Jaarstukken Haag Wonen 2014

Jaarstukken Haag Wonen 2014 Raad van commissarissen 4 juni 2015

Jaarstukken 2014 | 1

Jaarverslag 1.

Voldoende betaalbare woningen ....................................................................................................................... 5

2.

Onderhoud met stip op 1 ..................................................................................................................................14

3.

Snelle en deskundige dienstverlening ...............................................................................................................23

4.

Efficiënte en effectieve bedrijfsvoering .............................................................................................................35

5.

Governance .......................................................................................................................................................47

6.

Jaarrekening ......................................................................................................................................................64

7.

6.1

Geconsolideerde balans per 31 december 2014.............................................................................................. 65

6.2

Geconsolideerde winst- en verliesrekening per 31 december 2014 ................................................................ 67

6.3

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 ....................................................................................................... 67

6.4

Algemene toelichting ...................................................................................................................................... 70

6.5

Grondslagen voor waardering van activa en passiva ...................................................................................... 74

6.6

Grondslagen voor resultaatbepaling ............................................................................................................... 88

6.7

Financiële instrumenten en risicobeheersing .................................................................................................. 92

6.8

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ................................................ 94

6.9

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht ................................................ 96

6.10

Toelichting op de geconsolideerde balansposten............................................................................................ 97

6.11

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen .............................................................................. 119

6.12

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening ....................................................................... 122

6.13

Overige informatie ........................................................................................................................................ 136

6.14

Enkelvoudige balans 2014 ............................................................................................................................. 143

6.15

Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014................................................................................................ 145

6.16

Toelichting op de enkelvoudige balansposten .............................................................................................. 145

6.17

Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening ............................................................................ 150

Overige gegevens ............................................................................................................................................154 7.1

Resultaatbestemming ................................................................................................................................... 154

7.2

Gebeurtenissen na balansdatum................................................................................................................... 154

7.3

Verklaring van de bestuurder ........................................................................................................................ 154

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant ............................................................................................... 155


Bijlage: klachten ......................................................................................................................................................158 Bijlage: huisvesting bijzondere doelgroepen ...........................................................................................................160 Bijlage: planmatig onderhoud .................................................................................................................................162 Bijlage: verhuringen ................................................................................................................................................164 Bijlage: kengetallen .................................................................................................................................................166 Bijlage: verbindingen ...............................................................................................................................................169 Bijlage: risicobeheersing ..........................................................................................................................................177


Haag Wonen is als puur Haagse corporatie nauw betrokken bij de bewoners van de wijken en de opgaven van de stad. We bieden daarbij passende, goed onderhouden en betaalbare woningen aan mensen die daar zelf niet of moeilijk in kunnen voorzien. Samen met bewoners en partners bieden we duurzame oplossingen voor hardnekkige problemen op de meest complexe plekken in de stad. Door wonen beter en veiliger te maken, geven we meer dan 50.000 inwoners van Den Haag een thuisbasis. En daarmee ruimte voor ontwikkeling.


Voorwoord Een aantal jaar geleden maakte Haag Wonen de onvoorwaardelijke keuze om zich te concentreren op de kerntaak: passende woningen voor mensen met een krappe beurs. In de tijden van de brede aanpak van wijken, was de aandacht voor bestaande woningen verslapt. Door de hernieuwde focus pakten wij de kans om, daar waar er sprake was van achterstallig onderhoud, in te lopen. Tegelijkertijd zien we zorgen die we al een aantal jaren hebben, bewaarheid worden. Onze huurders komen steeds verder in de knel. We zien dat veel bewoners met moeite rond komen. Daarnaast wordt de investeringsruimte, als gevolg van onder meer de Verhuurderheffing, steeds verder beperkt. Dit kan ongewild leiden tot een gedeelde stad. Het is in de roerige woningcorporatiesector de uitdaging om telkens te anticiperen op de veranderingen die we op ons af zien komen. Haag Wonen heeft dit gedaan door processen op orde te brengen, waar huurders dagelijks mee te maken hebben. In 2014 konden we de vruchten plukken van deze keuzes, waarmee we een stevige basis hebben gelegd. En zijn we bestendig voor wat de toekomst ons brengt. Onze bedrijfslasten verlaagden we sneller dan gepland, met betere resultaten dan we onszelf oorspronkelijk ten doel hadden gesteld. De overige bedrijfslastenreductie bedroeg 20% ten opzichte van 2013. Het bedrijfsresultaat was (geschoond voor overige waardeveranderingen vaste activa) € 19,5 miljoen positief. En we zijn trots op de externe waardering die we krijgen. Van huurders, samenwerkingspartners en andere belanghebbenden kregen we in een vierjaarlijkse evaluatie een 7,2 gemiddeld. Voor de manier waarop we ons toezicht hebben geregeld, kregen we zelfs een rapportcijfer 7,8 –belangrijk in een tijd waarin onze sector het vertrouwen van het publiek moet terugverdienen. Haag Wonen – juist aanwezig in die wijken waar andere partijen niet staan te dringen om te zorgen voor nieuwe woningen – wil kunnen bijdragen aan wijken waar huurders in verschillende fases van hun wooncarrière kunnen (blijven) wonen. De huurder moet een passende, betaalbare woning vinden – nu, maar ook straks. Dát blijft onze allerhoogste prioriteit. Den Haag, juni 2015 Karin van Dreven directeur-bestuurder


1. Voldoende betaalbare woningen Haag Wonen biedt woonruimte aan mensen die daar zelf niet of niet eenvoudig aan kunnen komen. Om dat ook in de toekomst te kunnen blijven doen, moeten we weerbaar zijn. En dat is Haag Wonen in 2014 gebleken. We hebben de veranderingen die in rap tempo op ons afkomen, het hoofd weten te bieden. Natuurlijk zien we wel gevolgen van met name overheidsbeleid voor onze huurders, zeker op de langere termijn. We laten dan ook geen gelegenheid onbenut om deel te nemen aan het gesprek hierover, zodat huurders bij Haag Wonen ook in de toekomst een thuis kunnen blijven vinden. Zo is door een succesvolle lobby vanuit het samenwerkingsverband De Vernieuwde Stad, met een belangrijke rol voor Haag Wonen, de invoeringsdatum van het nieuwe woningwaarderingssysteem uitgesteld tot 1 oktober 2015. Een noodzakelijk uitstel, om ons goed te kunnen voorbereiden op de wijziging.

1.1 Externe invloeden op verhuur In 2014 is weten regelgeving aangepast waar corporaties direct of indirect mee te maken hebben. De veranderingen treden in 2015 in werking; 2014 heeft Haag Wonen dan ook benut voor een goede voorbereiding, zodat we de nieuwe wetten en regels in het volgende jaar kunnen naleven. Een korte opsomming van alle veranderingen die gevolgen hebben voor het verhuurbeleid van Haag Wonen:

De Woningwet De Novelle op de Herzieningswet Toegelaten Instellingen is in 2014 vastgesteld door de Tweede Kamer. De Eerste Kamer heeft in het voorjaar van 2015 haar goedkeuring gegeven. Per 1 juli 2015 zal de aangepaste Woningwet ingaan. De Herzieningswet/Novelle en het nieuwe Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (BTIV) betekenen grote veranderingen voor corporaties in onder andere administratie, verhoudingen met gemeente en ook de verhuur. Daarnaast introduceert de nieuwe Woningwet ook een nieuwe vorm van zelfbeheer: de wooncoöperatie. Binnen een wooncoöperatie organiseren huurders en kopers zelf hun huisvesting. Dit wordt verder uitgewerkt in een Algemene maatregel van Bestuur.


Nieuwe Huisvestingswet In 2014 is ook de Huisvestingswet vastgesteld. Deze wet is al door de Eerste Kamer goedgekeurd en is vanaf 1 januari 2015 van kracht. Gemeenten kunnen met de Huisvestingswet sturen in de woonruimteverdeling. Bestaande Huisvestingsverordeningen vervallen per 1 juli 2015. Nieuwe verordeningen moeten vastgesteld worden, die voldoen aan de eisen van de nieuwe Huisvestingswet. In de regio Haaglanden hebben we een regionale Huisvestingsverordening. Per 1 juli moeten dit lokale verordeningen worden. Met ingang van 1 januari 2015 is namelijk de Wet Gemeenschappelijke Regeling + opgeheven. Dat betekent dat de regio Haaglanden en het Stadsgewest zijn opgeheven als officieel orgaan. Voor de Huisvestingsverordening betekent dit dat deze in de negen afzonderlijke gemeenten vastgesteld moet worden. Haag Wonen heeft samen met de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) en andere corporaties in de regio in 2014 eraan gewerkt om een regionale samenwerking van corporaties en gemeenten overeind te houden.

Nieuw woningwaarderingsstelsel In 2014 is het nieuwe woningwaarderingssysteem vastgesteld. Het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) is het puntensysteem waarmee de maximale huur van sociale huurwoningen wordt berekend. De WOZ-waarde van woningen krijgt meer invloed op de huurprijs. Hierdoor sluit de huurprijs van sociale huurwoningen meer aan bij de marktsituatie. De implementatie van deze regeling zorgde echter voor grote uitvoeringsproblemen. Het oorspronkelijke voorstel was om deze wijziging te laten samenvallen met de huurverhoging, op 1 juli 2015. Door een succesvolle lobby vanuit samenwerkingsverband De Vernieuwde Stad is de invoeringsdatum uitgesteld tot 1 oktober 2015. Directeur-bestuurder van Haag Wonen Karin van Dreven heeft als voorzitter van de werkgroep Prijsbeleid hierin een bijdrage geleverd. We zijn echter nog niet helemaal tevreden, omdat we ook graag WOZ-gegevens hadden ontvangen waarop geen bezwaar meer mogelijk was geweest. Dat verzoek is nog niet ingewilligd.

Statushouders Vanuit de rijksoverheid krijgt elke gemeente een taakstelling opgelegd voor het huisvesten van statushouders. Door de toenemende instroom van asielzoekers in Nederland neemt de taakstelling ook toe. Haag Wonen heeft in 2014 73 statushouders gehuisvest in de gemeente Den Haag.

Belangrijkste ontwikkelingen Verhuringen Met gemeenten en collega-corporaties uit de stad en de regio maken we prestatieafspraken. We leggen vast hoe we met elkaar woningzoekenden in Den Haag, die in aanmerking komen voor sociale huur, passende en betaalbare woningen kunnen bieden. Eind 2014 liepen zowel de regionale als de lokale prestatieafspraken af. In 2014 hebben we gewerkt aan nieuwe regionale prestatieafspraken voor een periode van vier jaar. Hier is in december 2014 een principeakkoord over bereikt. In de regionale prestatieafspraken zijn afspraken gemaakt op het gebied van de ontwikkeling van de woningvoorraad, woonlasten, duurzaamheid, de positie van woningzoekenden en het sociaal domein.


In 2015 zullen we nieuwe lokale prestatieafspraken maken, binnen de kaders van de regionale afspraken, maar ook binnen thema’s als onderhoud en leefbaarheid en verhuringen. Haag Wonen streeft daarbij naar met elkaar zorgen voor voldoende betaalbare en goed onderhouden woningen. In lijn met de nieuwe Woningwet heeft de gemeente bij de voorbereidingen op de nieuwe prestatieafspraken de nieuwe overlegstructuur gehanteerd. Dit betekent dat de huurders al in een vroeg stadium bij de overleggen zijn betrokken. Haag Wonen deed dit al zoveel mogelijk in voorgaande trajecten rondom prestatieafspraken, en vindt dit dan ook een positieve ontwikkeling.

Blijven werken aan voldoende passende woningen Niet voor niets hamert Haag Wonen op voldoende betaalbare, passende woningen. Woningcorporaties zijn er immers voor woningzoekenden die moeilijk zo’n woning kunnen vinden. Bijvoorbeeld gezinnen die zijn aangewezen op de sociale huursector. De slaagkans van grote huishoudens (vier of meer kinderen) in Den Haag moet gelijk zijn aan de gemiddelde slaagkans van alle woningzoekenden. In 2014 lag de reële slaagkans van gezinnen in Den Haag op 11,8%. In 2013 lag de slaagkans voor gezinnen in Den Haag nog op 7,1%. Wij zijn blij om te zien dat de slaagkans voor gezinnen dus is gestegen. Desondanks blijft de slaagkans laag: de gemiddelde slaagkans is namelijk 15,4%. Het is dan ook een moeilijk te beïnvloeden cijfer. Het resultaat is afhankelijk van de hoeveelheid en het soort woningen dat vrijkomt en het aantal woningzoekenden dat daar actief op reageert. De afgelopen jaren hebben wij er bewust voor gekozen middeldure sociale huurwoningen toe te wijzen aan meerpersoonshuishoudens (huishoudens van drie of meer personen) tot een inkomen van 1,5 x BBSH (€44.800). Hierdoor wordt de kans van gezinnen op een passende woning groter.

Lage middeninkomens Onder onze huurders zijn niet alleen huishoudens te vinden die in aanmerking komen voor huurtoeslag (BBSH-doelgroep), maar ook huishoudens met een laag middeninkomen. Aan de hand van een huurinkomenstabel proberen wij onze huurders passend te huisvesten. Dit betekent dat voor de betaalbare woningen vaak een maximum inkomensgrens is bepaald en voor de middeldure sociale huurwoningen een minimum inkomen wordt gevraagd. In onze eenzijdige wijken – wijken waar weinig verschil is in bijvoorbeeld inkomens – mogen ook woningzoekenden met een laag middeninkomen reageren op de betaalbare woningen. Daarnaast hebben we binnen onze woningvoorraad diverse complexen aangewezen die een middeldure huurprijs mogen krijgen. Die zijn dus uitermate geschikt voor lage middeninkomens.

Inkomensafhankelijke huurverhoging De inkomensafhankelijke huurverhoging hebben wij in 2014 moeten doorvoeren, ondanks onze nadrukkelijke volkshuisvestelijke visie hierop. Haag Wonen wil namelijk een markgericht verhuurbeleid voeren zonder inkomenspolitiek. De inkomensafhankelijke huurverhoging is echter één van de noodzakelijke maatregelen om de verhuurderheffing en saneringsheffing te kunnen betalen én onze


dienstverlening aan onze huurders op peil te houden. Dit betekent dat huishoudens met een inkomen boven de € 34.085 een extra percentage van 0,5% of 2,5% bovenop de basishuurverhoging hebben gekregen.

1.2 Wie huurde wat in 2014? Verhuringen aan de BBSH-doelgroep In 2014 heeft Haag Wonen 1.049 van de 1.273 verhuringen in de bestaande bouw toegewezen aan de laagste inkomens (BBSH-doelgroep), dit is 82%. De norm was 70%. Hiermee voldoen we aan de huidige regionale en lokale prestatieafspraken. Vorig jaar lag dit percentage nog op 77%. Door de strenge Europese regels rondom het toewijzen van sociale huurwoningen aan de doelgroep, lijkt dit percentage alsmaar toe te nemen. We hebben door deze regels weinig ruimte om toe te wijzen boven de Europese norm.

Verhuringen aan BBSH doelgroep bestaande bouw Verhuurder Haag Wonen Wooninvest Den Haag Totaal

Aantal verhuurde woningen 1.273 75 1.348

BBSH-doelgroep 1.049 64 1.113

Percentage BBSH 82 % 85 % 83 %

In wijken waar weinig verschil is in inkomens, proberen we maximaal 70% van de nieuw verhuurde woningen toe te wijzen aan de BBSH-doelgroep (met een minimum van 60%). In de wijken Bouwlust en Vrederust is dit in 2014 gelukt. 63% van de vrijgekomen woningen is hier toegewezen aan de BBSHdoelgroep. Ondanks dat we in onze eenzijdige wijken (Schilderswijk, Bouwlust, Vrederust, Morgenstond en Moerwijk) ruimere inkomensgrenzen voor de betaalbare woningen hanteren, blijft het lastig om lage middeninkomens aan te trekken. Voor 2014 komen we namelijk gemiddeld in onze eenzijdige wijken uit op 81% van de verhuringen aan de BBSH doelgroep.

Verhuringen aan de EU-doelgroep De Europa-regeling verplicht ons om minimaal 90% van de vrijkomende voorraad met een netto huurprijs tot en met € 699,48 toe te wijzen aan huishoudens met een gezamenlijk fiscaal jaarinkomen van maximaal € 34.678. Dit geldt ook voor de verhuringen die via samenwerkingspartners verlopen – bijvoorbeeld zorgwoningen. In totaal tellen 1.298 verhuringen mee voor de Europa-regeling. Van deze verhuringen zijn er 1.247 toegewezen aan huurders met een inkomen tot € 34.678, dat is 96%. Hiermee voldoen we aan de Europese norm van 90%. Het percentage is hoger dan gepland, onder andere door meer toewijzingen aan lage inkomens op verzoek van de gemeente. Daarnaast dwingt het risico van hoge boetes bij overschrijding van de norm ons om uiterst voorzichtig te zijn bij het toewijzen boven de Europese grens.


10% van de verhuringen mogen we van Europa toewijzen aan huishoudens die meer verdienen dan € 34.678. In 2014 hebben wij de resterende vrije ruimte vooral gebruikt voor het huisvesten van woningzoekenden met een status Urgent en gezinnen (vanaf drie personen) met een laag middeninkomen.

Verhuringen nieuwbouw aan de BBSH-doelgroep Het percentage toewijzingen aan de BBSH-doelgroep hebben we bijna gehaald (afspraak is 30%). In de praktijk is dit een lastige doelstelling. Woningzoekenden die tot de BBSH-doelgroep behoren zijn vaak afhankelijk van huurtoeslag, waardoor de middeldure (sociale huur) nieuwbouwwoningen simpelweg te duur zijn. In 2014 is het project Tasmanhof (Zeeheldenkwartier) opgeleverd. Dit project bestaat uit 26 middeldure sociale huurappartementen. Zeven huishoudens (27%) van de nieuwe bewoners van dit complex behoorden tot de BBSH-doelgroep, 17 tot de lage middeninkomensgroep en twee tot de hogere inkomensgroep. We hebben daarmee 92% toegewezen aan de BBSH-doelgroep en lage middeninkomens samen. Hiermee voldoen we ruimschoots aan de afspraak om 85% toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen tot en met de lage middeninkomensgrens.

1.3 Woningvoorraad onder druk Voor onze huidige en toekomstige huurders is het woningaanbod onzeker. De overheid wil de toewijzingsgrens verruimen, waardoor meer mensen in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Het gevolg is dat de vraag naar deze woningen zal toenemen. Verschillende heffingen die corporaties moeten betalen, maken het investeringsvermogen daarentegen kleiner, waardoor het aanbod moeilijker kan worden aangevuld. En dan hebben veel huurders nog te maken met een verlaging van hun inkomen en een verzwaring van hun lasten, waardoor het nog moeilijker wordt om hun huisvesting te betalen. Haag Wonen zoekt daarom naar de balans tussen de verhuurbaarheid van woningen, het waardebehoud van woningen, de betaalbaarheid van woningen en de kosten en opbrengsten van woningen. Dat doen we zo: we weten van ons totale vastgoed en alle woningen en andere verhuureenheden afzonderlijk, welke maatschappelijke en financiële positie ze innemen en hoe daarmee onze woningportefeuille bijdraagt aan de volkshuisvesting in Den Haag. Van de afzonderlijke wooncomplexen kunnen we de afweging maken welke mogelijkheden er zijn voor nu en straks. We kunnen dus vanuit meerdere invalshoeken sturen op onze portefeuille en de positie ervan in de stad. En dus onze budgetten slim en doordacht besteden. Uiteraard houden we de informatie over onze complexen continu actueel. Op termijn (namelijk in 2025) zou Haag Wonen volgens haar ondernemingsplan een aandeel van 20.800 sociale huurwoningen in Den Haag moeten hebben om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. In 2014 hebben we op basis van de begroting opnieuw het verschil berekend tussen onze huidige voorraad en de voorraad die we in de toekomst nodig denken te hebben. Uit de actuele sloop-nieuwbouw-, verkoop- en wijkhuurbeleidsplannen volgt dat we in 2025 20.500 sociale huurwoningen hebben. Dit betekent dus een tekort van 300 woningen. Bij het maken van het ondernemingsplan was dit tekort nog 500 woningen. Het verwachte tekort is dus afgenomen en we zien


dan ook vooralsnog geen aanleiding om aparte maatregelen te nemen om het verwachte tekort nog kleiner te maken.

Opbouw portefeuille sociale voorraad In 2014 is het aantal sociale huurwoningen afgenomen. Zo hebben we 289 woningen verkocht en zijn 113 woningen gesloopt. Daar tegenover staat de oplevering van de Tasmanstraat in het Zeeheldenkwartier in Den Haag; hier zijn 26 appartementen gebouwd in de sociale huur.

Aantallen huurvoorraad 2013 Af: sloop Af: verkoop Bij: nieuwbouw Totaal

22.457

2014 -113 - 289 + 26 22.081

2013 18.059 3.578 820 22.457

2014 15.895 4.497 1.689 22.081

Verschuivingen binnen de huurvoorraad Betaalbaar Middelduur Duur Totaal

Een flink aantal woningen zijn door de jaarlijkse huurverhoging in een andere klasse terecht gekomen. Dit komt doordat wij in 2014 bij de jaarlijkse huurverhoging niet hebben afgetopt op de aftoppingsgrenzen en de huurtoeslaggrens. Voor huurders met een inkomensval, waarbij de huur boven de huurtoeslaggrens is uit gekomen, hebben wij een vangnetregeling. Huurders bij wie de huurprijs boven de huurtoeslaggrens uitkomt en die nu geen recht hebben op huurtoeslag, maar die dit door een inkomensval wel willen aanvragen, kunnen een verzoek doen tot huurverlaging om de huur met het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging te verlagen. Als de huurprijs na verlaging van het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging nog steeds boven de huurtoeslaggrens is, kan de huurder contact met ons opnemen. We zoeken dan samen met de huurder naar een passende oplossing, waarbij verdere huurverlaging tot de mogelijkheden behoort. Naar verwachting komt dit bijna niet voor. In 2014 is het één keer voorgevallen. We hebben deze huurder een passende oplossing kunnen bieden. Door het streefhuurbeleid wordt van veel woningen de huur verlaagd tot de gewenste huurklasse wanneer zij vrijkomen. In 2012 zijn we gestart met deze herziening van het streefhuurbeleid. De streefhuur is de huurprijs die we als maatschappelijk betrokken woningcorporatie willen vragen. Die wijkt meestal af van de huurprijs die we mogen vragen. Onze streefhuren zijn namelijk gemiddeld 85% van de huurprijs die we volgens de puntentelling maximaal mogen vragen.


Ook in 2014 streefden we naar meer huuropbrengsten zonder de betaalbaarheid en verhuurbaarheid van onze woningen uit het oog te verliezen. We verdienen dus waar het kan, zodat we minder kunnen vragen waar dat nodig is. In 2014 hebben we de herziening van ons streefhuurbeleid geëvalueerd. Uit de evaluatie blijkt, dat we met het streefhuurbeleid jaarlijks 3% extra huurinkomsten ontvangen. De effecten op de verhuurbaarheid en betaalbaarheid kunnen we nu nog niet voldoende beoordelen. Dit is geen probleem. Het vastgestelde streefhuurbeleid is immers geen eindproduct, maar een startpunt van waaruit we de komende jaren kunnen bijsturen op complexen/of wijkniveau als dit nodig is. Of als externe ontwikkelingen hier om vragen. We maken hiervoor nog een kader waarmee voorstellen tot aanpassing van het streefhuurbeleid getoetst kunnen worden op zowel portefeuille-, wijk- als complexniveau.

1.4 Historisch laag percentage leegstaande woningen In Den Haag is veel vraag naar sociale huurwoningen. Woningen die vrij komen, verhuurt Haag Wonen dan ook zo snel mogelijk aan nieuwe bewoners. Zo zorgen we dat woningzoekenden snel nieuw onderdak hebben en dat Haag Wonen zo min mogelijk huurinkomsten mist. Het percentage leegstaande woningen van Haag Wonen bereikte in 2014 een historisch ‘laagterecord’ van 34 woningen die leegstonden terwijl zij technisch gereed waren voor de verhuur. Dat is slechts 0,15% van ons totale aantal woningen. De gemiddelde leegstand over heel 2014 was 0,82%. Hoe deden we dat? Met aansluitend verhuren na een huuropzegging verkorten we de gemiddelde tijd dat een huurwoning onbewoond is. We proberen de mate waarin een woning van bewoner wisselt (de mutatiegraad) te beïnvloeden. We bekijken bij een verhuring of een woning ook in de toekomst nog passend is voor de nieuwe huurder. We houden de huurachterstand van huurders zo klein mogelijk. Ons incassoproces draagt daaraan bij. Zo kunnen we ook de kosten terugdringen die huisuitzettingen met zich meebrengen als gevolg van huurachterstanden. Onze verhuurconsulenten zijn bijgeschoold in marketing en PR, waardoor de kwaliteit van woningadvertenties is verbeterd.


Leegstaande woningen (exclusief sloop- en verkoopwoningen)

Sociale huurwoningen Bedrijfsonroerend goed Vrije huursectorwoningen

2014 0,82% 10,94% 6,12%

We hebben de leegstand in de vrije huursectorwoningen in 2014 terug kunnen dringen door betere marketing bij moeilijker te verhuren woningen. Naast het aanpassen van de huren aan de markt, wordt ook het voorzieningenpakket binnen de woningen en/of complexen meegenomen. Op deze manier hebben we de leegstand in complex de Drentse Hoek aangepakt. De markt voor bedrijfsonroerend goed is nog steeds niet heel gunstig. Daarbij komt dat wij een aantal specifieke ruimtes terug hebben gekregen die moeilijker verhuurbaar zijn. Zo is de vraag voor zorg en welzijn en kinderopvang flink teruggelopen. Daar staat tegenover dat we overeenstemming hebben met de gemeente om de Bibliotheek in de Schilderswijk weer te openen.

Hoe vaak verhuizen onze bewoners? Mutatiegraad De mutatiegraad was in 2014 6,20%. De daling van de mutatiegraad die de afgelopen jaren zichtbaar was – in 2013 was de mutatiegraad nog 7,05% – zet ook in 2014 door. Huurders zijn minder bereid om te verhuizen vanwege een slechtere financiële situatie en de door huurharmonisatie gestegen huurprijzen. Onze huurders blijven zitten waar ze wonen. Het perspectief na verhuizing is dan ook vaak een kleinere en (relatief) duurdere woning.

1.5 Wonen en zorg Zorgpartijen met wie Haag Wonen samenwerkt, werden in 2014 geconfronteerd met bezuinigingen of zelfs faillissement. Haag Wonen reageert hierop door koersvast te blijven. In 2014 heeft Haag Wonen een risico-inventarisatie uitgevoerd van haar zorgvastgoed, in relatie tot de (financiële)hervormingen binnen het zorgstelsel. Door de extramuralisering1 in de zorg zien we dat zorginstellingen zorgvastgoed opnieuw overwegen: behouden of afstoten? Met deze inventarisatie hebben we in beeld gekregen wat de mogelijke risico’s zijn in de (toekomstige) verhuurbaarheid van dit vastgoed. Die risico’s zijn beperkt. Van onze ruim 22.000 woningen zijn er ongeveer 500 eenheden met een specifieke zorgfunctie, die lastiger te verhuren zijn, of waarvan het terugbrengen naar een woning zeer kostbaar is.

1

Extramuralisering is het streven om buiten de muren van een intramurale instelling gelijkwaardige zorg te bieden, bijvoorbeeld in de eigen woning.


We kregen in 2014 de eerste opzeggingen binnen van zorginstellingen. Bij een opzegging bouwen we een voorziening om naar losse woningen, of we houden zorgstellingen aan hun huurcontract en bieden ze de mogelijkheid om het huurcontract af te kopen. Tenslotte hebben we een stappenplan opgesteld dat we toepassen bij mogelijke opzeggingen van zorgpartijen die met ons een huurovereenkomst hebben. Zo houden we een heldere en transparante houding naar onze zorgpartners en minimaliseren we financiële risico’s van ons zorgvastgoed.

Samenwerkingen met zorginstellingen Haag Wonen heeft voor begeleid zelfstandig wonen samenwerkingsovereenkomsten afgesloten die het mogelijk maken dat sociaal kwetsbare mensen door middel van (woon)begeleiding weer zelfstandig gaan wonen. Wij werken samen met Impegno, de Kesslerstichting en het Leger des Heils. Met deze zorgpartijen maken wij afspraken over het aantal te leveren woningen en de begeleidingsperiode. Door voorwaarden te stellen aan de begeleiding, houden we de leefbaarheid van de wijk in het vizier. Uitgangspunt is dat omwonenden geen overlast mogen ervaren bij het huisvesten van deze doelgroep. Uit de jaarlijkse evaluatie met onze zorgpartners blijkt dat op basis van overlastmeldingen van onze huurders en de ervaringen van onze medewerkers in de wijk, de doelstellingen van de convenanten zijn gehaald. In 2014 is met het Leger des Heils en de Kesslerstichting de samenwerking uitgebreid. Aanleiding was het faillissement van de zorgorganisatie LUNA, die (zorg)jongeren opving en begeleiding bood door middel van tijdelijke opvang in woningen die Haag Wonen ter beschikking stelde. Haag Wonen heeft in een zeer goede samenwerking met de gemeente en genoemde zorgpartijen gezorgd dat de jongeren in deze woningen niet de dupe werden van het wegvallen van een organisatie. Zo konden we voorkomen dat deze jongeren op straat kwamen te staan. Natuurlijk stond 2014 ook in het teken van de voorbereiding door de gemeente op hervormingen binnen de zorg per 1 januari 2015. De gemeenten zijn vanaf dat moment verantwoordelijk voor ondersteuning en begeleiding van hun burgers (Wet Maatschappelijke Ondersteuning). Het beschermd wonen komt ook onder verantwoordelijkheid van gemeenten te vallen. In het kader van Wonen en Zorg is in 2014 onder regie van de gemeente gewerkt aan het verder inzichtelijk maken van de implicaties van deze hervormingen. Zo moeten we in beeld krijgen om hoeveel mensen het gaat en of de bestaande woningvoorraad voldoet aan de toekomstige vraag van ouderen die langer zelfstandig (moeten) wonen. Deze verkenning wordt voortgezet in 2015. In wijkprofielen hebben we per wijk de hoeveelheid woningen voor ouderen en met speciale toegankelijkheid afgezet tegen het aantal ouderen die behoren tot onze doelgroep; daarmee is een match gemaakt tussen de huidige vraag en het aanbod gebaseerd op de verwachte bevolkingssamenstelling in 2025.


2. Onderhoud met stip op 1 Een goed onderhouden woning is belangrijk voor onze huurders. Haag Wonen maakt bij onderhoud duidelijk onderscheid tussen wat we moeten doen en wat we willen doen. Op die manier is onze prioritering zo efficiënt mogelijk. Daarnaast zoeken we naar een scherpe prijsstelling aan de hand van een heldere inkoopstrategie – zo kunnen we meer onderhoud doen dat niet verplicht is, maar dat we wel willen. Natuurlijk altijd in overleg met onze huurders. Ons onderscheid tussen Moeten en Willen is inmiddels doorontwikkeld tot een methodiek, waar zowel pers als collega-corporaties belangstelling voor tonen. Daarom hebben we inmiddels een kennisplatform Moeten en Willen opgericht.

2.1

Moeten en Willen

In de meerjaren onderhoudsplanningen van wooncomplexen maken we onderscheid tussen het juridisch verplichte onderhoud (Moeten) en het onderhoud volgens ons eigen beleid (Willen). Het juridisch verplichte onderhoud (Moeten) is vastgelegd in de Woningwet, het Burgerlijk Wetboek, het Bouwbesluit Bestaande Bouw, het Besluit Huurprijzen Woonruimte en het Gebrekenboek Huurcommissie. Eenvoudig gezegd gaat het om al het onderhoud dat nodig is om aanschrijvingen, verloren huurcommissiezaken en schade die het gebruik aantast te voorkomen. Het onderhoud dat we Willen bestaat onder meer uit: verbeteren van het binnenklimaat energiezuiniger maken van de woning verbeteren van de uitstraling verbeteren van de uitrusting of de indeling aanpassen van de woning aan het (eventueel nieuwe) bewonersprofiel verbeteren van de inbraakveiligheid verminderen van toekomstige onderhoudskosten Er is veel interesse in de methode van Moeten en Willen, een idee van Haag Wonen dat wij met de TU Delft en onderzoeken adviesbureau vastgoedbeheer DWVB+ verder hebben ontwikkeld. Er is uitgebreid aandacht aan de methode besteed in de (vak)media en diverse corporaties toonden belangstelling. Daarom hebben wij samen met DWVB+ het kennisplatform Moeten en Willen opgericht zodat we onze kennis ook met andere corporaties kunnen delen. In november heeft de eerste bijeenkomst plaatsgevonden.


Het onderhoudsprogramma van Haag Wonen kende in 2014 een begroting van € 31,4 miljoen. Van het planmatig en groot onderhoud bestond 93% uit Moeten en 7% uit Willen. In 2013 was dit 98% Moeten en 2% Willen. Daarnaast hebben wij Willen werkzaamheden op de investeringsbegroting. Door scherp aanbesteden van het Moeten onderhoud, maken we dus extra ruimte voor Willen onderhoud en verbeteringen. In 2014 hebben we € 30,9 miljoen uitgegeven aan onderhoud. Een onderschrijding van de begroting van € 562.000

Onderhoudslasten (x € 1.000) Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Subtotaal dagelijks onderhoud Planmatig onderhoud Groot onderhoud Totaal onderhoudslasten

Begroting 2014 7.755 4.846 3.078 15.679

Realisatie 2014 7.331 6.117 2.723 16.171

Realisatie -/begroting -424 1.271 -355 492

12.001 3.764 31.444

11.749 2.962 30.882

-252 -802 -562

In 2014 bleven we binnen de begroting, mede door goede samenwerking tussen de afdelingen Planmatig onderhoud en Dagelijks onderhoud. Hierdoor kunnen we slim en scherp sturen op de totale onderhoudsbegroting en zoveel mogelijk uitvoeren voor onze bewoners.

2.2

Samen met huurders werken aan onderhoud

Bij onderhoud zoeken we de samenwerking met huurders en andere partijen. Waar co-creatie meerwaarde heeft voor een efficiënte werkwijze en een goed eindresultaat, passen we dit toe. Bij het opfrissen van bergingsgangen bijvoorbeeld: Haag Wonen levert materiaal en expertise, huurders leveren menskracht. In 2014 voerden we een pilot uit waarbij een gedeelte van de zeggenschap en de middelen bij huurders lag. De bewoners van de Jan Romeinstraat (Houtwijk) hebben op eigen initiatief de binnenruimten van het complex geschilderd. Hierdoor ziet alles er weer fris uit. Haag Wonen heeft de verf geleverd, al het overige werk hebben de bewoners zelf gedaan.

Dagelijks onderhoud Dagelijks onderhoud voeren we uit wanneer een huurder constateert dat iets kapot is – bijvoorbeeld een klemmende deur. Of het klein onderhoud nadat een huurder is verhuisd. In 2014 hebben wij ruim 29.000 reparatieverzoeken verwerkt (in 2013: 35.000). Bijna 21.500 (2013: 25.000) van deze meldingen betroffen kleine en eenvoudige werkzaamheden. Ruim 6.500 (2013: 8.000) meldingen namen wat meer tijd in beslag, omdat de werkzaamheden complexer waren. De overige ruim 1.400 meldingen betroffen storingen en reparaties aan woningen die klaar werden gemaakt voor nieuwe huurders. In 2014 waarderen de huurders het dagelijks onderhoudsproces, net als in 2013, met een rapportcijfer 7,3. Daarmee blijven we constant goede dienstverlening leveren in het reparatieproces. Wanneer we kijken naar de kleinere reparaties (binnen 3 dagen opgelost) ligt de waardering nog hoger,


namelijk op een 7,8. Hiermee scoren we ruim boven het gemiddelde van 7,1 van de twintig corporaties die mee doen aan de benchmark van USP 2. Bij het onderhoud van woningen die van bewoner wisselden (mutatieonderhoud), hebben we in 2014 een overschrijding op de begroting van € 1.271.000. De kosten voor het mutatieonderhoud per woning waren iets hoger dan begroot. Dit komt bijvoorbeeld door het verlengen van de levensduur van een complex – dan voeren we bij een wisseling van huurder meer werkzaamheden uit waardoor de kosten hoger uitvallen.

Planmatig onderhoud In 2014 hebben wij bij een vijfde van onze woningen planmatig onderhoud uitgevoerd. Bij planmatig onderhoud gaat het om werkzaamheden, die zorgen dat de technische staat van de woning goed blijft, zoals houtrotherstel, buitenschilderwerk, het vervangen van combiketels en het vervangen van dakbedekking en dakgoten. Bij planmatig onderhoud kijken we ook naar de verbetering van de veiligheid en het onderhoud dat benoemd staat in de vastgestelde complexbeheerplannen. Ook bij planmatig onderhoud maken we onderscheid in onderhoud dat moet en onderhoud dat we willen. Onderhoud dat we willen, baseren we op de noodzaak van de uitstraling van woningen, de duurzaamheid (verbeteren van energielabels en het vervangen van open verbrandingstoestellen) of met het vergroten van de bewonerstevredenheid en de verhuurbaarheid (vernieuwen van keukens, douches en wc’s). Voor een overzicht van het planmatig onderhoud, zie bijlage: Planmatig Onderhoud.

Energielabels De woningen van onze huurders verduurzamen we op een logisch onderhoudsmoment zoals bij verhuring of planmatig onderhoud. Oorspronkelijk hadden we binnen onze woningvoorraad bijna 12.000 geisers en andere open verbrandingstoestellen. Eind 2014 hebben we er nog 1.700. Dit betekent dat we in de afgelopen jaren al 10.300 van deze toestellen hebben (laten) vervangen of verwijderd. In 2014 hebben we er 336 vervangen of verwijderd. De verdeling van de energielabels binnen ons woningbezit is als volgt:

2

Bron: USP-onderzoek 2014


Vastgestelde energielabels Energielabel A Energielabel B Energielabel C Energielabel D Energielabel E Energielabel F Energielabel G

2% 15% 34% 22% 10% 9% 8% 100%

In 2014 hebben we voor 5.748 woningen een nieuw label laten vaststellen. Dit hebben we gedaan omdat we bij complexen planmatige werkzaamheden hebben uitgevoerd die een verbetering van het energielabel tot gevolg hadden of bij een mutatie bijvoorbeeld een cv-ketel hebben aangebracht. Doordat er slim is aanbesteed en samengewerkt, is dusdanig veel geld bespaard, dat we extra werkzaamheden uit de categorie Willen konden uitvoeren. Zo hebben we in Bezuidenhout West 38 woningen kunnen verduurzamen door de geisers te verwijderen en de warmwatervoorziening aan te sluiten op stadsverwarming units.

