JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 INHOUD STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN .................................................................................. 3 VOORWOORD ................................................................................................................ 4 HOOFDSTUK 1. BESCHIKBAARHEID .................................................................................. 6 1.1. Woning vinden ......................................................................................................7 1.2. Strategisch voorraadbeleid ...................................................................................... 9 1.3. Nieuwbouw ..........................................................................................................9 1.4. Woningbezit WEL ................................................................................................ 12 1.5. Koopwoningen .................................................................................................... 12 1.6. Zakelijk vastgoed................................................................................................. 13 1.7. Scheiding DAEB en niet-DAEB ............................................................................... 14 HOOFDSTUK 2. BETAALBAARHEID ................................................................................. 16 2.1. Huurprijsbeleid .................................................................................................... 16 2.2. Huurprijzen in 2015 ............................................................................................. 18 2.3. Hulp aan huurders ............................................................................................... 19 HOOFDSTUK 3. KWALITEIT ........................................................................................... 20 3.1. Onderhoud ......................................................................................................... 21 3.2. Investeren in duurzaamheid ................................................................................... 23 3.3. Ontwikkelingen wko-installaties en Warmtewet ....................................................... 24 HOOFDSTUK 4. KLANT ................................................................................................. 25 4.1. Nieuw klantbeleid doorgevoerd .............................................................................. 26 4.2. Beoordeling dienstverlening ................................................................................... 27 4.3. Woonwensen inventariseren ................................................................................. 28 4.4. Langer in eigen woning ........................................................................................ 29 HOOFDSTUK 5. ORGANISATIE ....................................................................................... 31 5.1. Reorganisatie ...................................................................................................... 31 5.2. Strategisch beleid ................................................................................................ 31 5.3. Governance ........................................................................................................ 32 5.4. Raad van commissarissen ..................................................................................... 33 5.5. ICT .................................................................................................................... 33 5.6. Medewerkers ...................................................................................................... 34 5.7. Ondernemingsraad ............................................................................................... 36 HOOFDSTUK 6. OMGEVING ........................................................................................... 39 6.1. Gemeente .......................................................................................................... 40 6.2. Huurders ............................................................................................................ 41 6.3. Geen belanghoudersbijeenkomst ............................................................................ 42 6.4. Leefbaarheid ....................................................................................................... 42 6.5. Veiligheid ........................................................................................................... 43 6.6. Zorg en welzijn ................................................................................................... 43 6.7. Collega-corporaties .............................................................................................. 44 6.8. Communicatie ..................................................................................................... 45 HOOFDSTUK 7. FINANCIËN ........................................................................................... 47 7.1. Financiële resultaten (enkelvoudig) ......................................................................... 48 7.2. Meerjarenprognose .............................................................................................. 51 7.3. Treasury en financieringsmanagement .................................................................... 61 7.4. Interne risicobeheersing- en controlsystemen ........................................................... 67

Bijlagen: Jaarrekening en Verslag Raad van Commissarissen

2

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 STRATEGISCHE UITGANGSPUNTEN Missie Fijn wonen, daar werken we aan. Vooral voor degenen die dit moeilijk zelf voor elkaar krijgen. Wij voelen ons betrokken bij deze mensen. Daarom bieden wij goede, betaalbare huizen in prettige wijken, waar iedereen zich thuis voelt. Speerpunten We hebben onze ambities voor de periode 2014-2017 verwoord in acht speerpunten: 1. We rollen onze klantvisie verder uit. 2. We realiseren nieuwbouwwoningen binnen onze financiële mogelijkheden. 3. We zetten in op verduurzaming in de brede zin van het woord (bouwkwaliteit, comfort, woongenot, energiezuinigheid, levensloopbestendigheid en woonlasten). 4. We versterken ons netwerk in Etten-Leur en zorgen voor een goede relatie met de lokale overheid. 5. In de keten wonen, zorg, welzijn spelen we een serieuze rol, maar niet als regisseur. 6. We breiden onze regionale samenwerking uit. 7. We laten zien waar we als woningcorporatie voor staan. 8. We waarborgen een gezonde financiële positie. Strategische keuzes Een thuis is meer dan alleen een huis bieden. We vinden het belangrijk dat mensen fijn wonen in hun huis en in hun buurt. Daar dragen wij op verschillende manieren aan bij. Onze grootste prioriteit is zorgen voor voldoende, betaalbare en goede huurwoningen. Kortweg: zorgen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. We vinden het welzijn van onze klanten belangrijk. Klanten die dat nodig hebben, geven we een steuntje in de rug. We houden de service op een zo hoog mogelijk peil. Veranderende weten regelgeving zorgt ervoor dat we scherpe keuzes moeten maken in wat we wel en niet doen. Door een efficiëntere organisatie, blijven we zoveel mogelijk activiteiten doen om zoveel mogelijk mensen een thuis te bieden. Om mensen een fijn thuis te kunnen bieden, werken we samen met onze omgeving. Met partners als de Huurders Belangen Vereniging en bewonerscommissies, de gemeente, politie, welzijnsorganisaties, zorginstellingen en andere corporaties werken we aan een fijne leefomgeving, het welzijn van huurders en aan duurzaamheid.

3

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 VOORWOORD NIEUW SPEELVELD Intern, maatschappelijk, economisch, politiek… er was geen terrein waar zich in 2015 geen nieuw speelveld liet zien. Reorganisatie 2015 startte met een ingrijpende reorganisatie. Minder nieuwbouw en meer mogelijkheden om onze klanten digitaal van dienst te zijn, waren een paar van de oorzaken die ervoor zorgden dat we met minder medewerkers het werk aankunnen. We krompen niet alleen in, we pasten de werkwijze binnen de organisatie ook aan aan het nieuwe maatschappelijke en politieke speelveld dat we voor ons zien. Politiek De politieke context veranderde met de nieuwe Woningwet die in juli van kracht werd en met het Huurakkoord dat Aedes en de Woonbond sloten. De wet is voortgekomen uit de behoefte van maatschappij en overheid om meer regie te houden op de corporaties. Dit betekent veel verantwoording afleggen en een strikte begrenzing van de kerntaken: vrijwel alleen woningen bouwen voor en verhuren aan mensen met de laagste inkomens. Voor Etten-Leur is dat een ongelukkige keuze, omdat ook andere inkomensgroepen voor het woningaanbod op ons zijn aangewezen. Zo’n beperkte opvatting van de taken van corporaties verschraalt wijken en laat groepen woningzoekenden in de kou staan. We willen ons werk niet laten marginaliseren. Wij zien onze kerntaken breder: ook investeren in diversiteit, bijvoorbeeld in goedkope koopwoningen en huurwoningen voor mensen met een middeninkomen, in duurzaamheid, in leefbaarheid. Onder strikte voorwaarden biedt de wet wel mogelijkheden om de taken te verbreden. In 2015 bereidden we ons voor om het financieel en juridisch zo te regelen dat we onze missie kunnen waarmaken. Onze missie is fijn wonen. Dat werkten we uit in een nieuw strategisch plan, dat we in 2016 zullen vaststellen. De huurmatiging uit het Huurakkoord juichen we toe omwille van de huurders. De betalingsmoeilijkheden van onze huurders bleven groot in 2015. Zolang de overheid echter de potige verhuurderheffing niet schrapt, blijft de investeringsruimte van corporaties beperkt en daar doet het Huurakkoord geen goed aan. Maatschappelijk Maatschappelijk werden de contouren van een nieuw speelveld ook duidelijker in 2015. De trend is dat iedereen zoveel mogelijk zelfstandig moet kunnen wonen. Dat levert een groeiende toestroom op van mensen die een woning én zorg nodig hebben, mensen die niet honderd procent zelfredzaam zijn. Ouderen die lang in hun eigen woning blijven, mensen met een verstandelijke beperking en psychiatrische patiënten die uit een instelling moeten verhuizen, ze wonen allemaal in de wijk. Daarnaast groeide in Etten-Leur de stroom arbeidsmigranten. Ook zij zochten onderdak. En tenslotte was 2015 het jaar waarin een grote stroom vluchtelingen richting Europa trok, ook naar Etten-Leur. Al deze mensen redden het solo vaak niet. Ze worstelen met beperkingen, geldgebrek, eenzaamheid, spreken de taal niet. Vaak gaat het om een complexe samenhang van problemen. Doordat deze groep groeit, woningzoekenden die vaak urgent een woning nodig hebben, leek er in 2015 een kentering te ontstaan in de publieke opinie en bij de overheid. Het besef begon door te dringen dat corporaties een noodzakelijke functie hebben voor woningzoekenden aan de onderkant van de woningmarkt.

4

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015

Economisch Economisch was 2015 een goed jaar. Door de bezuinigingen, efficiëntere bedrijfsprocessen en onze continue aandacht voor scherp inkopen hebben we in 2015 een goed operationeel resultaat geboekt. Dat we geen saneringsheffing hoefden af te dragen hielp ook. Het bood ons de gelegenheid de huur in 2015 gematigd te verhogen en het biedt zicht op investeringsruimte voor meer nieuwbouw. Investeren in duurzaamheid is ingewikkelder geworden door restricties in de Woningwet en door de lage energieprijs in 2015. Vooruitblik WEL heeft in 2015 absoluut een beweging de goede kant op gemaakt. De reorganisatie is afgerond. Het was wennen en soms wringt het nog. Zo’n ingreep heeft tijd nodig om zich te zetten. Maar we zijn klaar om in 2016 en de jaren erna op het nieuwe speelveld onze positie in te nemen en de volgende zet te doen. Zelfs als het veld en de regels weer veranderen. Want één ding hebben we wel geleerd: verandering is een constante geworden. Karo van Dongen Bestuurder Woonstichting Etten-Leur

5


6

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 HOOFDSTUK 1. BESCHIKBAARHEID

Onze plannen voor 2015 Het herijkt strategisch voorraadbeleid integreren in de bedrijfsprocessen. Starten met (voorbereiding van) één nieuwbouwproject. Besluit nemen over het omgaan met de niet-DAEB portefeuille van WEL. Daarna starten met de implementatie.

Uitgevoerd in 2015 ja

Erover lezen in 1.2.

ja nee

1.3. 1.7.

We kijken kritisch hoeveel nieuwbouw mogelijk is, zonder onze financiële continuïteit in gevaar te brengen. We zijn vast van plan ons woningbezit te blijven uitbreiden en vernieuwen. In 2015 leverden we drie projecten op. De speelruimte om in iets anders te investeren dan in sociale woningbouw is in 2015 drastisch beperkt door de nieuwe Woningwet. Corporaties moeten zich concentreren op de kerntaken en het Rijk ziet die kerntaken beperkter dan wij. Corporaties moeten socialewoningbouw en andere activiteiten strikt gaan scheiden. Betaalbare koopwoningen of huurwoningen bouwen voor woningzoekenden die niet in de laagste inkomenscategorie vallen, wordt lastig. Wel blijkt dat WEL, met wat we wel bouwen en in bezit hebben, goed aansluit op wat er voor onze primaire doelgroep aan woningen nodig is in Etten-Leur. We hebben voldoende socialehuurwoningen en de wachttijd was in 2015 korter dan in 2014, al blijft de druk op de socialehuursector groot.

1.1.

Woning vinden

Veranderingen in de woonmarkt In 2015 ontwikkelde de woonmarkt zich in de lijn van de afgelopen jaren. De vraag naar socialehuurwoningen blijft onverminderd groot. De druk loopt op doordat ouderen en mensen die lichamelijk of geestelijk zorg of begeleiding nodig hebben grotendeels niet meer in instellingen wonen, maar zelfstandig in een huurwoning. Ook voor de groeiende stroom asielzoekers met een verblijfsstatus zijn meer woningen nodig. Wel zagen we dat meer huurders in 2015 een woning kochten, dankzij de lage koopprijzen en de lage hypotheekrente. Klik voor Wonen Woonstichting Etten-Leur neemt deel aan Klik voor Wonen, een regionaal systeem om de vrijkomende woningen aan te bieden. Het gaat om woningen in midden-Brabant, van Roosendaal tot Tilburg. Er stonden op 31 december 2015 51.470 woningzoekenden ingeschreven in Klik voor Wonen. Ruim een kwart hiervan is actief op zoek naar een woning. In totaal zijn er in 2015 3.904 woningen verhuurd via Klik voor Wonen. De gemiddelde wachttijd bij al deze verhuringen was gelijk aan die in 2014: 3,8 jaar. Genoeg socialehuurwoningen Mensen met een jaarinkomen onder 34.911 euro (per 1 januari 2016 35.739 euro) zijn onze belangrijkste doelgroep. Zij zijn aangewezen op woningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens van 710,68 euro, ook wel socialehuurwoningen of DAEB-woningen genoemd. Onze woningvoorraad bestond op 31 december 2014 uit 5.092 woningen. Door nieuwbouw en tegelijkertijd verkoop van bestaande woningen groeide dit aantal naar 5.270 op 31 december 2015. Het aandeel woningen met een huurprijs tot 710,68 euro was aan het eind van het jaar 89 procent. We willen dat minstens 85 procent van onze woningvoorraad socialehuurwoningen zijn. Die norm is dus ruimschoots gehaald.

7

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Meer vrijkomende woningen Van ons bezit kwamen in 2015 366 woningen vrij. We leverden bovendien 130 nieuwbouwwoningen op. Hierdoor konden we in 2015 beduidend vaker een sleutel aan nieuwe bewoners overhandigen dan in 2014, toen er 328 woningen vrijkwamen. Daarnaast zijn de 27 woonruimtes van de zorghuizen Herbergier en Thomashuizen in 2015 in gebruik genomen. Kortere wachttijd De wachttijd voor een woning in Etten-Leur was in 2015 minder lang dan in 2014. Doordat er veel woningen zijn verhuurd in 2015, zijn veel mensen aan bod gekomen die al lang op woningen reageerden. Voor de goedkoopste woningen nam de wachttijd echter toe, omdat de vraag naar deze woningen sterk groeit. Wachttijd huurwoning in Etten-Leur (bron: Klik voor Wonen) Wachttijd in Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar jaren < € 403,06* € 403,06 – € 576,87 – € 576,87 € 710,68 2015 5,1 4,3 5,7 2014 4,1 5,8 6,1 * Huurprijsgrenzen geldig voor 2015.

Geliberaliseerd > € 710,68 2,8 3,6

Totaal

4,8 5,3

Huisvesting bijzondere doelgroepen In de nieuwe prestatieafspraken, die in 2016 gelden, is vastgelegd om maximaal twintig procent van de vrijkomende woningen te reserveren voor sociaal urgenten, medisch urgenten, statushouders en GGz-cliënten. Voor 2015 was een percentage van vijftien afgesproken; het werd zestien procent. Het percentage is verhoogd omdat er steeds meer urgente woningzoekenden zijn. Huisvesting urgente woningzoekenden Gerealiseerde aantallen Sociaal urgenten 28 woningen Medisch urgenten 4 woningen GGZ 7 woningen Statushouders 70 personen / 20 woningen

Afgesproken aantallen Geen afspraken Geen afspraken Max. 8 woningen 73 personen

Waar de gemeente in 2014 de taak had gekregen minimaal 35 statushouders te huisvesten, werd die taak voor 2015 verhoogd tot 73 personen. In 2016 worden dat er naar verwachting 100. WEL ondersteunt de gemeente bij het halen van die taak. Omdat vaak meer statushouders in één woning gaan wonen (gezinnen bijvoorbeeld), ligt het aantal woningen lager; in 2015 ging het om twintig woningen. Gemeente Etten-Leur koos ervoor de druk op asielzoekerscentra te verlichten door versneld vluchtelingen met een verblijfsstatus te huisvesten in plaats van tijdelijke opvang te bieden aan vluchtelingen die nog een asielprocedure moeten doorlopen. WEL is zeker bereid om veel statushouders te huisvesten. Maar omdat er jaarlijks ongeveer 350 woningen vrijkomen in Etten-Leur, legt het quotum een onrustbarend groot beslag op de beschikbare woningen. Reguliere woningzoekenden vissen zo achter het net. Er moeten dus creatieve oplossingen worden gevonden. Twintig Brabantse woningcorporaties, waaronder WEL, stuurden in september een brief naar hun gemeente om aan te dringen op snelle besluitvorming om onconventionele huisvesting toe te staan, bijvoorbeeld in containerwoningen of leegstaande bedrijfspanden. De corporaties boden aan die huisvesting snel te realiseren. De gemeente besprak met de instellingen GGz Breburg, Amarant en Sovak de mogelijkheden statushouders te huisvesten in de woonruimtes die leegstaan doordat ouderen en patiënten buiten de muren van de instelling moeten wonen om zorgkosten te besparen. WEL bood aan deze woonruimte te beheren. Gemeenten en instellingen kwamen niet tot een snelle oplossing.

8


Extra nieuwbouw WEL berekende in de loop van 2015 dat tijdelijke containerwoningen neerzetten ongeveer net zo duur is en niet veel sneller verloopt dan eengezinswoningen bouwen. Permanente bouw lijkt daarom de duurzaamste oplossing om de stroom statushouders aan te kunnen. We zijn vanaf december intensief met de gemeente in gesprek over een locatie voor extra woningbouw. Deze extra woningen zouden niet alleen voor urgente, maar ook voor reguliere woningzoekenden beschikbaar moeten zijn, zodat we voor iedereen de woningmarkt verruimen. In 2016 wordt duidelijk waar deze gesprekken in uitmonden.

1.2. Strategisch voorraadbeleid Wensportefeuille In 2015 zette WEL grote stappen op het gebied van strategisch voorraadbeleid (SVB). Na voorbereidingen in 2014 stelden we onze strategie voor de portefeuille van WEL vast. Onderdeel daarvan is de wensportefeuille: welk vastgoed moeten we in 2020 kunnen aanbieden? In onze wensportefeuille houden we rekening met een afname van dure woningen, lichte groei van middeldure woningen en een stabilisatie van het aantal bereikbare woningen. De basis van deze wensportefeuille was het marktonderzoek uit 2014, aangevuld met onder meer beleidskaders. In het licht van de nieuwe Woningwet hebben we nogmaals kritisch gekeken naar wat nodig is in 2020. We hebben de wensportefeuille in juni vastgesteld. We kunnen concluderen dat we hier en daar nog wat moeten bijsturen, maar dat WEL op basis van het huidige investerings- en huurbeleid goed op weg is om de gewenste portefeuille te realiseren. Daarmee bieden we precies de woningen waar veel vraag naar is in Etten-Leur. Analysemodel WEL zette samen met AlleeWonen een analysemodel voor de woningvoorraad op. Met dit model kunnen we voor elk complex van WEL het verwachte rendement berekenen en bekijken hoe het complex past bij de portefeuillestrategie. Op deze manier kunnen we bepalen bij welke complexen WEL moet bijsturen, bijvoorbeeld op het gebied van onderhoud, huurprijs of doelgroep. In 2016 vertalen we de wensportefeuille, de analyse van de score van de complexen in de portefeuille en het financiële rendement naar definitieve keuzes per complex. Complexplan In 2015 hebben we de eerste opzet gemaakt voor nieuwe complexplannen. Deze plannen geven een integraal beeld van de technische staat, het financieel rendement en verhuuraspecten. Aan de hand van het complexplan bepalen we wat de bedoeling is met een complex (doorexploiteren, verkopen, slopen, verduurzamen), welke streefhuur redelijk is en welke maatregelen nodig zijn. Wordt het bijvoorbeeld verkocht, dan zullen we geen onderhoud plegen. Moet het complex duurzamer gemaakt worden, dan houden we daar bij mutatieonderhoud al rekening mee. In 2016 zullen we voor alle complexen van WEL (135 stuks) een nieuw complexplan uitwerken.

1.3. Nieuwbouw 157 nieuwe woningen en woonruimtes In 2015 zijn drie nieuwbouwprojecten van WEL opgeleverd:  De Kerkwerve (56 woningen)  Leurse Dijk (74 woningen)  Withof Huize Adama (27 woonruimtes)

De Kerkwerve De Kerkwerve is een nieuwbouwproject voor 56 huurappartementen. Het zijn allemaal DAEBwoningen. Dat wil zeggen dat ze een huur hebben onder de huurtoeslaggrens.

9

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Na de sloop van de oude flat is aannemer Van Wijnen op 3 mei 2014 gestart met de bouw. Het complex is in mei 2015 opgeleverd, binnen planning en begroting. De gebouwen van het appartementencomplex hebben de namen De Werve en De Terp gekregen.

Leurse Dijk Bij het project Leurse Dijk gaat het om nieuwbouw van een complex met 74 huurappartementen. Het gebouw ligt aan de Leurse haven, naast het Turfschipcomplex. Het zijn 62 DAEB-woningen en 12 niet-DAEB-woningen (huurprijs boven de huurtoeslaggrens). Aannemer NBU, een aannemer uit Etten-Leur, startte 5 juni 2014 met de bouw. Hij heeft zijn werk uitstekend gedaan, bij de oplevering waren er praktisch geen punten die nog aangepast moesten worden. Het project is binnen planning en begroting opgeleverd. De nieuwe bewoners kregen in de periode september - december 2015 de sleutels van de opgeleverde appartementen overhandigd. De namen van de gebouwen zijn De Molenaar en De Schipper.

Het Withof, Huize Adama Huize Adama in Het Withof wordt gehuurd door De Drie Nootenbomen. In dit pand zullen twee ondernemersechtparen een Herbergier en een Thomashuis bestieren. Voor de Herbergier is een ondernemingswoning voor de zorgondernemers en zestien woonruimtes voor dementerende senioren gebouwd. Voor het Thomashuis is een ondernemingswoning gecreëerd en negen woonruimtes voor volwassen bewoners met een verstandelijke beperking. De bouw startte eind oktober 2014. De oplevering was in juni 2015. Het project is binnen planning en begroting opgeleverd. We hebben veel publiciteit gekregen met dit project. Drie nieuwbouwprojecten in voorbereiding Ons voornemen om een nieuwbouwproject te starten hebben we dubbel en dwars gehaald; we hadden niet één, maar drie projecten in voorbereiding in 2015. Voor twee ervan hebben we in 2015 concrete stappen gezet:  De Streek  Juvenaatlaan (voorheen Zonnestad/Spoorzone)  Withof appartementencomplex Overzicht geplande nieuwbouw WEL 2016-2020 Project Wijk Aantal en type woningen Uitbreiding De De Streek 120 woningen (in Streek verschillende fases) Juvenaatlaan Sanderbanken 74 huur(Zonnestad) appartementen Het Withof Grauwe Polder 80 huurappartementen

Start bouw

Oplevering

2016

Vanaf 2017

Begin 2017

2018

2019

2020

De Streek De Streek is een uitbreidingsgebied aan de rand van Etten-Leur. Er zijn plannen om in dit gebied circa 370 grondgebonden woningen te bouwen, waaronder 120 sociale huurwoningen door WEL. In 2015 heeft WEL dit project samen met de gemeente aanbesteed. De winnaar van de aanbesteding is aannemer Sprangers uit Breda. Naast de huurwoningen van WEL zal de aannemer voor eigen risico de koopwoningen realiseren. De huurwoningen zullen in principe in vier fases gebouwd worden, elke fase dertig woningen. De start van de bouw van de eerste fase zal in 2016 plaatsvinden, waarna elk jaar een fase volgt. De woningen van de laatste fase worden naar verwachting in 2020 opgeleverd. Alle woningen zijn DAEB-woningen. We zullen drie verschillende huurprijsklassen hanteren: rond de 570, 610 en 710 euro.

10


Juvenaatlaan (voorheen De Zonnestad/Spoorzone) Na het project Don Bosco, dat eind 2013 is opgeleverd, is de Juvenaatlaan het volgende project in het gebied van de Spoorzone. Het project kreeg een nieuwe naam om verwarring te voorkomen met de kavels ernaast, die van de gemeente zijn. Oorspronkelijk stond op deze locatie een woonzorgcomplex gepland met circa vijftig seniorenwoningen en veertig groepseenheden voor dementerenden ouderen. Door de veranderingen in de zorgmarkt (scheiden van wonen en zorg en de nieuwe Wet Langdurige Zorg) is besloten om aan dit project een andere invulling te geven. In 2015 heeft WEL gewerkt aan deze herontwikkeling. We gaan op deze locatie 74 appartementen, een gemeenschappelijke ruimte en 113 parkeerplaatsen bouwen. In de basis is dit complex gericht op senioren, maar voor een deel zal de doelgroep ook 18+ zijn. WEL vindt het belangrijk, ook in het kader van mantelzorg, om gemengde complexen te realiseren. Verwachte start van de bouw is begin 2017, verwachte oplevering is mei 2018.

