 1 woning aangekocht t.b.v. verkoop. 16.1.6
16.1.6.1 16.1.6.2 16.1.6.3 16.1.6.4 16.1.6.5
Vorderingen
Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen
2014
2013
522 13 368 780 365
426 679 1.181 198
2.048
2.484
Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopend karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
113
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming 16.1.6.1
Specificatie huurdebiteuren 2014
2013
Af: Voorziening mogelijk oninbare vorderingen
438 432 9 879 357
361 375 65 801 375
Totaal huurdebiteuren
522
426
2014
2013
375 55 ( 73)
331 134 ( 90)
357
375
2014
2013
Gemeente: Bijdragen WMO aanpassingen Subsidies
13 -
8 671
Totaal vordering op gemeenten
13
679
2014
2013
Omzetbelasting
368
-
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
368
-
Deze post is als volgt samengesteld : Huidige bewoners Vertrokken bewoners Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP)
Verloop voorziening dubieuze debiteuren Voor het risico van wanbetaling door huurdebiteuren is een voorziening getroffen. Het verloop van deze voorziening is als volgt :
Saldo primo boekjaar Bij : toevoeging voorziening Af : afboeking van vorderingen in het boekjaar Totaal voorziening dubieuze debiteuren 16.1.6.2
Specificatie vordering op gemeenten Deze post is als volgt samengesteld :
16.1.6.3
Specificatie Belastingen en Premies Sociale Verzekeringen Deze post is als volgt samengesteld :
114
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming 16.1.6.4
Specificatie overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld :
16.1.6.5
2014
2013
Verkoop onroerende zaken SIB woonservice fusiekosten Vergoeding zonnestroom Vergoeding warmteopwekking Beheervergoedingen Verenigingen van Eigenaren Rente banken en deposito's Dividend Casa Confetti Overige vorderingen Vereniging van Eigenaren Schadeuitkeringen Verkopen bouwclaims Overige vorderingen
95 139 69 29 68 20 150 20 190
432 95 23 7 86 20 140 32 182 164
Totaal overige vorderingen
780
1.181
2014
2013
Vooruitbetaalde bedragen m.b.t. automatiseringskosten Vooruitbetaalde verzekeringspremie Vooruitbetaalde bedragen m.b.t. investering automatiseringssysteem Overig
157 39 169 -
91 104 3
Totaal overlopende activa
365
198
Specificatie overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld :
16.1.7
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : 2014
2013
Direct opvraagbaar : - rekening-courant banken - kas
28.405 1
36.338 3
Totaal liquide middelen
28.406
36.341
Onder liquide middelen zijn de volgende deposito's bij collega corporaties begrepen met een looptijd tot maximaal 12 maanden:
Stichting Wonen Limburg Stichting Dudok Wonen
rente percentage
begindatum
einddatum
Stand 31 december 2014
1,90% 1,90%
27-11-14 18-12-14
27-02-15 18-03-15
10.000 5.000 15.000
115
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming
PASSIVA 16.1.8
Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van deze post is als volgt : 2014
2013
Saldo primo boekjaar Stelselwijziging Bij : Resultaat boekjaar
363.867 ( 529) 11.994
382.687 ( 18.820)
Totaal overige reserves
375.332
363.867
In de overige reserves per ultimo 2014 is een bedrag van € 164.323.000 aan niet gerealiseerd vermogen opgenomen.
16.1.9
Voorzieningen Het verloop van de voorzieningen kan als volgt worden gespecifceerd:
16.1.9.1 16.1.9.2
Stand 1 januari 2014
Dotaties
Vrijval
Stand 31 december 2014
Onrendabele investeringen Overige voorzieningen
7.510 236
2.439 7
( 4.496) ( 10)
5.453 233
Boekwaarden 31 december 2014
7.746
2.446
( 4.506)
5.686
De voorziening onrendabele investeringen betreft het saldo verlieslatende deel van contracten ten behoeve van ontwikkeling van nieuwbouw huurwoningen waarvoor nog onvoldoende kosten zijn gemaakt om het bedrag daarop in mindering te brengen.
16.1.10 Langlopende schulden 16.1.10.1 16.1.10.2
Leningen overheid en kredietinstellingen De totale langlopende schulden zijn naar looptijd als volgt ingedeeld : Stand per 31 december 2014
Aflossingsverplplichting 2014
Resterende looptijd >1 jaar
Resterende looptijd >5 jaar
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële instrumenten Overige schulden
587 263.334
27 11.546
560 251.788
441 188.883
11.385 2.108 134
-
11.385 2.108 134
11.385 2.108 134
Totaal langlopende schulden
277.548
11.573
265.975
202.951
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden.
116
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming
Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven : Aflosbaar over 2 jaar
Aflosbaar over 3 jaar
Aflosbaar over 4 jaar
Aflosbaar over 5 jaar
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
27 4.547
25 13.178
34 28.542
33 16.638
Totaal langlopende schulden
4.574
13.203
28.576
16.671
Mutaties in 2014 van de leningen overheid en kredietinstellingen worden als volgt toegelicht : Leningen overheid
Leningen kredietinstellingen
613 ( 26)
267.480 ( 4.146)
Stand per 31 december 2014 (lang- en kortlopend)
587
263.334
Waarvan opgenomen onder schulden op korte termijn Waarvan opgenomen onder schulden op lange termijn
27 560
11.546 251.788
2014
2013
587 3,97% 17,7
613 3,97% 18,7
Stand 1 januari 2014 (lang- en kortlopend) Af : aflossingen
Leningen overheid De leningen overheid zijn verstrekt door de Gemeente Veenendaal.
Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd (jaren)
Leningen kredietinstellingen Dit betreft leningen van verschillende kredietinstellingen met de volgende kenmerken :
Vastrentende leningen Restschuld (inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd (jaren)
2014
2013
263.537 3,71% 26,3
267.683 3,69% 26,9
Extendible lening Ultimo 2014 heeft de toegelaten instelling een zogeheten extendible basisrentelening met een nominale waarde van € 5.000.000. Deze lening bestaat uit twee delen, te weten: - een fixe lening van 1-6-2010 tot 1-6-2020 met een rentepercentage van 3,25%; - een geschreven swaption van 1-6-2020 tot 1-6-2057 (basisrente 3,20%, liquiditeitsopslag n.o.t.k). De geschreven swaption geeft de bank het recht om de lening op 1-6-2020 te verlengen of te beëindigen en vormt daarmee een embedded derivaat. De marktwaarde van het embedded derivaat in de lening bedraagt per 31 december 2014 € 2.107.909 negatief (zie 16.1.10.4). De waarde van de ontvangen optiepremie bedraagt per ultimo 2014 € 202.539 en is in mindering gebracht op de leningen kredietinstellingen.
117
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming
16.1.10.3
Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Deze post is als volgt samengesteld : 2014
2013
12.820 ( 1.328)
13.205 ( 651)
11.492
12.554
Mutaties in boekjaar - Teruggekochte onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Opwaarderingen - Afwaarderingen
( 213) 106 -
( 362) ( 700)
Totaal mutaties boekjaar
( 107)
( 1.062)
12.607 ( 1.222)
12.820 ( 1.328)
11.385
11.492
2014
2013
769
-
Stand 1-1-2014 Mutatie boekjaar
769 1.339
-
Totaal financiële instrumenten
2.108
-
Saldo primo boekjaar - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Vermeerderingen / verminderingen Totaal saldo primo boekjaar
Saldo ultimo boekjaar - Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht - Vermeerderingen / verminderingen Totaal saldo ultimo boekjaar
16.1.10.4
Financiële instrumenten Deze post is als volgt samengesteld :
Saldo primo boekjaar Stelselwijziging
118
16.5 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming 16.1.10.5
Overige langlopende schulden Deze post is als volgt samengesteld : 2014
2013
Waarborgsommen Voorziening glasschade Erfdienstbaarheid
2 126 6
75 6
Totaal overige langlopende schulden
134
81
2014
2013
75
19
2 100 ( 49) ( 2)
1 101 ( 44) ( 2)
126
75
2014
2013
Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
42 11.573 1.022 210 899 4.569
464 4.171 2.229 509 654 4.664
Totaal kortlopende schulden
18.315
12.691
Voorziening glasschade Deze post is als volgt samengesteld :
Saldo primo boekjaar Mutaties boekjaar - toevoeging rente 2,75 % - bijdragen huurders - kosten glasbreuk - administratiekosten Totaal voorziening glasschade
16.1.11 Kortlopende schulden
119
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 Bedrijfsopbrengsten 16.2.1
Huuropbrengsten
Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen
2014
2013
40.837 212 41.049
37.994 143 38.137
( 245) ( 55)
( 188) ( 133)
40.749
37.816
Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten
De "te ontvangen nettohuur" is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van : - de huurverhoging per 01-07-2014 die gemiddeld 3,54 % bedroeg. - de huurverhogingen als gevolg van aanleg centrale verwarming, woningverbeteringen etc. - het in exploitatie nemen van : complex 149: 2 parkeerplaatsen in het complex "Vievante" complex 156: 49 appartementen in het complex "Het Erfgoed" complex 157: 7 appartementen in het complex "De Koekoek" complex 157: 39 zorgappartementen in het complex "De Koekoek" complex 157: 1 commerciële ruimten in het complex "De Koekoek" complex 157: 36 parkeerplaatsen in het complex "De Koekoek" complex 158: 16 eengezinswoningen in het complex "Vogelenzang te Rhenen" complex 159: 18 appartementen in het complex "Op de Brink" complex 159: 6 werkateliers in het complex "Op de Brink" -
het het het het
uit uit uit uit
exploitatie exploitatie exploitatie exploitatie
nemen nemen nemen nemen
van van van van
57 woningen als gevolg van verkoop een deel van een commerciele ruimte als gevolg van verkoop 63 appartementen als gevolg van sloop 16 garageboxen als gevolg van sloop
De totale huurderving bedraagt : 0,73 % (2013 : 0,84 %) van de te ontvangen huur. Specificatie geografische onderverdeling van de bruto huuropbrengsten : 2014
2013
40.704 244 99 2
37.907 228 2
41.049
38.137
2014
2013
Overige goederen, leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving wegens leegstand
1.702 ( 30)
1.978 ( 19)
Totaal opbrengst servicecontracten
1.672
1.959
Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente
Veenendaal Scherpenzeel Rhenen Utrechtse Heuvelrug
Totaal huuropbrengsten
16.2.2
Opbrengst servicecontracten
120
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 16.2.3
16.2.4
Wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten 2014
2013
Mutatie Onderhanden projecten
40
110
Totaal wijzigingen vastgoed bestemd voor verkoop en onderhanden projecten
40
110
2014
2013
7.988 ( 6.020)
10.895 ( 8.480)
1.968
2.415
40
( 6)
2.008
2.409
Netto Verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Netto opbrengst verkopen bestaand bezit Af : boekwaarde verkochte woningen Verkoopresultaat bestaand bezit Netto verkoopopbrengst Onderhanden projecten Totaal verkoopresultaat vastgoedportefeuille
In het jaar 2014 betreft de verkoopopbrengst uit de verkoop van bestaand bezit uit 57 woningen en een gedeelte van een commerciële ruimte welke in het jaar 2014 verkocht en geleverd zijn.