Groot onderhoud met verbetering Voor groot onderhoud hanteren we een succesvol gebleken aanpak. Eerst gaan we in overleg met de (al dan niet op te richten) bewonerscommissie. We stellen samen met de bewoners een planning op, waarbij we zoveel mogelijk rekening houden met hun wensen. Daarna gaan we pas over tot actie. Zo zijn onze bewoners van A tot Z betrokken bij de aanpak van hun woning. Met groot onderhoud verbeteren we het wooncomfort van de woningen, brengen we meer diversiteit aan in ons woningaanbod en leveren we een belangrijke bijdrage aan het energiezuiniger maken van onze woningen. Daarnaast verbeteren we de marktpositie van de woningen. In 2014 zijn we met twee projecten aan de slag gegaan. Twee complexen in de Jacob Jordaensstraat in de Schilderswijk en een complex in de Betje Wolffstraat in Moerwijk. Jacob Jordaensstraat Bij deze complexen pakken wij de buitenkant van 110 woningen op de bovenste etage aan.. Er was in 2013 geconstateerd dat hier achter panelen aan de buitenkant, houtrot was ontstaan. Hierdoor kwamen de panelen los te zitten. Dit project wordt in 2015 afgerond. Betje Wolffstraat In 2014 zijn we gestart met het groot onderhoud aan de Betje Wolffstraat. Hier wordt aan de buitenkant groot onderhoud gepleegd. Het pand krijgt een schilderbeurt. Waar dat nodig is, herstellen we houtrot.


Waar nodig, brengen we isolerende beglazing aan, tegen huurverhoging. De 14 kopgevels van het complex zullen worden voorzien van een buitengevel isolatiesysteem. De werkzaamheden lopen door in 2015.

Groot onderhoud uitgevoerd in ontwikkelend beheer Ook groot onderhoud of verbeterplannen realiseren we bij voorkeur via ontwikkelend beheer. We voeren plannen in logisch afgebakende fases uit: wanneer een huurder verhuist, wanneer een bewoner een reparatieverzoek indient of soms in één keer (wanneer er andere werkzaamheden in de planning staan) waar dit technisch en financieel verstandig is. Dit zorgt voor meer wooncomfort voor huurders, terwijl de kosten van de ingreep en de overlast voor bewoners zoveel mogelijk beperkt blijft. In 2014 zijn we gestart met de voorbereiding van twee groot onderhoud/verbeterplannen: Gabriël Metsustraat, Schilderswijk. Hier hebben we groot onderhoud uitgevoerd bij twee proefwoningen, waarin een verbeterpakket is uitgetest. Dit verbeterpakket brengen we in de komende jaren aan bij mutatie in de woningen. Jan Luykenlaan, Moerwijk, is op dezelfde manier uitgewerkt. Ook daar hebben we groot onderhoud bij drie proefwoningen uitgevoerd. Bij mutatie worden alle woningen die aan de desbetreffende standleiding zijn aangesloten, aangepakt. De huidige huurders moeten hieraan mee doen. Hierbij is de aanpak van het toilet verplicht. Wel hebben de huurders de keuze of zij een nieuw keukenblok willen of dat zij kiezen voor een geheel nieuwe badkamer en keuken waarbij de balkondeur van de badkamer wordt verplaatst van de badkamer naar de keuken. Wanneer de huidige huurders niet kiezen voor een nieuwe badkamer en/of keuken, wordt dit uitgevoerd wanneer zij verhuizen.

2.3

Verbeteren rendement

Vastgoed met maatschappelijke meerwaarde (betaalbare sociale huurwoningen voor onze doelgroepen): dat is ons kernproduct. Vastgoed met vooral financieel rendement (bedrijfsruimten of duurdere huurwoningen): daarvan kunnen we onze maatschappelijke doelstellingen financieren. Vastgoed met laag maatschappelijk rendement en laag financieel rendement pakken we aan. Die aanpak wisselt: dit vastgoed onderzoeken we om het rendement te verbeteren. Voor woningen die we echt niet op niveau kunnen krijgen, kan verkoop of sloop/nieuwbouw de juiste beslissing zijn. De complete afweging is bekend onder de term asset management: de positie van ons vastgoed op de variabelen ‘financiële positie’ en ‘maatschappelijke positie’. Op basis van deze score beslissen we over de toekomstplannen voor onze complexen en bepalen we bij welke complexen we het rendement willen verbeteren. We hebben actuele toekomstplannen voor alle complexen inclusief een onderhouds- en investeringsplanning. De toekomstvisie van onze complexen is ook bekend bij de desbetreffende huurders.


2.4 Verkoop Om onze bewoners een passende woning te kunnen (blijven) bieden, zijn investeringen in bestaande en nieuwe woningen nodig. Daarvoor gebruikt Haag Wonen de opbrengst van de verkoop van woningen. De investeringen van Haag Wonen mogen de verkopen niet overschrijden. Voor 2014 begrootten wij een verkoopomzet van € 19,5 miljoen. In 2014 is in totaal een verkoopomzet van € 29,9 miljoen gerealiseerd. Het verschil tussen de totale investeringen en de verkooprealisatie hebben wij gebruikt voor het aflossen van leningen.

Verkoop woningen 2014 Begroot 2,9 miljoen 6,3 miljoen

Regulier bezit Verspreid bezit Koopgarant Achtervang Totaal aantal woningen

3,8 miljoen 13,1 miljoen

Bijzondere objecten / BOG Totaal


VHE’s 30 73 9 21 133

Gerealiseerd 7,1 miljoen 4,3 miljoen 0,1 miljoen 9,2 miljoen 20,4 miljoen

VHE’s 60 30 11 49 150

9 objecten


5 objecten

Door de verkoop van woningen creëren wij een gedifferentieerd aanbod in onze wijken. Tevens levert het Haag Wonen middelen op voor nieuwe investeringen, bijvoorbeeld verbeterinvesteringen in de woningen van onze huurders. Waar nodig treffen we verkoopbevorderende maatregelen. Een kleine kwaliteitsimpuls kan de verkoopsnelheid verhogen. In samenwerking met externe deskundigen onderzochten we in 2014 alternatieve financieringsvormen voor kopers, met name voor starters. Onze koopwoningen zijn vooral bij hen in trek. In 2014 hebben we gericht bij een aantal woningen verkoopbevorderende maatregelen uitgevoerd, variërend van verkoopstyling (presentatie) tot het kant en klaar (turn key) opleveren van de woning. De kosten van deze maatregelen worden ruimschoots terugverdiend door de hogere opbrengst en de kortere verkoopleegstand. Een deel van onze voorraad zetten we in 2014 in de markt als kluswoning. De belangstelling was echter gering. Slechts 1 van de 8 kluswoningen is verkocht in 2014; we verwachten een tweede in 2015 te verkopen. We onderzoeken waar dit slechte resultaat aan te wijten is. Met de resultaten van het onderzoek bekijken we waar we zaken kunnen verbeteren. Een variant op kluswoningen is het gedeeld verkopen; samenwerking met externe partijen is daarbij de sleutel tot succes. Haag Wonen brengt de woning in, de externe partij knapt de woning op eigen kosten op en na verkoop delen we de winst.


De pilot die we hiermee in 2013 zijn gestart blijkt succesvol; alle 14 woningen uit de pilot zijn verkocht, de gemiddelde verkoopduur was zeven maanden vanaf de start van de werkzaamheden. In 2014 zijn we met een tweede project begonnen. Hierbij realiseren we 36 woningen; daarvan hebben er in 2014 13 een nieuwe eigenaar gekregen. De overige woningen worden naar verwachting in 2015 verkocht. In 2014 wilden we 133 woningen en negen overige projecten verkopen (bedrijfsonroerend goed en bijzondere objecten). We hebben in 2014 verkocht: 150 woningen , 148 kamers in het studentencomplex Skotel en vijf bedrijfsonroerend goed objecten met in totaal 21 verhuureenheden.

Zo min mogelijk leegstaande verkoopwoningen Wanneer leegstaande woningen uiteindelijk niet worden verkocht, nemen we ze mogelijk weer in de verhuur. Zo verminderen we de leegstand van koopwoningen en het levert financiële middelen op. Ons doel voor 2014 was minder dan 180 leegstaande verkoopwoningen, een afname van 25% ten opzichte van 2013. Op 31 december stonden nog 147 verkoopwoningen leeg. We hebben dus ons doel behaald en blijven werken aan een verdere afname.

Verkoop bedrijfsonroerend goed en bijzondere objecten Bedrijfsonroerend goed waarvan de financiële en maatschappelijke meerwaarde gering is, verkopen we. Dit vastgoed draagt immers niet bij aan onze kerntaak. In 2014 is voor ca. € 9,5 miljoen bedrijfsonroerend goed verkocht. Het betreft vijf objecten met in totaal 21 verhuureenheden: Vaillantlaan 360/420 (10 verhuureenheden) Wagenstraat (7 verhuureenheden), Ammunitiehaven 133 (1 verhuureenheid), Zwolsestraat, Skotel (2 verhuureenheden, naast de eerder genoemde 148 kamers), Melis Stokelaan, Podium (1 verhuureenheid) Daarnaast zijn in 2014 ook negen parkeerplaatsen verkocht.

2.5 Investeren in nieuwe woningen Afhankelijk van onder meer de verkoop van niet-sociaal vastgoed en heffingen die wij moeten afdragen aan de overheid, kunnen we nieuwe sociale huurwoningen bijbouwen. Nieuwe woningen zijn voor onze doelgroep. We investeren dus in nieuwe woningen om aan huidige en toekomstige woonvragen van (potentiële) huurders te voldoen. Eind 2014 leverden we 26 nieuwe sociale huurwoningen op in de Tasmanstraat in het Zeeheldenkwartier. De begroting voor nieuwbouwinvesteringen in 2014 was € 6,3 miljoen. De realisatie is € 4,2 miljoen.


Opleveringen en verkopen De bouwproductie binnen de Haagse regio is laag. De woningmarkt kent al wel een licht herstel, dat merken we aan de verkopen van bestaande woningen . In 2014 hebben we in totaal 150 woningen verkocht en 148 kamers in het studentencomplex Skotel. Ter vergelijking: in 2013 verkochten we 90 woningen uit de bestaande voorraad. Daarnaast zijn we in 2014 gestart met een aantal bijzondere projecten die bijdragen aan de verkoopdoelstellingen van Haag Wonen én aan de woonwensen binnen Den Haag: Van Dijckstraat: verkoop van 17 kavels voor particulieren in samenwerking met de gemeente Den Haag. Kloosterbuuren (Middachtenweg): realisatie van 118 woningen, in samenwerking met Era Contour en Syntrus Achmea. In 2014 is de eerste fase gestart met de bouw van 58 woningen in koop en dure huur. Maasstraat fase 2 en 3: partners ontwikkelaar Blauwhoed en woningbelegger MN Services realiseren het stedenbouwkundig plan en woningontwerp voor de koop en dure huur sector voor Haag Wonen. In december 2014 is gestart met de bouw van 58 vrije sector huurwoningen en 14 koopwoningen.


2.6 Het driekamermodel Met het driekamermodel kunnen we zien wat onze maatschappelijke bijdrage als woningcorporatie is afgezet tegen de activiteiten van een commerciële belegger. Het driekamermodel splitst de corporatie in drie kamers: De vastgoedkamer, bij Haag Wonen noemen wij dit de Vastgoedexploitatie De vermogenskamer, bij Haag Wonen noemen wij dit het Vermogensbeheer De maatschappelijke kamer, bij Haag Wonen noemen wij dit de Maatschappelijke bijdrage.

De activiteiten in de eerste twee kamers worden ook uitgevoerd door beleggers – oftewel de markt. De woningcorporatie onderscheidt zich door de maatschappelijke kamer. In onderstaande afbeelding hebben wij het driekamermodel voor Haag Wonen (realisatie 2014) ingekleurd. Hier laten wij zien waar wij verschil maken ten opzichte van de markt. De maatschappelijke bijdrage van Haag Wonen is € 1.075 per woning. Dat is € 23,7 miljoen in totaal. Ook hierbij is duidelijk dat de bijdrage aan de betaalbaarheid – een bijdrage aan het verlagen van de huur – het grootste deel beslaat van onze maatschappelijke bijdrage. Leefbaarheid en extra onderhoud (boven op dat wat een belegger zou doen) completeert de maatschappelijke bijdrage. Daarnaast leveren we nog een extra maatschappelijke bijdrage wanneer wij investeren. Een klein deel van onze investeringen is onrendabel, om de woningen betaalbaar te houden.

leefbaarheid € 50 + extra onderhoud € 75 + extra sociaal beheer p.m.

Maatschappelijke bijdrage maatschappelijk budget € 1.075

huurverlaging € 950

rente lasten € 1.400 + verhuurdersheffing/ saneringheffing € 615

onderhoud, beheer € 2.790

Vastgoed exploitatie markthuuropbrengsten

exploitatie € 4.110

€ 6.900

(on)rendabele investeringen € 350

verkoopopbrengsten € 1.250

Vermogensbeheer

beschikbaar voor waardedaling € 1.020

extra aflossen € 900


3. Snelle en deskundige dienstverlening Thuis houdt niet op bij de voordeur. Prettig wonen doe je niet alleen in je woning; dat doe je in je straat, in je buurt en in je stad. Daarom werkt Haag Wonen aan een uitstekende dienstverlening, slimme samenwerking met huurders, partners en gemeente en de uitwerking van innovatie, duurzame ideeën voor verbetering – vaak van de bewoners zelf. Heb je als klant van Haag Wonen een vraag over bijvoorbeeld je woning, dan kom je meestal in eerste instantie in contact met de medewerkers van onze call centers. Deze medewerkers hebben in 2014 op verschillende manieren gewerkt aan de kwaliteit van onze dienstverlening. Bijvoorbeeld door middel van trainingen en coaching, maar ook door zelftoetsing aan de hand van een maandelijkse kennisquiz.

3.1 Meten van klantcontact De belangrijkste aspecten in onze dienstverlening vinden huurders snelheid en deskundigheid. Om specifieke klantvragen snel en met de benodigde kennis te kunnen behandelen, heeft Haag Wonen goed inzicht nodig in de contactmomenten. We meten dan ook wekelijks de deskundigheid waarmee we vragen van huurders beantwoorden. Met deze actuele informatie zijn we in staat onze dienstverlening op peil te houden en te verbeteren.

Doelen 2014 80% van de inkomende gesprekken wordt binnen 60 seconden beantwoord. 80% van de inkomende (telefonische) reparatieverzoeken wordt binnen 30 seconden beantwoord. 70% van de bezoekers wacht maximaal 10 minuten alvorens zij geholpen worden. Alle klachten en brieven zijn binnen 10 werkdagen afgehandeld. 80% van de kleine reparatieverzoeken is opgelost binnen 3 dagen. 100% van de kleine reparatieverzoeken is opgelost binnen 8 dagen.

Resultaten 2014: ruim voldoende 81% van alle inkomende gesprekken is binnen de norm beantwoord. Klanten waarderen deze bereikbaarheid met een 7,1. Klanten vinden het vervelend om lang te wachten bij het doorverbinden of als ze niet op tijd worden teruggebeld. 82% van alle telefonische reparatieverzoeken is binnen 30 seconden beantwoord. Onze klanten waarderen deze bereikbaarheid met een rapportcijfer 7,6.


meer dan 70% van alle bezoekers is binnen 10 minuten aan de balie geholpen. Het aantal bezoekers is onder andere door het sluiten van de balie aan ons kantoor aan de Zichtenburglaan gemiddeld afgenomen met 18%. Deze mooie resultaten hebben we vooral kunnen halen door de flexibele inroostering van medewerkers. Vanaf 2014 meten wij niet meer of wij de klachten en brieven binnen 10 dagen hebben afgehandeld. De tevredenheid over de afhandeling van klachten en brieven is tenslotte belangrijker. In 2014 hebben we een nieuw proces vormgegeven. Hierbij letten we op zowel tijd als inhoud. Ook bij het aannemen en oplossen van reparatieverzoeken zijn goede resultaten geboekt: 90% van alle kleine reparatieverzoeken is opgelost binnen 3 dagen. Reparaties waarvoor bijvoorbeeld onderdelen besteld moeten worden, duren langer dan drie dagen. 97% van alle kleine reparatieverzoeken is opgelost binnen 8 dagen. de klanten waarderen de deskundigheid waarmee reparatieverzoeken worden verwerkt met een rapportcijfer 7,4. Om in 2015 de deskundigheid te verhogen, is eind 2014 een training ontwikkeld die de technische kennis van medewerkers die reparatieverzoeken aannemen vergroot. Deze training is door medewerkers positief ontvangen én met positief resultaat afgesloten. Klanten waarderen de deskundigheid van medewerkers van het call center gemiddeld met een 7. Om de deskundigheid van deze medewerkers te vergroten is maandelijks de kennis in het team getoetst met een kennisquiz. Daarnaast is in de coaching aandacht geweest voor de correcte afhandeling van de klantvraag.

3.2 Van klantvriendelijk naar klantgericht We wilden in 2014 minimaal een rapportcijfer 7,2 van onze huurders voor de klanttevredenheid. In 2014 waardeerden de huurders ons met een 7,3. We kunnen alleen aan de verwachtingen van onze huurders voldoen, als we er naar vragen. Om meer kwaliteit te bieden aan onze huurders op contactmomenten en onze relatie een positieve impuls te geven, werken we aan de stap van klantvriendelijke naar klantgerichte dienstverlening. Dat betekent dat we systematisch onze kennis vergroten over de huurder en zijn wensen, op het moment dat hij contact met ons zoekt. Maandelijks meten wij de resultaten van de processen Dagelijks Onderhoud, Woning Verlaten, Woning Betrekken en contact met het call center. Op deze manier kunnen we direct inspelen op verbetersuggesties. Zo hebben we bijvoorbeeld het proces voor Narooiwerkzaamheden aangepast. Ook hebben we onze woningadvertenties verbeterd door plattegronden van de woning toe te voegen. Tenslotte hebben wij de informatie over het opzeggen van de woning op de website verbeterd. Medewerkers die als eersten onze huurders aan de telefoon te woord staan, scoren ruim boven de norm van 7,2 voor vriendelijkheid. De coaching van de medewerkers op het tonen van empathie heeft hier een positieve bijdrage aan gehad. In de coaching is ook aandacht besteed aan klantgerichtheid. Medewerkers zijn aangespoord om (onterecht) openstaande klantvragen samen met collega’s op te lossen.


Bij klantgericht werken hebben onze medewerkers meer vrijheid om maatwerk oplossingen te bedenken voor de vraagstukken van onze huurders. Rond het thema dienstverlening hebben wij huurderpanels gevraagd met ons te bespreken wat wij en wat onze huurders precies verstaan onder klantgerichtheid. Maar ook welke cultuurverandering binnen Haag Wonen nodig is en of de kosten en baten van een dergelijk traject in balans zijn.

3.3 Slim samenwerken met bewoners en partners Bewonerscommissies en bewonersgroepen Haag Wonen heeft haar huurders nodig om goed werk te leveren. Door samen te werken met bewonerscommissies, (tijdelijke) bewonerspanels en onze huurdersorganisaties Huurdersvereniging Haag Wonen en Bewonersraad Haag Wonen krijgen we onmisbare informatie over onze dienstverlening en voegen we samen met bewoners waarde toe aan onze woningen en buurten. In 2014 is er één nieuwe bewonersgroep opgericht. Zij vertegenwoordigen de huurders van ons complex Valthestraat, Bentelostraat en Dedemsvaartweg. Met ingang van 1 januari 2015 zijn de bewonerscommissies De Robijn en De Diamant gefuseerd. Commissieleden zijn door inzet van de Bewonersraad samengevoegd binnen de nieuwe commissie De Edelsteen. Wij hadden als doel het aantal bewonerscommissies in 2014 verder uit te breiden. Door het gebrek aan nieuwe aanwas zijn vijf bewonerscommissies ontbonden. Dit ondanks de inspanningen van onze huurdersorganisaties en Haag Wonen. Haag Wonen heeft ook nog zeven bewonersgroepen. Het totaal aantal bewonerscommissies en andere overlegvormen komt daarmee op 65. Zij vertegenwoordigen 80 wooncomplexen. Dat is 23% van onze woningvoorraad.

Nieuwe initiatieven van bewoners Op 26 november hebben de bewoners van de zogenoemde Delprat-woningen aan de Hoefkade in de Schilderswijk 'De Delprat vereniging' opgericht. Het bijzondere aan deze vereniging is dat de bewoners zelf nieuwe huurders zoeken als er woningen vrijkomen. Dit heet coöptatie. Dat is toegestaan, omdat deze stichting officieel is vastgelegd bij de notaris. Uiteraard met goedkeuring van Haag Wonen. Zo kunnen de woningen legaal buiten het normale aanbodmodel worden aangeboden. De inkomenstoets en check op gezinssamenstelling blijven we natuurlijk wel doen. Omdat de Delprat-woningen zo klein en goedkoop zijn, is het aantal reacties groot. De woningen zijn gehorig. Omdat ze een monumentenstatus hebben, mag Haag Wonen daar niets aan veranderen. Die omstandigheden vragen om aanspreekbare nieuwe buren. Door de bewoners dit zelf te laten bepalen, houden we een goede leefomgeving in stand.


Wooncoöperatie Vanuit de wettelijke kaders van het Rijk is een nieuwe woonvorm geïnitieerd, de zogenoemde wooncoöperatie. Hierbij dragen corporaties woningen over aan bewoners, die vervolgens (gedeeltelijk) zelf verantwoordelijk worden voor het onderhoud en sociaal beheer. Hoewel er in de uitwerking nog wat onduidelijkheden zijn, staat Haag Wonen positief tegenover ieder initiatief dat meer zeggenschap, keuzevrijheid en betrokkenheid van bewoners realiseert. Voor Haag Wonen betekent dit, net zoals bij alle andere vragen en behoeften van huurders, dat wij het gesprek aangaan met bewoners die deze wens hebben. Bewoners uit de Roggeveenstraat hebben in 2014 aangegeven dat zij een wooncoöperatie op willen richten en de woningen van Haag Wonen in de Roggeveenstraat willen kopen om deze zelf te gaan beheren. Haag Wonen onderzoekt nu samen met deze bewoners uit de Roggeveenstraat de mogelijkheden. Wel met de boodschap dat we ondertussen ook onze sloopplannen verder uitwerken. Lukt het de bewoners niet om de coöperatie van de grond te krijgen, dan kunnen we als Haag Wonen wel verder met onze plannen voor nieuwbouw.

Huurdersorganisaties: onmisbaar voor Haag Wonen Onze huurdersorganisaties de Bewonersraad en de Huurdersvereniging hebben in 2014 de nodige verandering gevoeld; allereerst door de wetswijzigingen vanuit de overheid zoals de Verhuurderheffing en de hieraan gekoppelde inkomensafhankelijke huurverhoging. Haag Wonen heeft de inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014 voor het eerst doorgevoerd. De huurdersorganisaties hebben in 2014 ook (mee) gewerkt aan de uitbreiding van beleidsbeïnvloeding, eenduidige samenwerking onderling, de oprichting van bewonerscommissies en andere vormen van bewonersparticipatie. Zo hebben wij op initiatief van de huurdersorganisaties een bijeenkomst met onze beheerconsulenten georganiseerd. Het doel van de bijeenkomst was om de samenwerking te evalueren en te intensiveren. Tijdens de bijeenkomst zijn knelpunten en successen benoemd. In 2015 wordt een vervolg op deze bijeenkomst georganiseerd om knelpunten op te lossen en na te denken over ander vormen van Participatie. Haag Wonen is blij met de wederom actieve rol van haar huurdersorganisatie in 2014. Een rol die wordt geïllustreerd door bijvoorbeeld de verschillende werkgroepen van Bewonersraad en Huurdersvereniging: huurbeleid Wet Maatschappelijke Ondersteuning tuinen servicekosten participatie VvE-beheer Warmtewet (samenwerkingsverband voor een zorgvuldige implementatie van de Warmtewet bij Haag Wonen)


In 2014 hebben onze huurdersorganisaties gezamenlijk advies uitgebracht over de volgende onderwerpen: beleid cameratoezicht beleid ‘Moeten en Willen’ onderhoud jaarlijkse huuraanpassing politie Keurmerk Veilig Wonen reglement en samenvoegen Geschillencommissie streefhuurbeleid beleid Zelf Aangebrachte Voorzieningen suskasten verkooplijst (loopt door in 2015) Begrotingsspel In september 2014 hebben we samen met de Huurdersvereniging en de Bewonersraad onze begroting 2015 onder de loep genomen. We wilden graag onze bewonersvertegenwoordigers laten zien hoe onze begroting in elkaar steekt en hoe alle onderdelen met elkaar samenhangen. Het werd een zeer geslaagde bijeenkomst. De bewoners kregen inzicht in dilemma’s waar Haag Wonen voor staat bij het opstellen van de begroting. De huurders constateerden dat het geen gemakkelijke opgaven zijn waar we mee te maken hebben en kwamen tegelijkertijd met goede ideeën. Ze zagen diverse mogelijkheden om met minder geld meer te bereiken. Een paar voorbeelden: goed opgeleide aanspreekpunten in de complexen die vroegtijdig problemen kunnen signaleren ambassadeurbewoners die zuinig omgaan met energie promoten om zo het bewonersgedrag te beïnvloeden onderhoud dat valt onder ‘Willen’ samen met bewoners uitvoeren HR-ketels leasen bewoners inzetten bij het veilig houden van de wijk Uiteraard waren de huurdersorganisaties er geen voorstander van dat de huren teveel zouden stijgen. Maar nog belangrijker vinden zij dat de totale woonlasten (huur én energielasten) niet stijgen. Bijvoorbeeld door het isoleren van woningen. De deelnemers aan het begrotingsspel kwamen tot de slotsom dat Haag Wonen moet zorgen voor een goede balans tussen leidinggevenden en overige medewerkers, zodat genoeg medewerkers zichtbaar aanwezig kunnen blijven in de wijken. De Bewonersraad heeft 2014 benut om de eigen organisatie de gewenste vorm te geven, na de bestuurswisseling in het laatste kwartaal van 2013. De samenwerking met de Huurdersvereniging is geïntensiveerd en er is sprake van een regelmatig overleg tussen de besturen. Ook de adviseurs van beide organisaties hebben met enige regelmaat gezamenlijk overleg en afstemming. Ook het gewenste (gezamenlijke) overleg met Haag Wonen is in 2014 uitgebreid. De huurdersorganisaties voelen zich nauw betrokken bij voor hen belangrijke thema’s. Het eerder genoemde begrotingsspel is daar een goed voorbeeld van.


Ook de komende jaren blijven de huurdersorganisaties zich inzetten voor de belangen van huurders van Haag Wonen. Zij zijn open, strijdvaardig en als gelijkwaardige partner gaan ze graag een stevig overleg aan. Daarnaast zijn ze adviserend en faciliterend (cursussen, informatie, website) voor onze bewonerscommissies. De komende jaren willen ze het percentage huurders van Haag Wonen dat wordt vertegenwoordigd via een bewonerscommissie vergroten van de huidige 40% naar 45%. Hiervoor geven zij aan de inzet van huurders, maar ook van Haag Wonen hard nodig te hebben.

Samenwerken met de gemeente De directies van de drie grote Haagse woningcorporaties voeren vier maal per jaar bestuurlijk overleg met de gemeente Den Haag. In dit overleg komt in elk geval de voortgang van de prestatieafspraken aan de orde. Het ambtelijk Beleidsoverleg Wonen en diverse thema-overleggen bereiden het overleg voor. Daarnaast werken we ook op uitvoeringsniveau samen met de gemeente, bijvoorbeeld in het dagelijks beheer van onze woningen en de directe woonomgeving. Of wanneer een bewoner huurachterstand heeft en daarnaast nog meer problemen heeft. Eind 2014 is het proces gestart om met de gemeente tot nieuwe lokale prestatieafspraken te komen. Om – binnen onze financiële mogelijkheden – meer inzicht te geven in de keuzes waar wij als Haag Wonen voor staan hebben we meerdere gesprekken gevoerd met de wethouder en zijn ambtenaren. Aan de hand van het begrotingsspel, dat we ook met onze huurdersorganisaties hebben gespeeld, hebben we laten zien hoe ingewikkeld het soms is om een goed evenwicht te vinden tussen de maatschappelijke opgaven en de financiële mogelijkheden. Daarnaast hebben we over deze zoektocht naar de meest ideale combinatie van inspanningen een presentatie gegeven bij de raadscommissie Ruimte.

3.4 Samenwerken met partners Haag Wonen wil uitblinken in het aangaan van wederkerige samenwerkingen, die alle betrokkenen voordeel biedt. In 2014 zijn we gestart om ons overleg met andere belanghouders dan onze huurders, meer te structureren. De gebiedsregisseurs hebben een breed netwerk in de wijk. Samen met de wijkbeheerders en beheerconsulenten weten zij wat er bij onze bewoners speelt. Wij zijn er vooral voor het wonen, andere partners zijn er bijvoorbeeld voor het verlenen van zorg of voorkomen van eenzaamheid. Onze medewerkers hebben de taak om signalen van onze bewoners goed te rapporteren aan de juiste partners, die bijvoorbeeld die zorg kunnen leveren. We zien dat we ons netwerk scherper kunnen inzetten, daar waar het echt nodig is. Per wijk maken we een kaart van de belangrijkste partners en plekken in de wijk waaraan we werken.

Regionale Prestatie afspraken 2015 – 2018 In 2014 heeft Haag Wonen in SVH (Sociale Verhuurders Haaglanden) verband samen met het Stadsgewest Haaglanden gewerkt aan nieuwe Regionale Prestatieafspraken. In december is een akkoord bereikt, dat in januari 2015 een definitieve uitwerking krijgt. Hiermee is – ondanks de wankele woningmarkt – een voortzetting van de ingeslagen èn succesvol gebleken weg veilig gesteld; namelijk richting een ongedeelde regio waar ook de lagere inkomensgroepen een passende woning kunnen vinden. Ook onze


huurdersorganisaties hebben een zeer waardevolle bijdrage kunnen leveren aan dit proces tijdens inspraakavonden.

Ruim voldoende oordeel bij visitatie Eens in de vier jaar krijgt Haag Wonen een visitatie: een onderzoek naar ons presteren. Het onderzoek werd uitgevoerd door een onafhankelijk accountantsbureau. Haag Wonen krijgt in het visitatierapport een gemiddeld cijfer van 7,2. Ten opzichte van de vorige evaluatie in 2010 is dat een stijging met 0,8 punt. Belanghouders van Haag Wonen hebben de Haagse woningcorporatie in 2014 met een ruime voldoende beoordeeld: een 7,1. Het bureau opent haar recensie met de woorden dat zij Haag Wonen heeft “leren kennen als een ambitieuze en betrouwbare corporatie met een duidelijk sociaal hart.” Onder andere huurders, de gemeente Den Haag, collega-corporaties en maatschappelijke partners zoals een wijkagent, spraken zich tijdens de visitatie uit over het functioneren van Haag Wonen. De partijen zijn met name te spreken over de huisvesting van de primaire doelgroep (rapportcijfer 7,3) en de huisvesting van doelgroepen met een specifieke huisvestingsbehoefte (7,5). In het rapport schrijven belanghouders: “De corporatie is er voor mensen die het echt nodig hebben.” De hoogste cijfers krijgt Haag Wonen voor het organiseren van toezicht op haar functioneren. Governance scoort met een gemiddelde 7,8 het hoogste cijfer in deze visitatie. Het functioneren van de Raad van Commissarissen krijgt een 8,0. Als verbeterpunt komt naar voren dat de corporatie sneller en adequater kan handelen bij afspraken die zij maakt met belanghouders. Bij nieuwe plannen worden belanghouders vooraf goed geconsulteerd, zo melden ze. Tijdens de uitvoering en rond het uiteindelijke resultaat zijn ze graag net zo goed betrokken. Wat Haag Wonen bereikt, mag zij nog meer uitdragen, zo geven de partijen bovendien aan.

3.5 Met elkaar leven in een fijne buurt Haag Wonen werkt aan een leefbare omgeving door samen met bewoners activiteiten te ontwikkelen die bijdragen aan een hele, schone en veilige woning voor de bewoner en de gemeenschappelijke ruimtes en tuinen. Daarnaast willen we dat bewoners zo min mogelijk last hebben van vuil in en rondom hun wooncomplex; in 2014 wilden we een vermindering realiseren van 5%. Dit doel is niet behaald. Het aantal meldingen van vervuiling nam in 2014 toe met 92 meldingen tot een totaal van 214 meldingen. De toename komt gedeeltelijk doordat wij zelf in 2014 actief op zoek zijn gegaan naar vervuilde portieken. Daarnaast sporen wij onze huurders actief aan om dit soort overlast te melden. Vooral in de omgeving van de Jan Luykenlaan is met de gemeente hieraan samengewerkt. In 2014 hebben we ons samen met de bewoners en andere partners ingezet voor schone wijken. Zo zijn we verder gegaan met het in 2013 begonnen leeg maken en houden van algemene ruimtes in wooncomplexen. Nieuw was dat huurders hun eigen woongebouw konden opgeven. 93 huurders hebben hun complex aangemeld voor een actie. We gaan hier in 2015 mee verder.


Rumoer in de Schilderswijk Als grootste sociale verhuurder (met een aandeel van bijna 60%), is Haag Wonen volop aanwezig in één van Nederlands bekendste wijken: de Schilderswijk. Haag Wonen wordt dan ook regelmatig gevraagd naar haar visie op de wijk, die kampt met een soms beruchte reputatie. Een reputatie die verslechterde toen in de zomer van 2014 onrusten in de wijk uitbraken tijdens demonstraties van voor- en tegenstanders van IS (Islamitische Staat). De Schilderswijk heeft zonder meer een rauwe kant; ook wij zien in ons dagelijks werk tekenen van radicalisering. We nemen echter afstand van het generieke beeld dat sommigen willen schetsen, van een wijk waar eigen wetten boven alles prevaleren. Wij zien in de Schilderswijk voornamelijk mensen die hard werken en onderdeel willen uitmaken van de Nederlandse samenleving. Die graag willen dat de talenten van hun kinderen worden erkend en ontwikkeld. We hebben dan ook oog voor alle kanten van de Schilderswijk, zonder dat dit tot een stigma leidt waar onze bewoners last van hebben.

Ideeën van bewoners Wanneer bewoners projecten ontwikkelen om hun buurt leefbaar te houden, werkt Haag Wonen graag mee – letterlijk. Wij hebben specifieke deskundigheid en capaciteit in huis waar de bewoner iets aan heeft. We steken dus samen met bewoners de handen uit de mouwen, in plaats van dat we (alleen) een financiële bijdrage leveren. Ons budget voor leefbaarheid was in 2014 € 1,5 miljoen. De realisatie bedroeg € 1,1 miljoen. Van de begroting was € 87.500 bestemd voor activiteiten die bijdragen aan schone, hele en veilige buurten. Medewerkers kunnen hiervoor ideeën aandragen die zij zelf toetsen aan de hand van de methode ‘Wat Werkt in de Wijk’. Door de methode denkt de aanvrager vanzelf goed na over het doel van de activiteit. De methode omvat onder meer de eis dat het niet gaat om een eenmalige actie, maar iets structureels oplost. Daarnaast moeten de huurders ook een rol spelen, bijvoorbeeld in de uitvoering. We letten erop dat dit soort projecten niet een vorm van symptoombestrijding zijn, maar langdurig effect opleveren. ‘Wat Werkt in de Wijk’ leverde op: verlichting aanbrengen in diverse binnentuinen Pimp your Portiek

Pimp your portiek! In Mariahoeve werkt Haag Wonen mee aan ‘Pimp your portiek’. Samen met het ROC Mondriaan, Staedion, Vestia en de gemeente Den Haag worden in totaal 100 portieken opgeknapt. Hierbij bieden wij bewoners een opgeknapt portiek. Tegelijkertijd krijgen schoolgaande jongeren persoonlijke aandacht en begeleiding door ze een stageplek te bieden. De mentor van deze jongeren vond in het project een nieuwe baan, na enige tijd werkloos te zijn geweest. Uiteindelijk zorgt deze combinatie voor duurzame bewonersparticipatie. Met een klein budget worden de portieken weer om door een ringetje te halen. Voor een duurzaam effect is samenwerking met de


bewoners onmisbaar. Dit is een mooi voorbeeld van een samenwerking die winst oplevert voor onze bewoners en alle andere betrokkenen. En we gaan verder. Haag Wonen kijkt hoe we samen met onze bewoners hun portiek schoon kunnen houden en we nodigen hen uit om hun portiek gezelliger, persoonlijker te maken. Elke keer dat een portiek is opgeknapt, organiseren we een brainstorm voor onze bewoners, per portiek. We inspireren hen graag gezamenlijk voor een persoonlijke invulling van hun portiek. Zodat thuis begint als je je portiekdeur opent. In de Jan Luykenlaan en omgeving in Moerwijk werken wij aan een schone woonomgeving in samenwerking met verslaafden van Clean River. Daarnaast heeft Clean River met enige regelmaat ook andere binnentuinen onder handen genomen. Ook hebben zij meegeholpen met opruimwerkzaamheden. In de Schilderswijk gaat de gemeente Den Haag de locaties Hannemanplantsoen, Koningstraat en de binnentuin van de Houtzagerijsingel opnieuw inrichten. Omwonenden (onder andere onze huurders) willen graag meer groen en speelmogelijkheden en als dat kan stadslandbouw. Een definitief ontwerp is nog niet gereed, dit moet worden besproken met de bewoners en winkeliers. Hierbij komen ook onderhouds- en gebruiksafspraken aan bod. De werkzaamheden staan gepland in het eerste kwartaal van 2015.

Veilige buurten In 2014 hebben we op verschillende plekken de achterpaden opgeknapt. Zo zijn losse stenen en tegels weggehaald van het achterpad van de Badhuisstraat in Scheveningen. Haag Wonen neemt deel aan het anti-woninginbrakenoverleg van de gemeente Den Haag en politie. Hierin worden signalen en acties besproken. Zo is er door de gemeente extra verlichting geplaatst in de diverse wijken en zijn er verschillende inbraakpreventie-avonden georganiseerd. Uit een analyse van de politie blijkt dat veel inbraken voorkomen in portiekwoningen waarbij inbrekers op het balkon van de eerste etagewoningen klimmen en via een klapraam de woning indringen. Eind 2014 is afgesproken dat Haag Wonen hier samen met de gemeente maatregelen voor zal treffen in 2015. In overleg met de huurdersorganisaties heeft Haag Wonen besloten om te stoppen met de PKVWcertificering (Politie Keurmerk Veilig Wonen). Het is namelijk erg kostbaar. We gebruiken uiteraard wel deugdelijk hang- en sluitwerk die voldoet aan de eisen in het Bouwbesluit. En we onderhouden de inbraakwerende voorzieningen die we in het verleden hebben aangebracht. Huurders die wel een (herkeuring van het) keurmerk en de benodigde aanpassingen willen, kunnen dit zelf - met korting aanschaffen via onze aannemers.

Bewoners werken zelf aan de buurt Bewoners in Mariahoeve gaven aan dat ze graag moestuinen willen. Eén bewoner is hier in 2014 op eigen initiatief al mee gestart en gebruikt een deel van de algemene tuin als moestuintje, met toestemming van Haag Wonen. Haag Wonen gaat verder door gemeente en enthousiaste bewoners met elkaar te verbinden. Eind 2014 is de gemeente het gesprek aangegaan met de bewoners aan de Kornalijnhorst om daar ook een moestuin te realiseren. Dit moet in 2015 gestalte krijgen.


