Jaarverslag 2015
1
jaarverslag 2015
3
jaarverslag 2015
VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG Studentenhuisvesting in Wageningen/Ede 1
Ruimte om te kiezen
1.1.
Idealis, missie en visie
“Wij bieden jou de ruimte om prettig en betaalbaar te wonen als je studeert of promoveert in Wageningen of Ede’’. Dit is onze missie. In 2014 stond het maken van plannen centraal. Er is een visie opgesteld die de basis was voor ons nieuwe ondernemingsplan en strategisch voorraadbeleid. 2015 kenmerkte zich door veranderingen; deze waren nodig om alle vastgestelde ambities voor de komende jaren te kunnen realiseren. In dit jaarverslag een overzicht van hoe Idealis het afgelopen jaar invulling heeft gegeven aan de missie en visie en de daaruit voortgekomen plannen en beleid. Onze speerpunten voor 2015 waren: • de start van de exploitatie van de complexen Bellostraat, Javastraat en Nudestraat; • de ontwikkeling van een nieuw toewijzingssysteem; • de implementatie van een nieuwe organisatiestructuur. 1.2.
De omgeving waarin we werken
We werken in een steeds veranderende omgeving, waarbij het tempo van die veranderingen steeds hoger komt te liggen. De overheid heeft de afgelopen jaren een behoorlijke stempel gedrukt op de sociale woningmarkt. Wet- en regelgeving, zoals in het afgelopen jaar de nieuwe Woningwet en de Governancecode, beleid zoals de invoering van het leenstelsel en het zwaarder en scherper toezicht. En dan hebben we het alleen nog maar over 2015. De corporaties moeten terug naar hun kerntaak; het huisvesten van die groep mensen die sociale huisvesting nodig heeft. De basis voor een in alle opzichten goed functionerend Idealis wordt gelegd door professioneel bestuur en adequaat intern toezicht door de Raad van Commissarissen. Aan kwaliteit en transparantie worden steeds hogere eisen gesteld. In de nieuwe Governancecode Woningcorporaties wordt terecht ook meer aandacht geschonken aan de organisatiecultuur en gedrag dat passend is voor transparante en integere organisaties. De nieuwe Governancecode is uitvoerig aan de orde gekomen in alle RvC-vergaderingen en heeft geleid tot een door bestuur en RvC gezamenlijk opgesteld toetsingskader en een concrete aktielijst. In dit jaarverslag wordt zowel door bestuur als RvC verslag gedaan van de wijze waarop invulling is gegeven aan ‘good governance’. Per 1 juli 2015 zijn de nieuwe Woningwet 2015, het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (BTIV) en de bijbehorende ministeriële regeling van kracht geworden. Deze nieuwe wetgeving heeft grote gevolgen voor corporaties, voor Idealis gelden deze consequenties in mindere mate. Veel aspecten uit de nieuwe wet waren al van toepassing of werden al als zodanig uitgevoerd. Zo zijn vrijwel alle activiteiten DAEB (Diensten van Algemeen en Economisch Belang). Dit, in combinatie met de omzet behorend bij deze activiteiten, maakt dat Idealis naar alle waarschijnlijkheid onder ‘het verlicht regime’ valt. Dit betekent dat er bijvoorbeeld geen administratieve of juridische scheiding hoeft te worden doorgevoerd. Daarnaast wordt de woonruimte al passend toegewezen als gevolg van de lage inkomens van de studenten. Ook in het onderwijs zijn veel ontwikkelingen. Studeren wordt steeds flexibeler door de digitale mogelijkheden. De keuzes die Wageningen University hieromtrent maakt kunnen grote consequenties hebben voor de vraag naar studentenwoningen. Een werkgroep binnen de Universiteit werkt momenteel aan het opstellen van een strategie. Het aantal studenten kan jaarlijks behoorlijk fluctueren. In Wageningen groeien de studentenaantallen inmiddels al een aantal jaren door de prestaties van Wageningen University. In studiejaar 2015/2016 groeiden de studentenaantallen wederom. 4% meer eerstejaars zijn in september met hun studie gestart waarmee het totaal aantal eerstejaars studenten 1.450 bedraagt. De Christelijke Hogeschool in Ede liet een daling zien van –15,6%. 850 CHE-studenten zijn aan hun studie begonnen. 2015 was het jaar waarin de basisbeurs is afgeschaft voor studenten die starten met een studie of MScvervolgstudie. De verwachting was dat deze overheidsmaatregel behoorlijke gevolgen zou hebben voor de vraag naar studentenkamers; landelijk werd een afname van 20% genoemd. jaarverslag 2015
4
In Wageningen werd in de prognoses rekening gehouden met een daling van de vraag van 10%. Reden hiervoor was het feit dat studenten in Wageningen afkomstig zijn uit heel Nederland. De praktijk leert dat er bij Idealis geen daling zichtbaar was bij het aantal inschrijvingen van kamerzoekenden die een universitaire studie gingen volgen. Wageningen University, gemeente Wageningen en Idealis maken jaarlijks een update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting, telkens voor de komende vijf studiejaren. In 2015 werd deze monitor in december bestuurlijk vastgesteld. De groei van de vraag naar studentenhuisvesting kan de komende twee tot drie jaar worden opgevangen door de in 2015 gerealiseerde nieuwbouwcomplexen van Idealis (circa 350 eenheden) en de tijdelijke eenheden van Computechnion (circa 100 eenheden) in combinatie met het in aanbouw zijnde Campus Plaza (circa 440 eenheden). Zo blijft de vraag naar en het aanbod van kamers in evenwicht. De verwachting is dat er de komende jaren een klein overschot aan studentenhuisvesting zal zijn. Om mee te kunnen bewegen en actief in te kunnen spelen op de veranderende omgeving blijven we voortdurend op diverse manieren in gesprek met onze huurders. In de allereerste plaats met de SFO, de officiële vertegenwoordiging van al onze huurders. Zij zijn het afgelopen jaar nauw betrokken bij diverse onderwerpen waaronder het huurbeleid en het aanbod voor internet/tv/WiFi. Hun visie, ideeën en wensen zijn meegenomen in de diverse plannen. Naast de reguliere enquêtes zijn nog diverse specifieke onderzoeken uitgevoerd; onderwerpen als de bereikbaarheid van Idealis voor wat betreft openingstijden, de dienstverlening, woonwensen van PhD’ers en woonwensen van aanstaande BSc-ers na afschaffing van de basisbeurs. Tevens zijn alle bewoners geënquêteerd over het internetaanbod. Om ook verdere ontwikkelingen m.b.t. studentenhuisvesting in Wageningen te volgen wordt regelmatig overleg gevoerd met andere aanbieders van (grootschaligere) wooncomplexen; Socius en DUWO. Voorheen was Idealis de enige (grote) aanbieder in Wageningen, maar ook de vastgoedmarkt is aan verandering onderhevig. Kortom, door voortdurend met alle belanghebbenden; waaronder in de eerste plaats onze huurders, de onderwijsinstellingen, de gemeenten, de collega corporaties, de brancheorganisatie etc., op een goede, constructieve, doch ook kritische wijze in gesprek te zijn en te blijven, is onze overtuiging dat we op de juiste momenten in kunnen spelen en mee kunnen bewegen in die veranderende omgeving. Nu en in de toekomst. 1.3. Onze maatschappelijke prestaties Idealis is als sociale huisvester verantwoordelijk voor prettige en betaalbare huisvesting voor studenten en PhD’ers in Wageningen en Ede. Idealis onderscheidt zich van veel andere aanbieders op een aantal aspecten zoals de lagere huurprijzen, het sociale beheer, de (fysieke) leefomgeving en de hoge veiligheidsen onderhoudsnormen. Gematigd huurprijsbeleid De woningwaardering van een kamer of woning wordt bepaald door een maximaal aantal huurpunten wat wordt toegekend op basis van o.a. het aantal m2 en verschillende voorzieningen. In het huurbeleid hebben we er voor gekozen om niet voor alle complexen de maximale prijs te vragen die hoort bij het aantal toegekende punten, maar een percentage daarvan. In 2015 was dat percentage voor sociale huurwoningen gemiddeld 88,75%. Dat betekent dat er een huurbedrag van € 1.978.000 niet is doorberekend aan studenten, wat conform het woningwaarderingstelstel wel aan huur in rekening had mogen worden gebracht. Ook is, bijvoorbeeld bij de eerste verhuur van zelfstandige eenheden aan de Bellostraat en de Javastraat, de keuze gemaakt om huurders jonger dan 23 jaar tijdelijke huurkorting te geven, zodat de huurder huurtoeslag kan aanvragen. Andere verhuurders vragen vrijwel altijd huurprijzen op basis van 100% woningwaarderingspunten (100% maximaal redelijk), zodat het prijsniveau van Idealis aanmerkelijk lager ligt. Veiligheid en leefbaarheid Ondanks lagere huurprijzen is de kwaliteit en de veiligheid van onze kamers en complexen van een hoog niveau. Huurders beoordelen de geboden kwaliteit in klantwaarderingsonderzoeken als goed. We hechten zeer veel waarde aan de veiligheid en leefbaarheid voor alle studenten in onze wooneenheden. Een invulling hiervan is de keuze om te werken met beheerders in de studentencomplexen. Zij zijn verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van en het toezicht op de complexen en zijn het eerste aanspreekpunt voor vragen en opmerkingen. Dit betreft naast praktische zaken ook aspecten als overlast, burenruzie of een (ernstige) persoonlijke problematiek.
5
jaarverslag 2015
Daarbij wordt een inschatting gemaakt van de situatie; als het noodzakelijk is dat er wordt opgeschaald, wordt de sociaal beheerder van Idealis erbij betrokken. Deze heeft een netwerk en contacten met onder meer de gemeente, hulpverlenende instanties, politie e.d. om de veiligheid en leefbaarheid voor alle bewoners in de complexen op een hoog niveau te houden. De kosten die hiermee in totaal gemoeid zijn voor Idealis bedragen € 241.000. Naast de sociale aspecten van leefbaarheid is geïnvesteerd in de fysieke leefomgeving van de studenten. In 2015 is ruim € 147.000 uitgegeven aan onder meer (uitbreiding en aanpassingen van) fietsenstallingen, terreininrichting, groenvoorzieningen en preventieve ongediertebestrijding. Kortom, een bedrag van zo’n € 2.366.000 (lagere huurprijzen, deel van de kosten van het beheer en de investeringen in de fysieke leefomgeving) is door Idealis als sociale huisvester in 2015 maatschappelijk geïnvesteerd. Maatschappelijke taak op lange termijn Vanzelfsprekend richten we ons niet alleen op het in de eerstkomende jaren prettige en betaalbare huisvesting bieden aan studenten en PhD’ers. We houden ook de continuïteit op langere termijn voor ogen. Ook in de verdere toekomst willen we immers een financieel gezonde en solide studentenhuisvester zijn. Daarbij gaat het om het ook op lange termijn kunnen bieden van voldoende, goede, en voor studenten betaalbare woonruimte! Uit zowel de begroting 2016 als de dPI 2015, waarin het geactualiseerde strategisch voorraadbeleid is verwerkt, blijkt dat de goede financiële positie van Idealis gewaarborgd is. Dit werd in 2015 bevestigd in zowel de Toezichtsbrief 2015 als de Oordeelsbrief 2014 van de Autoriteit Woningcorporaties. Het WSW heeft in 2015 de kwalitatieve beoordeling van Idealis uitgevoerd op basis van hun 24-vragen systematiek (business risk). Deze beoordeling heeft geen opmerkingen opgeleverd. Idealis voldoet daarnaast ruimschoots aan de ratio’s die het WSW hanteert met betrekking tot de financiële positie (financial risk). 1.4.
Bestuursverklaring
De interne risicobeheersing en controle zijn naar mijn mening adequaat, effectief en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. De jaarrekening 2015 is vastgesteld op 21 april 2016 door het bestuur. Alle uitgaven over het boekjaar 2015 zijn uitsluitend gedaan in het belang en ten dienste van de volkshuisvesting. In het verslagjaar hebben zich, evenals in voorgaande jaren, geen transacties met een tegenstrijdig belang voorgedaan. Wageningen, 21 april 2016 Sylvie Deenen directeur/bestuurder
jaarverslag 2015
6
De vraag en ons antwoord 2
Gevarieerd en voldoende aanbod
2.1.
Evenwicht vraag & aanbod
Monitor vraag en aanbod studentenhuisvesting Wageningen University, gemeente Wageningen en Idealis maken jaarlijks een update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting, telkens voor de komende vijf studiejaren. In oktober 2015 heeft Wageningen University nieuwe studentenprognoses vastgesteld. De prognoses bestonden uit 6 verschillende scenario’s. Het scenario dat het meest waarschijnlijk wordt geacht gaat uit van zowel een groei van de VWO-instroom als van de instroom van studenten met een buitenlands diploma. Op grond van dit scenario is een actuele prognose van de huisvestingsvraag berekend, die heeft geresulteerd in een update van de prognose van vraag en aanbod van studentenhuisvesting voor de komende vijf studiejaren. Conclusie van de notitie is dat vanaf studiejaar 2017/2018 en met name in 2019/2020 mogelijk een oplopend tekort ontstaat. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door de groei van het aantal studenten, maar mede door het vervallen van tijdelijke eenheden. Verlenging van tijdelijke eenheden en toevoeging van voldoende permanente eenheden is dan ook gewenst. Daarnaast wordt de zoektocht naar nieuwe locaties, evenals onderzoek naar de haalbaarheid daarvan, voortgezet. Wageningen University, gemeente Wageningen en Idealis hebben de notitie in december 2015 gezamenlijk vastgesteld. Leenstelsel en huisvestingsvraag BSc-studenten In samenwerking met Wageningen University is in juni 2015 een enquête uitgezet onder degenen die zich bij Wageningen University hebben aangemeld voor het volgen van een BSc-studie met ingang van september. Doel van de enquête was met name het beter zicht krijgen op de huisvestingsplannen van de a.s. BSc-ers, die in studiejaar 2015/2016 voor het eerst te maken zouden krijgen met het leenstelsel. In augustus zijn de resultaten van de enquête geanalyseerd. Bijna 600 respondenten (83% van het totaal) bleken van plan om naar Wageningen te verhuizen, waarvan 77% al wilde verhuizen voor aanvang van de studie in september, 6% uiterlijk in december en nog eens ruim 9% in elk geval nog in het eerste studiejaar. Hieruit bleek dat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat WU-studenten langer thuis blijven wonen als gevolg van de invoering van het leenstelsel. De landelijke herkomst en relatief lange reistijd van de meeste WU-studenten speelt hierbij een belangrijke rol; ruim 85% van degenen die naar Wageningen willen verhuizen geeft de reistijd als verhuisreden. Jaarlijkse update strategisch voorraadbeleid In de RvC-vergadering van september is de actualisatie van het strategisch voorraadbeleid besproken. De in 2014 geformuleerde uitgangspunten van het strategisch voorraadbeleid blijven van kracht, m.u.v. de realisatie van 1.000 eenheden t/m 2018. Mogelijke tekorten worden nu pas met name in 2019/2020 verwacht. Onderzoek naar de haalbaarheid van nieuwe locaties blijft de komende jaren dan ook belangrijk. Landelijke monitor studentenhuisvesting Jaarlijks maakt onderzoeksbureau ABF Research de landelijke Monitor Studentenhuisvesting in opdracht van Kences en BZK. Daarbij wordt o.a. een prognose gemaakt van de vraag naar studentenhuisvesting in ruim 35 steden. De prognose maakt gebruik van de Referentieraming van OCW, gegevens van de Dienst Uitvoering Onderwijs (DUO) en een jaarlijkse enquête onder studenten over hun woonsituatie en woonwensen. ABF onderscheidt een Trend-scenario en een SV-scenario waarin het studievoorschot (SV) leidt tot een percentage uitwonende studenten dat gemiddeld 4% lager is dan in het Trend-scenario. ABF ziet het trendscenario als bovengrens en het SV-scenario als ondergrens. In onderstaande tabel wordt de ABF-prognose samengevat. ABF, Apollo-prognose 2015 Wageningen Studenten totaal Uitwonend binnen Uitwonend binnen Ede Studenten totaal Uitwonend binnen Uitwonend binnen
7
studiestad studiestad (%)
studiestad studiestad (%)
2014/2015
9.840 6.240
2022/2023 Trend-scenario SV-scenario 11.530 7.360
63,4% 3.560 1.090
11.510 6.780 63,8%
3.370 920 30,6%
58,9% 3.370 770
27,3%
jaarverslag 2015
22,8%
Volgens de ABF-prognose groeit in Wageningen de huisvestingsvraag naar verwachting nog aanmerkelijk t/m 2022/2023, met een bandbreedte van +540 tot +1.120 eenheden. In Ede wordt een afname verwacht met een bandbreedte van –170 tot –320 eenheden. ABF berekent een trendmatige toename van het aantal uitwonende HBO-studenten in Wageningen met +140. Daarbij is echter geen rekening gehouden met het vanaf studiejaar 2015/2016 vervallen van locatie Wageningen van Van Hall Larenstein. Anders dan ABF gaan wij er vanuit dat het leenstelsel geen effect heeft op de huisvestingsvraag van WUstudenten, vanwege de, al eerder genoemde, veelal unieke studies en landelijke herkomst van studenten. Voor wat betreft de vraag naar studentenhuisvesting van CHE-studenten in Ede geeft de bandbreedte tussen Trend- en SV-scenario daarentegen wel een bruikbare indicatie. 2.2.
Tijdige huisvesting nieuwe studenten
Inschrijvingen eerstejaars studiejaar 2015/2016 Onderwijsinstelling kamerzoekende 1e jaars Wageningen Universiteit Christelijke Hogeschool Ede Stoas Wageningen/Vilentum Hogeschool Andere opleidingen Wageningen/Ede Totaal
Peildatum 31-12-2015 31-12-2014 2.146 1.858 178 207 67 46 80 142 2.471 2.253
Verschil abs. 288 -29 21 -62 218
% 15,5% -14,0% 45,7% -43,7% 9,7%
Het aantal inschrijvingen van kamerzoekende eerstejaars is ten opzichte van 2014 met bijna 10% gegroeid. Bij kamerzoekenden die Wageningen University als onderwijsinstelling opgeven is er een stijging van 15,5%. Er zijn in vergelijking met vorig jaar 288 meer inschrijvingen van WU-studenten. Bij de gewogen BSc-vooraanmeldingen van Wageningen University voor studiejaar 2015/2016 is er in vergelijking met vorig jaar een groei van 9,4%. Als daarbij de in Breda gevestigde opleiding Tourism (die immers niet leidt tot een huisvestingsvraag in Wageningen) buiten beschouwing wordt gelaten, dan is de groei ten opzichte van vorig jaar 10,9%. Dit percentage is dus lager dan de 15,5% groei van het aantal ingeschreven WU-kamerzoekenden. Een van de oorzaken is dat de WU-cijfers uitsluitend VWO-instroom betreft, terwijl een aantal kamerzoekende WU-eerstejaars overstapt vanuit een andere studie (circa 22% van de kamerzoekende WU-eerstejaars is 21 jaar of ouder) en een MSc-studie gaat volgen. Bij de CHE-kamerzoekenden is de daling ten opzichte van 2014, 14%. Bij de CHE zelf zijn 852 voltijd eerstejaars ingestroomd (peildatum 1 oktober), vorig jaar waren dat er 1.009. Er is dus sprake van een daling van het aantal voltijd eerstejaars studenten met 15,6% ten opzichte van vorig jaar. Van Hall Larenstein is niet meer in de tabel opgenomen vanwege de verhuizing naar Velp vanaf studiejaar 2015/2016. Instroom in het eerste studiejaar, ook in 2015 al voor 1 mei gerealiseerd We streven naar een redelijk evenwicht tussen vraag en aanbod. Een deel van de eerstejaars heeft al in de maanden juni t/m september een kamer betrokken. De overige eerstejaars die een kamer willen, worden daarna geleidelijk gehuisvest in vanaf september vrijkomende kamers. Hierbij wordt huisvesting van de ‘laatste’ eerstejaars student voor 1 mei als streefdatum gehanteerd. Daarmee accepteert Idealis dus ook leegstand van kamers in mei en juni en ziet zij de leegstand in die periode als bijdrage aan de instroom van de volgende generatie eerstejaars. Als een kamer echter al in april tenminste 14 dagen leegstaat en bovendien vervolgens ook de hele maand mei dan beschouwen we dit als structureel overschot. In april/mei 2015 was er een structureel overschot van circa 200 kamers: 75 reguliere kamers en 125 inventariskamers. Onder inventariskamers worden de circa 1.200 kamers verstaan die door Wageningen University toegewezen worden aan buitenlandse studenten. Deze kamers zijn gesitueerd in de sterflats en de Haarweg. Deze kamers zijn voorzien van basisinventaris zoals bed, bureau, gordijnen e.d. Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat in studiejaar 2014/2015 de tijdige instroom van 1e jaars al in april 2015 werd voltooid. Instroom 1e jaars 2015/2016 nader toegelicht A.s. eerstejaars kunnen zich inschrijven als kamerzoekende vanaf 1 januari van het kalenderjaar waarin zij rond september gaan beginnen met hun studie. Van de 1e jaars (zowel Nederlandse als buitenlandse studenten) die in september 2015 begonnen zijn met hun studie zijn er 1.125 in 2015 huurder van Idealis geworden (in 2014: 922 en in 2013: 1.021). Van deze 1.125 huurders zijn er 1.061 student van Wageningen University, waarvan er 940 in Wageningen gehuisvest en 121 in Ede. jaarverslag 2015
8
Daarnaast zijn er 42 eerstejaars studenten van de CHE gehuisvest, allen in Ede. Tot slot zijn er nog 22 studenten die bij een andere onderwijsinstelling studeren, 18 wonen in Wageningen en 4 in Ede. In de volgende grafiek wordt de feitelijke instroom van 1e jaars per maand weergegeven.
