WOONSTICHTING JAARVERSLAG 2013

WOONSTICHTING

JAARVERSLAG 2013

2 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

Inhoudsopgave 1

Algemene beschouwing .........................................................................................................4

2

Huisvesting in huur en koop ...................................................................................................6

3

Leefbaarheid ........................................................................................................................13

4

Vastgoedportefeuille ............................................................................................................21

5

Organisatie ...........................................................................................................................28

6

Financiën ..............................................................................................................................38

7

Verslag Raad van Commissarissen .....................................................................................43

8

Kengetallen ..........................................................................................................................50

9

Balans per 31 december 2013 .............................................................................................52

10

Winst- en verliesrekening over 2013 ....................................................................................54

11

Kasstroomoverzicht 2013 (directe methode) .......................................................................55

12

Algemene toelichting ............................................................................................................56

13

Grondslagen voor waardering van activa en passiva ..........................................................58

14

Grondslagen voor bepaling van het resultaat ......................................................................71

15

Financiële instrumenten en risicobeheersing ......................................................................75

16

Belangrijke inschatting ten aanzien van waardering en resultaatbepaling ..........................78

17

Kasstroomoverzicht (directe methode) ................................................................................79

18

Toelichting op de balans ......................................................................................................80

19

Toelichting op de winst- en verliesrekening .........................................................................97

20

Overige informatie ..............................................................................................................103

21

Statutaire resultaatbestemming .........................................................................................106

22

Voorstel resultaatbestemming ...........................................................................................106

23

Gebeurtenissen na balansdatum .......................................................................................106

24

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant .......................................................106


, Eindhoven

1 Algemene beschouwing We kunnen tevreden terugkijken op een bijzonder jaar. Het eerste jaar van Woonstichting ’thuis. Zo’n jaar is altijd bijzonder en vooral vol beweging. Twee organisaties die samen één zijn geworden, per 1 januari 2013 als juridische eenheid en vanaf 1 juli 2013 ook als organisatie. Dat betekent een eerste levensjaar met nieuwe ontdekkingen, uitdagingen, oplossingen. Maar ook frustratie, ongeduld en soms een misstap. Want ook dat hoort bij zo’n eerste jaar. Toch overheerst een gevoel van tevredenheid. Het samengaan heeft geleid tot een sterke regionaal werkzame woningcorporatie. De wijze waarop we als nieuwe corporatie onze taken oppakken, wordt gekenmerkt door twee belangrijke woorden: zorgvuldigheid en betrokkenheid. Het samenbrengen van de processen gebeurde stap voor stap en steeds in samenspraak met de vertegenwoordigingen van onze klanten. Dat geldt ook voor de projecten die voor een deel al in een gevorderd stadium waren, maar ook voor nieuwe initiatieven. En dat met op de achtergrond een decor dat er niet eenvoudiger op wordt. De verhuurdersheffing is inmiddels een feit en ook op het vlak van saneringssteun worden forse bijdragen gevraagd. De crisis werpt nog steeds zijn schaduw, de vraag naar betaalbare woningen neemt verder toe. Ook in ons fusiejaar 2013 zijn we erin geslaagd een bijdrage te leveren aan de betaalbaarheid en beschikbaarheid van wonen. Met het opleveren van 149 nieuwbouwwoningen werd de doelstelling ruimschoots gehaald . In Best realiseerden we binnen het uitbreidingsplan Dijkstraten 12 sociale koopwoningen en 27 sociale huurwoningen en werden nog eens 23 sociale huurwoningen in aanbouw genomen welke begin 2014 worden opgeleverd. Hiermee verruimen we de mogelijkheden van betaalbaar wonen in een gemeente die wordt gekenmerkt door schaarste op dit gebied. Naast betaalbaarheid is duurzaamheid voor ons een belangrijk thema. Alle sociale huurwoningen zijn voorzien van een WKOinstallatie (Warmte/Koude Opslag) en zonnepanelen op het dak. Hiermee realiseren we een EPG (Energie Prestatie Norm) van 0 waar de norm 0,6 is. In Eindhoven ligt de focus qua nieuwbouw op Bloemenbuurt-Zuid en Vredesplein e.o. in OudWoensel. Het complete contingent van 69 nieuwbouwwoningen in Eindhoven werd in BloemenbuurtZuid gerealiseerd. Hiermee werden alle terugkeerders opnieuw gehuisvest. Rondom Vredesplein werd de bouw gestart van het nieuwe kantoor, een gezondheidscentrum en 47 appartementen. Ook de 53 sociale huurwoningen, 18 vrije sector koopwoningen en 24 vrije sector huurappartementen zijn in aanbouw. In Son en Breugel werden geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. We tekenden wel de intentieovereenkomst samen met gemeente en Archipel voor de nieuwbouw in het centrum van Breugel van een nieuwe basisschool, zorg gerelateerde appartementen en een aantal grondgebonden woningen. In Veldhoven werd eveneens geen nieuwbouw gerealiseerd. Hier ging wel een bijzonder nieuwbouwproject van start dat medio 2014 wordt opgeleverd: Jovo Woondroom. Een fijne plek om zelfstandig te wonen voor 24 jongeren met een beperking in het autistisch spectrum. In Waalre leverden we met 41 appartementen de eerste fase op van de voormalige locatie van de Brabantiafabriek. In het project Heuvelse Hof namen we 13 grondgebonden sociale huurwoningen in aanbouw, oplevering voorzien voor medio 2014. Voor starters maakten we het met de verkoop van 60 woningen volgens de Koopgarant formule mogelijk om een belangrijke eerste stap naar een eigen woning te zetten. Duurzaamheid staat hoog op de prioriteitenladder. We leveren een forse inspanning om hieraan onze bijdrage te leveren. Niet alleen bij nieuwbouw, maar zeker ook waar het gaat om bestaande woningen. Een aantal projecten werd dit jaar met succes uitgevoerd. 4 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

En er is een plan van aanpak opgesteld om nog ruim 3.800 woningen de komende 6 jaar van energiebesparende maatregelen te voorzien. Dit jaar rondden we in Veldhoven het groot onderhoudsproject in Zonderwijk af, 360 woningen werden compleet vernieuwd. In Eindhoven werd de eerste fase van de renovatie van 112 woningen aan de Offenbachlaan gestart. Een bijzonder project volgens het principe van ketensamenwerking dat direct al het gewenste voordeel bracht: verkorting werktijd, hogere klanttevredenheid en een kostenreductie van 15%. Op het gebied van leefbaarheid zoeken we nadrukkelijk de lokale verbinding op. Verbinding met zowel maatschappelijke partners als bewoners. Buurtbeheerders, sociaal beheerders, sociaal projectleiders en gebiedsregisseurs spelen hierbij, ieder op zijn eigen niveau, een centrale rol. Lokale verankering is hierbij het sleutelwoord. Contacten met bewonersorganisaties en stakeholders op buurten wijkniveau zijn verstevigd. En met dit laatste onderwerp geven we invulling aan een belangrijke randvoorwaarde die voorafgaand aan de fusie werd meegegeven: lokale verankering. We zijn als ’thuis een corporatie die zowel in de stad als de randgemeenten nadrukkelijk aanwezig en ondernemend is. In de eerste plaats naar onze klanten, maar zeker ook naar de belanghouders in onze gemeenten. Dit waren we al als twee aparte corporaties, en dat zijn we nu als nieuwe organisatie helemaal. Woonstichting ’thuis besteedt haar middelen uitsluitend in het belang van de volkshuisvesting.

Mevrouw Drs. H.A.M. van der Herten

De heer Ir. E.J.M. de Groot

Directeur – Bestuurder

Directeur - Bestuurder


, Eindhoven

2 Huisvesting in huur en koop 2.1 Resultaten betaalbaar huisvesten ’thuis rekent de laagste inkomens (< € 34.000,-), de middeninkomens (tot € 45.000,-) en de mensen met een zorg en/of begeleidingsbehoefte tot haar klantgroepen. We bieden deze klantgroepen betaalbare huisvesting. Voor klantgroepen met een inkomen onder de € 34.000,- (in 2013 was dat € 34.229,-) is dat een sociale huurwoning, voor de middeninkomens is dat een koopwoning met korting. ’thuis streeft naar een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding waarbij rekening wordt gehouden met energielasten en aanvaardbare woonlasten. Resultaten 2013 Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

Klanten keuze bieden in betaalbaar wonen We bieden klanten keuze in betaalbare huisvesting in huur en koop:

Doelstelling

Resultaten

- 90% huurwoningvoorraad streefhuur < liberalisatiegrens - 98 huurwoningen bestaand bezit verkocht

97%

96%

80%

95%

93%

94%

-

41

9

18

-

68

-

-

-

-

-

68%

- Minimaal 50% van het vrijkomende aanbod sociale huur aangeboden aan regulier woningzoekenden

2.2 Huurprijsontwikkeling 2.2.1 Betaalbare huurwoningvoorraad In 2013 behoren alle woningen met een huurprijs beneden € 681,01 tot de betaalbare huurwoningvoorraad. Bijna 96,8% van de woningen behoort hiertoe. Ongeveer 80% heeft een e huurprijs beneden de 2 aftoppingsgrens € 574,35. Dit is de huurprijs waarover maximaal de huurtoeslag wordt berekend. Huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen kunnen met behoud van huurtoeslag een duurdere woning huren tot € 681,01. Aantal woningen per prijsklasse ultimo 2013 Huurprijs

Best

Aantal ≤ € 574,35

Eindhoven

%

Aantal

%

Son & Breugel Aantal

Veldhoven

%

Aantal

%

Waalre

Aantal

%

Totaal ’thuis Aantal

%

1.390

82,6%

3.078

85,0%

670

63,3%

2.684

80,8%

661

77,7%

8.483

80,5%

> € 574,35 ≤ € 681,01

266

15,8%

484

13,4%

263

24,8%

533

16,0%

169

19,8%

1.715

16,3%

Vrije sector > € 681,01

27

1,6%

60

1,7%

126

11,9%

107

3,2%

20

2,4%

340

3,2%

1.683

100%

3.622

100%

1.059

100%

3.324

100%

850

100% 10.538

100%

Indien al onze woningen voor verhuur tegen de streefhuur zouden worden verhuurd, dan blijft 94% van de totale huurwoningvoorraad tot de sociale huur behoren. Op lokaal niveau is zowel de huidige 6 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

als de toekomstige betaalbare voorraad in Son en Breugel het kleinst en daarmee het aandeel vrije sectorwoningen het grootst. 2.2.2 Huurverhoging Bij de jaarlijkse huurverhoging heeft ’thuis gebruik gemaakt van de mogelijkheid om de huren met 1,5% boven inflatie (2,5%) te verhogen. De huur is gemiddeld met 3,8% gestegen. Woningen waarvan de huurprijs al op het door ’thuis gewenste niveau lag (of daarboven) kregen een huurverhoging van 2,5%. De streefhuren zijn met inflatie verhoogd. Zo’n 44 huurders hebben bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. In 2 gevallen bleek dat terecht; in 3 gevallen betrof het een geliberaliseerde woning. Uiteindelijk zijn er 25 bezwaarschriften doorgestuurd naar de huurcommissie. De huurcommissie oordeelde in alle gevallen dat de huurverhoging terecht was. Drie huurders hebben hun ongenoegen over de huurverhoging via de interne bezwaarprocedure kenbaar gemaakt. 2.2.3 Huurtoeslag Eind 2013 ontvingen 1.790 huurders hun huurtoeslag via ’thuis, dat wil zeggen dat ’thuis de toeslag verrekende met de huur. Gemiddeld ging het om een bedrag van € 190,- per maand. Met ingang van 2014 heeft het Rijk de mogelijkheid van verrekening beëindigd. De huurtoeslag wordt enkel nog aan de huurder uitgekeerd. 2.3 Verhuur in 2013 2.3.1 Afstemming vraag en aanbod Omdat niet alle woningzoekenden zelfstandig of tijdig aan een passende woning kunnen komen, krijgen doelgroepen die voorrang behoeven en de doelgroepen met een zorgen/of begeleidingsbehoefte een direct woningaanbod van ’thuis. De verhuur van woningen aan deze groepen geschiedt volgens een gezamenlijk afsprakenkader van de corporaties die in Eindhoven en omgeving werkzaam zijn. De overige huurwoningen worden via advertenties te huur of te koop aangeboden. 2.3.2 Woningzoekenden Eind 2013 stonden er 59.214 woningzoekenden geregistreerd bij ’thuis. Daarvan waren er in het verslagjaar 4.052 actief (minimaal één keer gereageerd op een woningadvertentie). Woningzoekenden kunnen reageren op alle geadverteerde leegkomende woningen van ’thuis in Best, Eindhoven, Veldhoven, Waalre en Son en Breugel. Ruim 2.300 woningzoekenden staan ook ingeschreven voor een koopwoning met korting bij ’thuis. Van 19% van alle woningzoekenden is geen inkomen bekend. Van de groep die wel een inkomen heeft opgegeven, behoort 81% tot de primaire doelgroep van ’thuis, dat wil zeggen dat ze een inkomen hebben onder de € 34.000,-. In het volgend overzicht staat de leeftijdsopbouw van het woningzoekendenbestand en van de groep actieve zoekers. Daaruit blijkt dat de woningzoekenden uit de groep onder 23 jaar en de groep tussen 23 en 30 jaar vaker actief zijn dan die uit de andere leeftijdsgroepen. Onder 23 23 tot 30 jaar jaar

30 tot 55 jaar

55 tot 75 jaar

ouder dan 75 jaar

Totaal

Alle woningzoekenden

4.976

13.995

26.023

10.371

3.849

59.214

Alle woningzoekenden %

8,4%

23,6%

43,9%

17,5%

6,5%

100%

520

1.571

1.608

311

42

4.052

10,4%

11,2%

6,1%

3,0%

1,0%

6,8%

Actief woningzoekenden Actief woningzoekenden % 7

Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

Zowel voor koopwoningen als voor huurwoningen geldt dat ’thuis woningen adverteert op de website en dat woningzoekenden op deze advertenties kunnen reageren. Bij koopwoningen wordt de volgorde van aanbieden bepaald door loting. Bij huurwoningen wordt de volgorde bepaald door inschrijftijd. Onderstaande tabel zegt iets over de gemiddelde benodigde inschrijfduur: Totaal

Gemiddelde inschrijftijd appartementen

Gemiddelde inschrijftijd grondgebonden woningen

Bandbreedte inschrijfduur nieuwe huurder

Gemiddeld 2012

6,9 jaar

6,2 jaar

8,4 jaar

0 - 21,9 jaar

Gemiddeld 2013

7,4 jaar

6,5 jaar

9,2 jaar

0 - 25,1 jaar

De gemiddelde inschrijfduur van alle kandidaten die een woning accepteerden ligt op 7 jaar. Dit is echter een gemiddelde met een grote bandbreedte. De benodigde inschrijfduur varieert per type woning en complex. Zoals uit de tabel blijkt loopt de inschrijftijd van mensen die gaan huren uiteen van enkele maanden tot 25 jaar. 2.3.3 Verhuringen Van de woningverhuringen had ruim 14% betrekking op nieuwbouwwoningen in Eindhoven, Best, Waalre en Son & Breugel. Het aantal verhuringen ten gevolge van huuropzeggingen in de bestaande voorraad bedroeg gemiddeld voor het hele bezit 6%, met naar verhouding de meeste verhuringen in Veldhoven en het minste in Waalre. Het aantal huuropzeggingen was 152 hoger dan het aantal verhuringen. Dit komt omdat een aantal woningen na huuropzegging wordt verkocht. Verhuringen woningen Best

- Huuropzeggingen - Verhuringen - Verhuringen t.o.v. totale voorraad

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

111

290

81

244

59

785

99

208

65

213

48

633

5,9%

5,7%

6,1%

6,4%

5,6%

6,0%

26

32

6

-

40

104

125

240

71

213

88

737

- Nieuwbouw - Totaal verhuringen

Verhuringen overige verhuureenheden Best

- Kamer - Garages - Parkeerplaatsen - Bedrijfsruimten - Standplaatsen/woonwagens - Woningen beheer derden

Totaal

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

5 1 5

8 47 18 -

1 2 8 -

11 11 7 1 2

3 3 1

22 64 30 1 9 8

11

73

11

32

7

134


, Eindhoven

2.3.4 Inkomen nieuwe huurders Sinds enkele jaren mag de corporatie maximaal 10% van de te verhuren sociale huurwoningen verhuren aan huishoudens met een inkomen boven de € 34.229,- (inkomensgrens in 2013). Van de 737 verhuringen betroffen er 670 (91%) woningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Daarvan is 95,7% verhuurd aan huurders met een inkomen onder de € 34.229,-. Na correcties voor de dossiers die (mogelijk) niet voldoen aan de vormvereisten van de regelgeving komen we op een percentage van 91,2%. ’thuis voldoet hiermee aan de 90%-norm. Van de 737 woningen heeft ’thuis 84% (619) verhuurd aan de klantgroep met een inkomen onder de € 34.229,- en 74% (542) aan huishoudens met een inkomen onder de € 29.000,-. Dit is het inkomen waarmee gezinshuishoudens nog voor huurtoeslag in aanmerking komen. Het aandeel gehuisveste lagere inkomens is in Son en Breugel het laagst. Dit is verklaarbaar met het feit dat ’thuis in deze gemeente de afgelopen jaren veel dure nieuwbouwwoningen heeft verhuurd. Verhuringen woningen naar inkomen Best

- Totaal aantal verhuringen - Verhuringen aan huishoudens met inkomen onder € 34.229,waarvan in sociale woning - Verhuringen aan huishoudens met inkomen onder € 29.000,waarvan in sociale woning - Gemiddeld inkomen bij verhuringen van sociale woningen aan mensen met een inkomen boven € 34.229,-

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

125

240

71

213

88

737

115 (92%) 115 99 (79%) 99

212 (88%) 210 192 (80%) 191

47 (66%) 43 43 (61%) 39

174 (82%) 169 152 (71%) 148

71 (81%) 70 56 (64%) 55

619 (84%) 607 542 (74%) 532

€ 37.490

€ 48.714*

€ 39.938

€ 36.817

€ 39.703

€ 39.904

*Betreft met name terugkeerders uit Bloemenbuurt-Zuid

2.3.5 Verhuringen via voorrangsregels In 2013 werd 19% van de woningen verhuurd aan aandachtsgroepen (57) en bijzondere doelgroepen (83). Tot de aandachtsgroepen behoren huishoudens die vanwege een plotselinge situatie op korte termijn een woning behoeven en voorrang verkrijgen. Bij bijzondere doelgroepen is sprake van een combinatie van voorrang met een specifieke huisvestingsvraag vanwege een zorg- of begeleidingsbehoefte of vanwege sociaal plan bij herstructurering. 2.3.6 Urgenten Woningzoekenden die met voorrang willen worden gehuisvest, kunnen urgentie aanvragen bij de onafhankelijke Urgentiecommissie. Per 1 juli kunnen woningzoekenden uit Veldhoven en Waalre ook een beroep doen op deze commissie. Woningzoekenden aan wie een urgentie is toegekend, worden aan een corporatie in het werkgebied toegewezen. Deze corporatie moet binnen 6 maanden een passende aanbieding doen. Via ’thuis zijn in 2013 134 aanvragen voor urgentie doorgestuurd naar de urgentiecommissie. In 53 gevallen is urgentie toegekend. De verhouding aanvragen-toekenningen schommelt door de jaren heen. De inzet van ’thuis is om deze boven de 50% te krijgen. In 2012 was het 60%. Het cijfer is echter beperkt te beïnvloeden door ’thuis. De medewerkers van de corporatie moeten iedere aanvraag, ook een in hun ogen niet kansrijke, doorsturen naar de commissie.


, Eindhoven

Urgentieaanvragen

2013 Best

- Percentage

Eindhoven

Son & Breugel

2012

Veldhoven

Waalre

Nuenen*

Totaal

Totaal

75%

10%

100%

75%

80%

0%

nvt

nvt

- Aanvragen voor urgentie

36

368

16

22

7

30

479

469

- Toekenningen

25

169

13

13

2

14

236

275

- In behandeling

-

-

-

-

-

-

73

22

- Beroep

-

-

-

-

-

-

62

39

- Herzieningen

-

-

-

-

-

-

12

8

*Nuenen is ook aangesloten bij de urgentiecommissie en daarom opgenomen in overzicht.

Het aantal aanvragen voor een urgentie toont een licht stijgende lijn terwijl de casussen complexer worden. Dit in combinatie met de uitbreiding heeft ertoe geleid dat het Platform Eindhovense Corporaties heeft besloten tot versterking van het secretariaat. Verhuringen aan urgenten Best

- Verhuringen aan urgenten binnen 6 maanden - Verhuringen aan urgenten tussen 6 en 12 maanden - Urgentie ingetrokken binnen 6 maanden - Urgentie ingetrokken tussen 6 en 12 maanden

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

8

9

4

10

3

34

3

1

2

1

-

7

3

2

1

nvt*

nvt*

6

1

-

-

nvt*

nvt*

1

* in deze gemeenten urgentieaanvragen sinds 1 juli 2013

In 2103 heeft ’thuis in totaal 41 urgenten gehuisvest. Er wachtten eind december nog 8 huishoudens die langer dan 6 maanden geleden een urgentie hadden gekregen op een aanbieding. 2.3.7 Statushouders In 2013 heeft ’thuis 35 statushouders gehuisvest in 18 woningen en 8 kamers. Eind 2013 was er met name in de gemeente Veldhoven een achterstand. Voor 11 personen wordt deze begin 2014 ingelopen. De huisvesting dient plaats te vinden binnen 10 weken na voordracht van statushouders door de COA. Statushouders Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

- Taakstelling voor de betreffende gemeente in personen (aandeel ’thuis)

19 (75%)

138 (10%)

12 (100%)

29 (75%)

12 (80%)

-

- Personen gehuisvest door ’thuis - Woningen - Kamers - Nog te huisvesten

5 5 3*

12 6 1

9 6 3

6 1 5 16

3 3 7

35 18 8 -

*Is niet direct af te leiden uit taakstelling en aantal gehuisveste personen. 10 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

2.3.8 Bijzondere doelgroepen Van de 83 woningen die verhuurd zijn aan bijzondere doelgroepen werden er 50 verhuurd aan huishoudens met een zorg of begeleidingsvraag en 33 aan wijkvernieuwingskandidaten. Overige bijzondere doelgroepen Best

- Tijdelijke verhuur - Bijzondere doelgroepen (DOOR! en drie partijencontracten) - Directe toewijzingen (tussen haakjes het aantal in de sociale sector) - Zorggerelateerde verhuringen (CIZ indicatie, gelijkvloers en woonzorg) - I.v.m. herstructurering en terugkeer - Woningruil

Totaal

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

5

32

-

4

3

44

1

30

3

3

0

37

2 (2)

25 (15)

7 (5)

10 (4)

6 (3)

50 (29)

3

2

5

3

-

13

-

22

-

10

1

33

-

2

3

-

-

5

11

113

18

30

10

182

Zoals uit bovenstaande tabel blijkt werden 99 woningen direct (zonder te adverteren) verhuurd: 44 tijdelijke verhuur in herstructureringscomplexen, 5 ruilingen en 50 overige directe verhuringen. 2.3.9 Leegstand De huurderving wegens totale leegstand bedroeg ultimo 2013 ca. 2,12% van de huur en is als volgt te specificeren: Soort Leegstand - Leegstand t.l.v. verkoop - Leegstand t.l.v. sloop - Leegstand t.l.v. onderhoud - Leegstand t.l.v. Archipel - Leegstand t.l.v. overige zaken (brand) - Leegstand t.l.v. oninbaarheid - Leegstand niet-woningen - Frictieleegstand woningen

Totaal

Bedrag € € € € € € € €

314.139 119.603 5.902 21.354 241.865 90.499 570.103

€

1.363.465

Het merendeel van de frictieleegstand komt voor rekening van de dure huurwoningen. De belangrijkste oorzaak is dat vanwege het grote aanbod van dure appartementen in het stedelijk gebied, de verhuur van duurdere penthouses in sociale huurcomplexen en van recent opgeleverde appartementen in het geliberaliseerde segment moeizaam gaat. De verhuur van eengezinswoningen met een huur boven de liberalisatiegrens vraagt meer aandacht, maar verloopt over het algemeen gemakkelijker en vraagt minder tijd. In het sociale segment wordt de leegstand veroorzaakt door veel weigeringen of andere vertragingen in het aanbiedingsproces en door de uitvoering van mutatiewerkzaamheden. Omdat het mutatieproces bij de fusie is gewijzigd heeft de gewenning bij medewerkers een rol gespeeld bij het ontstaan van leegstand. Van veel weigeringen is incidenteel sprake. Van tijdrovende mutatiewerkzaamheden is met name sprake bij de woningen aan het Hugo de Grootplein en omgeving in Het Ven te Eindhoven. 11 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

2.4 Verkoop en aankoop Het verkoopbeleid van ’thuis varieerde in 2013 per gemeente. In Best, Eindhoven en Son werd er geadverteerd met koopgarantwoningen. In Veldhoven werd primair ingezet op marktconforme verkoop van woningen met een verkoopbestemming. Huurders van ’thuis konden de woningen met korting kopen. Door de verkoop van huurwoningen biedt ’thuis een alternatief voor de klantgroep die niet op de vrije markt terecht kan en die een te hoog inkomen heeft voor sociale huurwoningen. Met de opbrengst genereert ’thuis middelen voor investeringen. In 2014 onderzoekt ’thuis de mogelijkheden voor de introductie van een ander koopproduct (Kopen naar Wens) naast koopgarant en wordt het beleid voor ’thuis geharmoniseerd. In 2013 heeft ’thuis 68 woningen verkocht. Woningverkopen Best

Verkopen uit bestaand bezit - Aantal verkochte woningen onder Koopgarant - Aantal verkochte woningen marktconform - Aantal verkochte overige eenheden Terugkoop/doorverkoop Koopgarant - Aantal teruggekochte woningen onder Koopgarant - Aantal doorverkochte woningen onder Koopgarant - Aantal doorverkochte woningen marktconform

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

-

39

5

16

-

60

-

2

4

2

-

8

-

1

-

1

-

2

-

4

5

6

5

20

-

1

-

1

-

2

-

-

2

4

1

7

Van 53% van de 68 kopers is er informatie over hun wooncarrière. Daaruit blijkt dat 32% van deze kopers de stap van huur naar koop heeft gemaakt. Van de 20 teruggekochte woningen zijn er 9 weer doorverkocht. In Eindhoven betrof de terugkoop 4 bestaande woningen. In Son en Breugel, Veldhoven en Waalre ging het, op 1 woning na in Waalre, om terugkoop uit nieuwbouw. 2.4.1 Aankopen Er is in 2013 een woning aangekocht in het herstructureringsgebied Vredesplein. Onderzocht worden de mogelijkheden om daar arbeidsmigranten te huisvesten.


, Eindhoven

3 Leefbaarheid 3.1 Resultaten prettig wonen ’thuis werkt aan leefbare en vitale buurten en wijken om bewoners een plek te bieden waar zij zich veilig voelen, waar zij thuis kunnen komen en prettig kunnen wonen. Dit stelt niet alleen eisen aan de fysieke omgeving maar ook aan de sociaal-maatschappelijke omgeving. Want we huisvesten steeds meer mensen die kwetsbaar zijn en moeite hebben zich staande te houden in onze complexe samenleving. Dit doen we in samenwerking met andere maatschappelijke partners, gericht op het voorkomen van uitval van bewoners en versterken van draagkracht in de buurt. De buurtbeheerders, sociaal beheerders, sociaal projectleiders en gebiedsregisseurs vervullen daarin een sleutelrol. Resultaten 2013 Totaal ’thuis

Leefbare buurten en wijken We werken aan leefbare en vitale buurten en wijken door: - te zorgen voor een fysieke omgeving die schoon, heel en veilig is - het voorkomen van uitval van kwetsbare bewoners - het uitbouwen van gebiedsbeheer

Doelstelling

Resultaten

- In iedere gemeente is een woonwinkel of fysiek loket.