In Bezuidenhout West doen jongeren klussen in de wijk, in ruil voor crownies – een soort waardepunten waarmee zij cadeautjes en activiteiten kunnen kopen. Ze hebben voor de gemeente al wat klussen gedaan en zijn eind 2014 gestart om onderdoorgangen bij complexen van Haag Wonen te schilderen. Bewoners werkten er al een aantal jaar aan en in 2014 was het zo ver: de officiële oprichting van de Zeeheldentuin (voor de nieuwbouw aan de Tasmanstraat). Haag Wonen droeg de grond over. In overleg met de bewoners stelden we beheerregeling, gebruiks- en bezoekersreglement vast. Een particulier eigenaar van een kinderdagverblijf heeft een stuk braakliggende grond (aan de Westerbaenstraat, Zeeheldenkwartier) in gebruik genomen. Hier wordt een verkeerstuin voor de kinderen ingericht. De grond staat bij ons op de verkooplijst, maar zolang de grond niet verkocht is, gebruikt en onderhoudt het kinderdagverblijf het.

Wonen zonder overlast Bij prettig wonen hoort ook het aanpakken van overlastgevende situaties. Onze rol is het signaleren van overlast en het adequaat overdragen van deze situaties aan de juiste samenwerkingspartners. Tenzij het gaat om woonoverlast: in dat geval heeft Haag Wonen een actieve, bemiddelende rol. Het aantal ontruimingsverzoeken vanwege woonoverlast waarin Haag Wonen in het ongelijk werd gesteld bij de geschillencommissie en rechtbank was minder dan 2%, waarmee we ons doel voor 2014 hebben behaald. Dit geeft aan dat de actieve, bemiddelende rol vanuit ons Handboek Woonoverlast de juiste is. In 2014 zijn er twee zaken naar de geschillencommissie gestuurd die te maken hadden met (woon)overlast. Beide zaken zijn door de geschillencommissie ongegrond verklaard. In de ene zaak oordeelde de Geschillencommissie dat Haag Wonen de overlastklacht serieus heeft behandeld. In de andere zaak was de Geschillencommissie van oordeel dat niet is gebleken dat het personeel van Haag Wonen of door haar ingeschakelde derden niet adequaat en/of onzorgvuldig de klachten zouden hebben behandeld. In 2014 hebben we 625 meldingen ontvangen over woonoverlast. Dit zijn meer meldingen dan in 2013. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat wij ook zelf actiever op zoek gaan naar woonoverlastmeldingen. Zo melden onze wijkbeheerders ook zaken op het gebied van vervuiling aan bij de beheerconsulenten.

Meldingen woonoverlast Geluid 338

Strafbaar 73

Vuil 214

Totaal 625

Door een combinatie van woonoverlast en betalingsachterstand zijn er in 2014 zes woningen ontruimd door tussenkomst van een rechter. Het vonnis in deze zaken is verkregen op basis van de betalingsachterstand. In deze situaties hebben we, vanwege de overlast, besloten om de huurders niet het traject Sociaal Incasso Proces (zie paragraaf 3.6.) aan te bieden, maar de gang naar de rechter te maken.


Onrechtmatig gebruik van de woning In 2014 heeft Haag Wonen 85 woningen opnieuw voor verhuur kunnen aanbieden, in verband met geconstateerde woonfraude. De woonfraude betrof onder andere onderverhuur, doorverhuur en hennepteelt. De woningen zijn dus weer beschikbaar voor huurders die daar recht op hebben.

Vrijgekomen woningen Opgezegd en opgeleverd door de huurder Vonnis van rechter en opgeleverd door huurder Vonnis van rechter en ontruimd Leegconstatering

Aantal zaken 58 9 15 3

Totaal

85

In 2014 is in 18 gevallen de bewoning hersteld. Dit wil zeggen dat er wel sprake was van een situatie die niet in orde was en opgelost moest worden, maar niet ernstig genoeg was om het huurcontract te ontbinden. Bij 27 dossiers bleek uiteindelijk geen sprake van woonfraude, of kon dit niet (meer) bewezen worden. We proberen de woningen waarvan misbruik wordt gemaakt, tegen zo laag mogelijke kosten leeg te krijgen. We hebben dus liever dat bewoners zelf hun sleutel inleveren dan dat we een duur juridisch traject (inclusief ontruiming) in moeten. We hebben bij slechts 24 dossiers een vonnis moeten halen bij de rechtbank. Soms was dit in combinatie met een betalingsachterstand. Uiteindelijk zijn er 15 woningen ontruimd naar aanleiding van woonfraude. In juli 2014 heeft de politie een presentatie gegeven aan medewerkers van Haag Wonen, over (de aanpak van) hennep in Den Haag. De politie was uitgenodigd door Haag Wonen om wat meer te vertellen over deze aanpak, maar ook om uit te leggen wat belangrijke signalen zijn om op te letten. Zo kunnen we met elkaar sneller en wellicht ook vaker hennepkwekerijen in onze woningen ontdekken.

3.6 Dagelijks rondkomen Met de komst van de Verhuurderheffing en de hieraan gekoppelde Inkomensafhankelijke Huurverhoging, hebben onze bewoners al twee jaar te maken met soms forse huurverhogingen. Dan lukt het huurders soms niet meer de huur (op tijd) te voldoen. Onze werkwijze bij huurachterstand – Sociaal Incasso Proces (SIP) – werpt al jaren vruchten af. Haag Wonen gaat vroegtijdig in gesprek met huurders over hun betalingsachterstand. We spreken met hen betalingsregelingen af en besteden aandacht aan eventuele achterliggende problemen. Haag Wonen kan dat soort problemen niet oplossen voor de huurder, maar schakelt daarvoor sociale partners in. Zoals de Kessler Stichting en Den Haag OpMaat. In 2014 wisten we op deze manier het aantal huisuitzettingen wegens huurachterstand te beperken tot 54 (in 2013 was dit 74). Met SIP zoeken we samen met de huurder naar de optimale oplossing. Voordat de huurder – tegen hoge kosten – wordt overgedragen aan de deurwaarder. Hierna kan een betalings- of ontruimingsvonnis volgen.


Betalingsachterstand Ons oorspronkelijke doel was om het percentage huurachterstand te beperken tot 3,5%. In de loop van 2014 hebben we deze doelstelling aangescherpt tot 3,25%. Uiteindelijk hebben we de achterstand weten te beperken tot 3,06%, exclusief de deurwaarderskosten. De achterstand inclusief deurwaarderskosten, die we sinds dit jaar verhalen op de bewoner, is 3,3%. Haag Wonen heeft een samenwerkingsverband met de Kessler Stichting dat erop gericht is huurders van Haag Wonen met een achterstand van twee maanden huurbetaling via een professionele interventie in contact te brengen met de juiste hulpverleners. Zo willen we voorkomen dat mensen dak- en thuisloos worden. In 2014 zijn 27 zaken succesvol afgerond. Vier zaken lopen in 2015 nog door. De Stichting Samenwerking Sociale Fondsen (SSSF) biedt, waar mogelijk, hulp aan inwoners van Den Haag, die door omstandigheden in een noodsituatie zijn geraakt en die geen beroep (meer) kunnen doen op wettelijke voorzieningen. De Stichting SSF voorziet in bedreigende schuldensituaties, die kunnen leiden tot huisuitzetting, in die gevallen waar dat volgens professionele hulp- en dienstverleners als zeer onwenselijk wordt geacht. Wanneer bewoners in aanmerking komen voor hulp van de Stichting SSF, scheldt Haag Wonen in principe 50% van de huurschuld kwijt. De stand van zaken met betrekking tot de afkoop van huurschulden is op 4 december 2014 € 31.070. In 2014 is er 26 keer gebruik gemaakt van het Fonds. De gemiddelde huurschuld bedroeg € 1.195. Haag Wonen heeft te maken met veel verschillende huurders en dus verschillende betalingsachterstanden. Zo is er een groep huurders die ergens in het jaar een achterstand oplopen, door bijvoorbeeld één maand huur over te slaan. Of ze hebben de afrekening van de servicekosten niet betaald en reageren niet op onze aanmaningsbrieven. Door hier gericht samen met deurwaarders aan te werken, is gepoogd de ongeveer 250 huurders met een totale achterstand van € 125.000, hun schuld te laten verkleinen.


4. Efficiënte en effectieve bedrijfsvoering Haag Wonen bereidt zich voor op de toekomst. De opgave van Haag Wonen in 2014 was de kwaliteit van wonen en de dienstverlening eromheen voor huurders en mét huurders te verhogen. Daarbij moesten we onze inkomsten vergroten en de kosten drukken. We richtten de organisatie opnieuw in. Daarnaast heeft Haag Wonen te maken met een flink aantal wijzigingen in weten regelgeving, die sterk van invloed zijn op ons werk. Een aantal wijzigingen zijn nog niet in 2014 geëffectueerd, maar vroegen wel de nodige voorbereiding.

4.1 Meer opbrengsten, minder kosten en extra flexibiliteit Haag Wonen organiseert haar organisatie zo slim en kostenbewust mogelijk. We houden de bedrijfslasten laag en we werken aan een flexibelere organisatie. Onze inspanningen moeten ervoor zorgen dat we een flexibele organisatie zijn vanuit de volgende principes: processen als ingang schaalbaarheid inzet van moderne middelen werken zonder verspilling en onnodige herhaling.

Veranderingen Een flexibele organisatie is onder meer nodig omdat we te maken krijgen met een novelle (herziening) op de in 2012 aangenomen nieuwe Woningwet. Die novelle zou overigens reeds in 2014 ingaan, maar laat nog op zich wachten – waardoor de exacte gevolgen voor onze huurders en Haag Wonen nog niet duidelijk zijn. Dit zijn de belangrijkste wijzigingen in de nieuwe woningwet (instemming in de Tweede Kamer op 11 december 2014, instemming in de Eerste Kamer 17 maart 2015): scheiding van activiteiten in DAEB en niet-DAEB activiteiten. Daarmee een striktere afbakening wat corporaties nog wel en niet mogen. Corporaties zijn er primair voor het verhuren, beheren en bouwen van sociale huurwoningen.


niet-DAEB activiteiten alleen wanneer gemeente dit vraagt en er geen marktpartij is die deze activiteiten wil ontwikkelen en ook marktconform ontwikkelen. scherpere eisen aan het intern en extern toezicht op woningcorporaties. het preciezer regelen van de verhoudingen tussen de gemeente en de corporaties bij het uitvoeren van de publieke taak die volkshuisvesting is, waarbij ook de huurders een belangrijkere positie krijgen bij het maken van prestatieafspraken. Het is de bedoeling dat de wet per 1 juli 2015 ingaat. Tevens presenteerde de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties in 2014 de uitkomsten van haar onderzoek naar het functioneren van de corporatiesector. Het rapport bevat 18 aanbevelingen, die ongetwijfeld invloed gaan hebben op het nabij toekomstige kabinetsbeleid en bovengenoemde novelle. De behandeling van de Parlementaire Enquête is in samenhang geweest met de behandeling van de woningwet. Hierdoor is een deel van de aanbevelingen via moties en amendementen opgenomen in de nieuwe woningwet. De belangrijkste discussies gingen over het werkveld van de corporaties. De commissie was voorstander om dit nog strakker te beperken. De politiek ziet hier toch een ruimere taak voor corporaties. Daarnaast was het externe toezicht nog een belangrijk discussiepunt. Hier is uiteindelijk geregeld dat er één toezichthouder komt die zowel de financiële als volkshuisvestelijke prestaties beoordeelt. Andere belangrijke wijzigingen die in 2014 zijn voorbereid en in 2015 in uitvoering gaan zijn de huisvestingswet, de energielabels en veranderingen in het sociale domein: Huisvestingswet Gemeenten kunnen met deze wet sturen in de woonruimteverdeling. Daarvoor moet een gemeente toewijzingsregels opnemen in een huisvestingsverordening. De bestaande verordeningen gelden tot 1 juli 2015. Gemeenten zijn verplicht de plaatselijke corporaties te betrekken bij het maken van een (nieuwe) huisvestingsverordening. Warmtewet Volgens de nieuwe Warmtewet is Haag Wonen sinds 2014 warmteleverancier. Onder deze Warmtewet vallen 26 wooncomplexen (ruim 2.000 woningen), omdat hier sprake is van een gezamenlijke warmtelevering. Deze complexen hebben wij gemeld bij de Autoriteit Consument & Markt (ACM). 2014 hebben wij gebruikt als overgangsjaar. Zo zijn in de betreffende complexen de benodigde rendementmeters geplaatst. Die zijn nodig om te kunnen afrekenen in gigajoules, (in plaats van kubieke meters gas), zoals de Warmtewet voorschrijft. Ook waren administratieve wijzigingen nodig om het afrekenen volgens de Warmtewet mogelijk te maken. Daarnaast hebben wij de gevolgen van de Warmtewet afgestemd met onze huurdersorganisaties en tenslotte zijn we begonnen met het informeren van onze huurders. In januari 2015 ontvangen alle betreffende huurders hun nieuwe leveringsvoorwaarden. Het stookjaar 2015 is het eerste jaar dat we volgens de Warmtewet afrekenen.


Decentralisatie in sociaal domein Gemeenten worden in 2015 verantwoordelijk voor jeugdzorg, werk en inkomen en zorg aan langdurig zieken en ouderen. Een deel van deze taken hebben zij nu ook al, een deel nemen zij over van de Rijksoverheid. Over onze rol hebben we uitgebreid gerapporteerd onder 1.5. Wonen en zorg. Energielabel Het energielabel ziet er vanaf 1 januari 2015 anders uit. De rekenmethodiek van het energielabel verandert. De indeling in letters (A t/m G) verdwijnt en wordt vervangen door een cijfer. Daarnaast komt er een vereenvoudigd energielabel, dat vooral van belang is voor de koopsector. Processen gestroomlijnd Om meer flexibiliteit binnen de organisatie te realiseren zijn de processen gestroomlijnd. Taken en activiteiten zijn logischer binnen functies geclusterd. Om onnodige overdrachtsmomenten (en dus verspilling en herhaling) te voorkomen en verantwoordelijkheden daar te leggen waar ze horen, hebben medewerkers zo veel als mogelijk de verantwoordelijkheid over een groter deel van het proces. Hierdoor zijn ze ook meer betrokken bij het behalen van het beoogde resultaat. Bij de toets of medewerkers in hun werk het proces volgen, hebben we ook oog voor de zogenaamde ‘soft controls’. Dit zijn maatregelen die van invloed zijn op bijvoorbeeld de motivatie, loyaliteit, integriteit, inspiratie en normen en waarden van onze medewerkers. Onze klanten moeten kunnen rekenen op een constante kwalitatieve goede dienstverlening. Routines en processen zijn daarbij een hulpmiddel. Het schept vertrouwen dat de producten en dienstverlening die wij bieden aan bepaalde eisen voldoen. Het kan natuurlijk altijd beter. Daarom stimuleren we medewerkers om innovatief te zijn. We dagen hen uit om hun eigen deskundigheid en de expertise van anderen aan te wenden om binnen de kaders op zoek te gaan naar nieuwe mogelijkheden, zodat we werkzaamheden efficiënter en effectiever organiseren. Alleen door samenwerking met oog voor de bedoeling kunnen we onze doelen realiseren. Door elkaars expertise optimaal te benutten kunnen we meer met de beschikbare middelen. Binnen Haag Wonen noemen we dit ‘De bocht om’. We zijn hiermee in 2014 gestart. Op een personeelsbijeenkomst konden we de eerste resultaten zien: kleine en grote ideeën, gepresenteerd door de medewerkers zelf. Het is de kracht van de organisatie dat medewerkers in staat zijn routines en vernieuwing met elkaar te combineren. Ook constateerden we dat een aantal functies te ‘eng’ werden bevonden. Er waren veel solofuncties; dit maakte de organisatie kwetsbaar bij afwezigheid of vertrek van de medewerker. Ook was het hierdoor minder goed mogelijk om mensen te laten meebewegen met het fluctuerend werkaanbod en de veranderingen die op ons afkomen. Alle medewerkers hebben in 2014 een nieuw functieprofiel ontvangen. Door meer de nadruk te leggen op bevoegd- en verantwoordelijkheden en de daarbij behorende competenties zijn we nu makkelijker in staat om medewerkers in te zetten op diverse onderwerpen die bij hun passen. Daar waar het werkaanbod sterk wisselt (bijvoorbeeld in de call centers), houden we door een mix van vaste en tijdelijke krachten de formatie flexibel zodat we een optimale bezetting kunnen realiseren zonder overcapaciteit.


De ontwikkeling van werkomgeving HOME en verbeteringen in de centrale administratie SAP stellen ons in staat om steeds beter te werken aan onze dienstverlening. We voorkomen daarmee onnodig herhalingsverkeer. We hebben een nieuw HRM-systeem in gebruik genomen waarmee we in staat zijn onze in-, door- en uitstroomprocessen efficiënter uit te voeren. Ook onderzoeken we de mogelijkheden van het werken met mobiele ICT-toepassingen om processen efficiënter te laten verlopen. Dit onderzoek ronden we af in 2015. Gedacht moet worden aan bijvoorbeeld verhuringen en contractondertekening in de woning in plaats van aan de balie. Programma Vastgoeduitvoering 2014 stond ook in het teken van het programma Vastgoeduitvoering. Dit programma is voortgekomen uit de vraag hoe we de voorbereiding en uitvoering van vastgoedprojecten (verbetering en nieuwbouw) en planmatig onderhoud zo organiseren, dat we geld vrij spelen voor onze ambities. We willen minder ontwikkelkosten en een efficiëntere en innovatievere procesgang. In de aanloop naar het Programma Vastgoeduitvoering is het Verbeterplan Planmatig Onderhoud uitgevoerd. Op basis van het plan van aanpak zijn er verschillende verbeteringen en aanpassingen waarmee we in 2014 zijn begonnen met het doorvoeren bij Planmatig Onderhoud. Deze diverse klussen dragen sterk bij aan het verbeteren van het resultaat. De actualisatie en harmonisatie van de aanbestedingsprocedures voor Planmatig onderhoud, Grootonderhoud, Sloop en Nieuwbouw zijn in 2014 voor het grootste gedeelte uitgevoerd. De afronding geschiedt in het eerste kwartaal van 2015. Dat zelfde geldt voor het opstellen van de procesbeschrijving totstandkoming onderhoudsbegroting (dagelijks- en planmatig onderhoud). Onderhoud staat op nummer 1. We willen bij elke opgave een gelijk resultaat met minder onderhoudskosten. Daarnaast willen we kerngegevens beter vastleggen en toegankelijk maken. Door de ontwikkeling van de woningcartotheek, het vastleggen van garanties en verkoopgegevens krijgen we een doorlopend inzicht in onze vastgoedvoorraad. Met de uitvoering van het programma bereiken we de gewenste bijdrage aan onze ambitie om ook in de toekomst betaalbare en vitale sociale huurwoningen te kunnen aanbieden. Programma Klantcontact De afgelopen jaren heeft Haag Wonen geïnvesteerd in correcte, tijdige en klantvriendelijke afhandeling van het klantcontact. Onze contactstrategie was daarbij vooral reactief; meer aanbod werd opgevangen met meer formatie. Alhoewel dit heeft geleid tot een aantoonbaar hogere klanttevredenheid, is de huidige situatie wel een zeer dure en daarmee geen toekomstbestendige. In 2014 zijn we daarom van start gegaan met het Programma Klantcontact. Doelstelling van dit programma is om in 2017 toekomstbestendig klantcontact gerealiseerd te hebben. Hiertoe moeten de contactverzoeken van hetzelfde aantal huurders afgehandeld worden met minder kosten. Dat realiseren we onder andere door het contact meer te laten verlopen via digitale vormen van communicatie. Randvoorwaarden daarbij zijn wel dat de klanttevredenheid op een gelijk niveau blijft als in 2014 en dat alle communicatiekanalen voor klanten open blijven – dus ook reeds bestaande kanalen zoals de balie en de telefoon.


Benchmark van brancheorganisatie Aedes In 2014 verscheen voor het eerst de Aedes benchmark, een benchmark die het mogelijk maakt om op transparante wijze en met eenduidige definities de prestaties van verschillende corporaties te vergelijken. De Aedes-benchmark bestaat uit twee bouwstenen: ‘bedrijfsvoering’ en ‘kwaliteit’. In de bouwsteen bedrijfsvoering wordt onder andere gekeken naar bedrijfslasten, in de bouwsteen kwaliteit komt het oordeel van de huurders over de corporatie aan bod. Haag Wonen scoorde op beide onderdelen goed. Onze netto bedrijfslasten zijn – gemeten over 2013 – € 881 per verhuureenheid per jaar, waarmee we tot de A-klasse behoren. Van onze huurders krijgen wij het rapportcijfer 7,2, een score die goed is voor de Bklasse. De totale eindscore van Haag Wonen is een BA. Daarmee scoren we landelijk net achter de koplopers.

Communicatie en integriteit Veranderingen die gemoeid zijn met veranderende weten regelgeving vragen om zeer heldere en eenduidige communicatie met onze huurders en gedeeld integer gedrag van onze medewerkers. Onze medewerkers zijn in gedrag en uitstraling het visitekaartje van Haag Wonen. Integriteit is een belangrijk thema voor woningcorporaties. Incidenten van afgelopen jaren hebben een ingrijpende invloed gehad op de reputatie van onze branche. Bij Haag Wonen willen we dat integriteit onderdeel is van onze identiteit. In 2014 zijn integriteitskwesties open besproken en hebben alle medewerkers een nieuw ontwikkelde bedrijfscode gelezen en getekend.

Besparen op inkoop We werken op verschillende manieren aan het terugdringen van de overige bedrijfslasten. We kopen in volgens een duidelijk beleidskader, inclusief contractmanagement. We maken gebruik van nieuwe inkooptechnieken, zoeken waar mogelijk (inkoop)samenwerking op met andere corporaties en bekijken welke zaken we beter kunnen outsourcen. Het resultaat was gemiddeld zo’n 10% besparing op verschillende contracten en inkoop. Voorbeelden van samenwerking met andere corporaties: samen kennis en kosten delen bij vorming en opleiding. Haag Wonen heeft een door haar ontwikkelde training Huurrecht gratis ter beschikking gesteld aan de sector. De kosten voor de ontwikkeling van deze training zijn gesubsidieerd door het Fonds Leren en Ontwikkelen Woningcorporaties. Inmiddels hebben 600 medewerkers deze training gevolgd bij 60 verschillende corporaties. Omgekeerd heeft Haag Wonen nu vanuit dit initiatief een gratis training Asbestherkenning ontvangen. Meer aanbod volgt. Het resultaat in het eerste jaar was een besparing van 11% . in samenwerking met de TU Delft, drie andere corporaties, branchevereniging Aedes en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties doen we onderzoek naar de corporatie van de toekomst. De komende 3,5 jaar onderzoeken we de volgende zaken: Wat verandert er in die periode bij die organisaties? Wat zijn de gevolgen daarvan voor onder meer de bedrijfsvoering en de prestaties die we leveren? Wat kunnen we van elkaar leren aan de hand van ‘best practices’ tot ‘dont’s’.


samen met de andere corporaties die SAP gebruiken, willen we werken aan de verdere ontwikkeling van ICT en proberen we zo veel als mogelijk de hiermee gemoeide kosten te reduceren.

4.2 Minder medewerkers We moeten ons personeelsbestand verkleinen, zodat we nu en in de toekomst financieel meer middelen overhouden om onze huurders goed van dienst te kunnen blijven. Dit is mogelijk door een bedrijfsvoering met beter gestroomlijnde processen en een efficiëntere manier van werken. Gepland was een geleidelijke personeelsreductie van 36,7 fte in de periode 2014 tot en met 2017. Die reductie gaat voorspoediger dan verwacht; we lopen voor op de planning en hebben eind 2014 een reductie gerealiseerd van 35,57 fte ten opzichte van de formatie in 2013 (268,65 fte), die als basis heeft gediend voor de organisatieontwikkelingen. De personeelsbegroting is in 2014 ruim binnen het financiële kader uitgevoerd.

Salarissen, sociale lasten en pensioenen (x € 1.000) Salarissen en sociale lasten Uitzendkrachten Overige personeelskosten

Realisatie 2012 € 16.475 € 1.616 € 1.178

Realisatie 2013 € 17.881 € 478 € 1.069

Realisatie 2014 € 16.965 € 492 € 163

Reorganisaties doen pijn; in drie gevallen hebben we een vaststellingsovereenkomst (contract met afspraken rondom de uitdiensttreding van een medewerker) moeten afsluiten. Er is echter ook een positief effect te zien van de reorganisatie; 28 medewerkers hebben binnen de organisatie een nieuwe plek gevonden. Vaak op verrassende posities waar ze opnieuw tot bloei komen. Verder hebben we een reductie kunnen realiseren door natuurlijk verloop en het beëindigen van tijdelijke arbeidsovereenkomsten. Ondanks dat we sinds 2013 ons werk met minder mensen doen, lukte het ons om onze dienstverlening te verbeteren en de ‘Kritische Prestatie Indicatoren’ te behalen. Eerstelijns klantcontacten worden afgehandeld zoals afgesproken, de leegstandsderving is teruggedrongen, ondanks de crisis blijven de huurachterstanden binnen de norm en het aantal ontruimingen is weer minder dan vorig jaar. Ook het onderhoud blijft binnen de begroting.


Motivatie behouden We beseffen dat de reorganisatie vergaande consequenties heeft voor onze medewerkers. We zijn daarom eerlijk en helder in de wijze waarop de match tussen werk en medewerker tot stand komt. Tegelijkertijd biedt een nieuwe omgeving ook nieuwe kansen. Op diverse manieren werkten we aan een efficiëntere, effectievere en prettigere werkomgeving. Bijvoorbeeld door: inzet van projectmatig en planmatig werken continue verbetering van processen, intensief ondersteund door middel van informatietechnologische toepassingen nauw betrekken van medewerkers bij doelstellingen en inspanningen uitvoeren plannen van aanpak uit het medewerkertevredenheidsonderzoek stilstaan bij successen goed gebruik en beheer van informatie goede voorbereiding en opvolging van besluitvormingsproces. Dat deze werkwijze succesvol is, blijkt onder andere uit het lage ziekteverzuim: 4,76%. Ons doel was om onder het landelijk gemiddelde van 4% te blijven. Voor wat betreft het korte (0,81%) en middellange (0,67%) verzuim halen we de norm. Helaas zijn er een aantal niet te beïnvloeden langdurige verzuimgevallen (3,28%). Wij hopen daarentegen dat zij snel herstellen en dat we hen in 2015 weer op het werk terug zullen zien.

4.3 Kwaliteit van onze medewerkers Haag Wonen verbetert haar prestaties; niet in de laatste plaats door de ontwikkelingen op het personele vlak. Om organisatiedoelen te bereiken is het van belang dat medewerkers over voldoende kwaliteiten beschikken om deze nu en in de toekomst waar te maken. Ondanks de reorganisatie boeken we in 2014 goede resultaten. Een reorganisatie is normaal gesproken vanwege de weten regelgeving waaraan voldaan moet worden, niet het beste instrument om te sturen op personele kwaliteit. De methode die wij kozen – boventallige medewerkers laten solliciteren op vacante functies in plaats van hen zelf te herplaatsen – zorgde voor verrassende verschuivingen. Door medewerkers zelf de regie te geven, zochten zij zelf naar alternatieven en werden competenties die in hun oude functie niet aan bod kwamen, belicht. In 2014 hebben wij op het gebied van vorming en opleiding extra geïnvesteerd in medewerkers met een (ver)nieuw(d)e functie. Er is geïnvesteerd in de ontwikkeling van kennis op het vlak van project-, asset- en risicomanagement. Ook zijn medewerkers getraind op het vlak van klantbediening en schrijfvaardigheid. We stimuleren samenwerking en kennisdeling door thema’s in workshops te behandelen. Vaak met branchecollega’s, samenwerkingspartners en onze bewoners. In 2015 vertalen we onze ondernemingsdoelen in een strategische personeelsplanning. Daarmee maken we inzichtelijk welke kwaliteiten nodig zijn om deze doelen tijdig te realiseren. Aan de hand van een personeelsschouw analyseren we of we de kennis en capaciteit in huis hebben om ze te verwezenlijken. Op basis hiervan kunnen we gericht het vorming- en opleidingsplan opstellen en onze formatie afstemmen op het werkaanbod.


4.4 Financieel gezond door ingrijpen Het sturen op een positief bedrijfsresultaat vroeg dit jaar een grote inspanning van onze organisatie. Zoals gezegd zijn we in 2014 volop bezig geweest de bedrijfslasten te verlagen door personeelsreductie. In 2014 heeft Haag Wonen (in tegenstelling tot 2013) ook een inkomensafhankelijke huurverhoging doorgevoerd. De genomen maatregelen hadden als resultaat dat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) het niet meer nodig vindt om Haag Wonen speciaal te monitoren. In de Toezichtbrief 2014 schrijft het CFV nog eens dat zij het verbeterplan van Haag Wonen in april heeft goedgekeurd en dat het CFV de interventie die vorig jaar genomen is, heeft beëindigd. Het CFV vindt het volkshuisvestelijk vermogen in relatie tot de voorgenomen activiteiten voldoende. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt Haag Wonen in 2014 onverminderd borgbaar. Het door het WSW afgegeven voorlopige borgingsplafond voor 2014 bedraagt € 785 miljoen en was lager dan onze op dat moment geborgde leningenportefeuille. Met ons aflossingsbeleid hebben we de overschrijding van het borgingsplafond teruggebracht tot € 693.000 ultimo december 2014. In 2014 heeft Haag Wonen geprofiteerd van een relatief lage rentestand op de kapitaalmarkt en de zeer lage rentestanden op de geldmarkt. Door bewust te kiezen voor financiering op de geldmarkt van aan Euribor gekoppelde Flex Rollover leningen is een aanzienlijke besparing gerealiseerd ten opzichte van lange financiering. De duration (de gemiddelde resterende looptijd van de portefeuille gewogen met de contante waarden van de toekomstige kasstromen) is iets gestegen van 9,47 jaar per 31 december 2013 naar 10,92 jaar per 31 december 2014. De gewogen gemiddelde couponrente van de gehele portefeuille daalde van 4,07% per 31 december 2013 naar 3,84% per 31 december 2014. Haag Wonen heeft haar liquide middelen niet risicovol belegd en heeft geen derivatenportefeuille. Haag Wonen heeft vier basisrenteleningen. Deze leningen hebben gezamenlijk een hoofdsom van nominaal € 56 miljoen op een totale portefeuille van € 775 miljoen. Deze basisrenteleningen zijn vóór 2012 afgesloten. We zijn verplicht de verhuurderheffing (ruim € 9 miljoen in 2014) af te dragen en saneringssteun (ruim € 4,5 miljoen) te geven aan collega-corporaties die het zelfstandig financieel niet redden.


Financieel resultaat Financieel resultaat enkelvoudig 2014 (x € 1.000) Begroting 2014

Realisatie 2014

Realisatie -/begroting

138.596 -75.054 -32.244 31.298

140.911 -72.031 -30.250 38.630

2.315 3.023 1.994 7.332

Verkoopresultaat en waardemutaties voorraden Afboeking projecten Geactiveerde productie eigen bedrijf Toegerekende rente Resultaat nieuwbouw en herstructurering

-689 -9.874 869 579 -9.115

1.895 -648 341 127 1.715

2.584 9.226 -528 -452 10.830

Heffing saneringssteun Verhuurderheffing

-6.000 -8.680

-4.500 -9.051

1.500 -371

Resultaat deelnemingen Vrijval voorziening vordering op deelneming Resultaat voor belasting

0 0 0

0 3.477 3.477

0 3.477 3.477

Belastingen Buitengewone baten en lasten

0 0

5.559 0

5.559 0

7.503

35.830

28.327

Afschrijvingen en waardemutaties

-30.661

-38.078

-7.417

Resultaat

-23.158

-2.248

20.910

Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Rentebaten en rentelasten Operationeel resultaat

Resultaat na belasting voor afschrijvingen en waardemutaties

Operationeel resultaat Het operationeel resultaat is beter dan begroot. Dit wordt veroorzaakt door hogere opbrengsten, lagere bedrijfslasten en lagere rentelasten. Bij de opbrengsten wordt het succes vooral veroorzaakt door de lage leegstand en de wijkhuurbeleidsplannen. Bij de lasten speelt de snelle reorganisatie een belangrijke rol. En bij de rentelasten levert naast de lage rente het terugdringen van de omvang van de leningen (gefinancierd met meevallende verkopen) een belangrijke bijdrage. Daar waar Haag Wonen de regie heeft is het ons gelukt goed te sturen.

Resultaat verkoop, nieuwbouw en herstructurering Het resultaat verkoop, nieuwbouw en herstructurering laat een beter resultaat zien dan begroot. Dit komt vooral door het verkoopresultaat dat veel beter is dan begroot. De afboeking projecten behelst voornamelijk verbeterprojecten van bestaand bezit. De nieuwbouw projectportefeuille is klein vandaar de lager dan begrote geactiveerde productie eigen bedrijf en toegerekende rente.


Resultaten voortkomend uit de deelneming Door het lagere rekening courant saldo van de deelnemingen is een deel van de voorziening voor incourantheid vrijgevallen.

Afschrijvingen en waardemutaties De afschrijvingen en waardemutaties betreffen de lagere herwaardering van vhe’s van het commerciële en het sociale vastgoed en de jaarlijkse afschrijvingen op de bedrijfswaarde. Het verschil tussen de begroting en de realisatie wordt verklaard doordat de herwaardering niet meer wordt gesaldeerd. Per vhe wordt gekeken of er sprake is van een waardevermindering of waardevermeerdering. Indien er een waardevermindering heeft plaatsgevonden dan komt deze ten laste van het resultaat. De stijgingen van de waarde van het vastgoed komen direct ten bate van het eigen vermogen.

Resultaat (na belasting voor afschrijvingen en waardemutaties) De afschrijvingen en waardemutaties betreffen geen kasstroom. Het resultaat voor afschrijvingen en waardemutaties is veel beter dan begroot. Dit betekent dat ook de operationele kasstroom beter is dan begroot. Dit heeft weer een positief effect op de bedrijfswaarde. Door de hogere bedrijfswaarde en de hogere marktwaarde in verhuurde staat is het eigen vermogen verbeterd. Daarnaast lossen we extra af door de betere kasstroom waardoor de rentelasten dalen en de kasstroom weer verder verbetert (vliegwieleffect).

Foutherstel en stelselwijziging Bij het opmaken van de jaarrekening 2014 is gebleken dat zowel de waardering van het sociaal vastgoed als het commerciële vastgoed eind 2013 niet juist heeft plaatsgevonden. Het effect van de geconstateerde fouten op het beginvermogen bedraagt circa € 60 miljoen. Daarnaast heeft Haag Wonen een stelselwijziging doorgevoerd ten aanzien van de wijze waarop waardemutaties aan het resultaat en het vermogen worden toegerekend. De impact op het resultaat 2013 bedraagt circa € 31 miljoen negatief. Voor een nadere toelichting verwijzen we naar de algemene toelichting in de jaarrekening.

4.5 Structurele kostendekking Dat we de kosten die we in ons werk maken volledig kunnen dekken is een belangrijk thema. Dit is voor Haag Wonen een structurele werkwijze. 1.

2.

Jaarlijks vraagt Haag Wonen alle teams binnen de organisatie bezuinigingsvoorstellen en kostenbesparingen te doen. De aangedragen bezuinigingsvoorstellen willen we door bedrijfsonderdelen laten adopteren. We geven de teams de vrijheid om onderzoek te doen naar voorgestelde bezuinigingen of opbrengst verhogende maatregelen. We inventariseren of outsourcing van activiteiten in bepaalde gevallen een gewenste kostenbesparing en kwaliteitsimpuls kan opleveren. Het is voor elke afdeling gezond om haar prestaties af te zetten in een vergelijkingstraject: een benchmarking of outsourcingstraject. Zo leggen we onze manier van werken langs de meetlat van de markt. De uitvoering vindt plaats door een periodieke cyclus waarbij enkele afdelingen per keer aan bod komen.


4.6 Solvabiliteit De solvabiliteit – het eigen vermogen in verhouding tot het totaal vermogen – van Haag Wonen is te laag volgens de norm die onze financiële toezichthouders aan ons stelden. We verbeterden de solvabiliteit door verhoging van de inkomsten en verlaging van de bedrijfslasten. Zo ontstaat meer eigen vermogen en kunnen we leningen aflossen. In 2014 wilden we een solvabiliteit realiseren van 28%; per eind 2014 bedraagt deze 24,68%. Dat wij deze doelstelling niet gerealiseerd hebben komt vooral door de waardering van ons sociaal bezit. In de bedrijfswaardeberekening voor de begroting 2014 rekenden wij de verhuurdersheffing voor 4 jaar in. In de bedrijfswaardeberekening voor de jaarrekening 2014 rekenen wij de verhuurdersheffing, (inmiddels een wet geworden) conform de wetgeving, oneindig in. Ook met het aflossen van leningen verbeteren wij de solvabiliteit. We verkleinden onze leningenportefeuille met € 30 miljoen (dit is meer dan de doelstelling (€ 20 miljoen).

4.7 Fiscaliteit De fiscaliteit bij Haag Wonen is gericht op ondersteuning van de volkshuisvestelijke doelstelling. Haag Wonen streeft – met inachtneming van fiscale weten regelgeving- naar een doelmatige inrichting en organisatie van haar (administratieve en organisatorische) processen. Op zo’n manier, dat haar effectieve belastingdruk wordt geoptimaliseerd. Zo kunnen we zoveel mogelijk middelen inzetten voor onze volkshuisvestelijke doelstelling. Haag Wonen kiest voor een evenwichtige relatie met de belastingdienst, bij twijfel wordt vooraf afgestemd. In 2013 heeft Haag Wonen de Algemeen Nut Beogende Instelling-status verkregen. Dit betekent dat wij gebruik kunnen maken van bepaalde faciliteiten die hieraan zijn gekoppeld (bijvoorbeeld geen schenkbelasting op schenkingen aan Haag Wonen).

Vennootschapsbelasting Per 1 januari 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met de belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. Haag Wonen heeft deze overeenkomst ondertekend. De Tweede vaststellingsovereenkomst is voor het belastingjaar 2014 tussen Haag Wonen en de belastingdienst stilzwijgend verlengd. In 2014 zijn de aanslagen vennootschapsbelasting 2009 en 2010 conform aangifte opgelegd. Op basis van de prognose van het belastbaar resultaat over 2014 en de beschikbare compensabele verliezen is Haag Wonen over 2014 geen vennootschapsbelasting verschuldigd. Op basis van de prognose van het belastbaar resultaat over 2014 zal een deel van het beschikbare compensabele verlies worden aangewend, hetgeen betekent dat een actieve belastinglatentie is opgenomen per 31 december 2014. Voor een uitgebreide beschrijving zie pagina 100.


WOZ- waarde Een indicator van de marktwaarde van onze woningen is de WOZ-waarde. Dat is de waarde die wordt gegeven aan een woning of een bedrijfsruimte. De getaxeerde waarde van de objecten van Haag Wonen die vallen in het woningtarief hebben per 2015 (peildatum waardebepaling 1 januari 2014) een WOZwaarde van ruim € 2,4 miljard. Dat betekent een waardedaling ten opzichte van 2014 (peildatum waardebepaling 1 januari 2013) van circa € 65 miljoen. De waardedaling bedraagt gemiddeld 2,5%.


