Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur. Fotograaf: Edwin Wiekens

2014 WELoverwogen keuzes Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur

ns ieke in W Edw : f aa ogr Fot

INHOUDSOPGAVE WELOVERWOGEN KEUZES

02

4

HOOFDSTUK 1. KLANTEN

12

1.1. Klantvisie in werking

14

1.2. Ruime voldoende voor dienstverlening

15

1.3. Zicht op woonwensen

16

1.4. Woning zoeken

17

1.5. Betaalbare huurwoningen

17

1.6. Huurprijsstijging

19

1.7. Hulp aan huurders

20

HOOFDSTUK 2. WONINGEN

22

2.1. Strategisch voorraadbeleid

24

2.2. Realisatie nieuwbouw

25

2.3. Integratie portefeuille Veron

27

2.4. Woningbezit WEL

28

2.5. Koopwoningen

28

2.6. Zakelijk vastgoed

29

HOOFDSTUK 3. DUURZAAMHEID

32

3.1. Onderhoud

34

3.2. Investeren in duurzaamheid

36

3.3. Deelname duurzame organisaties

37

3.4. Woonlasten berekenen

37

3.5. Langer in je eigen huis

38

HOOFDSTUK 4. RELATIES

40

4.1. Gemeenschappelijk beleid voor Etten-Leur

42

4.2. Samenwerking met huurders

43

4.3. Belanghoudersbijeenkomst

44

4.4. Samenwerken voor leefbaarheid

45

4.5. Gemeenschappelijke wijkaanpak

46

HOOFDSTUK 5. WONEN, ZORG & WELZIJN

48

5.1. Scheiden wonen en zorg

50

5.2. Woningen voor bijzondere doelgroepen

51

5.3. Samenwerking wonen en zorg intensiveren

51

Wel Jaarverslag 2014

HOOFDSTUK 6. SAMENWERKING MET CORPORATIES

52

6.1. Klik voor Wonen

54

6.2. Gezamenlijke aanpak hennepteelt

55

6.3. AlleeWonen

55

6.4. Lente

55

6.5. Aedes

56

HOOFDSTUK 7. ORGANISATIE

58

7.1. Ruime voldoende bij visitatie

60

7.2. Strategisch kader

61

7.3. ICT

63

7.4. Communicatie

64

7.5. Personeel en organisatie

66

7.6. Ondernemingsraad

69

HOOFDSTUK 8. FINANCIËN

72

8.1. Financiële resultaten (enkelvoudig)

75

8.2. Meerjarenprognose

78

8.3. Treasury en financieringsmanagement

89

8.4. Interne risicobeheersing- en controlsystemen

96

weloverwogen keuzes

03

04


WEL

overwogen keuzes Waar staan we voor en wat betekende dit voor onze koers in 2014?

weloverwogen keuzes

05

WELOVERWOGEN KEUZES

Wat de toekomst brengt, is lastig te voorspellen. Omgevingsfactoren zijn sterk van invloed. Reden voor Woonstichting Etten-Leur (WEL) om het in 2014 anders te gaan doen. Flexibeler, creatiever. Geen ondernemingsplan meer. Maar aan de slag vanuit een missie en duidelijke speerpunten. We kijken naar de toekomst vanuit scenario’s en stellen telkens op basis van onze visie op actuele ontwikkelingen een jaarplan vast. Hoe we dit deden en wat we bereikt hebben, verantwoorden we in ons jaarverslag. Met deze nieuwe werkwijze houden we vast aan onze eigen doelen. We plannen de weg hier naar toe. Tegelijkertijd zijn we flexibel en kunnen we snel inspelen op wat er in onze omgeving gebeurt.

Onze missie We hielden onze missie opnieuw tegen het licht. Dit resulteerde tot een ingekorte omschrijving. Wat overblijft, is de essentie van waarom we bestaan als Woonstichting Etten-Leur. “Ons vak is wonen. Wij zetten ons allereerst in voor mensen die om financiële redenen moeilijk zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien. Wij vinden het belangrijk dat mensen in wijken en buurten op een prettige manier met elkaar samen kunnen leven. We dragen daarom bij aan leefbare buurten en wijken in Etten-Leur.”

Onze kernwaarden Bij het doen van ons werk, houden wij een aantal waarden in ons achterhoofd: onze kernwaarden. Betrouwbaar Om een positief imago stabiel te houden, schenken we aandacht aan onze betrouwbaarheid. Wij laten onze integriteit zien door zo transparant mogelijk te zijn over onze (financiële) keuzes. Door onze effectieve en deskundige aanpak te tonen, willen we dat mensen zich veilig en vertrouwd voelen bij ons. Soms leidt onze inzet niet tot het gewenste resultaat, maar hierover zijn we open en eerlijk. De kunst is om ervan te leren.

06


Persoonlijk Medewerkers van WEL hebben van nature een sociaal karakter. Iedereen gebruikt die sociale inborst op het eigen werkgebied. Dat maakt ons als werkgever bijzonder. Alle medewerkers laten steeds betrokkenheid zien. Wij gaan voor een persoonlijke benadering en willen dicht bij mensen staan. Wij willen dingen samen doen; met huurders en partners. Maar we vinden het belangrijk dat ieder hierbij ook een eigen verantwoordelijkheid draagt. Gedreven WEL is een door de samenleving gedreven organisatie. Ons werk doen we met passie. Wij leunen niet snel achterover, maar zetten ons krachtig in, omdat we willen blijven vernieuwen. Met een pro-actieve houding zijn we doelgericht bezig voor het realiseren van maatschappelijk resultaat. Toekomstgericht Een betere wereld begint bij onszelf. Wij houden hier rekening mee door oog te hebben voor energiezuinigheid en door zoveel mogelijk duurzaam en toekomstgericht te bouwen. We investeren dan ook in kwalitatief goede, betaalbare woningen, waarbij we rekening houden met een uitvoering die voor langere tijd voldoet aan de wensen van de bewoners en hen al die tijd een fijne leefomgeving biedt.

Onze speerpunten Samen met de missie, vormen onze acht speerpunten het strategisch kader. Dit zijn onze ambities voor de periode 2014-2017: 1. We rollen onze klantvisie verder uit. 2. We realiseren nieuwbouwwoningen binnen onze financiële mogelijkheden. 3. We zetten in op verduurzaming in de brede zin van het woord (bouwkwaliteit, comfort,

woongenot, energiezuinigheid, levensloopbestendigheid en woonlasten).

4. We versterken ons netwerk in Etten-Leur en zorgen voor een goede relatie met de

lokale overheid.

5. In de keten wonen, zorg, welzijn spelen we een serieuze rol, maar niet als regisseur. 6. We breiden onze regionale samenwerking uit. 7. We laten zien waar we als woningcorporatie voor staan. 8. We waarborgen een gezonde financiële positie.

weloverwogen keuzes

07

voorwoord

Als woningcorporatie bevinden we ons in een roerige en onzekere tijd. Toch waren er ook enkele punten waarover meer duidelijkheid kwam. Met de afronding van de parlementaire enquête en de komst van de nieuwe Woningwet is een soort puntkomma gezet. Het speelveld is duidelijk. Eigen koers De regering is een grote en bepalende factor, maar we willen ook onze eigen koers blijven bepalen. Om vast te stellen wat voor soort corporatie we willen zijn, formuleerden we in 2014 ons strategisch kader. Hierin staat duidelijk wat we de komende vijf jaar wel gaan doen en wat niet. We concentreren ons op voldoende beschikbaarheid van woningen, betaalbaarheid en behoud van kwaliteit. We blijven nieuwe woningen bouwen, maar in een beheersbaar tempo, waarmee we geen onnodige financiële risico’s nemen. We blijven renoveren, maar soms een jaar later dan we oorspronkelijk van plan waren, om ruimte in de begroting te creëren voor andere uitgaven, bijvoorbeeld voor Buurtbemiddeling of budgetcoaching. Met het strategisch kader hebben we duidelijke keuzes gemaakt en dat maakt 2014 tot een goed jaar. De consequenties hiervan zijn echter fors. Door onze keuzes heeft WEL voor minder medewerkers werk. Dat hebben we eind 2014 08


bekend gemaakt. De reorganisatie zal in 2015 plaatsvinden. WEL is een corporatie in een small town omgeving. We kunnen ons niet permitteren om ons te focussen op alleen nieuwbouw of alleen jongerenhuisvesting. Wij kunnen niet van één ding zijn. We moeten van alles een beetje zijn. We moeten accepteren dat daarmee enigszins een gedifferentieerde keuze wordt waar we nou precies voor staan. Maar een corporatie in een gemeente als Etten-Leur moet een optimale mix hanteren van nieuwbouw, betaalbaarheid, onderhoud, duurzaamheid en leefbaarheid. Het is een bewuste keuze om aan te haken bij dat waarvan we zien dat het nodig is voor Etten-Leur. Daar staan we dus voor. Beoordelingen In 2014 is onze bedrijfsvoering en onze serviceverlening door verschillende organisaties beoordeeld. Daar kwam WEL goed uit. Een van de belangrijkste beoordelingen was die van de visitatiecommissie. Die oordeelde dat WEL veel doet, maar het te weinig uitdraagt, waardoor we afwachtend overkwamen. Gezicht laten zien WEL gaat niet afwachten. Het oordeel van de visitatiecommissie was het duwtje in de rug om keuzes te maken. Dat deden we via de belanghoudersbijeenkomst en via nieuwe weloverwogen keuzes

09

communicatiekanalen zoals de beleidswebsite WELplantnu.nl en een bijbehorende Facebookpagina, waarop we onze visie geven, onze besluiten delen en in discussie gaan met onze omgeving. Deze krachtdadige aanpak bleek in goede aarde te vallen bij de belanghouders. Het geeft WEL duidelijk een eigen gezicht. Samenwerking Wat helpt bij het realiseren van de efficiëntie die noodzakelijk is om al onze investeringen te kunnen blijven doen, is de samenwerking met andere corporaties. Daar leren we van, we kunnen ontwikkelingen van elkaar overnemen en we werken samen om kosten te besparen, bijvoorbeeld door tegen lagere kosten in te kopen. Onze samenwerking met AlleeWonen en met tien Brabantse corporaties in Lente zijn daarvan voorbeelden. Meer duidelijkheid We hebben in 2014 veel gedaan. We weten welke keuzes de onze zijn en die hebben we weloverwogen gemaakt. We hebben onze plannen flexibel gemaakt zodat we de richting snel kunnen aanpassen als de toekomst een ander scenario in petto heeft dan we nu inschatten. Ondanks de onzekerheden om ons heen en zelfs binnen onze organisatie is 2014 het jaar waarin meer duidelijkheid is gekomen over de toekomst. 10


De grote uitdaging voor 2015 is de huurders en de andere belanghouders ervan te overtuigen dat we menen waar we voor staan en dat het ons gaat lukken wonen in Etten-Leur betaalbaar en duurzaam te houden. Karo van Dongen Bestuurder Woonstichting Etten-Leur

weloverwogen keuzes

11

12


1.

klanten We rollen onze klantvisie verder uit

weloverwogen keuzes

13

1. klanten

Ambitie: Met onze klantvisie willen we bereiken dat alle medewerkers denken vanuit de klant. Dat moeten klanten kunnen merken aan de manier waarop we met hen omgaan en aan klantgerichte procedures. We vinden het belangrijk om meer gevoel te krijgen bij de wensen van onze klanten en we vragen hen naar hun wensen. Onze plannen voor 2014

Uitgevoerd in 2014 Erover lezen in

We voeren Mijn WEL in

Ja

1.1.

We moderniseren de bediening van klanten

Ja

1.1.

Nee

1.1.

Ja

1.5. en 1.6.

We differentiëren ons debiteurenbeleid en voeren doelgroepgericht incassobeleid We zorgen voor voldoende betaalbare woningen

1.1. Klantvisie in werking Klantvisie uitgerold In het voorjaar van 2014 heeft WEL haar klantvisie vastgesteld. Kern van deze visie is klanten (digitaal) service aan huis te bieden. De afgelopen twee jaar groeide WEL al naar de klantvisie toe. Hierdoor kon de visie in 2014 direct vorm krijgen in de praktijk. Dit gebeurde onder meer met meer digitale serviceverlening, waaronder de invoering van Mijn WEL in 2014, en tegelijkertijd meer ruimte voor een persoonlijke benadering. Klanten passend helpen WEL onderscheidt in de klantvisie twee groepen klanten, die we op verschillende manieren helpen: n Klanten met een standaardbehoefte. De meeste klanten verwachten niets specifieks van WEL, behalve daadkrachtig geholpen worden. n Klanten met een specifieke behoefte. Ongeveer twintig procent van onze klanten stelt specifieke vragen. WEL biedt deze klanten maatwerk. Vooral voor de klanten met reguliere vragen ontwikkelen we automatisering en communiceren we via (social) media. Door onze diensten aan hen efficiënt en gestructureerd te verlenen, creëren we ruimte en tijd in de organisatie om de tweede klantgroep de aandacht te geven die nodig is voor een meer specifieke dienstverlening.

14


Mijn WEL ingevoerd Een uitwerking van de klantvisie was de invoering van Mijn WEL per 1 maart 2014. Via een beveiligde internetpagina loggen klanten in om zaken zelf te regelen. Zo kunnen ze via Mijn WEL 24 uur per dag een reparatieverzoek doorgeven, inclusief het tijdstip dat de reparatie het beste uitkomt. Eind 2014 startten we de tweede fase. Na afronding hiervan (begin 2015) is het mogelijk dat een klant de huur betaalt via Mijn WEL. Ook kunnen klanten dan hun huuropbouw, de woningwaardering en het energielabel van hun woning bekijken. Persoonlijke benadering Afgelopen jaren zagen we een dalende trend in het aantal bezoekers. We verwachten dat deze doorzet door de modernisering van de dienstverlening. Per 1 juli 2014 pasten we de bezoektijden aan. ´s Ochtends kunnen bezoekers nog zo binnenlopen met een vraag. In de middag kunnen klanten sinds 1 juli op afspraak terecht met vragen waarop ze via de website of telefonisch geen antwoord vinden. Zo kunnen we de ruimte nemen voor een persoonlijk gesprek, kunnen we het gesprek gericht voorbereiden en is er geen wachttijd voor klanten. Klanten bleken goed uit de voeten te kunnen met deze aanpassing van de bezoektijden. Gemiddeld waren er drie tot vier afspraken per middag. Geen contant geld Uit veiligheidsoverwegingen en vanwege de extra kosten stopten we vanaf 1 juli 2014 met contant geld accepteren aan de balie. Per maand betaalden slechts circa twintig huurders hun huur contant. Zij zijn persoonlijk geïnformeerd en samen vonden we een passende oplossing. Geen gedifferentieerd debiteurenbeleid We voerden in 2014 geen apart incassobeleid voor verschillende doelgroepen in. We staken onze energie in het voorkómen van huurachterstanden.

1.2. Ruime voldoende voor dienstverlening KWH Huurlabel Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) beoordeelt de kwaliteit van onze dienstverlening. Op basis van de toetsen in 2013 ontvingen we in 2014 opnieuw het Huurlabel. Dit is geldig tot 15 april 2016. KWH kijkt naar uiteenlopende aspecten van de dienstverlening, van telefonische bereikbaarheid en woningen aanbieden tot reparaties afhandelen en onderhoud. Uit de toetsing bleek dat klanten ons beoordelen met een 7,7.

weloverwogen keuzes

15

Per onderdeel: KWH-meting kwaliteit dienstverlening Bereikbaarheid 7,5 Communicatie en informatie

7,4

Woning zoeken

8,0

Nieuwe woning

8,2

Huur opzeggen

8,2

Reparaties

8,0

Onderhoud

7,7

Klachten behandelen

6,3

Aedes benchmark WEL kwam in november goed uit de benchmark die brancheorganisatie Aedes in 2014 voor het eerst hield. Zo’n 85 procent van de Nederlandse corporaties nam hieraan deel. Van deze corporaties is in beeld gebracht hoe ze scoren op kwaliteit (huurdersoordeel) en op kosten. De hoogste score is AA, de laagste CC. WEL haalde een score AB. Dat betekent dat we voor het onderdeel kwaliteit in de hoogste categorie zitten. Op het onderdeel kosten scoorden we net iets beter dan het gemiddelde. De verwachting is dat we de kosten de komende jaren kunnen terugbrengen.

1.3. Zicht op woonwensen Meer contact met kopers In 2014 sloeg WEL verder het pad in om niet alle verkoop uit te besteden aan makelaars. Zelf meer contact met de klanten betekent dat we beter weten wat hen beweegt en dat we onze kennis, bijvoorbeeld over Koopgarant en later in 2014 Koopstart, met hen kunnen delen. Onder meer bij de terugkoop van Koopgarantwoningen hadden we intensief contact. Daardoor verliep de terugkoop soepeler en groeide onze kennis van financieringsvormen, waardoor we nieuwe kopers weer beter kunnen voorlichten. Marktonderzoek We investeerden in 2014 meer in marktonderzoek dan voorgaande jaren. We voerden zelf onderzoek uit en maakten gebruik van beschikbare informatie van anderen, waaronder de Rabobank. Per kwartaal kregen wij de informatie over de regio over verkopen, transacties, prijsontwikkeling en relevante onderzoeken. De marktonderzoeken geven zicht op woningtypebehoeftes in de toekomst. Klachten In 2014 ontving de klachtencommissie acht klachten van huurders die ontevreden waren over de manier waarop WEL hun klacht behandelde. Eén klacht ging over geluidsoverlast van een betegeld terras bij HAT-woningen aan de Wildbaan. In 2013 behandelde de commissie hier ook al een klacht over. De commissie adviseerde WEL om samen met 16


alle betrokken huurders afspraken te maken over het gebruik van de buitenruimte. Ook kwam er een klacht over inwaaiend vuil in de gedeeltelijk open parkeerkelder van een appartementencomplex aan de Bernhardlaan. Een open parkeergarage is geen gebrek aan het gebouw. Maar er kan wel iets aan het vuil gebeuren. De klachtencommissie was blij met het aanbod van WEL om samen met de huurders op zoek te gaan naar een passende en veilige oplossing. Vijf klachten waren nog niet aan de organisatie voorgelegd. Deze zijn daarom doorgegeven aan WEL. Vier daarvan zijn vervolgens met de klager afgehandeld. Eén klacht is nog in behandeling binnen de organisatie. Eén klacht is ingetrokken.

1.4. Woning zoeken Meer woningzoekenden In het regionale woningaanbodsysteem Klik voor Wonen stonden in het vierde kwartaal van 2014 51.995 woningzoekenden ingeschreven. Dat is voor de hele regio, van Roosendaal tot Tilburg. Vorig jaar waren er in diezelfde periode 42.137 mensen die zich hadden ingeschreven voor Klik voor Wonen. Op 1 april sloten WSG en AlleeWonen Roosendaal aan bij Klik voor Wonen. Dat verklaart de stijging van het aantal woningzoekenden. Langere wachttijd In Etten-Leur was de gemiddelde wachttijd voor een huurwoning in 2014 5,3 jaar. De gemiddelde wachttijd voor alle woning uit Klik voor Wonen was 3,8 jaar, hetzelfde als in 2013. De wachttijd voor een woning met een huurprijs tussen 596,75 en 699,49 euro was het langst. Wachttijd huurwoning in Etten-Leur Goedkoop

Betaalbaar

Bereikbaar Geliberaliseerd

< € 389,05

€ 389,05 – € 596,75 € 596,75 – € 699,49 > € 699,49

Wachttijden in jaren

4,1

5,8

6,1

3,6

Appartement Appartement

Beganegrond Eengezins

met lift zonder lift

Woning

Woning

Wachttijden in jaren

5,6

4,3

5,4

4,5

Totaal

5,3

Vrijkomende woningen In Etten-Leur kwamen in 2014 314 woningen vrij. In 2013 waren dat er 329. In Zevenbergen kwamen er veertien vrij. Daarmee komt het totale aantal verhuizingen voor WEL op 328.

1.5. Betaalbare huurwoningen Genoeg goedkope huurwoningen We hebben afgesproken dat minstens 85 procent van onze woningen een huurprijs onder de huurtoeslaggrens heeft. Daar hielden we ons in 2014 aan. Op 31 december 2014 lag bij 92 procent van onze woningen de huur onder deze grens. Onze primaire doelgroep, mensen weloverwogen keuzes

17

met een jaarinkomen onder 34.678 euro, is aangewezen op woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van 699,48 euro, ook wel socialehuurwoningen genoemd. Die grens is vanaf 1 januari 2015 710,68 euro en de inkomensgrens 34.911 euro. Verdeling verhuur over doelgroepen Goedkoop

Betaalbaar

€ 389,05 – € 596,75 € 596,75 – € 699,49 > € 699,49

< € 389,05

Bereikbaar Geliberaliseerd

Totaal

Primaire doelgroep: inkomen tot huurtoeslaggrens en in aanmerking voor huurtoeslag

43

61

94

12 210

4

27

24

12

67

€ 44.316

3

3

11

17

Boven € 44.316

1

19

20

134

56

328

Secundaire doelgroep: inkomen boven huurtoeslaggrens, (krijgt geen HT) maar niet meer dan EU-norm Middeninkomen: Tussen EU-norm en

Hoog inkomen:

Aantal verhuringen

47

91

Meerjarenhuurbeleid uitgesteld In 2014 formuleerden WEL en de Huurders Belangen Vereniging (HBV) de uitgangspunten voor een acceptabel huurprijsbeleid voor de komende jaren. Op basis hiervan bepaalden we een methodiek om de kwaliteit van de woning en de bijbehorende huurprijs vast te stellen. Ook onderzochten we bij welke streefhuur we nog van een betaalbare woning kunnen spreken. We hebben in 2014 besloten dat dit niet meer dan tachtig procent van de maximaal toegestane huur mag zijn. Tenslotte legden we vast voor welke doelgroepen de sociale huurwoningen van WEL bedoeld zijn. De belangrijkste groep zijn degenen die zijn aangewezen op huurtoeslag. Helaas besloot de minister van Wonen in oktober om het nieuwe huurbeleid (met huursombenadering) pas in 2016 in te voeren in plaats van in 2015. Dit betekent dat het meerjarenhuurbeleid van WEL pas in 2015 afgerond kan worden. Huurders krijgen hierdoor in 2015 nog een keer een inkomensafhankelijke huurverhoging. Bij huurbeleid volgens de huursombenadering stelt de overheid vast hoeveel de huren van alle woningen van een corporatie in een jaar samen mogen stijgen. Dat geeft corporaties de mogelijkheid de huurprijs te variëren.

