Jaarstukken Voormalig Woningstichting De Groene Waarden

Jaarstukken 2012

Voormalig Woningstichting De Groene Waarden

3

Inhoudsopgave Jaarverslag Directieverslag 4 1. Van de bestuurstafel 2. Missie, strategie en belangrijkste doelen 3. Belangrijkste resultaten 2012 4. Belangrijkste maatschappelijke effecten 2012 5. Ontwikkelingen in de organisatie 6. Toekomstverwachtingen

7 11 15 19 23 27

Volkshuisvestingsverslag 28 1.

Lokale verankering 1.1. Samenwerking op beleidsmatig niveau 1.2. Samenwerking op uitvoeringsniveau 1.3. Uitwerking richting klant 1.4. Uitwerking richting maatschappij

31 31 33 33 33

2. Woningmarkt 2.1. Het woningbezit 2.2. Koppelen van vraag en aanbod 2.3. Prijzen en betaalbaarheid 2.4. Kwaliteit van ons woningbezit 2.5. De directe woonomgeving

39 39 41 44 45 47

3. Leefbaarheid 3.1. Sociale samenhang 3.2. Directe woonomgeving 3.3. Het voorzieningenniveau

49 50 50 51

4.

53 53 54 54 54 54 55 55

Financiële vertaling 4.1. Resultatenrekening 4.2. Vermogenspositie 4.3. Fiscale positie 4.4. Oordelen toezichthoudende organen 4.5. Overzicht beleggingen 4.6. Overzicht waardeveranderingen 4.7. Risicoparagraaf

Verslag RvC 58 1. Inleiding 2. Hoofdlijnen governancestructuur 3. Activiteiten RvC 4. Bestuur 5. Raad van Commissarissen 6. Goedkeuren van de jaarstukken 2012 7. Nawoord

60 60 61 64 65 66 67

Kengetallen 68

Kengetallen 71

Jaarrekening

Jaarrekening 2012 72 Balans 74 Winst en verliesrekening 76 Kasstroomoverzicht 77 Toelichting waarderingsgrondslagen 78 Toelichting balans 84 Toelichting op de winst- en verliesrekening 94 Overige informatie 100

Overige gegevens Overige gegevens 102 Controleverklaring 109

5

Directieverslag

1

Yolanda Winkelhorst, directeur-bestuurder van De Groene Waarden

» Het jaar 2012 is voor ons een druk jaar geweest. Er is veel tijd en energie gestoken in de voorbereidingen voor de fusie met Woningstichting Goed Wonen uit Twello. Maar het ‘gewone’ werk voor onze klanten moest natuurlijk ook doorgaan. En dat hebben we uitstekend gedaan, want in 2012 zijn we eerste geworden in de prestatie index van het KWH met maar liefst een 8,47 voor onze dienstverlening! Een prachtige prestatie!

«

7

1. Van de bestuurstafel Woningcorporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die tussen de markt en de overheid staan. Onze taken staan beschreven in het Besluit Beheer Sociale Woningbouw (BBSH). Maar de invulling ervan ontstaat vooral lokaal. In het samenspel met gemeente, huurdersvereniging en tal van andere partijen. Zo werkt dat ook bij De Groene Waarden. De positie tussen markt en overheid brengt ook verantwoordelijkheid met zich mee. Want van wie is nu de corporatie? De legitimiteit van corporaties staat onder druk. Dit kunnen we alleen verbeteren door te laten zien wat we doen, en uitleggen waar we wel en niet in geslaagd zijn. Daar is dit jaarverslag een belangrijk middel voor. Het jaarverslag bestaat uit vier onderdelen. Als eerste het verslag van de directie. Hierin vindt u de vertaling van onze missie in strategische keuzes en een blik op de resultaten. Het tweede onderdeel is het volkshuisvestingsverslag. Hierin staan de doelen opgenomen die we voor 2012 hadden geformuleerd op de verschillende prestatievelden, gevolgd door de daadwerkelijke resultaten en een doorkijkje naar de toekomst. Als derde treft u het verslag van de Raad van Commissarissen aan. De interne toezichthouder verantwoordt zich daarin conform de governance code voor woningcorporaties. Als laatste onderdeel is de jaarrekening opgenomen. Hierin vindt u de financiële vertaling van alle activiteiten en de waarderingsgrondslagen waarmee we rekening hebben gehouden. De papieren versie van het jaarverslag is verstuurd naar de interne en externe toezichthouders. Voor de stakeholders en de individuele huurders is de digitale versie beschikbaar op de website. Zo leggen we verantwoording af over de inzet van onze mensen en middelen, maar wel op een manier die minder kost en minder milieubelastend is.

Ons werkgebied Woningstichting De Groene Waarden is werkzaam in de kernen Almen, Eefde, Epse, Gorssel, Harfsen en het buurtschap Joppe. Wij verhuren en beheren hier een kleine 1.000 woningen. Ons werkgebied maakt deel uit van de gemeente Lochem. Het is een groen gebied, waar ongeveer 13.500 mensen wonen, met veel ruimte voor wonen en recreëren. De dorpen kenmerken zich door een hoge mate van vergrijzing, lage werkeloosheid, en een hoog aandeel koopwoningen. Slechts 20 % van de huishoudens woont in een huurwoning. Naast de overeenkomst in demografie zijn er ook veel verschillen. Op het fysieke vlak is er onderscheid in de aanwezigheid van voorzieningen en de historische groei van de dorpen. Op het sociale vlak varieert de sociale cohesie per kern. Elke kern heeft zo zijn eigen kwaliteiten en uitdagingen.

Epse Joppe Gorssel

Zutphen

Harfsen

Eefde

Belangrijkste ontwikkelingen Onze inzet is erop gericht dat mensen plezierig wonen in een huis met een goede/prijs kwaliteitverhouding, in een dorp waar voldoende voorzieningen zijn. We werken klantgericht en zijn als organisatie sociaal, flexibel en slagvaardig. Als bestuurder is het belangrijk om vooruit te kijken. Welke ontwikkelingen doen zich voor en wat zijn de consequenties voor De Groene Waarden?

Politieke ontwikkelingen In 2012 viel het kabinet Rutte-Verhagen, en kwam een nieuw kabinet Rutte-Asscher tot stand. Hierdoor ontstond opnieuw vertraging voor de Herzieningswet Wonen. Deze is inmiddels wel door de Tweede Kamer vastgesteld, en ligt nu ter beoordeling bij de Eerste Kamer. Het goede nieuws is dat er nog steeds een breed werkterrein voor woningcorporaties wordt benoemd, waarbij naast wonen ook leefbaarheid een belangrijk prestatieveld is. Het slechte nieuws is dat er vanuit het huidige Kabinet steeds meer wordt aangedrongen op beperking tot de kerntaak van corporaties; het huisvesten van mensen met een laag inkomen. Ook de richtlijnen van het WSW over de inzet van eigen middelen beperken de mogelijkheden om te investeren in maatschappelijk vastgoed of koopwoningen. Daarnaast zijn er binnen de Herzieningswet nog tal van open eindjes die via Algemene Maatregelen van Bestuur worden ingevuld. Voor een goede en doelmatige inzet van de middelen van De Groene Waarden is het belangrijk dat er duidelijkheid komt, zowel over de kaders als over de mogelijke besteding van middelen. Wij vinden het belangrijk dat er lokaal maatwerk geleverd kan worden. Elke kern is nu eenmaal verschillend. Juist in de kleinere kernen met minder huurwoningen is de inzet op gebied van maatschappelijk vastgoed van cruciaal belang. Daarnaast werd duidelijk dat corporaties via een verhuurdersheffing gaan bijdragen aan het nationale overheidstekort. In 2012 werd lange tijd uitgegaan van een bedrag van € 800 miljoen op jaarbasis voor de hele sector. In het nieuwe regeerakkoord werd dit bedrag echter in een periode van vier jaar verhoogd tot bijna € 2 miljard. Hiertegenover staat dat de huren voor mensen met een inkomen boven de € 33.000 extra verhoogd mogen worden. Dit dekt echter bij lange na de kosten van de heffing niet. De kosten voor De Groene Waarden lopen op tot € 900 per woning per jaar in 2017, een bedrag van € 810.000 op jaarbasis.

Almen

8 Jaarverslag 2012

Woningstichting De Groene Waarden

Vestia Binnen de corporatiesector, kan soms één corporatie het verschil maken. In 2012 is dit Vestia, en wel in negatieve zin. Vestia heeft bovenmatig gebruik gemaakt van derivaten. Niet alleen om de risico’s van de leningportefeuille mee af te dekken, maar ook om te speculeren op toekomstige winsten. Door de rentedaling ontstond echter een tegengesteld effect, waarop Vestia moest bijbetalen aan de derivatenportefeuille. Hierdoor werd het risico reëel dat Vestia failliet zou gaan. Gezien de omvang van Vestia en de achtervangconstructie, zou dit een neerwaarts effect hebben voor de hele sociale volkshuisvesting. Daarom is er een reddingsplan gemaakt voor Vestia, waarbij zowel de overheid, banken als de andere corporaties meebetalen om Vestia overeind te houden. Voor de corporatiesector betekent dit een rekening van € 700 miljoen die in een periode van vier jaren wordt verrekend. Voor De Groene Waarden betekent dit een jaarlijkse last van circa € 215.000.

Financiën De financiële positie van een corporatie wordt niet meer alleen bepaald op solvabiliteitscijfers, maar vooral op cijfers rondom kasstromen. Cijfers als de Interest Coverage Ratio, Debt Coverage Ratio, Loan to Value zijn steeds belangrijker geworden. De operationele kasstroom bestaat uit de huurinkomsten verminderd met de kosten van beheer, onderhoud, rente, overheidsheffingen en vennootschapsbelasting. Deze kasstroom moet voldoende zijn om jaarlijks 2 % van de leningen af te lossen. De overheidsheffingen in combinatie met de heffing voor Vestia bedragen circa € 1 miljoen. Dit is circa 20 % van onze inkomsten. Bij De Groene waarden zijn onvoldoende mogelijkheden om dit in de toekomst te compenseren. De kasstroom uit investeringen en desinvesteringen is een combinatie van investeringen en de opbrengsten uit verkoop van woningen. De verkoopopbrengsten zijn afhankelijk van aantal en prijs. De marktontwikkeling voor koopwoningen is negatief. De banken verwachten een verdere prijsdaling. Qua aantallen zijn we afhankelijk van wat er beschikbaar komt en of er kandidaten zijn die willen en kunnen kopen. Er is weinig vraag vanuit de zittende huurders. Door de lage mutatiegraad komen er ook slechts beperkt woningen beschikbaar voor verkoop. En wanneer er koopwoningen beschikbaar zijn,dan is het aantal kandidaten erg beperkt. Door de toegenomen eisen op gebied van hypotheekverstrekking komen steeds minder starters in aanmerking voor een hypotheek. De kasstroom uit investeringen moet voor een steeds groter deel gedekt worden uit eigen financiering. De verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen is bij De Groene Waarden op termijn onvoldoende. De kasstromen moeten worden gescheiden naar DAEB en niet DAEB activiteiten. De niet DAEB activiteiten moeten worden gefinancierd met commerciële leningen. De banken stellen hiervoor hoge eisen qua businessplan, onderbouwing, garantiestelling e.d. De deskundigheid hiervoor is niet binnen De Groene Waarden aanwezig. Voor DAEB activiteiten geldt dat de beschikbaarheid onder druk komt te staan. Looptijden zijn minder flexibel. Er komt minder maatwerk. Voor een relatief kleine leningportefeuille is dit wel van belang om de risico’s voldoende te kunnen spreiden.

Regionalisering De bevolkingsopbouw verandert sterk. De demografische ontwikkelingen wijzen op een afname in de bevolking, stabilisatie of krimp van het aantal huishoudens, een sterke vergrijzing en ontgroening, een sterk groeiend aantal eenpersoonshuishoudens, en steeds meer wisselende gezinsvormen door echtscheiding. Dit geldt niet alleen voor ons werkgebied, maar voor de hele Stedendriehoek. Deze ontwikkeling heeft gevolgen voor het woningbouwprogramma en de bestaande voorraad, en de visie op het voorzieningenniveau. De gemeenten hebben zich verenigd in de regio Stedendriehoek. Op dit niveau worden de ambities bepaald voor het woningbouwprogramma, mobiliteit, economie en de inzet voor duurzaamheid. Op andere terreinen is de samenwerking weer anders, zo is voor bijvoorbeeld hennepbeleid de veiligheidsregio doorslaggevend, en voor werk en inkomen de samenwerking met Zutphen. De verwachting is dat de regionalisering van de besluitvorming verder toe gaat nemen. Ook bij WMO beleid zoeken gemeenten steeds vaker afstemming over eigen bijdrage, rol gemeente en opvatting van het takenpakket.

Ontwikkelingen op het platteland Ons werkgebied omvat vijf kernen op het platteland van de Stedendriehoek. De kernen verschillen qua voorzieningenniveau, sociale samenhang, aanwezige infrastructuur. Maar ze kennen ook overeenkomsten. In het algemeen zijn onze klanten tevreden, en is de woonomgeving schoon, heel en veilig. Er zijn geen achterstandswijken met grote aantallen allochtonen, noch grootschalige drugsproblematiek, werkeloosheid of schooluitval e.d. Helaas zijn er ook negatieve ontwikkelingen. Het voorzieningenniveau staat sterk onder druk, het noaberschap is niet meer vanzelfsprekend, en door de inzet op zelfstandig wonen, zijn er steeds meer kwetsbare mensen die extra aandacht nodig hebben. Denk hierbij aan alleenstaande ouderen, statushouders, dementerenden, mensen met verslavingsproblemen, psychische problemen e.d. De aantallen zijn niet hoog, maar de diversiteit wel.

9

Het voorzieningenniveau op het platteland moet worden afgestemd op regionaal niveau. Niet alle kernen zullen over alle voorzieningen kunnen beschikken. Het heeft geen zin om elkaar te beconcurreren. De voorzieningen moeten een integraal aanbod bieden op gebied van wonen, welzijn en zorg. Accommodaties die daarbij horen kenmerken zich door multifunctionaliteit en grensoverschrijdende samenwerking tussen organisaties. De woningmarkt ontwikkelt zich van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde markt. Dit is al het geval bij de koopwoningen, maar zal zich naar verwachting ook bij de huurwoningen gaan voordoen. Dit vraagt om meer inzet van De Groene Waarden om de woningen te vermarkten, zowel qua personeel als qua kosten.

Participatie De inzet is erop gericht dat iedereen in Nederland meedoet. Er wordt een hogere eigen verantwoordelijkheid bij de burger neergelegd. De sociale verzorgingsstaat wordt in een rap tempo afgebouwd. De gemeente vormt met de WMO een vangnet voor wie het niet alleen redt. Het streven dat iedereen kan meedoen is een positieve ontwikkeling. Maar hij wordt wel erg vaak gebruikt voor het doorzetten van bezuinigingen. Het budget is simpelweg niet toereikend om de vergrijzing op te vangen. Er moet dus anders gewerkt worden, en de kosten zullen anders verdeeld gaan worden. Uiteindelijk betaalt de burger de rekening van die bezuinigingen. Met name voor de doelgroep waarvoor de corporaties actief zijn, kan dit tot problemen leiden. Dit betekent bij De Groene Waarden dat we ons actief moeten verbinden met lokaal werkende partijen op het gebied van zorg en welzijn, om zicht te houden en te krijgen op de mensen die het niet zelf redden.

Investeren Naast alle ontwikkelingen voor de verdere toekomst is in 2012 wederom veel aandacht besteed aan lokale activiteiten. In dat jaar werd in Eefde de wijk De Sluis afgerond. Met de oplevering van de laatste zes koopwoningen aan de Boedelhofweg, is daar een vijfjarig project voltooid, waarbij 29 woningen zijn vervangen door een gemêleerde wijk van 56 woningen. In Gorssel werd het medisch maatschappelijk centrum Den Oldenhof opgeleverd. Het multifunctionele gebouw werd in oktober door minister Kamp geopend, en huisvest meer dan 20 organisaties. Daarnaast is in Gorssel gestart met de eerste fase van de Grooterkamp, de bouw van 18 koop- en negen huurwoningen. In Almen zijn de zes huurwoningen in de wijk Almen Zuid opgeleverd. Hier zijn diverse duurzaamheidsmaatregelen gecombineerd, waardoor deze woningen het meest energiezuinig zijn, binnen ons hele woningbezit.

Beheer Het klantgericht onderhoud is in 2012 in alle kernen ingevoerd. Hierbij kiezen huurders zelf het moment van vervanging voor de keuken, toilet en badkamer. Dit was dermate succesvol dat we halverwege het jaar al moesten concluderen dat het budget uitgeput was. Op basis van de meerjarenonderhoudsbegroting blijkt dat er in de komende jaren onvoldoende ruimte is om het budget op te hogen. In 2013 zullen we ons dan ook moeten beraden of we de levensduren van de vertrekken moeten verlengen.

Toekomst De Groene Waarden In 2011 hebben we de ambitie van De Groene Waarden opnieuw vastgesteld. De Groene Waarden wil zich blijvend inzetten op zowel het gebied van de woningmarkt als in het kader van de leefbaarheid. Deze inzet heeft gevolgen voor de benodigde middelen, en de bijbehorende organisatie. We hebben geconcludeerd dat het verstandig is om via een fusie door te groeien naar een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek. In 2012 hebben we voorbereidingen getroffen voor een fusie met Goed Wonen uit Twello. Er is in 2012 veel tijd en energie besteed aan verder onderzoek, uitwisseling van beleidsuitgangspunten en samenwerking op management gebied. Dit heeft geresulteerd in een fusie per 1 januari 2013 tot IJsseldal Wonen. Een stevige organisatie, met lokale wortels, en een solide financiële basis.

Verklaring besteding gelden Hierbij verklaar ik dat alle middelen uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Twello, 15 mei 2013.

Yolanda Winkelhorst Directeur-bestuurder

De medewerkers van De Groene Waarden

» Ook dit jaar stonden de medewerkers weer voor u klaar. De eerste plek notering in de prestatie index van het KWH laat zien dat klanttevredenheid geen opgave is voor ons, maar in onze genen zit. We luisteren goed naar onze klanten en behandelen de klant met respect. Dat doen we oprecht en dat voelt de klant. En als er fouten zijn gemaakt, geven we dat toe en kijken we wat we er van kunnen leren.

«

11

2. Missie en strategie Woningstichting De Groene Waarden heeft zich de laatste jaren ontwikkeld tot een klantvriendelijke woningcorporatie, die midden in de lokale samenleving staat. Met activiteiten op het gebied van nieuwbouw, onderhoud, verhuur en verkoop van woningen, investeringen in de woonomgeving, en een goede dienstverlening, heeft De Groene Waarden haar rol als maatschappelijke onderneming ingevuld. In het ondernemingsplan 2008 is de koers uitgezet voor de periode 2008-2012. Deze koers is gebaseerd op een analyse van de sterke en zwakke punten, in combinatie met de kansen en bedreigingen. Hierbij werken we vanuit de volgende missie:

Woningstichting De Groene Waarden wil als maatschappelijke onderneming een belangrijke bijdrage leveren aan de leefbaarheid van de kernen Almen, Eefde, Epse, Gorssel en Harfsen. Dit doen we door het ontwikkelen, verhuren, verkopen en exploiteren van betaalbare woningen in een prettige woonomgeving. Samen met onze stakeholders werken we aan voldoende voorzieningen binnen een bereikbare afstand en aanvullende dienstverlening op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Onze inzet richt zich daarbij vooral op het realiseren en exploiteren van vastgoed. We richten ons op die mensen die vanwege hun inkomen of persoonlijke situatie de diensten van de corporatie nodig hebben. Onze dienstverlening kenmerkt zich door een klantgerichte houding, waarbij we professionaliteit met persoonlijke aandacht combineren. Als organisatie zijn we slagvaardig, flexibel en sociaal. Een betrouwbare partner voor zowel onze directe klanten als onze stakeholders. Onze investeringscapaciteit zetten we daar in, waar het het hardst nodig is.

Bij De Groene Waarden hanteren we dus een brede taakopvatting met het investeren in het behouden of verbeteren van de leefbaarheid in ons werkgebied. Hiermee willen we realiseren dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. De doelgroep waar wij ons op richten is de groep met een inkomen tot modaal, en daarnaast de bijzondere doelgroepen zoals statushouders of mensen met een beperking. De uitbreiding van de taakopvatting komt tot uiting in twee verschillende strategieën, die weer samenkomen in de plannen op het gebied van strategisch voorraadbeleid, organisatie en financiën.

Strategie woningmarkt Woningstichting De Groene Waarden zorgt via een adequaat voorraadbeleid voor een optimale omvang van de woningvoorraad in haar werkgebied, zodat er voldoende beschikbare woningen zijn voor de diverse doelgroepen. De directe woonomgeving van de huurwoningen is veilig, schoon en goed bereikbaar. De woningen worden op een professionele wijze beheerd en geëxploiteerd. De dienstverlening kenmerkt zich door klantgerichtheid, waarbij de aspecten deskundigheid, betrouwbaarheid, persoonlijke aandacht en slagvaardigheid centraal staan.

Belangrijkste doelen woningmarkt 1. Vergroten van het woningaanbod met 200 woningen in de periode 2008-2020. 2. Verbetering van de functionaliteit en de prijs/kwaliteit-verhouding van de woningvoorraad waardoor de woningen voor meerdere doelgroepen geschikt zijn. 3. Vergroting keuzemogelijkheden en betrokkenheid van de klant bij woning en woonomgeving. 4. Verbetering dienstverlening door verhoging deskundigheid, waarborging kwaliteitsniveau en aanpassing automatiseringsysteem.

Strategie leefbaarheid Woningstichting De Groene Waarden wil een pro-actieve rol vervullen om de leefbaarheid in de kernen waar ze werkzaam is te waarborgen of te verbeteren. De doelstelling is dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen blijven wonen. Samen met onze stakeholders zorgen we voor voldoende voorzieningen binnen een bereikbare afstand voor de doelgroep. Bij het bepalen van de gewenste voorzieningen gaan we uit van de kracht van een buurt of dorp. We kiezen dan ook nadrukkelijk voor maatwerk per situatie.

Bij het bepalen van onze inzet qua mensen en middelen onderscheiden we twee niveau’s: directe woonomgeving; n het dorp. n de

12 Jaarverslag 2012


Wanneer er in de directe woonomgeving meer dan 50 % huurwoningen staan, voeren wij de regierol. In alle overige situaties hanteren we het volgende beslissingsmodel: Aan de hand van de specifieke situatie beoordelen we de gevolgen voor de belangen van de onze klanten, de belangen voor ons bedrijf, en de belangen van de maatschappij. Wanneer de situatie grote gevolgen heeft voor de belangen van onze klanten of ons bedrijf, voeren we de regierol. Bij uitsluitend maatschappelijke belangen doen we dit altijd samen met onze stakeholders en is onze rol afhankelijk van het probleem en de samenstelling van de groep stakeholders.

Belangrijkste doelen leefbaarheid Opzetten en waarborgen netwerk van stakeholdersoverleg. Opstellen accommodatie- en voorzieningenbeleid per kern. Vergroten betrokkenheid van bewoners bij hun dorp. Aanpassen organisatie aan deze nieuwe taak, qua deskundigheid, dienstverlening, en aanpassing automatiseringsysteem. 5. Bepalen financiële kaders en beleid voor deze nieuwe taak. 1. 2. 3. 4.

Visitatie In 2011 hebben we voor de tweede keer een visitatie laten uitvoeren. Dit keer door bureau Ecorys, die veel ervaring hebben in het efficient uitvoeren van visitaties bij kleinere corporaties. Het rapport hiervan is beschikbaar op onze website. Ecorys concludeert naar aanleiding van de visitatie dat De Groene Waarden een goed presterende, kleine corporatie is, met een sterke lokale verankering. De Groene Waarden presteert ruim voldoende tot goed binnen alle referentiekaders. Het is de visitatiecommissie duidelijk geworden, dat De Groene Waarden ondanks haar omvang een slagvaardige goed presterende corporatie is. Een corporatie die het verschil kan en wil maken in de kernen waar zij haar bezit heeft. (Bron: Visitatierapport Ecorys: Maatschappelijke visitatie De Groene Waarden, Rotterdam 12 december 2011). Bij de visitatie wordt vanuit verschillende perspectieven naar het functioneren van De Groene Waarden gekeken. De totaalbeoordeling geeft een gemiddelde van een 7,6 te zien. De norm voor de visitatie ligt op een 7. Dit betekent dat de visitatiecommissie een 7 toekent wanneer het onderdeel goed op orde is. Presteren naar ambitie

Presteren t.a.v. Governance

Presteren naar opgaven

Presteren naar vermogen

Presteren naar belanghebbenden

De visitatie geeft aan dat De Groene Waarden een goed functionerende corporatie is. Met name de plan do check act cyclus scoort buitengewoon hoog. We weten wat we willen bereiken, hoe we dit doen, meten en controleren de resultaten, en sturen op tijd bij waar nodig. Juist dat tijdig bijsturen, maakt dat we op zoek gaan naar schaalvergroting. Omdat we niet alleen nu, maar ook in de toekomst een pro actieve rol op gebied van leefbaarheid willen blijven vervullen.

13

Maatschappelijk centrum Den Oldenhof

» In oktober hebben we het medisch maatschappelijk centrum Den Oldenhof opgeleverd. Minister Kamp opende dit duurzame gebouw met historische architectuur in het centrum van Gorssel. Den Oldenhof huisvest, naast ons eigen kantoor ook ruim 20 andere organisaties op het gebied van gezondheid, educatie, informatie, welzijn en zorg. Hierdoor biedt Den Oldenhof een integraal aanbod aan maatschappelijke dienstverlening. Een aanwinst voor Gorssel en omgeving!

«

15

3. Belangrijkste resulaten in 2012 De stragische doelen zijn omgezet in concrete activiteiten en te behalen resultaten. Vervolgens is dit uitgezet in de tijd. Per jaar wordt een activiteitenplan en bijbehorende begroting opgesteld. Via rapportages per vier maanden wordt de voortgang bewaakt. Hierbij werken we aan de hand van een stoplichtkaart, waardoor snel inzicht ontstaat in de mate waarin de realisatie afwijkt van de planning. Hierna volgen de belangrijkste resultaten voor 2012 op de 9 strategische doelen.