Instroom 1e jaars 2015/2016 2015
2014
2013
500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 Jan
Feb
Mrt
Apr
Mei
Jun
Jul
Aug
Sep
Okt
Nov
Dec
Gemiddelde inschrijfduur In januari start het aantal inschrijvingen van a.s. 1e jaars, in die maand is het aantal aanmeldingen erg groot: in 2015 waren dat er ruim 950. De inschrijfduur tot de ingangsdatum van het huurcontract bedroeg in 2015, voor kamers met gedeelde voorzieningen, gemiddeld 8,9 maanden. In de praktijk had een deel van de eerstejaars, die zich begin januari hadden ingeschreven, al bij aanvang van de studie in september een kamer. Algemene verhuurinformatie 2015 Idealis verhuurt in totaal 5.375 eenheden. Dit betreft vrijwel uitsluitend wooneenheden (m.u.v. 14 parkeerplaatsen en 4 bedrijfsruimtes). De wooneenheden worden bewoond door circa 5.125 studenten (incl. afgestudeerden en studiestakers), circa 165 PhD’ers en ruim 70 huurders van de senioren- en vrije sector-woningen. Mutatiegraad De mutatiegraad wordt bepaald door het aantal verhuringen van bestaande wooneenheden uit te drukken in een percentage van het totaal aantal wooneenheden, exclusief nieuw gebouwde of aangekochte wooneenheden. Onder wooneenheden worden reguliere kamers, inventariskamers en woningen verstaan. Mutatiegraad
2015
2014
2013
Alle wooneenheden Nieuwe verhuringen Mutatiegraad
5.019 2.473 49,3%
5.044 2.232 44,3%
4.459 2.039 45,7%
Reguliere wooneenheden Nieuwe verhuringen Mutatiegraad regulier
3.829 1.406 36,7%
3.851 1.182 30,7%
3.266 1.112 34,0%
Inventariskamers Nieuwe verhuringen Mutatiegraad inventariskamers
1.190 1.067 89,7%
1.193 1.050 88,0%
1.193 927 77,7%
De totale mutatiegraad (49,3%) is hoger dan vorig jaar (44,3%). Dit wordt vooral verklaard door het aantal nieuwe verhuringen van bestaande eenheden die vrijkwamen doordat vertrekkende huurders verhuisden naar nieuwbouw (zie hieronder). Evenals vorig jaar is de mutatiegraad van de inventariskamers bijzonder hoog (89,7%), in vergelijking met die van de andere wooneenheden (36,7%).
9
jaarverslag 2015
Verhuringen in toegevoegde wooneenheden in 2015 Naast het opnieuw verhuren van bestaande wooneenheden werden in 2015 ook 338 nieuwe wooneenheden toegevoegd aan het woningbezit. Een aanzienlijk deel van de eerste bewoners van deze eenheden was al huurder van Idealis: Complex
Aantal huurders
Bellostraat Javastraat Nudestraat Totaal
Waarvan doorverhuizer
149 162 27 338
98 67 11 176
(65,7%) (41,3%) (40,7%) (52,0%)
Verhuizingen binnen Idealis In totaal zijn er in 2015 510 nieuwe huurders verhuisd binnen Idealis-woonruimte, waarvan 148 (29%) binnen hetzelfde complex. De meeste verhuizingen binnen het complex vonden plaats op de Bornsesteeg (60), de Haarweg (27) en de Dijkgraaf (27). Bij de verhuizingen naar andere complexen vertrok men het vaakst uit Bornsesteeg (133), Haarweg (104) en Hoefweg (51) en ging men het vaakst wonen op Bellostraat (98), Bornsesteeg (71) en Javastraat (67). Onderverhuur In 2015 werden 553 onderhuurcontracten afgesloten en 555 beëindigd. Op peildatum 31 december 2015 waren er 197 lopende onderhuurcontracten. Aantal reacties op aanbod Er zijn in 2015 2.057 kamers geadverteerd (veel meer dan in 2014: 1.745, maar ongeveer gelijk aan die van 2013: 2.064) met gemiddeld 14,9 reacties per advertentie (in 2014: 15,6 en in 2013: 11,2). Ten opzichte van de twee voorgaande jaren neemt 2015 een middenpositie in.
Gemiddeld aantal reacties per advertentie studenteneenheden 2015 2015
2014
2013
100 80 60 40 20 0 Jan
Feb
jaarverslag 2015
Mrt
Apr
Mei
Jun
Jul
Aug
Sep
Okt
Nov
Dec
10
Leegstand De leegstandsgraad is de verhouding tussen het totaal aantal verhuurbare dagen van de eenheden en het aantal dagen dat de eenheid niet verhuurd was. Er is een groot verschil in de leegstandsgraad van de reguliere studentenkamers (1,1%) en van de inventariskamers (11,6%). Behalve in Wageningen worden er door Idealis ook 518 studenteneenheden verhuurd in Ede, in appartementen die eigendom zijn van Woonstede. In 2015 bedroeg de leegstandsgraad in deze eenheden 5,6% (in 2014: 7,1%). In onderstaande twee grafieken (met elk hun eigen %-schaal) wordt het maandelijks verloop van de leegstand cumulatief weergegeven voor resp. studenteneenheden zonder en met basis-inventaris.
Leegstand inventariskamers 2015 % cumulatief per maand 2015
2014
2013
15,0% 12,5% 10,0% 7,5% 5,0% 2,5% 0,0%
jan
feb
mrt
apr
mei
jun
jul
aug
sept
okt
nov
dec
De leegstand in reguliere kamers neemt in 2015 relatief het sterkst toe in de maanden april en mei, toen was de instroom van de Nederlandse eerstejaars reeds voltooid.
Leegstand reguliere studenteneenheden 2015 cumulatief % per maand 2015
2014
2013
1,50% 1,25% 1,00% 0,75% 0,50% 0,25% 0,00%
jan
feb
mrt
apr
mei
jun
jul
aug
sept
okt
nov
De leegstand in inventariskamers neemt in 2015 het sterkst toe in de maanden mei t/m juli. De dan vrijkomende kamers worden pas weer verhuurd aan nieuwe buitenlandse MSc-studenten die veelal in augustus en september in Wageningen komen wonen.
11
jaarverslag 2015
dec
2.3.
Bouwen 1.000 studentenkamers
Nieuwe complexen In 2015 heeft Idealis in totaal bijna 350 wooneenheden toegevoegd aan het bezit. De toevoeging betreft drie complexen die hieronder kort worden beschreven. Bellostraat De Bellostraat bestaat zowel uit 16 grondgebonden woningen als een appartementengebouw. Het ligt in het middengebied van de stad, precies tussen het centrum van de stad en de Campus, beide op zo’n 5 minuten fietsafstand. De 16 woningen bestaan elk uit 5 kamers met gedeelde voorzieningen en het appartementengebouw telt 6 woonlagen met in totaal 69 zelfstandige eenheden. De oplevering vond plaats op 31 maart 2015. Voor de woningen was de vraag veel groter dan het aanbod: ruim 50 bewonersgroepen hadden zich gemeld. De zelfstandige eenheden zijn geadverteerd via de website. Omdat de subsidiabele huurprijs hoger is dan € 403 is huurtoeslag in principe alleen mogelijk vanaf 23 jaar. Bij de eerste verhuur is een deel van de kamers met een tijdelijke leeftijdskorting aangeboden, zodat deze woonruimte ook voor jongere studenten bereikbaar was. Javastraat Dit appartementengebouw ligt op een zeer markant kruispunt, grenzend aan de zuidoost-entree van het centrum van de stad, aan de statige Lawickse Allee, de doorgaande weg van Renkum naar Rhenen. De Javastraat bestaat uit 162 wooneenheden: een appartementengebouw met 116 zelfstandige eenheden, 11 studio’s en 5 2-kamerappartementen en aansluitend nog 4 woningen met elk 6 kamers met gedeelde voorzieningen. Alle eenheden zijn opgeleverd en verhuurd per 1 september. Ook voor dit complex geldt dat bij de eerste verhuur de mogelijkheid van een tijdelijke leeftijdskorting is geboden aan studenten jonger dan 23 jaar. Nudestraat Het karakteristieke pand aan de Nudestraat 11 – 15 is een voormalig kantoor van Rijkswaterstaat Oorspronkelijk bestond dit gemeentelijk monument uit 3 woonhuizen, maar Rijkswaterstaat heeft ze binnenin verbonden tot één kantoor. Het pand is gesitueerd net iets ten westen van het stadscentrum. Op 1 november is de Nudestraat opgeleverd en met ingang van die datum ook direct verhuurd aan MSc- en PhD’ers. Het gebouw bestaat uit 3 afdelingen en heeft in totaal 27 kamers met gedeelde voorzieningen. De kamers variëren van 12 tot 28 m2 en de woonlasten van € 275 tot € 437. Toekomstige nieuwbouwplannen Naast de oplevering van de bovengenoemde complexen is in 2015 ook onderzoek verricht naar de mogelijke haalbaarheid en verdere planontwikkeling voor verschillende locaties in Wageningen. De belangrijkste locaties betreffen Diedenoort, Kirpestein, Costerweg 65 en Costerweg 5. De planvoorbereiding is het verst gevorderd voor de locaties Kirpestein (128 eenheden) en Diedenoort (178 eenheden).
jaarverslag 2015
12
2.4.
Aanbod afgestemd op woonwensen
De door ABF ontwikkelde landelijke monitor studentenhuisvesting geeft niet alleen informatie over de kwantitatieve vraag, maar ook over de woonwensen van studenten. De ABF-enquête werd in april 2015 ingevuld door bijna 2.200 studenten die in Wageningen studeren en 800 in Ede. Wat opvalt is dat de meeste studenten niet meer van plan zijn om nog te verhuizen binnen de studententijd (in april 2015 was de instroom van 1e jaars 2014/2015 in Wageningen en Ede voltooid) en dat de woonwensen sterk gedifferentieerd zijn. Van de studenten met een voorkeur voor een kamer willen de meesten (circa 70%) graag voorzieningen, zoals woonkamer/keuken, delen met andere studenten. Daarnaast wil een kleiner deel van de studenten (circa 30%) juist wel beschikken over eigen keuken, douche en toilet. De meeste studenten die een keuken willen delen geven de voorkeur aan 4 tot 6 personen. Ook de maximale woonlasten die studenten willen betalen (na aftrek van eventuele huurtoeslag) zijn gedifferentieerd. De meeste studenten geven de voorkeur aan woonruimte met woonlasten die niet meer dan € 300 tot € 350 bedragen. Inzicht in de woonwensen krijgen we, naast de woonwensenenquête, ook uit onze klantenwaarderingsenquêtes. Daarbij gaat het niet alleen om de scores, maar ook om de aanvullende opmerkingen en verbetersuggesties van de respondenten. 2.5.
Gevarieerd en flexibeler aanbod
Veranderingen in vraag en aanbod kunnen zich in korte tijd voordoen, terwijl bijvoorbeeld besluiten over nieuwbouw en exploitatie vaak betrekking hebben op een periode van circa 50 jaar. Flexibel vastgoed is dan erg belangrijk. Door regelmatig nieuwe complexen toe te voegen wordt de vernieuwing van ons vastgoed voortgezet. Wanneer een complex het einde van de levensduur heeft bereikt en/of de studentenaantallen stagneren of teruglopen, kan een complex zonder grote (financiële) gevolgen uit de markt worden gehaald. Door regelmatig nieuwe complexen aan de markt toe te voegen die bijdragen aan meer differentiatie en flexibiliteit blijft het vastgoed (en daarmee Idealis) gezond en blijft deze goed aansluiten bij de actuele woonwensen van studenten. De nieuwbouw aan de Bellostraat en Javastraat zijn goede voorbeelden van meer variatie en flexibiliteit. De kamergewijs verhuurde woningen kunnen eenvoudig worden omgezet in eengezinswoningen en de zelfstandige appartementen kunnen, indien gewenst, worden samengevoegd en/of worden verhuurd aan andere doelgroepen.
13
jaarverslag 2015
3 3.1
Prettig en betaalbaar wonen Eén open kamermarkt/ruimte om te kiezen
We realiseren een volledig open kamermarkt waarin alle Nederlandse en buitenlandse studenten zelf kunnen kiezen waar ze graag willen wonen. Daarbij kunnen ze niet alleen kiezen uit het aanbod van Idealis, maar ook uit dat van Wageningen University. Tevens kan de keuze gemaakt worden voor een gemeubileerde of ongemeubileerde kamer. Op basis van afstand tot de campus wordt aan bepaalde studenten urgentie verleend. Dit betreft niet alleen internationale, maar ook een beperkt deel van de Nederlandse studenten. Op 4 januari 2016 is het nieuwe woonruimte verdeelsysteem live gegaan en kunnen alle studenten en PhD’ers zich inschrijven en zelf reageren op aanbod van kamers. Ook de circa 600 kamers van Wageningen University worden nu aangeboden via de website van Idealis. Belangrijk onderdeel van het nieuwe woonruimte verdeelsysteem is het digitaal ondertekenen van het huurcontract; waar ook ter wereld kan het huurcontract worden getekend en de eerste maandhuur worden voldaan. De sleuteluitgifte doet de beheerder op het complex; er is dan meteen een eerste contactmoment. De klant kan zijn vragen kwijt en de beheerder kan uitleg geven over het reilen en zeilen in het complex. Daarnaast zorgt de beheerder dat eventueel afgenomen aanvullende producten, zoals een kookplaat of linnenpakket, klaar liggen. De nieuwe huurder kan via Mijn Idealis veel digitaal regelen: een inboedelverzekering afsluiten, een reparatieverzoek indienen en bepaalde diensten afnemen. Ook de look en feel van onze website is aangepast. De website wordt responsive en daarmee goed benaderbaar vanaf mobiele telefoon en tablet. De communicatie naar de a.s. woningzoekende is erg belangrijk. Met Wageningen University heeft eind 2015 afstemming plaatsgevonden; uitgewerkt is wie verantwoordelijk is voor welke communicatie met de toekomstige (internationale) studenten. 3.2
Betaalbare studentenkamers
Herijking huurbeleid Besluitvormingsproces In het kader van de herijking van het huurbeleid werd in februari een sessie gehouden met de SFO. Doel van de bijeenkomst was om een aantal uitgangspunten voor het huurbeleid al in een zo vroeg mogelijk stadium te toetsen bij de bewonersvertegenwoordigers. In april was dit proces voltooid. Begin april werd het SFO-advies op de conceptnota ontvangen en na wat kleine aanpassingen werd het bestuursbesluit over het nieuwe huurbeleid afgerond en de RvC daarover in kennis gesteld. Kamers met gedeelde voorzieningen Bij de herijking werd geconstateerd dat in de wettelijk vastgestelde woningwaardering van eenheden met gedeelde voorzieningen verschillende kwaliteitsaspecten niet of onvoldoende worden meegewogen. Het gewijzigde huurbeleid per 1 juli 2015 had dan ook voornamelijk betrekking op eenheden met gedeelde voorzieningen. Om de prijs/kwaliteitsverhouding te verbeteren werd de huur van de eenheden in Droevendaal verhoogd van 80% naar 90% van de maximum redelijke huurprijs. Daarnaast werd de huur van de eenheden op de complexen Burgtstraat en Ben van Londenstraat verlaagd van 100% naar 90%, op Rijnveste van 95% naar 90% en op de Hoefweg van 95% naar 85%. Betaalbare woonlasten: max. € 350, tenzij de kamer groter is dan 18 m2 Deze prestatie-indicator (per 1 juli 2015) is vastgelegd in het nieuwe huurbeleid en geldt zowel voor kamers met gedeelde voorzieningen als voor kamers met eigen voorzieningen. Bij de woonlasten gaat het om het totaal van kale huur en servicekosten na aftrek van eventuele huurtoeslag. Om de betaalbaarheid voor alle studentencomplexen te realiseren werd per 1 juli de huur van circa 90 kamers in Rijnveste en Burgtstraat nog iets afgetopt tot de grens van € 350. Huurprijsbeleid per 1 juli In het landelijk bepaalde huurprijsbeleid is een maximale huurverhoging vastgesteld die afhankelijk is van het huishoudinkomen van de huurder. Voor de laagste inkomensgroep (tot € 34.229) bedroeg de maximale huurverhoging 1,5% boven de inflatie en voor de middelste en hoogste inkomens resp. 2% en 4% boven inflatie. Het inflatiecijfer over het voorafgaande kalenderjaar 2014 werd door het CBS berekend op 1,0%. Op grond daarvan geldt voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 voor de laagste inkomenscategorie een maximale huurverhoging van 2,5%. Bij de herijking van het huurbeleid werd het landelijk huurprijsbeleid per 1 juli meteen ‘meegenomen’.
jaarverslag 2015
14
Concreet werd binnen de landelijk bepaalde kaders door Idealis een algemene inflatievolgende huuraanpassing toegepast (d.w.z. 1% huurverhoging). Als gevolg van de herijking werden daarnaast vanaf 1 juli bij nieuwe huurders van bepaalde complexen ook de gewijzigde streefhuren toegepast. Bij zittende huurders werd bij een hogere streefhuur gebruik gemaakt van de maximaal mogelijke huurverhoging (1,5% boven inflatievolgend, d.w.z. 2,5% huurverhoging). Bij een op basis van de herijking vastgestelde lagere streefhuur werd de huur meteen verlaagd naar die huurprijs. Wijziging woningwaardering zelfstandige kamers Per 1 oktober 2015 is het puntensysteem voor zelfstandige eenheden gewijzigd. De WOZ-waarde van de woning telt nu mee bij de berekening van het aantal punten. De woonomgeving, hinderlijke situaties (zoals geluidsoverlast door verkeer) en woonvorm (eengezinswoning, flat) tellen niet meer mee. Daarnaast zijn de puntprijzen met 3,8% verlaagd. Voor Idealis betekende deze wijziging dat voor 460 eenheden de huur verlaagd is, omdat de geldende huur hoger was dan de nieuwe maximaal redelijke huur. In totaal bedraagt de verlaging bijna € 10.000 per maand. Via digipost en website zijn alle huurders van zelfstandige eenheden geïnformeerd over de wijziging, huurders waarvoor de huur verlaagd is hebben hierover individueel bericht ontvangen. Bij de zelfstandige eenheden zal de huurverlaging leiden tot vermindering van de huurtoeslag, waardoor de woonlasten niet omlaag gaan maar gelijk blijven. De huren voor de complexen Bellostraat en Javastraat zijn nog niet gewijzigd; voor deze eenheden is de WOZ-waarde nog niet bekend. Als de WOZ-waarden in het voorjaar bekend worden zullen de huren van de zelfstandige eenheden in deze complexen daar waar nodig met terugwerkende kracht worden aangepast. 3.3
Goed kwaliteits- en onderhoudsniveau
Uitvoering planmatig onderhoud De begroting voor 2015 bedroeg € 3.993.000. Alle aangegane verplichtingen zijn uitgevoerd voor een totaalbedrag van € 3.038.000. In het laatste kwartaal is het grootste project van 2015 uitgevoerd; het vervangen van de marmoleum vloerbedekking en het binnenschilderwerk van afdelingsgangen, keukens en trappenhallen op de Haarweg. Hiervoor was een verplichting van ruim € 750.000 opgevoerd. Door het niet nakomen van afspraken door de uitvoerende partij is het project vroegtijdig stilgelegd en is er een deel van de verplichting (€ 175.000) doorgeschoven naar 2016. Daarnaast is er op verschillende projecten inkoopvoordeel behaald, o.a. op het bovengenoemd project op de Haarweg (€ 150.000), de vervangingswerkzaamheden aan de riolering op de Bornsesteeg (€ 100.000) en de vloercoating galerijen Asserpark (€ 150.000). Tenslotte is het project gemeenschappelijke ruimten op de Bornsesteeg (nog) niet uitgevoerd, maar is in de begroting opgenomen voor uitvoering in 2016 (€ 450.000). Dit jaar zijn alleen de voorbereidingen voor de pilot op een afdeling uitgevoerd. Dit alles veroorzaakt (voornamelijk) het positieve verschil van € 955.000 wat resteert ten opzichte van de begroting. Planmatig onderhoud (bedragen x € 1.000)
Planmatig onderhoud incl. leefbaarheid * schilderwerk binnenschilderwerk (tlv huurder 50%) vloerbedekking (tlv huurders) Overig rechtstreekse boekingen *Gedeelte leefbaarheid binnen PO
Begroot
Verplicht
Realisatie
Verschil
3.993 683 479 195 2.636 0
3.038 405 285 241 1.930 177
3.038 405 285 241 1.930 177
955 278 194 -46 706 -177
174
120
120
54
(begrootrealisatie)
Uitvoering niet planmatig onderhoud Voor het niet planmatig onderhoud wordt het budget enigszins overschreden (€ 38.000). Deze is te verklaren door een overschrijding op de servicekosten voor labelkamers (€ 44.000). Oorzaak hiervan is dat extra controles worden uitgevoerd bij leegstand langer dan 1 maand (afspraak met Wageningen University) en ook vanuit beheer is meer ingezet om het aanvangsniveau te verbeteren. Het totaal aantal reparaties blijft wat lager dan in voorgaande jaren. Een verklaring hiervoor is dat onderhoudswerkzaamheden en vervangingsprojecten van de laatste jaren leiden tot minder reparaties.