Het Withof appartementencomplex WEL heeft de locatie voor het appartementencomplex naast Het Withofklooster sinds 2005 in bezit. De oorspronkelijke bebouwing is gesloopt en het terrein ligt braak in afwachting van de ontwikkeling van een appartementencomplex van circa tachtig eenheden. We verwachten hier te gaan bouwen in 2019 en de eerste woningen op te leveren in 2020. Grondposities In 2015 heeft WEL een kavel van 296 m2 aan de Helblokstraat verkocht aan Gemeente EttenLeur. Op dit moment heeft WEL drie grondposities. De grond in De Streek is in 2015 gekocht, maar nog niet afgenomen. Overzicht grondposities WEL in 2015 Project Wijk Verwachte start bouw De Streek De Streek 2016 Juvenaatlaan Sanderbanken Begin 2017 (Zonnestad) Het Withof Grauwe Polder 2019

Grondbezit WEL Nee Ja

Oppervlak (m2) + 14.000 8.100

Gepland aantal woningen + 120 74

Ja

14.990

80

11


Eensgezins woning

Appartement

Senioren woning

Begeleid wonen

Totaal huur-woningen

Parkeren

Koop Goedkoop

Overig

Totaal verhuureenheden

Koopgarant

Koopstart

Totaal

1.4. Woningbezit WEL Bezit WEL op 31 december 2015 (geconsolideerd) Wijk

Baai

450

0

37

0

487

3

7

1

498

4

1

503

Banakkers

268

56

246

25

595

89

0

10

694

0

0

694

Centrum Oost

328

154

163

17

662

78

0

7

747

14

1

762

Centrum West

160

0

48

1

209

0

0

1

210

0

3

213

Etten-Leur Noord

132

34

36

2

204

6

0

2

212

0

0

212

Grauwe Polder

497

133

122

43

795

74

5

11

885

10

1

896

Grient

184

0

0

0

184

0

0

0

184

0

0

184

Hoge Neerstraat

142

0

0

0

142

0

0

0

142

0

0

142

Hooghuis

667

43

59

0

769

17

1

4

791

0

1

792

62

13

63

0

138

0

8

4

150

0

0

150

Sanderbanken

248

68

42

18

376

0

0

1

377

3

0

380

Schoenmakershoek

180

115

217

25

537

0

54

6

597

104

3

704

1

0

171

0

172

0

1

4

177

0

0

177

3.319

616

1.204

131

5.270

267

76

51

5.664

135

10

5.809

Keen

Overig (buiten E-L) Totaal

1.5. Koopwoningen Gunstige verkoopmarkt We streefden er in 2015 naar veertig woningen van ons bestaande bezit te verkopen, tien meer dan in voorgaande jaren. WEL verkoopt woningen om geld beschikbaar te hebben voor nieuwbouw en beheer. In 2015 verliep de verkoop van deze woningen vlot. Dit had verschillende oorzaken. We leverden in 2015 geen nieuwbouwkoopwoningen op. De markt was aantrekkelijk voor kopers door de lage rente en de aantrekkende economie. Bovendien boden we een grote groep zittende huurders aan hun huurwoning te kopen. Waar voorgaande jaren de respons soms minimaal was, kochten in 2015 zeventien huurders hun eigen huurwoning. Woningverkoop stopgezet Omdat we in de zomer ons voorgenomen quotum van veertig woningen al bereikten, hebben we besloten per 1 september 2015 de verkoop stil te leggen. De woningen die op dat moment te koop stonden, hebben we uit de verkoop gehaald en te huur aangeboden aan statushouders, urgente en reguliere woningzoekenden. In 2016 verkopen we opnieuw woningen uit ons bestaande bezit, maar veel minder - streven is maximaal tien -, omdat de vraag naar huurwoningen verder toeneemt.

12

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Koopstart en andere koopconstructies Kopen was in 2015 voor een grote groep weer haalbaar. Daarom hebben wij relatief weinig woningen te koop aangeboden met een koopconstructie zoals Koopstart. Kopers krijgen bij Koopstart een korting van maximaal 3.000 euro. In tegenstelling tot het vergelijkbare Koopgarant heeft WEL bij Koopstart geen terugkoopverplichting, waardoor die variant voor WEL financieel aantrekkelijker is; de verkochte woningen blijven niet op de balans staan. Uiteindelijk zijn twee woningen verkocht met Koopstart, aan mensen die zonder deze korting de woning niet zelfstandig konden kopen. We kochten zes woningen terug die we ooit met Koopgarant of een MGE-constructie hadden verkocht. Vijf woningen verkochten we door zonder speciale koopconstructies. De woning aan Jeroen Boschstraat 3 voegden we weer toe aan ons (verhuur)bezit, omdat deze woning qua ligging en huurprijs in een segment valt waarin het aanbod krap is. Verkoop bestaand bezit WEL in 2015 Reguliere verkoop bestaande huurwoningen

49

Verkoop bestaande huurwoningen met Koopstart

2

Verkoop KGK-gronden

4

Verkoop bouwgrond Regulier verkoop van voormalig Koopgarant/MGEwoningen

1

Overige verkopen

2

Totaal

4 62

1.6. Zakelijk vastgoed Vraag naar zakelijke ruimten Landelijk neemt de leegstand van kantoren nog steeds toe. In Etten-Leur hadden wij in 2015 weinig te klagen over de verhuur van ons zakelijk vastgoed. Alleen de commerciële ruimte aan de Valpoort naast de ING staat leeg. Veel van onze huidige huurders zijn langs geweest om te praten over aanpassing van hun huurcontract. Hierin hebben wij via maatwerk naar een win-winsituatie gezocht. Grote kapel Withof verhuurd Heel content waren we dat we in 2015 een invulling hebben gevonden voor de grote kapel op Het Withofterrein. J&T Fitness huurt deze ruimte sinds november 2015. We hebben met alle betrokkenen en omwonenden contact gezocht om deze keuze toe te lichten. Dit leidde tot een voorspoedig verloop van de procedure om het bestemmingsplan te wijzigen. De congregatiekapel is in 2015 tijdelijk verhuurd aan de Herbergier. Omdat die huurder in de loop van 2015 een definitief onderkomen heeft gevonden in het Adamahuis, ook in Het Withof, zoeken we in 2016 een verdere invulling voor deze kleine kapel. Op deze kapel na is heel het Withof nu verhuurd. Activiteitencentrum Het Turfschip De exploitant H-int MFA van Het Turfschip heeft na een proefjaar besloten om opnieuw een huurovereenkomst met ons te sluiten. Een rendabele exploitatie blijft lastig, te meer omdat de gebruikersvergoeding die begin 2015 was ingevoerd, weer werd teruggedraaid. Dit gebeurde in overleg tussen de sociaal-culturele verenigingen die het gebouw gebruiken, de gemeente en de exploitant. Verenigingen kunnen Het Turfschip nu weer gratis gebruiken. In 2015 heeft de exploitant hard gewerkt aan het verbeteren van de relatie met de sociaalculturele verenigingen. Onduidelijkheden over het gebruik zijn weggenomen door gebruiksvoorwaarden op te stellen en samenwerkingsovereenkomsten zijn waar nodig opnieuw

13

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 afgesloten. Met de Katholieke Bond van Ouderen (KBO), de grootste gebruiker, heeft H-int MFA een gebruiksovereenkomst gesloten. In december concludeerden alle combipartners dat het multifunctioneel gebruik van Het Turfschip en de onderlinge samenwerking tussen de exploitant, Avoord Zorg en Wonen en de Brede School onvoldoende uit de verf is gekomen en de oorspronkelijke doelstelling niet is bereikt. Desondanks zijn de combipartners positief over de toekomst. Ze zien voldoende kansen om de samenwerking en daarmee het gebruik van de multifunctionele accommodatie te vergroten. De eerste afspraken hiervoor zijn inmiddels gemaakt. Boshoeve De zorginstelling waarmee WEL en mede-eigenaar Thuisvester in vergevorderd overleg waren over de verkoop van De Boshoeve, ging in 2015 failliet door achterstallige betaling van pgb-geld. De zorgorganisatie maakte direct een doorstart en vond zelfs een nieuwe investeerder. Maar het oorspronkelijke investeringsplan bleek niet meer afdoende, omdat de brandweer aanvullende eisen op tafel legde voor de brandveiligheid. Ook moet het bestemmingsplan nog worden aangepast. Hierover zijn we in overleg met de gemeente Zundert. Er is zicht op dat we het pand in 2016 kunnen verkopen. De Boshoeve, in de bosrijke omgeving tussen Etten-Leur en Rijsbergen, staat leeg sinds het faillissement van het conferentiecentrum in 2013.

1.7. Scheiding DAEB en niet-DAEB De nieuwe Woningwet brengt radicale veranderingen met zich mee. Een daarvan is dat corporaties verplicht zijn hun activiteiten te splitsen in DAEB- en niet-DAEB. DAEB staat voor diensten van algemeen economisch belang. Daaronder valt het bouwen, verhuren en beheren van socialehuurwoningen (huurprijs onder 710 euro), voorzien in een bepaalde vorm van maatschappelijk vastgoed en beperkte maatregelen om de leefbaarheid te verbeteren. Als nietDAEB beschouwt de Woningwet activiteiten die tot nu toe wel tot het pakket van woningcorporaties hoorden, zoals zorgen voor middeldure huurwoningen of betaalbare koopwoningen. Corporaties kunnen ervoor kiezen de activiteiten alleen administratief te scheiden of volledig juridisch te splitsen. Bij een administratieve scheiding moeten nieuwe niet-DAEB-activiteiten telkens voldoen aan een strenge markttoets, waarbij onder meer eerst wordt bekeken of een commerciële partij interesse heeft om de activiteit uit te voeren. Bij een juridische splitsing wordt die markttoets eenmalig toegepast, op de bestaande activiteiten, op het moment van splitsing. Een projectgroep van WEL boog zich in 2015 over de consequenties van de Woningwet voor WEL en dus ook over de scheiding DAEB / niet-DAEB. De splitsing vergt veel juridisch en financieel denken uitvoeringswerk. Voor 1 januari 2017 moeten we een voorstel aan de minister van Wonen voorleggen. Dat voorstel moet voorzien zijn van de visie van de Huurders Belangen Vereniging (HBV) en de gemeente.

14


15

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 HOOFDSTUK 2. BETAALBAARHEID

Onze plannen voor 2015 Het nieuwe huurprijsbeleid toepassen, waarbij we de betaalbaarheid voor onze huurders zoveel mogelijk borgen Budgetcoaching invoeren Pilotproject woonlastenadvies uitvoeren met het rekeninstrument ‘Woonlasten in beeld’

Uitgevoerd in 2015 Nee


Ja Nee

2.3. 2.3.

De nieuwe Woningwet die op 1 juli 2015 van kracht werd, legt corporaties en woningzoekenden beperkingen op. Woningen moeten toegewezen worden volgens strikte inkomenseisen. De huurmatiging door het Huurakkoord tussen Aedes en de Woonbond is op korte termijn goed voor de huurders, maar beperkt de investeringsruimte van corporaties. Ook WEL ziet dat het nodig is voor huurders om de huurverhoging te beperken. Dat deden we dus in 2015. Om te voorkomen dat huurders in betalingsmoeilijkheden komen, startte WEL samen met welzijnsorganisatie Surplus bovendien een veelomvattende Budgetcoaching.

2.1.

Huurprijsbeleid

Landelijk beleid blokkeert lokaal beleid Al enkele jaren werken we aan een nieuw meerjarenhuurprijsbeleid. We trekken hierbij samen op met de Huurders Belangen Vereniging (HBV). Lastig is dat er vanuit Den Haag telkens nieuwe randvoorwaarden, verplichtingen en regels komen. Het is daardoor vrijwel onmogelijk een consequent beleid te voeren en keuzes te maken die lokaal, voor de huurders in Etten-Leur en omgeving, het beste uitpakken. De Woningwet, het Huurakkoord en de aanvulling van minister Blok op het Huurakkoord stonden het opstellen van een meerjarenhuurprijsbeleid in 2015 in de weg. In 2016 staat het opnieuw op de agenda bij WEL en de HBV.

Huurakkoord In juni 2015, nog voor de nieuwe Woningwet van kracht werd, sloten brancheorganisatie Aedes en huurdersorganisatie Woonbond een akkoord waarin zij afspraken maakten om het huurprijsbeleid te matigen en de huurprijs van woningen meer te koppelen aan de kwaliteit in plaats van aan het inkomen van de huurder, via de zogenaamde huursombenadering. De huursombenadering houdt in dat in de toekomst de gemiddelde huurstijging per corporatie niet hoger mag zijn dan de inflatie plus één procent. Binnen deze huursom mogen corporaties afhankelijk van de kwaliteit van de woning, huurstijgingen doorvoeren tot maximaal 2,5 procent. Later in het jaar kwam als aanvulling op het huurakkoord het voorstel van een vijfjaarlijkse inkomenstoets, om goedkoop scheefwonen te voorkomen. Als blijkt dat het inkomen van een zittende huurder te hoog is om nog in aanmerking te komen voor huurtoeslag, mogen corporaties de huur extra verhogen. Voor de betreffende huurders is dat wrang, omdat hun woonlasten zo dubbel stijgen. De Tweede Kamer heeft begin februari 2016 ingestemd met een wetsvoorstel dat vanaf 2017.uitgaat van een jaarlijkse inkomenstoets Voor de huurders is de huurmatiging op korte termijn gunstig. Voor WEL betekent het huurakkoord dat er minder inkomsten binnenkomen, zodat er minder geld voor investeringen is. We verwachten dat we dit zo kunnen opvangen dat het de plannen voor nieuwbouw niet schaadt.

16


Passend toewijzen Op 1 juli 2015 trad de nieuwe Woningwet in werking. Deze wet heeft ingrijpende consequenties. Een van de nieuwe verplichtingen is ‘passend toewijzen’, een koppeling tussen inkomen en huurprijs. Dit betekent dat vanaf 1 januari 2016 woningzoekenden alleen een woning kunnen huren waarvan de huurprijs precies bij hun inkomen past. Minstens 95 procent van de woningzoekenden die gezien hun inkomen recht hebben op huurtoeslag moeten vanaf 1 januari 2016 in een woning terecht kunnen komen met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. In 2015 was die grens voor een één- of tweepersoonshuishouden 576,87 euro. Voor een drie- en meerpersoonshuishoudens was dat 618,24 euro. Ongeveer twee derde van de huishoudens die van ons een huis gaan huren, heeft bij de start recht op huursubsidie. Dus twee derde van onze woningen moet een geschikte huurprijs voor die doelgroep hebben. WEL heeft wel voldoende woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens (710,68 euro), maar de aftoppingsgrenzen liggen een stuk lager dan de huurtoeslaggrens. Het effect van de nieuwe wetgeving is daarom dat WEL de streefhuurprijzen van een groot aantal woningen bij nieuwe verhuringen moet verlagen. Op termijn beperkt passend toewijzen voor WEL de ruimte om te investeren in nieuwbouw, duurzaamheid en leefbare wijken. WEL mag huurders daarnaast geen vergoeding meer geven voor voorzieningen die ze zelf in hun woning aanbrengen. Ook is er geen relatie meer tussen de prijs en de kwaliteit van de woningen. Daarnaast kan scheefhuur ontstaan, doordat het inkomen van huurders toeneemt terwijl ze in zo’n goedkope woning wonen; van de zittende huurders van WEL heeft slechts een derde recht op huurtoeslag. Op termijn bekijken we hoe we met deze knelpunten moeten omgaan. Vanaf 3 november bood WEL vrijkomende woningen in Klik voor Wonen aan volgens de nieuwe wettelijke regels. Omdat WEL voorstander is van naar inkomen gemengde wijken en keuzevrijheid voor huurders was de verdeling van inkomensgroepen over verschillende huurprijscategorieën in Etten-Leur anders dan de nieuwe wet voorschrijft. Vanaf 2016 kan de secundaire doelgroep niet meer terecht in de goedkope en betaalbare woningen, terwijl deze groep net als de primaire doelgroep geen hoog inkomen heeft. Voor de primaire doelgroep zijn de duurdere huurwoningen taboe. Verdeling verhuur over doelgroepen in 2015 (bron: Klik voor Wonen) Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar Geliberaliseerd < € 403,06 € 403,06 – € 576,87 – > € 710,68 € 576,87 € 710,68 Primaire 36 111 148 19 doelgroep* Secundaire 8 27 47 7 doelgroep** Midden 0 4 11 17 inkomen*** Hoog 0 1 4 33 inkomen**** Aantal 44 143 210 76 verhuringen

Totaal

314 89 32 38 473

*Primaire doelgroep: inkomen tot huurtoeslaggrens, komt in aanmerking voor huurtoeslag **Secundaire doelgroep: inkomen boven huurtoeslaggrens (krijgt geen huurtoeslag), maar niet meer dan EU-norm (in 2015 34.911 euro per jaar). ***Middeninkomen: tussen EU-norm en 44.316 euro per jaar. ****Hoog inkomen: boven 44.316 euro per jaar.

17

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 2.2.

Huurprijzen in 2015

Lagere huurverhoging Corporaties mogen eens per jaar de huur verhogen. De afgelopen twee jaren voerde WEL de maximaal toegestane huurverhogingen door, om te kunnen voldoen aan alle extra financiële verplichtingen zoals de verhuurderheffing van de overheid en de saneringssteun voor corporaties in zwaar weer. WEL wilde dit in 2015 als het enigszins kon voorkomen, omdat nogal wat huurders moeite hebben met het betalen van de huur en de huurverhogingen. Ook de HBV adviseerde WEL nadrukkelijk om de lagere inkomens te ontzien. Aan deze oproep heeft WEL gehoor gegeven door de huurverhoging in 2015 te matigen en met name de lagere inkomens een lagere huurverhoging te geven. De maximale huurverhoging voor laagste inkomensgroep was 2,5 procent, voor de middengroep drie procent en voor de hoogste vijf procent. Wij hebben voor de laagste twee inkomensgroepen de huurverhoging respectievelijk een procent en half procent gematigd. WEL heeft op 1 juli 2015 in totaal een gemiddelde huurverhoging doorgevoerd van 2,1 procent. Ook lukte het om vast te houden aan het nieuwe streefhuurbeleid dat we eind 2014 invoerden: we vragen gemiddeld niet meer dan tachtig procent van de huurprijs die maximaal is toegestaan. Dat het Centraal Fonds Volkshuisvesting vaststelde dat corporaties in 2015 geen saneringssteun hoefden te betalen heeft daarbij geholpen. Verdeling huurverhoging WEL over inkomensgroepen Inkomensgroep Inflatie Opslag Totale huurverhoging Tot €34.229 1% 0,5 % 1,5 % € 34.229 - € 43.786 1% 1,5 % 2,5 % Meer dan € 43.786 1% 4,0 % 5,0 %

Aantal huishoudens 3.858 414 502

Bezwaarschriften In totaal hebben zestig huurders bij WEL schriftelijk bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging van 1 juli 2015, beduidend minder dan in 2014 (100) en 2013 (130). Met de meeste huurders is een akkoord bereikt. WEL heeft negentien huurders een lagere huurverhoging gegeven omdat ze nieuwe inkomens- of huishoudensgegevens aanleverden. Slechts achttien bezwaren zijn voorgelegd aan de Huurcommissie. In alle gevallen heeft de Huurcommissie aangegeven dat de voorstellen voor huurverhoging van WEL redelijk waren. Huurverlaging door aanpassing puntenstelsel Het wettelijk woningwaarderingsstelsel (WWS) is sinds 1 oktober 2015 veranderd. De waarde van de woning zoals die vanuit de Wet Onroerende Zaken (WOZ) wordt vastgesteld, is onderdeel gaan uitmaken van dit puntenstelsel. De meeste woningen van WEL kregen hierdoor meer punten in het WWS. De waarde van de WOZ in Etten-Leur is namelijk gunstig ten opzichte van die in de regio. Dit is te danken aan het jonge woningbezit van WEL en aan de populariteit van Etten-Leur onder kopers. Bij slechts vier woningen werd de maximale huurprijs lager dan de huidige huurprijs. Voor die woningen verlaagde WEL de huren. Dat moest met terugwerkende kracht tot juli 2015, dus vier huurders kregen vlak voor de jaarwisseling geld terug van WEL. Huurachterstand In totaal is de gemiddelde huurschuld in 2015 gedaald en zijn er ook minder huurders met een huurachterstand. Maar dat is inclusief de vertrokken huurders. Huurachterstand 31 december 2015 31 december 2014 (Ex) huurders met 402 455 betalingsachterstand Gemiddelde huurschuld

€ 1.920,98

€ 1.974,42

18

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Het aantal huidige huurders met een betalingsachterstand daalde ook van 298 in 2014 naar 274 in 2015, maar de gemiddelde schuld ging respectievelijk van € 917 naar € 969. Ontruimingen In 2015 kregen 59 huurders een aanzegging om hun woning te ontruimen. Uiteindelijk zijn zes huisuitzettingen doorgegaan, onder meer bij twee woningen waar hennep werd gekweekt. Zes huurders voorkwamen ontruiming door de hele schuld alsnog te betalen, met 23 huurders hebben we een goede betalingsregeling kunnen afspreken, bij zeventien huurders is de ontruimingsdatum verzet terwijl we wachten of ze de gemaakte afspraken nakomen, vijf huurders hebben de sleutel van de woning voor de huisuitzetting ingeleverd en twee huurders waren met de noorderzon vertrokken. Het aantal ontruimingen is lager dan voorgaande jaren. In 2014 hadden we 41 aanzeggingen tot ontruimingen, waarvan er negen zijn doorgegaan. In 2013 waren er vijftig aanzeggingen tot ontruiming en zijn er veertien doorgegaan.

2.3.

Hulp aan huurders

Budgetcoaching Samen met de gemeente is WEL opdrachtgever voor Surplus Welzijn om Budgetcoaching op te zetten. Budgetcoaching startte in juli 2015. Het is gratis en voor alle inwoners van Etten-Leur. Ons doel is dat mensen die in financiële problemen dreigen te komen op tijd geholpen worden door gespecialiseerde vrijwilligers. Dit gebeurt onder meer met ondersteuning bij de administratie van het huishouden, workshops en individuele begeleiding, in twee gradaties: licht en kortdurend of intensief. Als deze hulp door vrijwilligers niet voldoende is, kunnen mensen via Budgetcoaching terecht voor schuldhulpverlening of voor psychosociale hulp. Ook deze twee trajecten worden begeleid door een vrijwilliger, maar daarnaast zijn er professionele hulpverleners bij betrokken, die de eindverantwoordelijkheid dragen. Een professionele kracht van Surplus coördineert de inzet en opleiding van de vrijwilligers. Sinds de invoering heeft WEL zeventien huishoudens verwezen naar de lichtere vormen van budgetcoaching. Daardoor hoefden nog maar 37 huishoudens begeleid te worden met (schuld) hulpverlening. Aanmeldingen voor schuldhulpverlening 2015 2014 2013 37 46 40

2012 47

2011 48

Minder huurverhoging bij financiële problemen Met de HBV is afgesproken dat huurders een lagere of geen huurverhoging krijgen als ze kunnen aantonen dat zij door de huurverhoging in financiële problemen komen. Twaalf huurders gaven in 2015 bij WEL aan dat ze van dit sociaal vangnet gebruik wilden maken. Surplus Welzijn beoordeelt die aanvragen en kan zo nodig sociale begeleiding bieden. Vier huurders zijn bij Surplus langs geweest. Surplus adviseerde WEL om de huurverhoging bij één huurder te handhaven, bij één te verlagen en bij twee niet door te laten gaan. WEL heeft deze adviezen overgenomen. Pilotproject woonlastenadvies In 2015 hebben we geen pilot woonlastenadvies gedaan. In de planning was wel opgenomen om hier bij onderhoudsprojecten mee te experimenteren maar de ontwikkelaar van de software heeft het product niet verder door ontwikkeld.

19


20

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 HOOFDSTUK 3. KWALITEIT

Onze plannen voor 2015 Bezuinigingen op onderhoud realiseren, met zo beperkt mogelijk kwaliteitsverlies. Streven naar een gemiddeld energielabel B voor onze woningen in 2020. Starten met upgraden van tenminste één woongebouw naar minimaal C/D.



ja

3.2.

Bij duurzaamheid denken we aan bouwkwaliteit, comfort, woongenot, energiezuinigheid, levensloopbestendigheid en woonlasten. WEL streeft weliswaar naar bezuinigingen op onderhoud, maar zonder aan kwaliteit in te boeten. We leggen daarnaast al een aantal jaar de nadruk op het terugbrengen van woonlasten, door te zorgen voor energiezuinige nieuwbouw en onderhoudsmaatregelen. In 2015 sloeg het klimaat echter om; investeren in energiebesparing werd voor de langere termijn minder vanzelfsprekend, door een lage energieprijs en verschillende overheidsmaatregelen.