1. Uitbreiding woningvoorraad Om te zorgen voor voldoende aanbod in het betaalbare segment moeten er in de periode 2008-2020 ongeveer 200 woningen bijgebouwd worden in dit segment. Dit betekent een gemiddelde van ongeveer 16 à 17 per jaar. In 2012 hebben we 16 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad via de oplevering van de zes koopwoningen aan de Boedelhofweg in Eefde, vier koopwoningen aan de Grooterf in Eefde, en zes huurwoningen aan de Haermansweg in Almen. Alle huurwoningen hadden een huurprijs in het bereikbare segment. De stand per eind 2012 is 84 nieuwe woningen opgeleverd. Hiermee zit het gerealiseerde aantal goed op schema met de doelstellingen. Er zijn nog 116 woningen te gaan. Om dit te realiseren zijn negen huur- en 19 koopwoningen in aanbouw, en 18 woningen in voorbereiding. Hiermee lopen we achter op schema voor de doelstelling van het ondernemingsplan 2008-2012. Deze doelstelling is bijgesteld in het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid. Door de veranderende demografische ontwikkelingen verwachten we een afnemende vraag. Dit vertaalt zich in een lager productieniveau in de toekomst.

2. Verbeteren functionaliteit en prijs/kwaliteit verhouding Vastgoed is een product met een lange levensduur, terwijl de wensen van de gebruikers ervan steeds wisselen. Daarom streven we naar een hogere functionaliteit, zodat woningen voor meerdere doelgroepen inzetbaar zijn. In 2010 is de pilot opplussen uitgevoerd, waarbij zowel seniorenwoningen als gezinswoningen zijn aangepast om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. In 2011 is dit voortgezet bij vrijkomende seniorenwoningen. Er is geen nieuwe kern opgepakt, omdat lange tijd onduidelijk bleef welke rol de gemeente in wilde nemen. In 2012 is dit duidelijk geworden, en heeft de gemeenteraad ingestemd met een vierjarenproject, waarbij zowel bewustwording als daadwerkelijke aanpassing van de woningvoorraad wordt nagestreefd. Dit project zal in 2013 van start gaan.

3. Vergroting keuzemogelijkheden en betrokkenheid We hanteren het Te Woonprincipe, waarbij er vijf keuzemogelijkheden zijn, namelijk gewoon huren, huurvast, huurzeker, koopgarant en gewoon kopen. Voor elke woning is vastgelegd welke labels van toepassing zijn. Dit is gecommuniceerd met de huurders en toegepast bij vrijkomende woningen. Woningzoekenden waarderen de keuzevrijheid. Desondanks blijft Gewoon huren favoriet. Overzicht aangeboden woningen per categorie en gemaakte keuzes in 2012 Keuzevarianten Gewoon huren Alle huurvarianten Alle huurvarianten en koopgarant Alle varianten Koopgarant en gewoon kopen Gewoon kopen Totaal

Aantal Keuze: aangeboden Gewoon woningen huren Huurvast Huurzeker Koopgarant Gewone Koop 10 10 0 0 0 0 38 35 1 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2* 0 0 0 0 0 3* 0 0 0 0 2 ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— 53 45 1 2 0 2 *Er zijn nog 3 woningen in de verkoopfase.

Gezien de mogelijke inkomensafhankelijke huurverhoging hebben we de producten Huurvast en Huurzeker per eind 2012 stopgezet.

16 Jaarverslag 2012


Om de betrokkenheid bij de woning te verbeteren, willen we klanten meer keuzevrijheid bieden voor de renovatie van keuken, badkamer en toilet. Klanten kunnen dan zelf het moment kiezen dat hen uitkomt. Willen ze dit eerder dan onze technische afschrijvingsperiode, dan betaalt de klant een eigen bijdrage. Dit hebben we fasegewijs uitgerold. Klanten waarderen dit proces en de keuzevrijheid zeer. In 2012 hebben we dit beleid uitgerold naar het totale woningbezit. Dit had echter tot gevolg dat halverwege het jaar het budget volledig was benut. We beraden ons nu over het vervolg.

4. Verbetering dienstverlening door verhoging deskundigheid, waarborging kwaliteitsniveau en aanpassing automatiseringsysteem Het verhogen van de deskundigheid had met name betrekking op kennis rondom verkoop, projectontwikkeling, fiscaliteiten en de financiële beheersing. Hiervoor zijn de afgelopen jaren diverse opleidingen gevolgd. Voor projectontwikkeling beoordelen we het benodigde deskundigheidsniveau per project. Gezien de diversiteit is er toch voor gekozen om deze deskundigheid extern in te huren. Voor de financiële beheersing is 0,15 formatieplaats extern ingehuurd. Om het kwaliteitsniveau te waarborgen hebben we ons klantbeleid ingericht volgens de normen van het KWH. In 2012 zijn de metingen van het KWH geïntensiveerd. Er wordt periodiek en continu gemeten i.p.v. gedurende één periode van 10 weken. Alle corporaties die deelnemen kunnen via een benchmark hun plek op de ranglijst zien. Met trots mogen we constateren dat De Groene Waarden in 2012 op de eerste plek geëindigd is! Het automatiseringssysteem is in 2008 vervangen door een nieuw pakket. Dit pakket biedt meer mogelijkheden qua verdieping. Er is een koppeling tussen onze database en de website gemaakt, waardoor woningzoekenden hun eigen gegevens kunnen bijhouden.

5. Opzetten en waarborgen netwerk van stakeholdersoverleg In 2008 is het netwerk van stakeholders in kaart gebracht. Vanaf 2009 hebben we binnen dit netwerk gefunctioneerd. Meer hierover leest u in het volkshuisvestingsverslag. Het netwerk moet bijdragen aan onze strategieën op gebied van de woningmarkt en de leefbaarheid. In 2011 hebben we onze stakeholders benaderd om mee te denken over onze inzet op gebied van leefbaarheid. Er hebben individuele gesprekken plaatsgevonden waarbij vier aspecten van leefbaarheid aan de orde kwamen: sociale samenhang, directe woonomgeving, voorzieningenniveau en veiligheid. Aan de hand van de input van de stakeholders en onze eigen visie is het nieuwe leefbaarheidsbeleid vastgesteld: Pro actief werken aan leefbare kernen, een verbinding tussen mensen, wonen en de wijk. In 2012 hebben we het netwerk van stakeholders veelvuldig geïnformeerd over de voortgang van het fusieproces.

6. Opstellen accommodatie- en voorzieningenbeleid per kern De afgelopen jaren hebben we vooral gewerkt aan een viertal concrete projecten: de buurtsuper in Almen, de Oldenhof in Gorssel, de beschermde woonvorm aan de rand van Eefde, en het Kulturhus in Harfsen. In 2011 is de buurtsuper feestelijk geopend, in 2012 is de Oldenhof opgeleverd. Helaas moesten we concluderen dat het Kulturhus niet binnen onze beleidskaders gerealiseerd kon worden, en hebben we ons hieruit teruggetrokken. Voor de beschermde woonvorm is een onafhankelijk onderzoek uitgevoerd naar de geschiktheid van de locatie. Deze bleek uiteindelijk niet geschikt, waardoor we de nieuwbouw voor het Leger des Heils voorlopig nog niet kunnen realiseren. Naast de concrete projecten, is in 2011 ook veel aandacht besteed aan onze structurele rol op gebied van accommodatie en voorzieningenbeleid. Dit is een van de onderdelen uit het leefbaarheidsbeleid dat in 2011 is opgesteld. We hebben in het beleid vastgesteld welke rol De Groene Waarden heeft op gebied van maatschappelijk vastgoed en voor welk maatschappelijk vastgoed we aanspreekbaar zijn.

7. Vergroten betrokkenheid van bewoners bij hun dorp Het vergroten van de betrokkenheid van bewoners bij hun dorp staat gelijk aan het vergroten van de sociale cohesie. Ook hier hebben we in het beleidsplan leefbaarheid de rol en inzet van De Groene Waarden bepaald. Deze wijkt op drie punten af van hetgeen we al deden. Ten eerste willen we beter gebruik maken van de kennis die achter de voordeur wordt opgedaan. Ten tweede willen we statushouders meer begeleiding bieden bij het wonen. En als laatste willen we een betere aansluiting realiseren tussen het overleg op strategisch niveau en de dagelijkse uitvoering.

A. Om gebruik te maken van de kennis die achter de voordeur wordt opgedaan, hebben we ook in 2012 deelgenomen aan

het Thuis Informatie project van Stichting Ouderenwerk Lochem. Hierbij worden ouderen bezocht om hen te informeren over tal van zaken op gebied van wonen, welzijn en zorg. Tevens wordt in kaart gebracht tegen welke problemen of knelpunten deze doelgroep aanloopt. De enquête is aangepast met enkele vragen specifiek op gebied van wonen.

17

B. Er is met Stichting Vluchtelingenwerk en Nieuwkomers overleg geweest om te bekijken hoe de woonbegeleiding

aan statushouders verbeterd kan worden. Er zijn afspraken gemaakt om met name bij de start de informatievoorziening aan de buren te verbeteren. De buren kunnen nu rechtstreeks contact opnemen met de begeleider van Vluchtelingenwerk, waardoor er sneller kan worden ingespeeld op allerlei praktische zaken.

C. In 2012 heeft het project kerngericht werken een vervolg gekregen met de maatschappelijke carrousel Epse. Dit is

een samenwerkingsvorm tussen verschillende organisaties op gebied van wonen, welzijn en zorg en de gemeente Lochem. We onderzoeken hoe we in Epse vorm kunnen geven aan kerngericht werken waarbij de klant centraal staat. Dat houdt in dat we over de grenzen van de organisatie moeten kunnen gaan. Een mooi uitgangspunt, maar het staat op gespannen voet met alle eigen verantwoordelijkheden. Dit krijgt in 2013 een vervolg. Qua sponsoring wegen we altijd de drie belangen: gevolgen voor de klant, maatschappij en bedrijfsmatig. Bedragen zijn relatief klein, maar kunnen soms net de doorslag geven. Voorwaarde is dat de gesponsorde activiteiten goed toegankelijk zijn voor huurders en zorgen voor de nodige reuring in het dorp. Daarnaast is het ook een waardering voor de vele uren vrijwilligerswerk die hierin gestoken worden. In 2012 hebben we hier € 1.344,00 aan besteed.

8. Aanpassen organisatie aan deze nieuwe taak, qua deskundigheid, dienstverlening, en aanpassing automatiseringsstyeem De organisatie is de laatste jaren op diverse punten aangepast om onze inzet op gebied van leefbaarheid waar te kunnen maken. Overlegcircuits zijn aangepast, er zijn opleidingen gevolgd, de taken op gebied van maatschappelijk vastgoed zijn vertaald in functies, en het automatiseringspakket is zodanig ingericht dat maatschappelijk vastgoed projecten afzonderlijk gevolgd kunnen worden. Nadat in 2011 het beleid definitief was afgerond, moesten we concluderen dat dit echter niet voldoende is. De inzet op gebied van maatschappelijk vastgoed vraagt een hogere investeringscapaciteit en meer structurele deskundigheid dan wij via De Groene Waarden kunnen bieden. Zeker gezien de risico’s die maatschappelijk vastgoed met zich meebrengt. De ambitie op gebied van leefbaarheid is een van de afwegingen die geleid heeft tot het besluit tot schaalvergroting.

9. Bepalen financiële kaders en beleid voor deze nieuwe taak We hebben het vastgoed verdeeld naar type en prijsklassen. Vervolgens hebben we per categorie de benodigde rendementscijfers bepaald. Dit is vastgelegd in een investeringsstatuut dat in 2012 door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd.

De Sluis

» Het nieuwbouwproject De Sluis in Eefde, een appartementencomplex met 27 woningen, is in het najaar van 2012 afgerond. Dat was reden voor een feestje. Buurtbewoners, het bouwteam en vertegenwoordigers van allerlei instanties hadden een gezellige middag.

«

19

4. Belangrijkste maatschappelijke effecten 2012 Bij De Groene Waarden vinden we het belangrijk om transparant te zijn over onze inzet. Zoals gezegd is dit jaarverslag een van de instrumenten daarvoor. Wij deden elk jaar mee aan de jaarlijkse prijsvraag van Het Glazen Huis. Aan de hand van de uitkomsten daarvan proberen we telkens een verbetering te realiseren. In jaren 2008 t/m 2011 hebben we de eerste selectieronde goed afgerond, met een eindcijfer dat boven de 8 lag. Het Glazen Huis heeft als doel om te leren door verantwoording. Dat hebben wij ook zo ervaren. De structuur dwingt je om na te denken over je strategie, de vertaling ervan in doelstellingen en je activiteiten. Een tweede vertaalslag is het effect van die activiteiten. Van output naar outcome. Daarover gaat dit hoofdstuk.

Strategie woningmarkt Onze strategie voor de woningmarkt is erop gericht dat er voldoende beschikbare woningen zijn voor de diverse doelgroepen. Het effect moet zijn dat voor deze doelgroepen binnen een acceptabele termijn een passende woning beschikbaar is. Dit meten we via de actieve wachttijd. Dit is de wachttijd tussen de eerste reactie en het moment van toewijzing. De directe woonomgeving moet veilig, schoon en goed bereikbaar zijn. Dit is voor ons beïnvloedbaar wanneer het ons eigendom is. Dit geldt vooral bij appartementencomplexen. Het effect moet zijn dat mensen zich prettig voelen in hun eigen directe woonomgeving. We meten dit via enquêtes aan de bewonerscommissies van diverse appartementsgebouwen. Overzicht gerealiseerde effecten woningmarkt Doelgroep Norm 2012 2011 2010 2009 Reguliere woningzoekenden 3 jaar 11 maanden 15 maanden 15 maanden 15,5 maanden Urgentie kandidaten 6 maanden 2,0 maanden 2,0 maanden 3,7 maanden 3,8 maanden Generaal pardon Taakstelling n.v.t. n.v.t. Is vervallen 8 (waarvan 1 door DGW) Statushouders Taakstelling 2009: 14 17 (waarvan 25 (waarvan 14 (waarvan 25 (waarvan Taakstelling 2010:11 10 door DGW) 10 door DGW) 6 door DGW) 18 door DGW) Taakstelling 2011: 21 Taakstelling 2012: 9 Tevredenheid directe woonomgeving 7,5 8,0 8,0 8,0 8,3 appartementencomplexen en steunpunten

De wachttijd voor actieve woningzoekenden is gedaald naar 11 maanden. Er zijn wel grote afwijkingen tussen de verschillende woningzoekenden, waardoor uiteindelijk 15 % van de woningzoekenden niet binnen de drie jaar een woning heeft gevonden. Dit is 1% hoger dan in 2011. Toen lag het op 14 %. Het % afwijking komt door de kwalitatieve woonvraag, maar ligt ook aan ons systeem van inschrijvingen en toewijzing op basis van wachttijd. Desondanks kan geconcludeerd worden dat 85 % van de actieve woningzoekenden binnen gemiddeld 11 maanden een woning vindt. Voor wat betreft de huisvesting van urgentiekandidaten hebben we het gewenste maatschappelijk effect bereikt. Snel woonruimte voor degene die het meest in de knel zitten. Dit geldt ook voor de realisatie van de taakstelling op gebied van statushouders. Deze is conform afspraak met de gemeente gerealiseerd. De inzet op de directe woonomgeving wordt door de bewonerscommissies gewaardeerd met een 8,0. Ook hier is het gewenste effect bereikt.

20 Jaarverslag 2012


De professionele wijze van beheer en exploitatie in combinatie met de klantgerichte inzet moet leiden tot een hoge mate van klanttevredenheid. We hebben ons aangemeld bij het KWH, om de kwaliteit van de dienstverlening ook structureel te kunnen meten en benchmarken. In 2012 zijn de meetonderdelen gewijzigd, waardoor er geen vergelijk met voorgaande jaren mogelijk is. De meting heeft geresulteerd in een eerste plek in de prestatie index van het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector)! Mate van klanttevredenheid Meetonderdeel Score 2012 Klantcontact 8,6 Bereikbaarheid 8,4 Communicatie en informatie 8,9 Woning zoeken 8,3 Nieuwe woning 8,3 Huur opzeggen 9,2 Reparaties 8,2 Onderhoud 8,1 Klachten behandelen 8,3 Totaalscore 8,5

Strategie leefbaarheid De doelstelling van de strategie leefbaarheid is dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig moeten kunnen blijven wonen. Om te beoordelen of dit effect ook daadwerkelijk wordt bereikt hebben we de volgende meetpunten geformuleerd: Realisatie maatschappelijke effecten leefbaarheid Omschrijving Norm 2012 2011 2010 2009 Waardering leefbaarheid kernen positief Naar situatie 2010: Naar situatie 2010: Naar situatie 2008: Naar situatie 2008: volgens Leefbaarometer VROM zeer positief zeer positief zeer positief zeer positief % vertrekkende huurders in Maximaal 10 % 2 % 2 % 3 % 4% verband met leefbaarheid Gemiddeld aantal reacties per Minimaal 5 Zorg- en senioren- Zorgwoningen Seniorenwoningen Seniorenwoningen type woning per kern woningen Epse en Almen Eefde zit op 2, Harfsen zit op 4, Gorssel, Epse en zit op 3, rest rest zit erboven. rest zit erboven. Harfsen zit op 2, zit erboven rest zit erboven

De waardering voor de leefomgeving is positief. Het aandeel vertrekkende huurders om reden van leefbaarheid is minder dan 5 %. De populariteit van de zorgen seniorenwoningen is gering. Gezien de waardering voor de leefomgeving en het lage percentage vertrekkende huurders wijten we dit vooral aan de situatie op de woningmarkt en in mindere mate aan het gebrek aan voorzieningen.

Maatschappelijk ondernemen De effecten van ons maatschappelijk ondernemen komen niet alleen tot uiting in de woningmarkt en de leefbaarheid. Er zijn ook andere effecten, bijvoorbeeld op de arbeidsmarkt. We zetten onze nieuwbouwprojecten in als leerlingbouwplaats. Hiermee willen we een bijdrage leveren aan het opleiden van jonge mensen tot nieuwe vakkrachten. We dragen jaarlijks € 500 bij aan het technieklokaal voor technieklessen voor basisschoolleerlingen. Ook op kantoor lopen jaarlijks diverse studenten stage. Gezien onze omvang gaat het niet om grote aantallen. Maar elke leerling is er één. Een ander effect is de duurzaamheid. Met Liander is gewerkt aan een energie-atlas waarin ook de gegevens van huurwoningen worden opgenomen. Deze is in 2011 gepresenteerd. Hiermee kunnen we de woonlasten beter analyseren. Ons woningbezit staat er qua duurzaamheid goed bij. Gemiddeld scoren de woningen een B-label.

21

Fusie

» Uit onderzoek in 2012 blijkt dat een fusie met Woningstichting Goed Wonen uit Twello volkshuisvestelijke, financiële en organisatorische meerwaarde heeft. Door de bundeling van kennis, expertise en financiële middelen kunnen we straks beter inspelen op de woonwensen van de verschillende doelgroepen en meer en gerichter investeren. Door de fusie krijgen we in totaal zo’n 3.300 woningen in de gemeenten Voorst en Lochem.

«

23

5. Ontwikkelingen in de organisatie De organisatie ziet er per 31 december 2012 als volgt uit: Functie Formatieplaats Directeur-bestuurder 1,0 Administrateur 1,0 Manager Vastgoed (vacature) 1,0 Projectleider Vastgoed 1,0 Medewerker Vastgoed 1,0 Junior Medewerker Vastgoed 1,0 Schilder 1,0 Woonconsulente 2,1 ————————— Totaal 9,1 Waarvan gedetacheerd Daadwerkelijk productief voor De Groene Waarden per 31-12-2012

-1,0 ————————— 8,1

De schilder is voor 100 % gedetacheerd aan schildersbedrijf Kamphuis. Het ziekteverzuim was in 2012 6,7 %. In 2011 lag dit nog op 12,7 %. Ondanks de daling is het ziekteverzuim nog steeds aan de hoge kant. Het wordt veroorzaakt door langdurig ziekteverzuim van de schilder, die vanwege gewrichtsproblemen uitgeschakeld is.

Organisatieschema De Groene Waarden

Raad van Commissarissen

Directeur-Bestuurder

Financieel Adviseur

Manager Vastgoed

Projectleider Vastgoed

Administrateur

Woonconsulent Verhuur & verkoop

Medewerker Vastgoed

Woonconsulent Bewonerszaken

Junior medewerker Vastgoed

Woonconsulent Receptie

24 Jaarverslag 2012


De Groene Waarden werkt volgens een tweelagenstructuur. Zowel de Raad van Commissarissen als de directeurbestuurder onderschrijven de Aedes Code en de bijbehorende Governance Gode. Om good governance ook in de praktijk handen en voeten te geven werken we volgens: n Statuten; n Reglement Raad van Commissarissen; n Directiereglement, waarin aanvullend op de statuten is vastgelegd welke besluiten de bestuurder mag nemen met en zonder voorafgaande goedkeuring door de RvC. De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn nader uitgewerkt in de procuratie en mandateringsregeling; n Financierings- en beleggingsstatuut; n Integriteitsbeleid, vertaald in een integriteitscode en klokkeluidersregeling en leveranciersbeleid. Deze documenten worden elk jaar door de directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen beoordeeld op overeenstemming met de meest actuele codes en waar nodig aangepast. Alle actuele versies zijn te downloaden op de website. Wanneer medewerkers vinden dat zaken niet conform de codes lopen, kunnen ze gebruik maken van een klokkeluidersregeling. Hierin is de mogelijkheid opgenomen om zaken te melden bij een vertrouwenspersoon.

Integriteit Integriteit is een van de kernwaarden van De Groene Waarden. Wij hebben het vertaald als eerlijk, betrouwbaar en transparant handelen. Het integriteitsbeleid is uitgewerkt in een integriteitscode, klokkenluidersregeling en leveranciersbeleid. De integriteitscode is van toepassing op medewerkers, directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen. De inhoud is besproken met de belangrijkste zakelijke relaties. Daarnaast is de code te downloaden op de website. Om de integriteitscode niet alleen op papier aanwezig te laten zijn, maar ook als waarde te beleven, staat integriteit als vast agendapunt bij de functioneringsgesprekken en tijdens de twee werkoverleggen met het totale personeel. Hierbij worden dilemma’s besproken die zich in de dagelijkse praktijk (kunnen) voordoen. Er is in 2012 een melding binnengekomen op het gebied van schending van integriteit. Na intern onderzoek, is besloten een onafhankelijke organisatie in te schakelen voor verder onderzoek. De resultaten ervan hebben geleid tot bijstelling van de personeelssamenstelling en de leveranciersselectie.

Verbindingen We hebben geen verbindingen met andere commerciële organisaties. Wel participeren we in het bestuur van Stichting Den Oldenhof. Dit is het loket voor wonen, zorg en welzijn in Gorssel. De financiële bijdrage hieraan is € 2.500 per jaar. Andere deelnemers aan dit bestuur zijn: Stichting Ouderenwerk Lochem, Gemeente Lochem, de vrijwilligerscentrale, Sensire en Sutfene.

Aedes Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties. De drie belangrijkste taken zijn belangenbehartiging, organiseren van de verbinding tussen corporaties, en het leveren van diverse services. Het Aedes bestuur bestaat uit een onafhankelijke voorzitter aangevuld met 12 bestuurders van corporaties verdeeld over heel Nederland. De directeur-bestuurder van De Groene Waarden is een van de deelnemers aan het Algemeen Bestuur. Dit beslaat ongeveer één dag per week. De vergoeding hiervoor wordt aan de corporatie overgemaakt. Vanuit het Aedes bestuur is deelgenomen aan het bestuursteam Governance en Integriteit, het bestuursteam Contributie, en de auditcommissie.

25

Duurzame nieuwbouw in Almen

» In september hebben we de zes nieuwbouwwoningen aan de Haermansweg in Almen opgeleverd. Het zijn onze meest duurzame woningen. De woningen zijn optimaal geïsoleerd en maken gebruik van lokale energie opwekking. De ervaringen van de nieuwe bewoners gebruiken we mede om te bepalen welke duurzaamheidmaatregelen in de toekomst in de bestaande woningvoorraad mogelijk zijn.

«

27

6. Toekomstverwachtingen De inzet vanuit het ondernemingsplan 2008-2012 is gerealiseerd. We zijn veranderd van een volkshuisvester tot een maatschappelijke onderneming die midden in de samenleving staat. Vanuit de metingen van het KWH weten we dat onze dienstverlening wordt gewaardeerd door onze klanten. Ook onze stakeholders zijn volgens het visitatierapport tevreden. De te bereiken maatschappelijke effecten zijn gerealiseerd. We zouden nu rustig achterover kunnen leunen, en doorgaan op de huidige manier. We hebben echter de afgelopen jaren gemerkt dat het belangrijk is om continu in te kunnen spelen op ontwikkelingen, nieuwe regelgeving en de veranderende behoefte in de woningmarkt en op gebied van leefbaarheid. Hierbij komen de grenzen van De Groene Waarden in zicht. Zowel op financieel gebied als organisatorisch. In samenhang met de stakeholders hebben we onze ambitie voor de komende jaren geformuleerd. Vervolgens hebben we de ontwikkelingen in kaart gebracht, en de kansen en bedreigingen. Op basis van deze analyse hebben we besloten om te zoeken naar schaalvergroting tot een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek. We hebben gesprekken gevoerd met diverse andere corporaties in dit werkgebied. Uiteindelijk hebben we een partner gevonden in Goed Wonen in Twello. Hiermee willen we de eerste stap maken op weg naar een regionale plattelandscorporatie in de Stedendriehoek. Deze organisatorische verandering staat ten dienste van onze klanten en onze ambitie: Het bieden van voldoende woningen met een goede prijs/kwaliteitverhouding, in een omgeving met voldoende voorzieningen. We realiseren ons echter ook dat een fusie vaak enige tijd vooral interne gerichtheid oplevert. We hopen dat onze klanten en stakeholders ons bij de les houden, en dat onze energie weer zo snel mogelijk komt waar hij hoort: in het werken aan wonen!

29

Volkshuisvestingsverslag

2

Wonen met een plus

» In 2012 zijn we samen met diverse lokale maatschappelijke organisatie en de gemeente gestart met de voorbereidingen voor het project Wonen met een plus. Met dit initiatief willen we huurders wijzen op de mogelijkheden die er zijn om hun woning levensloopbestendiger te maken. Het gaat dan om aanpassingen als een tweede trapleuning, het weghalen van drempels, extra verlichting of een brandmelder. Begin 2013 zal het project worden uitgerold.