15
jaarverslag 2015
Daarnaast zijn de service- en onderhoudstermijnen van de complexen Rijnveste en Ben van Londenstraat verstreken en draaien deze complexen mee in de onderhoudsovereenkomst met Veolia. Het aantal reparaties daalt in beide complexen, met name omdat de “kinderziektes” zijn weggenomen en systemen goed zijn ingeregeld. Niet planmatig onderhoud (bedragen x € 1.000)
Niet planmatig onderhoud NPO - Kosten Idealis Niet planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud NPO - Servicekosten Niet planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud labelkamers
- kosten Idealis** - internetreparaties e.d. - servicekosten - servicekosten
**Gedeelte leefbaarheid binnen NPO 3.4
Begroot
Verplicht
Realisatie
Verschil
566 328 317 11 238 182 56
604 332 314 18 272 172 100
604 332 314 18 272 172 100
-38 -4 3 -7 -34 10 -44
35
27
27
8
(begrootrealisatie)
Prettig en veilig woon- en leefklimaat
Enquête leefbaarheid Onze huurders kunnen het beste een oordeel geven over de woning en de woonomgeving, zij zijn immers de belangrijkste ervaringsdeskundigen! De resultaten van de jaarlijkse enquête leefbaarheid vormen dan ook een goede graadmeter van de leefbaarheid in onze studentencomplexen. De enquête is in november gehouden onder de huurders van alle studentencomplexen. In totaal hebben bijna 1.450 huurders de enquête ingevuld. De klantenwaardering voor de totale leefbaarheid is goed We beschouwen de leefbaarheid in een complex goed als een ruime meerderheid van de bewoners (tenminste 70%) zich er prettig en veilig voelt. We toetsen dit door het bepalen van het percentage respondenten dat een rapportcijfer van 7 of hoger geeft bij de vraag: ‘Welk rapportcijfer geef je voor de totale leefbaarheid van jouw complex?’. De totale leefbaarheid wordt door een ruime meerderheid van de respondenten (88,7%) gewaardeerd met een rapportcijfer 7 of hoger. In 2014 was dat wat lager: 86,5% en in 2013 ook: 85,0%. Bij Nederlandse huurders is dit percentage 91,0%, bij buitenlandse huurders aanzienlijk lager: 79,9%. De gemiddelde score van alle respondenten bedraagt 7.65, iets hoger dan vorig jaar (7.51). Veiligheid scoort het hoogst Aspecten die gemiddeld het hoogst scoren zijn de veiligheid binnen de afdeling/woning (8.78), de veiligheid in en rondom het complex (8.24) en (het ontbreken van) vandalisme (7.93). We streven ernaar dat op alle aspecten van leefbaarheid het rapportcijfer 6,5 of hoger is. Het aspect dat het laagst scoort is de waardering voor de aanpak van overlastgedrag (6.23). Dit aspect scoort wel hoger dan vorig jaar (5.94). In 2015 wordt op vrijwel alle aspecten hoger gescoord dan in de jaren 2010 t/m 2014. Op langere termijn bezien is de verbetering van de waardering voor fietsenstallingen het sterkst: van 5.86 in 2010 naar 6.86 in 2015. Verdere verbetering van de fietsenstallingen blijft gewenst: ruim 500 van de bijna 1.450 respondenten heeft juist daarover een opmerking gemaakt of verbetersuggesties gegeven. Nieuwbouwcomplexen en Droevendaal scoren het hoogst op totale leefbaarheid De complexen met het hoogste rapportcijfer voor de totale leefbaarheid, ‘de top 5’, zijn: Javastraat (8.63), Bellostraat (8.44), Ben van Londenstraat (8.41), Droevendaal (8.39) en Rijnveste (8.34). Project gemeenschappelijke ruimte Bornsesteeg Op de Bornsesteeg wordt de ontmoetingsruimte Number 3 (op de begane grond) veel gereserveerd door huurders voor het houden van bijeenkomsten, feestjes, samen TV kijken, etc. Dit voorziet duidelijk in een behoefte, maar deze ruimte is onvoldoende gezien de ruim 600 studenten en PhD’ers die er wonen. Elke afdeling op de Bornsesteeg bestaat uit 11 kamers, maar heeft geen gemeenschappelijke ruimte. Dat vinden bewoners en Idealis een gemis. De hoekkamer zou zeer geschikt zijn om als gemeenschappelijke ruimte in te richten. Medio maart 2016 worden op een afdeling de werkzaamheden voor de pilot uitgevoerd, waarna de bewoners worden uitgenodigd om het resultaat te bekijken.
jaarverslag 2015
16
Fysieke investeringen in leefbaarheid In het kader van leefbaarheid is in 2015 totaal ongeveer € 147.000 geïnvesteerd. Dit betreft voornamelijk bestedingen binnen het planmatig onderhoud, waaronder voorstellen die afkomstig zijn van de bewonersvertegenwoordigers en beheerders van de complexen (€ 74.000). In 2015 zijn dat bijvoorbeeld aanpassingen aan fietsenbergingen, uitbreiding van stallingen, verbeteren van verlichting, toevoegen van picknicktafels. Daarnaast valt de preventieve bestrijding van ongedierte op de studentencomplexen onder investeringen in leefbaarheid (€ 46.000). De overige bestedingen zijn gedaan binnen het niet planmatige onderhoud, denk aan bestedingen aan beheerderskantoren, kroegen én het vandalisme wat niet kan worden doorbelast (€ 27.000). Sociale activiteiten leefbaarheid De sociale kosten betreffen met name de personeelslasten van de beheerders. Deze kosten worden voor 55% doorberekend aan de huurders via de servicekosten. Ook de kosten van de medewerker sociaal beheer vallen onder deze leefbaarheidspost. Deze personeelslasten komen volledig voor rekening van Idealis. De totale personeelskosten voor deze activiteiten voor rekening van Idealis bedragen € 241.000. Totale kosten leefbaarheid Op grond van de Woningwet is het maximale bedrag dat een woningcorporatie mag besteden aan leefbaarheid € 125 per sociale verhuureenheid, incl. personele lasten. Idealis blijft in 2015 ruim onder deze norm: € 81,12. 3.5
Investeren in duurzaamheid/lagere woonlasten
Zonneboilersystemen Droevendaal Op Droevendaal zijn de complete zonneboilersystemen, voor de opwekking van warmtapwater en ruimteverwarming, vervangen. Hiervoor is eerst een tweetal proefopstellingen opgesteld en op basis van werkelijk rendement is het beste systeem gekozen dat nu op alle woongebouwen is geïnstalleerd. Daarnaast zijn op het algemene woongebouw PV-zonnepanelen aangebracht om het elektriciteitsverbruik van de serveropstelling te compenseren. Zonnepanelen Haarweg (locatie Binnenveld) Op Binnenveld zijn eind oktober 380 PV-zonnepanelen geplaatst met een totaalvermogen van ruim 100 kW piek. De verwachte jaaropbrengst van de panelen is circa 88.000 kWh. De opbrengst komt ten goede aan de bewoners van het betreffende complex. Dit is ook het uitgangspunt voor toekomstige projecten. De zonnepanelen op Binnenveld zijn goed voor circa 26% van de ambitie uit het ondernemingsplan (10% van onze energie duurzaam opwekken). Galerijverlichting Asserpark In navolging op de Bornsesteeg en Hoevestein zijn de armaturen van de galerijverlichting op Asserpark vervangen door LED-verlichtingsarmaturen. Dit wordt gezien als een tweeledige duurzaamheidsbesparing. Gedurende 10 jaar hoeven geen lampen meer te worden vervangen en de energiekosten van dit type armatuur zijn vele malen minder. Intentieovereenkomst Warmtevoorziening Wageningen Noord Idealis neemt deel aan een onderzoek naar de mogelijkheid om te komen tot verduurzaming van de warmtevraag in Wageningen Noord. De andere partijen zijn de Gemeente Wageningen, Wageningen University, Alliander Duurzame Gebiedsontwikkeling, de Coöperatie Vallei Energie en de Provincie Gelderland. Dit is bekrachtigd in een intentieovereenkomst die in november is ondertekend. We hebben voor dit onderzoek verschillende gegevens aangeleverd en Alliander maakt op basis hiervan een businesscase voor een collectief warmtenet in het gebied. Daarnaast voeren we een inventarisatie uit van beschikbare individuele duurzame alternatieven op de complexen die binnen dit onderzoek worden meegenomen, Dijkgraaf en Bornsesteeg. Medio maart 2016 moet het onderzoek zijn afgerond. De resultaten kunnen we gebruiken om een goede afweging te maken voor de duurzame toepassing die we kiezen, op korte of langere termijn. Deze beslissing staat gepland voor april 2016. 3.6
Wonen en zorg
In het studentencomplex Ben van Londenstraat worden twee woningen met 10 studentenkamers verhuurd aan de stichting Stumass. Deze stichting biedt individuele begeleiding in een beschermde woonvorm aan studenten met Autisme Spectrum Stoornis. Daarnaast heeft Idealis, verspreid over het bezit, enkele aangepaste woningen. Is er geen kandidaat voor een aangepaste woning beschikbaar, dan wordt die verhuurd aan een valide persoon met een clausule in het contract dat de woning opgezegd wordt als zich in de toekomst een kandidaat meldt.
17
jaarverslag 2015
In dat geval krijgt de valide huurder vervangende woonruimte aangeboden. Waar nodig worden ook specifieke voorzieningen aangebracht voor gehandicapte huurders in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). 3.7
Goede klantenwaardering Product, Prijs, Leefbaarheid
Klantenwaardering Feeddex Nieuwe en vertrekkende huurders ontvangen binnen circa 4 tot 6 weken na contracttekening, resp. huuropzegging, een Feeddex-enquête. De ruim 35 onderwerpen in de enquête zijn verdeeld over 5 aspecten: Product, Prijs/kwaliteit, Dienstverlening, Persoonlijke service en Reputatie. De vijf aspecten zijn weer onderverdeeld in een aantal elementen. Voor elk element maakt de respondent een keuze uit de volgende vijf kwalificaties: ‘uitstekend’, ‘zeer goed’, ‘goed’, ‘redelijk/matig’ of ‘slecht’. Een ‘slecht’ oordeel brengt de relatie met de klant in gevaar en heeft een negatief effect op het imago: dit leidt tot minpunten (-100 score). Is het oordeel ‘redelijk’ of ‘matig’ dan voegt het niets toe aan de relatie en breekt ook niets af: geen punten (0-score). Als het oordeel ‘goed’, ‘zeer goed’ of ‘uitstekend’ is leidt dit tot pluspunten (resp. +40, +80, +100). Zo wordt dus bijvoorbeeld een oordeel ‘slecht’ even zwaar gewogen als ‘uitmuntend’ en 2,5 keer zo zwaar als ‘goed’. Feeddex 100-score: Idealis scoort goed! In de enquête wordt de huurders gevraagd hoe belangrijk zij de vijf aspecten vinden. Daarbij wordt hen gevraagd 100 punten te verdelen over de vijf aspecten. Als een aspect bijvoorbeeld een grote rol speelt in de beleving van huurders dan wordt die dus zwaarder meegewogen in de totale indexscore, de Feeddex 100-score. Huurders vinden de aspecten Product en Prijs/kwaliteit belangrijker dan Dienstverlening en Persoonlijke service en Reputatie (van Idealis). In 2015 scoort de Feeddex 100-score ‘goed’ (43), iets hoger dan de score vorig jaar (41). Product Onder Product vallen circa 10 elementen, uiteenlopend van bijvoorbeeld de onderhoudsstaat van het complex, de kwaliteit van voorzieningen zoals keuken, douche e.d., maar ook de veiligheid van het complex, de afstand tot centrum en opleiding, de sfeer van de afdeling/woning etc. We streven ernaar dat een ruime meerderheid van de huurders het Product tenminste als ‘goed’ beoordeelt. In 2015 is dat voor 79% van de huurders het geval: (39% ‘goed’, 29% ‘zeer goed’ en 12% ‘uitstekend’). Prijs/kwaliteitsverhouding Voor wat betreft de beoordeling van de Prijs/kwaliteitsverhouding streven we ernaar dat tenminste 70% van de huurders deze verhouding als ‘goed’ beoordeelt. In 2015 is dat nog net niet het geval (66%), (40% ‘goed’, 19% ‘zeer goed’ en 7% ‘uitstekend’). Prijs/kwaliteit wordt door buitenlandse huurders opvallend lager gewaardeerd dan door Nederlandse huurders. De waardering verschilt zeer sterk per complex. Asserpark heeft bij buitenlandse huurders de hoogste score, Bornsesteeg en vooral Haarweg de laagste. Omdat de meeste buitenlandse studenten juist in die laatste twee complexen wonen verklaart dat de relatief lage waardering van buitenlandse huurders voor Prijs/kwaliteit. Totale leefbaarheid Jaarlijks wordt er ook een enquête gehouden waarin de bewoners van de studentencomplexen een 20-tal verschillende aspecten van de leefbaarheid van hun woonruimte en directe woonomgeving beoordelen. De resultaten van die enquête zijn beschreven in paragraaf 3.4. ‘Prettig en veilig woon- en leefklimaat’.
jaarverslag 2015
18
4 4.1
Bredere dienstverlening Volledig gedigitaliseerd verhuurproces
Het volledig digitaliseren van het verhuurproces is onlosmakelijk verbonden met het wereldwijd kunnen inschrijven en reageren op aanbod. In hoofdstuk 3 is de realisatie van een open kamermarkt voor alle studenten, een van onze speerpunten van 2015, beschreven. Vanaf januari 2016 kan nu ook digitaal het huurcontract worden getekend en de eerste huurbetaling worden voldaan. Dit alles betekent overigens niet dat we het persoonlijk contact uit het oog verliezen: dit blijft belangrijk en met name de beheerders spelen hierbij een grote rol. 4.2
Internet en WiFi overal en altijd
Omdat de contracten voor internet (WUR) en TV-ontvangst afliepen is een aantrekkelijk alternatief gezocht, een compleet pakket tegen een lage prijs. In het voorjaar is bewoners voorgesteld over te stappen naar een nieuw mediapakket via Ziggo. Met een campagne is het pakket gepresenteerd onder de huurders om minimaal 70% van de uitgebrachte stemmen per complex mee te krijgen. In juli 2015 is de overeenkomst voor het mediapakket met Ziggo gesloten. Uiteindelijk zijn per 13 januari 2016 ruim 4.200 bewoners aangesloten en hebben die bewoners het complete mediapakket van Ziggo. Dat betekent een internetverbinding met een gegarandeerde snelheid van 100 Mb, radio- en televisie, een 24-uurs professionele en tweetalige helpdesk, service en de mogelijkheid om via een eigen router gebruik te maken van WiFi. De implementatie is zonder grote problemen verlopen. Er vindt periodiek overleg plaats tussen Idealis, Ziggo en ITT Desk (helpdesk) om de prestaties en afspraken te waarborgen. 4.3
Extra services/diensten voor prettig wonen
Eind maart is een enquête onder de huurders gehouden over hun wensen m.b.t. onze service en dienstverlening. Ruim 1.500 huurders hebben de enquête ingevuld, een respons van 32%. Daar waar meer dan 30% van de geënquêteerden aangaf belangstelling te hebben voor een product of dienst, is onderzoek uitgevoerd en een voorstel gemaakt. Veel buitenlandse studenten geven de voorkeur aan een ongemeubileerde kamer. Daarom is bepaald hoeveel kamers en in welke studentencomplexen kamers worden ontmeubeld of juist bemeubeld, zodat in alle complexen kamers met en zonder meubels kunnen worden aangeboden. Ruim 300 van de 1.200 gemeubileerde kamers van Idealis worden ontmeubeld. Door de aanstaande huurder kan gekozen worden voor de aankoop van een linnenpakket, een kookplaat en een eindschoonmaak van de kamer. Om aan de wens naar hulp bij verhuizen tegemoet te komen zijn drie bakfietsen aangeschaft. Een huurder kan die gratis lenen om binnen Wageningen te verhuizen. Daar wordt veel gebruik van gemaakt. 4.4
Zorgvuldig (sociaal) beheer
Studenten- en PhD-complexen vragen om zorgvuldig beheer. Huurders, met verschillende nationaliteiten en culturen, wonen relatief dicht op elkaar in woongebouwen en delen in meer of mindere mate voorzieningen met elkaar. Om zorg te dragen voor een prettige en leefbare woonsituatie heeft ieder complex een beheerder. Deze ziet toe op het reilen en zeilen in en rond de complexen, is de vraagbaak voor huurders en bemiddelt bij problemen. De medewerker sociaal beheer ondersteunt de beheerders hierin, met name bij complexere zaken. In 2015 betrof dit in totaal 91 zaken. Deze zaken hadden met name betrekking op klachten over geluidsoverlast van medebewoners, ernstige persoonlijke problematiek, stankoverlast en vervuiling en relationele problematiek. Daarnaast waren er onder meer meldingen van vandalisme/diefstal en illegale bewoning. De sociaal beheerder bij Idealis staat dicht bij de huurders en treedt snel en respectvol naar alle belanghebbenden op. Daarbij werkt hij regelmatig samen met politie, RIBW (bemoeizorg), universiteit en gemeente. Dat gebeurt zowel op individueel niveau als op het niveau van de wooncomplexen. 4.5
Goede klantenwaardering
Dienstverlening In de Feeddex-enquête vallen onder Dienstverlening 12 verschillende elementen. Het gaat dan o.a. om de openingstijden van het Idealiskantoor, de bereikbaarheid van de beheerder, maar bijvoorbeeld ook om de informatie via de website (volledigheid, duidelijkheid, gebruiksgemak).
19
jaarverslag 2015
We zijn pas tevreden wanneer tenminste 80% van onze huurders onze dienstverlening en persoonlijke service als goed beoordelen. In 2015 is dat voor Dienstverlening bijna het geval: 78% van de respondenten in de Feeddex-enquête geeft tenminste die waardering ‘goed’, dat is een fractie lager dan in 2014 (79%). De waardering van 78% is samengesteld uit 46% met de waardering ‘goed’, 25% met ‘zeer goed’ en 7% met ‘uitstekend’. Persoonlijke service Onder Persoonlijke service vallen 9 elementen, zoals Deskundigheid/informatieverstrekking en Vriendelijkheid/beleefdheid baliemedewerkers en beheerders, afhandeling van reparatieverzoeken e.d. In 2015 geeft 88% van de huurders bij de enquête de kwalificatie goed of hoger, een fractie lager dan in 2014 (89%). De 88% is samengesteld uit 45% ‘goed’, 32% ‘zeer goed’ en zelfs 11% ‘uitstekend’. Enquête Bereikbaarheid Medio september is de enquête Bereikbaarheid uitgezet onder de huurders. Doel van de enquête was het beter in beeld krijgen hoe en wanneer onze huurders contact willen met de beheerders en medewerkers klantcontact. De enquête hangt ook samen met de verdere digitalisering van het verhuurproces en de verhuizing naar de Campus. De enquête werd ingevuld door 1.285 huurders. Op basis van de analyse van de enquêteresultaten en de daaruit afgeleide uitgangspunten zal een ‘brede interne denktank’ in het 1e kwartaal van 2016 concrete verbetervoorstellen uitwerken. Daarbij gaat het om het zoeken naar een goed evenwicht tussen klantwensen en een slimme, slanke bedrijfsvoering. Als de voorstellen voor gewijzigde openingstijden, sleuteluitgifte e.d. in concept gereed zijn worden die eerst besproken met respectievelijk de OR en de SFO. Geschillencommissie In 2015 is er geen geschil voorgelegd aan de commissie. De commissie bestaat uit drie leden. De voorzitter wordt benoemd op basis van gezamenlijke voordracht van de SFO en Idealis. De overige twee leden worden voorgedragen door resp. de SFO en Idealis. Met ingang van 1 januari 2015 is mevrouw Tomas de voorzitter van de commissie. Zij is advocaat in Wageningen en vooral werkzaam op het gebied van arbeidsrecht en familierecht. Vanaf maart 2014 is mevrouw Verhoeven het lid van de commissie dat is voorgedragen door de SFO. Het derde lid van de commissie is de heer Van Alphen, medewerker van Idealis. De commissieleden zijn voor twee jaar benoemd. Op grond van de nieuwe Woningwet komt er waarschijnlijk een landelijke klachtenprocedure en reglement voor alle woningcorporaties, waarbij beide dan moeten voldoen aan de Implementatiewet. Zodra de definitieve besluitvorming van het ministerie hierover is afgerond zal de Geschillencommissie de bestuurder adviseren over de toekomst van de commissie en de eventuele aanpassing van het huidige reglement.
jaarverslag 2015
20
5 5.1
Actieve samenwerking De grote rol van de klant
Signalen opvangen en weten wat er speelt. Dat vormt de basis van waaruit we werken. Om nu en in de toekomst de juiste huisvesting te bieden gaan we steeds vaker in gesprek met onze huurders; formeel en informeel. In klantenpanels bespreken we bijvoorbeeld diverse thema’s met onze huurders of toekomstige huurders. In 2015 zijn twee klantenpanels georganiseerd. De eerste bijeenkomst had als onderwerp ‘Digitale dienstverlening’ waarbij we met bewoners in gesprek zijn gegaan over onze website. De input uit deze bijeenkomst hebben we gebruikt bij de bouw van onze nieuwe website. Een tweede klantenpanel had als thema ‘Studentbeheerder en Bereikbaarheid’. De input van deze bijeenkomst wordt gebruikt bij de aanpassing van onze openingstijden in 2016. 5.2
Goede samenwerking met de huurdersorganisatie SFO
In het 1e kwartaal is gesproken met de SFO over de periodieke actualisatie van de samenwerkingsovereenkomst. Belangrijkste wijzigingen waren de toevoeging van de studentenhuisvesting in Ede (ook bewonersvertegenwoordigers voor de Hoefweg), de toevoeging van Bellostraat en Javastraat, enkele aanpassingen als gevolg van de organisatiewijziging en de benoemingsperiode van de RvC-zetel ingevuld door een huurder. Daarnaast was de SFO betrokken bij de herijking van het huurbeleid en het aanbod van internet/WiFi/tv. Medio maart zijn de concept begroting planmatig onderhoud 2016 en de uitkomsten van de enquête leefbaarheid (najaar 2014) aan de SFO gestuurd met het verzoek deze in april op complexniveau te bespreken in het overleg met vertegenwoordigers van Idealis. Een aantal SFO-leden heeft een zeer positieve bijdrage geleverd in het instemmingstraject over de overeenkomst met ZIGGO. Dit deden zij o.a. door actief te reageren op diverse blogs en mee te praten en te discussiëren tijdens bijeenkomsten met studenten. Daarnaast is de SFO betrokken bij de afrekening servicekosten en denkt zij mee over een aantal onderwerpen n.a.v. het nieuwe woonruimte verdeelsysteem. In april vond het jaarlijkse beleidsweekend van de SFO plaats waarbij de stand van zaken over de diverse projecten uit het ondernemingsplan en het concept huurbeleid is toegelicht. In 2015 werd het 25-jarig jubileum van de SFO gevierd en werd een gezamenlijk werkbezoek gebracht aan twee studentencomplexen van SSHN in Nijmegen. In het reguliere overleg is ook uitgebreid gesproken over incidenten waarbij de communicatie vanuit Idealis beter had gekund en waarbij het eerder inschakelen van de bewonersvertegenwoordiger onduidelijkheid had kunnen voorkomen. In oktober heeft de SFO schriftelijk geadviseerd over het verbeteren van de communicatie met de bewoners. In de antwoordbrief en in het reguliere overleg is aangegeven dat wij de door de SFO genoemde punten herkennen en ermee aan de slag gaan. In de nieuwe organisatiestructuur zijn de lijnen korter tussen bewonersvertegenwoordiger en beheerder. Door het invoeren van structureel maandelijks overleg per complex kunnen communicatieproblemen beter worden voorkomen en hoort men eerder van elkaar wat er leeft en speelt binnen het complex. Ook werd in het reguliere overleg gediscussieerd over huisvesting van statushouders. Daarnaast heeft in een separate bijeenkomst een brainstorm plaatsgevonden over studentbeheer en de bereikbaarheid van Idealis. Dit heeft waardevolle input opgeleverd die wordt meegenomen in de betreffende projecten. Naast het reguliere overleg heeft bestuurlijk overleg plaatsgevonden waarin o.a. het activiteitenoverzicht voor 2016 is besproken. Tevens is met een kleine delegatie van de SFO een opzet gemaakt voor een jaarkalender samenwerking voor 2016, waarin alle onderwerpen zijn benoemd waarvoor instemming en advies gevraagd wordt, als ook een planning voor alle overleggen. Belangrijkste onderwerp voor 2016 vormt de prestatieafspraken die met de gemeente Wageningen moeten worden gemaakt en waarbij, conform de nieuwe Woningwet, de huurdersorganisatie instemmingsrecht heeft. Aan de randvoorwaarden om te komen tot een sterke en professionele huurdersorganisatie wordt ruimschoots voldaan. Dit is vastgelegd in de bestuurlijke samenwerkingsovereenkomst met de SFO. De mogelijkheid om gebruik te maken van deskundig extern advies, het kunnen volgen van scholings- en vormingscursussen en de vergoedingen daarvoor, zijn in de nieuwe Woningwet en de Wet Overleg huurders – verhuurder aangescherpt, maar waren in onze samenwerkingsovereenkomst al expliciet opgenomen.
21
jaarverslag 2015
5.3.