3.1. Onderhoud Goed onderhoud tegen lagere prijs In 2015 hebben we opnieuw gekeken hoe we het onderhoud op een goed niveau kunnen houden tegen lagere kosten. Begin 2015 evalueerden we de nieuwe manier van schilderwerk inkopen in 2014, namelijk niet meer werken met vaste leveranciers, maar alles aanbesteden en kiezen voor wisselende partners, die met elkaar concurreren. De kwaliteit houden we op peil met kwaliteitshandboeken en controles. De methode leverde gunstigere prijzen op dan begroot. We hebben deze aanpak in 2015 voortgezet, niet alleen voor schilderwerk, maar ook voor andere grote projecten, zoals groot onderhoud aan de Tubahof. De kosten voor dagelijks onderhoud vielen dertien procent lager uit dan begroot. Onderhoudscontracten met collega’s In 2015 hebben we een aantal onderhoudscontracten opnieuw afgesloten, onder meer voor onderhoud aan cv-ketels, liftonderhoud, -keuringen en -beheer, voor automatische deuropeners en poorten. We wisten scherpere prijzen te bedingen. We probeerden zoveel mogelijk volume te bereiken, zodat we een goede prijs kunnen afspreken. Hiervoor werkten we samen met een aantal Zeeuwse corporaties. Ook vonden we in 2015 aansluiting bij Lente, een inkoopsamenwerking tussen een aantal Brabantse corporaties, wat geografisch meer voor de hand ligt. Pilot onderhoud bij verhuizingen Tijdens een pilot van 1 maart tot 1 september 2015 voerde WEL in zes wijken bij de woningen met een huurprijs tot 710,68 euro waar bewoners korter dan vijftien jaar hadden gewoond maar één controle bij mutatie uit, in plaats van twee. Ook verviel het standaardonderhoud bij verhuizingen. De mutatiekosten daalden, maar dat komt ook omdat er woningen zijn verkocht. Het aantal reparatieverzoeken is niet toegenomen. De tevredenheid is niet afgenomen. De woning werd niet veel vaker geweigerd. De gemiddelde leegstand daalde van 38 dagen naar 20 dagen. En er kwam tijd vrij bij de vaklieden. Die resultaten stemden tevreden. Uit de pilot kwam de aanbeveling klanten meer zelf te laten bepalen of een voorcontrole gewenst is. In 2016 onderzoeken we daarom hoe we een nieuwe huurder meer regie kunnen geven over het onderhoud bij mutatie. Wel blijven we twee controles doen bij duurdere huurwoningen en bij woningen waar huurders meer dan zeven jaar hebben gewoond.

21

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Groot onderhoud Tubahof e.o. In 2015 startte de voorbereiding van het groot onderhoud aan 79 woningen aan de Tubahof en omgeving. We maken de woningen onder meer energiezuiniger. De woning op Klaroenring 18 werd een voorbeeldwoning, waarin alles te zien was waarvoor bewoners konden kiezen, zoals zonnepanelen en een zonneboiler. We hebben een klantenpanel samengesteld met vertegenwoordigers van de bewoners en leden van de HBV. Met dit panel hebben we gebreken van de woningen besproken en de opmerkingen zijn verwerkt in het project. Inmiddels hebben alle bewoners ja gezegd tegen de energiebesparende maatregelen (zeventig procent is een voorwaarde om aan de slag te kunnen). Aannemersbedrijf Rasenberg Terheijden is begin 2016 gestart met de uitvoering. Preventief ketels vervangen In het najaar kregen we beduidend meer klachten over een bepaald type cv ketel (Radson). Om te voorkomen dat klanten last ondervinden van slecht functionerende verwarmingsketels, hebben we installateurs de opdracht gegeven om deze ketels versneld te inspecteren. Dit is gedaan en een klein aantal ketels is direct na inspectie uit voorzorg vervangen. Alle andere 332 ketels van dit merk worden in 2016 vervangen. Planmatig onderhoud in 2015  Installaties o Ruim 300 cv-ketels vervangen, waarvan veel Radsonketels voortijdig, omdat ze de beloofde levensduur van twintig jaar niet halen. o 400 units voor mechanische ventilatie vervangen. o Onderhoud aan zestien liften (buffer kooi, kooibekleding, drukpaneel in de lift, besturingssysteem en noodverlichting). o Onderhoud aan complexe (elektrische) installaties op het gebied van verwarming, voldoen aan voorschriften van de brandweer bij brandmeldinstallaties, Legionellabeheer.  Schilderwerk Schilderwerk aan ongeveer 750 woningen en objecten.  Dakbedekking Heggemus Verouderde PVC-dakbedekking begroeid met Sedum bij twaalf woningen aan de Heggemus zijn vervangen door nieuwe dakbedekking, met nieuwe vetplanten.  Onderhoud daken Geerkade en Karnsberg Na lekkages zijn de dakramen van de woningen aan de Karnsberg opnieuw gelegd en hebben de dakramen van complex Geerkade een onderhoudsbeurt gekregen. Alle oude rode dakpannen van dit complex zijn vervangen en de dakkapellen zijn voorzien van nieuwe zinken dakbedekking. Het authentieke beeld van het complex en de achterliggende berging is bij de ingreep behouden gebleven.  Keukens Bosuil/Havik vervangen Versleten keukenblokken van complex Havik en Bosuil zijn vervangen bij 18 van de 23 woningen, waar de bewoners instemden in met de vervanging. De bewoners hebben hun eigen kleuren voor de keukens mogen kiezen.  Brievenbussen vervangen Postkasten van complex Anna van Berchemlaan 12 t/m 34, Bosuil en woningen aan de Kwikstaart en Koolmees zijn vervangen, omdat de oude roestten. De spreekluisterverbinding met de woningen is vervangen bij de Anna van Berchemlaan, omdat die slecht functioneerde.  Herstel Balkons Rode Poort Balkons met betonrot, achter de woningen aan de Rode Poort, zijn door een betonreparatiebedrijf hersteld en daarna opnieuw geschilderd. Problemen Meidoornflat Bij de bovenste galerijplaat van de Meidoornflat ontstonden scheuren. Gedurende het onderzoek naar de oorzaak van dit probleem hebben we maatregelen getroffen. Eind oktober hebben we uit voorzorg stempels laten plaatsen onder een deel van de galerijen.

22

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 De bouwer en de constructeur zijn, samen met een onafhankelijk onderzoeksbureau, in gesprek om tot een structurele oplossing te komen. Reparatiekosten beperken WEL voert de reparaties, die normaal gesproken voor rekening van de huurder zijn, gratis uit. In 2015 hebben we samen met de HBV bekeken hoe we de kosten van deze reparaties kunnen beperken, terwijl de klanten toch een goede service blijven ervaren. We halen de grootste kostenposten, glasherstel en rioolontstopping, in de loop van 2016 uit het gratis pakket, de overige reparaties blijven vooralsnog gratis. Huurders kunnen zich voor glasschade verzekeren als ze dat willen, rioolverstopping kunnen ze grotendeels zelf voorkomen. De HBV is het eens met dit voorstel. WEL bespaart zo naar verwachting 80.000 euro per jaar op het dagelijks onderhoud.

3.2. Investeren in duurzaamheid Tubahof en De Baai In 2015 zijn we gestart met de voorbereiding van twee duurzaamheidsprojecten, in de Tubahof en in De Baai. In de Tubahof combineren we de energiebesparende maatregelen met groot onderhoud aan de buiten- en binnenkant van 79 woningen. We plaatsen bijvoorbeeld zonneboilers of zonnepanelen. Streven is om het energielabel van de woningen aan de Tubahof gemiddeld van D naar A te brengen. In De Baai zullen we bij 155 woningen energetische maatregelen nemen, zoals daken spouwisolatie. Zonder groot onderhoud, omdat de woningen daar nog niet aan toe zijn. In het totaal gaat het om een investering van elf miljoen euro. Met de uitvoering van beide projecten verwachten we in 2016 te starten. De definitieve aantallen woningen zijn afhankelijk van de deelname van de bewoners. Uitstekende energie index In het najaar van 2013 heeft Aedes namens de woningcorporaties het Energieakkoord ondertekend. In 2050 moet de gebouwde omgeving energieneutraal zijn. Het eerste tussenstation is 2020. Gemiddeld moet het energielabel van sociale huurwoningen op dat moment energielabel B zijn. Energielabel B staat voor een energie index tussen 1,2 en 1,4. Om te monitoren waar de corporaties staan, heeft Aedes een benchmark ingevoerd: SHAERE. Op dit moment heeft WEL een gemiddeld energielabel C. In de loop van het jaar kregen we de resultaten uit SHAERE terug: de index stond voor ons op 1 januari 2015 op 1,55. Op 1 januari 2014 was dit nog 1,66. De forse vooruitgang is te danken aan het feit dat de gunstige energie index van de nieuwbouwwoningen die WEL afgelopen jaren opleverde is verwerkt in SHAERE. WEL heeft binnen SHAERE hierdoor verreweg de grootste stap gemaakt en ontving hiervoor de eerste prijs uit handen van de Groene Huisvesters. De 130 nieuwbouwwoningen die WEL in 2015 opleverde zijn nog niet in SHAERE verwerkt. Extra investeren Eind 2014 zijn verschillende scenario’s doorgerekend om te kijken hoe WEL op de meest efficiënte en economisch gunstige wijze het beoogde resultaat kan behalen. De uitkomst van dit onderzoek was dat WEL fors dient te investeren de komende jaren; we zouden maar liefst zeshonderd woningen extra energetisch moeten verbeteren, bovenop de vierhonderd waarvoor we al energiebesparende aanpassingen hebben gepland in ons meerjarenonderhoudsplan. Omstandigheden zoals bijvoorbeeld de energieprijs en regelgeving bepalen mee of dit haalbaar is. Zonnepanelen Het in 2015 opgeleverde nieuwbouwcomplex Leurse Dijk is het eerste appartementencomplex van WEL met zonnepanelen voor de elektriciteit van de liften en de algemene ruimtes.

23

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Woonlastenmodule De woonlastenmodule in Klik voor Wonen geeft woningzoekenden een prognose van de totale woonlasten van de aangeboden woningen, dus inclusief energiekosten. Leverancier Vabi heeft de woonlastenmodule in 2015 verder ontwikkeld. Hierdoor kunnen we een woningzoekende adviseren of het verstandig is om een bepaalde woning te huren, omdat de woonlastenmodule de relatie kan berekenen tussen de persoonlijke omstandigheden zoals gezinsgrootte en de energiekosten. Met de corporaties in Klik voor Wonen kijken we hoe we dit verder oppakken. Woonlastencalculator De woonlastencalculator, waarmee huurders de woonlasten van hun huidige woning kunnen berekenen, is niet ontwikkeld, omdat Vabi gekozen heeft voor het verder uitwerken van de woonlastenmodule.

3.3. Ontwikkelingen wko-installaties en Warmtewet Vijfde wko-installatie Wko-installaties slaan warmte- en koudeoverschotten op in de bodem om ze op een later moment te benutten. Sinds 2005 had WEL al vier collectieve wko-installaties (Kloostergaard, Anbarg, Torenpad & De Wachter, Contrefort & Crispijn) in bezit en beheer. In 2015 nam WEL de vijfde in gebruik, in het project aan de Leurse Dijk. De collectieve wko-installatie zorgt hier alleen voor koeling. De huizen hebben een conventionele, individuele verwarming. WEL is ook mede-eigenaar van een wko in Zevenbergen, maar het beheer en de bijbehorende verplichtingen zijn in handen van Surplus. Beheer naar expert De wko-installaties zijn bezit van WEL Diensten bv. Dit maakt WEL formeel energieleverancier. De Warmtewet uit 2014 heeft voor het eerst regels opgesteld voor de kwaliteit en expertise die dergelijke energieleveranciers in huis moeten hebben. We startten in 2014 met de selectie van een partij die ons de nodige expertise zou kunnen geven. In 2015 kozen we ervoor het beheer van de wko-installaties in handen te geven van Vaanster uit Bilthoven, dat al meer dan tien jaar duurzame energiecentrales ontwikkelt en beheert. Individuele energiecontracten De Warmtewet was aanleiding voor WEL om te kiezen voor individuele contracten tussen WEL Diensten bv en de huurders, voor de verwarming en koeling van hun woning. Daarmee is voor iedere huurder afzonderlijk veel transparanter waar hij aan toe is en de verantwoordelijkheden zijn formeel geregeld. Met de HBV en vertegenwoordigers van de complexen hebben we overlegd over de inhoud van de overeenkomst en de tarieven. Ondanks alle tijd, moeite en inzet van alle partijen is het niet gelukt om hierover in 2015 overeenstemming te bereiken. Met name de positie van de huurder (als energieafnemer) en de tarieven zijn belangrijkste obstakels. We verwachten het overleg in de eerste helft van 2016 af te ronden.

24


25

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 HOOFDSTUK 4. KLANT

Onze plannen voor 2015 Nieuw klantbeleid integreren in bedrijfsprocessen Digitale dienstverlening uitbreiden (online huur betalen en online afspraak maken) Appartementen Van Kuijckflat en Oderkerkparkflat aanpassen voor langer zelfstandig wonen, op basis van bewonersonderzoek in 2014 Bewonersonderzoek afronden voor langer zelfstandig wonen in Egelantier

Uitgevoerd in 2015 ja ja

Erover lezen in 4.1. 4.1.

ja

4.3.

ja

4.3.

Rond onze benadering van klanten en het huurbeleid kantelde de wereld in en om WEL. We richtten onze organisatie op een andere manier in, omdat we (voor)zien dat we een ander soort klanten krijgen en andere maatschappelijke taken, die een nieuwe benadering vragen en een kleinere bezetting. 4.1.

Nieuw klantbeleid doorgevoerd

Andere klanten Onze klant verandert. Onze doelgroep bestond voorheen veelal uit gezinnen die weliswaar een laag inkomen hadden, maar zich verder prima zelf redden. Tegenwoordig bestaat onze doelgroep steeds meer uit een- en tweepersoonshuishoudens. Steeds meer klanten hebben zorg nodig, maar moeten door het huidige overheidsbeleid wel zelfstandig wonen, zoals ouderen, mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking, mensen met psychiatrische problemen. Tenslotte komt er een nieuwe doelgroep bij: arbeidsmigranten uit Oost-Europa en - zeker vanaf 2015 vluchtelingen met een verblijfsstatus. Veel van onze klanten hebben betalingsproblemen. Ook hebben we bij de huidige klanten soms te maken met complexe vraagstukken door hun zorgbehoefte of onbekendheid met de Nederlandse taal en maatschappij. Dit alles maakte een nieuwe klantvisie, een nieuw klantbeleid en een nieuwe inrichting van de organisatie noodzakelijk. Organisatie gekanteld 2015 startte voor WEL met het aanpassen van de organisatie en de bedrijfsprocessen aan het nieuwe klantbeleid waarvoor we in 2014 kozen. De organisatie kantelde van een wijkgerichte aanpak naar een procesgerichte bedrijfsvoering. Van twee wijkteams en een serviceteam ging WEL naar drie procesteams: één voor klantcontacten, één voor sociaal beheer en één voor technisch beheer. Alle processen zijn snel, eenvoudig en eenduidig ingericht en ze kunnen digitaal doorlopen worden. Hiermee maakten we het voor de klant en voor ons zelf makkelijker. Niet alle klanten kunnen hiermee uit de voeten, en dat is ook niet nodig. Voor hen die dat niet kunnen of willen, bestaat de mogelijkheid om contact te hebben via de telefoon of balie. Voor de klanten die vanwege een zorgbehoefte of persoonlijke situatie (tijdelijk) hulp nodig hebben, leveren we maatwerk, afgestemd op wat de klant nodig heeft. Het proces om de organisatie zo om te vormen is in theorie in 2015 afgerond. In de praktijk moeten medewerkers, klanten en organisaties die met ons samenwerken nog aan de nieuwe inrichting wennen. Dat heeft tijd nodig. Digitale dienstverlening uitgebreid Voor het grootste deel van de klanten staat digitale dienstverlening centraal. Het is dé manier om snel, op elk gewenst moment en gewoon vanuit huis informatie te krijgen over huren of kopen van een woning of afspraken te maken, bijvoorbeeld voor een reparatie. De communicatie met deze klanten verloopt in de volgorde click-call-face; de website is de belangrijkste informatiebron. Hierdoor is het frontoffice mobieler; de balie hoeft minder bemand te zijn.

26


Voor deze klanten hebben we onze interactieve Mijn WEL-pagina’s in 2015 fors uitgebreid. Het verhuurproces verloopt sinds medio 2015 vrijwel helemaal digitaal. De klant kan via onze website de huuropbouw, de woningwaardering en het energielabel van zijn woning opvragen. Het is mogelijk geworden om openstaande posten in te zien en via iDeal te betalen, een betalingsregeling af te sluiten, een machtiging voor huurbetalingen aan te vragen en het bankrekeningnummer te wijzigen. Ook kan de klant via MijnWEL digitaal zijn huur opzeggen, medehuurderschap en inwoning aanvragen. Om de mogelijkheden van Mijn WEL aan de klant te verduidelijken, is een filmpje gemaakt. In 2014 activeerden 1.376 huurders hun account. In 2015 kwamen er 470 registraties bij.

4.2.

Beoordeling dienstverlening

Reputatie-onderzoek Om ons beleid te kunnen sturen op basis van wat huurders van ons vinden en willen, hielden we in maart 2015 een enquête. We wilden weten of de reputatie die we willen hebben overeenkomt met de reputatie die we werkelijk hebben. Die twee beelden bleken dicht bij elkaar te liggen. We legden 32 stellingen voor aan een grote groep (1.183) willekeurige huurders. Een kwart hiervan reageerde. We kregen hoge cijfers, vooral voor respect, betrouwbaarheid, het serieus omgaan met klanten en vakbekwaamheid. Onze huurders beoordeelden ons hier met een 7,8. Het laagst scoorden we op foutloze uitvoering (6,9), klanten meenemen in onze gedachtegang (6,8) en kwaliteit van de woningen (7). Tien huurders gaven aan met ons te willen doorpraten. Volgens hen heeft het niet foutloos uitvoeren van reparaties vooral te maken met de overdracht naar de partners waar wij mee werken. Komende periode onderzoeken we wat er precies misgaat. We kregen een aantal suggesties om huurders mee te nemen in onze gedachtegang, bijvoorbeeld via een open dag. Voor veel mensen is het onduidelijk welke werkzaamheden onze medewerkers doen. We hebben in september een open dag gehouden, maar de interesse hiervoor was klein. Het probleem met de woningkwaliteit zit niet zozeer in de staat van de woningen, maar in de huurprijs. De kwaliteit van de meeste huizen is de afgelopen jaren gelijk gebleven, terwijl de huurprijs elk jaar stijgt. Huurders vinden dit moeilijk te begrijpen. Voor ons ligt de belangrijke taak om goed uit te leggen hoe dit komt. KWH Huurlabel Het KWH Huurlabel is een certificering voor de kwaliteit van de dienstverlening. Het huurlabel is in 2015 opnieuw met twee jaar verlengd. Klanten gaven de kwaliteit van onze dienstverlening in 2015 een 7,4. Dat bleek uit de toetsing van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Per onderdeel: KWH-meting kwaliteit dienstverlening Contact

7,7

Woning zoeken

7,4

Nieuwe woning

7,6

Huur opzeggen

7,4

Reparaties

8,2

Onderhoud

7,8

Uiten ontevredenheid

5,8

Totaal

7,4

Een 7,4 is goed, maar de beoordeling is lager dan de 7,7 die we in 2014 kregen. Met KWH hebben we geanalyseerd hoe dit komt en wat eraan te doen valt.

27


Aedes benchmark In 2015 haalde WEL een BC-score bij de benchmark van brancheorganisatie Aedes. De benchmark laat zien hoe corporaties zich tot elkaar verhouden op het gebied van de kwaliteit van dienstverlening en de kosten. AA is de hoogste score CC de laagste. In 2014 had WEL een ABscore. Voor de mindere score op dienstverlening zochten we met KWH een verklaring. De Cscore voor kosten is waarschijnlijk eenmalig, die is te wijten aan de reorganisatievoorziening die in 2015 een deel van de bedrijfslasten vormde. Klachten Wie niet tevreden is met de manier waarop WEL met klachten omgaat, kan terecht bij de onafhankelijke klachtencommissie. In 2015 ontving de klachtencommissie tien klachten over WEL. Dat is meer dan de voorgaande jaren, maar acht ervan waren nog niet bij WEL geuit. Die klachten zijn daarom teruggelegd bij WEL. Zes daarvan heeft WEL inmiddels met de klager afgehandeld. Twee klachten heeft WEL nog in behandeling. De commissie behandelde één klacht. Deze klacht dateerde al uit 2009 en kwam in 2012 voor het eerst binnen bij de klachtencommissie. De verwarming met een wko-installatie in een appartement aan de Schipperstraat functioneerde ondanks verschillende onderzoeken en maatregelen door WEL niet naar behoren. De commissie adviseerde WEL een onafhankelijk ingenieursbureau opdracht te geven om het functioneren van de hele wko-installatie van het appartementencomplex te controleren, in de tussentijd extra verwarmingscapaciteit aan te bieden en ervoor te zorgen dat de huurders geen tegenstrijdige uitleg meer krijgen over het gebruik van de verwarmingsinstallatie in hun woning. WEL nam het volledige advies van de klachtencommissie over. De klacht die de klachtencommissie niet in behandeling heeft genomen ging over onderwerpen die niet door de klachtencommissie behandeld kunnen worden. Deze klacht behandelt WEL opnieuw. Klachtencommissie blijft De Klachtencommissie in Etten-Leur behandelt jaarlijks een of twee klachten. Daarom zochten we naar mogelijkheden om die behandeling bij een regionale klachtencommissie onder te brengen. Na ruim twee jaar onderzoek en onderhandelen besloot WEL in het najaar van 2015 niet aan te sluiten bij de Regionale Geschillencommissie in Dinteloord. De meerwaarde voor WEL verviel omdat de huurdersraden van de Bredase corporaties waarmee WEL de overstap wilde maken het niet zagen zitten. Aan de verlenging van de aanstelling van enkele leden van de klachtencommissie kwam door dit besluit een eind. Met ingang van 1 januari 2016 werden drie nieuwe leden benoemd:  mevrouw Terry Verbruggen  de heer Huib de Korte  mevrouw Lidwien Gottmer Zij vormen samen met de heer Yvo van Griensven (waarnemend voorzitter) de commissie.

4.3.

Woonwensen inventariseren

Aangepast aan seniorenwensen Samen met de bewoners, Surplus, Avoord en de gemeente zorgden we ervoor dat de Van Kuijckflat, de Oderkerkparkflat en de Egelantier beter worden ingericht voor kwetsbare ouderen. Dat gebeurde op basis van een onderzoek onder de bejaarde bewoners van de flats in 2014 en 2015. Zij gaven aan dat veiligheid en eenzaamheid de grootste knelpunten zijn. Sinds 2015 komt de wijkzuster vaker in de Van Kuijckflat en de Oderkerkparkflat. Surplus ontplooit er meer sociale activiteiten. WEL verbeterde de verlichting en maakte de gebouwen

28

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 toegankelijker voor rolstoelen. Bij de Egelantier gaan we met Avoord in 2016 een vervolg geven aan de onderzoeksresultaten.

4.4. Langer in eigen woning Woon Morgen Zonder Zorgen Met de workshop Woon Morgen Zonder Zorgen willen WEL, de HBV en de gemeente de zelfredzaamheid van senioren verbeteren, zowel in koop- als in huurwoningen. Voor het derde jaar achter elkaar werden workshops gehouden. In totaal vier, op wisselende locaties. Er namen 45 bewoners deel aan deze bijeenkomsten (41 huishoudens). Ongeveer een derde deel van de deelnemers huurt een woning. Deelnemers kregen praktische tips over kleine aanpassingen en hulpmiddelen om problemen op te lossen die ze in en rond hun woning kunnen tegenkomen als ze ouder worden. De workshops werden gehouden door vrijwilligers. Enigszins vergelijkbaar met Woon Morgen Zonder Zorgen is Wonen met Gemak. In lijn met de prestatieafspraken is een voorstel gelanceerd om bewoners van particuliere woningen te helpen bij het aanpassen van hun woning, zodat deze langer door hen bewoond kan blijven. De HBV was een van de initiatiefnemers.

29


30

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 HOOFDSTUK 5. ORGANISATIE

Onze plannen voor 2015 Organisatieaanpassingen doorvoeren, als vervolg op gemaakte beleidskeuzes. De organisatie en administratie aanpassen aan gewijzigde weten regelgeving. Besluit nemen over nieuw primair systeem (ICT). Doorgaan met scenarioplanning.



ja

5.2, 5.3.

ja ja

5.5. 5.2.

In 2015 werd WEL op een nieuwe leest geschoeid. We krompen de organisatie in en gooiden de bedrijfsprocessen over een andere boeg om klanten efficiënter en effectiever te kunnen helpen. Dat had grote impact op onze organisatie, waarvan de naweeën nog voelbaar zijn. De veranderingen door de nieuwe Woningwet deden daar nog een schepje boven op. Klanten vonden hun weg digitaal naar WEL. En onze organisatie is zo ook op hen ingericht. Ook zijn we beter toegesneden op de klant die meer aandacht nodig heeft.

5.1. Reorganisatie Minder mensen 2015 begon met een ingrijpende reorganisatie die in 2014 was voorbereid en die is besproken met de ondernemingsraad en de vakbonden. Doordat we minder nieuw bouwen dan in het verleden en meer diensten digitaal verlenen, kunnen we met minder mensen toe, ook bij het management en de staf. Vijf collega’s raakten hun baan kwijt. Geen van hen heeft een wwuitkering hoeven aanvragen. Ook voor de medewerkers die bleven was de impact groot, door het verlies van hun collega’s en omdat we de organisatie anders inrichtten: van wijkgerichte teams gingen we naar een tweesporenbeleid met procesgerichte teams voor verschillende types klanten. Dat vergt een andere inzet van competenties. Dit proces is snel verlopen, in de wens snel helderheid te bieden aan iedereen. In de loop van het jaar bleek dat het tempo te hoog lag. Het vergde tijd om te wennen aan de nieuwe structuur, de nieuwe taken en het extra werk dat van de vertrekkende collega’s moest worden overgenomen. Incidenteel hebben we oproepkrachten laten bijspringen, werk uitbesteed of achterwege gelaten, om de achterstanden weg te werken.