«

31

1. Lokale verankering Onze inzet op het gebied van de woningmarkt en de leefbaarheid wordt in belangrijke mate bepaald in overleg met onze samenwerkingspartners. We ontlenen immers ons bestaansrecht aan onze prestaties en de maatschappelijke waardering hiervoor.

Beleid We maken onderscheid tussen invloed op beleid en (ondersteuning bij) de uitvoering daarvan. De belangrijkste stakeholders bij het opstellen van beleid zijn de gemeente Lochem, Huurdersbelang Gorssel, de dorpsraden en de deelnemers van het netwerk wonen, welzijn en zorg. Om de inbreng van de stakeholders te waarborgen is de samenwerking vastgelegd in een convenant met de gemeente, samenwerkingsovereenkomst met de huurdersvereniging en het masterplan Wonen, Welzijn en Zorg Lochem. Voor de dorpsraden geldt dat we met name gebruik maken van de door hen opgestelde dorpsplannen. Bij de uitvoering werken we met veel partners samen. Hierbij verschuift het accent van een samenwerkingsovereenkomst naar een meer contractuele samenwerking; meer gericht op concrete prestaties, doelstellingen en financiële afspraken. Het resultaat van de lokale verankering moet zijn dat we de prestaties leveren waar behoefte aan is, en die gewaardeerd worden. Dit meten we op individueel niveau aan de hand van klanttevredenheid en op het niveau van de stakeholders via het visitatie instrument. Wanneer klanten niet tevreden zijn kunnen ze hun klachten op verschillende manieren uiten. Eerst bij De Groene Waarden, en wanneer we er niet uitkomen bij de regionale geschillencommissie, de huurcommissie of de rechtbank.

Doelstellingen en realisatie 2012 Belangrijkste doelstelling is het waarborgen van het netwerk van stakeholder zodat we optimaal zicht hebben op de ontwikkelingen in ons werkgebied, waardoor we vanuit die ontwikkelingen onze rol en inzet kunnen bepalen.

1.1 Samenwerking op beleidsmatig niveau De belangrijkste stakeholders op beleidsmatig niveau zijn de gemeente Lochem, Huurdersbelang Gorssel, de deelnemers van het netwerk Wonen Welzijn en Zorg, en de dorpsraden. Hiermee hebben we het volgende overleg gevoerd:

Gemeente Lochem De gemeente is de belangrijkste stakeholder als het gaat om beleid op de woningmarkt. Ze stelt samen met de corporaties de Woonvisie op, die richtinggevend is voor het strategisch voorraadbeleid. Daarnaast speelt ze een belangrijke rol bij de strategie richting leefbaarheid vanuit het voorzieningen en accommodatiebeleid. De wederzijdse samenwerking tussen de gemeente Lochem en De Groene Waarden is vastgelegd in prestatie afspraken. De prestatie afspraken omvatten de periode 2011-2012.De prestatie afspraken zijn vanuit beide zijden goed van de grond gekomen en in grote mate gerealiseerd (zie bijlage 1). Het overleg met de gemeente verloopt langs verschillende sporen. Voor structurele onderwerpen is er periodiek overleg. Voor incidentele projecten verloopt het overleg meer in projectvorm. Op gebied van Vastgoed en Projectontwikkeling heeft er zes keer een ambtelijk overleg plaatsgevonden, waarbij de nieuwbouwprojecten, het maatschappelijk vastgoed en de impact van de demografische ontwikkelingen op de bestaande voorraad vaste items waren. Daarnaast heeft er twee keer overleg plaatsgevonden over het huisvesten van statushouders en generaal pardonners. Op bestuurlijk niveau heeft er twee keer overleg plaatsgevonden tussen de wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen en de directeur-bestuurders van De Groene Waarden en Viverion. Bespreekpunten hierbij waren de ontwikkeling van de structuurvisie, de lokale invulling van de regionale woningbouwprogrammering, de consequenties van de bezuinigingen en nieuwe weten regelgeving, en het opplussen. De gesprekken hebben altijd een wederzijds karakter met respect voor elkaars rollen. Projectmatig lopen er overleggen over de nieuwbouwprojecten Grooterkamp in Gorssel en Almen Zuid. Daarnaast over het project opplussen en de maatschappelijke carrousel Epse. Op beleidsmatig terrein heeft overleg en wederzijdse beïnvloeding plaatsgevonden op gebied van de structuurvisie en het fusiebesluit van De Groene Waarden.

32 Jaarverslag 2012


Huurdersbelang Gorssel Huurdersbelang Gorssel vertegenwoordigt de belangen van de huurders van De Groene Waarden en in mindere mate de woningzoekenden. De huurdersvereniging heeft een belangrijke adviesfunctie bij beleidsonderwerpen die invloed hebben op de woningvoorraad en de dienstverlening richting huurders en woningzoekenden. De samenwerking tussen Huurdersbelang Gorssel en De Groene Waarden is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst die in 2009 geheel is aangepast aan de nieuwe Overlegwet. In 2012 zijn vijf vergaderingen geweest met het bestuur van de huurdersvereniging en de directeur-bestuurder van De Groene Waarden. Daarnaast waren we vertegenwoordigd tijdens de algemene ledenvergadering van Huurdersbelang Gorssel. Besproken onderwerpen zijn het activiteitenplan en de begroting, het jaarverslag, de huurverhoging, het verslag van de klachtencommissie, de voortgang van bouwprojecten, meldingen van huurders en de adviesaanvragen. Er zijn zes adviesaanvragen ingediend; namelijk over het huurbeleid, de prestatie afspraken met de gemeente, de samenstelling van de huurdercommissarissen bij de Raad van Toezicht van IJsseldal Wonen, het fusiebesluit, het beëindigen van huurvast en huurzeker, en de overgang naar Woonkeus. Over alle onderwerpen heeft de huurdersvereniging positief advies uitgebracht. Naast beleidsmatige toetsing, kijkt de huurdersvereniging ook naar de voorlichting over de betreffende onderwerpen en de wijze waarop gecommuniceerd wordt naar de huurders. Naast de reguliere vergaderingen heeft De Groene Waarden in 2012 een excursie georganiseerd voor de medewerkers, leden van de Raad van Commissarissen en de bestuursleden van Huurdersbelang Gorssel. Tijdens deze middag zijn twee projecten bezocht en was er gelegenheid voor uitwisseling van kennis en standpunten. Een geslaagde bijeenkomst, die de wederzijdse samenwerking heeft versterkt. De Groene Waarden stelt verschillende faciliteiten beschikbaar zodat de huurdersvereniging zo goed mogelijk kan functioneren. Zo heeft Huurdersbelang Gorssel haar eigen kantoorruimte, een eigen bladzijde in het bewonersblad en ondersteunen we hen bij het bijhouden van de ledenadministratie. Verder zijn ze onze vaste gasten bij het vieren van hoogste punten of een Open Huis.

Netwerk Wonen Welzijn en Zorg Om te zorgen voor een integraal aanbod aan voorzieningen op het gebied van wonen, welzijn en zorg is het Masterplan opgesteld. Dit Masterplan wonen, welzijn en zorg (WWZ) is vertaald in een uitvoeringsplan. In 2011 is de overlegstructuur opnieuw vormgegeven. Er is een gemeentebreed netwerk dat is opgebouwd in drie lagen. Als eerste het dagelijks bestuur van het netwerk. Hierin zijn de gemeente Lochem, Stichting Ouderenwerk Lochem en Zorggroep Sint Maarten vertegenwoordigd. De tweede laag bestaat uit de gemeente Lochem, beide corporaties, Stichting Ouderenwerk Lochem, Sociaal Cultureel Werk Gorssel, Carion, Sutfene, Sensire, Sint Maarten en Tusselerhof. De derde laag bestaat uit alle andere partijen op gebied van wonen, zorg en welzijn, zoals MEE, Hanzeborg, Philadelphia etc. De tweede laag vergadert vier keer per jaar en heeft als belangrijkste taak om de voortgang van het uitvoeringsplan te bewaken. Samen met de derde laag vindt er een jaarlijkse bijeenkomst plaats om kennis uit te wisselen en contacten te onderhouden. Vanuit dit netwerk zijn de partners die werkzaam zijn in ons werkgebied de belangrijkste stakeholders. Dit zijn de gemeente Lochem, SOL, SKW, Sensire en Sutfene. Het centrale thema vanuit De Groene Waarden is hoe mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. De stakeholders leveren hieraan zowel strategisch als operationeel een bijdrage. Uitvloeisel van het netwerk zijn projecten als het opplussen van woningen, het scheiden van wonen en zorg, en de maatschappelijke carrousel in Epse.

Dorpsraden Ons werkgebied bestaat uit vijf kernen. In al deze kernen is een dorpsraad actief. De dorpsraad wordt gezien als vertegenwoordiger van de betreffende kern en functioneert als aanspreekpunt en belangenbehartiger bij collectieve zaken. Alle dorpen hebben een dorpsplan dat periodiek geactualiseerd wordt. Dit wordt gedaan via de methode van de vereniging Kleine Kernen. Deze methode combineert een grote mate van inspraak van de bewoners met een realistische toets door professionele partijen. De informatie uit de dorpsplannen vormt een belangrijke inbreng voor ons beleid, zowel op gebied van de woningmarkt als leefbaarheid. Het is de kerngerichte vertaling ervan. In 2012 hebben we deelgenomen aan bijeenkomsten van de dorpsraad Gorssel om de sociale paragraaf in hun plan te actualiseren. In Almen is een evaluatiebijeenkomst geweest rondom de activiteiten in de buurtsuper. In Epse wordt gewerkt aan een alternatieve vorm van een Kulturhus. Vanuit De Groene Waarden nemen we deel aan het overlegcircuit om het steunpunt bij ’t Wansink een bredere functie te geven. Ook in Harfsen wordt nog steeds gewerkt aan een Kulturhus. De Groene Waarden heeft een budget van € 12.500 beschikbaar gesteld om het haalbaarheidsonderzoek verder uit te werken. In Eefde is het project Highport Eefde actueel. Ook hierin participeert De Groene Waarden qua meedenken en delen van kennis rondom de woningmarkt.

33

1.2 Samenwerking op uitvoeringsniveau Op uitvoeringsniveau verschuiven de rollen. We werken samen met onze partners om een zo goed mogelijk resultaat te krijgen voor de klant. Dit kan zijn aan een gezamenlijk project, maar ook aan een integraal aanbod voor een individuele klant. Bij een gezamenlijk project wordt de samenwerking geconcretiseerd en meer verzakelijkt naar overeenkomsten, eindprestaties, verdeling van kosten en inbreng van personele capaciteiten. Bij individuele klanten gaat het vaak om overleg tussen allerlei instanties om een zo goed mogelijk integraal aanbod te kunnen doen. Uit de laatste overleggen komen ook signalen naar voren, die dan weer vragen om een projectmatige aanpak.

Bij de samenwerking op uitvoeringsniveau zijn betrokken: Politie Lochem, met name de wijkagenten; n Maatschappelijk Werk; n Stadsbank; n Humanitas; n Stichting Vluchtelingenwerk En Nieuwkomers (SVEN); n Ouderenadviseurs van de Stichting Ouderenwerk Lochem (SOL); n Dimence; n Sociaal Cultureel Werk Gorssel. n

1.3 Uitwerking richting de klant Bij de strategie voor de woningmarkt draait ons werk erom dat er tevreden klanten zijn. We werken dan ook zo klantgericht mogelijk, hetgeen zich uit in maximale keuzevrijheid en goede communicatie. Nieuw klanten worden uitgebreid geïnformeerd over hun nieuwe woning. Voor zittende huurders gebruiken we diverse instrumenten. Algemene informatie delen via de website, het bewonersblad en persberichten in de lokale huis-aan-huis bladen. Meer specifieke informatie delen we schriftelijk, telefonisch of via persoonlijke huisbezoeken. De tevredenheid van de klant meten we op diverse processen. In 2012 is dit voor de derde keer uitgevoerd op basis van de meetpunten van het KWH. De cijfers waren ook dit keer positief. We zijn gestegen van een 8,2 naar een 8,5 gemiddeld. Ondanks onze inzet kan het voorkomen dat klanten niet tevreden zijn. Dit uit zich dan in klachten. We proberen klachten in onderling overleg zo goed mogelijk op te lossen. Meestal lukt dit ook. In 2012 zijn er geen bezwaren ingediend bij de Huurcommissie. Ook zijn er geen klachten ingediend bij de regionale geschillencommissie, noch procedures gestart bij de rechtbank.

1.4. Uitwerking richting maatschappij Bij de strategie op gebied van leefbaarheid gaat het niet om de individuele beleving, maar om de beleving van een wijk of dorp. Hierbij spelen de samenwerkingspartners een veel grotere rol in het meten van de tevredenheid. Om te zorgen dat onze partners weten waar we mee bezig zijn informeren we hen via het bewonersblad, de website en dit jaarverslag.

34 Jaarverslag 2012


Ook zijn ze collectief betrokken geweest bij de visitatie. Uit de visitatie 2011 komt het volgende beeld naar voren: Presteren volgens belanghebbenden Huisvesten primaire doelgroep

Kwaliteit wijken en buurten

Kwaliteit woningen en woningbeheer

(des)Investeren in vastgoed

Huisvesting doelgroepen met specifieke aanpassingen of voorzieningen

De belanghebbenden van De Groene Waarden hebben over het algemeen een zeer positief beeld van de corporatie. De Groene Waarden wordt gekenmerkt als betrouwbaar, eerlijk, doelgericht en pro-actief. Dit heeft vooral ook te maken met de personele inzet, waarvoor in het werkveld veel waardering wordt uitgesproken. De lijnen zijn kort en de strategie is duidelijk. (bron: Visitatierapport Ecorys, dec 2011)

Toekomst Vanuit de visitatie komt naar voren dat belanghebbenden de hoop uitspreken dat De Groene Waarden in de toekomst blijft zoals ze nu is. Maar de belanghouders zien ook dat De Groene Waarden tegen grenzen oploopt, bijvoorbeeld door veranderende marktomstandigheden en nieuwe regelgeving. Ze vragen dan om goed te communiceren en om aan verwachtingsmanagement te doen. Dat hebben we in 2012 dan ook gedaan. De stakeholders zijn regelmatig geïnformeerd over de stand van zaken in het fusieproces en de consequenties voor beleid en contactpersonen.

35

Bijlage 1 — Stand van zaken prestatie afspraken gemeente per 31-12-2012 De uitvoeringsafspraken in de prestatie afspraken zijn gebaseerd op de structuurvisie en het regionale woningbouwprogramma. De gemeente Lochem heeft in 2012 een nieuwe concept structuurvisie opgesteld, die in 2013 zal worden goedgekeurd. De Groene Waarden is hier actief bij betrokken en heeft op meerdere momenten inspraak kunnen geven op dit belangrijke beleidsstuk. Wanneer de nieuwe structuurvisie en het bijbehorende woningbouwprogramma definitief zijn vastgesteld, zullen de prestatie afspraken hieraan worden aangepast. De gemeente Lochem heeft ook actief geparticipeerd in diverse trajecten bij De Groene Waarden. Zo was de gemeente bestuurlijk en ambtelijk betrokken bij de visitatie in 2011 en heeft de gemeente in 2012 een positieve zienswijze gegeven ten aanzien van het fusiebesluit.

Wonen De afspraken rondom het huisvesten van doelgroepen zijn aangepast aan de actuele wetgeving. Zo komen de doelgroepen in de prestatie afspraken overeen met de doelgroepen in het BBSH. Om te zorgen dat er voldoende geschikte woningen zijn, zouden in 2011 werkafspraken worden gemaakt over de kwaliteitseisen. Dit is conform afspraak afgerond. De kwaliteitseisen zijn in een latere fase als afzonderlijke bijlage aan de prestatie afspraken toegevoegd. De kernvoorraad is voldoende om de primaire doelgroep te huisvesten: De kernvoorraad moet minimaal 600 woningen zijn. Per 31 december 2012 is deze 914 woningen en voldoet aan deze voorwaarde. Er is echter een tekort voor de secundaire doelgroep. Om meer evenwicht in de woningmarkt te brengen zijn de volgende maatregelen overeengekomen: 1. Nieuwbouwprogramma en herstructurering bestaande voorraad: Conform afspraak zijn in de periode 2011-2012

20 nieuwe huurwoningen binnen de kernvoorraad opgeleverd. Daarnaast zijn er zes koopwoningen aan de Boedelhofweg en vier koopwoningen aan de Grooterf in Eefde opgeleverd. Ook de realisatie van de eerste fase Grooterkamp loopt goed op schema. Er zijn twee projecten die vertraging hebben opgelopen; Waterdijk III/IV in Epse en de Reeverweg in Harfsen. Dit zijn omvangrijke projecten waarbij De Groene Waarden afhankelijk is van het tempo van de ontwikkelaar. In 2012 werd duidelijk dat de verhuurdersheffing een groot beslag op de financiële middelen van De Groene Waarden gaat leggen. Naar aanleiding hiervan zijn de twee bovenstaande projecten voorlopig vervallen. 2. Bevordering van de doorstroming: De Groene Waarden heeft onderzocht of deelname aan Woonkeus, het regionale

woonruimteverdelingssysteem in de Stedendriehoek, voordelen biedt. In 2012 is geconcludeerd dat dit inderdaad het geval is. De gemeente Lochem zal ook deelnemen aan dit systeem, waardoor tegemoet wordt gekomen aan de regionalisering van de woningmarkt. 3. Beperken van de voorwaarden bij woningtoewijzing. In 2011 heeft De Groene Waarden bij verschillende complexen het

55-plus criterium laten vervallen, zodat deze nu ook voor starters toegankelijk zijn. Dit is in 2012 doorgezet. De belangstelling voor deze woningen is gegroeid. Er zijn nog geen knelpunten naar voren gekomen door de wijzigende samenstelling van buurtbewoners. Om te zorgen dat er ook in de toekomst voldoende vakkundige bouwvakkers zijn om de kwaliteit van de woningvoorraad te onderhouden, hebben zowel de gemeente als De Groene Waarden het Convenant leerling bouwplaats ondertekend. In 2012 zijn de projecten in Eefde en Almen als leerlingbouwplaats ingezet. Dit geldt ook voor de nieuwbouw van Den Oldenhof

Wonen, zorg en welzijn In 2011 zou het uitvoeringsprogramma worden geactualiseerd aan de hand van de wwz-monitor. In de praktijk bleken de kosten van de monitor dermate hoog te zijn, dat zowel de gemeente als De Groene Waarden hiervan hebben afgezien. De stand van zaken is als volgt: Planning Almen Eefde Epse Gorssel Harfsen Totaal

Opgave gewoon en verzorgd wonen Realisatie 0 6 levensloopbestendige woningen opgeleverd 28 30 Plan Waterdijk is vertraagd 95 9 levensloopbestendige woningen in aanbouw 18 Plan Reeverweg is vertraagd ————— 171

Resterende opgave 0 28 30 86 18 ————— 162

36 Jaarverslag 2012


Het masterplan wonen, welzijn en zorg is vertaald in een uitvoeringsprogramma. Een van de onderdelen is het opplussen van woningen. In 2012 is overeenstemming bereikt over een meerjarig opplusprogramma, dat zowel gericht is op de huur- als de koopsector. Dit programma zal in 2013 starten en gedurende een periode van vier jaar worden uitgerold. Naast het opplussen verzorgt De Groene Waarden de WMO aanpassingen in haar woningbezit. Hierover zijn vaste prijsafspraken gemaakt met de gemeente over de meest voorkomende aanpassingen zodat deze zo snel mogelijk kunnen worden uitgevoerd. In 2012 zijn vijf WMO aanpassingen uitgevoerd in opdracht van de gemeente.

Afspraken rondom specifieke doelgroepen De Groene Waarden moet voldoende woonruimte aanbieden om een derde van de taakstelling statushouders te realiseren. In 2012 zijn 3 woningen aangeboden. Hierin zijn 10 statushouders gehuisvest. In combinatie met de inzet van Viverion is de taakstelling van zowel 2012 als de achterstand volledig gerealiseerd. De Groene Waarden werkt samen met de gemeente en tal van andere partijen aan armoedebestrijding en het voorkomen van schulden. Dit loopt goed. Er zijn vier huurders doorverwezen naar het project Financiële Thuisadministratie. Mede daardoor hebben in 2012 geen ontruimingen plaatsgevonden.

Leefbaarheid De gemeente en corporaties spannen zich in voor vitale wijken en buurten, waar mensen graag willen wonen en leven. Samen zorgen we voor buurtbemiddeling. Een succesvolle formule, waarbij inwoners via laagdrempelige hulpverlening problemen in de buurt kunnen oplossen. De kosten hiervan zijn conform afspraak gedeeld. Daarnaast heeft De Groene Waarden in 2012 € 4.000 bijgedragen aan vindplaatsgericht jongerenwerk. Ook zijn diverse organisaties geholpen met een bijdrage aan de inrichting van een speelplek of zorgtuin.

Duurzaam ondernemen De Groene Waarden streeft naar een woningbezit met een gemiddeld energielabel B. De landelijke afspraken vanuit Aedes geven aan dat dit in 2018 gerealiseerd moet zijn. Bij De Groene Waarden voldoen we in 2012 aan deze norm. Vergelijking energielabels van De Groene Waarden met landelijke cijfers per label

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0

A

B

C

De Groene Waarden Landelijke cijfers

D

E

F

G

37

Verdeling energielabels De Groene Waarden F E

D  A: 29,37% A

 B: 33,55%  C: 27,06%  D: 7,92%

C

 E:

1,54%

 F:

0,55%

B

Middelen De opbrengsten van verkochte woningen zijn in 2012 ook weer ingezet om de onrendabele toppen in de nieuwbouw te financieren. Voor de resterende financiering zijn leningen aangetrokken via het WSW. De gemeente Lochem verzorgt hiervoor de achtervang. Bij verkoop van grond hanteert de gemeente Lochem de prijsafspraken conform het convenant. Dit geldt ook voor de toepassing van de legesvrijstelling. Mede door deze faciliteiten is De Groene Waarden in staat om haar voorraad betaalbare woningen op peil te houden.

Conclusie Ondanks dat de beleidsmatige onderdelen op diverse punten nog niet gereed zijn, verlopen de prestaties conform afspraak. De Groene Waarden wordt actief betrokken bij de totstandkoming van beleidsstukken van de gemeente Lochem, en dit geldt ook vice versa.

Woonkeus Stedendriehoek

» In 2012 hebben we voorbereidingen getroffen voor de overstap naar Woonkeus Stedendriehoek, het regionale woonruimteverdeelsysteem in de Stedendriehoek. Hiermee willen we aansluiten bij de regionale woningmarkt. Woningzoekenden uit ons werkgebied krijgen een completer woningaanbod en woningzoekenden uit de regio kunnen nu makkelijker terecht in ons werkgebied.

«

39

2. Woningmarkt Onze strategie is er op gericht dat we via een adequaat voorraadbeleid zorgen voor een optimale omvang van de woningvoorraad, zodat er voldoende beschikbare woningen zijn voor de diverse doelgroepen. De directe woonomgeving is veilig, schoon en goed bereikbaar. Onze woningvoorraad wordt professioneel beheerd en geëxploiteerd, en onze dienstverlening kenmerkt zich door klantgerichtheid. Mooie woorden, maar wat betekende dat voor de praktijk in 2012? In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen in ons woningbezit, de woonruimteverdeling, de betaalbaarheid en de kwaliteit van ons woningbezit.

2.1 Het woningbezit Beleid Het woningbezit is de resultante van ons strategisch voorraadbeleid. Het strategisch voorraadbeleid komt tot stand na een grondige analyse van de externe markt. Deze analyse doen we in samenwerking met de gemeente Lochem en collega corporatie Viverion. Naast het gemeentelijke niveau, wordt ook uitgebreid gekeken naar de Stedendriehoek en de Provincie Gelderland. Op basis van de marktanalyse stelt de gemeente haar Woonvisie op. Aan de hand hiervan wordt het nieuwbouwprogramma van De Groene Waarden bepaald. Via de prestatie afspraken zorgen we ervoor dat de afstemming ook “contractueel” wordt vastgelegd.

Doelstellingen en realisatie 2012 Om de woningvoorraad aan te passen aan de vraag van de markt investeren we in nieuwe en bestaande woningen. Daarnaast worden er woningen verkocht of aangepast naar nieuwe doelgroepen. In 2012 ontwikkelde ons woningbezit zich als volgt: Stand 1 januari 2012 Verkoop bestaand bezit Terugkoop koopgarantwoningen Oplevering Boedelhofweg in Eefde Verkoop Boedelhofweg Eefde Realisatie nieuwbouw Almen-Zuid Sloop Kapperallee 27-31 Eefde Oplevering De Grooterf Eefde Verkoop De Grooterf Eefde Stand 31 december 2012

915 -6 +2 +6 -6 +6 -3 +5 -5 ————————— 914

Verkoop Er zijn 6 woningen verkocht aan woningzoekenden. Het betrof vier woningen uit het woningbezit, en de twee teruggekochte Koopgarantwoningen. Er waren zes verkopen begroot. De doelstelling qua verkoop is dus qua aantallen wel gehaald, maar doordat er sprake is van twee teruggekochte koopgarantwoningen is de geplande financiële opbrengst niet gerealiseerd. Begroot was € 760.000, terwijl er € 601.000 gerealiseerd is. De verkoopopbrengst per woning viel wel positief uit. In de begroting is uitgegaan van een gemiddelde taxatieprijs van € 145.000 per woning. Alle verkochte woningen zijn echter hoger getaxeerd, gemiddeld € 156.125.

De verkochte woningen zijn: 67 en 69 te Eefde; n Epserenk 21 en 63 te Epse; n Mezenstraat 11 te Gorssel; n Lochemseweg 140d te Harfsen. n Papaverhof

Er zijn twee woningen via Koopgarant verkocht. De korting Koopgarant, en daarmee onze bijdrage aan de betaalbaarheid van de koopwoningen bedroeg € 63.300.

40 Jaarverslag 2012


Nieuwbouw In 2012 zijn 10 koopwoningen opgeleverd, en is één kavel verkocht. Het betreffen zes woningen aan de Boedelhofweg in Eefde, en vier woningen en één kavel in het plan De Grooterf in Eefde. Daarnaast zijn zes huurwoningen aan de Haermansweg in Almen opgeleverd. De volgende projecten zijn per 31 december 2012 in aanbouw:

n De

n De

Grooterf, Eefde, één vrije sector koopwoning; Grooterkamp Gorssel, negen huurwoningen; n De Grooterkamp Gorssel, 18 koopgarantwoningen voor starters. De woning aan de Grooterf bouwen wij voor eigen rekening en risico. Hiervoor is nog geen koper gevonden. De woningen aan de Grooterkamp zijn inmiddels allemaal verhuurd en verkocht. Daarnaast zijn de volgende projecten in voorbereiding:

n Grooterkamp

n Kapperallee,

fase 2, 13 huurwoningen; drie woningen; n De Grooterf, twee kavels.