Goede samenwerking met stakeholders
Actief wordt er gewerkt aan een goede samenwerking met de onderwijsinstellingen, met name Wageningen University en de CHE, de gemeente Wageningen en Ede en de collega-corporaties. Op zowel bestuurlijk, beleidsvoorbereidend als uitvoerend niveau zijn de contacten goed en vindt constructief overleg plaats. De onderwijsinstellingen Belangrijke thema’s die aan bod zijn gekomen in de gesprekken met de Wageningen University zijn de prognoses van de studentenaantallen en de consequenties daarvan voor het huisvestingsaanbod, het nieuwe toewijzingsbeleid voor woonruimte voor studenten, de overstap van HomeWURk naar Ziggo voor het totaalpakket internet/tv/WiFI met helpdesk, de verhuizing van het kantoor van Idealis naar de Campus medio 2016, de digitalisering van het onderwijs en de mogelijke effecten daarvan op de huisvesting en de nieuwe samenwerkingsovereenkomst inzake kamergarantie en piekopvang. De ontwikkeling en de prognoses van de studentenaantallen van de CHE is het belangrijkste onderwerp van gesprek met de Christelijke Hogeschool. Dit gezien het grote kameraanbod in Ede ten opzichte van het dit studiejaar gedaalde aantal inschrijvingen bij de CHE en de afnemende vraag van HBO-studenten naar kamers. Gemeenten Met zowel de gemeente Wageningen als Ede vindt regulier overleg en afstemming plaats. In Wageningen wordt met name gesproken over de lopende en potentiële projecten, vraag en aanbod naar en van studentenhuisvesting, alle beleidszaken m.b.t. (huisvesting van) studenten en PhD’ers zoals beleidsregels kamergewijze verhuur, de BAG (de gemeentelijke Basisregistraties Adressen en Gebouwen), de huisvestingsverordening en de parkeernormen. De prestatieafspraken zijn middels een addendum met een jaar verlengd; de gemeente Wageningen is bezig met het opstellen van een nieuwe woonvisie welke medio 2016 gereed zal zijn. Op basis van deze woonvisie en het bod van Idealis zullen in de tweede helft van 2016 prestatieafspraken worden gemaakt samen met de SFO en de gemeente. Nieuw in de overleggen is de huisvesting van statushouders. Bij de gemeente Ede staan ook de ontwikkelingen in vraag en aanbod van studentenhuisvesting op de agenda met als doel het voorkomen van leegstand. Woningcorporaties Als categorale huisvester (met alleen studentenhuisvesting) is Idealis een nét wat andere corporatie in het werkgebied. De doelgroep (studenten), het type verhuureenheid (voornamelijk kamers), de mutatiegraad (hoog met ruim 40%) zijn een aantal voorbeelden daarvan. Dat is ook merkbaar in het overleg met alle collega-corporaties in de Food Valley (Wageningen, Ede, Veenendaal, Rhenen, Barneveld, Nijkerk, Scherpenzeel en Renswoude). Er wordt met name thematisch samengewerkt en alleen daar waar relevant. Met Woonstede in Ede wordt al vele jaren naar tevredenheid samengewerkt op het gebied van studentenhuisvesting in Ede. Idealis draagt zorg voor het beheer van 518 studenteneenheden van Woonstede. Ook met de Woningstichting in Wageningen vindt regelmatig overleg plaats. Kences De branche-organisatie van studentenhuisvesters is Kences. Hierin wordt door Idealis landelijk samengewerkt met andere woningcorporaties/studentenhuisvesters. Samen beheren zij ruim 80.000 wooneenheden voor studenten. De bestuurders van deze corporaties vormen gezamenlijk het bestuur van Kences. De doelstelling van Kences is met name belangenbehartiging, innovatie en synergie uit samenwerking. Belangenbehartiging heeft zich onder meer gericht op de landelijke monitor studentenhuisvesting, het streven naar het buiten de Warmtewet houden van gebouw gebonden installaties, een pleidooi voor het handhaven van collectieve contracten van energie-aansluitingen voor zelfstandige eenheden, de succesvolle afschaffing van de inkomenstoets (inmiddels gerealiseerd, niet alleen voor studenten maar ook voor promovendi), het pleiten voor aanpassingen in de Woningwet en in het wetsvoorstel Wet doorstroming huurmarkt 2015 ten behoeve van studentenhuisvesting en het pleidooi voor een permanent register van onzelfstandige eenheden in de BAG (helaas inmiddels na onderzoek door een onafhankelijk bureau financieel niet haalbaar gebleken). Andere aanbieders Ook met andere aanbieders van (wat grootschaligere) studentenhuisvesting wordt op regelmatige basis gesproken, voornamelijk over de vraag naar en het aanbod van studentenhuisvesting en de eventuele (nieuw)bouwplannen. Socius met tijdelijke huisvesting op Duivendaal en op de Dreijen en DUWO die Campus Plaza op de Campus realiseert, zijn hierbij de voornaamste gesprekspartners.
jaarverslag 2015
22
Een gezonde en vitale organisatie 6 6.1
Organisatie met ambitie Invoering nieuwe organisatiestructuur
Een van de drie speerpunten voor 2015 was de implementatie van een nieuwe organisatiestructuur. Begin 2015 heeft de OR positief geadviseerd op het voorstel tot organisatiewijziging waarna een Sociaal Plan is opgesteld na onderhandeling met het CNV. De leden van de vakbond, werkzaam bij Idealis, hebben ingestemd met het Sociaal Plan. Negen collega’s hebben moeten solliciteren op een andere functie binnen de organisatie, aangezien hun eigen functie verviel. Vijf collega’s zijn (gedeeltelijk) herplaatst en vier collega’s hebben de organisatie verlaten. De tweede helft van het jaar zijn nieuwe medewerkers geworven voor de vacante functies. In totaal zijn in 2015 zeven nieuwe collega’s gestart, vijf van functie gewisseld en acht medewerkers hebben de organisatie verlaten. Het hele proces met bijbehorende personele wijzigingen heeft een behoorlijke impact gehad op de organisatie. Het tekent de medewerkers dat ondanks veel, ook lastige, veranderingen, de huurders en belanghebbenden hiervan nauwelijks iets hebben gemerkt. Ook het ziekteverzuim is zeer laag gebleven; 1,6%. Daarnaast zijn ook de andere speerpunten gerealiseerd; de ontwikkeling van een nieuw toewijzingssysteem en de oplevering en start exploitatie van twee nieuwbouwcomplexen en een aangekocht complex waarbij een renovatie is uitgevoerd. Dit naast tal van andere activiteiten zoals in dit jaarverslag beschreven. Dit verdient dan ook een groot compliment aan alle collega’s. Ook de OR heeft haar rol uitstekend vervult in het afgelopen jaar; op constructieve wijze is samengewerkt in het organisatietraject, met oog en oor voor zowel de belangen van de collega’s als voor de (toekomstige) organisatie. 6.2
Enthousiaste medewerkers met sterke klantoriëntatie
Met alleen een nieuwe inrichting van de organisatie zijn we er nog niet voor wat betreft de realisatie van de ambities. Klantgerichtheid, verantwoordelijkheid en flexibiliteit zijn competenties die daar ook voor nodig zijn. Om daar de juiste aandacht aan te geven zijn deze ook gedefinieerd als de organisatiecompetenties. Dat betekent dat deze voor elke medewerker terugkomen in de cyclus van planning, voortgang en beoordeling. Ook de kick-off van de nieuwe organisatie stond in het teken van het samenwerken aan deze competenties. Onze huurders zijn in zijn algemeenheid zeer tevreden over de dienstverlening en met name de persoonlijke service van de collega’s. Dit blijkt uit de resultaten van diverse enquêtes. 6.3
Bieden van stageplaatsen en onderzoeksopdrachten
In 2015 is een start gemaakt met het werken met stagiaires. Op de afdeling Ondersteuning is de eerste stage succesvol afgerond. Tevens is vanuit de behoefte aan bepaalde informatie een aantal onderzoeksopdrachten geformuleerd, welke worden neergelegd bij Onderwijsloket Wageningen University, met als doel een win-win situatie voor zowel de student als de organisatie. 6.4
Onze maatschappelijke bijdrage
We hebben onszelf de vraag gesteld wat we nog meer kunnen doen op maatschappelijk gebied. Door de grote stroom vluchtelingen en de overvolle asielzoekerscentra is zowel met de collega’s, de huurdersorganisatie SFO, als met de Raad van Commissarissen besproken wat de bijdrage van Idealis zou kunnen zijn. Vanzelfsprekend biedt Idealis woonruimte aan vluchtelingen die (gaan) studeren. Zo nodig worden daarvoor de inschrijfvoorwaarden versoepeld: een studie in Wageningen of Ede is dan geen voorwaarde: het kan dan dus bijvoorbeeld ook om onderwijs in Arnhem of Nijmegen gaan. Daarnaast werken we inmiddels mee aan een project vanuit de regio Food Valley waarbij (niet studerende) alleengaande en alleenstaande statushouders kamergewijs worden gehuisvest. De eerste woning is inmiddels aangeboden voor deze pilot kamergewijze verhuur. Op basis van door Idealis geformuleerde uitgangspunten zal meer huisvesting aangeboden worden. Bij de totstandkoming van deze beleidsverruiming zal de SFO betrokken worden. 6.5
Kantoor op de Campus
Besloten is om ons kantoor te verhuizen naar het gebouw Nexus op de Campus van Wageningen University. Voor Idealis een win-win situatie; dicht bij de klant en onze belangrijkste stakeholder en daarnaast een kantoorgebouw dat qua indeling voorziet aan onze interne behoefte om beter met elkaar te kunnen samenwerken. De verhuizing staat medio 2016 gepland. 23
jaarverslag 2015
6.6
Sponsoring
Al meerdere jaren is Idealis hoofdsponsor van het Idealis Straattheaterfestival. Dit festival vindt plaats in augustus en vormt een onderdeel van de Algemene Introductie Dagen (AID) voor nieuwe Wageningse studenten. De AID is een geweldige start van de studententijd, waarbij wordt kennisgemaakt met medestudenten, de stad Wageningen en het studentenleven. Idealis heeft in 2015 de volgende activiteiten gesponsord: € 14.500 Idealis straattheaterfestival € 1.210 Stichting 4 en 5 mei Met de invoering van de nieuwe Woningwet is een einde gekomen aan bovenstaande sponsoractiviteiten van Idealis. De nieuwe wet verbiedt ons als woningcorporatie een sponsorbijdrage te leveren aan de organisatie van het straattheater, de AID in algemene zin of de Stichting 4-5 mei. De in 2015 gedane uitgaven hebben allemaal betrekking op de periode tot 1 juli. Bewonersinitiatieven die de leefbaarheid bevorderen en die direct ten goede komen aan de huurders blijven wel tot de mogelijkheden behoren. Dergelijke initiatieven zullen we dan ook, binnen de wettelijk gestelde kaders, van harte ondersteunen. 6.7
Continueren klimaatneutrale organisatie
Wij zijn steeds op zoek naar mogelijkheden om de CO2-uitstoot van onze kantoororganisatie en de algemene ruimtes van onze complexen verder te verlagen. Door deze mogelijkheden daadwerkelijk uit te voeren hebben wij ook in 2015 het certificaat Klimaatneutraal Gegarandeerd verkregen van de Climate Neutral Group. Belangrijkste maatregelen in 2015 waren het verder digitaliseren van onze administratie en uitgaande post en het meer toepassen van LED verlichting in de algemene ruimtes. De resterende onvermijdelijke CO2-uitstoot hebben we in 2015 weer gecompenseerd door deel te nemen aan het klimaatproject 'Houtovens in Kenia'. Een klimaatproject waarmee we niet alleen bijdragen aan het terugdringen van de CO2-uitstoot, maar ook aan werkgelegenheid, kennisoverdracht, gezondheidsverbetering, stimulering van de eigen economie en lokale milieuverbeteringen in ontwikkelingslanden. 6.8
Verslag van de Ondernemingsraad (OR)
Afgelopen jaar was voor deze Ondernemingsraad (OR) het vijfde zittingsjaar. In 2014 is de zittende OR in dezelfde samenstelling herkozen. Maarten Straatman heeft in januari 2015 besloten om te stoppen als ORlid. Om dit op te vangen heeft de OR de rest van het jaar gebruik gemaakt van een aantal schaduwleden. Organisatiewijziging Idealis 2015 stond in het teken van de organisatiewijziging. De OR heeft hierin op 31 maart 2015 advies gegeven aan de directie. Verder is de OR betrokken geweest bij het tot stand komen van het sociaal plan en de nieuwe functieomschrijvingen. De OR heeft in dit traject al het personeel van Idealis gehoord. Dit gebeurde schriftelijk, mondeling en bij bijeenkomsten. In het traject van de organisatiewijziging heeft de OR advies gevraagd bij een specialist van SBI training & advies. Wat verder ter sprake kwam Verhuizing kantoor Evaluatie organisatiewijziging met directie en vakbonden Tijdsregistratie Vergadermomenten 2015 Ondernemingsraad 12x regulier, daarnaast meerdere malen ad hoc i.v.m. organisatiewijziging Ondernemingsraad + directie 6x, daarnaast meerdere malen ad hoc i.v.m. organisatiewijziging Ondernemingsraad + RvC 1x Ondernemingsraad + vakbonden 2x Ondernemingsraad + directie + vakbonden 2x Ondernemingsraad + personeel 4x
jaarverslag 2015
24
Vooruitblik op 2016 In 2016 zal er een nieuwe OR gekozen worden die zich vooral zal richten op de bewaking van de uitwerking van de organisatiewijziging, de verhuizing van het kantoor, de werktijden en de tijdsregistratie. Ondernemingsraad Idealis Barbara Heutink – voorzitter Erik Vleeming – vicevoorzitter/secretaris
25
jaarverslag 2015
Financieel gezond
7 7.1
Ruimschoots voldoen aan de financiële normen
In het ondernemingsplan hebben wij gesteld dat Idealis ruimschoots moet voldoen aan de normen zoals die door het WSW worden gehanteerd. Het WSW beoordeelt de financiële positie van een corporatie op basis van de volgende ratio’s: • Solvabiliteit op basis van bedrijfswaarde, het eigen vermogen uitgedrukt in een % van het totale vermogen. • ICR, de verhouding tussen de operationele kasstroom en de betaalde rente. • DSCR, de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rente + aflossing op leningen. • LTV (loan to value), leningen in verhouding tot de bedrijfswaarde van het vastgoed. • Dekkingsratio, de verhouding tussen de lening portefeuille en de WOZ-waarde. Deze ratio’s worden op genormeerde wijze berekend op basis van specifieke WSW-uitgangspunten. Op basis van de meest recente dVI en dPI zien deze ratio’s er voor Idealis als volgt uit: Score Idealis Solvabiliteit 63% ICR 2,98 DSCR 2,49 LTV 35% 33% Dekkingsratio
Norm WSW >20% >1,4 >1 <75% <50%
Uit deze scores blijkt dat Idealis ruimschoots voldoet aan de gestelde normen. Dit beeld wordt bevestigd door het meerjarenperspectief gebaseerd op de begroting 2016 en de dPI 2015 waarbij uitgegaan is van de bouw van 1.165 en de sloop van 109 eenheden. Voor de solvabiliteit en de ICR zijn hierbij 200 verschillende scenario’s berekend met wisselende economische parameters. De 95% Var in de grafieken geeft aan dat in 2020 bij 95% van de zich voordoende scenario’s de solvabiliteit hoger zal zijn dan 30,8% en dat de ICR boven de 2,92 uit zal komen.
Solvabiliteit in % 70 60 50 40 30 20 10 0
95% Var norm Idealis norm WSW (minimium) Begroting
jaarverslag 2015
26
ICR 5 4 3 2 1 0
DSCR 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
Loan to value in % 80 60 40 20 0
Dekkingsratio in % 60 50 40 30 20 10 0
7.2 Rendabel investeren en kostendekkend beheer Idealis investeert alleen in projecten die kostendekkend zijn. Bij de beoordeling van een investeringsproject wordt uitgegaan van de project specifieke exploitatiekosten en opbrengsten en actuele economische parameters (rente en inflatie). De netto contante waarde van de toekomstige kasstromen moet hoger zijn dan de investering. De in 2015 gerealiseerde complexen voldoen aan deze voorwaarde. 27
jaarverslag 2015
Verslaglegging technisch gaven de projecten wel een onrendabele top te zien van in totaal: € 2.670.000. Dit verschil wordt veroorzaakt doordat bij de verslaglegging andere uitgangspunten worden gehanteerd ten aanzien van rente en kosten voor beheer. De verschillen betreffen: • Rente, bij de investering wordt uitgegaan van de op dat moment geldende rente voor de eerste tien jaar en 4,75% daarna als lange termijn verwachting, bij de verslaglegging wordt gerekend met 5% over de hele levensduur. • Kosten voor beheer, bij de investering wordt uitgegaan van de met het project gerelateerde kosten, en bij de verslaglegging met de gemiddelde kosten voor alle Idealis-eenheden. Het beheer van de eenheden in Ede leverde in 2015 een bijdrage in de totale kosten van beheer op van € 49.000. Uitgaande van de beperkte personele inzet is dit kostendekkend geweest. 7.3 Efficiënter en kostenbewuste bedrijfsvoering Idealis streeft naar een kostenniveau per verhuureenheid dat onder het gemiddelde niveau van de collega-studentenhuisvesters ligt. De in 2015 doorgevoerde reorganisatie zal een bijdrage leveren aan een betere efficiency evenals de in te voeren verregaande digitalisering van de bedrijfsvoering. Het effect van deze maatregelen zal al in de komende jaren merkbaar moeten worden in de bedrijfslastenontwikkeling. Omdat wij geen formatie zullen toevoegen wanneer het aantal eenheden toeneemt zullen de lasten per vhe beduidend lager worden. In de Aedes benchmark over 2014 bedroegen de bedrijfslasten per vhe voor Idealis € 914 tegen een gemiddelde voor de sector van € 925.