5.2. Strategisch beleid Woningwet en positie WEL De nieuwe Woningwet streeft ernaar dat corporaties zich beperken tot hun kerntaken. Dat zijn DAEB-woningen, een beperkte bijdrage aan maatschappelijk vastgoed en een beperkte bijdrage aan leefbaarheid. De wet biedt een kader om duidelijke keuzes te maken over wat we wel en niet tot onze verantwoordelijkheid hoeven te rekenen. Investeringen die tot het terrein van de gemeente behoren, zoals parkeerplaatsen of lantaarnpalen, en sponsoring zijn bijvoorbeeld taboe. WEL moet in 2016 een keus maken hoe in te spelen op de eisen van de nieuwe Woningwet. De wet biedt onder strikte voorwaarden mogelijkheden meer dan alleen DAEB te doen. WEL ziet voor zichzelf een taak in woningen voor de lagere middenklasse, in zorg voor het welzijn van onze klanten en voor leefbaarheid.

31

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Aangepast strategisch plan In 2015 werkten we aan een aangepast strategisch plan, dat alle plannen, zoals het Strategisch Voorraad Beheer, het Klantbeleid en de voorgenomen ICT-vernieuwing verbindt. Hierin staan onze visie op de klanten, onze missie, onze taken en de manier waarop we die aanpakken en onze organisatie erop aanpassen compact verwoord. Het belangrijkste is dat we mensen een thuis willen bieden. We werken aan genoeg, kwalitatief goede, betaalbare huizen, fijn wonen in de woning én fijn wonen in de buurt. In 2016 zal dit plan worden vastgesteld. In de loop van 2016 treedt WEL ermee naar buiten. Daarnaast blijven we werken met scenarioplanning. Vooruitlopend op het jaarplan beoordelen we in welk scenario we ons bevinden. Dit helpt ons met het bepalen van de koers voor dat jaar.

5.3. Governance Governancecode In 2015 stelde Aedes namens de corporaties een nieuwe governancecode op, die 1 mei van kracht werd. Commissarissen moeten strikter toezicht houden op de bestuurders, ze moeten huurders en gemeenten sterker betrekken bij het beleid, de geschiktheid van bestuurders en commissarissen wordt beter getoetst en hun educatie verplicht op peil gehouden. Voor commissarissen is de verantwoordelijkheid voor goed bestuur groter geworden. Deskundige controle op de bestuurders is een goede zaak, mits het toezicht niet te krampachtig wordt. WEL agendeert dit punt bij werving van RvC-leden, de bestuurder deelt veel en vroeg informatie met de RvC, WEL zorgt voor adequate procedures en zorgt dat deze worden nagekomen, bijvoorbeeld voor risicomanagement. WEL onderschreef de governancecode en werkte in 2015 aan de aanpassing van de statuten en reglementen om op deze code aan te sluiten. Dat ronden we in 2016 af. Striktere verantwoording De Woningwet verlangt veel informatie voor de verantwoording van het bestuur van WEL. We moeten onder meer Inspectie (ILT), Waarborgfonds, Rijk en gemeente voorzien van informatie. Daarnaast krijgen huurders inzicht in onze investeringsruimte, maar ook in onze taakomschrijving, zodat duidelijk is voor welke taken de gemeente verantwoordelijk is en in welke taken de corporaties moeten investeren. Ook krijgen gemeente en huurders een stem in ingrijpende strategische beslissingen zoals fusie. In 2016 streven we ernaar de verantwoording zoveel mogelijk te standaardiseren. Inspectie De Autoriteit woningcorporaties, die onder meer controleert of corporaties oneigenlijke taken uitvoeren, constateerde op basis van het vorige jaarverslag twee zaken die onder de nieuwe regels in strijd zijn met de taken van corporaties. De inspectie verordonneerde ons te stoppen met gunstige personeelshypotheken en onze activiteiten in Oekraïne te veilen. De hypotheken die personeelsleden bij WEL tegen een kortingsrente konden afsluiten, hebben we tegen gunstige voorwaarden kunnen oversluiten bij een bank. Onderzoek bevestigde wat we al wisten: onze financieringsgarantie in de Oekraïne, in 2009 afgegeven om de volkshuisvesting daar te verbeteren, heeft geen waarde meer. Veilen heeft dus geen zin. De garantie is in 2015 afgewaardeerd tot nul euro en daarmee is dit een gesloten boek.

32

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 5.4. Raad van commissarissen De samenstelling van de raad van commissarissen van Woonstichting Etten-Leur wijzigde in 2015. Met ingang van 1 januari 2015 stopte de heer J. Backx, per 1 februari 2015 stopte de heer G. Kersten en op 1 april 2015 eindigde de termijn van de heer P. Osendarp. Zij waren allen niet herbenoembaar. Per 1 februari 2015 zijn mevrouw K. Timmermans, de heer G. Lokerse en de heer K. van der Weijden toegetreden tot de raad. De nieuw toegetreden leden hebben een inwerkprogramma gevolgd om hen kennis te laten maken met elkaar, met WEL en met de stakeholders van WEL. Voor de raad van commissarissen was 2015 een jaar met, naast zijn reguliere taken als toezichthouder, een aantal bijzondere aandachtspunten. Zo boog de raad zich over de afronding van de reorganisatie binnen WEL, de samenwerking met woningcorporatie AlleeWonen en de invoering van de nieuwe Woningwet en Governance Code. Zowel binnen de raad als in gesprekken met de directeur-bestuurder en de ondernemingsraad is hier veelvuldig over gesproken. De raad is tevreden met de behaalde resultaten en ziet de afronding van de reorganisatie en totstandkoming van het nieuwe strategisch plan als belangrijke stap voor de toekomst van WEL en haar huurders. Meer informatie is te vinden in het jaarverslag van de raad van commissarissen.

5.5. ICT Voorbereiding vervanging primair systeem Het huidige informatiesysteem van Cegeka-dsa wordt vanaf 1 januari 2019 niet meer ondersteund. Dat betekent dat we ons systeem in de komende drie jaar moeten vervangen. De keuze voor Dynamics Empire als nieuw systeem ligt voor de hand. Dat is het systeem waarmee AlleeWonen werkt en compatibele informatiesystemen hebben is een randvoorwaarde om een gezamenlijk klantcontactcentrum op te zetten.. Toch hebben we besloten om een marktscan te laten doen. Omdat ons informatiebeleidsplan grotendeels uitgevoerd was en herijkt moest worden, hebben we voorafgaand aan de markstscan een nieuw informatiserings- en automatiseringsplan opgesteld, voor 2016-2020. We hebben met een onafhankelijk adviesbureau de marktverkenning uitgevoerd. Vooraf zijn de criteria bepaald waaraan zowel het systeem als de leverancier moeten voldoen. We hebben acht leveranciers vergeleken en de conclusie getrokken dat, mede gezien de samenwerking met AlleeWonen, Dynamics Empire een logische keuze is. Eind 2015 is besloten het systeem aan te schaffen. De implementatie start in februari 2016. Uitbreiding wifi Eind 2015 zijn we gestart met de uitbreiding en combinatie van de zakelijke en de publieke wifi. Hierdoor hebben we in het hele pand veel beter bereik gekregen. Uniforme e-mail Om de ondertekening in ons e-mailpakket te uniformeren, hebben we Exclaimer geïnstalleerd. Hierdoor krijgt de ondertekening van de e-mailberichten van iedere medewerker dezelfde lay-out, conform onze huisstijl. Plattegronden in pdf In 2015 hebben we alle plattegronden van onze ruim vijfduizend woningen omgezet naar een gebruikelijk pdf. Deze plattegronden bieden we ook aan onze huurders en woningzoekenden aan.

33

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 5.6. Medewerkers Formatie Sinds 2008 krimpt het personeelsbestand, in 2015 opnieuw. De aangekondigde reorganisatie is in 2015 gerealiseerd. We hebben gedwongen afscheid genomen van vijf medewerkers. Het aantal verhuureenheden is in dezelfde periode juist gestegen, in 2015 opnieuw. In 2015 zijn nog nieuwbouwcomplexen gebouwd en opgeleverd. Maar de orderportefeuille voor nieuwbouw wordt minder groot. Dit betekent dat er vanaf 2016 voor enkele medewerkers minder werk is. Door verdere digitalisering en onze visie in de klantbenadering kunnen we efficiënter en effectiever werken. In 2015 traden opnieuw geen nieuwe medewerkers in dienst. Per 31 december 2015 werkten er 53 medewerkers bij WEL. Allen met een vast dienstverband.

Fulltime eenheden/Verhuureenheden op 31 december 65 62,44

60

57,79 56,06 56,11

55

57,21

54,39 55,01

54,68

53,56 54,03

52,85

55,32 53,21

50,43 44,22

44,25

43,61 43,24

44,50 44,83

55,52

56,64

53,63

50 45

53,98

49,43 45,76

45,14

40

FTE (36 uur)

Verhuureenheden x 100

Efficiency In acht jaar tijd is de verhouding tussen het aantal verhuureenheden dat we beheren en het aantal medewerkers compleet veranderd. WEL is opmerkelijk efficiënter gaan werken. Eind 2015 stelden we vast dat de organisatie, bij gelijkblijvende omstandigheden, niet meer strakker kan, de ondergrens voor de personeelsomvang is bereikt. De druk op de medewerkers is groot en we willen de kwaliteit van de dienstverlening handhaven.

Veranderingen De organisatie was eind 2016 in omvang op het gewenst niveau. Maar we zijn als organisatie nog niet helemaal gewend aan de nieuwe afgeslankte organisatie en veranderde werkwijze. De aanpassing in de werkprocessen zit in een transitieperiode. Het wijkgerichte werken op de afdeling Wonen is omgezet naar procesgericht werken. Dit heeft niet alleen consequenties voor deze afdeling, maar ook voor andere processen binnen de andere afdelingen. Ook de nieuwe klantvisie die zich uit in de werkvorm van click-call-face wordt momenteel geïntegreerd in de organisatie en bij onze klanten. Dit vraagt zeker ook in 2016 de nodige tijd en aandacht. Er wordt een appèl gedaan op veranderingsvaardigheid, flexibiliteit, samenwerking en communicatievaardigheden van alle medewerkers. We kunnen ervan uitgaan dat we moeten blijven veranderen. Samenwerken met andere woningcorporaties en social media hebben invloed op de manier van werken. Ook nieuwe ontwikkelingen in de maatschappij hebben impact op het werk.

34

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 De grote toestroom van vluchtelingen waarvoor huisvesting nodig is, is een belangrijk onderwerp. Onze corebusiness, het huisvesten van mensen die weinig te besteden hebben, krijgt daardoor extra nadruk. De nieuwe Woningwet had grote impact op onze manier van verantwoording en organisatie. Dit betekent op verschillende fronten aanpassingen. Ook is deze wet op verschillende vlakken nog niet volledig uitgedacht. Dit betekent binnen de sector schakelen, aanpassen en optimaliseren, naast een andere wijze van verantwoorden.

Fulltime/parttime Binnen WEL is het parttime werken een ingeburgerd fenomeen. Als werkgever zoeken we de balans tussen wat nodig is voor de klant en organisatie en de wensen van de medewerkers. De 53 medewerkers vulden op 31 december 2015 in totaal 45,76 fte. Het aantal parttimers is gedaald van 47 procent op 31 december 2014 naar 43 procent op 31 december 2015.

Verdeling mannen en vrouwen Het percentage mannen is 47 procent en vrouwen 53 procent. Op twee na, werken alle vrouwen parttime. Alle mannen werken fulltime. Dat is het algemene landelijke beeld bij corporaties. Verzuim en arbo Het verzuim van WEL van 2,08 procent blijft onder het landelijke gemiddelde binnen onze sector. Wel zien we een lichte stijging. Deze is veroorzaakt door langdurig zieken. Voor een werkgever is langdurig verzuim niet of moeilijk te beïnvloeden. Inmiddels zijn de langdurig zieken hersteld. We hadden dit jaar geen medewerksters met zwangerschaps- en/of bevallingsverlof.

Ontwikkeling Ziekteverzuim

(excl. WAZO)

ziekteverzuimpercentage

5 4 3 2 1 0 2011

2012

2013

2014

CBS Sector Verhuur en handel van onroerend goed

2015 WEL

Het CBS-verzuimpercentage is van het derde kwartaal 2015. Het vierde kwartaal was op de verslagdatum nog niet bekend. Risico-inventarisatie en -evaluatie In 2015 hebben we voor het eerste de branche-risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) uitgevoerd. Veiligheid, gezondheid en welzijn worden getoetst in de RI&E. Het voordeel van de branche-RI&E is dat alle onderwerpen passen bij onze organisatie en branche. Daardoor zien we niets over het hoofd en doen we geen onnodig werk. In verband met de reorganisatie is één onderdeel nog niet volledig afgerond. Dat staat voor het eerste kwartaal 2016 op de planning. De overige zaken zijn opgenomen in het Plan van Aanpak. We hebben zeer weinig verbeterpunten, zeker wanneer het gaat over veiligheid en gezondheid. Dit is goed op orde.

35

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Budgetten voor loopbaanontwikkeling en opleiding Het aantal medewerkers dat gebruik heeft gemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget is dit jaar opnieuw gestegen. Wel moet opgemerkt worden dat twee medewerkers dit budget hebben ingezet in het kader van hun gedwongen vertrek bij WEL door de reorganisatie. Het aantal medewerkers boven 55 jaar die het budget ingezet hebben voor aankoop van extra vrije tijd is in 2015 terug naar het niveau van 2013. Inzet individueel loopbaanontwikkelingsbudget Jaar Aantal deelnemers loopbaanontwikkeling 2011 2012 2013 2014 2015

5 5 8 11 12

Aantal deelnemers boven 55 jaar aankoop extra vrije tijd 3 3 5 1 4

Het reguliere opleidingsbudget is in 2015 voor veertig procent ingezet voor reguliere opleidingen. Medewerkers hebben met name vakgerichte opleidingen gevolgd. Onder meer asbestopleidingen, VCA, opleidingen in het kader van de nieuwe woningwet. Dat het budget niet volledig is ingezet, komt doordat medewerkers gefocust waren op de veranderingen en de reorganisatie. Opleiden wordt dan sneller uitgesteld. Collectieve prestatieafspraak Al vele jaren zetten we ons als organisatie en medewerkers in om eenmaal per jaar actie(s) te doen op het gebied van sociale, maatschappelijke, sportieve of culturele bijdragen voor EttenLeur. Dit jaar hebben we als organisatie onder meer deelgenomen aan ‘De Dag van het Huren’ op zaterdag 12 september. Dit werd ondersteund door Aedes en er deden verspreid door Nederland 85 woningcorporaties aan mee. Doel was op landelijk niveau de sector positief in beeld te brengen. We hebben verschillende activiteiten uitgevoerd: het monument Het Withof openstellen, openhuizenroute, rondleidingen in complexen, voedselbank helpen, pannenkoeken bakken voor en uitjes met bewoners van zorgcomplexen.

5.7. Ondernemingsraad Samenstelling ondernemingsraad In 2015 wisselde de ondernemingsraad (OR) van samenstelling. Eind 2015 zaten de volgende medewerkers in de OR:  Marian van de Kerkhof voorzitter  Bas de Regt vice-voorzitter  Martin Kortsmit secretaris  Ferdy Verschuren lid  Els Snepvangers lid Onderwerpen

Reorganisatie De reorganisatie was het belangrijkste onderwerp in 2015. De OR heeft er veel tijd en energie in gestoken om een, door de achterban gedragen, advies uit te brengen. Hiervoor heeft de OR veel interne overleggen gevoerd, overlegd met de bestuurder, met een adviseur en een aantal keer de achterban geraadpleegd. Ook vond er overleg met de vakbonden plaats. Het advies van de OR heeft niet geleid tot aanpassingen in het voorgenomen besluit van de bestuurder.

36

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Samenwerking AlleeWonen WEL en AlleeWonen werken samen op diverse terreinen. De OR is in 2015 geïnformeerd over de voortgang van de mijlpalenplannen die voor die terreinen gemaakt zijn. In de zomer kreeg de OR een adviesaanvraag over de deelonderwerpen Klantcontactcentrum, ICT, assetmanagement, implementatie Woningwet en projectontwikkeling. De OR heeft aangegeven dat hij graag eerst een totaalbeeld ziet van de samenwerkingsplannen en nu niet op deelonderwerpen uitgebreid advies wil geven. Omdat de raad de consequenties nog niet voldoende kon overzien, heeft de OR een (in ieder geval voorlopig) negatief advies gegeven over het samenvoegen van de afdelingen Vastgoedontwikkeling. De directie besloot om in 2016 te starten met een onderzoek naar de meerwaarde van de samenwerking. Daarbij worden verschillende scenario’s van vergaande tot minder vergaande samenwerking onderzocht. De OR heeft advies uitgebracht over de keuze voor het bureau dat het onderzoek gaat uitvoeren en over de opdrachtformulering.

Collectieve prestatieafspraak De directie en de OR bepalen jaarlijks samen de inhoud van de collectieve prestatieafspraak voor medewerkers. Deze bestaat de laatste jaren uit een interne en een externe afspraak. Voor de interne afspraak was de doelstelling om het kantoor op te ruimen. De externe afspraak was dit jaar, net als vorig jaar, door de medewerkers zelf in te vullen. In groepjes pakten collega’s een bepaalde activiteit op, met een sociaal-maatschappelijke achtergrond. Dit was weer erg succesvol. De collectieve afspraak werd gehaald.

Risico-inventarisatie en –evaluatie (RI&E) Het plan van aanpak dat naar aanleiding van de RI&E is gemaakt werd besproken. Belangrijkste onderwerp waar bij stil werd gestaan is de werkdruk/stress binnen de organisatie. De OR heeft de aanbeveling gedaan om hier begin 2016 nader onderzoek naar te doen. Contact bestuurder en RvC De OR heeft om de acht weken een overleg met de bestuurder. De P&O-functionaris is hierbij aanwezig. Met de voltallige RvC heeft de OR één keer per jaar een overleg. Daarnaast vindt één keer per jaar een overleg plaats met commissaris mevrouw Jetten. Ook schuiven er één keer per jaar twee commissarissen aan bij het overleg tussen de OR en de directie. Training De OR volgde in 2015 een tweedaagse training. Onderwerpen van de training waren:  WOR (Wet op de ondernemingsraden): introductie voor de nieuwkomers en opfrissen voor de ‘oudgedienden’  Reorganisatie. Gesproken is over het proces en de rol van de OR en de bestuurder  Samenwerking/fusie met AlleeWonen  Woningwet  Profileren van de OR/teambuilding Overleg met de achterban In 2015 is er meer contact geweest met de achterban dan voorgaande jaren, omdat de OR in het reorganisatietraject veel contact zocht met de medewerkers. De ondernemingsraad communiceert onder andere via intranet naar de achterban. De verslagen van het overleg met de directie zijn hier ook op te vinden. Tijdens ieder intern overleg is het mogelijk voor collega’s om aan te schuiven bij de OR, op ‘de lege stoel’. In 2015 is hier een aantal keer gebruik van gemaakt.

37

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Vooruitblik 2016 In 2016 heeft de OR er aandacht voor dat de organisatie weer goed op de rit komt na de reorganisatie. Het onderwerp werkdruk/stress blijft op de agenda staan. Ook zal er veel tijd worden besteed aan de samenwerking met AlleeWonen. De verwachting is dat er, afhankelijk van de uitkomst van het meerwaardeonderzoek, halverwege het jaar een adviesaanvraag komt over verdergaande samenwerking.

38

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 HOOFDSTUK 6. OMGEVING

Onze plannen voor 2015 Prestatieafspraken maken voor meerdere jaren met Gemeente Etten-Leur. De regionale samenwerking uitbreiden en concrete resultaten behalen. Helder communiceren met stakeholders over de koers en strategie van WEL.



ja

6.5., 6.6, 6.7.

ja

6.8.

WEL weet uit ervaring dat huurders betrekken bij beleid ervoor kan zorgen dat projecten veel soepeler verlopen. In 2015 werd de betrokkenheid geformaliseerd in de Woningwet. We onderhouden een goede relatie met de gemeente Etten-Leur, om de opgaven in Etten-Leur op te kunnen pakken. We ontwikkelen onder meer samen ontwikkelingsplannen voor de wijken en maken prestatieafspraken. De maatschappelijke ontwikkelingen zijn niet mals. De criminaliteit neemt toe in Brabant, vooral de productie van drugs. Veel mensen die zorg nodig hebben, moeten het zelfstandiger zien te rooien. En in 2015 en de komende jaren moeten we grote hoeveelheden arbeidsmigranten en vluchtelingen zien te huisvesten. Door de druk op de woningmarkt lijkt er een kentering te ontstaan in de publieke opinie over de nuttige rol van corporaties. Bij groeiende maatschappelijke problemen blijkt de waarde van een goed netwerk met onder meer politie, zorgpartners en collega-coöperaties. De regionale samenwerking breidden we uit, omdat er veel onderwerpen zijn die ons allemaal bezighouden en om een efficiencyslag te maken. In 2015 raakte de samenwerking met AlleeWonen in een stroomversnelling, met concrete projecten samen, uitwisseling van personeel en een onderzoek naar algehele samenwerking als gevolg. De kunst is om onze stakeholders te blijven betrekken bij ons beleid en duidelijk te maken waarom we doen wat we doen en waar we voor staan. Hiervoor kiezen we gericht onze communicatiemiddelen, zoals de website WELplantnu.nl en zoeken we interactie via social media. Door transparant te zijn over onze activiteiten en de keuzes die we maken, willen we het vertrouwen van onze klanten krijgen en behouden.

6.1. Gemeente Prestatieafspraken gemaakt In december zetten Gemeente Etten-Leur, WEL en de HBV hun handtekening onder de prestatieafspraken voor 2016, met een doorkijk naar de volgende jaren. We maakten in goede harmonie concrete afspraken over onder meer nieuwbouw, huurprijzen, hoeveel woningen voor urgente woningzoekenden, investeringen in duurzaamheid en in leefbaarheid en aanpak van overlast door hennepteelt en illegale verhuur. Het was voor het eerst dat de HBV bij alle gesprekken was en een actieve rol had. De afspraken komen overeen met de ambities van WEL. De gemeente schreef zijn nieuwe woonvisie parallel aan de prestatieafspraken. In januari 2017 beginnen we met afspraken maken voor de volgende jaren. Daarvoor doet WEL in 2016 een investeringsbod; een voorstel hoe wij zullen bijdragen aan het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven in Etten-Leur. Intensiever overleg met de gemeente In 2015 investeerden we in verbetering van de relatie met de gemeente. We concludeerden samen dat de relatie goed is, maar dat de bestuurders elkaar te weinig spreken. Daarom is afgesproken dat college en managementteam in 2016 minstens vier keer bij elkaar komen. Door de prestatieafspraken uit te voeren is er veel overleg op verschillende momenten en niveaus. Om te zorgen dat inhoudelijke processen op tijd starten en op tijd het gewenste resultaat opleveren, heeft WEL begin 2016 een projectmatige aanpak besproken.

40

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 We werken met de gemeente samen in verschillende projecten. We financieren of organiseren samen bijvoorbeeld wijkontwikkelingsplannen, Buurtsportwerk, Buurtbemiddeling, Veilig Achterom, Pluspunten en sociale wijkteams. Wijkplannen Centrum West en Centrum Oost In 2015 is gewerkt aan nieuwe Wijkontwikkelingsplannen (WOP) voor Centrum West en Centrum Oost voor 2015-2020. Gemaakt in opdracht van de gemeente, samen met de bewoners en WEL als deelnemers. De gemeente heeft in Centrum West een andere aanpak gekozen om de informatie bij de wijkbewoners op te halen, met een nieuw extern bureau dat het project begeleidt. Het WOP wordt in 2016 afgerond. Dan is er een wijkagenda opgemaakt, waarin alle relevante onderwerpen en thema’s benoemd staan. Het WOP Centrum Oost is af. De wijk kiest voor ontmoeting tussen jong en oud. Ouderensociëteit, het jongerenontmoetingscentrum, de wijkvereniging en andere partijen werken nauw samen. Met name de groep Bruggenbouwers is actief, samen met het jongerenwerk en Buurtsport. De gemeente Etten-Leur gaat een nieuwe visie ontwikkelen voor de Stationslocatie, zodat er wat gaat gebeuren met de leegstaande kantoren. Woningbouw ligt voor de hand. Ook op de locatie van de huidige Nieuwe Nobelaer komt in de toekomst woningbouw. Centrum Oost is een wijk met een wat oudere woningvoorraad en er is voor woningeigenaren en huurders winst te behalen door hun woningen energiezuiniger te maken. Voor zover het om woningen van WEL gaat, is dat opgenomen in het duurzaamheidsproject van WEL om duizend woningen in Etten-Leur duurzamer te maken.