Sloop Er zijn drie woningen aan de Kapperallee in Eefe gesloopt. De nieuwbouw start vanwege de bestemmingsplanprocedure pas in 2013. De totale woningvoorraad bestaat nu uit: Huurwoningen De Groene Waarden 914 Koopgarantwoningen 54 ————————— Totaal 968

Verdeeld naar huurprijscategorie ontwikkelt de voorraad huurwoningen zich als volgt: Huurprijscategorie (in €) Goedkoop (tot 361) Betaalbaar (361-517) Duur (vanaf 517) Totaal

Aantal per 2012 % 2012 % 2011 % 2010 73 8 10 13 727 80 79 80 114 12 11 7 ————————— ————————— ————————— ————————— 914 100 100 100

De woningvoorraad is als volgt verdeeld over de kernen: Type woning Grondgebonden maximaal 2 slaapkamers Grondgebonden minimaal 3 slaapkamers Grondgebonden gelijkvloerse woning maximaal 2 slaapkamers Grondgebonden gelijkvloerse woning minimaal 3 slaapkamers Appartement met lift Appartement zonder lift Zorgwoningen Beschermd wonen Totaal

Gorssel 23 184 54

Eefde 0 224 6

Epse 0 48 12

30

34

6

Almen Harfsen/Joppe 14 7 27 29 4 13 10

1

Totaal 44 512 89 81

51 26 0 0 0 77 8 35 0 0 0 43 0 0 10 10 20 40 10 18 0 0 0 28 ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— 360 343 76 65 70 914

41

Toekomstverwachtingen De demografische ontwikkelingen in combinatie met de economische crisis veroorzaken een stagnerende woningmarkt. De vraag naar huurwoningen neemt op basis van de demografie af, maar zou als gevolg van de economische crisis weer kunnen stijgen. In het strategisch voorraadbeleid hebben we onze ambitie qua nieuwbouw bijgesteld. We maken de komende vijf jaar het met de gemeente overeengekomen woningbouwprogramma af, en concentreren ons daarna meer op de herstructurering van de eigen voorraad. Om de bestaande voorraad ook toekomstbestendig te maken zetten we in op energiezuinige woningen die multifunctioneel te gebruiken zijn. Aangezien het woningbezit er qua energielabels al goed bijstaat, zal de belangrijkste inzet gericht zijn op het opplussen van de voorraad.

2.2 Koppelen van vraag en aanbod Beleid

De vraag naar woningen is nog steeds groter dan het aanbod. De woonruimteverdeling is een van de belangrijkste instrumenten om ervoor te zorgen dat het beperkte deel aan beschikbare woningen bij de juiste doelgroepen terecht komt. Uitgangspunten hierbij zijn: n voorrang geven aan de meest kwetsbare groepen in de samenleving; n maximale keuzevrijheid voor woningzoekenden met een maatschappelijke binding; n eerlijk en transparant; n duidelijk. De uitgangspunten hebben geleid tot een systeem waarbij voorrang wordt gegeven aan vier groepen, namelijk statushouders, woningzoekenden met urgentie, huurders van sloopwoningen en woningzoekenden met een zorgindicatie. Aan drie van die vier groepen wijzen we rechtstreeks een woning toe. De woningzoekenden met urgentie moeten vanaf 2011 net zoals de andere woningzoekenden reageren op het beschikbare woningaanbod in De Gids en op onze website. Deze woningen worden verdeeld op basis van het aanbodmodel in combinatie met inschrijvingen.

De wijze waarop de woningen worden aangeboden varieert. Per woning is vastgelegd welke keuzemogelijkheden van toepassing zijn. De keuzemogelijkheden variëren van: n Gewoon huren; n Huurvast; n Huurzeker; n Koopgarant; n Gewoon kopen. Eind 2012 hebben we het aanbod van Huurvast en Huurzeker stopgezet. In het regeerakkoord is vanaf 2013 een inkomensafhankelijke huurverhoging opgenomen. De extra huurinkomsten zijn nodig om de verhuurdersheffing te kunnen financieren. Wanneer we de producten Huurvast en Huurzeker blijven aanbieden, ontstaat het risico dat huurders uit de hogere inkomenscategorie op deze manier de extra huurverhoging ontlopen, waardoor De Groene Waarden de noodzakelijke inkomsten mist. Op zich zijn we zelf tegen inkomensafhankelijke huurverhogingen. Wij hadden liever een huurbelasting gezien. Dan is voor de huurders tenminste duidelijk waar de huurverhoging vandaan komt. In de koppeling tussen vraag en aanbod wordt er via een huur/inkomentabel voor gezorgd dat de woningen bij de juiste doelgroepen terecht komen. Deze huur/inkomentabel is per 1 januari 2012 aangepast aan de actuele regelgeving. Dit houdt in dat de grens om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen bij € 664 euro huur ligt, en maximaal € 34.085 inkomen. Dit doen we om ervoor te zorgen dat de borgbaarheid van financiering overeind blijft. Ten opzichte van onze voorgaande huur/inkomentabellen betekent dit dat er geen enkele woning van De Groene Waarden meer beschikbaar is voor de doelgroep vanaf € 34.085. Deze moeten gebruik maken van het aanbod in de koopvarianten. De mogelijkheid om voor 10 % af te wijken is beleidsmatig ingezet voor het herhuisvesten van de huurders uit sloopwoningen.

42 Jaarverslag 2012


Doelstellingen versus realisatie 2012 Om de vraag naar woningen te bewaken en de effectiviteit van ons beleid te bepalen zijn er meetpunten geformuleerd en daarbij normen vastgesteld. De realisatie ervan is als volgt: Meetpunt Norm Realisatie % van de woningen dat is verhuurd volgens Minimaal 90 % 98% huurinkomentabel % woningzoekende dat binnen 36 maanden wachttijd Minimaal 80% 85% tussen de eerste reactie en de woningtoewijzing een woning aangeboden krijgt Wachttijd in maanden tussen de eerste reactie en de Maximaal 36 maanden 11 maanden woningtoewijzing Wachttijd in maanden tussen toekenning urgentie en Maximaal 6 maanden 2 maanden verkrijgen van een woning % van de zorgwoningen dat wordt toegewezen aan Minimaal 90 % 71% mensen met een zorgindicatie % woningen dat in 1 keer wordt geaccepteerd Minimaal 75 % 68% % huurderving als gevolg van frictieleegstand Maximaal 0,40 % 0,51% uitgedrukt in de jaarhuur Aantal gehuisveste statushouders en generaal 21 volgens taakstelling 17 + 4 in pardonners Ministerie voorbereiding Aantal verkochte woningen jaarbasis Minimaal 6 6

Oorzaak afwijking

Kandidaten met indicatie hebben geen dringende verhuiswens.

Woningzoekenden kiezen vooral huurwoningen gezien knelpunten qua financiering en onzekere toekomst.

Toelichting op de realisatie Het aantal huuropzeggingen in het bestaande bezit (inclusief woningen in beheer) staat per 31 december 2012 op 53. Dit betekent een mutatiegraad van 5,8 %. (2011: 4,7%). Gemuteerde woningen naar soort en huurprijsklasse.

Huurprijs per maand in euro’s Woningtype <349 349 – 511 > 511 Totaal Eengezinswoning 0 14 8 22 Levensloopbestendige won. 0 0 3 3 Seniorenwoning 0 7 5 12 Appartement 1 2 2 5 Kleine woning 0 2 2 4 Steunpuntwoning 0 0 7 7 ————————— ————————— ————————— ————————— Totaal 1 25 27 53

43

Verdeling van het beschikbare aanbod Totaal aan te bieden woningen: 1. Huuropzeggingen 2. Huuropzegging in 2011 en toegewezen in 2012 3. Huuropzeggingen a.g.v. sloop Kapperallee Eefde

53 +1 -2

52

Totaal aan te bieden woningen

Rechtstreekse toewijzingen: 1. Zorgwoningen 2. Statushouders 4. Herhuisvestingkandidaat Totaal rechtstreekse toewijzigingen

-4 -3 -1 ————————— -8

Beschikbaar voor aanbodmodel Beschikbare nieuwbouw Totaal te verdelen via aanbodmodel

44 +9 ————————— 53

Aantal reacties op via advertentie aangeboden reguliere woningen t/ m 31 december 2012 (tussen haakjes staan de aantallen van vorig jaar) Aantal reacties Type woning Aantal aangeboden woningen Gemiddeld per woning Eengezinswoning huur 15 (10) 14 (15) Eengezinswoning koop 4 ( 5) 1 ( 4) Levensloop bestendige woning 12 ( 6) 21 (25) Seniorenwoning 12 ( 6) 6 ( 6) Appartement 3 ( 4) 9 (19) Kleine woning 4 ( 4) 10 (10) Zorgwoning 3 ( 2) 2 ( 3) ————————— ————————— Totaal 53 (62) 10 (20)

Het aantal reacties op de nieuwbouw Grooterkamp in Gorssel hebben we niet meegeteld in de berekening. Dit project hebben we als een geheel aangeboden, en niet per woning. We hebben in totaal van 57 kandidaten een reactie ontvangen op de negen gepubliceerde levensloopbestendige woningen. Het aantal reacties vertoont over de hele linie een dalende tendens. Op de nieuwbouw wordt wel veelvuldig gereageerd. Hieruit leiden we af dat de woonwens met name kwalitatief is in plaats van kwantitatief. Wanneer we het aantal beschikbare woningen per woonplaats bekijken ontstaat het volgende beeld. Tussen haakjes staan de aantallen van vorig jaar. Soort woning Gezinswoning Levensloop best.w. Kleine won/appart. Seniorenwoning Zorgwoning Totaal

Joppe 0 (0) 0 (0) 0 (1) 0 (0) 0 (0) ————————— 0 (1)

Almen 4 (1) 0 (6) 3 (1) 0 (0) 0 (1) ————————— 7 (9)

Eefde 10 ( 6) 0 ( 0) 2 ( 4) 8 ( 6) 0 ( 0) ————————— 20 (16)

Epse 0 (4) 2 (1) 0 (0) 1 (0) 1 (1) ————————— 4 (5)

Gorssel 4 (4) 10 (0) 1 (1) 3 (0) 0 (0) ————————— 18 (5)

Harfsen 1 (0) 0 (0) 1 (1) 0 (0) 2 (0) ————————— 4 (1)

Totaal 19 (15) 12 ( 7) 7 ( 8) 12 ( 6) 3 ( 2) ————————— 53 (38)

Het beschikbare aanbod was in 2011 zeer gering. In 2012 is dit, mede door de nieuwbouw, enigszins hersteld. Het is echter duidelijk dat de woningmarkt nog steeds stagneert. Huurders met een hoger inkomen kunnen niet meer doorstromen, omdat de nieuwe huur/inkomentabel dat verhindert. Aanbod in het commerciële huursegment is niet voorhanden. Doorstroming naar de koop is praktisch niet mogelijk omdat de financieringseisen verscherpt zijn, waardoor potentiële kopers niet de benodigde hypotheek kunnen krijgen. Tel daarbij nog de onzekere economische situatie, en iedereen blijft zitten waar hij zit.

44 Jaarverslag 2012


De belangstelling voor een type woning meten we af aan het aantal reacties dat we ontvangen. Soort woning Joppe Almen Eefde Epse Gorssel Harfsen Gezinswoning huur 13(18) 13 (14) 10 (12) 18 (18) 8 (n.v.t.) Gezinswoning koop 1(7) (4) (1) Levensloop bestendige woning (25) 8(n.v.t.) (18) 27 (n.v.t.) Kleine woning/appartement (18) 11(9) 7 (19) (n.v.t.) 12(7) 6 (6) Seniorenwoning (n.v.t.) 8 (6) 2(n.v.t.) 4 (n.v.t.) Zorgwoning (3) 2 (3) 2(n.v.t.)

Ook op type en kernniveau zien we een afnemende belangstelling. Woningzoekenden maken een pas op de plaats. Bovendien wordt de doorstroming beperkt door de nieuwe grenzen in de huur/inkomentabel.

Toekomstverwachting koppelen vraag en aanbod Vanaf 2013 gaan we over naar Woonkeus, het regionale woonruimteverdelingsmodel in de Stedendriehoek. Hiermee willen we aansluiten bij de regionale woningmarkt. Woningzoekenden uit ons werkgebied krijgen meer mogelijkheden om te reageren, en andersom kunnen ook woningzoekenden uit de regio makkelijker terecht in ons werkgebied.

2.3 Prijzen en betaalbaarheid Beleid We willen woningen aanbieden met een goede prijs/kwaliteitverhouding. Dit hebben we bij de huurwoningen vertaald in streefhuurpercentages van de maximaal redelijke huur. Dit ziet er als volgt uit: Type woning Streefhuurpercentage Grondgebonden hoekwoning 66% Grondgebonden tussenwoning 63% Appartement/Duplex zonder gemeenschappelijke voorzieningen 70% Appartement met gemeenschappelijke voorzieningen 80% Zorgwoning/steunpuntwoning 80%

De prijzen voor koopwoningen worden bepaald door een onafhankelijke taxateur. De taxatie mag maximaal één jaar oud zijn. Bij Koopgarant wordt een korting van 20 % toegepast. Daarnaast moet de woning betaalbaar zijn voor onze specifieke doelgroepen. We willen voorkomen dat onze klanten extra kosten maken door betalingsachterstand. Daarom voeren we een strak incassobeleid.

Doelstellingen en realisatie 2012 Realisatie t/m Meetpunt Norm december 2012 Oorzaak afwijking % huurderving als gevolg van oninbaarheid uitgedrukt Maximaal 0,10 % 0,00% in de jaarhuur % huurachterstand uitgedrukt in de jaarhuur Maximaal 0,70 % 1,10% Het percentage huurachterstand overschrijdt de norm. Dit komt met name door twee zakelijke huurders. De huurachterstand door deze twee partijen bedraagt € 18.113 en is inmiddels voldaan. Wanneer alleen de reguliere huurders worden meegenomen is de huurachterstand € 39.030, en daarmee 0,78 %. Opbrengst verkochte woningen op jaarbasis na aftrek Minimaal € 760.000 € 601.000 Er zijn wel 6 woningen verkocht, van boekwaarde en kosten (exclusief korting koopgarant) maar dit betreffen ook 2 aange kochte koopgarantwoningen, die een veel hogere boekwaarde hebben. Bijdrage Koopgarant of starterslening op jaarbasis Maximaal € 87.000 € 63.300 Er zijn 2 woningen met koop garant verkocht, terwijl in de begroting uit was gegaan van maximaal 3.

45

Over 2012 is een huurverhoging gerealiseerd van 2,3 % (2011: 1,3 %). Een uitzondering hierop vormen de huurvast en huurzeker-overeenkomsten, die conform het contractuele percentage zijn aangepast. Er zijn geen bezwaarschriften ontvangen.

Toekomstverwachtingen Naar verwachting worden de huren van 2013 verhoogd op basis van inkomensafhankelijke huurverhogingen.

2.4 Kwaliteit van ons woningbezit Het aandeel nieuwbouw en verkoop zijn de meest ingrijpende aanpassingen in onze woningvoorraad. Maar ze vormen maar een beperkt aandeel. Het belangrijkste is om de bestaande woningvoorraad kwalitatief goed op peil te houden. Dit doen we via het onderhoud.

Beleid

We hebben het onderhoud verdeeld in diverse categorieën: onderhoud; n Reparatieregeling; n Mutatie onderhoud; n Dynamisch onderhoud; n Planmatig onderhoud; n Dagelijks

De reparatiewerkzaamheden worden uitgevoerd op initiatief van de klant. Het gaat hierbij om kleine onderhoudswerkzaamheden. De reparatiewerkzaamheden aan de buitenkant van de woning komen voor rekening van de verhuurder. Dit noemen we dagelijks onderhoud. De reparatiewerkzaamheden aan de binnenzijde van de woning, komen volgens het huurrecht, veelal voor rekening van de huurder. Hiervoor kan men lid worden van de reparatieregeling. Tegen een maandelijkse bijdrage worden dan deze reparaties door De Groene Waarden verricht. Hiermee willen we de service aan onze huurders verhogen. Mutatie onderhoud wordt uitgevoerd bij het opnieuw verhuren van een woning. Hierbij moet de woning voldoen aan het gewenste kwaliteitspeil. Vast onderdeel is de keuring van de gas- en elektra-installatie. Daarnaast wordt er geen asbest meer geaccepteerd in zelf aangebrachte voorzieningen. Hierop wordt extra gecontroleerd. Onder klantgericht onderhoud verstaan we het vervangen van badkamers, toiletten of keukens op verzoek van de klant. Afhankelijk van de ouderdom van de vertrekken, ontvangen de klanten een aanbieding waarbij het onderhoud gratis of tegen bijbetaling van de vervroegde afschrijving wordt uitgevoerd. Het planmatig onderhoud wordt uitgevoerd op basis van de vervangingscyclus van de diverse onderdelen van de woning. Het doel is om op tijd preventief onderhoud uit te voeren, zodat de onderdelen zo lang mogelijk meegaan. Hieraan zijn extra elementen toegevoegd om de kwaliteit van de woning te verhogen. Een voorbeeld hiervan is de aanpassing van het hang- en sluitwerk naar een hoger niveau. Keuzevrijheid is een belangrijk uitgangspunt bij De Groene Waarden. Alleen bij onderhoud aan de buitenzijde van de woning of op basis van veiligheidsvoorschriften is de huurder verplicht mee te werken. Waar mogelijk heeft de huurder keuzemogelijkheden in de afwerking. Zo kan de huurder bijvoorbeeld meebeslissen over de kleur van het schilderwerk in zijn of haar blok. Maar ook individueel bij vervanging van keuken, badkamer of toilet zijn er ruime mogelijkheden qua afwerking.

46 Jaarverslag 2012


Doelstellingen en realisatie 2012 Realisatie t/m Meetpunt Norm december 2012 Financiële doelstellingen Reparatieregeling Maximaal tekort € 5.000 € 2.775 negatief op jaarbasis Dagelijks onderhoud Maximaal € 135.000 € 135.619 op jaarbasis Mutatie onderhoud Maximaal € 100.000 € 73.470 op jaarbasis Asbest sanering Maximaal € 20.000 € 44.054 op jaarbasis Klantgericht onderhoud Maximaal € 350.000 € 336.949 op jaarbasis Planmatig onderhoud Maximaal € 550.000 € 521.908 op jaarbasis Contract onderhoud Maximaal € 125.000 € 111.622 op jaarbasis Opplussen Maximaal € 20.000 € 10.312 op jaarbasis

Oorzaak afwijking

Door een asbest calamiteit in enkele woningen in Harfsen zijn de kosten van de geplande werkzaamheden enorm opgelopen, door de verplichte luchtmetingen.

Doelstellingen dienstverlening Normen KWH Zodanig dat het nieuwe Gemiddeld cijfer label behaald wordt reparaties 8,2, onderhoud 8,1 Doelstelling realisatie % Deelname reparatieregeling Minimaal 85% 92% Klantgericht onderhoud Minimaal 80% van de 100 % tot Per 1 juli is de deelname aan het klantgericht geaccepteerde aanbie- 31 juli 2012 onderhoud stopgezet, zodat er nog voldoende dingen kunnen honoreren financiele ruimte was om bij mutatie de en afronden in 2012 woningen aan te passen. Realisatie planmatig onderhoud in 100% voorzover niet 100% werkzaamheden klant afhankelijk Gemiddelde energie index totale bezit Maximaal 1,30 B 1,25 Actualisatie meerjarenonderhouds- Voor 1 juli 2012 Gereed begroting Onderzoek verhogen efficiency proces Voor 1 april 2012 Gereed contractonderhoud cv Opgepluste woningen 20 11 Het project opplussen gaat pas vanaf 2013 structureel van start. Hierdoor zijn alleen seniorenwoningen bij mutatie opgeplust. Deelname pilot virtuele ondersteuning Projectopzet, meetbare Stopgezet, vanwege doelstellingen en wegvallen partij die resultaten in 2012 software zou aanleveren.

Toekomstverwachtingen Het klantgericht onderhoud is vanaf 2012 in ons hele woningbezit toegepast. De werkwijze komt erg tegemoet aan de keuzevrijheid van de klant, maar kost ook extra tijd qua bewaking van het proces. Bovendien blijkt het budget structureel te laag ten opzichte van de behoefte. We overwegen om de levensduren van de vertrekken aan te passen, mits dit kwalitatief gezien ook mogelijk is.

47

2.5 De directe woonomgeving Beleid De directe woonomgeving moet veilig, schoon en bereikbaar zijn. Voor zover de omgeving ook ons eigendom is, voeren we diverse werkzaamheden uit op gebied van achterpadverlichting, hang- en sluitwerk, sneeuwruimen en groenonderhoud. Wanneer de grond in eigendom is van de gemeente, werken we samen op grond van de prestatie afspraken. Bij de appartementencomplexen stemmen we het service aanbod af op de wensen van de bewoners via de bewonerscommissies. De beschikbare middelen zijn verdeeld naar structurele activiteiten waarbij de regie bij De Groene Waarden ligt, en incidentele activiteiten op afroep. Hier ligt het initiatief bij de bewoners.

Doelstellingen en realisatie 2012 Meetpunt Norm Realisatie Bedrag dat op jaarbasis besteed Maximaal € 38.725 € 30.152 wordt aan onderhoud van de directe woonomgeving Cijfer voor tevredenheid dienst- Minimaal 8,0 8,0 verlening van bewonerscommissies, steunpunten en zakelijke huurders

Oorzaak afwijking Minder geld uitgegeven aan sneeuwruimen en achterpaden

Toekomstverwachtingen De inzet op de directe woonomgeving is erop gericht dat de omgeving schoon, veilig en goed bereikbaar is. Gezien de krimpende middelen bij zowel de corporatie als de gemeente, wordt een steeds groter beroep gedaan op de bewoners zelf. Naar verwachting zullen nieuwe werkvormen ontstaan waarin meer verantwoordelijkheid bij de bewoners zelf wordt neergelegd. De verwachting is dat hiermee de betrokkenheid bij de buurt groeit. Het risico is echter dat de inzet gekoppeld wordt aan enkele personen, waardoor de continuïteit erg kwetsbaar is. Gezocht wordt dus naar een balans hierin.

Gorsselse speeltuin opgeknapt

» Sinds dit voorjaar kunnen de kinderen aan de Reuvekamp, Haerkamp en Paardenbuurt in Gorssel weer heerlijk spelen in speeltuin De Wielewaal. Er zijn nieuwe speeltoestellen geplaatst en de speelplek is uitgebreid. De Groene Waarden ondersteunde het project financieel. Het onderhoud van de vernieuwde speeltuin wordt verzorgd door de speeltuinvereniging, buurtbewoners en gemeente. Een mooi voorbeeld van samen de handen uit de mouwen steken!

«

49

3. Leefbaarheid De strategie op het gebied van leefbaarheid is erop gericht om samen met andere partijen ervoor te zorgen dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig in hun woning kunnen blijven wonen, met voldoende voorzieningen binnen een bereikbare afstand. In het hoofdstuk Lokale verankering hebben we een beeld geschetst hoe de samenwerking verloopt. In dit hoofdstuk gaan we in op de resultaten hiervan.

Beleid De inzet van De Groene Waarden is gericht op twee doelgroepen, namelijk de huurders en andere kwetsbare inwoners van ons werkgebied, die ondersteuning nodig hebben bij het zelfstandig wonen. Hierbij hanteren we de volgende uitgangspunten:

n

Het belangrijkste uitgangspunt is dat bewoners in eerste instantie zelf verantwoordelijk zijn voor hun eigen leefomgeving. Wanneer bewoners zelf in staat zijn om de knelpunten op te lossen, is er geen ondersteuning van anderen nodig. n Leefbaarheid is geen zaak van de corporatie alleen. Investeringen in leefbaarheid doen we altijd samen met andere partijen. n De inzet van De Groene Waarden moet een toegevoegde waarde hebben voor de genoemde doelgroepen. Het is niet uitgesloten dat ook anderen profijt hebben van deze inzet, om bijvoorbeeld een bepaalde schaalgrootte te halen. n De inzet van De Groene Waarden moet een relatie vertonen met het bezit in de betreffende kern. n De inzet moet passen binnen de wettelijke kaders, nu en in de toekomstige Herzieningswet. n Alle activiteiten die op het terrein van leefbaarheid worden ontplooid moeten een (maatschappelijk) rendement opleveren. n De investeringen moeten financierbaar zijn. Dit geldt zowel voor DAEB als niet DAEB activiteiten. n Bij investeringen in maatschappelijk vastgoed is het een voorwaarde dat meerdere maatschappelijke instellingen of functies gebruik maken van het vastgoed. n De rendementseisen voor maatschappelijk vastgoed zijn afgeleid van de rendementscijfers voor woningbouw. Sociaal maatschappelijk vastgoed heeft een relatie met de rendementseis voor sociale woningbouw, zorgmaatschappelijk vastgoed met zorgwoningen, en commercieel maatschappelijk vastgoed met commerciële woningbouw.

n

We onderscheiden qua activiteiten vier onderdelen: De sociale samenhang. n De fysieke kwaliteit van de woonomgeving. De woonomgeving is nader verdeeld in de woonomgeving in eigendom van De Groene Waarden en de woonomgeving in eigendom van de gemeente Lochem. n Het voorzieningenniveau. Het voorzieningenniveau is verdeeld naar voorzieningen waarvoor De Groene Waarden zich mede verantwoordelijk voelt, en voorzieningen die hierbuiten vallen. n Veiligheid. Per onderdeel hebben we de rol van De Groene Waarden bepaald. Deze kan variëren van niets doen, signaleren, initiëren, regie voeren, faciliteren, realiseren, tot beheren.

Realiseren/ Onderdeel leefbaarheid Signaleren Initieren/Regie Faciliteren Investeren Beheren Sociale samenhang n n Directe woonomgeving DGW n n n n n Openbare ruimte gemeente Lochem n n Voorzieningenniveau binnen taakopvatting n n n n n Voorzieningenniveau buiten taakopvatting n n Veiligheid directe woonomgeving n n n n Veiligheid algemeen n

Vervolgens hebben we de werkwijze bepaald. Kenmerkend bij het beoordelen van onze inzet op gebied van leefbaarheid blijft het kerngericht werken en het bieden van maatwerk. Maar deze werkwijze is in het nieuwe beleid gestructureerd, door het uitwerken in een projectvoorstel met vaste onderdelen en vaste rapportagemomenten.