jaarverslag 2015
28
8
Monitoring en risicobeheer
De afgelopen jaren heeft de reputatie van de woningcorporaties veel schade ondervonden door een aantal excessen bij sommige woningcorporaties. Daarbij ging het o.a. om het nemen van onverantwoord grote financiële risico’s, slecht bestuur en gebrekkig intern toezicht door de betreffende Raden van Commissarissen. Inmiddels zijn de regels in wetgeving, Governancecode e.d. daarom aanzienlijk verscherpt. In dit hoofdstuk beschrijven we onze belangrijkste risico’s, de wijze waarop we die risico’s monitoren en de maatregelen die we nemen om die risico’s zoveel mogelijk te beperken. Zo willen we inzichtelijk maken op welke wijze we met ons maatschappelijk bestemd vermogen omgaan, dat alles ten dienste van het bieden van voldoende, prettige en goed betaalbare huisvesting voor studenten en PhD’ers. 8.1 Studenten en huisvestingsvraag: risico van onevenwichtige vraag- en aanbodsituatie Studentprognoses en ook de daaruit afgeleide vraag naar studentenhuisvesting blijven altijd onzeker, dat is voor Idealis een gegeven. Het daarmee samenhangende risico, van mogelijke grote tekorten of overschotten van studentenkamers in de toekomst, proberen we zo goed mogelijk te beheersen. Om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen vindt, in goede samenwerking met Wageningen University en gemeente, een jaarlijkse monitoring plaats van studentenprognoses, huisvestingsvraag en wijzigingen in het aanbod. In deze paragraaf gaan we daar wat dieper op in. Studentenprognoses Wageningen University Vertrekpunt van de monitoring vormen de WU-studentenprognoses. Wageningen University stelt die jaarlijks vast voor de komende 5 jaar. In oktober 2015 werden door Wageningen University nieuwe prognoses vastgesteld. Daarbij werd een zestal scenario’s onderscheiden. Het scenario dat als meest waarschijnlijk wordt geacht is ons vertrekpunt voor het berekenen van de toekomstige huisvestingsvraag. Dit scenario gaat uit van zowel een groei van de VWO-instroom (3 jaar +5% en daarna jaarlijks +2% t/m 2020) als van de instroom van studenten met een buitenlands diploma (3 jaar +5%). Een prognose van het aantal Nederlandse studenten is onzeker, maar dat geldt nog sterker voor een prognose van het aantal internationale studenten. Het aantal studenten dat 'abroad' wil en kan studeren neemt sterk toe. Het zeer onderscheidende en goede internationale imago van Wageningen University, denk aan de THE (Times Higher Education) rankings, gecombineerd met een grote 'groene' kennisvraag in de economisch sterk groeiende landen zal de instroom van internationale studenten verder doen toenemen. Ook de nieuwe online masters en MOOCs zorgen voor meer aandacht onder internationale studiekiezers. Met name de MOOCs zullen de komende jaren in binnen- en buitenland honderdduizenden mensen laten kennismaken met de inhoud en kwaliteit van Wageningen University. De eerste enquêtes onder MOOC-deelnemers laten zien dat dit een positieve invloed kan hebben op het aantal studenten dat in Wageningen wil komen studeren. Om die reden acht Wageningen University het scenario waarin, anders dan in voorgaande jaren, ook het aantal internationale studenten groeit, het meest waarschijnlijk. Om het risico van toekomstige grote tekorten of overschotten in het aanbod zo goed mogelijk te beheersen werken we, naast de berekening van vraag en aanbod op basis van de WU-scenario’s, ook een flexibele vastgoedstrategie uit (inclusief de financiële doorrekening daarvan) die uitgaat van fictieve worst case scenario’s. In die laatste scenario’s wordt uitgegaan van een onverwachte sterke daling van het aantal studenten in de toekomst. (Zie par. 8.5). Woonadressenanalyse Niet alleen prognoses van het aantal studenten zijn onzeker, dat geldt ook voor het aantal studenten dat er voor kiest om op kamers te gaan. Om daarvan een actueel beeld te krijgen wordt regelmatig een analyse gemaakt van de woonadressen van alle studenten die bij Wageningen University zijn ingeschreven. Deze woonadressenanalyse speelt een belangrijke rol bij het vertalen van studentenprognoses naar huisvestingsvraag. Door deze analyse krijgen we ook een beeld van het percentage studenten dat in Wageningen en Ede woont en ook van het marktaandeel dat Idealis daarbinnen heeft. De instroom van eerstejaars vindt deels nog plaats in de 2e helft van het studiejaar. Daarom wordt niet alleen per 1 december, maar ook per 1 juni, een analyse van de WU-woonadressen gemaakt. Uit de woonadressenanalyse, per 1 juni bleek dat 69% van alle WU-studenten in de regio Wageningen/Ede woont, voor Nederlandse studenten was dat 65,5% en voor buitenlandse studenten 81,4%. Met behulp van deze percentages vertalen we de studentenprognose naar een inschatting van de toekomstige huisvestingsvraag. Om de risico’s zo goed mogelijk te beheersen wordt het berekende huisvestingspercentage daarnaast ook vergeleken met de berekeningen volgens het door ABF research ontwikkelde Apollomodel. 29
jaarverslag 2015
In dat model wordt voor de ruim 35 studentensteden, waaronder Wageningen en Ede, o.a. het percentage studenten dat in de studiestad woont weergegeven en ook een lange termijn prognose gemaakt van het aantal uitwonende studenten. Monitor vraag en aanbod studentenhuisvesting Om de risico’s van mogelijke overschotten of tekorten verder te verkleinen wordt, in samenwerking met de gemeente Wageningen en Wageningen University, de prognose van de huisvestingsvraag gecombineerd met alle reeds bekende ontwikkelingen in het aanbod van studentenhuisvesting in de regio Wageningen/Ede. Zo komen we tot een gezamenlijke visie op de ontwikkelingen in vraag en aanbod en de gewenste planvorming. In december 2015 werd door Wageningen University, gemeente en Idealis de jaarlijkse monitor bestuurlijk vastgesteld. Conclusie was dat de toename van de vraag naar studentenhuisvesting in studiejaar 2015/2016 en in 2016/2017 naar verwachting volledig kan worden opgevangen door de in 2015 toegevoegde locaties Bellostraat (149 eenheden) Computechnion (95 eenheden), Javastraat (162 eenheden) en Nudestraat (27 eenheden) en het in aanbouw zijnde Campus Plaza (440 eenheden). In de studiejaren vanaf 2017/2018 en met name in het studiejaar 2019/2020 zal naar verwachting een oplopend tekort ontstaan. Dit wordt niet alleen veroorzaakt door de groei van het aantal studenten, maar ook door het mogelijk vervallen van tijdelijke eenheden. Verlenging van tijdelijke eenheden en de toevoeging van voldoende permanente eenheden is dan ook gewenst. Daarnaast wordt de zoektocht naar nieuwe locaties, evenals onderzoek naar de haalbaarheid daarvan, voortgezet. 8.2
Overheidsbeleid: risico’s door effecten op o.a. huisvestingsvraag en financiën
Leenstelsel Vorig jaar was de invoering van het leenstelsel een risicofactor: de effecten op de huisvestingsvraag waren moeilijk in te schatten. Op nationaal niveau werd verwacht dat het aantal uitwonende studenten mogelijk met 20% zou verminderen. Om de onzekerheid hierover te verminderen heeft Idealis in juni een enquête gehouden onder a.s. BSc-studenten. Daaruit bleek dat deze studenten niet van plan waren om later, bijvoorbeeld pas na het 1e studiejaar, op kamers te gaan. De landelijke werving voor de veelal unieke WU-studies en de daarmee samenhangende lange reistijden van ouderlijk adres naar de Campus leiden tot een ongewijzigd relatief grote huisvestingsvraag in Wageningen. Ook uit het aantal 1ejaars 2015/2016 van Wageningen University dat zich als kamerzoekende bij Idealis heeft ingeschreven, valt niet af te leiden dat minder Nederlandse WU-studenten op kamers gaan vanwege het leenstelsel. Inmiddels gaan we er dan ook vanuit dat het leenstelsel geen effect heeft op de huisvestingsvraag van WU-studenten. Het percentage Nederlandse uitwonende studenten in Wageningen/Ede blijft naar verwachting gelijk, d.w.z. circa 65 tot 70%. Het risico voor Idealis achten we beperkt te meer omdat ruim 90% van de studenten die Idealis huisvest een opleiding volgt bij Wageningen University. Invoering nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) Vorig jaar werd de aanpassing van het WWS voor zelfstandige woonruimte nog als een risico ingeschat, omdat de financiële consequenties van de wijzigingen toen nog niet bekend waren. Met ingang van 1 oktober 2015 is het puntensysteem voor zelfstandige woonruimte gewijzigd. De belangrijkste wijziging is dat punten voor woonvorm, woonomgeving en schaarstepunten vervallen zijn en daar punten op basis van de WOZ-waarde van de woning voor in de plaats zijn gekomen. Voor Idealis heeft de aanpassing van de WWS voor zelfstandige eenheden ertoe geleid dat de puntenscore voor 460 wooneenheden is verlaagd. Daarmee werd ook de totale huuropbrengst verminderd met bijna € 10.000 per maand. Mogelijk zal in de nabije toekomst ook de WWS voor onzelfstandige eenheden worden aangepast. Pas als daarvoor concrete voorstellen zijn kunnen we de financiële consequenties daarvan in beeld brengen. Dit brengt vooralsnog dus een zeker risico met zich mee. Woningwet De nieuwe woningwet is per 1 juli ingegaan en een aantal elementen daaruit is nader omschreven in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting en de Regeling Toegelaten instellingen 2015. Deze wet heeft een grote impact voor de corporaties en zal vooral voor de kleinere corporaties mogelijk problemen opleveren met betrekking tot een tijdige implementatie. Jaarverslaglegging en marktwaarde-berekening De nieuwe regels zijn o.a. van invloed op de jaarverslaglegging en aspecten van governance. Zo moest bijvoorbeeld de dPI 2015 (de prognose informatie) uiterlijk 15 december worden ingezonden, waar voorheen indiening voor 1 februari van het volgende jaar verplicht was. jaarverslag 2015
30
In de dVI 2015 (verantwoordings- informatie) wordt voor het eerst de marktwaarde van het totale bezit opgenomen. Idealis gaat daarbij uit van de basisvariant op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ dat is gepubliceerd door het ministerie in samenwerking met Ortec. We beschikken over Ortec-programmatuur (WALS) waar de marktwaardeberekening in is opgenomen. Administratieve scheiding/juridische splitsing Met ingang van 2017 zullen niet-DAEB-activiteiten afgescheiden of afgesplitst moeten worden van de DAEB-activiteiten. Voor kleinere corporaties met maximaal € 30 miljoen omzet, waarvan maximaal 5% aan niet-DAEB-activiteiten, zal een verlicht regime gelden, waarbij alleen de kosten en opbrengsten van de beide categorieën hoeven te worden onderscheiden. Onder omzet worden ook servicekosten en verkoopopbrengsten begrepen. Het aandeel niet-DAEB bedraagt circa 3,5% van de omzet van Idealis en naar verwachting zal dat nog verder afnemen. Idealis voldoet daarmee aan de voorwaarden voor het verlichte regime en kan daarom volstaan met het onderscheid in kosten en opbrengsten van respectievelijk de DAEB- en de niet DAEB-activiteiten. In 2016 moeten wij een opgave doen om voor het verlichte regime in aanmerking te komen. Prestatie-afspraken In 2016 zullen nieuwe prestatie-afspraken met de gemeente moeten worden gemaakt. De huurdersorganisatie krijgt een volwaardige positie bij het samen met Idealis formuleren van de bijdrage die Idealis kan geven aan het realiseren van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid wordt in de 1e helft van 2016 herijkt en vastgelegd in een nieuwe woonvisie 2016 – 2020. Vervolgens zal Idealis op basis van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid een ‘bod’ doen. Dit bod bestaat uit een overzicht waarin duidelijk wordt gemaakt wat de bijdrage is van Idealis aan de uitvoering van het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. Gezien de prima verhouding met de huurdersorganisatie SFO verwachten we gezamenlijk een goed bod te kunnen ontwikkelen. Het bod zal de basis zijn voor de samen met de SFO en gemeente te maken prestatieafspraken voor de komende jaren. Governance In de Woningwet zijn ook de eisen ten aanzien van het intern toezicht verscherpt. De wet en met name de in 2015 vastgestelde nieuwe Governancecode zijn richtinggevend voor de wijze waarop RvC en bestuur functioneren en verantwoording afleggen over de resultaten. Op grond daarvan worden o.a. het Reglement van de RvC, het Bestuursreglement en de statuten van Idealis in 2016 aangepast. Daarnaast zal in het kader van de zelfevaluatie van de RvC in 2016 ook een integrale visie op besturen en toezichthouden worden geformuleerd. Nieuwe Warmtewet Bij Idealis is sprake van gebouwgebonden installaties bij Oude Eekmolenweg, Javastraat en Bellostraat. Binnen deze complexen zouden we volgens de nieuwe Warmtewet per wooneenheid moeten gaan bemeteren, veel zwaarder administreren en een compensatie moeten betalen bij storingen. Het meest vervelende is dat hierdoor de huurder uiteindelijk duurder uit zou zijn, want die extra kosten en risico’s moeten wel worden betaald. De prijs van grootverbruik is lager dan bij kleinverbruik en voor elke aansluiting moet vastrecht worden betaald. Complexen met onzelfstandige eenheden vallen buiten deze wetgeving. Daarnaast is het nog niet duidelijk wat de consequenties zijn voor complexen die in zijn totaliteit één WOZ-object vormen. Dit geldt voor Bornsesteeg, Marijkeweg en Haarweg. Kences streeft er naar dat gebouwgebonden installaties buiten de nieuwe wetgeving vallen en voert hierover overleg met het ministerie van EZ. We gaan er vanuit dat het risico zeer beperkt is en er een oplossing voor studentenhuisvesting wordt gevonden. Huurtoeslag Ook de student-bewoners van de eenheden van Idealis kunnen aanspraak maken op huurtoeslag als aan de voorwaarden wordt voldaan. Het wegvallen van deze toeslagmogelijkheid zou betekenen dat Idealis voor diverse eenheden de huur zou moeten verlagen om de woningen toch bereikbaar te houden voor onze doelgroep. Naast de circa 900 zelfstandige eenheden komen ook circa 1.100 onzelfstandige eenheden in aanmerking voor huurtoeslag omdat het aangewezen eenheden betreft. In twee verschillende scenario’s zijn de gevolgen van eventuele afschaffing van de huurtoeslag voor studenten uitgewerkt. Bij het eerste scenario zijn de gevolgen van de afschaffing van de toeslag voor de onzelfstandige eenheden doorgerekend, bij het tweede scenario is in beeld gebracht wat de impact zou zijn van het verdwijnen van de toeslag voor alle studenten. Hoewel in beide scenario’s de huuropbrengsten voor Idealis flink lager zullen zijn blijkt uit de doorrekeningen dat blijvend zal worden voldaan aan de interne en externe normen.
31
jaarverslag 2015
8.3
Vastgoedmarkt en concurrentie
Andere studentenhuisvesters Idealis blijft, zowel in Wageningen als in Ede, de grootste aanbieder van studentenhuisvesting en voert op bestuursniveau regelmatig overleg met andere studentenhuisvesters, zoals Socius en DUWO. Socius is, naast de verhuur van het voormalig bestuurscentrum van Wageningen University, in de zomer van 2015 gestart met de verhuur van het gebouw Computechnion van Wageningen University op de Dreijen. De verhuur van deze circa 100 studentenkamers met gedeelde voorzieningen zal in elk geval de komende vijf jaar plaatsvinden. DUWO zal met ingang van het studiejaar 2016/2017 gefaseerd de circa 400 zelfstandige studenteneenheden van Campus Plaza gaan verhuren. 8.4
Financiële risico’s
Economische risico’s Macro-economische factoren als rente en kostenontwikkelingen kunnen de financiële resultaten van woningcorporaties en dus ook Idealis sterk beïnvloeden. Om deze risico’s te beoordelen worden ze met behulp van een scenarioanalyse, waarbij 200 verschillende economische scenario’s worden doorgerekend, in beeld gebracht. Gezien de ambitieuze investeringsplannen is Idealis vooral gevoelig voor ontwikkelingen in de lange rente en de bouwkosten. Er is bewust gekozen om de investeringen te spreiden in omvang en in de tijd, zodat het beleid tussentijds aangepast kan worden indien dit nodig zou zijn. Bij de doorrekening van de scenario’s wordt beoordeeld boven welke grens de solvabiliteit en de ICR in 95% van de gevallen zal uitkomen. Indien deze verwachting hoger is dan de gestelde normen gaan we er vanuit dat het economisch risico aanvaardbaar is. Verplichtingen Idealis gaat veel grote verplichtingen aan met name ten aanzien van investeringen en onderhoud. Dit brengt frauderisico met zich mee. Opdrachtverstrekking Verreweg het grootste deel van de opdrachten dat wordt verstrekt heeft betrekking op bouw- en onderhoudsactiviteiten. Idealis werkt met een stringente aanbestedingsprocedure waarbij er minimaal 2 offertes worden opgevraagd als het kleine opdrachten betreft (< € 20.000). Voor opdrachten van € 20.000 tot € 100.000 worden minimaal 3 offertes gevraagd en daarboven minimaal 4. Er is een strikte functie-scheiding tussen de beoordeling van de offertes en de opdrachtverstrekking. Opdrachten boven € 50.000 worden altijd door de directeur-bestuurder verstrekt. Projectontwikkeling verloopt volgens een door de RvC geautoriseerd proces dat de volgende fasen omvat: • Initiatief • Haalbaarheid • Voorbereiding • Realisatie • Nazorg Te ontwikkelen projecten moeten passen binnen de interne rendementseisen. Waar nodig wordt gebruik gemaakt van externe adviseurs zoals kostendeskundigen en juristen. Sluiten van contracten waaronder samenwerkingsverbanden Bij het aangaan van overeenkomsten die grote consequenties voor Idealis met zich mee kunnen brengen wordt gebruik gemaakt van externe deskundigen waaronder juristen. Contracten die een grote impact kennen worden ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. Financieringsrisico’s Beschikbaarheidsrisico Dit betreft het risico dat financiering niet of slechts tegen ongunstige voorwaarden kan worden aangetrokken. Om te waarborgen dat financiering tegen gunstige voorwaarden op de gewenste tijdstippen beschikbaar zal zijn, voldoet Idealis ruimschoots aan de ratio’s van het WSW.
jaarverslag 2015
32
Renterisico Renteontwikkelingen zijn van invloed op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Het treasury beleid ligt vast in het door de directie vastgestelde en de Raad van Commissarissen goedgekeurde treasurystatuut. Ook in 2015 is een treasury jaarplan opgesteld en is periodiek het renterisico, de effecten van renteschommelingen (scenario’s) en de financieringsbehoefte in kaart gebracht. Bij de uitvoering, binnen het beleid en het statuut, laat Idealis zich adviseren door een onafhankelijke adviseur (Thesor). Risico uit contracten Onderstaande grafiek geeft het renterisico weer op basis van de bestaande leningen- en derivatenportefeuille (‘portefeuillemethode’). Aflossingen, renteconversies en een opslagherziening op een basisrentelening (50%) veroorzaken hierbij het renterisico.
In 2016 en 2017 is sprake van overschrijding van de risiconorm mede als gevolg van het aantrekken van een (vervangende) roll-over met variabele hoofdsom per december 2015. Vooraf heeft de RvC met deze strijdigheid met het Treasurystatuut ingestemd. Daarnaast is het renterisico vanwege de beperkte omvang van de leningenportefeuille (Idealis is relatief licht gefinancierd en kent een sterke operationele kasstroom van waaruit aflossingen (deels) intern kunnen worden gefinancierd) te nuanceren. Bedrijfseconomisch renterisico Bij de bedrijfseconomische methode voor de bepaling van het renterisico, wordt niet alleen gekeken naar de risico’s uit de bestaande leningen- en derivatenportefeuille (hierboven), maar worden ook de risico’s uit hoofde van exploitatie- en investeringskasstromen meegewogen. Hiermee wordt een vollediger beeld van het renterisico verkregen. De exploitatie- en investeringskasstromen, evenals rentebetalingen en aflossingen zijn opgenomen in de post ‘Totale cashflow’.
33
jaarverslag 2015
Door de absolute bedragen aan renterisico uit de vorige grafiek af te zetten tegen de omvang van het materieel vaste actief (MVA) wordt het hieronder weergegeven relatieve renterisico verkregen. Idealis heeft hiervoor een norm van 15% in haar Treasurystatuut opgenomen. Vanwege onzekerheid in de investeringskasstromen, wordt dit risico ook nu weer inclusief investeringen (blauwe balken) en exclusief investeringen (grijze balken) weergegeven.
De hiervoor in het Treasurystatuut vastgelegde norm (15%), wordt in geen enkel jaar overschreden. 8.5
Risicobeheersing strategisch voorraadbeleid
Onze belangrijkste risico’s en onzekerheden leiden veelal tot onzekerheid over de toekomstige vraag. Veranderingen in vraag en aanbod kunnen zich in korte tijd voordoen, terwijl bijvoorbeeld besluiten over nieuwbouw en exploitatie veelal betrekking hebben op een periode van circa 50 jaar.
jaarverslag 2015
34
Op basis van de structurele monitoring van vraag en aanbod wordt het strategisch voorraadbeleid waar nodig (en binnen de gestelde financiële normen) tussentijds bijgesteld, door het toepassen van zowel fysieke als beleidsmatige instrumenten. Bij het concreet invulling geven aan het meest verwachte scenario worden de besluiten zodanig gekozen dat ook in volgende planperiodes bijstelling naar boven of beneden mogelijk blijft. De systematiek zoals die in de nota Strategisch voorraadbeleid is gevolgd, wordt jaarlijks op hoofdlijnen geactualiseerd en teruggekoppeld naar de RvC. In september 2015 is de actualisatie van het strategisch voorraadbeleid in de RvC besproken. De doorrekening van de scenario’s werd meegenomen in de aan het WSW verzonden aangepaste financiële prognose voor de komende 5 jaar (dPi). Mede op verzoek van het WSW waren daarbij ook twee fictieve negatieve scenario’s opgenomen. Deze twee scenario’s gaan er vanuit dat de instroom van WU-studenten gedurende enkele jaren met 10% daalt. Bij deze scenario’s valt op dat een sterk verminderde instroom pas op termijn leidt tot een lager totaal aantal studenten. Dit wordt veroorzaakt door de sterke groei van de instroom in de voorgaande jaren in combinatie met de gemiddelde studieduur van de studenten. Uit de financiële doorrekening van de drie vastgoedscenario’s en de daaraan ten grondslag liggende vijf vraagscenario’s bleek dat alle vijf scenario’s passen binnen de financiële mogelijkheden van Idealis. Zij voldoen zowel aan de normen van de WSW als aan de door Idealis zelf gehanteerde strengere normen.
35
jaarverslag 2015
Kengetallen en analyse 2015
2014
2013
2012
2011
4.840 518 5.358
4.503 541 5.044
4.503 557 5.060
4.176 422 4.598
4.059 421 4.480
-
338
-
345
440
Verhuur en incasso Huurachterstand huidige huurders in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur
0,12 0,35
0,11 0,24
0,07 0,47
0,07 0,24
0,12 0,17
Gemiddelde inschrijfduur onzelfst. eenheden in mnd.1) Gemiddeld aantal reacties per advertentie
8,9 14,9
9,0 15,6
8,1 11,2
9,5 29,1
10,2 36,7
Leefbaarheid % huurders met waardering 7 of hoger Kosten leefbaarheid per verhuureenheid
88,7 81
86,5 77
85,0 96
86,4 154
86,4 233
0,35 60,43 13,04 8,92 4,69 36,99 4,98
0,05 60,62 4,98 4,04 3,94 38,18 4,25
0,24 58,30 -15,70 -8,14 5,46 27,78 6,35
0,04 66,40 4,54 6,01 4,07 30,35 5,07
0,09 72,92 -6,24 -3,37 2,21 21,64 2,93
16.496 558 618 964 503 2.377 -226 -206 1.945
15.162 469 924 1.025 663 933 -179 -133 621
12.793 2.467 465 523 1.116 600 -1.821 -188 -228 -2.237
14.137 543 747 1.010 462 759 -118 -97 544
12.209 194 527 1.109 1.009 454 -609 -152 51 -710
30,4 102.303 51,2
32,57 77.372 49,5
32,5 77.600 48,5
32,3 82.985 49,5
32,3 78.967 48,5
Aantal verhuureenheden Woningen/woongebouwen Woningen in beheer Totaal Nieuwbouw Verhuureenheden in ontwikkeling
1) Vergelijkende cijfers aangepast i.v.m. definitiewijziging
Financiële continuïteit Liquiditeit (current ratio) Solvabiliteit Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totale vermogen Rentedekking Loan to value Direct rendement Balans en winst- en verliesrekening (bedragen per verhuureenheid) Eigen vermogen Voorzieningen Personeelskosten Kosten onderhoud Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Bedrijfsresultaat Financiële baten/lasten Belastingen Jaarresultaat Personeel (aantal fte gemiddeld) Gemiddelde personeelskosten 2) Gemiddelde leeftijd
2) Zonder de reorganisatiekosten bedroegen de kosten in 2014: € 77.895
jaarverslag 2015
36
Analyse realisatie 2015 versus begroting 2015 Het resultaat over 2015 bedraagt € 9.412.000 en is als volgt opgebouwd: Resultaat uit kasstromen (x € 1.000)
Huuropbrengsten Opbrengst servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten
Realisatie 2015 13.899 5.251 165 282
Begroting 2015 13.282 5.775 325 365
Realisatie 2014 12.797 5.143 133 347
Som bedrijfsopbrengsten
19.597
19.747
18.420
Bedrijfslasten Personeelslasten Externe onderhoudskosten Lasten servicecontracten Overige bedrijfskosten Rentelasten Som bedrijfslasten
2.699 2.992 4.666 2.434 1.375 14.166
2.681 3.885 5.516 2.588 1.544 16.214
2.112 4.162 4.617 2.989 1.154 15.034
5.431
3.533
3.386
119 3.621 585 23 -9.086 -243
167 3.033 516 22 258 79
127 2.854 526 34 3.543 9
10.412
384
3.397
-1.000 9.412
-633 -1.017
-600 2.797
Bedrijfsopbrengsten
Bedrijfsresultaat Mutaties waardering vaste activa Afschrijving immateriële vaste activa Afschrijving sociaal vastgoed zaken in exploitatie Afschrijving activa ten dienste van de bewoners Afschrijving activa ten dienste van de exploitatie Overige waardeverminderingen vaste activa Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat na belastingen
Huren (x € 1.000) De opbrengsten waren € 617.000 hoger als gevolg van: • Huurharmonisatie, lagere leeftijdskorting € 135 • lagere derving door leegstand € 482 Resultaat servicecontracten Opbrengsten Afschrijving activa tdv bewoners Lasten servicecontracten
Begroot 5.775 516 5.516 -257
Realisatie 5.251 585 4.666 -
Verschil -524 -69 850 257
Het begrote tekort van € 257.000 had betrekking op verwachte derving door leegstand. De werkelijke kosten voor leegstand bedroegen € 15.000 en zijn t.l.v. de overige bedrijfskosten gebracht. Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000) Beheeractiviteiten Ede Contractkosten GSM-masten/diversen
Begroot 266 37 22 325
Realisatie 49 56 60 165
Verschil -217 19 38 -160
Het verschil in de opbrengsten uit beheeractiviteiten wordt vooral veroorzaakt door leegstand in de woningen in Ede en niet door te berekenen kosten servicecontracten. Rentebaten De lagere baten worden veroorzaakt doordat de aan nieuwbouw complexen toegerekende rente lager is uitgevallen als gevolg van lagere rente en latere uitgaafmomenten.