Ja (Waalre feb. 2014) 22 0,88%

- Het aantal huisuitzettingen blijft tot 20 beperkt - De huurachterstand is maximaal 1%

3.2 Sociaal beheer De kern van sociaal beheer is handhaven waar het moet, ondersteunen en kansen bieden waar nodig. Soms komt dit zelfs in één casus samen, doordat overlast de aanleiding is voor een interventie en de structurele oplossing gelegen blijkt te zijn in ondersteuning van een kwetsbare bewoner. 3.2.1 Lokale verankering Lokale verankering begint met aanwezig zijn, kennen en gekend worden. De buurtbeheerders van ’thuis vervullen daarin een belangrijke rol. Zij zijn het aanspreekpunt voor bewoners, spreken bewoners aan op hun gedrag en dragen door tijdige interventies en signalering bij aan het leefklimaat in de wijken. ’thuis heeft de ambitie om in iedere gemeente fysiek bereikbaar te zijn voor haar klantgroepen, een plek te hebben waar medewerkers tussen afspraken door kunnen werken en waar ’thuis zich kan presenteren. In het belang van een effectieve ondersteuning van haar huurders zoekt zij daarbij samenwerking met het lokale sociaal-maatschappelijke veld. Het moet dus ook een plek zijn waar snel de nodige contacten in het netwerk kunnen worden gelegd. De grote veranderingen in het sociale domein zoals decentralisatie Jeugdzorg, versobering AWBZ en overheveling van middelen naar WMO, hervormingen sociale werkvoorziening en arbeidsparticipatie, impliceren dat de gemeenten een nadrukkelijkere rol gaan spelen in het vervullen van de zorgen ondersteuningsbehoeften van de burger. Zij worden een belangrijke samenwerkingspartner voor de corporatie als het gaat om de ondersteuning van en perspectief voor kwetsbare burgers. Hun frontoffices zijn ankerpunten voor een effectieve samenwerking tussen sociaal maatschappelijke partners.


, Eindhoven

De gemeente Best zoekt het antwoord in de verdere doorontwikkeling van het succesvolle concept Bestwijzer waarin ’thuis reeds participeert en haar lokale loket heeft ondergebracht. ’thuis is bij de vernieuwing nauw betrokken. In Son en Breugel kiest men voor het concept Centrum Maatschappelijke Deelname (CMD), waarin de eerstelijnsondersteuning en doorverwijzing samenkomen. De Woonzorgcentrale, waarin ook een vraagbaakfunctie voor ’thuis is ondergebracht gaat op in het CMD. In Eindhoven krijgen de veranderingen vorm in WIJ-Eindhoven, waarin teams met generalisten de eerstelijns hulp en ondersteuningsfuncties in de wijken overnemen. ’thuis kan daarbij geen aansluiting zoeken voor haar loket. In Veldhoven is het loket voor huurders voorlopig gehuisvest in het kantoor aan de Nijverheidslaan. In 2014 wordt onderzocht waar en hoe we de loketfunctie voor Veldhoven gaan inrichten nadat het hoofdkantoor in Eindhoven is betrokken. Omdat het nog niet duidelijk is of en wanneer er in de gemeente Waalre een dergelijk gezamenlijk loket komt, heeft ’thuis voor haar loket in Waalre haar eigen plan getrokken en dit ondergebracht in ‘t Hazzo. In Veldhoven en Waalre dragen de Inlopers, twee woningen die fungeren als ontmoetingsplaats voor sociaal-maatschappelijke instellingen, bij aan een effectieve samenwerking met lokale partners. 3.2.2 Preventie uitzetting Om oplopende betalingsproblemen te voorkomen is de samenwerking geïntensiveerd met Schulddienstverlening Eindhoven, Schuldhulpverlening Veldhoven en Lumens in de Buurt in de verschillende gemeentes. ’thuis kan haar huurders versneld aanmelden bij deze instanties waardoor de hulpverlening en budgettering tijdig op gang komen. In 2013 hebben we 300 huurders doorverwezen voor hulpverlening en budgettering. De 3 nog lopende begeleidingstrajecten bij Leger des Heils en Neos zijn in het eerste half jaar van 2013 afgesloten: 1 vanwege het overlijden van de huurder, 1 zonder het gewenste resultaat en 1 met positief resultaat. 3.2.3 Huurachterstand Eind 2013 bedroeg de huurachterstand van zittende huurders (inclusief bedrijfsonroerend goed) 1,04%. ’thuis was eind 2013 volledig voorbereid op SEPA. 3.2.4 Ontruimingen In 2013 hebben 22 ontruimingen plaatsgevonden. Ontruimen is geen doel op zich, maar soms wel een noodzakelijke sanctie als alle andere wegen bewandeld zijn. Niet ieder vonnis tot ontruiming wordt ook geëffectueerd. In 2013 verkreeg ’thuis 139 ontruimingsvonnissen en werden er 73 ontruimingen aangezegd. Van de 22 ontruimingen zijn er 8 waarvan de huurders met de noorderzon zijn vertrokken. Van deze 8 betrof het in 2 gevallen een gezin dat elders huisvesting hadden gevonden. In één ander geval betrof het een moeder met dochter die nooit op het betreffende adres hebben gewoond. Het aantal ontruimingen is met 14 gedaald ten opzichte van 2012.


, Eindhoven

Ontruimingen Best

- Huurachterstand - Overlast / onderhuur - Driepartijencontract

Totaal

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis 2013

Totaal ’thuis 2012

4 -

12 1 1

-

2 1 -

1 -

19 2 1

onb onb onb

4

14

0

3

1

22

36

Bij een driepartijencontract wordt de huur van de woning gecontinueerd onder strikte voorwaarde van het accepteren van begeleiding. Er wordt een contract gesloten tussen de huurder, de begeleidende instantie en ’thuis. Bij niet-nakoming van de afspraken, kan de huur worden beëindigd. In 2013 waren er 7 situaties waarin na ontdekking van een hennepkwekerij in de woning de betrokken huurders de huur hebben opgezegd. e

3.2.5 2 Kansbeleid ’thuis geeft in samenwerking met de andere corporaties in het stedelijk gebied uitvoering aan het zogenaamde Sancties- en Kansenbeleid. Dit houdt in dat één lijn wordt getrokken als het gaat om sancties voor overlastveroorzakers, wanbetalers en fraudeurs en om het bieden van nieuwe kansen aan deze personen. De corporaties hebben speciaal hiervoor een gezamenlijke registratie opgezet, waarvoor goedkeuring is verkregen van het College Bescherming Persoonsgegevens. De sanctie is dat mensen maximaal 5 jaar niet in aanmerking komen voor een woning van een Eindhovense corporatie. Door betaling van de schuld en/of door het aanvragen en aanvaarden van e begeleiding kan men van de lijst verwijderd worden en krijgt men een 2 kans. De gezamenlijke registratie kent een strak protocol (inclusief bezwaar- en beroepsprocedure) om een eerlijke en heldere werkwijze te garanderen. Eind 2013 heeft een interne audit plaatsgevonden bij alle aangesloten corporaties. De uitkomst was bevredigend: de dossiers bleken merendeels op orde en de procedures worden nageleefd. Eind 2013 stonden 862 personen op de lijst (in 2012 waren dat er 881). Van de 209 nieuwe registraties in 2013 heeft ’thuis er 27 geplaatst. In totaal zijn er 228 in 2013 van de lijst verwijderd. 3.2.6 Aanpak woonoverlast en bemiddeling Bij de aanpak van overlast, schrijnende situaties of fraude werkt ’thuis intensief samen met de gemeenten in het werkgebied. Complexe situaties worden besproken in het gemeentelijk signaleringsoverleg of woonzorgoverleg, waar afspraken worden gemaakt over de bijdragen van verschillende partners. Bij hardnekkige problemen tussen huurders onderling, wordt veelal verwezen naar vormen van buurtbemiddeling, die ook weer lokaal verschillen. In Eindhoven betaalt de corporatie mee aan geslaagde buurtbemiddeling. In 2013 waren er 13 geslaagde bemiddelingen. In 2013 heeft ’thuis voor een slepend conflict tussen buren met succes een professionele mediator ingeschakeld. 3.3 Gebiedsgericht werken In juli 2013 is met de fusie het gebiedsgericht werken versterkt. Hierbij is de rol van de gebiedsregisseurs geëffectueerd, die verantwoordelijk zijn voor het ontwikkelen en het beheren van de gebieden en het vertalen van het ondernemingsbeleid op strategisch/tactisch niveau in deze gebieden. 15 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

Eerste opgave voor de gebiedsregisseurs was het leggen van contacten met de bewonersorganisaties en stakeholders in de wijken en buurten. Er kon voor een deel worden voortgebouwd op wat relatiebeheerders en gebiedscoördinatoren al hadden bereikt. Anderzijds is er ook gewerkt aan het uitbreiden en intensiveren van de netwerken in de buurt. De stakeholdersbijeenkomst in juni 2014 was een eerste kennismaking voor de buitenwacht met de nieuwe organisatie en de vernieuwde werkwijze van ’thuis. Hier werden de gebiedsregisseurs geïntroduceerd bij onze samenwerkingspartners in de wijken en buurten. 3.3.1 Leefbaarheid, samenwerken en ontmoeten Over de wijze waarop de samenwerking in wijken en buurten opgepakt gaat worden, zijn afspraken gemaakt met de Huurdersraad i.o. In de filosofie van ’thuis ontlenen we de kracht van de organisatie aan de samenwerking met onze partners: het aangaan van allianties met andere professionals in de wijk om synergie te bereiken en het in eigen kracht zetten van onze bewoners. De rol die we in de verschillende buurten op ons nemen kan verschillen, van beheerder tot trekker van een veranderproces. De uitdaging is om daarover heldere afspraken met partners te maken. Een en ander heeft al geleid tot tal van activiteiten. In 2013 is een bedrag van circa € 1,1 miljoen uitgegeven aan leefbaarheid. Best Na afloop van een groot onderhoudsproject van 49 woningen in de Speldenmaker e.o. is samen met bewoners gewerkt aan het verfraaien van de woonomgeving. De binnenterreinen zijn opgeknapt en het groen rondom de woningen is vervangen. In het complex Op ’t Heerbeeck is een woning verhuurd aan Stichting Bijna Thuis Huis Best voor de vestiging van een kleinschalig hospice. Een bijna thuis huis is een plek waar mensen de laatste periode van hun leven kunnen doorbrengen, wanneer dat in hun eigen huis niet mogelijk is. Ze worden daar 24 uur per dag liefdevol verzorgd door vrijwilligers en de thuiszorg. Dit initiatief sluit ook aan bij de maatschappelijke doelstelling van ’thuis. Het Bijna Thuis Huis is vanaf eind november in gebruik genomen. In 2013 bestond Bestwijzer, een loket voor wonen, zorg en welzijn, alweer 5 jaar. Onze klanten weten ons daar inmiddels goed te vinden en kunnen meteen worden doorverwezen naar de partners op het gebied van zorg en welzijn, indien dit nodig is. Bestwijzer is ook de plek waar de maatschappelijke partners van Best elkaar vinden. Dit draagt perfect bij aan een goede samenwerking. Eindhoven In Eindhoven is zowel in de wijk Oud-Woensel als in de buurt Het Ven een forse investering gedaan in de vorm van het project ‘Huisbuurt’, respectievelijk de krachtteamaanpak. Door met mensen thuis in gesprek te gaan (achter de voordeur), is gekeken op welke punten zij ondersteuning nodig hebben én wat zij zouden kunnen betekenen voor de buurt. Een aanpak die werkt: voor een belangrijk deel van de bezochte mensen is daadwerkelijk stijging op de participatieladder bereikt. Het effect voor Het Ven was zelfs uit de ‘Buurtmonitor’ van de gemeente Eindhoven afleesbaar. Hierbij is een belangrijke rol weggelegd voor de sociaal beheerders die vanuit ’thuis deelnemen aan het casusoverleg in de verschillende wijken. De bereikte resultaten zullen stevig geborgd moeten worden bij de uitrol van WIJ-Eindhoven in Strijp en Woensel-Zuidwest in 2014. In de portieketagewoningen aan de Offenbachlaan is door ’thuis op twee manieren maatwerk geleverd om bewoners in hun eigen kracht te zetten. De communicatie met bewoners is vormgegeven door brochures met stripverhalen en het ophangen van posters in de portieken, waarbij op een voor iedereen begrijpelijke wijze is uitgelegd wat er ging gebeuren. Dit was de basis voor de dialoog met bewoners, die er tot dan toe nauwelijks was. Deze manier van communiceren met bewoners ging gepaard met een aanpak via ketensamenwerking met de ‘makers’ van het 16 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

onderhoud, welke leidde tot een minimale overlast voor bewoners, heldere afstemming en kostenefficiency. Een aanpak die ook landelijke belangstelling heeft gekregen. In een aantal wijken worden door bewoners activiteiten georganiseerd, om de leefbaarheid en vooral de saamhorigheid te bevorderen. Dit gebeurt met financiële ondersteuning van ’thuis en andere professionals. Zo wordt in Jagershoef een wijkdag georganiseerd waarbij cultuur het thema is. In Eckart wordt voor de binding in de wijk een grootser evenement georganiseerd, met als thema de multiculturele wijk. Son en Breugel In verschillende complexen is in samenspraak met bewoners gewerkt aan de oplossing van problemen waar niet alleen bewoners individueel last van hadden, maar die ook de onderlinge verhoudingen vertroebelden. Zo hebben bij complex De Brugwachter en De Schuyt tot in 2014 ventilatieproblemen de gemoederen behoorlijk bezig gehouden. Dit kwam de sfeer in het gebouw en de relatie met ’thuis niet ten goede. De aanpak heeft de weg geopend naar een betere samenwerking tussen bewoners en ’thuis. In de buurt de Vloed is, in combinatie met het groot onderhoud en energiemaatregelen, ingezet op de sociale omstandigheden in de buurt. Onder andere is na vele inspanningen een familie 'onder controle' en een familie verhuisd, waardoor nu de rust terug kan keren. Ook in het centrum van Son is na een huisuitzetting van een gezin de rust in deze straat wedergekeerd. Aan de uitzetting is jarenlang procederen vooraf gegaan. De bewoners in de straat zijn blij dat zij de straat weer ‘terug hebben gekregen’. Bij nieuwbouwcomplex Acaciastaete is samen met de gemiddeld 85-jarige bewoners het binnenterrein opgefleurd. Deze acties hebben geleid tot het opstarten van een activiteitengroepje van de bewoners. Veldhoven In 2013 heeft ’thuis de intentie uitgesproken om intensiever met netwerkpartners te gaan samenwerken. Deze intentie zal in het reeds bestaande convenant Veldhoven Vernieuwend Vitaal worden geëffectueerd in de ondertekening ervan begin 2014. In het kader van het scheiden van Wonen en Zorg is in 2013 intensiever contact gelegd met stakeholders om samen naar oplossingen te zoeken die bewoners daar waar nodig ondersteunen in het zo lang mogelijk zelfstandig wonen. Mede in dit kader worden de sociale netwerken met stakeholders in kaart gebracht om ouderen beter in staat te stellen op deze netwerken terug te vallen. De netwerken worden zoveel mogelijk georganiseerd binnen de daarvoor ingerichte woonservicezones. In Veldhoven hebben in 2013 geen grote leefbaarheidsprojecten gespeeld, zij het dat er nog kleinschalige projecten in uitvoering zijn, die enkele jaren geleden in Zonderwijk in het kader van het project “wijkidentiteit” zijn opgestart. Een mooi voorbeeld hiervan is het project Mozaïeken, waar bewoners gezamenlijk werken aan het maken van mozaïeken voor de buurt. Waalre In Waalre spelen geen grote collectieve leefbaarheidszaken. Belangrijke taak in het kader van de leefbaarheid is de ontwikkeling van De Inloper, in 2012 geopend en in 2013 doorontwikkeld als ‘vindplaats’ voor diverse ketenpartners, zoals GGzE, Lumens, Politie, ouderenwerk en vluchtelingwerk; in totaal 15 partners! In oktober 2013 is het functioneren van De Inloper geëvalueerd. De uitkomst daarvan was positief. In 2014 gaan we er dan ook mee door en willen we het gebruik en de bekendheid ervan intensiveren. Gezien de komst van diverse overheidstaken zoals jeugdwerk naar de gemeenten, zien we De Inloper als aanvullend op de ‘keukentafelgesprekken’ van de gemeente, als plaats waar vraag en aanbod inzake zorgvragen van inwoners van Waalre samenkomen. Inwoners moeten dan ook digitaal ofwel ‘aan de keukentafel’ hun zorgvraag formuleren. Een laagdrempelig initiatief zoals De Inloper kan daarbij van waarde zijn. 17 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

3.3.2 Wijkvernieuwing Best Vanwege het sloopbesluit van de 48 portieketagewoningen aan de Willem de Zwijgerweg, is vanaf januari overleg gevoerd met een delegatie van de bewoners om te komen tot een sociaal plan. De huidige bewoners kunnen na de sloop niet terugkeren naar deze plek en het is dus belangrijk voor hen om goede nieuwe woonruimte te vinden. Dit was dan ook een belangrijk onderdeel van het sociaal plan. In oktober is het plan ondertekend en vanaf dat moment vinden er al verhuizingen plaats. Op deze manier bieden we met de sloop van een oud complex onze bewoners ook weer kansen om een volgende stap in hun wooncarrière te maken. Eindhoven De integrale wijkvernieuwing in Bloemenbuurt-Zuid is met de uitreiking van de sleutel aan de laatste terugkeerder in blok Iris afgerond. Ontwikkelvereniging Iris heeft laten zien dat CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) voor huurders wel degelijk een meerwaarde kan hebben, mits er sprake is van de goede drive en de kaders helder zijn. Er is binnen het blok een hechte gemeenschap ontstaan van huurders van het eerste uur en de nieuwkomers in de koopwoningen, waarin ook plek is voor begeleid wonen voor jongeren. Uiteraard moet de buurt nog worden afgebouwd (woningen en openbare ruimte). Van de drie resterende blokken is inmiddels Blok E (ontwikkelvereniging Lelie) opgestart. Bewoners zijn trots op hun nieuwe buurt. Het is niet langer een aandachtsgebied, maar een reguliere buurt. Dat geldt ook voor de relatie bewonersorganisatie en ’thuis. Samen met de bewoners is de “zachte landing” ingezet, waarbij toegewerkt is naar een situatie, waarbij de bewoners op eigen kracht hetgeen bereikt is willen voortzetten. Buurthuiskamer De Klimop speelt hierin een belangrijke rol. De feitelijke start van de nieuwbouw van Vredesplein e.o. heeft heel wat voeten in de aarde gehad. Door de duurzaamheidsambitie in de vorm van WKO (Warmte Koude Opslag) is de ondergrondse infrastructuur erg ingewikkeld geworden. Dit betekende veel overlast in de buurt door opgebroken straten en stof. Het geduld van de bewoners is erg op de proef gesteld. We hebben ook een intensief traject doorlopen met de bewonersorganisatie om scherp te krijgen wat WKO voor de individuele bewoner gaat betekenen en vooral hoe de bewoner straks optimaal van zijn nieuwe woning met WKO gebruik kan gaan maken. De woning Vredesplein 1 is in 2013 ingericht als vooruitgeschoven post van ’thuis in de buurt. Hier kunnen bewoners elkaar ontmoeten en zij kunnen hier met vragen terecht tijdens het inloopspreekuur. Ook makelaars en de toezichthouders houden hier hun kantoor en zijn hierdoor aanspreekbaar voor bewoners. De herhuisvesting en de begeleiding bij het keuzetraject voor de nieuwe woning hebben een zware wissel getrokken op de bewoners. Verbetering van de communicatie is dan ook een terugkerend punt geweest in het overleg met het bewonerscomité en blijft een aandachtspunt. Met het comité en de gemeente zijn afspraken gemaakt over de wijze van samenwerking met ’thuis in de projectgroep Vredesplein. Voorts is ’thuis betrokken geweest bij de wijkvernieuwing in de krachtwijken Woensel-West en Bennekel en is door ’thuis de krachtwijkaanpak toegepast in Het Ven. Son en Breugel In Breugel wordt gewerkt aan een nieuw centrumplan. ’thuis heeft een intentieovereenkomst getekend voor dit gebied. Het plan omvat het vernieuwen van een basisschool en het realiseren van zorgen/of jongerenwoningen en een voorziening voor de Breugelse jeugd. Dit gebied verdient onze nadrukkelijke aandacht, omdat ’thuis hier veel woningen heeft.


, Eindhoven

Veldhoven In Veldhoven heeft de wijkvernieuwing zich de afgelopen zes jaar hoofdzakelijk toegespitst op de wijk Zonderwijk. Er heeft een aantal grootschalige investeringen plaatsgevonden in de sfeer van het revitaliseren van de wijk, door grootschalig onderhoud van zo’n 360 eengezinswoningen, het toevoegen van zo’n 50 nieuwe appartementen en het renoveren van 48 portieketagewoningen. Verder is door de gemeente Veldhoven grootschalig geïnvesteerd in het openbaar gebied. In 2013 is de laatste fase van de 360 woningen opgeleverd en is de uitvoering gestart van de renovatie van de 48 portieketagewoningen. Hiermee is een einde gekomen aan het meest intensieve investeringsprogramma dat voor Zonderwijk was voorzien. Nu de fysieke ingrepen hebben plaatsgevonden, zal de aandacht uitgaan naar het versterken van de sociale cohesie binnen Zonderwijk, waarvan de afspraken in de prestatieovereenkomst met de gemeente zijn vastgelegd. 3.3.3 Sponsoring Sponsoring door corporaties (toegelaten instellingen) moet voldoen aan strenge eisen gesteld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Zo moet sponsoring plaatsvinden in het kader van zorg en leefbaarheid en ten goede komen aan het woongenot in een buurt of wijk waar een substantieel deel van de woningen in bezit is van de betrokken corporatie. Daarbij dienen deze activiteiten gericht te zijn op (een deel van) de doelgroep van de woningcorporatie. In 2013 hebben we wederom onze sponsoractiviteiten kritisch bekeken en is voor ’thuis een sponsorbeleid opgesteld dat aansluit bij de criteria voor sponsoring van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Best In Best hebben we het project Go4it financieel ondersteund (€ 2.500,-). Bij dit project wordt een jongere gekoppeld aan een vrijwillige coach. Deze coach begeleidt de jongere onder andere in het leren omgaan met problemen en onzekerheden. Eindhoven ’thuis heeft in september het Oud Woensel festival in Eindhoven financieel ondersteund (€ 391,-) vanwege haar betrokkenheid in de wijk. ’thuis was met twee wijkbeheerders en een springkussen aanwezig om zo in gesprek te komen met bezoekers van het festival. In november vond in het Evoluon de landelijke bewonersdag plaats, georganiseerd door het Landelijk Samenwerkingsverband Aandachtswijken (LSA). Deze dag stond in het teken van de ondernemende bewoner (power to the people). ’thuis heeft de dag gesponsord voor een bedrag van € 2.000,- en we hebben presentaties gegeven over CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) en over communicatie met bewoners. Son en Breugel Sponsoring van het Vestzaktheater in Son en Breugel is in 2013 in eerste instantie met de helft teruggebracht tot € 1.250,- en later per juli 2013 beëindigd. Op 30 april hebben we de Lucky Duck race in Son en Breugel gesponsord (€ 100,-). Dat geld is besteed aan goede doelen in Son en Breugel. Om tevens onze lokale betrokkenheid in Son en Breugel te tonen hebben we een financiële bijdrage geleverd aan het Bijna Thuis Huis (€ 1.500,-) en neemt een directeur-bestuurder van ’thuis deel aan het comité van aanbeveling. Veldhoven In Veldhoven hebben we Veldhoven on Ice gesteund (€ 500,-), een initiatief voor en door bewoners van Veldhoven. Tot slot heeft ’thuis Stichting Leergeld ondersteund (€ 2.170,-). Eind 2013 hebben we onze grootste leveranciers aangeschreven met het verzoek om ons rond de feestdagen geen kerst-relatiegeschenk te geven maar het bedrag te doneren aan Stichting Leergeld. Wij hebben dat bedrag verdubbeld om ook op deze manier onze maatschappelijke betrokkenheid te tonen in de gemeenten waar wij aanwezig zijn.


, Eindhoven

3.3.4 Locatiebeheer woonwagens ’thuis beheert zeven woonwagenlocaties in de gemeente Best, gemeente Waalre en gemeente Son en Breugel: 86 standplaatsen, 9 kindplaatsen waarvan 5 bewoond, 26 woonwagens en 20 chalets op woonwagenlocaties. Het beleid en beheer zijn gericht op het bieden van perspectief aan woonwagenbewoners. Het gaat daarbij vooral om het inhalen en verminderen van achterstanden, het voorkomen van uitsluiting en segregatie en het bevorderen van integratie in de samenleving. De uitwerking verschilt per gemeente en per locatie. In 2013 is in Best op locatie Terraweg 1 nieuwe woonwagen geplaatst. In Son en Breugel zijn 3 nieuwe woonwagens geplaatst en is 1 bestaande wagen op een andere standplaats gezet. Best De gemeenteraad van Best heeft eind 2012 een besluit genomen over het huisvestingsbeleid van woonwagenbewoners in Best. Dit beleid is in nauwe samenwerking met ’thuis tot stand gekomen. Als onderdeel hiervan is besloten om de grootste woonwagenlocatie (de Terraweg) eerst nog iets uit te breiden en later op natuurlijke wijze te laten inkrimpen. Dit in combinatie met het vervangen en uitbreiden van het aantal chalets op de 2e, kleinere woonwagenlocatie (de Vogelkers). Beide locaties zijn eigendom van ’thuis. Begin 2013 zijn de bewoners hierover ingelicht. Om deze plannen te laten slagen is veelvuldig overleg met zowel de bewoners als de gemeente noodzakelijk. Son en Breugel e Voor woonwagencentrum Oranjetip in Son en Breugel is in de 2 helft 2013, na jaren van onduidelijkheid, door gemeente en ’thuis een gezamenlijk plan voor herstructurering aan de bewoners gepresenteerd. Door nieuwe inzichten bij ’thuis en door een besluit van de gemeenteraad met vergaande consequenties, is dit plan inmiddels niet meer actueel. Eind 2013 heeft de gemeenteraad namelijk besloten (op termijn) de woonwagencentra af te bouwen. ’thuis kan zich hierin vinden voor wat betreft locatie Oranjetip, maar niet voor de overige locaties. Waalre De gemeente Waalre is sinds zeven jaar bezig om de situatie op de woonwagenlocatie in Waalre te normaliseren. Een nauwkeurig proces waarbij vooral juridische zaken spelen in het kader van handhaving. Als eigenaar van de standplaatsen op het woonwagencentrum Broekweg is ‘thuis lid van de klankbordgroep die een normalisatie van de situatie op het centrum volgt. In 2013 zijn in dat kader door de gemeente enkele belangrijke stappen gezet en door ’thuis zijn daarbij de laatste puntjes op de i gezet. De vooruitzichten zijn dat de normalisatie in 2014 kan worden afgerond.


, Eindhoven

4 Vastgoedportefeuille 4.1 Resultaten portfoliobeleid Het portfoliobeleid richt zich op het verbeteren van de woningkwaliteit en daarmee op de aansluiting van het aanbod op de woningbehoefte. De activiteiten bestaan uit het realiseren van (vervangende) nieuwbouw, renovatie, energiebesparende maatregelen, planmatig en dagelijks onderhoud en individuele woningverbeteringen. Resultaten 2013 Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

Gedifferentieerde vastgoedportefeuille We werken aan een gedifferentieerde vastgoedportefeuille en duurzame woningkwaliteit

Doelstelling - Oplevering van 111 nieuwbouwwoningen, waaronder 67 in de huur en 44 in de koop - Verkoop 44 nieuwbouwwoningen - Minimaal 95% begroting planmatig onderhoud is gerealiseerd - Minimaal 95% begroting energiebesparende maatregelen is gerealiseerd - Oplevering van 339 gerenoveerde woningen (complexen: Offenbachlaan, Waleweinstraat, Kijkduinstraat, Zonderwijk)

Resultaten

39 12

69 30

0 0

0 0

41 0

149 42

-

-

-

-

-

68%

-

-

-

-

-

36%

8

162

0

166

0

336

4.2 Nieuwbouw en herstructurering 4.2.1 Productie In 2013 zijn 149 nieuwbouwwoningen opgeleverd, wat ten opzichte van de doelstelling een plus van 38 betekent. De 39 woningen in Dijkstraten in Best zijn, in tegenstelling tot de prognose van oplevering in 2014, door een snelle bouwtijd nog in 2013 opgeleverd. Bouwblok Jasmijn (Bloemenbuurt-Zuid, Eindhoven), dat geheel is opgeleverd in 2013, omvat 12 woningen in plaats van de vooraf geplande 13 woningen, waarmee het verschil van 38 is verklaard. De volgende tabel geeft de verwachte ontwikkeling van de nieuwbouwportefeuille voor de komende jaren. In de periode 2014-2020 zullen nog 922 woningen worden gerealiseerd waarvan ongeveer 2/3 in de huur en 1/3 in de koop. Het gaat hierbij om projecten die “redelijk zeker” zijn. Daarnaast zijn er nog diverse projecten in acquisitie in de verschillende gemeente.