18


Betaalbaarheid We stelden al in 2013 met tegenzin vast dat het nodig was om de streefhuur van de woningen te verhogen. Zonder die verhoging kan WEL de financiële verplichtingen aan onder meer het Rijk niet nakomen. Een verhoging naar een gemiddelde streefhuur van 85 procent van wat wettelijk maximaal mag leek daarom onvermijdelijk. Dit beleid voerden we in 2014 verder uit. Het betekende dat de huur van elke vrijkomende woning in 2014 met gemiddeld elf procent omhoog ging. Een dergelijke ingreep heeft op den duur grote consequenties voor de betaalbaarheid van de woningen van WEL. Het betekent dat we bepaalde groepen niet meer van betaalbare huisvesting kunnen voorzien of dat de voorraad woningen waaruit zij kunnen kiezen op zijn minst beperkt wordt. De consequenties bleken zo enorm dat we in het najaar van 2014 opnieuw zijn gaan rekenen. We hielden alle plannen rondom nieuwbouw, onderhoud, renovatie en de efficiëntie van onze eigen organisatie tegen het licht. Onze conclusie was dat we een streefhuur van tachtig procent kunnen hanteren bij vrijkomende woningen, mits we ons strikt aan onze strategische kaders houden. De stijging van de huurprijs wordt dan beperkt tot zo’n zes procent gemiddeld. Dit beleid gaan we in 2015 daadwerkelijk toepassen.

1.6. Huurprijsstijging Weerstand tegen huurverhoging In 2014 hanteerden we voor de tweede keer de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging. Net zoals in 2013, toen we dit voor de eerste keer deden, ontvingen we van de HBV een negatief advies hierover. Dat advies ging vergezeld van een petitie, die ondertekend was door 900 huurders, een vijfde van onze huurders. Het advies van de HBV en de petitie heeft er niet toe geleid dat WEL haar besluit heeft gewijzigd. Wel was het de aanleiding om huurders te helpen die door de huurverhoging in de financiële problemen komen. Voor dit sociale vangnet hebben we afspraken gemaakt met Surplus Welzijn (zie 1.7.). Huurprijsverhoging per 1 juli 2014 Inkomensgroep

Inflatie

Opslag

Totale huurverhoging Aantal huishoudens

Tot € 34.085

2,5%

1,5%

4%

3.360

€ 34.085 - € 43.602

2,5%

2%

4,5%

484

Meer dan € 43.602

2,5%

4%

6,5%

665

Huurachterstand groeit Zo’n 426 (ex)huurders van WEL kampten in 2014 met een betalingsachterstand. In 2013 waren dat 457 huishoudens. Het aantal is iets gedaald, maar de gemiddelde betalingsachterstand groeide met 50%. Als mensen konden onderbouwen dat ze in financiële problemen kwamen door de extra huurverhoging, zochten we een oplossing. In eerste instantie meldden we hen aan bij maatschappelijk werk van Surplus voor schuldhulpverlening (zie 1.7.). In een enkel geval verhoogden we de huur minder sterk. weloverwogen keuzes

19

Huurachterstand

31-12-2014 31-12-2013

(Ex) huurders met betalingsachterstand Gemiddelde huurschuld

426

457

€ 1.808,47

€ 1.200,73

Bezwaarschriften Er zijn honderd bezwaarschriften bij ons ingediend naar aanleiding van de huurverhoging 2014. In 2013 waren het er 130. De oorzaak van de daling kennen we niet. Van de bezwaarschriften zijn: n 57 afgehandeld zonder aanpassing van de huurverhoging; n 43 afgehandeld waarna de huurverhoging is beperkt; n 39 door de huurcommissie behandeld, omdat we niet tot overeenstemming met de huurder konden komen. Dit leidde in geen enkel geval tot een aanpassing van de huurverhoging. Nagenoeg in alle gevallen was een daling van het inkomen in 2013 de reden om de huurverhoging aan te passen. Soms was een zorgindicatie reden voor een lagere huurverhoging. De matiging van de huurverhoging gold met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2014 en voor de duur van een jaar. Ontruimingen In 2014 hebben we negen woningen ontruimd vanwege overlast of een huurachterstand. In 2013 waren er dat veertien.

1.7. Hulp aan huurders Sociaal vangnet huurverhoging Op verzoek van de HBV en de raad van commissarissen (RvC) vroegen we Surplus Welzijn om voor ons te toetsen hoe de financiële situatie is van huishoudens die aangeven dat ze door de huurverhoging van 2014 in de financiële problemen komen. Wanneer Surplus vaststelde dat een huishouden door de huurverhoging inderdaad financieel in de knel komt, matigde WEL de huurverhoging. Na onze communicatie hierover, meldden zich zestien huurders voor deze regeling. Uiteindelijk voerde Surplus gesprekken met zeven huurders in augustus en september. De rest trok zich terug of kwam niet opdagen. In september ontving WEL de adviezen. Die zijn volledig overgenomen. Dit betekende dat er bij zes huishoudens een correctie op de huurverhoging plaatsvond en bij één niet. Schuldhulpverlening Schuldhulpverlening is een dienst die WEL speciaal voor onze huurders afneemt bij Surplus Welzijn. Huurders die in financiële problemen zijn gekomen, mogen gratis gebruikmaken van hulp van een maatschappelijk werker.

20


Aanmeldingen voor schuldhulpverlening 2014 2013

2012

2011 2010(Ex) huur46

46

47

48 45

40

Budgetcoaching Als we merken dat een huurder de huur later gaat betalen of op een andere manier een signaal krijgen dat huurders moeite hebben de huur op te brengen, bieden we hulp aan om een achterstand te voorkomen. WEL bood afgelopen jaar budgetcursussen aan. In 2014 dacht WEL na over een nieuwe vorm van budgetcoaching, met vrijwilligers, op een vergelijkbare manier als Buurtbemiddeling. Dat idee ontstond onder meer doordat huurders die een budgetcursus hadden gevolgd enthousiast aanboden om te delen wat ze daar geleerd hadden. Met een dergelijke aanpak verlaagt WEL de drempel voor mensen die baat hebben bij een betere budgetplanning. Deze vorm van budgetcoaching moet vanaf 2015 gaan draaien.

weloverwogen keuzes

21

22


2.

woningen We realiseren nieuwbouwwoningen binnen onze financiële mogelijkheden

weloverwogen keuzes

23

2. WONINGEN

Ambitie: Om onze financiële positie goed te houden, stellen we een aantal nieuwbouwprojecten uit. We leggen echter niet alles stil. We blijven ons woningbezit uitbreiden en vernieuwen. Onze plannen voor 2014


We geven het strategisch voorraadbeleid een nieuwe positie

Ja

2.1.

We stellen het strategisch voorraadbeleid formeel in werking

Deels. Afronding in 2 kwartaal 2015

2.1.

e

We starten met de bouw van 130 nieuwbouwappartementen, waarvan circa 119 socialehuurwoningen en 11 commerciële huurwoningen

Ja 2.2.

We bouwen binnen onze financiële kaders

Ja

2.2.

2.1. Strategisch voorraadbeleid In 2014 startte WEL met het herijken van strategisch voorraadbeleid (SVB), omdat het vorige stamde uit 2008. Het doel van strategisch voorraadbeleid is om producten en diensten zo goed mogelijk te laten aansluiten op de behoeften en mogelijkheden van huidige en toekomstige klanten. We zijn begonnen onze gewenste portefeuille opnieuw vast te stellen. Dat gebeurde aan de hand van in- en externe informatie, waaronder de speerpunten en scenario’s van WEL en het woningmarktonderzoek dat WEL samen met gemeente Etten-Leur in 2014 uitvoerde. Ook verwerkten we in het SVB de strategische keuzes die WEL in 2014 maakte voor het besteden van de beperkte middelen (hoofdstuk 7). Eind 2014 stelde WEL haar portefeuillebeleid vast. De beleidskeuzes uit het SVB zijn meegenomen in de begroting voor 2015. De volgende stap is om het portefeuillebeleid te vertalen naar complexplannen. Per complex geven we aan wat we er de komende jaren mee van plan zijn (doorexploiteren, slopen, verkopen), wat de streefhuur is en wat het gewenste energielabel is. Deze plannen gebruikt WEL om in de praktijk de exploitatie (huur, beheer) aan te sturen. We verwachten dat deze complexplannen in 2015 af zijn en dat we het aangepaste SVB helemaal kunnen invoeren.

24


2.2. Realisatie nieuwbouw Nieuwbouwdoelstelling gehaald In 2014 leverden we geen nieuwbouwprojecten op. Wel zijn we gestart met drie nieuwe projecten: De Kerkwerve, Leurse Dijk en Huize Adama in Het Withof. We haalden ruimschoots onze doelstelling om 130 nieuwe woningen in aanbouw te nemen. In totaal startten we in 2014 met de bouw van 157 nieuwe woningen. De bouw verloopt binnen de begroting. Ook de verhouding tussen socialehuurwoningen en commerciële huur is goed. Socialehuurwoningen zijn bestemd voor huurders met een laag inkomen. Onze COMFORT-woningen zijn allemaal socialehuurwoningen. 145 van de 157 nieuwbouwwoningen vallen in deze categorie. Nieuwbouwprojecten in 2014 n De Kerkwerve

Dit is een sloop- en nieuwbouwproject. Aannemer Van Wijnen is begin mei met de nieuwbouw gestart van 56 huurappartementen. Alle appartementen zijn al in 2014 verhuurd.

n Leurse Dijk

Aan de Leur, naast het Turfschipcomplex, bouwt WEL 74 huurappartementen. De Etten-Leurse aannemer NBU startte de bouw begin juni 2014. De verhuur loopt goed; bijna alle appartementen waren in 2014 al verhuurd, ruim voor de oplevering.

n Het Withof Huize Adama

WEL verbouwt voor zorginstelling De Drie Nootenbomen (DDN) Huize Adama, onderdeel van het voormalig klooster Het Withof. In dit pand zullen twee ondernemersechtparen elk een tehuis bestieren. Voor de Herbergier wordt een woning voor de zorgondernemers en zestien woonruimtes voor dementerende senioren gebouwd. Voor Thomashuizen wordt een ondernemingswoning gecreëerd en negen woonruimtes voor de volwassen bewoners met een verstandelijke beperking. Aannemer Van Agtmaal won de aanbesteding onder vier aannemers en startte eind oktober 2014 met de bouw.

Toekomstige nieuwbouw We werkten in 2014 bovendien aan de ontwikkeling van drie projecten voor de langere termijn. Bij de invulling van deze projecten spelen de veranderende politieke en financiële kaders een belangrijke rol. WEL past zich daaraan aan en houdt scherp in het oog dat de eigen continuïteit niet in gevaar komt. n De Streek

De Streek is een uitbreidingsgebied aan de rand van Etten-Leur. Er zijn plannen om hier 370 eengezinswoningen te bouwen, waarvan WEL er 120 woningen voor haar rekening zou nemen. WEL wilde pas op z’n vroegst in 2017 starten met de bouw in de Streek, om de financiële positie van WEL niet te zwaar belasten. Gemeente EttenLeur zag de bouw graag eerder beginnen. Samen met de gemeente onderzochten we in 2014 of het mogelijk is om al met een deel van de bouw begin 2016 te weloverwogen keuzes

25

starten. We betrokken bij deze verkenning vrijblijvend acht lokale en landelijke aannemers en keken onder meer naar de markt, lagere bouwkosten en verschillende financieringsvormen. Eind 2014 namen we de beslissing om in principe begin 2016 te starten met bouwen, in vier fases. De verwachte oplevering van deze fases ligt tussen 2016 en 2019. n Zonnestad (Spoorzone)

Zonnestad is het volgende project in de Spoorzone, nadat we hier eind 2013 al het project Don Bosco opleverden. WEL verwierf de grond voor het volgende nieuwbouwproject eind 2014. Oorspronkelijk stond op deze locatie een woonzorgcomplex gepland, met circa vijftig seniorenwoningen en veertig groepseenheden voor dementerenden ouderen. Vanwege de politieke besluiten over het scheiden van wonen en zorg en de nieuwe Wet Langdurige Zorg is besloten om dit project anders in te vullen. In 2014 onderzochten we de mogelijkheid om op deze locatie 76 55+-appartementen te realiseren. Dat onderzoek loopt nog. We verwachten dat de bouw begin 2016 start en we de eerste woningen in 2017 kunnen opleveren.

n Het Withof appartementencomplex

WEL heeft de locatie naast Het Withof sinds 2005 in bezit. De oorspronkelijke bebouwing is gesloopt en het terrein ligt braak in afwachting van de ontwikkeling van een appartementencomplex van circa tachtig woningen. Vooralsnog denken we met de bouw te starten in 2019 en de appartementen op te leveren vanaf 2020.

Overzicht nieuwbouw WEL 2014-2020 Project

Wijk Aantal en type woningen Start bouw

Oplevering

Kerkwerve

Banakkers

2014

2015

Leurse Dijk

Schoenmakershoek 62 COMFORT en 12 COMFORT 2014

2015

56 COMFORT huurappartementen

PLUS huurappartementen

Het Withof

woonzorgcomplex (27 eenheden

Grauwe Polder

in huidig monument)

2014

2015

80 huurappartementen (nieuwbouw)

2019

2020

Zonnestad (Spoorzone) Sanderbanken

76 huurappartementen voor senioren

2016

2017

Uitbreiding De Streek

120 woningen (in verschillende fases)

2015/2016

vanaf 2016

De Streek

Grondposities In 2014 heeft WEL een perceel bouwgrond in De Streek verkocht aan een particulier. WEL had eind 2014 nog vier grondposities: de bouwlocaties in De Streek, Spoorzone en rond Het Withof, plus een locatie aan de Helblokstraat. We kochten de grond aan de Helblokstraat in 2003 voor de ontwikkeling van een zorgcomplex met Prisma. Dat is door de veranderde regelgeving over het scheiden van wonen en zorg niet gerealiseerd. WEL zal de grond te koop gaan aanbieden.

26


Overzicht grondposities WEL in 2014 Project

Wijk Verwachte Grondbezit WEL

start bouw

De Streek

Begin 2016

Nee

Zonnestad (Spoorzone) Sanderbanken

Begin 2016

Ja, sinds 2014

Het Withof

Grauwe Polder

2019

Helblokstraat 9

Centrum Oost

n.v.t.

De Streek

Oppervlak Gepland aantal (m2) + woningen + 21.000

120

8.100

76

Ja

14.100

80

Ja

296

0

2.3. Integratie portefeuille Veron WEL nam op 1 januari 2014 de portefeuille met 171 woningen over van woningstichting Veron. Het ging om drie woonzorgcomplexen in Zevenbergen, Terheijden en Zevenbergschenhoek, veertien grondgebonden woningen in Moerdijk, een woning/ winkel in Terheijden en een klein zorgsteunpunt in Moerdijk. In de eerste helft van 2014 integreerden we dit onroerend goed in WEL. Zo zijn (onderhouds)contracten aangepast, meerjarenonderhoudsplanningen opgesteld en voerden we onderhoud uit. We hebben de huren allemaal in het segment sociale woningbouw ondergebracht, wat betekent dat bij veel woningen de huur flink lager is geworden. De woningen van Veron zijn vooral aanleunwoningen bij zorgcomplexen van Surplus. Daarom maakten we in 2014 beheerafspraken met Surplus over zaken als klein onderhoud, groenonderhoud en parkeren. Een onderwerp dat we in 2015 nog verder uitwerken is de exploitatie van de WKO-installatie van het woonzorggebouw de Zeven Schakels in Zevenbergen. Hiervoor schakelden WEL en Surplus Vaanster als externe adviseur in. Uitgangspunt bij de overname van deze woningen was dat er voor de oorspronkelijke huurders niets zou veranderen in de dienstverlening. Dat is gelukt. WEL maakte in een vroeg stadium, samen met Surplus, kennis met alle bewoners en heeft uitgelegd wat de overgang van Veron naar WEL inhield. De overgang is soepel verlopen. De woonconsulent van WEL heeft zich gedurende 2014 vaak laten zien in de gebouwen. In het najaar zijn in alle complexen bewonerscommissies opgericht.

weloverwogen keuzes

27

2.4. Woningbezit WEL

Totaal

Koopstart

Koopgarant

eenheden

Totaal verhuur-

Overig

KGK = Koop Goedkoop

Parkeren

woningen

Totaal huur-

Begeleid wonen

Seniorenwoning

Appartement

Wijk

eengezinswoning

Bezit WEL op 31 december 2014 (geconsolideerd)

Baai

461 0 37 0 498 3 7 1 509 5 0 514

Banakkers

277 0 247 24 548 89 0 10 647 0 0 647

Centrum Oost 339 154 163 17 673 78 0 7 758 15 1 774 Centrum West 168 0 48 1 217 0 0 1 218 0 2 220 Etten-Leur Noord 144 25 36 2 207 6 0 2 215 0 0 215 Grauwe Polder 502 133 122 16 773 74 5 9 861 10 1 872 Grient

185 0 0 0 185 0 0 0 185 0 0 185

Hoge Neerstraat 142 0 59 0 201 0 0 0 201 0 0 201 Hooghuis Keen

684 27 63 0 774 17 1 4 796 0 1 797 62 13 0 0 75 0 8 4 87 0 0 87

Sanderbanken 248 68 42 12 370 0 0 1 371 4 0 375 Schoenmakershoek 180 41 217 25 463 0 57 6 526 106 3 635 Overig (buiten E-L) 2 0 171 0 173 0 1 4 178 0 0 178

3.394 461 1.205

97

5.157

267

79

49

5.552

140

8 5.700

2.5. Koopwoningen Kopen met korting In 2014 was WEL de eerste corporatie die een woning verkocht met Koopstart. WEL stond aan de wieg van dit nieuwe product. Het is vergelijkbaar met Koopgarant, maar zonder terugkoopverplichting. De terugkoopverplichting van Koopgarant had negatieve financiële gevolgen voor onze balans. Met de introductie van Koopstart is dit probleem verholpen. Voor klanten die de woning niet zelfstandig kunnen kopen, bieden wij een korting op maat. Huurders van WEL krijgen hierbij voorrang. Bovendien werkte WEL in 2014 ook mee als klanten gebruik wilden maken van de starterslening van de gemeente. De kosten hiervan voor WEL bedragen maximaal drieduizend euro per woning. Koopmarkt aangetrokken De markt trok aan in 2014; consumenten hadden weer meer vertrouwen. Meer huurders vroegen of de woning kopen een mogelijkheid was. De betaalbaarheid van koopwoningen nam toe. De hypotheekrente daalde verder, de inkomens stegen licht en de prijsstijgingen van woningen waren nog zeer beperkt. Omdat kopers renovaties slechts deels meegefinancierd krijgen, bleef het lastig woningen te verkopen waar vernieuwingen 28


gewenst zijn. WEL heeft de afgelopen vijf jaar niet zoveel bestaande woningen verkocht als in 2014. We verkochten in 2014 37 woningen, waarvan zes in december. In 2013 verkochten we er 24 en in 2012 31. Vijf van de woningen verkochten we met Koopgarant, acht met Koopstart, twee waren MGE-woningen (de voorloper van Koopgarant). Het hoge aantal heeft onder meer te maken met minder nieuwbouw en de aantrekkelijker koopsituatie. Het is ruim boven ons doel van dertig woningen per jaar. Vanaf 2015 streven we naar veertig woningen per jaar. WEL verkoopt woningen om geld beschikbaar te hebben voor bouw en beheer.

2.6. Zakelijk vastgoed Het Withof WEL verhuurt een aantal ruimtes van het voormalig klooster Het Withof. Voor 2014 hadden we een totale opbrengst begroot van 24.000 euro. We boekten met elf evenementen een omzet van 8.500 euro. De verhuurmogelijkheden worden enigszins beperkt door specifieke voorwaarden van de gemeente, de brandweer en het bisdom. Zo is de belangstelling voor huwelijksvieringen groot, maar Het Withof is geen trouwlocatie. Ook de verbouwing van een ander deel van Het Withof en het ontbreken van Wi-Fi leverde beperkingen op. Vraag naar zakelijke ruimtes In 2014 verhuurde WEL alle commerciële ruimtes, behalve Geerkade 13, dat halverwege het jaar vrijkwam, en een ruimte aan de Valpoort. Voor de ruimte aan de Geerkade is belangstelling van bedrijven. We verwachten deze ruimte op korte termijn weer te verhuren. De markt voor winkels trekt nog steeds niet aan en de gemiddelde leegstand is hoog. In het centrum van Etten-Leur is zoveel leegstand dat er zelfs geen animo is voor het aanbod om de ruimte aan de Valpoort langere tijd kosteloos te gebruiken. Boshoeve In 2014 onderzochten WEL en mede-eigenaar Thuisvester de (commerciële) mogelijkheden van De Boshoeve. Het pand, in de bosrijke omgeving tussen Etten-Leur en Rijsbergen, staat leeg sinds het faillissement van De Boshoeve in 2013. Momenteel zijn WEL en Thuisvester met een zorgorganisatie en Gemeente Zundert in overleg. Als de gemeente een ruimere bestemming goedkeurt, zou het pand een zorginvulling kunnen krijgen. Eind 2014 zag dit er allemaal positief uit, zodat De Boshoeve medio 2015 verhuurd of mogelijk verkocht zal zijn aan de zorgorganisatie. Het Turfschip Begin 2014 ging Stichting Activiteitencentrum Het Turfschip failliet. Ondanks alle inspanningen van de kant van het stichtingsbestuur en WEL is het uiteindelijk niet gelukt om de exploitatie rendabel te maken. We sloten in 2014 een huurovereenkomst voor een jaar met een nieuwe exploitant, H-int MFA BV. In dit jaar krijgt H-int MFA de gelegenheid om de exploitatiemogelijkheden van Het Turfschip te beoordelen. De bevindingen zijn in december 2014 vastgelegd in een strategisch meerjarenplan, dat we gebruiken als we nieuwe afspraken maken voor de verhuur van Het Turfschip. We ronden de gesprekken in het eerste kwartaal van 2015 af. Naar verwachting leiden ze tot een nieuwe huurovereenkomst. weloverwogen keuzes

29

De kosten van het sociaal cultureel gebruik door de verenigingen liggen hoger dan aanvankelijk was ingeschat toen Het Turfschip in gebruik werd genomen. Met de gemeente en H-int MFA hebben we besloten de exploitatiekosten vanaf 1 januari 2015 deels door te berekenen aan de verenigingen. We gaan ervan uit dat dit een bijdrage levert aan een betere financiële exploitatie van Het Turfschip. De KBO (Katholieke Bond van Ouderen) is de grootste sociaal culturele gebruiker van het Turfschip. De KBO krijgt tot 1 juli 2015 nog geen kosten in rekening gebracht. Hiermee krijgt de KBO gelegenheid om de consequenties met de leden te bespreken.