16.2.5
16.2.6
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf 2014
2013
Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen
384
355
Totaal geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf
384
355
2014
2013
35 69 90 40 9
40 103 65 56 11
243
275
Overige bedrijfsopbrengsten
Vergoeding voor verrichte diensten : Administratievergoeding serviceafrekeningen Opbrengst zonnestroom Opbrengst warmteopwekking Opbrengst bouwclaims Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten
121
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 Bedrijfslasten 16.2.7
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2014
2013
326
361
2014
2013
Afboeking in boekjaar Zonnepanelen
51
-
Totaal huidig bezit
51
-
1.099 ( 49) ( 101) 1.427 275 41 1.147 822 ( 1) ( 397) ( 126) 18
( 13) 175 101 575 266 41 933 314 ( 39) 284 ( 11) 338 478 153
Totaal nieuwbouw
4.155
3.595
Totaal afboekingen waardeveranderingen vaste activa
4.206
3.595
Activa ten dienste van de exploitatie
16.2.8
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Nieuwbouw: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project: Project:
Schrijverspark Vogelenzang Chaparonne Stadhouderslaan Van der Heidenhof Tricotage Vievante Vievante parkeergarage De Koekoek Kloppend harthuis woningen CSV Veenendaal-oost "Brinkhof" De Meent park Spitsbergen Veenendaal-oost "Op de Brink" Veenendaal-oost "Erfgoed" De Shelter
122
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 16.2.9
Lonen en salarissen 2014
2013
Salarissen Af : Toegerekend aan onderhoud Toegerekend aan levering en diensten Toegerekend aan leefbaarheid
3.329
3.387
( 197) ( 95) ( 42)
( 225) ( 83) ( 42)
Totaal salarissen
2.995
3.037
Gedurende het jaar 2014 had Patrimonium woonstichting 65,03 (2013 : 66,73) bezette formatieplaatsen. De parttime plaatsen zijn omgerekend naar fulltime. Wet Normering Topinkomens (WNT) In het kader van de Wet Normering Topinkomens (WNT) kan worden vermeld, dat van geen van de medewerkers dan wel interim personeel, de som van het belastbaar loon en voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremie) boven de WNT-grens van € 148.800 komt. De norm voor de beloning van de Directeur-bestuurder is maximaal EUR 148.800 (klasse F). De werkelijke beloning in 2014 overschrijdt deze norm. De Directeur-bestuurder maakt gebruik van het overgangsrecht. Hij is gedurende de gehele periode van 1-1-2014 tot en met 31-12-2014 in dienst geweest. De beloning is in 2014 als volgt samengesteld (bedragen in euro's): Naam Functie Duur van het dienstverband Omvang dienstverband
P.A. de Vrije Directeur bestuurder onbepaalde tijd 36 uur per week
Bruto beloning Belastbare kosten vergoedingen Voorziening betaalbaar op termijn (pensioenpremie)
152.196 2.941 33.074
Totaal bezoldiging bestuur
188.211
De norm voor de beloning van de voorzitter respectievelijk de leden van de Raad van Commissarissen is gebaseerd op 7,5% respectievelijk 5% van de maximaal toegestane beloning voor de Directeurbestuurder conform de WNT. Deze normen bedragen hierdoor maximaal EUR 11.160 respectievelijk EUR 7.440. De werkelijke beloning in 2014 overschrijdt deze norm. Alle RvC maken gebruik van het overgangsrecht. De bruto beloning aan de Raad van Commissarissen, exclusief BTW, is in 2014 als volgt samengesteld (bedragen in euro's): Naam
Functie
R.G. Westerlaken-Loos P.F.M. Kuenzli J.L.P.A. Dankaart M.J.A. Lesmeister A. Elsenaar
Voorzitter Lid RvC Lid RvC Lid RvC Lid RvC
Beeindiging
31-12-2014 1-4-2015 1-4-2016 31-12-2014 1-1-2017
Beloning
12.270 8.550 8.550 8.550 8.550
Belastbare kosten vergoeding
Voorziening betaalbaar op termijn 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
Voor alle leden van de Raad van Commissarissen geldt, dat zij gedurende de gehele periode van 1-1-2014 tot en met 31-12-2014 lid zijn geweest. De Raad van Commissarissen heeft in 2014 geen aparte bezoldiging toegekend aan commissies. De kosten van de Raad van Commissarissen zijn verantwoord bij de overige bedrijfslasten.
123
Totaal beloning
12.270 8.550 8.550 8.550 8.550
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 16.2.10 Sociale lasten 2014
2013
Sociale lasten
516
495
Totaal sociale lasten
516
495
2014
2013
Pensioenlasten
652
640
Totaal pensioenlasten
652
640
16.2.11 Pensioenlasten
Patrimonium heeft een pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds (SPW). Aan het personeel is een pensioen toegezegd op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegde pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. Voor de pensioenregeling betaalt Patrimonium verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfonds en verzekeringsmaatschappij. Behalve de betaling van premies heeft Patrimonium geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Patrimonium heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen.