, Eindhoven

Ontwikkeling nieuwbouw Project

Segment Grondgebonden sk vh

sh

vk

Appartement sk vh

sh

vk

Totaal

Best Eindhoven Son en Breugel Veldhoven Waalre

27 20 -

12 -

-

43 -

6 41

-

-

-

39 69 0 0 41

Realisatie 2013

47

12

0

43

47

0

0

0

149

Best Eindhoven Son en Breugel Veldhoven Waalre

23 53 13

-

-

32 -

47 24 -

-

24 -

-

23 156 0 24 13

In uitvoering 2014 Best Eindhoven Son en Breugel Veldhoven Waalre

In voorbereiding 2014-2020

sh = sociale huur vh = vrije sector huur

89

0

0

32

71

0

24

0

216

113 70 13 -

88 -

4 -

203 -

24 93 84 -

-

-

14 -

225 380 0 101 0

196

88

4

203

201

0

0

14

706

sk = sociale koop vk = vrije sector koop

Best De nieuwbouw betrof in 2013 de bouw van grondgebonden woningen in het uitbreidingsplan Dijkstraten. Er zijn 12 sociale koopwoningen en 27 sociale huurwoningen opgeleverd. Daarnaast zijn er nog 23 sociale huurwoningen in aanbouw genomen, die begin 2014 zijn opgeleverd. De sociale huurwoningen zijn alle voorzien van een zogenaamde WKO-installatie (Warmte/Koude Opslag) en zonnepanelen op het dak. In tegenstelling tot de norm EPG (Energie Prestatienorm Gebouwen) van 0,6 voor de nieuwbouw zijn de woningen gerealiseerd met een EPG van 0. De bewoners betalen aan energie Niet Meer Dan Anders in vergelijking met een soortgelijke woning met een CV gasketel en een EPG van 0,6. Door de achterblijvende verkoop van de vrije sector koopwoningen stokt ook de voortgang in het realiseren van de resterende opgave van het totale aantal van 250 sociale woningen die ’thuis in Dijkstraten wil realiseren. In 2013 is het overleg opgestart met betrokken partijen, waaronder de gemeente, om tot een versnelling van de realisatie te komen. Het belang van ’thuis is het invullen van de grote behoefte aan grondgebonden sociale huurwoningen. Eindhoven Het zwaartepunt van het programma in Eindhoven ligt in de wijkvernieuwing van de BloemenbuurtZuid in Stratum en Vredesplein e.o. in Oud Woensel. De 69 opgeleverde nieuwbouwwoningen in Eindhoven in 2013 zijn alle gerealiseerd in Bloemenbuurt-Zuid. Bloemenbuurt Zuid Met de oplevering van de blokken Iris en Anjelier is er een eind gekomen aan de herhuisvesting van terugkeerders. In deze blokken waren ultimo 2013 nog 13 woningen onverkocht. Na een stagnatie in de verkoop is deze eind 2013 weer aangetrokken. Begin maart 2014 staat de teller op 9 onverkocht. Naast de aantrekkende markt zijn het product en de locatie positief onderscheidend ten opzichte van de concurrentie. Het blok Lelie, nu bestaande uit 14 woningen, zal volledig in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) koop worden gerealiseerd. Ultimo 2013 was het deelnamepercentage meer dan voldoende om de plannen verder uit te werken. De start bouw wordt verwacht in het derde kwartaal van 2014. Het verkooprisico is door ’thuis geheel buiten de deur gelegd.


, Eindhoven

De blokken A en K zijn de laatste deelplannen van de Bloemenbuurt Zuid. Het programma zoals nu gepland, zal bestaan uit een mix van grondgebonden koop- en huur woningen en appartementen, zowel in het sociale- als geliberaliseerde segment (totaal 67 woningen). Verwacht wordt dat in beide plandelen in 2015 wordt gestart met de bouw, waarmee eind 2015/begin 2016 het gehele plan zal zijn afgerond. Vredesplein In 2013 is de bouw van het kantoor, gezondheidscentrum en 47 appartementen gestart. De oplevering wordt in september 2014 verwacht. Daarnaast zijn er inmiddels twee blokken met grondgebonden eengezinswoningen in aanbouw, bestaande uit 53 sociale huurwoningen, 18 vrije sector koopwoningen en 24 vrije sector huurappartementen. Ultimo 2013 waren er 5 woningen verkocht. De verkoop druppelt, net als in de Bloemenbuurt, ook hier door. Parallel aan de bouw vinden de infrastructurele werkzaamheden plaats. Son en Breugel In 2013 zijn geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. Met de gemeente en Archipel is een intentieovereenkomst getekend voor de nieuwbouw in het centrum van Breugel, bestaande uit een nieuwe basisschool, zorg gerelateerde appartementen en een aantal grondgebonden woningen. In overleg met partijen wordt een definitief plan opgesteld. Daarnaast is in overleg met de gemeente vastgesteld dat vanuit de woonvisie er behoefte bestaat aan kleinere appartementen voor de doelgroep jongeren. Er zijn enkele concrete locaties waar die realisatie mogelijk is en waarover met betrokken partijen het overleg wordt gevoerd. Veldhoven In 2013 zijn geen nieuwbouwwoningen opgeleverd. e

In 2013 is het project Jovo Woondroom in uitvoering gegaan. De oplevering wordt in het 2 kwartaal van 2014 verwacht. Een bijzonder project, waar twee ouderinitiatieven in participeren, Jovo en Woondroom, en waar 24 eenheden worden gerealiseerd voor autistische kinderen. In ontwikkeling zijn de locaties Leuskenhei en Oerle. Voor beide locaties ligt er een bebouwingsopgave waarbij sprake is van een combinatie van zorgen reguliere woningen. De zorgpartijen zijn concreet in beeld en ultimo 2013 bevinden beide projecten zich in het stadium van concretiseren en vastleggen van alle afspraken. ’thuis ontwikkelt, realiseert en exploiteert alle opstallen binnen beide gebiedsontwikkelingen. Wat betreft de zorg worden langjarige huurcontacten gesloten met de betrokken zorgpartijen. Waalre In 2013 zijn 41 appartementen op de Brabantialocatie opgeleverd. De ideevorming over de realisatie van het vervolg op de Brabantialocatie, waar nog grondgebonden woningen en appartementen dienen te worden gerealiseerd, is opgestart. Het project Heuvelse Hof, bestaande uit 13 grondgebonden sociale huurwoningen, is in 2013 in aanbouw genomen. De oplevering zal in het tweede kwartaal van 2014 zijn beslag krijgen. 4.3 Onderhoud en woningverbetering Onderhoud is dat wat nodig is om het vastgoed gedurende de exploitatietermijn in stand te houden. Onderscheid wordt gemaakt tussen niet-planmatig en planmatig onderhoud. Woningverbetering betreft het verbeteren van de bouwtechnische en functionele woningkwaliteit en het verhogen van het wooncomfort. Hiertoe behoren onder meer de energiebesparende maatregelen en individuele verbeteringen.


, Eindhoven

4.3.1 Niet-planmatig onderhoud Onder niet-planmatig onderhoud vallen alle niet planbare werkzaamheden die op verzoek van huurders (reparatieverzoeken) of bij mutatie (mutatieonderhoud en binnenpakketten) worden uitgevoerd. Niet planmatig onderhoud (x € 1.000,-)

Uitgaven 2013

Uitgaven 2012

Werkbonnen 2013 (aantallen)

- Reparatieverzoeken

€

2.053

€

1.761

9.474

- Mutatieonderhoud

€

779

€

1.012

1.359

- Binnenpakketten

€

916

€

1.345

136

€

3.749

€

4.118

Totaal

10.969

De gemiddelde mutatiekosten bedragen € 1.211 per mutatie (633 verhuringen van woningen en 22 van kamers). Uitschieters (mutatiekosten boven de € 10.000) komen vooral voor bij mutaties in complex ‘t Ven te Eindhoven. Bij de fusie per 1 juli hebben de huurders van Aert Swaens zich voor € 5 incl. BTW per maand, maar zonder entreekosten, kunnen abonneren op het serviceabonnement voor huurdersonderhoud van ’thuis. Het aantal abonnees is mede daardoor gestegen naar 1.223 (ultimo 2013). Nog 4485 huurders in Best, Eindhoven en Son en Breugel met een contract van voor 2010, hebben als overgangsregeling een gratis abonnement. Ruim een vijfde van de werkbonnen heeft betrekking op werkzaamheden die verricht worden ten laste van het serviceabonnement. Met de huurdersorganisaties is afgesproken dat dat kostendekkend moet zijn. De eerste evaluatie vindt medio 2014 plaats. 4.3.2 Planmatig onderhoud Onder planmatig onderhoud vallen alle planbare collectieve werkzaamheden die periodiek worden uitgevoerd. Veelal wordt het periodieke onderhoud gecombineerd met verbeteringswerkzaamheden. Tot planmatig onderhoud worden ook de periodieke werkzaamheden gerekend die op contractbasis worden uitgevoerd zoals onderhoud liften, cv-ketels en brandveiligheid. Planmatig onderhoud (x € 1.000,-)

Uitgaven 2013

- Planmatig onderhoud* - Contractonderhoud - Woningverbetering** - renovaties - energiemaatregelen

Totaal * Van het uitgevoerde planmatig onderhoud is € 804 geactiveerd. ** Alle kosten betreffende woningverbeteringen zijn geactiveerd.

Uitgaven 2012

€ €

10.471 1.383

€ €

9.916 1.386

€ €

15.802 2.868

€ €

2.859 1.818

€

30.523

€

15.979

Van alle planmatige werkzaamheden die voor 2013 waren begroot is 68% gerealiseerd. Bij 2 projecten, complex Wal/Struweel en complex Daslaan e.o. in Waalre (begroting € 2,2 miljoen) zijn de planmatig onderhoudswerkzaamheden gekoppeld aan de investeringen die overlopen naar 2014. Bij project Bredalaan/Jacob Oppenheimstraat in Eindhoven (begroting € 0,1 miljoen) heeft de voorbereiding en het overleg met de bewoners meer tijd gevraagd dan verwacht. De bedragen van deze drie projecten (begroting € 2,3 miljoen) vallen vrij en zijn in de begroting 2014 opnieuw opgenomen. Verder zijn de projecten ruim binnen de begroting gerealiseerd vanwege aanbestedingsvoordelen en vanwege het tijdelijk verlaagde Btw-tarief. 24 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

Evenals in voorgaande jaren is in 2013 veel aandacht besteed aan de klantoriëntatie in het planvormings- en uitvoeringsproces. Dit heeft volgens de KWH-meting geresulteerd in een klanttevredenheid van 7,6 (gemiddelde klanttevredenheid van 28 projecten). Verder heeft ’thuis invulling gegeven aan het beheersen van technische risico’s. Voor het voormalig Domein bezit is gestart met de inventarisatie van asbest (bij voormalig Aert Swaens bezit in 2012 uitgevoerd) en voor het voormalig Aert Swaens bezit is gestart met het inventariseren van de “open” verbrandingstoestellen (bij voormalig Domein bezit in 2012 en 2013 uitgevoerd).Voor het vervangen van ‘open’ verbrandingstoestellen en het verwijderen van asbest zal ’thuis in 2014 beleid opstellen. Daarnaast zal in 2014 een plan van aanpak worden opgesteld met betrekking tot het in kaart brengen c.q. beheersen van de overige technische risico’s. 4.3.3 Renovatie De renovatie van de 228 huurwoningen Zonderwijk in Veldhoven is in het vierde kwartaal 2013 afgerond. De werkzaamheden betroffen o.a. werkzaamheden casco, het vervangen van binnenpakketten en het uitvoeren van energiemaatregelen (Label B). Het project heeft een nominatie ontvangen voor de VKG-architectuurprijs 2013 (categorie Publieksprijs). e

In 2013 is de 1 fase van de renovatie 112 woningen Offenbachlaan Eindhoven in de vorm van e ketensamenwerking uitgevoerd. Dit is het 2 ketensamenwerkingsproject van ’thuis. Ketensamenwerking is gericht op het integraal verbeteren en opnieuw inrichten van het hele proces, met als doel een hogere klanttevredenheid, optimale kennisbenutting van de samenwerkingspartijen in proces en uitvoering en een kostenreductie ten opzichte van de traditionele manier van werken. De resultaten van de renovatie Offenbachlaan zijn zeer positief: een verkorting van de doorlooptijd van technische werkzaamheden in de woning van 10 naar 8 dagen, een klanttevredenheid van 8,6 en een kostenreductie van 10-15%. In 2014 zullen 2 projecten middels ketensamenwerking worden voorbereid c.q. uitgevoerd. Daarnaast zijn de renovaties van 8 woningen Kijkduinstraat in Best en 108 woningen Waleweinstraat in Eindhoven in 2013 afgerond. In het derde kwartaal van 2013 is gestart met de aanpak van 48 portiek-etagewoningen OortlaanMullerlaan in Veldhoven. De gevels worden compleet vernieuwd, nieuwe balkons worden aangebracht, binnenpakketten vervangen, asbest gesaneerd en energiemaatregelen uitgevoerd (Label A). In 2013 is gestart met de planvoorbereiding van 10 woningen in complex Cobbeek in Veldhoven. In de Brainportregio werken bedrijfsleven, kennisinstellingen en overheden als ketenpartners samen in het kennis- en praktijkcluster Energie Neutraal Wonen In Brainport (ENWIB). Hierin is ’thuis actief als vertegenwoordiger van de corporaties in de regio. In dit platform wordt kennis opgebouwd over energie-optimaal wonen en werken enerzijds en wordt deze kennis ingezet voor het realiseren van energie-optimale projecten in de nieuwbouw- en renovatie-omgeving anderzijds. Het doel is om vanuit ENWIB te komen tot het realiseren van praktijkvoorbeelden door gelegenheidsconsortia, gebruik makend van de eerder opgebouwde kennis. Vanuit ENWIB is het initiatief ontstaan voor het ontwikkelen van een duurzaam renovatieconcept, om bestaande woningen in korte tijd en in goede communicatie met de bewoner, te transformeren naar zeer energiezuinige en onderhoudsarme woningen. Hiervoor is een concreet project geadopteerd van 10 woningen Cobbeek in Veldhoven. De ambitie is een energiebesparing van 60%-80% ten opzichte van het gemiddelde huidige energieverbruik, met daarbij een GPR-energiescore van minimaal 7,5.


, Eindhoven

Eveneens is gestart met de planvoorbereiding van de complexen 116 appartementen Wal en Struweel in Veldhoven en 55 appartementen Meresberg, Stevensberg en Ketelberg in Veldhoven. 4.3.4 Energiebesparende maatregelen ’thuis wil nog ruim 3.800 woningen in een periode van 6 jaar van energiebesparende maatregelen voorzien. In 2013 is een plan van aanpak opgesteld voor deze algehele verbetering van de woningvoorraad. De energiebesparende maatregelen worden als een totaalpakket aangeboden in combinatie met andere onderhoudswerkzaamheden. Bij deelname gaan de bewoners akkoord met een huurverhoging van 75% van de theoretisch berekende energiebesparing. De aanpak draagt bij het realiseren van een gemiddeld energielabel C voor de totale woningvoorraad. Ultimo 2013 geldt voor onze woningvoorraad een gemiddelde energie-index van 1,65; een gemiddelde dat overeenkomt met energielabel D. Van de werkzaamheden die voor 2013 waren begroot (€ 6,8 miljoen) is 36% gerealiseerd. Bij enkele grote complexen bleek bij de uitwerking dat het aanbrengen van vloerisolatie niet mogelijk is en dat de vloer en/of spouwisolatie reeds aanwezig was. Daarnaast wordt in de begroting uitgegaan van 100% deelname van bewoners, in de praktijk ligt dit op ongeveer 80-85%. Bij complex Wilhelminadorp in Best (begroting € 2,2 miljoen) ligt het deelnamepercentage met 40% echter aanzienlijk lager. Bij 3 projecten in Eindhoven (83 woningen) zijn als pilot zonnepanelen aan de bewoners aangeboden. 14 Bewoners (17%) hebben gebruik gemaakt van het aanbod. 4.3.5 Energie Exploitatiemaatschappij (EEM) Eind 2013 is ’thuis Energie BV opgericht. Als eerste project zijn de sociale huurwoningen in het uitbreidingsplan Dijkstraten in Best opgenomen. Ook de nieuwbouwwoningen (huur en koop) Vredesplein e.o., alsmede ons nieuwe kantoor en het gezondheidscentrum, worden voorzien van duurzame energie (WKO). Deze duurzame installatie wordt eveneens ondergebracht in ’thuis Energie BV. Bewoners van de aangesloten woningen sluiten een leverings- of huurovereenkomst met ’thuis Energie BV en betalen daarvoor een vergoeding, waarbij uitgangspunt is dat het totale bedrag voor elektra en warmte niet hoger mag zijn dan voor een vergelijkbare traditionele gasgestookte woning. 4.3.6 Opplussen en WMO aanpassingen ’thuis faciliteert huurders om ondanks fysieke beperkingen zo lang mogelijk zelfstandig in hun woning te blijven wonen. Na de fusie is het beleid van de beide organisaties gecontinueerd. De opplusvoorzieningen zijn relatief eenvoudige aanpassingen aan de woning (verhoogde wc-pot, beugels en dergelijke) die niet via het gemeentelijke WMO-beleid worden aangevraagd en bekostigd, maar door en voor rekening van ’thuis worden uitgevoerd. In 2013 zijn 244 opplusverzoeken met een gemiddeld bedrag van € 369,- uitgevoerd. De overige WMO aanpassingen worden (mede) door de gemeente betaald. Het betreft 39 aanpassingen met een gemiddeld bedrag van € 410,-. 4.3.7 Individuele woningverbeteringen De beide rechtsvoorgangers van ’thuis kennen allebei de mogelijkheid van individuele woningverbetering tegen huurverhoging. In 2013 zijn er 72 individuele woningverbeteringen uitgevoerd, met een totale investering van € 72.000,-. Dit komt neer op een gemiddelde investering van € 1.000,- per woning waar de verbetering is uitgevoerd.


, Eindhoven

Het aanbrengen van een dakkapel is de meest aangevraagde verandering in de woning. De overige aanvragen hadden veelal betrekking op het plaatsen van een erfafscheiding of poort of een tweede toilet op de verdieping. 4.3.8 Leveranciersmanagement en inkoopbeleid Eind 2013 is een eerste aanzet gegeven voor het leveranciersmanagement en inkoopbeleid van ’thuis. Het aanbestedingsbeleid is uitgewerkt, vastgoedcontracten zijn geharmoniseerd en het prijzenboek voor het dagelijks onderhoud is geïmplementeerd. In 2014 zal het leveranciersmanagement en inkoopbeleid verder worden uitgewerkt. 4.4 Samenstelling en dynamiek portfolio Keuzes bieden in het wonen die passen bij iedere fase van een wooncarrière vraagt om een aanbod dat varieert naar woningtype, prijs, eigendomsvorm en locatie. Het aanbod dient zich zodanig te ontwikkelen dat dit beter aansluit bij de kwalitatieve en kwantitatieve vraag. Per ultimo 2013 bestaat de woningvoorraad van ’thuis uit 10.538 zelfstandige woningen. Samenstelling vastgoedportefeuille Voorraad ultimo 2013 Woningtype Eengezinswoning

Best

Aantal

Eindhoven

%

Aantal

%

Son & Breugel

Aantal

%

Veldhoven

Aantal

%

Waalre

Aantal

%

Totaal ’thuis Aantal

%

659

39,2%

2.299

63,5%

608

57,4%

1.556

46,8%

500

58,8%

5.622

53,4%

37

2,2%

83

2,3%

70

6,6%

159

4,8%

17

2,0%

366

3,5%

0

0,0%

28

0,8%

0

0,0%

2

0,1%

40

4,7%

70

1,0%

Etagewoning met lift

532

31,6%

720

19,9%

229

21,6%

876

26,4%

130

15,3%

2.487

23,6%

Etagewoning zonder lift

455

27,0%

492

13,6%

152

14,4%

730

22,0%

163

19,2%

1.992

18,9%

Totaal

1.683

100%

3.622

100%

1.059

100%

3.323

100%

850

100% 10.537

100%

Aandeel portfolio

1.683 16,0%

3.323 31,5%

850

8,1% 10.537

100%

Semi-bungalow Bungalow

3.622 34,4%

1.059 10,0%

Naast 10.537 zelfstandige woningen zijn 1.255 vastgoedeenheden in beheer en exploitatie, waaronder kamers (107), woonwagens en chalets in eigendom (49), standplaatsen (86), garages en parkeerplaatsen (930), semi-commerciële en sociaal-maatschappelijke ruimten (62), bergingen (13) en woningen van derden (8).


, Eindhoven

5 Organisatie 5.1 Resultaten samenwerking en dienstverlening Resultaten 2013 Totaal ’thuis

Dienstverlening We stellen onze klant centraal in de dienstverlening:

Doelstelling

Resultaten

- De nieuwe organisatiestructuur functioneert per 1 juli 2013 (incl. Viewpoint) - Het KWH-huurlabel is behouden

75% Ja

- Minimaal 85% van de klachten is binnen 10 werkdagen afgehandeld

76%

- De organisatiekosten blijven binnen de begroting

99%

Organisatie ’thuis

Management De leiding van de werkorganisatie is in handen van de directie, bestaande uit de directeur-bestuurder, mevrouw drs. H.A.M. Van der Herten en directeur-bestuurder ir. E.J.M. de Groot. Het managementteam bestaat naast de directie uit de managers van de afdelingen Wonen, Bedrijfsvoering en Vastgoedbeheer. Bestuur en Raad van Commissarissen ’thuis kent een tweehoofdig bestuur, de directeur-bestuurders. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij ’thuis en de met haar verbonden ondernemingen. Voor het verslag van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar Hoofdstuk 7.


, Eindhoven

5.2 Organisatieontwikkeling 5.2.1 Personeelsmanagement ’thuis wil markt- en resultaatgericht werken, transparant, respectvol en betrokken met klanten omgaan, samenwerken met maatschappelijke partners en huurders en kansen benutten als die zich voordoen. Dit vraagt ondernemerschap van individuele medewerkers en ruimte om binnen kaders te kunnen handelen. Onze kernwaarden daarbij zijn: Ondernemend, Transparant, Betrokken, Respectvol Het jaar 2013 stond in het teken van de nieuwe organisatie ’thuis. Nieuwe afdelingen, nieuwe functies. Voor alle medewerkers betekende dit leren werken in een nieuwe werkomgeving, in een veranderde functie, met nieuwe collega’s. Belangrijk daarbij is dat medewerkers zich de nieuwe functie en omgeving snel eigen kunnen maken. De medewerkers van ’thuis worden daarom gecoacht, gestuurd en beoordeeld op zowel output als competenties, het geheel van kennis, vaardigheden en gedrag. In 2013 is de nieuwe organisatie vormgegeven en is er een aanloop gemaakt richting de personeelsevaluatiecyclus. Met alle medewerkers worden gerichte afspraken gemaakt over verwachtingen met betrekking tot output en competenties. Gedurende het jaar worden deze in voortgangsoverleg, functionerings- en beoordelingsgesprekken bewaakt en geëvalueerd. De cyclus geeft duidelijkheid over verwachtingen van leidinggevenden en medewerkers. 5.2.2 Opleidingen In 2013 zijn verschillende opleidingen op het gebied van kennis, vaardigheden en gedrag gevolgd, zoals omgaan met agressie, huurrecht, trainingen primair systeem. Ook heeft een aantal medewerkers een coaching traject gevolgd. De CAO woondiensten heeft in 2010 de regeling voor het persoonlijk loopbaanbudget toegevoegd aan de opleidingsmogelijkheden. Dit houdt in dat elke medewerker de beschikking krijgt over een budget dat besteed kan worden aan persoonlijke ontwikkeling. 31 medewerkers hebben in 2013 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. 5.2.3 Samenstelling en mutaties personeel De gegevens over het personeel van ’thuis zijn exclusief leden van de Raad van Commissarissen. Samenstelling

2013 'thuis

Aantal medewerkers

2012 Domein

2012 Aert Swaens

137

90

46

116,13

70,8

40,83

% mannen

42%

38%

52%

% vrouwen

58%

62%

48%

% fulltime

56%

40%

63%

% parttime

44%

60%

38%

Medewerkers in fte

Leeftijdsopbouw %

< 25 jaar

2013 'thuis

2012 Domein

2012 Aert Swaens

5%

5%

0%

25 - 34 jaar

15%

16%

28%

35 - 44 jaar

31%

31%

28%

45 - 54 jaar

28%

29%

33%

55 - 64 jaar

21%

19%

11%

Bovenstaande overzichten hebben betrekking op de bezetting. De per 1 juli 2013 vastgestelde formatie bedraagt 115,6 fte. We werken met vaste dienstverbanden en een flexibele schil. 29 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

In- en uitstroom

2013 'thuis

In dienst

5

Uit dienst

9

Er zijn 5 nieuwe medewerkers in dienst gekomen van ’thuis en er zijn 9 medewerkers vertrokken. Hierin zijn ook de tijdelijke medewerkers inbegrepen voor vervanging van zwangerschapsverlof en ziekte. Vakantiekrachten en stagiairs zijn niet meegenomen. 5.2.4 Organisatiekosten De totale organisatiekosten bedragen € 14.656.836,- (begroting 2013 was € 14.728.734,-). Hiervan wordt € 2.162.101,- gedekt door interne doorberekening. Daarmee bedragen de netto organisatiekosten € 12.494.735,-, waarvan circa € 483.318,- betrekking heeft op fusiekosten. 5.2.5 Ziekteverzuim In 2013 is het ziekteverzuim met 2,93% gestegen ten opzichte van 2012 (Domein en Aert Swaens). Met name het langdurend verzuim is omhoog gegaan. In samenspraak met de Arbo arts hebben we vastgesteld dat het om niet-werk gerelateerd verzuim gaat. We volgen de ontwikkelingen rondom het ziekteverzuim nauwgezet. Duurklasse

Ziekteverzuim percentage

Gemiddelde melding frequentie

Gemiddelde verzuimduur in dagen

Kort verzuim (< 8 dagen)

0,64%

0,76

3,09

Middellang verzuim (8 - 42 dagen)

0,76%

0,20

13,85

Lang verzuim (> 43 dagen)

4,28%

0,11

161,43

5,68%

1,08

13,15

Totaal

5.2.6 Overleg met de OR In 2013 is er constructief overleg geweest met de Tijdelijke OndernemingsRaad (TOR). Het richtte zich vooral op de nieuwe organisatie ’thuis. Hierbij lag de focus op de inrichting van de nieuwe organisatie, het Sociaal Plan, het arbeidsvoorwaardenpakket voor de nieuwe organisatie en de OR samengesteld. 5.3 Kwaliteit van de dienstverlening 5.3.1 Klachtenafhandeling – de bezwaarprocedure De interne klachtenprocedure van beide organisaties is per 1 juli voortgezet als bezwaarprocedure van ’thuis . Het aantal bezwaren van ’thuis over 2013 (dus inclusief het eerste halve jaar waarin Aert Swaens en Domein nog niet gefuseerd waren) komt op 143. Daarvan zijn er 108 (76%) binnen 10 werkdagen afgehandeld. De doelstelling was dat 85% binnen 10 dagen zou worden afgehandeld. De score is met name negatief beïnvloed door de maanden vlak na de fusie: de vakantieperiode in combinatie met gewenning van medewerkers aan de nieuwe werkwijze en systemen. De overschrijding van de termijn was in alle gevallen te wijten aan te late actie bij ’thuis. Het aantal bezwaren ligt op het zelfde niveau als dat van 2012.