30


weloverwogen keuzes

31

32


3.

duurzaamheid We zetten in op verduurzaming in de brede zin van het woord

weloverwogen keuzes

33

3. DUURZAAMHEID

Ambitie: Bij duurzaamheid denken we aan bouwkwaliteit, comfort, woongenot, energiezuinigheid, levensloopbestendigheid en woonlasten. WEL legt de nadruk op woonlasten. De betaalbaarheid van woonlasten staat voor onze huurders onder druk en die druk neemt de komende jaren toe. Naast huur zijn energiekosten een belangrijk deel van de woonlasten. WEL neemt energiebesparende maatregelen en schenkt aandacht aan energiezuinigheid. Daarmee willen we onze woningen betaalbaarder maken. Onze plannen voor 2014


We onderzoeken wat het Convenant Energiebesparing Huursector van 2012 voor WEL betekent en starten met het toepassen ervan. Vóór 2020 moeten woningen gemiddeld Energielabel B (energie-index van 1,25) hebben

Ja

3.1.

Ja

3.1.

We onderzoeken welke duurzame systemen lagere energielasten opleveren voor huurders (onder meer PV-panelen bij nieuwbouw) en kiezen welke we toepassen bij onze woningen

3.1. Onderhoud Renovatie De derde en laatste fase van een driejarig renovatieproject rond de Dr. Mollerstraat startte in april 2014. Het ging om zeventien woningen in de Poelsstraat, Schonckweg en Oranjelaan. Ze zijn in oktober 2014 binnen budget en planning opgeleverd. De gerenoveerde woningen kunnen nu weer minimaal 25 jaar verhuurd worden. Planmatig groot onderhoud 2014 was een jaar met relatief weinig groot onderhoud. De focus lag in 2014 op het inspecteren van het hele woningbezit om te bekijken wat er binnen nu en tien jaar aan moet gebeuren. We beoordeelden vooral of groot onderhoud technisch nodig is en bekeken hoe het groot onderhoud past binnen het nieuw vastgestelde strategisch voorraadbeleid. Op deze manier kunnen we de werkzaamheden in de toekomst beter op elkaar afstemmen. 34


Groot onderhoud dat in 2014 is uitgevoerd: n Planmatig schilderwerk

In 2014 liet WEL 360 woningen schilderen. In tegenstelling tot voorgaande jaren is het schilderwerken aanbesteed en gegund aan de laagste inschrijver. Dat leidde direct tot lagere kosten voor WEL. Uiteraard is naast de kosten de kwaliteit van het werk belangrijk. Daarom evalueren we deze keuze in 2015.

n Bouwkundige verbeteringen

n Kozijnen van de pui bij de voordeuren van een aantal woningen in de

Stationsstraat en IJzeren Pot aangepast.

n Buitenarmaturen vervangen door LED-verlichting bij vijf HAT-complexen:

Kraanvogel, Kuifeend, Kolgans, Sperwer en Meerkoet.

n Looppaden rondom de woningen aan de Kapelstraat 59 t/m 91 herstraat.

n PVC-dakbedekking complex Jozefhof 1 t/m 33 gefixeerd.

n PVC-dakbedekking complex De Wissel gefixeerd.

n Brandgangen herstraat, riolering en verlichting aangelegd in Jeroen Boschstraat

(leefbaarheidsproject Veilig Achterom in omgeving Dr. Mollerstraat).

n Beton complex L’Avenir gereinigd.

n CV-ketels vervangen

In 2014 werden zeventig CV-ketels vervangen.

Onderhoudswerk dat gepland stond voor liften is om logistieke redenen uitgesteld naar het eerste kwartaal van 2015. Dagelijks onderhoud Naast het reguliere dagelijks onderhoud voert WEL al jaren gratis extra kleine reparaties of serviceverlening uit. We willen onderzoeken of we met dit extra onderhoud kunnen stoppen. Dit kan naar schatting 200.000 tot 300.000 euro kosten per jaar schelen. Onderhoudscontracten Voor een aantal onderhoudsactiviteiten heeft WEL servicecontracten afgesloten. Ingegeven door de economische crisis kijken we nadrukkelijk naar de inhoud van deze contracten in relatie tot de kosten. Eventueel maken we nieuwe afspraken over ingekochte diensten en prijzen. In 2014 besloten we een aantal diensten niet meer in te kopen, maar zelf uit te voeren. Het gaat om energielabelbeheer en meerjarenonderhoudsplannen opstellen. Als het, kan werken we samen met andere corporaties. Net als bij het inkooptraject voor liftonderhoud in 2012, voerden we in 2014 samen met andere corporaties een inkooptraject voor onderhoud aan automatische deuren. Dit leidde net als bij het liftonderhoud tot een beter en goedkoper onderhouds- en servicecontract.

weloverwogen keuzes

35

3.2. Investeren in duurzaamheid Goede energie-index Gemiddeld moeten sociale huurwoningen in 2020 energielabel B hebben. Energielabel B staat voor een energie-index van 1,25. Dat ligt vast in het Convenant Energiebesparing Huursector dat woningcorporatiekoepel Aedes en de overheid in 2012 ondertekenden. Om dit goed te monitoren heeft Aedes een benchmark, Aedes SHAERE. In 2013 kwam WEL uit op een gemiddelde energie-index van 1,66, iets beter dan het landelijk gemiddelde. Hierin was echter niet alle bezit van WEL meegenomen, met name de nieuwbouw niet. Na de benchmark van 2013 heeft WEL de administratieve achterstand grotendeels weggewerkt en is de nieuwbouw toegevoegd. Per 1 juli 2014 kwam de gemiddelde energie-index uit op 1,60. Dit is ruimschoots beter dan het landelijk gemiddelde. De woningen van WEL hebben op dit moment gemiddeld energielabel C. Nieuwe duurzaamheidsprojecten gepland Eind 2014 rekenden we verschillende scenario’s door om te kijken hoe WEL op de meest efficiënte en economisch gunstige wijze het beoogde resultaat voor 2020 uit het Energieakkoord kan behalen. De uitkomst van dit onderzoek was dat WEL meer dan tien miljoen euro in energiebesparing moet investeren de komende jaren. Zolang dat financieel mogelijk blijft, gaat WEL dat doen. In 2015 starten we met de eerste duurzaamheids-/energieprojecten, onder andere in Tubahof, Grauwe Polder. In 2014 bekeek WEL samen met een extern adviseur wat de mogelijkheden zijn van zonnepanelen. We bespreken de uitkomsten van dit onderzoek in 2015 met de HBV en besluiten dan of toepassing van zonnepanelen in nieuwbouw zinvol is. Ontwikkelingen WKO en Warmtewet WEL heeft vijf installaties voor warmte-/koudeopslag (WKO), een duurzaam alternatief voor conventionele verwarming. Zij verwarmen het complex aan de Kloostergaard, Het Anbarg, Torenpad-De Wachter, Contrefort-Crispijn en Het Turfschip. Het beheer en onderhoud van WKO-installaties vergt veel en specialistische aandacht. Per 1 januari 2014 is de Warmtewet van kracht geworden die onder meer huurders beschermt die een collectieve warmtevoorziening gebruiken zoals een WKO-installatie. Dit alles maakt dat WEL de technische en juridische kennis goed moet blijven actualiseren. In het najaar van 2014 zijn we gestart met het inventariseren van partijen die WEL hierbij kunnen ondersteunen. Bronbeheer In 2014 heeft WEL twee bronnen (Anbarg en Valpoort/De Wachter) laten spoelen (jutteren), om de capaciteit van de bronnen op peil te houden. Dit gebeurde in de zomermaanden, de periode waarin weinig warmte gevraagd wordt, door een gespecialiseerd bedrijf. Ook bij de andere bronnen houdt WEL de capaciteit in de gaten en zal gespoeld worden als het nodig is. 36


Zonnepanelen De HBV vroeg WEL in 2014 of onderzocht kan worden hoe zonnepanelen kunnen bijdragen aan het verlagen van de woonlasten. Dat gaat WEL in 2015 doen. In 2012 onderzocht WEL al de belangstelling onder huurders. De opbrengst van zonnepanelen was toen nog te laag om grootschalige interesse te wekken bij huurders.

3.3. Deelname duurzame organisaties Groene huisvesters WEL is ook in 2014 actief geweest binnen de Groene Huisvesters. Deze groep bestaat uit Aedes, het Ministerie van Wonen en vijftien corporaties die vooruitstrevend zijn op het gebied van duurzaamheid. In 2014 schoof ook de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) aan. Binnen de Groene Huisvesters brengen bestuurders vraagstukken, best practices, kennis en ervaring in. Dit is onder andere input geweest voor de inrichting en vulling van SHAERE, de gezamenlijke corporatiedatabase met gegevens over de energieprestatie van het woningbezit. Ook WEL gebruikte in 2014 deze benchmark. Daarnaast leverden de Groene Huisvesters inbreng voor diverse duurzaamheidssubsidies van het Rijk en voor verbeterde regelgeving op het vlak van duurzaamheid. Een succes in 2014 was de start van het programma De Stroomversnelling, waarvan een aantal corporaties uit de Groene Huisvesters trekker is. Binnen De Stroomversnelling werken bouwers en corporaties samen om tot 2018 11.000 woningen energienotaloos te maken. Einde certificering Klimaatcorporatie Na negen jaar heeft WEL besloten om zich vanaf 2015 niet meer te laten certificeren als Klimaatcorporatie. Het certificaat ontwikkelde zich niet zoals verwacht. WEL vindt daarmee de basis van het certificaat te smal om er nog kosten en inspanning in te steken.

3.4. Woonlasten berekenen Woonlastenmodule verder ingevoerd WEL bood in 2013 als eerste corporatie in Nederland haar woningen niet alleen aan met huurprijs, maar met woonlasten (huurkosten plus energiekosten). De Woonlastenmodule, die gekoppeld is aan het woningaanbodsysteem Klik voor Wonen, biedt woningzoekenden een vrij precieze prognose. De andere zes deelnemende corporaties binnen Klik voor Wonen volgden dit experiment op de voet en besloten mee te doen. Bij vier van de zes is de woonlastenmodule in 2014 geïnstalleerd. Woonlastencalculator Naast de Woonlastenmodule werkte WEL in 2014 samen met softwareontwikkelaar VABI aan een Woonlastencalculator. Daarmee kunnen huurders de woonlasten uitrekenen voor het huis waarin ze wonen. De bedoeling was deze in 2014 in gebruik te nemen. Door het grote succes van de Woonlastenmodule (veel corporaties bestelden deze in 2014 bij VABI), liep de ontwikkeling van de Woonlastencalculator vertraging op. weloverwogen keuzes

37

De Woonlastencalculator is wel geïntroduceerd bij de woonconsulenten. De planning is dat huurders de calculator in 2015 kunnen gaan gebruiken. Ze kunnen dan bijvoorbeeld berekenen hoeveel het scheelt in energieverbruik als zij kiezen voor zolderisolatie of een nieuwe cv-ketel.

3.5. Langer in je eigen huis Woon morgen zonder zorgen Met de workshop Woon morgen zonder zorgen willen WEL, de HBV en de gemeente de zelfredzaamheid van senioren verbeteren, zowel in koop- als in huurwoningen. De belangstelling was in 2014 opnieuw groot. Circa honderd ouderen volgden een workshop, hetzelfde aantal als in 2013. Deelnemers kregen praktische tips over kleine aanpassingen en hulpmiddelen om problemen op te lossen die ze in en rond hun woning kunnen tegenkomen als ze ouder worden. De workshops werden gehouden door vrijwilligers.

38


weloverwogen keuzes

39

40


4.

relaties We versterken ons netwerk in Etten-Leur en zorgen voor een goede relatie met de lokale overheid

weloverwogen keuzes

41

4. RELATIES

Ambitie: We onderhouden een goede relatie met de gemeente Etten-Leur, om de opgaven in Etten-Leur op te kunnen pakken. We ontwikkelen onder meer samen wijkontwikkelingsplannen voor alle wijken en maken prestatieafspraken. We onderhouden goede relaties met verschillende netwerkpartners en andere stakeholders. We nodigen hen eens per jaar uit, tijdens de belanghoudersbijeenkomst, om verantwoording af te leggen en met hen te kijken naar de toekomst. Daarnaast investeren we door het jaar heen in goede contacten. Onze plannen voor 2014 We maken prestatieafspraken met de gemeente Etten-Leur en

Uitgevoerd in 2014 Erover lezen in Verlengd tot 2e kwartaal 2015

4.1.

met partners als Nieuwe Nobelaer, Het Turfschip, KSE, Trivium, Het Withof

Nee

2.6.

We bouwen de wijkaanpak verder uit met sociale wijkteams en wijkagenda

Ja

4.5.

-groepen en sleutelpersonen, stakeholders en partners door o.a.

4.1., 4.2., 4.3.,

maken die waar We intensiveren de samenwerking op het gebied van maatschappelijk vastgoed

We onderhouden structureel intensieve contacten met bewonerscommissie,

belanghoudersbijeenkomsten en visitatietrajecten

Ja

4.4., 4.5., 8.1.

4.1. Gemeenschappelijk beleid voor Etten-Leur WEL werkt veel samen met de gemeente Etten-Leur. Veel projecten financieren of organiseren we samen, zoals wijkontwikkelingsplannen, Buurtsportwerk, Buurtbemiddeling, Veilig Achterom, Pluspunten en sociale wijkteams. Het is belangrijk dat de samenwerkingsrelatie goed is om samen de volkshuisvestingsopgaven effectief te kunnen oppakken. In 2014 schonken we extra aandacht aan deze relatie in bestuurlijke bijeenkomsten met het college, het managementteam van de gemeente en ons directieteam. We gaven daarmee antwoord op een van de aanbevelingen van de visitatiecommissie. Het doel van deze bijeenkomsten is om de (persoonlijke) samenwerkingsrelatie te bespreken en te borgen dat deze goed blijft. 42


Prestatieafspraken De looptijd van de prestatieafspraken die we voor 2014 met de gemeente hebben gemaakt, is verlengd tot april 2015. Dat gebeurde omdat de gemeentelijke Woonvisie die als basis dient nog in de maak was. Naar verwachting stellen we in het tweede kwartaal van 2015 samen met de gemeente nieuwe prestatieafspraken op. We voerden ondertussen al wel overleg met de gemeente over diverse opgaven en projecten, waaronder de nieuwbouw, onderhoud, duurzaamheid en leefbaarheid. Woningmarktonderzoek WEL gaf samen met de gemeente in 2014 opdracht aan onderzoeksbureau Atrivé om een woningmarktonderzoek uit te voeren. Hiermee peilden we vooral de woningbehoefte; hoeveel zou er nog in Etten-Leur gebouwd moeten worden en wat voor woningen moeten we dan bouwen? Daarnaast richtte het onderzoek zich op de betaalbaarheid van wonen, de beschikbaarheid van woningen en de kwaliteit van de woningvoorraad en het nieuwbouwprogramma. De onderzoekers keken of de bestaande woningvoorraad past bij de woningbehoeften nu en in de toekomst en of de woningen zo nodig geschikt te maken zijn. Het onderzoek gaf aan dat er binnen Etten-Leur nog ruimte is voor 1.100 tot 1.150 woningen erbij tussen nu en 2020. De gemeente gaf in 2013 al aan nog graag minstens 1.000 woningen te willen laten bouwen. WEL vindt deze opgave te hoog en vreest dat deze in conflict komt met de betaalbaarheid van de woningen en investeringen in leefbaarheid en duurzaamheid. Dat is onder de aandacht gebracht van de gemeente. Het rapport werd in november 2014 opgeleverd. De conclusies en aanbevelingen gebruikt de gemeente om de gemeentelijke Woonvisie op te stellen en WEL om het Strategisch Voorraadbeleid aan te passen. De Woonvisie vormt vervolgens de basis voor de prestatieafspraken die WEL en de gemeente in 2015 maken, onder meer over nieuwbouw. Geen wijkontwikkelingsplannen Voor 2014 waren WEL en de gemeente Etten-Leur van plan te starten met het wijkplan voor Centrum-West. In een wijkontwikkelingsplan staat wat nodig is om deze wijken in de toekomst goed leefbaar te houden. In overleg met de gemeente besloten we dit naar 2015 te schuiven. We willen een ander proces opzetten, dat meer toegevoegde waarde levert en minder inzet van middelen en capaciteit vraagt.

4.2. Samenwerking met huurders Constructief overleg met Huurders Belangen Vereniging De Huurders Belangen Vereniging (HBV) komt op voor de belangen van de huurders van WEL. Er is vastgelegd dat WEL minstens vier keer per jaar overlegt met de HBV, maar dat contact was in 2014 intensiever. Geregeld vraagt WEL de HBV om advies of instemming.

weloverwogen keuzes

43

In 2014 onder meer over: n De huurverhoging 2014 n Het meerjarenhuurbeleid n Het asbestbeleid n Servicekosten n Een energiecontract met leveringsvoorwaarde voor WKO n Het woningmarktonderzoek n De werving van drie leden voor de raad van commissarissen n Relatie tussen WEL en de bewonerscommissies In 2014 liepen de belangen van WEL en de HBV nogal eens fors uiteen. Een voorbeeld was het negatieve advies op de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging in 2014. Desondanks was het overleg constructief en bruikbaar voor de beleidsvorming van WEL. Relatie met bewonerscommissies getoetst De vier woonconsulenten van WEL onderhouden een intensieve relatie met zo’n twintig bewonerscommissies over de belangen van bewoners in verschillende woningcomplexen. Vastgelegd is minstens eens per jaar overleg, in de praktijk is dat vaker. In het voorjaar ontving de HBV signalen dat de communicatie tussen de bewonerscommissies en WEL soms beter kan. Begin november 2014 organiseerden we samen met de HBV een bijeenkomst waar circa dertig vertegenwoordigers van zeventien bewonerscommissies met de woonconsulenten van WEL de gewenste verbeteringen bespraken. Hieruit bleek dat de relatie prima is, maar dat er duidelijkere afspraken gemaakt kunnen worden en dat bewonerscommissies afspraken graag sneller geregeld zien. Zowel de aanwezige bewonerscommissies als de medewerkers van WEL waren tevreden met de opbrengst van deze dag. In 2015 checken we of de communicatie verbeterd is. Co-creatie De derde en laatste fase van een co-creatieproject rond de Dr. Mollerstraat, een grootschalige renovatie, startte in april 2014. Net als bij de vorige twee fases, in 2012 en 2013 volgde uit de bewonersenquête dat het een succesvol project was. De bewoners gaven de uitvoering van het project een 9 en aannemer Bouwservice Bartelen een 8,5. WEL past waar dat kan co-creatie toe, een formule voor tevreden klanten en een efficiënte uitvoering. We laten klanten vooraf mee beslissen over wat we moeten aanpakken en geven hun gedurende de uitvoering een vinger aan de pols. Bewoners voelen zich gehoord en WEL krijgt inzicht in de beste manier om een renovatieproject soepel te laten verlopen. Alle grote renovaties verliepen hierdoor bij WEL de afgelopen jaren vlot en zonder weerstand.

4.3. Belanghoudersbijeenkomst Jaarlijks nodigen we onze belanghouders uit om met ons in discussie te gaan. Doel is onze visie en strategie met hen te delen. Dit jaar was deze belanghoudersbijeenkomst in november in Het Withof, met ongeveer vijftig deelnemers. We gingen in gesprek met 44


vertegenwoordigers van bewonerscommissies, de huurdersraad, Huurders Belangen Vereniging, gemeente, zorginstellingen en anderen. We stonden stil bij de adviezen van de visitatiecommissie en de opvolging die we hieraan gaven. De aanwezigen konden hun mening geven over dilemma’s waarmee WEL te maken heeft, zoals kiezen tussen huurverhoging of stoppen met nieuwbouw. Wij lichtten de keuzes toe die WEL heeft gemaakt. Daarnaast kregen de belanghouders een beeld van de kosten die vanuit de overheid op WEL afkomen. Naast de belanghoudersdag overleggen we afzonderlijk met verschillende partijen.

4.4. Samenwerken voor leefbaarheid Buurtbemiddeling succesvol Buurtbemiddeling is succesvol in Etten-Leur. Vrijwilligers, die hiervoor zijn opgeleid en die gecoördineerd worden door welzijnsorganisatie Surplus, bemiddelen bij conflicten tussen buren. WEL en de gemeente betalen ieder de helft van de kosten van Buurtbemiddeling. Investeren in Buurtbemiddeling levert WEL veel op. Het scheelt in de verwerking van overlastklachten en conflicten worden sneller opgelost. Er zijn in 2014 tachtig zaken gemeld bij Buurtbemiddeling, waarvan meer dan de helft door zelfmelders. In 2013 waren dat er 81. 72 procent van de zaken is na bemiddeling opgelost. Dit percentage is iets gezakt ten opzichte van vorig jaar. Volgens Surplus komt dit doordat de bemiddelingszaken steeds complexer worden. In sommige conflicten is bemiddelen ook niet mogelijk. Buurtsport Buurtsportwerk verbetert de leefbaarheid. Uit onderzoek naar het effect bleek in 2014 dat jongeren dankzij Buurtsport meer deelnemen aan georganiseerde activiteiten, waardoor er meer grip op hen is. In 2014 lag de focus op de wijk Hooghuis. In de zomermaanden was daar sprake van een forse overlast door jongeren. Met extra inzet van vooral de gemeente en Surplus Welzijn is dit aangepakt. Buurtsportwerkers waren hier nadrukkelijk bij betrokken. Het Buurtsportwerk organiseerde wekelijks verschillende sportactiviteiten voor kinderen en jongeren, van zelfverdedinging tot basketbal. Deze activiteiten trokken tien tot dertig kinderen per week. De lessen zelfverdediging trokken zoveel belangstelling dat de cursus verlengd is van vier naar tien weken. Incidenteel organiseerde Buurtsportwerk evenementen. Welzijnsorganisatie Surplus coördineert Buurtsport, WEL en de gemeente financieren het. Veilig Achterom In combinatie met het renovatieproject rondom de Dr. Mollerstraat zijn achterpaden aangepast in het kader van Veilig Achterom. Ook in de wijk Grient (omgeving Marterhof) is dit gebeurd. Bij Veilig Achteromprojecten trekken de gemeente, de bewoners en WEL samen op om de bestrating, verlichting en toegankelijkheid van achterpaden te verbeteren. Wanneer we een verzoek krijgen voor Veilig Achterom bespreken we met de weloverwogen keuzes

45

bewoners welke rol zij daar zelf in kunnen spelen. Op het moment dat we een werkwijze hebben gevonden die alle partijen past, starten de activiteiten.