50 Jaarverslag 2012


Doelstellingen en realisatie 2012 In 2012 zijn geen nieuwe projecten op gebied van leefbaarheid naar voren gekomen. Gezien de fusie is gewerkt aan het afronden van de reeds lopende projecten.

3.1 Sociale samenhang In een omgeving waarin de overheid zich steeds verder terugtrekt, is het belangrijk om de sociale cohesie te versterken. De rol van De Groene Waarden is hierin signalerend en faciliterend. We hebben hierbij de volgende activiteiten ondersteund:

n Buurtbemiddeling.

n

n

n

n

n

n

n

n

n

n

Financiële thuisadministratie. Hulpfonds Gorssel e.o. Vindplaatsgericht jongerenwerk (straathoekwerker). Vervoersproject Stichting Ouderenwerk Lochem. Sponsoring diverse verenigingsactiviteiten. Thuis informatie project. Deelname Oldenhofcentrale. Afwikkeling Vraagbaak Eefde. Opzet maatschappelijke carrousel Epse. De Lochemse uitdaging. Voor al deze diensten geldt dat het een samenwerking is tussen meerdere partijen waarbij de inzet van De Groene Waarden bestaat uit het leveren van medewerkers of een financiële bijdrage. De kosten van deze diensten bedroeg in 2012 € 35.538. Hierbij hadden we de volgende doelstellingen voor ogen:

Meetpunt Norm % opgeloste klachten via buurtbemiddeling Minimaal 25 % Jaarlijkse rapportage over uitgevoerde Aantal overlastklachten jeugd werkzaamheden van de jeugdwerker en door huurders < 10 effecten daarvan Aantal doorverwijzingen financiële thuis- Minimaal 2 administratie vanuit huurachterstanden per jaar Jaarlijkse rapportage over resultaten Minimaal 2 aanbevelingen/ TIP project ontwikkelingen van strategische waarde Jaarlijkse rapportage over uitgevoerde Minimaal 80 % van de aanmeldingen werkzaamheden fin. thuisadministratie heeft binnen 1 jaar administratie op en effecten daarvan orde.

Realisatie t/m december 2012 89 % conform jaarverslag 2012 0

Oorzaak afwijking

4

Jaarverslag ontvangen met 3 opvallende ontwikkelingen 30 % van de lopende De meeste deelnemers gevallen. hebben meer tijd nodig.

3.2. Directe woonomgeving

De Groene Waarden heeft in 2012 diverse initiatieven ondersteund die de leefbaarheid voor zowel de huurders als andere inwoners bevorderen. Dit waren: n De heemtuin anex openluchttheater in Gorssel met een bijdrage van € 2.500. n Een speeltoestel voor speeltuin De Wielewaal in Gorssel met een bijdrage van € 2.500. n De skatebaan in Gorssel met een bijdrage van € 2.500.

51

3.3. Het voorzieningenniveau

n

n n n

Ons maatschappelijk vastgoed bestaat uit: Drie steunpunten (in Epse, Almen en Harfsen) van waaruit zorgen welzijnsdiensten worden verleend aan de omliggende woningen. De steunpunten zijn verhuurd aan Sutfene. De woningen worden rechtstreeks door De Groene Waarden aan de huurders verhuurd. Beschermde woonvorm Hassinkhof, dit zijn 10 eenheden met gemeenschappelijke ruimtes die verhuurd worden aan Philadelphia Zorg. Beschermde woonvorm Kapperallee, dit zijn 18 eenheden met gemeenschappelijke ruimtes die verhuurd worden aan Trajectum Hanzeborg. De buurtsuper in Almen, die gerund wordt door Support en Co. Hierbij worden mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt ingezet, die via het werk in de buurtsuper weer werkervaring kunnen opdoen en daardoor betere kansen hebben op de reguliere arbeidsmarkt. In 2012 is het maatschappelijk vastgoed uitgebreid met het medisch maatschappelijk centrum Den Oldenhof in Gorssel. Dit is in oktober 2012 door minister Kamp geopend. Den Oldenhof huisvest, naast ons eigen kantoor, ook ruim 20 andere organisaties op gebied van gezondheid, educatie, informatie, welzijn en zorg. Daarnaast is overleg geweest met de werkgroep uit Harfsen die zich bezighoudt met het Kulturhus. Er is een nieuwe variant uitgewerkt op de plek van Hoeflo. De Groene Waarden faciliteert de werkgroep met een maximum budget van € 12.500. Hiervan is in 2012 € 6.787 besteed.

Toekomst Door de bezuinigingen en de economische omstandigheden komen kwetsbare mensen steeds vaker in de knel. De sociale samenhang vormt dan het vangnet om deze groep op te vangen. Bij De Groene Waarden willen we de signalerende rol sterker oppakken. Zowel wijzelf als veel bedrijven komen namens De Groene Waarden bij klanten over de vloer. We willen bereiken dat zowel medewerkers als de bedrijven verder kijken dan alleen de technische reparatie en bijzonderheden aan ons terugmelden. Op basis van de signalen zorgen wij voor een verbinding met de zorgen welzijnsorganisaties. Deze signalen willen we in de toekomst ook inzetten ten behoeve van een hoger (strategisch) platform, waarbij de signalen uit individuele zaken of het TIP project worden vertaald naar beleid. De dorpsraden spelen hierin een belangrijke rol namens de bewoners. Via dit platform kan actief invulling worden gegeven aan het kerngericht werken. De behoefte van de klant wordt daarmee leidend voor de activiteiten. De Groene Waarden wil participeren in een dergelijk platform, wanneer de strategische partners ook deze taakopvatting voor hun eigen organisatie leidend laten zijn. Vanuit het onderzoek bij de stakeholders blijkt dat zij een belangrijke rol zien op gebied van maatschappelijk vastgoed. De huidige organisatie en financieringscapaciteiten zijn hier niet op toegerust. Dit is een belangrijke afweging geweest in het besluit om tot schaalvergroting over te gaan. We zoeken daarbij zowel professionaliteit, deskundigheid als investeringscapaciteit. Gezien de politieke ontwikkelingen is echter niet uitgesloten, dat de inzet op gebied van maatschappelijk vastgoed wettelijk wordt beperkt.

Klantgericht onderhoud

» Bij De Groene Waarden mogen huurders sinds vorig jaar zelf het moment bepalen waarop ze onderhoud willen laten uitvoeren aan de badkamer, keuken of het toilet. Huurders waarderen deze aanpak, zo blijkt uit de vele aanvragen die we in 2012 binnen kregen. Dit zorgde er voor dat halverwege het jaar de bodem van het budget al was bereikt en we een stop moesten inlassen. We bekijken nu of we het budget voor klantgericht onderhoud de komende jaren kunnen verhogen.

«

53

4. Financiële vertaling Al onze activiteiten op de woningmarkt en voor de leefbaarheid vertalen zich uiteindelijk in cijfers. Cijfers voor de klanttevredenheid, maar ook cijfers in financiële zin. In dit hoofdstuk geven we u inzicht in de financiële resultaten, de financiële continuïteit en de risico’s.

4.1. Resultatenrekening De jaarrekening 2012 is opgesteld volgens de nieuwe richtlijn voor de Jaarverslaggeving RJ 645. De cijfers van 2011 zijn ten behoeve van de vergelijkbaarheid herrekend op basis van deze uitgangspunten. Het resultaat over 2012 ziet er als volgt uit ten opzichte de jaarrekening van 2011 (de bedragen zijn in duizenden euro’s): Resultaat Resultaat Afwijking Omschrijving 2012 2011 tov 2011 Bedrijfsopbrengsten Huren 4.897 4.831 66 Vergoedingen 2 3 -1 Verkoopopbrengsten 293 293 0 Overige opbrengsten 60 146 -86 ————————— ————————— ————————— Totaal opbrengsten 5.252 5.273 -21 Bedrijfslasten Afschrijvingen 1.750 1.640 110 Lonen en salarissen 446 447 -1 Sociale lasten en pensioenpremie 158 127 31 Onderhoudskosten 1.226 962 264 Overige bedrijfslasten 951 771 180 ————————— ————————— ————————— Totaal lasten 4.531 3.948 583 Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen

721 -2.055

1.326 774

-605 2.829

Financiele baten en lasten Rentebaten 18 24 -6 Rentelasten 1.459 1.372 87 ————————— ————————— ————————— Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening -2.776 751 -3.527 Vennootschapsbelasting -13 -9 -4 ————————— ————————— ————————— Resultaat na belasting -2.789 742 3.531

Analyse ten opzichte van 2011

Bij de opbrengsten zijn er de volgende verschillen: huren zijn gemiddeld met 2,3 % verhoogd. Door een eenmalige bijdrage in de afkoop van de huuropbrengst van de bibliotheek is de daadwerkelijke stijging op 1,3 % uitgekomen. n De overige opbrengsten zijn lager doordat de inkomsten uit detachering zijn verminderd, enerzijds door het beëindigen van de overeenkomst met Habion voor het beheer van de woningen, en anderzijds door het ziekteverzuim van de schilder. Daarnaast was er in 2011 een eenmalige opbrengst vanwege de pro rata regeling. n De

Bij de bedrijfslasten vallen de volgende zaken op: pensioenpremies en sociale lasten laten een sterke stijging zien. De premies stijgen sterker dan verwacht. Daarnaast was er in 2011 een eenmalige terugbetaling van pensioenpremie wegens verrekeningen uit het verleden. n De onderhoudskosten zijn veel hoger dan in 2011. Ook in 2012 vielen de aanbestedingen mee. Er is echter sneller bij gestuurd in het nemen van aanvullende onderhoudsmaatregelen. n De overige bedrijfslasten zijn sterk gestegen. Dit komt door de voorbereidingskosten voor de fusie en de extra n De

54 Jaarverslag 2012


advieskosten als gevolg van het integriteitsonderzoek. Wanneer deze kosten buiten beschouwing worden gelaten, liggen de bedrijfskosten op het niveau van 2011. n De post niet gerealiseerde waardeveranderingen is nieuw als gevolg bij de waardering op grond van de RJ 645. De bijstelling van de waardes levert een negatieve correctie op van ruim € 2 miljoen.

4.2. Vermogenspositie Het eigen vermogen is gestegen met € 74.000. Het negatieve resultaat van € 2,7 miljoen wordt gecompenseerd door de mutatie in verband met verkoop onder voorwaarden en de herwaardering van de actuele waarde van het vastgoed. Desondanks daalt de solvabiliteit van 42,4 % in 2011 tot 41,2 % in 2012. Dit komt doordat het totale vermogen in verhouding meer gestegen is. Het totale eigen vermogen is eind 2012 € 31.288.988 ten opzichte van € 31.215.528 in 2011.

4.3. Fiscale positie De invoering van de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties heeft tot gevolg dat er diverse posten in de jaarrekening staan. Zie ook de toelichting op de balans en winst- en verliesrekening voor meer informatie.

Belastinglatenties Eind 2012 is er onder de financiële activa een belastinglatentie opgenomen van € 111.927 ten opzichte van € 121.310 in 2011. De belastinglatentie is gevormd voor het verschil in fiscale en commerciële waardering van de posten leningen. Jaarlijks wordt een bedrag van € 9.383 van deze latentie afgeboekt, omdat het verschil in waardering gedurende de tijd afneemt.

Te betalen belastingen Onder de schulden staat de post te betalen belastingen ter grootte van € 95.214. Deze vordering is als volgt opgebouwd: a. BTW 66.674 b. Loonheffing december 24.081 c. Te betalen VPB 4.459 ————————— Totaal 95.214

De BTW en loonheffing zijn begin 2013 voldaan. Voor de VPB wordt nog aangifte gedaan. Vennootschapsbelasting in de resultaten rekening Vennootschapsbelasting 2012 - 4.459 Belastinglatenties - 9.383 ————————— Saldo post belastingen 2012 - 13.842

4.4. Oordelen toezichthoudende organen Naast het interne toezicht zijn er ook extern toezichthoudende organen, die elk vanuit hun eigen verantwoordelijkheid toezicht houden. Het Centraal Fonds geeft twee oordelen. Het eerste is het solvabiliteitsoordeel, dit was “voldoende solvabiliteit”. Het tweede, het continuïteitsoordeel was een A. Dit betekent dat het Centraal Fonds vindt dat we voldoende solvabiliteit hebben en ons maatschappelijk vermogen verantwoord inzetten. Het WSW vond ons voldoende kredietwaardig. Het Ministerie van VROM had in haar toezichtsbrief geen bijzondere opmerkingen.

4.5. Overzicht beleggingen De Groene Waarden heeft geen beleggingen. Overtollige liquide middelen worden uitgezet op een spaarrekening bij een financiële instelling. In 2012 is dat, net als in de jaren daarvoor, de Rabobank.

55

4.6. Overzicht waardeveranderingen Door de aanpassing van de waarderingsgrondslagen naar de nieuwe richtlijn voor de jaarverslaggeving zijn er twee posten waardeveranderingen. De ongerealiseerde waardeveranderingen lopen via de winst en verliesrekening. Deze bedragen € 2.055.252 negatief. Deze waardeveranderingen bestaan uit: Afwaardering Oldenhof - 2.709.451 Waardeveranderingen woningbezit a.g.v. bijstelling parameters 679.089 ————————— Totaal - 2.055.252

De herwaardering naar actuele waarde loopt rechtstreeks via het eigen vermogen. Deze bedraagt € 2.635.986. Deze herwaardering bestaat uit: Mutatie bedrijfswaarde vastgoed 2.439.334 Bij: berekende afschrijvingen 1.667.195 Af: t.l.v. resultaat - 679.089 Af: correctie vorige jaren - 13.579 Af: toevoeging nieuw complex (Almen Zuid) - 777.875 ————————— Totaal 2.635.986

4.7. Risicoparagraaf Een belangrijke kernwaarde van De Groene Waarden is dat we een goede rentmeester willen zijn. Onze belangrijkste activa zijn de mensen, het vastgoed en de financiële middelen. Om hier verantwoord mee om te gaan, inventariseren we periodiek de risico’s en nemen beheersmaatregelen.

Risico’s rondom de mensen

De Groene Waarden is een relatief kleine organisatie. Hierdoor zijn we extra kwetsbaar bij uitval. Om dit risico te beheersen zijn de belangrijkste procedures beschreven op instructieniveau. Hierdoor is het mogelijk werkzaamheden over te nemen, wanneer er plotseling mensen uitvallen. Het risico van doorbetaling bij ziekte is gedeeltelijk verzekerd. Daarnaast houden we maandelijks werkoverleg tussen de leidinggevende en de medewerkers. Vast agendapunt hierin is de werkdruk. Zo kunnen we tijdig signalen ontvangen en maatregelen treffen. Voor wat betreft de werkzaamheden werken we aan de hand van een goede plan-do-check-act cyclus. In combinatie met een adequate administratieve organisatie en interne controle, het reglement voor de Raad van Commissarissen en het directiestatuut, vormt dit een goede basis om risico’s te beheersen. Dat dit een dynamisch model betreft, blijkt uit de voortdurende aanscherping van de risico-analyse. Binnen de risico analyse worden ook de risico’s op gebied van fraude en integriteit meegenomen. De activiteiten die hieruit voortvloeien worden vertaald naar een jaarplan risicobeheersing. Voor wat betreft de risico’s rondom mensen zijn diverse acties uitgevoerd om het integriteitsbeleid beter in de cultuur te verankeren. Zo is integriteit een vast onderdeel geworden van de functioneringsgesprekken en is in samenspraak met de medewerkers de code aangepast.

Risico’s rondom vastgoed

Onze opbrengsten bestaan vooral uit huur- en verkoopopbrengsten. Risico’s hierbij zijn leegstand of te weinig vraag. We bewaken dan ook voortdurend de woningmarkt. Hiervoor analyseren we de ontwikkelingen in de woningzoekenden, het aantal reacties op het woningaanbod, en houden de demografische ontwikkelingen bij. Elke twee jaar doen we mee aan het Woningbehoefte onderzoek van het Ministerie van VROM. Afhankelijk van de uitkomsten van de diverse bronnen stellen we de woningvoorraad bij aan de hand van het strategisch voorraadbeleid. De kwaliteit van de woningvoorraad wordt op peil gehouden aan de hand van het onderhoudsbeleid. Via periodieke tevredenheidsonderzoeken onder de huurders meten we of de klantwaardering voldoende is. Voor de risico’s van brand en storm is een verzekering afgesloten. Daarnaast besteden we veel tijd aan de huurincasso, om de huurachterstanden zo laag mogelijk te houden. Het grootste risico zit in de nieuwbouwprojecten. De complexiteit hiervan neemt nog steeds toe. De basis van projecten ligt in het strategisch voorraadbeleid. Vervolgens wordt per project een haalbaarheidsstudie opgesteld. Aan deze haalbaarheidsstudie is een voorcalculatie verbonden. Deze wordt ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. In 2009 hebben we de haalbaarheidsstudies uitgebreid met een berekening van de IRR (Internal Rate of Return). Er zijn normen vastgesteld per type vastgoed om zo de kwaliteit van de investeringsbeslissing beter te onderbouwen. Na de goedkeuring gaat het project in uitvoering. De uitvoering wordt bewaakt via

56 Jaarverslag 2012


het bijwonen van de bouwvergaderingen, interne procedures en tussentijdse verantwoording in de kwartaalrapportages. Ook hierin is de IRR opgenomen. Zo zijn er bewuste momenten van bijsturing ingebouwd. Naast de woningbouw worden er steeds vaker andere projecten gerealiseerd, zoals infrastructuur, riolering en inrichting van de woonomgeving. Bij de haalbaarheidsstudie wordt daarom ook ingegaan op de mogelijke risico’s die gelden voor elk specifiek project. Daarnaast investeren we veel tijd in de voorbereiding, zodat we zo weinig mogelijk verrassingen tijdens de realisatie tegenkomen. Een bijzonder risico bij projecten is de fiscale afhandeling. Hiervoor huren we externe expertise in. Vooraf overleggen we met de Belastingdienst, zodat er zekerheid is over fiscale aspecten.

Risico’s rondom financiële middelen

De investeringen in de nieuwbouwprojecten hebben grote financiële gevolgen. Goed geldbeheer is dan ook belangrijk. De kaders hiervoor liggen vast in het Financieel Statuut. Dit wordt jaarlijks door de RvC getoetst op actualiteit. De accountant rapporteert of de activiteiten op dit gebied ook daadwerkelijk binnen de kaders van het Financieel Statuut zijn uitgevoerd. Voor de optimalisatie van de dagelijkse liquiditeitstromen maken we gebruik van een liquiditeitsplanning. Het Financieel Statuut laten we periodiek beoordelen door een externe organisatie, evenals de leningenportefeuille en onze beleggingen. De laatste beoordeling heeft in 2008 plaatsgevonden. De aanbevelingen hiervan hebben consequenties gehad voor de organisatie rondom de treasury, en hebben geleid tot aanpassing van de leningportefeuille.

Planning en controlcyclus Aan de hand van het ondernemingsplan stelt de directeur-bestuurder jaarlijks een activiteitenplan en begroting op. Deze is goedgekeurd door de RvC. Gedurende het jaar 2012 zijn er drie rapportages opgesteld. Hierin wordt de voortgang van de prestaties gemeten en vergeleken met de doelstellingen. De rapportages zijn besproken in het Directie Advies Overleg, en vervolgens met de RvC. Aan de hand van de rapportages is waar nodig bijgestuurd tijdens het jaar. Na afloop van het jaar zijn de resultaten verantwoord in dit jaarverslag. Om te zorgen voor betrouwbare gegevens, wordt gewerkt met een intern controleplan. Hierin staan met name cijfermatige controles opgenomen. Periodiek worden de bevindingen vanuit het intern controleplan door de financieel adviseur gerapporteerd aan de directeur-bestuurder. Naast de rapportages loopt het jaarplan risicobeheersing. In 2012 zijn alle rapportages conform planning opgesteld. Er is een risicoparagraaf toegevoegd waarin de risico’s op verschillende niveaus worden benoemd en de mogelijke beheersingsmaatregelen. Daarnaast is de voortgang van het risicojaarplan erin opgenomen.

57

59

Verslag Raad van Commissarissen

3

60 Jaarverslag 2012


1. Inleiding 2012 was voor de Raad van Commissarissen een intensief jaar. De noodzaak tot schaalvergroting was reeds eerder onderkend, maar heeft in 2012 verder vorm gekregen middels de fusie met Goed Wonen te Twello en heeft geleid tot de nieuwe corporatie IJsseldal Wonen. Zowel ten behoeve van de besluitvorming inzake de intentieovereenkomst tot fusie als ten behoeve van het definitieve besluit tot fusie heeft de Raad zich laten bijstaan door adviseurs van KPMG. In december heeft de Raad in het belang van de huurders een positief besluit genomen met betrekking tot de fusie. Naast het intensieve fusietraject zijn ook de normale werkzaamheden doorgegaan, met name de afronding van de realisatie van de Oldenhof verdient daarbij vermelding.

2. Hoofdlijnen van de Governance structuur De Groene Waarden is een stichting met twee organen: het bestuur, bestaande uit de directeur-bestuurder (die als directeur de leiding heeft over de werkorganisatie en als bestuurder de stichting in alle opzichten vertegenwoordigt) en de Raad van Commissarissen. De Raad houdt toezicht op het bestuur, adviseert het bestuur en is de werkgever van de leden van het bestuur.

Toezichtskader Het toezichtskader bevat de spelregels waarbinnen de Raad van Commissarissen zijn toezicht uitoefent. Het kader is gedeeltelijk extern bepaald (door het BBSH, de Aedescode en de Governancecode) en gedeeltelijk intern. De interne regels voor het functioneren van het toezicht zijn vastgelegd in de statuten van de stichting, het Reglement voor de Raad van Commissarissen, het Reglement Voordracht Huurderscommissarissen en het Directiestatuut. De drie laatste documenten worden jaarlijks getoetst op hun actualiteit en zo nodig aangepast. In 2012 gebeurde dat per 21 februari 2012. Ze stonden voor iedereen toegankelijk op de website van De Groene Waarden. Inmiddels zijn alle reglementen aangepast naar de situatie bij IJsseldal Wonen. Deze zijn op 28 januari 2013 goedgekeurd, respectievelijk vastgesteld door de nieuwe Raad van Toezicht. Alle actuele documenten zijn op de website van IJsseldal Wonen te raadplegen. In de statuten en reglementen is bepaald welke (voorgenomen) besluiten van het bestuur ter goedkeuring aan de Raad moeten worden voorgelegd. Dit zijn bijvoorbeeld de vaststelling van het ondernemingsplan, de begroting, het volkshuisvestingsverslag, de jaarrekening en het jaarverslag. Ook de vaststelling van besluiten die betrekking hebben op investeringen en leningen boven van te voren bepaalde bedragen.

Toetsingskader Het toetsingskader omvat de instrumenten, waarmee de Raad zijn toezicht inhoudelijk vormgeeft. Die instrumenten bevatten de criteria waar de prestaties van de corporatie tegen afgezet worden. Het toetsingskader is zowel taakstellend als normatief, dat wil zeggen dat er zowel de te bereiken doelstellingen in zijn opgenomen als de grenzen (normen) waarbinnen de activiteiten van de corporatie moeten worden uitgevoerd. Als toetsingskader heeft de Raad in 2012 hoofdzakelijk gehanteerd: het Ondernemingsplan 2008-2011 en het activiteitenplan en de begroting 2012; verder het geaccordeerde huurbeleid, verkoopbeleid en onderhoudsbeleid. Ook de door de Raad goed te keuren incidentele voorstellen en besluiten van het bestuur zijn onderdeel van het toetsingskader.

De Raad hanteert als criteria voor die voostellen de mate waarin zij voldoen aan: woongenot huurders; n bedrijfsdoelen: opbrengsten, kosten, belasting van de organisatie, continuïteit; n maatschappelijk doelen: welzijn huurders, buurt, dorp, werkgebied. n klantdoelen:

De directeur-bestuurder formuleert haar voorstellen overeenkomstig deze criteria, waarin zij ook aangeeft de fase van besluitvorming, zodat daarover geen misverstanden kunnen ontstaan.

Toetsingsinformatie De belangrijkste toetsingsinformatie is opgenomen in de viermaandelijkse rapportages van het bestuur. Daarin worden de bereikte (kwantitatieve/financiële en kwalitatieve/niet-financiële) resultaten afgezet tegen de in het ondernemingsplan respectievelijk de begroting opgenomen voornemens. Verder zijn er de afzonderlijke rapportages van het bestuur over specifieke onderwerpen en projecten.

61

Governance Code Woningcorporaties

De Groene Waarden onderschrijft als Aedes-lid de Governance Code. Deze is in juli 2011 geactualiseerd. De Code kent als voorschrift: “pas toe of leg uit”. De principes resp. uitwerkingen van die principes in de Code die wij niet toepassen zijn de volgende: n Met betrekking tot het principe: Rechtspositie en bezoldiging bestuur (II.2): volgens de Code wordt een lid van het bestuur voor een periode van maximaal vier jaar benoemd. De huidige directeur-bestuurder is al ver voordat de Code ontstond voor onbepaalde tijd benoemd. Daaraan wordt niet getornd. n Met betrekking tot het principe: Taak en Werkwijze (III.1): De Code bepaalt dat de Raad ten minste eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur zijn eigen functioneren en dat van de individuele leden bespreekt. Wij doen dat met opzet in aanwezigheid van het bestuur, omdat wij de rechtstreekse inbreng van het bestuur bij de zelfevaluatie van grote waarde achten en menen te kunnen waarborgen dat niet door de aanwezigheid van het bestuur wezenlijke zaken onbesproken blijven.

3. Activiteiten van de Raad van Commissarissen De Raad heeft het afgelopen jaar negen maal vergaderd. Daarnaast heeft in april de voltallige Raad aan een excursie deelgenomen, samen met de directeur-bestuurder en het bestuur van Huurdersbelang Gorssel. Tijdens deze excursie is de buurtsuper in Almen bezocht. Daar heeft Support en Co een presentatie verzorgd over het concept rondom de buurtsuper. Vervolgens is het nieuwbouwproject Den Oldenhof bezocht. Beide onderdelen gaven kleuring aan alle cijfers en rapporten en brengen de menselijke factor rondom wonen en leefbaarheid naar voren. Ter voorbereiding op het fusiebesluit hebben twee commissarissen geparticipeerd in een begeleidingscommissie. Deze is drie maal bij elkaar geweest.