16.2.12 Onderhoudslasten 2014
2013
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) : Bouwkundig projecten op aanvraag Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Overig niet planmatig onderhoud
891 46 1.231 1.158
714 303 1.021 332
Onderhoudsuitgaven (cyclisch) : Planmatig onderhoud
4.035
3.619
Totaal onderhoudslasten
7.361
5.989
2014
2013
Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid
384 14
399 16
Totaal leefbaarheid
398
415
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
16.2.13 Leefbaarheid
124
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 16.2.14 Lasten servicecontracten
Elektra Schoonmaak Gas Huisbewaarder Brandmelder Totaal lasten servicecontracten
2014
2013
440 345 782 102 33
414 352 1.091 90 31
1.702
1.978
16.2.15 Overige bedrijfslasten 2014
2013
Beheerskosten: Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten Subtotaal beheerskosten
1.459 405 57 1.921
1.394 348 65 1.807
Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke brancheorganisatie (Aedes) Subtotaal heffingen
5.909 158 47 6.114
2.885 157 54 3.096
100 2 426 528
265 355 620
8.563
5.523
2014
2013
58 5 50 15
59 39 44
128
142
Overige bedrijfslasten: Servicekosten Kosten onderhanden projecten Diverse bedrijfslasten Subtotaal overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfslasten
Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:
Controle jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij de Stichting en de in de consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en de externe accountants zoals bedoeld in art.1, lid 1 Bta (Wet toezicht accountantsorganisaties), alsook door binnenlandse en buitenlandse accountantskantoren, inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen.
125
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014
16.2.16 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
16.2.17
2014
2013
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
( 958)
9.968
( 4.539) ( 91)
24.384 778
78
( 700)
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
( 5.510)
34.430
2014
2013
Financiële instrumenten Afwaardering lening u/g
1.339 -
112
Totaal waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten
1.339
112
2014
2013
73
78
Rente op vorderingen Rente op liquide middelen
41 335
41 213
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
449
332
2014
2013
24 9.837 93
25 9.134 86
37
-
9.991
9.245
2014
2013
Rentelasten van leningen met een vaste rente Rentelasten van leningen met een variabele rente
-
9.134 -
Totaal rente langlopende schulden en kredietinstellingen
-
9.134
Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten
16.2.18 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
Rente financiele vaste activa - Te vorderen subsidie BWS
16.2.19 Rentelasten en soortgelijke kosten
Rente langlopende schulden - Leningen overheid - Leningen kredietinstellingen - Overige schulden Geamortiseerde rente langlopende leningen Totaal rentelasten en soortgelijke kosten
De hiervoor vermelde rentelasten van langlopende schulden leningen kredietinstellingen kan als volgt worden gespecificeerd:
126
16.6 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 2014 16.2.20
Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2014
2013
Mutatie latente belastingen in 2014
940
( 4.404)
Totaal belastingen
940
( 4.404)
Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: Toekomstige fiscale winsten kunnen voor een bedrag van € 7,5 miljoen (2013: € 12,4 miljoen) worden gecompenseerd met in het verleden geleden fiscale verliezen. Het effectieve tarief voor de vennootschapsbelasting bedraagt 25%. De acute belastingen boekjaar is als volgt bepaald: 2014 Commercieel resultaat voor belastingen volgens geconsolideerde jaarrekening Af: Verkopen Herinvesteringsreserve Afschrijvingen SVB onderhoud en comfortverbetering Bouwclaim Vrijval (dis) Agio leningportefeuille Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Bij: Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeverandering financiële vaste activa Heffing Centraal Fonds Volkshuisvesting Financieringskosten projectontwikkeling Geamortiseerde rente langlopende leningen Niet aftrekbaar deel gemengde kosten Resultaat deelnemingen
12.934
( 2.177) ( 226) ( 521) ( 5.571) ( 59) ( 581) ( 5.510)
4.206 1.339 1.279 338 37 14 72
Totaal permanente en tijdelijke verschillen
( 7.360)
Fiscaal resultaat Mutatie compensabele verliezen
5.574 ( 5.574)
Belastbaar bedrag
-
Acute belastingen boekjaar
-
16.2.21 Resultaat Deelneming 2014
2013
- Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. - Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. - Casa Confetti C.V.
( 13) ( 37) ( 22)
( 8) ( 479) ( 173)
Totaal resultaat Deelneming
( 72)
( 660)
127
16.7 Enkelvoudige balans Patrimonium woonstichting per 31 december 2014 na resultaatbestemming
31-12-2014 (* € 1.000)
31-12-2013 (* € 1.000)
Activa Vaste Activa 16.7.1 16.7.1.1
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
16.7.2 16.7.2.1
Vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
16.7.2.2 16.7.2.3 16.7.2.4
4.064
4.258
29.215
24.024
575.450 11.274
557.978 11.368
3.451
9.665 619.390
16.7.3 16.7.3.1 16.7.3.2 16.7.3.3
Financiële vaste activa Andere deelnemingen Latente belastingvordering(en) Te vorderen BWS subsidie
416 3.464 1.288
Totaal vaste activa
603.035
458 4.404 1.398 5.168
6.260
628.622
613.553
Vlottende activa 16.7.4 16.7.4.1 16.7.4.2
Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden
389 86
1.022 217
475 16.7.5 16.7.5.1 16.7.5.2 16.7.5.3 16.7.5.4 16.7.5.5 16.7.5.6
Vorderingen Huurdebiteuren Gemeente Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
16.7.6
Liquide middelen
Totaal vlottende activa
Totaal activa
128
522 13 6.161 368 680 365
1.239
426 679 6.810 881 195 8.109
8.991
28.020
36.164
36.604
46.394
665.226
659.947
16.7 Enkelvoudige balans Patrimonium woonstichting per 31 december 2014 na resultaatbestemming
31-12-2014 (* € 1.000)
31-12-2013 (* € 1.000)
Passiva 16.7.7
Eigen vermogen
16.7.8
Voorzieningen
16.7.8.1 16.7.8.2
375.332
Voorziening onrendabele investeringen Overige voorzieningen
5.453 233
Totaal voorzieningen
16.7.9 16.7.9.1 16.7.9.2 16.7.9.3 16.7.9.4 16.7.9.5
16.7.10.1 16.7.10.2 16.7.10.3 16.7.10.4 16.7.10.5 16.7.10.6
7.510 236
5.686
7.746
Langlopende schulden Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Financiële instrumenten Overige langlopende schulden
560 251.788
587 263.538
11.385 2.108 134
11.492 81
Totaal langlopende schulden
16.7.10
363.867
265.975
275.698
Kortlopende schulden Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
Totaal kortlopende schulden
Totaal passiva
129
42 11.573 1.014 210 825 4.569
464 4.171 2.199 509 629 4.664
18.233
12.636
665.226
659.947
130
16.8 Enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting over het jaar 2014 Het jaar 2014 (* € 1.000)
Het jaar 2013 (* € 1.000)
Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
40.749 1.672
37.816 1.959
40 2.008 384 92
110 2.409 355 91
Totaal bedrijfsopbrengsten
44.945
42.740
326
361
4.155 2.995 516 652 7.269 398 1.702 8.537
3.595 3.037 495 640 5.929 415 1.978 5.462
26.550
21.912
18.395
20.828
Bedrijfsopbrengsten 16.8.1 16.8.2 16.8.3 16.8.4 16.8.5 16.8.6
Bedrijfslasten 16.8.7 16.8.8 16.8.9 16.8.10 16.8.11 16.8.12 16.8.13 16.8.14 16.8.15
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
Totaal bedrijfslasten
Bedrijfsresultaat
16.8.16
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
6.003
( 33.338)
16.8.17 16.8.18 16.8.19
Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
( 1.339) 565 ( 9.991)
447 ( 9.245)
( 10.765)
( 8.798)
13.633
( 21.308)
940 ( 699)
( 4.404) ( 1.916)
11.994
( 18.820)
Saldo financiële baten en lasten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 16.8.20 16.8.21
Af : Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Af/bij : Resultaat Deelnemingen
Resultaat na belastingen
131
16.9 Toelichting op de enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2014 ALGEMEEN Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en regelgeving wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde balans. Toegelicht worden uitsluitend de posten die materieel verschillen van de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen posten. De deelneming wordt gewaardeerd tegen de zichtbare intrinsieke waarde.
ACTIVA
Vaste activa
16.7.2
Vastgoedbeleggingen 16.7.2.1 16.7.2.2 16.7.2.3 16.7.2.4
Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie
De mutaties in deze post zijn in het navolgende schema samengevat : 16.7.2.1
16.7.2.2
16.7.2.3
16.7.2.4
Totaal
Stand 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen
28.374
378.494
12.871
20.944
440.680
( 4.350)
179.484
( 1.503)
-
173.633
-
-
-
( 11.279)
( 11.279)
Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden per 1 januari 2014 Mutaties in het boekjaar Herclassificatie Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaardering Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboeking van voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overboekingen
24.024
11.368
9.665
603.035
4.847 11 (1.793) 1.451 -
(4.847) 673 (5.327) 4.539 -
(213) -
22.008 ( 1.190)
22.692 (7.333) 5.990 ( 1.190)
-
-
119
573
692
675
22.434
-
( 4.496) (23.109)
( 4.496) -
5.191
17.472
(94)
(6.214)
16.355
29.215
575.450
11.274
3.451
619.390
32.657 ( 3.442) -
404.592 170.858 -
12.658 ( 1.384) -
8.291 ( 4.840)
458.198 166.032 ( 4.840)
29.215
575.450
11.274
3.451
619.389
Totaal mutaties in het boekjaar Boekwaarden 31 december 2014 Specificatie boekwaarde Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen
557.978
Boekwaarden 31 december 2014
Alle opstallen zijn bij Centraal beheer verzekerd op basis van de herbouwwaarde.
132
16.9 Toelichting op de enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2014 16.7.3
16.7.3.1 16.7.3.2 16.7.3.3
Financiële vaste activa 2014
2013
Andere deelnemingen Latente belastingvorderingen BWS subsidie
416 3.464 1.288
458 4.404 1.398
Totaal financiële vaste activa
5.168
6.260
Het verloop van de financiële vaste activa kan als volgt worden gespecifceerd: 16.7.3.1
Stand per 1 januari 2014 Resultaat deelnemingen Rente/Dividend Desinvesteringen Overboeking naar voorziening deelneming Boekwaarden 31 december 2014 Bedragen korter dan één jaar
16.7.3.2
16.7.3.3
Andere Latente deelbelasting nemingen vorderingen
BWS subsidie
Totaal
1.398
6.260 ( 42) 73 ( 1.123) -
458 ( 42) -
4.404 ( 940)
73 ( 183)
416
3.464
1.288
5.168
-
1.851
93
1.944
De deelnemingen betreffen: Aandeel
Resultaat boekjaar
Eigen vermogen 31-12-2014
Patrimonium Holding B.V. CV Partners Uithof III Woningnet NV
100,00% 2,64% 0,02%
( 677) ( 1.574) ( 285)
( 3.589) 15.744 6.662
De deelneming in Patrimonium Holding B.V. is op nihil gewaardeerd vanwege de negatieve netto vermogenswaarde per ultimo 2014. Voor deze negatieve waarde is een voorziening gevormd, welke in mindering is gebracht op de vordering op Patrimonium Holding B.V. (zie 16.7.5.3).