Uitgaven leefbaarheidsprojecten 2014 2013 2012 € 145.140

€ 130.709

€ 364.782

4.5. Gemeenschappelijke wijkaanpak Verzwaring maatschappelijke problemen Twee ontwikkelingen hadden in 2014 grote impact op onze huurders en daarmee op onze woningen en wijken. n Het aantal huishoudens met grote problemen neemt toe. De situaties zijn bovendien complexer dan in het verleden, omdat verschillende problemen zich vaker opstapelen. De afzonderlijke maatschappelijke organisaties slagen er niet goed in hierop een antwoord te vinden. n De omgang tussen mensen verhardt. De woonconsulenten van WEL werden in 2014 geconfronteerd met meer en heftiger woonsituaties dan in 2013. Zo nam de productie van de drugs GHB een grote vlucht. Dat leidde tot meer gewelddadigheid en overlast. Om beter gewapend te zijn tegen de toenemende aantallen huishoudens met maatschappelijke problemen, de grotere complexiteit en de heftigere woonsituaties moeten de verschillende partijen rondom de huishoudens elkaar opzoeken en beter samenwerken. Dat is waar WEL op inzette in 2014. Ook blijft WEL aanwezig in de wijk, dicht bij de huurders. Sociale wijkteams In 2014 werkte WEL samen met onder meer wijkagenten, wijkverpleging en maatschappelijk werkers in vier sociale wijkteams. Dit werkte goed om gezamenlijk in een vroeg stadium te signaleren in welke huishoudens problemen voorkomen en om bij het bieden van hulp niet langs elkaar heen te werken, maar adequate hulp te bieden. Daarom vond WEL het teleurstellend dat de werkwijze in de loop van 2014 veranderde. Ook werd duidelijk dat de gemeente, op verzoek van de bevolking en de gemeenteraad, een andere koers gaat varen. De sociale wijkteams richten zich op de nieuwe verantwoordelijkheden die de gemeente krijgt door drie grote decentralisaties. De uitvoering van de Participatiewet, Jeugdzorg en vergoeding van bijzondere ziektekosten zijn vanaf 2015 de verantwoordelijkheid van de gemeente. Daarmee verschuift de aandacht van de wijkteams van welzijn naar zorg. De nieuwe taak van de sociale wijkteams had tot gevolg dat de woonconsulenten van WEL sinds september 2014 niet meer in de sociale wijkteams zitten.

46


Casuïstiekoverleg In plaats van deelname in de sociale wijkteams startten we in oktober met casuïstiekoverleg met de gemeente. Dit is overleg over concrete gevallen waarbij de aanpak van de gemeente en van WEL beter op elkaar kan aansluiten, zodat we sneller kunnen ingrijpen. Resultaat is dat we beter op de hoogte zijn van elkaars werkwijze en dat we bijvoorbeeld bij overlast snel contact zoeken, zodat problemen sneller verholpen zijn. WEL in de wijk De organisatie van WEL zal de komende jaren krimpen door de strategische keuzes die WEL heeft gemaakt. We hebben besloten in elk geval niet te bezuinigen op medewerkers die de rechtstreekse dienstverlening aan huurders verzorgen. Dat betekent dat bijvoorbeeld woonconsulenten, huismeesters en vaklieden blijven. Dit omdat WEL wil blijven zorgen voor de leefbaarheid van gebouwen en wijken.

weloverwogen keuzes

47

48


5.

WONEN, ZORG & WELZIJN

In de keten wonen, zorg, welzijn spelen we een serieuze rol, maar niet als regisseur

weloverwogen keuzes

49

5. WONEN, ZORG & WELZIJN

Ambitie: We kiezen er bewust voor om meer te zijn dan alleen verhuurder van woningen. We willen dat mensen zich prettig voelen in hun woning. Hiervoor gaan we de samenwerking aan met andere partijen. Veelal in de keten wonen, zorg en welzijn. We kiezen ervoor om hierin geen kartrekker te zijn, omdat we vinden dat deze rol niet primair bij ons past. We kijken steeds kritischer bij welke projecten we de verantwoordelijkheid willen oppakken. Goed en betaalbaar wonen voor onze klanten is het uitgangspunt hierbij. Onze plannen voor 2014


We zijn actief bezig met betaalbaarheid en maken de financiële consequenties van het scheiden van wonen en zorg inzichtelijk

Ja

5.1.

Ja

5.1.

Ja

5.3.

We ronden de planvorming voor de vierde woonservicezone van Etten-Leur (Zonnestad Spoorzone Noord) af We intensiveren de samenwerking op het gebied van wonen en zorg met zorgen welzijnsinstellingen zoals Avoord Zorg en Wonen en Stichting Surplus

5.1. Scheiden wonen en zorg In 2014 heeft de overheid het scheiden van wonen en zorg verder doorgevoerd. De gevolgen hiervan voor zorginstellingen worden steeds duidelijker. Als belangrijke verhuurder van zorgvastgoed in Etten-Leur volgt WEL deze ontwikkelingen op de voet. In 2014 hebben we intensief overleg over dit onderwerp gehad met zorgorganisatie Avoord, huurder en zorgexploitant van onder andere de locaties Kloostergaard en Het Anbarg. Gezamenlijk zijn we tot de conclusie gekomen dat de lopende (huur)afspraken nog voldoen. Wel zullen we de komende jaren regelmatig blijven monitoren of we toch niet tot aanvullende afspraken moeten komen. Woonservicezone Het invoeren van scheiden van wonen en zorg en de invoering van de Wet Langdurige Zorg per 1 januari 2015 heeft ook de nodige consequenties voor de geplande woonservicezone op de locatie Zonnestad in de Spoorzone. De huidige status is dat er op deze locatie geen woonzorggebouw meer gebouwd zal worden maar naar verwachting 50


een seniorencomplex. Hiermee zal er waarschijnlijk geen verdere invulling gegeven worden aan een vierde woonservicezone in dit gebied.

5.2. Woningen voor bijzondere doelgroepen In totaal waren in 2014 55 woningen bestemd voor bijzondere woningzoekenden. WEL zoekt een evenwicht in het helpen van deze woningzoekenden en de belangen van reguliere woningzoekenden. We houden onder meer scherp in de gaten dat er niet te veel schaarse starterswoningen naar deze doelgroep gaan. We streven ernaar maximaal 15 procent van de vrijkomende woningen voor deze bijzondere doelgroepen te reserveren. In 2014 kwamen we uit op 17 procent door een toename in het tweede half jaar van asielzoekers die een verblijfsstatus kregen. Huisvesting bijzondere doelgroepen Gerealiseerde aantallen Afgesproken aantallenTot € 34.085 Sociaal urgenten

26

Geen afspraken

Medisch urgenten

3

Geen afspraken

GGZ 8

8

Statushouders

18 (35 personen)

39 personen

55

De afspraak die we al langere tijd hadden met Safe Group om jaarlijks drie woningen voor hun cliënten beschikbaar te stellen zegden we op in 2014. In de praktijk bleken hun cliënten hier nauwelijks gebruik van te maken. Afgesproken is nu een passende oplossing te zoeken wanneer er incidenteel behoefte is aan huisvesting. Aangezien GGZ Breburg enorm omhoog zit met de huisvesting van hun cliënten (psychiatrische patiënten moeten steeds meer buiten de instelling wonen) voegden we de woningen toe aan het bestaande quotum van GGZ Breburg. Dat quotum steeg daarmee van vijf naar acht per jaar.

5.3. Samenwerking wonen en zorg intensiveren Wonen en zorg worden door de politiek uit elkaar getrokken. WEL ziet juist veel raakvlakken. Daarom proberen wij op een andere manier de samenwerking te intensiveren op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Samen met Avoord en Surplus werkten we in 2014 aan twee experimenten voor een betere huisvesting van kwetsbare ouderen. Met Avoord bekeken we de woonsituatie van ons complex de Egelantier en met Surplus richten we ons op de Van Kuijck- en Oderkerkparkflat. Doel is dat de huurders langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Met Surplus zetten we in 2014 al een aantal stappen. Zo brachten we via een enquête in kaart waaraan de huidige bewoners behoefte hebben. Deze voornamelijk 75+’ers willen vooral een veilige en sociaal geborgen woonomgeving. Op basis van de uitgebreide conclusies van dit onderzoek treffen Surplus Welzijn, Surplus Zorg en WEL nu maatregelen om een gezamenlijk pakket diensten aan te bieden. We kunnen bijvoorbeeld bouwkundige aanpassingen, ontmoetingsactiviteiten en zorgarrangementen aanbieden. Deze integrale aanpak krijgt in 2015 definitief vorm. weloverwogen keuzes

51

52


6.

SAMENWERKING MET CORPORATIES We breiden onze regionale samenwerking uit

weloverwogen keuzes

53

6. SAMENWERKING MET CORPORATIES

Ambitie: De regionale samenwerking breiden we de komende jaren uit. Enerzijds door met andere corporaties te overleggen over onderwerpen waar we ons allemaal mee bezig houden, zoals woonlasten en seniorenwoningen. Anderzijds door de mogelijkheid te onderzoeken in de regio samen te werken, bijvoorbeeld door een gezamenlijke backoffice te vormen, om een efficiëntieslag te kunnen maken. Onze plannen voor 2014


We werken de inhoudelijke beleidskaders voor Klik voor Wonen uit

Ja

6.1.

We verbreden de samenwerking met collega-corporaties op inhoud

Ja

6.1.

We werken samen met collega-corporaties om meer efficiëntie te bereiken

Ja

6.3.

6.1. Klik voor Wonen Meer corporaties aangesloten WEL werkt nauw samen met andere corporaties. Een belangrijke vorm van samenwerking is Klik voor Wonen, het regionale aanbodmodel. Naast onze regionale collega’s Bernardus Wonen, Brabantse Waard, Laurentius, Singelveste AlleeWonen en WonenBreburg zijn per 1 april 2014 Woningstichting Geertruidenberg en AlleeWonen Roosendaal aangesloten. Dit betekent dat binnen het samenwerkingsverband nu zeven corporaties en vijftien gemeenten verbonden zijn. Jaarlijks worden ruim 3.000 woningen verhuurd via Klik voor Wonen. Er zijn zo’n 43.000 woningzoekenden ingeschreven. Gunstige evaluatie Medio 2014 bracht het onderzoeksbureau SOAB een evaluatierapport uit over Klik voor Wonen. Belangrijkste conclusies zijn dat klanten het systeem als transparant en voldoende duidelijk beschouwen. Dure huurwoningen samen De corporaties die bij Klik voor Wonen zijn aangesloten slaan de handen ineen om de dure huurwoningen beter aan de man te brengen. Bekeken is of er binnen Klik voor Wonen een apart platform voor kan komen. Dit project loopt nog. 54


Gezamenlijke klachtencommissie De Regionale Geschillencommissie (die al bestond in West-Brabant) honoreerde in 2014 het verzoek van Klik voor Wonen om daar de geschillen van alle deelnemende corporaties onder te brengen. Dit betekent dat deze geschillencommissie voortaan klachten over onze dienstverlening zal behandelen. De eigen klachtencommissie van WEL wordt opgeheven. Dit zal in 2015 zijn beslag krijgen. De Klachtencommissie van WEL behandelde elk jaar slechts enkele klachten. Bundeling komt de efficiëntie en professionaliteit ten goede.

6.2. Gezamenlijke aanpak hennepteelt In 2014 zijn acht hennepkwekerijen ontmanteld. Zes huurders hebben vrijwillig de huurovereenkomst opgezegd, in twee gevallen hebben we een juridische procedure moeten volgen. Die twee rechtszaken heeft WEL na acht maanden gewonnen. We voerden in 2014 drie keer een beleidsoverleg met de deelnemers (politie, gemeentes, corporaties, energiebedrijf en justitie) van het hennepconvenant ‘De Baronie’. We bespraken onder meer de voorbereiding van de ruimingen, de strafrechtelijke procedures en de consequenties van de sluitingen waarvoor steeds vaker gekozen wordt. Een dichtgetimmerd huis is niet prettig voor de wijk. We bekijken momenteel mogelijke gezamenlijke acties voor voorlichting over en preventie van hennepteelt. In 2014 verbeterde de rapportage van de politie direct na een ontruiming. Met deze rapportage konden we direct juridische stappen ondernemen. In 2015 wordt voorbereiden van hennepteelt ook strafbaar.

6.3. AlleeWonen Sinds april 2014 voeren we gesprekken met AlleeWonen (vestigingen in Breda en Roosendaal) over intensieve samenwerking. We zoeken concrete samenwerking op vier terreinen: n Klantbeleid. We kijken of we samen tot een klantcontactcentrum kunnen komen. n Strategisch voorraadbeleid. We gebruiken samen één externe adviseur waarmee we het strategisch voorraadbeleid vormgeven. n ICT. We bekijken of we over en weer softwaremodules kunnen uitwisselen en leren van elkaars ICT-oplossingen. n Nieuwe Woningwet. We bereiden ons samen voor op het toepassen van de nieuwe Woningwet. Advies van juristen, accountants en fiscalisten winnen we gezamenlijk in. De Raden van Commissarissen oordeelden in november 2014 positief over de mogelijkheden voor samenwerking.

6.4. Lente WEL nam deel aan een nieuw samenwerkingsinitiatief van tien Brabantse stedelijke corporaties dat in 2014 startte: Lente. Dit initiatief is een vervolg op de samenwerkingsorganisatie Futura, waar WEL geen deel van uitmaakte. In 2014 stond Futura op het punt opgeheven te worden. Futura heeft Brabantse corporaties veel goeds gebracht, waaronder een intense samenwerking op diverse vlakken tussen weloverwogen keuzes

55

Futura-partners en gezamenlijke inkoop. Maar de deelnemende corporaties vonden zo’n zware organisatievorm niet langer passend. Lente heeft geen zelfstandige organisatie. De corporaties werken zelf een aantal thema’s uit zoals legitimering, betaalbaarheid en bewonersparticipatie. Doel is kennis delen om de bedrijfsvoering slim en efficiënt te organiseren, zodat met minder middelen de huidige professionaliteit op zijn minst gehandhaafd kan worden. Er zijn in 2014 verschillende bijeenkomsten geweest van bestuurders, DT-leden en stafmedewerkers. Alle thema’s zijn inmiddels onder de hoede genomen door enkele bestuurders en managementteamleden of stafmedewerkers van de corporaties.

6.5. Aedes WEL speelde in 2014 een bescheiden rol in het landelijk debat binnen branchevereniging Aedes, onder meer bij congressen.

56


weloverwogen keuzes

57

58


7.

ORGANISATIE We laten zien waar we als woningcorporatie voor staan

weloverwogen keuzes

59

7. ORGANISATIE

Ambitie: Het imago van de branche staat onder druk. Maatregelen zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging vergroten bij huurders daarnaast wellicht de kritische houding tegenover WEL. Daarom vertellen we aan onze klanten en aan de gemeenschap Etten-Leur wat we doen als corporatie en waar we voor staan. Hiervoor zoeken we regelmatig de media op en publiceren we zoveel mogelijk op onze website. Door transparant te zijn over onze activiteiten en de keuzes die we maken, willen we het vertrouwen van onze klanten krijgen en behouden. Ons belangrijkste uitgangspunt is dat onze organisatie optimaal wil presteren en er wil zijn voor de klanten. Onze plannen voor 2014


We hanteren een jaarplan, jaarverslag, prestatieafspraken en communiceren daarover

Ja

7.2., 4.1.

Ja

7.4.

Ja

7.5.

We formuleren een heldere kernboodschap en communiceren met klanten en de gemeenschap vanuit die boodschap We stimuleren medewerkers voor een brede inzetbaarheid binnen WEL en een kansrijke arbeidsmarktpositie buiten WEL

7.1. Ruime voldoende bij visitatie Leden van Aedes zijn verplicht zich eens in de vier jaar te laten visiteren. Een onafhankelijke commissie beoordeelde in 2014 voor de derde keer de maatschappelijke prestaties van WEL. De commissie vroeg belanghouders hoe WEL presteert ten opzichte van haar ambities, ten opzichte van de nieuwbouwopgave en gezien het vermogen van WEL. Ook werd de governance beoordeeld. WEL kreeg in juli 2014 een totaalscore van 7,1. De commissie concludeerde onder meer dat WEL een stevige bouwopgave heeft gerealiseerd, dat betaalbaarheid de nodige aandacht krijgt dankzij de woonlastenmodule en dat het interne toezicht is verbeterd door nieuwe leden in de raad van commissarissen. 60


Actieplan De visitatiecommissie raadde aan om de samenwerking met de belangrijkste stakeholders (zoals de gemeente en de HBV) te verbeteren en zich niet te afwachtend op te stellen. Verder beval de visitatiecommissie aan om de communicatie naar belanghouders en het managen van verwachtingen te verbeteren, ook intern. Tenslotte was het advies om de inspanningen te verzilveren op het gebied van strategieontwikkeling, organisatiebesturing en financiële sturing. De antwoorden van WEL zijn vervat in een actieplan waarmee al direct in de late zomer een start is gemaakt en waarvan een deel van de acties in het jaarplan voor 2015 is opgenomen. Zo startte WEL met de gemeente Etten-Leur een woningmarktonderzoek dat de basis vormt voor de gemeentelijke Woonvisie waaraan WEL ook meewerkt en voor het strategisch voorraadbeleid van WEL. Ook met de HBV versterkten we de relatie, onder meer door de HBV te betrekken bij het woningmarktonderzoek en bij het maken van de prestatieafspraken met de gemeente. Voor de goede samenwerkingsrelatie met de bewonerscommissies organiseerde WEL in november een bijeenkomst om de communicatie te evalueren en zo nodig te verbeteren. WELplantnu.nl Om duidelijker te maken waar WEL voor staat, wat WEL doet voor de gemeenschap in Etten-Leur, welke mening WEL heeft en welke besluiten WEL neemt voor de toekomst, richtte WEL een nieuwe website en een Facebookpagina in. Hierop publiceert WEL compact over de strategische keuzes en de visie van WEL op de actualiteit. Met deze legitimering komt WEL tegemoet aan de aanbevelingen van de visitatiecommissie.

7.2. Strategisch kader Scenarioplanning In 2014 maakten we gebruik van scenarioplanning. We baseerden de strategie en de jaarplannen op een aantal realistische toekomstbeelden die we in 2013 schetsten voor de korte (vier jaar) en lange (tien jaar) termijn. De scenario’s bieden de mogelijkheid flexibel in te spelen op ontwikkelingen als een verbetering of verslechtering op de woningmarkt of meer of minder politieke vrijheid. Strategie bepaald We hebben de afgelopen jaren de tijd genomen om te bekijken wat de verschillende maatschappelijke en politieke veranderingen betekenen voor de strategie en de rol van WEL in Etten-Leur. In 2014 legden we het strategisch kader vast. Dit strategisch kader is gebaseerd op onze missie, kernwaarden en speerpunten die we in 2013 formuleerden. Ook stoelt de strategie op de verschillende scenario’s die we zien voor de toekomstige politieke en economische ontwikkelingen. Tenslotte is het strategisch kader bepaald door onze financiële mogelijkheden. In 2014 ontwikkelden we een rekenmodel waarmee we de financiële consequenties kunnen berekenen van verschillende strategische keuzes en weloverwogen keuzes

61

economische en politieke variabelen. In principe gelden onze strategische keuzes tot 2020, maar met scenarioplanning bezien we bij het vaststellen van de begroting en het jaarplan elk jaar of de keuzes nog houdbaar zijn. Jaarlijks bepalen we aan de hand van de meest actuele informatie een jaarplan om onze strategische keuzes te vertalen naar de praktijk. Strategische keuzes WEL voor de periode 2015 - 2020 Waar geven wij onze schaarse middelen aan uit? Beschikbaarheid

kwaliteit Leefbaarheid

Aan / Verkoop Transform. Nieuwbouw Onderhoud Energielasten Huurbeleid betaalbaarheid

Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit In de eerste plaats willen we er zijn voor onze huurders. Omdat WEL functioneert in een relatief kleine gemeente, moet WEL op veel terreinen actief zijn. Primair zorgt WEL voor de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van woningen. WEL kan deze elementen beïnvloeden met het aan- en verkoopbeleid, nieuwbouw, huurbeleid, energielasten, onderhoud, sloop (transformatie) en investeringen in leefbaarheid. WEL nam in 2014 de volgende strategische besluiten: n WEL blijft bouwen; tot en met 2020 gemiddeld zeventig woningen per jaar. n WEL verkoopt voortaan veertig woningen per jaar, om geld vrij te maken om de nieuwbouw te realiseren. n WEL zet in op een maximale streefhuur van tachtig procent. n Eind 2020 heeft de portefeuille van WEL gemiddeld energielabel B. n WEL blijft een woonstichting en blijft zich daarom inzetten voor leefbaarheid. n Tot 2020 voert WEL geen transformatieprojecten (sloop + nieuwbouw) uit. n Het meerjarenplan voor onderhoud wordt aangepast. WEL blijft investeren in groot onderhoud. Aanpassingen in de organisatie In het najaar vervatte WEL de strategische keuzes en de consequenties ervan in de notitie WELoverwogen naar 2018. De positieve en duidelijke volkshuisvestingskeuzes hebben negatieve consequenties voor deel van de organisatie. Minder nieuwbouw en meer digitale dienstverlening betekent minder werk. In de loop van 2015 zal WEL dan ook krimpen. De overhead krimpt evenredig mee met de daling bij de lijnafdelingen. Op 62


3 oktober ontving de ondernemingsraad de eerste informatie hierover. Op 11 november volgde de adviesaanvraag. De bestuurder en de ondernemingsraad zijn hier nog over in gesprek. Ook startten gesprekken met vakbonden over een sociaal kader. De raad van commissarissen fungeerde als klankbord voor de bestuurder en adviseerde over en stemde in met de notitie WELoverwogen naar 2018.