, Eindhoven

Totaal 2013 Aantal bezwaren Te laat afgehandeld

Totaal 2012

143

144

35

-

5.3.2 Klachtencommissie conform art.16 BBSH In 2013 hebben er twee klachtencommissies gefungeerd. Bij de klachtencommissie van voormalig Aert Swaens zijn er 10 klachten ingediend, waarvan er 4 niet ontvankelijk verklaard waren (in 2012 waren dat er 19 waarvan er 7 niet ontvankelijk zijn verklaard). In 2013 zijn er door de klachtencommissie 4 adviezen uitgebracht waarvan het bestuur er 1 heeft overgenomen, 1 gedeeltelijk heeft opgevolgd en 2 niet heeft opgevolgd. 1 klacht is intern afgewikkeld en in 1 casus is er geen advies uitgebracht. Bij de klachtencommissie van voormalig Domein zijn er 17 klachten ingediend, waarvan er zeven niet ontvankelijk zijn verklaard en 3 alsnog door de organisatie zijn afgehandeld (in 2012 waren dat er 12 waarvan er 1 niet ontvankelijk is verklaard). In 2013 zijn door de commissie 4 adviezen uitgebracht, die allemaal door het bestuur zijn overgenomen. Van twee klachten uit 2013 vindt de behandeling in 2014 plaats. Van een klager is niets meer vernomen. De voorzitters van de beide klachtencommissies hebben op verzoek van het bestuur van ’thuis voorstellen gedaan voor een klachtenregeling en het instellen van een klachtencommissie conform art. 16 BBSH voor ’thuis Deze nieuwe klachtencommissie zal naar verwachting vanaf april 2014 functioneren. 5.3.3 KWH Om de kwaliteit van de dienstverlening te bewaken, laat ’thuis de dienstverlening toetsen door KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). KWH monitort de dienstverlening van de aangesloten corporaties continu deed dit vanaf 1 juli ook voor ’thuis. De gevolgen van de fusie waren duidelijk zichtbaar in de cijfers. Op twee onderdelen presteerde ’thuis na 1 juli benedenmaats: ‘bereikbaarheid’ en ‘klachten behandelen’. Na een interne campagne gericht op de verbetering van de inrichting van het telefoonsysteem en interne instructies, is de score voor bereikbaarheid verbeterd. Voor het behandelen van klachten is de verbetering nog niet voldoende, maar KWH heeft aangegeven dat het onderdeel klachten behandelen in 2013 niet zal meetellen voor het labelbehoud. Hiermee heeft ’thuis het KWH-label behouden in 2013. “Klachten behandelen” bij KWH gaat over de ervaringen van de klanten die ontevreden zijn. KWH poogt te meten of deze klanten zich serieus genomen voelen en of zij vinden dat de organisatie moeite doet voor een oplossing, omdat uit onderzoek blijkt dat mensen dat het belangrijkste vinden als zij ontevreden zijn. Het blijkt echter moeilijk om dat goed te meten.


, Eindhoven

Label onderdeel

Score 2013

Vereist minimaal gemiddelde

Klantcontact - bereikbaarheid

7,0

7

- communicatie/informatie

7,1

7

- woning zoeken

7,6

7

- nieuwe woning

7,7

7

- huur opzeggen

7,9

7

- reparaties

7,7

7

- onderhoud

7,6

7

6,1

6,5

Verhuizen

Onderhoud

Klachten behandelen

Totaalscore

7,4

5.4 Overleg met klanten 5.4.1 Huurdersraad i.o. In 2013 heeft driemaal regulier overleg tussen ’thuis en de Huurdersraad i.o. plaatsgevonden. Er is frequent overleg geweest met werkgroepen van de Huurdersraad i.o. over de harmonisatie van het beleid van beide fusie-corporaties tot het beleid van ‘thuis. Daarnaast heeft er veel onderling overleg plaatsgevonden tussen de beide organisaties om te komen tot één huurdersorganisatie. Het overleg met de Huurdersraad i.o. vindt plaats op basis van de, op 28 januari 2013, ondertekende samenwerkingsovereenkomst. In 2013 bracht de Huurdersraad i.o. zowel gevraagd als ongevraagd advies uit. Deze adviezen werden geheel of gedeeltelijk overgenomen. Gevraagd advies is uitgebracht over: - Huurprijsbeleid - Huurdersonderhoud - Prestatieafspraken Eindhoven 2013 - Woonruimtebemiddeling - Huurverhoging 2013 - Verkoop en verhuur - Sociaal beheer - Klantbediening - Dagelijks onderhoud - Huurincasso en servicekosten - Algemene voorwaarden (incl. tarievenlijst boetes) - Bezwaarprocedure - Onderhouds ABC - Uitwerking van het service-abonnement en de drie fondsen (glas-, riool- en gotenfonds) - Samenwerking met bewonerscommissies Advies gevraagd in 2013 – advies uitgebracht in 2014: - Prestatieafspraken Veldhoven - Warmtelevering voor ’thuis - Warmtelevering en verhuur van warmte-installaties door ’thuis Energie BV - Glasbewassing Ongevraagd advies is uitgebracht over: - Klachten huurincasso 32 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

De Huurdersraad i.o. is een belangrijke gesprekspartner bij de bepaling van de strategie van ’thuis. Er zijn twee bijeenkomsten geweest met leden van de Huurdersraad i.o. over de strategische keuzes van ’thuis en de herijking van het ondernemingsplan. Het jaarlijkse overleg tussen Huurdersraad i.o., de door de Huurdersraad i.o. voorgedragen commissarissen van ’thuis heeft in 2013 één keer plaatsgevonden. 5.4.2 Bewonerscommissies In 2013 zijn er afspraken gemaakt over de wijze waarop ’thuis samenwerkt met bewonerscommissies of, als er geen ‘officiële’ bewonerscommissie is, samenwerkt met de bewoners van een buurt of een complex. Vertrekpunt daarbij is dat ’thuis betrokkenheid en eigenaarschap van huurders belangrijk vindt en actief zoekt naar de voor betreffende complex of buurt meest geëigende vorm. De samenwerkingsovereenkomst van de Huurdersraad i.o. en ’thuis is daarbij kaderstellend. ’thuis kent 43 bewonerscommissies, 1 in Best, 12 in Eindhoven, 5 in Son en Breugel, 23 in Veldhoven en 2 in Waalre (in Waalre zijn ook nog 2 activiteitencommissies). De jaarlijkse bedankavond voor alle vrijwilligers die zich inzetten in onze wijken en buurten heeft plaatsgevonden op 16 januari 2014 in Eindhoven. Deze succesvolle avond werd door een recordaantal van 239 genodigde vrijwilligers bezocht. Lekker eten en drinken werd afgewisseld met informatief en onderhoudend entertainment. 5.5 Samenwerking en verbindingen 5.5.1 Futura Als partner van Futura neemt ’thuis deel aan een aantal door Futura georganiseerde activiteiten zoals aan het bestuurlijk platform, bijeenkomsten over ketenintegratie, duurzaamheid, finance & treasury, personeel & organisatie en informatie & automatisering. De deelname aan platformbijeenkomsten heeft als doel de wederzijdse kennisoverdracht, waarbij netwerken met andere Brabantse corporaties ook een belangrijk voordeel oplevert. 5.5.2 Platform Eindhovense Corporaties (PEC) In het platform vindt de beleidsmatige afstemming plaats tussen de Eindhovense corporaties en wordt het bestuurlijk overleg Wonen met de gemeente Eindhoven voorbereid. Belangrijke onderwerpen in 2013 waren o.a.: - Woonruimteverhuur (minder urgenten, minder uitzettingen, minder probleemhuurders) - Huisvesting van bijzondere doelgroepen - Uitrol project Wij-Eindhoven - Betrekken huurders bij prestatieafspraken - Projectplan t.b.v. huisvesting NEOS - Prestatieafspraken met de gemeente Eindhoven - Onderlinge samenwerking tussen de Eindhovense corporaties 5.5.3 Bestuurlijk overleg regio SRE In het kader van het bestuurlijk overleg met het SRE heeft ’thuis deelgenomen aan de conferentie ‘Verbeteren woningmarkt in het Stedelijk Gebied Eindhoven’. Met gemeente- en corporatiebestuurders hebben we indringend gesproken over nut en noodzaak van de afspraken die de gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben gemaakt over het functioneren van de woningmarkt. Door ’thuis is de ‘Regionale Verklaring huisvesting arbeidsmigranten 2.0’ ondertekend. De regionale verklaring bestaat uit een reeks afspraken tussen overheden, bedrijfsleven en corporaties in de regio Zuidoost Brabant over de huisvesting van arbeidsmigranten (kwaliteit, scheiding wonen-werk, toezicht 33 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

en handhaving). Vanuit de regio zijn ook afspraken gemaakt over de invulling van de taakstelling voor de regio. ’thuis wil met alle gemeenten waarin zij werkzaam is prestatieovereenkomsten afsluiten. Daartoe wordt onder andere bestuurlijk overleg gevoerd. Het zoeken naar de juiste vorm en de afstemming met andere partners kost nog steeds veel tijd. In iedere gemeente verloopt het proces anders, afhankelijk van de beleidscontext en de opvattingen van bestuurders. 5.5.4 Bestuurlijk overleg gemeenten Best In de gemeente Best vindt gestructureerd overleg plaats met de verantwoordelijke wethouders. In 2010 zijn met de gemeente meerjarige prestatieafspraken gemaakt voor de periode tot en met 2014. Tijdens het bestuurlijk overleg wordt de voortgang van de realisatie van deze afspraken besproken. Daarnaast zijn o.a. de volgende onderwerpen aan de orde geweest: -

Woningmarkt in Best en bijdrage ’thuis Sloop/nieuwbouw flats Willem de Zwijgerweg Voortgang nieuwbouw Dijkstraten Bijna Thuis Huis de Vlinder Toekomst Bestwijzer Afstemming huurincassobeleid ’thuis Toekomst woonwagenlocaties Terraweg en Vogelkers

Eindhoven In 2013 hebben de volgende onderwerpen bijzondere aandacht gekregen: Selectie partijen collectief welzijnswerk Voor Eindhoven-Noord en Woensel Zuidwest is ’thuis lid geweest van twee selectiecommissies voor collectief welzijnswerk, voor Eindhoven een nieuwe manier van selecteren van het welzijnswerk. De bewoners van de gebieden hebben in deze selectie de grootste stem gehad. Een voor Nederland redelijk uniek proces om bewoners op deze manier te laten mee kiezen. De keuze, in de vorm van een zwaarwegend advies aan het College, is overgenomen door het College en de gekozen partijen zijn inmiddels aan het werk. Prestatieafspraken Afgelopen jaar zijn op de gezamenlijke heidagen van het gemeentebestuur en de corporatiebesturen de thema’s uitgewerkt die alleen door samenwerking goed kunnen worden opgepakt. In 2013 zijn de volgende thema’s uitgewerkt in prestatieafspraken: Woningmarkt: beschikbaarheid en betaalbaarheid Hoe kan de Eindhovense woningmarkt in beweging worden gehouden? Gemeente en corporaties besteedden in 2013 bijzondere aandacht aan enkele specifieke doelgroepen: arbeidsmigranten, kenniswerkers en middeninkomens. Bij elk van deze groepen was de vraag wat hun situatie op de woningmarkt is en welke instrumenten ingezet kunnen worden om deze te verbeteren. Dat gold tevens voor het onderwerp ‘wonen met zorg’: in 2013 is bekeken welke opgave hier op gemeente en corporaties af komt. De woningmarkt als geheel stond ook ter discussie. Zo worden regionale afspraken met de omliggende gemeenten gemaakt, met name over de woonruimteverdeling. Met het nieuwe Kenniscluster Wonen Zuidoost Brabant (TU/e) kan de markt nog beter worden gevolgd. Duurzame stad in Brainport: groene woningen en zelfvoorzienende wijken Duurzaamheid stond in 2013 onder druk, door strakkere financiële kaders bij de corporaties en belemmeringen vanuit regelgeving. Besloten is om duurzaamheid meer ondergeschikt te maken aan het wonen en meer specifiek aan de kerntaken van de corporaties. Denkend vanuit betaalbaarheid en kwaliteit ontstaat meer ruimte voor investeringen in de energetische kwaliteit van woningen. Deze


, Eindhoven

inperking ten spijt zijn het afgelopen jaar volop resultaten geboekt, met het gedachtegoed van The Natural Step als leidend principe. In 2014 gaan gemeente en corporaties daar volop mee door. Supervillage: onderscheidende woon- en werkmilieus Bij het thema Supervillage gaat het om de dorpen en wijken waaruit Eindhoven is opgebouwd en die de stad haar bijzondere ‘DNA’ verschaffen. Bij de opstelling van de gemeentelijke Woonvisie wordt hier nader op ingegaan. Verder is het wijkgericht denken en doen gecontinueerd. De prestaties ten aanzien van de thema’s worden gevolgd en indien nodig besproken in het Bestuurlijk Overleg Wonen (BOW). Het voorzitterschap daarvan rouleert en ligt in 2013 bij Woonbedrijf. Vanaf 2014 is het voorzitterschap belegd bij ’thuis. Huisvesting arbeidsmigranten Met de gemeente Eindhoven zijn afspraken gemaakt over de door de corporaties te realiseren aantallen wooneenheden voor arbeidsmigranten in de stad. Primair wordt ingestoken op de transformatie van kantoren en herbestemming van maatschappelijk vastgoed van de gemeente. Door ’thuis is een tiental locaties bekeken op haalbaarheid. De druk op de kantorenmarkt in Eindhoven is ondanks de gigantische leegstand nog niet zo groot, dat de prijzen gezakt zijn tot het punt dat transformatie ook haalbaar is binnen de door ’thuis gehanteerde financiële parameters. Naast de grootschalige locaties, zijn ook kleinschalige projecten bekeken. In 2013 is de mogelijkheid voor kamergewijze verhuur aan arbeidsmigranten op de locatie Kronehoefstraat 45 onderzocht. Belangrijk is om ook op deze locaties te werken aan maatschappelijk draagvlak. De verwachting is dat hier in 2014 circa 10 onzelfstandige wooneenheden worden gerealiseerd. Met gemeente, Woonbedrijf en Wooninc. worden de wenselijkheid van één toewijzingssyteem en de samenwerking op het gebied van beheer bekeken. Vanuit ’thuis is er op aangedrongen om beter inzicht te krijgen in de aantallen te huisvesten arbeidsmigranten, maar ook in de kwalitatieve vraag. Son en Breugel Met het gemeentebestuur is intensief overleg geweest over o.a.: -

De verplaatsing van het woonloket in samenhang met het realiseren van een Centrum voor Maatschappelijke Dienstverlening. Woonwagenzaken en herontwikkeling van de locatie Oranjetip. Het convenant signaleringsoverleg, dat in 2013 is getekend door ’thuis, de gemeente en andere maatschappelijke partners.

’thuis heeft in 2012 een belangrijke bijdrage geleverd aan de totstandkoming van de woonvisie. De gemeente Son en Breugel heeft tot eind 2013 gewacht om procesafspraken te maken om te komen tot concrete prestatieafspraken. Veldhoven In 2013 is gestart met het structureel één maal per kwartaal overleggen met de betrokken wethouders. Tijdens dit overleg zijn o.a. de volgende onderwerpen aan de orde geweest: -

Ondertekening convenant Veldhoven Vernieuwend Vitaal Toekomst “de inloper” in Cobbeek Huisvesting asielzoekers Verbreding toekomstige huisvesting woonwinkel ‘thuis Nieuwbouwproject Oerle Nieuwbouwproject Leuskenhei

Daarnaast heeft 2013 nadrukkelijk in het teken gestaan van de totstandkoming van prestatieafspraken met de in Veldhoven werkzame woningcorporaties ’thuis en Woonbedrijf. In december is overeenstemming bereikt over de prestatieafspraken. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de huisvesting van bijzondere doelgroepen, deelname aan Veldhoven Vernieuwend Vitaal, vaststelling opgave wonen met zorg en informatie-uitwisseling ten aanzien van 35 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

de woningvoorraad en verhuur. Dit laatste zal mede de basis vormen voor de in 2014 op te stellen woonvisie. Waalre Met het gemeentebestuur is intensief overleg geweest over o.a.: Evaluatie van het project ‘De Inloper’ De realisatie van de woonwinkel van ’thuis in Aalst/Waalre Normalisatie van de woonsituatie op de woonwagenlocatie Broekweg

-

’thuis heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan de totstandkoming van een geactualiseerde woonvisie voor de gemeente Waalre. Eind 2013 zijn er concrete procesafspraken gemaakt om te komen tot wederzijdse prestatieafspraken. Afronding hiervan is voorzien in het tweede kwartaal van 2014. 5.5.5 Vereniging van Eigenaren (VvE) Door de fusie zijn voor wat betreft de Verenigingen van Eigenaren, twee verschillende werkwijzen bijeen gebracht. Waar Domein het beheer van de verenigingen waarin zij participeerde uitbesteedde aan derden, had Aert Swaens een eigen beheertak. Bij ’thuis is deze beheertak blijven bestaan binnen de afdeling Vastgoedbeheer. ’thuis beheert nu 26 verenigingen en draagt daar zorg voor het technisch en administratief beheer. Bij 12 van deze verenigingen voert ’thuis ook de bestuurstaak uit. Beleidsmatig is de keuze gemaakt dat deze bestuurstaak slechts nog vervuld wordt bij complexen waar ’thuis een meerderheidsbelang als eigenaar heeft. Als eigenaar participeert ’thuis in 43 verenigingen. Deze eigenaarsrol valt sinds de fusie onder de verantwoordelijkheid van Sociaal Beheer. Zij vertegenwoordigt meer dan 1.000 appartementen binnen deze 43 verenigingen. Naast de VvE’s heeft ’thuis ook nog te maken met een aantal bijzondere beheersituaties, zoals mandelige terreinen en gedeelde parkeerkelders. Het beheer van de mandelige terreinen is in handen van ’thuis en de parkeerkelders zijn in beheer bij een extern beheerder. Het is de ambitie van ’thuis om deze beheersituaties beter te gaan managen. Overzicht van VvE’s en beheersituaties per gemeente: VvE's en beheersituaties Best

Eindhoven

Son & Breugel

Veldhoven

Waalre

Totaal ’thuis

- VvE

4

6

3

20

10

43

- Mandelige terreinen

-

3

-

-

-

3

- Parkeerkelders

1

-

1

-

-

2

Richting toekomst heeft ’thuis de wens om 11 VvE’s die nu door derden worden beheerd, binnen de eigen organisatie te gaan beheren. Hiervoor worden in de loop van 2014 initiatieven genomen. In de nabije toekomst worden twee nieuwe verenigingen opgericht. Dit betreft de complexen Oortlaan en Mullerlaan in Veldhoven, waar ’thuis het besluit heeft genomen om uit te ponden. Hierdoor ontstaat automatisch een VvE. Een soortgelijke situatie heeft zich in 2012 voorgedaan bij de complexen Koningin Julianaweg en Willem de Zwijgerweg in Best.


, Eindhoven

5.5.6 Bonaire Op uitdrukkelijk verzoek van het ministerie van BZK heeft woningstichting Aert Swaens (AS) als één van de rechtsvoorgangers van ‘thuis vanaf medio 2010 ondersteuning geboden aan Fundashon Cas Bonaireano (FCB) ter verbetering van de interne organisatie en volkshuisvestelijke prestaties. De samenwerking is gebaseerd op een Memorandum of Understanding (MOU), die medio 2013 is verlengd met een periode van 3 jaar en heeft de instemming van het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB). Het Ministerie van BZK heeft begin 2013 het verzoek gedaan aan ‘thuis om de bestaande samenwerking met FCB te continueren en mede in samenspraak met het OLB, FCB en BZK gezamenlijk het volkshuisvestingsbeleid op Bonaire te versterken en de vast te stellen werkagenda voor de invulling van het woningmarktbeleid uit te werken. De samenwerking tussen woonstichting ‘thuis en FCB is in de kern gericht op kennisdelen en beheren van leefbaarheidsbudgetten. Daarbinnen onderscheiden we de volgende doelstellingen:     

Bijdrage leveren aan het oplossen van leefbaarheidsvraagstukken op Bonaire; Verbeteren van de kwaliteit van de volkshuisvesting en inlopen van achterstanden op dit gebied; Professionaliteit op het gebied van financiën en organisatie van FCB verder verbeteren; Bevorderen duurzame samenwerking tussen FCB en Openbaar Lichaam; Bevorderen van samenwerking tussen maatschappelijke organisaties op het gebied van wonen op Bonaire;  Bevorderen dat rijksbudgetten voor Bonaire ten dienste van (leefbaarheids)projecten doelmatig worden besteed en het beheer van de door BZK beschikbaar gestelde middelen voor de BESeilanden. 5.5.7 Groepsstructuur ’thuis Onderstaande groepsstructuur is ontstaan door de samenvoeging van voormalig Woonstichting Domein en Woningstichting Aert Swaens. Verbindingen Woonstichting Thuis

Lichtrijk Beheer BV Vordering € 63.449,80

NEM Eindhoven BV 100% zeggenschap

Domein Holding BV

’thuis energie BV

Domein Vastgoed BV

AK € 18.000

Lening € 864,251,80

Aert Swaens Holding BV

Aert Swaens Vastgoed BV

Aert Swaens Vastgoed Diensten BV

Aert Swaens Projectontwikkeling BV

In 2014 wordt deze BV structuur in lijn gebracht met het verbindingenstatuut van ’thuis en de novelle. Concreet betekent dat een vereenvoudiging in de BV-structuur. Lichtrijk Beheer BV wordt opgeheven in 2014. Rond de afbouw van NEM Eindhoven BV worden afspraken gemaakt. De betalingsafspraken rondom rente en aflossing worden correct nagekomen.


, Eindhoven

6 Financiën 6.1 Resultaten maatschappelijk ondernemen De vastgoedportefeuille en het daaraan verbonden vermogen is feitelijk de kurk waar we als woningcorporatie op drijven. Het stelt ons in staat om onze doelgroepen te huisvesten en middelen te genereren om onze ambities als ’thuis waar te maken. Resultaten 2013 Totaal ’thuis

Maatschappelijk ondernemen Wij dragen zorg voor financiële continuïteit door: - Te sturen op een vermogenspositie die voldoet aan de A-status van het CFV. - Het aflossingspotentieel in de operationele kasstromen te bewaken.

Doelstelling

Resultaten

- Het aflossingspotentieel vreemd vermogen is minimaal 2%.

Ja 1,78 41,4 Ja

- De rentedekkingsgraad (ICR) bedraagt tenminste 1,4. - De solvabiliteit is minimaal 20%. - Het continuïteitsoordeel A van het CFV is behouden.

6.2 Financieel beleid en sturingsratio’s Binnen ‘thuis vinden we het dan ook van groot belang dat we financierbaar blijven voor het WSW en dat de “A-status” bij het CFV behouden wordt. Concreet betekent dat we kritisch kijken naar het nieuwe beoordelingskader hetgeen zoveel betekent dat de: -

rentedekkingsgraad (ICR) tenminste 1,4 is solvabiliteit volgens de beleidsregels van het CFV minimaal 20% moet zijn, dit wordt overigens 22,5% de LTV (Loan to Value). De maximale norm bedraagt 75%. operationele kasstroom na aftrek van 2% aflossingsfictie structureel positief is de DSCR (Debt Service Coverage Ratio). De minimale norm bedraagt 1,0. De dekkingsratio wordt berekend op basis van WOZ-waarde (verhouding nominale waarde restant hoofdsom leningen – WOZ-waarde). De maximale dekkingsnorm bedraagt 50%.

Projecten worden getoetst aan de IRR, daarbij maken we onderscheid in sociaal – en commercieel vastgoed en maken we onderscheid naar type product en de betaalbaarheid. Uit de doorrekening van onze ambities vanuit het huidige ondernemingsplan blijkt dat de belangrijkste ratio’s ook voor de langere termijn op orde zijn. Hierbij was de verhuurdersheffing nog voor een beperkte periode ingerekend. Kengetallen (verhuurdersheffing beperkt ingerekend) Solvabiliteit (min. 20%) ICR (min. 1,4) DSCR % (min. 1) Oper. Kasstroom - 2% WSW (Saldo > 0) (x € 1.000) Operationele kasstroom (x € 1.000) 2% Leningen (x € 1.000)

2014

2015

2016

2017

2018

34,5 1,8 1,2 5.015 12.120 7.105

35,6 1,9 1,3 6.222 13.483 7.261

34,8 2,0 1,4 7.603 14.690 7.087

33,4 2,0 1,4 7.933 15.373 7.441

33,9 2,1 1,4 8.871 16.817 7.945


, Eindhoven

Om dit te realiseren beschikken we over een intern toetsingskader van de belangrijkste ratio’s. Van belang hierbij is dat de verschillende beleidsonderdelen rondom het maatschappelijk presteren op orde zijn. Belangrijkste onderdelen hierin zijn de strategische vastgoedportefeuille (portfoliobeleid, grondposities en concurrentie) en de wijze waarop aan riskmanagement (incl. interne controle, governance, compliance, efficiënte bedrijfsvoering) vorm is gegeven. Het is een logisch vervolg op eerdere uitgangspunten voor vastgoedsturing / rendementsturing, het investeringsstatuut en het geformuleerde toetsingskader waarvoor we eind 2013 de eerste concepten gereed hebben. 6.3 Risicobeheersing Het is van groot belang om In Control te zijn. Enerzijds hebben we vanuit onze missie en visie de strategie van ‘thuis bepaald (ondernemingsplan) en leggen we de focus op het structureel behalen van de geformuleerde strategische doelen. Om daarop te kunnen sturen hebben we resultaten benoemd en daarover rapporteren we op diverse niveaus. Anderzijds betekent ondernemen ook risico’s nemen. Bij risicomanagement gaat het er om dat we ons bewust zijn van de risico’s die de geformuleerde strategische doelen en te behalen resultaten risico’s met zich mee brengen. Risico’s onderscheiden we grofweg in interne risico’s en externe risico’s. Voor de beheersing van onze interne risico’s hanteren we een adequate Administratieve Organisatie (AO) in de processen en systemen (voorkant). Functiescheiding, voldoende checks & balances, procuratieregeling etc. zijn daarbij belangrijke aspecten. Bijsturing van de processen en resultaten wordt bereikt door het inzetten van interne controle technieken (IC). Op basis van het Intern Controleplan worden systematisch analyses en audits uitgevoerd. In 2013 is bijzondere aandacht besteed aan de integratie van de financiële- en bedrijfsdata, de general – en de application controls, maar ook is de beveiliging van de geautomatiseerde systemen getest. Vanaf 2014 gaan we jaarlijks een aantal processen auditen. Externe risico’s komen veelal uit de richting van de politiek, economie, markt, Governance en Compliance en moeten tijdig gesignaleerd worden om de risico’s te kunnen beheersen. Van deze risico’s benoemen we jaarlijks middels een risicoscan de belangrijkste risico’s met de te nemen maatregelen. Deze risicoscan nemen we op in de jaarbegroting en we rapporteren daarover in de kwartaalrapportages. Op deze manier brengen we de beheermaatregelen tijdig in beeld. Het MT heeft zich in 2013 gedurende een aantal sessies gebogen over de belangrijkste risico’s. Daarbij hebben we gekeken naar de strategische doelstellingen uit het ondernemingsplan en vervolgens vertaald naar de meerjarenbegroting. Per resultaatgebied zijn de belangrijkste risico’s in beeld gebracht, en is de volgende Top 6 opgesteld: 1. 2. 3. 4. 5.

Afzetrisico (sociale) koopwoningen Politieke druk om huurverhoging te beperken Lage mutatiegraad Bouw van nieuwe betaalbare woningen is financieel niet meer haalbaar Eigen Middelenbeleid WSW / minder beschikbare financieringsmiddelen i.r.t. wetgeving splitsing DAEB / niet-DAEB 6. Middelen worden door de overheid verder afgeroomd Voor deze risico’s is een aantal “slecht weer” scenario’s opgesteld. In een gecombineerde variant hebben ook saneringssteun langer door laten lopen. De ratio’s ontwikkelen zich dan als:


, Eindhoven

Kengetallen Solvabiliteit (min. 20%) ICR (min. 1,4) DSCR % (min. 1) Oper. Kasstroom - 2% WSW (Saldo > 0) (x € 1.000)

2013

2014

2015

2016

2017

2018

31,6 -

31,7 1,8 1,2 4.403

32,8 1,9 1,3 6.098

33,2 2,0 1,3 7.600

33,0 1,9 1,3 6.934

34,3 1,7 1,1 2.842

In alle gevallen blijft de operationele kasstroom WSW positief, datzelfde geldt voor de ICR al komen we, zonder verdere maatregelen, wel dicht bij de ondergrenzen. 6.4 Planning & Control Jaarlijkse evalueren we onze strategische visie op ondernemingsniveau in combinatie met de ontwikkelingen in de gebieden (gemeentelijk niveau). Vertrekpunt daarbij is het ondernemingsplan en de strategische vastgoedportefeuille. De evaluatie resulteert in eventueel bijgestelde ambities en vormt de basis voor het uitwerken van de bijbehorende risico’s en kansen en het doorrekenen van scenario’s. Jaarlijks wordt de strategische evaluatie gevoed met interne en externe ontwikkelingen. De vastgoedportefeuille/portfolio vormen het kader om te komen tot een zogenaamde “wens”portefeuille (per gemeente) van waaruit de programma’s gedefinieerd worden die leiden tot de transformatieopgave. Inmiddels hebben we begin 2014 de strategische visie herijkt op de onderdelen betaalbaarheid, beschikbaarheid en kwaliteit. Dit hebben we aangevuld met de wetenschap dat we ook na onze zeker ingerekende projecten nog steeds behoefte hebben aan verversing van het woningbezit (nieuwe Investeringen), maar vinden we ook dat het maatschappelijk niet verantwoord is om de verhuurdersheffing af te wentelen op onze huurders. Daarom is 10% bezuiniging op onderhoudskosten en 5% op organisatiekosten ingerekend. Ook dan komende we tot de conclusie dat de sturingsratio’s niet onder druk komen te staan. Kengetallen (incl. verhuurdersheffing) Solvabiliteit (min. 20%) ICR (min. 1,4) DSCR % (min. 1) Oper. Kasstroom - 2% WSW (Saldo > 0) (x € 1.000) Operationele kasstroom (x € 1.000) 2% Leningen (x € 1.000)

6.5

2014

2015

2016

2017

2018

35,1 1,9 1,3 5.563 12.668 7.105

36,3 2,0 1,3 7.183 14.433 7.250

35,8 2,1 1,4 9.096 16.172 7.076

32,5 2,1 1,4 9.196 16.565 7.369

31,4 2,1 1,4 9.331 17.557 8.227

Treasury ’thuis heeft eind 2012 voor de nieuwe organisatie een Treasurystatuut opgesteld. Daarin is onder meer afgesproken dat we beschikken over een Treasury Commissie. Hierin heeft ook een externe deskundige zitting. Een van de taken is het jaarlijks opstellen van een treasuryjaarplan waarin de treasurypositie van ’thuis uitgebreid in beeld wordt gebracht en waarin de te ondernemen acties zijn opgenomen. In 2013 is de treasurycommissie 4x bijeen geweest. ‘thuis beschikt over 63 leningen met een schuldrestant van globaal € 318,8 miljoen per ultimo 2013. De gemiddeld gewogen restant looptijd bedraagt ca. 27 jaar. De gemiddelde rente bedraagt 4,1%. Hierbij is rekening gehouden met de afgesloten renteswaps. De leningenportefeuille van ‘thuis kent een goede spreiding van het renterisico en biedt voldoende ruimte voor renterisico’s die voortvloeien uit nieuwe financiering. In geen van de jaren wordt het risicoprofiel WSW van 15% overschreden, sterker we blijven daar ruim binnen. Intern sturen we op 10% renterisico in enig jaar.