5. Governance De raad van commissarissen en de directeur-bestuurder vinden goed ondernemingsbestuur, ofwel corporate governance, belangrijk. Op deze manier houdt Haag Wonen de controle en kunnen we transparant handelen. De raad van commissarissen en de directeur-bestuurder zijn samen verantwoordelijk voor het onderwerp governance.

5.1 Governancestructuur De hoofdlijnen van de structuur bij Haag Wonen zijn: De rechtsvorm van Haag Wonen is de stichting. De directeur-bestuurder houdt zich bezig met het dagelijks bestuur van Haag Wonen. De raad van commissarissen ziet toe op de directeur-bestuurder en de algemene gang van zaken van de stichting. Ook geeft de raad van commissarissen gevraagd en ongevraagd advies. De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties zijn leidend voor Haag Wonen. De nu geldende Governancecode Woningcorporaties is van juli 2011. Als gevolg hiervan zijn in 2012 de laatste veranderingen in de governance structuur bij Haag Wonen doorgevoerd. In 2014 zijn geen verdere wijzigingen aangebracht. De principes van corporate governance bij Haag Wonen komen tot uitdrukking in de volgende documenten: het bestuursreglement het directiereglement van Haag Wonen de procuratieovereenkomst het reglement raad van commissarissen Haag Wonen de profielschets raad van commissarissen Haag Wonen het profiel van de directeur-bestuurder Haag Wonen het financieel statuut Haag Wonen het treasurystatuut Haag Wonen het investeringsstatuut Haag Wonen het verbindingenstatuut Haag Wonen het onafhankelijkheidsprotocol externe accountant de bedrijfscode (integriteitscode) Haag Wonen (vernieuwd in 2014) de klokkenluidersregeling Haag Wonen. Eventueel gewenste wijzigingen in de governancestructuur worden door de directeur-bestuurder eerst ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen.


Het toezicht op het bestuur van Haag Wonen bestaat uit intern, extern en horizontaal toezicht: Intern toezicht door de raad van commissarissen Intern toezicht door de Ondernemingsraad Extern toezicht door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Jaarlijks stelt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties een zogeheten ‘oordeelsbrief’ op. Deze brief gaat in op de prestaties van Haag Wonen in een bepaald jaar. De Minister gaat daarbij in op de naleving van wetten en andere relevante regels en op de financiële positie als er sprake is van verscherpt toezicht of sanering. In november 2014 zijn de conclusies van de oordeelsbrief over het verslagjaar 2013 als volgt: de Minister ziet bij Haag Wonen geen onrechtmatigheden. de Minister constateert dat de accountant heeft vastgesteld dat Haag Wonen voldoet aan de normen voor woningtoewijzing volgens de Europese regelgeving. Hiermee voldoet Haag Wonen aan de staatssteunregeling. de maximale bezoldigingsnorm wordt door één of meerdere topfunctionarissen overschreden. De accountant constateert echter dat de overschrijding valt onder het overgangsrecht en heeft om die reden een goedkeurend oordeel gegeven. De Minister sluit zich hierbij aan maar neemt Haag Wonen wel op in het overzicht dat jaarlijks voor 31 december aan de Staten-Generaal wordt aangeboden. voor wat betreft de financiële positie volstaat de minister met een verwijzing naar de Toezichtbrief 2014 van het CFV. In november 2014 ontvingen wij de Toezichtbrief 2014 van het CFV. Het CFV is van mening dat het verbeterplan van Haag Wonen (waarvan het laatste onderdeel in april is verstrekt) voldoende is om de vermogenspositie te versterken. Het CFV beoordeelt het verbeterplan als voldoende realistisch en beëindigt de interventie die in 2013 genomen is. Horizontaal toezicht. Er is sprake van horizontaal toezicht wanneer collega-corporaties, gemeenten, huurdersorganisaties of andere belanghouders ons aanspreken op ons functioneren. Om duidelijk aan te geven waarop wij aanspreekbaar zijn, heeft Haag Wonen de Aedes-code (voor woningcorporaties) onderschreven. Haag Wonen heeft in 2014 in overeenstemming met deze code gehandeld.

5.2 Bestuur Procedureel Haag Wonen kent een verantwoordelijkheidsstructuur van: de raad van commissarissen (RvC) het directieteam (DT), bestaande uit de directeuren Vastgoed en Bedrijfsvoering, adjunct-directeur Woonbedrijf en de directeur-bestuurder. Het team vergadert één maal per drie weken op strategisch niveau het breed DT, bestaande uit het directieteam en het management. Het breed DT vergadert eenmaal in de drie weken met als doel besluitvorming.


Het breed DT adviseert de directeur-bestuurder. De bevoegdheden van de directieleden zijn geregeld in het directiereglement en de procuratieovereenkomst. De bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn geregeld in het bestuursreglement.

Samenstelling bestuur Het bestuur van Haag Wonen bestaat uit mevrouw drs. Karin (C.F.) van Dreven. Zij is sinds 1 maart 2009 werkzaam in deze functie. In 2014 was mevrouw Van Dreven 57 jaar. Haar nevenfuncties zijn: lid Platform De Vernieuwde Stad, Bestuurslid Sociale Verhuurders Haaglanden, voorzitter van het bestuur Theater aan de Schie en lid van de Raad van Commissarissen van SBR (Stichting Bouw Research). Mevrouw Van Dreven is lid van het Adviescollege faculteit ‘Real Estate and Housing’ van TU Delft en bestuurslid van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties.

Taak- en werkwijze Woningstichting Haag Wonen heeft als statutair werkgebied de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam, Nootdorp, Pijnacker, Rijswijk, Voorburg, Wassenaar en Zoetermeer. Feitelijk is Haag Wonen alleen werkzaam in Den Haag. Haag Wonen heeft doel en missie uitgewerkt in een ondernemingsplan voor de jaren 2010 tot en met 2014 met de titel ‘Thuis in Den Haag’. Gelet op de vele veranderingen in de omgeving van Haag Wonen hebben we de opstelling van een nieuw ondernemingsplan vervroegd. In 2013 hebben we doel en missie uitgewerkt in een nieuw ondernemingsplan voor de jaren 2014 tot en met 2017 met de titel ‘Welkom Thuis’. We hebben het ondernemingsplan opgesteld na gesprekken met bewoners, medewerkers, volkshuisvestelijke experts, de gemeente en partners uit de zorg en maatschappelijke opvang. De doelstellingen uit het ondernemingsplan en de prestatieafspraken worden jaarlijks in een jaarplan met meetbare prestaties vertaald. Dit gebeurt voor de organisatie als geheel en per bedrijfsonderdeel. In de tertaalrapportages en het jaarverslag wordt gerapporteerd over de behaalde resultaten en de voortgang van het ondernemingsplan. Het jaarverslag is besproken met de medewerkers, de gemeente Den Haag, de huurdersorganisaties en belanghebbenden uit de zorg en maatschappelijke opvang. Uit de evaluatie van het jaarverslag en deze gesprekken volgt een directiebrief die als basis dient voor het jaarplan en de begroting voor het volgende jaar. In 2014 hebben we richting gegeven aan het proces door aan de voorkant kengetallen, normen en kaders te formuleren. Haag Wonen streeft naar een permanente invulling van integraal risicomanagement. Risicomanagement is een vast onderdeel van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. De bestuurder heeft ook in 2014 een zogenoemd In Control Statement aangeboden aan de raad van commissarissen. Hierin is opgenomen welke risico’s mogelijkerwijs op Haag Wonen afkomen en op welke wijze hierop geanticipeerd wordt. Onderdeel van de reguliere jaarplan en begrotingscyclus is het scenario-denken. Door dit scenario-denken zijn we beter in staat om bij risicovolle situaties tijdig te reageren. Het breed DT vergadert één maal per drie weken. Tijdens deze bijeenkomsten komen onderwerpen aan bod als de voortgang van het jaarplan, nieuwe ontwikkelingen en projecten en de samenwerking met andere partijen.


Bij de besluitvorming over maatschappelijke investeringen weegt het breed DT de maatschappelijke voordelen af tegen het financiële rendement en de risico’s. Uitgangspunt voor de beoordeling van de maatschappelijke voordelen zijn het ondernemingsplan en de prestatieafspraken met de gemeente en de regio. Uitgangspunt bij de beoordeling van het financiële rendement is het minimaal noodzakelijke weerstandsvermogen. Naast de besluiten die de goedkeuring van de raad van commissarissen nodig hebben, heeft het bestuur in 2014 met het breed DT vooral gesproken over: gevolgen van de novelle en de Verhuurderheffing organisatie ontwikkeling (toekomstbestendig transformeren) vastgoedsturing van portefeuillestrategie via assetmanagement naar complexbeheerplan parlementaire Enquête Woningcorporaties visitatie voortgang Kritische Prestatie Indicatoren de beoordeling door het WSW van de kredietwaardigheid van Haag Wonen stand van zaken (verkoop)leegstand.

Directieteam Haag Wonen heeft een directieteam dat bestaat uit de directeur-bestuurder en drie niet-statutaire (adjunct-)directeuren. Naast de directeur-bestuurder bestaat het directieteam uit: mevrouw drs. Ria (R.J.M.) Koppen-Kreyne MRE MRICS , directeur Bedrijfsvoering de heer ir. Bart (B.G.M.) Moesbergen MRICS, directeur Vastgoed mevrouw Joyce (J.E.) Godecke, adjunct-directeur Woonbedrijf

Samenwerking De directies van de drie Haagse woningcorporaties (Staedion, Vestia en Haag Wonen) voeren vier maal per jaar bestuurlijk overleg met de gemeente Den Haag. In dit overleg komt in elk geval de voortgang van de prestatieafspraken aan de orde. Het ambtelijk Beleidsoverleg Wonen en diverse thema-overleggen bereiden het overleg voor. Daarnaast werken we ook op uitvoeringsniveau samen met de gemeente, bijvoorbeeld in het dagelijks beheer van onze woningen en de directe woonomgeving of wanneer een bewoner huurachterstand heeft en hij nog meer problemen heeft. Haag Wonen is actief lid van de vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden. Mevrouw C.F. van Dreven, directeur-bestuurder, heeft zitting in het SVH-bestuur. Mevrouw C. F. van Dreven heeft binnen SVHverband geparticipeerd in de taskforce arbeidsmigranten. Medewerkers van Haag Wonen nemen deel aan de SVH-Beleidsgroep en diverse SVH-werkgroepen. Haag Wonen is actief lid van De Vernieuwde Stad, het discussieplatform van grootstedelijke corporaties. Haag Wonen neemt deel aan de werkgroepen Prijsbeleid, Stedelijke Vernieuwing en Financiën en Fiscaliteiten van De Vernieuwde Stad.


5.3 Raad van commissarissen De raad van commissarissen heeft bij de totstandkoming van dit jaarverslag gebruik gemaakt van een checklist voor toetsing aan de Governance Code Woningcorporaties. De raad is van mening dat dit verslag voldoende inzicht geeft in het functioneren en de werkwijze van de raad.

Taak en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad van commissarissen de volgende werkvormen: Bijeenkomsten De raad van commissarissen heeft in 2014 vijf maal vergaderd in aanwezigheid van het bestuur. Voorafgaand hieraan is de auditcommissie eveneens vijf maal bij elkaar geweest. De vergaderingen zijn goed bezocht en er was geen significante afwezigheid van één van de leden. Daarnaast heeft de raad van commissarissen in 2014 drie maal een strategische bijeenkomst gehouden. De bijeenkomsten van 20 maart en 21 mei waren gericht op verdere verbetering van het toezichtkader en de toezichtrol van de raad. Tijdens de strategiedag van 26 september stonden de maatschappelijke opgave van Haag Wonen in relatie tot de financiële mogelijkheden en de informatiebehoefte van de raad centraal. Overleg met belanghouders Op 19 februari 2014 heeft de raad van commissarissen het jaarlijkse overleg gevoerd met de huurdersorganisaties. Op 25 juni 2014 heeft het jaarlijkse overleg met de ondernemingsraad plaatsgevonden. De raad van commissarissen heeft de verslagen ontvangen van de volgende overleggen van Haag Wonen met haar belanghouders. Strategieavond met de huurdersorganisaties Ronde tafelgesprek ‘Duurzaamheid’ Ronde tafelgesprek ‘Wonen en zorg’. Bijeenkomsten van de Huurdersvereniging Haag Wonen en de Bewonersraad Haag Wonen Commissarissen de heer J. Bauer en mevrouw E. Kaya hebben de nieuwjaarsreceptie van de Huurdersvereniging Haag Wonen bijgewoond op 14 januari 2014. De jaarlijkse algemene vergaderingen van de Huurdersvereniging Haag Wonen is op 22 april 2014 bijgewoond door de heer J. Bauer en op 14 oktober 2014 door de heer J. Bauer en mevrouw E. Kaya. Commissaris mevrouw E. Kaya heeft de raadvergadering van de Bewonersraad bijgewoond op 26 juni 2014. De heer J. Bauer en mevrouw E. Kaya waren aanwezig bij de raadsvergadering van de Bewonersraad op 17 september 2014.


Excursie Onder de titel ‘Er is meer tussen slopen en onderhouden’ heeft de raad van commissarissen op 28 november 2014 een aantal complexen van Haag Wonen bezocht. In het wooncomplex Steenhouwersgaarde lichtten actieve bewoners toe hoe zij samen met het wijkteam van Haag Wonen zorgen voor plezierig wonen in het complex en in de wijk. Bij het complex Uitgeeststraat/ Durgerdamhof kreeg de raad uitleg hoe Haag Wonen de uitvoering van het planmatig onderhoud heeft gecombineerd met het treffen van duurzaamheidsmaatregelen. Tot slot heeft de raad het net opgeleverde nieuwbouwproject Tasmanhof bezocht.

Informatievoorziening De raad van commissarissen ontvangt het prestatieoordeel van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, de beoordelingen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, inzicht in de jaarcijfers van de Geschillencommissie Huursector, verslagen van het beleidsoverleg tussen de huurdersorganisaties en Haag Wonen en benchmarkinformatie. Verder blijft de raad op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen door informatie uit de organisatie, krantenknipsels, vakliteratuur en door het lidmaatschap van de Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties.

Samenstelling De raad van commissarissen van Haag Wonen bestaat uit zes leden. Twee leden worden benoemd op bindende voordracht van de huurders(organisaties) en één lid op voordracht van de ondernemingsraad.

Profielschets De raad van commissarissen kent een profielschets. De raad beziet jaarlijks of dit profiel nog voldoet of moet worden aangepast. De profielschets beschrijft de algemene en specifieke deskundigheden en de persoonlijke kwaliteiten waarover leden van de raad en de auditcommissie dienen te beschikken. De profielschets is in 2014 besproken in het kader van de werving van twee nieuwe commissarissen in 2015. De profielschets is aangevuld om tot een passende vervanging te komen.

Persoonlijke gegevens en deskundigheid Per 24 november 2014 is mevrouw E. Kaya – op voordracht van de huurdersorganisaties – herbenoemd als lid van de raad van commissarissen voor een tweede termijn van vier jaar. In januari 2015 heeft zij een hernieuwd kennismakingsprogramma gevolgd met de activiteiten van Haag Wonen op haar deskundigheidsgebieden: leefbaarheid, openbare orde en integratie.


Persoonlijke gegevens raad van commissarissen per 31 december 2014 De heer mr. J.E. Bauer De heer mr. drs. J.J.H.M. van Gennip De heer mr. M. van der Kallen Mevrouw drs. E.A. Kaya MA De heer drs. D. J. Schrijer Mevrouw drs. T. Siertsema MBA

Functie in RvC Voorzitter

Leeftijd 61

Vicevoorzitter Lid

63

Lid

42

Lid

48

Lid

57

54

Deskundigheidsgebied Bestuurlijk en sociaalmaatschappelijk Sociaal-maatschappelijk, welzijn/zorg en justitie Financieel-economisch en juridisch Leefbaarheid, openbare orde, immigratie en integratie Lokaal bestuur, stedenbeleid en wijkaanpak. Financieel-economisch

(voormalige) Functie Voorzitter raad van bestuur zorginstelling Voorzitter raad van bestuur Reclassering Nederland Directeur/eigenaar bedrijf Beleidscoördinator bij ministerie van Veiligheid en Justitie Burgemeester gemeente Zwijndrecht Voorzitter Uneto-VNI

Mevrouw E.A. Kaya en de heer J.E. Bauer zijn benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. De heer J.J.H.M. van Gennip is benoemd op voordracht van de ondernemingsraad. Alle commissarissen hebben hun (relevante) nevenfuncties gemeld. De raad heeft deze gecontroleerd op mogelijke belangenverstrengeling. Een lijst met deze nevenfuncties is voor inzage beschikbaar op internet en via het bestuurssecretariaat. De raad heeft de onafhankelijkheidscriteria voor verwanten getoetst, zoals opgenomen in de Governancecode Woningcorporaties en verklaart zijn taken als raad van commissarissen onafhankelijk te kunnen uitvoeren.

Rooster van aftreden raad van commissarissen De heer mr. J.E. Bauer (voorzitter) De heer mr. drs. J.J.H.M. van Gennip (vicevoorzitter) De heer mr. M. van der Kallen Mevrouw drs. E.A. Kaya MA De heer drs. D. J. Schrijer Mevrouw drs. T. Siertsema MBA

Benoeming

Herbenoeming

Herbenoeming

Aftredend per

12-12-2006

12-12-2009

01-07-2012

01-07-2015

16-12-2008 23-05-2006 24-11-2010 19-09-2012 26-06-2013

16-12-2011 23-05-2009 24-11-2014 19-09-2016 26-06-2017

16-12-2014 23-05-2012

16-12-2017 23-05-2015 24-11-2018 12-09-2020 26-06-2021


Reglement RvC De raad van commissarissen heeft een reglement vastgesteld, dat de Governancecode Woningcorporaties (1 juli 2011) als uitgangspunt hanteert. In dit reglement zijn zoveel mogelijk de richtlijnen van de Governancecode verwerkt.

Evaluatie van het eigen functioneren De raad van commissarissen heeft de zelfevaluatie in 2013 afgerond . Hier is een externe adviseur bij betrokken geweest. De evaluatie heeft geleid tot een aantal verbetervoorstellen, onder andere omtrent het toezichtkader, de strategische discussie en de voorbereiding van RvC-vergaderingen. De raad heeft deze voorstellen in 2014 uitgewerkt en in praktijk gebracht.

Toezicht Meer dan financieel toezicht De raad van commissarissen richt zich in zijn rol als toezichthouder naast toezicht op de financiële aspecten ook op de volkshuisvestelijke aspecten en leefbaarheid. Toetsing vindt plaats aan de hand van het ondernemingsplan, het jaarplan en de begroting. In het jaarplan legt Haag Wonen haar doelstellingen en activiteiten op de BBSH-velden vast. De tertaalrapportages leveren informatie over de behaalde resultaten op deze velden en over het financiële resultaat. Vanaf het eerste tertaal bevat de tertaalrapportage een prognose van de winst- en verliesrekening per 31 december. Bij (beleids)voorstellen buiten het jaarplan en de begroting, toetst Haag Wonen de effecten aan de doelstellingen van het ondernemingsplan en aan het risicoprofiel. De raad van commissarissen van Haag Wonen houdt eveneens toezicht op de verbindingen die Haag Wonen heeft. Dit toezicht wordt onder meer uitgevoerd door de beoordeling van de begroting, de voortgang via tertaalrapportages en de jaarrekeningen van de verbindingen. Sinds 2012 maakt Haag Wonen kenbaar hoe zij voldoet aan de Governance Code via een artikelsgewijs overzicht. Dit publiceert zij op internet en ligt ter inzage bij het bestuurssecretariaat. Risicobeheersing Bij de goedkeuring van het jaarverslag en de jaarrekening over 2013, heeft de raad op 25 april 2014 gesproken met de accountant. In 2014 heeft de raad van commissarissen een nieuwe accountant geselecteerd. Daarvoor heeft zij selectiegesprekken gevoerd met vier accountantsbureaus. Op basis van deze selectie heeft de raad op 30 oktober 2014 PwC benoemd tot accountant voor een periode van drie jaar, met een evaluatie na één jaar. In verband hiermee wordt de managementletter 2014 besproken in de eerste raadsvergadering van 2015. Haag Wonen toetst jaarlijks haar begroting aan het risicoprofiel via een ALM-studie (Asset Liability Management). Op basis van deze studie weet de raad waar zich mogelijke risico’s kunnen voordoen in bepaalde scenario’s en hoe deze risico’s kunnen worden beheerst gedurende de looptijd van de meerjarenbegroting. Aan de hand van deze studie ziet de raad van commissarissen toe op de borging en


uitvoering van de interne beheersingsmaatregelen. Ook het In Control Statement van de bestuurder, waarin zij aandacht besteedt aan de hard en soft controls en aan een omgevingsanalyse, maken onderdeel uit van de risicobeheersing in brede zin. Het risicomanagement is een vast onderdeel geworden van de jaarlijkse planning- en controlcyclus. Naar aanleiding van het rapport van bevindingen van de accountant stelt Haag Wonen jaarlijks een actiepuntenlijst op. De auditcommissie bewaakt de afhandeling van deze lijst nauwkeurig.

Besluiten De raad heeft in 2014 ingestemd met de volgende bestuursbesluiten: vaststelling van het Auditplan 2014 opdracht tot visitatie van Haag Wonen vaststelling van de jaarstukken 2013 opheffing van Aanvan Vastgoed II B.V verkoop BOG Ammunitiehaven vaststelling van de Bedrijfscode Haag Wonen vaststelling van het jaarplan en de begroting 2015 vaststelling van het Treasury Jaarplan 2015 verkoop en levering van grond van de locatie Maasstraat De raad heeft de volgende besluiten genomen: benoeming van PwC tot accountant herbenoeming van mevrouw E. Kaya en de heer J. van Gennip vaststelling van de Profielschets Raad van Commissarissen 2014

Uitvoering van de taakopdracht in het boekjaar De belangrijkste onderwerpen die de raad van commissarissen in 2014 heeft besproken, zijn: de organisatieontwikkeling het jaarplan, de begroting en het jaarverslag* de tertaalrapportages* de treasuryrapportages* de gevolgen van het rijksbeleid* de ontwikkelingen en trendbreuken in de volkshuisvesting ALM-studies – financiële scenario’s* de financiële ruimte in de begroting en de meerjarenbegroting* de financiële positie van Haag Wonen* de liquiditeitsprognose* de omvang van de projectenportefeuille inclusief de verplichtingen van Haag Wonen* de regionale en de lokale prestatieafspraken de wijkaanpak intern en extern toezicht


het financieel statuut* het treasury statuut* de bevindingen en adviezen van de afdeling Intern Audit Team* de interne organisatie de strategie, besturingsfilosofie en topstructuur van Haag Wonen de bedrijfslasten* de beoordeling van het functioneren van de accountant de beoordeling van het functioneren van de bestuurder de Toezichtsbrief 2014 de analyse van Corporaties in Perspectief 2013 geothermie het verkoopproces * dit betreft punten waarover de auditcommissie de raad van commissarissen heeft geadviseerd.

5.4 Beoordelingsbeleid en bezoldigingsbeleid in 2014 Uitgangspunten beloning Binnen de sector woningcorporaties is een beloningscode van toepassing, de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties (SBBW). De beloning van de directeur-bestuurder van Haag Wonen valt ruim binnen het maximum van deze code. Bij indiensttreding van de directeur-bestuurder van Haag Wonen, mevrouw drs. C.F. van Dreven, is de raad van commissarissen overigens uitgegaan van de Izeboudregeling. De beloning van de bestuurder voldeed toen ook aan die regeling.

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector De regels ten aanzien van de bezoldiging voor de (semi)publieke sector zijn vastgelegd in de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). Deze wet is per 1 januari 2013 van kracht. In de WNT is vastgelegd dat topfunctionarissen niet meer mogen verdienen dan het wettelijke maximum: de WNT-norm. Jaarlijks wordt dit bedrag vastgesteld in een ministeriële regeling. Voor de bestaande arbeidscontracten en aanstellingen geldt een overgangsregeling: de gemaakte salarisafspraken blijven daarbij nog vier jaar gelden. Hierna wordt het salaris in drie jaar tijd teruggebracht naar de norm. Per 1 januari 2014 geldt voor topfunctionarissen van woningcorporaties, bij ministeriële regeling, een sectorale bezoldigingsnorm. Deze norm is afhankelijk van het aantal verhuureenheden en het aantal inwoners van de gemeente. Voor Haag Wonen bedraagt deze norm voor topfunctionarissen in 2014 € 185.200. De algemene norm voor topfunctionarissen voor 2014 bedraagt € 230.474.


Bezoldiging van de directeur-bestuurder Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Naam Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Bezoldiging volgens de WNT Functie Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd

2014 Mw. C.F. van Dreven € 164.501 € 5.614 € 39.532 € 209.647

directeur-bestuurder 01-01-2014 tot en met 31-12-2014 36 uur per week (1fte) € 9.357 niet van toepassing directeur-bestuurder niet van toepassing

Mevrouw C.F. van Dreven is in 2009 op 1 maart gestart in haar functie als bestuurder. De beloning van de bestuurder voldeed aan de Izeboud-regeling. Mevrouw C.F. van Dreven ontvangt een vergoeding voor een OV-jaarabonnement als onderdeel van het mobiliteitsbudget. De beloning van de bestuurder kent geen variabele component in de zin van bonussen en tantièmes. Er is geen afvloeiingsregeling vastgelegd. Met de bestuurder is bij aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. De keuze voor onbepaalde tijd is gemaakt vanuit het belang van Haag Wonen. De bezoldiging van mevrouw C.F. van Dreven komt in 2014 niet boven het in dit jaar geldende bezoldigingsmaximum van de WNT uit. Wel komt de bezoldiging van mevrouw C.F. van Dreven boven sectorale norm uit. Zij valt echter onder de overgangsregeling. De bezoldiging voldoet derhalve aan de wettelijke regels.


Bezoldiging van de directie Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Naam Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Bezoldiging volgens de WNT Functie Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd

2014 Mw. R.J.M. Koppen-Kreyne € 141.896 €0 € 31.289 € 173.184

directeur bedrijfsvoering 01-01-2014 tot en met 31-12-2014 36 uur per week (1fte) € 9.357 niet van toepassing directeur bedrijfsvoering niet van toepassing

De bezoldiging van mevrouw R.J.M. Koppen-Kreyne komt in 2014 niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de WNT.

Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Naam Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Bezoldiging volgens de WNT Functie Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd

2014 Dhr. B.G.M. Moesbergen € 139.823 € 5.524 € 31.258 € 176.606

directeur vastgoed 01-01-2014 tot en met 31-12-2014 36 uur per week (1 fte) € 9.357 niet van toepassing directeur vastgoed niet van toepassing

De bezoldiging van de heer B.G.M. Moesbergen komt in 2014 niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de WNT.


Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Naam Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Bezoldiging volgens de WNT

2014 Mevr. J.E. Godecke € 48.670 €0 € 8.762 € 57.432

Functie adjunct- directeur woonbedrijf Duur van het dienstverband in boekjaar 01-01-2014 tot en met 31-12-2014 Omvang van het dienstverband 36 uur per week (1 fte) Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies € 4.679 Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband niet van toepassing Naam en functie of functies die tijdens het Mngr. P&O (tot 1 juli 2014) en adj. directeur woonbedrijf dienstverband zijn bekleed (per 1 juli 2014) Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd niet van toepassing

Mevrouw J.E. Godecke is bij Haag Wonen werkzaam als manager P&O en in die functie niet aan te merken als topfunctionaris als bedoeld in de WNT. Vanaf 1 juli 2014 bekleedt zij tijdelijk de functie van adjunctdirecteur Woonbedrijf. De beloning van mevrouw J.E. Godecke betreft alleen de beloning van 1 juli 2014 tot en met 31 december 2014, omdat zij vanaf dat moment wel als topfunctionaris wordt aangemerkt. De bezoldiging van mevrouw J.E. Godecke komt in 2014 niet boven het bezoldigings-maximum van de sectorale norm en de WNT.

Bezoldiging van de Raad van Commissarissen De kosten gemoeid met de honorering van de Raad van Commissarissen in 2014 zijn iets hoger dan in 2013 (€ 63.009). Dit is vanwege het feit dat er in 2013 een vacature is geweest binnen de Raad. De honorering per RvC-lid is ongewijzigd. Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in 2014 een bedrag van € 67.208 ten laste van Woningstichting Haag Wonen en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:


Bezoldiging raad van commissarissen De heer mr. J.E. Bauer De heer drs. J.J.H.M van Gennip De heer mr. M. van der Kallen Mevrouw drs. E.A. Kaya De heer drs. D. J. Schrijer Mevrouw drs. T.Siertsema MBA

Functie Voorzitter Vicevoorzitter Lid/auditcommissie Lid Lid Lid/auditcommissie

Bezoldiging € 14.487 € 12.073 € 12.073 € 9.658 € 9.658 € 9.260 € 67.208

De maximale bezoldiging van de raad van commissarissen is per 1 januari 2013 geregeld binnen de Wet Normering Topinkomens. Het maximum voor voorzitters en leden bedraagt 7,5%, respectievelijk 5% per kalenderjaar van de voor de betreffende instelling geldende maximum bezoldiging. Voor 2014 geldt voor de voorzitter een maximum bezoldiging van € 17.286, en voor leden € 11.524 per jaar. Per 1 januari 2014 geldt voor de Raad van Commissarissen van woningcorporaties een bij ministeriële regeling vastgestelde sectorale norm. Het maximum voor de voorzitters en leden bedraagt 7,5% respectievelijk 5% per kalenderjaar van de voor de betreffende instelling geldende maximum bezoldiging. Voor 2014 geldt voor de voorzitters een maximum bezoldiging van € 13.890 per jaar, en voor de leden € 9.260 per jaar. In 2014 zijn de vergoedingen van de voorzitter de heer mr. J.E. Bauer en de leden de heer drs. J.J.H.M van Gennip, de heer mr. M. van der Kallen, mevrouw drs. E.A. Kaya en de heer drs. D.J. Schrijer boven het maximum uitgekomen. Zij vallen echter onder de overgangsregeling. De bezoldiging voldoet derhalve aan de wettelijke regels. De overgangsregeling vervalt bij een herbenoeming of nieuwe aanstelling. Op basis van het rooster van aftreden zijn de heer drs. J.J.H.M. van Gennip en mevrouw drs. E.A. Kaya herbenoemd in 2014. Op basis van de geldende norm voor 2014 heeft de herbenoeming van mevrouw drs. E.A. Kaya tot gevolg dat zij over 2014 een te hoge vergoeding heeft ontvangen. Een bedrag van € 33,17 bruto wordt aangemerkt als onverschuldigde vergoeding en in 2015 gecorrigeerd.

5.5 Beoordelen functioneren externe accountant Deloitte is per 1 januari 2010 aangetreden als accountant bij Haag Wonen. De evaluatie van de externe accountant is tijdens de vergadering van juni 2014 met de raad besproken. De raad heeft besloten een nieuwe aanbestedingsprocedure uit te voeren. Het resultaat is dat de jaarrekening 2014 door PWC wordt gecontroleerd.


5.6 Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie adviseert de commissarissen over het functioneren, de beoordeling en beloning van het bestuur. In 2014 bestond de remuneratiecommissie uit de heer J.E. Bauer en de heer J.J.H.M. van Gennip.

Uitgangspunten beoordeling De directeur-bestuurder van Haag Wonen is in vaste dienst. Dit brengt met zich mee dat de bestuurder jaarlijks beoordeeld wordt op het functioneren. De remuneratiecommissie van de Raad van Commissarissen heeft kort na het verslagjaar het functioneren van de directeur-bestuurder met haar besproken. Tevoren heeft de remuneratiecommissie kennis genomen van de mening van een aantal functionarissen die door de directeur-bestuurder in het kader van een 360⁰-feedback waren geraadpleegd. Voorafgaand aan het beoordelingsgesprek heeft de voltallige Raad van Commissarissen het functioneren besproken. De Raad van Commissarissen heeft geoordeeld dat Haag Wonen zich onder haar leiding goed heeft ontwikkeld: De voorgenomen reorganisatie is procesmatig goed verlopen en de beoogde besparingen werden voortijdig gehaald. De financiële positie van Haag Wonen is goed. Haag Wonen ligt goed op koers met het realiseren van de volkshuisvestelijke prestaties. De samenwerking tussen de Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder is effectief. Geconstateerd werd dat Haag Wonen een volgende fase ingaat, die vraagt om een actualisering van de strategie en heroverweging van de topstructuur. Daarover zijn procesafspraken gemaakt. Tenslotte heeft de Raad van Commissarissen kennis genomen van het persoonlijk werkplan van de directeur-bestuurder.

5.7 Auditcommissie De auditcommissie adviseert de raad van commissarissen over voorliggende financiële onderwerpen. In 2014 bestond de auditcommissie uit de heer M. van der Kallen en mevrouw T. Siertsema.

5.8 Controle van de financiële verslaggeving In 2014 is de controle van de financiële verslaggeving (over 2013) uitgevoerd door Deloitte. De externe accountant heeft op 25 april 2014 de vergadering van de raad van commissarissen bijgewoond. In deze vergadering is het verslag van de accountant besproken en de jaarstukken goedgekeurd. Ook de resultaten van de interim controle zijn besproken. Met de directeur-bestuurder is het proces van controle van de jaarrekening geëvalueerd.


5.9 Toepassing van de code Sinds 1 juli 2011 is een nieuwe Governancecode Woningcorporaties van kracht. Haag Wonen heeft deze nieuwe Governancecode in 2012 geïmplementeerd in haar bedrijfsvoering. In 2014 zijn geen wijzigingen in de governance structuur bij Haag Wonen doorgevoerd. In onderstaand overzicht zijn de bepalingen opgenomen waar Haag Wonen afwijkt van de Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties De Nederlandse Corporate Governance Code beveelt aan de ontslagvergoeding van bestuurders te maximaliseren. Bij de indiensttreding van de huidige directeur-bestuurder is er geen ontslagvergoeding overeengekomen. Ook de Advies Commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (Commissie Izeboud), die toen gold, geeft aan geen beëindigingsregeling in de arbeidsvoorwaarden op te nemen. De Nederlandse Corporate Governance Code adviseert een zogeheten claw-backclausule in de arbeidscontracten van bestuurders op te nemen. Op basis daarvan is het eenvoudiger een aan een bestuurder toegekende variabele beloning terug te vorderen wanneer deze beloning achteraf gezien is toegekend op onjuiste gegevens. De Wet Normering Topinkomens sluit een variabele beloning voor de directeur bestuurder uit. De arbeidsovereenkomst van de directeur bestuurder kent geen variabele beloning en ook geen (overbodige) claw-backclausule. De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan een apart remuneratierapport op te stellen. Bij Haag Wonen hebben we geen apart remuneratierapport opgesteld. Een toelichting op de remuneratie vindt u in paragraaf 5.7. De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan dat de raad van commissarissen de belangrijkste bevindingen over het functioneren van de accountant meldt in het jaarverslag. Haag Wonen neemt deze aanbeveling niet over. Haag Wonen bespreekt de bevindingen over het functioneren van de accountant met de accountant. In verband met het vertrouwelijke en gevoelige karakter van het besprokene melden we de inhoud van de bespreking niet. De conclusie staat vermeld in paragraaf 4.6. De Nederlandse Corporate Governance Code en de Governancecode Woningcorporaties bevelen aan dat de accountant en de auditcommissie kennisnemen van de bevindingen van de interne controller. De rapportage van de bevindingen van de interne controller vindt aan het bestuur plaats. Het bestuur bepaalt welke bevindingen relevant zijn om te bespreken met de accountant, de auditcommissie en/of de raad van commissarissen. De interne controller heeft overigens rechtstreeks toegang tot de voorzitter van de RvC wanneer dat naar het oordeel van de interne controller noodzakelijk is.

De Governancecode Woningcorporaties beveelt aan voor iedereen kenbaar de belanghebbenden van de woningcorporatie te benoemen. Haag Wonen zal geen uitputtend overzicht van belanghouders opstellen. Hiervoor kiezen we vanwege de grote dynamiek (in aantal en aard) van de relaties met onze belanghouders. Dit vergroot de mogelijkheid van opmerkingen van en misverstanden met organisaties die (nog) niet of nog steeds op zo’n overzicht vermeld staan. De raad van commissarissen heeft ook geen


goedkeurende positie in het benoemen van belanghouders en de vorm van het overleg met belanghouders en is ook niet aanwezig bij het overleg met belanghouders. Haag Wonen is van mening dat deze onderwerpen tot de bevoegdheid van het bestuur behoren. Het bestuur legt vanzelfsprekend verantwoording af aan de raad van commissarissen over het overleg met belanghouders.


6. Jaarrekening


6.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 Na voorgestelde resultaatbestemming (x € 1.000) ACTIVA A. VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie II. Vastgoedbeleggingen 1. Commercieel vastgoed in exploitatie 2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden III. Financiële vaste activa 1. Deelnemingen 2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 3. Leningen u/g 4. Latente belastingvordering(en) 5. Overige vorderingen

Som der vaste activa B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 3. Overige voorraden

II. Onderhanden projecten III. Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2. Gemeenten 3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 4. Latente belastingvordering(en) 5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 6. Overige vorderingen 7. Overlopende activa

IV. Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

853.169 662 2.997 856.828

849.572 986 3.643 854.201

201.620 11.511 213.131

166.060 10.542 176.602

0 0 634 3.565 0 4.199

0 0 652 0 219 871

1.074.158

1.031.673

1.975 2.572 140 4.687

2.449 702 226 3.371

0

0

2.604 350 1.725 1.994 13 4.220 2.030 12.936

2.401 708 1.725 0 157 4.621 1.510 11.122

7.877

1.280

25.500

15.779

1.099.658

1.047.452


6.1 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 Na voorgestelde resultaatbestemming (x € 1.000) PASSIVA C. GROEPSVERMOGEN 1. Groepsvermogen

D. VOORZIENINGEN 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2. Voorziening pensioenen 3. Voorziening garantieverplichtingen 4. Voorziening reorganisatiekosten 5. Overige voorzieningen

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Leningen kredietinstellingen 2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3. Overige schulden

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan kredietinstellingen 2. Schulden aan leveranciers 3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 5. Schulden ter zake van pensioenen 6. Overige schulden 7. Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA

31-12-2014

31-12-2013

259.540

177.163

259.540

177.163

10.511 794 0 235 350 11.890

3.824 794 28 1.000 751 6.397

738.182

738.969

10.817 4.669 753.668

10.755 4.776 754.500

41.787 5.098 1.725 1.962 126 2.836 21.026 74.560

71.984 6.880 1.725 1.251 0 2.347 25.205 109.392

1.099.658

1.047.452


6.2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening per 31 december 2014 Na voorgestelde resultaatbestemming (x € 1.000)

1. 2. 3. 4. 5.