7.3. ICT WEL zoekt voortdurend naar optimalisatie van administratieve processen. We willen daarbij optimaal gebruik maken van de beschikbare automatiseringssystemen. Software geoptimaliseerd Mutatie-app In 2014 hebben we het mutatieproces verder geoptimaliseerd. Woningopname bij mutatie en dossierbeheer is geautomatiseerd, met twee apps die we installeerden op tablets. Technisch consulenten kunnen zo ter plekke invoeren wat ze tegenkomen als ze een woning inspecteren na mutatie. Ook hebben ze op de tablet nu de woningdossiers tot hun beschikking. Om deze apps in te voeren, moesten we van verschillende softwarepakketten die we in de organisatie gebruiken (Pharos, Spooler, DISKIS, Sociaal Beheer) de laatste versie implementeren. Dat is zonder grote problemen gebeurd. We zijn nu weer up to date. De woningopname-app heeft de inspectiemodule vervangen, die alleen werd toegepast voor het gereed melden van de inspecties. Inkoopfacturen gedigitaliseerd Ook het afhandelingsproces voor inkoopfacturen hebben we geoptimaliseerd. We zijn factuurherkenningssoftware gaan gebruiken. De inkoopfacturen worden voortaan digitaal afgehandeld en gearchiveerd; de papieren facturenstroom is verleden tijd. Het proces is een stuk efficiënter geworden, omdat iedereen die bij de afhandeling betrokken is de factuur digitaal kan vinden en verwerken. Reparatiemodule in gebruik Om onze huurders in staat te stellen om via de website (‘MijnWEL’) reparatieverzoeken voor hun huurwoning door te geven, implementeerden we een reparatiemodule. Deze werkt sinds 2014. Nieuwe backupsoftware De backupsoftware waarmee we werkten was enigszins verouderd en paste niet meer goed bij de volledig virtuele omgeving waarmee WEL tegenwoordig werkt. We hebben daarom in 2014 back upsoftware geïnstalleerd die helemaal aansluit op onze werkwijze. Daardoor kunnen we bij calamiteiten veel gemakkelijker een volledig nieuwe, functionerende automatisering realiseren.

weloverwogen keuzes

63

Infrastructuur verbeterd Blackberry vervangen door iPhone In 2014 liepen de abonnementen voor de mobiele telefonie af. In 2013 was het DT al overgestapt van Blackberry naar iPhone. Omdat we bij verlenging van de mobiele abonnementen tegen een zeer gereduceerde prijs iPhones konden aanschaffen, hebben we besloten in de zomer de Blackberries in één keer te vervangen door iPhones. Vrijwel alle medewerkers die zakelijk een mobiele telefoon gebruiken, hebben nu een nieuwe iPhone. iPads verdeeld en meer digitaal werken Ook zijn de iPads opnieuw verdeeld onder de medewerkers die deze nodig hebben voor hun werk. Daarnaast is besloten dat de raad van commissarissen net als het DT de vergaderstukken voortaan digitaal krijgt. De commissarissen hebben we daarom ook voorzien van iPads. Daarmee is de organisatie weer goed uitgerust. In 2014 hebben we tablets in gebruik genomen voor de woningopname na mutaties. De inzet van Ipads leidt tot minder papierverbruik, minder kopieerkosten, minder archiefruimte en archiefwerk van de medewerker. Nieuwe pc’s In 2014 is bijna de hele organisatie voorzien van nieuwe pc’s op de werkplekken. Hiervoor waren diverse aanleidingen. De meeste hardware was een aantal jaren oud en functioneerde niet meer optimaal. Zeker niet in combinatie met de automatisering op serverniveau, die wél gemoderniseerd was. Tegelijkertijd met en mede door de vervanging van de pc’s plaatsten we ook bredere beeldschermen. Hierdoor kunnen onze medewerkers prettiger werken. De vervanging vond plaats in de zomermaanden. We installeerden een extra pc met scanner om meer capaciteit te hebben om papieren facturen te digitaliseren.

7.4. Communicatie Heldere communicatie Steeds meer aandacht gaat uit naar communiceren in begrijpelijke taal. Want we willen graag dat de boodschap op de juiste manier over komt. Doordat corporaties zo onder de loep liggen, lezen we onze teksten nog eens extra kritisch na. Een kleine nuancering kan soms een groot verschil maken. Corporate website en Mijn WEL Onze website is het belangrijkste middel om onze doelgroepen te informeren. www. woonwel.nl staat centraal in onze communicatie. De stijging in het aantal bekeken pagina’s (een kleine 20.000 bezoeken) van afgelopen jaar heeft te maken met de vele doorverwijzingen die we doen vanuit andere communicatiemiddelen. Half februari introduceerden we Mijn WEL op de website. Hiermee kunnen huurders een aantal zaken direct online regelen. Op 31 december 2014 hadden 1.365 van de 4.357 huurders (31 procent) zich geregistreerd. Zij bezochten in 2014 21.130 pagina’s binnen Mijn WEL. 64


Interactie met onze relaties Social media biedt interactie met de klant. Naast de reeds bestaande corporate accounts op Twitter en Facebook, breidden we uit met twee extra Facebookpagina’s voor nieuwbouwprojecten: Leurse Dijk en Kerkwerve. De beheerdersrol van de Klik voor Wonen Facebookpagina delen we met alle betrokken corporaties. Om met onze stakeholders verder te praten over ons beleid, maakten we eind 2014 een interactieve website, gekoppeld aan een Facebookpagina met de naam WELplantnu.nl. Hier delen we onze visie over ontwikkelingen van WEL en de maatschappij. We communiceerden gerichter en actiever. Dat leidde tot meer likes, meer gedeelde berichten en reacties. Precies wat we voor ogen hadden. Gebruik corporate digitale media WEL

2013

2014

Totaal aantal paginaweergaven

40.201

59.719

www.woonwel.nl ingetypt

7.451

8.143

591

788

54

369

Website

Twitter Volgers Facebook Pagina likes

Nieuws via de brievenbus We communiceerden ons nieuws drie keer via de goed gelezen Etten-Leurse Bode. Deze publicaties resulteerden in een stijgend aantal bezoekers op onze website. Zoals in het voorgaande jaar, brachten we nu ook twee huurdermagazines uit. De lange productietijd van het magazine gaat ten koste van de actualiteit. Daarnaast is het een relatief duur communicatiemiddel als het niet door veel huurders gelezen wordt. Vandaar dat we in de decembereditie een behoeftepeiling deden. Op basis van deze uitkomst bepalen we in 2015 de voortgang van de WoonWEL. Nieuw in 2014 Naast Mijn WEL en WELplantnu.nl, implementeerden we een nieuwsbriefmodule om nieuwsbrieven digitaal te kunnen versturen. Zo informeren we onze relaties eenduidig. We vinden het belangrijk om foto’s en impressies te gebruiken in onze communicatie. Om dit materiaal voor alle medewerkers toegankelijk te houden en ons netwerk te ontlasten, richtten we een beeldbank in. We boekten groot succes met het plaatsen van verhuuroverzichten op onze website; een status van het aantal verhuurde en beschikbare nieuwbouwappartementen per project dat we frequent actualiseerden. Dat deden we in 2014 voor het eerst. Het bracht voor iedereen efficiëntie. Woningzoekenden bekeken de schema’s op grote schaal en kwamen voorbereid op gesprek. Daarmee bespaarden we tijd in het verhuurproces.

weloverwogen keuzes

65

7.5. Personeel en organisatie Formatie Sinds 2007 en 2008, toen de omvang van de formatie op zijn top zat, onder meer vanwege de grote bouwopgave waar WEL toen mee bezig was, wordt het personeelsbestand gestaag kleiner. In 2014 kromp de formatie voor het zesde jaar op rij. Toch haalde WEL een hogere omzet en bouwden we flink door. We slaagden hierin door efficiënter te werken, nieuwbouw op een andere manier te organiseren, een aantal processen te optimaliseren en verdere digitalisering. De bezetting daalde in de afgelopen zes jaar met ruim achttien procent, terwijl het aantal verhuureenheden met zeventien procent steeg (2008 – 2014). gemiddelde fulltime eenheden per jaar 65 61,68

60

60,53 58,64

56,52

55,29 53,19

54,91

50,45 47,35 45,14

44,22

FTE

2014

2013

2012

2011

2008

2007

2006

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

40

2005

43,24

2004

44,13

2003

45

51,74

46,88 46,30

2002

45,28

53,90

51,16

2010

50

54,48 54,89

53,50

49,26

55,52 53,98

55,93

53,70

2009

55

verhuureenheden x 100

In 2014 traden opnieuw geen nieuwe medewerkers in dienst. Er is één medewerker met flexpensioen gegaan. Per 31 december 2014 werkten er 58 medewerkers bij WEL. Allen met een vast dienstverband. Fulltime/Parttime Binnen WEL is het parttime werken een ingeburgerd fenomeen. Als werkgever zoeken we de balans tussen wat nodig is voor de klant en organisatie en de wensen van de medewerkers. De 58 medewerkers vulden gemiddeld 50,45 fulltime banen in. Het aantal parttimers is iets verhoogd, doordat een medewerker ouderschapsverlof opnam. Van de medewerkers werkte eind 2014 47 procent parttime. Verdeling mannen en vrouwen Het aantal mannen en vrouwen is precies gelijk binnen WEL. Er werken nu 29 mannen en 29 vrouwen. Op twee na, werken alle vrouwen parttime. Alle mannen werken fulltime. Dat is conform het algemene landelijke beeld bij corporaties. Hierdoor valt binnen WEL de verdeling in fte in het voordeel uit van de mannen. 66


Verzuim en arbo Ondanks een lichte stijging lag ook in 2014 het verzuim van WEL lager dan het landelijke gemiddelde. Het Centraal Bureau voor de Statistiek meldde voor 2014 voor de bedrijfstak verhuur en handel van onroerend goed een verzuimpercentage van 3,2 procent. WEL sloot 2014 af met een ziekteverzuimpercentage (inclusief WAZO) van 2,17 procent. Het grootste deel daarvan had te maken met meer langdurige zieken. Het zwangerschapsen bevallingspercentage was in 2014 0,59 procent. Per saldo is ons ‘echte’ verzuim gestegen van 1,51 procent naar 1,58 procent. ontwikkeling ziekteverzuim (excl. WAZO) 5 4 3 2 nederland

1

WEL

0 2010

2011

2012

2013

2014

WELoverwogen naar 2018 De keuzes die het kabinet maakte voor de corporatiebranche, de (financiële) consequenties daarvan en de kwakkelende economie dwongen ons om strikter te bepalen welke taken we nog willen en kunnen uitvoeren. We ontkomen er niet aan om organisatorische veranderingen door te voeren. Veranderingen die ook personele consequenties met zich meebrengen. Helaas kunnen wij de personele gevolgen niet meer opvangen met natuurlijk verloop of de afloop van tijdelijke dienstverbanden. Eind 2014 is dan ook alle aandacht uitgegaan naar de voorbereiding van een reorganisatie in 2015. We realiseren ons dat de consequenties van ontslag zwaar zijn. Daarom gaan we zorgvuldig om met de belangen van de betrokken medewerkers. Het sociale kader dat we hebben opgesteld, waarborgt een zorgvuldige begeleiding van medewerkers waarvoor geen functie binnen WEL meer beschikbaar zal zijn of waarvan de functie belangrijke wijzigingen ondergaat. Duurzaam inzetbare medewerkers WEL hecht er veel belang aan dat medewerkers duurzaam inzetbaar blijven. Om de ontwikkelingen binnen en buiten de sector bij te benen, stimuleren we medewerkers om zichzelf te blijven ontwikkelen en daarvoor zelf de verantwoordelijkheid te nemen. Zo kunnen medewerkers ervoor zorgen dat zij hun waarde op de arbeidsmarkt vergroten. Op de noodzaak om je te blijven ontwikkelen springt de CAO Woondiensten sinds 2010 in. Voor de financiering van de loopbaanontwikkeling kunnen de medewerkers gebruik maken van weloverwogen keuzes

67

een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Zij bepalen zelf hoe, wanneer en waaraan het budget besteed wordt, als het maar bijdraagt aan de ontwikkeling van hun loopbaan. Inzet individueel loopbaanontwikkelingsbudget Jaar Aantal deelnemers loopbaanontwikkeling Aantal deelnemers boven 55 jaar

aankoop extra vrije tijd

2010 4

0

2011 5

3

2012 5

3

2013 8

5

2014 11

1

De boodschap dat de sector bereid is te investeren in de loopbaanontwikkeling van de medewerkers is bij WEL duidelijk overgekomen. Het aantal medewerkers dat voor hun loopbaanontwikkeling gebruik maakt van het individuele budget zit duidelijk in de lift. In 2014 maakten elf medewerkers gebruik van het loopbaanontwikkelingsbudget. 55-plussers kunnen dit budget ook inzetten voor de aankoop van extra vrije tijd. Het aantal medewerkers dat het budget op deze manier gebruikte slonk naar één medewerker. Project DIM (Duurzaam Inzetbare Medewerkers) WEL maakte in 2014 gebruik van een workshop van Aedes om de medewerkers te inspireren en praktische handvatten te bieden om hun eigen inzetbaarheid te beoordelen en te zien hoe zij hun waarde op de arbeidsmarkt kunnen vergroten. 23 medewerkers deden mee aan deze workshop. Goedgekeurd door Inspectie SZW Op 20 mei 2014 voerde de Inspectie SZW (Ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid) een inspectie uit bij WEL. De Inspectie SZW beoordeelde of WEL de weten regelgeving naleeft en alles doet om te voorkomen dat medewerkers slachtoffer worden van agressie of geweld. De inspecteur beoordeelde onder meer de werkplekken en relevante documenten, zoals de risico-inventarisatie en -evaluatie, het agressieprotocol en de incidentenregistratie. De conclusie van de Inspectie was dat er binnen WEL geen overtreding is geconstateerd op de geïnspecteerde punten. WEL is blij met deze conclusie. Goed voorbereid Ook onze medewerkers komen helaas wel eens terecht in onveilige situaties, waarin ze geconfronteerd worden met agressie en soms zelfs met geweld. Met regels, regelmatig een risico-inventarisatie en -evaluatie en trainingen proberen we dat zo veel mogelijk te voorkomen. In het najaar van 2014 zijn alle medewerkers met direct klantencontact opnieuw getraind. Daarnaast hebben we preventief een aantal zaken geregeld, zodat we bij een incident snel de juiste stappen kunnen zetten en de medewerker hulp en ondersteuning kunnen bieden. Dit vinden wij van groot belang. De uitkomst van de inspectie zien wij als een bevestiging dat we als organisatie de juiste maatregelen en voorbereidingen getroffen hebben. 68


7.6. Ondernemingsraad Samenstelling ondernemingsraad In 2014 was de samenstelling van de ondernemingsraad als volgt: Marian van de Kerkhof

voorzitter

Wesley Doorten

vice-voorzitter

Bas de Regt

secretaris

Michaël Korfmaker

lid

Jos Muijs

vice-voorzitter (trad 4 april af)

Jakko van Aken

lid (trad 4 april aan, trad 9 oktober af)

Overleg De OR heeft om de acht weken een overleg met de directeur-bestuurder. De Directeur Wonen en de P&O-functionaris schuiven hier soms ook bij aan. Met de voltallige raad van commissarissen heeft de OR één keer per jaar een overleg. Daarnaast vindt een keer per jaar een overleg plaats met één commissaris, mevrouw Jetten. Onderwerpen In 2014 kwamen onder meer de volgende onderwerpen aan bod: n Collectieve prestatieafspraak 2014: de directie en de OR bepalen jaarlijks samen de inhoud van de collectieve prestatieafspraak voor medewerkers. Deze bestaat de laatste jaren uit een interne en een externe afspraak. Voor de interne afspraak was de doelstelling gekozen om mensen meer actief in de social media te laten zijn. De externe afspraak was dit jaar, net als vorig jaar, door de medewerkers zelf in te vullen. In groepjes pakten collega’s een bepaalde activiteit op, met een sociaalmaatschappelijke achtergrond. Dit was weer erg succesvol. De collectieve afspraak werd gehaald. n Faciliteiten flexibel werken: hoewel dit formeel niet noodzakelijk was, is de OR betrokken geweest bij de vaststelling van de nieuwe regeling Faciliteiten flexibel werken. Deze is in werking getreden en resulteerde onder andere in betere faciliteiten zoals: iPhones in plaats van Blackberries, iPads en snellere pc’s. n DIM: de OR heeft structureel meegedacht en gepraat over het onderwerp duurzame inzetbaarheid van de medewerkers. Het loopbaanontwikkelingsbudget is onder meer onderwerp van gesprek geweest. Om te zorgen dat iedereen die dat wil gebruik maakt van het budget, zijn er trainingen geweest om mensen meer bewust te maken van de mogelijkheden en noodzaak van loopbaanontwikkeling. n WEL overwogen naar 2018: in oktober 2014 werd de OR voor het eerst geïnformeerd over het voorgenomen besluit om WEL te reorganiseren. In het laatste kwartaal waren OR en directie in gesprek over de inhoudelijke uitwerkingen van de reorganisatie en de zienswijze van de OR op de reorganisatie. Daarnaast pakte de OR een rol in de communicatie richting de vakbonden op, om hen te voorzien van input vanuit de organisatie.

weloverwogen keuzes

69

n Samenwerking AlleeWonen: eind 2014 lichtte de directie de OR in over de mogelijkheden om samen te werken met AlleeWonen. De OR bespreekt het onderwerp met regelmaat met het DT/de bestuurder om op de hoogte blijven van de stand van zaken en om tijdig haar formele rol te kunnen vervullen. Training De OR volgde in oktober 2014 een tweedaagse training. Onderwerpen van de training waren met name: Reorganisatie en de rol van een OR en Samenwerking/Fusie en de rol van een OR. Overleg met de achterban De ondernemingsraad communiceerde onder andere via intranet naar de achterban. De verslagen van het overleg met de directie zijn hier te vinden. Tijdens ieder intern overleg is het mogelijk voor collega’s om aan te schuiven bij de OR. In 2014 is hiervan een aantal keer gebruik gemaakt. Uiteraard is de OR ook altijd beschikbaar voor vragen of opmerkingen. Vooruitblik 2015 In 2015 zal de definitieve uitwerking van de reorganisatie zijn weg in de organisatie moeten vinden. De OR zal haar rol hierin vervullen. Ook zal de OR zich bezighouden met advisering rondom de samenwerking met AlleeWonen. Daarnaast verwacht de OR diverse adviesaanvragen over onderzoeken binnen de organisatie. Tot slot lopen er twee zittingstermijnen van OR-leden af. Hiervoor start begin 2015 een verkiezingstraject.

70


weloverwogen keuzes

71

72


8.

FINANCIËN We waarborgen een gezonde financiële positie

weloverwogen keuzes

73

8. FINANCIËN

Ambitie: We moeten de komende jaren flink bezuinigen om aan de financiële verplichtingen zoals verhuurderheffing, saneringssteun en vennootschapsbelasting te kunnen voldoen. Dit doen we door de bedrijfslasten terug te dringen en minder te investeren. Hiermee redden we het echter niet. Om het hoofd boven water te houden, berekenen we de verhuurderheffing door aan de huurder, door de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. We houden hierbij wel de verhouding prijs/kwaliteit en de betaalbaarheid voor huurders in het oog. Onze plannen voor 2014 We realiseren bezuinigingsdoelstellingen

Uitgevoerd in 2014 Erover lezen in Ja

8.2.

We ontwikkelen een nieuw beleidskader voor commercieel en maatschappelijk vastgoed We borgen de financierbaarheid

Nee Ja

8.3.

Ja

8.2.

Ja

8.1.

We maken inzichtelijk welke ontwikkelingen op ons afkomen en wat de gevolgen hiervan zijn voor de bedrijfsvoering. We onderzoeken hoe we extra inkomsten kunnen verwerven door gebruik te maken van kwaliteiten van medewerkers (bijvoorbeeld door detacheren, commerciële activiteiten oppakken)

We hebben in 2014 de strategisch uitgangspunten aangepast en doorgevoerd in de begroting van 2015. De gevolgen van het strategisch beleid hebben zijn weerslag op de bedrijfswaarde en de jaarrekening van 2014. We blijven streven naar financiële stabiliteit en continuïteit en we willen zoveel mogelijk blijven doen voor de zittende klant en de toekomstige klant. In 2014 is naast de saneringssteun ook de verhuurderheffing in zijn volle omvang geïnd. De bedrijfslasten zijn daardoor behoorlijk gestegen. Ook zijn er bezuinigingen doorgevoerd (reorganisatie) waaraan hogere kosten vooraf gaan. Op termijn leiden ze tot lager bedrijfslasten. Met de overname van Veron hebben we een maatschappelijk probleem voor de sector opgelost. We blijven voldoen aan de strenge eisen die worden gesteld aan de corporaties, maar het blijft een onzekere toekomst, 74


waarbij we iedere keer weer verrast worden door nieuwe regels of maatregelen. In 2014 is er desondanks langzaam maar zeker steeds meer duidelijkheid gekomen over de positie van de woningbouwcorporaties. De Herzieningswet, de herziening van de Woningwet, is in 2014 in de Tweede Kamer goedgekeurd. Deze stond geagendeerd voor 10 maart 2015 in de Eerste Kamer. Naar alle waarschijnlijkheid wordt de wet ingevoerd per 1 juli 2015. Een belangrijk gevolg van deze wet is een verplichte scheiding tussen alle activiteiten voor sociale verhuur (DAEB) en commerciële of niet-DAEB-activiteiten. We zullen in 2015 een scheidingsvoorstel moeten voorbereiden.