, Eindhoven

De eerder in 2010 aangetrokken leningen (storting 2011/2012), kenden aanvankelijk gedurende het eerste jaar een variabele rente, maar zijn in 2012 en 2013 allemaal omgezet naar een vaste rente. Overtollige middelen zijn in eerste aanleg kosteloos herbelegd en daarna aangewend ter financiering van investeringen. Verder hebben we nog voor ruim € 36,1 miljoen aan leningen afgelost, dat is exclusief de reguliere aflossingen van € 10,1 miljoen. Voor 4 leningen is de rente aangepast en bij 2 basisrenteleningen is de spread aangepast. ‘thuis heeft begin 2014 een derivatenportefeuille die bestaat uit 4 renteswaps en 1 rentecap. In 2013 zijn zeven renteswaps afgelopen. Begin 2014 lopen nog eens 2 swaps af. Hierdoor is de derivatenportefeuille aanzienlijk gereduceerd. De marktwaarde van 4 swaps en de rentecap, zoals berekend door Zanders per 31 september 2013, bedraagt bijna € 6,7 miljoen negatief. In het scenario van de stress-test van het CFV (rente -200 basispunten) bedraagt de marktwaarde € 19 miljoen negatief. Deze negatieve marktwaarde past binnen het drempelbedrag zoals die geldt in de overeenkomst met de Rabobank. In aanvulling op de Beleidsregels voor Derivaten van Woningcorporaties uit 2012 zijn medio 2013 de definities van de “toezichtsbelemmerende bepalingen” bekend gemaakt. Het betreft de bepalingen in derivatencontracten die in directe zin de toezichthouders hinderen. Verwijzingen naar artikelen 41 en 43 van het BBSH en artikelen 70d tot en met i van de Woningwet zijn niet toegestaan. Zanders constateert dat in de derivatendocumentatie van ‘thuis géén toezicht belemmerende bepalingen zijn opgenomen. Een derivaat (SWAP) bevat een (mutual) break clause. Omdat er geen sprake is van een mandatory break clausule hoeft er geen afwijkende opgave verstrekt te worden aan het WSW. Bovendien loopt de break clause parallel aan de mogelijkheid van vervroegde aflossing van de daaraan gekoppelde lening. De SWAP heeft weliswaar een looptijd van 40 jaar terwijl de lening een looptijd kende van 20 jaar. In verband met spreiding van het aantal geldverstrekkers is destijds bewust gekozen om deze combinatie van SWAP en lening af te sluiten met de bedoeling om de lening aan het einde van de 20 jaar te verversen. Dat sluit ook aan bij het beleid van ’thuis om uiteindelijk geen open posities in te nemen en derivaten alleen defensief in te zetten ter afdekking van renterisico’s. Vandaar ook dat er besloten is tot hedge-accounting en geen afwaardering tot de lagere reële waarde. Voor een uitgebreide toelichting wordt verwezen naar hoofdstuk 15 en de toelichting bij hoofdstuk 18.13 onder het kopje Derivaten. ‘thuis beschikt momenteel over circa € 50 miljoen faciliteringsvolume, in te zetten voor 2014. Als deelnemer van het WSW maken we actief gebruik van borging voor langlopende leningen. Als gevolg van de fusie hebben we op dit moment twee huisbanken en twee rekening-courant faciliteiten. Hoewel deze kredietfaciliteit van € 27,5 miljoen ruim binnen de maximale norm van het WSW voor kortgeld-faciliteiten past, gaan we in 2014 een huisbankselectie uit te voeren. Het doel van deze selectieprocedure is om in 2014 over te gaan naar één huisbank en rekening-courant faciliteit van € 10 miljoen. In het vierde kwartaal van 2013 is gestart met de voorbereidingen voor deze huisbankselectie. 6.6 Waardering Materiele vaste activa en vastgoedbeleggingen Het Sociaal Vastgoed wordt gewaardeerd tegen Bedrijfswaarde. De parameters voor de Bedrijfswaarde 2013 zijn bepaald aan de hand van de meest recente economic view cijfers van Ortec. De restwaarde van de grond is aangepast met de daling van de grondprijzen in de diverse gemeentes. Deze parameters zijn doorgerekend in de Bedrijfswaarde. Voor bedrijfseigen beleid waaronder de huurstijging is voor de eerste 5 jaar een huurverhoging van 1% boven inflatie toegepast. De hoogte van de bedrijfswaarde van 2013 wordt voor een groot deel beïnvloed door het verplicht inrekenen van de verhuurdersheffing gedurende de restant levensduur c.q. max. 50 jaar. Dit heeft 41 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

een negatief effect op de bedrijfswaarde van € 133 miljoen ten opzichte van de bedrijfswaarde uit de jaarrekening 2012. Aangezien we het maatschappelijk niet verantwoord vinden om de verhuurdersheffing af te wentelen op onze huurders hebben we eerste stappen gezet om te komen tot een bezuiniging op de onderhoudskosten met 10% en de organisatiekosten met 5%. Deze aanpassingen van het beleid hebben een positief effect van € 101 miljoen, waardoor de totale achteruitgang in het bestaande bezit wordt beperkt tot ruim -/- € 32 miljoen. Het Sociaal Vastgoed in ontwikkeling wordt gewaardeerd tegen nominale waarde, Het onrendabele gedeelte van de investering wordt indien mogelijk gesaldeerd met de reeds gedane investeringen van het project. Ultimo 2013 is € 33,3 miljoen besteed waarvan € 17 miljoen is gesaldeerd met de ORT, waardoor het totaalbedrag € 16.346.258,- bedraagt van activa in ontwikkeling. Indien dit niet mogelijk is wordt de ORT opgenomen als voorziening in de balans. In de jaarrekening 2013 zijn er nieuwe onrendabele toppen bepaald voor het Vastgoed in ontwikkeling. Deze onrendabele toppen zijn fors hoger dan voorheen, aangezien dit jaar voor het eerst de Verhuurdersheffing voor 50 jaar moet worden ingerekend. Het Commercieel Vastgoed, bestaande uit huurwoningen boven de liberalisatiegrens, bedrijfsmatig onroerend goed en commerciële parkeerplaatsen worden tegen marktwaarde getaxeerd en voor die waarde meegenomen in de balans. De totale marktwaarde voor thuis bedraagt € 64.329.562,-. Overall is de marktwaarde van het bezit afgenomen met 3%. Daarnaast hebben we de taxatiesmethodes van voormalig Domein en Aert Swaens gelijk getrokken. Daarnaast hanteert ’thuis een actief beleid in het kader van verkoop. Alle woningen die verkocht zijn onder voorwaarden zijn verkocht volgens het Koopgarant principe. Momenteel zijn er in totaal 552 koopgarantwoningen verkocht met een balanstotaal van ruim € 77 miljoen. We waarderen ieder jaar de verkochte koopgarantwoningen. Woningen verkocht in 2013 worden niet afgewaardeerd, woningen verkocht voor 1 januari 2013, die zijn afgewaardeerd met 3%. (referentie: NVM-cijfers aangevuld met interne toetsing van transacties). 6.7 Jaarresultaat 2013 Het Jaarresultaat 2013 bedraagt bijna € 28,4 negatief, dat is inclusief een afboeking van € 19,4 miljoen aan onrendabele toppen voor nieuwbouw (incl. effect verhuurdersheffing), renovatie en energiemaatregelen, inclusief een bedrag van € 14 miljoen voor afschrijvingen op het vastgoed en inclusief € 6,9 miljoen waardeveranderingen. Als we de afschrijvingen, de onrendabele toppen en waardeveranderingen buiten beschouwing laten, zien we dat het resultaat uit de reguliere bedrijfsactiviteiten € 11,1 miljoen positief is. De totale omzet vanuit de verhuuractiviteiten bedroeg ruim € 65,3 miljoen. De huurderving viel hoger uit dan begroot, de onderhoudskosten waren lager, de verkoopkosten hoger en de overige bedrijfslasten waren hoger als gevolg van de bijdrage saneringssteun. Het eigen vermogen is niet alleen gedaald als gevolg van het negatieve jaarresultaat, maar is ook afgenomen met een bedrag van bijna € 28,5 miljoen. Deze afname wordt veroorzaakt door een lagere herwaardering bedrijfswaarde van het sociale vastgoed (-/- € 33,8 miljoen zijnde het effect verhuurdersheffing, beperkte huurverhoging en relevante bezuinigingsmaatregelen), een lagere herwaardering marktwaarde (-/- 1,9 miljoen) en een hogere herwaardering voor woningen verkocht onder voorwaarden (+/+ € 7,2 miljoen).


, Eindhoven

7 Verslag Raad van Commissarissen Het jaar 2013 heeft vooral in het teken gestaan van de fusie en opbouw van ’thuis. Het opvolgen van het integratieproces is een van de belangrijkste onderwerpen in de vergaderingen geweest. Per 1 januari 2013 was de juridische fusie een feit en de organisatorische integratie is per 1 juli 2013 gerealiseerd. In het voorjaar van 2013 heeft de Raad zich laten inspireren in een zogenoemde themadag. Deze themadag stond met name in het teken van de veranderende context voor woningcorporaties. In het najaar van 2013 heeft de Raad van Commissarissen samen met het bestuur en MT in een aantal strategische sessies de gevolgen van het regeerakkoord voor de keuzes van ’thuis besproken. Deze keuzes hebben betrekking op betaalbaarheid (huurprijsbeleid), beschikbaarheid (investerings- en verkoopbeleid), kwaliteit (onderhoudsbeleid) en dienstverlening (organisatiekosten). In die strategische sessies zijn tevens de toekomst van woningcorporaties en het toekomstige speelveld (o.a. woningmarkt) aan bod gekomen. 7.1 Toezicht, Governance en Governancestuctuur Woonstichting ’thuis is een Stichting met een tweehoofdig bestuur en als controlerend orgaan een Raad van Commissarissen. Mevrouw Hilde Van der Herten (12 december 1957) en de heer Lies de Groot (8 september 1954) vormen gezamenlijk het collegiaal bestuur van ’thuis. Er is gekozen voor een jaarlijks roulerend voorzitterschap. In 2013 bekleedde mevrouw Hilde Van der Herten de positie van voorzitter. In 2014 is de heer Lies de Groot voorzitter. De Raad van Commissarissen heeft haar taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden omschreven in de statuten van Woonstichting ’thuis. Haar functioneren is nader uitgewerkt in het Reglement Raad van Commissarissen. In het reglement is o.a. opgenomen de profielschets, de honorering en het rooster van aftreden. In het jaarverslag legt de Raad van Commissarissen verantwoording af over haar handelen. Als toezichtkader hanteert de Raad van Commissarissen onder meer: -

de maatschappelijke doelstelling zoals vastgelegd in de statuten van de corporatie het meerjaren ondernemingsplan het jaarplan en de begroting de planning- en controlcyclus treasury- en verbindingenstatuut sectorbrede good governance code

De kwaliteit van de dienstverlening wordt gevolgd door kennis te nemen van de metingen van KWH terwijl ook het jaarverslag van de Klachtencommissie een indicatie is van de wijze waarop ’thuis de belangen van de huurders behartigt. In 2013 is de Raad van Commissarissen negen maal bijeengekomen. Aan alle reguliere vergaderingen werd deelgenomen door de bestuurders. Afhankelijk van de onderwerpen werden ook medewerkers en managers uitgenodigd om deel te nemen aan de vergadering. De verhouding tussen het bestuur en de Raad van Commissarissen is in een reglement geregeld. De Raad laat zich periodiek mondeling en schriftelijk door het bestuur informeren over de maatschappelijke en financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de doorkijk naar de toekomst. Het bestuur verantwoordt zich naar de Raad van Commissarissen door middel van o.a. het jaarverslag, de kwartaalrapportages en een maandelijkse nieuwsbrief van het bestuur. Daarnaast heeft de voorzitter tussen de vergaderingen van de Raad van Commissarissen periodiek overleg met de voorzitter van het bestuur. 43 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

Andere belangrijke informatiemomenten zijn o.a. het overleg met de externe accountant, het jaarlijks overleg met de Ondernemingsraad, het jaarlijks overleg met de huurdersorganisatie(s), deelname aan bijeenkomsten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), waarbij de leden van de Raad zijn aangesloten, deelname aan bijeenkomsten van de Woonbond en PWC en de schriftelijke informatieverstrekking van Aedes. Voorts hebben alle commissarissen toegang tot een internetportal waarin o.a. perspublicaties, zowel landelijk als regionaal, en het laatste ’thuis nieuws zijn opgenomen. Met nieuwe commissarissen wordt een inwerkprogramma afgesproken. ’thuis heeft een huurdersraad i.o. en deze vertegenwoordigt de georganiseerde bewoners en doet uit dien hoofde een bindende voordracht voor twee zetels in de Raad van Commissarissen. De verhouding tussen ’thuis en de huurdersorganisatie i.o. is geregeld in een samenwerkingsovereenkomst. De twee leden benoemd op voordracht van de Huurdersorganisatie i.o., zijn mevrouw M.G.P.G. Elings en mevrouw A.M.H. Buskes. 7.2 Samenstelling Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit zeven personen. In het onderstaande overzicht van de samenstelling van de Raad van Commissarissen per 1 januari 2013 zijn de nevenfuncties vermeld voor zover deze relevant zijn voor het functioneren als commissaris van ’thuis. Naam

Beroep en relevante nevenfuncties

Mr. W.R. (Willem) Ligtvoet voorzitter

Geboorte- Datum 1e periode 2e periode jaar benoeming datum vacature herbenoeming

Professionele achtergrond (beroep)

Portefeuille

Lid algemeen bestuur St Het Brabants Landschap Voorzitter RvT Zet Onafhankelijk voorzitter adviesgroep Natura 2000 Leenderbos e.o. Voorzitter St Palet Voorzitter EGS Eindhoven Voorzitter coorporatie Ons Net Nuenen Ir. H.E.H.M. (Harry) Salemink Bestuurslid Nederlands Platform voor vice voorzitter Projectmanagement Bureaus (NLPB) Lid NL adviseurs Lid Raad van Advies Bouw Regie Netwerk Nederland Drs. M.G.P.G. (Margot) Lid DB pensioenfonds verloskundigen Elings Adviseur Stichting Platform gehandicapten voorzitter remuneratieen Veldhoven selectiecommissie Bestuurder Amarantiusstichting, beheerder legaat Lid RvT Christiaan Huygens College Eindhoven SCEN-arts regio Oost Brabant Lid RvT Severinusstichting

1947

14-1-2013

14-1-2017

14-1-2021

Eigenaar Ligtvoet Advies en bestuur Gepensioneerd burgemeester (1985-2012)

bestuurlijk juridisch

1960

1-2-2011

1-1-2015

1-1-2019

Mede-eigenaar Salberg Consultants en huisvestingsadviseurs

vastgoed

1962

17-12-2009 17-12-2013 17-12-2017

Oncologisch arts Amphia Ziekenhuis Breda Praktijk voor medische keuringen (Oisterwijk/Veldhoven)

zorg

Mw. A.M.H. (Anne) Buskes lid remuneratieen selectiecommissie Drs. P. (Paul) Silvis voorzitter auditcommissie

Lid Raad van Toezicht ROC ter AA te Helmond

1954

14-2-2008

14-2-2012

14-2-2016

Directeur bestuurder Trajekt Maastricht

Lid bestuur stichting Cultuur en bedrijven Parktheater Eindhoven Manager Financien Vincentre Nuenen Penningmeester Stichting Administratiekantoor Collmag Nederland Voorzitter RvT Stichting Land van Horne Lid commissie onderscheidingen van Aedes

1954

28-8-2009

28-8-2013

28-8-2017

Voormalig partner KPMG

sociaal maatschappelijk financieel (accountancy)

1948

18-12-2007 18-12-2011 18-12-2015

Arbiter Raad van Arbitrage Metaalnijverheid Voorzitter Stichting Railsport Deeltijd hoogleraar Maintenance Engineering Universiteit Twente Voorzitter Programmaraad Word Class Maintenance

1954

Ing. C.J. (Kees) Kemps lid auditcommissie Prof. Dr. Ir. L.A.M. (Leo) van Dongen

5-6-2008

5-6-2012

5-6-2016

Ondernemer

vastgoed

Directeur NedTrain Fleet Services

technisch

7.3 Commissies Uit de Raad van Commissarissen zijn twee commissies geformeerd: een remuneratieen selectiecommissie en een auditcommissie. De taken van deze commissies zijn vastgelegd in reglementen.


, Eindhoven

Samen met de verantwoordelijke bestuurder en de sectormanager Bedrijfsvoering bereidt de auditcommissie de specifieke onderwerpen op haar terrein voor. In 2013 kwam deze commissie negen maal in vergadering bijeen. Van iedere bijeenkomst werd een verslag gemaakt dat vervolgens ter informatie werd geagendeerd voor de vergadering van de voltallige Raad. De Raad van Commissarissen blijft verantwoordelijk voor de besluitvorming op dit deelterrein van haar toezichthoudende taak. Tot de taken van de remuneratieen selectiecommissie behoren het voeren van een jaarlijks functioneringsgesprek met de bestuurders, het concipiëren van prestatieafspraken en het doen van een voorstel aan de Raad van Commissarissen betreffende het te voeren bezoldigingsbeleid van de bestuurders. Zij heeft een voorstel gemaakt aan de Raad betreffende de beloning commissarissen. De remuneratiecommissie heeft over het jaar 2013 een remuneratierapport opgesteld dat op 25 maart 2014 is vastgesteld door de Raad van Commissarissen. 7.4 Honorering Raad van Commissarissen De beloning voor de RvC in 2013 was als volgt (excl. BTW): Voorzitter RvC: € 12.600,Vicevoorzitter RvC: € 10.000,Lid RvC: € 9.000,Toeslag Lid auditcommissie : € 1.500,Toeslag Lid remuneratie-en selectiecommissie: € 1.000,-

-

Raad van Commissarissen

Naam

Als lid van de Raad van Commissarissen 2013

Als lid van commissies

2012

2013

Overige kosten vergoedingen

2012

2013

2012

Dhr. W.R. Ligtvoet

12.600

0

0

0

0

0

Dhr. H.E.H.M. Salemink

10.000

8.427

0

1.154

0

0

Mw. M.G.P.G. Elings

9.000

7.000

1.000

2.000

0

0

Mw. A.M.H. Buskes

9.000

8.427

1.000

0

0

0

Dhr. P. Silvis

9.000

8.427

1.500

2.308

0

0

Dhr. C.J. Kemps

9.000

7.000

1.500

2.000

0

0

Dhr. L.A.M. van Dongen

9.000

7.000

0

1.000

0

0

67.600

46.281

5.000

8.462

0

0

Totaal

Deze beloning past binnen de in 2013 geldende honoreringscode van de VTW. De beloning past tevens binnen het maximum van de WNT zoals die gold in 2013. Voor een lid is dit € 11.430,- (5% van € 228.599,-) en voor de voorzitter is dit € 17.145,- (7,5% van € 228.599,-). De Raad van Commissarissen besluit om per 1 januari 2013 de beloning van de individuele commissarissen gelijk te trekken en met terugwerkende kracht de vergoedingen uit te keren. De vergoeding is een vaste vergoeding. Er is geen vergoeding voor eventueel extra werkzaamheden. Scholingsactiviteiten worden afzonderlijk door ’thuis bekostigd. Met ingang van 4 november 2013 is de heer Paul Silvis herbenoemd voor een periode van 4 jaar en mevrouw Margot Elings is per ingang van 9 december 2013 herbenoemd voor een periode van 4 jaar.


, Eindhoven

7.5 Evaluatie De Raad van Commissarissen is in december 2013 de voorbereiding gestart voor de jaarlijkse zelfevaluatie. In januari 2014 heeft deze plaatsgevonden. Dit is gebeurd in afwezigheid van het bestuur. De Raad van Commissarissen heeft er dit jaar voor gekozen dit intern te laten uitvoeren onder leiding van de voorzitter van de Raad van Commissarissen. De bijeenkomst stond in het teken van het intern functioneren van de nieuwe Raad van Commissarissen en de veranderende rol van het toezicht. Vanuit de vergadering is een aantal actiepunten voor (de leden van) de Raad van Commissarissen benoemd. Tijdens de zelfevaluatie van de Raad en de evaluatie van het bestuur is geconstateerd dat er in 2013 geen sprake is geweest van belangenverstrengeling. 7.6 Beoordeling bestuur Het beoordelingsbeleid ten aanzien van het bestuur van ’thuis is gebaseerd op het meten van de behaalde resultaten vastgelegd in prestatieafspraken. Voor 2013 zijn bij wijze van hoge uitzondering geen prestatieafspraken op schrift gesteld. Dit alles heeft te maken met de juridische fusie per 1 januari 2013 en de organisatorische integratie per 1 juli 2013. Een goed verloop van deze fusie met bijbehorend implementatietraject was de belangrijkste focus voor de directeur-bestuurders. Daarnaast vormden de resultaten zoals benoemd in de begroting 2013 het beoordelingskader. Verder beoordeelt de Raad van Commissarissen of de invulling van het bestuur nog past bij omvang/ambities/visie/missie van de corporatie. Voor 2014 zijn er wel prestatieafspraken geformuleerd. 7.7 Benoeming bestuur en arbeidsvoorwaarden Uitgangspunt bij de beloning van het bestuur is het voldoen aan de vigerende weten regelgeving. Zoals onderstaande toelichtingen en tabellen laten zien, past de beloning van de bestuurders binnen de vigerende en toekomstige regelingen. 7.7.1 Vigerende regeling 2013 In 2013 was de sector brede beloningscode bestuurders woningcorporaties van toepassing. Op basis van de omvang van de corporatie, de dynamiek van de vastgoedportefeuille en de positie in het krachtenveld is de zwaarteklasse bepaald op F. Het hierbij behorende maximum jaarinkomen bedraagt € 151.612,-. Voor de beoordeling van dit bedrag moet het totale jaarsalaris en de werkgeversbijdrage aan het opbouwen voor een voorziening ten behoeve van beloning betaalbaar op termijn hoger dan gebruikelijk (levensloop), worden meegenomen. Uit onderstaande tabel blijkt dat deze totalen voor beide bestuurders onder het maximum van € 151.612,- blijven. Beloning bestuurders

Naam

Mevrouw Van der Herten

De heer de Groot

Totaal

2013

2012

2013

2012

2013

2012

Jaarsalaris

113.633

106.354

125.075

125.244

238.708

231.598

Levensloop

0

0

12.000

12.000

12.000

12.000

113.633

106.354

137.075

137.244

250.708

243.598

Totaal

De beloning past ook binnen de Wet Normering Topinkomens die zich voor 2013 nog heeft beperkt tot het noemen van een maximale beloning van € 228.599,- op jaarbasis.


, Eindhoven

Voor de toets aan deze norm moet naast het jaarinkomen ook het werkgeversdeel pensioenvoorziening, de onkostenvergoeding en de auto van de zaak worden meegenomen. In onderstaande tabel worden deze totaal bedragen getoond. Beloning bestuurders

Naam Jaarsalaris Pensioenbijdrage werkgever Auto van de zaak Onkostenvergoeding Levensloop

Totaal

Mevrouw Van der Herten

De heer de Groot

Totaal

2013

2012

2013

2012

2013

2012

113.633 26.485 6.937 1.800 0

106.354 24.670 8.246 1.200 0

125.075 29.811 10.456 1.800 12.000

125.244 29.769 12.456 1.800 12.000

238.708 56.296 17.393 3.600 12.000

231.598 54.439 20.702 3.000 12.000

148.855

140.470

179.142

181.269

327.997

321.739

*Mevrouw Van der Herten heeft een contract voor 32 uur per week en de beloning is derhalve naar rato. Bedragen zijn exclusief BTW.

Nevenfuncties van het bestuur. De heer E.J.M. De Groot - Arbiter bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Honoraria vallen te goede aan 'thuis; - Bestuurslid bouw sociëteit Zuid Oost Nederland. Onbezoldigd. - Bestuurslid Veldhovense Ondernemers Contact. Tot 1 februari 2014. Onbezoldigd. - Voorzitter Raad van Toezicht Stichting Glasvezel Veldhoven. Onbezoldigd. Mevrouw H.A.M. Van der Herten heeft geen nevenfuncties. 7.7.2 Toekomstige regeling Met ingang van 1 januari 2014 moet het salaris passen binnen de staffelregeling zoals die door de minister voor wonen en rijksdienst is opgesteld en tot wet is aangenomen. In deze regeling is ook een overgangsregeling opgenomen. In deze staffel wordt voor de bepaling voor de te hanteren bezoldigingsklasse rekening gehouden met het aantal vhe's van de woningcorporatie en het aantal inwoners van de gemeente waar de corporatie werkzaam is. Omdat de gemeente Eindhoven op 1 januari 2013 meer dan 150.000 inwoners had en het aantal verhuureenheden in eigendom bij ’thuis meer dan 10.000 eenheden geldt voor ’thuis dat bezoldigingsklasse H van toepassing is. Voor deze bezoldigingsklasse is de maximale bezoldiging vastgesteld op € 185.200,-. De beloning van beide bestuurders (zie totalen in tabel B) passen binnen dit bedrag. 7.7.3 Overige arbeidsvoorwaarden De beide bestuurders nemen deel aan de geldende pensioenregeling van de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties (SPW). Het percentage pensioenpremie dat door de bestuurders wordt afgedragen stemt overeen met het percentage dat werknemers verschuldigd zijn op wie de CAO Woondiensten van toepassing is. Daarnaast is voor beide bestuurders een aanvullende afspraak gemaakt ten bedrage van € 60.000,-. Voor de heer Lies de Groot betekent dit dat de werkgever gedurende 5 jaren € 1.000,- per maand in een levensloopregeling stort. Bij mevrouw Van der Herten is de afspraak gemaakt dat bij het opnemen van de levensloopregeling de werkgever gedurende 3 jaren de pensioenpremie werkgeversdeel betaalt; dit komt overeen met een bedrag van maximaal € 60.000,-.