37
jaarverslag 2015
Personeelslasten (x € 1.000) Lonen en salarissen Pensioenpremie Sociale lasten Overige personeelslasten Doorberekend naar servicekosten Totaal
Begroot 2.266 347 295 202 -429 2.681
Realisatie 2.284 289 287 250 -411 2.699
Verschil -18 58 8 -48 -18 18
Het verschil op de personeelslasten wordt veroorzaakt door: • salarisaanpassingen • lagere pensioenpremie • hogere kosten reorganisatie • lagere administratiekosten in de servicecontracten Onderhoud (x € 1.000) Het verschil tussen de begroting en de besteding van € 667.000 is als volgt te specificeren: Planmatig onderhoud Niet planmatig onderhoud Totaal
Begroot 3.557 328 3.885
Realisatie 2.660 332 2.992
Verschil 897 -4 893
Realisatie 190 8 202 1.548 349 49 88 2.434
Verschil 18 -8 28 45 57 3 11 154
In hoofdstuk 3 is dit verschil nader geanalyseerd. Overige bedrijfskosten (x € 1.000) Huisvestingskosten Heffing Aw verhuurdersheffing Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Kosten buitenlandse studenten Totaal
Begroot 208 230 1.593 406 52 99 2.588
Het verschil in de algemene kosten wordt vooral veroorzaakt door lagere kosten voor externe adviseurs. De lagere uitgaven op de post belastingen worden vooral veroorzaakt door lagere rioolrechten en onroerende zaak belasting. Rentelasten Door lagere financiering tegen lagere rente is deze post lager dan begroot.
jaarverslag 2015
38
RAAD VAN COMMISSARISSEN EN GOVERNANCE 1
Governance structuur
Algemene samenstelling Raad van Commissarissen De RvC bestaat uit 6 leden, waarvan 2 personen op de zogeheten huurderzetels. Eén van beide huurderzetels wordt bezet door een huurder van Idealis, de ander is ingevuld (mede) op voordracht van de huurdersorganisatie. In 2015 is één lid van de RvC teruggetreden in verband met het aanvaarden van een niet met het commissariaat van Idealis verenigbare functie. Gezien de binnen de RvC beschikbare kennis en ervaring van alle voor Idealis relevante aandachtsgebieden, is er voor gekozen om de vrijgekomen zetel niet opnieuw in te vullen. Statutair is bepaald dat het aantal commissarissen minimaal 5 en maximaal 7 is. De RvC heeft nota genomen van de consequentie dat bij een RvC met 6 leden bij het staken van de stemmen t.a.v. personen, de voorzitter een doorslaggevende rol heeft (reglement RvC art. 11, lid 9). Gedragscode RvC Alle leden van de RvC hebben bij aanvaarding van de interne toezicht functie een op de RvC toegespitste integriteitsverklaring in de vorm van een gedragscode getekend. Dit is een nadere aanscherping van datgene dat reeds was opgenomen in het reglement voor de RvC. De verklaring omtrent de integriteit geeft duidelijk aan hoe de commissarissen dienen te handelen ter voorkoming van belangenverstrengeling. Maatschappelijke verantwoording Idealis beseft dat voor het realiseren van haar missie een goede samenwerking met o.a. bewonersvertegenwoordigers, onderwijsinstellingen, collega-corporaties en gemeenten noodzakelijk is. In elke RvC-vergadering wordt verslag gedaan van de samenwerking met de diverse belanghouders. Daarnaast laat de RvC zich via de kwartaalrapportage op de hoogte brengen van de mate van tevredenheid van de belanghouders en de reputatie van Idealis. Tevens onderhoudt de RvC rechtstreekse contacten met bijvoorbeeld de huurdersorganisatie SFO, de OR en heeft er in 2015 een gezamenlijke bijeenkomst plaatsgevonden met de gemeenteraad. Governancecode woningcorporaties Idealis onderschrijft de Governancecode Woningcorporaties en past deze toe. Sommige bepalingen zijn niet verplicht, beargumenteerde afwijking is dan mogelijk. Als dit het geval is, dan wordt dit expliciet uitgelegd in onderstaand verslag. De Governancecode 2015 kent de volgende 5 principes: 1. Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht. 2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af. 3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak. 4. Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen. 5. Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten. Naar aanleiding van de vastgestelde code in april 2015 is dit onderwerp meerdere keren door de RvC besproken. Er is een actielijst gemaakt van de punten die hieruit voort kwamen. Dit heeft onder andere geleid tot het vaststellen van het toezichtkader. In 2016 zal in het kader van de zelfevaluatie van de RvC, onder begeleiding van een onafhankelijke derde, ook een integrale visie op besturen en toezicht houden worden geformuleerd. Op de site van Idealis is de volgende informatie over de governance structuur beschikbaar: - governance structuur en organigram; - statuten; - reglement RvC; - rooster van aftreden RvC; - profielschets RvC; - integriteitscode RvC; - integriteitsverklaring directeur/bestuurder en medewerkers; - klokkenluidersregeling; - bestuursreglement; - visitatierapport. In volgend verslag van de RvC wordt de structuur van de Governancecode aangehouden.
39
jaarverslag 2015
2
Verslag
1. Leden van bestuur en RvC hanteren waarden en normen die passen bij de maatschappelijke opdracht Integriteitsbeleid De RvC heeft kennisgenomen van de constatering van de accountant dat integriteit passende aandacht krijgt binnen de organisatie. Evenals in voorgaande jaren waren er in 2015 geen meldingen van (mogelijke) integriteitsschendingen. In de RvC wordt dit onderwerp jaarlijks geagendeerd. Dit zowel voor wat betreft hoe hiermee wordt omgegaan in de werkorganisatie, als ook ten aanzien van het eigen functioneren van de RvC in deze. Behaalde PE-(permanente educatie) punten Activiteiten die gericht zijn op de ontwikkeling van competenties en/of vakkennis en beroepsvaardigheden die relevant zijn voor de corporatiecommissaris komen in principe in aanmerking voor PE-punten. De behaalde PE-punten per RvC-lid zijn terug te vinden in het overzicht van de samenstelling van de RvC aan het einde van het hoofdstuk. Geschillencommissie In 2015 heeft zich geen geschil voorgedaan. De RvC wordt bij geschillen achteraf geïnformeerd. 2. Bestuur en RvC zijn aanspreekbaar en leggen actief verantwoording af Aanspreekbaar Zowel bestuur als RvC zijn aanspreekbaar voor alle stakeholders. De RvC neemt deel aan diverse activiteiten binnen de organisatie en faciliteert daarmee het contact met individuele medewerkers. De RvC overlegt ook met de OR van Idealis. De leden van de RvC, benoemd op de huurderszetels, hebben regelmatig overleg met de huurdersorganisatie SFO. De voorzitter van de RvC is op uitnodiging van de SFO in gesprek geweest over governance issues in de vergadering van de SFO. Het bestuur heeft in 2015 een inhoudelijke sessie belegd met gemeenteraadsleden en een afvaardiging van de RvC. Verantwoording De RvC ziet het jaarverslag als het belangrijkste instrument om extern verantwoording af te leggen. Externe visitatie Door een onafhankelijke externe visitatie wordt eenmaal per 4 jaar verantwoording afgelegd over de maatschappelijke prestaties, de beleidskeuzes die we maken en de wijze waarop onze belangrijkste strategische relaties betrokken zijn in dat afwegingsproces. Eind 2016 wordt gestart met de voorbereidingen voor de visitatie in 2017 over de jaren 2013 t/m 2016. 3. Bestuur en RvC zijn geschikt voor hun taak Wet Normering Topinkomens (WNT) De honorering van zowel de bestuurder/directeur als de leden van de RvC zijn gebaseerd op de Wet Normering Topinkomens (WNT). De beloning 2015 van de bestuurder is onder de WNT grens gebleven. Op basis van de omvang van de gemeente Wageningen en het eigen bezit, valt Idealis in het kader van de WNT onder klasse F. Omdat de MT leden geen besluiten voor de stichting als geheel nemen, zijn zij in het kader van de WNT niet aangemerkt als topfunctionaris. Aanpassing bezoldiging RvC-leden Aanscherpingen in vigerende wet- en regelgeving hebben geleid tot een grotere mate van verantwoordelijkheid van RvC-leden. Voor interne toezichthouders van woningcorporaties is naast de WNT2 ook de nadere duiding hiervan van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) van toepassing. De norm die de overheid hanteert is voor RvC-leden maximaal 10% van het beloningsmaximum van de bestuurder en voor de RvC-voorzitter 15% van dat beloningsmaximum. De Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) vindt deze beloning te ruim en hanteert als maxima 7,7% respectievelijk 11,55%.
jaarverslag 2015
40
Na het niet doorvoeren van indexatie in de afgelopen jaren alsmede op basis van de toegenomen verantwoordelijkheden van (individuele leden van) de RvC van Stichting Idealis, heeft de RvC in 2015 besloten de bezoldiging van de voorzitter alsmede van de leden van de RvC van Stichting Idealis met ingang van 1 januari 2016 ten opzichte van de bezoldiging 2015 te verhogen. De RvC heeft geconcludeerd dat in de maatschappelijke context de VTW maxima niet passend zijn en heeft de bezoldiging met ingang van 1 januari 2016 aangepast naar 80% van de maximale bezoldiging overeenkomstig de voornoemde VTW norm respectievelijk 60% van de WNT2 norm. Dit leidt tot een bezoldiging van € 8.000 op jaarbasis voor de leden van de RvC en een bezoldiging voor de voorzitter van de RvC van € 12.000 op jaarbasis, beide bedragen exclusief btw. Onderstaande bedragen zijn gebaseerd op de indeling van Idealis in beloningsklasse F. WNT-2 maximum VTW beroepsregel Beloningsafspraak Idealis met ingang van 1 januari 2016
Lid € 13.060 € 10.056 € 8.000
Voorzitter € 19.590 € 15.084 € 12.000
De bezoldiging is vastgesteld voor een periode van 4 jaar zonder indexatie. Een eventueel BTW- voordeel dat leden van de RvC hebben op basis van regelingen van de belastingdienst komt met ingang van 2015 ten gunste van Idealis, conform de VTW beroepsregel ter zake. Aan het einde van dit hoofdstuk staat de beloning van de commissarissen voor 2015 vermeld. A. Het Bestuur is geschikt voor zijn taak Remuneratiecommissie Eén commissie werd gevormd door de voorzitter en de vicevoorzitter van de RvC, die als remuneratiecommissie voor de directeur/bestuurder heeft opgetreden. De vice-voorzitter van de RvC is voorzitter van de remuneratiecommissie. De remuneratiecommissie treedt namens de RvC op als werkgever voor de directeur/bestuurder (hierna: bestuurder). De remuneratiecommissie heeft het functioneren van de bestuurder beoordeeld en het oordeel besproken met de RvC. Persoonlijke gegevens bestuurder 2015 Naam
Geboortedatum
Drs. mw. S.M.E. Deenen
03.09.1970
PE-punten
22
Werkzaam in huidige functie bij Idealis sinds
Bruto salariskosten
*
15-09-2013
€ 127.804
Relevante nevenfuncties bestuurder: Drs. mw. S.M.E. Deenen: bestuurslid stichting KKVV (Keurmerk Kamer(ver)huur & Veiligheid) * Deze post bestaat uit onderstaande bedragen: Periodiek betaalde beloning Sociale verzekeringspremies Beloningen betaalbaar op termijn
€ € € €
2015 98.305 9.319 20.180 127.804
PE-punten mw. Deenen 2015: 22 • Masterclass Bestuurders Woningcorporaties (6) • 3 bijeenkomsten Aedes intervisiegroepen cultuur en gedrag (12) • Symposium woningcorporaties studiecentrum Bedrijf en Overheid (4) Beloningsbeleid bestuurder De Governancecode bepaalt in artikel 3.5. dat de toezichthouder, bij Idealis de Raad van Commissarissen, de bezoldiging van de bestuurder bepaalt en vastlegt. Dit beleid moet passen binnen de vigerende wetgeving. 41
jaarverslag 2015
De bezoldiging van de bestuurder van Idealis valt onder de WNT-2 en de uitwerking is door de Minister vastgelegd in de Staatscourant van 29/11/2013. In deze Staatscourant staan voor de woningcorporaties tabellen met bezoldigingsklassen voor bestuurders die gerelateerd zijn aan o.a. het aantal verhuureenheden van de corporatie en het inwoneraantal van de gemeenten. De bestuurder van Idealis valt in categorie F en conform deze categorie wordt door de Raad van Commissarissen de beloning van de bestuurder gekoppeld. Jaarlijks vindt met de bestuurder een functionerings- en beoordelingsgesprek plaats. Tevens worden ieder jaar prestatieafspraken met in dat jaar te realiseren doelen voor het erop volgende kalenderjaar gemaakt. Op basis hiervan kan door de Raad van Commissarissen een periodiek worden toegekend. Aldus vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen van Idealis. Wageningen, 21 april 2016 Opleidingsvoorstel directeur Idealis De RvC heeft ingestemd met de deelname van mw. Deenen aan de opleiding Executive Change Management (ECM) bij het Sioo en de voorwaarden waaronder. Door de remuneratiecommissie is het volgende voorgesteld: de kosten zijn voor Idealis en de te investeren tijd voor de directeur. Uitgangspunt is dat het werk op minimaal hetzelfde niveau gedurende de opleiding wordt uitgevoerd. B. De (leden van de ) RvC is (zijn) geschikt voor hun taak Vergaderingen RvC Tijdens de vijf reguliere RvC-vergaderingen in 2015 kwamen, inclusief de jaarlijks terugkerende onderwerpen, de volgende punten aan de orde: • Woningwet • Proces projectontwikkeling/kaders investeringsbeleid • Organisatiewijziging • Mandaat Vastgoedcommissie • Governancecode / toezichts- en toetsingskader • Visie ICT • Integriteitsbeleid • Huurbeleid • Jaarverslag 2014 inclusief accountantsverslag • Managementletter 2014 • Begroting • Aankoop Hoevestein 235-237 • Samenstelling RvC • Functioneren van de bestuurder • Borgingsplafond WSW • Actualisatie strategisch voorraadbeleid • Investeringsvoorstel Nudestraat • Financiële afronding Bellostraat • Aanpassing treasury statuut • Selectie nieuwe accountant • Monitor vraag/aanbod • Woonruimteverdeelsysteem • Risicobeheersing en monitoring 2015 • Aedes benchmark • Toezichtsbrief • Bezoldiging RvC-leden • Decharge bestuur/RvC • Evaluatie RvC. Deskundigheidsbevordering Alle RvC-leden zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De RvC stimuleert deelname van leden aan specifieke bijscholingen voor commissarissen.
jaarverslag 2015
42
Zelfevaluatie Aan de hand van een 10-tal vragen hebben de individuele leden het functioneren van zichzelf en de raad als geheel geëvalueerd. De bestuurder heeft ook haar visie op de 10 vragen geformuleerd en gedeeld met de RvC. De uitkomsten van deze vragenlijsten zijn besproken en samengevat in een overall evaluatie inclusief actiepunten en is vastgesteld in een vergadering van de RvC. De RvC heeft in 2015 besloten de evaluatie in 2016 extern te laten begeleiden. Wijzigingen samenstelling Raad van Commissarissen In 2015 is tot de volgende benoeming besloten: Benoeming mw. A.M.E. Florisson per 1 januari 2015. Zij volgde het huurderslid mw. H. Berends op.
Raad van Commissarissen in 2015 Dhr. ir. J.F. Houterman Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering* PE-punten 2015 Mw. A. Florisson Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering* PE-punten 2015
(08.07.1962) - voorzitter sinds 15.09.2010 (lid sinds 13.09.2009) Vice-voorzitter College van Bestuur Aeres Groep 13.09.2009 13.09.2017, op deze datum is herbenoeming niet mogelijk € 9.792 4 - VTW cursus ‘Asset management en integrale vastgoedsturing’ (20-02-1992) - lid Msc Health and Society Wageningen University Activiteitenbegeleider Ontmoetingscentrum Dementie Zorgassistent Woon- en zorgcentrum Torckdael 01.01.2015 01.01.2019 € 6.528 17 - Tweedaagse VTW introductiecursus voor de nieuwe commissaris - Certificaat van deelname aan symposium woningcorporaties
Dhr. ir. drs. A.N. Fraaij Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering* PE-punten 2015
(11.09.1956) - lid Directeur Cluster Facilitair Radboud Universiteit Nijmegen Bestuurslid VNO-NCW Midden, regio Arnhem-Nijmegen 01.12.2012 01.12.2016 € 6.528 0
Dhr. drs. W. de Jager Functie
(09.03.1957) - lid Project directeur RWZI Utrecht (ai) bij Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden Directeur WDJNimmerdor BV Lid RvT hospice Dome 13.09.2010 01.04.2015 € 1.632
Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering*
43
jaarverslag 2015
Mw. J.G. Kunst Functie Relevante nevenfuncties
Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering* PE-punten 2015
(24.10.1950) – vice-voorzitter (vanaf 01.09.2014) Toezichthouder Voorzitter RvT Zorginstelling OBG Nijmegen Visitator St. Raeflex Voorzitter Klokkeluiderscie ROC Nijmegen Voorzitter van de Stichting Leergeld Nijmegen Bestuurslid Gelderse Monumentenwacht Commissaris van het Woon Investerings Fonds (WIF) te Zeist Voorzitter Stichting Onder de Bomen Nijmegen 01.08.2014 01.08.2018 € 6.528 6 - Congres VTW Toezicht houden op de woningcorporatie van de toekomst - Cursus VTW effectieve interventies
Dhr. drs. G.J. Verwoert RA (04.02.1975) - lid Functie Executive Director bij Ernst & Young accountants LLP Relevante nevenfuncties Lid van de RvT van St. Fluvium en St. Onderwijsgroep SPOENK Datum 1e benoeming 13.10.2014 Einddatum benoeming 13.10.2018 Honorering* € 6.528 PE-punten 2015 25 - EY woningcorporatieseminar - EY masterclass woningcorporaties - EY woningcorporatieseminar - WOON Twente netwerkbijeenkomst Mw. ir. G.W. Wolters Functie Relevante nevenfuncties Datum 1e benoeming Einddatum benoeming Honorering* PE-punten 2015
(10.05.1978) - huurderslid Manager Beleid en Informatie Woonstichting De Key Amsterdam Voorzitter kerkenraad Protestantse Gemeente Heemstede 01.01.2010 01.01.2018 € 6.528 4 - Training Effectieve communicatie in de boardroom VTW.
* De honorering is inclusief belaste onkostenvergoeding en exclusief BTW. 4.
Bestuur en RvC gaan in dialoog met belanghebbende partijen
Het bestuur spreekt minimaal eenmaal per jaar met de RvC over de omgang met, en de participatie en invloed van, belanghebbenden. In 2015 heeft de RvC afspraken gemaakt over regelmatig contact met de belangrijkste belanghebbenden: de OR, SFO, de gemeente Wageningen en de Raad van Bestuur van Wageningen University. 5.
Bestuur en RvC beheersen de risico’s verbonden aan de activiteiten
Interne risicobeheersing- en controlesystemen De Raad van Commissarissen is van mening dat de interne risicobeheersing en controle adequaat en effectief is en passend bij de omvang van de organisatie van Idealis. Dit onderwerp is in november in de RvC besproken. Daarnaast is dit onderwerp structureel opgenomen in elke kwartaalrapportage. Onafhankelijkheid accountant In overeenstemming met de statuten wordt de accountant benoemd door de RvC. De externe accountant krijgt een jaarlijkse opdracht binnen een totale contractperiode van vier jaar. De opdracht voor de controle over de jaren 2012-2015 is verleend aan PriceWaterhouseCoopers.
jaarverslag 2015
44
In het najaar van 2015 is een procedure gestart voor de werving van een nieuwe accountant. Dit omdat de maximale termijn van de huidige accountant op basis van de nieuwe Governance Code in 2016 afloopt. Eind 2015 is het selectieproces om te komen tot een nieuwe accountant ingezet. De selectiecommissie namens de RvC bestaat uit de heer Verwoert en de voorzitter, de heer Houterman. De selectiecommissie wordt geadviseerd door de bestuurder mevrouw Deenen en de controller, de heer Gerritsen. Klankbordgroepen In 2015 zijn er naast de eerdergenoemde Remuneratiecommissie nog twee klankbordgroepen waaraan tenminste één van de RvC-leden deelneemt. Dit betreft overleg over respectievelijk Financiën en Vastgoed. Aan het overleg Financiën neemt de heer Verwoert deel en treedt op als eerste contactpersoon voor de accountant en de controller. Bij het overleg Vastgoed is, naast de heer Fraaij, mevrouw Kunst deelnemer vanaf 1 april 2015, als opvolger van dhr. De Jager. In 2015 is het mandaat voor deze klankbordgroep geformuleerd en in de RvC vastgesteld.
45
jaarverslag 2015
3
Verklaring Raad van Commissarissen
De Raad van Commissarissen van Idealis heeft geconstateerd dat Idealis in 2015 actief heeft ingespeeld op de veranderingen in de sector. Niet limitatief: qua governance, organisatie-inrichting en ICT. Idealis is daarbij bij zichzelf is gebleven: dienend aan de doelgroep, zonder branchevreemde nevenactiviteiten. Bij Idealis is de Governance Code Woningcorporaties, opgesteld door Aedes en de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), nageleefd. Het is voor de Raad, maar vooral ook voor onze belanghouders belangrijk om te weten dat Idealis een integere, stabiele en op samenwerking gerichte partner is. Dit is van belang omdat veel aandacht nodig is voor de mogelijkheden voor extra studentenhuisvesting in de regio Wageningen/Ede, rekenschap gevend van de beperkende randvoorwaarden van het aangekondigde kabinetsbeleid. De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van het jaarresultaat. Overeenkomstig artikel 18, lid 4 van de statuten, heeft de Raad van Commissarissen de jaarrekening en het jaarverslag onderzocht en kennis genomen van de door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. afgegeven verklaring, die in dit jaarverslag is opgenomen. Op grond hiervan heeft de Raad van Commissarissen in zijn vergadering van 21 april 2016 de jaarrekening en het jaarverslag, conform artikel 8, lid 4a van de statuten, goedgekeurd. Wageningen, 21 april 2016 Namens de Raad van Commissarissen,
___________________ de heer ir. J.F. Houterman voorzitter
jaarverslag 2015
46
47
jaarverslag 2015
JAARREKENING
jaarverslag 2015
48
Balans per 31 december 2015 (na resultaatbestemming)
(€ x 1.000)
Referentie toelichting
31-12-2015
31-12-2014
Immateriële vaste activa
7.1
382
238
Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie (On)roerende zaken ten dienste van bewoners (On)roerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal materiële vaste activa
7.2 117.715 1.587 31 119.333
92.867 8.080 1.327 55 102.329
8.991
9.416
1 13 14
1 19 20
9
11
77 834 111 1.022
70 380 136 586
2.364
20
132.115
112.620
VASTE ACTIVA
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Financiële vaste activa Deelnemingen Latente belastingvordering VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa Totaal vorderingen Liquide middelen Totaal
49
7.3 7.4
7.5 7.6 7.6.1 7.6.2 7.6.3
7.7
jaarverslag 2015
Referentie toelichting
Eigen vermogen Overige reserves Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
Totaal
jaarverslag 2015
7.8 7.8.1
31-12-2015
31-12-2014
79.841
68.275
42.500
32.678
5.178 729 1.202 1.558 1.107 9.774
6.670 2.407 79 1.700 811 11.667
132.115
112.620
7.9
7.10
50
Winst- en verliesrekening over 2015
(x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten 1. Huuropbrengsten 2. Opbrengst servicecontracten 3. Overige bedrijfsopbrengsten
Referentie toelichting
2015
2014
13.899 5.251 165
12.797 5.143 133
19.315
18.073
8.4 8.5
4.348 -9.086
3.541 -3.543
8.6 8.7 8.8 8.9
2.699 2.992 4.666 2.434
2.112 4.162 4.617 2.989
8.053
13.878
243
9
282 -1.375 -1.093
347 -1.154 -807
10.412
3.397
-1.000
-600
9.412
2.797
8.1 8.2 8.3
Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten 4. Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 5. Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 6. Personeelslasten 7. Onderhoudslasten 8. Lasten servicecontracten 9. Overige bedrijfskosten Som der bedrijfslasten 10. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
8.10
11. Financiële baten en lasten Rente baten en soortgelijke opbrengsten Rente lasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten
8.11
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen 12. Belastingen resultaat gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen
51
8.12
jaarverslag 2015
Kasstroomoverzicht 2015
(x € 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten Huren Vergoedingen Overige bedrijfsontvangsten Saldo ingaande kasstromen
2015
2014
13.960 5.241 165 19.366
12.815 5.545 133 18.493
Uitgaven Personeelsuitgaven Onderhoudsuitgaven Overige bedrijfsuitgaven Rente uitgaven Sectorspecifieke heffing Verhuurdersheffing Leefbaarheid VPB Saldo uitgaande kasstromen
2.749 3.181 7.280 1.233 8 202 151 14.804
2.351 4.287 6.933 1.006 615 175 126 15.493
4.562
3.000
10.548
16.356
15.000 -5.176 9.824
11.600 -175 11.425
3.838
-1.931
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Mutatie geldmiddelen in boekjaar
jaarverslag 2015
52
Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening
1
Algemene toelichting
1.1 Algemeen Idealis is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in Wageningen en Ede en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woningwet en het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Wageningen, de feitelijke vestigingsplaats is Duivendaal 1 te Wageningen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 1.2 Schattingswijzigingen Bedrijfswaarde In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting (toelichting mutatie bedrijfswaarde). 1.3 Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Idealis zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen, inclusief de bijbehorende veronderstellingen, opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
2
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
2.1 Regelgeving De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten instellingen volkshuisvesting, de Beleidsregels toepassing Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In artikel 127, tweede lid van het BTIV is bepaald dat het Besluit Beheer Sociale huursector (het BBSH) tot 1 januari van het eerst volgende verslagjaar na inwerkingtreding van de Woningwet van toepassing blijft voor de jaarrekening, het jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en het onderzoeken en beoordelen van die verslagen. Dit betekent dat voor het verslagjaar 2015, het juridisch kader zoals dat volgt uit het BBSH zijn kracht behoudt. In het BBSH en diverse MG’s zijn de eisen aan het Volkshuisvestingsverslag opgenomen. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 2.2 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. 2.3 Verwerking verplichtingen Bij de bepaling van voorzieningen wordt uitgegaan van in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen die op de balansdatum bestaan. Tot de feitelijke verplichtingen worden ook gerekend verplichtingen die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.