8.1. Financiële resultaten (enkelvoudig) Woonstichting Etten-Leur sloot het boekjaar 2014 af met een negatief resultaat van 1,4 miljoen euro. De oorzaak zijn de waardeveranderingen als gevolg de gewijzigde strategie. De scenarioparameters zijn veranderd (inflatie en rente), het streefhuurprijsniveau is teruggebracht naar tachtig procent van maximale huur, de harmonisatie is onderdeel van de huursomstijging, de organisatiekosten zijn aangepast en er zijn investeringen opgenomen om in 2020 op gemiddeld energielabel B uit te komen. Het eigen vermogen bedroeg op het einde van 2014 208,1 miljoen euro (enkelvoudige jaarrekening). De balans vertoont vergeleken met 2013 een paar opvallende posten: n Het sociaal vastgoed in exploitatie daalde per saldo met 4,2 miljoen euro. Dit verschil wordt veroorzaakt door afwaarderingen en verkopen (totaal 27 miljoen euro) en verschuivingen naar niet-DAEB (6,6 miljoen euro). Daar stond tegenover de waardering van Veron en investeringen van totaal 29,4 miljoen euro. De vastgoedbeleggingen stegen met 12,5 miljoen euro door de verschuiving van DAEB naar niet-DAEB van 6,6 miljoen euro en door herwaardering van het vastgoed met 5,9 miljoen euro. n Vastgoed in ontwikkeling steeg met 5,5 miljoen euro door de ontwikkeling van de Leurse Dijk en de Kerkwerve. n De latente belastingvordering daalde met 1,8 miljoen euro door de benutting van de fiscaal compensabele verliezen. n Het eigen vermogen daalde met 5,4 miljoen euro, grotendeels door de mutaties in de bedrijfswaarde rechtstreeks in het vermogen. n De schuldenpositie steeg met 13,2 miljoen euro door de financiering en door de overname van de leningen van Veron. n De terugkoopverplichting van woningen verkocht onder voorwaarden steeg maar beperkt. Overname vastgoed Veron Per 2 januari 2014 zijn 171 seniorenwoningen en vier overige objecten van Veron overgenomen en opgenomen in de exploitatie. Alle woningen zijn om te beginnen onder de DAEB-grens in de markt gezet. Voor de financiering zijn vier leningen van Veron opgenomen in de leningportefeuille. Deze zijn op marktwaarde bepaald. De marktwaarde van deze leningen is verrekend met de aanschafwaarde van het vastgoed. De overname was onderdeel van een totaalplan voor de financiële problemen van Veron. We zijn er weloverwogen keuzes

75

trots op dat we samen met het Waarborgfonds Sociale woningbouw (WSW), Surplus, Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en de betrokken bank dit maatschappelijke probleem hebben kunnen oplossen. 8.1.1. Ontwikkeling opbrengsten In 2014 stegen de huuropbrengsten ten opzichte van 2013, door de huurinkomsten uit de aankoop van Veron en door de inkomensafhankelijke huurverhoging. De aankoop Veron resulteerde ook in een hogere opbrengst uit servicecontracten. Het verkoopresultaat was hoger dan in 2013, omdat we meer woningen verkochten in 2014. In vergelijking met de begroting voor 2014 is er 645.000 minder huuropbrengst. Belangrijke oorzaken hiervoor zijn het faillissement van het Turfschip en een beperkte huurharmonisatie. 8.1.2. Ontwikkeling kosten Afschrijvingen De afschrijvingen in de jaarrekening worden lineair bepaald over de bedrijfswaarde. De afschrijving over de bedrijfswaarde was nagenoeg gelijk aan 2013. Lonen en salarissen De lonen en salarissen en de sociale lasten zijn gestegen ten opzichte van 2013. De stijging van de kosten in 2014 is veroorzaakt door het opnemen van een reorganisatievoorziening van 424.000 euro. Dit is ook het verschil met de begroting. In 2014 is er een medewerker voor langere periode gedetacheerd geweest bij gemeente Etten-Leur. In het vierde kwartaal van 2014 zijn we gestart met het bekijken van mogelijkheden om medewerkers te detacheren bij collega-corporaties. Onderhoudskosten Ten opzichte van de begroting gaven we 154.000 euro minder uit. De onderhoudslasten zijn nagenoeg gelijk gebleven aan de kosten in 2013. We gaven totaal in 2014 30.000 minder uit. Op verschillende onderdelen gaven we minder uit en keken we kritisch waar we konden bezuinigen. Op andere posten zagen we stijgingen.

76


Onderhoudslasten in 2014 en 2013 (x 1000 euro) Uitsplitsing onderhoudslasten

2014

2013 Verschil 2014 tov 2013

Dagelijks onderhoud

Algemeen

810

633

+ 177

Dagelijks onderhoud

Badkamers

385

140

+ 245

Dagelijks onderhoud

Keuken

294

259

+ 35

Dagelijks onderhoud

Exterieur

451

347

+ 104

Groenonderhoud

125

58

+ 67

Mutatieonderhoud

726

989

- 263

Correctief onderhoud

130

75

+ 55

Contractenonderhoud

748

733

+ 15

Planmatig onderhoud

344

809

- 465

Leefbaarheid We hebben meer uitgegeven aan leefbaarheid dan in 2013, maar minder dan wat we hadden begroot. Dit had te maken met het beperkte aantal activiteiten; we keken meer naar nut en noodzaak van leefbaarheidsinvesteringen. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn met 2,6 miljoen euro gestegen. Dit zit hem grotendeels in de niet-beïnvloedbare kosten zoals de verhuurderheffing, saneringssteun en belasting en verzekeringen. Afwaarderingen In de jaarrekening is op basis van gewijzigde strategisch uitgangpunten een aantal afwaarderingen verwerkt. Deze staan benoemd bij de uitgangspunten van de meerjarenprognose. Tevens is het Turfschip afgewaardeerd, om een gezonde exploitatie op lange termijn mogelijk te maken. Belastingen In de jaarrekening van 2014 wordt uitgegaan van compensabele verliezen. Deze zijn het gevolg van de fiscale afwaardering van vastgoed (WOZ-waarde) ten opzichte van de fiscale openingsbalans in 2008. Het standpunt van de Belastingdienst op dit punt is dat een duurzame afwaardering moet worden genomen over de hele looptijd tot 2008. Woonstichting Etten-Leur neemt alleen afwaarderingen wanneer deze groter zijn dan tien procent. De daling van fiscale compensabele verliezen is ten laste van het resultaat gebracht. Rentelasten De rentelasten zijn gestegen door de overname van de leningen van Veron. In vergelijking met vorig jaar is het verschil niet zo groot, door de dotatie in de voorziening voor Digh in 2013.

weloverwogen keuzes

77

8.2. Meerjarenprognose De cijfers in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de begroting voor 2015, zoals we die op 1 februari 2014 hebben ingediend bij het CFV en het WSW. Het startjaar van de meerjarenprognose is gebaseerd op de prognose van de jaarrekening over 2014. Deze wijkt af van de definitieve jaarrekening, door het verwerken van de afwaardering, herwaardering van het vastgoed en de fiscale waardering. 8.2.1. Politieke vooruitzichten Werkdomein / nieuwe Woningwet In 2014 stemde de Tweede Kamer in met de Herzieningswet, een vervanging van de Woningwet. Deze wet schetst een nieuw kader waarbinnen corporaties moeten opereren. Corporaties kunnen sociale huurwoningen blijven bouwen en verhuren. Ze mogen een bijdrage leveren aan stads- en dorpsvernieuwing, achterstandswijken verbeteren en gemengde wijken bouwen als commerciële partijen dat laten afweten. Corporaties mogen middeldure huurwoningen (niet-DAEB) bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële partijen te vinden zijn. Wel moeten ze de bouw van niet-DAEB-woningen financieren zonder geborgd geld. Corporaties moeten DAEB- en niet DAEB-taken binnen de organisatie scheiden, omdat zij alleen voor sociale huurwoningen geborgde leningen kunnen krijgen. Corporatie kunnen zelf kiezen of zij de taken administratief of juridisch scheiden. De daadwerkelijke scheiding wordt niet eerder verwacht dan per 1 januari 2018. WEL bereidt zich in 2015 voor op de herziene Woningwet. Als basis voor de scheiding hanteren we de marktwaarde in verhuurde staat. In 2016 moeten we een scheidingsvoorstel indienen bij de minister en moet de governance in lijn zijn met de nieuwe Woningwet. Het eerste half jaar van 2017 beoordelen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en het Centraal Fonds Volkshuisvesting het scheidingsvoorstel. Toezicht Het WSW krijgt een grotere rol bij de sanering van corporaties. Het WSW beoordeelt de risico’s van corporaties op het moment dat zij bij banken leningen voor investeringen willen aangaan. Saneringssteun aan het Centraal Fonds De saneringssteun wordt jaarlijks opgehaald en is een percentage van de huuropbrengst. Voor 2015 en 2016 werd een heffing van twee procent verwacht, voor de jaren daarna één procent van de huuropbrengst. Inmiddels is de saneringsheffing voor 2015 geschrapt. Ten tijde van het samenstellen van de begroting had de minister dit nog niet definitief vastgesteld. Uit voorzichtigheid is de saneringssteun voor 2015 wél begroot. Huurcompensatie Om de verhuurderheffing te compenseren, mogen corporaties extra huurverhogingen toepassen. In 2013 en 2014 hebben we inkomensafhankelijke huurverhogingen 78


doorgevoerd, ondanks de druk op betaalbaarheid van de huren. De meeste corporaties deden hetzelfde als WEL. In de meerjarenprognose is vanaf 2015 rekening gehouden met 1,5 procent huurverhoging boven de inflatie. De inkomensafhankelijke huurverhoging blijft nog een jaar bestaan. De maximale huurverhoging voor verschillende doelgroepen in 2015 is 2,5, 3 en 5 procent. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting (vpb) heeft de afgelopen jaren geen invloed gehad op de kasstromen, door de ANBI-status van corporaties. Hierdoor was het voor alle corporaties mogelijk om gebruik te maken van een herbestedingsreserve. Gevolg hiervan was dat ze nauwelijks vpb afdroegen. Inmiddels zijn er wijzigingen in deze wetgeving doorgevoerd en kunnen we geen gebruik meer maken van de herbestedingsreserve. Voor de komende jaren is er rekening gehouden met fiscale waardedalingen van het vastgoed die leiden tot verliescompensatie. Vanaf 2018 wordt er in de meerjarenprognose rekening gehouden met vennootschapsbelasting. De aangifte 2012 is ingediend maar voorlopig aangehouden omdat WEL haar standpunt over afwaarderingen wil toelichten aan de Belastingdienst. 8.2.2. Uitgangspunten Op basis van de jaarrekening 2013 en de prognose van 2014 is de financiële meerjarenprognose bijgesteld. Met deze meerjarenprognose beheersen we de kasstromen voor de komende jaren, om zo de ontwikkeling van Woonstichting Etten-Leur te monitoren. De jaarrekening 2013 (enkelvoudige jaarrekening) heeft gediend als basis voor de balanspositie. De prognose voor 2014 is de basis voor de resultatenrekeningen. De nieuwbouwplannen uit de begroting voor 2015 zijn opgenomen. Op basis van de strategische besluiten hebben we in het basisscenario van deze meerjarenprognose rekening gehouden met de volgende beleidsuitgangspunten: n WEL prognosticeert de verkopen van bestaande woningen op veertig woningen per jaar. We verkopen dertig woningen regulieren tien woningen bieden we aan via Koopstart (kopen met korting zonder balansverplichting). n We investeren in nieuwbouw van ongeveer zeventig woningen gemiddeld per jaar, verdeeld over de tijd. De stichtingskosten zijn kritisch tegen het licht gehouden en waar mogelijk naar achter geschoven. Binnen tien jaar brengt WEL alle aangekondigde nieuwbouwprojecten ten uitvoer. Het bouwen in de Streek is twee jaar naar voren geschoven; hier starten we mee in 2016. n De huurverhoging wordt vier procent (inclusief inflatie) voor komende vijf jaar. De gewenste huurprijs hebben we weten terug te brengen naar gemiddeld tachtig procent van de maximale huur. De huurharmonisatie is onderdeel van de huursomverhoging. Er is nog geen rekening gehouden met de passendheidstoets. n In 2014 zijn alle grootonderhoudsactiviteiten opnieuw geïnventariseerd. Dit levert een beperking op van planmatig onderhoud en investeringen in groot onderhoudsplannen weloverwogen keuzes

79

voor de komende tien jaar. De geplande activiteiten hebben we geclusterd en geactiveerd in de meerjarenplanning. n Vanaf 2016 voeren we globaal een bezuiniging door van 400.000 euro per jaar op klachtenonderhoud. Dat kan door het huurdersonderhoud terug te brengen en hiervoor keuzemogelijkheden aan te bieden. n We voeren een besparing op bedrijfslasten en personele lasten door, die oploopt naar 2016 tot een niveau van 500.000 euro. n Woonstichting Etten-Leur heeft het energieconvenant ondertekend en wil in 2020 over het hele woningbezit gemiddeld energielabel B realiseren. De energetisch maatregelen die hiervoor nodig zijn voert WEL verspreid over de jaren uit. In totaal investeert WEL hierin ongeveer tien miljoen euro. De helft van energiebesparing c.q. lagere woonlasten vertalen we door in de huur, als dekking voor de investeringen. Van de andere helft profiteren de bewoners. Zo houden we de woonlasten laag. n We blijven investeren in leefbaarheid voor de komende jaren. De verwachting is dat we hier in totaal de komende vijf jaren 650.000 euro uitgeven. De nieuwe strategische besluiten hebben weerslag op de bedrijfswaarde in de jaarrekening van 2014. Dat is te zien in de afwaarderingen. 8.2.3. Financiële vooruitzichten Buitengewone bijdragen aan heffingen en belastingen De verhuurderheffing is ingerekend: 1,7 miljard euro voor de hele sector in 2017, voor WEL 3,3 miljoen euro per jaar vanaf 2015, oplopend naar 4,2 miljoen euro in 2018. De verhuurderheffing is gebaseerd op de WOZ-waardeontwikkeling. Ook met de saneringssteun is rekening gehouden (2015 twee procent, 2016 twee procent en vanaf 2017 één procent). Mogelijk krijgt de sector nog te maken met een tweede saneringsbijdrage voor Vestia, waarbij de rente de bepalende factor is. Bij een rentepercentage van drie procent of lager zal de vermogenspositie van Vestia onvoldoende verbeteren en is een tweede saneringsbijdrage onvermijdelijk. Het CFV zal dit in 2018 beoordelen op basis van de jaarstukken. We houden er rekening mee dat we vanaf 2018 vennootschapsbelasting moeten betalen van afgerond 1,1 miljoen euro. De verliezen uit eerdere jaren zijn dan fiscaal geheel gecompenseerd en we verwachten dan belastbare bedragen. In de jaren na 2018 verwachten we tussen 4,5 en 5,5 miljoen euro vennootschapsbelasting per jaar te moeten betalen. Verkoopprogramma Het verkoopprogramma is enige jaren geleden gestart. WEL verkoopt woningen uit het huidige woningbezit om geld vrij te maken voor nieuwbouw van nieuwe socialehuurwoningen en om ervoor te zorgen dat wijken minder eenzijdig worden. De verkoop loopt ondanks de economische omstandigheden redelijk. We zijn in 2014 uitgekomen boven de geprognosticeerde aantallen; we passeerden 27 woningen bij de notaris in plaats van de geplande dertig. Daarvan zijn vijf woningen met Koopgarant verkocht en vijf woningen met 80


Koopstart, uit de bestaande voorraad. We hebben daarnaast vijf woningen verkocht die teruggekomen zijn uit verkoopproducten als MGE-woningen (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) en Koopgarant. Deze woningen hebben we opnieuw regulier verkocht, nu met het product Koopstart. Voor woningen die zijn verkocht onder Koopgarant heeft WEL een terugkoopplicht en voor Koopstart een terugkooprecht. Twee eigenaren hebben de grond aangekocht die zij in pacht hadden (product Koopgoedkoop). Vanuit WEL Projecten BV en WEL Diensten BV zijn ieder ook nog een woning verkocht. De laatste verkoop betreft een woning aan De Streek die onderdeel is van projectontwikkeling. Voor 2015 tot en met 2019 rekenen we op veertig woningverkopen per jaar, waarvan dertig regulier en tien woningen met Koopstart. Daarmee realiseren we voldoende kasstromen voor het niet-financierbare gedeelte van onze investeringen. Aan deze doelstelling houden we vast. Investeringen In de financiële meerjarenprognose houden we rekening met nieuwe huurwoningen en bijzondere projecten. De projecten lopen sterk uiteen, van woonvoorzieningen tot grote complexen. In de periode van 2015 tot en met 2020 willen we nog zo’n 433 eenheden realiseren in Etten-Leur. De woningen en voorzieningen komen in de uitbreidingsgebieden en locaties in Etten-Leur: n Schoenmakershoek: Leurse Dijk n De Streek: uitbreiding De Streek n Grauwe Polder:

n Het Withof nieuwbouw

n Herbestemming Withof

n Herstructurering: Kerkwerve Groei van WEL woningaantallen WEL-groep aantal 6.200

totaal opbjecten woningen

6.000 5.800 5.600 5.400 5.200 5.000 4.800 4.600 4.400 2008

2010

2012

2014

2016

2018

2020

jaartal

weloverwogen keuzes

81

De woningvoorraad van WEL ontwikkelt zich sterk in opgaande lijn. In de grafiek is de verkoop van woningen meegenomen. Naast de woningen zijn er nog ‘overige objecten’. Dit zijn voornamelijk garages en parkeerplaatsen, maar ook kinderdagverblijven, een gezondheidscentrum, een sociaal cultureel centrum en commerciële ruimten. Ook registreren we hieronder de koopconstructies voor starters op de woningmarkt, met uitzondering van Koopgarant. De stijging in 2014 is te danken aan de overname van Veron. Weerstandsvermogen en financiële continuïteit De financiële meerjarenprognose berekent op basis van een vaste parameterset de bedrijfswaarde van het bestaande bezit en de nieuwbouwprojecten. Wijzigingen in de bedrijfswaarde leiden tot waardeveranderingen die we ten laste van het resultaat brengen of rechtstreeks in het vermogen verwerken. In een veel eerder stadium is, mede in het kader van de bevordering eigen woningbezit en vanuit strategisch perspectief, een grote groep woningen aangewezen voor verkoop. weerstandsvermogen 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2014

2015

2016

Solvabiliteit

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

interne solvabiliteitseis

De solvabiliteit (weerstandsvermogen) is de algemene bedrijfsreserve uitgedrukt als percentage van het balanstotaal. De solvabiliteit schommelt de komende jaren tussen de veertig en vijftig procent. Na 2020, als de nieuwbouw is afgenomen, groeit het vermogen door. Vooralsnog houden we de grens van dertig procent aan voor een gezonde bedrijfsvoering. Het volkshuisvestelijke vermogen, dat is berekend door het Centraal Fonds Volkshuisvesting, schommelt de komende jaren tussen de 35 en 40 procent. De ondergrens van het volkshuisvestelijke vermogen loopt op tot twintig procent in 2018. WEL voldoet dus ruim aan deze norm. De basisgegevens zijn afkomstig van de dPi uit 2012. Het Centraal Fonds hanteert zijn eigen berekeningsmethodiek.

82


8.2.4. Normen en kengetallen Onze verwachtingen voor de belangrijke kengetallen voor de komende jaren worden onderstaand toegelicht. Als onze meerjarenprognose strookt met de werkelijkheid voldoen we aan de normen die we onszelf opleggen en aan externe normen. De normen die we zelf hanteren zijn strenger dan de externe normen, om voldoende flexibiliteit in de financiering te behouden. Dekkingsratio’s Onderstaande kengetallen geven aan in hoeverre Woonstichting Etten-Leur in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de interest te betalen. Het WSW hanteert een norm van 1,4 om aan de renteverplichting te kunnen voldoen (ICR). Om naast de rente ook een normatieve aflossing mee te nemen (DSCR) houdt het WSW een minimale norm aan van 1,0. De praktijk leert dat er binnen de exploitatie ruimte moet zijn om uitgaven te doen die niet rechtstreeks leiden tot extra inkomsten. Bijvoorbeeld investeringen of uitgaven voor leefbaarheid of de vennootschapsbelasting. WEL streeft daarom naar 1,5, om voldoende flexibiliteit in de financiering en borgingsmogelijkheden te houden. De dekkingsratio bleef in 2014 boven de WSW/CFV-norm van 1,4. Het overschot gebruiken we voor de interne financiering van investeringen. dekkingsratio (ICR/DSCR) 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00 0,50 2014

2015

2016

Dekkingsratio

2017 DSCR

2018

2019

2020

NORM ICR

2021

2022

2023

2024

NORM DSCR

Vanaf 2017 daalt de dekkingsratio doordat we vennootschapsbelasting moeten gaan betalen en hij stijgt weer vanaf 2020, als er geen financiering meer wordt aangetrokken. Financiële ratio’s voor de risicobeoordeling WSW Vanaf 2014 beoordeelt het WSW jaarlijks de financiële positie en risico’s van iedere deelnemer volgens een nieuw beoordelingskader. De belangrijkste veranderingen van het WSW: n De financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) én op basis van prognose (vijf jaar dPi). n Het is een integraal stelsel van financiële ratio’s, met meer en beter zicht op korte- en weloverwogen keuzes

83

langetermijnrisico’s volgens het WSW. n De dekkingsratio (ICR-norm) blijft 1,4, rekening houdend met noodzakelijk geachte risicobuffers, waarbij de geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en renteontvangsten buiten beschouwing blijven. De generieke aflossingsfictie van twee procent wordt vervangen door een corporatiespecifieke DSCR (ratio voor rente en aflossing). n De nieuwe DSCR (rente- en aflossingscapaciteit) houdt rekening met het restant van de levensduur van het bezit, de verkoopopbrengsten en een aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot het einde van de levensduur van de portefeuille. Dit leidt tot een inschatting van de volgende kengetallen voor 2014 op basis van de prognose jaarrekening en de begroting 2015 (DPI 2014): interest coverage ratio 2,00

1,91 1,66

1,66

1,50

1,40

1,00 0,50 0

icr afgelopen 3 jaar icr komende 5 jaar icr t.b.v. wsw risico score model WSW norm

De gemiddelde gerealiseerde ICR is 1,66 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde ICR (vijf jaar) is 1,91. De laagste van de twee wordt getoetst aan de norm van 1,4. Woonstichting Etten-Leur voldoet aan de norm. debt-service coverage ratio 1,50 1,00

1,23 1,05

1,05

0,50 0%

1,00

DSCR afgelopen 3 jaar DSCR komende 5 jaar DSCR t.b.v. WSW risico score model wsw norm

De gemiddelde gerealiseerde DSCR is 1,05 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde DSCR (vijf jaar) is 1,23. De laagste van de twee wordt getoetst aan de norm van 1,0. Woonstichting Etten-Leur voldoet aan de norm. Exploitatierendement Het exploitatierendement geeft het rendement weer van het betreffende jaar op basis van de berekende bedrijfswaarde. Het exploitatieresultaat is de som van de exploitatieinkomsten minus de exploitatie-uitgaven, met uitzondering van de rente. We hanteren een interne norm van vier procent van de bedrijfswaarde. Het exploitatierendement blijft de komende jaren boven die norm. Het exploitatierendement is verbeterd 84


door een verlaging van de bedrijfswaarde. Dit is het gevolg geweest van de strategische beleidsbeslissingen. exploitatierendement 6,00%

5,00%

4,00%

3,00% 2014

2015

2016

2017

exploitatierendement

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

interne norm

Leningcapaciteit De relatie tussen de bedrijfswaarde en de externe financiering geeft richting aan de wijze waarop nieuwe investeringen worden gefinancierd. De norm is 75 procent. Het is zaak om daaronder te blijven. Streven voor het meerjarenbeleid is onder de zeventig procent te blijven. De bedrijfswaarde krijgt te maken met een grote afwaardering in 2014 door de strategische beleidsdoelstellingen. De leningportefeuille blijft redelijk constant en neemt de komende jaren zelfs iets af. De bedrijfswaarde groeit daarna weer, door de nieuwbouwontwikkelingen, huurverhogingen en bezuinigingen op onderhoud en organisatiekosten. De waardeontwikkeling is bepalend voor dit cijfer; de leningen zijn een gegeven, de bedrijfswaardeberekening is te beïnvloeden. bedrijfswaarde/leningportefeuille (x € 1000) € 700.000 € 600.000 € 500.000 € 400.000 € 300.000 € 200.000 € 100.000 €2014

2015

2016

bedrijfswaarde

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

leningportefeuille

weloverwogen keuzes

85

De leningcapaciteit is kritisch als de norm van 75 procent genaderd wordt. We kunnen van die kritische grens wegblijven door de bedrijfswaarde te beïnvloeden (door interne financiering of door bezit te verkopen). De bedrijfswaarde kunnen we veranderen door kritisch te kijken naar het strategisch voorraadbeleid en samenhangende investeringen. We kunnen de bedrijfswaarde beïnvloeden door waar mogelijk de levensduur van woningen te verlengen door erin te investeren. Ook is aanscherping van het huurbeleid een mogelijkheid om de bedrijfswaarde te verhogen. Dit laatste streven we niet na, om de huurprijzen betaalbaar te houden. We hebben juist de gemiddelde huurprijs die we nastreven teruggebracht van 85 naar 80 procent van wat maximaal toegestaan is. Daarnaast zijn de personeelskosten verlaagd in 2015 en hebben we onderhoudsplannen naar beneden bijgesteld. leningcapaciteit 80% 70% 60% 50% 40% 30% 2014

2015

loan to value

2016

2017 norm

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

interne norm

Leningcapaciteit versus WOZ-waarde De leningcapaciteit afgezet tegen de WOZ-waarde ziet er voor eind 2014 als volgt uit: leningportefeuille (261.665.000 euro) / WOZ-waarde per 1 januari 2014 (797.505.000 euro) x 50 procent. De waarde kwam over 2014 uit op 65,6 procent. Deze waarde was in 2012 58 procent en 2013 59,3 procent. Het streven van Woonstichting Etten-Leur is om dit percentage onder zestig procent te houden. De WOZ-waarde is nauwelijks te beïnvloeden en kende de afgelopen jaren een dalend verloop. Het lijkt er op dat we het dieptepunt hebben bereikt en op de weg terug zijn naar boven. Financiële ratio’s voor de risicobeoordeling van het WSW (DPI 2014) De loan to value (LTV) meet de capaciteit om op lange termijn kasstroom te genereren in relatie tot vreemd vermogen. De LTV berekenen we door het vreemd vermogen te delen door de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. Volgens de risicobeoordeling van het WSW bedroeg de LTV eind 2014 zestig procent (eind 2013 was dat 57 procent). De norm van 75 procent mag niet worden overschreden. WEL voldeed in 2014 dus aan de norm.