6. 7. 8. 9. 10. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

2014

2013

I. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

131.383 6.962 1.792 0 2.488 142.625

125.702 6.847 -3.490 39 2.809 131.907

II. Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Belastingen en verzekeringen Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

37.419 22.421 1 12.650 2.096 2.702 30.882 1.112 6.200 7.431 22.676 145.590

31.085 27.533 1 14.043 1.840 2.476 33.332 1.448 6.045 6.988 17.729 142.520

-2.965

-10.614

21.700

-11.720

III. Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten

-179 44 371 -30.901 -30.665

421 55 428 -33.674 -32.770

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-11.930

-55.104

5.559

0

-6.371

-55.104

-6.371

-55.104

Bedrijfsresultaat 16. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

17. 18. 19. 20.

21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 22. Resultaat na belastingen


6.3 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 Directe methode (x € 1.000)

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Ontvangen dividenden Betaalde rente Betaalde winstbelasting

2014

2013

137.254 1.402 2.275

127.066 0 2.152

-17.805 -31.076 -5.173 -36.049

-18.334 -35.940 -5.414 -22.154

50.828

47.376

346 0 -33.121 0

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-12.524 31.814 0 237

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie rekening courant schuld kredietinstellingen Mutatie kasgeld en aflossingsverplichting Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten

0 0 41.000 -65.541

428 0 -34.438 0 -32.775

-34.376

18.053

13.366

-30.623 35.320 150 15 19.527

4.862

-16.095 -3.931 61.808 -65.980 -24.541

-24.198

Mutatie geldmiddelen

13.039

-5.970

Liquide middelen primo boekjaar Liquide middelen ultimo boekjaar Mutatie liquide middelen

-5.162 7.877 13.039

808 -5.162 -5.970


Toelichting op geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 Het kasstroomoverzicht is in 2014 voor de eerste keer met behulp van de directe methode opgesteld. Tot en met 2013 werd het kasstroomoverzicht opgesteld via de indirecte methode. De vergelijkende cijfers zijn gebaseerd op het kasstroomoverzicht op basis van de directe methode zoals toegepast bij de opgave van de Verantwoordingsinformatie (dVI) 2013.


6.4 Algemene toelichting Algemeen Woningstichting Haag Wonen is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Den Haag, Delft, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar en Zoetermeer. Zij is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De (statutaire) vestigingsplaats is Den Haag met als adres: Waldorpstraat 120. Daarnaast is er ook een vestiging op het adres Zichtenburglaan 39.

Verslaggevingsvoorschriften De jaarrekening wordt met inachtneming van geldende verslaggevingsvoorschriften van Titel 9 Boek 2 BW zoals bepaald in het Besluit Beheer Sociale Huursector opgesteld. Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is de Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting van toepassing. Groepsverhoudingen Haag Wonen gevestigd in Den Haag staat aan het hoofd van de Haag Wonen-groep. Indien hierna in de geconsolideerde jaarrekening wordt gesproken over Haag Wonen wordt hiermee bedoeld Woonstichting Haag Wonen en haar in de consolidatie betrokken groepsmaatschappijen.

Consolidatie Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Woningstichting Haag Wonen worden de financiële gegevens verwerkt van de maatschappijen waar Haag Wonen invloed van betekenis kan uitoefenen. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Haag Wonen. Voor zover niet anders genoemd zijn de financiële gegevens van de maatschappijen waar Haag Wonen invloed van betekenis kan uitoefenen, volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. In de consolidatie worden betrokken: Haag Wonen Holding B.V. te Den Haag (100%). Haag Wonen Ontwikkeling B.V. te Den Haag (100%). Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Holding B.V. een belang van 100%). Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag (hierin heeft Haag Wonen Holding B.V. een belang van 50%). Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. te Den Haag (hierin heeft Aanvan Vastgoed B.V. een belang van 49,5% en Wijnhavenkwartier Beheer B.V. een belang van 1%).


Voor Wijnhavenkwartier Beheer B.V. en Wijnhavenkwartier ontwikkeling Fase 1 C.V. is sprake van een proportionele consolidatie voor 50% aangezien sprake is van een joint venture.

Transacties met verbonden partijen Indien tussen de hierboven genoemde partijen onderlinge transacties hebben voorgedaan, staan deze beschreven in de bijlage ‘Verbindingen’.

Stelselwijzigingen In het kader van de bepaling van de herwaarderingsreserve en waardemutaties van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is een stelselwijziging doorgevoerd. Het groepsvermogen kan worden verdeeld in een gerealiseerd deel en een niet-gerealiseerd deel. Het nietgerealiseerde deel geeft de overwaarde weer van het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie ten opzichte van de historische kostprijs van dit vastgoed. Of sprake is van een overwaarde wordt per kasstroomgenererende eenheid bepaald. Tot 2013 was de kasstroomgenererende eenheid gebaseerd op totaal 5 eenheden, te weten Sociale exploitatie (SE), Sociale belegging (SB), Maatschappelijk vastgoed (MV), commercieel wonen (CW) en Commercieel vastgoed (CO). Volgens de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ121 Bijzonder waardeverminderingen van vaste activa) dient de herwaardering plaats te vinden op de meest gedetailleerde kasstroomgenererende eenheid welke op redelijke wijze bepaald kan worden. Vanaf 2014 is de kasstroomgenerererende eenheid op het niveau van verhuurbare eenheid gedefinieerd. Er wordt niet langer gesaldeerd naar de 5 beleidseenheden zoals hierboven beschreven. Het gevolg van deze stelselwijziging is dat de in het verleden genomen bijzondere waardeverminderingen voor zover deze via het resultaat werden verantwoord worden teruggenomen via het resultaat zodra deze ophouden te bestaan. Tot en met 2013 werden deze mutaties niet als een bijzondere waardevermindering verwerkt maar direct via het vermogen verantwoord, door middel van een lagere herwaardering, als gevolg van de geaggregeerde indeling van de kasstroomgenererende eenheden. Voor 2013 zijn de vergelijkende cijfers voor de herwaarderingsreserve en waardeveranderingen aangepast. Deze stelselwijziging heeft geen effect op het totale vermogen, wel op de samenstelling daarvan. Deze wijziging is toegelicht in de toelichting op het eigen vermogen in de enkelvoudige jaarrekening. Het kasstroomoverzicht is in 2014 voor de eerste keer met behulp van de directe methode opgesteld. Tot en met 2013 werd het kasstroomoverzicht opgesteld via de indirecte methode. De vergelijkende cijfers zijn gebaseerd op het kasstroomoverzicht op basis van de directe methode zoals toegepast bij de opgave van de Verantwoordingsinformatie (dVi) 2013.

Foutherstel In het verslagjaar zijn fundamentele fouten geconstateerd over voorgaande boekjaren in de zin van artikel 2:362 lid 6 BW. Haag Wonen heeft stappen ondernomen om de transparantie in de financiële verslaglegging te vergroten en inzicht te geven in het resultaat en de vermogenspositie van Haag Wonen door het herstellen van de fouten. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie rondom de waardering van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie doorgevoerd.


In 2013 is door Haag Wonen voor de waardering op basis van de bedrijfswaarde voor het sociaal vastgoed in exploitatie een onjuiste berekening toegepast voor het aandeel van de verhuurderheffing in de berekening van de bedrijfswaarde. Het betreft hier een te hoge berekening van het door de Minister afgegeven tarief voor toekomstige jaren. Door het corrigeren van deze fout is in de jaarrekening 2014 de bedrijfswaarde voor het boekjaar 2013 € 17,3 mln hoger opgenomen dan in de jaarrekening 2013. De hogere bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat zijn voor wat betreft de mutaties daarin tevens verwerkt in de vergelijkende cijfers in de winst- en verliesrekening op de onderdelen Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille en Overige waardeveranderingen (im)materiële vast activa en vastgoedportefeuille. Naast de aanpassing voor het sociaal vastgoed in exploitatie is ook de waardering van het commercieel vastgoed in exploitatie bijgesteld als gevolg van een fout in de berekening. De waardering van het commercieel vastgoed wordt berekend door middel van een DCF-formule. Bij deze berekening zijn onjuiste parameters (exit yield, mutatiekosten, splitsingskosten, huurderving) gehanteerd in 2012 en 2013. Door het onjuist hanteren van deze parameters is in de jaarrekening 2013 het commercieel vastgoed € 43,1 miljoen te laag gewaardeerd. Deze fout is in de jaarrekening 2014 hersteld door aanpassing van de vergelijkende cijfers over 2013 en herrekening van het eigen vermogen.

Effecten 2013 geconsolideerd (x € 1.000)

Voor herziening Effect foutherstel Effect stelselwijziging Na herziening

Eigen Vermogen

Eigen Vermogen

Resultaat

Kasstroom

01-01-2013 125.247 36.359 0

31-12-2013 116.727 60.436 0

2013 -23.779 0 -31.163

2013 -5.960 0 0

161.606

177.163

-54.942

-5.960

Op basis van het foutenherstel is het vermogen per 1 januari 2013 herrekend. Het eigen vermogen ultimo 2013 is toegenomen met een bedrag van € 60,4 miljoen. Het eigen vermogen is gestegen van € 117 miljoen naar € 177 miljoen.

Presentatiewijzigingen In 2014 heeft Haag Wonen de volgende presentatiewijziging doorgevoerd. De teruggekochte Koopgarantwoningen (verkopen onder voorwaarden) werden voorheen gepresenteerd onder de post Voorraden. Vanaf 2014 worden de teruggekochte Koopgarantwoningen gepresenteerd onder de post Verkopen onder Voorwaarden als onderdeel van de Materiële Vaste Activa. Hiermee sluit Haag Wonen aan bij de gebruikelijke verwerkingswijze in de sector en het bedrijfsleven. De 2013 werden onder de overige bedrijfslasten ook bedragen opgenomen die bij nader inzien kunnen worden gekwalificeerd als Overige waardeveranderingen (im) materiële vaste activa en vastgoedportefeuille. De presentatiewijziging bedroeg € 5.618.000.


Schattingswijzigingen Bij toepassen van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Haag Wonen zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzichten noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief bijhorende veronderstellingen opgenomen in het hoofdstuk “Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling” of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. Tot en met het verslagjaar 2013 werd er ten aanzien van de waardering van de actieve belastinglatentie uit hoofde van potentiele verliesverrekening voorzichtheidshalve vanuit gegaan dat verrekening zowel qua hoogte als timing te grote onzekerheden bestonden en werd deze latentie op nihil gewaardeerd. Vanaf 2014 wordt aangesloten bij een fiscale planning die is gebaseerd op de meest recente pleitbare standpunten. Met betrekking tot de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget werd tot met 2013 geen inschatting gemaakt van de verwachting dat van deze personeelsvoorziening gebruik zal worden gemaakt. Vanaf 2014 is, gebaseerd op ervaring, deze inschatting onderdeel van de waardering.


6.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Regelgeving De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad van de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de vaste verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Zie verdere toelichting bij voorzieningen.

Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgingsof vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente op vreemd vermogen tijdens de bouw en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Toerekening van rente vindt plaats in overeenstemming met de grondslagen voor rentebaten. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht.


Verwerking van rentelasten Rente op schulden over het tijdvak dat aan vervaardiging van het actief kan worden toegerekend mag onder voorwaarden in de vervaardigingsprijs worden opgenomen. Dit is slechts het geval indien er sprake is van kwalificerende activa (RJ 273.204). Indien de rente geactiveerd wordt moet het bedrag van de geactiveerde rente uit de toelichting blijken (RJ 273.302). Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud Haag Wonen verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Per 31 december 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Kwalificatie Haag Wonen kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel. Haag Wonen richt zich op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken, en de realisatie van deze taak wordt het best tot uitdrukking gebracht in de waardering als bedrijfsmiddel. Waarderingsgrondslag Sociaal vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgingsprijs of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde en de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op


toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of wijzigen van de oorspronkelijke capaciteit. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Kasstroomgenererende eenheden De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op basis van vhe-indeling. Bepaling bedrijfswaarde De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van kasstroomgenererende eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting . Indien er na de begroting veranderingen plaatsvinden (politieke, economische of beleidsmatige) die leiden tot een substantieel andere kasstroom dan worden deze wijzigingen meegenomen. De jaarlijkse waardeveranderingen in de bedrijfswaarde worden, voor zover dit geen terugname is van een eerder genomen verlies of voor zover dit geen extra verlies is ten opzichte van de oorspronkelijke investering, direct in het eigen vermogen verwerkt. De gehanteerde parameters in de bedrijfswaarde zijn als volgt:


Parameters Huurverhoging jaar 1 Huurverhoging jaar 2 Huurverhoging jaar 3 en latere jaren Huurderving (lange termijn gemiddelde) Disconteringsvoet Lastenstijging (lange termijn gemiddelde) Onderhoudslastenstijging (lange termijn gemiddelde) Mutatiegraad Indexering verhuurderheffing 2015, 2016 en 2017 Indexering verhuurderheffing vanaf 2018

2014 2,50 % 3,00 % 2,00 % 1,25 % 5,25 % 3,00 % 3,00 % 6,00 % 0,00 % 2,00 %

2013 4,00 % 4,00 % 3,50 % 1,25 % 5,25 % 3,00 % 3,00 % 6,00 % 3,00 % 3,00 %

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur, verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing en verdisconteerd. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een kasstroomgenererende eenheid enerzijds en de boekwaarde die de kasstroomgenererende eenheid zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende kasstroomgenererende eenheden worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een kasstroomgenererende eenheid worden als volgt verwerkt: Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus


afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende kasstroomgenererende eenheid op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2014 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Over de component grond wordt niet afgeschreven.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreft complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Dit vastgoed wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Daarnaast wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Bijzondere waardevermindering Haag Wonen beoordeelt op balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. De onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering van de waarde van het vastgoed. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen de aanschafwaarde, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen welke lineair worden berekend op basis van de geschatte economische levensduur en bijzondere waardeverminderingen.


Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. De algemene uitgangspunten van Materiele vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld.

Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Waarderingsgrondslag Haag Wonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Bij het waarderen van het commercieel vastgoed in exploitatie wordt het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’ gehanteerd. Bij dit waardebegrip staan bij woningen alle lopende huurovereenkomsten centraal met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Daarnaast wordt gekeken naar het effect van individuele verkoop van de woningen uit het object. Aan de hand van mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan huurders wordt het tempo en de omvang van de te realiseren vermogensopbrengsten bepaald. Bij bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) staan de huurcontracten centraal. De waarde van het object wordt voornamelijk bepaald door het soort contract, de looptijd en de hoogte van de met de exploitatie samenhangende cashflows. Indien de lopende huurovereenkomst niet wordt verlengd, wordt verondersteld dat het object aan een nieuwe huurder wordt aangeboden. Het object wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot bij woningen, niet verkocht maar opnieuw verhuurd, ofwel duurzaam geëxploiteerd. Rekenmethodiek De waarderingen worden bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige verwachte exploitatiekasstromen, met een DCF-formule (Discounted Cash Flow). Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven (op basis van marktuitgangspunten) worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet contant worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. De waardebepaling wordt mede uitgevoerd door een externe taxateur volgens de RICS-taxatiestandaarden (Royal Institution of Chartered Surveyors) en geeft daarbij een aannemelijkheidsverklaring af. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het commercieel bezit getaxeerd.


In de DCF-formule zijn voor wat betreft de commerciële woningen twee scenario's aanwezig: Doorexploiteren: In dit scenario wordt voor 15 jaar een huur-, -onderhouds-, beheer- en overige lasten kasstromen bepaald. Bij mutatie wordt de huur opgetrokken naar de markthuur. Aan het eind van de periode van 15 jaar wordt een restwaarde ingerekend. De 15 jaar kasstromen en de restwaarde worden vervolgens contant gemaakt en opgeteld. De som van deze contanten waarden wordt vervolgens gecorrigeerd voor de kosten koper. Uitponden: Het uitpondscenario werkt op een soortgelijke manier als doorexploiteren. Ook hier wordt voor 15 jaar een kasstroom berekend. Voor de verhuureenheden die muteren wordt echter de huur niet opgetrokken, maar wordt een verkoopkasstroom ingerekend. De restwaarde na 15 jaar wordt in dit geval alleen toegekend aan de woningen die op dat moment nog niet verkocht zijn. Wederom worden de kasstromen en de restwaarde contant gemaakt en opgeteld en gecorrigeerd voor de kosten koper om aan de uiteindelijke waarde te komen. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploitatie en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. De commerciële niet-woningen worden gewaardeerd op basis van het scenario ‘doorexploiteren’. De normen voor de DCF-berekening moeten marktnormen zijn. Hieronder zijn de verschillende normen die gehanteerd worden in de DCF-methode toegelicht:

Normen DCF-formule commercieel vastgoed Markthuren niet woningen Markthuren woningen Onderhoudslasten Beheerlasten woningen Beheerlasten niet woningen Zakelijke lasten Mutatiegraad Huurderving Exit yield Leegwaarde Disconteringsvoet

2014 Op basis van inventarisatie door taxateur Op basis van inventarisatie door taxateur VTW-normen Op basisvan taxateur Op basis van taxateur Per object bepaald o.b.v. de verwachte tarieven Gemiddelde mutatiegraag van 2012 t/m 2014 0,50 % Op basis van taxateur. Op basis van taxateur voor 1/3 deel, restant % van WOZ Tussen de 6,89% en 8,76 %

Disconteringsvoet De disconteringsvoet verschilt per soort vastgoed en de bandbreedte loopt van 6,89 % tot 8,76 %. (2013: 7,75% tot 9%).De disconteringsvoet is als volgt opgebouwd:


Opbouw disconteringsvoet 24-maands gemiddelde 10-jaars IRS Sectorrisico Objecttrisico

2014

2013

Minimum

Maximum

Minimum

Maximum

1,76% 4,90% 0,23% 6,89%

1,76% 4,90% 2,10% 8,76%

1,93% 3,79% 2,04% 7,75%

1,93% 4,41% 2,66% 9,00%

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling verkoop onder voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Haag Wonen een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies; Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies; De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden.

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreft commercieel vastgoed in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. Dit vastgoed wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart.


Vervolg waardering vindt plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze waarde wordt berekend op basis van dezelfde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling die Haag Wonen hanteert. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waarde van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Haag Wonen in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waarin geen invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijk en financieel beleid worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere marktwaarde. Voor de bepaling van de marktwaarde wordt uitgegaan van zichtbare intrinsieke waarde tenzij meer actuele marktgegevens beschikbaar zijn.

Vorderingen op participanten & deelnemingen Vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, onder aftrek van een eventuele voorziening voor oninbaarheid.

Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering.

Vordering latente belastingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vast activa dan wel de vlottende activa (bij een termijn korter dan 1 jaar). Voor verdere toelichting zie ‘Voorziening latente belastingverplichtingen’ op blz. 83.

Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de


ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt Haag Wonen op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Haag Wonen de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt.

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop betreft eenheden welke vanuit nieuwbouw zijn opgeleverd en nog niet zijn verkocht. Deze eenheden worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. Deze lagere netto opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het onverkochte deel van de in ontwikkeling zijnde verkoopprojecten en wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

Overige voorraden De magazijnvoorraden zijn gewaardeerd tegen lagere opbrengstwaarde.


Onderhanden projecten Het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het verkochte deel van de in ontwikkeling zijnde verkoopprojecten en wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten/inspectie van het uitgevoerde deel van het project/de voltooiing van een fysiek onderscheidbaar projectonderdeel. Onderhanden projecten waarvan het saldo een debetstand vertoont, worden gepresenteerd onder de vlottende activa. Onderhanden projecten waarvan het saldo een creditstand vertoont, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden.

Vorderingen Huurdebiteuren, vorderingen op gemeenten, belastingen en premies sociale verzekeringen, overige vorderingen en overlopende activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde , waar nodig onder aftrek van een voorziening voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen.

Liquide middelen De liquide middelen betreffen banktegoeden en gelden onderweg. Rekening courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Groepsvermogen Het aandeel derden als onderdeel van het groepsvermogen wordt gewaardeerd tegen het bedrag van het netto-belang in de betreffende groepsmaatschappijen. Voor zover de betreffende groepsmaatschappijen een negatieve netto vermogenswaarde hebben, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij


deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de netto vermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegerekend aan het aandeel derden.

Eigen vermogen Dit betreft het vermogen van Haag Wonen waarover de daartoe bevoegde organen zonder belemmering door wettelijke of statutaire bepalingen kan beschikken.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden ingeschat. Alle voorzieningen zijn tegen nominale waarde gewaardeerd op de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt en het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen.

Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde.

Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vast activa dan wel de vlottende activa (bij een termijn korter dan 1 jaar), latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Latente belastingvorderingen en –verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening worden gevolgd anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is 3%.


Voorziening pensioenen De pensioenvoorziening betreft de door de pensioenadviseur geraamde pensioenverplichting aan een zeer beperkte groep voormalig VZOS3 medewerkers met een levensjarenregeling. Een keer in de drie jaar wordt deze verplichting opnieuw bepaald. In april 2014 is de verplichting opnieuw bepaald. De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Haag wonen betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. Op 31 december 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds voldoet hieraan en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Haag Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Haag Wonen. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor:  de verplichting van Haag Wonen tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds;  extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Haag Wonen l toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling;  onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties;  nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Haag Wonen. Daarnaast neemt Haag Wonen een vordering op voor:  toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds;  over rente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor Haag Wonen.  voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van Haag Wonen. Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Indien de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en 3

Verbetering Zij Ons Streven (VZOS) is één van de rechtsvoorgangers van het huidige Haag Wonen.


vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Voorziening garantieverplichtingen De voorziening garantieverplichtingen heeft betrekking op mogelijke verplichtingen en lopende procedures terzake van opgeleverde werken.

Voorziening reorganisatiekosten De reorganisatievoorziening betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden.

Schulden Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen de reële waarde. Deze is over het algemeen gelijk aan de nominale waarde. Na eerste waardering worden de langlopende schulden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien geen sprake is van agio of disagio is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. De aflossingsverplichting voor het komend jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

Leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Haag Wonen ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract

Overige activa en passiva Voor zover niet anders vermeld, worden activa en passiva gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien noodzakelijk is een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.


6.6 Grondslagen voor resultaatbepaling Algemeen Baten worden verantwoord in het jaar waarin deze worden gerealiseerd. Lasten worden verantwoord in het jaar waarin de prestaties worden geleverd. Verliezen worden verantwoord wanneer deze voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Dit betreffen de daadwerkelijk in rekening gebrachte huren van woningen, woongebouwen en bedrijfsruimten, dus na aftrek van huurderving wegens leegstand.

Vergoedingen leveringen en diensten Dit betreffen de daadwerkelijk in rekening gebrachte vergoedingen, na aftrek van derving wegens leegstand, die de huurders naast de netto huur verschuldigd zijn voor de leveringen van goederen en diensten. De vergoeding is gebaseerd op de geraamde kosten. Jaarlijks vindt op basis van de werkelijke kosten afrekening plaats. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen    

Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie Boekresultaat van als gerealiseerde verkoop gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop Netto verkoop opbrengst bij levering van Onderhanden projecten.

De verkoopopbrengsten bestaande bouw betreffen de gerealiseerde verkoopopbrengsten verminderd met de direct toerekenbare verkoopkosten en de bedrijfswaarde. De verkoopopbrengsten nieuwbouw betreffen de gerealiseerde omzetten verminderd met de kostprijs. Winsten worden verantwoord op het moment van economische levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Bij het vaststellen van het projectresultaat wordt rekening gehouden met de noodzakelijk geachte reserveringen voor het resterende verkoop- en bouwkostenrisico. Indien een project in zijn geheel verliesgevend is, wordt dit verlies gerealiseerd op het moment waarop het uitvoeringsbesluit is genomen. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper.


Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord.

Geactiveerde productie eigen bedrijf Dit betreft het deel van de personeelskosten en algemene kosten die zijn toegerekend aan de ontwikkeling van vastgoed bestemd voor eigen exploitatie.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden de opbrengsten van overige dienstverlening aan derden verantwoord.

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa De afschrijvingen op vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde voor wat betreft het sociaal vastgoed. De afschrijvingen op de activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de historische kostprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode methode op basis van de verwachte gebruiksduur.

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Deze zijn gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugname van een waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van enerzijds de investeringen en anderzijds de bedrijfswaarde hiervan.

Lonen en salarissen, sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten zijn op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten Haag Wonen heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. Haag Wonen is aangesloten bij bedrijfstakpensioenfonds SPW en tezamen met andere woningcorporaties dezelfde regeling toepast. Haag Wonen heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan eventueel hogere toekomstige premies. In de jaarrekening worden derhalve alleen de verschuldigde premies verantwoord.

Kosten onderhoud en leefbaarheid Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van het door derden uitgevoerd onderhoud en werkzaamheden ten behoeve van leefbaarheid verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden.


Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

Belastingen en verzekeringen Dit betreffen de aan de exploitatie verbonden belastingen en verzekeringen.

Kosten leveringen en diensten Dit betreffen de werkelijke kosten van leveringen en diensten.

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfskosten zijn in het kader van gewone bedrijfsuitoefening gemaakte kosten, welke worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen.

Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. De rentebaten betreffen de te ontvangen rentevergoedingen op banktegoeden en overige liquiditeiten. Bovendien is hier de geactiveerde rente van onroerende zaken in ontwikkeling opgenomen. Dit betreft de rente van het moment dat de onroerende zaak in ontwikkeling is genomen tot aan de oplevering van het onroerende goed. De geactiveerde rente is berekend tegen het gewogen gemiddelde financieringspercentage van Haag Wonen. Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden.

Belastingen Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht heeft Haag Wonen een fiscale openingsbalans opgemaakt waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient Haag Wonen een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Voor verrekenbare tijdelijke verschillen moet een actieve belastinglatentie worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale


waardering en een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. In 2014 bestaat geen aanleiding voor het vormen van een passieve latentie. Bij het op 31 december 2014 vormen van de actieve latentie is rekening gehouden met tijdelijke verschillen op het “vastgoed bestemd voor de verkoop”, de langlopende leningen en de beschikbare compensabele verliezen indien en voor zover naar huidige verwachting deze tijdelijke verschillen en compensabele verliezen in aanmerking komen om te worden afgezet tegen toekomstige positieve belastbare resultaten. De fiscale waarderingsregels voor de fiscale openingsbalans per 1 januari 2008 zijn vastgelegd in een met de belastingdienst overeengekomen Tweede vaststellingsovereenkomst. Daarmee werden ook de hoogte en waardering van te vormen belastinglatenties met terugwerkende kracht naar 1 januari 2008 duidelijk.

Latente belastingvorderingen en belastingverplichtingen Zie onder kopje ‘voorzieningen’. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Haag Wonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De waardering van materiële vaste activa in exploitatie voorafgaand aan mogelijke sloop van opstallen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het vormen van een herbestedingsreserve. Voor de jaren 2008 tot en met 2011 kan een toegelaten instelling, ingeval zij fiscale winst realiseert, een beroep doen op de herbestedingsreserve indien de toegelaten instelling als een algemeen nut beogende instelling kwalificeert. Toepassing van de herbestedingsreserve betekent voor Haag Wonen dat, zelfs als de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen zou ondergaan, de over de jaren 2008 tot en met 2011 verschuldigde belasting nihil blijft. Wel zou een aanpassing over deze jaren nog kunnen leiden tot een aanpassing van de beschikbare fiscaal compensabele verliezen die in aanmerking komen voor verrekening met fiscale resultaten in 2014 en de toekomst. De berekening van de acute belastinglast van 2014, na verrekening met bestaande fiscaal compensabele verliezen, leidt tot een nihil saldo.


6.7 Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Haag Wonen dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-)risico's. Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingsportefeuille leidt, welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat Haag Wonen zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.

Valutarisico De Haag Wonen Groep is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico.

Prijsrisico De Haag Wonen Groep loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder Financiële vaste activa en effecten. Haag Wonen beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen.

Renterisico De Haag Wonen Groep loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa, effecten en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de Haag Wonen Groep risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt de Haag Wonen Groep risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd.

Kredietrisico De Haag Wonen Groep heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Zij maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn vastgelegd in het treasury statuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.

Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat Haag Wonen loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):


Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico (x € 1.000) Bankschuld Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Reeds vastgelegde nog te storten leningen o/g

31-12-2014 0 30.000 3.100 0

De Haag Wonen Groep maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningen wordt constant gemonitord.

Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. Haag Wonen heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. De meerjarenbegroting voldoet aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert Haag Wonen het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw (WSW). Hierdoor ontstaat de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. De verwachting is dat ook in 2015 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kunnen worden gefinancierd en dat DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het WSW.


6.8 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling De jaarrekening wordt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Waardering materiele vaste activa Materiele vaste activa, actuele waarde Haag Wonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de actuele waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Haag Wonen. Deze beleidsvoornemens komen onder meer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Haag Wonen binnen de sector gangbare uitgangspunten. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met de verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing en precieze hoogte ervan is na 2017 onzeker alsmede het voortbestaan ervan. In de waardering van het vastgoed in exploitatie heeft Haag Wonen de verhuurdersheffing ingerekend vanaf 2018 met hetzelfde vastgestelde percentage van 2017. Huurverhoging In de waardering van het vastgoed is uit voorzichtigheid alleen de inkomensafhankelijke huurverhoging ingerekend in 2015.

Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij bepaling van de reële waarde van de actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in de grondslagen.


Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Haag Wonen zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van Haag Wonen rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de fase van definitief ontwerp en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan onder meer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit Met betrekking tot de vennootschapsbelasting heeft Haag Wonen een fiscale strategie gekozen en fiscale planning opgesteld die deels nog niet bekrachtigd is door de belastingdienst. Hierdoor is het mogelijk dat gekozen standpunten door de belastingdienst niet worden overgenomen en daarmee de gepresenteerde acute belastinglast over 2014 en 2015 en belastinglatenties zoals opgenomen in deze jaarrekening zullen afwijken. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De waardering van materiële vaste activa in exploitatie voorafgaand aan mogelijke sloop van opstallen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het vormen van een herbestedingsreserve. Haag Wonen volgt in haar fiscale strategie en fiscale planning de binnen de sector gangbare standpunten die naar de mening van belastingadviseurs pleitbaar zijn.


6.9 Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.


6.10 Toelichting op de geconsolideerde balansposten A.

Vaste activa

I

Materiële vaste activa

Mutaties materiele vaste activa (x € 1.000) Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in Onroerende en ontwikkeling roerende bestemd voor de zaken ten eigen exploitatie dienste van de exploitatie

Totaal

Stand per 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs

1.066.174

16.485

12.763

1.095.422

310.276

0

0

310.276

-526.878

-15.499

-9.120

-551.497

849.572

986

3.643

854.201

2.933

3.240

105

6.278

0

0

0

0

Desinvesteringen

-10.388

0

0

-10.388

Herwaarderingen

94.237

0

0

94.237

-36.668

0

-751

-37.419

0

0

0

0

-26.137

0

0

-26.137

3.272

0

0

3.272

-23.652

-3.564

0

-27.216

3.597

-324

-646

2.627

1.009.061

16.161

12.868

1.038.090

395.959

0

0

395.959

-551.581

-15.499

-9.871

-577.221

853.169

662

2.997

856.828

Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013 Mutaties 2014 Investeringen Subsidies

Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde


1.

Sociaal vastgoed in exploitatie

De waarde van het sociaal vastgoed in exploitatie wordt bepaald door de bedrijfswaarde te bepalen van de verhuureenheden welke als sociaal worden geclassificeerd. De bedrijfswaarde is bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in de grondslagen. Er wordt lineair afgeschreven over 50 jaar. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op het niveau van verhuurbare eenheid. In deze post zijn 20.652 woningen, 379 onzelfstandige woningen, 326 eenheden Maatschappelijk vastgoed en 700 garages opgenomen. Hiervan zijn 368 woningen en 4 niet-woningen overgegaan naar vastgoedbeleggingen. Vanuit de post vastgoedbeleggingen zijn 5 woningen en 3 niet-woningen overgegaan naar sociaal vastgoed in exploitatie.

Bedrijfswaarde sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000) 31-12-2014 1.922.362 -24.030 24.483 -488.028 -17.883 -366.237 -96.908

31-12-2013 2.004.942 -25.302 0 -492.901 -23.831 -396.064 -98.909

Verhuurderheffing

-180.676

-210.052

Directe opbrengstwaarde verkopen Restwaarde Totaal sociaal vastgoed in exploitatie

27.346 52.740 853.169

40.720 50.969 849.572

Huren Huurderving Overige inkomsten Kosten onderhoud Kosten leefbaarheid & krachtwijken Bedrijfskosten Belastingen en verzekeringen

Bedrijfswaarde op basis van voortgezette exploitatie Indien in de bedrijfswaarde geen rekening wordt gehouden met verkopen, maar wordt uitgegaan van voortgezette exploitatie dan bedraagt de waarde per 31 december 2014 € 856,7 miljoen.

Ingerekende verkopen In de bedrijfswaarde wordt gedurende de eerste vijf jaren rekening gehouden met kasstromen als het gevolg van de verkoop van woningen en niet-woningen. Uitgangspunt hierbij is de verkoopbegroting. Hieronder de aantallen verkopen en de bijbehorende bedrijfswaarde en verkoopprijzen. Dit betreft de eenheden die in de bedrijfswaarde zijn ingerekend om te verkopen in de eerste vijf jaar.


Ingerekende verkopen sociaal vastgoed in exploitatie (x € 1.000) Aantal 116 1 117

Bedrijfswaarde 458 5.965 6.423

Taxatiewaarde 500 10.053 10.553

Verkopen 2016-2019 woningen Verkopen 2016-2019 niet woningen Totaal verkopen 2016-2019

354 11 365

19.969 2.816 22.785

21.612 3.111 24.723

Totaal verkopen 2015-2019

482

29.208

35.276

Verkopen 2015 woningen Verkopen 2015 niet-woningen Totaal verkopen 2015

Erfpacht Met uitzondering van 401 woningen waarvan de grond in eigendom is, zijn alle woningen gebouwd op door de gemeente in erfpacht uitgegeven grond. Alle erfpachtcanons zijn eeuwigdurend afgekocht.

Zekerheidstelling en verzekering Voor de aangetrokken leningen heeft de gemeente of het WSW zich garant gesteld. De activa zijn verzekerd op indexbasis tegen risico's van storm- en brandschade. Voor verstrekte zekerheden wordt verwezen naar de toelichting op de langlopende schulden.

WOZ-waarde De WOZ-waarde van alle verhuureenheden (sociaal en commercieel) die binnen het woningtarief vallen bedraagt per 31 december 2014 € 2,434 miljard (2013: € 2,482 miljard). De waardedaling bedraagt gemiddeld 2,5%.

2.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreft de ontwikkeling van sociaal vastgoed die na oplevering worden geëxploiteerd.

Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie t.o.v. de oorspronkelijke stichtingskosten (x € 1.000) Oorspronkelijke stichtingskosten Af: voorziening Saldo per 31 december

2014 662 0 662

2013 16.485 15.499 986

Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het investeringsbesluit is genomen. Deze voorziening is aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voor zover investeringen zijn gedaan is deze voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.


Het betreft de volgende projecten voor sociaal vastgoed in ontwikkeling: Roggeveenstraat Brede School Rivierenbuurt In 2014 is het project Tasmanstraat (26 sociale huurwoningen) opgeleverd. Daarnaast is project Nuts 2.2 omgezet van bouw sociale huurwoningen naar sloop/grondverkoop. In 2014 is voor € 43.760 aan rente geactiveerd ten behoeve van het sociaal vastgoed in ontwikkeling (2013: € 271.000). Het toegepaste rentepercentage bedraagt 4,07% (2013: 4,21%).

3.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft geactiveerde investeringen in bedrijfsgebouwen, inventaris, vervoermiddelen, hard- en software en overige apparatuur. Voor de post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden de volgende componenten en afschrijvingstermijnen gehanteerd: Type activa Grond

Afschrijvingstermijn

Afschrijvingssysteem

Geen afschrijving

Kantoorpanden

40 jaar

Lineair

Inrichting kantoor

10 jaar

Lineair

Vervoermiddelen

5 jaar

Lineair

Automatisering

3 jaar

Lineair

Apparatuur

5 jaar

Lineair

10 jaar

Lineair

Ruimten huismeesters

Het kantoorpand aan de Zichtenburglaan heeft een einde levensduur in 2025.

II

Vastgoedbeleggingen

1.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op niveau van verhuurbare eenheid. De verhuureenheden die worden aangemerkt als commercieel vastgoed worden gewaardeerd op marktwaarde. Deze marktwaarde wordt bepaald door middel van de DCF-formule (= discounted cashflowformule). Bij het inrekenen van normen en parameters wordt uitgegaan van interne en externe bronnen waarbij 1/3 deel van het commercieel vastgoed wordt getaxeerd door een erkend taxateur.


De uitgangspunten van de berekening van de commerciële waarde staan beschreven in de waarderingsgrondslagen en in het waarderingsprotocol. De positieve herwaardering van het commerciële vastgoed (€ 21,5 miljoen) wordt veroorzaakt door de lagere disconteringsvoet (€ 7,7 miljoen) en het overgaan van sociaal vastgoed (op basis van bedrijfswaarde) naar commercieel vastgoed (op basis van marktwaarde in verhuurde staat) (€22 miljoen). Daarnaast daalt de herwaardering met € 8,2 miljoen door overige aanpassingen zoals splitsingskosten en mutatiegraad.

Mutaties vastgoedbeleggingen (x € 1.000) Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende Vastgoed in zaken ontwikkeling verkocht bestemd voor onder eigen voorwaarden exploitatie

Totaal

Stand per 31 december 2013 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

144.264 40.627 -18.831 166.060

13.841 0 -3.299 10.542

0 0 0 0

158.105 40.627 -22.130 176.602

Mutaties 2014 Investeringen Subsidies Desinvesteringen Herwaarderingen Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming van waardeverminderingen Overboekingen Totaal mutaties

381 0 -14.147 19.591 0 0 -3.222 5.213 27.744 35.560

292 0 -191 149 0 0 0 554 165 969

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

673 0 -14.338 19.740 0 0 -3.222 5.767 27.909 36.529

Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde

190.397 19.590 -8.367 201.620

14.107 149 -2.745 11.511

0 0 0 0

204.504 19.739 -11.112 213.131

Bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed Het commercieel vastgoed is gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Bij waardering van het commercieel bezit op bedrijfswaarde komt de waarde uit op € 140,7 miljoen. In deze bedrijfswaarde wordt uitgegaan van het huidige beleid van Haag Wonen. De sectorinstituten WSW en CFV schrijven voor dat de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed dient te worden berekend op basis van voortgezette


exploitatie (geen verkopen ingerekend). Uitgaande van voortgezette exploitatie bedraagt de waarde van het commercieel vastgoed € 139,4 miljoen. Bij de berekening van de bedrijfswaarde is door de corporatie vastgestelde verkoopplan in de begroting 2015 toegepast, waarbij 224 commerciële woningen en niet-woningen zijn geoormerkt voor verkoop. Naar verwachting zullen 42 commerciële woningen en niet-woningen binnen 1 jaar verkocht worden met een verwachte opbrengstwaarde van € 8,8 miljoen.