, Eindhoven

Per december 2013 is mevrouw drs. H.A.M. Van der Herten herbenoemd tot bestuurder van ’thuis voor een periode van 4 jaar. De heer E.J.M. de Groot was reeds voor de fusie benoemd voor onbepaalde tijd. 7.8 Bespreekpunten en besluiten Tijdens de vergadering in juni keurde de Raad de jaarrekeningen over 2012 van Domein en Aert Swaens en de gelieerde ondernemingen goed en werd decharge voor het gevoerde beleid verleend aan de bestuurders. In dezelfde vergadering werd het volkshuisvestingsverslag goedgekeurd. De Raad van Commissarissen heeft in 2013 de volgende besluiten goedgekeurd: -

Benoeming van de heer W.R. Ligtvoet als voorzitter van de Raad Benoeming van mevrouw H.A.M Van der Herten voor een periode van 4 jaar Reglement Raad van Commissarissen, Reglement auditcommissie en Reglement Remuneratieen selectiecommissie Jaarrekeningen 2012 en Jaarverslagen 2012 van Domein en Aert Swaens Begroting ’thuis 2014 Verbindingenstatuut Treasurystatuut Samenwerkingsovereenkomst voor 3 jaar tussen ’thuis en FCB Bonaire Oprichting ’thuis energie B.V. Vrijgeven van een budget van € 10.000,- ten behoeve van een onderzoek tot mogelijke overname van vastgoed van Woningstichting De Kempen Afsluiten van een aansprakelijkheidsverzekering voor ’thuis voor een verzekerd bedrag van € 5.000.000,- per aanspraak / maximum per jaar Uitgangspunten inkoopbeleid ’thuis Uitgangspunten huurverhoging 2013 Verstrekken van een lastgeving/volmacht aan het WSW Commissarisschap van de heer De Groot in de RvC van De Schalm in Veldhoven

De Raad van Commissarissen heeft de volgende vastgoedinvesteringen en verkopen goedgekeurd: -

-

Herontwikkeling van de woonwagenlocatie Oranjetip te Son en Breugel Verkoop woningen Margrietstraat 1 en 3 te Son en Breugel Verkoop kantoorpand Molenwei 2 te Best Planvoorstel Zorgproject Oerle te Veldhoven en het bieden van een indicatieve grondwaarde van € 1.200.000,- kosten koper Planvoorstel Zorgproject Leuskenshei te Veldhoven en het bieden van een indicatieve grondwaarde van € 900.000,- exclusief BTW Project Oortlaan/Mullerlaan te Veldhoven; extra investering van € 495.959,- wat leidt tot een hernieuwd investeringsvoorstel met een onrendabele top van € 1.212.810,- bij verhuur en bij het realiseren van de verkoopdoelstelling (10 woningen) met een onrendabele top van € 677.553,Investeringsvoorstel project Enwib, 10 sociale huurwoningen Brembeek / Cobbeek te Veldhoven van € 891.500,-

De Raad van Commissarissen heeft de volgende bestuursbesluiten vastgesteld: -

Bestuursreglement. Hierin is t.a.v. de besluitvorming vastgelegd welke besluiten het bestuur mag nemen met en zonder goedkeuring van de Raad van Commissarissen Procuratieregeling


, Eindhoven

7.9 Tot slot De Raad van Commissarissen kijkt met grote tevredenheid terug op de prestaties die ’thuis in het afgelopen jaar heeft geleverd. Met name de fusie heeft veel van de medewerkers van ’thuis gevraagd en de Raad van Commissarissen heeft mogen ervaren dat het fusie-en integratieproces goed is opgepakt. De Raad van Commissarissen bedankt hiervoor het bestuur, het managementteam en alle medewerkers.

7.10 Ondertekening Raad van Commissarissen De raad verleent de decharge aan het Bestuur van Woonstichting ’thuis.

Mr. W.R. Ligtvoet (voorzitter) ----------------------------------------------------------------------------------

Ir. H.E.H.M. Salemink ----------------------------------------------------------------------------------

Drs. M.G.P.G. Elings ----------------------------------------------------------------------------------

Mw. A.M.H. Buskes ----------------------------------------------------------------------------------

Drs. P. Silvis ----------------------------------------------------------------------------------

Ing. C.J. Kemps ----------------------------------------------------------------------------------

Prof. Dr. Ir. L.A.M. van Dongen ----------------------------------------------------------------------------------


, Eindhoven

8 Kengetallen KENGETALLEN

2013

2012

10.537 107 551 13 379 86 49 22 40

10.505 66 512 13 378 85 46 21 40

11.784

11.666

€ 172.465

€ 169.466

10.996 122 11.118

10.600 396 10.996

670 -4 666

1.369 -699 670

70 0 6 45 149

109 246 525 7 570

Gegevens woningbezit Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen Kamers Garages Bergingen Parkeerplaatsen Woonwagenstandplaatsen Woonwagens / Chalets op woonwagenlokaties Semi-comm./sociaal maatschappelijke ruimten Bedrijfspanden

Totaal verhuureenheden in exploitatie Gemiddelde WOZ waarde per woning Bezit gesplitst in Daeb en niet-Daeb Aantal Daeb Mutaties in boekjaar Aantal Daeb ultimo boekjaar Aantal niet-Daeb Mutaties in boekjaar Aantal niet-Daeb ultimo boekjaar Mutaties in het (woning)bezit Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal uit exploitatie Aantal gesplitst/samengevoegd Aantal nieuwbouw/aankoop/verplaatsing


, Eindhoven

KENGETALLEN

2013

2012

6,84% 719 1,04% 1,45% 0,67%

7,98% 854 0,72% 1,56% 0,51%

€ 455 165 € 1.404 € 106

€ 447 165 € 1.481 € 92

-8,14% 3,34% -1,53%

-1,88% 2,92% 0,58%

12.407 18,6%

14.579 22,5%

41,4% 47,3%

43,4% 52,1%

1,78 1,38 49,7% 4,45% 4,10%

2,00 1,28 52,6% 3,54% 4,25%

€ 33.116 € 6.495 € 267 € 1.517 € 1.475

€ 38.631 € 6.441 € 262 € 1.280 € 1.366

Het verhuren van woningen Mutatiegraad Aantal nieuwe verhuringen Huurachterstand in % van huren en vergoedingen zittende huurders Reguliere huurderving in % van de jaarhuur Beleidsmatige huurderving in % van de jaarhuur (o.a. sloop/renovatie/verkoop bestaande bezit) Gemiddelde netto huur per VHE per maand Gemiddeld aantal WWS punten per woning Gemiddelde onderhoudsuitgaven per woning per jaar Gemiddelde leefbaarheidskosten per woning

Financiële continuïteit Rentabiliteit Rendement Eigen Vermogen (jaarresultaat/EV) Rendement Vreemd Vermogen Rendement Totaal Vermogen Liquiditeit Operationele cash-flow (x € 1.000) Operationele cash-flow in % van huur en vergoedingen Solvabiliteit Solvabiliteit Eigen Vermogen t.o.v. Vreemd Vermogen Vreemd Vermogen t.o.v. bedrijfswaarde MVA Financiering ICR (Interest Coverage Ratio) DSCR (conform WSW standaard) LTV (Loan to Value : Leningen / Bedrijfswaarde + Marktwaarde) Renteresultaat in % Eigen Vermogen Gemiddelde rentepercentage leningportefeuille (incl. SWAPS)

Balans en Winst- en Verliesrekening Eigen vermogen actuele waarde per woning Totale opbrengsten per woning Zakelijke lasten (belasting en verzekering) per woning Overige bedrijfslasten per woning (incl. saneringssteun en VHH) Renteresultaat per woning (o.b.v. rekenrente)


, Eindhoven

9 Balans per 31 december 2013 ACTIVA (x € 1.000)

31-12-2013

31-12-2012

2.101

1.605

651.041 16.346 3.709 3.200 674.297

683.280 11.810 4.337 814 700.241

64.330 77.804 142.134

71.569 73.885 145.454

529 57 294 153 1.509 864 3.406

529 57 263 363 2.756 969 4.937

821.938

852.237

9.729 2.473 7 12.209

6.988 1.777 0 8.765

-968

4.648

663 181 117 0 846 314 2.121

408 210 86 6 1.654 1.196 3.560

7.828

66.670

21.190

83.643

843.128

935.880

Vaste Activa 1.

Immateriële vaste activa

2.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie 2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 2.3 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie 2.4 Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie in ontwikkeling 2.1

3.

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie 3.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3.1

4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in Breedband Eindhoven B.V. Latente belastingvordering Te vorderen BWS-subsidies Overige kapitaalbelangen (WIF) Overige vorderingen

Som van de vaste activa Vlottende Activa 5.

Voorraden Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop 5.2 Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop 5.3 Overige voorraad 5.1

6.

Onderhanden projecten/werk

7.

Vorderingen Huurdebiteuren Overheid Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

8.

Liquide middelen

Som van de vlottende activa TOTAAL ACTIVA


, Eindhoven

PASSIVA (x € 1.000)

31-12-2013

31-12-2012

Overige reserves

348.939

405.817

Som van het eigen vermogen

348.939

405.817

29.075 285 29.360

37.557 309 37.866

13.187 305.603 80.033 3 137 398.963

15.814 349.219 75.627 6 204 440.870

36.992 9.322 536 6.605 12.411 65.866

31.678 5.227 486 3.113 10.823 51.327

Som van het vreemd vermogen

494.189

530.063

TOTAAL PASSIVA

843.128

935.880

Eigen Vermogen 9.

Vreemd Vermogen 10. Voorzieningen 10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 10.2 Overige voorzieningen

11. Langlopende schulden 11.1 Leningen overheid 11.2 Leningen kredietinstellingen 11.3 Verplichtingen uit hoofde van onr. zaken verkocht onder voorwaarden 11.4 Waarborgsommen 11.5 Overige langlopende schulden

12. Kortlopende schulden 12.1 Schulden aan kredietinstellingen 12.2 Schulden aan leveranciers 12.3 Schulden aan groepsmaatschappijen 12.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 12.5 Overige schulden & overlopende passiva


, Eindhoven

10 Winst- en verliesrekening over 2013 WINST- & VERLIESREKENING (x € 1.000)

2013

2012

13. Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten 13.2 Vergoedingen 13.3 Overheidsbijdragen 13.4 Verkoop onroerende zaken 13.5 Geactiveerde productie tbv het eigen bedrijf 13.6 Overige bedrijfsopbrengsten

62.987 2.365 14 656 1.321 1.094

61.216 2.386 119 516 1.904 1.527

Som van de bedrijfsopbrengsten

68.437

67.668

28.429 19.363 871 6.209 845 1.136 14.799 1.118 15.981

31.749 18.465 1.275 6.488 877 1.098 15.559 963 13.449

88.751

89.923

15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

-6.947

1.825

16. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

14.380

25.840

-12.881

5.410

323 -15.867

1.273 -15.628

Som van de financiële baten en lasten

-15.544

-14.355

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

-28.425

-8.945

31 0

790 533

31

1.323

-28.394

-7.622

13.1

14. Bedrijfslasten 14.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 14.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 14.3 Bijzondere waardevermindering vlottende activa 14.4 Lonen en salarissen 14.5 Sociale lasten 14.6 Pensioenlasten 14.7 Lasten onderhoud 14.8 Lasten leefbaarheid 14.9 Overige bedrijfslasten

Som van de bedrijfslasten

Bedrijfsresultaat 17. Financiële baten en lasten 17.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 17.2 Rentelasten en soortgelijke kosten

18. Belastingen 18.1 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 18.2 Resultaat deelnemingen

Som van de belastingen Resultaat na belastingen


, Eindhoven

11 Kasstroomoverzicht 2013 (directe methode) KASSTROOMOVERZICHT 2013 (x € 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige

Betalingen aan werknemers (in- en extern) Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

2013

65.097 0 1.587 66.684

64.012 240 531 64.783

-10.683 -14.799 -13.751 -39.233

-10.306 -15.903 -10.351 -36.560

Som van de bedrijfsopbrengsten Ontvangen interest Betaalde interest

27.451 323 -15.367 -15.044

Resultaat interest Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

28.223 423 -14.067 -13.644

-15.044

-13.644

12.407

14.579

-43.553 8.442 0 0 -35.111

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden

2012

-28.821 16.002 0 40 -12.779

-35.111

0 -36.138 -36.138

-12.779

58.000 -15.654 42.346

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

-36.138

42.346

Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar

-58.842

44.146

De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar is als volgt te specificeren:

SPECIFICATIE TOE-/AFNAME GELDMIDDELEN (x € 1.000) Stand per 1 januari Mutaties boekjaar Mutaties rc krediet oud Aert Swaens Stand per 31 december

2013

2012

66.670 -58.842 0

17.732 44.146 4.792

7.828

66.670

Zie hoofdstuk 17 voor de toelichting op het kasstroomoverzicht volgens de directe methode.


, Eindhoven

12 Algemene toelichting 12.1 Algemeen Woonstichting ‘thuis is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten binnen het “Samenwerkingsgebied Regio Eindhoven (SRE) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Eindhoven, de feitelijke vestigingsplaatsen zijn Boschdijk 7-13 te Eindhoven en Nijverheidslaan 155 te Veldhoven. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. 12.2 Groepsverhoudingen Woonstichting ’thuis beschikt over een aantal groepsmaatschappijen die na de fusie onder ’thuis zijn samengevoegd. Gezien de beperkte materialiteit zijn deze niet geconsolideerd in de jaarrekening. De structuur wordt nog opgeschoond in 2014. Niet geconsolideerd: - Domein Holding BV (100%) - Domein Vastgoed BV (100%) - ’thuis Energie BV (100%) - Aert Swaens Holding BV (100%) - Aert Swaens Project Ontwikkeling BV (100%) - Aert Swaens Vastgoed BV (100%) - Aert Swaens Vastgoeddiensten BV (100%) - Breedband Eindhoven BV Eindhoven (1,37%) Overige kapitaalbelangen (minder dan 20%): - Wooninvesteringsfonds Zeist (0,58%) Voorts heeft ’thuis naast bovengenoemde belangen de volgende verbinding: NEMe BV. Deze verbinding komt niet in aanmerking voor consolidatie omdat er geen sprake is van een economische eenheid, maar slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een verstrekte lening. Daarnaast participeert ’thuis in het Wooninvesteringsfonds (WIF) en in diverse Verenigingen van Eigenaren (VvE). 12.3 Fusiegrondslagen Woonstichting ’thuis is op 1 januari 2013 ontstaan vanuit een juridische fusie tussen Stichting Woonmaatschappij Domein en Woningstichting Aert Swaens. Bij deze fusie was Domein de verkrijgende instelling en was laatstgenoemde corporatie de verdwijnende instelling. Ten gevolge van de fusie heeft Domein onder algemene titel het gehele vermogen van de verdwijnende instelling verkregen. De financiële gegevens van de gefuseerde instellingen zijn verwerkt als een samensmelting van belangen. Vanwege het feit dat de fusie op basis van gelijkwaardigheid heeft plaatsgevonden, zijn de vergelijkende cijfers van 2012 bij elkaar opgeteld. Dit sluit aan bij de richtlijnen. De activa en passiva van de gevoegde rechtspersonen, alsmede de baten en lasten zijn samengevoegd per 1 januari 2013. Als gevolg van de intensieve afstemmingen omtrent de uitgangspunten van de vastgoedwaardering ten behoeve van de jaarrekening 2012 waren de waarderingsgrondslagen van Aert Swaens en Domein reeds geharmoniseerd. Dit betekent dat de vergelijkende cijfers opgeteld kunnen worden en dat het effect van de fusie als stelselwijziging rechtstreeks in het beginvermogen van 1 januari 2013 gemuteerd is. Het effect van harmonisatie van waarderingsgrondslagen is voor ’thuis derhalve nihil.


, Eindhoven

Het eigen vermogen per 1 januari 2013 is als volgt aan te geven: X € 1.000 Eigen vermogen per 31 december 2012: Stichting Woonmaatschappij Domein

194.665

Woningstichting Aert Swaens

211.152

Eigen vermogen per 1 januari 2013

405.817

De volgende bedragen aan activa en passiva zijn door elk van de fusiepartners ingebracht per 1 januari 2013 (gebaseerd op de geharmoniseerde grondslagen): Domein

Aert Swaens

X € 1.000

X € 1.000

450.503

396.795

3.099

1.839

75.169

8.476

Totaal activa

528.771

407.110

Eigen vermogen

194.665

211.152

37.783

82

260.491

180.380

35.832

15.496

528.771

407.110

(Im)materiële vaste activa Financiële vaste activa Vlottende activa

Voorzieningen Langlopende schulden Vlottende passiva Totaal passiva

12.4 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt het Bestuur van ‘thuis zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen in hoofdstuk 9 of bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningpost. 12.5 Effecten regeringsbeleid ‘thuis wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgelegde extra heffing voor saneringssteun. Bovengenoemde regeringsmaatregelingen zijn inmiddels in werking getreden en doorgerekend in de bedrijfswaarde van ’thuis. 57 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

13 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 13.1 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit beheer sociale huursector, Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijging- of vervaardigingprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht zijn in de jaarrekening genummerd. 13.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten aanzien van de doorgevoerde stelselwijziging van het voorgaande jaar. 13.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening wordt naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens rekening gehouden met feitelijke verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase heeft plaatsgevonden. 13.4 Immateriële vaste activa De immateriële vaste activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs onder aftrek van afschrijvingen. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroomgenererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 13.5 Materiële vaste activa 13.5.1 Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. 58 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

Voor de geactiveerde rente werd in het eerste halfjaar een percentage van 2,7% doorgerekend en in het tweede halfjaar een percentage van 2,1%. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud/renovaties ‘thuis verwerkt de kosten van groot onderhoud/renovaties aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de boekwaarde indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijke component behandeld. Van activering is sprake wanneer de ingreep een verbetering is, er sprake is van hogere huur en de huidige bedrijfswaarde die activering kan dragen. Van activering is verder sprake bij een 3-tal activiteiten uitgevoerd aan complexen > 40 jaar. Bij kozijnvervanging, dak werkzaamheden en vervanging van douche en toilet wordt er dan van uitgegaan dat het complex geschikt is voor levensduurverlenging. In alle andere gevallen worden de kosten direct ten laste van het resultaat verantwoord. 13.5.2 Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs-onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen (WSW-lijst). Kwalificatie Het beleid van ‘thuis is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van het beleid. Daarmee kwalificeert ‘thuis zich als vastgoed beheerder en is de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Waarderingsgrondslag ‘thuis waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Na-investeringen Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. ‘thuis kent de componenten grond en opstal. 59 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

Complexindeling Complexen worden gedefinieerd op basis van groepen van gelijksoortige activa (kasstroomgenererende eenheid). Deze worden gedefinieerd op basis van onderkende producten, welke zich als volgt laten omschrijven: Producten - Eengezinswoningen - Appartementen - Bedrijfsonroerend Goed - Maatschappelijk Vastgoed - Parkeerplaatsen / garages De indeling sluit aan op de wijze waarop het interne beleid en de bedrijfsvoering is gedefinieerd. Aansluiting is daarbij gezocht bij de differentiatie in het huur- en onderhoudsbeleid en levensduurschattingen. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. De bedrijfswaarde wordt bepaald aan de hand van de beleidsuitgangspunten van ’thuis. De parameters worden afgeleid van het visiedocument economische parameters Ortec en geschikt gemaakt voor de ’thuis situatie. Basis zijn de verwachtingen van toezichthouders (DNB, CFV) en het CPB. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: -

Jaarlijkse huurderving van 1,125 % (voorgaand jaar: 0,9%);

-

De huurstijging is in 2014: 3,5%, 2015: 2,5%, 2016: 2,65%, 2017: 2,76%, 2018: 2,83%, 2019: 1,88% en vanaf 2020: 2%. In de eerste 5 jaar (2014 t/m 2018) is 1% extra huurverhoging ingerekend boven inflatie ter gedeeltelijke dekking van de te betalen verhuurdersheffing. Er wordt geen huurinkomensafhankelijke huurverhoging boven inflatie ingerekend.

-

De jaarlijkse lastenstijging van het algemeen planmatig - en contract onderhoud is gekoppeld aan de prijsindex en bedraagt in 2014: 1,5%, 2015: 1,65%, 2016: 1,76%, 2017: 1,83%, 2018: 1,88% en vanaf 2019 2%.

-

De jaarlijkse lastenstijging voor de personeelskosten, overige personeelskosten, planmatig – en dagelijks onderhoud zijn gekoppeld aan de loonindex respectievelijk de bouwindex en bedragen in 2014: 1,5%, 2015:1,95%, 2016: 2,27%, 2017: 2,49%, 2018: 2,64% en vanaf 2019: 3%.

-

De jaarlijkse lastenstijging voor het algemeen beheer bedraagt in 2014 1,5% en stijgt daarna gelijk met de prijsindex. Dit wijkt af van het voorschrift van het


, Eindhoven

WSW, welke voorschrijft dat de lastenstijging 3% moet zijn. Wij achten het verdedigbaar dat wij onze externe kosten niet meer laten stijgen dan de prijsinflatie, dit schrijven wij voor aan onze relaties. -

De verhuurdersheffing is voor een periode van 50 jaar ingerekend.

-

Huurharmonisatie tot 74% voor eengezinswoningen en 80% voor appartementen van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: idem). Huurverhogingen worden afgetopt op het niveau van de streefhuur.

-

Een disconto van 5,25 %.

-

De grondprijs wordt verhoogd met de prijsindex die past bij de lange termijnontwikkelingen en gebaseerd is op genormeerde economische verwachtingen rekening houdend met de regionale omstandigheden. De index is vanaf 2012 gelijk aan de prijsindex, waarna de restwaarde contant wordt gemaakt tegen de geldende discontovoet van 5,25%.

-

De verwachte opbrengstwaarde van de in de meerjarenbegroting opgenomen 474 te verkopen woningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen de verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten. Het verkopen van woningen wordt hoofdzakelijk verricht in het kader van financiering van investeringen in sociale huurwoningen en wordt daarom voor een periode van 5 jaar in de waardering meegenomen. Hiermee wordt voldaan aan de eisen van de externe toezichthouders.

-

De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: 10 tot 50 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is.

-

De saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden intern door deskundigen schattingen gemaakt en worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen.


, Eindhoven

Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: -

Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;

-

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) worden ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’. Afschrijvingen Vanaf 2012 zijn de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. 13.5.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de rentevoet zoals aangegeven in paragraaf 13.5.1. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering ‘thuis beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans gepresenteerd.


, Eindhoven

Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. 13.5.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Het kantoor in Veldhoven is gewaardeerd tegen de taxatiewaarde op het moment van oplevering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte opbrengstwaarde. 13.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 13.6.1 Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa (zie paragraaf 13.5.1) zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij hierna anders is vermeld. 13.6.2 Commercieel vastgoed in exploitatie Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag ‘thuis waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 13.5.2 zijn ook van toepassing op Commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: - Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt bij taxatie vastgesteld volgens het hierna omschreven principe: 1. Recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. Recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. Minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. Contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. 63 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van ‘thuis, zoals lopende huurcontracten. Bovenstaande waardebepalingen zijn uitgevoerd door externe taxateurs van taxatie-validatie instituten welke zijn erkend door de Stichting Taxaties en Validaties (STenV). Als taxatiebenadering is de inkomstenbenadering gehanteerd. Binnen deze benadering wordt de NAR-methode toegepast. Bij de NAR (Netto-Aanvangs-Rendement)-methode wordt de waarde van een onroerende zaak in verhuurde staat berekend op basis van een netto opbrengst. Er vindt kapitalisatie plaats van de genormaliseerde netto-opbrengst op het moment van de taxatie tegen het in de markt geldende rendement, het netto aanvangsrendement. De genormaliseerde netto-opbrengst wordt berekend door de huur te verminderen met de exploitatiekosten (bruto-netto traject). Deze exploitatiekosten worden onderverdeeld in de categorieën onderhoud, beheer, verzekering, belasting (WOZ) en overige lokale lasten. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-enverliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 13.6.3 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden ‘thuis verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde (gebaseerd op taxatiewaarde) krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. ‘thuis onderscheidt hierbij gerealiseerde (marktconforme) verkopen en verkopen die zich kwalificeren als een financieringstransactie. Als financieringstransactie kwalificeren: -

Verkopen waarbij ‘thuis een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de verwachte reële waarde op terugkoopmoment.

Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: -

De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o

Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies;

o

Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies;

-

De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering).

-

De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele


, Eindhoven

waardemutaties worden verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag dat ’thuis verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden wordt de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 13.6.4 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de rentevoet zoals verwoord in de algemene uitgangspunten. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 13.7 Financiële vaste activa 13.7.1 Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode (nettovermogenswaarde). Wanneer 20% of meer van de stemrechten uitgebracht kan worden, wordt er van uitgegaan dat er invloed van betekenis is. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover ‘thuis in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering.


, Eindhoven

13.7.2 Andere deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst-en-verliesrekening. 13.7.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met eventuele bijzondere waardeverminderingen. 13.7.4 Latente belastingvorderingen Zie 13.13.2 13.7.5 Leningen u/g De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. 13.7.6 Te vorderen BWS-subsidies Vorderingen uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) worden jaarlijks vermeerderd met de bij toekenning vastgestelde rentevergoedingen en verminderd met de door de budgethouders uitbetaalde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel (< 1 jaar) van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 13.7.7 Overige vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde kostprijs. Als de ontvangst van de vordering is uitgesteld op grond van een verlengde overeengekomen betalingstermijn wordt de reële waarde bepaald aan de hand van de contante waarde van de verwachte ontvangsten en worden er op basis van de effectieve rente rente-inkomsten ten gunste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 13.7.8 Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële vaste activa, waaronder financiële instrumenten beoordeelt ‘thuis op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt ’thuis de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Een eventueel bijzonder waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname 66 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. 13.8 Voorraden 13.8.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede de in overeenstemming met paragraaf 13.5.1 toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de courantheid van de voorraden. 13.8.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog onverkochte woningen uit projectontwikkeling en wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 13.9 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 14.1.1). Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 13.10 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.


, Eindhoven

13.11 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 13.12 Groepsvermogen en aandeel derden Voor zover de betreffende groepsmaatschappij en aandeel derden een negatieve nettovermogenswaarde heeft, worden de negatieve waarde en overige toekomstige verliezen niet toegewezen aan het aandeel derden, tenzij deze derden-aandeelhouders een feitelijke verplichting hebben en in staat zijn om de verliezen aan te zuiveren. Zodra de nettovermogenswaarde van de groepsmaatschappij wederom positief is, worden resultaten toegekend aan het aandeel derden. 13.13 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 13.13.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 13.13.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van nominale waarde.


, Eindhoven

13.13.3 Pensioenen ‘thuis heeft één pensioenregeling. De belangrijkste kenmerken hiervan zijn: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. ‘thuis heeft voor haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). ‘thuis betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo februari 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 117% (in februari 2013 107%). In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 104% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. ‘thuis heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door ’thuis. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor: - de verplichting van ’thuis tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds; - extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door ’thuis toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling; - onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties; - nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van ’thuis. Daarnaast neemt ’thuis een vordering op voor: -

toegezegde restituties als gevolg van een hoge dekkingsgraad van het pensioenfonds; overrente of winstdeling die overeenkomstig de bepalingen in een verzekeringscontract beschikbaar komen voor ’thuis. voordelen van individuele waardeoverdrachten die ten gunste komen van ’thuis.

Deze pensioenvoorzieningen worden op basis van de beste schatting gewaardeerd. Hierbij is de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichting af te wikkelen. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is de marktrente van hoogwaardige ondernemingsobligaties ad 5,25% (2012: 5,25%) genomen. Indien de periode waarover de uitgaven contant worden gemaakt niet langer is dan een jaar, is de verplichting niet tegen de contante waarde opgenomen. Toevoegingen aan en vrijval van pensioenvoorzieningen worden ten laste respectievelijk ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht.


, Eindhoven

13.14 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. Voor extendible /tijdvakleningen wordt de effectieve rente bepaald op basis van de gemiddelde contractuele rente over de volledige looptijd van de lening, ervan uitgaande dat de vaste rente in het tweede tijdvak betaald moet worden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft ’thuis een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer en de specifieke contractuele voorwaarden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. In leningen besloten derivaten worden niet afgesplitst en niet separaat verantwoord. Het effect van de dergelijke contractuele bepalingen wordt meegenomen in de effectieve rentevoet en de reële waarde ervan wordt toegelicht in hoofdstuk 8. 13.15 Leasing 13.15.1 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij ‘thuis ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden op lineaire basis verwerkt in de winst-en-verliesrekening over de looptijd van het contract. 13.16 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) ‘thuis maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijshedge accounting wordt toegepast, wordt er door ‘thuis een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. ‘thuis past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door ‘thuis gedocumenteerd. ‘thuis stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat ‘thuis derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft. 70 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

14 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 14.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde vaste activa en afgeleide financiële instrumenten. 14.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 14.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 14.2 Bedrijfsopbrengsten 14.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximumpercentage 4% m.b.t. daeb-woningen. Voor niet-daeb-woningen kon maximaal 6,5% huurverhoging worden berekend. Voor huishoudens met een inkomen boven € 33.614,- mocht een inkomensafhankelijke huurverhoging worden doorgevoerd van maximaal 2,5% boven inflatie. 14.2.2 Vergoedingen (opbrengsten servicecontracten) Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 14.2.3 Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: -

vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen;

-

overige overheidsbijdragen.

14.2.4 Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel.


, Eindhoven

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-enverliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 14.2.5 Verkoop onroerende zaken Onder deze rubriek worden de volgende verkoopresultaten opgenomen: -

Boekresultaat van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie via waardeverandering;

-

Netto verkoopopbrengst bij levering van Vastgoed bestemd voor de verkoop;

-

Netto verkoopopbrengst bij levering van Onderhanden projecten.