Vlottende activa
16.7.5
16.7.5.1 16.7.5.2 16.7.5.3 16.7.5.4 16.7.5.5 16.7.5.6
Vorderingen 2014
2013
Huurdebiteuren Vorderingen op gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
522 13 6.161 368 680 365
426 679 6.810 881 195
Totaal vorderingen
8.109
8.991
133
16.9 Toelichting op de enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2014 16.7.5.3
Specificatie vordering op groepsmaatschappijen Deze post is als volgt samengesteld : 2014
2013
7.553 94 64 2.040
7.725 86 56 1.856
9.751 ( 3.590)
9.723 ( 2.913)
6.161
6.810
2014
2013
Saldo primo boekjaar Dotatie
2.913 677
1.168 1.745
Totaal voorziening voor mogelijke oninbaarheid
3.590
2.913
2014
2013
Verkoop onroerende zaken SIB woonservice fusiekosten Beheervergoedingen Verenigingen van Eigenaren Rente banken en deposito's Dividend Casa Confetti Overige vorderingen Vereniging van Eigenaren Schadeuitkeringen Overige vorderingen
95 139 68 20 150 20 187
432 7 86 20 140 32 164
Totaal overige vorderingen
679
881
2014
2013
Vooruitbetaalde bedragen m.b.t. automatiseringskosten Vooruitbetaalde verzekeringspremie Vooruitbetaalde bedragen m.b.t. investering automatiseringssysteem
157 39 169
91 104 -
Totaal overlopende activa
365
195
Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Patrimonium Holding B.V. Patrimonium Exploitatie B.V. Patrimonium Energie B.V.
Voorziening op deelnemingen voor mogelijke oninbaarheid Totaal groepsmaatschappijen Specificatie verloop voorziening voor mogelijke oninbaarheid
16.7.5.5
Specificatie overige vorderingen Deze post is als volgt samengesteld :
16.7.5.6
Specificatie overlopende activa Deze post is als volgt samengesteld :
16.7.6
Liquide middelen Deze post is als volgt samengesteld : 2014
2013
Direct opvraagbaar : - rekening-courant banken - kas
28.019 1
36.161 3
Totaal liquide middelen
28.020
36.164
134
16.9 Toelichting op de enkelvoudige balans Patrimonium per 31 december 2014 PASSIVA
16.7.7
Eigen vermogen Overige reserves Het verloop van deze post is als volgt :
16.7.10
16.7.10.1 16.7.10.2 16.7.10.3 16.7.10.4 16.7.10.5 16.7.10.6 16.7.10.7
2014
2013
Saldo primo boekjaar Stelselwijziging Bij : Resultaat boekjaar
363.867 ( 529) 11.994
382.687 ( 18.820)
Totaal overige reserves
375.332
363.867
2014
2013
Onderhanden projecten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
42 11.573 1.014 210 825 4.569
464 4.171 2.199 509 629 4.664
Totaal kortlopende schulden
18.233
12.636
Kortlopende schulden
135
16.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting 2014
ALGEMEEN Toegelicht worden uitsluitend de posten die afwijken ten opzichte van de geconsolideerde winsten verliesrekening.
Bedrijfsopbrengsten 16.8.6
Overige bedrijfsopbrengsten 2014
2013
Vergoeding voor verrichte diensten : Beheer vergoedingen dochtermaatschappijen Administratievergoeding serviceafrekeningen Overige bedrijfsopbrengsten
48 35 9
40 40 11
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
92
91
2014
2013
Nieuwbouw: Project: Schrijverspark Project: Vogelenzang Project: Chaparonne Project: Stadhouderslaan Project: Van der Heidenhof Project: Tricotage Project: Vievante Project: Vievante parkeergarage Project: "De Koekoek" Project: Kloppend harthuis woningen Project: CSV Project: Veenendaal-oost "Brinkhof" Project: De Meent park Spitsbergen Project: Veenendaal-oost "Op de Brink" Project: Veenendaal-oost "Erfgoed" Project: De Shelter
1.099 ( 49) ( 101) 1.427 275 41 1.147 822 ( 1) ( 397) ( 126) 18
( 13) 175 101 575 266 41 933 314 ( 39) 284 ( 11) 338 478 153
Totaal afboekingen waardeveranderingen vaste activa
4.155
3.595
Bedrijfslasten 16.8.8
Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille
Afboekingen onrendabele investeringen:
136
16.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting 2014
16.8.12
Onderhoudslasten 2014
2013
Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch): Bouwkundig projecten op aanvraag Mutatie-onderhoud Klachtenonderhoud Overig niet planmatig onderhoud
891 46 1.231 1.066
714 303 1.021 272
Onderhoudsuitgaven (cyclisch): Planmatig onderhoud
4.035
3.619
Totaal onderhoudslasten
7.269
5.929
2014
2013
Beheerskosten Algemene beheer- en administratiekosten Automatiseringskosten Bestuurskosten
1.437 405 57
1.338 348 65
Subtotaal beheerskosten
1.899
1.751
Heffingen Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke brancheorganisatie (Aedes)
5.909 154 47
2.884 153 54
Subtotaal heffingen
6.110
3.091
Overige bedrijfslasten Servicekosten Kosten onderhanden projecten Diverse bedrijfslasten
100 2 426
265 355
Subtotaal overige bedrijfslasten
528
620
8.537
5.462
2014
2013
( 1.451)
8.876
( 4.539) ( 91)
24.384 778
78
( 700)
( 6.003)
33.338
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in:
16.8.15
Overige bedrijfslasten
Totaal overige bedrijfslasten
16.8.16
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen Waardeveranderingen vastgoedbelegging Waardeveranderingen Waardeveranderingen onder voorwaarden
Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als onroerende zaken verkocht onder voorwaarden verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
137
16.10 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening Patrimonium woonstichting 2014
16.8.18
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 2014
2013
73
78
Rente op vorderingen Rente op liquide middelen
157 335
156 213
Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten
565
447
2014
2013
- Patrimonium Holding B.V. - Casa Confetti C.V.