De agenda van de reguliere bijeenkomsten hebben een vaste structuur: het verslag van de vorige vergadering en mededelingen van de directie: het gaat daarbij meestal over relevante voorvallen binnen de sector, het werkgebied van de corporatie en de werkorganisatie; n Onderwerpen ter bespreking: o.a. de planning van nieuwe en de voortgang van lopende nieuwbouwprojecten, de planning en uitvoering van bijzondere verkoopprojecten, de gang van zaken binnen de organisatie; n Onderwerpen ter goedkeuring: (voorgenomen) besluiten van het bestuur, zoals genoemd in de statuten, het Reglement voor de Raad van Commissarissen en het Directiestatuut; n Governance: alle onderwerpen die te maken hebben met het bestuur, het (interne en externe) toezicht en de verantwoording van bestuur en toezicht. n Algemeen:

De Raad hanteert een jaarschema met vaste onderwerpen voor de vergaderingen. In 2012 zag dit jaarschema er als volgt uit: n 1e vergadering: Opdrachtverlening meerwaarde onderzoek fusie met Goed Wonen en de daarbij behorende begrotingswijziging; n 2e vergadering; Oldenhof, 3e rapportage 2011, jaarplan risicobeheersing, voortgang fusietraject, huurbeleid 2012, reglement RvC en Directiestatuut; n 3e vergadering; Oldenhof, diverse projecten, stand van zaken meerwaarde onderzoek, concept jaarverslag RvC; n 4e vergadering: Jaarverslag 2011 in aanwezigheid van de accountant, Oldenhof, afwegingskader investeringen, stand van zaken meerwaarde onderzoek, jaarverslag geschillencommissie; n 5e vergadering; Oldenhof, Deelname regionale woonruimteverdeling Woonkeus, 1e viermaandsrapportage 2012, stand van zaken meerwaarde onderzoek; n 6e vergadering: Oldenhof, Bespreking en besluitvorming fusiedocumenten, Continuïteitsoordeel CFV; n 7e vergadering: Oldenhof, stand van zaken fusietraject, 2e viermaandsrapportage 2012, Solvabiliteitsoordeel CFV, Kredietwaardigheid en faciliteringsvolume WSW, presentatie gevolgen kabinetsbeleid, integriteitsonderzoek leveranciers. Voorbereiding van het functionerings- en beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder, buiten haar aanwezigheid; n 8e vergadering: Begroting en activiteitenplan 2013, Corporatie in Perspectief, oordeelsbrief verslagjaar 2011 Ministerie BZK, uitkomsten functioneringsgesprek directeur-bestuurder; n 9e vergadering: Besluit tot goedkeuring fusie.

62 Jaarverslag 2012

Tijdens


deze vergaderingen zijn de volgende besluiten genomen:

Besluitenlijst Nummer Besluit 2012-01 Instemming opdrachtverlening meerwaardeonderzoek fusie 2012-02 Goedkeuring begrotingswijziging o.g.v. meerwaardeonderzoek fusie 2012-03 Goedkeuring opleidingsprogramma directeur-bestuurder 2012-04 Huurbeleid 2012 2012-05 Aan- en verkoop van snippergroen aan de gem. Lochem 2012-06 Reglement RvC 2012-07 Directiestatuut 2012-08 Goedkeuring intentieovereenkomst fusie 2012-09 Goedkeuring aankoop garage Den Oldenhof 2012-10 Goedkeuring jaarverslag 2011 2012-11 Goedkeuring begroting en activiteitenplan 2013 2012-12 Goedkeuring besluit verkoop woningen 2012-13 Goedkeuring besluit aan- en verkoop Koopgarantwoningen 2012-14 Goedkeuring fusie

Datum 16-01-2012 16-01-2012 16-01-2012 21-02-2012 21-02-2012 21-02-2012 21-02-2012 20-03-2012 20-03-2012 15-05-2012 18-12-2012 18-12-2012 18-12-2012 21-11-2012

Verbindingen Woningstichting De Groene Waarden kent geen verbindingen (daarmee worden o.a. bedoeld meerderheids- en minderheidsdeelnemingen, projecten die samen met andere partijen worden uitgevoerd) waarop de Raad toezicht zou moeten houden.

Risicomanagement Het onderwerp risicomanagement is opgenomen in het jaarschema van de Raad, zodat het periodiek ook als algemeen onderwerp aandacht krijgt. In de februarivergadering is de geactualiseerde risico-inventarisatie (inclusief fraude- en integriteitrisico’s) besproken. Hierin staan per risicogebied een definitie van het risico, een aanduiding van de schade als het risicovoorval optreedt en de beheersmaatregelen die zijn getroffen om het risico in kwestie te minimaliseren. Aan de hand van de risico inventarisatie wordt een jaarplan opgesteld, waarover periodiek gerapporteerd is in de tussentijdse rapportages. Besloten is om jaarlijks gelijktijdig met het risicomanagement als apart punt het onderwerp leveranciersbeleid te behandelen: met welke leveranciers werd afgelopen jaar zaken gedaan en met welke wordt het komende jaar samengewerkt; welke eisen worden aan hen gesteld.

Den Oldenhof Omdat het hier om een grote investering op het complexe werkterrein van de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed gaat heeft dit project ook in 2012 veel aandacht van de Raad gehad. Met name de verhuursituatie is regelmatig onderwerp van gesprek geweest. De Raad heeft zich ervan kunnen overtuigen dat het project zowel wat betreft het toekomstig gebruik als wat betreft de technische realisatie onder controle is.

Klachtencommissie De Groene Waarden is aangesloten bij de regionale klachtencommissie Oost-Achterhoek. Er zijn in 2012 wederom geen klachten over De Groene Waarden ontvangen.

Integriteitscode/Klokkenluiderregeling De Groene Waarden kent sinds 2008 een integriteitscode en een klokkenluiderregeling. De Raad heeft de integriteitscode op zichzelf van toepassing verklaard. Er zijn geen bijzonderheden te melden als gevolg van situaties van afhankelijkheid of tegenstrijdige belangen.

Visitatie De Groene Waarden is in 2011 voor de tweede keer gevisiteerd. Voor presenteren naar Governance scoorde De Groene Waarden een 7,6.

63

Stakeholders Er is van afgezien om in 2012 een alle belanghouders omvattende stakeholdersbijeenkomst te organiseren. De schaal waarop De Groene Waarden opereert leidt ertoe dat in de frequente contacten tussen het bestuur en de stakeholders voldoende natuurlijke momenten zijn waarop in algemene zin over het beleid van de woningcorporatie van gedachte kan worden gewisseld. Daarnaast nodigt de Raad periodiek belangrijke stakeholders uit om van gedachten te wisselen over de belangrijkste ontwikkelingen op gebied van wonen, welzijn en zorg. In 2012 zijn de bestuurder en directeur van Sutfene, de heren Bakker en Hogenboom te gast geweest bij de Raad.

Extern toezicht De Raad heeft zich weer intensief beziggehouden met de jaarlijkse beoordelingen van de woningstichting door het Centraal Fonds Volkshuisvesting: het Continuiteïtsoordeel in het voorjaar en het Solvabiliteitsoordeel in het najaar, en verder de jaarlijkse analyse Corporatie in Perspectief.

Externe accountant Deloitte is met ingang van verslagjaar 2009 benoemd als accountant. Jaarlijks wordt het functioneren van de accountant besproken in de Raad. Tijdens het pre audit gesprek door de directeur-bestuurder en een vertegenwoordiger van de Raad, worden de belangrijkste aandachtspunten voor de komende controle besproken.

Afscheid Martijn Bresser Na een periode van acht jaar, heeft de Raad eind 2012 afscheid genomen van Martijn Bresser. De heer Bresser heeft vanuit zijn achtergrond als projectontwikkelaar een actieve bijdrage geleverd aan de professionalisering van investeringsbeslissingen bij De Groene Waarden. Hij heeft met name het sturen op rendementen naar een hoger niveau gebracht.

Afscheid Marlies Pierik In verband met de fusie heeft Marlies Pierik na zeven jaar afscheid genomen van de Raad van Commissarissen. Mevrouw Pierik heeft als juriste altijd een kritisch oog gehad op de afwikkeling van contracten en het aangaan van verplichtingen. Daarnaast had ze veel belangstelling voor de kwaliteit van de dienstverlening en de ontwikkelingen binnen de doelgroepen.

Zelfevaluatie In 2012 heeft geen zelfevaluatie plaatsgevonden, aangezien de Raad van Commissarissen eind 2012 ophield te bestaan.

64 Jaarverslag 2012


4. Bestuur Directeur-bestuurder Het bestuur van Woningstichting De Groene Waarden werd gevormd door de directeur-bestuurder, mevrouw drs. Yolanda Winkelhorst-Wensink RA. Haar leeftijd is 42 jaar. Zij vervult deze functie sinds 1 maart 2003, daarvoor was zij Manager Interne Dienstverlening bij Woningcorporatie De Stiepel in Zelhem. Haar arbeidscontract is gesloten voor onbepaalde tijd. Er is niet op voorhand een schadeloosstelling met haar overeengekomen voor het geval de woningstichting het contract met haar zou willen ontbinden. In 2012 had ze als nevenfuncties het lidmaatschap van het Algemeen Bestuur van Aedes vereniging van woningcorporaties en was ze lid van het Bestuur Kulturhus Bredevoort.

Beoordeling van het functioneren Jaarlijks wordt eind van het jaar het functioneren van de directeur-bestuurder met haar besproken door een delegatie van de Raad bestaande uit de voorzitter en een jaarlijks wisselend lid. Gesprekpunten zijn: het algemeen functioneren, het externe functioneren, het interne functioneren, de omgang met werkdruk en balans werk/privé, het samenspel met de Raad, opleidingsbehoeften etc. De Raad geeft vervolgens een beoordeling van het functioneren en concludeert welke tevoren gestelde doelen wel en niet zijn behaald. Dat bepaalt de hoogte van de bonus over het afgelopen jaar. Tenslotte worden ten aanzien van het volgende jaar de arbeidsvoorwaarden besproken en door de Raad vastgesteld, alsmede de hoogte van de bonus en de bonuscriteria. In het gesprek dit jaar met mevrouw Winkelhorst is uitvoerig stilgestaan bij de vraag hoe om te gaan met de combinatie van ambitie, perfectie en kostenbewustzijn die haar eigen is. De Raad heeft uitgesproken grote waardering te hebben voor de gedrevenheid, betrokkenheid, deskundigheid en zorgvuldigheid die mevrouw Winkelhorst laat zien in haar werk als directeur-bestuurder van De Groene Waarden.

Honorering Bij de honorering van de directeur-bestuurder passen wij in grote lijnen de door VTW en Aedes gedragen Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties toe. Voor wat het aandeel resultaatafhankelijke variabele inkomen in het totale inkomen betreft hebben wij destijds niet gekozen voor een procentueel aandeel zoals in de Beloningscode maar voor een bescheiden vast bedrag. Dat komt, bij volledige toewijzing, neer op nog geen 5% van het totale inkomen. Wij zien geen reden hierin verandering te brengen.

De beloning van de directeur-bestuurder was in 2012 als volgt samengesteld: Vast Inkomen (gegarandeerd jaarinkomen incl. vakantietoeslag): € 82.271 (2011: € 80.650) n Resultaatafhankelijk variabel inkomen: € 4.000 (2011: € 3.500) n Pensioenkosten: € 18.121 (2011: € 18.025) n Vergoedingen en werkgeverslasten: € 9.337 (2011: € 8.242) n Totaal

Het uitgekeerde resultaatafhankelijke variabele inkomen bedroeg € 4.000 van het maximaal haalbare bedrag van € 4.000, omdat alle overeengekomen resultaten behaald waren. De secundaire arbeidsvoorwaarden van de directeur-bestuurder, zoals bijdrage aanvullende opbouw (vroeg) pensioen en premiebijdrage ziektekostenverzekering gingen de CAO-regelingen niet te boven. De directeur-bestuurder heeft voor woon-werkverkeer en zakelijke ritten een auto van de woningstichting tot haar beschikking. Zij gebruikt die niet privé. Eind 2010 is door de RvC de bepaling van de zwaarte van de functie van directeur-bestuurder van De Groene Waarden geactualiseerd. Omdat die bepaling onvermijdelijk deels moet berusten op gegevens die de directeurbestuurder resp. de administratie van de woningcorporatie zelf aanlevert hebben wij de functiezwaartebepaling laten toetsen door Deloitte. Conclusie van dat proces was dat de functie van directeur-bestuurder van De Groene Waarden nog steeds in functiegroep C valt. De totale beloning (vast en variabel) van mevrouw Winkelhorst valt binnen de bandbreedte van deze functiegroep. Er vonden in 2012 tussen de woningstichting en de directeur-bestuurder geen transacties met tegenstrijdig belang plaats (Governance Code, principe II.3).

65

5. Raad van Commissarissen Profiel Conform het Reglement voor de Raad van Commissarissen nemen wij in dit verslag de algemene profielschets op, op basis waarvan leden van de Raad worden benoemd. De hier genoemde profielkenmerken gelden voor alle leden. Bij vacatures worden aan die algemene kenmerken specifieke kenmerken toegevoegd waaraan kandidaten moeten voldoen. Daarin komen de competenties naar voren waarmee aanvulling van de al in de Raad aanwezige competenties op dat moment gewenst is. De algemene profielkenmerken zijn: n Affiniteit met de doelstelling van de corporatie (betaalbare woningen voor mensen die op de vrije markt niet terecht kunnen); algemene interesse voor de samenleving en de volkshuisvesting. n Vermogen om beleidsvoorstellen te beoordelen en de uitvoering van beleid te toetsen. n Vermogen om (financiële) plannen en rapportages te beoordelen. n Vermogen om een juist evenwicht te bewaren tussen betrokkenheid en bestuurlijke afstand. n Vermogen om lastige vragen te stellen op een constructieve wijze. n Discussievaardigheid, vergadervaardigheid en communicatievaardigheid. n Beschikbaarheid van voldoende tijd. n Betrokkenheid (door wonen of werken) bij het gebied van de vroegere gemeente Gorssel.

Samenstelling De samenstelling van de Raad van Commissarissen was gedurende het hele jaar 2012 gelijk, als volgt: n Ing. P. (Peter) Schrijver, voorzitter

Nevenfuncties: Bijzondere aandachtsgebieden: n De heer Th. (Tom) van der Meulen, vice-voorzitter

woonplaats Epse, leeftijd 50 jaar, zelfstandig ondernemer in de agrarische sector. bevelvoerder en plaatsvervangend postcommandant Vrijwillige Brandweer, dagelijks bestuurslid Waterschap Rijn en IJssel, lid ledenraad Univé Platteland Verzekeringen, lid Provinciaal Bestuur LTO-Noord, lid Bezwarencommissie Waterschap Groot Salland, lid Raad van Commissarissen Pro Wonen. openbaar bestuur, financiën. woonplaats Gorssel, leeftijd 65 jaar, voormalig Raad van Bestuur van Zorgcombinatie Nieuwe Maas, instelling voor ouderenzorg in Vlaardingen, tevens voorzitter van het bestuur van de Zonnehuisgroep, een landelijk netwerk van organisaties in de ouderenzorg.

Nevenfuncties: geen. Bijzondere aandachtsgebieden: zorg en welzijn. n Ing. M. (Martijn) Bresser, lid

woonplaats Joppe, leeftijd 48 jaar, zelfstandig projectontwikkelaar en interim manager.

Nevenfuncties: geen. Bijzondere aandachtsgebieden: vastgoedontwikkeling, volkshuisvesting. n Mr. M.J. (Marlies) Pierik MBA, lid op voordracht van de Vereniging Huurdersbelang Gorssel

woonplaats Gorssel, leeftijd 50 jaar, advocate civiel(proces)recht in Enschede

Nevenfuncties: geen. Bijzondere aandachtsgebieden: juridische zaken, huurderszaken.

n De vacature voor het vijfde lid is in 2012 bewust niet ingevuld, gezien het te verwachten fusiebesluit met Goed Wonen.

66 Jaarverslag 2012


Herbenoeming, aftreden Statutair is bepaald dat leden van de Raad van Commissarissen voor vier jaar worden benoemd. Zij kunnen ten hoogste tweemaal worden herbenoemd. Het rooster van aftreden luidt als volgt: M. Bresser M.J. Pierik Th. van der Meulen P. Schrijver

Voor het eerst benoemd per Feb 2005 Jan 2006 Jan 2008 Jan 2008

Herbenoemd per Feb 2009 Jan 2010 Jan 2012 Jan 2012

Aftredend per Feb 2013 Jan 2014 Jan 2016 Jan 2016

Niet Herbenoembaar Niet Herbenoembaar Herbenoembaar Herbenoembaar

Eind 2012 werd afscheid genomen van de heer Bresser en mevrouw Pierik. De heren van der Meulen en Schrijver zullen zitting nemen in de nieuwe Raad van Toezicht van IJsseldal Wonen. Het rooster van aftreden van IJsseldal Wonen houdt rekening met de reeds verstreken tijd bij de rechtsvoorgangers.

Onafhankelijkheid, transacties met tegenstrijdig belang Alle leden van de Raad zijn “onafhankelijk in formele zin”, zoals bedoeld in de Governance Code (principe III.2). Er vonden in 2012 tussen de woningstichting en leden van de Raad geen transacties met tegenstrijdig belang plaats (Governance Code, principe III.6).

Honorering De vergoeding voor de Raad bedroeg in 2012 in totaal € 27.752,56. De vergoeding van de leden van de Raad is gebaseerd op de Honoreringscode commissarissen van de VTW. De honorering van de leden van de Raad is afgeleid van de inschaling van de directeur-bestuurder. De functie van directeur-bestuurder van DGW is op grond van de berekening van de zwaarte van de functie ingedeeld in functiegroep C van de BBW. Dat betekent dat voor de honorering van de RvC de boven- en ondergrens gelden die horen bij “zwaartegroep” C in de honoreringscode van de VTW. De honorering wordt jaarlijks verhoogd met het inflatiecijfer conform de cao. De vergoeding voor de leden bedroeg in 2012 € 5.687,00 en voor de voorzitter € 8.530,50 exclusief btw. Aangezien enkele leden werkzaam zijn als zelfstandige en de vergoeding declareren, wordt deze verhoogd met btw. De kosten van de btw zijn voor rekening van de woningstichting. Hierdoor ontstaat het verschil tussen de toegekende honoraria en de totale vergoeding.

6. Goedkeuring van de jaarstukken 2012 In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en de jaarrekening over 2012 aan. Het jaarverslag is vastgesteld door het bestuur. Vervolgens is de jaarrekening door Deloitte Accountants onderzocht en goedgekeurd, zoals blijkt uit de controleverklaring die u in dit verslag aantreft. Daarnaast heeft Deloitte Accountants het volkshuisvestingsverslag beoordeeld. De nieuwe Raad van Toezicht van IJsseldal Wonen heeft van gedachten gewisseld met de accountant over de jaarrekening, de interne berichtgeving, het interne beheersingssysteem, en het accountantsverslag. In de vergadering van de Raad van Toezicht van juni 2013 heeft de Raad de jaarstukken goedgekeurd. Deze goedkeuring strekt tot decharge van het bestuur voor het gevoerde beleid. Bij goedkeuring van de jaarrekening en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming zal het resultaat over het verslagjaar € 2.789.567 negatief bedragen. Dit resultaat wordt ten laste van het eigen vermogen gebracht.

67

7. Nawoord 2012 was een bewogen jaar. Een fusie is een ingrijpend besluit, maar was in de ogen van de Raad noodzakelijk om de toekomst van de positie van de huurders van De Groene Waarden te waarborgen. Wij zijn de bestuurder en haar organisatie zeer erkentelijk voor de vele inspanningen die zijn geleverd om de fusie mogelijk te maken, tevens hebben wij kunnen constateren dat naast de fusiediscussies ook de reguliere werkzaamheden tot volle tevredenheid zijn uitgevoerd. Wij zijn er van overtuigd dat zowel de huurders als ook de organisatie met haar zeer betrokken personeelsleden een mooie toekomst tegemoet gaan in de nieuwe corporatie IJsseldal Wonen.

Namens de Raad van Toezicht

P. Schrijver voorzitter

69

Kengetallen

4

71

Kengetallen Aantal woningen en woongebouwen Voor-oorlogs Na-oorlogs In aanbouw Aantal garages In eigendom In beheer van derden In Koopgarantportefeuille Totaal Veranderingen woningbezit: Aantal opgeleverd Aantal verkocht Aantal aangekocht Aantal gesloopt Overige mutaties Huurprijscategorie Goedkoop (< 361) Betaalbaar (< 517) Duur (> 517) Bedragen x € 1.000,-WOZ-waarde Eigen vermogen Voorzieningen Totaal vermogen Solvabiliteit in % Huuropbrengsten Jaarresultaat Afschrijvingen Cash flow Algemeen Huurachterstand in % van huren en vergoedingen Huurderving in % van huren en vergoedingen Eigen vermogen ultimo boekjaar in % van huren en overheidsbijdragen Rentabiliteit in % van eigen vermogen Rentabiliteit in % van totaal vermogen Personeel ultimo jaar - direct - indirect - fte - totaal fte per 100 woningen

2012 2011 2010 2009 2008 — — — — — 914 915 912 898 898 9 6 6 26 9 63 63 63 32 32 ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— 986 984 981 956 939 - 55 55 55 55 56 54 51 46 40 ————————— ————————— ————————— ————————— ————————— 1.042 1.093 1.087 1.057 1.034

6 14 26 6 25 - 6 - 6 - 7 - 6 - 25 2 1 — — — - 3 - 6 - 7 — -6 — — 2 — —

73 90 116 100 98 727 723 731 721 736 140 102 65 77 64

163.000 167.000 166.000 164.000 160.000 31.289 31.215 5.644 5.212 4.709 18 539 477 — 2.061 75.942 73.638 45.493 36.035 36.705 41,2 42,4 12,4 14,5 12,8 4.897 4.831 4.720 4.571 4.353 - 2.790 742 82 503 1.181 1.750 1.640 612 624 625 - 1.040 2.382 694 1.127 1.806

1,18 0,51 638,6

0,75 0,33 646,1

0,60 0,42 119,5

0,50 0,52 115,4

0,50 0,64 105,1

-8,9 -1,75

2,4 2,8

1,5 3,6

9,7 5,3

25,0 7,1

1 1 1 1 2 8 9 9 8 9 8,1 9,1 9,1 8,3 10,1 0,88 1,00 1,00 0,92 1,07

73

Jaarrekening

5

74 Jaarverslag 2012


Balans per 31 december 2012

(na resultaat bestemming)

ACTIVA 2012 2011 Vaste activa Immateriële vaste activa 20.020 52.496 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed 62.630.375 60.191.041 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 698.667 2.083.516 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 280.558 329.727 ————————— —————————

Subtotaal materiële vaste activa

63.609.600

62.604.284

Vastgoedbeleggingen 11.178.640 9.594.156 Financiële vaste activa Latente belastingvordering

111.927 121.310

Vlottende activa Voorraden Vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor verkoop 228.437 693.171 Voorraad kavels 164.610 — ————————— ————————— Subtotaal voorraden 393.047 Onderhanden projecten Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

693.171

— 73.278

57.827 36.228 74.815 4.667 — 198.223 447.862 180.013 29.591 43.499 ————————— —————————

Subtotaal vorderingen 610.095 462.630 Liquide middelen 18.272 36.807

————————— ————————— Totaal activa 75.941.601 73.638.132

75

PASSIVA 2012 2011 Eigen vermogen Overige reserve

31.288.988 31.215.528

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen — 512.249 Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget 17.673 26.658 ————————— ————————— Subtotaal voorzieningen 17.673

538.907

Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 35.119.339 32.173.997 Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 7.725.854 8.123.792 Waarborgsommen 280.606 237.504 ————————— ————————— Subtotaal langlopende schulden 43.125.799 40.535.293

Kortlopende schulden Onderhanden projecten Schulden aan leveranciers Schulden aan kredietinstellingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva

172.882 395.655 305.216 478 315.778 95.214 29.384 639 3.083 844.273 694.943 ————————— —————————

Subtotaal kortlopende schulden

1.509.141

1.348.404

————————— ————————— Totaal passiva 75.941.601 73.638.132

76 Jaarverslag 2012


Winst-en verliesrekening over 2012 Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoop onroerende zaken Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

4.896.694 4.830.744 2.352 3.111 292.985 293.421 59.905 146.479 ————————— ————————— 5.251.936 5.273.755

Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

1.750.086 1.640.349 — — 445.916 447.284 72.441 66.842 86.013 59.672 1.226.397 962.391 950.580 771.421 ————————— ————————— 4.531.433 3.947.959

Bedrijfsresultaat Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen

Resultaat na belastingen

2012

2011

720.503 1.325.796 -2.055.252

789.652

17.812 23.774 1.458.788 1.372.318 - 2.775.725

766.904

- 13.842

- 9.383

-2.789.567 757.521

77

Kasstroomoverzicht 2012 (directe methode) Kasstroom uit operationele activiteiten Huren en vergoedingen Bijdrage overheid Overige ontvangsten Renteontvangsten VpB Totaal ingaande kasstroom

5.125.416 4.949.253 — — 84.419 146.634 22.531 30.953 200.650 116.916 ————————— ————————— 5.433.016 5.243.756

Salarissen en sociale lasten Onderhoud Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven Heffingen Totaal uitgaande kasstroom

645.502 582.738 1.244.315 1.095.347 792.520 745.885 1.303.133 1.393.451 18.347 56.158 ————————— ————————— 4.003.817 3.873.579

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Verkoopontvangsten bestaand bezit Verkoopontvangsten koopprojecten Overig Totaal ingaande kasstroom Investeringen nieuwbouw huur Investeringen nieuwbouw koop Investeringen nieuwbouw MVG Investeringen in activa ten dienste van exploitatie Koopgarant Overig Totaal uitgaande kasstroom Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Nieuwe leningen Aflossingen Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal mutatie liquide middelen

2012

2011

1.429.199 1.370.177

562.113 2.687.771 — ————————— 3.249.884

788.648 631.817 — ————————— 1.420.465

4.010.974 1.387.983 1.984.762

4.758.543 — —

— 2.648 56.059 — — 143.105 ————————— ————————— 7.327.660 4.904.296 - 4.077.776

- 3.483.831

3.500.000 2.700.000 -554.658 - 823.879 ————————— ————————— 2.945.342 1.876.121 296.768

- 237.533

Liquide middelen begin boekjaar

- 278.971

- 41.438

Liquide middelen einde boekjaar

17.794

- 278.971

78 Jaarverslag 2012


Toelichting waarderingsgrondslagen Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2012 tot en met 31 december 2012. Alle bedragen luiden in euro’s, tenzij anders vermeld. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met in Nederland aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving zoals hierna vermeld. Dit betekent dat de jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de daartoe geldende bepalingen volgens titel 9 BW 2, de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Voor de indeling en presentatie van de in deze jaarrekening opgenomen gegevens is gekozen voor het model voor de balans en de winst- en verliesrekening zoals genoemd in bijlage 1 van de RJ 645. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgingsof vervaardigingsprijs of actuele waarde, tenzij anders wordt vermeld.