De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de bedrijfswaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden wordt alleen als verkoopopbrengst verantwoord als alle belangrijke economische rechten zijn overgedragen aan de koper (als er sprake is van een marktconforme verkoop). 14.2.6 Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille (bedrijfsopbrengsten) Dit betreffen waardeveranderingen voor zover deze niet de terugneming van eerder verantwoorde bijzondere waardeverminderingen betreffen. Deze terugneming wordt via de regel onder de lasten verantwoord. 14.2.7 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toegerekende interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van geactiveerde rente welke onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.


, Eindhoven

14.3 Bedrijfslasten 14.3.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële activa en onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. De afschrijvingen op Sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde (vervangingswaarde of lagere bedrijfswaarde). Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen. 14.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 14.3.3 Bijzondere waardevermindering vlottende activa De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op negatieve resultaten betreffende de verkoop van nieuwbouw koopwoningen en nagekomen kosten van opgeleverde projecten. 14.3.4 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 14.3.5 Pensioenlasten ‘thuis heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 14.3.6 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging of levensduurverlenging van het actief. 14.3.7 Lasten leefbaarheid De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen en uitgaven voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van ‘thuis, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.


, Eindhoven

14.3.8 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 14.4 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 14.5 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Op grond van BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winst- en verliesrekening gebracht. 14.6 Financiële baten en lasten 14.6.1 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 14.6.2 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst-en-verliesrekening in mindering gebracht op de post rentelasten en soortgelijke kosten. 14.7 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is ‘thuis integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


, Eindhoven

15 Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasurystatuut waarin opgenomen het financieel beleid vastgesteld door de financiële commissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van ’thuis dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 augustus 2013 geldt dat ’thuis zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Prijsrisico ’thuis loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa Overige effecten en onder vlottende activa Effecten. ’thuis beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille, en limieten te stellen. Valutarisico ’thuis is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico ’thuis loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. ’thuis maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt ’thuis risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft ’thuis renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt ’thuis een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasurystatuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aantrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 100 basispunten neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in een jaar met € 3,5 miljoen toe. Kredietrisico ’thuis heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten, vorderingen en effecten. ’thuis maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord.


, Eindhoven

Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico wat ’thuis loopt per balansdatum zijn als volgt (indicatief):

31 december 2013 € Bankschuld

n.v.t.

Kredietlimiet

€ 22.500.000,-

Lopende investeringsverplichtingen

€ 24.300.000,-

Reeds vastgelegde nog op te storten leningen o/g

€ 20.000.000,-

Nog niet benutte borgingsruimte WSW (2013-2015)

€ 82.150.000,-

Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien ’thuis zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt ’thuis gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord. Daarnaast loopt ’thuis liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. ’thuis heeft met een aantal van haar derivatentegenpartijen afspraken gemaakt over het uitwisselen van onderpand. Bij een daling van 100 basispunten van de marktrente dient ’thuis € 0 additioneel aan onderpand te storten. Bij een daling van 200 basispunten van de marktrente dient ’thuis € 0 aan additioneel onderpand te storten. Beschikbaarheidsrisico De (voorgenomen) maatregelen rondom de Verhuurdersheffing vanuit de landelijke overheid en de omvangrijke saneringssteun door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting leiden tot een significante aantasting van de operationele kasstroom van woningcorporaties. ’thuis heeft haar financiële meerjarenplan zodanig aangepast op deze maatregelen dat de beschikbaarheid van faciliteiten voor financiering en herfinanciering gecontinueerd wordt. ’thuis voldoet in de meerjarenplanning aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en ander financiële stakeholders worden gehanteerd. Doordat ’thuis minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is ’thuis doorlopend op zoek naar nieuwe financiers/beleggers voor lange termijn financiering. Vooruitlopend op het tot stand komen van de nieuwe woningwet hanteert ’thuis het eigen middelen beleid van het Waarborgfonds voor de Sociale Woningbouw. ’thuis heeft daardoor de mogelijkheid om niet-DAEB investeringen en aflossingen van niet-DAEB leningen te financieren uit de positieve operationele kasstroom en de aanzienlijke kasstromen verkopen uit bestaand bezit. Over 2012 en 2013 is om deze reden geen extra niet-DAEB financiering aangetrokken. De verwachting is dat ’thuis ook in 2014 de niet-DAEB investeringen uit eigen middelen kan financieren en voor haar DAEB financiering kan volstaan met het aantrekken van WSW geborgde financiering. Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw.


, Eindhoven

Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waarde methodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.


, Eindhoven

16 Belangrijke inschatting ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 16.1 Waardering vaste activa 16.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde ‘thuis waardeert haar Sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met een verhuurdersheffing. De basis voor deze heffing, en precieze hoogte ervan in de komende jaren is definitief bepaald en ingerekend in de bedrijfswaarde. Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal ongeveer 500 woningen. Dit aantal is gebaseerd op het verkoopplan 2014-2018. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. 16.1.2 Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd zijn als volgt: Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. 16.1.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.


, Eindhoven

16.2 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft ‘thuis een aantal standpunten ingenomen die die betrekking hebben op de verslagjaren 2012 en 2013. De belangrijkste standpunten betreffen: -

De waardebepaling van de ontwikkelrechten;

-

Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen;

-

De verwerking van projectontwikkelingsresultaten.

Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en 2012 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

17 Kasstroomoverzicht (directe methode) Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, met uitzondering van deposito’s met een looptijd langer dan drie maanden. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen rekening houdend met de onder overige schulden opgenomen verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.


, Eindhoven

18 Toelichting op de balans 18.1 Immateriële vaste activa De post immateriële vaste activa betreft automatiseringskosten, specifiek software en inrichting. Het verloop van de immateriële vaste activa is als volgt: 18.1 Immateriële vaste activa (x € 1.000)

Immateriele Vaste Activa

Immateriele Vaste Activa in ontwikkeling

Totaal

Stand per 1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen

1.980

0

-375

0

-375

1.605

0

1.605

874

2

876

0

0

0

-380

0

-380

Afschrijvingen desinvesteringen

0

0

0

Waardeverminderingen

0

0

0

Terugneming waardeverminderingen

0

0

0

494

2

496

2.854

2

2.856

-755

0

-755

2.099

2

2.101

Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde

1.980

Mutaties 2013 Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen

Totaal mutaties Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

Boekwaarde

Er wordt een afschrijvingstermijn gehanteerd van 7 jaar en een percentage van 14%.


, Eindhoven

18.2 Materiële vaste activa Alle materiële vaste activa zijn juridisch en economisch in vrije eigendom van Woonstichting ’thuis. Het verloop van de post materiële vaste activa is als volgt: 18.2 Materiële vaste activa (x € 1.000)

Sociaal vastgoed in exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Onroerende en Totaal roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling

Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Boekwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2012

0 445.985 316.023 -78.728 683.280

30.189 0 -8 -18.371 11.810

9.684 0 0 -5.347 4.337

814 0 0 0 814

40.687 445.985 316.015 -102.446

Mutaties 2013* Investeringen Desinvesteringen Herclassificatie VoV Herclassificatie commercieel vastgoed Herclassificatie sociaal vastgoed Herwaardering Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming waardeverminderingen Correctie investeringen Overboekingen naar Voorraad / Resultaat Overboekingen Onrendabele Toppen Overboekingen Totaal mutaties

144 -362 -3.977 -1.429 3.253 36.012 -27.394 0 -76.846 13.359 0 0 -12.378 37.380 -32.238

42.935 0 0 0 0 8 0 0 -12.641 1.192 39 -845 12.845 -38.997 4.536

39 -248 0 0 0 0 -677 259 0 0 0 0 0 0 -627

2.386 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2.386

45.504 -610 -3.977 -1.429 3.253 36.020 -28.071 259 -89.487 14.551 39 -845 467 -1.617

Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Boekwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen

0 480.000 271.789 -100.748

33.321

9.475

3.200

0 -16.975

0 -5.765

0 0

45.997 480.000 271.789 -123.488

Boekwaarden

651.041

16.346

3.709

3.200

674.297

700.241

-25.943

* Betreffen mutaties tegen actuele waarde voor het Sociaal Vastgoed.

Sociaal vastgoed in exploitatie In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 10.200 woningen, 648 garages, parkeerplaatsen en bergingen, 107 kamers, 86 woonwagenstandplaatsen, 49 woonwagens en 28 bedrijfsruimtes opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ (1-1-2013) beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 1.767 miljoen. De bedrijfswaarde bedraagt € 651 miljoen, ten opzichte van het voorgaande verslagjaar is de bedrijfswaarde met -/- € 32,2 miljoen gemuteerd. De bedrijfswaarde van het sociale vastgoed is bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in paragraaf 13.5.2. De totale bedrijfswaarde van het sociaal en commercieel vastgoed samen bedraagt € 730 miljoen (waarvan € 79 miljoen betrekking heeft op commercieel vastgoed). Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het betreft hier een overboeking voor een totaalbedrag van -/- € 39 miljoen naar sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie. Dit betreft een viertal nieuwe complexen en twee grootschalige renovatieprojecten. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De afschrijving van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie is lineair en gebaseerd op de verwachtte gebruiksduur. In verband met de samenvoeging van de twee bedrijven zijn er nog enkele verschillen in de afschrijvingstermijnen ten aanzien van bestaande zaken. Dat blijft zo totdat deze volledig afgeschreven zijn. Nieuwe investeringen worden gebaseerd op het volgende overzicht. 81 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

Omschrijving Inventaris Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Kantoor Kantoorinstallaties Auto's

Lineair

Percentage 5 jaar 20 jaar 7 jaar 30 jaar 20 jaar 5 jaar

20% 5% 14% 3% 5% 20%

De afschrijvingslasten van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn € 677.000,- en worden vermeld in het verloop van materiële vaste activa. Er wordt een bedrag van € 22.700,- voor afschrijvingslasten verrekend in de doorbelasting aan Woon Zorg Centrale gemeente Son. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling De post onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie in ontwikkeling betreft kosten voor een nieuw kantoorpand. Verzekeringen & zekerheden De activa in exploitatie in de gemeentes Veldhoven en Waalre zijn verzekerd tegen uitgebreide brand- en stormschade voor een bedrag van € 410 miljoen. De verzekerde waarde wordt jaarlijks aangepast met de indexgegevens welke door het Centraal Bureau voor de Statistiek zijn vastgesteld. De activa in exploitatie in de gemeentes Eindhoven, Best en Son en Breugel zijn verzekerd voor een waarde van € 10 miljoen per complex. Er is geen risico ten aanzien van onderverzekering. 18.3 Vastgoedbeleggingen Het verloop van de post vastgoedbeleggingen is als volgt:


, Eindhoven

18.3 Vastgoedbeleggingen (x € 1.000)

Commercieel vastgoed in exploitatie

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Totaal

Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Boekwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden per 31 december 2012

0 52.483 23.170 -4.084 71.569

0 36.229 41.768 -4.112 73.885

Mutaties 2013* Investeringen nieuwbouw Desinvesteringen Herclassificatie VoV Herclassificatie commercieel vastgoed Herclassificatie sociaal vastgoed Herwaardering Afschrijvingen Afschrijvingen desinvesteringen Waardeverminderingen Terugneming waardeverminderingen Correctie investeringen Overboekingen naar Voorraad Overboekingen Onrendabele Toppen Overboekingen Totaal mutaties

0 -913 -803 1.429 -3.253 677 0 0 -5.527 0 0 0 -467 1.617 -7.239

4.811 -3.237 4.780 0 0 -296 0 0 -2.124 -15 0 0 0 0 3.919

4.811 -4.150 3.977 1.429 -3.253 381 0 0 -7.651 -15 0 0 -467 1.617

Stand per 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Boekwaarde Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen

0 53.044 16.549 -5.263

0 35.269 49.082 -6.547

64.330

77.804

0 88.313 65.631 -11.810 142.134

Boekwaarden

0 88.712 64.938 -8.196 145.454

-3.320

* Betreffen mutaties tegen actuele waarde voor het Commercieel Vastgoed en VoV

Commercieel vastgoed in exploitatie In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 338 woningen, 295 garages, parkeerplaatsen en bergingen en 33 bedrijfsruimtes opgenomen. De geschatte waarde, gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen (1-1-2013) van deze eenheden, bedraagt € 89,6 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar is de marktwaarde met -/- € 7,2 miljoen gemuteerd. De waarde van het commerciële vastgoed bedraagt € 64,3 miljoen is bepaald op basis van de uitgangspunten zoals opgenomen in paragraaf 13.6.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden jaarlijks gewaardeerd. De methode die ‘thuis hanteert is gebaseerd op de jaarlijkse cijfers van de Nederlandse Vereniging Makelaars in deze regio. De waardedaling in de prijsklasse waarin ’thuis woningen verkocht heeft is in 2013 -/- 3%. De terugkoopverplichting is verantwoord in paragraaf 11.11.3. Alle contracten zijn gebaseerd op het ‘Koopgarant’ principe waarbij sprake is van verleende korting op de marktwaarde tussen 0% en 25%. Ultimo 2013 zijn in totaal 552 woningen verkocht onder voorwaarden.


, Eindhoven

Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin ruim 2.000 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 100 woningen binnen een jaar worden verkocht, voornamelijk in koopgarant.. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 13,870 miljoen. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 3.344 miljoen. 18.4 Financiële vaste activa Het verloop van de financiële vaste activa wordt per onderdeel gespecificeerd in onderstaande paragrafen. 18.4.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 18.4.2 Deelnemingen in Breedband Eindhoven B.V. Het verloop van de posten 11.4.1 en 11.4.2 is als volgt: 18.4.1 en 18.4.2 Deelnemingen (x € 1.000)

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Aert Swaens Holding B.V. 100% aandeel

Deelnemingen in groepsmaatschappijen

Andere deelnemingen

Domein Holding B.V. 100% aandeel

Breedband Eindhoven B.V.

Stand per 1 januari 2013 Verkrijgingsprijzen

0

18

Resultaat deelneming voorgaande jaren

0

511

0

Boekwaarde

0

529

57

Investeringen

0

0

0

Resultaat deelnemingen

0

0

0

Dividend

0

0

0

Desinvesteringen

0

0

0

Waardeverminderingen

0

0

0

0

0

0

0

529

57

Stand per 31 december 2013

57

In 2005 is Domein Holding B.V. te Eindhoven opgericht, die voor 100% dochter van Stichting ’thuis is. Domein Holding B.V. is een houdstermaatschappij die voor 100% aandeelhoudster is van Domein Vastgoed B.V. te Eindhoven, voorheen Domein Lichtrijk B.V te Eindhoven. Domein Vastgoed B.V. realiseert het project de Hoven Noord. Aert Swaens Holding B.V. is gevestigd te Veldhoven. 18.4.3 Latente belastingvordering 18.4.3 Latente belastingvordering (x € 1.000) Opgenomen onder Financiële vaste activa Stand per 1 januari 2013 Afschrijving / disagio


Opgenomen onder Vlottende activa

Niet verwerkt

263

0

0

31

0

0

294

0

0

De latente belastingvordering is gevormd omdat de fiscale waardering van de leningenportefeuille hoger is dan de commerciële waardering. Het is niet mogelijk om deze vordering binnen 1 jaar op te nemen. 84 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

18.4.4 Te vorderen BWS-subsidies Het verloop van deze post is als volgt: 18.4.4 Te vorderen BWS-subsidie (x € 1.000)

Stand per 1 januari

2013

2012

363

618

Rente Ontvangen bijdragen Mutatie binnen 1 jaar te ontvangen

Stand per 31 december

23

36

-181

-291

-52

0

-210

-255

153

363

Te vorderen BWS-subsidies zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Het totaal van de nominaal nog te ontvangen bedragen is € 336.000,-. De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 2 jaar, de gemiddelde rentevoet is 4,08%. 18.4.5 Overige kapitaalbelangen (WIF) 18.4.5 Overige kapitaalbelangen ( WIF ) (x € 1.000) Certificaten Aan hoofdsom toegevoegde rente-certificaten Af: voorziening WIF


2013

2012

2.500 218 -1.209

2.500 256 0

1.509

2.756

Woonstichting ’thuis heeft ultimo 2013 bij het Wooninvesteringsfonds (WIF) 25 certificaten (zijn achtergesteld) à nominaal € 100.000,00 “belegd/uitstaan”. Daarnaast is er voor € 218.000,bijgeschreven rente in deelcertificaten ultimo 2013. Het totale saldo certificaten is ultimo 2013 daarmee € 2.718.000,-. Onderdeel van beleggen in certificaten is dat over de certificaten rente wordt vergoed. Het totale tegoed aan nog niet door het WIF uitgekeerde rente is ultimo 2013 € 122.000,- Het WIF mag de rente niet uitkeren omdat er niet genoeg financiële middelen zijn. Dat laatste is min of meer de reden waardoor het WIF onder verscherpt toezicht is komen te vallen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het CFV heeft het WIF gevraagd een herstelplan in te dienen omdat a) de business case (verkoop van woningen bij huuropzegging) vanwege de crisis stagneert en b) er een (her) financieringsvraagstuk ligt in 2015. Als gevolg van de lagere waardering van de WIF certificaten heeft Woonstichting ’thuis een voorziening getroffen à 40% van de waarde van de certificaten ultimo 2013, zijnde 40% van € 2.718.000,- = € 1.087.000,-. Van de nog niet uitgekeerde rente à € 122.000,- is niet de verwachting dat die voorlopig uitgekeerd kan worden. Dit gehele bedrag is in de voorziening opgenomen. De totale voorziening met betrekking tot de WIF certificaten is derhalve € 1.209.000,-. 18.4.6 Overige vorderingen 18.4.6 Overige vorderingen (x € 1.000) Stand per 1 januari

2013

2012

969

1.096

0

-48

Omzetting boekjaar Aflossing lening


-105

-79

-105

-127

864

969


, Eindhoven

Het betreft de lening van ’thuis aan NEMe. Er wordt op kwartaalbasis € 26.250,- afgelost conform de leningsovereenkomst. De overeengekomen rente bedraagt 4% tot en met 31-3-2015, daarna een jaarlijkse verhoging van 1% tot 11% in het laatste jaar (31-3-2022). Er is een hypotheek gevestigd op het glasvezelnetwerk Eindhoven-Tongelre. 18.5 Voorraden 18.5 Voorraden (x € 1.000) Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop - opgeleverde nieuwbouw Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop - VoV Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop - overige woningen Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden


2013

2012

6.672 2.950 107 2.473 7

5.369 1.619 0 1.777 0

12.209

8.765

Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop – opgeleverde nieuwbouw In het project “Bloemenbuurt-Zuid” te Eindhoven zijn 14 koopwoningen opgeleverd en nog niet verkocht. Hiervan zijn er 13 met betrekking tot het project ‘Iris’ en 1 met betrekking tot het project ‘Jasmijn’. De onverkochte koopwoningen Veldhoven betreffen: 1 woning in complex “De Mirre”, 4 woningen in complex “Den Hoorn” en 15 woningen in complex “Abdijtuinen”. Deze zijn voor in totaal € 155.000,- afgewaardeerd. Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop – Voorraad onder Voorwaarden Ultimo 2012 stonden 9 teruggekochte koopgarant woningen op voorraad, van deze woningen zijn er in 2013 weer 6 verkocht via de Koopgarant constructie en 1 marktconform. In 2013 zijn 18 woningen, die oorspronkelijk onder Koopgarant constructie zijn verkocht, teruggekocht. Hiervan zijn er 2 marktconform doorverkocht en 16 nog niet weder verkocht. De totale voorraad Koopgarant woningen per eind 2013 is 18 stuks. Voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop – overige woningen Dit betreft 1 woning die aangekocht is en in 2014 gerenoveerd zal worden om vervolgens in verhuur te gaan. Voorraad vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Dit betreft de nieuwbouw woningen die eind 2013 nog niet verkocht waren m.b.t. de projecten: “Bloemenbuurt-Zuid”, Brabantia, Seringenstraat, Dijkstraten en Vredesplein (blok 8). Overige voorraden Dit betreft de voorraad lampen. 18.6 Onderhanden projecten Deze post is als volgt gespecificeerd: 18.6 Onderhanden projecten/werk (x € 1.000)

BBZ Vredesplein Dijkstraten EEM


2012 Saldo OHW

2013 Mutaties

2013 Totaal

1.638 2.685 286 39

1.638 3.653 286 39

0 -968 0 0

4.648

5.616

-968

Het saldo ultimo 2013 bestaat uit vooruitbetaalde termijnen inzake parkeerplaatsen Rabobank met betrekking tot het project Vredesplein. 86 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

18.7 Vorderingen Vorderingen worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenpresentatie. De reële waarde benadert de boekwaarde. Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar, behalve de vordering op Groepsmaatschappijen. 18.7 Vorderingen (x € 1.000) Huurdebiteuren Overheid Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa


2013

2012

663 181 117 0 846 314

408 210 86 6 1.654 1.196

2.121

3.560

2013

2012

698 355 1.053 -390

466 311 777 -369

663

408

18.7.1 Huurdebiteuren 18.7.1 Huurdebiteuren (x € 1.000) Huidige huurders Vertrokken huurders Af: voorziening dubieuze debiteuren


De voorziening voor dubieuze debiteuren 2013 is als volgt bepaald: Huidige huurders: de categorie in de wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (€ 35.000,-). Vertrokken huurders: het volledige openstaand saldo (€ 355.000,-). Hierdoor komt de totale voorziening ultimo 2013 uit op € 390.000,-. De huurachterstand van de huidige huurders uitgedrukt in een percentage van het totaalbedrag aan huren en vergoedingen voor de woningen bedroeg eind 2013 1,04%. Eind 2012 was dit 0,72%. Het verloop van de voorziening dubieuze debiteuren is als volgt: 18.7.1 Verloop voorziening dubieuze deb (x € 1.000) 2013 2012 Stand per 1 januari Afboeking dubieuze debiteuren Dotatie boekjaar

369 -220 241

396 -231 204


390

369

2013

2012

18.7.2 Overheid Deze post is als volgt gespecificeerd: 18.7.2 Overheid (x € 1.000) Binnen 1 jaar na balansdatum te ontvangen BWS-bijdragen

181

206

Gemeente Veldhoven WMO-bijdrage

0

3

Gemeente Waalre WMO-bijdrage

0

1

181

210



, Eindhoven

18.7.3 Groepsmaatschappijen 18.7.3 Vorderingen op groepsmaatschappijen (x € 1.000)

2013

2012

Rekening-courant Domein Holding B.V.

25

25

Rekening-courant Aert Swaens Holding BV

61

61

Vorderingen op ’thuis Energie B.V.

31

0

117

86

2013

2012

Pensioenpremie

0

5

VUT premie

0

1

0

6

2013

2012

614 0 0 12 122 0 0 63 30 5 0

850 21 139 8 22 345 118 94 0 0 57

846

1.654

2013

2012


Aan de rekening-courantverhouding ligt geen overeenkomst ten grondslag. 18.7.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 18.7.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen (x € 1.000)


18.7.5 Overige vorderingen Deze post is als volgt gespecificeerd: 18.7.5 Overige vorderingen (x € 1.000) Overige debiteuren Niet vervallen vorderingen Te ontvangen huur van deurwaarder Te ontvangen van verzekering Overige vorderingen Wooninvesteringsfonds Bijdrage volkshuisvestingsfonds Waalre Ziektekosten collectieve verzekering Overige vorderingen Lichtrijk Beheer BV Overige vordering BIF ivm Hoven Noord Overige vorderingen Rekening-courant NEM Eindhoven BV


Onder debiteuren worden vorderingen op niet-huurders opgenomen. 18.7.6 Overlopende activa Deze post is als volgt gespecificeerd: 18.7.6 Overlopende activa (x € 1.000) Vooruitbetaalde rente en aflossingen Nog te ontvangen rente Vooruitbetaalde automatiseringskosten Overige


31

24

0

411

62

17

221

744

314

1.196


, Eindhoven

18.8 Liquide middelen Vorderingen worden gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenpresentatie. De reële waarde benadert de boekwaarde. 18.8 Liquide middelen (x € 1.000)

2013

2012

2 7.826 0

7 37.663 29.000

7.828

66.670

Kasgeld Bank Terugbeleggingen


Het gehele bedrag betreft de rekening courant en is vrij beschikbaar. 18.9 Overige reserves Het verloop van deze post is als volgt: 18.9 Overige reserves (x € 1.000) Stand per 31 december

2013

2012

405.817

329.809

Gevolgen stelselwijziging Stand per 1 januari

0

105.906

405.817

435.715

Uit resultaatbestemming

-28.394

-7.622

Overige mutaties

-28.484

-22.276

348.939

405.817


Overeenkomstig de statuten moet het gehele vermogen binnen de kaders van de Woningwet en afgeleid het BBSH worden besteed. De overige reserve ultimo 2012 was € 406 miljoen, waarvan € 40 miljoen bestond uit algemene bedrijfsreserve en € 366 miljoen uit herwaarderingsreserve. Het eigen vermogen ultimo 2013 bedraagt € 349 miljoen, waarvan € 11 miljoen bestaat uit algemene bedrijfsreserve en € 338 miljoen uit herwaarderingsreserve. De daling van de herwaarderingsreserve bedraagt per saldo € 28,5 miljoen. Deze wordt met name veroorzaakt door het inrekenen van de effecten van de Verhuurdersheffing en de daarmee samenhangende maatregelen in het sociaal vastgoed. Daarnaast is sprake van een beperkte herwaardering van de marktwaarde, het opnemen van de ongerealiseerde winst van woningen verkocht onder voorwaarden en de gerealiseerde herwaardering. Het jaarresultaat van -/- € 28,4 miljoen is ten laste gebracht van de overige bedrijfsreserve. 18.10 Voorzieningen Het verloop van de totale voorzieningen is als volgt: 18.10 Voorzieningen (x € 1.000)

Onrendabele investeringen Voorz. t.g.v. activa in ontw. Overige voorzieningen

Totaal

Stand per 1 januari 2013

Dotaties

Onttrekkingen

Vrijval


49.676 -12.120 310

7.221 0 101

-7.692 -4.855 0

-3.155 0 -125

46.050 -16.975 285

37.866

7.321

-12.547

-3.280

29.360


, Eindhoven

Van de voorzieningen is een bedrag van € 25 miljoen als langlopend (langer dan een jaar) aan te merken.

18.10.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie Het verloop van de voorziening is als volgt: 18.10.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen (x € 1.000) Bloemenbuurt Zuid Vredesplein Dijkstraten Oranjetip Vervanging woonwagens 2013 Willem de Zwijgerweg Renovatie complex 15 Seringenstraat Heuvelshof Kronehoef Jovo Brabantia Voorziening t.g.v. activa in ontwikkeling

Totaal

31-12-2013

31-12-2012

1.532 21.169 12.947 221 0 7.311 0 0 1.288 66 1.516 0 -16.975

3.548 19.139 12.830 1.183 162 6.618 652 1.972 0 0 823 2.750 -12.120

29.075

37.557

De bedrijfswaarde van nieuwbouwprojecten is herrekend op basis van de nieuwe richtlijnen, de geactualiseerde parameters en uitgangspunten. Door de oplevering van de nieuwe complexen neemt de totale voorziening af met € 7,7 miljoen. In verband met het (nog) niet doorgaan van de projecten Oranjetip en Seringenstraat is een bedrag van € 3,1 miljoen vrijgevallen. Een bedrag van € 7,2 miljoen is gedoteerd aan de voorziening. Hiervan betreft € 1,6 miljoen nieuwe projecten. In verband met het inrekenen van de verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde is € 5,6 miljoen toegevoegd aan de reeds in ontwikkeling zijnde projecten. 18.10.2 Overige voorzieningen De overige voorzieningen hebben het volgende verloop: 18.10.2 Overige voorzieningen (x € 1.000)

31-12-2013

31-12-2012

0 285 0

83 184 42

285

309

Egalisatierekening Voorziening Persoonlijk Loopbaan Ontwikkeling Budget (PLOB) Glasfonds

Totaal

De egalisatierekening is vervallen in verband met de harmonisatie van de werkwijze inzake BWS subsidies bij Woonstichting ’thuis. De voorziening voor PLOB is verhoogd doordat het aantal medewerkers waarop de voorziening van toepassing is gestegen door de fusie. De voorziening met betrekking tot het Glasfonds is in 2013 vrijgevallen ten gunste van het resultaat.