86


loan to value 80%

75%

70% 60%

60%

57%

60%

50% 40% Loan to value ultimo vorig jaar Loan to value eind 2014 LTV t.b.v. WSW risico score model WSW norm

30% 20% 10% 0%

De solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Basis is ook hier de bedrijfswaarde. We berekenen de solvabiliteit door het eigen vermogen te delen door het totaalvermogen, waarbij we een waardering van het vastgoed gebruiken op basis van de bedrijfswaarde. solvabiliteit 50% 40%

49% 40%

42%

40%

30% 20% 10% 0%

20%

solvabiliteitsratio jaar 2013Marktwaarde verhuurde staat solvabiliteitsratio jaar balans 2013 solvabiliteitsratio jaar 2014 solvabiliteit wsw risico score model wsw norm

De solvabiliteit moet volgens de risicobeoordeling van het WSW minimaal twintig procent bedragen. De solvabiliteit berekend in het risicoscoremodel van het WSW was in 2014 veertig procent. WEL voldeed daarmee aan de norm. 8.2.5. Jaarresultaten De begrote jaarresultaten voor de komende jaren kennen een grillig verloop, maar tot 2024 zijn ze positief. Dit realiseren we door spreiding aan te brengen in het investeringsprogramma voor nieuwbouw. De onrendabele toppen worden gespreid over de verschillende jaren. In 2019 nemen we een hoge onrendabele top op voor de nieuwbouw bij Het Withof. Vanaf 2020 zijn er geen nieuwe projecten ingerekend. Het verschil met het negatieve jaarresultaat uit jaarrekening 2014 kan worden verklaard uit de verwerking van afwaarderingen. Die verwerken we in de jaarrekening rechtstreeks via het vermogen en die lopen niet via het jaarresultaat. De afwaardering via het vermogen bedraagt 17 miljoen euro. Daarnaast is er een opwaardering geweest van de vastgoedbelegging op basis van nieuwe taxaties. De opwaardering bedraagt 5,9 miljoen weloverwogen keuzes

87

euro. Dit zijn wezenlijke wijzigingen ten opzichte van de meerjarenprognose van de begroting. Het operationeel resultaat bestaat uit de werkelijke kasstromen uit bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten, inclusief geactiveerde productie en toegerekende rente. Het operationeel resultaat is een belangrijke kasstroommeter voor de liquiditeit. Hieruit moet in de toekomst tussen 4,5 - 5,5 miljoen euro vennootschapsbelasting betaald worden. jaarresultaat (x €1000) € 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000 €€ 5.000-

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

€ 10.000€ 15.000€ 20.000€ 25.000operationeel resultaat

jaarresultaat

Om een operationeel resultaat te behalen dat voldoende hoog is, gebruiken we een set normen waarop we sturen. Om de bedrijfslasten te kunnen beheersen moet het operationele resultaat minus financieringsresultaat hoger zijn dan 25 procent van de omzet. Scenario’s In de begroting voor 2015 hebben we drie scenario’s opgenomen, alle op het gebied van het huurbeleid. (In deze scenario’s is de vennootschapsbelasting nog niet aangepast aan de veranderde omstandigheden.) In het eerste scenario blijven we afwijkend van de begroting de huur harmoniseren op het moment dat er een huurwoning vrijkomt en we volgen een inflatievolgend huurbeleid (twee procent). De effecten zijn goed zichtbaar in de dekkingsratio’s (ICR en DSCR) en het jaarresultaat. Het jaarresultaat verslechtert met 14,5 miljoen euro en de ratio’s verslechteren licht door de kleinere kasstromen. De ratio’s blijven wel binnen de gestelde normen. In het tweede scenario brengen we de streefhuurprijs terug naar een niveau van 75 procent van de maximale huur. Door inperking van de verdiencapaciteit worden investeringen in energetisch maatregelen en andere na-investeringen snel onrendabel, omdat de dekking wordt beperkt (plafond) door de lagere huurpotentie. De dekkingsratio’s verslechteren op de langere termijn omdat eerst de bestaande huurpotentie wordt opgesoupeerd. WEL krijgt door een extra afwaardering te maken met een extra verlies van 12 miljoen euro, waardoor het jaarresultaat met hetzelfde bedrag vermindert. In het derde scenario laten we de huren stijgen met inflatieniveau (gemiddeld twee procent) waarbij we geen harmonisatie toepassen. De streefhuurprijs blijft op tachtig procent van de maximale huur. 88


Alle kengetallen verslechteren en met name de ratio’s (ICR en DSCR) komen tegen de kritische grenzen van de normen WSW/CFV. Dit gebeurt in 2019 omdat we dan ook de vennootschapsbelasting vol voor onze rekening krijgen. In 2014 zou het negatieve vermogenseffect met dit scenario op 53 miljoen euro uitkomen.

8.3. Treasury en financieringsmanagement 8.3.1. Treasurycommissie WEL neemt deel aan een gezamenlijke treasurycommissie, die de financiële posities beheert en beheerst die voortvloeien uit de bedrijfsvoering. De deelnemende corporaties zijn Bernardus Wonen uit Oudenbosch, Brabantse Waard uit Zevenbergen, Woonstichting Etten-Leur en Goed Wonen uit Lage Zwaluwe. Door samen te werken met Thésor als professionele onafhankelijke partij en dankzij voldoende interne professionaliteit is de interne organisatie hierop ingericht. Treasuryagent Thésor, de treasuryagent, doet in samenspraak met WEL voorstellen voor financiering en rente-instrumenten. Thésor heeft in 2014 acht transactievoorstellen voor WEL gedaan. Hiervan zijn er zes uitgevoerd: n Vervroegde aflossing van een lening van 86.637 euro per 1 juli 2014. n Aantrekken van een rolloverlening van vijf miljoen euro met een opslag van 0,33 procent onder swap (irs 090). Storting lening op 1 april 2014 en einddatum 1 april 2016. n Aantrekken van een fixelening van acht miljoen euro met een rentepercentage van 3,35 procent. Storting lening op 3 maart 2014 en einddatum 3 maart 2042. n Aantrekken van een fixelening van vijf miljoen euro met een rentepercentage van 3,59 procent. Storting lening op 4 mei 2015 en einddatum 1 februari 2045. Renteherziening op 1 februari 2030. n Opslagherziening op een rolloverlening van acht miljoen euro per 1 september 2014. Opslag is gewijzigd van 0,54 procent naar 0,39 procent. n Opslagherziening op een rolloverlening van acht miljoen euro per 1 februari 2015. Opslag is gewijzigd van 0,32 procent naar 0,28 procent. Onafhankelijkheidsverklaring treasuryagent Jaarlijks toetst de accountant de onafhankelijkheid van de reasury-agent. Ook toetst de accountant of er is gebleken dat de betreffende vennootschappen van de treasuryagent een omzetafhankelijke vergoedingen, provisies of succes-fees hebben ontvangen. De accountantsverklaring over 2014 bevestigt dat de treasuryagent van WEL onafhankelijk is. Deze verklaring bevestigt bovendien dat er geen oneigenlijke betalingen zijn verstrekt. De Thésor Groep ontvangt uitsluitend vergoedingen van opdrachtgevers en abonnementhouders voor geleverde prestaties. Sinds 2007 heeft Thésor een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht en de organisatie staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandse Bank. Sinds augustus 2012 is weloverwogen keuzes

89

er een register DSI (Deskundigheid, Screening en Integriteit) geopend met als doel het vertrouwen van de consument in de financiële markten te versterken. De individuele adviseurs van Thésor staan hier ingeschreven. 8.3.2. Treasuryontwikkelingen De volgende onderwerpen zijn in 2014 bij WEL de revue gepasseerd: n Nieuw beleid WSW n Toezichtbelemmerende bepaling en European Market Infrastructure Regulation (EMIR) n Eenweekse rolloverlening n RJ290 en derivaten n Groenfinanciering n Treasurystatuut n WSW-beleid rond renteconversies en opslagherzieningen n CFV-brief over bemiddelaars en adviseurs n Investeringscapaciteit n Wijziging beleidsregels derivaten Treasurystatuut en derivaten Met het van kracht worden van de ‘Beleidsregels voor het gebruik van derivaten door toegelaten instellingen’ in de volkshuisvesting (per 1 oktober 2012), is het afsluiten van rente-instrumenten voor corporaties minder aantrekkelijk geworden. Tevens mogen corporaties alleen nog derivaten afsluiten op basis van door het CFV en het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) opgestelde standaarddocumenten. Er zijn momenteel geen banken bereid om op basis hiervan derivaten af te sluiten. De treasury van WEL zal in 2015 dan ook net als in 2014 geen nieuwe derivaten afsluiten. Eventuele wijzigingen van bestaande derivaten zijn wel mogelijk; deze worden in voorkomende gevallen vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Conform artikel 9 van de beleidsregels Derivaten wordt in het jaarverslag verslag gedaan van de aanwezige derivaten (payers swaps en embedded derivaten). Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaardes van swaps per 31 december 2014 en de marktwaarde bij een rentecurve die twee procent lager ligt dan de actuele curve. De payers swaps van GE Artesia Bank en de BNG Bank kennen geen contractuele verplichtingen voor marktwaardeverrekening. De met Rabobank afgesloten derivaten kennen een theoretische mogelijkheid tot (markt) waardeverrekening. WEL monitort in 2014 de marktwaarde van de Rabobank swaps. Het drempelbedrag dat WEL met Rabobank op deze swaps heeft afgesproken bedraagt 4,172 miljoen euro. Bij een fictieve rentedaling van twee procent kent de swap met Rabobank een negatieve marktwaarde van 3,37 miljoen euro. Er is dus nog een marge

90


van circa een 800.000 euro voordat WEL volgens de regelgeving een liquiditeitsbuffer moet vormen. De benutting van het afgesproken bedrag is afgerond 55 procent. DERIVATEN: PAYERSSWAPS Tegen-

HOOFDSOM VASTE VARIABELE STARTDATUM EINDDATUM MW INCL

partij RENTE RENTE

OPG. RENTE

MARKTWAARDE MARKTWAARDE MARKTWAARDE DURATION RENT. W. (BIJ 1%

(BIJ 2%

(OBV 1% EXCL

RENTEDALING) RENTEDALING) CURVE opg. rente GE ARTESIA 5.000.000

3,7200% EUR 3M

01-06-2007 01-06-2018 -720.831

-901.054

-1.089.728

-569.774

3,05

-4.764.782

GE ARTESIA 5.000.000

3,6100% EUR 3M

01-10-2007 01-10-2015 -176.485

-215.831

-255.591

-140.478

0,75

-4.940.674

BNG BANK 5.000.000

4,6000% EUR 3M

01-12-2008 01-12-2019 -1.088.773

-1.366.045

-1.660.445

-886.300

4,37

-4.861.426

RABOBANK 8.000.000

5,0450% EUR 3M

01-09-2009 01-09-2020 -2.277.637

-2.806.051

-3.370.926

-1.919.771

4,91

-7.918.483

BNG BANK 8.000.000

4,6450% EUR 3M

01-12-2009 01.09.2040 -6.114.549

-9.018.339

-12.721.266

-6.712.109

17,57

-7.323.308

BNG BANK 8.000.000

3,9450% EUR 3M

01-02-2011 01-02-2039 -4.808.589

-7.355.402

-10.568.021

-5.315.055

17,09

-6.590.846

TOTALEN 39.000.000 4,326% -15.186.863 -21.662.722 -29.665.977 -15.543.487 10 -36.399.520

WEL heeft ook basisrenteleningen met zogenaamde embedded derivaten. Deze staan hieronder in het schema, met uitzondering van een basisrentelening die geen renteherziening meer kent en afloopt op 1 november 2018. etten-leur: marktwaarde leningen d.d. 31-dec-2014 met de rentecurve van 31-dec-2014 12:02 uur Dealcode

referentie

Tegen- totale opslag basis

startdatum einddatum

MW excl opg.

MW incl

NOMINALE

partij rente rente opg. rente rente opg. rente WAARDE LBBT003341 L059/WSW 42633 NWB BANK

3,410%

0,2500% 3,1600%

02-05-2012 02-05-2052 -14.753.683 -211.244 -14.964.927 -10.000.000

LBBT003510 L062/WSW 43088 BNG BANK

3,950%

0,3500% 3,6000%

02-01-2013 02-01-2062 -17.019.801 -359.014 -17.378.815 -10.000.000

LBBT004171 L069/DIENSTEN

BNG_WELDIE 4,970% 0,5600% 4,4100%


BNG_WELDIE 4,970% 0,5600% 4,4100% 24-05-2012 01-11-2022 -6.458.934 -36.851 -6.495.784 -5.000.000

24-05-2012 01-11-2020 -6.148.989 -36.851 -6.185.840 -5.000.000


BNG_WELDIE 4,970% 0,5600% 4,4100% 24-05-2012 01-11-2022 -6.458.934 -36.851 -6.495.784 -5.000.000


BNG_WELDIE 4,960% 0,5600% 4,4000%

LBBT004964 L058/WSW 42442 BNG BANK

3,640%

0,2500% 3,3900%

24-05-2012 01-11-2023 -6.591.602 -36.767 -6.628.369 -5.000.000 30-12-2013 28-12-2061 -16.303.257 -3.715

TOTALEN

-16.306.972 -10.000.000

-73.735.200 -721.292 -74.456.491 -50.000.000

Het treasurystatuut is in het voorjaar van 2014 aangepast en op 16 september 2014 goedgekeurd door de raad van commissarissen. De aanpassingen in het statuut betreffen in grote lijnen: n aanpassingen als gevolg van besluiten van het WSW (borgingsplafond, zes maanden termijn) n het niet ontplooien van beleggingsactiviteiten n derivaten, verwijzing naar de regulering conform de EMIR en kredietwaardigheid van de tegenpartijen, beleidsregels n taken en verantwoordelijkheden.

weloverwogen keuzes

91

Onderstaand het bevoegdhedenschema waarin de taken en verantwoordelijkheden

Mandateert

commissie

Mandateert

Treasury-

Liquiditeitenbeheer

Keurt goed

Transacties

Transacties

Keurt goed

financiering

Treasuryjaarplan

Keurt goed

RvC

ongeborgde

Treasurystatuut

zijn vastgelegd.

bestuurder bestuurder Bestuurder

Stelt vast en Stelt vast en

Stelt vast

Stelt vast

legt voor

legt voor

aan RvC

aan RvC

Assistent-Controller

Adviseert en

Adviseert en

Adviseert en

controleert controleert controleert controleert

Directeur Control &

Initieert en

Initieert en

Initieert, stelt Initieert, stelt Stelt minimaal

Bedrijfsbeheer

stelt voor/

stelt voor/

op, voert uit

voor en

ieder kwartaal

stelt op

stelt op

en parafeert

parafeert

een liquiditeits-

Adviseert en

Stelt vast

Lid

Controleert

prognose op Lid Clustermanager Verzorgt Financieel Beheer

administratieve

vastlegging Extern Treasurer

Adviseert/

Adviseert/

Adviseert

Adviseert,

Adviseert

stelt op

stelt op

stelt op en

Lid en voorzitter

voert uit

Het treasurystatuut en de administratieve organisatie/interne controle (AO/IC) van Woonstichting Etten-Leur bepalen de spelregels waarbinnen de treasuryactiviteiten mogen worden uitgevoerd. Indien acties in het treasuryjaarplan strijdig zijn met vigerende weten regelgeving, het treasurystatuut en/of de AO/IC van WEL, dan is het treasuryjaarplan hieraan ondergeschikt. Het eventuele gebruik van derivaten wordt behandeld bij de bespreking en goedkeuring van het treasury-jaarplan. Desgewenst krijgen de leden van raad van commissarissen uitleg door de interne organisatie of de externe treasuryagent. Toezichtbelemmerende bepalingen Op 29 augustus 2014 heeft Woonstichting Etten-Leur een wijzigingsovereenkomst ondertekend met de BNG Bank. Hierin worden de twee toezichtbelemmerende bepalingen vervangen door twee andere bepalingen. Aedes en CFV hebben de inhoud van de nieuwe bepalingen goedgekeurd en bevestigd dat de inhoud conform de beleidsregels (artikel 10 beleidsregels derivaten) is. Er zijn geen clausules meer die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instellingen kunnen belemmeren. 92


European Market Infrastructure Regulation (EMIR) EMIR is Europese regelgeving die ervoor zorgt dat handelen in Over The Counter (OTC) derivaten transparanter en veiliger wordt. EMIR-wetgeving verplicht corporaties om afspraken te maken met hun ‘derivatenbank’ over eventuele geschillen, een jaarlijkse terugkoppeling van de posities, tijdige bevestigingen en een zogenoemde cliëntclassificatie. Woonstichting Etten-Leur heeft zich op advies van advocatenkantoor Allen & Overy ingeschreven bij het ISDA-protocol. Woonstichting Etten-Leur heeft een LEI-nummer bij de Kamer van Koophandel. BNG Bank, Rabobank en GE Artesia Bank hebben de rapportageplicht aan een handelsregister (trade repository) overgenomen. WEL heeft met iedere bank een overeenkomst. RJ290 en derivaten RJ290 is de verslaggevingsrichtlijn voor derivaten. De kritische kenmerken hoofdsom, looptijd, renteconventie, Euribortype en de coupondata van het hedge-instrument en de onderliggende posities zijn getoetst. Bij Woonstichting Etten-Leur zijn deze kenmerken in alle gevallen gelijk. Op basis van deze kenmerken is daarom sprake is van een effectieve hedge. Onderstaand de hedgetabel met daarin de swaps en de onderliggende rollovers. WEL beschikt niet over extendible leningen anders dan basisrenteleningen, waarvoor geen afsplitsing van lening en derivaat noodzakelijk is op basis van RJ290. De inzet van financiële derivaten heeft bijgedragen aan het beperken van de risico’s bij het financiële beleid en beheer van Woonstichting Etten-Leur. etten-leur - hedgetabel swaps vs. roll overs. Dealcode

Tegen-

Type

Hoofdsom startdatum einddatum variabele coupondata conventie

vaste

partij rente rente rente IRS0000089 GE ARTESIA Payer swap

-5.000.000 01-06-2007 01-06-2018 EUR 3M

LBBT005071 BNG Bank

5.000.000

Roll-over vast

01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360 3,7200%

02-01-2014 01-06-2018 EUR 3M +52bp 01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360

IRS0000090 GE ARTESIA Payer swap

-5.000.000 01-okt-2007 01-okt-2015 EUR 3M

LBBT005136 BNG Bank

Roll-over vast

5.000.000

IRS0000171 BNG Bank

Payer swap

-5.000.000 01-12-2008 01-12-2019 EUR 3M

LBBT004739 BNG Bank

Roll-over vast

5.000.000

01-apr, 01-jul, 01-okt, 01-jan actual/360 3,6100%

01-04-2014 01-04-2016 EUR 3M +33bp 01-apr, 01-jul, 01-okt, 01-jan actual/360 01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360 4,6000%

02-09-2013 02-12-2019 EUR 3M +32bp 01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360