( 677) ( 22)
( 1.743) ( 173)
Totaal resultaat Deelneming
( 699)
( 1.916)
Rente financiele vaste activa - Te vorderen subsidie BWS
16.8.21
Resultaat Deelneming
138
16.11 Niet uit de balans blijkende verplichtingen Onderstaande verplichtingen hebben betrekking op de geconsolideerde jaarrekening. Obligo Waarborgfonds Sociale woningbouw (WSW) WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De totale obligoverplichting bedraagt op 31 december 2014 € 10.168.763. Kredietfaciliteiten Patrimonium woonstichting heeft een kredietfaciliteit in rekening-courant met een maximum van € 2.500.000. Hiervoor zijn geen zekerheden gesteld. Grondtransacties In het jaar 2005 is een aantal grondaankopen gedaan binnen Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II B.V. Hierbij zijn tevens bij sommige aankopen afspraken gemaakt over nabetalingen bij eventuele bestemmingswijzigingen van de gronden. Ter zekerheid van het nakomen van de nabetalingsverplichting zijn aan de verkopers hypotheekrechten gegeven voor een totaalbedrag ter grootte van € 1.405.000, inclusief rente en kosten op deze gronden. Ons aandeel in de nabetalingsverplichting ten tijde van bestemmingswijziging bedraagt maximaal (zonder indexering) € 304.333. Bij één transactie is tevens een voorkeursrecht voor andere terreinen, totaal 2 ha. en 3 ca. afgesproken, waarbij als zekerheidsstelling door verkoper ten behoeve van kopers een hypotheekstelling ca. € 2.500.000 is gevestigd. Investeringsverplichtingen In de balans zijn de aangegane verplichtingen voor nieuwbouw en renovatie van woningen tot een bedrag van ca. € 25.200.000 (2013: € 7.200.000) niet opgenomen. Deze verplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na de balansdatum. Verplichtingen loopbaanontwikkeling Patrimonium woonstichting heeft de verplichting van het loopbaanontwikkelingsbudget niet als verplichting in de balans opgenomen. Patrimonium beschouwt het loopbaanontwikkelingsbudget als een onderdeel van de normale jaarlijkse personeelslasten. Het financieel belang is minimaal. Financiële deelname (matching) project Stichting Studentenhuisvesting Utrecht (SSHU) In het jaar 2003 heeft Patrimonium woonstichting besloten om met een bedrag van € 1.000.000 deel te gaan nemen in een besloten commanditaire vennootschap “Uithof III C.V.” voor het, gezamenlijk met andere corporaties, realiseren van studentenhuisvesting in de Uithof te Utrecht. De stortingen hebben plaatsgevonden in de jaren 2007 en 2009. Door aflossingen in 2012 bedraagt de financiële deelname ultimo 2014 € 650.000. In november 2004 heeft Patrimonium woonstichting besloten om deel te gaan nemen in de financiering (matching) van het SSHU project Beneluxlaan voor een bedrag van € 3.750.000. Een 10jarige fixe-lening, storting begin 2006, met een rente van 75% van de op stortingsdatum geldende 10-jaars Interest Rate Swap (IRS) met een maximum van 3,5%. In september 2006 is op verzoek van de SSHU de leningsoptie omgezet in het jaarlijks (gedurende 10 jaar) bijpassen van het verschil (€ 30.206,25) tussen de door de SSHU zelf aangetrokken lening (3,222%) en het door Patrimonium gegarandeerde minimum (75%) is 2,4165%. Heffing Saneringsfonds Op aangeven van het Centraal Fonds Volkshuisvesting houdt Patrimonium er in de financiële meerjarenbegroting rekening mee, de komende 5 jaren naar verwachting € 2,1 miljoen Saneringsheffing te moeten afdragen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties te steunen.