2.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

In 2014 zijn 11 woningen verkocht met koopgarant voorwaarden (2013: 6 woningen). Acht woningen vanuit de voorraad en drie woningen zijn vanuit exploitatie verkocht. Haag Wonen heeft 2 complexen welke worden verkocht met het koopgarant principe. De verleende kortingen op de marktwaarde liggen tussen 12% en 20%. Daarnaast zijn tien woningen teruggekocht (2013: 3 woningen). Per 31 december 2014 zijn in totaal 83 woningen verkocht onder voorwaarden (2013: 82 woningen). Per 2014 worden de teruggekochte koopgarantwoningen niet meer apart verantwoord onder de voorraad, maar meegenomen in de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast (herrubricering van € 264.000 in 2013).

3.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Per jaareinde 2013 en in 2014 heeft Haag Wonen geen commercieel vastgoed in ontwikkeling.

III

Financiële vaste activa

Verloop van de financiële vaste activa (x € 1.000) Boekwaarde per 1 januari Toevoegingen / Onttrekkingen Rente Ontvangen subsidies Overboeking naar vorderingen Aflossing/afwaardering/resultaat Boekwaarde per 31 december

3.

Leningen u/g 652 0 0 0 0 -18 634

Latente belasting vordering 0 3.565 0 0 0 0 3.565

Overige 219 0 4 -223 0 0 0

Totaal 2014 871 3.565 4 -223 0 -18 4.199

Leningen u/g

De leningen u/g betreft een lening aan Gemiva. De Gemiva-SVG Groep ondersteunt mensen met een lichamelijke, verstandelijke of meervoudige handicap in de provincie Zuid-Holland. Gemiva huurt de Van Gelderlaan sinds 1983 voor mensen van deze doelgroep. Gemiva heeft Haag Wonen verzocht een deel van de verbouwing te financieren d.m.v. een lening van € 740.000. Op deze 6% annuïtaire lening gebaseerd op een looptijd van 25 jaar (ingangsdatum mei 2009) wordt 10 jaar maandelijks afgelost. Daarna vindt


aflossing ineens van het restant plaats, tenzij de huurovereenkomst opnieuw wordt verlengd. De aflossing voor het komende boekjaar (€ 18.772) is verantwoord onder overige vorderingen bij de vlottende activa.

4. Latente belastingvordering(en) De samenstelling van verwerkte en niet-opgenomen beschikbare verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is als volgt:

Latente belastingvorderingen (x € 1.000)

Verrekenbare tijdelijke verschillen Compensabele verliezen Totaal

Opgenomen onder financiële vaste activa 0 3.565 3.565

31 december 2014 31 december 2013 Opgenomen Niet Opgenomen Opgenomen Niet onder verwerkt onder onder verwerkt vlottende financiële vlottende vaste activa vaste activa vaste activa 0 0 0 0 0 1.994 6.360 0 0 9.300 1.994 6.360 0 0 9.300

De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 3% en hebben een gemiddelde looptijd van 5 jaar. De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 6,049 miljoen. De post heeft betrekking op de voorwaarts fiscaal compensabele verliezen. De tijdelijke verschillen op het vastgoed bestemd voor de verkoop en op de leningenportefeuille zijn meegenomen bij de berekeningen van de prognose van toekomstige positieve belastbare bedragen en als zodanig dus al meegenomen bij de berekening van de gevormde actieve latentie voor die compensabele verliezen die naar huidige verwachting in aanmerking komen voor verrekening. De nominale waarde van de voorwaarts fiscaal compensabele verliezen die niet in de waardering van de belastinglatenties zijn verwerkt bedraagt circa € 6,360 miljoen. Over de jaren 2006 en 2007 was Haag Wonen partieel belastingplichtig. Over 2006 en 2007 is een definitieve aanslag vastgesteld. Over 2007 is een aanslag ontvangen van € 134.871. Dit bedrag is geheel verrekend met het eerdere verlies uit 2006. 2006 2007

€ €

- 1.975.353 134.871

Het restant verlies uit 2006 van € - 1.840.482 komt in aanmerking voor verrekening met eventuele belastbare winst uit de jaren 2008 tot en met 2015. Met ingang van 2008 is Haag Wonen integraal belastingplichtig. De aangiften over 2008 tot en met 2012 zijn ingediend (2008 t/m 2010 zijn ook beschikt conform aangifte). Het fiscaal resultaat over die jaren betreft:


2008 2009 2010 2011 2012

€ € € € €

*-18.187.608 - 12.678.172 0 - 4.167.976 - 4.669.625

*na verrekening met het belastbaar resultaat uit 2014 (€ 24.321.791-/- € 6.134.183). Het resterende resultaat uit 2014 van € 1.840.482 wordt verrekend met het restant verlies uit 2006.

Voor de jaren 2013 en 2014 zijn nog geen aangiften vennootschapsbelasting ingediend. Voorlopig zijn de belastbare bedragen op grond van onderzoek voorzichtig geschat op: 2013 2014

€ €

- 1.919.000 7.975.000

Over het belastingjaar 2014 is het fiscaal resultaat - na verrekening met fiscaal compensabele verliezen – nihil. De fiscale boekwaarde van het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie is ultimo 2012 circa € 1,187 miljard hoger dan de commerciële boekwaarde. Tegen het actuele belastingtarief van 25% bedraagt de nominale waarde van de met dit verschil samenhangende minder te betalen vennootschapsbelasting circa € 296,75 miljoen.

5.

Overige vorderingen

De overige vorderingen betreft een subsidie-op-termijn van gemeente Den Haag inzake Nationaal Restauratiefonds welke in 2014 is ontvangen.

B. Vlottende activa I

Voorraden

1. Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vastgoed bestemd voor de verkoop (x € 1.000) Voorraad verkoop Totaal vastgoed bestemd voor de verkoop

31-12-2014 1.975 1.975

31-12-2013 2.449 2.449


Per 2014 worden de teruggekochte koopgarantwoningen niet meer apart verantwoord onder de voorraad, maar meegenomen in de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast (herrubricering van € 264.000 in 2013).

Voorraad verkoop

Verloop van de voorraad verkoop (x € 1.000) Saldo per 1 januari Opgeleverd Verkocht Overboeking van vorderingen Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie Overboeking van sociaal vastgoed in exploitatie Waardemutatie Saldo per 31 december

2014

2013

2.449 0 -520 0 0 0 46 1.975

7.942 0 -1.305 865 -4.673 0 -380 2.449

De voorraad verkoop bestaat uit het onverkochte bezit. Per 31 december 2014 betreft dit de onverkochte eenheden van de projecten de Kroon (2 woningen), 9 kavels Wateringse Binnentuinen fase 1 en MOG Ekensteinstraat (voorheen een kerk, nu in gebruik als maatschappelijk vastgoed).

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Het saldo investeringen voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop is als volgt te specificeren:

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000) Haag Wonen Ontwikkeling B.V. Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 CV Woningstichting Haag Wonen voorraad in ontwikkeling

31-12-2014 0 0 2.572 2.572

31-12-2013 207 0 495 702

De voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop bestaat uit grondposities van projecten die voorheen ontwikkeld werden als koopprojecten. Deze grondposities zijn nog niet verkocht. Het betreft de volgende projecten voor vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop: Van Dijckstraat Nuts 1.1, 1.2, 1.3 Nuts 2.1, 2.2. In 2014 zijn de volgende grondposities verkocht en getransporteerd: Middachtenweg Maasstraat fase 2 en fase 3


In 2014 is voor € 51.272 aan rente geactiveerd ten behoeve van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop. (2013: € 124.000). Het toegepaste rentepercentage bedraagt 4,07% (2013:4,21%).

Verloop voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000) Saldo per 1 januari Investeringen Naar onderhanden projecten Van/naar activa in ontwikkeling Opgeleverd Doorbelaste bedragen Afgeboekte bedragen Mutatie voorziening Totaal voorraad in ontwikkeling per 31 december

2014 702 2.343 -1.191 1.091 0 0 0 -372 2.572

2013 5.209 643 -953 -272 0 0 -1.833 -2.092 702

3. Overige voorraden

Overige voorraden (x € 1.000) Voorraad materialen Totaal voorraad materialen

31-12-2014 140 140

31-12-2013 226 226

De voorraad materialen is per 31 december 2014 geschat en gewaardeerd tegen lagere opbrengstwaarde.

II

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten (x € 1.000) Saldo per 1 januari onderhanden projecten Saldo per 1 januari gepresenteerd onder kortlopende schulden saldo per 1 januari

Herrubricering Investeringen boekjaar Van voorraden Geactiveerde winst Ontvangen subsidies Gefactureerde termijnen Mutatie voorziening Gepresenteerd onder kortlopende schulden Onderhanden projecten

2014 0 -1.199 -1.199

2013 0 -890 -890

31-12-2014 0 993 1.191 0 0 -3.110 561 1.564 0

31-12-2013 0 0 -246 0 0 -328 265 1.199 0


Dit betreffen investeringen in activa in aanbouw, die aan derden verkocht zijn. Het totale saldo is een creditpost. Dit is verantwoord onder de kortlopende schulden. De onderhanden projecten omvat per 31 december 2014 de volgende projecten: Maasstraat fase 2 € 395.188 Maasstraat fase 3 € 931.267 Middachtenweg € 108.438 Wijnhavenkwartier (De Kroon, 50% aandeel) € 128.568 Totaal: € 1.563.461

Cumulatief onderhanden projecten (x € 1.000) Investeringen Gefactureerde termijnen Resultaat Onderhanden projecten Gepresenteerd onder "kortlopende schulden" Gepresenteerd onder "onderhanden projecten"

III

31-12-2014 7.235 -9.322 523 -1.564

31-12-2013 6.251 -7.543 93 -1.199

-1.564 0

-1.199 0

31-12-2014 4.639 -2.035 2.604

31-12-2013 4.032 -1.631 2.401

31-12-2014 346 4 0 350

31-12-2013 409 299 0 708

Vorderingen

1. Huurdebiteuren

Vorderingen huurdebiteuren (x € 1.000) Huurdebiteuren Af: voorziening huurdebiteuren Totaal vorderingen huurdebiteuren

2. Gemeenten

Vorderingen gemeenten (x € 1.000) Vorderingen inzake uitvoering WMO Overige Af: voorziening oninbaar Totaal vorderingen gemeente


3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen (x € 1.000) Rekening courant Wijnhavenkwartier ontwikkeling fase I C.V. Af: voorziening oninbaar overige vorderingen Totaal vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

31-12-2014 1.725 0 1.725

31-12-2013 1.725 0 1.725

Vanuit Aanvan Vastgoed B.V. wordt geen rente berekend inzake de rekening courant Wijnhavenkwartier ontwikkeling fase I C.V.

4. Latente belastingvorderingen Zie latente belastingvorderingen onder de financiële vaste activa.

5. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) Omzetbelasting Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen

31-12-2014 13 0 13

31-12-2013 157 0 157

31-12-2014 4.410 -190 4.220

31-12-2013 4.665 -44 4.621

6. Overige vorderingen

Overige vorderingen (x € 1.000) Overige vorderingen Af: voorziening oninbaar Totaal overige vorderingen

De post overige vorderingen bestaat uit: Debiteuren overig: grootste post betreft een nog te ontvangen bedrag van bijna € 3 miljoen ten aanzien van de verkoop van de grond van project Maasstraat fase 2 en 3 (in januari 2015 ontvangen). Overige vorderingen: betreft voornamelijk de nog te vorderen bedragen uit de depots van Wijnhaven CV (BOG verkoop De Kroon) voor een bedrag van circa € 1,3 miljoen. De vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.


Voorziening dubieuze debiteuren

Verloop van de voorziening dubieuze debiteuren (x € 1.000) Saldo per 1 januari Toevoeging Af: onttrekking Vrijval Saldo per 31 december

Huurdebiteuren 1.631 1.053 -649 0 2.035

Participanten en deelnemingen 0 0 0 0 0

Overige 44 162 0 -16 190

Totaal 2014 1.675 1.215 -649 -16 2.225

Totaal 2013 2.038 604 -967 0 1.675

7. Overlopende activa De overlopende activa hebben een kortlopend karakter.

Overlopende activa (x € 1.000) Te ontvangen subsidies gemeente Te ontvangen bijdragen WMO gemeente Vooruitontvangen facturen Nog te activeren projecten en onderhoudsinvesteringen Overige overlopende activa Af: voorziening oninbaar Totaal overlopende activa

IV

31-12-2014 4 245 68 1.192 521 0 2.030

31-12-2013 0 375 800 0 335 0 1.510

31-12-2014 7.877 7.877

31-12-2013 1.280 1.280

Liquide middelen

Liquide middelen (x € 1.000) Rekening courant kredietinstellingen Totaal liquide middelen

Het hier vermelde saldo betreft alleen de rekeningen met een positief saldo. Onder de post schulden aan kredietinstellingen is het saldo van de negatieve rekeningen opgenomen voor € 0 (2013: € 6,4 miljoen). De Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) heeft een kredietfaciliteit aan Woningstichting Haag Wonen verstrekt van € 30 miljoen, volledig bestaande uit rekening-courant krediet. Bij de verstrekking van de kredietfaciliteit zijn er geen zekerheden bedongen. De liquide middelen staan ter vrije beschikking.


C. Groepsvermogen 1. Eigen vermogen De meegeconsolideerde groepsmaatschappijen hebben tezamen een negatief eigen vermogen. Voor zover deze deelnemingen al afgewaardeerd zijn wordt een verlies niet genomen via het resultaat deelnemingen van Woningstichting Haag Wonen. Woningstichting Haag Wonen is niet aansprakelijk voor de opgelopen verliezen van deze deelnemingen en daarom hoeft geen voorziening te worden aangehouden. Indien een vordering op de deelneming bestaat waarvan de inbaarheid in het geding komt, wordt deze vordering wel voorzien voor het opgelopen verlies in de deelneming.

Aansluiting groepsvermogen volgens geconsolideerde jaarrekening en eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening (x € 1.000) 31-12-2014 259.540 21.536 -21.524 259.552

Groepsvermogen volgens geconsolideerde jaarrekening Negatief eigen vermogen groepsmaatschappijen Vorderingen voorzien op groepsmaatschappijen Eigen vermogen volgens enkelvoudige jaarrekening

31-12-2013 177.163 20.890 -25.147 172.906

Voor de opbouw en verloop van het vermogen zie onderdeel C in de toelichting op de enkelvoudige balans.

D. Voorzieningen 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (x € 1.000) Geothermie Brede School Rivierenbuurt Tasmanstraat Maasstraat fase 1 Jan Luykenlaan Alphons Diepenbrockhof Gabriel Metsustraat Dr. Schaepmanstraat Van Marrewijklaan Subtotaal voorziening vaste activa Nuts 2.1 Subtotaal voorziening voorraad/onderhanden projecten Voorziening nieuwbouw projecten

Stand per 1-1-2014 1.557 660 1.200 0 0 0 0 0 0 3.418

Waardeverandering Uitgaven 0 0 326 -926 -847 -353 166 -166 4.848 -98 172 571 2.135 -110 817 -1 365 194 7.982 -889

Stand 31-12-2014 1.557 60 0 0 4.749 743 2.026 816 559 10.511

406 406

0 0

-406 -406

0 0

3.824

7.982

-1.295

10.511


Voor de onrendabele toppen van nieuwbouwprojecten wordt een voorziening getroffen op het moment dat het investeringsbesluit is genomen in het directieteam-overleg en dit besluit is goedgekeurd in de raad van commissarissen (indien investeringsbedrag > € 3 miljoen). Deze voorziening wordt jaarlijks opnieuw berekend. Daarnaast worden de afwaarderingen op de voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (grondposities) voorzien. Voor zover in genoemde projecten is geïnvesteerd, is de voorziening in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling. Dit geldt ook voor de voorziening voor de verbeterprojecten. De voorziening wordt in mindering gebracht op de uitgaven van die projecten. De voorzieningen zijn langlopend (langer dan een jaar). Geen van de voorzieningen heeft naar verwachting een looptijd van langer dan 5 jaar.

Aansluitkosten Geothermie Aardwarmte Den Haag v.o.f. is 27 augustus 2013 met haar 6 vennoten (waaronder Haag Wonen Energie B.V.) door de rechtbank failliet verklaard. In afwachting van de afwikkeling van het faillissement door de curatoren blijft het restant van de voorziening Geothermie van € 1.557.000 gehandhaafd.

Brede School Rivierenbuurt In december 2011 is het investeringsbesluit genomen voor het ontwikkelen van een brede buurtschool (nieuwbouw MOG). De oplevering staat gepland voor zomer 2015. Per 31 december 2014 resteert een voorziening van € 60.000 ten behoeve van het onrendabele deel van de exploitatie.

Tasmanstraat Het investeringsbesluit van het project Tasmanstraat (sociale nieuwbouw) is augustus 2012 genomen. Het project is oktober 2014 opgeleverd. De voorziening is volledig in mindering gebracht op de activa in ontwikkeling.

Maasstraat fase 1 In 2014 is een nagekomen negatief resultaat opgenomen en direct in mindering gebracht.

Jan Luykenlaan In 2014 is een start gemaakt met verbeterproject Jan luykenlaan. Voor het onrendabele deel van het project is een voorziening getroffen. Het investeringsbesluit is genomen.

Alphons Diepenbrockhof In 2014 is een start gemaakt met verbeterproject Alphons Diepenbrockhof. Voor het onrendabele deel van het project is een voorziening getroffen. Daarnaast heeft Haag Wonen € 600.000 ontvangen als afkoopsom van de terugbouwverplichting naar de oorspronkelijke staat van de voormalige huurder.

Gabriel Metsustraat In 2014 is een start gemaakt met verbeterproject Gabriel Metsustraat. Voor het onrendabele deel van het project is een voorziening getroffen.


Doctor Schaepmanstraat In 2014 is een start gemaakt met verbeterproject Doctor Schaepmanstraat. Voor het onrendabele deel van het project is een voorziening getroffen.

Van Marrewijklaan In 2014 is een start gemaakt met verbeterproject Van Marrewijklaan . Voor het onrendabele deel van het project is een voorziening getroffen. Daarnaast heeft Haag Wonen € 200.000 ontvangen als afkoopsom van de terugbouwverplichting naar de oorspronkelijke staat van de voormalige huurder.

Nuts 2.1 In januari 2014 is het investeringsbesluit GREX genomen van Nuts 2.1 (grondpositie). De voorziening is volledig in mindering gebracht op de voorraad in ontwikkeling.

2. Voorziening pensioenen De voorziening pensioenen betreft een voorziening ter dekking van toekomstige pensioenverhogingen van niet actieve deelnemers. Dit betreft oud-medewerkers van één van de rechtsvoorgangers van Haag Wonen. Op basis van advies van de pensioenadviseur is in april 2014 de hoogte van de voorziening herijkt. Dit gebeurt eens per 3 jaar. Van de voorziening is een bedrag van € 794.000 als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

Verloop van de voorziening pensioenen (x € 1.000) Saldo per 1 januari Toevoeging Onttrekking Saldo per 31 december

2014 794 0 0 794

2013 794 0 0 794

3. Voorziening garantieverplichtingen Voorziening onderhoudskostengarantiefonds Dit betreft een voorziening voor woningen welke met een onderhoudsgarantie verkocht zijn. Haag Wonen heeft voor de eerste tien jaar na verkoop van de eerste woning een bedrag per woning voor toekomstig onderhoud aan het casco en de gemeenschappelijke voorzieningen toegezegd. Alleen een goed functionerende Vereniging van Eigenaren kan hiervan gebruik maken. Doel is de handhaving van een kwalitatief goed onderhoudsniveau gedurende de eerste tien jaar na verkoop. Op basis van een meerjarenonderhoudsplanning wordt gereserveerd. In 2014 heeft de laatste uitbetaling plaatsgevonden.


Verloop van de voorziening onderhoud onderhoudskostengarantiefonds (x € 1.000) Saldo per 1 januari Toevoeging Onttrekking Saldo per 31 december

2014 28 0 -28 0

2013 421 0 -393 28

4. Voorziening reorganisatiekosten Voorziening reorganisatiekosten

Verloop van de reorganisatievoorziening (x € 1.000) Saldo per 1 januari Toevoeging Onttrekking Vrijval Saldo per 31 december

2014 1.000 0 -394 -371 235

2013 0 1.000 0 0 1.000

Vorming reorganisatievoorziening Per 31 december 2014 is geprognosticeerd dat tot 01-01-2017 een voorziening benodigd is van € 235.000. Na onttrekking van de kosten in 2014 van € 394.000, resulteert dit in een vrijval van € 371.000. De vrijval is verdeeld over de posten op basis van de vorming in 2013. Dit betekent dat € 246.000 ten gunste is gekomen van Lonen en Salarissen en het restant van € 125.000 ten gunste van de overige personeelslasten.

5. Overige voorzieningen De overige voorzieningen betreft de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget.

Voorziening loopbaanontwikkelingsbudget Voor iedere medewerker in loondienst bij Haag Wonen is een budget beschikbaar voor loopbaanontwikkeling. Het maximale budget conform de CAO woondiensten bedraagt € 4.500. Een medewerker kan met zijn of haar loopbaanontwikkelingsbudget opleidingen financieren. Een opleiding betaald uit het loopbaanontwikkelingsbudget hoeft geen relatie te hebben met de huidige werkzaamheden binnen de corporatie, maar moet wel gericht zijn op loopbaanontwikkeling. Voor ieder jaar dat een medewerker in dienst is wordt € 900 toegevoegd aan het budget tot aan bovengenoemd maximum. Werknemers met een leeftijd van 55 of hoger mogen extra vrije uren kopen met het budget. Per 31 december 2014 is het budget opnieuw bepaald en bedraagt € 350.000. Hierin is de verwachtingswaarde dat gebruik wordt gemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget meegenomen.


Verloop van de voorziening loopbaanontwikkelingsbudget (x € 1.000) Saldo per 1 januari Toevoeging Onttrekking Vrijval Saldo per 31 december

2014 751 70 -105 -366 350

2013 800 70 -119 0 751

E. Langlopende schulden 1. Leningen kredietinstellingen

Verloop van leningen kredietinstellingen (x € 1.000) Saldo per 31 december vorig boekjaar Aflossingsverplichting boekjaar Saldo per 1 januari Ontvangen hoofdsommen Aflossingen -/- aflossingsverplichting Saldo per 31 december Aflossingsverplichting komend boekjaar Saldo per 31 december

2014 804.510 -65.541 738.969 41.000 0 779.969 -41.787 738.182

2013 811.838 -68.778 743.060 61.450 0 804.510 -65.541 738.969

De aflossingsverplichting van het komend boekjaar is opgenomen onder de schulden op korte termijn. Voor een bedrag van € 625 miljoen hebben de leningen een looptijd van 5 jaar of langer. De marktwaarde van de leningportefeuille bedraagt ultimo 2014 € 1.067.144 (x € 1.000). De marktwaarde is gebaseerd op de basisyield per 31-12-2014. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg in 2014: 3,87% (2013: 4,24%). Van het saldo leningen 31 december 2014 van € 738 miljoen, heeft € 625 miljoen een looptijd langer dan 5 jaar. De overige wooncomplexen zijn gefinancierd onder borgstelling van het WSW. De materiële vaste activa van Woningstichting Haag Wonen zijn volledig ingezet als onderpand bij het WSW. De totale WSW-borging per 31 december 2014 bedraagt € 786 miljoen. De gemiddeld gewogen rentecoupon per 31 december 2014 bedraagt 3,84% (2013: 4,07%). In 2014 hebben naast de twee flexibele roll-over leningen een tweetal vaste leningen renteconversies ondergaan. Voor een lening met een schuldrestant van € 12,7 miljoen met een coupon van 3,87% is in 2013 voor 10 jaar een nieuwe coupon afgesloten van 2,46%. Voor de andere lening met een schuldrestant van € 6,8 miljoen en een coupon van 6,19% is in 2013 een nieuwe coupon afgesloten van 2,51%. Van één lening


welke in 2015 een renteconversie ondergaat is de rente in 2014 gefixeerd. Het schuldrestant van deze lening bedroeg in 2014 € 6,1 miljoen. De coupon is voor 10 jaar gefixeerd op 1,4% (was 3,73%). De hoofdsommen van flexibele roll-over leningen zijn in 2014 met € 10 miljoen verhoogd. In 2014 zijn negen leningen (€ 58,6 miljoen) finaal afgelost. De reguliere aflossingen over het boekjaar 2014 bedroegen € 6,9 miljoen. In 2014 is voor herfinanciering 2014 een lening van € 10 miljoen afgesloten met een coupon van 2,54%. In 2013 waren voor herfinanciering 2014 reeds drie leningen afgesloten voor in totaal € 21 miljoen met een gewogen gemiddelde coupon van 2,92%. Deze zijn allen in 2014 gestort. In 2015 moet in totaal € 29,8 miljoen finaal worden afgelost. Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) financiering en renteconversie te beperken tot maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille om een evenwichtige rentelast te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en debiteurenrisico. In het treasurystatuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen. De leningen van de verschillende kredietinstellingen hebben de volgende kenmerken:

Kenmerken leningen (x € 1.000) Vastrentende leningen Restschuld (incl. kortlopende deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde Restschuld (incl. kortlopende deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde

31-12-2014

31-12-2013

739.969

774.510

4,04% 19,33

4,21% 19,23

1.027.136

947.421

40.000

30.000

0,29% 6,58

0,28% 7,58

40.008

30.008

De leningportefeuille bestaat voor € 56 miljoen uit basisrenteleningen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld gewogen 3,76%. De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddeld gewogen credit spread 0,42%. Het vervalschema van de creditspread herzieningen is hieronder weergegeven:


Basisrenteleningen (x € 1.000)

1

Rente 3,46%

Spread 0,45%

Hoofdsom 16.000

Marktwaarde 19.301

Ingangsdatum 28-12-2011

2

3,485%

0,48%

10.000

12.119

3-10-2011

30 jaar

1-10-2020

3

3,935%

0,41%

15.000

31.388

10-4-2012

40 jaar

8-4-2019

4

3,97%

0,39%

15.000

31.248

30-10-2012

40 jaar

30-10-2018

Looptijd Spreadherziening 30 jaar 28-12-2020

Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente.

De duration van de gehele portefeuille bedraagt 10,92 jaar (2013: 9,47 jaar).

2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen verkoop onder voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden.

Verloop van de verplichtingen verkoop onder voorwaarden (x € 1.000) 2014

2013

Saldo per 1 januari Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht (taxatie) Mutaties na overdracht (herwaardering) Schuld per 1 januari

12.344 -1.589 10.755

11.907 -1.168 10.739

Verkopen Aankopen Waardemutatie

1.317 -1.355 100

801 -364 -421

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Mutaties na overdracht Saldo per 31 december

12.307 -1.489 10.817

12.344 -1.589 10.755

In 2014 zijn 11 woningen verkocht met koopgarant voorwaarden (2013: 6 woningen). Acht woningen vanuit de voorraad en drie woningen vanuit de exploitatie zijn verkocht. Haag Wonen heeft 2 complexen welke


worden verkocht met het koopgarant principe. De verleende kortingen op de marktwaarde liggen tussen 12% en 20%. Daarnaast zijn tien woningen teruggekocht (2013: 3 woningen). Per 31 december 2014 zijn in totaal 83 woningen verkocht onder voorwaarden (2013: 82 woningen).

3. Overige schulden De overige schulden betreft de waarborgsommen verschuldigd aan huurders. De waarborgsommen worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. De waarborgsommen inclusief rente worden bij beëindiging van de huurovereenkomst verrekend.

Verloop van de waarborgsommen (x € 1.000) 2014

2013

Saldo per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Schuld per 1 januari

3.720 1.056 4.776

3.729 1.128 4.857

Ontvangen waarborgsommen Uitbetaalde waarborgsommen Toegevoegde rente Uitbetaalde rente

328 -370 0 -65

358 -367 0 -72

Ontvangen waarborgsommen Rente waarborgsommen Saldo per 31 december

3.678 991 4.669

3.720 1.056 4.776

Aan de reguliere waarborgsommen is in 2014 0% rente toegevoegd (2013: 0%).

F. Kortlopende schulden Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden.

1. Schulden aan kredietinstellingen

Schulden aan kredietinstellingen (x € 1.000) Te betalen aflossingen langlopende schulden volgend boekjaar Negatieve banksaldi Totaal schulden aan kredietinstellingen

31-12-2014 41.787 0 41.787

31-12-2013 65.541 6.443 71.984


De te betalen aflossingen langlopende schulden 2014 bestaan voor € 6,9 miljoen uit reguliere aflossingen en voor € 29,8 miljoen aan eindaflossingen en € 5 miljoen aflossing flexibele hoofdsom. Voor een toelichting op de negatieve banksaldi wordt verwezen naar de liquide middelen.

2. Schulden aan leveranciers De schulden aan leveranciers bedragen 31 december 2014 € 5,1 miljoen.

3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen De post schulden aan participanten en deelnemingen is als volgt samengesteld:

Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen (x € 1.000) Schuld aan MAB Vastgoed II B.V. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen

31-12-2014 1.725 1.725

31-12-2013 1.725 1.725

4. Belastingen en premies sociale verzekeringen

Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000) Omzetbelasting Loonbelasting en premieheffing Vennootschapsbelasting Totaal belastingen en premies

31-12-2014 1.475 470 17 1.962

31-12-2013 753 481 17 1.251

6. Overige schulden De overige schulden betreft de nog met bewoners af te rekenen servicekosten en de negatieve post onderhanden projecten.

7. Overlopende passiva De post overlopende passiva is als volgt samengesteld.

Overlopende passiva (x € 1.000) Vooruitontvangen huur Niet opgenomen vakantie-uren personeel Reservering A. Diepenbrockhof Afrekening Waterhof Nog te betalen facturen Bestemde reserve volkshuisvesting Transitorische rente langlopende leningen Overige Totaal overlopende passiva

31-12-2014 3.243 594 0 268 519 51 15.075 1.276 21.026

31-12-2013 3.002 509 600 251 2.539 51 17.087 1.166 25.205


6.11

Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen

Obligo WSW Ten behoeve van het WSW dient een obligo van 3,85% voor de afgesloten leningen aangehouden te worden. Op 31 december 2014 betrof de hoogte van deze obligo's € 29,8 miljoen (2013: € 31,7 miljoen). Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Haag Wonen het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Haag Wonen verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken.

Stuiting en verjaring vordering op grond van art.75 Wet bodembescherming. Op 1 januari 1997 heeft er een ingrijpende wijziging plaatsgevonden in het verjaringsrecht voor oude rechtsvorderingen tot vergoeding van schade door verontreiniging van lucht, water of bodem. Het risico bestaat dat zulke milieuschadenvorderingen verloren gaan als de verjaring niet vóór 1 januari 1997 is gestuit. Teneinde verjaring te voorkomen heeft de Staat ons medegedeeld dat zij ons voor de kosten van onderzoek en sanering van bodemverontreiniging aansprakelijk stelt voor het complex Van Speijkstraat 75/89 en een gedeelte van een complex op het terrein aan de Margaretha van de Hennebergweg alsmede voor een terrein aan de Brueghelstraat 7-99 en v.d. Neerstraat 54-100. Om onze rechten zeker te stellen hebben wij de gemeente Den Haag voor deze complexen aansprakelijk gesteld voor alle in verband met de verontreiniging optredende schade.

Heffing saneringsfonds Haag Wonen zal de komende 5 jaren naar verwachting in totaal € 5,3 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen.

Huurovereenkomst kantoorpand Met Delta Lloyd Levensverzekering N.V. is een huurovereenkomst aangegaan voor het kantoorpand aan de Waldorpstraat 120. De huurovereenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan en loopt tot en met 2016. De huurprijs bedraagt op jaarbasis € 440.000.

Wet Ketenaansprakelijkheid Haag Wonen is onderworpen aan de Wet Ketenaansprakelijkheid en kan op grond hiervan worden aangesproken. De omvang van het risico is niet te kwantificeren. Er zijn beheersingsmaatregelen getroffen om dit risico te beperken.

Renterisico WSW-deelnemers mogen een renterisico hebben van maximaal 15% van het vreemd vermogen, gerekend over een aaneengesloten voortschrijdende periode van twaalf maanden. Door een maximum te stellen aan het renterisico kunnen risicovolle rentepieken worden voorkomen en daarmee het renterisico begrensd.


Het renterisico – uitgedrukt in een percentage van het saldo langlopende leningen - van Haag Wonen op basis van de bestaande leningportefeuille (exclusief herfinanciering, inclusief volledige gebruikte “Roll Over” leningen) bedraagt: 2015 2016 2017 2018 2019

11,51 % 15,99 % 13,82 % 14,09 % 17,23 %

Nog te ontvangen leningen Op 31 december 2014 zijn er geen nog te ontvangen leningen (2013: € 21 miljoen).

Vennootschapsbelasting Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V., Haag Wonen Energie B.V., Haag Wonen Ontwikkeling B.V., Aanvan Vastgoed II B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. een fiscale eenheid, en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting van deze fiscale eenheid.

Omzetbelasting Woningstichting Haag Wonen vormt samen met Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. een fiscale eenheid voor de omzetbelasting en is daardoor hoofdelijk aansprakelijk voor de omzetbelasting van deze fiscale eenheid.

Aangegane verplichtingen nieuwbouwprojecten De aangegane verplichtingen ten aanzien van nieuwbouwprojecten bedragen per december 2014 € 1,2 miljoen (2013: € 4,9 miljoen). Deze verplichtingen komen naar verwachting grotendeels tot afwikkeling in een periode van 1 jaar ná balansdatum.

Aangegane verplichtingen onderhoud De aangegane verplichtingen met betrekking tot onderhoud en leefbaarheid bedragen per 31 december 2014 € 1,9 miljoen (2013: € 2,2 miljoen). Deze verplichtingen hebben met name betrekking op het planmatig onderhoud en overige investeringen. De afwikkeling zal binnen één jaar plaatsvinden.

Bankgaranties Per 31 december 2014 zijn er geen lopende bankgaranties. (2013: € 0).

Aansprakelijkheid Daar waar Haag Wonen participeert als vennoot in een vennootschap onder firma is zij hoofdelijk aansprakelijk voor de schulden van deze vennootschap.

Juridische geschillen Haag Wonen heeft met betrekking tot de openstaande juridische geschillen een geschat risico van maximaal € 300.000.


Operationale leases Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Te betalen: € Binnen één jaar 223.912 Tussen één jaar en vijf jaar 312.236 Meer dan vijf jaar 0

Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. De bijlage ‘verbindingen’ geeft een overzicht van de verbonden partijen.


6.12 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening I Bedrijfsopbrengsten 1.

Huuropbrengsten

Huuropbrengsten (x € 1.000) 2014

2013

Woningen en woongebouwen Af: huurderving Subtotaal

125.850 -1.599 124.251

120.045 -1.951 118.094

Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: huurderving Subtotaal Totaal huren

7.639 -507 7.132 131.383

8.227 -619 7.608 125.702

De totale huuropbrengsten, afgezien van de huurderving, zoals hierboven is weergegeven zijn ten opzichte van 2013 beïnvloed door:

Verloop van de huuropbrengst (x € 1.000) Huren woningen en niet-woningen begin boekjaar Huurderving woningen en niet-woningen begin boekjaar Huuropbrengst woningen en niet woningen begin boekjaar

2014 125.702 2.570 128.272

2013 121.516 3.285 124.801

Huurverhoging inclusief harmonisatie en verbeteringen Nieuwe verhuureenheden Verkopen Herstructurering en sloop Overige mutaties Huuropbrengst woningen en niet woningen eind boekjaar Huurderving woningen en niet-woningen eind boekjaar Huren woningen en niet-woningen eind boekjaar

5.485 37 -817 -448 960 133.489 -2.106 131.383

3.508 300 -532 -91 286 128.272 -2.570 125.702

De maximaal wettelijk toegestane huurverhoging van de sociale huurwoningen voor 2014 was gelijk aan het inflatiepercentage over 2013 (2,5%) vermeerderd met 1,5% en bedroeg dus 4%. De realisatie van de huurverhoging was 4,22% (inclusief inkomensafhankelijke huurverhoging). In de begroting voor 2014 hebben we gerekend met een gemiddelde huurverhoging van 4,25%. Het verschil van 0,03% bedraagt in 2014 circa € 40.000 ten opzichte van de begroting.


2.

Opbrengsten servicecontracten

De opbrengsten servicecontracten betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten die worden geïnd bij huurders. Dit betreft leveringen en diensten die voor het grootste deel onlosmakelijk zijn verbonden aan het huurcontract.

Opbrengsten servicecontracten (x € 1.000) Vergoedingen voor leveringen en diensten Af: te verrekenen met bewoners Af: derving Totaal opbrengsten servicecontracten

3.

2014 7.033 14 -85 6.962

2013 6.966 0 -119 6.847

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille (x € 1.000) Verkoop bestaande bouw Verkoop nieuwbouw Totaal verkoop onroerende zaken

2014

2013

1.795

-3.934

-3 1.792

444 -3.490

Als gevolg van foutenherstel van de bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat, is het netto verkoopresultaat herrekend. De vergelijkende cijfers 2013 zijn aangepast, dat heeft een financieel negatief effect van circa € 2,7 miljoen.

Verkoop bestaande bouw

Verkoopopbrengst bestaande bouw (x € 1.000) Omzet bestaande bouw Kostprijs bestaande bouw Totaal verkoopopbrengst bestaande bouw

2014 29.647 -27.852 1.795

2013 15.400 -19.334 -3.934

In het jaar 2014 zijn in totaal 289 woningen verkocht (waaronder 148 eenheden Zwolsestraat ), 27 eenheden bedrijfsonroerend goed (10 eenheden Vaillantlaan, 7 eenheden Wagenstraat , 2 eenheden Zwolsestraat en 8 losse objecten) en 9 losse parkeerplaatsen.


Verkoop nieuwbouw

Verkoopopbrengst nieuwbouw (x € 1.000) 2014 334 -337 -3

Omzet nieuwbouw Kostprijs nieuwbouw Totaal verkoopopbrengst nieuwbouw

2013 21.461 -21.017 444

De verkopen nieuwbouw hebben betrekking op het project: De Kroon: 1 woning.

5.

Overige bedrijfsopbrengsten

Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000) Doorberekende administratiekosten Doorberekende kosten verkoopvoorbereiding en VVE Overige vergoedingen, subsidies en opbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

2014 315 759 1.414 2.488

2013 345 707 1.757 2.809

II. Bedrijfslasten 6.

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (x € 1.000) Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

2014 36.668 751

2013 30.341 744

37.419

31.085

Afschrijvingen sociaal vastgoed in exploitatie De afschrijvingen worden lineair berekend over de restant levensduur van het vastgoed.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreft afschrijvingen op kantoorpanden, inrichting kantoor, vervoermiddelen, automatisering, apparatuur en ruimten huismeesters. Een verdere toelichting over de gebruikte afschrijvingstermijnen staat vermeld in de waarderingsgrondslagen.


7.

Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (x € 1.000) Waardeveranderingen projecten Waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden Totaal overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille

2014 241 22.865 -685

2013 4.910 21.703 920

22.421

27.533

Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugname van een waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van enerzijds de investeringen en anderzijds de bedrijfswaarde hiervan.

Waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie (x € 1.000) Terugname eerder genomen afwaarderingen sociaal vastgoed Afwaardering sociaal vastgoed Totaal waardeveranderingen materiële vaste activa in exploitatie

2014 -3.272 26.137 22.865

2013 147 21.556 21.703

Waardeveranderingen projecten

Overige waardeveranderingen - waardeveranderingen projecten (x € 1.000) Tasmanstraat Maasstraat fase 1 Wateringse Binnentuinen fase 2 Brede School Rivierenbuurt De Tonen Aansluitkosten geothermie Jan Luykenlaan Alphons Diepenbrockhof Gabriel Metsustraat Dr. Schaepmanstraat Van Marrewijklaan Totaal overige waardeveranderingen projecten voor eigen exploitatie Chr. Plantijnstraat Maasstraat fase 2 Maasstraat fase 3 Nuts 2.1 Nuts 2.2

2014 -847 166 -162 326 0 0 231 172 961 156 0 1.004

2013 79 -552 -247 232 -220 0 0 0 0 0 0 -708

-77 -10 -35 -1.049 839

-265 1.359 601 1.637 0


Van Dijckstraat Middachtenweg Totaal overige waardeveranderingen projecten bestemd voor verkoop Totaal overige waardeveranderingen projecten

21 -453 -763

487 1.800 5.618

241

4.910

De waardeveranderingen projecten bestaan uit de resultaten van nieuwbouwprojecten huur: de grondexploitaties (GREX), de vastgoedexploitatie (VEX) en onrendabele toppen nieuwbouw (EX). Daarnaast zijn de overige onrendabele investeringen opgenomen (verbeterprojecten, geothermie). Het betreft zowel waardeveranderingen van de projecten voor eigen exploitatie als voor projecten bestemd voor verkoop. Per 2014 worden waardeveranderingen voor projecten bestemd voor de verkoop niet verantwoord onder de post ‘overige bedrijfslasten – waardemutaties voorraden’ maar onder de post ‘overige waardeveranderingen’. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast. Waardeveranderingen worden in het resultaat verwerkt of Eigen Vermogen (bij overwaarde op het complex) op moment van een investeringsbesluit en daarna jaarlijks herijkt.

Tasmanstraat Tasmanstraat is oktober 2014 opgeleverd. Verliezen op het project worden genomen op basis van voorcalculatie bij het investeringsbesluit en daarna jaarlijks per jaareinde herijkt. Op basis van nacalculatie bij activering van het project is het verlies € 847.000 lager.

Maasstraat fase 1 In 2014 is opgenomen een nagekomen negatief projectresultaat GREX van € 166.000.

Wateringse Binnentuinen fase 2 In 2014 is opgenomen een nagekomen positief projectresultaat GREX van € 162.000

Brede School De VEX en de onrendabele top is per jaareinde 2014 herijkt. Deze verslechtert met € 326.000.

Jan Luykenlaan Voor verbeterproject Jan Luykenlaan is het investeringsbesluit genomen. Van het onrendabele deel van € 4,8 miljoen loopt € 231.000 via het resultaat van de jaarrekening 2014 en € 4,6 miljoen via het Eigen Vermogen (benutting overwaarde van dit complex).

Alphons Diepenbrockhof Het investeringsbesluit voor verbeterproject Alphons Diepenbrockhof is genomen, dit is voor de definitieve vaststelling van de jaarrekening 2014 (juni 2015). Derhalve wordt het te nemen onrendabel van € 172.000 verwerkt in het resultaat van de jaarrekening 2014. Deze loopt volledig via het resultaat, omdat er geen overwaarde in dit complex zit.


Gabriël Metsustraat Het investeringsbesluit voor verbeterproject Gabriël Metsustraat is genomen. Het te nemen onrendabel van € 2,1 miljoen is verwerkt in de jaarrekening 2014. Hiervan loopt € 961.000 via het resultaat van de jaarrekening 2014 en € 1,2 miljoen via het Eigen Vermogen (benutting overwaarde van dit complex).

Doctor Schaepmanstraat Het investeringsbesluit voor verbeterproject Doctor Schaepmanstraat leidt tot een onrendabel van € 817.000. Het onrendabel van € 817.000 is verwerkt in het resultaat van de jaarrekening 2014.

Van Marrewijklaan Het investeringsbesluit voor verbeterproject Van Marrewijklaan is genomen. Het onrendabel van € 365.000 loopt volledig via het Eigen Vermogen (benutting overwaarde van dit complex).

Chr. Plantijnstraat De € 77.000 betreft een nagekomen positief resultaat bij afsluiting van project Christoffel Plantijnstraat GREX.

Maasstraat fase 2 en 3 Voor het project Maasstraat fase 2 en 3 zijn er nagekomen positieve resultaten bij afsluiting van de GREX van respectievelijk € 10.000 en € 35.000.

Nuts 2.1 De waardering van de grondpositie Nuts 2.1 is met € 1.049.000 positief bijgesteld. In de jaarrekening 2013 was € 1.485.000 voorzien.

Nuts 2.2 Nuts 2.2 wordt in de jaarrekening 2014 met € 839.000 afgewaardeerd. In de jaarrekening 2013 was nog geen voorziening gevormd, omdat Nuts 2.2 destijds nog in exploitatie was.

Van Dijckstraat De waardering van de grondpositie Van Dijckstraat is bij de herijking eind 2014 voor € 21.000 negatief bijgesteld.

Middachtenweg De € 453.000 is een nagekomen positief resultaat bij afsluiting van het project Middachtenweg GREX.

Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden De positieve waardeverandering van € 685.000 betreft een waardemutatie aankoop/verkoop van de materiële vaste activa welke verkocht is onder voorwaarden (koopgarant) van € 16.000 en een herwaardering van de voorraad koopgarantwoningen van € 669.000.


8.

Erfpacht

Voor drie woningen wordt een erfpachtcanon betaald aan de gemeente voor de grond. Voor alle overige grond is de erfpacht eeuwigdurend afgekocht.

9.

Lonen en salarissen

Lonen en salarissen (x € 1.000) Lonen en salarissen personeel in dienst Dotatie/vrijval reorganisatievoorziening Uitzendkrachten Ontvangen ziekengelden Totaal lonen en salarissen

2014 12.888 -582 492 -148 12.650

2013 13.094 800 478 -329 14.043

2014

2013

254

271

231,42

247,93

De personeelsbezetting is als volgt te specificeren:

Aantallen Totaal aantal medewerkers Totaal aantal FTE

Reorganisatie In 2013 is een start gemaakt met de reorganisatie. De geplande geleidelijke personeelsreductie van 36,7 fte in de periode 2014 tot en met 2017 gaat voorspoediger dan verwacht. De positieve effecten van de reorganisatie komen duidelijk tot uiting in de gerealiseerde kosten van lonen en salarissen.

Lonen en salarissen personeel in dienst De medewerkers van Haag Wonen hebben in 2014 geen indexatie ontvangen vanuit de CAO Woondiensten. Het is in 2014 niet gelukt om een nieuwe cao te sluiten. Hierdoor is de nawerking van de cao van toepassing.

10.

Sociale lasten en pensioenlasten

Pensioenlasten en sociale lasten (x € 1.000) Sociale lasten Pensioenlasten Totaal pensioenlasten en sociale lasten

2014 2.096 2.702 4.798

Haag Wonen heeft een pensioenregeling (SPW). Dit betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. De premies zijn als last verwerkt in de winst- en verliesrekening (de verplichtingenbenadering).

2013 1.840 2.476 4.316


De belangrijkste kenmerken van deze regeling zijn: pensioengevende salarisgrondslag (middelloonregeling) afspraken over indexatie beschrijving belangrijkste kenmerken van de uitvoeringsovereenkomst wijze waarop pensioenregelingen zijn ondergebracht bij de pensioenuitvoerder dekkingsgraad van de pensioenuitvoerder Voor de pensioenregeling betaalt Haag Wonen op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen. Behalve de betaling van premies heeft Haag Wonen geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregeling. Haag Wonen heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. De dekkingsgraad van SPW eind december 2014 bedraagt 114% (2013: 114%). Bij een dekkingsgraad van 114 procent heeft SPW 114 euro in kas voor elke 100 euro aan huidige en toekomstige pensioenbetalingen. De minimale vereiste dekkingsgraad van SPW bedraagt iets meer dan 104%. Indien de dekkingsgraad onder deze vereiste dekkingsgraad komt is er sprake van een dekkingstekort. Een fonds dient dan een korte termijn herstelplan op te stellen waaruit blijkt dat het fonds binnen drie jaar uit dekkingstekort komt. SPW heeft eind eerste kwartaal 2013 (drie kwartaaleinden uit dekkingstekort) het korte termijn herstelplan beëindigd. Het verloop van de dekkingsgraad is afhankelijk van verschillende factoren zoals de rente, de aandelenkoersen en de levensverwachting. Deze factoren beïnvloeden het vermogen en de verplichtingen van SPW. De ontwikkeling op de financiële markten blijven op dit moment nog onzeker. Het is daarom op dit moment nog niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd ontwikkelt.

11.

Onderhoudslasten

Onderhoudslasten (x € 1.000) Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Contract onderhoud Subtotaal dagelijks onderhoud

2014 7.331 6.117 2.723 16.171

2013 8.373 6.868 2.733 17.974

Planmatig onderhoud Groot onderhoud Totaal kosten onderhoud

11.749 2.962 30.882

13.448 1.910 33.332

Een specificatie van de besteding van de onderhoudslasten is beschreven in het volkshuisvestingsverslag, zie paragraaf 2.1.


12.

Leefbaarheid

Leefbaarheid (x € 1.000) Kosten leefbaarheid Totaal leefbaarheid

2014 1.112 1.112

2013 1.448 1.448

De kosten leefbaarheid zijn in 2014 lager dan het voorgaande jaar. De activiteiten worden afgebakend op de gebieden waar de primaire verantwoordelijkheid van Haag Wonen ligt met als uitgangspunt: schoon, heel, veilig en sociaal.

13.

Belastingen en verzekeringen

Belastingen en verzekeringen (x € 1.000) Onroerend zaak belasting Rioolrecht Waterschapslasten Verzekeringen Totaal belastingen en verzekeringen

14.

2014 1.838 2.965 668 729 6.200

2013 1.859 2.942 613 631 6.045

Lasten servicecontracten

Dit betreft de kosten over 2014 voor de leveringen en diensten. Het saldo van de vergoedingen (opbrengsten servicecontracten) en de kosten wordt afgerekend met de bewoners.

15.

Overige bedrijfslasten

Overige bedrijfslasten (x € 1.000) Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Kosten huurdersorganisaties Strategie Communicatie intern en extern

2014 163 1.138 67 130 147 224

2013 1.238 999 49 127 162 189

Kwaliteitszorg Overige algemene kosten Kosten ICT Overige lasten Subtotaal niet exploitatiegebonden

71 2.748 1.762 84 6.534

106 2.767 2.942 113 8.692

Bijdrage VVE's Overige exploitatielasten Dotatie/vrijval voorziening dubieuze debiteuren Subtotaal exploitatiegebonden

715 763 993 2.471

616 1.636 571 2.823

Overige bedrijfslasten voor heffingen en waardemutaties

9.005

11.515


Herwaardering voorraden en afboekingen projecten Heffing saneringssteun Verhuurderheffing

Totaal overige bedrijfslasten

120

821

4.500 9.051

5.039 354

22.676

17.729

Het verlagen van de bedrijfslasten blijft een aandachtspunt. We kijken bij alle uitgaven kritisch of deze noodzakelijk zijn voor het behalen van onze doelstellingen. Dit heeft geresulteerd in een verlaging van de reguliere bedrijfslasten ten opzichte van 2013 van € 5,2 miljoen. Op het totaal van de overige bedrijfslasten is een daling te zien, ondanks de aanzienlijke stijging van de verhuurderheffing. Vooral de laatste heffing zal de komende jaren in toenemende mate het resultaat gaan beïnvloeden. Voor 2014 zijn de kosten voor de heffing saneringssteun en verhuurdersheffing € 14,6 miljoen. In de overige algemene kosten zijn de kosten van de onafhankelijke externe accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) inbegrepen. Over 2014 betreft dit Deloitte en PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.. Hiervan bedragen de kosten € 190.000. Deze kosten zijn gemaakt voor de controle van de jaarrekening en andere diensten bij Haag Wonen en de in de consolidatie betrokken maatschappijen. Opgegeven worden de lasten geboekt in het boekjaar waarin de (controle-)werkzaamheden worden/zijn verricht (‘over het boekjaar’). Deze methode impliceert dat alleen de lasten vermeld worden die in het boekjaar in rekening zijn gebracht. In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht:

Accountantshonoraria 2014 (x € 1.000) Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal accountantshonoraria

2014 137 25 20 8

2013 156 4 60 8

190

228


Herwaardering voorraden en afboekingen projecten

Herwaardering voorraden en afboekingen projecten (x € 1.000) 2014

2013

Herwaarding voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop Herwaardering voorraad koopwoningen (De Kroon) Herwaardering voorraad Kerk Ekensteinstraat Herwaardering voorraad Wabi fase 1 - 9 kavels Totaal herwaardering voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop

-60 14 0 -46

109 65 385 559

Afboeking projecten Afboeking projecten - overig Nuts 2.2 (afboeking VEX) Middachtenweg (afboeking VEX) Grondwaardeverschil Tasmanstraat Nagekomen kosten De Tonen Openbare ruimte Erasmuspark Maasstraat fase 2 (nagekomen VEX) Eden (nagekomen kosten) Totaal afboeking projecten

0 154 14 -64 12 9 31 10 166

262 0 0 0 0 0 0 0 262

Totaal herwaardering voorraden en afboeking projecten

120

821

Per 2014 worden waardeveranderingen voor projecten bestemd voor de verkoop niet verantwoord onder de post ‘overige bedrijfslasten – waardemutaties voorraden’ maar onder de post ‘overige waardeveranderingen’. De vergelijkende cijfers zijn hierop aangepast.

Herwaardering voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop De voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto opbrengstwaarde.

Afboekingen projecten Het betreft afboekingen op reeds afgesloten projecten of projecten die niet door zijn gegaan.

16.

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreft de waardemutatie van het commercieel vastgoed. De waardemutaties worden vooral veroorzaakt door ontwikkelingen van de markt.

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000) Terugname eerder genomen afwaarderingen commercieel vastgoed Waardemutaties commercieel vastgoed Waardemutaties Verkopen onder Voorwaarden Totaal herwaardering commercieel vastgoed

2014 5.213 16.368 119 21.700

2013 -1.415 -10.423 117 -11.721


III.

Financiële baten en lasten

Financiële baten en lasten (x € 1.000) 2014

2013

0 -179 -179

0 421 421

40 4 44

41 14 55

178 193 0 371

407 21 0 428

Rente leningen (langlopende schulden) Rente kortlopende schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

-30.800 -101 -30.901

-33.517 -157 -33.674

Totaal financiële baten en lasten

-30.665

-32.770

Waardeveranderingen financiële vaste activa Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Leningen u/g Overige opbrengsten FVA Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Rente tijdens de bouw Rente op vorderingen en liquide middelen Rente rekening courant Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten

17.

Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten

Haag Wonen heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. De mutatie in de verplichting bedraagt € 179.000 bestaande uit een aankoop/verkoop waardemutatie van de materiële vaste activa welke verkocht is onder voorwaarden (koopgarant) van € 0,00 en een herwaardering van de uitstaande koopgarantwoningen van € 179.000.

18.

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren

De opbrengsten financiële vaste activa betreft de renteopbrengst van één uitgegeven lening en de rentebijschrijving op de vordering monumentensubsidie.

19.

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

De rente tijdens de bouw betreft de geactiveerde rente op activa in ontwikkeling. Deze is berekend tegen een rentepercentage van 4,07%. Dit is de gemiddelde gewogen rentevoet per 31 december 2013 van Woningstichting Haag Wonen.

20.

Rentelasten en soortgelijke kosten

Onder de rentelasten zijn de verschuldigde lasten aan kredietinstellingen opgenomen, alsmede de berekende rente op waarborgsommen en rente op overige schulden. De verhouding tussen de rentelast van het boekjaar en het gemiddelde schuldrestant in het boekjaar bedroeg in 2014: 3,87 % (2013: 4,24%). De gemiddeld gewogen rentevoet per 31 december 2014 bedraagt 3,84 % (2013: 4,07%).


In 2014 hebben naast de twee flexibele roll-over leningen een tweetal vaste leningen renteconversies ondergaan. Voor een lening met een schuldrestant van € 12,7 miljoen met een coupon van 3,87% is in 2013 voor 10 jaar een nieuwe coupon afgesloten van 2,46%. Voor de andere lening met een schuldrestant van € 6,8 miljoen en een coupon van 6,19% is in 2013 een nieuwe coupon afgesloten van 2,51%. Van één lening welke in 2015 een renteconversie ondergaat, is de rente in 2014 gefixeerd. Het schuldrestant van deze lening bedroeg in 2014 € 6,1 miljoen. De coupon is voor 10 jaar gefixeerd op 1,4% (was 3,73%). In 2014 is voor herfinanciering 2014 een langlopende lening van € 10 miljoen afgesloten met een rentecoupon van 2,54%. In 2013 waren voor herfinanciering 2014 reeds drie leningen afgesloten voor in totaal € 21 miljoen met een gewogen gemiddelde coupon van 2,92%. Deze zijn alle in 2014 gestort. Van de finaal af te lossen leningen in 2014 (in totaal € 58,6 miljoen) is € 31 miljoen geherfinancierd. Treasury dient het jaarlijkse renterisico door (her-) financiering c.q. renteconversie te beperken tot maximaal 15% van de restant hoofdsom van de totale leningenportefeuille teneinde een evenwichtige rentelast te creëren. Eventuele overtollige geldmiddelen mogen worden belegd op de geld- of kapitaalmarkt, rekening houdend met de gewenste liquiditeitspositie, het renterisico en debiteurenrisico. In het treasury-statuut en de treasury-handleiding zijn hiertoe richtlijnen opgenomen.

21.

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd:

Belastingen (x € 1.000) 2014 0 5.559 5.559

Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsoefening Mutatie latente belastingen in het jaar Totaal belastingen

De acute belastinglast voor 2014 is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de enkelvoudige jaarrekening

-8.857

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoop Grondposities Overige opbrengsten

-14.637 -7.935 -78

Afschrijvingen materiële vaste activa in exploitatie Afschrijvingen materiële vaste activa t.d.v. de exploitatie Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden Lasten onderhoud Kosten leefbaarheid Overige bedrijfslasten Waardemutaties voorraden Heffing saneringssteun

24.956 193 9.566 -685 1.606 278 798 -866 4.500

2013 0 0 0


Niet gerealiseerde waardeveranderingen Waardeveranderingen VOV Afschrijving/vrijval (dis)agio leningportefeuille Fiscaal resultaat (vóór verliesverrekening) Verliesverrekening Belastbaar bedrag (na verliesverrekening)

Verschuldigde winstbelasting

0 179 -1.043 7.975 -7.975 0

0

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De lagere effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen op het vastgoed, de verwerking van de waardering op de leningportefeuille en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.

22.

Resultaat na belastingen

Het geconsolideerde resultaat wordt in mindering gebracht op het groepsvermogen.


6.13 Overige informatie Werknemers Gedurende het jaar 2014 had de corporatie gemiddeld 239 werknemers in dienst (2013: 255). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Bestuurders en commissarissen De bezoldiging van bestuurders omvat  periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden),  beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen)  uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en  winstdelingen en bonusbetalingen. In de jaarrekening 2013 is alleen de tabel volgens de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen opgenomen. De beloning volgens het jaarrekeningrecht wordt dit jaar ook in de jaarrekening opgenomen. De vergelijkende cijfers sluiten niet aan doordat een onjuistheid in de vergelijkende cijfers is gecorrigeerd.

Bezoldiging van de directeur-bestuurder

Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in € 2014

2013 Mw. C.F. van Dreven

164.501

164.751

5.614

5.773

39.532

39.525

209.647

210.049

directeur-bestuurder


Naam Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Bezoldiging voor de WNT Functie Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd

01-01 tot en met 31-12 01-01 tot en met 31-12 36 36

9.357 niet van toepassing

8.838 niet van toepassing



niet van toepassing

niet van toepassing


Beloning volgens jaarrekeningrecht (RJ) in € 2014 2013 Mw. C.F. van Dreven, directeur-bestuurder 179.472 179.363 39.532 39.525 0 0 0 0

Naam Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Winstdeling en bonus Uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband

01-01 tot en met 31-12 36

01-01 tot en met 31-12 36

Mevrouw C.F. van Dreven is in 2009 op 1 maart gestart in haar functie als bestuurder. De beloning van de bestuurder voldeed aan de Izeboud-regeling. Mevrouw C.F. van Dreven ontvangt een vergoeding voor een OV-jaarabonnement als onderdeel van het mobiliteitsbudget. De beloning van de bestuurder kent geen variabele component in de zin van bonussen en tantièmes. Er is geen afvloeiingsregeling vastgelegd. Met de bestuurder is bij aanstelling een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan. De keuze voor onbepaalde tijd is gemaakt vanuit het belang van Haag Wonen. De bezoldiging van mevrouw C.F. van Dreven komt in 2014 niet boven het in dit jaar geldende bezoldigingsmaximum van de WNT uit. Wel komt de bezoldiging van mevrouw C.F. van Dreven boven de sectorale norm uit. Zij valt echter onder de overgangsregeling.

Bezoldiging van de directie

Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in € Naam Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Bezoldiging voor de WNT

Functie Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed

2014 2013 Mw. R.J.M. Koppen-Kreyne 141.896

144.215

-

-

31.289

31.294

173.184

175.510

directeur bedrijfsvoering 01-01 tot en met 31-12

directeur bedrijfsvoering 01-01 tot en met 31-12

36

36

9.357 niet van toepassing directeur bedrijfsvoering

8.838 niet van toepassing directeur bedrijfsvoering


Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd

niet van toepassing

niet van toepassing

Beloning volgens jaarrekeningrecht (RJ) in € Naam Beloning Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Winstdeling en bonus Uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband

2014 2013 Mw. R.J.M. Koppen-Kreyne, directeur bedrijfsvoering 151.253 153.054 31.289 31.294 0 0 0

0

01-01 tot en met 31-12 36

01-01 tot en met 31-12 36

De bezoldiging van mevrouw R.J.M. Koppen-Kreyne komt in 2014 niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de WNT.

Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in € 2014

2013 Dhr. B.G.M. Moesbergen

139.823

135.663

5.524

5.565

31.258

30.578

176.606

171.806

directeur vastgoed en strategie 01-01 tot en met 31-12 36

directeur vastgoed en strategie 01-01 tot en met 31-12 36

9.357 niet van toepassing directeur vastgoed en strategie niet van toepassing

8.838 niet van toepassing directeur vastgoed en strategie niet van toepassing

Naam Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Bezoldiging voor de WNT

Functie Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband Door de werkgever betaalde sociale-verzekeringspremies Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd


Beloning volgens jaarrekeningrecht (RJ) in € Naam Beloning Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Winstdeling en bonus Uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband

2014 2013 Dhr. B.G.M. Moesbergen, directeur vastgoed en strategie 154.704 150.066 31.258 30.578 0 0 0

0

01-01 tot en met 31-12 36

01-01 tot en met 31-12 36

De bezoldiging van de heer B.G.M. Moesbergen komt in 2014 niet boven het bezoldigingsmaximum van de sectorale norm en de WNT.

Beloning volgens Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) in € 2014 Naam Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies)

Functie Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband Door de werkgever betaalde socialeverzekeringspremies Verrichte uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband Naam en functie of functies die tijdens het dienstverband zijn bekleed Het jaar waarin het dienstverband is geëindigd

2013 J.E. Godecke

48.670 8.762 57.432

niet van toepassing

adj directeur woonbedrijf 1-1 tot en met 31-12 36

36

4.679

niet van toepassing

niet van toepassing

niet van toepassing

Manager P&O (tot 1 juli 2014) en adj directeur woonbedrijf (vanaf 1 juli 2014) niet van toepassing

niet van toepassing


Beloning volgens jaarrekeningrecht (RJ) in € 2014 2013 Mw. J.E. Gödecke, adjunct-directeur woonbedrijf 53.348 0 8.762 0 0 0

Naam Beloning Beloningen betaalbaar op termijn (pensioenpremies) Winstdeling en bonus Uitkeringen wegens beëindiging van het dienstverband

0

Duur van het dienstverband in boekjaar Omvang van het dienstverband

0

01-01 tot en met 31-12 36 Manager P&O (tot 1 juli 2014) en adj directeur (vanaf 1 juli 2014)

Functie(s) die tijdens dienstverband zijn bekleed

Mevrouw J.E. Godecke is bij Haag Wonen werkzaam als manager P&O en in die functie niet aan te merken als topfunctionaris als bedoeld in de WNT. Vanaf 1 juli 2014 bekleedt zij tijdelijk de functie van adjunctdirecteur Woonbedrijf. De beloning van mevrouw J.E. Godecke betreft alleen de beloning van 1 juli 2014 tot en met 31 december 2014, omdat zij vanaf dat moment wel als topfunctionaris wordt aangemerkt. De bezoldiging van mevrouw J.E. Godecke komt in 2014 niet boven het bezoldigings-maximum van de sectorale norm en de WNT.

Bezoldiging van de Raad van Commissarissen Voor de bezoldiging van commissarissen kwam in 2014 een bedrag van € 67.208 ten laste van Woningstichting Haag Wonen en haar dochter- of groepsmaatschappijen. De bezoldiging van de commissarissen is als volgt:

Bezoldiging raad van commissarissen in € De heer mr. J.E. Bauer De heer drs. H.W. Breukink De heer drs. J.J.H.M van Gennip De heer mr. M. van der Kallen Mevrouw drs. E.A. Kaya De heer drs. D. J. Schrijer Mevrouw drs. T.Siertsema MBA

Periodiek betaalde beloningen

functie Voorzitter Vice-voorzitter/auditcommissie(afgetreden per 31 maart 2013

2014 14.487

2013 14.487

0

3.018

Vice-voorzitter

12.073

10.865

Lid/auditcommissie Lid Lid

12.073 9.658 9.658

12.073 9.658 9.658

Lid/auditcommissie (vanaf 26 juni 2013)

9.260

3.250

67.208

63.009


In 2014 zijn de vergoedingen van de voorzitter de heer mr. J.E. Bauer en de leden de heer drs. J.J.H.M van Gennip, de heer mr. M. van der Kallen, mevrouw drs. E.A. Kaya en de heer drs. D.J. Schrijer boven het maximum uitgekomen. De overgangsregeling is op hen van toepassing. De overgangsregeling vervalt bij een herbenoeming of nieuwe aanstelling. Op basis van het rooster van aftreden zijn de heer drs. J.J.H.M. van Gennip en mevrouw drs. E.A. Kaya herbenoemd in 2014. Op basis van de geldende norm voor 2014 heeft de herbenoeming van mevrouw drs. E.A. Kaya tot gevolg dat zij over 2014 een te hoge vergoeding heeft ontvangen. Een bedrag van € 33,17 bruto wordt aangemerkt als onverschuldigde vergoeding en in 2015 gecorrigeerd.



6.14 Enkelvoudige balans 2014 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming (x € 1.000) ACTIVA A. VASTE ACTIVA I. Materiële vaste activa 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

II. 1. 2. 3.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

III. Financiële vaste activa 1. Vorderingen op groepsmaatschappijen 2. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 3. Leningen u/g 4. Latente belastingvordering(en) 5. Overige vorderingen

Som der vaste activa B. VLOTTENDE ACTIVA I. Voorraden 1. Vastgoed bestemd voor de verkoop 2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 3. Overige voorraden

II. Onderhanden projecten III. Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2. Gemeenten 3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 4. Latente belastingvorderingen 5. Belastingen en premies sociale verzekeringen 6. Overige vorderingen 7. Overlopende activa

IV. Liquide middelen Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA

31-12-2014

31-12-2013

853.169 512 2.997 856.678

849.572 703 3.643 853.918

201.620 11.511 0 213.131

166.060 10.542 0 176.602

0 0 634 3.565 0 4.199

0 0 652 0 219 871

1.074.008

1.031.390

1.975 2.572 140 4.687

2.449 614 226 3.289

0

0

2.604 350 3.716 1.994 0 2.735 2.002 13.401

2.401 708 75 0 0 2.119 1.237 6.540

6.851

6

24.939

9.835

1.098.947

1.041.225


Enkelvoudige balans per 31 december 2014 na resultaatbestemming (x € 1.000) PASSIVA

31-12-2014

31-12-2013

C. EIGEN VERMOGEN 1. Overige reserves 2. Resultaat boekjaar

261.800 -2.248

224.379 -51.473

Totaal eigen vermogen

259.552

172.906

11.421 794 0 235 350 12.800

4.730 794 28 1.000 751 7.303

738.182

738.969

10.817 4.669 753.668

10.755 4.776 754.500

41.787 5.060 503 1.945 126 2.708 20.798 72.927

71.984 6.668 333 1.233 0 1.260 25.038 106.516

1.098.947

1.041.225

D. VOORZIENINGEN 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 2. Voorziening pensioenen 3. Voorziening garantieverplichtingen 4. Voorziening reorganisatiekosten 5. Overige voorzieningen

E. LANGLOPENDE SCHULDEN 1. Leningen kredietinstellingen 2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3. Overige schulden

F. KORTLOPENDE SCHULDEN 1. Schulden aan kredietinstellingen 2. Schulden aan leveranciers 3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen 4. Belastingen en premies sociale verzekeringen 5. Schulden ter zake van pensioenen 6. Overige schulden 7. Overlopende passiva

TOTAAL PASSIVA


6.15 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 2014 (x € 1.000)

1. 2. 3. 4. 5.

6. 7. 8. 9. 10. 10. 11. 12. 13. 14. 15.

Realisatie 2014

Realisatie 2013

I. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten

131.383 6.962 1.792 341 2.566 143.044

125.702 6.847 -3.669 721 2.807 132.408

II. Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Belastingen en verzekeringen Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

37.419 22.828 1 12.650 2.096 2.702 30.882 1.112 6.200 7.431 18.928 142.249

31.085 26.010 1 14.043 1.840 2.476 33.332 1.448 6.045 6.988 14.567 137.835

795

-5.428

21.700

-11.720

-179 44 745 -30.912 -30.302

-1.461 55 680 -33.599 -34.325

-7.807 5.559

-51.473 0

-2.248

-51.473

-2.248

-51.473

Bedrijfsresultaat 16. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

17. 18. 19. 20.

III. Financiële baten en lasten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Som der financiële baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 21. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen 22. Resultaat na belastingen


6.16 Toelichting op de enkelvoudige balansposten Algemene toelichting De grondslagen van waardering en van het resultaatbepaling van de vennootschappelijke jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk voor zover in dit hoofdstuk geen andere grondslagen zijn vermeld.

A. Vaste activa I

Materiële vaste activa

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Verloop van sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie (x € 1.000) Saldo per 1 januari Investeringen boekjaar Desinvesteringen Oplevering naar in exploitatie Van voorraad Mutatie voorziening herrubricering naar Overlopende Passiva Saldo per 31 december

2014 703 3.220 0 -2.474 -936 0 0 512

2013 4.003 2.852 0 -5.316 -1.030 -121 316 703

Enkelvoudig bestaat het sociaal vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie uit de grondexploitaties voor Woningstichting Haag Wonen. De vastgoedexploitatie (VEX) in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. van Roggeveenstraat en Brede School is hierin niet opgenomen.

B. Vlottende activa I

Voorraden

2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

Verloop voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (x € 1.000) Saldo per 1 januari Investeringen Naar onderhanden projecten Van Activa in ontwikkeling Mutatie voorziening Totaal voorraad in ontwikkeling per 31 december

2014 614 2.328 -1.088 936 -218 2.572

2013 2.976 563 -953 0 -1.973 614

Enkelvoudig bestaat de voorraad in ontwikkeling bestemd voor verkoop uit de grondexploitaties voor Woningstichting Haag Wonen. Ultimo 2014 is de enkelvoudige waarde gelijk aan de geconsolideerde waarde.


III

Vorderingen

3. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen

Vorderingen op groepsmaatschappijen (x € 1.000) Haag Wonen Ontwikkeling B.V. Af: voorziening negatief vermogen HWO B.V. Haag Wonen Holding B.V. Af: voorziening negatief vermogen HWH B.V. Nog te verzenden factuur aan Haag Wonen Holding B.V. Totaal vorderingen op groepsmaatschappijen

31-12-2014 6.292 -4.848 10.650 -8.619 241 3.716

31-12-2013 6.670 -6.670 10.000 -10.000 75 75

De meegeconsolideerde groepsmaatschappijen hebben tezamen een negatief eigen vermogen. Voor zover deze deelnemingen al afgewaardeerd zijn wordt een verlies niet genomen via het resultaat deelnemingen van Woningstichting Haag Wonen. Woningstichting Haag Wonen is niet aansprakelijk voor de opgelopen verliezen van deze deelnemingen en daarom hoeft er geen voorziening te worden aangehouden. Indien er een vordering op de deelneming bestaat waarvan de inbaarheid in het geding komt wordt deze vordering wel voorzien voor het opgelopen verlies in de deelneming.

6. Overige vorderingen Het verschil op de post overige vorderingen tussen de enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekening betreft voornamelijk de vordering op de gelden die nog vrij moeten vallen uit het depot van het project de Kroon (circa € 1,3 miljoen).

C. Eigen vermogen 1. Overige reserves Het eigen vermogen is onder te verdelen in een gerealiseerd deel en een niet-gerealiseerd deel van het eigen vermogen. Het niet gerealiseerde deel geeft de overwaarde weer van het sociaal vastgoed in exploitatie en het commercieel vastgoed in exploitatie ten opzichte van de historische kostprijs van dit vastgoed. Of er sprake is van een overwaarde wordt per kasstroomgenererende eenheid bepaald. De specificatie van het vermogen staat vermeld onder het groepsvermogen.

Verloop van het eigen vermogen (x € 1.000) Saldo per 1 januari Foutherstel Saldo per 1 januari Waardemutatie sociaal vastgoed direct via het eigen vermogen Resultaat Saldo per 31 december

2014 112.470 60.436 172.906 88.894 -2.248 259.552

2013 125.247 36.359 161.606 62.773 -51.473 172.906


Tot 2013 was de kasstroomgenererende eenheid gebaseerd op totaal 5 eenheden, te weten Sociale exploitatie (SE), Sociale belegging (SB), Maatschappelijk vastgoed (MV), commercieel wonen (CW) en Commercieel vastgoed (CO). Volgens de RJ dient de herwaardering plaats te vinden om de meest gedetailleerde kasstroom eenheid welke op redelijke wijze bepaald kan worden. Vanaf 2014 is de kasstroomgenererende eenheid op niveau van verhuurbare eenheid. Voor 2013 zijn de vergelijkende cijfers voor de herwaarderingsreserve aangepast.

Opbouw van het groepsvermogen (x € 1.000) Herwaarderingsreserve sociaal vastgoed in exploitatie Herwaarderingsreserve commercieel vastgoed in exploitatie Herwaarderingsreserve verkopen onder voorwaarden Totaal ongerealiseerde herwaardering Overige reserves Totaal groepsvermogen

2014 366.493 104.791 241 471.525

2013 277.600 85.200 122 362.922

-211.973 259.552

-190.016 172.906

D. Voorzieningen 1. Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen

Verloop van de voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (x € 1.000) Aansluitkosten geothermie Brede School Rivierenbuurt Tasmanstraat Maasstraat fase 1 Jan Luykenlaan Alphons Diepenbrockhof Gabriel Metsustraat Dr. Schaepmanstraat Van Marrewijklaan Subtotaal voorziening mbt vaste activa Nuts 2.1 Subtotaal voorziening mbt voorraad/onderhanden projecten Voorziening nieuwbouw projecten

Stand per Waarde- Uitgaven Stand 1-1-2014 verandering 31-12-2014 1.557 0 0 1.557 1.009 355 -392 973 1.758 -467 -1.291 0 0 165 -165 0 0 4.848 -99 4.749 0 172 571 743 0 2.135 -110 2.026 0 817 -1 816 0 365 194 559 4.324 8.390 -1.293 11.421 406 406

-1.049 -1.049

643 643

0 0

4.730

7.341

-650

11.421


Enkelvoudig wordt in de voorziening onrendabele investeringen de ontwikkeling van de sociale nieuwbouwprojecten in Haag Wonen Ontwikkeling B.V. niet meegenomen. Het betreft de vastgoedexploitatie (VEX) van het project Brede School Rivierenbuurt.

F. Kortlopende Schulden 3. Schulden aan maatschappijen waarin wordt deelgenomen De schulden aan groepsmaatschappijen betreft drie vorderingen van Haag Wonen Ontwikkeling B.V. op Woningstichting Haag Wonen.


6.17 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening I. 4.

Bedrijfsopbrengsten

Geactiveerde productie eigen bedrijf

De geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de geactiveerde bedrijfslasten die kunnen worden aangemerkt als interne lasten drukkend op de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten.

II. 7.

Bedrijfslasten

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen - waardeveranderingen projecten (x € 1.000) Tasmanstraat Maasstraat fase 1 Wateringse Binnentuinen fase 2 Brede School Rivierenbuurt Aansluitkosten geothermie Jan Luykenlaan Alphons Diepenbrockhof Gabriel Metsustraat Dr. Schaepmanstraat Van Marrewijklaan Totaal overige waardeveranderingen projecten voor eigen exploitatie

2014 -467 165 -162 355 0 231 172 961 156 0 1.412

2013 93 -406 -247 162 0 0 0 0 0 0 -398

Chr. Plantijnstraat Maasstraat fase 2 Maasstraat fase 3 Nuts 2.1 Nuts 2.2 Van Dijckstraat Middachtenweg Totaal overige waardeveranderingen projecten bestemd voor verkoop

-77 -10 -35 -1.049 839 21 -453 -763

-265 537 -41 1.485 0 378 1.691 3.785

648

3.387

Totaal overige waardeveranderingen projecten

Het verschil met de geconsolideerde waardeverandering betreft per saldo een positief resultaat op projecten Tasmanstraat en Brede School vanuit Haag Wonen Ontwikkeling B.V.

15. Overige bedrijfslasten


Overige bedrijfslasten (x € 1.000) Overige personeelskosten Huisvestingskosten Kosten Raad van Commissarissen Kosten huurdersorganisaties Strategie Communicatie extern Communicatie intern Kwaliteitszorg Overige algemene kosten Kosten ICT Overige lasten Subtotaal niet exploitatiegebonden Herwaardering voorraden en afboekingen projecten Bijdrage VVE's Kosten vastgoedontwikkeling Overige exploitatielasten Verdrag Schilderswijk Dotatie/vrijval voorziening dubieuze debiteuren Aandeel derden Subtotaal exploitatiegebonden Heffing saneringssteun Verhuurderheffing

Totaal overige bedrijfslasten

2014 163 1.138 67 130 147 159 65 71 2.733 1.762 84 6.519

2013 1.238 999 49 127 162 119 70 106 2.754 2.943 115 8.682

-103

720

715 0 730 0 -2.484 0 -1.039

616 0 1.306 0 -2.150 0 -228

4.500 9.051

5.039 354

18.928

14.567

De vrijval van de voorziening dubieuze debiteuren komt doordat het totaal aan vorderingen op de maatschappijen waarin wordt deelgenomen hoger is dan het negatief eigen vermogen van deze maatschappijen. Niet alle vorderingen hoeven daardoor te worden voorzien. Zie ook de toelichting onder de vorderingen.