6.2. Huurders Huurders Belangen Vereniging meer betrokken De nieuwe Woningwet schrijft voor dat huurdersorganisaties als volwaardige partner aan tafel zitten bij het maken van prestatieafspraken. Vooruitlopend op deze wet gebeurde dat in 2015 al in Etten-Leur. Huurdersorganisaties kunnen dankzij de nieuwe wet ook inzicht vragen in de financiële situatie van een corporatie. De HBV heeft instemmingsrecht bij een fusie en krijgt inzicht in de investeringsruimte van WEL. We hebben de HBV in 2015 advies gevraagd over onze begroting. We konden nog geen gespecificeerde investeringsruimte opgeven, omdat nog niet bekend was hoe het ministerie die ruimte definieert. In 2015 heeft er overleg plaatsgevonden met de HBV over verschillende thema’s. Een belangrijk onderwerp waar veel energie in is gaan zitten, was de totstandkoming van een contract voor de energielevering van wko-complexen. Helaas leidde dat in 2015 nog niet tot overeenkomsten. We verwachten de gesprekken in 2016 af te ronden. Verder droeg een delegatie van de HBV haar steentje bij aan het project Tubahof. Namens de huurders die deelnemen aan het project droeg de delegatie een aantal zaken aan die met name de communicatie in dit project verbeterden. Bewonerscommissies betrekken WEL werkt op veel terreinen samen met huurders, bijvoorbeeld bij groot onderhoud zoals in 2015 in de Tubahof en bij leefbaarheidsprojecten. De communicatie met de bewonerscommissies is in 2015 intensiever en beter geweest dan in voorgaande jaren. Onderwerpen van gesprek waren servicekosten huurverhogingen, huishoudelijk reglement en complexspecifieke zaken.

41

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Nieuwe bewonerscommissies buiten Etten-Leur Sinds 2 januari 2014 is WEL eigenaar van het vastgoed van VERON. Dit betekent dat WEL nu ook woningbezit heeft in Zevenbergen, Zevenbergschen Hoek, Moerdijk en Terheijden. Het zijn vooral huurappartementen die geschikt zijn voor senioren, veelal aanleunwoningen bij een zorgcomplex van Surplus. Inmiddels heeft WEL voor alle appartementencomplexen bewonerscommissies opgericht of contactpersonen gevonden. De eerste taak was om kleine technische problemen in de gebouwen en appartementen te verhelpen. De bewonerscommissies en contactpersonen inventariseerden mee wat nodig was. De afrekening van servicekosten over 2014 bleek lastig voor de VERON-woningen. Het lukte niet om de afrekeningen in 2015 te versturen. De gegevens en facturen waren niet compleet. Bovendien bleek dat in twee complexen voorheen niet alle servicekosten in rekening waren gebracht bij de huurders, maar dat Surplus per abuis een deel betaalde. We overlegden met de bewonerscommissies en Surplus hoe dit op te lossen, want de afrekening zou fors hoger komen te liggen dan de bewoners gewend waren. Om te voorkomen dat huurders in betalingsproblemen komen, kiezen we waarschijnlijk voor een groeimodel waarbij de Surplus en WEL de eerste twee of drie jaar nog een afnemend deel van de servicekosten voor hun rekening nemen.

6.3. Geen belanghoudersbijeenkomst In 2015 organiseerden we geen belanghoudersbijeenkomst. We zoeken al een aantal jaren op ongeveer dezelfde manier contact met onze stakeholders, via een grote bijeenkomst. We wilden een nieuwe manier vinden om met hen in contact te komen. In 2015 startten we een traject om in kaart te brengen wie onze stakeholders zijn en hoe we met hen om willen gaan. In de eerste helft van 2016 ronden we dit af en gaan we aan de slag met de uitwerking ervan.

6.4. Leefbaarheid Prettig leven WEL kiest ervoor om niet sec woningen te bouwen, verhuren en beheren, maar ook te zorgen dat het er prettig leven is. Een reden waarom we vaklieden en huismeesters in onze complexen koesteren. Zij zien wat er in en om onze gebouwen moet gebeuren om de leefbaarheid op peil te houden en voeren dat uit. We onderhouden daarnaast nauw contact met de sociale wijkteams, die voor de gemeente welzijnswerk uitvoeren. Ook dragen we bij aan verschillende projecten die de leefbaarheid verbeteren. Buurtsport, Buurtbemiddeling en Budgetcoaching (inclusief Schuldhulpverlening) zijn de belangrijkste. We financierden in 2015 ook verschillende initiatieven die uit de buurten zelf kwamen of van collega’s. Bijvoorbeeld de website ‘Je vindt het in De Keen’, een initiatief van de wijkvereniging. En een film over ex-GGz-patiënten die succesvol zelfstandig in de wijk wonen, een initiatief van Kwartiermakers. De première was in maart 2016. Buurtbemiddeling Iedere bewoner van gemeente Etten-Leur kan gratis gebruik maken van buurtbemiddeling. Bewoners leggen hun conflicten niet bij de politie of justitie neer, maar proberen om er samen uit te komen, onder begeleiding van vrijwillige bemiddelaars. WEL en Gemeente Etten-Leur betalen elk de helft, welzijnsorganisatie Surplus leidt de vrijwilligers op en coördineert de buurbemiddeling. Er zijn in 2015 zestig zaken gemeld aan Buurtbemiddeling, twintig minder dan in 2014 en 2013. Ruim tachtig procent is opgelost. Bij 53 procent van de gevallen was een huurder van WEL betrokken.

42

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Buurtsport WEL draagt financieel bij aan Buurtsport. Ook in 2015 werden er weer volop wekelijkse, maandelijkse en jaarlijkse sport- en beweegactiviteiten georganiseerd voor de jeugd van vooral de wijken Banakkers en Hooghuis. Wijk- en jongerenwerkers van Surplus onderhielden hiermee contact met zo’n vierhonderd kinderen in de leeftijd van 8 t/m 18 jaar.

6.5. Veiligheid Zes hennepkwekerijen Brabant blijkt een aantrekkelijke pleisterplaats voor criminelen. Het aantal dossiers over criminaliteit groeit en de inhoud is grimmiger dan voorheen. In 2015 zijn zes hennepkwekerijen ontmanteld. Alle zes de huurders hebben uiteindelijk vrijwillig de huurovereenkomst opgezegd. We hebben dus geen juridische kosten gemaakt voor het ontbinden van huurovereenkomsten. Hennepconvenant In 2015 voerden we twee maal overleg met de deelnemers (politie, gemeentes, corporaties, energiebedrijf en justitie) van het regionale hennepconvenant ‘De Baronie’. We bespraken de uitvoering van het convenant en deelden ervaringen en tips. Eind 2016 loopt het convenant af. Alle deelnemers willen het convenant voortzetten na 2016. In het volgende convenant willen we ook harddrugs meenemen. Dat is een groeiend probleem en daar zijn dezelfde partners mee bezig, zodat informatieuitwisseling en gezamenlijke aanpak zinvol is.

6.6. Zorg en welzijn Meer maatschappelijke druk Door de decentralisaties in de zorg is er sinds 2014 veel meer zorgcoördinatie op het bordje van de gemeente komen te liggen. De politieke en maatschappelijke trend is dat mensen zoveel mogelijk zelfstandig moeten kunnen wonen. Dat had in 2015 zijn weerslag. De toestroom groeide van mensen die een woning én zorg nodig hebben. Ouderen die lichte zorg nodig hebben, krijgen geen indicatie meer voor een verzorgingstehuis. Ze blijven langer in hun eigen huis wonen, zo nodig met hulp. Van mensen met een verstandelijke beperking wordt verwacht dat ze zelfstandig wonen, eventueel met begeleiding. Datzelfde geldt voor psychiatrische patiënten. Daarnaast groeide in Etten-Leur de stroom arbeidsmigranten. Ook zij zochten onderdak. En tenslotte was 2015 het jaar waarin een grote stroom vluchtelingen richting Europa trok, ook naar Etten-Leur. Vaak heeft deze groep woningzoekenden begeleiding nodig. Ze hebben geen sociaal vangnet, spreken de taal niet, zijn digitaal niet vaardig, kunnen moeilijk zelfstandig een huishouden overzien, hebben trauma’s of zijn geestelijk of fysiek beperkt. En ze hebben zonder uitzondering weinig inkomen. Als zij in de problemen komen, dan gaat het vaak om een complexe samenhang van problemen. In 2015 was ongeveer twintig procent van de klanten van WEL een klant die meer zorg nodig had. De verwachting is dat dit de komende jaren groeit naar dertig procent. De reorganisatie van WEL en het opzetten van Budgetcoaching hangt samen met dit vooruitzicht. Om mensen een prettig thuis te bieden, werken we samen met andere partijen. Veelal in de keten wonen, zorg en welzijn. We zijn kritisch over in welke projecten we het voortouw nemen. De regie laten we vaak bij onze partners, omdat een voortrekkersrol in zorg en welzijn niet bij ons takenpakket past.

43

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Stedelijk Kompas Het Stedelijk Kompas is een regionaal convenant waarin verschillende gemeentes en relevante maatschappelijke partijen met elkaar als doel stellen het aantal daken thuislozen terug te dringen. Dit convenant liep in 2015 af. Er werden de afgelopen jaren goede voorzieningen voor opvang, verblijf en ondersteuning gerealiseerd. Een groot aantal mensen in de regio dat voorheen langdurig op straat leefde vond onderdak, ruim zestig procent. Voor de mensen die onder dak zijn gebracht is de zorg sterk verbeterd. Ook verbeterde de samenwerking tussen de betrokken organisaties. Vanwege het succes dat de afgelopen jaren is bereikt, is er een opzet gemaakt om het Stedelijk Kompas voort te zetten. In december 2015 heeft WEL aangegeven hieraan mee te willen doen.

6.7. Collega-corporaties Klik voor Wonen Woonstichting Etten-Leur biedt haar woningen aan samen met tien andere Brabantse corporaties, AlleeWonen, Bernardus Wonen, Brabantse Waard, Goed Wonen, Laurentius, Mooiland, Thuisvester, Volksbelang Made, WonenBreburg en WSG. Dit gebeurt in het gemeenschappelijke aanbodsysteem Klik voor Wonen. AlleeWonen Sinds 2014 werken we intensief samen met AlleeWonen (vestigingen in Breda en Roosendaal) op vier terreinen: klantbeleid, strategisch voorraadbeleid, ICT en de nieuwe Woningwet. In oktober besloten de raden van commissarissen en bestuurders KPMG in het eerste kwartaal van 2016 een onderzoek te laten doen naar mogelijke vormen van samenwerking, waarbij een fusie niet uitgesloten is. WEL heeft haar vastgoedafdeling sterk ingekrompen de afgelopen jaren, omdat er minder uitzicht op nieuwbouw was door de economische crisis. Om de huidige en toekomstige vraag naar nieuwbouw aan te kunnen, delen we expertise en stemmen we de projectplanning op elkaar af. Een medewerker van WEL voerde een herstructureringsproject uit voor AlleeWonen. Onze directeur Vastgoed werd begin 2016 manager Vastgoed bij AlleeWonen. We hebben besloten in 2015 ons primaire ICT-systeem te vervangen door Dynamics Empire, het systeem dat AlleeWonen ook gebruikt. Doorslaggevend bij de keuze was de noodzaak om hetzelfde pakket te hanteren als we samen een klantcontactcentrum (KCC) willen opzetten. Bij het overleg dat we met AlleeWonen voerden over het opzetten van een gezamenlijk KCC kwam die noodzaak naar voren. In een klantcontactcentrum wordt de klant snel en efficiënt telefonisch geholpen met hulp van onder meer een kennisbank en Mijn WEL. De plannen hiervoor werken we nu gezamenlijk verder uit. We wonnen samen advies van juristen, accountants en fiscalisten in om ons voor te bereiden op de Woningwet. Lente Negen Brabantse corporaties delen kennis om de bedrijfsvoering slim en efficiënt te organiseren. Vier van hen vormden al een inkoopsamenwerking. In 2015 vormden de overige vijf, waaronder WEL een tweede inkoopsamenwerking. Concreet betekent dat onder meer een gezamenlijke inkoop van bijvoorbeeld technische diensten, variërend van rioolontstopping tot liftonderhoud, wat schaalvoordelen moet opleveren. WEL leert veel van de inkoopprocedures van andere corporaties en blijkt zelf een voorbeeld voor het behalen van inkoopvoordeel. Het is de bedoeling dat de twee inkoopsporen op termijn worden gebundeld. Daarnaast volgden de bestuurders een gezamenlijk opleidingsprogramma en de commissarissen ook.

44

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Groene Huisvesters WEL is in 2015 actief geweest binnen de Groene Huisvesters. Deze groep bestaat uit Aedes, het Ministerie van Wonen, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en vijftien corporaties die vooruitstrevend zijn op het gebied van duurzaamheid. We delen kennis en leveren input aan de overheid om beleid op te baseren. In 2015 kreeg WEL een award van de Groene Huisvesters omdat de gemiddelde energie-index van het bezit van WEL landelijk gezien het sterkst was gedaald. Aedes WEL was in 2015 betrokken bij de inspanningen van brancheorganisatie Aedes om in de huurwetgeving ruimte te creëren om een periodieke inkomenstoets te gaan hanteren tegen scheefwonen. We leverden een belangrijke bijdrage aan het congres dat Aedes organiseerde om het Huurakkoord met de Woonbond door de corporaties te laten onderschrijven. We bepleitten aan de ene kant ruimte voor het bestrijden van scheef wonen, daar waar de woningmarkt daarom vraagt, en tegelijkertijd juist ruimte voor behoud van scheefheid, omwille van de keuzevrijheid en diversiteit in de wijken. En we bepleitten meer ruimte voor regionale invulling van het huurbeleid. 63 procent van de corporaties stemde in met het Huurakkoord. WEL heeft uiteindelijk ook voor het Huurakkoord gestemd, nadat een motie was aangenomen voor een gezamenlijk onderzoek met de Woonbond naar scheefheid. Het onderzoek is uitgevoerd, maar het leverde geen bruikbare informatie op over hoeveel scheefheid er in Nederland voorkomt. Wel komt er een vijfjaarlijkse inkomenstoets om te voorkomen dat mensen met een hoog inkomen een lage huur betalen.

6.8. Communicatie Woonwel.nl en Mijn WEL goed bezocht Onze website is het belangrijkste middel om onze doelgroepen te informeren. Www.woonwel.nl staat dan ook centraal en is gelinkt aan al onze andere communicatiemiddelen. Sinds 2014 kunnen onze klanten 24 uur per dag hun huurderszaken op de website regelen via Mijn WEL. De huurders bezochten dit jaar zo’n 24.500 pagina’s van Mijn WEL. Dat is ruim 5.000 pagina’s meer dan vorig jaar (18.867). De top vijftien van paginabezoeken bestaat uit pagina’s van Mijn WEL. Daarna zijn onze contactgegevens en nieuwsberichten het vaakst bezocht. Meer gebruik van social media Dit jaar breidden we onze socialmedia-activiteiten uit met een extra Facebookpagina voor ons nieuwbouwproject in De Streek. Daarnaast startten we met een eigen YouTubekanaal, zodat al onze filmpjes overzichtelijk bij elkaar staan. Bovendien namen we een bedrijf in de arm om al onze socialmediakanalen technisch te optimaliseren. We beheren nu acht socialmediakanalen, waar in totaal 2.562 mensen ons volgen. We zijn blij met het Facebooksucces van nieuwbouwprojecten Kerkwerve en Leurse Dijk. Nu deze appartementengebouwen zijn opgeleverd, bekijken we of er interesse is bij de bewoners om deze Facebookpagina’s te beheren. Gebruik corporate digitale media 2015

2014

2013

58.535

59.719

40.201

Twitter WEL, volgers

927

788

591

Facebook WEL, volgers

530

369

54

LinkedIn WEL, volgers

202

-

-

Website WEL, pagina weergaven

45

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Stakeholdercommunicatie vraagt verbetering De website en Facebookpagina WEL plant nu zijn in het leven geroepen om over ons beleid te communiceren. Visueel een mooie vertaling. Maar de beoogde betrokkenheid en interactie met stakeholders bleef achterwege. Eind 2015 vereenvoudigden we de formulering van onze WEL-strategie. De inhoud hiervan gaan we in 2016 verder uitdragen. Verder krijgt onder meer LinkedIn een actieve rol bij het informeren van onze stakeholders en starten we (zonodig) een promotiecampagne. Maandelijks nieuws per mail We communiceerden ons nieuws dit jaar drie keer via de goed gelezen Etten-Leurse Bode. Deze publicaties resulteerden in een stijgend aantal bezoekers op onze website. De uitkomst van een huurdersenquête eind 2014 resulteerde in het opheffen van ons magazine WoonWEL. In plaats daarvan krijgen alle huurders waarvan de mailadressen bij ons bekend zijn (zo’n 2.500) en relaties elke maand drie nieuwtjes uitgelicht per mail. 260 respondenten meldden een expliciete reden om graag nieuws via de brievenbus te ontvangen. Zij vormen een uitzondering op de regel. Om deze mensen tegemoet te komen, sturen we hen drie maal per jaar een papieren nieuwsoverzicht. Sponsoring mag niet meer Wij sponsorden beperkt, één organisatie, passend binnen onze criteria: de Avondvierdaagse. Met de nieuwe Woningwet is het niet meer toegestaan om aan sponsoring te doen. Wel mogen we blijven bijdragen aan initiatieven die de leefbaarheid voor onze huurders verbeteren.

46


47

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 HOOFDSTUK 7. FINANCIËN Een gezonde financiële positie waarborgen, is ons uitgangspunt. We blijven streven naar financiële stabiliteit en continuïteit en we willen zoveel mogelijk blijven doen voor de zittende klant en de toekomstige klant. Streefwaarden en prestatie-indicatoren Het financieel beleid en beheer van WEL en haar dochters staat in dienst van het bereiken van de doelstellingen op het terrein van de volkshuisvesting en het is gericht op de continuïteit waarborgen. De streefwaarden en de prestatie-indicatoren die we hanteren liggen op het gebied van de verwachte waarden: kasstroomsaldo, liquiditeitspositie, solvabiliteit en financieringsbehoefte. Het kasstroomsaldo en de liquiditeitspositie beheersen we met de rentedekkingsgraad en de benodigde aflossingscapaciteit. De dekkingsratio’s (ICR / DSCR) zijn hiervoor sturingselementen. Met een intern normkader, waarbij we de bedrijfslasten afzetten tegen omzet, beheersen we de kosten binnen de bedrijfsvoering. De solvabiliteit en de financieringsbehoefte beheersen we door de ratio’s van het waarborgfonds aan te houden. De dekkingsratio’s, de schuldverhouding (LTV) en de vastgoedwaardering zijn ook sturingsinstrumenten hiervoor. Het vastgestelde borgingsplafond bepaalt de investeringsruimte voor de meerjarenprognose die we indienen bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de Autoriteit woningcorporaties. Of nieuwe investeringen mogelijk zijn, bepalen we aan de hand van een minimum intern rendement (IR). Streefwaarden maken zichtbaar wanneer we moeten bijsturen. 2015 in het kort In 2015 heeft WEL bezuinigingen doorgevoerd en gereorganiseerd. Daaraan zijn kosten vooraf gegaan. Dit leidt vanaf 2016 tot lagere bedrijfslasten. Sinds juli 2015 is de Woningwet een feit en mag er geen interne financiering meer plaatsvinden tussen WEL en haar dochter-bv’s. Nog een belangrijk gevolg van deze wet is een verplichte scheiding tussen alle activiteiten voor sociale verhuur (DAEB) en commerciële of niet-DAEBactiviteiten. We hebben in 2015, als voorbereiding op het scheidingsvoorstel, het vastgoed geclassificeerd en uitspraken gedaan over onze wensportefeuille. Op verschillende momenten worden onderdelen van de nieuwe wet doorgevoerd. In 2015 hebben we voor het verplicht passend toewijzen aan de doelgroep die recht heeft op huurtoeslag, onze streefhuurprijzen aangepast en doorgerekend in de begroting. In 2016 wordt een nieuwe vastgoedwaardering voorgeschreven. De basis is marktwaarde in verhuurde staat en deze wijkt substantieel af van de bedrijfswaarde die we altijd hanteerden. De jaarrekening 2015 is nog gewaardeerd op bedrijfswaarde. Voor de begroting hebben we met de op dat moment bekende informatie de vastgoedwaardering aangepast naar ’marktwaarde in verhuurde staat’, om de begroting 2016 straks te kunnen vergelijken met de jaarrekening 2016.

7.1. Financiële resultaten (enkelvoudig) Woonstichting Etten-Leur sloot het boekjaar 2015 af met een positief resultaat van 5,5 miljoen euro. Een sterke positieve invloed op het resultaat hadden de wijzigingen in de bedrijfswaarde. Dat we meer woningen verkochten en dat we in 2015 geen bijdrage aan de saneringssteun hoefden te leveren had ook een positief effect op het resultaat. Het operationele kasstroom bedroeg 9 miljoen euro. Dit was 0,5 miljoen euro meer dan in 2014. Het eigen vermogen bedroeg op het einde van 2015 210,7 miljoen euro (enkelvoudige jaarrekening).

48

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 De balans vertoont vergeleken met 2014 een paar opvallende posten:  Het sociaal vastgoed in exploitatie steeg per saldo met 10,3 miljoen euro. De grote wijzigingen waren:  Oplevering nieuwbouw (20,0 miljoen euro) en het aanpassen van de disconteringsvoet van 5,25 procent naar 5,0 procent (15,0 miljoen euro) hadden een positief effect op de bedrijfswaarde.  Beleidsaanpassingen in het streefhuurbeleid (passend toewijzen) en huurharmonisatie hadden een negatief effect van 28 miljoen euro.  De vastgoedbeleggingen stegen per saldo met 0,9 miljoen euro door oplevering van nieuwbouw van 2,3 miljoen euro, een administratieve correctie met een negatief effect van 1,1 miljoen euro en verkopen van 0,4 miljoen euro.  Vastgoed in ontwikkeling (zowel sociaal als commercieel) daalde door oplevering van nieuwbouw (Leurse Dijk, Kerkwerve en Huize Adama).  De latente belastingvordering daalde per saldo met 2,1 miljoen euro. Door de fiscaal compensabele verliezen te benutten nam de latentie 3,1 miljoen euro af. Anderzijds nam de latentie toe met 1,0 miljoen euro, omdat we ons hebben voorgenomen het aantal woningverkopen terug te schroeven naar tien in plaats van veertig per jaar (hierdoor daalde het passieve gedeelte van de latentie).  Per 31 december 2015 zijn alle leningen u/g overgesloten naar een ander kredietverstrekker.  Het eigen vermogen steeg per saldo met 3,2 miljoen euro. Dit was te danken aan het positieve jaarresultaat van 5,5 miljoen euro. Aan de andere kant daalde het eigen vermogen met 2,3 miljoen euro door waarde-aanpassingen in het vastgoed die rechtstreeks in het vermogen zijn verwerkt. Ontwikkeling opbrengsten In 2015 stegen de huuropbrengsten ten opzichte van 2014 dankzij nieuwbouw en de huurverhoging die per 1 juli 2015 is doorgevoerd. De lichte stijging van de opbrengsten uit servicecontracten is ook toe te schrijven aan de oplevering van de nieuwbouw. Het verkoopresultaat was aanzienlijk hoger dan in 2014, omdat we meer woningen verkochten in 2015 (totaal 51 woningen). Ontwikkeling kosten

Afschrijvingen De afschrijvingen in de jaarrekening voor het sociale vastgoed, bepalen we lineair over de bedrijfswaarde aan het begin van het boekjaar. Over de materiële vaste activa voor de exploitatie schrijven we af op basis van de kostprijs. Dat de afschrijvingen zijn toegenomen, is het gevolg van een hogere bedrijfswaarde per 1 januari 2015.

Lonen en salarissen De lonen en salarissen en de sociale lasten zijn gedaald ten opzichte van 2014. De daling van de kosten in 2015 komt door de reorganisatie die in 2014 is ingezet. Daarnaast heeft WEL in 2014 een reorganisatievoorziening gevormd van 424.000 euro. In 2015 hebben we geen dotaties aan deze voorziening gedaan.

Onderhoudskosten Ten opzichte van de begroting gaven we 515.000 euro minder uit (exclusief leefbaarheid). De onderhoudslasten zijn ook gestegen en meer ten opzichte van 2014 (exclusief leefbaarheid 725.000 euro meer). Op verschillende onderdelen gaven we minder uit en keken we kritisch waar we konden bezuinigen. Op andere posten zagen we stijgingen.

49

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Onderhoudslasten in 2015 en 2014 (x 1000 euro) Uitsplitsing onderhoudslasten Dagelijks onderhoud

Algemeen

722

800

Verschil 2015 tov 2014 -78

Dagelijks onderhoud

Badkamers

105

385

-280

Dagelijks onderhoud

Keuken

231

294

-63

Dagelijks onderhoud

Exterieur

418

451

-33

Verbruik klein material

105

108

-3

Groenonderhoud

117

125

-8

1.107

819

+288

Correctief onderhoud

49

130

-81

Contractenonderhoud

1.115

748

+367

Planmatig onderhoud

960

344

+616

4.929

4.204

+725

Mutatieonderhoud

Totaal

2015

2014

Leefbaarheid We hebben minder uitgegeven aan leefbaarheid dan in 2014 en ook minder dan wat we hadden begroot. Dit had te maken met een beperkter aantal activiteiten; we keken nog beter naar nut en noodzaak van leefbaarheidsinvesteringen. Uitgaven leefbaarheidsprojecten 2015 € 128.355

2014 € 145.140

2013 € 130.709

2012 € 364.782

Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten zijn met 0,6 miljoen euro gedaald. Dit zit hem grotendeels in de saneringssteun die we in 2015 niet hoefden te betalen. In 2014 betaalden we nog 0,9 miljoen euro aan saneringssteun. De verhuurderheffing is daarentegen met 0,3 miljoen euro gestegen.