IRS0000439 RABOBANK Payer swap

-8.000.000 01-09-2009 01-09-2020 EUR 3M

LBBT005070 BNG Bank

Roll-over vast

8.000.000

IRS0000457 BNG Bank

Payer swap

-8.000.000 01-12-2009 01-09-2040 EUR 3M

LBBT005327 BNG Bank

Roll-over vast

8.000.000

LBBT004234 BNG Bank

Roll-over variabel -

01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360 5,0450%

02-01-2014 01-09-2020 EUR 3M +32bp 01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360 01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360 4,6450%

01-09-2014 03-09-2040 EUR 3M +39bp 01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360 01-08-2012 01-09-2014 EUR 3M +54bp actual/360

IRS0000462 BNG Bank

Payer swap

-8.000.000 01-02-2011 01-02-2039 EUR 3M

LBBT004494 BNG Bank

Roll-over vast

8.000.000

01-02-2013 01-02-2039 EUR 3M +32bp 01-feb, 01-mei, 01-aug, 01-nov actual/360

LBBT003447 BNG Bank

Roll-over

-

03-01-2011 01-02-2013 EUR 3M +19bp actual/360

01-feb, 01-mei, 01-aug, 01-nov actual/360 3,9450%

weloverwogen keuzes

93

8.3.3. Ontwikkelingen kapitaal- en geldmarkt Dalende rente De rentemarkten hebben in 2014 vooral een dalende trend laten zien. Begin 2014 heeft de tienjaarsrente (zonder opslagen) nog een niveau gekend van 2,2 procent. Op het einde van het vierde kwartaal was deze rente nog maar 0,9 procent. De belangrijkste redenen is het pessimisme over de economische ontwikkelingen in Europa. De markt laat eind 2014 nog geen signalen zien van een substantieel aantrekkende Europese economie. De korte rente is vanaf begin januari van een niveau van 0,28 procent gedaald naar 0,08 procent. rente ontwikkelingen (zonder opslagen) 2,50% 2,25% 2,00% 1,75% 1,50% 1,25% 1,00% 0,75% 0,50% 0,25% 0,00% jan-14 feb-14 mrt-14 apr-14 mei-14 jun-14 jul-14 aug-14 sep-14 okt-14 nov-14 dec-14 lange rente (10y)

Korte rente (3m euribor)

Lagere opslagen De opslagen op geldleningen zijn in het afgelopen jaar weer verder verlaagd. Eind 2013 was de opslag gedaald naar 0,65 procent, door toetreding van niet-bancaire partijen (pensioenfondsen/verzekeraars). Afgelopen jaren was er nauwelijks concurrentie en bancaire partijen hebben de tarieven aangepast om hun marktaandeel te verdedigen. Ook buitenlandse partijen wilden participeren op de Nederlandse kapitaalmarkt. De opslagen met looptijden van twee tot tien jaar varieerde daardoor eind 2014 tussen 0,20 procent en 0,35 procent. Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg ultimo 2014 4,22 procent (2013 4,21 procent). De geringe stijging is te verklaren door de overname van de leningen van Veron. De marktwaardeverrekening van de leningen is op het actief afgeboekt. 8.3.4. Financiering Huisbankier Woonstichting Etten-Leur heeft Rabobank West-Brabant-Noord als huisbankier. We beschikken over één kredietfaciliteit: een rekeningcourantkrediet gekoppeld aan de lopende rekening. Het maximumkrediet is een miljoen euro. Dit achten we voldoende, omdat er ruime opnamemogelijkheden zijn uit depositofaciliteiten. 94


Borgingsruimte WSW Voor het aantrekken van geldleningen op de kapitaalmarkt maakten we gebruik van de borging door het WSW. Hierdoor kunnen we onder gunstige condities geld lenen op de onderhandse kapitaalmarkt (AAA-rating). Deze rating komt mede tot stand door de achtervangpositie die de gemeente Etten-Leur inneemt. Als zekerheidsstelling brengen we de materiële vaste activa in. De activa worden gewaardeerd met de (relatief voorzichtige) parameters van het WSW. De beschikbare borgingsruimte is in tijden van veel investeringen belangrijk om te monitoren. Op 24 juni heeft het WSW voor Woonstichting Etten-Leur de borgbaarheidsverklaring afgegeven. Deze vervangt sinds 2013 de kredietwaardigheidsverklaring die is komen te vervallen sinds de introductie van het nieuwe risicobeoordelingsmodel van het WSW. Om de administratieve verwerking van leningen te vereenvoudigen is aan Gemeente Etten-Leur gevraagd om een generieke achtervang af te geven voor onze bedrijfsfinanciering. Jaarlijks herijkt de gemeente op basis van onze prognose het volume en legt dit vast in een collegebesluit. Voor de te borgen activiteiten is aangesloten bij de systematiek van het WSW, waarbij borging alleen geldt voor woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens en maatschappelijk vastgoed binnen de gemeente Etten-Leur. In december 2013 heeft het college de achtervangpositie weer goedgekeurd tot 1 januari 2016. Tevens is voor het vastgoed in de gemeente Moerdijk en Drimmelen een gelimiteerde achtervangovereenkomst afgesloten voor de overname van Veron. In haar brief van 9 juli 2014 heeft het WSW per eind 2015 een borgingsplafond van circa 273 miljoen euro beschikbaar gesteld aan WEL. De bestaande (geborgde) leningenportefeuille kent nu een omvang van 251 miljoen euro, waarmee de geborgde portefeuille per eind 2015 mag toenemen met ruim 22 miljoen euro. Borgingsplafond (datum vrijgave 9julI 2014) Geborgde leningportefeuille WSW (1januari 2014)

2014

2015

2016

259.847

Financieringsbehoefte DAEB

29.848

14.994

12.663

Uitbreiding portefeuille

14.190

101

-3.599

Correctie Borgingtegoed

2.846 - -4.000 -

Borgingsplafond per jaar

272.883

272.984

269.385

Omvang WSW-geborgde portefeuille ultimo jaar

264.165

250.960

230.932

8.718

22.024

38.453

Mogelijkheid tot aantrekken WSW-geborgde financiering (cumulatief)

weloverwogen keuzes

95

De financieringsbehoefte bedraagt eind 2015 12,6 miljoen euro, waarmee het plafond ruim toereikend is voor de invulling hiervan. Het huidige plafond is echter nog vastgesteld op basis van oude uitgangspunten (dPi-2013); wijzigingen in begroting/ prognoses ten opzichte van de dPi-2013 zullen gevolgen hebben voor de hoogte van het plafond. Vanaf het moment dat het nieuwe plafond (op basis van dPi-2014) wordt afgegeven door het WSW, wordt dit leidend voor bepaling van de ruimte voor 2015 (en verder). Indien het WSW niet voldoende borgingsplafond beschikbaar stelt, dan zal WEL het WSW actief benaderen om tijdig voldoende volume te krijgen. Daar waar mogelijk en financieel aantrekkelijk, zullen we bij het aantrekken van financiering gebruik maken van ‘groencertificaten’ (uitgegeven door AgenschapNL), dan wel van andere financieringsregelingen/fondsen waarmee een rentevoordeel behaald kan worden. Liquiditeitenbeheer In het liquiditeitenbeheer lag het accent op het zo efficiënt mogelijk invullen van de liquiditeitsbehoefte met de variabele leningen, bedrijfstelerekening (deposito) en de kredietfaciliteit. Hiermee kunnen we een optimaal renteresultaat bereiken. We benutten zo de mogelijkheden die de variaties in looptijden en opslagen ons bieden. Binnen het liquiditeitenbeheer handelen we conform de beleidsregels verantwoord beleggen.

8.4. Interne risicobeheersing- en controlsystemen Woonstichting Etten-Leur wil zich ondanks het negatieve economische klimaat volledig inzetten voor haar maatschappelijke doelstellingen en haar opgave voor de komende jaren. De financiële continuïteit berust op een solide basis, waarvoor de waarde van het onroerend goed het meest bepalend is. Door een planning- & controlcyclus, interne documenten, beleidscyclus, monitoring, sluitende begrotingen en beheersing van de financiële risico’s bij projecten kunnen we deze positie behouden. 8.4.1. Beleidscyclus en monitoring Planning- & controlcyclus Het ondernemingsplan kent een cyclus van vier jaar. Het ondernemingsplan ‘Wonen doet leven’ kende een looptijd van 2010 tot en met 2013. De ambities uit het ondernemingsplan staan aan het begin van het jaarverslag beschreven. Voor 2014 bepaalden we een strategisch kader, voortbordurend op het ondernemingsplan. Beleidscyclus De jaarcyclus begint in de maand mei met het samenstellen van een beleidsbrief voor het komende boekjaar. Deze beleidsbrief geeft input voor de verschillende bedrijfsonderdelen om de plannen en doelstellingen te formuleren voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit gebeurt zoveel mogelijk in de maanden juni en juli. De doelstellingen voorzien we van budgetten waarmee we de nieuwe bedrijfsbegroting kunnen samenstellen. Onderdeel van de bedrijfsbegroting is de meerjarenprognose, waarin we een doorkijk maken naar de komende tien jaar. Voor 1 december stellen het directieteam en de raad van 96


commissarissen de bedrijfsbegrotingen vast. Minimaal één keer per jaar hebben we overleg met de stakeholders. Monitoring Voor ieder kwartaal stellen we een managementrapportage samen, met daarin relevante stuurinformatie voor de bedrijfsprocessen en de prognose van het jaarresultaat. Deze bespreken we in het directieteam en de raad van commissarissen. Het einde van de cyclus bestaat uit de jaarrekeningen met een bijstelling van de meerjarenprognose. De beleidscyclus kent een plan-do-check-actcyclus. Interne documenten De beleidsbrief en afdelingsdoelstellingen voor de begrotingssamenstelling zijn interne documenten. Als onderdeel van de bedrijfsbegroting stellen we een technische begroting op voor het onderhoud aan en verbeteringen van het bestaande vastgoed. De verschillende managementrapportages per entiteit stellen we na afloop van het kwartaal samen. Voor de jaarlijkse bijstelling van de huren is er jaarlijks een Document Huurbeleid. De enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen sluiten de rij als het gaat om interne documenten. Voor grote projecten is er een maandelijkse rapportage van de voortgang en een financieel overzicht. 8.4.2. Risicobeheersing De grootste financiële risico’s van de bedrijfsvoering liggen op het gebied van de financiering, projectontwikkeling en de fiscaliteit. Risico Verkoop onder voorwaarden en Koopgarant In 2014 zijn de risico’s van koopvormen nader geanalyseerd en besproken met de raad van commissarissen. Op 31 december 2014 hadden we voor 140 woningen een terugkoopplicht. Hiervan zijn er 113 verkocht met Koopgarant en 27 verkocht als maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Deze woningen zijn verkocht onder voorwaarden, waarbij we een korting verstrekken op de koopsom (gebaseerd op de taxatiewaarde). Voor woningen onder Koopgarant en MGE deelt WEL de waardeontwikkeling bij terugkoop met de koper. Koopgarant en MGE is destijds ingezet om de woningverkopen te stimuleren. Als het gaat om de belangrijkste risico’s die we lopen, kunnen we deze kwalificeren als een liquiditeitsrisico / financieringsrisico en marktrisico/verkooprisico. Bij grotere aantallen mondt dit uit in een financieringsrisico. Door het maximale risico te bepalen op basis van terugkoop heeft WEL gekeken wat er direct kan worden opgevangen met cashmanagment en wat er aan tijdelijke financiering nodig is als de woningen pas na negen maanden worden doorverkocht. De maximale exposure is dan zeventien miljoen euro. De alternatieven voor doorverkoop zijn terug in de huur brengen (DAEB of niet- DAEB) of doorverkopen met een nieuw product Koopstart (zie onder). Voor het marktrisico/ verkooprisico hebben we te maken met de marktomstandigheden van dat moment. weloverwogen keuzes

97

De huidige koopmarkt begint tekenen van herstel te vertonen en op de huurmarkt is er momenteel voldoende vraag. De verkoopprognoses worden momenteel goed gehaald. Vanaf 2014 is Koopstart ingezet. Dit is een lichte variant van Koopgarant, waarbij er geen terugkoopplicht bestaat. In 2014 zijn acht woningen verkocht met Koopstart en zijn we gestopt met Koopgarant. Beoordeling Centraal Fonds Op basis van de ingediende prognosegegevens 2014-2018, de jaarrekening 2013 en andere informatie heeft het Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) risicogericht onderzoek gedaan. De beoordeling richt zich op zes toezichtterreinen. De terreinen zijn: kwaliteit financiele verantwoording, behoud maatschappelijk vermogen, financieel risicobeheer, solvabiliteit en draagkracht vermogen. CFV heeft de volgende opmerkingen gemaakt: n De geformuleerde maatregelen voor toezichtbelemmerende bepalingen zijn als toereikend beoordeeld. n De verantwoording conform artikel 3 beleidsregels derivaten is onvoldoende verantwoord in het jaarverslag. Het jaarverslag van 2014 wordt in overeenstemming gebracht met de beleidsregels. n Monitoring van de interventies 2013 is beëindigd. Voor 2014 was er geen aanleiding om uitvoeringsmaatregelen op te leggen. Het volkshuisvestelijk vermogen is voldoende en geeft voldoende buffer voor de periode 2014 – 2018. Wat betreft de liquiditeit en financiering blijven we binnen de normen die daar voor staan. Oordeelsbrief Ministerie De oordeelsbrief van het ministerie van Infrastructuur en Milieu behandelt de financiële positie, rechtmatigheid en governance. Voor de financiële positie wordt verwezen naar de toezichtbrief van het Centraal Fonds. WEL voldoet aan de staatssteunregeling doordat de vrijkomende woonruimte met een maandhuur tot 681,02 euro voor negentig procent of meer is verhuurd aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van 34.229 euro (Dvi 2013, de verslaginformatie voor het CFV en WSW). Financiële steunverlening voor activiteiten in het buitenland mag niet meer bedragen 0,3 promille van het balanstotaal. WEL voldoet hieraan met een garantstelling voor maximaal 508.312 euro aan hulporganisatie DIGH. In 2013 heeft DIGH een beroep gedaan op deze garantstelling. Over het voldoen aan de voorwaarden zijn we in overleg met het ministerie voor Wonen en Rijksdienst en DIGH. Het ministerie heeft nadere informatie gevraagd over leningen die WEL aan het personeel heeft verleend. Die informatie is verstrekt. Woonstichting Etten-Leur heeft de Rabobank gevraagd de leningportefeuille daar onder te brengen. 8.4.3. Bedrijfsrisico’s Ondernemingsstructuur Door de ondernemingsstructuur van WEL, waarbij binnen de groep drie bv’s werkzaam zijn, 98


is er onderscheid tussen commerciële activiteiten en activiteiten als toegelaten instelling. WEL vormt samen met de nevenstructuur van een holding en twee onderliggende bv’s een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Er is tevens sprake van een fiscale eenheid voor de btw. Voor de vennootschapsbelasting winnen we fiscaal advies in. Zorgpartijen De contracten met zorgpartijen zijn in 2013 geïnventariseerd op de mogelijke gevolgen van de nieuwe bekostiging van zorginstellingen. Woonstichting Etten-Leur houdt aandacht voor de ontwikkelingen in de zorgsector en is in overleg met de zorgpartijen. Normkader kostenbeheersing De invoering van de Wet verhuurderheffing heeft impact op de kasstromen en de ontwikkeling van de kengetallen. Woonstichting Etten-Leur heeft hierop al eerder geanticipeerd door in de periode ernaar toe te bezuinigen op beïnvloedbare kosten, zoals personeelskosten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. Jaarlijks worden de kosten aan de omzet gerelateerd en gereduceerd. We bewaken dit met een vastgesteld normkader, waarbij we een relatie leggen naar de omzet. Warmtewet De Warmtewet is per 1 januari 2014 in werking getreden. Deze wet beschermt klanten die gebruik maken van collectieve verwarming extra tegen bijvoorbeeld te hoge tarieven en regelt bijvoorbeeld ook wanneer klanten recht hebben op compensatie als de installatie in storing staat. Klanten met stadsverwarming of blokverwarming (zoals bijvoorbeeld bij een wko-installatie) kunnen immers niet overstappen naar een andere leverancier, vandaar deze extra bescherming. WEL exploiteert de de wko-installaties vanuit de WEL Diensten bv. Alle klanten die rechtsreeks huren bij WEL hebben we algemene leveringsvoorwaarden toegestuurd. De energieafrekeningen lopen nu nog veelal via de servicekosten. Op korte termijn krijgen de klanten een individueel energiecontract aangeboden. In 2015 onderzoeken we verder hoe we het technische en administratieve beheer weg kunnen leggen bij een professionele partij. 8.4.4. Projectrisico’s De complexiteit van verschillende projecten vergt een goede beheersing en scherpe inzichten als het gaat om de haalbaarheid. Continue bewaking en goede interne procedures houden de risico’s binnen een veilige bandbreedte. We hebben de regie volledig intern geregeld, via projectleiding. Voor zowel de nieuwbouw als planmatig onderhoud maken we zoveel mogelijk gebruik van een verplichtingenadministratie en autoriseren we de facturen conform een bevoegdhedenregeling. Intern houdt de financieel projectmanager (onderdeel van Control & Bedrijfsbeheer) regelmatig contact met de projectleiders om de voortgang af te stemmen en nieuwe informatie vast te leggen voor de kasstroomprognoses en projectrisico’s. weloverwogen keuzes

99

De financieel projectmanager heeft regelmatig en periodiek contact met de afdeling Vastgoedontwikkeling. In de managementrapportage is sprake van een projectfasering: initiatieffase, bouwvoorbereidingsfase, realisatiefase en de nazorgfase. Per project is er een dashboard met de volgende onderdelen: n Projectfase: geeft de huidige stand en de besluitvorming weer. n Organisatie: vermeldt de interne organisatie en de betrokken externen. n Financieel: geeft het budget, de huidige stand en de prognose einde werk weer. n Tijdsplanning: geeft de investeringsmomenten (aankoop, sloop en bouw) en moment van oplevering weer. n Verhuur- en verkoopstatus: geeft de aantallen, karakteristieken en verhuur- en verkoopstatus weer. n Risico’s: beschrijft de risico’s en licht ze toe. n Bijzonderheden: geeft nadere detailinformatie. Verstorende elementen in de projectontwikkeling kunnen lange procedures (bestemmingsplanwijzigingen), prioritering (gemeente), de aanvraag van vergunningen en bezwaarschriften zijn. Doordat deze procedures soms lang kunnen duren, is het daarnaast belangrijk om de prijsontwikkelingen in de bouwsector goed te monitoren en goed op de hoogte te zijn van de fiscale regels. Voor complexe projectontwikkelinglocaties schakelen we een adviseur in voor de vraagstukken rond omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Ook bespreken we complexe fiscale vraagstukken met de betreffende belastinginspecteur en vragen we indien noodzakelijk goedkeuring aan de belastingdienst voor de uitvoering. Dit doen we om fiscale risico’s te voorkomen. Voor complexe juridische kwesties winnen we juridisch advies in. In het huidige economische klimaat is het risico op faillissementen aanzienlijk groter geworden. De afgelopen periode hebben we al meerdere keren aan de hand gehad dat een leverancier failliet ging. Vooralsnog heeft dit niet geleid tot grote kostenposten en waren er voldoende garanties om dit in goede banen te leiden. Investeringsstatuut Het investeringstatuut is door de raad van commissarissen vastgesteld. Het investeringsstatuut is een gedegen toetsingsinstrument voor investeringen in onroerende zaken. De doelstelling van het investeringsstatuut is: n Kaders scheppen voor projectontwikkelingsactiviteiten en de daarmee samenhangende investeringen. n Een basis vaststellen voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid. n Rendementsbepalingen en beoordelingscriteria vaststellen, waarbij we onderscheid 100


maken tussen maatschappelijke en commerciële projecten. n Een handvat/hulpmiddel aanreiken voor de raad van commissarissen om zijn toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen. In het investeringsstatuut beschrijven we wat de huidige beleidskaders zijn van Woonstichting Etten-Leur waaraan eventuele investeringen een bijdrage moeten leveren. Er is vastgesteld wat voor investeringsprojecten en -categorieën we kennen. Voor deze projecten hebben we een toetsingskader ontwikkeld op basis waarvan we de projecten strategisch, organisatorisch en financieel toetsen. Voor deze toetsing hanteren we financiële randvoorwaarden, onder meer de maximaal toegestane onrendabele toppen en minimumrendementseisen (IRR). Deze minimumrendementseisen hebben we voor de verschillende categorieën vastgesteld op grond van inflatie of rente met een opslag of afslag. Hoe groot die op- of afslag is, baseren we onder meer op een analyse van onze projecten uit het verleden. Daarnaast behandelt het investeringsstatuut de wijze waarop we rapporteren en hoe we omgaan met samenwerkingsverbanden, risico’s en fiscaliteiten. In 2015 wordt het investeringsstatuut aangepast aan de veranderde omstandigheden in de wet en regelgeving (Wet verhuurderheffing) en innovatieve samenwerkingstrajecten Wet ketenaansprakelijkheid De Wet ketenaansprakelijkheid is onderdeel van onze werkprocessen. Voor de omzetbelasting werken we met de verleggingsregeling en voor de loonbelasting storten we op een geblokkeerde rekening. Dit doen we naast de andere verplichtingen waaraan leveranciers moeten voldoen, zoals een verklaring van betalingsgedrag. In nieuwe aannemingscontracten nemen we de verplichtingen hierover op. Het economische klimaat verhoogt het risico op verminderde kredietwaardigheid van samenwerkingspartners. Voor nieuwe relaties of bij twijfels bij bestaande relaties schakelen we een extern bureau in om de kredietwaardigheid te toetsen. Dit is onderdeel van de procedure voor het uitnodigen van samenwerkingspartners voor een aanbesteding. Besteding van middelen Woonstichting Etten-Leur verklaart met dit jaarverslag dat zij haar middelen in 2014 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. Voor sponsoring handelen we volgens de richtlijnen in MG 2006-4. We ondersteunen jaarlijks een activiteit die een relatie heeft met wonen en/of leefbaarheid. WEL heeft een bijdrage van 5.000 euro gedaan voor de ondersteuning van de Avondvierdaagse in Etten-Leur, waar een groot deel van de doelgroep van WEL aan deel neemt. De voornaamste doelen zijn betrokkenheid tonen en reputatie en imago verbeteren. WEL beschikt niet over grondposities die langer dan tien jaar in bezit zijn.

weloverwogen keuzes

101

Bredaseweg 1 4872 LA Etten-Leur T 076 502 46 00 [email protected]

ECHT WEL. www.woonwel.nl

Jaarverslag Woonstichting Etten-Leur. Fotograaf: Edwin Wiekens

Recommend Documents