Aangegane verplichtingen Als gevolg van wijziging van RJ 252 is het niet toegestaan aangegane verplichtingen inzake nieuwbouwprojecten te verwerken op de balans. Met ingang van het boekjaar 2007 zijn de door de corporatie aangegane (restant)verplichtingen vermeld onder de niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen.

Stelselwijziging Tot en met het boekjaar 2011 zijn de materiele vaste activa in exploitatie in de jaarrekening gewaardeerd op basis van de historische kostprijs dan wel lagere bedrijfswaarde. Met ingang van boekjaar 2012 wordt dit vastgoed gewaardeerd op basis van actuele waarde. Wij hebben het vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel is aangemerkt. Concreet betekent dit dat het sociaal vastgoed gewaardeerd wordt tegen actuele waarde- bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed tegen actuele waarde - marktwaarde in verhuurde staat. Met ingang van boekjaar 2012 wordt jaarlijks de mutatie in de waarde van het vastgoed in exploitatie in de winsten verliesrekening verwerkt, dan wel rechtstreeks in het eigen vermogen. Deze jaarlijkse mutaties worden bepaald aan de hand van de berekende afschrijvingen en waardemutaties in de actuele waarde. De vergelijkende cijfers per 31 december 2011 en over 2011 in deze jaarrekening zijn aangepast aan de nieuwe verwerkingswijze. Ten opzichte van de jaarrekening 2011 zijn de volgende wijzigingen doorgevoerd (bedragen in duizenden euro’s).

Omschrijving 2011 in 2011 in jaarrekening 2011 jaarrekening 2012 Sociaal vastgoed (oud MVA in exploitatie) 35.810.158 60.191.041 Vastgoedbeleggingen commercieel vastgoed — 1.440.300 Eigen vermogen 5.394.345 31.215.528 Balanstotaal 47.816.949 73.638.132 Afschrijvingen materiele vaste activa 658.575 1.640.349 Waardeveranderingen MVA 1.602.771 — Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed — 789.652 Jaarresultaat - 653.128 741.675

79

Balans Immateriële vaste activa De waardering vindt plaats tegen de aanschaffingswaarde verminderd met afschrijvingen. De afschrijvingen zijn gebaseerd op een lineair systeem op basis van de economische gebruiksduur.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde.De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroomgenererende eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van investering. De indeling naar kasstroomgenererend is gedefinieerd op complexniveau. De complexindeling is gebaseerd op dorp/straat en bouwjaar/type. Bij de berekening van de bedrijfswaarde zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: 2,50 % voor 2013, vanaf 2014 2,25%; n voor 2013 een extra huurverhoging van 2,50%; n inflatie beheer 2,25%; n inflatie onderhoudskosten 3,00%; n een disconteringsvoet van 5,25%; n huurderving 0,70%; n de restant levensduur gelijk aan de administratieve levensduur waarbij tevens incidenteel rekening is gehouden met levensduurverlengend onderhoud, en een minimale restant levensduur van 15 jaar; n variabele lasten per woning (incl. klein onderhoud) € 1.800,=; n lasten planmatig- en contractonderhoud € 1.060,= per woning; n de grondwaarde wordt berekend op basis van een perceelprijs van € 15.000,=.

n huurprijsontwikkeling

Dit conform de afspraken in het convenant met de gemeente Lochem voor wat betreft de kavelprijs voor sociale huurwoningen.

Onroerende zaken in ontwikkeling De onroerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eventuele eenmalige subsidies en het eventuele onrendabele deel van de investering. Indien de bijzondere waardevermindering (het onrendabele deel van de investering) hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en is een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Onder onrendabel deel wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen de aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen die bepaald zijn op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem.

Vastgoedbeleggingen Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De onroerende zaken verkocht onder voorwaarden VOV) zijn opgenomen tegen de verkoopprijs van de individuele woning. De waardesprong van boekwaarde naar verkoopprijs wordt rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De verkoopprijs vormt de marktwaarde van de woning. De marktwaarde wordt jaarlijks geïndexeerd met de indexcijfers van het NVM voor de regio Zutphen. Het bedrag van de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardeverandering in de winst- en verliesrekening opgenomen. Bij terugkoop van de woning wordt het verschil tussen de terugkoopprijs en de waarde waartegen de woning op de balans was opgenomen, als gerealiseerde waardeverandering in de winst- en verliesrekening opgenomen.

80 Jaarverslag 2012


Commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet, onder de categorie “Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille”.

Financiële vaste activa Latente belastingvorderingen De waardering van latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op de fiscale gevolgen van de per balansdatum voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling van de activa, voorzieningen, schulden of overlopende passiva. De voorgenomen wijze van realisatie of afwikkeling is gebaseerd op het strategisch voorraadbeleid. De horizon voor toetsing bedraagt derhalve een periode tussen de 5 tot maximaal 10 jaren. Om deze reden is ten aanzien van de waarderingsverschillen uit hoofde van het bezit (o.a. openingsbalans materiële vaste activa per 1 januari 2008) geen latentie in de jaarrekening verwerkt. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen een belastingpercentage van 20 %. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekenings-mogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa indien de verwachte looptijd >1 jaar, eventuele latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Ten aanzien van de acute belastinglast en belasting latenties in de jaarrekening is een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2006 t/m 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

Voorraden Voorraden in ontwikkeling De voorraden in ontwikkeling (onroerende zaken onverkocht in aanbouw bestemd voor verkoop) wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.

Onderhanden projecten De onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. In het boekjaar gerealiseerde projectopbrengsten worden als opbrengsten in de winst-en-verliesrekening verwerkt in de post verkoop onroerende goederen zolang het project nog niet is voltooid. Projectkosten zijn verwerkt in de post kosten uitbesteed werk in de winst-en-verliesrekening.

81

Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarden, zo nodig onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid.

Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden en zijn per direct opeisbaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare en feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen.

Pensioenvoorziening De pensioenregeling is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW) en is naar zijn aard een toegezegd-pensioenregeling, waarvan de hoogte afhankelijk is van het aantal dienstjaren en salariskosten. Woningstichting De Groene Waarden heeft in het geval van een tekort bij SPW geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. De aan SPW te betalen premie is als last in de winst-en-verliesrekening opgenomen. Gezien het bovenstaande is geen voorziening pensioenen opgenomen.

Voorziening onrendabele toppen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Ten gevolge van de CAO voor Woningcorporaties 2010 heeft elke werknemer recht op een loopbaanontwikkelingsbudget, naar eigen inzicht te besteden. Dit budget geldt voor 5 jaar. Ten behoeve van dit budget is een voorziening opgenomen op de balans.

Schulden lange termijn Leningen De leningen worden gewaardeerd tegen nominale waarde en afgelost op basis van annuïteiten, lineair of fixe. Wij maken geen gebruik van derivaten om eventuele rente- en kasstroomrisico’s af te dekken.

Verplichtingen VOV-woningen De verplichtingen van de VOV-woningen zijn opgenomen tegen het ontvangen bedrag bij verkoop van de individuele woning. De verkoopprijs plus de nadien zelf aangebrachte voorzieningen vormen de terugkoopverplichting. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks geïndexeerd met de indexcijfers van het NVM voor de regio Zutphen, rekening houdend met de contractuele bepalingen met betrekking tot deling van de waardemutatie van de woning bij verkoop. Het bedrag van de herwaardering wordt als ongerealiseerde waardeverandering in de winst- en verliesrekening opgenomen. Bij terugkoop van de woning wordt het verschil tussen de terugkoopprijs en de verplichting zoals die op de balans was opgenomen, als gerealiseerde waardeverandering in de winst- en verliesrekening opgenomen.

Kortlopende schulden De kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde.

82 Jaarverslag 2012


Winst- en verliesrekening Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten en lasten worden verantwoord in het waarop ze betrekking hebben. Verplichtingen en voorzieningen worden opgenomen als ze bij het opmaken van de jaarrekening bekend zijn.

Bedrijfsopbrengsten Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 %. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt.

Vergoedingen De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten.

Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) dan wel de vervaardigingprijs (projecten voor derden, io.a. koopwoningen). Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering. Verliezen worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Bedrijfslasten Afschrijvingen De afschrijvingen op immateriële vaste activa en activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Deze activa worden lineair afgeschreven. De afschrijvingen op materiële vaste activa sociaal vastgoed worden gebaseerd op de actuele waarde en lineair bepaald op basis van de restant levensduur.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze over dit jaar verschuldigd zijn.

Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Overige bedrijfslasten Onder deze post worden de overige kosten verantwoord die gemaakt zijn in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening zoals huisvestingskosten, overige personeelskosten, algemene kosten, kosten automatisering, etc. Tevens worden hier de bijzondere lasten verantwoord. Dit zijn de lasten voor bijvoorbeeld woonomgeving.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Deze post betreft de berekende waardeveranderingen actuele waarde van het vastgoed, die via de Winst-en Verliesrekening dienen te worden verantwoord.

Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Grondslagen voor het opstellen van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld in overeenstemming met de directe methode zoals opgenomen in de RJ 360. Uit het kasstroomoverzicht volgt een saldo liquide middelen per einde boekjaar ten bedrage van € 17.794 positief. Dit sluit aan bij het saldo liquide middelen op de balans, zijnde € 18.272, verminderd met het saldo schulden aan kredietinstellingen, zijnde € 478.

83

84 Jaarverslag 2012


Toelichting op de balans VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa 1. Implementatie en licenties software

2012 2011 20.020 52.496

Het verloop hiervan is als volgt: Implementatie/ Overige licenties software/ Totaal Summarum website Aanschafwaarde 166.350 134.392 31.958 Cumulatieve afschrijvingen 113.853 97.353 16.500 ————————— ————————— ————————— Boekwaarde 1-1-12 52.496 37.039 15.457 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

— — — — — — - 32.476 - 26.811 - 5.665 ————————— ————————— —————————

Boekwaarde 31-12-12 20.020 10.228 9.792

De licenties worden in 5 jaar afgeschreven, en de software in 4 jaar.

Materiële vaste activa 2012 2011 1. Sociaal vastgoed 62.630.375 60.191.041 2. Vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie 698.667 2.083.516 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 280.558 329.727 ————————— ————————— Totaal 63.609.600 62.604.284

85

1. Sociaal vastgoed

Woningen

Actuele waarde 1-1-12

60.191.041

Investeringen 777.875 Desinvesteringen — Waardeveranderingen 3.328.654 Afschrijvingen - 1.667.195 ————————— Actuele waarde 31-12-12

62.630.375

De investeringen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Almen Zuid, 6 won. 777.875 ————————— Totaal 777.875

n nieuwbouwprojecten

De afschrijvingstermijnen (annuïtair) voor de diverse categorieën bedragen: Bouwkosten Installatiekosten c.v. Na-investeringen

50 jaar 20 jaar 20-25 jaar

Op grond wordt niet afgeschreven.

Er zijn geen activa gesteld als zekerheid voor verstrekte leningen. De vaste activa zijn verzekerd voor brand- en stormschade. In de polis is geen verzekerde waarde opgenomen. In geval van schade zal de verzekeraar geen beroep doen op onderverzekering. Mutaties in het bezit worden eenmaal per jaar aan verzekeraar doorgegeven. Bij oplevering zijn woningen automatisch verzekerd. De waarde van de activa voor de aanslag onroerende-zaakbelasting was per einde boekjaar ca. € 164.300.000,= (prijspeil 1-1-2012). Hierin is begrepen het bouwterrein Grooterkamp te Gorssel (€ 1.213.000).

86 Jaarverslag 2012


2. Vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor eigen exploitatie Boekwaarde 1-1-2012 2.083.516 Gerealiseerde kosten 2012 4.484.006 Via voorziening onrendabele toppen — Onrendabele investeringen 59.789 Overgeboekt naar onderhanden projecten Infra De Sluis - 3.635 Project Grooterf 1 woning - 49.112 Project Grooterkamp 18 woningen - 120.134 Overgeboekt naar mva in exploitatie Den Oldenhof - 4.749.451 Almen Zuid, 6 woningen - 777.875 Overgeboekt naar onderhanden werk Grooterf 3 woningen -228.437 ————————— Boekwaarde 31-12-2012 698.667

De onroerende zaken in ontwikkeling kunnen in totaal als volgt worden gespecificeerd: Omschrijving Aantal woningen Kapperallee 27-31, Eefde 3 huurwoningen 39.493 Grooterkamp te Gorssel 9 huurwoningen 357.945 Grooterkamp te Gorssel 5 huurwoningen 117.065 Grooterkamp te Gorssel 8 huur woningen 184.164 ————————— Totaal 698.667

3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van exploitatie Vervoer Totaal Kantoorpand Inventaris middelen

Aanschafwaarde 720.579 507.413 161.535 51.631 Cumulatieve afschrijvingen 390.852 229.616 127.435 33.801 ————————— ————————— ————————— ————————— Boekwaarde 01-01-12 329.727 277.797 34.100 17.830 Investeringen 1.246 — 1.246 — Desinvesteringen — — — — Afschrijvingen - 50.415 - 29.000 - 11.839 9.576 ————————— ————————— ————————— ————————— Boekwaarde 31-12-12 280.558 248.797 23.507 8.254

De investeringen worden als volgt gespecificeerd: n Meubilair 1.081 n Beeldscherm 161 ————————— Totaal inventaris 1.246

De afschrijvingstermijnen bedragen voor de diverse categorieën: n Kantoorpand 15 jaar n Automatiseringsapparatuur 4 jaar n Vervoermiddelen 5 jaar n Inventaris 10 jaar

87

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn als volgt verzekerd: n Kantoorpand uitgebreide opstal n Automatiseringsapparatuur uitgebreide inboedel n Vervoermiddelen All-risk n Inventaris uitgebreide inboedel

Daarnaast zijn verzekeringen afgesloten voor reconstructie/extra kosten voor de administratieve inrichting (na een brand) en voor geld/fraude. De onroerende (en roerende) zaken ten dienste van de exploitatie zijn niet meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. Het kantoorpand heeft voor de onroerende-zaakbelasting een waarde van € 482.000 (per 1-1-2012).

Vastgoedbeleggingen 2012 2011 1. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 7.668.340 8.153.856 2. Commercieel vastgoed 3.510.300 1.440.300 ————————— ————————— Totaal 11.178.640 9.594.156

1. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Saldo begin boekjaar

8.153.856

7.773.467

Woningen verkocht onder voorwaarden 253.200 464.400 Woningen teruggekocht - 282.158 - 137.463 Waardeveranderingen boekjaar -456.558 53.452 ————————— ————————— Saldo einde boekjaar 7.668.340 8.153.856

2. Commercieel vastgoed


1.440.300

1.216.300

Oplevering Buurtsuper in Almen — 224.000 Aankoop garage Den Oldenhof 30.000 — Oplevering Den Oldenhof te Gorssel 2.040.000 — ————————— ————————— Saldo einde boekjaar 3.510.300 1.440.300

Financiële vaste activa Belasting latenties De belasting latenties bestaan uit: n Latente belastingvordering in verband met leningen 111.927 121.31 ————————— ————————— Totaal belasting latenties 111.927 121.310

De latente belastingvordering i.v.m. de leningen is gebaseerd op het verschil tussen de commerciële en fiscale waardering.

88 Jaarverslag 2012


VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Voorraad in ontwikkeling Grooterkamp 18 woningen Grooterf (Boedelhofweg Zuid) 3 woningen Totaal voorraad onderhanden werk Voorraad kavels Dit betreft het kavel aan de Mettrayweg te Zutphen Totaal voorraden

2012 2011 — 564.923 228.437 128.248 ————————— ————————— 228.437 693.171 164.610 — ————————— 393.047

—————————

Onderhanden projecten 1. Nieuwbouw Boedelhofweg, 6 woningen 2. Infrastructuur De Sluis 3. Grooterf, 3 woningen Totaal onderhanden projecten

— — — ————————— —

- 15.350 16.069 72.559 ————————— 73.278

Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2. Gemeente Lochem 3. Te vorderen belastingen 4. Overige vorderingen 5. Overlopende activa Totaal vorderingen

57.827 74.815 — 447.862 29.591 ————————— 610.095

36.228 4.667 198.223 180.013 43.499 ————————— 462.630

1. Huurdebiteuren

De huurachterstanden kunnen als volgt naar ouderdom en aantal huurders worden gespecificeerd: Periode Tot en met 1 maand 1 tot 2 maanden 2 tot 3 maanden 3 tot 6 maanden meer dan 4 maanden Totaal

Aantal huurders Bedrag 2012 2011 2012 2011 28 34 24.183 17.648 18 14 9.803 5.321 3 3 652 868 10 10 5.903 5.342 18 3 17.342 7.049 ————————— ————————— ————————— ————————— 77 64 57.883 36.228

De huurachterstanden bedroegen ultimo boekjaar 1,09% (2011 0,75%) van de brutojaarhuur.

89

2. Gemeente Lochem a. Woningaanpassingen WMO b. Bijdrage inrichting terrein Den Oldenhof c Bijdrage inrichting gebied De Sluis d. Overige Totaal

2012 2011 — 4.261 18.050 — 56.765 — — 406 ————————— ————————— 74.815 4.667

Beide vorderingen zijn inmiddels daadwerkelijk voldaan.

3. Te vorderen belastingen Vennootschapsbelasting 2010 Totaal

— 198.223 ————————— ————————— — 198.223

Het te vorderen bedrag is in 2012 ontvangen.

4. Overige vorderingen a. Nog te ontvangen inzake kavel Beukenhorst 120.000 120.000 b. Te verrekenen met Habion, totaal — 3.142 c. Uitkering ziektekostenverzekering — 2.599 d. Nog te ontvangen bestuursvergoeding Aedes 15.683 — e. Nog te ontvangen subsidies Buurtsuper 38.000 38.000 f. Te ontvangen termijnen kopers Grooterkamp 266.492 — g. Overige vorderingen 7.687 16.272 ————————— ————————— Totaal 447.862 180.013

5. Overlopende activa a. Vervoersproject SOL b. Te ontvangen rente banktegoeden c. Diversen vooruitbetaald d. Overige Totaal

11.230 23.230 7.825 15.080 8.940 301 1.596 4.888 ————————— ————————— 29.591 43.499

De te ontvangen rente banktegoeden is begin januari afgewikkeld.

Liquide middelen Direct opvraagbaar Kas Rekening-courant Rabo 3223 Rekening-courant Rabo 1344 Rekening-courant BNG Totaal direct opvraagbaar

339 — 9.678 16 ————————— 10.033

891 — 6.465 192 ————————— 7.548

Spaarrekening (terstond opeisbaar): Bedrijfsplusrekening Rabo Bedrijfstelerekening Rabo Totaal spaarrekening Totaal liquide middelen

3.549 4.690 ————————— 8.239 ————————— 18.272

3.497 25.762 ————————— 29.259 ————————— 36.807

90 Jaarverslag 2012


Passiva Eigen vermogen Overige reserve

2012 2011


31.215.528

29.442.078

Jaarresultaat Mutatie in verband met verkoop onder voorwaarden Herwaardering actuele waarde vastgoed Saldo einde boekjaar eigen vermogen

- 2.789.567 227.041 2.635.986 ————————— 31.288.988

757.521 403.307 612.622 ————————— 31.215.528

— 17.673 ————————— 17.673

512.249 26.658 ————————— 538.907

De cumulatieve ongerealiseerde waardestijging bedraagt tot en met 2012 € 27.046.520 (t/m 2011 € 24.410.534).

Voorzieningen Voorziening onrendabele toppen Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Totaal voorzieningen

De voorziening loopbaanontwikkelingsbudget is opgenomen naar aanleiding van een arbeidsvoorwaarde in de CAO voor Woningcorporaties 2009-2010.

Langlopende schulden 1. Leningen kredietinstellingen 2. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3. Waarborgsommen Totaal langlopende schulden

1. Leningen kredietinstellingen Saldo begin boekjaar Ontvangen lening Aflossingen Saldo einde boekjaar

In 2012 zijn drie nieuwe leningen aangetrokken, ten bedrage van totaal € 3.500.000. De gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen bedraagt 4,36% (2011: 4,38). De aflossingsverplichting voor het komend boekjaar bedraagt ca. € 577.000,=. De leningen kredietinstellingen zijn volledig geborgd door het WSW. De gemeente Lochem fungeert hierbij als achtervang. Het saldo van de huidige leningen per einde 2012 bedraagt € 35.119.339 en per einde 2016 € 31.989.000.

35.119.339 32.173.997 7.725.854 8.123.792 280.606 237.504 ————————— ————————— 43.125.799 40.535.293

32.173.997

30.253.861

3.500.000 - 554.658 ————————— 35.119.339

2.700.000 - 779.864 ————————— 32.173.997

91

2. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo begin boekjaar Woningen verkocht onder voorwaarden Woningen teruggekocht Waardeveranderingen boekjaar Saldo einde boekjaar

2012 2011 8.123.792 7.751.326 253.200 - 279.259 - 371.879 ————————— 7.725.854

464.400 - 135.697 43.763 ————————— 8.123.792

3. Waarborgsommen Saldo begin boekjaar 237.504 236.341 Ontvangen 52.822 8.550 Rentetoevoeging 3.934 3.419 ————————— ————————— Subtotaal 294.260 248.310 ————————— ————————— Terugbetaalde rente en waarborgsommen 13.654 10.806 ————————— ————————— Saldo einde boekjaar 280.606 237.504 De waarborgsommen worden geheven bij het afsluiten van huurovereenkomsten en bedragen voor woningen € 225,-. Over de waarborgsommen wordt rente vergoed. De waarborgsom inclusief de dan opgebouwde rente wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst verrekend. Het rentepercentage wordt jaarlijks vastgesteld. In het verslagjaar was dit 2,10 % samengesteld (in 2011 1,9%). Bij de verhuur van Den Oldenhof worden eveneens waarborgsommen geheven, ten bedrage van drie maanden huur. Dit is de reden dat het bedrag voor ontvangen waarborgsommen dit jaar fors hoger is.

Kortlopende schulden 1. Onderhanden projecten 2. Schulden aan leveranciers 3. Schulden aan kredietinstellingen 4. Belastingen en premies soc.verzekeringen 5. Overlopende passiva 6. Overige schulden Totaal kortlopende schulden

172.882 395.655 478 95.214 844.273 639 ————————— 1.509.141

— 305.216 315.778 29.384 694.943 3.083 ————————— 1.348.404

1. Onderhanden projecten 1. Grooterkamp, 18 koopwoningen VOV 120.134 — 2. Infrastructuur De Sluis 3.636 — 3. Grooterf, 1 koopwoning 49.112 — ————————— ————————— Totaal onderhanden projecten 172.882 —

3. Schulden aan krediet instellingen

De schulden aan kredietinstellingen betreft de debetstand op onze rekening-courant bij de Rabobank. Per 2 januari 2013 is deze debetstand opgeheven.

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen a. Te betalen loonheffing december b. Af te dragen BTW c. Af te dragen VPB Totaal belastingen en sociale verzekeringen

24.081 66.674 4.459 ————————— 95.214

22.799 6.585 — ————————— 29.384

5. Overlopende passiva a. Nog niet vervallen rente leningen b. Vooruitontvangen huur c. Vooruitontvangen huurtoeslag Belastingdienst/Toeslagen d. Overige e. Nieuwbouwprojecten Totaal overlopende passiva

685.181 10.716 28.161 71.395 48.820 ————————— 844.273

530.169 21.045 30.552 65.717 47.460 ———————— 694.943

92 Jaarverslag 2012


Niet in de balans opgenomen verplichtingen Reservering vakantiedagen Er is in de balans geen reservering opgenomen voor niet opgenomen vakantiedagen van de werknemers. Jubileumuitkeringen Voor eventuele jubileumuitkeringen is geen voorziening gevormd omdat de omvang van deze verplichting niet betrouwbaar kan worden bepaald. Dit vanwege het beperkte aantal medewerkers. Overigens gaat het om een bedrag dat niet materieel is. Voorwaardelijke verplichtingen Het obligo aan het WSW bedraagt € 1.352.095 (3,85% van het schuldrestant van de geborgde leningen), uit hoofde van de door het WSW geborgde leningen, die opeisbaar wordt indien blijkt dat het aan het WSW betaalde disagio niet voldoende is om aanspraken op het WSW te dekken. Aangegane verplichtingen Ultimo boekjaar is sprake van een (restant)verplichting ad. € 1.020.000 inzake nieuwbouwprojecten waarvoor opdrachten met derden zijn aangegaan en die nog niet geheel of gedeeltelijk zijn afgewikkeld. Het bedrag aan aangegane verplichtingen heeft betrekking op: n Grooterkamp, N171

18 koopwoningen, fase I 9 huurwoningen, fase I Totaal n Grooterkamp, N172

680.000 340.000 ————————— 1.020.000

De aangegane verplichten voor de koopwoningen worden gefinancierd door de kopers. De aangegane verplichting voor de huurwoningen wordt gefinancierd via een door het WSW gewaarborgde lening. Pensioenen De corporatie is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds voor woningcorporaties. De door het fonds verzorgde pensioenregeling is een toegezegd pensioenregeling. De positie van het Pensioenfonds SPW voldoet eind 2012 aan de vereiste dekkingsgraad. Deze is op balansdatum 106%, in april 2013 111%. Vereist is minimaal 105%. Voormalige stortplaats De woningen aan het Spoorhof 2 t/m 16 en 1 t/m 9 in Eefde zijn in 1963 gebouwd op een voormalige stortplaats. De provincie Gelderland heeft onderzoek gedaan naar de mate van verontreiniging. Hieruit hebben zij geconcludeerd dat er sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Deze verontreiniging is veroorzaakt voor 1 januari 1987. Uitgangspunt van de Wet Bodembescherming is dat veroorzakers, eigenaren en in bepaalde gevallen ook gebruikers van terreinen, zelf de bodem laten onderzoeken en eventueel saneren. Dit is noodzakelijk bij verkoop of sloop en nieuwbouw. De Groene Waarden heeft besloten de woningen aan het Spoorhof niet in het verkoopprogramma op te nemen, en de sanering uit te voeren op het moment dat de woningen aan herstructurering toe zijn. Gezien de onzekerheid over de mate van vervuiling en de kosten van sanering in de toekomst is er geen voorziening voor dit complex opgenomen.