Afwaarderingen In de jaarrekening is op basis van gewijzigde strategisch uitgangpunten een aantal afwaarderingen verwerkt. Deze staan benoemd bij de uitgangspunten van de meerjarenprognose. Onder andere de verschuiving van het de grote kapel van het Withof van DAEB naar niet-DAEB had een positief waarde-effect van 2,6 miljoen euro. Dit was een afwaardering uit het verleden die in 2015 is teruggedraaid. De grote kapel wordt sinds het najaar 2015 verhuurd.

Belastingen In de jaarrekening van 2015 gaan we uit van compensabele verliezen. De opgenomen belastinglast gaat om de mutatie in de belastinglatentie die in de balans is opgenomen. Het geschatte fiscale resultaat 2015, inclusief opwaardering van het vastgoed ter waarde van 6,2 miljoen euro, komt uit op 12,8 miljoen euro. Hierover betaalt WEL dus geen belasting.

Rentelasten De rentelasten zijn licht gestegen. Enerzijds zijn er eenmalig kosten gemaakt voor de aflossing van de DIGH-lening. Aan de andere kant is de gemiddelde interest gedaald van 4,22 procent naar 4,03 procent.

50

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 7.2. Meerjarenprognose De cijfers in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op de begroting voor 2016, zoals we die op 1 februari 2015 hebben ingediend bij het CFV en het WSW. Het startjaar van de meerjarenprognose is 2015. De prognose van 2015 wijkt af van de definitieve jaarrekening, doordat we de afwaardering, herwaardering van het vastgoed en de fiscale waardering hebben verwerkt. Waardering marktwaarde in verhuurde staat De begroting voor 2016 is opgesteld conform de richtlijn voor de jaarverslaggeving (RJ 645) die specifiek bedoeld is voor woningcorporaties. Er wordt een administratief onderscheid gemaakt tussen sociaal vastgoed (DAEB – diensten van algemeen economisch belang) en commercieel vastgoed (niet-DAEB). Conform de herziene Woningwet gaat Woonstichting Etten-Leur vanaf 2016 ook haar sociale vastgoed waarderen tegen marktwaarde in verhuurde staat. De eerste berekening van deze marktwaarde is samen met het opstellen van de begroting van 2016 bepaald, zodat de startwaarde bekend is voor uitvraag vanuit de Autoriteit woningcorporaties. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 heeft in artikel 29 aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode). Verder moeten we bij de waardering onderscheid maken naar:  Woongelegenheden (eengezinswoningen (EGW) en meergezinswoningen (MGW))  Bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk onroerend goed (MOG)  Parkeervoorzieningen  Intramuraal zorgvastgoed

Full versie of basisversie Corporaties moeten voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat gebruik maken van het Waarderingshandboek, dat onderdeel is van de herziene Woningwet. Hierbinnen bestaat de keuze om gebruik te maken van een ‘basisversie’ of een ‘full versie’. Beide systemen zijn volledig beschreven in het Waarderingshandboek. De basisversie schrijft alle normen voor waarmee gerekend moet worden, zodat er nauwelijks ruimte over is voor eigen interpretatie. De full versie kent meer ruimte, maar verplicht wel externe taxaties en validatie. Dit leidt tot hogere kosten. In de begroting voor 2016 hebben we een aanzet gedaan om tot een marktwaarde in verhuurde staat te komen op grond van de basisversie. De berekeningssoftware was op dat moment echter nog niet volledig aangepast aan het Waarderingshandboek (de nieuwe Woningwet was nog in behandeling). Daardoor was een exacte berekening van de marktwaarde nog niet mogelijk, maar deze was wel bij benadering vast te stellen.

Taxatie BOG, MOG en Intramuraal vastgoed Als de huursom van BOG, MOG en Intramuraal vastgoed groter is dan vijf procent van de totale huursom (per onderdeel DAEB of niet-DAEB), dan moet de full versie worden toegepast. Dit is bij WEL, zowel bij DAEB (11,32 procent) als bij niet-DAEB (8,68 procent), het geval. Het begrotingstraject was te kort om voor al dit bezit taxaties uit te laten voeren en de voorwaarden waren nog niet volledig helder, daarom is ook hiervoor de basisversie gehanteerd. Dit geeft een benadering van de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat. Politieke vooruitzichten

Werkdomein / nieuwe Woningwet De nieuwe Woningwet is op 1 juli 2015 ingegaan. Deze wet schetst een nieuw kader waarbinnen corporaties moeten opereren. Corporaties kunnen sociale huurwoningen blijven bouwen en verhuren. Ze mogen een bijdrage leveren aan stads- en dorpsvernieuwing, achterstandswijken verbeteren en gemengde wijken bouwen als commerciële partijen dat laten afweten. Corporaties mogen middeldure huurwoningen (niet-DAEB) bouwen als het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente daarom vraagt en als daarvoor geen commerciële

51

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 partijen te vinden zijn. Wel moeten ze de bouw van niet-DAEB-woningen financieren zonder geborgd geld. Corporaties moeten DAEB- en niet DAEB-taken binnen de organisatie scheiden, omdat zij alleen voor sociale huurwoningen geborgde leningen kunnen krijgen. Corporaties kunnen zelf kiezen of zij de taken administratief of juridisch scheiden. De daadwerkelijke scheiding wordt niet eerder verwacht dan per 1 januari 2018. WEL bereidt zich in 2016 verder voor op de fasegewijze invoer van de Woningwet. Als basis voor de scheiding hanteren we de marktwaarde in verhuurde staat. In 2016 moeten we een scheidingsvoorstel indienen bij de minister en moet de governance in lijn zijn met de nieuwe Woningwet. Het eerste half jaar van 2017 beoordelen het ministerie van Binnenlandse Zaken en de Autoriteit woningcorporaties het scheidingsvoorstel. Voor die tijd, in 2016, laten we het voorstel beoordelen door de gemeente en de HBV.

Toezicht AW en WSW Sinds 1 juli 2015 houdt de Autoriteit woningcorporaties toezicht op alle woningcorporaties. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) valt onder de politieke verantwoordelijkheid van de minister voor Wonen en Rijksdienst en is ondergebracht bij de Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Voormalig financieel toezichthouder het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) hield per 1 juli 2015 op te bestaan. De meeste taken van het CFV zijn over naar de Aw, behalve de sanering van woningcorporaties en het toekennen van projectsteun. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is vanaf 1 juli 2015 belast met de saneringstaak. De projectsteun gaat naar het ministerie van Binnenlandse Zaken. Minister Blok wil via een ministeriële regeling nog kunnen ingrijpen in het beleid van het WSW als de financiële spelregels van het WSW en de Aw naar zijn mening te veel uiteen lopen. De wet wordt hiervoor nog gewijzigd. De Aw en het WSW gebruiken dezelfde kaders en houden vervolgens getrapt toezicht. Als de eisen van Aw en WSW gelijk zijn, scheelt dit corporaties veel administratieve lasten. Saneringssteun aan de Autoriteit woningcorporaties Corporaties betalen gewoonlijk jaarlijks saneringssteun aan de Aw, als vangnet voor corporaties die in moeilijkheden komen. De saneringssteun is een percentage van de huuropbrengst. De bijdrage is voor 40.000 euro jaarlijks opgenomen in de meerjarenprognose. CFV heeft de saneringsheffing voor 2015 en 2016 geschrapt. Huurcompensatie Om de verhuurderheffing te compenseren, mogen corporaties extra huurverhogingen toepassen. In 2015 hebben we inkomensafhankelijke huurverhogingen doorgevoerd die lager zijn dan maximaal was toegestaan. De inkomensafhankelijke huurverhoging blijft nog een jaar bestaan, dus ook in 2016. De maximale huurverhoging vanuit de overheid voor verschillende doelgroepen is in februari 2016 bekend geworden: 2,1, 2,6 en 5,0 procent. Inflatie in 2015 is vastgesteld op 0,6 procent. Het huurbeleid voor 2016 wordt in het licht van de betaalbaarheid bijgesteld. In de meerjarenprognose is vanaf 2016 rekening gehouden met 1,4 procent huurverhoging inclusief inflatie (0,4) en huurharmonisatie. Vennootschapsbelasting De vennootschapsbelasting (vpb) heeft de afgelopen jaren geen invloed gehad op de kasstromen. Afgelopen jaren hebben fiscale waardedalingen geleid tot verliescompensatie voor de jaren daarna. Vanaf 2018 wordt er in de meerjarenprognose rekening gehouden met vennootschapsbelasting. De aangifte 2013 is ingediend maar voorlopig aangehouden, omdat de warmtekoude-installaties (wko) door de Belastingdienst worden gezien als onderdeel van het gebouw en niet als een afzonderlijk te exploiteren eenheid. We wachten op een landelijke standpunt van de Belastingdienst.

52

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Uitgangspunten Op basis van de jaarrekening 2014 en de prognose van 2015 hebben we de financiële meerjarenprognose bijgesteld. Met deze meerjarenprognose beheersen we de kasstromen voor de komende jaren, om zo de ontwikkeling van Woonstichting Etten-Leur te monitoren. De jaarrekening 2014 (enkelvoudige jaarrekening) heeft gediend als basis voor de balanspositie. De prognose voor 2015 is de basis voor de resultatenrekeningen. De nieuwbouwplannen uit de begroting voor 2016 zijn opgenomen. Op basis van de strategische besluiten hebben we in het basisscenario van deze meerjarenprognose rekening gehouden met de volgende beleidsuitgangspunten:  WEL prognosticeert de verkopen van bestaande woningen op tien woningen per jaar. We verkopen negen woningen regulier en één woning bieden we aan via Koopstart (kopen met korting zonder balansverplichting).  We investeren in nieuwbouw van ongeveer zeventig woningen gemiddeld per jaar, verdeeld over de komende vijf jaar. Binnen tien jaar brengt WEL alle aangekondigde nieuwbouwprojecten ten uitvoer. We starten met bouwen in De Streek in 2016.  We rekenen met een huurverhoging van één procent (exclusief inflatie) per jaar voor de komende vijf jaar. Daarnaast is de gewenste huurprijs nu gebaseerd op de grenzen voor passend toewijzen. De huurharmonisatie is onderdeel van de huursomverhoging.  De waarderingspuntprijs is vanaf 1 oktober 2015 eenmalig verlaagd met 3,7 procent. Dit is het effect van het nieuwe puntenwaarderingsstelsel. De nieuwe puntensystematiek (op basis van WOZ-waarde) is nog niet in deze begroting meegenomen.  De woningvoorraad is vanaf 2015 gebaseerd op de uitkomsten van Asset Management. Daarbij is rekening gehouden met de wensportefeuille voor 2020.  In 2015 hebben we een aantal grootonderhoudsactiviteiten opnieuw geïnventariseerd. Dit levert een verschuiving op van planmatig onderhoud en investeringen in groot onderhoudsplannen voor de komende tien jaar. De geplande activiteiten zijn geclusterd en geactiveerd in de meerjarenplanning.  De gevolgen van de reorganisatie zijn verwerkt. Dit heeft consequenties voor de bedrijfslasten en personele lasten. Vanaf 2017 is de gehele bezuiniging op de loonkosten gerealiseerd.  Woonstichting Etten-Leur heeft het energieconvenant ondertekend en wil in 2020 over het hele woningbezit gemiddeld energielabel B realiseren. De energetisch maatregelen die hiervoor nodig zijn voert WEL verspreid over de jaren uit. In totaal investeert WEL hierin ongeveer tien miljoen euro. De helft van energiebesparing c.q. lagere woonlasten vertalen we door in de huur, als dekking voor de investeringen. Van de andere helft profiteren de bewoners. Zo houden we de woonlasten laag.  We blijven investeren in leefbaarheid voor de komende jaren. In tegenstelling tot voorgaande jaren maakt het groenonderhoud en de uitgaven voor de prestatieafspraak onderdeel uit van leefbaarheid (conform definitie Woningwet). De verwachting is dat we de komende vijf jaren in totaal 1.702.000 euro aan leefbaarheid uitgeven.  De nieuwe cao is nog niet verwerkt, maar er is wel rekening gehouden met een procentuele cao-verhoging. Financiële vooruitzichten

Buitengewone bijdragen aan heffingen en belastingen De verhuurderheffing is ingerekend: 1,7 miljard euro voor de hele sector in 2017, voor WEL 3,3 miljoen euro per jaar vanaf 2015, oplopend naar 4,2 miljoen euro in 2018. De verhuurderheffing is gebaseerd op de WOZ-waardeontwikkeling. Er is nog rekening gehouden met een beperkte saneringssteun vanaf 2017 omdat de sector mogelijk nog te maken krijgt met een tweede saneringsbijdrage voor Vestia, waarbij de rente de bepalende factor is. We houden er rekening mee dat we vanaf 2018 vennootschapsbelasting moeten betalen van afgerond 3,7 miljoen euro op basis van de fiscale positie zoals deze in 2015 is bepaald. De

53

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 verliezen uit eerdere jaren zijn dan fiscaal geheel gecompenseerd. Na 2018 verwachten we tussen 3,5 en 5,5 miljoen euro vennootschapsbelasting per jaar te moeten betalen.

Verkoopprogramma De verkoopmarkt was goed in 2015. Zo goed zelfs dat we in september de verkopen hebben stilgelegd. We beperken de woningverkopen voor de komende jaren, omdat de vraag naar huurwoningen verder toeneemt onder druk van meer toewijzing aan statushouders. Voor de komende vijf jaar houden we rekening met tien woningen per jaar.

Investeringen In de financiële meerjarenprognose houden we rekening met nieuwe huurwoningen en bijzondere projecten. De projecten lopen sterk uiteen, van woonvoorzieningen tot grote complexen. In de periode van 2016 tot en met 2020 willen we nog zo’n 274 eenheden realiseren in Etten-Leur. De woningen en voorzieningen komen in de uitbreidingsgebieden en locaties in Etten-Leur:  De Streek: uitbreiding in vier fasen van 30 woningen per fase, oplevering 2017-2020  Grauwe Polder: nieuwbouw van 80 woningen bij Het Withof, oplevering 2020  Sanderbanken: nieuwbouw van 74 appartementen aan de Juvenaatlaan, oplevering eind 2017. Groei van WEL

Woningaantallen WEL-groep 6.200 6.000

5.800

Aantal

5.600 5.400

Totaal objecten

5.200 Woningen

5.000 4.800 4.600 4.400 2014

2016

2018

2020

2022

Jaartal

De woningvoorraad van WEL ontwikkelt zich in opgaande lijn. In de grafiek is de verkoop van woningen meegenomen. Naast de woningen zijn er nog ‘overige objecten’. Dit zijn voornamelijk garages en parkeerplaatsen, maar ook kinderdagverblijven, een gezondheidscentrum, een sociaal cultureel centrum en commerciële ruimten. Ook registreren we hieronder de koopconstructies voor starters op de woningmarkt, met uitzondering van Koopgarant. De stijging in 2015 is te danken aan de oplevering van de Kerkwerve en de Leurse Dijk.

Weerstandsvermogen en financiële continuïteit De financiële meerjarenprognose berekent op basis van een vaste parameterset de waarde van het bestaande bezit en de nieuwbouwprojecten. Wijzigingen in de waarde leiden tot waardeveranderingen die we ten laste van het resultaat brengen of rechtstreeks in het vermogen verwerken.

54


De solvabiliteit (weerstandsvermogen) is de algemene bedrijfsreserve uitgedrukt als percentage van het balanstotaal. De solvabiliteit schommelt de komende jaren tussen de veertig en vijftig procent. Na 2020, als de nieuwbouw is afgenomen, groeit het vermogen door. Vooralsnog houden we de grens van vijfendertig procent aan voor een gezonde bedrijfsvoering. Het volkshuisvestelijke vermogen, dat is berekend door ILT, schommelt de komende jaren tussen de 35 en 40 procent. De ondergrens van het volkshuisvestelijke vermogen, de zogenaamde buffer, is berekend voor ultimo 2014, 2017 en 2019. De buffer is opgebouwd naar afzonderlijke risico’s, een marktwaarde-opslag en vpb-beklemming. In 2014 ligt deze minimale buffer rond de 15 procent en in de jaren 2017 en 2019 tegen de 25 procent. WEL voldoet dus ruim aan deze norm. De basisgegevens zijn afkomstig van de dPi uit 2015 en de verantwoordingsgegevens 2014. ILT hanteert haar eigen berekeningsmethodiek. Normen en kengetallen Onze verwachtingen voor de belangrijke kengetallen voor de komende jaren lichten we hieronder toe. Als onze meerjarenprognose strookt met de werkelijkheid voldoen we aan de normen die we onszelf opleggen en aan externe normen. De normen die we zelf hanteren zijn strenger dan de externe normen, om voldoende flexibiliteit in de financiering te behouden.

Dekkingsratio’s Onderstaande kengetallen geven aan in hoeverre Woonstichting Etten-Leur in staat is om vanuit de exploitatie van het bestaande bezit de interest te betalen. Het WSW hanteert een norm van 1,4 om aan de renteverplichting te kunnen voldoen (ICR). Om naast de rente ook een normatieve aflossing mee te nemen (DSCR) houdt het WSW een minimale norm aan van 1,0. De praktijk leert dat er binnen de exploitatie ruimte moet zijn om uitgaven te doen die niet rechtstreeks leiden tot extra inkomsten. Bijvoorbeeld investeringen of uitgaven voor leefbaarheid of de vennootschapsbelasting. WEL streeft daarom naar 1,5, om voldoende flexibiliteit in de financiering en borgingsmogelijkheden te houden. De dekkingsratio bleef in 2015 boven de WSW/CFV-norm van 1,4. Het overschot gebruiken we voor de interne financiering van investeringen.

55


Dekkingsratio (ICR/DSCR) 3,00 2,50 2,00 1,50 1,00

0,50 2015

2016

2017

Dekkingsratio

2018

2019 DSCR

2020

2021

2022

Norm ICR

2023

2024

2025

Norm DSCR

Vanaf 2017 daalt de dekkingsratio doordat we vennootschapsbelasting moeten gaan betalen en hij stijgt weer vanaf 2020 in de veronderstelling dat er dan geen investeringen meer zijn en er geen financiering meer wordt aangetrokken. Als we rekening houden met vijftig fictieve nieuwbouwwoningen per jaar vlakt de ICR af naar onder de 2,0.

Financiële ratio’s voor de risicobeoordeling WSW Het WSW beoordeelt jaarlijks de financiële positie en risico’s van iedere deelnemer volgens een beoordelingskader. De financiële positie wordt beoordeeld op basis van onderstaand kader:  De financiële ratio’s worden beoordeeld op basis van realisatie (drie jaar dVi) én op basis van prognose (vijf jaar dPi).  De dekkingsratio (ICR-norm) is 1,4, rekening houdend met noodzakelijk geachte risicobuffers, waarbij de geactiveerde rente en kosten voor eigen productie en renteontvangsten buiten beschouwing blijven.  De DSCR (rente- en aflossingscapaciteit) houdt rekening met het restant van de levensduur van het bezit, de verkoopopbrengsten en een aangepast onderhoudsniveau bij exploitatie tot het einde van de levensduur van de portefeuille. Dit leidt tot een inschatting van de volgende kengetallen voor 2015 op basis van de jaarrekening en de begroting 2016 (dPi 2015):

56


De gemiddelde gerealiseerde ICR is 1,76 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde ICR (vijf jaar) is 2,095. De laagste van de twee wordt getoetst aan de norm van 1,4. Woonstichting Etten-Leur voldoet aan de norm.

De gemiddelde gerealiseerde DSCR is 1,13 (afgelopen drie jaar) en de gewogen gemiddelde geprognosticeerde DSCR (vijf jaar) is 1,22. De laagste van de twee wordt getoetst aan de norm van 1,0. Woonstichting Etten-Leur voldoet aan de norm.

Exploitatierendement Het exploitatierendement geeft het rendement weer van het betreffende jaar op basis van de berekende bedrijfswaarde. Het exploitatieresultaat is de som van de exploitatie-inkomsten minus de exploitatie-uitgaven, met uitzondering van de rente. We hanteren een interne norm van vier procent van de bedrijfswaarde. Het exploitatierendement schommelt de komende jaren onder de norm tussen de 3,5 en 4 procent. Doordat het exploitatie vanaf deze begroting wordt bepaald op basis van de marktwaarde in verhuurde staat, daalt het exploitatierendement. Het exploitatierendement is gedaald ten opzichte van eerdere jaren, omdat het exploitatieresultaat nu wordt afgezet tegen de marktwaarde in verhuurde staat in plaats van de bedrijfswaarde. De marktwaarde is in 2016 ongeveer 100 miljoen euro hoger dan de waardering tegen bedrijfswaarde.

Leningcapaciteit

57

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 De relatie tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de externe financiering geeft richting aan de wijze waarop nieuwe investeringen worden gefinancierd. De leningportefeuille blijft redelijk constant en neemt de komende jaren zelfs af. De marktwaarde in verhuurde staat kent de komende jaren een stijgend verloop door de nieuwbouwontwikkelingen, huurverhogingen en bezuinigingen op onderhoud en organisatiekosten. De waardeontwikkeling is bepalend voor dit cijfer; de leningen zijn een gegeven, de marktwaarde in verhuurde staat is een voorgeschreven waardering (basishandboek).

De leningcapaciteit wordt nog steeds bepaald op basis van de bedrijfswaarde, omdat het WSW hiervoor nog de bedrijfswaarde hanteert. De leningcapaciteit is kritisch als de norm van 75 procent genaderd wordt.

We kunnen van die kritische grens wegblijven door de bedrijfswaarde te beïnvloeden (door interne financiering of door bezit te verkopen). De bedrijfswaarde kunnen we veranderen door kritisch te kijken naar het strategisch voorraadbeleid en samenhangende investeringen. We kunnen de bedrijfswaarde beïnvloeden door waar mogelijk de levensduur van woningen te verlengen door erin te investeren. De bedrijfswaarde neemt toe door de oplevering van Leurse Dijk, Kerkwerve en Huize Adama. Passend toewijzen, het huurakkoord en lagere indexeringsparameters zorgen ervoor dat de

58

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 bedrijfswaarde weer daalt. De aanpassing van de disconteringsvoet van 5,25 procent naar 5,0 procent compenseert dit effect. De bedrijfswaarde in de begroting van 2016 is uiteindelijk zeven miljoen euro gestegen ten opzichte van 2014. In de jaarrekening 2015 is te zien hoe deze bedrijfswaarde is opgebouwd.

Leningcapaciteit versus WOZ-waarde De leningcapaciteit uitgedrukt als waarde van de WOZ-waarde ziet er voor 2016 als volgt uit: Leningportefeuille (258.612.000 euro) / WOZ-waarde per 1 januari 2015 (802.000.000 euro) x 50 procent. De waarde komt uit op 64,5 procent. Deze waarde was in 2013 59,3 procent en 2014 65,5 procent. Het streven van Woonstichting Etten-Leur is om dit percentage onder zestig procent te houden. De WOZ-waarde is nauwelijks te beïnvloeden en kende de afgelopen jaren een dalend verloop. Het lijkt er op dat we het dieptepunt hebben bereikt en op de weg terug zijn naar boven.

Financiële ratio’s voor de risicobeoordeling van het WSW (DPI 2015) De loan to value (LTV) meet de capaciteit om op lange termijn kasstroom te genereren in relatie tot vreemd vermogen. De LTV berekenen we door het vreemd vermogen te delen door de bedrijfswaarde van het vastgoed in exploitatie. Volgens de risicobeoordeling van het WSW bedroeg de LTV eind 2015 55 procent (eind 2014 was dat 58 procent). De norm van 75 procent mag niet worden overschreden. WEL voldeed in 2015 dus aan de norm.

59

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 De solvabiliteitsratio meet de omvang van het eigen vermogen van de corporatie in relatie tot het totale vermogen. Basis is ook hier de bedrijfswaarde. We berekenen de solvabiliteit door het eigen vermogen te delen door het totaalvermogen, waarbij we een waardering van het vastgoed gebruiken op basis van de bedrijfswaarde.

De solvabiliteit moet volgens de risicobeoordeling van het WSW minimaal twintig procent bedragen. De solvabiliteit berekend in het risicoscoremodel van het WSW was in 2015 43 procent en in 2014 41 procent. WEL voldeed daarmee aan de norm. Jaarresultaten De begrote jaarresultaten voor de komende jaren kennen een grillig beeld, maar tot 2025 zijn ze positief. Dit realiseren we door spreiding aan te brengen in het investeringsprogramma voor nieuwbouw. De onrendabele toppen worden gespreid over de verschillende jaren. In 2017 en 2019 nemen we een hoge onrendabele top voor respectievelijk de nieuwbouw bij de Juvenaatlaan en Het Withof. Vanaf 2021 zijn er geen nieuwe projecten ingerekend.