53
jaarverslag 2015
2.4 Immateriële vaste activa Computersoftware Uitgaven die worden gemaakt voor de aanschaf en ontwikkeling van software worden geactiveerd tegen verkrijgingsprijs en afgeschreven over de geschatte economische levensduur. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen; dit is het geval als de boekwaarde van het actief (of van de kasstroom genererende eenheid waartoe het actief behoort) hoger is dan de realiseerbare waarde ervan. 2.5 Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten: Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiele vaste activa de volgende uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies zich kwalificeren als investeringssubsidie dan worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Sociaal vastgoed in exploitatie Typering Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2015 bedroeg deze grens € 710,68 (2014: € 699,48). Kwalificatie Het beleid van Idealis is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Idealis zich als vastgoedbeheerder en vindt waardering plaats op basis van de bedrijfswaarde. Waarderingsgrondslag Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van de kasstroom genererende eenheid uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Onderhoud De lasten van regelmatig voorkomend onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord. Componenten Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Bij Idealis doet deze situatie zich niet voor.
jaarverslag 2015
54
Complexindeling De indeling naar kasstroom genererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. Idealis kiest voor deze indeling van de kasstroom genererende eenheden aangezien deze aansluit bij haar interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor haar vastgoedsturing. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen, die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op het intern geformaliseerde ondernemingsplan en de daarop gebaseerde meerjarenbegroting. Daarbij zijn de kosten van planmatig onderhoud gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekeningen gelden de volgende algemene uitgangspunten (ter vergelijk zijn de parameters weergegeven zoals die vorig jaar zijn gehanteerd): huurverhogingen: 2016 2017 2018 2019 2020 2021 en verder
% 0,90 1,20 1,44 1,61 1,73 2,00
% vorig jaar 1,25 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
% 3,43 6,17 3,09 0,50
% vorig jaar 7,45 5,62 4,23 1,00
jaarlijkse huurderving: 2016 2017 2018 2019 en verder
Verwacht wordt dat de leegstand in de periode tot 2019 aanzienlijk zal zijn door een overcapaciteit aan veelal tijdelijke verhuureenheden, daarna wordt een tekort aan beschikbare studenten- eenheden verwacht. huurharmonisatie(gemiddeld): mutatiegraad : tot:
45,7% 91,8% van maximaal redelijke huur
prijsstijging van de overige opbrengsten en de restwaarde: 2016 2017 2018 2019 2020 en verder
%
1,20 1,44 1,61 1,73 2,00
% vorig jaar
2,00 2,00 2,00 2,00 2,00
prijsstijging van de overige kosten: 2016 2017 2018 2019 2020 en verder
55
% 1,40 1,73 1,96 2,12 2,50
% vorig jaar 1,95 2,27 2,49 3,00 3,00
jaarverslag 2015
genormeerde beheerskosten van (in €): 2016 2017 en verder
823 777
Vorig jaar gehanteerde normen 772 772
Ten aanzien van het onderhoud: Voor de kosten voor 2015 is uitgegaan van de onderhoudsbegroting 2015. Voor de jaren 2016 en verder zijn wij uitgegaan van de gegevens uit de meerjaren onderhoudsbegroting. Klachten- en mutatieonderhoud op basis van een norm per eenheid van € 61,85 (2014: € 63,78) en € 185,55 voor een woning (2014: € 191,33). • Een rekenrente van 5,00% (2014: 5,25%). • De periode waarover contant gemaakt wordt is gelijk aan de resterende geschatte economische levensduur op basis van het strategisch voorraadbeheer. Voor zowel studentencomplexen als niet studentencomplexen geldt een levensduur van 50 jaar. • Uitgegaan is van een minimale levensduur van 15 jaar, tenzij er een beleidsvoornemen is tot sloop. • Restwaarde/sloopkosten: Uitgegaan is van een restwaarde van de grond van € 14.360 per woning, zijnde de in 2015 geactualiseerde sociale grondprijs. Voor een studenteneenheid geldt een grondprijs van € 4.308 per eenheid (30%). Tevens is rekening gehouden met een bedrag voor sloopkosten en verhuiskostenvergoeding van € 2.503 per studenteneenheid en van € 12.300 voor woningen. • De bijdrageheffing Aw, eventuele saneringsheffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. • Met ingang van 2014 is de Wet maatregelen woningmarkt met daarin opgenomen de verhuurdersheffing van kracht. De tarieven voor 2016 en 2017 bedragen respectievelijk 0,491% en 0,536% van de WOZ-waarde voor alle zelfstandige woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De verhuurdersheffing is voor de gehele levensduur van de woningen ingerekend. Vanaf 2018 is rekening gehouden met een tarief dat gelijke tred houdt met het verwachte beslag op de huurtoeslag conform de Rijksbegroting. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betreft het tijdelijke verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Idealis gaat er van uit dat alle kosten gerelateerd zijn aan de exploitatie van het vastgoed. De kosten voor leefbaarheid vormen een onderdeel van de personeelslasten en de onderhoudskosten en zijn toegerekend aan de exploitatie van het vastgoed. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met belastingverplichtingen. Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: •
Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.
•
Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.
Het hiervoor genoemde bijzondere waardeverminderingsverlies (respectievelijk de terugname daarvan) wordt ten laste (respectievelijk ten gunste) van de winst- en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.
jaarverslag 2015
56
Afschrijvingen Per component wordt lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2015 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Typering Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging. Waarderingsgrondslag Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend vanaf het moment dat daadwerkelijk met ontwikkeling is gestart. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Bijzondere waardevermindering Idealis beoordeelt op iedere balansdatum of er aanwijzingen zijn dat een vast actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig kan zijn. Indien de verwachte realiseerbare waarde lager is dan de verwachte totale geactiveerde kosten bij oplevering is sprake van een onrendabele top. Bij de bepaling of de onrendabele top leidt tot een bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de bedrijfswaarde van de kasstroom genererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Indien en voor zover de onrendabele top groter is dan het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de betreffende kasstroomgenererende eenheid, is sprake van een bijzondere waardevermindering van het vastgoed in ontwikkeling. Indien en voor zover de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van het vastgoed in ontwikkeling, dan wordt het vastgoed in ontwikkeling op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Afschrijvingen Op vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. (On-)roerende zaken ten dienste van bewoners De (on-)roerende en roerende zaken ten dienste van bewoners worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van annuïtaire afschrijvingen. (On-)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Waardering van deze activa vindt plaats op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. 2.6 Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Typering Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Waarderingsgrondslag Idealis waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde.
57
jaarverslag 2015
Overige uitgangspunten De overige uitgangspunten van Sociaal vastgoed in exploitatie uit paragraaf 2.5 zijn ook van toepassing op commercieel vastgoed in exploitatie, met uitzondering van het volgende: als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de reële waarde. Reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde wordt als volgt vastgesteld: 1. recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 2. recente verkoopopbrengsten van vergelijkbaar vastgoed met correcties voor verschillen in waardebepalende factoren van het te waarderen vastgoed en het vergelijkbare vastgoed; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 3. minder recente verkoopopbrengsten van vrijwel identiek vastgoed met aanpassingen die de veranderingen in de economische omstandigheden weergeven sinds de laatste transactiedata; of (indien deze niet beschikbaar zijn): 4. contante waarde van verwachte toekomstige kasstromen. Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de reële waarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen rekening gehouden met belastingverplichtingen. In alle gevallen wordt tevens rekening gehouden met de contractuele verplichtingen van Idealis, zoals lopende huurcontracten. Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties. Tussen de taxaties en de WOZ-taxatie is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Voor zover het positieve mutaties ten opzichte van de boekwaarde op basis van historische kostprijs betreffen, worden mutaties in de reële waarde binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. 2.7 Financiële vaste activa Deelnemingen Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winst- en verliesrekening. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens de fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden, die in deze jaarrekening gevolgd worden, anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voor zover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen, voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. 2.8 Voorraden De voorraden grond- en hulpstoffen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen onder toepassing van de FIFO-methode (first in, first out) of lagere opbrengstwaarde.
jaarverslag 2015
58
2.9 Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 2.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder de schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. 2.11 Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening pensioenen Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Idealis heeft voor al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. De hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Idealis betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2014 was de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. De beleidsdekkingsgraad bedroeg 115%. Idealis heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies. Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Idealis. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. 2.12 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In leningen besloten derivaten worden afgesplitst en separaat verantwoord indien er geen nauw verband bestaat tussen de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract. Idealis heeft dergelijke leningen niet in haar portefeuille.
59
jaarverslag 2015
2.13 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Idealis maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden bij eerste opname in de balans opgenomen tegen reële waarde, de vervolgwaardering van de derivaten is geamortiseerde kostprijs of lagere bedrijfswaarde. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijs hedge accounting wordt toegepast, wordt er door Idealis een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve waarde van het derivaat. Idealis past waar mogelijk kostprijs hedge accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Idealis gedocumenteerd. Idealis stelt middels een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie indien de kritische kenmerken van het hedge instrument en die van de afgedekte positie niet aan elkaar gelijk zijn. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Idealis derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt indien het hedge instrument een negatieve reële waarde heeft.
jaarverslag 2015
60
3
Grondslagen voor waardering van het resultaat
3.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op de transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van de op actuele waarde gewaardeerde (on)roerende zaken in exploitatie en afgeleide financiële instrumenten. 3.1.1 Opbrengstverantwoording algemeen Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 3.1.2 Bijzondere posten Bijzondere posten zijn baten of lasten die behoren tot de gewone bedrijfsuitoefening, maar op grond van de aard, omvang of het incidentele karakter afzonderlijk worden toegelicht, teneinde een goed inzicht te geven in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening van de corporatie en met name de ontwikkeling daarin. Bijzondere posten worden met het oog op de analyse en de vergelijkbaarheid van de resultaten zoveel als mogelijk naar aard en omvang afzonderlijk en ongesaldeerd toegelicht. 3.2
Bedrijfsopbrengsten
3.2.1 Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Zelfstandige woningen Voor 2015 was dit maximumpercentage afhankelijk van het inkomen van de huurders. • Bij een huishoudinkomen < € 34.229 was de maximale huurverhoging 2,5% (inflatie + 1,5%). • Bij inkomens tussen € 34.229 en € 43.786 bedroeg de maximale verhoging 3,0% . • Bij inkomens boven de € 43.786 bedroeg het maximum 5,0%. Onzelfstandige woningen De maximale huurverhoging voor deze categorie woningen bedroeg 2,5%. Voor zowel de zelfstandige als de onzelfstandige woningen is bij de aanpassing van de maximaal redelijke huren uitgegaan van een verhoging van 1,0%. 3.2.2 Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 3.3
Bedrijfslasten
3.3.1 Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt rekening gehouden. Over terreinen en op reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van bewoners en ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire of annuïtaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met eventuele restwaarde is geen rekening gehouden. 3.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op afboekingen uit hoofde van bijzondere waardevermindering dan wel een terugneming daarvan. (Mutaties in) bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen. 3.3.3 Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de geldende arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening, voor zover ze verschuldigd zijn aan de werknemers.
61
jaarverslag 2015
3.3.4 Pensioenen Idealis heeft alle pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord. 3.3.5 Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Onderhoudskosten die een stijging van de huuropbrengsten tot gevolg hebben worden geactiveerd. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen, waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum, worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Idealis kent geen eigen onderhoudsdienst zodat er alleen sprake is van kosten van derden. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 3.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 3.3.7 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van op reële waarde geactiveerde activa. 3.3.8 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten en disagio op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. 3.3.9 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Geactiveerde rente wordt in de winst- en verliesrekening opgenomen onder de post rentebaten en soortgelijke opbrengsten. 3.3.10 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Idealis integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. Idealis heeft de vaststellingsovereenkomst niet ondertekend wegens verschil van inzicht over de waardering van de studenteneenheden op de openingsbalans. Eind december 2012 hebben Idealis en de Belastinginspectie overeenstemming bereikt over de waardering, in januari 2013 is een vatstellingsovereenkomst door beide partijen ondertekend. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
jaarverslag 2015
62
4
Financiële instrumenten en risicobeheersing
Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut dat begin 2014 is geactualiseerd. Daarin zijn de Beleidsregels derivaten opgenomen. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Idealis dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Valutarisico Idealis is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Prijsrisico Idealis loopt geen risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Renterisico Idealis kan renterisico lopen met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa Leningen u/g en Overige effecten als gevolg van wijzingen in de marktrente. Deze situatie doet zich op balansdatum niet voor. Idealis maakt in voorkomende gevallen geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Idealis risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Idealis renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Idealis een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. Daarbij zullen nieuwe derivatentransacties slechts worden afgesloten na voorafgaande toestemming van de Raad van Commissarissen waarbij beoordeling van de toegevoegde waarde plaatsvindt. De financiële instrumenten dienen tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata en hoofdsom van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten, en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening, of volledig daarbinnen vallen. Bij een stijging van de marktrente met 1% neemt de te betalen rente onder gelijk blijvende omstandigheden in 2016 met € 50.000 toe. Kredietrisico Idealis heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Idealis maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Idealis loopt per balansdatum zijn als volgt: (x € 1.000): In 2016 af te lossen op leningen Banktegoed Kredietlimiet Resterende Borgingsruimte WSW ultimo 2015 Verwachte operationele kasstroom 2016
5.178 2.364 3.000 264 4.567
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Idealis zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd. De vervalkalender van de bestaande leningportefeuille wordt constant gemonitord. De door Idealis gesloten derivaten kennen geen tussentijdse verrekening van marktwaarde zodat er geen liquiditeitscrisis wordt gelopen op dit aspect. Beschikbaarheidsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering is de organisatie sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. 63
jaarverslag 2015
Reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
5
Belangrijke inschattingen t.a.v. waardering en resultaatbepaling
Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 5.1
Waardering vaste activa
5.1.1 Materiële vaste activa, actuele waarde Idealis waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op actuele waarde, zijnde de laagste van de bedrijfswaarde en de vervangingswaarde. Veelal is dit de bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid. Verhuurdersheffing De sector is geconfronteerd met de verhuurdersheffing voor zelfstandige woningen. De basis voor deze heffing, precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Idealis heeft hiervoor de beste schattingen gehanteerd en de heffing ingerekend gedurende de gehele levensduur van de woningen. 5.1.2 Vastgoed beleggingen Jaarlijks wordt een gedeelte van het bezit getaxeerd op basis van referentietaxaties. Tussen de taxaties en de WOZ-taxatie is een duidelijke relatie te onderkennen die als basis is gebruikt voor de reële waarde van de totale commerciële portefeuille. 5.2 Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden, naast juridisch afdwingbare verplichtingen, tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.3 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Idealis een aantal standpunten ingenomen, die inmiddels bij de aanslagen over de verslagjaren 2006 tot en met 2011 door de fiscus zijn getoetst. De belangrijkste standpunten betroffen: • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • de waardering van de openingsbalans en daarmee de omvang van de afschrijvingslasten. De door Idealis gehanteerde waardering van de openingsbalans is door de belastingdienst akkoord bevonden en de aanslagen over de jaren t/m 2011 zijn op grond daarvan vastgesteld.
jaarverslag 2015
64
6
Kasstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
65
jaarverslag 2015
7
Toelichting op de afzonderlijke posten van de balans
(alle bedragen x € 1.000) 7.1 Immateriële vaste activa In deze post zijn de kosten die zijn gemaakt in verband met: • de kosten voor het nieuwe toewijzingssysteem; • de kosten voor de nieuwe website; • de kosten voor de programmatuur voor werkbonnen. Al deze investeringen worden in 5 jaar lineair afgeschreven. Stand per 31 december voorgaand jaar Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december Mutaties 2015 Investeringen Desinvesteringen (cumulatieve aanschafwaarde) Afschrijvingen Desinvesteringen (cumulatieve afschrijvingen) Stand per 31 december Verkrijgingsprijs Cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december
2015
2014
587 -349 238
823 -506 317
263
47
-40 -119 40
-283 -126 283
810 -428 382
587 -349 238
7.2 Materiële vaste activa De mutaties in het sociaal vastgoed in exploitatie zijn in het navolgende schema samengevat: Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2014 Mutaties 2015 Investeringen Overgeboekte investeringen activa in ontwikkeling Overgeboekte waardeverminderingen activa in ontwikkeling Herwaardering Afschrijvingen Terugname van waardeverminderingen Overboekingen van Vastgoedbeleggingen Totaal mutaties Stand per 31 december 2015 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2015
91.821 48.156 -47.110 92.867 312 25.897 -9.649 8.948 -3.621 2.155 806 24.848 119.885 49.556 -51.726 117.715
Idealis onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: • Grond geen afschrijvingen • Opstal op basis van verwachte restantlevensduur variërend 3-50 jaar • Internet-bekabeling 12 jaar In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 4.781 woningen opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt circa € 134 miljoen (2014: € 118 miljoen). In de bedrijfswaarde is de heffingsbijdrage AW niet opgenomen. De sectortoezichthouders wensen deze bijdrage wel in de bedrijfswaarde in te rekenen. Indien de bijdrage wel wordt opgenomen dan zou de waarde €117.347.000 bedragen. jaarverslag 2015
66
De mutaties in de overige materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat:
Stand per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeVerminderingen Boekwaarde per 31 december 2014 Mutaties 2015 Investeringen Overboeking investeringen Desinvesteringen (cumulatieve aanschafwaarde) Afschrijvingen Desinvesteringen (cumulatieve afschrijvingen) Waardeverminderingen Overboeking waardeverminderingen Boekwaarde per 31 december 2015 Specificatie: Verkrijgingsprijzen Cumulatieve afschrijvingen en waardeVerminderingen
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
(On)roerende zaken t.d.v. bewoners
17.729 -9.649 8.080
(On)roerende zaken t.d.v. exploitatie
5.116
304
-3.789 1.327
-249 55
8.167 -25.896 -
845
-
-338
-129
-
-585 338
-24 129
9.649 -
-
-
1.587
31
-
5.623 -4.036 1.587
175 -144 31
(On)roerende zaken ten dienste van bewoners Deze post bestaat uit inventaris ten behoeve van bewoners, afschrijving vindt plaats volgens de annuïtaire methode in 2-20 jaar. (On)roerende zaken ten dienste van exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de daarop toegepaste afschrijvingen op basis van het lineaire afschrijvingssysteem. De gehanteerde afschrijvingstermijnen zijn 10 jaar voor meubilair en 3 of 5 jaar voor apparatuur en programmatuur. Verzekering De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten waarbij een vaste premie per eenheid geldt. Financiering Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder garantie van de overheid of het WSW. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven.