, Eindhoven

18.11 Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan uit leningen overheid en kredietinstellingen, de Koopgarant verplichting, waarborgsommen en overige langlopende schulden en zijn als volgt samengesteld in de tijd: 18.11 Langlopende schulden (x € 1.000)

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Koopgarant verplichting Waarborgsommen Overige langlopende schulden

Boekwaarde


Resterende looptijd 1 < 5 jaar

Resterende looptijd > 5 jaar

13.187 305.603 80.033 3 137

2.950 5.163 28.011 0 137

10.237 300.440 52.022 3 0

398.963

36.261

362.702

De gewogen gemiddelde rentevoet 2013 van alle leningen bedraagt 4,1% (dit is inclusief SWAPS, de leningen van de overheid en leningen van de kredietinstellingen). 18.11.1 Leningen overheid 18.11.1 en 18.11.2 Leningen overheid en kredietinstellingen (x € 1.000)

Leningen overheid

Leningen kredietinstellingen

Totaal

Stand per 1 januari 2013 Af: aflossingen Af: mutatie aflossingsverplichting

15.814 -1.753 -874

349.219 -34.384 -9.232

365.033 -36.137 -10.107


13.187

305.603

318.790

Leningen overheid Van de schuld heeft € 2,95 miljoen een looptijd van 1 < 5 jaar. De schuld van € 10,24 miljoen heeft een looptijd > 5 jaar. 18.11.2 Leningen kredietinstellingen Leningen kredietinstellingen Van de schuld heeft € 5,16 miljoen een looptijd van 1 < 5 jaar. De schuld van € 300,44 miljoen heeft een looptijd > 5 jaar. Zekerheden ’thuis heeft zich verplicht de woningcomplexen, waarvan de financiering door het WSW is geborgd, niet te bezwaren of te vervreemden. Een lening van € 5 miljoen is bij dezelfde bankinstelling belegd als zekerheidstelling voor de verstrekte kredietfaciliteit. De lening en belegging (tegen dezelfde rentevergoeding) is gesaldeerd opgenomen. Van het totaalbedrag aan leningen van € 355, 8 miljoen is € 354,8 miljoen geborgd door het WSW. € 1 miljoen betreft twee renteloze leningen van de Provincie Noord-Brabant die in 2015 afgelost worden. Nieuwe contracten In 2013 zijn 2 nieuwe leningen aangetrokken voor een totaal van € 20 miljoen. Hiervan wordt € 10 miljoen gestort in maart 2014 tegen een rentepercentage van 2,175% en een looptijd van 7 jaar en € 10 miljoen in april 2014 met een rentepercentage van 2,44% en een looptijd van 8 jaar..


, Eindhoven

18.11.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 18.11.3 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (x € 1.000)

2013

2012

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

80.000

64.619

Verminderingen / vermeerderingen

-4.373

-1.676

Schuld per 1 januari

75.627

62.943

Stand per 1 januari

Mutaties Bij: terugkoopverplichting bij overdracht

9.294

16.976

Af: terugkoop woningen verkocht onder voorwaarden

-3.314

-1.595

Afwaarderingen Resultaat KG waardedaling (’thuis deel)

-1.008

-1.844

-566

-853

4.406

12.684

Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht

85.980

80.000

Verminderingen / vermeerderingen

-5.947

-4.373

80.033

75.627

Totaal mutaties Stand per 31 december

Boekwaarde

Voor de in de Koopgarantregeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt een terugkoopverplichting opgenomen omdat niet alle rechten en verplichtingen aan de koper zijn overgedragen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks aangepast met het percentage verliesdeling wat is afgesproken per verkochte woning. 18.11.4 Waarborgsommen 18.11.4 Waarborgsommen (x € 1.000)

2013

2012

6

12

Stand per 1 januari Ontvangen waarborgsommen Terugbetaalde waarborgsommen


-4

0

1

-6

3

6

De waarborgsommen hebben betrekking op dure huurwoningen en worden uit hoofde van huurovereenkomsten van huurders ontvangen en dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van eventueel verschuldigde achterstallige huur en mutatiekosten. 18.11.5 Overige langlopende schulden 18.11.5 Overige langlopende schulden (x € 1.000)

2013

2012

125 12

108 96

137

204

Huurgewenning Bloemenbuurt Huurgewenning Vredesplein



, Eindhoven

18.12 Kortlopende schulden 18.12 Kortlopende schulden (x € 1.000) Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden & overlopende passiva

Totaal

31-12-2013

31-12-2012

36.992 9.322 536 6.605 12.411

31.678 5.227 486 3.113 10.823

65.866

51.327

Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd van korter dan een jaar inclusief leningen met een restant looptijd van minder dan een jaar. De reële waarde van de kortlopende schulden benadert de boekwaarde vanwege het kortlopende karakter van de schulden. 18.13 Niet uit de balans blijkende verplichtingen en rechten Bankgarantie N.V. Bank Nederlandse Gemeenten heeft zich voor een bedrag van € 63.100,- onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant gesteld tegenover de gemeente Best voor de volledige nakoming door ’thuis van de verplichting uit de overeenkomst planschade m.b.t. bebouwing van het perceel kadastraal bekend gemeente Best, sectie H, nummer 5993, gelegen aan de Heilig Hartstraat 18, 20 en 22. De bankgarantie heeft een looptijd vanaf juni 2007 tot ultimo juni 2017. Daarnaast heeft de bank zich onherroepelijk garant gesteld voor de volledige nakoming van de huurcontracten voor het kantoor en parkeerplaatsen van ’thuis aan de Boschdijk te Eindhoven. Het betreft een bedrag van € 97.200,- met een looptijd tot uiterlijk september 2014. Voor het project koopwoningen de Hoven Noord heeft ’thuis een bankgarantie verstrekt voor € 2,2 miljoen. De verstrekte bankgaranties verminderen de ruimte binnen de kredietfaciliteit. Kredietarrangement N.V. Bank Nederlandse Gemeenten heeft een kredietfaciliteit ter beschikking gesteld van maximaal groot € 5 miljoen. De kredietfaciliteit bestaat uit een krediet in rekening-courant onder het bankrekeningnummer van ‘thuis. Tevens beschikt ’thuis over een kortgeldfaciliteit ter hoogte van € 22,5 miljoen bij de Rabobank. Als zekerheden zijn gesteld verstrekte geldleningen, verleende kredieten, gestelde- afgegeven borgtochten en/of bankgaranties, regresvorderingen en derivatencontracten. Als zekerheid heeft de N.V. Bank Nederlandse Gemeenten eerste pandrecht op de vorderingen uit hoofde van tussen de Bank en ’thuis gesloten overeenkomst van geldlening o/g in hoofdsom groot € 5 miljoen. De Financieringsovereenkomst ’thuis/BNG, waarvan het genoemde kredietarrangement met de verstrekte zekerheid een onderdeel is, eindigt op 30 juli 2014. Opdracht/Projecten in ontwikkeling Voor Materiële Vaste Activa in Ontwikkeling is op balansdatum voor een bedrag van circa € 24,3 miljoen aan opdrachten verstrekt welke nog niet zijn uitgevoerd. Treasury/financiële instrumenten Basisrentelening ’thuis beschikt over 11 basisrenteleningen voor in totaal € 108 miljoen met een looptijd van 44 tot 50 jaar en een rente van gemiddeld 3,51%. De overeengekomen liquiditeitsopslag bedraagt 0,2% tot 0,4% rente. Dit voor een periode van resp. 1 à 7 jaar.


, Eindhoven

Het is een lening waarbij gebruik gemaakt wordt van de relatief lagere korte rente in combinatie met een renteswap. Op deze wijze krijgt de lening een langlopend karakter. De leningen zijn geborgd door het WSW en daarmee is de swap ook gedekt voor de bank en is er geen discussie ten aanzien van aanvullende dekking. Wel bestaat er enige onzekerheid over de toekomstige liquiditeitsopslag, die is ingevoerd ten tijde van de kredietcrisis. De verwachting bij banken, onze AFM gereguleerde externe treasury-adviseur en het WSW is dat deze liquiditeitsopslag van tijdelijke aard is, danwel beperkt in niveau zal zijn. Het blijft echter een risico waarvan we ons bewust (moeten) zijn. Derivaten op leningen De in deze toelichting opgenomen gegevens verschaffen informatie die behulpzaam is bij het schatten van de omvang van risico’s die verbonden zijn aan zowel de in de balans opgenomen als de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten. De primaire financiële instrumenten van de woningcorporatie, anders dan derivaten, dienen ter financiering van de operationele activiteiten van de groep of vloeien direct uit deze activiteiten voort. Tevens ging de woningcorporatie transacties aan in derivaten, met name renteswaps, om het renterisico af te dekken dat ontstaat uit de operationele en financieringsactiviteiten van de woningcorporatie. Het beleid van de woningcorporatie is om niet te handelen in financiële instrumenten. Het belangrijkste risico uit hoofde van de financiële instrumenten van de woningcorporatie is het prijsrisico bestaande uit het renterisico. De langlopende leningen van de groep hebben een variabel rentepercentage waardoor de woningcorporatie het risico loopt dat de waarde van de leningen zal dalen respectievelijk stijgen als gevolg van veranderingen in de marktrente. De woningcorporatie dekt dit risico af door in geval van een significante verwachte stijging respectievelijk daling van de marktrente renteswap contracten af te sluiten waarbij de woningcorporatie de variabele rente ruilt voor een vaste rente. De reële waarde van de financiële instrumenten is bepaald met behulp van beschikbare marktinformatie en schattingsmethoden. De waarde in het economische verkeer van de renteswaps bestaat uit het bedrag dat de woningcorporatie zou ontvangen of betalen om deze contracten te beëindigen. De reële waarden van de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten van de woningcorporatie luiden als volgt: Leningnummers in combinatie met derivaat

119

120

CAP

SWAP

SWAP

SWAP

SWAP

nvt

SW10

SW11

SW3

SW4

Lineair

Fixe

Fixe

Lineair

Fixe

Bedrag (x € 1.000)

7.900

6.000

10.000

8.500

1.400

Schuldrestant (x € 1.000)

5.596

6.000

10.000

5.944

1.400

0

-1.809

-4.907

-333

-79

Afgesloten in jaar

2005

2006

2006

2002

2002

Einde looptijd in jaar

2035

2046

2046

2014

2014

4,75%

3,95%

4,30%

5,80%

5,81%

Type Nummer Soort

Marktwaarde (x € 1.000)

Vaste rente Vast rente % na 2026 Boetevrije aflossing

118

44

44

5,19% per 10 jr

Bij een verdere rentedaling met 1% (100 basispunten) wijzigt de negatieve waarde van de SWAPS van € 7,1 miljoen naar € 12,3 miljoen. Bij een daling van 2% (200 basispunten) wijzigt de negatieve waarde naar € 19,1 miljoen. Bij overschrijding van de negatieve waarde grens van € 20 miljoen kan de bank nadere zekerheden vragen.


, Eindhoven

Renterisico en marktrisico Renterisico is gedefinieerd als het totale bedrag of hoofdsom waarover in een bepaald jaar een nu nog onbekend rentepercentage betaald gaat worden. Algemeen uitgangspunt bij risicomanagement is het zoveel mogelijk spreiden van herfinancieringsmomenten en door spreiding aan te brengen in de geldgevers. ’thuis heeft haar portefeuille op een dusdanige manier gespreid dat zij ieder jaar ruim onder de WSW norm van 15% blijft. Pensioenregeling De pensioenregeling van het Pensioenfonds Woningcorporaties is een “defined benefit-regeling”. Volgens RJ 271 moet in principe de omvang van de verplichting die hieruit voortvloeit worden aangegeven. Door het ontbreken van gegevens van SPW kan deze verplichting echter niet op het niveau van ’thuis afzonderlijk worden bepaald. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjaren liquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting. Deze verplichting hoeft daarom niet te worden opgenomen in de balans. Op basis van het schuldrestant leningen per ultimo 2013 van € 375,27 miljoen en een obligopercentage van 3,85% bedraagt de obligoverplichting € 14,45 miljoen. Terugkoopverplichting verkochte materiële vaste activa Door ’thuis zijn ultimo het verslagjaar 552 contracten afgesloten die kwalificeren als verkoop waarvoor een terugkoopplicht geldt. De totale waarde van het onderliggende vastgoed waarop de verplichting rust bedroeg bij overdracht € 80 miljoen. Zie verder ook toelichting bij paragraaf 18.11.3. Kantoorruimte Het jaarlijks bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is € 324.000,- Het contract is tot november 2014 aangegaan. De servicekosten vallen onder de nutskosten en worden jaarlijks door de verhuurder afgerekend. Voor Bestwijzer is een afzonderlijk contract ten bedrage van € 22.000,- per jaar. Lease De resterende verplichtingen uit hoofde van met derden aangegane leaseovereenkomsten van auto's bedragen in totaal € 33.000,-. Hiervan vervalt binnen een jaar € 31.000,-. De leasecontracten zijn voor 3 tot 5 jaar aangegaan. Woningborg Woningborg verschaft bouwen garantiezekerheid voor kopers van aangemelde plannen. Het obligooverzicht ultimo 2010 geeft onder sectie 2 een risicobedrag kwaliteitswaarborg aan van € 2.469.000,De kwaliteitswaarborg geeft het maximale bedrag aan voor claims op gebreken. Einddatum voor deze afbouwende aansprakelijkheid is 2015. Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht diende ’thuis een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient ’thuis een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belasting-latentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.


, Eindhoven

18.14 Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woonstichting ’thuis en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Met de meeste van haar deelnemingen heeft ’thuis naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn behoudens onderstaand steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. Gedurende 2013 zijn de directeur-bestuurders opgetreden als bestuur van de verbonden partijen.


, Eindhoven

19 Toelichting op de winst- en verliesrekening 19.13 Bedrijfsopbrengsten 19.13.1 Huuropbrengsten 19.13.1 Huuropbrengsten (x € 1.000) Netto huur Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Huurderving wegens verkoop woningen Huurderving wegens renovatie/nieuwbouw/sloop

Totaal

2013

2012

64.351 -689 -242 -314 -119

62.510 -770 -203 -95 -226

62.987

61.216

De totale huurderving bedraagt 2,12% van de netto-huur. Hiervan is 1,08% wegens leegstand. De huurderving uit hoofde van oninbaarheid bedraagt 0,37%. De huurderving vanwege verkoop- en renovatiebeleid bedraagt 0,67%. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli bedraagt 3,8%. De netto huuropbrengst ten opzichte van het vorig boekjaar is gestegen als gevolg van: 19.13. Mutatie netto huuropbrengsten (x € 1.000) Jaarlijkse huurverhoging / Harmonisatie / Renovaties

2013

2012

1.688

1.312

0

-722

Sloop Verkoop bestaand bezit

-211

-502

Nieuwbouw in exploitatie

364

2.622

1.841

2.710

2013

2012

2.438

2.424

-73

-38

2.365

2.386

Totaal

19.13.2 Vergoedingen 19.13.2 Vergoedingen (x € 1.000) Leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving wegens leegstand

Totaal

De vergoedingen zijn gebaseerd op de geraamde c.q. werkelijke kosten en worden jaarlijks, indien noodzakelijk aangepast. 19.13.3 Overheidsbijdragen Bijdragen van de gemeente in de exploitatiekosten: 19.13.3 Overheidsbijdragen (x € 1.000)

2013

2012

14

119

14

119

Subsidie in het kader van de BWS- en WMO-regeling

Totaal


, Eindhoven

19.13.4 Verkoop onroerende zaken 19.13.4 Verkoop onroerende zaken (x € 1.000) Verkoopopbrengst -/- bedrijfswaarde bestaand bezit marktconform Resultaat verkoop woningen bestaand bezit Koopgarant Verkoopopbrengst nieuwbouw

Totaal

2013

2012

630 0 26

41 125 350

656

516

19.13.5 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf De toe te rekenen indirecte kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling. 19.13.5 Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf (x € 1.000) Overige bedrijfsopbrengsten doorbelaste uren

Totaal

2013

2012

1.321

1.904

1.321

1.904

2013

2012

225 42 22 -8 813

366 36 46 89 989

1.094

1.527

2013

2012

380 27.394 655

256 30.761 732

28.429

31.749

19.13.6 Overige bedrijfsopbrengsten 19.13.6 Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000) Doorbelasting uren verkoop bestaand bezit Huuropbrengsten zendmasten Dienstverlening servicekosten Dienstverlening VvE (-/- bestuurskosten alle VvE complexen) Overige bedrijfsopbrengsten

Totaal

19.14 Bedrijfslasten 19.14.1 Afschrijvingen 19.14.1 Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille (x € 1.000) Afschrijving immateriële vaste activa ten dienste van de exploitatie Afschrijving activa in exploitatie Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totaal


, Eindhoven

19.14.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa 19.14.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (x € 1.000) Onrendabele investering maatschappelijk vastgoed Onrendabele investering energiebesparende maatregelen Onrendabele investering vervanging woonwagens Onrendabele investering nieuwbouw / renovaties Waardevermindering materiële vaste activa in exploitatie sociaal Terugname waardevermindering MVA in exploitatie sociaal

Totaal

2013

2012

0 2.196 -22 16.091 1.238 -139

717 1.208 162 18.468 10.113 -12.203

19.363

18.465

2013

2012

871

1.022

0

253

871

1.275

2013

2012

6.209

6.488

6.209

6.488

2013

2012

845

877

845

877

2013

2012

1.136

1.098

1.136

1.098

2013

2012

3.749 11.050

4.118 11.441

14.799

15.559

19.14.3 Bijzondere waardevermindering vlottende activa 19.14.3 Bijzondere waardevermindering vlottende activa (x € 1.000) Bijzondere waardevermindering vlottende activa (negatief verkoopresultaat nieuwbouw) Kosten niet doorgaan acquisitieprojecten

Totaal

19.14.4 Lonen en Salarissen 19.14.4 Lonen en Salarissen (x € 1.000) Lonen en Salarissen

Totaal

19.14.5 Sociale lasten 19.14.5 Sociale lasten (x € 1.000) Sociale lasten

Totaal

19.14.6 Pensioenlasten 19.14.6 Pensioenlasten (x € 1.000) Pensioenlasten

Totaal

19.14.7 Lasten onderhoud 19.14.7 Lasten onderhoud (x € 1.000) Dagelijks (niet-planmatig) onderhoud Planmatig onderhoud en contract onderhoud

Totaal


, Eindhoven

19.14.8 Lasten leefbaarheid 19.14.8 Lasten leefbaarheid (x € 1.000) Kosten leefbaarheid

Totaal

2013

2012

1.118

963

1.118

963

2013

2012

19.14.9 Overige bedrijfslasten 19.14.9 Overige bedrijfslasten (x € 1.000) Beheersk osten Huisvestingskosten Indirecte exploitatiekosten

682

666

2.576

2.291

Overige personeelskosten

2.175

1.766

Subtotaal beheersk osten

5.432

4.723

2.540

2.514

Heffingen Belastingen Verzekeringen

275

240

2.815

2.754

Servicekosten

2.387

2.678

Directe exploitatiekosten

1.066

1.244

Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten

Verkoopkosten onroerende zaken

853

744

Overige bedrijfslasten

3.427

1.305

Subtotaal overige bedrijfslasten

7.733

5.972

15.981

13.448

Totaal

De overige bedrijfslasten bestonden in 2012 met name uit fusiekosten. In 2013 vervallen deze fusiekosten en bestaan de overige bedrijfslasten uit de Saneringsheffing CFV (€ 2.391.000,-) en de voorziening WIF (€ 1.209.000,-). Dit verklaart de toename van de overige bedrijfslasten met € 2.699.000,-. 19.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 19.15 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille (x € 1.000) Waardeverandering Commercieel Vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde waardetoename herclassificatie commercieel vastgoed in exploitatie Mutatie actuele waarde Ongerealiseerde waardetoename MVA in exploitatie commercieel Verkoop woningen bestaand bezit Koopgarant Waardeverandering verkoop Koopgarant woningen Waardeverandering terugkoopverplichting Koopgarant woningen

Totaal

2013

2012

-5.527

-2.038

0 0 0 -932 78 -566

161 1.052 0 2.813 1.232 -1.395

-6.947

1.825


, Eindhoven

19.16 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering 19.16 Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering (x € 1.000) Gerealiseerde herwaardering wegens afschrijving

2013

2012

13.847

19.203

Gerealiseerde herwaardering wegens verkoop van sociaal vastgoed

109

5.428

Gerealiseerde herwaardering wegens verkoop van commercieel vastgoed

424

1.209

14.380

25.840

2013

2012

23 0

36 160

-2 195 107

458 444 175

323

1.273

Totaal

19.17 Financiële baten en lasten Rente baten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt. 19.17.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten 19.17.1 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten (x € 1.000)

Rente financiële vaste activa Rente te vorderen BWS-subsidies Rente leningen u/g Rente liquide middelen Rente tijdens bouw Rente overig

Totaal

Rente tijdens bouw In 2013 is voor het eerste halfjaar 2,7% rente toegerekend aan de projecten in aanbouw, het tweede halfjaar is er rente toegerekend met een rente van 2,1%. 19.17.2 Rentelasten en soortgelijke kosten 19.17.2 Rentelasten en soortgelijke kosten (x € 1.000)

2013

2012

0

-7

Toegevoegde rente aan: Egalisatierekeningen, toegevoegde rente BWS-subsidies Rente langlopende schulden Leningen overheid

-795

-1.029

-14.997

-14.038

0

-12

0

-456

Kredietinstellingen (liquide middelen)

-13

-32

Overige schulden

-62

-54

-15.867

-15.628

Leningen kredietinstellingen Leefbaarheidsgelden BES Rentelasten ineffectieve renteswaps Rente k ortlopende schulden

Totaal


, Eindhoven

19.18 Belastingen 19.18.1 Belastingen De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: 19.18.1 Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (x € 1.000)

2013

2012

0 0 31

0 742 48

31

790

Acute belastingen Correcties acute belastingen voorgaande jaren Mutatie latente belastingen

Totale belastingdruk

De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Fiscaal niet geaccepteerde afschrijvingen MVA Fiscaal niet geaccepteerde waardeveranderingen MA Fiscaal niet geaccepteerde saneringssteun Fiscale resultaat verkochte woningen Fiscaal hogere onderhoudslasten Fiscaal afschrijving (dis)agio leningen Fiscaal projectresultaat nieuwbouw Totaal permanente en tijdelijke verschillen Belastbaar bedrag Verliesverrekening

2013 -28.425 13.886 26.526 2.391 1.815 -11.879 123 -3.756 29.106 681 -681

Verschuldigde winstbelasting

0

Verschuldigde winstbelasting Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25% en komt overeen met het tarief in 2012. De lagere effectieve belastingdruk van 0% wordt veroorzaakt door het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder andere verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen, de verwerking van interest, toerekenen van onderhoudslasten en fiscaal niet geaccepteerde waardeverandering MVA. 19.18.2 Resultaat deelnemingen 19.18.2 Resultaat deelnemingen (x € 1.000)

2013

2012

Resultaat deelneming Domein Holding B.V.

0

540

Resultaat deelneming Aert Swaens Holding B.V.

0

0

Waardeverandering Lichtrijk Beheer B.V.

0

-7

0

533

Totaal


, Eindhoven

20 Overige informatie 20.1 Werknemers Ultimo het jaar 2013 had Woonstichting ’thuis 116,13 medewerkers in dienst (2012: 111,63). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten exclusief stagiairs en vakantiemedewerkers. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 20.2 Bestuurders en commissarissen Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) Vanaf 1 januari 2013 is de WNT van kracht. Deze regels gelden onder andere: - Topfunctionarissen mogen niet meer verdienen dan het wettelijke maximum: de WNT-norm. Jaarlijks wordt dit bedrag vastgesteld in een ministeriële regeling. In 2013 is het bedrag vastgesteld op € 228.599,- Topfunctionarissen moeten altijd openbaar maken wat zij verdienen, of dit nu meer of minder is dan de norm. - Een ontslagvergoeding is maximaal € 75.000,-. - Bonussen, winstdelingen en andere vormen van variabele beloning zijn niet toegestaan. Deze wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Bezoldigingsgegevens

Naam Functie (Gewezen) topfunctionaris (ja/nee) Met dienstbetrekking (ja/nee) Beloning Belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn Totale bezoldiging Duur van het dienstverband in het jaar (in dagen) Omvang van het dienstverband in het jaar (fte) (Herrekende) WNT norm

Mw. H.A.M. Van der Herten* Directeur-Bestuurder ja ja € 115.630 €0 € 26.485 € 142.115 365 0,89 € 203.453

Dhr. E.J.M. de Groot Directeur-Bestuurder ja ja € 147.331 €0 € 29.811 € 177.142 365 1 € 228.599

* Mw. H.A.M. Van der Herten heeft een contract voor 32 uur per week en de beloning is naar rato.

Toelichting bij het samenstellen van de WNT verantwoording Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Woonstichting ’thuis herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen, en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken.


, Eindhoven

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen conform WNT norm kan als volgt worden gespecificeerd (excl. BTW): Raad van Commissarissen

Naam

Als lid van de Raad van Commissarissen 2013


2012

2013


2012

2013

2012

Dhr. W.R. Ligtvoet

12.600

0

0

0

0

0

Dhr. H.E.H.M. Salemink

10.000

8.427

0

1.154

0

0

Mw. M.G.P.G. Elings

9.000

7.000

1.000

2.000

0

0

Mw. A.M.H. Buskes

9.000

8.427

1.000

0

0

0

Dhr. P. Silvis

9.000

8.427

1.500

2.308

0

0

Dhr. C.J. Kemps

9.000

7.000

1.500

2.000

0

0

Dhr. L.A.M. van Dongen

9.000

7.000

0

1.000

0

0

67.600

46.281

5.000

8.462

0

0

Totaal

Bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (RJ) De bezoldiging van bestuurders omvat: - Periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden) - Beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) - Uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband - Er zijn geen winstdelingen en bonusbetalingen uitgekeerd. Het totaalbedrag kan per individuele bestuurder als volgt worden gespecificeerd: Bestuurders

Periodiek betaalde beloningen

Naam

2013

2012

2013

2012

Mw. H.A.M. Van der Herten*

115.433

107.554

26.485

24.670

6.937

8.246

Dhr. E.J.M. de Groot

126.875

127.044

29.811

29.769

22.456

24.456

242.308

234.598

56.296

54.439

29.393

32.702

Totaal

Beloningen betaalbaar op termijn

Fiscale bijtelling auto & Levensloopregeling 2013

2012

* arbeidsovereenkomst voor 32 uur per week

In 2013 is de eigen bijdrage inzake de leaseauto’s gesaldeerd in het totaalbedrag van de fiscale bijtelling waardoor deze lager uitvalt dan in 2012.


, Eindhoven

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Raad van Commissarissen

Naam Dhr. W.R. Ligtvoet Dhr. H.E.H.M. Salemink Mw. M.G.P.G. Elings Mw. A.M.H. Buskes Dhr. P. Silvis Dhr. C.J. Kemps Dhr. L.A.M. van Dongen

Totaal

Als lid van de Raad van Commissarissen



2013

2012

2013

2012

2013

2012

15.246 12.100 10.890 10.890 10.890 10.890 10.890

0 8.427 7.000 8.427 8.427 7.000 7.000

0 0 1.210 1.210 1.815 1.815 0

0 1.154 2.000 0 2.308 2.000 1.000

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

81.796

46.281

6.050

8.462

0

0

De bedragen in 2013 zijn inclusief BTW. In 2012 was nog geen BTW van toepassing. 20.3 Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: Accountantshonoraria (x € 1.000)

Controle van de jaarrekening * Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

Totaal

Accountantshonoraria (x € 1.000)

Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Andere niet-controlediensten

Totaal

2013 PWC *

2013 EY

2013 Totaal

149 0 8 34

25 0 30 15

174 0 38 49

191

70

261

2012 PWC *

2012 EY

2012 Totaal

60 0 0 31

50 0 67 18

110 0 67 49

91

135

226

PWC * = PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Woonstichting ’thuis zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). * De kosten van EY m.b.t. de controle van de jaarrekening die geboekt zijn in 2013 hebben betrekking op nagekomen kosten van 2012. De kosten van PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. betreffen de kosten van 2012 en 2013. De kosten van PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. m.b.t. fiscale 105 Jaarrekening 2013 Woonstichting

, Eindhoven

advisering en andere niet-controlediensten die geboekt zijn in 2013 hebben betrekking op advies inzake het Informatiebeleidsplan en de fiscale jaarrekening 2011.

21 Statutaire resultaatbestemming Ingevolge artikel 2 van de statuten heeft Woonstichting ’thuis ten doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van volkshuisvesting. In verband hiermede is voorgesteld om het jaarresultaat geheel in mindering te brengen van de overige reserves.

22 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is in mindering gebracht op de overige reserves.

23 Gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan welke materiele betekenis hebben voor het jaarresultaat van Woonstichting ’thuis.

24 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant bij de jaarrekening is op de volgende pagina’s opgenomen.


, Eindhoven

WOONSTICHTING JAARVERSLAG 2013

Recommend Documents