Jaarresultaat (x € 1000) € 20.000 € 18.000 € 16.000

€ 14.000 € 12.000 € 10.000 € 8.000 € 6.000 € 4.000 € 2.000 €2015

2016

2017

2018

2019

2020

Operationeel resultaat

2021

2022

2023

2024

2025

Jaarresultaat

Het operationeel resultaat bestaat uit de werkelijke kasstromen uit bedrijfsopbrengsten en bedrijfslasten, inclusief geactiveerde productie en toegerekende rente. Het operationeel resultaat is een belangrijke kasstroommeter voor de liquiditeit. Hieruit moet in de toekomst tussen 3,5 en 5,5 miljoen euro vennootschapsbelasting betaald worden.

60

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Om een operationeel resultaat te behalen dat voldoende hoog is, gebruiken we een set normen waarop we sturen. Om de bedrijfslasten te kunnen beheersen moet het operationele resultaat minus financieringsresultaat hoger zijn dan 25 procent van de omzet. Scenario’s In de begroting voor 2016 hebben we twee scenario’s opgenomen. In het eerste scenario bouwt WEL vanaf 2021 fictief jaarlijks vijftig nieuwbouwappartementen in het DAEB-segment. Aanname daarbij is dat de personeelscapaciteit vanaf 2017 voldoende is en wordt gecontinueerd. Zowel de marktwaarde als de leningportefeuille neemt toe door de bouw van nieuwe appartementen. Ook de bedrijfswaarde laat een stijging zien met betrekking tot de leningcapaciteit. De leningcapaciteit vermindert door het aantrekken van nieuwe leningen voor nieuwbouw. Het exploitatierendement neemt vanaf 2020 af. De huuropbrengst van nieuwbouw zorgt weliswaar voor een stijging van het operationele resultaat, maar de stijging in marktwaarde door toevoeging van bezit zorgt uiteindelijk voor een lager exploitatierendement. Door meer financieringslasten (aantrekken leningen voor nieuwbouw) verslechtert de dekkingsratio. Met name bij nieuwbouw zie je dat de huurinkomsten in de eerste jaren de rentelasten niet afdekken. De operationele resultaten laten een stijging zien door de extra huuropbrengsten uit nieuwbouw. De jaarresultaten verslechteren door de onrendabele toppen op deze nieuwbouw. De conclusie die getrokken kan worden, is dat het voortzetten van nieuwbouw na 2021 de financiële continuïteit (kengetallen) niet in gevaar brengt. In het tweede scenario zet WEL de streefhuur van alle woningen vast op de huurtoeslaggrenzen. Als de oorspronkelijke streefhuur onder deze toeslaggrens ligt, hanteren we in deze variant de lagere streefhuur. Van ongeveer 2.700 woningen blijft de streefhuur hierdoor op het oorspronkelijke niveau en van 2.500 woningen topt WEL de streefhuur af op de huurtoeslaggrens (403,06 / 576,87 / 618,24 / 710,68 euro in 2015). De marktwaarde blijft gelijk, omdat de marktwaarde bij mutatie uitgaat van de markthuur. De bedrijfswaarde laat een daling zien door minder huuropbrengsten. Hierdoor wordt de leningcapaciteit minder gunstig. Dit is nauwelijks van invloed op de verhouding. Het exploitatierendement neemt af door afnemende huuropbrengsten op termijn. Doordat het operationeel resultaat afneemt, daalt de ICR. De DSCR blijft in dezelfde verhouding van de ICR liggen. De operationele resultaten dalen door het afnemen van de huuropbrengsten. Naarmate meer mutaties hebben plaatsgevonden, zal het verschil in huur en resultaat groter worden. Dit heeft ook zijn beslag op het jaarresultaat. De conclusie die getrokken kan worden, is dat het alternatief voor passend toewijzen de financiële continuïteit op lange termijn niet in gevaar brengt. De DSCR voor de jaren 2018 tot en met 2021 ligt nog steeds 0,25 boven de norm. Het lijkt erop dat we beide scenario’s zelfs gelijktijdig ten uitvoer kunnen brengen zonder dat de financiële continuïteit in gevaar komt.

7.3. Treasury en financieringsmanagement Treasurycommissie WEL neemt deel aan een gezamenlijke treasurycommissie, die de financiële posities beheert en beheerst die voortvloeien uit de bedrijfsvoering. De deelnemende corporaties zijn Bernardus Wonen uit Oudenbosch, Brabantse Waard uit Zevenbergen (vanaf maart 2016 gefuseerd), Woonstichting Etten-Leur en Goed Wonen uit Lage Zwaluwe. Door samen te werken met Thésor als professionele onafhankelijke partij en dankzij voldoende interne professionaliteit is de interne organisatie hierop ingericht. Jaarlijks stelt WEL een treasuryjaarplan op met daarin specifieke actiepunten.

61

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 De actiepunten voor 2015 waren:  Ervoor zorgen dat het borgingsplafond toereikend is om in de financieringsbehoefte te voorzien die volgen uit DAEB-activiteiten.  Financiering aantrekken tot maximaal het door het WSW toegekende borgingsplafond en bij een eventuele overschrijding hiervan WSW om toestemming voor de financiering vragen.  Bewaken dat WEL voldoet aan normen die het WSW hanteert voor de vijf financial risks en indien nodig het beleid hiervoor bijsturen.  Opslagherzieningen en renteconversies zo optimaal mogelijk overeenkomen dan wel aflossen en herfinancieren als dat nodig is.  De (juridische of administratieve) splitsing van DAEB en niet-DAEB bezit/activiteiten voorbereiden. Hierbij moeten zowel DAEB als niet-DAEB bezit/activiteiten zelfstandig financierbaar zijn. WEL heeft binnen het bestaande borgingsplafond haar treasury-activiteiten kunnen uitvoeren en is daarbij binnen de gehanteerde normen voor de financial risks gebleven. De opslagherzieningen en eventuele aflossingen staan hieronder beschreven.

Treasury-agent Thésor, de treasury-agent, doet in samenspraak met WEL voorstellen voor financiering en renteinstrumenten. Thésor heeft in 2015 vijf transactievoorstellen voor WEL gedaan. Hiervan zijn er vier uitgevoerd:  Opslagherziening op een basisrentelening van tien miljoen euro per 2 mei 2015. Opslag is gewijzigd van 0,25 procent naar 0,21 procent voor een periode van vijf jaar.  Renteconversie van een lening van 1,35 miljoen per 1 augustus. Lening is vervroegd afgelost.  Fixelening van acht miljoen euro aantrekken met een rentepercentage van 1,81 procent. Storting lening op 31 december 2015 en einddatum 2 januari 2029.  Variabele roll-overlening van vijf miljoen aantrekken per 15 oktober 2015, met einddatum 16 oktober 2017. De rente is eenmaands euribor met een opslag van 0,25 procent.

Onafhankelijkheidsverklaring treasury-agent Jaarlijks toetst de accountant de onafhankelijkheid van de treasury-agent. Ook toetst de accountant of er is gebleken dat de betreffende vennootschappen van de treasury-agent omzetafhankelijke vergoedingen, provisies of succesfees hebben ontvangen. De accountantsverklaring bevestigt dat de treasury-agent van WEL onafhankelijk is. Deze verklaring bevestigt bovendien dat er geen oneigenlijke betalingen zijn verstrekt. De Thésor Groep ontvangt uitsluitend vergoedingen van opdrachtgevers en abonnementhouders voor geleverde prestaties. Sinds 2007 heeft Thésor een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht en de organisatie staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten en De Nederlandsche Bank. Sinds augustus 2012 is er een register DSI (Deskundigheid, Screening en Integriteit) geopend met als doel het vertrouwen van de consument in de financiële markten te versterken. De individuele adviseurs van Thésor staan hier ingeschreven. Treasury-ontwikkelingen De volgende onderwerpen zijn in 2015 bij WEL de revue gepasseerd:  WSW-beleid  Beleidsregels verantwoord beleggen  Achtervangposities verschillende gemeentes  Treasurystatuut  WSW-beleid rond renteconversies en opslagherzieningen  Investeringscapaciteit

62

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Treasurystatuut en derivaten Op 30 januari zijn de beleidsregels verantwoord beleggen in werking getreden. Dit betekent onder meer dat iedere woningcorporatie vóór 1 juli 2015 het treasurystatuut in lijn met deze beleidsregels moest brengen. Na de nieuwe Woningwet is ingevoerd, zal het treasurystatuut nogmaals geüpdatet moeten worden. Met het van kracht worden van de ‘Beleidsregels voor het gebruik van derivaten door toegelaten instellingen’ in de volkshuisvesting (per 1 oktober 2012), is het afsluiten van rente-instrumenten voor corporaties minder aantrekkelijk geworden. De treasury van WEL heeft in 2015 geen nieuwe derivaten afgesloten. Eventuele wijzigingen van bestaande derivaten zijn wel mogelijk; deze worden in voorkomende gevallen vooraf ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen. Conform artikel 9 van de Beleidsregels derivaten wordt in het jaarverslag verslag gedaan van de aanwezige derivaten (payers swaps en embedded derivaten). Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaardes van swaps per 31 december 2015 en de marktwaarde bij een rentecurve die twee procent lager ligt dan de actuele curve. De payers swaps van GE Artesia Bank en de BNG Bank kennen geen contractuele verplichtingen voor marktwaardeverrekening. De met Rabobank afgesloten derivaten kennen een theoretische mogelijkheid tot (markt)waardeverrekening. WEL monitorde in 2015 de marktwaarde van de Rabobank swaps. Het drempelbedrag dat WEL met Rabobank op deze swaps heeft afgesproken bedraagt 4,172 miljoen euro. Bij een fictieve rentedaling van twee procent kent de swap met Rabobank een negatieve marktwaarde van 2,8 miljoen euro. Er is dus nog een marge van circa een 1,3 miljoen euro voordat WEL volgens de regelgeving een liquiditeitsbuffer moet vormen. De benutting van het afgesproken bedrag is afgerond 68 procent. Marktwaarde derivaten d.d. 31-dec-2015 met de rentecurve van 31-dec-2015 11:59 uur

Dealcode

Vaste Hoofdsom Tegenpartij rente

Variabele rente Startdatum Einddatum

MW incl opg. rente

Opg. rente

Marktwaarde Marktwaarde Marktwaarde Bij 1,0% Bij 2,0% obv 1% rentedaling rentedaling curve Duration

IRS0000089

5.000.000 GE ARTESIA 3,720% EUR 3M

01-06-2007 01-06-2018

-572.080

-108.971

-695.209

-822.886

-441.296

2,15

IRS0000171

5.000.000 BNG BANK

4,600% EUR 3M

01-12-2008 01-12-2019

-911.687

-19.638

-1.127.270

-1.354.030

-717.353

3,52

IRS0000439

8.000.000 RABOBANK

5,045% EUR 3M

01-09-2009 01-09-2020

-1.959.654

-135.287

-2.384.602

-2.834.667

-1.617.848

4,10

IRS0000457

8.000.000 BNG BANK

4,645% EUR 3M

01-12-2009 01-09-2040

-5.400.868

-124.620

-8.020.947 -11.327.939

-6.489.634

16,86

8.000.000 BNG BANK

3,945% EUR 3M

01-02-2011 01-02-2039

-4.182.877

-289.315

-6.481.697

-5.133.032

16,36

-13.027.166

-677.830

-18.709.724 -25.691.692 -14.399.163

10.64

IRS0000462 Totalen

34.000.000

4,432%

-9.352.170

WEL heeft ook basisrenteleningen met zogenaamde embedded derivaten. Deze staan hieronder in het schema, met uitzondering van een basisrentelening die geen renteherziening meer kent en afloopt op 1 november 2018. Marktwaarde leningen d.d. 31-dec-2015 met de rentecurve van 31-dec-2015 11:59 uur

Dealcode Referentie

Tegenpartij

Totale rente

Opslag

LBBT003510 L062 / WSW 43088

BNG BANK

3,950%

0,3500% 3,6000%

02-01-2013 02-01-2062 -16.560.080

LBBT004171 L069 / DIENSTEN

BNG_WELDIE

4,970%

0,5600% 4,4100%

24-05-2012 01-11-2020

-5.987.038

-36.851

-6.023.889

-5.000.000


BNG_WELDIE

4,970%

0,5600% 4,4100%

24-05-2012 01-11-2022

-6.285.769

-36.851

-6.322.619

-5.000.000


BNG_WELDIE

4,970%

0,5600% 4,4100%

24-05-2012 01-11-2022

-6.285.769

-36.851

-6.322.619

-5.000.000


BNG_WELDIE

4,960%

0,5600% 4,4000%

24-05-2012 01-11-2023

-6.408.592

-36.767

-6.445.359

-5.000.000

LBBT004964 L058 / WSW 42442

BNG BANK

3,640%

0,2500% 3,3900%

30-12-2013 28-12-2061 -15.870.748

-3.715 -15.874.463 -10.000.000

LBBT005560 L059 / WSW 42633

NWB BANK

3,370%

0,2100% 3,1600%

04-05-2015 02-05-2052 -14.290.039

-209.512 -14.499.551 -10.000.000

-71.688.034

-719.560 -72.407.594 -50.000.000

Totalen

Basisrente Startdatum Einddatum

MW excl opg. rente

MW incl Opg. rente opg. Rente

Nominale waarde

-359.014 -16.919.093 -10.000.000

63

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Het treasurystatuut is in het voorjaar van 2015 aangepast en op 2 juni 2015 goedgekeurd door de raad van commissarissen. De aanpassingen in het statuut betreffen in grote lijnen: Aanpassingen als gevolg van de beleidsregels verantwoord beleggen Geen toezichtbelemmerende bepaling in contracten Beleidsregels bij het gebruik van derivaten

Treasuryjaarplan

Transacties ongeborgde financiering

Transacties

Liquiditeitenbeheer

RvC

Keurt goed

Keurt goed

Keurt goed

Mandateert bestuurder

Mandateert bestuurder

Bestuurder

Stelt vast en legt voor aan RvC Adviseert en controleert Initieert en stelt voor/ stelt op

Stelt vast en legt voor aan RvC Adviseert en controleert Initieert en stelt voor/ stelt op

Stelt vast

Stelt vast

Stelt vast

Adviseert en controleert Initieert, stelt op, voert uit en parafeert

Adviseert en controleert Initieert, stelt voor en parafeert

Controleert

Assistentcontroller Manager Control & Bedrijfsbeheer

Clustermanager Financieel Beheer Extern treasurer

Adviseert/ stelt op

Adviseert/ stelt op

Adviseert

Verzorgt administratieve vastlegging Adviseert, stelt op en voert uit

Treasurycommissie

Treasurystatuut

In het bevoegdhedenschema zijn de taken en verantwoordelijkheden vastgelegd.

Lid

Stelt minimaal ieder kwartaal een liquiditeitsprognose op

Lid

Adviseert

Lid en voorzitte r

Het treasurystatuut en de administratieve organisatie/interne controle (AO/IC) van Woonstichting Etten-Leur bepalen de spelregels waarbinnen de treasuryactiviteiten mogen worden uitgevoerd. Als acties in het treasuryjaarplan strijdig zijn met vigerende weten regelgeving, het treasurystatuut en/of de AO/IC van WEL, dan is het treasuryjaarplan hieraan ondergeschikt. Het eventuele gebruik van derivaten behandelen we bij de bespreking en goedkeuring van het treasuryjaarplan. Als zij dat wensen krijgen de leden van de raad van commissarissen uitleg door de interne organisatie of de externe treasury-agent.

64

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Toezichtbelemmerende bepalingen In 2014 heeft Woonstichting Etten-Leur al een wijzigingsovereenkomst ondertekend met de BNG Bank. Hierin zijn de twee toezichtbelemmerende bepalingen vervangen door twee andere bepalingen. Aedes en CFV hebben de inhoud van de nieuwe bepalingen goedgekeurd en bevestigd dat de inhoud conform de beleidsregels (artikel 10 Beleidsregels derivaten) is. Er zijn geen clausules meer die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instellingen kunnen belemmeren.

European Market Infrastructure Regulation (EMIR) EMIR is Europese regelgeving die ervoor zorgt dat handelen in Over The Counter (OTC) derivaten transparanter en veiliger wordt. EMIR-wetgeving verplicht corporaties om afspraken te maken met hun ‘derivatenbank’ over eventuele geschillen, een jaarlijkse terugkoppeling van de posities, tijdige bevestigingen en een zogenoemde cliëntclassificatie. Woonstichting Etten-Leur staat ingeschreven bij het ISDA-protocol. Woonstichting Etten-Leur heeft een LEI-nummer bij de Kamer van Koophandel. BNG Bank, Rabobank en GE Artesia Bank hebben de rapportageplicht aan een handelsregister (trade repository) overgenomen. WEL heeft met iedere bank een overeenkomst.

RJ290 en derivaten RJ290 is de verslaggevingsrichtlijn voor derivaten. De kritische kenmerken hoofdsom, looptijd, renteconventie, Euribortype en de coupondata van het hedge-instrument en de onderliggende posities zijn getoetst. Bij Woonstichting Etten-Leur zijn deze kenmerken in alle gevallen gelijk. Op basis van deze kenmerken is daarom sprake van een effectieve hedge. Onderstaand de hedgetabel met daarin de swaps en de onderliggende rollovers. WEL beschikt niet over extendible leningen anders dan basisrenteleningen, waarvoor geen afsplitsing van lening en derivaat noodzakelijk is op basis van RJ290. De inzet van financiële derivaten heeft bijgedragen aan het beperken van de risico’s bij het financiële beleid en beheer van Woonstichting EttenLeur. Hedgetabel swaps vs. roll overs. Dealcode

Tegenpartij

Type

IRS0000089

GE ARTESIA

Payer swap

LBBT005071

BNG BANK

Roll-over vast

IRS0000171

BNG BANK

Payer swap

LBBT004739

BNG BANK

Roll-over vast

IRS0000439

RABOBANK

Payer swap

LBBT005070

BNG BANK

Roll-over vast

IRS0000457

BNG BANK

Payer swap

LBBT005327

BNG BANK

Roll-over vast

IRS0000462

BNG BANK

Payer swap

LBBT005508

BNG BANK

Roll-over vast

LBBT004494

BNG BANK

Roll over

Hoofdsom 2016 Startdatum

Einddatum Variabele rente

Coupondata rente Conventie Vaste rente

-5.000.000 01-06-2007 01-06-2018

EUR 3M

01-mrt, 01-jun, 01-sep, 01-dec actual/360

5.000.000 02-01-2014 01-06-2018

EUR 3M +52bp


-5.000.000 01-12-2008 01-12-2019

EUR 3M


5.000.000 02-09-2013 02-12-2019

EUR 3M +32bp


-8.000.000 01-09-2009 01-09-2020

EUR 3M


8.000.000 02-01-2014 01-09-2020

EUR 3M +32bp


-8.000.000 01-12-2009 01-09-2040

EUR 3M


8.000.000 01-09-2014 03-09-2040

EUR 3M +39bp


-8.000.000 01-02-2011 01-02-2039

EUR 3M 01-feb, 01-mei, 01-aug, 01-nov actual/360

8.000.000 02-02-2015 01-02-2039

EUR 3M +28bp

01-feb, 01-mei, 01-aug, 01-nov actual/360

- 01-02-2013 02-02-2015

EUR 3M +32bp

actual/360

3,7200%

4,6000%

5,0450%

4,6450%

3,9450%

Ontwikkelingen kapitaal- en geldmarkt

Dalende rente De rentemarkten hebben in 2015 niet een heel sterke dalende trend laten zien ten opzichte van 2014. Begin 2015 lag de tienjaarsrente (zonder opslagen) nog op 0,81 procent. Op het einde van het vierde kwartaal 2015 was deze rente weer terug op het niveau van eind 2014, namelijk rond de 0,9 procent. Er is veel gebeurd op het wereldtoneel en Europa probeert uit alle macht de economische ontwikkelingen in Europa positief te houden. De korte rente is vanaf begin januari van een niveau van 0,08 procent gedaald naar -0,11 procent.

65


Rente ontwikkelingen (zonder opslagen)

2,50% 2,25% 2,00% 1,75% 1,50% 1,25% 1,00% 0,75% 0,50% 0,25% 0,00% -0,25% jan

feb

mrt

apr

mei

jun

jul

aug

sep

okt

nov

Lange rente (10y) 2014

Korte rente (3M euribor) 2014

Lange rente (10y) 2015

Korte rente (3M euribor) 2015

dec

Lagere opslagen De opslagen op geldleningen zijn tegen het einde van jaar iets opgelopen. Begin 2015 lag de opslag op een lening voor tien jaar tussen de 0,20 procent en 025 procent. De opslag op het einde van het jaar lag rond de 0,35 procent. Het gemiddelde rentepercentage van de leningportefeuille bedroeg ultimo 2015 4,03 procent (2014 4,22 procent). De verlaging is te verklaren door de dalende rente en de herfinancieringen in leningportefeuille. Financiering

Huisbankier Woonstichting Etten-Leur heeft Rabobank West-Brabant-Noord als huisbankier. We beschikken over één kredietfaciliteit: een rekeningcourantkrediet gekoppeld aan de lopende rekening. Het maximumkrediet is een miljoen euro. Dit achten we voldoende, omdat er ruime opnamemogelijkheden zijn uit depositofaciliteiten.

Borgingsruimte WSW Voor het aantrekken van geldleningen op de kapitaalmarkt maakten we gebruik van de borging door het WSW. Hierdoor kunnen we onder gunstige condities geld lenen op de onderhandse kapitaalmarkt (AAA-rating). Deze rating komt mede tot stand door de achtervangpositie die de gemeente Etten-Leur inneemt. Als zekerheidsstelling brengen we de materiële vaste activa in. De activa worden gewaardeerd met de (relatief voorzichtige) parameters van het WSW. De beschikbare borgingsruimte is in tijden van veel investeringen belangrijk om te monitoren. Op 23 juni heeft het WSW voor Woonstichting Etten-Leur de borgbaarheidsverklaring afgegeven. Om de administratieve verwerking van leningen te vereenvoudigen is aan Gemeente Etten-Leur gevraagd om een achtervang af te geven voor onze bedrijfsfinanciering. Voor de te borgen activiteiten is aangesloten bij de systematiek van het WSW. In december 2015 heeft het college de achtervangpositie weer goedgekeurd tot 1 januari 2018. De overeenkomst geld specifiek voor Woonstichting Etten-Leur en het volume van de achtervangpositie is op zijn hoogst even groot als het borgingsplafond dat het WSW aan het eind van het kalenderjaar vaststelt. Met de gemeentes Moerdijk en Drimmelen is er een gelimiteerde achtervangovereenkomst afgesloten voor het woningbezit in die gemeentes.

66

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 In zijn brief van 23 juni 2015 heeft het WSW per eind 2015 een borgingsplafond van circa 267 miljoen euro beschikbaar gesteld aan WEL. De bestaande (geborgde) leningenportefeuille kent nu een omvang van 262,7 miljoen euro, waarmee de geborgde portefeuille per eind 2015 nog mag toenemen met ruim 4,3 miljoen euro. Borgingsplafond (datum vrijgave 23 juni 2015 x1000 euro)

2015

2016

2017

Geborgde leningportefeuille WSW op 1 januari Financieringsbehoefte DAEB Interne financieringsbronnen Correctie Borgingstegoed

264.166

262.658

242.677

17.969 -14.644 2.226 -2.500

14.818 -16.211 -

12.104 -18.545 -

Borgingsplafond ultimo jaar Geborgde leningportefeuille WSW op 31 december Mogelijkheid tot aantrekken WSW-geborgde financiering (cumulatief)

266.944 262.658

265.551 242.677

259.110 222.691

4.286

22.874

36.419

De financieringsbehoefte bedraagt eind 2016 12 miljoen euro, waarmee het plafond ruim toereikend is. Het huidige plafond is echter nog vastgesteld op basis van oude uitgangspunten (dPi-2014); wijzigingen in begroting/prognoses ten opzichte van de dPi-2014 zullen gevolgen hebben voor de hoogte van het plafond. Vanaf het moment dat het nieuwe plafond (op basis van dPi-2015) wordt afgegeven door het WSW, wordt dit leidend voor bepaling van de ruimte voor 2016 (en verder). Indien het WSW niet voldoende borgingsplafond beschikbaar stelt, dan zal WEL het WSW actief benaderen om tijdig voldoende volume te krijgen. In 2015 hebben we binnen het gestelde borgingsplafond financiering aan kunnen trekken. Daar waar mogelijk en financieel aantrekkelijk, zullen we bij het aantrekken van financiering gebruik maken van ‘groencertificaten’ (uitgegeven door AgenschapNL), dan wel van andere financieringsregelingen/fondsen waarmee een rentevoordeel behaald kan worden.

Liquiditeitenbeheer In het liquiditeitenbeheer lag het accent op het zo efficiënt mogelijk invullen van de liquiditeitsbehoefte met de variabele leningen, bedrijfstelerekening (deposito) en de kredietfaciliteit. Hiermee kunnen we een optimaal renteresultaat bereiken. We benutten zo de mogelijkheden die de variaties in looptijden en opslagen ons bieden. Binnen het liquiditeitenbeheer handelen we conform de beleidsregels verantwoord beleggen.