93

94 Jaarverslag 2012


Toelichting op de winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten Huren Te ontvangen netto huur a. Woningen en woongebouwen b. Onroerende zaken niet zijnde woningen c. Maatschappelijk vastgoed Buurtsuper d. Maatschappelijk vastgoed Den Oldenhof Totaal te ontvangen nettohuur

2012

2011

4.903.283 87.017 12.124 54.914 ————————— 5.057.338

Af: huurderving Wegens - leegstand - oninbaar - overige redenen Totaal huurderving Totaal huren

25.644 15.326 — 847 135.000 — ————————— ————————— 160.644 16.173 ————————— ————————— 4.896.694 4.830.744

4.758.372 84.545 4.000 — ————————— 4.846.917

Het bedrag aan huurderving van € 135.000 betreft de afkoop van de huur van de bibliotheek aan de vorige verhuurder. De normale huurderving, exclusief de afkoopsom, bedraagt 0,51 % van de te ontvangen huur, ten opzichte van 0,33% in 2011.

Vergoedingen Te ontvangen vergoedingen: Overige zaken leveringen en diensten

Bij nieuwe verhuringen worden de woningen verhuurd inclusief goederen en diensten. Deze worden niet meer afzonderlijk in rekening gebracht.

2.352 3.111

95

Verkoop onroerende zaken 2012 2011 292.985 293.421

Verkoop onroerende zaken

In het verslagjaar werden 4 eengezinswoningen uit bestaand bezit verkocht, waarvan 2 onder Koopgarant. Daarnaast werden 2 woningen in het kader van Koopgarant teruggekocht. Deze woningen zijn direct daarna weer verkocht via gewone koop. De boekwinst kan als volgt worden gespecificeerd: Verkoopprijs 308.000 Af: boekwaarde woningen - 24.891 overige kosten verkoop - 19.048 ————————— Boekwinst 264.061 53.160

Boekwinst verkoop teruggekochte woningen Koopgarant

Daarnaast is per einde boekjaar het restant van de winst genomen van het onderhanden project 6 koopwoningen Boedelhofweg. Dit project is in 2012 afgerond. Tevens is de winst genomen van de realisatie van de verkoop van 4 twee-onder-een-kapwoningen De Grooterf. Realisatie Boedelhofweg Realisatie De Grooterf

115.700 155.610

De korting Koopgarant, die verleend is bij de verkoop van de kavels Grooterkamp, is verwerkt als projectverlies. Korting Koopgarant project Grooterkamp Totaal verkoop onroerende zaken

- 295.546 ————————— 292.985

Overige bedrijfsopbrengsten De specificatie van deze post is als volgt: • Entreegelden Reparatieregeling • Inschrijfgelden e.d. woningzoekenden • Opbrengsten glasfonds • Vergoedingen Habion • Doorberekende personeelskosten • Ontvangen uitkering verzuimverzekering • BTW-prorata en boekenonderzoek • Overige Totaal overige bedrijfsopbrengsten

De vergoeding van Habion betreft de vergoeding voor het beheer van de woningen Beekweide en de Borkel. Dit beheer is per 1 juli 2012 beëindigd. De doorberekende personeelskosten betreffen de vergoeding voor verrichtte werkzaamheden voor derden en de vergoeding voor bestuursfunctie Aedes.

456 387 4. 075 5.125 7.294 7.428 4.162 8.153 26.594 42.107 13.426 29.871 — 52.642 3.898 766 ————————— ————————— 59.905 146.479

96 Jaarverslag 2012


BEDRIJFSLASTEN Afschrijvingen (im)materiële vaste activa Materiële vaste activa t.d.v de exploitatie Immateriële vaste activa Afschrijvingen op sociaal vastgoed actuele waarde Totaal afschrijvingen materiële vaste activa

2012 2011 50.415 32.476 1.667.195 ————————— 1.750.086

62.464 34.535 1.543.350 ————————— 1.640.349

Lonen en salarissen Lonen en salarissen

445.916 447.284

Sociale lasten Sociale lasten

72.441 66.842

Pensioenpremies Pensioenpremies

86.013 59.672

De pensioenpremies waren in het vorig verslagjaar lager vanwege een teruggaaf door SPW vanwege foutieve berekening premies van de afgelopen 5 jaren.

Kosten onderhoud Dagelijks onderhoud 139.938 158.240 Mutatie onderhoud 73.470 71.708 Planmatig onderhoud 521.908 470.149 Contractonderhoud 111.622 93.745 Asbestsanering 44.054 — Klantgericht onderhoud 336.949 183.959 ————————— ————————— Totaal kosten onderhoud 1.227.941 977.801 Af: doorberekende kosten Totaal externe onderhoudsuitgaven

- 1.544 ————————— 1.226.397

- 15.410 ————————— 962.391

97

Overige bedrijfskosten 1. Indirecte organisatiekosten 2. Belastingen en verzekeringen 3. Onderhoudskosten glasfonds 4. Bijzondere lasten 5. Verkoopkosten onroerend goed VOV 6. Overige lasten Totaal overige bedrijfskosten

2012 2011 334.189 236.096 7.890 343.224 9.578 19.603 ————————— 950.580

315.976 224.758 11.720 189.283 13.060 16.624 ————————— 771.421

1. Indirecte organisatiekosten

Deze post kan als volgt worden gespecificeerd: • Overige personeelskosten • Huisvestingskosten • Automatiseringskosten • Algemene kosten Totaal indirecte organisatiekosten

106.418 91.510 26.213 22.557 41.851 39.846 159.707 162.063 ————————— ————————— 334.189 315.976

Onder de algemene kosten zijn de honoraria van de accountant opgenomen. Met ingang van 2008 verzorgt Deloitte de controlewerkzaamheden. Voor fiscale advisering op BTW gebied maken we gebruik van de diensten van PWC. Voor adviezen inzake de VpB worden de diensten van BDO ingehuurd. De kosten kunnen als volgt gespecificeerd worden: Omschrijving BDO Deloitte PWC Totaal Controle van de jaarrekening — 25.136 — 25.136 Overige controlewerkzaamheden — — — — Fiscale adviezen 8.312 — — 8.312 Niet controle diensten — 595 — 595 ————————— ————————— ————————— ————————— Totaal 8.312 25.731 — 34.043

2. Belastingen en verzekeringen Belastingen Verzekeringen Totaal belastingen en verzekeringen

In 2012 zijn de belastingen gestegen met 5,3% (2011 +5,1%) De premies van de verzekeringen zijn in totaal gestegen met 4,0%.

3. Onderhoudskosten glasfonds

Dit betreft de (externe) kosten voor het uitvoeren van reparaties en herstel van glasbreuk. Dit ten behoeve van huurders die gebruik maken van het glasfonds. De opbrengsten van het glasfonds staan vermeld onder de overige opbrengsten.

185.746 176.340 50.350 48.418 ————————— ————————— 236.096 224.758

98 Jaarverslag 2012


4. Bijzondere lasten Kosten voor de woonomgeving Bijdrage huurdersvereniging Advieskosten Kosten opplusproject Overheidsheffingen Fusiekosten Visitatie Totaal bijzondere lasten

2012 2011 74.007 74.552 6.049 2.602 68.534 34.828 10.313 2.811 18.347 56.158 165.974 — — 18.332 ————————— ————————— 343.224 189.283

De fusiekosten betreffen voornamelijk de kosten van de diensten van KPMG voor begeleiding van het fusietraject.

5. Verkoopkosten onroerend goed VOV

Dit betreft de kosten inzake de verkoop van woningen onder de Koopgarantregeling.

6. Overige lasten

Dit betreft de overige directe exploitatielasten bij appartementen- of seniorencomplexen, zoals elektraverbruik van algemene meters (voornamelijk liften).

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoed actuele waarde Waardeveranderingen vastgoed, verkocht onder voorwaarden Correctie onrendabele top voorgaand jaar Totaal Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

- 2.030.362 - 84.679 59.789 ————————— - 2.055.252

781.729 7.923 — ————————— 789.652

7.825 9.987 ————————— 17.812

18.273 5.501 ————————— 23.774

— 1.451.048 3.728 4.012 ————————— 1.458.788

521 1.365.718 3.312 2.767 ————————— 1.372.318

Rentebaten Liquide middelen Rente op uitgezette middelen Rente ontvangen van Belastingdienst Totaal rentebaten

Rentelasten Langlopende schulden Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Overige rente (o.a. disagio WSW) Totaal rentelasten

De rente op de leningen overheid is vanaf dit jaar nihil omdat per 18 april 2011 de leningen geheel zijn afgelost.

99

Belastingen Hieronder is opgenomen de ultimo 2012 verschuldigde vennootschapsbelasting uit hoofde van de VSO 1 over de boekjaren 2006 en 2007, en de VSO 2 over het boekjaar 2008. Op basis van de VSO 1 is vennootschapsbelasting verschuldigd over commerciële activiteiten voor zover de activiteiten als commercieel worden aangemerkt. Dit betreft de verkoop van nieuwbouwwoningen, verhuur van parkeervoorzieningen en verrichte diensten. Woningstichting De Groene Waarden maakt gebruik van model 2 binnen de VSO 1. Met ingang van 2008 is de woningstichting integraal vennootschapsbelastingplichtig. De Groene Waarden heeft de VSO 2 ondertekend en deze waarderingsregels voor 2012 toegepast.

Aansluiting commercieel resultaat en belastbaar bedrag over 2012 Commercieel resultaat voor vpb

- 2.775.725

Bij: Fiscaal lagere afschrijving materiële vaste activa 1.470.150 Fiscaal geen waardemutatie woningen 2.055.252 Bijdrageheffing CFV 18.347 Beperkt aftrekbare kosten 4.400 ————————— Totaal 3.548.149 Af: Fiscaal geen opbrengst woningverkopen 292.985 Vrijval (dis)agio op leningen kredietinstellingen 46.915 ————————— Totaal 339.900

Belastbare winst 2012

432.524

Af: verrekening van het verlies van 2007

410.230

Belastbaar bedrag 2012

22.294

Hierover te betalen vennootschapsbelasting Tarief Belastbaar 20% 22.294 4.459 25% 0 — ————————— Te betalen vennootschapsbelasting 4.459

Winst na belasting 2012

17.835

Belastinglatenties Belastinglatenties, te vorderen belasting i.v.m. Te verkopen woningen 0 Leningen 111.927 ————————— Totaal belastinglatenties 111.927

Totale post belastingen Vennootschapsbelasting voorgaande jaren — Vennotschapsbelasting 2012 - 4.459 Belastinglatenties - 9.383 ————————— Saldo post belastingen 2012 - 13.842

100 Jaarverslag 2012


Overige informatie Werknemers Gedurende het verslagjaar 2012 had de corporatie gemiddeld 10 (2011: 10) werknemers in dienst.

Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: Bestuurders Commissarissen

€ €

104.392 27.753

De bezoldiging van bestuurders omvat: Periodiek betaalde beloningen Bonusbetalingen Pensioenpremies

€ 82.271 € 4.000 € 18.121

Ondertekening Directie

Raad van Toezicht IJsseldal Wonen

Drs. Y.M.E. Winkelhorst-Wensink RA

Ing. P. Schrijver

Mevr. J. Roeterdink

Drs. P.H. Hijlkema RA

Twello, 11 juni 2013

Dhr. Th. van der Meulen

(2011: € 102.175) (2011 € 32.732)

101

103

Overige gegevens

6



Overige gegevens Toerekening jaarresultaat Onder voorbehoud van goedkeuring door de Raad van Toezicht is het resultaat onttrokken aan de overige reserve.

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Woningstichting De Groene Waarden is per 1 januari gefuseerd met Goed Wonen uit Twello. Hiermee is bereikt dat er een toekomstbestendige organisatie is ontstaan, zowel organisatorisch als financieel. In deze paragraaf lichten we onze toekomstige financiële positie toe. Met ingang van de jaarrekening 2012 vindt waardering plaats conform de richtlijnen RJ645. De Groene Waarden bestempelt haar vastgoed bezit als bedrijfsmiddel, waardeert haar sociale bezit op bedrijfswaarde en het commerciële bezit op marktwaarde. Het vaststellen van de marktwaarden heeft plaatsgevonden door uitgevoerde taxaties. Deze waardering is afgestemd met de fusiepartner Goed Wonen, waarmee De Groene Waarden vanaf 1 januari 2013 verder gaat als Stichting IJsseldal Wonen. De op de toekomst gerichte cijfers die hier verder worden vermeld, zijn dan ook de cijfers die voortkomen uit de meerjarenbegroting 2013-2017 van IJsseldal Wonen. 2012 is een jaar geweest waarin vele overheidsmaatregelen over de corporatiesector zijn uitgestort. De aangekondigde saneringssteunheffing en de verhuurdersheffing zijn de twee maatregelen die een enorme impact hebben op de financiële positie van woningcorporaties en dus ook van IJsseldal Wonen. De planning van uit te voeren onderhouds-, energiebesparings- en nieuwbouwprojecten moet voor de komende jaren dan ook naar beneden bijgesteld worden, simpelweg omdat de financiële positie door de heffingen verslechtert. In de meerjarenplanning tot en met 2017 is rekening gehouden met een te betalen saneringssteunheffing van in totaal ruim 3,3 miljoen euro en een te betalen verhuurdersheffing van in totaal maar liefst 12,3 miljoen euro (gebaseerd op een totale heffing op de sector van 2 miljard euro). Daar tegenover is wel de inkomensafhankelijke huurverhoging meegenomen in de cijfers, maar deze extra opbrengsten dekken maar een deel van de te betalen heffingen. In de bedrijfswaardeberekeningen ter bepaling van het vermogen op 31 december 2012 is echter volgens voorschrift alleen de beperkte verhuurdersheffing voor het jaar 2013 meegenomen. Vanwege de onzekerheid met betrekking tot de verhuurdersheffing in de jaren na 2013, mag deze niet in de cijfers ter bepaling van hoogte van het vermogen ultimo 2012 meegenomen worden. Om de financiële positie van IJsseldal Wonen gezond te houden, zijn een aantal kostenbesparende maatregelen doorgevoerd, te weten: n De verruiming van het huurbeleid zal daar waar mogelijk optimaal worden benut. n Het aantal fte’s zal gelijk blijven aan de som van de fte’s van de beide fusie-corporaties, maar een aantal in het verleden aan derden uitbestede werkzaamheden, zal door eigen medewerkers uitgevoerd gaan worden. n De uitgaven aan planmatig-onderhoud worden teruggebracht tot de norm van € 880,– per woning per jaar. Onderhoudswerkzaamheden die niet strikt noodzakelijk zijn, worden niet meer uitgevoerd. n De voorgenomen investeringen in energiebesparende maatregelen zijn voorlopig op nihil gezet. n Daar waar mogelijk zijn voorgenomen investeringen in nieuwbouwprojecten doorgeschoven naar latere jaren. Verder op in dit hoofdstuk is te zien hoe het verwachte verloop zal zijn voor de kritische financiële kengetallen, zoals de ICR, Loan to Value en de aflossingsfictie WSW (DSCR). Naast deze maatregelen hebben we ook nog te maken gehad met het doorvoeren van de scheiding van DAEB en niet-DAEB bezit in de administratie, het aanpassen van de administratieve systemen zodat wordt voldaan aan de voorschriften voor de pro-rata regeling in het kader van de BTW, de BTW verhoging van 19 naar 21 procent en de bijbehorende overgangsregeling, de beklemming van het faciliteringsvolume voor 2014 zoals dat door het WSW was toegekend, de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2012 die vervolgens weer ongedaan gemaakt moest worden, om er maar eens een aantal te noemen. Al met al een zeer onrustig jaar als het gaat om aanpassingen in administraties en financiële planningen, waarvan we verwachten dat zich dit ook de komende jaren nog zal voortzetten.

105

Vermogenspositie Voor de komende vijf jaar wordt voor IJsseldal Wonen verwacht dat het Eigen Vermogen zal gaan dalen van 148 miljoen euro ultimo 2012 tot ca. 115 miljoen euro ultimo 2017. Deze daling is het gevolg van de negatieve post Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille in 2013, ad. 50 miljoen euro. Deze is het gevolg van de verwachte hoge uitgaven aan de verhuurdersheffing in de jaren vanaf 2014, die in de bedrijfswaarde van het vastgoed worden doorberekend. Jaarresultaten 2013 t/m 2017 20.000

Eigen vermogen 2012 t/m 2017 180.000 160.000

10.000 0

279

1.448

2.525

6.104

-10.000

120.000 100.000

-20.000

80.000

-30.000

60.000

104.633

104.912

40.000

-40.000 -50.000

148.068

140.000

Bedragen x € 1.000,=

-43.435 2013

2014

2015

2016

2017

106.360

108.885

114.989

Bedragen x € 1.000,=

20.000 0

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Het solvabiliteitscijfer van IJsseldal Wonen zal ultimo 2013 naar verwachting uitkomen op 38,3% van het balanstotaal. Voor de komende jaren wordt verwacht dat de solvabiliteit zich redelijk stabiel zal bewegen rond die 38%. Solvabiliteit 2013 t/m 2017 50 45 40 35

38,3

37,7

37,2

37,4

38,7

2013

2014

2015

2016

2017

30 25 20 15 10 5 0

Hierbij is rekening gehouden met te verwachten nieuwbouwplannen en de daaruit voortkomende afboekingen van onrendabele toppen, ten laste van het resultaat. Er is vanaf 2013 rekening gehouden met de verkoop van 15 woningen per jaar uit de bestaande voorraad. Hiermee worden de resultaten voor een bedrag van gemiddeld 1,9 miljoen euro per jaar positief beïnvloed, hierbij is rekening gehouden met gemiddelde waardedaling van het vastgoed van ruim 4% per jaar. Tevens is in de prognoses rekening gehouden met te betalen vennootschapsbelasting. Voor de jaren tot en met 2014 wordt echter geen fiscaal positief resultaat verwacht en is de heffing op nihil gezet. Voor de jaren 2015 t/m 2017 is rekening gehouden met een totaal te betalen bedrag van ruim 3,3 miljoen euro. Indien de reële waarde van de materiële vaste activa groter is dan het schuldrestant van de leningenportefeuille, dan is de corporatie in staat om aan haar betalingsverplichtingen jegens vermogensverschaffers te voldoen. Dit is in de situatie van IJsseldal Wonen het geval. Het schuldrestant (kort en lang) gecorrigeerd met de vorderingen op korte termijn en de aanwezige liquide middelen ligt naar verwachting ultimo 2013 met 159 miljoen euro, ca. 94 miljoen euro lager dan de waarde van de materiële vaste activa. Het verhoudingsgetal tussen de schulden en waarde van de bezittingen (Loan to Value) komt hiermee uit op 62,8%. Als vuistregel voor dit kengetal wordt als maximum 75% gehanteerd.



Als een doorkijk wordt gemaakt naar 2017, dan valt te constateren dat, ondanks de grote investeringen in nieuwbouwprojecten en de daarmee gepaard gaande hoge bedragen die als onrendabel ten laste van het resultaat moeten worden gebracht, het Loan to Value kengetal zich de komende jaren zal bewegen tussen de 62 en 65 procent, indien alle geprognosticeerde plannen tot uitvoer komen. Dat dit cijfer niet verder stijgt wordt veroorzaakt doordat een aanzienlijk deel van de nieuwbouwprojecten met eigen vermogen wordt gefinancierd, voortkomend uit verkopen van bestaand bezit en doordat voor een aanzienlijk deel van de plannen de grond reeds in voorgaande jaren is aangekocht. Dit kengetal blijft dus de komende jaren ruim onder de kritieke grens van 75%. Loan to Value 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0

62,8

63,4

64,3

64,0

62,6

50,0 40,0 30,0

Norm

20,0

Begroting

10,0 0,0

2013

2014

2015

2016

2017

De totale WOZ-waarde van de onroerende goederen die IJsseldal Wonen per 01-01-2013 in haar bezit heeft, is circa 615 miljoen euro (450 miljoen in de gemeente Voorst en 165 miljoen in de gemeente Lochem - waardepeildatum 01-01-2011).

Financieringspositie IJsseldal Wonen heeft de mogelijkheid om met garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) geldleningen op de kapitaalmarkt aan te trekken. Daardoor kunnen tegen zeer gunstige tarieven geldleningen aangetrokken worden. De maximaal te verzilveren financieringsruimte, het zogenoemde “faciliteringsvolume” is gebaseerd op de (des)investerings- en herfinancieringsprognose van IJsseldal Wonen. Uit de begin 2013 ingediende prospectieve informatie (Dpi) voor de jaren 2013 tot en met 2017, valt af te lezen dat het faciliteringsvolume voor de jaren 2013 tot en met 2015 uit zal komen op circa 44 miljoen euro. Dit is circa 1,3 miljoen euro minder dan de in de Dpi berekende totale financieringsbehoefte van IJseldal Wonen. Dit bedrag zal gefinancierd kunnen worden uit de verkoopopbrengsten van aanwezige grondposities. Ruim 20 miljoen euro is nodig voor de herfinanciering van bestaande geldleningen in de periode 2013 t/m 2015. Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de plannen van IJsseldal Wonen voor de komende jaren, mits door het WSW geborgde financieringen aangetrokken kunnen worden, financierbaar zullen zijn. Het WSW heeft echter ten gevolge van de aangekondigde overheidsmaatregelen met betrekking tot de verhuurdersheffing, de faciliteringsruimte van corporaties voor het jaar 2014 beklemd. Dit maakt de financieringspositie van woningcorporaties in het algemeen en dus ook van IJsseldal Wonen minder zeker.

Liquiditeitspositie IJsseldal Wonen stuurt op een liquiditeitensaldo dat rond de nul ligt. Tijdelijk overtollige middelen worden op een beleggingsrekening zonder risico gezet. Tijdelijke tekorten worden afgedekt door kasgeldleningen, aan te trekken via een geldmakelaar of ten laste van de kredietfaciliteit bij onze huisbankier. Deze kredietfaciliteit bedraagt 5 miljoen euro. Naar verwachting zal in de jaren 2013 tot en met 2017 circa 62 miljoen euro aan externe financiering aangetrokken moeten worden, indien alle plannen tot uitvoer komen. Voor een deel, circa 33 miljoen euro, is dat bestemd voor de aflossing van bestaande geldleningen. Het overige deel is bestemd voor de financiering van te realiseren nieuwbouw ad. 59 miljoen euro, dat ook voor circa 15 miljoen euro gefinancierd wordt met de opbrengsten uit de verkoop van bestaand bezit en nieuwbouw. Het overige, ook ca. 15 miljoen euro zal met eigen middelen, voortkomend uit de operationele activiteiten, worden gefinancierd.

107

Interest Coverage Ratio (Rente dekkingsgraad - ICR) De ICR geeft aan in hoeverre IJsseldal Wonen in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit haar rente te betalen. Het overschot kan gebruikt worden voor de aflossing van bestaande geldleningen en/of (interne) financiering van investeringen. Zoals uit de grafiek blijkt kan de rente de komende jaren nog ruimschoots uit de exploitatie inkomsten worden voldaan. Het WSW hanteert een ICR-norm van 1,3 waarbij rekening is gehouden met de beschikbaarheid van middelen voor aflossingen van geldleningen en een risicobuffer voor het geval de corporatie in “slecht weer” belandt. Zoals te zien in de grafiek blijft de ICR de komende vijf jaar boven de 1,3 liggen, maar de ruimte om met eigen middelen investeringen te financieren zal de komende jaren vanwege de aangekondigde verhuurdersheffing afnemen. In 2017 zal bij deze uitgangspunten de ICR op 1,68 en daarmee nog steeds boven de WSW norm uitkomen. Dit cijfer geeft aan dat de voorgenomen activiteiten voor de komende jaren een wissel zullen trekken op de financiële positie van IJsseldal Wonen en dat de financiële ontwikkelingen zeer kritisch gevolgd zullen blijven worden. Indien doorgekeken wordt naar de jaren 2018 tot en met 2023 valt te zien dat bij de huidige uitgangspunten de ICR weer zal gaan toenemen tot boven de 2,00 in de jaren vanaf 2021. Interest Coverage Ratio 2,00 1,80

1,68

1,66

1,60 1,57

1,58

1.61

1,40 1,20 Prognose

Minimaal Noodzakelijk WSW-norm

1,00 0,80

2013

2014

2015

2016

2017

Debt Service Coverage Ratio (DSCR) De DSCR geeft aan in hoeverre uit de operationele kasstromen naast de rente ook bestaande geldleningen afgelost kunnen worden. Hiervoor wordt een aflossingsfictie van 2 procent van de bestaande leningenportefeuille gehanteerd. Zoals uit onderstaande grafiek is af te lezen, komt dit kengetal wel heel dicht in de buurt van de kritische grens de komende jaren en zal er voortdurend aandacht moeten zijn voor de liquiditeitspositie van IJsseldal Wonen en zullen voorgenomen uitgaven telkens kritisch afgewogen moeten worden. Ook dit kengetal zal echter naar verwachting toenemen tot boven de 1,4 in 2022. Debt Service Coverage Ratio 1,40 1,30 1,20 1,10

1,04

1,04

1,07

1,11

1,10 1,00 Prognose

Minimaal Noodzakelijk WSW-norm

0,90 0,80

2013

2014

2015

2016

2017

109

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan de Raad van Toezicht van IJsseldal Wonen te Twello.

Controleverklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dejaarstukken in hoofdstuk 5 opgenomenjaarrekening 2012 van Woningstichting De Groene Waarden te Gorssel gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2012 en de winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondsiagen voor financiële versiaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, aismede voor het opstellen van hetjaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh) en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevoig van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat dejaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondsiagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Woningstichting De Groene Waarden per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van titel 9 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek is opgesteld, en of de in artikel 2: 392 lid 1 onder g, van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 391 lid 4 van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

Arnhem, 11 juni 2013 Deloitte Accountants B.V.

Was getekend, J.C.M. Hendriks RA

Colofon Dit is een uitgave van IJsseldal Wonen Adres Postbus 100 7390 AC Twello Algemene telefoon (0571) 27 79 79

Redactie IJsseldal Wonen Grafische vormgeving Rob van der Loos Ontwerper Fotografie Ton Otten, Ewout Staartjes en Hans Prinsen Druk Weevers Grafimedia

Jaarstukken Voormalig Woningstichting De Groene Waarden

Recommend Documents