139
Aansprakelijkheid bij een fiscale eenheid Patrimonium woonstichting vormt samen met Patrimonium Holding, Ontwikkelingsmaatschappij Eem en Vallei II BV, Patrimonium Exploitatie B.V. en Patrimonium Energie B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting. Op grond van de voorwaarden zijn de stichting en de dochtermaatschappijen ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de door de combinatie verschuldigde belasting. Niet in de balans opgenomen passiva Patrimonium woonstichting heeft tot en met het jaar 2014 geen geldlening afgesloten met een uitgestelde stortingsdatum na het jaar 2014. Verstrekte zekerheden voor en door dochtermaatschappijen Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. te Veenendaal In 2006 heeft Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. zich richting de Gemeente Veenendaal garant verklaard voor maximaal 50% van de financiële risico’s die de Gemeente loopt, voortvloeiend uit Gemeentegaranties, op basis van haar in verplichtingen jegens het Ontwikkelbedrijf Veenendaal Oost Beheer B.V. (OVO). Iedere aandeelhouder van Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. is hoofdelijk aansprakelijk. Deze risico’s worden jaarlijks berekend. Per 18 september 2014 is dit risico (en daarmee de garantie door de aandeelhouders) vastgesteld door de directie van OVO op nihil. Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. te Veenendaal In november 2012 hebben de aandeelhouders van Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. aan de B.V. een solvabiliteitsgarantie afgegeven, welke een minimale ondergrens van het eigen vermogen van € 100.000 garandeert; Op 22 september 2014 is in de vergadering van de aandeelhouders van Beheermaatschappij Quattro Veenendaal B.V. unaniem besloten om de door de aandeelhouders verstrekte leningen tot een bedrag van € 3.998.426 achter te stellen tot en met 30 juni 2016. Quattro Energie B.V. te Veenendaal Voor de lening o/g van € 7,2 bij de Triodos bank van Duurzame Energie Veenendaal Oost B.V. (DEVO) hebben de aandeelhouders van Quattro Energie B.V. een cashflowgarantie afgegeven, waarbij een hoofdelijke aansprakelijkheid is overeengekomen. Deze garantie daalt bij (gedeeltelijke) aflossing van de lening bij de Triodos bank. In 2015 wordt € 3,9 afgelost; In 2014 heeft Grondexploitatie Quattro Veenendaal C.V. tot 30 juni 2016 aan de Gemeente Veenendaal een contragarantie verstrekt van maximaal € 7,7 miljoen, zijnde 50% van de maximaal aan te trekken financiering van € 15,4 miljoen door Duurzame Energie Veenendaal Oost B.V. (DEVO). Voor deze financiering staat de Gemeente Veenendaal via een Akte van Borgtocht 100% garant. Met betrekking tot deze contragarantie door Quattro Veenendaal C.V. aan de Gemeente Veenendaal heeft Quattro Beheer B.V., pro rato aandelenverhouding (lees: Patrimonium woonstichting), een borgstelling verstrekt aan Quattro C.V. De borg kan pas worden aangesproken indien Quattro C.V. in verzuim is. Quattro C.V. dient hiertoe een garantiekapitaal aan te houden, en mag zonder toestemming geen vermogensbestanddelen vervreemden. Indien Quattro C.V. in verzuim is met betrekking tot de garantieverplichting, zal de Gemeente primair tot uitwinning van de aan haar verstrekte zekerheden overgaan. Voor een eventueel deficit na uitwinning van de zekerheden zal als eerste Quattro C.V. door de garantgever worden aangesproken met een uiterste betaaldatum hiervoor van 2 jaar. Mocht Quattro C.V. geheel of gedeeltelijk in gebreke blijven dan kan voor het restant de aandeelhouder van Quattro C.V. (pro rato) worden aangesproken. In het rapport van bevindingen uit 2014 van de accountant is geconstateerd dat het aan te houden garantievermogen van Quattro C.V. van voldoende omvang is en voldoet aan de vereisten van de contragarantie.
140
16.12 Verklaring van Bestuur en Raad van Commissarissen Verklaring Bestuur In 2014 heb ik uit hoofde van mijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Patrimonium woonstichting geanalyseerd en beoordeeld. Rekening houdend met de beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing, ben ik van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen, die door Patrimonium worden toegepast adequaat en effectief zijn en de basis vormen om te kunnen verklaren, dat: Ik voldoende inzicht heb in de mate waarin de volkshuisvestelijke, operationele en financiële doelstellingen van Patrimonium worden gerealiseerd; Patrimonium zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; Patrimonium haar middelen uitsluitend besteedt in het belang van de volkshuisvesting; De interne en externe (financiële) rapportages van Patrimonium betrouwbaar zijn; Geen risico’s gelopen zijn die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid.
Veenendaal, 15 juni 2015 Origineel getekend door:
…………………………………………… P.A. de Vrije, directeur/bestuurder
Verklaring Raad van Commissarissen In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening 2014 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door Deloitte Accountants B.V. In de bijeenkomst van 15 juni 2015 heeft de Raad van Commissarissen de jaarstukken besproken met het bestuur en met de accountants van Deloitte. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de rapporten betreffende de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag, evenals de verklaring van Deloitte Accountants B.V. en de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag van Patrimonium woonstichting goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Dit verslagjaar wordt afgesloten met een positief resultaat van € 11.994.000. De Raad van Commissarissen en het bestuur spreken hun erkentelijkheid uit aan de medewerkers voor hun inzet. Veenendaal, 15 juni 2015
141
Origineel ondertekend door:
………………………………………… A. van Hunnik, voorzitter
……………………………………… A. Elsenaar, vice-voorzitter
1)
………………………………………… P.F.M. Kuenzli, lid
…………………………………………… J.L.P.A. Dankaart, lid
………………………………………… C. Dijkshoorn, lid
………………………………………… W.G.F. Cassée, lid
…………………………………………… A. Kersten – de Leeuw, lid
1) De heer Van Hunnik heeft de jaarrekening niet ondertekend, omdat hij vanwege het aanvaarden van een interim functie elders (die mogelijk een tegenstrijdig belang zou kunnen opleveren met zijn rol als voorzitter van de Raad van Commissarissen) voorafgaande aan de goedkeuring van de Jaarstukken is teruggetreden als voorzitter van de Raad van Commissarissen bij Patrimonium woonservice.
142
17
OVERIGE GEGEVENS
17.1
Statutaire resultaatbestemming
De winstbestemming vindt plaats overeenkomstig artikel 22 van de statuten. Daarin is bepaald dat de directie met goedkleuring van de Raad van Commissarissen vaststelt dat het gerapporteerde resultaat in de jaarrekening wordt toegevoegd aan het vermogen van de stichting. 17.2
Voorstel resultaatbestemming
De resultaatbestemming is vooruitlopen op en onder enig voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is toegevoegd aan de overige reserves. 17.3
Gebeurtenissen na balansdatum
Per 1 januari 2015 is Patrimonium woonstichting gefuseerd met SIB Woonservice onder de naam Patrimonium woonservice. 17.4
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
De controleverklaring van Deloitte bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.
143