7.4. Interne risicobeheersing- en controlsystemen Woonstichting Etten-Leur wil zich volledig inzetten voor haar maatschappelijke doelstellingen en haar opgave voor de komende jaren. De financiële continuïteit berust op een solide basis, waarvoor de waarde van het onroerend goed het meest bepalend is. Door een planning- & controlcyclus, interne documenten, beleidscyclus, monitoring, sluitende begrotingen en beheersing van de financiële risico’s bij projecten kunnen we deze positie behouden. Beleidscyclus en monitoring

Sterkte- en zwakteanalyse, kansen en bedreigingen (SWOT) Met het oog op mogelijke vergaande samenwerking met AlleeWonen is in het najaar van 2015 de laatste SWOT van 2014 naar deze tijd gebracht. Op basis van de SWOT stellen we vast

67

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 welke zaken we willen behouden, welke we willen optimaliseren en welke we willen elimineren. De SWOT van WEL is opnieuw vastgesteld op 2 december.

Planning- & controlcyclus Het ondernemingsplan kent een cyclus van vier jaar. Het ondernemingsplan ‘Wonen doet leven’ kende een looptijd tot 2014. De ambities uit het ondernemingsplan staan aan het begin van het jaarverslag beschreven. In 2015 bepaalden we een strategisch kader, voortbordurend op het ondernemingsplan. Dit resulteerde in stappen richting een nieuw strategisch plan.

Strategisch plan 2016-2020 Afgelopen jaren heeft WEL verschillende strategische beleidsnotities geschreven om een duidelijke koers uit te stippelen. In 2015 hebben we een nieuwe kapstok gecreëerd om al deze beleidsplannen aan op te hangen; een nieuw strategisch plan. We hebben bepaald welke weg we bewandelen. We willen dat voor iedereen het antwoord op de volgende vragen duidelijk is:  Waar staan we voor? (missie)  Waar gaan we voor? (visie)  Wat gaan we daarvoor doen? (activiteiten)  Hoe gaan we dit doen? (strategisch plan)  Hoe vertaalt dat zich in onze inrichting? De strategie vormt de basis voor alles wat we als organisatie doen en helpt ons om keuzes en plannen te maken. Begin 2016 is het strategisch plan vastgesteld.

Scenarioplanning In aanvulling op het strategisch kader, stelden we vier mogelijke toekomstscenario’s voor WEL vast. Deze zijn uitgewerkt in de ‘Notitie scenarioplanning 2014-2017’. In het volgende figuur staat een assenstelsel van de scenario’s met daarbij de positionering in de verschillende jaren.

WEL verplaatste zich in 2015 van de ‘bezemkast’ naar de ‘zolderkamer’ en we schoven naar links op de ‘speelruimte-as’; minder speelruimte dus. De komende jaren zien we dat WEL van de overheid nog minder speelruimte krijgt om haar eigen beleidskader te bepalen. De landelijke overheid, maar in toenemende mate ook de lokale overheid, gaat meer invloed en zeggenschap krijgen over de uitvoering van onze activiteiten. Tegelijkertijd verbetert de economie enigszins en zien we dat de woningmarkt daar voorzichtig positief op reageert.

68

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Bij het ontwikkelen van de scenario’s, bedachten we welke consequenties de scenario’s voor WEL zouden kunnen hebben. Bij de scenario’s ‘bezemkast’ en ‘zolderkamer’ voorzagen we dat er sprake zou zijn van krimp van de organisatie, dat we minder ondernemend zouden kunnen zijn en dat het lastig is om betaalbaarheid te realiseren. De focus ligt op beheer en uitvoering en de financiële continuïteit staat onder druk. De scenario’s zijn vertaald naar een matrix met concrete acties per scenario. De matrix van het scenario ‘zolderkamer’ kunnen we gebruiken voor het opstellen van het jaarplan voor 2016 en volgende jaren.

Beleidscyclus De jaarcyclus begint in de maand april met het samenstellen van een beleidsbrief voor het komende boekjaar. Deze beleidsbrief geeft input voor de verschillende bedrijfsonderdelen om de plannen en doelstellingen te formuleren voor het nieuwe begrotingsjaar. Dit gebeurt zoveel mogelijk in de maanden mei en juni. De doelstellingen voorzien we van budgetten waarmee we de nieuwe bedrijfsbegroting kunnen samenstellen. Onderdeel van de bedrijfsbegroting is de meerjarenprognose, waarin we een doorkijk maken naar de komende tien jaar. Voor 1 november stellen het managementteam en de raad van commissarissen de bedrijfsbegrotingen vast. De prognostische gegevens moeten voor 15 december worden ingediend bij het WSW en de Autoriteit wonen. Minimaal één keer per jaar hebben we overleg met de stakeholders.

Monitoring Na ieder kwartaal stellen we een managementrapportage samen, met daarin relevante stuurinformatie voor de bedrijfsprocessen en de prognose van het jaarresultaat. Deze bespreken we in het managementteam en de raad van commissarissen. Het einde van de cyclus bestaat uit de jaarrekeningen met een bijstelling van de meerjarenprognose. De beleidscyclus kent een plando-check-actcyclus.

Interne documenten De beleidsbrief en afdelingsdoelstellingen voor de begrotingssamenstelling zijn interne documenten. Als onderdeel van de bedrijfsbegroting stellen we een technische begroting op voor het onderhoud aan en verbeteringen van het bestaande vastgoed. De verschillende managementrapportages per entiteit stellen we na afloop van het kwartaal samen. Voor de jaarlijkse bijstelling van de huren is er jaarlijks een Document Huurbeleid. De enkelvoudige en geconsolideerde jaarrekeningen sluiten de rij als het gaat om interne documenten. Voor grote projecten is er een maandelijkse rapportage van de voortgang en een financieel overzicht.

69

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Risicobeheersing De grootste financiële risico’s van de bedrijfsvoering liggen op het gebied van de financiering, projectontwikkeling en de fiscaliteit. De risico’s voor de bedrijfsvoering zijn samen met raad van commissarissen geïdentificeerd langs onderstaand schema. Verhuur Toewijzingsnorm Verhuur Commercieel

Relatie Stakeholder Huurders Gemeente Overig

Aan- en verkoop woningen

Bevoeghedenregeling Wettelijk kader

Klik voor Wonen

Markt & Marketing Onderhoud & Service

Beleidsproces

Algemeen beleid Strategisch Voorraadbeleid Huurprijsbeleid

Sloop woningen

Begroting Managementinformatie

Begroting Managementinfo Jaarrekening Verslagstaten P&C-cyclus

Werving en selectie HRM Integriteit Beoordelingssysteem Personeelsbeleid Regelingen

Ondernemingsplan Scenarioplanning Projectontwikkeling

Investeringsstatuut (Risico’s ontwikkelingsproces) Aanbesteding Budgettering Begroting Managementinformatie

Personeel Projectleiding

Investeringstatuut Projectfasering Projectplanning Projectvoorstellen Verplichtingadm Meer- minderwerk Continu monitoring

Treasury

Planning & Control

Treasurystatuut Jaarplan Treasuryagent Procedure

Mens & Middelen

Productie & Proces Vastgoedbeheer

Huurincasso Procedures Aanmaning Juridisch Convenant partners

Financiën

Diversen Calamiteitenplan ICT-uitwijk

Bevoeghedenregeling Aftekenen facturen Begroting Functiescheiding Verzekering Waarderingsregels

Meerjarenbegroting Aanbesteding Inventarisatie

Risico Verkoop onder voorwaarden en Koopgarant In 2014 zijn de risico’s van koopvormen nader geanalyseerd en besproken met de raad van commissarissen. Op 31 december 2015 hadden we voor 132 woningen (in 2014 nog 138) een terugkoopplicht. Hiervan zijn er 109 (111 in 2014) verkocht met Koopgarant en 23 (27 in 2014) verkocht als maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Deze woningen zijn verkocht onder voorwaarden, waarbij we een korting verstrekken op de koopsom (gebaseerd op de taxatiewaarde). Voor woningen onder Koopgarant en MGE deelt WEL de waardeontwikkeling bij terugkoop met de koper. Koopgarant en MGE zijn afgelopen jaren ingezet om de woningverkopen te stimuleren. Als het gaat om de belangrijkste risico’s die we lopen, kunnen we deze kwalificeren als een liquiditeitsrisico / financieringsrisico en marktrisico/verkooprisico. Bij grotere aantallen mondt dit uit in een financieringsrisico. Door het maximale risico te bepalen op basis van terugkoop heeft WEL gekeken wat er direct kan worden opgevangen met cashmanagement en wat er aan tijdelijke financiering nodig is als de woningen pas na negen maanden worden doorverkocht. Hiervoor is maximaal zeventien miljoen euro nodig. De alternatieven voor doorverkoop zijn terug in de huur brengen (DAEB of niet-DAEB) of doorverkopen met het nieuwe product Koopstart. Voor het marktrisico/verkooprisico hebben we te maken met de marktomstandigheden van dat moment. De huidige koopmarkt vertoont tekenen van herstel en op de huurmarkt is er momenteel voldoende vraag. We halen de verkoopprognoses momenteel goed. Vanaf 2014 is Koopstart ingezet. Dit is een lichte variant van Koopgarant, waarbij er geen terugkoopplicht bestaat. In 2015 zijn twee woningen verkocht met Koopstart en in 2014 waren dit er acht. WEL was al gestopt met koopgarant, maar door een aantrekkende markt lijkt het erop dat het product Koopstart voorlopig ook niet nodig is.

70

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Beoordeling door Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) Op basis van de ingediende prognosegegevens 2015-2019, de jaarrekening 2014 en andere informatie heeft het Centraal Fonds Volkhuisvesting (CFV) risicogericht onderzoek gedaan. De beoordeling richt zich op zes toezichtterreinen: kwaliteit financiële verantwoording, behoud maatschappelijk vermogen, financieel risicobeheer, solvabiliteit en draagkrachtvermogen. ILT, dat dit onderzoek van CFV heeft overgenomen, heeft de volgende opmerkingen gemaakt:  De financiële beoordeling 2015 van de corporatie leidt niet tot opmerkingen.  De financiële beoordeling 2015 geeft geen aanleiding tot het doen van interventies. Wat betreft het toezicht op de deelactiviteiten zoals het gebruik van derivaten; de exploitatierisico’s van zorgvastgoed en het gehanteerde beleggingsbeleid heeft niet tot een selectie van specifiek onderzoek geleid.

Oordeelsbrief ministerie De oordeelsbrief van het ministerie van Infrastructuur en Milieu behandelt de financiële positie, rechtmatigheid en governance. Voor de financiële positie volstaat de informatie van ILT. WEL voldoet aan de staatssteunregeling doordat de vrijkomende woonruimte met een maandhuur tot 699,48 euro voor negentig procent of meer is verhuurd aan huishoudens met een inkomen beneden de inkomensgrens van 34.678 euro. ILT wijst corporaties verder op de juistheid en volledigheid van verantwoording over intermediaire verhuringen. Bij WEL betreft dit voornamelijk de verhuur van de zorgcomplexen aan Avoord. Wat betreft de Wet normering topinkomens is er sprake van het overgangsrecht en volgt ILT het oordeel van de accountant. Het ministerie is geïnformeerd dat er geen onverenigbaarheden zijn van het lidmaatschap van de raad van commissarissen met het lidmaatschap van een college van B&W. Bedrijfsrisico’s

Ondernemingsstructuur Door de ondernemingsstructuur van WEL, waarbij binnen de groep drie bv’s werkzaam zijn, is er onderscheid tussen commerciële activiteiten en activiteiten als toegelaten instelling. WEL vormt samen met de nevenstructuur van een holding en twee onderliggende bv’s een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Er is tevens sprake van een fiscale eenheid voor de btw. Voor de vennootschapsbelasting winnen we fiscaal advies in. Woonstichting Etten-Leur

Wel Holding Bv

Wel Diensten BV

Wel Projecten BV

Zorgpartijen De contracten met zorgpartijen zijn in 2013 geïnventariseerd op de mogelijke gevolgen van de nieuwe bekostiging van zorginstellingen. Woonstichting Etten-Leur hield in 2015 aandacht voor de ontwikkelingen in de zorgsector en is in overleg met de zorgpartijen. Met de aanbiedingsbrief ‘Impact ontwikkelingen in de Zorg’ hebben we de RvC op 2 juni 2015 geïnformeerd over het zorgvastgoed van WEL. Er is inzicht gegeven in de lopende huurcontracten met zorgpartijen, waarbij we een inschatting hebben gemaakt van de (huur)risico’s die WEL loopt. Daarnaast hebben we een aantal vervolgacties benoemd. Deze analyse van het zorgvastgoed zal jaarlijks aan de RvC gepresenteerd worden.

71

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Normkader kostenbeheersing De invoering van de Wet verhuurderheffing heeft impact op de kasstromen en de ontwikkeling van de kengetallen. Woonstichting Etten-Leur heeft hierop al eerder geanticipeerd door in de periode ernaar toe te bezuinigen op beïnvloedbare kosten, zoals personeelskosten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. Jaarlijks relateren we de kosten aan de omzet proberen we ze te reduceren. We bewaken dit met een vastgesteld normkader, waarbij we een relatie leggen naar de omzet.

Warmtewet De Warmtewet is per 1 januari 2014 in werking getreden. Deze wet beschermt klanten die gebruik maken van collectieve verwarming extra tegen onder meer te hoge tarieven en regelt bijvoorbeeld ook wanneer klanten recht hebben op compensatie als de installatie het niet doet. Klanten met stadsverwarming of blokverwarming (zoals bijvoorbeeld bij een wko-installatie) kunnen immers niet overstappen naar een andere leverancier, vandaar deze extra bescherming. In 2015 zijn alle installaties beoordeeld en is er een impactanalyse opgesteld. Deze rapportage bevat naast technisch aspecten ook compliance aspecten. WEL exploiteert de wko-installaties vanuit de WEL Diensten bv. De energieafrekeningen lopen in 2015 nu nog veelal via de servicekosten. Medio 2015 heeft WEL Diensten besloten het administratief en technisch beheer uit te besteden aan een professionele partij. Vanaf 2016 heeft Vaanster Energie BV de taken overgenomen en hebben alle klanten een individueel energiecontract aangeboden gekregen.

Verhuur commercieel staat onder druk De huurprijzen voor commercieel vastgoed dalen. Wanneer huurcontracten aflopen, ligt de prijs per vierkante meter vaak lager bij een nieuw contract. Nieuwe prijsafspraken komen tot stand doordat de (gespecialiseerde) makelaar referenties in de markt onderzoekt. Nieuwe huurders vragen vooral om kortlopende, flexibele huurcontracten. Op dit moment is de leegstand van commerciële ruimtes van WEL (Diensten bv) beperkt (slechts één ruimte staat leeg).

Oninbare vorderingen Huurachterstanden lopen nog licht op en er lopen meer dossiers bij de deurwaarders. Belangrijke factoren hiervoor zijn economische omstandigheden, werkloosheid, beperking van de koopkracht (bij senioren) en bezuinigingsmaatregelen vanuit de overheid. Overheidsbeleid heeft veel invloed op de huurachterstand. Sinds 2014 krijgen huurders de huurtoeslag van de overheid rechtstreeks op hun rekening gestort. Sommige huurders gebruiken die toeslag niet voor huurbetaling. Voorheen ontving WEL de huurtoeslag en was de achterstand in huurbetaling beduidend lager. De buitengerechtelijke kosten bij een invorderingsprocedure zijn wettelijk verhoogd, waardoor een schuld lastiger is te incasseren. Verder zien we een toename van de wachttijden voor Schuldhulpverlening bij Kredietbanken. Dus duurt het langer voordat problematische schulden worden opgepakt. Hierdoor is kans dat de schuld groeit groter en komen steeds meer mensen in de WSNP (Wet schuldsanering natuurlijke personen) terecht of onder beschermingsbewind. In de dossiers zien we dat de complexiteit van schulden en van de omstandigheden van de schuldenaar toeneemt. Samen met de gemeente en Surplus hebben we vanaf juli 2015 Budgetcoaching ingezet. Hiermee beogen we in een vroeg stadium mensen te ondersteunen, waardoor we (grotere) financiële problemen voorkomen.

Treasury op rente-ontwikkelingen De rentestanden blijven laag om de economie zoveel mogelijk te stimuleren. Deze renteontwikkeling biedt kansen, maar door alle nieuwe regels vanuit het WSW bestaat het risico dat we deze kansen niet kunnen verzilveren, omdat financiering moeilijker te krijgen is en bovendien financiering met uitgestelde storting beperkt is tot zes maanden. Er zijn niet zoveel mogelijkheden meer om deze lage rentestanden maximaal te benutten, onder meer doordat het gebruik van derivaten aan banden is gelegd na eerdere problemen bij corporaties.

72

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 I&A / ICT De wereld van de ICT en de digitalisering gaat snel. Dit vraagt van de organisatie hierop in te spelen en het tempo van de versnelling bij te houden. Met digitalisering zijn efficiency en kostenbesparingen te behalen. Inmiddels zijn we aangesloten bij een nieuw netwerk voor informatisering en automatisering (I&A) in de regio waar we kennis kunnen delen en ophalen. Het netwerk bestaat uit deelnemers uit dertig corporaties uit Zuid-Nederland. Op het gebied van I&A en ICT zoeken we samenwerking met AlleeWonen. We streven naar gelijke primaire systemen, die we vooralsnog onafhankelijk van elkaar implementeren. Vanuit uit deze basis kunnen we verder samenwerken aan het realiseren van een klantcontactcentrum en zijn er mogelijkheden om toe te treden tot een shared service center ICT. De nieuwe Wet bescherming persoonsgegevens ziet toe op het risico van cybercrime. Dit is het risico van hacken van onze database met persoonsgegevens van klanten. We moeten voldoende voorzieningen treffen om dit te voorkomen. We hebben een hardwarematige firewall en actuele virusscanners op alle servers. De logins van de klant zijn beveiligd. Ook de internetprovider heeft een aparte firewall om inbreuk op onze database te voorkomen. De gebruikers en klanten moeten de gebruikelijke zorgvuldigheid betrachten bij de gegevens die ze verschaffen, om privacyschending te voorkomen. Vanuit de maatschappij krijgen zij hier volop waarschuwingen voor. We gebruiken een interne en een publieke wifi met interne beveiligingsregels. Projectrisico’s De complexiteit van verschillende projecten vergt een goede beheersing en scherpe inzichten als het gaat om de haalbaarheid. Continue bewaking en goede interne procedures houden de risico’s binnen een veilige bandbreedte. We hebben de regie volledig intern geregeld, via projectleiding. Voor zowel de nieuwbouw als planmatig onderhoud maken we zoveel mogelijk gebruik van een verplichtingenadministratie en autoriseren we de facturen conform een bevoegdhedenregeling. Intern houdt de financieel projectmanager (onderdeel van Control & Bedrijfsbeheer) regelmatig contact met de projectleiders om de voortgang af te stemmen en nieuwe informatie vast te leggen voor de kasstroomprognoses en projectrisico’s. De financieel projectmanager heeft regelmatig en periodiek contact met de afdeling Vastgoedontwikkeling. In de managementrapportage is sprake van een projectfasering: initiatieffase, bouwvoorbereidingsfase, realisatiefase en de nazorgfase. Per project is er een dashboard met de volgende onderdelen:  Projectfase: geeft de huidige stand en de besluitvorming weer.  Organisatie: vermeldt de interne organisatie en de betrokken externen.  Financieel: geeft het budget, de huidige stand en de prognose einde werk weer.  Tijdsplanning: geeft de investeringsmomenten (aankoop, sloop en bouw) en moment van oplevering weer.  Verhuur- en verkoopstatus: geeft de aantallen, karakteristieken en verhuur- en verkoopstatus weer.  Risico’s: beschrijft de risico’s en licht ze toe.  Bijzonderheden: geeft nadere detailinformatie. Verstorende elementen in de projectontwikkeling kunnen lange procedures (bestemmingsplanwijzigingen), prioritering (gemeente), de aanvraag van vergunningen en bezwaarschriften zijn. Doordat deze procedures soms lang kunnen duren, is het daarnaast belangrijk om de prijsontwikkelingen in de bouwsector goed te monitoren en goed op de hoogte te zijn van de fiscale regels. Voor complexe projectontwikkelinglocaties schakelen we een adviseur in voor de vraagstukken rond omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Ook bespreken we complexe fiscale vraagstukken met de betreffende belastinginspecteur en vragen we indien noodzakelijk goedkeuring aan de Belastingdienst voor de uitvoering. Dit doen we om fiscale risico’s te voorkomen. Voor complexe juridische kwesties winnen we juridisch advies in.

73


In het huidige economische klimaat is het risico op faillissementen aanzienlijk groter geworden. De afgelopen periode hebben we al meerdere keren aan de hand gehad dat een leverancier failliet ging. Vooralsnog heeft dit niet geleid tot grote kostenposten en waren er voldoende garanties om dit in goede banen te leiden.

Investeringsstatuut Het investeringstatuut is in 2015 opnieuw aan de raad van commissarissen ter bespreking voorgelegd. Het statuut is een gedegen toetsingsinstrument voor investeringen in onroerende zaken. De doelstelling van het investeringsstatuut is:  Kaders scheppen voor projectontwikkelingsactiviteiten en de daarmee samenhangende investeringen.  Een basis vaststellen voor de bestuurlijke verantwoordelijkheid.  Rendementsbepalingen en beoordelingscriteria vaststellen, waarbij we onderscheid maken tussen maatschappelijke en commerciële projecten.  Een handvat/hulpmiddel aanreiken voor de raad van commissarissen om zijn toezichthoudende rol adequaat te kunnen vervullen. In het investeringsstatuut beschrijven we wat de huidige beleidskaders zijn van Woonstichting Etten-Leur waaraan eventuele investeringen een bijdrage moeten leveren. Er is vastgesteld wat voor investeringsprojecten en -categorieën we kennen. Voor deze projecten hebben we een toetsingskader ontwikkeld op basis waarvan we de projecten strategisch, organisatorisch en financieel toetsen. Voor deze toetsing hanteren we financiële randvoorwaarden, onder meer de maximaal toegestane onrendabele toppen en minimumrendementseisen (IRR). Deze minimumrendementseisen hebben we voor de verschillende categorieën vastgesteld op grond van inflatie of rente met een opslag of afslag. Hoe groot die op- of afslag is, baseren we onder meer op een analyse van onze projecten uit het verleden. Daarnaast behandelt het investeringsstatuut de wijze waarop we rapporteren en hoe we omgaan met samenwerkingsverbanden, risico’s en fiscaliteiten. In 2015 is het investeringsstatuut aangepast aan de veranderde omstandigheden in de wet en regelgeving (Wet verhuurderheffing) en innovatieve samenwerkingstrajecten. De goedkeuring wordt in 2016 verwacht.

Vennootschapsbelasting / loonheffing / btw In november heeft WEL een loonheffingscontrole gehad waarbij de gebruikelijke onderwerpen werden beoordeeld zoals onkostenvergoedingen, cafetariaregeling, privégebruik auto en administratieve verplichtingen. Uit de eerste conceptrapportage is gebleken dat de loonadministratie op orde was en er geen naheffingen zijn. Wko-installaties krijgen veel aandacht binnen de Belastingdienst. Bij WEL-Diensten zijn de wko’s als apart bedrijfsmiddel geactiveerd. De Belastingdienst vindt dat dit onderdeel is van het gebouw en dat dit behoort tot de stichtingskosten. Hierdoor kan er een fiscale afschrijvingsbeperking zijn en hierdoor een hoger fiscaal resultaat ontstaan. De Belastingdienst heeft hierover een aantal vragen gesteld en aan de hand hiervan zal er een standpunt worden ingenomen. Er ligt in het verlengde ook een risico bij de omzetbelasting. Als de hoofdprestatie de verhuur van woningen is, dan vormt energielevering de bijkomende prestatie die vervolgens opgaat in de hoofdprestatie. In de loop van 2016 wordt pas een standpunt verwacht, waarna we eventueel eerder betaalde belasting kunnen terugvragen. Wet ketenaansprakelijkheid De Wet ketenaansprakelijkheid is onderdeel van onze werkprocessen. Voor de omzetbelasting werken we met de verleggingsregeling en voor de loonbelasting storten we op een geblokkeerde rekening. Dit doen we naast de andere verplichtingen waaraan leveranciers moeten voldoen, zoals een verklaring van betalingsgedrag. In nieuwe aannemingscontracten nemen we de verplichtingen hierover op.

74

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015 Het economische klimaat verhoogt het risico op verminderde kredietwaardigheid van samenwerkingspartners. Voor nieuwe relaties of bij twijfels bij bestaande relaties schakelen we een extern bureau in om de kredietwaardigheid te toetsen. Dit is onderdeel van de procedure voor het uitnodigen van samenwerkingspartners voor een aanbesteding. Besteding van middelen Woonstichting Etten-Leur verklaart met dit jaarverslag dat zij haar middelen in 2015 uitsluitend heeft besteed in het belang van de volkshuisvesting. WEL beschikt niet over grondposities die langer dan tien jaar in bezit zijn.

75


76

JAARVERSLAG WOONSTICHTING ETTEN-LEUR 2015

Recommend Documents