Herwaardering voorraden en afboekingen projecten

Herwaardering voorraden en afboekingen projecten (x € 1.000) 2014

2013

Herwaardering voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop Herwaardering voorraad koopwoningen (De Kroon) Herwaardering voorraad Kerk Ekensteinstraat Herwaardering voorraad Wabi fase 1 - 9 kavels Totaal herwaardering voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop

-60 14 0 -46

109 65 385 559

Afboeking projecten Afboeking projecten - overig Grondwaardeverschil Tasmanstraat Nagekomen kosten De Tonen Totaal afboeking projecten

0 -64 7 -57

161 0 0 161

-103

720

Totaal herwaardering voorraden en afboeking projecten


III.

Financiële baten en lasten

Financiële baten en lasten (x € 1.000) 2014 127 193 425 745

2013 303 21 356 680

0

-1.882

-179

421

0 40 4 44

0 41 14 55

Rente leningen (langlopende schulden) Rente kortlopende schulden Totaal rentelasten

-30.800 -112 -30.912

-33.517 -82 -33.599

Totaal financiële baten en lasten

-30.302

-34.325

Rente tijdens de bouw Rente op vorderingen en liquide middelen Rente rekening courant Totaal rentebaten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Waardeveranderingen verkopen onder voorwaarden Opbrengsten BWS-subsidies Leningen u/g Overige opbrengsten FVA Totaal opbrengsten financiële vaste activa

Het verschil met geconsolideerd betreft de rente rekening courant (geconsolideerd wel, enkelvoudig niet).

22. Resultaat na belastingen Het enkelvoudige resultaat wordt in mindering gebracht op het eigen vermogen.

Overzicht van het totale enkelvoudige resultaat over 2014 (x € 1.000) Resultaat toekomend volgens de enkelvoudige resultatenrekening Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Totaal resultaat ten laste van het eigen vermogen

2014 -2.248 88.894 86.646

2013 -51.473 62.773 11.300


7. Overige gegevens 7.1 Resultaatbestemming Haag Wonen is op basis van artikel 21 en 22 van het BBSH en de doelomschrijving van de stichting gehouden alle middelen te besteden op het gebied van de volkshuisvesting. Er zijn geen verdere bepalingen opgenomen in statuten inzake resultaatbestemming.

7.2 Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren

7.3 Verklaring van de bestuurder Ook in 2014 hebben we onze middelen uitsluitend besteed in het belang van de volkshuisvesting.

Karin van Dreven, directeur-bestuurder. Den Haag, juni 2015


7.4 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant




Bijlage: klachten Klachten nemen we serieus en zien we als een gratis advies. Het kan voorkomen dat de standpunten uit elkaar blijven lopen omdat er sprake is van bijzondere omstandigheden (voorbeeld ramen de kroon) of van beleid wat niet altijd onomstotelijk wordt geaccepteerd. In dat soort situaties wijzen wij bewoners erop welke stappen ze kunnen nemen. Alle uitspraken van zowel de geschillen-, arbitrage- en huurcommissie worden door ons besproken en gekeken wat wij ervan kunnen leren. Over het algemeen kunnen we stellen dat het individuele specifieke karakter de beslissende rol speelt bij de uitspraak en dat beleid en/of processen niet vaak aangepast hoeven te worden. Zo werden we in 2014 altijd in het gelijkgesteld door de geschillencommissie wanneer het overlast betrof.

Geschillencommissie In 2014 hebben we in totaal 19 zaken via de geschillencommissie ontvangen. Daarnaast liepen er twee zaken uit 2013 door.

Geschillencommissie Gewonnen Verloren Niet ontvankelijk verklaard Doorloop in 2015 Tussentijds ingetrokken / opgelost Totaal

Aantal zaken 4 3 6 5 3 21

Arbitragecommissie Eén uitspraak (januari 2014) inzake een in oktober 2013 door Haag Wonen aanhangig gemaakt arbitrageverzoek: zaak verloren. Haag Wonen had de arbitragecommissie verzocht om een bindend advies uit te brengen inzake een geschil tussen de bewonerscommissie van een wooncomplex aan de Jacob Jordaensstraat / Van Ostadestraat en Haag Wonen over de afrekening servicekosten over de jaren 2008 t/m 2012 inzake de kostenpost ‘verlichting portiek’. De arbitragecommissie stelde vast, dat Haag Wonen met de huurders geen kostenpost elektraverbruik is overeengekomen en adviseerde daarom de kosten voor het elektraverbruik van de mechanische ventilatie niet door te berekenen aan de huurders. Er werd door een bewonerscommissie één arbitrageverzoek ingediend, dat niet in behandeling is genomen. Reden was dat de arbitragecommissie niet bevoegd was om in deze kwestie een beslissing te nemen.


Eén arbitrageverzoek ingediend door een bewonerscommissie werd niet ontvankelijk verklaard vanwege het niet voldoen aan de indieningsvereisten van het verzoek. Er is één arbitrageverzoek (ingediend in december 2014), dat nog loopt. Het gaat om de afrekening van servicekosten. Hierin proberen we samen met de bewonerscommissie en de Huurdersvereniging Haag Wonen tot een oplossing te komen.

Huurcommissie In 2014 hebben we in totaal 75 verzoekschriften via de huurcommissie ontvangen. Daarnaast liepen er 4 huurcommissie zaken uit 2013 door. De verzoekschriften gingen hoofdzakelijk om technische gebreken en servicekosten.

Huurcommissie Gewonnen Verloren Niet ontvankelijk verklaard Doorloop in 2015 Totaal

Aantal zaken 19 22 15 23 79

In 2014 hebben we sinds lange tijd bezwaarschriften tegen de huurverhoging doorgestuurd naar de Huurcommissie. Dit waren 6 bezwaarschriften en in alle gevallen is Haag Wonen in het gelijk gesteld.


Bijlage: huisvesting bijzondere doelgroepen Toegankelijkheid woningbezit 2014 Type Geen speciale toegankelijkheid 0 treden woning Rollatortoegankelijk Rolstoeltoegankelijk Totaal

Aantal woningen/eenheden 16.950 2.851 1.556 724 22.081

Woningaanbod voor ouderen, per 31 december 2014 Woningtype/verhuurvorm Seniorenwoningen Groepswonen door ouderen

Aantal woningen/eenheden 2.063 274

Ouderenwoningen verhuurd via instellingen WZH Waterhof / De Strijp Stichting de Thuishaven Totaal

114 15 2.466

Woningaanbod voor lichamelijk gehandicapten, per 31 december 2014 Woningtype/verhuurvorm MiVa-woningen* Woningen/eenheden verhuurd via instellingen Gemiva Middin /Steinmetz / De Compaan Stichting Humanitas St. Zorgverlening 's Heeren Loo Totaal

Aantal woningen/eenheden 34

31 70 23 29 187

* MiVa-woningen: woningen voor minder validen

Totaal woningen ouderen en lichamelijk gehandicapten

2.653


Aantal verhuurde woningen via overeenkomst met samenwerkingspartner in 2014 Zorginstelling Kesslerstichting (maatschappelijke opvang overgenomen van Stichting Luna Impegno (maatschappelijk opvang (maatschappelijke opvang) Leger des Heils (maatschappelijke opvang overgenomen van Stichting Luna Stichting Anton Constandse (ex-psychiatrische patiënten) Totaal

Aantal woningen/eenheden 136 3 24 86 56 67 372


Bijlage: planmatig onderhoud Onderhoud om de woningen op het gewenste niveau te houden bij de onderstaande wooncomplexen. Het gaat om projecten die afgerond zijn in 2014 of voor 1 maart 2015. Alphons Diepenbrockhof: hydrofoor en diverse liftonderdelen vervangen. Architect Brandeserf / Architect Berlagelaan: houtrot herstel en buitenschilderwerk Chopinstraat / Van Anrooystraat / Aaltje Noordewierstraat: lift cabinedeuren vervangen Leharstraat / Palestrinaplantsoen / Palestrinaweg: houtrot herstel en buitenschilderwerk Ammunitiehaven/ Bleekveld/ Nieuwe Havendwarsstraat: CV aanbrengen in plaats van stadsverwarming units. Zwolsestraat: cabine en schuifdeuren lift vervangen en herstel vochtdoorslag gevelkozijnen Spui / Nieuwe haven / Uilebomen: schuren vervangen, 3 st portieken aangepakt Ooststraat / Heemraadstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk Laakkwartier verspreid bezit: houtrot herstel en buitenschilderwerk Dr. Schapemanstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk Diamanthorst / Kornalijnhorst: dakbedekking inclusief isolatie vervangen, herstel schoorstenen Francois Valentijnstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk Francois Valentijnstraat: reinigen dak tegels, houtrot herstel en buitenschilderwerk Cornelis Speelmanstraat / Pieter Bothstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk Jan van Riebeekstraat / Laurens Reaelstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk Charlotte de Bourbonstraat / Schenkkade: houtrot herstel en buitenschilderwerk Rivierenbuurt verspreid bezit: houtrot herstel en buitenschilderwerk Rochussenstraat / Jacob Marisstraat: dakbedekking vervangen Vaillantlaan/ Paletplein / Brueghelstraat: diverse lift onderdelen vervangen Honselersdijkstraat / Westlandseplein / Wateringsestraat: liftbesturing vervangen, houtrot herstel en buitenschilderwerk Vailliantlaan / Van der Helststraat / Frans Halsstraat: individuele WTW vervangen en individuele cv ketels vervangen Parallelweg /Jacob Marisstraat / Suze Robertsonstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk Suze Robertsonstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk Jacob Marisstraat / Suze Robertsonstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk Seghersstraat: dakbedekking overlagen De Vliegerstraat / Badkhuizenstraat: balkonvloeren overlagen, buitenverlichting, houtrot herstel en buitenschilderwerk Seghersstraat: individuele CV ketels vervangen, dakbedekking overlagen


Van Goghstraat: marmoleum vervangen Zusterstraat: dakbedekking vervangen De Rade / Wolvenrade: diverse liftonderdelen vervangen, dakbedekking vervangen inclusief herstel schoorstenen, houtrot herstel en buitenschilderwerk Remmersteinstraat: individuele CV ketels vervangen Laan van Wateringse Veld: individuele CV ketels vervangen

Grootste posten budgetaanvragen 2014 Ledeganckplein: liftonderdelen vervangen Sleepnetstraat: liftmotor vervangen incl. plaatsing noodlift Nieuwe Havendwarsstraat: aanpak gevellekkage Gerard Doustraat / Rubenstraat / Paulus Potterstraat: dakbedekking overlagen Steenhouwersgaarde: vijf hydrofoorinstallaties Tubbergenstraat / Genemuidenstraat: asbest standleidingen vervangen Erasmusweg: asbest standleidingen vervangen Vijverzicht: vervangen van brandmeldt installatie

Vanuit begroting 2015 uitvoering 2014 Ammunitiehaven / Bleekveld: beveiligen kelderkozijnen Ammunitiehaven: vervangen riolering in bedrijfsruimte Dr Schapemanstraat: binnen schilderwerk portieken Francois Valentijnstraat: het vervangen van H&S gemeenschappelijke deuren Amstelstraat / Maasstraat: dakbedekking vervangen Tenniersplantsoen 177: dakbedekking vervangen Vaillantlaan: dakbedekking vervangen Rohussenstraat / Jacob Marisstraat: houtrot herstel en buitenschilderwerk


Bijlage: verhuringen Huurprijs- en inkomensgrenzen Huurprijsgrenzen 2014 Kwaliteitskortingsgrens Aftoppingsgrens 1 + 2 personen Aftoppingsgrens 3 of meer personen Huurtoeslaggrens / huurprijsgrens Inkomensgrenzen BBSH 2014 Eenpersoons huishouden < 65 jaar Eenpersoons huishouden >= 65 jaar Meerpersoons huishouden < 65 jaar Meerpersoons huishouden >= 65 jaar Inkomensgrenzen lage middeninkomens 2014 Eenpersoons huishouden < 65 jaar Eenpersoons huishouden >= 65 jaar Meerpersoons huishouden < 65 jaar Meerpersoons huishouden >= 65 jaar

€ 389,05 € 556,82 € 596,75 € 699,49 € 21.600 € 21.600 € 29.325 € 29.400 € 32.400 € 32.400 € 43.988 € 44.100

Toewijzing woningen per huurcategorie Goedkoop Jonger dan 65 jaar BBSH-doelgroep Hoger dan BBSH 65 jaar of ouder BBSH-doelgroep Hoger dan BBSH Leeftijd onbekend BBSH-doelgroep Hoger dan BBSH Verhuurd via derden Jonger dan 65 jaar Hoger dan BBSH

264 235 29 7 6 1 9 9

Totaal

280

9 9

Betaalbaar 1 of 2 personen 584 486 98 71 57 14 21 19 2 21 19 2 676

Betaalbaar Middelduur 1 of >2 personen 2 personen 127 96 123 51 4 45 1 33 1 24 9 2 2

Middelduur 2 > personen 79 39 40 5 2 3

2 2

128

131

84

Totaal 1150 934 216 117 90 27 32 30 2 32 30 2 1.299


Eenpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar

65 jaar of ouder

Leeftijd onbekend

Inkomenscategorie Totaal BBSH-doelgroep Hoger dan BBSH Totaal BBSH-doelgroep Hoger dan BBSH Totaal BBSH-doelgroep Hoger dan BBSH

Totaal

Goedkoop 238 211 27 7 6 1 9 9

Betaalbaar 436 349 87 53 44 9 21 19 2

Middelduur 46 17 29 17 12 5 2 2

Totaal 720 577 143 77 62 15 32 30 2

254

510

65

829

Goedkoop 23 21 2

Betaalbaar 148 137 11 18 13 5

Middelduur 50 34 16 16 12 4

Totaal 221 192 29 34 25 9

23

166

66

255

Goedkoop 3 3

Betaalbaar 127 123 4

Middelduur 79 39 40 5 2 3

Totaal 209 165 44 6 3 3

3

128

84

215

Tweepersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar

65 jaar of ouder

Verhuurd via derden


Totaal

Drie- en meerpersoonshuishoudens Jonger dan 65 jaar

65 jaar of ouder

Verhuurd via derden

Totaal



Bijlage: kengetallen Verhuureenheden Aantal verhuureenheden

2014

2013

22.081

22.457

2.624 54 2.678

2.660 54 2.714

Totaal verhuureenheden

24.759

25.171

Aantal verhuureenheden

2014 22.457 2.714

2013 22.572 2.707

289 36

85 70

Sloop woningen Sloop niet-woningen

113 3

147 8

Uit exploitatie overig woningen Uit exploitatie overig niet-woningen

2 1 444

0 8 318

26 0

96 93

0 0

21 0

2 4 32 22.081 2.678

0 0 210 22.457 2.714

Woningen en woongebouwen Haag Wonen Bedrijfsruimten/garages/overige objecten Bij: beheer door derden Subtotaal niet-woningen

Beginstand woningen primo verslagperiode Beginstand niet-woningen primo verslagperiode Uit exploitatie Verkoop woningen Verkoop niet-woningen

In exploitatie Aankoop en nieuwbouw woningen Aankoop en nieuwbouw niet-woningen In beheer genomen vanuit de voorraad woningen In beheer genomen vanuit de voorraad niet-woningen In exploitatie overig woningen In exploitatie overig niet-woningen Eindstand woningen ultimo verslagperiode Eindstand niet-woningen ultimo verslagperiode


Financiële kengetallen

A.

B.

C.

2014

2013

Vorderingen op huurders en ex-huurders van woningen en nietwoningen uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

3,30 %

2,98 %

Totale huurderving uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen

1,56 %

1,99 %

24,68 %

17,52 %

Solvabiliteit op basis van het weerstandsvermogen in verhouding 2 tot het totale vermogen 2

D.

Current ratio

E.

Rentabiliteit van het totaal vermogen

F.

Weerstandsvermogen in euro's per woning

G.

Loan to value (LTV) op basis van waardering op de balans

2

2

Loan to value (LTV) op basis van WOZ-waarde

1

H.

Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR)

I.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio)

2

2

2

0,34

0,14

1,73 %

-2,03 %

€ 12.293

€ 8.174

73,95 %

79,21 %

32,04 %

32,19 %

1,85

1,47

0,92

0,75

A. Vorderingen op huurders De achterstanden op huurders betreft de totale vordering (huur en vergoedingen), en wordt uitgedrukt in een percentage van de huren en vergoedingen. B. Huurderving De huurderving geeft aan welke deel van de beoogde opbrengsten niet in rekening kon worden gebracht door bijvoorbeeld leegstand.

1 Betreft de WOZ-waarde van het totale bezit met waardepeildatum 1 januari 2014 en voor het vergelijkend cijfer 1 januari 2013. 2 Als gevolg van foutenherstel van de bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat zijn voor de kengetallen C. tot en met I. de vergelijkende cijfers 2013 herrekend.


C. Solvabiliteit De solvabiliteit wordt berekend door het weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen) af te zetten tegen het balanstotaal. De solvabiliteit geeft aan of een onderneming op zowel de korte termijn als de lange termijn aan al haar schulden kan voldoen. D. Current ratio De current ratio is een kengetal dat de verhouding aangeeft tussen de vlottende activa en het vreemd vermogen op korte termijn. De current ratio wordt vaak gebruikt als maatstaf voor de liquiditeit (dus om te bepalen in welke mate een onderneming in staat is te voldoen aan de betalingsverplichtingen op korte termijn). E. Rentabiliteit van het totaal vermogen De rentabiliteit van het totaal vermogen is een kengetal dat de winstgevendheid (resultaat voor rente en belastingen) aangeeft van het gemiddeld totaal vermogen (balanstotaal) vóór aftrek van de rente. F. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is een kengetal dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) in het leven heeft geroepen om de levensvatbaarheid van een woningcorporatie of verbinding (van een woningcorporatie met andere rechtspersonen) te beoordelen. Op basis van het risicoprofiel van de corporatie bepaalt het CFV jaarlijks het minimaal gewenst weerstandsvermogen (eigen vermogen + voorzieningen). G. Loan to value (LTV) De LTV geeft de verhouding aan tussen de waarde van het bezit en de bijbehorende financiering met vreemd vermogen. H. Interest dekkingsratio (Interest Coverage Rate, ICR) De ICR geeft aan hoe vaak de rentelast van een onderneming gedekt kan worden uit het bedrijfsresultaat (de operationele kasstromen voor investeringsen financieringsactiviteiten, rekening houdend met de mutatie in het werkkapitaal). I.

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) Deze ratio geeft aan of de corporatie haar rente én aflossingsverplichting kan nakomen. Het gaat hierbij om de verhouding tussen de operationele kasstroom en de som van de te betalen rente en aflossing. Voor de aflossingen is hierbij een aflossingsfictie van 4% gehanteerd (op basis van de gemiddelde restant levensduur van de complexen) om de invloed van per jaar sterk wisselende eindaflossingen te elimineren. Het vergelijkend cijfer uit 2013 is aangepast met de aflossingsfictie van 4%, In de jaarrekening 2013 werd gerekend met 2% aflossingsfictie.


Bijlage: verbindingen In het belang van onze huurders heeft Haag Wonen deel genomen aan niet-DAEB activiteiten. Haag Wonen ontwikkelt en beheert commercieel vastgoed, wanneer dat bijdraagt aan segregatiebestrijding of ten goede komt aan de woon- en leefkwaliteit in de wijken waar wij werken. Wij zijn voorstander van een eerlijk speelveld ten opzichte van commerciële partijen. Om scheiding in activiteiten zichtbaar te maken en risico’s apart te zetten, heeft Haag Wonen dochterondernemingen. Ook samenwerkingsvormen met externe partijen maken het noodzakelijk activiteiten onder te brengen in (klein)dochters. De verbindingen die wij zijn aangegaan, zijn noodzakelijk voor het voldoen aan één of meer prestatievelden. In 2013 is een wijziging doorgevoerd in de groep. Met een aandeelhoudersbesluit is Aanvan Vastgoed II B.V. opgeheven. Deze B.V. had geen toegevoegde waarde meer vanwege het stopzetten van de projectontwikkeling in Laakhaven. Uit de structuur van de Haag Wonen groep is derhalve één juridische entiteit verdwenen. We waarderen de deelnemingen tegen de netto vermogenswaarde waarin we invloed van betekenis uitoefenen. ‘Invloed van betekenis’ houdt een financieel belang in van vijftig procent of meer. Deze deelnemingen zijn geconsolideerd in de jaarcijfers. De delegatie en mandatering tussen Haag Wonen en haar vennootschappen is vastgelegd in het reglement van de raad van commissarissen, het bestuursreglement en het directiereglement. In deze reglementen hebben we geregeld, dat zowel voor de toezichts- en bestuursstructuur als voor de financiële limieten de verantwoordelijkheid ligt bij de raad van commissarissen en het bestuur van Haag Wonen. De mandateringen zijn verder vormgegeven door procuratieovereenkomsten en volmachten, die we bij de Kamer van Koophandel hebben gedeponeerd. De verbindingen zijn we aangegaan omdat we risico’s apart willen zetten en/of omdat we samenwerking met andere partijen zijn aangegaan. Onderstaand schema geeft een overzicht van de verbindingen van Haag Wonen per 31 december 2014.


Raad van Commissarissen

Woningstichting Haag Wonen

33,33%

Stichting Woonwagen locaties

Stichting Woonservicewijken Escamp

100%

Ver. Sociale Verhuurders Haaglanden

Haag Wonen Holding B.V.

De Vernieuwde Stad

100%

50%

100%

Haag Wonen Ontwikkeling B.V.

Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Beherend vennoot 1%

Aanvan Vastgoed B.V. Commandiet 49,5%

Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase I C.V.

= Aandeelhoudersen en bestuursrelatie = Aandeelhoudersbestuursrelatie = Bestuursrelatie = Bestuursrelatie = Aandeelhoudersrelatie = Aandeelhoudersrelatie = Overige verbinding = Overige verbinding


Haag Wonen Holding B.V. Haag Wonen Holding B.V. is een honderd procent dochter van Woningstichting Haag Wonen. De activiteiten bestaan uit de oprichting, verkrijging en vervreemding, het doen beheren van, het voeren van directie over en het houden van toezicht op, het deelnemen in en het financieren van vennootschappen. Per 31 december 2014 is Haag Wonen Holding B.V. bestuurder van Haag Wonen Ontwikkeling B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. Woningstichting Haag Wonen levert administratieve- en verkoop diensten aan Haag Wonen Holding B.V.

Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Holding B.V. (x € 1.000) Statutaire vestigingsplaats Oprichtingsdatum Eigen vermogen ultimo 2014 Kapitaalinbreng Woningstichting Haag Wonen Omzet 2014 Resultaat 2014 Lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen Holding B.V. Aantal personeelsleden in dienst Wijze van consolidatie

Den Haag 10 augustus 2006 -8.619 0 27 -396 10.650 0 Integraal

Haag Wonen Ontwikkeling B.V. In 2003 heeft Haag Wonen samen met Kristal N.V. het ontwikkelbedrijf Haag Wonen Kristal B.V. opgericht. Het aandeel van Haag Wonen is in 2006 bij Haag Wonen Holding B.V. ondergebracht, waarbij de aandelenverhouding wijzigde naar 95 procent van Haag Wonen Holding B.V. en vijf procent van Kristal N.V. De oorspronkelijke aandelenverhouding (90/10) is de verhouding waarin Haag Wonen Holding en Kristal N.V. risico’s en winsten in het ontwikkelingsbedrijf droegen. Door de ontwikkelingen op de woningmarkt bleek Kristal N.V. niet langer levensvatbaar. Op 30 november 2010 heeft Haag Wonen Holding B.V. de resterende vijf procent aandelen Haag Wonen Kristal B.V. verworven die in het bezit waren van Kristal N.V. Hiermee is Haag Wonen 100 % eigenaar geworden van de ontwikkelorganisatie. De naam Haag Wonen Kristal B.V. is vervolgens gewijzigd naar Haag Wonen Ontwikkeling B.V. Een aantal medewerkers van Kristal N.V. zijn in dienst getreden van Haag Wonen Ontwikkeling B.V. Per 1 januari 2012 zijn deze medewerkers in dienst getreden van Woningstichting Haag Wonen, waardoor Haag Wonen Ontwikkeling B.V. weer alleen uit ontwikkelprojecten bestaat.


Gegevens (enkelvoudig) Haag Wonen Ontwikkeling B.V. (x € 1.000) Statutaire vestigingsplaats Oprichtingsdatum Eigen vermogen ultimo 2014 Kapitaalinbreng Woningstichting Haag Wonen Omzet 2014 Resultaat 2014 Lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen Ontwikkeling B.V. Aantal personeelsleden in dienst Achtergestelde lening van Woningstichting Haag Wonen aan Haag Wonen Wijze van consolidatie

Den Haag 23 juli 2003 -13.057 18 3.843 -402 6.865 0 8.059 Integraal

Samenwerkingsverband herontwikkeling Wijnhavenkwartier (de Kroon) Voor de ontwikkeling van woningen en commerciële voorzieningen op de kavel van het voormalige woongebouw ‘de Zwarte Madonna’ in het Wijnhavenkwartier, is Haag Wonen een samenwerkingsverband aangegaan met MAB. Dit samenwerkingsverband is Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. Haag Wonen Ontwikkeling B.V. en MAB Development Nederland B.V. doen de projectontwikkeling. Haag Wonen heeft de sociale huurwoningen afgenomen. Daarnaast heeft Haag Wonen de onverkochte koopwoningen afgenomen. In 2013 is het commercieel ontwikkelde onroerend goed verkocht aan een belegger. De samenwerking in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. bestaat op 31 december 2014 nog slechts uit de afwikkeling van de afgegeven garanties/depots.

Aanvan Vastgoed B.V. Aanvan Vastgoed B.V. is commanditair vennoot in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft een aandeel van 49,5 procent. Haag Wonen Holding B.V. is 100 procent eigenaar en bestuurder van Aanvan Vastgoed B.V.

Gegevens (enkelvoudig) Aanvan Vastgoed B.V. (x € 1.000) Statutaire vestigingsplaats Oprichtingsdatum Eigen vermogen ultimo 2014 Kapitaalinbreng Haag Wonen Holding B.V. Omzet 2014 Resultaat 2014 Lening van Haag Wonen Holding B.V. aan Aanvan Vastgoed B.V. Aantal personeelsleden in dienst Wijze van consolidatie

Den Haag 8 april 2004 -1.955 18 0 -130 4.002 0 Integraal


Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. is een commanditaire vennootschap waarin de volgende vennoten participeren: de commanditair vennoot MAB Vastgoed Twee B.V. te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. de commanditair vennoot Aanvan Vastgoed B.V. te Den Haag neemt voor 49,5% deel in het kapitaal van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. de beherend vennoot Wijnhavenkwartier Beheer B.V. te Den Haag neemt voor 1% deel in het kapitaal van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V.

Het ontwikkelrecht is ingebracht in Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V., en de C.V. wordt bestuurd door Wijnhavenkwartier Beheer B.V. De heer B.G.M. Moesbergen, directeur Vastgoed van woningstichting Haag Wonen, is lid van de raad van commissarissen van Wijnhavenkwartier Beheer B.V.

Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. (x € 1.000) Statutaire vestigingsplaats Oprichtingsdatum Eigen vermogen ultimo 2014 Kapitaalinbreng van Aanvan Vastgoed B.V. Kapitaalinbreng van Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Omzet 2014 Resultaat 2014 Lening van Aanvan Vastgoed B.V. aan Wijnhavenkwartier Ontw. fase 1 C.V. Aantal personeelsleden in dienst Wijze van consolidatie

Den Haag 20 april 2004 -2.803 25 1 0 -64 3.450 0 Proportioneel

Wijnhavenkwartier Beheer B.V. Wijnhavenkwartier Beheer B.V. is beherend vennoot van Wijnhavenkwartier Ontwikkeling Fase 1 C.V. en heeft een kapitaalbelang van 1% in deze C.V. Haag Wonen Holding B.V. heeft een aandelenbelang van 50 % in Wijnhavenkwartier Beheer B.V.


Gegevens (enkelvoudig) Wijnhavenkwartier Beheer B.V. (x € 1.000) Statutaire vestigingsplaats Oprichtingsdatum Eigen vermogen ultimo 2014 Kapitaalinbreng Haag Wonen Holding B.V. Omzet 2014 Resultaat 2014 Aantal personeelsleden in dienst Wijze van consolidatie

Den Haag 20 april 2004 -2.784 9 0 -64 0 Proportioneel

Aanvan Vastgoed ll B.V. Aanvan Vastgoed ll B.V. is beoogd commanditair vennoot in de GEM Laakhaven West te Den Haag, een nog op te richten beheer vennootschap. Haag Wonen Holding B.V. bestuurt Aanvan Vastgoed ll B.V. Op 25 april 2014 is besloten om tot ontbinding en in liquidatie treding van de vennootschap over te gaan. Op 29 juni 2014 is Aanvan Vastgoed II B.V. opgehouden te bestaan.

Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) is een actieve brancheorganisatie, waarin alle zestien woningcorporaties uit het Stadsgewest Haaglanden beleidsmatig samenwerken. De corporaties zijn gevestigd in de 9 gemeenten van het Stadsgewest: Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg, MiddenDelfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer. Samen beheren zij bijna 160.000 woningen. Jaarlijks worden hiervan ruim 12.000 zelfstandige woningen (opnieuw) verhuurd. In totaal verhuren de SVH-corporaties bijna 35% van alle woningen in de regio Haaglanden. De huishoudens die door deze corporaties worden gehuisvest behoren vooral tot de BBSH-doelgroep, de lage middeninkomens en bijzondere aandachts-groepen. De kerntaken van de Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH) zijn: het ontwikkelen, opstellen en bewaken van de prestatieafspraken met het stadsgewest Haaglanden. het doorontwikkelen en verzorgen van de regionale woonruimteverdeling voor de Haaglandse corporaties, waaronder: het inrichten, beheren en faciliteren van de regionale website www.woonnet-haaglanden.nl, en de Beter Wonen-krant ten behoeve van de woonruimteverdeling het inrichten, beheren en faciliteren van het automatiseringssysteem WMS ten behoeve van de woonruimteverdeling het inrichten, beheren en faciliteren van het managementinformatiesysteem en het coördineren, bewaken en het verder ontwikkelen van de nieuwe managementinformatierapporten. het behartigen van de belangen van de aangesloten leden en het uitwisselen van kennis en ervaring over de werkterreinen van de SVH.


De Vernieuwde Stad De Vernieuwde Stad is een breed platform van corporaties met gelijkgerichte belangen en problemen. De betrokken corporaties spreken open en ongebonden over gemeenschappelijke thema’s met als doel beïnvloeding van het landelijke beleid en de publieke opinie. Dat kan binnen en buiten de branche, zonder dat ze daarmee het bestaan van de brancheorganisatie als zodanig ter discussie stellen. De kracht van De Vernieuwde Stad is de overtuigingskracht. De Vernieuwde Stad laat van zich horen met argumenten.

Aedes Haag Wonen is lid van Aedes. Aedes is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. De ongeveer vierhonderd leden van Aedes werken, vanuit bijna duizend vestigingen en werkmaatschappijen, aan duurzaam en betaalbaar wonen in leefbare buurten en woonkernen. Aedes maakt zich sterk voor de condities waaronder woningcorporaties als maatschappelijke ondernemingen hun werk kunnen doen en voert hiertoe ook lobby. Aedes geeft voorlichting en informatie en initieert onderzoek en productontwikkeling. Aedes is tevens werkgeversvereniging.

Stichting Woonwagenlocaties In 1998 hebben de Haagse corporaties het eigendom en het beheer van een aantal woonwagenstandplaatsen overgenomen van de gemeente Den Haag. De corporaties hebben het beheer en onderhoud van de standplaatsen ondergebracht in de gezamenlijke Stichting Woonwagenlocaties. Deze stichting heeft de uitvoering van het beheer aan een gespecialiseerd bedrijf uitbesteed. De corporaties zijn alleen eigenaar van de standplaatsen, niet van de woonwagens. Deze zijn in eigendom van de bewoners of van de gemeente. Het aandeel van Haag Wonen bedraagt een derde deel van het resultaat van alle woonwagenlocaties. De bestuurders van Haag Wonen, Vestia en Staedion vormen het bestuur. De stichting heeft geen personeel in dienst. Het beheer is uitbesteed en Vestia verzorgt de administratie.

Stichting Woonservicewijken Escamp De Stichting Woonservicewijken Escamp heeft als doel diensten te ontwikkelen op het gebied van wonen, zorg en welzijn in Escamp. Het bestuur bestaat uit gemandateerde vertegenwoordigers van tien instellingen. Haag Wonen vaardigt één bestuurslid af.

Transacties met verbonden partijen In 2014 hebben geen transacties met verbonden partijen plaatsgevonden anders dan uit reguliere overeenkomsten volgend. Rente rekening couranten Tussen Woningstichting Haag Wonen en Haag Wonen Holding B.V. bestaat een rekening courant overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 0,38%.


Tussen Haag Wonen Holding B.V. en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. bestaat een rekening courant overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 0,38%. Tussen Woningstichting Haag Wonen en Haag Wonen Ontwikkeling B.V. bestaat een rekening courant overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 4,07%. Tussen Haag Wonen Holding B.V. en Aanvan Vastgoed B.V. bestaat een rekening courant overeenkomst. De rentevergoeding bedraagt 2,33%.


Bijlage: risicobeheersing Integriteit Als instrumenten hanteert de corporatie in ieder geval risicoanalyses en een integriteitscode.

Integriteitscode en klokkenluidersregeling In de bedrijfscode van Haag Wonen staan de regels en afspraken die bij Haag Wonen gelden voor de omgangsvormen die wij belangrijk vinden. Als kwaliteitseisen die we aan ons handelen stellen, gelden professionaliteit en integriteit. De klokkenluidersregeling Haag Wonen biedt medewerkers de mogelijkheid zonder gevaar voor hun rechtspositie melding te doen van vermeende misstanden en andere onregelmatigheden van algemene, operationele of financiële aard. Beide documenten zijn te vinden op haagwonen.nl. De bedrijfscode is in 2015 verniewd.

Risicoanalyse Risicobeheersing Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor de interne risico beheersings- en controlesystemen en voor het actief managen van de strategische, financiële en operationele risico’s en voor het beperken van de impact van mogelijke incidenten. Hieronder zijn enkele voorbeelden van risico’s waarmee wij te maken hebben beschreven. Dit overzicht beoogt geen uitputtende opsomming te geven van alle risico’s die voor Haag Wonen van belang zijn. Jaarlijks doen we een ALM-studie(Asset Liability Management) bij het opstellen van de begroting naar de strategische risico’s die Haag Wonen loopt. We proberen de effecten van bepaalde risico’s op het bezit, vermogen en resultaat meerjarig door te rekenen. Hiermee bedoelen we de invloeden van buitenaf, die ons overkomen. Daarbij moet gedacht worden aan o.a. renteverhogingen en politieke besluitvorming. En zo ook in 2014 bij het opstellen van de begroting 2015. De resultaten zijn niet bemoedigend. Er komen veel ontwikkelingen op de sector en dus ook op Haag Wonen af. Ontwikkelingen (beperking van het speelveld (daeb), saneringssteun en Verhuurderheffing, verslechtering van de economische situatie) die een negatieve invloed hebben op de kasstromen. Hierop heeft Haag Wonen in 2014 ingespeeld door diverse maatregelen te nemen. Hierdoor zien de kasstromen er in de jaren 2015 en verder beter uit. Naast deze activiteiten op strategisch niveau heeft Haag Wonen ook op tactisch niveau het risicomanagement aangescherpt. Jaarlijks stelt de bestuurder een In Control Statement op, dat ook door de raad van commissarissen wordt besproken. De ontwikkelingen in de bouwsector worden nauwgezet gevolgd, mede met het oog op het toetsen van in te zetten aannemers voor werkzaamheden voor Haag Wonen. Maandelijks worden de mogelijke risico’s in de projectontwikkeling besproken en worden oplossingsrichtingen uitgezet.


Tenslotte wordt het belang van risicomanagement op operationeel niveau steeds meer benadrukt. Het moet iedere medewerker van Haag Wonen duidelijk zijn, dat hij de eerste stap is in de invulling van risicomanagement door het besef dat Haag Wonen steeds weer risico’s kan lopen bij de uitvoering van haar kerntaken. Daarom voert iedere medewerker interne controle activiteiten uit in het eigen werk. Dat de leidinggevende dat toetst, moet als normaal worden ervaren. Het Interne Audit Team ondersteunt de leidinggevenden daarbij door gedurende het jaar een programma van operationele audits uit te voeren. De voordelen van een samenhangende aanpak van bovenstaande acties worden inmiddels zichtbaar via verbeteringen in de procesbeschrijvingen, werkinstructies en hogere klanttevredenheid.

Controlesystemen Het bestuur van Haag Wonen is verantwoordelijk voor het ontwerp, de implementatie en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen. Deze omvatten beleidsvorming, processen, taken, het beïnvloeden van gedrag en andere aspecten van de organisatie die het mogelijk maken de doelstellingen te realiseren en potentiële fouten, verliezen of fraude of de overtreding van wetten en regelgeving te voorkomen, dan wel vroegtijdig te signaleren. De belangrijkste componenten van onze interne risicobeheersings- en controlesystemen in het verslagjaar zijn: Tot stand brengen van het nieuwe ondernemingsplan Het uitvoeren van een ALM-studie (separaat en als onderdeel van de begrotingscyclus 2015) Het aflopen van de planning en controlcyclus (zoals hieronder beschreven) De vaststelling van het inkoopkader en de doorontwikkeling van dit kader in een nieuwe aanbestedingsprocedure, groslijstprocedure en Wet Keten Aansprakelijkheid procedure. Het bestaan van een intern audit team en het bespreken en voeren van acties op de constateringen vanuit de interim controle. Waarbij de organisatie er steeds beter in slaagt de aanbevelingen van ons intern audit team in te bedden in de processen.

Planning en controlcyclus De begroting is de basis voor het systeem van periodieke monitoring en rapportering. De begroting wordt gelijk als het jaarverslag opgesteld met inachtneming van de geldende verslaggevingsvoorschriften van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, titel 9 zoals bepaald in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaglegging (RJ). Twee keer per jaar vertellen we in de tertaalrapportage of we de begrote activiteiten uitvoeren. Deze tertaalrapportage wordt besproken in het breed DT, de auditcommissie en de raad van commissarissen. Na het derde tertaal stellen we de voorlopige cijfers op. Dit is een verkorte tertaalrapportage in aanloop naar de jaarrekening en het jaarverslag. De maandrapportages, die na afloop van de maand worden opgesteld, worden besproken met de diverse managers.

Treasury bouwwerk Jaarlijks wordt binnen de kaders van het financieel beleid en het treasury statuut een treasury jaarplan opgesteld. Dit jaarplan wordt na goedkeuring door de raad van commissarissen door de directeurbestuurder vastgesteld. Ieder tertaal wordt een tertaalrapportage opgesteld die door de treasury


commissie wordt besproken en aan het bestuur wordt aangeboden. Ook de RvC krijgt inzicht in deze tertaalrapportage. De treasury commissie van Haag Wonen komt minimaal vier maal per jaar bijeen. Naast de verantwoording worden de acties uit het treasury jaarplan besproken en besluiten voorbereid over allerhande treasury aangelegenheden.

Jaarstukken Haag Wonen 2014

Recommend Documents