67
jaarverslag 2015
7.3 Vastgoedbeleggingen De mutaties in het commercieel vastgoed in exploitatie betreffen: Boekwaarden per 31 december 2014 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 1 januari 2015 Mutaties 2015 Herwaarderingen Terugname waardeverminderingen Waardeverminderingen Overboekingen naar sociaal vastgoed in exploitatie Totaal mutaties Stand per 31 december 2015 Verkrijgingsprijzen Herwaardering Cumulatieve waardeverminderingen en afschrijvingen Boekwaarden per 31 december 2015
15.588 1.958 -8.130 9.416 243 164 -26 -806 -425 12.128 2.087 -5.224 8.991
In de post commercieel vastgoed in exploitatie zijn 59 woningen, 14 parkeerplaatsen, 3 winkels en 1 horecagelegenheid opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ- beschikkingen van deze eenheden bedraagt circa € 12,1miljoen (2014: € 12,6 miljoen). De actuele waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 9,7 miljoen (2014: € 10,2 miljoen). 7.4 Financiële vaste activa De financiële vaste activa worden gevormd door een deelneming in het aandelenkapitaal van Woningnet. Deelnemingen In 2007 heeft Idealis 100 aandelen in Woningnet NV verworven. De mutaties in de financiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Financiële vaste activa
31 december 2014 Mutatie 31 december 2015
Deelnemingen
Latente belasting vordering
Totaal
1 1
19 -6 13
20 -6 14
De samenstelling van de latente belastingvordering luidt als volgt: Verrekenbare tijdelijke verschillen 31 december 2014 Mutatie Over resultaat 2015 31 december 2015 Niet opgenomen 1 januari 2014
14 -1 13
Compensabele verliezen 5 1 -6 -
Totaal 19 -6 13
17.150
Naar verwachting zullen de opgenomen compensabele verliezen binnen de verliesverrekenings-termijn van 9 jaar verrekend worden. Van de niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen en compensabele verliezen is het (nog) niet waarschijnlijk dat toekomstige fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie of dat verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Indien de latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 17,1 miljoen, dit betreft met name het vastgoed. Door doorexploitatie van het vastgoed zal de afwikkeling hiervan oneindig doorgeschoven worden naar de toekomst.
jaarverslag 2015
68
31-12-2015
31-12-2014
9
11
7.6.1 Debiteuren Huurdebiteuren *
77
70
Totaal debiteuren
77
70
46
40
468 352 14 834
249 120 11 380
58 9 37 7 111
110 21 5 136
2.364
20
2015
2014
68.275 9.412 2.154 79.841
57.609 2.797 7.869 68.275
7.5 Voorraden Inventarisartikelen 7.6
Vorderingen
* terugwerkende kracht mutaties
7.6.2 Overige vorderingen Te vorderen BTW* Wageningen University i.v.m. huisvesting internationale studenten * Rekening courant inventaris Overige debiteuren* Totaal overige vorderingen *deze vorderingen worden naar verwachting binnen een jaar Afgewikkeld
7.6.3 Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten: gas, water, elektra en rioolrecht Woonstede aandeel servicekosten Hoefweg Restitutie schoonmaakkosten januari 2016 Diversen Totaal overlopende activa 7.7 Liquide middelen Kas/bank Deze middelen zijn vrij beschikbaar. 7.8
Eigen vermogen
7.8.1 Overige reserves Stand per 1 januari Uit resultaatbestemming Overige mutaties Stand per 31 december
Overeenkomstig artikel 12 van de statuten van Idealis moet het hele vermogen binnen de kaders van de Woonwet en het BBSH besteed worden. De overige mutaties hebben betrekking op mutaties in de herwaarderingsreserve van het sociale vastgoed. Ultimo 2015 is in totaal € 51.643.000 aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (ultimo 2014 € 50.246.000). In 2015 is € 3.172.000 aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen, € 1.892.000 via het resultaat onttrokken wegens realisatie door afschrijvingen en € 6.461.000 toegevoegd wegens herwaardering ten gunste van het eigen vermogen.
69
jaarverslag 2015
7.9
Langlopende schulden Stand per 31 december 2015 47.678
Leningen kredietinstellingen
Aflossingsverplichting 2016 5.178
Resterende looptijd 1-5 jaar 15.000
Resterende looptijd > 5 jaar 27.500
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zoals hierboven toegelicht zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Het vervalschema van de langlopende schulden in de komende 5 jaar is hieronder weergegeven: Aflosbaar over 2 jaar
10.000
Schulden kredietinstellingen
Aflosbaar over 3 jaar
-
Aflosbaar over 4 jaar
5.000
Aflosbaar over 5 jaar
-
Leningen kredietinstellingen De mutaties in 2015 kunnen als volgt worden toegelicht: Saldo per 1 januari 2015 Bij: nieuw aangetrokken leningen Af: aflossingen Saldo per 31 december 2015
Leningen kredietinstellingen 37.854 15.000 5.176 47.678
De leningen kredietinstellingen zijn volledig geborgd door het WSW en hebben de volgende kenmerken: Vastrentende leningen Restschuld(inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde rente Gemiddelde looptijd Reële waarde
2015
2014
27.678 2,34 % 18,7 jaar 33.081
17.854 2,77 % 19,8 jaar 23.776
Leningen met variabele rente Restschuld(inclusief kortlopend deel) per balansdatum Gemiddelde looptijd Reële waarde
20.000 2,0 jaar 20.000
20.000 2,5 jaar 20.000
Onder de leningen is een 50-jarige zogenaamde basisrentelening van € 5 mln opgenomen. Op deze lening wordt een vaste basisrente betaald van 3,62%, De credit spread die op deze lening wordt betaald wordt periodiek herzien, tot 2 april 2018 is de credit spread 0,37% en bedraagt de totale rente 3,99%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling wordt bereikt over de hoogte ervan, is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden betaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en de in de lening overeengekomen basisrente. De duration van de gehele portefeuille (inclusief het effect van de renteswaps) bedraagt 7,8 jaar (2014: 9,0 jaar). Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om haar vastgoedbezit dat met door WSW geborgde leningen is gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om dit bezit met een zekerheidsstelling te bezwaren (positieve hypotheekverstrekking). Als gevolg hiervan is het bezit dat met geborgde leningen is gefinancierd niet met hypothecaire zekerheid bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op het bezit van de corporatie betreffende de door WSW geborgde financiering. Voor de variabel rentende leningen is voor € 15.000.000 aan renteswaps aangegaan om het variabel renterisico op deze leningen af te dekken. Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken (bedragen x € 1.000): Renteswap
Bank
IRS 246
BNG
5.000
1-12-2009
2-122019
IRS 367
ABNAMRO ABNAMRO
5.000
2-1-2008
5.000
1-11-2010
IRS 406 Totaal
Nominaal bedrag
15.000
jaarverslag 2015
Ingangsdatum
Einddatum
Te ontvangen variabele rente EUR 3 m
Te betalen vaste rente 4,3490%
1-7-2016
EUR 3 m
1-112017
EUR 3 m
Marktwaarde 31-12-2015
Effectiviteit hedge
-861
100%
4,6825%
-238
100%
4,5500%
-470
100%
-1.569
70
Voor het effectieve deel van de hedge worden de resultaten van het hedge-instrument en de afgedekte positie overeenkomstig de regels voor de kostprijs hedge-accounting van Richtlijn 290 gelijktijdig in de winst- en verliesrekening verwerkt. Omdat de hedge volledig is, zijn de resultaten gelijk en tegengesteld aan elkaar waardoor het netto-effect in de winst- en verliesrekening nihil zal zijn. Na het effect van swaps was de gemiddelde rente op de variabel rentende leningen 4,61% (2014: 3,72%). 7.10
Kortlopende schulden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Bankkrediet* Schulden aan leveranciers Te betalen VPB Af te dragen loonheffing Af te dragen btw Overige schulden Af te dragen pensioenpremie Verplichting vakantiedagen Rekening courant inventaris* Rekening courant servicekosten Rekening courant vervanging vloerbedekking* Rekening courant huurdersonderhoud Waarborgsommen* Overlopende passiva: Nog te betalen rente op leningen Nog te betalen kosten Vooruit ontvangen huur Totaal kortlopende schulden
31-12-2015
31-12-2014
5.178 729 994 191 17
5.176 1.494 2.407 62 17
5 69 1 683 74 715 11
15 78 693 74 834 6
569 237 301 9.774
455 123 233 11.667
*deze schulden hebben een looptijd > 1 jaar
7.11
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
Onderhoudsverplichtingen Van de onderhoudskosten die zijn ingerekend voor 2016 in de bedrijfswaarde is reeds voor € 736.000 verplichtingen aangegaan. Huurverplichtingen Het jaarlijks bedrag van de met de Wageningen University aangegane huurverplichting van het kantoorpand Duivendaal 1 bedraagt in totaal € 136.000. Het huidige contract loopt tot 1 januari 2017. Met Wageningen Universiteit zijn afspraken gemaakt over de verhuizing in 2016 van Duivendaal 1 naar het gebouw Nexus op de campus. Het huurcontract van het huidige kantoor zal tussentijds beëindigd worden. ICT In het kader van de ICT was per 31 december voor in totaal € 505.000 aan verplichtingen aangegaan in de vorm van contracten met NCCW (€ 237.000), Cegeka (€ 232.000), Pro-impact (€ 25.000), Ortec (€ 7.000) en diversen(€ 4.000). Heffing saneringsfonds Idealis zal de komende jaren naar verwachting geen heffingen hoeven te betalen in het kader van de saneringssteun. Obligo WSW Uit hoofde van het borgingsstelsel heeft Idealis een obligo verplichting jegens het WSW van 3,85% van de restschuld van de door Idealis opgenomen, door het WSW geborgde leningen. Ultimo 2015 bedraagt dit obligo € 1.739.000. Indien het WSW dit obligo zou opeisen dient Idealis het bedrag binnen 30 dagen aan het WSW over te maken. Idealis verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Het bedrag van € 1.361.000 is als volgt bepaald: Schuldrestant geborgde lening Leningen met variabele hoofdsom Overige leningen totaal 71
schuldrestant € 10.000.000 € 37.678.000 € 47.678.000
berekenen over 75%
3,85% € 288.750 € 1.450.603 € 1.739.353
jaarverslag 2015
Kredietfaciliteit Idealis heeft een kredietfaciliteit van € 3.000.000 bij de Bank Nederlandse Gemeenten. Op 31 december was hiervan niets opgenomen. Energiebelasting/belasting op leidingwater In 2011 heeft Idealis om teruggave verzocht van energiebelasting en belasting op leidingwater over de jaren vanaf 2006 in verband met een gewijzigde objectafbakening voor de WOZ. Daarnaast is een beroep gedaan op de 50%-regeling die geldt voor organisaties met maatschappelijke doelstellingen voor de jaren 2006 en 2007. Inmiddels is het verzoek in het kader van de 50%-regeling afgewezen. Op het verzoek om teruggave in verband met de objectafbakening is door de belastingdienst nog geen officieel standpunt ingenomen. Toezicht belemmerende maatregelen In de derivatenovereenkomsten van Idealis zijn enkele bepalingen opgenomen die door het CFV als toezicht belemmerend werden beschouwd. Met de BNG is een door het CFV goedgekeurde overeenkomst gesloten, daarmee is het probleem met betrekking tot de TBB’s opgelost. ABN-AMRO heeft aangegeven dat zij niet meewerken aan het laten vervallen van de TBB’s, zij staan op het standpunt dat de betreffende renteswaps uitgezeten dienen te worden of dat ze ontbonden moeten worden. Dit laatste brengt kosten met zich mee omdat er sprake is van een negatieve marktwaarde. Ons voorstel richting CFV is geweest om de swaps door te laten lopen tot de expiratiedatum. In haar reactie heeft het CFV aangegeven dat zij er van uitgaan dat Idealis blijft zoeken naar mogelijkheden om de resterende TBB’s te elimineren uit de derivatenportefeuille en dat zij daarover geïnformeerd willen worden. Omdat de betreffende renteswaps in respectievelijk 2016 en 2017 aflopen hebben wij geen verdere acties ondernomen. Wel hebben wij de kredietovereenkomst met de BNG laten beoordelen, de overeenkomst bevat geen toezicht belemmerende bepalingen.
jaarverslag 2015
72
8
Toelichting op de afzonderlijke posten van de winst- en verliesrekening (x € 1.000)
Specificaties 8.1 Huuropbrengsten Woningen en woongebouwen Overige onroerende zaken Huurderving wegens leegstand Totaal
2015
2014
13.887 61 -49 13.899
12.791 61 -55 12.797
De mutatie in de huuropbrengsten van woningen en woongebouwen bestaat uit: Huuropbrengsten 2014 12.791 verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging 231 verhoging als gevolg van harmonisatie 121 het in exploitatie komen van nieuwe woningen 744 Huuropbrengst 2015 13.887 8.2 Opbrengst servicecontracten De te ontvangen vergoedingen zijn gewijzigd als gevolg van: verhoging/verlaging van de vergoedingen het in exploitatie komen van nieuwe woningen 8.3 Overige bedrijfsopbrengsten Beheeractiviteiten Contractkosten Huur GSM-masten Diversen Totaal
5.251
5.143
-59 167 49 56 22 38 165
62 45 22 4 133
119 3.621 585 23 4.348
127 2.854 526 34 3.541
-1.986 -138 -134 -4.554 -2.274 -9.086
-2.296 213 1.070 -1.782 -748 -3.543
Af: doorberekende personeelskosten Totaal
2.284 287 289 250 3.110 -411 2.699
1.714 279 339 188 2.520 -408 2.112
8.7 Onderhoudslasten Totaal onderhoudsuitgaven Doorberekend naar levering en diensten Overig doorberekend/geactiveerd Totaal
3.642 -272 -378 2.992
4.611 -263 -186 4.162
De onderhoudsuitgaven zijn te verdelen in: Planmatig onderhoud Klachten- en mutatieonderhoud Geactiveerde kosten/door te berekenen kosten Totaal
2.660 604 378 3.642
3.837 621 153 4.611
8.4
Afschrijving (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijving immateriële vaste activa Afschrijving sociaal vastgoed zaken in exploitatie Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de bewoners Afschrijving (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal 8.5
Overige waardeverminderingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen Nudestraat Javastraat Bellostraat Totaal 8.6 Personeelslasten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelslasten
73
jaarverslag 2015
8.8
Lasten servicecontracten
8.9 Overige bedrijfskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Belastingen Heffing saneringssteun Heffing AW Verhuurdersheffing Verzekeringen Kosten huisvesting buitenlandse studenten Totaal De huisvestingskosten bestaan uit: Huur kantoor Servicekosten en diversen Totaal De algemene kosten bestaan uit: Kosten automatisering Kosten marketing en communicatie Kosten kopiëren en kantoorbenodigdheden Porti en telefoon Brand-/WA-/reconstructie- /CAR- en computerverzekering Accountantskosten* Bewonersparticipatie Externe adviseurs Bijdrage KENCES Contributie landelijke federatie Kosten Raad van Commissarissen Overige algemene kosten Totaal * Kosten PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.: Controle van de jaarrekening Andere controle werkzaamheden Adviesdiensten op fiscaal terrein Andere niet controlediensten Totaal Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie
2015
2014
4.666
4.617
190 1.548 1.738
221 1.457 1.678
349 8 202 49 88 2.434
361 615 175 51 109 2.989
136 54 190
134 87 221
540 103 9 39 73 45 38 478 35 23 56 109 1.548
571 64 13 57 24 56 33 376 33 21 90 119 1.457
32 13 45
35 21 56
243
9
1.345
1.120
30 1.375
34 1.154
230 52 282
274 73 347
-1.093
-807
8.10
8.11 Financiële baten en lasten Rente lasten en soortgelijke kosten Leningen kredietinstellingen Rente kortlopende schulden Overige schulden Totaal rentelasten en soortgelijke kosten Rente baten en soortgelijke opbrengsten (On)roerende zaken in ontwikkeling (On)roerende zaken ten dienste van de bewoners Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten Saldo financiële baten en lasten
jaarverslag 2015
74
8.12 Belastingen resultaat gewone bedrijfsvoering Acute belastingen Latente belastingen per 1 januari Latente belastingen per 31 december Mutatie latente belastingen Jaarlast De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen volgens de jaarrekening Overige waardeverminderingen vaste activa Afschrijvingen Heffing saneringssteun/bijzondere projectsteun Beperkt aftrekbare kosten Tijdelijke verschillen voorzieningen Vrijval latentie ten gunste van boekjaar Verschillen aangiften 2008-2012 a.g.v. definitieve aanslagen Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Afschrijving geactiveerd onderhoud Belastbaar bedrag Belastinglast 2015 Belastingjaar 2014
19 13
2015
2014
-994 -6 -1.000
-598 16 14 -2 -600
10.412 -9.085 3.225 9 -347 -8 67 -243
3.397 -3.543 2.316 615 -243 -8 -132 -9
4.030 980 14
2.393 598 -
Uitgegaan is van een gemiddeld wettelijk belastingtarief van 20% over de eerste € 200.000 en 25% over het meerdere. De hogere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door verschillen in fiscale en commerciële resultaatbepaling en het benutten van fiscale verliescompensatie en fiscaal vrijgestelde winstbestanddelen. Dit betreft onder meer verschillen in de verwerking van resultaten uit bijzondere waardeverminderingen, afschrijvingen op het vastgoed, activa ten dienste van de exploitatie en geactiveerd onderhoud, de verwerking van huurderonderhoud en de fiscaal niet aftrekbare heffing van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Het toepasselijke belastingtarief is overeenkomstig voorgaand jaar.
75
jaarverslag 2015
8.13
Overige informatie
8.13.1 Werknemers Gedurende het jaar 2015 had Idealis gemiddeld 30,4 (2014: 32,57) werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam (evenals in 2014). 8.13.2 Bezoldiging Raad van Commissarissen en bestuurder Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - bestuurders en voormalige bestuurders € 127.804 (voorgaand jaar € 125.727) - commissarissen en voormalige commissarissen € 53.318 (voorgaand jaar € 58.261) De bezoldiging van bestuurders omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte); - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten).
S.M.E. Deenen Totaal
Periodiek betaalde beloningen 2015 2014 107.624 104.504 107.624 104.504
Beloningen betaalbaar op termijn 2015 2014 20.180 21.223 20.180 21.223
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd (bedragen inclusief 21% BTW):
J.F. Houterman, voorzitter P.A. van Weezel Errens, vice voorzitter H. Berends J.M. Ester A.M.E. Florisson A.N. Fraaij W. de Jager J.G. Kunst G.J. Verwoert G.W. Wolters Totaal
Als lid van de Raad van Commissarissen 2015 2014 11.848 11.850 5.929 7.899 3.949 7.899 7.899 7.899 1.975 7.899 7.899 3.291 7.899 1.646 7.899 7.899 53.318 58.261
Overige kosten vergoedingen 2015 9 104 32 112 257
2014 207 275 283 172 626 1.563
8.13.3 Wet Normering Topinkomens Per 1 januari 2013 is de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector(WNT) ingegaan. Deze verantwoording is opgesteld op basis van de op Idealis van toepassing zijn de regelgeving met betrekking tot het WNT-maximum voor de woningcorporaties. Het bezoldigingsmaximum in 2015 voor Idealis is € 148.800. Het weergegeven toepasselijke WNTmaximum per persoon of functie is berekend naar rato van de omvang (en voor topfunctionarissen tevens de duur) van het dienstverband, waarbij voor de berekening de omvang van het dienstverband nooit groter kan zijn dan 1,0 fte. Uitzondering hierop is het WNT-maximum voor de leden van de Raad van Commissarissen, dit bedraagt voor de voorzitter 15% en voor de overige leden 10% van het bezoldigingsmaximum.
jaarverslag 2015
76
Bezoldiging topfunctionarissen (bedragen in €) Leidinggevende topfunctionarissen Functie Duur dienstverband in 2015 Omvang dienstverband (in fte) Gewezen topfunctionaris Fictieve dienstbetrekking
S.M.E. Deenen Directeur/bestuurder 1/1-31/12 1,0 Nee Nee
Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging
98.305 523 20.180 119.108 148.800
Individueel WNT-maximum Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014
1/1 - 31/12
Omvang dienstverband 2014 (in fte)
1,0
Bezoldiging 2014 Beloning
94.843
Belastbare onkostenvergoedingen
379
Beloningen betaalbaar op termijn
21.223
Totaal bezoldiging 2014
116.445
Individueel WNT-maximum
130.600
*
* In de verslaglegging over 2014 weergegeven als € 17.370, verschil wordt veroorzaakt door premie VPL
Toezichthoudende topfunctionarissen Functie Duur dienstverband in 2015 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014 Bezoldiging 2014 Beloning
J.F. Houterman
J.G. Kunst
A.M.E. Florissen
A.N. Fraaij
Voorzitter 1/1-31/12
Vice voorzitter 1/1-1/12
Lid 1/1-31/12
Lid 1/1-31/12
9.792 9.792 22.320
6.528 6.528 14.880
1/1-31/12
1/8-31/12
1/1-31-12
9.793
2.720
6.528
6.528
-
-
-
-
-
-
-
-
9.793
2.720
6.528
6.528
9.795
2.737
6.530
6.530
Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging 2014 Individueel WNT-maximum
Functie Duur dienstverband in 2015 Bezoldiging Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging Individueel WNT-maximum Gegevens 2014 Duur dienstverband in 2014 Bezoldiging 2014 Beloning Belastbare onkostenvergoedingen Beloningen betaalbaar op termijn Totaal bezoldiging 2014 Individueel WNT-maximum
77
G.J. Verwoert
G.W. Wolters
Lid 1/1-31/12
Lid 1/1-31/12
6.528 6.528 14.880 13/10-31/12
6.528 6.528 14.880
W. de Jager Lid 1/1-31/3
6.528 6.528 14.880
1.632 1.632 3.669 1/1-31/12
P.A. van Weezel Errens Vice voorzitter 1/1-1/9
H. Berends
J.M. Ester
Lid 1/1-31/12
Lid 1/1-1/8
1/1-1/9
1/1/-31/12
1/1-1/8
6.528 6.528 14.880 1/1-31/12
1.360
6.528
4.900
6.528
3.264
-
-
-
-
41
-
-
-
-
-
1.360
6.528
4.900
6.528
3.305
1.431
6.530
4.365
6.530
3.811
jaarverslag 2015
Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT
Ontslaguitkering niet-topfunctionarissen Functie
Hoofd Wonen
Uitkeringen in 2015 wegens beëindiging dienstverband Totaal toegekende uitkeringen wegens beëindiging dienstverband Individueel WNT-maximum ontslaguitkering Voorgaande functie
315.000 178.000 Hoofd Wonen
Motivering van overschrijding: Afscheid van betrokken medewerker is genomen in het kader van een omslag naar meer efficiency, klantgerichtheid en innovatie. Daarvoor was een reorganisatie van Idealis noodzakelijk. De functie van betrokkene viel niet onder de WNT. De met medewerker getroffen afvloeiingsregeling is conform de toen vigerende kantonrechtersformule. De hoogte is bepaald door leeftijd, aantal dienstjaren en salarisniveau. In het kader van de reorganisatie hebben daarnaast nog vier medewerkers de organisatie moeten verlaten aangezien er geen passende functie beschikbaar was. Ook zij vielen niet onder de WNT, maar hun ontslaguitkering (conform het Sociaal Plan afgesloten met de vakbond) overschreed het WNT maximum niet.
jaarverslag 2015
78
Wageningen, 21 april 2016 Stichting Idealis, Directie,
mw. S.M.E. Deenen
De Raad van Commissarissen
J.F. Houterman Voorzitter
J.G. Kunst Vice-voorzitter
G.J. Verwoert
G.W. Wolters
A.N. Fraaij
A. Florisson
79
jaarverslag 2015
9
Overige gegevens
9.1 Statutaire resultaatbestemming De stichting bestemt haar batige saldi uitsluitend ten behoeve van haar werkzaamheden in het belang van de volkshuisvesting in de gemeente Wageningen. 9.2 Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op de goedkeuring door de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is ten gunste van de overige reserves gebracht.
jaarverslag 2015
80
Naam: Adres: Datum van oprichting:
Idealis Duivendaal 1 6701 AP WAGENINGEN 11 april 1957
Toegelaten door het Ministerie van VROM op:
1 mei 1990
Datum en nummer van inschrijving in het Stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem:
3 januari 1977 nummer S46137
Datum en nummer van inschrijving in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Arnhem:
4 december 1990 nummer 70389
Lidmaatschap:
Aedes, Vereniging van woningcorporaties Kences, Kenniscentrum Studentenhuisvesting
Deelnemer van:
Food Valley woningcorporaties
83
jaarverslag 2015
